山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1003民初4836号原告：姚百轩，男，1985年5月13日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：周赛男，山东阔海大地律师事务所律师。被告：山东人和房地产开发有限公司，住所地威海市文登区天福办世纪大道86号。法定代表人：王守科，经理。委托诉讼代理人：于昌远，山东联志律师事务所律师。原告姚百轩与被告山东人和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚百轩及被告山东人和房地产开发有限公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚百轩向本院提出诉讼请求：1.请求判令山东人和房地产开发有限公司向姚百轩支付自2013年2月1日起至2014年2月1日止逾期交房违约金13389.37元；2.请求判令山东人和房地产开发有限公司向姚百轩支付以购房款366832元为本金自2014年8月1日至实际办证之日止按同期银行贷款利率计算逾期办证违约金。后姚百轩当庭变更第二项诉讼请求为请求判令山东人和房地产开发有限公司向姚百轩支付以购房款366832元为本金自2014年8月1日至实际办证之日止按每日0.01%的标准计算的逾期办证违约金。事实和理由：2011年9月1日原、被告签订商品房买卖合同一份，约定姚百轩购买山东人和房地产开发有限公司开发的位于人和国际花园居民小区香榭园17号2单元905室房产一套，房产价值为366832元。合同约定山东人和房地产开发有限公司应于2012年12月1日前将单体竣工验收合格的涉案房屋交付姚百轩使用，逾期超过60日姚百轩有权要求解除合同，若要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。另外合同还约定山东人和房地产开发有限公司应于商品房交付使用后180日内办理房屋产权登记手续，否则每日应按已付房款的0.01%向姚百轩支付违约金。姚百轩于2011年9月2日已全额付清全部购房款，至2014年2月山东人和房地产开发有限公司才将涉案房屋交付姚百轩使用，且至今未办理房屋产权登记手续。现为维护姚百轩合法权益，依法起诉，请求判如所请。山东人和房地产开发有限公司辩称，对姚百轩主张的双方之间存在商品房买卖合同关系以及姚百轩已全额支付了购房款的事实均无异议。涉案房屋没有完成验收，姚百轩接收时未提出异议，应视为姚百轩放弃相应的权利。且逾期交房违约金为按日计算，该请求权为一般请求权应适用诉讼时效制度，截止姚百轩本次起诉相应的违约金已过诉讼时效，山东人和房地产开发有限公司不同意赔偿。关于逾期办证违约金，对姚百轩主张的以购房款为本金按每日0.01%的标准计算逾期办证违约金的计算方法没有异议，但涉案房屋已于2014年2月份交付姚百轩使用，根据合同约定，违约金的起算应为房屋交付后的750天。结合诉讼时效的规定，姚百轩该项诉讼请求中自本案受理之日往前推算三年的部分已超过诉讼时效，山东人和房地产开发有限公司不同意赔偿。鉴于涉案房屋现暂不具备办证条件无法确定办证日期，姚百轩本案主张的逾期办证违约金的截止日期应确定为法定调查终结之日。其他问题请求法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2011年9月1日，姚百轩、山东人和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，姚百轩购买山东人和房地产开发有限公司开发的位于威海市文登区人和国际花园居民小区香榭园17号2单元905室房屋，房屋价款为366832元。关于逾期交房及逾期办证违约责任，姚百轩与山东人和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，山东人和房地产开发有限公司应当于2012年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在涉案商品房单体竣工验收合格后，将符合合同约定的商品房交付姚百轩使用。逾期超过60日姚百轩有权要求解除合同，若要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，山东人和房地产开发有限公司需按日向姚百轩支付已付房款万分之一的违约金。山东人和房地产开发有限公司在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。同时还约定，合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。合同附件四即合同补充协议第十二条载明，商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定，出卖人在商品房交付使用后一百八十天内提供资料向产权登记机关备案，在五百五十天内办理完房地产权属证书。如逾期未能办理房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。2014年2月山东人和房地产开发有限公司将诉争房屋钥匙交付姚百轩。现因山东人和房地产开发有限公司的原因，诉争房屋尚不具备办证条件。后就本案纠纷姚百轩于2020年8月21日向本院申请立案。本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2014年2月姚百轩自愿接收山东人和房地产开发有限公司尚未验收合格的房屋使用，系对其自身相应权利的放弃。故对于涉案房屋的交付使用时间本院认定为2014年2月。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，山东人和房地产开发有限公司应当于2012年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在涉案商品房单体竣工验收合格后，将符合合同约定的商品房交付姚百轩使用。逾期超过60日姚百轩有权要求解除合同，若要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，山东人和房地产开发有限公司需按日向姚百轩支付已付房款万分之一的违约金。姚百轩自2014年2月即享有了要求山东人和房地产开发有限公司赔偿逾期交房违约金的权利，但至本案姚百轩申请立案行使权利之日止已超过当时适用的民法通则规定的向人民法院请求保护民事权利的两年诉讼时效期间，故对于姚百轩要求山东人和房地产开发有限公司赔偿其逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案当事人双方签订的商品房买卖合同约定，山东人和房地产开发有限公司应在商品房交付使用后一百八十天内提供资料向产权登记机关备案，在五百五十天内办理完房地产权属证书。山东人和房地产开发有限公司作为房地产开发商至今未按照合同约定配合商品房买受人姚百轩办理房屋产权登记证书，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。双方当事人对逾期办证违约金的计算方式为每日按照姚百轩已付房价款的0.01%累计计算没有异议，本院予以认定。但该项违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案姚百轩向本院申请立案的时间为2020年8月21日。考虑到涉案房屋尚不具备办证条件的实际情况，本案姚百轩主张的逾期办证违约金的给付期间确定为自2017年8月22日起至2020年9月18日本判决作出之日止，对于尚未产生的违约金以及超过诉讼时效部分，本院不予支持。综上，姚百轩要求山东人和房地产开发有限公司赔偿其自2017年8月22日起至2020年9月18日止的逾期办理房地产权属证书违约金41231.92元（366832元×0.01%×1124天），有事实依据及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、山东人和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向姚百轩支付逾期办理房地产权属证书违约金41231.92元，支付至姚百轩中国工商银行账号为62×××16的账户内；二、驳回姚百轩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2190元，减半计收1095元，由姚百轩负担623元，由山东人和房地产开发有限公司负担472元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇二〇年九月十八日书记员  徐利贞