浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初3315号原告：朱莉莉，女，1986年8月2日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：陈书兴，浙江正昌律师事务所律师。被告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地苍南县灵溪镇塘北东路40号（二层）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽，浙江泽瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。原告朱莉莉与被告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理，原告朱莉莉的委托诉讼代理人陈书兴，被告永安公司的委托诉讼代理人林华爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱莉莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金56177.33元（自2017年1月1日起至2017年9月27日止，以总房款1040312元为基数，按每日万分之二计算）；2.判令被告承担本案受理费。审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交房违约金56176.85元。事实和理由：2014年3月26日，原告与被告签订合同编号为201490008250089《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买被告开发建设的坐落于苍南县××镇××新区××路××路××幢××号房，建筑面积87.48平方米，单价为每平方米11891.99元，总价款为1040312元；被告应于2016年12月31日前将经验收合格等具备正常使用条件的商品房交付给原告使用；逾期交付房屋超过90日，原告要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同约定于合同签订当日付清房价款，履行全额支付购房款义务，但被告未按合同约定履行按期交房义务，直至2017年9月27日才具备交房条件，逾期时间长达270天，其行为已经构成违约，应当向原告支付违约金。永安公司答辩称，一、延期交房是因为诸多客观原因造成的，这一点经过苍南县政府确认，而且从双方达成的补充协议看出原告存在逾期支付购房款的情况，以及晨光尚品周边建有垃圾中转站等客观因素，延期交房责任不可归责于被告，因此，应驳回原告的诉讼请求；二、若法庭认为被告存在违约，因为苍南县国土资源局与被告达成补充协议，允许被告在2017年6月30日前竣工，因此，违约时间应从2017年7月1日开始计算；三、原告从被告处获得了相应的补偿款，实际购房款金额应以扣除补偿款后剩余金额来认定。朱莉莉向本院提交了如下证据材料：1.姓名为朱莉莉的居民身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.名称为永安公司的企业登记信息，证明被告的诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买房屋并对双方权利义务作出相关约定的事实；4.购房发票、转账记录，证明原告及时足额支付购房款1040312元的事实；5.交付流转单，证明原告于2017年12月7日接收房屋并进行结算的事实；6.房产证，证明案涉房屋实际面积的事实。永安公司在指定的举证期限内提供如下证据材料：1.《苍南县人民政府县长办公会议纪要》（2018）4号、《国有土地使用权出让补充合同》，证明工期滞后系诸多客观因素造成，被告与苍南县国土资源局达成于2017年6月30日前竣工的事实；2.补充协议书，证明垃圾中转站的存在是会议纪要中所称的诸多客观因素之一的事实；3.凭证、车位优惠券，证明原告共领取11.5万元优惠的事实；4.商品房买卖合同补充协议，证明原告购房款为971382元的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的上述证据的真实性均无异议，但认为逾期交房是因为业主逾期支付购房款和小区周边建垃圾中转站导致，而小区周边建垃圾中转站被告拿地和开发时都不知道，被告不应该承担违约责任。原告对被告提供的证据1真实性由法庭核实，对关联性有异议，认为该证据可以证明被告逾期交房是因为延期开发建设导致；对被告提供的证据2、证据3的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为证据2是处理原、被告之间办理按揭和垃圾中转站事宜，与逾期交房无关；对被告提供的证据4的三性均无异议，但认为不能证明被告待证事实，合同价款应当以1041382元计算。本院认为，原告提供的证据1－6，被告提供的证据2－4，双方对对方证据的真实性均没有异议，本院予以确认。被告提供的证据1，经本庭核实，其真实性本院予以确认。上述证据均可以作为认定本案相关事实的依据。至于原、被告提供的证据能否证明被告需要承担逾期交房的违约责任以及涉案购房款的金额问题，本院将在说理部分分析阐述。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2014年3月26日，原告朱莉莉与被告签订了一份合同编号为201490008250089的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买灵溪镇晨光尚品园第5幢602室房屋，建筑面积87.57平方米，单价为每平方米11891.99元，房屋总价1041382元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇周边居民阻挠而难于及时解决，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所有费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条规定买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订当天，原告支付了全部购房款1041382元（包括定金100000元）。2015年8月11日，被告给予原告一张面值4.5万元的车位优惠券。2015年8月28日，被告支付原告7万元（现金礼包）。2017年9月27日，涉案房屋具备交房条件。涉案房屋现已转移登记至原告名下。因实际交付的房屋面积与合同约定存在差异，被告于2017年12月7日退还原告购房款差价1070元。同日，原、被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中载明：原商品房合同总金额人民币1041382元更改为971382元。2019年8月13日，被告向原告出具了购房款金额为1040312元的增值税普通发票。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。当事人应按照合同约定履行各自义务。现双方对于涉案房屋逾期交付的事实没有异议，本案的争议焦点为：被告是否存在免责事由以及逾期交房的违约金起算日期和本案购房款金额即违约金的计算基数问题。一、关于被告逾期交房是否存在免责事由问题。被告主张造成逾期交房是由于小区周边建有垃圾中转站和业主逾期办按揭从而影响工程竣工等诸多原因造成的，并已经苍南县人民政府会议纪要确认，而被告提供的（2018）4号苍南县人民政府会议纪要，仅载明“因诸多客观因素造成项目工程滞后”，其不足以证明逾期交付的事由属于商品房买卖合同第九条约定的出卖人可据实予以延期的事由，被告也未提供证据证明本案存在法定免责的事由，况且本案原告在签订合同当天即付清了购房款，不存在逾期支付购房款的情形，故被告主张其逾期交房不应承担责任的辩解，本院不予采纳。二、关于违约金起算日期问题。本院认为，被告提供的《国有土地使用权出让补充合同》虽然可以反映原苍南县国土资源局与被告达成协议，重新约定晨光尚品园项目在2017年6月30日前竣工，但该协议是苍南县国土资源局与被告之间的约定，对本案原告不具有约束力，本案约定的交房时间应以《商品房买卖合同》为准，即被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，而被告实际于2017年9月27日才交付房屋，故逾期交付违约金应从2017年1月1日开始计算。三、关于本案购房款金额即违约金的计算基数问题。被告主张购房款的金额为971382元即违约金应以971382元为计算基数。本院认为，首先，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋总价为1041382元，原告也于签订合同的当天支付了全部购房款1041382元（包括定金）。其次，被告在结算时，向原告出具的购房发票，记载的购房款为扣减面积误差后的1040312元。最后，《商品房买卖合同》补充协议所载明的优惠附有一定条件，原告需在房屋交付时垃圾中转站尚未搬离的前提下，才享有70000元优惠，否则优惠需退还永安公司。故原告主张违约金以1040312元为计算基数，理由正当，应予支持。综上，被告应当依照合同约定支付相应的违约金，即自2017年1月1日起至2017年9月27日止合计270天的逾期交房违约金56176.85元（1040312元×0.0002×270天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：苍南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付朱莉莉逾期交房违约金56176.85元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1204元，减半收取计602元，由苍南永安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  林小巧二〇二〇年九月四日书记员  胡瑶瑶相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。