广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14179号上诉人（原审被告）：罗元香，女，1977年7月4日出生,汉族，身份证住址四川省江安县。委托诉讼代理人：朱恒强，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丹丹，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎锡泉，男，1967年3月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市南沙区。被上诉人（原审原告）陈群娣，女，1968年1月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市南沙区。两被上诉人共同委托的诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。上诉人罗元香与被上诉人黎锡泉、陈群娣房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初4268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗元香上诉请求：一、撤销一审作出的（2019）粤0115民初4268号判决书，发回重审。二、请求判令一审、二审的诉讼费由黎锡泉、陈群娣承担。事实和理由：一审法院未受理罗元香的反诉请求程序存在重大瑕疵。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”罗元香在庭审辩论结束提出了反诉，一审法院未予受理，程序上存在重大瑕疵。在2020年1月21日一审法院召开的第一次庭审中，因法院到房管局调取的房产查询信息以及黎锡泉、陈群娣提供的房产证信息上的地址均为“南沙区裕安街100号之一702房”，但罗元香与黎锡泉、陈群娣签订的买卖合同为“广州市南沙区裕华街31幢中梯704房”，两者的街道及房号均不一致，无法证明该提供的房产证就是涉案的房屋的房产证。因此黎锡泉、陈群娣第一次庭审后提供了补充证据门牌变更证明，一审法院因此确定在2020年2月10日召开第二次庭审，并向罗元香邮寄了开庭材料，但因为假期及疫情的原因，罗元香于2020年2月10日才收到该开庭材料。但因为疫情的原因庭审没有召开，罗元香核实相关情况后，于2020年2月13日邮寄了补充证据的质证意见、反诉申请书及鉴定申请。因为第一次庭审后黎锡泉、陈群娣提供新的证据而且法院确定新的开庭时间，因此第一次庭审后法庭辩论尚未终结。罗元香是在庭审当天即2020年2月10日才收到补充证据，因为疫情的原因导致第二次庭审没有召开，但罗元香收到补充证据后也及时回复了质证意见，并提交了反诉请求及鉴定申请，提交补充证据的质证意见，法院辩论才终结，罗元香在提交补充证据的质证意见一并提交了反诉请求，因此罗元香的反诉请求是在辩论终结前提交的，法院应予受理。二、一审法院直接在判决书中载明对罗元香的反诉不予受理，并未以裁定书的形式作出，剥夺了罗元香的救济途径。罗元香提交了反诉申请，但法院未告知罗元香是否受理罗元香的反诉，而是直接在判决书里面载明未受理罗元香的反诉请求。即使法院不受理反诉人的反诉请求，但应以裁定书的形式作出，当事人不服的，可以就裁定书提起上诉。现法院未以裁定书的形式作出，导致罗元香无法就反诉不予受理作出的救济措施，严重损害了上诉的权益。三、一审法院无正当理由不予受理罗元香的反诉，扩大了罗元香法律风险。因一审法院未受理罗元香的反诉，而一审判决尚未生效，合同是否解除存在未确定性，罗元香也未能现在就本案另案提起诉讼。涉案房屋是2010年4月19日购买的，当时广州并不存在限购政策，而且房屋价款为95000元，已经支付了93000元，基本上已经全部支付购房款。黎锡泉、陈群娣之所以要求解除合同的原因是涉案房屋自2010年以来存在巨大的升值部分，罗元香也曾与黎锡泉、陈群娣商量过，要求将涉案房屋过户至罗元香设立的公司名下，但被拒绝，因此合同并不是无法履行，是因为黎锡泉、陈群娣知道罗元香暂时没有购房资格，以此为理由解除合同，收回房屋，赚取升值部分。另，在一审开庭时，罗元香也明确在两个月内可以取得购房资格，但法院以及黎锡泉、陈群娣均不予理睬。合同解除后涉及已支付房款及房屋升值部分的问题，现法院不予受理罗元香的反诉，而一审判决尚未生效，合同解除尚未确定，罗元香无法现在进行另案起诉，也无法对涉案房屋进行查封等保全措施，如黎锡泉、陈群娣在此期间转移、隐匿财产，将会罗元香的权益造成重大的伤害。因此一审法院未受理罗元香的反诉，是严重扩大了罗元香的法律风险。四、黎锡泉、陈群娣并未以合同目的无法实现为由要求解除合同。法院审理案件应围绕当事人的诉讼请求及事实理由进行审理。黎锡泉、陈群娣起诉要求解除合同的原因为未按照《买卖合同》第四条第4款约定的“出房产证后5天内办理过户手续。（政府因素除外）”及黎锡泉、陈群娣向罗元香发出《催告函》及《解除合同通知》为由解除合同。且黎锡泉、陈群娣的起诉材料及庭审中均未以“合同目的无法实现”为由要求解除合同。即黎锡泉、陈群娣是以合同约定为由解除合同的，并非以法定理由为由解除合同。现法院在判决中未审查黎锡泉、陈群娣发出的《催告函》及《解除合同通知》是否已经具备合同约定的解除条件，也是以其主观的判断得出“合同目的无法实现”判决解除合同。如果以“合同目的无法实现”那么合同解除的时间应为黎锡泉、陈群娣提起诉讼之日，但判决书的第一项内容却为“一、确认原告黎锡泉、陈群娣和罗元香于2010年4月19日签订的《买卖合同》已经解除；”，即法院确定合同在起诉之日前已经解除，也未明确合同解除的具体时间。法院作出判决的理由判决事项存在严重的矛盾。五、一审查明事实不清，交还房屋的判决内容无法实现。在第一次庭审，罗元香对法院调取的房产信息及黎锡泉、陈群娣提交的房产证上的地址与合同地址不一致提出了质疑。因此才召开第二次庭审，但因为疫情的原因，第二次庭审并未召开。一审法院作出的判决里面对房产登记地址与合同地址不一致未进行任何查明，存在事实查明不清的情形。另，根据一审判决第二项判决内容“二、被告罗元香应于本判决发生法律效力之日起三十日内将《买卖合同》位于广州市南沙区金洲裕兴花园裕华街的房屋交还给原告黎锡泉、陈群娣。”根法院调取的房产信息及黎锡泉、陈群娣提交的房产证登记涉案房屋门牌已经变更为“南沙区裕安街房”，与“广州市南沙区金洲裕兴花园裕华街”是不同门牌，“广州市南沙区金洲裕兴花园裕华街”的门牌已经不具备法律效力。在门牌已经变更并且出具了房产证的情形下，一审法院应该向当事人阐明，并询问是否变更诉讼请求。一审并未向当事人阐明，也未询问是否变更诉讼请求，在已经变更了门牌地址的情况，也未在判决书中对门牌变更的情况进行查明，直接要求罗元香向黎锡泉、陈群娣返还一个已经不存在的门牌的房屋，因此判决返还“广州市南沙区金洲裕兴花园裕华街”的房屋的内容是无法实现的。综上所述，罗元香在庭审辩论终结前已经提起了反诉，一审未予受理程序违法，不予受理也未以裁定书的形式作出，剥夺了罗元香的救济途径。一审法院未予受理罗元香的反诉，增加了黎锡泉、陈群娣转移、隐匿财产的风险，导致罗元香无法采取保全措施，扩大了罗元香的风险。黎锡泉、陈群娣并未以“合同目的无法实现”，一审判决以“合同目的无法实现”为由解除合同违背了中立原则，也与判决内容存在冲突。一审并查明房屋地址变更的问题，也未阐明、询问当事人是否变更诉讼请求，判令罗元香返还一个门牌不存在房屋，判决内容无法实现。因此请求撤销一审判决，发回重审。被上诉人黎锡泉、陈群娣答辩称：一、案涉合同已经依法解除，根据合同法第94条第三款广东省高级人民法院印发关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指导的通知第29条第二款、最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第23条的规定，作为买受人的罗元香，在房屋买卖合同中的主要义务是支付购房款，承担办理产权登记手续的相关税费，协助办理产权变更登记手续的，在本案中根据双方合同约定，出房产证后5天内需办理房屋过户手续，案涉房屋的房产证已于2018年8月10日办妥。黎锡泉、陈群娣多次通过电话和微信方式催告其协助办理过户手续，罗元香为了隐瞒其没有购房资格的事情，一直不予理会。黎锡泉、陈群娣无奈之下于2019年5月7日向罗元香发出关于履行房屋过户义务的催告函，再次催告罗元香在15天内协助办理过户手续。罗元香在5月12日签收该函，才如实告知黎锡泉、陈群娣其没有购房资格，无法办理过户手续。黎锡泉、陈群娣在2019年5月20日再次通过电话告知罗元香要解除案涉合同，并于2019年5月28日向罗元香发送了解除合同通知函。该函于2019年5月30日送达罗元香，罗元香拒收该函并不影响罗元香知悉黎锡泉、陈群娣主张解除合同的通知，该函邮递单上已经备注关于解除双方于2010年4月19日签订的买卖合同的解除合同通知函。综上，黎锡泉、陈群娣有权依据法律规定行使法定解除权，解除双方的合同，案涉合同在通知到达对方时已经解除。同时，罗元香在一审法庭辩论终结后向法院提交的反诉意见中已可证明罗元香认可合同已解除的事实，双方对于案涉合同是否解除不存在争议。二、罗元香在一审庭审中既反诉主张请求继续履行合同，又主张请求解除合同，要求黎锡泉、陈群娣向其支付案涉房屋升值部分的款项作为赔偿，经一审法官再三释明后，罗元香在一审法庭辩论结束前仍无法明确其诉求。在一审法庭辩论终结后，其再次提交反诉状，要求黎锡泉、陈群娣向其支付升值部分款项作为赔偿的诉请，不属于民事诉讼法解释232规定可合并审理的范围。一审判决不存在违反法律程序情形。三、合同约定的房屋即为本案案涉房屋，黎锡泉、陈群娣在一审时已经提交证据证明案涉房屋的门牌变更情况，罗元香不予认可，实际上是为了逃避合同解除房屋的返还义务。四、罗元香存在根本违约行为，黎锡泉、陈群娣已经依法解除合同，其在庭审中再三称其能取得购房资格，但其何时取得购房资格具有不确定性，若允许罗元香在合同解除后以已取得购房资格为由要求继续履行合同，不但对黎锡泉、陈群娣不公，也实际剥夺了黎锡泉、陈群娣基于罗元香违约行为而依法可行使的法定解除权。黎锡泉、陈群娣向一审法院起诉请求：1.确认黎锡泉、陈群娣与罗元香于2010年4月19日签订的《买卖合同》已经解除；2.罗元香向黎锡泉、陈群娣返还位于广州市南沙区金洲裕兴花园裕华街31幢中梯704房（原34幢702房）房屋；3.罗元香承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2010年4月19日，黎锡泉、陈群娣（为甲方）和罗元香（为乙方）签订《买卖合同》，约定：“甲方自愿将广州市南沙区金洲裕兴花园裕华街31幢）物业卖给乙方。双方确认本物业的成交价为人民币玖万伍仟元正。本合同签订后，乙方一次性向甲方支付首期款玖万叁仟元正，余款贰千元正待产权正式办理公证委托或正式过户时一次性付清。乙方向甲方支付首期款的同时：甲方须同时将房地产的所有相关的收据、发票、回执等原件交给乙方，乙方妥善保管，否则所产生的效果由乙方负责。甲方需处理完本物业的一切遗留问题（债务、债权、租金、费用，出租的抵押金等）移交给乙方。产权和使用权同时归乙方所有。甲方的亲属们不能异议。此后由乙方负责。出房产证后5天内须办理过户手续（政府因素除外）。违约责任：本合同签订后，若甲方反悔或违约致使买卖不成的，甲方除返还乙方己支付款外，还要按乙方已支付款项金额赔偿乙方损失。若乙方反悔或违约致使买卖不成的，乙方所付的款项不返还，作赔偿甲方损失。并要将甲方的本物业一切发票，收据，回执等交给甲方。”当天，罗元香向黎锡泉、陈群娣支付了93000元，黎锡泉、陈群娣向罗元香出具了相应的收款收据。当月，黎锡泉、陈群娣向罗元香交付的涉案房屋。2018年8月10日，不动产登记机关登记黎锡泉于1998年12月12日购买取得涉案房屋，将黎锡泉登记为该房屋的不动产权属人。房屋登记门牌号码为广州市南沙区裕安街房，登记建筑面积94.51平方米，不动产权证书号为粤（2018）广州市不动产权第11205144号。2019年4月19日，黎锡泉、陈群娣通过微信向罗元香发不动产权证的视频。罗元香表示她缴纳社会保险年限不够，提出注册一个公司购买涉案房屋。2019年5月12日，黎锡泉、陈群娣向罗元香送达《催告函》，告知涉案房屋的不动产权证已于2018年8月10日办妥，因罗元香以各种理由不协助办理过户，故要求罗元香在收到函件之日起十五日内协助完成过户手续。否则，将解除双方的《买卖合同》。2019年5月20日，黎锡泉致电罗元香。罗元香因缴纳社会保险费用年限不足，无法以个人名义办理涉案房屋的转移登记手续，提出以公司的名义购买涉案房屋或等罗元香缴纳社会保险费用年限符合购房要求，但对方予以拒绝，提出解除双方签订的合同。罗元香则表示不同意解除合同。2019年5月28日，黎锡泉、陈群娣向罗元香发出《解除合同通知》。该通知于2019年5月30日因被拒收未能投妥退回。另外，从2017年3月18日起，广州市户籍居民家庭由购房之日前五年内在广州市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险，调整为购房前之日5年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险，在本市限购一套住房。2019年12月13日，广州市南沙区住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局南沙区分局、广州市南沙区人力资源和社会保障局、广州市南沙开发区（自贸区南沙片区）人才发展局发出《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，通知在南沙区××、学习，符合条件的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）。至本案庭审时，罗元香仍未取得购房资格。庭审后，罗元香向一审法院提出反诉请求：1.黎锡泉、陈群娣向罗元香支付涉案房屋升值部分的款项作为赔偿（具体金额按评估价值减去93000元计算）；2.反诉受理费、评估费由黎锡泉、陈群娣负担。罗元香同时申请对涉案房屋价值进行评估。一审法院认为：黎锡泉、陈群娣和罗元香签订的《买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同的约定履行。涉案房屋在2018年8月10日已经办理了不动产登记手续，黎锡泉、陈群娣此后通知罗元香办理涉案房屋的转移登记手续。由于罗元香不具备购房资格，罗元香无法办理相关手续，导致合同的目的无法实现。黎锡泉、陈群娣在2019年5月20日已向罗元香提出解除合同，双方合同已经解除。现黎锡泉、陈群娣要求确认合同已经解除，并要求罗元香返还涉案的房屋，一审法院予以支持。另外，在案件受理后，法庭辩论结束前，罗元香提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。现罗元香在本案庭审结束后才提出反诉请求，并就此申请对涉案房屋价值进行评估，鉴于法庭辩论已经结束，一审法院对其反诉请求不予合并审理，对鉴定的申请不予接纳，罗元香可另案起诉。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条的规定，于2020年3月9日作出一审判决：一、确认原告黎锡泉、陈群娣和被告罗元香于2010年4月19日签订的《买卖合同》已经解除；二、被告罗元香应于本判决发生法律效力之日起三十日内将《买卖合同》约定位于广州市南沙区金洲裕兴花园裕华街的房屋交还给原告黎锡泉、陈群娣。本案受理费100元，由被告罗元香负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，罗元香向本院提交了两组证据：1、EMS邮递单（10071711005293）及邮寄信息；2、EMS邮递单（1020370083833）及邮寄信息。第一组证据拟证明罗元香于2020年2月10日才收到一审法院邮寄的补充证据及第二次开庭通知（开庭日期2020年2月20日），因为疫情原因，第二次开庭没有召开；第二组证据拟证明罗元香收到补充证据后于2020年2月13日提交质证意见、反诉请求及鉴定申请，在庭审结束前提出了反诉请求，一审应予合并审理。黎锡泉、陈群娣没有提交新证据。经本院组织质证，黎锡泉、陈群娣对罗元香提交的证据真实性予以确认，但对合法性、关联性不予认可。认为罗元香在一审辩论终结后提出的反诉请求不属于可以合并审理的范围。上述证据，本院经审查，对其真实性予以确认，但是否能够达到证明目的，应结合案件事实综合评定。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对罗元香的上诉，本院认定如下：其一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案中，罗元香承认其反诉请求是在一审法院2020年1月21日庭审结束后提出，显然不符合上述“法庭辩论结束前”之情形。罗元香认为因为疫情原因导致第二次庭审没有召开，其收到补充证据后及时回复了质证意见，并提交了反诉请求及鉴定申请，因此辩论尚未终结，一审程序存在重大瑕疵的上诉理由，没有事实和法律依据。其二，一审鉴于罗元香在庭审结束后提起反诉的事实，在判决书中载明对罗元香的反诉不予合并审理，并无不妥，裁定书可就程序性事项作出处理，但本案罗元香是否在法庭辩论终结前反诉请求是一个事实判断问题，一审未以裁定书的形式作出裁决，不存在剥夺罗元香救济途径和扩大其风险的问题。罗元香完全可以根据相关法律规定，单独提起诉讼。其三，黎锡泉、陈群娣提出确认合同解除的诉讼请求，虽然未以合同目的无法实现为由，但不影响人民法院根据案件事实作出合理判断，罗元香关于一审违背中立原则的主张，无事实依据。其四，关于法院调取的房产信息及黎锡泉、陈群娣提交的房产证上的地址与合同地址不一致的问题。事实上，双方当事人均认可房屋买卖关系客观存在，涉案房屋门牌变更并非涉及当事人权利义务的实质性问题，不应成为判决无法执行的理由。此外，本院确认合同解除，由罗元香腾退房屋交还给黎锡泉、陈群娣，但罗元香所购房屋款项及利息损失等，应予返还。综上所述，罗元香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由罗元香负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年九月二十九日法官助理张家齐书记员黄咏欣