江苏省宿迁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏13民终3393号上诉人（原审被告）：李昌亭，男，1966年9月8日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：朱建军，江苏三佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿莎莎，江苏三佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿迁市鼎盛面粉制造厂，住所地宿迁市宿城区开发区南区。诉讼代表人：宿迁瑞元会计师事务所，系宿迁市鼎盛面粉制造厂破产管理人。委托诉讼代理人：袁宏伟，江苏宿兴律师事务所律师。上诉人李昌亭因与被上诉人宿迁市鼎盛面粉制造厂（以下简称鼎盛面粉厂）返还原物纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初9749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案受理后，依法组成合议庭并于2020年9月18日公开进行了听证。上诉人李昌亭及其委托诉讼代理人朱建军、被上诉人鼎盛面粉厂的委托诉讼代理人袁宏伟到庭参加听证。本案现已审理终结。李昌亭的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误。1.涉案房屋系被上诉人于2006年12月21日以出让的方式取得土地使用权。2011年11月，被上诉人在涉案土地上建造了涉案房屋，在此之前，该批房屋由宿迁市经济开发区管理委员会、江苏宿城经济开发区管委会和宿迁市土地资源管理局宿城分局分别于2010年9月18日审批可获取准建证，不应属于违法建筑。2.在2016年3月1日，被上诉人与上诉人签订名为“低押协议”，实为以物抵债协议，该部分事实己经被上诉人于一审庭审中自认。2016年4月，被上诉人依照本协议约定，已经将涉案房屋交付给被上诉人，并由被上诉人依法占用至今，本案以物抵债协议已经履行完毕，债权债务已经消灭，故上诉人不存在返还房屋的事实及法律依据。3.退一步讲，即便综合楼没有取得建设工程规划许可证，并不能够得出综合楼为违法建筑的结论。因为历史原因和社会原因，居民房屋存在大量未办理土地使用手续或规划手续情况，这种情况下不宜按照违章建筑处理。同时，违法建筑的认定有规定的程序，法院因双方没有提供规划许可证而认定为违法建筑不符合程序要求。4.规划许可证是由规划部门出具给被上诉人的，应为被上诉人持有；被上诉人提供规划许可证对自己不利，所以即便其持有也不会向法院提供，没提供规划许可证不等于没有规划许可证；而上诉人无法获得规划许可证，该不利后果不应由上诉人承担。5.一审判决以抵债协议具有买卖违法建筑的性质否认了抵债协议的效力，实际上抵债协议不属于买卖协议，该协议的内容不存在法定的无效情形，因此是有效的。被上诉人鼎盛面粉厂答辩称：1.涉案房屋至今无合法建设手续，双方签订的协议实际上是买卖违法建筑，违反了法律的强制性规定，系无效合同。2.涉案土地为工业用地，不能擅自变更性质并分割进行过户，双方签订的协议违反了土地管理的法律规定，损害了公共利益，应认定为无效。3.根据物权法的规定，涉案房屋的所有权并未发生转移，现已是破产财产，上诉人应返还涉案房屋。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。鼎盛面粉厂一审的诉讼请求为：：李昌亭将坐落于鼎盛面粉厂综合楼自北向南第九、十间上下室房屋腾空并交付给鼎盛面粉厂；2.李昌亭赔偿鼎盛面粉厂房屋被占用的损失（按照1200元/月，自2018年1月24日起计算至实际交付之日止，暂计算9600元）。一审法院认定事实：鼎盛面粉厂系盛兴礼于2006年9月18日设立的个人独资企业。2006年12月21日，该厂取得宿国用（2006）第0220号国有土地使用权证书。证书载明，该厂以出让方式取得7326平方米的国有土地使用权，土地用途为工业用地。鼎盛面粉厂于2011年11月在上述土地上建造了综合楼。该楼未取得房屋权属证书。2018年1月23日，一审法院裁定受理鼎盛面粉厂破产清算一案，并指定宿迁瑞元会计师事务所担任管理人。同年，管理人委托江苏德衡资产评估房地产估价有限公司对鼎盛面粉厂的资产进行了评估，其中综合楼建筑面积2507.71平方米，评估净值2871000元。盛某1向李昌亭借款七次，分别是：2015年8月18日借款164400元；2015年8月26日借款41648元；2015年8月30日借款55890元；2015年11月19日借款64660元；2015年12月6日借款90960元；2015年12月9日借款90960元；2015年12月15日借款130420元；鼎盛面粉厂对前述债务均予以承认。2016年3月1日，盛某1之子盛某2出具一份“低押协议”（一审法院注：原文如此），表示鼎盛面粉厂借李昌亭64万元，“用房厂低给李昌亭上下各两间（245平方）”（本院注：原文如此）。截止法庭辩论终结之日，李昌亭占用鼎盛面粉厂综合楼自北向南第九、十间上下室房屋。一审法院认为：第一，盛某2将“房产抵押”给李昌亭的行为应如何认定。本案虽无证据证明盛某2的行为系职务行为或有权代理，但因盛某2系该厂投资人盛某3之子，且其处理的是的该厂债务，应认定盛某2的行为对鼎盛面粉厂而言构成表见代理，法律后果应由鼎盛面粉厂承担。第二，盛某2出具的“低押协议”协议中的“低押”如何解释的问题。鼎盛面粉厂提交的证据目录载明其提交该“抵押”协议的证明目的是“盛某2将无证房屋无权处分给李昌亭用于抵偿债务”，因此鼎盛面粉厂、李昌亭对该协议中“低押”的解释一致，即“以物抵债”，予以确认。鼎盛面粉厂庭审中改变观点称此处的“低押”即法律意义上抵押担保，属撤回自认，其无正当理由，不予准许。关于李昌亭如何占有使用房屋，双方均未举证予以证明，李昌亭主张系盛某2向其交付，因盛某2系鼎盛面粉厂投资人之子，对李昌亭该主张予以采信。同上，盛某2的交付房屋的行为亦应由鼎盛面粉厂承担法律后果。第三，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”本案中，鼎盛面粉厂取得了宿迁市宿城区7326平方米的国有土地使用权，并在该处土地上建造了综合楼，根据前述法律规定，鼎盛面粉厂系该综合楼的所有权人。第四，该综合楼是否取得建设工程规划许可证，双方均未举证予以证明，因此认定该综合楼未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。因此，鼎盛面粉厂、李昌亭的“低押协议”系以违法建筑抵偿债务，实质上具有买卖违法建筑的性质，违反了法律强制性规定，对其效力应进行否定性评价。第五，李昌亭依据无效的“低押协议”占有案涉房屋，应当将占有的案涉房屋返还给房屋所有权人即鼎盛面粉厂。但是，李昌亭占有房屋属善意占有，仅需将房屋返还鼎盛面粉厂，无需支付占有期间的使用费。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、李昌亭应于判决发生法律效力之日起二十日内将鼎盛面粉厂综合楼中自北向南第九、十间上下室共四房屋腾空并交付给鼎盛面粉厂；二、驳回鼎盛面粉厂其他诉讼请求。案件受理费6085元，由鼎盛面粉厂负担385元，李昌亭负担5700元。本院二审经审查认为：鼎盛面粉厂建设该房屋，但未取得建设工程规划许可证，故其建设的合法性及涉案房屋的权属问题有待有关行政主管机关处理。鼎盛面粉厂以其对该房屋享有合法权利为由要求李昌亭返还房屋并赔偿占用损失，李昌亭也主张通过以房抵债的方式对该房屋享有合法权利；据此，双方的争议标的实质上为该房屋的权属问题。根据前述分析，该问题需有关行政主管机关处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对鼎盛面粉厂的起诉依法予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款第四项、第一百四十条第一款第三项、第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：驳回宿迁市鼎盛面粉制造厂的起诉。一审案件受理费6085元，退还宿迁市鼎盛面粉制造厂；二审案件受理费6085元，退还李昌亭。本裁定为终审裁定。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年九月二十三日书记员  王春媛书记员  胡雅玲附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百四十条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）财产保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。