陕西省咸阳市秦都区人民法院   民事判决书   （2020）陕0402民初132号   原告（反诉被告）：西安某某传播有限公司，地址西安市高新区。   委托代理人：王童，女，汉族，1987年6月1日生委托代理人：刘冰，陕西稼轩律师事务所律师。   被告（反诉原告）：刘某某，男，汉族，1982年5月13日生   委托代理人：柏少卫，陕西丰瑞律师事务所律师。   原告（反诉被告）西安某某传播有限公司（以下简称“缪斯公司”）与被告刘某某（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王童、刘冰，被告刘某某及其委托代理人柏少卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告缪斯公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付厂房占用费10000元；2.依法判令被告返还原告服务费20000元、保证金3000元;3.依法判令被告刘某某给付西安缪斯广告烤漆房拆装费46300元；4.本案诉讼费、保全费等原告维护自身合法权益所支出的费用均由被告承担。   被告刘某某辩称，原告缪斯公司诉请无事实及法律依据。1、被告的厂房交付不存在逾期的行为，签约当日已完成厂房交付。2、被告从未同意原告搭建“烤漆房”，根据合同约定，原告增设附属设施前，需经答辩人书面同意。3、被告从未占用300平米场地及房屋进行自用，假设即便存在原告所述的“被告占用行为”，非合同另行约定，租金支付标准应不变。4、被告从未收取原告所谓的“打点费”，原告将“租赁押金”混淆为“打点费”属事实不清。事实上，租赁合同签署后，双方口头约定按照首期三年租金的10%缴纳“保证金”即22500元（三年期租金225000元），双方也认可多支出了500元保证金。5、原告作为承租人，应自行向政府审办相关经营手续，确保依法经营；被告作为出租人，无法定、无约定、客观上也不能为原告向政府部门审办相关经营手续。6、被告无偿帮助原告向政府部门审办相关经营手续，是基于双方合作的良好关系，为双方合作共赢、互惠互利的目的，但不是被告的法定及约定义务，原告不能审办手续的后果及责任，更不应该由被告承担。   反诉原告刘某某向本院提出反诉请求：1.被反诉人支付2019年4月17日至2019年6月1日期间的厂房租金9375元；2.被反诉人支付2019年6月2日至2019年9月2日期间的厂房租金损失18750元；3.被反诉人支付擅自解除租赁合同的违约金31250元；4.被反诉人支付垃圾清运、基坑恢复硬化、垃圾侵占等损失费用合计35500元；5.本案诉讼费由被反诉人承担。   反诉被告缪斯公司针对反诉辩称，1、反诉原、被告之间的租赁合同系无效合同，反诉原告无权刘某某无权基于该合同主张违约金。反诉被告租赁反诉原告厂房时，反诉原告保证涉案厂房有合法的产权和建设用地手续，并在《租赁合同》第八条第1款具体约定。合同签订后，直至厂房被查封，反诉被告才从街道办相关人员处获知涉案厂房系违法建设，反诉原告在农用地上私自建设厂房本身就是违法行为，其基于违法行为与反诉被告签订的租赁合同，也因其违反了法律的强制性规定应当认定为无效。反诉原告基于无效合同主张违约责任，依法无据。反诉原告不在继续承租涉案厂房，也是因反诉原告的原因导致厂房被查封。反诉被告在交付租金后，始终无法正常使用，反诉被告租赁该厂房的合同目的根本无法实现。2、反诉被告交还租赁物的时间与反诉原告交付租赁物的时间一致，反诉被告已经全额支付1年的租金，无需另行支付。《租赁合同》约定：“厂房租赁起始时间以甲方装修结束，所有基建设备施工完毕，可交付乙方正常使用当天算起。”直至2018年6月，反诉原告才将涉案厂房交付答辩人，因此，反诉被告认为租赁期限最早应从2018年6月份起算，截至反诉被告交还厂房之日，并不存在欠付租金的情况，无需向反诉原告另行支付租金。3、反诉原告要求反诉被告支付反诉被告未占用期间的租金以及没有发生的、与反诉被告无关的费用，没有事实及法律依据。反诉被告完全依约缴纳了2018年6月至2019年6月的租金，2019年6月以后，反诉原告是否出租涉案厂房，与反诉被告无关。并且反诉原告无法将厂房出租，系因其手续不合法，不符合生产条件导致，与反诉被告无关。此外，反诉被告是以反诉原告交付时的状态进行的返还，并无任何不妥，反诉原告对厂房的清理、维修等费用不应由反诉被告承担。   经审理查明，2018年3月28日，缪斯公司与刘某某签订《厂房租赁合同》一份。合同约定：厂房座落于西安市长安区XX村南，租赁建筑面积2600平方米；合同租赁期限为三年，厂房装修日期20天，自3月27日起至4月16日止；厂房租赁起始时间以被告刘某某装修结束，所有基建设备施工完毕，可交付原告缪斯公司正常使用当天算起；约定合同租赁期内年租金为人民币75000元，一年一付；原告缪斯公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由被告刘某某报请有关部门批准后，方可进行。   另查，原告缪斯公司于2018年3月29日向被告刘某某支付房租75000元，保证金3000元。2018年10月18日向被告刘某某向原告出具收条一张，载明“今收到缪斯服务费20000元。”   再查，缪斯公司于2018年4月8日与西安华晨涂装环保设备有限公司（以下简称“华晨公司”）签订《烤漆房制作安装合同》。原告分别于2018年4月10日、2018年5月4日、2018年5月30日分三次向华晨公司支付烤漆房制作安装费42000元。于2019年12月23日向华晨公司支付烤漆房拆除费4300元。   又查，缪斯公司于2019年6月1日搬离涉案厂房。厂房内遗留大量垃圾，刘某某雇佣案外人文朋飞清理厂房垃圾，于8月6日清理完毕，刘某某为此支付21000元   以上事实，有双方当事人及代理人陈述，《厂房租赁合同》，《烤漆房制作安装合同》，银行回单，收条，证人证言，厂房照片、视频等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。   本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告双方均应恪守履行合同。关于缪斯公司要求刘某某支付厂房占用费10000元的诉讼请求，刘某某不予认可，且合同中无另行约定。缪斯公司仅提供厂房照片，并无其他证据佐证，本院不予支持。关于缪斯公司要求刘某某返还服务费20000元、保证金3000元的诉讼请求。合同约定租期三年，保证金在合同期满后一次性退还原告，且无证据证实系刘某某的责任致使缪斯公司合同目的不能实现，对缪斯公司主张退还保证金3000元一节，本院不予支持；对刘某某辩称20000元为保证金的抗辩理由，合同无明确约定，亦无证据支持，本院不予采纳。缪斯公司在涉案厂房内增设烤漆房，并未经过刘某某的书面同意，因此产生的拆装费用应由缪斯公司自行承担。缪斯公司辩称厂房交房日期为2019年6月1日，无证据支持，且合同约定厂房租赁为反诉原告装修结束后正常交付日起算，结合缪斯公司向华晨公司支付装修款时间，刘某某并未超期交付，故刘某某主张2019年4月17日至2019年6月1日期间租金的诉讼请求，本院予以支持。关于刘某某主张2019年6月2日至2019年9月2日期间租金损失的诉讼请求，缪斯公司已于2019年6月1日搬离厂房，租金损失应计算至刘某某将厂房垃圾清理完毕即2019年8月6日。刘某某的租金及租金损失自2019年4月17日计算至2019年8月6日，即75000元/365天*111天=22808元。刘某某主张违约金的诉讼请求，合同无约定，亦无其他证据，本院不予支持。缪斯公司作为承租人，返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态，未履行合同义务因此产生的垃圾清运费21000元，缪斯公司应当予以承担。   依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告西安某某传播有限公司返还服务费20000元。   二、反诉被告西安某某传播有限公司本判决生效之日起十日内向反诉原告刘某某原告支付租金及租金损失22808元，垃圾清理费21000元，以上合计43808元。   三、驳回原告西安某某传播有限公司其他诉讼请求。   四、驳回反诉原告刘某某其他反诉请求。   如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉受理费减半收取450元，由西安某某传播有限公司与刘某某各半承担225元，反诉受理费减半收取1086元，由西安某某传播有限公司与刘某某各半承担543元。   如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                                  审 判 员  李龙                         二〇二〇年九月九日                            书 记 员  曹秀君            1