青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1583号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙文斌，公民身份号码×××，男，1985年2月25日出生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：李信善，青海汇元律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码916301037104485714，住所地：西宁市城中区城南新城大道151号。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财。被上诉人（原审被告、反诉原告）：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码91630104595031067U，住所地：青海省西宁市城西区西川南路78号10号楼1143室。负责人：南积勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财。上诉人孙文斌因与被上诉人青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和公司）、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称庄和公司西宁分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙文斌上诉请求：1.依法撤销西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初1009号《民事判决书》，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.依法判令本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人应当按照合同约定的每日万分之四的标准向上诉人支付违约金，一审法院按照年利率6%计算违约金没有任何法律依据，应予改判。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。一审法院认为被上诉人享有违约金请求权，并基于此酌定调整违约金标准为年利率6%，严重违反合同法当事人意思自治原则，该案中6%的认定无任何法律依据，严重损害上诉人合法权益。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，上诉人认为，一审法院的酌定核减行为违反上述法律规定。根据法律规定，核减违约金标准一是过分高于损失，二是适当减少。本案的违约金不存在过高的问题，核减比例小于原合同约定的一半，上诉人认为不符合法律规定的“适当”减少所应有的比例。案涉房屋买卖合同为格式合同，其中的违约金标准是被上诉人拟定，其应当依据诚实信用原则履行合同。被上诉人单方拟定合同、单方制定违约金标准，现在又因为其无法交房，为了少承担违约责任出尔反尔，不予承认当初承诺的违约金标准，有悖于法律和客观事实，法院无任何依据，核减违约金标准，严重侵害消费者合法权益，严重违反法律规定。2.关于本案违约金是否过高的问题，上诉人认为应当结合合同履行情况、当事人过错程度、预期收益等因素综合考虑，而非简单由“法官自由裁量权”随意决定。上诉人按时付清了全部购房款项，不存在任何违约行为，被上诉人不能如期交房，存在明显过错。上诉人所购买的均为商铺，以期获取收益，但因被上诉人逾期交房，导致上诉人预期落空。3.上诉人按照合同约定标准主张违约金，有合理合法的依据，一审法院认为上诉人未提供证据证实其受到的实际损失属于举证责任分配错误，上诉人对此不具有举证责任。上诉人按照合同约定标准主张违约金符合法律规定和双方约定，已经完成举证责任，被上诉人认为违约金标准过高，其应当提交相应证据予以证明。4.本案同类型案件已有生效判决，为了维护司法权威、维护生效判决稳定性，人民法院应当以统一标准统一尺度予以裁判。同一商品房买卖合同、相同当事人及审判机关，已经就同一建筑物做出过生效判决，人民法院应当维护案件的一致性。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。庄和公司与西宁分公司共同辩称，原判决认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。孙文斌向一审法院起诉请求：1.判令庄和公司、庄和房地产西宁分公司连带支付2018年12月1日至2020年1月31日的违约金100324.53元，并支付自2020年2月1日起至房屋实际交付之日止的违约金；2本案诉讼费由庄和公司、庄和西宁分公司承担。一审法院认定事实：2014年5月16日，孙文斌（买受人）与庄和西宁分公司（出卖人）签订《西宁市商品房预售合同》，合-3-同编号：YSO191200，房屋代码：531350，协议约定孙文斌购买庄和西宁分公司开发的位于西宁市××区不动产，建筑面积53.56平方米，房屋单价10992.51元/mr，总价款588759元。合同第八条约定出卖人于2015年12月30日前将符合约定的商品房交付买受人使用；第九条约定了出卖人逾期交付违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限届满第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之4的违约金。合同签订后，孙文斌按约付清了全部购房款。另查明，因庄和西宁分公司未按约定期限交付房屋，孙文斌于2019年1月12日诉至一审法院，要求庄和公司及西宁分公司支付逾期交房的违约金，该院一审作出（2019）青0104民初343号民事判决书，孙文斌不服判决提起上诉，经青海省西宁市中级人民法院作出（2019）青01民终1750号民事判决，判令：1.维持西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初343号民事判决第二、三项即“驳回孙文斌对庄和西宁分公司的诉讼请求；驳回孙文斌其他诉讼请求。”；2.变更第一项为“庄和公司自判决送达之日起十五日内向孙文斌支付2016年1月1日至2018年11月30日止违约金250575.80元”。因案涉房屋至今未按合同约定期限交付，孙文斌再次提起诉讼，致使本案纠纷产生。一审法院认为，孙文斌与庄和西宁分公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方均应按约定履行各自义务。本案中，孙文斌已按约定履行支付全部购房款的合同义务，庄和西宁分公司未按约定的期限将验收合格的房屋交付给孙文斌，应承担违约责任。根据一审法院审理的涉及庄和西宁分公司系列案件，已经查明庄和西宁分公司就其开发建设的财富广场项目整体经营秩序一直未能建立，致使庄和西宁分公司无法按照《商品房预售合同》的约定完成商业用房的交付，双方当事人通过签订和履行合同想达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结局，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定以及《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，庄和西宁分公司在履行本案《商品房预售合同》过程中由于市场、资金等因素，无法在合同约定的期限内履行交付商业用房的义务，固然要承担全部违约责任，但这一客观情况是庄和西宁分公司、孙文斌在签订合同时不可能预见到的。在此情况下，仍旧依照合同的约定履行，庄和西宁分公司已承担了250575.80元违约金，还需继续承担自2018年12月1日起至今每年近9万元的违约金，与孙文斌已支付房款588759元相比，在庄和西宁分公司后续继续承担违约责任的情形下，对庄和西宁分公司而言承担的违约责任过重，有悖于合同法的基本原则，庄和西宁分公司提出对违约金标准予以降低，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。虽然涉及庄和西宁分公司的系列案件已有生效民事判决书，但从诉讼的社会效果和法律效果考虑，促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，既是对违约方违约行为的惩罚也保护守约方的合法民事权益，两者之间应有一定的平衡。结合双方合同中约定的商业用房的产权性质，从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，应依照情势变更原则、公平原则、诚实信用原则，同时考虑此次疫情的影响因素，对双方约定违约金予以调整。孙文斌的直接损失实际为已交纳房款的利息损失，在无证据证实存在其他损失的情况下，一审法院认定庄和西宁分公司请求减少违约金的理由成立，酌定违约金按年利率6%支持，自2018年12月1日至2020年1月31日的违约金，应计算为588759元*6%/12个月*14个月=41213.13元，一审法院予以支持，庄和西宁分公司还应当承担自2020年2月1日起至实际交房之日止以总房款588759元为基数，按年利率6%计算的违约金。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因庄和西宁分公司是庄和公司的分支机构，不具备法人资格，上述款项应当由庄和西宁分公司承担，不足以承担的，由庄和公司承担。关于庄和公司、庄和西宁分公司提出的解除合同的反诉请求，由于孙文斌在合同履行过程中并不存在违约，在孙文斌作为守约方不同意解除合同的前提下，孙文斌作为违约方提出解除合同的反诉请求不符合合同约定，亦不符合合同法定解除的条件，不予支持。综上所述，庄和公司、庄和西宁分公司应当支付孙文斌自2018年12月1日至2020年1月31日的违约金41213.13元，并承担自2020年2月1日起至实际交房之日止以总房款588759元为基数，按年利率6%计算的违约金。庄和公司、庄和西宁分公司提出解除合同的请求无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：1.庄和公司、庄和西宁分公司支付孙文斌自2018年12月1日至2020年1月31日的逾期交房的违约金41213.13元，并支付自2020年2月1日起至实际交房之日止以总房款588759元为基数按年利率6%计算的违约金，以上款项于判决生效后十五日内履行；2.驳回庄和西宁分公司、庄和公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2306.5元，减半收取计1153.25元，由庄和西宁分公司、庄和公司负担474元，孙文斌负担679.25元。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由庄和西宁分公司、庄和公司负担。本院二审期间，孙文斌围绕上诉请求依法提交如下证据：1.孙文斌在中国银行股份有限公司的《个人商业用房贷款合同》，拟证明孙文斌为购买案涉商铺向银行贷款并按年利率6.12%支付银行利息，一审法院将违约金标准调整至6%，给孙文斌造成一定经济损失。2.《致业主函》《关于财富广场延期交房致业主回复函》，拟证明庄和公司逾期交房承诺按照合同约定支付违约金，一审法院不应在本案中核减违约金。3.《委托经营管理合同》，拟证明庄和公司在其他相关商铺中年收益为10%左右，一审法院酌定6%不合理。经质证，庄和公司与庄和西宁分公司对上述证据的真实性不持异议，但认为与本案不具有关联性。经审查，上述三组证据，与本案中孙文斌主张的违约金比例调整不具有直接关联性，对证据的证明方向不予采纳。对一审认定的事实双方当事人均不持异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为一审判决对孙文斌所主张的庄和公司逾期交房应承担的违约金比例标准进行下调是否合理合法。孙文斌与庄和西宁分公司签订的《西宁市商品房预售合同》对公司逾期交房的违约责任作了明确约定，按照一般情况下的法律原则，庄和公司承担违约责任有理有据。但时移世易，孙文斌前次主张违约金时，本院遵循当事人合同意思自治原则，以案涉《西宁市商品房预售合同》约定的违约金比例标准每日万分之四要求庄和公司向孙文斌支付2016年至2018年的违约金数额，追究了庄和公司的违约责任，并对孙文斌进行了合理程度的经济损失弥补，对此在一审判决中也进行了阐明。如今，庄和公司仍未能交付案涉房屋，其违约行为一直处于持续中，对其违约行为所应承担的法律责任在一审判决中并未否认，对其违约行为的惩罚亦未终止，但对惩罚的限度根据客观现状与法律规定作了一定调整，调整的标准并无明显失衡之处。从双方订立合同的目的分析利弊，庄和公司迟迟不能交房固然有错，也应当为此承担责任，但从可能长期存在违约行为的角度出发，为平衡各方利益，同时也为保证尽早实现合同目的，一审法院调整庄和公司承担的违约金比例事出有因，于法有据，违约有责，罚之有度，对此在一审判决中进行了详细的论述说明，本院认为并无不妥之处。综上所述，孙文斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2331.5元，由孙文斌负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 任 宁审判员 林建平二〇二〇年九月二十三日书记员 冶 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。