湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初14822号原告：湖南金域实业有限公司，住所地：长沙市岳麓区桐子坡路沁园春、御院小区8栋108房。法定代表人：刘英，董事长。委托代理人：冯梦豆，湖南五湖律师事务所律师。被告：湖南湘凯物业管理有限公司，住所地：长沙市芙蓉区东大门市场B5栋08号。法定代表人：杜学凯，董事长。委托代理人：李福荣，湖南云天律师事务所律师。委托代理人：谈建平，湖南云天律师事务所律师。被告：长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会，住所地：长沙市岳麓区。主任：黄维，男，1964年11月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区银盆岭二村3栋3门29号。委托代理人：刘湘宁，男，1968年12月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告湖南金域实业有限公司（以下简称“金域实业公司”）诉被告湖南湘凯物业管理有限公司（以下简称“湘凯物业公司”）、长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会（以下简称“沁园春御院业委会”）财产损害赔偿纠纷一案，本案于2019年10月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金域实业公司的委托代理人冯梦豆、被告湘凯物业公司的委托代理人谈建平、李福荣、被告沁园春御院业委会的主任黄维及委托代理人刘湘宁、周雁武均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金域实业公司向本院提出以下诉讼请求：一、判令两被告立即停止对原告位于沁园春××院小区××、××号房屋的断电行为，并恢复原状；二、判令两被告以每天360元的标准赔偿原告房屋租金损失，自2019年7月16日起计算至停止侵害之日止;三、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系岳麓区沁园春××院小区××、××号房屋的所有权人。2019年7月16日原告将该房屋出租给龙小精用于开设便利店、小超市，租赁合同约定:租期为5年，自2019年8月1日至2024年7月31日，第一年租金为每月10800元。合同签订后，承租人即开始进行装修，但装修开始不久后，被告沁园春御院业委会即以对原告房屋产权及其所指区域位置有异议为由，多次阻止承租人装修施工。2019年9月6日，两被告联名对原告发出《关于要求暂停装修施工的通知》，要求原告立即停止施工，否则将采取包括但不限于暂停提供水电服务的措施。同日下午，被告湘凯物业公司工作人员即进入原告房屋施工现场，将原告房屋的电闸空气开关强行予以拆除，致使承租人无法继续装修，至起诉之日也尚未恢复。导致原告遭受房屋租金损失。2019年11月18日，本案所涉房屋承租人龙小精与原告签订《解除合同协议》，因两被告一直阻碍房屋承租人龙小精将房屋进行装修开设超市，其合同目的无法实现。双方不得不解除租赁合同，原告并于2019年11月21日退还龙小精已缴纳的房屋租金32400元。鉴于此，原告为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，恳请法院支持其诉讼请求。被告湘凯物业公司辩称：一、原告提起《民事起诉状》时提交的2014年5月23日颁发的长房权证岳麓字第××号《房屋所有权》记载，房屋坐落在桐梓坡路××春××院小区××、××-102。规划用途商业，房屋状况，总层数31层，建筑面积204.34平方米，套内建筑面积195.64平方米，但实际施工位置在被告湘凯物业公司与沁园春御院业委会订立物业服务合同提供物业时的大堂内，与权证记载不符。二、原告金域实业公司在持有《房屋所有权证》确定位置外施工的场所属于共有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]7号(下称建筑物区分所有权案件司法解释)第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。三、2016年1月18日，被告湘凯物业公司从前期物业服务企业长沙安轩物业管业有限公司(下称安轩公司)接手物业服务迄今4个年头。本案涉讼《房屋所有权证》记载的位置、施工场所保持原貌，被告湘凯物业公司未收到过该区域物业服务费。2012年4月30日，安轩公司订立《前期物业服务合同》，开发商完成涉案小区房屋初始登记。在前期物业服务期间，安轩公司获取《物业管理条例》第29条规列举的《竣工平面图》等物业管理所必需的其他资料没有向被告沁园春御院业委会移交。原告金域实业公司持有《房屋所有权证》，不能证明符合《物权法》第16条“不动产登记簿”记载的物权归属等。四、如前所述，涉案位置属于共有部分。改变共有部分规划设计用途需要经过业主大会同意及相关部门审批。《建筑物区分所有权案件司法解释》第7条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为《物权法》第76条第1款第7项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。五、原告金域实业公司没有提交行政管理机关审批行政许可，即使持有的《房屋所有权证》合法，与实际施工位置相符，因其没有提供相关资质，企业及从业人员未经行政机关审批，其行为本身违法。1、《中华人民共和国建筑法》(下称建筑法)第12条规定，“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件:1）有符合国家规定的注册资本;2)有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员;3）有从事相关建筑活动所应有的技术装备;4）法律、行政法规规定的其他条件”。2、《建筑法》第13条规定，“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动”。3、《工程建设国家标准管理办法》第三条规定，“国家标准分为强制性标准和推荐性标准”。“下列标准属于强制性标准:(一)工程建设勘察、规划、设计、施工(包括安装)及验收等通用的综合标准和重要的通用的质量标准”等。4、《实施工程建设强制性标准监督规定》(建设部令第81号公布)第4条第3款规定，“县级以上地方人民政府行政主管部门负责本行政区域内实施工程建设强制性标准的监督管理工作”。综上所述，被告湘凯物业公司依《物业管理服务合同》为小区业主提供服务，制止不法侵害行为，应予鼓励和支持。原告金域实业公司的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。建议人民法院依法驳回其诉讼请求。被告沁园春御院业委会辩称：同意被告湘凯物业公司的答辩意见，在被告湘凯物业公司的答辩意见上补充几点：1、原告主张的施工地方是8、9栋的8栋所在位置的大堂，是地表之上，原告的房产证是地表之下，位置并不相符；2、原告施工的位置按照规划审批的内容，也就是所谓的房产证的施工位置，原规划为商务中心、总服务台和管理用房，且这三部分中总服务台应当按照常识理解为一栋大楼、公寓或酒店，是不能封闭的，管理房整个8栋进门左右角有两个管理房，是为8、9栋服务的，是公共部分，即使原告获得了合法手续，也不能进行封闭，因为一封闭就会占用公共大堂空间；3、原告出具的-102的产权证不具有合法性，因为从-102证所表明的字来看，将管理室也纳入了产权登记范围。当事人围绕诉讼请求及抗辩依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：对于原告金域实业公司提交的证据三关于要求暂停装修施工的通知、证据五与被告湘凯物业公司客户经理张宗祖电话通话录音、证据八户室面积对照表，两被告对其真实性均无异议，本院对此予以确认，作为本案定案依据。对于原告金域实业公司提交的证据一沁园春御院8、9栋-102号房屋产权证、证据二《商铺租赁合同》、证据四照片、证据六《解除合同协议》、证据七建设银行电子回单，上述证据真实有效，能相互印证，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，作为本案定案依据。对被告湘凯物业公司提交的照片，原告金域实业公司及被告沁园春御院业委会均对其真实性、合法性、关联性无异议，故本院对此予以确认，作为本案定案依据；对于被告沁园春御院业委会提交的图纸，原告金域实业公司与被告湘凯物业公司对其真实性、合法性均无异议，本院对其予以认定，作为本案定案依据。根据上述认定的证据，结合双方当事人的陈述，本院可认定如下事实：原告金域实业公司系位于长沙市岳麓区房屋的所有权人。房屋建筑面积204.34㎡；套内建筑面积195.64㎡。其中分摊面积为8.7㎡。2019年7月16日，原告金域实业公司与案外人龙小精签订《商铺租赁合同》约定原告将其所有的位于长沙市岳麓区房屋出租给案外人龙小精作为便利店、小超市使用。租期五年：自2019年8月1日起至2024年7月31日止。该商铺第一年每月租金为10800元（大写壹万零捌佰元）；第二年每月租金为11340元（大写壹万壹仟叁佰肆拾元）；第三年每月租金为11907元（大写壹万壹仟玖佰零柒元）；第四年每月租金为12502元（大写壹万贰仟伍佰零贰元）；第五年每月租金为13127元（大写壹万叁仟壹佰贰拾柒元）。押金10000元整，租金按季支付。此后原告金域实业公司经被告湘凯物业公司审批后，由案外人龙小精对长沙市岳麓区桐梓坡路485号沁园春御院小区8、9栋1楼大厅进门左侧位置进行装修。2019年9月6日，被告湘凯物业公司与被告沁园春御院业委会出具《关于要求暂停装修施工的通知》，称因原告金域实业公司在沁园春御院小区8栋大堂进门左侧进行装修施工，因8栋业主对原告金域实业公司提供的该处产权及其所指区域位置存有异议，虽原告金域实业提供了部分材料，但业主认为该资料不足以证明有效性。经社区、业委会、物业协调8栋业主代表与原告金域实业公司进行协商，但未能达成一致意见，8栋业主强烈要求在未将质疑搞清楚之前不得进行装修施工作业。故特发函至原告金域实业公司，请在8栋业主与原告金域实业公司没有达成一致意见前立即暂停施工且不得强行施工，否则将采取包括但不限于暂停提供水电服务等措施。此后原、被告双方未能协商一致，故被告湘凯物业公司将涉案场所断电。2019年11月18日，案外人龙小精解除与原告金域实业公司签订的《商铺租赁合同》，原告金域实业公司于2019年11月21日退还房屋租金32400元至案外人龙小精指定的银行账户（户名：龚永红，开户行：中国农业银行股份有限公司长沙红星支行，账号：62×××70）。另查明，原告金域实业公司所持有的产权证上的位置与被告沁园春御院业委会提交的图纸中载明为总服务台与管理室的位置一致。原告金域实业公司从未向被告湘凯物业公司支付过物业费。本院认为，本案的争议焦点系：1、原告装修的区域和产权证对应的位置是否匹配；2、两被告制止原告金域实业公司装修的行为是否合法；3、原告的损失大小。首先关于原告金域实业公司装修的区域和产权证对应的位置是否匹配的问题。本院认为，一般总服务台与管理室的设立均应设置在一楼大厅，现根据现场图片和装修来看，沁园春御院业委会提交的原图纸拟设总服务台与管理室位置并未设立，而原告金域实业公司提交的产权证上的房屋分层分户平面图左侧位置却与被告沁园春御院业委会提交的图纸一楼大堂左侧拟设立总服务台与管理室的位置一致。因涉案房屋在实际的建设规划过程中确可能存在变更情况，故本院对原告金域实业公司所主张的其装修区域位置与产权证上记载的位置一致予以采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，原告金域实业公司有权对其专有的部分享有占有、使用、收益、处分的权益。故原告金域实业公司有权对其产权证标明的产权面积进行出租。关于两被告以原告装修的地点属于大堂，且无固定界限为由进行抗辩。本院认为，其抗辩的基础在于涉案场所属于专有还是共有部分的认定问题上，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分……”本案中，长沙市不动产登记中心就原告金域实业公司所有的场所颁发了产权证，明确了该房屋的四址范围，涉案场所已经在法律上属于原告金域实业公司所专有部分，故两被告再以《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、法规、司法解释的规定为由认为涉案场所属于共有部分于法无据。其次关于两被告是否有权制止原告金域实业公司装修的行为。本院认为，原告金域实业公司有权对其专有部分进行占有、使用、收益和处分。本案两被告制止原告金域实业公司进行装修的行为是基于原、被告双方对涉案场所的权属争议，现原告金域实业公司所持有产权证上记载的位置与其实际施工位置一致，且两被告也未提交证据证明原告金域实业公司所装修的位置超出了产权证上所标记的四址范围，故两被告无权制止原告金域实业公司的装修行为，应当停止断电行为并恢复原状。最后关于原告金域实业公司的损失大小。本院认为，参照原告金域实业公司和案外人龙小精签订的房屋租赁合同及其后签订的解除合同协议，原告金域实业公司已经产生的损失为32,400元，另还有预期可得的租金收益损失。同时，本案还应当考虑两被告的过错大小。本案中，原告金域实业公司持有产权证标记区域为非封闭空间，在本次装修之前该区域一直处于未封闭状态，和业主共有部分从外观上难以区分，原告金域实业公司在此前也没有交纳过物业管理费，两被告均无法准确判断房屋的所有权状态，在业主强烈质疑的情况下，两被告要求原告暂停施工系事出有因，但是，在原告金域实业公司提交了产权证明的情况下，两被告在没有充分依据推翻该产权证明的情况下，仍然采取了断电措施，超出了其权责范围，侵犯了原告金域实业公司的所有权，属于侵权行为。综合考虑原告金域实业公司的损失大小和两被告的过错大小，本院酌情认定由两被告赔偿原告金域实业公司各类损失合计50,000元。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、第一百七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、限被告湖南湘凯物业管理有限公司、被告长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会自本判决生效之日起十日内停止对位于长沙市岳麓区房屋的断电行为并恢复原状；二、限被告湖南湘凯物业管理有限公司、被告长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会自本判决生效之日起十日内向原告湖南金域实业有限公司赔偿损失50,000元；三、驳回原告湖南金域实业有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费160元，由被告湖南湘凯物业管理有限公司、被告长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会承担100元；由原告湖南金域实业有限公司承担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘蜜纯人民陪审员  高振杰人民陪审员  杨 林二〇二〇年九月三日法官助理周佳怡书记员曾辉附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。连带责任，由法律规定或者当事人约定。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国侵权责任法》第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。