浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初7136号 原告（反诉被告）：易建生，男，1975年9月15日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：陈丽娜、刘元昌，浙江同舟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐盈盈，女，1968年4月26日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：陈文泽、金宁，浙江文天律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）易建生（以下统称原告）与被告（反诉原告）徐盈盈（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，被告提出反诉，本院经审查予以受理，并决定与本诉合并审理。本案依法适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈丽娜、刘元昌，被告代理人陈文泽、金宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告变更后的诉讼请求为：1、确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》于2020年4月27日解除；2、被告退还原告押金10万元。事实与理由：2018年7月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落在宁波市鄞州区的房屋出租给原告，年租金40万元，原告向被告交付违约保证金10万元，租赁日期自2018年7月25日至2026年7月24日止。2020年1月24日，政府因防治疫情而禁止原告营业，时长为2个多月。2020年4月7日，政府为防抬疫情再次禁止原告营业。因长期不能营业导致原告损失惨重，无法继续履行租赁合同，故原告多次与被告联系商量解除房屋租赁合同事宜并于2020年4月27日通知被告解除房屋租赁合同，办理房屋交接。截至起诉之日，被告拒不办理交接，也不退还原告押金，故起诉讼，望判如诉请。 被告答辩并反诉称：双方《房屋租赁协议》约定，年租金40万元，租金每三个月支付一次，先付后用，被反诉人承担所有物业、水、电等费用。同时，《房屋租赁协议》第14条约定，任何一方违反本协议约定，违约方需向对方支付10万元加四个月房租费作为违约金，违约方并承担为追索对方过错或者违约责任所支出的费用，包括但不限于律师费等。2020年2月起，因疫情关系，被反诉人认为其营业损失惨重，一直拖欠反诉人租金不付，至2020年8月24日被反诉人尚欠租金165555元及物业费39598元，至2020年5月30日尚欠电费304.4元。现因被反诉人严重违约，且提起诉讼，单方面要求解除租赁合同。反诉人为维护自身权益，为此支出律师费用3万元。为了维护反诉人的合法权益，请求判令：1.被反诉人立即支付租金165555元（暂计算至2020年8月24日止，自2020年8月24日起至合同解除、被反诉人实际腾退归还租赁房屋之日止的租金按每季度10万元计算）；2.被反诉人支付物业费39598元及电费304.4元（物业费暂计算至2020年8月24日止，自2020年8月24日起至合同解除、被反诉人实际腾退归还租赁房屋之日止按照实际产生费用计算；电费暂计算至2020年5月30日，此后至实际腾退归之日止据实计算）。3.被反诉人支付违约金233333元。4.被反诉人支付律师费3万元。 原告针对被告反诉答辩称：答辩人租金支付至2020年3月24日，后因疫情原因与被告多次协商未果后，于2020年5月25日前从涉案租赁房屋腾退，原告请求继续支付腾退之日以后的租金缺乏依据。原告请求被告支付物业费、水电费等费用，主体不符，应由物业公司作为主体。原告因疫情原因解除合同，不构成违约，原告请求被告承担违约责任缺乏依据。综上，请求驳回被告的反诉请求。 本院经审理查明与本案有关的事实如下： 2018年7月19日，原、被告签订《房屋租赁合同（百丈）》，约定被告将其所有的位于宁波市××路××号××〉的房产出租给原告。房屋建筑面积约1075平方米，租赁期间自2018年7月25日至2026年7月24日，年租金40万元，其他一切税、费（包括但不限于租金税费、水电费、物业费等）均有原告承担，并承诺按实际缴纳办理。租金每三个月支付一次，每年7月24日、10月24日、1月24日、4月24日为租金支付日。合同约定，原告因自身原因不能行使房屋使用权，不免出其支付租金和税、费义务。原告于签订协议时支付押金10万元作为合同违约保证金，到履行协议完毕、费用结清后无息归还。合同还约定，如有一方违约，则需赔偿另一方违约金10万元加4个月房租，违约方并应承担守约方为追索对方过错或者违约责任所支出的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公证费、鉴定费及其他实际支出的费用）。如遇战争、政府拆迁、自然灾害等不可抗力原因造成房屋不能使用，双方不作违约，租金按实际使用日计算，所有赔偿归被告所有。合同签订后，原告向被告支付保证金10万元，并实际支付租金至2020年3月24日，其中2020年2月、3月双方协商减免半个月房租。2020年5月23日，原告以手机短信息的方式向被告发送《通知函》图片，告知：因政府于2020年1月24日、4月7日两度因疫情原因禁止其营业，亏损严重，故需与被告解除房屋租赁合同，请被告于2020年4月30日之前办理交接手续。该通知函落款时间为2020年4月27日，原告同时在租赁房屋电梯等公共部位张贴。2020年5月25日，被告再次以手机短信方式告知，租赁房屋内可移动物品已搬走，卫生也已经处理，空调主机和其他场内固定物品未动。 另查明，涉案租赁房屋2020年5月1日至30日尚欠电费273元、电梯电费31.4元，2020年1月1日至12月31日应付综合服务费55500.48元，公共设施维修费5162.88元。被告为本案诉讼支出律师费3万元。 以上事实有原告提供的租赁合同、手机短信息、转账记录，被告提供的物业费用清单、委托代理协议、律师费发票，以及双方庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，双方争议在于：涉案合同原告是否有权解除合同，以及合同解除时间；原告是否违约，被告的违约损失以及被告是否已尽减损义务；原告是否应当继续支付租金并承担物业、水电费，以及具体金额。 关于原告是否有权解除合同，以及合同解除时间。原告向被告发送《通知函》的行为，属行使解除权的行为。该行为的前提是原告享有符合我国合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的解除权情形。首先，案涉租赁合同未约定一方任意解除合同的条件。其次，根据原告有关受新冠疫情防控影响停业损失严重的诉称，疫情防控措施仅导致案涉房屋租赁合同履行困难，而非不能履行合同，且双方曾就2020年2、3月份房租部分减免达成一致，故本案不符合因不可抗力致使不能实现合同目的的情形。据此，原告向被告送达《通知函》的行为并无合同解除效果。然原告已从涉案房屋腾退，被告反诉亦未主张继续履行合同，而是基于合同解除提出诉请，以行为表明不再愿意继续履行合同，故涉案租赁合同实际上已终止履行，无需本院再行判决确认解除。关于原告实际腾退时间，原告向案外人发送手机短信告知其已腾退的事实，被告代理人未在本院指定期间反馈被告本人与该特定案外人之间关系，以及该通知何时转达被告本人，同时，被告也未举证证明原告仍继续占有房屋，故本院认定原告已于2020年5月腾退。 关于原告是否存在违约行为。如上所述，原告主张的因疫情原因亏损并不构成其合同解除事由，故其单方终止合同构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。被告最早于2020年5月即已获悉原告拟解除合同并已实际腾退的事实，其应当积极采取措施避免租赁物空租损失进一步扩大，然被告至本案庭审之日仍未接管租赁房屋，仍反诉坚持认为原告尚未腾退房屋，放任因原告单方终止合同所造成的损失进一步扩大。同时，被告也未能举证证明其采取过对外招租等积极措施，相反，原告在终止履行合同后积极与被告对接寻求下家，力求减少被告损失。据此，被告对其损失扩大具有过错，应自担一定损失。综上，本院综合涉案合同期限、疫情因素、被告的减损义务以及违约责任约定等本案实际，酌情确定由原告向被告承担相当于4.5个月房租计15万元(含被告主张的律师费)的违约责任。 关于原告是否应当继续支付租金并承担物业、水电费，以及具体金额。原告已支付房租至2020年3月24日，对此双反无争议。原告实际腾退之后，已不再占有房屋，其构成违约应承担违约责任，本院已作认定，故其腾退后的租金，本院不再予以支持。关于2020年3月24日至实际腾退之日止的租金，如前所述，原告因疫情原因停产停业虽不构其解除合同的合法理由，但原告租赁涉案房屋用于KTV经营，根据防疫政策需要，停业时间较其他行业更长。本院结合本案实际，对该阶段房屋租金不再予以支持。至于物业水电费，原告未能举证其2020年度支付情况，本院依据物业公司出具的费用清单核算至2020年5月底。具体为：综合物业费23125.20元（55500.48元/年÷12×5）；公用设施维修费2151.20（5162.88元/年÷12×5）；电费273元；电梯费31.40元。以上共计25580.80元。根据合同约定，押金10万元作为合同违约保证金，到履行协议完毕、费用结清后无息归还。据此，被告尚需退还押金74419.20元。原告抗辩被告对上述费用请求主体不当，与合同约定相悖，本院不予采信。 综上，原、被告双方诉请合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）徐盈盈退还原告（反诉被告）易建生押金74419.20元。 二、原告（反诉被告）易建生赔偿被告（反诉原告）徐盈盈违约损失15万元。 以上一、二项给付义务相互折抵后，原告（反诉被告）易建生尚需支付被告（反诉原告）徐盈盈75580.80元，限于本判决生效之日起十日内履行。 三、驳回原告（反诉被告）易建生的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）徐盈盈的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告（反诉原告）徐盈盈负担845元，原告（反诉被告）易建生负担305元。反诉案件受理费减半收取计4166元，由原告（反诉被告）易建生负担1650元，被告（反诉原告）徐盈盈负担2516元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  熊兴华 二〇二〇年九月二十七日 书记员  朱浩荣