浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1411号 上诉人（原审被告）：许良镜，男，1963年1月13日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：陆莎莎，浙江常青藤律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曹冬香，女，1968年10月30日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：许良镜。 被上诉人：天台县赤城街道远景广场业主委员会，住所地：天台县赤城街道远景广场。 代表人：石春标，主任。 委托诉讼代理人：王卫平，浙江钟声律师事务所律师。 上诉人许良镜、曹冬香因与被上诉人天台县赤城街道远景广场业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2020）浙1023民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 许良镜、曹冬香上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：一、原判认定事实错误。1、原判认定2014年3月24日开始天台县赤城街道远景广场小区由被上诉人自行管理物业的事实是错误的。原判仅凭天台县远景房地产开发有限公司一张加盖该公司公章的书面证明作出认定，违反了最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第115条之规定，不能认定该证据。而且，上诉人的房屋租给杨永进开房产中介多年，2014年3月24日至2015年3月24日的物业费由杨永进付给天台县天诚物业管理有限公司，不是付给被上诉人的，后因物业公司对屋前污水横流4年、商铺门前停车、卫生根本不管多年而未再支付。况且被上诉人向一审法院提交的唯一证据是经天台县人民政府赤城街道办事处盖章签字备案的被上诉人成立日期是2019年1月14日。2、本案的原告主体不符，诉讼时效已过。第一，既然原判认定上诉人的装修押金是交给前物业管理的天台县天诚物业管理有限公司，被上诉人不是支付对象，不予支持，那2019年1月14日之前物业管理不是被上诉人，理所当然被上诉人无权收取，同样主体不符。根据我国《民法总则》第188条之规定，诉讼时效期间为3年。退而言之，即使被上诉人以后进行了物业管理也根本未尽到物业管理的责任，只收费不尽责白拿钱于理于法也行不通。又2015年、2016年的诉讼时效期间已过。被上诉人所提供的《催缴通知书》，上诉人根本未收到，叶某的催讨通话记录，根本没有电话录音相印证，不符合民事证据构成要件。二、原判适用法律不当。即使需支付逾期物业费的利息，本案不是民间借贷，不存在适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条第2款第（一）项之规定，应当适用九民会议纪要第50条中：全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 天台县赤城街道远景广场业主委员会答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确。一、在认定事实上。1、根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，实际上是赋予了业主委员会可以自行管理物业及诉讼的主体资格。2014年3月24日，上诉人所在小区的物业由答辩人自行管理，对此不但有天台县远景房地产开发限公司予以证明，而且答辩人已实际管理小区的物业，履行了物业服务相关的义务。同时接受管理后包括上诉人在内的小区其他业主也交纳了相应物业管理费。至于上诉人诉称答辩人在天台县赤城街道办事处备案是2019年1月14日，是答辩人经换届选举后备案时间，这与答辩人自接受后对本小区的物业管理行为并不矛盾。而且答辩人在此前向小区另一业主提起诉讼判决生效并已执行[（2019）浙1023民初4943号]。显然答辩人主体适格。另外上诉人交给前物业管理公司的装修押金与答辩人管理服务本小区的物业是二个不同的法律关系。2、答辩人的收费符合法律规定应予以支持。业委会实行自治管理物业应予以肯定，且业委会的收费标准是延续原有物业公司的收费标准，得到了多数业主的同意与认可，更无盈利性质，其更多的是为小区全体业主服务。作为业主的上诉人也接受了答辩人提供的服务，应当支付相应的费用。3、答辩人催讨物业费之诉并未超过诉讼时效。自上诉人欠费以来，答辩人的工作人员通过电话、催款记录、催款通知书、支付令等多种形式催讨，且各证据之间能够相互印证，答辩人以上述方式的催讨主张债权均能引起诉讼时效的中断。况且上诉人拖欠物业服务费是一个连续行为。故答辩人诉上诉人拖欠物业服务费未超过诉讼时效。二、在适用法律上。上诉人系天台县赤城街道远景广场小区业主，答辩人作为该小区的物业服务者，已经履行了物业服务的相关义务，上诉人也已接受了服务，双方已构成事实上的物业服务合同关系，上诉人应当履行支付物业费的义务。答辩人向上诉人主张物业费有法律和事实依据。故一审法院适用《中华人民共和国合同法》的规定判决上诉人履行支付物业费并支付逾期付款利息，适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 天台县赤城街道远景广场业主委员会向一审法院起诉请求：1．依法判令二被告立即支付2015年-2019年物业管理费2645元及滞纳金（自每年的逾期之日按月利率2％算至付清款项之日止，结至2020年3月25日滞纳金1900元）；2．依法判令由二被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年3月24日开始，天台县赤城街道远景广场小区由原告天台县赤城街道远景广场业主委员会自行管理物业，小区自实行业主自治以来，业委会提供物业管理与服务工作等，实际履行了物业的相关义务，比照远景广场前期物业管理委托合同的约定，小区业主住宅与商铺分别按1.4元/m2、0.9元/m2元，车库车位费35元/月交纳物业费。被告方已向业主委员会交纳了2014年3月24年至2015年3月24日期间的物业费。在业主委员会自行管理物业期间，因天桐路13号房屋的下水道堵塞，导致污水流到被告店铺前走廊。经被告向业主管理委员会反映后，业主管理委员会后来进行了换管疏通。原告天台县赤城街道远景广场业主委员会自行管理物业以来，其工作人员曾通过电话方式多次向被告方催讨物业费。2019年原告通过申请支付令的方式向被告方作过物业费的催讨。 一审法院认为，两被告系天台县赤城街道远景广场小区业主,原告天台县赤城街道远景广场业主委员会作为该小区事实上的物业服务者，为两被告提供物业服务，与两被告构成事实上的物业服务合同关系，两被告应当按照约定的物业管理费标准支付相应的物业管理费。因双方未签订相应的支付标准合约，现原告比照前期天台远景房地产开发有限公司与天台县天诚物业管理有限公司签订的物业管理委托合同约定的标准收取物业费，且对该标准现已履行5年，被告方也无异议，故按该标准收费，该院予以准许，故对原告要求两被告支付五年的物业管理费2645元的诉讼请求，该院予以支持。结合本案原告怠于履行维修排污水管等服务存在瑕疵问题，该院酌情减少被告缴纳物业管理服务费金额300元，确定原告向被告方收取金额为2345元。至于逾期付款违约金问题，因原被告双方对此没有约定，故对原告要求按月利率2％收取违约金的诉讼请求，该院不予支持。但被告方未按期支付物业管理费，给原告造成利息损失，原告有权要求被告按年利率6%自逾期日起支付逾期利息损失。对2019年3月25日至2020年3月24日期间的物业管理服务费的逾期付款利息损失可从到期日后的次日开始计算。对被告所主张的装修押金问题，因被告支付的对象不是原告，故对被告要求原告返回的主张，该院不予支持。对被告主张的诉讼时效问题，因被告方无证据证明推翻原告主张的催讨物业费的事实，对该主张该院不予采信。对被告主张的消防及停车问题，因未提供足够的证据，该院同样不予采信。判决：限被告许良镜、曹冬香于本判决生效之日起十日内支付给原告天台县赤城街道远景广场业主委员会2015年3月24日-2020年3月24日期间的物业管理费2345元，并支付逾期利息（其中229元、529元、529元、529元、529元的逾期利息分别自2016年、2017年、2018年、2019年、2020年3月25日开始按年利率6%计算，均算至本判决履行完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告天台县赤城街道远景广场业主委员会负担5元，由被告许良镜、曹冬香负担20元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人天台县赤城街道远景广场业主委员会作为原告主体是否适格。被上诉人于2014年3月24日开始对案涉小区自行管理物业，事实清楚，并有天台县赤城街道远景房地产开发有限公司出具的证明等为据。上诉人许良镜、曹冬香认为被上诉人并未从2014年3月24日开始管理小区物业，被上诉人作为原告主体不符，与客观事实不符。至于被上诉人于2019年1月14日在天台县人民政府赤城街道办事处备案系业委会换届选举后的备案，与被上诉人自行管理小区物业的行为无关。因此，本院对上诉人的这一主张不予采信。被上诉人为包括上诉人在内的小区业主提供物业管理服务，双方已形成了事实上的物业管理合同关系，上诉人应当向被上诉人支付物业费。一审法院经审理，酌情减少上诉人缴纳物业费300元，已经充分考虑到了被上诉人所提供的物业管理服务中存在着瑕疵，因此，上诉人以被上诉人未尽到物业管理责任为由，认为不应支付物业费，理由不能成立。二、本案诉讼时效问题。上诉人主张2015年、2016年的物业费已超过诉讼时效期间。被上诉人则抗辩称，一直以来通过电话催款、催款通知书、支付令等多种形式向上诉人催讨物业费，并在一审中申请证人叶某出庭作证。叶某陈述其作为物业管理人员，每年一、两次通过电话向业主催讨物业费，并在物业管理册上标注催讨时间。本院认为，该证人证言相对客观真实，能够证明被上诉人每年都向小区业主催讨物业费的事实，因此，诉讼时效依法中断。上诉人关于2015年、2016年的物业费已超过诉讼时效期间的上诉主张不能成立。三、关于逾期物业费的利息计算标准问题。上诉人未按期支付物业费，已经构成违约，被上诉人要求其承担违约责任，支付相应的利息损失，依法有据。一审法院确定按照年利率6%的标准要求上诉人支付利息损失，并无不当。 综上所述，许良镜、曹冬香的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人许良镜、曹冬香负担。 本判决为终审判决。 审判长  邬卫国 审判员  胡精华 审判员  阮丹军 二〇二〇年九月十五日 书记员  严 凌 8- 7-