沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初5855号原告：沈阳市房产局，住所地：沈阳市沈河区大西路187号。负责人：陈杰，职务：局长。委托代理人：王爽，系辽宁弘立律师事务所律师。被告：沈阳市建筑材料公司第六供应站，住所地：沈阳市大东区小北街16号。法定代表人：刘刚，职务：经理。委托代理人:王海峰、李桐，系辽宁润理律师事务所律师。原告沈阳市房产局与被告沈阳市建筑材料公司第六供应站房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王爽，被告委托代理人王海峰、李桐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：沈阳市大东区小北街16号房屋（建筑面积272.98平方米）为沈阳市人民政府直管公房，由原告代表政府进行管理。被告承租该处公房，双方签订《非住宅房屋租赁合同》，被告自2009年起一直拖欠部分租金，截至2020年5月31日被告共拖欠租金734467.25元及利息。为维护国有资产收益，防止国有资产流失，原告诉至贵院、望判如所请。诉讼请求：1、请求法院判令解除（终止）原被告的房屋租赁关系；2、请求法院判令被告支付陈欠租金734467.25元和迟延支付的利息140024.02元（利息暂计至2020年5月31日，自2020年6月1日起至实际给付之日止按贷款市场报价利率计算），两项暂共计874491.27元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：一、原告无权要求解除租赁关系。其一，被告从1983年案涉房屋回迁后至今近40年一直持续占有使用该房屋，远超出租赁合同最长期限不得超过20年的规定，可见原被告并不是商业性质的租赁关系。从被告企业性质和房产性来看，被告原系是全民所有制企业后改制为集体所有制企业，现企业仍有登记在册职工125人，从企业成立至今已70余年，被告一直在此处持续的占有使用房屋，截至1981年现涉案房屋所在地上原厂房拆迁之前，原厂房的性质系被告自管，被告对原厂房享有所有权。1983年回迁安置，被告回到原厂址即现案涉房屋所在地进行经营活动，回迁至今，被告对案涉房屋长期占有使用。但被告对房屋的占有使用并非是基于与原告建立了租赁关系，而是系基于回迁安置及特殊企业性质的历史遗留原因形成。2001年7月3日，受原告委托负责管理的沈阳市房产经理责任有限公司租赁公司出具证明，指出位于沈阳市大东区产（建筑面积243平方米）产权归沈阳市房产局，使用权归沈阳市建筑材料总公司第六建材供应站的事实，被告认为，案涉房屋系原厂房动迁而来，被告对原厂房享有所有权，应当对回迁后的房屋继续享有所有权，但事实上案涉房屋回迁后被告丧失了房屋的所有权。针对房屋所有权变更的过程，被告申请法庭依法查明，维护被告的财产权益，但证明也进一步确认了被告对涉案房屋享有长期使用权的事实。尽管目前权属上，被告对涉案房屋不享有所有权，但实际上被告从回迁后至今一直对涉案房屋占有使用，是历史遗留原因形成了被告的长期使用。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定本案不是租赁合同纠纷，不属于人民法院受理范围。对于被告每年向原告委托进行管理的沈阳市房产经理有限责任公司租赁公司支付房费3万元，以上费用性质并不等同于租金，而是被告缴纳用于房屋修缮和必要的维护费用。综上，被告系基于特殊企业性质属历史遗留的落实政策后因行政指令而调整划拨进而对案涉房屋具有长期使用权，与原告建并非商业性质的租赁，原告无权要求解除房屋租赁关系。其二，被告集体所有制企业，现有登记在册员工125人，案涉房屋是被告经营的唯一场所，现被告将该处房屋对外出租，年租金收益13万元作为补贴，用于发放员工工资及缴纳员工社会保险。强行收回案涉房屋，必将导致被告丧失唯一经营场所，至此企业将陷入严重经济困境，入不敷出的情况下，员工的基本保障将无法维系，不利于社会和谐稳定。二、原告计算租金标准畸高，计算方式、计算数额与实际情况存在严重差异。要求支付利息无法律依据。首先从欠付房费的时间看，原告所述被告自2009年起欠付租金与事实不符，原告委托沈阳市经理有限责任公司租赁公司管理期间，被告从2009年至2014年期间按时交纳房费，有收款收据为证，后因原告单位人事、行政管理问题，无人接收房费，故被告从2015年开始未能按期缴纳房费，2017年被告重新接到通知继续向原告缴纳房费，当年缴纳费用计入2016年。2018年开始，原告要求提高房费标准，被告立即提出异议，随机被告多次信访联系相关部门但未能协商一致。综上被告未支付原告2015年整年及2017年至今的房费。其次房屋的计算面积有误。被告使用的房屋面积总计为243平方米（包括商业门市面积143平方米，库房100平方米）并非272.98平方米。从房费的计算标准看，按照《关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知》（沈房发【2018】5号）被告所在小北街16号的评估价格为51元/平方米/月，然而同在的评估价格为39元/平方米/月，该两处房产相隔仅一楼之隔，差额不符合常理。同时案涉房屋中库房面积为100平方米，按商业门市的价格计算租金显示公平，被告认为对于门市和仓库应按照不同标准收费，事实上被告按照市场租赁价格每年的租金收益为13万元，原告的收费标准远远超出了被告对外出租的市场租金。三、被告至1999年至2017年一直足额支付租金，因库房漏雨票据受潮无法继续保存，1999年至2008年缴费凭证丢失，但原告该部分诉讼请求已超出诉讼时效，不应支持。经审理查明:涉案房屋坐落于沈阳市大东区小北街16号，建筑面积243平方米，系国有产权房屋。2005年1月，原被告签订公房租赁合同，将房屋出租给被告使用，租期自2005年1月1日至2015年12月31日，合同到期后双方又续签两份合同，租赁期限至2017年12月31日，年租金标准均为3万元，租赁期满后被告继续使用房屋至今。2018年1月，沈阳市房产局、沈阳市财政局下发沈房发【2018】5号文件，确定被告使用房屋租金标准为51元/平方米/月。被告使用房屋期间拖欠2015年全年租金，2017年至今租金未付。上述事实，有国有直管房产产籍卡、租赁合同、收款收据、文件，原被告陈述及庭审笔录等证据经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为:关于租赁关系应否解除问题。涉案房屋系国有房产，被告基于历史形成的租赁关系占用使用房屋与普通的租赁关系不同，虽然租赁期限届满后双方未续签合同，但根据本案的客观实际，被告企业尚有多名职工未安置，该租赁关系不宜解除，故本院对原告的该项请求不予支持。关于租金问题。对于原告主张的1997年至2008年租金，被告以超出诉讼时效期间为由抗辩，原告未能提供证据证明其在诉讼时效存续期间主张权利，故该部分请求超出诉讼时效期间，本院不予支持。被告拖欠原告2015年租金及2017年至今租金，其中2015年及2017年每年租金3万元，自2018年起租金标准调整为月租金12393元（51元*243平方米），被告应支付原告租金419397元（租期计算至2020年5月31日，6万+12393元*29个月），被告提出的租金价格过高及不应全部按网点收费的抗辩理由，缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳市建筑材料公司第六供应站于判决书生效后十日内给付原告沈阳市房产局租金419397元及利息（自2020年6月1日起至给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费12545元，减半收取6272.5元，由原告承担3264.5元，被告承担3008元。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘鹏二〇二〇年九月一日书记员  白璐