江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏04执异34号案外人：高顺芳,女,汉族,1951年9月26日生,住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人:谢庆翔,江苏名扬律师事务所律师。委托诉讼代理人:谢志刚,男,汉族,1975年9月23日生,系高顺芳之子。住江苏省溧阳市。申请执行人：江苏银行股份有限公司常州分行，住所地常州市延陵中路500号。法定代表人：蒋敏，该行行长。委托诉讼代理人：华阳，江苏泽晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋晓飞，该行职员。被执行人：江苏锡方贸易有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵中路226号平陵大厦3201室。法定代表人：魏志方。被执行人：溧阳丰联置业发展有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵中路226号3316室。法定代表人：缪麟。被执行人：溧阳丰盛置业发展有限公司，住所地溧阳市天目湖工业园区。法定代表人：缪建芳。被执行人：魏志方，男，汉族，1955年9月15日生，住溧阳市。被执行人：陈小仙，女，汉族，1960年3月30日生，住住溧阳市。被执行人：缪建新，男，汉族，1954年12月10日生，住无锡市崇安区。被执行人：王志娟，女，汉族，1968年11月5日生，住住无锡市崇安区。被执行人：王小方，男，汉族，1966年6月19日生，住溧阳市。被执行人：王留英，女，汉族，1966年11月2日生，住溧阳市。本院在执行江苏银行股份有限公司常州分行（以下简称江苏银行）申请执行江苏锡方贸易有限公司、溧阳丰联置业发展有限公司（以下简称丰联置业公司）、溧阳丰盛置业发展有限公司、魏志方、陈小仙、缪建新、王志娟、王小方、王留英借款合同纠纷一案过程中，案外人高顺芳向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2017年3月29日，常州仲裁委员会对江苏银行（申请人）诉江苏锡方贸易有限公司（被申请人一）、丰联置业公司（被申请人二）、溧阳丰盛置业发展有限公司（被申请人三）、魏志方（被申请人四）、陈小仙（被申请人五）、缪建新（被申请人六）、王志娟（被申请人七）、王小方（被申请人八）、王留英（被申请人九）借款合同纠纷一案作出2017常仲调字第0117号仲裁调解书，确认：（一）各方确认截止至2017年3月23日止,被申请人一共结欠申请人款项4052055.38元（其中本金4050000元,利息:2055.38元）;（二）被申请人一向申请人补偿律师费27549元;（三）本案仲裁费21451元由被申请人一承担;（四）被申请人一于2017年3月29日前向申请人付清借款本金项下利患8159.32元、仲裁费21钙1元、律师费27549元,共计57159.32元;原合同编号为ＪＫ063716ＯＯ0112的借款合同项下借款分30个月还清,即自2017年4月至2019年9月期间,于每月20日前向申请人支付所欠本金以年利率6.09%所计算的利息,并偿还本金135000元;（五）若被申请人一按上述约定履行付款义务,则申请人放弃其他仲裁请求;（六）若被申请人一未能按上述约定履行付款义务,有任何一期逾期付款,则被申请人一应立即向申请人支付全部剩余借款本金及自上期结清利息之日起至实际还清之日止,按照合同约定的逾期利率计算的罚息及复利,并向申请人支付律师费用140000元（扣除已经支付部分）;（七）申请人有权对被申请人二抵押的位于西大街x号x室的房屋（溧房权证溧阳字第××号）和土地使用权（溧国用2Ｏ13第xx号）的拍卖、变卖或折价款项在最高额234.63万元范围内,就申请人对被申请人一在本协议第（六）项所述债权享有优先受偿权;（八）申请人有权对被申请人二抵押的位于西大街x号x室的房屋（溧房权证溧阳字第××号）和土地使用权（溧国用2013第xx号）、位于西大街x号x室的房屋（溧房权证溧阳字第××号）和土地使用权（溧国用2Ｏ13第xx号）、位于西大街x号x室的房屋（溧房权证溧阳字第××号）和土地使用权（溧国用2013第xx号）的拍卖、变卖或折价款项在最高额701.26万元范围内,就申请人对被申请人一在本协议第（六）项所述债权享有优先受偿权;（九）被申请人二、三、四、五、六、七、八、九对被申请人一在本协议第（六）项下的付款义务承担连带责任。根据江苏银行的申请，本院于2020年2月19日立案执行，案号为（2020）苏04执24号。在本案执行过程中，本院于2020年3月31日向常州市不动产登记交易中心溧阳分中心发出协助执行通知书及执行裁定书，要求对被执行人丰联置业公司名下的位于溧阳市平陵中路226号（平陵大厦）如下十三套房屋予以查封：711室、1020室、1220室、1221室、1518室、1518-1室、1903室、2209室、2309室、2316室、2320室、2505室、2521室。查封期限三年，自2020年3月31日起至2023年3月30日止。案外人高顺芳提出异议称，因案涉房屋开发公司即丰联置业公司前期有优惠证明,给我们优惠价先交钱后签合同,我们先签了认购协议书,并交付使用,后来签订合同的时候,认购协议书被开发商收回去了。于2015年4月14日与丰联置业公司签订了《商品房买卖合同》,约定丰联置业公司将溧阳市平陵中路22号平陵大厦2116房屋出卖给异议人,房款总金额为450441元。后异议人支付了全部房款450563元，由丰联置业公司开具了发票（际面积变动原因,实际支付房款为450563元)。后一直由异议人实际居住使用至今,但没有领取不动产权证。关于法院查封案涉2316室房屋与异议人所有的2116室房屋，根据对应的公安编号(提供平陵广场平陵大厦公安编号与施工编号对比表)实际为同一房产。异议人认为依据房屋买卖合同购买了该房并付清了房款且已实际占有,异议人对此没有过错,异议人现依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人己经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”故异议人要求法院依法解除对上述房屋的查封。案外人高顺芳为了证明其主张，向本院提供了如下证据：1、2015年4月14日异议人与丰联置业公司签订的《商品房买卖合同》复印件一份。2、2010年10月30日及2011年1月10日，本人儿媳王带娣通过银行代为向丰联置业公司账户分别交纳房款现金10万元及352616元的银行受理回单。3、2015年4月14日，丰联公司开具不动产销售发票一张,异议人已经支付了全部房款450563元。4、不动产照片二张,异议人一直实际占有、使用不动产。5、溧阳市公安局城中派出所出具的平陵广场平陵大厦公安编号与施工编号对比表复印件一份，证明被本院查封的案涉2316室房屋即为案外人所购买的2116室房屋。6、平陵广场物业公司补开的2015年至今的水费收据两张和电费单两张,水费与电费都是物业公司代收。7、丰联置业公司于2020年7月29日出具的证明一份，内容为：“关于平陵中路226号平陵大厦2316（高顺芳）房屋，因本公司未提供土地分割证，所以至今一直未领房产证。”8、谢志刚与王带娣的结婚证。9、高顺芳与谢志刚户口证明其为母关系。申请执行人江苏银行辩称，对商品房买卖合同真实性没有异议,本案争议的房屋合同中标明公安编号是2116号,同时针对丰联公司出具的证明,本案的争议房产的公安编号为2316,证据相矛盾。两份由王带娣支付给丰联置业公司的现金交款单,我方认为与本案无关,是复印件加盖的公章。房款实际交付金额为452616,与约定的丰联置业公司开具的购房发票的金额450563不一致，我方否认该房款支付的真实性。关于丰联置业公司出具的未领房产证的证明真实性不予认可,该证据不能印证异议不办理房产证的理由。异议人提交的水费收费中2017年到2019年的水费合计80元左右,不能证明其实际居住。电费是电脑打印版,我方不予认可。房屋的照片门口挂了一个公司的牌子,该照片可以看出涉案房产并不是案外人占有使用用于生活,而是由政通智慧城市运营科技有限公司溧阳分公司使用,照片中有看到该房屋是用于公司办公场所租用的。另查明，2010年10月30日、2011年1月10日，高顺芳通过其儿媳王带娣，在银行以现金方式向丰联置业公司账户分别交纳房款现金10万元及352616元，合计452616元。2015年4月14日，高顺芳（买受人）与丰联置业公司（出售人）签订商品房买卖合同一份，约定由高顺芳购买丰联置业公司开发的位于溧阳市溧城镇西大街东侧、平陵中路北侧商业用途施工编号为2116号房屋一套，建筑面积111.22平方米，总金额450441元。同日，丰联置业公司开具不动产销售发票一张,载明高顺芳支付购房款450563元。审查中，高顺芳向本院提供了2012年8月20日起至2020年7月14日期间，案涉房屋交纳电费情况及2015年起至2019年期间向溧阳市平陵经营管理有限公司交纳水费情况的相关收据。另溧阳市公安机关出具的公安编号与施工编号对比表证明，本院查封的案涉2316室房屋即为案外人所购买的2116室房屋。2020年7月29日，丰联置业公司出具证明一份，内容为：“关于平陵中路226号平陵大厦2316（高顺芳）房屋，因本公司未提供土地分割证，所以至今一直未领房产证”。本院认为，案涉房屋虽登记在被执行人丰联置业公司名下，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，4、非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人高顺芳在本院对案涉房屋执行查封措施前，已经与出售方订立了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部购房款，对案涉房屋已经实际占有，案涉房屋未能办理过户其不存在过错。故根据上述法律规定，本院对案外人高顺芳提出排除对案涉房屋的查封和执行的异议请求，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对登记在被执行人溧阳丰联置业发展有限公司名下的位于溧阳市平陵中路226号（平陵大厦）2316号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 王 臻审判员 朱正生审判员 王 星二〇二〇年九月二十三日书记员 徐志娟