云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1323号上诉人(原审被告)：西双版纳互邦置信发展有限责任公司。住所地：云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐养路8号A栋604号。统一社会信用代码：91532800577259500F。法定代表人：马春红，女，1971年3月6日出生，汉族，身份证住址成都市武侯区。委托诉讼代理人：李明城，男，1989年7月7日出生，汉族，身份证住址成都市高新区，系公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：张社，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘霖，女，1969年5月10日出生，汉族，身份证住址重庆市南岸区。上诉人西双版纳互邦置信发展有限责任公司（以下简称互邦公司）因与被上诉人刘霖商品房预约合同纠纷一案，不服景洪市人民法院(2020)云2801民初986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人互邦公司委托诉讼代理人李明城、张社，被上诉人刘霖均参加了法庭调查审理。本案现已审理终结。刘霖向原审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年12月24日签订的《商品房定购书》；2.判令原审被告向原审原告返还购房款50000元；3.本案诉讼费由被告承担。原审法院查明：2019年12月24日，刘霖作为乙方与作为甲方的互邦公司签订《商品房定购书》(NO.0003761)，主要约定：乙方自愿订购由甲方开发的西双版纳旅游度假区庄慕路4号“版纳精英汇”项目4栋1单元4层404号商品房，建筑面积51.29平方米，总房价727155元；乙方采用一次性付款可享受一口价特价，优惠后总房价515000元；买受人于签订本协议当日交纳定金人民币50000元。买受人同意签订本定购书30日内，与出卖人签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，在买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》及其附件后，该笔定金自动转为买受人购房款的一部分，若买受人未在定购书约定的时间内签订正式《商品房买卖合同》或者未按定购书约定及时、足额支付相应房款，本定购书即告终止，且出卖人有权将买受人订购的房屋转售他人，且买受人所付定金不予退还；因买受人单方面原因在支付定金后终止订购，买受人所付定金不予退还。此外，该定购书还约定了其他内容。现刘霖主张互邦公司在销售商品房过程中存在欺诈行为，故起诉至本院要求退款。原审法院经审理认为，刘霖与互邦公司签订的《商品房定购书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。互邦公司虽辩称已经向刘霖发函，与其解除了订购协议，但对此未能举证证明。因双方对于解除订购协议无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，刘霖要求解除双方签订的《商品房订购书》的诉讼请求予以支持。庭审中互邦公司认可刘霖所购买的案涉房屋会进行酒店托管的事实，但对于托管的相关约定在订购书中亦未能进行明确且双方现因此产生纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，鉴于协议中对于托管内容未能约定导致双方产生争议且上述内容又为影响刘霖购买房屋的重要因素，在此情况下双方解除订购书并非系刘霖的过错导致，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失”的规定，对于刘霖要求返还购房定金50000元的诉讼请求予以支持。互邦公司以订购书中约定“因买受人单方原因在支付定金后终止订购买受人所付定金不予退还”的内容拒绝返还定金的辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、解除刘霖与互邦公司于2019年12月24日签订的《商品房定购书》；2、互邦公司于本判决生效之日起三十日内向刘霖返还购房定金50000元。互邦公司上诉称，1、一审法院认定事实错误、适用法律错误。一审庭审中对于房屋是否进行酒店托管，上诉人的意见是可以选择托管也可以选择不托管，并不是强制性，但是一审法院认定的事实是“庭审中被告认可原告所购买的案涉房屋会进行托管的事实”系对上诉人答辩的断章取义。首先，案涉房屋是否需要进行酒店托管，是被上诉人的自由意志选择。其次，进行酒店托管与被上诉人购买房屋并非同一法律关系，商品房买卖系房屋购销合同法律关系，进行酒店托管系委托管理法律关系。并且，即使被上诉人要托管房屋，房屋托管系被上诉人与第三方另行签订，并非与上诉人签订，故不适宜在同一个合同中体现。再次，上诉人并没有承诺托管后的收益，被上诉人提交的证据也不能证实上诉人曾经承诺过将会得到的收益，房屋托管收益系被上诉人与第三方之间的事，与上诉人无关，不能认定上诉人违反禁止性法律规定。那么对于一个需被上诉人自由意志选择，且非同一法律关系，也并非同一签订主体而言，进行酒店托管是不需要列入《商品房订购书》中来。2、一审法院错误适用定金条款，上诉人不应退还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条的规定，一审被上诉人自己提交的录音材料可以看出，被上诉人明确表示想要退房是因为自身资金紧张，那么可提出的诉讼。根据意思自治原则，上诉人与被上诉人签订的定金条款不存在欺诈、胁迫等行为，被上诉人想要退房系自身原因所致，那么就应按照当事人的意思表示进行，一审法院的判决侵害了该原则。根据上诉人与被上诉人约定，买受方因自己原因未及时、足额支付相应房款，买受人定金不予退还，符合法律规定，应得到支持。综上，请求二审法院：1、依法撤销云南省景洪市人民法院（2020)云2801民初986号民事判决第二项判决内容，依法改判驳回被上诉人刘霖的其他诉讼请求；2、全部诉讼费用由被上诉人刘霖负担。被上诉人刘霖辩称，一、上诉人上诉称一审法院认定事实错误、适用法律错误。此纯属无理狡辩，二审法院不应采纳。一审庭审笔录的法庭调查完全能证明上诉人是承认托管事实的。上诉人上诉称其并没有承诺托管后的收益，被上诉人提交的证据也不能证实上诉人曾经承诺过将会得到的收益。而事实上，上诉人为了推销自己的房屋产品，在与答辩人签订《商品房定购书》的前后，都一直在广告和承诺买房人将会获得较大的收益。上诉人至今仍广为散发的广告宣传图案。此图案将迪拜七星级船帆大酒店图案印刷在上并附加如下文字：版纳精英汇，一套精英汇，住遍全国度假胜地，精英汇带租约房源，限量上市，房款总价60万，平均每月租金3750元，平均每年租金4.5万元，12年总租金54万元，云南西双版纳傣族自治州景洪市庄慕路（曼弄枫幼儿园对面）”。买房人以此作为上诉人的虚假宣传广告提交法院，而上诉人又辩称，广告上无上诉人公司的印章，不能认定是上诉人打的广告。这属于故意戏弄和欺骗消费者。2、答辩人从未向上诉人交纳过买房定金，上诉人也从未向答辩人出具过收到买房定金的依据。而上诉人向答辩人出具的是收到答辩人预付5万元房款的《收据》。答辩人在向一审法院起诉时，是请求解除与上诉人签订的《商品房定购书》并返还答辩人预付的5万元房款，并不是请求返还5万元定金。而一审法院在判决书中，把上诉人收到答辩人预付的5万元房款认定为购房定金，这种变更答辩人并不认同。3、重述答辩人向上诉人预付5万元房款及签订《商品房定购书》的事实经过。3、由于答辩人在上诉人的虚假广告宣传和其房屋销售人员的再三游说下，就产生了购房的想法。在与上诉人未签订任何协议或者合同的情况下，上诉人的房屋销售人员为了不让答辩人放弃购房想法，称如不抓紧时间，房价就不再优惠打折了，极力劝说答辩人预交部分房款。因此，答辩人用微信转账支付上诉人5万元后，上诉人当即向答辩人出具了《收据》，当时天色己晚，答辩人上车准备离开时，上诉人的销售人员突然拿出一张空白的《商品房定购书》，要求答辩人在上面签字、盖印。答辩人称天色己晚，看不清内容而不同意签字，销售人员则称这是格式化的条款，放心签字就是，后答辩人很不情愿地在空白《商品房定购书》上签字盖印后开车离去。到第二天下午，销售人员才将填写好的《商品房定购书》交给答辩人。答辩人见到《商品房定购书》上的有些条款不尽如人意而提出了质疑，上诉人却置若罔闻。尽管如此，上诉人单方填写的《商品房定购书》上，也并未约定答辩人已交纳的5万元房款可以转为购房定金。事实上，答辩人并未向上诉人交付过购房定金，而交付的是房款，且也无约定交付的房款可以转为定金。在一审诉讼中，上诉人和答辩人双方对解除《商品房定购书》己无异议，说明房屋买卖关系已经解除，上诉人应该如数退还答辩人预交的5万元房款，这是天经地义且合理合法的。综上所述，请求二审法院依法判决驳回上诉人的上诉，维持原判。二审期间，被上诉人刘霖向本院提交关于版纳精英汇的三张彩页图片，欲证明上诉人进行虚假宣传，其承诺的房屋有一个租房回报以及回报率。经质证，上诉人对上述图片的真实性、合法性、关联性不予认可，欲证明的内容也不予认可。认为该组图片拍摄的时间、拍摄的地点尚无法证明；图片的来源于尚无法确定，无法证实上诉人承诺在托管过程中的一个利润回报。上诉人未向本院提交新证据。本院认为，被上诉人提交的三张彩页图片的来源并不明确，上诉人对此也不认可，本院不予采信。原审对各方当事人提交的证据以及案件事实的认定正确，本院予以确认。本院认为，首先，双方均提出了解除签订的《商品房定购书》的意愿，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，《商品房定购书》应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条的规定，被上诉人刘霖将房屋购买后酒店托管能获得收益作为买房的重要考量因素，上诉人亦认可案涉房屋可进行酒店托管的事实，可见酒店托管和购买房屋之间具有密切的联系，但对于如何托管的相关重要内容在定购书却没有载明，导致双方因此产生纠纷，在此情况下双方解除定购书并非刘霖的过错导致，上诉人应返还被上诉人交纳的5万元定金。综上，原审处理正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元由上诉人西双版纳互邦置信发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘树华审判员  蒋荣春审判员  裴 锫二〇二〇年九月三十日书记员  罗健伟