河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初3636号原告：王华强，男，1965年12月2日出生，汉族，无业，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：董金台，河南远恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭倩杰，河南远恒律师事务所实习律师。被告：马静，女，1983年4月27日出生，回族，无业，住河南省新乡市封丘县。委托诉讼代理人：朱丹丹，河南明天律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹家伟，河南明天律师事务所律师。第三人：中海信托股份有限公司，住所地上海市黄浦区蒙自路763号36楼。法定代表人：张德荣，总裁。委托诉讼代理人：王向锋，河南大象律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帅，河南大象律师事务所律师。原告王华强与被告马静、第三人中海信托股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王华强及其委托诉讼代理人董金台、郭倩杰，被告马静及其委托诉讼代理人朱丹丹，第三人中海信托公司的委托诉讼代理人王向锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华强向本院提出诉讼请求：1、坐落于郑州市××区××路××楼××单元802的房屋归原告所有；2、原告代替被告向第三人偿还涉案房屋的抵押贷款，被告、第三人将该房屋抵押登记注销；3、被告协助原告办理涉案房屋产权过户登记手续；4、原告代替被告向第三人偿还涉案房屋的抵押贷款后，有权向被告追偿；5、案件诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告马静于2012年申请到郑州市××区××路××楼××单元××号的经济适用房。2013年5月，原、被告口头约定，被告以50000元价格将该房屋转让给原告，待房屋具备上市交易条件后过户给原告，原告代被告支付购房款。2015年2月7日，双方签署《房屋产权转让协议》，对上述事项进行书面约定。2013年，原告代被告支付房屋首付款80000元，2014年代被告支付了近80000元土地出让金并代被告按月偿还房贷。2014年1月，房屋建成，原告装修并入住至今。2015年6月19日，该房屋的产权证登记在被告名下。目前该房屋已具备上市交易条件，但被告不予配合办理过户手续，并于2019年10月23日将房屋抵押给第三人。原告遂诉至法院。被告马静辩称:1、涉案房屋属于经济适用房，双方达成协议转让该房屋时，期限不满五年，违反《经济适用住房管理办法》及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》关于购买经济适用房不满5年不得直接上市交易的规定，故《房屋产权转让协议》无效；2、涉案房屋属于家庭共有财产，其单独处分房屋的行为无效；3、原告并未实际履行转让协议，仅向其支付20000元转让费，且原告偿贷多次逾期，剩余房贷108139.28元系其偿还；3、其系登记的房屋所有权人，有权就案涉房产办理抵押登记。故应驳回原告诉请。第三人中海信托股份有限公司述称，无论原、被告间的合同效力如何，其作为善意第三人取得的抵押权合法有效且已在不动产登记部门登记，应受法律保护，在抵押贷款结清、抵押权解除之前，原告的诉请不应得到支持；若原告代替被告清偿抵押贷款，其愿意在收到全额抵押贷款后配合办理解押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月28日，被告马静（作为乙方）与河南省博瑞置业有限公司（作为甲方）签订《认购协议书》，约定乙方以市公积金贷款方式，认购甲方开发建设的、位于郑州市××区××路西、三峡××、××北“××·××”××楼××单元××号经济适用房，建筑面积81.69㎡，单价2836元/㎡,总价款231673元，首付款69673元签约当日交纳。6月7日，双方签订正式《商品房买卖合同》，主要内容同上。8月2日，被告马静（作为借款人、丙方）与郑州住房公积金管理中心（作为委托人、甲方）、中国银行股份有限公司郑州陇西支行（作为贷款人、乙方）、郑州住房置业担保有限责任公司（作为保证人、丁方）签署《委托贷款合同》，约定：郑州住房公积金管理中心委托中国银行股份银行有限公司郑州陇西支行向被告发放住房公积金贷款162000元；借款期限15年，自2013年8月22日起至2028年8月22日，借款用途用于购买上述房产；月利率千分之3.75，自贷款发放日之次月对日起，分期（按月计）归还贷款本息，共180期，每月偿还贷款本息等额为人民币1239.29元。2015年2月7日，被告马静（作为转让方、甲方）与原告王华强（作为受让方、乙方）签订《房屋产权转让协议》，载明“转让方马静于公元2013年5月将合法拥有的壹套郑州市管城回族区客技路博瑞盛和苑六号楼贰单元802经济适用房（约82平方），产权转让予乙方王华强。双方经自愿协商达成一致，由受让方（乙方）给予转让方（甲方）经济适用房转让费伍万元（人民币50000），付款方式双方一致同意购房款由乙方分期支付，先期预先支付房款贰万元（人民币20000），剩余房款叁万元（人民币30000）在甲方将房屋产权过户手续办理到乙方名下后，由乙方全部支付。”2014年1月7日，涉案房屋交付，原告王华强装修并占有使用至今,水、电、燃气、电视业务费用物业管理服务费用均由其缴纳。截至诉前，原告王华强为涉案房屋支付土地出让金69042.42元、首付款69673元，并按月代偿公积金贷款至2019年10月10日。2019年10月10日，被告马静将剩余房贷106988.06元结清。另查明，2019年10月17日，被告马静与第三人中海信托股份有限公司签订贷款合同及抵押合同，将涉案房屋抵押给中海信托公司。后因被告马静逾期还款，第三人申请仲裁，清远仲裁委员会作出2020年7月16日做出（2020）清仲金字第573号裁决书，裁决主要内容为：被告马静偿还第三人中海信托股份有限公司借款本金500000元、支付2020年1月当期应付利息8000元、支付逾期违约金（逾期违约金以剩余借款本金500000元为基数，按月利率2%标准计算，自2020年1月25日起计至所有款项实际清偿之日止）；第三人对涉案房屋拍卖、变卖价款在裁决确定债权范围内享有第一顺位优先受偿权；被告向第三人补偿律师费1100元；仲裁费7200.30元由被告负担。该裁决为终局裁决，已发生法律效力。还查明，郑州市不动产登记中心不动产查询结果显示，涉案郑州市管城回族区通站路118号院6号楼2单元8层802号房屋面积81.15平方米，产权人为被告马静，不动产权证号豫（2019）郑州市不动产权第0361699号，2019年10月23日设定抵押，抵押权人为第三人中海信托股份有限公司，抵押金额500000元。在本案诉讼过程中，原告王华强表示，愿意代被告马静偿还对第三人中海信托股份有限公司之欠款以涤除涉案房屋之抵押。本院认为，本案原、被告交易标的为经济适用房，在转让之初不符合购买经济适用房不满5年不得直接上市交易的规定，但该规定属于管理性规范，非效力性规范，违反该规定不足以导致协议无效。转让涉案房屋的协议系原、被告双方真实意思表示，且已实际履行，截至诉前原告已入住涉案房屋六年多，房屋装修及相关费用均由原告负担，本着尊重房屋现状、维护交易安全、保护善意第三人的原则，应当认定该房屋转让协议有效。诉讼中，原告同意通过清偿被告债务而消灭系争房屋上设定的抵押权，第三人中海信托公司也表示愿意按照法院判决履行自身义务。考虑到原告同意偿还抵押贷款，第三人中海信托公司作为抵押权人的合法权益可以得到充分保障，符合《物权法》第一百九十一条第二款受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，经审查合同继续履行不存在现实困难，从维护市场交易安全，保护守约方合法利益的角度考虑，合同应当继续履行。故原告要求被告解除抵押、办理房屋过户，第三人协助办理解押手续的诉讼请求，本院予以支持。但因此产生的原告对被告的追偿问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。涉案房屋目前登记在被告名下，且第三人设定有抵押权，在原、被告双方合同义务均未履行完毕的情况下，不能认定房屋归原告所有。故原告请求确认房屋所有权的诉请，本院不予支持。被告马静关于转让协议无效的辩称,不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告王华强与被告马静2015年2月7日就郑州市管城回族区通站路118号院6号楼2单元8层802号房屋签订的《房屋产权转让协议》继续履行；二、原告王华强于本判决生效后十日内代被告马静向第三人中海信托股份有限公司履行（2020）清仲金字第573号裁决书所确定的义务（具体数额以该裁决书为准）；三、原告王华强于本判决生效后十日内向被告马静支付代偿之公积金贷款106988.06元；四、涉案房屋按揭贷款清偿后五日内，被告马静配合、第三人中海信托股份有限公司协助原告王华强办理该房屋解除抵押手续；五、被告马静在涉案房屋抵押解除后三十日内，配合原告王华强办理该房屋的产权过户手续；六、原告王华强于涉案房屋产权过户手续办理后三日内，向被告马静支付下余房屋转让费30000元；七、驳回原告王华强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12000元减半收取计6000元、保全费4620元，由由被告马静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李晖二〇二〇年九月二十三日法官助理张迪书记员孟宪哲