安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1522民初2756号原告：罗会明，女，1971年4月29日出生，汉族，住安徽省霍邱县。原告：刘国友，男，1969年9月11日出生，汉族，住安徽省霍邱县。两原告共同委托诉讼代理人：窦兵仁，安徽靖淮律师事务所律师。被告：霍邱乐富强房地产开发有限公司，住所地安徽省霍邱县城关镇三里村886号，统一社会信用代码913415220984036164。法定代表人：刘士强，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪晶晶，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。原告罗会明、刘国友与被告霍邱乐富强房地产开发有限公司（以下简称乐富强公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗会明、刘国友共同委托诉讼代理人窦兵仁，被告乐富强公司委托诉讼代理人倪晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗会明、刘国友向本院提出诉讼请求：1.判令乐富强公司双倍返还罗会明、刘国友购房定金40000元;2.本案诉讼费用由乐富强公司承担。事实和理由：2020年1月27日，罗会明、刘国友与乐富强公司签订《御龙湾商品房定购合同》（以下简称合同），约定罗会明、刘国友定购乐富强公司开发的位于霍邱县城关镇光明大道与南环西路交口“御龙湾”20幢802室，建筑面积152.85平方米，单价5634元，总价857431元；约定最迟2020年2月3日支付首付款30%购房款至房地产管理局监管的乐富强公司账户。罗会明、刘国友当日交付定金20000元，乐富强公司向罗会明、刘国友出具现金收据。2020年3月27日，罗会明、刘国友突然收到乐富强公司《挞定函》，乐富强公司通知单方解除合同并扣除罗会明、刘国友缴纳的20000元定金，要求罗会明、刘国友承担总购房款相应的违约金。罗会明、刘国友认为，双方约定的支付购房首付款期间，时值霍邱县新冠病毒疫情防控的最紧急关头，罗会明、刘国友不能亲自到乐富强公司售楼部交付首付款，甚至是乐富强公司售楼部因为疫情尚未复工，乐富强公司也未提供合同约定的房地产管理局监管的乐富强公司账户，罗会明、刘国友因不可抗力不能履行交付首付款义务，罗会明、刘国友并没有违约。乐富强公司单方面通知解除合同，并扣除罗会明、刘国友交付的定金，乐富强公司已经违约，故根据法律规定应当双倍返还定金。乐富强公司辩称，罗会明、刘国友诉请乐富强公司双倍返还购房定金40000元无事实及法律依据。1、2020年1月27日，乐富强公司与罗会明、刘国友就乐富强公司开发的位于霍邱县城关镇光明大道与南环西路交口“御龙湾”20幢802室签订合同，约定罗会明、刘国友最迟须于2020年2月3日前支付首付款30%购房款至房地产管理局监管的乐富强公司账户，否则乐富强公司有权没收其支付的定金。合同签订后，乐富强公司如约履行了自己的合同义务，但罗会明、刘国友却未在合同约定的期限内交付房屋首付款，在乐富强公司给予一定的宽限期后，仍未支付，已经构成违约。按照订购合同第二条第二款及合同法第一百一十五条规定，乐富强公司有权没收其定金。2、罗会明、刘国友以新冠××防控为由主张其未能履行合同存在不可抗力，无事实与法律依据。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但新冠疫情并未导致罗会明、刘国友丧失购买力，罗会明、刘国友也未提供证据证明疫情导致其履行不能。3、在罗会明、刘国友逾期后，乐富强公司销售员一直在与罗会明、刘国友电话、微信沟通付款事宜，并在罗会明、刘国友方不愿意履行支付合同价款义务的时候提出过多种变通方式，但是罗会明、刘国友方却一直以各种理由进行拖延，主观上存在违约的故意。综上，罗会明、刘国友的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回罗会明、刘国友对乐富强公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年1月27日，刘国友、罗会明与乐富强公司签订合同，约定罗会明、刘国友定购乐富强公司开发的位于霍邱县城关镇光明大道与南环西路交口“御龙湾”20幢802室，建筑面积152.85平方米，单价5634元，总价857431元；约定最迟2020年2月3日支付首付款30%购房款至房地产管理局监管的乐富强公司账户，逾期超过30日的，乐富强公司有权单方面解除定购合同并要求刘国友、罗会明承担总购房款的20%的违约金；若刘国友、罗会明在交付定金后，乐富强公司未经同意将房屋出售给他人，应双倍返还定金；若刘国友、罗会明未按约定支付购房款及签署正式商品房买卖合同，乐富强公司所收定金不予退还，并有权将房屋另行出卖，刘国友、罗会明不得要求乐富强公司返还定金。刘国友、罗会明于签订定购合同时向乐富强公司交付定金20000元，乐富强公司向刘国友、罗会明出具现金收据。至2020年2月3日，刘国友、罗会明未按约定支付购房首付款。2020年3月10日至3月13日，乐富强公司销售人员冯坤惠通过微信多次与罗会明联系、沟通，要求其交付购房首付款未果。2020年3月27日，乐富强公司向刘国友送达《挞定函》，告知乐富强公司将解除合同，扣除刘国友、罗会明缴纳的20000元定金，并要求刘国友、罗会明承担总购房款相应的违约金。另，刘国友、罗会明与乐富强公司签订的合同未写明房地产管理局监管的乐富强公司账户具体信息。以上事实有罗会明、刘国友的身份证、乐富强公司的企业信息、合同、收据、《挞定函》、微信聊天记录、通话记录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：本案双方当事人在履行合同中是否存在违约行为，本案是否适用定金罚则。案涉合同虽然约定刘国友、罗会明最迟于2020年2月3日前支付首付30%购房款至房地产管理局监管的乐富强公司账户，但此时正处于新冠××疫情期间，政府为了保护公众健康采取了非常严格的防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。刘国友、罗会明因疫情未能按照约定期限履行支付首付款义务，不构成违约。乐富强公司在履行合同过程中不存在违约行为。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或全部免除违约方的责任，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，依据上述规定，乐富强公司作为出卖人应当将20000元定金返还给刘国友、罗会明。因乐富强公司在履行合同中不存在违约，故刘国友、罗会明要求双倍返还定金40000元的主张不能成立。综上所述，罗会明、刘国友的诉讼请求合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、被告霍邱乐富强房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告罗会明、刘国友购房定金20000元；二、驳回原告罗会明、刘国友其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由原告罗会明、刘国友负担200元，被告霍邱乐富强房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  蔡东明二〇二〇年九月十五日书记员  徐 振附1：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。附件2：本案标的款应缴入以下账户单位霍邱县人民法院标的款专户账12×××766开户行农行霍邱支行