广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初1119号原告：缪婕，女，汉族，1987年11月15日出生，住广东省珠海市香洲区**********15*****。公民身份号码：440************428。委托诉讼代理人：肖幼菊，广东敏胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张万清，广东敏胜律师事务所律师。被告：珠海星心餐饮有限公司，住所地：珠海市香洲区********（唐人商业中心街）5栋105号、106号、107号、110*。统一社会信用代码：914************695。法定代表人：JAMESMICHAELTRECOR。被告二：JAMESMICHAELTREVOR，男，1941年11月24日出生，护照证件号码：E4035039。原告缪婕诉被告珠海星心餐饮有限公司（以下简称星心公司）、JAMESMICHAELTREVOR租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告缪婕及其委托诉讼代理人肖幼菊、张万清到庭参加诉讼。被告星心公司、JAMESMICHAELTREVOR经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告缪婕向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告与被告星心公司于2017年7月4日签订的《房地产租赁合同》无效；2.被告星心公司向原告返还商铺转让费（即加盟费用）人民币80000元；3.被告星心公司向原告返还商铺押金人民币4834元；4.判令被告JAMESMICHAELTREVOR对被告星心公司的上述债务向原告承担连带清偿责任；5.判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年7月4日，被告星心公司作为出租方，案外人珠海市华硕房地产投资发展有限公司作为经纪方与原告作为承租方签订了《房地产租赁合同》，约定租赁双方通过经纪方出租及承租珠海市香洲区********（唐人商业中心街）5栋106号单位物业（注：建筑面积以房产证为准，只限于作商业服务用途），租期自2017年7月10日起至2022年5月31日止，交楼期为2017年7月10日。租金为每月2417元，每月5日前支付当月租金。承租方应在本合同签订之时向出租方支付4834元作为押金，出租方应出具收据。出租方保证自己有权出租或转租涉案商铺，保证在租赁期间保持涉案商铺始终符合约定的用途，涉案商铺及有关设施处于良好的可正常使用状态，并保证合同期满后不再向承租方收取加盟费用，合同期租金每年递增10%等内容。《房地产租赁合同》签署当天，原告已依约向被告星心公司支付了涉案商铺的转让费、押金及2017年7月份的租金共计86445元，被告星心公司也依约向原告出具了相应的《收据》。此后，原告一直有依约支付相应的租金，但在被告星心公司将涉案商铺交付给原告使用后，被告星心公司却一直不肯配合原告将被告星心公司的注册经营地址由涉案商铺处移走，导致原告一直未能使用涉案商铺的地址注册公司并顺利开展正常的经营活动（如开通美团外卖）。经原告向上一手出租方郭有何女士了解得知，郭有何与被告星心公司于2014年6月1日就涉案商铺签订《租赁合同》以及在2017年*月20日签订《商铺租赁合同延期协议》时，均没有约定被告星心公司依约具有转租涉案商铺的权利，而且，经原告与郭有何微信沟通后，其也明确表示涉案商铺的租赁权是不可以转让的，但被告星心公司却故意隐瞒原告与郭有何，私下将涉案商铺一定期限的租赁权转让给原告并收取了原告高额的转让费。为此，原告找到被告星心公司理论并要求返还涉案商铺转让费（即加盟费用）8万元与押金4834元，但被告星心公司均不予理会并强行收回了涉案商铺。原告认为被告星心公司在明知其没有转租涉案商铺权利的前提仍故意隐瞒原告，其行为已严重违反了《房地产租赁合同》的相关约定，且其转租涉案商铺的行为事前没有合同约定，事后也未得到上一手出租方郭有何的追认，因此，《房地产租赁合同》依法应无效，被告星心公司因此收取原告的商铺转让费（即加盟费用）8万元与押金4834元均没有任何法律与合同依据，被告星心公司依法应全部返还给原告。另查明，被告星心公司珠海星心餐饮有限公司是被告JAMESMICHAELTREVOR外国自然人独资的一人有限责任公司，且被告星心公司的财产不是独立于股东被告JAMESMICHAELTREVOR自己的财产，根据《公司法》第六十三条的规定，被告JAMESMICHAELTREVOR应对被告星心公司的债务向原告承担连带清偿责任。为维护自身的正当、合法权益，原告特依法提起诉讼，请求在全面调查核实本案客观事实后，依法支持原告的全部诉讼请求。原告缪婕向本院提交如下证据：1.房地产租赁合同；2.收据；3.租金支付银行流水；4.微信聊天记录（缪婕与郭有何）；5.租赁合同（郭有何与星心公司）；6.商铺租赁合同延期协议（郭有何与星心公司）；7.珠海星心餐饮有限公司商事主体登记资料；8.报警回执。被告星心公司、JAMESMICHAELTREVOR在法定期间内没有提交书面答辩意见和证据。经审理查明，2017年7月4日，被告星心公司作为出租方、经纪方珠海华硕房地产投资发展有限公司以及承租方原告缪婕签订一份《房地产租赁合同》，约定：一、租赁双方通过经纪方出租及承租珠海市香洲区********（唐人商业中心街）5栋106#，建筑面积以房产证为准，作为商业服务用途；二、租期自2017年7月10日起至2022年5月31日止，交楼期为2017年7月10日前；租赁期满，出租方有权收回该房地产，承租方应如期交还；如需续租，承租方应在租赁届满前向出租方提出书面申请，且在同等条件下享有优先承租权；三、租金、押金及其他费用：（一）租金为每月人民币2417元，承租方应在每月5日前支付当月租金；（二）承租方应在合同签订时向出租方支付人民币4834元作为押金，出租方应出具收据；（三）租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付；（四）合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清本条第三款所述杂费之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息）；（五）承租方交付租金方式为通过银行转账转入出租方指定的账户；四、租赁双方义务：（一）承租方应妥善使用房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担；如系正常使用造成损坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担；（二）承租方使用房地产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品，不得从事违法活动，未经出租方书面同意不得部分或全部转租给他人，有前述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，并没收押金；（三）承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1‰的滞纳金，如一次拖欠租金超过15天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过人民币2000元，出租方有权立即单方解除合同，并没收押金；（四）出租方保证自己有权出租或转租房地产，承租方的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏，保证在租赁期间保持房地产始终符合约定的用途，房地产及有关设施处于良好的可正常使用状态；（五）若出租方未按合同约定的时间向承租方提供租赁房屋，则承租方无需支付延迟期间的租金，出租方还应将延迟期间内承租方应交租金数额作为违约金偿付给承租方；五、物业及设施的交回。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同期满而不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用；承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入房地产内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费；承租方无法联络的，出租方有权自行处置；承租方保证自愿接受出租方的上述处理措施，绝不会提出任何异议或赔偿要求；六、基于经纪方已促成租赁合同成立，故在签订合同时，出租方应向经纪方支付人民币2400元作为佣金，承租方应向经纪方支付人民币2400元作为佣金，若合同被取消、解除或未被实际履行，或租赁双方私下或通过其他经纪方成交房地产，均不影响经纪方上述收取佣金权利的实现；备注：1.经出租方与承租方友好协商同意于2022年5月31日合约期满后，出租方不再向承租方收取加盟费用；2.合约期租金为每年递增10%；等等。2017年7月4日，被告星心公司向原告缪婕出具一份《收据》，载明：收到缪婕承租珠海市香洲区********（唐人商业中心街）5栋106#商铺转让费、押金、7月份租金共计人民币86445元。其后，被告星心公司将案涉租赁商铺交付给原告缪婕使用，原告缪婕按照合同的约定向被告星心公司支付租金。2019年12月2日，被告星心公司以及被告JAMESMICHAELTREVOR强行对案涉商铺上锁，强制收回案涉的租赁商铺，对此原告向珠海市公安局唐家派出所报案。另查明，被告星心公司为被告JAMESMICHAELTREVOR于2008年10月29日投资设立的一人有限公司，注册资本2.5万美元。在诉讼过程中，原告缪婕向本院陈述，经其与案涉商铺的上一手出租人郭有何联系，郭有何告知原告，郭有何与被告星心公司签订的租赁合同没有约定被告星心公司享有转租的权利，而且郭有何明确表示案涉租赁商铺不可转租，郭有何并通过微信将郭有何与被告星心公司签订的租赁合同拍照发送给原告缪婕。本院认为，被告星心公司、JAMESMICHAELTREVOR经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃当庭抗辩及举证质证的权利，应当承担相应的法律后果。据此，本院根据原告的陈述及证据审查认定本案事实。关于原告缪婕请求确认其与被告星心公司签订的《房地产租赁合同》无效的问题。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，法律设定的救济途径是可以解除合同，而非宣告合同无效。因此，在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。虽然被告星心公司未经上一手出租人同意将案涉的商铺转租给原告缪婕，但是在合同签订后，被告星心公司将案涉商铺交付给原告缪婕经营使用，该行为并不构成对租赁物的处分，故原告请求确认上述租赁合同无效，本院不予支持。关于原告缪婕请求被告星心公司返还商铺转让费以及押金的问题。商铺转费是指租户在店铺租期内（未到期）将店铺转租，将其与上一手出租人之间的租赁剩余期限以及店铺内的装修装饰、设备设施、经营项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给次承租人，向次承租人收取的超过应收租金的费用。我国现行法律法规对此并没有明确的规定，属于商业活动中当事人自行协商确定的事项。租赁押金是保证租赁合同的履行，承租人在合同订立时按照合同约定的标准付给出租人的担保金。在本案中，由于被告星心公司无故强行收回案涉商铺，该行为属于严重违约行为，导致原告缪婕的合同目的无法实现，故原告缪婕请求被告星心公司返还商铺转让费人民币80000元以及商铺租赁押金人民币4834元，理据充分，本院予以支持。被告星心公司为被告JAMESMICHAELTREVOR投资设立的一人有限公司，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告JAMESMICHAELTREVOR经本院依法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交证据证明被告星心公司的财产独立于被告JAMESMICHAELTREVOR自己的财产，故被告JAMESMICHAELTREVOR应对被告星心公司的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、被告珠海星心餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告缪婕返还商铺转让费人民币80000元；二、被告珠海星心餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告缪婕返还租赁押金人民币4834元；三、被告JAMESMICHAELTREVOR对被告珠海星心餐饮有限公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告缪婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4675元、财产保全费人民币868元，合计人民币5543元，由被告珠海星心餐饮有限公司、被告JAMESMICHAELTREVOR负担。如不服本判决，原告缪婕、被告珠海星心餐饮有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告JAMESMICHAELTREVOR可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波人民陪审员  曾祥云人民陪审员  王会春二〇二〇年九月七日书 记 员  周慧敏苏海婷