浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初6518号原告（反诉被告）：陈友进，男，1982年8月10日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：陈森鹏，浙江光正大律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵金福，男，1970年9月8日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市无为县，现住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：沈宏辉，上海普世（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林胜庆，上海普世（温州）律师事务所律师。原告陈友进与被告赵金福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼过程中，被告提起反诉，本院决定合并审理。2020年8月26日，本院公开开庭审理了本案，原告及其委托诉讼代理人陈森鹏，被告及其委托诉讼诉代理人沈宏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告，以下称原告）向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《租房补充合同》于2020年6月30日解除；2.判令被告返还原告押金10万元并赔偿利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项支付完毕之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告经中介陈冬辉介绍将位于××街道××办公楼地块出租给原告开超市使用。原被告约定被告有义务协助原告办证，如原告因房屋手续问题不能正常营业的，被告应及时退还原告租金。原告通过中介陈冬辉向被告支付押金10万元后，原被告签订《租房补充合同》。合同签订后，原告开始着手办理经营超市所需要的营业执照、消防许可等证件。在办理证件过程中发现鹿城区政府废止了《温州市鹿城区人民政府办公室关于印发鹿城区第三产业建筑使用功能临时转变工作暂行办法的通知》（温鹿政办【2015】41号）导致被告出租的房屋无法办理临时转为商服功能用途的手续，从而无法办理经营超市所需的营业执照及消防许可证。原告在得知上述情况后，立即向被告提出要求解除合同并返还押金10万元，但被告以其手续齐全为由要求原告继续履行《租房补充合同》支付剩余押金。被告（反诉原告，以下称被告）辩称，涉案地块土地用途为办公用途，非工业用地。被告没有义务保证原告承租房屋后办理相关证照及审批手续。原告仅根据合同约定支付了部分押金。原告无权在2020年6月30日解除合同，但被告同意解除合同，解除时间应为庭审之日。原告应承担暂用涉案租赁房屋期间的租金损失。被告提出反诉请求：1.判令原告支付房屋占用期间的费用（以年租金1087200元为基数，自2020年5月11日起计算至实际交接之日止）；2.反诉费用由原告承担。诉讼过程中，被告变更反诉请求如下：1.判令原被告签订的《租房补充合同》于庭审之日2020年8月26日解除；2.判令原告赔偿房屋占用期间的费用（以年租金1087200元为基数，自2020年5月11日起计算至实际交接之日止）；3.反诉费用由原告承担。事实与理由：2020年4月1日，原告通过中介陈冬辉居间介绍，与被告签订《租房补充合同》，约定被告将位于××街道××办公楼地块总面积1500平方米房屋出租给原告。签约当日，原告向陈冬辉转账10万元。合同约定：租期八年，押金为30万元，装修期为两个月，从2020年5月11日到2020年7月10日，装修期期间没有租金，租金从2020年7月11日开始算租金，租金为年付，第一年至第三年年租金为1087200元；甲方有义务协助乙方办证事宜，如乙方因房屋手续问题不能正常施工营业，甲方应及时退还乙方租金。如乙方经过甲方同意乙方施工，甲方应按乙方的施工投入赔给乙方。合同签订后，双方办理了交房手续。2020年7月3日，被告收到本案诉讼材料。原告要求解除租赁合同无法律依据及合同依据，且原告在房屋交接之后至今未支付租金。针对被告的反诉，原告辩称，1.原告已于2020年6月30日向被告明确表示其出租的房屋无法满足原告的使用条件并要求解除合同，故涉案《租房补充合同》的解除时间应为2020年6月30日。2.《租房补充合同》约定“甲方有义务协助乙方办证事宜，如乙方因房屋手续问题不能正常施工营业，甲方应及时退还乙方的租金，如乙方经过甲方同意施工，甲方应按乙方的施工投入赔偿乙方”，对该条款中“房屋手续问题”的理解应当是凡是基于房屋的自身原因导致原告无法办理相应合法经营所需的手续所产生的问题都属于“房屋手续问题”。因为在双方签订《租房补充合同》当时被告并未拿到或办理房屋的相关原始证件，而在没有拿到房屋原始证件前是无法明确该房屋能否办理相应的经营手续，原告就是担心被告无法办理取得房屋原始证件以及无法办理后续经营手续才在签订合同当时要求对该条款进行了特殊约定，要求确保不会因为一切房屋手续问题导致原告无法施工和经营。现因房屋无法办理超市经营的消防手续，原告基于合同约定有权解除租赁合同。3.即使解除的时间按照庭审的时间进行计算，那么起算的时间点也不应为2020年5月11日。虽然原告在庭审时已明确5月11日后找相关人员咨询超市经营消防手续问题被告知无法办理消防手续，但是真正能够向相关部门申请办理的时间应该在2020年6月9日之后。因被告于2020年6月9日才与一手房东签订租赁合同取得相应证件，故明确无法办理消防手续的时间也只能在2020年6月9日之后。4.至于租金损失问题，原告在5月11日后找相关人员咨询超市经营消防手续问题被告知无法办理后，原告已告知明确被告证件办不了无法开店经营是不会承租房屋的，被告认为自己证件齐全能够办理相应证件。后被告未能按照约定交付相关原始证件，拖延了原告办理消防手续的时间，导致原告在6月9日之后才能明确无法办理超市经营的消防手续，扩大了租金的损失。因此被告自身也存在过错，请法院酌情认定损失。本院经审理认定如下事实：位于温州市鹿城区××街道××地块地上9层的办公楼系温州市××街道××村村民委员会（以下简称前京村委会）所有。2020年1月9日，被告与案外人金忠武合伙，并以金忠武的名义从温州汇丰拍卖行有限公司拍得该办公楼八年的租赁权。取得办公楼承租权后，金忠武出具授权委托书，委托被告全权办理办公楼后续的租赁事宜。此后，被告通过中介陈冬辉对外发布招租信息。2020年3月期间，原告在中介陈冬辉处了解到该招租信息后，与陈冬辉通过微信沟通承租事宜，并于2020年4月1日通过中介向被告支付定金10万元。同年5月6日，被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），中介陈冬辉作为居间方（丙方），签订《租房补充合同》一份，约定：甲方自愿将位于××街道××办公楼地块出租给乙方，租赁面积1500平方米，一楼单价80元每平方，面积约800平方，二楼单价38元每平方，面积约700平方，两个层面租给乙方；租期为八年；押金30万元；装修期为两个月，从2020年5月11日到2020年7月10日，乙方装修期间没有租金，租金从2020年7月11日开始算租金，租金为年付；甲方有义务协助乙方办证事宜，如乙方因房屋手续问题不能正常施工营业，甲方应及时退还乙方的租金，如乙方经过甲方同意施工，甲方应按乙方的施工投入赔偿乙方；甲方配合乙方在房屋前方的绿化区开出正常宽的人行道，甲方协助乙方安装电梯事宜，甲方有义务配合乙方安装扶手电梯；双方签订合同后，因一方违约造成合同不能正常履行，双方按合同协商，由第三方出面协调见证；第一年至第三年的年租金为1087200元，此后逐年递增百分之五；其他事宜按着原合同事项不变，甲方要提供给乙方真实的合同（甲方与原房东的合同），合同内容除租金外，其他均为真实，此合同携带甲方与原房东的合同一起为完成合同，不可以分开。签订上述《租房补充合同》时，被告尚未与前京村委会签订租赁合同，为避免房屋权属对原被告之间的租赁产生影响，被告于当日向原告出具《装修保证书》，同意原告进场装修，如遇到原告与前京村委会合同问题导致原告不能继续装修，原告所产生的费用由被告赔偿。同年5月11日，原告找懂消防审批的社会人员到涉案租赁房屋现场查看，发现涉案租赁房屋如经营超市则无法办理消防审批手续。此后，原告前往住建部门咨询，得到的结果也是无法办理消防审理手续。同年5月15日，被告通过微信告知原告的合伙人陈俊：明日可以前来领取土地证、产权证明、消防安全证等，明后天和村里签合同后要把租金准备好。陈俊回复：你要帮我把消防验收合格证搞到手才交房租，如果证件都办不下来，店开不了，怎么交。被告回复：有消防的，明天早上过来一起拿给你。陈俊回复：周一过来，反正明天周六，他们单位也不上班，拿过来也没办法审批，周一拿过来过去审批。被告回复：好的，可以，反正我通知你了，你今天叫我办，我已经搞好了，什么时候过来拿都可以。同年5月28日，被告在温州市鹿城区××房××楼的建设工程竣工验收消防备案手续。同年6月9日，金忠武与前京村委会（前京村股份经济合作社）签订《房屋租赁合同》，承租涉案办公楼，租期自2020年6月25日起至2028年6月24日。同年6月30日，原告通过电话告知被告涉案办公楼无法办理开超市的消防手续，要求退还押金。被告认为其没有义务保证原告办理消防手续，合同也无该方面约定，并强调自己只是房东，仅是出租房屋，不保证办证事宜，不同意退还押金，要求原告赔偿损失。随即，原告提起本案诉讼。另查明，在承租涉案办公用楼前，原告曾有过经营超市的经历。涉案办公用楼的钥匙在中介处保管。原告申请证人徐某出庭作证，证人在庭审中陈述：徐某平时是专门帮助他人策划开超市的。徐某与原告系朋友关系，得知原告要开超市后协助原告进行策划，但因系朋友关系，故未签订合同。当初在承租涉案房屋时，徐某是和原告一起去看的，和中介签合同的时候徐某也去了。《租房补充合同》中约定“如乙方因房屋手续问题不能正常施工营业，甲方应及时退还乙方的租金”是因为签订合同时被告和原房东的租赁合同还没签，承租权还没下来，所以当日被告出具了一份《装修保证书》，所以租赁期限也是从之后的5月11日才开始计算的。5月11日，徐某找了做消防的人到现场查看，做消防的人说这个地方的性质是办公场所，不能作为商业，开超市的话无法通过消防审批手续，所以全部的施工都停掉了。当时图纸都设计好了，装修师傅也请了。当天晚上，就和被告说了无法办理消防手续这个事情。中介方陈冬辉通过电话向本院陈述：《租房补充合同》是陈冬辉作为中介起草的，对租赁前后的事情非常了解。《租房补充合同》中“甲方有义务协助乙方办证事宜，如乙方因房屋手续问题不能正常施工营业，甲方应及时退还乙方租金。”所说的“房屋手续问题”指的仅仅是出租方的土地使用权证、房屋建造许可证、消防验收报告等手续。按照中介惯例，只有上述三证齐全后，陈冬辉才有权替出租方出租房屋。租赁双方原本是不认识的，是通过中介才互相认识，因此租赁合同中不可能会写明承租方承租房屋后是否可以办理消防证件，因为承租方承租后的用途都是不确定的，房屋租赁合同能确定的仅仅是租赁双方的租赁关系。而且，本次租赁中，原告也没有告知陈冬辉要开超市，原告是整体承租，承租后要对外招商。原告在承租房屋后，马上就委托陈冬辉对外招租了，当时还协商到，一楼承租过来的单价是80元，二楼的单价是38元，如果一楼转租120元的话，二楼就相当于免费租了。至于原告说的开超市，是《租房补充合同》签订后一段时间才提出的。提出后，原告让陈冬辉找消防的人办理消防手续，陈冬辉找到后，价格都谈好了，原告却要求陈冬辉先垫付费用，陈冬辉予以拒绝，此后事情就拖着了。2020年8月底左右期间，被告已经要求陈冬辉对外招租涉案房屋。以上事实由原告提供的《租房补充合同》、转账明细、录音、土地证、微信聊天记录等证据，被告提供的《租房补充合同》、土地证、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、证明、拍卖成交确认书、银行交易明细、《房屋租赁合同》、授权委托书、《装修保证书》等证据，以及证人徐某陈述、案外人陈冬辉陈述、原被告双方当事人陈述在卷佐证。本案双方的争议焦点为：一、涉案《租房补充合同》的解除时间如何认定；二、合同解除是哪一方原因造成；三、合同解除后的法律后果如何认定。关于争议焦点一，本院认为，原告主张涉案《租房补充合同》于2020年6月30日解除，理由是《租房补充合同》中约定的“甲方有义务协助乙方办证事宜，如乙方因房屋手续问题不能正常施工营业，甲方应及时退还乙方的租金，如乙方经过甲方同意施工，甲方应按乙方的施工投入赔偿乙方”。理解该合同条款的关键在于判断“房屋手续问题”是否包括原告承租房屋后办理开超市的消防审批手续。对此，本院分析如下：首先，《租房补充合同》并未明确“房屋手续问题”包括原告开超市的消防手续，原告也无法提供证据证明在签订合同时已经口头告知被告或中介方承租房屋后是用于经营超市，故单从字面意思理解，“房屋手续问题”原则上仅应指房屋本身的权属问题，即因房屋权属手续影响原告承租房屋后无法开展施工、营业，由此造成的后果应由被告承担。其次，在签订《租房补充合同》时，被告尚未正式与涉案租赁物产权人即原房东签订房屋租赁合同，被告与原房东之间的租赁细节尚未确定，可能会对原被告之间的转租产生影响。为此，被告在签订《租房补充合同》当日根据原告要求出具《装修保证书》，承诺如因与原房东合同问题导致原告不能进场装修，产生的费用由被告负责赔偿。《装修保证书》的内容与《租房补充合同》中“如乙方经过甲方同意施工，甲方应按乙方的施工投入赔偿乙方”的内容相互印证，说明“房屋手续问题”在本案中具有特殊指向，针对的是被告与原房东之间的租赁手续问题。再次，证人徐某及中介陈冬辉均陈述诉争合同条款设置的目的在于防止被告与原房东今后无法顺利签订租赁合同，该两人参与了合同协商的全过程，具有较高可信度，可进一步说明“房屋手续问题”并不包括原告承租房屋后办理消防的审批手续。因此，原告以上述合同条款主张解除，缺乏依据，其于2020年6月30日通过电话方式向被告提出退还押金，所发出的解除合同的意思表示不发生效力。现被告在诉讼过程中反诉提出解除合同，并确认解除时间为庭审之日2020年8月26日，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二，本院认为，涉案房屋所在土地性质为办公用地，《房屋补充合同》内容亦体现房屋为办公用房。原告作为一个有经营超市经历的人，如承租涉案房屋后系用于经营超市，其在签订合同前，应审查并清楚租赁物的性质，应知晓涉案房屋承租后是否可以通过商用的消防验收，应做好充分的前期工作。现原告未举证证明承租房屋用于经营超市属于双方约定之一，也未举证证明无法办理消防审批手续被告需退还押金，故其在承租房屋后，以经营超市无法通过消防验收为由拒不支付租金，属违约行为，应承担赔偿损失的违约责任。关于具体的损失数额问题，双方在合同并未明确约定，本院考虑以下情形：第一，双方约定的租赁起始时间为2020年5月11日，两个月的装修免租期，但被告直至同年5月28日才取得该房屋的消防验收备案手续、于同年6月9日才与原房东签订房屋租赁合同，在一定程度上拖延了原告开展装修及办理相关手续的时间，影响到了原告的承租权益。第二，被告在装修免租期内的2020年6月30日即通过电话向被告提出消防验收手续无法办理并要求退还押金，协商无果后于同年7月2日向本院提起诉讼，具有积极解决纠纷的态度，未见明显的恶意违约行为。第三，涉案房屋钥匙保存在中介处，在原告提出无法办理消防验收手续及返还押金的请求后，被告完全可以如《租房补充合同》所载“双方签订合同后，因一方违约造成合同不能正常履行，双方按合同协商，由第三方出面协调见证”，在中介的组织下与原告友好协商。被告未采取积极、恰当的协商方式，在本案诉讼前期亦未表示同意解除合同，是纠纷无法有效、快速化解的原因之一。结合被告现阶段已委托中介将涉案房屋对外招租等情况，本院酌情认定原告赔偿被告2.5个月的租金损失即226500元（月租金90600元/月），抵扣原告缴纳的押金10万元后，原告还需向被告赔偿126500元。综上，原被告签订的《租房补充合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，对双方均具有约束力。原告在签订合同后无正当理由拒不履行支付租金义务，已构成违约。原告于2020年6月30日向被告提出解除合同的通知不发生效力，故其关于合同解除的请求，本院不予支持。被告享有合同解除权，其请求涉案合同于2020年8月26日解除，本院予以支持。合同解除后，除已缴押金由被告没收外，原告还应赔偿被告损失126500元。原告要求退还押金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈友进与被告（反诉原告）赵金福于2020年5月6日签订的《租房补充合同》于2020年8月26日解除；二、原告（反诉被告）陈友进于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）赵金福损失126500元；三、驳回被告（反诉原告）赵金福的其他诉讼请求；四、驳回原告（反诉被告）陈友进的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2300元，减半收取1150元，由原告（反诉被告）陈友进负担；反诉受理费1962元，由原告（反诉被告）陈友进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 胡 斌二〇二〇年九月二十三日书记员 朱艳月