云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初2927号 原告：云南吉成物业服务有限公司。住所地：云南省弥勒市弥阳镇水碓村（弥师路泸西岔路口旁）。 法定代表人：陈吉彪，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢勇。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：彭昭然，云南宏泓律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：董建云，男，1964年6月16日出生，汉族，原住云南省弥勒市弥阳镇温泉小区小康源11栋，现住云南省弥勒市。 原告云南吉成物业服务有限公司（以下简称原告）与被告董建云（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案。本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢勇、彭昭然，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时支付原告2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费用10231元；2.判令被告向原告支付逾期交费滞纳金，2018年1月1日至2020年8月11日为14617.65元（5129元×3‰×950天）、2019年1月1日至2020年8月11日为8954.01元（5102元×3‰×585天），共计23571.66元；3.由被告向原告支付物业服务费和滞纳金33802.66元，并支付自起诉之日起至付清全部所欠物业服务费之日止的滞纳金；4.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系合法取得营业执照及资质证书的物业服务公司。2013年10月10日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订了《熙和小镇物业服务委托合同》，约定了服务内容、服务质量、服务费用及服务年限等，合同中约定业主或物业使用人应在每年第一个月1-15日前履行交纳物业服务费用义务。被告系弥勒熙和小镇房屋的所有权人，但其至今未按照合同约定按时足额向原告交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费用10231元。原告一直催促被告交纳，但被告置之不理。原告只好向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、被答辩人要求按每平方米1.15元缴纳物业服务费和滞纳金的诉讼请求无事实和法律依据，依法不能成立，应判决驳回其诉讼请求。（一）业主委员会与被答辩人签订的合同无效。业主委员会的成立不具备合法的条件，且未按法律规定备案，违反了《物业管理条例》第十条、第十六条的规定，无权代表业主和业主大会与物业公司签订物业服务合同，成立是否合法与是否备案系两个不同的法律关系。（二）被答辩人与业主委员会未召开业主大会，擅自提高物业收费标准行为无效。答辩人与被答辩人之间收费实行的是市场调节收费，根据《物业服务收费管理办法》第七条的规定，市场调节价签订物业服务合同的主体是业主和业主大会与物业服务企业签订，而不是业主委员会对外签订，且擅自提高收费的行为不合法，也是无效。无论最终交费业主有多少，交费业主是否过半，都不能用予证明业主同意业主委员会不经业主大会投票表决就擅自签订物业服务合同的违法行为。（三）关于空置房物业费减免问题，我们曾多次要求业主委员会与吉成公司协商，但始终没有结果答复业主。（四）物业服务合同和收费标准未经住建部门和价格部门备案，根据《红河州物业服务收费管理细则》第五条、第二十条规定，被答辩人无权收费。（五）被答辩人收费从不开具发票，该违法行为不应得到支持。（六）关于滞纳金问题，物业服务合同根本就未规定交费时间，按照服务行业规定，必须先服务后交费，答辩人可以在年初或年尾交，被答辩人从年初计算违约金无事实和法律依据。同时业主在2018年就开始与被答辩人产生纠纷，法庭答复待合同无效官司生效后再交费。被答辩人现在要求给付违约金无事实依据。综上所述，被答辩人擅自提高物业收费行为及协议无效，其要求答辩人按每平方米1.15元交纳物业费和滞纳金的要求不能成立，空房物业费减免问题未解决，部分业主权益受到损害，请求法院依法查明事实并作出公正判决。 二、原告工作不到位，乱贴广告，不送答辩人的矿泉水，矿泉水水厂送到门卫室，由于答辩人没有交物业费，保安不帮送。 三、答辩人没有躺在法律上睡觉，一直在主张权利。本案合同无效，滞纳金也不合，不应该支付滞纳金，如果支付服务费，答辩人要求减少滞纳金。 综合原被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.弥勒熙和小镇业主委员会与原告2017年1月1日签订的《熙和小镇物业服务委托合同》是否是合法有效的；2.原被告双方当事人在履行合同中是否存在违约情形，是否承担相应的民事责任；3.原告方的诉讼请求有何法律依据和事实理由，其请求是否应予支持。 原告为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1.《熙和小镇物业委托合同》复印件1份，欲证明2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订了《熙和小镇物业服务委托合同》，就物业服务的相关内容进行约定。 2.物业费明细表1份，欲证明被告欠付物业费情况。 经质证，被告对原告提交的证据1认为2017年1月1日合同存在质疑，合同无效；在2016年至今未召开业主大会，不合法；合同没有公示过。 被告对证据2其认为没有收到过书面通知，不认可，业主委员会没有按照程序选举，合同无效。 被告为证明其反驳主张，向本院提交如下证据： 1.《物业服务协议》1份，欲证明被告要按每平方米0.95元履行。 2.照片9张，欲证明原告工作不到位、管理差。 经质证，原告对证据1认为是居于2017年履行，主合同已经终止，附件不具备效力，这份是附件。 原告对证据2的真实性没有异议，照片不能证明其证明问题，地面开裂这些属于建设方问题，与物业服务没有关系。 本院依职权调取的（2018）云2504民初439号及（2018民终1613号民事判决书各1份，说明原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订的《熙和小镇物业服务委托合同》为有效合同。 经质证，原告对本院依职权调取的证据均无异议；被告对本院调取证据的真实性无异议，但不认可判决，认为业主委员会不是业主大会选举的，是由红河卷烟厂决定的。 经庭审、举证、质证，本院认为：原告提交的证据1、2及本院依职权调取的（2018）云2504民初439号及（2018民终1613号民事判决书各1份，能形成证据链，相互印证，共同证明了原告欲证明的事实，予以采信。 被告所提交的证据1、2内容真实，但不能证明被告欲证明的事实，对其证明力不予以采信。 经审理本院确认如下法律事实：原告系依法成立的非自然人投资有限责任公司。被告系熙和小镇小区的住户。2013年10月10日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订了《熙和小镇物业服务委托合同》，合同约定，物业服务期限为2013年10月10日起至2016年10月10日零时止；住宅物业服务费0.95元/月/㎡；自来水蓄水池清洗费5元/月/户；自来水二次加压费5元/月/户；生活垃圾清运费10元/月/户；业主自用绿化水费2元/m3；业主应于每年第一个月1-15日前履行交纳义务；如业主和物业使用人未按合同约定的收费项目、标准和时间交纳费用的，原告有权限期督促业主或物业使用人补交所欠费用并从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按约提供了物业服务，原告与被告办理交接房手续，被告的房屋面积为356.62㎡。2014年10月3日，原告与被告签订《熙和小镇物业服务协议》，约定物业综合服务费（住宅）0.95元/月/平方米，日后将视物价水平及政府相应的法律法规适时进行调整，日常生活垃圾清运费住宅10元/月/户，自来水二次加压费5元/月/户，自来水蓄水池清洗费5元/月/户，业主自用绿化水费2元/立方（暂定）。2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》，约定委托管理服务期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日零时止；住宅物业服务费1.15元/月/平方米，自来水二次加压费5元/月/户，生活垃圾清运费10元/月/户，鉴于弥勒熙和小镇之前一直是梯次性收费的历史问题，从今后小区的有效经营管理考虑，以上收费标准自2018年1月1日开始执行；2016年10月11日至2017年12月31日期间的住宅物业服务费仍执行原合同的收费标准0.95元/月/平方米。业主以现金方式按年向原告计交物业管理综合服务费及相关费用，业主或物业使用人自原告通知交费之日起三个月仍未交清者或延期缴纳的每日按应缴年度住宅物业服务费（或商业物业服务费）的3‰加收滞纳金，超过交费年度内未交的，原告还将采取法院诉讼的方式进行催缴。合同签订后，原告按约提供了物业服务，自2018年1月1日起，被告未按时交纳物业费。 另查明，2018年2月5日，弥勒熙和小镇其他业主向本院提起诉讼，要求确认弥勒熙和小镇业主委员会与原告吉成物业公司于2017年1月1日签订的《熙和小镇物业服务委托合同》无效，经本院审理，于2018年8月3日做出（2018）云2504民初439号民事判决书，判决驳回该业主的诉讼请求。判决送达后，该业主不服，于2018年10月10日向红河州中级人民法院提起上诉，2018年12月28日红河州中级人民法院做出（2018）民终1613号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为：弥勒熙和小镇小区业主委员会代表业主与原告签订的《熙和小镇物业服务委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违背法律规定，故为有效合同。当事人应按合同约定履行自己的义务。本案原告已根据合同约定提供相应的物业服务，被告未能按约交纳物业费用显属违约，故应承担相应的违约责任，原告主张由被告支付住宅物业服务费10231元有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金问题，实为双方就迟延履行违约行为所约定的违约金，原告主张的纳滞纳金计算标准过高，且被告在诉讼中要求予以减少，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成实际的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，涉案违约金应当予以减少。但针对违约算计方法本院确定被告应当支付原告违约金于2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率及于2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；开始时间因合同未对被告支付物业服务费具体交纳时期进行约定，故被告截止支付时限为每年年底，违约金计付时间应当从次年开始计算。从被告在诉讼中的辩解涉案合同无效的主张违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，其不能成立；被告同时提出的其他抗辩主张，所提供的证据不足以证明其主张的事实，所以对被告的抗辩主张不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、由被告董建云于本判决生效之日起三日内一次性支付欠原告云南吉成物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的住宅物业服务费10231元，并由被告董建云自2019年1月1日起至2019年8月19日止，以5129元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金；自2019年8月20日起至2019年12月31日止，以5129元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金；自2020年1月1日起至付清全部款项之日止，以10231元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金。 二、驳回原告云南吉成物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费646元，减半收取计323元，由原告吉成物业服务有限公司负担80元，由被告负担243元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 马 曦 二〇二〇年九月二十七日 书记员 饶云翠