北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8576号上诉人（原审原告）：沈红秀，女，1988年5月14日出生，汉族，无业，住河北省邢台市新河县。委托诉讼代理人：代国华，北京代岱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张恒，男，1991年12月27日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：樊惠娟，北京广墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊停，北京福和律师事务所律师。上诉人沈红秀因与被上诉人张恒房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人沈红秀及其委托诉讼代理人代国华，被上诉人张恒之委托诉讼代理人樊惠娟、王俊停到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈红秀上诉请求：撤销一审判决第三项，改判张恒向我退还商铺保证金40000元、半年租金120000元，赔偿其他损失72096元，并承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院未对张恒违约的事实进行审查，从而导致适用法律错误。根据法院现场勘验的结果，我承租的地址与营业执照上登记的地址并不一致，张恒以收取租金为目的向我提供了与租赁房屋地址不一致的房产登记证书，误导我办理营业执照。一审法院未就此进行审查。一审法院认为张恒附随义务履行完毕，且认定办理食品经营许可证是我的义务，系错误的。根据录音文件可知，正是因为实际经营地址和营业执照上登记地址不一致，导致我无法办理食品经营许可证。张恒的根本违约导致《商铺物业租赁合同》的签约目的无法实现。张恒辩称，同意一审判决，不同意沈红秀的上诉请求。我已经依约履行了合同义务，沈红秀称未办理营业执照，但其实际已经办理了营业执照。沈红秀已经在他处另行租赁了房屋，违反了双方签订的《商铺物业租赁合同》，应当承担违约责任。沈红秀向一审法院起诉请求：1.解除我与张恒签订的《商铺物业租赁合同》；2.判决张恒返还我支付的商铺保证金40000元、装修押金10000元和租金120000元（自2019年12月13日至2020年6月13日），以上共计170000元；3.判决张恒赔偿我各项损失（包括但不限于装修费用、消防费用、电费等）共计72096.82元；4.诉讼费用由张恒承担。一审法院认定事实：2019年7月19日，案外人牛净将位于北京市大兴区欣荣南大街5号院13号楼（以下简称13号楼）1层13-3房屋委托詹晓峰装修及对外租赁。詹晓峰于2019年7月20日，作为出租方（甲方）与张恒（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：张恒承租位于北京市大兴区欣荣南大街5号院1层13-2、3、4、5、6房屋（即13号楼2至6号房屋），建筑面积544平方米，租赁期5年。2019年11月14日，张恒（出租人、甲方）与沈红秀（承租人、乙方）签订《商铺物业租赁合同》，主要内容为：由乙方承租13号楼1层4号铺（以下简称涉案商铺），用于餐饮经营；租赁期5年，自2019年11月14日至2024年11月13日止；该商铺起始年租金价格标准为240000元，租金支付方式为押2付6；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方已交纳的该商铺保证金及租赁租金不予退还以抵赔偿金。双方在该合同第十条10-2还约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方的方式解除本合同。违反合同的一方，在违约行为发生后5日内，须向另一方按月租金标准的3倍支付违约金；如该项违约金不足以赔偿对方损失的，还应支付违约金与损失的差额部分。(一)在租赁期间该商铺物业发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的，甲方承担违约责任，乙方有权解除合同。(二)乙方未征得甲方同意改变商铺物业用途的，乙方承担违约责任，甲方有权解除合同并收回该商铺。(三)因乙方原因造成商铺物业主体结构损坏的，乙方承担违约责任，甲方有权解除合同并收回该商铺。(四)乙方擅自转租商铺物业或与他人交换各自承租的商铺物业的，乙方承担违约责任，甲方有权解除合同并收回该商铺。(五)乙方逾期不支付租金累计超过5日的，乙方承担违约责任，甲方有权解除合同并收回该商铺。(六)合同有效期内，且乙方无违约行为，甲方擅自转租该商铺，甲方承担违约责任，乙方有权解除合同。沈红秀分别于2019年11月11日及11月14日，向张恒支付涉案商铺保证金40000元和半年租金120000元。2019年11月22日，沈红秀向张恒支付装修押金10000元。2019年11月21日，沈红秀以13号楼1层13-2为住所地，办理了工商登记及营业执照，企业名称为“北京关哥麻辣串有限公司”，法定代表人为“关文广”，主要人员为“沈红秀”。一审审理中，就涉案商铺所在地址，沈红秀主张系在13号楼1层13-3；张恒则主张涉案商铺占13号楼1层13-2、13-3各一部分。一审法院进行了现场勘验，发现涉案商铺实际地址更靠近13号楼1层13-3、13-4位置。沈红秀提供电话录音，欲证明涉案商铺无房屋产权证，系无法办理营业执照和食品经营许可证的原因；但从电话录音内容可知食品经营许可证不能办理的原因系沈红秀不愿意办理，并非相关部门不予办理。另，沈红秀向一审法官表示不再承租涉案商铺，已在他处承租房屋。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方当事人的举证以及法院现场勘验的结果，本案中，沈红秀与张恒签订的《商铺物业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于沈红秀解除合同的诉讼请求，根据合同法的规定，合同解除的方式分为约定解除和法定解除。当事人主张法定解除的应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，沈红秀主张因张恒的原因致其无法办理食品经营许可证，使其合同目的不能实现。但沈红秀已经领取了营业执照，张恒已尽到协助办理的附随义务。根据《食品经营许可管理办法》第十二条规定：申请食品经营许可，应当向申请人所在地县级以上地方食品药品监督管理部门提交下列材料：（一）食品经营许可申请书；（二）营业执照或者其他主体资格证明文件复印件；（三）与食品经营相适应的主要设备设施布局、操作流程等文件；（四）食品安全自查、从业人员健康管理、进货查验记录、食品安全事故处置等保证食品安全的规章制度。由此可见，办理食品经营许可证的义务主体为经营者，沈红秀未能办理食品经营许可证并非张恒原因，更非张恒未提供房屋产权证造成。综上，沈红秀已经领取了营业执照，未办理食品经营许可证系其自身原因所致，张恒并未构成违约。沈红秀请求以张恒单方违约为由行使解除权，不妥，沈红秀以自己的行为表明不再承租涉案商铺，其行为导致该房屋租赁合同已无法继续履行，以解除为宜。根据双方合同中乙方中途擅自退租的，乙方已交纳的该商铺保证金及租金不予退还以抵赔偿金的约定，沈红秀要求张恒返还商铺保证金和租金的诉求，不予支持。装修损失、消防费用、电费等损失系沈红秀退租导致，应由其自行承担。关于装修押金问题，《物业管理条例》第五十三条规定“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”装修押金是张恒为了对沈红秀装修过程进行临时性管理，防止沈红秀在装修过程中出现一些禁止行为而收取的，故张恒并没有取得装修押金所有权。且张恒在庭审过程中表示装修押金与物业核实后，可予以退还。因此，装修押金应予退还。据此，一审法院判决：一、解除沈红秀与张恒签订的《商铺物业租赁合同》；二、张恒返还沈红秀支付的装修押金10000元(于判决生效后10日内履行)；三、驳回沈红秀的其他诉讼请求。二审审理中，张恒对一审判决认定的事实无异议。沈红秀对一审判决记载的“但从电话录音内容可知食品经营许可证不能办理的原因系沈红秀不愿意办理，并非相关部门不予办理”持有异议，主张系食药监局的工作人员引诱其说不愿意办理食品经营许可证，其实际上系因担心被相关部门检查等原因，才不愿意以13号楼1层13-2为经营地址办理食品经营许可证，张恒当时仅提供了13-2、13-4、13-6的房产证，案外人牛净于2020年4月才取得13-3的房产证。除此之外，沈红秀对于一审判决认定的其他事实并无异议。经本院审查，沈红秀提交的录音证据显示，沈秀红一方（沈秀红称系其丈夫宋强）提出用13号楼1层13-2办理食品经营许可证与实际经营地址不符，就是办下来也不能正常使用，相对方（沈红秀称系食药监工作人员郑军）答复：能正常用，至少有证，细究的话再说，不细究就过去了，你说办就办，不办就把件退回，等等。本院对此认为，从上述录音证据并不能得出沈红秀主张的在涉案商铺处不能办理食品经营许可证的结论。另，张恒认可在与沈红秀签订《商铺物业租赁合同》时涉案商铺的产权证尚未办理，后包括涉案商铺在内的一排房屋的产权证已于2020年4月全部办理下来；认可收取了沈红秀商铺保证金40000元和半年租金120000元；亦认可沈红秀在涉案商铺进行了装修，但主张其对承租的包括涉案商铺在内的13号楼一层商铺已经进行了装修，沈红秀系为其经营所需再次装修，现因沈红秀违约解除合同，沈红秀应自行承担装修等损失，且对沈红秀提交的关于的装修的证据不予认可，认为不是正规发票，也不能证明所购物品用于涉案商铺。沈红秀表示因为其实际经营地址和营业执照上的地址不一致导致其无法办理食品经营许可证，因此错过了其与合作人合作经营的最佳时机，故不再继续租用涉案商铺。关于消防费用，沈红秀主张欲做餐饮必须办理消防设施，其已将消防费用通过微信转账给案外人；张恒表示消防费用是消防部门单独收取，且此项费用在沈红秀取得营业执照时已经消耗掉，不属于其损失。关于电费，张恒经核实后确认，沈红秀已交纳电费5000元，共使用342度电，剩余电费4451.2元。张恒同意退还沈红秀未使用的电费，并已于2020年9月25日当庭通过转账的方式，将该款项返还给沈红秀。二审庭审中，张恒表示沈红秀并未将涉案商铺交还；沈红秀表示同意与张恒进行房屋交接。双方当事人确认，已于2020年9月18日下午完成了涉案商铺的交接。另，张恒表示，其不再向沈红秀主张租金及占有使用费。本院认为，本案双方当事人对于法院判决解除合同及判令张恒返还沈红秀装修押金10000元均无异议，本院对此不持异议。但应当指出，由于本院审理期间，双方已于2020年9月18日就涉案商铺完成交接，此日期应为双方所签《商铺物业租赁合同》的解除时间，故本院对一审判决主文第一项进行变更。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方争议的焦点是《商铺物业租赁合同》解除的责任问题。沈红秀主张因张恒未能提供符合要求的房屋产权证明，导致其无法办理食品经营许可证，合同目的不能实现，构成根本违约，其有权解除合同。沈红秀理应就其主张提供充足证据，而其作为承租人，在明知自己的合同目的系经营餐饮，相关部门对此管控较严的情况下，签订租赁合同时理应对涉案商铺的产权情况进行认真审查，其未尽到此项义务，存在一定过错。沈红秀提供的录音证据也不能得出因张恒提供的房屋产权证无法用于办理食品经营许可证的结论。同时，根据《食品经营许可管理办法》第十二条规定，申请食品经营许可，应当向相关食品药品监督管理部门提交诸多材料，沈红秀没有提供证据证实其未能获得食品经营许可证仅系张恒的原因所致。加之沈红秀已经办理了营业执照，本案涉及的13-3号房屋也并非违法建筑，已于2020年4月获得产权登记，且沈红秀向一审法官表示不再承租涉案商铺，已在他处承租房屋，故本院基于上述论述，无法认定《商铺物业租赁合同》解除的原因在于张恒，对于沈红秀基于张恒违约主张退还的租金、保证金、装修损失及办理营业执照必须的消防费用，均无法支持。但需指出，沈红秀预交的电费5000元，并不因沈红秀提前解除合同而无权主张，在本院主持下，双方当事人已经核实了沈红秀实际用电量及剩余电费金额，张恒当庭向沈红秀返还了剩余电费，本院对此予以确认。综上所述，由于二审期间发生新的事实，本院对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8139号民事判决第二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8139号民事判决第三项；三、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8139号民事判决第一项为：沈红秀与张恒所签《商铺物业租赁合同》已于2020年9月18日解除；四、张恒应当返还沈红秀剩余电费4451.2元（已执行）；五、驳回沈红秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理2466元，由沈红秀负担2416元（已交纳），由张恒负担50元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费4780元，由沈红秀负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年九月二十七日书记员 刘 荧书记员 韩 铮