吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0102民初1564号 原告：黄鹤，女，1977年9月24日出生，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：单瑛，女，1951年5月19日出生，住长春市朝阳区，与原告系母女关系。 委托诉讼代理人：石立成，长春市天平法律服务所法律工作者。 被告：刘涛，女，1980年8月23日出生，住吉林省长春市南关区。 被告：刘敬智，男，1952年1月5日出生，住吉林省长春市南关区。 被告：长春市中吉新科房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市双阳区经济开发区劳动力培训中心办公楼401室。 法定代表人：刘涛。 原告黄鹤与被告刘涛、刘敬智、长春市中吉新科房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄鹤的委托诉讼代理人单瑛、石立成到庭参加诉讼，被告刘涛、刘敬智、长春市中吉新科房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄鹤向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订《认购协议书》无效；2、请求判令被告长春市中吉新科房地产开发有限公司返还购房款本金316,128.00元(叁拾壹万陆千壹百贰拾捌)；3、请求判令被告长春市中吉新科房地产开发有限公司给付资金占用期间的利息116742.17元。(利息自2014年7月8日起至2019年10月15日止,按同期中国人民银行贷款利率计算)；4、由被告刘涛、刘敬智对上述款项承担连带给付责任;5、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2014年7月8日,原告经被告刘敬智介绍与被告长春市中吉新科房地产开发有限公司(以下简称中吉公司)签订了《认购协议书》,约定原告预约购买了由被告开发的位于长春市高新区“时代广场”对外销售的商品房屋一套(期房),建筑面积93.6平方米,总金额为466128元。原告按《认购协议书》约定,于签订协议当日即2014年7月8日向中吉公司指定账户缴纳了全部购房款466128元,中吉新科公司向原告出具收据一份,证明已收到原告的全部购房款。此后因为被告长春市中吉新科房地产开发有限公未实际开发此项目,也未取得相关建设审批手续,原告找到中吉公司要求返还购房款,该公司以各种理由拒绝支付。后被告刘敬智(法定代表人刘涛之父)与原告协商,要求分期返款,但是至今仅给付15万元仍有316128元本金没有返还,被告的行为已经构成违约,并且被告长春市中吉新科房地产开发有限公司开发建设的时代广场项目未取得《建筑工程规划许可证》、《建筑用地规划许可证》、《商品房预售许可证明》等行政许可。原告认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”原被告签订的《认购协议书》,因被告中吉新科公司未取得该商品房预售许可证明而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。因双方之间的合同无效,被告长春市中吉新科公司对于导致合同无效具有过错,除向原告返还全部购房款外,还应当赔偿原告因此所受到的利息损失。被告长春市中吉新科房地产开发有限公司系自然人独资,刘涛系自然人股东,认缴出资额为1000万元,认缴出资比例100%。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。”故被告刘涛应对长春市中吉新科房地产开发有限公司返还此购房款承担连带给付责任。被告刘敬智于2018年7月3日向原告出具担保书一份,自愿为被告长春市中吉新科房地产开发有限公司拖欠原告的购房款一事进行担保。原告认为其行为属于对债的加入,根据相关法律的规定被告刘敬智应承担连带给付责任。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 刘涛、刘敬智、长春市中吉新科房地产开发有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年7月8日，黄鹤（乙方）与长春市中吉新科房地产开发有限公司（甲方）签订《认购协议书》一份，约定由乙方购买甲方开发建设的位于长春市高新区“时代广场”（暂定名），楼盘预售户型为B，建筑面积约为93.6平方米，该商品房代价为4980元/平方米，总金额466128元，乙方选择一次性付款购买该房屋，签署本认购书时即2014年7月8日前交付总房款人民币466128元。协议签订当日，黄鹤交纳466128元购房款，长春市中吉新科房地产开发有限公司出具《收据》一枚。2018年7月3日，黄鹤（甲方）委托单瑛与长春市中吉新科房地产开发有限公司（乙方）、刘敬智（丙方）签订协议书一份，双方约定现因乙方公司因公司纠纷已无法履行2014年7月8日与甲方签订的房屋认购协议书，丙方自愿作为乙方长春市中吉新科房地产开发有限公司的担保人对乙方返还甲方购房款承担担保责任，经过平等友好协商，作如下约定：1、各方共同确认甲方通过丙方介绍于2014年7月8日与乙方签订的房屋认购书现因乙方原因已无法履行；2、乙方确认于2014年7月8日收到甲方购房款人民币466128元（转账），甲方于2017年11月通过丙方收到乙方返还的购房款10万元，现共同确认剩余购房款本金366128元；3、乙方自愿给付违约期间使用甲方购房款期间的利息，利息自2014年7月8日起至2017年11月16日止按本金466128元（利息标准年百分之六），2017年11月17日起至还款之日止按本金366128元计算（利息标准年百分之六）；4、乙方定于2018年12月30日前将购房款全部还清，返还以上还款为先息后本的还款方式。5、如乙方未能在上述还款期限按时返还，甲方有权随时提起民事诉讼；6、丙方自愿为乙方作出的还款计划承担连带保证责任，并已经明确了作为担保人应承担的法定义务；7、甲方同意乙方的上述还款计划，并同意丙方作为担保人对上述款项承担连带保证责任。协议还约定了其他条款。落款处有单瑛代黄鹤签字，刘敬智签字。2018年7月3日，刘敬智出具《担保书》一份，内容为：“2014年7月8日黄鹤通过刘敬智与长春市中吉新科房地产开发有限公司签订《认购协议书》一份，约定长春市中吉新科房地产开发有限公司将其开发的位于长春市高新区的时代广场（暂定名）楼盘，预购户型为B，建筑面积93.6平方米房屋预售给乙方。该房屋单价为4980元/平方米，总价款为466128元人民币，黄鹤已全部缴纳。因长春市中吉新科房地产开发有限公司自身原因现已无法继续履行协议，并于2017年11月16日返还黄鹤购房款10万元，尚欠366128元本金及利息。现刘敬智自愿为长春市中吉新科房地产开发有限公司返还黄鹤购房款及利息作为担保人承担保证责任，如长春市中吉新科房地产开发有限公司没有返还此款及利息，担保人刘敬智自愿对返还此款承担担保责任。” 原告自认于2019年5月8日收到刘敬智返还的50000元购房款。 另查，长春市中吉新科房地产开发有限公司注册时间为2011年9月22日，法定代表人刘涛，注册资本1000万元，企业类型为有限责任公司（自然人独资），股东（发起人）为刘涛。中吉新科公司开发的时代广场项目未取得《建筑工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等行政许可，也未实际开工建设。 庭审中，原告明确第三项诉讼请求的利息计算方式为：以本金466128元为基数，自2014年7月9日至2017年10月16日止；以本金366128元为基数，自2017年的10月17日至2019年5月8日止；以本金316128元为基数，自2019年5月9日至2019年10月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，并同意于2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 本院认为，2014年7月8日，黄鹤（乙方）与长春市中吉新科房地产开发有限公司（甲方）签订《认购协议书》，但中吉新科公司未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”可以认定，双方签订的《认购协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”中吉新科公司收取原告购房款后，未能取得商品房预售许可证，致使合同无效，应当返还原告购房款及利息，原告于2014年7月8日交付购房款466128元，被告于2017年11月16日返还原告100000元、2019年5月8日返还50000元，故原告请求被告返还购房款316128元的诉讼请求，本院予以支持。原告在庭审中主张的利息及其计算方式，具有事实及法律依据，应予支持。 关于原告主张刘涛、刘敬智对上述款项承担连带给付责任一节，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告刘涛未出庭，亦未提交证据证明其个人财产独立于公司财产，故应当承担连带责任。2018年7月3日黄鹤与刘敬智签订的协议书，以及2018年7月3日刘敬智出具的担保书，均应视为刘敬智同意承担连带保证责任，故原告的该项诉讼请求于法有据，应予支持。 综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告黄鹤与被告长春市中吉新科房地产开发有限公司于2014年7月8日签订的《认购协议书》无效； 二、被告长春市中吉新科房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告黄鹤购房款316128元； 三、被告长春市中吉新科房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告黄鹤购房款的利息（利息以466128元为基数，自2014年7月9日至2017年10月16日止；以366128元为基数，自2017年的10月17日至2019年5月8日止；以316128元为基数，自2019年5月9日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2019年10月15日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、刘涛、刘敬智对上述债务承担连带给付义务。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8292元、公告费560元由被告长春市中吉新科房地产开发有限公司、刘涛、刘敬智承担（原告已垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 长  丁文怡 人民陪审员  左春玲 人民陪审员  王 昆 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  王 放