安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1419号 上诉人（原审原告）:刘涛,男,汉族,1974年12月31日出生，住淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：吴佩玲，女,1971年12月31日出生，汉族,住安徽省淮南市谢家集区。 被上诉人（原审被告）：安徽省文一控股集团西部置业有限公司，住所地安徽省寿县蜀山现代产业园区办公楼内，统一社会信用代码91340422MA2NOMQX7L。 法定代表人：胡明龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张冬梅，安徽繁星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥前世行房地产代理有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路蔚蓝商务港城市广场C座1022室，统一社会信用代码91340103MA2TGUF60M。 法定代表人：邵柯柯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李峰，该公司员工。 上诉人刘涛因与被上诉人安徽省文一控股集团西部置业有限公司（以下简称文一公司）、被上诉人合肥前世行房地产代理有限公司（以下简称前世行公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、组织当事人谈话，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘涛上诉请求：1.请求撤销原判第一、三项，变更第二项为退还刘涛7万元购房款;2.依法判决文一公司、前世行公司赔偿三倍购房款21万元,利息及误工等其他损失1万元;3.一、二审诉讼费由文一公司、前世行公司承担。事实和理由：一审认定事实不清,对文一公司、前世行公司之间的法律关系未依法查明,对文一公司、前世行公司存在欺诈行为未予认定,判决极端错误。一、本案系商品房买卖合同纠纷,文一公司、前世行公司委托代理销售关系是本案基础法律关系，是本案重点,一审未予查明。文一公司、前世行公司拒不向法院提交双方《委托代理销售合同》及《商品房销售委托书》,足以证明文一公司、前世行公司在销售现场未向刘涛出示商品房的有关证明文件和《商品房销售委托书》。文一公司、前世行公司连双方最为基础的委托代理销售关系在数次开庭且刘涛一再要求提供时均不提供,又怎会向刘涛告知案涉商品房是办公楼及其备案价格。二、判决书第四页以定购单上已约定:“定购人对项目相关权属状况已做充分了解,无欺诈胁迫等情况发生”来否定文一公司、前世行公司的欺诈行为不仅没有事实及法律依据,而且违反法律规定更与本案的事实及证据不符。1.定购单上的相关权属指的是房屋所有权的归属,不会因房屋的所有权与第三方产生争议和纠纷,而不是指其他。2.文一公司、前世行公司作为销售方,依法应在1614#商品房定购单(以下简称定购单)上明确写明案涉房屋是办公楼。其一,依据南京市《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》:“二、房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途,…告知购房人应严格按照规划用途经营使用,不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层,并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。”但文一公司、前世行公司不但未在定购单上明确约定房屋系办公楼且不得擅自改变用途,且在庭审回答刘涛代理人提问时说购房后由刘涛自行决定用途。一审法院在刘涛众多证据面前、在文一公司、前世行公司没有任何证据情形下仍认定文一公司、前世行公司无欺诈行为错误。3.根据《消费者权益保护法》等法律规定刘涛有知情权,文一公司、前世行公司利用格式合同的定购单欺诈刘涛显然违反法律规定。且,定购单上“定购人对项目相关权属状况已做充分了解,无欺诈胁迫等情况发生”与其他内容字体、字样、字号、颜色、位置均相同,没有特别标识,并不足以引起刘涛的注意,不具有特别提示和说明的作用,不能证明文一公司、前世行公司履行其法定明示告知义务。4.一审时文一公司、前世行公司不仅未提供证据证实其如实告知刘涛案涉商品房是办公楼(写字楼),而且刘涛提交的大量的文一公司、前世行公司在互联网、安居客上针对公众发布的虚假广告宣传公寓及学区房的证据,特别是安居客上高芳、新安房产网上张贺的广告视频,不仅证明其向公众虚假宣传公寓,而且未在各类广告中说及办公楼一个字。更有甚者,11月21日文一公司、前世行公司销售现场销售员林巍向刘涛虚假宣传公寓、学区房、虚报328108元原总价等,刘涛决定定购1614#房是在受林巍虚假宣传误导。一审法院无视如此客观真实的录音形成时间、录音内容及电子小票上的时间,在铁证面前竟然认定文一公司、前世行公司无欺诈行为,认定刘涛违约,判决没收刘涛2万元定金,只退还5万元,一审法院如此歪曲事实,让刘涛对人民法院判决书的公信力产生怀疑,该判决书同样是对法律尊严的否定和公民法律信仰的否定。三、一审未查证文一公司、前世行公司虚报原价328108元的价格欺诈行为。1.依照法律规定,商品房成交价格不能高于备案价格。因此,备案价格是认定价格欺诈的重要事实,刘涛一审时向法院申请调查取证调取商品房备案价格及学区房等信息,一审未予调取。庭审时刘涛提问并要求文一公司、前世行公司提供1614#商品房备案价格及32万余元的销售记录,法庭亦让文一公司、前世行公司三个工作日提交。但最终一审未予查证,判决书也未提及备案价格及学区房一个字。若1614#商品房备案价格是定购单中的286108元左右,则文一公司、前世行公司根本不可能有高出备案价的32万余元的销售记录,那么定购单上原总价328108元即是价格欺诈。2.根据法律规定,文一公司、前世行公司能提供而拒不提供备案价格及销售32万余元的记录时应推定刘涛的主张成立,即文一公司、前世行公司存在虚报原总价32万余元的欺诈行为。综上,一审法院无视刘涛提交的众多证据,在判决书中没有任何说理和评析,仅以一句结论性语言、简单粗暴判决本案,实在有损人民法院裁判文书的公信力,让刘涛无法信服。 文一公司辩称，一审认定事实、适用法律正确，应当予以维持，请求驳回刘涛的上诉。1.文一公司、前世行公司之间是合作关系，该合作关系与刘涛之间商品房销售关系没有关联性的；2.刘涛在2019年12月21日签订订购单，刘涛的妻子吴佩玲是在2019年11月17日即签订同一栋楼的房屋合同，明确载明是办公房，所以刘涛对购买房屋的性质和相关情况时知悉的，上诉状引用南京市的政策依据，不是法律规定，对安徽省不适用，是南京市的政策依据，文一公司、前世行公司宣传时没有虚假宣传所谓公寓，其一审提供的证据无法证明与本案的关联性；3.本案是商品房买卖合同纠纷，不适用消费者权益保护法；4.刘涛签署的订购单明确约定在2019年11月28日付清余款，否则定金不予返还，刘涛对此签字确认。其未在约定的时间内交付余款，定金应当不予返还。一审法院认定是事实清楚，适用法律正确。 前世行公司答辩意见同文一公司的答辩意见。 刘涛向一审法院起诉请求：一、判令解除或撤销文一.蜀溪湾商品房定购单;二、判令文一公司、前世行公司返还刘涛购房款7万元;三、判令文一公司、前世行公司按三倍购房款赔偿刘涛21万元;四、判令文一公司、前世行公司赔偿刘涛其他损失10000元;五、本案诉讼费由文一公司、前世行公司承担。 一审法院认定事实：2019年11月21日，刘涛与文一公司签订“文一?蜀溪湾商品房定购单”。定购单显示：认购房号为B2#1614，建筑面积54.67㎡，原单价6001.61元，原总价328108元，刘涛于当日交付20000元定金。该定购单附带约定：该商品房保留至2019年11月28日；定购人必须在开发商规定的时间内足额缴纳首付款并按通知签订《商品房买卖合同》和配套文本文件，决定放弃购买或逾期未足额缴纳首付款以及签订《商品房买卖合同》和配套文本文件，出卖人有权将该房出售第三方，同时定金不予返还；本定购单签订时，定购人对项目相关权属状况已做充分了解，无欺诈胁迫等情况发生。2019年11月24日，刘涛交购房款50000元。 一审法院认为，刘涛与文一公司签订“文一?蜀溪湾商品房定购单”，系双方当事人协商一致达成的约定。刘涛未按照约定履行自己的义务，视为放弃购买涉案房屋。刘涛要求解除商品房定购单及返还购房款的请求，符合法律和双方的约定，予以支持。关于定金是否返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。因刘涛未按照约定履行义务，导致该商品房买卖合同未订立，故文一公司不予返还刘涛所交的定金。关于文一公司、前世行公司在签订商品房定购单过程中是否存在欺诈。刘涛与文一公司签订“文一?蜀溪湾商品房定购单”时，定购单已约定：定购人对项目相关权属状况已做充分了解，无欺诈胁迫等情况发生。商品房定购单签订后，刘涛还交付了定金。刘涛主张文一公司、前世行公司存在欺诈，又未能提供足够的证据予以证明，对其主张不予认可。因文一公司、前世行公司不存在恶意虚假宣传、欺诈消费者的行为，故刘涛要求文一公司、前世行公司三倍赔偿购房款并赔偿其他损失的理由，不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告刘涛与被告安徽省文一控股集团西部置业有限公司签订的“文一?蜀溪湾商品房定购单”；二、被告安徽省文一控股集团西部置业有限公司、合肥前世行房地产代理有限公司于本判决书生效后十日内返还原告刘涛购房款50000元;三、驳回原告刘涛的其他诉讼请求。案件受理费5650元，减半收取2825元，由原告刘涛负担2300元，被告安徽省文一控股集团西部置业有限公司、合肥前世行房地产代理有限公司负担525元。 二审中，刘涛提交网上下载资料三页，证明按照规定，房屋实际售价不得高于备案价，开发商变相涨价，高于备案价出售，下载资料中的套路二所说的方法与本案本质上是一致的。文一公司与前世行公司质证认为：该内容不具有真实性、关联性，不符合证据形式，其证明目的不能成立。本院认为：该证据与本案不具有关联性，本院不予认证。 本院经审查，对原审法院查明的基本事实予以确认。 根据当事人的上诉理由以及答辩意见，经合议庭归纳并经当事人认可，确认本案争议焦点为：1.文一公司、前世行公司是否应当返还刘涛购房款7万元；2.文一公司、前世行公司是否应赔偿刘涛三倍购房款21万元及损失1万元。 针对争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。双方当事人均应按照合同的约定，履行相应的义务。本案中，刘涛与文一公司签订的“文一?蜀溪湾商品房定购单”约定，刘涛在交纳定金以后，要在约定的时间内交纳首付款（或一次性付款）及签订《商品房买卖合同》和配套文本文件。二审中，双方当事人对于刘涛在签订“文一?蜀溪湾商品房定购单”后，交纳了定金2万元及购房款5万元的事实均无异议。之后，刘涛未按约定交纳房款，双方未能签订《商品房买卖合同》。对此，刘涛称文一公司、前世行公司未能如实告知其案涉的商品房是办公楼，其受到了虚假宣传误导及欺诈。经查，本案二审期间，双方当事人均认可在刘涛签订“文一?蜀溪湾商品房定购单”前，刘涛的妻子即其本案的委托诉讼代理人吴佩玲已购买过案涉楼盘的房屋一套并签订了《商品房买卖合同》，该合同中明确约定所购商品房的规划用途为办公楼（写字楼）。其后，刘涛再次购买案涉楼盘的房屋，其作为吴佩玲的配偶，应当知道案涉楼盘的规划为办公楼，而且，在案涉的“文一?蜀溪湾商品房定购单”上，已明确刘涛对于项目相关权属状况已做充分了解，无欺诈胁迫等情况发生。本案诉讼中，刘涛认可其应付的房款总额为28万元。根据以上事实，刘涛称其签订“文一?蜀溪湾商品房定购单”时受到欺诈及诱导的理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。”本案刘涛交付定金2万元，购房款5万元，其后拒绝订立《商品房买卖合同》，一审法院根据本案事实，判决文一公司、前世行公司返还刘涛购买款5万元，对于刘涛所交的定金2万元不予返还并无不当。 针对争议焦点二，本院认为，首先，本案一审法院判决解除双方签订的“文一?蜀溪湾商品房定购单”，双方当事人对此均未提起上诉，视为双方均同意解除该“文一?蜀溪湾商品房定购单”。其次，如前文所述，刘涛称其签订“文一?蜀溪湾商品房定购单”时受到欺诈及诱导的理由不能成立，故其上诉要求文一公司、前世行公司三倍赔偿其购房款21万元及损失1万元的理由亦不能成立，本院不予支持。本案中，刘涛的诉讼请求是解除或撤销“文一?蜀溪湾商品房定购单”并返还购房款等，文一公司与前世行公司之间的委托代理销售关系与刘涛的诉讼请求之间无关联性，故一审法院对该法律关系未予审查并无不当。刘涛关于应对文一公司与前世行公司之间的委托代理销售关系予以审查的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，刘涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4900元，由刘涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二〇年九月二十九日 法官助理陈志琴 书记员魏海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不当再次发回重审。