北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3620号上诉人(原审原告)：北京远行房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国路93号院18号楼105室。法定代表人：杨从娜，执行董事。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊璐璐，北京市中产律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京宝利翔源投资有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院2号楼17层1715室。法定代表人：李宏伟，执行董事。委托诉讼代理人：刘霄，北京市正仁律师事务所律师。上诉人北京远行房地产经纪有限公司（以下简称远行经纪公司）、上诉人北京宝利翔源投资有限公司(以下简称宝利翔源公司)均因居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初14966号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。远行经纪公司的委托诉讼代理人李顺涛，宝利翔源公司的委托诉讼代理人刘霄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。远行经纪公司的上诉请求：撤销一审法院判决，改判宝利翔源公司向远行经纪公司支付跳单违约金418,837.5元，并由宝利翔源公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年4月宝利翔源公司欲承租办公大楼，委托远行经纪公司提供居间服务。宝利翔源公司从远行经纪公司处获得了相关房屋信息，并出具了《看房确认书》。后宝利翔源公司私自利用远行经纪公司提供的房源信息，跳过远行经纪公司承租了上述房屋并签署了租赁合同。按照双方的约定，宝利翔源公司应当支付相当于一个月租金标准的违约金，一审法院减少宝利翔源公司应当支付的违约金不当。请求法院判如所请。宝利翔源公司不同意远行经纪公司的上诉请求及理由，其亦提起上诉，请求：撤销一审法院判决，改判驳回远行经纪公司的全部诉讼请求，并由远行经纪公司承担本案的诉讼费。理由是：远行经纪公司与宝利翔源公司的居间合同关系没有成立，宝利翔源公司的员工周万永签字的是一份空白表格，内容是远行经纪公司后添上去的。在远行经纪公司带周万永看房期间，宝利翔源公司负责人也收到了恒基信业经纪公司的类似房源邀约，经洽商，宝利翔源公司通过该中介公司完成了交易。远行经纪公司并非唯一获得房源信息的公司，宝利翔源公司通过其他中介公司签约合情合理，宝利翔源公司不存在违约行为，远行经纪公司无权要求宝利翔源公司支付违约金。请求法院判如所请。远行经纪公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判决宝利翔源公司支付远行经纪公司佣金418,837.5元；2．案件受理费由宝利翔源公司承担。一审法院认定事实：周万永作为委托人，与远行经纪公司作为受托方签署《看房确认书》，甲方委托乙方进行商业办公室居住选址及租赁业务，双方依据诚信合作的原则承诺如下条款，该房屋为乙方首次带看，并共同遵守；委托期限自看房之日起六个月；乙方在带甲方看房期间不收取费用；甲方通过乙方所看房屋，由乙方负责洽谈并协助甲方签订租赁合同，甲方及甲方保证关系人不得与乙方所介绍项目的业主方、物业方、代理商出租房屋的转租方自行联系成交或利用乙方提供的信息、机会，另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付第六条标注的一个月房租金额标准作为违约金；委托书对于甲方、关系人（包括但不限于甲方亲属、甲方所在公司、与甲方或其所在公司存在集团关系、母子关系、总分关系、投资关系、参股关系、相同股东关系、同一法人关系的企业）均有效；第六条约定：看房时间2018年6月1日，物业名称民生大厦20层整层，需求面积1500㎡，物业月租金标准418,837.5元。上述《看房确认书》上委托方为手写的疆亘资本，受托方为机打的宝利翔源公司名称。周万永认可远行经纪公司带其看涉案房屋的事实，但主张看房是个人行为，没有任何公司授权，《看房确认书》上“疆亘资本”、“周万永”是本人签署，此外其他内容均是宝利翔源公司后补的，该确认书是在看复兴国际的房屋时签署的，并非是针对本案的涉案房屋。宝利翔源公司提交《租赁合同》和《民生大厦20层租赁合同变更主体的补充协议》、《民生大厦20层租赁合同主体变更的补充协议》、《中介费确认书》、收款回单，显示2016年2月18日民生人寿保险股份有限公司（以下简称民生公司）从北京征和开元控股有限公司（以下简称征和公司）处承租涉案房屋；2017年6月，民生公司与富银金融信息服务（北京）有限公司（以下简称富银公司）签订《民生大厦20层租赁合同主体变更的补充协议》，并将合同租赁期延长至2020年6月30日；自2018年7月1日起，涉案房屋由宝利翔源公司使用，故民生公司、征和公司、富银公司共同约定将承租人由富银公司变更为宝利翔源公司，原合同中富银公司已缴纳的保证金待租赁期满或租赁关系解除后按照原合同约定返还宝利翔源公司，富银公司与宝利翔源公司对保证金自行结算；富银公司与北京恒基信业房地产经纪有限公司（以下简称恒基公司）之间存在居间合同关系，宝利翔源公司系恒基公司介绍给富银公司的客户，富银公司已向恒基公司支付代理费383,994元。远行经纪公司认可《租赁合同》和《民生大厦20层租赁合同主体变更的补充协议》的真实性，但主张恰恰可以证明宝利翔源公司跳单的事实，远行经纪公司谈的价格包括租金和物业费，比最终宝利翔源公司的成交价格还要低；对《中介费确认书》、收款回单的真实性不认可，主张即使是真实的，也与远行经纪公司无关，远行经纪公司系依据与宝利翔源公司的《看房确认书》主张违约责任，而非要求支付佣金。宝利翔源公司的业务经理马某出庭作证，陈述曾陪同周万永到民生大厦看房，现场没有签署任何书面文件；周万永看房是个人行为，二人在上班时间外出时顺便看一下，后续具体怎么租的不清楚；马某认可与远行经纪公司的业务员有过聊天，但称因聊天内容太多，无法确定聊天记录的真实性；聊天记录中的老板等用词，是为了搪塞远行经纪公司，也为了显示自己的重要性，并不是真的需要和老板请示；公司开会时说过要找一个一整层的，但面积没有确定，马某将收集到的信息给了周万永，没有告知过其他人，远行经纪公司带马某看过两套房屋。另查，远行经纪公司曾以居间合同纠纷为由将北京疆亘资本管理有限公司（以下简称疆亘公司）诉至北京市东城区人民法院，请求判令疆亘公司支付违约金418,837.5元。2018年11月13日，北京市东城区人民法院出具（2018）京0101民初20192号民事裁定书，以宝利翔源公司主体不适格为由，驳回了远行经纪公司的诉讼请求。一审法院认为，周万永系宝利翔源公司的员工，其与宝利翔源公司另一名员工马某利用上班时间查看了包括涉案房屋在内的多套房产，最终由宝利翔源公司实际租赁并使用了涉案房屋，结合证人马某与远行经纪公司员工的微信聊天记录，能够认定周万永签署《看房确认书》和看房均系职务行为。故《看房确认书》系远行经纪公司、宝利翔源公司的真实意思表，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。宝利翔源公司辩称周万永看房和签署《看房确认书》系个人行为，未经宝利翔源公司授权，周万永也未将涉案房屋信息告知宝利翔源公司，明显不符合常理，一审法院不予采信。宝利翔源公司辩称《看房确认书》中的租金和带看物业等内容系远行经纪公司事后补填，缺乏证据证明，一审法院不予采信。根据《看房确认书》的约定，涉案房屋为远行经纪公司首次带看，由远行经纪公司负责洽谈并协助宝利翔源公司签订租赁合同，宝利翔源公司不得与远行经纪公司所介绍项目的业主方、物业方、代理商、出租房屋的转租方自行联系成交或利用远行经纪公司提供的信息、机会，另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付第六条标注的一个月房租金额标准作为违约金。宝利翔源公司主张通过恒基公司与征和公司签订租赁合同，最终承租了涉案房屋，宝利翔源公司的行为违反了《看房确认书》中的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。宝利翔源公司主张违约金的数额过高，考虑到远行经纪公司的工作量，一审法院酌情对违约金的数额予以调整。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、宝利翔源公司于判决生效之日起七日内向远行经纪公司支付违约金二十五万元；二、驳回远行经纪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，远行经纪公司的经办人赵晶、宝利翔源公司的经办人周万永到庭陈述了看房的过程。对于案涉的房源信息，远行经纪公司的经办人称系从公司的电脑系统中看到的，并不清楚公司与房东是否存在委托关系。同时本院要求远行经纪公司提供其与房东或转租户之间的委托其对外出租的相关手续，远行经纪公司不能提供。宝利翔源公司称，公司的实际控制人王建英与恒基公司（房屋中介）联络的租房事宜，且成交了，与远行经纪公司无关。本院对一审法院认定的事实及采信的证据的证明效力予以确认。上述事实还有二审开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，远行经纪公司与宝利翔源公司签订的《看房确认书》属于居间合同性质，其中第三条的约定，属于房屋租赁居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止承租方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司承租房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量承租方是否“跳单”违约的关键，是看承租方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果承租方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径也能获得同一房源信息，则承租方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋租赁合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，远行经纪公司不能提供证据证明原产权人或原承租人曾委托其对外租房，远行经纪公司亦不能说明受托对外租房的具体情况。在此情况下，宝利翔源公司陈述其通过其他中介了解到同一房源信息具有可信性，而且宝利翔源公司系通过其他中介公司促成了房屋租赁合同的成立。在此情况下，由于远行经纪公司的租房信息不具有唯一性，宝利翔源公司并没有利用远行经纪公司的信息、机会，不构成违约，本院对远行经纪公司的请求不予支持。综上，宝利翔源公司的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。远行经纪公司的上诉理由不成立，本院不予采信，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初14966号民事判决；二、驳回北京远行房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费7583元，由北京远行房地产经纪有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费7583元，由北京远行房地产经纪有限公司负担（已交纳2533元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 于洪群审 判 员 王天水二〇二〇年九月二十七日法官助理 李 惠法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩