江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣02民终604号 上诉人（原审原告）：章成，男，1987年5月2日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。 委托诉讼代理人：冯绍华，江西中景律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江泽玉，男，1995年10月2日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。 委托诉讼代理人：李俊鹏，江西京天律师事务所律师。 上诉人章成因与被上诉人江泽玉合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，章成委托诉讼代理人冯绍华、江泽玉及其委托诉讼代理人李俊鹏参加了诉讼。本案现已审理终结。 章成上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人江泽玉支付剩余转让费79500元；2.一、二审诉讼费等费用由江泽玉承担。事实和理由：一审判决江泽玉支付70%的转让费55650元错误。首先，一审对违约事实的认定不具有客观公正性。根据《协议书》约定，章成履行了主要合同义务，即将店铺及资产办理了移交。原审也查明，江泽玉依法应重办消防证明。既然如此，《协议书》约定的消防证明，因江泽玉改建原装修、注册新公司而成为一张没有法律效力的废纸，这是章成一审中主张的江泽玉拒收消防证明的原因。江泽玉不可能会出具不收消防证的证明给章成，从而便于章成举证。原审以此认定章成举证不能，存在履行瑕疵，显然对章成缺乏公允。根据《协议书》第三条的约定，江泽玉应于2018年12月31日前全部结清转让费，但至今仍未支付，显然构成违约，但原审认定该行为属江泽玉抗辩。章成认为，若是抗辩的话，章成愿意在诉讼期间同时甚至先予履行交付消防证明，那么，江泽玉的所谓抗辩就皮之不存了，双方互为履行就是本案解决之道，而非仅认定章成单方违约，并承担违约责任。其次，原审关于“江泽玉以消防证抗辩章成催款亦无不妥之处”的认定与事实不符。1.江泽玉诉前未向章成提出过该抗辩，乃至当庭答辩时都未提出。2.即使提出抗辩，也是江泽玉滥用抗辩权。众所周知，当事人取得的财产权与其履行的财产义务之间在价值上应大致相当，如果一方不履行的义务与另一方拒绝履行的义务之间不具有相应性，则不得行使履行抗辩权。本案中所谓“消防证明”对店铺转让后而言，并无实质意义，江泽玉要重新申报新的消防证明，且江泽玉并未因未收到章成的消防证明而受到实际损失。江泽玉以此作为说辞，是滥用抗辩权。再次，原审以转让费按比例支付，既无合同约定，也无法律规定。 江泽玉辩称：原审判决事实认定不清，法律适用错误，应当予以撤销并发回重审。1.原审对（2019）赣0203民初1139号调解书理解有误，因前手承租方章志平的租赁期限为2013年9月15日至2018年9月14日止，但章志平非法占有使用租赁物的截止期限却拖到了2018年12月，未将合同期内拖欠的租金及违法占用给出租人造成的损失加以区别，故调解书中特意强调2018年10月至12月收取的是占用费，原审误认为此行为是对租赁期限的延续，属重大误解。另，出租方投资公司事后出具的证明也补充强调收取占用费不能评价为对租赁期限的延续以及章志平转让的追认。2.退一步讲，即使将景德镇市珠山区国有资产经营管理有限公司（以下简称国资公司）收取占用费的行为视为租赁期限的延续，也不能由此得出对章志平转租进行追认。合同法第二百二十四条对转租有明确要求，即承租人经出租人同意可将租赁物转租给第三人。据此，转租应当获得出租人同意的意思表示，方产生法律效力。而原审却以出租人未作出否认的意思表示进而推定转租合法有效的做法属法律适用错误。3.纵观全案，章成未提交任何关于其对标的店铺合法占有、使用乃至有权转租的证据，唯一对其二手承租人身份有所体现的是国资公司出具的证明，而该证明恰恰是否认章志平对其以及其对江泽玉的转租，然原审不顾出租方真实意思表示，在章成没有任何证据支持其诉求的前提下，运用逻辑推理作出的判决缺乏事实及法律依据。4.章成合同之外收取32000元的行为涉嫌逃税或职务侵占，建议移送相关部门审查。综上，恳请贵院依法撤销原审判决，将本案发回重审。 章成向一审法院起诉请求：1.判决被告立即支付转让费79500元，并承担至起诉日合同约定违约金77000元及占用3.2万元的利息2080元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明，2013年9月15日，景德镇市市场经营服务中心（作为出租人，即甲方）与章志平（作为承租人，即乙方）就位于景德镇市金昌利A区二楼签订《店面租赁合同》一份，该《合同》约定：乙方自愿承租甲方金昌利A区二楼，总面积为1401.25平方米。租期五年整，即2013年9月15日至2018年9月14日……。2015年10月，上述租赁店面划归国资公司，即由该公司对上述租赁店面进行资产经营管理。国资公司于2019年6月7日以租赁合同纠纷（因上述租赁店面所引发的相应债务纠纷）为由将章志平诉至该院，该院于2019年9月12日就此案作出（2019）赣0203民初1139号《民事调解书》，双方达成的调解意见为：一、国资公司与章志平协商一致，同意解除2013年9月15日章志平与景德镇市市场经营服务中心签订的《店面租赁合同》；二、国资公司同意章志平于2019年9月26日之前向其补交2017年12月至2018年12月的房租共计149500元（含2018年10月至2018年12月的占用费）……。 2018年12月5日，章成（作为转让方，即甲方）与江泽玉（作为顶让方，即乙方）就位于景德镇市新村西路金昌利房产Ａ栋二楼优才教育的店铺转让事宜签订《店铺转让协议书》一份，该《协议书》约定：甲方将自己位于景德镇市新村西路金昌利房产Ａ栋二楼优才教育的店铺转让给乙方使用，建筑面积为660平方米，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和优才教育消防证明全部归乙方所有；甲方租期到2018年12月5日止，该日期后再需支付的房租以及房租支付方式等由乙方直接与房东协商并签订合同，不再与甲方有任何关系；转让费用共计20万元，乙方在合同签署当日一次性向甲方支付转让费共计15万元，剩余转让费共计5万元，在做完所有交接后应于2018年12月31日前全部结清，不得拖欠。上述费用已包括第一条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用……如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费总价的千分之一作为违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费总价的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金……如因房东原因导致乙方未能签成承租协议，甲方无条件退还乙方已付的所有转让费（押金除外）……。章成亦于该《协议书》签署前（即2018年11月5日）向江泽玉出具收条一份，该《收条》中载明：“今收到江泽玉转让费共计15万元整”。而江泽玉于该《协议书》签署前（即2018年12月4日）向章成出具《欠条》一份，该《欠条》中载明：“今因优才教育转让合同，欠章成3.2万元整，交接完成后付清”。故位于景德镇市新村西路金昌利房产Ａ栋二楼优才教育的店铺转让费实际为23.2万元。 珠山区艺门琴行（作为承租人）与景德镇裕泰物业服务有限公司（作为出租方）就位于景德镇市金昌利商城A区2楼（面积600平方米）的租赁事宜签订《珠山国资专用合同》（即《房屋租赁合同》）一份。该合同中标注的签订日期为2019年1月1日。该合同约定：……租赁期限为3年，自2019年1月1日起至2022年1月1日止……。 2020年4月20日，国资公司出具《证明》一份，该《证明》中载明，金昌利房产A栋二楼系该公司名下资产，在2019年3月初……发现该房产被珠江钢琴艺门艺术私自使用，因该公司与上一任租户章志平的房屋租赁合同已于2018年9月26日到期，且章志平并未续约……经沟通了解，该房产系章志平私自转让给章成，再由章成私自转让给珠江钢琴负责人江泽玉。根据该公司与章志平的租赁合同条款，章志平将该房产转租系无权处分，该公司接受法院调解并收取房屋占用费这一行为不能被评价为该公司对章志平转租的追认。根据该公司的资产管理办法，应将该房产先清场再重新挂网招租。但考虑到珠江钢琴艺门艺术已投入装修、器材于该房产内，珠江钢琴同时承诺补交2019年1月至3月的房租，因此该公司决定将该房产租赁给珠江钢琴，并于2019年4月15日正式与珠江钢琴负责人江泽玉签订租赁合同。 章成于2018年12月31日将涉案商铺交付给江泽玉，江泽玉亦将该涉案商铺进行装饰、装修后作为珠山区艺门琴行(该琴行的经营者为江泽玉）的新校区于2019年3月3日开张。截止2020年5月26日，江泽玉共计向章成支付涉案店铺转让费152500元，尚有79500元涉案店铺转让费未支付。另涉案商铺原经营的优才教育消防证明尚在章成处。珠山区艺门琴行因未取得办学许可证被景德镇市珠山区教育体育局于2019年12月9日下发《景德镇市珠山区无证校外培训机构停办通知书》。 一审法院认为，本案诉争焦点有二点，其一即为诉争双方签订的署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》是否具有法律效力；其二即为如署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》具有法律效力，诉争双方履行该《协议书》是否存在违约行为。针对诉争焦点一，首先，景德镇市市场经营服务中心系涉案商铺的原资产经营管理人，其于2013年9月15日就涵括涉案商铺在内的位于景德镇市金昌利A区二楼店面出租给章志平使用。租期为5年，即从2013年9月15日起至2018年9月14日止。后景德镇市金昌利A区二楼店面划归国资公司资产经营管理，因国资公司与承租人章志平的纷争提起诉讼，在诉讼中双方达成调解协议，即章志平与景德镇市市场经营服务中心于2013年9月15日签订的《店面租赁合同》予以解除；国资公司同意章志平于2019年9月26日之前向其补交2017年12月至2018年12月的房租共计149500元（含2018年10月至2018年12月的占用费）……。由此，可显现出国资公司是以协商调解的方式将租赁期限延续至2018年12月（章志平补交的自2017年12月起至2018年12月止的房租金额亦与署期为2013年9月15日的《店面租赁合同》中约定的房租金额相一致，即均为11500元/月）。虽国资公司出具《证明》证实，涉案店铺系章志平私自转让给章成，再由章成私自转让给珠江钢琴负责人江泽玉。但国资公司与章志平之间就续延租期时段并未就涉案店铺使用权不得转让予以约定；且在其后续提起的诉讼中，亦未对章志平就涉案店铺的实际转让行为所致法律后果予以提出相应诉请。故可认定章志平在2019年1月之前就涉案店铺的续期租用亦已经国资公司的追认。而章成作为涉案店铺使用权的次受让人，在章志平续延租期内就涉案店铺的使用权再予以转让之行为，亦是其作为次受让人行使使用权的一种表现。其次，在章成与江泽玉签订的署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》中，双方在该协议书中数次提及涉案店铺房东事宜，故可表明，章成已向江泽玉表明其并非涉案店铺的房东。最后，国资公司亦证实该公司在考虑到珠江钢琴艺门艺术已投入装修、器材于涉案店铺内，且珠江钢琴同时承诺补交2019年1月至3月的房租，因此该公司决定将涉案店铺租赁给珠江钢琴，并于2019年4月15日正式与珠江钢琴负责人江泽玉签订租赁合同。从该行为结果反映出：1.涉案店铺的承租人已从章志平（含次受让人章成）变更为江泽玉，而涉案店铺承租权的交接时间节点即为2019年1月1日，这亦与章志平就涉案店铺的续延租期时段（即2018年12月）相衔接；2.江泽玉就所签协议之合同初衷目的已实现。另在章成与江泽玉所签订的《店铺转让协议书》中，并未约定章成在江泽玉与涉案店铺房东订立相关承租协议过程中有配合之义务。综上，章成与江泽玉于2018年12月5日签订的《店铺转让协议书》合法有效。针对诉争焦点二，署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》该院已认定其的法律效力，而章成与江泽玉作为该《协议书》的缔约双方，亦应按该《协议书》中所约定的事项，行使各自的权利和履行各自的义务。虽章成已于2018年12月31日将涉案店铺交付给江泽玉，但署期为2018年12月5日的《店铺转让协议书》中已明确“转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和优才教育消防证明全部归江泽玉所有……剩余转让费……在做完所有交接后应于2018年12月31日前全部结清……”；从上述约定条款中，可明确优才教育消防证明系诉争双方就转让内容约定的一个必备要件，且剩余转让费亦应在诉争双方做完所有交接手续后支付。庭审中，章成自认优才教育消防证明现尚在其处，但其诉称其当时是要将优才教育消防证明交付给江泽玉，是江泽玉不要，因为涉案店铺的经营名称已作变更。就章成的该项诉称，江泽玉并不认可，且章成就该项诉称之成立，亦未举证证实，故其应承担相应举证不能的法律后果。另，虽已明确已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或备案。但诉争双方约定的优才教育消防证明是涵盖在转让内容之列的，故章成在履行涉案《协议书》过程中自身存在履行瑕疵，江泽玉以此来抗辩章成的催款行为，亦无不妥之处。故章成要求江泽玉支付其违约金及占用款项所孳生利息的诉请，因章成自身的履行瑕疵，该院不予支持。另，就章成要求江泽玉支付其剩余转让费79500元的诉请，该院结合章成在涉案《协议书》签订后的履行情况及过失程度，其自身亦应承担相应的履行瑕疵责任，故按30%计，即章成自身承担23850元，江泽玉亦向章成支付剩余涉案店铺转让费55650元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告江泽玉于本判决生效之日起十日内向原告章成支付剩余转让费人民币55650元；二、驳回原告章成的其他诉讼请求。案件受理费3472元，由原告章成承担2254元，被告江泽玉承担1218元。 二审中，章成向本院提交了一份建设工程竣工验收消防备案凭证［珠公消竣备字（2017）第0007号］，拟证明：结合江泽玉已对房屋进行改装、装修的事实以及变更工商登记的事实，江泽玉应重新申报消防凭证，该消防备案凭证已经不具有效力。另外，章成当庭向江泽玉移交消防备案凭证原件。江泽玉质证意见：对该证据的真实性无异议，但该证据不属于新证据。另外，章成现在向法庭出示该证据，不能达到其证明目的，恰恰说明其在转让合同履行期内没有向江泽玉提供该消防备案凭证。本院对该证据的真实性予以认定。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：章成未按合同约定移交消防备案凭证应否承担违约责任，江泽玉应否按合同约定向章成支付剩余的转让费79500元。 经审查，章成与江泽玉签订的《店铺转让协议书》约定，店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和优才教育消防证明全部归江泽玉所有。即移交消防证明是章成的合同义务。本院认为，虽然章成没有按照合同约定向江泽玉移交消防证明，但江泽玉并没有提交证据证明章成的行为对其造成了实际损失。且从珠山区教育体育局2019年12月9日对珠山区艺门琴行下发的无证校外培训机构停办通知书内容看，责令停办的原因是未取得办学许可证，并非未取得消防证明。二审时，江泽玉亦承认消防部门没有对其下发停办通知，消防部门检查时，因其房屋原结构没有变更，且招牌上也是原优才教育的名字，所以用的还是原来的消防证，即章成没有按约移交消防证明对江泽玉经营珠山区艺门琴行并未造成实际影响，且二审时章成已将消防证明原件当庭移交给江泽玉。故章成要求江泽玉按约定支付剩余转让费79500元的上诉请求应予支持。一审以章成未移交消防证明（履约瑕疵）为由，判决江泽玉支付剩余转让费79500元中的70%不当，本院予以纠正。因房屋实际权利人已对章成的转租行为作事后追认，故江泽玉所提章成对案涉房屋没有转租权的抗辩理由不成立。 综上所述，章成的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初523号民事判决； 二、被上诉人江泽玉于本判决生效之日起十日内向上诉人章成支付剩余转让费人民币79500元； 三、驳回上诉人章成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3472元，由章成负担1772元，江泽玉负担1700元；二审案件受理费396元，由江泽玉负担。 本判决为终审判决。 审判长  周寿林 审判员  舒振亚 审判员  徐文生 二〇二〇年九月十八日 法官助理王玲娟 书记员涂娜娜