浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2786号 上诉人（原审原告）：叶忠辉，男，1958年1月14日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 上诉人（原审被告）：谢祖杰，男，1982年3月15日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：何晓艳，浙江金汉律师事务所律师。 上诉人叶忠辉、谢祖杰因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省宁波市海曙区人民法院于2020年5月14日作出的（2019）浙0203民初9833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 叶忠辉上诉请求：请求撤销原审判决，判令谢祖杰立即支付拖欠房租费16800元给叶忠辉。事实和理由：叶忠辉与谢祖杰约定房屋租金每6个月付一次，以叶忠辉出具收据为凭，谢祖杰长期拖欠房租。2012年2月23日叶忠辉被高桥派出所非法劳动教养期间，谢祖杰与叶忠辉女儿叶益青签订租房协议，约定租金每3个月付一次，但没有支付房租费。谢祖杰拖欠叶忠辉自2012年8月1日至2013年7月30日共计租金16800元。 谢祖杰辩称，叶忠辉向谢祖杰主张拖欠其2012年8月1日至2013年7月30日的房屋租金的依据不足，其中2012年8月1日至2013年4月30日的租金经双方确认由一审法院向叶忠辉的女儿核实，其女儿陈述2012年至2013年3、4月之间由其接受租金的收取工作，该租金已经向叶忠辉支付了。对于2013年5月1日至2013年7月30日的租金，谢祖杰也已经向叶忠辉进行支付。具体由见我方上诉状。叶忠辉向谢祖杰支付了本案述称的房屋租金。请求驳回叶忠辉的诉请。 谢祖杰上诉请求：1.请求撤销原审判决第一项，依法改判谢祖杰无需向叶忠辉支付房屋占有使用费4200元；2.一审、二审诉讼费由叶忠辉承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。根据谢祖杰与叶忠辉签订的《房屋租赁协议》第三条及叶忠辉女儿叶益青的证言可知，案涉房屋占有使用费的支付方式是先付后用，谢祖杰一直使用叶忠辉的房子至今，可见谢祖杰已经支付了相应租金。根据叶忠辉提交的2017、2018、2019年房租收款收据中显示的款项内容为“预付房金”亦可知,谢祖杰已支付了2013年5月1日至2013年7月30日的房屋占有使用费。二、原审判决认定事实的证据不足。从2013年至今已过去7年，叶益青也表示其开具的收据凭证因时间长而无法找到，结合案涉房屋占有使用费是先付后用的方式，原审法院判决谢祖杰承担2013年5月1日至2013年7月30日的房屋占有使用费的证据明显不足。三、叶忠辉于2019年8月6日才向法院提起诉讼，因此即使谢祖杰未支付2013年5月1日至2013年7月30日期间的房屋占有使用费,也已超过诉讼时效，叶忠辉无权主张。 叶忠辉辩称，谢祖杰的上诉不成立，谢祖杰的租金支付都是有收据的，谢祖杰有没有付以收据为准。 叶忠辉向一审法院起诉请求：请求判令谢祖杰立即支付房屋拖欠款16800元。 一审法院审理认定事实：2011年4月25日，叶忠辉、谢祖杰签订房屋租赁协议。内容为：一、房屋坐落地点、面积及附属物：二间半。二、租赁期限2011年5月1日至2012年4月3日止。壹年止。三、租金及交纳时间：每月1400元，按6个月付一次，共计8400元，先付后住。乙方付款后，由甲方出具收据为凭，并交付钥匙使用，以后每次，须提前30天付款，依次类推。逾期付款（包括房租、水电费等），按每月两分厘罚息。四、房屋损坏及水电费押金：1000元，到期结清。合同对其他事项进行了约定。叶忠辉为甲方，谢祖杰为乙方。案涉房屋至今仍由谢祖杰占用。谢祖杰自2011年5月1日起至2013年7月30日期间占有使用叶忠辉自行建造的案涉房屋。在2012年4月4日至2013年7月30日期间，谢祖杰未与叶忠辉方签订过房屋租赁协议。谢祖杰在该期间的房屋占有使用费是每季度支付一次，金额4200元（月1400元），先付后用。支付周期为2012年8月1日至2012年10月30日三个月占有使用费4200元;2012年11月1日至2013年1月30日三个月占有使用费4200元;2013年2月1日至2013年4月30日三个月占有使用费4200元;2013年5月1日至2013年7月30日三个月占有使用费4200元。2013年5月1日起至2013年7月30日期间，谢祖杰未支付案涉房屋的占有使用费，计4200元。自2012年2月22日至2013年2月22日期间，叶忠辉因其他原因未能自行向谢祖杰收取案涉房屋占有使用费。在上述期间，该房屋占有使用费等由叶忠辉女儿叶益青代为收取。另查明，叶忠辉供谢祖杰使用的房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。案涉房屋坐落于宁波市城市规划区内。 一审法院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在诉讼过程中，叶忠辉自认，原为宁波市鄞州高桥东宇工具厂，现为宁波市海曙高桥东宇工具厂，为其个人投资的个人独资企业。该企业申领了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，后因其他原因未能按照建设工程规划许可证的规定建造房屋。供谢祖杰占有使用的房屋属叶忠辉另叫其他人建造，该房屋不存在施工验收的事实。对此，依照法律法规的规定，涉案房屋对应的租赁合同关系为无效的租赁合同关系。另在诉讼过程中，叶忠辉向谢祖杰主张的2012年8月1日至2013年4月30日期间的房屋占有使用费12600元，谢祖杰答辩称已付清该期间的案涉房屋占有使用费，叶忠辉、谢祖杰均同意由法院向叶忠辉女儿叶益青核实争议的事实。叶忠辉提供其女儿叶益青的联系方式。2020年4月9日，在叶忠辉、谢祖杰均在场的情况下，一审法院联系叶益青，叶益青陈述2012年至2013年3、4月期间，叶益青接手去收租金，其向谢祖杰收取案涉房屋占有使用费，收取的方式为每季收一次，金额4200元（每月1400元），收取占有使用费的同时一并收取电费。占有使用费是先付后用。至2013年3、4月份时，占有使用费收取事项交还父亲叶忠辉。其在收取使用费时开具收据凭证，为一式两份，时间长了，在其处一份找不到了。叶忠辉对上述内容系叶益青的陈述的真实性无异议，但认为谢祖杰应提供房屋占有使用费收款的凭证。谢祖杰同意叶益青的陈述。一审法院认为，争议的房屋占有使用费的支付事实，双方当事人均同意向叶益青核实，叶益青表述在2012年2月至2013年3、4月期间，叶益青向谢祖杰收取案涉房屋的占有使用费，每季收取一次，金额4200元（每月1400元），该占有使用费是先收后用。对此，按照付款的时间节点，可以认定谢祖杰在该期间的案涉房屋占有使用费已支付的事实。叶益青虽在陈述中表示其出具过收款凭证，且为一式两份，但收款凭证亦是佐证谢祖杰已支付该期间案涉房屋的占有使用费的事实，两者不存在争议。故对叶忠辉主张的该部分案涉房屋的占有使用费，金额12600元，因无相关证据佐证，难以采纳，对谢祖杰该答辩意见，予以采纳。综上，对于叶忠辉主张的合理部分予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款，判决：一、谢祖杰应于判决生效之日起十日内向叶忠辉支付房屋占有使用费4200元；二、驳回叶忠辉的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由叶忠辉负担170元，由谢祖杰负担50元。 二审中，叶忠辉向本院提交以下证据：房屋租赁协议、（2012）浙甬民二终字第425号民事判决书各一份，证明谢祖杰以前也有欠付租金的情况，后经法院判决支付。 谢祖杰经质证，对判决书的表面真实性没有异议，对关联性有异议，认为恰恰说明谢祖杰已经按约支付租金，否则叶忠辉老早就起诉了。 谢祖杰提交收款收据三份，证明叶忠辉向谢祖杰开具2017、2018年、2019年的房租发票等事实。 叶忠辉经质证，对收款收据真实性没有异议，认为是另外案件的证据，与本案没有关联性。 本院经审查认为，双方当事人提供的证据与本案缺乏关联，本院对此不作认定。 本院对原审法院认定的事实予以确认。 本院认为，谢祖杰自2011年5月1日起至2013年7月30日期间占有使用叶忠辉自行建造的案涉房屋，因该房屋未取得相应合法建筑权证，故原判认定双方之间的租赁合同无效，于法有据，并无不当。对叶忠辉主张的房屋占有使用费的支付情况，一审审理期间双方当事人均同意向叶益青核实，叶益青表述在2012年2月至2013年3、4月期间，叶益青向谢祖杰收取案涉房屋的占有使用费，每季收取一次，金额4200元（每月1400元），原判据此认定谢祖杰未支付2013年5月1日起至2013年7月30日期间案涉房屋的占有使用费4200元，证据充分，也无不当。因双方之间的租赁关系持续多年，且为租金支付多次诉讼，虽叶忠辉未能提供有效的催讨依据，但其提出一直在催讨的理由也符合情理。 综上所述，叶忠辉、谢祖杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费270元，由上诉人叶忠辉负担220元，上诉人谢祖杰负担50元 本判决为终审判决。 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年九月二十三日 书记员  潘芬芬