福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初3830号 原告：柯世超，男，1983年10月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：梁奕峰，福建达业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雪姣，福建达业律师事务所实习律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里16号201室。 法定代表人：胡永旭，执行董事。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司厦门集美支行，住所地福建省厦门市集美区杏林湾路498号101、102、202、203单元。 法定代表人：叶玲，公司负责人。 委托诉讼代理人：廖樟有，男，系银行职员。 原告柯世超与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司厦门集美支行（以下简称“农业银行集美支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。柯世超委托诉讼代理人梁奕峰、黄雪姣，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星、农业银行集美支行诉讼代理人廖樟有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯世超向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：05026148）；2.判令被告立即向原告返还已支付的首付款人民币1293631元及被告实际履行之日止原告已向第三人归还的贷款本金（具体以第三人于被告实际履行当月出具的还款明细清单为准）；3.判令被告向原告赔偿以首付款人民币1293631元为本金的利息（其中973631元自2017年8月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，320000元自2017年9月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 4.判令被告向原告赔偿已向第三人支付的贷款利息（具体以第三人于被告实际履行当月出具的还款明细清单为准）；5.判令被告代原告向第三人清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以第三人于被告实际履行当月出具的还款明细清单为准）；6.判令被告向原告赔偿违约金人民币32236.31元；7.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由:原告就购买被告开发的位于厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼14层1403室房屋，于2017年8月21日向被告支付了购房款（含定金）人民币973631元，于2017年9月12日向被告支付了购房款人民币320000元。2017年12月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05026148）。合同约定：房屋总价款为3223631元；余款人民币1930000元向银行机构申请贷款支付；被告应当在2019年11月30日前向原告交付该商品房。原告按照购房合同约定，向第三人申请贷款支付余款，并于2017年12月13日，与第三人签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：83020120170013051），获取借款人民币1930000元，该笔款项已由第三人一次性划入被告账户。至此，原告的购房款项全部支付完毕。根据原告与被告签订的购房合同第十一、第十二条规定，被告应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的该商品房交付原告使用；逾期超过180日后，原告有权解除购房合同，被告应当返还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，并按照全部房价款的1%向原告支付违约金。截止起诉日，被告仍未能向原告交付该商品房，逾期已超过180日，原告依约有权解除购房合同，并已委托律师向被告发送律师函，该律师函已于2020年5月30日由被告签收。原告基于被告的违约行为，向其主张逾期交房的违约责任，但被告拒不返还购房款、赔偿违约金及原告损失，已经侵害了原告的合法权益。特向贵院提起诉讼，望判如所诉。 恒大置业公司辩称，一、原告主张解除合同，则被告应当根据《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。根据《合同法》第八条的约定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《商品房买卖合同》第十二条第（2）款约定，逾期超过180日后……出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买卖合同的双方已经在合同中已经明确约定了在合同解除时，出卖人通过给付利息的方式来弥补买受人的损失，这其中就包括了贷款利息；所以原告主张要求被告支付银行的贷款利息（包括已支付的银行利息和尚未支付的银行利息），超出了《商品房买卖合同》的约定，加重了出卖人的责任。因此，案涉合同已经对违约责任进行了明确约定，原告主张贷款利息超出合同约定范围，若法院判决合同解除，被告要求按照合同约定承担违约责任。二、若法院判决解除《商品房买卖合同》，请求法院判定被告在原告配合办理完毕诉争房屋的撤销网签备案等退房手续的先履行义务后，被告再履行退款义务。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。原告的诉请已经突破双方的意思自治原则，加重了答辩人的责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人农业银行集美支行辩称，一、本案是原、被告之间的合同纠纷，本案房产已经在我行办理预告抵押登记，第三人具有合法抵押物权的优先权，因此解除本案购房合同，应以清偿本案借款合同债务（包含提前还款违约金）为条件。二、在借款合同债务未清偿之前原告负有清偿责任，被告负担保责任，购房合同的解除不能免除原告的还款责任与被告的担保责任。三、如原被告未按照借款合同履行义务，第三人保留追偿的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月1日，柯世超与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号05026148），约定柯世超购买厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼14层1403室，房屋总价款3223631元；柯世超应当于2017年8月23日前支付首期房价款1293631元，余款1930000元向银行机构申请贷款支付；恒大置业公司应当于2019年11月30日前向柯世超交付该商品房；若恒大置业公司逾期在180日之内，自2019年11月30日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向柯世超支付全部房价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，柯世超有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还柯世超已付全部房款（含已付贷款部分），并自柯世超付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向柯世超支付违约金。柯世超已于2017年8月21日向被告支付了购房款（含定金）人民币973631元，于2017年9月12日向被告支付了购房款人民币320000元，恒大置业公司分别于当日出具了相应金额的《收款收据》。余款1930000元柯世超向第三人农业银行集美支行贷款支付，柯世超共计已向恒大置业公司支付购房款3223631元。截至庭审之日案涉房屋尚未交房。 2017年12月13日，柯世超（借款人、抵押人）、恒大置业公司（保证人）、农业银行集美支行（贷款人、抵押权人）三方签订《个人购房担保借款合同》，约定由柯世超向农业银行集美支行借款1930000元用于购买案涉房屋，借款期限共计360个月，具体起止日期以借款凭证记载为准。农业银行集美支行已按约将按揭贷款1930000元发放给恒大置业公司，柯世超于2018年1月14日起逐月向农业银行集美支行偿还贷款本息。 2020年5月29日，柯世超委托福建达业律师事务所律师梁奕峰向恒大置业公司法务陈建发出要求解除《商品房买卖合同》的律师函，该律师函于2020年5月30日由恒大置业公司法务陈建委托他人签收。 上述事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，柯世超与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。本案争议焦点之一是恒大置业公司逾期交房是否已达约定解除合同的条件？根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，恒大置业公司应于2019年11月30日前向柯世超交付案涉商品房，恒大置业公司截至庭审之日仍未交房，逾期天数已超过180天，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，柯世超有权要求解除案涉商品房的买卖合同。柯世超已于2020年5月29日向恒大置业公司发出解除合同的通知，该通知已于2020年5月30日由恒大置业公司法务陈建委托他人签收，故双方商品房买卖合同于2020年5月30日解除。本案争议焦点之二是柯世超的各项诉求有无依据？根据争议焦点一的分析，柯世超主张解除其与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有事实与法律依据，本院予以支持。关于柯世超要求恒大置业公司返还已付首付款及归还贷款本金的诉求符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定、《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，本院予以确认。关于柯世超要求恒大置业公司赔偿以首付款1293631元为本金的利息（其中973631元自2017年8月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。其中320000元自2017年9月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），合乎合同约定，本院予以支持。关于柯世超要求恒大置业公司赔偿其已向农业银行集美支行支付的贷款利息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准），未超出合同约定，予以支持。关于柯世超要求恒大置业公司代其向农业银行集美支行清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）未超出合同约定，予以支持。关于柯世超要求恒大置业公司向其赔偿违约金32236.31元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、柯世超与厦门恒大置业有限公司于2017年12月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026148）于2020年5月30日解除。 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向柯世超返还首付款1293631元并赔偿利息损失（其中以973631元为本金的利息自2017年8月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另外以320000元为本金的利息自2017年9月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向柯世超返还自2018年1月起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止柯世超已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行归还的贷款本金（贷款本金以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。 四、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向柯世超赔偿自2018年1月起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止柯世超已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行支付的贷款利息（贷款利息以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。 五、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行偿还柯世超就《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本息（以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国农业银行股份有限公司厦门集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块六11-1#楼14层1403室房屋的抵押登记涤除手续。柯世超应于中国农业银行股份有限公司厦门集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026148）的撤销备案登记手续。 六、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向柯世超支付违约金32236.31元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32589元，减半收取16294.5元，由厦门恒大置业有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹锦林 二〇二〇年九月二十三日 法官助理钟萍萍 书记员陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”