辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初3842号原告：鞍山市菁华物业管理有限公司，住所地辽宁省鞍山市技术产业开发区科技路29号。法定代表人：葛建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈权，辽宁律鑫律师事务所执业律师。被告：曹永和，男，1973年1月4日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原告鞍山市菁华物业管理有限公司（以下简称菁华物业公司）与被告曹永和物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告菁华物业公司的委托诉讼代理人陈权、被告曹永和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菁华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令曹永和支付2013年6月1日起至2020年5月31日止共84个月物业费6850元及滞纳金7500.42元，总计14350.42元；2.本案诉讼费用由曹永和承担。事实和理由：曹永和系菁华物业公司所管理的铁东区罗马假日小区业主，房号10-351，建筑面积101.93平方米。菁华物业公司于2013年6月1日与辽宁金通房地产开发有限公司鞍山分公司签订的《前期物业服务合同》，2014年3月8日与罗马假日花园业主委员会签订的《罗马假日花园小区物业服务合同》，合同约定：曹永和所居住小区的物业由菁华物业公司提供服务并管理，菁华物业公司向曹永和收取物业服务费0.8元/月/平方米，商业物业费1.8元/月/平方米。合同并明确约定“业主应于2013年6月1日之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的六月份开始交纳下一年度的物业服务费，履行交纳义务。”按合同约定，曹永和自2013年6月1日起至2020年5月31日止拖欠84个月物业费6850元以及物业费逾期产生的滞纳金7500.42元，合计金额14350.42元。菁华物业公司多次催要未果，请求人民法院依法判决曹永和给付所欠物业费及滞纳金。曹永和辩称，我对物业公司有异议，他们不是一伙人，我之所以不交物业费是因为服务不到位，不完善，我楼下有烧烤店，夏天窗户开不了，非常难受，找物业公司他们又没有解决，称不是他们管辖范围。打扫卫生，楼梯间里一星期都不打扫一回，5、6层不打扫，1楼扫扫，室外不扫，只是扫局部位置，小区几乎没有绿化，被自家菜园占了，物业公司应管此事，我家楼下有喷泉，我买房时就是冲着这个喷泉，而且房价也高，但在2018年给填上了并没有告知我们。楼下街区步行的路灯没有了，雨搭落下砸人都没有人管。现在物业公司的工作人员还是服务较好，我认可这些服务，而且我也没有与物业公司签订过合同，没有证据证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.菁华物业公司提供的前期物业服务合同一组，予以采信。理由是：真实，合法，与本案有关；2.菁华物业公司提供的催费通知单一组，予以采信。理由是：真实、合法，与本案有关联；3.曹永和提供的照片一组，予以采信。理由是：真实，合法，与本案有关联。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：菁华物业公司系为鞍山铁东区罗马假日小区提供物业管理服务的物业公司,曹永和系该小区10号3单元5楼1号的业主。2006年9月2日，曹永和与大连金通物业经营管理有限公司鞍山分公司签订《前期物业管理协议》，约定：“本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理合同生效时至”。2013年6月1日，辽宁金通房地产开发有限公司鞍山分公司与菁华物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：由菁华物业公司对罗马假日花园小区提供物业管理服务，物业服务期限自2013年6月1日起至2018年5月31日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅0.8元/平方米/月。第八条约定，业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年度的前一个月开始。逾期未交纳约定物业服务费的，应当按照交纳日千分之三的标准承担相应的滞纳金。2014年3月8日，罗马假日花园业主委员会与菁华物业公司签订《罗马假日花园小区物业服务合同》，约定：罗马假日花园业主委员会选聘菁华物业公司提供物业服务事宜，物业服务费由菁华物业公司按建筑面积住宅以0.8元/平方米/月向业主收取。第八条约定，业主或物业使用人应于每缴费年度首月15日前向乙方交纳当年物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。未交纳物业服务费超过3个月的，菁华物业公司依法向人民法院起诉。另查，2020年5月11日，鞍山市铁东区新兴街道办事处明达社区证实：菁华物业公司从2014年3月1日起至今一直在铁东区罗马假日花园小区提供物业管理服务，没有间断，并持续服务。再查,曹永和在菁华物业公司所服务的小区内拥有住宅一处,建筑面积101.93平方米。自2013年6月1日起至2020年5月31日,曹永和未向菁华物业公司交纳物业费6850元。菁华物业公司于2013年9月7日向曹永和催缴2013年6月1日至2014年5月31日物业费978元；于2014年8月20日向曹永和催缴2014年6月1日至2015年5月31日物业费978元；于2015年8月10日向曹永和催缴2015年6月1日至2016年5月31日物业费978元；于2016年7月28日向曹永和催缴2016年6月1日至2017年5月31日物业费979元；于2017年8月1日向曹永和催缴2017年6月1日至2018年5月31日物业费979元；于2018年8月14日向曹永和催缴2018年6月1日至2019年5月31日物业费979元；于2019年7月18日向曹永和催缴2019年6月1日至2020年5月31日物业费979元。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，菁华物业公司系鞍山市铁东区湖南罗马假日小区建设单位选定的物业公司，且罗马假日花园业主委员会与菁华物业公司签订了《罗马假日花园小区物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效，对业主具有约束力。菁华物业公司履行了提供物业服务的义务,曹永和没有按时支付物业服务费。故对菁华物业公司要求曹永和给付拖欠的物业服务费之诉讼请求,本院予以支持。关于物业管理费金额一节。因曹永和提出诉讼时效的抗辩理由，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持。”之规定，《中华人民共和国民法总则》施行时间为2017年10月1日,菁华物业公司主张的2013年6月1日至2016年5月31日物业服务费已超过两年或三年的诉讼时效，故此部分诉讼请求，不予支持；主张的2016年6月1日至2020年5月31日的物业费未超过诉讼时效，数额应为3916元,此部分诉讼请求，予以支持。关于菁华物业公司要求曹永和支付滞纳金之诉讼请求,鉴于该小区的实际情况，物业公司应听取业主的意见，进一步完善服务，更好地维护双方的合法权益，故对该项诉讼请求不予支持。关于曹永和提出菁华物业公司服务不到位的问题,从现有证据看,可以认定菁华物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，未能达到令全体业主都满意的程度,但菁华物业公司基本履行了物业服务合同中约定的应履行的义务。物业服务中所存在的瑕疵不能成为业主拒交物业费的正当理由,所谓的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵的情况下。本案菁华物业公司对该小区履行了物业服务义务,曹永和作为该小区的业主,对物业公司的服务不满意,可以通过业主委员会行使权利，更换其他的物业公司,或根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持”之规定,曹永和可通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利。曹永和拒绝交纳物业费的行为,违反了物业服务合同的约定,其拒交物业费的行为对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对曹永和提出的此项理由,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共合国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、曹永和于本判决生效之日起十日内向鞍山市菁华物业管理有限公司给付物业费3916元；二、驳回鞍山市菁华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159元，由鞍山市菁华物业管理有限公司负担109元，曹永和负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  付 锐人民陪审员  畅诚妍人民陪审员  郝 丹二〇二〇年九月三十日法官助理李论代理书记员  刘怡微