江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1291民初1740号原告：江苏香江物业发展有限公司,统一社会信用代码91321291732273987L，住所地泰州市泰高路333号柳莺苑30幢。法定代表人：鲍永红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈维，江苏江豪海信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芳，江苏江豪海信律师事务所律师。被告：张玉凤，女，1936年8月3日出生，汉族，住泰州市。原告江苏香江物业发展有限公司（以下简称物业公司）与被告张玉凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人陈维到庭参加诉讼。被告张玉凤经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费6971元（2008年1月1日至2019年12月31日），可视对讲费288元，违约金7821元，合计15080元；2、依法判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告放弃要求被告承担生活垃圾费及可视对讲费的诉讼请求。事实和理由：2007年6月26日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定了物业管理费用的收费标准。原告并于2010年1月4日、2011年8月30口、2012年12月22日、2015年7月12日与西湖翠苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》。被告系原告管理西湖翠苑金桂苑1幢2单元201室房屋业主，该房屋建筑面积121.04平方米。上述合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但自2008年1月1日开始，被告无故拖欠物业管理费至今，共计拖欠物业管理费7559元（截止至2019年12月31日）。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益。请求法院支持原告诉讼请求。张玉凤未答辩，未提供证据。本院经审理认定事实如下：2007年6月26日，原告物业公司与被告张玉凤签订《前期物业服务协议》，确定泰州市西湖翠苑金桂苑1楼2-201室建筑面积为121.04㎡，并约定由物业公司对西湖翠苑房屋提供前期物业管理服务，物业公司的权利是对房屋共有部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理，包括以下内容：物业共有部位、共有设施设备的维修、养护和管理；物业共有部位和相关场地的清洁卫生；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅0.60元/月·平方米；露天车位适用费80元/月·辆；可视对讲维护费24元/年·户。业主收房时，服务费交纳至2007年6月30日止，以后服务费为每年缴纳一次，或至少半年缴纳一次。缴纳时间为上半年1月1日至1月31日，下半年7月1日至7月31日。业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从2月1日起或8月1日起按每天万分之五收取违约金。2010年1月4日，西湖翠苑业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由物业公司为西湖翠苑提供物业管理服务，委托管理期限自2009年7月6日起至2011年6月30日止。服务费收费标准为西湖翠苑1-6号、翠竹苑2、3,5,6,7，（1、2单元）8、10、12号楼每月0.3元/㎡，其他普通多层商品住宅楼（包括翠竹苑7号楼3、4单元）每月0.4元/㎡……；对不按本合同约定收费标准和收费时间交纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，物业公司有权要求其补交并从愈（逾）期之日起按每天万分之五收取违约金。2011年8月30日，西湖翠苑业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由物业公司为西湖翠苑提供物业管理服务，委托管理期限自2011年7月1日起至2012年6月30日止。服务费收费标准为西湖翠苑1-6号、翠竹苑2、3,5,6,7，（1、2单元）8、10、12号楼每月0.3元/㎡，其他普通多层商品住宅楼（包括翠竹苑7号楼3、4单元）每月0.4元/㎡……；对不按本合同约定收费标准和收费时间交纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，物业公司有权要求其补交并从愈（逾）期之日起按每天万分之五收取违约金。2012年12月22日，西湖翠苑业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由物业公司为西湖翠苑提供物业管理服务，委托管理期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止。服务费收费标准为西湖翠苑1-6号、翠竹苑2、3,5,6,7，（1、2单元）8、10、12号楼每月0.3元/㎡，其他普通多层商品住宅楼（包括翠竹苑7号楼3、4单元）每月0.4元/㎡……，物业服务费缴纳为每年缴纳一次，上次缴纳服务截止日的次月为缴纳时间；对不按本合同约定收费标准和收费时间交纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，物业公司有权要求其补交并从愈（逾）期之日起按每天万分之五收取违约金。2015年7月12日，西湖翠苑业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由物业公司为西湖翠苑提供物业管理服务，委托管理期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止。服务费收费标准为西湖翠苑1-6号、翠竹苑2、3,5,6,7，（1、2单元）8、10、12号楼每月0.3元/㎡，其他普通多层商品住宅楼（包括翠竹苑7号楼3、4单元）每月0.4元/㎡……，物业服务费缴纳为每年缴纳一次，上次缴纳服务截止日的次月为缴纳时间；对不按本合同约定收费标准和收费时间交纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，物业公司有权要求其补交并从愈（逾）期之日起按每天万分之五收取违约金。2019年11月26日，西湖翠苑业主委员会与物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由物业公司为西湖翠苑提供物业管理服务，委托管理期限自2019年7月1日起至2022年6月30日止。服务费收费标准为西湖翠苑1-5号、翠竹苑2、3,5,6,7，（1、2单元）8、10、12号楼每月0.3元/㎡，其他普通多层商品住宅楼（包括翠竹苑7号楼3、4单元）每月0.5元/㎡……，物业服务费缴纳为每年缴纳一次，上次缴纳服务截止日的次月为缴纳时间；对不按本合同约定收费标准和收费时间交纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，物业公司有权要求其补交并从愈（逾）期之日起按每天万分之五收取违约金。2019年2月27日，物业公司向被告寄送催缴通知书，向被告催缴2008年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7559元（未含违约金）。以上事实有原告提供的前期物业服务协议、物业管理服务合同、催缴通知单书、国内挂号信涵收据、等证据及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原、被告之间签订的前期物业服务合同及原告与西湖翠苑业主委员会签订的物业管理服务合同，并不违反法律规定，应为合法有效，依法对包括被告在内的所有业主具有约束力，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的费用。经书面催交，业主在合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。现原告要求被告支付欠缴的物业服务费，于法有据，本院予以支持。关于欠缴的物业服务费用，按照房屋建筑面积、收费标准计算，原告请求被告支付2008年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费6971元（121.04平方米×0.4元/月/平方×139个月+121.04平方米×0.5元/月/平方×5个月），符合合同约定，考虑到原告的物业服务存在不到位的情况，本院酌情减少10%的物业服务费，经核算被告张玉凤尚需支付原告物业服务费用6274元。被告无故拖欠物业服务费，原告根据约定按照日万分之五的标准主张违约金7821元过高，本院酌定为349元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张玉凤于本判决生效之日起十日内支付原告江苏香江物业发展有限公司2008年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6274元及违约金349元，合计6623元；二、驳回原告江苏香江物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元减半收取92元，由被告张玉凤负担（此款原告已垫付，被告于本判决生效后十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  郭丽英二〇二〇年九月十日书记员  葛 斌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。