广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1423民初745号 原告：卢紫军，女，1970年5月11日出生，壮族，广西龙州县人，住广西壮族自治区崇左市龙州县。 委托诉讼代理人：农立民，广西睦南律师事务所专职律师。 被告：广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市龙州县龙州镇龙水路1号，统一社会信用代码914514230706165729。 法定代表人：刘新荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢达成，该公司职员。 原告卢紫军与被告广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司（以下简称金桂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。卢紫军及其委托诉讼代理人农立民，金桂公司的委托诉讼代理人卢达成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢紫军向本院提出诉讼请求：判令金桂公司向卢紫军支付逾期交房违约金16464.3元。事实和理由：2016年3月1日，卢紫军与金桂公司订立《商品房买卖合同》（预售），合同约定卢紫军购买金桂公司开发的坐落于龙州县金桂农贸市场X号楼X号商品房，面积为141.62㎡，总价款为623649元，卢紫军应于2016年2月29日前支付首期房价款156649元，余款467000元贷款支付存入金桂公司的银行账户；金桂公司应当自2016年10月1日前向卢紫军交付商品房；逾期在180日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，金桂公司按日计算向卢紫军支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，卢紫军要求继续履行合同的，金桂公司按日计算向卢紫军支付全部房价款万分之一的违约金等等。合同订立时卢紫军支付了首付款156649元（包含定金1万元），并按合同约定向金桂公司提供了贷款所需材料向银行申请按揭贷款。同年6月6日双方订立补充协议将首付款变更为187649元，卢紫军当日补交首付款31000元。卢紫军于2016年11月29日接到通知到龙州县农村商业银行办理贷款手续，银行把436000元贷款直接转入金桂公司的银行账户，付清了购房余款。而金桂公司没有按约定时间交房，直到2017年6月22日才交付，逾期264天。金桂公司的行为违反了合同约定，应当按约定承担违约责任，向卢紫军支付逾期交房违约金。 金桂公司辩称，一、卢紫军主张违约金请求权已过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故诉讼时效起诉日期应当在合同约定交房之次日起开始计算。本案卢紫军在诉讼时效期间内未以书面等任何其他方式主张违约金请求权，已丧失胜诉权，应当驳回其诉讼请求。二、双方签订的商品房买卖合同第十二条已明确，如遇不可抗力未能按时交付时，金桂公司可据实予以延期。金桂公司未能按时交房存在不可抗力因素和特殊外力因素，根据合同约定以及公平原则，金桂公司可据实予以顺期交房。涉诉房屋所在项目施工进度过程中遭受的不可抗力因素有：（一）政府未按时供地、未完成拆迁及建设毗连项目地的市政道路、未提供市政配套的水电管网工程等行为。金桂公司在建设过程中积极办理相关手续、积极解决工程受阻问题，多次与相关部门协调，并提出可行性解决方案，以期项目施工进度正常，但由于政府相关部门与拆迁主体迟迟不能达成合意，致使项目一度无法正常施工，且政府应当于2014年5月供地，而实际于2015年5月才提供部分用地。在水电管网工程问题上，因政府原因配电报装建设延后，没有将水电管网接入涉诉房屋所在项目地，配电站设立地点不确定导致无法施工。金桂公司为了按时竣工交房，供水只能通过距离项目地200米的龙水路接入，供电也只能从距离项目地650米的新华变电站接入，且在申请报装时相关部门审批时间较长。以上种种困难加大施工难度、影响施工进度，工程验收备案被拖延就成为必然结果。上述政府供水供电设施的不完善以及水利供电公司要求新增变压器的情形是在订立合同后发生的纯属偶然事件，属于不可预见之事件，也无法由金桂公司采取措施即可克服，故金桂公司于2016年8月23日向水利电业公司提交申请，而水利电业公司直至2016年9月20日才答复同意报装，期间审批所用时间29天，理应在逾期交房天数中扣除。（二）施工期间的中高考、法定节假日、降雨及台风等自然灾害因素，其中停水2天、中高考5天、法定节假日42天、降雨39天，台风11天，合计99天。根据我国实践、国际贸易惯例，不可抗力事件包括自然现象如台风、恶劣降雨天气等，故金桂公司主张的台风、降雨天气这一自然现象所发生的天数作为不可抗力并扣除逾期违约天数于法有据。综上，金桂公司可以根据合同约定的情况据实予以延期交房，如果存在逾期交房的情形，理应扣减上述不可抗力因素及政府审批天数，共计可扣减的天数为99天，而逾期交房天数共为264天（从2016年10月2日计算至2017年6月22日），因此金桂公司实际违约天数应为165天，合计违约金应为10290.2元。三、金桂公司因违约支付的违约金远远超出卢紫军的实际损失，且在商品房买卖合同实际履行中，金桂公司在项目建设过程中积极解决工程遗留相关问题。弥补因延期交房对业主造成的损失，并给予相关优惠政策，因此，卢紫军诉求的违约金过高，法院应当根据公平原则，兼顾双方合同的履行情况，酌情减少部分违约金数额，以减少金桂公司的负担。 卢紫军围绕其诉讼请求向本院提交了商品房买卖合同（预售）、补充协议、收据、个人购房借款担保合同、个人借款凭证、业主入住手册、住宅使用说明（框架）、质量住宅保证书及龙州金桂东盟农贸综合交易市场业主入驻协议等证据材料，以证明卢紫军与金桂公司订立商品房购房合同后按约定支付相应款项，但金桂公司于2017年6月22号才交付合同约定的商品房。 金桂公司提交了以下证据材料：（1）《关于要求加快城东金桂农贸市场周边道路建设等相关问题的申请报告》，以证明涉诉房屋所在项目施工进度过程中由于政府未按时供地、未完成拆迁及建设毗连项目地的市政道路等政府性行为，致使项目无法正常施工；（2）《关于项目拟进场前须清理相关附着物的报告》、《关于项目拟进场施工临时变压器急需县城建办协调解决的相关问题的报告》、《关于项目安装施工临时变压器急需县城建办协调解决的相关问题的报告》、《关于一户一表配电报装要求免除“新建住宅区供电配电设施建设维护费标准”的申请报告》、《一户一表配电报装问题协调会会议纪要》、《供电方案答复通知书》，以证明因政府没有将水电管网接入涉诉房屋所在的项目地，配电表报装建设延后，配电站设立地点不能确定导致金桂公司无法施工，且在积极申请报装时相关部门审批时间较长，加大施工难度、影响施工进度，导致工程验收备案拖延；（3）龙州县2015年6月至2017年12月中雨及以上降水统计、证明（台风）、2015年6月至2017年龙州县停水时间、2015年至2017年因中高考停工时间、2015年至2017年节假日放假时间，以证明项目建设因以上不可抗力因素导致停工，金桂公司可依据双方合同约定据实予以延期交房；（4）建设工程质量竣工验收意见书，以证明不可抗力因素直接导致涉诉房屋所在项目原本应当于2015年年底竣工验收，后不得不延期至2016年年底，影响工期长达一年，应当给予金桂公司据实延期交房免除相应责任；（5）延缓交房告知书，以证明金桂公司及时履行告知义务，且卢紫军已知晓并接受涉案房产因政府原因导致延期交房的事实，同时金桂公司实际上采取了如优惠水电等补救措施以弥补业主损失。 经开庭质证，金桂公司对卢紫军提交的证据材料均无异议。卢紫军对金桂公司提交的证据材料意见如下：一、对第（1）、（2）组证据有异议，认为真实性无法判断，即使真实，也不能证明政府行为属于导致金桂公司延期交房的不可抗力因素，与本案没有关联性；二、对第（3）组证据部分有异议，降雨情况及台风证明中有些内容与本案没有关联性，降雨只是一般天气情况，停水时间的真实性不能确定，该组证据所列举情况不构成法律规定的不可抗力；三、对证据（4）的真实性无异议，但不能证明存在不可抗力；四、对证据（5）有异议，卢紫军并未收到该份通知书，即使金桂公司把通知书张贴出来，也不能免除其逾期交房的违约责任。 对以上当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的金桂公司提交的证据材料，本院认定认为：一、第（1）、（2）组证据的报告材料均有相关单位或者部门人员的盖章签字，其真实性、合法性可以确认，亦与本案有一定的关联性，但是否属于不可抗力，本院在判决理由部分再予评判；二、第（3）组证据均系相关单位部门发出的通告或文件，其真实性、合法性可以确认，但是双方于2016年3月1日签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2016年10月1日，金桂公司实际于2017年6月22日交付商品房，上述证据记载2016年3月1日至2017年6月22日期间龙州县受台风降雨影响44天、停水2天、中高考时间5天、节假日42天的相关事实与本案有关，本院予以确认，此期间以外发生的事实与本案无关，本院不予采信；三、证据（4）显示系有关龙州金桂东盟农贸综合交易市场18号楼的竣工验收内容，但本案涉及房屋系17号楼，故该组证据内容并不能证明金桂公司主张的事实，本院不予采纳；四、证据（5）拟证明的事实与本案有一定的关联性，但不能证明其已有效送达卢紫军，故本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月1日，卢紫军与金桂公司签订《商品房买卖合同》（预售），购买金桂公司所开发的位于龙州县金桂农贸市场X号楼X号商品房，总价款623649元。合同约定买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。同时合同还约定，出卖人应当自2016年10月1日前向买受人交付该商品房；逾期在180日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，卢紫军依约向金桂公司支付购房款以及办理了银行按揭贷款。金桂公司未依约如期交房，实际于2017年6月22日交付房屋，未支付相应违约金，故卢紫军于2020年6月10日向本院递交起诉状提起本案诉讼。另查明，2016年3月1日至2017年6月22日期间，龙州县受台风降雨影响44天、中高考时间5天、节假日42天，此外还因供水公司供电线路检修停水2天。 本案的争议焦点是：一、本案是否超过诉讼时效；二、金桂公司主张的各种影响因素能否作为不可抗力扣减逾期交房的违约天数；三、卢紫军主张的违约金数额是否过高，如过高，应如何调整。 本院认为，卢紫军与金桂公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，本院予以确认。 一、关于诉讼时效问题。本案中金桂公司未按合同约定如期交房构成违约，实际于2017年6月22日交付商品房给卢紫军，因此卢紫军的违约金请求权诉讼时效应于2017年6月22日起算，卢紫军于2020年6月10日递交起诉状主张权利，未超出法律规定的诉讼时效期限。故金桂公司的诉讼时效抗辩意见无事实依据，本院不予支持。 二、关于能否扣减逾期交房违约天数问题。双方签订合同约定于2016年10月1日前交房，金桂公司实际于2017年6月22日交付商品房，其逾期交房违约天数应从2016年10月2日起计至2017年6月22日止，共264天，本院予以确认。首先，金桂公司提出因政府相关部门原因或供电、供水公司拖延安装水电和验收等手续，直接导致迟延向业主交房，属于不可抗力，应扣除该部分逾期天数。金桂公司提出的该项抗辩事由，并非不能预见避免或者克服的情况，显然不属于不可抗力的范畴；此外，金桂公司没有充分证据证明政府相关部门或供电、供水公司故意存在拖延行为，且其二者之间形成的是另外法律关系，金桂公司将逾期交房归责于政府相关部门及供电、供水公司无法律依据，其上述事由不成立，本院不予支持。其次，法定节假日是国家规定或广西壮族自治区规定的休息日，有相对固定的时间点且每年都提前公布；中高考时间也是国家规定的考试时间，时间点亦相对固定，两者显然不属于不可抗力的范畴，金桂公司提出将法定节假日和中高考天数作为不可抗力扣除逾期违约天数，无事实及法律依据，故本院对该抗辩意见不予支持。第三，龙州县地处北回归线以南，有明显的南亚热带季风气候特点，属于台风影响区域，常年雨量充沛、夏季多雨，故每年龙州县有一定的天数受降雨（包括中雨、大雨、暴雨、大暴雨）及台风的影响，是可预见的，金桂公司在签订合同时应预见到建设项目当地的自然环境对合同履行的影响，并可避免这一客观情况对履行合同义务造成的影响，且发生上述自然灾害后，金桂公司并未通知卢紫军，可视为对履行合同并未造成影响，故其提出以这一客观情况发生的天数作为不可抗力扣除逾期违约天数，无事实及法律依据，对其该抗辩意见本院不予支持。第四，本案虽存在因供水公司供电线路检修停水2天的客观事实，但根据合同法《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，金桂公司仍应当向合同相对方即卢紫军承担违约责任，其以此客观事实主张扣除逾期违约天数于法无据，本院不予支持。 三、关于违约金数额问题。双方当事人在合同中约定，逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同；合同继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金。该约定系双方当事人在平等自愿情形下意思自治的体现，对双方当事人都有约束力。本案中，逾期交房违约金之计算标准是金桂公司作为开发商拟定的格式条款，该条款广泛适用于众多购房者而未与对方协商，应当推定该条款是其在权衡利弊后以审慎之态度而拟定，并且该条款与合同中约定的购房者因逾期付款时应当承担的违约金计算标准一致，表明合同对双方在违约责任方面的约定是公平合理的。现金桂公司在其违约时，又以该条款约定的违约金计算标准过高为由主张减少，显然与公平原则不符。再者，金桂公司主张违约金过高，依法应承担举证责任，但其未能提供相关证据证明该项主张，应承担举证不能的不利后果，因此，金桂公司主张违约金数额过高应予减少的抗辩意见无事实依据，本院不予支持。综合以上分析意见，本院确认金桂公司应支付给卢紫军的违约金数额为16464.33元（即623649元×0.01%×264天）；卢紫军诉请主张的违约金数额不违反法律规定，亦符合事实，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司向卢紫军支付逾期交付商品房违约金16464.3元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限内最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费212元，减半收取计106元，由广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄立光 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 赵彩云 书 记 员 吴巧安 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。