河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10773号上诉人（原审被告）：姚恩远，男，汉族，1982年9月29日出生，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：陈帅钢，河南良承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨馨蕾，女，汉族，1988年3月23日出生，住郑州市金水区。上诉人姚恩远因与被上诉人杨馨蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初5826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法独任进行了审理，本案现已审理终结。姚恩远上诉请求：1、撤销河南省金水区人民法院（2020）豫0105民初5826号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审认定事实不清，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。1、上诉人与被上诉人以及中介方在签订房屋买卖合同之初以及后来交易的过程中，已经对可能出现逾期交房的情况做了口头约定，约定上诉人如果不能按期交房，按照房屋的租赁市场价按天给付被上诉人房租，被上诉人对此也是认可的。且被上诉人的付款时点特殊，未及时通知上诉人做准备，导致上诉人无法像普通月份一样及时交房。直到实际交房的前四天，即2020年3月4日被上诉人与中介方的聊天记录，还显示的要求上诉人签订租赁合同。因此，双方就交房日期已经达成新的约定，即使是在被上诉人屡次违反合同约定，没有凑够解押款的情况下，上诉人依然积极配合完成交易，上诉人并非不愿意按期交房，也不存在任何逾期交房的行为，更不应该承担违约责任。双方房屋买卖合同第七条的确约定：“在上诉人收到除物业交割保证金之外的房款之日起10日内向被上诉人交付房屋”。合同于2019年9月22日签订，因被上诉人申请银行贷款审批无法确定具体发放贷款日期，以及被上诉人的解押款未凑齐等原因，被上诉人于2020年1月3日才交付房款，按约定的10天腾房时间即为2020年1月13日，然而10天后2020年1月24日即为农历除夕，上诉人未曾想到被上诉人会在迫近春节这一节点付款，并且被上诉人也未提前告知上诉人会在春节前付款，没给上诉人预留在特殊时期找房子的时间，导致上诉人根本无法像普通月份一样在10天内找到房子，虽然上诉人在此10天期间马不停蹄联系中介找房和自行找房，但都遗憾未能如愿。而且上诉人与被上诉人以及中介方在签订房屋买卖合同之初以及后来交易的过程中，已经对可能出现逾期交房的情况做了口头约定，约定上诉人如果不能按期交房，按照房屋的租赁市场价按天给付被上诉人房租，被上诉人对此也是认可的。直到实际交房的前四天，即2020年3月4日被上诉人与中介方的聊天记录中，还要求上诉人与其签订租赁合同。因此，双方就交房日期已经达成新的约定，即使是在被上诉人屡次违反合同约定，没有凑够解押款的情况下，上诉人依然积极配合完成交易，上诉人并非不愿意按期交房，也不存在任何逾期交房的行为，更不应该承担违约责任。2、新冠疫情这一不可抗力导致上诉人无法及时交房，属法定免责事由。自1月24日起，国家开始全面持久抗疫，所有地区都是一人一码一小区，上诉人根本去不了别的小区，更别说租房了，这属于法定不可抗力。直到3月8日，省内都是一级防控，上诉人虽然理解被上诉人迫切搬家的愿望，并发自内心愿意积极配合，但迫于疫情，上诉人能在3月8日疫情严重管控期间交房已实属不易和尽了最大诚意，被上诉人理应对此表示理解，不该过于苛责，且疫情属于不可抗力，在此期间上诉人不构成违约，不应当承担违约责任。3、本次交易买房为主合同义务，车位转租本意是配合被上诉人办理转租手续，上诉人一直积极配合也愿继续配合，没有办成车位转租手续系物业后期出台新的租赁规定，所以才不予办理；车位本身也是租赁而来，被上诉人对此也是明知与认可的，办理车位转租手续不是上诉人所能控制的，且该小区车位均是业主从物业处租赁而来，在小区物业服务合同中也清楚列明，如果被上诉人真的需要车位，可以以业主身份从物业处租赁，被上诉人不存在任何损失。因此上诉人不应承担任何的赔偿及违约责任。上诉人在该房屋所在小区的确有车位的租赁使用权于2020年4月30日到期，愿在卖房之际一同转租被上诉人使用也是真实意思表示，但双方签订的是房屋买卖合同，车位转租被上诉人名下只是一种好意，真实意思是上诉人配合被上诉人办理转租手续而已，且车位本身也是租赁而来，被上诉人对此也是明知与认可的，在上诉人与被上诉人签订买卖合同之时该小区车位是可以转租的，没有办成车位转租手续系物业后期出台新的租赁规定，一直到车位租赁到期，被上诉人在上诉人交房后的52天里都没有办理成车位转租手续，导致该车位因没有缴纳租赁费，车位被物业公司强制收回。上诉人一直在极力配合被上诉人办理转租手续，但物业公司一直不予办理，上诉人也无计可施。且该小区车位均是业主从物业处租赁而来，在小区物业服务合同中也清楚列明，如果被上诉人真的需要车位，可以以业主身份从物业处租赁，被上诉人不存在任何损失。因此上诉人不应承担任何的赔偿及违约责任。二、原审认定的违约金过高，远远超过被上诉人的实际损失（即房屋租金），且综合上述一、二两点被上诉人主张违约责任没有事实和法律依据，不应得到支持。《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。因此，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，在一些情况下，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被上诉人的实际损失即未按时交房期间房屋租金，该房屋按照市场价每月租金不过两三千元，合同中约定上诉人每逾期交房一日，按总成交价千分之一支付违约金，照此计算每日违约金为1295元/日，这种高得离谱的违约金严重违反了民法公平诚信的基本原则，不应得到支持。三、被上诉人主张的律师费因上诉人没有违约行为，该费用的主张缺乏事实与法律依据；加之被上诉人提供的证明不能证明这些费用已经实际发生，且律师费用主张过高，远远超过《河南省律师协会律师服务收费行业指导意见》的标准，不应由上诉人承担。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判，支持上诉人的上诉请求。杨馨蕾辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确。一、上诉人存在违约行为，应承担违约责任。1、被上诉人从未与上诉人就逾期交房进行任何形式的约定，也从未允诺上诉人逾期交房期间按租赁关系处理。被上诉人己按照与上诉人签订的《房屋买卖合同》的约定，于2020年1月3日向上诉人交付房款，上诉人也应该按照合同的约定于2020年1月13日前将约定房产及配套附属设施交付被上诉人，但上诉人实际于2020年3月8日才将约定房产交付给被上诉人，且合同约定的车位被上诉人也实际无法使用。被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己义务，上诉人未按照合同约定自己的义务，己然构成违约，应按照合同约定承担自己应当承担的违约责任。2、新冠肺炎不应当成为上诉人免除违约责任的理由。2020年1月3日，被上诉人己向上诉人交付房款。意思就是上诉人从2020年1月3日起就知道应该搬离房屋了，2020年1月3日至2020年1月13日是合同约定的交付房产和配套设施的期限，2020年1月14日至2020年1月24日，是上诉人逾期交房至新冠肺炎发生之前的时间，二者加起来共计21天。上诉人既然在《房屋买卖合同》上承诺，被上诉人付款后10日内搬离并交房，上诉人作为一个完全民事行为能力人，应当能做到，郑州整个租房市场是供大于求的，不可能租不到房屋，只存在房屋租不出去的情况。再者，2020年1月24日之后才是新冠肺炎的管控期，在2020年1月24日之前，新冠肺炎是什么大家都不知道，也就是说2020年1月24日之前，大家的生活是正常的，上诉人在新冠肺炎之前己经逾期10天交房，一审法院仍然适用考虑新冠肺炎影响，把上诉人违约天数减少了26天，已经严重倾向上诉人，上诉人依然不依不饶以新冠肺炎疫情为由提起上诉，实属无理取闹。新冠肺炎免责事由不适用于本案。3、车位未按合同约定履行己然构成违约。被上诉人与上诉人买卖的郑州市金水区花园路159号院，院内住户多，车位极少，当时被上诉人之所以同意买下此房屋，就是上诉人在合同中承诺车位随房屋一起，车位一定能继续租，被上诉人拿到房屋钥匙之后，去物业那询问租车位事宜，被上诉人才知道，上诉人没有转租权，上诉人欺骗了被上诉人，且如果被上诉人想租车位，需排队，前面己经有几百户在排队，至于什么时间能排到被上诉人，是未知的。上诉人在明知自己没有转租权的情况下，仍然在合同中承诺能转租给被上诉人，上诉人应该为此欺骗行为承担违约责任。被上诉人从物业那租不到车位，意味着需要从别处走，肯定会产生租赁费，这部分损失应由上诉人承担。二、原审认定违约金金额符合法律规定。根据《合同法解释（二）》第二十九条第一款，人民法院在调整违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。本案是被上诉人已按照合同约定付款，上诉人逾期交房56天，上诉人逾期交房之后，被上诉人多次催促其交房，其拒不交房，直至被上诉人2次向辖区派出所报警，经警方协调后，上诉人才在2020年3月8日将房屋钥匙交付被上诉人。上诉人在合同中承诺车位随房屋一起，车位一定能继续租，被上诉人拿到房屋钥匙之后，去物业那询问租车位事宜，被上诉人才知道，上诉人没有转租权，上诉人欺骗了被上诉人，且如果被上诉人想租车位，需排队，前面己经有几百户在排队，至于什么时间能排到被上诉人，是未知的。上诉人在明知自己没有转租权的情况下，仍然在合同中承诺能转租给被上诉人。本案，上诉人不仅存在欺骗行为，在逾期交房之后，态度蛮横，拒不解决问题，被上诉人通过2次报警才拿到房屋钥匙，一审法院因其违约行为让其按照合同约定的违约金计算方式承担违约责任体现了法律的公平和诚实信用原则，适用法律正确。三、律师费实际产生，应由上诉人承担。一审中被上诉人提供的有《法律服务合同》和律师事务所开具的河南增值税普通发票，此项费用已实际产生，双方签订的合同约定，此项费用由违约方承担，上诉人作为违约方，此项费用应由其承担。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，望二审法院驳回上诉人的上诉请求。杨馨蕾向一审法院起诉请求：1、判令被告因逾期交房向原告支付违约金72520元（逾期56天，按合同约定每逾期一日支付房屋总成交价千分之一计算违约金）；2、判令被告向原告支付，按照合同约定未办理成停车位使用权转让手续的损失赔偿金38400元（暂按10年计算）；3、本案的全部诉讼费，律师代理费15000元、交通费500元等由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月22日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》一份，主要约定原告自被告处购买位于金水区××楼××房产，房屋及其配套设施总成交价为129.5万元；被告应在过户后收到除物业交割保证金之外的房款之日起10日内向原告完整有效的交付本合同项下房产及其他相关配套附属设施；若被告不按合同约定履行交房义务，每逾期一日，被告应向原告支付本合同约定房屋成交总价款1‰的违约金；车位随房本一块转入原告（租的车位）；原、被告双方任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，守约方为维护自己合法权益而产生的一切费用均由违约方承担，该费用包括但不限于律师代理费、诉讼费、保全费、交通费等。2020年1月3日，原告向被告交付房款。被告应于2020年1月13日前将约定房产及配套附属设施交付原告，但被告实际于2020年3月8日才将约定房产交付给原告，且合同约定的车位原告也实际无法使用，原告要求被告赔偿未果，酿成本案诉讼。另查明：原告为本案支出律师费15000元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己义务。原告已于2020年1月3日履行付款义务，被告未按照合同约定自收到房款之日起10日内即2020年1月13日前向原告交付房屋已构成违约，应承担违约责任。因新冠肺炎疫情影响，该院认为违约天数应计算30天较为合适，故对原告要求被告支付违约金38850元（1295000元×1‰×30天）的诉讼请求该院予以支持。原告因被告违约支出律师费15000元，原告要求被告支付该款项符合双方合同约定，该院予以支持。原告主张的交通费500元证据不足，该院不予支持。原告要求被告支付未办理成停车位使用权转让手续的损失赔偿金38400元，被告未按合同约定向原告交付停车位已构成违约，但原告的证据不足以证明其实际损失38400元，故原告的该项诉讼请求证据不足，该院不予支持；原告可待损失发生后另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姚恩远于判决生效后十日内向原告杨馨蕾支付违约金38850元及律师费15000元；二、驳回原告杨馨蕾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1414元，由原告杨馨蕾负担812元，由被告姚恩远负担602元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，杨馨蕾与姚恩远之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。杨馨蕾于2020年1月3日履行了付款义务，姚恩远应依约自收到房款之日起10日内向杨馨蕾交付房屋，但姚恩远于2020年3月8日才将涉案房屋交付给杨馨蕾，姚恩远逾期交房的行为构成违约，其应承担违约责任。姚恩远主张双方对可能出现逾期交房的情况进行了口头约定，若不能按期交房，其可按照房屋的租赁市场价按天给付杨馨蕾房租，因姚恩远提供的证据不足支持其主张成立，本院不予采信。一审法院考虑到因新冠肺炎疫情影响，已对违约金进行了酌减，处理并无不当。二审中，姚恩远请求减少违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。因姚恩远违约行为引起本案诉讼，杨馨蕾为此支出律师费15000元，杨馨蕾要求姚恩远支付该款项符合双方合同约定，一审法院予以支持并无不当。综上所述，姚恩远的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1204元，由上诉人姚恩远负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年九月三日书记员 田宇恒