北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终8002号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京盛泰朝龙建材有限公司，住所地北京市丰台区南苑乡新宫村新宫家园北区九号楼6008室。法定代表人：张宝库，董事长。委托诉讼代理人：王艳芳，女，北京盛泰朝龙建材有限公司招商经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨秀凤，北京市恒达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴佳佳，女，1992年8月25日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：徐永红，上海正策律师事务所律师。上诉人北京盛泰朝龙建材有限公司因与被上诉人吴佳佳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2018)京0106民初11983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京盛泰朝龙建材有限公司（下称盛泰朝龙公司）上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法确认我公司与吴佳佳签订的《商铺租赁合同》有效；2.撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回吴佳佳的诉讼请求；3.撤销一审判决第五项，依法支持我公司的反诉请求；4.本案一、二审诉讼费由吴佳佳承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉《商铺租赁合同》属于无效合同，并由我公司承担80%的过错责任完全错误，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效。首先，2016年北京新宫昕源益达投资管理公司（下称昕源益达公司）曾经将我公司诉至丰台区人民法院，经法院审理，认定双方就案涉房屋签订的房屋租赁合同有效并判决解除合同，我公司上诉后在二审法院主持下双方达成和解，二审法院出具(2017)京02民终1706号民事调解书，两级法院均认为该案中的房屋租赁合同为有效合同。其次，一审判决以案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，亦无相关产权手续为由认定案涉《商铺租赁合同》无效，该认定错误。事实上，案涉租赁房屋属于回迁安置房项目，有北京市规委、丰台区人民政府、丰台区发改委、丰台区城乡结合部建设指挥部、丰台区重大项目领导小组办公室等有关部门的批准手续，具有法律效力。二、一审法院判决我公司赔偿装修损失数额缺乏法律依据，且适用法律错误。一审期间，法院委托北京中源正信资产评估有限公司对案涉房屋进行评估，评估价值为474786元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，房屋租赁合同涉及的装饰装修物仅限于与租赁房屋形成附合的装饰装修物，确定装修现值时不需考虑租赁期限长短，只考虑承租人已使用的时间予以折旧，一审法院对现值的确定考虑了装修的投入、租赁期限、使用时间等，是对第九条的错误理解和适用。三、我公司的反诉请求合法有据，应予支持。吴佳佳于2018年3月9日向我公司出具《通知函》，提出单方解除合同，吴佳佳于2018年10月1日完成全部租赁房屋的腾退，故吴佳佳实际占用房屋的时间应计算至2018年10月1日，吴佳佳应当向我公司支付此前应承担的各项费用。综上，一审判决认定事实和适用法律均有错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持我公司的上诉请求。吴佳佳辩称，同意一审判决，不同意盛泰朝龙公司的上诉请求。一、关于合同效力问题，一审判决认定正确。案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，也没有证据证明经过主管部门的特批，案涉建筑为违法建筑。盛泰朝龙公司在与昕源益达公司诉讼时，至少知道案涉房屋可能系违法建筑，但其在与我签订租赁合同时却并未进行提示，且双方签订合同是出于盛泰朝龙公司的主动邀约，故盛泰朝龙公司理应承担至少80%以上的过错责任。二、一审法院判决盛泰朝龙公司赔偿装修损失数额合法合理。经评估的装修价值为474786元，远低于装修费用总额，且未包含未评估部分的价值，导致部分装修无法评估的根本原因在于盛泰朝龙公司无视一审法院的警告，擅自拆除部分装修，其应当承担不利后果。最终一审法院综合考虑已评估部分装修价值、我提供的装修总金额及盛泰朝龙公司应当承担的赔偿责任，酌定装修损失总价为873600元。三、盛泰朝龙公司的反诉请求，不应得到支持。首先，盛泰朝龙公司的反诉请求，都是基于我向其发出合同解除通知后不再履行支付义务而产生的，而我提出解除合同的原因则是因为案涉房屋为违建，导致合同根本目的无法实现；其次，盛泰朝龙公司主张我在2018年10月1日完成腾退租赁房屋，与事实不符，根据一审法院的认定及盛泰朝龙公司的自认，我于2018年3月向盛泰朝龙公司归还钥匙，归还钥匙即为归还房屋；再次，一审期间法院明确要求禁止对案涉房屋进行擅自处置，故盛泰朝龙公司所称的腾空房屋实际应计至2018年10月1日是错误的，应从2018年3月开始计算。2018年3月至2018年10月1日期间，即便案涉房屋之内仍有我的东西，也是基于法院禁止擅动房屋而考量的，而非我不愿归还案涉房屋。综上，请求二审法院驳回盛泰朝龙公司的全部上诉请求。吴佳佳向一审法院起诉请求：1.确认2016年6月6日吴佳佳、盛泰朝龙公司签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令盛泰朝龙公司归还吴佳佳已支付的商铺租金1598681元，物业费99180元，押金194180元；3.判令盛泰朝龙公司赔偿吴佳佳装修损失156万元；4.判令盛泰朝龙公司赔偿损失582540元；5.诉讼费由盛泰朝龙公司承担。盛泰朝龙公司向一审法院反诉请求：1.判令吴佳佳支付2017年8月21日至2018年10月1日期间的租金849543元；2.判令吴佳佳支付2017年8月21日至2018年10月1日期间的物业费91300元；3.判令吴佳佳支付2017年8月21日至2018年10月1日取暖费3万元；4.判令吴佳佳支付2017年8月21日至2018年10月1日水、电费23164元；5.判令吴佳佳支付违约金345982元；6.反诉费由吴佳佳承担。一审法院认定事实如下：2016年6月6日，甲方（出租人）盛泰朝龙公司与乙方（承租人）吴佳佳签订《商铺租赁合同》，约定商铺位置及用途，乙方承租的商铺坐落于北京市丰台区新宫家园北区9号楼，商铺计租面积1520元平方米，以现状出租给乙方。乙方承租商铺用途为商业经营。租赁期限为五年，自2016年8月21日起至2021年8月20日止，租金按每两年递增，递增幅度为10%。商铺租金按人民币2.1元/日/平方米计算，即每租赁年度租金为人民币1165080元。乙方付款方式为押二付六，每半年支付一次租金，先付款后用房。每半年为一期，第一期租金2016年8月21日至2017年2月20日由乙方于本合同签订当日支付，此后各期租金由乙方提前两个月预付。本合同签订当日，乙方应当向甲方一次性交纳履约保证金人民币194180元，作为乙方履行本合同的担保。租赁期限届满，乙方无违约行为的，甲方无息返还履约保证金。乙方应做好乙方人员、财产及商铺的安全、消防、防盗、防水、防煤气中毒等预防措施，不得在商铺内存放易燃、易爆、有毒、强腐蚀性等危险品；如因乙方违反甲方商铺安全管理规范，造成乙方人员或第三方人身伤害和财产损失的，乙方应承担全部法律责任。合同存续期间，乙方应及时向甲方交纳所发生的水、电及物业费、取暖费，其中水费自来水12元/吨、电费1.6元/度、物业费4元/平米/月（物业费为每年支付一次，费用包括公共区域保洁，日常公共设施维护，生活垃圾的清运，不包括厨余垃圾清运、整体监控，日常甲方的安全检查工作）取暖费42元/平米。因不可抗力、国家及北京市法律法规政策调整、商铺、商场或所占土地被依法征用、征收、拆迁等情况，本合同自上述情况发生之日起自行终止，甲乙双方互不承担责任。合同期满或终止时，甲方有权收回商铺，乙方应立即腾退商铺并恢复原状。合同签订后，吴佳佳向盛泰朝龙公司支付履约保证金194180元，物业费99180元，租金1598681元，供暖费3万元。2016年6月17日吴佳佳与案外人刘华明签订《装饰装修施工合同》，对承租的北京市丰台区新宫家园北区9号楼3-6层进行装修，用于经营青年公寓，合同价款为1250000元。2016年8月4日吴佳佳与案外人刘立峰签订《新宫家园北区9号楼3层-6层地暖施工合同》，施工内容为地板采暖工程，工程价款为180000元。2016年7月至10月吴佳佳支付新宫家园9号楼3层-6层消防工程款130000元。2017年8月4日北京市丰台区南苑乡人民政府出具《安全生产隐患告知书》，载明：轻时代主题青年公寓（新宫村新宫家园北区九号楼3-6层东侧），你单位存在以下安全隐患：1.公寓建筑为非法建设，未取得消防手续；2.公寓无自动灭火系统、自动报警系统、机械排烟系统和消火栓系统；3.公寓与周围建筑毗连，没有防火间距；4.乱接乱拉临时电线，使用大功率电器（电磁炉、电饭煲、电炒锅、电热水器、空调等电器）。整改意见：限你单位十日内关停该公寓，并将关停结果报乡安全管理科。如因上述隐患不能及时消除，导致安全生产事故的发生，造成的一切后果，你单位应承担所有责任。2018年3月9日吴佳佳向盛泰朝龙公司出具《通知函》，载明：吴佳佳与盛泰朝龙公司于2016年6月6日签订《商铺租赁合同》，租赁北京市丰台区新宫家园北区9号楼中3-6层的部分房屋，合计1520平方米。合同签订时，贵司隐瞒了上述房屋系违章建筑的事实。本人投入大量财力对标的房屋进行装修，共产生装修费用1560000元。本人在申请办理消防验收手续时被告知，由于标的房屋系违章建筑，故无法办理消防验收手续。由于标的房屋系违章建筑，双方就标的房屋所签订的租赁合同应当属于无效合同，现本人作出如下决定并特向贵司函告：1.现通知贵司，对于租赁合同约定的剩余租金本人将不再予以支付，对于本人已经支付的租金共计1620000元及房屋押金194180元请贵司予以返还；2.因合同无效给本人带来的损失，请贵司予以赔偿。本人现初步将损失列明如下（1）商铺装修费用2016年6月6日本人就对约定商铺进行了装修，总花费共计1560000元；（2）因合同无效导致本人的信赖利益损失共计600000元（北京最多支付6个月的租金）。以上已支付租金1620000元房屋押金194180元及损失共计2414180元，烦请贵司自收到通知函之日起七日内支付本人。吴佳佳称已于2018年3月将承租房屋的门禁卡交给盛泰朝龙公司，由盛泰朝龙公司实际控制房屋，盛泰朝龙公司擅自拆除了吴佳佳6层3间房屋的装修。盛泰朝龙公司不认可控制房屋，认可未经吴佳佳同意拆除了6层的1间房屋，目的是帮助吴佳佳对外出租。审理中，吴佳佳向法院提出评估申请，申请对北京市丰台区新宫家园北区9号楼3-6层的房屋装修进行价值评估。评估期间，吴佳佳发现有人在案涉房屋内拆除装修，遂报警。盛泰朝龙公司称已将房屋交还给昕源益达公司，拆除装修与其公司无关。法院委托北京中源正信资产评估有限公司对北京市丰台区新宫家园北区9号楼3-6层的房屋装修进行价值评估，评估价值为474786元。已经拆除部分未能评估。另查，2015年1月7日昕源益达公司（甲方，出租人）与盛泰朝龙公司（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市丰台区南苑乡新宫村新宫家园北区九号楼建筑面积地上六层共计5196平方米，地下两层，共计可用643平方米出租给乙方使用。租赁用途：商业、办公，租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日，共计五年。合同签订后昕源益达公司将房屋交付给盛泰朝龙公司使用。2016年昕源益达公司曾经起诉盛泰朝龙公司房屋租赁合同纠纷。北京市丰台区人民法院于2016年12月19日出具（2016）京0106民初6345号民事判决书，判决解除双方于2015年1月7日签订的《北京市房屋租赁合同》。判决后，盛泰朝龙公司不服，提出上诉称1．一审法院未查明昕源益达公司是否享有对案涉房屋的处分权；2．一审法院未查明案涉房屋是否属于违法建筑、是否经过竣工验收、是否符合安全、防灾等工程建设强制性标准、是否经过消防验收、是否改变房屋性质使用房屋；3．即使合同有效，由于不可抗力及昕源益达公司承诺的协助义务无法实现合同目的，法院应当免除我公司支付租金的义务；4.本案涉及的合同应为无效合同；5．我公司在使用案涉房屋期间，由于租赁物装饰装修和维修产生了费用，无论合同是否有效，昕源益达公司都应当予以补偿或抵扣租金。2017年5月10日北京市第二中级人民法院出具（2017）京02民终1706号民事调解书，双方达成如下协议：一、昕源益达公司与盛泰朝龙公司同意盛泰朝龙公司继续使用北京市丰台区南苑乡新宫村新宫家园北区九号楼房屋至二〇二〇年九月三十日；二、盛泰朝龙公司于本调解书送达之日起二十日内，支付昕源益达公司二〇一六年二月一日至二〇一七年三月三十一日房屋使用费四百八十六万七千零二十元整（现金支付）；如未按时支付该款项，双方同意按照一审判决执行；三、盛泰朝龙公司于二〇一七年九月三十日之前支付昕源益达公司二〇一七年四月一日至二〇一七年九月三十日房屋使用费二百九十二万一千五百八十元整……。本案在审理中，盛泰朝龙公司向法院提供日期为2018年9月19日该公司与昕源益达公司签订的《九号楼房屋租赁合同补充协议》，称双方协议调整租赁面积，吴佳佳租赁部分已经交还给昕源益达公司。一审法院认为，本案中，吴佳佳与盛泰朝龙公司就北京市丰台区新宫家园北区9号楼签订的《商铺租赁合同》，租赁物并未取得建设工程规划许可证，亦无相关产权手续，故吴佳佳与盛泰朝龙公司签订的《商铺租赁合同》应属无效。对吴佳佳主张确认其与盛泰朝龙公司于2016年6月6日签订的《商铺租赁合同》无效的诉讼请求，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴佳佳及盛泰朝龙公司作为合同签订双方，对于租赁物的规划及产权手续理应尽到审查义务，现合同无效，吴佳佳及盛泰朝龙公司均应承担相应的责任。盛泰朝龙公司作为房屋的出租方在其他诉讼中曾经以租赁物不具备建设工程规划许可证为由主张合同无效，由此可以认定，盛泰朝龙公司对于租赁物的规划及产权等情况已经充分了解，对于合同无效的后果，盛泰朝龙公司应为明知，故盛泰朝龙公司应当承担80%的责任。吴佳佳承担20%的责任。合同无效，盛泰朝龙公司应当将履约保证金退还给吴佳佳。吴佳佳自2016年8月21日至2018年3月向盛泰朝龙公司交付门禁卡为止，一直使用租赁房屋，其交付的房屋租金延续到2018年1月，故吴佳佳主张盛泰朝龙公司退还其交纳的房屋租金，缺乏法律依据，法院不予支持。吴佳佳交纳给盛泰朝龙公司的物业费金额亦不足以支付到2018年3月，故对吴佳佳要求盛泰朝龙公司退还其交纳的物业费的诉讼请求，法院不予支持。关于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，吴佳佳签订租赁合同后，对租赁物进行装修及消防改造，投入156万元，双方产生纠纷后，盛泰朝龙公司未经吴佳佳同意擅自拆除租赁物装修，由此给吴佳佳造成的损失，应当由盛泰朝龙公司承担。关于评估期间有人拆除装修一节，经核实，盛泰朝龙公司称与原出租人昕源益达公司达成协议，变更租赁面积，吴佳佳租赁部分已交还给原出租人，盛泰朝龙公司对拆除装修不知情。法院认为，盛泰朝龙公司与昕源益达公司之间房屋租赁合同纠纷已经由法院生效文书确认，双方达成调解协议，继续使用租赁房屋至2020年9月30日，现盛泰朝龙公司又与昕源益达公司签订补充协议，在诉讼期间将吴佳佳租赁的面积交还给昕源益达公司，导致吴佳佳在租赁物中3-6层的装修有部分遭到拆除，未能全部进行评估，对此，盛泰朝龙公司应当承担赔偿责任。法院参考评估结论，结合吴佳佳对于装修的投入、租赁期限、吴佳佳使用时间等确定装修现值，按照双方的过错程度确定损失金额。吴佳佳主张停业损失，未能提供证据，法院不予支持。吴佳佳主张信赖利益损失，因其对合同的无效亦存在过错，故法院亦不予以支持。合同无效，考虑盛泰朝龙公司的过错程度，对其全部反诉请求，法院不予支持。综上所述，一审法院于2020年6月判决：一、吴佳佳与北京盛泰朝龙建材有限公司于2016年6月6日签订的《商铺租赁合同》无效；二、北京盛泰朝龙建材有限公司于判决生效之日起十日内退还吴佳佳履约保证金194180元；三、北京盛泰朝龙建材有限公司于判决生效之日起十日内赔偿吴佳佳装修损失873600元；四、驳回吴佳佳其他诉讼请求。五、驳回北京盛泰朝龙建材有限公司全部反诉请求。二审期间，盛泰朝龙公司提交案涉房屋所在地块的规划图，主张结合一审提交的《前期准备工程联办单》《丰台区城乡结合部建设指挥部会议纪要（第29期）》可以证明案涉房屋符合规划，工程建设得到批准，案涉《商铺租赁合同》有效。吴佳佳认可规划图的真实性，但不认可关联性和证明目的，认为规划图只是用地规划，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，其他证据亦不能证明案涉房屋经过主管部门的特批。另，2018年6月7日的一审庭审中，吴佳佳对房屋由谁控制的陈述为：2018年3月我将门禁卡给了盛泰朝龙公司，之前也给过，门禁只要断电随时都可以进入，房屋门都是开着的，曾经报案过，里面洗衣机等贵重物品锁了。2018年10月26日的庭审中，吴佳佳对于2018年6月至10月是否使用房屋的陈述为：我没有对外出租，没有租给租客，但当时请人看房，没有交接掉。2018年6月20日的一审庭审中，吴佳佳对于供暖费的表述为：2017年10月至2018年4月期间供暖费是6万多元，差3万元没有缴纳。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。盛泰朝龙公司出租的北京市丰台区新宫家园北区9号楼3至6层未能取得建设工程规划许可证，原审法院认定其与吴佳佳签订的租赁合同无效并无不妥，本院予以维持。合同无效，盛泰朝龙公司应退还吴佳佳交纳的履约保证金，原审法院对此处理正确，本院予以维持。出租人盛泰朝龙公司充分了解租赁物的规划及产权情况，其对于合同无效的后果应承担主要责任，应赔偿吴佳佳对于房屋的装修损失，因盛泰朝龙公司未经吴佳佳同意擅自拆除装修，导致部分装修的价值无法评估鉴定，该法律后果应由盛泰朝龙公司承担，原审法院结合鉴定结论并参考吴佳佳的装修投入、使用期间酌情确定装修价值，结果并无不当，本院予以维持。吴佳佳使用房屋期间，北京市丰台区南苑乡人民政府于2017年8月4日出具《安全生产隐患告知书》，载明公寓建筑为非法建设，未取得消防手续，限吴佳佳10日内关停该公寓，并将关停结果报乡安全管理科。案涉房屋没有合法手续导致吴佳佳不能正常使用房屋用于经营公寓，盛泰朝龙公司对此存在过错，而吴佳佳未及时将房屋交还盛泰朝龙公司而继续占用导致损失的扩大亦存在过错，故本院对于前述告知书发布之日起吴佳佳应支付的房屋占有使用费标准比照租赁合同的租金标准相应酌减50%。同理，吴佳佳应支付的物业费标准亦相应酌减50%。关于房屋的交接。吴佳佳称其于2018年3月将房屋交还给盛泰朝龙公司，但未提供有效的交接手续予以佐证，且吴佳佳在一审庭审中自认仍有物品占用案涉房屋，直到2018年10月房屋未办理交接手续，故本院对吴佳佳的该项上述意见不予采纳；盛泰朝龙公司自认于2018年10月1日收回案涉房屋，本院对此不持异议。吴佳佳已交纳租金1598681元，已交纳物业费99180元，2017年8月5日至2018年10月1日租金、物业费相应酌减50%之后，吴佳佳还应支付盛泰朝龙公司房屋占有使用费197138元，物业费27892元。关于供暖费，吴佳佳认可尚欠3万元未向盛泰朝龙公司支付，其应向盛泰朝龙公司支付，本院对此不持异议。关于吴佳佳占用案涉房屋期间发生的水电费，因盛泰朝龙公司与吴佳佳未办理交接手续，双方未共同确认水电表的起止码，故对于水电费的费用本院酌情予以确定。原审法院以合同无效为由直接驳回盛泰朝龙公司的全部反诉请求处理有误，本院予以改判。综上所述，盛泰朝龙公司上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院(2018)京0106民初11983号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销北京市丰台区人民法院(2018)京0106民初11983号民事判决第五项；三、吴佳佳于本判决生效之日起10日内给付北京盛泰朝龙建材有限公司房屋占有使用费197138元、物业费27892元、水电费15000元及取暖费30000元；四、驳回北京盛泰朝龙建材有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费14190元，由北京盛泰朝龙建材有限公司负担（吴佳佳已预交，北京盛泰朝龙建材有限公司于本判决生效之日起7日内支付吴佳佳）。一审本诉案件受理费39077元，由吴佳佳负担30534元（已交纳26289元，余款4245元于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由北京盛泰朝龙建材有限公司负担8543元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；反诉案件受理费8430元，由北京盛泰朝龙建材有限公司负担5755（已交纳），由吴佳佳负担2675元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费29390元，由北京盛泰朝龙建材有限公司负担24040元（已交纳），由吴佳佳负担5350元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年九月二十九日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥