苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3032号原告：深圳市中海商业服务有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑121幢。负责人：金水勇，总经理。委托诉讼代理人：刘翼、熊剑伟，江苏姑苏律师事务所律师。被告：王敏杰，女，1959年5月7日生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：李德旭，男，1983年2月19日生，满族，住江苏省太仓市，系王敏杰的侄子。原告深圳市中海商业服务有限公司苏州分公司（以下简称中海公司苏州分公司）诉被告王敏杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊剑伟，被告委托诉讼代理人李德旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海公司苏州分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业费5292.58元及以5292.58元为基数自起诉之日起按年利率6%计算至实际支付之日止的逾期付款利息。事实与理由：其与房地产开发企业苏州林甲岩房产发展有限公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定其对“浩阁”小区提供物业管理服务。后，其按约提供了物业管理服务，但被告拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费用共计5292.58元。由此，其诉至法院，请求判如所请。被告王敏杰辩称，原告自2017年1月1日至今提供的物业管理服务不到位情况十分严重，存在木质安全门破烂不堪，关不上；3号楼一楼外来人员乱拉晾衣绳，负一层电梯门口有液化气罐，北面停有僵尸车，楼顶板子脱落；花坛边缘的木头、地板腐烂；楼内公共区域堆放的杂物随处可见；小区内绿地被毁绿种菜且多年未解决；走廊声控灯不亮，涂料脱落；1号楼负一层墙上被砸大洞；小区出入口放置破岗亭，内堆满杂物；以及物业人员态度蛮横等等共计30项问题。期间，其代理人采取当面、发函、投诉等方式与原告沟通，但原告严重不作为。因此，其才暂缓缴纳物业费。由上，其请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，苏州林甲岩房产发展有限公司（甲方）作为房地产开发经营企业与深圳市中信物业管理有限公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方通过协议选聘方式将中信太湖城▪浩阁酒店式公寓委托乙方实行物业管理服务。小区坐落位置：苏州太湖国家旅游度假区香山南路（街道）1号。委托管理服务期限：2年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2008年10月28日12时起至2010年10月27日12时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。在前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅：2元/月▪平方米；商业：6.3元/月▪平方米，以上部分另外均收取代收代缴费：0.6元/月▪平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：（七）因20%以上业主延迟交付物业服务费用所致的损害。包括但不限于30%以上业主延迟交付物业服务费用等违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同约定的管理目标，责任由违约方承担，造成乙方经济损失的，违约方应给予乙方经济赔偿。同时，乙方有权解除本合同。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同签订后，中海公司苏州分公司（原名为深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司）实际为涉案小区持续提供物业服务。另查明，苏州太湖国家旅游度假区香山路1号3幢211室房屋登记在王敏杰及付荣利名下（共同共有），房屋面积为56.52㎡。审理中，双方一致确认王敏杰的房屋按每平方米每月2.6元的标准支付物业费且案涉房屋截至2017年1月1日之前的物业费已结清。以上事实，有中海公司苏州分公司提供的苏州市前期物业管理委托合同、（2019）苏0506民初3650号民事判决书、不动产登记簿查询记录，以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，王敏杰为证明其主张提供了如下证据：1、光盘（内有视频、照片）。王敏杰据此主张存在物业经理擅自停了其姐姐家的门禁；小区内绿化被毁绿种菜；地下停车场积水严重、卫生差，无人管理；小区内公共卫生间脏乱差，没有厕所门，墙也没有粉刷；小区内乱停车，无人管理，出入口无人管理；3号楼北面电梯损坏，楼顶板腐烂不堪；小区东侧公共区域花坛木质边缘腐败不堪；等等问题。2、李德旭致中海公司苏州分公司的《关于苏州市吴中区太湖国家旅游度假区浩阁物业整改函》，记载：李德旭受3幢208室业主王兰英委托向中海公司苏州分公司发函，主张中海公司苏州分公司自2018年1月1日至今服务不到位情况十分严重，已多次交涉，未有积极效果，遂暂时拒绝缴纳物业费；望中海公司苏州分公司在收函之日起3日内将服务不到位情况整改完毕。3、物业问题的复印件，列有物业管理费用收取不合理，不透明；对碧螺湾涉嫌超红线建造围墙等损害全体业主的行为，不积极主动承担物业的责任；楼顶瓦片板子脱落；3号楼车库入口排水瘫痪，走廊玻璃破碎；外来车辆违停；业主欠费直接停卡，无法开门；等共计26项问题。该复印件中有证实人签名，其中部分为代签。王敏杰据此主张物业严重不作为，影响了小区的环境、卫生、档次。4、证人邱某、陈某出庭作证称，王敏杰所反映的小区问题均为属实。同时，陈某还称，现在存在恶性循环即物业服务不到位，业主不愿意支付物业费，而其中的源头就是物业公司不提供服务。经质证，中海公司苏州分公司对证据1的真实性无异议，但认为王敏杰提供的视频仅能反映小区在某个特定时间点的状态，而物业服务是持续的过程且其也有不断改进物业服务；另王敏杰所反映问题中属于相邻关系或房屋质量的问题应另找相关责任主体负责。对证据2不予认可，并称未收到该整改函且该整改函系3幢208室业主所委托发送，与本案无关。对证据3的真实性不予认可，也无法确定签字人是否为小区业主且存在代签行为。对证据4的真实性无异议，具体意见与对证据1的意见一致。本院认为，深圳市中信物业管理有限公司与苏州林甲岩房产发展有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。合同签订后，中海公司苏州分公司提供物业服务至今，故中海公司苏州分公司要求业主王敏杰按前期物业管理委托合同中约定的标准交纳物业服务费用即按2.6元/月▪平方米支付物业费。经核算，王敏杰所应支付的2017年1月1日至2019年12月31日的物业费共计5090.27元。关于王敏杰提出中海公司苏州分公司提供的物业服务不到位情况严重的意见。王敏杰虽就此提供了光盘（内有视频、照片）及证人证言，但所能反映的只是当时的问题；且中海公司苏州分公司也表示有改进物业服务，故尚不足以证明中海公司苏州分公司所提供的物业服务不符合合同约定。由此，王敏杰的前述抗辩难以采信。况且物业服务企业有提供符合合同约定的物业服务的义务。同样，业主也有按期足额缴纳物业费的义务。如不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。如业主认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可以通过与物业公司协商等合理合法的方式行使权利；如业主认为物业公司的行为给其造成了损失，可以在收集相应证据后另行主张赔偿，维护自身合法权益。由此，物业公司在提供物业服务时遇到问题应及时沟通、解决。业主也应按约及时交纳物业费。如此，方能共同促进小区各项事业不断发展。综上所述，王敏杰应中海公司苏州分公司物业费5090.27元并支付以5090.27元为基数按年利率6%计算自起诉之日起计算至实际支付之日的逾期付款利息。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告王敏杰于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市中海商业服务有限公司苏州分公司物业费人民币5090.27元及以5090.27元为基数按年利率6%计算自2020年5月6日起至实际支付之日的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由被告王敏杰负担（该款由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费，本院不再退还）。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员 江 伟二〇二〇年九月三日书记员 陆晓文