河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终789号上诉人（一审被告、反诉原告）：李冬生，男，1971年1月13日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：崔小霞，济源市天坛法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告、反诉被告）：姚丽丽，女，1978年2月20日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：郑艳冬，河南凌峰律师事务所律师。原审被告：李引玲，女，1978年7月28日出生，汉族，住济源市。上诉人李冬生因与被上诉人姚丽丽，原审被告李引玲房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李冬生上诉请求：1、依法改判驳回姚丽丽一审诉讼请求，支持其一审反诉请求；2、一二审诉讼费由姚丽丽承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。一审法院撤销姚丽丽与李冬生于2019年7月30日签订的《房产买卖合同》没有任何事实及法律依据。1、一审法院认为“虽然现行法律中没有关于卖方主动披露房屋是否发生过非正常死亡事件的义务的强制性规定，但诚实信用原则、公序良俗原则的作用就在于弥补强行性和禁止性规定之不足，而发生过非正常死亡事件的房屋虽不构成对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响到购房者的购买决定以及房屋的市场价值是众所周知的，卖方不主动披露该种信息是违背了诚实信用原则及公序良俗原则，因此李冬生有义务主动披露房屋发生过非正常死亡事件的信息。”一审法院认定李冬生隐瞒了上述重要信息，从而认定双方签订的《房产买卖合同》是在违背姚丽丽的真实意思表示的情况下完成的，并予以撤销是完全错误的。李冬生与姚丽丽互不相识，李冬生通过济源市鸿运房产经纪有限公司（以下简称中介公司）卖房，其将房屋的现状、价格等相关情况均向中介公司老板及工作人员告知，后中介公司联系的姚丽丽，房款465000元也是多次讨价还价后确定的，因同地段、同时期的房屋价格均卖55万元左右。李冬生之所以将房屋低价出售是因为其对外有债务，债权人多次催要，李冬生无力偿还才做出卖房决定。姚丽丽购买房屋是其真实意思表示，其按照合同约定给李冬生汇款30万元也是在中介公司充分了解房屋的产权能够过户及房屋的相关现状后实施的。中介公司当时了解李冬生的房屋被人民法院冻结后多次找李冬生讨价还价才商定房屋价款465000元，首批款30万元中其中6万余元是姚丽丽直接将款项打到人民法院账户后该房屋才被解冻，其中7万元是姚丽丽和李冬生一起到中国邮政银行结清房屋贷款，其余款项姚丽丽转给李冬生后李冬生直接支付债权人。说明姚丽丽已充分了解房屋现状，李冬生低价卖房是急于偿还债务。2、李冬生在出售房屋的整个过程中不存在欺诈行为，李冬生妻子2012年10月在该房屋内煤气中毒死亡，属正常死亡，且李冬生妻子死亡后李冬生仍在房屋居住至今，该事实李冬生也已向中介公司披露，至于中介公司是否告知姚丽丽，是中介公司的责任，李冬生已经履行了重要信息披露义务，一审中姚丽丽提供的视频录音是在中介公司录的，该录音中李冬生已明确说明其妻子在房屋内死亡的事实，已经向中介公司告知过，李冬生不存在故意隐瞒的事实。3、李冬生认为人的出生、衰老、××、死亡都是自然规律，在现实生活中也存在大量的意外事故等死亡原因，如果以此为标准，这类房屋将被归类为“鬼屋”“凶宅”，不仅违背了民法规定的公序良俗，而且破坏了社会秩序，不利于社会文明的进步和发展。本案的房屋完全符合使用条件，不存在自杀、凶杀或他杀的因素，李冬生妻子系正常死亡，李冬生在买卖合同过程中没有任何过错。综上，李冬生认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误，因此，为维护合法权益，请求二审法院查清事实，依法改判，支持李冬生一审反诉请求。姚丽丽辩称，1、李冬生上诉称“已将其前妻在涉案房屋内煤气中毒死亡的事情告知中介公司”不属实，双方签订合同时，李冬生仅以自己欠有外债为由出售房屋，当时价格也是按照市场行情双方约定，不存在低于市场价。双方签订合同后姚丽丽即依照约定给付中介公司定金和购房款总计30万元，中介公司也将上述款项转付李冬生，2019年10月去房屋内突然得知李冬生前妻在案涉房屋内非正常死亡的，在本地十分忌讳。姚丽丽通过中介公司询问李冬生，李冬生自称没有必要将其前妻在案涉房屋内煤气中毒死亡的事情告知中介公司和姚丽丽。该事实从一审中姚丽丽提交的中介公司与李冬生谈话的视频以及中介公司出具的证明相互印证，足以证明李冬生没有将该重大事项告知中介公司和姚丽丽，显然是有意隐瞒。2、李冬生称其前妻系正常死亡不属实，根据李冬生自称的其前妻死亡的原因是煤气中毒，显然系意外死亡，并非正常死亡。3、按照民间风俗习惯，李冬生前妻作为年轻人在案涉房屋内非正常死亡，该事实足以造成姚丽丽是否同意购买或者以什么价位购买案涉房屋的重大决定，因此李冬生故意隐瞒案涉房产的重大事实，未向姚丽丽履行重要信息披露义务，明显系欺诈行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条规定，姚丽丽有权要求撤销该合同，李冬生作为过错方应该返还姚丽丽已经给付的购房款30万元，并赔偿姚丽丽支付的中介费4600元。李引玲未向本院提交书面答辩意见。姚丽丽向一审法院起诉请求：1、撤销姚丽丽、李冬生、李引玲于2019年7月30日签订的《房产买卖合同》；2、判令李冬生、李引玲返还姚丽丽300000元；3、判令李冬生、李引玲赔偿损失（居间服务费）4600元；4、一审诉讼费用由李冬生、李引玲承担。一审法院认定事实：2019年7月30日，姚丽丽（乙方）作为受让人与李冬生、李引玲（甲方）作为出让人、中介公司作为居间人签订了一份《房产买卖合同》。载明：一、房产成交确认：甲方自愿将座落在济水办事处周园路豫光金铅2号家属楼3单元601户，房屋建筑面积约141平方，（包括其他设施：阁楼、天然气、整体橱柜、煤气灶、热水器、抽油烟机、两台挂机空调、三张床、洗衣机、冰箱、沙发、茶几，餐桌一套、电视柜、灯具洁具装修固定设施保持现状）的房产出售给乙方，该房的房产证号为00××26，乙方己对甲方所要出售的房产做了充分了解，购买该房产，甲乙双方经充分协商，确定上述房产的成交价为肆拾陆万伍仟元整（￥465000元）。二、权属状况：甲方该房产处于抵押状态，提供了房产证复印件证明该房产为本人的房产并合法拥有享有完全处分权，交易时不存在被查封，保证乙方不受第三人合法追索，甲方保证能将该房产过户到乙方或乙方指定人名下，甲方保证所述该房屋有关信息及产权资料属实，乙方对此予以认可。甲方保证上述房产权属清楚，且出售该房产是所有权利人共同意愿；若该房产发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。??四、确定交易成立、交款监管方式、房产过户、交接：1、甲方在签约当日将房产证交丙方暂管，作为履行自身义务的保证；如违约除退还乙方所交定金外另向乙方赔付违约金20000元整，其中违约金中扣除双方居间后剩余部分作为对乙方的补偿。2、乙方在签约当日交预付房款20000元交至丙方，丙方直接转付给甲方，该20000元做为定金，如乙方违约该定金不予退还，扣除双方居间费后余下部分作为对甲方的补偿；如无违约情形，该定金转为房款。3、首批房款280000元乙方在2019年8月6日前交至丙方，剩余房款165000元乙方在2019年11月6日前交至丙方，首批房款逾期按每天200元支付违约金，超过合同规定期限10天，所交定金扣除丙方应得居间费后赔付给甲方，此房产甲方可另行出售??”。2019年8月1日，姚丽丽向中介公司支付购房定金20000元。2019年8月5日，姚丽丽向中介公司支付购房款280000元和居间服务费4600元。2019年8月1日，李冬生收到中介公司转来姚丽丽购房定金20000元，2019年8月6日，李冬生收到中介公司转来姚丽丽购房款63000元，2019年8月9日，李冬生收到中介公司转来姚丽丽购房款127000元。姚丽丽在交付280000元房款后居住在涉案房屋内，涉案房屋已由姚丽丽占有和使用。2019年10月份，姚丽丽得知李冬生的前妻在涉案房屋内意外死亡，经中介公司询问李冬生，李冬生认可其前妻在涉案房屋内意外死亡，但称没有必要告知。2012年6月27日，李冬生与其前妻翟小青离婚，2012年10月份，翟小青在涉案房屋中因煤气中毒意外死亡。在出售房屋的时候，李冬生与李引玲系男女朋友关系。一审法院认为，2019年7月30日，姚丽丽与李冬生签订《房产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，一审法院予以确认。本案双方当事人争议的焦点是，姚丽丽以李冬生未主动告知涉案房屋内发生非正常死亡事件为由请求撤销《房产买卖合同》的主张，能否成立？《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”，第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”。虽然现行法律中没有关于卖方主动披露房屋是否发生过非正常死亡事件的义务的强制性规定，但诚实信用原则、公序良俗原则的作用就在于弥补强行性和禁止性规定之不足，而发生过非正常死亡事件的房屋虽不构成对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响到购房者的购买决定以及房屋的市场价值是众所周知的，卖方不主动披露该种信息是违背了诚实信用原则及公序良俗原则，因此李冬生有义务主动披露房屋发生过非正常死亡事件的信息。因李冬生隐瞒了上述重要信息，双方签订的《房产买卖合同》是在违背姚丽丽真实意思表示的情况下完成的，故姚丽丽请求撤销与李冬生签订的《房产买卖合同》的主张，证据充分，依法予以支持。李冬生以其不具有法定和合同约定的告知义务为由辩称不存在任何过错，理由不当，不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。李冬生违背了诚实信用原则、公序良俗原则，李冬生作为有过错的一方，应当赔偿姚丽丽的损失。故姚丽丽要求李冬生返还购房款300000元及赔偿经济损失4600元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于李冬生提起的反诉请求，一审法院认为，姚丽丽提出撤销双方之间签订的房屋买卖合同的诉求理由正当，双方已不可能继续履行合同，故李冬生反诉要求姚丽丽继续履行合同，支付剩余房款165000元的反诉请求，无事实根据和法律依据，一审法院不予支持。李引玲虽在签订合同时签名，但其与李冬生系男女朋友关系，并不是夫妻关系，其对房屋也不享有支配权，故姚丽丽要求李引玲承担责任，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第四十四条、第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、撤销姚丽丽与李冬生于2019年7月30日签订的《房产买卖合同》；二、李冬生于判决生效后十日内将购房款300000元返还姚丽丽；三、李冬生于判决生效后十日内赔偿姚丽丽损失4600元；四、姚丽丽于判决生效后十日内将坐落于济源市济水办事处周园路豫光金铅2号家属楼3单元601户房屋（包括其他设施见认定事实部分）交还给李冬生；五、驳回姚丽丽的其他诉讼请求；六、驳回李冬生的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5869元，减半收取计2934.5元，由李冬生负担，反诉费1800元，由李冬生负担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，姚丽丽诉讼要求撤销《房产买卖合同》，返还购房款以及赔偿损失等，该诉求能否成立，核心在于李冬生在出售房屋时是否具有姚丽丽诉讼中所称的欺诈行为。根据一二审举证、质证以及当事人陈述，可以认定李冬生未将其前妻在案涉房屋内死亡的情形告知中介公司或姚丽丽，李冬生在诉讼中也未提供有效证据证明其已将其前妻在案涉房屋内死亡的情形告知中介公司或姚丽丽。善良风俗是指在一定地区内得到人们的普遍公认，且不违反法律和国家政策，在生活实践中反复适用的一些习惯、惯例和通行的做法。通常，在不与现行法律冲突的前提下，法院可以运用善良风俗解决矛盾纠纷。本院尊重民间的善良风俗，李冬生前妻在案涉房屋内死亡这一情节会影响房屋的交易价格和社会大众对房屋的购买意愿，故李冬生在出售案涉房屋时，应当予以披露该信息，在李冬生未能披露的情形下，一审法院判决支持姚丽丽的撤销《房产买卖合同》及其他诉求并无不当。综上，李冬生上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7669元，由李冬生负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  谢高锋二〇二〇年九月三十日书记员  段晨晓