上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5480号上诉人(原审被告)：弈源投资咨询(上海)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：周芬，执行董事。委托诉讼代理人：刘战尧，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀承胜，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：兰莹莹，女，1965年6月29日出生，畲族，户籍地江西省赣州市。委托诉讼代理人：金亮，上海东座律师事务所律师。上诉人弈源投资咨询(上海)有限公司(以下简称“弈源公司”)因与被上诉人兰莹莹房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初10707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人弈源公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回兰莹莹的一审相应诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对上海市瑞金二路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)严重漏雨的事实认定不清。涉案房屋于2017年9月25日、2017年10月12日及2017年11月17日发生严重漏雨的情况，该事实有弈源公司提供的照片及弈源公司法定代表人与兰莹莹的微信聊天等证据为证。二、弈源公司法定代表人于2017年12月9日发给兰莹莹的微信消息中涉及兰莹莹擅自换锁收房，弈源公司家具没有搬离的情况；兰莹莹与弈源公司法定代表人的聊天信息中也有过威胁要将弈源公司赶走；前案诉讼中装修师傅出庭作证的证言及弈源公司于2017年12月13日向一审法院起诉主张解除合同、返还租金、保证金并赔偿装修损失等情况，可以证明兰莹莹2017年12月9日进行了擅自换锁，强制收房。三、弈源公司物品未搬离是兰莹莹2017年12月9日擅自换锁、强制收房导致的，过错在兰莹莹。弈源公司自此无法进入涉案房屋，在弈源公司已提前通知兰莹莹解约且无法实现占有使用的情况下，弈源公司无需支付租金。四、(2019)沪02民终110号案件(以下简称“110号案件”)的生效判决已经认定弈源公司并未逾期支付租金，而一审法院判决弈源公司支付租金，与生效判决相悖。五、兰莹莹主张租赁合同于2018年3月16日解除，但寄送解除通知的EMS快递单填写的送达地址为涉案房屋地址，且该快递因无人签收而被退回，故兰莹莹的解除通知并未实际送达弈源公司，解除通知对弈源公司不发生效力。被上诉人兰莹莹辩称，涉案房屋交接时并不存在质量问题。房屋漏雨是弈源公司在台风期间未关好门窗造成的。弈源公司没有证据证明房屋由兰莹莹占有，装修师傅于2017年11月下旬撤场，其无法知晓房屋12月的情况。兰莹莹未回复弈源公司信息并不代表对其所发送信息的认可。兰莹莹寄送的解约函被弈源公司拒收，可以证明2018年3月份寄送函件时房屋由弈源公司控制。针对110号案件判决书中兰莹莹返还租赁保证金的内容，兰莹莹已申请再审，目前尚无结果。据此，兰莹莹同意一审法院判决，请求予以维持。兰莹莹向一审法院起诉，请求判令：1．弈源公司向兰莹莹支付自2017年11月14日起至2018年3月16日的租金299，300元；2．弈源公司向兰莹莹支付迟延支付租金期间的利息损失；3．弈源公司向兰莹莹支付违约金219，000元；4．弈源公司赔偿因其过失给兰莹莹造成的损失。诉讼中，兰莹莹变更诉请为请求判令：1．弈源公司向兰莹莹支付自2017年11月15日起至2018年3月16日的租金296，709.68元(按照每月73，000元的标准)；2．弈源公司向兰莹莹支付迟延支付租金的利息损失(其中2017年11月15日至2018年1月14日租金146，000元的利息自2017年11月10日起算；2018年1月15日至2018年3月14日租金146，000元的利息自2018年1月10日起算；2018年3月15日至2018年3月16日租金4709.68元的利息自2018年3月10日起算，均以银行同期贷款利率为标准，计算至实际清偿之日止)；3．弈源公司在兰莹莹处的押金219，000元不予返还，归兰莹莹所有。一审法院认定事实如下：2017年9月13日，兰莹莹、弈源公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定：兰莹莹为出租方(甲方)，弈源公司为承租方(乙方)；兰莹莹将其所有的涉案房屋出租给弈源公司作为办公使用，租赁期限自2017年9月15日起至2022年9月15日止；押三付二；月租金为73，000元，两年内租金不变，乙方应于每两月的9日前向甲方支付租金；租赁保证金为三个月的租金，即219，000元；逾期支付租金超过五日，则视为乙方违约，逾期当日甲方有权单方解除合同，乙方同意涉案房屋内所有财物为弃物，经济损失和法律责任由乙方承担，同时乙方3个月的押金视为违约金，甲方不予退还；租赁期间，乙方应合理使用并爱护涉案房屋及其附属设施，房屋的维修和保养均由乙方负责并承担费用；租赁期间，因乙方使用不当或不合理使用，致使涉案房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期间，乙方擅自退租的，乙方同意涉案房屋内所有的财物为弃物，经济损失和法律责任由乙方承担，同时乙方3个月押金视为违约金，甲方不予退还。租赁期间，乙方合法经营，生意好坏与甲方无关，乙方不得以任何借口拖延房租；由乙方自行办理符合国家许可该房屋经营范围的执照，甲方必须提供相关该房屋办照证件；甲方按房屋现有状况低价租给乙方5年，经乙方交接后，租赁期间房屋维修及乙方装潢、设施增添均由乙方负责，所有费用由乙方承担，甲方不承担任何费用；双方任何口头协议无效。上述合同签订后，兰莹莹向弈源公司交付涉案房屋，弈源公司亦向兰莹莹支付2017年9月15日至2017年11月14日的租金共计146，000元及押金219，000元。之后的租金弈源公司没有支付。2018年3月10日，兰莹莹通过EMS向弈源公司发送《通知函》，称：“2017年11月份至今，你公司再未支付过任何租金。鉴于你公司拖欠租金的违约行为，本人特向你公司函告如下：1．双方之间签订的租赁合同于2018年3月10日依法解除。你公司在收到此函之日起三日内立即交还租赁房屋，否则本人有权自行收回房屋；2．鉴于你公司的违约行为，本人有权要求你公司承担包括但不限于拖欠租金、逾期支付的违约金及房屋占用期间的使用费等全部损失”。该《通知函》被拒收。一审法院另查明，2017年12月，弈源公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．兰莹莹、弈源公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年12月9日解除；2．兰莹莹向弈源公司返还房屋租赁保证金219，000元，返还2017年9月15日至2017年11月14日的租金146，000元，并赔偿弈源公司装修费用100，000元。2018年11月16日，一审法院作出(2018)沪0101民初12504号(以下简称“12504号案件”)民事判决，驳回弈源公司的诉讼请求。后弈源公司不服该判决，提起上诉。2019年3月28日，本院作出110号案件民事判决，撤销一审法院12504号案件民事判决，兰莹莹应于判决生效之日起十日内返还弈源公司租赁保证金219，000元，弈源公司的其余诉讼请求不予支持。本院在该判决书中认为，兰莹莹、弈源公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《上海市房屋租赁合同》中明确约定弈源公司承担涉案房屋的维修义务，现弈源公司主张因涉案房屋存在严重漏雨的重大质量瑕疵且兰莹莹拒绝修缮，致使其合同目的未能实现，但其并未提供证据证明系争房屋存在重大质量瑕疵，故其无权解除合同并要求兰莹莹返还2017年9月15日至2017年11月14日的租金146，000元。弈源公司亦未提供证据证明兰莹莹于2017年12月9日擅自换锁并强制收房，故其关于双方已于2017年12月9日就解除《上海市房屋租赁合同》达成合意的主张，法院不予采信。2017年11月19日弈源公司向兰莹莹发送《解约函》；2018年3月10日兰莹莹出具《通知函》，告知弈源公司解除合同，说明双方均有解除合同的合意，另兰莹莹陈述于2018年3月16日收回涉案房屋，故一审法院认定《上海市房屋租赁合同》于该日解除并无不当，法院予以认可。因涉案房屋漏雨问题双方于2017年9月25日开始沟通，但未达成一致意见，弈源公司于2017年11月9日即依据合同约定应当支付下一期租金之日，向兰莹莹发送《法律函》要求其修缮涉案房屋；另兰莹莹陈述该日后曾电话向弈源公司催缴过租金，但并未提供证据予以证明，故在双方就涉案房屋漏雨问题存有争议且兰莹莹未提供证据证明曾催缴过租金的情况下，兰莹莹以弈源公司逾期支付租金而不予退还租金保证金219，000元的抗辩理由，法院难以采纳。一审法院再查明，本院在110号案件民事判决书中查明：兰莹莹陈述2017年11月9日之后曾电话弈源公司催缴下一期租金，弈源公司陈述并未收到兰莹莹催缴租金的电话。一审法院又查明，在12504号案件的审理中，兰莹莹、弈源公司提供了弈源公司的法定代表人与兰莹莹的微信聊天记录。微信聊天记录中显示：2017年9月25日上午兰莹莹告知弈源公司涉案房屋“四楼整个楼层溢水一直流到一楼，你要赶紧去处理”。当日下午，弈源公司向兰莹莹发送照片，并称涉案房屋严重漏水。对此，兰莹莹答复称由于弈源公司未妥善使用雨篷导致雨水流入涉案房屋。2017年10月12日，弈源公司要求在涉案房屋注册公司，兰莹莹答复称会与弈源公司共同前往办理。同日，弈源公司称涉案房屋窗户不修好，每次下雨都是大问题，要求将窗户修理费用从下个月租金中扣除。对此，兰莹莹拒绝。2017年11月9日，弈源公司向兰莹莹发送《法律函》，要求兰莹莹修缮涉案房屋，协助办理注册地址变更手续，并称若兰莹莹届时拒绝修缮，弈源公司将解除合同。2017年11月19日，弈源公司向兰莹莹发送《解约函》，告知兰莹莹解除合同。弈源公司发送《解约函》后，兰莹莹有撤回消息的操作。2017年12月9日，弈源公司称兰莹莹擅自更换涉案房屋门锁。在12504号案件2018年10月23日的庭审中，弈源公司称：2017年12月9日，涉案房屋被换锁，弈源公司的物品在房屋内；“目前我方仍有东西在里面，部分装修材料、办公桌、办公椅35个、已经装好的宽带、办公柜及零碎的办公物品”；弈源公司的物品没有搬离，“目前还在系争房屋”。兰莹莹则称：兰莹莹没有在2017年12月9日对涉案房屋进行换锁；涉案房屋已经收回并于2018年5月出租给他人；兰莹莹收回涉案房屋时，该房屋内只有拆除的装修材料。一审审理中，兰莹莹称其诉请要求判令弈源公司在兰莹莹处的押金219，000元不予返还，归兰莹莹所有，是基于弈源公司不付租金以及擅自解除合同的事实。一审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护。根据法院生效判决书的认定，《上海市房屋租赁合同》中明确约定弈源公司承担涉案房屋的维修义务，弈源公司主张因涉案房屋存在严重漏雨的重大质量瑕疵且兰莹莹拒绝修缮，致使其合同目的未能实现，但其并未提供证据证明涉案房屋存在重大质量瑕疵，故其无权解除合同并要求兰莹莹返还2017年9月15日至2017年11月14日的租金146，000元。弈源公司亦未提供证据证明兰莹莹于2017年12月9日擅自换锁并强制收房，故其关于双方已于2017年12月9日就解除《上海市房屋租赁合同》达成合意的主张，法院不予采信。2017年11月19日弈源公司向兰莹莹发送《解约函》；2018年3月10日兰莹莹出具《通知函》，告知弈源公司解除合同，说明双方均有解除合同的合意，另兰莹莹陈述于2018年3月16日收回涉案房屋，故应认定《上海市房屋租赁合同》于该日解除。在12504号案件2018年10月23日的庭审中，弈源公司自认其物品未搬离，仍在涉案房屋内。因此，应认定在2018年3月16日前涉案房屋仍在弈源公司的控制之下，弈源公司理应结清2017年11月15日至2018年3月16日的租金。鉴于生效判决书的认定以及《上海市房屋租赁合同》的约定，弈源公司未按期支付租金，理应承担相应的民事责任。且利息损失系实际发生，该诉请于法无悖，法院应予支持。关于兰莹莹要求判令弈源公司在其处的押金219，000元不予返还，归兰莹莹所有之诉请，兰莹莹在本案中陈述该诉请是基于弈源公司不付租金以及擅自解除合同的事实。鉴于本院在110号案件判决中认定兰莹莹以弈源公司逾期支付租金而不予退还押金219，000元的抗辩理由法院难以采纳，并判决兰莹莹应将该押金返还弈源公司，故兰莹莹在本案以弈源公司逾期支付租金为由，要求该押金归其所有，属于重复起诉。至于兰莹莹以弈源公司擅自解除合同为由要求该押金归兰莹莹所有，鉴于本院在110号案件判决中已认定双方均有解除合同的合意，且合同的解除日为兰莹莹陈述的2016年3月16日收回涉案房屋之日，因此，兰莹莹要求支持该诉请的理由法院不予采纳，兰莹莹此诉请法院不予支持。一审法院据此判决：一、弈源公司应于判决生效之日起十日内给付兰莹莹自2017年11月15日起至2018年3月16日的租金296，709.68元；二、弈源公司应于判决生效之日起十日内给付兰莹莹上述第一项租金的利息损失(2017年11月15日至2018年1月14日租金146，000元的利息自2017年11月10日起计算至实际支付之日止；2018年1月15日至2018年3月14日租金146，000元的利息自2018年1月10日起计算至实际支付之日止；2018年3月15日至2018年3月16日租金4，709.68元的利息自2018年3月10日起计算至实际支付之日止。其中，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；三、驳回兰莹莹的其他诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为兰莹莹主张的房屋租金及延迟支付租金的利息损失是否应予支持。生效判决已认定兰莹莹于2018年3月16日收回涉案房屋，双方签订的《上海市房屋租赁合同》于该日解除，且弈源公司提供的证据不足以证明兰莹莹于2017年12月9日擅自换锁收房，加之兰莹莹于2018年3月10日通过EMS向弈源公司寄送的《通知函》被拒收，亦可证明2018年3月16日之前涉案房屋实际由弈源公司控制。据此，一审法院判令弈源公司向兰莹莹支付相应期间租金及逾期支付租金的利息损失有事实依据，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8983元，由上诉人弈源投资咨询(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬海蓉审 判 员 王晓梅审 判 员 俞 璐二〇二〇年九月十日法官助理 高 勇书 记 员 黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……