濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0902民初2501号原告：赵永才，男，汉族，1962年9月15日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王庆霞，河南卓诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘自刚，河南卓诚律师事务所律师。被告：濮阳市中鹄置业有限公司，住所地濮阳市中原路与昆吾路交叉口。统一社会信用代码：914109007538925847（1-1）法定代表人：崔成林，公司经理。委托诉讼代理人：张磊，河南泽民律师事务所律师。被告：马崇林，男，汉族，1952年6月2日出生，住濮阳市华龙区。第三人：李秀兰，女，汉族，1959年10月27日出生，住濮阳市华龙区。第三人：吕晓文，女，汉族，1970年10月1日出生，住濮阳市华龙区。第三人：孙春娥，女，汉族，1970年9月3日出生，住濮阳市华龙区。原告赵永才与被告濮阳市中鹄置业有限公司（以下简称中鹄公司）、被告马崇林、第三人李秀兰、第三人吕晓文、第三人孙春娥商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵永才的委托诉讼代理人刘自刚，被告中鹄公司的委托代理人张磊，第三人李秀兰、孙春娥到庭参加诉讼。被告马崇林，第三人吕晓文经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告赵永才向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告濮阳市中鹄置业有限公司与第三人签订的商品房买卖合同无效；2、依法判令二被告履行与原告签订的商品房买卖合同并为原告办理位于濮阳市××吾路华庭××号房屋所有权证；3、本案一切诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2012年10月17日，原告通过胡秀安、管华林、胡秀海、刘志甫购买被告濮阳市中鹄置业有限公司开发的位于濮阳市中原路与昆吾路交叉口华庭丽景小区第001幢1-2层08号房产，建筑面积为527.45平方米，原告分两次交付给胡秀安、管华林、胡秀海、刘志甫购房款共计4061365元，刘志甫收到房款后，将原告所交房款交付给被告濮阳市中鹄置业有限公司。2012年11月21日，原告通过胡秀安、管华林、胡秀海、刘志甫与被告濮阳市中鹄置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，被告濮阳市中鹄置业有限公司将上述房产交付与原告，原告收到房屋后，即将上述房屋出租给红宝轩红木家具店。之后，原告多次要求两被告共同为原告办理房产证相关手续，但两被告以各种理由相互推诿、不予办理。后原告得知，原告购买的上述房产被被告濮阳市中鹄置业有限公司、马崇林向第三人李秀兰、吕晓文、孙春娥借款，于2013年9月10日将上述房产网签给第三人李秀兰、吕晓文、孙春娥，原告多次找两被告解决此事，两被告于2015年7月20日向原告出具《承诺书》，保证在2015年8月20日前，解除被告濮阳市中鹄置业有限公司与第三人李秀兰、吕晓文、孙春娥借款关系备案的购房合同，但是时至今日，仍没有兑现承诺，致使原告合法权益受到严重损害，原告无奈诉至法院，请求贵院维护原告的合法权益，依法支持原告诉请。被告中鹄公司答辩称，涉案房屋是中鹄公司和绪村村委会联合开发建设的，约定含涉案房屋内的十几套门面房归绪村村委会所有，绪村村委会等人委托拍卖公司对门面房拍卖，本案涉案的门面房应该是由赵新英拍得了，后来转给了马崇林等人，所以中鹄公司并不是涉案房屋实际所有权人。中鹄公司同意在法院查明权属的情况下办理相关的手续。被告马崇林书面答辩，一、2012年5月12日，马崇林本人及于向红、胡银林、赵新英通过拍卖购买了濮阳市中鹄置业有限公司抵给绪村村委会的11套门市房，其中有涉案的这套08号房产，对外销售用的是濮阳市中鹄置业有限公司的名义。二、2012年11月21日，赵永才通过胡秀安、管华林、胡秀海、刘志甫购买了华庭丽景小区1号楼1-2层08号门市房，房款4061365元已交清，收款后赵新英代表马崇林和于向红、胡银林把该房钥匙交付给赵永才，赵永才把该房出租给红宝轩红木家具店是事实。三、马崇林本人于2007年1月4日至2016年5月底，一直在濮阳市中鹄置业有限公司任副经理，主管公司业务。2013年9月份，公司资金周转困难，通过熟人认识了李秀兰，经协商李秀兰同意借给中鹄公司300万元，并要求用房产做抵押担保，当时华庭丽景小区其他房产都已售备案或办理了抵押，就08号房产还没有给赵永才办理备案手续，当时认为借款时间就3、4个月，于是就把这套房产为向李秀兰借款备案给了李秀兰、吕晓文、孙春娥。这套房产一直由赵永才使用并对外出租。第三人李秀兰、孙春娥共同陈述，一、二被告和第三人之间签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，并有生效调解书印证。原告要求确认合同无效没有法律依据。根据《证据规则》的相关规定，人民法院生效的法律文书确定的事实，各方当事人无需举证证明。在调解协议第一条内容中，双方协商解除该协议，也只有有效合同才存在解除一说，无效合同则自始至终是无效的。而调解书是在人民法院主持下各方互谅互让基础上达成的，只要不存在欺诈、胁迫等情况就应认定有效。因此，双方订立的买卖合同为有效合同，不存在无效条款，原告主张的无效缺乏事实依据。二、二被告和第三人签订的商品房买卖合同其实质是为借款能够及时履行提供的保证。最高院关于民间借贷司法解释的24条已经明确规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。可见，二被告以网签备案且签订商品房买卖合同作为借款的担保，第三人有权就设定担保的房屋申请拍卖后优先受偿。三、第三人基于公示公信原则，且二被告将涉案房屋网签备案至第三人名下。第三人有理由相信在房屋登记部门的登记簿上记载了第三人的名字，第三人对房屋享有拍卖变卖后优先受偿权利。四、本案原告仅享有对涉案房屋的物权请求权，并不具有物权期待权，不能对抗担保物权。按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，关于一般买受人具有物权期待权的要件之一是直接从开发商手中购买的住宅，而不是指在二手房交易市场所购买的房产，显然原告称房子是赵新英拍卖所得--转让给马崇林等人--又给村民交房款，一系列购买行为不符合一手房买卖交易习惯，因而原告不具有物权期待权。第三人具有已经生效的担保物权，应受到法律的保护。《九民纪要》第70条对让与担保作了规范，第三人具有让与担保的法律要件。第71条也对第三人作为债权人对房屋拍卖价款受偿的规定。《九民纪要》规定：债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。五、被告与原告意见一致，不排除原、被告合谋串通，进行虚假诉讼，损害第三人的合法权益，法院不应支持原告的诉讼请求。六、原告提出的与该案件相关的执行异议之诉的（2018）豫0902民初6993号民事判决，因遗漏第三人将失去法律效力。该执行异议之诉因遗漏利害关系第三人孙春娥，出现重大瑕疵。第三人孙春娥在本次开庭时明确表示，要提起撤销该民事判决的申请。基于此，原告作为本次诉讼的证据将不具有证明力。综上，本案原告请求确认被告与第三人合同无效无事实与法律依据，请求法院确认原告与被告合同有效并为原告办理物权登记不符合法律要求，人民法院审理后应依法驳回其诉讼请求。第三人吕晓文未到庭陈述。经审理查明，2012年10月17日，案外人胡秀安、管华林、胡秀海、刘志甫为赵永才出具收据一份，内容为：今收到赵永才购买华庭丽景商业8号门市房527.45平方米，价格7700元，计款4061365元；购房合同及正规手续待15日内交清。赵永才提供的银行转账凭证显示，2012年10月17日，赵永才通过中国工商银行分两笔向案外人刘志甫转账50万元、100万元；同日，赵永才通过安阳市豫丰建筑劳务有限责任公司向刘志甫转账250万元。2012年10月17日，刘志甫通过中国工商银行向中鹄公司汇款220万元，2012年10月25日，刘志甫通过中国工商银行向中鹄公司汇款131万元。2012年11月21日，赵永才与中鹄公司签订了《商品房买卖合同》一份，该合同的主要内容为：赵永才购买中鹄公司开发的华庭丽景小区001幢1-2层08号商业用房，建筑面积527.45平方米，价款3622802元，买受人在签订本合同之日起一次性支付全部房款。赵永才称该商品房买卖合同系胡秀安、管华林、胡秀海、刘志甫四人办理好后交给他的。2013年3月10日，赵永才与中山市红宝轩红木家具有限公司签订了租赁合同一份，约定赵永才将位于华庭丽景小区第001栋4单元1-2层08号房产租赁给中山市红宝轩红木家具有限公司使用，租赁期限为2013年3月10日至2016年3月10日，租赁费为20万元/年。2013年5月20日，赵永才出租的涉案房屋开始交纳物业费，自2014年至2016年，涉案房屋以红木家具店的名义向濮阳市佳美物业有限公司交纳了水、电、物业费。2016年3月份，赵永才与中山市红宝轩红木家具有限公司的租赁合同到期后，赵永才将房产用于自己投资的河南明水建筑工程有限公司经营使用至今，并向濮阳市佳美物业有限公司交纳水、电、物业管理费用等。2015年7月20日，中鹄公司、马崇林出具“承诺”一份，内容为：我公司开发建设的华庭丽景1#楼8#门市房于2015年8月20日在房产局备案购房人为赵永才。如若到期不能备案，违约金20%（总房款）。2015年8月20日前，我公司解除李秀兰借款购房合同。另查明，2013年9月，中鹄公司、马崇林向李秀兰、吕晓文借款300万元，中鹄公司与李秀兰、吕晓文、孙春娥签订《商品房买卖合同》（合同编号：00045956）一份为该笔借款提供担保，并于2013年9月10日将该《商品房买卖合同》在濮阳市房地产管理中心办理合同备案登记。2015年7月10日，李秀兰、吕晓文与中鹄公司、马崇林签订《借款合同》一份，约定：中鹄公司、马崇林向李秀兰、吕晓文借款300万元；借款用途系偿还原借款，以新贷还旧贷；借款期限自2015年7月10日至2015年9月9日止；借款利率为月息25‰；二借款人承担连带还款责任，原签订的商品房买卖合同（备案号00045956）继续有效，作为本合同的担保。并对借款展期、划款授权、违约及处理、合同争议解决方式等作出约定。同日，中鹄公司、马崇林出具“借据”一份。李秀兰、吕晓文与中鹄公司、马崇林民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月28日作出（2015）华法民初字第5633号民事调解书，该调解书中李秀兰、吕晓文在诉称部分写明“被告濮阳市中鹄置业有限公司用其开发建设的华庭丽景小区门市房以备案形式提供担保，借款后被告未按期偿还借款，且将担保房产卖予他人”，调解内容为“一、解除原、被告于2015年7月10日签订的借款合同；二、被告中鹄公司、马崇林尚欠原告李秀兰、吕晓文借款本金300万元及利息（利息自2015年7月10日起按照月息2分计算至付清之日），于2015年8月31日前偿还借款本金3万元及2015年7月10日至2015年9月10日期间的利息12万元，于2015年11月10日前偿还剩余借款297万元及利息”。后李秀兰、吕晓文申请强制执行，本院于2017年8月29日作出（2015）华法执字第2321号执行裁定书，将中鹄公司名下华庭丽景小区1幢8号门市房查封。赵永才以其对涉案房产享有权利为由提出执行异议申请，本院执行局于2018年6月25日作出（2018）豫0902执异79号执行裁定书，驳回了赵永才的异议申请。赵永才不服（2018）豫0902执异79号执行裁定书，以李秀兰、吕晓文、中鹄公司、马崇林为被告向本院提起案外人执行异议之诉，要求撤销（2018）豫0902执异79号执行裁定书，不得执行位于濮阳市××××号商业用房。本院于2019年9月4日作出（2018）豫0902民初6993号民事判决，判决：不得执行位于濮阳市××××号商业用房。该判决已发生法律效力。在该案件中，查明如下事实：一、位于濮阳市华庭丽景小区沿街门市房系中鹄公司与绪村村委会联合开发建设，约定其中11套门市房归绪村村委会所有，包括涉案房产。2012年2月18日，绪村村委会与中鹄公司共同委托河南省恒顺拍卖有限公司对该11套房产进行拍卖。2012年5月3日，河南省恒顺拍卖有限公司依法公开进行了拍卖，案外人赵新英参与拍卖并成交，支付了成交价款。赵新英竞买后又将该11套门市房转让给了马崇林、于向红、胡银林，其中涉案房产按照绪村村委会的要求留给绪村村民自用，绪村村民又将该房产出售给赵永才。2013年3月10日，赵永才与中山市红宝轩红木家具有限公司签订了租赁合同一份，约定赵永才将位于华庭丽景小区第001栋4单元1-2层08号房产租赁给中山市红宝轩红木家具有限公司使用，租赁期限为2013年3月10日至2016年3月10日，租赁费为20万元/年。根据赵永才提交的濮阳市佳美物业有限公司出具的水、电、物业缴费票据显示，2013年5月20日，8号商铺开始交纳物业费，自2014年至2016年，涉案房屋以红木家具店的名义交纳了水、电、物业费。二、关于涉案房产，2011年7月11日，中鹄公司、马崇林因向案外人张爱国借款，将该房产以房屋买卖合同的形式备案至案外人张爱国名下，后中鹄公司、马崇林撤销了对张爱国的备案，又以借款担保的名义将该房产备案至李秀兰、吕晓文、孙春娥名下。三、关于涉案11套门市房，另案鲁德方与李秀兰、吕晓文、濮阳市中鹄置业有限公司、马崇林案外人执行异议之诉纠纷一案中，濮阳市中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）豫09民再20号民事判决书，查明部分写明“本案所涉房屋是市经济开发区昆吾街道办事处绪村村委会与中鹄公司联合开发建设的，且该房屋分配给了绪村村委会。2012年2月18日中鹄公司、绪村村委会共同委托河南省恒顺拍卖有限公司对涉案房屋进行拍卖。2012年5月3日恒顺公司依法公开进行了拍卖。赵新英竞买成功并与恒顺公司签订成交确认书，后赵新英支付了成交价款”。该判决书本院认为部分写明“根据原一、二审、再审查明的事实，中鹄公司与绪村村委会将联合开发的房屋共同委托拍卖公司进行拍卖，是对自己财产的处分行为，现尚无证据证明联合开发、共同委托拍卖的行为以及拍卖公司的拍卖行为违反任何法律规定或者虚假。赵新英通过公开拍卖程序竞拍到联合开发分配给绪村村委会的华庭丽景的11套门市房，并交纳了竞拍价款，从拍卖成交之日时该房产已不属于绪村村委会，更不属于中鹄公司所有……因该房产的买卖不是鲁德方直接与开发商中鹄公司发生的买卖关系，不同于一般的开发商直接对外的售房行为，涉案房屋不能因中鹄公司的债务被强制执行”。本院认为，本案争议的焦点是：一、被告中鹄公司与第三人李秀兰、吕晓文、孙春娥签订《商品房买卖合同》（合同编号：00045956）是否有效；二、被告中鹄公司是否应为原告办理位于濮阳市××吾路华庭××号房屋所有权证。第一，关于被告中鹄公司与第三人李秀兰、吕晓文、孙春娥签订《商品房买卖合同》（合同编号：00045956）是否有效的问题。首先，根据本院查明的事实，本案所争议的房屋系被告中鹄公司与绪村村委会联合开发建设，该争议的房屋产权属于绪村村委会，不属于被告中鹄公司，被告中鹄公司无权处分涉案争议的房屋。其次，即使被告中鹄公司作为涉案争议的房屋名义上的产权所有人，使第三人相信被告中鹄公司有处分权。但第三人李秀兰、吕晓文、孙春娥与被告中鹄公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：00045956）的真实意思并非是购买该房屋，而是为300万元的借款担保，根据法律规定，不动产为债务进行抵押担保应当办理抵押登记手续，而非是签订买卖合同办理合同登记。再次，第三人李秀兰、吕晓文、孙春娥与被告中鹄公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：00045956）后，在房地产管理部门办理的是买卖合同备案手续，并非将所涉的房屋产权登记至第三人李秀兰、吕晓文、孙春娥名下，形式上不发生的物权变更效力，不符合让与担保构成条件。综上，第三人李秀兰、吕晓文、孙春娥与被告中鹄公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：00045956）无效。第二，被告中鹄公司是否应为原告办理位于濮阳市××吾路华庭××号房屋所有权证的问题。根据本院查明的事实，涉案争议房屋原告在2012年10月17日已经从房产的实际所有人绪村村委会购买，并通过绪村村民刘志甫将部分款项交纳给被告中鹄公司，原告与被告中鹄公司签订了购房合同，房屋也早已交付给原告，原告一直对涉案房屋占有、使用、收益。虽然涉案房产自2011年7月11日起作为借款担保，先后以买卖合同的名义备案至张爱国、李秀兰、吕晓文、孙春娥名下，但原告对无法办理房屋产权登记手续不具有过错，而且涉案房产实际交付后，原告一直对涉案房产实际占有、收益、使用，原告已获得涉案房产的物权期待权。故被告中鹄公司应当为原告办理本案所涉的华庭丽景小区第001幢1-2层08号房屋所有权证。综上，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告濮阳市中鹄置业有限公司与第三人李秀兰、吕晓文、孙春娥于2013年9月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：00045956）无效。二、被告濮阳市中鹄置业有限公司协助将坐落在濮阳市中原路与昆吾路交叉口“华庭丽景”小区第001幢1-2层08号房屋所有权转移登记于原告赵永才名下，相关费用根据法律规定由相应的义务人缴纳，于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费39290元，由被告濮阳市中鹄置业有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  李 慧人民陪审员  车艳慧人民陪审员  丁 宁二〇二〇年九月十二日书 记 员  李 扬