大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1616号 原告：大连凯尔富物业管理有限责任公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区凌水镇小平岛，统一社会信用代码9121023176076090XM。 法定代表人：王春馥。 委托诉讼代理人：何鑫，女，1991年1月29日出生，满族，该公司员工，住辽宁省黑山县。 委托诉讼代理人：路红伟，男，1981年2月13日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。 被告：王秀香，女，1947年3月7日出生，汉族，住辽宁省大连市高新区。 委托诉讼代理人：李广路(被告之子)，1976年12月24日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 原告大连凯尔富物业管理有限责任公司与被告王秀香物业服务合同纠纷一案，本院依法受理后，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何鑫、被告王秀香的委托代理人李广路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连凯尔富物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付自2015年9月1日起至2020年3月31日拖欠的物业服务12,589.50元；2、请求判令被告以物业费为限支付自2015年9月15日起至2020年3月31日的违约金1,000元(以上合计为13,589.50元)。事实与理由：原告受大连圣岛房地产开发有限公司聘请为邻海园小区提供物业服务。被告系邻海园A区E组团24号楼1单元803房屋的业主。根据被告签署的《临时管理规约》第二十七的规定：物业费按产权面积每月每平方米1.70元，业主应于每季度首月10日前缴纳该季度物业服务费。《临时管理规约》第三十一条规定:业主逾期未交纳物业服务费等任何费用的，物业服务企业可不经书面催交而直接向人民法院起诉追缴。原告已按照约定提供了物业服务，但被告迟迟未交物业费。现被告累计拖欠原告物业服务费己达12,589.50元。综上所述，原告为保护其合法权益，向贵院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，不同意原告诉讼请求。1.原告从被告缴纳购房定金日就开始计算物业费不合理。应自被告交纳全部购房款后再推迟7天开始计算物业费起始时间；2.被告另有房屋一处，物业管理公司也是原告，该房屋原告多收取了一个月的物业费，原告应予返还；3.原告主张已过诉讼时效，原告在2015年至2018年期间没有向被告主张过物业费；4.原告提供的物业服务不达标。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《业主临时管理规约》、业主资料卡、《协议书》、催费照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告对大连市高新园区小平岛A区组团邻海园项目提供物业服务，物业费标准为1.70元/建筑平方米/月。被告系邻海园项目A区E组团24号楼1单元8层3号业主，物业面积为134.66平方米。被告未向原告交纳自2015年9月1日起至2020年3月31日的物业服务费。 本院认为，原告为被告所在小区提供物业服务，且被告亦接受了原告提供的物业服务，应按时交纳物业管理费。根据查明的事实，被告未向原告交纳付自2015年9月1日起至2020年3月31日的物业服务费。关于物业服务费的诉讼时效问题。2020年4月20日，原告将起诉被告的诉讼材料提交至至本院，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条规定，本案诉讼时效计算时间节点应为2017年4月21日，即该日期以前的期间已过诉讼时效，故本案被告应支付原告自2017年4月21日至2020年3月31日期间的物业服务费8,088.58元（134.66平方米×1.70元/月/平方米×35月10日）。 关于原告主张的违约金一节，被告拖欠物业管理费的行为虽不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，对原告的违约金请求，本院不予支持。 关于被告抗辩原告收取物业费的时间起算点不合理的抗辩意见，因被告已交纳其抗辩的时间段的物业费，视为其在上述时间段内自愿接受了原告的物业服务，且被告未提供证据证明其抗辩主张，故本院对被告该点抗辩意见不予采纳。关于被告抗辩在原告提供物业服务的小区内另有房屋一处，物业费计算不合理一节，因本案原告主张的系被告未交纳的邻海园项目A区E组团24号楼1单元8层3号的物业费，故被告的该点抗辩意见，与本案无关，本院不予采纳。关于被告抗辩原告提供的物业服务不达标一节，本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，原告收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益，被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。双方均应站在全体业主的利益层面，积极地沟通解决在合同履行过程中存在的问题，故对于被告该节抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五规定，判决如下： 一、被告王秀香于本判决生效之日起十日内给付原告大连凯尔富物业管理有限责任公司自2017年4月21日至2020年3月31日期间的物业服务费8,088.58元； 二、驳回原告大连凯尔富物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费70元，减半收取计35元，由原告大连凯尔富物业管理有限责任公司负担10元，由被告王秀香负担25元（此款原告已预交，被告在本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  高琳琳 二〇二〇年九月十日 法官助理李纯 书记员胡婉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。