湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1647号 上诉人（原审被告）：益阳金旅运通房地产开发有限公司，住所地益阳市。 法定代表人：杨查，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李科，湖南天声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹晶晶，湖南天声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘杰刚，男，1987年4月21日出生，汉族，住湖南省益阳市。 被上诉人（原审原告）：周霞，女，1986年11月4日出生，汉族，住湖南省益阳市。 上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：李运根，益阳市中天法律服务所法律工作者。 上诉人益阳金旅运通房地产开发有限公司（以下简称金旅运通公司）因与被上诉人潘杰刚、周霞商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金旅运通公司之委托诉讼代理人李科、曹晶晶，周霞及其与潘杰刚之共同委托诉讼代理人李运根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金旅运通公司上诉请求：在一审判决的基础上将违约金核减10586元，由潘杰刚、周霞承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.案涉小区因开发商拖欠工程款致使无法进入办证程序，金旅运通公司在2017年12月15日重组后，切实履行了相关义务，一审遗漏了该事实；2.逾期办证给业主造成的实际损失是作为判断逾期办证违约金是否存在计算过高的重要依据，一审对该事实未予认定；3.一审遗漏认定金旅运通公司曾向业主发出书面提醒，要求提供办证资料的事实；4.一审认定金旅运通公司承担全部违约责任是错误的，应核减10586元；5.潘杰刚曾于2017年9月签署《业主谅解备忘录》，逾期办证违约金应从2018年5月2日开始计算。 潘杰刚、周霞辩称，双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，双方均应按合同约定履行自己的义务，金旅运通公司逾期办证，应承担违约责任，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 潘杰刚、周霞向一审法院起诉请求：判令金旅运通公司向潘杰刚、周霞支付违约金26095元并判令金旅运通公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年9月25日，潘杰刚、周霞与金旅运通公司签订《益阳市商品房买卖合同》，合同编号为XXXXXXXXXXX号。合同约定，潘杰刚、周霞购买金旅运通公司商品房，价款为435646元。另外该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后30日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定上述期限内办理上述登记手续，双方同意按照下列1、2项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。 另认定，因金旅运通公司资金不足，拖欠工程款，导致该房屋无法在正常的日期内办理房屋产权证。后在股权重组后，金旅运通公司的开发趋于正常化，并在2019年4月23日为潘杰刚、周霞所购买的该房屋办理产权证并已交付。在办理产权的过程中，潘杰刚曾于2017年9月与金旅运通公司签订了《业主谅解备忘录》，双方约定：业主基于此备忘录的落地执行，对前期产权证延期办理等给予免责和谅解。同时还约定，金旅运通公司应力争在2018年5月1日前完成所有业主产权证的办理（若因政府或政策原因导致延误，办理时间顺延），若没有在规定期限内完成，则业主可以视为签字无效。 一审法院认为，本案争议的焦点之一为本案是否已过诉讼时效。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。权利人权利受到损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年10月1日前已经届满的，义务人已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭、按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效尚未届满的，人民法院可以适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。本案中，潘杰刚、周霞与金旅运通公司签订的商品房销售合同约定，如因金旅运通公司的责任，潘杰刚、周霞未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，潘杰刚、周霞不解除合同的，自潘杰刚、周霞应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，金旅运通公司按日计算向潘杰刚、周霞支付全部已付款万分之一的违约金。涉案房屋的交付时间为2013年6月30日，潘杰刚、周霞取得房屋所有权证的时间应为2014年9月23日，现潘杰刚、周霞直至2019年4月23日才取得房屋所有权证书。双方约定的逾期办证违约金以日为单位累计计算，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。潘杰刚、周霞提起诉讼的时间为2020年4月10日，且潘杰刚、周霞无具体证据证明存在其他诉讼时效中止、中断的情形，故2017年4月10日前的违约金已超过诉讼时效，2017年4月10日后的违约金可适用三年的诉讼时效的规定，尚未超过诉讼时效，计算至2019年4月23日止，共计743天，但潘杰刚、周霞只主张了599天的违约天数，故依法支持违约天数为599天。至于金旅运通公司抗辩的双方曾签订业主备忘录，应免除部分违约责任的辩称，因金旅运通公司并未在约定的时间内完成办证手续，且违约在先，故对其辩称，依法不予支持。 本案的争议焦点之二为金旅运通公司是否构成违约。潘杰刚、周霞与金旅运通公司签订的《商品房销售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。潘杰刚、周霞已按合同约定支付购房款，但金旅运通公司直至2019年4月23日才为原告办妥房屋所有权证，已构成违约，应按合同约定支付违约金。至于金旅运通公司抗辩认为未能及时办理好房屋所有权证的原因在于潘杰刚、周霞未进行配合，但未提供明确证据予以证明，且办证所需材料系因金旅运通公司之过错导致丢失，故对金旅运通公司的上述抗辩理应不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决：金旅运通公司于判决生效后十日内支付潘杰刚、周霞逾期办证违约金26095元（以435646元为基数，按照日万分之一的计算标准，计算违约天数599天）。案件受理费500元，减半收取250元，由金旅运通公司负担。 二审中，当事人均未向本院提交新证据。 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案二审争议的焦点是：金旅运通公司应如何承担违约责任。双方在合同中约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因该合同系双方的真实意思表示，且无违法等无效情形，故该条款对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同由金旅运通公司提供，相比作为买受人的潘杰刚、周霞，金旅运通公司作为专业房地产开发公司，在合同签订前，更知晓存在各种经营风险引起违约而承担赔偿的可能。故金旅运通公司上诉提出，其因重组导致逾期办证，应减轻其违约责任的理由，不能成立，本院不予支持。从双方订立合同的目的来看，双方关于逾期办证违约金的约定具有惩罚性质，不仅是损害赔偿。金旅运通公司提出，一审未认定逾期办证给潘杰刚、周霞造成的实际损失，依据合同约定认定的违约金过高，应核减10586元的上诉理由，不能成立，本院不予支持。一审判决依据合同约定认定的违约金标准并无不当，本院予以维持。虽然双方曾签订《业主谅解备忘录》，但该备忘录中同时也约定，若金旅运通公司未在2018年5月1日前办理产权证，则业主可以视为签字无效，现金旅运通公司并未在备忘录约定的时间内办理产权证，视为业主未签订该备忘录。故金旅运通公司提出，应从2018年5月2日开始计算违约金的理由，不能成立，本院不予支持。 综上所述，金旅运通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由益阳金旅运通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆康彪 审判员  李京伟 审判员  黎 娜 二〇二〇年九月十日 书记员  张淼淼