福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终2044号 上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区蓝田镇圳头村山后社5号。统一社会信用代码91350603674030855B。 法定代表人：陈海涛，总经理。 委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高雪美，女，1972年10月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈伟生，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑榆浓，福建南州律师事务所律师。 原审第三人：漳州市芗城区乐当家房产行销代理有限公司，住所地福建省漳州市芗城区钟法路鑫荣花苑B2幢D18号。统一社会信用代码91350602784541656X。 法定代表人：邹俩金，执行董事兼总经理。 上诉人漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）因与被上诉人高雪美、原审第三人漳州市芗城区乐当家房产行销代理有限公司（以下简称乐当家公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2019）闽0603民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了进审理。上诉人鸿达公司的委托诉讼代理人吴育林、被上诉人高雪美及其委托诉讼代理人陈伟生到庭参加诉讼。原审第三人乐当家公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿达公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回高雪美的全部诉讼请求，并支持鸿达公司的反诉请求。事实和理由：1.高雪美无权向鸿达公司主张权利。高雪美与2017年7月15日通过乐当家公司的居间介绍，与案外人郭毅锋签订了《房产买卖协议书》，约定郭毅锋将讼涉房屋以414004元出售给高雪美，高雪美向郭毅锋支付了定金50000元，并将剩余购房款支付给了乐当家公司的法人邹俩金，故应认定郭毅锋才是高雪美主张权利的对象。2.高雪美与鸿达公司的房屋买卖关系尚处于预约阶段即已解除。讼涉《商品房买卖合同》仅办理了网签，且鸿达公司并未在合同上签章，亦未办理合同的备案登记手续。故双方的房屋买卖关系仅处于预约阶段，鸿达公司已将购房款退还高雪美，高雪美亦未提出异议，应认定双方已就合同的解除达成合意，讼涉合同已经解除。3.一审认定乐当家公司系代理鸿达公司销售讼涉房屋错误。乐当家公司是一家房屋中介结构，其仅是居间销售讼涉房屋，并赚取居间费用。乐当家公司收取本案购房款后，并未转给鸿达公司，一审认定购房款处于鸿达公司支配中错误。4.案外人郭毅锋、乐当家公司的法人邹俩金及其妻子李丽凤对查明本案基本事实具有重要作用，应属于必须到庭参加诉讼的当事人，原审遗漏上述当事人，程序违法。 高雪美辩称，1.本案是商品房买卖纠纷，鸿达公司是讼涉房屋的出卖人，双方签订的《商品房买卖合同》已经办理了网签备案，鸿达公司也收取了全部购房款，高雪美有权向鸿达公司主张权利。2.鸿达公司虽然没有在讼涉合同上签章，但网签手续只有开发商才能办理，足以证实鸿达公司对讼涉合同的认可。3.讼涉合同不属于认购书，而是买卖合同，鸿达公司主张讼涉合同为预约合同没有法律依据。并且双方当事人并未协商解除讼涉合同，鸿达公司主张合同已解除不能成立。综上，一审判决正确，请求维持原判。 乐当家公司未提交答辩意见。 高雪美向一审法院起诉请求：1.鸿达公司继续履行讼涉《商品房买卖合同》，向高雪美交付位于漳州市龙文区房屋；2.鸿达公司协助高雪美办理讼涉房屋的合同登记备案手续；3.鸿达公司停止对讼涉房屋的装修，恢复原状。鸿达公司向一审法院反诉请求：1.确认高雪美与鸿达公司的房屋买卖法律关系已于2018年2月12日解除；2.高雪美协助鸿达公司到漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心办理讼涉房屋的登记备案撤销手续。一审中，鸿达公司变更第二项诉讼请求为：高雪美协助鸿达公司办理讼涉房屋的网签登记备案撤销手续。 一审法院认定事实：鸿达公司于2012年6月13日取得鸿达嘉园商品房预售许可证。后鸿达公司将包含讼涉房屋在内的部分房源交由乐当家公司代理销售。高雪美通过乐当家公司购买鸿达公司开发的址于漳州市龙文区房屋，并于2017年7月25日转账支付鸿达公司购房款240700元。2017年7月31日高雪美办理了网签，并在讼涉房屋《商品房买卖合同》文本上签名。2017年8月2日高雪美缴交了案涉房屋的住房专项维修资金。2018年2月12日，鸿达公司向中国建设银行漳州芗城支行提交《情况说明》一份，内容载明：“兹本公司漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司有客户（刘俊卿刘国山高雪美）已交购房款，因人在外地无法配合备案导致合同过期，现申请全额房款原账号退回，若由此引起的法律纠纷均由本公司承担。”鸿达公司在该《情况说明》上加盖公章，乐当家公司签署“同意退款”并加盖该公司公章。2018年2月12日16时20分20秒高雪美银行卡号62×××38收到鸿达公司退购房款金额240700元，同日16时28分28秒该银行卡转账支取240700元至乐当家公司的法定代表人邹俩金的银行账户。此后高雪美多次找鸿达公司要求其继续履行合同未果，故诉至一审法院。鸿达公司有对讼涉房屋进行了装修，高雪美诉至一审法院后，已停止装修。一审法院于2019年9月26日第一次开庭后，乐当家公司法定代表人邹俩金的妻子李丽凤将讼涉房屋购房款240700元退还高雪美。 一审法院认为，讼涉《商品房买卖合同》虽然仅进行网上签约，但合同就当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容进行了约定，同时鸿达公司已经收受高雪美案涉房屋全部款项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故本案的案由应为商品房预售合同纠纷。鸿达公司将讼涉房屋交由乐当家公司代理行销，高雪美通过乐当家公司已签订了房屋买卖合同，办理了网签，支付了鸿达公司购房款，并缴交了案涉房屋的住房专项维修资金，可以认定高雪美和鸿达公司之间房屋买卖关系成立。高雪美与鸿达公司之间的房屋买卖合同关系，是双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行。鸿达公司虽然于2018年2月12日将案涉房屋购房款项240700元退还高雪美，但从其提供的《情况说明》中可以看出，鸿达公司自认退款原因系因高雪美人在外地无法配合备案导致合同过期，而非因与高雪美解除买卖合同关系而退款，且该款项于当日又转至乐当家公司法定代表人的银行账户，乐当家公司系鸿达公司的代理行销商，应当认定购房款项尚在鸿达公司的支配当中。鸿达公司未进一步举证证明其已与高雪美达成解除本案房屋买卖合同关系的合意，故其单方退还购房款项的行为并不能达到解除合同之目的。本案的房屋买卖合同关系已经成立，且不存在合同解除的事由，案涉房屋亦尚未另行出售，故双方应按照合同约定继续履行。高雪美要求继续履行合同的诉讼请求，可予支持。因诉讼过程中乐当家公司又将案涉购房款240700元退还高雪美，故高雪美在支付鸿达公司购房款240700元后，鸿达公司应协助高雪美办理案涉房屋的合同登记备案手续，并将漳州市龙文区房屋交付给高雪美。一审庭审查明鸿达公司已对案涉房屋进行装修，故高雪美要求鸿达公司停止装修、恢复原状的诉讼请求，可予支持。鸿达公司反诉要求确认双方的房屋买卖法律关系已于2018年2月12日解除，不予支持。鸿达公司反诉要求撤销案涉房屋的网签备案登记手续，缺乏事实和法律依据，不予支持。乐当家公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、高雪美应于判决生效之日起十五日内支付鸿达公司购房款240700元；二、鸿达公司应继续履行合同，于高雪美支付本案购房款240700元后三十日内协助办理漳州市龙文区房屋的合同登记备案手续，并将房屋交付给高雪美；三、鸿达公司应停止对漳州市龙文区房屋装修，恢复原状；四、鸿达公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4910.5元，由鸿达公司负担。反诉受理费2455.25元，由鸿达公司负担。 二审中，当事人未提交新的证据。除鸿达公司主张乐当家公司是居间销售讼涉房屋而非代理销售外，对一审查明认定的事实，各方当事人均无异议，本院对无争议的事实予以确认。 另查明，2020年8月6日，高雪美与鸿达公司共同撤销了讼涉《商品房买卖合同》的网签备案。 本院认为，讼涉《商品房买卖合同》系高雪美与鸿达公司的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然鸿达公司未在纸质合同文本上签章，但该合同已经完成了网签备案，且高雪美已向鸿达公司支付了全部购房款，故讼涉合同应认定为商品房买卖合同，且已成立并生效。故鸿达公司关于讼涉合同的性质和效力的上诉主张不能成立，不予采纳。一审对讼涉合同的性质和效力认定正确。一审判决后，高雪美与鸿达公司于2020年8月6日共同撤销了讼涉《商品房买卖合同》的网签备案。在商品房预售及销售中，网签备案均是必要的程序，网签备案撤销后，后续的合同备案登记乃至房屋过户均失去了履行的基础。据此，应认定高雪美与鸿达公司于2020年8月6日协议解除了讼涉《商品房买卖合同》，故对一审本诉、反诉请求应予重新认定。 本诉请求方面，如前所述，在网签备案撤销后，讼涉房屋客观上已经恢复到待售状态，高雪美关于办理讼涉合同的备案登记及交付讼涉房屋等诉讼请求均已失去了履行的基础，依法应予驳回。 反诉请求方面，鸿达公司请求确认讼涉合同于2018年2月12日（即退款日）解除并请求高雪美配合办理讼涉合同的网签备案撤销手续。现鸿达公司所请求的确认合同解除已得到双方当事人的确认，讼涉合同的网签备案的撤销手续亦已办理完毕，故对鸿达公司的反诉请求亦不予支持。 诉讼费方面，虽然鸿达公司关于驳回高雪美一审诉讼请求的上诉请求成立，但该结果系基于一审判决后高雪美与鸿达公司协议解除了讼涉合同，在新的事实发生前一审处理结果并无不当，故对一审的诉讼费负担不予调整。 综上，鸿达公司的上诉请求部分成立，予以支持；不能成立部分予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，但因二审审理中发生新的事实导致一审判决客观上已无法履行，本院予以变更。原审第三人乐当家公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下： 一、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2019）闽0603民初1846号民事判决； 二、驳回高雪美的诉讼请求； 三、驳回漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司的反诉请求。 一审本诉受理费4910.5元，由漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司负担；反诉受理费2455.25元，由漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司负担。二审案件受理费7365.75元，由高雪美负担4910.5元，漳州市龙文区鸿达房地产开发有限公司负担2455.25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖书茵 审 判 员 陈春生 审 判 员 黄 兴 二〇二〇年九月十五日 法官助理 杨 烨 书 记 员 邹晓倩