浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初615号 原告：应灿齐，男，1969年6月23日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告：贾爱玲，女，1970年3月1日出生，汉族，住浙江省永康市。 两原告的委托代理人：童瑶春，永康市公信法律服务所法律工作者。 被告：何爱可，女，1963年7月21日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：吕其松，男，1963年8月15日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：马志雄，男，1963年10月30日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：胡小英，女，1964年9月17日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：马攀，男，1986年11月12日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托代理人：胡小英，系马攀的母亲。 第三人：何建设，男，1960年4月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。 第三人：吕朝明，男，1975年11月13日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：吕其荣，男，1969年5月7日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：何美兰，女，1962年7月30日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告应灿齐、贾爱玲与被告何爱可、吕其松、马志雄、胡小英、马攀及第三人何建设、吕朝明、吕其荣、何美兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡琦明独任审判，两次公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加吕朝明、吕其荣、何美兰作为第三人参加诉讼。原告应灿齐、贾爱玲的委托代理人童瑶春，被告何爱可、胡小英、第三人何建设两次均到庭参加诉讼，第三人吕朝明、何美兰第二次到庭参加诉讼。被告吕其松、马志雄及第三人吕其荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告应灿齐、贾爱玲向本院提出诉讼请求：1、判令五被告返还购房款160万元，并赔偿利息损失（利息损失按月利率二分从2018年9月26日起计算至款项实际付清之日止）。2、判令五被告赔偿因房屋买卖所造成的装修、诉讼及药店变更搬迁等经济损失622626元。3、判令两原告对浙（2017）永康市不动产权第0××0号不动产的折价款享有优先受偿权。4、诉讼费用由五被告负担。庭审中，应灿齐、贾爱玲明确主张的经济损失622626元包括355426元的装修损失、诉讼费用117200元、药店变更搬迁损失15万元，其将装修损失变更为按照评估报告确定的25万元计算并加上2万元的设计费。 事实与理由：应灿齐与贾爱玲系夫妻，何爱可与吕其松系夫妻，马攀系马志雄与胡小英的儿子。马志雄、胡小英、马攀享有浙（2017）永康市不动产权第0××0号不动产的原始产权，房屋坐落在永康市××镇××街村，占地面积约155平方米，建筑面积约580平方米。 2017年12月26日，马志雄、胡小英以房抵债，与何爱可、何美兰、吕朝明、吕其荣签订了以房抵债协议一份，抵销何爱可借款25万元、何美兰借款40万元、吕朝明借款30万元、吕其荣借款35万元。2018年1月8日，马攀与何爱可签订《房屋买卖合同》一份，房屋价格为170万元，抵销何爱可等四人借款130万元后，余款当场付清，房屋在2019年3-4月腾空交付。 然而，何爱可在取得房屋以后，未能及时筹到钱归还何美兰、吕朝明、吕其荣三人借款，为此多次找到应灿齐和贾爱玲，在反复劝说和多次承诺下，应灿齐和贾爱玲于2018年9月15日向何爱可支付购房定金40万元，于2018年9月25日与何爱可等五被告共同签订了《房地产买卖契约》一份，成交价为160万元（包括整幢房屋所有权和宅基地使用权）。契约第十二条约定：甲方（即马志雄、胡小英、马攀）违约或者买卖契约被确认无效、被撤销或者因甲方的原因导致丙方（即应灿齐和贾爱玲）不能完全享有宅基地、房屋的占有、使用、收益、处分权能的，甲方自愿按照购房款的六倍向丙方支付赔偿款，丙方不按时足额支付购房款的，自愿按照月利率二分向甲方、乙方（即何爱可、吕其松）支付逾期利息。当日，在××街村××委盖章同意后，应灿齐、贾爱玲立即向何爱可、吕其松付清了剩余购房款120万元，何爱可、吕其松当场将与房产相关的产权证、合同、协议等资料交给应灿齐、贾爱玲，票据、门牌证、宽带、水费、电费等转户给应灿齐、贾爱玲，并将房屋全部腾空交付居住使用。应灿齐、贾爱玲取得房屋后，对房屋外墙、店面、室内进行了装修，对水电进行维修整改，对屋顶进行补漏，支出装修费用355426元，同时办理了永康市应树德堂药店的变更登记及迁移工作等，着手正式开张营业事宜。 因何建设申请执行，2019年6月19日永康法院张贴（2019）浙0784执550号公告，应灿齐、贾爱玲此时才得知，永康法院于2019年3月20日查封了马志雄所有的坐落在永康市××镇××街村的不动产【权证号码：浙（2017）永康市不动产权第0××0号】，并将依法进行拍卖等。鉴于涉案房屋已被永康法院查封，即将进行拍卖，应灿齐、贾爱玲已经不能取得房屋所有权和宅基地使用权，为保护自身合法权益，特提起诉讼。 被告何爱可答辩称：一、何爱可、吕其松夫妻与马志雄、胡小英、马攀原系姻亲关系(现解除)，在2014年8月15日何爱可、吕其松借给马志雄25万元。胡小英还向何美兰借款40万元，向吕朝明借款30万元，向吕其荣借款35万元。上述借款本金共计130万元。欠债还钱是天经地义，也是马志雄一家三口的意愿。早在2017年12月26日，马志雄等与何爱可及另外三人一起订立了《以房抵债协议书》，只不过是何爱可与其余三个债权人实现债权的方式而已。二、何爱可与何美兰、吕朝明、吕其荣为实现债权也是打掉门牙往肚里吞。该房产用老百姓的话讲是拣主顾买的。何爱可等四个债权人原先以房抵债130万元加上汇款给马攀47万元，总共花费177万元。应灿齐、贾爱玲购买的价款是160万元，明显比市场价偏低，何爱可仅此就短亏17万余元。因为何爱可等人要补上47万元款项，只得含泪贱卖。三、将该房屋卖给应灿齐、贾爱玲，也是马志雄一家的意思表示。房价是三方一起最终敲定，办理相关转户(如门牌证书、水、电费等)手续都是应灿齐、贾爱玲与马志雄去完成，契约上加盖清渭街村的三枚公章也是应灿齐、贾爱玲亲自前往，该房按照目前的政策不能过户，应灿齐、贾爱玲也明知。四、何爱可与吕其松没有出现违反合同义务的情由，要求其承担责任缺乏法律依据。《房地产买卖契约》第12条规定，甲方(马志雄、胡小英、马攀)违约或者买卖契约被确认无效、被撤销，或者因甲方的原因导致丙方不能完全享有宅基地和房屋的占有、使用、收益、处分权能的，甲方自愿按照购房款的六倍向丙方交付赔偿款。造成今日局面，是马志雄等人不实事求是，特别是应灿齐、贾爱玲在诉状中也讲到“何建设的原因”。何爱可与贾爱玲对查封确实一概不知，应灿齐、贾爱玲在起诉状中也未讲到何爱可与吕其松有何责任。综上，请法庭依法驳回应灿齐、贾爱玲对何爱可、吕其松的诉讼请求。 被告胡小英、马攀答辩称：应灿齐、贾爱玲要来买房子的时候，胡小英就曾告知不要买，向其表明房屋已被法院查封，但是应灿齐、贾爱玲表示已经支付了40万元定金，并执意要买。房屋查封的情况在网站上也能看到。何爱可与吕其松是马攀的岳父母，都是亲戚。 第三人何建设陈述：案涉房屋在3月份被法院查封，应灿齐、贾爱玲在下半年购买，其应该能够查到房子查封的事实。胡小英也已经告知房屋有纠葛。农村宅基地没有权买卖，应灿齐、贾爱玲已经聘请了代理人，应该了解农村宅基地的买卖规定，村集体的房屋只能卖给本村人。 第三人吕朝明、何美兰陈述：马志雄、胡小英、马攀欠钱，将房屋用于抵债，超出部分，吕朝明、何美兰、何爱可、吕其荣也已经把钱补上，这些是合情合理合法的，是正常的民间行为。本来是何爱可自己想买，但钱没有筹够，所以就转卖给应灿齐、贾爱玲，何爱可再将转卖的款项汇给我们用于还债。 原告应灿齐、贾爱玲为证明其诉讼主张，向本院举证如下： 一、（2019）浙0784执550号公告打印件一份，用以证明房屋被查封即将拍卖的事实。 二、不动产产权证书原件一本，用以证明案涉房屋产权登记及系宅基地的事实。 三、房地产买卖契约原件一份，用以证明双方买卖成交价格、损失赔偿的约定。 四、网上银行电子回单原件4份，用以证明应灿齐、贾爱玲已支付购房款160万元的事实。 五、装饰装修工程合同及增加项目说明原件共6页，用以证明应灿齐、贾爱玲购买房屋后投入装修时间、价款等事实。装修造价24万元，增加项目费用68089元，设计费2万元，合计355426元。 六、收款收据及刷卡凭证10份，用以证明支付装修款336500元的事实。 七、受理费发票（执行异议诉讼）原件一份、代理合同原件三份及代理费发票原件共12张，用以证明为本案支出117200元的事实。 八、企业登记基本情况打印件二份，用以证明药店变更、拆迁造成的损失。 九、评估报告、设计费发票，用以证明装修损失。 被告何爱可的质证意见：对证据一的真实性无异议，但马志雄的债权人很多，房屋谁先拿到就应该给谁，法院不应该查封。对证据二、三、四的真实性无异议，证据四中的6万元不知情。对证据五、六，房屋已经卖出去了，装修的事情与何爱可没关系。对证据七，该些诉讼与何爱可无关。对证据八不清楚。对证据九没意见。 被告胡小英、马攀的质证意见：对证据一，没看到过该公告。对证据二、三、四无异议。对证据五、六、七认为与其无关。对证据八不清楚。对证据九无异议。 第三人何建设的意见：对证据一、二的真实性无异议。对证据三、四不知情。对证据五、六、七的真实性无异议，装修之前就告知应灿齐、贾爱玲房屋已经被法院查封，让其不要装修。对证据八不知情。对证据九无异议。 第三人吕朝明、何美兰的质证意见：对证据一、五、六、七、八不知情。对证据二、三、四、九无异议。 被告何爱可为证明其抗辩意见，向本院举证如下： 何爱可的中国农业银行个人账户交易明细两张，用以证明收到购房款之后，何爱可随即就转账给其他债权人的事实。 原告应灿齐、贾爱玲对该证据的真实性无异议，房屋抵债是真实的，47万元是转账给马攀。 被告胡小英、第三人何建设表示对该证据不清楚。 第三人吕朝明、何美兰对该证据的真实性无异议。 被告胡小英、马攀为证明其抗辩意见，向本院举证如下： （2017）浙0784民初6723号民事调解书复印件一份，用以证明已明确向应灿齐、贾爱玲说过房屋有问题的事实。 原告应灿齐、贾爱玲的质证意见：对证据的真实性无异议，但不能证明已经明确告知房屋有问题。契约上已写明，房屋产权不存在任何纠纷。 被告何爱可、第三人何建设对其真实性无异议。 第三人吕朝明、何美兰表示对该证据不知情。 第三人何建设为表明其意见，向本院提交了：查封节点详情2张，用于表明房屋在2018年6月12日即已被法院查封。 原告应灿齐、贾爱玲认为，房屋抵债给何爱可是在2017年，签订房屋买卖合同是在2018年1月，明显是在查封之前，抵债是合情合理合法的。应灿齐、贾爱玲从不知道查封的事实。 被告何爱可、胡小英表示不知道查封的事情。 第三人吕朝明对该证据无异议；第三人何美兰认为是查封之前抵债。 被告吕其松、马志雄、第三人吕其荣未到庭质证。 本院的认证意见：应灿齐、贾爱玲提交的证据一、二、三、四、七、八、九，相关各方对其真实性无异议，证据内容与本案相关，本院将其作为认定案件事实的依据。证据五和六，相关装修损失已经在证据九中体现，以证据九作为认定相关事实的依据。何爱可提交的证据，相关各方对其无异议，本院予以认定。胡小英提交的证据，系其与案外债权人达成的调解协议内容，仅凭该调解协议无法表明其已经告知应灿齐、贾爱玲房屋已被查封的事实，故该证据与本案无关，对其不予认定。何建设提交的材料，真实性属实，与本案相关，本院对其予以认定。 经审理，本院认定事实如下：应灿齐与贾爱玲系夫妻，何爱可与吕其松系夫妻，马攀系马志雄与胡小英的儿子，且原系何爱可与吕其松的女婿。应灿齐、贾爱玲长期生活在清渭街村并在村里开有药店，但系非农户口。 马志雄一家享有浙（2017）永康市不动产权第0××0号不动产的原始产权，房屋坐落在永康市××镇××街村，占地面积137.29平方米（属村集体土地），建筑面积约580平方米。 2017年12月26日，马志雄、胡小英（甲方）与何爱可、何美兰、吕朝明、吕其荣（乙方）签订《以房抵债协议书》一份，约定将上述房屋作价170万元出卖给乙方，抵销何爱可借款25万元、何美兰借款40万元、吕朝明借款30万元、吕其荣借款35万元，再由乙方支付剩余40万元房款。2018年1月8日，马志雄、胡小英、马攀又与何爱可签订《房屋买卖合同》一份，房屋价格仍为170万元，款项汇入马攀账户，在2018年6月30日前全部交接结束。2018年1月30日，马志雄、胡小英、马攀（甲方）与何爱可又签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定甲方提前腾空房屋，乙方另外支付10万元给甲方。 因何爱可在取得房屋后，无法及时筹钱归还何美兰、吕朝明、吕其荣三人借款，为此其与应灿齐、贾爱玲商议售房事宜，应灿齐、贾爱玲同意购买房屋，并在2018年9月15日向何爱可支付购房定金40万元。2018年9月25日，马志雄、胡小英、马攀（三人均为甲方）与吕其松、何爱可（两人均乙方）、应灿齐、贾爱玲（两人均为丙方）共同签订《房地产买卖契约》一份，契约载明以下内容： 甲方因清偿债务需要，于2018年1月将坐落在永康市××镇××街村的房屋一幢三层半出卖给乙方所有。2018年9月乙方将此房产再次转卖给丙方，甲方因此多次出面干涉和阻止，导致交易中途停止。为了化解矛盾、减少冲突，在何美兰、吕朝明、吕其荣的反复协调下，三方自愿签订买卖契约：一、甲方一致同意乙方将房地产再次出卖给丙方所有；二、乙方、丙方一致同意立即终止2018年9月15日的房地产买卖契约的履行，违约责任双方互不追究。丙方已经支付给乙方的40万元购房款定金作为本契约的购房首付款；……四、整幢三层半的房屋所有权和宅基地使用权（包括违章部分）成交价为160万元，其中154万元归乙方所有（用于清偿吕朝明、吕其荣、何美兰的债务），其中6万元归甲方所有；五、剩余120万元房款，其中114万元打入何爱可农行象珠支行账户，其中6万元打入马月影账户；…九、甲方、乙方一致保证出卖房地产系本人自愿，产权清楚，不存在债务等任何其他争议，并且保证在本次出卖时，房地产不存在多次或者重复出租、出借、出卖、抵押等相关情形；十、如果政策允许上述宅基地、房屋登记、转户，甲方一致保证及时、无条件地提供所需的全部资料，协助、配合丙方办理产权过户手续……十二、甲方违约或者买卖契约被确认无效、被撤销或者因甲方的原因导致丙方不能完全享有宅基地、房屋的占有、使用、收益、处分权能的，甲方自愿按照购房款的六倍向丙方支付赔偿款，丙方不按时足额支付购房款的，自愿按照月利率二分向甲方、乙方支付逾期利息……。 吕朝明、吕其荣、何美兰在上述契约中作为见证人签字，清渭街村村委会、经济合作社、支部委员会在契约上盖章。 除了之前已经支付给何爱可的40万元定金之外，签订契约当日，应灿齐将114万元款项汇入何爱可账户，将6万元汇入马月影账户。何爱可在收到114万元款项当日，即汇给何美兰338000元，汇给吕其荣296100元，汇给吕朝明333800元及218000元。 应灿齐、贾爱玲购买房屋后，着手对房屋进行设计装修，现已施工完成。为此，应灿齐、贾爱玲支出设计费2万元。本院拟对房产进行司法拍卖时，曾对房屋市场参考价值委托评估公司评估，评估公司在2019年11月8日出具了司法评估报告，确定房屋价值为182万元，其中第三方投入的装修价值25万元。另外，应灿齐将其投资的永康市应树德堂药店经营地址申报登记在案涉房产处。 另查明，应灿齐、贾爱玲为案涉房产事宜曾提起执行异议及执行异议之诉，包括本案在内，三次诉讼共支出律师代理费98000元，在执行异议之诉中负担了19200元的诉讼费用。 再查明，马志雄负有较多债务，其中一起债权人申请执行的案件中，已在2018年6月12日查封案涉房屋；另一债权人何建设向永康法院申请执行【执行案号为（2019）浙0784执550号】，永康法院在执行阶段于2019年3月20日依法查封了马志雄所有的上述不动产，并在2019年6月18日发出公告，公告中明确房屋查封的事实并表明将依法对该不动产进行拍卖。 本院认为，宅基地使用权是村集体经济组织成员依法享有的权利，根据国家法律和土地政策的规定，仅限于在本集体经济组织成员之间流转，禁止非村集体经济组织成员购买村集体经济组织宅基地上房屋。本案中，案涉房屋系清渭街村集体宅基地上建造，吕其松、何爱可、应灿齐、贾爱玲均非清渭街村集体经济组织成员，各方之间就案涉房屋签订的房屋买卖协议已违反了法律禁止性规定，应确认无效。 根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，马志雄、胡小英、马攀、吕其松、何爱可、应灿齐、贾爱玲于2018年9月25日签订的《房地产买卖契约》已被确认无效，根据上述规定，合同双方应当负有相互返还及相应的赔偿责任。 对于返还问题，与应灿齐、贾爱玲商谈售房事宜并且契约确定的售房相对方是何爱可与吕其松，应灿齐、贾爱玲也是将160万元房款中的154万元汇给何爱可，故何爱可和吕其松应向应灿齐、贾爱玲承担返还154万元购房款的民事责任。契约中马志雄、胡小英、马攀也作为协议一方，并明确收取了6万元购房款，契约被认定无效后，马志雄、胡小英、马攀理应向应灿齐、贾爱玲承担返还6万元款项的民事责任。对于案涉房屋，因产权一直未作变动，故不存在返还问题。 对于赔偿问题，应灿齐、贾爱玲主张的损失有装修损失27万元（评估报告的25万元加2万元的设计费），诉讼费用损失117200元，药店搬迁损失15万元，但诉讼费用不应计算为损失，15万元的装修费用无证据证明，故本院认定的损失金额确定为27万元。本案所涉契约因违反法律禁止性规定而无效，且还涉及房产被查封后再处置房产的问题，对此契约签订各方均存在过错。应灿齐、贾爱玲长期工作生活在清渭街村，马志雄一家也是清渭街村人，案涉马志雄的债权人均为邻村人，部分还具有亲属关系，各方较为熟识，按常理应灿齐、贾爱玲应知晓马志雄一家的大致情况，且从案涉房屋交易过程及契约的行文内容来看，其也明确知晓马志雄因负债而出售房产，因此应灿齐和贾爱玲理应尽到更加审慎的注意义务，但其却毅然选择购房并投入装修，其自身对此存在较大过错。综合考量后，本院认为由何爱可、吕其松对上述27万元损失承担50%的赔偿责任，即13.5万元。 对于优先受偿权的诉请，于法无据，本院不予支持。 对于应灿齐、贾爱玲主张按月利率2%计算利息损失的诉请，其提出主张的依据为契约中有类似约定，但该契约已被认定无效，故按月利率2%计算利息损失的主张本院不予支持。综合考虑案件情况，契约无效的过错情形，本院确定利息损失从起诉之日起按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 虽然契约中明确何爱可收取的154万元款项用于偿还吕朝明、吕其荣、何美兰的债务，但在应灿齐、贾爱玲仅向何爱可与吕其松主张，且契约中也明确售房主体即为何爱可与吕其松的情况下，何爱可与吕其松应承担案涉的民事责任，如由此造成其损失，则由其再与马志雄、胡小英、吕朝明、吕其荣、何美兰等相关主体另行解决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告何爱可、吕其松返还原告应灿齐、贾爱玲购房款1540000元并赔偿利息损失（利息损失从2020年1月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）。 二、由被告马志雄、胡小英、马攀返还原告应灿齐、贾爱玲购房款60000元并赔偿利息损失（利息损失从2020年1月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）。 三、由被告何爱可、吕其松赔偿原告应灿齐、贾爱玲装修损失135000元。 上述款项限判决生效后十五日内履行完毕。 四、驳回原告应灿齐、贾爱玲的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案预收案件受理费14339元，应收取13997元（已减半收取），由原告应灿齐、贾爱玲负担3787元，由被告何爱可、吕其松负担9560元；由被告马志雄、胡小英、马攀负担650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡琦明 二〇二〇年九月四日 法官助理 施 佳 代书记员 黄银佩