上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5450号上诉人(原审原告)：高振芹，女，1967年9月14日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人：何光明，上海正贯长虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑞，上海正贯长虹律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈林台，男，1966年9月5日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：晋毓龙，上海佳通律师事务所律师。上诉人高振芹因与被上诉人陈林台房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初26040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高振芹上诉请求：撤销一审判决第三项，发回重审或改判支持高振芹的诉讼请求第三项、第四项、第五项。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1．高振芹与陈林台签订的《房屋租赁协议》约定，陈林台保证高振芹租赁的上海市静安区天目中路XXX号北苑大厦底层商铺103室房屋(以下简称“系争房屋”)的水、电、煤正常使用，《合同法》也规定出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。陈林台未按照合同约定及法律规定向高振芹提供适格房屋，存在违约情形，且在高振芹多次催告下亦未补正，给高振芹造成极其严重的损失，应向高振芹承担赔偿损失等违约责任。2．在国网上海市电力公司市北供电公司(以下简称“市北供电公司”)检查出系争房屋电表存在窃电行为之前，高振芹作为普通人，不可能具备专业能力去分辨出系争房屋的电表存在违章窃电的情形，且陈林台在合同中明确保证水、电、煤正常使用，高振芹基于诚实信用原则才与陈林台签订租赁合同。高振芹对系争房屋电表窃电并不知情，在合同履行过程中亦不存在过错，在此情况下要求高振芹额外承担近10万元罚金，明显加重其责任。且据高振芹了解，陈林台经营的长清沐浴浴场亦存在窃电行为且亦被供电公司处罚，据此高振芹有合理理由怀疑系争房屋的窃电行为由陈林台施行，陈林台应承担缴纳罚款以恢复系争房屋电力正常使用的义务。因此，一审法院关于高振芹应缴纳供电公司的罚金的认定存在错误，也有违诚实信用及公平原则。二、一审法院适用法律错误。《合同法》规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审法院在未认定陈林台违约的前提下，即适用该规定认定高振芹应当缴纳罚款以减少损失，有违法理。即使如一审法院所述，高振芹亦认为采取合理措施避免损失扩大的方式，除缴纳罚款外，还有及时通知陈林台缴纳罚款，况且依据合同约定陈林台也有此义务，但陈林台并未按高振芹的通知及时缴纳罚款，其应承担由此给高振芹造成的一切损失。被上诉人陈林台辩称：一、本案系高振芹违约，在系争房屋电表被查出窃电并被处罚后，高振芹没有及时处理，没有及时缴纳罚款及止损，导致损失进一步扩大，再加上其经营不善，所以就一走了之，并将门上锁。2018年8月19日高振芹承租的系争房屋出现火灾报警，报警之后联系了房东和辖区民警，在高振芹未出现的情况下，民警、房东及物业一起用切割机将高振芹上的锁切开，进入室内排除了险情。为保证房屋里面的财物安全，物业在门上另行安装了一把钢锁，钥匙由物业保管。之后陈林台不断给高振芹发短信、打电话，但高振芹都不来。二、高振芹在系争房屋装修期间，因装修需要肯定会去配电房接电表的，高振芹也存在窃电的可能。三、关于装修损失，高振芹未计算残值，亦未做评估，仅是其自己做的一个金额统计，陈林台并未同意。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高振芹向一审法院起诉，请求判令：1．高振芹与陈林台于2017年6月28日就系争房屋签署的《房屋租赁协议》于2018年7月31日解除；2．陈林台退还押金30，000元；3．判令陈林台赔偿高振芹装饰装修损失271，235元；4．陈林台赔偿高振芹食材损失13，997.81元；5．陈林台赔偿高振芹合同履行后既得利益损失934，307.29元(即高振芹继续履行合同可期待获得的利益，如营业收入利益，具体计算方式：实际营业额563，144.12元÷实际营业时间264天×剩余合同履行期限4年×365天×快餐业净利润率30％，剩余租期自2018年7月31日起至2022年6月28日止)；6．陈林台归还系争房屋内的全部物品及设备。一审法院认定事实：2017年6月28日，陈林台(出租方、甲方)与高振芹(承租方、乙方)签订《房屋租赁协议》一份，双方约定，甲方将系争房屋出租给乙方，用途作为餐饮。租赁期限5年，自2017年6月29日起，至2022年6月28日止。乙方如续租应在租期前3个月向甲方提出书面申请，价格按市场价重新协商；如乙方不再续租，属于乙方的可以移动的设备搬走，其他的固定装修应保留原样，甲方不负责任何装修费用。年租金36万元(自2017年7月28日计算房租，免费装修期为30天)。第一期租金付三个月，即付9万元(协议三年内租金不变，第三年起上浮调整幅度为5％)。甲方另行向乙方收取现金3万元作为押金，该押金在乙方缴纳第一期租金时一并缴纳给甲方。甲方配合乙方办理营业执照。租赁期间内房屋发生的水电费，由乙方租赁方自行承担。甲方保证乙方水、电煤正常使用，物业费由甲方负责。本协议生效后，乙方支付第一季度租金，以后在每一季度期末，由乙方在当月10号前向甲方支付下一期租金，付后使用。如乙方出现下列情形之一的，甲方有权可以不经协商，解除本协议。1．延迟半个月以上不缴纳租金的；2．乙方未经甲方同意私自转让或出租给他人；3．在租借期内，因不得已原因欲解除本协议时，甲方或乙方需提前一个月以上，以文字形式通知对方并签字确认；乙方如超过10天未付租金，甲方有权单方面解除本协议等。签约后，陈林台将系争房屋交付高振芹，高振芹办理营业执照、进场装修施工结束后，正式对外营业高宝水饺店。期间，高振芹支付陈林台至2018年7月28日止一年的房屋租金共计36万元及押金3万元。2018年7月17日，市北供电公司用电检查人员会同电力办相关人员对系争房屋的电表(电表号XXXXXXXXXX)进行用电检查，并当场出具《现场检查单》，认定该电表系以表外跨接两相的方式窃电的违章窃电事实，该《现场检查单》上用户签章确认一栏，由高振芹签字。2018年7月25日，市北供电公司向高宝水饺店用户下达了《停电通知单》一份，要求该店的用户于2018年7月25日前持该通知单来市北供电公司接受违约处理。否则，市北供电公司将于上述日期到期日起三个工作日后对该店用户采取停电措施。2018年7月31日，市北供电公司正式停止了对系争房屋的电力供应，高振芹在系争房屋经营的高宝水饺店因无电力供应而停业。期间，高振芹以其并非窃电人不应缴纳罚款为由，拒绝向市北供电公司缴纳窃电罚款及补缴电费。2018年8月30日，市北供电公司工作人员陆劲松向静安公安分局报案，称市北供电公司于2018年7月17日上门用电检查，发现高宝水饺店使用的电表存在违章窃电行为。经市北供电公司出具的《违约使用电费金额核定表》确定，该店用户应补收电费30，195.33元，违约使用电费90，585.99元，合计120，781.31元。2019年1月28日，高振芹向陈林台发函要求恢复供电未果。2019年3月13日，陈林台向高振芹发出通知函一份，要求高振芹在收到该通知七日内付清拖欠的全部租金及合同约定的预付租金共计27万元；如在上述期限内不能付清上述全部款项的，则陈林台按照双方签订的合同第五条约定即时终止双方的租赁关系并收回房屋，高振芹七日内前往陈林台处办理房屋交接事宜；房屋内还有设备和物品，如七天不来将设备和物品搬走，将视为无主处理。2019年3月21日，高振芹向陈林台发出复函，表示：一、根据合同约定，你方应保证出租房屋水、电、煤的正常使用，但自2018年7月31日至今，你方出租的房屋一直处于停电状态，导致我方无法正常营业，你方还擅自在出租房屋内堆放物品并将大门用铁链锁住，导致我方无法使用。你方的行为，已违反合同约定，损害了我方的合法权益。因此，我方不应支付租金。二、你方单方解除合同属于违约。鉴于双方已无继续合作的可能，我方同意解除房屋协议，但相应损失，请你方给予赔偿。三、出租屋内的设备、物品拟于30日内搬离等。后，高振芹起诉至一审法院，请求判如所请。2019年6月21日，陈林台签收一审法院寄送的高振芹诉状副本、证据副本、传票等相关材料。一审审理中，2020年3月25日，经高振芹、陈林台至系争房屋现场清点确认，高振芹已将屋内所有物品及设备收回后清空房屋，搬离了系争房屋，该房屋已经陈林台验收完毕并接收。一审法院另查明，2017年5月19日，陈林台、王金占与上海北苑房地产开发有限公司(以下简称“北苑公司”)签订房屋租赁合同一份，双方约定，由北苑公司将其名下的系争房屋出租给陈林台、王金占租赁使用，租赁期限为10年，自2017年6月1日至2027年5月31日，年租金为25万元，北苑公司同意陈林台、王金占转租给第三方经营。2017年6月1日，王金占出具委托书一份，同意委托陈林台出租系争房屋。电表户名为北苑公司，该电表2017年6月、7月读数为0。一审审理中，高振芹称，其在系争房屋经营的高宝水饺店自2018年7月31日起因停电被迫停业，此后无法经营，故当天合同就已经解除，其不应再支付租金。若法院认为合同于2018年7月31日未解除，同意由法院依法认定合同解除之日，但坚持认为2018年7月31日之后的租金不应再支付。陈林台表示，对于已收取的押金3万元，愿意退还高振芹，但不同意赔偿高振芹诉请的经济损失。一审法院认为，高振芹与陈林台就系争房屋签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，对双方均具有约束力。双方应当按照该合同享有权利和履行义务。经查明，在租赁协议履行期间，市北供电公司于2018年7月17日上门检查发现，系争房屋电表有违章窃电情况，由此产生的罚款及补交电费因未及时缴纳，系争房屋自同年7月31日起被市北供电公司停止供电，高振芹在系争房屋内经营的高宝水饺店停业，遂引发双方纷争。高振芹认为，其不是窃电行为人，无理由缴纳罚款。该罚款应由承诺保证正常供电的出租方陈林台缴纳。系争房屋被电力公司停电后，高宝水饺店被迫停业，因无法继续经营水饺店而引起的高振芹既得利益损失、店内物品、设备及食品腐烂过期等巨大的经济损失与陈林台不肯交罚款有直接的因果关系，所以陈林台是本案直接责任的承担者。陈林台认为，其虽是出租方，但其从产权人手中承租系争房屋后当月就转租给了高振芹，且合同约定水、电费用均由高振芹自行承担，自己没有必要窃电。该窃电行为系高振芹自己所为，罚款应由高振芹自行承担。现系争房屋停电后所产生的停业损失等一切后果，均是由于高振芹拒不缴纳罚款造成的，应由高振芹自行负责，与陈林台无关。高振芹作为承租人，占用系争房屋期间拒付房租，已构成严重违约，应当承担相应的违约责任。一审法院认为，在高振芹租赁使用系争房屋用于经营高宝水饺店期间，系争房屋电表窃电被市北供电公司查处，市北供电公司向高宝水饺店用户开具了《现场检查单》，作为当时正在实际使用系争房屋的高振芹，在尚无确凿证据证明系陈林台对系争房屋电表实施了窃电行为的情况下，应当预见到在电力公司指定的限期内若不及时缴纳罚款，可能导致房屋停电、水饺店停业以及屋内财物等现实的损失。因此，高振芹理应先行缴纳罚款以防止相关损失进一步扩大。然高振芹却以陈林台应保证其正常用电为由，拒绝缴纳罚款，致使自己正在经营的水饺店因停电而停业，放任了损失的扩大。因此，本案系系争房屋实际使用人高振芹未正确处理好窃电罚款事宜，直接导致了其无法继续使用系争房屋用于经营活动，并产生了相应的损失后果。对此，高振芹负有主要过错责任，由此产生的经营损失及后果，应当由高振芹自行承担。同时，高振芹自系争房屋2018年7月31日起停电以来一直占有系争房屋，在无证据证明陈林台违约的情况下，无权行使合同解除权，故高振芹要求确认租赁协议于2018年7月31日解除之诉请，无依据，不予采信。经查，陈林台曾于2019年3月13日向高振芹发出通知函，催告高振芹支付租金，高振芹在2019年3月21日的复函中，明确表示拒付租金并同意解除双方合同。上述事实表明，高振芹虽逾期支付租金，陈林台在催告后却未行使解除权，并未明确向高振芹表达解除合同的意思表示，故仅高振芹同意解除合同的意思表示并不产生合同已经解除的法律效力。守约方陈林台在高振芹起诉后，同意其在收到诉状副本之日即2019年6月21日作为合同解除的时间，并未违反合同的约定，一审法院予以采信。后高振芹于2020年3月25日将系争房屋返还陈林台，陈林台愿意退还高振芹押金3万元，一审法院予以准许。系争房屋内存留物品及设备于2020年3月25日系争房屋交接返还之日，已经高振芹清点收回，双方均无异议，一审法院不再处理确认。现高振芹诉请陈林台赔偿房屋装饰装修损失271，235元、房屋内食材损失13，997.81元、合同履行后既得利益损失934，307.29元之诉讼请求，因无事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、高振芹与陈林台就上海市静安区天目中路XXX号北苑大厦底层商铺103室房屋签订的《房屋租赁协议》于2019年6月21日解除；二、陈林台应于判决生效之日起十日内返还高振芹房屋押金30，000元；三、高振芹诉请确认与陈林台就上址房屋签订的《房屋租赁协议》于2018年7月31日解除、诉请判令陈林台赔偿上址房屋装饰装修损失271，235元、上址房屋内食材损失13，997.81元、合同履行后既得利益损失934，307.29元之诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院审理中，高振芹向本院申请调查令，申请内容：1．向市北供电公司调查系争房屋(高宝水饺店、电表号XXXXXXXXXX)电表窃电行为发生时间段的相关资料；2．向上海建菱物业管理有限公司调查系争房屋电表保管情况、查看打开电表的操作流程以及2017年6月1日至2018年8月1日期间该电表存放区监控录像。市北供电公司于2020年8月20日复函本院，表示2018年7月17日市北供电公司查实天目中路XXX号103室(高宝水饺店，表号：XXXXXXXXXX)电表存在窃电行为，窃电方式为A、C两相表计接线桩头U字跨接，因无法认定窃电行为发生时间段，所以按照《供电营业规则》相关条例，窃电时间无法查明时，窃电日数按一百八十天计算。高振芹代理人持令向上海建菱物业管理有限公司调查后，未能调取到相关证据。本院认为，陈林台与高振芹签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应恪守履行。现高振芹上诉称其不是窃电行为人，无理由缴纳罚款，应由承诺保证正常供电的出租人陈林台缴纳，但陈林台未按照高振芹的通知去及时缴纳罚款，陈林台应承担由此给高振芹造成的一切损失。对此，本院认为，《房屋租赁协议》中约定出租人保证水、电、煤的正常使用，同时也约定租赁期间房屋发生的水电费由高振芹承担，陈林台作为出租人实施窃电行为并不能从中获得经济上的利益，从常理推断并无实施窃电之必要。作为承租人的高振芹在接收房屋和租赁期间并未对电表提出过异议，且高振芹对系争房屋亦进行了装修，故其对系争房屋电表等设备比出租人更具有查验、保管、维护等审慎注意义务。现系争房屋在高振芹租赁用于经营高宝水饺店期间被供电部门查定存在电表窃电行为并下达《停电通知单》，在无确凿证据证明系陈林台对系争房屋电表实施了窃电行为的情况下，高振芹主张应由陈林台缴纳罚款，保证其正常经营，缺乏依据。因高振芹未能正确处理罚款事宜，直接导致其无法继续使用系争房屋用于经营活动，由此产生的损失应由其自行承担。综上，高振芹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15，775元，由上诉人高振芹负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 俞 璐审 判 员 邬海蓉二〇二〇年九月十五日法官助理 夏 兰书 记 员 高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……