江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10604号上诉人（原审原告）：周留成，男，1973年3月4日生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：韩磊，江苏郎华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邱俊康，男，1986年12月8日生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：胡博斌，江苏致邦律师事务所律师。上诉人周留成因与被上诉人邱俊康房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初10646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周留成上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉请或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。2018年3月，上诉人因开设宾馆需要，遂与被上诉人签订房屋租赁协议，租期三年半，自2018年5月1日至2021年12月31日。2018年4月上诉人进场装修后，接到房屋产权人书面停业通知，以“未办理任何手续装修施工，装修类型存在变更租赁房屋业态”为由，要求立即停止装修。因被上诉人不能如约提供租赁房屋，导致合同无法继续履行。二、一审法院认定合同无效，上诉人存在过错，系认定有误。上诉人不知道须在取得原房屋产权人书面同意的情况下才可以承租案涉房屋，系被上诉人隐瞒事实真相，导致合同无法履行，上诉人并无过错。三、对于案涉房屋的装修价值，上诉人已经提供了充分的证据。一审法院第一次选定评估机构时，认定装修残值为5万元左右，评估费用为6000元。虽因该评估机构资质问题无法出具有效的评估报告，但其评估结论亦有一定参考性。第二次重新选定评估机构，评估费报价60000元，后减少为50000元，评估机构无法提供该收费的依据标准，后擅自退回评估申请，严重损害上诉人的合法权益。综上，请求二审法院判如所请。邱俊康辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人未能提供证据证明其所主张的请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周留成向一审法院起诉请求：1.判令邱俊康赔偿周留成装修损失90000元及营业损失10000元；2.判令邱俊康承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：银龙花园系由南京光华房地产开发公司（以下简称光华公司）开发建设的经济适用房，诉争房屋系银龙花园的配套商业设施。2013年9月16日，光华公司（甲方）与案外人林谭（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将诉争房屋出租给乙方用于经营网吧、台球，未经甲方书面同意，乙方不得超出合同约定的经营方位开展经营活动，否则视为乙方违约；未经甲方书面同意不得以任何理由将诉争房屋转租、分租、转借他方，如发生前述事由甲方有权解除合同并收回诉争房屋。2017年11月1日，林谭（甲方）与邱俊康（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将逸凡网吧转让给乙方，包含证件、设备及房屋租赁合同，转让费300000元。此后诉争房屋租金由邱俊康直接向光华公司缴纳。2018年3月底，邱俊康（甲方）与周留成（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将南京市秦淮区石杨路101号银龙花园三期XX连接部二楼局部门面房（以下简称诉争房屋）出租给乙方经营使用，面积为290平方米；租赁期为43个月，自2018年5月1日至2021年12月31日止，第一年60000元，第二年60000元，第三年66000元，第四年66000元；装修期内甲方不收取乙方租金，但乙方必须承担因装修引起的一切费用；乙方有下列行为的甲方可以终止合同，收回房屋，乙方有利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的；乙方拖欠租金累计达二个月并且催租拒绝缴纳的；合同期满后，没有续签合同的前提下，以地方逾期不搬迁，甲方因此所受的损失由乙方负责赔偿；合同期满后，如甲方仍然维续出租房屋，在同等条件下乙方享有优先权，甲方承诺向乙方提供同等条件下最优惠的租赁价格；双方协商押金为10000元，在租赁到期双方解除合同时退还给乙方；乙方承担租赁经营期间房屋水、电费；甲方应允许乙方根据经营需要在不影响房屋主体结构的前提下自行设计装修，原则上不得损坏房屋结构和设施；乙方装修方案如需改变房屋的内部结构或设置对房屋结构影响的设备，需事先征得甲方的书面同意；装修费用由乙方承担，装修设施为乙方所有；在租期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方须负责赔偿乙方的全部损失；如乙方擅自解除合同，也应向甲方付月租金的两倍的违约金。上述合同签订后，周留成向邱俊康支付了房屋租金、押金，邱俊康将诉争房屋交付周留成使用，周留成在诉争房屋内进行了装修施工。2018年4月8日，南京壹城房地产营销策划有限公司发出《停业通知单》，以周留成未办理任何手续装修施工，装修类型存在变更租赁房屋业态为由，要求周留成立即停止施工。周留成停工后就诉争房屋租赁问题与邱俊康进行协商，双方于2018年4月17日在南京市秦淮区调解委员会进行调解，自愿达成如下协议：1.邱俊康一次性将房屋租金60000元及押金10000元退还周留成；2.此纠纷一次性调解终结。2018年11月20日，光华路调解委员会出具《说明》一份，载明因周留成、邱俊康就诉争房屋装修补偿款问题未能达成一致，故上述调解协议中仅涉及租金、押金，并不包含装修补偿款问题。案件审理过程中，周留成陈述其就诉争房屋进行了装修，但是未签订任何装修合同，仅能提供部分收据。周留成申请就诉争房屋装修损失进行评估，一审法院委托中联天目土地房地产资产评估有限公司进行评估，该评估机构后因未通过资格年检，向一审法院退案。一审法院再行委托江苏国德资产评估有限公司（以下简称国德公司）进行评估，因周留成未缴纳评估费用，该评估机构向一审法院退案。后经一审法院询问，邱俊康自认周留成为诉争房屋装修花费一万余元，同时陈述自愿赔偿周留成装修损失20000元。一审法院认为，本案中，光华公司与林谭签订的租赁合同中明确约定未经光华公司书面同意，不得擅自转租诉争房屋，同时明确了诉争房屋的经营用途，但此后邱俊康在未征得光华公司同意的情况下将诉争房屋转租周留成，故周留成、邱俊康之间签订的转租合同应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于周留成要求邱俊康赔偿装修损失90000元的诉讼请求，一审法院认为，周留成对此未能提供充分证据予以证明其装修的实际花费，后续评估亦因其未缴纳评估费用而退案，周留成在未审慎审核的情况下与邱俊康签订租赁合同，亦存在一定过错，现邱俊康自愿赔偿周留成装修损失20000元，一审法院对此予以确认。关于邱俊康认为双方纠纷已经调解一次性解决的抗辩主张，一审法院认为，从光华路调解委员会出具的《说明》来看，周留成、邱俊康诉前的调解协议并不包含装修损失部分，故对邱俊康上述抗辩主张，一审法院不予采纳。关于周留成要求邱俊康赔偿营业损失的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、邱俊康于判决生效之日起十五日内赔偿周留成装修损失20000元；二、驳回周留成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取为1150元，由周留成负担920元，由邱俊康负担230元。二审中，当事人未提交新的证据。周留成对一审法院委托的国德公司提出异议，认为其主张的装修损失90000元，第一家鉴定机构收取鉴定费用6000元，而国德公司要求预收鉴定费用60000元，经一审法院协调，仍要求收取鉴定费50000元，其才未按规定期限缴纳鉴定费用。经向一审法院核实，周留成所述情况基本属实。为查明案件事实，经周留成申请，本院委托江苏中大土地房地产资产评估测绘有限公司（以下简称中大公司）对案涉房屋装修残值进行评估。中大公司经现场勘验，做出房地产估价报告，认定案涉房屋装修残值在2020年7月8日的时间点，市场价值为23902元。双方当事人对该报告真实性均予以认可，但周留成认为该报告鉴定的工程量和计算单价明显低于市场价值，案涉房屋装修残值应为5万元左右。邱俊康则认为该报告中双方无争议的工程项目价值仅为9696元，另有19420元的工程项目是否为周留成所施工完成，存在争议，如无证据证明，则不应计入周留成的损失范围，且周留成对案涉纠纷存在过错，对于装修损失应该自行负担。本院经审查认定，中大公司及其估价师具备相应的鉴定资质，其所出具的《房地产估价报告》系依据《房地产估价规范》等法律法规及相关证据材料，并结合实地勘验和市场调查后做出，周留成虽对该评估报告所认定的装修残值有异议，但其所提供的证据不足以证明其主张；邱俊康对该报告中19420元的工程项目是否系周留成施工提出异议，亦未提供证据证明相关项目系其自己或第三方所施工，故对双方当事人所提出的异议，本院均不予支持。中大公司就案涉房屋装修残值所出具的估价报告真实合法，本院予以采信。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋系光华公司建设，光华公司在出租案涉房屋时，与承租人明确约定，未经光华公司书面同意，不得擅自转租案涉房屋，并对案涉房屋的经营用途做了约定。邱俊康与周留成在就案涉房屋进行转租时，并未征得光华公司的同意，故双方签订的转租合同应属无效。对于合同无效的责任，邱俊康在转租时未事先征得出租人的书面同意，具有主要过错；周留成在签订合同前亦未认真审查案涉房屋的权利人及其是否同意转租，亦存在一定过错。对于合同无效所产生的损失，经中大公司评估，案涉房屋装修残值为23902元，双方当事人应按照各自过错责任予以分担。一审法院组织司法鉴定虽未取得鉴定结论，但其结合本案具体案情及双方的过错程度，酌定邱俊康承担装修损失20000元，合情合理，且与本院重新委托鉴定所确认的损失，按过错比例分担的金额相近，故对一审法院酌定邱俊康分担装修损失20000元，本院不再予以调整。综上所述，上诉人周留成的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，鉴定费2000元，共计3800元，由上诉人周留成负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南审 判 员 龚 达审 判 员 白文虎二〇二〇年九月十五日法官助理 崔 鸣书 记 员 郭旭冬