浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初6146号 原告（执行案外人）：朱于荣，男，1970年2月20日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：江伟伟，浙江法锤律师事务所律师。 被告（申请执行人）：周金香，女，1956年3月23日出生，汉族，住温岭市。 第三人（被执行人）：潘巨聪，男，1966年9月6日出生，汉族，住温岭市。 第三人（被执行人）：李苏娟，女，1967年10月28日出生，汉族，住温岭市。 原告朱于荣与被告周金香、第三人潘巨聪、李苏娟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2020年8月12日、9月29日公开开庭进行了审理。原告朱于荣的委托诉讼代理人江伟伟、被告周金香、第三人潘巨聪、李苏娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱于荣向本院提出诉讼请求：1、请求停止对坐落于温岭市××镇××村××幢××室房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：第三人潘巨聪、李苏娟系夫妻关系。2012年10月22日（农历九月初八），原告朱于荣向潘巨聪、李苏娟购买新坦村公寓式住宅小区的一套约120平方米的房屋。为此，双方签订《购房协议》一份，约定由原告支付给潘巨聪一方32.8万元，建房款由原告支付，具体楼层位置以摇号或抓纸卷为准。合同签订后，原告按约支付了27.8万元，剩余5万元待房屋过户后一次性付清。除上述款项外，原告另陆续向新坦村支付建房款共计434926元。建造完成及确定具体房号后，原告领取了钥匙，开始使用该房屋。期间，房屋相应的物业费也一直都由原告支付。2020年6月3日，温岭法院在执行第三人潘巨聪、李苏娟与被告周金香的民间借贷纠纷一案时，查封了第三人拆迁后分得坐落在新坦佳苑5幢805室的房屋。2020年6月下旬，原告向温岭市人民法院提出执行异议申请，请求解除对涉案不动产的查封。2020年7月10日，温岭市人民法院作出（2020）浙1081执异65号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，原告与第三人潘巨聪、李苏娟签订的买卖合同合法有效，且符合排除执行的条件，请求法院支持原告诉请。 原告为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据： 1、身份证复印件一份、户籍证明三份，用以证明原、被告及第三人主体资格。 2、购房协议一份，用以证明原告于2012年9月8日向第三人潘巨聪、李苏娟购买位于松门镇新坦村的一套安置住房并约定了具体事项的事实。 3、收条二份、银行交易明细清单一份，用以证明原告朱于荣向潘巨聪一方支付27.8万元购房款的事实。 4、台州市农村集体经济组织统一收据六份，用以证明原告朱于荣向新坦村支付建房款434926元的事实。 5、前期物业服务合同一份、浙江省增值税普通发票一份、新坦村立改套分房领钥匙签名单一份，用以证明朱于荣领取了5幢805室房屋的钥匙，并由朱于荣支付物业费，已实际占有涉案房屋的事实。 6、温岭市松门镇新坦村村民委员会出具的证明一份，用以证明朱于荣向潘巨聪、李苏娟购买新坦村公寓式住宅小区房屋一套，建房款由朱于荣出资，房屋已交付朱于荣使用的事实。 7、建设用地项目呈报材料、建设用地批准书、建设用地规划许可证存根各一份、温岭市自然资源和规划局的复函一份，用以证明涉案房屋的性质为国有划拨，原则上可以转让的事实。 8、（2020）浙1081执异65号执行裁定书一份，用以证明涉案房屋被裁定查封，原告提出执行异议申请被裁定驳回的事实。 被告周金香、第三人潘巨聪、李苏娟在答辩期内未作答辩，亦未提供证据，本院视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，能够证明本案相关事实，本院予以认定。 根据上述证据及当事人在审理中的陈述，本院认定事实如下： 第三人潘巨聪、李苏娟系夫妻关系。潘巨聪一户经有关部门审批，在温岭市××镇××村××公寓式安置房指标。2012年10月22日（农历九月初八），原告朱于荣和第三人潘巨聪、李苏娟签订《购房协议》一份，约定：潘巨聪方自愿将新坦村住宅小区安置房面积约120平方米的一套房屋出卖给原告所有，原告支付给潘巨聪32.8万元，协议签订当日由原告支付给潘巨聪13万元，2013年年底前付14.8万元，余款5万元待房屋转户后一次性付清。分期支付的建房款由原告朱于荣直接支付给新坦村。具体楼层位置以摇号或抓纸卷为准。合同签订后，原告按约支付了27.8万元。此后建房的费用均由原告以潘巨聪名义分批次交纳，共交纳434926元。该房于2017年建成后，由原告参与选房，确定房号为5幢2单元805室。房屋交付使用后，由原告签订前期物业服务合同并领取钥匙，房屋相应的物业费等均由原告支付。另查明，温岭市自然资源和规划局出具的复函表明，潘巨聪于2020年9月11日经温岭市人民政府批准同意在松门镇新坦村安排公寓式住宅2套，安置房位置为新坦佳苑5幢2单元805室和6幢2单元303室，土地所有权性质为国有，权利性质为划拨，用途为住宅。目前松门镇新坦村公寓式住宅项目已具备办理国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记条件。根据《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，报温岭市人民政府批准准予转让的，应当由受让方办理土地使用权转让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，可以申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记。 周金香与李苏娟、潘巨聪民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月17日作出（2019）浙1081民初3437号民事判决书，由李苏娟、潘巨聪偿还周金香借款本金10万元并支付利息1.2万元。该判决生效后，李苏娟、潘巨聪没有履行判决确定的义务。周金香向本院申请执行。2020年6月3日，本院依法查封了涉案房屋。原告朱于荣向本院提出执行异议申请，要求停止对涉案房屋的执行。本院于2020年7月10日作出（2020）浙1081执异65号执行裁定书，驳回了朱于荣的异议申请。原告朱于荣不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，潘巨聪户经有关部门审批，在温岭市××镇××村××公寓式安置房指标，潘巨聪、李苏娟将其中的一套出卖给朱于荣，双方签订了《购房协议》，潘巨聪、李苏娟之子潘文志事后也在协议上补签，同意出卖，故《购房协议》系双方真实意思的表示。根据温岭市自然资源和规划局出具的复函，涉案房屋已具备国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记条件。依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，可以申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记，即《购房协议》并未违反法律、法规禁止性规定。故原告与潘巨聪、李苏娟在本院查封前自愿签订的《购房协议》应认定为合法有效。原告朱于荣按照《购房协议》的约定支付了相应的转让款27.8万元，也同意将余款5万元交付本院执行，并且涉案房屋的建房款均系原告以潘巨聪的名义交纳。房屋建成后，也由原告参与选房，确定房号，涉案房屋在2017年已交付原告使用。由于潘巨聪未办理涉案房屋权属初始登记，原告对未办理房屋过户登记并无过错。综上，原告对涉案房屋享有排除执行的合法权益，其要求对涉案房屋停止执行，符合前述法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 不得执行坐落于温岭市××镇××村××幢××单元××室房屋。 案件受理费7823元，由原告朱于荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  滕秀英 审 判 员  洪妙宝 人民陪审员  邱小丹 二〇二〇年九月二十九日 代书 记员  陈雨露