河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11883号上诉人（原审原告）：河南万业房地产开发有限公司，住所地荥阳市豫龙镇郑上路1号，统一社会信用代码：91410182795722508N。法定代表人：陈万营，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱康乐，河南信林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚强，河南金学苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王维，男，1981年6月27日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：宋琼垚，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文博，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人河南万业房地产开发有限公司（以下简称“万业公司”）因与被上诉人王维房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初3762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万业公司上诉请求：1、依法撤销河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初3762号民事判决书，依法改判被上诉人王维向上诉人补交房屋价款89400.06元或者将本案依法发回重审；2、依法判令由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人虽然将万业花园8号楼2单元6层604与阁楼整体出售，但604与阁楼都应当计算建筑面积，根据合同约定被上诉人最终应当按照该房屋的测绘登记面积向上诉人支付购房款。1、《商品房买卖合同》第三条明确约定双方买卖的604+阁号房，不管是根据字面意思还是根据该房屋的实际构造来说，该房屋很明显是由两部分组成，事实上该房屋也确实由604的建筑面积+阁楼面积共同构成。2、根据万业花园8号楼2单元6层604号的《房产分户图》以及《荥阳市房屋面积测绘报告书》可知，该房屋由604的建筑面积和阁楼面积共同构成，该两部分是分别测量和计算面积，其中604的建筑面积98.52平、阁楼建筑的48.80平，共计147.32平米。实际测绘登记面积比合同约定的99.41平米多出47.91平米，被上诉人应当向上诉人补交多出47.91平米的购房款。二、一审法院认定双方关于面积误差比的约定错误，双方在《商品房买卖合同》对于面积误差比的处理有明确的约定，一审法院既然认定双方签订的《商品房买卖合同》有效，那就应当按照该合同第五条的约定来认定处理。1、《商品房买卖合同》第五条中对于面积误差有两种处理方式，双方选定的是第一种“以产权登记面积为准，单价不变，据实结算，多退少补”，该约定明确合法，并且一审法院已经认定该合同有效，那么该条约定也是有效的。现在根据《房产分户图》以及《荥阳市房屋面积测绘报告书》可知，被上诉人购买的604+阁号房的面积比合同约定面积多出了47.91平米，那么按照该合同约定的1866元/平，被上诉人应当向上诉人补足房屋差价89400.06元。2、依照《商品房买卖合同》、《房产分户图》以及《荥阳市房屋面积测绘报告书》能够明确看出该房屋出现了面积差，依照合同约定被上诉人应当补足差价。根据《商品房买卖合同》第四条的约定双方在签订合同时约定的建筑面积为99.41平，而《房产分户图》以及《荥阳市房屋面积测绘报告书》上该房屋的建筑面积为98.52平、阁楼的面积为48.80平，房产证上该房屋的最终面积为147.32平。很显然跟合同约定的面积出现误差，双方在合同中对于误差的处理已经有详细、明确的约定，按照合同约定被上诉人理应向上诉人补足房屋差价89400.06元。综上所述:一审法院认定事实错误，对于面积误差处理适用合同条款错误。上诉人与被上诉人之间对于房屋买卖的内容和标的清晰明了、对于面积误差处理的约定合法明确。法院应当按照《商品房买卖合同》的约定依法判令被上诉人向上诉人补足房屋差价89400.06元。王维辩称：一、一审法院认定事实清楚，王维与万业公司所交易的房屋就是8号楼2单元6层604+阁号房这一整个商品房，万业公司与王维签署的《商品房买卖合同》明确约定仅以6楼的建筑面积计算房屋价款，王维已经按照合同约定向万业公司交付了全部的房屋价款，万业公司要求王维补交阁楼面积47.91平方米的房款89400.06元，没有合同依据。（一）2007年6月19日，案涉房屋所在小区“万业花园”取得（2007）荥城规建管（许）字第017号时，核准的建设工程为“地+六+阁”，王维购买的阁楼是经过规划许可的；（二）2007年12月，王维购买案涉房屋时，万业公司明确说明买六楼送阁楼，阁楼的面积不计入合同约定面积中，但是6楼的房屋单价要远高于同地段的6楼均价、也高于该栋楼5楼的单价，阁楼的价款包含在总价款中；（三）2008年6月30日，王维与万业公司签订正式合同时，《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”明确约定王维购买的商品房为“8号楼2单元6层604+阁号房”、该商品房的建筑面积共99.41平方米（仅6楼的建筑面积），该约定与王维购买房屋时万业公司所述阁楼面积不计入合同约定面积的约定一致；（四）2008年12月，万业公司向王维交付的房屋是6楼和只能从6楼出入的配套阁楼，王维居住使用至今。即，王维与万业公司在签订《商品房买卖合同》时阁楼已经存在，且有关阁楼面积测算的《房产测量规范》等测算依据自2000年起就已经发布、实施，万业公司作为专业的开发商、房屋出卖人，在签订合同时不可能忽视阁楼47.91平方米这一庞大的面积，而在合同中仅载明6楼的99.41平方米。故《商品房买卖合同》恰恰说明王维与万业公司双方一致认可阁楼的面积不计入合同约定，不作为房屋总价计价的依据，是双方的真实意思表示，案涉房屋的最终价款是以6楼的实测面积为依据计算。二、一审法院适用法律正确，依据万业公司与王维签署的《商品房买卖合同》及相关法律法规，王维不负有向万业公司补交房款的义务。《商品房买卖合同》第三条明确约定王维购买的商品房为8号楼2单元6层604+阁号房、第四条明确约定商品房总金额为185499元；万业公司在《荥阳市商品房买卖合同信息备案表》再次确认了王维购买的房屋为“604+阁”、商品房总价款为“185499元”，双方对于房屋的整体情况及总价款多次约定，且约定均一致，双方的意思表示非常清楚即604+阁的商品房总价款为185499元。《商品房买卖合同》第五条关于“产权登记面积与合同约定面积发生差异”以“产权登记面积为准”的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，该面积差异是对案涉房屋6楼建筑面积进行实测的约定，而不是对6楼+阁楼建筑面积的约定，所以万业公司根据6楼98.52平米+阁楼48.80平米整体面积要求王维补交当初约定不计入合同约定面积及计价依据的阁楼价款，显然违反了合同约定，也违反了《合同法》的诚实信用原则、公平原则等法律法规。现万业公司自认，案涉商品房6楼的实测面积为98.52平，合同约定为99.41平方米，根据合同约定，万业公司应向王维退回这部分面积差的房屋价款。综上，万业公司违反合同的诚实信用原则，在双方对604号房及配套阁楼达成买卖合意、并已收取604+阁号房的全部房款，且交付王维使用12年而从未提出任何异议的情况下，现片面解读合同条款，无理要求王维额外支付阁楼部分的房款，其主张于法无据。一审法院认定事实清楚，适用法律证据正确，并无不当，王维请求依法驳回万业公司的诉讼请求。同时，王维保留追究万业公司相应违约责任的权利。万业公司向一审法院起诉请求：1、判令王维补交房价款89400.06元；2、判令王维承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2008年7月30日,万业公司与王维签订《商品房买卖合同》，合同约定王维购买万业公司位于荥阳市××花园××楼××单元××604+阁号房屋，建筑面积99.41平方米，每平方米1866元，总金额185499元。双方自行约定：以产权登记面积为准，单价不变，据实结算，多退少补。面积误差比绝对值在3%（含3%）的，据实结算。面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日超30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房付款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人应当在2008年10月1日前将商品房交付买受人。合同签订后，王维依约向万业公司支付了房款，万业公司依约向王维交付了房屋。2020年7月1日，王维等万业花园小区业主起诉原告，要求协助办理房屋产权证并支付违约金。万业公司于2020年7月3日提起本诉。一审法院认为，王维、万业公司所签《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同。双方在合同中约定王维所购房屋为万业花园8号楼2单元6层604+阁号房，且该阁房无其他出入通道，应认定万业公司是将该阁与604房整体出售给王维，整体出售是双方真实意思表示。现万业公司以房屋实际面积超出合同中约定的面积，要求王维补交阁房面积47.91平米的房款89400.06元，不符合双方签订合同的初衷，亦不符合双方在合同中关于面积误差比的约定，故对万业公司的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告河南万业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1018元（已减半收取），由原告河南万业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案所涉房产分户图、房屋面积测绘报告书，具有对阁楼面积予以确定的意义；但是王维是否应支付阁楼面积的价款，仍应遵照双方合同约定执行。双方当事人于2008年7月30日所签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第8号楼2单元6层604+阁号房。”“该商品房合同约定建筑面积共99.41平方米，……。”第四条约定：“计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1866元，总金额壹拾捌万伍千肆百玖拾玖元整。”根据双方所签订的《商品房买卖合同》附件一所附房屋平面图，该平面图明确了六层的建筑面积以及出入阁楼的楼梯间，但并未将阁楼的平面图作为合同附件的一部分；附件一房屋平面图经计算的建筑面积，与双方合同中所约定的“建筑面积共99.41平方米”一致；双方在《商品房买卖合同》中所约定的价款，也是以商品房单价1866元乘以建筑面积99.41平方米计算得来。本院认为，在双方合同明确约定买受人所购商品房为“604+阁号房”的情况下，双方又在合同中明确约定了该商品房的价款为604号房屋约定的建筑面积乘以约定单价，可以认定双方在签订商品房买卖合同时，604号房所对应的阁楼是不计入合同约定建筑面积并按照合同约定单价计入房屋总价款的；同时，根据本案查明的事实，本案商品房买卖合同签订于2008年7月30日，并于2008年10月1日交付买受人占用使用至今，万业公司作为出卖人，在长达10多年的时间里，并未因案涉阁楼的面积向王维主张过权利；本案中，万业公司于2020年7月3日提起本案诉讼，要求王维按照房产分户图、房屋面积测绘报告书承担阁楼面积价款89400.06元，没有事实根据和法律依据，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，上诉人万业公司的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2036元，由上诉人河南万业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年九月二十三日书记员  白雪岩