湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终1491号 上诉人（原审原告）：邵阳市建民集团物业管理有限公司。 法定代表人：黄磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓志清，湖南银剑律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘娟。 委托诉讼代理人：肖卫国（刘娟之夫）。 上诉人邵阳市建民集团物业管理有限公司（以下简称建民集团物业公司）与上诉人刘娟租赁合同纠纷一案，湖南省邵阳市双清区人民法院于2019年7月30日作出（2019）湘0502民初1120号民事判决，建民集团物业公司不服，提起上诉。本院于2019年11月1日作出（2019）湘05民终2082号民事裁定，将本案发回重审。湖南省邵阳市双清区人民法院依法另行组成合议庭，对本案重审后，于2020年6月25日作出（2020）湘0502民初2号民事判决，双方当事人均不服该民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建民集团物业公司上诉请求：1．撤销原判，改判由刘娟于判决生效之日起立即返还某某建材城第7182-7184号三间门面。2．依法判决刘娟支付门面使用费人民币88704元（自2017年5月计算至2020年5月，顺延照计）。3．本案一、二审诉讼费由刘娟承担。事实和理由：刘娟自2014年始租用建民集团物业公司门面7182-7184号，支付了当年租金，但自2017年始至今未支付费用，且对建民集团物业公司一再要求支付所欠费用及腾退门面的主张置若罔闻，一审虽然支持了建民集团物业公司要求返还门面的诉请，但未支持使用门面应付费用的请求，显然不当。一审判决既然认定建民集团物业公司一直在主张权利，刘娟在庭审中也承认自2017年5月起未支付租赁费用，但却判决生效之日起四十五天内返还门面显然于司法实践相悖，长达数年之久的“合理期限”显然不合理。 刘娟辩称，对建民集团物业公司的上诉请求不予认可，具体答辩理由与刘娟的上诉状一致。 刘娟上诉请求：1．撤销原判，改判驳回建民集团物业公司的诉讼请求；2．本案诉讼费用由建民集团物业公司负担。事实和理由：原审认定建民集团物业公司是适格的诉讼主体错误。建民集团物业公司提供的证据是土地使用权证，但建民集团物业公司不是该土地使用权证的土地使用权人，邵阳市建民集团置业有限公司只是该土地使用权人之一，邵阳市建民集团置业有限公司与建民集团物业公司都是独立的是法人单位，且邵阳市建民集团置业有限公司只是建民集团物业公司的股东之一。建民集团物业公司与刘娟签订的《铺面租赁合同》的合同期限只有一年，双方均已充分、完全履行自己的义务，合同期满以后，双方没有续签合同，租赁关系已经终止。自2015年3月2日起，肖卫国与李某某签订《铺面租赁合同》，租赁了案涉门面，租赁合同的当事人已经是李某某、肖卫国，李某某也收取租金并承诺不涨价不外租，双方租赁关系合法有效，后因市政工程修建隧道，案涉门面被围堵，出租人没有收取租金，肖卫国也没有支付租金，但支付了水电费、物业管理费。建民物业公司故意隐瞒2015年将门面己转让给李某某的真实情况，坚持以虚假的租赁关系向刘娟提出索要租金及搬离门面的诉讼是典型的虚假诉讼，请求二审法院以虚假诉讼罪移交公安机关办理。 建民集团物业公司辩称，对刘娟的上诉请求不予认可，请求驳回其上诉请求。 建民集团物业公司向一审法院起诉请求：1．判令刘娟支付拖欠租金83776元（计算自2017年3月2日至2020年3月止，顺延照计），并立即搬出所占门面交付建民集团物业公司；2．本案诉讼费由刘娟承担。 一审法院认定事实：建民集团物业公司与刘娟于2014年3月9日签订《铺面租赁合同》，约定建民集团物业公司将某某建材城第7182-7184号共三间铺面（该铺面无建设工程规划许可证）出租给刘娟，租期一年，自2014年3月2日起至2015年3月1日止，租金共计29568元。双方签订合同后，刘娟向邵阳市建民集团置业有限公司支付了全部租金，租赁到期后双方未再续签租赁合同。因李某某与“建民集团”（邵阳市建民集团置业有限公司或建民集团物业公司）有其它业务往来，故建民集团物业公司通知各商户由各商户与李某某签订履行租赁合同，李某某收取租金。2015年9月6日，李某某出具收条，收取刘娟及其丈夫肖卫国支付的某某建材城第7182-7184三间铺面租金43200元。其后，刘娟一直占有、使用该门面至今，没有向任何人缴纳涉案房屋门面租金。2017年5月份，李某某将该门面退回“建民集团”。邵阳市中级人民法院发回重审的理由是有新的证据，新证据为2019年10月16日对李某某的调查笔录，该调查笔录中李某某证实，2019年6月5日李某某与肖卫国签订了房屋租赁十年的合同不是2015年8月30日签订的，是事后签订，李某某称不知道肖卫国签订该合同是用于诉讼。 一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，结合建民集团物业公司的起诉事由和刘娟的答辩意见，本案的争议焦点为：1、建民集团物业公司是否为本案适格民事主体；2、建民集团物业公司与刘娟签订《铺面租赁合同》是否有效；3、肖卫国与李某某签订的房屋租赁合同的效力问题。（一）建民集团物业公司是否为本案适格民事主体。根据建民集团物业公司所称，建民集团物业公司为邵阳市建民集团置业有限公司下属独立法人机构，可以运作邵阳市建民集团置业有限公司的土地财产，且建民集团物业公司与刘娟签订《铺面租赁合同》，并已实际履行，根据合同相对性，建民集团物业公司是本案适格民事主体。（二）建民集团物业公司与刘娟签订《铺面租赁合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，建民集团物业公司未能提交建设规划许可证，故双方签订的《房屋租赁合同书》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故建民集团物业公司应返还刘娟相关合同费用29568元，刘娟应返还涉案租赁房屋及房屋占有使用费，酌情认定房屋占有使用费为29568元，因建民集团物业公司应向刘娟返还收取的合同款项，刘娟应支付建民集团物业公司涉案房屋的占有使用费，双方互付金钱给付之债，可以互为抵消。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但建民集团物业公司提出诉请为请求判令刘娟支付拖欠租金而非房屋占有使用费，故对该诉讼请求不予支持。（三）肖卫国与李某某签订的房屋租赁合同的效力问题。根据2019年10月16日对李某某的调查笔录证实，2019年6月5日李某某与肖卫国签订的房屋租赁十年的合同不是2015年8月30日签订的，是事后补签的。因涉案门面李某某于2017年7月退还给“建民集团”，李某某与肖卫国于2019年10月16日再补签租赁合同应视为无效。故刘娟提供的该证据，不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。因此应认定肖卫国与李某某为不定期租赁合同关系，不定期租赁合同的法律后果为：1、承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同；2、出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限。2017年5月份，李某某将该门面退回“建民集团”，不适用买卖不破租赁原则，故“建民集团”有权利在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限后解除不定期租赁合同，建民集团物业公司于2019年6月14日向人民法院起诉，要求刘娟立即搬出所占门面并将门面交付建民集团物业公司，邵阳市中级人民法院于2019年11月1日将该案发回重审，应视为建民集团物业公司在合理期限之前通知刘娟，故建民集团物业公司要求刘娟搬出所占门面的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、刘娟于判决生效之日起四十五日内向邵阳市建民集团物业管理有限公司返还某某建材城第7182-7184号三间铺面；二、驳回邵阳市建民集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1332元，由建民集团物业公司负担666元，刘娟负担666元。 二审期间，建民集团物业公司提交一组证据即规划图，拟证实刘娟使用的门面是经过合法批准使用的。刘娟质证认为，对规划图没有意见，但不能证明门面是建民集团物业公司的。本院经审查认为，建民集团物业公司提交的证据，不能实现其证明目的，不予认定。本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，刘娟与建民集团物业公司于2014年3月9日签订《铺面租赁合同》，租赁案涉三间铺面用于其与肖卫国夫妻共同经营生意，双方按照合同约定履行了权利义务，未发生争议。合同到期后至2017年7月，由案外人李某某与刘娟履行租赁合同并收取租金。刘娟上诉称在此期间其丈夫肖卫国与李某某签订了为期十年的租赁合同，故合同租赁人是其丈夫肖卫国，因该合同被证实是事后补签，合同期限也超过了李某某对该门面拥有收取租金权利的时限，故不具有真实性，原审认定该合同无效正确。2017年7月，李某某将案涉门面退回建民集团物业公司，刘娟继续租赁该门面经营，由于双方对租赁期限并未约定，视为不定期租赁。后刘娟拒绝向建民集团物业公司支付租金，导致租赁合同无法实际履行，因建民集团物业公司未提交该门面经主管部门批准建设的充分依据，原审认定合同无效并根据建民集团物业公司的诉请按照合同无效的原则进行处理，判决刘娟返还门面并于合理期限内搬离并无不当。刘娟系与建民集团物业公司签订租赁合同并实际履行后获得案涉门面的使用权，根据合同相对性原理，建民集团物业公司有权依据租赁合同向其主张权利，刘娟主张建民集团物业公司作为本案民事主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。刘娟关于建民集团物业公司以虚假的租赁关系向刘娟提出索要租金及搬离门面的诉讼是典型的虚假诉讼的上诉理由缺乏事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，建民集团物业公司、刘娟提出的上诉理由均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审诉讼费2664元，由建民集团物业公司负担1332元，刘娟负担1332元。 本判决为终审判决。 审 判 长  申 杰 审 判 员  罗 松 审 判 员  李 鹏 二〇二〇年九月十一日 法官 助理  李梅芳 代理书记员  朱文利 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……