福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初1060号 原告：张新琴，女，1989年4月16日出生，汉族，住福建省大田县。 被告：海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司，住所地福建省三明市三元区新市南路206号24幢，统一社会信用代码91350400699043193C。 法定代表人：傅卫华，董事长。 委托诉讼代理人：廖贵勤，福建律万天律师事务所律师。 原告张新琴与被告海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司（以下简称海翼公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张新琴、被告海翼公司的委托诉讼代理人廖贵勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张新琴向本院提出诉讼请求：海翼公司返还购房首付款以及定金98929元。事实和理由：2018年5月4日，张新琴与海翼公司签订《三明世纪城认购协议书》，协议书第四条第一款约定：张新琴在接到海翼公司通知之日起7日内到“三明世纪城”销售中心交清首付款即签订《商品房买卖合同》，并提供相关材料。协议书还对其他认购条款及总房款确定计算方式进行了约定。2018年5月4日，张新琴向海翼公司支付定金20000元，2018年5月11日，张新琴以其姐姐张某的名义向海翼公司支付首付余款78929元。但自支付完首付款后，海翼公司未按协议约定与张新琴签订《商品房买卖合同》，将讼争房屋出售给张新琴。在张新琴要求其继续履行协议时，海翼公司告知张新琴该房屋已出售给他人，且海翼公司未向张新琴退回首付款及定金。张新琴认为，双方签订的协议已无法继续履行，且海翼公司行为已构成违约，为维护自身合法权益，故具状起诉，请求判如所请。 海翼公司辩称，1.张新琴未在约定期间到达约定地点签订《商品房买卖合同》，且明确表示不履行《三明世纪城认购协议书》，构成违约，海翼公司有权不返还定金。2018年5月4日，海翼公司与张新琴订立《三明世纪城认购协议书》，其中约定的20000元定金是张新琴认购涉案房屋并订立《商品房买卖合同》的担保，但张新琴经多次通知，均无正当理由拒不在约定期限内到指定地点订立商品房买卖合同，甚至在2019年9月20日，经由海翼公司再次催告后，明确表示不再购买涉案房产，不可能再与海翼公司签订商品房买卖合同，其行为已构成违约，根据定金的担保性质，应不予返还定金20000元。2.首付款78929元系案外人张某支付，张新琴不是适格权利人，无权主张海翼公司返还。 一、本院经审理认定事实如下： 1、2018年5月4日，张新琴作为买受人（乙方）与出卖人海翼公司（甲方）签订《三明世纪城认购协议书》。主要约定：乙方自愿认购甲方开发的三元区新市南路206号三明世纪城（君御豪庭）39幢3312房，建筑面积约58.46㎡，销售单价为9650元/㎡，销售总价为564139元，总价根据乙方付款方式在《商品房买卖合同》签订时确定；签订本认购协议时，乙方支付定金20000元；乙方在接到甲方通知（含短信电话）之日起7日内到甲方“三明世纪城”销售中心交清首付款及签订《商品房买卖合同》，并提供相关材料；本人认购书仅适用于乙方本人，乙方不得将本认购书权益转让他人；签订《商品房买卖合同》时如需换签乙方父母、配偶或子女名字，需出具相关亲属证明文件；乙方在本认购书提供的联系地址、电话号码应准确无误，如有变更，须以书面形式及时通知甲方，否则甲方按本认购书所列联系方式发出的任何书面通知或信函均视为乙方收悉；本认购协议经甲乙双方签字（盖章）并在乙方支付定金后生效至双方签署《商品房买卖合同》止等。该协议书右上角标注：特价8599元/㎡，特批减150元/㎡。 2、2018年5月4日，海翼公司出具《收据》一份，确认张新琴已缴纳涉案房屋定金20000元。2018年5月11日，张新琴通过银行转账给海翼公司51900元，并通过支付宝转账给海翼公司原财务人员陈瑞云25000元。陈瑞云于2018年5月11日转账给海翼公司27029元。2018年5月11日，海翼公司出具《收据》一份，载明涉案房屋首付78929元，缴款人为张某，张某系张新琴的姐姐。 3、2019年12月20日，海翼公司与案外人雷明钰签订《三明世纪城认购协议书》，雷明钰自愿认购案涉房屋，销售单价为8500元/㎡，销售总价为496910元，雷明钰支付定金60000元。2019年12月27日，雷明钰、雷明剑作为涉案房屋买受人，与出卖人海翼公司签订《商品房买卖合同（预售）》。2020年3月4日，雷明钰、雷明剑交清购房款496910元。 上述事实，有张新琴提交的《三明世纪城认购协议书》、收据、银行交易明细、支付宝交易截图、亲属关系证明；海翼公司提交的《三明世纪城认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、银联卡对账单等证据材料，与双方当事人在法庭中的陈述一致，本院依法予以确认。 二、本案争议焦点在于：海翼公司是否应当返还定金20000元？ 张新琴认为，未能继续履行协议违约责任在海翼公司，其应当返还已支付的定金。1.张新琴已于2018年5月4日支付定金20000元，按协议约定于7日内支付完首付款78929元，已经履行应尽义务，但海翼公司经办人小罗却以多种理由搪塞，未让张新琴签订商品房买卖合同。张新琴在2018年5月至2019年9月期间，多次上门寻求解决问题未果，时隔一年多后，海翼公司又在2019年9月20日让另一员工张婷单方面提出签合同或没收定金的解决方案，由此造成张新琴在当日录音中情绪不满，并非张新琴真实意思表示。海翼公司在之前的多次沟通均未录音，仅在2019年9月20日录下对张新琴不利的录音，具有人为选择性，说明海翼公司并没有主动履行合约的意愿。2.张新琴于2018年5月11日支付首付余款78929元，有银行转账记录为证，但当日海翼公司开具的收据缴款人却是案外人张某，显然是海翼公司工作人员操作不当，张新琴是适格权利人。3.海翼公司在张新琴已经支付完定金及首付余款的情况下，未进行书面通知，仅凭电话录音就于2019年12月20日将房子卖给案外人雷明钰。综上，海翼公司违约在先，理应返还张新琴定金20000元。提交市场监管〔2020〕第05号投诉调解书证明其于2020年7月27日向三明市三元区市场监督管理局投诉未果。 海翼公司认为，其已经根据《三明世纪城认购协议书》的约定通知张新琴限期签订商品房买卖合同，张新琴明确表示不再购买认购房产，且在限期内未到达海翼公司指定地址签订合同，构成违约，海翼公司有权不予返还定金。1.认购书中的定金主要具有立约定金的性质，具有双重效力。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。本案中，经海翼公司多次通知，张新琴均无正当理由拒不在约定期限内到达指定地点签订合同，甚至在2019年9月20日再次催告时明确表示不再购买涉案房产，已构成违约。2.《三明世纪城认购协议书》虽于2018年5月4日订立，但海翼公司一直为张新琴保留房源至最后一次通知期限内，甚至下一购房人之前，诚信有余。张新琴称多次催告海翼公司，却未提供证据证明，反而在长达一年半的时间内消极应付，得知涉案房屋出售给他人后以工商投诉及起诉方式表达虚假购房意思，丧失基本诚信。因此，海翼公司依法依规有权不予返还定金。提交2019年9月20日的电话录音证明其主张。 证人张某陈述：其是张新琴的姐姐，与张新琴经常有经济往来。张某曾陪同张新琴去海翼公司看房子，但张某从未有共同买房的意愿，也没钱买房，不知道为何名字会出现在收据上。张某的弟弟曾在城投公司以张某的名义购房，但该事实与本案无关。 证人罗某陈述：其是海翼公司的销售顾问，张新琴到售楼部均由罗某接待，具体接待情况已经记不清了。定金收据是罗某开的，首付款收据是海翼公司财务开具的。财务开具收据时，应是张新琴与张某两人一起去，张某交钱，也没规定收据要与认购协议书签名相同，所以收据才是张某的名字。罗某在2018年5月4日收到定金后，肯定多次通知张新琴，因认购房屋要有签约率，罗某才有抽成，所以，罗某不可能没有通知张新琴，但张新琴未到海翼公司签订合同。之后，听说张新琴在城投公司摇到号，不想购买涉案房屋。罗某与张新琴沟通过此事，张新琴未予否认。罗某多次与张新琴约定签约时间，解释过违约问题，但张新琴始终未来，直到今年三月份张新琴要求签合同，此前与罗某均在沟通定金及违约金的事。 本院认为，张新琴已交清定金及首付款，虽然首付款是挂在张某名下，但证人张某已明确表示未有购买涉案房屋的意愿，也未出资。因此，应认定以张某名义交纳的首付款是张新琴交纳的涉案房屋的首付款。张新琴提交的市场监管〔2020〕第05号投诉调解书和海翼公司提交的2019年9月20日电话录音是客观真实的，可以作为本案证据予以采信，但只能证明双方在签订认购协议书一年后，仍有争执，未能解决，而张新琴和证人罗某的陈述恰能证明双方在签订认购协议书后，曾多次进行沟通，但尚无证据证明未签订商品房买卖合同的原因是张新琴或海翼公司单方违约造成的，而《三明世纪城认购协议书》是预约合同，且涉案房屋已出卖给他人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，海翼公司应返还张新琴定金20000元。 综上所述，本院认为，张新琴与海翼公司签订的《三明世纪城认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效的。张新琴于协议签订当日缴纳定金20000元，并于7日内缴清首付款余款78929元，已履行认购协议书中付款义务。海翼公司也履行了通知签订商品房买卖合同的义务，但双方在协商签订商品房买卖合同过程中，发生纠纷，而双方均无法提供充足证据证明因对方违约而导致未能签订商品房买卖合同，且涉案房屋已出卖给他人，因此，张新琴要求海翼公司返还购房首付款及定金98929元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还张新琴购房首付款78929元； 二、海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还张新琴购房定金20000元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2273元，减半收取1136.5元，由海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 柯月香 二〇二〇年九月三日 法官助理 王昙琳 书 记 员 龚 宇 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。