浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初5867号 原告：瑞安市东都农垦开发有限公司（统一社会信用代码：913303817707087857），住所地瑞安市东山街道飞云江农场。 法定代表人：陈玮，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：潘伟章、余心海，浙江玉海律师事务所律师。 被告：池银春，男，1982年4月10日出生，汉族，户籍所在地瑞安市。 被告：胡爱云，女，1977年8月28日出生，汉族，户籍所在地瑞安市。 以上二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：叶建渊、金伟东，浙江信泰律师事务所律师。 原告瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都公司）与被告池银春、胡爱云房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年6月9日向本院提出起诉，本院于2020年6月30日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告东都公司的委托诉讼代理人潘伟章，被告池银春、胡爱云的共同委托诉讼代理人叶建渊、金伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东都公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告向原告共同支付租金173388.94元及房产使用税（包括营业税，营改增后为增值税）、房产税、水利建设专项收入、印花税、城市维护建设税、教育附加、地方教育费附加135018.91元；二、判令二被告向原告共同支付违约金：以80880元为基数按月利率5%从2015年1月22日计算至2016年1月22日（不含当日），为49202元；以880元为基数按月利率5%从2015年1月22日计算至2016年1月22日（不含当日），为535.33元；以265401.92元为基数按月利率5%从2016年1月22日计算至2017年1月22日（不含当日），为161895.17元；以532911.92元为基数按月利率5%从2017年1月22日计算至2017年2月20日（不含当日），为25757.41元；以373679.42元为基数按月利率5%从2017年2月20日计算至2017年2月22日（不含当日），为5605.19元；以285423.42元为基数按月利率5%从2017年2月22日计算至2017年3月1日（不含当日），为3329.94元；以265307.92元为基数按月利率5%从2017年3月1日计算至2017年3月3日（不含当日），为884.36元；以98080.72元为基数按月利率5%从2017年3月3日计算至2017年5月27日（不含当日），为13894.77元；以234048.94元为基数按月利率5%从2018年1月22日计算至2018年12月25日（不含当日），为131457.49元；以173388.94元为基数按月利率5%从2018年12月25日计算至实际履行之日止，暂算至2020年3月26日（不含当日），为132064.58元。暂合计为524626.24元；三、判令二被告向原告共同支付房产使用税利息损失：以135018.91元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（1年期LPR为4.20%）从起诉之日起计算至实际履行之日止。事实与理由：2015年1月22日，原告东都公司作为甲方，瑞安市骏玛汽配有限公司（以下简称骏玛公司）作为乙方，签订标准厂房租赁合同，甲方将瑞安市经济开发区发展区其中的2号楼第二层，建筑面积2022平方米出租给乙方，约定：1、租赁期限自2015年2月22日起至2019年2月21日止；2、第1年租金242640元、第2年租金254772元、第3年租金267510元、第4年租金280885元；第1年租金于当年1月22日前向甲方付清；之后每年租金于当年的1月22日前向甲方付清；3、乙方应在2015年1月22日前向原告交清合同履约保证金60660元；4、因标准厂房租赁需要缴纳营业税、城建税、教育附加税、印花税、房产使用税等由乙方承担；5、租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费，每年每平方米为10元，每年总计20220元，于每年1月22日前支付给甲方。合同履行过程中，骏玛公司实际支付合计857754.20元，但该款项不足以清偿到期租金等款项，其行为已经构成违约。骏玛公司已经于2017年以股东决议解散为由登记注销，并由股东出具全体投资人承诺书，承诺：公司注销登记前已经将债权债务清算完结，无其他未了结事务，如果失信则全体投资人包括股东池银春、胡爱云承担相应的法律后果和责任，由于注销登记前，涉案租赁合同并未终止，应继续履行合同义务，在骏玛公司与原告的事务并未了结的情况下，作为清算义务人的池银春、胡爱云办理公司注销登记，根据相关法律规定，二被告应当对骏玛公司债务承担共同清偿责任。 被告池银春、胡爱云辩称：1、二被告与原告东都公司不存在租赁关系，是骏玛公司向原告承租厂房，骏玛公司已于2017年8月9日注销，注销时，二被告向工商管理部门出具承诺函，承诺对公司注销之前的债务承担责任。2、骏玛公司2015年1月22日向原告租赁厂房，约定租赁期限4年，实际上只有租赁2年，2017年2月22日，骏玛公司向原告提出终止租赁协议，当时，原告方的负责人飞云江农场场长陈玮，具体负责厂房租赁事务的陈永松等，同意终止与骏玛公司的厂房租赁协议。陈永松与陈钱银、张波、陈海瑞另外签订了租赁协议，将上述2022平方米的厂房，出租1250平方米给陈钱银，出租772平方米给张波、陈海瑞，并由他们直接向原告支付厂房租金。3、骏玛公司实际租赁原告厂房2年，租金已经全部支付，第1年租金242640元于2015年1月13日由骏玛公司直接转账给原告东都公司，第2年租金254772元，2016年1月21日支付80000元，2017年2月20日、3月1日，通过万焕明向原告分别转账159232.50元、20115.50元，合计259348元，多余部分用于缴纳税费。合同约定的保证金60660元，因骏玛公司租赁厂房面积大，原告已同意不缴纳。物业管理费合同约定由承租人负担，但从一开始租赁，骏玛公司直接向物业管理公司交纳了，不用再向原告缴纳了，因此，物业管理费不应在本案中计算。4、原告东都公司的主张已经超过诉讼时效期间。骏玛公司实际租赁期间为2年，2017年2月之后，双方租赁合同实际上已经终止。退一步讲，4年租期，2018年1月22日之前产生的租金，原告于2020年3月26日才提出起诉，已经超过《民法通则》第一百三十六条追索租金诉讼时效期间为一年的规定。5、关于原告方的诉讼请求。首先，原告诉请二被告拖延支付租金173388.94元、税费135018.91元不能成立，原骏玛公司已向原告缴纳第一年租金242640元、税费46235.94元，第二年租金254772元，原骏玛公司已向原告缴纳259348元，多出的5000元已经作为税费缴纳。另外部分的税费实际上已经缴纳，相关财务账册在原骏玛公司注销时不存在了。其次，原告主张的违约金也不能成立。租赁合同第五条第3款约定使用厂房期间产生的水、电、煤气、电话费、通讯费以及电梯所发生的电费、维护保养、修理费、管理费等由乙方承担。如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止合同，对租金支付未约定违约金。而且，约定月利率5%明显过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告东都公司围绕诉讼请求提交了如下证据：东都公司企业工商登记信息；骏玛公司的公司登记基本情况、被告池银春、胡爱云的户籍证明；骏玛公司注销登记申请书、营业执照、全体投资人承诺书、清税证明、准予注销登记通知书；标准厂房租赁合同；银行交易凭证；东都公司标准厂房竣工验收会议纪要、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划核实确认书、土地使用权证；东都公司标准厂房移交表、情况说明；税收完税证明、税收电子缴款书；2017年、2018年东都公司标准厂房租赁统计表；（2018）浙0381民初4号民事判决书及该案原告瑞安市海鹏工艺刀具厂提交的证据等。被告池银春、胡爱云提交了如下证据：骏玛公司的公司登记基本情况、国网浙江瑞安市供电有限责任公司用电信息、瑞安农商行入账通知书、民生银行电子银行业务回单、税收缴款书、单张税票查询、单张税票查询税（费）款明细、农行个人交易明细、清税证明等，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上述证据经庭审出示质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告东都公司提供的标准厂房租赁统计表，系其自行制作的表格，被告对其真实性有异议，本院不予认定。被告提供的国网浙江瑞安市供电有限责任公司用电信息，可以看到2017年2月22日之后，原骏玛公司仍然有用电记录，而且在此之后，原骏玛公司将涉案厂房转租给案外人，故依该证据不能证实其主张的原骏玛公司与原告厂房租赁合同于2017年2月22日终止的事实，不予采纳。被告提交的清税证明，仅能反映原骏玛公司在2017年6月13日前税务事项结清，并不能证实本案厂房租赁合同产生的税费负担已经结清，就此不予采纳。被告提交的税收缴款书，原告的质证意见为其中城镇土地使用税900元由原告自行负担，有利于被告，本院予以确认，其中滞纳金2146.02元，是由被告延期缴纳造成，应由原骏玛公司负担，原告的质证意见，本院予以采纳。（2018）浙0381民初4号民事判决书系生效法律文书，具有当然证明力，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告东都公司享有坐落于瑞安市经济开发区发展区面积44064.40平方米工业土地使用权。骏玛公司于2013年12月18日登记成立，投资人：池银春，胡爱云，法定代表人：池银春，2017年8月9日，办理注销登记手续。2015年1月22日，骏玛公司向原告东都公司承租上述工业土地范围内的厂房，与原告东都公司签订了一份《标准厂房租赁合同》，合同约定：一、甲方东都公司将位于瑞安市经济开发区发展区2号厂房第2层出租乙方，厂房建筑面积2022平方米，厂房类型为框架结构；二、租赁期限：自2015年2月22日起至2019年2月21日止，租赁期4年；三、租金及支付方式：租金每年一次性支付，从第2年开始租金在上一年度租金额度的基础上递增5%，第1年租金于2015年1月22日前一次性支付给甲方，之后每年租金于当年1月22日前向甲方付清，第1年租金242640元、第2年租金254772元、第3年租金267510元、第4年租金280885元；四、履约保证金：履约保证金60660元，乙方应在2015年1月22日前向原告交付，履约保证金待租赁合同终止并结算各项费用后，无息退还乙方；五、1、厂房租赁期间发生的营业税、城建税、教育附加税、印花税、房产使用税等由乙方承担；2、租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费，每年每平方米为10元，每年总计20220元，于每年1月22日前支付给甲方；3、租赁期间，使用该厂房发生的水、电、煤气、电话费、通讯费等以及电梯所发生的电费、维护保养、修理费、管理费等由乙方承担。如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止租赁合同；六、本协议书一式三份，甲方执二份，乙方执一份，经双方签字盖章后生效。合同还约定了未经甲方同意，乙方不得转租，也不得以承包、合营等变相手段转租等事项。该合同乙方签章一栏由万焕明签字并加盖原骏玛公司公章。合同签订后，原骏玛公司向原告支付租金明细如下：2015年1月13日，原骏玛公司向原告汇款242640元，并附言：介厂房租金；2016年1月21日，原骏玛公司向原告汇款80000元，并附言：介厂房租金；2017年2月20日，万焕明向原告汇款159232.50元；2017年3月1日，原告收到异地存现20115.50元，备注：万焕明。 2017年2月22日，原骏玛公司（甲方）将上述承租厂房中的1250平方米转租给案外人陈钱银（乙方）使用，双方签订标准厂房租赁协议书，约定承租方自愿接受出租方在厂内所投固定资产结拆价为95000元（后涂改为80000元）；出租方在2015年2月份上交东都公司履行保证金60000元由乙方付给甲方，以后东都公司履行保证金退给乙方；出租方自愿退出该厂房使用权期限，由承租方用到合同时间为2019年2月21日止。上述协议出租方骏玛公司由万焕明签名，并收取定金50000元。2017年3月3日，陈钱银转账汇款至东都公司账户167227.20元，并附言：万焕明；2017年3月17日，陈钱银转账汇款至万焕明账户105000元，并附言：陈钱银租金全额。此后，瑞安市海鹏工艺刀具厂欲承租上述厂房，陈钱银自愿退出原租赁关系。2017年5月24日，经三方协商，骏玛公司（甲方）将上述承租厂房中的1250平方米出租给瑞安市海鹏工艺刀具厂（乙方），约定承租方自愿接受出租方在厂内所投固定资产结拆价为80000元；出租方在2015年2月份上交东都公司履行保证金60000元由乙方付给甲方，以后东都公司履行保证金退给乙方；出租方自愿退出该厂房使用权期限，由承租方用到合同时间为2019年2月21日止。上述协议承租方瑞安市海鹏工艺刀具厂由法定代表人陈积海签名，出租方骏玛公司由万焕明签名，陈钱银亦在出租方处落款签名。签订协议当日，陈积海转账至陈钱银账户260000元。瑞安市海鹏工艺刀具厂曾于2018年1月向本院提出起诉请求解除其与陈钱银于2017年5月24日签订的《标准厂房租赁协议书》，本院于2018年8月6日作出（2018）浙0381民初4号民事判决书，该民事判决书已发生法律效力。 2017年2月22日，原骏玛公司（甲方）将上述承租厂房中的772平方米转租给案外人陈海瑞（委托张波办理租赁事宜）作为电器仓储使用，2017年2月22日，陈海瑞的员工缪小丹转账汇款给原告88256元，入账通知书附言：万焕明（张波）。2017年5月27日，原告收到付款人李翔的汇款100283元，入账通知书附言：租金张波，右中部手写：万焕明。2018年8月11日，陈海瑞向原告转账汇款33556.37元，用以支付厂房租赁产生的税费，原告因不明该笔款项来源而未入账。 另查明，2017年12月27日，原告与案外人瑞安经济开发区管委会签订《瑞安市国有土地上工业不动产收购、储备补偿合同》，并于2018年12月25日前向接收单位瑞安经济开发区发展总公司移交包括本案租赁物的标准厂房，约定2018年12月25日之前的租金等收益权由原告享有。 本院认为，原告东都公司与原骏玛公司签订的《标准厂房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违背法律强制性规定，应属合法有效。就本案双方主要争议，本院评析如下：首先，原告与原骏玛公司的标准厂房租赁合同是否于2017年2月22日已经终止。2015年1月22日，原骏玛公司与原告签订合同时，原骏玛公司作为合同一方当事人在签章一栏由万焕明签字并加盖原骏玛公司公章，2017年2月22日，原骏玛公司先后与案外人陈钱银、陈海瑞（张波）、瑞安市海鹏工艺刀具厂签订厂房租赁协议书，将涉案厂房转租给他人，在上述租赁协议上虽然没有原骏玛公司的盖章确认，但均有万焕明的签字，结合2015年1月22日原骏玛公司与原告签订合同时也是由万焕明签字的事实，可以认定原骏玛公司对万焕明签字行为是认可的，二被告主张原骏玛公司与原告签订的《标准厂房租赁合同》已于2017年2月22日终止，之后，原告将涉案厂房自行租赁于他人的事实难以成立，本院不予认定。其次，被告池银春、胡爱云是否应当承担原骏玛公司的债务问题。原骏玛公司于2017年8月申请注销时，二被告向登记机关出具全体投资人承诺书，承诺公司申请注销登记前已将债权债务清算完结，不存在其他未了结事项，但实际上原骏玛公司注销登记时与原告尚存在未了结之合同权利、义务，被告池银春、胡爱云系原骏玛公司的实际投资人，在原骏玛公司注销后应对涉案债务承担清偿责任。再次，原告东都公司的主张是否已经超过诉讼时效期间问题。原告与原骏玛公司于2015年1月签订的《标准厂房租赁合同》约定的租赁期限为4年，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，该合同尚在履行之中，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2020年3月提出起诉，未超过诉讼时效期间的规定。按照《标准厂房租赁合同》的约定，原骏玛公司应向原告缴纳的厂房租金：第1年租金242640元+第2年租金254772元+第3年租金267510元+第4年从2018年2月22日至2018年12月25日期间的租金236251.22元（280885元/365日×307日）。原骏玛公司及案外人已向原告缴纳租金857754.20元，原骏玛公司尚欠原告租金143419.02元。《标准厂房租赁合同》第五条第3款约定：“租赁期间，使用该厂房发生的水、电、煤气、电话费、通讯费等以及电梯所发生的电费、维护保养、修理费、管理费等由乙方承担。如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止租赁合同”。租金是涉案合同相对方应履行的主要义务，而双方签订的合同中收取5%违约金的范围并没有列举租金项，当然应作出有利于履行义务一方的解释，而不应作扩大解释，因此，原告请求延期支付租金按月利率5%支付违约金，本院不予支持。关于税费、物业管理费。《标准厂房租赁合同》第五条第1款约定：厂房租赁期间发生的营业税、城建税、教育附加税、印花税、房产使用税等由乙方承担；第2款约定：租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费，每年每平方米为10元，每年总计20220元，于每年1月22日前支付给甲方；据此约定，涉案租赁合同产生的税费为178208.83元[（242640元+254772元+267510元+236251.22元）×17.8%]，扣除原告自行负担的城镇土地使用税900元，原骏玛公司已缴税费46235.94元，其中滞纳金2146.02元应由原骏玛公司负担，为免诉累，原告未入账的陈海瑞于2018年8月11日汇款用以缴纳税款的33556.37元，在本案中一并予以扣减，据此，原骏玛公司应向原告支付的税款为99662.54元（178208.83元-900元-44089.92元-33556.37元）。物业管理费按合同约定每年为20220元，从2015年2月22日计算至2016年8月15日，为29969.92元，双方签订的合同中收取5%违约金的范围并没有列举物业管理费项，也应作出有利于履行义务一方的解释，而不应作扩大解释，因此，原告请求按月利率5%支付违约金，本院不予支持。被告主张物业管理费已向物业管理公司支付，未提供相应证据佐证，本院不予采信。关于履约保证金60660元，按合同约定本应于2015年1月22日前缴纳，合同期满后返还，但原告并未及时主张，现合同已实际解除，再行请求原骏玛公司给付，实无必要，本院不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题问题规定（二）》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告池银春、胡爱云于本判决生效之日起十日内给付原告瑞安市东都农垦开发有限公司租金143419.02元； 二、被告池银春、胡爱云于本判决生效之日起十日内给付原告瑞安市东都农垦开发有限公司物业管理费29969.92元； 三、被告池银春、胡爱云于本判决生效之日起十日内给付原告瑞安市东都农垦开发有限公司税费99662.54元及利息损失（以99662.54元为基数，从2020年6月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）； 四、驳回原告瑞安市东都农垦开发有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6065元，由原告瑞安市东都农垦开发有限公司负担4077元，由被告池银春、胡爱云负担1988元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 陈谦雁 二〇二〇年九月三十日 代书记员 徐和庆 附文： 不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。