黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1677号上诉人（原审被告）：大庆高新城市建设投资开发有限公司。法定代表人：张禹，该公司副总经理。委托诉讼代理人：臧闯，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁洪娇，女。上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）与被上诉人梁洪娇商品房预售合同纠纷一案，前由黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院于2018年1月28日作出（2018）黑0602民初3292号民事判决，判后，城投公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日作出（2019）黑06民终3021号民事裁定，撤销原判，发回重审。黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院重新审理后，于2020年4月23日作出（2020）黑0602民初227号民事判决，城投公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城投公司的委托诉讼代理人臧闯、被上诉人梁洪娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城投公司上诉请求：1.请求撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初227号民事判决，城投公司不承担违约金6804元，改判驳回梁洪娇请求；2.一、二审诉讼费用全部由梁洪娇承担。事实及理由：一、一审程序违法，证人证言不应作为认定事实依据。一审时城投公司主张梁洪娇诉讼时效已过，诉讼请求不应被支持，但一审法院仅凭证人证言就认定诉讼时效中断,存在程序违法。本案为集团诉讼案件，共有两百多户业主通过诉讼方式要求城投公司支付延期办理产权登记备案的违约金。一审法院第一次开庭时审理五起案件，城投公司提出诉讼时效已过，五起案件的原告没有提供证人证言证明诉讼时效中断，而是办理了撤诉手续。由于集团诉讼案件均委托同一代理人，第二次开庭时，所有案件原告均找了两名证人证明诉讼时效中断，但该批集团案件中，80%的证人均为月亮湾业主，不是已经诉讼或仲裁的，就是准备诉讼和仲裁的。作为证人，应当是除当事人以外了解案件情况的人，而为了保证证人所陈述证言的公正、客观性，证人不应参加庭审，一审法院在审理集团案件过程中，对证人资格及证人作证程序审查不严，导致证人与当事人相互混淆，证人证言缺乏公正性及客观性，不应作为认定事实的依据。梁洪娇的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应被法律保护。首先，两位证人均未向接待人员表明身份，接待人员并不知道来访人员是谁，梁洪娇到售楼处主张违约金的行为因没有明确的主体而不能产生引起本案诉讼时效中断的效果。其次，两位证人均称梁洪娇向售楼处主张的权利，售楼处销售代理公司北京龙鼎伟业销售公司的办公场所，并非城投公司的经营地点，在本案诉讼时效期限内城投公司从未收到过任何向城投公司主张延期办证违约金的主张，所以本案的诉讼时效并不能因两位证人提供的证言而中断，一审法院以此作为认定本案诉讼时效中断的依据，属于程序违法。二、一审认定事实错误，城投公司提交实测绘申请时间应当视为提交办理权属登记资料时间。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。城投公司于2013年10月17日将办理权属登记需由城投公司提供的资料报产权登记机关备案，递交的资料为规划许可证、施工许可证、预售许可证、图纸、竣工图纸测绘抽签申请书等，房管部门于2013年10月23日在其网站上对外公示，至此，房屋出卖人已履行完毕合同第十五条约定的义务。根据城投公司提供的测绘审核备案表也显示，测绘属于办理产权登记的程序需要。城投公司已经提交资料备案，城投公司已经履行合同义务。三、一审适用法律错误，城投公司承担责任的前提应当是城投公司存在过错，行政审批延迟时间不应作为认定城投公司违约的前提。《商品房买卖合同》第十五条约定，若认定出卖人违反第十五条的约定，需以出卖人的责任为前提，在产权证登记备案期间，并非只有出卖人需要提交相关资料，还需商品房买受人出具相应的资料和手续给出卖人，否则出卖人的后续行为无法进行，故不应当将迟延办理的责任让出卖人完全承担。而且在办理实测绘审核过程中，房管局测管办超时出具审核备案表，这均是政府机关审核拖延造成，均与城投公司无关，城投公司不应承担责任。梁洪娇辩称，梁洪娇向一审法院提出诉讼请求:1.城投公司给付梁洪娇违约金6804元;2.诉讼费由城投公司承担。事实与理由:2012年11月5日，本人与城投公司签订商品房买卖合同，约定城投公司将其开发建设的坐落于大庆市萨尔图区新城月亮湾居住小区C9号住宅楼1单元502室房屋出售给梁洪娇，房屋售价为726999元。合同第十五条约定:城投公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由城投公司提供的资料报产权登记机关备案。如因他们的责任，本人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，城投公司应按本人已付房款的1％支付违约金。合同签订后，本人向城投公司支付了全部购房款，城投公司按约定交付了房屋，但却未能在约定期限内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，城投公司应当在2014年12月14日前将办理权属登记需由城投公司提供的资料报产权登记机关备案，但城投公司直到2015年2月27日才向市房屋产权市场管理中心申请进行权属登记，综上，梁洪娇要求城投公司按合同约定支付违约金。第一、关于程序违法的事实，本人的两名证人，均不是月亮湾业主，也没有在本次诉讼中参与诉讼。第二、关于权属登记时间，要以市房屋产权市场管理中心作为行业主管部门正式出具的房产权属登记表上面的日期为准，而登记表上的日期就是2015年2月27日。梁洪娇向一审法院起诉请求：1.城投公司给付梁洪娇违约金6804元；2.诉讼费由城投公司承担。一审法院认定的事实：2012年11月5日，梁洪娇、城投公司签订商品房买卖合同，梁洪娇购买城投公司开发的坐落于大庆市××小区××住宅楼××单元××室房屋，房屋价款726999元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，梁洪娇向城投公司支付了全部购房款，城投公司于2013年12月14日向梁洪娇交付房屋。2015年2月27日，城投公司向大庆市房屋产权市场管理中心申请办理新城月亮湾C9号住宅楼房屋权属登记。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。梁洪娇、城投公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并生效。梁洪娇已按合同约定向城投公司交付了全部购房款，城投公司应按合同第十五的约定于2014年12月14日前将办理权属登记需由城投公司提供的资料报产权登记机关备案。经庭审核实，城投公司向房产部门申请权属登记的时间为2015年2月27日，违反了合同第十五条的约定，应承担违约责任。梁洪娇按合同约定要求城投公司给付逾期办证违约金6804元（726999元×1%）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，一审法院予以支持。关于本案诉讼时效问题，因梁洪娇申请的证人高某、李某已证明梁洪娇多次向城投公司主张给付逾期办证违约金的事实，故梁洪娇向城投公司主张给付逾期办证违约金的诉讼时效，基于梁洪娇的上述主张行为而发生中断，一审法院对城投公司关于梁洪娇主张违约金已超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决被告大庆高新城市建设投资开发有限公司于本判决生效后立即给付原告梁洪娇违约金6804元。案件受理费50元，由被告大庆高新城市建设投资开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同自愿合法，双方均应按合同约定履行。梁洪娇与城投公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”从该条约定的内容可以看出，城投公司的义务是应在约定的期限内将所应提供的资料报产权登记机关备案，如因城投公司的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书，城投公司应承担违约责任。案涉房屋交付时间为2013年12月14日，城投公司向房产部门申请权属登记的时间为2015年2月27日，城投公司申请办理房屋权属登记的时间已经超过了合同约定办理权属登记的时间，城投公司构成违约，应承担违约责任。关于城投公司提出的诉讼时效问题。本院认为，日常生活中购房人一般会积极要求开发商交房或办证，证人可以证实诉讼时效中断的情形，因此，本案不超过诉讼时效。综上所述，上诉人城投公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大庆高新城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  梁 宵审判员  战 剑二〇二〇年九月十五日书记员  王妍苏