浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2390号 上诉人（原审被告）：宁波市镇海华盛钢结构有限公司，住所地宁波市镇海区九龙湖长石村三星。 法定代表人：陈利华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈海伟，浙江君鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市镇海光鑫机械制造有限公司，住所地宁波市镇海区九龙湖镇三星工业区。 法定代表人：吴伟江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘斌，上海市南星律师事务所律师。 上诉人宁波市镇海华盛钢结构有限公司（以下简称华盛公司）因与被上诉人宁波市镇海光鑫机械制造有限公司（以下简称光鑫公司）租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2020年4月22日作出的（2020）浙0211民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华盛公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院事实认定错误。上诉人与第三人系合作关系而非转租关系。上诉人提供的场地是自行构筑的构筑物，而非涉案租赁物，上诉人为第三人对构筑物的使用供水供电，对经营场地之水电、交通、安全等进行管理，因此，协议约定不低于60000元的分红并不影响双方合作的性质。上诉人自2018年就已经在该场地上与第三人进行合作了，被上诉人明知此事而未提出异议，应视为默认。原判对上诉人与案外人徐小龙合作事宜的认定属片面认定，上诉人从2018年初开始就在场地上与他人进行项目合作了。二、原判对合同法224条的理解错误。上诉人与第三人合作经营的场地面积仅占租赁场地的1/18，上诉人对土地的合理利用没有对租赁物造成损害，即使是租赁关系，上诉人也仅是对自己的构筑物出租，且被上诉人对此也是默认。庭审中补充理由：1.一审判决通知解除的事实前提没有查清，导致适用法律错误。一审认定2019年9月3日通知，根据镇海区政府征收拆迁的文件，2019年5月17日骆驼街道启动对三星工业园区地块的征收工作，根据合同第五条约定，合同自动解除。 光鑫公司辩称,一审判决认定事实及适用法律正确。一审法院对华盛公司与第三人之间合同性质认定是名为合作实为租赁的关系，被上诉人没有异议。一审判决关于被上诉人收到华盛公司逾期支付的租金以后再解除合同违背了诚实信用原则，被上诉人对该说法不认可。其他没有意见。 光鑫公司向一审法院起诉请求：判令解除光鑫公司、华盛公司于2016年10月25日签订的《租赁协议》，华盛公司腾退租赁土地并按照《租赁协议》约定70万元/年的标准支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的土地占有使用费。诉讼过程中，光鑫公司将诉请中土地占有使用费的计算时间变更为自2020年2月1日起至实际腾退之日止。 一审法院审理认定事实：2003年，光鑫公司（原宁波市镇海光鑫特钢有限公司）与宁波市镇海三星经济发展有限公司签订《投资合同书》一份，约定光鑫公司受让位于三星工业园编号为（2003）浙规（地）证0205104宗地的土地使用权，宗地总面积77529平方米等。2003年4月14日，光鑫公司取得上述用地的建设用地规划许可证。2016年10月25日，光鑫公司与华盛公司签订《租赁协议》一份，约定华盛公司租用光鑫公司位于光鑫公司厂区东南角，面积9157.70平方米的土地，租期10年，从2016年8月1日起至2026年7月31日止，租金为70万元／年，每半年支付一次，于本协议签订之日起十五日内支付首期租金，以后每期租金均应提前一个月支付，如华盛公司逾期支付租金超过一个月，光鑫公司有权解除合同并要求华盛公司按照本协议约定标准支付占有使用费以及按每日1000元计算的违约金。审理中，光鑫公司、华盛公司确认租赁土地位于宁波市镇海区九龙××工业区××路××号。2016年11月25日，华盛公司将首期租金支付完毕。2017年1月13日、2017年7月25日、2018年1月15日、2018年1月17日、2018年1月26日、2018年1月29日、2018年7月13日、2018年7月19日、2018年7月26日、2019年1月24日、2019年2月1日、2019年7月5日，华盛公司分别支付光鑫公司租金35万元、35万元、5万元、10万元、10万元、10万元、15万元、10万元、10万元、20万元、15万元、35万元。2019年8月29日，光鑫公司申请一审法院就其与华盛公司租赁合同纠纷一案进行调解，华盛公司于2019年9月3日收到起诉状副本。2020年1月22日，华盛公司支付光鑫公司租金35万元。 另查明，2018年3月28日，华盛公司与徐小龙签订《合作经营协议》一份，约定双方合作内容为汽车维修，华盛公司出经营场地，徐小龙出设备、人工、技术，合作经营场地为厂房与办公区中间场地，面积2500平方米，利润分配方式为每月结算一次，扣除人工、配件、税金及水电等所有费用后，利润双方各50%，合作期限3年。华盛公司（甲方）并与宁波宏邦沐浴房制品厂（以下简称宏邦制品厂）、宁波市镇海区九龙湖孙全汽车配件店（以下简称孙全配件店）（乙方）各签订《合作协议》一份，约定双方进行项目共同投资及合作经营，合作模式为甲方提供必要的经营设施，即钢棚250平方米和水电接口，乙方提供资金、设备、人工、技术等，乙方负责经营过程中的具体操作，在扣除人工费用、税款、水电及其他经营成本后，应将营业收入的50%作为分红支付给甲方，乙方承诺每年支付给甲方利润分红不低于60000元，该款项于合同签订后乙方先行支付，每年年底结算一次，补足利润超出部分（如有）。华盛公司与宏邦制品厂约定的项目内容为废旧玻璃回收，合作期限为2019年3月10日至2020年3月9日，与孙全配件店约定的项目内容为汽车修理，合作期限为2019年5月11日至2020年5月10日。 一审法院认为，本案争议焦点在于：光鑫公司是否适格；光鑫公司能否以华盛公司迟延支付租金解除合同；华盛公司是否存在转租行为，如存在转租行为，光鑫公司能否据此解除合同。 关于争议焦点一，华盛公司辩称光鑫公司非涉案土地使用权人，无权出租，故光鑫公司不适格。一审法院认为，首先，光鑫公司与宁波市镇海三星经济发展有限公司签订《投资合同书》受让涉案土地，并取得上述用地的建设用地规划许可证，光鑫公司、华盛公司签订的《租赁协议》，当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，光鑫公司、华盛公司对《租赁协议》的有效性也无异议；其次，涉案《租赁协议》系光鑫公司、华盛公司签订，光鑫公司与本案有直接利害关系。故华盛公司辩称光鑫公司无权出租，主体不适格，于法无据，不予采信。 关于争议焦点二，一审法院认为，光鑫公司、华盛公司签订的《租赁协议》约定首期租金于协议签订之日起十五日内支付，以后每期租金应提前一个月支付，华盛公司逾期支付租金超过一个月，光鑫公司有权解除合同。2019年2月1日至2019年7月31日的租金35万元按约应于2019年1月1日前支付，而华盛公司分别于2019年1月24日、2月1日支付租金20万元和15万元。2019年2月1日支付租金时已逾期超过一个月，华盛公司辩称光鑫公司对此是同意的，光鑫公司提出异议，华盛公司也未提交证据证实其主张，故不予采信。然，虽然华盛公司2019年2月1日支付租金时已逾期超过一个月，但光鑫公司在之后半年多时间均未主张行使解除权，且接受华盛公司继续履行协议支付租金，一审法院认为光鑫公司的行为足以使华盛公司对光鑫公司不再行使解除权产生信赖，若光鑫公司再以此为由要求解除合同，明显违背诚实信用原则。且华盛公司已支付至2020年7月31日止的租金，其他期租金华盛公司也并无逾期支付超过一个月的情形。故光鑫公司以华盛公司逾期支付租金为由主张解除合同，不予支持。 关于争议焦点三，华盛公司主张其与邵航物流已终止合作，与宏邦制品厂及孙全配件店也系合作关系，一审法院认为，华盛公司虽与宏邦制品厂及孙全配件店签订《合作协议》，但根据协议约定，华盛公司不参与经营，不承担风险，并不符合合作经营的特征，华盛公司将场地交付宏邦制品厂、孙全配件店使用，并收取每年不低于60000元的利润分红，完全符合租赁合同关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的特征，故一审法院认定《合作协议》中的约定名为合作经营，实为租赁，华盛公司存在转租行为。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。华盛公司未经光鑫公司同意转租，光鑫公司主张解除合同，依法予以支持。华盛公司辩称光鑫公司早已知情且未提出异议，应视为默认，一审法院认为，华盛公司未举证证明光鑫公司之前知道华盛公司转租事宜，且根据华盛公司自述，转租给宏邦制品厂、孙全配件店的时间分别为2019年3月、2019年5月，光鑫公司于2019年8月29日申请一审法院调解，要求解除合同，系在合理期限内提出异议，故对华盛公司该答辩意见不予采信。主张解除合同的当事人一方应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。华盛公司于2019年9月3日收到起诉状副本，故认定光鑫公司、华盛公司于2016年10月25日签订的《租赁协议》于2019年9月3日解除。合同解除后，华盛公司理应及时腾退所租赁的土地。光鑫公司主张华盛公司腾退租赁土地，依法予以支持。承租人在合同解除后未及时返还租赁物而继续占有使用的，应当支付合理费用。光鑫公司主张按《租赁协议》约定70万元/年的标准计算的土地占有使用费，依法予以支持。因华盛公司已付至2020年7月31日止的租金，而光鑫公司表示如华盛公司提早腾退，光鑫公司愿意退还扣除实际占用期间土地占有使用费外剩余部分款项，故华盛公司应付光鑫公司的土地占有使用费应按70万元/年的标准及实际占用时间据实结算，多退少补。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认宁波市镇海光鑫机械制造有限公司与宁波市镇海华盛钢结构有限公司于2016年10月25日签订的《租赁协议》于2019年9月3日解除；二、宁波市镇海华盛钢结构有限公司于本判决生效之日起七个月内腾退位于宁波市镇海区九龙××工业区××路××号的土地；三、宁波市镇海华盛钢结构有限公司应支付宁波市镇海光鑫机械制造有限公司的土地占有使用费按实际占用时间据实结算【土地占有使用费＝实际占用时间（年）×70万元／年，已付至2020年7月31日】，多退少补，于实际腾退之日起十日内履行完毕；四、驳回宁波市镇海光鑫机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，减半收取计629元，由宁波市镇海光鑫机械制造有限公司负担。 二审中，上诉人向本院提交以下证据：第一组证据：宁波市自然资源和规划局镇海分局的信访答复材料：（1）《信访事项答复意见书》（2020.5.7），（2）《政府信息依申请公开告知书》［2020］10号，（3）《政府信息依申请公开告知书》［2020］11号，证明1.对被上诉人光鑫公司用地的有关问题的答复意见，证明该局对被上诉人在2014年2015年二次作出行政处罚，之后才实施土地征收、农转用报批、规划出具等工作，并证明本案所涉17462平方米计26亩（其中9157.7平方米计13.7亩出租给上诉人建设使用）土地到2020年3月才办理土地出让法律手续；2.对宁波市××镇××工业区地块的取得信息、处罚决定书的信息公开，被上诉人不同意公开，导致上诉人无法取得；3.镇海三星工业区的设立规划图、设立批复文件等信息，该局告知，除已在镇海区人民政府官网公开外，相关事项需要咨询镇海区骆驼街道和经信局。第二组证据：宁波市镇海区“地方政策对该地块进行征用、规划等”证据事实。1.浙江新闻2018.10.12镇海区委书记林雅莲：“大调研，着力加快产业集聚区有机更新-以镇海三星工业园区改造提升为例”。2.镇海区深化“亩均论英雄”改革工作领导小组办公室文件2019.5.17《关于三星工业园改造提升工作的意见》。3.镇海区骆驼街道2019年5月开始拆迁工作委托评估公司对上诉人公司按约拥有所有的地上建筑物、重大设施搬迁损失补偿及设备基础设施价值等财产的《评估报告和清单》，证明：1.本案所涉的镇海三星工业园区改造拆迁工作，自2018年10月由镇海区委书记林雅莲亲自调研决策，被上诉人公司被点名曝光载明：被上诉人光鑫公司占地115亩，亩均税收仅为3.3万元，（远低于镇海全区81万元／亩的平均水平）。2.镇海区深化“亩均论英雄”改革工作领导小组办公室2019.5.17《关于三星工业园改造提升工作的意见》文件第二条第（一）项明确规定：“清退低散乱企业，对三星工业园区内亩均税收4万元以下的低效用地企业、物流企业、租赁企业和存在安全生产、环境污染隐患的企业进行清退（2019年9月30日前完成）。3.根据镇海区政府拆迁清退工作安排，骆驼街道于2019年5月委托评估公司对上诉人公司按约拥有所有权的地上建筑物、重大设施搬迁损失补偿及设备基础设施价值等财产，已经出具《评估报告和清单》。第三组证据：骆驼街道2020.6.3信访答复件［来访］（陈利华）浙江省宁波市镇海区骆驼街道（拆迁补偿）（信件编号：×××95，证明骆驼街道2019年启动对三星工业园区地块的征收工作，根据征收进度，骆驼街道于2019年6月与光鑫公司签订了其中63.93亩的收购合同。另外还有26.2亩（其中13.74亩租赁给华盛公司）土地，双方签署了意向收购合同。光鑫公司在2020年3月将华盛公司以未经房东容许违约把租赁场地转租给他人为由上诉至骆驼法庭，要求解除租赁合同并限期腾退。该案件于2020.4.22判决为华盛公司败诉，判决书明确解除双方之间的租赁协议，并要求华盛公司限期腾退。在处理过程中骆驼街道一直在积极对两家企业进行调解沟通，希望能够平衡双方利益，最终协商达成一致意见。下一步，骆驼街道将继续做好沟通协调，从而做好该地块的收购工作，推进三星特色产业（小微）园的项目建设。第四组证据：最高法院和地区法院判例。1.最高人民法院判例：《未经所有人同意的出租行为的效力如何认定》，载《最高人民法院司法观点集成》［第三版］（4）人民法院出版社2017年8月第3版，第2141-2144页。（原载最高人民法院民事审判第一庭编：《中国民事审判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年办第193-196页）。2.海南省高级人民法院2020年6月5日作出的（2020）琼民申159号再审民事裁定书、海南省海口市中级人民法院（2019）琼01民终2669号民事判决书。证明1.最高人民法院民一庭倾向性意见：应当驳回赵某的诉讼请求。主要理由是：应当尽可能地协调所有业主的利益，力争充分发挥物的效用，促进交易、最大限度地实现所有权人的利益…运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突，选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化第实现自己的利益的裁决结果，不失为一个最恰当的选择。2.海南省海口市中级人民法院二审判决结论：“至本案审理期间，该合同已经双方履行了近17年，距法定最长租赁期届满也仅有3年多，合同中约定的主要权利义务已得到双方的履行，供销海南公司也已在租赁场地范围内新建、改建了部分建筑物、投入了大量的资金和设备。根据合同法第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中供销海南公司未经出租人三亚农业公司同意的转租行为虽违反了上述法律规定，但综合其转租行为并未经三亚农业公司造成的出租权益的实质性损失、《租赁合同书》已经履行较长时间且其法定最长租赁期限即将届满、供销海南公司对租赁物和场地已投资较多运营成本等因素，在《租赁合同书》的主要合同权利义务已经得到长时间有效履行的情形，从民法总则与合同法关于促进交易、保护交易秩序稳定的角度出发，本案不应判决解除《租赁合同书》，故供销海南公司关于《租赁合同书》不应解除的上诉理由有合理的事实依据和法律依。第五组证据：1.双方当事人2010年1月27日《租赁协议》和2016年10月25日《租赁协议》。2.宁波市镇海区九龙湖镇长石村、宁波市镇海区九龙湖镇人民政府2011年7月20日盖章出具的《关于同意将无产权证明的房屋作为经营场所的证明》。证明1.双方当事人自2010年1月27日开始签订并履行《租赁协议），2016年10月25日签订第二份《租赁协议》。2.根据双方《租赁协议》的约定，宁波市镇海区九龙湖镇人民政府2011年7月20日盖章出具的《关于同意将无产权证明的房屋作为经营场所的证明，确认该场地上的房屋为华盛公司私有，由于历史原因未办理房产证。第六组证据，《案外人意见书》（含案外人合法身份信息材料）及附件三份，证明案外人宁波市镇海区九龙湖孙全汽车配件店不同意镇海法院一审判决，以向宁波中院二审提出《案外人意见书》及附件三份。第七组证据：1.《关于三星工业园区改造提升工作意见》2019.5.17。2.镇海区委办［2019］35号文件2019.3.20。3.《地上建筑物暂测说明》、《意向拆迁合同》。证明：1.镇海区政府于2019年5月17日正式启动实施征收、清退与拆迁。2.骆驼街道具体于2019年上半年实施征收、拆迁。第八组证据：1.甬土镇罚［2015］Ｌ3号行政处罚决定书。2.《浙江省建设用地审批意见书》《征收土地方案公告》、《征地补偿安置方案公告》、《建设用地项目呈报材料“一书一方案”》、《国有建设用地使用权出让合同》，证明涉案租赁土地的历史情况。从征用集体农用地、农转用报批到国有建设用地出让。 被上诉人经质证，对第一组证据的真实性没有异议，但认为与本案合同是否解除没有关联。对第二组证据的第1、2的真实性没有异议，因第3个没有原件，所以真实性不予认可。第二组证据与双方之间合同是否解除，没有法律上的关联。对第三组证据的信访答复件的真实性没有异议，但是答复里第一页最后一段最后一行“街道于2019年6月与光鑫公司签订了其中63.93亩的收购合同”合同是民事收购合同，并不是政府征收。第四组证据的判例与本案没有任何关联性。且第一个判例明确提到了转租是可以解除合同的，只不过6个月以内如果出租人知晓、知情的另当别论，本案中上诉人并没有提供这方面的证据。对第五组证据中的第一个部分两份租赁协议的真实性予以认可。最早双方确实是2010年签订的租赁合同，由于上诉人自从协议签订以来，从来没有一次支付租金是准时的，所以在2016年光鑫公司对华盛公司提起诉讼，经过调解双方达成了新的租赁协议。租金的标准提高到了40万元。但是调解之后上诉人还是没有按时支付租金。对第二份证据同意将无产权的房屋作为经营场所的证明的真实性没有异议，对双方合同应否解除没有任何关联。对第六组证据的真实性无法认定。对案外人提出的观点不予认可，原审法院在判决书中已明确说明为什么认定为租赁合同，上诉人只是享有收取租金的权利，并不承担任何的经营风险。上诉人一直没有提交孙全配件店在最初支付给上诉人的6万元的租金，该证据上诉人一直没有提供，上诉人隐瞒案外人支付租金的事实。对第七组证据中的三星工业园区改造提升工作意见与区委办的文件的真实性没有异议，但是与本案没有关联，其法律性质与征收公告是不同的，被上诉人确实有一块地是被政府收购，所以并不存在双方在租赁协议中约定的如果遇到征收等，并没有触发约定的条件。对于地上建筑物暂测说明与本案没有关联。对《意向拆迁合同》，与被上诉人没有任何关系，与本案没有任何关联。对第八组证据，在接近20年以前这些问题是很普遍的，政府为了合法颁发土地证，需要形式上作出行政处罚，然后再去履行手续。在建设用地出让合同的第11条可以看出，其他土地要求项目以实际建设按现状使用，不再约定开竣工的时间。本次出让地块有建筑面积、建筑物、受让人是光鑫公司在取得土地的同时，需要承担该建筑物的残值回购费用。通过合同条款的特别约定，现在的自然资源与规划局对以前历史遗留的问题进行了事后的确认。类似的情形不止在镇海区，还包括整个宁波市。最终光鑫公司已经取得本案所涉地块的不动产登记证书。该事实与双方合同应否解除没有关联。 被上诉人向本院提交建设用地批准书、不动产权登记证书一组，证明被上诉人已经取得涉案所涉地块的合法登记。 上诉人经质证，对建设用地使用权出让合同的真实性没有异议。建设用地批准书是2020年3月16日，镇海区不动产权取得时间是2020年3月25日，质证意见为没有异议。 本院经审查认为，镇海区深化“亩均论英雄”改革工作领导小组办公室文件2019.5.17《关于三星工业园改造提升工作的意见》、信访答复件可以证明2019年5月17日镇海区作出《关于三星工业园改造提升工作的意见》；建设用地批准书、不动产权登记证书可以证明被上诉人已经取得涉案所涉地块的合法登记。其他证据与本案缺乏关联，本院对此不予认定。 对原审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院对此予以确认。二审另查明，镇海区深化“亩均论英雄”改革工作领导小组办公室文件2019.5.17《关于三星工业园改造提升工作的意见》明确规定：“清退低散乱企业，对三星工业园区内亩均税收4万元以下的低效用地企业、物流企业、租赁企业和存在安全生产、环境污染隐患的企业进行清退（2019年9月30日前完成）骆驼街道于2019年6月与光鑫公司签订了其中63.93亩的收购合同。另外还有26.2亩（其中13.74亩租赁给华盛公司）土地，双方签署了意向收购合同。涉案租赁合同第五条约定：租赁期间，如遇不可抗力或国家政策对该地块进行征用、规划等，合同自行解除…。 本院认为，上诉人华盛公司承租被上诉人光鑫公司场地，应按照合同约定及相关法律规定使用该场地。华盛公司在承租该场地期间，未经出租人华盛公司同意，与宏邦制品厂及孙全配件店签订《合作协议》，根据该协议约定，华盛公司将涉案场地上的钢棚、水电接口交付宏邦制品厂、孙全配件店使用，但华盛公司不参与经营，宏邦制品厂、孙全配件店承诺每年支付给华盛公司不低于60000元的利润分红，华盛公司也不承担风险，因该约定明显不符合合作经营的特征，原判据此认定华盛公司与宏邦制品厂、孙全配件店之间名为合作，实为租赁关系，因该租赁的标的包含有涉案场地，故华盛公司的行为属转租行为，原判基于华盛公司该转租事实及涉案场地政府升级改造需要，支持光鑫公司解除合同理由充分，并无不当。华盛公司提出光鑫公司早已知情且未提出异议，应视为默认，因华盛公司未能举证证明，且光鑫公司也是在华盛公司转租给宏邦制品厂、孙全配件店的合理期限内向一审法院提出解除主张，华盛公司该答辩意见也难支持。华盛公司又提出，涉案合同在2019年5月17日已自行解除，对此，虽然合同约定“租赁期间，如遇不可抗力或国家政策对该地块进行征用、规划等，合同自行解除…”，镇海区也已于2019年5月17日作出《关于三星工业园改造提升工作的意见》，但上诉人依然使用该土地，且在一审庭审中仍主张合同不具备解除条件，而被上诉人也是直到2019年8月29日才向一审法院提出解除合同申请，双方当事人的行为实际是对该合同解除条件的变更，故二审中上诉人提出该主张，理由不能成立，本院对此不予采信。 综上所述，华盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1258元，由上诉人宁波市镇海华盛钢结构有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年九月四日 书记员  潘芬芬