广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤04民终2659号上诉人（一审被告）：陈惠阳，男，汉族，1980年8月5日出生，身份证住址：广东省台山市****************，公民身份号码：440************218。委托诉讼代理人：夏天，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂广建，广东德赛律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：钟迪康，男，香港特别行政区居民，1980年3月23日出生，香港特别行政区居民身份证号：Z062743(8),港澳居民来往内地通行证号码：H00623508。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人陈惠阳因与被上诉人钟迪康房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的(2019)粤0402民初14373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈惠阳上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判陈惠阳向钟迪康支付11000元（币种为人民币，以下同）租金；3.改判陈惠阳承担相应的案件受理费。事实与理由：一、一审判决未认定钟迪康于2018年9月更换案涉房屋门锁的事实。2018年9月钟迪康更换门锁后，陈惠阳与钟迪康多次以微信方式确认钟迪康更换门锁。陈惠阳的微信记录未保存。陈惠阳自2018年9月之后没有使用案涉房屋。扣除2018年9月至2019年9月的12万元租金，以及1万元押金抵租金，陈惠阳应向钟迪康支付11000元租金。二、陈惠阳已确认《房屋租赁合同》解除，且并非陈惠阳的原因造成合同解除，陈惠阳只应承担拖欠租金所对应的案件受理费。但一审判决陈惠阳负担20000元案件受理费。三、2018年10月15日之后，陈惠阳没有再向钟迪康支付房租。但是钟迪康一直到2019年9月才向陈惠阳主张解除合同，间隔将近一年，钟迪康的这种做法与生活常识不相符。能够解释的理由只能是钟迪康在2018年的10月就已控制涉案房屋，钟迪康自己也认为自2018年10月之后，陈惠阳不需要再向钟迪康支付房租。钟迪康辩称，陈惠阳称钟迪康于2018年9月更换了案涉房屋的门锁，但陈惠阳在2018年的10月仍有交纳案涉房屋的房租。如按照陈惠阳所述，钟迪康在9月即已经得到房屋的控制权，那么陈惠阳2018年10月交纳租金则无法解释。事实上，自2018年的10月以后，陈惠阳一直联系钟迪康告知由于其公司的经营问题，陈惠阳正在与公司协商筹措资金以交纳相关的租金。钟迪康为香港居民，并且常年在美国、加拿大等地生活，因此对于案涉房产的管理，并不能像长期居住在珠海的出租人，可以随时查看和管理。因此，对于陈惠阳所称2018年9月双方合同即解除，没有事实以及法律依据。另外，一审庭审举证期之内，钟迪康提交了现场的勘查申请书以及就房屋内损失的鉴定申请，一审法院释明后，要求钟迪康自行前往房屋处进行查看。由于钟迪康无法回来珠海，由其代理人以及小区物业全程参与，全程录像拍照，才取得了房屋内相关情况的照片以及录像。由此可见，陈惠阳所称在2018年钟迪康已经取得了房屋控制权，与事实不符。陈惠阳的上诉请求没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。钟迪康向一审法院起诉请求：1.判令解除钟迪康与陈惠阳签订的房屋租赁合同；2.判令陈惠阳立即腾退房屋，并从2019年9月19日之日起计算房屋占用费，暂计至2019年9月23日（以实际腾退日期为准），共1600元；3.判令钟迪康没收陈惠阳支付的租赁押金10000元；4.判令陈惠阳支付钟迪康租金170000元（暂计至2019年9月6日，已实际解除合同日期为准）；5.判令陈惠阳向钟迪康支付逾期支付租金的滞纳金37410.03元（暂计至2019年9月15日，全部滞纳金计算至陈惠阳清偿之日止）；6.判令陈惠阳向钟迪康支付因违反合同约定不当使用房屋造成房屋损失暂计120000元（房屋维修费用暂计100000元，具体以司法鉴定为准；房屋维修期间租金损失20000元，暂以两个月租金计算，具体以司法鉴定或法院认定为准）；7.判令陈惠阳承担本案诉讼费、保全费、司法鉴定费。一审法院查明事实：钟迪康与陈惠阳于2017年4月22日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：钟迪康将其所有的位于珠海市香洲区*******海滨花园秀海阁1902室出租给陈惠阳使用；租赁时间为5年，自2017年5月6日至2022年5月5日；租金标准每月10000元，陈惠阳应在每个月15日之前交纳租金，如陈惠阳逾期缴纳，钟迪康每天将按1%收取滞纳金，逾期一个月钟迪康有权终止协议，无条件收回该物业。租赁期内，陈惠阳向钟迪康预交押金10000元，陈惠阳若损坏房屋及水电系统则按实际造价赔偿或维修。合同第九条约定：房屋如因不可抗拒的自然灾害或其它原因导致毁坏和造成双方损失的，双方互不承担责任等…。合同签订之前，陈惠阳已实际从前一手承租人手中接手上述房屋并使用，前一手承租人的租赁期限到2017年5月初结束。陈惠阳自2017年5月6日开始租用。陈惠阳向钟迪康开始缴纳租金的时间从2017年4月24日开始，均通过微信支付。自2017年4月24日至2018年10月14日，陈惠阳共向钟迪康微信支付157900元（含押金10000元）。2018年9月16日珠海爆发台风山竹，台风造成租赁房屋外墙及门窗户玻璃损坏，陈惠阳在没有与钟迪康交接的情况下离开了租赁房屋，之后未再经营，也未向钟迪康缴纳任何租金。2019年9月19日，钟迪康给陈惠阳发出了《解除房屋租赁合同通知书》，通知要求陈惠阳收到通知后3日内支付拖欠的租金及滞纳金207410.03元，并腾退房屋，否则钟迪康将自行清退房屋，并通过法律途径追究违约责任。2019年9月27日钟迪康又向陈惠阳发出《腾退房屋通知书》，通知要求陈惠阳3日内腾退房屋，否则钟迪康将自行清退，产生的后果及费用由钟迪康承担。陈惠阳认可收到《解除房屋租赁合同通知书》，没有收到《腾退房屋通知书》。陈惠阳辩称钟迪康已于2018年9月将租赁房屋的门锁已更换，事实上双方的租赁合同已于2018年9月解除。陈惠阳无须支付2018年9月之后的租金。根据陈惠阳向法庭提供的与钟迪康的微信记录，微信内容涉及了租金结算及换锁的内容，但均未明确究竟是否换锁，租金到底欠多少等内容。庭后，陈惠阳提交了一个林石龙与陈惠阳的微信聊天记录，林石龙也未证实钟迪康换锁的时间。另外，本案休庭后，钟迪康自行收回租赁房屋。钟迪康要求陈惠阳赔偿房屋12万元，但未提交损失的证据。一审法院认为，钟迪康、陈惠阳签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的相关规定，为有效合同。钟迪康将房屋交付给了陈惠阳使用，陈惠阳应当按照合同的约定向钟迪康交纳租金。由于本案租赁房屋陈惠阳是从前一手承租人手中接手，对于租金的交纳应按照钟迪康、陈惠阳双方合同约定的时间开始计算，虽然陈惠阳实际上从4月份开始支付钟迪康的租金及押金，但应视为自合同开始计算的租金时间即2017年5月6日开始的租金。钟迪康认为陈惠阳交纳的是2017年3月及4月的租金不符合合同约定，也无证据证实。陈惠阳自2018年9月16日山竹台风发生后，在未与钟迪康协商后擅自离开租赁房屋并拖欠租金的行为已构成违约。钟迪康要求解除租赁合同、收回租金及没收押金的请求符合合同和法律规定，一审法院予以支持。鉴于钟迪康已于2019年9月19日已通知陈惠阳解除租赁合同并自行清退房屋，陈惠阳认可收到该解除合同通知书，一审法院认定双方的合同已于2019年9月解除，故陈惠阳向钟迪康支付租金应支付到2019年9月底。陈惠阳辩称钟迪康已于2018年9月更换门锁，但未提供充分证据予以证实，其辩解意见不予采纳。钟迪康在发出《解除合同通知书》及《腾退房屋通知书》后，并未按照通知书的时间自行清退房屋，后续扩大的租金损失应予以自负。因此陈惠阳应支付钟迪康租金的时间段为2017年5月6日至2019年9月30日，共计290000元，扣除已支付的租金147900（已扣押金10000元），还应支付钟迪康租金142100元，根据合同的约定，陈惠阳预交的押金10000元由钟迪康没收。钟迪康主张的房屋损失属于不可抗力造成，根据合同约定应各自承担自己的损失，且钟迪康也未提交足够的证据证实房屋的损失金额，该诉讼请求，一审法院不予支持。至于钟迪康主张的违约金，因钟迪康已没收陈惠阳押金10000元作为违约补偿，钟迪康再次主张滞纳金属于重复主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决如下：一、钟迪康和陈惠阳2017年4月22日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月解除；二、陈惠阳于判决生效之日起十日内支付钟迪康拖欠的租金142100元（截止2019年9月的租金）；三、陈惠阳交纳的押金10000元归钟迪康所有；四、驳回钟迪康的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24772元，由钟迪康负担4772元，陈惠阳负担20000元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院对此予以确认。本院认为：钟迪康系香港特别行政区居民，本案属涉港房屋租赁合同纠纷，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。因案涉合同履行地及不动产所在地均在内地，内地法律与案涉合同有最密切联系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，一审法院适用内地法律作为处理本案争议的准据法正确。陈惠阳上诉主张钟迪康于2018年9月更换案涉房屋的门锁，本案应扣除2018年9月至2019年9月期间的租金，且1万元押金抵扣租金。对此本院分析认定如下：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，陈惠阳应就其关于钟迪康于2018年9月更换门锁的事实主张提供证据加以证明。但陈惠阳本案提交的证据不足以证明该项事实主张，陈惠阳应对此承担举证不能的不利后果。陈惠阳关于扣除2018年9月至2019年9月期间的租金的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，2018年9月16日山竹台风发生后，陈惠阳在未与钟迪康协商一致的情况下，擅自离开租赁房屋并拖欠租金的行为构成违约。钟迪康要求解除租赁合同、收回租金及没收押金10000元的诉请符合合同和法律规定，一审法院予以支持，并无不当。陈惠阳上诉主张1万元押金抵扣租金，缺乏依据，本院不予支持。第三，一审判决认定钟迪康与陈惠阳于2017年4月22日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月解除，双方当事人均未就此提出上诉，本院径行予以维持。一审法院关于陈惠阳应向钟迪康支付租金至2019年9月底以及陈惠阳还应向钟迪康支付租金142100元的分析认定正确，本院在此不再赘述。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人陈惠阳的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3562元，由上诉人陈惠阳负担。本判决为终审判决。审判长  郭建勇审判员  唐育萍审判员  王文娟二〇二〇年九月二十八日书记员  吴馥楠