河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初4638号原告：驻马店市鼎信物业管理有限公司。住所地：驻马店市雪松路876号。法定代表人：王杰一，总经理。委托诉讼代理人：刘朋飞、张转，河南华珠律师事务所律师。被告：白桦，男，1957年5月8日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：靳晖，女，1962年10月11日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。与被告白桦系夫妻关系。原告驻马店市鼎信物业管理有限公司（以下简称鼎信物业公司）与被告白桦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鼎信物业公司的委托诉讼代理人张转，被告白桦及其委托诉讼代理人靳晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎信物业公司诉称，2009年4月24日，原、被告签订《物业管理服务协议》，协议约定：原告为被告位于驻马店市文明路北翡翠城××楼××单元××楼西户房屋提供物业服务，房屋实际建筑面积为：183.84平方米，原告按照建筑面积0.56元/平方米/月向被告收取物业管理费，原告预收一年的管理费，被告应于管理费到期前半个月续交管理费。自2009年9月28日至2020年9月28日，被告拖欠原告物业费共计13585元，原告多次向被告催要上述费用均无果。请求：1、判令被告向原告支付物业费共计13585元及相应利息；2、判令被告向原告支付违约金（违约金计算自2009年9月28日起至交纳完全部物业费之日止，按照13585元为本金的日万分之一计算）。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：1、判令被告向原告支付物业费共计13585元。2、判令被告向原告支付违约金（违约金计算自2009年9月28日起至交纳完全部物业费之日止，按照13585元为本金的日万分之一计算）。被告白桦辩称，1.不应该开这个庭，因为这个案件是一案两审；2.原告主体资格有问题；3、原告在2017年已经经过驿城区法院和市中院判决败诉，物业管理协议已经终止作废；4、鼎信物业公司一直未经过我们小区业主和业主委员会聘用，签订的物业服务协议系当时强迫签订，我方不承认这个物业公司；5、从2017年，我们小区已经更换物业公司，更换为驻马店市翡翠物业服务公司，因未经过业主同意，我们既不承认原来的鼎信物业公司，也不承认现在的物业公司；6、根据原、被告签订的物业服务协议第4条第1款约定“甲方违反本服务协议，乙方有权拒交物业费”。我方于2009年8月以前按协议缴纳了物业费，当时原告违约在先，只收费不提供服务，不经业主同意，乱涨物业费及电费，擅自套取业主的房屋维修基金，我方的房屋外墙壁裂缝渗水、上下水管道不通、楼道线路损坏等危及我方生命、财产安全，把我方屋内装修全部损坏。我方申诉要求物业公司进行维修，截止今天物业公司未支付1分钱为我们维修。原告2012年擅自断电，造成我家母亲摔伤致残，十多年瘫痪在床，至今未向我方赔偿。小区环境脏乱差，我家一楼门口每到下雨天气水漫到脚脖，很难通行。物业公司擅自将小区西南角消防通道改为经济用房。房屋漏水在我们小区是常见现象，不只我们一户。综上所述，原告只收费不履行服务职责，造成我方的经济损失和精神损害，请求贵院依法维护我方合法权益，驳回原告诉讼请求。经审理查明，被告白桦系驻马店市文明路北翡翠城××单元304房屋业主。2009年4月24日，原告鼎信物业公司（甲方、物管）与被告白桦（乙方、业主）签订《物业管理服务协议》一份，约定：物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理，共用部分是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护与管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井等；环境卫生，1、负责小区公共区域的清扫与保洁；2、负责清运生活垃圾且日产日清；公共秩序，1、小区内公共秩序维护人员24小时值班；2、协助公安部门维护本物业区域的公共秩序；3、车辆（汽车、摩托车、电动车、自行车）应按规定区域停放并办理出入证；4、制止小区内违反公共秩序及不良习俗的行为；乙方交纳费用的方式与方法：物业管理费以人民币现金方式交纳，为方便起见，甲方预收一年管理费，业主应于管理费到期前半个月续交管理费；住宅按建筑面积收费0.56元/平方米/月（不含公共水电等费用，其费用由业主均摊），非住宅按建筑面积0.8元/平方米/月；停车车位收费标准：一个汽车车位60元/月；一个摩托车车位20元/月；一个电动车车位10元/月；一个自行车车位5元/月，一个三轮车车位8元/月；甲方违反本协议，擅自提高收费标准的，乙方有权拒交；乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金，同时甲方保留采取措施的权力等条款。上述《物业管理服务协议》签订前，原告已于2008年9月份开始为诉争小区翡翠城翠苑提供物业服务，被告于2009年4月27日交纳了2008年9月28日至2009年9月28日的物业费1235元。现原告以被告未交纳2009年9月28日至2020年9月28日的物业费为由，起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告提交以下证据，一、2010年至2020年原告向被告发送的物业费催费通知单及送达的照片，共计11份；原告用以证明：1.自2009年9月28日至2020年9月28日被告共计拖欠原告物业费13585元；2.原告将该催费通知通过张贴的方式送达被告。被告质证称，对该组证据的真实性有异议，1、2019年12月9日，被告的确收到过物业费缴费通知单，但是收到的主体与本案原告不是同一主体。2、照片上显示的门不是被告单元的门，而且没显示催收的主体，被告也没有收到，所以被告不认可。二、邮政特快专递回执单2份；原告用以证明：1.2019年11月13日，原告向被告邮寄送达物业费催缴通知；2、2020年3月11日，原告向被告邮寄送达物业费催缴通知。被告质证称，对该组证据有异议，1、2020年3月11日的邮政快递回执没有被告签字，被告不认可；2、2019年12月13日收到的是翡翠城物业的催费通知书，收到的不是鼎信物业公司的催费通知书。三、原告工作人员向被告发的催缴物业费短信一页（手机截屏）。原告用以证明：2020年4月8日，原告工作人员以发短信的方式向被告送达物业费催缴通知。被告质证称，对改组证据有异议。被告收到过这个短信，短信内容与被告手机记录一致，但是不知道短信是谁发的。诉讼中，被告提交以下证据：一、原告于2017年1月3日另案【（2017）豫1702民初1133号】起诉的起诉书一份、该案判决书一份、驻马店市中级人民法院作出的（2017）豫17民终4913号民事裁定书一份。被告用以证明:原告已就物业费另案起诉过，且已审结，且该案判决书已生效，现原告起诉属于一案两诉。原告质证称：对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。被告提供的（2017）豫1702民初1133号判决书，仅能证明原告曾于2017年1月份起诉被告要求支付物业费，原告起诉维权，不代表原告已丧失诉权，且被告未交纳物业费属于持续状态。二、2019年12月9日的物业费催缴通知书。被告称：被告是通过快递收到的，收到的是翡翠物业发出的物业催缴通知书，而不是鼎信物业的催缴通知书。该催费通知书落款处加盖驻马店市翡翠物业服务有限公司印章。被告用以证明：原告缺乏诉讼主体资格。原告质证称，对该组证据的真实性及关联性均有异议，被告提供的该份物业费催缴通知书并不是原告公司的印章，不排除被告为了诉讼，自行制作。三、照片8张。被告用以证明：案涉房屋墙体渗水，造成主卧、副卧室装修受损，原告公司一直未提供维修服务。原告质证称，对该组证据的真实性及证明目的均有异议，被告提供的该组照片无法证明为被告所在的房屋，且被告的房屋漏水，也应当是开发商进行维修，被告的房屋不属于公共部分，原告没有维修的义务。四、被于2019年12月14日拍摄的小区道路照片两张（打印）。该照片中显示多辆电动车占道停放。被告用以证明：1.小区脏乱差，小区车辆管理混乱，造成业主通行困难。2.同一栋楼物业公司差别对待。原告质证称，对该组证据的真实性及关联性均有异议，该组证据无法证明其拍摄的具体位置，且该两张照片经能体现某个时刻、某个区域的状况，并不能证明原告公司对不利于业主生活的因素未及时进行处理。五、被告于2020年7月11日拍摄的诉争小区1号楼1单元门口道路照片两张、同时间段1号楼2单元门口道路照片一张。该三张照片显示1号楼1单元门口道路积水较多，1号楼2单元门口无积水。被告用以证明：被告所居住单元的单元口下雨存在积水状况，原告未维修。原告质证称，真实性及关联性均有异议，该组证据无法证明其拍摄的具体位置，且在暴雨天气，门口积水属于正常现象。六、收款收据一组四份两页。案涉小区未实施电改，由物业公司代收电费，该四份收款收据是物业公司收取同小区其他业主电费，向业主出具的收款收据，其中0045389号收款收据加盖驻马店市鼎信物业管理有限公司财务专用章、0052643号收款收据加盖驻马店市鼎信物业管理有限公司翡翠分公司财务专用章、0008578号收款收据（复印件）加盖驻马店市鼎信物业管理有限公司翡翠分公司财务专用章，日期为2019年8月4日、0001294号收款收据（复印件）加盖驻马店市翡翠物业服务有限公司财务专用章，日期为2019年10月28日。被告用以证明：诉争小区换了两次物业公司，2017年7月份，系本案原告驻马店市鼎信物业管理有限公司收的电费；到2017年8月份，系驻马店市鼎信物业管理有限公司翡翠分公司收取的电费，到2019年8月份，又换了新物业公司，换成驻马店市翡翠物业服务有限公司。综上，驻马店市鼎信物业管理有限公司作为原告起诉被告，主体不适格。原告质证称，对0045389、0052643号收据真实性无异议，对其证明目的有异议，驻马店市鼎信物业管理有限公司翡翠分公司作为驻马店市鼎信物业管理有限公司的分公司，其可以代替鼎信物业管理有限公司提供物业服务。对0008578、0001294号收据真实性及证明目的均有异议，该两份收据均为复印件，不符合法定的证据形式要件；且两份收据的内容模糊，无法看清，不能实现其证明目的。另查明，一、驻马店市鼎信物业管理有限公司翡翠分公司系原告鼎信物业公司设立的分公司。二、诉讼中，被告称，因开发商及物业公司针对诉争小区的排序系从西往东排序，所以被告居住的单元是1号楼1单元，居住的房屋是301，门牌也是这样显示的；而房管部门排序系从东往西排序，所以被告居住的单元登记为1号楼东2单元，居住的房屋登记为304。原告对被告上述陈述无异议。上述事实，有原、被告提供的相关书证及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据已认定。本院认为，2009年4月24日，原告鼎信物业公司与被告白桦签订《物业管理服务协议》一份，原告为被告所属的位于驻马店市文明路北翡翠城××单元304房屋提供物业服务，被告向原告交纳物业服务费用，原、被告双方系物业服务合同关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，被告于2009年4月27日交纳了2008年9月28日至2009年9月28日的物业费1235元，故原告主张被告每年应交纳物业费1235元，本院予以采信。关于物业费拖欠期间。一、①被告提交有2019年12月9日物业费催缴通知书一份，该催费通知书落款处加盖驻马店市翡翠物业服务有限公司印章。②被告提交0008578号电费收款收据（复印件）加盖驻马店市鼎信物业管理有限公司翡翠分公司财务专用章，日期为2019年8月4日；0001294号电费收款收据（复印件）加盖驻马店市翡翠物业服务有限公司财务专用章，日期为2019年10月28日。该两份收款收据虽均为复印件，但与加盖驻马店市翡翠物业服务有限公司印章的物业费催费通知书相互印证，本院对该两份收款收据的真实性，予以采信。③诉讼中，原告虽提交有2019年9月28日以后的由鼎信物业公司出具的催费通知书，但其未提交相关证据证明2019年9月28日以后，仍系由原告公司为诉争小区提供物业服务。综合①②③，现有证据不足以证明2019年9月28日以后为涉案翡翠园小区提供物业服务的物业公司仍是原告公司，涉及2019年9月28日以后的物业费，可由权利人提交证据另行主张权利。二、诉讼中，被告辩称，2017年8月份起小区更换了物业公司，系由驻马店市鼎信物业管理有限公司翡翠分公司收取物业费。法律规定：“公司可以设立分公司。设立分公司、应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，本案中，驻马店市鼎信物业管理有限公司翡翠分公司系原告鼎信物业公司设立的分公司，其为诉争小区提供物业服务，不能认定为物业服务主体发生了变更，故被告抗辩主张的2017年8月份涉案小区更换了物业公司，本院不予采信。三、本案中，被告拖欠物业费至2019年9月28日系连续拖欠，诉讼中，原告不但提交有每年的催交通知，且在此期间，原告也于2017年另案提起诉讼，主张拖欠的物业费，被告对其连续拖欠物业费是明知的。综合一、二、三，原告请求被告支付2009年9月29日至2019年9月28日期间的物业服务费，本院应予支持。关于拖欠物业费数额。①原、被告双方合同约定：房屋共用设施设备及其运行的维护与管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井等。该条款明确约定原告鼎信物业公司负有道路管理的义务，其应负责管理车辆有序摆放。而被告提交其于2019年12月14日拍摄的小区道路照片中显示有小区道路上多辆电车占道停放，故被告主张的原告未尽到相应车辆管理义务，本院予以采信。②合同约定：房屋共用设施设备及其运行的维护与管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井等。根据上述合同约定原告鼎信物业公司应负有沟渠排水通畅的义务。而被告提交其于2020年7月11日拍摄的诉争小区1号楼1单元门口道路照片两张显示因沟渠排水不畅致使路面存有积水。故被告主张，原告未尽到相应的管理义务，本院予以采信。综上，原告鼎信物业公司在提供物业服务过程中，部分服务存在瑕疵，构成违约。但上述瑕疵并不能否认鼎信物业公司为诉争小区提供了物业服务，也不能据此认定原告提供的各项服务均存在有瑕疵，被告依据上述存在的部分服务瑕疵而拒交物业费，理由不能成立，其拖延支付物业费，构成违约。综合考虑诉争《物业服务合同》的履行情况，本案物业费的收取，应予以适当减少，按物业费的10%予以核减，较为适宜。故对原告请求的物业费，本院按11115元（1235元/年×10年×90%=11115元），予以支持。关于原告对违约金的请求，法律规定：当事人双方都违法合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，以上已认定被告拖延支付物业费，构成违约，应支付相应的违约金，违约金计算方式：以下欠物业费11115为基数，自2019年9月28日起至款清之日止，按原告请求的日万分之一计算。关于被告提出本案系一案两审的辩称。因另案【（2017）豫1702民初1133号】是以未尽通知义务，驳回了原告的诉讼请求，现原告继续主张物业费请求权，不构成重复诉讼。被告的该项辩称不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告白桦于本判决生效之日起十日内向原告驻马店市鼎信物业管理有限公司支付物业费11115元及违约金（以下欠物业费11115元为基数，自2019年9月28日起至款清之日止，按日万分之一计算）。二、驳回原告驻马店市鼎信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告白桦未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元（已减半收取），由原告驻马店市鼎信物业管理有限公司负担20元，由被告白桦负担50元。本判决为终审判决。审判员  张建立二〇二〇年九月三日书记员  王 鹏