甘肃省平凉市中级人民法院   民事判决书   （2020）甘08民终608号   上诉人（原审被告）：平凉市崆峒区雨菡休闲会所店。   经营者：李某，住平凉市。   上诉人（原审被告）：李某，住平凉市。   共同委托诉讼代理人：高某，甘肃三重律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会。   法定代表人：袁某。   委托诉讼代理人：荆某，甘肃太统律师事务所律师。   上诉人平凉市崆峒区雨菡休闲会所店（以下简称雨菡休闲会所）、李某因与平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会（以下简称土坝村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2020）甘0802民初184号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   雨菡休闲会所、李某上诉请求：依法撤销原判，改判雨菡休闲会所、李某支付土坝村委会2019年5月1日至2019年12月31日期间租赁费72000元。一、二审诉讼费由土坝村委会承担。事实与理由：1.一审法院认定雨菡休闲会所、李某未支付2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金错误。2011年12月17日，雨菡休闲会所与土坝村委会签订房屋租赁合同，之后每年按时缴纳租赁费，且雨菡休闲会所已经缴清2019年4月30日之前的所有租金；2.一审法院认定2019年5月1日至2019年12月31日期间的租金88800元错误。按照2019年8月，雨菡休闲会所、李某与土坝村委会每平方米25元的约定，该期间的租金应为72000元；3.一审法院认定“雨菡休闲会所（经营者李某）于2014年6月29日支付2013年3月1日至2014年2月28日租金133200元；于2016年3月14日支付2015年3月1日至2016年2月28日租金133200元”，无证据支持；4.一审法院认定“对2014年3月1日至2015年2月28日、2018年3月1日至2018年4月30日、2019年5月1日之后租金均未予支付”，无证据支持；5.雨菡休闲会所、李某二审中提交的新证据，足以证明已缴纳2014年3月1日至2015年2月28日期间的全部租金；6.原审适用法律错误，再未指出雨菡休闲会所、李某有何违约行为下，判决支付租金利息错误。关于租赁关系的独立性和整体性论述错误。   土坝村委会辩称：2014年3月1日至2015年2月28日租金未缴纳，雨菡休闲会所、李某向土坝村委会缴纳的租房记录和欠付租金的事实可以反应，合同具体约定租期为三年，2012年3月1日至2015年2月28日，租金每平米30元，共计395平方米，年租金142000元，付款方式为协议签订之日一次性支付当年租金，下年租金是每年3月1日前交清。2012年7月6日开始至2019年8月1日，雨菡休闲会所、李某共支付10笔房租，共计808000元。在租赁期间内，2013年土坝村委会决定降低租金每平米28元，一年133200元。土坝村委会一审主张欠付244200元，主要为雨菡休闲会所、李某在租期内欠缴的租金，经对账具体为2014年3月1日至2015年2月28日整年租金133200元，2019年3月1日至2019年12月31日起诉时共10个月租金111000元。根据合同法解释二第20条规定，经土坝村委会对账，指出雨菡休闲会所、李某欠付租金的具体时间。2012年至2018年交款中途已断档是事实，雨菡休闲会所、李某一审中也未提交超出租金交款的凭证。2013年至2018年按照新的租费标准133200元执行，未过诉讼时效。关于拖延利息是双方合同约定在先，雨菡休闲会所、李某存在逾期支付租金的事实，按照民间借贷司法解释第29条的规定，利息应予支持。一审法院认定事实清楚，判决适当，应予维持原判。   土坝村委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的位于平凉市××区面房的房屋租赁合同；2.判令被告清偿拖欠原告房租款244200元，迟延支付利息14652元，本息合计258852元；3.诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2011年12月17日，土坝村委会将位于平凉市××区房屋出租给雨菡休闲会所使用，约定租金每月每平米30元，年租金共142000元；协议签订之日雨菡休闲会所一次性交清本年租金，下年租金在每年的3月1日前一次性交清；租赁期限自2012年3月1日至2015年2月28日共3年，双方签订了租房协议。该协议由雨菡休闲会所登记经营者李某签订。同时，协议约定如一方违约，由违约方承担总租赁费10%的违约金，若雨菡休闲会所不能按期交情下年租金时，每天承担所欠租金3%的滞纳金，逾期二个月土坝村委会有权收回房屋另行安排。雨菡休闲会所使用涉案房屋至今。承租期间，雨菡休闲会所（经营者李某）按照年租金142000元标准于2012年7月16日支付2012年3月1日至2013年2月28日租金142000元。后土坝村委会决定年租金变更为133200元。雨菡休闲会所（经营者李某）于2014年6月29日支付2013年3月1日至2014年2月28日租金133200元；于2016年3月14日支付2015年3月1日至2016年2月28日租金133200元；于2016年12月14日支付2016年3月1日至2017年2月28日租金133200元；于2018年4月20日支付2017年3月1日至2018年2月28日租金133200元；分别于2019年6月18日、7月30日、8月1日分三次支付土坝村委会2018年5月1日至2019年4月30日租金133200元。对2014年3月1日至2015年2月28日、2018年3月1日至2018年4月30日、2019年5月1日之后租金均未予支付，形成纠纷。   一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方协商一致，土坝村委会将其位于平凉市××区房屋出租给雨菡休闲会所使用。双方签订租房协议，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应该依照约定全面履行各自合同义务。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。土坝村委会、雨菡休闲会所签订的租房协议于2015年2月28日期限届满后，雨菡休闲会所继续使用涉案房屋，土坝村委会对此未提出异议，故双方在2015年3月1日开始形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中李某、雨菡休闲会所逾期未支付租金已构成事实，土坝村委会要求解除租赁合同的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于雨菡休闲会所法律责任承担问题。公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户；个体工商户的债务，个人经营的以个人财产承担，家庭经营的以家庭财产承担。本案中李某申请设立个体工商户雨菡休闲会所，是登记也是实际经营者，故应由李某、雨菡休闲会所向土坝村委会支付使用涉案房屋期间的租金。根据查明事实，对土坝村委会主张由李某、雨菡休闲会所支付2014年3月1日至2015年2月28日期间租金133200元；2019年5月1日至2019年12月31日期间租金88800元的诉讼请求予以支持。土坝村委会主张由雨菡休闲会所、李某承担迟延支付租金的利息，不违反双方约定，对其该项诉讼请求，部分予以支持。关于2014年3月1日至2015年2月28日欠付租金的诉讼时效问题。根据前述分析，在不定期租赁关系解除前，原租房协议继续有效。按照原租房协议约定，租金年付，虽然各期租金支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁关系的整体性，还将导致债权人频繁主张权利，结合案件实际情况，在合同尚未解除继续履行的情况下，土坝村委会未向雨菡休闲会所、李某分期主张租金，不应视为怠于行使权利，应从合同解除，双方之间债权债务关系明确后，起算诉讼时效。综上，原审对雨菡休闲会所、李某认为土坝村委会主张的2014年3月1日至2015年2月28日租金133200元已过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。雨菡休闲会所、李某提出2014年3月1日至2015年2月28日租金已经付清且2019年度租金支付标准应为108000元，但未提供相应证据证明，故对其上述抗辩意见，不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1.解除平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会与平凉市崆峒区雨菡休闲会所店（经营者李某）对平凉市崆峒区风景嘉苑B区1号房屋使用的不定期租赁合同关系；2.平凉市崆峒区雨菡休闲会所店、李某于本判决生效之日起十日内支付平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会租赁费222000元、利息13318元，共计235318元；3.驳回平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5182元，减半收取2591元，由平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会负担245元，平凉市崆峒区雨菡休闲会所店、李某负担2346元。   二审期间，雨菡休闲会所、李某提交崆峒区法院（2019）甘0802民初3066号民事诉讼状、传票、应诉通知书、举证通知书各一份，证明目的为雨菡休闲会所、李某已缴纳2014年至2015年期间的租赁费，土坝村委会重复起诉，关于雨菡休闲会所、李某拖欠租金期间相互矛盾，陈述不一。土坝村委会质证认为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据客观说明雨菡休闲会所、李某拖欠租金的事实，民事诉讼状未经法院确认不具有法律效力，租赁费主张人不同，主张的租赁期间也不同，不能达到证明目的。本院经审查认为，土坝村委会在（2019）甘0802民初3066号民事诉讼状事实与理由中陈述“出租期限自   2012年3月1日起至2015年2月28日止，被告支付了第一年租赁费142000元，剩余两年按年租金133200元支付”，土坝村委会对该证据的真实性无异议。本院予以确认。该民事诉讼状涉及的案件与本案不是同一案号，该案土坝村委会也撤回起诉，故雨菡休闲会所、李某认为土坝村委会系重复起诉的证明目的不能达到。该民事诉讼状属于书证，从内容可知，土坝村委会承认租赁期限第三年即2014年3月1日至2015年2月28日期间的租赁费已收。该证据虽非收据、转账凭证等收取租赁费的直接证据，但属于间接证据。雨菡休闲会所属于个体工商户，经营者为李某，土坝村委会质证抗辩租赁费主张人不同的理由不能成立。诚实信用是民事主体应遵从的基本原则，土坝村委会向法院提交的民事诉讼状对其有约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中雨菡休闲会所、李某已对2014年3月1日至2015年2月28日期间的租赁费已交完成初步举证责任，土坝村委会对民事诉讼状的陈述未作出合理说明，也未提交证据推翻。结合双方的证据情况，故该证据对证明2014年3月1日至2015年2月28日期间的租赁费已交具有优势地位，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，对雨菡休闲会所、李某证明目的予以采信。   一审法院认定的其他基本事实属实，予以确认。   本院认为，本案二审中当事人争议的焦点问题为：一是雨菡休闲会所、李某是否已支付2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金；二是2019年5月1日至2019年12月31日期间的租金数额；三是雨菡休闲会所、李某是否应当支付利息。   关于雨菡休闲会所、李某是否已支付2014年3月1日至2015年2月28日期间租金的问题。本院对二审中雨菡休闲会所、李某提交的证据审查后，已采信该证据的此证明目的，土坝村委会无相反证据推翻该事实，应承担不利的法律后果。故雨菡休闲会所、李某的该上诉请求成立。   关于2019年5月1日至2019年12月31日期间的租金数额问题，一审法院认定双方在2015年3月1日开始形成不定期租赁关系，并依据该期间上一年的年租金133200元，确定该期间租金为88800元并无不当。雨菡休闲会所、李某认为其与土坝村委会约定，于2019年8月将每平方面租金变更为25元，土坝村委会不予认可。对此，雨菡休闲会所、李某未提交证据证明，应承担不利的法律后果。   关于雨菡休闲会所、李某是否应当支付利息的问题，根据查明的事实，雨菡休闲会所、李某未支付2019年5月1日至2019年12月31日期间的租金88800元。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定及双方当事人在履行案涉合同中形成的交易习惯，可以认定雨菡休闲会所、李某支付该期间租金的最后时间为2019年12月31日。雨菡休闲会所、李某未按时间付款，给土坝村委会造成损失，原判决确定雨菡休闲会所、李某支付利息不违反法律规定。关于利息数额，应按照租金88800元，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年1月1日起计算至实际付款之日。   综上所述雨菡休闲会所、李某的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、维持平凉市崆峒区人民法院（2020）甘0802民初184号民事判决第一项、第三项；   二、变更平凉市崆峒区人民法院（2020）甘0802民初184号民事判决第二项为：“平凉市崆峒区雨菡休闲会所店、李某于本判决生效之日起十日内支付平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会租赁费88800元，并支付按照租金88800元，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年1月1日起计算至实际付款之日的利息”。   一审案件受理费按原判决执行。   二审案件受理费共3568元，由平凉市崆峒区柳湖镇土坝村村民委员会负担3000元，平凉市崆峒区雨菡休闲会所店、李某负担568元。   本判决为终审判决。   审判长 张 厉   审判员 曹海荣   审判员 李 艳   二〇二〇年九月十五日   （法官助理 晁 超   书记员 任妮娜