浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初10262号 原告：楼益龙，男，1957年10月20日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 委托诉讼代理人：楼松海，浙江大平律师事务所律师。 被告：王福莲，女，1965年2月16日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 委托诉讼代理人：叶金明，浙江六和（义乌）律师事务所律师。 原告楼益龙与被告王福莲建设用地使用权纠纷（立案案由为宅基地使用权纠纷）一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭审理了本案。原告楼益龙及其委托诉讼代理人楼松海和被告王福莲的委托诉讼代理人叶金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楼益龙向本院提出诉讼请求：1、判决确认2015年9月11日原、被告签订的《房地产买卖契约》18平方米农村住宅建房用地转让合法有效；2、判决被告协助办理把18平方米农村建房用地的使用权转移过户给原告的手续。诉讼过程中，原告楼益龙变更第二项诉讼请求为判决被告对义乌市××街道十里××村××幢××号房屋中的18平方米国有土地上的不动产进行初始登记，并转移过户给原告。事实和理由：原、被告均是义乌市福田街道（原稠城街道）十里牌村村民。十里牌村于2010年启动拆迁旧村改造。被告王福莲于2013年10月28日由义乌市政府批准18平方米住宅建房用地。2015年9月11日，被告王福莲将其获批的18平方米建房用地以87万元转让给原告，并签订了《房地产买卖契约》，该契约不仅由原、被告双方亲笔签字并捺印，还有同村人楼某、潘某作见证人签字捺印，契约由楼益民代笔。契约签订后，原告先后于2015年9月11日至2015年12月12日以现金和汇款方式将87万元转让款支付给被告，被告王福莲于2015年12月11日给原告出具87万元收条。然后，原告于2016年将被告的18平方米连同自己获批的建房面积建成两间四层半的房屋，建成后一直由原告使用出租。如今，十里牌整村的旧村改造所建房屋均可做不动产权证。然而，原告数次与被告协商，让其配合将转让的18平方米建房用地使用权转移过户给原告，被告王福莲却置之不理，不予协助配合。原告认为，原、被告系同村村民，被告将其合法拥有的18平方米建房用地转让给原告的行为合法，且双方签有《房地产买卖契约》，是双方真实意思表示的体现，又原告已付清全部转让款，并于2016年建成房屋由原告使用至今。被告王福莲如今不肯协助配合原告将18平方米建房用地转移过户给原告，系不诚信，也违约和违法。特此，依法提起诉讼，请判决支持原告的诉讼请求。 被告王福莲辩称：1、涉案的房地产买卖契约是属实的，但原告是以261万元的对价购买房屋，而不是以87万元的对价购买建房指标，这在契约里面写的非常清楚。原告所谓的买卖建房指标是在偷换概念，因此本案的案由为房屋买卖合同纠纷，而不是宅基地使用权纠纷。实际上涉案房屋只能以被告的名义办理建房手续，只能登记在被告的名下，所以当初商定的交易模式是房屋买卖，这在原告提供的房地产买卖契约很清楚，这与一般指标调剂是截然不同的。由于当时房子还没有建，再加上原告也有自己的指标需要合并建房，所以双方约定原告方先支付87万元的购房款，房子由原告自行筹建，等将来房屋造价确定下来之后，从261万元的购房款中扣除。契约的第1条也非常明确，交房之前的费用由被告承担。2、原告所支付的87万元是已经支付的购房款，而不是总房款。总房款是261万元，其中房屋造价成本按照双方的约定，原告把房子建好之后，应当及时与被告结算房屋造价，扣除这部分造价之后再付清尾款。目前的情况是原告始终不愿意跟被告来结算造价，导致尾款始终是不确定的状态，因此被告不配合过户的真正原因是原告在先付款义务没有履行完毕，而不是被告主动违约，在此督促原告尽快与被告结算房屋造价，否则被告保留对房屋造价进行评估的权利。综上，鉴于原告至今没有付清尾款，房屋不符合过户条件，请求法庭驳回原告的第二项诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告楼益龙提供的义乌市农村住宅用地审批表、建设工程规划许可证、安置户一览表（核对件）、安置户收费清单（核对件）和浙江省政府非税收入通用票据（机打）（核对件）各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1、原告楼益龙提供的房地产买卖契约一份，拟证明被告将18平方米建房用地转让给原告的事实，合同上261万元转让价格是不真实的，其实是87万元。 被告王福莲对该契约的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告转让的标的物是房屋，而不是建房指标，且被告转让还有配套的凑间权利，不仅仅是18平方米。 2、原告楼益龙提供的王福莲于2015年12月11日出具的收条和借记卡账户历史明细清单各一份，拟证明被告出具收条，原告付款87万元的事实，大部分都是通过银行走账的。 被告王福莲对该组证据的真实性无异议，但要明确原告支付的87万元仅仅是部分购房款，剩下的要等房屋造价，这份证据也证明原告实际支付的是87万元，而不是261万元。 本院认为，鉴于被告王福莲对上述两组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。 3、原告楼益龙提供的关于要求解决凑间问题的报告（复印件）一份，拟证明原被告是因为重点工程义乌港建设被拆迁安置。 被告王福莲认为该证据的真实性不清楚，下面没有福田街道办事处的印章。 4、原告楼益龙提供的十里牌村安置问题协调会会议纪要一份，拟证明原告28.2平方加被告18平方，共46.2平方米，安置在十里牌村幢尾。 被告王福莲认为该证据的真实性不清楚，并称如果属实的话，说明原告结合了被告的建房用地指标享受到了凑间的权益。 5、原告楼益龙提供的函告（复印件）一份，拟证明原告户有关超面积部分交纳土地出让金的事实。 被告王福莲认为该证据的真实性不清楚，是复印件。 本院认为，证据3-5之间能相互印证，本院对该三组证据予以确认并在卷佐证。 6、原告楼益龙提供的王福莲于2015年9月11日的收条一份，拟证明261万元被告是收到的。 被告王福莲对该收条的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该收条可以证明购房款的确是261万元，但不能证明被告已经实收261万元。 本院认为，鉴于被告王福莲对该收条的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告楼益龙与被告王福莲均系义乌市福田街道十里牌村（原稠城街道十里牌村）村民。2013年10月28日，被告王福莲获批18平方米农村住宅用地。2015年9月11日，原告楼益龙（乙方）与被告王福莲（甲方）在见证人楼某、潘某见证下、并由楼益民代笔签订《房地产买卖契约》一份，载明：甲方自愿将稠城街道十里牌村拆迁安置房（银海小区十里牌自然村）出售给乙方居住，房屋占地面积18平方米，建筑面积120平方米，转让价格为261万元整，于签约之日一次性付清；该房买卖一切以现状为准，其有关费用以交房为界，交房前由甲方负责，交房后由乙方负责；所有有关房地产契税、过户费、房地产的工本费等均由乙方负责支付；甲方必须要无偿随时协助办理房地产产权过户手续，如甲方不协助办理过户手续或拒绝签字，甲方应支付乙方违约金50万元；甲方违约，要赔付乙方购房款的数额，再加50万元的损失费；乙方违约，甲方没收购房款，此房归王福莲所有；协议生效后，甲乙双方必须严格履行买卖契约，永不反悔；本契约经甲方、乙方、见证人签字后生效。王福莲、楼益龙及见证人楼某、潘某和代笔人楼益民均在契约下方签名捺印。当日，王福莲向楼益龙出具收条一份，载明：今收到福田街道十里牌村楼益龙购房款261万元整（以现金方式分批次支付，每次20万元整）。王福莲及见证人楼某、潘某在收条下方签名捺印。同年12月11日，王福莲又向楼益龙出具收条一份，言明今收到楼益龙土地平方款87万元整。 2015年12月23日，义乌市人民政府福田街道办事处就十里牌村安置问题召开协调会，并于2015年12月28日形成十里牌村安置问题协调会会议纪要，该会议纪要载明：楼益龙46.2㎡（楼益龙28.2㎡，王福莲18㎡），安置在十里牌自然村区块37幢幢尾，该地块土地面积63㎡，两户实际审批面积46.2㎡，安置面积63㎡，超过16.8㎡，超过部分按2009年4月28日市政府抄告单和2006年7月14日国际商贸城总指挥部办公会议纪要补交土地受益金，手续齐全后再动工。2016年6月23日，义乌市人民政府福田街道办事处函告义乌市国土资源局，称：根据市政府2009年4月28日抄告单精神，福田街道十里牌村楼益龙户到贵局办理土地有偿使用费缴费业务，收费标准按2006年7月14日原国际商贸城建设指挥部总指挥会议纪要收取，并附安置户一览表、收费清单。2016年6月29日，楼益龙依安置户收费清单向义乌市国土资源局缴纳了超出面积16.8㎡的土地有偿使用费211000元。2016年7月6日，义乌市规划局就案涉的18㎡颁发建字330782201601469号建设工程规划许可证，载明：建设单位王福莲，建设项目名称拆迁安置，建设位置福田街道十里牌村，建设规模37幢、占地18平方米、地上四层、地下一层。嗣后，楼益龙将案涉的18平方米连同自己获批的建房用地、合并一起出资建造了坐落于义乌市××街道十里××村××幢××号两间四层半房屋，并居住使用至今。 本案的争议焦点是：一是双方买卖的标的物是土地还是房屋；二是双方实际交易价格是87万元还是261万元。 关于争议焦点一，本院认为，虽然双方签订的契约系名为《房地产买卖契约》，并称王福莲将十里牌村拆迁安置房出售给楼益龙，但从查明的事实看，在签订该契约时房屋并未建造，契约中载明建筑面积120平方米及房屋四至等也均为虚假记载，因此双方买卖的标的物不可能是房屋，而是王福莲已获批的18平方米建房用地。被告王福莲辩称本案系房屋买卖合同纠纷，因与事实不符，本院不予采信。因案涉的土地为国有土地，故本案案由应为建设用地使用权纠纷。 关于争议焦点二，本院认为，首先，从义乌本地土地交易习惯分析，为防止出卖方违约，契约中载明的价格往往是虚高，是实际交易价格的1倍甚至几倍，因此契约中载明的价格可能是虚假的。其次，如双方成交价格是261万元，而交易的仅仅是18平方米，则每平方米单价为14.5万元，按照当时同地段交易价格而言，显然不可能。再次，楼益龙持有王福莲出具的收条有两份，如果2015年9月11日出具的261万元收条是真实的价格，依情理，王福莲不可能于2015年12月11日再次向楼益龙出具87万元的收条。至于王福莲辩称2015年9月11日出具的收条系名为收条实为付款计划，但该说法无论从该收条的文义解释分析，还是从双方签订的《房地产买卖契约》载明的“付款方式，签约之日一次性付清”内容看，均不能成立。如果双方交易的真实价格确实是261万元，而王福莲只向楼益龙收取了87万元，其不可能不向楼益龙主张，现王福莲并无证据显示其曾向楼益龙主张剩余的转让款。综上，本院认定双方交易的真实价格是87万元。 综上所述，王福莲与楼益龙签订的《房地产买卖契约》除建筑面积、房屋四靠及交易价格261万元因虚假载而应认定无效外，其余内容均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应认定合法有效。双方均应按约全面履行自己的义务。楼益龙已依约付清转让款87万元，履行了本方合同义务，且已在涉案宅基地上出资建造房屋并居住使用至今。王福莲作为转让方按约负有办理涉案不动产初始登记及协助转移过户登记义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条规定，判决如下： 一、确认原告楼益龙与被告王福莲于2015年9月11日签订的《房地产买卖契约》部分有效； 二、本判决生效后十日内，被告王福莲办理坐落于义乌市××街道十里××村××幢××号××平方米国有土地上的不动产初始登记手续，并协助原告楼益龙将该不动产转移过户登记至原告楼益龙名下； 三、驳回原告楼益龙的其他诉讼请求。 案件受理费6250元（已减半），由被告王福莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年九月十日 书记员  俞 姣