河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4440号 上诉人（原审原告）：唐山万科房地产开发有限公司，住所地：唐山市路南区吉祥路中段南刘屯村委会院内，统一社会信用代码：91130200550445979P。 法定代表人：鄂大鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李飞雪，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐山大隆投资发展有限公司，住所地：唐山市路南区车站路得大商店,统一社会信用代码：91130200757527656Y。 法定代表人：马立山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许永欣，河北正一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐姝雅，河北正一律师事务所实习律师。 上诉人唐山万科房地产开发有限公司因与上诉人唐山大隆投资发展有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐山万科房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初2035号民事判决，依法改判。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，理应予以撤销。一、上诉人向被上诉人主张自租赁期届满之日起至实际退回商铺之日止的租赁费用，理应得到支持。上诉人与被上诉人之间签订的《万科红郡底商房屋租赁合同》约定：双方的租赁期间为2013年9月1日至2016年8月31日，租赁合同到期后，被上诉人应向上诉人返还租赁物，但在上诉人多次电话、书面催告后，被上诉人拒不搬离该租赁商铺。在合同约定的租赁期届满之后，即自2016年9月1日起至今，被上诉人一直实际占有并使用该租赁商铺，阻碍了上诉人拟出租该商铺获取收益的计划，给上诉人造成了巨大经济损失。根据上诉人市场调研得知，同地段同面积商铺租金收益为40000元／年，一审中上诉人向被上诉人收取40000元／年租金的诉请合理合法，租赁期届满后的租金亦为上诉人的合理损失。恳请二审法院依法改判，支持上诉人该项诉请，被上诉人向上诉人支付自2016年9月1日起至实际办理涉案商铺之日止的租金，租金标准以40000元／年计算。二、被上诉人在搬离商铺时应结清应该支付的水、电、暖及其他应支付费用的诉请理应得到支持。该涉案商铺自2013年9月1日起至今，一直由被上诉人实际占有并使用，使用该商铺会发生相应的水、电、暖等各项费用，根据合同约定，作为实际使用人的被上诉人应承担上述各项费用。但一审庭审中，被上诉人仅提交了关于缴纳2016年12月份电费的收款收据，仅能证明被上诉人缴纳了2016年12月份的电费，却无法证明使用期间除了2016年12月份以外被上诉人缴纳电费的情况，也无法证明使用期间内水、暖等各项费用的缴纳情况，被上诉人并未提交其他有效证据予以证明，法院也并未依职权调取相关证据来证明被上诉人实际缴纳各项费用的情况。因此，上诉人提出在商铺实际退还之日，被上诉人应结清上述相关费用的诉请合理合法，理应得到支持。三、一审诉讼费用应由被上诉人全部承担。 唐山大隆投资发展有限责任公司答辩称，1.唐山万科房地产开发有限公司主张的租金数额没有证据支持，属于其单方主张，未经过双方协商，而且我方认为租赁期限并未届满，应当按照原合同的约定免费使用。假设按对方所述已经届满，依据合同法第236条，原租赁合同也应当继续有效，仍为免费使用，所以，我方认为唐山万科房地产开发有限公司无权主张任何租赁费。2.在一审法院庭审会议时已经明确核实过我方不拖欠任何费用，这一点已经在笔录中记录在案，所以该项请求没有事实和法律依据。3.诉讼费的承担一审法院判决合理。 唐山大隆投资发展有限责任公司上诉请求：1.请求二审法院撤销河北省唐山市路南区人民法院（2019)冀0202民初2035号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人租赁期限尚未届满，无需归还案涉房屋。一审判决认定基本事实不清，严重违反法定程序，依法应当裁定撤销一审判决发回重审，或者查清事实后改判。一、一审判决认定基本事实不清。一审法院仅依据双方签字确认的租赁期限起始日2013年9月1日认定涉案房屋租赁期限已届满，视为租赁合同已到期，作出令上诉人限期内归还被上诉人房屋的判决，属于认定基本事实不清。1.一审判决对于房屋实际交付日期认定不清，事实上案涉房屋在2015年底，小区业主入住后方才交付上诉人。交付房屋是房屋出租方的义务。如果被上诉人主张房屋交付日期为合同约定的日期，那么根据《民事诉讼法解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”，在关于何时交付房屋的举证责任上，被上诉人显然应当大于上诉人。而且作为出租方，被上诉人完全有能力提供证据证明其房屋何时交付的事实，否则就应当按该解释第九十条之规定承担不利后果。2.一审判决对租赁期限的起算时间认定不清。租赁期限何时起算与房屋何时交付并不一定绝对一致，应当结合合同目的、双方真实意思表示等方面给予充分考虑。由于在合同签订后很长一段时间里，小区始终不具备入住条件，上诉人进驻无任何意义，所以在2015年底业主陆续入住后才将案涉房屋交付上诉人。之后在2016年上诉人投入大量资金对房屋进行装修，为双方约定的增值服务做好准备工作。然而装修后由于被上诉人一直未办理房产证无法进行工商注册，无奈之下2017年闲置一年，在2018年初上诉人感觉实在是办证无望，这才勉强使用，但也没有正式对外营业。被上诉人办下不动产权证后也没有通知上诉人。因此应该充分考虑双方当事人订立合同的目的，根据民法的公平、诚信原则从上诉人得知其产权证己经办理，能够办理营业执照正常营业时，即本案被上诉人起诉之时起算三年租期方为合理。3.一审判决认定“租赁合同己经对无法办理营业执照事宜进行了提示，被告表示接受”错误。首先，作为国内大型房地产开发企业，其明知对外经营必须办理营业执照，却在本身不具有办理营业执照条件下将房屋出租用于经营，存在明显过错。该项约定因违反法律规定而无效。其次，双方签订的租赁合同，系由被上诉人提供的制式合同，是为了重复使用而预先拟定，并非专门为案涉房屋租赁一事专门拟定。该合同条款属于格式条款，在订立合同时并未与上诉人进行过协商和说明。该条款明显免除了被上诉人提供符合合同目的、用途的房屋的责任，当属无效。二、一审法院对于上诉人提出的主张装修损失的反诉不予准许，剥夺了上诉人的诉讼权利，严重违反法定程序。综上所述，一审法院认定基本事实不清，程序违法，所做判决不公。请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 唐山万科房地产开发有限公司答辩称，1.双方签订的《万科红郡底商房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，租赁期限应以合同中双方签字确认的时间为准。2.被上诉人履行的义务仅是在3年租赁期限内无偿为上诉人提供底商，为上诉人经营提供便利条件，上诉人不能将自己的商业行为、经营困难转嫁给被上诉人。3.被上诉人对租赁合同的重要条款已经尽到了合理提示及说明义务。4.上诉人主张装修损失与本案审理的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，上诉人的反诉不符合法律规定。 唐山万科房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告搬离侵占原告的商铺，并结清应支付的水、电、暖、物业费以及其他应支付的费用；2.判令被告支付自2016年9月1日至2019年9月1日的租金共计120000元（40000元/年的租金标准）；3.判令被告支付自2019年9月2日至实际搬离的租金；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月14日，原、被告进行约谈，确认原告无偿提供一套底商由被告负责开发万科红郡业主《便利店》增值服务项目便利店日常管理和运营。便利店用房使用期限为3年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。合同期满后在同等条件下被告有优先签订权，被告负责底商的精装修以及负担合同期间产生的物业、水、电、暖等费用（2014年1月1日至2016年8月31日）。双方于当日签订《万科红郡底商房屋租赁合同（便利店）》一份，约定被告承租原告所有的坐落于南湖××、××底商作为便利店经营，租赁期限36个月，自2013年9月1日起至2016年8月31日止，原告免除被告在此租赁期间的租金费用。原告于2018年6月20日取得唐山市路南区南湖西里红郡（会所）的不动产权证书。原告于2018年7月16日向被告送达关于尽快搬离红郡项目3号、4号底商的通知函，于2018年8月2日向被告送达律师催告函。被告使用租赁物至今未归还，并提交了缴纳2016年12月份电费的收款收据。 一审法院认为，原、被告签订的《万科红郡底商房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。因原、被告双方对房屋交付日存有异议，但原、被告双方均未提交证据证实房屋交付的具体日期，故应以双方签字确认的租赁合同中载明的租赁期限起始日即2013年9月1日为房屋交付日。根据合同约定，房屋的租赁期限为36个月，租赁期至2016年8月31日已届满，双方未就租赁事宜另行达成协议，则视为租赁合同已到期，被告应向原告返还租赁物，故原告要求被告归还唐山市路南区商的诉讼请求，理据充足，依法予以支持。关于原告要求被告结清应支付的水、电、暖、物业费以及其他支付的费用的诉讼请求，因原告未主张明确具体的数额，且原告并非上述费用的征收部门，故对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。关于原告要求被告按照每年租金40000元支付占用期间的租赁费的诉讼请求，因原、被告签订的租赁合同未约定租金，为无偿使用，双方在租赁合同到期后亦未就租金事宜进行协商确定，故应认定原告认可被告继续按照原租赁合同无偿使用租赁物，故对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。被告提出腾房应给其合理准备期限的抗辩意见，理据充足，依法给予被告一个月的合理期限归还租赁物。被告提出因原告没有产权证致使其无法办理营业执照，应以原告办理不动产权证的时间开始计算三年租赁期限的抗辩意见，双方签订的租赁合同中第20.2条已对无法办理营业执照事宜进行了约定，合同中已进行了加黑提示，被告表示接受，故对被告的该项抗辩意见依法不予采信。关于被告提出其对租赁物进行装修产生损失并提出反诉的抗辩意见，因被告主张的装修损失系财产损害赔偿纠纷，而本案系房屋租赁合同纠纷，不属于同一法律关系，被告可就该主张另行解决。遂判决：一、被告唐山大隆投资发展有限责任公司于本判决生效后三十日内归还原告唐山万科房地产开发有限公司所有的唐山市路南区商；二、驳回原告唐山万科房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2800元，减半收取1400元，由原告唐山万科房地产开发有限公司负担1360元，由被告唐山大隆投资发展有限责任公司负担40元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定相一致。 本院认为，上诉人唐山万科房地产开发有限公司与上诉人唐山大隆投资发展有限责任公司签订的《万科红郡底商房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。《万科红郡底商房屋租赁合同》约定，唐山大隆投资发展有限责任公司承租唐山万科房地产开发有限公司所有的坐落于南湖××、××底商作为便利店经营，租赁期限36个月，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。现租赁期限已经届满，唐山万科房地产开发有限公司要求唐山大隆投资发展有限责任公司归还租赁房屋符合合同约定。一审法院认定2013年9月1日为房屋交付日并无不当。《万科红郡底商房屋租赁合同》约定，唐山大隆投资发展有限责任公司无偿使用租赁房屋，一审法院对于唐山万科房地产开发有限公司要求唐山大隆投资发展有限责任公司按照每年租金40000元支付占用期间的租赁费的诉讼请求未予支持亦无不妥。唐山大隆投资发展有限责任公司提出对租赁物进行装修产生的损失问题，可另行主张。唐山万科房地产开发有限公司诉请支付水、电、暖及其他的费用，因其没有相关费用的证据且其没有提供收取上述费用的相关资质，故对于唐山万科房地产开发有限公司的主张不予支持。综上，上诉人唐山万科房地产开发有限公司与上诉人唐山大隆投资发展有限责任公司的上诉请求均不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2800元，由上诉人唐山万科房地产开发有限公司与上诉人唐山大隆投资发展有限责任公司各负担1400元。 本判决为终审判决。 审判长  徐万启 审判员  张景常 审判员  毕雪维 二〇二〇年九月十日 书记员  房善忠 ——