山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2928号 上诉人（原审被告）：岳迎春，男，1971年11月28日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：陈茂林，聊城东昌三合法律服务所。 被上诉人（原审原告）:岳远功，男，1986年4月14日出生，汉族，农民，住莘县。 委托诉讼代理人：李胜勇，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 上诉人岳迎春因与被上诉人岳远功买卖合同纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2020）鲁1522民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人岳迎春及其委托诉讼代理人陈茂林，被上诉人岳远功的委托诉讼代理人李胜勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岳迎春上诉请求：1、请求依法撤销山东省莘县人民法院(2020)鲁1522民初372号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人双方之间不存在租赁合同，2015年02月上诉人帮助被上诉人购买两间位于北京郊区的小产权房，当时被上诉人与我一同到达现场，观看地理，听取信息，经过深思熟虑的研判，感觉该位置巨有升值空间，欲通过我为自己购买二间。2015年02月03日被上诉人和上诉人参加了，与北京缘梦园酒店管理有限公司签订《圆梦园酒店会员协议书》后，便委托我向圆梦园酒店的负责人账户汇款140000元(70000元/间)。事实上我只是帮助被上诉人购买小产权房，不存在租赁合同关系，被上诉人的陈述构成自认。因此，一审法院、事实认定错误。2、一审认定租赁合同没有法律依据。众所周知租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。本案中，首先我不具有租赁物的所有权、使用权，在本案中我没有收益，仅是帮助被上诉人购买的一种行为，是委托行为，被上诉人是一名具有行为能力的人，其了解小产权的法律后果，被上诉人客观上是用140000元作为赌资，去赌更大的利益，结果用老百姓的话说是看走眼了，涉案过程中我既没有违反法律规定和合同约定，也没有任何过错，纵观案件起因，不符合租赁合同的构成要件，被上诉人应当承担不利的法律后果。综上所述，我认为租赁合同是双务有偿合同。在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的，我希望人民法院依法撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。补充上诉理由：本案中上诉人只是给被上诉人介绍信息，被上诉人是自主自愿加入团购，仅是因为团购更加便宜，所以挂到上诉人的名下，一审法院认定上诉人和被上诉人是租赁关系的说法理由如下：认为双方之间没有挂名协议，被上诉人可以从上诉人7间房中选2间，上诉人承租在先，上诉人认可可以通知工地给被上诉人的2间房改门，基于上述原因，一审法院认为是上诉人从酒店租赁房屋后又转租被上诉人，其不符合常理。上诉人和被上诉人确实没有挂名协议，但反之也没有租赁协议，既然是以被上诉人的名义团购房屋，当然必然是上诉人从酒店先租在先，否则被上诉人就可以不用团购，直接找酒店了，既然房屋是以被上诉人名义团购，上诉人可以通过工地帮助改门，这和一审法院认定的租赁关系无关，任何挂名人不是以自己的名义对第三方进行交涉，上诉人从酒店租赁这两间房的期限是15年，按一审法院认定，上诉人多挣4000元利润，那么相当于这次被上诉人租赁的行为年利率的千分之二，一审法院认定上诉人从酒店租赁房屋后又出售给被上诉人的行为，实际上是转租，但转租要求原产权人明确同意转租，一审法院未查明转租权，既认可转租行为有效是错误的，以上种种不合理，在一审法院牵强认定下才认定上诉人出租给被上诉人的房屋。而实际上是被上诉人挂上诉人的名义团购相关的房间，综上一审法院以房屋买卖合同立案，又认定房屋租赁关系，因本案是不动产纠纷，适用与专属管辖，莘县人民法院没有管辖权，法院判决援引关于民间借贷案件若干意见的解释，适用法律错误。 岳远功答辩称，一、原审法院经审理查明案涉双方是基于酒店公寓的租赁关系而认定为租赁合同纠纷，认定事实清楚，进而判令上诉人未能交付合同项下房屋返还租赁款，适用法律正确，故应维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人与被上诉人就案涉房屋使用权的交付和款项，均是依照上诉人与北京缘梦园酒店管理有限公司签订的有关合同约定，根据合同约定，上诉人缴纳每间7万元会员费，即获得客房的15年使用权，会籍继承权和转让权，而本案上诉人获得相应权利后，将其中两间房屋转租给被上诉人，并且应上诉人要求缴纳了每间2000元的改门费，由此可见，该两间使用权是由上诉人把握，所以其再次转租给了被上诉人，所以其没有交付给被上诉人转租物，应当退还相应的款项，一审判决正确。 岳远功向一审法院起诉请求：1、依法判令被告退还原告购房款145000元并支付利息；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告系同村，均在北京工作。2015年2月3日被告岳迎春与北京缘梦园酒店管理有限公司签订《缘梦园酒店会员协议书》七份，约定“被告岳迎春加入缘梦园酒店会员，认租缘梦园酒店客房七间，分别为G215、213、211、209、207、205、203，享有该客房15年的使用权、会籍继承权和转让权；每间费用（会员费）为70000元；起止日期为：2015年5月31号至2030年5月30日止。乙方付与甲方的全额款项到甲方指定账上为准，甲方2015年5月31日交付房屋钥匙……”。案涉房子系北京市大兴区西红门镇菜市场改建的缘梦园酒店公寓。被告当天以转账方式向缘梦园公司交纳费用（会员费）49万元，北京缘梦园酒店管理有限公司向其出具49万元收据一份。根据被告与北京缘梦园酒店管理有限公司签订的《缘梦园酒店会员协议书》，被告与北京缘梦园酒店管理有限公司实为房屋租赁合同关系，即被告于北京缘梦园酒店管理有限公司处承租七间房间，租期为15年，租金为每间70000元。同日原、被告口头商定，原告岳远功从被告岳迎春认租的上述七间客房中认租两间，并于当天向原告交付租赁费110000元，后续又于2月17日支付被告剩余费用，双方未签订书面协议，未书面约定认租房屋的房号。但案涉房子一直未交房，后因属违章建筑，已建成的房子未装修完即于2017年11月被当地政府强行拆除。被告已付北京缘梦园酒店管理有限公司租赁费49万元未得到返还，亦未通过其他方式取得补偿。被告亦未退还原告上述租赁费。2020年1月15日原告以其从被告处购买房屋未交付，被告应向其返还购房款为由诉至我院，要求被告返还购房款并支付利息。庭审中，被告主张其未与原告签订相关协议，也未向原告承诺交房日期及逾期交房支付利息等内容，原告向其交付的房款是用来购买缘梦园酒店客房15年的使用权，当时以被告名义购买属于团购便宜，房子交付不了的责任与其无关，原告向其交付144000元，其中4000元系因原告要求改门，且原告从七间房子里边挑两间最好的，所以自愿多交的4000元。本院经审查认为：被告主张因团购便宜，所以原告以被告名义从北京缘梦园酒店管理有限公司购买的两间房子15年的使用权（即原告以被告名义对两间房间进行承租），但未提供证据证明双方存在借名承租的书面协议；相反，被告认可原告认租的房子系从其承租的七间中挑两间，且自认其可以通知工地给原告挑选的两间改门，而并非原告以被告名义从北京缘梦园酒店管理有限公司承租确定房号的两间，明显被告承租七间房屋在先，原告挑选两间房子在后，系被告将其从北京缘梦园酒店管理有限公司承租的七间房间中的两间转租给原告；故对被告主张原告借其名从北京缘梦园酒店管理有限公司承租两间房子的主张本院不予采信，本案租赁关系的相对方应为本案原告和被告，原、被告之间的房屋租赁关系成立。 一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁关系系双方真实意思表示，原告已向被告交付了租金，对房屋使用权的取得享有合理期待权，被告应向原告交付相应的房屋供原告使用；因被告未交付房屋且房屋灭失致使合同目的不能实现，风险应由被告负担，原告有权要求解除合同返还房款，并赔偿损失，故对原告要求被告返还房款144000元的诉讼请求依法应予支持。关于利息，原、被告之间未作出书面约定，原告主张自2015年5月2日起按月利率1.5%计算，但未提供相应依据证明；同时，被告收取原告房款后未交房，势必给原告损失，依据被告与北京缘梦园酒店管理有限公司签订的《缘梦园酒店会员协议书》，房屋应于2015年5月31日交付钥匙，租期为15年，本案原、被告双方约定租期亦为15年，故可推定被告应于2015年5月31日交付房屋供原告使用，故本院酌定被告自2015年5月2日起至款项实际付清之日止，以房款144000元为基数，按年利率6%向原告支付利息损失。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告岳迎春自本判决生效之日起十日内返还原告岳远功房款144000元及利息（自2015年5月2日起至款项实际付清之日止，以本金144000元为基数，按年利率6%计算）。二、驳回原告岳迎春的其他诉讼请求。案件受理费3200元，减半收取1600元，由原告岳远功承担10元，被告岳迎春承担1590元。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。上诉人提交证据一：莘县人民法院（2019）鲁1522民初2187号判决书复印件一份，拟证明被上诉人岳远功是知悉了有价额较低的房屋后，通过把钱支付给岳迎春，以岳迎春的名义向第三方购买。该案的二审法院案号为（2019）鲁15民终3251号。提交证据二：微信截图复印件一份，拟证明起诉前被上诉人在全部买家中的微信群里也进行了发言，说明涉案方存在挂名买卖行为。提交证据三：北京大兴区人民法院（2019）京115民初372号民事判决书一份，拟证明该案部分当事人已将北京缘梦园酒店管理有限公司提起诉讼，要求返还其房屋租赁款，大兴法院于2019年6月18日作出判决，支持了部分当事人的法律要求。 被上诉人发表质证意见称：针对证据一，对证据一的真实性无异议，但本次开庭上诉人提交的是网络打印件，有关记载内容是否与原文书一致不能确定，即使与原文书内容记载一致，也未见显示上诉人要证明的目的，不认可上诉人的证明目的；针对证据二，对该证据的真实性和关联性有异议，微信截图显示“北京西红门工地（26）”显然与案涉房屋租赁事实没有关联性，也未显示具体微信群中的人员姓名，所以不认可真实性和关联性，其有关记载内容也未显示与本案具有关联性，不认可上诉人的证明目的；针对证据三，对该证据的案件真实性无异议，但对关联性有异议，案件当事人与本案当事人没有任何关联关系。如果案涉文书记载的缘梦园酒店管理（北京）有限公司与案涉记载的缘梦园酒店管理有限公司是同一公司，那么其该证据案件中审理的法律关系也是按照租赁合同关系进行审理，且是合同签订当事人之一进行的起诉，最终获得了支持，返还租赁费，而本案有关的会员合同签订者是上诉人与缘梦园酒店管理有限公司，所以即使向缘梦园酒店管理有限公司有权利进行诉讼，也是上诉人进行维权，与被上诉人无关，进而证明上诉人与被上诉人之间是一种转租关系。 本院经审查认为，对上诉人提交的证据一和证据三，被上诉人对其真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认。对该两份证据的证明力，本院将结合其他案件事实在评析部分予以综合分析认定；对于上诉人提交的证据二，被上诉人对其真实性不予认可，本院认为，即使被上诉人确实曾在该微信群中发言，也不能证明上诉人主张的所谓挂名买卖行为成立的事实，对该证据本院依法不予采信。 本院查明的其他事实同一审查明。 本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人要求上诉人返还款项144000元及相应利息是否应予支持。 一审查明，上诉人岳迎春于2015年2月3日与北京缘梦园酒店管理有限公司签订《缘梦园酒店会员协议书》，并加入该酒店会员，认租该酒店客房七间，缴纳会员费49万元，取得了该期间客房的承租权。一审据此认定上诉人岳迎春与该酒店之间成立租赁合同关系正确。岳迎春于同日收取被上诉人岳远功的购房款144000元，并认可被上诉人认租的房子是从其承租的该七间房中挑选的两间，可以认定系上诉人自该酒店取得承租权后又转租给被上诉人的事实。上诉人未能提交证据证明被上诉人与该酒店之间存在租赁合同关系的事实。上诉人关于其与被上诉人之间不存在租赁关系，实际系帮助被上诉人购买小产权房的主张不能成立。关于二审中上诉人提交的证据一，系双方之间因民间借贷引起的纠纷，且借贷金额与本案诉争购房款有关联，该证据显示被上诉人岳远功自上诉人处借款的原因是因为上诉人收取的诉争购房款未能退还给被上诉人。且被上诉人也未认可其系与该酒店之间成立租赁合同关系的事实。上诉人欲以该证据证明其上诉主张的目的不能实现；关于上诉人提交的证据三，该北京市大兴区人民法院的民事判决书结果显示的是该酒店依法应退还该案原告（与该酒店有会员关系）租房款（会费），与本案待证事实无关联。对该两份证据的证明力本院不予采信。上诉人收取被上诉人的房款后，未能依约交付房屋，应当退还房款。因此，上诉人岳迎春的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3200元，由上诉人岳迎春承担。 本判决为终审判决。 审判长  周凤魁 审判员  陈家勇 审判员  刘 颖 二〇二〇年九月十五日 法官助理董慧 书记员张珂欣