浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初1954号 原告：许振宇，男，1984年10月30日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：许广平，浙江论剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱锦华，浙江论剑律师事务所律师。 被告：魏俊伟，男，1971年10月20日出生，汉族，公民身份330822197110××××，住浙江省常山县。 被告：付典明，男，1974年10月28日出生，汉族，公民身份330822197410××××，住浙江省常山县。 原告许振宇与被告魏俊伟、付典明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告许振宇的委托诉讼代理人朱锦华、被告魏俊伟、付典明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许振宇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告间的租赁合同关系；2.两被告腾退并将位于衢州市柯城区××路××号的营业房恢复原样后交还原告；3.两被告支付房屋租金33250元（租金按每年57000元，自2019年10月10日起暂计至2020年5月9日，之后继续计算至被告交还符合条件的房屋之日止）；4、两被告支付自2019年12月至2020年3月的电费370.42元及滞纳金（之后到实际使用时止按电力部门出具的缴款单为准）。庭审中，原告将第二项诉请中的案涉营业房恢复原样明确为拆除临街玻璃橱窗及二楼卫生间，恢复隔墙，修补破损。事实与理由：2015年10月9日，原告与两被告签订《营业房租赁合同》一份，约定：原告将位于衢州市区××路××＃××营业房一间一至二层面积100平方米出租给被告，租赁期共二年，即从2016年10月10日至2018年10月9日止；第一年租金为48000元，第二年租金为50000元，每年合同到期日前七日付清下一年度租金；若按此计算的租金低于或者高于同地段营业房租金的15％及以上，双方可协商按市场价出租；租赁期内产生的水、电等费用；租赁期满后如不续租，房屋结构恢复原样、设施完好的，原告退还押金；被告逾期一个月不付租金的，原告有权收回房屋，并没收押金等内容。上述合同签订后，两被告承租并使用房屋。合同约定的租赁期满后，经双方协商，被告向原告支付了下一期即2018年10月10日至2019年10月9日的租金53500元并继续承租房屋。到期后因双方对之后的租金未能达成一致，但被告一直使用至今，也未支付2019年10月10日起的租金和2019年12月至今的电费。综上，原告认为，原、被告间的房屋租赁合同关系合法有效。被告在租赁期满后继续占用房屋却未向原告支付租金，其行为违反了合同约定，故原告有权解除双方间租赁合同关系并要求被告承担违约责任。故原告诉至法院，诉请如前。 被告魏俊伟辩称，一、被告魏俊伟自2015年10月10日从付典明处转让原告许振宇本案所涉店面以及其他两个房东的店面，共计三间店面，当时付转让费45000元，转让过来后只简单做了油漆涂刷，没有对房屋结构、其他装潢做任何破坏和改动。二、2015年的房租为40000元，到了2016年原告许振宇将房租涨至每间每年48000元，远超当地市场租赁正常涨幅5-10％的比例。2019年10月案涉房屋租赁期已满，当时双方约定2019年和2020年租金为每年每间53500元。2019年的房租也如期支付，原告许振宇接受且没有异议。同时多次催促许振宇前来签订合同，许振宇以没有时间为由多次推脱，造成至今没有签订2019年的租赁合同。三、2019年10月10日，被告魏俊伟按原先约定的53500元准备支付2020年房租，遭到原告许振宇的拒绝，要求将房租由原来的53500元涨至57000元。由于双方未达成共识，被告魏俊伟因为不能承受原告的擅自涨价，于2019年11月10日前搬空店面内所有物品，同时原告许振宇也在门口张贴出租广告。根据合同约定，原告许振宇还应当归还被告魏俊伟5000元押金，现原告以没有恢复原样为由，要求支付租金33250元，没有任何事实依据，被告魏俊伟在搬离案涉房屋时，已将属于被告魏俊伟的所有物品全部搬离清空，未对房屋造成任何损坏。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告付典明辩称，案涉房屋租赁合同的双方当事人是原告和被告魏俊伟，被告付典明并未在该案涉合同上签名捺印。2016年10月9日之后就一直是由被告魏俊伟承租该案涉房屋，也一直是被告魏俊伟向原告交纳房租，之后的租赁已与被告付典明无关。其承租时，所承租的三间店面房（包括案涉店面房）之间并无隔墙。因此，请求驳回原告对被告付典明的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2015年10月9日，原告许振宇（甲方）与被告魏俊伟（乙方）签订《营业房租赁合同》一份，约定：原告将位于衢州市××路××营业房一间一至二层出租给被告，租赁期共二年，即从2016年10月10日至2018年10月9日止；第一年租金为48000元，第二年租金为50000元，每年合同到期日前七日付清下一年度租金；若按此计算的租金低于或者高于同地段营业房租金的15％及以上，双方可协商按市场价出租；合同签订之日乙方应向甲方一次性交付房屋使用押金5000元，租赁期满后如不续租，房屋结构恢复原样、设施完好的，甲方退还押金；租赁期内产生的水、电等费用由乙方自行承担，逾期一个月未交付加收滞纳金5%，超过两个月按违约处理；乙方逾期一个月不付租金的，甲方有权收回房屋，并没收押金；合同还对经营范围、期限变更、合同变更及免责条件、争议的解决方式等内容进行了约定。上述合同签订后，被告魏俊伟承租并使用房屋。合同约定的租赁期满后，经双方协商，被告向原告支付了下一期即2018年10月10日至2019年10月9日的租金53500元。到期后，因双方对之后的租金未能达成一致，被告未继续支付租金，亦未支付电费370.42元。2019年12月3日，被告魏俊伟短信通知原告其已于2019年11月10日搬离租赁房屋。2019年12月17日，原告短信通知被告称房屋没有达到合同约定的交还房屋的条件，被告应当继续支付租金直至交还符合条件的房屋，双方由此产生纠纷。目前，租赁房屋与隔壁营业房没有隔墙，卷闸门下是玻璃橱窗。现原告诉至法院，诉请如前。 以上事实有到庭当事人陈述、原告提交的《营业房租赁合同》、房产证复印件、信用卡交易明细、电费通知、租赁房屋照片、短信记录等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、合同的主体问题；二、双方目前是否还存在租赁合同关系，事实租赁关系何时解除；三、事实租赁关系解除后，租赁房屋如何恢复原样；四、实际使用期间的租金计算问题。 关于争议焦点一，原告主张案涉房屋系二被告共同承租，被告付典明抗辩称虽然案涉合同抬头处打印为“乙方（承租人）：付典明”，2015年10月9日签订合同时，案涉房屋是被告付典明承租，被告付典明计划在租赁期满后不再租赁，因此介绍魏俊伟到原告处在其租期届满后向原告租赁案涉房屋，故案涉合同的履行期限为2016年10月10日至2018年10月9日，案涉合同是由原告方起草打印，且被告付典明在该案涉合同上并未签名捺印，到2016年10月9日被告付典明就不再承租案涉房屋，而是由魏俊伟按合同的约定自2016年10月10日起开始承租案涉房屋，由魏俊伟向原告交纳房租，之后的租赁关系已与被告付典明无关。案涉合同的承租人仅为被告魏俊伟。被告魏俊伟提出，案涉房屋在2016年10月10日之前是由付典明承租，但自2016年10月10日起就由其承租，房租也是由其向原告交付，案涉房屋的承租人是被告魏俊伟，与被告付典明无关。本院认为，虽案涉合同抬头及落款打印了被告付典明的名字，但并未经被告付典明签字确认，故案涉合同主体为原告许振宇与被告魏俊伟。 关于争议焦点二，原告主张被告至今未按合同约定将租赁房屋恢复原状交还，双方之间的租赁关系仍未解除，应当按约定支付租金。被告抗辩其已经于2019年11月10日前搬空店面内所有物品，未对房屋造成任何损坏，双方之间的租赁关系已经解除。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方租赁合同到期后被告继续使用房屋并交纳一年租金，原告没有异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，被告魏俊伟于2019年12月3日向原告短信通知已经搬离，表明了解除合同的意思表示，原告收到通知时，双方的房屋租赁合同关系已经解除。 关于争议焦点三，原告主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。”被告如不再续租，应承担将房屋恢复至被告付典明承租时的原状再返还房屋。原被告双方虽然对租赁房屋的原状究竟如何有争议，但对当初付典明承租时系毛坯房状况陈述一致。结合本案房屋具有独立产权的事实，故与隔壁房屋应有墙壁予以分隔。被告承租后对房屋进行装修，包括拆除了隔墙、隔出楼上做了卫生间、卷帘门位置加装玻璃墙面等，故被告返还房屋时应恢复隔墙、拆除卫生间和玻璃墙，修补破损。被告魏俊伟抗辩其从被告付典明处转让租赁房屋后只简单做了油漆涂刷，没有对房屋结构、其他装潢做任何破坏和改动，付典明承租时，所承租的三间店面房（包括案涉店面房）之间并无隔墙，不存在需要恢复原状的情况。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，租赁合同约定，租赁期满后如不续租，房屋结构恢复原样、设施完好的，甲方退还押金。案涉营业房具有独立产权，虽然双方当事人对房屋原样无法确认一致，但交还的租赁房屋应当符合具有独立产权房屋的性质。被告魏俊伟应当将案涉营业房的临街玻璃橱窗拆除并对该拆除部位进行修补以使卷闸门能正常使用，建造与相邻店面的隔墙，使案涉营业房符合具有独立使用功能的性质。 关于争议焦点四，原告认为被告未按照合同约定将租赁房屋恢复原状并交还，已构成违约，应当按照被告向隔壁房屋房东交纳的年租金57000元的标准支付租金至房屋符合合同约定的条件时止。被告魏俊伟认为双方由于对下一年度租金未达成一致，故其于2019年11月10日搬离案涉房屋，且在搬离案涉房屋时，已将属于被告魏俊伟的所有物品全部搬离清空，未对房屋造成任何损坏，原告以没有恢复原样为由，要求支付租金33250元，没有任何事实依据。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，被告魏俊伟于2019年12月3日通知原告解除合同，原告在收到通知后应当在合理期限内验收房屋，原告因未及时验收造成损失扩大的部分，不得要求赔偿。根据本案具体情况，本院酌情确定原告验收房屋的合理期限为两个月，被告魏俊伟应当支付原告2019年12月3日前的房屋租金并赔偿原告两个月的租金损失。由于上一年度的房屋租金为53500元，原告诉请被告按照57000元的标准支付，缺乏事实和法律依据，被告应当按照53500元的标准支付房屋租金及相应租金损失。原告诉请被告支付电费370.42元，被告魏俊伟没有异议，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、确认原告许振宇与被告魏俊伟于2015年10月9日签订的《营业房租赁合同》于2019年12月3日解除； 二、被告魏俊伟于本判决生效之日起十日内支付原告许振宇自2019年10月10日起至2019年12月3日止的房屋租金8025元及租金损失8916元，合计16941元； 三、被告魏俊伟于本判决生效之日起十日内支付原告许振宇电费370.42元； 四、被告魏俊伟于本判决生效之日起六十日内将位于衢州市××路××号营业房的临街玻璃橱窗拆除并对该拆除部位进行修补以使卷闸门能正常使用及建造与相邻店面的隔墙； 五、驳回原告许振宇的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费642元，减半收取计321元，由原告许振宇负担156元，由被告魏俊伟负担165元，于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应及时主动向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐春波 二〇二〇年九月十日 书记员  江 昕