贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9696号 原告：韩建，男，穿青人，1989年9月4日出生，住贵州省大方县。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层），统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人:郑桥明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张胜良（一般授权代理），该公司员工。 原告韩建与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称：大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩建，被告大众房开公司的委托诉讼代理人张胜良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩建向本院提出诉讼请求：1、判令被告将逾期交付商品房转移登记证书的违约金41960元支付给原告；2、判令被告将套内面积不足多收房款6551.36元退还原告，并按照同期银行贷款利率支付原告利息；3、判令被告将违规收取的“四通费”3379元退还原告，并按照同期银行贷款利率支付原告利息；4、判令被告将多收取契税283.22元退还原告，并按照同期银行贷款利率支付原告利息；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告对第1、2、3项诉讼请求作以下变更：变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金41960元，该违约金以已付购房款400000元为基数，按每日万分之一，自2017年6月30日起计算至2020年5月14日止；变更第2项诉讼请求为：判决被告退还多收原告房屋面积平方差价款6551.36元；变更第3项诉讼请求为：判决被告退还代收原告的天燃气入户费2500元、闭路电视入户费350元、电开户费529元，共计3379元。庭审中，原告撤回第4项诉讼请求。 事实及理由：2015年12月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以400000元购买被告开发的位于毕节市七星关区。合同签订后，原告向被告付清了购房款400000元。合同第二十二条约定，被告应于2017年6月30日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告直到2020年5月14日才将不动产权证书交付给原告，在2017年6月30日至2020年5月14日期间，被告并未按照合同约定向原告支付逾期违约金，原告请求依法判令被告将逾期交付商品房转移登记证书违约金41960元支付给原告（计算公式：1049天×总房价款400000元×0.01%）。被告将和诚家园第Ｂ单元19层3号房按套内建筑面积98.3平方米卖给原告，但是该商品房不动产权证书上载明的专有建筑面积只有96.69平方米，面积差异1.61平方米，按照合同第七条、第十五条约定，原告请求依法判令被告将套内面积不足多收房款6551.36元退还原告（计算公式：1.61平方米×4069.17元），并按照同期银行贷款利率支付原告利息。按被告要求，2015年11月22日，原告向被告交纳了电开户费529元，2016年10月11日，原告向被告交纳了交房代收费12354元，其中维修基金9341元，天燃气开户费2500元，闭路电视入户费350元，权证印花税5元，土地证33元，交易费125元。根据《毕节市人民政府法制办公室关于的意见》，被告应将违规收取费用退还原告，原告请求依法判令被告将违规收取的“四通费”3379元退还原告（计算公式：电开户费529元＋天燃气开户费2500元＋闭路电视入户费350元），并按照同期银行贷款利率支付原告利息。按被告要求，2016年10月11日，原告向被告交纳了契税6000元，而税务局实际收取契税为5716.78元，原告请求法院判令被告将多收取契税283.22元退还原告（计算公式：6000元-5716.78元），并按照同期银行贷款利率支付原告利息。原告认为，被告的行为已侵害了原告的合法权益，故原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告大众房开公司答辩称：逾期办证的两个原因是：第一，被告开发建设的涉案房屋项目原来是在毕节市七星关区房产局预售备案，之后合并到毕节市房产局办理不动产权登记证书，之前的办证手续需要办理土地使用权证和房屋所有权证，后两证合一，需要到毕节市住房和城乡建设局统一办理不动产登记证书，因房产登记政策发生变更而导致办证逾期；第二，因房屋测绘面积计算方式不一致，被告向贵州省住房和城乡建设厅提出申请后得到了该建设厅回复，后被告多次与毕节市住房和城乡建设局沟通阳台面积计算方式，无果，最终是以毕节市住房和城乡建设局的测绘计算方法计算阳台面积，并出具房屋面积实测报告，取得该报告后才能办理不动产权证书。关于产生房屋面积差异的原因与逾期办证的第二个原因一致。关于原告要求退还天燃气入户费、闭路电视入户费、电开户费的诉请，被告无异议，认可应予退还。 本院经审理查明如下事实：2015年12月11日，原告韩建作为买受人，被告大众房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＨＣ-213），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为Ｂ-19-3；建筑面积：124.55平方米，套内建筑面积98.3平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4069.17元，总价款400000元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款80000元，余款320000元以公积金贷款支付；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。此外，合同还对原、被告双方的其他权利及义务进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款400000元。2015年11月22日，原告向被告交纳电开户费529元。2016年10月11日，原告向被告交纳交房代收费12354元，其中包含天燃气入户费2500元，闭路电视入户费350元。2020年5月14日，毕节市自然资源和规划局为原告颁发了涉案商品房的不动产权证书［不动产权证号：黔（2020）毕节市不动产权第××号］，载明专有建筑面积96.69平方米，分摊建筑面积25.94平方米。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据,并已经庭审举证、质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，但被告未按合同约定在2017年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，已经构成违约，故应当从2017年7月1日起向原告支付违约金。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，因此，被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。但本案中，被告提供的证据不足以证明其在具备办证条件后，于何时向原告尽到了告知义务，故本院以涉案商品房不动产权证书的颁证时间2020年5月14日作为被告履行完毕办证义务的时间节点。综上，被告应当承担逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金的起止时间为2017年7月1日起至2020年5月14日止，共计1048天，依照合同约定被告应当按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，该违约金计算为400000元×0.01%×1048天=41920元。对原告请求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金41960元的诉讼请求，本院予以支持41920元，超出部分无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告退还房屋面积差价款6551.36元的问题。《商品房买卖合同》约定涉案商品房套内建筑面积为98.3平方米，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米4069.17元，产权登记面积与合同约定面积发生差异，据实结算房价款。涉案商品房不动产权证书载明专有建筑面积96.69平方米，与合同约定套内建筑面积相差1.61平方米（98.3平方米-96.69平方米=1.61平方米），按照合同约定，被告应当退还原告面积差价款6551.36元（1.61平方米×4069.17=6551.36元）。原告请求被告退还房屋面积差价款6551.36元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告主张被告退还天燃气入户费2500元、闭路电视入户费350元、电开户费529元，共计3379元的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容：……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；……前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”之规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告在收取涉案商品房总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费用包含在商品房总价款中。故被告向原告收取的天燃气入户费2500元、闭路电视入户费350元、电开户费529元，共计3379元，无事实及法律依据，应当予以退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告韩建逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金41920元； 二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告韩建房屋面积差价款6551.36元； 三、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告韩建天燃气入户费2500元、闭路电视入户费350元、电开户费529元，共计3379元； 四、驳回原告韩建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费552元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二〇年九月一日 书记员  邵烨旭