江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初91号原告（反诉被告）：尹荣祥，男，1970年7月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：仲崇涛，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：高勋，江苏德擎律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京润鸿商业管理有限公司，住所地南京市浦口区星甸街道育才北路9号53。法定代表人：邵瑾，总经理。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）尹荣祥与被告（反诉原告，以下统称被告）南京润鸿商业管理有限公司（以下简称润鸿管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹荣祥及其诉讼代理人仲崇涛和高勋、被告润鸿管理公司的诉讼代理人贾仲明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹荣祥向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告2019年12月7日签订的财富里租赁合同；2、判令被告赔偿原告装修损失113500元；3、判令被告向原告支付违约金22908元，并返还原告已支付的保证金22908元、商业管理费9022元、装修押金3133元共计171471元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年12月7日签订一份财富里租赁合同，约定由原告承租62.65平方米商铺用于经营餐饮，为此原告向被告交纳了多项费用合计59386元，并于同年12月15日对商铺进行了装修，共花费113500元。至2020年6月中旬，经原告多次催促，被告仍迟迟不设置烟道，致使原告长期无法正常开业和经营，给原告造成严重经济损失，故起诉之。润鸿管理公司辩称，⑴双方签订的租赁合同合法有效；⑵双方订立合同后办理了进场手续，原告确认房屋符合经营技术条件。双方合同中未约定被告应对烟道进行改造，这不构成原告解除合同的理由；⑶原告不享有合同解除权，无权要求解除合同。2020年6月27日，被告曾向原告寄送了租金催缴通知函，但原告至今未开业也不付所欠租金及滞纳金，故据此提出反诉请求如下：1、判令原告立即支付2020年6月1日至8月31日租金22906元；2、判令原告自2020年6月1日起至实际付清之日止按每日22.91元标准支付违约金；3、反诉诉讼费由原告负担。针对反诉，尹荣祥辩称，对拖欠租金事实不予否认，但并非原告恶意拖欠，主要是原因：①原告之前是如约缴费，②原告前期装修房屋花费大，后期不能按期开业导致经济受损，③原告已于2020年6月准备起诉，表明解除合同的意向，④被告的烟道改造延期，导致原告不能实现合同目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，主要证据有租赁合同、收据等。对双方争议的事实和证据，即烟道改造工程的结束时间，被告称室内于2020年4月23日完工、整体于2020年4月29日完工，原告则称是2020年6月15日施工结束，并提交一张6月2日的照片证明尚在施工，本院认定如下：因被告未提交烟道改造工程的验收资料，故推定原告所述日期为改造工程结束日。本院经审理确认如下事实：2019年12月7日，尹荣祥（乙方）与润鸿管理公司（甲方）签订一份“财富里”租赁合同，约定由甲方将财富里一层6幢106室商铺62.65平方米出租给乙方，乙方对商铺状况（规划用途、结构、朝向、内部构造、水、电、通讯、空调、燃气等的各个接口、布局和容量限定等）“均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需”；乙方在该商铺内经营品牌“安庆鲜肉馄饨”、经营范围为“餐饮服务”，未经甲方书面同意，不得擅自改变经营品牌及经营范围，或擅自改变商铺用途；租赁期自进场日至2023年2月14日，进场日暂定为2020年2月15日；自进场日起15日为装修期间，乙方应当在装修期内完成装修，通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件，否则应当按照本合同约定承担违约责任；开业日应当为2020年3月1日前；租金为第1年4.5元/平方/日、第2年4.73元/平方/日、第3年4.97元/平方/日，第一年具体为“2020年2月15日-2020年5月31日26855元、2020年6月1日-2020年8月31日22906元、2020年9月1日-2020年11月30日22906元、2020年12月1日-2021年2月28日22906元”，先付后用，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期的租金；如乙方逾期支付租金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方或商管公司支付应付未付款项的1‰作为违约金（4.5条）；乙方另行缴纳22908元作为履行合同保证金，在合同期内，租赁保证金不予抵销租金或其他应付款项，等等。该合同第十条之合同终止、解除部分，未列明乙方应享有解除权的具体情形。签约当日，尹荣祥签署进场通知书和消防安全责任书，承诺于2020年3月1日前完成消防安全检查合格证办理并开业，并于同日向润鸿管理公司交纳押金22908元、2020年2月15日-5月31日租金26855元、商业管理费9022元、垃圾清运费219元、装修押金3133元和公摊能耗费601元，合计62738元。同年12月10日，润鸿管理公司向尹荣祥交付案涉商铺，尹荣祥于当月14日选定装修队伍并签约，当月18日向管理方提交装修方案。受新冠疫情影响，2020年2月4日案涉区域张贴通告实行封闭式管理。同年3月，润鸿管理公司组织施工人员进场改造安装统一的水平烟道设施。同年5月20日，尹荣祥开始购买油烟罩包设备；同年6月2日，尹荣祥领取到“江北新区回一味馄饨店”《营业执照》，同月16日又领取相关《食品经营许可证》。2020年6月27日，润鸿管理公司向尹荣祥发出书面函，催缴第2季租金22906元。本院认为，双方合同中未列明原告应享有解除权的具体情形，不影响原告依法行使法定解除权，但原告应当列举适法的前提事实并证明其合法性。本案中，原告在与被告签订租赁合同时，对商铺状况应当有所了解，双方在合同中未明确约定由被告设置统一的水平烟道或对原有烟道进行改造，故改造烟道不是被告的合同义务，起码不是其主要合同义务，即无从谈及根本违约。后来，被告根据实际需要改造烟道设施，是改善双方的经营环境，对原告的生产经营也有利，不应斥之为违约。据此，原告请求解除合同并要求被告赔偿装修损失、退还已交费用等，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。如前所述，被告改造烟道虽属善事，但较长的施工期间已客观影响到原告预先的开业计划，理应延期开业和延展交租期，加上年初新冠疫情影响，致使原告从事经营活动举步维艰、无力开业、不能如期交纳租金，因新冠疫情属于不可抗力，故原告不履约行为不视为违约，对被告反诉请求原告支付延迟付款的违约金，本院不予支持。可是，交纳租金是原告应负的主要合同义务，截止本案诉讼时其已严重逾越了双方约定的交租期，违反“先付后用”约定，故本院对被告反诉要求原告交纳第2季租金22906元的请求予以支持，但这并不表明本院认同是2020年6月1日至同年8月31日的租金。对于理应延展交租期以及新冠疫情期间是否减免租金等问题，本院建议被告给予不少于3个月的租金优惠。因双方均未在本案中诉诸此事，故本院不宜直接处置，双方可待诉后另行磋商解决。原、被告因本案租赁事项都有投入，应当学会相互理解、共融共通。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、本诉部分驳回尹荣祥的各项诉讼请求。二、反诉部分1、尹荣祥于本判决生效后五日内向南京润鸿商业管理有限公司支付第二次3个月租金22906元。2、驳回南京润鸿商业管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费1865元，减半收取计932元，由尹荣祥和南京润鸿商业管理有限公司各半负担；反诉案件受理费421元，由尹荣祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  金 鑫二〇二〇年九月二十七日见习书记员  周远思