湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2373号上诉人（原审原告、反诉被告）：宁远县新城房地产开发有限公司，住所地宁远县舜陵街道九疑南路印山花园内。法定代表人：黄雪成，执行董事。委托诉讼代理人：邓平友，宁远县法律援助中心律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：高佰福（曾用名高伯福），男，1974年4月22日出生，汉族，湖南省祁阳县人，农民，住祁阳县。委托诉讼代理人：高中华，男，1968年9月25日出生，汉族，湖南省祁阳县人，住宁远县，系高佰福之兄。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1970年6月23日出生，汉族，湖南省宁远县人，住宁远县，系高佰福之嫂。上诉人宁远县新城房地产开发有限公司（以下简称新城房地产公司）与上诉人高佰福商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新城房地产公司上诉请求：撤销原判，改判被上诉人支付上诉人购房款158,000元，并支付逾期应付款每日万分之三的违约金（自2012年5月23日起至全部应付款支付完毕时之日止）事实及理由：原生效判决及高院终审裁定确认了被上诉人属先履行义务一方，长时间的违约行为等基本事实。而一审法院认定上诉未提供证据证实被上诉人存在违约行为，是枉法认定。终审判决已确认被上诉人在未结清购房款前上诉人有权拒绝交房。一审法院篡改双方合同之约定，以被上诉人强占涉案房屋作为其欠购房款之违约起算日，支持被上诉人强占房屋行为并偏袒被上诉人，显失公平公正。高佰福答辩称：一审判决认为上诉人没有提供证据证实答辩人存在违约行为是完全正确的。上诉人引用原生效判决及高院终审裁定的内容系判决书的法理释明部分，并不是认定事实部分，上诉人据此提出该判决书确认答辩人违约的事实明显是混淆概念、断章取义、明显是错误的。一审判决没有篡改双方合同约定，判决驳回上诉人要求从2012年5月23日起支付违约金的诉讼请求是完全正确的。原生效判决确认合同附件补充协议是违反法律规定的，被确认无效的补充协议至始没有法律效力，上诉人要求依据合同补充协议支付违约金明显缺乏事实及法律依据。高佰福上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉请，改判支持上诉人全部诉请。事实及理由：一、上诉人没有违反合同约定。上诉人的征信记录良好，具备贷款的条件，不可能故意不办理按揭贷款手续。2018年8月31日，上诉人向被上诉人缴纳了银行按揭及他项权证费用1,321元。上诉人依约向被上诉人递交了按揭资料，但被上诉人在接受按揭资料费用后从未向上诉人通报资料审查的相关情况，上诉人多次联系被上诉人法定代表人，均没有明确答复。按合同约定购房款的支付是按揭付款，一审判决一次性支付违反了合同约定。合同第七条不适用该合同第六条付款方式及期限中第3种其他方式除首付款外的银行按揭部分，买受人逾期付款的违约责任中没有约定其余按揭部分的贷款时间及应承担的违约责任。合同附件四补充协议不具有法律效力，生效判决及裁定对新城公司长时间的违约行为均予确认。没有证据证实被上诉人履行通知高佰福提交按揭资料和补充房款的义务。被上诉人的诉求已超过诉讼时效，已丧失了胜诉权。二、上诉人要求被上诉人退还多收的物业管理费，一审不予审查是没有法律依据的，宁远县新城房地产公司与好友物业公司实属一家公司。新城房地产公司答辩称：一、商品房买卖合同附件四合同补充协议事实上是商品房买卖合同整体、不可分割的一部分。是双方自愿协商的结果，且不违背法律的规定，合法有效。已生效的中院民事判决和省高院裁定均确定了附件四的合法有效性，均认定被上诉人长时间不履行结清房款的义务，已属于违约行为。双方签订的合同履行一直要到付清房款为止，上诉人一直没交清房款，不存在超过诉讼时效。物业管理费在另一起案件的生效判决中已经做出了处理，对方属重复起诉。新城房地产公司向原审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告购房款158,000元，并支付逾期应付款每日万分之三的违约金（自2012年5月23日起至全部应付款支付完毕之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。高佰福向原审法院提出反诉请求：1、请求法院判决原告为被告办理不动产登记手续，并支付逾期登记违约金（按银行逾期贷款计收利率计算，自2018年11月30日至登记之日止）；2、退还多收取的物业费5,331.2元；3、诉讼费由原告承担。一审法院认定的事实：2011年2月16日，原告新城房地产公司与被告高佰福签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告位于宁远县舜陵镇九疑中路金丰大厦第13层03号商品房一套，建筑面积为102.8平方米，房款合计人民币227,038元；原告于2011年2月16日前付清总房款的30%计69,038元，余额计158,000元办理银行按揭；被告应当于2012年12月30日前将综合验收合格的房屋交付原告。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同同时还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理可能性登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失。合同附件四即合同补充协议约定：1、办理银行按揭的买受人需在签订《商品房买卖合同》之日起30天内，提供按揭所需材料。30日后出卖人有权解除合同，并扣除买受人所购房款的5%的销售费用及因本合同所产生的税费、手续费后，余款退还买受人（不计利息）；2、如买受人提供的材料不符合贷款条件，买受人应在30天内补足房款。合同签订的当日，被告按约向原告支付购房首付款69,038元，剩余的购房款158,000元被告至今未支付。2018年8月31日，被告向原告提出收房要求，原告收取被告银行按揭及他项权证费、房屋维修基金、河沙款共计4,405.50元，宁远县好友物业管理有限公司收取被告物业管理费5,331.20元。后原告发现被告未付清购房款，立即停止办理交房手续。另查明，高佰福诉新城房地产公司商品房预售合同纠纷一案，湖南省永州市中级人民法院于2019年4月19日作出终审判决，由宁远县新城房地产开发有限公司支付高佰福逾期交房违约金10,687元，驳回高佰福的其他诉讼请求。涉案“金丰大厦”房地产项目于2012年5月23日取得《商品房预售许可证》，于2014年5月30日竣工验收备案。一审法院认为，原、被告于2011年2月16日签订的《商品房买卖合同》经湖南省永州市中级人民法院判决认定为有效合同，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告于签订合同的当日给付原告房款69,038元，剩余房款158,000元至今未给付，被告作为先履行义务一方已于2018年8月31日实际占有了涉案房屋，被告应按合同约定将剩余房款给付原告。故，原告要求被告给付剩余房款158,000元的诉讼请求，予以支持。本案原、被告均未提供证据证实对方存在违约行为，故，原告要求被告从2012年5月23日起支付逾期付款违约金没有事实依据。被告于2018年8月31日实际占有了涉案房屋，被告应在此时将剩余房款付清，而被告至今都未履行给付房款的义务，根据合同约定，被告应从2018年8月31日起每日按应付款158,000元的万分之三向原告支付逾期付款违约金至房款全部付清之日止。故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，部分予以支持；对被告要求原告支付逾期办证的违约金的诉请，不予支持。在被告支付完剩余的房款后，原告应按合同约定为被告办理房屋产权证，故对被告反诉要求原告为其办理购买的位于宁远县舜陵街道九疑中路金丰大厦第13层03号商品房的不动产权证书的诉讼请求，予以支持。被告诉请要求原告退还多收取的物业管理费，该项请求已经永州市中级人民法院判决，属重复诉讼，不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）高佰福于本判决发生法律效力后十日内支付原告（反诉被告）宁远县新城房地产开发有限公司购房款158,000元及违约金（违约金按每日万分之三从2018年8月31日起计算至购房款全部支付完毕之日止）；二、原告（反诉被告）宁远县新城房地产开发有限公司于被告（反诉原告）高佰福支付完上述款项之日起30日内为被告（反诉原告）高佰福购买的位于宁远县舜陵街道九疑中路金丰大厦第13层03号商品房办理不动产权证书；三、驳回原告（反诉被告）宁远县新城房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）高佰福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,460元，减半收取1,730元，由被告（反诉原告）高佰福负担；反诉费76元，减半收取38元，由原告（反诉被告）宁远县新城房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》经湖南省永州市中级人民法院判决认定为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人高佰福于签订合同的当日给付上诉人新城房地产公司房款69,038元，剩余房款158,000元至今未给付，其行为属违约行为，其作为先履行义务一方已于2018年8月31日实际占有了涉案房屋，应按合同约定将剩余房款给付。因上诉人新城房地产公司未提供证据证实其取得预售许可证后，履行了通知高佰福提交按揭资料或补交房款的义务，另考虑双方均存在一定的违约行为，原判由上诉人高佰福从实际占有涉案房产之日起即：2018年8月31日起每日按应付款158,000元的万分之三向上诉人新城房地产开发公司支付逾期付款违约金至房款全部付清之日止，并无不当，应予维持。上诉人高佰福诉请要求上诉人新城房地产开发公司退还多收取的物业管理费，该项请求已经本院做出生效判决处理，属重复诉讼，应不予审查。综上，上诉人宁远县新城房地产开发有限公司、上诉人高佰福的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,072元，由上诉人宁远县新城房地产开发有限公司负担3,536元，上诉人高佰福负担3,536元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年九月十五日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。