云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终513号上诉人（原审原告）：临沧裕昌商贸有限公司。住所地：云南省临沧市临翔区凯龙名聚苑6幢1单元1层109号。法定代表人：杨文会，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉东军，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：吴先臝，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李绍雄，女，1976年10月25日生，汉族，云南省永德县人，户籍住址云南省临沧市永德县，现住云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：李华良，云南九正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：王家益，男，1960年5月9日生，汉族，福建省南安市人，户籍住址福建省南安市，现住云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：王晓明（系王家益之子），男，1985年4月5日生，汉族，福建省南安市人，户籍住址福建省南安市，现住云南省临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。上诉人临沧裕昌商贸有限公司因与被上诉人李绍雄、原审第三人王家益房屋租赁合同纠纷一案，不服临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人临沧裕昌商贸有限公司（以下简称裕昌公司）的法定代表人杨文会及其委托诉讼代理人吴先臝，被上诉人李绍雄的委托诉讼代理人李华良，原审第三人王家益的委托诉讼代理人王晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕昌公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉请；2、被上诉人李绍雄承担一、二审诉讼费。事实及理由：李绍雄作为上诉人的二级代理商和酒庄管理人，在明知上诉人与王家益签订的《个人房屋商铺出租合同》尚在合同期且未解除的情况下，仍然恶意与王家益签订新的租赁合同，严重违反了诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益，给上诉人造成了巨大经济损失，李绍雄与王家益签订的合同依法应被认定为无效。王家益声称误以为李绍雄与上诉人是一伙人，谁交房租都一样，不存在任何恶意和过错。如果按此说法，从王家益的角度出发，应当视为上诉人依约定缴纳了第二年的房租，那么合同依然符合继续履行的条件。至于李绍雄替上诉人所缴纳的第二年租金如何处理，则属于上诉人与李绍雄之间的内部关系，系另一独立民事法律关系。但事实上，王家益一方面认为李绍雄与上诉人是同一伙人而基于第一份合同收取了第二年的租金，另一方面却又在收到第二年租金后，单方撕毁与上诉人签订的合同，转而与李绍雄签订新的租房合同。王家益的行为明显是在明知合同尚在履行的情况下，又在合同有效期内将同一房屋租给两个不同的独立主体，主观上不仅明知且存在绝对的故意和恶意，王家益的行为严重侵犯了上诉人作为合同相对人的合法权益。一审将王家益前后矛盾且不能自圆其说的陈述认定为合法有效，实属对客观事实的不尊重，依法应予纠正。综上两点行为，李绍雄与王家益之间存在绝对的恶意串通行为，严重侵犯了上诉人的合法权益，依法应被认定为无效。上诉人承租王家益的房屋，是为了经营红酒和其他洋酒生意，上诉人作为临沧市辖区内唯一的品牌红酒洋酒经销商，为了开拓市场和扩大经营，自费对承租房屋进行装饰装修，投入了大量的资金成本和精力装修店面，但在房屋仅租用一年后，却因李绍雄与王家益的恶意串通行为，不仅使上诉人投入的成本无法收回，更使作为临沧唯一经销商的上诉人失去了经营场所，其二人的行为给上诉人造成了不可估量的巨大损失，严重侵犯的上诉人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，李绍雄与王家益恶意签署的《租房协议》因严重损害上诉人的利益而应被认定为无效。根据上诉人与王家益签订的《个人房屋商铺出租合同》来看，双方明确约定了60天的逾期期限，即必须是上诉人在逾期60天后仍未支付房租才满足单方解除的条件。但事实上，王家益在上诉人逾期未到60天时就与李绍雄建立了新的租赁关系，该行为严重违反了上诉人与王家益的约定。王家益在一审中明确表示了以为缴纳第二年房租的李绍雄与上诉人是同一伙人，按此逻辑，理应认为王家益认可了原合同已经因缴纳租金而继续履行，更加不具备解除条件，一审在面对该客观事实时，却以本属于另一个法律关系的问题（即李绍雄与上诉人之间租金追偿问题）为由直接认定了上诉人主动放弃继续租赁的权利，没有任何法律依据。同时，上诉人从未表示过不愿继续支付房租，上诉人仅是基于王家益在收取第二年房租后仍与李绍雄签订新的租赁合同，而行使合理的抗辩权利。因为，王家益本身就认为已经收到了第二年的租金，那么上诉人如再支付给王家益则属于王家益的不当得利。而至于上诉人是否应当将第二年房租退还给李绍雄，则属于另一法律关系，不能与本案混为一谈。换句话说，上诉人返还租金给李绍雄与否，都不影响王家益已经收取第二年租金，合同依然有效的客观事实。上诉人并非不愿将第二年房租支付给李绍雄，而是因该事情发生后，李绍雄向上诉人提出了除租金以外的诸多不合理要求，上诉人无法接受，才未支付，李绍雄故意误导一审法院，致使一审法院在认定案件事实时出现偏差，判决有失公允。一审法院作出的不公正认定和判决，直接给上诉人带来了巨大损失，如上诉人前期投入的装饰装修等经济投入成本无法收回，上诉人依约定缴纳的保证金无法退回，作为经销商在酒庄内大量商品遭李绍雄侵占，上诉人或因此失去经营权和损失大量市场，带来不可估量的巨大损失。一审判决致使合同性文件形同虚设，犹如一纸空文，诚实信用原则和契约精神在此显得不值一提。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明案件事实，依法公正裁判。李绍雄答辩称：本案两个租赁合同的效力并不矛盾，均为有效。裕昌公司与王家益签订的租赁合同，因裕昌公司在逾期的60天内怠于履行合同义务即未支付房租，而被王家益单方解除，丧失租赁权。至于房屋租金及装修费用，实际最终均是由红酒厂支付。王家益答辩称：因裕昌公司未在租赁期届满后的60天内交纳房租，故按合同约定单方解除合同，之后与李绍雄签订新的合同。裕昌公司一审诉讼请求：1、请求撤销李绍雄与王家益签订的房屋租赁合同，解除其二人之间的租赁关系；2、李绍雄立即将茶马古镇C4-01号商铺归还裕昌公司继续租赁使用。诉讼过程中，裕昌公司变更第一项诉求为：1、请求确认李绍雄与王家益签订的房屋租赁合同无效，解除其二人之间的租赁关系。一审认定的法律事实：原告裕昌公司与第三人王家益于2018年间签订《个人房屋商铺出租合同》，约定第三人将其所有位于茶马古镇C4-01号的两层商铺租赁给原告，原告作为酒庄等商贸经营场所。租赁期自2018年4月6日至2023年4月26日止，原告向第三人交纳保证金10000元。租金及支付方式为：第一年租金93600元、第二年租金93600元、第三年租金109200元、第四年租金118560元、第五年租金124800元；第一年租金在签订合同后7日内支付，其余租金每年一付，支付时间为每年4月16日前。原告必须依约向第三人支付租金，如原告拖欠租金一个月，第三人有权每日按实欠租金0.1%收取滞纳金，如原告拖欠租金60天，视为违约，第三人有权收回房屋。2018年4月9日，原告向被告交纳了保证金10000元及第一年租金93600元。原告承租房屋后，将承租的房屋交由被告李绍雄实际管理使用。第一年租期届满后，原告未按时向第三人交纳房租。被告主动向第三人之子王晓明交纳了房租，王晓明误以为被告系原告公司的人员，故收取了被告交纳的房租。2019年5月，原告找到王晓明及被告进行交涉，王晓明及被告均表示可以由原告返还被告已交纳的房租后，原告继续使用房屋，但原告一直没有向第三人交纳房租或将被告交纳的房租予以返还。被告也一直使用该房屋至今。一审法院经审理认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，第三人虽在与原告的房屋租赁合同履行期内，收取了被告交纳的房租，但在第三人收取房租时将原、被告误以为是同一主体，故第三人与被告之间并不存在串通的恶意。另外，在第三人得知原、被告为不同主体后，第三人提出原告将被告交纳的房租返还被告，房屋继续由原告使用，被告也认可该方案，但原告却一直未向被告返还房租，也没有按与第三人签订的房屋租赁合同约定的租金支付期限内向第三人交纳房租，原告以其行为表示放弃了对该房屋继续租赁的权利，第三人与被告对该房屋进行重新租赁的行为并不损害原告的任何利益。故原告要求确认被告与第三人签订的租赁合同无效，无事实依据，不予支持。针对原告要求解除被告与第三人租赁合同的主张，因解除合同属合同当事双方的权利，原告无权要求解除被告与第三人签订的合同，故该主张无法律依据，不予支持。因原告未能在合同约定的期限内，向第三人履行支付租金的义务，致使第三人根据合同约定行使了单方解除权，故原告与第三人之间的合同已解除。被告与第三人签订的合同无法律规定的无效情形，该合同合法有效，被告依据合法有效的合同使用向第三人租赁的房屋，原告无权要求被告将租赁的房屋交付其使用。综上，原告的诉讼主张无事实及法律依据，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告临沧裕昌商贸有限公司的全部诉讼请求。”在二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经二审审理查明，本院认定本案事实如下：2018年4月，裕昌公司与王家益经协商签订一份《个人房屋商铺出租合同》，约定王家益将其所有位于茶马古镇C4-01号的两层商铺租赁给裕昌公司作为酒庄等商贸经营场所，租期自2018年4月6日至2023年4月26日止，裕昌公司交纳10000元作为租赁保证金；第一年租金93600元、第二年租金93600元、第三年租金109200元、第四年租金118560元、第五年租金124800元，第一年租金在签订合同后7日内支付，其余租金每年一付，支付时间为每年4月16日前；如拖欠租金一个月，则王家益有权每日按实欠租金0.1%收取滞纳金；如拖欠租金60天，则视为违约，王家益有权收回房屋。2018年4月9日，裕昌公司向王家益交纳了保证金10000元及第一年租金93600元。裕昌公司的法定代表人杨文会与李绍雄系表姐妹关系，李绍雄系裕昌公司所代理红酒品牌的下一级代理商。裕昌公司从王家益处承租房屋后，对所承租的房屋进行了装修。装修完毕，裕昌公司将房屋交由李绍雄实际管理使用。第一年租期届满后，裕昌公司未按合同约定时间向王家益交纳房屋租金，李绍雄主动向王家益之子王晓明交纳了房屋租金93600元。裕昌公司得知后，于2019年5月9日派员工徐晓通过电话与王晓明进行交涉。2019年5月10日，李绍雄以云南庭昌商贸有限公司名义在租赁房屋重新开业。同日，裕昌公司法定代表人杨文会与李绍雄、王晓明三方就房屋租赁事宜进行了面谈交涉。在交涉过程中，王晓明表示其误以为李绍雄与裕昌公司是一起的，现在谁给其付房租，其就认谁；李绍雄表示其付房租，肯定是由其签合同，但如果裕昌公司要继续经营，可以由裕昌公司返还其已交纳的租金，裕昌公司继续使用房屋，其清理出去；裕昌公司法定代表人杨文会表示可以。之后，裕昌公司既未向王家益交纳租金，亦未将李绍雄交纳的租金予以返还。王家益与李绍雄签订的《个人房屋商铺出租合同》约定，由王家益将上述房屋出租给李绍雄作为酒庄等商贸经营场所使用，租期自2019年7月1日至2023年7月1日；第一年租金93600元、第二年租金109200元、第三年租金118560元、第四年租金124800元，合同签订7日内一次性支付第一年租金93600元，其余租金每年一付，支付时间为每年4月16日前；如拖欠租金一个月，则王家益有权每日按实欠租金0.1%收取滞纳金；如拖欠租金60天，则视为违约，王家益有权收回房屋。王家益向李绍雄出具了一份收到“自2019年7月1日起至2020年7月1日止租金93600元”的收据。合同及收据的落款时间均为“2019年7月1日”。现该租赁房屋一直由李绍雄管理使用。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”本案中，裕昌公司与王家益签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方所签合同约定，租金支付时间为每年4月16日前，如拖欠租金60天，王家益有权收回租赁房屋。由此可见，在裕昌公司拖欠租金的情形下，王家益可单方解除合同的时间节点为6月16日。但据本案查明的事实，2019年5月李绍雄已将租金93600元交给王家益，裕昌公司法定代表人杨文会与李绍雄、王家益儿子王晓明三方于2019年5月10日就此事交涉时，王晓明、李绍雄表示“谁给其付房租，其就认谁”“其付房租，肯定是由其签合同”，故应认定此时王家益与李绍雄之间的租赁关系已成立。虽然双方所签房屋租赁合同及所交租金收据落款时间为“2019年7月1日”，但不影响双方之间租赁关系成立的时间。王家益在单方解除合同时间节点6月16日到来之前，未与裕昌公司解除合同、未将房屋收回，遂将房屋租赁给李绍雄，其行为违反合同约定，构成违约；李绍雄作为裕昌公司法定代表人杨文会的表姐妹，与裕昌公司存在合作关系，明知裕昌公司与王家益的租赁合同尚未解除，遂私下与王家益协商租房，其行为违反诚实信用原则。虽然在此次三方交涉过程中，李绍雄曾表示“如果裕昌公司要继续经营，可以由裕昌公司返还其已交纳的租金，裕昌公司继续使用房屋，其清理出去”，裕昌公司法定代表人杨文会表示“可以”，王晓明未持反对意见，事后裕昌公司也未将租金返还李绍雄或交给王家益，但实际房屋一直由李绍雄管理使用并已经以云南庭昌商贸有限公司名义重新开业，裕昌公司未返还租金或交纳租金而于2019年7月10日向法院提起诉讼，系通过法律途径对自己权益请求保护，不能视为其以自己的行为表明不再履行合同。故，李绍雄与王家益签订的房屋租赁合同因损害了裕昌公司的利益，应为无效。李绍雄应当在合理期限内将涉案房屋归还裕昌公司继续租赁使用，裕昌公司应当在合理期限内按照合同约定向王家益交纳继续履行合同的房屋租金。一审认定事实不清，适用法律及处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人裕昌公司的上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初1770号民事判决；二、王家益与李绍雄签订的《个人房屋商铺出租合同》无效；三、李绍雄自本判决生效之日起三十日内将茶马古镇C401-01号商铺归还裕昌公司继续租赁使用。一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人李绍雄负担。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  张建红审判员  李世兰二〇二〇年九月十一日书记员  梁 蓉