包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初1552号原告周月梅，女，公民身份证号码×××，现住包头市。委托代理人郭焰、崔敏，系内蒙古久望律师事务所律师。被告包头市金海房地产开发有限责任公司统一社会信用代码：9115020279717412XT住所地：东河区南圪洞北小区6号楼（南圪洞广场北侧）法定代表人张鹏，系该公司董事长委托代理人杨金辉、张志军，系该公司员工。原告周月梅诉被告包头市金海房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周月梅及委托代理人郭焰、崔敏、被告包头市金海房地产开发有限责任公司的委托代理人杨金辉、张志军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月16日，原被告双方就房屋买卖事宜签订《协议》，编号为0057。双方约定，原告购买被告开发的坐落于包头市××区交汇处东北角的鹿鼎豪庭××楼（暂定房号）房屋一套，建筑面积为105.75平方米，约定单价为每平方米5151元，支付方式为原告于2011年7月16日支付首付款274685元，其余27万房款办理按揭贷款，约定交付时间为2013年10月前。同时约定，被告如未按协议规定的期限交付，原告有权解除协议，被告按照已交房款的2%向原告支付违约金。《协议》签订后，原告按照约定向被告支付了首付款274685元，被告确一直无法交付房屋。直至2019年，约定房屋终于可以办理网签手续，具备交付条件，被告却将约定房屋另行出售他人并为其办理网签手续且已经实际交付。综上，被告不能按照约定交付房屋系违约行为，应当按照双方约定承担违约责任；被告一房二卖另行出售房屋并交付导致原被告双方的房屋买卖的目的无法实现，原告无法取得房屋，故原告请求解除双方《协议》、返还已付购房款及利息，并请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。请求人民法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。诉讼请求：1、判令解除原被告签订的房屋买卖《协议》。2、判令被告向原告返还已交购房款274685元及利息。（利息起止日期自2011年7月16日起至房款返还实际履行完毕之日止，包括：（1）以274685元为基数2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算为129380.83元；（2）以274685元为基数2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）。3、判令被告向原告已付房款一倍即274685元的赔偿。4、判令被告向原告支付违约金5493.7元。5、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所签订的房屋买卖协议是鹿鼎豪庭项目，此项目在2014年由于资金断链停工。是在2017年由政府和业主们开展项目自救，在同年取得预售许可证并办理网签手续。原告周月梅对鹿鼎豪庭项目情况也很了解，2018年6月10日签订了鹿鼎豪庭项目自救自建委托书，同意参与鹿鼎豪庭项目自救。鹿鼎豪庭项目自救办公室和金海房地产公司在2019年7月9日和2019年8月20日在包头日报上刊登了催款通知和公告，告知业主们办理网签和补交房款。自救办公室和金海房地产公司就房屋网签和补交房款多次给原告打电话，原告一直迟迟不来办理网签。原告所购房屋是在没有资金的情况下抵押给了建筑商，因为抵押房屋多，建筑商在无意中将原告房屋装修，在此期间，我们与建筑商沟通，愿意将所装修房屋退还给原告，并只收取装修成本。原告所购房屋协议的房号为暂定房号，所以，原告的房屋可以进行调换！既然参与自救，就应该积极配合自救工作，原告的诉讼请求我们不予支持！对此案的解决方案有三个，1、装修的建筑商给原告让出房屋，原告交清尾款，给建筑商付完装修成本后办理网签。2、给原告调换房屋。交清尾款后办理网签。3、给原告退出首付房款，但是，现在没钱，退款在五年内完成！请求人民法院支持鹿鼎豪庭项目的自救工作！以大局为重！经审理查明，2011年7月16日，原告与被告签订《协议》，编号：0057，共约定八项条款。其中第二条约定：所购房屋基本情况，鹿鼎豪庭第5号楼3单元908号房（暂定房号，具体以换签《商品房买卖合同》时为准。）该房屋的建筑面积为105.75平方米（暂定面积，具体以换签《商品房买卖合同》时为准，单价不变，房款实行多退少补）。第三条约定：所购房屋价格，该房屋单价为（人民币）每平方米5151元，总金额544685元。第四条约定：付款方式及期限，按揭贷款，买方在签订本协议的同时，已付定金5万元，于2011年7月16日前将首付款274685元交清，其余款项27万元办理按揭贷款，如未按期交款视为买方违约，卖方有权解除本协议，且买方按累计应付房款的2%向卖方支付违约金。第五条约定：交付期限，卖方应当在2013年10月前，交付买方使用。第六条约定：卖房逾期交房的违约责任，除遭遇不可抗力等特殊情况外，卖方如未按本协议规定的期限交付买方使用，买方有权解除本协议，且卖方按买方累计已付款的2%向买方支付违约金。卖方在接到买方解除协议通知后60日内退还买方所付的全部房款。第七条约定：关于换签合同的约定，买方在接到通知后5日内，持本协议和交款凭证换签《商品房买卖合同》，逾期视为放弃该房屋的购买权，换签后本协议自动失效。《协议》签订后，原告于同日交付首付款274685元，余款27万约定办理房屋按揭贷款。另查明，2017年9月30日，被告取得涉案房屋鹿鼎豪庭商住小区5号商住楼商品房预销售许可证（2017-0056号）。2019年7月9日被告在包头日报刊登催款通知书，内容为“致鹿鼎豪庭各位业主：各位业主，您与包头市金海房地产开发有限责任公司（以下简称金海公司）签订《协议》，购买坐落于包头市××区交汇处东北角的鹿鼎豪庭项目的房屋，截至目前，尚有购房款未支付。鹿鼎豪庭现已具备交付条件，通知您于2019年7月15日前，交清剩余房款。如果您逾期未交清房款，视为金海公司与您签订的关于商品房买卖的《协议》于2019年7月15日解除，对于合同解除的异议者可在2019年7月30日前到金海房地产公司协商，如果在本期限内不与金海协商视为放弃权利。金海公司有权将您订购的鹿鼎豪庭房屋另卖他人，希望各位业主看到本通知后，在期限内尽快交清余款，避免因解除合同给您带来不便及损失。”；2019年8月20日被告在包头日报刊登公告，内容为：“鹿鼎豪庭买房各位业主，房屋已具备交付，于2019年9月15日前交清尾款，办理网签。逾期不来办理，按照顶账房处理，加自救金。2019年10月1日，以后未网签的房屋要抵顶工程款和材料款。首付房款将置换为（公寓）或（车位），如逾期不办理视为自动放弃。特此通知”。被告于2019年8月24日通过手机短信通知原告公告内容；于2019年9月在业主群（包括原告）中也多次通知“在9月15日之前交清尾款，办理网签，逾期没有办理的，现金买房业主将加收自救金35000元，顶账房业主将增加自救金每户5000元”以及公告内容。又查明，原告提供2020年6月8日包头市房地产档案馆查询信息，案涉房屋未在售房信息中，原告认为被告已网签他人（另售），被告认可该房已网签建筑商，并提出解决问题三个方案（详见答辩）。本院认为，2017年9月30日，被告取得涉案房屋鹿鼎豪庭商住小区5号商住楼商品房预销售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原告周月梅与被告包头市金海房地产开发有限责任公司于2011年7月16日签订的《协议》（房屋买卖合同）成立有效，双方应按《协议》约定全面履行自己的义务。针对双方焦点分析如下：第一，关于《协议》解除的问题。1.被告于2019年7月9日在包头日报刊登催款通知书：“明确告知业主，鹿鼎豪庭房屋已具备交付条件，未支付购房款的业主需于2019年7月15日前交清剩余房款，如逾期未交清房款，视为双方解除《协议》，对合同解除有异议，可于2019年7月30日前协商，如在本期限内不协商，视为放弃权利，业主所购房屋将另卖他人”。2019年8月20日被告再次在包头日报刊登公告：“明确告知业主，鹿鼎豪庭房屋已具备交付，于2019年9月15日前交清尾款，办理网签。逾期不来办理，按照顶账房处理，加自救金。2019年10月1日以后未网签的房屋要抵顶工程款和材料款。首付房款将置换为（公寓）或（车位），如逾期不办理视为自动放弃”。上述内容，被告也通过短信及微信告知了原告本人，被告已向原告发出解除《协议》通知，原告已知晓，但原告未“请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。2.依照《协议》第七条关于换签合同的约定：“买方在接到通知后5日内，持本协议和交款凭证换签《商品房买卖合同》，逾期视为放弃该房屋的购买权，换签后本协议自动失效”。原告未按上述约定交清剩余房款27万元、办理网签，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告通知原告解除《协议》，通知到达原告时已《协议》，在合理期限（3个月）内，原告亦未提出异议，也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因而双方《协议》已于2019年10月1日解除。3.按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。依据上述条款，原告诉请被告返回购房款274685元并支付利息损失合理合法，本院予以支持。4.按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。在被告通知原告于2019年10月1日前解除《协议》的情况下，原告自述于2020年3月知晓案涉房屋被网签出售，又于2020年6月1日提起诉讼，行使解除权并请求赔偿，其对扩大的利息损失部分（2019年10月1日后），本院不予支持。利息损失应以274685元为本金，时间从2011年7月16日起至2019年10月1日止。2011年7月16日至2019年8月20日期间的利率，按照中国人民银行同期贷款利率计算(129380.83元)；2019年8月21日至2019年10月1日期间的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，属于合理合法的部分，本院予以支持。第二，关于违约金的问题。《协议》第六条约定：卖房逾期交房的违约责任，除遭遇不可抗力等特殊情况外，卖方如未按本协议规定的期限交付买方使用，买方有权解除本协议，且卖方按买方累计已付款的2%向买方支付违约金。卖方在接到买方解除协议通知后60日内退还买方所付的全部房款。因双方《协议》约定的交付期限在2013年10月前，被告未能交付已构成违约，故被告应按约定承担违约金5493.7元（274685x2%）。第三，关于赔偿房款一倍的问题。1.为解决资金断裂问题，加快鹿鼎豪庭房屋交付进度，由建筑商垫资承建鹿鼎豪庭房屋，被告给建筑商网签案涉房屋，并非真实的买卖合同关系，被告提出履行合同的三个方案（建筑商给原告让出房屋，原告交清尾款，给建筑商付完装修成本后办理网签；调换房屋，交清尾款后办理网签；给原告退还首付房款具有合理性，网签并非恶意违约。2.交纳购房款是原告（买方）的基本义务，原告不能以合同约定按揭贷款为由而拒绝交纳剩余购房款。《协议》虽然约定“按揭贷款”，但该条款系效力待定条款，该条款能否履行，不仅涉及原、被告资信情况，而且涉及国家信贷政策等综合因素，亦非被告违约所致。3.在被告已多次通知原告在2019年7月15日前和2019年9月15日前交清剩余房款、办理网签的情况下，原告既不交纳剩余房款27万元，也不与被告在2019年10月1日前进行协商或变更合同，主观上存在过错。4.被告积极采取措施，为履行合同创造条件，主观上不存在销售案涉房屋的故意，客观上案涉房屋也仍然能够继续交付，此种情况下，不能适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第八条的规定，原告以被告“一房二卖”为由，请求赔偿一倍房款274685元的诉讼请求，本院不予支持。5.在原告未交清剩余房款的情况下，请求赔偿一倍房款274685元的诉讼请求，也违反《中华人民共和国民法总则》第六条的公平原则。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告周月梅与被告包头市金海房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖协议（编号：0057）。二、被告包头市金海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返回原告周月梅购房款274685元并支付利息（利息以274685元为本金，时间从2011年7月16日起至2019年8月20日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算(129380.83元)；2019年8月21日至2019年10月1日期间的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告周月梅请求被告包头市金海房地产开发有限责任公司给付赔偿款274685元（一倍房款）诉讼请求。四、被告包头市金海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告周月梅逾期交房违约金5493.7元。案件受理费5321.22元（原告预交），由原告负担2128.5元、被告负担3192.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 梁子明 二零二零年九月一日书记员 周桂芸附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。