湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终2152号上诉人（原审被告）：张军，男，1973年6月24日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：赵翠萍，女，1950年9月15出生，汉族，系张军母亲。委托诉讼代理人：刘耕耘，湖北长久律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘小娜，湖北长久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳市东秦物业管理有限公司，住所地襄阳市襄城区庞公路33号。法定代表人：周卫东，该公司经理。委托诉讼代理人:胡贤军，男，1969年6月30出生，汉族，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：施阳，襄阳高新技术产业开发区致远法律服务所法律工作者。上诉人张军因与被上诉人襄阳市东秦物业管理有限公司（以下简称东秦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院(2020)鄂0606民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张军的委托诉讼代理人赵翠萍、潘小娜，被上诉人东秦物业公司的委托诉讼代理人胡贤军、施阳到庭接受询问。本案现已审理终结。张军上诉请求：1.撤销襄阳市樊城区人民法院(2020)鄂0606民初2658号民事判决第一项，依法予以改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人东秦物业公司承担。事实与理由：一、被上诉人东秦物业公司诉讼主体不适格。2013年5月6日，襄阳冠源房地产开发有限公司（以下简称冠源房地产公司）与被上诉人东秦物业公司签订《前期物业服务委托合同书》，委托东秦物业公司全面负责襄阳花园.福邸小区的物业管理服务工作，期限为2年，即2013年5月6日起至2015年5月6日止。该合同届满后，东秦物业公司既未与小区业主大会，也未与张军签订《物业服务合同》，而是私自将该小区的物业管理服务全部转让给襄阳市兴家物业管理服务有限公司（以下简称兴家物业公司）。因为，被上诉人东秦物业公司既不是《物业服务合同》的主体也不是该小区的实际物业管理服务者，诉讼主体不适格。二、一审认定基本事实错误。在2015年左右，东秦物业公司未经小区业主同意，私自将小区的物业管理服务全部转让给兴家物业公司。上诉人张军与被上诉人东秦物业公司之间不存在合同关系，一审未查清双方是否存在《物业服务合同》关系，即认定张军违约，属基本事实认定错误。三、一审适用法律错误。上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，不应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定。东秦物业公司擅自将全部物业管理服务转交给其他物业公司，违反《物业管理条例》第三十九条之规定。四、上诉人张军2017年4月26日之前所前物业费已过三年诉讼时效，不应得到支持。东秦物业公司辩称，上诉人张军提的主体不适格等问题在一审中均未提出，二审不应当审理、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。东秦物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张军支付2015年8月1日至2020年4月30日物业服务费8433.72元，资金占用费2530.12元，合10963.84元。2、本案全部诉讼方面的费由张军承担。一审法院认定事实：2013年5月6日，东秦物业公司（乙方、受委托方）与冠源房地产公司（甲方、委托方）签订了一份《前期物业服务委托合同书》。合同主要约定：甲方在樊城区××路××号开发的襄阳花园·福邸小区商住小区，已经总体验收投入使用，小区业主将陆续入住，为搞好该小区的管理服务，现委托东秦物业公司负责前期物业管理工作，委托事项及要求如下：工作内容：全面负责襄阳花园·福邸小区的物业管理服务工作；委托期限：该小区前期物业服务期暂定两年，在此期间业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同，则本公司委托的前期物业服务合同终止。收费标准：小区业主的物业服务费由东秦物业公司按照物业襄价服规[2012]214号物价部门规定的襄阳市市区物业管理服务收费标准执行；退出办法：委托期限届满，若业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同，受委托方自动退出，若委托期间管理混乱、服务不到位业主反映强烈，经委托方督促协调仍整改不到位委托方可提前终止委托。合同签订后，东秦物业公司开始对襄阳花园·福邸小区提供物业管理服务。合同约定的前期物业管理服务期限届满后，东秦物业公司仍继续为该小区提供物业管理服务。2018年该小区成立业主委员会后未选聘新的物业公司，仍系东秦物业公司负责物业管理服务。另查明，张军是襄阳花园·福邸小区2号楼1单元201室业主，住房建筑面积123.3平方米，张军于2013年12月入住。2015年8月1日至2020年4月30日之间的物业服务费8433.72元张军以东秦物业公司打人，划车，没有提供优质服务；因物业公司管道问题让张军重新买了新的抽油烟机，要东秦物业公司赔；家里的洗衣机被电烧了，要东秦物业公司赔等理由拒交。还查明，东秦物业公司是2005年9月12日依法注册成立的物业管理公司。东秦物业公司对每平方米每月1.2元收费标准、收费依据进行了公示，张军对收费标准也无异议。东秦物业公司催交无果，故诉至法院。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。东秦物业公司是依法注册成立的物业管理公司，东秦物业公司与建设单位冠源房地产公司签订的《前期物业服务委托合同书》，系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。东秦物业公司为张军等小区业主提供了相应的物业服务，张军作为小区业主应当向东秦物业公司交纳物业服务费。故一审法院对东秦物业公司请求张军支付2015年8月1日至2020年4月30日物业服务费8433.72元予以支持。东秦物业公司还请求判令张军支付资金占用费2530.12元，一审法院认为该请求没有约定的和法定的根据，不予支持。张军辩称东秦物业公司打人，划车，没有提供优质服务；因物业公司管道问题让张军重新买了新的抽油烟机，要东秦物业公司赔；家里的洗衣机被电烧了，要东秦物业公司赔；服务不到位等，不属于本案解决的事项，张军可与东秦物业公司依法协商解决，或向相关部门依法反应，也可另行依法主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、张军支付襄阳市东秦物业管理有限公司2015年8月1日至2020年4月30日之间的物业服务费8433.72元；二、驳回襄阳市东秦物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，于判决生效后十日内履行。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，减半收取37元，由张军负担。二审中，上诉人张军提交了三组证据，并申请证人孙某出庭作证。证据一，襄阳花园.福邸小区图片10张；证据二，襄阳市市区商品房维修资金使用申请备案登记表；证据三，兴家物业公司收据；证据四，孙某证人证言。用以证明自2015年起，襄阳花园.福邸小区实际由兴家物业公司提供物业服务，东秦物业公司不是襄阳花园.福邸小区物业服务的实际提供者，其主体不适格。被上诉人东秦物业公司的质证意见为对证据一、二、三的真实性无异议，但该三组证据不是新证据，对证明内容有异议，这三组证据说明的是兴家物业公司负责小区里一部分的物业服务，因为襄阳花园.福邸小区地理位置特殊，与其他小区在一个院内，共用襄阳花园一个大门，所以两个小区的资源是共享的，被上诉人沿用了兴家物业公司的管理制度，被上诉人就电梯与第三方签订了维保协议，用兴家物业公司的收据是因为被上诉人公司的收据用完了，借用的兴家物业公司的收据，被上诉人有加盖东秦物业公司章子的收据，这三组证据只能证明被上诉人借用了兴家物业公司的一些资料，上诉人拍的是兴家物业公司，不能证明被上诉人东秦物业公司不是服务主体。对孙某的证人证言，被上诉人质证意见为，该证人与本案有利害关系，同是小区业主，与上诉人一样欠物业费，被上诉人已在法院起诉证人。该证人是业主委员会主任，多次为整改小区物业服务闹事，因现在的业主委员会多次以服务不周到提出异议，多次信访，现居委会已驳回业主委员会的某些诉求，证人证言不能达到上诉人的证明目的。被上诉人东秦物业公司提交了东秦物业公司通知3份、张贴通知的图片5张及张军的收费收据复印件1份，用以证明东秦物业公司一直在催缴物业管理费。上诉人张军对被上诉人提交证据的质证意见为，对收款收据的真实性和关联性有异议，该收据眉头是兴家物业收款收据，并未加盖东秦物业公司的公章，收据是复印件，无法证明其真实性。对被上诉人提交的三份通知三性有异议，通知落款为福邸物业办公室，福邸物业办公室正好是兴家物业公司，该三份证据系打印件，存在后补的嫌疑。五张图片正好证明提供物业管理服务的是兴家物业公司。被上诉人提交的证据不能达到其证明目的。因被上诉人东秦物业公司认可上诉人提交证据一、证据二、证据三的真实性，对该三组证据的真实性，本院予以认定，但该三组证据不能证明兴家物业公司系为襄阳花园.福邸小区提供物业服务的主体。对孙某的证人证言，其陈述业主委员会尚未选聘新的物业服务公司，故也不能证明襄阳花园.福邸小区提供物业服务的主体。对被上诉人东秦物业公司提交的通知及张贴通知的照片因其出具及张贴时间均无法确定，本院不予采信，对其提交的收据，因是复印件，上诉人亦提出异议，本院亦不予采信。经二审审理查明，一审判决所认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、被上诉人东秦物业公司是否为案涉襄阳花园.福邸小区的物业服务主体；二、被上诉人东秦物业公司要求张军支付的物业服务费中2017年4月26日之前所欠物业服务费是否已过诉讼时效。本院评析如下：对争议焦点一，上诉人张军上诉称在东秦物业公司与冠源房地产公司签订的《前期物业服务委托合同书》届满后，2015年左右，东秦物业公司已私自将襄阳花园.福邸小区的物业服务全部转给兴家物业公司，该小区现在由兴家物业公司提供物业服务，被上诉人东秦物业公司与上诉人张军未签订物业服务合同，也未实际提供物业服务，不是本案适格主体。经查，2013年5月6日，东秦物业公司与建设单位冠源房地产公司签订《前期物业服务委托合同书》，由东秦物业公司为张军等小区业主提供了相应的物业服务，期限届满后，仍由东秦物业公司提供物业管理服务，2018年该小区成立业主委员会后尚未选聘新的物业公司。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。上诉人张军提交的证据不能证明案涉小区的物业服务主体已变更为兴家物业公司，且张军在庭审中陈述其未与兴家物业公司签订物业服务合同，也未向兴家物业公司交过物业服务费，故上诉人张军上诉称其与东秦物业公司没有物业服务合同关系，东秦物业公司不是适格主体，没有事实和法律依据，本院不予采信。对争议焦点二，因上诉人张军一审中未对诉讼时效提出抗辩，本院二审不予审理。综上，上诉人张军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74元，由上诉人张军负担。本判决为终审判决。审判长  刘茂强审判员  王剑波审判员  余以祥二０二０年九月十一日书记员  杨 喆