湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1113号上诉人（原审原告、反诉被告）：尹静江，男，1936年11月18日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，退休干部，住靖州苗族侗族自治县。委托诉讼代理人：朱朝焕，男，湖南沐森律师事务所律师，律师执业证号码：14312200810574677。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南恒森房地产开发有限公司，统一社会信用代码914312297305047538，住所地：靖州苗族侗族自治县新建中路115号。法定代表人：唐志成，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵利，男，1973年9月4日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，系被告湖南恒森房地产开发有限公司金盛广场项目部负责人，住靖州苗族侗族自治县。被上诉人（原审被告）：怀化中房房地产开发公司，统一社会信用代码914312001837795547，住所地：怀化市鹤城区人民东路138号。法定代表人：贺方明，该公司经理。被上诉人（原审被告）：湖南恒森房地产开发有限公司金盛广场项目部，住所地：靖州苗族侗族自治县新建中路林业局旁。负责人：赵利，项目部经理。委托诉讼代理人：邓吉海，男，1955年5月16日出生，苗族，住湖南省靖州苗族侗族自治县。上诉人尹静江因与上诉人湖南恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森公司）、被上诉人湖南恒森房地产开发有限公司金盛广场项目部（以下简称恒森公司金盛广场项目部）、怀化中房房地产开发公司（以下简称中房公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2019）湘1229民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尹静江上诉请求：1、撤销原判决第二项，依法改判恒森公司、恒森公司金盛广场项目部、中房公司向尹静江交付门面（50㎡）一个及柴房（20㎡）一间或按照法院判决时所处位置房屋销售价折价给尹静江；2、判令恒森公司、恒森公司金盛广场项目部、中房公司按所处位置房屋市场销售价折价补偿尹静江剩余28.8㎡住房面积的房款。事实和理由：1、一审法院认为上诉人所举证据不足以证明涉案房屋的销售价格属于适用法律错误。首先，一审法院认为上诉人提交的案涉房屋周边房屋的三份销售价格单与本案无关不予采信错误，上诉人客观上提供不了案涉房屋的销售价格，有关案涉房屋的销售价格的证据掌握在对方手上，上诉人仅能提供附近房屋的市场销售价格让法院参考，因此三份询价单与本案有关；其次，案涉房屋的市场销售价格相关证据的控制方系对方，上诉人提供基本的房屋售价证据后，法院应当将责令对方提交案涉楼盘房屋销售价格的相关证据，一审法院分配举证责任错误。2、一审法院认为原址上未实际修建门面，故在原址一楼补偿一个面积50㎡的门面与现实状况不符，因此对上诉人补偿门面的请求不予支持属于适用法律错误。根据《房屋拆迁安置补偿协议》及《承诺书》的约定，对方应当补偿上诉人门面一个，其应当严格按照合同约定履行。未在原址上修建门面系其违约，如交付不了门面，则应当折价补偿，而不应当由上诉人承担原址未修建门面的所有责任。3、一审法院认为柴房并未拆除所以对上诉人要求补偿柴房的请求不予支持也系适用法律错误。柴房与被拆迁房屋是一体的，柴房系被拆迁房屋的附属物，在《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，上诉人将房屋与柴房交付给对方拆除，上诉人的合同义务履行完毕，被拆迁房屋和柴房如何处置由对方自行决定，与上诉人无关，且房屋已被拆除，未拆除的柴房已失去了原有的使用价值，法院却认为上诉人应当主张返还原物明显不公。恒森公司辩称：答辩意见同其上诉意见。上诉人恒森公司上诉请求：撤销原判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、《房屋拆迁安置补偿协议》与《承诺书》违反意思表示真实合同生效要件。首先，《房屋拆迁安置补偿协议》开头均写明拆迁人，第八条又约定“另签订一份联合开发协议书”，说明双方串通、暗中合伙，损害合同之外的第三人利益，违反了意思表示真实这一合同生效要件。其次，《房屋拆迁安置补偿协议》严重造假，实体内容违反法律规定。最后，《承诺书》造假，应为无效。2、事实上尹静江庭审中承认丢失了房产土地证，其至今未交房产土地证，违约的事实客观存在，但一审法院对此事实只字未提，却要上诉人对此承担举证责任，实难令人服判。3、根据约定，电梯楼交钥匙、交两证的时间不受时间约束，尹静江占的是电梯房，原判决认定上诉人延迟交房违约与合同约定不符，判定上诉人承担违约责任明显属于主观臆断和错判。4、尹静江应返还多占补偿面积148.7㎡，证据确实充分，应受支持。尹静江的拆迁住房建筑面积为45.275㎡，柴房面积19.456㎡，合计64.73㎡，《房屋拆迁安置补偿协议》第八条“本协议参照二建公司搬迁协议办法实行”，即拆迁房补偿标准为1：1.5，无一例外。故尹静江应得补偿面积为97㎡，而其现占有的两套房屋面积为245.8㎡，已超出其补偿面积148.7㎡，尹静江应将多占的补偿面积返还给上诉人。5、《房屋拆迁安置补偿协议》和《承诺书》是案外人陈善友与尹静江之间私下订立的合同，该合同在程序内容上及实体内容上均违反意思表示真实和不得违反法律行政法规的强制性规定，且合同双方当事人恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益。同时，上诉人提交的相关证据足以证实《房屋拆迁安置补偿协议》和《承诺书》为无效的事实，相关主要证据也得到了一审判决的确认。但判决结果和运用法律却与上述事实不符。因此，原判决认定主要事实不清，适用法律不当，对诉讼双方违约责任划分错误，判决有失公正。尹静江辩称，1、一审已经查明《房屋拆迁安置补偿协议》和《承诺书》不存在合同法52条规定情形，虽然陈善友盖的公章系伪造，但是该伪造的公章在陈善友的另外一个项目也被恒森公司所认可，协议已经履行完毕，故恒森公司认为《房屋拆迁安置补偿协议》和《承诺书》无效的理由不能成立。2、一审认定恒森公司承担责任事实清楚、适用法律正确。首先，双方对房产证的交付手续没有继续约定，尹静江是否交了无法核实；其次，恒森公司提交的证据中有在房产管理部门调取的尹静江的房产证存根，该存根的作用与房产证作用一样，有没有房产证对涉案项目没有任何影响；最后，涉案项目在拆迁和重建过程中未因尹静江房产证的问题受到过任何影响，假设尹静江确实未交付房产证，但对涉案项目没有实质性影响，不应当承担违约责任，恒森公司认为尹静江未交付房产证构成违约的理由不能成立。3、恒森公司认为尹静江应当退还多占用的147.8㎡，没有任何依据。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》和《承诺书》合法有效，双方应当严格按照约定来履行，尹静江并未多占房屋面积，相反，恒森公司还有28.8㎡住房、50㎡门面、20㎡柴房没有补偿给尹静江。尹静江向一审法院起诉请求：1、依法判决被告全面履行《房屋拆迁安置补偿协议》和《承诺书》，交付门面一个（50㎡）及柴房一间（20㎡），否则应以尚欠补偿面积98.08㎡（住房拆迁安置补偿面积343.88㎡已交住房两套面积245.8㎡）按人民法院判决时的住房销售价计算并支付违约金30万元；2、因被告已交原告（反诉被告）两套住房比约定面积少4.2㎡，依法判决被告按人民法院判决时的每平方住房销售价予以补偿；3、依法判决被告对原告（反诉被告）未作丈量补偿的住房天井空地（实际面积为31.8㎡），按现行住房售价予以补偿；4、依法判决被告赔偿因拖延五年半交房造成原告（反诉被告）之子全家回家探亲等相关经济损失1.1万元；5、依法判决被告支付原告（反诉被告）自2016年以来近两年的房屋拆迁在外租金损失；6、判令被告承担本案诉讼费用。恒森公司向一审法院反诉请求：1、确认原告（反诉被告）与案外人陈善友签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《承诺书》无效；2、判决原告（反诉被告）返还多占拆迁房屋补偿面积148.7㎡；3、反诉费用由原告（反诉被告）负担。一审法院认定事实：2010年，案外人陈善友以被告中房公司名义在靖州县新建中路141号即土桥社区申家井原木材公司家属区进行房地产开发，建设项目名称：金盛佳园。2011年3月21日，案外人陈善友便以被告中房公司名义（称“甲方”）与原告（反诉被告）尹静江（称“乙方”，系原木材公司退休干部）就其居住的房屋（属于原木材公司家属房）签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议第三条第2项规定：甲方给乙方总补偿面积为343.88㎡。该协议第三条第4项规定：甲方原则上确保补偿给乙方的新建住房面积控制在130-145㎡以内，房屋户型布局为四室两厅一厨两卫，户型建筑设计方案须经乙方签字后方可施工。当甲方提供给乙方的新建住房面积达不到调换安置补偿面积时，甲方需补给乙方多余的面积，则按开盘价付款给乙方（交房前一个月内付清），如乙方尚有多余面积还需购一套住房的按金盛佳园开盘价补差价，进行购置住房。该协议第三条第5项规定：甲方在本协议第二条原址上新建楼房，（金盛佳园小区院内）给乙方按1-6楼进行分配住房，如修建电梯楼也按1-6楼分配，7楼以上乙方则按市场开盘价补差价给甲方。该协议第三条第6项规定：由甲方负责给乙方办理好房产证，土地办证费用由乙方承担。该协议第四条第1项规定：甲乙双方签订房屋拆迁安置补偿协议之日后，甲方付给乙方搬迁费1400元/户，临时装修费500元/户，过渡安置费18个月9000元/户，合计10900元。该协议第四条第2项规定：甲乙双方签订房屋拆迁安置补偿协议之日后，乙方在2011年4月前内必须全部搬出，甲方能开展工作。该协议第四条第5项规定：甲方确保在2012年9月31日前将国家有关部门验收合格后的新建住房及钥匙交付给乙方，房产证及土地使用权证延后六个月交付（电梯楼除外）。该协议第六条规定：乙方以房换房（即房屋产权调换），除双方另有约定外，享有与其他购房人同等的权利和义务；乙方不得无故以拆迁户身份妨碍和干涉甲方施工，但乙方有权派代表随时对工程质量监督检查。该协议第九条规定：若甲方违约，甲方支付违约金30万元给乙方；若乙方违约，乙方支付违约金30万元给甲方。甲方落款处有案外人陈善友签名，并加盖“被告中房公司”公章；乙方落款处有原告尹静江签名。同日，案外人陈善友、刘建民（系“金盛佳园”项目部工作人员）以“被告中房公司”名义向原告（反诉被告）尹静江出具了一份《承诺书》，其内容为：“怀化市中房房地产开发公司金盛佳园项目部承诺，对木材公司住户尹静江房屋拆迁安置补偿的面积，将置换为两套住房（每套125㎡）及原址一楼一个门面（50㎡）及柴房一间（20㎡），修建好后，给予补偿。”落款处加盖了“被告中房公司”公章。协议签订后，原告（反诉被告）尹静江按照约定腾出房屋，并按照协议约定领取了搬迁费1400元/户，临时装修费500元/户，过度安置费18个月9000元/户，合计10900元。因被告恒森公司金盛广场未能在协议约定时间内交付约定安置房屋,经协商，被告恒森公司金盛广场分别于2014年9月16日、2015年8月9日向原告（反诉被告）尹静江支付两年的搬迁住房租金20000元（按每年10000元标准），延时交房租金已付至2016年9月。2017年9月6日，原告（反诉被告）尹静江就被告恒森公司金盛广场安置补偿给其的金盛广场3-1001号、3-1101号两套房屋缴纳物业管理费。金盛广场3-1001号、3-1101号两套房屋面积分别为122.93㎡。另查明：1、原告（反诉被告）尹静江原居住的10户连排住房系靖州县木材公司职工住房，坐落于靖州县渠阳镇新建中路、县林业局旁，该宗土地为划拨用地，土地使用权人为靖州县木材公司。2002年靖州县木材公司统一为10户住户办理了分户房产证，连排住房每户一个套间，建筑面积45.275㎡；柴房连排，每户一间，建筑面积19.456㎡。目前原告（反诉被告）尹静江原居住的住房一套被拆除，柴房未被拆除，但被被告恒森公司金盛广场占据使用。除原告（反诉被告）尹静江原居住的住房被拆除，连排其他9户的住房及柴房均未被拆除。2、原告（反诉被告）尹静江原居住的住房被拆除后，原址现为停车场入口，原址上未修建任何建筑物。3、案外人陈善友在涉案项目开发前曾挂靠被告中房公司负责靖州苗族侗族自治县“家悦小区”项目的开发建设。案外人陈善友在以被告中房公司名义实施金盛广场房地产开发项目后，由于需要大量资金投入，并于2014年2月7日与赵利、案外人唐亚男合伙开发。2014年12月28日，赵利与案外人陈善友、唐亚男签订了一份《退伙协议书》，案外人陈善友退出涉案项目合伙。赵利和案外人唐亚男合伙经营金盛项目一段时间之后因故不再挂靠被告中房公司，而是挂靠至被告(反诉原告）恒森公司【即由被告（反诉原告）恒森公司接手楼盘】名下，并由赵利出任被告（反诉原告）恒森公司金盛广场（无营业执照）负责人。该项目涉及被拆迁的安置户20户【包括原告（反诉被告）尹静江在内】。一审法院认为，本案的争议焦点有：一、《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》是否有效；二、双方在合同履行过程中是否有违约行为？如何承担违约责任。一、关于案外人陈善友以被告中房公司名义与原告（反诉被告）签订的《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》的效力问题拆迁安置补偿协议是指拆迁人依照法律规定，就拆迁人拆除被拆迁人的房屋而对被拆迁人予以补偿和房屋使用人予以安置等事项所达成的协议。国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”但是，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违法并不必然导致合同无效，只有违反法律、行政法规的强制性规定，才必然导致合同无效。而该条例只是对拆迁房屋单位取得房屋拆迁资格的前置约束，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋拆迁人拆迁房屋资格问题上所作出的行政管理性质的规定，而并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定。本案所涉《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》系当事人双方充分协商后签订的，协议明确了被告中房公司为拆迁人，原告为被拆迁人的法律地位。虽案外人陈善友当庭不予认可《承诺书》中名字非他所写，但当庭询问本案当事人均未要求做笔迹鉴定，且《承诺书》落款处加盖了“被告中房公司”公章。在各被告无证据足以支持自己辩解的情况下，该协议和承诺书系双方当事人的真实意思表示。在无法定无效的情况下，当事人的真实意思表示应当尊重，故本案的《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。从本案事实看，案外人陈善友系项目实际投资人，被告中房公司与案外人陈善友是一种挂靠管理关系。被告中房公司与案外人陈善友按协议的约定取得了拆除旧房的权利，但同时也应履行在新房建成后对拆除的旧房产权所有人给予补偿的义务。被告中房公司庭审中辩称该公司没有授权案外人陈善友实施涉案工程项目，也没有收取挂靠费，且协议加盖的公章系他人伪造，故协议不是公司行为。对此，本院认为：被告中房公司认可案外人陈善友曾挂靠其公司负责靖州苗族侗族自治县“家悦小区”项目的开发实施，本案《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》中加盖的公章不仅在“家悦小区”项目中使用，而且在金盛佳园项目其他房屋拆迁安置补偿协议中也同样使用，其他房屋拆迁安置补偿协议也得到了被告（反诉原告）恒森公司、被告恒森公司金盛广场、被告中房公司认可，被告（反诉原告）恒森公司、被告恒森公司金盛广场当庭也陈述金盛佳园项目其他房屋拆迁安置补偿已全部履行到位。一般人对公章的鉴别不具有专业性，只要尽到一般注意义务即可，原告作为被拆迁人，其没有理由怀疑案外人陈善友所持公章的真实性。故2011年3月21日的《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》应视为被告中房公司与原告签订的协议。二、双方在合同履行过程中是否有违约行为？如何承担违约责任。本案中，2011年3月21日案外人陈善友以被告中房公司名义与原告（反诉被告）签订涉案补偿协议时，约定对原告（反诉被告）拆迁房屋按343.88㎡补偿新建住房，接着同一天案外人陈善友以被告中房公司名义向原告（反诉被告）出具了一份《承诺书》，愿意对原告（反诉被告）拆迁房屋安置补偿的面积置换为每套125㎡的两套住房以及原址一楼一个面积50㎡的门面和一间面积20㎡的柴房，该《承诺书》是《房屋拆迁安置补偿协议》的组成部分，该《承诺书》与《房屋拆迁安置补偿协议》就原告（反诉被告）拆迁房屋安置补偿作出不同约定，因《房屋拆迁安置补偿协议》签订在前，《承诺书》在后，可视为该《承诺书》是对《房屋拆迁安置补偿协议》约定的安置补偿标准的变更，本案应按该《承诺书》确定的补偿标准对原告（反诉被告）进行补偿。被告（反诉原告）恒森公司接手“金盛广场”楼盘后，承继了“金盛广场”项目的权利和义务，以上《房屋拆迁安置补偿协议》及《承诺书》对其有法律约束力。被告（反诉原告）恒森公司理应按照合同约定时间交付安置房屋，被告（反诉原告）恒森公司现无法提供向原告（反诉被告）交付房屋时间的证据，仅提交了原告（反诉被告）领取延期交房租金（领至2016年9月）的证据，结合原告（反诉被告）提交的物业管理费、装修管理费等收据可以体现被告（反诉原告）恒森公司向原告（反诉被告）交房时间为2017年9月，被告（反诉原告）恒森公司交付房屋明显违反协议约定。被告（反诉原告）恒森公司向原告（反诉被告）补偿的住房为3-1001号、3-1101号共两套房，每套房面积均等为122.9㎡，两套共245.8㎡，少于《承诺书》约定的面积4.2㎡，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）恒森公司交付的两套住房面积不符合约定面积，本院予以支持。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）恒森公司违约后按销售价计算住房面积补偿价款不违反法律规定，但原告（反诉被告）作为举证责任一方，应当依法履行举证义务，因原告（反诉被告）所举证据不足以证明涉案住房的销售价格，其主张本院不予支持。由于被告（反诉原告）恒森公司违约事实客观存在，被告（反诉原告）恒森公司应按约定支付原告（反诉被告）违约金。《承诺书》中约定被告恒森公司金盛广场“愿意对原告（反诉被告）拆迁房屋安置补偿的面积置换为每套125㎡的两套住房以及原址一楼一个面积50㎡的门面和一间面积20㎡的柴房”，其中的“原址”理应理解为在拆除房屋原址上补偿门面，但原告（反诉被告）拆除住房的原址上实际并没有修建门面，故“在原址一楼补偿一个面积50㎡的门面”与现实状况不符，故原告（反诉被告）主张补偿门面的诉讼请求本院不予支持。由于原告（反诉被告）的柴房并未拆除，仅是被告（反诉原告）恒森公司占有，原告（反诉被告）可以另行主张返还财物，对要求补偿柴房的诉讼请求，本院不予支持。原告（反诉被告）所主张的天井空地补偿，因涉案土地使用权人非原告（反诉被告），故其无权主张土地补偿。对于原告（反诉被告）主张其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。案外人陈善友挂靠被告中房公司与原告签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，案外人陈善友因资金问题于2014年2月7日与赵利、案外人唐亚男合伙开发“金盛广场”项目，同年12月28日案外人陈善友仍然因资金问题退出合伙经营，案外人陈善友在退出一段时间后，该项目因故不再挂靠被告中房公司，而是变更挂靠至被告（反诉原告）恒森公司名下，被告（反诉原告）恒森公司从涉案工程项目对原告（反诉被告）补偿两套住房，且原告（反诉被告）已接受，说明被告中房公司在该项目上的权利和义务已由被告（反诉原告）恒森公司承继，被告中房公司不再基于该项目享有相关权利和承担相关义务。故被告（反诉原告）恒森公司应为本案适格主体。既然被告中房公司在该项目上的权利和义务已发生转移，其作为本案主体不适格。被告恒森公司金盛广场没有注册登记，系被告（反诉原告）恒森公司的内设机构，其作为本案主体也不适格，其对外实施的民事行为所产生的法律后果，应由被告（反诉原告）恒森公司承担。被告（反诉原告）恒森公司认为其作为本案被告不适格、本案与其无关的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告（反诉原告）恒森公司提出的要求确认涉案《房屋拆迁安置补偿协议》及《承诺书》无效，判决原告（反诉被告）返还多占拆迁房屋补偿面积148.7㎡因证据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）恒森公司认为原告（反诉被告）未按协议约定交出房产证，原告（反诉被告）认为已交出该房产证，根据举证责任分配原则，被告（反诉原告）应就自己的主张进行举证，但被告（反诉原告）提交的证据不足以证明未交付事实，对此主张应不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖南恒森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告尹静江违约金30万元；二、驳回原告（反诉被告）尹静江的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖南恒森房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费5965元，由原告（反诉被告）尹静江负担1965元，被告（反诉原告）湖南恒森房地产开发有限公司负担4000元；反诉诉讼费3975.5元，由被告（反诉原告）湖南恒森房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，案外人陈善友认可涉案《房屋拆迁安置补偿协议》上的签名系其所签，不认可《承诺书》上的签名系其所签。虽陈善友不认可《承诺书》上的签名系其所签，但陈善友是通过挂靠中房公司取得涉案项目的开发人资格，《承诺书》上加盖的中房公司的公章与《房屋拆迁安置补偿协议》上加盖的中房公司公章相同，且该枚印章曾在中房公司认可陈善友挂靠其公司负责的“家悦小区”项目建设中，多次使用签订拆迁安置补偿协议。作为普通人的尹静江，对于该印章形成合理信赖，没有专业鉴别能力，也没有审查鉴别的法定义务，其没有理由怀疑公章的真实性，故《承诺书》、《房屋拆迁安置补偿协议》应视为中房公司的行为。加盖有该枚印章的涉案《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》，明确了中房公司为拆迁人，尹静江为被拆迁人的法律地位，虽有不符合房地产交易市场的常识情形存在，但现有在案证据不足以推翻并认定无效，亦不存在无效法定情形，且双方已经部分履行，故原审认定涉案的《房屋拆迁安置补偿协议》、《承诺书》有效并无不当。案外人陈善友后因资金问题于2014年2月7日与赵利、案外人唐亚男合伙开发“金盛广场”项目，同年12月28日案外人陈善友仍然因资金问题退出合伙经营，案外人陈善友在退出一段时间后，该项目因故不再挂靠中房公司，而是变更挂靠至恒森公司名下，恒森公司从涉案工程项目对尹静江补偿两套住房，且尹静江已接受，说明中房公司在该项目上的权利和义务已由恒森公司承继，中房公司不再基于该项目享有相关权利和承担相关义务。根据《承诺书》的约定，应安置补偿给尹静江原址一楼一个面积50㎡的门面及一间20㎡的柴房，但因未修建门面及柴房，该约定已经无法实现，对尹静江要求交付门面和柴房的请求应不予支持。虽尹静江已交付的柴房未被拆除，但尹静江履行了合同义务，该柴房有无拆除并不影响《承诺书》的约定，只因后来没有拆除重新修建柴房，导致按《承诺书》约定交付柴房的目的无法实现，尹静江主张交付的柴房，并非原来的柴房，故原审以柴房未被拆除可另行主张返还财物驳回尹静江要求交付柴房的理由不当，二审予以纠正。根据原审查明的事实，恒森公司金盛广场项目部安置补偿给尹静江两套房屋面积各为122.93㎡，而依《承诺书》约定补偿的两套房屋面积应各为125㎡，未按约足额补偿面积有违约定。鉴于恒森公司没有按约补偿门面和柴房及补足两套住房的面积，现尹静江要求补偿未给付的约定面积价款，并不违反法律规定，但其请求按法院判决时的住房销售价计算面积价款的主张，根据举证责任分配原则，对此其负有举证责任，因其所举证据不足以证明该主张，其应当承担举证不能的法律后果。因此，鉴于上述事实，恒森公司违约的事实存在，应当按约给付违约金。另外，恒森公司主张尹静江应返还多占补偿面积148.7㎡的请求，因其所举证据不足以证实该主张，故原审不予支持并无不当。恒森公司主张尹静江在一审庭审中认可房产证丢失，但经审查一审庭审笔录上未记载尹静江有此陈述，且未能提交其他相关证据足以证实自己的该主张，故对该主张不予支持。综上所述，上诉人尹静江和恒森公司的上诉请求均不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判理由虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13916元，由上诉人湖南恒森房地产开发有限公司承担；二审案件受理费5965元，由上诉人尹静江承担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年九月十一日书记员  龙星宇