四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初1691号 原告：赵朝阳，男，1991年6月1日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人(特别授权)：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵成，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被告：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县。 法定代表人：吴诗民，公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘广伟，男，汉族，生于1990年7月28日，住吉林省长春市双阳区，系公司员工。 原告赵朝阳与被告四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告赵朝阳的委托诉讼代理人陈强，被告相如公司的委托诉讼代理人刘广伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵朝阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金7,020元（以日万分之一标准计算从2015年7月1日起至2016年6月23日止），审理中将此项诉讼请求变更为判令被告退还已（免）交办证费用、契税、面积补差款；2、支付逾期办理初始登记违约金411元（以日万分之一标准从2017年7月1日起暂计算至2017年7月13日止），审理中将此项诉讼请求金额增加至1,712元；3、判令被告支付逾期办理房屋产权转移登记违约金23,216元（以万分之一为标准从2017年11月21日起至2019年9月30日止，之后违约金每半年支付一次至实际取得房屋转移登记之日止）；4、判令被告立即协助原告办理不动产权证书；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月27日，原告在被告处购买住房一套（西充县晋城镇环城大道四段169号时代公馆3栋1单元1604号），总价款342,425元，并签订了《商品房买卖合同》。双方对房屋价款、付款方式、房屋面积、交房条件、交接手续、逾期交房、逾期办理产权登记违约责任等进行了约定。根据约定，被告应当于2015年11月30日前向原告交付该房屋，并于2017年6月30日前办理初始登记，于商品房交付使用后720日内取得房屋所有权证书，但是被告并未根据合同约定履行其应履行的义务，应当承担逾期交房、逾期办理初始登记、逾期办理转移登记的违约责任，原告为维护自己合法权益，提起诉讼。 被告相如公司庭审中辩称，一、原告要求退还已交办证费用，无法律规定和合同约定，不应得到支持。二、原告要求支付违约金的条件未成就，原告应当自取得房屋产权证书后才能主张违约责任。补充协议中未拆分初始登记和转移登记，仅就转移登记违约进行了约定。且出卖人存在过错才承担违约责任，本案中，被告没有过错，不应支付违约金。同时合同约定原告应积极配合缴纳办理产权证所需的费用、提交书面委托材料、签署面积结算文件，原告因自身过错导致办证时间延期，应由原告自行承担后果。即便认为被告存在违约，也应扣除不可抗力期间即相如公司与西充县人民政府纠纷处理的期间。三、被告根据合同约定依法向原告交付房屋，并不存在违约行为，即使构成轻微违约，因诉讼时效经过，该诉讼请求依法不应当得到支持。四、原告要求被告立即协助办理不动产权证书，前提是原告积极按照合同约定缴纳办证所需费用及提交授权资料，在原告履行了应尽义务后，被告愿意协助原告办理不动产权证。五、原告主张的所有违约金计算标准均过高，原告并未遭受实际损失，请法院考虑实际情况，对标准进行调低或者依法调解处理。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月21日，原、被告签订《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，约定：“......原告购买被告开发的位于环城大道四段，房号为3栋1单元1604号商品房，为进一步明确双方的权利义务关系，双方在平等、自愿、充分协商基础上，一致同意订立如下条款，作为对买卖合同的修改和补充。双方均按照实际测绘建筑面积单价3,368元/㎡进行最终结算，多退少补；购房款总额342,425元（含已付定金25,000元），买受人在签订合同当日一次性支付首付款11,600元，其余房款174,000元，买受人共分4其支付，须于2014年1月21日前支付171,212元；4月21日前支付102,728元；7月21日前支付34,243元；10月21日前支付34,242元......一次性或者分期付款的买受人，若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向先关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金......本补充协议是《商品房买卖合同》组成部分......本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。”2013年4月30日，原告支付购房定金25,000元；10月6日支付购房款100,000元；2014年1月21日支付购房款50,000元；2月23日支付购房款102,728元；9月28日支付购房款34,243元；2015年2月13日支付购房款34,242元。2015年11月26日支付合同公证费200元，同日被告退原告多交房款3,788元。2015年11月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：“......原告购买被告经批准修建的时代公馆3幢1单元第16层1-16-4号房屋，其预测建筑面积共101.67平方米，其中，套内建筑面积82.26平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4,162.72元。买受人采取分期方式付款。买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、政府相关部门规定应该买受人缴纳的其他相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付该商品房。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：......买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金......本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”等内容。2016年4月22日，西充县住房和城乡规划建设局同意对时代公馆1.2.4.5.6.7.8号、地下室以及3.9号楼、地下室进行备案。2017年10月31日，西充县不动产登记中心对原告购买房屋进行了初始登记。原告至起诉时尚未取得案涉房屋不动产权登记证。原告于2019年9月16日向我院申请进入诉前调解。 另查明，2015年7月15日，被告出具《关于“时代公馆”项目收房问题解答的公告》：“各位尊敬的时代公馆业主：首先为时代公馆楼盘未能让部分业主满意收房向各位表示深深的歉意！同时我们也在积极进行整改和处理，现将于2015-7-15上午在时代公馆售楼部与业主代表第二次洽谈内容整理并承诺如下：1、关于面积补差的费用。业主可在查验已在西充房管局备案的《面积预测报告》后，按其测绘面积实现房款多退少补。2、关于两证办理费用。由开发商先行垫付两证办理费用，后以相关部分发票为结算依据，业主交足费用后方可领取证件......”。2018年7月1日，被告出具《承诺书》：“我司开发的时代公馆项目，向于2018年7月1日前已交办证资料且缴完房款和水费的住宅业主承诺，在2018年12月1日前将不动产权证办理完毕，办证费用及面积补差费用于业主拿证时一并结算，多退少补。如在承诺时间之日未拿到不动产证的业主将不收取办证费用及面积补差费用。” 同时查明，2017年5月17日，西充县国土局作出西国土资征（2017）06号和西国土资征（2017）07号《征收土地出让金决定书》，认为相如公司在开发时代公馆项目中改变部分土地用途，由住宅用途变更为商业用途的建筑面积为7297.8平方米，限相如公司在收到决定书15日内补缴变更用途建筑面积土地出让金差价，时代公馆为768.91万元。相如公司向四川省南充市高坪区人民法院提起诉讼，法院审理后判决撤销西充国土资源局作出的西国土资征（2017）06号和西国土资征（2017）07号《征收土地出让金决定书》，判决后，西充县国土资源局不服，向四川省南充市中级人民法院上诉，二审审理后，判决撤销原判决，驳回相如公司诉讼请求。相如公司不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2018年12月11日裁定中止原判决执行，指令四川省南充市中级人民法院进行再审。四川省南充市中级人民法院再审审理后，认定相如公司开设商业街并沿街设置商业用房的行为并未违反规划管理部门确定的出让宗地规划条件，并判决维持四川省南充高坪区人民法院（2017）川1303行初15号行政判决。2020年8月12日，西充县自然资源和规划局作出西自规【2020】194号《西充县自然资源和规划局关于“时代公馆”、“新城壹号”项目相关事项处理及办证情况的报告》：2020年6月16日，相如公司提交恢复办证申请，要求尽快恢复“新城壹号”、“时代公馆”两个项目的商业部分产权证，解决业主与公司诉讼，化解社会矛盾和企业损失，鉴于两个项目的特殊情况，报告如下：......经我局2017年7月17日《会审会议纪要》（第八期）和2017年10月12日《会审会议纪要》（第十期）会议决定：在“新城壹号”和“时代公馆”两个项目交清住宅部分超容积率出让金和办理住宅部分的不动产分户登记手续。同时决定建议如下：......在相如公司缴清规划局来函通知由住宅改变为商业用途面积外41.69平方米应补缴入地出让金4.3925万元后，同时做出承诺：如政府抗诉成功，保证足额缴纳改变用途应补缴出让金的前提下，同意相如公司恢复商业部分的办证申请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原、被告均应按照约定履行各自义务，被告在原告提交符合办证要求的相关资料后应当协助原告办理案涉房屋的转移登记。 本案争议焦点一：《时代公馆商品房买卖合同补充协议》的效力。原告认为《时代公馆商品房买卖合同补充协议》签订在《商品房买卖合同》之前，经公证的《商品房买卖合同》效力强于未经公证的《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，补充协议将办证条件变更为缴纳费用及授权委托书后720日办理，不合理的减免和免除出卖人的责任，补充协议应无效。本院认为，《商品房买卖合同》第二十七条约定“本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”，《时代公馆商品房买卖合同补充协议》亦约定，补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，同时双方对房屋单价、总金额以及支付方式、期限等主要内容的履行均是按照补充协议的约定进行，双方亦均在补充协议上签名、捺印，原告的上述主张没有事实和法律依据，不予支持。 争议焦点二：被告是否应退还办证费用、契税、面积补差款。本院认为，原告未提交向被告支付办证费用的依据，且被告仅承诺垫付两证办理费用，最后由原告取得不动产权登记后再支付给被告，故对原告要求退还办证费用的诉讼请求不予支持。原告要求退还契税的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。因案涉房屋实际面积尚未测量，无法确定有无面积补差款，对原告要求退还面积补差款的诉讼请求不予支持。 争议焦点三：初始登记及转移登记逾期违约问题。一、被告主张初始登记及转移登记违约系因西充县国土资源局因错误行政行为暂停办理所致，本院认为，被告与西充县国土局的行政诉讼主要影响了案涉小区商铺的登记，对住宅登记并未产生影响，故对该辩称不予采纳。被告辩称补充协议未约定初始登记违约金，不应承担初始登记逾期违约责任，本院认为，补充协议是对买卖合同的补充，补充协议未约定的，应当按照买卖合同的约定履行。买卖合同约定初始登记应于2017年6月30日前完成，被告实际于2017年10月31日完成，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。二、被告辩称原告未提交书面委托手续以及签署面积结算文件，转移登记不能办理责任在原告，且要求违约金的条件还不成就，本院认为，补充协议约定应先由原告提交授权委托资料，但双方对是否提交了资料各执一词，均未能举证证明，而被告作为专业房地产开发公司，应当通知原告提交资料的内容及时间，被告未能举证证明其履行了通知义务，故对被告上述辩称，不予采纳。三、被告辩称原告主张已超过诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，原告诉请的逾期办证违约金是基于被告逾期办证的违约行为而承担相应违约责任的请求权，应适用诉讼时效的相关规定。根据原、被告签订的合同中关于违约金的约定，是按日计算，在逾期办证的违约行为持续时，违约金随着违约行为的持续而不断增长，该违约金的请求权为继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，从原告申请进入诉前调解程序之日（2019年9月16日）起往前倒推三年（2016年9月16日）计算，违约行为至原告取得不动产权证书之日止，原告主张未超过诉讼时效，对被告上述辩称不予采纳。四、因被告未能证明通知了原告提交授权委托资料，本院按照合同约定“办理转移登记日期为交房后的720日”确定被告应当办理转移登记的起始日期，案涉房屋交房日期应为完成竣工验收备案之日（2016年4月22日），即被告至迟应于2018年4月12日协助原告办理转移登记。四、被告认为原告无实际损失，主张的违约金过高，应当调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，原告未提交证据证明因相如公司逾期办理相关登记的行为造成其实际损失的数额，故本院将逾期办理初始登记违约金调整为按原告已付购房款的0.5%计算，为342,425元×0.5%=1,712元，逾期办理转移登记违约金调整为按原告已付购房款342,425元为基数，每日0.06‰的标准自2018年4月13日计算至办理转移登记之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川相如房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告赵朝阳支付逾期办理初始登记违约金1,712元； 二、被告四川相如房地产开发有限公司向原告赵朝阳支付逾期办理转移登记违约金（以342425元为基数按每日0.06‰标准，自2018年4月13日起计算至转移登记办理之日止），该违约金于四川省西充县房屋权属转移登记实际办理之日起二十日内支付； 三、被告四川相如房地产开发有限公司于原告赵朝阳向其提交齐备符合办理转移登记相关资料后六十日内向权属登记机关申请对四川省西充县房屋办理不动产权登记； 四、驳回原告赵朝阳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费283元（原告预交），由被告四川相如房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 向 萍 二〇二〇年九月三十日 书记员 刘星宇