浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初3683号原告：张维选，男，1979年12月16日出生，汉族，住苍南县。原告：郑书君，女，1980年6月14日出生，汉族，住苍南县。被告：温州市联达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330327087377336T，住所地苍南县灵溪镇城中路155号。法定代表人：郑庆湘。原告张维选、郑书君与被告温州市联达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告张维选、郑书君到庭参加诉讼，被告温州市联达房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张维选、郑书君向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以1018567元为基数，自2018年8月8日起至2018年9月30日止，按日万分之零点五计算）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（以1018567元为基数，自2019年3月7日起至实际取得土地使用权证书及房屋所有权证之日止，按日万分之一计算）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2016年9月18日，原告与被告签订购买坐落于苍南县××镇××期××第6幢1608室的《商品房买卖合同》，原告依照合同约定支付了相应的首付款并办理了按揭。《商品房买卖合同》约定：被告应当于2018年8月8日将竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明且取得规划、公安消防、环保部门等出具的认可文件或准许使用文件后的房屋交付给原告。逾期不超过90日的，按已付房款的万分之零点五计算违约金。被告应当于2019年3月7日取得土地使用权证书及房屋所有权证并交付给原告，逾期则需承担已付房款每日万分之一的违约责任。实际上，涉案房屋在2018年9月21日才主体验收，被告于2018年9月22日短信通知原告收房。2018年9月28日通过五方验收，2019年9月30日才取得竣工验收备案表，且至今尚未取得土地使用权证书及房屋所有权证。温州市联达房地产开发有限公司辩称，一、其依据苍南县工业园区提供的市政排污管网设计的幸福家园室外管线综合平面图污水接驳口位置施工，但在施工时找不到接驳口，遂于2018年3月27日就污水管网问题向苍南县工业园区管委会进行报告。苍南县工业园区管委会主任办公会议于2018年7月3日研究通过山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程，临时道路工程等相关事宜才使得上述问题得以解决。根据《商品房买卖合同》第九条第二款第二项中约定的“因政府交地延迟、市政配套不齐等非出卖人原因导致出卖人不能按照合同约定时间交房，出卖人可据实延期，相应交房时间以出卖人书面通知为准”，被告违约交房确实为市政配套不齐所致，并非出卖人原因所致，故被告并不存在违约行为。二、被告已于2018年10月向苍南县自然资源和规划局申请办理不动产登记，积极履行了自身的职责，但苍南县国土局于2018年10月底到幸福阳光小区进行土地使用权初始登记复核验收时发现部分业主存在违建行为，要求我公司进行督促整改，小区物业管理人员多次制止并书面告知整改，但部分业主仍不整改。最终苍南县综合执法局对灵溪镇幸福阳光家园6幢21户业主存在北面阳台增设卫生间的集体违法建设行为向苍南县国土局发函，致使该处不动产不予登记。双方签订的《商品房买卖合同》中虽然未对逾期办证的免责事由作相关约定，但逾期交房和逾期办证之间存在因果关系，交房是办理房屋产权证书的前置条件，交房的逾期必然会导致办证的逾期，所以关于逾期交房的免责规定应同样适用于逾期办证。为此，逾期办证也系政府原因所引起的，被告不存在违约行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。张维选、郑书君在本院指定的举证期限内提交了以下证据：1.身份证，证明原告的主体资格；2.工商登记信息，证明被告的主体资格；3.商品房买卖合同、发票，证明原、被告之间存在买卖关系；4.借款合同，证明原告已经支付购房款的事实；5.不动产权证书，证明被告逾期办证的事实；6.结婚证，证明两原告系夫妻关系的事实。温州市联达房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提交了如下证据材料：1.商品房买卖合同、2.苍南工业园区管理委员会主任办公会议抄告单、3.关于幸福阳光家园接市政污水管网接驳口位置变更的申请报告，证据1-3证明逾期交房系市政配套不齐导致被告不能按照合同约定时间交房；4.情况说明，证明2018年3月27日被告向园区提交“关于幸福家园接市政污水管网接驳口位置变更的申请报告”，另园区“污水横穿道路工程”实际开工时间从2018年9月11日开始的事实；5.照片，证明照片拍摄时间为2018年9月28日，说明园区“污水横穿道路工程”2018年9月28日正在施工的事实；6.苍南县综合行政执法局函，证明系幸福阳光家园6幢21户业主北面阳台增设卫生间的集体违建行为，造成无法办理不动产权证书；7.温州市网络问政平台关于“房产证问题”苍南县政府的答复，证明被告在合同约定期限前已经向相关部门申请办理不动产登记，积极的履行自己的义务；8.不动产权证书，证明被告已在2019年7月25日取得不动产登记。同系列案件审理过程中，本院依职权向苍南县自然资源和规划局调取了涉案房屋的不动产登记信息，向苍南县工业园区管委会调取了建设工程竣工验收意见表、工程开工报审表、工程施工合同，并调查核实苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程施工建设等情况，制作了谈话笔录。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，并经审查，鉴于被告对原告提供的证据1－4的三性均无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为合同约定的取得权属证书，交付给买受人，是指办理所有权的初始登记。本院认为，鉴于被告对该证据的真实性没有异议，本院予以确认，但对逾期办证的天数将在说理部分分析。对原告提供的证据6，被告未予质证，视为其放弃质证权利，该证据来源及形式合法，应予确认。原告对被告的证据1没有异议，本院予以确认。原告对被告提供的证据2－8，均认为不清楚。本院认为，被告提供的证据2、3、4、6、7，经本庭核实，其形式真实性予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。对于被告提供的证据5，本院认为，该照片难以全面反映工程建设时间等情况，本院不予确认。被告提供的证据8，该不动产证书载明房屋位置为该小区第1幢，涉案房屋坐落于小区第6幢，因此该不动产权证书与本案不具有关联性，故不予认定。本院依职权调取的涉案房屋不动产登记信息，原告没有异议，应予确认。本院经调查核实形成的谈话笔录，原告无异议。本院认为，该谈话笔录内容与会议纪要内容相吻合，能够证实涉案工程施工建设情况。关于本院依职权调取的污水管网横穿道路工程竣工验收意见表、工程开工报审表、工程施工合同，本院认为，鉴于上述证据记载内容与污水管网横穿道路工程实际施工情况存有出入，本院不予认定。本院经审理，认定事实如下：两原告系夫妻关系。2016年12月10日，两原告作为买受人与被告温州市联达房地产开发有限公司作为出卖人签订了一份合同编号为201690015660058《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于苍南县××镇××幢××室房屋，建筑面积为96.73平方米，单价为10530元／平方米，总价款为1018567元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。买受人已支付的定金转入首付款，不足部分当天应予补齐，剩余购房款通过银行贷款或公积金贷款方式支付。合同第九条约定：出卖人应当在2018年8月8日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府交地延迟、市政配套不齐等非出卖人原因导致出卖人不能按照合同约定时间交房，出卖人可据实延期，相应交房时间以出卖人书面通知为准；3.施工中遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据。合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。合同第十六条约定：…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月7日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1、2处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起180日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款价万分之一的违约金……。合同签订后，原告按约向被告履行了款项支付义务。因涉案房屋实际建筑面积为96.81平方米，后原告向被告支付了购房款差价842元，该房屋总价款为1019409元。2018年8月15日，苍南工业园区管理委员会作出的主任办公会议抄告单显示，因幸福阳光小区污水管网未纳入工业园区污水主管网，小区难以通过环保及竣工验收，幸福阳光建设单位曾多次向管委会报告希望能尽快启动市政污水管网工程，会议同意委托温州华拓建设工程有限公司实施苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程，并于2018年9月份开始施工。幸福阳光小区接市政污水总管道于2018年9月份接通。被告于2018年9月22日通知原告交付案涉房屋。涉案房屋于2019年7月26日办理了不动产权初始登记，于2019年10月25日转移登记至原告张维选、郑书君名下。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，被告应当于2018年8月8日前向原告交付房屋，但现有证据表明涉案商品房因苍南县工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程施工原因导致延期，上述延期事由符合合同第九条关于被告可据实延期之约定，且综合上述污水管网横穿道路工程施工工期，被告于2018年9月22日通知原告交付房屋并不构成违约，现原告主张被告承担逾期交房违约责任，于法无据，本院不予支持。关于逾期办证违约金问题。根据合同约定，由出卖人负责办理涉案不动产初始登记，并于2019年3月7日前，取得不动产初始登记权属证书，交付给买受人，由买受人自行办理商品房转移登记。而案涉房屋于2019年7月26日办理了不动产权初始登记。原告主张被告存在逾期办证，本院予以支持。被告辩称，逾期办证系幸福阳光小区6幢21户业主集体违建造成的，本院认为，涉案房屋不存在违建，对该幢其他业主的违建不可归责于原告，对其抗辩意见，本院不予采纳。被告主张市政配套不齐所延误的时间，应对办证期限予以相应的延长，本院认为，被告于2018年9月22日交房，而双方约定的办证期限为2019年3月7日前，已经给予被告合理的办证期限且双方在合同中对此并未进行与逾期交房相类似的可据实延期的约定，因此，被告这一辩解依据不足，本院不予采纳。综上，原告有权主张自2019年3月8日起至2019年7月26日止的违约金14361.79元（1018567元×日万分之一×141日），原告超出部分的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、温州市联达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张维选、郑书君逾期办证违约金14361.79元；二、驳回张维选、郑书君的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，减半收取计114元，由张维选、郑书君负担34.5元，温州市联达房地产开发有限公司负担79.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  林小巧二〇二〇年九月十一日书记员  胡瑶瑶相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附文：不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。12-13-