北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5074号上诉人（原审被告）：董妍艳，女，1980年7月20日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人董妍艳因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法由法官梁志雄独任审判，于2020年8月12日对本案进行了公开开庭审理。上诉人董妍艳，被上诉人长城物业北京分公司之委托诉讼代理人李雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董妍艳上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回长城物业北京分公司的一审全部诉讼请求，或者发回一审法院重审。二、一、二审诉讼费由长城物业北京分公司承担。事实与理由：一、一审判决程序违法。一审开庭时，长城物业北京分公司提交的物业合同原件共计26页，与一审法院向董妍艳送达的共计9页的物业合同复印件在内容上存在差异，董妍艳申请延期质证，并要求一审法院送达长城物业北京分公司庭审时提交的物业合同版本，但一审法院没有送达。二、长城物业北京分公司庭审时提交的物业合同原件与一审法院向董妍艳送达的物业合同复印件有差异，前者落款处写有签约地点和签约日期，后者该部分为空白。因此，董妍艳不认可共计26页的物业合同的真实性。三、物业合同约定的2.3元/平方米·月的物业费标准是依据开发商委托北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具的评估报告所载的评估价格，评估有效期为2011年10月7日至2012年10月6日，而开发商与长城物业北京分公司签订前期物业合同的日期是2015年1月4日。因此，前期物业合同签订之时，上述评估报告已经失效，但长城物业北京分公司与北京市昌平区回龙观融泽嘉园小区业主委员会（以下简称融泽嘉园业委会）签订的《融泽嘉园项目物业服务合同》（以下简称物业合同）仍然沿用前期物业合同约定的物业费标准，没有法律依据。此外，董妍艳所住房屋性质系“按照经济适用住房管理”，依据《北京市住房和城乡建设委员会关于经济适用住房物业服务收费有关问题的通知》〔京建发（2016）4号〕第二条规定，只有在小区成立了业主大会的情况下，才能执行市场调节价，而2016年的物业合同签订之时，融泽嘉园小区业主大会尚未成立，故2.3元/平方米·月的物业费标准过高。四、长城物业北京分公司未尽到物业管理服务义务。小区存在重大安全隐患，长城物业北京分公司的人员在地下室居住，并使用电磁炉等危险工具做饭，小区车辆乱停、乱放，董妍艳之母史惠丽虽有车位，但20点以后无处停车。五、12号楼商铺安装管道燃气，7号楼商铺安装中央空调均未经小区业主同意，而且，长城物业北京分公司和居委会共同安装快递柜和售水机，占用了业主共有面积，系侵权行为。长城物业北京分公司在一审程序中提交了《燃气工程竣工验收交接单》及《用户拆、改、迁工程任务单》，用以证明其履行了物业服务义务。但是，《用户拆、改、迁工程任务单》显示的开单日期是2019年12月29日，可相关商户在2017年就已经进行了燃气工程的施工。因此，董妍艳对上述两份书证的真实性不予认可。综上，判为所请。长城物业北京分公司辩称：一、一审判决程序合法。二、长城物业北京分公司起诉之时提交的物业合同共计9页，在一审开庭时提交了物业合同原件，共计26页，物业合同第10页至第26页是附件，因长城物业北京分公司诉讼请求的依据是物业合同的正文内容，而非附件，所以，立案时长城物业北京分公司未提交物业合同附件。三、开发商售房之前已经向购房人公示了2.3元/平方米·月的物业费标准，购房人购房之时对物业费标准系明知，长城物业北京分公司与融泽嘉园业委会签订的物业合同也延续了该收费标准，董妍艳入住后亦按照该标准交纳了物业费。依据《北京市住房和城乡建设委员会关于经济适用住房物业服务收费有关问题的通知》〔京建发（2016）4号〕第二条规定，已经成立业主大会的经济适用住房小区的物业费执行市场调节价。四、长城物业北京分公司尽到了物业管理服务义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。长城物业北京分公司向一审法院起诉请求：一、董妍艳支付拖欠的物业费9833.47元。二、董妍艳支付拖欠物业费的违约金2000元。三、董妍艳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：董妍艳系坐落于北京市昌平区回龙观镇龙域中路×号院×号楼1单元××××室的业主，房屋建筑面积86.68平方米。融泽嘉园业委会（甲方）与长城物业北京分公司（乙方）签订物业合同，约定：第三条乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：2.共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务。包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱；共用照明、共用用水设施、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施、安全设施、室外照明、信报箱、水表、电表等；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；4.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（建筑垃圾和装修垃圾的收集和清运另行收费）及公共场所、房屋共用部位的排水管道、污水管道的疏通；6.维持本项目区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理，但不含车辆及车上财物的保管、保险义务和责任；维护公共秩序，包括门岗房屋、本项目区域内巡查等，并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保障义务和责任。第五条按照《北京住宅物业服务标准》及本合同有关条款。第八条物业服务收费标准按照高层住宅：2.3元/月·平方米。第十条物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期的首月10号前履行交纳义务。第十五条本项目服务期限为壹年，自2016年3月18日起至2017年3月17日止。合同结束前三个月，如乙方愿意续签合同，需提前三个月向甲方提出申请。如因业委会换届选举工作导致物业合同未能如期签订，本合同自动延续。庭审中，长城物业北京分公司主张诉请的物业费中包含30元/年垃圾清运费及36元/年生活垃圾处理费。董妍艳认可在办理入住时交纳了一年的物业费。另查：根据京价（收）字〔1999〕第253号《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》及京政办发〔1999〕68号《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年30元，生活垃圾处理费为每户每月3元，即每户每年36元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且长城物业北京分公司已经提供了相应资质证明，因此，关于董妍艳辩称不认可长城物业北京分公司资质及主张物业合同无效的答辩意见，该院不予采信。长城物业北京分公司为董妍艳提供了物业管理服务，有权向董妍艳主张相应物业费，因此，关于董妍艳辩称长城物业北京分公司未经合法催收程序的答辩意见，该院不予采信。关于董妍艳辩称业委会主任承诺可以暂不交纳物业费一节，其并未提交相应证据予以证明，且业委会主任在未获长城物业北京分公司授权的前提下无权代表长城物业北京分公司做出承诺，因此，对董妍艳的上述答辩意见，该院不予采信。关于董妍艳辩称长城物业北京分公司在合同超期后追讨物业费一节，因合同中已列明自动延续的条款，且物业合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。长城物业北京分公司自小区建成至今一直提供物业服务，因此有权收取其提供物业服务期间的物业费，关于董妍艳的上述答辩意见，该院不予采信。根据长城物业北京分公司出具的证据已证明其在提供物业服务的过程中履行了相应告知义务，且小区业主均知晓长城物业北京分公司为小区的物业服务企业，因此，关于董妍艳辩称长城物业北京分公司未履行告知义务，不构成事实合同的答辩意见，该院不予采信。关于物业费的收费标准已在物业合同中作出明确约定，董妍艳也自认已交纳了一年的物业费，因此，对上述答辩意见，该院不予采信。关于董妍艳辩称长城物业北京分公司预收物业费构成违约一节，因长城物业北京分公司提出的活动属于自愿参加，并非强制缔约，且董妍艳本身并未参与交费，因此，关于董妍艳的上述答辩意见，该院不予采信。关于董妍艳辩称物业服务不达标一节，根据庭审中双方当事人提交的证据材料及当庭陈述，结合该院的实地走访，融泽嘉园小区运行正常，长城物业北京分公司在提供物业服务过程中并未存在重大违约行为，致使董妍艳丧失了根本上的合同利益，因此，关于董妍艳的上述答辩意见，该院不予采信。董妍艳在接受了物业管理服务的情况下，理应按照物业服务合同约定的标准足额交纳物业费，故长城物业北京分公司向董妍艳主张物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费，有事实及法律依据，该院予以支持。因董妍艳并非无故拖欠物业费，因此，对长城物业北京分公司关于违约金的诉讼请求，该院不予支持。另指出，小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主如认为业主大会或业主委员会作出的决定侵害了其合法权益，可通过另行提起诉讼的方式维护自身权益。物业公司如在提供物业管理服务的过程中侵害了业主的权益，受侵害的业主可以起诉要求物业公司予以赔偿，但此项不构成其他业主拒交物业费的理由。此外，业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。董妍艳可以在交纳物业费后要求长城物业北京分公司履行合同义务，长城物业北京分公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、董妍艳于本判决生效后七日内向长城物业北京分公司支付2016年3月18日至2020年3月17日期间的物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费共计9833.47元；二、驳回长城物业北京分公司其他诉讼请求。本院二审审理中，当事人围绕上诉争议事实提供了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于一审判决是否存在董妍艳上诉所称的程序违法问题。因董妍艳未就此提交证据，故此上诉理由，本院不予采信。二、关于物业合同真实性问题。鉴于：（一）长城物业北京分公司在一审程序中已提交物业合同原件，且法院已查明，长城物业北京分公司起诉时提交的共9页的物业合同是不包含合同附件的，一审庭审中该公司提交的共计26页的合同包含了合同附件。（二）董妍艳没有证据证明物业合同中融泽嘉园业委会的公章或者长城物业北京分公司的合同专用章系伪造。（三）董妍艳关于物业合同系伪造的理由不能成立。据此，本院认定物业合同真实，董妍艳此上诉理由，本院不予采信。三、关于董妍艳上诉所称按照经济适用住房标准交纳物业费问题。第一，依据董妍艳二审程序中提交的《融泽嘉园小区首次业主大会决议》可知，该小区业主大会于2015年11月20日召开。长城物业北京分公司与融泽嘉园业委会于2016年签订的涉案物业合同。所以，不存在董妍艳所称的涉案物业合同签订之时，业主大会还未成立的问题。第二，物业合同约定的物业费收费标准未违反法律、行政法规的禁止性规定。因此，董妍艳此上诉理由，本院不予采信。四、关于董妍艳上诉所称长城物业北京分公司未履行物业管理义务的问题。第一，董妍艳所述燃气管道和中央空调的安装问题，不足以使本院认定长城物业北京分公司未履行物业合同约定的主要义务，其以此为由拒交物业费，本院不予支持。第二，董妍艳所称长城物业北京分公司占用小区共有面积安装快递柜和售水机的问题。安装快递柜和售水机为小区业主的日常生活提供了便利，董妍艳在没有证据证明大多数业主对此持反对意见的情况下，以快递柜和售水机占用小区共有面积为由拒交物业费，本院不能支持。第三，车辆乱停、乱放导致董妍艳无处停车的问题，既有物业管理的因素，也与小区每位业主的道德素质相关。董妍艳将该问题的产生全部归责于长城物业北京分公司，并以此为由拒交物业费，本院不予支持。第四，因董妍艳未有证据证明涉案小区存在相关法律所规定的重大安全隐患，故此上诉理由，本院亦不予采信。综上，董妍艳的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元，由董妍艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁志雄二〇二〇年九月二十七日法官助理 张晓伟书 记 员 张雪冬