江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初3234号原告（反诉被告）：邱维成，男，1980年6月21日出生，汉族，住连云港市海州区。原告（反诉被告）：吴鹏，女，1986年7月7日出生，汉族，住连云港市海州区。二原告共同委托诉讼代理人：王祥绪，郭先明，江苏云台山律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏尚荣房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区海宁西路8号东方领秀售楼处。法定代表人：叶梓赋，该公司董事长。委托诉讼代理人：王广凤，吉锋（实习律师），江苏田湾律师事务所律师。原告邱维成、吴鹏与被告江苏尚某房地产开发有限公司（以下简称尚某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告尚某公司提起反诉，本院依法合并审理。原告邱维成和原告邱维成、吴鹏（反诉被告）共同的委托诉讼代理人郭某、王祥绪、被告尚某公司（反诉原告）的委托诉讼代理人王广凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱维成、吴鹏向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告给付逾期交房违约金共计55508元（后变更诉讼请求为逾期交房违约金111016元，从2018年1月1日起算至2020年4月30日止，按照日万分之二计算）；2.请求判令被告限期将办理案涉房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；3.请求判令案件诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2017年12月21日，二原告与被告签订东方领秀二期辉腾新天地21幢1单元1-1802室房屋的商品房买卖合同，二原告于2017年7月26日向被告支付购房首付款132275元，2017年12月通过按揭贷款52万元的方式向被告付清全部购房款项。依法合同约定，被告应在2017年12月31日向原告交付涉案房屋，并在交付房屋后90日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。事实上，被告至今未向原告交付房屋，并且至今未备案，造成原告至今无法使用涉案房屋，给二原告造成巨大损失。被告逾期交房、逾期办证行为已经构成违约，被告应承担逾期交房违约金111016元，原告保留向被告另案主张逾期办证违约责任的权利。被告尚某公司辩称，1、答辩人不存在逾期交房，原告主张逾期交房违约金无事实和法律依据。原告存在应付未付款项违约事实，答辩人有权不交付房屋而不承担延期交房责任。根据《商品房买卖合同》第六条和附件四补充协议的约定，原告应在2018年1月21日前贷款到账，而被告直至2018年7月30日才收到原告的贷款52万元，原告存在迟延付款的行为，被告有权不交付房屋而不承担延期交房责任。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户。”，第十三条规定“未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，以及连云港市住房局相关文件规定，因业主未交存物业维修资金的，开发企业不得将房屋交付业主。因原告至今未交纳物业维修资金，被告不具有交房义务。2、原告第二项诉讼请求不成立，且不属于人民法院民事诉讼受案范围。涉案房屋于2020年1月13日竣工验收备案，答辩人已积极按产权登记机关要求提交相关资料，由于原告至今未付清欠付款并至今未交纳物业维修资金，被告有权不向原告交付房屋，进而被告配合办理不动产权登记义务的90日期限尚未届满，原告无权提出第二项诉讼请求。原告未及时办证不是被告的原因而是原告自身存在过错。此外，是否提供资料报产权登记机关备案，不属于人民法院民事诉讼受案范围。综上，请求依法予以驳回。反诉原告尚某公司提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金19656元（以52万元为基数，自2018年1月22日起至2018年7月30日止，计189天，按照日万分之二计算）；2、反诉被告承担本案全部案件受理费。事实和理由：2017年12月21日，反诉被告和反诉原告签订《商品房买卖合同》，合同约定，反诉被告应在2018年1月21日前贷款到账，如买受人逾期付款，视为买受人违约，承担违约责任。合同第七条约定了违约金应按照应付款万分之二计算。反诉被告未在合同约定期限内付清购房款，直至2018年7月30日才将贷款的52万元汇入反诉原告的账户内，反诉被告构成迟延付款违约行为，应承担违约责任。反诉被告辩称，交纳房屋是反诉原告的主要合同义务，即使存在银行贷款迟延发放或者维修基金物业费存在瑕疵的情况，都不能免除反诉原告交付房屋的义务，故反诉原告主张的违约金不成立。当事人围绕诉讼请求提供证据：原告提交了商品房买卖合同、发票、不动产查询信息、通知函，被告提交了商品房买卖合同、单位工程竣工验收证明书复印件、交房资料签收表、建筑工程竣工验收备案表等证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年12月21日，原告邱维成、吴鹏（买受人）与被告尚某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区新孔路东、海宁路北东方领秀小区第21#幢1单元1-1802室房屋出卖给原告邱维成、吴鹏，总价款652275元。合同第六条约定付款方式和期限按照本合同附件四《合同补充协议》第一条约定执行。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按照逾期时间，超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房竣工验收主体为设计单位、施工单位、监理单位、建设单位，经四方主体共同验收后出具工程竣工验收报告。并按本合同附件四《合同补充协议》第二条约定执行。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.因市政供水、供电、燃气、市政道路等配套，基础设施造成工期延误或遇其他特殊原因，出卖人不承担延期交房责任。3.买受人在买售过程中有违约行为的，出卖人有权迟延交房而不承担延期交房责任。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按本合同附件四《合同补充协议》第三条约定执行。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第一条约定：对合同第六条、第七条的补充约定：贷款方式，买受人签订本合同前须交足首付款人民币132275元，买受人以贷款方式支付剩余房款52万元，在2018年1月21日前贷款到账。如买受人逾期付款，视同买受人违约，承担违约责任。合同附件四补充协议第二条约定，对合同第八条的补充约定，买受人必须付清房款，出卖人方可将本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四补充协议第三条中第1条约定，如买受人未全额付清房款（含违约金），未全额付清应缴纳的物业管理费、装修管理费等，出卖人不承担交房义务和责任，买受人承担违约责任。第四条中第6条约定，买受人在购买房屋时同意按照政府部门规定的住房维修基金缴纳。合同签订后，原告于2017年7月26日向被告交纳首付款132275元，剩余房款贷款52万元于2018年7月30日汇入被告尚某公司账户内。另查明，2018年1月19日，东方领秀二期（辉腾新天地）住宅小区21#楼工程经施工、监理、建设、设计四方竣工验收合格。2019年12月26日，由建设单位组织竣工验收合格，2020年1月13日，被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2020年4月30日，被告向原告发出通知函，载明：在办理房屋不动产登记前，需要将所购物业专项维修资金交纳完毕。春节前2020年1月16日我公司已通知各位业主，且在2020年3月复工后电话联系、上门通知方式告知各位业主尽快交纳上述费用，但各栋楼的交纳数量不足半数。根据规定，每栋楼均需要全楼业主交清维修基金后，才能至房管部门领取分户图，请早日交清维修基金。2020年8月6日，被告向原告发出关于偿还物业专项维修资金的通知函，载明：原告应按照合同约定缴纳物业专项维修资金。原告未及时缴纳，经被告多次催交，未果。被告为了办理房屋交付和提供产权登记资料需要，已经先行为原告垫付8028元，请原告在接到通知后五日内向被告偿还，逾期，需要赔偿被告损失，并同时我司有权根据和原告签订的《商品房买卖合同》的约定，拒绝向原告交付房屋并不承担违约责任，但原告仍应按照合同约定承担逾期接收房屋的违约责任。同日，被告向原告发出催促交房的书面通知书，载明，原告购买的房屋已经具备交付使用条件，经被告多次口头或者书面催促，原告至今未办理房屋交付手续。因原告未及缴纳物业专项维修资金，被告有权不交付房屋。现我司再次书面通知你，在规定时间内偿还我司代为垫付的专项维修资金并到我司售楼处办理房屋交付手续。因未及时缴纳维修资金，我司有权不交付房屋，但仍应承担逾期接收房屋的违约责任。2020年8月10日，原告邱维成回复陈述本人在此之前从未接到被告的收房通知和书面催交维修资金的通知。本人是在2020年4月30日才看到被告贴在楼道中的通知。本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》附件，在《商品房买卖合同》中已经明确规定合同附件与本合同具有同等法律效力，原告邱维成、吴鹏也在被告提供的合同上签字，捺印，虽然原告陈述称其提供的《商品房买卖合同》中的附件合同并没有自己本人的签字，且附件中合同的签订时间即2016年12月21日也是错误的，在该时间里并未购房，对此，根据原被告提供的两份合同中可以看出，主合同和附件合同中的页码应是自动生成、连续的页码，原告提交给法庭的《商品房买卖合同》也存在附件，应能说明该附件和主合同应是同时存在，且原告已经在被告提交的《商品房买卖合同》中签字、捺印，故附件也是《商品房买卖合同》的组成部分，是原被告双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。被告未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金，合同约定被告应于2017年12月31日前交付房屋。对于被告抗辩的因原告迟延付款和未支付物业专项维修资金，被告有权不交付房屋而不承担延期交房责任，经查：1、关于原告迟延付款：《商品房买卖合同》中第八条约定交付期限时，对于出卖人可以据实延期交付的例外进行了约定，其中一点就是买受人在出售过程中有违约行为的，出卖人有权迟延交房而不承担延期交房责任，约定的交房时间为2017年12月31日，但合同附件四补充协议中约定交付房款的时间为2018年1月21日，该时间迟于交房时间，故原告迟延付款不能成为被告不承担迟延交房责任的理由。2、关于原告未支付物业维修资金：双方签订的合同对此并未明确约定，且住宅专项资金管理办法关于此项的规定并非效力性强制性规定。综上，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于逾期交房违约金的计算：原告主张从2018年1月1日起计算至2020年4月30日止，经查，合同第十一条明确约定交付时，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，对此，被告未提供书面通知交付房屋的证据，而根据原告提交的催促交房通知书和偿还专项维修资金的通知，该两份通知均是由被告发出，时间是2020年8月6日。而原告主张的是被告于2020年4月30日发出通知函的时间并无不妥，本院予以支持。关于逾期违约金的标准，原告主张按照合同约定的日万分之二计算，被告抗辩过高，超出实际损失，本院予以采纳，故本院调整为按照日万分之一计算。综上，被告应支付原告逾期交房违约金为55508元（652275元×0.1‰×851天）。关于反诉原告主张的逾期付款违约金，根据本院查明的事实，原告交付首付款并交清全部购房款和被告交付房屋，这两个方面不是必然存在着先后履行顺序，合同第六条和附件合同补充协议中明确约定了反诉被告交付首付款和贷款到账的时间，反诉被告于2018年7月30日才将贷款的52万元购房款交付给反诉原告，迟于约定的2018年1月21日，故反诉被告应承担逾期付款的违约责任。至于购房贷款办理迟延，合同中并未明确约定办理贷款的责任主体，故反诉被告仍需承担相关违约责任。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，反诉原告主张从2018年1月22日计算至2018年7月30日，以52万元为基数，计算189天，符合合同约定，本院予以支持。关于计算标准，本院依法调整为按照日万分之一计算，故反诉被告应支付反诉原告逾期付款违约金为9828元（520000元×0.1‰×189天）。关于原告主张被告限期将办理案涉房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，被告已将资料提交备案，故本案无需处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏尚荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邱维成、吴鹏逾期交房违约金55508元。二、反诉被告邱维成、吴鹏于本判决生效之日起十日内给付反诉原告江苏尚荣房地产开发有限公司逾期付款违约金9828元。三、驳回原告邱维成、吴鹏其他诉讼请求。四、驳回反诉原告江苏尚荣房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2520元，由原告邱维成、吴鹏负担1332元，被告江苏尚荣房地产开发有限公司负担1188元（原告已预交，被告将此款与上述款项一并给付原告）。反诉案件受理费145.7元，由反诉原告江苏尚荣房地产开发有限公司负担45.7元，由反诉被告邱维成、吴鹏负担100元（反诉原告已预交，反诉被告将此款与上述款项一并给付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审判员 王 敏二〇二〇年九月二十九日书记员 周春艳法律条文和上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-013105