贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2065号 上诉人（原审被告）：贵州省港鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏镇时来农贸市场二楼，统一社会信用代码9152272206772816XY。 法定代表人：龙元辉，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘文辉，女，1974年8月27日生，汉族，住贵州省荔波县。 被上诉人（原审原告）：李祝庆，男，1973年12月10日生，汉族，住贵州省荔波县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张超，贵州黔邦律师事务所律师。 上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司因与被上诉人刘文辉、李祝庆商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2020）黔2722民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贵州省港鑫房地产开发有限公司上诉请求：1、变更一审判决第一项为：被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘文辉、李祝庆逾期交房违约金19426元。2、变更一审判决第二项为：被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘文辉、李祝庆从2020年2月12日起至2020年3月9日期间的逾期办证违约金1880元。3、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定的交房时间错误，原告出示的承诺书为与被告达成交房时间的最新约定，被告的逾期交房时间应当以该承诺书的约定的2019年6月30日开始计算。一审认为上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为即时履行合同，签订合同的当天即应当交房是错误的。二、一审判决以按日万分之一点五标准计算逾期交房违约金过高，应当下调为按日万分之一计算。因上诉人逾期交房给被上诉人造成的损失为被上诉人的租金损失，因此，逾期交房违约金应当以涉案房屋所在地区同地段、同类型房屋的租金标准为参考，但按照一审判决按日万分之一点五标准计算逾期交房违约金，已经过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失。三、因约定的交房时间为2019年6月30日，按照法律规定，上诉人取得初始登记的时间应当为交房时间过后90日，因此，上诉人应取得初始登记的时间为2020年2月12日，一审认定错误，应当予以改判。 被上诉人刘文辉、李祝庆二审未作答辩。 刘文辉、李祝庆向一审法院起诉请求：1、判令被告将本案所涉商品房出售款项存入由荔波县房产事业局监管的贵州省港鑫房地产开发有限公司的被监管账户；2、判令被告办理所涉商品房的商品房买卖合同备案；3、判令被告向原告支付2018年3月29日起至2019年10月14日的逾期交房违约金239,926元，按购房款1,418,000元每日万分之三的标准计算；4、判令被告向原告支付2018年3月29日起至被告实际交付房屋转移登记文书之日止的逾期办证违约金（按购房款1,418,000元每日万分之一的标准计算，暂计算到2020年3月9日为100,820元）；5、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告为购买被告开发的位于荔波县第5幢2-1-1号商铺，分别于2018年1月1日、1月10日、3月29日向被告支付完全部购房款1418000元。2018年8月1日，原、被告签订了合同，合同第五条约定，如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房；合同第九条约定，出卖人承诺商品房预售所得款项，按法律法规的有关规定监管使用于本项目的工程建设，该商品房的预售款监管机构为荔波县房产事业局，监管账户名称为被告公司名称，监管期限为该项目达到交付使用即终止；合同第十一条约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；合同第二十二约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告因翰林苑项目未能按期交付商铺及办理合同备案问题，向相关部门提出信访事项，荔波县住房和城乡建设局于2019年3月4日对原告的信访事项作出处理意见（荔住建通［2019］6号），主要内容为，经召开协调会，商铺部分收尾工程于5月30日前完成并交付使用，于4月30日完成商品房预售合同备案手续。2019年4月25日被告出具承诺书，承诺原告购买的商铺在2019年6月30日前办好网签并同时其他事项按合同办。2019年10月14日原告收取了案涉商铺。庭审中，被告认为出售的是现房，且在双方订立合同时案涉商品房已达到交付条件。另查明，通过荔波县自然资源局不动产登记中心查询，原告名下无不动产登记；翰林苑5号楼2单元1层2-1-1号房屋购房款未进入荔波县房产事业局监管账户和未进行登记备案；截止到开庭之日被告尚未向原告移交办理转移登记相关文书。 一审法院认为，原、被告2018年8月1日签订的合同不违反法律规定，系有效合同，双方已形成商品房买卖合同。原告诉请要求判令被告将本案所涉商品房出售款项存入监管账户和对合同备案，该两项事项属于行政管理范畴，不属于民事诉讼范围，且合同约定监管期限为该项目达到交付使用即终止，而原告已于2019年10月14日接收了案涉商品房，故原告的上述两项诉讼请求予以驳回。原、被告签订的合同约定的交房时间和办理转移登记及移交相关文书的时间早于合同签订时间，该约定无效。本院认为，被告自述案涉商品房系现房销售并已达到交房条件，原告也已于2018年3月29日向被告支付完全部购房款，该合同应为即时履行合同，被告应当在双方合同签订之日即2018年8月1日向原告交付符合合同约定的房屋，未按时交付则构成违约。另外，根据荔波县住房和城乡建设局于2019年3月4日对原告的信访事项作出处理意见（荔住建通[2019]6号）所反映的情况，案涉商品房并未达到交付条件，且庭审中被告也未能提供通过消防相关验收的证据，也说明案涉商品房未达到交付条件，原告可以拒收房屋。2019年10月14日原告接收案涉商品房，故被告逾期交房的违约时间从2018年8月2日计算到2019年10月13日。原告主张从2018年3月29日起计算逾期交房的时间，因该时间仅是原告支付完房款的时间，并不是约定交房的时间，原告所称的第一份合同也已被撤销，不有法律约束力，因此原告的该主张不予支持。原告主张的实际交付房屋转移登记文书之日止的逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，被告应当在订立合同之日起90日内取得权属证书，被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间为2018年10月30日前，故被告逾期交付办理转移登记相关文书的违约起始时间为2018年10月31日。关于违约金的支付标准，虽然本案双方当事人在合同中约定了违约金的计算标准，但鉴于原告未提供证据证明因被告逾期交房和逾期办证给其造成的实际损失，故本院兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为由被告按原告已付房价款日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金、按日万分之零点五一向原告支付逾期办证违约金。故本案的相应违约金分别计算为：逾期交房违约金93,163元[1,418,000元×0.00015×438天（2018年8月2日至2019年10月13日）≈93,163元]，逾期办证违约金35,870元[1,418,000元×0.000051×496天（2018年10月31日至2020年3月9日）≈35,870元]；2020年3月10日起至被告实际取得该商品房所有权初始登记日的逾期办证违约金，则按上述标准继续计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘文辉、李祝庆逾期交房违约金93,163元；二、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘文辉、李祝庆从2018年10月31日起至2020年3月9日期间的逾期办证违约金35,870元；三、被告贵州省港鑫房地产开发有限公司继续按已付购房款1,418,000元的日万分之零点五一的标准向原告刘文辉、李祝庆支付从2020年3月10日起至被告贵州省港鑫房地产开发有限公司取得涉案商品房所有权初始登记之日止的逾期办证违约金；四、驳回原告刘文辉、李祝庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,412元，减半收取3,206元，由原告刘文辉、李祝庆负担826元，被告贵州省港鑫房地产开发有限公司负担2,380元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案争议焦点为：1、逾期交房、办证起算时间的认定；2、一审对逾期交房违约金的调整比例是否过高。 关于争议焦点1，双方签订的合同约定的交房时间和办理转移登记及移交相关文书的时间早于合同签订时间，该约定无效。上诉人在一审中自述案涉商品房系现房销售并已达到交房条件，被上诉人于2018年3月29日向上诉人支付完全部购房款，该合同应为即时履行合同，上诉人应当在双方合同签订之日即2018年8月1日向被上诉人交付符合合同约定的房屋，未按时交付则构成违约。一审法院计算逾期交房的违约时间从2018年8月2日计算到2019年10月13日并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人应当在订立合同之日起90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，上诉人的交房时间为2018年8月1日，一审法院计算逾期交付办理转移登记相关文书的违约起始时间为2018年10月31日并无不当。上诉人主张按照承诺书约定的交房时间2019年6月30日计算，但承诺书仅为上诉人的单方承诺，被上诉人不予认可，故对被上诉人不产生约束力，其主张本院依法不予支持。 关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交房违约金按照购房者支付全部已交付房价款万分之三的标准计算，一审诉讼中，上诉人认为该约定的标准过高，请求一审法院予以调减，一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交房违约金酌情调整为按被上诉人已付房价款的日万分之一点五计算，并无不当。二审诉讼中，上诉人主张一审法院调整后的违约金仍过分高于因上诉人违约给被上诉人造成的实际损失，但其并未提供相关证据予以证实。故，上诉人主张应将逾期交房违约金下调为按日万分之一计算的理由不够充分，本院不予支持。 综上所述，贵州省港鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2455元，由上诉人贵州省港鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年九月十日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞