广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初1878号 原告：梁新芝，女，1975年10月18日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 被告：扶绥县东门国发投资有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇永宁商贸小区55号1楼。统一社会信用代码：91451421574567882B。 法定代表人：林平，总经理。 原告梁新芝与被告扶绥县东门国发投资有限公司（以下简称东门国发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告梁新芝的委托诉讼代理人钟志鸿，被告东门国发公司的法定代表人林平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁新芝向本院提出诉讼请求：东门国发公司向梁新芝支付违约金9900元（按已付购房价款330000元3%计算）。事实和理由：2017年2月14日，梁新芝与东门国发公司签订《商品房买卖合同》，梁新芝购买东门国发公司所开发的位于扶绥县，购房总金额330 000元。梁新芝已支付房屋总价款，2017年10月1日东门国发公司将商品房交付梁新芝，至今梁新芝尚未取得涉案房屋产权证。东门国发公司未按合同第二十条约定履行义务，已构成违约。合同约定，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，明显过低，依照相关规定，梁新芝主张按已付房价款的3%计算违约金。梁新芝围绕诉讼请求，提交了商品房买卖合同、中国农业银行借款借据、房产交接确认书、不动产权证书证据证明。 东门国发公司辩称，对梁新芝在本案中所主张的双方存在商品房买卖、房屋交付时间、所付房款的事实没有异议，对逾期办证的原因及违约计算方式有异议，理由：1．东门国发公司向不动产登记机关办理业主的不动产权证必须有业主的授权委托书及业主提交的身份证、结婚证、交税凭证、缴纳房屋维修基金收据等材料，收集这些材料后东门国发公司才能代办。2017年11月18日东门国发公司在小区公告栏、梁新芝住所的电梯口、楼梯口三处贴出了《关于办理的通知》，并通过电话、短信通知梁新芝提交办理不动产权相关材料，但梁新芝未按通知要求提交。东门国发公司又分别在2018年1月9日、2020年4月2日催告，梁新芝于2020年4月28日才提交相关材料及委托东门国发公司办理不动产权证。因此，逾期办证的责任是在于梁新芝而非东门国发公司。2．合同约定“买受人不能付清房款的。出卖人为其办理房屋产权的期限可以相应顺延并保留处置该商品房的权利。”梁新芝于2020年4月28日才付清房款，如果存在迟延办证，责任在于梁新芝；3．依照合同第十五条“特别约定：因等待相关部门丈量面积所需的时间可以顺延产权属证书的交付时间。”梁新芝所在的楼栋，测绘部门提供面积报告的时间为2017年11月10日，则出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间可以顺延至2019年 11月10日。东门国发公司已于2019年6月完成梁新芝所购不动产产权办理应由开发商负责的所有工作；4．梁新芝要求东门国发公司按房款3%承担违约金，不符合合同约定。合同中明确约定，逾期办不动产证，按房款1%承担违约责任，这是双方的意思表示。梁新芝的主张没有依据；按照最高法院《解释》第十八条第二款明确规定，既然合同已明确约定违约金的计算方法，应按约定处理。东门国发公司围绕答辩意见，提交了通知业主办证公示照片、授权委托书、不动产登记受理单、测绘报告证据证明。 经组织当事人质证，本院认证，查明案件事实如下：2017年2月14日，梁新芝与东门国发公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司的预售商品房，地址位于扶绥县，购房总金额330000元。梁新芝支付房屋总价款后，按合同约定2017年7月31日前应将商品房交付梁新芝使用，2017年10月1日东门国发公司将商品房实际交付梁新芝使用，直到2020年4月28日，梁新芝才取得涉案房屋产权证。另查明，经本院向不动产登记部门核实，东门国发公司于2019年10月8日才完成涉案房屋的首次登记，涉案房屋于2020年4月28日办理了房屋不动产转移登记。未完成首次登记前商品房无法办理房屋不动产转移登记，且购房者未交清购房面积差额不影响办理不动产首次登记。本案涉案房屋应于2017年7月31日前交付使用，合同第二十条约定应在720日内办理产权登记，而东门国发公司未在720日内完成涉案房屋的首次登记，因此，东门国发公司未及时办理首次登记是导致涉案房屋在约定的期限未能办理不动产转移登记的原因，东门国发公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。梁新芝请求支付违约金，应予支持。关于逾期办证违约金的计算，梁新芝主张按照合同约定的自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权证登记之日止，按全部 房价款的日万分之一计算违约金明显过低，请求调整至按已付购房款3%计算，根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，充分衡量东门国发公司的违约事实，梁新芝提出东门国发公司按照已付购房款330000元的3%支付违约金9900元，本院予以支持。同时，考虑到疫情对企业的影响，在支付时间上给予适当延长。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 扶绥县东门国发投资有限公司在本判决生效之日起三十日内支付梁新芝违约金9900元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费25元，由扶绥县东门国发投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 方艳桓 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 黄佩兴 书 记 员 马福立 附相关法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。