江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1884号上诉人（原审原告）:周道军，男，1948年4月26日出生，住江苏省泗阳县。上诉人（原审原告）:张玉华，女，1951年2月9日出生，住江苏省泗阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：曾令超，江苏民卫律师事务所律师。上诉人（原审被告）:江苏浩华房地产发展有限公司，统一社会信用代码913213237974186657，住所地江苏省泗阳县众兴镇桃园中路1#。法定代表人：郭焕文，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢金荣，江苏金荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:泗阳县国有土地上房屋征收办公室，统一社会信用代码1232132346978704XD，住所地江苏省泗阳县运河大道东道东侧图书馆院内（文化广场）。法定代表人：孙建华，该办公室主任。委托诉讼代理人：徐业兵，该单位工作人员。委托诉讼代理人：陈晨，该单位工作人员。上诉人周道军、张玉华因与上诉人江苏浩华房地产发展有限公司（以下简称浩华公司）、被上诉人泗阳县国有土地上房屋征收办公室（以下简称征收办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1323民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周道军、张玉华向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判征收办、浩华公司连带支付征收补偿款3258777元及利息（利息以3258777元为基数，自2019年1月1日起计算至实际给付之日止）。理由如下：2013年12月31日，周道军、张玉华与征收办、浩华公司签订了《世纪广场二期项目产权调换房认购确认书》、《项目产权调换房结算证明》。2014年1月9日周道军、张玉华与征收办签订了《泗阳县房屋征收补偿安置协议》，约定周道军、张玉华家房屋被浩华公司开发的世纪广场项目征用，补偿款为5314025元，征收办、浩华公司承诺三日内支付，后征收办支付部分尚欠3258777元。3258777元用于置换房屋，征收办、浩华公司承诺2015年12月10日前向某军、张玉华交付约定的房屋。后在周道军、张玉华不知情的情况下，征收办、浩华公司擅自增加房屋建设面积，且未通知周道军、张玉华，明显侵权，直至2018年12月，周道军、王某华才知道房屋面积增加。浩华公司辩称，周道军、王某华的上诉没有事实和法律依据。浩华公司作为开发企业是受征收办委托向政府提供安置房源，用于拆迁户的安置，周道军与浩华公司不存在直接的法律关系。由于安置产生的法律责任应由征收办和周道军之间协商处理，也就是说安置产生的法律后果应由征收办承担。征收办辩称，周道军、张玉华的请求不能成立。征收办按照产权调换认购书、补偿协议等约定，向某军、张玉华支付了逾期交房增加的临时补助费，同时，在2019年1月4日，浩华公司已经通知周道军、张玉华受领房屋，但由于周道军、张玉华单方原因没有接收，因此征收办支付临时补助费的义务完成。浩华公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周道军、王某华对浩华公司的诉讼请求。理由如下：1.本案基础法律关系为房屋拆迁安置补偿合同关系，而非商品房买卖关系。周道军、张玉华的诉讼请求是支付征收补偿款及利息，浩华公司并非拆迁安置补偿协议的当事人，浩华公司作为本案被告主体不适格。2.《世纪广场二期项目产权调换房认购确认书》、《项目产权调换房结算证明》，是导向性文件，并非房屋买卖合同。到目前为止，周道军、王某华并未与浩华公司签订正式的购房合同。因双方不存在房屋买卖合同，故也不存在解除合同的事实。3.即使需要退款，也是征收办向某军、张玉华退款。根据征收办与浩华公司签订的《世纪广场一期、二期项目产权调换房回购协议》第四条约定，征收办是拆迁主体，浩华公司只是受征收办的委托向拆迁办提供安置房源，安置房屋的使用调配权在征收办，浩华公司从未收到周道军、王某华的房屋款。只有在周道军与浩华公司签订正式购房合同之后，征收办才向浩华公司支付30%回购款。涉案的拆迁款没有达到付款条件，征收办就周道军的拆迁安置款还没有进行结算。周道军、王某华辩称，一审判决对法律关系的确认是正确的。对于征收办是否已将拆迁款支付给浩华公司的情况，周道军、王某华对此不清楚。周道军、王某华和浩华公司、征收办三方签订认购确认书，浩华公司是合同一方当事人，其抗辩不是适格当事人不符合事实。征收办辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。理由如下：1.浩华公司作为涉案回购协议的相对方，应承担相应的责任，和征收办之间不是委托和被委托关系。2.征收办已经向浩华公司支付了购房款，即使征收办在签订认购协议后未支付购房款，也只是征收办与浩华公司之间的内部经济往来结算问题，不能免除浩华公司向某军返还购房款的义务。周道军、张玉华向一审法院起诉请求：1.判令征收办、浩华公司连带支付征收补偿款3258777元及利息（利息以3258777元为基数，自2014年1月12日起至实际给付之日止，按年利率6%计算，扣除已支付部分250000元）；2.征收办、浩华公司承担案件受理费。本案一审审理过程中，周道军、张玉华增加诉讼请求，请求解除产权调换房协议。一审法院认定事实：2013年8月20日，泗阳县人民政府发布公告，决定对“世纪广场二期B区”项目范围内国有土地上的房屋进行征收，公告附《世纪广场二期B区项目房屋征收补偿方案》。根据上述方案规定，临时安置补助费为6元/㎡·月，选择产权调换的，如超过24个月，自超出之日起按12元/㎡·月的标准支付临时安置补助费，由房屋征收部门在交付产权调换房时补齐超出期限的临时安置补助费，补助面积按被征收房屋合法建筑面积计算，被征收人选定的产权调换房价格与其被征收房屋补偿价格实行差额结算。2014年1月9日，周道军、张玉华与征收办签订《泗阳县房屋征收补偿安置协议》，双方约定征收补偿方式为产权调换，补偿安置费用合计5314025元，选择产权调换超过规定过渡期限的，按照《泗阳县城区房屋征收搬迁补助、临时安置补助、提前搬迁奖励办法》规定执行。协议签订后，周道军、张玉华领取产权调换退款金额2015542元，选择世纪广场小区20-73商铺、20-76商铺作为产权调换房，抵扣金额为3444456元。2016年6月2日，周道军向征收办申请退回上述房源，另选20-1商铺、20-7商铺作为产权调换房。2016年6月5日，周道军、征收办、浩华公司签订《世纪广场二期项目产权调换房认购确认书》、《世纪广场二期项目产权调换房结算证明》，三方约定产权调换房位于世纪广场小区20号楼，房号和房屋面积分别为20-1一层95.37平方米、20-1二层95.73平方米、20-7一层80.26平方米、20-7二层80.27平方米，产权调换房金额为3258777元，退还房屋征收补偿款185679元。三方另约定，签订《购房合同》时凭此《确认书》，房屋面积最终以房管处测绘为准。因安置房未及时交付，周道军从征收办领取逾期交房临时安置补助费至2018年12月31日。2019年1月4日，周道军、王某华收到交房通知。周道军、王某华得知拟交付的房屋面积超出协议约定，分别增加至105.07平方米、105.07平方米、89.98平方米、89.98平方米，并且须对增加的房屋面积按照市场价格补交房屋价款，于是周道军、王某华拒绝接受房屋，要求返还征收补偿款及利息。一审法院认为，本案周道军、张玉华与征收办就房屋征收达成《泗阳县房屋征收补偿安置协议》，双方约定征收补偿方式为产权调换。为履行该协议，周道军、征收办与浩华公司签订《世纪广场二期项目产权调换房认购确认书》、《世纪广场二期项目产权调换房结算证明》，明确各方的权利义务。上述协议均不违反法律、行政法规的有关规定，对当事人具有法律约束力。依据《世纪广场二期项目产权调换房认购确认书》，各方已经就房屋价款结算完毕，浩华公司负有向某军交付约定安置房屋的义务。因浩华公司交付的房屋不符合约定，超出部分比例分别达10.17%、9.76%、12.11%、12.10%，对于超出部分周道军、王某华又不愿意按照市场价另行支付价款，导致双方不能履行产权调换协议。故周道军、王某华主张解除该《世纪广场二期项目产权调换房认购确认书》中有关产权调换房的协议，符合法律规定，予以支持。周道军、王某华主张已经在起诉前通知解除该协议，其提供的证据不足以证实其已经将解除通知送达征收办、浩华公司，不予支持。一审法院确定自周道军、王某华增加诉讼请求时即2020年1月21日起解除各方关于产权调换房的协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案因浩华公司违约导致合同解除，浩华公司应当赔偿周道军、王某华因此造成的损失。根据本案合同的性质及履行情况，周道军、王某华主张的征收补偿款3258777元已经结算为房屋价款，浩华公司负有返还义务。关于周道军、王某华主张利息的诉讼请求，支持自2020年1月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以年利率6%为限。浩华公司辩称与周道军、王某华无直接法律关系，与客观事实不符，不予采信。关于周道军、王某华主张征收办承担责任的诉讼请求，因征收办在履行协议过程中无违约行为，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、2016年6月5日《世纪广场二期项目产权调换房认购确认书》中关于产权调换房的协议自2020年1月21日解除；二、浩华公司于判决生效后十日内返还周道军、张玉华征收补偿款3258777元及利息（利息以3258777元为基数，自2020年1月21日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以年利率6%为限）；三、驳回周道军、张玉华的其他诉讼请求。案件受理费40126元，减半收取20063元，由浩华公司负担。二审中，上诉人周道军、王某华、浩华公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。周道军、王某华所举的证据为：1.浩华公司业务员拍摄的关于本案房屋面积及需要补缴款项的照片，旨在证明：浩华公司交付房屋面积超过约定面积的10%。2.两份EMS回执，旨在证明：周道军、王某华在浩华公司交付的房屋不符合规定的时候，提出了解除合同。解除合同书通过EMS邮寄给征收办、浩华公司，征收办负责人于2019年10月21日签收，浩华公司是2019年10月19日签收。3.泗阳县自然资源和规划局于2020年6月5日向某军出具的泗自然资规公开高{2020}第11号政府信息公开答复书及世纪广场二期20#楼商铺2013年规划平面图及2015年变更后的规划平面图，旨在证明：涉案小区规划调整后，只是拓宽了消防通道。4.泗阳县住房和城乡建设局于2020年7月15日向某军出具的泗建公开复[2020]3号政府信息公开答复书和世纪广场二期20号楼一层竣工图、二层竣工图和施工许可证，旨在证明：竣工的图纸和规划改变后的图纸，面积是没有增加的，浩华公司将面积提高到10%涉嫌商业欺诈。浩华质证认为，对证据1的真实性不予认可，无法确认证据来源。对证据2通知的内容不予认可。解除通知和浩华公司没有关联性。对证据3、4的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，但浩华公司不存在欺诈。建筑是技术，开发企业按照图纸施工，符合规范，如果存在问题，是行政部门处理的范畴。征收办质证认为，对证据1的真实性不予认可，无法确认证据来源。即使存在超面积问题，也是浩华公司与周道军之间的结算问题。对证据2的真实性认可，但是对邮寄的内容无法反映，且从周道军提交的解除通知书上也能反映是要求退回已经收取的购房款，不是征收补偿款。证据3.4同浩华公司意见。即使周道军方所提交的证据想证明浩华公司提供的房屋不符合约定能达到证明目的，也和征收办无关。浩华公司所举的证据为：5.征收办、浩华公司于2014年3月13日签订的回购协议一份，旨在证明：浩华公司和征收办之间就涉案拆迁安置款没有结算；6.涉案小区的两份规划图纸，旨在证明：对周道军所拆房屋的土地，浩华公司没有用于房产开发，而是泗阳政府用于公共停车场的建设。周道军、王某华质证认为，对证据5、6的真实性没有异议，但从协议可以看出浩华公司从回购中获利很大，也要承担相应的责任。征收办质证认为，对证据5的真实性不持异议，但是和本案没有关联性。回购房源是3号楼1、2单元，涉案房屋是20号楼。对证据6的真实性没有异议，但是与本案没有关联性。本院对上述证据认证如下：周道军、王某华提供的证据1，因未提供原始载体，无法确认真实性，本院依法不予采信。证据2加盖了邮政部门的印章，本院对其真实性予以确认。该证据并不能证明周道军、王某华向征收办、浩华公司邮局的材料为解除合同书。证据3.4系行政部门出具的政府信息公开答复书及附件，本院对其真实性依法予以确认。证据5.6，双方当事人对其真实性均没有异议，本院依法予以确认，但与本案没有关联性，依法不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点为：1.浩华公司作为本案原审被告的主体是否适格；2.本案三方当事人签订产权调换房认购确认书之后，浩华公司是否存在违约行为，周道军、张玉华能否要求解除上述认购确认书；3.认购确认书解除之后，征收办、浩华公司是否应当返还周道军、张玉华征收补偿款，并支付利息，利息的起算时间如何确定。关于第一争议焦点。本院认为，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。本案中，周道军、王某华起诉要求解除其与征收办、浩华公司签订的《世纪广场二期项目产权调换房认购确认书》，浩华公司作为签订上述确认书的一方当事人，主体适格。浩华公司主张其不是涉案拆迁安置补偿协议的当事人，与周道军、王某华不存在直接法律关系，其不应作为被告。但周道军、王某华并不是起诉要求解除其与征收办签订的《房屋征收补偿安置协议》，故浩华公司的主张没有事实和法律依据，本院对该主张依法不予支持。关于第二争议焦点。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，周道军、王某华与征收办、浩华公司签订纪广场二期项目产权调换房认购确认书》、《世纪广场二期项目产权调换房结算证明》，上述协议约定周道军、王某华已经与浩华公司就房屋价款结算完毕，浩华公司应当向某军、王某华交付约定的案涉四套房屋，周道军、王某华与浩华公司之间成立商品房买卖合同关系。该协议约定四套房屋的面积分别为95.37、95.73、80.26、80.27平方米，但浩华公司交付的房屋面积为105.07、105.07、89.98、89.98平方米，超出了协议约定的房屋面积，超出部分比例分别达10.17%、9.76%、12.11%、12.10%，周道军、王某华请求解除上述协议有事实和法律依据，依法应予支持。关于第三争议焦点。本院认为，因浩华公司交付的房屋面积误差比绝对值超出3%，周道军、王某华请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，周道军、王某华系通过产权调换的方式以征收补偿款支付购房款，周道军、王某华与征收办、浩华公司签订的《产权调换房结算证明》中对该事实予以确认，现周道军、王某华与浩华公司之间的商品房买卖合同解除，浩华公司应当向某军、王某华退还征收补偿款并支付利息。因征收办并不是商品房买卖合同的当事人，周道军、王某华及浩华公司要求征收办向某军、王某华返还该款项没有事实和法律依据，依法不予支持。浩华公司主张征收办并没有向其支付周道军、王某华的征收补偿款，但浩华公司已对周道军、王某华向其履行了付款义务进行了确认，至于其与征收办直接如何结算与周道军、王某华无关，本院对该主张不予支持。关于利息起算标准，周道军、王某华主张其于2019年10月18日已经通知征收办、浩华公司解除涉案认购书，但周道军、王某华并未提供充分证据证明，本院依法不予支持。因周道军、王某华于2020年1月21日明确提出要求解除涉案认购书，一审法院判决支持周道军、王某华自2020年1月21日解除之日起主张利息并无不当。综上所述，周道军、王某华与浩华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80252元，由周道军、王玉华与江苏浩华房地产发展有限公司分别负担40126元。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年九月三日法官助理 赵迎娣书 记 员 杨紫棋