广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11185号原告：中国工商银行股份有限公司广州云山支行，住所地广州市白云区云城东路511号101-105房、513号301-304房、401、402、404房。负责人：冯智敏。委托诉讼代理人：张欣、张凯婷，广东金桥百信律师事务所律师、实习人员。被告：高敏平，男，1986年6月17日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：唐莉，广东骏道律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行与被告高敏平金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行的委托诉讼代理人张欣、被告高敏平的委托诉讼代理人唐莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求判令：1．解除原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》；2．被告立即向原告清偿全部借款本金、利息、罚息等合计人民币2289466.81元（其中本金2261803.95元，暂计至2020年2月21日止的积欠利息27662.86元，利息、罚息、复利按照合同约定计至清还欠款之日止）；3．被告向原告支付律师费57236.67元；4.原告有权处置被告所有的广州市越秀××××房，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；5．被告承担本案全部诉讼费用（含公告费）。当庭变更第2项诉讼请求为：被告立即向原告清偿全部借款本金2261783.95元，暂计至2020年4月3日的利息、罚息、复利共计38052.49元。事实和理由：2019年3月18日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告向原告借款2280000元用于购买广州市越秀××××房，借款期限为360个月，贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定。被告以其名下的上述房屋向原告提供抵押担保，并办理了房地产抵押登记手续，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告为实现债权的费用和被告所有其他应付费用。合同签订后，原告于2019年4月9日依约发放贷款2280000元，现被告多次未按合同约定还款。根据借款合同约定，被告未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，要求其立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，赔偿因其违约给原告造成的损失，并有权处置抵押房产，对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。综上所述，请求法院判如所请。被告辩称：一、《个人购房借款/担保合同》属于无效的合同，应由实际收款人承担合同款项的返还责任。1.被告作为具有广州市户籍的自然人，与广州市恒御富贸易有限公司签订房产物业代持协议书，将购房资格出借给该公司，该公司出钱购买房产并按期偿还按揭贷款，该公司向被告支付代持报酬；2.该公司与原业主串通，通过虚高房产价值、签订阴阳合同、虚构首付款流水的方式骗取原告借款，从而达到零首付购房的目的，并将借款超出实际房款的部分占为己有；3.购买房产后，房产一致由该公司控制并对外出租，被告并未占有使用该房产，该公司在按期支付按揭款五个月后即跑路，使得按揭款无法按期偿还；4.该公司通过签订涉案《个人购房借款/担保合同》，达到骗取贷款的目的，违反了《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款的规定，是以合法形式掩盖非法目的，该合同应属于无效合同，由于合同款项转账至原业主，并由原业主转账部分至广州市恒御富贸易有限公司，因此应由原业主及该公司返还。如要求被告返还，被告将面临既未收取涉案借款，亦未享有该房产的利益，却要承担高于房产价值的按揭款的困境，严重违背公平公正的原则。二、与本案相关的纠纷已被公安机关认为涉嫌诈骗而立案侦查，本案应当驳回起诉或中止审理。被告因配合广州市恒御富贸易有限公司购买房产、办理涉案借款而被诈骗，已向公安机关报案，公安机关于2020年4月21日出具立案告知书，认为有被诈骗的犯罪事实存在，并决定立案侦查，由于该刑事案件关于责任人的确定、退赔金额的认定将直接影响本案金融借款合同纠纷中当事人的责任。综上，请求法院驳回起诉或中止审理。本院经审理认定事实如下：2019年3月11日，被告填写《个人住房贷款申请表》，载明：申请贷款情况，申请贷款金额2280000元，申请贷款期限（月）360，首付款金额990000元，还款方式按月等额本息，放款账户95×××71，还款账户62×××30；贷款担保，抵押人高敏平，抵押物地址广州市越秀××××房。被告在借款申请人、抵押人声明处签名。2018年3月18日，原告（贷款人）与被告（借款人、抵押人）《个人购房借款/担保合同》（2018年版），约定由原告同意向被告发放个人二手住房购置贷款；金额为2280000元；贷款用途为购买坐落于越秀××××房；担保方式为抵押；贷款期限为360个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；借款人同意贷款人发放贷款：贷款直接划入案外人刘某95×××71银行账户，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；还款账户为高敏平62×××30银行账户；对于未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按照上述利率加收50%作为罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按照上述罚息利率计收复利；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为越秀××××房。该合同第十四条“违约及违约责任”约定：“14.1发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……；B、借款人或担保人提供虚假资料或隐瞒重要事实；……I、未经贷款人同意借款人与卖房人、第三方因任何原因达成房屋处分相关协议的；……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……。14.2发生14.1条约定情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……；（5）解除本合同。……。”第十七条“费用”规定：“如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。”第十九条“抵押担保范围“约定：“抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。”第二十一条“抵押物的处分”约定：“21.1发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；……。”2019年3月27日，被告为其名下位于广州市越秀××××房【不动产登记证明号：粤（2019）广州市不动产证明第0×××8号】设定抵押权，抵押权人为原告，债权数额为2280000元。2019年4月9日，原告向被告指定的账户发放贷款2280000元。2019年12月起，被告即存在连续逾期清偿贷款本金的行为，被告于2020年3月5日、2020年4月3日归还共计20元用于归还本金后，截止至2020年4月3日尚欠原告逾期贷款本金2261783.95元及相应的利息、罚息、复利共计38052.49元未予清偿。被告确认涉案上述申请表、合同均由其本人签名，由于广州市恒御富贸易公司跑路了，其为了避免影响征信，从2019年10月9日开始的还款记录均是其偿还的款项，其就涉案银行卡进行挂失补办，且广州市恒御富贸易公司提供的首付款是虚假交易，原告在审核发放贷款过程中没有尽到审慎义务，贷款数额明显高于涉案房屋的市场价值，涉案房屋存在阴阳合同，其向公安机关报案后，现没有最新的情况。被告就此向本院提交《立案告知书》、报案材料、商事登记基本信息、房产物业代持协议书、业务凭证、微信聊天记录、历史明细清单、广州市存量房买卖合同、回单、录音。原告对被告提交的上述证据的质证意见为：《立案告知书》、广州市存量房买卖合同的真实性、合法性没异议，关联性有异议，与本案无关，且从该合同是合法有效的生效合同，可以证明被告是本案的实际借款人；其他的均有异议，房产物业代持协议书仅为打印件，没有签名，聊天记录可以看出，被告存在为了赚钱挂名费，隐瞒借款目的向银行骗取贷款的行为。原告表示对被告所述的情况，其没有全部核实，现只坚持民事诉讼。上述合同中约定的还款账号62×××30，此账号实质为银行卡卡号，该卡对应的银行账号为36×××77，后由于被告曾对还款账号的银行卡进行过挂失，挂失导致银行卡卡号进行了变更为62×××45，但账号没有变更，该银行卡对应的银行账号仍为36×××77。另：本院于2020年7月1日向被告送达本案民事起诉状、证据及其他诉讼材料。原告委托广东金桥百信律师事务所就本案提供法律服务，前期不支付任何代理费，根据计费标的额回收结果的2.5%支付代理费，原告确认律师费暂未有发票。以上事实，有《个人住房贷款申请表》、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、房地产他项权证、欠款明细、法律服务委托代理合同、《立案告知书》、报案材料、商事登记基本信息、房产物业代持协议书、业务凭证、微信聊天记录、历史明细清单、广州市存量房买卖合同、回单、录音及当事人陈述等证据证实。本院认为：被告作为涉案贷款的申请人，在被告已签名《个人住房贷款申请表》的情况下，可以视为充分了解并知晓贷款的相关信息，愿意遵守贷款的各项规则，且与原告签订个人购房借款/担保合同》，并在该合同上签名确认。依照上述合同，原告依约向被告指定的账户发放了涉案贷款，双方借款合同关系成立。被告是否被案外人诈骗与本案分属不同的法律关系，原告作为善意的合同履约方在本案借款合同期内并无过错，原告依约要求被告偿还借款并无不当。对被告抗辩涉案合同无效的意见，本院不予采纳。原告在《个人购房借款/担保合同》签订后，已经依约向被告发放了贷款2280000元，履行了合同义务，其合法权益应予保护。被告未能依约履行按时足额偿还本金和利息的义务，在合同期内出现了连续三个月逾期还款行为，导致《个人购房借款/担保合同》第十四条约定的合同解除条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告在起诉状中已明确提出要求解除《个人购房借款/担保合同》，本院于2020年7月1日向被告送达本案民事起诉状及开庭传票，即2020年7月1日为解除合同通知送达之日，即视为《个人购房借款/担保合同》的解除日。合同解除后，被告应偿还尚欠原告的全部借款本金2261783.95元、利息、罚息、复利。对于合同解除前的利息，罚息（包括复利）可按照合同约定计算。对于合同解除后的利息标准，则应当以2261783.95元为本金，自2020年7月2日起，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利。原告主张被告赔偿原告为实现债权而支付的律师费57236.67元，因没有相关支付凭证，本院不予支持。被告就涉案贷款向原告提供被告名下位于广州市越秀××××房【不动产登记证明号：粤（2019）广州市不动产证明第0×××8号】作为抵押物，被告未能清偿涉案贷款，故原告有权就处分该抵押物所得的价款优先受偿。被告与案外人之间的纠纷，其自述已通过刑事报案的方式寻求救济，不属于本案的审查范围，且本案并不存在民事诉讼法规定的需要中止诉讼的情形，无需中止审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行与被告高敏平于2019年3月18日签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年7月1日解除；二、于本判决生效之日起五日内，被告高敏平向原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行清偿借款本金2261783.95元并支付利息、罚息（2020年7月1日前的利息、罚息（包括复利）按照《个人购房借款/担保合同》约定计付；2020年7月2日起以尚欠借款本金2261783.95元为基数，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不应再计收复利）；三、原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行就上述判决第二项所涉债权对处分被告高敏平名下位于广州市越秀区×××房【不动产登记证明号：粤（2019）广州市不动产证明第0×××8号】后所得价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12786.81元、财产保全费5000元，由原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行负担311.87元，被告高敏平负担受理费12474.94元、财产保全费5000元并于本民事判决生效之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  易细姣二〇二〇年九月三日书记员  林斯韵