山西省长治市潞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0403民初2334号 原告：王鹏亮，男，1993年9月2日出生，汉族，现住长治市。 原告：长治市世纪易居房地产经纪有限公司，住所地：长治市太行西街飞龙巷109号。 法定代表人：张萍，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘浩浩，男，1995年7月13日出生，汉族，现住长治市角沿新花苑小区2号楼501室，身份证号为×××，系原告员工，特别授权。 被告：魏效堂，男，1952年11月13日出生，汉族，现住长治市。 委托诉讼代理人：魏丽娜，女，1980年9月25日出生，汉族，现住长治市，系被告女儿，特别授权。 被告：魏东，男，1981年12月25日出生，汉族，现住长治市。 原告王鹏亮、长治市世纪易居房地产经纪有限公司（以下简称易居房地产经纪公司）与被告魏效堂、魏东，房屋买卖纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王鹏亮、易居房地产经纪公司委托诉讼代理人刘浩浩，被告魏效堂委托诉讼代理人魏丽娜、被告魏东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告之间签订的《房屋买卖契约》；2、请求依法判令二被告返还原告房屋定金10000元、服务佣金8000元，支付原告解除合同违约金25000元，贷款费3000元，共计46000元，并按照同期银行贷款利率向原告支付从起诉之日始至实际履行完毕之日止的利息；3、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2020年4月9日，在原告长治市世纪易居房地产经纪有限公司的居间服务下，原告王鹏亮与被告魏效堂签订了《房地产买卖契约》，合同约定被告魏效堂将其坐落于长治市××街的房屋以500000元的价格出售给原告王鹏亮。合同约定付款方式为银行贷款，即由原告王鹏亮先行向被告魏效堂支付10000元定金，待银行准予放贷后再向长治市政务大厅监管首付170000元整，房屋转移登记手续办理完毕后，剩余所有房款由原告王鹏亮申请借贷银行一次性支付给被告魏效堂。合同签订后，原告王鹏亮向被告支付定金10000元，向原告长治市世纪易居房地产经纪有限公司支付服务佣金8000元以及贷款服务费3000元。现原告王鹏亮已被银行告知贷款批复准予过户，原告王鹏亮也已将首付款170000元打入银行资金监管账户中。按合同约定，双方应于5月6日办理过户，但被告魏效堂在过户当日表示尾款拿不到不愿意办理过户，要求原告王鹏亮将全部房款支付给被告魏效堂。被告拒不过户的行为致使原告与被告签订的合同目的无法实现，对原告造成严重损失，已构成根本违约。原告王鹏亮与原告长治市世纪易居房地产经纪有限公司虽多次与二被告沟通交涉，但二被告均置之不理。综上所述，原告认为，被告魏效堂违反合同约定拒不配合过户义务，构成根本违约。根据《房屋买卖契约》第七条、《成交确认书》第8条，被告魏效堂应返还原告王鹏亮房屋定金10000元、服务佣金8000元，解除合同违约金25000元，贷款服务费3000元，共计46000元。被告魏东作为魏效堂的代理人，代为签署法律文书，代为收取相关款项，其理应与魏效堂共同承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告易居房地产经纪公司当庭补充陈述：我公司收到了王鹏亮的8000元居间服务费。买卖合同确定的标的物过户完毕，物业费交接完毕之后，我们的居间合同就完成了。 被告魏东当庭辩称：我本身并不是涉案房子的房主，我父亲才是涉案房子的房主，我只是受我父亲的委托，与原告签订的房屋买卖合同，我不是本案适格的被告。是我父亲的集资房，是我父母结婚之后才买的这个房屋，房本上只写了我父亲的名字，我母亲叫李荷菊，我母亲知道卖房子的这个事。我们同意解除合同。 被告魏效堂委托诉讼代理人魏丽娜当庭辩称:按照房屋买卖合同的第二大项的第一条约定了，我们收到原告给我们的18万元之后，我们去给原告过户，但是现在我们没有收到这18万元首付款，我们没有义务去给原告过户，我们没有道理说，只拿了1万元，就把我的大红本过户给原告。居间方在签订合同时根本没有跟我们说过第三方监管账户这个事，我们也不认可第三方监管账户这个事。我们没有违约，不存在违约的情况，我们不应该承担任何法律责任。居间方没有尽到相应的服务义务，在成交确认书中的第二项，世纪易居作为居间方，应该如实告知买卖合同双方，但是世纪易居并没有如实告知我们。关于居间方收取的居间费用，应该是原告王鹏亮去向原告世纪易居要，而不应该是由我们来承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋买卖契约、中国邮储银行平顺支行账户（×××）交易明细、房本复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：与被告沟通的所有录音,原告对被告提供的该证据的真实性予以认可，认可是被告魏东的声音，居间方在录音里说世纪易居来做担保，魏东说是要去公证，世纪易居也没有任何表示，也没有任何书面的东西。我们只认房屋买卖合同。给付18万元通过监管账户，不能以通知的形式，而是应该取得我方同意，在没有任何书面确认我们认可过第三方账户的情况下，我方认为所有录音是不成立的，该证据我们在签订合同时跟被告说过第三方资金监管这个事情。我们跟被告沟通过，说是如果王鹏亮不支付后续款项的话，我们公司来承担，但是被告不同意。原告提供的录音资料的内容，可证明原告告知过被告第三方对资金监管的事情。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月9日，在原告长治市世纪易居房地产经纪有限公司的居间服务下，被告魏东受被告魏效堂的委托与原告王鹏亮签订了《房地产买卖契约》，双方约定，将登记在被告魏效堂名下坐落于长治市××街的房屋以500000元的价格出售给原告王鹏亮，合同签订当日原告王鹏亮给付被告10000元定金。付款方式为银行贷款，贷款性质为商业贷款，原告王鹏亮在合同签订后七日内将贷款资料提交银行审批，银行准予放贷后王鹏亮支付被告首付款（包含购房定金）180000元。银行准予放贷后3个工作日内，被告应与王鹏亮办理房屋转移登记手续，剩余房款320000元由王鹏亮申请借贷银行一次性支付被告。双方同意于2020年5月9日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，过户所需缴纳的税费由王鹏亮负担。双方约定违约责任，双方任何一方违约，包括逾期交房、逾期付款、逾期迁出户籍、逾期办理房屋权属转移登记手续等，守约方有权要求违约方逾期一日按房款的1‰向守约方支付违约金。如违约方超过15日仍未履行，守约方有权单方解除买卖契约，并要求违约方支付守约方房屋总价款5%的违约金。同日，原告易居房地产经纪公司（见证方）、原告王鹏亮（买方）、被告魏东（卖方）三方签订了成交确认书。合同签订后，原告王鹏亮向被告方支付了购房定金10000元，向原告易居房地产经纪公司支付居间费用8000元。被告魏东与原告王鹏亮签订的《房地产买卖契约》中未写明第三方房屋不动产管理部门对购房款监管的内容，但该公司在签订《房地产买卖契约》时向原告王鹏亮和被告魏东口头说明过该项政策。原告王鹏亮在庭审中陈述其已被银行告知贷款批复准予过户，原告王鹏亮也已将首付款170000元打入银行资金监管账户中，但其未提供证据予以证实。原告王鹏亮与被告魏效堂现未按签订的《房地产买卖契约》办理房屋过户手续。双方在庭审中均表示同意解除合同。 另查明：涉案房屋所有权登记在被告魏效堂名下，魏效堂、李荷菊系夫妻关系。魏效堂与魏东系父子关系，魏东是受魏效堂、李荷菊的委托与原告王鹏亮签订《房地产买卖契约》。 本院认为，本案的争议焦点是： （一）原告长治市世纪易居房地产经纪有限公司是否是本案适格的原告？被告魏东是否是本案适格的被告？ 本案中二原告与被告魏东之间签订有《成交确认书》，该确认书约定服务佣金为10000元，由原告王鹏亮支付，实际协商易居房地产经纪公司收取了王鹏亮8000元服务佣金，虽该确认书约定如有违约将由违约方承担该服务佣金，但在该公司未退还王鹏亮交付的该费用前，请求返还服务佣金的诉权应由王鹏亮行使，该公司与二被告之间无直接利害关系，故该公司不是本案适格的当事人。被告魏东在被告魏效堂的授权下与二原告签订合同，其为魏效堂的委托代理人，二被告之间的委托是口头形式，二被告未提供证据证明委托的详细内容，应为委托事项不明确，按照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款，委托书授权不明确的，被告代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任，故被告魏东是本案适格当事人。 （二）二被告是否存在违约行为？原告诉请的项目及金额是否有事实和法律依据？ 依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定履行各自的权利、义务。本案中签订的《房地产买卖契约》合法有效，按照《房地产买卖契约》的约定，首先原告王鹏亮应在合同签订后七日内将贷款资料提交银行审批，银行准予放贷后王鹏亮支付被告首付款（包含购房定金）180000元。在庭审中王鹏亮陈述其已被银行告知贷款批复准予过户，也已将首付款170000元打入银行资金监管账户中。但原告王鹏亮未能提供证据证明上述事实的存在，应承担举证不利的法律后果，应视为未履行该项义务，原告王鹏亮未履行先行支付房款首付款的义务属违约，原告王鹏亮未履行先行义务之前，二被告有权拒绝履行原告王鹏亮要求房屋过户的请求，二被告对合同未能履行不存在违约行为，故原告请求二被告承担返还服务佣金8000元，同时支付违约金25000元，贷款费3000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。现原告王鹏亮、被告魏效堂、魏东均同意解除《房地产买卖契约》，故原告主张解除合同，返还定金10000元的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除被告魏东与原告王鹏亮于2020年4月9日签订的《房地产买卖契约》； 二、被告魏效堂、魏东于本判决生效后十日内返还原告王鹏亮定金10000元； 三、驳回原告王鹏亮的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取475元，由原告王鹏亮负担237.5元，被告魏效堂、魏东负担237.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。 审判员  陈强 二〇二〇年九月十五日 书记员  芦琰