黑龙江省抚远市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0833民初331号原告：张延来，男，1973年12月22日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省抚远市，被告：黑龙江乾旭房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区50委17组。法定代表人：崔岩国，该公司经理。原告张延来与被告黑龙江乾旭房地产开发有限公司（以下简称乾旭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日作出(2019)黑0833民初858号民事判决。黑龙江乾旭房地产开发有限公司不服该判决，向黑龙江省佳木斯市中级人民法院提起上诉。黑龙江省佳木斯市中级人民法院于2020年6月8日作出（2020）黑08民终361号裁定，发回重审。本院于2020年7月6日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张延来到庭参加诉讼。被告黑龙江乾旭房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张延来向本院提出诉讼请求：1.要求确认乾旭公司与张延来签订的抚远市得才家园小区二单元304室、二单元402室、三单元602室、四单元202室、四单元203室、四单元401室、四单元403室、五单元402室、商服5号房、商服6号房的商品房买卖合同有效，并确认其权属归张延来所有，并协助办理产权登记手续；2.赔偿张延来违约损失372354.75元。在庭审中张延来撤销要求办理2014年4月2日签订的房屋预定书二单元402室（后该单元的序号发生变化，变更为现在的五单元402室）房屋登记手续及支付延期交付违约金的诉讼请求，另行起诉。事实和理由：乾旭公司于2011年开发抚远县得才家园小区，张延来承包水暖和消防安装工程，工程施工完毕后，2015年9月1日乾旭房地产开发有限公司与张延来结算工程款为1170661.40元，因张延来在施工时垫付全部款项，乾旭公司无资金给付，将得才家园小区二单元62.71平方米（每平方米2300元）的304室作价144233元，二单元83.18平方米（每平方米2300元）的402室作价191314元，三单元54.80平方米（每平方米2300元）的602室作价126040元，四单元54.85平方米（每平方米2300元）的202室作价126155元，四单元86.42平方米（每平方米2300）元的203室作价198766元，四单元81.01平方米（每平方米2300元）的401室作价186590元，四单元86.42平方米（每平方米2300）元403室作价198766元抵顶全部欠款。乾旭公司与张延来于2015年10月30日签订了七份商品房买卖合同，乾旭公司出具二份收据。因房屋的取得属于施工合同结算所得，具有优先偿还的条件。乾旭公司在开发抚远市得才家园小区时，因公司无资金在张延来处借款，2014年4月2日经结算公司应偿还张延来本息合计850125元，因无资金偿还，将得才家园小区二单元61.84平方米（每平方米1500元）的402室作价92760元，113.15平方米（每平方米3500元）的商服5号房作价396025元，103.24平方米（每平方米3500元）的商服6号房作价361340元用于偿还全部借款及利息。双方于2014年4月2日签订了三份商品房买卖合同，乾旭公司为张延来出具三份收据，约定2014年10月1日入户，其中五单元的402室房屋预定书的主要内容明确，具有商品房买卖合同的性质和效力。上述房屋乾旭公司至2018年10月份才交付给张延来，张延来已实际占有，因乾旭公司没有及时安排入户，存在违约，乾旭公司应赔偿因此给张延来造成的损失，并承担违约责任。违约责任按日万分之三计算，其中2014年4月2日签订的三份商品房买卖合同应参照2014年10月1日入房的时间计算，按金额为850125元，自2014年10月1日起按日万分之三计算至2018年10月1日，数额为372354.75元。黑龙江乾旭房地产开发有限公司未作答辩，在原审中辩称1.本工程采用包工、包料，包括送试验，达到合格为标准，此工程验收后多处不合格，所以没有结算，让张延来整改，没有整改，2015年10月18日乾旭公司组织会议，施工单位有张延来等人，如果规定日期2015年10月末不完工，乾旭公司有权不支付工程款，施工负责人张延来本人签字，给乾旭公司造成损失非常严重；2.2014年4月2日所开售楼合同，张延来和乾旭公司抚远项目部经理王胜利恶意串通所开的，乾旭公司对此并不知情。张延来围绕诉讼请求依法提交了证据，乾旭公司未到庭视为放弃质证的权利。本院对证据认定如下：1.张延来提供证据中：商品房买卖合同9份、施工合同一份，上述证据均具有乾旭公司印章，对该证据的真实性，本院予以确认；2.张延来提供的分包合同与散热器片买卖合同，不属于本案审查范围，不予确认；3.张延来提供证据中三张照片、一个视频光碟（2020年9月6日），与待证事实无关，不予确认。庭审中张延来对法院的两份询问笔录和小区单元分布情况示意图均无异议。乾旭公司未到庭参加诉讼，亦未提交证据，视为放弃举证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：事实一：2015年9月1日乾旭公司与张延来签订《施工合同》一份，乾旭公司将其开发的位于抚远镇得才家园小区水暖安装、消防安装工程分包给不具有施工资质的张延来，该《施工合同》约定“用全楼抵工程款，张延来可以先选楼号及楼层，工程完工后验收合格，乾旭公司一次性给张延来开具正规售楼合同，留5%的质保金（质保期满后一次性支付给张延来），工程价格为1170661.4元”。合同签订后，张延来对分包工程进行施工，2015年10月18日，由乾旭公司组织召开会议，会后乾旭公司与张延来等人签写《会议纪要》一份，约定2015年10月底之前各项工程在规定期内必须完工，如果未完工，工钱不付。2015年10月30日乾旭公司为张延来出具总金额为1171597元收据2份，同时为张延来出具商品房买卖合同7份，分别为：得才家园小区二单元62.71平方米（每平方米2300元）的304室144233元，二单元83.18平方米（每平方米2300元）的402室191314元，三单元54.80平方米（每平方米2300元）的602室126040元，四单元54.85平方米（每平方米2300元）的202室126155元，四单元86.42平方米（每平方米2300）元的203室198766元，四单元81.01平方米（每平方米2300元）的401室186590元，四单元86.42平方米（每平方米2300）元403室198766元，以上7处商品房总价款为1171864元。上述七份商品房买卖合同均未约定交付期限。事实二：乾旭公司抚远项目部经理王胜利因公司施工缺少资金在张延来处借款，2014年4月2日双方进行结算，本息合计850125元，为清偿借款，双方结算后乾旭公司将得才家园小区二单元61.84平方米（每平方米1500元）的402室作价92760元，113.15平方米（每平方米3500元）的商服5号房作价396025元，103.24平方米（每平方米3500元）的商服6号房作价361340元出售给张延来。双方于2014年4月2日签订了一份房屋预定书、二份商品房买卖合同，其中商服5号楼的商品房买卖合同约定交付时限为2014年10月25日前，商服6号楼的商品房买卖合同约定交付时限为2014年11月25日前。乾旭公司为张延来出具三份收据，其中房屋预定书00115582号购房收据载明：“抬张延来钱顶楼款利息4分（月利率4%）”，原告在庭审中放弃对该预定书项下二单元402室房屋的主张。上述合同签订后，由于工程未经过相关部门验收，不符合入住条件，至今尚不具备办理房屋产权手续的条件，乾旭公司未向张延来履行房屋交接手续。本院认为,乾旭公司将工程发包给不具备建筑施工企业资质的张延来，违反了法律强制性规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。水暖、消防工程属于建筑工程顺位在后的施工项目，本案双方签订《施工合同》约定，工程完工后验收合格，乾旭公司一次性给张延来开具正规售楼合同。乾旭公司为张延来出具七份《商品房买卖合同》应视为乾旭公司对张延来施工工程验收合同的认可，也应当预见到建筑工程应具备验收条件，可以交付，双方将施工合同价款转化为商品房买卖合同关系，该行为不违反法律规定，张延来请求乾旭公司履行商品房买卖合同义务，符合法律规定，对此本院予以支持。由于双方在合同中未约定房屋交付时间，张延来可以随时主张履行义务，但应给对方必要的准备时间。作为销售方乾旭公司应当在合理期限内交付房屋并进行竣工验收，张延来主张乾旭公司自合同签订之日起支付违约金的请求，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应给予90日的宽限期更为合理，逾期应承担违约责任。张延来与乾旭公司签订商品房买卖合同，合同价格与工程款之间存在差值，商品房总价款为1171864元，工程价格为1170661.4元，对于差值1202.6元，张延来应向乾旭公司返还。对于乾旭公司向张延来借款，借款到期后无能力偿还，签订一份房屋预定书、二份商品房买卖合同将借款转为购房款，双方当事人的关系已经由民间借贷法律关系转为商品房买卖合同法律关系，该买卖合同有效。庭审中张延来放弃要求履行房屋预定书的诉讼请求，是对自己权利的处分，法院不予干涉。另外二份商品房买卖合同的收据载明：“顶王志军抬款数额，原合同在王志军处”，收据盖有乾旭公司抚远项目部财务专用章，王志军为乾旭公司工作人员，对该二份商品房买卖合同价款，是否包含高息的问题，乾旭公司负有举证义务，应承担举证不能的法律后果。故对张延来要求履行二份商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。另外，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国房地产管理法》相关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案乾旭公司开发建设得才家园小区，现未经验收合格，不能交付使用，至今尚不具备办理房屋产权登记的法定条件。张延来在庭审中确认房屋未验收合格，对其要求乾旭公司协助办理产权登记手续的请求，不予支持，待房屋验收合格后可另行主张权利。建筑工程未经验收合格，不能交付使用无法取得房屋权属证书，出卖人乾旭公司应当承担逾期交付的违约责任。乾旭公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、张延来于本判决生效之日起三日内给付黑龙江乾旭房地产开发有限公司购楼差价款1202.6元；二、黑龙江乾旭房地产开发有限公司按照张延来已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向张延来支付违约金，抚远市抚远镇得才家园小区二单元304室（62.71平方米）、二单元402室（83.18平方米）、三单元602室（54.80平方米）、四单元202室（54.85平方米）、四单元203室（86.42平方米）、四单元401室（81.01平方米）、四单元403室（86.42平方米）房产房款1170661.4元（房款总额1171864元－差价1202.6元），自2016年2月1日起计算至协助张延来办理过户手续之日止；商服5号（113.15平方米）房产房款396025元，自2014年10月26日起计算至协助张延来办理过户手续之日止；商服6号（103.24平方米）房产房款361340元，自2014年11月26日起计算至协助张延来办理过户手续之日止；三、驳回张延来其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22976元，张延来预交6885元，补交16091元，由黑龙江乾旭房地产开发有限公司负担22163元，由张延来负担813元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  荣学敏人民陪审员  牟进伟人民陪审员  谢彦云二〇二〇年九月十五日法官助理李晓莉书记员高喆