山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终9021号 上诉人(原审原告)：张启，男，1957年2月15日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张森（张启之子），住青岛市市南区。 上诉人(原审原告)：张森，男，1983年10月30日出生，汉族，住青岛市市南区。 被上诉人(原审被告)：李方娴，女，1955年6月10日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：贾严，山东聚青律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：李韵娴，女，1944年12月25日出生，汉族，住青岛市市南区。 上诉人张启、张森因与被上诉人李方娴、李韵娴房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张森，被上诉人李韵娴，被上诉人李方娴的委托诉讼代理人贾严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张森、张启上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判李方娴、李韵娴以10万元为基数，自2017年5月21日至2019年5月20日止按照每日万分之五的标准向张启、张森支付违约金；2、一、二审诉讼费用由李方娴、李韵娴负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1、《房地产买卖契约》中约定的违约责任符合法律规定。2017年2月15日，张启、张森与李方娴、李韵娴签订的《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，对双方产生约束力，合同第七条明确约定：逾期交付房屋，每逾期一日，按照房款的万分之五即年18.75%的标准计算违约金，其计算方式并不存在过高的情形，且并不违反法律规定。一审在双方对违约责任有约定且符合规定的情况下宣告违约条款无效，有违合同自由原则。2、李方娴、李韵娴给张启、张森造成的损失远远大于一审的判决结果。张启、张森依双方签订的《房地产买卖契约》的约定支付了相关款项后，李方娴、李韵娴因为价款问题拒绝与张启、张森交易，迟迟未按照约定时间将房屋交给张启、张森使用。双方因此产生争议后，案经四次审判，诉讼周期长达22个月，皆因李方娴、李韵娴违约导致，在此期间李方娴、李韵娴将涉案房屋出租获利，而张启、张森却需要在外另行支付租金租房居住，给张启、张森造成了巨大的经济和精神压力。李方娴、李韵娴的行为属于恶意违约，一审法院未充分考虑罚金的惩罚性，其判决无法填补张启、张森的损失，致使存在违约的李方娴、李韵娴因其违约行为获利，有违公平原则，请求改判支持张启、张森的上诉请求。 李方娴、李韵娴辩称，一、一审认定双方约定的违约金过高符合法律规定。二、在法院判决生效前，根据《物权法》有关规定，张启、张森依然是讼争房屋的所有权人，出租房屋是李方娴、李韵娴依法享有的权利，张启、张森对此不应持有异议。三、张启、张森系有房户，各自均为户籍所在地房屋的所有权人，且张启、张森所有的房屋距讼争房屋很近，张启、张森无需租房。因此，张启、张森是否另行租房与本案无关。四、李方娴、李韵娴不属于恶意违约。在双方签订的《房地产买卖契约》中允许悔约，因李方娴、李韵娴在出售房屋前家中遭遇变故，长时间不与外界接触，不了解所售房屋市场价格，再加上过于相信房屋中介，导致房屋出售价格明显低于市场价格，所以在张启、张森仅支付10万定金情况下李方娴、李韵娴要求解除合同，一审法院第一次判决支持了李方娴、李韵娴解除合同的请求，但却被二审法院发回重审，导致前案历经22个月之久。所以，李方娴、李韵娴不属于恶意违约，不应受到违约金的惩罚。五、因张启、张森购买的是青岛最好小学的学区房，房价至今始终处于上涨态势，法院判决双方继续履行合同，2019年4月25日房屋过户到张启、张森名下时房屋已大幅升值，但是李方娴、李韵娴在四天后（即2019年4月29日）收到的购房款75万元却已贬值，故若判令李方娴、李韵娴承担违约金显失公平。 张森、张启向一审法院提出诉讼请求：1、判决李方娴、李韵娴向张启、张森支付违约金309825元及利息；2、本案诉讼费由李方娴、李韵娴承担。 一审法院认定事实：2017年2月15日，张启、张森与李方娴、李韵娴签订《房地产买卖契约》一份，约定：1、张启、张森购买青岛市市南区龙江路28号xxx户房屋，建筑面积22.53平方米，成交价80万元。2、付款方式为：张启、张森于合同签订当日支付定金10万元，于2017年3月31日过户当日付清余款70万元。3、李方娴、李韵娴应于2017年5月21日将涉案房屋交付给张启、张森；李方娴、李韵娴中途悔约，应书面通知张启、张森，并自悔约之日起3日内将双倍定金及已付款返还给张启、张森；张启、张森不能按期向李方娴、李韵娴支付购房款或李方娴、李韵娴不能按期向张启、张森交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款万分之五的违约金；任何一方逾期三日以上未履约的，视为悔约，违约方应承担违约责任，但双方另有约定的除外。同日，张启通过银行转账方式向李方娴、李韵娴支付定金30万元（其中涉案房屋定金10万元，青岛市市南区龙江路28号104户房屋定金20万元）。 后双方因履行问题发生纠纷，张启、张森将李方娴、李韵娴诉至一审法院，请求判令李方娴、李韵娴继续履行合同，并协助张启、张森办理房屋过户手续。一审法院于2017年5月30日作出（2017）鲁0202民初2139号民事判决书，判决：李方娴、李韵娴双倍返还定金20万元。张启、张森不服并提起上诉，青岛市中级人民法院于2017年9月5日作出（2017）鲁02民终6312号民事裁定书，认为事实认定不清，裁定撤销原判决，发回一审法院重审。一审法院重新审理后，于2018年9月13日作出（2017）鲁0202民初6401号民事判决书，认定：1、李方娴、李韵娴拥有的涉案房屋产权份额超过三分之二，依照物权法关于处分不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意的规定，李方娴、李韵娴有权以自已的名义直接处分涉案房屋；2、双方签订的《房地产买卖契约》合法有效；3、合同签订后，张启、张森依约支付购房定金，且一直积极履行合同，在李方娴、李韵娴表示不出售涉案房屋后，进一步与李方娴、李韵娴协商且同意购房款增加10万元，其在履约的全过程中并未存在任何违约行为，遂判决：一、张森、张启与李方娴、李韵娴签订的《房地产买卖契约》继续履行；二、李方娴、李韵娴于该判决生效之日起十日内将青岛市市南区龙江路28号xxx户房屋过户至张启、张森名下；张启、张森于青岛市市南区龙江路28号xxx户房屋过户之日给付李方娴、李韵娴购房款75万元。李方娴、李韵娴不服，上诉至青岛市中级人民法院，该院于2019年2月1日作出（2018）鲁02民终9313号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 2019年3月14日，双方相约至青岛市不动产登记中心办理过户手续，因双方就房屋交接日期、保全费迟延履行金等问题 无法达成一致意见，未能办理过户手续。 另查明，张启、张森于2019年3月26日向一审法院申请强制执行，并将前案案款缴纳至一审法院。一审法院于2019年4月25日作出执行裁定书，裁定将涉案房屋过户至张启、张森名下，2019年4月29日将案款发放至李方娴、李韵娴账户中。双方于2019年5月20日办理房屋交接。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、李方娴、李韵娴迟延交付房屋是否应承担责任；2、迟延交房的违约金如何计算。 对于焦点一，依诉争合同，张启、张森作为买受方，负有支付交易款项义务，李方娴、李韵娴作为出卖人，承担交付标的物责任。实践中，张启、张森签订合同当日即支付定金10万元，后李方娴、李韵娴因价款问题拒绝交易，进而导致双方发生纠纷，总揽交易过程，未发现张启、张森存在违约之处，且已经生效判决认定，李方娴、李韵娴亦未提交有效证据证明其拒绝履行合同具有法定免责事由，故一审法院认为其行为不当。诉讼期间，李方娴、李韵娴认为在前案诉讼期间，张启、张森曾主张逾期交房违约金，但一审法院认为仅作为诉辩主张提出，并未提出明确诉讼请求，李方娴、李韵娴主张缺乏事实依据，一审法院不予采纳。另李方娴、李韵娴还主张双方于2017年2月15日签订合同，产生争议后，案经四次审判，诉讼周期长达22个月，非张启、张森所导致。前案判决生效后，李方娴、李韵娴有充足时间清退租户，履行义务。张启、张森即使在过户现场时提出扣除保全费迟延履行金等附加要求，双方亦应本着诚信、守法之精神全面履行判决义务，亦可平等协商处理，该非李方娴、李韵娴延迟办理过户登记及房屋交付的法定理由，故其主张一审法院不予采纳。 对于焦点二，张启、张森主张按照《房地产买卖契约》第七条约定，逾期交付房屋，每逾期一日，按照房款万分之五的标准计算违约金。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”关于违约金数额，一审法院考量如下因素：1、李方娴、李韵娴存在逾期交房违约行为；2、张启、张森实际付款数额；3、损失填平原则，并综合案情，酌定李方娴、李韵娴应向张启、张森支付以10万元为基数，自2017年5月21日起至2019年5月20日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，一审判决：一、李方娴、李韵娴于判决生效之日起十日内向张启、张森支付迟延交付房屋期间的利息（以10万元为基数，自2017年5月21日起至2019年5月20日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）；二、驳回张启、张森的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5947元，减半收取2973.5元，由张启、张森负担2882元，李方娴、李韵娴负担91.5元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，在双方签订涉案房屋房地产买卖契约后，张启、张森依约支付了购房定金，李方娴、李韵娴无正当理由拒绝继续履行涉案房屋买卖合同，违约事实清楚，应当承担违约责任。一审综合考虑李方娴、李韵娴的过错程度、张启、张森的付款数额、张启、张森的实际损失等情况，在李方娴、李韵娴以主张不应承担违约责任方式提出违约金过高抗辩的情况下，酌情判令李方娴、李韵娴支付张启、张森迟延交付涉案房屋期间按照张启、张森已付定金10万元为基数计算的同期银行贷款利息，并无不当，本院予以确认。张启、张森要求以已付定金10万元为基数按照合同约定的日万分之五计算违约金，违约金主张过高，对超出部分本院不予支持。 综上所述，上诉人张启、张森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张启、张森多缴纳的二审案件受理费，予以退还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人张启、张森预缴二审案件受理费5947元，由上诉人张启、张森负担477元，退还上诉人张启、张森5470元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年九月十五日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英