新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0102民初888号 原告（反诉被告）：刘明，男，1978年11月18日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：赵欣瑜，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周芯羽，女，1971年12月20日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：鲁秀兰，天山区幸福法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）刘明与被告（反诉原告）周芯羽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘明的委托诉讼代理人赵欣瑜，被告（反诉原告）周芯羽及其委托诉讼代理人鲁秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的租赁合同；2.判令被告支付租金22667元（2019-7-10至2020-4-11）；3.判令被告支付违约金13500元（15000*5‰*272天=30827.12元，暂按13500元主张）；4.判令被告支付原告垫付物业管理费1288元；5.判令被告承担本案诉讼费、送达费等费用。事实和理由：原被告双方于2018年7月3日签订《租赁合同》约定，被告承租原告的位于德仕商城二楼41号商铺，租赁期限2018年7月10日至2023年7月9日，一次性缴纳一年房租30000元，以后租金应提前缴纳，逾期加收乙方租金额10%滞纳金，逾期十日未缴纳租金甲方有权解除合同，收回摊位。被告缴纳了2018年7月10日至2019年7月9日租金，但此后租金经原告多次催要，被告至今未缴纳，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告（反诉原告）周芯羽辩称，原告的主体不适格。双方已经实际于2020年4月11日解除合同，我方同意支付原告2019年7月9日至2019年10月9日三个月的租金，2019年11月至今年3月，大楼一直在装修，造成我方无法营业，这期间的租金我方不同意支付，也不同意支付这段时间的物业费，而且我方的物业管理费已经交到了2019年12月31日。合同没有约定违约金，只有滞纳金，但是滞纳金是行政机关收取的，涉案合同是租赁合同，不应当存在滞纳金，原告也没有实际损失，而且合同约定的滞纳金10%也不符合法律规定。我方还向原告缴纳了2万元的押金，押金是可以抵偿租金的，我方并不存在违约。双方的合同本身就显失公平，加重了我方的责任，原告也没有对我方进行过催要，而且我方的押金是可以抵扣的。我方提出反诉诉讼请求：1.被反诉人支付其在装修期间反诉人无法经营而支付的工资12000元；2.被反诉人退还其在装修期间的物业费1260元；3.被反诉人退还电费270元；4.被反诉人退还其在装修期间的房租7500；5.被反诉人退还押金20000元。 原告（反诉被告）刘明针对反诉辩称，不认可被告主张的工人工资和物业费，在租赁期间我方没有进行任何装修，是其他商户在装修，我方没有给被告造成任何损失；我方并没有收取被告电费，不应当由我方退还电费；我方不存在装修行为，没有影响被告的租赁使用，被告应当按时缴纳租金；被告的行为违约，计算的违约金数额远超于押金数额，我方不同意退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交租赁合同，拟证明原被告于2018年7月3日签订租赁合同，合同约定了租期、租金及缴纳方式、押金、收取滞纳金标准、解除合同的条件、押金退还方式等，约定空调费、暖气费、电费、工商税务费用均由被告缴纳。被告对合同真实性认可，认为合同是显失公平的，合同约定的滞纳金是不符合法律规定的，原告起诉的是违约金，合同中没有约定违约金，合同已经解除，原告应当退还押金。本院对证据真实性、关联性、有效性均予以确认； 2、原告提交催收通知及录像，证明因为被告自2019年7月10日起欠付租金，原告多次口头催要未果，所以原告于2020年1月11日发出书面催要，告知被告要解除合同，要求被告退还摊位，，缴纳租金及滞纳金，并应在2020年1月13日将全部款项打入原告账户，原告委托永天公司的李经理向被告进行送达，被告不签字，就用手机拍摄了送达过程。被告对证据真实性认可，但认为原告计算的数额有误，且原告同意被告用押金进行折抵的。本院对该证据真实性、关联性、有效性予以确认； 3、原告提交收据一份原件，，拟证明被告租金交至2019年7月9日，但是2019-7-10到2020-4-11期间的租金22667元一直未缴纳，被告对收据真实性认可，被告将租金交给原告，原告去给永天公司缴纳，被告租金交到了2019年7月9日。本院对收据真实性、有效性、关联性予以确认； 4、原告提交商铺交接表及录音，拟证明2020年4月10日被告向原告委托的永天公司交回了涉案商铺，电费记录是241度，被告交接时不签字，说录音就可以了，视为被告在2020年4月10日向原告交回了涉案摊位。被告对证据真实性认可，认为被告拒绝签字是因为原告强制被告交接，虽然被告的货物都搬离了，但是货架、家具等物品还在商铺。本院对该组证据真实性、有效性、关联性予以确认； 5、原告提交收据，拟证明涉案商铺的物业费交至2020年4月11日，2020年1月9日至2020年4月11日的物业费1288元是原告垫付的。被告对收据真实性认可，但认为应当扣除装修期及疫情期间的物业费。本院对该收据的真实性、有效性、关联性予以确认； 6、被告提交押金收据、微信记录、通话录音、短信记录、催收款项通知书，拟证明原告收取了被告押金、物业费，并同意用被告的押金折抵房租，经营到押金折抵完为止，原告催要的租金金额有误。原告对证据真实性认可，认可被告物业费缴纳至2020年1月9日，原告已经提出解除合同，所以不同意收取租金，原告已经要求被告来交付商铺，如果被告不来，租金要持续计算。本院对该组证据真实性、有效性、关联性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月1日，案外人新疆永天商贸有限公司将其承租的位于乌鲁木齐市天山区XX商城第X层X号商铺出租给原告，2018年7月3日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：“甲方（原告）将位于乌鲁木齐市××楼摊位租于乙方（被告）经营使用，乙方用于经营箱包，租赁期限自2018年7月10日至2023年7月9日，租金一次性缴纳一年房租，租金30000元，押金20000元，以后租金应提前缴纳；在租赁期间乙方应如期足额缴纳租金，逾期一天加收乙方租金额的10%滞纳金，逾期十天未缴纳租金甲方有权解除合同，收回摊位；乙方向甲方缴纳合同押金，中途不予退还，租赁期满后退还乙方，物业费由乙方承担；合同期满或合同解除，乙方需在3日内将房屋内物品搬空，超过3日期限，房屋内未搬离的物品视为乙方放弃所有权，由甲方处理；租赁期间的空调费、暖气费、电费、工商、税务等费用由乙方交纳”。签订当日，被告支付原告保证金20000元，缴纳租金30000元。2020年1月11日，原告向被告发出《催收款项通知书》，载明：“XX根据合同约定你已交纳租金至2019年7月9日，此后租金30000元经我或我的委托人向你多次催收一直未交纳，另还应缴纳逾期交租金产生的滞纳金，暂按27000元计算，现再次通知你于2020年1月13日将租金及滞纳金共计57000元一并交付至我指定账户，否则我将通过法律途径解决此事宜”。2020年3月17日，新疆XX有限公司发出《关于减免租金的通告》，通知XX商城商户免除2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金。2020年4月12日，经协商，被告搬离并腾空商铺。交接时商铺内电表剩余270度电。同年4月13日，原告缴纳了2020年1月10日至2020年4月11日期间的物业费1288元。 本院认为，原被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效合同，双方应严格依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原被告协商一致，被告于2020年4月12日腾空并搬离房屋，故原被告之间的租赁合同于2020年4月12日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告应支付原告自2019年7月10日至2020年4月11日期间的租金，期间因疫情，新疆XX公司减免原告2020年2月1日至2020年3月31日期间60天的租金，被告亦应减免60天的租金，故被告应支付原告租金17753.42元（30000元÷365天×216天），原告主张超出部分，本院不予支持。合同解除后，原告应返还被告押金20000元，并退还电卡中的电费216元（270度×0.8元/度）。根据合同约定，被告租赁期间的物业费由被告负担，故原告垫付自2020年1月10日至2020年4月11日期间的物业费1288元，被告亦应当予以支付。合同约定，在租赁期间被告应如期足额缴纳租金，逾期一天加收被告租金额的10%滞纳金，该条中约定内容实为双方对迟延支付租金违约责任的约定。合同约定被告应在2019年7月9日交纳下一年度租金，但被告至合同解除时仍然未能交纳，应当承担违约责任，参照原告的实际损失，本院酌定被告应承担违约金10000元。被告未提供有效证据证实因德仕商城整体装修影响其经营，故被告要求原告支付装修期间的工资12000元、物业费1260元、租金7500元的反诉诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘明与被告（反诉原告）周芯羽之间于2018年7月3日签订的《租赁合同》于2020年4月12日解除； 二、被告（反诉原告）周芯羽支付原告（反诉被告）刘明租金17753.42元【30000元÷365天×（276天-60天），自2019年7月10日至2020年4月11日】； 三、被告（反诉原告）周芯羽支付原告（反诉被告）刘明违约金10000元； 四、被告（反诉原告）周芯羽支付原告（反诉被告）刘明物业管理费1288元； 五、原告（反诉被告）刘明支付被告（反诉原告）周芯羽押金20000元； 六、原告（反诉被告）刘明返还被告（反诉原告）周芯羽电费216元； 七、驳回被告（反诉原告）周芯羽其他反诉诉讼请求。 以上款项经折抵，被告（反诉原告）周芯羽应给付原告（反诉被告）刘明款项合计8825.42元，须于本判决生效后立即付清，如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉请求标的37455元，核定给付标的29041.42元，占请求标的的77.54%，本诉案件受理费736.38元（原告已预交）,由原告（反诉被告）刘明负担165.39元，由被告（反诉原告）周芯羽负担570.99元。反诉请求标的41030元，核定给付标的20216元，占请求标的的49.27%，反诉案件受理费412.88元，由原告（反诉被告）刘明负担203.43元，被告（反诉原告）周芯羽负担209.45元。邮寄送达费20元，由被告（反诉原告）周芯羽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 曹 玮 人民陪审员 方 筠 人民陪审员 马燕琴 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员 兰婷婷