浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初6976号 原告：丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司，住所地：丽水市莲都区紫金路72、74、76号一至三层。统一社会信用代码：91331102585036286K。 法定代表人：吕尚军。 委托诉讼代理人：刘小乐、黄寸寸（实习），浙江法和律师事务所律师。 被告：詹晓东，男，1974年4月22日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：金彬彬，女，1981年7月2日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：吴津、姚佳燕，浙江汇时律师事务所律师。 原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司为与被告詹晓东、金彬彬房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员应利静担任审判长，人民陪审员许百华、谢铭参加评议的合议庭，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司的法定代表人吕尚军及公司委托诉讼代理人刘小乐、黄寸寸（实习）到庭参加诉讼，被告詹晓东、金彬彬的委托诉讼代理人姚佳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司诉称，2010年1月1日，原告与浙江民俗乐园有限公司签订《房屋租赁协议》，租用位于丽水市莲都区××路××＃××＃房屋，用于ＫＴＶ等娱乐项目经营，租赁期限为2014年1月1日-2014年12月21日。后被告从浙江民俗乐园有限公司处购得案涉房屋，与原告签订了一份《补充房屋租赁合同》，明确被告成为案涉房屋出租方，承继原出租方的各项权利义务。2014年12月28日，原告与被告签订《房屋续租协议》，约定：原告继续租用案涉房屋，租赁期为2015年1月1日起至2020年12月9日；争议解决方式约定了提交当地仲裁委员会仲裁和提交被告詹晓东所在地人民法院提起诉讼两种方式。原告与被告续签的房屋租赁协议未对征迁补偿归属作出约定。2019年，案涉房屋被列入紫金路东侧民俗乐园区块一储备土地前期开发项目房屋征收范围。经评估与协商，被告与莲都区土地与房屋征收工作办公室签订了《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，就房屋征收货币补偿事宜达成协议如下：房屋征收面积369.68平米，性质为商业用途，评估价值为5521541元，搬迁费11091元，停产停业损失费276078元，临时安置补助费55216元，选择货币补偿奖励1104309元，资产评估价值616488元，两项装修评估价值分别为573788元、106135元，合计8264646元；被告应在2019年10月10日前搬迁腾空完毕，腾房奖励另计。上述拆迁补偿款中应属原告享有的为：搬迁费11091元、停产停业损失276078元、临时安置补助费55216元、资产评估补偿款616488元、装修补偿款（1）项573788元、装修补偿款（2）项106135元、腾房奖励295744元，合计1934540元。原告一直本着配合政府拆迁工作的前提，与被告协商案涉房屋补偿款分配事宜，但协商未果。原告认为，原告与被告的案涉房屋租赁合同尚未到期，享有案涉房屋的使用权和房屋内装修装饰物、资产的所有权。同时，作为案涉房屋的实际生产经营者，因经营场所在租赁期间被征收而停止营业，需要搬迁，遭受了巨大的经济损失，享有获得停产停业损失补偿、搬迁费、临时安置费的权利。所以，案涉房屋拆迁补偿款中的搬迁费、停产停业损失费、临时安置补助费、资产补偿、装修补偿、腾房奖励等款项应当归属原告，被告应当将上述款项支付给原告。为此，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告支付原告拆迁补偿款1934540元（含搬迁费、停产停业损失、临时安置补助费、资产评估补偿款、装修补偿款（1）（2）项、腾房奖励）；二、案件受理费22211元、诉前保全费5000元由被告承担。 被告詹晓东、金彬彬辩称，一、原告无权提起该民事诉讼，其起诉缺乏法律依据，本案不属于民事诉讼管辖范围，应当驳回其起诉。本案立案时虽以租赁合同纠纷为案由，但原告向被告主张搬迁费、停产停业损失等相关费用均是以其认为是案涉房屋的实际经营者，结合其诉讼请求来看，本案实际上是一个房屋拆迁安置补偿中原告认为其享有被安置补偿权利、系被拆迁人的身份。而本案中被告是基于其与拆迁人之间达成的拆迁补偿协议而获得相应补偿，如原告认为其才是安置补偿对象，则应向征收部门及莲都区土地和房屋征收工作办公室主张权利。而对于确定被拆迁人或者被补偿人的身份并非人民法院民事诉讼管辖范围，原告应向相关部门主张或者提起行政诉讼予以解决。故被告认为原告基于其自认为系拆迁安置补偿对象的诉求不能得到法院的支持。 二、对于原告诉请的各项费用的补偿。首先明确三个前提：1、本案中所涉原告诉请的拆迁安置补偿款系被告所有的房产被政府征收后所获得，其基础是房屋所有权，没有被告的房产自然没有相应款项；2、本案所涉及到的拆迁安置补偿计算的前提均基于房屋面积乘以固定基数，即房屋面积是本案中所有拆迁款项计算的基础；3、本案是租赁合同纠纷，所有判断的前提和基础是双方租赁合同中的约定，有约定从约定，无约定看法定，无法律依据则不能支持。本案中双方合同并未对案涉各项费用进行约定，且根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，被征迁人为两被告。故原告即使是按照租赁合同纠纷起诉，亦缺乏事实和法律依据，应予以驳回。如前，明确了三个前提后，再来逐项看原告的主张是否合理和符合法律规定：1、搬迁费，按照案涉拆迁补偿协议的约定，拆迁费的组成是以房屋面积为计算依据，以乘以15乘以2的方式得出。由此可见，只要房屋存在，无论该房产是否有租赁均是有搬迁费这一项，而并非像原告所陈述，原告进行搬迁的就由原告享有。如果原告的观点成立，则东西多少、搬迁时间长短、甚至是否实际产生搬迁均为考虑范围，但实际上并没有。搬迁费作为补偿的一部分，实际上就是对房主房产损失的补偿，更何况按照事实情况，原告也未进行相应的搬迁。最重要的一点是该费用在双方合同中没有任何约定，而按照法律规定，该费用系补偿给被拆迁人，故原告的该项主张没有依据；2、停产停业损失费，从其表面上看，其与经营有关，但实质上，首先，停产停业损失本质还是对于被告在拆迁中所丧失的商业用房今后商业价值的补偿，包括今后所损失的租金，租赁其他地方经营场所产生的损失、自住损失等等，故不能单纯的将其作为租赁者的损失来主张。另，原告作为承租人在拆迁公告之后并未缴纳相应的房屋占有使用费，且原告距得到拆迁消息后至正式搬离长达半年时间，足够其转移及租赁其他房产，故原告也不存在实际的经营损失。其次，本案中停产停业损失是固定值，并未按照实际经营损失作出评估，故从补偿被拆迁人的角度，该笔款项也是给予被拆迁人的，而双方的租赁合同也没有对该块费用作出相应的约定，故原告对该块费用的诉请，在既无约定又无法律依据的情况下，不应获得补偿。3、临时安置补助费，按照拆迁补偿协议，临时安置补助费是按照房屋合法建筑面积一次性支付的六个月临时过渡损失，其基础是为了补偿房产被拆迁后因货币补偿未到位前房东自行过渡房屋使用而出现的损失，并非原告所主张的所谓的经营当中人员安置等，这完全悖离了临时安置补助费的实质。临时安置补助费的性质就是由房产产生，一般在安置补偿到位后不再产生，基于房产，基于拆迁，故应归于房主，即本案两被告；4、资产评估补偿费，定性也是拆迁安置补偿，该块费用系补偿给房屋所有权人即被拆迁人。根据原告提交的资产评估报告，虽然抬头显示为KTV，但评估时被告方并未在场，评估公司也未通知被告，其中的所谓资产默认为KTV，也就是原告方，对此，被告有异议。且按照原被告之间的合同约定，被告方也有一部分资产在内是不争的事实。另，因该房产系被告方中途受让，原房东在卖房时并没有明确资产所属，故现原告主张该些物品系其资产，必须出示相应的资产购置凭证来佐证其有资产添置的情况，而该部分证据原告并未出示。故不能以原告的逻辑来推定资产的归属；其次，资产评估主要针对两块，一是无法拆走的固定装饰物部分，而根据双方合同约定，固定装饰物是归属被告，与原告没有关系；二是能够搬走的桌椅板凳，这些系在搬迁时已经腾空或者搬离，并不产生实际损失。且双方合同也未约定该块资产评估补偿费用的归属，按照正常逻辑，租赁完毕后，原告自行腾空，搬走该搬走的物品，即视为被告义务履行完毕，并没有所谓损失补偿的费用，故原告按照租赁合同主张没有依据。5、装修补偿费，首先根据原告提供的装修补偿评估报告，装修评估系多户一起评估，包括各类房屋情况，并非针对KTV（原告）的独立装修进行单独评估，可见装修评估的因素并非单纯的装饰装修部分，甚至可以说与装饰装修没有很大的关联，不同的装饰同样的价格，即使没有装修按照丽水市的规定也有500元每平米的装修补偿；其次，装饰装修评估最后的数额主要参照的是房屋面积，该部分的补偿属于拆迁补偿的一部分，属于被拆迁人的补偿范围；再者，根据原被告之间的租赁合同，原告的固定装饰物无论在什么情况下不能拆除只能使用，而且在其搬走时已经作为房东的财产，故按照双方合同约定，固定装饰物在归属被告后，被告是不做任何补偿的；退一步讲，即使现在合同未履行完毕还剩下一年租期的情况下，因解除合同系非归结于双方原因，故应根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条的规定，应根据装修的残值各自承担。案涉房产已装修接近十年，故原告即使能主张也只能按照折旧系数计算的剩余残值的一部分。可见，在合同真实有效的情况下，原告早就在租赁时已处分了自己的固定装饰物，现其主张装修部分的补偿，缺乏依据。综上，原告所主张的所有补偿均为被告作为房屋被拆迁人在政府处获得的补偿，如原告认为其基于房屋的实际经营者或者被拆迁人的身份向被告提出主张，显然属于对象错误，而原告如果基于双方的租赁合同提出主张，则租赁合同除了固定装修物之外对其他费用没有任何约定，故原告的主张缺乏合同依据与法律依据，依法应予以驳回。三、关于本案中保全费的问题，保全裁定上已经明确保全的申请费用由申请人也就是原告承担，故原告要求被告承担该项费用没有依据。另，从法理上讲，原告要求被告给付的请求尚不能得到法院支持，申请保全费用自然也由原告自行承担。 经审理查明:2014年12月28日，丽水市阳光钱柜餐饮娱乐管理有限公司作为乙方与被告詹晓东作为甲方签订《房屋租赁协议》一份，约定，甲方同意将位于××路××＃××＃房屋（民俗乐园×幢）的三楼整体出租给乙方使用，三楼总面积为369.68平方米；租赁期限共六年，期限为2015年1月1日起至2020年12月9日;协议期满乙方不再续租时，乙方的固定装饰物不能拆走，甲方不进行任何经济补偿。合同还约定了其他内容。 2019年9月28日，两被告与莲都区土地与房屋征收工作办公室签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，协议约定，房屋证载建筑面积为369.68平方米，确认认定为商业用途的建筑面积369.68平方米，“两违”处置后认定为合法建筑面积0平方米；被征收房屋价值及其他各项补偿共计8264646元，其中搬迁费369.68×15×2=11091元，停产停业损失费5521541×0.05=276078元，临时安置补助费55216元；选择货币补偿奖励1104309元，资产评估补偿款616488元，装修评估补偿款679923元；被告应在2019年10月10日前搬迁腾空完毕。腾房奖励双方另行签订《房屋征收签约腾空奖励协议》，该协议约定，被告实际享受签约腾空奖励总计295744元。 另查明，丽水市阳光钱柜餐饮娱乐管理有限公司于2016年3月21日名称变更为丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司；同日，公司法定代表人变更为吕尚军。 本院认定上述事实的证据有：原、被告身份信息材料、房屋租赁协议、丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书、资产评估报告、房地产评估报告、签约腾空奖励协议及双方庭审陈述。 本院认为，本案原告并未对案涉征收补偿协议的合法性提出异议，也未将相关征收单位列为本案被告，其系基于租赁合同关系提起诉讼，故本案属于人民法院受理民事诉讼的范围。原告与被告詹晓东签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。案涉租赁合同在实际履行过程中，因政府征收导致合同不能继续履行，应属因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。根据合同法的规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同并未对遇政府征收时的具体情形作出约定。但原告在租赁期尚未届满且房屋由其实际占有使用期间，案涉租赁房屋被拆迁，必然会产生一定损失，如一般动产搬迁需要支出的搬迁费；相关可搬迁机器设备及附属设施等的拆卸、安装、重新安装调试所需相关费用以及相关不可搬迁设备或构筑物的重置价值；案涉房屋投入装修的损失。原告现依据案涉征收补偿协议、签约腾空奖励协议等提出各项费用补偿，该协议（包括资产评估报告、房地产评估报告）中的某些内容虽能间接反映原告的损失情况，但协议本质上系为了确定被征收房屋应得的征收补偿，故该协议并不能直接作为认定原告损失的证据。从原告提供的现有证据来看，其尚缺乏能够证明其损失的直接证据。但在原告确有损失、且缺乏直接证据的情况下，若直接以原告证据不足驳回诉请，则显然有悖公平。故对于原告损失，本院根据公平原则，参照征收补偿协议约定的搬迁费、资产评估补偿款、装修补偿款，并结合租赁合同实际履行情况、相关市场行情等因素，酌情对原告的上述损失予以认定，分别认定为:5545.5元、616488元、495083元。被告金彬彬并非租赁合同相对人，原告诉请要求其承担相应合同责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告詹晓东于本判决生效之日起十五日内支付原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司人民币1117116.5元； 二、驳回原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22211元，由原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司负担7357元，被告詹晓东负担14854元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  应利静 人民陪审员  许百华 人民陪审员  谢 铭 二〇二〇年九月三十日 代书 记员  钟梓元