湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2081号原告：邓颖玲，女，汉族，1965年10月1日出生，住湖南省长沙市岳麓区。委托代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。委托代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告邓颖玲与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告邓颖玲的委托代理人周金桂到庭参加了诉讼，被告山水置业公司、大成酒店公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓颖玲向本院提出的诉讼请求：1、判令被告山水置业公司支付购房款以及装修投资款713640元，被告大成酒店公司承担连带责任；2、判令被告大成酒店公司支付房屋收益款318373元；3、判令被告大成酒店公司支付违约金5194元；4、判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年11月25日，原告与被告山水置业公司签订了一份《张家界市商品房买卖合同》，合同约定：原告以356820元的价格购买被告山水置业公司开发的张家界大成山水国际大酒店第9层942号房屋，原告于当日一次性支付了购房款，被告山水置业公司出具了收款收据。2014年11月25日，原告与被告大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，合同约定：1、原告将购买的房屋委托被告大成酒店公司装修，装修价款为356820元；2、委托装修期限为3至5年；3、被告大成酒店公司在第一、二年按该房委托装修款总额的15%返还给原告，即每年53525元，第3至第5年，按该房委托装修款总额的10%返还给原告，即每年35682元；4、委托装修款自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，一次性划入原告指定的银行账户内；5、逾期按1%支付违约金。2014年11月25日，原告与被告大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，合同约定：租赁期限为3至5年；2、第一、二年的年租金为52523元，第三年至第五年的年租金为35682元；2、逾期支付承包经营收益，应另支付1%的违约金。三年期满后，原告向被告递交了请求转让申请书，但被告方一直未办理房屋转让手续。截止2019年11月24日，被告尚欠原告租金及折旧款共计318373元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告大成酒店公司、山水置业公司未到庭答辩，但提交书面答辩状辩称：依法公证处理本案，降低违约金；因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：一、回购款及租金支付欠款：1、回购款不应计算违约金；2、对原告计算的已付租金无异议；3、投资收益合同到期后原告继续计算委托装修折旧款无事实依据；4、因出现××不可抗力因素，请求减免租金。二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃或者人民法院降低违约金标准；三、原告应当选择继续履行合同或者解除房屋买卖合同；四、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、2014年11月25日，原告（买受人）与被告山水置业公司（出卖人）签订了一份《张家界市商品房预售合同》，合同约定原告以356820元的价格购买被告山水置业公司开发的位于湖南张家界大成山水国际大酒店大成座9层942号房。合同签订后的当日，原告向被告山水置业公司支付购房款356820元，被告山水置业公司向原告出具了金额为356820元的收据。同日，双方签订了一份《商品房预售合同之补偿合同》，合同约定原告同意所购房屋统一管理和对外统一经营。同日，原告（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、被告大成酒店公司（丙方）签订了一份《三方承诺合同》。合同约定：1、甲方所购房屋只进行网签，不办理产权证；2、甲方可在2017年11月25日至2019年11月25日期间向乙方提出无理由退房要求，乙方不得拒绝；3、乙方应向甲方按原始总价即713640元退款；4、丙方作为乙方的担保方，对本合同承担连带担保责任。二、2014年11月25日，原告（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，合同约定：1、甲方将购买的房屋交由乙方统一管理经营；2、承包经营期限不少于3年，不超过5年，承包经营期限于全部房款付清之日起开始计算；3、在本合同的承包经营期限内，第一、二年的年承包收益为53523元，在第三至第五年的年承包收益为35682元，承包收益按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年承包收益一次性划入甲方指定的银行账户；4、本合同承包经营期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付承包经营收益，应付甲方的承包经营收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金。三、2014年11月25日，原告（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，合同约定：1、甲方将该房屋委托乙方对该房屋进行装修、购买设备等，委托装修改造款共计356820元；2、委托装修期限不少于3年，不超过5年，乙方在第一、二年按委托装修总额15%返还给甲方，即每年53525元，乙方在第三至第五年按该房屋的委托装修款总额的10%返还给甲方，即每年35682元。乙方按年向甲方支付委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年委托装修改造折旧款一次性划入甲方指定的银行账户；3、本合同委托期限内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。合同签订后的当日，原告将委托装修改造款356820元支付给被告大成酒店公司，被告大成酒店公司向原告出具了金额为356820元的收据。四、合同履行过程中，截止2019年11月24日止，被告大成酒店公司尚欠原告承包金及委托装修改造折旧款共计318373元。上述事实，有原告的当庭陈述及张家界市商品房预售合同、商品房预售合同之补充合同、三方承诺合同、张家界大成山水大酒店（二期）房屋承包经营合同、张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同、收据、中信银行交易明细清单及被告提交的书面答辩状等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告与被告自愿签订的张家界市商品房预售合同、商品房预售合同之补充合同、三方承诺合同、张家界大成山水大酒店（二期）房屋承包经营合同、张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同，不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。原、被告应按照合同的约定各自履行自己的义务，原告履行了支付购房款和委托装修改造款的义务，被告大成酒店公司未按时足额向原告支付承包金和返还委托装修折旧款，是被告大成酒店公司违约，应承担违约责任。现原告要求被告大成酒店公司向原告支付下欠的租金和下欠的委托装修改造折旧款318373元的诉讼请求，因本院庭审查明，截止2019年11月24日止，被告大成酒店公司下欠原告的租金和委托装修改造折旧款共计318373元。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告大成酒店公司支付违约金5194元的诉讼请求，因双方在合同中约定逾期应支付违约金，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告山水置业公司按照该房屋的原始总价值713640元接受退房的诉讼请求，因原告与被告在三方承诺合同中约定2017年11月25日至2019年11月25日期间，原告有权按该房屋原始总价值提出退房，被告山水置业公司不得拒绝的约定，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。但原告请求退房后，原告与被告之间签订的房屋预售合同、房屋委托装修、酒店开办等费用合同、承包经营合同解除。对原告要求被告大成酒店公司对被告山水置业公司向原告支付房屋回购款承担连带责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，原告因未在保证期间和主债务履行期届满之日起六个月内要求被告大成酒店公司承担保证责任，被告大成酒店公司的保证责任免除。故、对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对被告提出的减免租金和降低违约金标准的辩解意见，因双方签订的合同中对租金和违约金的标准有约定，且约定的标准并无不当，故对被告的这一辩解意见，本院不予支持。对被告提出因疫情原因请求减免租金的辩解意见，因原告计算的承包金和委托装修折旧款只计算至2019年11月24日止，故对被告的这一辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效后十日内向原告邓颖玲支付退房款713640元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告邓颖玲支付房屋承包金及委托装修改造折旧款共计318373元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告邓颖玲支付违约金5194元；四、驳回原告邓颖玲的其他诉讼请求。案件受理费14134元，适用简易程序减半收取计7067元，由被告张家界山水天下置业有限公司承担5000元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担2067元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇二〇年九月三十日书记员  陈巧燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。