福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1354号 上诉人(原审被告)：福建省尤溪紫阳房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇七五路3号。统一社会信用代码91350426052307856W。 法定代表人：陈顺妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：傅德锡,尤溪县沈兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈基源（曾用名陈基油），男，1974年4月22日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被上诉人（原审原告）：阮丽琼，女，1980年7月17日出生，汉族，住福建省尤溪县。 上诉人福建省尤溪紫阳房地产开发有限公司（以下简称“紫阳公司”）因与被上诉人陈基源、阮丽琼商品房销售合同纠纷一案，不服福建省尤溪县人民法院（2020）闽0426民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 紫阳公司上诉请求：1.撤销尤溪县人民法院（2020）闽0426民初1号民事判决，驳回陈基源、阮丽琼诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陈基源、阮丽琼承担。事实和理由：《商品房买卖合同》签订后，陈基源、阮丽琼未按合同约定于2015年5月31日前支付首期房款214803元，为了办理贷款需要，紫阳公司于2015年8月24日向监管账户转账304803元作为陈基源、阮丽琼购房款。虽然陈基源、阮丽琼一审答辩时称向紫阳公司股东马文钦支付304803元，但未向紫阳公司支付该款。一审法院认定陈基源、阮丽琼于2015年5月7日向紫阳公司支付首期房价款304803元事实错误。二、陈基源、阮丽琼至今未支付首期购房款，紫阳公司有权拒绝交房且无须承担逾期交房责任。三、陈基源、阮丽琼逾期支付首期房款的行为已构成违约，应承担违约责任。 陈基源、阮丽琼辩称，陈基源、阮丽琼已支付案涉商品房首付款。案涉商品房未验收交房，紫阳公司应承担违约责任，支付违约金。 陈基源、阮丽琼向一审法院提出诉讼请求：1.紫阳公司立即履行商品房买卖合同规定的交房义务，并协助陈基源、阮丽琼办理商品房不动产权证；2.紫阳公司按《商品房买卖合同》第二条约定，支付按照购房款总额的日万分之三的逾期交房违约金，计算至实际交付房产日止（暂计至2019年12月26日止为192003元）；3.本案的诉讼费用由紫阳公司负担。 一审法院认定事实:2015年5月6日，紫阳公司作为出卖人与陈基源、阮丽琼作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买紫阳公司开发的位于尤溪县，建筑面积95.03平方米，单价为7416.64元，总价款为704803元。买受人应当在2015年5月31日前支付该商品房首期房价款。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 2015年5月7日，陈基源、阮丽琼向紫阳公司支付了首期房价款304803元，之后陈基源、阮丽琼向中国建设银行办理了案涉商品房按揭贷款。目前案涉房屋尚未通过综合验收。陈基源、阮丽琼亦未与紫阳公司办理交房手续。 一审法院认为，陈基源、阮丽琼与紫阳公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，陈基源、阮丽琼付清购房款后，紫阳公司应在2017年6月30日前将验收合格并具备入住条件的房屋交付陈基源、阮丽琼。案涉房屋尚未通过综合验收，不具备交房条件，紫阳公司未按约定时间交房的行为已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。按照合同约定，逾期交房天数大于90天的，紫阳公司应按照购房款的日万分之三的标准向陈基源、阮丽琼支付逾期交房违约金。紫阳公司应向陈基源、阮丽琼支付购房款704803元自2017年7月1日起至实际交房之日止按照日万分之三标准计算的逾期交房违约金。紫阳公司主张陈基源、阮丽琼已领取该案涉房屋的钥匙，案涉房屋已交付使用未能提供证据予以证明，不予采纳。对陈基源、阮丽琼主张要求紫阳公司履行合同约定的交房义务，协助配合办理房屋的不动产权证的诉讼请求，因目前案涉房屋尚未通过综合验收，不具备交房和办证条件，陈基源、阮丽琼要求紫阳公司履行合同约定的交房义务，协助办理案涉商品房不动产权证的诉讼请求不能成立，不予支持。待案涉商品房符合交房和办证条件时，陈基源、阮丽琼可再行主张权利。综上所述，陈基源、阮丽琼提出的诉讼请求，符合上述认定的部分，予以支持；超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、福建省尤溪紫阳房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈基源、阮丽琼购房款704803元自2017年7月1日起至实际交房之日止按照日万分之三标准计算的逾期交房违约金；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回陈基源、阮丽琼的其他诉讼请求。案件受理费4140元，由陈基源、阮丽琼负担1140元，由福建省尤溪紫阳房地产开发有限公司负担3000元。 紫阳公司围绕上诉请求向本院提交下列证据：1.说明；2.紫阳家园套房第一期至第六期分配汇总表，证明案涉商品房所有权认为紫阳公司，并非分配给紫阳公司股东马文钦个人所有。 陈基源、阮丽琼质证认为，对证据1、2真实性不知情，马文钦告知陈基源、阮丽琼案涉商品房系其所有，陈基源、阮丽琼向紫阳公司股东马文钦缴交首付款304803元，紫阳公司在一审败诉前，从未提出有关案涉商品房产权问题。 陈基源、阮丽琼围绕其答辩意见向本院提交下列证据：1.转账账单；2.尤溪县农村信用合作联社交易明细；3.身份证复印件，证明陈基源、阮丽琼已付清案涉商品房首付款。 紫阳公司质证认为，对陈基源、阮丽琼提供的证据1-3真实性无异议，但紫阳公司未收到该款，证据1-3不足以证明是缴纳案涉商品房的首付款。 本院认证认为，当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，将结合全案事实进行综合分析认定。 二审审理查明，除紫阳公司提出陈基源、阮丽琼未向紫阳公司支付首期房款304803元外，双方当事人对一审判决认定的其他事实无异议，本院对无争议事实予以确认。 另查明，1.马文钦系紫阳公司股东。 2.2018年5月7日，陈基源、阮丽琼实际接收案涉商品房并进行装修。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈基源、阮丽琼提交其向紫阳公司股东马文钦支付案涉商品房首期款的相关转账凭证、税务发票等证据证明已按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》付清购房款。紫阳公司辩称陈基源、阮丽琼未向其缴纳案涉房屋首期款，因马文钦作为紫阳公司股东已认可收到该款，紫阳公司亦自认于2017年2月通知陈基源、阮丽琼收房，且紫阳公司对陈基源、阮丽琼未缴交首期款却持有相关的税务发票证明未能作出合理解释，故对紫阳公司该项主张，本院不予支持。按照合同约定，陈基源、阮丽琼已付清购房款，紫阳公司应于2017年6月30日前将符合各项约定条件的房屋交付给陈基源、阮丽琼，若未按约交付，超过90天的，紫阳公司应按日向陈基源、阮丽琼支付购房款的万分之三的违约金。紫阳公司主张已于2017年2月通知陈基源、阮丽琼收房，但未能提供证据证实，其未按约交房依法应承担违约责任。本案中，紫阳公司对逾期交房违约金按购房款的万分之三标准计算无异议，违约金起算时间为合同约定交房时间次日起2017年7月1日，违约金截止时间，因对房屋的转移占有视为交付使用，陈基源、阮丽琼已于2018年5月7日实际接收案涉商品房并进行装修，但其以房屋不具备交付条件为由，主张讼争房屋尚未交付，与事实不符，理由不能成立，故涉案逾期交房违约金截止日应为2018年5月7日。一审法院认定陈基源、阮丽琼待案涉商品房符合办证条件时可再行主张权利，并无不当，本院予以确认。综上，紫阳公司认为其无须承担违约责任的上诉主张，依据不足，本院不予支持。一审法院对逾期交房违约金截止时间认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省尤溪县人民法院（2020）闽0426民初1号民事判决； 二、福建省尤溪紫阳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈基源、阮丽琼以购房款704803元为基数自2017年7月1日起至2018年5月7日止按日万分之三标准计算的逾期交房违约金； 三、驳回福建省尤溪紫阳房地产开发有限公司的其他上诉请求； 四、驳回陈基源、阮丽琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费4140元，由福建省尤溪紫阳房地产开发有限公司负担1418元，陈基源、阮丽琼负担2722元。一审案件受理费4140元，由福建省尤溪紫阳房地产开发有限公司负担1418元，陈基源、阮丽琼负担2722元。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  程哲明 审判员  林玮玮 二〇二〇年九月十日 书记员  陈思宇 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。