安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初4416号 原告：陈玉燕，女，1956年6月22日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 原告：沙华，女，1971年12月7日出生，汉族，住天津市河东区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：陶然亭，安徽创元律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：查昊，安徽创元律师事务所律师。 被告：汪玉芳，女，1990年5月11日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 原告陈玉燕、沙华与被告汪玉芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告陈玉燕、沙华的委托诉讼代理人查昊到庭参加诉讼，被告汪玉芳铜欢动漫城经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陈玉燕、沙华向本院提出诉讼请求：1、请求判令汪玉芳单方终止《房屋租赁合同》的行为无效；2、请求判令汪玉芳支付给陈玉燕、沙华房屋租金27万元及违约金（以27万元为基数，自2020年4月28日起按年利率24%计算至实际付清时止）；3、本案诉讼费用全部由汪玉芳承担。事实和理由：2018年6月3日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定由原告将其所有的位于铜陵市门面网点一间出租给被告，租赁期为2018年6月3日至2023年6月28日，房屋租金为每年人民币32万元，如被告拖欠款项不予支付，每拖延一日支付的，应当向原告支付拖欠数额5%的违约金，并对房屋租金支付时间等作出约定。2019年7月9日，结合被告实际情况，本着友好协商的原则，双方针对上述《房屋租赁合同》签订《房屋租赁合同补充协议》，并协商一致自2019年6月28日起被告承租的房屋租金降低为每年人民币27万元，合同签订后，被告一直按照合同约定支付房屋租金。但自2020年1月19日起拖欠租金不予支付，按照双方合同约定，被告应于每年的4月28日前支付当年6月28日至次年6月27日的租金共计人民币27万元,但被告于2020年7月25日单方面发出《房屋租赁合同终止通知书》并记载其“将于2020年6月27日搬出租赁房屋，请于该日前或当日前来检查房屋结构及装饰”。原告认为，该份通知书时间上不具有履行的可能性，且未发生法定解除合同情形，原告单方面要求终止合同行为应认定为无效，因此，原《房屋租赁合同》及补充协议继续有效，被告截至起诉之日共拖欠原告房屋租金人民币27万元及产生拖延支付违约金。综上所述，原告认为，原被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，原告已依照约定履行了相应的合同义务，而被告拒不支付租金的违约行为则严重损害了原告的合法权益、违背了诚实信用原则，请求依法判如所请。 被告汪玉芳经本院合法传唤未到庭答辩，也未提交书面的答辩状及相应的证据材料。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：陈玉燕、沙华系义安大道北段1428号房屋所有权人。2018年6月3日，陈玉燕、沙华（甲方）与汪玉芳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于安徽省铜陵市铜官区义安大道北段1428号商业网点出租给乙方经营使用，房屋建筑面积200.66㎡；租赁期限：自2018年6月3日至2023年6月28日止，其中房屋移交之日至2018年6月28日为乙方装修期，不计入租金计算期，年租金32万元，乙方签订本合同时交纳2018年6月28日至2018年12月27日的租金计人民币16万元,2018年10月28日前交纳2018年12月27日至2019年6月28日的租金人民币16万元，以后在每年4月28日前支付当年6月28日至次年6月27日的租金32万元，乙方延期支付本条约定各款项的，每拖延一日支付的，应当向甲方支付拖欠数额5%的违约金；出现下列情形，本合同终止，双方互不承担违约责任：(一)因不可抗力和意外致使合同无法履行的；(二)因城市建设规划、拆迁、征用等房屋必须被拆除的。合同还对其他条款进行了约定。合同签订后，陈玉燕、沙华依约交付了房屋，汪玉芳亦按照合同支付房租，2019年7月9日，陈玉燕、沙华（甲方）与汪玉芳（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：自2019年6月28日起乙方承租甲方房屋租金为每年人民币27万元；乙方每次交纳租金时，交纳金额根据原合同金额和本次变更后金额同比例调整；本协议未变更事项继续适用原合同。2020年7月25日，汪玉芳通过中国邮政快递向陈玉燕、沙华邮递《房屋租赁合同终止通知书》，载明：我与义安大道北段1428号网点房在2018年6月28日订立《房屋租赁合同》，由于经济下滑，生意亏本，无法继续租下去。现要提前终止合同，致函如下：一、请求终止《房屋租赁合同》；二、我将于2020年6月27日搬出租赁房屋，请于该日前或当日前来检查房屋结构及装饰。 上述事实，有陈玉燕、沙华提交的陈玉燕、沙华、汪玉芳身份证复印件、《房屋租赁合同》复印件、《房屋租赁合同终止通知书》、《房屋租赁合同终止通知书》、银行电子回单等证据证明，上述证据经庭审举证、审核，并结合当事人陈述予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，陈玉燕、沙华与汪玉芳签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中，陈玉燕、沙华与汪玉芳签订的《房屋租赁合同》约定的合同解除的条件并为成就，汪玉芳单方向陈玉燕、沙华送达的《房屋租赁合同终止通知书》不符合双方约定和法律规定，该行为无效，汪玉芳应按照合同约定向陈玉燕、沙华支付2020年6月28日至2021年6月28日的租金27万元，对陈玉燕、沙华的该项诉讼请求，本院应予支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。陈玉燕、沙华要求汪玉芳按照年利率24%的标准计算违约金标准过高，应予以适当调整，故汪玉芳应从2020年4月28日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向陈玉燕、沙华支付逾期付款利息。汪玉芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对陈玉燕、沙华的诉讼主张放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告汪玉芳于2020年7月26日向原告陈玉燕、沙华送达的《房屋租赁合同终止通知书》无效； 二、被告汪玉芳于本判决生效之日起三日内支付原告陈玉燕、沙华2020年6月28日至2021年6月28日的租金270000元及利息（以27万元为基数，从2020年4月28日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际付清时止）； 三、驳回原告陈玉燕、沙华的其他诉讼请求。 如被告汪玉芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5648元，减半收取2824元，由被告汪玉芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 张 能 二〇二〇年九月三十日 书记员 张雅婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第三十九条——所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条——有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条——被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。