贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0422民初2303号原告：贵州普定凯旋物业管理有限责任公司，住所地：贵州省安顺市普定县城关镇中心大道。统一社会信用代码：91520422051946795G。法定代表人：晁明祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨林，男，1983年12月14日出生。代理权限：特别授权代理。被告：张文龙，男，1975年9月16日出生，汉族，贵州省普定县人，住贵州省普定县。原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司（以下简称“凯旋物业公司”）与被告张文龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯旋物业公司的委托诉讼代理人杨林、被告张文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯旋物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张文龙支付原告物业管理费2397元；2、判令被告张文龙支付原告违约金2702元；3、诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：被告张文龙是原告所服务及管理的普定凯旋城小区业主。2019年3月19日至2020年6月18日，被告张文龙无故拖欠原告物业管理费5099元，经原告多次催要，被告一直拒绝缴费，侵害了原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告张文龙辩称，一、答辩人未曾与被答辩人签订过任何物业服务合同，不存在拖欠物业管理费一说；二、2017年成立的凯旋城五区、广场A/B栋业主委员会其全体成员于2019年3月15日正式辞职解散，到目前为止还没有新的业主委员会的成员，原凯旋城五区、广场A/B栋业主委员会也未与凯旋物业公司签订物业合同，即答辩人未与凯旋物业公司签订物业服务合同；三、2019年4月12日，被答辩人张贴在小区内的《关于停止物业服务的告知书》及向普定县房管所、穿洞居委会发出的《关于停止物业服务的函》，告知将于2019年4月14日停止物业服务。从被答辩人发出的函及张贴的告知书上已经明确被答辩人终止了对答辩人的物业服务；四、被答辩人于2019年3月25日利用其掌握的小区门禁系统强行锁住答辩人的所有门禁卡，从而最大限度制约答辩人对自己物业拥有的所有权，限制了答辩人的人身自由，使答辩人有房不能住有家不能归，从而对答辩人生产生活造成严重影响；另外被答辩人还利用黑恶手段对答辩人进行断水，导致答辩人价值3000余元的电热水器烧坏，造成答辩人财产损失，物业管理公司不但置之不理还勾结黑社会对答辩人语言恐吓等方式进行威胁等，像这种恶迹斑斑的物业管理公司不但不积极主动向答辩人沟通致歉反而还恶人先告状，索要什么所谓的违约金，简直就是彻头彻尾黑恶强盗行为。且不知道被答辩人诉请的费用是依据什么计算出来的，即便答辩人真欠被答辩人物管费，答辩人也只承认2019年3月20日至2019年4月14日这26天的物管费，其余时间的都不承认；综上，请法院查明案件事实，作出公正判决。原告凯旋物业公司向本院提交了下列证据：1、营业执照、法人身份证明，证明原告诉讼主体资格；2、欠费清单、房屋面积证明，证明被告欠费依据；3、2018-2019年物业服务合同、2019-2021年物业服务合同，证明原告在此期间提供服务的合法性；4、更换物业调查表、调查征询结果、公示图片、证明原告是在社区的建议下对凯旋五区、广场A、B栋进行了是否更换物业公司的调查，并进行了公示；5、关于物业服务合同到期的函，证明原告在服务合同未到期时，已经通知过五区业主委员会；6、垃圾清运合同，证明原告对凯旋城的装修垃圾进行了清运；7、整改通知书、消防楼层整改通知书、工作联系函，证明原告对违章、违建的行为进行了制止；8、穿洞社区出具的2019年签订合同的证明、会议纪要、现场图片，证明原告2019-2021年的物业服务合同签订缘由和原告从未中断服务的事实。被告张文龙向本院提交以下证据：1、身份证，证明被告身份主体资格；2、现场图片10张、业主委员会写的声明，证明业主委员会已经辞职了，业主委员会没有参与签订合同和盖章，及物业公司撤除小区物业管理的时间，物业服务不到位；3、公告，证明小区筹备成立业主委员会，以前的业主委员会已不存在；4、证人赵某的证言，证实凯旋城业委会已经解散，公章于2019年8月26日移交穿洞居委会。上述证据，经本院综合审查，认定事实如下：2018年3月29日，原告凯旋物业公司作为乙方与作为甲方的普定县凯旋城住宅小区五区、广场A、B栋业主委员会（以下简称“凯旋城业委会”签订《凯旋城物业管理服务合同》，约定原告凯旋物业管理公司为凯旋城五区、广场A、B栋提供物业服务，原告管理服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运以及污水管道的疏通和车辆停放管理等；物业管理服务收费采取包干制方式，住宅物业管理服务的收费标准为每月1.3元/㎡，按月交纳，每月10日前将当月费用缴清，逾期按日加收应交费用3‰违约金。该合同期限为一年，即自2018年3月14日至2019年3月13日。2019年3月7日，原告凯旋物业公司向凯旋城业委会发出《关于物业服务业合同到期的函》，请凯旋城业委会于物业合同到期前与原告商谈物业服务合同相关事宜。2019年3月15日，凯旋城业委会发出《普定凯旋城五区、广场AB栋业主委员会正式向广大业主宣布辞职的通知》，宣布辞职解散，并于2019年8月26日将公章交到穿洞居委会处。2019年9月2日，原告凯旋物业公司向穿洞居委会提交《凯旋城物业管理服务合同》，该合同约定内容与2018年3月29日签订内容一致，服务期限自2019年3月13日至2021年3月13日。穿洞居委会经开会商议后，在合同甲方处盖凯旋城业委会公章，原告凯旋物业公司在合同乙方处盖章。同时查明，2019年4月11日，凯旋物业公司向普定县房管所、穿洞居委会发出《关于停止物业服务的函》，次日向五区和广场A、B栋业主发出《停止物业服务的告知书》，告知将于2019年4月14日停止物业服务并撤离五区和广场A、B栋。后原告凯旋物业公司又于2019年8月19日发出《凯旋城五区、广场AB栋是否更换物业公司的调查公告》，调查结果载明凯旋城五区、广场A、B栋规划户数共696户，已调查618户，78户未调查到，其中不同意更换物业公司的户数为380户，同意更换物业公司户数为73户。原告凯旋物业公司从2014年至今一直为凯旋城五区、广场A、B栋提供物业服务。另查明，被告张文龙居住在普定县凯旋城五区A栋19-1号，系凯旋城五区、广场A、B栋的业主，其房屋建筑面积为122.94㎡。被告张文龙缴纳物业管理费至2019年3月18日，后被告未缴纳物业管理费。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为，原告提交的2019年9月2日签订的《凯旋城物业管理服务合同》虽盖有凯旋城业委会公章，但该合同并非凯旋城业委会与原告凯旋物业公司签订，该合同并不是双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，该合同为无效合同。但原告凯旋物业公司与凯旋城业委会于2018年3月29日签订的《凯旋城物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告张文龙作为凯旋城五区的业主，应受凯旋城业委会与原告凯旋物业公司于2018年3月29日签订的《凯旋城物业管理服务合同》约束，虽然该合同期限已届满，但原告一直对凯旋城五区及广场A、B栋业主提供物业服务至今，被告张文龙作为该小区业主，实际接受了原告凯旋物业公司提供的服务，应当支付相应的物业管理服务费用。对于原告诉请的物业管理费，本院酌情支持参照2018年3月29日签订的《凯旋城物业管理服务合同》住宅收费标准每月1.3元/㎡执行，被告张文龙自2019年3月19日至2020年6月18日应当缴纳的物业管理服务费为2397.33元（1.3元/月×122.94×15个月），故对原告主张的物业管理费2397元，本院予以支持；对于被告称原告已经通知停止物业服务，物业管理服务不到位、脏、乱，管理不善，恐吓业主等而拒付物业费的答辩意见，虽然原告在物业管理服务方面确实存在一定瑕疵，管理服务有不到位之处，但总体上原告已按物业服务行业的相关规定向业主履行了服务义务，故对被告拒交物业费的答辩意见不予采纳；另对原告主张逾期缴费违约金的诉讼请求，因双方未对缴费期限事宜作出约定，故对原告的该项诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告张文龙于本判决生效之日起十日内支付原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司2019年3月19日至2020年6月18日的住宅物业服务费2397元；二、驳回原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张文龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  赵厚培二〇二〇年九月二十七日法官助理刘霞书记员袁熙芬