河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终2553号上诉人（原审被告）：商丘市睢阳区农业农村局（曾用名：商丘市睢阳区农业畜牧局），住所地：商丘市睢阳区。法定代表人：李建华，该局局长。委托诉讼代理人：李传东，河南睢阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）:胡忠启，男，1968年7月16日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：焦慧君、张敬佩，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人商丘市睢阳区农业农村局因与被上诉人胡忠启租赁合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初4193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人商丘市睢阳区农业农村局的委托诉讼代理人李传东,被上诉人胡忠启的委托诉讼代理人焦慧君、张敬佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘市睢阳区农业农村局上诉请求：撤销（2019)豫1403民初4193号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院称“根据合同约定,除出现国家征收或者不可抗力等情况之外,被告不得擅自解除合同,但被告在合同约定不明且没有补充协议的情况下，以案涉房屋被国家政府征收,原告未经被告同意擅自改变房屋结构、擅自转租、擅自乱搭乱建等理由终止了案涉合同的履行,已经构成违约,依法应承担违法责任”,该认定是没有事实和法律依据的。虽然合同没有约定转租事宜,但并不说被上诉人有权利转租,被上诉人未经上诉人同意擅自将房屋转租他人,上诉人在知道被上诉人违法转租后,在六个月的法定期限内,上诉人向被上诉人下达了解除合同通知，向其提出了异议，在解除合同通知到达被上诉人,为被上诉人所知晓时,该租赁合同就已解除了。因此,一审法院认定上诉人违约是错误的，被上诉人应为其违法转租来承担责任。二、一审法院称“被告在2016年5月17日第一次告知解除合同的理由系政府征用案涉房产而非原告的转租行为,至原告起诉之日被告均未就原告的转租要求解除合同。”不是事实。虽然上诉人在2016年5月17日以政府征用来通知，但在2016年7月12日就以被上诉人违法转租事项通知解除合同。被上诉人因其违法转租而导致涉案合同的终止,是系自身原因导致的,其有过错。上诉人不应为被上诉人的过错导致合同的解除而为被上诉人承担损失。三、一审法院认定按每年向被告所支付的实际租金来计算原告所要求的经济损失是没有事实和法律依据的。双方虽然没有约定胡忠启转租上诉人可以解除合同,根据《合同法》第224条之规定,出租方即上诉人是享有法定解除权的，在出租人以法定解除权解除该合同的情况下，作为违约方并存在重大过错的承租人胡忠启是不享有要求赔偿权利的。一审法院将合同中2017年8月至2025年3月15日上诉人预期收取的租金来计算被上诉人所造成的损失是没有法律依据的。退一步讲,即使计算损失,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条,也只是应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，而不应该以出租人的预期出租收益来计算承租人的损失。更何况在本案中,上诉人并未违约，被上诉人因其违法转租而导致的损失应该自行承担。综上所述,上诉人认为一审法院认定事实错误,适用法律不当,依法应当改判驳回被上诉人的诉讼请求。胡忠启辩称，一、睢阳区农业农村局作为涉案房屋租赁合同的出租方、涉案房产的权利人,故意与其下设二级机构商丘市睢阳区农业技术推广中心、商丘市睢阳区农业技术物资服务站(以下简称睢阳区农业农村局下设二级机构)相互配合,诉请法院确认合同无效,致使涉案合同无法继续履行,睢阳区农业农村局应当承担相应的违约责任。第一、在房屋租赁期间,被告五次无故通知胡忠启终止合同履行,分别是2015年5月17日通知因重大国家项目建设需无条件收回涉案资产,具体收回时间另行通知:2016年5月23日,通知即日起15日之内,无条件收回房屋;2016年6月15日,通知房屋租赁违反《城市房屋租赁管理办法》强制要求胡忠启搬离;2016年7月12日,单方无故发出终止履行租赁合同。涉案房屋至今未发生被告谎称的重大项目建设,被告在合同租赁期间多次通知胡忠启方搬离涉案房屋,解除租赁合同,系严重的单方违约行为,侵害了胡忠启的正当合同权益。第二、睢阳区农业农村局在多次单方解除合同无果后,2017年2月,又联合其下设二级机构起诉确认涉案租赁合同无效。在睢阳区农业农村局下设二级机构仅提供了二机构单方手写的权益凭证,无任何对外证明效力的情况下,睢阳区农业农村局在明知涉案房屋为其自有、自用的房屋情况下,在二审庭审中主张其对涉案房屋无使用权,主张合同无效，虚假陈述欺瞒一审、二审法院(具体可见(2017)豫14民终2202号判决书第四至五页)。致使涉案租赁合同被判决无效,在二审维持合同无效的判决下发后,睢阳区农业农村局便将胡忠启赶出涉案房屋,将涉案房屋高价出租给商丘市归德医院,非法收益胡忠启对涉案房屋装修而产生的附加价值合同无效案件生效后,胡忠启申诉至河南省人民法院,河南省人民法院(2018)豫民申453号民事裁定书指令河南省商丘市中级人民法院再审本案,河南省商丘市中级人民法院(2018)豫14民再204号民事判决书判决撤销商丘市中级人民法院(2017)豫14民终2202号判决书和睢阳区人民法院(2017)豫1403号民初1420号民事判决书;判决驳回商丘市睢阳区农业技术推广中心和商丘市睢阳区农业技术物资服务站的诉讼请求。第三、涉案租赁合同的终止系因睢阳区农业农村局更换局长、欲将涉案房屋出租给他人,单方擅自中止合同履行,与其下设二级机构相互配合,利用司法机关判令合同无效,以达到终止合同履行的目的。现涉案租赁合同因睢阳区农业农村局的单方违约行为而终止履行,给胡忠启造成了严重的经济损失,依法向胡忠启赔偿。第四、《中华人民共和国合同法》是发展社会主义市场经济,满足市场主体需要,获得最佳经济效益的重要工具。从经济与法的角度看,合同关系是可期待的信用,法律应该保护这种信用。同时睢阳区农业农村局作为国家公权机关,其行为代表的是政府行为,如果政府动辄出尔反尔言而无信,如果政府恣意无故侵害百姓的合法权益,必将对社会造成极其恶劣的影响,睢阳区农业农村局应当为其违约行为承担赔偿责任。二、胡忠启不存在非法转租的事实,睢阳区农业农村局对胡忠启的转租事宜是明知的,其无权行使合同解除权。第一、胡忠启租用涉案房屋后,在2015年5月至8月期间便将涉案房屋进行转租,而时任睢阳区农业农村局副局长的任洪江就在涉案房屋内办公,且任洪江同时也是授意睢阳区农业农村局内设办公室与胡忠启签署本案租赁合同的主管领导之一(该事实系商丘市中级人民法院在(2018)豫14民再204号判决书中依法查明的事实),因此睢阳区农业农村局对胡忠启的转租行为知情时间是在2015年5月。第二、2016年5月17日,睢阳区农业农村局第一次通知解除涉案租赁合同的理由是政府征用涉案房产,2016年5月23日,第二次发出的对各位租户收回房屋的通知也是以重大项目为由,而非以胡忠启转租解除合同,距离睢阳区农业农村局知情转租事宜已有一年时间,严重超过6个月。通过该两份对各租户的通知也可以间接反映睢阳区农业农村局对胡忠启转租经营活动是明知且同意的。同时后期也证明了该征用、重大项目的事实并不存在,系睢阳区农业农村局违约编造的理由,意图侵害胡忠启的合法承租权。第三、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第95条规定,睢阳区农业农村局的法定解除权已经消灭。其2016年7月12日发出的终止租赁合同通知书没有事实与法律依据,并不能引起涉案合同被合法解除的法律效力。三、一审法院以房屋租金,衡量睢阳区农业农村局违约行为给胡忠启造成的经济损失,是充分衡量了双方的合同目的,而做出的裁判结果,睢阳区农业农村局没有任何事实和理由推翻一审判决。第一、胡忠启与睢阳区农业农村局约定的租期为10年,胡忠启承租后,投入大量资金对涉案房屋进行装修改良,以便长时间使用。涉案房屋系上个世纪80年代的老房子,房子极其破旧,地势又低,一下雨就进水,根本不方便使用。胡忠启己经提交了充分的房屋装修支出凭证、经营损失证据,能够直接反映胡忠启因此而受到的损失有1435678元,就该损失数额,睢阳区农业农村局也未提供相反的证据证明。并将房屋前面的凯旋南路加宽,直接与珠江西路相通,使涉案房屋的交通便利程度大大提高,涉案房屋也因此便于使用,价值大大增加。第二、睢阳区农业农村局因涉案房屋被胡忠启改良后价值大幅度提高,再加上农业局和畜牧局合并,法定代表人变更,新的局长温局长想把房屋出租给归德医院,便以各种理由向胡忠启及其他租户发出各种中止、解除合同的通知。致使涉案租赁合同刚刚履行两年,便因睢阳区农业农村局的违约行为而终止,给胡忠启造成了严重的装修损失及可得利益损失。第三、根据《中华人民共和国合同法》第113条第1款规定,睢阳区农业农村局应当向胡忠启赔偿违约损失,该损失包括直接损失(各种装修费用)以及合同履行后可以获得的收益。一审法院在查清涉案租赁合同因睢阳区农业农村局单方违约而终止的情况下,充分考量双方签订涉案租赁合同的目的,即胡忠启与睢阳区农业农村局就涉案房屋约定每年租金15万元,实际由胡忠启每年履行13万元租金,鉴于胡忠启租用涉案房屋从事经济活动至少是支出租金与收益相当的裁判考虑,以房屋租金裁量胡忠启的实际经济损失及可得利益损失,以此裁量本案违约金数额9858333元,是对认定胡忠启损失数额最低的裁量标准,虽尚不能弥补胡忠启的经济损失,但胡忠启出于尽快解决涉案纠纷,弥补部分损失的考量,愿意放弃部分损失,就一审判决数额表示接受和认同。第四、涉案房屋因胡忠启的装修改良,已经大大升值,睢阳区农业农村局占有使用该升值价值,应当向胡忠启支付相应的对价,涉案房屋已经被睢阳区农业农村局出租给商丘归德医院,并收取了三年的租金,一审法院裁判数额有充分的事实与法律依据。综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请依法驳回睢阳区农业农村局的上诉请求,维持原判,以维护胡忠启的合法权益。胡忠启向一审法院起诉请求:1、依法判令被告赔偿其经济损失共计1435678元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告胡忠启与商丘市睢阳区农业局签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、商丘市睢阳区农业局将位于商丘市××）××区农业局的房屋及仓库（包括房屋、仓库及现有的院子设施）出租给原告。2、如原告需要房屋改造、维修及装修，需征得商丘市睢阳区农业局的同意，所需费用由原告自行负担。合同到期后，原告所投资的可移动设施=归原告所有，不可移动设施由双方协商处理。3、租赁期限自2015年3月15日至2025年3月15日。租金为每年150000元。4、因原告投资较大，如无国家大型开发，乙方享有长期租赁优先权；如遇到国家大型开发需求，给原告投资造成的损失，商丘市睢阳区农业局不予赔付。5、租赁期间，如原告违约，商丘市睢阳区农业局有权终止合同；如商丘市睢阳区农业局违约（除不可抗力之外），需赔偿原告一切经济损失。6、在合同未到期时，如商丘市睢阳区农业局有其他重大变动，国家或者政府征用案涉房屋和土地，双方就经济损失协商解决。合同签订后，原告胡忠启对案涉房屋、仓库及院内设施进行了维修、改造、装修并向外出租。原告胡忠启按约向商丘市睢阳区畜牧局支付两年租金260000元。2016年5月17日，商丘市睢阳区农业局在案涉房产处张贴《通知》，显示内容为：接区政府通知，有一重大国家项目定在我局属中心（即案涉房产）内外实施，政府将无条件收回我局土地及附属资产。为不影响经营，望各租户积极配合，早做准备。2016年5月23日，商丘市睢阳区农业局再次发出《通知》，内容为：接区政府通知，有一重大国家项目定在我局属中心（即案涉房产）内外实施，政府将无条件收回我局土地及附属资产。为不影响经营，望各租户积极配合，早做准备。具体收回时间为即日起15日之内。2016年6月15日，商丘市睢阳区农业局向案涉房产的经营户下发《送达通知》，要求变更、解除或者终止原告与各租户之间的租赁合同。2016年7月12日，商丘市睢阳区农业局向原告下发《终止租赁合同通知》一份，主要内容为：1、因原告擅自改变房屋结构，私自转租、乱搭乱建，违反法律法规的相关规定，经约谈无效后，决定自2016年7月16日起终止合同。后因机构合并，商丘市睢阳区农业局与商丘市睢阳区畜牧局经机构合并，更名为商丘市睢阳区农业畜牧局。2016年9月29日，商丘市睢阳区农业畜牧局向原告胡忠启下发《通知》一份，内容为：关于你租原农业局凯旋路房产一事，在你将房子转租给他人后，原农业局多次通知你及转租户，上述转租未经原农业局同意，违反了有关法律规定，已多次通知你，现我局再次通知你不得收取转租户租金并解除与你签订的房屋租赁合同并收回房屋。2017年2月15日，商丘市睢阳区农业技术推广中心及商丘市睢阳区农业技术物资服务站以案涉房产系其所有为由向本院提起诉讼，请求确认案涉《房屋租赁合同》为无效合同。经本院做出（2017）豫1403民初1420号民事判决及商丘市中级人民法院出具的（2017）豫14民终2202号民事判决认定：案涉《房屋租赁合同》为无效合同。原告胡忠启不服提起再审，经商丘市中级人民法院做出（2018）豫14民再204号民事判决认定：案涉合同为有效合同。经机构改革，原商丘市睢阳区农业畜牧局职能并入商丘市睢阳区农业农村局。原被告双方对于案涉合同所引发的赔偿问题未达成一致意见，引起诉讼。一审法院认为，原告胡忠启与被告商丘市睢阳区农业农村局之间签订的《房屋租赁合同》已经被商丘市中级人民法院民事判决认定为有效合同。原被告双方应按照合同约定行使权利履行义务。根据合同约定，除出现国家征收或者不可抗力等情况之外，被告不得擅自解除合同。但被告在合同约定不明且没有补充协议的情况下，以案涉房屋被国家政府征收，原告未经被告同意擅自改变房屋结构、擅自转租、擅自乱搭乱建等理由终止了案涉合同的履行，已经构成违约，依法应承担违约责任。对于被告认为未经其同意转租应解除合同的异议，原、被告所签订的合同中对于是否禁止转租并没有约定，且被告在2016年5月17日第一次告知解除合同的理由系政府征用案涉房产而非原告的转租行为，至原告起诉之日被告均未就原告的转租要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对于被告的异议本院不予支持。对于原告要求被告赔偿经济损失1435687元的诉讼请求，原告虽提交多份维修、改造、装修案涉房产的合同及收据，但均无其他证据相互佐证，收据也非正规发票。原告依据上述证据计算损失的依据不足。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，被告履行合同所获得的收益为原告所付之租金，故对于原告所要求的经济损失，应按其每年向被告所支付的实际租金予以计算。原、被告之间所签订的租赁合同约定的租赁期限自2015年3月15日至2025年3月15日，原告实际搬离日期为2017年8月，原告实际使用案涉房产的期限为2年又5个月。原告每年实际支付的为130000元。故被告应赔偿原告的经济损失金额为985833.33元。故对于原告的诉讼请求，予以部分支持。对于当事人双方其他的诉请和辩解，因无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告商丘市睢阳区农业农村局于本判决生效后十日内赔偿原告胡忠启各项经济损失共计985833.33元。二、驳回原告胡忠启的其他诉讼请求。一审案件受理费17721元，由被告商丘市睢阳区农业农村局承担12168元，原告胡忠启自行承担5553元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人商丘市睢阳区农业农村局二审提交以下证据：送达通知书三份,证明原农业局是在合理的时间内向被上诉人胡忠启提出了转租异议，并且不超过法律规定的异议期限,案涉合同已经解除,因擅自转租，由此造成的后果应当由被上诉人承担。胡忠启质证认为，对上诉人提交的三份送达通知，真实性、合法性、关联性均不予认可。第一，该三份送达通知书系上诉人单方制作,没有被上诉人胡忠启的签字，无法证明其真实性。从该送达通知的内容跟签字来看，也与本案没有关系。第二，从该材料的内容可以看出，上诉人明知涉案房产系其自有自用的一个管理权限的房产，在其与胡忠启确认合同无效案件中，与其下设二级机构相互配合主张涉案合同无效。第三，涉案合同的终止系上诉人的单方违约所造成。胡忠启对合同的终止没有任何过错，因此胡忠启所遭受的所有经济损失，包括直接损失以及可得利益损失，均应由违约方即上诉人进行承担。第四，该材料进一步证明在胡忠启合法承租涉案房产期间，上诉人多次采取各种行为，侵害胡忠启租用涉案房产的权利，系明显的违约行为。第五，该三份送达通知书并未载明上诉人基于转租事宜要求解除合同，且上诉人对胡忠启转租涉案房产进行经营活动的事宜自2015年5月就已经知情，其2016年7月份无故向胡忠启发出以非法转租解除合同没有任何事实与法律依据，并不能达到合法解除涉案房屋租赁合同的目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的三份送达通知，系上诉人单方制作,被上诉人不予认可，无法证明其真实性，且该三份送达通知送达对象均非被上诉人胡忠启，也未载明基于转租而解除合同的相关事项，无法证明其因被上诉人转租行为而告知被上诉人要求解除双方案涉合同，不能达到上诉人的证明目的，本院对上诉人二审提交的该证据不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人双方所签案涉《房屋租赁合同》已被生效法律文书确认有效，根据合同约定，除出现国家征收或者不可抗力等情况之外，上诉人不得擅自解除合同。上诉人至今未能提供有重大国家项目建设需要收回案涉资产的情形，上诉人并不享有案涉合同约定的合同解除权。《房屋租赁合同》未约定不得转租事宜，2016年5月17日上诉人第一次告知解除合同的理由系因重大国家项目建设需要政府征用案涉房产而非被上诉人的转租行为，且其告知对象为各租户，可见上诉人已知晓被上诉人的转租事宜，并未对此提出异议；在随后2016年5月23日第二次向各租户发出的通知中也未对转租提出异议，故上诉人关于被上诉人未经其同意擅自转租且在其2016年7月12日通知解除合同之时案涉合同已合法解除的上诉理由不能成立。上诉人单方无故终止履行案涉合同构成违约，根据合同约定租赁期限、实际租赁期限、租金支付数额，以租金为基本依据，一审法院判令上诉人承担赔偿被上诉人经济损失985833.33元的违约责任并无不当。上诉人主张赔偿损失应以案涉房屋装饰装修残值的评估鉴定数额为标准计算损失数额，但因案涉房屋现状已发生改变,不具备鉴定基础,故上诉人该上诉理由不能成立。综上，商丘市睢阳区农业农村局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12168元，由商丘市睢阳区农业农村局负担。本判决为终审判决。审判长  张学朋审判员  李念武审判员  牛 杰二〇二〇年九月十日书记员  彭 兰