江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2035号上诉人（原审被告）：连云港飞龙置业有限责任公司，住所地东海县牛山街道中华路御湖豪庭售楼处，统一社会信用代码91320722789924445M。法定代表人：张文正，董事长。委托诉讼代理人：周欣，江苏路卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：时雪澎，男，1994年2月24日出生，汉族，住东海县。被上诉人（原审原告）：马永康，男，1994年11月14日出生，汉族，住东海县。被上诉人（原审原告）：郑晨，男，1996年11月10日出生，汉族，住东海县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：平鑫乐，江苏田湾（东海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦学虎，男，1979年6月17日出生，汉族，住东海县。被上诉人（原审原告）：王桃，女，1979年7月5日出生，汉族，住东海县。上诉人连云港飞龙置业有限责任公司（以下简称飞龙公司）因与被上诉人时雪澎、马永康、郑晨、韦学虎、王桃房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。飞龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:原审法院认定双方的《合同补充协议》对被上诉人不发生法律效力无事实及法律依据。1.补充协议及协议中对交付条件的变更均符合实际事实情况，且均经备案登记，合法有效。主合同第八条第4项约定的交付条件“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”违反国家强制性规定，且系无法实现的条件。(1)本案所涉合同采取国家工商总局2000年《商品房买卖合同示范文本》。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了房地产项目的综合验收，而国务院2004年5月19日发布的国发（2004)16号文件《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第八十三项明确规定，取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，基于该规定，合同中约定的原由房管局发放的“商品住宅交付使用批准文件”已不再发放。故2014年住建部和国家工商总局联合下发的商品房买卖合同示范文本也取消了“商品房综合验收”的交付条件和“取得商品住宅交付使用批准文件”的交付条件。(2)东海县房产管理局强制性规定在《商品房买卖合同》第八条中必须选择第4项即“该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”作为交付条件，否则对所有的《商品房买卖合同》不予备案。基于上述背景，上诉人在选择东海县房产管理局强制要求的一条不具备现实履行可能的交付条件后，只能通过签订补充协议的方式改变交付条件。2018年12月3日，东海县房产管理局已纠正之前错误做法，向东海县不动产登记中心发出了《关于取消商品房符合交付使用条件证明的函》，明确指出在商品房不动产权属首次登记时不必再查收商品房符合交付使用条件的证明文件。该做法正说明上诉人通过补充协议的约定改变当地行政机关不合法的强制性要求是正确的，而并非规避自身的法律责任签订补充协议。(3)补充协议由双方在平等自愿协商的前提下进行签订，协议不存在法律规定的无效情形，且主合同中也明确说明双方可以对主合同进行补充或变更，因此补充协议以及协议中对合同中交付条件改变的约定均是合法有效的。(4)补充协议和协议都已经东海县房产管理局备案，均合法有效。2.补充协议中约定的交付条件并未对购房人的合法权利进行限制，也未对出售人的责任进行免除，该条款合法有效。(1)根据我国合同法第四十条的规定，格式条款只有具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款才无效。具体到本案中，上诉人之所以与被上诉人通过补充协议的方式将交付条件变更为“商品房经单体工程质量分期验收合格”，是因为主合同约定的交付条件违反国家强制性规定，且根本无法实现。(2)该变更并非免除上诉人责任、排除对方主要权利，上诉人仅是与被上诉人约定略低于主合同目前已无法实现的交付标准，且司法实践中并没有规定低于“取得商品房住宅交付使用批准文件”或备案验收的交付条件无效的强制性规定。本案补充协议中约定的“商品房经单体工程质量分期验收合格”交付标准要高于四方验收标准。故该约定并不存在加重购房者责任，排除购房者主要权利的情形，原审法院不应以此认定双方的补充协议不发生法律效力。三、上诉人已按约履行了通知交房义务，逾期收房的责任应当由被上诉人承担。《合同补充协议》第十二.1条约定，“出卖人可以电话、短信、书面或公告等方式通知买受人交房并告知交付日期、地点、所需资料等；买受人接到通知后，拒绝接收商品房或不按时办理交接手续的，应按《商品房买卖合同》第十一条之约定承担违约责任。”在具备交房条件之后，上诉人已于2017年12月25日在售楼处发布了交房通告，告知被上诉人应于2017年12月31日开始集中办理交房手续。部分业主已于2018年1月2日收房的事实足以证明上诉人发布了该交房通告。在被上诉人没有按照通告的要求前来收房的情况下，上诉人又于2018年6月17日以短信的方式通知被上诉人收房，故逾期收房的违约责任只能由被上诉人承担。综上所述，上诉人与被上诉人之间签订的补充协议合法有效，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称：我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误，请求二审依法予以维持。韦学虎、王桃，时雪澎、马永康、郑晨向一审法院起诉请求：1.判令飞龙公司支付违约金118119元，飞龙公司承担本案的诉讼费用2.飞龙公司承担诉讼费。一审法院经审理查明，韦学虎、王桃，时雪澎、马永康、郑晨等四户业主于2016年、2017年分别与飞龙公司签订商品房买卖合同，购买飞龙公司开发的位于东海县的商品房，合同约定了楼栋房号、交房时间、建筑面积、合同房款等情况。合同约定的交付时间为2017年12月30日。韦学虎、王桃合同约定交纳的购房款为990349元；时雪澎合同约定交纳的购房款为546189元；马永康合同约定交纳的购房款为574627元;郑晨合同约定交纳的购房款为540214元。韦学虎、王桃，时雪澎、马永康、郑晨按合同约定交纳了购房款，并分别于2018年1月2曰、2018年11月12曰、2018年5月1曰、2019年11月21曰补交了房屋差价款。韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨与飞龙公司在买卖合同中约定飞龙公司的交付条件为取得商品住宅交付使用批准文件。如飞龙公司未按照合同规定的期限将该商品房交付韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨等人使用，则应当向韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨等人支付违约金，违约金按韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨已付房款的万分之一计算，自合同规定的最后交付期限第二天起算至实际交付之曰止；约定的房屋交接方式为，商品房达到交付使用条件后，飞龙公司应当书面通知韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨等人办理交接手续，双方进行验收交接时，飞龙公司应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，飞龙公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨等人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由飞龙公司承担；飞龙公司承诺交付时水通、电通，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意的处理方式为飞龙公司继续完善，使其达到使用条件。韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨与飞龙公司均在商品房买卖合同补充协议第十二条第1款约定交付条件:双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格。案涉房屋所在楼房于2019年1月2日取得了东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证。飞龙公司未举证证明2019年1月2日后通知韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨郑晨接收房屋。一审法院另查明，韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨实际办理房屋交接手续接收房屋的时间为：韦学虎、王桃2018年1月2日；时雪澎2018年11月12日；马永康2018年5月1日；郑晨2019年11月21日。一审法院认为，韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨与飞龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨与飞龙公司约定的交付条件为取得商品住宅交付使用批准文件，即房屋工程和市政基础设施工程备案证，飞龙公司应按照合同约定的交付条件向韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨交付房屋。飞龙公司未按照合同约定交付房屋，应承担逾期交付的违约责任。韦学虎、王桃，时雪澎、马永康等三户业主在飞龙公司取得批准文件前同意并实际接收房屋，应当视为双方对房屋交付条件进行了实质性变更，应以该三户业主实际收房之日作为交付之日，该三户业主逾期交房违约金应计算至实际收房之日，按照合同约定以逾期期间韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨实际交付的购房款计算。飞龙公司取得备案证后，未通知郑晨接收房屋，导致郑晨迟延接收房屋，应支付郑晨逾期交付违约金，但郑晨在飞龙公司发送短信、售楼处张贴公告以及其他业主陆续接收房屋的情形下，因不着急居住而从未到飞龙公司处接收房屋，对逾期交付违约金损失扩大有一定责任，应适当减免飞龙公司的责任，一审法院酌定飞龙公司支付郑晨逾期交付违约金至飞龙公司取得备案证后两个月即2019年3月2日止，按照合同约定以逾期期间实际交付的购房款计算，之后的逾期交付违约金一审法院不再支持。韦学虎、王桃共逾期3天，应支付违约金297元（990349元x0.01%x3天）；时雪澎共逾期317天，应支付违约金17314元（546189元x0•01%x317天）；马永康共逾期122天，应支付违约金7010元（574627元x0•01%x122天）；郑晨共逾期427天，应支付违约金23067元（540214元x0.01%x427天）。关于飞龙公司辩称双方签订的《商品房买卖合同》之附件四即《合同补充协议》第十二条第1项约定“双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付买受人使用”是对《商品房买卖合同》第八条第一款约定交付条件变更的意见是否应采信问题。一审法院认为，在签订合同过程中提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，格式条款的约定减轻己方责任、加重对方责任的，格式条款提供方应当采取合理的方式提请对方注意。飞龙公司作为格式条款提供方，在补充协议中改变主合同条款，将交房条件由主合同约定的取得商品住宅使用批准文件变更为单体工程质量分期验收合格，减轻了飞龙公司的交房责任，加重了韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨责任，飞龙公司应当采取合理的方式提请韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨注意，但飞龙公司并未提供相关证据证明自己尽到了提请注意的义务。故该补充协议的该条款对韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨不发生法律效力，案涉房屋的交付条件仍应以主合同约定为准，飞龙公司的辩解意见一审法院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、飞龙公司于判决生效之日起十日内向韦学虎、王桃支付逾期交房违约金297元；二、飞龙公司于判决生效之日起十日内向时雪澎支付逾期交房违约金17314元；三、飞龙公司司于判决生效之日起十日内向马永康支付逾期交房违约金7010元；四、飞龙公司于判决生效之日起十日内向郑晨支付逾期交房违约金23067元。案件受理费减半收取1077元，由飞龙公司负担420元，由韦学虎、王桃负担355元，时雪澎负担26元，马永康负担109元，郑晨负担167元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1、房屋交付时间是以主合同约定还是以补充协议约定为准；2、逾期交房责任如何承担。关于争议焦点1、房屋交付时间是以主合同约定还是以补充协议约定为准的问题。本院认为，在签订合同过程中提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，格式条款的约定减轻己方责任、加重对方责任的，格式条款提供方应当采取合理的方式提请对方注意。一审法院认为“飞龙公司作为格式条款提供方，在补充协议中改变主合同条款，将交房条件由主合同约定的取得商品住宅使用批准文件变更为单体工程质量分期验收合格，减轻了飞龙公司的交房责任，加重了张某、刘某红责任，飞龙公司应当采取合理的方式提请韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨注意，但飞龙公司并未提供相关证据证明自己尽到了提请注意的义务，故该补充协议的条款对韦学虎、王桃、时雪澎、马永康、郑晨不发生法律效力”是正确的。本案应按照双方签订的《商品房买卖合同》主合同约定，交付商品房的条件为取得商品住宅使用批准文件。关于争议焦点2，逾期收房责任如何承担问题。本院认为，根据双方合同约定，上诉人应于2017年12月30日前向被上诉人交付具备交房条件的房屋。2019年1月2日，涉案房屋才取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，即合同约定的商品住宅使用批准文件。因此，此后才具备房屋交付条件。在此前被上诉人同意并实际接收房屋的，视为涉案房屋实际交付，应当以上诉人实际交房之日作为交付之日，被上诉人再次主张收房之后逾期交房违约金的，不应当予以支持。一审法院对涉案韦学虎、王桃、时雪澎三户被上诉人在未具备交房条件前实际接收房屋的逾期交房违约金计算是合适的。在具备交房条件后，上诉人未通知被上诉人接收房屋。一审法院判决上诉人承担相应的违约责任并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2662元，由上诉人飞龙公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年九月十五日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。