广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14996号上诉人（原审原告）：广州昌景物流服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区南湾西街8号305房。法定代表人：刘圈东，总经理。委托诉讼代理人：李燕玲，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭莎，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路南基工业村自编4栋。法定代表人：周永坚，董事长。被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区穗东街南基第一股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区穗东街南湾村皆佳街18号。法定代表人：麦国华，董事长。被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区穗东街南基第三股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区穗东街南湾村南约大街25号。法定代表人：麦志雄，董事长。被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区穗东街南基第四股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区穗东街南湾村南约大街16号。法定代表人：麦振禧，董事长。被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区穗东街南基第五股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区穗东街南湾村新街大街苷苹里9号。法定代表人：麦品良，董事长。五位被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈剑平，广东金桥百信律师事务所律师。五位被上诉人的共同委托诉讼代理人：邱春江，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广州昌景物流服务有限公司（以下简称“昌景公司”）与被上诉人广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社（以下简称“南基经联社”）、广州市黄埔区穗东街南基第一股份经济合作社（以下简称“南基一社”）、广州市黄埔区穗东街南基第三股份经济合作社（以下简称“南基三社”）、广州市黄埔区穗东街南基第四股份经济合作社（以下简称“南基四社”）、广州市黄埔区穗东街南基第五股份经济合作社（以下简称“南基五社”）土地租赁合同纠纷一案，上诉人不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人昌景公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判令被上诉人向上诉人支付附属物补偿款1252560元及利息（利息以1252560元为本金，自2019年11月15日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）；3.本案一、二审诉讼费用及其他相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案所涉租赁合同的租赁物是土地，一审法院依据被上诉人没有提交建设用地使用证和用地批文，以及场地上的一栋二层建筑物及门岗没有办理规划报建手续，从而认定上诉人与各被上诉人签订的《场地租赁合同》为无效合同，属于认定事实不清，适用法律错误。本案所涉的场地租赁合同以及双方庭审中的陈述均显示，上诉人向各被上诉人所租赁的是其闲置土地，租赁用途为“作货物堆放使用”，在一审过程中双方也均对租赁用途认可。上诉人是一家从事物流的公司，需要大面积的空地堆放集装箱，其租赁涉案土地的主要目的是使用场地内的空地，并以场地内的空地面积为计算基础向各被上诉人支付租金。场地内的二层建筑以及门岗并非上诉人的租赁对象，其存在的目的仅为方便上诉人更好的使用租赁的空地。一审法院脱离涉案合同的租赁物以及合同目的，以非租赁物的二层建筑和门岗没有报批认定涉案合同为无效合同，属于认定事实不清，适用法律错误。二、一审法院认定附属物第2项24围墙和第3项化粪池为各被上诉人所承建，属于认定事实不清。涉案场地租赁协议第四条第3款明确列明在签订涉案租赁协议时，涉案场地是各被上诉人的闲置场地，已经建设完成的建筑物及附属物仅包括“一栋二层的建筑物和门岗一座”，24围墙及化粪池是上诉人进驻涉案场地后为方便使用场地才投资建设的。三、涉案双方对所涉场地的水泥地等附属物的补偿款归属并未作出约定，附属物的补偿依法应归所有人即上诉人所有。一审法院以使用年限对附属物的补偿款进行分配于法无据，于理无依。双方签订的《场地租赁协议》第四条第2款约定：“租赁期满，不动产(水电设施、建筑设施)无偿归甲方所有”，该条规定是对合同期满后附属物的处理，而涉案土地是在租赁期间被征收，因此涉案合同并未对该种情形下的附属物归属做出约定。依据相关法律法规，未作出明确约定的应归所有人即上诉人所有。法律依据如下：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条、广东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2008修正)第三十条、《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》(穗府办规[2017]10号)中附件4的分类以及《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》第三十一条第三款的规定。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人南基经联社、社南基一社、南基三社、南基四社、南基五社辩称，1.一审判决认定涉案合同无效是正确的，应当维持。涉案土地规划性质是建设用途，但双方签订合同的时候涉案土地并非城乡建设用地。即使现行土地性质是建设用地，但也不得未经获得建设许可证的时候用作建设用地。上诉人硬化土地的建设行为都是属于未批先建的行为。2.一审认定的化粪池和围墙是被上诉人所建是合情合理的。化粪池是被上诉人移交的2栋建筑必备的，要确定土地的界制通常会建围墙。故根据通常情况推定化粪池和围墙是我方所建的合情合理的。上诉人主张是其所建但没有举证证明，不应被支持。3.上诉人对建筑物的理解一审的错误的，应当纠正。在合同无效和征收补偿款没有明确约定或约定不明的情况下，应当按照双方的真实意思表示以及公平原则进行分配。根据涉案合同第4条第1点和2点可见，关键在于是谁投资的，而不是投资的是建筑物还是构筑物或其他。一审根据双方真实意思表示和公平原则进行合理分配，应当予以维持。昌景公司向一审法院提出诉讼请求：昌景公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社向昌景公司支付附属物补偿款1252560元；2.判令南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社向昌景公司支付利息（利息以1252560元为本金，按照中国人民银行同期贷款利息计算，自昌景公司提起诉讼之日起，暂计至还清款项之日止）；3.本案诉讼费由南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社承担。一审法院经审理查明:2007年5月10日，南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社（租赁方、甲方）与广州市昌景贸易有限公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方同意将坐落在门口坦洞旗岗以东、西窖河以北、黄埔发电厂横跨路油管以南的场地租赁给乙方作货物堆放使用，场地面积为16190平方米，租赁期为20年，由2007年5月10日至2027年5月9日止。第四条其他约定，1.国家因建设需要征用此场地时，本协议自行终止，乙方无条件服从，甲方不需要作任何补偿，甲方给两个月免费搬迁期，如国家征用场地，土地补偿归甲方所有，若有搬迁补偿的，归乙方所有，无搬迁补偿的，乙方不得向甲方要补偿。有建筑物补偿的，甲方的建筑物补偿归甲方所有，乙方的建筑物补偿前10年归乙方所有，后10年，甲乙双方分配比例为5:5。2.租赁期满，如乙方需要继续租用场地时，在同等条件下，乙方有优先租赁权。如乙方不再继续租用此场地，则乙方在租赁期满后十天内将场地内的可动产、什物清理干净，不动产（水电设施、建筑设施）无偿归甲方所有，将场地使用权交还甲方，如逾期还未清理的财产，视作乙方放弃所有权，甲方有权作出处理；3.甲方在场地内有一栋二层的建筑物和门岗一座，它们的维护、使用安全等由乙方负责。2017年12月28日，广州市黄埔区国土资源和规划局、广州开发区国土资源和规划局发布《征收土地预公告》（穗埔开国土征预字〔2017〕54号），载明拟征收隔墙南路地块约62.36亩道路用地。2019年4月23日，广州开发区重点项目推进中心（甲方）与南基经联社（乙方）签订《建构筑物征收补偿协议》（穗开推进构〔2019〕13号），该协议第二项构筑物评估及企业补偿情况约定，1.根据乙方提供村社核实的权属证明，甲方委托评估部门对乙方的原址构筑物进行评估，评估总金额为1625755元。建构筑物共2项，补偿金额为373195元，附属物及地上附着物共10项，补偿金额为1252560元。2.广州昌景物流服务有限公司的停产停业经营损失补偿：617586元。3.广州昌景物流服务有限公司的搬迁费补偿：591360元。4.广州昌景物流服务有限公司的人员遣散费补偿：163046元。上述4项补偿款合计2997747元，乙方确认上述补偿款项包含乙方的房屋及附属物等因被征收应获得的所有补偿款项，乙方不再要求甲方再支付任何补偿款项。南基经联社盖章的《地上附着物估价结果明细表》及2019年4月12日南基经联社、征收实施单位、穗东街道办、区重点项目推进中心共同盖章确认的《隔墙南路建设工程（二）土地征拆工程南基股份经济联合社（广州昌景物流服务有限公司）补偿确认表》均载明：附属物项目包括10项，分别为：1.水泥地，评估价值1222348元；2.24围墙，评估价值14255元；3.化粪池，评估价值为2250元；4.钢构搭板，评估价值为1545元；5.电线，评估价值为960元；6.水管，评估价值为35元；7.铁栏杆，评估价值为1499元；8.水管，评估价值为2051元；9.16平方电线，评估价值为2280元；10.铁柱、铁架、铁皮棚，评估价值为5337元。共计1252560元。2019年4月12日，昌景公司与南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社签署《隔墙南路建设工程（二）土地征拆工程项目（昌景物流）建筑物及附属物权属情况说明》，载明因隔墙南路建设工程（二）土地征拆工程项目的建设需要，需拆除南基股份经济联合社（昌景物流）建筑物：混一层：9.29㎡，混一层：97.95㎡2个项目；附属物：24围墙、铁栏杆、钢构搭板等10个项目，由于第一、三、四、五经济合作社、南基股份经济联合社与昌景物流存在争议，现由我村社南基经联社代签补偿合同，并领取补偿款，待争议处理完毕后，我社将相关补偿款拨付至权属人。2019年，南基经联社（甲方）与昌景公司（乙方）签订《隔墙南路昌景物流补偿款协议书》，约定甲方拨付物资搬迁、停产停业经营损失、员工安置费用共计1371992元给乙方；甲乙双方对建构筑物及附属物补偿存在争议，补偿金额为1625755元，此笔补偿款暂由社区代为提存，待甲乙双方协商解决争议后，再行分配。另查明，南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社提交粤（2019）广州市不动产权第06800203-06800207号《不动产权证书》拟证明涉案土地位于上述产权证范围内，权属人为南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社。昌景公司确认涉案土地位于上述《不动产权证书》宗地图的范围内。经一审法院发函向广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局调查，上述不动产权证核查地块现行土规规划为城乡建设用地、交通水利用地，未查到该地块相关用地批文情况。庭审时，南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社主张《地上附着物估价结果明细表》中第2项24围墙及第3项化粪池系其所建，明细表中除围墙及化粪池外，其他附属物系昌景公司承租场地后建设。昌景公司则主张包括围墙和化粪池在内的《地上附着物估价结果明细表》中10项附属物均系其所建。双方表示因时间久远，均无法提交关于建设围墙和化粪池的相关证据。南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社陈述其没有涉案场地的建设用地使用证，签订合同时场地上建有的一栋二层的建筑物和一座门岗也未办理规划报建手续。昌景公司陈述其承租土地用来堆放集装箱。双方确认昌景公司于2019年3月10日将涉案征收的土地交还南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社。昌景公司向一审法院提交《情况说明》表明其认为涉案合同合法有效，如果法院认为无效，其仍坚持诉讼请求。再查明，广州市昌景贸易有限公司于2016年10月31日经工商核准登记名称变更为广州昌景物流服务有限公司。以上事实有《场地租赁合同》《征收土地预公告》《建构筑物征收补偿协议》《估价结果汇总表》《地上附着物估价结果明细表》《隔墙南路建设工程（二）土地征拆工程南基股份经济联合社（广州昌景物流服务有限公司）补偿确认表》《隔墙南路建设工程（二）土地征拆工程项目（昌景物流）建筑物及附属物权属情况说明》《隔墙南路昌景物流补偿款协议书》《不动产权证》、工商核准登记信息及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案系昌景公司租赁南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社的场地并支付租金的租赁合同关系，双方并非土地承包的关系，故本案的案由应为土地租赁合同纠纷，一审法院予以更正。虽然涉案地块在现行土规规划中为城乡建设用地、交通水利用地，但南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社未能提交相应建设用地使用证，规划部门未查到该地块相关用地批文，且签订合同时场地上建有的一栋二层的建筑物和一座门岗也未办理规划报建手续，故双方签订的合同应属无效。本案争议焦点为涉案场地的附属物的补偿款应如何进行分配。其一，合同第四条第1款约定“乙方的建筑物补偿前10年归乙方所有，后10年，甲乙双方分配比例为5:5”，关于上述约定中“建筑物”的理解，南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社主张上述建筑物包括了附属物，但纵观补偿协议关于补偿款项的分配均是区分了建筑物和附属物，且建筑物的概念侧重于具备居住功能的建造物，而本案中所涉及的附属物包括水管、栏杆、电线等物体，并不属于建筑物的文义解释含义中的内容，故一审法院对南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社的意见不予采信，双方在租赁合同中并未约定征地拆迁时附属物的分配方式。其二，虽然双方对征地时附属物的补偿如何分配未进行约定，但是合同第四条第2款“租赁期满，不动产（水电设施、建筑设施）无偿归甲方所有”实际上是对合同期满后附属物等不动产的处理的约定，一审法院参照该条款，根据公平原则，酌情根据使用年限对附属物的补偿款进行分配。涉案租赁合同履行期尚未届满，因昌景公司于2019年3月10日将涉案场地交还给南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社，故昌景公司实际使用了11年10个月（142个月），未使用期限为98个月，补偿比例为40%（98÷240）。南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社确认补偿确认表中的10项附属物中除了第2项24围墙和第3项化粪池外，其他项目均是昌景公司所建。昌景公司则主张上述两项附属物也系其所建。一审法院认为，昌景公司应对第2项24围墙和第3项化粪池为其所建承担举证责任，但其未提交相应的证据证实其主张，一审法院对其主张不予采信，一审法院仅确认补偿确认表除第2项24围墙及第3项化粪池外的其余8项为昌景公司所建。故昌景公司所建的附属物补偿款总额为1236055元（1252560元-14255元-2250元），根据前述补偿比例，上述附属物补偿款中昌景公司可获得40%，即494422元（1236055元×0.4）。鉴于南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社在答辩意见中明确表示同意支付昌景公司附属物补偿款618027.5元，故一审法院认定南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社应支付的补偿款金额为618027.5元。南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社未及时将上述补偿款支付给昌景公司，理应支付利息。一审法院认定南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社应以上述补偿款618027.5元为本金，自起诉之日即2019年11月15日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至款项实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社、广州市黄埔区穗东街南基第一股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第三股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第四股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第五股份经济合作社于该判决生效之日起十日内向广州昌景物流服务有限公司支付附属物补偿款618027.5元及利息（利息以618027.5元为本金，自2019年11月15日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）；二、驳回广州昌景物流服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16073元，由广州昌景物流服务有限公司负担7930元，广州市黄埔区穗东街南基股份经济联合社、广州市黄埔区穗东街南基第一股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第三股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第四股份经济合作社、广州市黄埔区穗东街南基第五股份经济合作社共同负担8143元。广州昌景物流服务有限公司已预缴该费用，一审法院不予退回，南基经联社、南基一社、南基三社、南基四社、南基五社应当承担的费用由其在履行本案判决时迳付昌景公司。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据上诉人昌景公司的上诉意见，本案二审争议焦点在于：1.涉案合同的效力问题；2.涉案附属物补偿款的归属问题；3.附属物第2项围墙和第3项化粪池的建设者的问题。关于第一个问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案土地为农民集体所有的土地，在双方未能提供证据证实涉案土地已办理建设用地批准手续的情形下，涉案《场地租赁合同》约定土地用于货物对方，属于非农建设用途，违反了上述法律的强制性规定，应属无效。昌景公司上诉称涉案合同为有效合同明显依据不足，本院不予采纳。关于第二个问题。根据“有约定从约定，无约定从法定”的青苗及地上附着物的补偿费用的分配原则，涉案附属物补偿款的归属应先判断双方是否对此有进行约定。涉案合同第四条第1款是双方当事人对涉案场地被国家征收后的补偿费用的分配的约定，该约定对双方的权利义务进行结算和清理，应独立有效。现双方对该约定中的“建筑物”是否包含“附属物”产生分歧，故解决双方争议的关键就在于条款约定中“建筑物”的理解问题。在双方没有特别约定建筑物的范畴的情形下，对“建筑物”的理解，应符合普通大众的认知。因双方约定涉案场地用于堆放货物，为满足堆放货物的需要，势必会对场地进行地面硬化等建筑活动，而该类建造活动并不仅仅限于建造房屋，故该约定中的“建筑物”应从广义上进行理解。因此南基经联社与征地单位签订的补偿协议中约定的补偿项目中的“附属物”，属于双方约定的“建筑物”的范畴。根据双方约定，对于本案昌景公司所建的附属物补偿金额应按照5：5的比例进行分配。一审法院认定双方对补偿分配未进行约定属于认定不清，本院予以纠正。关于第三个问题。在双方均未能举证证明第2项围墙和第3项化粪池的实际建设者的情形下，双方在签订涉案协议时并未签收交接清单，而化粪池作为房屋的必要配套设施，围墙作为确定场地适用范围，南基经联社等主张为其建设并交付给昌景公司符合常理，一审法院采信南基经联社的主张并无不当，本院予以支持。昌景公司上诉称上述项目为其建设依据不足，本院不予采纳。故昌景公司所建的附属物补偿款总额为1236055元，根据上述补偿比例，昌景公司可获得50%即618027.5元。虽一审法院对于分配比例认定有误，但最终处理结果并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人昌景公司的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实虽部分不当，但处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10145元，由上诉人广州昌景物流服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二〇年九月十八日法官助理何美婷书记员吴嘉茵