河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12303号上诉人（原审原告、反诉被告）孙超，男，汉族，1972年8月13日出生，住河南省淮阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）王相儒，男，汉族，1993年12月8日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王明亮，系王相儒父亲。委托诉讼代理人：张晶磊，河南陆达律师事务所律师。上诉人孙超因与被上诉人王相儒房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初14943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。孙超上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判为：1、驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担故意隐瞒涉案房屋证件材料的赔偿责任；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订合同时，被上诉人有义务告知涉案房屋证件材料是否齐全。二、三方签订店铺转让合同并交接完毕后，上诉人与被上诉人商铺租赁合同才终止履行。三、被上诉人的行为违反了双方合同第五项、第七项的约定。四、双方同意疫情过后开学时收到学费再缴纳租金，上诉人所欠房屋租金不应缴纳。五、上诉人对涉案房屋装修已经完成。六、被上诉人直到一审开庭时才提交涉案房屋的相关证件材料，其应负法律责任。七、上诉人停办是因为被上诉人不配合导致。王相儒辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙超向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告赔偿原告租金损失285280元；3、判令被告赔偿原告装修损失228000元；4、判令被告支付原告违约金106980元；5、本案诉讼费用由被告承担。王相儒向一审法院反诉请求：1、判令原告向被告支付租金143960元，违约金10000元，共计153960元；2、诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2018年6月6日，原告（承租方）、被告（出租方）签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：被告将其所有的位于金水区商城东路236号5号楼8号1-2层的商铺出租给原告，租期为5年，自2018年6月6日至2023年6月5日，被告提供装修期为2018年6月6日至2018年6月30日；承租方拖欠租金累计达5天的，需赔偿违约金10000元；每月租金为35660元，2019年7月1日起租金每年递增5%；2018年7月1日至2018年9月30日租金按季度支付，2018年10月1日起租金按半年度支付，并必须提前一个月时间交至出租方；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责等。原告提交的装修合同显示：2018年6月16日，原告（××）与案外人韩争光（承包人）签订《装修合同》，主要内容为，双方商定对金水区商城东路236号5号楼8号1-2层装修，工程期限90天，合同工程造价38万元。2018年9月21日，郑州市公安局未来路分局对北京金字轩教育培训中心作出《责令限期停业整改通知书》，主要内容为：因该培训中心存在1、灭火器数量不足；2、消防栓圈占遮挡；3、没有消防证；4、监控视频未按规定保存90天以上；5、没有营业执照的违法行为，责令其在2018年10月21日前整改完毕。2020年6月23日，郑州市公安局未来路分局对北京金字轩教育培训中心作出《责令限期停业整改通知书》，主要内容为：因该培训中心存在1、没有消防证；2、灭火器数量不足；3、消防栓圈占的违法行为，责令其在2020年6月30日前整改完毕。2020年7月11日，被告的父亲王明亮与案外人张伟玲签订《商铺租赁合同》一份，约定将涉案商铺出租给张伟玲，每月租金28751元等。原告提交的电话录音显示：2020年6月8日，原告与被告通过电话协商原告搬离房屋，将房屋另行转租等事宜，原告同意搬离涉案房屋，被告同意原告从半年交一次房租变为三个月交一次房租及房屋租金不再递增，并曾表示因疫情减免原告两个月房租，但原告仍欠付被告部分房租未支付。被告告知原告应按照消防队的要求整改，直到整改合格。被告提交的2006年6月27日郑州市公安消防支队出具的《关于同意郑州滨河绿苑1-5#楼工程消防设计的审批意见》复印件显示，河南英特科技发展有限公司提交的位于郑州市商城东路的郑州滨河绿苑1-5#楼工程消防设计图纸及《建筑工程施工图消防设计文件审查合格书》等资料，经形式审查，符合审批要求。2010年3月24日，郑州滨河绿苑小区工程竣工验收消防备案合格。2019年11月26日，被告方向原告发信息催促原告交纳租金，原告于2019年11月27日回复“三月一日把欠的租金和下次的租金一块转给你”。被告提交的银行流水显示：2019年11月27日收到转账7万元。庭审中，原告称涉案房屋的租金交到了2020年3月1日，被告承诺疫情期间减免两个月租金，等于交到了2020年5月1日。被告认可收到原告转来的房租7万元，并称原告还差1000多元租金就交到了2020年3月1日。被告提交的工商信息打印件显示：在金水区商城东路236号5号楼8号上登记的企业名称为郑州孙之氏餐饮管理有限公司，原告实际经营的是北京金字轩教育培训中心。被告提交的其与原告的微信聊天记录显示：2020年7月4日，被告向原告发消息“转让费给对方说好没”，原告回复“我要求把电费、欠老师工资归他，还没同意”。庭审中，原告称因被告一直不配合向原告提供整栋楼的消防验收合格相关材料，导致原告无法办理符合要求的消防合格证，原告经营的教育培训中心无法正常经营，2020年6月6日被告将案涉房屋挂到网上开始对外出租，原告无法正常经营，此时合同已经解除。被告同意解除合同，称2020年7月11日事实上已经解除。原告称于2020年7月12日将房屋钥匙交给了张伟玲，被告称不知道原告是什么时候交的钥匙，听张伟玲说2020年7月初原告就把钥匙交给张伟玲了，因张伟玲生病，在2020年7月11日被告才与张伟玲签订商铺租赁合同。原告称现在涉案房屋由张伟玲使用，张伟玲用涉案房屋办理培训机构，现在在运营。一审法院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，各方均应依约全面履行各自的义务。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告称涉案合同在2020年6月6日已经解除，原告与被告虽然于2020年6月8日电话协商过原告搬离房屋及另行转租等事宜，但根据原告提交的《责令限期停业整改通知书》显示其在此之后仍在占有使用涉案房屋，至2020年7月12日原告将涉案房屋钥匙交给张伟玲，而被告认可原告在2020年7月初原告已经将涉案房屋钥匙交给张伟玲，综合双方举证、质证及庭审情况，本院确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除。关于原告应交纳的房屋租金，根据原、被告提交的证据，被告曾表示过因疫情愿意减免原告两个月房租，考虑到新冠肺炎疫情对经营性房屋出租产生的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，结合本案的实际情况，本院对被告减免原告两个月房租的事实予以认定，按照合同约定及原告提交的录音，原告应于2019年12月1日交纳2020年1月1日至2020年3月1日的房租，原告仅向被告转账7万元，截止至合同解除之日即2020年6月30日，原告应向被告交纳房屋租金72640元（35660元×4个月-7万元）；被告反诉主张原告支付房屋租金超出部分，依据不足，本院不予支持。原告仅提交其与案外人签订的《装修合同》，并未提交转账凭证等证明其已经实际支付装修费用，故原告主张的装修损失，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的租金损失，虽然被告在涉案合同履行过程中，未完全配合原告办理消防合格证，但原告作为北京金字轩教育培训中心的开办者，应当清楚其从事经营所需要的条件，应慎重选择符合相关规定的合适商铺。被告作为出租方没有义务保证其出租的房屋符合教育培训的经营条件，原告应当在签订租赁合同之前审核教育部门所需的房屋产权证、消防验收证明等，并在开展业务之前取得办学许可。原告在签订租赁合同之前未审核涉案房屋是否能办理消防许可证，合同中也未约定被告应提供哪些证件材料，原告在未取得办学许可之前就开始经营儿童教育培训，以致因消防证、营业执照等原因被相关部门停业整改，在经营失败后将过错完全归责于被告，没有合同及法律依据，故原告主张的停业期间的租金损失，依据不足，本院不予支持。原、被告双方在合同履行过程中均存在违约行为，故原告本诉及被告反诉主张的违约金，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告孙超与被告王相儒之间的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除；二、原告孙超于本判决生效后十日内支付被告王相儒房屋租金72640元；三、驳回原告孙超的其他诉讼请求；四、驳回被告王相儒的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5001元，由原告负担；反诉费1690元，由原告负担797元，被告负担893元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务。上诉人未按照约定交纳房租，其应支付相应租金。关于上诉人主张的装修损失，因其仅提交其与案外人签订的《装修合同》，并未提交转账凭证等证明其已经实际支付装修费用，且其有未按照约定交纳租金的行为，故对其主张的装修损失，本院不予支持。关于上诉人主张的停业期间的租金损失，因该损失并非被上诉人原因导致，其要求被上诉人赔偿该损失没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，孙超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10002元，由孙超负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年九月三十日书记员  李苗苗