天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初3661号原告：王强，男，汉族，1971年7月2日出生，住天津市河东区。被告：天津首创新明置业有限公司（统一社会信用代码911200006661449323），住所地天津市东丽区华明工业园区华丰路6号A座3号楼C306室。法定代表人：闻武，该公司董事长。委托诉讼代理人：王凯，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京市首万物业服务有限公司天津分公司（统一社会信用代码911201046714687559），住所地天津市河北区中山路292号假日广场5层。法定代表人：王玉峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：董晓光，男，该公司员工。原告王强与被告天津首创新明置业有限公司（以下简称“首创置业”）、北京首万物业服务有限公司天津分公司（以下简称“首万物业”）恢复原状纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王强，被告首创置业的委托诉讼代理人王凯，被告首万物业的委托诉讼代理人董晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王强向本院提出诉讼请求：1.判令首创置业、首万物业对坐落在天津市东丽区××路××室房屋地基、主体结构；供热、供冷系统；电气管线；1-4层墙面渗漏、顶棚渗漏、露台渗漏、阳台渗漏；一层地面塌陷；门窗变形；五金件损坏；电器开关；电线线路损坏；外墙开裂等房屋问题予以修复完善、恢复原状；2.判令本案的诉讼费用由首创置业、首万物业承担。2020年8月10日，王强变更其诉讼请求为：1.判令首创置业、首万物业连带赔偿169706元；2.判令由首创置业、首万物业承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：2010年10月31日，王强购买首创置业开发的坐落在天津市东丽区××路××室（下称“案涉房屋”），建筑面积236.88㎡。首万物业系物业公司。王强于2011年12月30日入住案涉房屋，2012年7月该房屋在下雨时顶棚、露台、阳台均渗漏。为此，王强多次找到首万物业报修，每年到雨季房屋都漏雨，渗漏越来越严重。现案涉房屋一层地面又塌陷，导致房屋整体变形，甚至电线裸露在外，造成安全隐患。案涉房屋如下部位出现损坏情况：地基、主体结构；供热、供冷系统；电气管线；1-4层墙面渗漏、顶棚渗漏、露台渗漏、阳台渗漏；一层地面塌陷；门窗变形；五金件损坏；电器开关、电线线路损坏；外墙开裂等。王强多次找到首创置业、首万物业协商解决，但首创置业、首万物业以种种理由推脱，至今未修缮好。案涉房屋存在严重的质量问题，已经影响到了王强的正常生活。无奈，特诉诸法院，望法院判如所请。首创置业辩称，案涉房屋于2011年即已交房，至王强起诉时已逾八年，早已超过了保修期，故不同意王强的诉讼请求。首万物业辩称，其系物业服务单位，而王强主张的房屋问题均系房屋质量问题，与首万物业无关，故不同意王强的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：一、王强提供商品房买卖合同、质量保证书，拟证明王强从首创置业处购买了案涉房屋，且首创置业提供了保证书；提供鉴定费发票，拟证明鉴定费用的支出情况；提供照片一组，拟证明案涉房屋漏水及地面塌陷的情况；提供保修单，拟证明王强发现案涉房屋存在问题后持续报修，但一直未能解决。经庭审质证，首创置业对买卖合同、质量保证书、鉴定费发票、照片均予认可，认为保修单系由物业出具，并非首创置业出具。首万物业对上述证据均予认可。本院对上述证据依法予以采信。王强申请对案涉房屋问题的发生原因、维修方案、维修造价进行鉴定评估。天津元旭工程咨询管理有限公司接受本院委托，并出具鉴定意见书。经庭审质证，各方对该证据均无异议。本院对该证据依法予以采信。二、首万物业提供前期物业服务合同一份，拟证明案涉房屋质量问题不在物业服务范围之内。经庭审质证，王强对该证据不予认可。首创置业对该证据予以认可。本院对上述证据依法予以采信。本院经审理认定事实如下：一、2010年10月31日，王强与首创置业签订天津市商品房买卖合同，合同约定：王强向首创置业购买坐落于××路××房屋一套，建筑面积247.33㎡。商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和首创置业的承诺[见附件三:按照附件三约定“商品房质量符合国家质量标准，设备情况：（见交房标准）”]。未达到国家规定标准和承诺的，己方应承担责任。在王强正常使用情况下，首创置业应按照《天津市商品房住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因王强擅自拆改造成损坏的，首创置业不承担责任。首创置业向王强出具天津市新建商品住宅质量保证书，承诺如下：1.案涉房屋的地基基础和主体结构在设计文件规定的该工程合理使用年限内保修；2.本住宅的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期至2016年12月30日；3.地面空鼓开裂、大面积起沙，保修期至2012年12月30日；4.本住宅用户进住后如因质量问题来信、来访，本公司将于3日内直接或委托“金网络物业管理公司”派员予以答复和检修；5.本保证书作为住宅商品房销售合同的附件，与合同具有同等法律效力。二、2010年6月23日，首创置业与北京金网络物业管理有限公司签订天津市住宅前期物业服务合同，约定北京金网络物业管理有限公司为包括案涉房屋在内的溪堤颂园小区提供物业服务，其物业服务范围包括房屋外檐每周巡查一次，发现损坏按规定维修等。合同期间为2010年6月23日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日。按首万物业主张，该公司于2017年1月1日起接手案涉房屋所在小区的物业服务至今。三、2011年12月30日，首创置业向王强交付案涉房屋。此后，案涉房屋陆续出现房屋漏水、地面塌陷下沉等问题。2013年8月10日，王强向物业公司报修，报修内容为房屋漏雨、地面塌陷、下沉，物业公司出具工程维修派工单。2016年8月20日，王强再次向物业公司报修，报修内容为房屋漏雨、地面塌陷、下沉，物业公司出具工程维修派工单。四、天津元旭工程咨询管理有限公司受本院委托于2020年6月22日作出编号尾号为011号的鉴定意见书，该意见书认为：（一）案涉房屋一层客厅南侧地面沉降裂缝，其主要原因是房芯回填土沉降所致；南侧外檐门上顶棚腻子受潮起鼓、起皮，其主要原因是二层南侧露台防水层渗漏水所致；其现状不满足《地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010和《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012相关规定，应予维修。其中，客厅南侧地面沿外墙存在不规则的沉降裂缝，长度约5m；地面裂缝处下沉最大值为34mm；其主要原因是房芯回填土沉降所致，其现状不满足《地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010中第4.2.3条“填土应分层摊铺、分层压（夯）实、分层检验其密实度”之规定。（二）案涉房屋二层南侧起居室顶棚西侧一处腻子受潮起鼓，卧室顶棚两处腻子受潮起皮、脱落，其主要原因是三层南侧露台防水层渗漏水所致；卧室外檐门下坎壁纸与墙面剥离、脱离，外檐门框与下坎墙交接处未见密封胶、水泥砂浆开裂，其主要原因是外檐门框渗漏水所致，其现状不满足《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012和《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018的相关规定，应予维修。（三）案涉房屋二层北侧卧室的北侧墙面墙纸受水浸泡，且与墙面剥离、脱落，其主要原因是三层北侧花池屋面防水层渗漏水所致，其现状不满足《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012的相关规范，应予维修。（四）案涉房屋三层主卧室的衣帽间北侧墙面墙纸受潮发霉，衣帽间靠近卫生间门口处的墙面壁纸与墙面剥离；衣帽间复合木地板受潮变形，其主要原因是北侧花池屋面防水层渗漏水所致，其现状不满足《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012的相关规定，应予维修。（五）案涉房屋阁楼北侧外檐窗以下墙面腻子层空鼓、开裂，窗框和窗台之间存在缝隙，其主要原因是外檐窗渗漏水所致；阁楼斜顶棚两处渗漏水、腻子脱落；储物间斜顶棚一处渗漏水、腻子脱落，其主要原因是斜屋面防水层渗漏水所致，其现状不满足《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018和《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012的相关规定，应予维修。（六）鉴定意见亦同时针对上述房屋问题出具了建议维修方案，并对维修方案进行了造价评估，认为参照建议方案及室内外现状，依据《天津市房屋修缮工程预算基价》2016及天津市2020年底5期《工程造价信息》和市场价格，计算案涉房屋维修工程造价共计169706元。王强为此支出鉴定费132000元。本院认为，王强先后变更其法律依据，并最终确定依据合同关系提起本案诉讼。按照法律规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。案涉房屋出现的问题，分为防渗漏问题及地面沉降问题两类。就防渗漏问题，王强已举证证明发生在保修期内，依据上述法律规定，房屋的出卖人即首创置业应负修复责任，首创置业至今未能彻底修复，王强主张首创置业赔偿修复费用，依法应予支持。就地面沉降问题，按鉴定意见及形成原因分析，其并非案涉房屋《质量保证书》第六条第4项所约定的情形，就该地面沉降问题，《质量保证书》并未作出约定。斟酌案情，综合考虑上述房屋问题的严重程度、对正常居住的影响程度及该房屋问题的展现周期，应认为王强报修时，首创置业仍负有保修责任。由于首创置业至今未能彻底修复，王强主张首创置业赔偿修复费用，依法应予支持。王强还主张由首万物业同负连带责任，该主张缺乏法律依据，本院依法不予支持。就王强主张的修复费用，已经鉴定机构所确认，客观合理，本院依法予以支持。综上所述，王强的诉讼请求，部分具有事实和法律依据，本院在上述范围内依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津首创新明置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王强赔偿169706元。二、驳回原告王强其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3694元、司法鉴定费132000元，合计135694元，由被告天津首创新明置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  马连春审 判 员  张 梁人民陪审员  刘芳芳二〇二〇年九月十八日书 记 员  董建婧本判决所依照的法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。