安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异55号 异议人（案外人）：葛莉，女，1976年10月10日出生，汉族，住安徽省太和县。 申请执行人：朱干彪，男，1975年6月29日出生，汉族，住安徽省太和县。 被执行人：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18#301室，统一社会信用代码91341200664210852X。 法定代表人：马勇，该公司经理。 本院根据安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12执他69号执行裁定的指定，在对朱干彪与阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇房地产公司）民间借贷纠纷执行一案中，作出的（2019）皖1203执1335号之一民事裁定，于2020年1月19日，依法查封了被执行人泰宇房地产公司开发的金泰明都2406室房屋，案外人葛莉对上述查封的房屋提出书面执行异议。本院于2020年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人葛莉异议称：因被执行人泰宇房地产公司所欠异议人葛莉借款未能偿还，2018年12月24日，异议人与泰宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，泰宇房地产公司将其开发的金泰明都2406室房产出卖给异议人，该房屋总价款为702684元，异议人用泰宇房地产公司未偿还的借款本息冲抵了涉案房屋的购房款，以房抵债形式视为全款购买，并出具了收据。因金泰明都小区未经竣工验收，异议人无法办理不动产权证。该房屋现已不属于被执行人泰宇房地产公司的财产，阜阳市颍东区人民法院根据申请执行人的申请，误将该房产当作被执行人的财产，对该房产予以查封，其行为严重侵害了异议人的合法权益。请求颍东区人民法院及时解除对异议人上述房屋的查封并中止执行。 异议人葛莉为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人葛莉的身份证、结婚证、户口簿，证明其主体资格； 2、借条、汇款收据、中国银行客户回单，证明泰宇房地产公司曾向其借款的事实； 3、《商品房买卖合同》及收据，证明异议人与泰宇房地产公司签订商品房买卖合同，已用泰宇房地产公司的欠款抵付购房款702624元的事实； 4、安徽省太和县（2019）皖1222民初7603号民事判决书，（2019）皖1222执929号执行裁定书及协助执行通知书，证明案涉房屋已被首封的太和县法院解除查封的事实； 5、泰宇房地产公司的金泰名都房产证复印件一份，证明泰宇房地产公司开发的金泰明都房产于2020年7月22日才取得房产登记的事实。 申请执行人朱干彪未答辩。 被执行人泰宇房地产公司答辩称：2018年12月24日，泰宇房地产公司与葛莉签订了商品房买卖合同，葛莉用泰宇房地产公司原借款未偿还的本息冲抵案涉2406室房屋购房款，以房抵债形式视为全款购买，总房款702684元，泰宇房地产公司为葛莉出具了全款收据。案涉房屋现已不属于泰宇房地产公司的财产，而是属于葛莉的个人财产，请求颍东区人民法院解除对案涉房屋的查封。 本院审查查明：朱干彪与泰宇房地产公司等民间借贷纠纷一案，太和县人民法院于2018年12月24日作出（2018）皖1222民初7357号民事判决，判决泰宇房地产公司于本判决生效十五日内偿还朱干彪1000000元及利息（按照年利率24%计算，其中500000元自2015年10月23日计算，另500000元自2015年10月26日计算至还清之日止）。该案查明：2016年8月19日，朱干彪曾以泰宇房地产公司为其出具的1000000元收据及汇款凭证是购房款，要求泰宇房地产公司履行房屋买卖合同，交付房屋并过户向太和县人民法院提起诉讼，太和县人民法院作出（2016）皖1222民初3748号民事判决，泰宇房地产公司提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12民终893号民事判决，以双方不存在真实的房屋买卖关系为由，驳回了朱干彪的诉讼请求。2019年7月15日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12执他69号执行裁定书，裁定安徽省太和县人民法院于2018年12月24日作出的（2018）皖1222民初7357号民事判决由安徽省阜阳市颍东区人民法院执行。本院受理后，作出（2019）皖1203执1335号之一民事裁定，于2020年1月19日依法对上述案涉的金泰明都2406室房屋进行了查封。 另查明：案涉查封的上述房屋曾被太和县人民法院基于李洋与谢兰灵民间借贷纠纷一案所查封，2020年6月11日，太和县人民法院作出（2019）皖1222执929号执行裁定，并于2020年6月18日，依法解除了对案涉房屋的查封。 又查明：2018年12月24日，异议人葛莉与泰宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，异议人以泰宇房地产公司所欠其借款本息抵付合同约定的金泰明都项目2406室房屋房款。合同约定：房屋建筑面积89.4平方米，每平方米7860元，房屋总价款为702684元，买受人应于2018年12月24日前支付购房款702684元。合同签订后，泰宇房地产公司为异议人出具了702684元的房款收据。 再查明：1999年10月28日，葛莉与丁洪超登记结婚，2015年2月17日，丁洪超向泰宇房地产公司会计李秋慧账户汇入340000元，同年6月12日，葛莉又向李秋慧汇款600000元，李秋慧及泰宇房地产公司法定代表人马勇于同日为葛莉出具借条一份，借条内容为：“今借到葛莉现金壹佰万元整（利3分），后付，每月清利”。 还查明：泰宇房地产公司为有限责任公司，法定代表人马勇，经营范围：房地产开发、销售，李秋慧为该公司时任会计。该公司于2014年3月6日取得了金泰明都的《商品房预售许可证》，许可证号为（太）房预售证第20140306008号。2020年7月22日，泰宇房地产公司取得金泰明都房产登记手续。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，其相同点是申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，满足双方缔约真实目的为买卖不动产或购买商品房这一要件，其保护范围限定在不动产买受人或者房屋消费者这一特定范围。本案中，案外人葛莉与泰宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》，其签订该合同的目的是以案涉房屋给付代替原来的民间借贷的金钱给付，意在消灭债权债务关系，其不具备参照适用上述两条规定的前提条件。异议人葛莉与被执行人泰宇房地产公司虽签订了《商品房买卖合同》，用借款抵付了房款，但该房屋并没有交付，也没有办理不动产转移登记，在其完成不动产权属转移登记之前，仅凭该合同形成的一般债权，并不足以优先于本案申请执行人朱干彪对被执行人泰宇房地产公司的债权权益，不享有对案涉房屋的期待权，不足以排除本院对案涉房屋的执行。异议人葛莉提出的执行异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人葛莉的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  门大勤 人民陪审员  于 涛 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。