贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初11303号 原告：遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，营业场所：贵州省毕节市七星关区观音桥街道工业大道卧龙大都会2幢3-1号，统一社会信用代码：91520502322466778J。 负责人：韦沙沙，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：向家礼、谢江翠，该公司员工。 被告：陈昌东，男，1988年1月9日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司（下称“约美物业公司”）与被告陈昌东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告约美物业公司的委托诉讼代理人向家礼，被告陈昌东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告约美物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2018年8月1日至2020年7月31日物业管理费2348.68元，迟延支付违约金214.31元（违约金暂计算至2020年1月31日，具体计算至支付之日），共计2562.99元；2.诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年12月1日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，第七条约定：物业服务费标准0.98元/月/㎡，第十一条约定：支付方式预缴，每半年支付一次。被告房屋面积99.86㎡。依据合同，被告每次应预缴物业服务费99.86㎡×0.98元/㎡×6=587.17元。被告最后一次支付物业服务费截止日期为2018年7月31日。被告应分别于2018年8月1日、2019年2月1日、2019年8月1日、2020年2月1日前预缴物业服务费，以上4次应支付物业费2348.68元，但被告未履行支付义务。《前期物业服务合同》第十一条约定，迟延支付物业服务费违约金计算方式为每天按月物业费的千分之三计算。上述4次应支付物业服务费共计迟延730天（暂计算至2020年1月31日）；迟延支付违约金：99.86㎡×0.98元/㎡×3÷1000×730=214.31元。综上，被告没有依据《前期物业服务合同》约定按时预缴物业服务费，已经严重违约，且在原告已提供物业服务的情况下，仍然拒绝支付物业服务费，严重损害了原告的合法权益。请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告陈昌东答辩称：原告起诉的主张不应得到支持，理由如下：一、原告与招标单位卓越华飞公司存在利害关系，与卓越华飞公司签订的物业服务合同违法在先。二、原告管理小区期间对公共部位服务不到位，对小区公共秩序管理不到位，车辆人员进入无登记，闲杂人进入小区影响业主人身财产安全。三、原告的保洁服务差，楼道堆放杂物，我所在的5号楼长期无人打扫，垃圾乱堆放。业主依法享有公共设备的使用权，被告方限制业主使用小区观光电梯。小区设备设施维护不到位，5号楼电梯处于长期损坏状态，致使业主无法正常使用，严重影响业主生活和工作，多次有人被困电梯且物业救援不及时。5号楼楼下几家餐馆油烟味极重，且长期在门口公告区域摆摊，物业视而不见，导致5号楼业主连窗户也不敢开；5号楼停车场设备声音极大，致使业主无法正常休息，向物业反映多次未处理。物业值班存在很多问题，多次且长时间电话无人值守；四、原告方违法收取被告三通费，且拒不退还，收取费用未开具发票，违反发票管理办法和税收征收管理办法，涉嫌偷税漏税。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司系毕节市七星关区卧龙大都会项目的建设单位。2014年12月1日,以毕节市卓越华飞房地产开发有限公司为甲方，原告约美物业公司为乙方，双方签订《前期物业服务合同》约定：“在乙方中标的前提下，就甲方的卧龙大都会项目的前期物业服务事宜订立本合同。乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）装饰装修管理服务；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）物业服务档案和物业档案的保管；（八）车位停放管理。在物业服务管理区域内，除上述进入了物业管理成本的公共服务外，乙方还有可能提供由委托人与乙方自行协商服务和收费标准的其他服务。乙方按房屋建筑面积向业主收取住宅物业服务费用为0.98元/月?平方米，商业物业服务费费用为2元/月?平方米。合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用。物业服务费用按半年预缴，业主应于每年的1月15日前和7月15日前履行该住宅物业服务费的缴纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金每天按月服务费的千分之三计算。合同期限自双方签订之日起至本项目业主大会成立后授权业主委员会，代表全体业主与选聘或续聘的物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。”合同还约定了其他事项。签订合同后，原告入驻毕节市七星关区卧龙大都会小区，被告陈昌东系居住在该小区业主，房号为5幢1单元5层1号，住房建筑面积99.86平方米。被告陈昌东在2018年8月1日至2020年7月31日期间未按照合同约定向原告约美物业公司缴纳物业服务费。故原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。另查明，原告在履行物业管理职责的过程中，小区局部区域存在垃圾未及时清理，物业共用设施设备的维护管理不足等问题。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与原告约美物业公司签订《前期物业服务合同》，由原告约美物业公司为涉案的毕节市七星关区卧龙大都会小区业主提供物业服务。被告陈昌东作为居住在该小区的业主，《前期物业服务合同》对被告具有法律上约束力，其应按照合同约定履行义务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2018年8月1日至2020年7月31日期间，被告未支付的物业服务费为2348.7元（99.86平方米×0.98元/月·平方米×24月）。但是，根据前期物业管理服务合同的约定原告提供的物业服务存在一定问题，例如：小区局部区域存在垃圾未及时清理，物业共用设施设备的维护管理不足等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担违约责任的，人民法院应予支持。因此，结合本案合同的履行情况，对原告诉请判决被告支付的物业服务费，本院予以支持2113.83元（2348.7元×90%）。对于原告诉请的违约金，因本案原、被告双方均存在不同程度的违约，本院不予支持。对于被告辩称退还三通费的主张，因不属于本案审理范围，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈昌东于本判决生效之日起十日内支付原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司2018年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2113.83元； 二、驳回原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告陈昌东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年九月十八日 书记员  胡晨