湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1168号上诉人（原审被告）：怀化金圆房地产开发有限公司，住所地怀化市舞水路。法定代表人：杨志明，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：张志明，男，1967年7月25日出生，汉族，住江苏省海安县。被上诉人（原审原告）：谌征，男，1982年5月15日出生，汉族，住所地湖南省中方县。委托诉讼代理人：谢齐，湖南宏峰律师事务所律师。上诉人怀化金圆房地产开发有限公司（以下简称金圆房地产公司）因与被上诉人谌征商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初1750号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金圆房地产公司上诉请求：驳回被上诉人延期交房违约金的诉讼请求，本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.《商品房买卖合同》第七条第一款第（2）项约定，首付款110058元，于签订合同之日支付，剩余房款42万元采用银行按揭方式支付，签订合同当日，上诉人告知被上诉人7日内将申请贷款所需的全部资料前往指定银行办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，但买受人逾期履行上述义务，按照合同第八条第一款第（2）项之约定，买受人应按日向出卖人支付逾期付款万分之二违约金。被上诉人按揭贷款42万元逾期30天，逾期违约金2520元，因被上诉人未能及时履行合同约定，造成工程阶段性停工，影响工程进度，请求二审法院依法判令被上诉人赔偿上诉人违约金2520元。2.《商品房买卖合同》第十一条第（1）项约定，遭遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人，出卖人可据实予以延期。因怀化市是阴雨较多的城市，2018年至2019年底，怀化市出现阴雨天367天，阶段性阴雨天，工地无法施工，出卖人无法告知买受人。3.2020年1月30日起，××流行，至今未绝，是不可抗力，施工单位和相关部门不能正常工作，出卖人可以根据实情延长至疫情结束后约定交房时间，交房时间应顺延至2020年12月31日。谌征辩称：1.合同约定的人接到出卖人或贷款人的通知后三日内，到指定地点办理贷款相关手续，被上诉人是根据上诉人的通知和安排办理贷款的。2.下雨天不属于不可抗力，出现阴雨天气并不必然导致逾期交房。即使在极端天气，上诉人都没有通知被上诉人，也构成违约。3.××是2020年1月22日开始，而交房日期是2018年12月31日，最晚也是2019年6月30日，所以××不影响交房。谌征向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金24170元（暂计算至2020年3月31日），并以已付房款530058元为基数，按每日万分之一的标准计算逾期交房违约金从2020年4月1日起计算至实际交房之日止；2.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月30日，原告与被告金圆房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于怀化市鹤城区方名邸（二期）项目中的第3幢7层701号房屋，该商品房建筑面积132.88平方米，总价款为530058元，首付款（含定金）110058元于签订合同之日支付，剩余房款420000元采用银行按揭方式支付。该合同第十一条载明：出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。同时该合同第十二条载明：由于出卖人的原因，未按本合同第十一条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告交清全部购房款530058元，并交纳房屋契税和住房维修基金。2020年4月21日原告实际收房。原告以被告逾期交房为由诉至一审法院。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。本案中，原告已履行支付全部购房款及相关费用的义务，但被告未按合同约定的期限交付商品房，被告的行为构成违约。现原告要求被告按照已付房款的日万分之一承担逾期交房违约金，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。原告已于2020年4月21日实际收房，故被告承担的违约金应自约定交房次日即2019年1月1日起按购房款530058元日万分之一的标准计算至2020年4月21日止，共计为25231元（530058元×0.0001/天×476天）。原告实际收房后被告不再计付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告怀化金圆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谌征支付逾期交房违约金25231元。案件受理费431元，减半收取为215.5元，由被告怀化金圆房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交了两份证据。证据一蒋安平的业主手册，拟证明2019年8月1日已具备交房条件，只是其他的手续没有，这需要一个过程。证据二气象证明，拟证明怀化天气阴雨多，是不可抗力，不可预见的。被上诉人质证称，证据一与本案没有关联性，不能证明上诉人的证明目的；对证据二的真实性认可，关联性不予认可，怀化市下雨，上诉人作为一个开发商应当知晓影响房产开发的因素，其在签订合同时应当预见并知晓这个情况，所以该证据不足以证明影响交房。因证据一与本案没有关联性，证据二不能达到上诉人的证明目的，本院对上诉人提交的证据均不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面履行合同义务。该合同第十一条关于交付期限及条件明确约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）遭遇重大技术问题，且在发生之日起30日内告知买受人的。”由此可以看出，上诉人要想免除逾期交房的违约责任需具备以下二个条件：一是存在不可抗力的客观事实或遭遇重大技术问题；二是上诉人在规定的日期内及时通知被上诉人。本案中，上诉人上诉提出了两个影响交房的理由：天气因素和××。首先天气因素。阴雨天气是正常的天气现象，作为房地产开发商的上诉人来说，前期的工作均是在户外完成，显然在施工前，必须将天气条件作为设定工期考虑的因素，如果不是在施工的过程中持续发生罕见的极端天气情况，一般来说，阴雨天气不构成不可抗力事由。即便上诉人主张的连续阴雨天气影响工期的情况存在，上诉人要想免责还需要及时通知被上诉人，但本案中，上诉人在施工过程中并未通知过被上诉人因天气原因需要延期交房，因此，上诉人提出的阴雨天气构成不可抗力，可以免除其逾期交房违约责任的上诉理由不能成立。关于上诉人提出的××因素免责，××暴发于2020年，而上诉人与被上诉人约定的交房时间在此之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，因此，该上诉理由亦不能成立。关于上诉人提出被上诉人存在逾期付款并请求被上诉人向其支付逾期付款违约金的上诉理由，因不属于本案审理范围，双方又不能达成调解协议，本院不作审理。综上所述，金圆房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费431元，由怀化金圆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭湘平审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二〇年九月三十日法官助理颜利华书记员申雅梦