沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初3316号原告：沈阳新世界新汇置业有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平，统一社会信用代码：9121010060461875XY。法定代表人：陈耀豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿秀坤、沈阳，系辽宁同文律师事务所律师。被告：新生活集团（中国）有限公司，住所地：沈阳市苏家屯，统一社会信用代码：91210100604623516U。法定代表人：安凤洛，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔京顺，女，朝鲜族，1969年7月20日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张达，女，汉族，1983年5月19日出生，住沈阳市大东区。原告沈阳新世界新汇置业有限公司诉被告新生活集团（中国）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈阳新世界新汇置业有限公司委托诉讼代理人沈阳、被告新生活集团（中国）有限公司委托诉讼代理人崔京顺、张达均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳新世界新汇置业有限公司诉称，2015年7月24日，原、被告双方签订新世界名汇《房屋租赁合同》，合同第一条第1项约定：被告自愿租赁原告位于沈阳市和平区。该房屋建筑面积为178.6平方米。仅用于经营（美容生活日用品）。第二条约定合同期限三年，自2015年7月24日起至2018年8月3日止。租金自2015年8月4日起开始计算至2018年8月3日止。第三条约定租金标准：合同期内租金总额为332904元。第五条约定租赁合同签订之日，原、被告双方已经共同对该房屋现有装修及设施情况进行验收，验收内容详见附件一、附件二及附件三。相关附件作为原告按照合同约定交付被告使用和被告在租赁期满或解除时交还该房屋的验收依据；第六条约定如被告造成原告房屋损坏的，被告应负责及时修复，不能修复的，应照价赔偿。被告拒不修复或赔偿时，原告可代为维修，所需维修费或赔偿金，由被告支付给原告或由原告从被告已付履约保证金中直接扣除。双方签订合同后，原告如约将房屋交付被告使用，租赁期限届满前被告提出继续租赁一年，并与原告另行签署租赁协议书，租赁期限自2018年8月4日至2019年8月3日。协议第五条对房屋交付及验收进行特别约定，乙方应按原租赁合同的交付标准及本协议的财产损害赔偿价目表等约定作为被告退还房屋时原告进行验收的标准和依据。协议第九条约定，若被告没有及时恢复原状，则原告有权要求被告按照本协议约定的附件五财产损害赔偿价目表进行赔偿。协议到期后，原告、被告及物业公司于2018年8月3日共同对该房屋进行查验，被告对租赁期间造成房屋不同部位损失情况及需维修的项目等事宜进行了确认，三方共同签署了《租户退租房间查验单》。原告通知被告及时履行修复义务，并就被告造成的房屋损坏维修费用合计43138.7元一并告知被告，被告既不履行修复义务，也不按照约定予以赔偿。依据双方签订的协议约定，被告不履行修复义务的，原告有权要求被告进行赔偿，原告依据租赁合同的约定优先从被告已付的履约保证金中扣除20374元，对于尚欠的修复费用22764.7元，被告置之不理。原告为了维护合法利益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告赔偿房屋损坏欠付的修复费用22764.7元[43138.7元（实际维修费用）-20374元（履约保证金）]；2、判令被告承担本案诉讼费。被告新生活集团（中国）有限公司辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，有失公允，严重侵犯了被告的合法权益，为无理要求。依据双方签订的新世界名汇《房屋租赁合同》第二条约定租赁期间为3年，并且我方按照合同约定正常支付了三年租赁租金共计人民币122244元，不存在任何拖欠租赁款项事宜。依据双方租赁合同第六条第2项规定：在乙方正常使用过程中，如发生房屋损坏或设备故障，因维修而发生的费用由甲方承担，所以原告（原合同甲方）所提交的《租户退租房间查验单》为其单方记录并且只能证明为我方租赁三年期间的正常磨损，并不存在因我方过错损坏的情况。依据《中华人民共和国合同法》的第二条公平原则以及第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”的规定，我方在已经全额支付了三年租赁费，并且不存在对租赁房屋有过错损坏情况下，对于租赁房屋内装修设施的正常损耗理应由原告（出租方）承担；原告所称的实际维修费43138.7元，是原告与我方租赁期届满解除合同后，为了便于其进行房屋再次销售而发生的装修费用，整体装修费用与我方的原租赁关系不存在必然联系，是原告为其房屋销售实现经济利益的必然支出。原告将该笔费用强加于我方，并单方面地扣留我方履约保证金20374元，已经严重侵犯了我方合法权益，我方在此特向法庭申请要求原告归还扣留的我方履约保证金20374元，并不予支持原告的诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求有缺公允，不符合客观事实，存在违法性，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护我方合法的经济权益。经审理查明，2015年7月23日，原告沈阳新世界新汇置业有限公司（甲方，出租方）与被告新生活集团（中国）有限公司（乙方，承租方）就涉案房产签订《新世界?名汇房屋租赁合同书》，内容载明：“乙方自愿租赁甲方位于沈阳市和平区（建筑面积178.6平方米），用途为商业；乙方对房屋进行了实地勘察，对房屋质量现状予以认可，乙方承诺仅用于经营（美容生活日用品），保证不改变其用途；本合同的有效期2015年7月24日起至2018年8月3日止，租金自2015年8月4日起开始计算至2018年8月3日止，共计36个月；合同期内租金总额332904元；乙方应在签署本合同当日支付相当于两个月租金的履约保证金，即人民币17600元，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用，乙方应在7日内补足保证金；双方确认，甲方于2018年8月4日正式将房屋交付乙方使用；在租赁期间，乙方应爱护并合理使用该房屋及其配套设施，该房屋为精装修房屋，乙方不得再次进行装修，更不得擅自拆改、扩建或增添。如因乙方过错造成损坏或故障，乙方应负责及时修复，不能修复的，应照价赔偿。乙方拒不修复或赔偿时，甲方可代为维修，所需维修费或赔偿金，由乙方支付给甲方或由甲方从乙方已付履约保证金中直接扣除。合同附件四第五条约定新生活集团（中国）有限公司有效通讯地址为：沈河区令闻街200号；邮编：110000；收件人：唐京顺；联系电话：186××××1178。合同签订后，被告交付履约保证金17600元。后原告沈阳新世界新汇置业有限公司（甲方，出租方）与被告新生活集团（中国）有限公司（乙方，承租方）就涉案房产再次签订《新世界?名汇房屋租赁合同书》，内容载明：“本合同的有效期2018年8月4日起至2019年8月3日止，租金自2018年8月4日起开始计算至2019年8月3日止，共计12个月；合同期内租金总额122244元；乙方应在签署本合同当日支付相当于两个月租金的履约保证金，即人民币20374元，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用，乙方应在7日内补足保证金……。合同签订后，被告补交履约保证金2774元。2019年8月3日，原、被告双方就涉案房产进行现场勘察，并制作了《租户退租房间查验单》，内容记录“入户门、弱电、强电、地热供暖、橱柜、窗户、室内门、五金件、壁纸、吊顶、消防、地砖与墙砖、木饰面固定家具、地板、给排水、电气设备”等项目查验（破损、钉孔、划痕、污渍、磕损）等情况。被告搬离涉案房产后，并未对查验单中存在的问题进行修复。原告遂就上述问题与被告进行沟通，并按照合同约定的有效通讯地址、通过EMS向被告发送《维修通知书》，被告已收到。后，原告委托天津天化丰源科技发展有限公司对涉案房屋进行修复支出维修费49189.1元。上述事实，有《新世界?名汇房屋租赁合同书》、收款收据、租户退租房间查验单、维修通知书、快递详情单、维修工程维保协议、维修报价单、发票以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为,原、被告双方签订的房屋租赁合同书系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。关于原告要求被告赔偿房屋修复费用问题。经查，被告搬离涉案房产前，原、被告双方就房屋现状进行现场查勘，租户退租房间查验单明确载明涉案房产内多处部位存在打孔、破损、划痕、污渍等问题，但被告在搬离房产后并未对相关部位进行修复，原告自行修复存在经济损失，故对于原告要求被告赔偿房屋修复费用问题，本院予以支持。关于被告提出的《租户退租房间查验单》载明的室内问题属于房屋使用过程中正常磨损的问题，依照日常经验判断，钉孔、磕损、划痕的问题属于被告在使用中的不当行为所造成；污渍问题属于被告在使用中造成后未清除的原因造成；上述问题均不属于正常磨损的问题。被告在签字确认《租户退租房间查验单》时，并未对记载的内容提出异议，应视为被告认可案涉房屋存在的问题。关于本案维修费用的数额确定问题，案涉《维修通知单》载明被告应于2019年8月29日前进行维修，但被告未及时进行维修，且被告对于原告提出的维修价格并未提出异议，亦未就维修费用数额的确定问题提出鉴定申请，故被告在原告维修完毕案涉房屋后再行提出维修价格过高的观点依据不足，不予支持。故本院对于原告主张的要求被告给付房屋修复费43138.7元的诉求予以支持。另，因原、被告签订的房屋租赁合同中已明确约定“……乙方应在签署本合同当日支付相当于两个月租金的履约保证金，即人民币20374元，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用……”综上，被告应另行向原告赔偿房屋修复费22764.7元（43138.7元-20374元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告新生活集团（中国）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳新世界新汇置业有限公司房屋修复费22764.7元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元（已减半收取），由被告新生活集团（中国）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  冯菲二〇二〇年九月十五日书记员  王琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。