浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2078号 上诉人（原审原告，反诉被告）：郑大洪，男，1977年4月10日出生，汉族，住重庆市荣昌县。 委托诉讼代理人：朱登云，浙江鼎和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：沈远春，男，1967年3月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原审第三人：上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区阳光华城创富中心北1幢1101-1室。统一社会信用代码：91330101596624710W。 负责人：杨孝兵，经理。 委托诉讼代理人：何骏霄，浙江浙杭律师事务所律师。 上诉人郑大洪因与被上诉人沈远春、原审第三人上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司（以下简称宝龙杭州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年4月10日，郑大洪与宝龙杭州分公司签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份，约定宝龙杭州分公司将杭州市下沙宝龙城市广场一区10号楼第一、二层的编号为10-104-1、10-104-2、10-105-1的2间商铺出租给郑大洪，租赁期限为5个租赁年度，租赁场所实际交付日为租赁起始日，实际租赁到期日根据实际交付日相应提前或顺延，实际交付日指双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日；自第四年始每月租金为28161元；郑大洪应向宝龙杭州分公司支付履约保证金48812.40元；租赁期满时如郑大洪希望续租，应于租赁期限届满180天前以书面形式提出续租申请，经宝龙杭州分公司书面同意，且双方就续租达成一致意见的，应于租赁期限届满之日120天前重新签订租赁合同，如双方未在约定的期限内签署续租合同或双方未能就续租达成一致意见的，视为郑大洪不续租；违约方应向守约方支付第二个租赁年度月租金标准两倍的违约金。《宝龙城市广场商铺租赁合同》另对双方的其他权利义务作出明确约定。2014年8月11日，宝龙杭州分公司将案涉商铺交付给郑大洪，郑大洪签署了《租赁场所交付确认书》。2018年5月17日，因案涉商铺售予沈远春，故郑大洪、沈远春以及宝龙杭州分公司就案涉商铺相关事宜签订《三方协议》一份，约定自2019年9月1日起，租赁合同中的出租方由宝龙杭州分公司变更为沈远春，相应的权利义务由沈远春承继；2019年9月1日，宝龙杭州分公司将郑大洪缴纳的 履约保证金48812.40元转予沈远春，且郑大洪于该日退还宝龙杭州分公司开具的履约保证金原件，由沈远春向郑大洪开具相应金额的履约保证金收据。后郑大洪、沈远春就案涉商铺租赁事宜未能签署新的租赁合同，沈远春将案涉商铺另租于他人，并于2019年7月18日收取两个月的租金56322元。2019年9月30日，郑大洪清空并归还案涉商铺。2019年10月8日，郑大洪提起诉讼，请求判令：1.沈远春支付郑大洪违约金56322元；2.沈远春赔偿郑大洪停水停电造成的全部损失86218元；3.沈远春赔偿郑大洪未开具发票造成的损失164859.50元；4.沈远春退还郑大洪租房履约保证金48812.40元以及经营保证金3000元；5.沈远春退还郑大洪剩余水电费10224元；6.沈远春承担本案诉讼费用。原审审理中，郑大洪变更诉讼请求为：1.判令沈远春支付郑大洪违约金56322元；2.判令沈远春退还郑大洪租房履约保证金48812.40元以及经营保证金3000元；3.判令沈远春承担诉讼费。沈远春提起反诉，请求判令：1.郑大洪赔偿沈远春租金损失56322元（以28161元/月为基数，自2019年9月1日起计算至2019年10月31日）；2.由郑大洪承担本案的诉讼费。 原审另查明，案件审理过程中，宝龙杭州分公司陈述称因与郑大洪之间基于房屋租赁合同所产生的纠纷尚未处理完毕，故未将履约保证金48812.40元转予沈远春，另，郑大洪缴纳的经营保证金3000元也未退还。 原审法院认为：郑大洪主张宝龙杭州分公司违反合同约定，并要求沈远春依据《三方协议》承担相应的违约责任，但根据《宝龙城市广场商铺租赁合同》约定以及《租赁场所交付确认书》可以认定租赁合同的起止日期应为2014年8月11日至2019年8月10日，此后就案涉商铺郑大洪并未与沈远春或宝龙杭州分公司达成新的租赁合同关系。而《三方协议》明确由沈远春承继2019年9月1日之后的权利义务，现郑大洪也未能提交有效的证据证实其向沈远春或宝龙杭州分公司缴纳了2019年9月1日之后的商铺租金，其要求沈远春承担相应违约责任事实依据不足，不予支持。对于郑大洪要求沈远春退还租房履约保证金48812.40元以及经营保证金3000元的诉讼请求，宝龙杭州分公司在庭审中确认并未将上述款项转予沈远春，且其认为与郑大洪之间就案涉商铺租赁合同的履行还有纠纷，故郑大洪该部分诉讼请求不宜在本案中处理，对该项诉讼请求不予支持。对于沈远春要求郑大洪赔偿其租金损失56322元的反诉诉讼请求，因郑大洪未能提交有效的证据证实其交付了2019年9月1日至2019年9月30日期间的租金，且也未能提交有效的证据证实其截至2019年9月30日清空腾退商铺有合理理由，故郑大洪理应向沈远春支付2019年9月1日至2019年9月30日期间的占有使用费28161元。对于沈远春所主张的2019年10月1日至2019年10月31日期间的租金损失，即使其与案外人所签订的两份《房屋租赁协议》是真实的，其免除案外人2019年10月份租金的行为与郑大洪逾期归还商铺并不存在必然关系，因《房屋租赁协议》中第九条约定“因甲方不能按约定提供本协议约定的房屋而解除协议的”才需承担相应的违约责任，现《房屋租赁协议》并未解除，其要求郑大洪对此承担赔偿责任证据不足，对沈远春该部分反诉诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年1月7日判决：一、郑大洪应于判决生效之日起十日内支付沈远春占有使用费28161元；二、驳回郑大洪的诉讼请求；三、驳回沈远春的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6842元，减半收取3421元，由郑大洪负担。反诉案件受理费604元，由郑大洪负担302元，沈远春负担302元。沈远春于判决书生效之日起十日内至原审法院退费，郑大洪于判决书生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，郑大洪不服，向本院提起上诉称：一、一审对郑大洪有没有向宝龙杭州分公司支付2019年9月租金这一事实认定不清。郑大洪一审提交的证据足以证明其已经支付了2019年9月租金。二、一审认定租赁期间至2019年8月10日是错误的，郑大洪与宝龙杭州分公司签订的租赁合同约定租赁期限至2019年9月30日，虽然合同中又约定了从实际交付之日起算，但合同还约定了交付日期、装修期、统一开业起等影响房屋实际使用时间的节点，都会对合同各方当事人对合同期限的逾期产生影响。《三方协议》中明确确认沈远春在2019年9月1日后承继宝龙杭州分公司的权利义务且继续履行租赁合同，说明三方在签署该协议时均认可租赁期限截止日期在2019年9月1日之后，而不可能在2019年8月10日。三、一审认定沈远春没有与郑大洪建立新的租赁合同关系，认定事实错误。《三方协议》明确确认从2019年9月1日起沈远春为合同的出租方，承接原出租人的全部合同权利（包括收取租金）与义务，且明确是继续履行合同，还约定了租赁履约保证金的转移支付问题。以上可知，从2019年9月1日起沈远春与郑大洪已经建立了租赁合同关系。四、一审以宝龙杭州分公司没有将租赁履约保证金支付给沈远春而免除沈远春的颓废责任，不符合《三方协议》对各方权利义务的约定。五、一审将三方当事人之间的关系分割成两组关系，单独评价沈远春与郑大洪之间的权利义务关系导致判决错误。六、宝龙杭州分公司已经就本案事实另行向一审法院提起诉讼，该案目前已经裁定中止。本案应当改判或者发回与另案合并审理查明事实，作出判决。综上，一审认定事实不清，判决错误，请求二审法院：1、撤销原判第一项，判决驳回沈远春要求郑大洪支付占有使用费28161元的诉讼请求；2、撤销原判第二项，判决沈远春支付郑大洪违约金56322元，沈远春退还郑大洪租房履约保证金48812.40元；3、一、二审诉讼费由沈远春承担。 上诉人郑大洪在二审中提交以下证据：1、2015年1月-3月缴费通知单及支付凭证复印件，证明郑大洪已经按照约定支付了全部租金和物业服务费，其中2015年1月-3月为免租期；2、《清铺通知函》照片复印件2页，证明沈远春在2019年8月22日才制作该函件，在8月26日才张贴到郑大洪店铺，已经远远超过其主张的店铺到期日期，根本不符合常理，证明在签署三方协议时也是认为租赁合同到期时间为2019年9月30日。 被上诉人沈远春在二审中辩称：郑大洪在一审时仅起诉沈远春，将宝龙杭州分公司列为第三人，并且一开始郑大洪起诉时是将宝龙杭州分公司列为被告的，后来其自行撤回对宝龙杭州分公司的起诉，转而将其列为第三人。本案主要是郑大洪没有及时交回商铺，沈远春才被牵扯进来的。按照郑大洪的说法，郑大洪就应该把宝龙杭州分公司也一并列为被告，这才是正常的做法，但郑大洪恰恰弄反，把对宝龙杭州分公司的诉讼撤回。郑大洪所有的证据材料与沈远春都是没什么关系的，沈远春不清楚这些材料的真实性，也无法评价。 被上诉人沈远春在二审中未提交新证据。 原审第三人宝龙杭州分公司在二审中述称：另外的案件实际上和本案的关联性是不大的，因为另案主要是依据郑大洪没有足额缴纳租金、物业服务费而提起的诉讼，已经由杭州经济技术开发区人民法院立案审理。所以说在本案中再牵扯另外一个案件没有必要，尤其是发回重审或者合并审理的要求，更是没有法律依据。原审认定的事实是正确的，应当予以维持。相关租赁期限确实是到2019年8月10日就到期了，合同中有相应的约定。至于三方所签的协议，不应当被认定为是建立新的租赁合同关系。三方协议仅仅是因为宝龙杭州分公司的委托关系将于2019年8月底到期，而宝龙杭州分公司和郑大洪的租赁关系将于2019年8月10日到期，考虑到郑大洪在租赁合同到期的时候或者到期之后需要时间来清铺、办理工商注册、变更或者注销手续，这会影响到宝龙杭州分公司对沈远春的交铺，这有违约风险在，所以签了三方协议，目的就是在郑大洪如果在9月1日之后没有交还商铺或者履行清铺责任、工商注册没有变更或者注销时，沈远春是有直接依据租赁合同的相关约定向郑大洪追究责任，就不需要再向宝龙杭州分公司来追究责任。所以三方协议不能理解为新的租赁合同。沈远春和郑大洪之间没有达成新的租赁关系。郑大洪在上诉状中提到履约保证金和经营保证金退还的问题，郑大洪在另案反诉内容已经包含了履约保证金和经营保证金，此行为也就应当视为郑大洪是认可履约保证金和经营保证金在另一个案子当中进行解决。原审法院暂不处理履约保证金或者经营保证金的解决方式是妥当的。 原审第三人宝龙杭州分公司在二审中未提交新证据。 上诉人郑大洪在二审中提交的证据，经出示，被上诉人沈远春认为证据1与本案无关；证据2恰能说明上诉人是收到宝龙杭州分公司清铺的通知，其是知晓此事。原审第三人宝龙杭州分公司对证据1形式真实性无异议，但对内容真实性、合法性、关联性以及上诉人所要证明的证明对象均存在异议，认为该缴款通知单并不能证明宝龙杭州分公司与郑大洪之间签订过相应的免租协议，或者说给予相应的免租期。因为在租赁合同第14.4条款中关于非弃权事项已经有了明确的约定，甲方在执行本租赁合同条款时，未及时行使其权利时，并不意味着对相关条款权利的自动放弃。也就是说，即使宝龙杭州分公司暂时没有收取相应的租金也并不意味着宝龙杭州分公司对相应租金进行了放弃。因为商业经营，尤其是商业综合体的运营是非常复杂的事项。一些商铺因为暂时的困境而暂时缴纳不上相应租金、物业费，宝龙杭州分公司也会给予相应的理解，也没有严格的按照合同来履行，但是并不意味着宝龙杭州分公司放弃了这些租金和物业费。因为拖欠租金或者是欠缴租金的现象是非常普遍的。同时，据了解，上诉人在下沙宝龙项目是有两家店，该缴费通知单到底是发给哪一家店的发票也看不出来；对证据2的真实性、合法性以及与本案的关联性不存异议，但是对证明对象是存在异议的，认为根据租赁合同的约定，租期到期，郑大洪是应该主动清铺，完成腾退、交还商铺、注销工商登记、变更工商登记等后续事宜，是不需要宝龙杭州分公司进行催告的。宝龙杭州分公司发清铺通知函的前提是因为郑大洪没有按照租赁合同履行自身义务，所以进行相应的提示，这是符合常理的。这份清铺通知函恰恰说明郑大洪已经违约，而且宝龙杭州分公司进行相应的催告。本院认为，证据1与本案缺乏关联性，证据2的真实性予以确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，予以确认。 另查明，泰安宝龙商业物业管理有限公司杭州分公司（甲方）与郑大洪（乙方）于2014年4月10日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》约定，租赁期限为5个租赁年度，即自2014年10月1日起至2019年9月30日。上述租赁起始日及租赁到期日均为暂定，实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计，即租赁场所实际交付日为租赁起始日，实际租赁到期日应根据实际交付日相应提前或顺延。实际交付日是指甲方向乙方交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》之日。 再查明，上海宝龙物业管理有限公司杭州分公司历史名称为山东宝龙商业物业管理有限公司杭州分公司、泰安宝龙商业物业管理有限公司杭州分公司。 本院认为，根据宝龙杭州分公司与郑大洪签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》的约定，租赁期限自租赁场所实际交付日起5个租赁年度，而双方实际交接租赁场所，签署《租赁场所交付确认书》是在2014年8月11日，故案涉租赁合同的租赁期限应自2014年8月11日至2019年8月10日。因案涉租赁房屋在合同履行过程中所有权人变更为沈远春，故郑大洪、沈远春、宝龙杭州分公司于2018年5月签署了《三方协议》，明确了自2019年9月1日后案涉租赁合同的出租方将变更为沈远春，这只是对郑大洪、宝龙杭州分公司在租赁合同将来到期后所作出的一个预先告知，而并非是郑大洪与沈远春就此建立了新的租赁合同关系。在2019年8月10日案涉租赁合同到期后，郑大洪与沈远春或者宝龙杭州分公司并未签订新的租赁合同，因此，郑大洪与宝龙杭州分公司的租赁合同已经期满终止。仅是因为郑大洪在租赁期满后仍占有使用案涉房屋，故原审依据《三方协议》的约定，判决郑大洪向沈远春支付2019年9月1日至2019年9月30日的占有使用费。至于郑大洪与宝龙杭州分公司在租赁合同履行过程中发生的纠纷，双方应另行解决。关于郑大洪上诉主张要求沈远春退还租赁履约保证金的问题，因宝龙杭州分公司在原审中表示因其与郑大洪间尚存在纠纷，故并未将48812.40元履约保证金转予沈远春，且郑大洪向沈远春之间亦未建立新的租赁合同关系，故郑大洪该项请求缺乏依据，不予支持。郑大洪的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2966元，由郑大洪负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年九月一日 书记员 袁其伟