广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初994号 原告（反诉被告）：广西梧州市万国房地产开发有限公司，住所地广西梧州市大学路36-1号7号楼10层101房，统一社会信用代码：9145040008360890X1。 法定代表人：朱楠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，该公司员工。 被告（反诉原告）：邹贵委，男，1965年12月7日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被告（反诉原告）：谢庆纯，女，1964年12月24日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：魏文星，广西东中律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西梧州市万国房地产开发有限公司（以下简称万国公司）与被告（反诉原告）邹贵委、谢庆纯商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月 9日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年8月12日、9月18日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）万国公司的委托诉讼代理人马云飞，被告（反诉原告）邹贵委、谢庆纯的委托诉讼代理人魏文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万国公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年8月14日签订的编号：WZ2017076998《商品房买卖合同》（房屋总价783894元）；2、被告向原告返还梧州市房，并在判决生效后10日内配合原告办理房屋合同备案及预告登记证明（桂2017梧州市不动产证明第0011043号）注销手续；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告与原告于2017年8月14日签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告购买原告开发的位于梧州市商品房，该房屋总价款为783894元，合同约定被告应于2017年8月14日前支付首付房款163894元，余款620000元被告采取银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，2017年8月25日二被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区梧州分行（以下简称邮政银行）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，原告作为该贷款的保证人，邮政银行向被告发放贷款620000元。原告为合同办理网签备案及不动产预告登记（桂2019梧州市不动产证明第0011375号），并于2018年6月30日将房屋交付给二被告使用。现由于二被告未按《个人购房/购车借款及担保合同》的约定按期偿还银行贷款，邮政银行宣布贷款提前到期，导致原告承担了保证责任（邮政银行直接从原告账户划扣了贷款本金、利息、罚息等共计552005.86元），根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第三条第5项的约定，原告有权解除合同，收回房屋，被告需协同原告到房管部门办理有关解除合同的手续，被告所交的全部款项不予退还（违约金条款）。为维护原告的合法权益，原告特依据法律规定向法 院提起诉讼，请法院判决支持原告的诉讼请求。 原告万国公司对其陈述事实向法院提交的证据有（均为复印件）：1.《商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间存在商品房买卖法律关系；2.《个人购房/购车借款及担保合同》、《预告登记证明》，拟证明被告向邮政银行贷款支付购房款，原告作为贷款的保证人；3.开发商履行担保责任告知函、贷款还款单，拟证明原告履行了担保责任。 被告邹贵委、谢庆纯辩称，1、二被告因为经营餐饮业失败没有经济来源，没有资金按揭供款，二被告同意解除《商品房买卖合同》；2、本案中的原告属于担保人，是原告先行替二被告向银行还贷，但是原告主张的违约金过高，应该以年利率6%计算为妥；3、二被告在没有资金还贷的时候已经与原告商量，让原告将案涉房屋转让给他人，但是原告不同意，原告是故意拖延时间造成二被告的损失，现案涉房子存在升值的空间，该房屋升值部分应该归二被告所有，二被告支付了首付、月供、专项维修金合计291795.33元，减去原告实际被银行扣划的本金所生产的利息13298.66元，二被告已经超额支付的款项为278496.67元，该款项原告应该归还二被告，原告的诉请不当，诉讼费用应该由原告承担。对原告提出的二被告违约、解除合同的诉请无异议。 被告邹贵委、谢庆纯为其辩解向法庭提交的证据有（均为复印件）：1.普通发票，拟证明被告支付首期款163894元；2.转账凭证，拟证明二被告按揭贷款620000元已经由邮政银行支付给原告，以及被告每月要支付本金和利息6085.33元的事实；3.银行详单，拟证明被告每期被银行扣款本息6085.33元，共15笔合计91279.95元，是否存在银行拆分扣款，让人无法辨别的事实。 经开庭质证，二被告对原告提交证据的三性无异议。原告对二被告提交证据的 三性无异议，需说明二被告支付给原告的总款项为783894元，由于银行从原告的账户划扣了552005.86元，二被告支付给原告的购房款目前在原告手上的还有231888.14元，该款项包括了二被告支付的首付款及月供款本金部分。 反诉原告邹贵委、谢庆纯向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告退回反诉原告支付的购房首付款163894元和按揭供款的本金81292.80元，合计245186.80元；2.反诉被告退回反诉原告按揭还款的利息36424.13元。事实和理由：反诉原告在与反诉被告签订房屋买卖合同后向其支付购房首付款163894元，此后反诉原告向邮政银行支付了按揭贷款的本金81292.80元及利息36424.13元，在违约之前二反诉原告实际上欠付邮政银行贷款620000元。反诉被告在反诉原告违约前占有、使用购房款从而获得了利益，虽然是反诉原告违约，但是银行还贷利息属于房屋的增值部分，因此应该由反诉被告退回上述款项合计281610.93元，并要求反诉被告承担反诉诉讼费。 反诉原告邹贵委、谢庆纯就其反诉向法庭提交的证据与其在本诉中提交的证据一致。 反诉被告万国公司辩称，反诉原告支付给反诉被告的款项目前还剩231888.14元，且是由于反诉原告的违约行为导致合同无法履行，致使反诉被告不得不将房屋回收后再销售，给反诉被告造成了损失，反诉被告认为根据双方合同约定及综合本案的过错程度，反诉原告应该向反诉被告支付总房款的10%即78389.4元作为违约金后，剩余部分房款反诉被告可以退还给反诉原告，反诉费应该由违约方即反诉原告承担。 反诉被告万国公司就反诉未向法庭提交证据。 经开庭质证，反诉被告对反诉原告的反诉证据的质证意见与其本诉质证意见一 致。 结合当事人的举证和质证，本院认证如下：对原、被告提交证据的真实性予以确认，且该类证据与双方的诉辩事由具有关联性，本院据此作为定案的依据。 本院经开庭审理并结合全案证据，认定事实如下：2017年8月14日,原告（出卖人）与二被告（买受人）签订合同编号为WZ2017076998的《梧州市商品房买卖合同》,双方约定:二被告购买原告开发的位于梧州市,该商品房建筑面积共113.16平方米,该商品房单价为每平方米6927.31元，总金额783894元；二被告采取银行按揭的方式付款,2017年8月14日前支付首期房款163894元,余款620000元整须在2017年8月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。双方还在合同附件四合同补充协议第三条第一款第5项中约定,在《房屋所有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的,出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》,收回该商品房,买受人所交的全部款项作为违约金不予退还;同时买受人必须在原告履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后,二被告向原告交纳首付款163894元。2017年8月25日,二被告（借款人、抵押人）与邮政银行（贷款人）、万国公司（保证人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》(合同编号:45005432117087775858),约定:二被告向邮政银行贷款620000元用于购买坐落于,贷款期限为132个月,原告作为二被告贷款的保证人承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，正式抵押登记手续已办理完毕，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。随后邮政银行向万国公司支付620000 元贷款。2018年6月30日，原告将案涉房屋交付二被告使用。原、被告就案涉房屋办理了预售商品房买卖预告登记，梧州市自然资源局于2019年4月3日向二被告颁发《不动产登记证明》。二被告前期依约向邮政银行偿还贷款，但2019年开始被告未能依约按时足额还款,邮政银行遂宣布贷款提前到期,并向原告发送《开发商履行担保责任告知函》要求其按照借款合同约定承担连带保证责任。原告依合同履行保证责任,邮政银行从原告银行账户中划扣552002.86元（其中贷款本金538707.20元、正常利息1992.19元、拖欠利息10912.16元、罚息394.31元）。 庭审中,原、被告均认可上述《梧州市商品房买卖合同》办理了备案登记手续。 本院认为，原、被告签订的合同编号为WZ2017076998的《梧州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行合同义务。由于二被告未能依约足额向邮政银行归还按揭贷款,致使原告万国公司按照《个人购房/购车借款及担保合同》的约定承担连带保证责任而向邮政银行偿还二被告欠付的银行贷款本息合计552005.86元。二被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的上述《梧州市商品房买卖合同》的约定,原告主张解除双方签订的上述《梧州市商品房买卖合同》有事实根据和法律依据,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定，案涉合同解除后,二被告应将其占有使用的梧州市返还原告万国公司,并在判决生效后十日内配合万国公司办理案涉商品房买卖合同备案登记注销手续和商品房预告登记注销手续。 反诉原告诉请反诉被告退还首付款及其向银行还贷的本息合计281610.93元。反诉被告则辩称其共收到反诉原告支付的783894元购房款，且因反诉原告违约致使其被邮政银行扣款552002.86元，反诉原告留存在反诉被告处的购房款实际尚余231891.14元，因反诉原告违约需扣除总房款的10%即78389.4元作为违约金。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定,案涉购房合同系因反诉原告违约而解除，且因反诉原告未依约还贷致使反诉被告向邮政银行承担担保责任后其资金被占用受有损失，但案涉合同约定将买受人所交的全部款项作为违约金的约定过高，反诉被告虽主动将违约金计付标准下调至总房款的10%,但未能提供证据证实反诉原告违约造成其实际损失与以该方法计算违约金的依据，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素,酌定以房屋总价款的5%即39194.7元（783894元×5%）作为反诉原告应向反诉被告支付的违约金。因反诉原告未依约还贷，除正常的贷款本息外，产生逾期利息、罚息，反诉被告因此承担担保责任而被邮政银行扣划的款项为552005.86元。反诉原告给付的房屋总价款783894元在扣除552005.86元代偿款后尚余231888.14元，再扣除反诉原告应向反诉被告支付的违约金39194.7元后，反诉被告应向反诉原告返还的购房款为192693.44元。至于反诉原告还主张因案涉房屋可能存在增值，其向邮政银行支付的贷款利息作为房屋增值部分亦应由反诉被告退还。对此本院认为，邮政银行系基于其与反诉原告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》的约定收取借款利息，反诉被告在收受购房款后依约将房屋交付反诉原告占有使用，该利息并非反诉被告收取，反诉被告亦未因此获益且合同履行过程中反诉被告并无过错，反诉原告 该项主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告广西梧州市万国房地产开发有限公司与被告邹贵委、谢庆纯于2017年8月14日签订合同编号为WZ2017076998的《梧州市商品房买卖合同》； 二、被告邹贵委、谢庆纯应于本判决生效之日起十日内协助原告广西梧州市万国房地产开发有限公司办理梧州市的商品房预告登记注销手续及《梧州市商品房买卖合同》(合同编号:WZ2017076998)的备案登记注销手续并腾空房屋交还给原告广西梧州市万国房地产开发有限公司； 三、反诉被告广西梧州市万国房地产开发有限公司应于反诉原告邹贵委、谢庆纯交还梧州市之日起十日内向反诉原告邹贵委、谢庆纯退还购房款192693.44元； 四、驳回反诉原告邹贵委、谢庆纯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案本诉案件受理费11638元，减半收取计5819元（原告已预交），由被告邹贵委、谢庆纯负担。反诉案件受理费减半收取计2762元（反诉原告已预交）。 由反诉原告邹贵委、谢庆纯负担872元，反诉被告广西梧州市万国房地产开发有限公司负担1890元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内，预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  黄月瞳 二〇二〇年九月二十三日 书记员  梁 路 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款： 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款： 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条： 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条： 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条： 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条： 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负 有举证证明责任的当事人承担不利的后果。