云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0328民初1436号原告：张琼莲，女，汉族，1972年6月2日生，曲靖市麒麟区人，小学文化，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：邓志，云南邓志律师事务所律师。特别授权代理。被告：沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组，地址：沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组安置房。负责人：张荣立，该居民小组组长。委托诉讼代理人：余伏林，云南乾周律师事务所律师。一般授权代理。被告：云南盈信建筑有限责任公司，地址：云南省沾益县西平镇龙华社区彭家营村119号，统一社会信用代码：91530328064298176W。法定代表人：张连科。被告：张连科，男，汉族，1974年2月7日生，曲靖市沾益区人，初中文化，户籍地云南省曲靖市沾益区。原告张琼莲与被告曲靖市沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组（以下简称中凤来居民小组）、云南盈信建筑有限责任公司（以下简称盈信建筑公司）、张连科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琼莲的委托诉讼代理人邓志、被告曲靖市沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组的负责人张荣立、委托诉讼代理人余伏林到庭参加诉讼，被告云南盈信建筑有限责任公司、被告张连科经本院通过短信送达开庭传票，期限届满，被告云南盈信建筑有限责任公司、被告张连科无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。现已审理终结。原告张琼莲向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告曲靖市沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、被告云南盈信建筑有限责任公司签订的《中凤来安置房购房合同》（合同编号：ＺＦＬ-132）无效；2、判令被告曲靖市沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、被告云南盈信建筑有限责任公司、张连科连带返还原告购房款268800元及该笔款项自2014年11月21日起至款项付清之日止按年利率6%计算的资金占用费。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为云南省曲靖市麒麟区居民。2014年11月21日，原告与被告中凤来小组、盈信建筑公司签订中凤来安置房购房合同（合同编号ＺＦＬ-132），约定由中凤来小组将其所有的位于沾益区龙华街道凤来社区中凤来小组新农村第12幢2单元七层702室出卖给原告，房屋总价款为268800元。2014年11月21日，原告按照中凤来小组的要求按约定向被告盈信建筑公司支付了全部购房款268800元。《中凤来安置购房合同》第五条规定，房屋的产权证及土地证由甲方统一办理，甲方保证该房的使用权、处置权系永久属于乙方，甲方及村民永久不得争议该房的所有权，否则按照市场价的双倍赔偿给予乙方。合同第七条约定甲方所出售的房屋及其附带单元门及入户门钥匙全部于2014年3月30日前交付乙方管理使用。原告支付购房款后，被告中凤来小组未按照约定期限交付房屋，原告才得知所购买房屋并未办理审批手续，也未取得预售许可，被告无权将安置房对外出售。随后原告便多次向被告催要购房款，但被告拒绝返还购房款。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告出售的房屋违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。原告不是中凤来小组的成员。原、被告签订的中凤来安置房购销合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，被告应当连带返还原告已付房款，并承担资金占用费。为此提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告中凤来居民小组辩称，居民小组不同意退原告购房款，居民小组没有收到过该笔款项，且该笔款项牵扯私人债务关系，与居民小组没有关系。因张连科没有到场，当时签订的合同的真实性居民小组一直持怀疑态度。请法院驳回原告的诉讼请求。被告云南盈信建筑有限责任公司未作书面答辩。被告张连科未作书面答辩。原告张琼莲围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证复印件1份，证明原告主体资格；2、中凤来安置房购房合同原件1份，证明原告与被告中凤来居民小组、盈信公司于2014年11月21日签订了中凤来安置房购房合同，合同约定由原告购买位于中凤来新农村第12幢2单元702号住宅，房屋总价为268800元，合同对付款时间、违约责任等均有明确约定；3、收款收据原件1份，证明原告于2014年11月21日已经支付全部购房款268800元，盈信公司开具收款收据给原告的事实；4、沾益区人民法院（2018）云0328民初946号民事判决书1份（已生效），沾益区人民法院（2018）云0328民初1948号民事判决书1份（已生效），证明两份判决确认的事实与本案一致，且收款方式与本案也一致，由居民小组委托盈信公司收款。经质证，被告中凤来居民小组委托诉讼代理人对第1组证据没有意见，第2、3组证据的三性均不予认可，被告从未授权被告盈信建筑公司、张连科处理本案房屋买卖事项，收款收据出具方为被告盈信建筑公司，购房款不是中凤来居民小组收的，与居民小组没有关系，也无法核实该笔款原告是否实际支付被告盈信建筑公司。用私人债务抵扣购房款的判决有意见。本院认为，原告张琼莲提交的上述证据经审查符合证据的合法性、关联性和客观性，本院予以采信。被告中凤来居民小组除当庭陈述外未提交其他证据。被告云南盈信建筑有限责任公司未提交证据。被告张连科未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：原告张琼莲系云南省曲靖市麒麟区居民。2014年11月21日，原告张琼莲与被告中凤来居民小组、盈信建筑公司签订《中凤来安置房购房合同》（合同编号：ＺＦＬ-132），约定由中凤来居民小组将其所有的位于沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组新农村第12幢2单元7层702室房屋一套出售给原告，该房屋总价款为268800元。合同签订当天，原告张琼莲按照合同的约定，向被告盈信建筑公司支付了现金268800元作为购房款，被告盈信建筑公司出具收款收据（№0000652）给原告张琼莲，收款收据商品名称及规格中载明：中凤来小区（房款）12-2-702,该收据加盖了云南盈信建筑有限责任公司财务专用章。另查明，本案涉案房屋系被告云南盈信建筑有限责任公司建盖，被告中凤来居民小组作为建设单位也予以认可。涉案房屋的土地属于被告沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组的集体土地。该地面上由被告云南盈信建筑有限责任公司建盖的房屋（包括涉案房屋）在对外出售时没有取得行政机关预售许可批准文件。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，被告中凤来居民小组明知小产权房不得对外出售，上市交易，仍然向社会公众公开出售安置后剩余的房屋及商铺，并委托被告云南盈信建筑有限责任公司与系沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组集体经济组织之外的成员张琼莲签订《中凤来安置房购房合同》，该合同损害了社会公共利益，违反了法律强制性规定，属无效合同，该合同自始没有法律约束力，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告张琼莲请求确认《中凤来安置房购房合同》无效及返还购房款的理由成立，予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。被告中凤来居民小组明知拆迁安置房依法不能对外出售，仍委托被告盈信建筑公司对外签订《中凤来安置房购房合同》并出售涉案房屋，委托售房和代理售房行为均是违法行为，二被告存在违法的代理关系，故二被告应当承担连带返还原告张琼莲购房款268800元的民事责任。原告要求被告张连科连带返还购房款项，因张连科系被告盈信建筑公司的法定代表人，其行为产生的法律后果应当由盈信建筑公司承担，且签订合同及收取购房款不是张连科的个人行为，故张连科不应承担法律责任，原告的该项请求缺乏事实和法律根据，不予支持。原告张琼莲明知不属于被告沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组之成员，仍然签订合同购买涉案房屋，对于合同无效也具有一定过错，应当承担相应的民事责任，故原告诉请的资金占用费不予支持。被告中凤来居民小组辩解涉案合同是否真实及房款是否实际支付，其未收到购房款不应承担责任，但其在判决作出之前并未能提交证据予以证明其主张，故该辩解不予采纳。综上，对原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第一款、第三十八条第七项、第四十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张琼莲与被告曲靖市沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限责任公司签订的《中凤来安置房购房合同》（合同编号：ZFL-132）无效。二、由被告曲靖市沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限责任公司于判决生效十日内连带返还原告张琼莲购房款268800元。三、驳回原告张琼莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2666元，由原告张琼莲负担1333元，被告曲靖市沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限责任公司连带负担1333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  陈梅二〇二〇年九月一日书记员  陶丹