广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4491号上诉人（原审被告）：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市东区******永怡商城四层B区402卡之一，统一社会信用代码914***********699C。法定代表人：孙通文，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务。被上诉人（原审原告）：汤浩泽，男，1986年4月26日出生，汉族，住广东省饶平县**************。被上诉人（原审原告）：李妮凤，女，1985年1月27日出生，汉族，住广东省饶平县**************。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李健仪，广东道高律师事务所律师。上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）与被上诉人汤浩泽、李妮凤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。帝悦公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。涉案合同是双方协商一致、自愿签订，对于逾期交房违约责任条款，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，合法有效。汤浩泽、李妮凤主张合同约定的逾期交房违约金低于其损失，应提供证据予以证明。其仅举证证明因帝悦公司延期交房造成的损失为600元，并未高于合同约定的违约金数额。如帝悦公司逾期交房时间过长的，合同亦赋予了汤浩泽、李妮凤解除合同的权利。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，涉案商品房房价上涨，汤浩泽、李妮凤获益，帝悦公司承担的开发成本上升。在帝悦公司受损的情况下，一审判决取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则。即使帝悦公司存在逾期交房，因此承担的逾期交房违约金总额不应超过已付总房价款的1%。二、2017年1月3日前的违约金已超过诉讼时效。汤浩泽、李妮凤辩称，其一审中已经提交了网上立案的证据，违约金并未超过诉讼时效。汤浩泽、李妮凤向一审法院起诉请求：判令帝悦公司向汤浩泽、李妮凤支付逾期交楼违约金（自2016年8月31日起以已付房价款380000元为基数按每日0.01%标准计算至取得涉案房屋《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件并通知汤浩泽、李妮凤之日止的逾期交楼违约金，暂计至2019年10月31日止为43928元）。一审诉讼过程中，汤浩泽、李妮凤当庭变更诉讼请求：帝悦公司向汤浩泽、李妮凤支付自2016年8月31日起至收楼之日即2019年7月1日的违约金39292元。一审法院认定事实：2014年10月15日，汤浩泽、李妮凤（买受人）与帝悦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），汤浩泽、李妮凤购买帝悦公司所有的位于中山市**************，购房总价380000元。该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；3.该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。合同及补充协议签订后，汤浩泽、李妮凤已全额支付涉案商品房的购房款并办理涉案商品房的备案手续。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，帝悦公司认为违约金不应超过已支付购房款额的1%，且因不可抗力新冠肺炎疫情的影响，导致办证延迟，按相关法律规定，帝悦公司不承担疫情持续期间导致无法办理备案登记证的违约责任。另查，汤浩泽、李妮凤于2019年7月1日签署《确认书》一份，确认涉案房屋交付，并已知悉帝悦公司交付之日尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》以及相关验收及建设进度等，并按现有条件装修入住。后双方协商未果，汤浩泽、李妮凤遂于2020年1月2日诉诸一审法院。一审法院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经汤浩泽、李妮凤与帝悦公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。因双方对违约金支付的截止日期至汤浩泽、李妮凤收楼之日即2019年7月1日没有异议，故根据诉辩双方意见，本案争议的主要焦点为合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。”汤浩泽、李妮凤认为该封顶条款明显与帝悦公司违约行为的严重程度不符，且无法弥补其损失。帝悦公司则认为前述条款为双方真实意思表示，合法有效。对此，一审法院认为，商品房买卖合同虽订明逾期交楼违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除帝悦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。关于本案是否已过诉讼时效问题。帝悦公司未能依约于2016年8月30日前向汤浩泽、李妮凤交付房屋，其行为已构成违约，汤浩泽、李妮凤有权从2016年8月31日起要求帝悦公司支付逾期交楼违约金。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，汤浩泽、李妮凤于2019年10月29日向一审法院提交网上立案申请起诉要求帝悦公司支付2016年8月31日至2019年7月1日的逾期交楼违约金，其中2016年8月31日至2016年10月29日期间的违约金已超过三年诉讼时效，该部分汤浩泽、李妮凤已丧失胜诉权。又因汤浩泽、李妮凤已于2019年7月1日收楼，故帝悦公司仅需向汤浩泽、李妮凤支付2016年10月30日起至2019年7月1日期间的逾期交楼违约金。又，合同约定在2016年8月30日前交楼，且约定逾期交楼“出卖人按日向买受人支付已付交付房价款0.01%的违约金”，故帝悦公司应向汤浩泽、李妮凤支付2016年10月30日至2019年7月1日期间逾期交楼违约金37012元（380000元×0.01%×974天），现汤浩泽、李妮凤主张帝悦公司应向其支付违约金37012元，一审法院予以支持，超出上述金额的部分一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、帝悦公司于判决生效之日起3日内向汤浩泽、李妮凤支付自2016年10月30日起至2019年7月1日止的逾期交楼违约金37012元；二、驳回汤浩泽、李妮凤超出上述判项的其他诉讼请求。如果帝悦公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取449元，由帝悦公司负担（该款汤浩泽、李妮凤已预交，一审法院不另收退，帝悦公司在履行上述支付义务时一并迳付汤浩泽、李妮凤）。本院二审期间，当事人未提交新证据本院对一审查明认定的基本事实予以确认。本院另查明：双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。此外，汤浩泽、李妮凤一审提交的广东法院诉讼服务网的打印截图显示，其已于2019年10月29日向一审法院提交网上立案申请。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方当事人对帝悦公司逾期交房的违约事实均无异议，本案二审争议焦点为：一、2017年1月3日前的违约金是否已超过诉讼时效。二、本案是否应适用双方约定的逾期交房违约金上限。关于焦点一。帝悦公司未能依约定的期限向汤浩泽、李妮凤交付符合合同约定的商品房，其行为已构成违约，汤浩泽、李妮凤在约定的交房日应当已知道其利受到损害，诉讼时效自此开始起算，但汤浩泽、李妮凤于2019年10月29日向一审法院提交网上立案申请，依法构成诉讼时效中断，因此，一审根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及相关规定，认定2016年10月29日之前的违约金已超过诉讼时效、逾期交楼违约金的起算日期应为2016年10月30日，并无不当，应予维持。帝悦公司主张2017年1月3日前的违约金已超过诉讼时效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。又因汤浩泽、李妮凤已于2019年7月1日收楼，故帝悦公司应向汤浩泽、李妮凤支付2016年10月30日至2019年7月1日的逾期交楼违约金。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”。根据该法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，虽然双方在合同中约定，帝悦公司承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%，但从已查明的事实来看，帝悦公司长期未能取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，将涉案房屋依约交付。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，帝悦公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，显然不足以填补汤浩泽、李妮凤因此造成的损失。在帝悦公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的汤浩泽、李妮凤以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。一审判决将逾期交房违约金调整为不设1%的上限，并以总房价款为基数按每日万分之一的标准计算2016年10月30日至2019年7月1日期间的逾期交楼违约金为37012元，理据充分，本院予以维持。综上所述，帝悦公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费898元，由中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年九月二日书记员  杨俊彦