贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9317号原告：顾亚楠，女，1992年2月1日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：张明（一般授权），男，贵州省凯里市中心法律服务所。被告：凯里市鸿云房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91522620736644490A，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区凯开大道南侧鸭塘中学西侧新峰家居广场。法定代表人：曹小良。被告：贵州瑞腾商业运营管理有限公司，统一社会信用代码915226203469715924，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区凯开大道619号红星美凯龙生活馆6楼。法定代表人：曹小良。两被告共同委托诉讼代理人：张双双（一般授权），女1993年3月26日出生。被告：贵州新峰建材市场经营管理有限公司，统一社会信用代码9152262006307965XB，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区凯开大道南侧。法定代表人：陈洪平，男。委托诉讼代理人：黎承芳（一般授权），女，1995年3月11日出生，住贵州省凯里市。原告顾亚楠诉被告凯里市鸿云房地产开发有限责任公司（以下简称：鸿云公司）、贵州瑞腾商业运营管理有限公司（以下简称：瑞腾公司）、贵州新峰建材市场经营管理有限公司（以下简称：新峰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张明，被告鸿云公司、瑞腾公司委托诉讼代理人张双双，被告新峰公司委托诉讼代理人黎承芳，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令三被告连带支付原告2015年11月24日至2020年7月30日返租款145913.55元；二、判令三被告连带支付原告2015年11月24日至2020年7月30日的资金占用费23316.89元。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月24日，原告与鸿云公司签订了《商品房买卖合同》，原告以406671元的价格，购买鸿云公司开发建设的位于凯里经济开发区。同日，原告与新峰公司签订《商铺委托经营管理协议书》，约定，原告购买的上述商业用房给新峰公司进行商业运营管理，三被告以阶段性方式计算返租款，支付给原告，瑞腾公司对支付返租款进行担保。协议书签订之后，新峰公司未依约履行支付返租款，瑞腾公司也没有履行担保责任，在原告一再要求下，被告鸿云公司于2017年4月10日，向原告等户出具《承诺书》，承诺的主要内容：承诺本公司2017年4月28日前未给各位购商铺业主明确的处理结果，一切后果由本公司负责。综上，三被告均未履约，长期占用原告的返租款，造成原告重大经济损失，应负连带支付义务。原告为维护合法权益，提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告鸿云公司、瑞腾公司共同辩称：一、从《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的定义来看，原告不是门面的所有权人，被告鸿云公司、瑞腾公司不是承租人，本案不是租赁关系；二、2017年5月5日，鸿云公司、瑞腾公司现在的股东与原股东周红云，签订《股权收购协议》，第五条，已销售的66646㎡门面，不在收购范围内，所产生的效益全部归原独资人及股东周红云所有，原股东周红云在享受权益的同时，应承担相应的义务。同时，协议中没有约定返租事宜，原股东隐瞒真相。原股东周红云与原告等户签订返租协议，违反住建部2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第11条和近期贵州凯里经济开发区规划建设局《关于全面禁止商品房销售返租包租模式的通知》，此事引起的后果，应由原股东承担；三、顾亚楠商户的铺面属于未竣工工程，违反相关法律规定的范围；四、根据2019年3月20日鸿云公司与贵州超鼎物业服务有限公司签订的《物业管理整体转让协议》第4条，2019年4月1日起所产生的费用，由超鼎公司承担每月18万元的返租费用，为此，本案产生的费用不应由被告鸿云公司、瑞腾公司承担。五、原告属于委托管理10年期的商户，被告已经返回部分租金，请予以扣除。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告新峰公司辩称：一、被告新峰公司在与原告签订委托经营管理协议之后，已经返还部分租金给原告，对于未返还的部分，是因被告受多种客观原因而无法兑现，2019年初，新峰公司、鸿云公司、业主，本着实事求是的原则，解除了委托管理协议；二、认可被告鸿云公司、瑞腾公司的第二项答辩意见；三、2017年4月28日的承诺书，仅适用于返租十年的业主，被告已经返还了租金至2018年9月30日，对于之后的租金，不适用该承诺书；四、对于返租5年、8年的业主，其在投资收益返还期限尚未到来之前就主张相应利息，不符合实际情况。综上，请求依法查清事实，依法判决。本院经审理认定事实如下：原告与鸿云公司签订《商品房买卖合同》，原告以406671元的价格，购买鸿云公司开发建设的位于凯里经济开发区。2015年11月24日，原告（委托方）与新峰公司（受托方）签订《商铺委托经营管理协议书》，主要内容：原告上述商业用房委托给新峰公司进行商业运营管理，委托期限10年，返租时间为原告购买商品房支付房款到账之日起第二个月开始计算租金，并按季度返还租金；租金总额为购房款90%，分10年返还租金，第1-3年每年返租金为7%购房款，第4-6年每年返租金为9%购房款。因原告向被告鸿云公司主张权益，鸿云公司于2017年4月10日，向原告等购铺业主，出具《承诺书》（以下称承诺书1），主要内容：本公司承诺2017年4月28日前未给各位购商铺业主明确的处理结果，一切后果由本公司负责。因原告向被告鸿云公司、新峰公司主张权益，两公司于2017年4月28日，向原告等购铺业主，出具《承诺书》（以下称承诺书2），主要内容：我公司在与各位业主签订的《委托经营管理协议书》基础上，因我公司资金原因导致原购房业主无法按时返租，现公司承诺在2017年4月28日为各位业主先支付一个月租金，从2017年5月开始每月30前支付当月租金，且原所欠返租款在2017年6月30日前支付完，若未按约定支付租金，按日息千分之三计算资金占用费。同时查明，原告于2016年6月24日将商铺价款支付完毕，原告已收取截止到2018年9月30日的返租款。另查明，瑞腾公司在《商铺委托经营管理协议书》落款处，以担保方的名义签章。上述事实，有本案涉及的证据，原告的陈述，被告的答辩，庭审记录，可以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案，原告与被告新峰公司，经充分协商之后，签订了《商铺委托经营管理协议书》，双方就租赁标的，费用的计算、收取、支付等内容进行了约定，内容未违反法律的禁止性、限制性规定，合同自双方签字即生效，对双方具有约束力。被告新峰公司未依约支付原告返租款，构成违约，应向原告支付返租款，计算方式：1.2018年10月1日起至2019年6月30日（原告购买商品房支付房款到账之日起第二个月后推三年，1-3年的起止时间为2016年7月1日至2019年6月30日）止，273天，属1-3年期中的返租款，406671元（购房款）×7%（年返租比例）÷365天/年×273天＝21291.73元；2.2019年7月1日至2020年7月30日止，396天的返租金，属4-6年期中的返租款，406671元（购房款）×9%（年返租比例）÷365天/年×396天＝39708.92元；两项共计：61000.65元，本院予以支持。对于原告诉请被告支付原告2015年11月24日至2020年7月30日的资金占用费23316.89元（按年利率6%计算）的问题，经查，2018年10月1日至2020年7月30日的资金占用费以23316.89元计算，亦未超过被告被告鸿云公司、新峰公司向原告出具的承诺书2中的计算标准，本院予以支持2018年10月1日至2020年7月30日的资金占用费23316.89元。被告鸿云公司，向原告等人出具了承诺书1、2，自愿对返租金、资金占用费承担支付责任，构成加入债务人，应与新峰公司共同承担责任。原告以瑞腾公司系债务担保人，诉请被告瑞腾公司承担连带责任的问题。经查，各方未在《商铺委托经营管理协议书》中约定担保期限，依据相关法律，担保期限为六个月，即从原告起诉之日倒退六个月，即2020年1月2日至同年7月2日；同时，《商铺委托经营管理协议书》中未约定逾期支付返租金应承担资金占用费的事项，被告瑞腾公司未在承诺书2中签章，为此，被告瑞腾公司的担保范围只限于返租金，被告瑞腾公司承担连带支付责任，计算：返租金，406671元（购房款）×0.75%（月返租比例）×6个月＝18300.2元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第十八条、第十九条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告贵州新峰建材市场经营管理有限公司、凯里市鸿云房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告顾亚楠2018年10月1日至2020年7月30日返租金61000.65元及资金占用费23316.89元；二、被告贵州瑞腾商业运营管理有限公司对本判决主文第一项中的返租金18300.2元，向原告顾亚楠承担连带支付责任。案件受理费减半收取1842元，向原告顾亚楠负担1072元，由被告贵州新峰建材市场经营管理有限公司、凯里市鸿云房地产开发有限责任公司负担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  刘建忠二〇二〇年九月十八日法官助理杨楚楚书记员任芳艳