上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初40442号原告：上海四季课堂教育培训有限公司，住所地上海市虹口区曲阳路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：潘利群，总经理。委托诉讼代理人：陈洁，上海市光大律师事务所律师。被告：上海由由(集团)股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦建路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：山佳明，董事长。委托诉讼代理人：罗亦丽，女，上海由由(集团)股份有限公司员工。委托诉讼代理人：邱建祥，男，上海由由(集团)股份有限公司员工。原告上海四季课堂教育培训有限公司(以下简称四季公司)与被告上海由由(集团)股份有限公司(以下简称由由公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四季公司的委托诉讼代理人陈洁，被告由由公司的委托诉讼代理人罗亦丽、邱建祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。四季公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年2月29日解除,被告返还原告租赁保证金164,311元。事实和理由：2019年6月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区浦电路XXX号XXXXXX三层(316-324)室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限3年。原告承租房屋从事教育培训。因新冠肺炎疫情影响，2020年1月23日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室出具通告，明确2020年2月29日暂缓开展线下教育培训，恢复时间另行通知。基于此，原告于2月20日向被告发函、申请退租。后被告回函同意提前终止合同，但原告已付保证金被告要求作为提前解除合同的违约金予以没收。此后双方持续函件往来进行沟通。3月16日原告将系争房屋返还被告。原告认为，疫情发生系属不可抗力，原告行使了法定解除权，并已多次及时函告被告解除合同的相关事宜。被告拒绝返还保证金，故原告诉至法院。由由公司辩称，不同意原告的诉请。原告于2020年3月16日返还系争房屋，对于原告诉请确认合同于2月29日解除，被告不予认可。根据涉案租赁合同约定，提前终止合同需提前三个月通知，考虑到原、被告长期合作以及疫情的原因，被告已免除原告需提前三个月通知合同解除的义务，但保证金需作为解除合同的违约金予以没收。被告于2020年3月13日将草拟的解除合同协议文本发送给原告(保证金作为违约金没收)，原告接收后也未提出异议，因此双方于3月16日办理了房屋交接。本院经审理认定事实如下：被告系系争房屋登记的产权人。房屋用途为办公。2019年6月4日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积527.67平方米)出租给乙方，用于从事教育、培训、办公使用；租期自2019年9月1日起至2022年8月31日止。租金每月52,162.38元，按月支付。租赁保证金164,311元；合同7.3条如乙方违反本合同之规定，则甲方有权(但并无义务)以保证金抵付乙方之应付款项、违约金(包括但不限于逾期付款违约金等)、损害赔偿金等费用，如保证金不足抵扣的，甲方有权继续追索。但乙方无权单方提出以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。合同11.2.3条合同生效后，如乙方单方要求提前解除本合同的，乙方应提前三个月书面通知甲方，并按照保证金之同等金额向甲方支付违约金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行，原告支付被告租金至2020年2月29日，已付保证金164,311元。2020年2月24日，原告通过快递及电子邮件的方式向被告发送退租申请，表示受新冠肺炎疫情影响，考虑到政府要求培训机构暂缓线下活动、企业延迟复工等各因素，提出双方租赁合同于2020年2月29日终止。同月26日被告回函，表示基于双方良好合作关系以及原告目前面临的经营困难，同意原告提前退租申请并免于提前三个月通知的义务，但原告已付保证金作为提前解约的违约金不予退还；若原告同意前述方案，双方另行签署提前终止协议。3月2日，原告回函，提出双方继续保持租赁关系、被告给予4个月租金减免的方案，并表示若被告对前述方案不予采纳则原告仍保留退租意见。3月13日，被告将草拟的合同提前终止协议(文本)通过微信发送给原告工人员(内容包括3月15日前退还房屋、保证金作为违约金等)。3月16日，原告将系争房屋返还被告，双方签署租赁房屋交接清单。3月19日，被告通过微信催促原告尽快签署解除协议。原告工作人员回复“好”。3月25日，原告向被告发送关于解除合同并退还保证金的函，称受疫情影响，政府规定暂停线下教学，故原告已发送解除合同通知，疫情系不可抗力，请求退还租赁保证金。3月30日，被告回函，表示被告已将终止协议(草拟件)交付给原告，原告当时未提出异议并已根据终止协议内容于2020年3月16日交回房屋，不同意退还保证金。另查明，2020年1月23日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发出沪培联办〔2020〕1号文，通知内容为防控新冠肺炎，要求各培训机构和托育机构从即日(2020年1月23日)至2月29日暂缓开展线下服务等内容。另沪培联办〔2020〕2号文于2020年2月28日发出，通知内容为为防控新冠肺炎，要求各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务，恢复时间另行告知。审理中，被告称涉案合同约定的租赁目的包含教育、培训和办公，并且根据市教委相关文件，2020年5月、6月线下教育培训已陆续展开，新冠肺炎疫情仅造成原告暂时性经营困难。就涉案合同的解除及后果处理，原告坚持其诉请；被告表示合同解除时间由法院认定，因原告违约解除合同，故要求根据合同约定由原告承担与保证金金额同等的违约金。原告则表示若法院认定原告违约解除合同的，违约金的数额调整至不超过保证金30%的金额。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。从双方往来函件反映，2020年2月下旬，由于受新冠肺炎疫情的影响，原告欲于2020年2月29日解除合同。被告虽回函表示同意，但其前提是要求将保证金作为解除合同的违约金。彼时原告并未接受被告的方案，因此于3月初又提出减免租金、合同继续履行的方案。而双方仍未协商达成一致。虽然相关教育部门于2020年1月23日因防控新冠肺炎疫情，要求至2月29日暂缓线下服务。但从涉案合同订立的承租用途、以及2020年2月尚处于疫情爆发的初期，涉案租赁合同并不具备因疫情原因而完全不能继续履行。新冠肺炎疫情属于不可抗力，在该特殊时期，出租人与承租人更应共克时艰。在2020年2月，原告并无单方解约权，其诉请确认涉案租赁合同于2020年2月29日解除，被告不予确认，本院亦不认同。鉴于双方在协商的过程中，已于2020年3月16日办理了房屋的交还手续，故本院认定涉案租赁合同于2020年3月16日解除。被告于2020年3月13日通过微信向原告发送了其草拟的合同解除协议书，并要求原告签字确认。原告并未在该草拟文件上签署确认。双方办理房屋交接的行为亦难于直接认定双方已对该草拟协议达成一致意见。然由于涉案租赁合同系原告违约而解除，被告主张依据合同约定应由原告承担违约金，本院予以认同。合同约定的单方解除合同的违约金为保证金同等金额。结合本案合同的履行情况，新冠肺炎疫情确实对原告的合同履行造成了一定程度的困难，而涉案合同的保证金数额相当于三个月租金。故本院依据公平及诚实信用的原则，酌情对原告应承担的违约金数额调整为保证金金额的50%即82,155.50元，在原告已付保证金中抵扣。剩余款项82,155.50元，由被告退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海四季课堂教育培训有限公司与被告上海由由(集团)股份有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月16日解除；二、被告上海由由(集团)股份有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海四季课堂教育培训有限公司保证金82,155.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,586元，减半收取计1,793元，由原、被告各半负担896.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年九月一日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。