江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2800号上诉人（原审原告）：无锡市顺鑫恒太商贸有限公司，住所地无锡市新吴区汉江北路191-7号204室。法定代表人：孙卫宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐健、谢婷，江苏金汇人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡宇亚铝业有限公司，住所地无锡市新吴区腾龙商业广场5号楼309-1。法定代表人：赵善芝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：浦源，江苏瀛恒律师事务所律师。原审被告：信盛（无锡）物流系统工程有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉中三路128号。法定代表人：沈新介，该单位负责人。原审被告：交通银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市滨湖区金融二街8号。代表人：杨文胜，该分行行长。委托诉讼代理人：肖姮、袁征，江苏梁溪律师事务所律师。上诉人无锡市顺鑫恒太商贸有限公司（以下简称顺鑫公司）因与被上诉人无锡宇亚铝业有限公司（以下简称宇亚公司）、原审被告信盛（无锡）物流系统工程有限公司（以下简称信盛公司）、原审被告交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称交通银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山人民法院（以下简称锡山法院）（2019）苏0205民初4404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。顺鑫公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，依法改判宇亚公司赔偿其断电损失64700元。2.撤销一审民事判决第四项，依法改判宇亚公司赔偿其租赁房屋差价损失3276000元，搬迁损失92800元，合计3368800元。事实与理由：一、其与宇亚公司已经建立租赁合同关系。其与信盛公司于2014年5月16日签订了房屋租赁合同，约定信盛公司将位于无锡市锡山经济开发区芙蓉中三路128号的部分房产(以下简称案涉房产)租赁给其，期限2014年9月1日至2024年8月31日，上述协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，真实、有效、合法。无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）对案涉房产未明确涤除租约进行拍卖，因此，应当认定案涉房产系带租约进行拍卖。梁溪法院对案涉房产进行拍卖，公示的《重要提示》等文件中都没有明确案涉房产系不带租约进行拍卖。江苏省高级人民法院（以下简称省高院）《关于正确适用被上诉人宇亚公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其与顺鑫公司之间并无合意达成租赁协议，顺鑫公司与信盛公司之间的租赁合同无论效力如何，均不能对其产生制约。梁溪法院对案涉房产的拍卖是否系带租约进行拍卖，不影响其在取得房屋产权后确认顺鑫公司与宇亚公司的租赁关系解除，并据此行使权利。其取得案涉房产后已经向顺鑫公司明确表示案涉房产系自用没有继续出租的意愿，不存在双方建立租赁合同关系。其在拍卖平台上了解案涉房产的租赁抵押情况，本案原是交通银行按照抵押合同的约定行使抵押权时确认对抵押权的租赁关系自动解除。据此其相对于信盛公司为善意第三人，按照法院披露的信息，买卖不破租赁的规则并不适用于本案。本案中，信盛公司、顺鑫公司和交通银行之间协议上的公章是否真实，不能阻碍其对该份协议的确信，并据此解除原房屋租赁关系。其系善意第三人，通过司法拍卖取得案涉房产，本身没有过错，且事先并不知道上述协议书可能存在伪造，至于三方协议是否有假，在司法拍卖中对于其来说不属于可预见的范围。二、其在取得案涉房产后，给予顺鑫公司必要的搬离时间，在顺鑫公司没有搬离，其才采取了断电行为，故顺鑫公司对于因断电所造成的损失也存在过错，双方各半承担损失，合理合法。原审被告信盛公司未作陈述。原审被告交通银行陈述，请求法院依法裁判。顺鑫公司向一审法院起诉请求：1、请求判令宇亚公司赔偿其因房屋租赁合同解除导致的租金差价损失346.6668万元，赔偿其因断电、迫使其搬迁造成的经济损失15.75万元；2、请求判令信盛公司、交通银行对宇亚公司346.6668万元的赔偿责任承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：2014年5月16日，顺鑫公司与信盛公司协商签订房屋租赁合同一份，约定由顺鑫公司向信盛公司承租其所有并位于无锡市锡山区的房屋用于生产经营，租赁期限10年，自2014年9月1日至2024年8月31日，租金为每平方米每年150元，租赁房屋的图纸面积为5670平方米，实际结算按照5000平方米计算租金，年租金为75万元。合同签订后，顺鑫公司承租使用租赁房屋并给付信盛公司房屋租金。2016年6月，信盛公司向交通银行申请贷款，交通银行为保证资金安全，要求信盛公司提供有效担保，信盛公司同意将其出租给顺鑫公司的房屋为其借款向交通银行提供抵押担保，并承诺保证交通银行实现抵押权时，顺鑫公司与信盛公司的房屋租赁合同自动解除。为此，信盛公司伪造顺鑫公司公章制造了信盛公司与顺鑫公司的协议书提供给交通银行，交通银行对该协议为伪造不知情，经过形式审查在该协议书上以抵押权人的身份加盖了业务合同专用章。后信盛公司就抵押房屋办理了抵押权登记，交通银行向信盛公司依约放贷。信盛公司伪造的协议书记载，“在交通银行按抵押合同的约定行使抵押权时，信盛公司与顺鑫公司确认对抵押物的租赁关系自动解除。对租赁关系解除后给顺鑫公司造成的损失，由信盛公司与顺鑫公司自行协商解决，顺鑫公司不得对交通银行或抵押物主张权利。”该协议记载的制作时间为2016年6月16日。由于信盛公司对交通银行的借款未按期归还，造成逾期。该债权最终成为交通银行的不良资产。2017年11月1日，交通银行与中国华融资产管理股份有限公司（以下简称华融公司）经签订协议，将对信盛公司的债权转让给华融公司。后华融公司又将该取得的债权转让给华融汇通资产管理有限公司（以下简称汇通公司），汇通公司又转让给无锡市鼎强投资有限公司（以下简称鼎强公司）。转让给鼎强公司之前，该对信盛公司的债权已经权利人起诉由梁溪法院判决后执行。梁溪法院在执行过程中，对租赁房产委托进行了评估并依法拍卖。宇亚公司在竞买过程中，获知梁溪法院披露的信盛公司、顺鑫公司、交通银行的三方协议，相信信盛公司、顺鑫公司将自动解除房屋租赁合同的承诺，即参与了竞买，并通过竞买成功取得顺鑫公司承租厂房所有权。宇亚公司取得信盛公司的厂房后自用，基于三方协议的内容，不同意顺鑫公司继续按照原信盛公司签订的合同承租该房屋，为此要求顺鑫公司搬离。顺鑫公司以其不知情三方协议达成的事实，并向宇亚公司声明该协议为伪造，其中涉及顺鑫公司的内容为虚假等理由不予搬迁。因宇亚公司与顺鑫公司不能取得一致意见，宇亚公司对顺鑫公司采取了断电等行为，致使顺鑫公司不能正常开展生产经营活动。在此情况下，顺鑫公司即通过中介，于2019年4月经与无锡市广泰电器有限公司（以下简称广泰公司）签订的房屋租赁合同承租使用广泰公司厂房。顺鑫公司与广泰公司的房屋租赁合同约定，由顺鑫公司租赁使用广泰公司位于无锡市锡山区厂房东面半跨，面积4800平方米，每平方米每年租金为280元，年总租金为134.4万元，分二次支付，先付后租。合同签订后，顺鑫公司于2019年5月10日搬至广泰公司出租房屋。顺鑫公司在搬迁过程中及因宇亚公司断电等产生经济损失15.75万元，包括因宇亚公司断电，顺鑫公司为开展生产，租赁发电机组产生租赁费9900元，因断电为避免损失承租货车增加的费用28000元，因断电铲车不能用而聘用人力增加费用8400元，因断电需要叉车搬运货物增加费用18400元，寻找新承租房支出的中介费50000元，因搬离需拆货架增加拆除人力费用15500元，因搬离增加搬迁劳动人力费用27300元。因顺鑫公司认为其以上所述之损失，均为宇亚公司、信盛公司、交通银行存在过错所导致，故其要求作出赔偿，由于无法通过协商解决，故其诉至法院要求理涉。上述事实，由顺鑫公司、宇亚公司、交通银行举证的证据材料，以及各当事人的陈述及抗辩意见经法院审查判断作出认定。一审法院认为：顺鑫公司与信盛公司的租赁合同及顺鑫公司与广泰公司的租赁合同均真实有效。根据前后二份合同的比较，可以计算每平方米的租金差价为130元每平方米每年，前合同的租赁面积为5000平方米，后合同的租赁面积为4800平方米，后合同租赁使用的面积小于前合同，可以计算出顺鑫公司每年的租金差价损失为62.4万元。顺鑫公司自2019年5月10日搬离锡山区芙蓉中三路128号租赁房屋的事实各当事人未提异议，该事实法院予以确认。据此，法院依据顺鑫公司与信盛公司租赁合同租期至2024年8月31日止的约定，顺鑫公司主张5年3个月的租金差价损失，法院予以支持，但顺鑫公司计算的346.6668万元损失有误，应认定为327.6万元。关于顺鑫公司主张的宇亚公司断电造成的损失，以及搬迁造成的损失，法院认为，断电造成的损失包括租赁发电机组产生的租赁费9900元，包括承租货车增加的费用28000元，包括铲车不能用而聘用人力增加费用8400元，包括因断电需要叉车搬运货物增加费用18400元，合计64700元；因搬迁造成的损失包括为寻找新承租房支出的中介费50000元，和因搬离需拆货架增加拆除人力费用15500元，因搬离增加搬迁劳动人力费用27300元，合计92800元。关于上述顺鑫公司全部损失的承担，应否由宇亚公司、信盛公司、交通银行各方承担赔偿责任的问题。法院认为，应否承担侵权赔偿责任，应首先判断民事主体是否存在过错，本案中，宇亚公司通过梁溪法院组织的司法竞拍而参加竞买成功竞得芙蓉中三路128号拍卖房产本身没有过错，且宇亚公司在竞买过程中也知悉拍卖房产系为满足抵押权人实现债权，并在实现债权时原有房屋上的租赁关系自动解除。由于系法院组织的司法拍卖，宇亚公司对该房屋租赁关系在竞买成功后能够自动解除，按照常人判断为应当的结果。至于三方协议是否有假，即使协议客观上真的因造假而无效，在司法拍卖中，对宇亚公司来说不属于其预见的范围，除非拍卖前有人向其披露真实情况，但本案中没有证据显示宇亚公司竞买中知悉三方协议中一方造假的事实。据此，宇亚公司相对于信盛公司、顺鑫公司为善意第三人，按照拍卖时给出的商事外观其有理由相信信盛公司、顺鑫公司在租赁房屋所有权转让后，信盛公司、顺鑫公司会按照合同约定解除房屋租赁关系。据此，宇亚公司取得房屋所有权后，其有权要求顺鑫公司解除房屋租赁关系，“买卖不破租赁”的规则并不适用于本案，故宇亚公司要求顺鑫公司搬离出租房的行为没有过错，其对顺鑫公司因租赁新的房屋而产生的租金差价损失，无需承担赔偿责任。即便如此，法院注意到宇亚公司为实现其对房屋的控制，采取了对顺鑫公司断电的行为，该行为不当具有过错。但另一方面，法院也注意到，宇亚公司也给予了顺鑫公司必要的搬离时间，只是在顺鑫公司没有搬离行动后，宇亚公司才采取了断电行为，故顺鑫公司对因断电造成的损失也存在过错，双方过错相当对损失应各半承担。综上，断电损失64700元，由宇亚公司向顺鑫公司赔偿一半。至于顺鑫公司搬离过程中产生的92800元损失，该部分损失与宇亚公司过错行为没有因果关系，宇亚公司无需承担责任。关于信盛公司应否承担责任，法院认为，信盛公司为顺鑫公司房屋租赁合同关系的合同相对方，其在双方租赁合同成立后应当信守承诺，严格履行自己的合同义务，但本案中，通过司法鉴定已经能够明确证明信盛公司提交交通银行的协议中涉及顺鑫公司的公章印鉴为伪造，故可以认定信盛公司为达到向交通银行借款的目的，不惜伪造涉及顺鑫公司承诺部分的内容，其行为明显侵犯了顺鑫公司的权利，应当对顺鑫公司承担侵权责任。如果没有信盛公司的该行为，就不可能产生顺鑫公司解除租赁合同的后果，据此信盛公司应当对顺鑫公司租赁房屋的差价损失327.6万元、搬迁损失92800元承担赔偿责任。另信盛公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，其行为在本案中视为放弃质证及抗辩的权利，应当承担对其不利的法律后果。法院注意到，顺鑫公司与信盛公司的合同期限至2024年8月31日，顺鑫公司与广泰公司签署的房屋租赁合同期限为截止2021年5月9日，顺鑫公司主张的差价损失为计算到2024年8月31日。其中虽然相差三年多，但应可以预见到正常情况下顺鑫公司到期后将继续承租使用房屋，不能以顺鑫公司目前签署的合同期限较短而否定先前其能够获得的合同利益。当然，如果顺鑫公司到期后确实不存在租赁使用房屋的必要，则是另一回事，到时信盛公司可以依据未来出现的情势，寻求自己的权利救济方式。关于交通银行应否向顺鑫公司承担责任的问题，法院认为，交通银行向信盛公司提供贷款过程中，要求信盛公司提供房产抵押担保，并为了减少风险要求实现债权时能够除去房屋上的租赁关系，属于正常要求。交通银行提供贷款时没有义务保证他方权利不受损害的义务，除非其参与了伪造三方协议。但本案中没有证据证明交通银行参与了伪造协议进而损害顺鑫公司权利的事实，故交通银行对顺鑫公司的损害没有过错也没有因果关系，交通银行对顺鑫公司不承担责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十二条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、宇亚公司应于判决生效后五日内赔付顺鑫公司32350元。二、信盛公司应于判决生效后五日内赔付顺鑫公司租赁房屋的差价损失3276000元、搬迁损失92800元，合计3368800元。三、驳回顺鑫公司对交通银行银行的诉讼请求。四、驳回顺鑫公司的其他诉讼请求。一审案件受理费35794元，鉴定费3100元，合计38894元，由顺鑫公司负担2394元，由宇亚公司负担347元，由信盛公司负担36153元（顺鑫公司同意其预交的上述费用中由宇亚公司、信盛公司负担的部分，由宇亚公司、信盛公司于判决生效后立即向其直接支付）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。本案中，由于信盛公司伪造顺鑫公司公章签订了其与顺鑫公司的协议书，并经过交通银行形式审查加盖了业务合同专用章。就此信盛公司就抵押房屋办理了抵押权登记取得了贷款，信盛公司伪造的协议书并承诺在交通银行按抵押合同的约定行使抵押权时，信盛公司与顺鑫公司确认对抵押物的租赁关系自动解除，该行为侵犯了顺鑫公司的权利，过错明显，应由其对顺鑫公司造成的损失承担侵权赔偿责任。而宇亚公司在梁溪法院在执行过程、拍卖、竞买过程中，获知拍卖信息，得知了梁溪法院披露的信盛公司、顺鑫公司、交通银行的三方协议，有理由相信信盛公司、顺鑫公司将自动解除房屋租赁合同的承诺，即参与了竞买，现有证据未能证明宇亚公司在通过梁溪法院拍卖、竞拍过程中存在过错，宇亚公司在取得案涉房产所有权后不同意将房屋租赁给顺鑫公司，属其意思自治，并不违反法律规定，故顺鑫公司要求宇亚公司承担侵权责任，事实依据不足，本院不予支持。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。2019年1月15日宇亚公司通过司法拍卖程序取得案涉房产后，明确向顺鑫公司表示解除租赁关系要求迁出案涉房产，顺鑫公司以协议书的内容为虚假为由不愿意搬迁，双方各执己见，宇亚公司对顺鑫公司采取了断电等行为，梁溪法院于2019年3月25日、27日为此也进行过协调，要求买受的给予承租人一定的过渡期，顺鑫公司方于2019年5月10日搬离案涉房产。顺鑫公司与宇亚公司均存在一定的过错，一审判决双方各半承担宇亚公司因断电期间产生的经营损失，并无不当。综上所述，顺鑫公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35794元，由上诉人顺鑫公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年九月十八日书记员  汪丽敏