福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初3831号 原告：王杏花，女，1990年5月24日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王子龙，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里16号201室。 法定代表人：胡永旭，项目总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司厦门集美支行，住所地福建省厦门市集美区杏林湾路498号101、102、202、203单元。 负责人：叶玲，行长。 委托诉讼代理人：廖樟有，男，系银行职员。 原告王杏花与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司厦门集美支行（以下简称“农业银行集美支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王杏花委托诉讼代理人王子龙，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星，第三人农业银行集美支行委托诉讼代理人廖樟有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王杏花向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除王杏花与恒大置业公司双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05010623）；2.请求依法判令恒大置业公司向王杏花返还首付款928073元及支付首付款利息140332元（以928073元为基数，按中国人民银行同期贷款利息为标准，自2017年3月23日暂计至2020年5月11日，暂计140332元，应恒大置业公司实际支付之日止）；3.请求依法判令恒大置业公司向王杏花支付自2017年9月1日起至恒大置业公司实际支付之日止王杏花已向农业银行集美支行归还的贷款本金及支付的贷款利息（贷款本金及贷款利息数据具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际支付当月出具的还款清单为准）；4.请求依法判令恒大置业公司代王杏花向第三人偿还尚欠剩余贷款本金（剩余贷款本金数据具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际支付当月出具的还款清单为准）；5.请求依法判令农业银行集美支行配合王杏花办理案涉房产抵押登记涤除手续、恒大置业公司配合王杏花办理《商品房买卖合同（预售）》撤销备案登记手续；6.请求依法判令恒大置业公司向王杏花支付提前还款加收一个月贷款利息（金额具体以农业银行集美支行实际收取为准）；7.请求依法判令恒大置业公司向王杏花支付违约金30880.73元；8.请求依法判令本案全部诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:2017年4月29日，恒大置业公司作为出卖方，王杏花作为买方，就购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼8层801室商品房预售事宜达成合意，并签订《商品房买卖合同（预售）》。《商品房买卖合同（预售）》对案涉合同中交房日期、违约责任等条款作出详细约定：第十一条“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同（预售）》系王杏花、恒大置业公司双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。王杏花已如约履行案涉合同的付款义务，支付首付款928073元并通过银行贷款支付余款2160000元，恒大置业公司亦向王杏花开具编号为NO00667756的《厦门增值税普通发票》，王杏花不存在违约行为，但恒大置业公司至今未能向王杏花交付案涉房屋，逾期已近500天。王杏花与恒大置业公司在商品房买卖合同附件中约定的解除权行使期限条款属于无效格式条款,不能产生期满失权的法律后果,恒大置业公司未尽合理提示义务,期限约定不合理不对等,加重王杏花的责任,限制王杏花的权利。现恒大置业公司已构成违约，王杏花有权依据合同约定解除合同，并要求恒大置业公司承担相应违约责任。且王杏花已通过《律师函》方式向恒大置业公司书面告知行使解除合同并要求其承担相应违约责任，但其未能依照要求或依约履行相应义务。恒大置业公司逾期交房已经达到五百多天,属于根本违约,有权依据合同相关约定解除,至今案涉房屋仍未交房，无法实现合同目的,王杏花依法享有法定解除权,法定解除权不受约定期限的限制。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所诉。 恒大置业公司辩称，一、法律法规及相关司法解释赋予合同当事人对合同解除权的行使条件进行约定的权利，因此王杏花与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》中对解除权的约定应当是合法有效，受法律保护的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第1款，以及《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，根据恒大置业公司于王杏花签订的《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；同时合同附件十一补充协议第十条其他约定第3款：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该合同解除权。因此，本案中王杏花与恒大置业公司在合同中约定了解除权的行使条件，属于双方意思自治的表现，且符合法律法规及相关司法解释的规定，依法应当受到法律保护，对双方当事人也具有约束力。二、王杏花行使解除权已经超过除斥期间，无权要求解除《商品房买卖合同》，恒大置业公司要求继续履行与王杏花之间的合同。根据商品房买卖合同第十一条约定的案涉商品房交付时间为2018年12月31日；另外根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，王杏花应当从2019年7月1日起开始享有合同解除权，并且需要在解除情形发生之日起30日内即2019年7月31日前行使，若王杏花未在30天内行使该权利的，视为王杏花自愿放弃该合同解除权。根据王杏花的主张，王杏花在2020年4月23日书面通知恒大置业公司要求解除合同，已经超过解除权的行使期限，因此王杏花无权要求解除合同，恒大置业公司要求继续履行与王杏花之间的《商品房买卖合同》。三、若王杏花主张解除合同，则恒大置业公司应当根据《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。根据《合同法》第八条的约定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《商品房买卖合同》第十二条第（2）款约定，逾期超过180日后……出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买卖合同的双方已经在合同中已经明确约定了在合同解除时，出卖人通过给付利息的方式来弥补买受人的损失，这其中就包括了贷款利息；所以王杏花主张要求恒大置业公司支付银行的贷款利息（包括已支付的银行利息和尚未支付的银行利息），超出了《商品房买卖合同》的约定，加重了出卖人的责任。因此，案涉合同已经对违约责任进行了明确约定，王杏花主张贷款利息超出合同约定范围，若法院判决合同解除，恒大置业公司要求按照合同约定承担违约责任。四、王杏花在解除权条件成就时，怠于行使解除权，导致合同继续履行，由此产生的损失扩大部分应当由王杏花自行承担。《合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。王杏花在2019年7月1日至2019年7月31日之间享有合同解除权，但王杏花在该期限内未行使解除权，导致恒大置业公司认为合同继续履行。现王杏花主张要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，恒大置业公司认为王杏花怠于行使解除权，使合同处于继续履行的状态，由此产生的损失扩大部分应当由王杏花自行承担。所以按照公平原则，恒大置业公司逾期交付时，王杏花应当根据合同约定及时行使解除权，防止损失扩大。因此王杏花根据合同约定所能主张的利息应当从付款之日起计算，最多计算至2019年7月31日止，之后的利息属于王杏花怠于行使解除权而产生的损失扩大部分，理应由王杏花自行承担。五、如贵院判决解除《商品房买卖合同》，请求法院判定恒大置业公司在王杏花配合办理完毕诉争房屋的撤销网签备案等退房手续的先履行义务后，恒大置业公司再履行退款义务。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。王杏花已经丧失解除权，恒大置业公司要求继续履行案涉合同，请求法院依法驳回王杏花的诉讼请求。 第三人农业银行集美支行述称，本案是王杏花与恒大置业公司之间的合同纠纷，本案案涉房产已经在农业银行集美支行办理预告抵押登记，农业银行集美支行具有合法抵押物权的优先权，因此解除本案购房合同，应以清偿本案借款合同债务（包含提前还款违约金）为条件。在借款合同债务未清偿之前王杏花负有清偿责任，恒大置业公司负担保责任，购房合同的解除不能免除王杏花的还款责任与恒大置业公司的担保责任。如王杏花与恒大置业公司未按照借款合同履行义务，农业银行集美支行保留追偿的权利。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月29日，王杏花（买受人）与恒大置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号05010623），约定王杏花购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼8层801室，房屋总价款3088073元；王杏花应当于2017年3月23日前支付首期房价款928073元，余款2160000元向银行机构贷款支付；恒大置业公司应当于2018年12月31日向王杏花交付该商品房；若恒大置业公司逾期在180日之内，自2019年1月1日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向王杏花支付全部房价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，王杏花有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还王杏花已付全部房款（含已付贷款部分），并自王杏花付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向王杏花支付违约金。商品房买卖合同附件十一补充协议约定根据合同约定或法律规定王杏花可以行使合同解除权，应在解除情形发生之日起30日内行使，若未在30日内行使该项权利，视为买受人自愿放弃合同解除权。 2017年6月22日，王杏花（借款人）、案外人黄素文（借款人）、恒大置业公司（保证人）、农业银行集美支行（贷款人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号83020120170006408）约定由王杏花向农业银行集美支行借款2160000元用于购买案涉房屋，借款期限360个月。并约定借款人承诺在借款实际发放之日起三十六个月内不提前还款，确需提前还款的贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息。 王杏花按期足额向恒大置业公司支付首期房价款928073元，余款2160000元王杏花向农业银行集美支行贷款支付，王杏花共计向恒大置业公司支付购房款3088073元。王杏花于2017年9月1日起逐月向农业银行集美支行偿还贷款本息。2020年3月25日恒大置业公司向王杏花开具案涉房产购房款金额为3088073元厦门增值税普通发票。 2020年4月23日，王杏花向恒大置业公司邮寄《解除商品房买卖合同律师函》，通知恒大置业公司解除案涉商品房买卖合同，要求恒大置业公司在解除合同通知书送达之日起15日内支付相应款项。该邮寄单显示于2020年4月24日签收成功。截至庭审之日案涉房屋尚未交房。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为王杏花是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》？王杏花主张根据商品房买卖合同约定的解除权行使期限条款属于无效的格式条款，根据商品房买卖合同第十二条的约定逾期超过180天，王杏花有权解除合同。此外，王杏花亦主张因恒大置业公司逾期交房且至今仍未交房，无法实现合同目的，要求依据法定解除权解除案涉商品房买卖合同。恒大置业公司抗辩因王杏花怠于行使解除权，已经超过合同约定的逾期交房超过180天后三十天内行使解除权，王杏花行使解除权已经超过除斥期间，故无权要求解除《商品房买卖合同》。本院认为，商品房买卖合同补充协议抬头部分明确标明:（注：出卖人提醒买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释），故该条款不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且不具有合同法第52条、第53条约定的无效情形，系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力。但本案恒大置业公司应于2018年12月31日前向其交付案涉商品房，但截至庭审之日2020年7月24日仍未交付案涉商品房，恒大置业公司因违约行为致使王杏花不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故王杏花依此规定主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）（合同编号：05010623）》有事实与法律依据，本院予以支持。关于王杏花要求恒大置业公司返还已付首付款928073元的诉求，符合合同法第九十七条的规定，本院予以确认。关于王杏花要求恒大置业公司赔偿以首付款928073元为本金的利息（以首付款928073元为基数，自2017年3月23日起至恒大置业公司实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）符合法律规定，本院予以支持，但应表述为利息（以首付款928073元为基数，自2017年3月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于王杏花要求恒大置业公司返还恒大置业公司实际履行之日止已向农业银行集美支行归还的贷款本金及赔偿已向农业银行集美支行支付的利息（以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）的诉求，亦符合法律规定，本院予以支持。关于王杏花要求恒大置业公司代为向农业银行集美支行偿还尚欠的剩余贷款本息的诉求，本院认为，在商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，王杏花向农业银行集美支行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担，故予以支持。关于王杏花要求恒大置业公司支付提前还款加收一个月贷款利息（金额具体以农业银行集美支行实际收取为准），王杏花与农业银行集美支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号83020120170006408）约定王杏花在借款实际发放之日起三十六个月内不提前还款，确需提前还款的贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息，王杏花自2017年9月1日起开始逐月还贷，借款实际发放已超三十六个月，根据合同约定不会产生加收一个月的贷款利息，故王杏花的该项主张本院不予支持。作为本案的附随义务，自恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，农业银行集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼8层801室房屋的抵押登记涤除手续。恒大置业有限公司应于农业银行集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助王杏花办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05010623）的撤销备案登记手续。关于王杏花要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金30880.73元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除王杏花与厦门恒大置业有限公司于2017年4月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05010623）； 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向王杏花返还首付款928073元并赔偿利息损失（以首付款928073元为基数，自2017年3月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向王杏花返还厦门恒大置业有限公司实际履行之日止王杏花已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行归还的贷款本金（贷款本金以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准)； 四、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向王杏花赔偿厦门恒大置业有限公司实际履行之日止王杏花已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行支付的贷款利息（贷款利息以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）； 五、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行偿还王杏花就《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号83020120170006408）项下剩余的贷款本息（以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国农业银行股份有限公司厦门集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼8层801室房屋的抵押登记涤除手续。厦门恒大置业有限公司应于中国农业银行股份有限公司厦门集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内协助王杏花办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05010623）的撤销备案登记手续； 六、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向王杏花支付违约金30880.73元； 七、驳回王杏花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31752元，减半收取15876元，由厦门恒大置业有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹锦林 二〇二〇年九月十八日 法官助理王巧铃 书记员陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”