江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2335号上诉人（原审被告）：宿迁市广兴投资管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区双庄街道乐府兰亭三期楼201室。法定代表人：赵轩艺。委托诉讼代理人：顾祥祥，江苏冠文（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿迁市宿城区住房和城乡建设局，住所地江苏省宿迁市宿城新区商务大厦十一层。法定代表人：刘萍，该局局长。委托诉讼代理人：罗前余，江苏岸东律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晖，江苏岸东律师事务所律师。上诉人宿迁市广兴投资管理有限公司（以下简称广兴投资公司）因与被上诉人宿迁市宿城区住房和城乡建设局（以下简称宿城住建局）租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广兴投资公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宿城住建局的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定宿迁市宿城区环境卫生和园林绿化管理局（以下简称宿城园林局）从宿迁市宿城新区投资开发有限责任公司（以下简称宿城新区投资公司）受让涉案房屋管理、使用权利，可以作为涉案房屋的管理人向广兴投资公司主张房屋占有使用费认定事实及适用法律有误。一审法院认定《租房合作协议》无效，则作为其补充协议的《移交补充协议》也应当无效。宿城园林局不能依据上述协议向广兴投资公司主张权利。一审法院在宿城园林局未举证证明其主体适格，且本案也无其他证据的情况下认定宿城园林局从宿城新区投资公司受让涉案房屋的管理、使用权，证据不足。一审中宿城园林局也未举证证明宿城新区投资公司对涉案房屋享有产权。2.一审酌情确定的房屋占有使用费数额过高。一审忽视造成合同无效的过错主要是宿城新区投资公司，如果宿城园林局继受了宿城新区投资公司的权利义务，则宿城园林局也应承担造成合同无效的过错责任，该责任应当在确定房屋使用费金额时予以考虑，对金额予以相应减少。被上诉人宿城住建局发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，广兴投资公司的上诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。宿城园林局向一审法院提出诉讼请求：一、判令广兴投资公司给付宿城园林局房屋租金232050元；二、解除房屋租赁合同合同；三、诉讼费用由广兴投资公司承担。一审法院经审理查明事实如下：2011年，宿城新区投资公司获批建设宿城新区中轴线景观市政工程项目，该项目资金来源为BT方式。在该工程项目建设过程中，建成了本案涉及的宿城新区中央景观轴附属用房，该附属用房包括综合小建筑用房及公厕两部分。上海陆道工程设计管理有限公司作为设计单位出具的《强电设计说明》载明景观配套用房建筑面积985平方米，公厕面积90平方米。《弱电设计说明》载明建筑面积为900平方米。《综合小建筑建筑设计说明》载明建筑面积为985平方米。《公厕建筑设计说明》载明建筑面积为90平方米。2013年元月，宿城新区投资公司与广兴投资公司就租赁位于宿城区新区中轴线广场房屋签订《租房合作协议》，将综合小建筑房屋出租给广兴投资公司。该协议约定租赁期限八年，从2013年元月至2016年元月不收租金，第四年度租金5万元，以后每年按照10%递增。该协议还对房屋用途、双方权利义务进行了约定。2016年3月1日，宿城园林局、广兴投资公司及宿城新区投资公司签署《移交补充协议》，约定宿城新区投资公司将《租房合作协议》中的权利义务转给宿城园林局，由宿城园林局、广兴投资公司继续履行该租房协议。在《移交补充协议》签订之前，广兴投资公司曾对涉案房屋进行过维修，在该《移交补充协议》签订后，广兴投资公司曾因房屋漏水问题找过宿城园林局维修，因欠房租没给，宿城园林局未予维修。2019年7月因建设应急避难所，宿城园林局收回了上述管理用房的4间房屋，面积约120平方米。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至案件庭审辩论终结前，宿城园林局未能提交宿城区新区中轴线广场房屋的建设工程规划许可证，该房屋属于未取得建设工程规划许可证建设的房屋，广兴投资公司与宿城新区投资公司签订的《租房合作协议》系无效合同。对于宿城园林局主体资格。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”宿城区新区中轴线广场房屋系由宿城新区投资公司筹措资金建设，该公司在房屋建成后可以对该房屋进行管理、使用，宿城园林局从宿城新区投资公司受让该房屋的管理、使用权利，可以作为涉案房屋的管理人向广兴投资公司主张房屋占有使用费。经法庭释明，宿城园林局主张房屋占有使用费，对于房屋占有使用费金额。参照合同约定的租金标准，2016年2月1日至2020年1月31日四年期间的房屋使用费金额分别为50000元、55000元、60500元、66550元。但在2019年7月份，广兴投资公司原使用房屋的120平方米被用于应急避难所，该部分面积的使用费应予以扣减。因该房屋无产权登记，宿城园林局、广兴投资公司对房屋面积均无法确认，该房屋设计单位上海陆道工程设计管理有限公司出具的设计图纸中载明房屋的面积在900平方米至985平方米之间，宿城园林局庭审中陈述涉案房屋使用面积不到600平方米，一审法院酌情确定2019年7月份后的房屋占有使用费按照80%比例支付，故2019年2月1日至2020年1月31日期间的房屋占有使用费为58786元（66550元÷12个月*5+66550元÷12个月*7*80%，取整）。房屋占有使用费金额合计224286元（50000元+55000元+60500元+58786元）。因《租房合作协议》无效，该合同中对广兴投资公司及宿城新区投资公司权利义务的约定亦属无效。广兴投资公司主张依据合同约定扣减装修及维修费用，无法律依据，一审法院不予支持。如因合同无效给广兴投资公司造成损失，广兴投资公司完善证据后，可另行诉讼主张。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十二条之规定，判决如下：一、广兴投资公司于判决生效之日起十日内给付宿城园林局房屋占有使用费224286元；二、驳回宿城园林局的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4780元，由广兴投资公司负担4664元，由宿城园林局负担116元。鉴于双方当事人均对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2020年3月29日，根据环卫园林划转工作会办会精神，宿城区环境卫生综合服务中心成立后，对原区环卫局机构及人员作以下调整：1.绿化管养所调整为区住建局管理（退休人员一并划入），环卫作业一所、环卫作业二所、街道秩序管理所、环卫清运车队、垃圾处理费征收所为区环境卫生综合服务中心管理。2.将从事园林绿化管理的相关人员划入区住建局所属事业单位（全拨人员划入城建档案馆、差拨人员划入市政工程服务中心），局机关除划入区住建局的其他人员划入区环境卫生综合服务中心。宿城住建局作为本案被上诉人参与本案诉讼。本案二审中的争议焦点是：1.宿城园林局作为原告主体是否适格；2.房屋占有使用费标准如何确定。关于第1个争议焦点。广兴投资公司主张并无证据证明宿城新区投资公司对涉案房屋享有产权，宿城园林局也未能举证证明其从宿城新区投资公司处受让涉案房屋的管理、使用权。本院认为，根据本案查明的事实，宿城新区投资公司获批建设宿城新区中轴线景观市政工程项目，建成宿城新区中央景观周附属用房，该附属用房包括综合小建筑用房及公厕两部分。宿城新区投资公司与广兴投资公司就涉案综合小建筑用房签订了《租房合作协议》，将上述房屋出租给广兴投资公司，后宿城园林局与广兴投资公司、宿城新区投资公司签订《移交补充协议》，该协议中明确将宿城新区投资公司《租房合作协议》中的权利义务转让给宿城园林局，由宿城园林局与广兴投资公司继续履行合同。根据上述查明的事实，宿城园林局有权向广兴投资公司主张占有使用费，且广兴投资公司也未能提交证据证明另有其他主体享有涉案房屋管理、使用权，故宿城园林局作为涉案原告主体适格，现因宿城园林局的该部分职能合并入宿城住建局，宿城住建局继受宿城园林局在本案中的权利义务合法正当，本院对广兴投资公司的上述主张不予采信。关于第2个争议焦点。因涉案房屋未能取得建设工程规划许可证，导致涉案房屋租赁合同无效，但是合同无效，当事人仍然有权参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，一审法院参照租赁合同中约定的租金标准及房屋占有实际面积确定占有使用费的计算标准并无不当，本院依法予以确认。广兴投资公司主张因宿城园林局的原因导致合同无效，其应当承担相应的过错责任，对占有使用费的金额予以减少。本院认为，广兴投资公司的上述主张无法律依据，如其认为合同无效给其造成损失的，其应在一审中提起反诉，但其在一审中法院对如认定合同无效的后果进行释明时，明确其保留相关权利未提起反诉，故广兴投资公司应另行主张权利，在本案诉讼中不予处理。综上所述，上诉人广兴投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4665元，由上诉人宿迁市广兴投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇二〇年九月十日书记员  苏 淼