内蒙古包头市九原区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）内0207执异22号 案外人：贾伟，男，1981年10月7日出生，汉族，无固定职业，现住包头市九原区恒大帝景4—503号。 委托代理人：张文学、王蕾，内蒙古维创律师事务所律师。 申请执行人：李恩伟，男，汉族，1982年12月29日出生，包钢职工，现住包头市昆区昆河一号二期3栋604室。 被执行人：冯海军，男，汉族，1977年5月20日出生，现住址不详。 被执行人：张海燕，女，汉族，1980年2月3日出生，现住址不详，系冯海军妻子。 本院在执行李恩伟与冯海军、张海燕民间借贷纠纷一案中，案外人贾伟于2020年8月27日对执行位于包头市九原区恒大帝景4—503商品房一套提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人贾伟称：贵院因李恩伟与冯海军、张海燕民间借贷纠纷一案，查封了包头市九原区恒大帝景4—503号房屋。申请人现对该查封行为提出异议，理由如下：2015年3月30日，冯海军与恒大地产集团包头有限公司签订了《包头市商品房买卖合同》，约定冯海军购买位于包头市九原区恒大帝景4-503号房屋一套。2017年6月2日，申请人与冯海军、张海燕签订《房屋买卖合同》，约定冯海军、张海燕将其所有的包头市九原区恒大帝景4-503号房屋转让给申请人，同时约定冯海军、张海燕拿到房产证后配合办理房屋过户手续。合同签订后申请人按照约定陆续向二人支付了房款，并向开发商和相关部门缴纳了全部税费。2017年6月23日，恒大地产集团包头有限公司向申请人交付了房屋，申请人对房屋进行了装修装饰后正式入驻至今。另外，在合同签订后不久冯海军和张海燕下落不明。2019年开始，恒大地产集团包头有限公司虽多次要求办理房屋产权证，但因冯海军和张海燕下落不明及贵院的查封导致无法办理。无奈之下，申请人向贵院提起诉讼，贵院作出(2019)内0207民初2032号民事判决，对上述事实进行了认定并确认了该合同的效力。综上所述，申请人在贵院查封之前就已经签订了合法有效的房屋买卖合同，并合法占有了该房屋。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，申请人具有排除该执行行为的权利，遂请求贵院依法解除对房屋的查封。 申请人李恩伟称：冯海军、张海燕在2017年11月7日与本人签订房屋抵押借款合同,同时把包头市九原区恒大帝景4-503号房屋的包头市商品房买卖合同（合同编号2014-0328142）抵押给我。在2019年3月在本院提起诉讼同时2019年3月27日对该房产进行保全查封，并在2019年4月1日本院出具民事判决邦，判冯海军、张海燕偿还本人的借款。案外人贾伟并没有全款购买该房屋，此房屋也并没有办理房产登记、过户等手续，只是付了首付，余下款项并没有支付给冯海军、张海燕，至今此房产的所有权仍属于冯海军、张海燕。所以，贾伟对该房屋并不具备房屋的所有权。本人希望人民法院给贾伟出具一份协执，让贾伟欠冯海军、张海燕的尾款部分优先还与本人。另外，本人的判决与保全都在贾伟之前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若于问题的规定》第二十六条第3条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。综上所述，申请人不同意解除对冯海军、张海燕名下房产包头市九原区恒大帝景4-503号房屋的查封。遂请求法院予以支持。 被执行人冯海军、张海燕下落不明。 本院查明，2015年3月30日被执行人冯海军与恒大地产集团包头有限公司签订了《包头市商品房买卖合同》，该房坐落于九原区恒大帝景4—503号。2017年6月2日，案外人贾伟与被执行人冯海军、张海燕签订《房屋买卖合同》。由贾伟交付首付款并照房屋按揭贷款协议从2017年10月份向冯海军在农行的账户每月支付5200元的房款交至到2019年10月后，11月份交房贷时银行告知该账户已被本院查封，无法按时交付房贷，贾伟在农行另行开设账户，按月缴纳剩余房贷至今。2019年10月8日贾伟诉至本院，要求确认《房屋买卖合同》有效。2020年5月20日本院作出（2019）0207民初2032号民事判决书，“原告贾伟与被告冯海军、张海燕签订的《房屋买卖合同》有效”。涉案房屋贾伟已经进行了装修，并居住至今，缴纳了相关的费用。 又查明，申请人李恩伟于2019年3月20日诉至本院要求被执行人冯海军、张海燕偿还欠款本息66000元，2019年3月21日，本院依法查封了冯海军位于九原区恒大帝景4—503房屋一套的交易手续，2019年4月1日本院作出判决，支持李恩伟的诉讼请求，该案转入执行程序后，李恩伟请求对该涉案房屋强制执行，偿还其欠款。 本院认为，涉案九原区恒大帝景4—503号房屋，现住案外人贾伟已使用居住并已支付该房屋的大部分房款，至今如期履行偿还银行的房贷，本院也作出了民事判决确认案外人贾伟与被执行人冯海军、张海燕《房屋买卖合同》有效，该判决已发生法律效力，虽然涉案房屋由房屋开发商登记在冯海军的名下，但是实际履行人为贾伟，属于善意取得，足以排除该执行行为的权利，故案外人贾伟的执行异议请求本院予以支持，申请执行人抗辩理由本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条《最高人民法院关于人民法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第以款第一项，第二十八条之规定裁定如下： 中止对位于九原区恒大帝景4—503号房屋的执行。 案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  赵金龙 审 判 员  梁刚义 人民陪审员  郝丽霞 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  田晓东 附：本裁定相关法律文书： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。