江西省弋阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1126民初768号原告：邹文军，男，1958年3月30日出生，汉族，江西省弋阳县人，高中文化，退休职工，住江西省弋阳县。被告：徐东风，男，1979年11月12日出生，汉族，江西省弋阳县人，中专文化，自由职业者，住江西省弋阳县。委托诉讼代理人：张科标，江西华箭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邵平，江西华箭律师事务所律师，特别授权代理。原告邹文军与被告徐东风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹文军到庭参加诉讼，被告徐东风及其委托诉讼代理人张科标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹文军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付剩余购房款147688元及违约金60000元，共计207688元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与案外人签订了合作建房合同，双方合作建造一幢七层一单元14套居住房。根据合同约定合作建房分配给原告的11套房的产权证（葛会安名字）由葛会安出具公证委托书，委托原告全权办理包括案涉502室房产的出售、代签售房合同、拟定售房价格、过户等手续，因此，原告有资质出售包括案涉502室房屋在内的11套房产的权利。2011年9月11日，原、被告在中介陈油英见证下签订了房屋买卖协议书，约定原告将案涉502室房屋（面积约107㎡）以256800元出售给被告，并约定了付款方式及日期、交房时间、违约责任等其他事项。被告依约向原告交付了前两期购房款160000元，因受客观条件影响，原告未按时交房，为此原告向被告支付了推迟交房补偿费2500元。2012年12月28日，原告将房屋钥匙交给被告，但被告未按约定支付第三期购房款86800元，反而要求原告承诺交房产证时间。原告于2013年1月7日书面承诺在2015年12月30日前办理房产证给被告过户，并由中介见证，但被告仍拒绝支付第三期购房款，构成违约。后经原告多次催收，均未果。2013年9月11日，原、被告签订了补充协议，约定：1.如原告（甲方）在2015年12月30日前不能办好房权证给被告（乙方）过户，由原告按每平方4000元结算赔偿给被告，房屋退回给原告；2.如原告如期为502室办好了房权证给被告办理过户，被告同意就其逾期支付购房款的违约行为自愿按3600每平方米结算给原告，余款在过户签字时提前付清。原告不承担其他违约责任。协议还约定了其他事项。被告于2013年9月29日向原告支付第三期购房款86800元。2015年9月24日原告为被告办好了房权证，通知被告付清房款后过户给被告，被告置之不理，经原告多次催促，均未果。被告拒不履行合同义务，给原告造成经济损失，构成根本违约，故起诉，请求判如所请。原告围绕诉讼请求向本院提交了下列证据：1、合作建房合同1份、葛会安土地证（整栋大证）1份、公证委托书2份，拟证明原告具有出卖案涉502室房屋的权利及资格等；2、房屋买卖协议书1份，拟证明被告向原告购买502室房屋的事实等；3、收条3份，拟证明原告于2011年9月11日、2011年10月30日、2013年9月29日分别收到被告的购房款计246800元等；4、房屋建成后立面图1份，拟证明被告购买房屋为502室，面积109.58平方米等；5、被告收到钥匙的收条1份、工资领条1份、证明（祝志泉）1份，拟证明被告于2012年12月28日收到房屋钥匙。因被告不要原防盗门，另购门，原告补助被告500元购门款，且由原告支付了安装费等；6、承诺书、补充协议各1份，拟证明原告于2013年元月7日承诺502室房权证在2015年12月之前办妥给被告过户。双方于2013年9月13日双方签订了补充协议，补充约定了违约责任等；7、收条1份，拟证明因原告推迟交房给付被告补助费2500元等；8、502室房权证（葛会安）1份，拟证明案涉502房屋面积109.58平方米，2015年9月24日立户登记等；9、通知及快递凭证各4份，拟证明原告多次催促被告付清房款并办理502室房屋过户事宜，被告均置之不理等；10、弋阳县人民政府停止登记公告1份，拟证明2016年3月11日停止受理所有发证公告，筹备不动产工作等；11、弋阳县气象局及弋阳县红砖协会证明各1份，拟证明2012年因降雨量过大，耽误工期等；12、承诺（李仁堂）1份，拟证明所售房屋均已进行交付使用等；13、（2019）赣11民终2131号民事裁定书1份，拟证明原告是适格诉讼主体等。被告徐东风辩称，1.因为案涉174号房地产的所有权人为葛会安，所以原告主体资格不适格；2.2011年9月11日双方签订的房屋买卖协议真实、合法，当时房价款256800元，单价2400元，被告已支付246800元，余款10000元办理过户手续时付清，被告已履行合同义务；3.被告认可原告所称是被告胁迫其签订补充协议，但是协议内容是受原告欺骗，均对被告不利；4.原告诉称在2015年9月24日为被告办好了房权证不属实，房权证至今未办理。原告已在2015年5月、2015年9月将案涉房产产权证办至葛会安名下，因此，是原告违约，被告保留向原告主张赔偿的权利；5.自2015年起被告从未收到原告或者中介通知办理房产证、土地证过户。本案不属于商品房买卖，属于二手房交易，房屋是葛会安建造的，先办证到自己名下，再转让给被告。买卖性质为二手房交易，现尚差房价款1万元，被告要求按2400元的单价履行，请求驳回原告的诉请等。被告未向本院提交任何证据。经质证，被告对原告提交的证据2、3、4、5、6、7、8的“三性”均无异议，对此，本院予以采信；对证据1中的合作建房合同，被告认为其真实性无法审查，对其合法性、关联性均有异议。对土地证及公证书无异议。本院认为，合作建房合同系原告与案外人葛会安签订，系双方真实意思表示，且在另案原告诉马海丹房屋买卖合同纠纷一案中，该合同已被本院确认，因此，对证据1应予采信；对证据9，被告认可收到2017年12月27日的快递，其余均未收到等，本院对被告无异议的部分予以确认，对其他有异议的部分将结合其他证据综合予以认定；被告对证据10.11的“三性”均有异议。本院认为，证据10系弋阳县人民政府发布的关于实施不动产统一登记的公告，来源合法、内容客观、应予采信。证据10系弋阳县气象局和弋阳县红砖行业协会出具的证明，其来源合法、内容客观，与被告于2013年9月29日出具的收条能相互印证，可予采信；被告对证据13的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，认为是办案法官个人观点。本院认为，证据13来源合法，是二审法院作出的终审民事裁定书，应予采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院经审理确认如下事实：2010年12月10日，原告（乙方）与案外人葛会安（甲方）签订了合作建房合同，约定“合作建房1栋7层楼1单元共14套房，坐落在弋阳县，葛会安以土地作为合作投资，原告作为建房出资人”，“甲乙双方同意以葛会安的名义办理报建手续”，“第五层501、502，第六层601、602、701、702产权全部归乙方所有”。房屋建成后，2012年5月25日，原告与案外人葛会安签订了委托书，并进行了公正，委托原告办理包括上述房产内的11套房屋出售、收取售房款及办理房产证、土地证分割过户等相关事宜。2011年9月11日，原、被告在弋阳县建华信息服务中心中介陈油英见证下签订了房屋买卖协议书，约定原告将位于弋江镇环城路174号小套五楼住房（502室）出售给被告，面积约107㎡，房价款25.68万元。约定了付款方式及时间：2011年9月11日被告交购房款定金1000元；2011年9月11日被告交首付款10万元，于五楼封顶后交第二批房款6万元；于原告交房屋钥匙时被告缴纳86800元，剩余1万元于原告交房产证和土地证给被告时交清；约定交房期限为2012年6月30日。并约定了如被告在约定的交房期限内无力付款应赔偿原告损失6万元等，协议还约定了其他事项。协议签订后被告向原告缴纳了前两次购房款共计16万元。原告在建房期间，由于雨水偏多，且所需红砖等建材供应不足，原告未按约定期限交房。后经双方协商，被告同意推迟交房至2012年12月30日，并于2013年9月29日收取了原告补助房屋推迟的租房款2500元。2012年12月28日，被告收到原告更换防盗门补助500元，并收到了502室房屋钥匙，原告为此交付了重装防盗门的工资。之后，被告进行装修并入住，因被告未向原告缴纳第三期购房款，为此，双方发生争议。2013年元月7日，原告向被告出具了承诺，承诺502室的证件在2015年12月之前办好给被告去过户，过户的事情双方积极办理等。后原告向被告催交第三期购房款，但未果。2013年9月11日，原、被告签订了补充协议，协议约定：1.原告承诺在2015年12月30日前为被告房屋产权证、土地证办好后给被告再办过户手续，被告必须按原告要求提供相关手续并协助中介方办理相关过户手续。如因原告原因不能在承诺期限内为被告办理产权过户手续，原告同意按弋阳县商品房市场价4000元／平方米进行结算赔偿被告，房屋退回原告；2.如原告按期为被告办理产权过户手续，被告同意就其延期支付房款的违约责任按3600／平方米结算给原告，余款在过户签字时提前付清，原告不承担任何其他违约责任。协议还约定了其他事项。补充协议签订后，被告于2013年9月29日向原告交纳了第三期购房款86800元。2015年9月24日，原告办理了产权证登记确认坐落于江西省弋阳县的房屋所有权人为葛会安，房屋所有权证书编号为弋房权证弋阳县字第××号，建筑面积109.58㎡。2015年11月30日，原告邮寄通知给中介陈油英转告被告办理房屋产权证过户，并结清购房余款等，但未有结果。此后，原告两次邮寄通知给被告办理产权证过户，并收尾款等，但被告均拒收。2017年11月27日，原告再次邮寄通知给被告办理房屋的不动产证过户等，被告收件后但未予理睬。双方就办理案涉房屋产权证过户及结算购房款等问题产生分歧，协商不成，原告遂提起诉讼。本案在审理过程中，本院分别对原、被告进行调解，原告同意房屋单价按3500元结算购房款。被告同意按2700元每平方米结算购房款，并按照协议约定办理过户手续。双方意见不一致，调解不成。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告是否具有诉讼主体资格；2.房屋买卖协议书及补充协议的性质及效力；3.在协议履行过程中被告是否违约，是否应承担违约责任；4.原告的诉讼请求是否合理，能否获得支持。一、关于原告是否具有诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告起诉时，必须是与本案有直接利害关系。直接利害关系本质上是一种权利、义务的尖锐冲突，是一种法律上的利益关系。本案原告与案外人葛会安名为委托代理关系，并以公证形式确认了委托代理人关系，但案外人葛会安与原告建立委托代理法律关系的基础法律事由是双方有合作建房的法律事实，并且基于该基础法律关系，原告与被告签订房屋买卖协议书，原告作为合同主体一方，自然受该协议的约束，对协议的权利、义务具有法律上的利益关系，现在原、被告就协商履行产生争议，原告提起诉讼，自然具有适格原告的诉讼主体。因此，被告辩称原告诉讼主体不适格，其证据不足，理由不能成立，本院不予采纳。二、关于房屋买卖协议书及补充协议的性质及效力问题。原、被告经房屋中介见证，在平等、自愿基础上签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该房屋买卖协议书合法、有效，应受法律保护，对此，双方均应按照约定全面履行各自的义务。在协议履行过程中，因为办理案涉房屋产权证过户及支付第三期购房款等问题双方产生分歧，后经双方协商一致签订了补充协议，该补充协议虽然原告诉称是在被告强逼自己做出加大赔偿的情况下所签订，但是原告将该补充协议作为己方证据提交，说明其认可该补充协议，且该补充协议确系双方真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该补充协议有效，对此，双方均应履行各自的义务。被告辩称补充协议是受原告欺骗，内容对被告均不利等，其证据不足，理由不成立，本院不予采纳。三、关于在协议履行过程中被告是否违约，是否应承担违约责任的问题。房屋买卖协议书有效成立后，被告按照约定向原告支付了前两期购房款，履行了协议约定的义务。之后由于天气等外在因素，原告未按约定时间交房，原、被告经协商变更了交房时间，为此，原告向被告支付推迟交房补助费，双方对推迟交房时间达成了合意，符合有关法律规定，本院予以确认。原告在变更交房期限内向被告交付了案涉房屋钥匙，但被告未按约定交纳第三期购房款，且经原告多次催促，直至双方签订补充协议后才交纳，且在补充协议中被告承认存在延期付款的违约行为，因此，被告的行为已构成违约，被告应承担违约责任。四、关于原告的诉讼请求是否合理，能否获得支持的问题。根据原、被告签订的补充协议第二条约定：“如原告（甲方）按期为被告（乙方）办理产权过户手续，被告同意就其延期支付购房款的违约行为自愿按3600元每平方米结算给原告，余款在过户签字时提前支付，原告不承担任何其他违约责任”。该约定是对房屋买卖协议书中违约责任条款的变更，在补充协议有效的情况下，原告既要求被告按房屋单价3600元结算购房款，又要求被告支付逾期付款的违约金6万元，显然加重了被告的违约责任，其要求不合理，因此，原告要求被告支付逾期支付购房款的违约金6万元的诉讼请求，其证据不足，理由不成立。本院不予支持。因原告按照补充协议约定的期限办理了案涉房屋的产权证，且已通知被告结清购房款并办理过户手续，但是被告迟迟未予履行，已构成违约，对此，被告应承担违约责任。对原告要求被告按购房单价3600元支付购房款的诉讼请求，符合协议约定和有关法律规定，本院应予支持，但是应该扣除被告已付购房款，案涉房屋产权证载明的建筑实际面积为109.58平方米，按房屋实际面积计算房屋总价款比较合理。本院确认案涉房屋总价款为394488元，包含交付房产证和土地证时应支付的1万元在内。因现尚未交付房产证和土地证，故被告尚欠购房款137688元，该款支付后，原告有协助被告办理案涉房屋产权证过户的义务。综上所述，对原告要求被告支付剩余购房款的诉讼请求，本院予以部分支持。对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告徐东风于本判决生效之日起十五日内向原告邹文军支付剩余购房款计137688元；二、驳回原告邹文军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4416元，减半收取计2208元，由原告负担744元，由被告负担1464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  杨萃江二〇二〇年九月一日书记员  游 慧