福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4110号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴华钦，女，1962年4月2日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高鹏，福建勤学律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴运飞，男，1982年8月21日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：潘贺时，福建中亚海天律师事务所律师。 原审第三人：中国银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地平潭县城关海滨路中段。 负责人：任祺。 上诉人吴华钦因与被上诉人吴运飞、原审第三人中国银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初6414号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴华钦上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．改判驳回吴运飞的一审全部诉讼请求，支持吴华钦的一审全部反诉诉讼请求；3．依法判令由吴运飞承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法，依法应予以改判，理由如下：一、本案已经达到合同解除的条件，一审法院应判决解除合同。首先，合同解除条件成就。自合同签订开始，到2019年10月30日止，吴运飞共逾期缴纳按揭款22次，截止到上诉时，逾期次数超过31次，合同解除条件已经成就。其次，虽然吴华钦与吴运飞二人签订了补充协议，但是吴华钦于签订补充协议之前一直都不知道吴运飞有19次逾期缴纳房屋按揭款的行为，致使吴华钦在签订补充协议时，并不知道吴云飞有违约行为且达成解除合同的约定条件。再次，本案中吴运飞多次违约的行为严重违反诚实信用原则，给交易带来了诸多的不确定性，不能因为其履行了部分的合同义务而判令不解除合同，这将会助长不良风气，树立不正确的法律引导，严重影响交易的稳定。复次，吴运飞未举证证明他已经全部完成在房屋移户之前支付378万元的还款义务，且约定在签订补充协议两日内支付的25万元也没有按时支付，吴运飞出具的25万元收条实际上并非是支付房款而是双方之间的借款，吴华钦有向其出具过借条，吴运飞未按协议约定时间偿还25万元房款，构成违约，其无权要求吴华钦将房屋产权转移至其名下。最后，在本案判决之前，吴运飞还多次找到吴华钦协商，愿意赔偿35万元人民币给吴华钦用于本案和解，但吴华钦认为交易中的诚实信用高于一切，故而拒绝了吴运飞的请求。所以本案理应判决解除《房屋买卖合同》，并按照合同约定判令吴运飞向吴华钦支付违约金20万元，以维护诚实信用原则，维护交易稳定。二、吴运飞在诉讼之后还故意违约，以自己行为明确表示不履行合同，导致吴华钦的银行逾期还款行为性质和后果影响更加恶劣，吴华钦享有完全的解除合同的权利。三、原审程序违法。首先，吴运飞的代理人不具有代理资格。在吴华钦起诉开发商迟延办证一案中，吴华钦委托福建中亚海天律师事务所办理该案件，案件在胜诉之后处于执行阶段，执行阶段吴华钦也是委托中亚海天律师事务所办理该案件。在本次吴运飞起诉的案件中，吴华钦委托中亚海天律师事务所的委托事务尚未办理终结，还在委托过程中。一审法院让中亚海天律师事务担任吴运飞的代理人，继续审理本案，程序严重违法。其次，原审法院在没有释明的情况下直接判决吴运飞赔偿20万元违约金程序错误。四、关于损失部分，一审法院仅以2017年-2019年贵州花溪农村商业银行的贷款可以放宽为由认为吴华钦的损失仅为20万元，该理由所依据的事实存在片面性。 吴运飞辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.一审判决通过双方提供的证据及确认的事实认定吴运飞作为涉案房屋买受人，已履行了支付购买款合同约定的主要义务的事实清楚。2.吴华钦在明知吴运飞于2019年1月31日前多次逾期缴付按揭贷款，且已达到双方约定解除合同条件的情况下，仍然与吴运飞签订《补充协议书》，选择继续履行《房屋买卖合同》，亦表示自愿放弃之前解除合同的权利。3.一审判决已查明在签订《补充协议书》后，即使吴运飞有违约也达不到双方约定合同解除的条件。一审判决查明：截至《补充协议书》签订后至吴华钦取得不动产权证之间又于2019年5月和8月逾期两天还款（按《补充协议书》约定，不动产权证取得三日后应办理过户手续，因此2019年9月以后逾期缴纳按揭贷款的责任不应由吴运飞承担）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定的顺序履行抗辩权，吴华钦未在2019年8月28日领取涉案房屋不动产权证的三日内办理涉案房屋解押过户至吴运飞名下的手续，吴运飞有权拒绝其继续履行支付购房款的要求，且完全符合合同约定，不存在违约。4.即使存在解除权，吴华钦行使解除权也违反了《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条之规定:“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益”。二、一审判决查明涉案房屋不动产权证于2019年8月28日已办妥，因此判决吴华钦办理过户到吴运飞名下正确。三、一审判决违约金20万元，认定事实正确，适用法律正确。1.根据一审判决查明：截至《补充协议书》签订后至吴华钦取得不动产权证之间又于2019年5月和8月逾期两天，因此按2次违约判处吴运飞支付违约金20万元认定事实清楚。2.虽然因涉案房屋的银行按揭贷款存在着多次的逾期，但吴华钦在2019年7月4日仍然能从贵州花溪农村商业银行贷款到个人经营性贷款300万元，也足以说明即使涉案房屋的银行按揭贷款存在着多期的逾期交纳对其没有实质的影响，因此吴华钦主张因逾期交纳按揭贷款造成损失的事实并不存在。3.若存在损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十玖条规定的减损规则，吴华钦在吴运飞逾期缴纳房屋银行按揭，应及时催告吴运飞，或者先行缴纳房屋按揭，采取适当措施方式阻止损失扩大，但吴华没有采取适任何措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。一审判决鉴于双方为继续履行合同，在充分协商的情况签订《补充协议书》酌定判处违约金20万元是认定事实清楚。四、一审判决并不存在程序违法。吴华钦主张在本案中吴运飞委托的中亚海天律师事务所潘贺时律师与吴华钦存在利益冲突没有任何依据，且明显适用《律师执业行业规范（试行）》错误。 原审第三人中国银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行未作陈述。 吴运飞向一审法院起诉请求：1.判令吴华钦立即办理产权证号为闽（2019）平潭不动产权第××号的房屋银行解押及过户手续；2.判令吴华钦承担自2019年9月3日起至办理完毕上述房屋过户手续之日止按已付款项3923500元的日万分之六计算的利息。 吴华钦向一审法院反诉请求：1.判决解除吴运飞与吴华钦之间所签订的《房屋买卖合同》；2.判令吴运飞向吴华钦支付违约金20万元。 一审法院认定事实：2013年10月8日，吴华钦（甲方）与吴运飞（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其名下位于平潭县房屋以405万元的价款出售给乙方；签订本合同时，乙方支付定金10万元给甲方；甲方收到定金后应尽快向房产公司办理交房和《房屋买卖合同》公证手续，交房及公证手续完成后，乙方应于五个工作日内支付第一期购房款195万元给甲方；待甲方拿到房屋所有权证和土地使用证后，乙方应于接到通知并经乙方确认后五个工作日内支付第二期购房款170万元给甲方，甲方收到款后应于二十个工作日内办理完成该房屋银行解押和房产过户手续；乙方支付以上三次购房款（包括购房定金）后，甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，过户所产生的相关税、费用由双方各承担一半；在未办理完房产过户手续前，乙方应按期归还银行按揭贷款，乙方未能按期归还，所产生的任何责任（如房产被冻结等）均由乙方负责与甲方无关，且乙方应赔偿相应损失；等房产过户至乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额30万元整。该合同第七条“违约责任”第4项约定：“在合同签定日当月起，每月银行按揭贷款由乙方支付，乙方所支付的每月银行按揭贷款从总房价中扣除。若乙方未能按期支付，所造成的一切损失由乙方承担（每拖延壹次支付按揭款，乙方保证赔偿给甲方信用损失壹拾万元整人民币）。乙方逾期缴付按揭款超过三次，甲方有权解除本合同。解约时，乙方应赔偿甲方经济损失壹拾万元整人民币，并没收乙方所支付的定金。 上述《房屋买卖合同》签订前，吴华钦已于2013年10月5日收取吴运飞定金10万元；合同签订当日，吴华钦收取吴运飞支付的第一期购房款195万元；2018年11月19日，吴华钦又收取吴运飞支付的购房款20万元。此外，从合同签订当月起，吴运飞开始以吴华钦名义缴付案涉房屋按揭贷款，自2013年10月至2018年8月，共向吴华钦还款账户汇入1423500元。 2019年1月31日，吴华钦（甲方）与吴运飞（乙方）就上述《房屋买卖合同》有关事项经充分协商后签订《补充协议书》，双方确认：截止即日，乙方共已支付购房款合计353万元（包括偿还银行按揭贷款本息），尚余购房款52万元（包括应支付银行按揭贷款本息）未支付，并约定：上列购房款余额52万元之中的25万元，乙方应于签订本协议之日起两日内支付还甲方，余额27万元待该房屋产权转移至乙方名下并领取不动产权证之日起三日内扣除乙方代甲方支付移户所需缴纳的增值税和自签订本协议之日起至办理解押之日止乙方以甲方名义交纳的银行按揭贷款本息后余额付还甲方（主合同约定产权移户至乙方名下所产生的全部税、费由甲、乙双方各承担50%仍然不变）；甲方应于领取该不动产权证之日起三日内会同乙方到不动产交易、登记部门办理该房屋产权过户至乙方名下的手续（依法应缴纳的税、费由甲、乙双方各承担50%；办理解押所需的一次性偿还贷款银行的款项由甲方承担并即时支付）；甲、乙双方任何一方未按上列约定按时、足额支付有关款项给对方，均应按日万分之六支付利息（包括因甲方原因造成该房屋产权无法过户至乙方名下，甲方应赔偿乙方支付的购房款的利息给乙方）给对方，造成对方损失的，还应承担赔偿损失的责任；房屋买卖合同内容与本补充协议内容不一致的，以本协议内容为准。 上述《补充协议书》签订后，吴运飞依约又于2019年2月2日向吴华钦支付购房款25万元，至此，吴运飞共向吴华钦支付购房款3923500元（含为缴付按揭贷款向吴华钦还款账户汇入的款项）。此外，吴运飞尚于2019年8月28日缴纳不动产权属转移契税44250元。吴华钦于2019年8月28日取得案涉房屋的不动产权证［证号：（2019）平潭不动产权第××号］。 另查明以下事实：一、案涉房屋按揭贷款还款日为每月10日，2015年3月、8月、11月逾期一天还款，2016年1月漏还1个月，此后2016年2月至12月连续逾期12次，2017年1月、6月和2018年2月、5月又出现逾期一至二天。截至《补充协议书》签订前，共计逾期19次。《补充协议书》签订后至吴华钦取得不动产权证之间又于2019年5月和8月逾期两天还款（按《补充协议书》约定，不动产权证取得三日后应办理过户手续，因此2019年9月以后逾期缴纳按揭贷款的责任不应由吴运飞承担）。二、预留在贷款银行可接收逾期还款短信的手机号码为吴华钦的手机号码，逾期还款发生后，吴华钦未将逾期还款短信转发给吴运飞。三、根据吴华钦提交的中国人民银行征信中心于2019年11月11日出具《个人信用报告》，案涉住房贷款账户状态为“逾期”，五级分类为“关注”；报告还载明贵州花溪农村商业银行分别于2017年7月10日、2018年7月20日和2019年7月4日三次向吴华钦发放300万元的个人经营性贷款。 一审法院认为，吴运飞与吴华钦先后签订的《房屋买卖合同》、《补充协议书》，双方意思表示真实，合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据庭审查明的事实，吴运飞在双方签订《补充协议书》之前已经逾期缴付按揭贷款达19次，本案主要争议焦点为吴华钦能否据此行使合同约定解除权。首先，《房屋买卖合同》第七条虽然约定“乙方（吴运飞）逾期缴付按揭款超过三次，甲方（吴华钦）有权解除本合同”，但吴华钦在明知吴运飞多次逾期缴付按揭贷款的情况下，仍然与吴运飞签订《补充协议书》，选择继续履行《房屋买卖合同》，亦即以自己的行为表示其不与吴运飞解除合同。其次，《补充协议书》约定“房屋买卖合同内容与本补充协议内容不一致的，以本协议内容为准”，而补充协议的内容很清楚地表明双方要继续履行合同，以补充协议为准即为继续履行合同，事实上吴运飞也按《补充协议书》的约定继续履行支付购房款25万元、缴付按揭贷款和过户契税等合同义务。吴华钦主张吴运飞继续支付的该25万元款项系双方之间的借款，缺乏依据，一审法院不予采信。第三，案涉《房屋买卖合同》签约至今已经6年多，且吴运飞已向吴华钦支付购房款3923500元（另缴纳契税44250元），履行了合同的主要义务，解除合同不利于维护交易的稳定。鉴于上述，对吴华钦解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。案涉《房屋买卖合同》由双方继续履行。依照《补充协议书》约定，吴华钦应在领取该不动产权证之日起三日内会同吴运飞到不动产交易登记部门办理该房屋产权过户登记（办理解押所需的一次性偿还贷款银行的款项由吴华钦承担并即时支付），故对吴运飞的第1项诉讼请求，一审法院予以支持。吴运飞尚诉请吴华钦支付领证三日后到办完过户手续之日止按已付款项3923500元的日万分之六计算的利息，由于吴运飞在签订《补充协议书》后至吴华钦领取不动产权证之间仍有两次逾期偿还按揭贷款的违约行为在先，故对吴运飞的该项诉请，一审法院不予支持。 关于吴运飞逾期缴付按揭贷款的违约金问题。按照《房屋买卖合同》约定，吴运飞应每月按期缴付案涉房屋的银行按揭贷款，但吴运飞多次逾期缴付，应当承担违约责任。但一审法院注意到，吴华钦提交的《个人信用报告》载明案涉住房贷款五级分类仅为“关注”类（贷款五级分类分别为正常、关注、次级、可疑、损失），且2017至2019年吴华钦连续三年获批300万元的高额贷款，可见其信用受损程度有限，若按《房屋买卖合同》约定每拖延还款一次赔偿信用损失10万元则明显过高，吴运飞请求一审法院予以减少，一审法院综合考虑吴运飞的过错程度和吴华钦的信用受损程度酌定违约金为20万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审判决：一、吴华钦应于本判决生效之日起十日内会同吴运飞将位于平潭县不动产权证号为（2019）平潭不动产权第××号的房屋过户登记至吴运飞名下（办理解押所需的一次性偿还贷款银行的款项由吴华钦承担并即时支付）；二、吴运飞应于本判决生效之日起十日内向吴华钦支付违约金20万元；三、驳回吴运飞和吴华钦的其他诉讼请求。 当事人在一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审中，吴华钦向法院提交个人征信报告、催款单，经质证，本院认为该证据为复印件，真实性无法确认，且不能证明吴华钦所主张的事实，本院对此不予采信。 根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，吴运飞在双方签订《补充协议书》之前确有多次逾期缴付按揭贷款的行为，吴华钦原可依《房屋买卖合同》约定行使解除权。但吴华钦明知吴运飞存在违约行为的情况下仍与其签订《补充协议书》，可视为双方达成继续履行合同的合意。且根据一审查明事实，吴运飞已支付大部分购房款，履行了合同主要义务，故吴华钦主张合同解除条件成就，本院不予采纳。吴华钦主张吴运飞从2019年9月份开始就拒绝缴纳银行按揭，其享有解除合同的权利，本院认为，吴华钦于2019年8月28日取得讼争房屋的不动产权证，按《补充协议书》约定，双方本应在不动产权证取得三日后办理过户手续，然吴华钦未履行过户义务，故一审法院认定2019年9月之后逾期缴纳按揭贷款的责任不应由吴运飞承担，于法有据，而《补充协议书》签订后至2019年9月前，吴运华逾期还款两次，尚未达到解除合同的条件，故吴华钦该诉请，本院亦不予支持。吴华钦上诉主张吴运飞的代理人不具有代理资格，但未提交相关证据证明其委托存在不符合法律规定的情形，故本院不予采信。 综上所述，吴华钦的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2324元，由上诉人吴华钦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 宁 审 判 员  谢 芬 审 判 员  陈 雯 二〇二〇年九月××日 法官助理  许加庆 书 记 员  薛初曦 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 ……