山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4158号 上诉人（原审被告）：山东中沃置业股份有限公司，住所地：安丘市大汶河旅游开发区王家五里河社区。 法定代表人：万应根，董事长。 委托诉讼代理人：李卫江，男，1990年9月28日出生，汉族，该公司职工，住潍坊市坊子区。 被上诉人（原审原告）：张京金，男，1977年12月21日出生，汉族，住安丘市。 上诉人山东中沃置业股份有限公司（简称中沃公司）因与被上诉人张京金商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2019）鲁0784民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中沃公司上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。关于交房条件，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条约定的交房条件为建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行五方验收合格后视为达到交房条件，排除了该条第2款综合验收合格作为交付条件，一审未对此予以认可。关于交房时间，上诉人于2017年7月7日、7月12日、7月16日分别以电话、短信及邮寄的方式通知被上诉人办理房屋交接，但被上诉人至今未办理，从通知被上诉人接房到现在为止，此期间的违约时间上诉人不应承担，违约事件应当认定为2016年8月31日至2017年7月16日，共计11个月。违约期限还应扣除60日的设计方案整改期限。二、一审适用法律错误。一审错误地适用了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，未适用国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定。涉案楼房已经过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收，但一审未予确认已达到交房条件。关于违约金的计算方式。上诉人逾期交房造成被上诉人的损失是房屋租金损失，根据相关司法解释上诉人支付违约金为此期间的房租的30%，依照安丘市租房价格，每月租金为800元，上诉人仅支付2016年8月31日至2017年7月16日共计11个月，减去扣除的60日，实为9个月的租金损失为2016元（800元×9个月×0.3）。三、案件审理的法律效果与社会效果应是统一的。涉案房屋所在的小区共计524户，目前已交房入住480余户，小区的基本配套设施及物业管理已完善到位，完全满足生活居住条件，仅剩余几十户未办理交房，一审认定现在涉案小区未达到交房条件，势必会造成入住业户的不稳定，从而造成社会的不稳定。 张京金答辩称，一审判决正确，请求二审维持原判。 张京金向一审法院起诉请求：1、判令中沃公司将符合合同约定条件的房屋交付张京金使用；2、判令中沃公司支付逾期交房违约金167007.68元（按房款561748元，自2016年9月1日计算至2019年5月19日，按日万分之三计算）；此后违约金自2019年5月20日起计算至实际交房之日。 一审法院认定事实：2015年10月2日，张京金与中沃公司签订商品房买卖合同一份，约定其购买中沃公司位于安丘市××国道西侧，潍徐南路北侧的中沃·青云润景E区E3#6层601号住宅楼一套，建筑面积为115.23平方米，房款为561748元。该合同第八条对交付期限作了约定：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府部门原因致使工期延误的；3.因买受人未按期交付全部房款或未按期办理银行按揭贷款的，出卖人有权收回房屋，不承担逾期交房的违约责任。第九条：对出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过40日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起40天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条：规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）出卖人的售楼书、售楼广告、沙盘、模型等材料中的资料，数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导，装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同样品。（3）锅炉房，变电室/箱/站，调压站，发电机站，垃圾处理站，化粪池及其他小区配套设施及功能性设施等尚未最终确定的建筑及设施，最终位置以实际交付为准。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房的违约责任，因此产生的物业管理费由买受人承担；逾期超过两个月出卖人有权收回房屋，房款待房屋售出后无息退款。 另查明，涉案小区另有多户购房者向法院提起诉讼，在系列案件中法院委托评估机构对该小区周围房租价值进行了评估，其中面积为122.57平方米的房屋在该小区周围的房租价值约为每月1050元。后法院在该标准基础上上浮30%作为逾期交房违约金的计算标准作出多份判决，部分判决现已生效。 本案审理中，法院根据涉案房屋面积酌定房租按每月1000元的标准认定，张京金未提出异议，但要求按约定日万分之三计算违约金；中沃公司认为涉案房屋租金应为每月800元，但未举证证实，亦未申请进行评估。 庭审中，中沃公司提交工程质量竣工验收记录两份，证明其单位的房屋经过五方验收，符合交付条件；短信截图一份，证明中沃公司工作人员已通知张京金办理交房手续。张京金质证后称未收到上述通知，涉案房屋不符合交房条件。 2016年11月20日，山东安盛建筑规划设计有限公司出具设计变更通知单一份，载明应中沃·青云润景项目工作联系单的要求：1.中沃·青云润景E1#-E18#楼单元入户门真石漆墙面变更为花岗岩（五莲花）；2.中沃·青云润景E1#-E18#楼一层外墙真石漆变更为50×200的外墙面砖。据此，中沃公司主张应扣除60天的合理延期交房违约金。 另查明，涉案楼房仅进行建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方质量验收，未进行综合验收等。 一审法院认为，张京金与中沃公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行。本案争议的焦点：一是涉案房屋是否具备交付条件及本案逾期交房时间的认定；二是中沃公司主张的因设计变更导致扣除违约期限是否合理；三是张京金主张的违约金损失能否支持。 关于焦点一。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。据此，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件。而对于商品房的交付条件，尽管合同第八条第一款第1项约定为验收合格，且有别于该条第一款第2项约定的综合验收合格，但张京金购买房屋的目的是居住生活，房屋如未达到综合验收合格的条件，则购买房屋居住生活的目的难以实现，事实上双方在合同第十四条基础设施及公共配套建筑的正常运行中也涉及到了综合验收的部分事项；同时，房屋买卖合同的文本由中沃公司提供，合同中关于交房条件的条款为格式条款，以验收合格为交房条件则限制了张京金的合同权利。综上，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准，而非中沃公司辩称的仅完成五方验收，因中沃公司至今未提交涉案房屋的综合验收证据，故法院认定涉案房屋不具备交房条件，张京金要求中沃公司交付符合约定条件房屋的诉讼请求，目前无法实现，法院不予支持；如果涉案房屋经综合验收合格后，张京金可另行主张权利。又因涉案房屋至今仍未经过综合验收合格，故张京金要求中沃公司按双方约定支付逾期交房违约金，于法有据，法院予以支持。中沃公司辩称涉案房屋经过五方验收合格，符合双方约定的交房条件，但因未提交涉案房屋的综合验收证据，法院不予采信。 关于焦点二。中沃公司提交的设计变更通知书，张京金虽称不知情，但结合中沃公司提交的业主反映问题的整改方案可以看出，确实存在设计变更的情况。但中沃公司提交的该证据不能证明整改的时限，其辩称应扣减60天系单方计算，亦无其他证据相佐证，且在双方签订的商品房买卖合同中对规划、设计的变更未明确约定应对房屋交付期限予以延期，故，中沃公司主张扣除60天违约金的辩称，证据不足，法院不予采信。 关于焦点三。双方虽在合同中约定了逾期交房违约金，但本案中张京金未提交证据证明中沃公司的逾期交房给其造成的损失达到或超过了所请求的数额，同时，中沃公司主张违约金过高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案案情，张京金主张的逾期交房违约金的损失可以房屋租金损失上浮30%确定，其主张的应按照合同约定支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。对法院根据其他类案中评估价格酌定的涉案房屋租金标准：每月1000元，因张京金未提出异议中沃公司虽提出异议，但未举证证实，法院认为以该标准作为本案违约金计算的基数，不侵害双方当事人的根本利益，且有利于节约诉讼成本，法院对此予以确认。据此，自2016年8月31日至2019年5月31日，违约金为42900元（1300元/月×33月）。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、山东中沃置业股份有限公司于判决生效之日起十日内支付张京金至2019年5月31日前的逾期交房违约金42900元；二、山东中沃置业股份有限公司于判决生效之日起十日内支付张京金自2019年6月1日起至房屋综合验收并交付使用之日止的违约金，按每月1300元计算；三、驳回张京金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3640元，由张京金负担2705元，由山东中沃置业股份有限公司负担935元。 本院二审期间，上诉人依法提交：一、竣工工程质量证明复印件一份；二、涉案楼盘不动产权证复印件一份。以证明涉案房屋于2016年12月26日经五大责任主体验收合格，已经达到交付条件，2019年12月30日已办理完综合验收手续，2020年1月10日涉案房屋3号楼已办理完毕不动产权证。被上诉人质证称上述证据与本案无关联性，不予认可。 二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，系双方当事人意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于商品房的交付条件，尽管涉案合同第八条第一款第1项约定为验收合格，且有别于该条第一款第2项约定的综合验收合格，但被上诉人购买房屋的目的是居住生活，房屋如未达到综合验收合格的条件，则购买房屋居住生活的目的难以实现，房屋买卖合同的文本由上诉人提供，合同中关于交房条件的条款为格式条款，以验收合格为交房条件则限制了被上诉人的合同权利。房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。故一审法院认定房屋应以综合验收合格为交付条件并无不当，本院予以支持。 关于交房时间的认定，上诉人主张其于2017年7月7日、7月12日、7月16日通知被上诉人办理交房手续，因房屋当时尚不具备通常的交付条件，本院对该交房时间不予认定。对于小区整改升级和设计变更，因双方未协商交房时间顺延，上诉人请求扣除60日合同依据不足，本院不予支持。关于逾期交房违约金计算标准，一审法院根据其他类案中评估价格酌定的涉案房屋租金标准作为本案违约金计算的基数，并无不妥，上诉人主张该违约金进一步降低，但未提供相应证据证明，本院不予支持。 综上，中沃置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3640元，由上诉人山东中沃置业股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年九月一日 书记员  田 然