广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11717号原告：佛山市潮领商业营运有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：邓炜，董事副总经理。委托诉讼代理人：夏正阳，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚桥，广东宝慧律师事务所实习律师（代理权限至2020年8月18日止）。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师（代理权限自2020年8月18日起）。被告：曹嘉陵，男，1959年1月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：杨柏华，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑国钊，男，1997年3月1日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。被告：曹卓华，女，1996年2月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：杨柏华，广东国龙律师事务所律师。被告：梁璟彤，女，1996年1月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李淑贤，女，系被告梁璟彤的母亲。被告：李淑贤，女，1972年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：杨柏华，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李诗琪，广东国龙律师事务所律师。上列原、被告合同纠纷一案，原告于2020年3月9日提起诉讼，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序于同年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏正阳、谢川，被告梁璟彤的委托诉讼代理人即被告李淑贤以及被告李淑贤的委托诉讼代理人李诗琪均到庭参加诉讼，被告曹嘉陵、曹卓华经本院依法传票传唤没有到庭。诉讼期间，当事人申请庭外一个月和解期。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告按2017年7月18日签订的《樵岭购物公园前期物业管理服务协议》继续履行合同义务；2.四被告向原告支付2019年10月23日至同年12月22日拖欠的水电费23647.70元；3.四被告向原告支付2017年7月18日至2018年1月31日、2019年11月1日至同年12月31日拖欠的空调费63692.29元；4.四被告向原告支付2017年7月18日至2018年11月30日及2019年11月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费133157.17元；5.四被告以上述欠付的水电费、空调费、物业服务费为基数，按每日拖欠金额的1‰向原告支付逾期违约金（暂计至2019年12月31日为118838.34元，详见《欠费及滞纳金计算》）；6.四被告承担本案的律师费8000元；7.本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2017年7月18日，被告与原告签订了《樵岭购物公园前期物业管理服务协议》，约定被告位于樵岭国际商业中心1栋502号商铺由原告提供物业管理服务，物业服务费按单元建筑面积每月每平方米12元计算，于每月5日前支付，商业区内的中央空调收费标准按套内建筑面积计收18.28元/月/㎡。经原告在一定合理期限的催收后，被告仍拒不支付商铺的物业服务费、水电费等款项，已经构成违约，故诉至法院。被告梁璟彤、李淑贤共同辩称：一、原告不具备与被告签订涉案物业前期物业管理协议的主体资格，双方不存在物业管理关系，原告无权向被告主张涉案诉讼请求。双方签订了《前期物业管理服务协议》，但据原告提交的证据，其实际上并不具备投标樵领国际商业中心前期物业管理项目的资质，是通过佛山市南海区豪信物业管理有限公司（以下简称豪信物业公司）转委托而取得涉案物业管理项目的商业物业及商业停车场的有关前期物业管理服务工作。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（一）款规定，豪信物业公司将涉案物业全部转委托给原告和佛山市高明元海祥顺物业有限公司（以下简称“元海祥顺公司”）的行为无效，原告不具备与被告就涉案物业签订前期物业管理协议的主体资格，即双方不存在物业管理关系，原告无权向被告主张涉案诉讼请求。二、假设豪信物业公司将案步物业全部转委托给原告的行为有效，具体回应如下：1.第1项诉讼请求，即原告履行合同义务的问题。原告本就应按双方物业管理服务协议履行合同义务，原告不按双方物业管理服务协议履行合同义务，其无权请求被告按照双方物业管理服务协议支付物业服务费。在豪信物业公司将案涉物业全部转委托给原告的行为有效和原告履行双方物业管理服务协议的前提下，被告愿意按照双方物业管理服务协议履行合同义务。2.第2项诉讼请求，即2019年10月23日之后水电费，双方核算清楚后，被告可立即付清给原告。3.第3项诉讼请求，即空调费事宜，案涉物业于2017年12月20日才做好，2018年1月31日以前，被告无享受中央空调服务，原告请求被告支付2018年1月31日前的空调费用没有事实和法律依据。至于2018年2月1日起的空调费用，因为整个中央空调系统原设计送风区域只包括1至4楼，不包括5楼，2018年2月1日额外增加案涉五楼物业送风空间后，负荷增加，5楼制冷效果不佳，不能正常使用，故案涉5楼物业从2018年2月1日起的空调费用应适当减免。双方核算清楚后，被告可立即支付给原告；另外，由于违反原来中央空调设计方案，中央空调增加案涉5楼物业送风后，中央空调5楼送风效果不佳，并不能正常使用，被告要求案涉5楼物业停止使用中央空调并停止交纳中央空调费用。4.第4项诉讼请求，即物业服务费事宜，原告于2018年12月份前视被告不是其签约商户，不向被告提供物业服务，根据权利义务一致的原则，原告无权请求被告支付2018年12月份前的物业服务费。至于2018年12月起的物业服务费，双方核算清楚后，被告可立即支付给原告。5.第5项诉讼请求，即逾期违约金事宜，被告没有拖欠水电费、空调费、物业服务费的故意。另外，被告的部分费用没有支付是由于原告违反双方物业管理服务协议，未按双方物业管理服务协议提供物业服务，双方对应交未交费用有争议，相关数据尚未核实清楚所致。因此，原告诉请被告支付违约金理据不足。假设被告须支付违约金，原告主张的违约金过高，亦应予以调低。6.第6项诉讼请求，即8000元律师费用事宜，原告请求被告支付没有任何事实和法律依据。综上所述，豪信物业公司将涉案物业全部转委托给原告的行为无效，原告不具备与被告就涉案物业签订前期物业管理协议的主体资格，即双方不存在物业管理关系，原告无权向被告主张涉案诉讼请求，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告曹嘉陵、曹卓华共同辩称，就本案诉讼，与李淑贤及其委托诉讼代理人李诗琪的意见一致，包括但不限于答辩意见、质证意见、举证意见、辩论意见、法庭陈述及调解意见等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人质证，对当事人无异议或对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：1.樵岭国际商业中心前期物业管理服务合同、樵岭国际商业中心项目物管合作协议，四被告认为其不是合同主体，无法确认真实性，若真实，《管理合作协议》也为无效合同，原告无权向被告主张。经审查，证据属实，本院予以确认。2.费用计算明细，四被告对三性有异议，是原告单方制作，被告已经支付了相应的部分费用。经审查，原告单方制作的明细，本院不予以确认。3.佛山樵岭购物公园日常保洁服务合同（2017.5-2018.4）、循环水质处理工程合同书（2017.7-2018.7）、佛山樵岭购物公园日常保洁服务合同（2018.5-2019.4）、佛山樵岭购物公园保安服务合同（2018.5-2019.4）、配电能效运维服务合同、佛山市潮领商业营运有限公司电梯维护保养合同、中央空调系统水处理维保施工合同、循环水质处理工程合同书（2019.8.-2020.7）以及樵岭购物公园消防设施维护保养合同，四被告认为其不是合同签订主体，对真实性、合法性无法确认，若真实，也不能证明原告提供了质价相同的物业管理服务。经审查，证据属实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：四被告向开发商佛山市南纺建投地产有限责任公司（以下简称南纺建投公司）购买了佛山市南海区*******************，约定建筑面积578.81㎡，其中套内401.45㎡，被告于2017年7月18日办理了收楼手续，商铺实际建筑面积为601.38㎡，套内建筑面积为412.26㎡。同日，四被告与原告签订《樵岭购物公园前期物业管理服务协议（**）》，约定四被告的上述502号商铺由原告提供物业管理服务，物业服务费按单元建筑面积计算，每月12元/㎡，于每月5日前支付，商业区内中央空调收费标准按套内建筑面积计收18.28元/月/㎡；另提供水电费等代收代缴服务。逾期交费的，按日千分之五计算违约金。案涉物业的中央空调系统原设计送风区域并不包括5楼，后于2017年9月对502商铺增加冷冻水主管安装工程并于同年12月20日安装及验收完毕，但空调只接入商铺内，公共区域内没有空调。上述冷冻水主管安装工程造价36463.5元。四被告的商铺用于经营餐饮，于2018年1月28日开业并使用空调，于2019年12月结束营业（双方没有具体时间，四被告主张12月初，原告认为12月）。2018年10月，原、被告双方就物业服务不到位、广告指引问题进行了沟通，原告表示被告物业开业前的物业管理费同意调低至9元/㎡，被告则要求调为5元或不交。四被告向原告支付2017年12月23日至2019年10月22日的水电费（2018年6月第一次交），2018年2月1日至2019年10月31日的空调费（每月7536.11元，2018年10月第一次交），2018年12月1日至2019年10月31日的物业服务费（每月7216.56元，2019年1月第一次交）。另外，原告与豪信物业公司以及元海祥顺公司签订了《樵岭国际商业中心项目物管合作协议》，约定以豪信物业公司名义参加投标以及签订前期物业服务合同，另两方投入资金、人力及其他资源在豪信物业公司经营许可范围内提供前期物业管理工作。2017年4月16日，开发商南纺建投公司与豪信物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由豪信物业公司负责樵岭国际商业中心的前期物业管理。2017年3月，原告与广州国银物业管理有限公司（以下简称国银物业公司）签订《日常保洁服务合同》，约定由国银物业公司负责保洁服务，按附件规定进行验收，但附件中并未明确包含四被告商铺所在5楼的公共区域；2018年4月，原告与广州威诚保安服务有限公司（以下简称威诚保安公司）签订《保安服务合同》，约定由威诚保安公司提供安保服务，约定具体服务范围中也未列明四被告商铺所在5楼的公共区域。本院认为，四被告购买商铺后在收楼时与原告签订了《樵岭购物公园前期物业管理服务协议（商铺）》，委托原告进行物业管理服务，原告事实上也提供了一定的物业管理服务，四被告以原告通过豪信物业公司转委托取得管理权无效，原告不具备主体资格、经营资质为由，否定双方之间存在物业管理关系，没有法律依据，原告以此拒付物业管理费及相关费用没有依据，本院不予以采纳。一、关于原告的第一项诉讼请求。《樵岭购物公园前期物业管理服务协议（商铺）》持续性、发展性，原告要求四被告“继续履行合同义务”，不具体且设定四被告必然违约，不具有执行性也没有法律依据，本院不予支持。二、关于物业管理费。原告所提供的物业服务是针对整个物业小区的，就此而言，四被告已经享受相应的物业服务，但原告也曾有服务管理不到位的地方，如对四被告商铺所在5楼的公共区域的保洁及安保的缺失。对此，双方进行价格的再协商以及由四被告先行支付2018年12月及之后的物业管理费也可以印证原告服务的不足。故2018年12月之前的物业管理费，四被告仍应当支付，但应当调低。综合案件情况，本院酌定为单价6元，即每月3608.28元。因此，四被告应当支付原告2017年7月18日至2018年11月30日的物业管理服务费（16个月13天）59296.07元，2019年11月1日至2019年12月31日的物业管理服务费（2个月）14433.12元，共73729.19元。三、关于水电费。水电费属于代收代缴的费用，四被告应当支付。原告主张的2019年10月23日至12月22日的水电费23647.70元，四被告没有相反的证据，本院予以支持。四、关于空调费。四被告商铺所在的5楼本无中央空调，后来才加装冷冻水主管并于2017年12月20日验收完毕，且公共区域内并没有空调，四被告也是使用空调后才开始支付空调费，原告要求四被告支付非使用期间的空调费没有法律依据也不合理。四被告商铺于2018年1月28日开业经营至2019年12月，已经支付2018年2月1日至2019年10月31日的空调费，还应当支付2018年1月28日至31日及2019年11月至12月的空调费，因四被告没有明确具体停业时间，原告也没有证据证明，为便于计算，酌情计算2个月，共15072.22元。五、关于逾期付款违约金。四被告迟延付费应当承担违约责任支付违约金，但四被告欠费的原因为双方对费用计算存在争议，故物业服务费及空调费的违约金应从原告向本院提起诉讼的2020年3月9日开始计算；水电费属于代收代缴的费用，应从原告代缴及通知后开始计算，原告没有具体的时间，从应缴费用期间的次月即2020年1月1日开始计算；原告主张的违约金每日1‰的标准过高，本院调整为月1%。六、关于律师费。原告的主张没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曹嘉陵、曹卓华、梁璟彤、李淑贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告佛山市潮领商业营运有限公司2017年7月18日至2018年11月30日、2019年11月1日至12月31日的物业服务费共73729.19元，并从2020年3月9日起至实际付款日止按月1%计算违约金；二、被告曹嘉陵、曹卓华、梁璟彤、李淑贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告佛山市潮领商业营运有限公司2019年10月23日至12月22日的水电费23647.70元，并从2020年1月1日起至实际付款日止按月1%计算违约金；三、被告曹嘉陵、曹卓华、梁璟彤、李淑贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告佛山市潮领商业营运有限公司2018年1月28日至31日及2019年11月至12月的空调费15072.22元，并从2020年3月9日起至实际付款日止按月1%计算违约金；四、驳回原告佛山市潮领商业营运有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3255.02元（原告已预交），由原告负担1980.02元，四被告负担1275元并应于本判决生效后七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行；原告已预交的受理费1275元在本判决生效后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  巫伟文二〇二〇年九月十日书记员  梁倩滢