江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1672号上诉人（原审被告）：连云港乾亨置业有限责任公司，住所地江苏省东海县牛山镇中堤路1号御湖豪庭第3幢1单元101室。法定代表人：张锡林，总经理。委托诉讼代理人：周欣，江苏路卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡荣洋，男，1989年3月9日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：王艳玲，女，1993年1月3日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：袁培武，男，1983年9月1日出生，汉族，住河南省镇平县。被上诉人（原审原告）：贺德荣，女，1989年5月25日出生，汉族，住河南省镇平县。被上诉人（原审原告）：周健伟，男，1991年12月5日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：张笑，女，1990年4月26日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：赵小东，男，1974年10月8日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：张巧荣，女，1975年2月21日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：范玉高，男，1966年7月2日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：刘明翠，女，1968年10月18日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：张亚南，男，1987年12月14日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：石琪，女，1988年6月20日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：李军伟，男，1988年1月12日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：张亭亭，女，1989年4月28日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：陈银霞，女，1978年1月5日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：王士礼，男，1979年9月14日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：李飞，女，1987年4月20日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：朱海超，男，1986年4月16日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：周正宝，男，1976年9月3日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：孙珍玉，女，1977年5月10日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：赵义进，男，1968年11月17日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：丁新社，男，1974年12月23日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：杨玲玲，女，1979年10月14日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：李培培，女，1990年10月28日出生，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：陆翠芳，女，1975年11月4日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：张全现，男，1977年1月4日出生，汉族，住江苏省东海县。诉讼代表人：周健伟，男，1991年12月5日出生，汉族，住江苏省东海县。诉讼代表人：张亭亭，女，1989年4月28日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人共同委托诉讼代理人：张士勇，江苏田湾（东海）律师事务所律师。上诉人连云港乾亨置业有限责任公司（以下简称乾亨公司）因与被上诉人胡荣洋、王艳玲、袁培武、贺德荣、周健伟，张笑、赵小东、张巧荣、范玉高、刘明翠、张亚南、石琪、李军伟、张亭亭、陈银霞、王士礼、李飞、朱海超、周正宝、孙珍玉、赵义进、丁新社、杨玲玲、李培培、陆翠芳、张全现、周健伟、张亭亭商品房买卖纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2019)苏0722民9080号号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乾亨公司上诉请求：1、撤销一审判决第一至十四项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定双方的《合同补充协议》对被上诉人不发生法律效力无事实及法律依据。1.补充协议及协议中对交付条件的变更均符合实际事实情况且合法有效。主合同第八条约定的交付条件“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”违反国家强制性规定，且系无法实现的条件。(1)本案所涉合同采取国家工商总局2000年《商品房买卖合同示范文本》。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了房地产项目的综合验收,而国务院2004年5月19日发布的国发（2004)16号文件《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第八十三项明确规定，取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，基于该规定，合同中约定的原由房管局发放的"商品住宅交付使用批准文件〃已不再发放。故2014年住建部和国家工商总局联合下发的商品房买卖合同示范文本也取消了商品房综合验收的交付条件和取得商品住宅交付使用批准文件的交付条件。(2)东海县房产管理局强制性规定在《商品房买卖合同》第八条中必须选择第4项即“该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”作为交付条件，否则对所有的《商品房买卖合同》不予备案。基于上述背景，上诉人在选择东海县房产管理局强制要求的一条不具备现实履行可能的交付条件后，只能通过签订补充协议的方式改变交付条件。2018年12月3日，东海县房产管理局已纠正之前做法，向东海县不动产登记中心发出了《关于取消商品房符合交付使用条件证明的函》，明确指出在商品房不动产权属首次登记时不必再查收商品房符合交付使用条件的证明文件。该做法正说明上诉人通过补充协议的约定改变当地行政机关不合法的强制性要求是正确的，而并非规避自身的法律责任签订补充协议。(3)上诉人与被上诉人使用的商品房买卖合同系江苏省建设厅、江苏省工商行政管理局提供的标准合同文本，补充协议由双方在平等自愿协商的前提下进行签订，协议不存在法律规定的无效情形，且主合同中也明确说明双方可以对主合同进行补充或变更，因此补充协议以及协议中对合同中交付条件改变的约定均是合法有效的。2.补充协议并不存在格式条款，补充协议中约定的交付条件并未对购房人的合法权利进行限制，也未对出售人的责任进行免除，该条款合法有效。(1)根据我国合同法第四十条的规定，格式条款只有具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款才无效。具体到本案中，上诉人之所以与被上诉人通过补充协议的方式将交付条件变更为商品房经单体工程质量分期验收合格，是因为主合同约定的交付条件违反国家强制性规定，且根本无法实现。(2)该变更并非免除上诉人责任、排除对方主要权利，上诉人仅是与被上诉人约定略低于主合同目前已无法实现的交付标准，且司法实践中并没有规定低于"取得商品房住宅交付使用批准文件"或备案验收的交付条件无效的强制性规定。本案补充协议中约定的商品房经单体工程质量分期验收合格交付标准高于四方验收标准。该约定并不存在加重购房者责任，排除购房者主要权利的情形，原审法院不应以此认定双方的补充协议不发生法律效力。二、上诉人已按约履行了通知交房义务，2018年2月14日之后逾期收房的责任应当由被上诉人承担。1.《合同补充协议》第十二.1条约定，出卖人可以电话、短信、书面或公告等方式通知买受人交房并告知交付曰期、地点、所需资料等；买受人接到通知后，拒绝接收商品房或不按时办理交接手续的，应按《商品房买卖合同》第十一条之约定承担违约责任。在具备交房条件之后，上诉人已于2018年2月14日在售楼处发布了交房通告,告知被上诉人可以办理交房手续。部分业主已于2018年2月收房的事实足以证明上诉人发布了该交房通告。在被上诉人没有按照通告的要求前来收房的情况下，上诉人又于2018年2月20日以短信的方式通知被上诉人收房，故逾期收房的违约责任应由被上诉人承担。2.退一步来说，即使认定上诉人存在逾期交房的行为，张笑、周健伟，赵小东、张巧荣，赵义进，范玉高、刘明翠，胡荣洋、王艳玲，张全现、陆翠芳这6户计算逾期交房的实际时间也应截止至2019年1月2日而非2019年1月2日以后。按照原审法院的裁判思路，上诉人取得备案登记证即达成了合同约定的交付条件，如前所述，上诉人一直在通过各种方式通知被上诉人收房，上述6户被上诉人在明知房屋符合主合同约定的交房条件，且小区内大部分业主都已入住的情况下仍不愿前来收房，明显是恶意拖延收房时间，上述6户业主的行为违反合同约定，自2019年1月2日之后，被上诉人应赔偿上诉人因其逾期收房而给上诉人造成的损失。三、原审法院不应将取得备案证等同于合同约定的商品房住宅使用批准文件。在国务院取消相关行政审批手续之前，工程备案证的备案机关是原建设局，而商品房住宅交付使用批准文件是在商品房备案后由原房产管理局发放，一般在办理产权证环节才需要，故该条件比备案条件更为严格。在行政审批取消后,开发商已无法取得商品房住宅交付使用批准文件。综上所述，上诉人与被上诉人之间签订的补充协议合法有效，上诉人在房屋符合交付条件后已履行了通知义务，上诉人不应承担2018年2月14日之后逾期交房的违约责任。被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。胡荣洋、王艳玲、袁培武、贺德荣、周健伟，张笑、赵小东、张巧荣、范玉高、刘明翠、张亚南、石琪、李军伟、张亭亭、陈银霞、王士礼、李飞、朱海超、周正宝、孙珍玉、赵义进、丁新社、杨玲玲、李培培、陆翠芳、张全现向一审法院起诉请求：1.依法判令乾亨公司向胡荣洋、王艳玲、袁培武、贺德荣、周健伟，张笑、赵小东、张巧荣、范玉高、刘明翠、张亚南、石琪、李军伟、张亭亭、陈银霞、王士礼、李飞、朱海超、周正宝、孙珍玉、赵义进、丁新社、杨玲玲、李培培、陆翠芳、张全现、周健伟、张亭亭支付逾期交房违约金345209元;2.乾亨公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，周健伟、张亭亭等十四户业主自2014年起分别与乾亨公司签订商品房买卖合同，购买乾亨公司开发的位于东海县南侧御湖豪庭小区的商品房，合同约定了楼栋房号、交房时间、建筑面积、合同房款等情况。合同约定的交付时间为2017年12月30日。胡荣洋、王艳玲合同约定交纳的购房款为587419元；袁培武、贺德荣合同约定交纳的购房款为392751元；张笑、周健伟合同约定交纳的购房款为534876元；赵小东、张巧荣合同约定交纳的购房款为393876元；范玉高、刘明翠合同约定交纳的购房款为479370元；张亚南、石琪合同约定交纳的购房款为613785元；李军伟、张亭亭合同约定交纳的购房款为597038元；陈银霞、王士礼合同约定交纳的购房款为599330元；朱海超、李飞合同约定交纳的购房款为398190元；周正宝、孙珍玉合同约定交纳的购房款为710662元；赵义进合同约定交纳的购房款为724153元；丁新社、杨玲玲合同约定交纳的购房款为613785元；李培培合同约定交纳的购房款为401941元；陆翠芳、张全现合同约定交纳的购房款为412258元。赵义进与乾亨公司在买卖合同中约定乾亨公司的交付条件为商品房经验收合格，范玉高、刘明翠与乾亨公司在买卖合同中约定的交付条件为商品房经单体工程质量分期验收合格，其他原告与乾亨公司在合同中约定的条件均为取得商品住宅交付使用批准文件。如乾亨公司未按照合同规定的期限将该商品房交付原告等人使用，则应当向原告等人支付违约金，违约金按原告已付房款的万分之一计算，自合同规定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日止；约定的房屋交接方式为，商品房达到交付使用条件后，乾亨公司应当书面通知原告等人办理交接手续，双方进行验收交接时，乾亨公司应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，乾亨公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告等人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由乾亨公司承担；乾亨公司承诺交付时水通、电通，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意的处理方式为乾亨公司继续完善，使其达到使用条件。除赵义进、范玉高、刘明翠外，其他人与乾亨公司均在商品房买卖合同补充协议第十二条第1款约定交付条件：双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格。合同签订后，原告均按合同约定向乾亨公司支付了购房款。乾亨公司举证案涉小区御湖豪庭3﹟、4﹟、6﹟、18#楼于2018年2月13日取得单位工程竣工验收证明书，2019年1月2日取得了东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证。乾亨公司辩称于2018年2月14日在售楼处发布交房公告，告知原告可以前来集中办理交房手续，于2018年2月20日又以短信的方式通知原告收房，但所提供的短信记录没有显示给范玉高、刘明翠发送短信。一审法另查明，原告实际办理房屋交接手续接收房屋的时间为：胡荣洋、王艳玲2019年5月6日；袁培武、贺德荣2018年6月22日；张笑、周健伟2019年9月26日；赵小东、张巧荣2019年2月12日；范玉高、刘明翠2019年5月15日；张亚南、石琪2018年4月2日；李军伟、张亭亭2018年11月9日；陈银霞、王士礼2018年5月2日；朱海超、李飞2018年9月5日；周正宝、孙珍玉2018年3月8日；赵义进2019年3月15日；丁新社、杨玲玲2018年9月2日；李培培2018年7月30日；陆翠芳、张全现2019年3月10日。原告主张按照合同约定的购房款计算逾期交房违约金。一审法院认为，原告与乾亨公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。乾亨公司未按照合同约定交付房屋，应承担逾期交付的违约责任。乾亨公司与范玉高、刘明翠约定的交付条件为商品房经单体工程质量分期验收合格，乾亨公司于2018年2月13日取得单位工程竣工验收证明书,应书面通知范玉高、刘明翠接收房屋，但乾亨公司所举的短信记录中没有向范玉高、刘明翠在商品房买卖合同中所提供的手机号码发送短信的记录，乾亨公司亦未提供其他证据证明其在符合交付条件后按照合同约定书面通知范玉高、刘明翠，也没有证据证明该业主在接收房屋前知悉涉案房屋符合交付条件，逾期交房违约金应计算至该业主实际接收房屋时止。乾亨公司与赵义进约定的交付条件为商品房经验收合格，应视为经综合验收合格并取得房屋工程和市政基础设施工程备案证。乾亨公司与其他原告约定的交付条件为取得商品住宅交付使11用批准文件，即房屋工程和市政基础设施工程备案证。乾亨公司于2019年1月2日取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，违反了合同约定，应承担违约责任。乾亨公司取得备案证后，未通知原告接收房屋，也没有证据证明原告在接收房屋前知悉涉案房屋符合交付条件，逾期交房违约金应计算至业主实际接收房屋时止。袁培武、贺德荣，张亚南、石琪，李军伟、张亭亭，陈银霞、王士礼，朱海超、李飞，周正宝、孙珍玉，丁新社、杨玲玲，李培培八户业主在乾亨公司取得批准文件前同意并实际接收房屋，应当视为双方对房屋交付条件进行了实质性变更，应以该八户业主实际收房之日作为交付之日，该八户业主逾期交房违约金应计算至实际收房之日。符合交付条件后，乾亨公司未举证证明其按照合同约定对胡荣洋、王艳玲，张笑、周健伟，赵小东、张巧荣，范玉高、刘明翠，赵义进，陆翠芳、张全现六户业主履行了通知义务，也没有证据证明该六户业主在接收房屋前知悉涉案房屋符合交付条件，逾期交房违约金应计算至该六户业主实际接收房屋时止。胡荣洋、王艳玲共逾期492天，应支付违约金28901元（587419元×0.01%×492天）；袁培武、贺德荣共逾期174天，应支付违约金6834元（39275112元×0.01%×174天）；张笑、周健伟共逾期635天，应支付违约金33965元（534876元×0.01%×635天）；赵小东、张巧荣共逾期409天，应支付违约金16110元（393876元×0.01%×409天）；范玉高、刘明翠共逾期501天，应支付违约金24016元（479370元×0.01%×501天）。张亚南、石琪共逾期93天，应支付违约金5708元（613785元×0.01%×93天）；李军伟、张亭亭共逾期314天，应支付违约金18747元（597038元×0.01%×314天）；陈银霞、王士礼共逾期123天，应支付违约金7372元（599330元×0.01%×123天）；朱海超、李飞共逾期249天，应支付违约金9915元（398190元×0.01%×249天）；周正宝、孙珍玉共逾期68天，应支付违约金4833元（710662元×0.01%×68天）；赵义进共逾期440天，应支付违约金31863元（724153元×0.01%×440天）；丁新社、杨玲玲共逾期246天，应支付违约金15099元（61378513元×0.01%×246天）；李培培共逾期212天，应支付违约金8521元（401941元×0.01%×212天）；陆翠芳、张全现共逾期435天，应支付违约金17933元（412258元×0.01%×435天）。关于乾亨公司辩称双方签订的《商品房买卖合同》之附件四即《合同补充协议》第十二条第1项约定“双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付买受人使用”是对《商品房买卖合同》第八条第一款约定交付条件变更的意见是否应采信问题。一审法院认为，在签订合同过程中提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，格式条款的约定减轻己方责任、加重对方责任的，格式条款提供方应当采取合理的方式提请对方注意。乾亨公司作为格式条款提供方，在补充协议中改变主合同条款，将交房条件由主合同约定的取得商品住宅使用批准文件变更为单体工程质量分期验收合格，减轻了乾亨公司的交房责任，加重了原告责任，乾亨公司应当采取合理的方式提请原告注意，但乾亨公司并未提供相关证据证明自己尽到了提请注意的义务。故该补充协议的该条款对原告不发生法律效力，案涉房屋的交付条件仍应以主合同约定为准，乾亨公司的辩解意见一审法院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、乾亨公司于判决生效之日起十日内向胡荣洋、王艳玲支付逾期交房违约金28901元；二、乾亨公司于判决生效之日起十日内向袁培武、贺德荣支付逾期交房违约金6834元；三、乾亨公司于判决生效之日起十日内向张笑、周健伟支付逾期交房违约金33965元；四、乾亨公司于判决生效之日起十日内向赵小东、张巧荣支付逾期交房违约金16110元；五、乾亨公司于判决生效之日起十日内向范玉高、刘明翠支付逾期交房违约金24016元；六、乾亨公司于判决生效之日起十日内向张亚南、石琪支付逾期交房违约金5708元；七、乾亨公司于判决生效之日起十日内向李军伟、张亭亭支付逾期交房违约金18747元；八、乾亨公司于判决生效之日起十日内向陈银霞、王士礼支付逾期交房违约金7372元；九、乾亨公司于判决生效之日15起十日内向朱海超、李飞支付逾期交房违约金9915元;十、乾亨公司于判决生效之日起十日内向周正宝、孙珍玉支付逾期交房违约金4833元；十一、乾亨公司于判决生效之日起十日内向赵义进支付逾期交房违约金31863元；十二、乾亨公司于判决生效之日起十日内向丁新社、杨玲玲支付逾期交房违约金15099元；十三、乾亨公司于判决生效之日起十日内向李培培支付逾期交房违约金8521元；十四、乾亨公司于判决生效之日起十日内向陆翠芳、张全现支付逾期交房违约金17933元。案件受理费减半收取2980元，由乾亨公司负担1965元，由胡荣洋、王艳玲负担15元，袁培武、贺德荣负担65元，张笑、周健伟负担14元，赵小东、张巧荣负担7元，范玉高、刘明翠负担16元，张亚南、石琪负担225元，李军伟、张亭亭负担99元，陈银霞、王士礼负担183元，朱海超、李飞负担37元，周正宝、孙珍玉负担187元，赵义进负担28元，丁新社、杨玲玲负16担83元，李培培负担47元，陆翠芳、张全现负担9元。二审中，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案争议焦点：1、房屋交付时间是以主合同约定还是以补充协议约定为准。2、逾期交房责任如何承担。关于争议焦点1，房屋交付时间是以主合同约定还是以补充协议约定为准的问题。本院认为，在签订合同过程中提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，格式条款的约定减轻己方责任、加重对方责任的，格式条款提供方应当采取合理的方式提请对方注意。乾亨公司作为格式条款提供方，在补充协议中改变主合同条款，将交房条件由主合同约定的取得商品住宅使用批准文件变更为单体工程质量分期验收合格，减轻了乾亨公司的交房责任，加重了买受人的责任，乾亨公司应当采取合理的方式提请买受注意，但飞龙公司并未提供相关证据证明自己尽到了提请注意的义务，故该补充协议的条款对买受不发生法律效力。本案应按照双方签订的《商品房买卖合同》主合同约定，交付商品房的条件为取得商品住宅使用批准文件。2019年1月2日，涉案房屋取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，即合同约定的商品住宅使用批准文件。因此，上诉人认为主合同约定的交付条件无法实现与事实不符。关于争议焦点2，逾期交房责任如何承担的问题。上诉人乾亨公司是否应承担2018年2月14日之后逾期交房的违约责任。本院认为，根据双方合同约定，上诉人应于2017年12月30日前向被上诉人交付具备交房条件的房屋。2019年1月2日，涉案房屋才取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，即合同约定的商品住宅使用批准文件。因此，此后才具备房屋交付条件。在此前被上诉人同意并实际接收房屋的，视为涉案房屋实际交付，应当以上诉人实际交房之日作为交付之日，被上诉人再次主张收房之后逾期交房违约金的，不应当予以支持。本案中被上诉人2019年1月2日之前没有收房的，上诉人应承担逾期交房的违约责任。关于胡荣洋等六户是否应得到2019年1月2日之后的违约金问题。上诉人没有充分证据证明其在2019年1月2日房屋具备交房条件后后正式通知了该六户收房，故胡荣洋等六户应得到2019年1月2日之后的违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5960元，由上诉人连云港乾亨置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年九月十五日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。