浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初3742号原告：林中教，男，1985年12月26日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告：刘萍萍，女，1985年12月4日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：林中教，系夫妻关系。被告：温州市联达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330327087377336T，住所地浙江省苍南县灵溪镇城中路155号。法定代表人：郑庆湘。原告林中教、刘萍萍与被告温州市联达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告林中教并作为刘萍萍委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告温州市联达房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。林中教、刘萍萍向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办证违约金13468.7元（以房价款712630.48元为基数，自2019年3月7日起至2019年9月16日止，按日万分之一计算）；2.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月17日，原告与温州市联达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买幸福阳光小区（一期）第5幢1002室，原告于2017年3月23日交付房款712630.48元。《商品房买卖合同》第十六条约定：被告承诺于2019年3月7日前取得不动产权证书，并交付给原告，被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起180日内，按已付房价款的每日万分之一计算违约金，约定日期起180日以后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。2019年9月16日，涉案房屋才登记至原告名下，故被告逾期办证189天，应按约支付违约金。温州市联达房地产开发有限公司辩称，一、被告依据苍南县工业园区提供的市政排污管网设计的幸福家园室外管线综合平面图污水接驳口位置施工，但在施工时找不到接驳口，遂于2018年3月27日就污水管网问题向苍南县工业园区管委会进行报告。苍南县工业园区管委会主任办公会议于2018年7月3日研究通过山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程。根据《商品房买卖合同》第九条第二款第二项中约定的“因政府交地延迟、市政配套不齐等非出卖人原告导致出卖人不能按照合同约定时间交房，出卖人可据实延期，相应交房时间以出卖人书面通知为准”，被告违约交房确实为市政配套不齐所致，故被告并不存在违约行为。二、1.被告已于2018年10月向苍南县自然资源和规划局申请办理不动产登记，积极履行了自身的职责，但苍南县国土局于2018年10月底到幸福阳光小区进行土地使用权初始登记复核验收时发现部分业主存在违建行为，要求我司进行督促整改。最终苍南县综合执法局对灵溪镇幸福阳光家园6幢21户业主存在背面阳台增设卫生间的集体违法建设行为向苍南县国土局发函，致使该处不动产无法登记。2.双方签订的《商品房买卖合同》中只未对逾期办证的免责事由作任何约定，但逾期交房和逾期办证之间存在因果关系，交房是办理房屋产权证书的前置条件，交房的逾期必然会导致办证的逾期，所以关于逾期交房的免责规定应同样适用于逾期办证。为此，逾期办证也系政府原因所引起的，被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉请。林中教、刘萍萍在本院指定的举证期限内提交了如下证据材料：1.身份证、工商登记信息，证明原、被告的主体资格；2.商品房买卖合同，证明双方签订买卖合同及合同约定办证及违约责任等内容的事实；3.购房发票、补充提供个人住房（商业用房）借款合同，证明原告依照合同约定全额支付购房款的事实；4.不动产权证书，证明取得不动产权证书的时间及被告逾期办证189悌的事实。温州市联达房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提交了如下证据材料：1.商品房买卖合同、2.苍南工业园区管理委员会主任办公会议抄告单、3.关于幸福阳光家园接市政污水管网接驳口位置变更的申请报告，证据1-3证明逾期交房系市政配套不齐导致被告不能按照合同约定时间交房；4.情况说明，证明2018年3月27日被告向工业园区提交“关于幸福家园接市政污水管网接驳口位置变更的申请报告”，另园区“污水横穿道路工程”实际开工时间从2018年9月11日开始的事实；5.照片，证明照片拍摄时间为2018年9月28日，说明园区“污水横穿道路工程”2018年9月28日正在施工的事实；6.苍南县综合行政执法局函，证明系幸福阳光家园6幢21户业主背面阳台增设卫生间的集体违建行为，造成无法办理不动产权证书；7.温州市网络问政平台关于“房产证问题”苍南县政府的答复，证明被告在合同约定期限前已经向相关部门申请办理不动产登记，积极的履行自己的义务；8.不动产权证书，证明被告已在2019年7月25日取得不动产登记。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，并经审查，鉴于被告对原告提供的证据1-3三性均无异议，对原告证据4真实性、合法性无异议，但认为客观上的违约截止时间应以初始登记时间为准。原告对被告的证据1-8真实性均无异议，但综合质证认为被告违约不存在免责事由。本院结合原、被告的质证意见，对原、被告证据真实性均予以确认，其能够证明本案相关事实，至于该证据能否证明被告逾期办证或逾期办证能否归责于被告，其均系诉辩双方的争议焦点，本院将于说理部分综合分析。原告申请本院向苍南县自然资源和规划局调取涉案小区因被告没有按时开工导致无法办证的相关材料，证明被告应承担逾期办证的违约责任。本院认为，原告申请本院调取的材料内容对本案审理结果没有实质影响，故本院不予准许。经审理本院认定事实如下：2016年9月17日，原告林中教、刘萍萍作为买受人与被告温州市联达房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690014390134）一份，该合同约定，原告向被告购买坐落于苍南县××镇××幢××号房屋，建筑面积为87.20平方米，单价为8580元／平方米，总价款为748176元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。合同第十六条对产权登记进行约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月7日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的每日万分之一承担违约责任。双方还对其他权利义务做出约定。后原告按约向被告履行了款项支付义务。原告支付首付款268176元后,于2017年3月23日办理公积金贷款480000元。2019年4月23日，被告开具增值税发票金额为748262元。涉案房屋现已过户登记至原告名下。2018年8月15日，苍南工业园区管理委员会作出的主任办公会议抄告单载明，因幸福阳光小区污水管网未纳入工业园区污水主管网，小区难以通过环保及竣工验收，幸福阳光曾多次向管委会报告希望能尽快启动市政污水管网工程，会议同意委托温州华拓建设工程有限公司实施苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程。另本院于其他同系列案件中依职权向苍南县工业园区管委会调取了建设工程竣工验收意见表、工程开工报审表、工程施工合同，并调查核实苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程施工建设等情况，制作了谈话笔录，向苍南县自然资源和规划局调取了涉案房屋的不动产登记信息，并查明事实如下，涉案小区市政污水管网工程于2018年9月份开始施工。幸福阳光小区接市政污水总管道于2018年9月份接通。被告于2018年9月22日书面通知小区业主交付案涉房屋。涉案房屋于2019年7月26日办理了不动产权初始登记。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，由出卖人负责办理涉案不动产初始登记，并于2019年3月7日前，取得涉案不动产初始登记权属证书，交付给买受人，由买受人自行办理商品房转移登记。而案涉不动产于2019年7月26日办理不动产权初始登记，已构成违约，原告主张被告存在逾期办证，本院予以支持，但原告主张逾期办证违约金计算至其转移过户登记至原告名下之日止，根据原、被告《商品房买卖合同》第十六条关于出卖人负责办理不动产权属初始登记，买受人自行办理该商品房转移登记的约定，逾期办证违约金应计算至涉案房屋办理不动产初始登记之日，故原告超出初始登记部分的违约金请求，本院予以驳回。被告辩称，逾期办证系幸福阳光小区6幢21户业主集体违建造成的，本院认为，涉案房屋并非坐落于幸福阳光小区第6幢，第6幢的违建行为与被告办理涉案第5幢房屋不动产初始登记并无关联，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采纳。被告认为市政配套不齐所延误的时间与逾期办证具有因果关系，应对办证期限予以相应的延长或免除逾期办证的责任，本院认为，被告于2018年9月22日交房，而双方约定的办证期限为2019年3月7日，已经给予被告合理的办证期限且双方在合同中对此并未进行与逾期交房相类似的可据实延期的约定，因此，其辩解，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于逾期办证违约金，依照合同约定，原告有权主张自2019年3月8日起至2019年7月26日止的违约金10048.09元（141日×712630.48元×0.0001）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、温州市联达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付林中教、刘萍萍逾期办证违约金10048.09元；二、驳回林中教、刘萍萍的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元，减半收取计68.5元，由林中教、刘萍萍共同负担42.9元，温州市联达房地产开发有限公司负担25.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 董小美二〇二〇年九月一日代书记员 吴孟捷?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。