成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0124民初867号 原告：成都犀牛房地产开发有限公司，住所地成都市郫都区犀浦镇泰山南路136号。 法定代表人：杨歆宇，总经理。 委托诉讼代理人宋佰洋，四川德能律师事务所律师。 委托诉讼代理人徐亭，四川德能律师事务所实习律师。 被告：陈文，男，汉族，1986年3月28日出生，住四川省宣汉县。 被告：张冬梅，女，汉族，1991年10月27日出生，住四川省资阳市乐至县。 原告成都犀牛房地产开发有限公司（以下简称“犀牛房产公司”）与被告陈文、张冬梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，被告陈文下落不明，由审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告犀牛房产公司的委托诉讼代理人宋佰洋、徐亭，被告张冬梅到庭参加了诉讼，被告陈文经本院依法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告犀牛房产公司向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方于2015年3月24日签订的位于成都市郫都区《商品房买卖合同》及其补充协议；2、被告将上述房屋恢复原状返还原告，并协助原告办理该商品房备案变更登记等相关手续；3、被告支付原告违约金91839.45元；4、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将上述第一、二、三项诉讼请求分别变更为：1、被告向原告支付代偿款本金及利息305695.93元；2、被告支付违约金30613.15元；3、被告支付代偿款资金占用利息（以代偿款305695.93元为本金，从2019年1月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止，暂计至2019年12月13日为12743.7元）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月24日，被告与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的润扬双铁广场9幢1单元3层306号商品房，被告通过按揭贷款方式支付房款。补充协议约定因被告原因导致原告承担保证责任后的，原告有权解除合同，并要求被告承担总房款15%的违约金。随后被告作为借款人，原告作为担保人与中国农业银行股份有限公司成都总府支行签订了《个人购房担保借款合同》。上述合同签订后，原告已依约履行了全部义务，被告自2017年2月起便未能按时归还银行贷款本息，导致原告作为保证人承担了全部担保责任。现案涉房屋已被拍卖，房屋所有权不在陈文、张冬梅名下。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告陈文未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见或证据材料。 被告张冬梅辩称，其与陈文已经在2016年8月离婚，双方在离婚协议上已经将案涉房屋确定归陈文所有，该房屋已经与其无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的各方当事人身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、《履行担保责任通知书》、还贷情况汇总表、《情况说明》、中国农业银行汇款凭证及回单、房屋信息查询记录、离婚证、离婚协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述、被告的答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2015年3月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定:由被告购买原告开发建设的位于成都市郫都区，房屋总价款为612263元。同时，双方就逾期付款责任、交付时间、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、产权登记、前期物业服务等内容进行了约定。合同第五条付款方式及期限约定：买受人采取下列第3种方式付款：3、买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司成都总府支行银行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中国农业银行股份有限公司成都总府支行，期限30年。合同第九条关于逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。即（1）逾期在15日之内，……。（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 同日，在双方签订《商品房买卖合同补充协议》第四条第二款第（9）项约定：若因买受人原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款的（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起7个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额5%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款5%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款15%的违约金。合同签订后，陈文、张冬梅支付了首付款。 2015年5月8日，原告作为保证人、被告作为借款人、中国农业银行股份有限公司成都总府支行作为贷款人，三方签订了《个人购房担保借款合同》，第九条约定：开发商作为保证人提供连带责任保证。合同签订后，中国农业银行股份有限公司成都总府支行发放了按揭款420000元，期限为360个月。 2017年3月10日，中国农业银行股份有限公司成都总府支行向原告犀牛房产公司发出了《履行担保责任通知书》，告知原告：根据合同约定，我行宣布债务提前到期，到期日为2017年3月14日。债务人应在该日前归还全部债务本金并结清利息。其中，本金人民币412126.49元，利息、罚息、复利8450.96元（以上金额截至2017年3月10日，实际归还金额以贷款结清当日银行系统计算为准）。 2019年11月12日，中国农业银行股份有限公司成都总府支行向原告犀牛房产公司作出《情况说明》，载明：……，贵公司于2019年1月2日，代借款人将本笔贷款全额结清，结清本金297210.02元，结清利息、复利、罚息8485.91元，合计305695.93元。 另查明，1、陈文与张冬梅于2016年8月29日协议离婚，在《离婚协议书》第四条载明：婚后共同债务：……，位于成都市（原天府路88号）润扬双铁广场9栋1单元3楼6号按揭剩余的按揭款，由陈文偿还。2、案涉房屋已被法院强制拍卖，案外人江兴勇于2020年1月8日取得上述房屋的所有权。以上事实，本院足以认定。 本院认为，原告犀牛房产公司与被告陈文、张冬梅签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，符合相关法律规定，各方合同当事人均应当按照约定全面履行合同义务。因被告在履行按揭还贷过程中违约，导致原告承担了担保的连带责任，代被告偿还借款本息及违约产生的其他费用。根据双方在《商品房买卖合同补充协议》第四条第二款第（9）项约定，因买受人原因导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款的，买受人应归还出卖人代垫款项及支付代垫款5%的违约金，被告应当归还犀牛房产公司代垫款并支付代垫款5%的违约金。虽该条同时约定了出卖人的通知义务，但该通知系对买受人归还及支付时间的限制，且案涉代偿款及违约金的金额在垫付事实发生时即固定，现犀牛房产公司直接向法院起诉并未扩大被告的损失，故犀牛房产公司主张被告偿还代偿款及支付违约金具有事实依据和法律根据，本院予以支持。关于张冬梅是否应当承担责任问题，虽张冬梅与陈文在离婚协议书中就案涉房屋所有权及还贷义务进行约定，但该协议书系双方内部约定，不能对抗案外第三人，且从房屋信息查询记录表载明的情况来看，2020年1月8日之前案涉房屋的所有权系陈文、张冬梅共同所有，故对于张冬梅抗辩其不应当成为责任主体的理由不成立，本院依法确认应由陈文、张冬梅共同承担偿还责任。本院依法确认陈文、张冬梅应向犀牛房产公司偿还其代偿的本金及利息共计305695.93元，支付违约金15284.8元（305695.93元×5%）。对犀牛房产公司主张超过本院确认金额部分的诉讼请求，本院不予支持。 关于犀牛房产公司主张代偿款的资金占用利息问题。根据双方《商品房买卖合同补充协议》第四条第二款第（9）项的约定，买受人在接到出卖人通知之日起7个工作日内按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息，陈文、张冬梅应在接到犀牛房产公司通知后承担代垫期间利息，本案犀牛房产公司其未进行通知即向陈文、张冬梅主张利息，存在扩大买受人损失的可能，故对其主张的代偿款的资金占用利息，本院不予支持。 被告陈文经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证质证权利，本院依法缺席裁判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈文、张冬梅在本判决生效之日起十日内向原告成都犀牛房地产开发有限公司支付代偿的本金及利息共计305695.93元； 二、被告陈文、张冬梅在本判决生效之日起十日内向原告成都犀牛房地产开发有限公司支付违约金15284.8元； 三、驳回原告成都犀牛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用普通程序，收取案件受理费5421元，公告费560元，由被告陈文、张冬梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 朱成均 二〇二〇年九月二日 法官助理 彭海霞 书 记 员 陈 茜