上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5436号之一上诉人（原审被告）：优创空间（上海）商务管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区银城路66号4楼418C-01。法定代表人：叶曙东，执行董事。委托诉讼代理人：潘增伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：涂建新，上海璟祐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京百合小两口信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园四区13号楼-4至33层101内21层101室。法定代表人：孙惠，经理。委托诉讼代理人：马秀峰，男，该公司员工。上诉人优创空间（上海）商务管理有限公司（以下简称优创公司）因与被上诉人北京百合小两口信息技术有限公司（以下简称北京百合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2019）沪0110民初20079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人优创公司上诉请求：改判上诉人支付占有保证金期间利息人民币（以下币种均为人民币）24.34元，并驳回被上诉人的其他诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：第一，双方签署的租赁意向函并非正式本约合同，而是预约合同。一审法院按照本约合同予以认定，导致本案判决所依据的所谓损失认定错误，属于基础事实认定不清。租赁意向函已言明一切以最终合同为准，该意向函实为双方签订正式租赁合同之前的预约合同。而预约合同的权利义务仅指向双方依据意向函所设定基本条件继续签订本约合同之目的，并不应承担将来签订之正式合同中的全部权利义务。且因预约与本约合同在缔约阶段处于不同的信赖程度，本约阶段信赖利益远远高于预约阶段。因此，预约阶段的损失仅限于相关缔约费用、准备履行所需费用、保证金损失等，其认定范围远小于正式合同。而本案中，被上诉人关于设计费损失、临时租金损失的主张明显超出双方订立意向函时所设定的信赖利益范畴。第二，被上诉人在一审中提供的相关证据涉及明显造假等问题，不应认定为实际损失。被上诉人与案外人上海建筑装饰集团申兴装饰工程公司（以下简称申兴公司）于2019年3月8日签订的《装饰装修设计合同》显示其附件2为《装饰装修设计合同》（上海市杨浦区国权北路1688弄52号C6栋901、902、903及904室），而该上海市杨浦区国权北路1688弄52号C6栋901、902、903及904室房屋（以下简称C6房屋）是被上诉人在2019年4月租赁的。可见被上诉人提供的2019年3月8日的《装饰装修设计合同》明显是被上诉人与申兴公司签订C6房屋装修设计合同时针对与上诉人本案纠纷制造虚假损失所作的伪证。而且该《装饰装修设计合同》约定的付款时间不符合一般行业惯例；在根本没有实际租赁的情况下被上诉人支付全款明显有违常理；被上诉人提供的关于上海市国权北路1688弄38号501-506室房屋（以下简称C5房屋）的装修施工图大部分都是针对C6房屋的房型所做的设计图，虚假程度明显。而被上诉人所主张的临时租金损失也不能排除造假可能，且其主张的临时租金损失与被上诉人不能实际租赁C5房屋之间不存在直接的因果关系。被上诉人北京百合公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。《租赁意向函》是双方关于出租与承租的真实意思表示，上诉人违反《租赁意向函》，应承担相应的违约责任。上诉人称被上诉人证据造假纯属无稽之谈。事实上因上诉人违约给被上诉人造成的损失远不止被上诉人在一审中提出的诉请金额，一审判决上诉人向被上诉人赔偿18万元也只是对被上诉人的些许补偿。请求二审法院驳回上诉，维持原判。北京百合公司向一审法院起诉请求：判令优创公司赔偿损失478，769.86元，其中，评估劳务费23，809.52元、设计服务费54，936元、占有保证金181，302.68元自2019年3月1日至2019年3月14日期间同期活期利息24.34元、因优创公司违约导致的2019年7月1日至2019年8月31日临时租金损失400，000元。一审法院认定事实：北京百合公司向优创公司发出《租赁意向书》，意向租赁国权北路1688弄38号501-506（整层），面积1830平方米，租赁单价2.6元／平米／日，办公用途，租期五年。2019年2月12日，北京百合公司与优创公司签订书面协议，约定：主旨：湾谷科技园C5租赁意向函-北京百合小两口信息技术有限公司，非常感谢贵司北京百合小两口信息技术有限公司提交上海湾谷科技园C5的租赁意向，本公司诚意向贵司提供意向租赁条件：1、出租人：优创空间（上海）商务管理有限公司；2、承租人：北京百合小两口信息技术有限公司；3、物业及面积：湾谷科技园C5幢501-506室租赁面积总计1830平方米（以现场最后测量为准）；4、装修期三个月；在装修期期间，承租人不需支付租金，但需要支付全额物业管理费及相关水电费；5、租期五年，自2019年3月15日至2024年3月14日；6、用途办公；7、租金：2019年3月15日至2021年3月14日，租金为2.6元／平方米／天；2021年3月15日至2023年3月14日，租金为2.86元／平方米／天；2023年3月15日至2024年3月14日，租金为3.15元／平方米／天；9、物业管理费及电费：办公楼物业管理费为20元／平方米租赁面积／月。11、付款方式及交付状态：租金支付方式为每个月支付一次，下个月租金需于上月结束之前或下月开始之前支付完毕，依次类推。房屋按标准状态进行交付。12、承租人需于租赁期满后将房屋恢复至标准交楼状态返还给出租人；14、保证金相当于三个月的租金及三个月的管理费。双方签订此租赁意向函时，承租人需于五日内支付一个月租金及一个月物业管理费作为预付押金。剩余两个月押金应于租赁合同签署时支付完毕。本租赁意向函自出租人收到租赁人支付的全额预付押金后生效。若在本租赁意向函签署之日起五日内出租人仍未收到预付押金，则出租人有权将该房屋租予第三方，而无需另行通知承租人。15、最终截止日：如在本租赁意向函生效之日起十五个工作日内或出租人根据自主决定另行书面通知承租人的一个较长期限内，承租人未签署及交回租赁合同给出租人，则出租人有权经书面通知承租人而单方解除本租赁意向函。如出租人根据前述规定解除本租赁意向函或者承租人擅自解除本租赁意向函，则承租人已付的预付押金将自动转做承租人支付给出租人的违约赔偿金，承租人无权要求出租人退还，且出租人有权将该房屋租予第三方。17、上述所有条款均以最终租赁合同为准。我们期望能在2019年2月20日下午5时前收到您书面回复，否则此要约将失效。一审审理中，优创公司陈述该书面协议系由其出具盖好章后送至北京百合公司处，由北京百合公司盖章后交给优创公司。2019年2月22日，优创公司发出《预付押金收费通知单》，应交费用181，302.68元。2019年3月1日，北京百合公司转账支付优创公司181，302.68元。2019年3月1日，北京百合公司王纪章发微信给优创公司朱玉兵：“定金收到了吧，财务应该付了，我们可以开始准备正式合同了。”优创公司朱玉兵回复：“收到了。财务通知我了。正式合同，我让同事发你。”一审审理中，优创公司认可朱玉兵负责与北京百合公司联系。2019年3月14日，优创公司退还北京百合公司181，302.68元。优创公司朱玉兵发微信给北京百合公司王纪章：“王总，定金已退还，因政府管理部门的原因，没能合作成功，我深表歉意。”王纪章答：“好的”。2019年3月18日，北京百合公司支付案外人顾明龙“到喜啦办公场地风水评估劳务费”20，000元。2019年3月24日，北京百合公司王纪章发微信给优创公司朱玉兵：“朱总啊，公司法务准备的告知函，您转交公司处理吧，对不住了”。违约告知函（到喜啦物业）．pdf内容：“2019年2月12日，贵司与我司共同签署‘意向函’，依据该函约定贵司将贵司位于湾谷科技园C5幢501-506室房屋租赁于我司，租赁面积总计1830平方米，租期自2019年3月15日至2024年3月14日。我司已按照意向函的约定及时向贵司进行了回复，同时已于2018年3月1日向贵司支付了保证金共计181，302.68元。基于上述情况，我司已和办公室设计及装修供应商进行了洽谈，且已开始了办公室设计工作。然而，2019年3月14日，在双方未协商一致的情况下，贵司单方向我司发出通知，上述房屋不再租赁给我司。因贵司单方解除给我司造成如下经济损失：1、设计现场勘验费23，809.52元；2、设计服务费54，936元；3、额外增加临时办公场所租金100，000元，以上合计损失178，745.52元。……”“第一项费用是我们请的风水大师单次勘测的费用，差旅及餐饮安排都没算，直接支付的费用税后2万。”朱玉兵回复：“王总，你们这样算太多了吧，设计我们也一直在参与，你们确定设计单位，也就差一天时间，我们也没谈过设计服务费的问题。”关于装修设计费的投入问题。北京百合公司向一审法院提交了：2019年3月8日，北京百合小两口信息技术有限公司上海分公司（甲方）与申兴公司（乙方）签订《装饰装修设计合同》，甲方委托乙方承担装饰设计，设计工程地点：杨浦区国权北路1688弄38号5楼501-506。设计工程面积：1526平方米。设计费为（含税）54，936元。北京百合小两口信息技术有限公司上海分公司（甲方）与申兴公司（乙方）就C6房屋装修设计工程另行签订《装饰装修设计合同》，设计费79，320元。2019年4月4日，北京百合小两口信息技术有限公司上海分公司支付申兴公司47，592元；2019年5月15日，北京百合小两口信息技术有限公司上海分公司支付申兴公司23，796元；2019年5月23日，北京百合小两口信息技术有限公司上海分公司支付申兴公司43，948.80元；2019年9月18日，北京百合小两口信息技术有限公司上海分公司支付申兴公司18，919元。关于临时租金损失一节，北京百合公司向一审法院提交了：上海东巳网络科技有限公司（甲方）与应诺维申（上海）信息科技有限公司签订《企业孵化服务合作协议》，乙方同意甲方入驻企业孵化基地，时间为2016年5月1日至2017年6月30日，入驻期间，乙方团队向甲方提供如下服务：办公空间：乙方向甲方提供杨浦区国定东路200号中国（上海）创业者公共实训基地3号楼之创新工场（上海）企业孵化基地楼宇内第二层整层办公空间约2000平方米。上海东巳网络科技有限公司（甲方）与应诺维申（上海）信息科技有限公司签订《企业孵化服务合作协议之补充协议一》，约定入驻期间调整为2016年5月1日至2019年6月30日。2019年5月27日，北京百合小两口信息技术有限公司上海分公司（甲方）与应诺维申（上海）信息科技有限公司（乙方）签订《企业孵化服务合作协议》约定，乙方同意甲方入驻企业孵化基地，入驻期自2019年7月1日至2019年8月31日。乙方向甲方提供杨浦区国定东路200号中国（上海）创业者公共实训基地3号楼之创新工场（上海）企业孵化基地楼宇内第二层整层办公空间约2000平方米，经乙方同意，可按规定免费使用孵化基地公共设施，包括会议室、机房。服务费40万元。2019年6月14日，甲方支付乙方40万元。一审审理中，北京百合公司主张上海到喜啦信息技术有限公司与北京百合公司签署的《到喜啦运营权转移声明书》约定，该公司的运营权将于2019年4月1日全部转移至北京百合公司及其上海分公司，上海到喜啦信息技术有限公司系上海东巳网络科技有限公司的股东。一审法院另查明，案外人上海江湾嘉富管理咨询有限公司（甲方）与北京百合小两口信息技术有限公司上海分公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，乙方向甲方租赁国权北路1688弄52号C6楼9层901、902、903及904室，租期自2019年4月20日起至2024年4月19日止。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。北京百合公司向优创公司发出《租赁意向书》后，优创公司向北京百合公司发出书面要约，就出租房屋面积、租期、装修期、租金标准、保证金等房屋租赁的关键事项作出约定，北京百合公司盖章确认，并支付了优创公司要求支付的租赁保证金。保证金的支付虽晚于该租赁意向签署之日起五日。但优创公司收到后，该公司联系人已微信予以确认，故承诺生效时合同成立。后优创公司不再向北京百合公司出租房屋，应认定为违约，故北京百合公司要求优创公司承担赔偿责任的诉讼请求，应予支持。至于北京百合公司主张的具体的赔偿金额问题。北京百合公司主张的评估劳务费，无法律依据，不予支持。因优创公司的违约行为确实会对北京百合公司造成设计费损失、利息损失及临时租金损失，一审法院对赔偿金额结合本案北京百合公司客观上存在的损失的实际情况，并参考优创公司在自行制作的协议书中对对方所设定的“违约赔偿金”的数额，酌情予以确定。据此，一审法院作出判决：优创公司应于判决生效之日起十日内赔偿北京百合公司180，000元。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人于2019年2月12日签订的《租赁意向函》是双方真实意思表示，合法有效。该《租赁意向函》虽然在性质上属于预约合同，但其中对租赁房屋的地址与面积、租金标准及支付方式、物业费、装修期、保证金、房屋交付及返还标准等房屋租赁合同的核心要素均有明确约定，该《租赁意向函》对双方当事人具有相应的法律约束力。现优创公司不能履行《租赁意向函》之约定，与北京百合公司签订正式房屋租赁合同，显然构成对《租赁意向函》之违约，应当承担违反预约合同之违约责任。因优创公司违反《租赁意向函》之行为确实会造成北京百合公司的装修设计费损失、保证金利息损失及因不能如期租赁办公房屋而产生的临时租金损失，一审法院根据本案具体情况酌情判令优创公司赔偿北京百合公司18万元，较为合理，本院予以认同。优创公司认为《租赁意向函》仅为预约合同，故其仅需赔偿北京百合公司保证金利息损失的意见，缺乏依据，本院无法采纳。优创公司称北京百合公司在装修设计费方面存在制造虚假损失之伪证行为，缺乏充分依据。从已查明的事实来看，北京百合公司在与优创公司签订《租赁意向函》之后，签订正式房屋租赁合同之前，确已就C5房屋的装修开始进行设计相关工作，为此支出必要的费用亦属合理；且一审法院是在综合考虑北京百合公司各类损失等具体案情的基础上酌情判定优创公司应赔偿之金额，并非全额支持北京百合公司的损失诉请，故即使北京百合公司主张的装修设计费损失存在虚高的可能，亦不足以否定一审法院酌定之总体赔偿金额的合理性。综上所述，优创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由优创空间（上海）商务管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  彭 辰二〇二〇年九月二十九日法官助理  陈雅葳书 记 员  朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……