湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1023民初1676号 原告：谢功芬，男，1970年11月27日出生，汉族，户籍所在地为湖南省永兴县，现住湖南省永兴县。 原告：何孝南，女，1978年3月7日出生，汉族，户籍所在地为湖南省永兴县，现住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人曹宏国，男，1967年3月14日出生，汉族，现住湖南省永兴县，系永兴县龙山华府小区业主委员会推荐。 被告：永兴县奇亚物业服务有限公司，住所地湖南省永兴县便江街道永兴大道（银杏家园A栋二楼），统一社会信用代码：91431023062218160W。 法定代表人：王日廷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李贵明，湖南银光律师事务所律师。 被告：汇华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区湘南国际物流园长信广场办公楼301室，统一社会信用代码：9143100076329764X3。 法定代表人：陈湘金，该公司董事长。 原告谢功芬、何孝南诉被告永兴县奇亚物业服务有限公司（以下简称奇亚物业公司）、汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹宏国、被告奇亚物业公司的委托诉讼代理人李贵明到庭参加诉讼，被告汇华房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席裁判，本案现已审理终结。 谢功芬、何孝南向本院提出诉讼请求：1.判令奇亚物业公司、汇华房产公司返还违约收取谢功芬、何孝南的水电材料费、语音门费用共计3300元；2.诉讼费由奇亚物业公司、汇华房产公司共同负担。事实与理由:谢功芬、何孝南从汇华房产公司购得位于永兴县商品房一套。交房时，奇亚物业公司在龙山华府收取物业费的同时，违约收取每户水电材料费3000元与语音门材料费300元，但小区语音门无语音功能又未向业主交付钥匙。由于商品房买卖合同中未约定收取水电材料费及语音门材料费，按照合同约定，谢功芬、何孝南已全额付清房款，奇亚物业公司及汇华房产公司无权在合同价格外收取水电材料费及语音门材料费，谢功芬、何孝南多次向房管局反映未果，根据《物业管理条例》、《湖南省新建商品房交易价格行为规则》及《合同法》相关规定，物业服务公司无权收取除物业费用以外的其他任何费用，开发商无权在合同价外收取水电材料及语音材料费。综上，原告遂诉至法院。 奇亚物业公司辩称：奇亚物业公司系物业服务公司，不是本案适格主体，所收的水电材料费是代收服务工作；奇亚物业公司收取语音门材料费300元是正常收取且符合市场价格的费用，并将语音门已安装交付被答辩人使用三年以上，不应当退还，故请求贵院驳回被答辩人对答辩人的请求。 汇华房产公司未作答辩。 谢功芬、何孝南围绕诉讼请求依法提交了证据1（2019）湘1023民初2073号民事判决书、（2020）湘10民终732号民事判决书；证据2永兴县奇亚物业服务有限公司收据（二张）；证据3商品房买卖合同（合同备案号：60380065）。奇亚物业公司对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。 奇亚物业公司提交的证据1委托书、银行转账凭证及收条，该组证据能证明汇华房产公司委托奇亚物业公司收取龙山华府住宅小区的水电开户材料费用及奇亚物业公司收取业主水电材料费50万元后转入汇华房产公司龙山华府项目部；证据2永兴沪农商村镇银行网上银行电子回单、收条，能证明汇华房产公司龙山华府项目部收到奇亚物业公司支付楼道门安装工程款53800元。 汇华房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据进行质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 永兴县龙山华府第*栋系汇华房产公司开发建设的商住楼。2015年7月13日，谢功芬、何孝南与汇华房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定汇华房产公司将龙山华府*栋房号为*-***的住房出卖给谢功芬、何孝南。同时合同附件三约定：装饰、设备标准。10.其它：水电：一户一表，甲方（汇华房产公司）统一报装，水到厨房或卫生间、电到入户门口、开户费用由乙方（谢功芬、何孝南）负责...。合同签订后，谢功芬、何孝南按约向汇华房产公司支付了房号*-*-***的房款。汇华房产公司将该商品房经验收合格后交付给谢功芬、何孝南。2015年10月18日，汇华房产公司授权奇亚物业公司为汇华房产公司办理龙山华府住宅业主水电开户、材料及相关费用代收服务工作。所收缴的费用直接转入汇华房产公司龙山华府项目部账户。2016年3月31日，谢功芬、何孝南向奇亚物业公司缴纳*-*-***房水电材料费3000元及语音门材料费300元。2016年6月28日，奇亚物业公司通过永兴沪农商村镇银行龙山支行转账30万元至收款人为彭雄飞账号名下。当日，汇华房产公司龙山华府项目部向奇亚物业公司出具内容为“今收到委托永兴县奇亚物业服务有限公司部分代收水电材料款：叁拾万元整（￥300000.00元）（注：收到水电材料款100户×每户3000.00元），收款人：彭雄飞”的收条一张。2016年9月24日，奇亚物业公司又通过永兴沪农商村镇银行龙山支行转账20万元（备注：代收代付水电材料费）至彭雄飞户名名下。之后，谢功芬、何孝南以汇华房产公司、奇亚物业公司违规收取水电材料费及语音门材料费要求退款未果，遂成讼。 另查明：2016年9月5日，奇亚物业公司通过永兴沪农商村镇银行龙山支行网上银行转账53800元至收款人户名为彭雄飞的账户名下。同日，汇华房产公司龙山华府项目部向奇亚物业公司出具内容为“今收到永兴县奇亚物业服务有限公司付楼道门安装工程款：伍万叁仟捌佰元整（￥53800.00元），收款人：彭雄飞”的收条一张。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争执焦点有二：一系案涉合同中约定的水电材料费3000元是否应当退还；二系语音门费300元是否应当退还。现分述如下： 关于焦点一。《中华人民共和国价格法》第五条第二款规定，县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。2009年7月1日，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》系地方政府部门在价格法授权范围内制定的适用本行政区域内规范性文件，具有法律效力。案涉《商品房买卖合同》于2015年7月13日签订，因此，谢功芬、何孝南与汇华房产公司关于价格的约定不得违反上述规范性文件的规定。本案中，汇华房产公司在商品房买卖合同约定的房价外，另行收取谢功芬、何孝南水电材料费3000元，违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条之规定。《中华人民共和国价格法》第四十一条规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。因此，谢功芬、何孝南诉请汇华房产公司退还其另行收取的水电材料费3000元，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，汇华房产公司授权奇亚物业公司向业主收取水电材料费，奇亚物业公司作为汇华房产公司的代理人向业主收取水电材料费的法律后果，应由被代理人汇华房产公司承担，故谢功芬、何孝南诉请奇亚物业公司退还水电材料费，于法无据，本院不予支持。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第二款规定，当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”本案中，汇华房产公司于2016年9月5日收到奇亚物业公司付楼道门安装工程款，足以认定楼道门安装工程已于当年交付龙山华府业主使用。鉴于汇华房产公司与谢功芬、何孝南未对楼道门质量约定质量检验期，谢功芬、何孝南亦未举证证明其在两年内向汇华房产公司对楼道门质量提出异议，可视为谢功芬、何孝南对楼道门的质量予以认可。因此，谢功芬、何孝南诉请汇华房产公司、奇亚物业公司退还语音门材料费300元，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百五十八条，《中华人民共和国价格法》第五条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、限被告汇华房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还谢功芬、何孝南水电材料费3000元； 二、驳回原告谢功芬、何孝南其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由汇华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黎晓静 二〇二〇年九月十日 法官助理涂志威 书记员黄敏 附1：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国价格法》 第五条国务院价格主管部门统一负责全国的价格工作。国务院其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。 县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。县级以上地方各级人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。 第四十一条经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。 当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。 出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附2：执行申请提示 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。