黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初1011号 原告：赵清瑞，男，1966年10月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。 原告：赵梓涵，女，1996年7月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。 二原告委托诉讼代理人：刘福传，黑龙江同洲律师事务所律师。 被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。 法定代表人：马金福，该公司总经理。 第三人：于祥朋，男，1980年11月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市阳明区。 原告赵清瑞、赵梓涵与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）、第三人于祥朋商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵清瑞及二原告的委托诉讼代理人刘福传、被告世纪家园公司的法定代表人马金福、第三人于祥朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵清瑞、赵梓涵向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2011年12月2日签订的房屋优先认购权协议有效；2.要求被告履行房屋优先认购权协议，协助原告办理牡丹江市东安区丽水蓝天小区6号楼1单元2102室房屋不动产权登记手续；3.撤销第三人对牡丹江市丽水蓝天小区6号楼1单元2102室房屋（产籍号370-490-1/3-6-012102）的备案登记；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第3项“撤销第三人对牡丹江市丽水蓝天小区6号楼1单元2102室房屋（产籍号370-490-1/3-6-012102）的备案登记”的诉讼请求。事实和理由：原告赵清瑞于2011年在丽水蓝天小区承包3号楼、6号楼大白粉刷工程，2011年12月2日，原、被告签订房屋优先认购协议，原告认购丽水蓝天小区6号楼1单元2102号房屋，购房款由原告的工程款抵付。2013年6月，被告将此房交付给原告，原告于2014年1月入住至今。被告未向原告出具商品房买卖合同，后发现该房屋登记在第三人于祥朋名下，致使原告无法办理该房屋的不动产登记手续。 被告世纪家园公司辩称，同意配合原告出具相关手续，办理涉案房屋不动产权证书。 第三人于祥朋辩称，2015年金跃集团向丁晓忠借款，当时世纪家园的法人和股东是金春学和朴春植，涉案房屋在2015年时就可以办理联机备案合同。丁晓忠委托我查看房屋，涉案房屋没有人住，就办理了合同抵押同时去税务局开具了税务发票。他和丁晓忠是朋友，丁晓忠在哈尔滨不方便过来，就落在他的名下。不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告世纪家园公司、第三人于祥朋对原告赵清瑞、赵梓涵所举的证据二，牡丹江热电有限公司江南分公司兴隆供热经营所《综合交费信息》一份、牡丹江龙江环保供水有限公司营销管理部出具的《2014年1月-2020年5月用水清单》二页、国网黑龙江省电力有限公司用电明细三页及缴费票据5张、中辉大鹏数字电视个人业务受理单6张、牡丹江中燃城市燃气发展有限公司收据票据4张、牡丹江金水湾物业有限公司手续费、物业费、电梯费4张无异议，本院予以采信。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.证据一：粉刷承包合同书一份、协议书复印件一份、房屋优先认购权协议一份、收据一份、丽水蓝天小区入户联办单一份。意在证明：1、2011年4月1日，赵清瑞与李涛签订《粉刷承包合同书》，双方约定，赵清瑞承包丽水蓝天小区3号楼、6号楼内墙粉刷工程，总造价为63万元。双方同意用丽水蓝天小区6号楼1单元2102室房屋抵顶上述工程款；2、2013年8月14日，黑龙江世纪家园房地产开发有限公司与黑龙江金跃建筑安装工程有限公司签订《协议书》，约定将本案诉争房屋顶账给李涛，价款为546152元；3、2011年12月2日，被告世纪家园公司与赵清瑞、赵梓涵签订《房屋优先认购权协议》，约定原告购买本案诉争房屋，房屋价款为546152元。同时被告给原告出具546152元顶账收据；4、2013年5月21日，被告将本案诉争房屋交付给原告。 被告世纪家园公司对此组证据的形式要件及证明问题均无异议。 第三人于祥朋对此组证据的形式要件和证明问题均有异议。认为合同随时都可以签，没有原告和丽水蓝天小区施工方签的合同，对证据的真实性存异。 本院认为，此组证据系合法有效的书证，具有客观真实性，故予以采信。 2.证据三，商品房买卖合同备案证明一份。意在证明：涉案房屋于2020年3月27日备案登记在第三人于祥朋名下。 被告世纪家园公司质证认为，因为被告向案外人丁晓忠借款，把案涉房屋抵押给丁晓忠，被告按丁晓忠的指示把房屋备案在于祥朋的名下。 第三人于祥朋对该份证据无异议。 本院认为，此份证据结合庭审查明的事实，能够证明被告世纪家园公司向案外人丁晓忠借款，将案涉房屋以与第三人于祥朋签订商品房合同的方式为借款提供担保，被告与第三人之间不存在真实的商品房买卖关系的事实，本院对此事实予以确认。 对于被告世纪家园公司所举有争议的证据，本院认定如下： 协议书一份，意在证明：被告公司与李涛签订的顶账合同。 二原告认为该份证据能够证实被告与李涛签订协议书，李涛承包3-6号楼施工工程，其中被告抵付给李涛施工款住宅中第二项6号楼房号012102备注是李涛，是本案争议房屋。结合原告方所提交的证据，进一步证实本案中案涉房屋是被告抵付原告的建设工程施工款，根据合同法的规定，本身就具有优先受偿权，况且无论从本案涉案房屋抵付时间原告取得入住时间均早于第三人合同备案时间，多年无法办理过户手续不是原告的责任，而是被告迟迟不给办理，该优先受偿权不仅优先于普通债权，也优先于抵押权。 第三人于祥朋认为，该份证据乙方只有签字，没有盖章，甲乙双方为同一公司，乙方是甲方旗下的公司。 本院认为，此证据系合法有效的书证，具有客观真实性，故予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月1日，原告赵清瑞与李涛就丽水蓝天小区3号楼、6号楼内墙粉刷工程签订承包合同，2013年8月14日，被告世纪家园公司与金跃建筑安装工程有限公司（李传全）就丽水蓝天小区3-6号楼施工工程款支付方式签订协议，被告用丽水蓝天小区1号楼门市，6号、7号楼住宅，36号、127号、250号车位（库）抵付所欠工程款。其中案涉6号楼1单元2102号房屋，总价值546152元的房屋也抵给李涛（李传全长子），李涛拖欠原告赵清瑞工程款，就用丽水蓝天小区6号楼1单元2102号房屋抵付工程款。2011年12月2日，原、被告签订房屋优先认购权协议，原告优先认购被告开发的丽水蓝天•金水湾小区6号楼1单元2102号房屋，建筑面积75.96㎡，认购价格7196元/㎡，总认购价款546152元，被告当日为原告出具收据。被告于2013年5月21日将案涉房屋交付给原告，原告于2014年1月入住至今，并缴纳涉案房屋的物业费、电梯费、水电费、燃气费、有线电视费、供热费等费用。被告世纪家园公司因向案外人丁晓忠借款，将该房屋抵押在丁晓忠指定的朋友即本案第三人于祥朋名下，于2020年3月27日，以房屋买卖的形式在牡丹江市房产管理局登记备案。 本院认为，关于原告赵清瑞、赵梓涵与被告世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议的效力问题，《最高人民法院》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告赵清瑞、赵梓涵与被告世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议已对房屋的地点、面积、房屋价款、交付方式等合同主要内容作出了明确约定，该协议应认定为商品房买卖合同，双方均已实际履行，可以认定原、被告之间成立商品房买卖合同关系。原、被告签订的认购书是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。 关于原告赵清瑞、赵梓涵要求被告世纪家园公司协助办理涉案房屋产权登记的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，原告赵清瑞、赵梓涵与被告世纪家园公司签订房屋优先认购权协议，原告通过以房屋抵顶工程款的方式支付购房款546152元。出卖人协助原告作为买受人办理房屋权属登记是房屋所有权转移的有效要件，也是被告作为出卖人应当履行的合同义务。被告应当按照约定全面履行协助原告办理涉案房屋不动产权登记的义务。虽然第三人于祥朋与被告签订商品房买卖合同，但结合庭审调查及当事人陈述，案外人丁晓忠指定被告将涉案房屋网签备案在第三人于祥朋名下，是为防止债务人在债务到期后不能及时清偿债务而签订，其目的是为了给民间借贷合同提供担保，并且原、被告签订房屋优先认购权协议的时间为2011年12月2日，被告将涉案房屋交付给原告的时间为2013年5月21日，原告自2014年1月起占有、使用涉案房屋至今，而第三人于祥朋与被告签订商品房买卖合同的时间为2020年3月27日。故本院对原告要求被告协助办理涉案房屋不动产权登记的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告赵清瑞、赵梓涵与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2011年12月2日签订的房屋优先认购权协议有效； 二、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告赵清瑞、赵梓涵办理位于牡丹江市东安区丽水蓝天•金水湾小区6号楼1单元2102号房屋不动产权登记。 案件受理费9262元，减半收取计4631元，由被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  管仁英 二〇二〇年九月二十七日 书记员  李 昊