贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3547号上诉人（原审被告）：贵州丰球房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号。法定代表人：何金云，执行董事。委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦会琴，贵州维律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄德光，男，苗族，1969年12月15日出生，住贵州省凯里市。被上诉人（原审原告）：潘秀文，女，苗族，1970年12月15日出生，住址同上。共同委托诉讼代理人：许东旭，贵州忖度律师事务所律师。上诉人贵州丰球房地产开发有限公司（以下简称丰球公司）因与被上诉人黄德光、潘秀文商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初3940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰球公司上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初3940号民事判决，依法调整违约金计算比例（违约金按日万分之零点一从2017年4月8日起至2017年5月17日计算为132.60元）。事实和理由：一、一审判决调整逾期办证违约金计算比例为日万分之零点五仍然过高，应予调减为日万分之零点一。二、一审判决认定违约金计算截止时间有误。应以被上诉人在起诉状中自认收到商品房转移登记有关文书的时间为准，即计算违约金截止时间应当以取得商品房初始登记之日为准。三、一审判决认定违约金起算时间有误。被上诉人于2020年4月7日起诉，诉讼时效自起诉之日回溯三年，故违约金起算时间应为2017年4月8日。一审判决以疫情原因将诉讼时效回溯至2017年1月24日是错误的。黄德光、潘秀文未提交书面答辩意见。黄德光、潘秀文向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记文书违约金31926.3元。一审法院认定事实：2014年4月30日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，原告向被告购买丰球尚品4幢1单元2层1-2-2号房屋，合同签订后原告已支付购房总价340006元。合同约定被告于2015年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。同时约定如被告不能按时交付有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告丰球公司于2018年8月1日将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。一审法院认为：《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于丰球公司申请调减合同约定的违约金计算标准是否支持的问题？从司法实践及社会经验来看，房开公司未在约定期限内交付办证文书，其行为构成违约，该违约行为虽使购房者不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，且起诉时原告亦已取得了产权证。本案双方合同中所约定日万分之一的违约金明显过高，被告提出减少违约金的主张，予以支持。综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及当地房地产市场的实际情况，将违约金计算比例调减为日万分之零点五。对于本案诉讼时效如何认定的问题，根据双方当事人《商品房买卖合同》的约定，逾期交付登记文书违约金是按日计算，其属于继续性债权，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。因受新冠肺炎疫情影响，导致法院2020年春节过后一段时间内立案、审判工作未能正常开展，本案诉讼时效应自2020年春节放假前最后一天2020年1月23日回溯三年，即2017年1月24日之后的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效，违约金起算时间应为2017年1月24日。关于违约截止时间即交付办理商品房转移登记文书之日的认定，被告认为其已于2017年5月17日通知原告领取，但并未能举证证明，对此不予采信，原告自认被告于2018年8月1日将有关文书交付给原告，予以确认。被告应向原告支付2017年1月24日至2018年8月1日共553天的违约金9401元（340006元×0.00005×553天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告贵州丰球房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告黄德光、潘秀文违约金9401元；二、驳回原告黄德光、潘秀文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费299元（已减半收取），由被告贵州丰球房地产开发有限公司负担25元，由原告黄德光、潘秀文负担274元。二审中，双方未提交新的证据材料。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是一审法院调低后的逾期办证违约金计算比例是否仍然过高应当予以调减、违约金计算的起算时间、截止时间问题。关于一审法院调低后的逾期办证违约金计算比例是否仍然过高应当予以调减的问题。本案双方当事人根据自愿原则在商品房买卖合同中约定了日万分之一的违约金，一审法院根据丰球公司的主张，依据履行合同的实际情况及过错程度，兼顾公平原则，已经依法将违约金由日万分之一调整为日万分之零点五，现丰球公司认为违约金仍然过高，请求予以调低为日万分之零点一，没有法律和事实依据，其上诉理由不成立，本院不予支持。关于逾期办证违约金计算的起算时间问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交付登记文书违约金是按日计付，其属于继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，结合本案实际情况，其权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年。本案被上诉人虽然于2020年4月7日起诉，但是一审法院考虑到因受新冠肺炎疫情影响，2020年春节过后一段时间内法院立案、审判工作客观上未能正常开展的实际情况，根据被上诉人的主张，将本案诉讼时效自2020年春节放假前最后一天即2020年1月23日向前推算三年，即违约金计算起算时间为2017年1月24日起，符合客观实际情况，并无不当，本院予以支持。关于逾期办证违约金计算的截止时间问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人丰球公司取得商品房所有权初始登记后，负有将办理商品房转移登记有关文书交付给被上诉人的义务。上诉人丰球公司主张以取得商品房所有权初始登记之日（2017年5月17日）作为违约金计算截止日期，但其未能提供证据证明其在取得商品房所有权初始登记当日就已通知被上诉人领取相关文书，故应承担举证不能的法律后果。被上诉人虽在一审诉状中写到其于2017年5月17日后收到商品房所有权初始登记证，但一审庭审中已经依法变更诉讼请求，对收到初始登记证的实际时间进行了明确，一审判决在上诉人未能举证证明其通知被上诉人领取有关文书的时间的情况下，按照被上诉人自认收到有关文书的时间予以认定为违约金计算截止时间，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费598元，由上诉人贵州丰球房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳平审判员  王大梅审判员  郑华品二〇二〇年九月二十三日书记员  杨振宇