北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10835号上诉人（原审原告）：姚龙英，女，1952年5月4日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田淑慧，北京本度律师事务所律师。委托诉讼代理人：于航，北京本度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建平，女，1978年8月16日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：方维，北京振荣律师事务所律师。原审第三人：吴研，女，1988年2月20日出生，住北京市东城区。上诉人姚龙英因与被上诉人李建平、原审第三人吴研房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初82807号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚龙英上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由李建平协助姚龙英将位于北京市朝阳区×××房屋（以下简称涉案房屋）所有权变更登记至姚龙英名下；2.本案诉讼费由李建平负担。事实与理由：1.根据法律规定，因无效合同而取得的财产，应当予以返还。本案中，涉案合同已被一审法院认定为无效，则涉案房屋的所有权应当恢复变更至姚龙英名下。2.一审法院认定吴研抵押权的设立基础是姚某、姚龙英与吴研之间的《借款合同》，而非本案的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），但涉案房屋的所有权人与抵押人均因房屋买卖合同发生了变更，变更为李建平。涉案合同无效后，李建平对涉案房屋不再享有任何权利，继续登记其为所有权人、抵押人，没有合法依据。一审法院以吴研不同意解除抵押权为由，认定姚龙英的相关诉求没有依据，相当于变相认可了继续登记在李建平名下的合法性。涉案房屋恢复登记至姚龙英名下是涉案合同无效后财产返还的法律后果，并非基于转让财产，故不应受吴研的意思表示影响，无须征得其同意。如果吴研对涉案房屋的抵押权合法有效，在关于《借款合同》的纠纷尚未解决前，涉案房屋所有权恢复登记至姚龙英名下并不导致吴研抵押权的丧失，只有恢复至姚龙英名下，其以涉案房屋设立抵押作为债务的担保才顺理成章。3.应当通过审判来打击“套路贷”。吴研以放贷为业，是职业放贷人，本案提到的借款纠纷系典型的“套路贷”，吴研基于非法放贷行为对涉案房屋设立的抵押权，不应受到法律保护。李建平辩称，不同意姚龙英的上诉请求及理由。吴研述称，不同意姚龙英的上诉请求及理由。姚龙英向一审法院起诉请求：1.依法确认姚龙英与李建平于2017年12月23日签订的房屋买卖合同和2018年1月15日签订的网签合同无效；2.判令李建平协助姚龙英将涉案房屋产权恢复登记至姚龙英名下。一审法院认定事实：姚某系姚龙英的外甥女。吴研系华源方成公司的法定代表人，柴某为公司监事，黄某1为公司股东，黄某2与黄某1系兄弟关系，黄某2与李建平系夫妻关系。2016年12月26日，姚龙英、姚某（甲方、共同借款人）与张某、柴某（乙方、共同出借人）、华源方成公司（丙方、连带保证人）签订《借款合同》，约定甲方的债务系不分份额连带债务，甲方向乙方借款300万元用于资金周转，其中张某提供200万元，柴某提供100万元，借款期限为1个月，月利率为2%。2017年1月3日，北京市方正公证处出具（2016）京方正内民证字第164879号公证书，赋予上述《借款合同》强制执行效力。同日，姚龙英办理委托公证，委托黄某2代为领取抵押后的房产证、他项权证及相关材料，代为办理解除抵押登记手续、签署解押协议，代为领取注销抵押登记后的房产证等相关证件。当日，涉案房屋设立抵押，抵押权人登记为田某。2016年12月26日，柴某向姚龙英转账100万元，姚龙英向黄某1支付利息65000元，姚龙英向姚某转账535000元，柴某收回款项40万元。2016年12月27日，张某向姚龙英转账200万元，姚龙英向姚某转账199万元。2017年3月23日，姚龙英、姚某（甲方、共同借款人）与艾某（乙方、出借人）、华源方成公司（丙方、连带保证人）签订《借款合同》，约定乙方同意出借40万元，月利率为2%，借款期限为1个月。2017年3月24日，北京市方正公证处出具（2017）京方正内民证字第39283号公证书，赋予上述《借款合同》强制执行效力。2017年3月23日，艾某向姚龙英转账40万元。2017年3月24日，姚龙英向姚某转账35万元。2017年4月12日，案外人肖某向张某账户转账50万元，2017年4月26日，肖某向张某账户转账150万元。2017年12月23日，姚龙英（出卖人）与李建平（买受人）签订房屋买卖合同，建筑面积85.29平方米，房屋成交价格为340万元，房屋抵押情况为有抵押，抵押权人为吴研，出卖人应当在2018年8月9日前将房屋交付给买受人，房屋交付当日，支付所有尾款，逾期超过30日，支付买受人总房款20%违约金，并尽快交付房屋购房款。自合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2018年1月15日，姚龙英与李建平签订网签合同，编号×××，网签成交价为185万元。2018年1月16日，姚龙英、姚某（甲方、共同借款人）与吴研（乙方、出借人）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款220万元，借款期限为3个月，月利率2%，抵押物为涉案房屋。同日，姚龙英与吴研签订主债权及不动产抵押合同，涉案房屋设立抵押，抵押权人登记为吴研，主债权金额为360万元，担保范围包括本金、利息、违约金及实现债权的一切费用。同日，吴研向姚龙英转账220万元，姚龙英向肖某转账200万元。2018年1月23日，田某的抵押登记注销。2018年4月10日，姚龙英与李建平办理房屋转移登记（含抵押）手续，姚龙英将涉案房屋过户至李建平名下。同日，房屋抵押义务人变更为李建平。2018年4月10日，姚龙英（甲方，出卖人）与李建平（乙方、买受人）签订《房屋回购合同》，约定双方于2017年12月23日签订房屋买卖合同，甲方保留对该房产的约定回购权。基于甲方与债权人吴研债务债权问题签署。双方同意甲方在双方约定的2018年8月9日前对前述房产拥有回购权，在约定期限内乙方不得转卖给第三人，不得影响打扰甲方正常生活，不得随意要求甲方搬出居住地。甲方在2018年8月9日之前向乙方支付全额房款，甲方负责办理本合同项下商品房回购的全部手续并承担全部相关税费，乙方不承担任何费用。回购房款总价340万元，甲方如在2018年8月9日前未向乙方支付全部回购房款，视为甲方放弃回购权，乙方有权解除本合同。本合同如被解除，乙方有权另行出售所购买商品房，甲方应当按照乙方要求积极办理相关各项手续。回购期限到期后，若甲方未能按时支付全部回购款，甲方无条件腾退房屋，交付乙方正常使用且承担全部回购款20%违约金。经一审法院询问，涉案房屋现由姚龙英居住使用，吴研表示因姚龙英和姚某未偿还借款本息，不同意解除房屋抵押，双方均称无法联系到姚某本人。一审诉讼中，一审法院依姚龙英申请对涉案房屋进行保全，查封期限自2018年9月11日至2021年9月10日。姚龙英支付保全费5000元。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，根据双方签订合同时间、购房款支付、办理过户等交易流程以及姚龙英在一定期限内保有回购权等事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中签订房屋买卖合同为借贷提供担保的通常做法相吻合。由此可以认定姚龙英与李建平签订房屋买卖合同的真实目的是以涉案房屋担保债权人吴研与债务人姚龙英、姚某之间债权债务的履行，双方之间达成一致的真实意思即隐匿行为是将涉案房屋作为借款合同的担保，故姚龙英与李建平之间不成立房屋买卖合同法律关系，姚龙英主张房屋买卖合同及网签合同无效，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于姚龙英要求将涉案房屋产权恢复登记至其名下的诉讼请求，因姚龙英、姚某与吴研之间借款合同纠纷尚未解决，涉案房屋作为债务履行的担保，在债权人吴研不同意解除抵押的情况下，姚龙英的主张缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、确认姚龙英与李建平于二〇一七年十二月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二〇一八年一月十五日签订的网签合同均无效；二、驳回姚龙英的其他诉讼请求。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：姚龙英关于应将涉案房屋所有权变更登记至其名下的主张能否成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，一审法院结合当事人的意思表示、实际交易流程以及姚龙英在一定期限内对涉案房屋保留回购权等事实，认定姚龙英与李建平签订的房屋买卖合同及网签合同无效，符合法律规定，当事人对此亦无异议，本院予以维持。姚龙英现主张本案房屋买卖合同及网签合同在被认定为无效后即应将涉案房屋变更登记至其名下，但根据查明事实及当事人之间的交易模式，涉案房屋买卖合同的签订与民间借贷中签订房屋买卖合同为借贷提供担保的通常做法基本一致，涉案房屋买卖及设立抵押担保实质上系基于当事人之间的借款关系。现涉案房屋买卖合同及网签合同虽因不符合房屋买卖合同法律关系被认定为无效，考虑到姚龙英、姚某与吴研之间围绕涉案房屋尚有借款纠纷未予解决，故在涉案房屋已向债权人吴研设立抵押且债权人吴研明确表示不同意解除的情况下，一审法院对姚龙英的该项诉请不予支持，并无不当，其在本案中请求将涉案房屋所有权变更登记至其名下，理据不足，本院不予支持。另，姚龙英上诉主张本案涉及套路贷，但未对其主张提交充分的证据证明。综上所述，姚龙英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34000元，由姚龙英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年九月三十日法官助理 夏海曼法官助理 张 弛书 记 员 郑海兴