浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初19667号原告（反诉被告）：朱某，女，1981年3月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告（反诉被告）：马某2，男，1981年10月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告（反诉被告）：马某1，男，2005年12月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。法定代理人：朱某，女，1981年3月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。法定代理人：马某2，男，1981年10月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：虞华君。被告（反诉原告）：朱耀进，男，1955年11月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。被告（反诉原告）：厉美玉，女，1956年5月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：罗渭。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：楼旭煌。第三人：朱聃，男，1982年10月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。第三人：黄丹荔，女，1990年5月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告朱某、马某2、马某1为与被告朱耀进、厉美玉共有纠纷一案，于2019年11月12日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。被告朱耀进、厉美玉在答辩期内提出反诉，本院于2019年12月3日立案受理。本院依法适用简易程序，于2020年1月7日第一次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱某、马某2（同时系马某1的法定代理人）及其与原告（反诉被告）马某1的共同委托代理人虞华君、被告（反诉原告）朱耀进、厉美玉及其共同委托人罗渭到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2020年2月4日裁定本案转为普通程序审理。因案情需要，本院于2020年3月31日作出参与诉讼通知书，依职权追加朱聃、黄丹荔为本案第三人参与诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年5月6日、8月4日第二次、第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱某、马某2（同时系马某1的法定代理人）及其与原告（反诉被告）马某1的共同委托代理人虞华君、被告（反诉原告）朱耀进、厉美玉（仅第三次开庭参加）及其共同委托代理人罗渭、第三人朱聃、黄丹荔到庭参加了诉讼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱某、马某2、马某1向本院提出诉讼请求：1.依法确认坐落于义乌市××平方米的房地产（现门牌号为廿三里街道后溪街78号）为原、被告共同共有。2.依法判令二被告立即与三原告共同办理坐落于义乌市××平方米不动产（现门牌号为廿三里街道后溪街78号）的初始登记手续。事实和理由：原告朱某与马某2系夫妻，原告马某1系朱某与马某2的儿子；被告朱耀进、厉美玉系朱某的父母。2006年原告朱某、马某2、马某1和被告朱耀进、厉美玉经旧改拆迁审批取得108平方米的建房用地，后依规划在该宗土地上共同建造了三间地下一层地上六层的房屋，房屋建成后一直由原、被告等人共同居住使用，现门牌号为廿三里街道后溪路78号。现该处房产可以依法办理不动产登记手续，为此原告曾多次要求被告共同办理相关不动产登记手续，但被告一直拒绝办理。综上原告认为，案涉房地产系原、被告等人共同共有，二被告拒绝共同办理案涉房屋的不动产登记手续的行为明显侵害了原告的合法权益。被告朱耀进、厉美玉共同辩称：1、原告在陈述双方的身份情况及拆迁审批后以5人的名义重新取得108平方米建房用地，对这两块内容被告没有异议。2、有异议的内容是原告在起诉状事实与理由的第二段第2行陈述“……后依规在该宗土地上共同建造了三间地下一层地上六层的房屋……”，原告这个陈述与事实不符：涉案争议宗地上的主体建筑物、室内外装修装璜等所有配套设施一概由两个答辩人出资建筑完成，三原告没有出资分文。房地产的价值实际要分为二块：一块是土地的使用权；一块是土地使用权上的建筑物。具体到本案：涉案宗地上的建筑物全部由两答辩人出资建造完成即土地上房产的价值与三原告没有法律上的因果关系。原告马某1，生于2005年12月16日系未成年，即没有经济来源也更没有剩余的生产价值，何来资金出资造成涉案房产。3、三原告主体不适格。涉案实体争议的房产，至今尚未完成不动产登记即涉案的实体纠纷不属于物权纠纷而属于债权纠纷，而债权不需要登记即可以发生权利、义务的转移。2015年12月21日之前，涉案当事人之间已再三约定好：108平方米里头，三原告持有份额是36平方米。2015年2月21日，案外人即被告的儿子朱聃与儿媳黄丹荔作为《房屋置换协议》的甲方，本案的原告朱某、马某2作为该份置换协议的乙方，签订了《房屋置换协议》，置换协议的序言部分明确载明：“……甲方将本村安排的高层指标（占地面积36平方米），按上级分配比例面积置换给乙方，高层地块由上级安排为准。乙方将坐（座）落于廿三里后溪路的垂直房（即本案本诉原告享有的相应平方）指标1间（占地面积36平方米）置换给甲方……”。鉴于上述事由，原告在本案当中享有的36平方米的权利已处分给朱聃、黄丹荔所有，故本案的实体权利已与三原告没有法律上的利害关系。第三人朱聃述称：原告让我去车上，说了半天姐弟情，后来拿出协议让我签字，然后又说你们小孩要照顾好，我当时就明白不签的话小孩子会有麻烦，我就签了，我签字的时候上面的内容是空白的，只是我在上面写了名字，黄丹荔的名字跟手印也都是我签的和按的。钱我是收到过，但是这个钱本来就是我的，我爸爸在村里负责旧改的事情，这10万元就当是我孝敬给我爸的，打到我爸爸的账户里。后来被朱某、马某2借去了，后来让他们还到我的支付宝里，这个钱是我爸的。钱打过来后我还打电话给朱某，问她钱是怎么回事，下面写了返还补偿款，我问他们钱是还给我爸爸的还是怎么的，他们说心里清楚的，我就当是还给我爸爸的，因为我爸爸支付宝也不会用，就汇在我的支付宝账户中。第三人黄丹荔述称：我写过一个协议，我公公婆婆是72平米，我们当时写协议的时候是大家商量过定下来的，协议一式三份，上次交了我们的一份，现在见证人这一份也在我这儿，这个事情我是不知情的，上面我的签名不是我签的，手指印也不是我按的。还有10万元钱我们是交到村里了，房屋置换协议中有写明。原告朱某、马某2、马某1为证明自己的主张，提供如下证据：1.户口簿一份，证明原告三人的身份关系。2.建房用地审批表一份（复印件加盖义乌市城建档案馆查档专用章），证明1.原、被告5人的身份关系。2.原、被告5人经审批取得108平方米建房用地的事实。3.照片三份（打印件），证明案涉房屋的坐落及现状。4.规划许可证一份（复印件），证明案涉房屋建筑经规划许可的事实。5.微信聊天记录一份，证明案涉房地产已经可以办理不动产登记的事实。6.房屋置换协议一份、支付宝转账记录一份，证明房屋置换协议已经解除的事实。被告朱耀进、厉美玉共同质证意见：对证据一，三性均无异议；对证据二，真实性和关联性无异议，但需要说明两点：1.审批表第二页第一段（栏目）就是村委会或村集体组织意见栏目中里面明确载明旧房建筑宅地133平米，也就是两被告本身就有老房子133平米。2.原告马某2、马某1本来户口不在义乌，故这平方与两原告没有因果关系。旧村改造取得108平米，而实际的理由与旧房子133平米有因果关系，故两被告认为在分割共同财产时两被告应多分；对证据三，三性无异议；对证据四，三性无异议，涉案房屋是合法建筑；对证据五，真实性有异议，吴词钢的微信号始终没有电信部门的证明，也不能证明该微信号就是吴词钢使用，涉案不动产能否办理登记应由不动产登记的主管部门出具证据，其他人无权证明是否可以办理不动产登记手续。故原告向法庭提交的微信聊天记录不能达到原告的证明对象；对证据六，对房屋置换协议，曾经签订过，两被告没有意见。但是原告向法庭提交的置换协议的右边所写的声明的内容：“2015年12月2日签的协议，经双方协商一致统一，本协议声明作废，即日起解除本协议，补偿款106000元整，支付宝返还朱聃”，对该部分的文字内容，两被告以及本代理人已经再三询问案外人朱聃，其明确表示该部分文字内容不是他本人所写，其签字时该部分内容是没有的，是空白的，反正朱聃没有写过，所以该置换协议存在有效和无效难以界定的分水岭，必须通过另外案件进行审理查明。到今天庭审为止，两被告有足够理由怀疑该内容是事后添加。对支付宝转账记录，1.到今天庭审为止，朱聃始终没有表态有否收到106000元。2.就原告向法庭提交的流水单，没有相应印章证明原告通过支付宝的方式支付给案外人朱聃，故该份支付宝流水单无法达到原告要求的证明对象，即原告已经通过支付宝支付给朱聃106000元的事实。第三人朱聃质证意见：对证据一至四，无异议；对证据五，无法证明那个人是谁，就算能证明，但是对方也没有权利来说证能不能做；对证据六，对房屋置换协议，我签我的名字和黄丹荔的名字的时候上面是没有字的，是空白的，声明什么的是在我不知情的情况下，他们添加进去的；对支付宝转账记录，我承认钱转到我这里过的，这个钱是我爸爸借给他们的，等于是我爸爸的钱，不是他们自己的，我爸爸年纪大了，支付宝又不会用，去银行转账也麻烦，就让他们转账到我的支付宝就好了，备注还写了补偿款什么的。如果这个钱是补偿款的话，那他们还欠我爸爸钱。第三人黄丹荔质证意见：对证据一至四，无异议；对证据五，她说那个人是吴持刚，怎么就能证明那个人是他，而且他说的话是否具有法律效力呢；对证据六，置换协议我是不知情的，上面有添加的东西我是不知情的，至于支付宝转账记录退回来的10.6万元，这是我公公的钱，这是有证据的，村里退给我公公，我公公借给朱某和马某2的，村里退回来的时候朱聃跟村里签过一个退款协议的，她说声明是协商一致同意的，他们并没有同我协商，我也不知情，而且这10.6万元是村里退回来的钱。本院对原告提供的证据认证如下：对证据一，本院对其真实性予以认定；对证据二，本院对其真实性及证明目的均予以认定；对证据三，本院结合其他证据予以综合认证；对证据四，本院对其真实性及证明目的均予以认定；对证据五，本院结合其他证据予以综合认证；对证据六，本院对其真实性及证明目的均予以认定。被告朱耀进、厉美玉为证明自己的主张，提供如下证据：2015年12月21日《房屋置换协议》一份，证明1.三原告仅享有108平方米当中的36平方米；2.原告已将该36平方米置换给案外人朱聃、黄丹荔的事实；3.朱聃、黄丹荔已支付过补偿款人民币10万元的事实；4.祖传旧房剩余的7.6平米有朱聃、黄丹荔把折算成人民币6080元支付给原告；5.涉案房产原告不再享有任何权利，故原告的主体不适格。原告朱某、马某2、马某1质证意见：对该证据的真实性无异议，但是对于证明目的有异议。该协议当时就是案外人朱聃用旧村改造取得的36平米来置换我方涉案房屋中的一间占地也是36平米，36置换36，而不是说原告只有36平米。关于祖传房屋剩余的7.6平米，本身朱某也是有份的，但是在朱聃参加旧改的时候把这祖传房屋也一起参与旧改了，所以才会有第二条。所以我们认为该证据不能达到被告的证明目的。第三人朱聃质证意见：对该证据无异议。第三人黄丹荔质证意见：对该证据无异议。本院对被告提供的证据认证如下：本院对其真实性予以认定，结合其他证据，本院对其证明目的不予认定。反诉原告朱耀进、厉美玉向本院提出如下诉讼请求：请求判令反诉被告（本诉三原告）支付涉案建房款、装修装潢款人民币120万元（具体以评估为准）并自法院受理反诉部分之日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准计付利息到实际履行完毕为止。事实和理由：约2006年9月20日，涉案当事人作为家庭成员的“可计算人口”，共同填写了义土农建字[2007]第168号《义乌市农村村民建房用地审批表》。2007年1月10日，土地行政主管部门审核批准涉案当事人一户5人，共108平方米建房指标。2011年下半年，由反诉原告出资建造完成涉案房产并又出资装修装璜，前后共投入资金约200万元。按5人共同份额比例计算，反诉被告要承担建房、装修等费用人民币120万元。2015年12月21日，反诉被告将涉案建房指标“置换”给朱聃、黄丹荔夫妻并签订了《房屋置换协议》。但现在，反诉被告仍以权利人的名义主张相应份额并提起诉讼。反诉原告认为：义土农建字[2007]第168号《义乌市农村村民建房用地审批表》上，反诉被告享有的权利已经“置换”给了朱聃、黄丹荔。但现在，反诉被告仍又主张相应权利。基于反诉被告提起“共有纠纷”的基础事实，反诉原告就涉案建房指标面积上建筑物、装修等造价等产生的债务，有权利向反诉被告主张和催要。反诉被告朱某、马某2、马某1辩称：1.反诉原告要求我方承担五分之三的造房份额，我方没有异议。但对于200万的说法有异议，客观说当时房屋总造价约100万，对于说房屋是由反诉原告朱耀进出资建造，不是事实，造房子的钱主要来源与包括拆迁款、家庭积蓄和借款。多年以来，反诉原被告家庭成员都是共同居住生活在一起，当时朱耀进在政府单位做临时工，厉美玉是做手工和卖菜，朱某是16岁开始在廿三里皇冠制衣厂上班，马某2也是在皇冠制衣厂上班。朱某在造房子的时候在外婆那里借过钱，大概是2万多，朱耀进在造房子的时候从亲戚陈志建处借了20多万，房屋框架造好后，一楼的店面就租掉了，租金用于房屋的后续建设。到2012年除了自己使用的房屋外，其他房屋都用于出租，所得租金用于归还之前的欠款包括后面房屋安装电梯的10几万，从这个角度说，马某1虽未成年，但是作为本案案涉房屋的共有人，实际上也有出资建造房屋。多年来房屋收入大约在80万元，反诉被告出于对父亲朱耀进的尊重，都是由朱耀进来收取和支配上述租金包括后来弟弟结婚、买车等有很大一部分也是来源于租金，反诉被告方自己也有儿子，为了自己儿子的合法利益，反诉被告要求反诉原告办理本案不动产登记手续也是合理合法。关于反诉原告要求评估，我方认为大家对房屋造价能协商一致的情况下，能不评估尽量不评估，因为评估势必会产生相应费用。如果反诉原告坚持要评估，在反诉原告方不认可租金数额的前提下，我们也会申请对房屋租金进行评估。第三人朱聃述称：对反诉原告的起诉没有异议。第三人黄丹荔述称：对反诉原告的起诉没有异议。反诉原告朱耀进、厉美玉申请证人吴某（男，1958年1月12日出生，汉族，住浙江省义乌市××三里街道××村殿口）出庭作证，证人证实：涉案房屋是由证人承包建造的事实，钱是朱耀进付给证人的，工资一共十七、八万。反诉原告朱耀进、厉美玉质证意见：我们认为证人证言可以说明三点：1.涉案不动产由证人吴某承包建造的事实。2.施工的内容从地下室到主体工程。3.无论是包清工还是包工包料所需工资或费用都有反诉原告朱耀进负责，本诉原告朱某并不认识。反诉被告朱某、马某2、马某1质证意见：证人证言只能证明房屋由证人以包清工方式承建，付钱只能说明由朱耀进经手支付，不能证明钱就是朱耀进的钱。通过询问，如果包工包料是1000元左右，根据规划许可证上面的面积是885平米，地下一层108平米，达不到200万。第三人朱聃质证意见：无异议。第三人黄丹荔质证意见：无异议。本院对证人吴某的证言认证如下：本院结合其他证据予以综合认证。反诉原告朱耀进、厉美玉向本院申请对涉案坐落于义乌市××三里街道××街××号××层××室××层××的建房造价、装修装潢费用、室内电器等装修设备的购买成本等价值进行司法鉴定，本院依法委托浙江众正价格评估有限公司进行司法鉴定，该鉴定机构于2020年7月13日出具鉴定报告一份。反诉原告朱耀进、厉美玉共同质证意见：对法院委托的程序，以及鉴定机构的资质主体没有意见，对鉴定评估书里的，土地上面的建筑（不包括土地的权利），建房费用、装修装潢费用，还有空调电梯等没有意见，鉴定报告第九条第四项，已经明确载明“依据当事人所述，涉案房屋以包工不包料的方式委托施工队施工，材料由朱耀进自行购买，故房屋造价预算表不包含施工组织措施费、规费企业管理费、工程建造和税金等费用”，也就是说该评估报告没有考虑买材料和朱耀进人工管理的费用，还有一块，当时已经建造完成，后因某些原因已经拆除，或临时施工需要，一些临时建筑，没有在评估报告中体现，其他由当事人进行补充。反诉原告朱耀进质证意见：鉴定报告我认可。当时建造房子时，工房三间，一百米电缆，人工工资，电表箱，挖塘，挖泥款，地下室回填用泥，房子造好后，房子后的铁棚，第一次一百十几平方米，第二次六十几平方米，工棚下有一小房间，工具房，铁楼梯，房子南面的墙的造价，工人贴瓷砖跌伤费用（1.5万元），总共合计二十万元。反诉被告朱某、马某2、马某1质证意见：对于该份鉴定报告的三性无异议，对于评估报告中的倒数第四页，空调电梯、电器勘估表中第四到第二十项，这些是反诉原告与第三人自用的电器，所以我认为这些费用应当扣除，数额大概是44832元。第三人朱聃、黄丹荔共同质证意见：对评估报告无异议本院对浙江众正价格评估有限公司的鉴定报告的三性均予以认定。经审理查明：原告朱某与马某2系夫妻关系，原告马某1系原告朱某、马某2的儿子，被告朱耀进、厉美玉系朱某的父母。原告朱某、马某2、马某1户籍登记上为一户，被告朱耀进、厉美玉为一户。2007年1月10日，原告朱某、马某2、马某1和被告朱耀进、厉美玉经义乌市人民政府审批取得义乌市廿三里街道光耀镜村108平方米的农村村民建房用地，后于2009年2月16日经义乌市建设局审批取得建设工程规划许可证。后在义乌市××三里街道××街××号共同建造了三间六层（地下一层）的房屋，房屋建成后一直由原、被告等人共同居住使用。现涉案房产可以依法办理不动产登记手续，原告多次要求被告共同办理相关不动产登记手续，但被告一直未予办理。反诉原告朱耀进、厉美玉向本院申请对涉案坐落于义乌市××三里街道××街××号××层××室××层××的建房造价、装修装潢费用、室内电器等装修设备的购买成本等价值进行司法鉴定，本院依法委托浙江众正价格评估有限公司进行司法鉴定，该鉴定机构于2020年7月13日出具鉴定报告一份，鉴定结论：涉案坐落于义乌市××三里街道××街××号××层××室××层××的建房造价为1054964.90元、装修装潢费用为342643.20元、室内电器、空调、电梯等所有设备设施的购买成本为226232.00元。其中反诉原告朱耀进、厉美玉自用的设备为44832元。反诉原告朱耀进、厉美玉垫付评估费30000元。涉案房屋由反诉原告朱耀进、厉美玉具体负责建造并由其垫付资金，房屋建成后共获得租金60万元并用于建房成本。本院认为，涉案房屋系原、被告共同审批获得并建造完成，系原、被告共同共有的房产。现涉案房产具备办理不动产权证书条件，被告应负与原告共同办理的义务。故原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告的抗辩，依据不足，本院不予采信。涉案房屋系反诉原、被告共同共有的房产，反诉原告朱耀进、厉美玉与反诉被告朱某、马某2、马某1应共同承担建造房屋的成本。经鉴定，涉案房产的建房造价、装修装潢费用、室内电器、空调、电梯等所有设备设施的购买成本共计1579008.10元（扣除反诉原告朱耀进、厉美玉自用的设备44832元）。扣除用于建房成本的房屋租金60万元，反诉原、被告应共同承担的所有建房造价、装修装潢费用等费用为979008.10元。该部分款项由反诉原、被告五人平均承担，每人承担五分之一即195801.62元。因反诉原告朱耀进、厉美玉与反诉被告朱某、马某2、马某1户籍上分开为二户，且建房造价、装修装潢费用等费用由反诉原告朱耀进、厉美玉垫付，故反诉被告朱某、马某2、马某1应向反诉原告朱耀进、厉美玉支付其应承担的建房造价、装修装潢费用等费用，具体数额为195801.62元＊3＝587404.86元。反诉被告朱某、马某2、马某1还应支付上述款项利息，利息从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付。因此，反诉原告朱耀进、厉美玉要求反诉被告朱某、马某2、马某1支付涉案建房款、装修装潢款人民币587404.86元及利息的诉讼请求，本院予以支持。对反诉原告朱耀进、厉美玉超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。反诉被告朱某、马某2、马某1的合理抗辩，本院予以采信。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条的规定，判决如下：一、确认坐落于义乌市××三里街道××街××号××平方米的房地产为原告朱某、马某2、马某1与被告朱耀进、厉美玉共同共有。二、被告朱耀进、厉美玉本判决生效后十日内与原告朱某、马某2、马某1共同办理坐落于义乌市××三里街道××街××号××平方米的房屋的初始登记手续。三、反诉被告朱某、马某2、马某1于本判决生效后十日内支付反诉原告朱耀进、厉美玉建房造价、装修装潢款人民币587404.86元及利息（从2019年12月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。四、驳回反诉原告朱耀进、厉美玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18300元，由原告朱某、马某2、马某1负担10980元，由被告朱耀进、厉美玉负担7320元；反诉案件受理费15600元，由反诉原告朱耀进、厉美玉负担7900元，反诉被告朱某、马某2、马某1负担7700元。鉴定费30000元，由反诉被告朱某、马某2、马某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。。审 判 长  金全忠人民陪审员  黄莉莎人民陪审员  金光平二〇二〇年九月十一日代书 记员  范 容