大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10393号原告（案外人）：李国辉，男，1986年7月14日生，汉族，住址辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：吕天杰，系辽宁环胜律师事务所律师。被告（申请执行人）：大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行，统一社会信用代码91210211058095268D，住所地辽宁省大连市甘井子区南关岭街道南关岭村。负责人：魏国君，系该行行长。委托诉讼代理人：崔国仁，系辽宁新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁勇，男，1981年10月31日生，汉族，系该行职员，住址辽宁省大连市甘井子区。被告（被执行人）：大连市双龙科技有限公司，工商注册号210283000007663，住所地辽宁省庄河市昌盛街道高屯村。法定代表人：杨凤琴。被告（被执行人）：杨凤琴，女，1957年9月11日生，汉族，住址辽宁省庄河市。被告（被执行人）：孟凡举，男，1957年3月19日生，汉族，住址辽宁省庄河市。原告李国辉与被告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行（以下简称“农商银行”）、被告大连市双龙科技有限公司（以下简称“双龙公司”）、杨凤琴、孟凡举案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕天杰、被告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行的委托诉讼代理人梁勇、崔国仁到庭参加了诉讼。被告双龙公司、杨凤琴、孟凡举经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李国辉向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告双龙公司于2015年1月12日签订的《房屋租赁合同》合法有效；中止对被告双龙公司名下房屋及土地使用权的执行；2、判令由被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年3月份，农商银行依据生效的（2017）辽0211民初5571号民事判决书向甘井子区人民法院申请恢复执行，查封了被告双龙公司位于庄河市的厂房及土地使用权，并拟对上述查封的房地产进行评估拍卖。2019年5月5日，原告李国辉对上述执行行为提出书面异议。甘井子区法院受理后，于2019年6月26日作出（2019）辽0211执异170号执行裁定书，裁定：驳回李国辉的异议请求。原告认为，被告双龙公司早已于2015年1月12日与原告签订了《房屋租赁合同》，并于当日已将案涉房屋及其附属的土地交付原告，原告亦支付全部价款。而被告双龙公司抵押给农商银行的时间为2017年12月，远远晚于租赁给原告的时间。为此，特诉至法院，请求依法裁决。被告农商银行辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉的厂房、土地早在2014年4月23日已被双龙公司提供了抵押担保，并办理了抵押登记，后因贷款到期不能偿还，于2015年8月13日办理了倒贷手续，续办了抵押登记，因此，原告所称其在2015年承租了该厂房，无论其租赁是否真实，都是在抵押之后发生的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，原告的诉讼请求无法律依据，请求法庭予以驳回。被告双龙公司、杨凤琴、孟凡举未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、被告杨凤琴、孟凡举系夫妻关系，被告杨凤琴系被告双龙公司的股东并担任其法定代表人。2015年8月13日，农商银行与被告双龙公司签订《借款合同》，约定被告双龙公司向农商银行借款2,100万元，借款期限为12个月，自2015年8月13日至2016年8月12日。同日，农商银行与双龙公司签订《最高额抵押合同》，约定被告双龙公司以其所有的位于庄河市、使用权面积15,427.65平方米、权证号为庄国用（2013）第0515号国有土地使用权，及位于庄河市厂房1层、建筑面积9,000平方米、产权证号为庄房权证庄私字第××号房产为前述借款合同提供最高额抵押担保，抵押担保的本金余额为2,100万元。抵押合同订立后，双方为前述土地和厂房办理了抵押权登记，原告取得了土地和厂房的他项权利证书，其中抵押的债权数额分别是厂房1820万元、土地使用权280万元。另，双龙公司曾于2014年4月份向农商银行借款4000万元，并用上述厂房提供了抵押担保，担保金额为1740万元，2015年8月17日，该抵押权登记注销。2、原告李国辉提供了注明日期为2015年1月12日的《房屋租赁合同》，出租方（甲方）为双龙公司，承租方（乙方）为李国辉，约定：出租方将位于大连庄河市的厂房包租给承租方使用，租赁物使用面积为9000平方米，功能为厂房、仓库、场地；承租方可以根据实际需求改变使用功能或对租赁物进行装修、改建、扩建；租赁期限为十年，即从2015年1月12日起至2025年1月11日止；租金为每年人民币6万元整；租赁费支付方式为在签订合同时一次性缴纳60万元整。原告提供了中国农业银行银行卡交易明细清单，显示2015年9月18日，原告李国辉收到他人转账的100,000元。2015年11月10日，原告李国辉在庄河市厂房1层投资成立了庄河狼回头拓展服务中心，该中心的工商档案资料中附有双龙公司于2015年11月3日出具的《房屋无偿使用证明》，证明该公司将上述厂房1层无偿提供给该中心作为办公、住所和经营使用。原告李国辉为经营该拓展服务中心，于2015年9月份购置了相关器材，并在中心成立后开展了相关的拓展服务业务。原告提供了电费交费收据，显示原告李国辉从2015年10月份开始以双龙公司的名义交纳了案涉厂房的电费。后，原告李国辉将其中的部分厂房对外出租。2019年9月2日，双龙公司向原告李国辉出具《情况说明》，写明：“2010-2011年，李国辉受雇双龙公司和法定代表人杨凤琴期间，双龙公司拖欠劳务费70万元，后由于双龙公司因经营不善没有资金偿还该债务，2015年1月经和李国辉协商，用双龙公司厂房和厂区场地十年租金抵顶60万元，剩余10万元现金支付，双方于2015年1月12日签订了房屋租赁合同，双龙公司于当日将厂房和场地交付给李国辉，余下10万元，当年9月18日双龙公司委托王德强从其名下账户汇款到李国辉名下农行账户内。”3、原告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行与被告大连市双龙科技有限公司、被告杨凤琴、被告孟凡举金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月1日作出（2017）辽0211民初5571号民事判决，判决：一、被告大连市双龙科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行借款本金21,000,000元；二、被告大连市双龙科技有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行借款利息（截止2016年11月20日，欠息2,774,123.54元，自2016年11月21日至款项还清之日止，按照双方合同约定计算利息、罚息、复利）；三、被告大连市双龙科技有限公司以其所有的位于庄河市、权证号为庄国用（2013）第0515号、使用权面积15,427.65平方米的国有土地使用权以及位于庄河市厂房1层、产权证号为庄房权证庄私字第××号、建筑面积9,000平方米的厂房对上述债务承担抵押担保责任。如被告大连市双龙科技有限公司逾期偿还上述款项，原告有权对案涉抵押物依法行使抵押权，并对所得价款优先受偿；四、被告杨凤琴、被告孟凡举对于原告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行行使上述抵押权后未获清偿部分的债权承担连带保证责任；五、驳回原告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160,670元（原告已预交），由三被告共同负担。该判决生效后，该案原告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行申请强制执行，案号为（2018）辽0211执1808号。后被执行人无足额财产可供执行，本院于2018年9月28日终结本次执行程序。该案恢复执行后，本院于2019年4月24日作出（2019）辽0211执恢764号执行裁定书，主要内容为：“……在执行过程中，本院依法查封了被执行人大连市双龙科技有限公司名下位于庄河市土地使用权（权证号庄国用（2013）第0515号，面积15427.65平方米）及庄河市厂房1号房屋（庄房权证庄私字第××，面积9000平方米），但被执行人至今未全部履行生效法律文书确定的义务……裁定如下：拍卖被执行人大连市双龙科技有限公司名下位于庄河市土地使用权（权证号庄国用（2013）第0515号，面积15427.65平方米）及庄河市厂房1号房屋（庄房权证庄私字第××，面积9000平方米）。”李国辉对我院查封拍卖案涉房屋、土地使用权不服，向本院提出书面异议。本院于2019年6月26日作出（2019）辽0211执异170号执行裁定，驳回李国辉的异议请求。该裁定书送达后，原告李国辉向本院提出执行异议之诉。本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、情况说明、中国农业银行银行卡交易明细清单、营业执照、工商档案资料、购销合同、照片、协议书、合同、收据、房屋租赁合同、租房协议、（2019）辽0211执恢764号执行裁定书、（2019）辽0211执异170号执行裁定书、银行承兑汇票授信协议、担保合同、抵押登记查询单、他项权证、发票、土地使用权证、房屋所有权证，以及庭审笔录等在案为凭。本院认为，本案的争议焦点是：能否认定李国辉与双龙公司之间于2015年1月12日成立租赁关系；该租赁关系能否对抗农商银行对案涉厂房和土地所享有的抵押权；原告的租赁权能否导致本案执行程序的中止。关于李国辉与双龙公司之间是否存在真实的租赁关系。本院认为，租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。首先，原告提供了书面的《房屋租赁合同》，签约双方对该合同均予认可，且无证据证明其存在违法或无效的情形，能够证明原告李国辉与被告双龙公司之间于2015年1月12日订立了租赁合同，形成租赁关系；其次，原告李国辉用双龙公司所欠的劳务费60万元抵顶10年的租金，已产生支付租金的法律后果，说明原告已履行了租金的支付义务；再次，双龙公司出具的房屋无偿使用证明、情况说明确认了案涉租赁物已实际交付给原告的事实；最后，根据原告提供的庄河狼回头拓展服务中心的工商档案资料、拓展服务合同、房屋租赁合同、电费收据等，李国辉在2015年时已在租赁物上开办公司，进行生产、经营，说明李国辉已实际占有、使用案涉租赁物，产生了对外公示的法律效力。因此，本案证据可以认定李国辉对庄河市厂房1层在2015年1月12日至2025年1月11日期间享有租赁权。关于农商银行已登记的抵押权能否对抗上述租赁关系。被告农商银行根据担保法司法解释辩称：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，农商银行的抵押权系2014年设立，早于原告主张的租赁权成立时间，因此，案涉租赁权对本案执行行为没有影响。”对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案的核心是2014年设立的抵押权是否继续有效并能对抗原告的租赁权。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第57条写明：“贷款到期后，借款人与贷款人订立新的借款合同，将新贷用于归还旧贷，旧贷因清偿而消灭，为旧贷设立的担保物权也随之消灭。贷款人以旧贷上的担保物权尚未进行注销登记为由，主张对新贷行使担保物权的，人民法院不予支持，但当事人约定继续为新贷提供担保的除外。”案涉厂房和土地设立抵押权的时间虽始于2014年2月23日，但该抵押权是为2014年4月份双龙公司向农商银行借款4000万元提供担保，被告双龙公司的旧债已经清偿，就该抵押双方已于2015年8月17日办理了抵押权登记注销。因此，之前设立的抵押权已随主债权消灭而消灭。现农商银行对案涉厂房和土地所享有的抵押权担保的主债权是自2015年8月13日形成的2100万元的债权，抵押权系于2015年8月13日登记后才生效，不能对抗2015年1月12日成立的租赁关系。关于原告要求中止对被告大连市双龙科技有限公司名下房屋及土地使用权的执行的诉讼请求。本院认为，强制执行分为两个层次，一是权属的强制转让，二是强制交付。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。即，原告对庄河市厂房1层享有的租赁权，是在拍卖时需要根据实际情况予以考虑的，不能因租赁权而排除拍卖行为及其他与权属转让有关的执行行为，即案涉租赁期间，法院可以进行拍卖，但可排除强制交付的执行行为。故，原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。被告双龙公司、杨凤琴、孟凡举经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，视为放弃答辩及举证的权利，应当承担放弃答辩及举证不能的相关不利后果。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条之规定，本案经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、确认原告李国辉对庄河市厂房1层（庄房权证庄私字第××号）在2015年1月12日至2025年1月11日期间享有租赁权；二、在上述租赁合同履行期间，不得对原告李国辉就庄河市厂房1层实施强制交付的执行行为；三、驳回原告李国辉的其他诉讼请求。案件受理费人民币7,150元（原告已预付），由被告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  曹翠华人民陪审员  孙香凤二〇二〇年九月一日书 记 员  杨海燕本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。