江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1291民初1286号原告：朱长山，男，1958年7月25日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：孙荣礼，泰州医药高新技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：鞠小敏，泰州医药高新技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。被告：钱正和，男，1960年7月10日出生，汉族，户籍地泰州医药高新技术产业开发区，现住泰州市。被告：陈梅，女，1960年6月28日出生，汉族，户籍地泰州市海陵区，住泰州市。被告：钱宝庆，男，1969年5月7日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。被告：钱佩霞，女，1967年10月28日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。被告：钱正基，男，1947年2月3日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：田佩，江苏明港律师事务所律师。被告：钱正礼，男，1952年10月23日出生，汉族，住浙江省安吉县。被告：钱俊，男，1983年8月9日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，住上海市虹口区。被告：钱秀凤，曾用名钱巧凤，女，1949年1月19日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。被告：侯克锋，男，1977年1月26日出生,汉族，住泰州市高港区。第三人：泰州市新泰建设发展有限公司，统一社会信用代码913212917365032170，住所地泰州市药城大道鑫泰写字楼812室。法定代表人：朱鑫。委托诉讼代理人：徐晨，江苏君谊律师事务所律师。第三人：泰州华信药业投资有限公司，统一社会信用代码91321291782712917Y，住所地泰州市中国医药城海陵南路西侧、规划路北侧（商务一号楼）四楼413室东半侧。法定代表人：张由凤。原告朱长山与被告钱正和、陈梅、钱宝庆、钱佩霞、钱正基、钱正礼、钱俊、钱巧凤、侯克锋、第三人泰州市新泰建设发展有限公司（以下简称新泰公司）、泰州华信药业投资有限公司（以下简称华信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱长山及其委托诉讼代理人孙荣礼，被告钱正和，被告钱正基及其委托诉讼代理人田佩，被告候克锋，第三人新泰公司的委托诉讼代理人徐晨到庭参加诉讼。被告陈梅、钱宝庆、钱佩霞、钱正礼、钱俊、钱巧凤、第三人华信公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。朱长山向本院提出诉讼请求：1、判令被告1、被告2立即按约将康和花园(约126平方米)以及配套车库(约42.51平方米）的产权过户给原告，并赔偿损失2万元。被告3至被告9履行协助过户义务。2、被告承担本案诉讼费用。审理过程中，朱长山变更诉讼请求为：1、判令第三人新泰公司将康和花园(约126平方米)以及配套车库(约42.51平方米）的产权过户至被告钱正和名下，其他被告承担协助过户义务，由钱正和依法过户给原告；2、被告赔偿原告损失2万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年7月28日，原告、被告1、被告2以及被告1的母亲邱桂珍签订房屋买卖协议，被告1、被告2以及被告1的母亲邱桂珍将安置房即康和花园(约126平方米)以及配套车库(约42.51平方米）的产权卖给原告，总售价48.6万元，当日原告给付房款46.6万元尚欠2万元待该房产过户后由原告给付(见房屋买卖协议），被告1、被告2以及被告1的母亲邱桂珍按约将上述房屋交付原告。原告居住至今，多次要求被告过户未果，现被告1的母亲邱桂珍于2017年1月7日死亡，根据被告1陈述：邱桂珍与钱士松(2010年去世）夫妇共生有五男二女，长子钱正邦(1972年去世）生一子(被告3:钱宝庆）、一女(被告4:钱佩霞），二子(被告5:钱正基），三子(被告6:钱正礼），四子钱正祥(2014年去世）生一子(被告7:钱俊）、五子钱正和(被告1)，长女钱巧风(被告8)，二女钱素梅1978年去世，生一子(被告9:侯克锋)。钱正和答辩称，房屋买卖是事实，但对方的经济损失并非其造成的，不应承担赔偿损失的责任。此外，原告还欠付2万元购房尾款。钱正基、侯克锋答辩称，1、案涉房屋买卖协议真实性无法确认，邱桂珍、钱士松均年事已高，签订协议时除钱正和之外，其余子女均不知情，协议所有字迹均是一人书写；2、签订协议时，房屋产权不清晰，协议中甲方并未取得房屋产权；3、房款应作为遗产予以分割。新泰公司陈述，案涉房屋虽登记在新泰公司名下，但新泰公司不是房屋的拆迁人或受托单位，第三人愿意积极予以协助办理房屋产权变更登记手续。华信公司未到庭陈述己方意见。本院经审理查明：2008年6月20日，拆迁人华信公司、受托单位泰州市鑫盛房屋拆迁有限责任公司与被拆迁人钱正和（邱桂珍）签订《泰州市医药产业园二期项目拆迁补偿、安置协议书》，载明：“乙方被拆迁房屋坐落在富野村九组，航拍图面积为76.12平方米，产权性质为私，用途为住宅。按政策规定应计算人口为1人，享受人口标准确权面积为120平方米；补偿安置方式为乙方选择产权置换补偿安置方式……乙方房屋拆迁的各项补偿金额计129480元”。2008年6月29日，拆迁人华信公司、受托单位泰州市鑫盛房屋拆迁有限责任公司与被拆迁人钱正和（补充）签订《泰州市医药产业园二期项目拆迁补偿、安置协议书》，载明：“乙方被拆迁房屋坐落在富野村九组。其他约定事项：照顾性按开发成本价购65平方米”。2010年5月，泰州市鑫盛房屋拆迁有限责任公司向钱正和出具了泰州经济开发区拆迁安置结算单，载明：“原协议书：被拆迁人钱正和邱桂珍，合法面积120㎡，协议补偿款129480，安置面积124.94㎡，安置地点康和花园，幢室号康和花园XX室。结算结果（应得款-应缴款）-20129.据协议原件增加钱正和姓名。此单只限办证，不作他用”。2010年7月27日，朱长山通过交通银行转账方式向钱正和支付购房款466000元。2010年7月28日，邱桂珍、钱正和、陈梅、钱士松作为售房者（甲方）与朱长山作为购房者（乙方）在见证方泰州市高港区法律服务所见证下签订《房屋买卖协议》，约定：甲方有位于寺巷安置区（康和花园）23幢201室回迁房壹套，合计面积126平方米，外带车库42.51平米。需出售，经甲乙方双方协商达成如下协议：1、总售价为肆拾捌万陆仟元整。2、协议签订后交现金肆拾捌万陆仟元，余款待房产过户结束后一并交给甲方。3、甲方必须无条件的配合乙方办好房产过户手续。4、过户费由乙方承担，如甲方的原因不能将房屋产权证过户给乙方，甲方将承担给乙方造成的一切损失。合同签订后，邱桂珍、钱正和、陈梅、钱士松将案涉房屋交给朱长山使用。朱长山占有、使用案涉房屋至今。另查明，案涉康和花园一期房屋现登记在新泰公司名下，不动产权证号为苏（2016）泰州不动产权第0061466号。钱士松于2011年2月9日死亡，邱桂珍于2017年1月7日死亡。钱士松与邱桂珍生前育有五子二女，长子钱正邦，二子钱正基，三子钱正礼，四子钱正祥，五子钱正和，大女儿钱巧凤，二女儿钱素梅。其中，长子钱正邦于1971年去世，育有一子钱宝庆和一女钱佩霞；四子钱正祥于2014年去世，育有一子钱俊；二女儿钱素梅于1978年去世，育有一子侯克锋。钱士松、邱桂珍夫妇晚年与钱正和一起生活，直至终老。原告朱长山因本案委托泰州医药高新技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者孙荣礼作为诉讼代理人，于2020年4月28日向该所微信转账支付案件代理费20000元。在审理过程中，原告朱长山向本院申请财产保全，本院于2020年8月8日作出（2020）苏1291民初1286号民事裁定书，裁定查封被告（登记在第三人泰州市新泰建设发展有限公司名下）位于泰州医药高新区寺巷街道人民东路26号康和花园一期的房屋。本院于2020年8月14日向泰州市不动产登记中心送达了协助执行通知书，对案涉泰州医药高新区寺巷街道人民东路26号康和花园一期的房屋的房产进行了查封，查封期限三年，自2020年8月14日至2023年8月13日。上述事实，有《泰州市医药产业园二期项目拆迁补偿、安置协议书》、《房屋进宅通知单》、房屋买卖协议、交通银行个人客户交易清单、证明、泰州市不动产（房屋）登记薄证明、微信转账记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，结合原、被告诉辩意见，本案的争议焦点在于：1、涉案房屋买卖合同是否有效；2、原告的诉讼请求能否支持。关于争议焦点1，根据被告钱正基、钱正和当庭陈述及原告提交的证据，本案中，案涉房屋系拆迁安置房。原房屋六间系其父母邱桂珍、钱士松所建，前三间分家时归钱正基和钱正祥所有，后面三间分家时归钱正和与其父母所有。原房屋六间的拆迁安置协议由钱正基、钱正和、钱正祥、邱桂珍分别签订。案涉房屋系后三间的拆迁安置房之一，拆迁安置协议系华信公司与邱桂珍、钱正和双方签订。钱正和作为其所在户的代表与华信公司就案涉房屋进行了相关费用的结算，邱桂珍、钱正和作为选房人亦选定案涉房屋作为所在户的拆迁安置房屋之一，办理了房屋入户、交接手续。邱桂珍、钱正和亦领取了《房屋进宅通知单》用于办理过户登记手续。在钱正基及其余被告未能提出相反证据证实房屋产权归属的情况下，该房屋应为邱桂珍、钱正和所有，邱桂珍、钱正和对案涉房屋有权处分。涉案房屋买卖合同系朱长山与邱桂珍、钱正和、陈梅、钱士松签订，系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。关于争议焦点2，涉案房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。原告朱长山按合同约定支付了购房款466000元，邱桂珍、钱正和、陈梅、钱士松在房屋买卖合同尾部共同签字捺印认可，将房屋交付原告，原告在涉案房屋转让至本案诉讼发生长达十年的时间内，实际占有使用。被告钱正和、陈梅及邱桂珍、钱士松作为出卖方应配合原告办理过户手续。因钱士松于2011年2月9日死亡，邱桂珍于2017年1月7日死亡，其法定继承人应承担案涉合同项下的相应义务，又因其子钱正邦、钱正祥，其女钱素梅均先于邱桂珍死亡，故被告钱宝庆、钱佩霞、钱俊、侯克锋代位继承钱正邦、钱正祥、钱素梅有权继承的份额。在本案被告钱宝庆、钱佩霞、钱正基、钱正礼、钱俊、钱巧凤、侯克锋未明确放弃继承、进行析产分割情形下，其亦应履行协助过户的义务。案涉房屋目前登记在第三人新泰公司名下，已经具备办理不动产权变更登记的条件，拆迁人华信公司及第三人新泰公司理应协助被拆迁人办理变更登记手续，鉴于目前各被告有义务将案涉房屋变更登记至原告名下，第三人新泰公司及华信公司亦负有相关协助义务。关于原告朱长山主张各被告赔偿律师费损失2万元的请求，因本案未能过户的原因系被告方所致，本院予以支持。又因原告朱长山欠付购房尾款2万元，原告亦同意在本案中一并处理，故两笔费用可予以抵消。被告陈梅、钱宝庆、钱佩霞、钱正礼、钱俊、钱巧凤、第三人华信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对其举证、质证权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十一条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人泰州市新泰建设发展有限公司、泰州华信药业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助将坐落于泰州医药高新区寺巷街道人民东路26号康和花园一期[不动产权证号证号:苏（2016）泰州不动产权第0061466号]的不动产权登记至被告钱正和、陈梅、钱宝庆、钱佩霞、钱正基、钱正礼、钱俊、钱巧凤、侯克锋名下，上述不动产权变更登记所需支付的一切税费均由被告钱正和、陈梅、钱宝庆、钱佩霞、钱正基、钱正礼、钱俊、钱巧凤、侯克锋承担；二、被告钱正和、陈梅、钱宝庆、钱佩霞、钱正基、钱正礼、钱俊、钱巧凤、侯克锋应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告朱长山将坐落于泰州医药高新区寺巷街道人民东路26号康和花园一期的不动产权登记至原告朱长山名下，上述不动产权变更登记所需支付的一切税费由原告朱长山承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8860元，减半收取4430元，保全费1520元，合计5950元，由被告钱正和、陈梅、钱宝庆、钱佩霞、钱正基、钱正礼、钱俊、钱巧凤、侯克锋负担（此款原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  陈俊涛二〇二〇年九月十五日书记员  张 洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国继承法》第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第十一条被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。