江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终828号上诉人（原审原告）：宿迁市城市建设投资（集团）有限公司，住所地江苏省宿迁市洪泽湖路140号建设大厦七层。法定代表人：单成武，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘艳，江苏宿兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱培文，江苏宿兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿迁无极限投资管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区古城街道发展大道88号新华书城三楼。法定代表人：毕家轩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩召亮，江苏刘双玲律师事务所律师。上诉人宿迁市城市建设投资（集团）有限公司（以下简称城投公司）因与被上诉人宿迁无极限投资管理有限公司（以下简称无极限公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城投公司上诉请求：维持原审判决第一、三项，撤销第二项，改判无极限公司立即支付拖欠的租金5015090元（计算至2019年6月30日的租金为5015090元，自2019年7月1日起按合同约定标准计算至返还租赁物之日止）；无极限公司立即支付违约金为1003018元（按拖欠租金20%计算）。事实和理由是：1.涉案房屋交付使用时间为2014年5月30日，租金应按合同约定从2014年12月1日起算。双方在《房屋租赁合同》签订当日即完成涉案房屋事实上的交接手续。一审庭审笔录可以证明无极限公司自2014年6月已经接收涉案房屋，只是认为因房屋存在质量问题、政策等原因影响了其装修进度而已。无极限公司在一审提供的其2014年多次不间断的向其他各个单位发函要求维修房屋也能证明其已经接收并使用了房屋；2.即便城投公司交付的房屋未经消防竣工备案，也不因此构成违约行为。一审法院认为城投公司出租的房屋未经消防备案而存在违约行属于认定错误。无极限公司在装修涉案房屋时，对涉案房屋的现状是明知的，仍然继续装修进而使用至今，故城投公司不构成违约。3.无极限公司存在违约行为，应当承担违约责任。无极限公司存在擅自转租、改变房屋用途、拖欠租金等违约行为，城投公司依据合同约定有权要求无极限公司承担拖欠租金数额的20%即1003018元作为违约金。4.退一步说，即使城投公司存在违约行为，也不能据此免除无极限公司的违约责任。无极限公司不存在任何免除或减轻责任事由，其应当承担违约责任。一审法院认为双方均存在违约行为而相互免除违约责任不当。无极限公司辩称，涉案合同是无效的，故不存在违约责任。其他答辩意见与无极限公司上诉意见相同。无极限公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.依据《中华人民共和国合同法》规定，出租方将标的物交给承租方使用收益，租赁物必须能够使用，承租方才能受益。本案中，涉案房屋存在诸多问题，导致该房屋不能正常使用。2.2014年7月，城投公司通知无极限公司，因全国范围内会所整治，要求无极限公司停止全部项目，无极限公司接到通知后即配合通知所有项目至2015年10月没有进行相关装潢和装饰。后无极限公司接到恢复通知，但因城投公司无竣工验收报告和相关土建材料导致无极限公司消防备案手续不齐，并被消防部门进行处罚要求停业至今。3.涉案房屋内装修工程未经竣工消防备案仍使用，被消防部门行政处罚32000元，对此无极限公司在接收该房屋时不知道该房屋未经消防验收，且装修工程未经竣工消防备案，所以该32000元罚款应由城投公司承担。4.城投公司主张租金已过一年诉讼时效。城投公司自收到第一笔租金后从未向无极限公司主张权利，双方一直在协调房屋质量问题，城投公司未向无极限公司索要租金。城投公司辩称，1.对于房屋质量问题，城投公司不予认可。无极限公司称向相关单位发函，但仅提供单方制作的函，并无其他证据加以证实，也无证据证实涉案房屋因质量问题影响无极限公司正常使用。而且双方合同也约定，由无极限公司负责租赁房屋的维修、维护并承担所需费用。2.关于无极限公司称被消防部门处罚并要求停业至今的情况，无极限公司未能提供任何证明加以证实。且事实上无极限公司在承租后就转租给多家公司和个人进行正常经营。3.关于罚款问题，一审已就此予以说明，应由无极限公司自行承担。诉讼时效问题，城投公司在一审就诉讼时效已充分发表意见，诉讼时效没有超过。城投公司向一审法院提出以下诉讼请求：1.解除双方于2014年5月30日签订的《房屋租赁合同》；2.无极限公司立即清空位于宿迁市雄壮河湾公园南岸1-6栋房产，并返还城投公司；3.无极限公司立即向城投公司支付拖欠的租金5015090元（计算至2019年6月30日租金为5015090元，自2019年7月1日起按合同约定标准计算至返还租赁物之日止）；4.无极限公司立即给付城投公司违约金1003018元（按拖欠租金的20%计算）；5.本案的诉讼费由无极限公司承担。一审法院经审理查明认定事实如下：无极限公司经营范围：投资管理服务、物业管理、会议会展服务、房屋租赁、企业管理咨询、餐饮管理服务（上述经营范围均不含国家法律法规、国务院决定规定的限制、禁止和许可经营的项目）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），所属行业为租赁和商业服务业。2014年5月30日，城投公司（甲方）与无极限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定无极限公司租赁位于宿迁市雄壮河湾公园南岸房屋，建筑面积约5864平方米。房屋实际面积以房管部门实测为准，大于5864平方米的部分，乙方按每平方米每天0.6元增付房租，反之，甲方减收相应的房租。房屋租赁期限为八年，自2014年12月1日至2022年11月30日。合同第二条约定，该房屋的用途为餐饮、娱乐休闲、养生健身。经营项目应无油烟，不污染或者其他要求。租赁期内未征得甲方书面同意，并经有关部门审核批准前，乙方不得擅自改变该房屋的用途。乙方不得从事违反国家相关法律的行业。合同第四条约定，租金及租金的支付。甲方同意给乙方6个月的免收租金的房屋装修期限，自2014年6月1日至2014年11月30日，2014年12月1日起计算租金。第一年租金1284000元已预先收取；2015年12月1日支付第二年租金1284000元；2016年12月1日支付第三年租金1412400元；2017年12月1日支付第四年租金1412400元；2018年12月1日支付第五年租金1553640元；2019年12月1日支付第六年租金1553640元；2020年12月1日支付第七年租金1709004元；2021年12月1日支付第八年租金1709004元。合同第五条约定，履约保证金的收取，乙方应于本合同签订时向甲方交纳履约保证金600000元。本合同全部履行完毕之日起15日内，经甲方验收乙方返还的房屋符合合同约定的标准并结清乙方应当支付的所有费用（含违约金）后，甲方将此保证金（不计利息）返还乙方。合同第七条约定，资产的交接1、出租的房屋及相关设施的交接由甲乙双方共同参与，编制交接清单。承租人核对无误后签字接收……合同第八条房屋及附属设施的维护1、乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，因乙方未合理使用，致使房屋及其附属设施发生损坏的，乙方应负责及时维修。如乙方拒不维修或拒不赔偿责任的，甲方可代为维护或购置新物，费用由乙方承担。2、合同签订后的房屋消防设施的维护、维修、更新管理由乙方自行负责，并承担相关费用。消防监管部门依法对上述范围内的消防设施组织检测，检测发现问题，由乙方负责整改并承担费用。合同第十条第五项约定，乙方负责租赁房屋的维修、维护并承担所需费用，确保房屋使用安全。未经甲方书面同意，不得将房屋转租或者转包给他人经营使用。合同第十一条约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）由下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、因国家政策及市级以上（含）政府部门规划或其他非甲方主观因素导致合同无法履行的；2、因不可抗力原因致使合同无法继续履行；3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方自愿放弃履约保证金。1、不依约支付租金（包括水电费、物业费等各项费用）达30日的……4、将房屋擅自转租（转包经营权）给他人使用的。合同签订后，无极限公司已按约定支付第一年租金1284000元。现双方就租赁合同的事宜协商未果，故而成讼。另查明，2012年4月5日，宿迁市国有土地上房屋征收办公室（以下简称征收办）作为建设单位，取得建设工程规划许可证，建设项目名称为古黄河疏浚及雄壮河湾改造项目工程（南岸）。2013年3月27日，征收办取得关于古黄河疏浚及雄壮河湾改造项目工程（会所及商铺）的建设工程施工许可证。2013年9月，古黄河雄壮河湾南岸景区改造项目房建工程取得单位工程竣工验收证明书，有建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位签字盖章。2013年9月17日，宿迁市住房和城乡建设局对涉案工程发表意见，同意竣工验收。2013年5月27日，宿迁市公安消防支队针对会所一、会所二—会所十及商业建设工程（地址宿迁市宿城区西至发展大道3号桥）出具宿公消设备字（2013）第0054号建设工程消防设计备案凭证。2013年6月27日，宿迁市公安消防支队出具消防设计备案审查合格的意见。但涉案工程未进行竣工验收消防备案。又查明，2014年8月1日，无极限公司向宿迁市园林绿化管理局发送《关于解决“黄河新天地”相关维修问题的函》，称“租赁合同已经过去3个月，……由于房屋仍有不同程度的漏水、玻璃损坏等问题还未处理，影响了房屋装修进度及经营计划……我方自行寻找施工维修方进行相关维修，但因此产生的费用请由贵方协商解决。”2015年3月11日，无极限公司向宿迁市住建局发送《关于解决“黄河新天地”相关维修问题的函》，称“……租赁合同已经过去9个月，……由于房屋仍有不同程度的漏水，严重影响了新天地招商及经营计划。3月初，新天地3号及5号楼已装修结束，5号楼漏水依然严重，1号楼也有不同程度的漏水现象……我方自行寻找施工维修方进行相关维修，但因此产生的费用请由贵方协商解决。”还查明，2013年5月3日，国家住房和城乡建设部发布《关于进一步加强公园建设管理的意见的通知》，第五条规定，深化公园运营维护管理（一）严格运营管理，确保公园公共服务属性。公园是公共资源，要确保公园姓“公”，严禁任何与公园公益性及服务游人宗旨相违背的经营行为。一是严禁在公园内设立为少数人服务的会所、高档餐馆、茶楼等；严禁利用“园中园”等变相经营……2015年10月，城投公司收到无极限公司发送的《关于“黄河新天地”项目1-6号楼出租问题的函》，称“一、关于此项目消防验收的问题。新天地文化广场1-6号楼至今未办理消防竣工验收手续，导致我方无法正常营业……二、关于该项目免租期限延长的申请：我公司接手项目并准备按前期上报市政府的业态进行运转时，国家下达相关政策，对公园道路一定的约束，我公司于7月即接到贵公司相关通知，要求我公司暂停前期上报规划的各项目工作，我接到通知后即研究决定积极配合贵公司的通知要求，立即停止一切项目筹备及业态引进。由于我方项目长期搁浅直至10月中旬，对我公司的前期规划项目产生极大的影响和经济损失……”2016年12月20日、2017年3月5日，因黄河新天地六栋建筑消防未验收通过，宿迁悦四季花园酒店有限公司（以下简称悦四季花园酒店）向城投公司发送《关于黄河新天地消防安全问题的函》。2017年5月31日，因悦四季花园酒店内装修工程未进行竣工消防备案，宿迁市公安消防支队宿城区大队作出宿城公（消）行罚决字[2017]0031号行政处罚决定书，对悦四季花园酒店罚款2000元。2017年7月14日，因悦四季花园就二店投入使用后抽查不合格不停止使用，宿迁市公安消防支队宿城区大队作出宿城公（消）行罚决字[2017]0044号行政处罚决定书，给与悦四季酒店责令停止使用，并处罚款3万元。一审法院认为，合法的债权债务受法律保护。本案中，城投公司与无极限公司签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。一、关于诉讼时效问题，城投公司与无极限公司签订租赁合同租期至2022年11月30日，每年12月1日支付下一年租金，无极限公司仅支付第一年租金，自2015年12月1日起租金一直未付，因无极限公司现仍占有使用房屋，且双方就房屋消防验收问题一直交涉，故无极限公司抗辩城投公司主张租金的诉讼请求已过诉讼时效，不予采信。二、关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”出租符合使用条件的房屋系出租人的义务。本案中，虽涉案房屋进行消防设计备案检查合格，但该房屋建设工程竣工后，房屋征收办作为建设单位，未申请对该房屋进行消防验收，城投公司即将未经消防验收的房屋出租给城投公司，违反上述法律规定。合同约定出租房屋及相关设施的交接应编制交接清单，承租人签字。但城投公司主张已按合同约定于2014年6月1日交付涉案房屋1#-6#，未提供证据予以证明，不予采信。无极限公司称城投公司于2014年9月通知因国家住建部发布的《关于进一步加强公园建设管理的意见的通知》要求无极限公司停止经营，故能够证明2014年9月无极限公司已接收房屋。另无极限公司提供的维修问题函能够证明黄河新天地3号和5号楼于2015年3月装修结束，能够进一步证明无极限公司在接收房屋后进行装修。虽涉案部分房屋已经装修，但合同约定装修期六个月免租，且无极限公司提供其于2015年10月发送给城投公司的《关于“黄河新天地”项目1-6号楼出租问题的函》能够证明无极限公司停止项目运营至2015年10月中旬。依据合同约定，因国家政策非出租人主管因素导致合同无法履行，租金应按照实际使用时间计算。另无极限公司明知涉案房屋未经消防验收即投入使用，且合同约定“乙方装饰装修房屋前，应当向甲方提供装修方案，经甲方书面同意后方可施工（7日内无书面意见的，视为甲方同意）……”，但无极限公司未提供证据证明其装修施工经城投公司同意。审理中，无极限公司自认实际使用房屋的时间自2015年10月。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修、维修费用由出租人负担。本案中，合同约定因承租人未合理使用房屋，致房屋及其附属设施发生损坏的，应由承租人负责及时维修并承担费用。无极限公司提供的问题函及其与宿迁市龙发装饰工程有限公司签订的合同，能够证明城投公司交付的房屋防水存在问题，且并非无极限公司使用导致。因此，酌定无极限公司于2015年10月13日支付租金，其已支付租金1284000元。合同约定承租人未支付租金达三十日的，出租人有权解除合同。因此，城投公司依据该约定主张解除合同，予以支持。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，城投公司提起诉讼主张解除合同，无极限公司于2019年7月12日收到民事起诉状等材料，即收到解除合同通知。因此，一审法院确认双方当事人合同解除时间为2019年7月12日。综上所述，城投公司主张合同解除，并要求无极限公司清空涉案房屋后返还城投公司，予以支持。三、关于租金问题。2015年10月13日至2019年7月12日租金为5234511元（1451633元+1412400元+1412400元+958078元），已支付1284000元，尚欠3950511元。现无极限公司仍占有使用涉案房屋，故无极限公司应自2019年7月13日按合同约定支付占有使用费。关于违约金。本案中，城投公司交付的房屋未经消防验收，存在违约行为，无极限公司迟延支付租金，存在违约行为。因此，城投公司主张无极限公司支付违约金，不予支持。四、关于无极限公司损失问题。无极限公司主张维修费用14万元，另案诉讼，系其权利处分。因涉案房屋内装修工程未经竣工消防备案仍在使用，被行政处罚32000元。无极限公司明知该房屋未经消防验收，且装修工程未经竣工消防备案，仍投入使用，故其主张由城投公司承担该罚款，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除宿迁市城市建设投资（集团）有限公司与宿迁无极限投资管理有限公司于2014年5月30日签订的《房屋租赁合同》；二、宿迁无极限投资管理有限公司于判决生效之日起十日内给付宿迁市城市建设投资（集团）有限公司租金3950511元及占有使用费（自2019年7月13日按合同约定租金标准计算）；三、宿迁无极限投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内将位于宿迁市雄壮河湾公园南岸1-6栋房产清空后交付给宿迁市城市建设投资（集团）有限公司；四、驳回宿迁市城市建设投资（集团）有限公司其他诉讼请求。案件受理费53926元，由宿迁市城市建设投资（集团）有限公司15521元，由宿迁无极限投资管理有限公司负担38405元。二审中城投公司对2015年3月11日无极限公司向宿迁市住建局发函、2016年12月20日、2017年3月5日无极限公司向城投公司发函有异议，认为向住建局发函无极限公司没有提供证据证明，对后两个函城投公司没有收到，对一审查明的其他事实没有异议。无极限公司对一审法院查明事实没有异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。城投公司二审提交十页水电费缴纳统计表，主要涉及3号楼和5号楼的使用水电费的统计说明，证明无极限公司从2015年2月份开始使用涉案房屋并产生水电费的。无极限公司质证意见：对该证据真实性有异议，该统计表均是宿迁市黄河公园管理处出具的证明。应当由自来水厂和供电公司出具证明，且由于装修房屋存在水电费，并不代表实际使用，而且该统计表并不是全部楼栋，无极限公司租赁的是1-6号楼，所以该证据达不到其证明目的。本院认证意见：该证据系复印件，且证据内容并不能证实无极限公司实际使用该房屋，故对该证据不予采信。二审本案的争议焦点：1.涉案房屋实际交付时间及租金的起始支付时间如何确定；2.城投公司主张房屋租金是否超过诉讼时效；3.双方当事人在合同的履行过程中是否存在违约行为及违约责任如何认定；4.消防部门对无极限公司的32000罚款应当由谁承担。关于第一个争议焦点。本院认为，本案中，双方于2014年5月30日签订租赁合同约定起始期为2014年6月1日，城投公司主张在合同签订当日即完成交接，但无极限公司对该交付时间予以否认，而无极限公司在答辩中自认城投公司于2014年7月通知该公司因国家住建部发布文件而要求无极限公司停止经营，且无极限公司又于一审庭审中陈述其于2014年6月接到通知停止经营直到2015年10月，结合无极限公司分别于2014年8月1日和2015年3月11日发送的维修问题函载明涉案房屋3号、5号楼已经装修结束，本院确认涉案房屋交付时间应当为2014年6月1日。而虽然双方合同约定6个月免租期，但无极限公司发送给城投公司的《关于黄河新天地项目1-6号楼出租问题的函》能够证明无极限公司停止项目运营至2015年10月中旬，依据双方合同约定因国家政策因素导致合同无法履行，租金按实际使用时间计算，故一审法院按照无极限公司自认的实际使用房屋时间酌定于2015年10月13日起开始支付并无不当，本院予以支持。关于第二个争议焦点。本院认为，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。同一债务分期履行的，从最后一期债务履行期限届满之日起算诉讼时效有利于保护债权人权利，符合诉讼时效制度的立法目的，也有利于减少纠纷，节约司法资源。本案双方当事人签订的租赁合同尚未届满，现城投公司于2019年7月2日提起诉讼，故对2016年10月14日之后产生的租金并未超过诉讼时效。关于第三个争议焦点。本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，无极限公司在履行合同过程中除了交付第一年租金外，其余租金在使用多年后均未能及时缴纳，无极限公司对此构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。无极限公司主张城投公司将房屋交付之后即出现部分房屋漏水、玻璃损坏等情形，而且涉案房屋尚未通过消防竣工验收，故城投公司交付的房屋存在瑕疵。城投公司在该合同履行过程中有违约行为，无极限公司如果认为城投公司的交付构成违约给其带来损失或应当减少价款，其应当提起反诉或另行起诉，且该数额亦未确定，故不能在本案中予以直接冲抵。现无极限公司尚欠3950511元租金，按照双方合同约定无极限公司应当支付拖欠租金数额的20%违约金，即3950511元*20%=790102.2元。关于第四个争议焦点。本院认为，无极限公司因租赁房屋悦四季花园酒店内装修工程未进行竣工消防备案而被相关行政机关罚款32000元，无极限公司是因内装修工程未履行备案手续而被处罚，无极限公司主张该罚款应由城投公司承担无事实和法律依据，本院不予支持。综上，城投公司的上诉理由部分成立，予以支持，无极限公司上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5515号民事判决一、二、三项；二、增加江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5515号民事判决判项：宿迁无极限投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付宿迁市城市建设投资（集团）有限公司逾期支付租金违约金790102.2元。一审案件受理费53926元，宿迁无极限投资管理有限公司负担45415元，宿迁市城市建设投资（集团）有限公司负担8511元；二审案件受理费85311元，由上诉人宿迁无极限投资管理有限公司负担44503元，宿迁市城市建设投资（集团）有限公司负担40808元。本判决为终审判决。审判长  徐兵审判员  孙权审判员  朱海二〇二〇年九月十八日书记员  陈莹