江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏04民再173号再审申请人（原审被告）：溧阳市万达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320481664948400Y,住所地溧阳市溧城镇清溪路3号2幢。法定代表人：王岚炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊存，江苏泽群律师事务所律师。被申请人（原审原告）：王远林，男，1978年8月27日生，汉族，住溧阳市。再审申请人（原审原告）：潘凌，女，1978年5月18日生，汉族，住溧阳市。再审申请人溧阳市万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）因与被申请人王远林、潘凌商品房预售合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（以下简称溧阳法院）作出的（2019）苏0481民初4872号民事判决，向本院申请再审，本院于2020年6月8日作出（2020）苏04民申31号民事裁定，提审本案。本院提审后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。再审申请人万达公司再审称，一、请求撤销溧阳法院作出的（2019）苏0481民初4872号民事判决；二、依法改判或发回重审。事实和理由:一、原审判决认定事实不清。溧阳法院未合理扣除逾期交付房屋中工期延误的62天并合理降低违约金的计算标准，另外房屋价款应当按照合同第五条约定的总金额1144121元进行计算。王远林、潘凌于2018年1月2日已经实际拿房，违约天数应当截止至2018年1月2日，而不是2019年4月4日。首先，2018年1月2日拿房是对房屋质量的认可；其次，依据合同第11条规定，补充协议第二条的规定，再依据常州市人民政府令第三号文件第四条第二款的规定，合同第12条规定了违约责任，是使用时间，并不应当以备案时间为准。综上，违约天数应当以2016年12月31日至2018年1月2日共计367天计算。二、关于逾期办证的违约金，一审认定的事实有误，并且误解了再审申请人的意思表示，在一审中，万达公司之所以认可该违约金，是基于逾期交房违约金计算至2018年1月2日，若逾期交房违约金计算至2019年4月4日，则视为该日期才能交房。这个日期实际是逾期办证计算违约金的起始时间，在2019年4月4日涉案房屋可以办理产权证，万达公司不存在违约。三、对于逾期办证的违约金溧阳法院有相类似的判决，案号为（2019）苏0481民初8507、8156、8508、8470号，都是同一个小区相同情况的商品房，同一个法院其他判决书明确认定逾期办证是以2019年4月4日作为起算日。被申请人王远林、潘凌答辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，万达公司再审申请中未提供有效证据；二、双方签订的合同合法有效，万达公司提出的62天合理扣除的期限已经完全超出“不可抗力”的范围；三、万达公司提出违约金过高，但未就其主张提供任何证据证明违约金过分高于实际损失。万达公司再审申请缺乏新的证据和法律依据，请求法院驳回其再审申请。再审申请人王远林、潘凌一审诉讼请求：一、判令万达公司支付逾期交付房屋违约金143187.75元(1158476.97×1.5‰×824天）和产权登记违约金11584.7元(1158476.97×1%)，合计154772.45元；二、判令本案诉讼费用由万达公司承担。溧阳法院一审查明的事实：2016年10月6日，万达公司作为出卖人与王远林、潘凌作为买受人签订商品房买卖合同（合同编号：SDLJ20160098），双方约定王远林、潘凌购买位于时代龙郡23#幢2单元2403号房屋，建筑面积共129.11平方米，商品房单价为每平方米8861.6元，房屋总金额1144121元，房屋交付时间为2016年12月30日之前。合同第七条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同”。合同第十一条约定“.......但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、若出现规划调整、设计变更、施工工期延误或其他出卖人在签订合同时无法预见的原因致使出卖人不能按期交付，房屋交付日期作相应顺延；3、如买受人未按合同约定及时、足额支付价款（包括面积差异所产生的价款），出卖人在买受人履行全部付款义务前，有权延期交付房屋。”合同第十二条约定“除本合同第十一条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”。合同签订后，王远林、潘凌按照合同约定支付了合同约定的购房款。2018年1月2日，万达公司向王远林、潘凌交付房屋，实际面积增加了1.62平方米，王远林、潘凌补交了相应房款，同时开具增值税普通发票载明房款为1158476.97元，建筑面积130.73平方米。2019年4月4日，溧阳市住房和城乡建设局向万达公司出具溧阳市商品房交付使用备案通知书（2019年第004号），载明“你公司开发建设的甘露茗苑项目1幢-9幢，城南路1号、3号、7号，平凌中路1号、3号，建设路106号市规划、国土、园林等部门已出具意见，经核查，符合《常州市商品房交付使用管理办法》的相关要求，通过商品房交付使用备案”。溧阳法院将本案的争议焦点归纳如下：一、王远林、潘凌主张的逾期交房天数是否应合理扣除工期延误的62天？截止日期应计算到哪一天？二、逾期交房违约金是否合理调整？三、违约金是按照合同约定的价款计算还是按照开票价价款计算？四、违约金是否应扣除优惠部分？溧阳法院对本案的争议焦点认定如下：关于第一个争议焦点，该院认为，双方合同签订日期为2016年10月6日，约定的房屋交付时间为2016年12月30日，综合万达公司提供的证据以及双方的质证意见，该院对万达公司主张的扣除天数情况认定如下：1、对于中考、高考期间工期延误天数，2014年的6天、2015年的6天、2016年的6天均在合同签订之前，2017年的6天在逾期之后，故对万达公司主张中、高考期间扣除24天，该院不予支持。2、对于国家公祭日工期延误天数，2015年的3天在合同签订之前，2017年的3天在逾期之后，2016的3天虽然在合同签订之后，逾期交付之前，但未提供文件予以证明，万达公司认为政府每年都会发文，但国家公祭日期间对环境的管控也要根据当时的空气情况进行判定，并不一定每年都要对建筑工地采取停工措施，故对万达主张国家公祭日期间扣除9天，该院不予支持。3、对于文明城市检查延误天数，2016年的2天在合同签订之后逾期之前，且属于不可抗力，该院予以扣除。2017年的2天在逾期交付之后，该院不予支持。4、对于台风暴雨，万达公司主张的2015年4天、2016年5天在合同签订之前，该院不予支持。5、对于高温天气，万达公司主张的2天在逾期之后，该院不予支持。6、对于G20峰会，万达公司主张扣除3天在合同签订之前，该院不予支持。7、对于特大暴雪，万达公司主张的7天在逾期之后，该院不予支持。8、对于大气污染，万达公司主张的4天在逾期之后，该院不予支持。综上所述，万达公司主张的违约金天数应扣除2天。至于违约金计算截止日期，根据合同约定，房屋交付应经有关政府部门办妥竣工手续后方可交付，现根据备案通知书，案涉房屋于2019年4月4日达到交付备案条件，王远林、潘凌主张逾期交房违约金计算至2019年4月4日，于约于法有据，该院予以支持。关于第二个争议焦点，该院认为，王远林、潘凌主张的违约金标准无需调低，理由如下：1、当事人主张调低违约金的前提是双方约定的违约金过分高于实际损失。所谓“过分高于”并不意味着只要高出损失就要进行调整，须结合实际损失情况综合进行认定。2、民事主体从事民事行为应当遵守诚实信用原则，本案中，万达公司作为房地产开发公司，在签订合同时应当能预见逾期交房的违约后果，双方均应按照合同约定履行合同义务。3、万达公司主张调低违约金，但并未提供证据证明王远林、潘凌主张违约金“过分高于”实际损失。综上，对于万达公司要求调低违约金的抗辩意见，该院不予采信。关于第三个争议焦点，该院认为，根据合同第十二条约定,违约金应按照已付房价款计算，故2016年12月31日至2018年1月2日的逾期交房违约金按照合同约定的房款1144121元计算，扣除2天的合理误工期，即62640.62元（1144121×0.00015×365）。因房屋面积增加，王远林、潘凌根据合同约定于2018年1月2日另行补交了房款，故2018年1月3日至2019年4月4日的逾期交房违约金按照1158476.97元计算，即79239.82元（1158476.97×0.00015×456）。至于逾期办理房产证违约金，应按照1158476.97元计算，即11584.7元（1158476.97×1%）。关于第四个争议焦点，该院认为，王远林、潘凌作为买受人参与相关价格优惠活动，并与万达公司就房屋销售单价进行确认后形成合同条款，应系双方自愿真实意思表示，对双方产生约束力。现万达公司主张应扣除相应优惠价款，既不符合诚实信用原则，也于约于法无据，故该院不予采纳。综上，该院认为，万达公司应支付逾期交房违约金141880.44元，逾期办理房产证违约金为11584.7元。遂判决：一、万达公司于本判决生效之日起十日内向王远林、潘凌支付逾期交房违约金及逾期办理房产证违约金合计153465.14元。二、驳回王远林、潘凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1698元（减半收取），由被告溧阳市万达房地产开发有限公司负担1684元，原告王远林、潘凌负担14元。本院再审查明的事实：2016年10月6日，万达公司作为出卖人与王远林、潘凌作为买受人签订商品房买卖合同（合同编号：SDLJ20160098)，双方约定王远林、潘凌购买位于时代龙郡23#幢2单元2403号房屋，建筑面积共129.11平方米，商品房单价为每平方米8861.6元，房屋总金额1144121元，房屋交付时间为2016年12月30日之前。2018年1月2日，万达公司向王远林、潘凌交付房屋，实际面积增加了1.62平方米，王远林、潘凌补交了相应房款，同时开具增值税普通发票载明房款为1158476.97元，建筑面积130.73平方米。2019年4月4日，溧阳市住房和城乡建设局向万达公司出具溧阳市商品房交付使用备案通知书（2019年第004号），载明“你公司开发建设的甘露茗苑项目1幢-9幢，城南路1号、3号、7号，平凌中路1号、3号，建设路106号市规划、国土、园林等部门已出具意见，经核查，符合《常州市商品房交付使用管理办法》的相关要求，通过商品房交付使用备案”。本院再审认为，本案中，万达公司在2018年1月2日实际交付涉案房屋，王远林、潘凌亦认可。溧阳法院根据溧阳市住房和城乡建设局2019年4月4日向万达公司出具溧阳市商品房交付使用备案通知书（2019年第004号）认定2019年4月4日为逾期交付房屋的时间，并计算2018年1月3日至2019年4月4日期间的逾期交房违约金属认定事实有误。万达公司认为王远林、潘凌于2018年1月2日已经实际拿房，违约天数应当截止至2018年1月2日，而不是2019年4月4日的理由成立，本院予以采纳。溧阳法院认定逾期办证的日期为2019年4月4日，根据上述备案通知书，涉案房屋通过商品房使用备案，万达公司同年7月12日通知办理房产证，该期限在涉案合同第十七条规定的免责范围内；且同一个小区相同情况的商品房溧阳法院其他已经发生法律效力的判决均未支持逾期办理房产证违约金的诉讼请求。万达公司认为溧阳法院本案中判决支付逾期办理房产证违约金没有事实和法律依据的理由成立，本院予以支持。万达公司关于未合理扣除逾期交付房屋中工期延误的62天并合理降低违约金的计算标准的意见，溧阳法院原审判决认定事实清楚，适用法律正确，对万达公司该意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十一）项、第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条第一款和《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的若干规定》第四条、第六条的规定，裁定如下：一、撤销溧阳市人民法院（2019）苏0481民初4872号民事判决；二、本案发回溧阳市人民法院重审。审判长 肖 江审判员 魏雨文审判员 江 军二〇二〇年九月十八日书记员 高白菊