河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4064号上诉人（原审被告）：陈志清，男，1990年6月24日出生，汉族，住安阳市殷都区。上诉人（原审被告）：贾珍珍，女，1990年5月24日出生，汉族，住安阳市殷都区。被上诉人（原审原告）：张永刚，男，1976年9月12日出生，汉族，住安阳市殷都区。上诉人陈志清、贾珍珍因与被上诉人张永刚房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2020）豫0505民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈志清、贾珍珍上诉请求：1、请求法院依法撤销原审判决并改判驳回原告诉讼请求或发回重审;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：陈志清、贾珍珍与张永刚签订的房屋出租合同实为房屋买卖合同。2019年2月,陈志清、贾珍珍为孩子上学欲购买涉案房屋,并已实际支付张永刚首付5000元,双方已形成房屋买卖的合意,张永刚按合同约定实际履行合同义务,双方之间实际上是房屋买卖的意思表示,双方签订的是房屋买卖合同,张永刚已实际交付房屋,陈志清、贾珍珍合法取得房屋占有权。后因房屋市场价格上涨,张永刚坐地起价,拒不给陈志清、贾珍珍办理过户登记手续,陈志清、贾珍珍多次与张永刚协商未果,甚至在陈志清、贾珍珍完全不知情的情况下,欲将房屋转手高价卖给第三人,张永刚的行为不仅侵犯了陈志清、贾珍珍的对房屋的占有权,甚至侵犯陈志清、贾珍珍的优先购买权,张永刚根本违约。原审判决将买卖合同关系认定为租赁合同关系,而在判决部分却依据《合同法》第九章买卖合同的相关规定第一百三十条、第一百六十一条,而不是依据《合同法》第十三章租赁合同的相关法律规定,另外根据《合同法》第六十条之规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张永刚擅自违约,应当承担相应的违约责任,可以继续履行的应当继续履行,张永刚应当按照合同价款将涉案房屋出售给陈志清、贾珍珍,即使双方签订的合同被认定为房屋租赁合同,陈志清、贾珍珍也依法享有优先购买权。张永刚辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉，维持原判。张永刚与陈志清、贾珍珍签订的是房屋出租合同。陈志清、贾珍珍有购买张永刚房子的意向，因没有钱，才在出租合同的补充条款上约定。陈志清、贾珍珍给张永刚的5千元是预买房子的定金，并不是首付款。张永刚把房子交给陈志清、贾珍珍住，是出租行为。出租合同约定的租赁期限到期后，张永刚就多次催促陈志清、贾珍珍，问他们是否继续租赁房屋，是否把购房款准备齐了，陈志清、贾珍珍始终以“正在借钱、正在筹，借钱难得了”为借口一直推托。约定的最后过户期限即2019年12月31日到期后，陈志清、贾珍珍还是没有把购房款筹齐，张永刚并没有给陈志清、贾珍珍涨售房价，2020年4月30日前，张永刚多次给陈志清、贾珍珍表明出售房屋的价款是20万元，是陈志清、贾珍珍一直筹不齐钱才一直没有办理过户的。陈志清、贾珍珍至今一直占用张永刚的房子不予腾房，张永刚多次给陈志清、贾珍珍催要占用房屋期间的租金，陈志清、贾珍珍始终不腾房也不交租金，还拖欠物业费等费用不予交纳，还总是说从交的5千元购房定金里抵顶租金。张永刚实在没有办法了，才向法院起诉，让上诉人腾房子，补交占用房子期间欠交的租金、物业费等费用的。综上，陈志清、贾珍珍上诉事实与理由与客观事实不符，请法院依法驳回陈志清、贾珍珍的上诉，尽快腾房。张永刚向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决二被告即刻终止非法侵占原告房屋的行为，将非法侵占原告的房屋归还原告；2、请求人民法院依法判决二被告根据原有《房屋出租合同》约定，按实际非法侵占房屋时间向原告支付房屋使用费及物业费等相关费用，截至2020年5月，共计人民币3727.69元（房屋使用费是按原《房屋出租合同》约定计算：每月500×6个月=3000元+727.69元物业费）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2019年2月22日，原告与被告陈志清签订出租合同一份，合同约定，被告承租原告所有的位于殷都区××区××楼××单元××房屋××套，本租赁自2019年2月23日至2019年11月23日，租金每3个月缴纳一次，租金为每月500元。被告在租赁原告房屋期间产生的费用，如水、电、天然气、卫生、物业等一切费用，应由被告承担。合同期满，房屋内物品应完好，不拖欠水、电、天然气、物业费等费用。下面的补充条款约定，“双方约定此套房出售给乙方，交定金5000元，在甲方用完此房产证之后过户，（2019年12月底过户）。此房出售款贰拾万元整”。合同签订后，被告按约定向原告支付房屋租赁费共支付4500元（2019年2月22日--2019年11月23日之间），交付购房款定金5000元。庭审中，被告陈志清认可其是双方微信聊天中的“普亨元汽车”，双方均认可，被告已经支付房租4500元。原告提供的微信聊天显示，原、被告从2019年12月19日起就多次协商房屋出售款及过户事宜，双方对款项是分期还是全款存在争议。被告已经交付购房款定金5000元。原告主张物业费727.69元，该费用应由被告承担。被告陈志清和被告贾珍珍于2013年1月4日登记结婚。一审法院认为，原、被告于2019年2月22日签订的出租合同合法有效，该合同系双方当事人真实意思表示，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的出租合同在补充条款处约定了房屋买卖事宜，被告主张本案是房屋买卖合同，原告应按照合同约定出售房屋并协助其办理房屋过户手续，双方的微信聊天记录中，也涉及到房屋买卖的事宜，庭审中，原告称被告未按合同约定支付房屋尾款，被告已经构成违约，现原告不同意出卖房屋，要求被告按照房屋出租合同约定支付租金并腾房。法院认为，本案争议的焦点是付款方式，由于出租合同的补充条款未对尾款交付做具体约定，也无法清晰认定尾款是分期付款还是一次性付款，双方也均没有充分证据证明其主张，故法院认为双方在合同的履行中均存在过错，均应承担部分责任。房屋买卖合同应双方自愿，现原告不愿将房屋出售给被告，应尊重其意愿，本案按照房屋租赁关系认定更为合适。结合双方举证的证据，双方均存在部分过错，法院认为判定被告支付房屋租赁费时，应适当予以减少，被告已经支付租金至2019年11月23日，本案酌情减免被告应支付的物业费727.69元及2个月租金1000元。二被告系夫妻关系，租赁的房屋系二被告共同生活居住，二被告应共同承担房租。综上所述，被告陈志清、被告贾珍珍应于本判决生效后二十日内搬出原告所有的位于殷都区××区××楼××单元××号房屋；被告陈志清、被告贾珍珍应于本判决生效后十日内支付原告张永刚租金，按照每月500元，从2020年1月24日开始计算至二被告腾清房屋之日止；原告张永刚应于本判决生效后十日内返还原告定金5000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈志清、被告贾珍珍应于本判决生效后二十日内搬出原告所有的位于殷都区××区××楼××单元××号房屋；二、被告陈志清、被告贾珍珍应于本判决生效后十日内支付原告张永刚租金，按照每月500元，从2020年1月24日开始计算至二被告腾清房屋之日止；三、原告张永刚于本判决生效后二十日内返还被告陈志清、被告贾珍珍定金5000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告张永刚负担25元，由被告陈志清、被告贾珍珍负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，本案中，双方于2019年2月22日签订的出租合同，在补充条款处约定了房屋买卖事宜，但是并未对买卖合同的主要内容、履行期限、付款方式等进行约定，由于补充条款未对尾款交付做具体约定，也无法清晰认定尾款是分期付款还是一次性付款，双方无法达成一致意见，无法继续履行买卖合同事宜。本案以按照房屋租赁关系处理为宜，结合双方过错程度及本案实际情况，一审法院确定陈志清、贾珍珍支付房屋租赁费时，酌情减免物业费727.69元及2个月租金1000元，并据此判决陈志清、贾珍珍搬出安阳市殷都区××区××楼××单元××号房屋，按照每月500元从2020年1月24日开始计算至二被告腾清房屋之日止支付租金，张永刚返还陈志清、贾珍珍定金5000元，并无不当，应予维持。综上所述，陈志清、贾珍珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈志清、贾珍珍负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年九月四日书记员 王 力