浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3149号上诉人（原审原告）：王肖艇，男，1987年2月11日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：吴楚屏，浙江大舜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何云荣，男，1944年2月29日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：何国泽、周珂，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：何国良，男，1971年12月10日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：何云荣（何国良的父亲），住浙江省乐清市。上诉人王肖艇、何云荣因与被上诉人何国良房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初6833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王肖艇上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持王肖艇的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院存在违背法院中立裁判原则，偏帮何云荣、何国良，滥用职权主动进行取证，存在程序严重违法问题。一审开庭审理中，王肖艇提供了乐清市住房和城乡建设局“非住宅装饰装修建筑工程施工许可申请材料补正补齐告知书”及“不予以受理告知书”，同时也提交了由何云荣亲笔签字的三份无法提供房产证、房屋建筑平面图、结构平面竣工图的证明，足以证明由于何云荣及何国良无法提供相关材料，导致无法审批。何云荣也明确表示，无法提供上述相关的证据。致使租赁合同目的无法实现，一审法院应当判决依法解除合同。但一审法院不仅过早地有倾向性意见，更在何云荣、何国良没有申请的情况下，多次主动的帮其依职权调查，显然程序违法，更违背居中裁判的最基本司法职责。二、一审法院剥夺王肖艇的质证权，程序严重违法。关于2020年3月16日，一审法院就涉案商场目前能否办理非住宅装饰装修建筑工程施工许可事项咨询乐清市住房和城乡建设局柳市分局，乐清市住房和城乡建设局柳市分局回复的内容，一审法院未送达王肖艇，也未让王肖艇发表质证意见。该回复系本案关键证据，关乎合同目的是否能够实现。至今王肖艇没有看到答复全文，明显程序严重违法。三、本案合同目的不能实现，应予解除合同并赔偿损失。双方签订涉案合同的目的，是通过租赁柳市商城圆厅商场，进行装修后开业，实现营业利润。本案中双方产生纠纷根本原因是何云荣、何国良无法提供房产证、房屋建筑平面图、结构平面竣工图及相关的资料，导致无法办理非住宅装饰装修建筑工程施工许可证，应当认定何云荣、何国良并没有完成其合同义务。另外，何云荣在2019年6月底对涉案房屋的地坪重新进行施工，并重新换新锁，对外也重新发布了出租公告，从其行为也足可认定双方已经解除租赁关系。王肖艇与何云荣、何国良于2019年3月10日签订《租赁柳市商城圆厅商场协议书》后，王肖艇积极履行了给付价款的义务，支付了全部租赁费。何云荣、何国良仅将商场的门锁交付给王肖艇使用。但由于何云荣、何国良作为房屋出租方，始终没有办法提供房屋产权证及相关的资料，导致无法办理非住宅装饰装修建筑工程施工许可证，致使承租的商场无法装修进行营业。租赁该商场装修后开业的目的一直不能实现，王肖艇系台州人，在签订合同时根本无法预料何云荣、何国良没有房屋产权证及相关图纸材料。何云荣对于其无法提供相关图纸也亲自出具了三份证明予以证实。一审法院却对这些证据视而不见不予认定。王肖艇在履行商场租赁合同中没有任何过错，在商场租赁合同解除后，其因商场租赁合同而支出的利益必须得到合理充分的补偿。针对王肖艇的上诉，何云荣、何国良共同辩称，一、《租赁柳市商城圆厅商场协议书》不应当解除。首先，一审法院认定事实清楚、程序合法。王肖艇关于一审法院程序违法的陈述属于其主观臆断，没有事实和法律依据。一审法院就涉案商场目前能否办理非住宅装饰装修建筑工程许可事项咨询了乐清市住房和城乡建设局，收到复函后在微法院进行了送达，并且王肖艇的两位代理人均已在微法院中进行签收，根本不存在剥夺质证权、程序严重违法的情况。其次，王肖艇所主张事实及依据并不符合合同解除条件。王肖艇在签订租赁协议时是有多重途径获知申请装修许可所需的材料，要求何云荣、何国良提供的部分材料无法提供从而不能获得装修许可的情况也是能够在签订协议时预见、避免的。依据涉案租赁协议可知，商铺的装修是由王肖艇自己负责的，并非何云荣、何国良的义务。同时，何云荣在签订协议后，在王肖艇申请装修需要补齐材料时，均已积极协助、配合，没有任何违反协议的行为导致合同目的不能实现。此外，通过向乐清市住房和城乡建设局核实的情况可知，涉案商场是符合办理施工许可事项的，更加证明本案不存在合同目的不能实现的情况。二、因涉案租赁期限尚未届满且租赁协议并未解除，王肖艇无权要求何云荣、何国良返还租金及保证金。三、王肖艇要求何云荣、何国良赔偿经济损失25000元，于法无据。王肖艇在未办理非住宅装饰装修建筑施工许可事项的情况下就开始装修存在过错，而何云荣、何国良不存在过错。对于王肖艇装修的具体设计、施工等情况，何云荣、何国良均不知情。同时，双方协议也明确相关费用均由王肖艇自己承担。请求驳回王肖艇的上诉请求。何云荣上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、一审法院判决要求何云荣返还王肖艇租金39万元不合理。未实际使用租赁物应归责于王肖艇，不应当由何云荣、何国良分担租金。何云荣在签订《租赁柳市商城圆厅商场协议书》后，已经依据协议积极向王肖艇提供租赁物、电表、水表，通电通水，并协助王肖艇办理了经营证件，已经完全履行了协议义务。其次，通过协议书可知，商铺装修是由王肖艇自己负责，并非何云荣的协议义务，且在王肖艇装修期间，何云荣也无条件协助进行装修审批，同时何云荣还给予了王肖艇40天的装修免租期。(同时商城车马超市没有建筑结构竣工图，也已审批装修开业，原因是王肖艇恶意未努力申批，责任在于王肖艇)。因此，何云荣在涉案房屋租赁过程中已经尽到了合同义务，同时也已经承受了经济损失，何云荣、何国良没有责任和义务再分担租金。二、一审法院判决何云荣、何国良承担7150元诉讼费不合理。一审法院均支持了何云荣、何国良的请求，却让何云荣、何国良承担了大部分的诉讼费，不合理。针对何云荣的上诉，王肖艇辩称，何云荣的上诉请求应依法予以驳回，返还三十余万元不合理。从2019年7月立案至开庭，何云荣明确无法提供房产证，无法提供相关证件，一审如果及时进行判决，损失就不会扩大。损失扩大都是何云荣造成的。何云荣是业主，明知没有产权证无法审批。一审审理时间长完全是一审法院造成的，王肖艇没有任何过错，让王肖艇承担责任是错误的。何云荣、何国良无法提供相关证据，而一审法院以所谓的乐清市城乡建设局的复函证明可以办理非住宅装修许可事项，但复函是书面还是口头都没有看到。王肖艇认为涉案合同不能履行，无法实现根本原因是没有产权证，没有图纸造成的，责任应由何云荣、何国良承担。请求二审法院直接改判，或者发回重审。何国良认可何云荣的上诉意见。王肖艇向一审法院起诉请求：1、判令解除王肖艇、何云荣于2019年3月10日签订的《租赁柳市商城圆厅商场协议书》；2、判令何云荣返还王肖艇租房定金5万元、租金65万元，合计70万元，并支付自起诉之日起，按银行同期流动资金贷款基准利率计算逾期付款的利息损失至实际支付完毕之日止；3、判令何云荣赔偿王肖艇经济损失25000元。一审法院认定事实：何云荣与何国良系父子关系。2019年3月10日，王肖艇作为乙方、何云荣及何国良作为甲方签订了《租赁柳市商城圆厅商场协议书》，该协议书载明：甲方将位于柳市××路××号××厅商场，首层900平方米，层高6米出租给乙方经营服装百货之需；甲方供给乙方电表、水表各一个，通电通水；水电费用及消防设备和生命财产安全、发票、卫生、物业管理等一切费用由乙方自负；乙方需办理经营证件，甲方协助办理，租期中维修，甲方不负任何费用；甲方给乙方装修期40天；租期共五年，自2019年4月10日起至2024年古历十二月三十日止；乙方付给甲方保证金5万元；租期中甲方允许乙方转让；第一年租金自2019年4月10日起算为65万元，于签订协议书时支付；第二年租金自2020年4月10日起算为65万元、第三年租金自2021年4月10日起算为695500元、第四年租金自2022年4月10日起算为744185元，乙方需于每年3月20日前付清下年租金；第五年租金自2023年4月10日起算，至2024年古历十二月三十日再算租金；期终要结清水电一切费用，要按时搬迁，退还押金。后王肖艇于2019年3月10日交付租金30万元，于2019年3月15日交付租金35万元。另查明，1、2019年3月2日，王肖艇向何云荣交付签约定金5万元，后双方约定将该5万元转为保证金（即押金）。2、2019年3月15日，王肖艇就其经营的服装销售办理了营业执照，名称为乐清市柳市爱之约服装商行。3、诉讼过程中，何云荣向一审法院提交了乐清市柳市商城开发有限公司出具的《转租意见书》、房屋所有权证复印件、来源于涉案商场原设计公司即中国海诚工程科技股份有限公司的房屋结构图。房屋所有权证载明坐落于柳市镇柳黄路大兴路的不动产的所有权人为乐清市××商城开发有限公司。《转租意见书》载明：柳市商城开发有限公司同意将位于××镇××路××号××商城圆厅由何云荣与何国良负责转租给乐清市柳市爱之约服装商行，经政府有关部门审批后装修，总面积约900平方米（其中摊位35个共约549.08平方米），具体事项见2019年5月9日何云荣、何国良出具给柳市商城开发有限公司的承诺书。4、2019年9月27日，一审法院向乐清市住房和城乡建设局发函征询乐清市柳市爱之约服装商行是否可以办理非住宅装饰装修建筑工程施工许可事项，并将何云荣提供的《转租意见书》、房屋所有权证复印件、图纸等作为函件的附件。2019年10月17日，乐清市住房和城乡建设局向一审法院复函，该复函载明：经调查，2019年6月5日爱之约服装商行拟向我局申请办理非住宅装饰装修建筑工程施工许可事项，经核对申请材料，并告知爱之约服装商行需补正补齐房屋所有权有效凭证、产权人同意装修书面证明及身份证明、原房屋建筑结构图，爱之约服装商行于6月10日表示无法提供上述材料，故我局决定不予以受理。5、2019年12月2日，一审法院就来源于涉案商场的原设计公司即中国海诚工程科技股份有限公司的房屋结构图向乐清市住房和城乡建设局发函征询该图纸是否为办理非住宅装修建筑工程施工许可事项所需的原房屋建筑结构图。后乐清市住房和城乡建设局向一审法院复函，该复函载明：经查，柳市商城项目原始审批档案内无房屋建筑结构图，故无法确认你院提供的图纸是否为原始审批的房屋建筑结构图。6、2020年3月16日，一审法院就案涉的商场目前能否办理非住宅装饰装修建筑工程施工许可事项咨询了乐清市住房和城乡建设局柳市分局，乐清市住房和城乡建设局柳市分局回复：虽然该商场原始审批档案内无房屋建筑结构图，但考虑到柳市商城项目属于历史遗留问题，乐清市住房和城乡建设局柳市分局对来源于柳市商城原设计单位即中国海诚工程科技股份有限公司的房屋结构图进行核实并到现场勘查，确认该房屋结构图与现场结构一致，故在承租人或出租人再次申请非住宅装饰装修建筑工程施工许可的情况下，该商场可以办理非住宅装饰装修建筑工程施工许可事项。一审法院认为，王肖艇与何云荣、何国良之间的《租赁柳市商城圆厅商场协议书》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均有约束力，各方应当按照合同约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点有以下几点：一、王肖艇是否有权解除《租赁柳市商城圆厅商场协议书》。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王肖艇以何云荣、何国良不能提供房产证、房屋建筑平面图、结构平面竣工图、产权人同意装修书面证明致使王肖艇无法办理装修施工许可事项，进而导致合同目的无法实现为由要求解除合同。但诉讼过程中，何云荣提交了乐清市柳市商城开发有限公司出具的《转租意见书》、房屋所有权证材料及来源于涉案商场的原设计公司即中国海诚工程科技股份有限公司的房屋结构图，且经一审法院向乐清市住房和城乡建设局核实，该商场现已符合办理施工许可事项。虽然自双方签订协议至今已过去将近一年的时间，但考虑到何云荣及何国良不是涉案商场的产权人，其提供上述材料存在一定的困难，且诉讼过程中，何云荣已积极履行了协助提供相关材料的义务。综上，王肖艇要求解除《租赁柳市商城圆厅商场协议书》无事实和法律依据，且不利于维护市场交易的稳定性，故一审法院依法不予准许。二、王肖艇是否有权要求何云荣及何国良返还定金及租金。首先，关于定金问题。诉讼过程中，王肖艇、何云荣、何国良一致确认该5万元定金已转为保证金（即押金），而《租赁柳市商城圆厅商场协议书》约定退还押金的时间为租赁期限届满，现双方的租赁期限尚未届满且租赁协议并未解除，故王肖艇无权要求何云荣及何国良返还该款项。其次，关于租金问题。虽然案涉的租赁协议并未解除，但自协议签订至今王肖艇未实际使用该租赁物，如要求王肖艇依租赁协议的约定支付租金有失公平，故一审法院以双方当事人的实际损失为基础，结合本案的案件事实以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌定王肖艇承担40%的租金，何云荣及何国良承担60%的租金。至于分担的租金的金额，一审法院结合本案实际能办理非住宅装饰装修建筑施工许可事项的时间及《租赁柳市商城圆厅商场协议书》约定的40天的装修期酌情确定双方需分担的租金金额为第一年的租金（即65万元）。现王肖艇已全额支付了第一年的租金，而何云荣及何国良应负担的租金金额为39万元（65万元×60%），因此，何云荣及何国良需返还王肖艇租金39万元。关于利息损失，因王肖艇、何云荣及何国良已就租金进行分担，故王肖艇再主张利息损失无事实和法律依据，不予支持。三、王肖艇是否有权要求何云荣及何国良赔偿经济损失25000元。王肖艇主张该25000元经济损失主要是因为装修造成的，但王肖艇在未办理非住宅装饰装修建筑施工许可事项的情况下就开始装修存在过错，因此，该25000元的经济损失应由王肖艇自行承担，即对王肖艇的该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、何云荣、何国良应于本判决生效之日起十五日内返还王肖艇租金39万元。二、驳回王肖艇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11050元，由王肖艇负担3900元，由何云荣、何国良负担7150元。本院二审期间，当事人均未提供新的证据。本院于2020年7月2日向乐清市住房和城乡建设局发函询问涉案房屋目前能否办理非住宅装饰装修建筑工程施工许可事项，乐清市住房和城乡建设局于2020年8月7日向本院寄送了《乐清市住房和城乡建设局关于柳市商城能否办理装修施工许可事项的复函》（乐住建发【2020】209号）。本院经组织当事人对该份证据进行质证，各方对该证据的真实性无争议，故本院对该复函的真实性、合法性、关联性予以确认。经审查当事人一审提供的证据，本院认为，乐清市人民法院于2020年3月16日向乐清市住房和城乡建设局咨询涉案房屋目前能否办理非住宅装饰装修建筑工程施工许可事项，乐清市住房和城乡建设局未作书面答复。二审期间，乐清市住房和城乡建设局所作的书面答复亦与一审关于该项记载的内容有所出入。故本院对于一审判决事实认定中“6、2020年3月16日，一审法院就案涉的商场目前能否办理非住宅装饰装修建筑工程施工许可事项咨询了乐清市住房和城乡建设局柳市分局，乐清市住房和城乡建设局柳市分局回复：虽然该商场原始审批档案内无房屋建筑结构图，但考虑到柳市商城项目属于历史遗留问题，乐清市住房和城乡建设局柳市分局对来源于柳市商城原设计单位即中国海诚工程科技股份有限公司的房屋结构图进行核实并到现场勘查，确认该房屋结构图与现场结构一致，故在承租人或出租人再次申请非住宅装饰装修建筑工程施工许可的情况下，该商场可以办理非住宅装饰装修建筑工程施工许可事项。”的该节事实不予确认。对一审法院认定的其他事实予以确认。另查明，一审庭审中，何云荣称其于2019年6月更换涉案房屋门锁，且未将更换后的钥匙交给王肖艇。何云荣以自己名义在涉案房屋外张贴招租广告。本院于2020年7月2日向乐清市住房和城乡建设局发函询问涉案房屋目前能否办理非住宅装饰装修建筑工程施工许可事项。乐清市住房和城乡建设局于2020年8月7日向本院寄送了《乐清市住房和城乡建设局关于柳市商城能否办理装修施工许可事项的复函》（乐住建发【2020】209号），载明，根据最新审批制度改革流程要求，相关图纸应交由设计单位和图审机构作为设计、图审依据，凭图审机构最终出具审图合格书供乐清市住房和城乡建设局审批。鉴于该项目审批时间较早，在档案馆无法找到相关图纸，若原设计单位能提供其认定的相关图纸，建议设计单位、图审单位根据实际情况进行综合考虑。在审批时，在满足结构安全和消防安全的前提下，涉案商场经审查合格可准予装修施工许可。本院认为，关于涉案《租赁柳市商城圆厅商场协议书》应否解除的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条的规定，出租人交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人按约定方法使用租赁物，分别是出租人和承租人的基本义务。本案中，双方约定租赁房屋用于经营服装百货，可见，租赁物用途与合同目的具有特殊性。涉案租赁房屋首层900平方米，层高六米，如此大面积的场地，要用于经营，必须要先进行装饰装修。但根据乐清市住房和城乡建设局于2019年10月17日的复函所载,王肖艇在2019年6月申请办理非住宅装饰装修建筑工程施工许可事项，因无法提交所需的房屋所有权有效凭证、产权人同意装修书面证明及身份证明、原房屋建筑结构图，乐清市住房和城乡建设局决定不予以受理。何云荣于2019年4月29日、2019年5月5日出具的证明明确表示其无法提供原建筑平面竣工图与结构平面竣工图，亦无法提供涉案房屋单独房产证，上述事实足以说明因何云荣无法提供办理涉案房屋装饰装修建筑工程施工许可所需相关材料，从而导致王肖艇无法获得施工许可，无法对涉案房屋进行装修，进而无法利用涉案房屋经营服装百货的事实。且何云荣已更换涉案房屋门锁、以自己名义张贴广告对外招租，实际已经收回租赁物。王肖艇主张其合同目的已无法实现，要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。关于何云荣、何国良辩称其没有义务提供原房屋建筑结构图的理由。本院认为，房屋建筑结构图系由房屋所有权人掌握，涉案《租赁柳市商城圆厅商场协议书》亦约定王肖艇需办理经营证件，何云荣有协助办理的义务。故何云荣的上述主张，无事实和法律依据，本院不予支持。一审以目前涉案房屋已符合办理施工许可事项的条件为由认定本案不具备解除事由，该认定依据不足。从2019年3月签订涉案合同至2020年3月一审作出判决，已逾一年时间，占双方约定的5年租赁期限的20%，远远超出了双方在签订合同时的预期。现王肖艇明确表示因用于办理装修许可证时间拖延过久而不愿意继续履行合同，故涉案合同亦不宜继续履行。关于责任承担问题。出租人提供的租赁物应当符合合同约定。现何云荣、何国良提供的租赁物无法办理装修施工许可事项而导致租赁物无法按约定用途使用，故王肖艇无需负担此期间的租金，王肖艇要求返还定金、租金并赔偿相应的利息损失，于法有据，本院予以支持。王肖艇所主张的25000元装修损失，系其在尚未办理施工许可事项的情况下自行进行装修而产生，过错在于王肖艇，故其要求何云荣承担该部分的损失，本院不予支持。综上，王肖艇的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求合理部分，予以支持；何云荣的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初6833号民事判决；二、解除王肖艇与何云荣、何国良于2019年3月10日签订的《租赁柳市商城圆厅商场协议书》；三、何云荣、何国良于本判决生效之日起十日内返还王肖艇定金5万元、租金65万元并支付相应的利息损失（以70万元为基数，自2019年7月1日起至实际履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、驳回王肖艇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11050元，由王肖艇负担376元，由何云荣、何国良负担10674元；二审案件受理费11050元，由王肖艇负担376元，由何云荣、何国良负担10674元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年九月二日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁