四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初966号 原告：张霞，女，1975年05月10日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：徐翔，四川晏邦律师事务所律师。 原告：王敏强，男，1973年10月18日出生，汉族，四川省夹江县。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：徐翔，四川晏邦律师事务所律师。 被告：乐山市里程置业开发有限责任公司，住所地四川省乐山市市中区瑞祥路一段1507号4幢3区2楼11号，统一社会信用代码915111007891471564。 法定代表人：刁华。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张宇，四川益华律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘仲亮，四川益华律师事务所实习律师。 原告张霞、王敏强诉被告乐山市里程置业开发有限责任公司（以下简称里程置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，依法适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行审理，因案情复杂于2020年8月4日适用普通程序，并于2020年9月24日公开开庭进行审理。原告张霞及其委托诉讼代理人徐翔、原告王敏强的委托诉讼代理人徐翔、被告里程置业公司的委托诉讼代理人张宇到庭参加诉讼，被告里程置业公司的委托诉讼代理人刘仲亮到庭参加第一次庭审诉讼。本案现已审理终结。 原告张霞、王敏强向本院提出诉讼请求:判决被告向原告支付逾期交房的违约金249232元（按买受人支付的购房价款758700元为基数，每日按万分之三，从2017年3月25日计算至2020年3月25日止）；判决被告从2020年3月26日起至实际交付房屋之日止，按买受人支付购房价款758700元为基数，每日万分之三向原告支付违约金；诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月7日，原告购买被告位于峨眉山市胜利街道光明大道北侧的“城市，支付预付款50000元。2016年12月30日，原告向被告交付了首付款388700元。2017年1月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买1层1-19号、1-20号商铺的价款分别为366300元和392400元；房产交付时间为2014年12月31日；原告采用银行按揭贷款方式支付剩余房款等内容。2017年1月25日，四川峨眉山农村商业银行股份有限公司绥山支行将按揭款转入被告。由于原告购买上述房产属于现房，原告足额支付价款后，被告至今未交付房产给原告。2020年4月3日，被告诉原告租赁纠纷一案，被告陈述其出卖上述房产前已经出租给第三人未告知原告。原告认为被告行为严重违约，给原告造成重大损失，请求如所请。2020年5月19日，原告变更诉讼请求为判决被告交付出租原告商铺的收益暂定230000元（从2017年1月25日至2020年5月30日）；判决被告从2020年5月30日起至实际交付房屋之日止，向原告交付出租原告商铺的收益。变更诉讼请求的事实和理由为：2020年4月20日，原告向峨眉山市不动产登记中心查询，原告购买的本案商铺，在2017年3月29日将买受人张霞、王敏强记载于不动产登记薄，确定原告张霞、王敏强对于商铺享有所有权。依据《物权法》第三十九条规定，物权人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。请求判如所请。2020年6月9日，原告提出增加诉讼请求申请书，增加诉讼请求解除原告与被告于2017年1月3日签订的《商品房买卖合同》；判决被告返还购房款836762元；赔偿原告损失169210元。增加诉讼请求的事实和理由：因被告至今未将房屋交付给原告，2020年6月3日，原告委托四川晏邦律师事务所向被告邮寄《律师函》，要求被告在收到函五日内履行交房义务。律师函送达被告处，于2020年6月8日期满。但被告仍未履行交房义务。依据《合同法》第九十四条之规定，请求判如所请。2020年9月24日，原告确定诉讼请求为：判决被告支付逾期交房违约金262889元（按买受人支付全部价款758700元为基数，每日按万分之三，从2017年1月25日计算至2020年3月25日止）；判决被告从2020年3月26日起至实际交付房屋之日止按买受人支付价款758700元为基数，每日按万分之三向原告支付违约金；判决被告向原告交付出租原告商铺收益219983元（从2017年1月25日至2020年5月30日）；判决被告从2020年5月30日起至实际交付房屋之日止，向原告交付出租原告商铺的收益；判决被告立即向原告办理房屋产权证书，并支付逾期办理产权证违约金10万元；诉讼费由被告负担。 被告里程置业公司辩称，被告在履行双方签订的《商品房买卖合同》中没有任何的违约行为。原、被告之间签订的商品房买卖合同约定的交付时间，签订的时间是2017年1月3日，而在买卖合同中的第11条约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房，该约定的交房时间是在签订《商品房买卖合同》之前，只有两种可能，出卖人在12月31日前就该合同的标的物交给买受人，明显不符合常理，该条约定为明显笔误，被告认为该条为第二条原因，即对交房时间约定不明，履行期限不明确债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但是要给对方时间。原告主张被告违约，应当举证证明被告违约的证据，因为原告主张被告违约不符合事实。被告一直多次要求原告收房，原告也找到被告说想退房，被告也明确表示拒绝。原告所购商铺早在2015年7月1日前就由都市阳光装饰公司出租给了案外人，原告作为完全行为能力人，在购买商铺的时候是参加团购活动，购买商铺时理应对商铺进行了解，购买时商铺处于经营状态，而原告与被告签订合同，表示原告愿意购买商铺，因此，我们能推定原告在购买案涉商铺时是知晓商铺租赁和经营情况。另外原告在2018年9月10日已收取过租金59625元。被告随时可以办理不动产权证，办理证书的主动权是原告，购房人需要缴纳契税等相关费用，完税之后才能办理产权登记，相关费用缴纳之后，被告才能协助原告办理产权证，相关费用也在合同中约定由原告承担，原告在没有缴纳相关税费之前，被告无法协助原告办理产权登记，现我方也愿意配合原告办理产权证手续。原告诉讼请求的逾期办理产权证的违约金，我方的答辩意见与原告请求的迟延交房的意见一致。 双方当事人围绕诉讼请求，原告提交《商品房买卖合同》，证明原告与被告于2016年11月7日达成现房购买口头协议，原告当即交付定金5万元，于2016年12月30日向被告交付购房款338700元，于2017年1月3日签订书面《商品房买卖合同》；收据、补充协议、证明，证明原告采用按揭贷款方式付款，并完全履行了付款义务；不动产登记查询通知书，证明原告购买的房产登记在原告名下，该房屋的物权的收益应该由原告获取。被告提交收条，证明原告收到租金59625元，原告知晓商铺处于租赁状态；《商铺租赁合同》，证明原告购买商铺前，这两个商铺租赁给案外人，年租金59000元，同时也证明原告收取过租金；证人张某当庭证言，证明原告所购商铺的由他负责办理善后手续，因为是现房交易，交付购房款后就满足了交房条件，2017年8月份通知原告来收房，但原告一直不来，2018年7月份也通知过原告收房，办理产权证；证人陈某1当庭证言，证明原告所购商铺的租金抵扣过原告租赁商铺的租金。经本院组织质证，被告对原告提交的证据无异议，原告对被告提交的《商铺租赁合同》无异议，对收条证人证言有异议，认为不能达到被告的证明目的。本院对双方当事人无异议的证据予以确认并存卷佐证。 根据双方当事人的陈述和本院确认的证据，本案事实为：2015年7月1日，峨眉山市阳光装饰城管理有限公司代被告与胡某签订《商铺代理租赁合同》，合同约定将位于峨眉山市胜利街道光明大道北侧城市租赁给胡某；租赁期限共70个月，自2015年3月1日起至2020年12月31日止；租金第一年至第三年的年租金59800元，第四年租金在第三年租金的基础上上浮8%，第五年租金在第四年租金基础上上浮9%，第六年租金在第五年租金基础上上浮10%等内容。2016年11月7日，原告与被告达成购买被告位于峨眉山市胜利街道光明大道北侧城市的口头协议，并交付商铺款50000元，于2016年12月30日给付商铺款338700元。2017年1月3日，原、被告双方签订1栋1-19号《商品房买卖合同》和1-20号《商品房买卖合同》，约定1-19号商铺建筑面积54.06平方米，以每平方米7258.60元计算，共计购房款392400元；1-20号商铺建筑面积50.46平方米，以每平方米7259.22元计算，共计购房款366300元；两份合同约定按揭贷款方式付款；第十条逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出场人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；第十一条交付条件，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定时间的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；该商品房达到交房条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的所有权证明。买受人应当在商品房交付之日后730个工作日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金等约定内容。同日，双方还签订《商品房补充协议》，约定两间营业用房房款共计758700元，已支付388700元，剩余370000元于2017年2月3日向指定银行借款支付；该协议第五条约定“买受人逾期未办理该商品房交接手续，则以出卖人书面通知的交房日期视为买受人的交付日，……等内容。”合同签订后，被告于2017年1月23日在四川峨眉山农商银行办理营业用房按揭贷款37万元，于2017年1月25日此款转入被告。2017年3月29日，峨眉山市不动产登记中心将原告所购买的两间营业用房进行产权登记。2018年9月10日，原告张霞收到峨眉山市阳光装饰城管理有限公司2017年2月1日至2018年3月31日的返租59625元。之后，原告所购的两间营业用房的租金由峨眉山市阳光装饰城管理有限公司收取。原告现诉至本院，请求判如所请。 本院认为，根据双方的诉辩，本案的焦点为：一、合同约定的交付房时间怎样确定；二、被告是否按合同约定履行交房义务；三、被告是否承担迟延交房违约金；四、被告是否应当给付商铺租金；五、被告是否应当为原告办理产权证，以及是否承担迟延办理产权证的违约责任。 一、交付房时间的确定。 双方在签订的合同中，对于交房时间的约定在签订合同之前，从本案审理情况看，在合同签订前已经交房不能成立，那交房时间只能在签订合同后，但具体时间因合同未进行约定，属于履行期限不明确，应根据具体情况予以确定。被告申请出庭作证的证人的证词，可证实双方是现房交易，在原告支付购房款后即具备交房条件，也就是被告于2017年1月25日收到四川峨眉山农商银行的按揭贷款后，被告应当按合同约定以书面方式通知原告收房。按合同约定的七日前书面通知买受人，由此可确定具备交房条件是2017年1月25日，确定当日应以书面方式通知原告交房，按约定出卖人应当在交付日的7日前，从而确定交房时间为书面通知后的第七日，扣除当时春节休假，应当为春节后的第一工作日即2017年2月3日。 二、被告是否按合同约定履行交房义务。 在诉讼中，被告辩称已经履行通知交房的义务，只是原告不配合才致使交房不能履行。原告则称在买卖合同成立前，被告已将商铺出租他人，并收取租金至今，表明拒绝履行交房义务。按双方签订的合同约定，具备交房条件后，出卖人应以在交付日前七日书面方式通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。从审理查明情况看，被告直到庭审之日也没有以合同约定的方式书面通知原告收房，即被告未履行合同约定的交房义务。而根据被告方申请出庭作证的证人陈某2的证词，口头通知的目的是要求原告提交办理产权证书手续，而非通知原告收房，况且产权转移仅是房屋交付的一部分，即权利交付，还应有实际房屋的交付，即钥匙的交付。按照法律规定租赁物在租赁期间发生产权变动的，不影响租赁合同的效力，案涉商铺在合同签订时至今处于出租状态，在双方要履行交房手续时，也应当通知承租人履行租赁合同的交接手续,在交房完成后，则原告享有租赁合同中出租人的权利，租赁合同中约定的租金应当由原告向承租人收取，另有约定除外。但被告在诉讼中并未提交此方面的证据，况且至今案涉商铺的租金也不是原告收取，而是由其他人收取，由此可确定被告未履行合同约定的交房义务。如果被告履行了合同约定的书面通知交房义务，即使原告不配合，按双方签订的补充协议的约定，也可确定被告履行交房义务，但被告未提供相应证据予以证实履行了交房义务，应当承担举证不能的不利后果。 三、被告是否承担迟延交房违约金，以及违约金的计算和给付。 如前所述，被告不知何原因，在具备交房时，未能履行交房义务，违反合同履行的诚实信用原则，依法应当承担违约责任。从2017年2月起至2020年9月的期间内，被告怠于履行交房义务，无法确定实际交房时间，按合同约定违约金应在实际交房后的三十日内给付违约金，从而按约定无法确定被告给付违约金时间，从而致使原告不能即时收到违约金，损害了原告的合法利益，违背了法律规定违约应当承担违约责任的本意，原告主张的分段计算此违约金比较合理，本院予以确认，并对分段予以调整。从本院根据案情确定的交房日期为2017年2月3日至2020年9月30日，违约交房天数达1335天，按每日万之三计算，其截止2020年9月30日的违约金为303859.35元（758700元×1335天×3/10000）。自2020年10月1日起至被告实际交房日的违约金在实际交房日后的三十日内给付。 四、被告是否应当给付商铺租金。 如前所述，因被告未履行交房义务，被告应承担迟延交房的违约金，因原告未能接收到所购商铺，则原告不享有所购商铺产生的利益，对于该商铺的租金则不应享有，其主张的商铺租金的请求不符合法律规定，不予支持。 五、被告是否应当为原告办理产权证，以及是否承担迟延办理产权证的违约责任。 如前所述，涉案商铺的交房日为2017年2月3日，按合同约定，原告应在之后的730个工作日内取得房屋所有权证书，超过730个工作日，则就依约定承担违约责任，从交房日2017年2月3日，至2019年12月30日即达到730个工作日，超过此日即是逾期办理产权手续，被告至今未为原告办理产权证书，依约定应当承担违约责任。诉讼中，被告辩称多次口头通知原告办理产权登记手续，但提交证据证实是电话口头通知原告办理产权证书手续，而办理产权证书手续也属于房屋的交付内容，也应以合同约定的书面通知为准，而被告并未按照约定书面方式通知原告办理产权证手续，属于未按合同约定履行义务，应当承担违约责任。现原告要求被告立即办理产权证，符合法律的规定，且被告也愿意配合原告办理产权证，依法予以确认。原告另要求被告承担约定的迟延办证的违约金，符合法律规定，依法予以支持。 综上所述，被告在履行合同过程中，因未按照约定书面通知原告交房，致使原告至今未收到所购商铺和办理商铺的产权证书，依法应当承担违约责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告乐山市里程置业开发有限责任公司在本判决生效后十五日内给付原告张霞、王敏强2017年2月4日至2020年9月30日止的迟延交房违约金303859.35元。自2020年10月1日起至实际交房日止的迟延交房违约金，按原告张霞、王敏强已交房款758700元以日万分之三计算，在实际交房后的三十日内给付； 二、本判决生效后十五日内，由被告乐山市里程置业开发有限责任公司为原告张霞、王敏强办理所购商铺的产权证； 三、被告乐山市里程置业开发有限责任公司在本判决生效后四十五日内给付原告张霞、王敏强自2019年12月30日起至办理产权证手续日止，以购房款758700元为基数，按日万分之一计算的违约金； 四、驳回原告张霞、王敏强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5038元，由被告乐山市里程置业开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  王宇锋 人民陪审员  雷家会 人民陪审员  韩燕芳 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  赵 娟 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。