浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初1280号原告：沈爱钱，男，1982年8月18日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告：薛晓燕，女，1985年1月26日出生，汉族，住浙江省龙港市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：张挺号、徐志盛，浙江中欣律师事务所律师。被告：苍南天洋置业有限公司，统一社会信用代码913303270852530814，住所地浙江省龙港市金茂花园第2-3幢109室。法定代表人：王益相。委托诉讼代理人：朱杰春，浙江望舟律师事务所律师。原告沈爱钱、薛晓燕与被告苍南天洋置业有限公司（以下简称天洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人张挺号、被告天洋公司的委托诉讼代理人朱杰春到庭参加诉讼。审理过程中，双方当事人均申请庭外调解期限60日，本院予以准许。本案现已审理终结。原告沈爱钱、薛晓燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付逾期交房违约金暂计17820.2元（自2019年1月1日起按每日以购房款总额万分之二计算至实际交付之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求为：判令被告立即支付逾期交房违约金23760.22元（自2019年1月1日起至2019年4月30日止，每日以购房款总额万分之二计算）。事实和理由：2017年3月16日，原告与被告天洋公司签订《商品房买卖合同》。原告以总价990009元的价格向被告购买商品房一套，并已按照合同履行全部付款义务，但被告未按照合同约定在2018年12月31日前将各项验收合格的商品房交付原告使用，直至2019年4月，被告才交付房屋。房屋交付之后，原告将涉案商品房出售给他人，并办理了变更登记，根据合同相对性原则，原告仍有权主张违约金。原告认为，被告超过交付日期逾期交房，违约事实明显，依据合同第十条的约定，被告应按日向原告支付购房总价款万分之二的违约金承担违约责任。被告天洋公司辩称，1.被告没有逾期交房，不存在向两原告支付逾期违约金的问题。双方在签订《商品房买卖合同》后，在万宝路酒店召开协商会协商二次设计和施工的事宜，并签订了《补充协议书》等材料，包括两原告在内的业主均同意交房日期顺延90日，该90日应予扣除。2.天洋大厦项目因政府政策处理等原因，未能按出让合同约定时间竣工，并给予延长竣工时间至2019年12月5日，有龙政函〔2019〕8号《龙港镇人民政府关于要求对龙港镇中心区A-2-10地块天洋大厦项目延长竣工时间的函》（以下简称文件一）和苍（龙）土让补字[2019]03号《国有建设用地土地使用权出让合同补充协议》（以下简称文件二）证明。按照《商品房买卖合同》第九条第二款载明，因政府原因导致建设期延长的，出卖人不用承担违约责任。3.被告已通知业主于2019年4月7日前办理交房手续，在约定的期间内交付了涉案商品房，有相关的邮寄材料和接收材料为证。且两原告已将涉案商品房转售他人，原告主体不适格。综上，请求驳回两原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由两原告承担。原告沈爱钱、薛晓燕围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明两原告的主体资格；2.被告的企业登记基本信息，用于证明被告的主体资格；3.《商品房买卖合同》，用于证明原、被告之间买卖关系的事实；4.收款凭证、还款明细清单，用于证明两原告按合同履行付款义务的事实；5.结婚证，用于证明两原告系夫妻关系的事实。被告天洋公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.补充协议书，用于证明原、被告重新约定交房日期的事实；2.建议书，用于证明原、被告协议后提交房管局备案登记的事实；3.文件一、情况说明书、案件回执、收条等，用于证明因政府原因致使天洋大厦项目延期的事实；4.交房结算清单，用于证明被告交房的时间。其当庭补充提供证据5.邮寄单及电话通话明细，用于证明被告在期限内向两原告发送交房通知的事实。其于庭后补充提供证据6.房屋验收材料，用于证明涉案天洋大厦项目于2018年11月26日竣工验收，于2019年3月25日经验收备案登记的事实；7.文件二，用于证明因政府原因致使天洋大厦项目延期的事实；8.《商品房买卖合同补充协议》，用于证明双方签订《商品房买卖合同补充协议》的事实。对当事人提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对两原告提供的证据2-5均无异议，本院予以确认并在卷佐证。两原告提供的证据1，被告有异议，认为两原告已转让涉案商品房，原告主体不适格，应由现任房主主张违约金。被告提供的证据1-8，两原告均有异议，认为证据1中的协议书系被告单方制作，业主签名是为了推举业主代表与被告交涉，作为委托书使用，而非确认协议书内容。原告等人未同意该协议书约定内容，被告也未按照协议书约定履行。证据2是业主要求对涉案小区进行优化，并未同意延迟交付，若作为补充协议，应当一对一签订。对证据3中文件一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为文件一仅建议延迟竣工验收，并未得到国土资源局同意，仅对被告具有约束力，对两原告没有约束力。情况说明系龙港市公安局治安海防管理大队出具，回执单载明的报案时间为2016年，加盖的公章是龙港市公安局龙江派出所，是事后补盖。被告也无法证明报案人及案情是否与本案有关。即使报案内容与本案商品房施工有关，也是征地争议，属被告应当预计到的风险。收条及转账凭证与本案不具有关联性，也无法确认签名的真实性。对证据4的真实性无异议，但不代表涉案房屋符合商品房交付约定，部分房屋还存在质量问题，被告也没有按照业主要求进行修缮交付。证据5，真实性由法院核实，原告没有收到相关的通知。对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告未将竣工验收备案登记表出示给两原告。证据7的真实性由法院核实，对关联性、合法性有异议。根据合同相对性原则，系国土资源局和被告之间的权利义务关系，不涉及原告等房屋买受人，也未明确政府行为究竟是什么，对两原告不具有约束力。且被告于2018年11月份申报竣工验收，文件二在2019年2月27日才签订，显然是为了竣工验收才补充签订的协议。对证据8的真实性没有异议，但没有明确提示特别约定条款相关内容，不能免除其责任，特别约定条款不适用于两原告。对有争议的证据，本院认定如下：两原告提供的证据1，能够证明两原告的主体资格，就此予以认定。至于涉案商品房的转让情况是否影响两原告主张违约金的权利，于本院说理部分阐明。被告提供的证据1、证据2，仅能证明包括两原告在内的业主建议被告优化设计施工的事实，但不足以证明包括双方就工期顺延90日达成一致意见的事实。被告提供的证据3中的文件一、证据7，两份文件虽能证明龙港镇政府及国土资源局同意被告顺延竣工时间，但不足以证明被告因政府原因造成工期顺延的问题，具体理由于本院说理部分阐明。证据3中的情况说明书、案件回执、收条等材料仅能证明被告与下涝村村民存在征地争议的事实，且警情发生于《商品房买卖合同》签订前，与本案不具有关联性，对此不予认定。被告提供的证据4，能够证明被告与两原告办理房屋交接手续的事实，对此予以认定。被告提供的证据5中的邮件回执，虽已无法查明邮寄信息，但回执已载明邮寄内容为交付通知函，结合两原告自认于4月份交房及被告提供的证据4，能够证明被告通知两原告办理房屋交接手续的事实。至于通话记录，因被告未提供通话录音以证明通话内容，故该份证据与本案缺乏关联性，对此不予认定。被告提供的证据6、证据8，符合有效证据的基本特征，能够证明被告主张的待证事实，对此予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月16日，原告沈爱钱、薛晓燕即买受人与被告天洋公司即出卖人签订一份合同编号为201790015940101，备案登记号为20179401597的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：买受人向出卖人购买天洋大厦第2幢1307号商品房（建筑面积共96.37平方米，单价为每平方米10273元，购房总金额990009元）。买受人应于签订本合同前付清首付款300009元，除已收定金100000元转入购房款外，应续缴纳房款计200009元，剩余的全部房款，按银行贷款或公积金贷款方式予以支付。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；4.已通过验收合格，但由于政府部门原因，未及时提供证明文件的，以验收之日为准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇周边居民阻挠而难于及时解决，导致建设期延长，以政府部门出具的证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所有费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条规定买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。该合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累积已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人发出（或寄出）《交房通知书》规定的交房时间、地点办理交房手续（以挂号邮出日期为准），并从房屋交付之日起始日开始缴纳物业管理服务等相关费用。《商品房买卖合同补充协议》第九条约定：出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准。买受人应在出卖人发出交付使用的书面通知之日起15天内，到出卖人处办理该商品房的结算交接手续……买受人逾期办理该商品房结算交接手续的，则视为该商品房已完成交接。第十二条约定：买受人确认，其在《商品房买卖合同》中提供的地址为出卖人向其送达书面通知的通讯地址，出卖人一经向买受人确认的通讯地址发出书面通知，即使是他人代收或无人签收，亦视为买受人已经收到通知。第十四条约定：本补充条款及《商品房买卖合同》附件为《商品房买卖合同》不可缺少的组成部分，与《商品房买卖合同》标准条款部分具有同等法律效力。但本补充条款及《商品房买卖合同》附件与《商品房买卖合同》标准条款约定不一致，以《商品房买卖合同》附件和补充条款的约定为准。上述《商品房买卖合同》签订后，两原告按约交付了全部购房款。被告于2018年11月26日申请对天洋大厦项目进行竣工验收，于2019年3月25日办理竣工验收备案登记。2019年3月30日，被告依据《商品房买卖合同》中两原告确定的地址向两原告邮寄送达交付通知函。2019年6月26日，原告沈爱钱与被告签订交房结算清单。另查明，2019年8月19日，两原告与案外人陈秀峰、罗双平签订《温州市存量房买卖合同》，将天洋大厦第2幢1307号商品房出售给案外人陈秀峰、罗双平，双方于2019年8月21日办理不动产变更登记。本院认为，原告沈爱钱、薛晓燕与被告天洋公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。两原告虽已将涉案商品房转售他人，但转售行为发生于商品房交付之后，被告仍应向两原告支付此前房屋逾期交付的违约金。本案争议焦点为原、被告是否协商一致同意对天洋大厦项目进行二次设计施工并顺延工期90日，以及文件一、文件二能否作为《商品房买卖合同》第九条约定的政府行为相应顺延竣工日期。因被告未能提供充分证据证明其与包括两原告在内的业主协商一致对天洋大厦项目进行二次设计施工并顺延工期90日，故被告辩称双方已约定工期顺延90日，依据不足，本院不予采信。至于文件一、文件二载明的政府行为，被告已于2016年11月26日申请竣工验收，而文件一、文件二形成于竣工验收期间，涉及的是土地出让问题，且未明确载明具体的政府行为及造成工期顺延的期间，并不符合《商品房买卖合同》第九条第二款第2项约定的延期事由。鉴于天洋大厦项目土地出让问题发生在前，涉案《商品房买卖合同》签订时间在后，被告在签订《商品房买卖合同》时对此应有所预见，并在确定房屋交付日期时加以考虑，其事后与两原告约定在2018年12月31日前交房，在发生纠纷时却要求在逾期交房天数中作相应扣减，依据不足，本院不予支持。原、被告约定于2018年12月31日前交房，但被告于2019年3月30日才向两原告发送交付通知函，已构成违约。相关邮件回执虽已无法查明签收情况，但根据《商品房买卖合同》第十二条及《商品房买卖合同补充协议》第九条、第十二条、第十四条之规定，两原告应于被告发出交付使用的书面通知之日起15日内与被告办理结算交接手续，逾期办理该商品房结算交接手续的，则视为该商品房已完成交接。两原告于2019年6月26日与被告签订交房结算清单，属逾期办理结算交接手续，实际交付时间应认定为2019年4月15日，该交付日期相对原定的交房日期已逾期105日，被告应自最后交付期限次日起至实际交付之日止，按已交付的房价款990009元向两原告支付日万分之二的违约金，即20790.19元（990009元×105日×0.02%）。综上，本院对原告的诉请合理有据部分予以支持，其余不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、苍南天洋置业有限公司于本判决生效后十日内支付沈爱钱、薛晓燕违约金20790.19元；二、驳回沈爱钱、薛晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，减半收取计197元，由沈爱钱、薛晓燕共同负担37元，苍南天洋置业有限公司负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 杨 珏二〇二〇年九月三十日书记员 蔡子欣?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。