广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1420号原告：彭威源，男，1986年12月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，居民身份证号码：440************099。委托诉讼代理人：黎海燕，女，系原告妻子。原告：黎海燕，女，1984年2月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************，居民身份证号码：440************048。被告：珠海中航通用房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区*****侧中航通飞公司211动力中心101、102、103、104室。法定代表人：宋小瑞，执行董事。委托诉讼代理人：李柟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温子帆，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告彭威源、黎海燕诉被告珠海中航通用房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告彭威源、黎海燕，被告的委托诉讼代理人李柟、温子帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付逾期交房违约金40,044元（违约金计算方式：从2019年7月1日至2019年9月11日共计72天，违约金=1,853,889元×0.0003×72天=40,044元）和资金占用费1507元（资金占用费计算方式：以40,044元为本金，按照年利率6%，自2019年9月12日起计算至被告偿还40,044元之日止，暂计至2020年4月28日为1507元）。事实与理由：2018年1月28日，两原告与被告签订商品房买卖合同（预售），两原告以1,853,889元的价格购买被告开发的金湾区西湖城区山湖海路188号19栋1003房。按照购房合同第九条至第十一条的约定，被告应于2019年6月30日前将商品房交付给两原告，且交付的商品房应当经主体工程竣工验收合格，并取得该商品房所属楼栋的《竣工验收备案表》，以及交付时应当完成市内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；如在约定交付日未达到以上交付条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付的责任。合同签订后，两原告依照合同约定向被告支付了全部购房款（含银行按揭贷款），完全履行了付款义务，但被告却未能在2019年6月30日约定交付之日取得《竣工验收备案表》，更重要的是该商品房的燃气管道尚未接通，不具备正常居住的条件，导致两原告未能顺利收楼，一直到9月11日原告彭威源收到被告短信通知可以办理开通燃气手续。两原告认为，被告虽在合同约定的时间通知两原告收房，但被告交付的商品房并未达到合同约定的第九条和第十条的交付条件，而2019年9月11日才是该商品房的实际交付日期，因此，根据合同第十二条“逾期交付责任之买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。综上，两原告多次向被告主张逾期交付的违约金，但被告均置之不理。为了维护两原告的合法权益，诉至法院。原告提供的证据有：1.《商品房买卖合同（预售）》和补充协议；2.购房款发票；3.收楼意见书；4.关于告知书的复函5.告知书；6.短信通知。被告辩称：一、原告已接收房屋并放弃主张逾期交付责任。1.涉案房屋已经交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。除非当事人另有约定，否则，对房屋的转移占有，则视为房屋的交付使用。因此，在原告签署收楼意见书后，应视为双方当事人已以各自的履行行为变更了合同约定的房屋交付的条件，并完成交付。2.原告知道涉案房屋暂不具备交付条件，在原告前往被告处收楼并查验房屋时，被告已经提前告知原告，虽然房屋所在楼宇暂时未取得竣工验收备案表，但是已经申报材料并正在办理过程中，能够在很快的短时间内取得竣工验收备案表。对此，包括原告等在内的前往收楼现场的业主都是知道的。3.原告已放弃主张逾期交付责任。（1）原告主张违约责任缺乏合同依据。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不出示第九条规定的证明文件，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由此，逾期交付责任的产生以拒绝交接为前提，是对原告拒绝收楼后无法实现占有使用权能的补偿。本案中，原告并未拒绝交接，而是在被告未能出示竣工验收备案表的情况下接收房屋，依约不产生违约责任。（2）原告主张违约责任缺乏法律依据。《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》第三十二条第一款规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付使用条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”（3）原告已放弃主张逾期交付责任。逾期交付违约责任的本质为违约方对守约方未能实现对所购房屋占有使用权能所致损失赔偿之约定，故实现对所购房屋的占有使用权能和让对方承担逾期交房违约责任之间不能兼得。对于不符合约定的交付行为，作为权利人的买受人可在要求对方满足交付条件和尽快实现对所购房屋的占有使用权能之间进行选择。但二者的权利行使方式不同，结果也不同。在本案中，原告在被告未能出示竣工验收备案表的情况下接收房屋，明显已经选择继续履行，并放弃主张逾期交房的违约责任。综上，原告作为已接收房屋的业主，要求被告承担逾期交付违约责任没有依据，应驳回其全部诉讼请求。二、原告主张通知开通燃气之日（2019年9月11日）为逾期交房违约金的截止计算日，不能成立。1.开通燃气不属于合同约定的交付条件。《商品房买卖合同（预售）》第十条约定，燃气需要买受人自行办理开通手续。因此，被告不承担办理开通燃气手续的义务，应由原告自行承担。而且，合同约定的交付条件是完成敷设并与城市管网连接，具备燃气供应的基础条件，而非实际开通燃气。因此，通知开通燃气之日不能作为确定逾期交房期间的依据，原告以该日作为计算逾期交房违约金的截止计算日，不能成立。2.涉案房屋早已具备通气条件。案涉楼盘的管道燃气工程已于2019年5月6日验收合格，并经珠海市金湾区建设工程质量监督监测站确认验收通过，案涉楼盘自此有了使用天然气的基础条件，但是否能开通天然气还需要进一步与市政管网对接，该对接工作进度并非被告所能控制，双方在《商品房买卖合同附件十一》第二条第（3）项：“政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等”中已专门约定被告对此不承担责任。3.原告收楼时知道涉案房屋尚未通气。根据《收楼意见书》显示，原告接收涉案房屋时知道涉案房屋没有安装燃气表，却仍然同意收楼。因为原告明确知悉即便没有煤气，仍可以使用电磁炉等方式，因此没有煤气对原告使用所购房屋不产生严重影响。在此情况下，原告在本案中又以案涉房屋燃气管道不具备交付条件为由主张逾期交房违约金应计算至收到短信通知办理开通燃气手续之日（2019年9月11日）止不能成立，依法应不予支持。三、本案因不可抗力应顺延交付天数共计234天。1.本案因“海绵城市”因素应顺延交付房屋天数111天。案涉中航花园（二期）项目被纳入海绵城市建设项目试点管理，被告按照市海绵办审查要求进行多轮设计变更，导致项目延期开工，工程直接费增加了1000多万元，对案涉工程的建设、验收产生了重大影响。经被告申请，金湾区土地工作联席会议办公室于2020年2月7日作出《区土地工作联席会议纪要》，明确被告为配合推进海绵城市建设试点工作，对项目作出多次修改并增加建设资金，属政府原因造成竣工迟延，决定不予追究违约责任并同意用地竣工时间延长至该用地取得规划验收合格证之日（2019年1月1日至2019年4月22日,共111天）,并经金湾区政府常务会议同意通过。因此，“海绵城市”因素造成规划验收许可证逾期进而造成竣工验收备案表逾期取得。依约属于《商品房买卖合同附件十一》第二条“遭遇不可抗力”条款中约定的“政策性因素或政府行为导致的影响”的情形，应在本案中顺延相应逾期交付房屋天数111天。2.本案因“恶劣天气”因素应顺延交付房屋天数79天。根据《建筑施工高处作业安全技术规范》（JGG80-91）第2.0.7：“遇有六级以上强风、浓雾等恶劣气候，不得进行露天攀爬与悬空高处作业”、《气象灾害预警信号发布与传播办法》（中国气象局令第16号）：“台风蓝色预警信号期间，停止露天集体活动和高空等户外危险作业；暴雨黄色预警信号期间，切断低洼地带有危险的室外电源，暂停在空旷地方的户外业，转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨”的规定，2017年10月1日至2019年6月30日，共有恶劣天气天数79天，属于不可抗力。3.本案因“行政管理要求变更”因素应顺延交付房屋天数60天。根据《珠海市房屋建筑工程竣工档案验收整理指南》规定，取得《档案预验收合格证书》是办理《竣工验收备案表》最后一个前置程序。中航花园一期于2016年3月11日取得珠海市城市建设档案馆出具的预验收合格证，当天就取得了竣工验收备案表。案涉中航花园二期早已于2019年6月17日取得了珠海市城市建设档案馆出具的预验收合格证，本早已能在短期内取得竣工验收备案表。但此时却由于档案部门内部职权划分的政府原因，导致备案材料还需要向金湾区城市建设档案馆移交同时审核通过后才能取得竣工验收备案表。在移交审核时，金湾区城市建设档案馆告知被告必须增加提供一整套的中航花园一期的备案材料复印件后才能核发竣工验收备案表。由于备案流程及材料要求的增加，增加耗费了大量的在途、复印、审核等时间，导致拖到2019年8月12日金湾区城市档案馆才完成盖章确认移交，导致被告迟延至2019年8月16日才取得竣工验收备案表。因此，因政府行政管理要求变更的原因，应在本案中顺延相应逾期交付房屋天数60天（2019年6月17日至2019年8月16日）。4.本案应顺延交付房屋总天数234天。因案涉中航花园（二期）项目17#、18#楼于2017年6月23日取得预售许可证，19#楼于2017年10月31日取得预售许可证。由于以上1、2、3项目顺延交付房屋天数存在重复，本案应顺延交付房屋天数为234天（2019年1月1日至2019年4月22日、2019年6月17日至2019年6月30日）。四、原告诉请的违约金远远高于其实际损失，依法应予调整。1.原告并未举证证明实际损失数额。2.原告主张远远高于实际损失的30%。于原告而言，逾期交房导致的违约结果实为无法实现占有使用权能，或造成实际居住上的不便利，应予弥补的损失相当于另租房屋的替代履行。因此，判断逾期交房违约金是否过高，可以同小区内或同地段同类房屋的租金水平作为参照因素。如按合同约定日万分之三标准计算违约金，房屋总价如暂按180万元计算，则被告每月需支付原告违约金16,200元。而原告购买的房屋目前的租金水平约3000元/月，合同约定的每月违约金金额为实际月租金标准的5倍，显然远远高于实际损失。其次，如将租金标准折算成年利率的形式，年利率也仅为：2500元/月×12个月÷180万元=1.67%。如按合同双方约定的日万分之三利率计算违约金，则折合成年利率高达10.8%,仍然是前述实际损失1.67%的6.5倍以上，已经远远超过实际损失的30%。被告提交的证据有：1.现场录音及摘要；2.《关于告知书的复函》；3.收楼意见书；4.中航花园二期物品发放登记表；5.《单位（子单位）竣工验收报告》；6.《单位（子单位）竣工验收备案表》（17#、18#、19#楼）；7.《建筑工程竣工验收报告》；8.《管道燃气验收监督情况告知书》；9.《关于加强试点区海绵城市建设项目管理的函》；10.《关于部分建设项目报送建设方案审查的通知》；11.《珠海市建筑工程施工图设计文件审查意见》；12.《施工图设计文件审查意见单》；13.《珠海市金湾区建设项目海绵城市专项工程验收报告》；14.《关于中航花园二期申请延长竣工期限的函》；15.《关于中航花园二期延期竣工的情况说明》；16.《区土地工作联席会议纪要》；17.《区政府常务会议纪要》；18.《建设工程规划条件核实合格证》；19.中航花园（二期）二标段工程工期顺延申请报告；20.恶劣天气统计表；21.珠海市气象资料查询服务结果；22.珠海市商品房预（销）售专网查询结果截图；23.Q房网租金查询截图；24.58同城租金查询截图；25.安居客租金查询截图；；26.EMS邮寄快递单；27.《珠海市房屋建筑工程竣工档案验收整理指南》；28.《珠海市房屋工程档案预验收合格证书》（中航花园一期）；29.《房屋建筑工程和市政基础建设竣工验收备案表》（中航花园一期）；30.《珠海市房屋工程档案预验收合格证书》（中航花园二期）；31.珠海市城建档案移交书；32.《广东省珠海市商品房预售许可证》（17#、18#、19#）。经审理查明，2018年1月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于金湾区西湖城区山湖海路188号19栋1003房，总房价为1,853,889元。该合同载明以下条款：第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十条、商品房相关设施设备交付条件：4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，遇不可抗力因素，导致无法正常供应，出卖人不承担责任；第4项需要买受人自行办理开通手续；如果在约定期限内基础设施未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：以上设施中的第4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019-6-30前向买受人交付该商品房，（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：详见附件十一的第三条[三、关于房屋交付和交接。（1）在买卖合同第十一条约定的交付期限前，该商品房达到买卖合同和本协议规定的交付条件后，出卖人应以本协议第三条约定的方式向买受人发出该商品房交付（入伙）的通知（以下简称“交付通知”）。交付通知中的房屋交付期限届满之日为该商品房的正式交付日期，交付通知中的房屋交付地点为该商品房的正式交付地点。（3）买受人需按照交付通知中的时间、地点等办理该商品房的验房交接手续，签署房屋交接单并取得该商品房钥匙，且将买受人所需提供的资料交予出卖人。（4）如非因出卖人的原因，买受人未能按交付通知规定的交付日期、地点等要求办理该商品房交接手续的，则至通知交付期限届满之日，视为出卖人已履行完毕该商品房的交付义务。（6）买受人对交付的商品房质量有异议时，可向珠海市具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，除该机构出具的有效书面鉴定结论属于主体结构质量不合格外，其余均不构成买受人拒绝接受该商品房的理由。对于商品房非主体结构质量问题的，双方应在完成该商品房交接手续后，由出卖人按照珠海市法规和买卖合同相关约定对该商品房进行整改和处理。]第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十一第二条规定：关于“推迟交付”：一、“遭遇不可抗力”包括如下不能避免并不能克服的客观情况：1.遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震等，2.遭遇普遍性的流行疾病，例如类似“非典”的疾病，3.政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等，4.遭遇突发性的社会事件等，若上述事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须再事发后书面通知买受人；二、除买卖双方均认可的合理原因外，买受人若未按买卖合同及本协议约定付清全部应付房价款（包括逾期付款的违约金）、购房费用和办理完所有与购房相关的手续，出卖人有权推迟该商品房交付至买受人缴清上述费用及办完所有手续。合同附件十一第三条规定：关于“通知”：出卖人以挂号信或特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递派送人回执上注明的收件日期。庭审中，被告称：原告已于2019年6月30日前付清房款。2019年6月20日，被告向原告寄送《房屋入伙通知书》。2019年6月29日，原告首次对涉案房屋进行验收，在《收楼意见书》上签名，《收楼意见书》中燃气表一栏（方数为0）是空的，载明“开发商未能提供‘两书一表’中《竣工验收备案表》，不具备房屋交付条件，本业主拒绝收楼，并保留追究民事责任权利”等问题以及其他房屋质量问题。2019年7月2日，被告作出《关于告知书的复函》，载明：“根据2017年6月30日部分业主提交告知书的内容，我司复函如下：诉求一：要求贵公司遵循相关法律法规，按合同办事。回复：我司严格遵循相关法律法规及合同约定，处理中航花园二期相关事宜。房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书已在收楼现场提供；规划、主体结构、消防、防雷、安防等单项验收已经完成，竣工验收备案表整治办理过程中。……诉求四：按合同规定支付业主违约金。回复：我司将按合同约定处理交房事宜，在考虑合同中约定的台风、暴雨、航展、高考等不可抗力因素后，如确实存在违约事实，我司将严格按照合同执行。”原告称：其已在业主微信群收到上述复函。《珠海市建设工程规划条件核实合格证》显示：涉案建设项目中航花园二期于2019年4月22日符合规划条件。《珠海市房屋工程档案预验收合格证书》显示：涉案房屋于2019年6月17日完成工程档案预验收。《单位（子单位）竣工验收备案表》显示：涉案房屋于2019年8月16日办理工程竣工验收备案。2019年8月17日，被告作出《房屋入伙通知书》，载明：“请您在收到本通知书后，于2019年8月24日，按照《房屋入伙通知书》的约定前来办理房屋交接手续，办理地点在中航花园物业服务中心。特别提示，如因您个人原因未能于2019年8月27日前来办理房屋入伙相关手续，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，以及双方签署的《珠海市商品房买卖合同》的约定，视为您已按约定的期限、条件入伙完毕。”2019年8月25日，原告第二次对涉案房屋进行验收，在《收楼意见书》上签名，《收楼意见书》中燃气表一栏（方数为0）是空的，载明“厨房燃气表位置需更改，燃气未通不符合合同约定的交楼标准，存在延期交付问题；未看到《房屋测绘报告》”等问题以及其他房屋质量问题。2019年8月25日，原告领取门钥匙、空调遥控器、门禁卡、信报箱钥匙。庭审中，原告称：原告不认可领取钥匙就等于收楼，案涉房屋系精装交付，接收钥匙是为了方便跟进被告的修复进度和检查涉案房屋是否还存在其他质量问题，因为一天的验收时间对于非工程专业的原告难以发现全部的质量问题，另外7、8月份为珠海的雨季时节，接收钥匙是为了我方能在下雨后能及时查看房屋，会不会因下雨而出现墙面渗漏问题。另查明，珠海中航花园二期燃气管道工程于2019年5月8日验收合格。2019年6月11日，珠海市金湾区建设工程质量监督检测站向被告出具《管道燃气验收监督情况告知书》，载明：“2019年5月6日，建设单位珠海中航通用房地产开发有限公司组织设计、施工、监理等单位对珠海中航花园二期燃气管道工程进行验收，验收范围为庭院管、户内管（不包括表后阀部门，共1163户）。在我站监督下，验收组织、验收程序和验收执行标准符合要求。验收组认为该项目技术资料基本完整，工程质量合格，一致同意通过验收。”庭审中，双方确认涉案楼房的燃气管道已铺设到室内。2019年9月11日，中珠花园物业服务中心作出《关于中航花园二期开通管道天然气的温馨提示》，显示：“现17栋、18栋、19栋业主可提交燃气开户资料，提交资料后可自行电话预约开通燃气。”本院于2020年7月27日向珠海港兴管道天然气有限公司调查“1.金湾区中航花园（二期）燃气开通时间；2.金湾区中航花园（二期）市政燃气管道接驳工程延期施工的原因”；珠海港兴管道天然气有限公司复函称：“中航花园二期小区为毛坯验收，精装交付，该小区燃气管道安装工程共15栋楼；因此我司对该小区在竣工验收前进行了安全检查；在该小区精装交付前再进行一次安全检查；因该小区楼栋装修交付前检查是否合格存在先后顺序，因此我司根据该小区的申请共分三次开通管道燃气，具体如下：一、第一次第23、24、28、29、30共5栋楼，计288户，经安全检查合格后，我司于2019年8月14日受理通气点火业务；二、第二次第17、18、19共3栋楼，计324户，经安全检查合格后，我司在2019年9月11日受理通气点火业务；三、第三次第16、20、21、22、25、26、27共7栋楼，计551户，经安全检查合格后，我司于2019年9月20日受理通气点火业务。此次开通后，中航花园二期小区已全部开通运行。”又查明，被告辩称因政府原因和恶劣天气等不可抗力因素造成房屋交付日期顺延。关于海绵城市，2017年9月4日，珠海市海绵城市专项工作领导小组办公室（下简称“海绵办”）向金湾区政府发出《关于加强试点区海绵城市建设项目管理的函》，内容为“我办于2017年8月2日发函《关于加强海绵城市试点建设项目管理的通知》（珠海绵办[2017]22号），要求你区加强对航空湿地公园、商业广场、中海·左岸岚庭、中航花园2期等海绵城市建设项目的管理，并要求你区通知建设单位于8月7日前将海绵城市建设方案报我办审查。截止9月4日，我办未收到上述4个项目的海绵城市建设方案，请你区尽快采取措施，确保试点区海绵城市建设项目达标”。被告称其在2017年8月已经知道了涉案楼盘被纳入海绵城市建设项目试点管理。2017年9月7日，珠海市金湾区**************期建设单位发出《关于部门建设项目报送建设方案审查的通知》，载明：“我局收珠海市海绵城市专项工作领导小组办公室下发的《关于加强试点区海绵城市建设项目管理的函》相关要求，你单位未按照珠海市海绵城市试点区建设要求报送建设方案至市海绵办进行技术审查，现要求你单位接到本通知后按照文件要求尽快与市海绵办联系，并按照附件要求报送相关材料，完成方案审查工作。”2018年11月5日，中航花园二期工程施工图的海绵城市专项设计文件符合海绵城市主管部门的审查意见要求。2019年7月29日，中航花园二期海绵专项工程竣工验收合格。2020年2月7日的《区土地工作联席会议纪要》（珠金府土联〔2020〕1号）显示：“三、研究珠海中航通用房地产开发有限公司用地竣工事宜。会议认为，中航公司位于西湖城区金城路西侧、山湖海北侧商住用地的中航花园项目，已于2013年4月动工建设，应于2018年12月31日前竣工。由于该项目二期于2017年8月被纳入海绵城市建设项目试点管理，中航公司按照市海绵办审查要求进行多轮设计变更，导致二期工期滞后，直到2019年4月22日才取得规划验收核实合格证，据此申请竣工延期。会议明确，中航花园二期项目为配合我市推进海绵城市建设试点工作，对项目作出多次修改并增加建设资金，属政府原因造成竣工延迟，决定不予追究该司违约责任，同意该用地竣工时间延长至该用地取得规划验收合格证之日。”2020年2月14日的《区政府常务会议纪要》（珠金府常字〔2020〕4号）显示：“四、研究珠海市海斯比船舶工程有限公司、珠海中航通用房地产开发有限公司两宗用地竣工延期事宜。会议同意四届区政府21次土地工作联席会议关于珠海市海斯比船舶工程有限公司、珠海中航通用房地产开发有限公司两宗用地竣工延期事宜，由金湾自然资源分局牵头推进后续工作。”庭审中，被告称：《区土地工作联席会议纪要》载明的“该用地取得规划验收合格证之日”是指取得《珠海市建设工程规划条件核实合格证》的日期，原定为2018年12月31日，后推迟为2019年4月22日。庭审中，被告称：被告虽然于2017年8月知道海绵城市建设项目，但无法预测该项目将给涉案房屋造成多久的延迟，属于不可抗力；海绵城市计划不仅涉及绿化园林工程，还涉及到排水系统，如果小区道路以及地下管道没有完成，就无法完成消防和安防工程，也就无法整体竣工验收；政府要求竣工验收备案表必须与海绵专项工程验收挂钩。原告称：上述《关于加强试点区海绵城市建设项目管理的函》及《关于部门建设项目报送建设方案审查的通知》的时间早于双方签订房屋买卖合同时间，不属于不可抗力；《珠海市建设工程规划条件核实合格证》是所有专项验收里面的最后验收项目；竣工验收备案表的审查范围不包括海绵专项工程的验收。关于政府行为，原告提供了《珠海市房屋建筑工程竣工档案验收整理指南》规定，显示：在工程档案预验收合格后，由建设单位负责组织工程竣工验收，并到工程竣工验收备案机关办理备案手续。原告还提供了中航花园一期的《珠海市房屋工程档案预验收合格证书》和《竣工验收备案表》，以证明：中航花园一期的工程档案预验收和工程竣工验收备案同为2016年3月11日，但案涉房屋的工程竣工验收备案比工程档案预验收晚60天，涉案房屋应顺延交付60天。关于政府政策，1.《关于全市房屋市政工程停工一天紧急开展施工安全检查的通知》显示珠海市住房和城乡规划建设局要求全市范围内所有在建房屋市政工程于2016年5月23日停工1天。《关于全市房屋市政工程停工半天开展施工安全培训和检查的紧急通知》显示珠海市住房和城乡规划建设局要求全市范围内所有在建房屋市政工程于2018年3月13日上午停工半天。《关于中秋节停止施工作业集中精力做好文明施工整治工作的紧急通知》显示，2018年9月24日，全市房屋市政工程安排半天时间，停止施工作业，全力抓好工地清理整治，确保各项工作落实到位。2.《2016珠海航展限行通知》只显示于2016年11月份限制特定车辆行驶，没有显示限制房屋施工。3.《关于2016年高考期间考场周边建筑工地停止施工的通知》显示珠海市住房和城乡规划建设局要求全市考场周边在建工地于2016年6月6日18:00至6月9日18:00停止施工；《关于2017年高考期间考场周边建筑工地停止施工的通知》显示：为控制考场周边在建工地考试期间噪音，营造良好的考试环境，结合我区实际情况，请你工地（具体工程参见附件）于2017年6月6日18:00至6月9日18:00期间，停止施工。被告提供了《中航花园（二期）二标段工程工期顺延申请表》，载明：“根据中航花园（二期）二标段合同，……工程延期其原因由诸多方面，……一、项目施工过程中受‘高考’不可抗力影响而停工，二、历年来受台风天气等不可抗力影响而停工，三、受项目所在地市政供电设备损坏及停水等不可抗力影响而停工，四、受‘航展’期间交通管制等不可抗力影响而停工，合计延误56工期天，实际工期未滞后，请监理单位、管理单位、建设单位核准确认。监理单位意见：施工过程合同工期内经确认的可顺延工期天数64.5天，实际合理工期应为972.5天。施工过程历时964天，未超过合理工期。管理单位和建设单位意见：情况属实。”该申请表上有监理单位珠海森茂工程项目管理有限公司和建设单位即被告的盖章确认。关于恶劣天气，被告提供了2017年10月至2019年9月的《珠海市气象资料查询服务》和自行制作的《恶劣天气统计》，以证明在2017年10月1日至2019年6月30日期间，台风或暴雨等恶劣天气共79天，并主张涉案房屋因暴雨、台风等恶劣天气停工79天，交付时间可延后79天。经本院核查，2018年6月8日、6月12日、8月11日、9月15日至17日，2019年5月27日，共7天，为橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨。中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，蓝色：停止露天集体活动和高空等户外危险作业；黄色：停止室内外大型集会和高空等户外危险作业；橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中，黄色：切断低洼地带有危险的室外电源，暂停在空旷地方的户外作业，转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨；橙色：切断有危险的室外电源，暂停户外作业；红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”再查明，Q房网、58同城网和安居客租房网等网站截图，显示案涉中航花园（二期）90-110平方米户型的月租金约为2500元。上述事实有原、被告提供的证据以及庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法且有效，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点为：一、案涉房屋的交付时间；二、案涉房屋何时满足交付条件；三、涉案房屋的质量问题；四、不可抗力；五、逾期交房违约金和资金占用费。一、关于案涉房屋的交付时间。原告于2019年8月25日对涉案房屋进行验收，虽然其在《收楼意见书》列明了一系列质量问题，但原告仍然于2019年8月25日接收了涉案房屋的门钥匙，实际占有案涉房屋并取得案涉房屋的管理权，故本院认定案涉房屋已于2019年8月25日交付给原告。二、关于案涉房屋何时符合交付条件案涉合同约定：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”由此可见，案涉房屋的交付条件主要由案涉合同第九条和第十条共同约定。本案争议的交付条件主要为第九条约定的“取得建设工程竣工验收备案证明文件”和第十条第4点约定“燃气”等两项交付条件。关于竣工验收备案证明。案涉房屋于2019年8月16日取得竣工验收备案，届时案涉房屋符合案涉合同第九条约定的交付条件。关于燃气。案涉合同对燃气管道交付条件的约定为：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；买受人自行办理燃气管道的开通手续。经本院调查，珠海港兴管道天然气有限公司于2019年9月11日受理案涉房屋所在的楼栋的通气点火业务，即案涉房屋最早于2019年9月11日满足燃气供应条件。虽然中航花园二期燃气管道工程于2019年5月8日验收合格，但根据《管道燃气验收监督情况告知书》的内容，验收范围仅为庭院管、户内管，无法证明已完成市政网管接驳并满足供气条件；而涉案房屋为精装交付，根据常理判断，被告向原告交付房屋后，原告应当能够直接居住并且使用燃气设施，故本院认定案涉房屋燃气管道于2019年9月11日开通运行时符合案涉合同第十条第4点的交付条件。综上，本院认定案涉房屋于2019年9月11日满足约定和法定的交付条件。三、关于涉案房屋的质量问题案涉合同附件十一规定：买受人对交付的商品房质量有异议时，可向珠海市具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，除该机构出具的有效书面鉴定结论属于主体结构质量不合格外，其余均不构成买受人拒绝接受该商品房的理由。本案中，虽然原告在《收楼意见书》上注明了一些列质量问题，但未向鉴定机构申请鉴定，实际也并未主张案涉房屋的主体结构和质量存在问题，因此，原告在《收留意见书》上提出的质量异议，不构成其拒绝接受案涉房屋的理由，也不影响案涉房屋的交付。四、关于不可抗力涉案合同约定：除不可抗力外，被告逾期交付房屋，应承担违约责任，可见，不可抗力可作为被告逾期交付涉案房屋的免责理由。被告抗辩称因海绵城市、政府行为、政府政策、恶劣天气等不可抗力原因，可以顺延交付案涉房屋。关于不可抗力，《中国人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”可见，不可抗力应包括“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素。“不能预见”是指当事人无法知道事件发生的时间、地点及后果，“不能避免”是指当事人无论采取什么措施都无法防止事件的发生，“不能克服”是指当事人根据自身的条件和能力无法战胜事件所致后果。（一）关于海绵城市。首先，从2017年9月4日《关于加强试点区海绵城市建设项目管理的函》可知，珠海市海绵办于2017年8月份要求中航花园二期报送海绵城市建设方案，且被告称其在2017年8月已经知道了涉案楼盘被纳入海绵城市建设项目试点管理，而原、被告签订案涉合同的时间为2018年1月28日，由此可见，在原、被告签订案涉合同之前，被告实际已经知悉案涉房屋的建设将受到海绵城市建设项目的影响，本院难以认定被告不能预见海绵城市建设项目的发生。其次，虽然被告抗辩称无法预测该项目将给涉案房屋造成多久的延迟，但是从珠海市金湾区住房和城乡建设局《关于部门建设项目报送建设方案审查的通知》可知，被告实际未按照政府要求的时间节点准时提交海绵城市的技术方案，造成政府迟延审查中航花园二期的海绵城市建设方案，由此可见，即便系因海绵城市建设项目导致案涉楼盘的整体建设进度存在迟延的情况，被告对此也是存在一定的过错的，这种迟延情况不属于不能避免和不能克服的情形。综上，本院不予认定被告关于海绵城市建设项目系不可抗力之抗辩。（二）关于政府行为。被告称：案涉房屋的工程竣工验收备案比工程档案预验收晚60天，涉案房屋应顺延交付60天。由于办理工程竣工验收备案是商品房建设的必经手续，被告作为商品房建设企业，理应对政府办理工程竣工验收备案的时间进行充分预见，也可以在充分预估工程竣工备案手续的时间上采取合理措施防止竣工验收备案延期，故本院难以认定被告所称的政府迟延办理竣工验收备案的行为属于不可抗力。况且，案涉房屋迟延交付的原因在于燃气管道并未实际接通，而竣工验收备案并不会影响案涉房屋燃气管道的实际建设，与案涉房屋迟延交付没有必然的因果关系。综上，本院不予支持被告关于工程竣工验收备案延期可以致使被告迟延交付案涉房屋的抗辩。（三）政府政策。首先，《2016珠海航展限行通知》、《关于全市房屋市政工程停工一天紧急开展施工安全检查的通知》载明的政策实施时间为2016年，该时间在案涉合同签订之前，不属于致使案涉房屋顺延交付的不可抗力。其次，政府于每年于高考期间限制学校附近在建工地施工是众所周知之事宜，本院不予认定高考事宜属于不可抗力。最后，被告提供的《关于全市房屋市政工程停工半天开展施工安全培训和检查的紧急通知》要求全市范围内所有在建房屋市政工程于2018年3月13日上午停工半天，《关于中秋节停止施工作业集中精力做好文明施工整治工作的紧急通知》要求全市房屋市政工程于2018年9月24日停止施工作业半天，上述事宜应认定为不可抗力，故本院认定涉案房屋可因政府政策据实顺延交付1天（0.5+0.5）。（四）关于自然灾害影响的天数。暴雨、台风和高温天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素或者常年不遇的自然力因素的出现就构成不可抗力。珠海是暴雨、台风和高温频发的地区，但是，《气象灾害预警信号发布与传播办法》纳入管理的恶劣天气的危害程度、紧急程度和发展态势，一般是根据现有的技术难以预见的，符合不可抗力的“不能预见”要件。即便是中国气象局，一般也只能通过气象灾害预警信号的发布，防御和减轻各类气象灾害，无法避免其所实际造成的影响，符合不可抗力的“不能避免”要件。可见，《气象灾害预警信号发布与传播办法》纳入管理的恶劣天气一般满足“不能预见”和“不能避免”两个条件。然而，恶劣天气并非是完全不能克服的，除蓝色预警信号以上台风、黄色预警信号以上暴雨和红色预警信号以上高温之外，其他台风、暴雨和高温的防御指南并未建议“户外停业”或“停业”，也即未对涉案房屋的建设构成“不能克服”的阻碍，难以认定为不可抗力。而蓝色预警信号以上台风、黄色预警信号以上暴雨和红色预警信号以上高温一般是建设单位根据自身条件和能力无法克服的，同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为不可抗力。经核算，满足不可抗力条件的恶劣天气的天数为7天，故本院认定涉案房屋可因恶劣天气据实顺延交付7天。综上，涉案房屋因政府政策和恶劣天气可顺延交付8天。五、关于逾期交房违约金《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条又规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”本案中，被告于2019年8月25日向原告交付案涉房屋，但届时，案涉房屋并未符合约定和法定交付条件。被告是否应承担逾期交房责任，关键在于原告是否在知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房。案涉房屋虽然在交付时已经敷设燃气管道，但是截止至2019年9月11日，实际并不能开通燃气。结合原、被告提供的证据和庭审陈述，无证据显示原告在知悉案涉房屋不能开通燃气的情况下明确同意接受案涉房屋。因此，本案不能适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条之规定。原告有权主张截止至案涉房屋符合约定和法定交付条件之日即2019年9月11日的逾期交房违约金。违约金的计算天数为逾期交房之日2019年7月1日至2019年9月11日期间的73天，并扣减因不可抗力可顺延交付的8天，为65天（73-8）。故逾期交房违约金=1,853,889元×0.03%×65天=36,151元。至于资金占用费，由于案涉合同没有约定上述违约金的应付之日，原告主张上述违约金的资金占用费，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海中航通用房地产开发有限公司于本判决生效之日起七天内向原告彭威源、黎海燕支付违约金人民币36,151元；二、驳回原告彭威源、黎海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计419元，保全费436元，合计855元，由原告彭威源、黎海燕负担111元，由被告珠海中航通用房地产开发有限公司负担744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  朱 全二〇二〇年九月二十三日法官助理  黄国靖书 记 员  杨成耀