浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8549号 上诉人（原审原告）杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第二届业主委员会，住所地杭州经济技术开发区伊萨卡国际城浩泽园5幢103室商铺。 负责人巴雪兰，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人郑胜、李昊，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）杭州绿洲物业有限公司，住所地杭州经济技术开发区阳光星城1幢708室。 法定代表人汪正法，该公司总经理。 委托诉讼代理人朱民强、李双双，浙江民衡律师事务所律师。 上诉人杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第二届业主委员会（以下简称伊萨卡第二届业委会）、杭州绿洲物业有限公司（以下简称绿洲物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初2009号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2014年12月11日，杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第一届业主委员会（以下简称伊萨卡第一届业委会）（甲方、委托方）与绿洲物业公司（乙方、服务方）签订《物业委托服务合同》。该合同约定：乙方每半年向业委会报告经营收入的收支情况和财务收支情况，业委会有权随时查阅财务收支情况。化粪池：每月检查一次，每季度清掏一次，中途发现异常及时清掏。升降系统：委托专业维修保养单位进行定期保养，做好每月巡检记录，并张贴于电梯内，每年进行安全监测并持有有效的《安全使用许可证》；电梯维保费，电梯年检费由物业管理费中支出，电梯维修材料费由小区经营收入支出（优先考虑维修基金支出，其次再由经营性收益支出）。本物业服务总支出包括如下项目：1.管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费；2.物业共用部位、公用设施设备的日常运行、小修费用；3.服务区域内清洁卫生、绿化养护，秩序维护费用；4.办公费用、固定资产折旧费用、法定税费；5.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；6.经业委会或业主大会同意的能耗费。本物业采用以下包干制方式收取物业管理费和能耗费，按一定的标准收取物业管理费，水损按实另行分摊，乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由乙方负责。本物业经营性收益归全体业主所有，其中小区商铺收益由业主委员会管理，路面泊位费、广告费、摆摊费等其他公共收益由乙方收缴后交业委会70%，30%返给乙方作为公共设施设备小额维修补助。所有公共收益要求专款专用，用于小区公共设施维修和修建工程费用支出，并定期公示和报业委会备查。物业共用部位、共用设施设备的大修中修和更新、改造费用按以下方式承担：保修期内的，由物业建设单位承担；保修期后经业委会、业主代表会议或业主大会同意，用公共收益及其他政府补助资金支付；保修期后符合使用维修基金的项目可以依法使用专项维修资金支付。乙方负责小区所有公共设施设备的维护维修，保证现有公共设施设备正常使用和完好。除需动用公共收益和物业维修基金的情况外，日常维护配件和单项工程维修费用未超过3000元的发生费用均由乙方承担。如小区单项工程维修款超过3000元的由物业向小区业委会提出申请和报价单，由业委会审核批准使用公共收益经费支出。由于小区历史遗留原因所产生的各类设备、设施故障问题，由乙方于2015年3月31日前提交核查清单，并报甲方核准后，进行维修或更换，由此产生的费用由甲方承担。服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日止。乙方进行任何新增项目或维修项目，单项金额超过30000元以上的要报业委会备案，并进行招投标。该合同还对其他事项进行了约定。 在绿洲物业公司为案涉小区服务期间，绿洲物业公司（甲方）与杭州经济技术开发区阳泰家政服务部（乙方）签订《化粪池清理合同》，约定甲方将伊萨卡国际城小区内的化粪池清洗、清理、污水管道疏通交给乙方全权负责疏通清洗干净，每年清理费用为18000元，合同期限为2015年1月1日至2017年12月31日。绿洲物业公司分别于2016年3月7日、2017年1月12日向杭州经济技术开发区阳泰家政服务部支付清理费16000元、17000元。绿洲物业公司（甲方）还与杭州播了么传媒科技有限公司（乙方）签订《杭州播了么轿厢视屏合作协议》，约定甲方同意乙方在案涉小区的电梯轿厢内安装LED屏并使用，甲方有权向乙方收取双方约定的电梯轿厢租赁使用补偿费，乙方在设备安装和日常维护工作等作业过程中有权要求甲方相关部门及人员提供配合，期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，电梯轿厢租赁使用补偿费计算标准为每个轿厢800元/年（包含管理费、保安保洁、电费等一切费用），共75个轿厢，合计60000元/年。 2015年12月31日，绿洲物业公司出具《伊萨卡经营收入情况报告（2015年1月1日至2015年12月31日）》，载明：一、物业经营收入合计277750元（路面车位113400元、地下车位租金37100元、临时车辆收费52500元、服务队服务费全年30000元、外面来小区收废品服务费全年10000元、长城宽带服务费4500元、电瓶车充电收取服务费全年4900元、快递柜收取服务费1000元、小区路面设摊位费5600元、电梯广告费18750元）；二、业主委员会应得物业经营收入194425元（根据物业服务合同约定，277750元×70%）。伊萨卡第一届业委会已收到该收入情况报告。 2016年12月31日，绿洲物业公司出具《伊萨卡经营收入情况报告（2016年1月1日至2016年12月31日）》，载明：一、物业经营收入合计346580元（路面车位194400元、地下车位租金63600元、临时车辆收费24680元、服务队服务费全年28000元、外面来小区收废品服务费全年10000元、电瓶车充电收取服务费全年4900元、快递柜收取服务费1000元、机站租金20000元）；二、业主委员会应得物业经营收入242606元（根据物业服务合同约定，346580元×70%）。伊萨卡第一届业委会或伊萨卡第二届业委会已收到该收入情况报告。 2017年10月，案涉小区中的26台电梯检验期限届满。2017年12月，案涉小区中的另22台电梯检验期限届满。绿洲物业公司未支付上述两批电梯的检验费。伊萨卡第二届业委会分别于2018年3月8日、3月20日向检验机构支付上述两批电梯的检验费16534元、40068元，共计56602元。 案涉小区由绿洲物业公司服务至2017年12月31日止，后由龙湖物业服务集团有限公司杭州分公司（以下简称龙湖物业公司）提供物业服务。2018年5月25日，绿洲物业公司向龙湖物业公司支付建渣清运费9900元。 诉讼中，绿洲物业公司提交了《伊萨卡经营收入情况报告（2017年1月1日至2017年12月31日）》，载明：一、物业经营收入合计367270元（路面车位194400元、地下车位租金63600元、临时车辆收费35370元、服务队服务费全年28000元、外面来小区收废品服务费全年10000元、电瓶车充电收取服务费全年4900元、快递柜收取服务费1000元、机站租金20000元、电梯轿厢广告费10000元）；二、业主委员会应得物业经营收入257089元（根据物业服务合同约定，367270元×70%）。 诉讼中，绿洲物业公司还提交了2015年、2016年、2017年《杭州伊萨卡国际城小区经营收入支出情况报告》。其中，《杭州伊萨卡国际城小区经营收入支出情况报告（2015年1月1日至2015年12月31日）》载明：1.爱笑幼儿园前新建围墙工程96789元；2.小区景观维修8000元；3.地下车库、排污泵维修30000元；4.二次供水系统维修19800元；5.清水池设施维修26000元；6.浩泽园清水池不锈钢围栏10000元；合计190589元。物业管理处及业主委员会办公室装修工程项目款240000元，合同到期后折旧给下家物业公司。《杭州伊萨卡国际城小区经营收入支出情况报告（2016年1月1日至2016年12月31日）》载明：1.草皮补种（6000平方米×12元）72000元；2.麦冬草补种（5180平方米×11元）56980元；3.小区绿化栅栏（5000米×40元）20000元；4.小区大门入口隔离栏11000元；5.电梯门大理石维修19130元；6.绮风园3幢1污水井13000元；7.石凳10000元；8.小北门新增岗亭15500元；9.垃圾房改造13700元；10.绮风园小北门不锈钢工程15000元；合计246310元。《杭州伊萨卡国际城小区经营收入支出情况报告（2017年1月1日至2017年12月31日）》载明：1.草皮补种（3800平方米×15元）57000元；2.麦冬草补种（580平方米×13元）7540元；3.小区椅子更新8018元；4.小区水池桥更新20815元；5.瓷砖修理160000元；6.窨井盖更换3480元；7.小区更换灭火器（1000个×45元）45000元；8.地下车库LED改造45900元；9.西门施工改造68824元；10.2015年-2017年12月种植（景观）花草7次17709.50元；合计434286.50元。 另查明，伊萨卡第二届业委会于2017年8月13日经选举产生，并办理了备案手续，任期自2017年8月13日至2020年8月12日止。2018年5月16日，案涉小区业主代表会议表决通过“关于伊萨卡第二届业委会通过法律方式向绿洲物业公司追讨小区电梯年检费、粪池、垃圾清理费、围栏赔偿款、电梯维修费、灯具损坏费、死亡树木赔偿、经营性收益等”的事项。 再查明，在绿洲物业公司为案涉小区服务期间，案涉小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造支出（金额超过3000元）如下：围墙修建96789元、小区景观维修8000元、清水池设施维修26000元、2016年草皮、麦冬草补种100026元、绿化栅栏采购20000元、小北门新增岗亭工程15500元、小北门不锈钢工程15000元、垃圾房改造13700元、2017年草皮、麦冬草补种61927元、景观桥维修9800元、灭火器购置39755元、西侧大门道口施工工程68824元。 以上事实认定，由伊萨卡第二届业委会提交的《业主委员会换届备案表》《伊莎卡国际城小区业主大会议事规则》《伊萨卡国际城小区第二届业主代表会议签到表》《伊萨卡国际城绿洲物业诉讼表决决议公告》《物业委托服务合同》、特种设备使用标志照片、电梯检验收费通知单、支款凭单、中信银行客户回单、检验报告、《伊萨卡经营收入情况报告》（2015年、2016年）、《杭州播了么轿厢视频合作协议》复印件，绿洲物业公司提交的建渣清运费收费单、《伊萨卡西门施工方案及工程量》《伊萨卡西门道路开口及人行道板修复》、工作联系函（被告于2016年5月8日、2016年7月5日、2016年8月8日、2016年8月20日出具）、《杭州伊萨卡国际城小区经营收入支出情况报告》（2015年、2016年、2017年）、2015年2月25日《工程合同》《伊萨卡听涛路学正学堂围墙工程报价明细》及2015年3月15日、2015年8月28日收据、2015年1月8日《工程维修合同》《小区景观报价表》《清水池设施维修报价表》及2015年2月4日、2015年6月1日收据、2016年4月《苗木购销合同》及2017年12月22日、2018年4月15日收据、2017年7月21日塑钢护栏发票、2016年6月13日材料发票、2016年7月25日材料发票、2016年9月28日水泥（散装）发票、2016年12月8日五金材料发票、2017年7月《苗木采购合同》及2017年12月24日、2018年7月10日收据、工作联系函（绿洲物业公司于2017年8月18日出具）、《伊萨卡浩泽园景观桥报价表》及2017年10月19日防腐木发票、2016年9月18日灭火器发票、2015年11月30日《施工合同》及2016年2月1日工程款发票、《伊萨卡经营收入情况报告》（2017年）、《化粪池清理合同》及维修清单、《电/扶梯维修保养合同》《电梯保养合同》及发票、检验报告，以及双方当事人的当庭陈述予以证明。双方提交的其他证据，与本案无直接关联，该院不予认定。 伊萨卡第二届业委会的一审诉讼请求：1.判令绿洲物业公司支付电梯年检费56602元、垃圾清运费235600元、开荒清洁费169738元、水箱清理费6318元、化粪池及污水管道清掏费180000元、电梯维修及保养费859300元、公共建筑、绿化、照明、消防等公共设施维修损失费1190453元（电梯维修及保养费用、公共建筑、绿化、照明、消防等公共设施维修损失费，以法院委托的评估机构评估金额为准），共计2698011元；2.判令绿洲物业公司支付2015年1月1日至2017年12月31日路面车位租金、地下车位租金、临时车辆收费、服务队服务费、外来小区收废品服务费、电瓶车充电服务费、快递柜服务费、机站租金、电梯广告费、宽带服务费、路面设摊服务费等小区公共部位经营收入分成1210650元及逾期支付利息损失30443元（以1210650元为本金，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率，自2018年1月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至2018年7月31日止）；3.判令伊萨卡第二届业委会移交2015年1月1日至2017年12月31日期间伊萨卡国际城小区公共部位经营性收入财务账册，并出具财务审计报告；4.本案案件受理费、财产保全费、评估等费用由绿洲物业公司负担。一审诉讼中，伊萨卡第二届业委会放弃要求绿洲物业公司支付水箱清理费6318元的诉讼请求。 原审法院认为：伊萨卡第二届业委会诉讼主张的权利和利益归于案涉小区全体业主，伊萨卡第二届业委会作为案涉小区业主大会的执行机构，为维护全体小区业主的合法权益，有权提起本案诉讼，该诉讼行为亦经业主代表会议授权，故伊萨卡第二届业委会具有诉讼主体资格。关于伊萨卡第二届业委会要求绿洲物业公司支付电梯年检费等费用共计2698011元的诉讼请求。《物业委托服务合同》约定，绿洲物业公司采用包干制方式收取物业管理费和能耗费，绿洲物业公司在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由其负责，电梯年检费由物业管理费中支出。据此，绿洲物业公司在为案涉小区服务期间的电梯检验费应由绿洲物业公司承担。根据查明的事实，案涉小区中的26台电梯的检验期限至2017年10月届满，另22台电梯的检验期限至2017年12月届满。上述两批电梯的检验费应由绿洲物业公司承担，但其未予支付，后由伊萨卡第二届业委会代付了电梯检验费共计56602元。现伊萨卡第二届业委会要求绿洲物业公司支付其代付的电梯检验费56602元，该院予以支持。伊萨卡第二届业委会主张龙湖物业公司在绿洲物业公司退出案涉小区后支出垃圾清运费235600元、开荒保洁费169738元，该两笔费用应由绿洲物业公司承担。对此，该院认为，根据常理，小区在正常运行过程中每天均会产生垃圾，伊萨卡第二届业委会未提交有效证据证明龙湖物业公司在绿洲物业公司退出案涉小区后支出的上述垃圾清运费、开荒保洁费，系因绿洲物业公司在服务期内未履行垃圾清运、保洁义务而产生，故对伊萨卡第二届业委会要求绿洲物业公司支付垃圾清运费、开荒保洁费的主张不予支持。伊萨卡第二届业委会要求绿洲物业公司支付化粪池及污水管道清掏费180000元，但伊萨卡第二届业委会自认该费用系其估算，并未实际发生，且绿洲物业公司已提交《化粪池清理合同》及相应维修清单等初步证据，证明其在为案涉小区服务期间履行了化粪池及污水管道清掏义务，故对伊萨卡第二届业委会的该项主张不予支持。伊萨卡第二届业委会主张绿洲物业公司对电梯、公共建筑、绿化、照明、消防等公共设施未尽维修保养义务，致上述公共设施受损，并申请以其提交的2018年1月8日《伊萨卡国际城承接查验明细表》为依据，对上述公共设施的维修费用进行司法鉴定，进而要求绿洲物业公司承担相应的电梯维修及保养费、公共建筑、绿化、照明、消防等公共设施维修费。对此，该院认为，首先，伊萨卡第二届业委会自认其诉请主张的该两项费用也系其估算，并未实际发生。其次，伊萨卡第二届业委会提交的2018年1月8日《伊萨卡国际城承接查验明细表》未经绿洲物业公司确认，不能反映案涉小区在绿洲物业公司退出时的真实情况，亦不能以此为依据评估鉴定上述公共设施的维修费用。再次，小区在日常正常使用过程中，公共设施的损坏系正常现象，且现有证据尚不能反映绿洲物业公司的行为导致公共设施损坏。因此，该院对伊萨卡第二届业委会的该司法鉴定申请不予准许，对其要求绿洲物业公司支付电梯维修及保养费859300元、公共建筑、绿化、照明、消防等公共设施维修费1190453元的主张不予支持。 关于伊萨卡第二届业委会要求绿洲物业公司支付2015年1月1日至2017年12月31日路面车位租金等小区公共部位经营收入分成1210650元及逾期利息损失的诉讼请求。《物业委托服务合同》约定，本物业经营性收益归全体业主所有，其中小区商铺收益由业主委员会管理，路面泊位费、广告费、摆摊费等其他公共收益由绿洲物业公司收缴后交业委会70%，30%返给绿洲物业公司作为公共设施设备小额维修补助。伊萨卡第二届业委会为计算其诉请主张的经营性收入，提交了绿洲物业公司出具的2015年、2016年《伊萨卡经营收入情况报告》，其中2015年《伊萨卡经营收入情况报告》盖有伊萨卡第一届业委会的公章，伊萨卡第二届业委会确认伊萨卡第一届业委会或第二届业委会在诉前已收到该两份收入情况报告。现伊萨卡第二届业委会虽对该两份收入情况报告的内容不认可，但未能举证证明其在诉前已对该两份收入情况报告提出异议，且也未能提交相反证据推翻该两份收入情况报告的内容，故该院对该两份收入情况报告及所载内容予以认可。根据该两份收入情况报告，该院认定绿洲物业公司收取2015年经营性收入277750元、2016年经营性收入346580元。伊萨卡第二届业委会对绿洲物业公司提交的2017年《伊萨卡经营收入情况报告》也不认可。该份收入情况报告载明电梯轿厢广告费为10000元，而伊萨卡第二届业委会提交的绿洲物业公司与杭州播了么传媒科技有限公司签订的《杭州播了么轿厢视屏合作协议》复印件，可以反映2017年绿洲物业公司可收取的电梯轿厢租赁使用补偿费为60000元（包含管理费、保安保洁、电费等一切费用）。对此，绿洲物业公司辩称该协议因轿厢广告被业主破坏而解除，其实际仅收到10000元，但未能举证予以证明，故该院对该份收入情况报告所载的电梯轿厢广告费金额不予认定。该院认定2017年绿洲物业公司收取电梯轿厢租赁使用补偿费60000元，但该60000元费用包含了管理费、保安保洁费。考虑到电梯广告需绿洲物业公司日常管理与维护，该院酌定该60000元费用中的30000元属于共用设施设备的经营性收入。该份收入情况报告所载的其他项目金额，与2015年、2016年收入情况报告对应项目金额基本一致，虽伊萨卡第二届业委会均有异议，但未能提交相反证据予以推翻，故予以认定。据此，该院认定绿洲物业公司收取2017年经营性收入387270元。综上，该院认定绿洲物业公司在2015年1月1日至2017年12月31日期间收取经营性收入合计1011600元，应返还伊萨卡第二届业委会其中的70%，即708120元。《物业委托服务合同》约定，除需动用公共收益和物业维修基金的情况外，日常维护配件和单项工程维修费用未超过3000元的发生费用均由绿洲物业公司承担；如小区单项工程维修款超过3000元的由绿洲物业公司向小区业委会提出申请和报价单，由业委会审核批准使用公共收益经费支出。绿洲物业公司辩称其收取的经营性收入已全部用于共用部位、共用设施设备维修、更新、改造，并提交2015年、2016年、2017年《杭州伊萨卡国际城小区经营收入支出情况报告》及相应的合同、收据、发票等凭证予以佐证。经综合审查绿洲物业公司提交的支出情况报告所附的合同、收据、发票等凭证，结合其提交的工作联系函等其他证据，该院认定下列项目属于案涉小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造支出（金额超过3000元）：围墙修建96789元、小区景观维修8000元、清水池设施维修26000元、2016年草皮、麦冬草补种100026元、绿化栅栏采购20000元、小北门新增岗亭工程15500元、小北门不锈钢工程15000元、垃圾房改造13700元、2017年草皮、麦冬草补种61927元、景观桥维修9800元、灭火器购置39755元、西侧大门道口施工工程68824元。上述支出合计475321元。虽绿洲物业公司未能举证证明其已向业委会提出申请和报价单并经业委会批准，但上述支出确系用于案涉小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。根据本案实际情况，基于公平原则，上述支出应由共用部位、共用设施设备经营性收入承担。综上，绿洲物业公司应返还伊萨卡第二届业委会2015年1月1日至2017年12月31日期间共用部位、共用设施设备经营性收入708120元，扣除共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造支出475321元，尚应返还伊萨卡第二届业委会经营性收入232799元。关于利息损失，伊萨卡第二届业委会主张自2018年1月1日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，该院根据案情将利息损失调整为自伊萨卡第二届业委会起诉之日（即2018年7月20日）起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项还清之日止。关于伊萨卡第二届业委会要求绿洲物业公司移交2015年1月1日至2017年12月31日案涉小区公共部位经营性收入账务账册，并出具财务审计报告的诉讼请求，该项诉讼请求并无法律依据，不予支持。综上所述，对伊萨卡第二届业委会的诉讼请求合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、绿洲物业公司于判决生效之日起十日内支付伊萨卡第二届业委会电梯检验费56602元；二、绿洲物业公司于判决生效之日起十日内返还伊萨卡第二届业委会经营性收入232799元并赔偿利息损失（以尚未返还经营性收入为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年7月20日起计算至经营性收入还清之日止）；三、驳回伊萨卡第二届业委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38262元，财产保全申请费5000元，合计43262元，由伊萨卡第二届业委会负担35647元，由绿洲物业公司负担7615元。 宣判后，伊萨卡第二届业委会、绿洲物业公司均不服，分别向本院提出上诉。 伊萨卡第二届业委会上诉称：一、原审判决认定要求移交案涉小区公共部位经营性收入财务账册无法律依据，属法律适用错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，上诉人要求被上诉人移交的2015年1月1日至2017年12月31日案涉小区公共部位经营性收入的财务账册，是认定被上诉人提供物业服务期间公共部位经营性收入的基础凭证，也是被上诉人物业服务所必需的相关资料。原审判决仅依据被上诉人提交的2015年、2016年、2017年《伊萨卡经营收入情况报告》认定其收取的经营性收入的金额，免除了被上诉人的法定义务，造成被上诉人提供物业服务期间经营性收入无法查明，显然错误。 二、原审判决认定案涉小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造支出（金额超过3000元）合计475321元存在错误。 （一）小区单项工程维修超过3000元的，被上诉人未按约定履行申请和报价义务，原审判决直接予以认定，免除了被上诉人的合同义务，被上诉人不应因违约行为而获益。 （二）被上诉人提交伊萨卡小区的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造支出的部分证据系伪造。 1.关于围墙修建支出96789元。根据被上诉人提供的《工程合同》、收据及陈述，其于2015年2月25日与浙江九鼎建筑装饰工程有限公司（以下简称九鼎公司）签订《工程合同》，且九鼎公司于2015年3月15日、2015年8月28日出具了收据。但根据工商登记信息显示，九鼎公司已于2014年12月4日变更公司名称为浙江杰艺园建筑装饰工程有限公司。九鼎公司不可能仍以“九鼎公司”名义于2015年2月25日签订《工程合同》，于2015年3月15日、2015年8月28日出具收据。且被上诉人未提交工程款支付凭证、正式发票等关键交易信息。显然，被上诉人提交的上述证据系伪造，真实性不应予以认定。 2.关于2016年草皮、麦冬草补种支出100026元。被上诉人提供2016年4月与杭州盛林绿化工程有限公司（以下简称盛林公司）签订的《苗木购销合同》、2018年4月15日盛林公司出具的收据（60540元）、2017年12月22日盛林公司出具的收据（39486元）等证明2016年草皮补种72000元、麦冬草补种56980元。原审判决根据《苗木购销合同》和两份收据认定2016年草皮、麦冬草补种支出100026元。但根据工商登记信息显示，盛林公司于2018年4月18日才注册成立。在缺乏发票、汇款记录等关键交易信息的情况下，原审判决根据被上诉人提供的不具备证明效力的伪造的证据认定2016年草皮、麦冬草补种支出100026元，缺乏事实依据。 3.关于2017年草皮、麦冬草补种支出61927元。被上诉人提供2017年7月与盛林公司签订的《苗木购销合同》、2018年7月10日盛林公司出具的收据（31012元）、2017年12月22日盛林公司出具的收据（30915元）等证明2017年草皮补种57000元、麦冬草补种7540元。同上，盛林公司2018年4月18日才注册成立，在缺乏发票、汇款记录等关键交易信息的情况下，原审判决根据被上诉人提供的不具备证明效力的伪造的证据认定2017年草皮、麦冬草补种支出61927元，缺乏事实依据。 （三）被上诉人提交的证据疑点众多、相互矛盾，不足以证明被上诉人在公用部位、公用设施设备的维修、更新、改造支出。被上诉人提交的证据材料存在多处金额改动、日期改动、发票开票主体与合同主体不一致相互矛盾的情况，且缺乏支付凭证等关键交易信息。因此，上诉人认为被上诉人对其主张的事实应承担相应的举证责任，现被上诉人提交的证据材料不足以证实相关事实，应承担相应的不利后果。综上，原审法院依据公平原则，认定部分支出金额应由公共部位、共用设施设备经营性收入承担，属于事实认定不清，法律适用错误。 三、原审判决认定被上诉人无需向上诉人支付垃圾清运费、开荒保洁费，事实认定错误。根据上诉人提交的证据（P240-P260），可以充分证明正是由于被上诉人在提供物业服务期间未尽到垃圾清运、开荒保洁等合同义务，才导致在被上诉人退出小区的第二天，上诉人就委托龙湖物业公司进行案涉小区的垃圾清运、开荒保洁并先行垫付费用的损失发生。具体分析如下：根据上诉人提交的证据（P250），可以证明仅2018年2月份，案涉小区共清运建筑垃圾594立方，即使小区在正常运行过程中每天均会产生垃圾，但上述建筑垃圾数量已明显不符合常理。根据上诉人提交的证据（P257）可以证明，龙湖物业伊萨卡项目开荒清洁的期间为2018年1月8日至2018年3月10日，而被上诉人服务案涉小区至2017年12月31日止。综上，正是由于被上诉人在服务上诉人小区期间，未尽到垃圾清运、开荒保洁等合同义务，上诉人额外支出垃圾清运费、开荒保洁费，上诉人有权要求被上诉人对上述损失予以承担。 四、原审判决认定被上诉人无需承担电梯维修及保养费、公共设施维修费，属于事实认定错误。首先，根据《物业委托服务合同》第五章第二十八条约定，由于小区历史遗留原因所产生的各类设备、设施故障问题，由被上诉人于2015年3月31日前提交核查清单，但被上诉人并未提交任何清单。其次，根据上诉人提供的证据材料4-3、4-4（P73-212），被上诉人于2018年1月18日收到《伊萨卡小区物业管理交接验收协议》《伊萨卡国际城承接查验明细表》，虽被上诉人未予以盖章，但截至上诉人提起诉讼之日，被上诉人未提出任何异议，且也未提交相反证据推翻该两份文件的内容。再次，根据《物业委托服务合同》第二章第二条等约定，被上诉人对在其服务期间应对案涉小区的公共部位、公用设施履行日常维修、养护和管理的合同义务。最后，原审判决支持了被上诉人灭火器购置支出39755元，同时认定公共设施的损坏系正常现象，该认定与《物业委托服务合同》明确约定被上诉人的合同、义务不符，也不符合公平原则。因此，原审判决认定被上诉人未对《伊萨卡国际城承接查验明细表》进行认可系事实认定错误，且由于被上诉人应对案涉小区履行日常维修、管理的合同义务，无需上诉人举证证明公共设施的损坏系由被上诉人的行为造成。 五、原审判决认定2015年1月1日至2017年12月31日期间经营性收入合计为1011600元，属于事实认定错误。首先，根据原审法院认定的事实，被上诉人提供的2017年《伊萨卡经营收入情况报告》中电梯广告费记载的10000元与实际签订的《杭州播了么轿厢视频合作协议》收取的60000元不符，被上诉人收取的全部金额均应计入经营性收入，已无需扣除其他费用。其次，被上诉人在服务案涉小区期间，未向上诉人提供案涉小区的经营性收入明细及相关附件，上诉人曾多次与被上诉人联系，要求提供，但截至目前，被上诉人未提供任何明细。因此，原审判决在被上诉人未提供相关明细附件的情况下，根据被上诉人提供的三张经营收入情况报告认定案涉小区的经营性收入合计1011600元，属于事实认定错误。综上，请求：1.撤销原审判决第二、第三项；2.改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 针对伊萨卡第二届业委会的上诉，绿洲物业公司答辩称：一、关于上诉人要求被上诉人移交案涉小区公共部位经营性收入财务账册。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务企业需移交的是物业管理必需的相关材料，而非财务账册。一审中，被上诉人已提供了2015-2017年的收入、支出情况报告，已经履行了相关义务。《物业服务合同》第二章第三条第5项并未约定被上诉人应制作财务账册，第一届、第二届业委会均未提及被上诉人应制作并移交财务账册，现并无证据证明存在相关财务账册，因此被上诉人的该项上诉请求不应得到支持。 二、案涉小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造支出（金额超过3000元）费用，应认定为871185.5元（190589+246310+434286.5）。（一）上诉人主张被上诉人“因违约而获益”缺乏事实依据。一审法院认定的是被上诉人支出款项的事实，该事实对上诉人有利，对被上诉人不利。被上诉人有无提出申请和报价，均推不出被上诉人因此获益的结论。（二）关于上诉人提出的“部分证据系伪造”的问题。1.关于围墙修建支出96789元。该项工程确实存在并已完工，由伊萨卡小区全体业主使用受益。当时万迪公司报价后，第一届业委会对金额没有异议，但万迪公司后来没做，就将该工程发包给了个人，费用直接支付给承包人，承包人挂靠在九鼎公司，因此收据系九鼎公司出具。被上诉人没有去核实公章的义务，公章问题属于工程公司的管理问题。2.关于2016年草皮、麦冬草补种支出100026元，2017年草皮、麦冬草补种支出61927元。该工程确实存在并已完工，由伊萨卡全体业主使用受益。费用在发生的当年就已支付的，合同和收据确实是2018年补的，但不能因为是事后补的就说明该组证据是伪造的。（三）对上诉人所称“证据疑点多、相互矛盾”的问题。案涉经营性支出多数为工程支出，在建筑工程领域，挂靠、转包等十分常见。对被上诉人来说，关心的是工程质量和价款，目前也没有证据证明工程有质量问题或造价偏高。上诉人在对工程完工没有异议的情况下，对工程造价没有提出反驳性的证据，根据民事诉讼的或然性原则，这种质疑不能对抗相关工程确已实施。 三、关于上诉人要求被上诉人支付垃圾清运费、开荒保洁费。被上诉人退出时，已与龙湖物业公司结清了垃圾清运费，龙湖物业公司出具的收据中清楚载明9900元即是被上诉人支付的全部费用。被上诉人退出后，也即2018年1月1日后，龙湖物业公司支出的垃圾清运费要求被上诉人承担，没有事实和法律依据。根据上诉人提交的发票载明的开具时间，清洁时间发生于被上诉人退场以后，且物业服务合同没有约定被上诉人应承担开荒清洁费的约定。因此该项主张不应得到支持。 四、关于电梯维修及保养费、公共设施维修费。《物业服务合同》第6页升降系统“3、电梯维修材料费由小区经营性收入支出（优先考虑维修基金支出，其次再由经营性收益指出）。”上诉人曾向管委会发函，自认小区电梯存在重大问题，责任在开发商，并请求拨款50万元用于修复。2016年8月20日，下沙建设局物业科、消防大队、伊萨卡社区共同确认伊萨卡小区消防属于瘫痪状态，属于历史遗留问题。上诉人的证据无法证明被上诉人服务期间对电梯造成了新的损害。根据上诉人提交的《电梯维修合同》，合同签订主体为上诉人、杭州众安电梯有限公司、龙湖物业公司，与被上诉人无关。且根据物业合同约定，电梯维修费由小区经营性收入支出，而非被诉人承担，上诉人无权要求被上诉人支付该笔费用。 五、关于一审认定2015年1月1日至2017年12月31日期间经营性收入合计1011600元。2015年经营性收入业经第一届业委会确认，2016年、2017年经营性收入所涉的收费项目和每个项目收费金额均在上年度的基础上稳步增加，足以证明该三份经营性收入的客观性。被上诉人实际仅收取991600元。被上诉人于2017年1月1日与杭州播了么传媒科技有限公司签订了三年的合作协议，2017年2月份，伊萨卡小区业主损毁LED广告屏和电线，导致杭州播了么传媒科技有限公司与被上诉人直接终止了协议，仅支付了1万元，涉案的业主也被公安机关处以治安拘留。综上，上诉人的上诉请求完全建立在主观猜测的基础上，没有任何事实根据、合同约定和法律依据，请求依法驳回其全部上诉请求。 绿洲物业公司上诉称：一、一审法院认定上诉人向被上诉人支付电梯检验费56602元错误。案涉《物业服务合同》约定，电梯检验费由物业管理费支出。上诉人收取的物业费属杭州地区最低标准，每平只有0.8元，且物业收缴率低。本案审理期间，据不完全统计，案涉小区业主拖欠的物业费已达120余万。上诉人收取的物业管理费早已入不敷出，被上诉人亦未提交证据证明上诉人收取的物业管理费尚有结余。一审法院直接判决上诉人以自有资金支付电梯检验费，显然是错误的。退一步讲，即便上诉人承担电梯检验费，截至2017年12月31日，26台电梯的检验期仅有2个月在上诉人的服务期，22台电梯的检验期仅有不到1个月在上诉人的服务期，上诉人也应仅支付服务期间的电梯检验费，而不应该承担全年检验费。 二、一审法院未认定2015年度发生的地下车库排污泵维修30000元、二次供水系统维修19800元、浩泽园清水池不锈钢围栏10000元，2016年度小区大门入口隔离栏11000元、电梯门大理石维修19130元、绮风园3幢污水井13000元、石凳10000元、2017年度小区椅子更新8018元、瓷砖修理160000元、窘井盖更换3480元、地下车库LED改造45900元、景观种植17709.5元为案涉小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造支出错误。案涉《物业服务合同》第九条“小区公共设施管理”明确约定，物业共用部位、共用设施设备的大修中修和更新、改造费用3000元以内的由上诉人承担，超过3000元的由公共收益经费支出。首先，上述工程均发生于案涉小区共用部位、共用设施设备；其次，上诉人提交的上述改造、维修、更新工程费用单项均大于3000元，工程均客观存在，费用亦真实发生；再次，被上诉人对上述工程的存在及费用的发生均没有发表反对意见，原审法院径行将上述费用排除在案涉小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造支出之外，也未进行判决说理，显然是错误的。综上，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 针对绿洲物业公司的上诉，伊萨卡第二届业委会答辩称：一、合同具有相对性，业主有无交物业费与本案无关。根据物业服务合同的约定，相应的收费标准不是绿洲物业提及的0.8元的费用。二、根据物业服务合同的约定，对于超出3000元的支出要经过报批，超过30000元的部分要经过业主大会或业主代表大会的审议。上诉人未提交相应证据证明其主张的支出经过合同约定的审批或审议程序，其提交的证据可能是自制的，而且相互矛盾。 二审中，伊萨卡第二届业委会未向本院提交证据材料。绿洲物业公司提交《关于小区楼道瓷砖修复情况的公告》一份，欲证明修复瓷砖系业委会的决定，因修复瓷砖产生的10万元费用应由全体业主承担。 经质证，伊萨卡第二届业委会认为对证据的真实性不能确认；对关联性有异议，公告只能证明相应的施工清理费25000元由绿洲物业公司承担，但不能证明对楼道大厅脱落的瓷砖进行了修复；对证明对象有异议，不能实现其证明目的。本院认为，该份材料不足以证明绿洲物业公司主张的待证事实，故本院不予采信。 根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实基本一致。本院另查明，伊萨卡第二届业委会曾于2017年9月11日发函给绿洲物业公司并附照片，要求其将浩泽园北面建筑垃圾及时清运。2018年1月1日，伊萨卡第二届业委会发函给龙湖物业公司，委托其进行水箱清洗、垃圾清运、化粪池及污水管道清掏、开荒清洁并垫付相应费用。龙湖物业公司于2018年2月1日与案外人杭州天尔物业服务管理有限公司签订《建筑装修垃圾及杂物清运处理合同》，合同期限15个月，自2018年2月1日起至2019年6月30日止，自2018年4月至7月共产生清运费235600元。自2018年1月8日起至3月10日止，龙湖物业公司委托杭州新锐清洁服务有限公司对伊萨卡园区单元大堂、电梯轿厢小广告、车库和非机动车库杂物建渣、园区杂物、绿化垃圾、车库、路面、水系等进行清洁清理，产生清洁费169738元。伊萨卡第二届业委会曾于2017年12月11日发函给绿洲物业公司，告知其出现污水倒灌情况，要求及时清理化粪池。 本院认为，关于绿洲物业公司为伊萨卡小区提供物业服务期间（2015年-2017年）收取的经营性收入问题，对于2015年、2016年的经营性收入情况，绿洲物业公司已经向小区业委会进行了报告，没有证据证明两届业委会对相关情况报告提出了异议，一审予以认定，并无不当，本院予以确认。关于2017年的收入情况，绿洲物业公司在退场交接之时未向第二届业委会提交，而是在一审诉讼中向法院提交。一审法院基于该年度收入项目和金额与前两年基本相当的事实，并根据伊萨卡第二届业委会提交的《轿厢视屏合作协议》中约定广告费60000元，结合需要管理、保洁等实际，酌情认定30000元，应属妥当，本院予以确认。两上诉人对一审认定经营性收入一节提出的异议不能成立，本院均不予采纳。综上，绿洲物业公司应支付给伊萨卡第二届业委会的经营性收入为708120元。 关于绿洲物业公司主张的应在经营性收入中列支的情况，本院认为，根据案涉物业服务合同的约定，“小区单项工程维修款超过3000元的由物业向小区业委会提出申请和报价单，由业委会审核批准使用公共收益经费支出”，“乙方进行任何新增项目或维修项目，单项金额超过30000元以上的要报业委会备案，并进行招投标”。从绿洲物业公司提交的证据材料，结合其二审中的陈述，其在本案中主张的绝大部分开支项目均没有证据证明经过了业委会的批准和备案程序，因此导致相关事实很难查清，且绿洲物业公司也拒不提交财务资料以供审计，相应不利后果依法应由其自行承担。关于一审认定的围墙修建96789元、2016年草皮、麦冬草补种100026元、2017年草皮、麦冬草补种61927元，伊萨卡第二届业委会上诉提出的上诉异议有事实依据，且绿洲物业公司也予以认可。绿洲物业公司辩称经过口头审批，但没有提交证据证明，其关于倒签合同、倒开收据、不负责审查合同真伪的意见不符合常理，结合其没有报批、没有付款证明、没有正式发票等实际，本院认为伊萨卡第二届业委会的该三项上诉异议成立，本院予以支持，故该三项支出应予剔除。原审法院根据绿洲物业公司所提交的证据材料，结合三年间小区物业管理的正常需要，酌情支持小区景观维修8000元、清水池设施维修26000元、绿化栅栏采购20000元、小北门新增岗亭工程15500元、小北门不锈钢工程15000元、垃圾房改造13700元、景观桥维修9800元、灭火器购置39755元、西侧大门道口施工工程68824元等项目，尚属合理，本院予以确认。关于绿洲物业公司上诉主张的地下车库排污泵维修30000元、二次供水系统维修19800元、浩泽园清水池不锈钢围栏10000元、2016年度小区大门入口隔离栏11000元、电梯门大理石维修19130元、绮风园3幢污水井13000元、石凳10000元、2017年度小区椅子更新8018元、瓷砖修理160000元、窘井盖更换3480元、地下车库LED改造45900元、景观种植17709.5元等，均没有提交相应的报批或招投标手续，也没有提交有效付款凭证，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。综上，应在经营收入中扣除的费用为216579元。 关于伊萨卡第二届业委会主张的尚应由绿洲物业公司负担的费用，本院认为，案涉电梯检验费56602元发生于绿洲物业公司提供物业服务期间，依据合同约定应由绿洲物业公司负担。关于垃圾清运费235600元和开荒清洁费169738元，根据伊萨卡第二届业委会曾发函给绿洲物业公司要求及时清运建筑垃圾并附图，以及龙湖物业公司受伊萨卡第二届业委会委托进行垃圾清运和保洁的时间距绿洲物业公司退场时间较近的实际，可以认定绿洲物业公司在合同期间未完全履行相关保洁义务，本院酌情判定由绿洲物业公司承担上述两项费用的80%，合计324270元。绿洲物业公司已经交付给龙湖物业公司的9900元应予扣除，故绿洲物业公司尚应支付314370元。关于化粪池清理费，根据绿洲物业公司在合同期内仅支付两年分别发生的两次清理费，以及伊萨卡第二届业委会曾于2017年底发函绿洲物业公司要求及时清理的实际，结合绿洲物业公司与案外人签订的关于每年18000元化粪池清理费的约定，本院酌情判令绿洲物业公司尚应支付一年的化粪池清理费18000元。关于伊萨卡第二届业委会主张的电梯保养维修以及其他公共设施维修费，因该部分主张的损失数额较大，在案证据不足以证明系在绿洲物业公司提供物业服务期间所发生，且根据合同约定大额维修应由维修基金或经营性收入中开支，故原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。据此，绿洲物业公司尚应支付伊萨卡第二届业委会的清洁费用为388972元。 综上，经核算，绿洲物业公司应支付给伊萨卡第二届业委会的款项总计为880513元。绿洲物业公司辩称因部分业主未缴纳物业费，故其无需支付款项的意见不能成立，本院不予采纳。伊萨卡第二届业委会要求绿洲物业公司移交财务账册的主张法律依据不足，且绿洲物业公司明确表示无财务账册，故本院对伊萨卡第二届业委会该项主张不予支持。为平衡保护双方当事人合法利益，本院依法对一审进行改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初2009号民事判决第一项，即：杭州绿洲物业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第二届业主委员会电梯检验费56602元； 二、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初2009号民事判决第二、第三项； 三、杭州绿洲物业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第二届业主委员会经营性收入491541元，并赔偿利息损失【以491541元为基数，支付自2018年7月20日起至生效判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付】； 四、杭州绿洲物业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第二届业主委员会垃圾清运费、保洁费等332370元； 五、驳回杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费38262元，财产保全申请费5000元，合计43262元，由杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第二届业主委员会负担33362元，由杭州绿洲物业有限公司负担9900元。 二审案件受理费38262元，由杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第二届业主委员会负担29462元，由杭州绿洲物业有限公司负担8800元，并于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判长  石清荣 审判员  俞建明 审判员  孔文超 二〇二〇年九月三日 书记员  童晓波