杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1765号 原告：李素琴，女，1963年4月25日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：黄坤，浙江建经律师事务所律师。 被告：崔建萍，女，1961年1月21日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：浙江链家房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区朝晖二区26幢218室。 法定代表人：何生祥。 委托诉讼代理人：朱秀芬、许舫，该公司员工。 原告李素琴为与被告崔建萍、浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月1日向本院起诉，要求判令：1.判令立即解除原告与被告崔建萍、链家公司签订的《居间服务合同》（合同编号为：100003463305）；2.判令立即解除原告与被告崔建萍、链家公司签订的《房屋买卖定金协议》（合同编号为：×××85）；3.判令立即解除原告与被告崔建萍签订的《房屋买卖定金协议》（合同编号为：×××85）之《补充协议》；4.判令立即解除原告与被告崔建萍、链家公司签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号为：2019转让0540392）；5.判令立即解除原告与被告崔建萍签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号为：2019转让0540392）之补充协议；6.判令被告崔建萍立即返还原告定金500000元；7.判令被告崔建萍立即返还原告房屋装修款1200000元；8.判令被告崔建萍立即向原告支付违约金1940000元；9.本案的诉讼费由被告崔建萍承担。本院受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情需要，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为适用普通程序独任审理。本院于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告李素琴委托诉讼代理人黄坤、被告链家公司委托诉讼代理人朱秀芬、许舫到庭参加诉讼。被告崔建萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 本院经审理查明： 2019年4月12日，李素琴（乙方、购买人）与崔建萍（甲方、出售人）、链家公司（丙方、居间人）签订编号为×××85号的《房屋买卖定金协议》，约定：交易房屋坐落于杭州市下城区××路××号，建筑面积282.39平方米。规划用途非住宅。交易房屋已经设定抵押。乙方对交易房屋已经过现场勘验，对房屋结构、权属状况、装修等情况已经全面了解。定金金额为500000元整。甲乙双方确认转让价为9700000元。乙方支付房款方式为全款。乙方于2019年6月10日前一次性支付房款8000000元整至双方约定的银行第三方监管账户。乙方应于本协议签署当日支付定金200000元整由丙方代为保管，剩余定金300000元整乙方在2019年4月16日前支付给丙方代为保管，乙方委托丙方在2019年4月18日前转付给甲方。同日，各方另签订补充协议载明：房屋成交价8000000元整，装修价款1700000元整。甲乙双方签署正式合同后三个工作日内自行支付给甲方。 2019年4月16日，李素琴（乙方、购买人）与崔建萍（甲方、出售人）、链家公司（丙方、居间人）签订编号为100003463305的《居间服务合同》，约定：链家公司接受李素琴和崔建萍的委托，由被告链家公司就原告与崔建萍关于杭州市下城区××路××号房产的交易提供居间服务等。 2019年4月16日，李素琴（买方、乙方）与崔建萍（卖方、甲方）、链家公司（房地产经纪机构）签订编号为2019转让0540392的《杭州市房屋转让合同》，约定：甲方房屋坐落于下城区××路××号，非住宅，抵押权人为招商银行股份有限公司杭州分行，抵押登记日期为2019年2月18日，甲方于本道交易房管局受理前办理抵押注销手续。房屋转让总价8000000元，不含装修价款。本合同签订之日起55日内，乙方一次性支付房款8000000元至双方约定的银行第三方监管账户。待不动产过户到乙方名下且居间方领取不动产证书后三个工作日内转付甲方，待甲乙双方物业交割完毕后三个工作日内转付甲方1000000元整。除不可抗力因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期交付超过5天，乙方有权选择要求甲方向乙方支付违约金1600000元整，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。如果甲乙双方有任何一方违反本合同或居间合同约定的，违约方应向对方支付违约金为该房屋成交价的20%。双方同日另签订的《补充协议》约定：房屋转让价8000000元，装修转让价1700000元。李素琴己支付定金500000元，剩余装修转让费1200000元于2019年4月18日前支付。因甲方原因造成无法过户的，乙方可以退房，并要求甲方归还已收款项、利息及违约金，违约金按照房屋总价款的20%计付。 2019年4月12日、4月15日，李素琴分别支付崔建萍定金200000元、300000元。2019年4月17日，李素琴支付崔建萍装修款1200000元。2019年5月24日，李素琴向崔建萍支付购房款8000000元，支付税款517700元。后因崔建萍未能办理房屋抵消注销登记，明确不再出售该房屋，链家公司于2019年6月5日退还李素琴购房款8000000元、税款517700元。 另查明，因崔建萍未能按约归还贷款，案涉房屋抵押权人招商银行股份有限公司杭州分行于2019年8月12日向杭州市西湖区人民法院提起诉讼，要求行使优先受偿权，并申请保全等，该院于2019年12月13日判决崔建萍归还银行借款本金6870995.57元，并支付利息等，该银行并有权就案涉房屋优先受偿上述债务等。该案现已生效。 本院认为，原告李素琴与被告崔建萍、链家公司之间签订的《居间服务合同》、《房屋买卖定金协议》及其《补充协议》、《杭州市房屋转让合同》及其《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因被告崔建萍未履行他案债务导致交易房屋被查封，从而致使房屋转移登记手续期迄今未能办理，现案涉合同实际上已经履行不能，被告链家公司对解除合同亦无异议，故原告李素琴要求解除合同的请求，本院应予支持。根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告要求被告崔建萍返还定金、房屋装修款的请求有事实和法律依据，本院亦予以支持。关于违约金，被告崔建萍在《杭州市房屋转让合同》中明确承诺于本交易房管局受理前办理抵押注销手续，现因崔建萍与案外人纠纷导致房屋无法过户的情形，明显违背上述承诺。崔建萍的违约行为致使原告合同目的不能实现，其因被告违约所致损失客观存在，崔建萍应承担相应的违约责任。案涉《杭州市房屋转让合同》明确约定，崔建萍逾期交房的，李素琴有权要求其支付违约金1600000元，合同终止。或任一方违反本合同约定的，违约方应支付该房屋成交价20%的违约金。根据该约定，综合考量本市房价的涨幅、合同履行情况、过错程度及预期利益等综合因素，本院酌情确定由被告崔建萍支付原告李素琴违约金1000000元。被告崔建萍经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李素琴与被告崔建萍、浙江链家房地产经纪有限公司于2019年4月16日签订的100003463305号《居间服务合同》)于本判决生效之日解除； 二、原告李素琴与被告崔建萍、浙江链家房地产经纪有限公司于2019年4月12日签订的×××85号《房屋买卖定金协议》及其《补充协议》于本判决生效之日解除； 三、原告李素琴与被告崔建萍、浙江链家房地产经纪有限公司于2019年4月16日签订的2019转让0540392号《杭州市房屋转让合同》及其《补充协议》于本判决生效之日解除； 四、被告崔建萍于本判决生效后十日内返还原告李素琴定金500000元； 五、被告崔建萍于本判决生效后十日内返还原告李素琴房屋装修款1200000元； 六、被告崔建萍于本判决生效后十日内支付原告李素琴违约金1000000元； 七、驳回原告李素琴的其他诉讼请求。 案件受理费35920元，财产保全费5000元，两项合计40920元，由被告崔建萍负担。 原告李素琴于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告崔建萍于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员  杨 政 二〇二〇年九月二十九日 代书记员  施丽莎