江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初602号原告（反诉被告）：黄春燕，女，1978年1月4日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告（反诉原告）：李珊，女，1996年3月3日出生，仫佬族，住泰州市姜堰区。原告（反诉被告）黄春燕与被告（反诉原告）李珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案受理后，依法由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄春燕、被告（反诉原告）李珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄春燕向本院提出以下诉讼请求：1、被告赔偿原告房屋物品损失4846元、提前解约空置损失2700元、违约金9000元、提前退房的中介损失625元；2、被告支付原告水费78.8元、电费229.2元、燃气费99.38元；3、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月23日，原告与被告签订租赁合同，原告将位于南京市栖霞区房屋租与被告。但租赁未到期，被告即退房。后原告到房屋处验收，发现房屋内物品人为损坏严重，且房屋内有严重的异味。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告李珊辩称，原告请求的部分费用并无证据证明，部分物品为旧物品，并非新购置的，且被告在离开房屋之前，已对房屋进行了清洁，原告要求被告支付清洁费用不合理。反诉原告李珊向本院提出以下反诉诉讼请求：1、反诉被告退还押金3000元；2、反诉被告支付违约金3000元；3、反诉被告退还多支付的物业费1056元；4、反诉被告退还尚未居住使用的5天房租500元。事实与理由：2019年4月23日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，约定反诉被告将涉案房屋租与反诉原告。在租赁合同中，双方明确约定洗衣机、空调、燃气灶均为较新产品，可正常使用。但反诉原告住进房屋后，发现空调、洗衣机均为破旧二手产品。在居住期间，反诉原告要求反诉被告重新购买可使用的家电，反诉被告也只是重新购买了二手老旧的洗衣机；反诉原告要求反诉被告为空调加制冷剂，但反诉被告则以上一年度加过为由，拒绝加制冷剂；浴室喷头损坏，反诉原告要求反诉被告更换，反诉被告则以拿牙签戳一下喷头就可以使用为由拒绝。因反诉被告的种种行为致使反诉原告无法继续使用房屋，故提起反诉，请求判如所请。反诉被告黄春燕辩称，按照合同约定，押金是不退的。反诉原告确实支付了一年的物业费，但是只能退四个月的物业费。已支付房租但未居住使用的天数应该是4天，且反诉原告未按约定提前一个月跟反诉被告说退房的事宜，所以未居住使用的房租不应当退还。经审理查明，2019年4月23日，黄春燕作为甲方与乙方李珊签订房屋租赁合同，约定甲方将位于南京市栖霞区房屋出租给乙方；租赁期限自2019年4月24日至2020年4月23日；每月租金为3000元，押1付3，租金按季支付，租金支付的日期分别为2019年4月24日、7月10日、10月10日、2020年1月10日；押金3000元，随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、违约赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期间，房屋内的水费、电费、燃气费、物业费等费用由乙方承担；对于房屋及其附属物品、设施设备或因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在收到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担；因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；如乙方不按约定支付租金达十日、欠缴的各项费用相当于一个月租金、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并按月租金的100%向甲方支付违约金，同时还可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应的损失（十一条第一款）；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设施设备发生损坏或故障的，乙方应负维修或赔偿责任；双方各向中介支付1500元服务费用；经甲乙双方协商一致，可以解除合同，提出解除合同需求的乙方，应按月租金的100%向对方支付违约金（十一条第二款）；乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，或未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%支付违约金（十一条第三款）。合同签订后，李珊支付黄春燕押金3000元、涉案房屋一年的物业费2055.7元及涉案房屋自2019年4月24日至2019年11月23日的房租。2019年11月16日，李珊通过微信告知黄春燕，因其要回家办理婚事，所以近两天内要搬离房屋。庭审中，黄春燕在诉状中写明因李珊违反合同十一条第一款、第二款、第四款的约定，按照合同约定，需分别向其支付其违约金3000元、3000元、3000元，合计9000元。李珊陈述其于2019年11月18日搬离房屋，但黄春燕陈述李珊是在2019年11月19日搬离房屋的，且搬离房屋的时，李珊并未与其做房屋交接。在案件审理过程中，黄春燕举证照片、微信聊天记录、证人证言，拟证明李珊陈述租赁使用房屋期间，延迟缴纳租金；在房屋内饲养大型犬，大型犬将房屋内的踢脚线、沙发、桌椅咬坏；大型犬将房屋内的墙面弄脏，无法擦掉，其对房屋重新进行了粉刷；房屋内客厅与阳台之间的纱门以及厨房纱门损坏，主卧室窗幔及门吸、客厅的拖把、扫把、簸箕及桶丢失；因房屋内的气味也较大，黄春燕重新对房屋进行了除味、消毒，李珊应赔偿其损失。李珊认可微信聊天记录，不认可部分照片，其延后缴纳租金都是经过黄春燕同意的；其在租赁房屋期间，确实在房屋内饲养了一只阿拉斯加犬和一只猫；虽然动物啃咬了房屋内的踢脚线、桌椅腿、沙发，但啃咬的部分认可，其他部分不予认可；其并没有见到主卧室的窗幔，也没有注意门吸；阳台和客厅之间的纱门确实损坏了，但是不记得厨房也有纱窗门；其在离开房屋时对房屋也进行了打扫。李珊举证照片、微信聊天记录、证人证言，拟证明在使用房屋期间，其购买了水桶和簸箕，且黄春燕未按合同约定履行对房屋内设施的维修义务，黄春燕认可微信聊天记录，但陈述其已将维修的款项支付给了李珊，且虽然其对空调柜机没有进行维修，洗衣机的问题，李珊也没有告知黄春燕，但现在的租客正常使用。黄春燕举证水电燃气费账单，拟证明李珊未缴纳水费78.8元、电费229.2元、燃气费99.38元，李珊认可水费、燃气费，但认为电费229.2元虽然是在其使用房屋期间产生的，但因为房屋内的电器老化，比较费电，应承担较少的电费。上述事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录、水电燃气费缴纳记录、淘宝记录、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，黄春燕与李珊签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效。在租赁期限内，李珊搬离房屋，不再租赁涉案房屋，依据合同约定，理应承担违约责任。在使用房屋期间，李珊所饲养的动物损坏房屋内的设施及物品，李珊作为动物的饲养人，理应赔偿设施及物品损失。综合根据合同约定、双方陈述及举证，本院酌定李珊应支付黄春燕物品损失合计2600元，李珊支付黄春燕提前解约违约金3000元。至于李珊应支付的水电燃气费用，根据黄春燕举证及李珊关于水电燃气费用的陈述，李珊应支付黄春燕水电燃气费407.38元。至于李珊提出要求黄春燕返还多支付的物业费，综合根据李珊缴纳的物业费情况、李珊违约的情况及李珊办理房屋的时间，本院酌定黄春燕返还李珊物业费685元。合同解除后，依据合同约定，李珊已支付的3000元押金及黄春燕应返还685元物业费，先抵扣水电燃气费，再抵扣物品损失，李珊应支付黄春燕违约金2322.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、李珊于本判决生效之日起十日内支付黄春燕违约金2322.4元。二、驳回黄春燕的其他诉讼请求。三、驳回李珊的其他反诉请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费241元，减半收取为121元，由黄春燕负担60元，由李珊负担61元；反诉案件受理费25元，由黄春燕负担10元，由李珊负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  张 亮二〇二〇年九月十五日法官助理  邓广灿书 记 员  杜 娟