湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终7701号 上诉人（原审原告）：七天酒店（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福华路198号综合楼（2-7层、1层部分）。 法定代表人：陈礼明，董事长。 委托诉讼代理人：周凤婷，广东君厚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广东七天湘楚酒店管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区艺苑路5号1307自编D。 法定代表人：李湘伟。 被上诉人（原审被告）：贾哲，男，1979年1月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：张桃，湖南环楚律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：长沙星联投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道800号（原蔡锷中路010号）2801房。 法定代表人：贾哲，董事长。 委托诉讼代理人：张桃，湖南环楚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李雪开，男，1963年11月4日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 被上诉人（原审被告）：何金强，男，1968年3月17日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 被上诉人（原审被告）：吴紫涵（曾用名吴燕），女，1975年8月10日出生，汉族，住湖南省长沙县。 被上诉人（原审被告）：周树生，男，1956年10月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被上诉人（原审被告）：伍娜，女，1962年12月15日出生，汉族，住北京市海淀区。 被上诉人（原审被告）：屈国军,女，1962年3月23日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被上诉人（原审被告）：陈建高,男，1964年10月15日出生，汉族，住湖南省望城县。 被上诉人（原审被告）：周雨婷,女，1990年10月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被上诉人（原审被告）：邹军芳,女，1971年1月1日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 被上诉人（原审被告）：方芳,女，1970年2月14日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 十被上诉人共同委托诉讼代理人：阳青，湖南锐和律师事务所律师。 十被上诉人共同委托诉讼代理人：王兴，湖南锐和律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室（长沙市天心区城市房屋征收事务所），住所地湖南省长沙市天心区白沙路389号。 法定代表人：胡伟军，主任。 上诉人广州七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店）、广州七天湘楚酒店管理有限公司（以下简称湘楚公司）因与被上诉人贾哲、李雪开、何金强、吴紫活、周树生、伍娜、屈国军、陈建高、周玉婷、邹军芳、方芳、原审第三人长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称区征收办）、长沙星联投资有限公司（以下简称星联公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 七天酒店（深圳）有限公司向本院提出上诉请求：请求法院依法撤销（2019）湘0103民初9714号民事判决书，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：1、一审法院坚持认定案件审理方向为房屋租赁合同纠纷，上诉人认为本案为涉案装修装饰补偿款返还之诉；2、一审认定星联公司为涉案物业的租赁关系方，属于事实查明不清，认定事实错误；3、一审法院不予支持上诉人主张的停产停业损失是错误的。 广州七天湘楚酒店管理有限公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销（2019）湘0103民初9714号判决书，改判由作为原审被告的被上诉人共同承担原审原告的房屋拆迁补偿款；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决对合同关系的认定过于片面，并未查实上诉人湘楚公司承租涉案房屋的合同关系；2、一审判决认定事实错误，湘楚公司为附有条件的装修补偿责任，一审法院判令湘楚公司赔偿没有任何法律、事实依据。 李雪开等11人及星联公司辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。1、原审认定涉案拆迁补偿款的支付主体为湘楚公司没有错误；2、七天酒店没有权利直接向被上诉人李雪开等主张权利；3、一审法院未支持七天酒店公司向被上诉人直接主张权利，符合公平原则。 七天酒店向一审法院起诉请求：1.判令湘楚公司、贾哲、李雪开、何金强、吴紫涵、周树生、屈国军、陈建高、周雨婷、邹军芳、伍娜、方芳共同返还拆迁补偿款2789864.61元及支付自2015年6月7日至清偿完毕之日止按同期贷款利率计算的利息，暂计至2018年10月29日利息为446569.42元，并承担连带责任；2.本案诉讼费由湘楚公司、贾哲、李雪开、何金强、吴紫涵、周树生、屈国军、陈建高、周雨婷、邹军芳、伍娜、方芳承担。 一审法院查明事实：位于长沙市房屋（以下简称第25栋房屋）由李雪开、周雨婷、方芳、陈建高、屈国军、贾哲、吴紫涵、邹军芳、伍娜按份共有，位于长沙市房屋（以下简称第26栋房屋）由李雪开、何金强、贾哲、吴紫涵、周树生、伍娜按份共有。 贾哲系星联公司的法定代表人。2011年11月6日，周树生、李雪开同时代表第26栋房屋所有权人何金强、贾哲、吴紫涵、伍娜作为甲方，星联公司作为乙方，双方签订《承包经营合同书》（合同编号ＣＳＷＸ20111102），约定甲方将原长沙市无线电四厂的26栋（房屋所有权证:长房权自第004598号）承包给乙方用作商业经营；承包期限共15年半，自甲方接受该物业三日后起至15年半后止；前三年承包金为每年180万元，第四年开始按每三年递增5%的原则执行；承包经营期内，标的物如遇政府征收、拆迁，本合同立即终止，双方互不承担违约责任；双方同意，标的物如遇政府征收、拆迁，乙方仅对租赁给“汉庭星空（上海）酒店管理有限公司”改造成汉庭商务酒店部分物业，有权从政府或拆迁方获得装修残值补偿和停产停业补偿（按国家相关法律法规执行），不得再提出其他任何主张。2012年12月31日，李雪开同时代表第25栋房屋所有权人周雨婷、方芳、陈建高、屈国军、贾哲、吴紫涵、邹军芳、伍娜作为甲方，星联公司作为乙方，双方签订《承包经营合同书》（合同编号ＣＳＷＸＤ20130105），约定甲方将标的物为原长沙市无线电四厂厂房第25栋（长房权南自第004572号，新产权证号：长房权证天心字第××号，位于书院南路与赤岭路交叉路口）用于商业经营，承包期限为15年，即自2013年1月1日起至2027年12月31日；前三年承包租金每年55万元，第四年开始按每两年年递增5%的原则执行；承包经营期内，标的物如遇政府征收、拆迁，本合同立即终止，双方互不承担违约责任；双方同意，标的物如遇政府征收、拆迁，乙方仅对租赁给“7天连锁酒店集团”改造成7天连锁酒店部分的物业，有权从政府或拆迁方获得装修残值补偿和停产停业补偿（按国家相关法律法规执行），不得再提出其他任何主张。 贾哲（甲方）与湘楚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于长沙市天心区（房产证地址：金盆岭路5号）；该房屋建筑面积约为4200平方米，包括1层大堂（面积不低于50㎡）、4层-6层全部；甲方于2012年7月1日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期自2012年7月1日起至2027年6月30日止共计15年，甲方给予乙方免租金装修期为4个月，自2012年7月1日起至2012年10月30日止。如果甲方在约定交房日确不能交房的，交房日、起租日、付款日和租赁期限相应顺延；自2012年11月1日（起租日）起，租金为140万元／年，租赁押金10万元，第3年递增5%，之后每3年递增5%。甲方保证在合同有效期内不以其他任何理由调高租金；且乙方无需支付其他任何费用；甲乙双方同意在租赁期内，因不可抗力导致房屋毁损、灭失的导致乙方无法继续经营的，双方均可解除本合同，双方互不承担责任；甲方应本着诚信公平地原则如实告知甲方已知或应知的该房屋拆迁、征用信息，如政府部门对该房屋有征用、拆迁意向时，则甲方应及时通知乙方，如因甲方未能及时告知导致乙方的损失由甲方承担。双方同意，如出现当地政府部门有拆迁意向：政府征收征用租赁房屋或者租赁房屋被拆迁的，甲方协助乙方与拆迁方进行拆迁补偿谈判，乙方有权从政府或拆迁方获得装修残值（含二次装修）和经营损失的补偿（按国家相关法律法规执行），甲、乙、拆迁方（三方）未达成书面一致前提下，双方不单方面与拆迁方签订拆迁补偿协议。甲方对属于乙方的动迁补偿款归乙方，甲方不作截留，政府或者拆迁方依法给予补偿后，本合同自动解除，双方相互不承担责任。庭审中，贾哲陈述其是代表星联公司与湘楚公司签订的《房屋租赁合同》，而湘楚公司陈述贾哲代表的是第25、26栋产权人，但是湘楚公司未提供相应的证据予以证明。 2012年6月25日，七天酒店（承租人、乙方）与湘楚公司（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定由甲方将位于长沙市（房产证地址为金盆岭路005号）的5、6层及1楼大堂部分租赁给乙方使用，租赁面积为2900平方米；租期15年，自2012年7月1日起至2027年6月30日止；在租赁期内，若该租赁物业因社会公共利益或城市建设需要而被政府依法征用或拆迁的，合同终止，甲方退还乙方已经提前支付的租金及相关费用，双方依照国家规定获得各自补偿或赔偿，但若甲方未经乙方同意擅自放弃乙方可获得的补偿或赔偿，甲方需依乙方可获得的补偿或赔偿标准赔偿乙方；若国家的补偿或赔偿标准不足以弥补乙方损失（包括但不限于装修损失和经营损失）的，由甲方补足等。合同签订后，湘楚公司将涉案房屋交付给七天酒店使用，七天酒店对房屋进行了装修改造成酒店，对外进行酒店经营。 2014年7月29日，长沙市天心区人民政府在《长沙晚报》发布《关于南湖片区书院路305号地块（原无线电四厂）棚改项目房屋征收决定的公告》（天政征[2014]第3-3号），案涉物业在征收红线范围内。2015年2月6日，周树生代表第25栋房屋产权人即李雪开、周雨婷、方芳、陈建高、屈国军、贾哲、吴紫涵、邹军芳、伍娜与区征收办签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》（编号305（私）-71号），约定房屋补偿费、装饰装修和附属设施及其他补偿、各项奖励共计33999650元。同日，何金强代表第26栋产权人即李雪开、何金强、贾哲、吴紫涵、周树生、伍娜与区征收办签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定房屋补偿费、装饰装修和附属设施及其他补偿、各项奖励共计96222795元。依照区征收办在上述补偿协议中确定的补偿标准和七天酒店所承租的面积，经核算，七天酒店承租第25、26栋面积对应装饰装修补偿费共计1682000元(580平方米/元×2900平方米)。区征收办将所有征收补偿费支付给房屋产权人，案涉房屋由房屋产权人腾空并已实际拆除。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、七天酒店诉请的拆迁补偿款的支付主体问题；二、拆迁补偿费用的具体计算问题，以下分述之。 一、关于七天酒店诉请的拆迁补偿款的支付主体问题。该问题涉及到两方主体，其一为湘楚公司是否为支付主体，七天酒店与湘楚公司签订《租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。《租赁合同》中约定“在租赁期内，若该租赁物业因社会公共利益或城市建设需要而被政府依法征用或拆迁的，合同终止，甲方退还乙方已经提前支付的租金及相关费用，双方依照国家规定获得各自补偿或赔偿。”现案涉房屋已因征收拆除，湘楚公司应该按照《租赁合同》约定支付七天酒店拆迁补偿款；其二为第25、26栋房屋产权人是否为支付主体，一审法院认为，本案系合同纠纷，本案中七天酒店仅与湘楚公司签订《租赁合同》，根据合同相对性原则，合同仅对缔约相对方具有约束力，第25、26栋房屋产权人并非合同相对人，七天酒店诉请第25、26栋房屋产权人支付拆迁补偿款无合同依据，故对于七天酒店的该项诉讼请求不予支持；关于七天酒店陈述贾哲是代表第25、26栋房屋产权人与湘楚公司签订房屋租赁合同的意见，贾哲无论是代表星联公司还是代表第25、26栋房屋产权人与湘楚公司签订租赁合同，都属于贾哲、其他第25、26栋房屋产权人以及湘楚公司三方之间的纠纷，与七天酒店无关，故一审法院不予处理。综上，七天酒店诉请的拆迁补偿款的支付主体应为湘楚公司。 二、关于拆迁补偿款的具体计算问题，拆迁补偿款的具体计算涉及到以下几个方面，首先是装饰装修补偿款，对于该笔款项一审法院参照房屋产权人与拆迁人在安置补偿协议中约定，七天酒店承租面积对应的装饰装修补偿款为1682000元，如前所述应由湘楚公司向七天酒店支付；其次是七天酒店主张的搬迁费、空调机移装费，因七天酒店所承租的房屋由房屋产权人负责腾空，有关搬迁费用已由房屋产权人实际承担，故搬迁费、空调机移装费应补偿给房屋产权人；第三项是关于七天酒店主张的停产停业补助，本案区征收办补偿给房屋产权人的停产停业补助，是对房屋产权人因房屋被拆迁而不能继续进行房屋出租经营的补偿，七天酒店与湘楚公司签订的《租赁合同》中已明确约定，在租赁期内，若该租赁物因社会公共利益或城市建设需要而被政府依法征用或拆迁的，合同终止，七天酒店因解除租赁合同而停止营业，不属于拆迁补偿范围，故其主张停产停业损失没有事实依据，一审法院不予支持。综上，湘楚公司应向七天酒店支付装饰装修补偿费1682000元。对于七天酒店还要求支付从2015年6月7日至清偿之日止按同期贷款利率计算的利息的诉求，因《租赁合同》并未约定拆迁补偿费支付的期限，故七天酒店该项请求没有合同依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,原审判决如下：一、限广州七天湘楚酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内向七天酒店（深圳）有限公司支付装饰装修补偿费1682000元；二、驳回七天酒店（深圳）有限公司的其他诉讼请求。本案受理费24360元，由七天酒店（深圳）有限公司负担11700元，广州七天湘楚酒店管理有限公司负担12660元。 本院二审期间，湘楚公司向本院提交了一份民事裁定书，拟证明与湘楚公司签订合同的不是星联公司，而是以贾哲为代表的十一个房屋产权人。本院认为，该裁定书认定的事实与本案无关，本院不予确认。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求与理由，结合庭审情况，本案的争议焦点为： 一、拆迁补偿款的支付主体问题。 本院认为，本案系合同纠纷，一审法院就案由是否需要变更问题已向七天酒店进行释明，但七天酒店未要求变更案由，故一审法院根据合同相对性确定湘楚公司为拆迁款的支付主体并无不当。至于上诉人所称的贾哲系代表房屋产权人还是星联公司与湘楚公司签订租赁合同，都属于湘楚公司与他人之间的纠纷，与原告无关，一审法院未予处理不属于事实认定不清。两上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于拆迁补偿款的具体计算问题。 本院认为，关于装饰装修补偿款，一审法院参照房屋产权人与拆迁人在安置补偿协议中约定，根据七天酒店的承租面积，确定装饰装修补偿款为1682000元无误。关于搬迁费，由于七天酒店并未负责房屋的腾空工作，故一审法院对该款项不予支持无误。关于停产停业补助，该款项是对房屋产权人因房屋被拆迁而不能继续进行房屋出租经营的补偿，七天酒店因解除租赁合同而停止营业，不属于拆迁补偿范围，一审法院对该款项不予支持无误。 综上所述，上诉人七天酒店、湘楚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费52629元，由七天酒店（深圳）有限公司负担32691元，由广州七天湘楚酒店管理有限公司负担19938元。 本判决为终审判决。 审判长  杨文滔 审判员  程 婧 审判员  谢 晋 二〇二〇年九月十五日 法官助理吴雨伦 书记员田佩瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。