广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19178号上诉人（原审被告）：佛山市金璟投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区佛山大道北77号二楼之一。法定代表人：李东刚，职务：总经理。委托诉讼代理人：莫李施，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓小玲，女，1979年6月16日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王贻云，广东一粤律师事务所律师。原审第三人：邓小动，女，1978年4月23日出生，汉族，身份证住址：广东省博罗县。上诉人佛山市金璟投资咨询有限公司（下简称金璟公司）因与被上诉人邓小玲、原审第三人邓小动房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金璟公司上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判驳回邓小玲的全部诉讼请求；3由邓小玲承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审审理程序违法。其一，原审对本案案由定性错误。邓小玲要求金璟公司返还涉案62000元的理由是不当得利，故本案案由应为不当得利纠纷。在金璟公司答辩提出异议后，原审法院仍坚持以房屋买卖合同纠纷为案由继续审理，构成程序错误。其二，原审认定金璟公司为本案被告，属于主体错误。从本案证据和事实可以得知，邓小玲与金璟公司之间的房屋买卖合同纠纷已经调解结案，双方之间的房屋买卖合同关系已履行完毕。由于金璟公司并未在首次房屋交易中直接收取邓小玲的任何款项，故双方之间未形成不当得利的法律关系。邓小玲在起诉状中也承认涉案定金、房款是支付给邓小动，付款相对方是邓小动，是否存在不当得利的情况需要邓小动作为被告主体才有可能查明。因此，本案应当将邓小动列为被告，金璟公司列为第三人；二、原审认定基本事实错误。其一，原审认定邓小动代邓小玲向金璟公司支付定金、房款，与客观事实相符。第一，邓小动的代付款涉及到张鸿敏、黄浩宇（实际购房人邓小动）、邓小玲、梁艳玲、陈秀芳、何柳媚、徐敏珊等七户购房者，邓小动在转账汇款用途栏中也未注明每一笔汇款是代谁支付。因此，不通过与邓小动的全面对账是不可能确定金璟公司是否多收了邓小玲所称的涉案62000元。为此，金璟公司曾在2020年6月6日向原审提交《关于邓小玲案件中涉及金璟公司与富鸿公司邓小动代收代付往来款的财务对账说明》详细解释，金璟公司经过单方核算与邓小动的往来款记录，发现不仅没有多收应收款的情况，反而还发现少收了40000元应收款（经进一步核实，该笔应收未收的40000元属于黄浩宇的定金，实际上属于邓小动的未付款）。第二，按照法律规定和交易习惯，邓小动向金璟公司的汇款用途只能由汇款人来做出解释和确定。从金璟公司向原审提交的《明珠大酒店九套房款统计表》可以证实：邓小动向金璟公司转账支付的1682360元中只包含邓小玲的50000元定金和550000元首期房款，邓小动代邓小玲支付定金、房款合计600000元。其二，原审认定（2018）粤0112民初453号民事判决已认定邓小玲通过邓小动向金璟公司的委托代理人韩晓东转入首期款612000元是错误的。第一，（2018）粤0112民初453号案是撤销《补充协议书》效力之诉，该案原审并未针对首付款的支付进行实体审查和引导双方进行辩论，既草率作出对涉案首期房款支付事实的错误认定。第二，本案的直接书面证据已形成完整的证据链，足以推翻（2018）粤0112民初453号生效判决针对邓小玲支付首期房款612000元事实的认定。首先，邓小玲在（2018）粤0112民初453号案起诉状中自认了三笔应付款合计612000元，合理解释了其向邓小动支付612000元的具体组成（涉案合同约定的首期房款金额并没有2000元的零头数）和612000元中包含的12000元是给邓小动协助贷款的中介服务费，与金璟公司的房款无关。其次，邓小玲仅向原审提交其向邓小动支付一笔612000元的银行流水，并未举证证实其在2017年8月26日向邓小动支付过50000元定金的事实。而金璟公司在2017年8月26日收到的150000元定金款是邓小动支付的，不排除作为姐姐的邓小动当时代妹妹邓小玲垫付了该笔定金，然后在邓小玲之后支付的612000元扣还该50000元定金垫付款的可能性。再次，金璟公司在原审诉讼期间提交的由广州市富鸿房地产中介有限公司（下简称富鸿公司）盖章及邓小动签名出具的《明珠大酒店九套房款统计表》可证实，邓小玲一栏清晰注明了富鸿公司代付邓小玲定金500000元和首期房款550000元，合计600000元，邓小玲还欠尾期房款610000元。最后，原审诉讼中，应法庭要求，金璟公司在2020年6月6日出具的《关于邓小玲案件中涉及金璟公司与富鸿公司邓小动代收代付往来款的财务对账说明》并附上5份银行流水及微信转账凭证证据，可以佐证金璟公司不仅没有多收邓小动代付款，还被拖欠了40000元房款待收；三、原审适用法律错误。其一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条并没有第一款第六（项），而且也不适用本案。其二，金璟公司在本案中提交大量合法有效证据证实自己的诉讼主张，充分履行了举证义务，故原审判决将《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和上述司法解释第九条第一款适用于本案缺乏法律依据；四、邓小玲只能起诉邓小动，而不能直接起诉金璟公司。因邓小玲的款项均由邓小动代收，部分定金和部分首期房款支付给金璟公司。根据合同相对性，邓小玲应当首先起诉邓小动，在邓小动与金璟公司没有全面对账的情况下，无法得出金璟公司多收62000元款项的结论。被上诉人邓小玲答辩称：其一，邓小玲为购买涉案房屋，通过中介共向金璟公司支付了662000元，其中购房定金50000元，购房首期款612000元。邓小玲在原审中已提交相应证据证实该主张。其二，金璟公司指定收款人韩晓东及邓小玲的银行转账流水显示，在金璟公司骗取邓小玲签署《补充协议书》的当日即2017年12月5日，金璟公司向邓小玲退回了50000元购房定金，后又于2018年1月3日在邓小玲不知情的情况下，向邓小玲退还了550000元购房首期款，此后金璟公司再无向邓小玲退款。通过核算可知，金璟公司至今还有62000元款项未退还，生效的(2018)粤0112民初453号民事判决对该事实也进行了确认。其三，邓小玲在(2018)粤0112民初453号案起诉状中陈述的金额有误，邓小玲在该案开庭时已进行补正。原审第三人邓小动述称：不同意金璟公司的上诉意见。在邓小玲丈夫向邓小动转账612000元后，邓小动即时将该款转账给金璟公司的代理人韩晓东。韩晓东只向邓小玲退还55万元首期款，剩余6万元未退。邓小玲于2020年1月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.金璟公司向邓小玲退还钱款62000元；2.本案诉讼费由金璟公司承担。原审法院经审理查明：2017年8月26日，邓小玲（买方）、金璟公司（卖方）与富鸿公司（经纪方）签订一份编号为000185号的《房地产买卖合同》，约定：买方向卖方购买位于广州市开发区东园一街26号705房的建筑面积为110.19平方米的房屋，总楼价为1210000元。经纪方有权代收代付定金、房款及相关税费，双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。双方在合同附件中约定按揭付款：50000元作为定金，首期楼款（不含定金）550000元由买方直接支付给卖方。买方应于2017年9月5日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税费前付清。中国农业银行银行卡交易明细清单显示，2017年8月26日，邓小动向韩晓东转账支付150000元。邓小玲认为该150000元中有50000元为邓小动代邓小玲向金璟公司支付的涉案合同的定金，其余100000元为其他房屋的购房款。2017年8月26日，金璟公司向邓小玲出具收据确认收到定金50000元。邓小玲提交的结婚证显示，邓小玲与邓炬森是夫妻关系，双方于2007年5月9日登记结婚。邓小玲提交的邓小动的中国农业银行银行卡交易明细清单显示，2017年11月20日，邓小玲的丈夫邓炬森向邓小动的银行账户转账支付了楼款612000元。当日，邓小动通过其个人账户向韩晓东转账支付楼款612000元。邓小玲认为其实际支付的款项比涉案合同约定的首期款多付了62000元。邓小动认为2017年11月20日其收到邓小玲的丈夫邓炬森转到其个人账户的涉案房屋的购房款612000元后，马上将该款转给了金璟公司的韩晓东的个人账户，后韩晓东于2017年11月20日通过微信转账向邓小动退还了2000元。邓小动当庭确认韩晓东于2017年11月20日通过微信转账向邓小动退还的2000元为邓小玲向邓小动支付的涉案房屋购房款612000元购房款中的2000元。邓小玲、金璟公司及邓小动均确认，邓小玲所支付的购买涉案房屋的定金及购房款均直接支付至邓小动的个人账户，没有直接支付给金璟公司的账户。邓小玲确认2017年12月5日其丈夫邓炬森代邓小玲（乙方）与金璟公司（甲方）于签订一份《补充协议》，该补充协议有以下内容：甲乙双方于2017年8月26日签订关于705房的《房地产买卖合同》，签约当日，乙方向甲方支付购房定金5万元，同年/月/日支付首期/元。同年11月21日，乙方与甲方签订有关上述房屋的《广州市存量房买卖合同》，同年11月29日，乙方与甲方解除了《广州市存量房买卖合同》。现甲、乙双方协商一致、自愿解除《房地产买卖合同》。甲方同意在本协议生效日将已收取的定金合计50000元退还给乙方，甲方委托韩晓东将退款直接汇入乙方指定账户：收款人邓小玲，开户银行农行广州开发区支行，账户62×××76。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，协议经甲乙双方签字盖章后立即生效。本协议生效后，在此之前甲乙双方就上述房屋签署的合同和收据自动失效。落款乙方一栏签有“邓小玲（邓炬森代）”字样。邓小玲确认补充协议签订后，金璟公司于2017年12月5日通过韩晓东的个人账户向邓小玲的上述账户转账退还定金50000元，于2018年1月3日再次通过韩晓东的个人账户向邓小玲的上述账户转账退还涉案房屋的购房款550000元。邓小玲认为金璟公司尚有62000元未予以退还，故提起本案诉讼。金璟公司提交2017年12月16日有广州市富鸿房地产中介有限公司盖章及邓小动签名的《明珠大酒店九套房款统计表》，该统计表显示：邓小玲所购涉案房屋首期购房款为550000元，未付款为610000元。金璟公司认为其按邓小动确认的收到邓小玲首期购房款为550000的金额向邓小玲退回该款，不存在多收取邓小玲62000元的事实。原审另查明，2018年，邓小玲向原审法院提起诉讼［案号为（2018）粤0112民初453号］，请求撤销邓小玲与金璟公司于2017年12月5日签订的《补充协议书》。已发生法律效力的（2018）粤0112民初453号《民事判决书》认定：邓小玲于2017年8月26日向金璟公司支付涉案房屋定金50000元，2017年11月20日，邓小玲通过邓小动的银行账户向金璟公司的房屋交易的授权委托代理人韩晓东账户转入首期款612000元。判决：撤销邓小玲与金璟公司于2017年12月5日签订的《补充协议书》。2017年，金璟公司出具一份授权委托书，显示如下内容：兹授权委托韩晓东全权代理我司前往广州开发区办理与位于广州市开发区东园一街26号房商品房交易过户、产权登记、产权查册、产权调档查询、签署广州市存量房买卖合同及所有与出售该商品房相关的文件、缴纳涉及该商品房的各项税费、水电费及其他与出售该商品房交易相关的一切事务。此授权委托期限为12个月，自本授权委托书签发之日起计算。2017年，金璟公司出具一份法定代表人身份证明，显示如下内容：兹有李东刚在我司担任总经理职务。原审法院认为，邓小玲、金璟公司、邓小动均确认金璟公司已将邓小玲支付的涉案房屋的定金50000元及涉案房屋的首期购房款550000元退还给邓小玲。对此予以确认。关于邓小玲向金璟公司支付的涉案房屋首期购房款的金额问题，已发生法律效力的（2018）粤0112民初453号《民事判决书》认定2017年11月20日邓小玲通过邓小动的银行账户向金璟公司的房屋交易的授权委托代理人韩晓东账户转入首期款612000元。因金璟公司未提交有效证据推翻上述生效判决，故对金璟公司提出其只收到邓小玲支付的涉案房屋的首期款为550000元的该项抗辩意见不予采信。邓小玲要求金璟公司退还62000元于法有据，予以支持。综上所述，原审法院《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年7月13日判决如下：佛山市金璟投资咨询有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向邓小玲退还62000元。案件受理费1350元，由佛山市金璟投资咨询有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。本院另查明，在邓小玲诉金璟公司及富鸿公司房屋买卖合同纠纷一案中，经原审法院主持，各方达成调解，原审法院于2019年11月1日作出（2019）粤0112民初6371号民事调解书确认如下内容：一、邓小玲在2019年11月20日当天向佛山市金璟投资咨询有限公司支付房款全款121万元及税费补偿款12万元，以上款项支付至如下账户：账户名：韩晓东；账号：62×××15；开户行：中国农业银行佛山华达支行；二、佛山市金璟投资咨询有限公司于2019年11月20日收齐邓小玲上述房款及税费补偿款当天，配合邓小玲办理广州开发区东园一街26号705房的过户手续；三、双方在办理房屋过户过程中产生的税费各自负担；四、双方在处理有关广州开发区东园一街26号705房相关诉讼纠纷过程中产生的诉讼费、保全费、律师费等维权相关费用各自承担，双方互不再追究；五、案件受理费由邓小玲负担。二审庭询中，对于邓小玲未按《房地产买卖合同》约定的金额向金璟公司支付首期款的原因，邓小玲解释称：我方系根据邓小动提供的信息确定支付首期款的金额。邓小动则解释称：当时邓小玲询问我方是否多给首期款，就可以少申请贷款，少支付利息。对于其在《明珠大酒店九套房款统计表》中记录“邓小玲所购涉案房屋首期购房款为550000元，未付款为610000元”的原因，邓小动解释称：统计表是韩晓东打电话给我让我制作的。当时我让经理按照买卖合同约定的金额记录。二审期间，金璟公司向本院提交证据：1.（2018）粤0112民初453号开庭笔录，以证明：该案为撤销《补充协议书》之诉，原审并未针对双方首付款的实体问题重点查明，既草率作出对涉案首期房款支付事实的错误认定；2.邓小玲在（2018）粤0112民初453号案中提交的起诉状，以证明：邓小玲确认其支付了50000元定金、首期款550000元及中介服务费12000元，共计612000元，合理解释了邓小玲向邓小动支付612000元的组成。邓小玲、邓小动发表质证意见如下：其一，对开庭笔录的真实性、合法性认可，证明内容有异议，原审在该案中对首期款的金额进行了查明且认定。其二，对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性和证明内容有异议。首先，原起诉状表述金额是560000元，并非金璟公司所称的550000元。其次，12000元的中介费是向中介服务机构支付，并非向邓小动支付。最后，原起诉状对邓小动首期款的金额表述有误，邓小玲在该案开庭时当庭进行了纠正，并经原审法院进行了审理查明及确认。本院认为，邓小玲以其与金璟公司签订《房地产买卖合同》后，其通过邓小动向金璟公司支付612000元首期款，后金璟公司欺骗其解除该《房地产买卖合同》但未全额退还首期款为由，提起本案诉讼，要求金璟公司退还未退还部分首期款61200元，故邓小玲仍系基于其与金璟公司之间的房屋买卖合同关系提起本案诉讼，原审将本案案由界定为房屋买卖合同纠纷，并将金璟公司列为本案被告，邓小动列为本案第三人，符合法律规定，本院予以确认。金璟公司上诉认为原审对本案定性及列明当事人诉讼地位均存在错误，缺乏法律依据，本院不予采纳。本案的争议焦点是金璟公司是否需向邓小玲返还款项62000元。邓小玲以其通过邓小动向金璟公司实际支付首期款612000元，而金璟公司仅向其退回部分首期款550000元为由，诉请金璟公司返还剩余首期款61200元，对此，本院作如下分析：其一，金璟公司与邓小玲在2017年8月26日签订的《房地产买卖合同》中明确约定首期楼款（不含定金）为550000元，邓小玲主张其实际通过邓小动向金璟公司支付的首期款金额为612000元，但邓小玲与邓小动就邓小玲实际支付首期款金额与合同约定金额不一致的原因所作解释不一致，且均不符合常理。其二，邓小动签名确认的《明珠大酒店九套房款统计表》明确邓小玲实际缴纳的首期款金额为550000元，邓小动虽称该金额系其按照韩晓东的要求填写，但邓小动的该项解释不具有合理性。其三，邓小玲通过邓小动向金璟公司支付首期款及金璟公司向邓小玲退回首期款的事实均发生在原审法院作出（2019）粤0112民初6371号民事调解书确认邓小玲与金璟公司就涉案房屋付款及过户等事宜重新达成协议之前，如金璟公司确实存在部分首期款未退还邓小玲的事实，则双方未在该案中就退款事宜一并达成协议不符合情理。其四，依据本案已查明的事实及各方陈述，邓小玲就涉案房屋支付的定金及首期款均非直接向金璟公司支付，而是通过邓小动支付，邓小动作为促成金璟公司与邓小玲签订买卖合同的中介方，同时与邓小玲之间系姐妹关系，其与邓小玲之间也可能存在相关费用的结算，故邓小玲向邓小动支付的费用并不必然全部属于购房款。而从已查明的事实可以反映，邓小玲通过邓炬森向邓小动的银行账户转账支付了房款612000元，无证据反映邓小玲有就购买涉案房屋另行向邓小动或金璟公司支付其他款项，即邓小玲就涉案房屋实际支付的款项仅为612000元。而金璟公司已向邓小玲退回定金及首期款合计金额为600000元。据此，邓小玲实际付款612000元与金璟公司向邓小玲合计退款600000元的差额为12000元，该金额与邓小玲在（2018）粤0112民初453号案起诉状中所确认的12000元中介服务费相吻合。综上，邓小玲诉请金璟公司退还款项62000元缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。综上所述，上诉人金璟公司的上诉请求与理由成立，本院予以支持。原审判决认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，第八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初505号民事判决；二、驳回邓小玲的诉讼请求。本案一、二审案件受理费各1350元，均由邓小玲负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十九日书记员  王文杰唐颖琪