江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2361号上诉人（原审被告）：王秀英，女，1964年11月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张静龙（系上诉人丈夫），1963年3月25日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：梁峰，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市淮阴区马头镇李庵村村民委员会，住所地淮安市淮阴区马头镇李庵村部。法定代表人：高爱忠，该村委会主任。委托诉讼代理人：李永俊，该村委会党总支部书记。委托诉讼代理人：王振荣，该村委会会计。上诉人王秀英因与被上诉人淮安市淮阴区马头镇李庵村村民委员会（以下简称李庵村委会）租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王秀英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请；一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1.本案被上诉人违约在先，上诉人有权行使不安抗辩权暂不支付租金。根据合同约定，被上诉人应当做好村民思想工作，未经上诉人同意不得在租赁范围内从事一切活动，但被上诉人没有履行该义务。在上诉人租赁期间，不断有人在涉案场地内种菜养殖，严重影响了上诉人的正常生产经营，妨碍了上诉人对租赁场地的使用，而被上诉人未能按合同约定解决此事，致使上诉人租赁合同目的难以实现。依据合同法相关规定，上诉人有权暂不支付租金，以维护自身的合法权益。2.上诉人从未见过被上诉人在一审提供的合同，上诉人也持有一份租赁合同，该合同中并未约定被上诉人可以在院内建自来水厂。被上诉人违约行为严重影响了上诉人的生产经营，租赁目的未能完全实现，即使上诉人要支付租金，租金也应予以调整。3.上诉人建造厂房积极开展生产经营活动，为社会创造效益，租赁合同约定租期是20年，目前才租赁几年，远未到期，继续履行合同符合双方利益。请求二审驳回被上诉人解除合同的请求。被上诉人李庵村委会辩称，1.在村委会与王秀英签订合同之前，就已经有村民在学校西北角养鸡。小学院内实际土地南北长约100米，东西宽约60米，但是租赁合同上写的是将院内土地南北长约90米，东西宽约50米租赁给上诉人使用，上诉人所称的租赁场地内有人养家畜并不在上述合同约定范围场地内。2.2012年7月1日，双方签订的租赁合同第2条明确约定村委会可在学校院内西北端建自来水厂占用部分土地，上诉人所说不是事实。由于租金几年均未收回，故不同意继续履行租赁合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李庵村委会向一审法院起诉请求：判令双方之间的租赁合同自2020年7月1日起解除，判令王秀英将土地恢复原状交给原告，并清除遗留物品，支付欠付租金57625元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同书》一份，主要内容为：甲方将村小学空置的房屋12间及院内南北长约90米，东西宽约50米的土地出租给被告用于服装制造或其他行业，但不得用于化工等有污染的行业；甲方在学校院内西北端建自来水厂占用部分土地，南北长约12米，东西约15米，乙方不得干涉或扣减租金，除此以外，甲方绝不在院内建设其他项目，乙方也不得以任何借口干涉乙方使用权；因经营需要，甲方同意乙方在院内建设厂房或其他基建项目，并同意其对现有房屋进行改造；租赁期限定为20年，到期后，乙方享有绝对续租权，租赁期内，乙方继承人享有继承权；租金自2012年7月1日起算，每年租金15000元，每满三年在15000元基础上递增5%，每年7月1日之前付清下一年租金，逾期支付租金，甲方可按国家规定收取滞纳金或收回租赁使用权；乙方在经营期间所建项目，到期后自行处理，原有房屋因房龄太长，甲方不要求恢复原状，土地由甲方负责复垦，恢复原状；甲方应做好本村村民思想工作，未经乙方许可不得在租赁范围内从事一切活动。另查明，合同签订后，李庵村委会向王秀英交付土地以及房屋，王秀英在涉案土地上经营服装厂，后养猪。截止2016年6月30日，王秀英已支付租金60000元。自2016年7月1日至今，王秀英未支付任何租金。原告主张的租金构成为2012年7月1日到2016年7月1日之间的4年租金，被告少交750元，即第四年租金支付数额为15000元，尚欠750元。2016年7月1日到2017年7月1日租金是15750元=15000×5%+15000，2017年7月1日到2018年7月1日租金也是15750元，2018年7月1日到2019年7月1日租金是16537.5元=15750×5%+15750，2019年7月1日到2020年7月1日租金也是16537.5元，以上合计数额65325元，减去被告曾经用猪抵租金的7700元（原告自认），尚欠租金57625元。被告认为租金计算涨幅时应该每三年递增均是以15000元为基础计算的，原告对被告该辩称意见予以认可。再查明，2018年8月30日，原告李庵村委会支付书记李海楼与村会计王征荣向王秀英现场催要租金并送达租金催缴通知单一份，张贴与王秀英家中墙上，王秀英在现场与王征荣商谈相关事宜。一审法院认为，王秀英与李庵村委会签订的《租赁合同书》的内容不违反法律法规的相关规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为：1、王秀英欠付租金的行为是否构成违约，原告能否行使解除权解除合同；2、被告欠付租金的数额为多少；3、李庵村委会是否构成违约。关于第一争议焦点。根据双方签订的合同约定每年7月1日之前付清下一年租金，逾期支付租金，甲方可按国家规定收取滞纳金或收回租赁使用权，被告自2016年7月1日起未付租金，经原告催要后至今仍未付租金，该行为属于违约行为。李庵村委会以此主张王秀英违约并要求依法解除合同，符合双方的约定以及法律规定，予以支持，并确认解除时间为2020年7月1日。关于第二争议焦点。对于欠付租金的计算方式，被告提出原告的计算方法错误，原告予以认可，根据合同约定欠付租金数额应为2016年7月1日到2017年7月1日租金是15750元=15000×5%+15000，被告仅支付15000元，尚欠750元，2017年7月1日到2018年7月1日租金为15750元，2018年7月1日到2019年7月1日租金应为16500元=15750元+750元，2019年7月1日到2020年7月1日应为16500元，欠付租金数额为57550元=750元+15750元+15750元+16500元+16500元-7700元。关于第三争议焦点，被告辩称被告强行在租赁范围内建设水厂，因双方之间的合同已经明确载明建设水厂系经原告同意的情况下进行相关建设的，故对该辩称意见不予采纳。对于被告辩称的三户村民侵犯其承包土地事宜，因其未提供证据证实该三户村民侵占了其租赁土地、何时侵占其租赁土地，且即使存在该事实，亦不能成为其拒付租金的理由，原告可通过其他方式主张侵权权益。关于原告主张的恢复原状的诉讼请求，因无合同约定，且原告不能举证证明需要恢复的原状，故不对该请求不予支持。本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、双方之间于2012年7月1日签订的《租赁合同书》于2020年7月1日解除，王秀英在判决生效后立即清除遗留在涉案土地上的物品并将涉案土地及房屋返还给淮安市淮阴区马头镇李庵村村民委员会。二、被告王秀英于判决生效后十日内支付原告淮安市淮阴淮安市淮阴区马头镇李庵村村民委员会截止2020年6月30期间的租金57550元。三、驳回原告淮安市淮阴区马头镇李庵村村民委员会的其他诉讼请求。本诉案件受理费1241元，减半收取620.5元，由被告王秀英负担。二审中，上诉人提交一组照片，证明租赁期内村民长期在租赁场所内种菜养殖家畜，范围较大，严重影响上诉人的正常生产经营，妨碍租赁场地使用，导致租赁目的不能实现，被上诉人至今未解决上述问题属于不作为。被上诉人质证认为上诉人提供的证据与本案无关，村委会也曾做过村民思想工作，种菜养殖是村民行为，不存在对上诉人生产经营产生妨碍。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，对于上诉人提出的本案系被上诉人违约在先，上诉人有权行使不安抗辩权暂不支付租金问题。首先，涉案《租赁合同书》有当事人签字盖章，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，故该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《租赁合同书》第2条明确约定：“甲方在小学院内西北端建自来水厂占用部分土地，南北宽约12米，东西约15米，乙方不得干涉或扣交部分租金…”。据此，村委会在小学院内建自来水厂系双方合同明确约定，不属于违约行为。上诉人提出其此前从未看过上述合同，其手中持有的另一份租赁合同并未约定被上诉人可在院内建自来水厂，但未提供该合同以及其他证据证明。其次，二审中上诉人提供一组照片证明村民侵犯其承包土地事宜，但该组照片并不能证明村民何时侵占其租赁土地及被侵占的租赁土地具体面积，且即使存在上述事实，上诉人亦不能以此抗辩拒付租金，可通过其他方式主张侵权权益。故对上诉人所提该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出继续履行合同的要求，根据双方签订的《租赁合同书》第5条约定：“……每年7月1日之前一次性交清下一年租金，逾期甲方可按国家规定收取滞纳金或收回租赁使用权”，据此，上诉人有义务在每年7月1日之前一次性交清下一年租金，但上诉人自2016年7月1日起未付租金，经原告催要后至今仍未付租金，该行为已构成违约，被上诉人有权依据合同约定要求依法解除租赁合同，收回租赁使用权。上诉人要求继续履行合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，王秀英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1241元，由上诉人王秀英负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  于晓萍审 判 员  马玉宝二〇二〇年九月十八日法官助理  毛学梅书 记 员  费婉燕