浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初6502号原告（反诉被告）：苏陈众，男，1986年7月10日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：潘光沙，浙江瓯江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳艳，浙江瓯江律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州欧洲城商业发展有限公司，住所地：温州市鹿城区矮凳桥228号10幢512。法定代表人：陈小武，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李冰，浙江金道（温州）律师事务所律师。第三人：温州世代商业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区人民东路新世纪大厦1801-1804室810号。法定代表人：陈小武，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人，林怡婧，浙江金道（温州）律师事务所律师。原告苏陈众与被告温州欧洲城商业发展有限公司（以下简称欧洲城公司）及第三人温州世代商业管理有限公司（以下简称世代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼过程中，被告欧洲城公司提起反诉，本院决定合并审理。2020年8月13日，本院公开开庭审理了本案，原告苏陈众及其委托诉讼代理人潘光沙和陈艳艳，被告欧洲城公司的委托诉讼代理人李冰，第三人世代公司的委托诉讼代理人林怡婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告，以下称原告）向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《委托租赁合同》及《补充合同》；2.判令被告支付违约金10万元；3.判令被告返还原告履约保证金6667元；4.判令被告支付原告因本案支出的律师费1万元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：第三人系被告100%控股的子公司。2016年1月5日，原被告签订一份《委托租赁合同》，约定：被告将第三人从凯德科技集团股份有限公司（以下简称凯德公司）承租的鹿城工业区康泉路18号凯恩文化创意园B号楼3楼办公室320、321、322、323、324、325转租给原告办公使用；租赁期限自2016年1月8日起至2022年1月8日止，共6年；租金每6个月支付一次，每年递增，先缴后用，每期租金需提前15天支付下期租金。2018年12月10日，原被告签订一份《补充合同》，约定原告将324、325室退还给被告，履约保证金更改为6667元，从2018年7月8日起物业费免收，2019年至2021年的租金也相应做了更改。2020年6月6日，被告与第三人联合凯德公司向原告及各租户发出一份公告函，称2020年6月16日第三人将鹿城工业区康泉路18号的租赁权交还给凯德公司，由其直接经营管理，让原告及各租户于2020年6月15日前前往凯德公司办理合同改签手续。根据原被告签订的《委托租赁合同》第十条：被告如需提前终止合同的，必须提前三个月向原告提出书面申请或通知，经原告书面同意后，以及支付违约金到位，方可终止本合同；第八条：双方任何一方依照本合同及合同附件的约定，无权单方解除本合同。被告如单方解除本合同需支付原告违约金，违约金依据以装修成本30万元为标准逐年分摊。根据工商登记信息，被告的经营范围包括文化娱乐业、服务业、物业管理等。凯德公司的经营范围里不包括文化娱乐业、服务业、物业管理。而鹿城工业区康泉路18号厂房已临时变更为第三产业，若由凯德公司直接经营，则不符合凯恩文化创意园实施的目的。综上，被告的行为已构成根本违约，使原告签订合同时的目的不能实现，严重损害原告合法权益。被告（反诉原告，以下称被告）辩称，原被告之间的《委托租赁合同》未实际解除，被告未作出解除合同的任何承诺。且事实上，双方之间的租赁关系也是履行至今，但原告未按约支付租金。第三人称，第三人并非本案适格主体，请求驳回对第三人的诉讼请求。被告提出反诉请求：1.判令被告与原告签订的《委托租赁合同》及《补充合同》依法有效，双方应继续履行合同；2.判令原告支付被告拖欠的2020年7月-2020年12月的租金30978元；3.判令原告支付被告逾期未支付租金的滞纳金（以租金61957元为基数，计算至支付完毕之日止）；4.本案反诉费用由原告承担。诉讼过程中，被告将反诉请求变更如下：1.判令被告与原告签订的《委托租赁合同》及《补充合同》于2020年7月2日解除；2.判令原告向被告交付租赁房屋；3.判令原告支付被告占有使用费（按169.75元/天，自合同解除之日起计算至交付之日止）；4.判令原告支付被告违约金15489.25元；5.本案反诉费用由原告承担。事实与理由：2016年1月5日，被告与原告签订《委托租赁合同》，租赁期限自2016年1月8日起至2022年1月8日止，后双方又于2018年12月10日签订《补充合同》，对租金进行了相应的更改。根据《委托租赁合同》及《补充合同》的约定，租金每6个月支付一次，先缴后用，每期租金需提前15天支付下期租金，逾期未付租金第一天起按日加收应缴年租金总额3‰的滞纳金。2020年1月1日-2020年12月31日按61957元收取租金，故原告应于2020年6月15日缴纳2020年7月-2020年12月的租金30978元。然而原告无故拖延，故被告于2020年6月28日向原告发送了催缴函件，要求其缴纳租金及滞纳金，但原告置之不理，直至今日仍未支付相应的租金及滞纳金。针对被告的反诉，原告辩称，1.原告于2020年7月2日向法院提起本案诉讼，要求解除与被告的租赁关系。被告于当日向原告发出函件，通知与原告解除租赁合同，并要求于同年7月10日16点前进行腾空，庭审中，双方均一致确认租赁关系于2020年7月2日解除。2.根据原告承租涉案租赁物的期限及租金支付习惯，原告已将上半年的租金支付至2020年7月7日，2020年下半年的租期为2020年7月8日至2021年1月7日。根据原告与被告工作人员陈玮的微信聊天内容，陈玮已认可原告于2020年7月8日将租赁物腾空，该真实性与合法性被告也进行了认可，但被告一直未安排时间进行验收，租赁物未能及时返还的责任在于被告。因此，原告不存在继续占有租赁物的情况。3.根据2020年6月6日被告联合第三人及凯德公司发出的《公告函》，其文字内容表述被告与第三人将于2020年6月16日将租赁权交还给凯德公司，由此发生的法律后果便是原租赁合同已经解除。而原租赁合同是转租合同得以合法存在及履行的前提与基础。如今，被告、第三人与凯德公司之间的转租合同已处于不能履行的状态，也已依法解除，被告对本案租赁物不享有任何权利，其向原告主张违约责任主体不适格，没有法律依据。针对被告的反诉，第三人没有意见。综合全案证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：第三人世代公司系被告欧洲城公司100%控股的公司。第三人世代公司从案外人凯德公司处承租鹿城工业区康泉路18号厂房，租期自2015年至2025年。2016年1月5日，被告欧洲城公司作为甲方（出租方），原告苏陈众作为乙方（承租方），签订《委托租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的场地坐落在凯恩文化创意园B号楼3楼办公室320、321、322、323、324、325室；合同租赁期自2016年1月8日起至2022年1月8日止，共6年，年租金分别为85000元、85000元、85000元、89000元、93700元、98300元；签订合同当日付清首次租金与合同履约保证金，租金每6个月支付一次，先缴后用，每期租金需提前15天支付下期租金；逾期未付租金第一天起按日加收应缴年租金总额3‰的滞纳金，如乙方超过15天不缴纳费用及滞纳金，甲方有权解除租赁协议，收回办公楼使用权，同时以保证金作为违约金，并在合同履约保证金中追回租金、滞纳金、违约金；乙方自愿缴纳合同履约保证金（押金）1万元，合同履约保证金一律不计息，租赁期内乙方不得要求退还，不得将保证金冲抵乙方应付的租金、综合管理费、违约金及其他费用；甲乙双方任何一方依照本合同及合同附件的约定，无权单方解除本合同，除本合同另有约定外，乙方如违约按照三个月的租金金额向甲方支付违约金，甲方如单方解除合同需支付乙方违约金，违约金依据以装修成本30万元为标准逐年分摊；乙方如需提前终止合同的，必须提前三个月向对方提出书面申请或通知，经对方书面同意后方可终止，否则视为违约；逾期向甲方支付履约保证金、租金、物业管理费以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用累计超过15日的，甲方有权单方解除合同；甲方如需提前终止合同的，必须提前三个月向对方提出书面申请或通知，经对方书面同意后，以及支付违约金到位，方可终止本合同。《委托租赁合同》签订后，原告依约向被告支付了履约保证金1万元，并于此后按半年一付的形式向被告支付租金。2018年12月10日，原被告签订《补充合同》，约定原告将324、325室退还给被告，剩余房屋号变更为303室、304室、305室、306室，履约保证金更改为6667元，从2018年7月8日起物业费免收，2019年至2021年的租金也相应做了更改。此后，原告继续支付租金至2020年7月7日。2020年6月6日，第三人世代公司与案外人凯德公司联合向凯恩文化创意园租户发出《公告函》，称：2020年6月16日鹿城工业区康泉路18号租赁权交还给房东单位，由其直接经营管理，请各租户于2020年6月15日前前往凯德公司办理合同改签手续。原告接到上述通知后，通过微信方式向被告方的负责人（罗经理）询问事情具体情况，在得到肯定答复后，原告认为出租方发生变更，要求先行解除合同并处理违约事宜。对此，被告方表示，如果愿意和凯德公司改签合同，可以给与减免租金的优惠，如果不愿意改签合同，被告公司和凯德公司有约定，原合同可以继续履行，不影响原告承租。对此，原告仍有异议，双方未达成一致意见。同年6月28日，被告通过微信向原告发函，要求支付下半年的租金及滞纳金。原告认为以往的租金都是前一期到期后才支付的。因原告拒不支付下半年租金，被告于同年7月2日再次通过微信向原告发函，告知原告将依约解除租赁合同，收回租赁物，并要求原告于7月10日下午16时前腾空场地并交还。7月2日当天，原告向本院提起本案诉讼。同年7月8日，原告腾空涉案租赁物，被告的工作人员于次日发现腾空后，通过微信向原告提出，虽然腾空，但是现场都是垃圾，门也开着，需要原告前往关掉。原告收到后表示等下就过来，此后原告关闭了租赁房屋的门。以上事实由原告提供的企业信息查询、《委托租赁合同》、《补充合同》、转账凭证、收款收据、《厂房租赁合同》、《公告函》、微信聊天记录等证据，被告提供的付款通知书、微信聊天记录、函件、照片等证据，以及各方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原被告于诉讼中一致同意双方签订的《委托租赁合同》及《补充合同》于2020年7月2日解除，本院予以准许。本案的争议焦点是，涉案合同解除是谁的责任造成，违约责任应如何认定。对此，本院分析如下：原被告在本次纠纷前均本着友好协商的本意履行合同多年，本次纠纷的源头在于被告于2020年6月6日向包括原告在内的凯恩文化创意园租户发出的《公告函》，提出租赁管理权即将交还给原房东。出租方发生变更属于租赁合同的重大变更事项，如属实，必然会对原告在内的承租户产生影响，对其今后的经营造成不确定性因素。原告于《公告函》发出当日向被告提出异议，被告立即回复原告原合同可以继续履行。在此情况下，双方的租赁关系并未发生实质性变化，并未对原告的利益造成影响，原告应继续履行合同支付租金。原告未按合同约定在下一期租金开始前15日支付租金，已构成违约。原告关于被告发出《公告函》的行为直接导致合同解除的观点，本院不予采纳。在原告违约的情况下，其要求被告支付违约金、赔偿律师费损失，缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请的履约保证金，双方设置该款项的目的在于保障合同的履行，惩罚承租方的违约行为，原告虽存在违约行为，但事出有因，出于公平原则，被告退还原告该款项为宜。关于被告提出的交付租赁房屋的请求，原告已经于2020年7月8日腾空租赁房屋，但腾空不代表交付，房屋钥匙仍掌握在原告手中，原告仍负有向被告交付租赁房屋的义务，故被告的该请求本院予以支持。考虑到本案纠纷的形成被告存在一定过错，为平衡利益，公平化解纠纷，被告要求原告支付占有使用费、违约金等请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）苏陈众与被告（反诉原告）温州欧洲城商业发展有限公司签订的《委托租赁合同》、《补充合同》于2020年7月2日解除；二、被告（反诉原告）温州欧洲城商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）苏陈众履约保证金6667元；三、原告（反诉被告）苏陈众于本判决生效之日起十日内与被告（反诉原告）温州欧洲城商业发展有限公司办理租赁房屋的交接手续，将凯恩文化创意园B号楼3号楼303室、304室、305室、306室房屋交还给被告（反诉原告）温州欧洲城商业发展有限公司；四、驳回原告（反诉被告）苏陈众的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）温州欧洲城商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2633元，减半收取1316.5元，由原告（反诉被告）苏陈众负担1291.5元，被告（反诉原告）温州欧洲城商业发展有限公司负担25元；反诉受理费93.5元，由原告（反诉被告）苏陈众负担25元，由被告（反诉原告）温州欧洲城商业发展有限公司负担68.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 胡 斌二〇二〇年九月二十三日书记员 朱艳月