山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终8432号 上诉人（原审原告）：周金城，男，汉族，1978年3月19日出生，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：董献军，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：台华绪，山东理证律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：尹金艳，女，汉族，1969年9月2日出生，住青岛市黄岛区。 监护人：薛某，女，汉族，1991年9月2日出生，住山东省青岛市黄岛区。 原审第三人：薛月慧，男，1963年1月23日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 原审第三人：薛月香，女，1968年3月22日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 原审第三人：褚艳梅，女，1978年9月6日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 原审第三人：青岛海湾新城房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区井冈山路东侧售楼处。 法定代表人：李心原，董事长。 委托诉讼代理人：于厉，男，系该公司职工。 上诉人周金城因与被上诉人尹金艳，原审第三人薛月慧、薛月香、褚艳梅、青岛海湾新城房地产开发有限公司（以下简称海湾新城）物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 周金城上诉请求：1.依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初第16937号民事判决，支持周金城的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由尹金艳承担。事实与理由：一、一审判决认定尹金艳与薛月慧签订的租赁合同合法有效，各方应当按照合同的约定履行权利义务，明显认定事实不清。1.根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对于涉案3009号房屋，薛月香、赵强仅与海湾新城签订认购协议，双方并未签订正式的商品房预售合同，也未办理商品房预售网签，更没有办理不动产登记。其两人未曾取得过涉案房屋的物权，更未取得所有权。在薛月香、赵强没有取得涉案房屋所有权的情况下，即使薛月慧、赵强在2017年4月13日签订涉及该房屋的协议，薛月慧也不能取得涉案房屋的所有权，更未取得处分权。薛月慧与尹金艳签订的租赁合同仍然不能发生效力。2.海湾新城没有向薛月香、赵强交付过涉案房屋，薛月香、赵强与海湾新城的认购协议没有履行完毕，周金城是从海湾新城购买了涉案房屋，并依法办理了房屋交接登记手续，取得了涉案房屋的物权，并对涉案房屋享有所有权。薛月慧与尹金艳就开发商没有交付的房屋，签订租赁合同，在没有取得房屋物权及所有权的情况下，双方之间的租赁合同并不能发生房屋租赁的合同效力，周金城也没有履行该租赁合同的义务。如因该租赁合同给尹金艳造成了损失，其应当根据合同的相对性要求薛月慧向承担违约责任。二、一审法院依据《合同法》第八条、第五十一条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条等法律规定，认定薛月慧对涉案房屋享有处分权或取得处分权，认定本案适应“买卖不破租赁原则”，明显适用法律错误。1.取得处分权的前提为依法取得了物的所有权或得到权利人的追认。本案涉案房屋为不动产，根据《物权法》的规定，取得物权的前提为依法登记，而本案中，无论是薛月香、赵强还是薛月慧均没有取得涉案房屋的物权，更没有取得涉案房屋的所有权，他们均不享有对涉案房屋的处分权。2.《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”该两条规定体现了买卖不破租赁原则，但符合该原则的前提条件为：（1）购买人从出租人处购买租赁物导致租赁物所有权发生变动；（2）原租赁合同合法有效。本案中，周金城并不是从薛月香、赵强处购买的涉案房屋，而是从海湾新城购买，海湾新城与尹金艳并不存在租赁合同关系。原审法院明显没有正确的适用该法律规定，错误地适用“买卖不破租赁原则”。综上，请求二审法院依法查明案件事实，依法支持周金城的上诉请求。 尹金艳辩称，1.一审法院认定事实清楚、法律适用正确，二审法院依法应当驳回周金城的上诉请求，维持一审民事判决。周金城上诉主张的“一审法院认定尹金艳与薛月慧签订的租赁合同合法有效，各方应按合同约定履行权利义务”认定事实不清的上诉理由不能成立。赵强、薛月香与海湾新城签订的内部认购协议书是合法有效的，而且在赵强、薛月香仅交了50%房款的情况下，海湾新城已于2017年将涉案房产交于薛月香使用。因赵强放弃产权，转归薛月慧、薛月香享有产权，包括对房屋的使用权，对房屋的使用可以自己使用，也可以租赁给他人使用。原审庭审中，海湾新城认可2018年8月23日前，涉案房屋全款已交清，但是周金城与海湾新城签订房屋买卖合同的日期是2018年11月29日，周金城在公安笔录和法庭笔录中的说法互相矛盾，最终也没有拿出证据证明购房款的交付，周金城仅仅是替薛月慧、薛月香顶名而已。海湾新城在庭审中承认是应权利人薛月香的申请才更的名，因为这时房款已全部交清，所以才称薛月香为权利人。薛月香、薛月慧为了逃避已生效判决确定的给付尹金艳钱款的债务，才与周金城、褚艳梅、海湾新城恶意串通，将涉案房产转移至周金城名下，尹金艳保留对恶意串通，转移涉案房产诉讼的权利。周金城称海湾新城没有向薛月慧、薛月香、赵强交付过涉案房屋，那么在尹金艳使用之前，薛月慧、薛月香、赵强就已经使用，而且在尹金艳使用后，交纳了水、电、物业等费用，海湾新城也在庭审笔录中承认根据内部认购协议书约定将涉案房屋交付给了权利人薛月香。薛月香、赵强与海湾新城认购协议已经于2018年8月23日前履行完毕。周金城所谓的从海湾新城购买涉案房屋、并办理房屋交接，无事实依据，在周金城没有支付购房款的情况下，怎么能谈得上购买。周金城仅是为了顶名办理了房屋登记手续而已，并没有取得物权。尹金艳已在原审提交证据证明履行了租赁合同交纳租金的义务。2.原审法院适用买卖不破租赁等法律正确，周金城认为没有取得处分权是错误的。周金城对买卖不破租赁原则理解错误，并不当然地购买人必须从出租人处购买租赁物，也可能出租人是除所有权人以外的其他有权出租的人。本案薛月慧、薛月香就是有权使用、处分、出租、转让的权利人。海湾新城没有直接与尹金艳存在租赁合同关系，但是在周金城与海湾新城签订涉案房屋买卖合同前早已将涉案房屋交付给薛月香，薛月慧，薛月香与尹金艳先租赁后以房抵债，对该房屋进行了处分，周金城没有得到房屋应当追究海湾新城违约责任，海湾新城交付房屋不能，不能由尹金艳承担责任。综上所述，请求二审法院驳回周金城上诉请求，维持原审判决。 周金城向一审法院提起诉讼请求：1.判令尹金艳返还周金城所有的坐落于青岛开发区户的房屋；2.判令尹金艳赔偿周金城房屋占用期间的经济损失2万元；3、本案诉讼费等费用由尹金艳承担。 一审法院认定事实：2016年10月3日，赵强、薛月香购买海湾新城开发的3009号房屋，总价901568元。赵强与薛月香向海湾新城共支付450784元。尹金艳提交内部认购协议书、收款收据证明该事实。 周金城称对内部认购协议书、收款收据真实性不清楚，与本案无关。 第三人海湾新城称对收款收据真实性没有异议，对内部认购协议书真实性无法确认，但承认该公司与赵强、薛月香签订过内部认购协议书。 薛月香与薛月慧系夫妻关系，2017年11月6日，薛月慧与尹金艳签订租房协议，约定薛月慧将金石广场A座3009户涉案房租赁给尹金艳使用，使用期限从2017年11月6日至2027年11月6号止，租房协议后附尹金艳提交的收条。尹金艳于2017年11月15日入住至今，且交纳2017年11月6日以前的电费、物业费3240元。尹金艳提交租房协议及收条、记账明细、薛月慧与薛月香结婚证等证据佐证。 周金城称对租房协议及收条真实性有异议，其中褚艳梅印章不是本人所盖，印章是尹金艳自己所盖。 薛月慧称租房协议及收条中章属于尹金艳自己所盖，且收条上的20万元也没有给薛月慧。对结婚证真实性没有异议。 褚艳梅称记账明细是褚艳梅的，不应该在尹金艳处。 2017年11月13日，赵强与薛月慧签订协议，约定由尹金艳替薛月慧还清其与赵强的10万元欠款，赵强放弃3009号房的所有权，转由薛月慧、薛月香享有，协议书后附赵强收到尹金艳10万元的收条。尹金艳提交2017.11.13协议书（赵强与薛月慧签订）、收条证明该事实。 周金城对证据真实性不清楚，认为与本案无关。 薛月慧称收条上的10万元不真实。 2018年11月29日，周金城从海湾新城处购买3009号房，于2018年8月17日支付剩余450784元房款，2018年12月20日办理了产权登记。周金城提交商品房买卖合同（现售）、不动产权登记证、增值税发票、物业费收款凭据、住宅专项维修资金专用发票、完税证明、不动产登记费证明。 尹金艳称对证据真实性有异议。对不动产权登记证真实性没有异议，但通过公安笔录，薛月慧、薛月香、褚艳梅等均证实该房屋仅是登记在周金城名下，并不是实际产权人。 海湾新城无异议。 褚艳梅称对该组证据真实性无异议。 一审法院认为,本案是物权保护纠纷,本案争议的焦点问题是尹金艳与第三人薛月慧之间是否存在租赁合同关系,周金城的诉讼请求是否合法、有据。 在本案中，尹金艳与薛月慧签订的租赁合同,没有违反法律法规的强制性规定,是双方真实意思表示，一审法院予以认定,各方应按合同约定履行权利义务。 2017年11月6日，薛月慧作为所有权人将案涉房屋租赁给尹金艳使用。此时，涉案3009号房的所有权人为薛月香、赵强，薛月慧作为无处分权人与尹金艳签订房屋租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，在权利人薛月香、赵强追认之前，薛月慧与尹金艳签订的房租租赁合同属于效力待定的合同。2017年11月13日，薛月慧与赵强签订协议，约定尹金艳替薛月慧、薛月香垫付10万元欠款给赵强，赵强放弃3009号房所有权，由薛月香、薛月慧享有该房屋的所有权。同日，赵强出具收到尹金艳10万元的收据。至此，薛月慧取得3009号房处分权。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。综上，一审法院认为，薛月慧与被告尹金艳签订的房屋租赁合同有效。 周金城自2018年12月20日对3009号房进行不动产权登记之后，取得3009号房的所有权。作为租赁物的所有权人对尹金艳仅享有物上请求权,而非合同债权。其次,关于买卖不破租赁原则的理解。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”该条规定的是租赁物在租赁期间对租赁物受让人产生法律约束力,租赁物受让人应当继续履行原租赁合同,其立法本意在于通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用,因而承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予以支持。由此可见,周金城取得房屋的所有权后,尹金艳在案涉租赁物所有权发生变动的情况下,其对商铺的使用权不受影响,符合合同法中买卖不破租赁的立法原意。综上，周金城要求返还房屋并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据,一审法院不予支持。 综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第二百二十九条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:驳回周金城的诉讼请求。案件受理费300元(周金城已预交),由周金城负担。 本院二审期间查明，2019年12月16日，海湾新城向一审法院出具《关于涉案房屋房款支付情况的情况说明》中关于涉案房屋交付问题载明：涉案房屋在2016年10月29日已由赵强占有和使用，且2016年10月29日开始到物业缴纳涉案房屋水电费。 双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议的焦点是：尹金艳与薛月慧之间的租赁合同关系是否有效,周金城的诉讼请求是应予支持。 本院认为，2016年赵强、薛月香与海湾新城签订内部认购协议书，约定由赵强、薛月香购买海湾新城开发的涉案房屋并支付50%房款450784元，赵强于2016年10月29日占有和使用，此时赵强、薛月香系涉案房屋所有权人。2017年11月6日，薛月慧将案涉房屋租赁给尹金艳使用，而此时涉案3009号房的所有权人为薛月香、赵强，薛月慧作为无处分权人与尹金艳签订房屋租赁合同，该合同效力待定。2017年11月13日，薛月慧与赵强签订协议，约定尹金艳替薛月慧、薛月香垫付10万元欠款给赵强，赵强放弃3009号房所有权，由薛月香、薛月慧享有该房屋的所有权。至此，薛月慧取得3009号房处分权，薛月慧与尹金艳签订的房屋租赁合同合法有效。租赁协议签订后，尹金艳支付了租金，占有、使用了房屋并交纳了物业费，双方之间的租赁合同已开始履行。周金城自2018年12月20日对3009号房进行不动产权登记之后，取得3009号房的所有权。在薛月香、薛月慧将涉案房屋转让给周金城时，周金城应对该房屋的状况进一步了解，对涉案房屋是否实际交付和使用进行考察，周金城主张不了解房屋状况，有悖常理。虽然周金城与海湾新城签订《商品房买卖合同》并办理不动产登记，但该房屋是周金城从薛月香、薛月慧转卖购得，前期房款并非周金城缴纳，周金城签订《商品房买卖合同》时，海湾新城已将涉案房屋交付赵强，赵强又将涉案交付薛月香、薛月慧，薛月慧与尹金艳已签订房屋租赁合同，尹金艳通过租赁方式占有、使用，案涉房屋不能交付的责任不在承租人尹金艳。因此，根据合同法关于买卖不破租赁的立法原意，周金城取得房屋的所有权后,尹金艳在案涉租赁物所有权发生变动的情况下,其对商铺的使用权不受影响。一审法院对周金城的诉讼主张不予支持并无不当，本院予以确认。 综上，周金城的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人周金城负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年九月十日 法官助理 阚玉龙 书记员黄鹤莹