辽宁省黑山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0726民初2078号 原告：黑山富洪物业有限公司，住所地：黑山县黑山镇一街中大中路金鼎御锦城二期A座门市由北向南向东第24户。统一信用代码912107260958588508。 法定代表人：许兰英，系公司经理。 被告：孙巨龙，男，1958年12月17日生，汉族，住址：黑山县。 委托诉讼代理人：吴桂兰，女，1957年12月19日生，汉族，住址：黑山县。系被告妻子。 被告：中国大地保险股份有限公司黑山营销服务部，住所地：黑山县黑山镇八街解放南街6D璀璨铭都1#楼门市由南向北向东第5号（一至二层），统一社会信用代码：912107267851326195。 法定代理人：雷明，系公司经理。 委托诉讼代理人：王瑶瑶，女，1992年2月4日生，汉族，住址黑山县，系单位职员。 原告黑山富洪物业有限公司与被告孙巨龙、中国大地保险股份有限公司黑山营销服务部物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黑山富洪物业有限公司法定代理人、被告孙巨龙、中国大地保险股份有限公司黑山营销服务部法定代理人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求被告支付2018年至2020年物业费7215.00元并承担起诉费25.00元，合计7240.00元。事实和理由：催缴无果特提起诉讼，确保物业公司正常运营。执行黑山县物价局2018年17号文件统一收费标准。 被告孙巨龙辩称，房屋位于璀璨铭都小区1号楼第五个门市，面积501.18平方米，自2019年1月1日租给被告中国大地保险股份有限公司黑山营销服务部，现在也一直租着，租赁合同中约定物业费由租用方承担，一层租给被告中国大地保险股份有限公司黑山营销服务部，二层没有租给他，物业费没有缴纳过，也没进行服务，同意缴纳物业费，但是物业费要有服务项目和签订的合同，我不认可收费标准，辽宁省物业管理条例规定住宅物业费由政府规定，门市物业费根据市场调节价的由业主与物业服务企业自主协商收费标准。 被告中国大地保险股份有限公司黑山营销服务部辩称，与房东意见一致，因租用一层，同意缴纳一半的物业费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对证据情况本院认证如下：1、原告提交的物价局文件复印件一份、发改局文件复印件一份，证明物业费的收费标准及服务内容。2、原告提交的物业服务合同复印件三份，证明2017年至今物业服务合同的服务内容。3、被告孙巨龙提交的房屋漏水图片7张，证明房屋漏水情况。4、被告孙巨龙租户证人马某、李某、周某证言3份，证明物业未尽到服务义务。5、被告孙巨龙提交的收据原件一份、费用明细复印件一份，证明门市维修卷帘门花费1200元及防水花费1800元。6、被告大地保险提交的卷帘门维修发票复印件一份，证明维修卷帘门花费643.56元的情况。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，盖州市天益合房地产开发有限公司与黑山富洪物业有限公司签订《璀璨铭都小区前期物业服务合同》，约定由黑山富洪物业有限公司对璀璨铭都小区提供前期物业服务。合同期限为两年，自2017年1月1日起至2018年12月31日，物业费为每平方米0.6元。2018年11月1日，璀璨铭都业主委员会与黑山富洪物业有限公司签订《合同书》一份，约定将璀璨铭都小区委托与黑山富洪物业有限公司实施物业管理，委托期限一年，自2018年11月1日至2019年10月31日止，物业费为每平方米0.6元。2019年12月28日，璀璨铭都业主委员会与黑山富洪物业有限公司签订《物业服务合同书》一份，约定将璀璨铭都小区委托给黑山富洪物业有限公司实行物业管理，委托管理期限为三年，自2020年1月1日至2023年12月31日止，约定物业费用为步梯楼每平方米0.8元，电梯楼平方米1.1元每。2018年12月13日黑山县物价局下发物业分级收费指导价格标准的通知，璀璨铭都小区为三级小区，物业费指导价格为每平方米0.8元，门市房根据小区的指导价格减半收费。被告孙巨龙所有的房屋位于璀璨铭都小区1号楼5号门市（共两层），面积501.18平方米，自2019年1月1日将该门市一层租给被告中国大地保险股份有限公司黑山营销服务部至今。另查，2019年4月20日至2019年5月20日期间，璀璨铭都小区因外墙瓷砖脱落，对外墙瓷砖进行整体清除并涂漆。 本院认为，在物业管理服务中，业主所在小区业主委员会与物业公司签订的合同对该小区全体业主均具有约束力，物业公司按约履行管理和服务义务，业主理应按合同约定支付物业费用。 本案的争议焦点为：1、关于物业服务合同是否对本案被告具有约束力问题，根据《物业管理条例》的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告黑山富洪物业有限公司与被告所在小区业主委员会签订物业服务合同，被告作为该小区门市业主应当受其约束，被告以自己未与物业公司签订合同为由拒交物业费的，本院不予支持。 2、关于物业收费标准问题，原告主张被告按照每平方0.4元即住宅楼一半价格收取，被告主张门市收费为非住宅收费应按照市场调节价，在调解中原、被告双方对收费标准未能达成一致意见。因原告提交的物业服务合同中对门市的物业费收费标准未明确约定，根据合同法规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。同时根据《物业管理条例》规定，县级以上人民政府价格主管部门对物业服务收费具有监督职能，故本案中物业费收费标准应按照政府指导价即住宅物业费减半收取，住宅物业费收费按照合同约定，低于政府指导价的按照原收费标准执行。本案中，2018-2019年度按照每平方米0.3元，2020年度应按照每平方米0.4元收取，三年合计6013.29元。 3、关于物业公司是否尽到物业服务合同义务问题，物业公司应履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，否则业主可行使瑕疵履行抗辩权，减少交纳物业费。本案中，原、被告双方均认可所在小区外墙瓷砖脱落，物业公司于2019年对外墙进行了维修，但已造成被告经济损失，且仍有部分瓷砖无法取下，存在安全隐患，被告据此主张减少缴纳物业费的请求本院予以支持，综合考量原告小区内其他情况，具体减少数额参照原告过错程度及被告损失情况综合认定，酌定1813.29元为宜。 4、关于二被告责任的分配，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，被告中国大地保险股份有限公司黑山营销服务部自2019年1月1日开始承租房屋的一层，二被告约定各自负担一半物业费用。故被告中国大地保险股份有限公司黑山营销服务部应给付原告物业费1400元，被告孙巨龙应给付原告物业费2800元，且被告孙巨龙对被告中国大地保险股份有限公司黑山营销服务部应给付部分承担连带缴纳义务。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、《物业管理条例》第十二条、第四十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二之规定，判决如下： 一、被告中国大地保险股份有限公司黑山营销服务部于本判决书生效之起3日内一次性给付原告黑山富洪物业有限公司2019-2020年度物业费1400元； 二、被告孙巨龙于本判决书生效之起3日内一次性给付原告黑山富洪物业有限公司2018-2020年度物业费2800元，被告孙巨龙对本判决书第一项内容承担连带责任。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告孙巨龙负担15元，由被告中国大地保险股份有限公司黑山营销服务部负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审判员  谢萌 二〇二〇年九月十五日 法官助理卓慧 书记员齐琳