湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2060号原告：吴运觉，女，汉族，1951年7月4日出生，住湖南省株洲市天元区。委托代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。委托代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告吴运觉与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告吴运觉及其委托代理人周金桂到庭参加了诉讼，被告山水置业公司、大成酒店公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴运觉向本院提出的诉讼请求：1、判令被告大成酒店公司支付回购房屋款695340.8元，被告山水置业公司承担连带责任；2、判令被告大成酒店公司支付房屋收益款160354元，被告山水置业公司承担连带责任；3、判令两被告支付违约金17194元；4、判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年8月29日，原告与被告山水置业公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，合同约定原告以225760元的价格购买被告山水置业公司的位于张家界大成山水国际大酒店山水座第17层1707号房。原告于当日支付了购房款，被告也出具了收据。2013年8月29日，原告与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定原告将购买的房屋委托被告大成酒店公司装修，委托装修款为395080元，原告当日将委托装修款支付给被告大成酒店公司，被告大成酒店公司也向原告出具了收款收据。合同约定委托装修期限为10年，每年按委托装修款的10%给原告返还，每月3292元，同时约定每月28日之前一次性划入原告指定的银行账户内。如逾期，应按1%支付违约金。2013年8月29日，原告与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为10年，月租金为1881元，租赁期满五年后，被告同意按该房屋的原始总价的108%购买，同时被告山水置业公司以自有物业提供担保，且约定逾期支付租赁收益另支付3%的违约金。截止2020年8月31日，被告下欠原告租金及委托装修折旧款共计160354元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告大成酒店公司、山水置业公司未到庭答辩，但提交书面答辩状辩称：依法公证处理本案，降低违约金；因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：一、租金支付情况：1、回购款应为620840元；2、2016年10月1日至2020年8月31日止，被告已向原告支付34564元；3、投资收益合同到期后原告继续计算委托装修折旧款无事实依据；4、因出现××不可抗力因素，请求减免租金。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃或者人民法院降低违约金标准；三、原告应当选择继续履行合同或者解除房屋买卖合同；四、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、2013年8月29日，原告（买受人）与被告山水置业公司（出卖人）签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，合同约定原告以225760元的价格购买被告山水置业公司开发的位于湖南张家界大成山水国际大酒店山水座17层1707号房。合同签订后的当日，原告向被告山水置业公司支付购房款225760元，被告山水置业公司向原告出具了金额为225760元的收据。同日，双方签订了一份《商品房买卖补充合同》，合同约定原告同意所购房屋租赁给被告大成酒店公司统一经营管理。二、2013年8月29日，原告（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将购买的房屋交由乙方统一管理经营；2、租赁期限为10年，租赁期限于全部房款付清之日起开始计算；3、在本合同的租赁期限内，月租金为1881元，在每月28日之前，乙方将当月的租金一次性划入甲方指定的银行账户；4、本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付该房屋原始总价的3%作为违约金。5、租赁期满七年后，乙方只同意按照该房屋的原始总价的112%购买该房屋；6、在该物业租赁期限内，如乙方不能按时支付甲方租赁收益时，丙方保证甲方的租赁收益按时收取，并以不销售的负1楼、负二楼、1楼、2楼共3300平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。三、2013年8月29日，原告（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：1、甲方将该房屋委托乙方对该房屋进行装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造款共计395080元；2、委托装修期限为10年，委托期限内，乙方每月向甲方支付委托装修改造折旧款3292元。乙方按月向甲方支付委托装修改造折旧款，在每月28日前，乙方将当月委托装修改造折旧款一次性划入甲方指定的银行账户；3、本合同委托期限内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金；4、在该物业委托期限内，如乙方不能按时返还甲方委托装修改造折旧款时，丙方保证甲方的委托装修改造折旧款按时收取，并以不销售的负1楼、负二楼、1楼、2楼共3300平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订后的当日，原告将委托装修改造款395080元支付给被告大成酒店公司，被告大成酒店公司向原告出具了金额为395080元的收据。四、合同履行过程中，2016年10月1日之前的租金及委托装修改造折旧款已支付，2016年10月1日至2020年2月31日，被告大成酒店公司应向原告支付租金及委托装修改造折旧款共计237958元（5173元×46月），被告大成酒店公司实际只支付34564元，尚欠203394元。上述事实，有原告的当庭陈述及张家界市商品房现房买卖合同、商品房买卖补充合同、张家界大成山水大酒店房屋委托装修合同、张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同、收据、中信银行交易明细清单及被告提交的书面答辩状等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告与被告自愿签订的张家界市商品房现房买卖合同、商品房买卖补充合同、张家界大成山水大酒店房屋委托装修合同、张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同，不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。原、被告应按照合同的约定各自履行自己的义务，原告履行了支付购房款和委托装修改造款的义务，被告大成酒店公司未按时足额向原告支付承包金和返还委托装修折旧款，是被告大成酒店公司违约，应承担违约责任。现原告要求被告大成酒店公司向原告支付下欠的租金和下欠的委托装修改造折旧款160354元的诉讼请求，因本院庭审查明，截止2020年8月31日止，被告大成酒店公司下欠原告的租金和委托装修改造折旧款共计203394元，原告只要求支付160354元，是原告对自己民事权益的处分，本院予以确认。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告大成酒店公司支付违约金17194元的诉讼请求，因双方在合同中约定逾期应支付违约金，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告大成酒店公司按照该房屋的原始总价值的112%即695340.8元接受转让的诉讼请求，因原告与被告房屋租赁合同中约定租赁期满七年后，乙方只同意按照该房屋的原始总价的112%购买该房屋，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。但原告请求转让房屋后，原告与被告之间签订的房屋买卖合同、房屋委托装修合同、租赁合同解除。对原告要求被告山水置业公司对被告大成酒店公司向原告支付租金及委托装修改造折旧款承担连带责任和要求被告山水公司对被告大成酒店公司向原告支付房屋回购款承担连带责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对被告提出的减免租金和降低违约金标准的辩解意见，因双方签订的合同中对租金和违约金的标准有约定，且约定的标准并无不当，故对被告的这一辩解意见，本院不予支持。对被告提出因疫情原因请求减免租金的辩解意见，因原告在诉讼请求中放弃的租金及委托装修改造折旧款较大，故对被告的这一辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告吴运觉支付房屋转让款695340.8元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告吴运觉支付房屋租金及委托装修改造折旧款共计160354元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告吴运觉支付违约金17194元；四、被告张家界山水天下置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告吴运觉的其他诉讼请求。案件受理费12528元，适用简易程序减半收取计6264元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇二〇年九月三十日书记员  陈巧燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。