铜川市耀州区人民法院   民 事 判 决 书     (2020)陕0204民初1549号   原告：王建英，男，1975年7月13日生，汉族，住铜川市新区。   委托诉讼代理人：李青梅，1975年10月4日生，汉族，住铜川市新区，系原告妻子。   委托诉讼代理人：许瑛，广东融聚律师事务所律师。   被告：陕西鑫华源置业有限责任公司。住所地：西安市雁塔区。   法定代表人：王伟军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王垚，该公司行政人事部员工。   委托诉讼代理人：李建路，该公司项目部员工。   原告王建英与被告陕西鑫华源置业有限责任公司（以下简称鑫华源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建英的委托诉讼代理人李青梅、许瑛，被告鑫华源公司的委托诉讼代理人王垚、李建路均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告王建英向本院提出诉讼请求：一、被告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金2614.52元；二、本案案件受理费用由被告承担 。事实及理由：2015年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.1的违约金。2016年6月19日，原告支付全部房款427908元，同日被告向原告交付房屋后，却未按合同约定期限为原告办理房屋所有权证书，依法应当承担逾期办证的违约责任。近两年，原告居住小区周边社区房价大幅上涨，原告因未取得产权证书，房价比其他小区明显每平方米低一千多元。由于被告在格式合同中对自己逾期办证的违约金约定过低，显然不能补偿逾期办证给原告造成的实际损失。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定自交付房屋后540个工作日办证，被告于2016年6月19日向原告交房，约定的540个工作日截止2018年8月14日，自2018年8月15日起被告违约，直至为原告办妥《不动产权证》的2020年4月17日，违约天数为611天，房屋总价款为427908元，每天的违约金为房屋总价款的万分之0.1，请求人民法院依法判决。   原告王建英提交了以下证据支持其诉讼请求：   一、商品房买卖合同，证明原、被告双方签署了合同。   二、房屋验收交接记录表，证明2016年6月19日被告给原告交房的时间。   三、房产证、发票，证明2016年4月15日原告取得了完税证明，被告2020年4月17日为原告办理了房产证。   四、铜川市不动产登记局回复函，证明被告鑫华源公司向原告通知办理房产证时鑫华源公司不具备办理7号楼房产证的条件。   对原告王建英提交的证据认定与分析。被告对原告提交的第一、二、三证据的真实性和证明目的无异议，对第四组证据真实性认可，证明目的不认可，原告未按时提供资料，并非被告原因。本院对原告提交的第一、二、三、四组证据的真实性予以确认。   被告鑫华源公司辩称，一、原告主张被告应支付逾期办理房屋所有权证的违约金2614.52元,无事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》附件十一第九条约定“买受人应在出卖人通知的期限内提交办理该商品房产权证书所需的一切资料、出具签字、交清费用。否则，出卖人不承担逾期办理房屋产权证书的责任。”2019年6月24日，被告已通知原告提交办理房产证相关材料，2019年6月27日，被告再次通知原告提交上述材料，原告均未予理睬。原告未按时提交办理房屋产权证书的所有材料是造成逾期办证的主要原因，被告已履行了通知义务，原告应当承担逾期办证的责任。二、原告要求违约金按百分之一计算，没有事实和法律依据。被告与原告自愿签署了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同自始合法有效。根据该合同第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之0.1的违约金”之约定，即便被告存在延期办证的事实，也应当按照合同约定的按日计算向买受人支付全部购房款万分之0.1的违约金，而非原告主张的“违约金为全部房款的百分之一”。而且其他有相类似情况的业主，被告一直是按合同约定标准统一执行的，原告没有理由提出特殊要求。三、逾期办证天数应当为工作日，而非自然日。首先，按照工作日起算逾期办证天数符合被告与原告于2014年签订的《商品房买卖合同》的约定，该合同明确约定在房屋交付之日起540个工作日内无法取得房屋产权证书应当承担违约责任，那么延期办证天数按照工作日起算符合该条之约定。其次，按照工作日起算逾期办证天数符合我国行政事业单位工作的客观规律。铜川市房产证登记部门在非工作日不提供房产证办理服务，这在客观上造成了被告无法在非工作日为原告履行协助办理房产证的义务，故按照工作日起算逾期办证期限符合客观实际。最后，铜川市耀州区人民法院（2019）陕0204民初1898号民事判决书、（2019）陕0204民初2661号民事判决书均认可了按照工作日起算逾期期限的事实。   被告鑫华源公司提交了以下证据支持其抗辩理由：   一、不动产证书领用登记表，证明原告已于2020年4月2日领取了不动产权证书大证。   二、《不动产权证书》，证明2018年12月26日已具备办证条件。   三、被告办证通知，证明被告2019年6月27日履行了通知义务，原告未按通知时间提交办证手续，应承担逾期办证责任。   四、民事判决书2份，证明：1.按合同约定执行日万分之0.1元的违约金；2.逾期办证天数按工作日计算。   五、逾期办证统计表，证明逾期天数自2016年6月20日计算至2019年6月27日，共计755个工作日减去540日剩余215天是逾期办证日期，以总房款427908元为基数按日万分之0.1计算违约金计920元。   六、7号楼的不动产登记证书，证明被告于2019年7月15日取得了7号楼不动产权所有权具备了办证条件。   七、《商品房买卖合同》，证明双方合同附件十一第九条约定“买受人应在出卖人通知的期限内提交办理该商品房产权证书所需的一切资料、出具签字、交清费用。否则，出卖人不承担逾期办理房屋产权证书的责任。”原告未提供办证手续，应当承担相应责任。   对被告鑫华源公司提交的证据认定与分析。原告对第一组证据真实性和证明目的无异议；对第二组证据真实性认可，证明目的不认可，理由是该不动产登记证书是4号楼的证书不能证明7号楼当时就具备了办证条件，而且原告提交的不动产登记局回复函明确鑫华源公司在2019年6月28日7号楼不具备办证条件；对第三组证据真实性认可，证明目的不认可，理由是该通知不是向原告发出的，与原告没有关系；对第四组证据真实性认可，证明目的不认可，理由是违约金应当按自然日计算，该证据也证明了这一点；对第五组证据不认可，因为合同上载明的是按日计算不是按工作日计算；对第六组证据的真实性认可，证明目的不认可，该证据不是502室我这一户的不动产登记证书，这个证书在登记鑫华源公司名下，不在我们业主名下；对第七组证据《商品房买卖合同》的真实性认可，证明目的不认可，理由是7号楼1单元502室具备办证条件时原告没有收到被告发给原告的办证通知，所以原告不应当承担逾期责任。本院对被告提交的以上第一、二、三、四、六组证据的真实性予以确认，第五组证据逾期办证统计表是被告单方制作，本院不予确认。   经审理查明，2015年3月30日，王建英与鑫华源公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定王建英购买鑫华源公司坐落于铜川新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，单价为每平方米人民币2600元，总价款为人民币420862元。第二十条约定房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。附件十一补充协议：九、买受人应在出卖人通知的期限内提交办理该商品房产权所需的一切资料、出具签字、缴清费用。否则，出卖人不承担逾期办理房屋产权证的责任。由此对出卖人造成的损失由买受人承担。合同签订后，王建英于2016年4月15日支付房价款427908元，鑫华源置业公司于2016年6月19日向王建英交付房屋，至2018年8月15日合同约定的办证期限540个工作日届满。2019年6月27日鑫华源置业公司在山水雅庭小区内张贴办理不动产权证书的通知，通知业主于2019年7月10日前提交办理不动产权登记资料，王建英未提交所需材料申请办理。2019年7月15日鑫华源置业公司取得了山水雅庭7号楼10102室住宅不动产权证书。2020年4月2日王建英在鑫华源公司领取了大证及办证联后，自行向不动产登记局申请办理房屋所有权转移登记，2020年4月17日不动产登记局为王建英颁发了不动产权证书。   上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、房屋验收交接记录、房屋所有权证、发票、铜川市不动产登记局回复函、不动产证书领用登记表、通知、民事判决书、7号楼的不动产登记证书、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，王建英与鑫华源置业公司自愿协商一致签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。鑫华源置业公司未按约定于交房之日起540个工作日内为王建英办理不动产权证书，构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。” 合同附件十一补充协议第九条约定“买受人应在出卖人通知的期限内提交办理该商品房产权所需的一切资料、出具签字、缴清费用。否则，出卖人不承担逾期办理房屋产权证的责任。由此对出卖人造成的损失由买受人承担。” 本案中，根据双方合同的约定，办理房屋所有权转移登记的前提条件是依据被告的通知，由原告在通知的期限内提交相关证件材料后，被告统一向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2019年6月27日鑫华源置业公司在小区张贴通知要求业主于2019年7月10日前提交办理不动产权证书的资料，王建英未按约定提供相关资料，抗辩鑫华源公司通知办理房产证时不具备办理7号楼房产证的条件。本院查明，鑫华源置业公司通知时7号楼虽然未取得不动产权证书，但是在下发通知后2019年7月15日鑫华源置业公司取得了山水雅庭7号楼的不动产权证书，已经具备了办理房屋所有权转移登记的条件。原告在通知的期限内未向被告提交相关资料，在被告具备办证条件后也未提交相关资料，而是在2020年4月2日到鑫华源公司领取了大证及办证联后，自行向不动产登记局申请办理房屋所有权转移登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双务合同，办理房屋所有权转移登记是需要原、被告双方的配合才能完成，故自鑫华源置业公司通知原告提交资料并取得7号楼不动产权证书之后的违约责任由原告王建英承担。   对于双方争议的逾期天数是按工作日还是按自然天数计算，双方合同第二十条第（二）款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：”第二十条第（二）款第1项约定“1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。”根据双方合同约定来看，逾期天数并未明确按照工作日计算，故应当按自然天数计算。鑫华源置业公司应按照约定的赔偿额计算方法，自合同约定的办证期限540个工作日届满之日即2018年8月16日至2019年7月15日共计自然日334天×427908元×万分之0.1=1429.2元支付王建英违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、陕西鑫华源置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付王建英违约金1429.2元；   二、驳回王建英的其他诉讼请求。    如果陕西鑫华源置业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费100元减半收取50元，王建英负担25元，陕西鑫华源置业有限责任公司负担25元直接支付王建英，王建英预交的受理费本院退还50元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                                审判员   杨敏                                  二〇二〇年九月十日                                  书记员 袁潇            1