山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民再88号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：盛春光，男，1963年8月4日出生，汉族，居民，住邹城市。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：邹城市湖上渔村美食城，住所地邹城市太平路2777号雍景园小区第4幢105号。经营者：盛春光。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：邹城市湖上人家餐饮有限公司，住所地邹城市西外环路中段（巷里村）。法定代表人：何继营，执行董事兼总经理。三再审申请人共同委托诉讼代理人：周茂标，山东法至上律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:兖矿东华集团有限公司青岛办事处，住所地青岛市市南区东海西路18号金都花园A-16层。负责人：孙明新，该办事处主任。委托诉讼代理人：蒋栋，山东胜途律师事务所律师。再审申请人盛春光、邹城市湖上渔村美食城、邹城市湖上人家餐饮有限公司因与被申请人兖矿东华集团有限公司青岛办事处（以下简称兖矿青岛办事处）侵权责任纠纷一案，不服本院（2018）鲁08民终5635号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年3月12日作出（2020）鲁民申776号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。盛春光及其委托诉讼代理人周茂标、邹城市湖上渔村美食城、邹城市湖上人家餐饮有限公司委托诉讼代理人周茂标、被申请人兖矿青岛办事处委托诉讼代理人蒋栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盛春光、邹城市湖上渔村美食城、邹城市湖上人家餐饮有限公司申请再审称，一、盛春光等有新的证据足以推翻原审判决。1、兖矿青岛办事处原主任孙明新出具的《关于欧陆商城有限房屋拍卖情况的说明》可以证实盛春光没有侵占房屋的故意而是合法竞拍占有。2013年5月23日的三方协议明显是撤销拍卖价格，否则，青岛办事处或拍卖方应按约退还盛春光所交的30万元竞标保证金，其长期占有该资金的行为表示其意欲继续签约。2、2018年5月17日、5月18日，双方分别签署《协议书》、《备忘录》，是双方新的合意，《备忘录》第四项表明兖矿青岛办事处同意盛春光等继续占有，只是占有费另外协商，原审判决对于《备忘录》未提及，应视为新证据，充分证明盛春光等继续占有案涉房屋合理合法。3、对案涉房屋的租金，山东成达土地房地产评估有限公司重新作出评估报告，根据最高人民法院《关于适用审判监督程序若干问题的解释》第十条第（三）项规定，属于新证据。故此原审对自2018年6月1日起至实际搬离之日占用使用费按每天353.2元标准支付的判决错误。二、原审判决认定事实的主要证据未经质证。原审判决对《备忘录》未作任何法理剖析，二审未对盛春光提交的发票，兖矿东华发【2013】132号批复进行质证和论述。该证据显示盛春光所交的30万元保证金以案外人批复为由被兖矿青岛办事处长期占有，该保证金应冲抵房屋占用费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第四项之规定申请再审。兖矿青岛办事处答辩称，一、盛春光等申请再审所提及的材料并非新证据，内容不足以推翻原审判决。1、原审中盛春光等并没有将孙明新出具的《关于欧陆商城有限有关拍卖情况的说明》作为证据提交法庭，此材料从出具主体、内容记载等情况达不到足以推翻原审判决的证明强度。2、2018年5月17日《协议书》、2018年5月18日《备忘录》不是新证据，原审中已提交法庭并进行了质证，双方对证据真实性没有异议，两份证据内容印证了盛春光等侵占的事实。3、鲁成评2019.31101号评估报告不是新证据，不足以推翻原审判决。4、增值税发票经过庭审质证，二审判决已进行了认证。5、兖矿东华发[2013]132号批复既非新证据也与案件事实认定无关，30万元保证金收取主体为拍卖公司，兖矿青岛办事处的收取与退还均不可控，不能基于保证金的收取和退还推论兖矿青岛办事处的权利义务。二、兖矿青岛办事处与盛春光自始未就案涉房产形成买卖合同法律关系，盛春光从根本上缺乏占有的权利事实。《关于撤销邹城市欧陆商城门面房拍卖结果的协议》撤销了拍卖成交确认书效力，已经将拍卖竞买行为整体撤销，双方从未就涉案房产成立买卖合同法律关系，请求驳回盛春光等的再审申请。兖矿青岛办事处向一审法院法院起诉请求：1、判令三被告停止侵害、排除妨害，立即搬出其所非法占有原告位于欧陆商城F2-01、F2-02、F2-03、D-021号门面房；2、请求三被告赔偿房屋租金损失，标准按每天353.20元计算，自2018年6月1日起截止至三被告实际搬离案涉房屋之日；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告兖矿东华集团有限公司青岛办事处是由兖矿集团有限公司青岛办事处、兖矿集团有限公司实业分公司青岛办事处两次变更而来。青岛办事处、青岛东方盛隆实业公司是两块牌子一套机构，隶属于兖矿集团有限公司，是兖矿集团有限公司在青岛投资设立的经营机构和公司。2001年11月，兖矿集团有限公司青岛办事处购买了邹城市振青工贸有限公司开发的欧陆商城F2-01、F2-02、F2-03、D-021号门面房，2002年10月1日实际取得上述房产。2012年7月23日，青岛东方盛隆实业公司委托济宁天正拍卖有限责任公司（以下称拍卖公司）对欧陆商城F2-01、F2-02、F2-03、D-021号门面房进行拍卖，被告盛春光于同年8月30日以300万元价格竞拍成交，并于当天签订了拍卖成交确认书，随后被告盛春光实际占有案涉房产。2013年5月23日，由于涉案房产实际面积与拍卖面积不符，青岛东方盛隆实业公司、被告盛春光、济宁天正拍卖有限责任公司签订《关于撤销邹城欧陆商城门面房拍卖结果的协议》约定，“经三方协商达成协议，撤销原拍卖结果，相关三方互不追究彼此责任”。另查明，被告盛春光对案涉房产进行了改造和装修，开设湖上渔村美食城，以湖上人家餐饮有限公司的名义开具发票对外经营至今。诉讼中，原告申请对涉案房产（自2012年9月5日至2016年12月31日）租金进行评估。2017年5月22日，济宁市成达土地房产评估有限公司作出鲁成评2017052202号房地产评估报告，确定租金为536800元。2018年5月17日，原告与被告盛春光签订协议书一份，被告盛春光按照鲁成评2017052202号房地产评估报告评估的租金损失标准，支付给原告2012年9月5日至2018年5月31日占用房屋期间的使用费739600元，并已实际支付完毕。一审法院认为，原告系依法成立的其他组织，是案涉房产的所有权人，具备原告主体资格，被告主张"原告不是法人单位，没有进行工商登记，不能成为诉讼主体"的意见，不予采信；被告盛春光拍得案涉房产后，发现房产实际面积与拍卖面积不符，就房产价格与原告协商未果，青岛东方盛隆实业公司、盛春光、济宁天正拍卖有限责任公司于2013年5月23日签订了关于撤销邹城欧陆商场门面房拍卖结果的协议，约定三方协商达成协议，撤销原拍卖结果，相关三方互不追究彼此责任。三方分别在协议上盖章、签字确认，该协议是各方真实意思表示，具有法律效力。至此，青岛东方盛隆实业公司与盛春光之间不存在房产买卖关系，盛春光继续占有案涉房产已没有法律依据，其行为已构成侵权。被告美食城系盛春光在案涉房产上开办的个体餐饮实体，其权利义务应由盛春光承担；被告餐饮公司给美食城出具发票，对美食城有管理职责，在本案中，被告盛春光、美食城、餐饮公司是不可分割的整体，从在诉讼中共同委托一个代理人上也可佐证，因此，三被告应共同承担侵权责任,被告辩解不是侵权纠纷的意见，无事实和法律依据，不予采纳。在案件诉讼过程中，原告与被告盛春光就占有房屋使用费协商一致，并签订了协议书，双方同意按照评估意见支付使用费，原告要求被告按照该标准支付以后的占用房屋使用费，应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决：一、被告盛春光、被告邹城市湖上渔村美食城、被告邹城市湖上人家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内排除对欧陆商城F2-01、F2-02、F2-03、D-021号门面房的占有妨碍，返还房屋；二、被告盛春光、被告邹城市湖上渔村美食城按照每天353.20元的标准，支付给原告兖矿东华集团有限公司青岛办事处自2018年6月1日起截止至被告实际搬离案涉房屋之日房屋占有使用费。一审案件受理费18840元，由被告盛春光、被告邹城市湖上渔村美食城承担。盛春光、邹城市湖上渔村美食城、邹城市湖上人家餐饮有限公司不服一审判决，上诉请求:1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案案由应为合同纠纷，不应为侵权责任纠纷，一审法院认定法律关系错误。2012年7月23日，青岛东方盛隆实业公司委托济宁天正拍卖有限责任公司（以下称拍卖公司）对欧陆商城F2－01、F2－02、F2－03、D－021号门面房进行拍卖，上诉人盛春光于同年8月30日以300万元价格竟拍成交，并于当天签订了《拍卖成交确认书》，随后上诉人盛春光实际占有案涉房产。因被上诉人是基于出卖的意思委托拍卖公司对涉案房产进行拍卖，上诉人盛春光是基于购买的意思去竞拍涉案房产，涉案房产最终由上诉人盛春光竞拍取得，表明双方达成买卖房产的合意，上诉人盛春光也是通过合法的途径（拍卖）占有涉案房产。上诉人盛春光取得房屋（毛坯房）实际使用权后，对房屋进行了长达六个月的投资改造装修，对房屋添附了财产，将原来的一层改造成为现在的两层，共投资400余万元（见装修合同）。由于青岛东方盛隆实业公司的原因，导致拍卖的房屋有瑕疵（即涉案房屋无登记也无不动产证书，且实际面积与拍卖面积相差近50平方米），并且该瑕疵在拍卖过程中也无明示，因此，造成该房产不能过户到上诉人盛春光名下，经双方协商，在上诉人盛春光取得房屋所有权前，采取租赁的方式由上诉人盛春光继续使用，上诉人盛春光也按照双方的约定交纳了租金（见租金发票），实际上上诉人盛春光与被上诉人已经形成了不定期租赁合同关系，而不是一审法院认定的侵权。因此，一审法院认定上诉人与被上诉人之间不存在买卖关系而属侵权关系的认定错误。二、一审法院认定事实不清，关于双方买卖合同时间结点的认定不尊重客观事实。上诉人盛春光竞拍成功并合法占有房产后，发现涉案房产实际面积与拍卖面积不符，因涉案房产实际面积比拍卖面积少50余平方米，致使拍卖确认后的后续手续不能办理，青岛东方盛隆实业公司在上级领导的施压下，多次找上诉人盛春光商议尽快了结，为了减轻青岛东方盛隆实业公司的责任，请求上诉人撤销拍卖结果，上诉人盛春光不同意，青岛东方盛隆实业公司向上诉人承诺，撤销原拍卖结果后，青岛东方盛隆实业公司会在一星期内重新拍卖，保证上诉人盛春光竞拍成功，2013年5月23日，上诉人盛春光才与拍卖公司和青岛东方盛隆实业公司签订《关于撤销邹城欧陆商城门面房拍卖结果的协议》，约定“经三方协商达成协议，撤销原拍卖结果，相关三方互不追究彼此责任（见2014年10月9日情况说明）。”即其中包含青岛东方盛隆实业公司不再追究盛春光在2013年5月20日之前的使用费和返还30万元保证金的义务。该协议签订后，青岛东方盛隆实业公司并不按照承诺对房屋重新拍卖，履行让盛春光尽快取得房屋所有权的承诺，也不按照协议约定履行协议内容，而是在2013年6月13日以上诉人盛春光竞拍后又反悔为由，收回竞标保证金30万元，使该协议没有得到实际履行（见兖矿东华发[2013]132号）。三、一审诉讼过程中的评估报告是针对上诉人装修、改造后的房产进行的评估，一审判决2018年6月1日起按照该评估报告给付使用费不妥。1、上诉人盛春光因经营需要在拍卖取得涉案房产后即对涉案房产开展大幅装修改造，添附了附着物并开展营业，在本案诉讼过程中，被上诉人申请对涉案房产进行评估，评估报告均是依据涉案房产经上诉人装修改造后的状态进行的评定，不是基于拍卖时的原始状态进行，该评估结果包含因上诉人盛春光的添附和装修产生的增值部分。2、一审判决使用该评估报告已经超过了报告的有效期2017年5月22日-2018年5月21日。本案一审判决时间为2018年10月9日。四、一审法院认定上诉人构成侵权证据不足。本案虽然经上诉人、青岛东方盛隆实业公司及拍卖公司协商签订协议撒销拍卖结果，但是青岛东方盛隆实业公司没有退还上诉人盛春光30万元保证金，上诉人盛春光与青岛东方盛隆实业公司继续协商房产价格，上诉人盛春光将涉案房产改造和装修，并且一直使用至2017年12月被上诉人才提起侵权之诉，可见上诉人盛春光与青岛东方盛隆实业公司仍然存在非侵权的其它法律关系的合意，上诉人盛春光因买卖关系占用涉案房产不构成侵权。退一步讲，即使不构成买卖合同关系，诉讼过程中被上诉人申请对涉案房产（自2012年9月5日至2016年12月31日）租金进行评估后，上诉人按照评估租金损失标准，支付给被上诉人2012年9月5日至2018年5月31日占用房屋期间的使用费739600元，并已实际支付完毕，上诉人也不存在民法意义上的侵权行为。五、兖矿东华集团有限公司青岛办事处不具备本案的诉讼主体资格。通过该案所涉证据能够看出，客观上实施民事行为的是青岛东方盛隆实业公司而不是本案的被上诉人。2012年5月28日，兖矿集团东华公司已将涉案财产的处分权批复给了青岛东方盛隆实业公司，并且青岛东方盛隆实业公司也是房屋的拍卖委托方（见兖矿东华发［2012］138号）。兖矿东华集团有限公司青岛办事处对本案所涉房屋无处分权，不能作为本案的原告主张权利。六、上诉人邹城市湖上人家餐饮有限公司、邹城市湖上渔村美食城不具备本案的一审被告主体资格。邹城市湖上人家餐饮有限公司、住所地邹城市西外环路中段（巷里村），组织机构代码494271413－2，法定代表人：何继营，该公司执行董事兼总经理。现在所使用该房屋是因租赁而取得，是基于善意的租赁关系占用的涉案房产，无侵权的意思表示。邹城市湖上渔村美食城，住所地邹城市憧105号。其经营既不使用涉案房屋，也没在涉案房屋下登记，其所经营完全与本案无关。一审依据装修广告和共同委托同一代理人为由，认定其侵权无法律和事实依据。综上，被上诉人对所涉房屋既无处分权，也不是涉案房屋拍卖的委托人，不具备一审原告主体资格。上诉人盛春光拍得案涉房产后发现房产实际面积与拍卖面积不符，就房产价格与被上诉人协商未果，虽然青岛东方盛隆实业公司、盛春光、济宁天正拍卖有限公司签订了撤销拍卖结果的协议，但该协议并未有实际履行。事后，青岛东方盛隆实业公司又以上诉人盛春光竞买后反悔为由没收了上诉人盛春光的竞标保证金30万元，此行为应当认定为此时双方的买卖合同关系仍然存在，不构成侵权。后又经过双方协商，上诉人盛春光可以通过继续缴纳使用费的方式对该房屋进行使用，上诉人盛春光也如约缴纳了租金，应当认定为此行为为事实上的租赁关系即仍不构成侵权。被上诉人在本案中存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，一审法院在没有认清事实的情况下支持被上诉人的诉讼请求，使上诉人的所有权益全部操控在被上诉人的手中，有失公平、公正。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请求二审法院在查明案情的基础上依法对本案予以改判。兖矿青岛办事处辩称，盛春光、湖上渔村、湖上人家上诉无事实和法律依据，二审法院应依法驳回上诉，维持（2018）鲁0883民初3843号判决。理由如下：一、兖矿青岛办事处与盛春光就案涉欧陆商城F2-01、F2-02、F2-03、D-021号房屋不存在房屋买卖合同关系，盛春光对于本案房屋的占有系无权占有。湖上渔村、湖上人家基于盛春光的无权占有而共同占有使用房屋，盛春光、湖上渔村、湖上人家构成共同侵权，本案法律性质认定应为侵权责任纠纷。（一）兖矿青岛办事处与盛春光对案涉房屋不存在买卖合同法律关系。2013年5月23日，兖矿青岛办事处与盛春光和第三方拍卖公司签订《关于撤销邹城市欧陆商城门面房拍卖结果的协议》，此撤销协议已经将拍卖竞买行为整体撤销，并非仅是对“价款”撤销，《拍卖成交确认书》同时一并予以撤销。盛春光未竞买成功，盛春光与兖矿青岛办事处没有就本案房屋买卖达成合意，盛春光对本案房屋不享有合同权利，兖矿青岛办事处与盛春光不存在房屋买卖合同关系。（二）盛春光对于本案房屋的占有系无权占有，兖矿青岛办事处从未向盛春光交付使用案涉房屋，盛春光不能举证其占用使用房屋的合法途径。兖矿青岛办事处一直催促盛春光搬离案涉房屋，兖矿青岛办事处准备重新对案涉房屋组织拍卖活动，因盛春光的侵权行为持续进行，兖矿青岛办事处私力救济未果，故选择采取诉讼手段维护权利。（三）2018年5月17日（诉讼进行期间），盛春光与兖矿青岛办事处签订《协议书》，盛春光向兖矿青岛办事处交纳了部分无权占用期间的占用使用费。盛春光签订《协议书》交纳部分占用费，其已经认可对于涉案房屋系无权占有，应向兖矿青岛办事处交纳占用费。（四）兖矿青岛办事处从未于盛春光处收取案涉房屋租赁费。盛春光对涉案房屋不存在“合同之债”，不存在合法占有的请求权基础。（五）兖矿青岛办事处从未收取盛春光30万元保证金。拍卖保证金的收取主体为拍卖公司，盛春光在上诉状中陈述兖矿青岛办事处没有向其退还保证金系错误陈述事实。拍卖公司是否向盛春光退还保证金，这不是盛春光非法侵占兖矿青岛办事处房屋的抗辩理由。（六）湖上人家实际占有使用欧陆商城F2-01、F2-02、F2-03、D-021号房屋系与盛春光共同侵权。湖上渔村作为个体工商户，盛春光为湖上渔村经营者。盛春光在2012年9月5日，将案涉房屋出租给湖上渔村使用，湖上渔村实际一直非法占有使用案涉房屋。（七）湖上人家作为湖上渔村的经营运作主体，对案涉房屋与湖上渔村构成共同侵权。二、济宁市成达土地房产评估有限公司作出“鲁成评2017052202”号房地产评估报告系在诉讼过程中，由法院委托进行的评估，具备客观性。在评估过程中采取估价原则，经实地调查，取评估建筑每年每间平均租金得价。并且盛春光按照评估报告的数据以交纳部分房屋占用费的行为对于评估报告的内容予以认可和执行。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。兖矿青岛办事处为依法成立的其他组织，是涉案房产的所有权人，兖矿青岛办事处既有诉讼主体资格，又作为房产权利被侵害人享有侵权请求权。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、盛春光、邹城市湖上渔村美食城、邹城市湖上人家餐饮有限公司是否侵犯了兖矿青岛办事处的合法权益；二、涉案评估报告能否作为定案依据；三、兖矿青岛办事处、邹城市湖上人家餐饮有限公司、邹城市湖上渔村美食城是否本案适格的诉讼主体。关于第一个焦点问题，根据邹城市振青工贸有限公司与兖矿集团青岛办事处签订的《欧陆商场商品房预售合同》及山东振青房地产开发有限公司出具的证明，兖矿集团青岛办事处（兖矿东华集团有限公司青岛办事处前身）于2001年11月购买了本案涉案房屋，2002年10月1日邹城市振青工贸有限公司将本案涉案房屋交付兖矿集团青岛办事处。兖矿东华集团有限公司青岛办事处、青岛东方盛隆实业公司是两块牌子一套机构，隶属于兖矿集团有限公司，是兖矿集团有限公司在青岛投资设立的经营机构和公司。2012年7月23日，青岛东方盛隆实业公司委托济宁天正拍卖有限责任公司对涉案房屋进行拍卖，盛春光于2012年8月30日通过拍卖方式取得涉案房屋。后因拍卖时注明的房产面积与实际面积不符，协商未果，2013年5月23日，青岛东方盛隆实业公司、盛春光、济宁天正拍卖有限公司签订了关于撤销邹城欧陆商场门面房拍卖结果的协议，约定三方协商达成协议，撤销原拍卖结果，相关三方互不追究彼此责任。三方分别在协议上盖章、签字确认，该协议是各方真实意思表示，具有法律效力。至此，盛春光与青岛东方盛隆实业公司之间已不存在房屋买卖关系，盛春光继续占有涉案房屋用于经营，且之后交予邹城市湖上渔村美食城、邹城市湖上人家餐饮有限公司使用至今没有法律依据，其行为已侵犯了房屋所有人兖矿青岛办事处的合法权益，兖矿青岛办事处请求盛春光及邹城市湖上渔村美食城、邹城市湖上人家餐饮有限公司搬出涉案房屋并赔偿占有使用费系对自身权益的保护，一审法院支持该诉讼请求正确。盛春光、邹城市湖上渔村美食城、邹城市湖上人家餐饮有限公司关于与兖矿青岛办事处达成了不定期租赁的合同关系，并非侵权的主张，本院认为，盛春光、邹城市湖上渔村美食城、邹城市湖上人家餐饮有限公司提供的增值税发票上虽显示该费用为房屋租赁费，但根据2018年5月17日兖矿东华集团有限公司青岛办事处与盛春光签订的协议书，该费用实为盛春光向兖矿青岛办事处支付的2012年9月5日起至2018年5月31日占用房屋期间的使用费，该协议书也未体现双方有租赁涉案房屋的意思表示，故对于该主张本院不予采信。关于第二个焦点问题，涉案评估报告系经一审法院依据法定程序委托具有鉴定资质的机构作出，一审法院采用该报告的相关数据作为判决房屋占有使用费的标准并无不当。且本案发回重审后，2018年5月17日兖矿青岛办事处与盛春光签订的协议中，双方亦是按照该评估报告的标准计算的房屋占有使用费，该使用费盛春光已向兖矿青岛办事处交纳，应视为双方认可该评估报告鉴定的数额。关于第三个焦点问题，如前所述，涉案房屋的购买人及所有人系兖矿青岛办事处，其作为所有人提出涉案房屋的侵权诉讼，原告主体适格。邹城市湖上渔村美食城系盛春光开办的个体工商户、由盛春光经营且实际使用本案涉案房屋，其应作为本案侵权诉讼的被告。邹城市湖上人家餐饮有限公司为邹城市湖上渔村美食城提供经营发票，根据一审时庭审笔录，邹城市湖上人家餐饮有限公司亦占用涉案房屋进行经营，兖矿青岛办事处以其为被告提起本案侵权诉讼，符合法律规定。综上所述，上诉人盛春光、邹城市湖上渔村美食城、邹城市湖上人家餐饮有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18840元，由上诉人盛春光、邹城市湖上渔村美食城、邹城市湖上人家餐饮有限公司负担。本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实基本相同。另查明，2018年5月18日，再审申请人盛春光与被申请人签订备忘录，约定：一、盛春光在2018年5月20日前按照《评估报告》（编号：鲁成评2017052202号）租金损失标准向青岛办事处支付从2012年9月5日至2018年5月31日占用房屋期间的使用费739600元。二、在盛春光支付第一项费用后，青岛办事处将按国有资产处置程序组织对欧陆商城F2-01、F2-02、F2-03、D-021号房屋进行评估（不包括房屋现有装修）、拍卖。青岛办事处委托拍卖房产时优先邀请盛春光参与竞买房屋。三、房屋拍卖价格不能低于284万元，低于此价格青岛办事处有权终止拍卖程序。四、盛春光同意按照《评估报告》（编号：鲁成评2017052202号）的租金损失标准向青岛办事处支付从2018年6月1日起至2018年7月31日止的占有房屋使用费。如青岛办事处未在2018年8月1日完成房屋拍卖程序，之后的房屋占有使用费双方另行协商。五、本备忘录一式两份，双方各执一份。后涉案房屋因故未进行评估拍卖程序，再审申请人仍继续占有使用。2019年3月，再审申请人盛春光单方委托山东成达土地房地产评估公司对涉案房屋的租金进行评估，确定租金价格为78000元。还查明，2018年5月17日，济宁天正拍卖有限责任公司已将收取的30万元保证金退还给再审申请人盛春光。本院再审认为，再审申请人盛春光虽然通过竞卖方式占有了涉案房屋，但由于拍卖时注明的房产面积与实际面积不符，盛春光与被申请人未能就涉案房屋签订房屋买卖协议，双方之间不存在房屋买卖合同关系。后盛春光与被申请人及济宁天正拍卖有限责任公司三方签订了撤销拍卖结果的协议，撤销了原拍卖结果，相关三方互不追究彼此的责任。该协议系三方真实意思表示，具有法律效力，在该协议签订后，再审申请人占有涉案房屋即没有法律依据，属于无权占有。被申请人请求再审申请人返还占有的涉案房屋，理由正当，应予支持。在本案诉讼过程中，盛春光与被申请人于2018年5月17日、5月18日分别签订了协议书、备忘录，对再审申请人占有使用涉案房屋期间的使用费及房屋的下步处置进行了约定，该约定系当事人之间自行处分的民事法律行为，并未违反法律规定，依法应予准许。原审判决根据双方的约定，判令再审申请人按照鲁成评2017052202号评估报告确定的租金标准支付占有使用涉案房屋期间的费用是正确的。对于双方约定期限之外，再审申请人继续占有使用涉案房屋的使用费标准，由于涉案房屋并未发生变化，且一直由再审申请人占有使用，在双方未能协商一致的情况下，根据公平合理原则，由再审申请人按照双方原约定的标准继续支付房屋占有使用费并无不当。盛春光在二审判决生效后，单方委托评估部门制作的评估报告，依法不予采纳。对于盛春光交纳的30万元保证金，济宁天正拍卖有限责任公司已于2018年5月17日退还给了盛春光，30万元保证金事宜已处理完毕，本案不宜再作处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2018）鲁08民终5635号民事判决。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 姜爱民审判员 程海军二〇二〇年九月二十九日书记员 茹 蔚