山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10287号 上诉人（原审被告）:徐晓龙，男，1983年9月6日出生，汉族，住青岛市李沧区。 被上诉人（原审原告）：青岛中南物业管理有限公司李沧分公司，住所地青岛市李沧区重庆中路905号。 主要负责人：赵玉，总经理。 委托诉讼代理人：刘怀洋，项目经理。 委托诉讼代理人：赵士盟，客服主管。 上诉人徐晓龙因与被上诉人青岛中南物业管理有限公司李沧分公司（以下简称中南物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐晓龙上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。上诉人在一审中列举了物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以可以看出被上诉人在提供物业管理服务时存在瑕疵，使被上诉人逃避了违约责任。二、为业主提供物业服务，物业管理服务是物业管理企业应履行的义务，收取物业管理服务费是其因行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。三、一审法院认定事实不清、证据不足。上诉人在一审中提交的录音证据，明确证明被上诉人未履行2016-2018年三年的物业管理服务义务，并致使物业管理服务严重下降，属于严重合同违约。一审法院仅以证据形式不符合法律规定为由，不予采纳，对被上诉人违约事实不予认定，显失公平，损害了上诉人的切身利益。被上诉人在一审中仅以作出整修计划为由，掩盖其多年来未履行物业管理服务的事实，并将不履行物业管理服务归结为历史遗留问题，亦没有证据证明是历史遗留问题。 中南物业公司答辩称：被上诉人自2013年涉案小区交付以来一直服务于本小区，服务主体并未进行变更。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 中南物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令徐晓龙向中南物业公司支付暂计至2019年3月的物业服务费5632.85元；2、判令徐晓龙以当月所欠物业费为计算基数，从逾期之日起按每天千分之三标准计算并支付违约金，至徐晓龙付清物业服务费之日止，暂计至2019年3月31日的违约金数额为1,000元；3、诉讼费由徐晓龙承担。 一审法院认定事实如下：中南物业公司系为青岛市中南世纪城一期小区提供物业服务的物业服务企业，徐晓龙系青岛市中南世纪城一期小区12号楼2单元1502户业主，涉案房屋面积90.27平方米。青岛市李沧区湘潭路街道办事处枣园社区居民委员会（甲方）与作为（乙方）的中南物业公司签订《物业管理委托合同》一份，约定由甲方委托中南物业公司对青岛中南世纪城一期商品房小区提供物业管理服务，合同主要内容摘要如下：“第三条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；第二十二条第一款物业费收费标准为住宅每平方米每月2元”。涉案房屋面积为90.27平方米。物业管理委托合同签订后，中南物业公司即为青岛市中南世纪城一期小区提供物业服务至今。 双方当事人一致确认，中南物业公司自愿按照每平方米每月1.6元标准向徐晓龙收取物业费，徐晓龙未缴纳2016年1月1日至2019年3月31日的物业服务费5,632.85元（90.27平方米×1.6元/平方米·月元×39个月）。 一审法院认为，徐晓龙所在小区业委会成立之前，中南物业公司作为物业服务企业与青岛市李沧区湘潭路街道办事处枣园社区居民委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，对当事人双方均有约束力。中南物业公司为徐晓龙所在小区提供服务，根据权利义务对等原则，徐晓龙作为业主应支付中南物业公司物业服务费。依据《物业管理委托合同》的约定，物业费收费标准为住宅每平方米每月2元。本案中，中南物业公司自愿按照每平方米每月1.6元标准向徐晓龙收取物业费，徐晓龙对此没有异议。当事人双方一致确认，徐晓龙欠中南物业公司2016年1月至2019年3月的物业服务费5,632.85元，徐晓龙应及时足额支付中南物业公司。关于中南物业公司主张的违约金，物业管理委托合同对物业费的支付时间约定不明，故中南物业公司主张违约金无合同依据，一审法院不予支持。 关于徐晓龙辩称中南物业公司提供的物业服务不符合合同约定，因此不交物业管理费的辩称意见，一审法院认为，中南物业公司所提供的物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从徐晓龙的陈述及举证内容来看，中南物业公司在物业管理服务方面确实存在瑕疵，但这种瑕疵应属一般瑕疵，故对徐晓龙主张不交物业费的上述抗辩理由，一审法院不予支持。关于徐晓龙辩称中南物业公司将物业管理服务整体转让给青岛万科物业管理有限公司管理的答辩意见，证据不足，一审法院不予支持。 关于徐晓龙辩称诉讼时效的问题，一审法院认为，在一个合同期间内产生的所有物业费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内交纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起起算。本案中中南物业公司一直在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释，中南物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效，故对徐晓龙该项抗辩，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、徐晓龙于判决生效之日起10日内支付中南物业公司2016年1月1日起至2019年3月31日的物业费5,632.85元；二、驳回中南物业公司的其他诉讼请求。如果徐晓龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（中南物业公司已预交），减半收取25元，由徐晓龙负担。 二审中，上诉人徐晓龙提交录音一份，证明：物业公司三项服务不符合物业管理的规定，确认物业公司从2016年至2018年并非在涉案小区服务，而是万科物业在涉案小区服务。被上诉人中南物业公司质证称：证据的真实性无异议，但与本案无关。不能证实万科物业从2016年至2018年给涉案小区提供服务。对于上诉人的主张的三项服务不符合物业管理规定不予认可。车库漏水已在维修当中。被上诉人中南物业公司提交《青岛世纪城一期园区及商业街车库顶板漏水维修委托合同》一份，证明：车库漏水问题物业公司积极与开发商进行沟通进行维修，车库漏水现仍在维修。该车库漏水问题与物业服务无关，是开发商历史遗留问题。上诉人徐晓龙质证称：合同的真实性、关联性不予认可，业主并未看到维修的情况，物业并未对车库漏水进行维修。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人徐晓龙是否应向被上诉人中南物业公司支付2016年1月1日起至2019年3月31日的物业费5,632.85元。物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，因此上诉人徐晓龙提供某段时间内的视频及照片，仅能证明中南物业公司在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，徐晓龙以此主张不缴纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，徐晓龙主张2016年至2018年期间中南物业公司并未向涉案小区提供物业服务，而由万科物业公司提供服务，但徐晓龙未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。 综上，上诉人徐晓龙的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐晓龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 薄富超 书记员韩平