上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6413号上诉人（原审被告）：深圳市豪霆赛车文化发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道翠湾社区福强路4001号文化创意园311栋一层。法定代表人：廖水生，总经理。委托诉讼代理人：肖玮，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亮，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海隆盛驾驶员培训有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇金园六路258号1幢2层Ａ区。法定代表人：尹彦婷，总经理。委托诉讼代理人：马辉，上海沪泽律师事务所律师。上诉人深圳市豪霆赛车文化发展有限公司（以下简称豪霆公司）因与被上诉人上海隆盛驾驶员培训有限公司（以下简称隆盛公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豪霆公司上诉请求：撤销原审判决，改判双方之间的租赁合同于2019年11月28日解除，豪霆公司无需返还押金和租金。事实和理由：根据行政处罚决定，隆盛公司是因未办理审批手续、超越经营许可范围进行经营活动而被处罚，而审批手续的办理义务在隆盛公司，与豪霆公司无关；双方签订合同前，隆盛公司全面考察了租赁土地性质，且在合同中也明确隆盛公司对土地性质及实际情况清楚了解、所有审批手续由隆盛公司自行负责办理，故原审法院认定因豪霆公司交付的标的物不符合租赁用途致隆盛公司有权解除合同错误；涉案场地在2019年11月28日因政府征收而被强制拆迁，双方的租赁合同客观上不能履行，故应当以该日作为合同解除的日期；隆盛公司主张合同解除的日期为2019年6月30日，要求退还的租金金额为633,000元，现一审法院认定合同解除之日为2019年7月9日，但判令退还的租金金额仍然是隆盛公司主张的633,000元，显然计算错误。隆盛公司辩称，不同意豪霆公司的上诉请求，合同解除的根本原因在于土地性质不能符合合同签订的用途，且合同明确约定如果政府强制禁止系争场地经营驾校导致隆盛公司退租的，不算隆盛公司违约；隆盛公司实际使用场地的时间是3月1日至6月30日，合同解除的时间应当是6月30日。请求二审法院驳回上诉，维持原判。隆盛公司向一审法院起诉请求：1.确认豪霆公司和隆盛公司签订的《场地租赁合同》于2019年6月30日解除；2.豪霆公司退还隆盛公司场地租金633,000元，保证金50,000元以及占款利息(自2019年6月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。一审法院认定，2019年1月，隆盛公司（乙方）与豪霆公司（甲方）签订《场地租赁合同》，约定乙方承租甲方系争场地，租赁面积约10000平方米。乙方使用合同标的物仅作为“驾校练车场地”用途，不作为驾校注册使用。租赁期限三年，自2019年3月1日至2021年2月28日止，2019年2月1日至2019年2月28日为免租期。租赁期间，甲方如需要使用场地做活动，乙方需要清场空出租赁区域，甲方给乙方非活动日档期使用达300天的使用权。第一年租金100万元，第二年租金108万元，第三年租金116.64万元。乙方于2019年1月17日前向甲方支付第一年50%租金50万元，剩余租金于2019年3月1日前付清。保证金5万元，于合同签订之日起3个工作日内支付。乙方已经清楚了解甲方场地的土地性质及实际情况，乙方如在场地进行建设或临时性搭建的，自行负责全部审批手续和费用。乙方的经营项目所涉及的全部审批自行负责。本合同届满或解除时，乙方须于期限届满或解除之日将该场地全部腾空。如乙方逾期未搬迁或搬迁后仍留有余物，视为乙方自动放弃所有权，由甲方随意处理，所发生的一切费用概由乙方负责。双方共同约定，若因不可抗力因素如因自然灾害、政府征收、征用或甲方的业主方原因等非甲方主观原因等情况，造成本合同无法继续履行的，本合同解除，双方互不承担责任，甲方扣除乙方应付费用后退还剩余费用给乙方。政府如果强制禁止场地所在区域经营驾培，导致乙方不得以要退租场地，不算乙方违约，甲方扣除相应租金，退还剩余租期租金给乙方。合同抬头处甲方联系人为廖某。合同签订后，豪霆公司交付系争场地，隆盛公司支付100万元租金及5万元保证金。2019年6月26日，上海市交通委员会执法总队向隆盛公司出具《调查处理通知书》、《责令整改通知书》，因隆盛公司涉嫌违反驾驶员培训的有关管理规定，要求隆盛公司停止非正规场地的使用，并在二十日后的五个工作日到普陀区XX路XX弄XX号接受调查处理。2019年7月22日，上海市交通委员会执法总队向隆盛公司出具《行政处罚决定书》、《行政处罚听证告知书》，因隆盛公司于2019年6月19日在系争场地实施了超越许可事项，非法从事机动车驾驶员培训业务，决定对隆盛公司给予5万元罚款的行政处罚，并责令隆盛公司对违法行为立即整改。对有争议的事实，法院认定如下：1、隆盛公司提供隆盛公司员工赵某与豪霆公司员工廖某的微信聊天记录，其中2019年7月9日，应廖某要求，赵某出具了《关于上海世博园训练基地退租申请报告》，载明系争场地属于市区不能培训机动车驾驶业务，也无法在运营处办理完成相关审批手续，遂根据合同约定，申请与豪霆公司解除合作关系。2019年7月19日，赵某表示，“早，你那个事儿怎么说了？你给你们老板说了吗？这不截至到6月30日，你们老板有没有呀？”廖某回复，“老板出差”、“说回来再说”。2019年8月2日，赵某表示，“廖总，你再帮我问一下吧，然后周一我等你答复，你这边我们公司怎么讲？你给我答复吧，好吧”。廖某回复，“老板不在”、“已经上报了，有消息老板会告诉我的”。2019年9月5日，廖某表示，“赵先生，你们今天把集装箱吊走是吗”、“你要吊走几个啊”。赵某回复，“都吊走”、“为什么不让我们吊走呢”。廖某：“都吊走是几个”。赵某：“8个”、“车已经等了1个多小时了”。廖某：“你又没有提前告诉我们”。2019年9月12日，赵某再次发送微信问，“我们的集装箱什么时候可以拿走啊”。豪霆公司表示，微信聊天记录记载的微信号确实为豪霆公司员工廖某，但其早已离职，对记录的内容不予认可，且从整个聊天记录来看，沟通事项为隆盛公司手续问题及隆盛公司单方要求退租问题。法院认为，庭审中，隆盛公司已出示上述微信聊天记录的使用终端设备（手机），豪霆公司以廖某离职为由拒绝承认聊天记录的真实性，依据不足，法院对上述微信聊天记录予以采信。2、隆盛公司提供2019年8月23日的律师函，用以证明其已于2019年6月30日搬离，并要求豪霆公司返还租金及保证金。豪霆公司表示未收到上述函件。隆盛公司未提供对应的送达凭证。法院认为，隆盛公司未能提供送达凭证，难以证明豪霆公司收悉上述律师函，故对该份证据，法院不予采纳。3、豪霆公司提供现场照片及视频光盘，用以证明隆盛公司一直未搬离系争场地，直至2019年11月18日现场拆迁时才搬离。隆盛公司表示，因豪霆公司锁门，隆盛公司无法进入场地搬离物品。上述证据显示，现场尚有若干集装箱及轮胎。审理中，隆盛公司表示，2019年6月30日，隆盛公司为搬离留置在系争场地的物品，将车开至系争场地大门外，但豪霆公司拒绝开门，合同实际应于该日解除。一审法院认为，依法生效成立的合同，双方均应恪守。根据豪霆公司和隆盛公司签订的《场地租赁合同》约定，隆盛公司承租系争场地作为“驾校练车场地”用途，双方对此均明知。豪霆公司作为出租人，在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。履约过程中，有关部门明确告知隆盛公司系争场地禁止用于“驾校练车”，彼时案涉租赁合同目的已无法实现。此外，合同还约定，政府如果强制禁止场地所在区域经营驾培，导致隆盛公司不得以要退租场地，不算隆盛公司违约，豪霆公司扣除相应租金，退还剩余租期租金给隆盛公司。综上，隆盛公司解除案涉合同，具有法律和合同依据，法院予以支持。隆盛公司以2019年6月30日作为解除之日，但并未提供相应证据，法院难以采纳。从已查明的事实来看，2019年7月9日，隆盛公司明确向豪霆公司员工廖某提出退租申请，廖某作为案涉合同的约定联系人，可以视同豪霆公司知悉该项事宜，故法院确认该日为案涉合同的解除日。合同解除后，隆盛公司尚有部分物品留置在系争场地内，一方面由于豪霆公司曾阻止隆盛公司搬离，另一方面，案涉合同也约定，如隆盛公司逾期未搬迁或搬迁后仍留有余物，视为隆盛公司自动放弃所有权，由豪霆公司随意处理，故豪霆公司据此要求隆盛公司继续支付租金，缺乏依据，法院不予采纳。隆盛公司诉请要求豪霆公司返还租金及保证金，并承担相应利息，法院依法予以支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认上海隆盛驾驶员培训有限公司与深圳市豪霆赛车文化发展有限公司就上海市浦东新区XX路XX号场地签订的《场地租赁合同》于2019年7月9日解除；二、深圳市豪霆赛车文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海隆盛驾驶员培训有限公司租金633,000元及保证金50,000元；三、深圳市豪霆赛车文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海隆盛驾驶员培训有限公司逾期返还租金及保证金的利息（以683,000元为基数，自2019年7月10日起计算至实际返还之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,630元，减半收取5,315元，由深圳市豪霆赛车文化发展有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于双方租赁合同解除的责任及解除的时间认定。关于合同解除的原因及责任。首先，双方租赁合同明确约定租赁用途为“驾校练车场地”，而租赁合同履行过程中，上海市交通委员会执法总队出具责令整改通知书中明确要求整改的事项为“停止非正规场地的使用”，显然涉案租赁场地不能满足合同约定的租赁用途，这是导致双方租赁合同无法继续履行的根本原因；其次，豪霆公司作为出租方有提供适格租赁物的法定义务，隆盛公司作为专业从事驾校培训的经营主体，也应当对承租场地的土地性质能否满足经营驾校所需进行审核，结合双方在合同中约定的“乙方已经清楚了解甲方场地的土地性质及实际情况”、“若因不可抗力因素如自然灾害、政府征收、征用等情况，造成本合同无法继续履行的，双方互不承担责任”、“政府如强制禁止场地所在区域经营驾培，导致乙方不得以要退租场地，不算乙方违约”等内容，本院认为双方对合同解除均存在过错，根据合同约定互不承担违约责任。原审法院对合同解除原因及责任的认定正确，隆盛公司应当按照实际使用的天数承担租金，超付部分豪霆公司应当予以退还，并返还隆盛公司保证金。关于合同解除的时间认定。因涉案场地不能用于经营驾校导致，导致隆盛公司的租赁目的无法实现，且合同也约定如政府禁止场地所在区域经营驾培，隆盛公司退租不算违约，故隆盛公司要求解除合同具有法律及合同依据，现隆盛公司于2019年7月9日向豪霆公司员工明确提出退租申请，原审法院认定该日期为双方租赁合同解除日期并无不当。隆盛公司主张双方租赁合同于2019年6月30日已经解除缺乏依据，本院难以采信；豪霆公司主张双方合同应于2019年11月28日被拆迁时解除亦缺乏依据，本院亦不予采信。关于豪霆公司应退还的租金金额，双方在合同中约定的第一年租金金额为100万元，豪霆公司主张，合同约定“甲方给乙方非活动日档期使用达300天的使用权”，故双方的日租金金额为100万元÷300天=3333.33元；从隆盛公司出具给豪霆公司的律师函及提起的诉请金额来看，也是按照日租金3,333.33元计算的，故应当视为双方对日租金标准为3,333.33元不持异议。现原审法院认定双方的租赁合同于2019年7月9日解除，但在返还租金时仍按照隆盛公司诉请的6月30日计算，确实存在计算错误，本院予以纠正，豪霆公司返还的租金金额扣减9天的租金3万元后应为603,000元。综上所述，豪霆公司的部分上诉请求成立，本院予以支持，其余部分本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对豪霆公司应返还租金金额计算有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91879号民事判决第一项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91879号民事判决第二项为：深圳市豪霆赛车文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海隆盛驾驶员培训有限公司租金603,000元及保证金50,000元；三、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91879号民事判决第三项为：深圳市豪霆赛车文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海隆盛驾驶员培训有限公司逾期返还租金及保证金的利息（以653,000元为基数，自2019年7月10日起计算至实际返还之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,315元，由深圳市豪霆赛车文化发展有限公司负担5,082元，由上海隆盛驾驶员培训有限公司负担233元。二审案件受理费10,630元，由深圳市豪霆赛车文化发展有限公司负担10,163元，由上海隆盛驾驶员培训有限公司负担467元。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 严佳维审判员 任文风二〇二〇年九月三日书记员 鲁彦岐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……