湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初1854号原告：龙丽琴，女，1974年11月9日出生，汉族，广东省阳山县人，居民。被告：宁远县兴隆房地产开发有限公司。法定代表人：陈先茂，负责人。原告龙丽琴诉被告宁远县兴隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙丽琴到庭参加诉讼，被告宁远县兴隆房地产开发有限公司法定代表人陈先茂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙丽琴向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告龙丽琴与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司签订的《商铺买卖合同》有效，被告宁远县兴隆房地产开发有限公司为原告龙丽琴办理不动产权证；2、判令被告宁远县兴隆房地产开发有限公司向原告支付剩余6年的租金（每年租金30528元）；3、判令被告宁远县兴隆房地产开发有限公司向原告龙丽琴支付未办理房屋产权证书三年的违约金15264元；4、案件受理费由被告宁远县兴隆房地产开发有限公司负担。事实及理由：被告宁远县兴隆房地产开发有限公司在宁远县九嶷中路开发房地产项目。原告龙丽琴（乙方）与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司（甲方）于2017年11月1日签订了《商铺买卖合同》，约定：甲方出售给乙方兴龙金街B栋一层C-B0019商铺。当日原告龙丽琴（甲方）与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司（乙方）又签订了《补充协议》约定，为保障兴龙金街的长期运营，乙方同意将该商铺委托给甲方统一招租经营。乙方委托给甲方经营商铺期限为8年，从2017年11月1日至2025年11月1日。商铺返租约定：1、甲方每年按乙方铺面实收总价的12%给付乙方，租金14546.4元。2、签订合同时一次性返还两年租金。3、租金给付：从2019年起，甲方在每年11月1日前将该年租金一次性返还给乙方。签订合同后，原告龙丽琴向被告宁远县兴隆房地产开发有限公司交款92127元，加上两年的租金29092.8元，被告宁远县兴隆房地产开发有限公司向原告龙丽琴出具收据：今收到龙丽琴交来B栋一层C-B0019商铺款壹拾贰万壹仟贰佰贰拾元（121220元）。后经原告龙丽琴与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司协商，对双方于2017年11月１日签订的商铺进行变更，把兴龙金街B栋一层C-B0019商铺变更为A栋三层A320商铺，原告龙丽琴（乙方）与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司（甲方）于2018年２月４日签订了《商铺买卖合同》，约定：甲方以总价款254400元出售给乙方兴龙金街A栋三层A320商铺，买受人在2018年２月４日交付全部房款254400元。第六条产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内向产权登记机关申请办理房屋初始登记，并在365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关申请办理房地产转移登记。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理：买受人委托出卖人代办产权，且双方必须各自承担国家规定的税费，在买受人配合下，出卖人承诺在交付使用后二年内办好产权。原告龙丽琴(乙方)与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司(甲方)又签订了《补充协议》,约定:为保障兴龙金街的长期运营，乙方同意将该商铺委托给甲方统一招租经营。乙方委托给甲方经营商铺期限为8年，从2018年２月４日至2026年２月４日。商铺返租约定:１、甲方每年按乙方铺面实收总价的12%给付乙方，租金30528元;2、签订合同时一次性返还两年租金;3、租金给付：从201８年起，甲方在每年２月４日前将该年租金一次性返还给乙方。签订合同后，原告龙丽琴向被告宁远县兴隆房地产开发有限公司交款88900元，加上两年的租金61056元，被告宁远县兴隆房地产开发有限公司向原告龙丽琴出具收据：今收到龙丽琴交来A栋三层A320商铺款捌万捌仟玖佰元（88900元），收条上有“已返２年租金61056元，下欠10000元”的字据。后因被告宁远县兴隆房地产开发有限公司未在两年内为原告龙丽琴办理房屋不动产权证，双方为此发生纠纷，协商未果。为维护原告的合法权益，特请求法院支持原告的诉讼请求。原告龙丽琴为支持其诉请向法庭提供以下证据：1、《商铺买卖合同》及《补充协议》，拟证明原告龙丽琴购房交款的事实；2、收款收据2份，拟证明原告龙丽琴按合同约定交纳了购房款的事实。被告宁远县兴隆房地产开发有限公司未答辩，也未向本院提供证据和出庭，视为其放弃答辩、举证和质证的权利。本案通过庭审质证，本院认定如下：本院认为，原告龙丽琴提供的1号、2号证据与案件事实相符，确认为有效证据。本院确认如下案件基本事实：被告宁远县兴隆房地产开发有限公司在宁远县九嶷中路开发房地产项目。以原告龙丽琴为乙方与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司为甲方于2017年11月1日签订了《商铺买卖合同》，约定：甲方出售给乙方兴龙金街B栋一层C-B0019商铺。当日以原告龙丽琴为乙方与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司为甲方又签订了《补充协议》约定，为保障兴龙金街的长期运营，乙方同意将该商铺委托给甲方统一招租经营。乙方委托给甲方经营商铺期限为8年，从2017年11月1日至2025年11月1日。商铺返租约定:1、甲方每年按乙方铺面实收总价的12%给付乙方，租金14546.4元;2、签订合同时一次性返还两年租金;3、租金给付：从2019年起，甲方在每年11月1日前将该年租金一次性返还给乙方。签订合同后，原告龙丽琴向被告宁远县兴隆房地产开发有限公司交款92127元，加上两年的租金29092.8元，被告宁远县兴隆房地产开发有限公司向原告龙丽琴出具收据:今收到龙丽琴交来B栋一层C-B0019商铺款壹拾贰万壹仟贰佰贰拾元（121220元）。收据上有“已收到开发商2年租金29092.8元”的字据。后经原告龙丽琴与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司协商，对双方于2017年11月１日签订的商铺进行变更，把兴龙金街B栋一层C-B0019商铺变更为A栋三层A320商铺，以原告龙丽琴为乙方与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司为甲方于2018年２月４日签订了《商铺买卖合同》，约定:甲方以总价款254400元出售给乙方兴龙金街A栋三层A320商铺，买受人在2018年２月４日交付全部房款254400元。第六条产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内向产权登记机关申请办理房屋初始登记，并在365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关申请办理房地产转移登记。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第２项处理：2、买受人委托出卖人代办产权，且双方必须各自承担国家规定的税费，在买受人配合下，出卖人承诺在交付使用后二年内办好产权。以原告龙丽琴为乙方与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司为甲方再签订了《补充协议》，约定：为保障兴龙金街的长期运营，乙方同意将该商铺委托给甲方统一招租经营。乙方委托给甲方经营商铺期限为8年，从20１８年２月４日至202６年２月４日。商铺返租约定：１、甲方每年按乙方铺面实收总价的12%给付乙方，租金30528元；2、签订合同时一次性返还两年租金；3、租金给付，从201８年起，甲方在每年２月４日前将该年租金一次性返还给乙方。签订合同后，原告龙丽琴向被告宁远县兴隆房地产开发有限公司交款88900元，加上两年的租金61065元，被告宁远县兴隆房地产开发有限公司向原告龙丽琴出具收据：今收到龙丽琴交来A栋三层A320商铺款捌万捌仟玖佰元（88900元），收条上有“已返２年租金61056元，下欠10000元”的字据。后因被告宁远县兴隆房地产开发有限公司未在两年内为原告龙丽琴办理房屋不动产权证，双方发生纠纷，原告龙丽琴于2020年7月14日向本院提起诉讼要求判决支持原告的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2018年2月4日原告龙丽琴与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司在平等自愿的基础上签订《商铺买卖合同》及《补充协议》，属于依法成立的合同，该合同对房屋的面积、价款、不动产权的登记、违约责任都进行了约定，合同双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务。原告龙丽琴按合同的约定履行了交付购房款的义务，被告宁远县兴隆房地产开发有限公司就应当按《商铺买卖合同》的约定，在交付使用后365日内为原告龙丽琴所购买的商铺办理不动产权登记证。根据原告龙丽琴与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司签订《补充协议》可知，原告龙丽琴同意将该商铺委托给被告宁远县兴隆房地产开发有限公司统一招租经营并收取了两年的租金，原告龙丽琴所购买兴龙金街A栋三层A320商铺已于2018年２月４日交付使用。被告宁远县兴隆房地产开发有限公司有义务在2019年２月４日前为原告龙丽琴办理所购房屋的不动产权证，但被告宁远县兴隆房地产开发有限公司未履行办理不动产权证的义务，属于违约，被告宁远县兴隆房地产开发有限公司应当承担继续为原告龙丽琴所购房屋办理不动权证的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，对于原告龙丽琴诉请要求被告宁远县兴隆房地产开发有限公司按已付房款总价2％承担违约责任，但双方签订的《商铺买卖合同》没有约定违约按总价款2％承担违约责任，原告龙丽琴也未提供所受损失的充分证据，故对其要求被告宁远县兴隆房地产开发有限公司按购房总价款2％承担违约责任的诉请，本院不予支持。对于原告龙丽琴诉请要求被告宁远县兴隆房地产开发有限公司支付租金的诉请，按双方签订的《补充协议》的约定，租金从2018年起，甲方在每年２月４日前将该年租金一次性返还给乙方。2018年和2019年的租金已支付给原告龙丽琴，对于2020年的租金，被告宁远县兴隆房地产开发有限公司应当于2月4日前支付，被告宁远县兴隆房地产开发有限公司未支付，其有向原告龙丽琴支付的义务。对于原告龙丽琴诉请的2020年后的其他租金，因未到支付期限，其诉请本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告龙丽琴与被告宁远县兴隆房地产开发有限公司于2018年2月4日签订了《商铺买卖合同》合法有效；二、限被告宁远县兴隆房地产开发有限公司在本判决生效后15日内为原告龙丽琴所购买兴龙金街A栋三层A320商铺办理不动产权证，原告龙丽琴按双方签订的《商铺买卖合同》予以协助配合；三、由被告宁远县兴隆房地产开发有限公司在本判决生效后15日内支付原告龙丽琴出租兴龙金街A栋三层A320商铺2020年的租金30528元；四、驳回原告龙丽琴的其他诉讼请求。案件受理费5802元，减半收取2901元，由被告宁远县兴隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  何俊斌二〇二〇年九月二日法官 助理  梁理燕代理书记员  周 涛附相关法律条文:《中华人民共和国民法总则》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可缺席判决。