广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0802民初2035号原告：田亚生，男，1954年2月2日出生，汉族，住湛江市霞山区**********，公民身份号码：440************136。被告：张祖池，男，1983年1月25日出生，汉族，住址：云南省昭通市镇雄县*******************，公民身份号码：532************316。原告田亚生与被告张祖池租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田亚生到庭参加诉讼。被告张祖池经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告田亚生向本院提出诉讼请求：1、被告支付2019年12月26日至2020年6月9日期间（共167天）尚欠房屋租金共计9521元给原告（1900元/月÷30天×167天-已付1000元）；2、被告支付2020年1月至2020年6月的水费149.93元、电费214.94元、物业管理费677.9元，共计1042.77元给原告；3、被告支付资金占用期间的利息给原告[利息计算：以11563.77元（9521元+1042.77元）为基数，从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至还清之日止]；4、解除原、被告签订的《租赁协议》；5、被告支付三个月的租金损失共计5700元（1900元/月×3个月）；6、被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年7月22日，原告将其与妻子毛茂珍共同共有的位于湛江市赤坎区*******************公寓租给被告使用。双方经协商达成一致意见，签订一份《租赁协议》，该协议主要约定：租赁期限自2019年7月25日至2022年7月25日，至少要租用36个月，租金按月支付，每月1900元，支付方式为微信转账，租客须在租期内清缴一切有关物业的费用，租赁期内不得提前退租，被告预交保证金3800元，合同未期满而停租，保证金不返还。合同签订后，原告如约将公寓交付给被告使用，并向被告收取保证金3800元。被告自2020年1月开始，先以回家过年为由，再以受疫情影响经济困难等理由一再拖欠租金及水、电、物管费至2020年6月，此前原告考虑到疫情影响所以对被告一再宽容同意其延迟缴纳房租，直到2020年5月全国抗疫全面胜利，各行各业完全恢复生产经营才开始继续向被告追讨，但被告仍以各种理由推脱，直到2020年6月4日被告通过微信向原告提出退租，但拒不前来搬离屋中物品，直到6月9日原告请钟点工将公寓清理并搬离其私人物品。被告的行为已构成违约，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。关于原告请求解除涉案合同及要求被告支付租金和水电物管费的理由。双方签订的《租赁协议》约定租金须按月支付并在租期内清缴一切有关物业的各项费用，租赁期限至少36个月，而被告自2019年12月26日起开始拖欠租金及杂费，且仅租用11个月便向原告明确表示不再租住涉案房屋的行为均显属违约，应依法承担相应的违约责任。根据法律规定，原告请求解除合同、被告支付拖欠的租金及电费、水费、物业费显然合法有据。关于被告拖欠租金及水电物业费的计算，依据协议与原告提供的微信聊天记录及转账记录，租金为每月1900元，即每日63元，每月26日前支付当月租金，被告从2019年12月26日起，仅于2020年3月25日支付1000元给原告，被告于2020年6月4日向原告提出不再租用涉案房屋，之后经原告一再要求仍不主动搬离其私人物品，直到2020年6月9日原告经被告同意后请钟点工进行全面清理搬空，至此被告才属于正式搬离涉案房屋，因此，被告拖欠的租金应当从2019年12月26起计至2020年6月9日止按每日63元计付，已付的1000元依法予以扣减，故应确认尚欠租金为9521元。关于原告请求的租金损失。根据法律规定，涉案协议如正常履行，原告可依约收取至2022年7月25日的租金，而且由于当初被告同意签下长达36个月的租约，并在协议中明确保证至少租36个月，原告才在租金方面给予了优惠给被告，但被告于2020年6月4日便擅自提早终止合同，显然造成原告租金收入减少，而被告对原告的租金收入减少亦显然是可以预见到。因此被告应当对原告造成的租金损失承担赔偿责任，故请求法院酌情确认原告的合理损失为3个月的租金损失即5700元。关于被告预交的3800元押金，涉案协议第十五条约定“双方议定之租赁期内不得提前退租，如租客提前退租或出现违反上述约定的，业主有权没收其押金3800元”的约定，故该3800元不应从原告请求的金额中予以抵减。综上，为维护原告的合法权益，请求法院依法判如所请。被告张祖池不作应诉答辩。经审理查明：2019年7月22日，原告田亚生与被告张祖池签订《租赁协议》，约定将位于湛江市赤坎区*******************公寓租给被告作为住宅使用。协议主要约定：租赁期限自2019年7月25日至2022年7月25日，租金按月支付，每月1900元，每个起租日前十天内缴付指定的租金给业主，支付方式为微信转账。租客须在租期内清缴一切有关物业的费用。租客须交予业主保证金3800元作为保证租客遵守及履行租约上所需遵守的条款之按金。租客如拖欠租金达十五天，或欠交管理费、水电费等达1个月视为租客违约，合约因则告终止，租客须全部承担因违约所造成的责任。双方同意于租期满36个月后，租客可向业主申请终止租约，并须提前1个月通知业主，而租约最少要用该物业36个月。双方议定之租赁期内不得提前退租，如租客提前退租或出现违反上述约定的，业主有权没收其按金3800元。签订合同后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付租赁保证金3800元，并依约支付每月租金。由于经济困难，被告从2020年1月份开始拖欠租金。原告于2020年1月24日通过微信将2020年1月25日至2020年2月25日的租金、水电费、物管费共计2146.47元的催租单发给被告，但被告没有依约支付。直至2020年6月份，经原告多次催租，期间被告于2020年3月25日微信转付1000元租金给原告，其余租金均没有支付。原告于2020年6月9日在告知被告的情况下将涉案房屋清理搬空。原告在催讨租金无果的情况下，遂向本院提起诉讼。另查明，被告共拖欠2020年1月至2020年6月的水费149.93元、电费214.94元、物业管理费677.9元，共计1042.77元。本院认为：原告田亚生与被告张祖池于2019年7月22日签订的《租赁协议》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。被告从2020年1月开始拖欠租金，显然已构成违约，应依法承担相应的违约民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及合同关于“租客如拖欠租金达十五天，或欠交管理费、水电费等达1个月视为租客违约，合约因则告终止，租客须全部承担因违约所造成的责任。”的约定，原告请求解除双方签订的《租赁协议》合法有据，本院予以支持。根据原告于2020年1月24日通过微信发给被告的“2020年1月25日至2020年2月25日拖欠租金等费用”催租单显示，被告应当为从2020年1月25日开始拖欠租金。因此，根据原告的诉讼请求，被告应当支付给原告2020年1月25日至2020年6月9日的租金7568元（1900元/月÷30天×136天-已付1000元），以及拖欠的水电费、物业管理费1042.77元，合计8610.77元（7568元+1042.77元），并以8610.77元为基数从起诉之日即2020年7月13日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告。关于原告请求被告支付三个月的租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告从2020年1月份开始就多次向被告催讨租金，被告一直没有依约履行，但原告没有采取适当措施防止租金损失的扩大，同时考虑到本院已支持原告主张到2020年6月9日的租金请求，原告的租金利益已得到适当的保护，故对原告另行要求三个月的租金损失，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告田亚生与被告张祖池于2019年7月22日签订的《租赁协议》。二、被告张祖池须于本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金、水电费、物业管理费合计8610.77元，并以8610.77元为基数从2020年7月13日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告田亚生。三、驳回原告田亚生的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费755元，由被告张祖池负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  黄龙飞二〇二〇年九月十五日书记员  孔祥华附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。