广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17198号上诉人（原审被告）：广州市禺阳机械配件制造有限公司。住所地：广州市黄埔区沙步工业区二横路8号首层厂房。法定代表人：张志明。委托诉讼代理人：吴宇鹏，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，北京市两高律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州黄埔国际工程机械展贸有限公司。住所地：广州市黄埔区开发大道将军山路段广州黄埔工程机械园区8号。法定代表人：陈锐文，职务：董事长。委托诉讼代理人：秦蕾，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈可灿，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。上诉人广州市禺阳机械配件制造有限公司（下简称禺阳公司）因与被上诉人广州黄埔国际工程机械展贸有限公司（下简称黄埔工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。禺阳公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.依法裁定本案中止诉讼或驳回黄埔工程公司全部诉讼请求；3.诉讼费由黄埔工程公司负担。事实和理由：一、本案应当中止审理。我方已经于2020年6月向一审法院就房屋拆迁安置补偿合同纠纷提起民事诉讼，案号为（2020）粤0112民初7690号（下简称7690号案），该案已经受理尚未审结，该案判决结果对本案结果具有实质影响，根据民诉法规定，本案应当中止审理，待另案判决生效后再进行审判。二、一审判决基本事实认定错误。（一）一审判决对综合服务费、管理费和租金计算错误，根据当地优惠政策，我方可以享受租金减免优惠，在2019年4月到7月，我方均按优惠金额缴纳综合服务费、管理费及租金，分别为1724.97元、439.23元和1149.98元。（二）案件重要事实一审未予认定。我方承租商铺所属地块面临政府收储，相关补偿安置方案尚未公布，根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十三条的规定，我方作为承租人，在承租商铺后投入大量资金进行装修装饰工作，有权获得停产停业损失、装修费、过渡费及安置费等补偿，黄埔工程公司自行制定2019年7月31日之前到期的租赁合同的承租人不具备获得相应补偿资格，与法律规定相悖。（三）一审判决适用法律错误。一审法院认为黄埔工程公司在2019年8月11日通过向我方发出《租赁合同到期通知书》而我方拒收的方式已经解除了案涉不定期租赁合同，但我方并未收到该通知书，对方也没有通过留置送达等法定送达程序。特提出本案上诉。黄埔工程公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、占用费、综合服务费及管理费一审计算无误。在案涉租赁合同履行期间，我方给予对方租金、综合服务费减半收取，以及管理费停止递增的优惠，上述优惠是我方单方作出的意思表示，是我方在法律规定的范围内对自己的民事权利的合法处分，并非与对方协商一致的合意，更不属于对原合同的变更。上述优惠期限截止后，对方应当按照租赁合同的约定向我方支付费用。我方与对方的租赁关系解除后，对方拒不交还涉案商铺和仓库的行为，属于无权占有，自然不能享受上述优惠。二、案涉商铺所在地块是否被列入政府土地收储范围，以及对方是否应当取得相应补偿，与本案无关，不属于本案基本事实，更不是本案审理依据。首先，本案为房屋租赁合同纠纷，解决的是对方是否应当返还租赁房屋及是否应当缴纳相关费用的问题，而对方提起的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，解决的是对此我方是否应当向对方支付拆迁补偿安置款的法律问题，两者属于不同的法律问题。另案的审理结果对本案没有实质影响，更非本案的审理依据，本案不存在需要中止审理的情形。其次，双方的租赁关系因租赁合同到期而依法终止，与涉案地块是否为政府收储无关，更何况政府收储发生于租赁合同到期之后，未对对方承租房屋生产经营造成影响，未改变双方的租赁关系因租赁合同到期而依法终止的事实。三、一审判决适用法律正确。根据我方在一审提供的证据，我方已经在合同到期后向对方发出限期退铺通知，明确表示不再将商铺出租给对方，对方在庭审中已确认有收到我方发出的通知书派件员的电话，但是依照维权委员会的指令统一拒收。在今年疫情形势缓和后，案涉地块机械园区开园时，对方已经回到商铺正常营业，我方于3月26日在商铺门口统一张贴的限期搬离通知书，应当为对方所知悉，双方的不定期租赁关系已经依法终止。针对禺阳公司二审提供的证据，补充以下意见：根据禺阳公司在二审中提交租金优惠通知中可以看出，我方在2017年6月12日作出的优惠是租金7.5折，优惠期限是到2018年6月30日止，而第二次优惠是在2017年的7月14日作出的，租金五折的优惠，期限至2019年的4月30日止。该通知还载明，本通知的解释权与修改权归机械城管理方即黄埔工程公司所有。可见，我方所作出的优惠是视情况随时可以停止、随时可以变更的，不属于双方的一个约定，更不属于对合同条款的变更。黄埔工程公司于2020年4月28日向一审法院起诉请求：1.禺阳公司立即向黄埔工程公司交还广州黄埔工程机械园区8号西区编号第C3栋54号商铺/仓库；2.禺阳公司向黄埔工程公司支付综合服务费（自2019年8月1日起至退还场地之日止，按每月3449.94元的标准暂计至2020年4月30日为31049.46元）；3.禺阳公司向黄埔工程公司支付管理费（自2019年8月1日起至退还场地之日止，按每月439.23元的标准暂计至2020年4月30日为3953.07元）；4.禺阳公司支付场地占用费（自2019年8月1日起至退还场地之日止，按月租金2299.96元的1.5倍的标准暂计至2020年4月30日为31049.46元）；5.本案诉讼费由禺阳公司承担。一审法院认定事实：黄埔区将军山采石场地段的土地使用权人是广州市裕东物流股份有限公司，广州市裕东物流股份有限公司、广州市鑫璟投资实业有限公司与广州市润埔投资有限公司签署协议约定，自2009年5月起广州市润埔投资有限公司拥有广州市黄埔区穗东街、南岗街将军山采石场地段的合法使用权，使用期限为30年。2009年12月，广州市润埔投资有限公司将上述用地的使用权出租给黄埔工程公司，使用期限为30年（有效期至2039年12月21日）。黄埔区将军山采石场地段建设厂房工程（机械加工园A区一期自编A区项目、B区项目、C区工业建筑项目）均于2014年2月17日前取得广州市建设工程规划验收合格证。2014年4月1日，黄埔工程公司（出租方、甲方）与禺阳公司（承租方、乙方）签订《广州黄埔工程机械城租赁合同》（下简称《租赁合同》），约定甲方同意将广州市黄埔区开发大道将军山路段广州黄埔工程机械园区8号，西区编号为第C3栋54号商铺/仓库租给乙方经营五金，计租面积首层72平方米、二层72平方米，共1间，总计租面积72平方米。租赁期限从2014年4月15日起至2019年4月14日止，甲方于2014年4月15日将该商铺/仓库交付乙方使用；商铺/仓库租金约定为，2014年6月1日起至2014年9月30日为免租期，从2014年4月15日起至2016年4月14日止为24元/㎡/月，合计1728元/月；从2016年4月15日起至2019年4月14日止，每月租金在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库综合服务费约定为，2014年6月1日起至2014年9月30日为免租期，从2014年4月15日起至2016年4月14日止为36元/㎡/月，合计2592元/月；从2016年4月15日起至2019年4月14日止，每月综合服务费在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库管理费约定为300元/间/月，每间商铺面积80㎡以下（含80㎡）每月管理费300元，每间商铺面积80㎡至140㎡（含140㎡）每月管理费450元，每间商铺面积140㎡以上，每月管理费600元；合计管理费人民币300元/月。每间商铺/仓库每月管理费在上一年度基础上递增10%，自2014年4月15日起计收。第四条收费办法，乙方需于签订本合同当天向甲方交纳保证金12960元，作为履行本合同的担保，该保证金不可抵扣商铺/仓库租金及其由乙方承担的费用，合同期满如乙方无任何违约行为，保证金无息退还乙方，若乙方有违约赔偿或其他费用尚未结清的，甲方有权在保证金中扣除该部分金额，不足抵扣部分甲方有权向乙方追缴；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、综合服务费、管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，按每日1%支付逾期滞纳金。第八条违约责任约定，合同期届满除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同租赁期届满当日向甲方退还商铺/仓库，否则，乙方应以所承租商铺/仓库月租金的1.5倍向甲方按月支付商铺/仓库占用费。2019年4月14日租赁合同期满后，禺阳公司未向黄埔工程公司退还租赁场地，继续占有使用，黄埔工程公司也收取禺阳公司2019年4-7月的商铺/仓库租金、综合服务费、管理费等相关费用。禺阳公司陈述2019年8月之后黄埔工程公司拒绝收取其租金、综合服务费等费用。2019年8月5日，黄埔工程公司向禺阳公司发出《租赁合同到期退铺通知书》，载明：黄埔工程公司与禺阳公司的租赁合同已于2019年4月14日到期，请禺阳公司于2019年9月30日前办理退铺手续，并于2019年9月30日前搬离自有物品、结清所有费用后将商铺清空交还黄埔工程公司，同期完成有关工商注册、通信、网络等迁出事宜。即日起至2019年9月30日为搬迁过渡期，免收租金和管理费，水电费等按实际发生额计收，2019年9月5日前正常提供相关服务（供水、供电），商铺可正常经营，2019年9月5日始，终止一切服务的提供（停水、停电）。黄埔工程公司通过邮寄的方式将上述通知书寄送给禺阳公司，邮递回单显示拒收，退回邮戳盖章日期为2019年8月11日。禺阳公司确认邮单上的电话为其公司法定代表人手机号，庭审中禺阳公司陈述，黄埔机械城的小业主们成立了统一的维权会，维权会的人说统一拒收，大家都听维权会的，因此拒收黄埔工程公司的邮件。2020年3月26日，黄埔工程公司再次出具《限期搬离通知书》，限定禺阳公司于2020年4月12日前办理退铺手续，搬离自有物品、结清所有费用后将商铺清空交还黄埔工程机械公司。黄埔工程公司将该通知书张贴在禺阳公司商铺门口。一审庭审中，禺阳公司确认对黄埔工程公司第二、三、四项诉讼请求主张的综合服务费每月3449.94元、管理费每月439.23元、月租金每月2299.96元的计算标准无异议。以上事实有《国有土地使用权证》及附图、《证明》《土地使用证明》《关于将军山机械加工园A区一期自编A区、B区、C区项目建筑施工许可的复函》三份、《建设工程规划验收合格证》《广州黄埔工程机械城租赁合同》《租赁合同到期退铺通知书》及快递邮单、广东增值税专用发票照片及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，黄埔工程公司与禺阳公司签订的《广州黄埔工程机械城租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方签订的租赁合同约定租赁期限从2014年4月15日起至2019年4月14日止，合同期限届满后，双方并未就涉案商铺续签租赁合同，禺阳公司继续使用涉案商铺，黄埔工程公司也收取了2019年4月至7月份的租金，双方形成了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。黄埔工程公司于2019年8月5日发出《租赁合同到期退铺通知书》并寄送给禺阳公司，要求禺阳公司2019年9月30日前到黄埔工程公司处办理退铺手续，表明黄埔工程公司已行使合同解除权并给予了禺阳公司合理的搬离期间。因禺阳公司拒收该退铺通知书，该退铺通知书于2019年8月11日退回黄埔工程公司，一审法院确认双方之间的不定期租赁关系于2019年8月11日解除。双方的不定期租赁关系解除后，禺阳公司继续占用涉案商铺缺乏理据，理应将涉案商铺腾空并交还给黄埔工程公司。黄埔工程公司要求禺阳公司交还涉案商铺，符合法律规定，予以支持。关于综合服务费、管理费、场地占用费。禺阳公司对综合服务费每月3449.94元、管理费每月439.23元、月租金每月2299.96元的标准无异议，双方亦确认上述费用禺阳公司交至2019年7月31日止。不定期租赁关系解除后，禺阳公司继续占用涉案商铺，理应向黄埔工程公司支付占用期间的综合服务费、管理费及场地占用费。黄埔工程公司要求禺阳公司按照3449.94元/月的标准支付自2019年8月1日起至禺阳公司实际交还场地之日止的综合服务费及按照439.23元/月的标准支付自2019年8月1日起至禺阳公司实际交还场地之日止的管理费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于场地占用费。如前所述，一审法院认定双方不定期租赁关系于2019年8月11日解除，禺阳公司应向黄埔工程公司支付2019年8月1日起至2019年8月10日期间的租金，一审法院计算为766.65元（2299.96元÷30天×10天）；关于2019年8月11日之后的场地占用费，因《广州黄埔工程机械城租赁合同》第八条第四点是关于违约责任的约定，黄埔工程公司主张依该条约定要求禺阳公司按月租金1.5倍的标准支付场地占用费不当，一审法院不予支持。一审法院参照原租金标准即2299.96元/月计算场地占用费，因此禺阳公司应向黄埔工程公司按照2299.96元/月的标准支付自2019年8月11日起至禺阳公司实际交还场地之日止的场地占用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审法院于2020年7月17日判决如下：一、广州市禺阳机械配件制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州黄埔机械园区8号西区编号第C3栋54号商铺/仓库腾空并交还给广州黄埔国际工程机械展贸有限公司；二、广州市禺阳机械配件制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州黄埔国际工程机械展贸有限公司支付综合服务费（按3449.94元/月的标准，自2019年8月1日起至实际交还广州黄埔机械园区8号西区编号第C3栋54号商铺/仓库之日止）；三、广州市禺阳机械配件制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州黄埔国际工程机械展贸有限公司支付管理费（按439.23元/月的标准，自2019年8月1日起至实际交还广州黄埔机械园区8号西区编号第C3栋54号商铺/仓库之日止）；四、广州市禺阳机械配件制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州黄埔国际工程机械展贸有限公司支付2019年8月1日起至2019年8月10日期间的租金766.65元及场地占用费（按2299.96元/月的标准，自2019年8月11日起计至实际交还广州黄埔机械园区8号西区编号第C3栋54号商铺/仓库之日止）；五、驳回广州黄埔国际工程机械展贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1452元，由广州黄埔国际工程机械展贸有限公司负担145元，广州市禺阳机械配件制造有限公司负担1307元。财产保全费681元，由广州黄埔国际工程机械展贸有限公司负担68元，广州市禺阳机械配件制造有限公司负担613元。负担缴费义务的当事人应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间，禺阳公司向本院提供了如下证据：证据1.租金优惠通知；证据2催交通知单；证据3.聊天记录，该三份证据拟证明按照优惠政策和实际交租情况，即便应该支付租金也应按双方交易习惯和承诺的优惠政策收取；证据4.是30年稳定经营招商宣传页；证据5.南天黄埔机械五金城招商宣传页；证据6.广州黄埔国际工程机械城负责人向商铺承租人解释退租事项视频，该三份证据拟证明黄埔工程公司作出的30年经营权承诺系要约，应当作为合同主要条款，黄埔工程公司先行违约使禺阳公司不能实现合同目的。针对禺阳公司提供的证据，黄埔工程公司质证认为，证据1真实性、合法性认可，关联性不认可，详见答辩意见；证据2真实性、合法性认可，关联性不认可，该催缴通知单是我方对特定案外人广州市建邺机电科技有限公司发出的，禺阳公司不是该通知当事人，与本案无关；证据3真实性、合法性、关联性均不予认可，禺阳公司并未当庭提交该聊天记录的原件供质证，无法确认该聊天记录中的陈小姐是否为我方员工，即使该聊天记录真实合法，该优惠政策也是我方单方面作出意思表示，详见答辩意见；对于证据4、5真实性、合法性认可，关联性不认可，首先该宣传页中并没有承诺禺阳公司租赁30年的内容，宣传页中的经营权是指我方合法拥有案涉土地30年的使用权，其次，我方与对方之间成立的是5年期的租赁合同，5年租赁期限届满后，双方之间的租赁关系自行终止，在双方未达成一致的书面协议情况下，禺阳公司拒不交还商铺的行为属于无权占有；证据6三性予以认可，但对于禺阳公司证明的内容和目的不予认可，无论是视频中还是招商广告中，我方从未承诺出租商铺给禺阳公司使用30年，而是表明我方对案涉地块享有30年期限使用权的事实，同时视频中我方也通知了禺阳公司立即向我方交还租赁物，我方当面向禺阳公司发出口头通知，恰恰可以证明禺阳公司陈述的未收到我方通知与事实不符。二审过程中，双方当事人均确认，在双方签署的《租赁合同》到期后，双方就涉案物业形成不定期租赁关系。二审期间，禺阳公司提交中止审理申请书称，其提起7690号案主张案涉商铺所述地块拆迁补偿协议不符合法律规定，禺阳公司依照《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十三条规定是相关补偿的合法权利人，如本案继续审理，对禺阳公司与黄埔工程公司之前的租赁合同效力作出判决，会对禺阳公司获得上述补偿款造成巨大影响，故请求中止审理本案。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案是否应中止审理；二、禺阳公司与黄埔工程公司之间的租赁合同关系是否解除；三、一审判决确定的综合服务费、管理费和租金数额是否正确。首先，禺阳公司与黄埔工程公司就禺阳公司承租案涉物业签订《租赁合同》，现黄埔工程公司以该租赁合同到期为由提起本案诉讼，主张禺阳公司交还场地并支付相关费用，一审法院依据双方的租赁合同关系围绕禺阳公司的诉讼请求进行裁判并无不当。至于黄埔工程公司针对涉案场地面临收储请求依照《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》获得相应补偿，其已经另行提起了诉讼，案涉《租赁合同》并未对合同期满后面临政府征收时如何分配补偿款作出约定，另案裁判结果对处理本案纠纷并无影响。相反，依照禺阳公司在中止审理申请书中所载明的理由，反而是本案审理结果可能对另案造成影响，但这并不是《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项规定的本案应当中止审理的情形，故禺阳公司该主张不能成立，本院不予支持。其次，禺阳公司提供的宣传页载明30年经营权，无论双方当事人对该经营权的理解是属于承租人的经营权还是出租人对土地的使用权，双方在之后最终签署《租赁合同》时约定的租赁期限为5年。现双方当事人均确认案涉《租赁合同》已经到期，双方之间成立不定期租赁关系，黄埔工程公司在2019年8月5日已经通过EMS发出了解除通知，禺阳公司法定代表人确认邮单上填写的是其电话，但其听从维权会指示拒收该邮件，一审法院据此认定上述通知书退回之日即为双方不定期租赁关系解除之日，并无不当，本院予以维持。最后，关于各项费用问题。禺阳公司在二审提供的优惠通知中载明租金5折的优惠政策至2019年4月30日止，黄埔工程公司确认该租金优惠政策，但本案一审法院判决支持的是从2019年8月1日起算的租金和管理费，不在上述优惠期内。即使黄埔工程公司之后有其他租金优惠政策，也并非针对黄埔工程公司发函要求解除租赁关系的禺阳公司，且禺阳公司在一审庭审中明确表示对黄埔工程公司主张的各项费用标准无异议，一审法院根据该费用标准作出判决后又针对此提出上诉，显然不能成立，本院不予支持。综上所述，禺阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1307元，由上诉人广州市禺阳机械配件制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二〇年九月二十九日书记员  眭 翘苏劲丹