台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初2161号原告：邓联华，女，1987年1月4日出生，汉族，住江西省南康市。原告：陈荣伟，男，1984年1月7日出生，汉族，住江西省九江市修水县。两原告共同委托诉讼代理人：徐煜翔，浙江时空（台州）律师事务所律师。被告：杨岳华，男，1978年11月3日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。被告：周汝宁，女，1981年8月29日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。第三人：徐云才，男，1955年1月18日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。第三人：徐安，男，1981年6月13日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。原告邓联华、陈荣伟与被告杨岳华、周汝宁物权保护纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序审理。因徐云才、徐安与本案处理有法律上的利害关系，本院通知徐云才、徐安作为第三人参加诉讼。本院于2020年6月22日公开开庭审理了本案。原告邓联华、陈荣伟的共同委托诉讼代理人徐煜翔，被告杨岳华及第三人徐安到庭参加诉讼。被告周汝宁及第三人徐云才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经各方庭外和解以及经本院主持多次调解,未能达成一致意见，现已审理终结。原告邓联华向本院提出诉讼请求：判决两被告将占有的属于椒江区××号楼××室的10.38平恢复原状返还两原告，恢复原状产生的一切费用由两被告承担。事实和理由：两原告于2018年8月7日自案外人李金花、徐云才处购得椒江区××号楼××室房屋，并于2018年8月16日完成权属转移登记，房屋主体面积共计86.15平方米，该房屋所在楼层为11-11跃层，其中10.38平方米面积与百姓家园28号楼1101室墙体相连。两被告于2011年9月13日向案外人李金花、徐云才购买百姓家园28号楼1103室与1101室相连的10.38平方米面积，并将其墙体拆除纳入1101室进行使用。两原告认为其对百姓家园28号楼1103室所享有产权是完整且合法的，其所有权及使用权应受法律保护，现两被告实际占有并使用1103室的10.38平方米面积已构成对两原告房屋价值和使用权的侵害。被告杨岳华答辩称，对于第三人分别与原告方、被告方达成了房屋买卖合同且百姓家园28号楼1103室房屋已经过户没有异议。原告与第三人之间的房屋买卖合同纠纷与本案存在关联。原告购买房屋对于门从哪里进和房产证上标注的面积多少应该是清楚的。现第三人徐安提供不了证据证明当时已告知原告将10.38平方米房屋卖给被告，实际上本案真正吃亏的是徐安。原告提供的房产证也能证明第三人徐安已经将楼下的产权转让给了原告。原告和第三人之间的房屋买卖合同是建立在对房屋实际情况清楚的基础上达成的协议，反倒是房产证上多出了面积，原告得益了。如果原告主张房产证上楼下的部分重新分割回去，楼上入户的门要封掉，然后将两层的隔层打通进行恢复，恢复原状的费用由原告承担。被告杨岳华与第三人徐安的协议明确约定重新分割的费用由徐安承担。原告与第三人徐安签订房屋买卖的时候清楚房屋现状，现在谁主张改变现状所产生的费用就应由谁来承担。被告周汝宁未作答辩。第三人徐云才未作陈述。第三人徐安陈述称，对于第三人分别与原告方、被告方达成了房屋买卖合同且百姓家园28号楼1103室房屋已经过户没有异议。原告与第三人方房屋买卖合同纠纷案件的判决，第三人徐安没有彻底理解，因对法律条文不是很了解，所以很被动。第三人与原告进行房屋交易时，已经充分向原告提供了房产证、图纸等材料，包括到隔壁去查看现场改变的情况。现原告对其主张也未提供证据证明。原告与第三人之间的房屋买卖合同纠纷已经经过处理，因经济损失不是很大，第三人以为事情已经全部处理完毕。本院经审理认定事实如下：坐落于椒江区××号楼××室房屋原系李金花、第三人徐云才共有，该房屋所在层为11-11跃，产权证载建筑面积86.15平方米,其中的10.38平方米面积左右的建筑，对应空间位于11层，具体在28号楼1101室地面对应至1103室内地面楼梯口处，该空间原四周有墙，朝北有门，门外可通往11楼楼层电梯，门内有直角转弯的水泥楼梯，楼梯上到1103室地面楼梯口。被告杨岳华、周汝宁向开发商购得坐落于椒江区××号楼××室的房屋，该房屋登记为被告杨岳华、周汝宁共同共有。2011年9月13日，李金花、第三人徐云才与被告杨岳华、周汝宁签订房屋买卖合同，约定将坐落于椒江区××号楼××室分隔出来的位于11层的建筑面积为10.3平方米的房屋以38000元的价格出让给被告杨岳华、周汝宁，同时约定李金花、第三人徐云才在出让或变更椒江区××号楼××室房屋产权前，必须将本合同如实告知买受方（接受方），并确认1103室位于11层的房屋产权为被告杨岳华、周汝宁所有。之后，被告杨岳华、周汝宁于2011年底起装修，将1103室室内地面的楼梯口封掉，将位于11层10.3平方米处的墙、水泥楼梯和门拆除，1101室的门往外移，将10.3平方米空间完全纳入1101室房屋室内并一直占有使用至今。另查明，2018年8月，原告邓联华向李金花、徐云才购买了椒江区××幢××室房屋，约定房屋主体面积为（75.77＋10.38）平方米，该房屋于2018年8月16日登记为原告陈荣伟、邓联华共同共有。2019年，原告邓联华以房屋买卖合同纠纷向本院起诉徐安、李金花、徐云才［案号为（2019）浙1002民初528号］，要求双倍返还定金240000元。本院经审理认为，李金花、徐云才将坐落于椒江区百姓家园28幢1103室［房屋主体面积（75.77＋10.38）平方米］及车房（面积为12.81平方米）以886800元的价格出让给原告邓联华，并办理了权属转移登记手续，但李金花、徐云才已于2011年9月13日将其中房屋分隔出来的位于11层的建筑面积为10.3平方米的房屋出让给案外人杨岳华等，在房屋买卖过程中存在合同的不完全履行，酌情认定定金损失为13500元，判决李金花、徐云才、徐安共同赔偿原告邓联华定金损失13500元。上述判决已生效。上述案件判决后本案起诉前，李金花死亡，其第一顺序继承人为第三人徐云才（配偶）、徐安（儿子）。上述事实有原告邓联华提供的不动产权证书、房屋买卖合同、收条、民事判决书，被告杨岳华提供的房屋买卖合同、收条，本院依职权调取的补发结婚登记证审查处理表、结婚申请书、人口信息、户籍证明、常住人口登记表、台州市椒江区葭沚街道星洲社区居民委员会出具的证明、房屋分户平面图，本院到本案讼争房屋现场勘查所拍摄的照片，以及到庭原、被告及第三人的陈述等证据证实。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的转让经依法登记发生效力。两原告通过受让方式取得位于椒江区××号楼××室房屋并已依法登记，系该房屋的合法所有权人。虽然两被告与李金花、徐云才就受让1103室房屋的10.3平方米曾签订房屋买卖合同，但未经依法登记取得物权，该房屋买卖合同对原告邓联华、陈荣伟没有约束力，故两被告对1103室房屋10.3平方米的占有不得对抗两原告。原告邓联华、陈荣伟在受让1103室房屋时是否知晓部分房屋被被告杨岳华、周汝宁占有的事实，不影响其对登记在其名下的不动产物权行使权利的主张。两被告对1103室房屋10.3平方米的占有侵害了两原告的物权，两被告应当恢复原状并交付给两原告，以及承担恢复原状产生的费用。两原告主张两被告占有的1103室房屋的面积为10.38平方米，而两被告签订的房屋买卖合同约定的受让面积为10.3平方米，存在细微差别，实际面积及四至应以不动产权属登记所附的房屋分户平面图显示为准。对于该10.38平方米左右需恢复的原状状况，双方未能协商确定参照物，而被告杨岳华在庭审中陈述的该区域在2011年购买并装修前的状况（即1103室房屋证载建筑面积中的10.38平方米左右面积建筑空间位于11层，具体在28号楼1101室地面对应至1103室内地面楼梯口处，该空间原四周有墙，朝北有门，门外可通往11楼楼层电梯，门内有直角转弯的水泥楼梯，楼梯上到1103室地面楼梯口），两原告与第三人徐安均未提出异议，与本院现场勘查的情况也相符，故本院对该事实予以认定，两被告在恢复原状时应以杨岳华陈述的该状况为准。被告杨岳华抗辩恢复原状产生的费用应由两原告承担，依据不足，本院不予采纳。被告周汝宁及第三人徐云才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：被告杨岳华、周汝宁于本判决发生法律效力之日起三十日内将占有的属于椒江区××号楼××室房屋的10.3平方米左右面积（具体面积四至以房屋分户平面图显示为准）恢复原状并交付给原告邓联华、陈荣伟，恢复原状产生的费用由被告杨岳华、周汝宁负担。案件受理费40元（已减半计算），由被告杨岳华、周汝宁共同负担。如不服本判决，可以在判决书，送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 王建华二〇二〇年九月三日法官助理 周丹玲代书记员 盛晓悦