浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0604民初4078号 原告：陈友根，男，1941年7月3日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 原告：陈其刚，男，1968年2月2日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 两原告共同委托诉讼代理人：陈芬娟、王国樑，浙江国傲律师事务所律师。 被告：绍兴市上虞区曹娥街道越爱股份经济合作社，住所地绍兴市上虞区曹娥街道越爱居民委员会。 法定代表人：陈峰，主任。 委托诉讼代理人：沈国标，浙江舜杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙洁，浙江舜杰律师事务所实习律师。 原告陈友根、陈其刚与被告上虞区曹娥街道越爱居民委员会、绍兴市上虞区曹娥街道越爱股份经济合作社合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法由审判员王丽娟适用简易程序进行审理。案件审理过程中，原告申请撤回对被告上虞区曹娥街道越爱居民委员会的起诉，并申请延长举证期限，本院经审查后，依法予以准许。本院于2020年9月16日对本案公开开庭进行了审理。原告陈友根、陈其刚及两原告共同委托诉讼代理人陈芬娟、王国樑、被告绍兴市上虞区曹娥街道越爱股份经济合作社法定代表人陈峰及委托诉讼代理人沈国标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失1537500元，并支付该款自起诉日起至实际支付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告系父子，两原告祖上世代居住在越爱村，越爱村曾归属于上虞市百官镇。1995年至1997年间，越爱村村民除宅基地及市大路商业房用地外，几乎全部村集体土地包括所有村民的承包地、自留地、水利农田配套地等被政府征收。包括原告在内的村民都成为失地农民，生计无着。面对此状，当时在任的越爱村村民委员会一帮干部为解决村民出路及发展村集体经济，将靠近越爱村市大路两侧未被征用的村集体所有土地出售给部分村民建造工商业用房，以自行开店从事商业或出租店面收取租金的方式解决生计问题。 原告陈友根于1997年9月与当时的百官镇越爱村村民委员会缪海根书记、胡某主任订立建造工商用地购买地基的口头协议：地块位于市大路东首，购地面积为160平方米，购地款于1997年9月12日陈友根先预交2000元，2002年4月1日交4000元，其余1万元购地款以陈友根的五年期每年2000元的保洁工奖金充抵，总购地款16000元至此付清。当时口头协议言明在购地款付清后，建房地基审批手续及其费用一律由村委会办理、支付。原告父子于2003年底在村委会派员监督下在购买地基上建造了商业用房，占地约160平方米，共五间建筑面积102.5平方米。房屋建成交付后原告即将房屋出租给商户经营开店，租金从开始时的万把元一年逐渐增长至征迁前的65000元一年，原告及家人以收取店铺租金及打零工为生。 2019年3月12日，曹娥街道办事处发布“曹娥街道越爱居委会房屋征迁改造公告”第一号，越爱居委会区域内的房屋均在征迁之列。原告所建上述商业用房被定性为临建，评估价仅为250元每平方米，对商业用房内部装修、设施设备一概不作价，原告迫于压力无奈签下名下房屋的征迁改造协议并按时搬迁清空房屋。 原告买地当时实施的是1988年颁行的《土地管理法》，1999年1月新修订的《土地管理法》始对土地用途进行管制，2008年1月1日《城乡规划法》施行前，建设的房屋无须获得建设工程规划许可证。越爱村村民申请宅基地或其他用地建造房屋的报批手续一向由村委会办理并由村委会统一保管，此次征迁无一户拿得出宅基地使用证或其他用地证明。原告作为村民经村集体同意签约购地，在村集体所有土地上建造房屋不是违建。原告买地行为及与原越爱村村民委员会签订的协议并不违法。同期买地的其他数家村民因建造商业用房在2003年11月或之前均获得了比较合理的征迁补偿赔偿，而仅仅因原告建造的房屋比2003年11月晚了半年，就以“临建”定性处置，十分荒谬。原告建造、装修费超过10万元，经年累月花费的房屋维保费用亦累计近10万元。 原告在二十三年前向村委会以市场价购地时，相信村委会或者后来的居委会一定会为原告办理商业用房的用地手续、取得土地证或房产证，而且当时还有其他村民购买集体土地建造商业用房，有的签订购地协议，有的没有购地协议，具体用地情形与原告并无二致。由于村委会、居委会的懈怠导致原告建造房屋的土地一直欠缺审批手续，导致原告商业用房以临建定性。基于原告已不再实际拥有商业用房所占160平方米土地及102.5平方米的地上建筑物的物权，原、被告之间的购地协议已自动解除，由于归咎于被告的违约责任给原告造成损失，被告应给予原告公平合理的违约赔偿，故原告向法院起诉，诉请如前。 被告辩称：第一，越爱居民委员会已经被依法撤销，股份经济合作社不是我国法律规定的村民组织，原告起诉经济合作社主体错误。第二，原告的诉讼请求没有请求权基础，被告不存在侵权或者违约的情形，原告与被告之间并不存在卖地的情况。第三，原告起诉的案涉违法建筑物已经和相关主体签订了补偿协议书，可以看出原告对案涉房屋的违法性是认可的。原告签订房屋补偿协议书后已经不具有就该房屋向被告提出赔偿的依据。第四，原告在本案中提出的损失金额没有具体的事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的1.《上虞市村合作经济组织收款统一票据》，经审查，结合证人证言，可证明该费用系部分购地款；2.《证明书》，经审查，该《证明书》内容以“缪海根”口吻陈述，但“证明人”处签名人员却为“胡某”，对其三性本院均不予认定；3.《上虞市百官镇乡镇企业总公司文件》，经审查，对其真实性本院予以认定；4.《租房协议》、《营业执照》，经审查，系复印件，本院不予认定；5.《房屋征迁改造补偿协议书》一份，经审查，证明案涉房屋因上虞区政府征迁按临建获得赔偿的事实；6.照片一张，经审查，仅能证明案涉房屋外观；7.案外人陈贤钢的《房屋征迁补偿协议书》五份，经审查，与本案无关联性，本院不予认定；8.《说明》，经审查，不符合证据三性，本院不予认定。原告申请证人胡某出庭作证，证人胡某陈述主要内容如下：原告陈友根、陈其刚父子是我们越爱村的村民，我在上世纪80年代到2010年期间都在越爱村做村委主任。当时百官镇给我们村发文件，让我们发展乡村企业，让我们村造房子，房子造好后出租给村民，鼓励村民办乡村企业。当时因为村里没钱造房子，我和陈友根口头说了下，将市大路旁边土地卖给他，面积大概是100平方米，造了五间房子，一共16000元卖地款，收了6000元现金，还有1万元系陈友根的保洁奖金，没有签订书面协议，具体卖地时间不记得了。当时我们卖给很多村民，卖土地之前都是没有审批的。我认为卖地是合法的，那个时候办理手续很方便的，我认为现在村里面应该赔偿给他们损失的，当时村里是因为没钱，所以没有办理审批手续。经审查，本院认为，证人胡某证言结合两原告提交的收款收据及两原告确实在越爱村市大路旁建造房屋的事实，可证明案涉房屋相对应的土地系原越爱村村民委员会出卖给两原告的事实，对该事实本院予以确认，原告认为本案被告亦为当时卖地主体，依据不足，本院不予采信。被告提交的1.《农村私人建房用地呈报表》，经审查，与本案无关联性，本院不予认定；2.《越爱居委征迁改造项目会签单》三份，经审查，结合原告陈述，证明案涉房屋在上虞区政府征迁改造项目中已被拆除的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告陈友根、陈其刚系父子，两人均系原上虞区曹娥街道越爱居民委员会居民。两原告在原越爱村市大路旁曾建造有平房五间，建房土地由原越爱村村民委员会出卖。2019年，因上虞区政府征迁改造，两原告建造的上述五间房屋被拆除，相关征迁部门对上述房屋按照临建标准对两原告予以赔偿。 另查明，原上虞市百官镇越爱村村民委员曾更名为上虞区曹娥街道越爱村村民委员会、上虞区曹娥街道越爱居民委员会，并于2019年6月份经上虞区人民政府发文而被撤销。 诉讼中，就案涉口头土地买卖效力问题，原告表示卖地协议有效，并主张在协议有效的情形下，原越爱村村民委员会未及时办理审批手续，导致原告房屋在政府征迁时按临建标准予以赔偿，要求被告在参照合法产权房屋的赔偿标准基础上按照15000元/平方米赔偿原告损失。被告则认为原告与越爱村村民委员会之间不存在卖地情形。 本案的争议焦点之一，上虞区曹娥街道越爱居民委员会被撤销后，该组织在被撤销前，其前身即原百官镇越爱村村民委员会与他人进行的民事活动所产生的权利义务能否由被告绍兴市上虞区曹娥街道越爱股份经济合作社承担。根据《中华人民共和国民法通则》第七十四条第二款规定，集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。另《浙江省村经济合作社组织条例》第四条规定，村经济合作社依法代表全体社员行使集体财产所有权，对于尚未设立村经济合作社的，村集体财产所有权由村民委员会行使。根据上述法律、法规规定，本院认为案涉原上虞市百官镇越爱村村民委员会与村民之间的土地买卖行为，在村民委员会主体不复存在后，相应的民事法律后果应当由绍兴市上虞区曹娥街道越爱股份经济合作社继受。 本案的争议焦点二，原告的诉讼请求能否得到支持。首先，《中华人民共和国土地管理法》自1987年1月1日起施行以来，虽经多次修正、修订，但均明确规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。原告与原百官镇越爱村村民委员会之间的土地买卖行为与法律规定相悖，应属无效。无效的民事行为自始没有法律效力，原告主张案涉口头卖地协议有效，与事实不符。原告认为村民委员会未按协议约定履行建房审批手续系违约，并将案涉房屋未获相关部门审批的原由归责于被告，依据不足。故两原告在主张卖地行为有效的基础上，要求被告在参照合法产权房屋拆迁安置赔偿标准基础上按15000元/平方米进行赔偿，缺乏依据，本院不予支持。 综上，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下： 驳回原告陈友根、陈其刚的全部诉讼请求。 案件受理费18636元，减半收取9318元，由原告陈友根、陈其刚共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王丽娟 二〇二〇年九月二十七日 书记员  王 燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第五十八条下列民事行为无效。 …… （五）违法法律或者社会公共利益的； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五十三条诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。 存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。