浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初5586号 原告：金华职业技术学院，住所地浙江省金华市婺城区婺州街1188号。 法定代表人：梁克东，校长。 委托诉讼代理人：郑布英，王晓春，浙江八风易咏律师事务所律师。 被告：王宝林，男，1948年11月8日出生，汉族，户籍在浙江省金华市婺城区，现住浙江省金华市婺城区 原告金华职业技术学院与被告王宝林排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，同月2日原告预交受理费，本院立案并依法适用简易程序，于同年8月4日公开开庭进行了审理。原告金华职业技术学院的委托诉讼代理人郑布英，被告王宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金华职业技术学院向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空金华市××花园××幢××单元××室房屋并移交回原告；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费6.15万元（其中2009年3月1日至2019年12月的房屋占有使用费按每月750元计算为9.75万元，2020年1月至2020年6月的房屋占有使用费按每月1500元计算为0.9万元，共计10.65万元，被告已支付4.5万元，尚欠6.15万元；2020年6月以后的房屋占有使用费按每月1500元计算至被告实际搬离日），涉案房屋的水电费、物业费由被告结清；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年3月3日，案外人马淑芳与原告签订关于金华市××花园××幢××单元××室的房屋租赁合同，租赁期间为2008年3月1日至2009年2月28日，每年租金3000元。房屋实际居住人为被告王宝林，该租赁期间的租金3000元已支付。上述租赁合同到期后，被告在未经原告许可的情况下，继续占用居住该房屋，未向原告交纳租金或者房屋占用使用费。2019年12月19日，金华职业技术学院党委、院长办公室抄告单明确该房屋的租金标准，被告须按照市场价月租金1500元减半（即750元）缴纳2010年1月至2019年12月的房租，2020年1月起按照市场价月租金1500元收取房租。经原告工作人员多次催讨，被告支付了其中4.5万元的房屋占有使用费。截至本案起诉日，被告尚欠房屋占有使用费6.15万元。原告请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告王宝林答辩称：我对原告的诉讼请求、事实和理由均有异议。我要求原告提供本案房产的权属证明，以证明原告是权利人。对原告2019年12月19日抄告单上所写的我是“占用”该房屋，我不认同。原承租人马淑芳是我的前岳母。马淑芳姐夫叶瑞文是原告学校前身原金华理工学院的聘用教师，曾住过这套房屋。据马淑芳说，开发商给原金华理工学院建校舍及住宅小区（包括第五监狱职工宿舍），有几套房屋是建筑商留下来的，因为建筑商是外地人，没办法卖，就让学校用。叶瑞文去世后，这套房屋空了三四年。马淑芳从2008年3月1日起承租这套房屋，签过房屋租赁合同。我于1996年4月和马雪琴离婚，当年8月和张小华再婚。第1次婚姻有1个女儿，第2次婚姻有1个儿子。我离婚后曾到外地工作。我回金华后，2008年初住在前岳父母家，关系一直很好。但我前妻已再婚（比我早），我不方便继续住在她父母家。马淑芳就租了这套房屋（使用面积约62平方米，二室一厅，一厨一卫），由我实际使用。马淑芳替我交了第1年的房租，补交了她姐夫叶瑞文所欠物管费、水电费。此后物业费、水电费都是我交的。马淑芳曾给我1份房屋租赁合同，我没仔细看，一直以为是无期限的、房租是不增不减的。我就一直住到现在。在我补交4.5万元房租前，没人来向我收房租。2019年9月至10月左右，来了3个男人，自称是金职院老师，说是学校安排调查房屋现状。我说这套房屋是我租用的，交过1次房租。其他的，没问也没说。过了一二个月，潘老师电话及微信联系我，要我到金职院去，给我看了抄告单，要求我从2010年1月起按每月750元交房租到2019年12月，此后按每月1500元交房租。我说我有房屋租赁合同的，不是“占用”，是租用，我要求按每年3000元交房租。潘老师和资产管理处长要求我把原房屋租赁合同拿出来，再来协商。他说有房屋租赁合同就拿出来，没有房屋租赁合同就认定“占用”。我认为，这么多年了，学校都不来收房租，原金华理工学院也不存在了，都过去10多年了，我也找不到原房屋租赁合同了。此前，学校一直没找过我，学校对资产管理工作没做到位，却向我收“占用费”每月750元、1500元，是不合理的。2008年房租每年3000元，是按当时的市场价。金职院老师第1次上门调查时说过，中央巡视组来巡视，发现许多问题，学校要自查整改，在自查中发现有几套房屋，不知道现状如何。因为我当时拿不出原房屋租赁合同，金职院要求我按每月750元补交2010年1月到2019年12月的房租，我也认了。我在2020年1月已补交房租3万元，5月份补交房租1.5万元。不管这套房屋产权登记如何，毕竟是学校出租给马淑芳、给我用的，我也认可应该向金职院交房租。但后来，金职院找到了原房屋租赁合同，我要求协商每月租金数额，并要求租到2020年的年底。这套房屋原来没装修过，我租用后在2008年简单装修，花了4.8万元，现在装修也不值钱了。2008年，这套房屋的月租金约二三百元，现在月租金约1000元。 针对被告王宝林抗辩，原告金华职业技术学院补充陈述：这套房屋的产权是原告的，办理房屋所有权证的日期是2003年5月8日，建筑面积88.17平方米。在学校调查过程中，被告对产权问题并未提出来过，所以我方在起诉时未提交房产证，现在可以补充提交。原房屋租赁合同是原告和马淑芳签订的，实际使用人是被告。原1年的房屋租赁期限到期后，可能是因为学校相关管理人员变动，相关工作未交接好，所以学校未催交房租。2010年1月至2019年12月按每月750元补交房租，是学校资产管理部门经过市场询价后，按每月1500元减半补交，已充分考虑多年房租上涨情况和被告实际情况等多种因素。被告在2020年1月8日、5月25日的承诺书中，对抄告单中的房租价格并无异议。被告于2020年1月补交3万元（14日、15日、18日各1万元），5月27日补交1.5万元，已合计补交4.5万元。我方不同意和被告协商每月租金数额；我方不要求鉴定评估，只要求按我方抄告单及被告承诺的房租价格，依法处理。如果被告要求鉴定评估这套房屋从2009年3月1日以来的历年房租市场价，我方同意鉴定评估，并同意按鉴定评估价计算历年的房租，但不同意再减半收取房租。 被告王宝林补充答辩：我现在身无分文。退休金每月4000多元，但我个人负债140多万元，金华市宝林墨水有限公司负债600多万元。我不要求鉴定评估，只要求协商房租。我不同意按鉴定评估的市场价计算2009年3月以来的房租，只同意按每年3000元为基础由双方协商房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告金华职业技术学院向本院提交的证据有：1.事业单位法人证书复印件1张，证明原告主体资格；2.人口信息1张，证明被告主体资格；3.房屋租赁合同、浙江省非税收入统一票据复印件各1张，证明原告与马淑芳权利义务约定，马淑芳已交纳1年的房租；4.被告2019年11月15日情况说明1份，原告办公室2019年12月19日抄告单1张，被告2020年1月8日、5月25日承诺书各1张，2020年5月29日被告“情况说明与我的态度”1份，原告2020年6月3日律师函及同月5日邮寄凭证各1份，证明双方交涉过程、被告对原告办公室抄告单中的房租价格无异议；5.房产证复印件1份，证明本案房产是原告所有。 被告王宝林未向本院提交证据。 在审理过程中，本院依法组织到庭当事人、委托诉讼代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 1.对原告证据1~3，被告无异议。本院确认其证明力。 2.对原告证据4，被告提出：对真实性无异议，对证明目的有部分异议；原告认定我“占用”房屋不事实，我是租用；在原告没有提交原房屋租赁合同时，我对原告办公室的抄告单确实无异议，也写过承诺书；但既然原告提交了原房屋租赁合同，我认为就应该以原房屋租赁合同为基础进行协商房租，而不应该按“占用”一刀切、按每月750元、1500元补交房租。原告解释：被告在庭审中自认，马淑芳在签订房屋租赁合同后有1份交给被告，被告应当知道租赁价格和期限，并不是无固定期限租赁及价格不变；原告及其工作人员是不可能答应无固定期限租赁及价格不变的；被告的承诺书是其真实意思表示，被告应当知道这套房屋的市场实际租金价格是高于每月750元、1500元的；我方已充分考虑被告的实际情况，未主张利息损失。本院认为：被告异议不成立。本院确认原告证据4中原告办公室2019年12月19日抄告单、被告2020年1月8日、5月25日承诺书、原告2020年6月3日律师函及同月5日邮寄凭证的证明力，确认原告证据4中被告2019年11月15日情况说明、2020年5月29日“情况说明与我的态度”的部分证明力（被告工作履历、创业经过等内容，本院在本案中不作审查；被告称“收回原先所有承诺，一律无效，不再承认，已交的4.5万元房租，按协议每年3000元，不增不减，已属提前交到2023年，在此期间学校不能干预我的正常生活，不允许学校单方面违约撕毁协议”，违反了诚信原则）。 3.对原告证据5，被告提出：这个小区的名称是新世纪花园，不是世纪新城；我住在第5层属实，但这幢房屋的总层数是6层，不是7层；建筑面积我没有量过，但使用面积约62平方米。原告解释：金华市新世纪花园小区，业主的房产证登记为世纪新城；被告居住的原告房屋幢号、单元号、房号是相符的，是同1套房屋的房产证；被告对其租用原告的房屋并无异议。本院认为：马淑芳与原告的房屋租赁合同，明确约定租赁房屋位于世纪新城12幢3单元501室；被告异议不成立。本院确认原告证据5的证明力。 根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人、委托诉讼代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下： 坐落于金华市婺城区××路××花园（即世纪新城）小区12幢3单元501室住房1套，房屋所有权于2003年5月8日登记在原告金华职业技术学院名下，建筑面积88.17平方米。 原告曾与马淑芳签订房屋租赁合同，约定：原告将位于世纪新城12幢3单元501室（二室一厅一厨一卫，使用面积约61.72平方米）出租给马淑芳，租赁期1年，从2008年3月1日起至2009年2月28日止；年租金3000元，一次性交清；租赁期间的水费、电费、物业管理费由马淑芳自付；如果马淑芳未经原告许可擅自将房屋转租、转让或转借的，或利用承租房屋进行非法活动、损害社会公共利益，产生噪音、影响办公及楼上居民生活的，原告可以终止合同，收回房屋；租赁期满前，马淑芳如需续租，需提前1个月向原告申请；马淑芳在租赁期间不得对房屋结构进行任何改动；房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任；如遇争议的问题，双方协商解决。合同落款日期为2007年3月3日。2008年3月10日，马淑芳向原告交纳房租3000元。 上述房屋租赁合同于2009年2月28日到期后，马淑芳未与原告续签房屋租赁合同，也未再向原告交纳房租。从2009年3月1日起，被告王宝林实际占用该房屋至今（被告称从2008年3月1日起即实际使用该房屋），未与原告签订房屋租赁合同，在2019年12月前一直未向原告交纳2009年3月1日至2019年12月31日的房租。 2019年9月至10月期间，原告指派相关工作人员到该房屋内向被告调查房屋状况。2019年11月15日，被告向原告的领导作书面情况说明，称该房屋是其前岳母马淑芳与原告签订租房协议，并由马淑芳交纳第1次房租3000元及马淑芳姐夫叶某（此前承租人，已去世，房屋空置几年）所欠物管费、水电费，由被告实际使用该房屋至今，被告因经济困难，所欠房租数万元，不是恶意拖欠，要求继续租用，仍按每年3000元补交房租，希望宽限至2020年1月底前付清，今后房租是否变更，其无权要求，仍请学院考虑。 2019年12月19日，原告的办公室出具抄告单，称“经学校院长办公会研究，就学校新世纪花园12-3-501室房产被占用问题明确如下：为妥善处理历史遗留问题，由资产处与现住户就租金收取问题进行沟通，住户须按照市场价月租金1500元减半（即750元）交纳2010年1月至2019年12月的房租；若住户申请继续租住的，从2020年1月起按照市场价月租金1500元收取房租；若住户不同意交纳2010年1月以来的房租，学校将通过法律途径收回房屋并解决遗留问题。”此后，原告已将抄告单内容告知被告。 2020年1月8日，被告向原告的资产管理处出具承诺书，称“本人现借住贵院位于新世纪花园12-3-501室，由于种种原因，房租未予交纳时间较长；为配合学院的资产管理工作，所欠房租承蒙学院照顾，已予优惠；因近日突发情况，所需资金缺口巨大，尚未支付应交房租；处领导也曾提出尽快分期支付完毕；由于近几日均在处理此情况，资金缺口正在筹措中，请处领导能体谅本人的现状，允许首次2~3万元于下周一支付，余款于今年2月10日前支付完毕；本人承诺，保证兑现，恳请同意。”2020年1月，被告向原告补交房租共3万元（14日、15日、18日各1万元）。 2020年5月25日，被告向原告出具承诺书，称“兹有本人所欠房租，其中4万元于2020年5月27日支付给贵院对公账户，余下的3万元，于2020年6月下旬一次性付清；如有违背本承诺，任由学校按规定予以处置。”2020年5月27日，被告向原告补交房租1.5万元。 2020年5月29日，被告向原告的党委作书面“情况说明与我的态度”（同年6月1日递交），称“收回原先所有承诺，一律无效，不再承认，已交的4.5万元房租，按协议每年3000元，不增不减，已属提前交到2023年，在此期间学校不能干预我的正常生活，不允许学校单方面违约撕毁协议”。 2020年6月3日，原告委托其法律顾问郑布英律师向被告发出律师函（同月5日邮寄），称：马淑芳对该房屋的租赁期限于2009年2月28日到期后，被告未经原告许可，一直占用居住该房屋，未与原告签订房屋租赁合同，从2009年3月起到原告催讨之日，被告一直未交纳房租或房屋占有使用费，要求被告在收函15日内按原告上述抄告单补交尚欠的房租（占用费）、补齐欠款后可签订2020年1月1日至12月31日的房屋租赁合同。原告将马淑芳与原告的原房屋租赁合同、房租票据复印件随函邮寄给被告。 此后，被告未再向原告补交房租，也未与原告签订房屋租赁合同。 本院认为：诚实信用是民事活动的基本原则。原告是本案所涉房屋的所有权人。2008年3月1日至2009年2月28日期间，原告曾将该房屋出租给马淑芳使用，租期1年，年租金3000元已由马淑芳交纳。马淑芳对该房屋的租赁期限于2009年2月28日到期后，未与原告续签房屋租赁合同，也未再向原告交纳房租。马淑芳与原告之间的房屋租赁合同已经到期终止。从2009年3月1日起（被告称从2008年3月1日起），被告实际占用该房屋至今，但未与原告签订房屋租赁合同，在2019年12月前一直未向原告交纳2009年3月1日至2019年12月31日的房租。被告对原告该房屋的持续性占用行为，没有合同依据或者法律依据。现原告要求被告腾空该房屋并支付相应的占有使用费，合法有据。关于被告对该房屋的占有使用费数额，原告综合考虑历史遗留问题的各种因素后，要求被告按每月750元的均价交纳2010年1月至2019年12月的价款，从2020年1月起按每月1500元交纳价款。被告在2020年1月8日、5月25日的两次承诺书中，对原告主张的上述价款予以认可，并已先后补交4.5万元，但未按承诺补足，也未签订2020年1月起的房屋租赁合同。被告在2020年5月29日“情况说明与我的态度”中，对其前两次承诺予以反悔，违反了诚信原则。鉴于被告对原告主张的房屋占有使用费价款不要求鉴定评估，本院可按现有证据对本案所涉房屋占有使用费价款予以确定。原告上述抄告单中对2009年3月1日至2009年12月31日的房屋占有使用费价款未作明确，可参照上一年度的房租价款、按每年3000元即每月250元确定该10个月的房屋占有使用费为2500元。从2010年1月1日至2019年12月31日，按每月750元确定该10年即120个月的房屋占有使用费为9万元。从2020年1月1日起，按每月1500元确定该房屋占有使用费。综上所述，对原告诉讼请求及被告抗辩中合法有据部分，本院予以支持；对依据不充分部分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第五十四条、第二百四十一条、第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下： 一、被告王宝林应当于本判决生效之日起30日内即腾空金华市婺城区××路××花园（即世纪新城）小区12幢3单元501室房屋，结清该房屋的水费、电费、物业服务费，将该房屋移交给原告金华职业技术学院； 二、被告王宝林应当于本判决生效之日起30日内向原告金华职业技术学院支付房屋占有使用费5.65万元（2009年3月1日至2009年12月31日的房屋占有使用费按每月250元确定为2500元，2010年1月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费按每月750元确定为9万元，2020年1月1日至2020年6月30日的房屋占有使用费按每月1500元确定为0.9万元，合计10.15万元；被告已付4.5万元，尚欠5.65万元；被告从2020年7月1日起至实际腾空日的房屋占有使用费按每月1500元计算并支付给原告）； 三、驳回原告金华职业技术学院的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费669元（适用简易程序已减半收取，原告金华职业技术学院已预交），由原告金华职业技术学院负担63元，由被告王宝林负担606元（本判决生效之日即向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  方 明 二〇二〇年九月十八日 代书记员  卢梦青