黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑05民终395号上诉人（原审原告）:高秀波，女，1960年2月1日出生，汉族，饶河县林业局退休职工，住饶河县。委托诉讼代理人：李宝俊（系高秀波前夫），男，1954年3月2日出生，汉族，佳木斯市海事局退休职工，住饶河县。委托诉讼代理人：马学忠，天津耕嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:饶河县宏旭房地产开发有限公司，住所地饶河县饶河镇。法定代表人：宋永刚，董事长。被上诉人（原审被告）：李亚娟，女，汉族，1975年6月12日出生，黑龙江省饶河县居民，因诈骗罪被饶河县人民法院判处有期徒刑四年六个月，现羁押于黑龙江省女子监狱。被上诉人（原审被告）：车万生（李亚娟丈夫），男，汉族，1978年8月2日出生，黑龙江省饶河县居民，现下落不明。原审第三人：李照池，男，1965年6月1日出生，汉族，无职业，住饶河县。委托诉讼代理人：任清清（系李照池妻子），住饶河县。委托诉讼代理人：孟凡宝，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。上诉人高秀波因与被上诉人饶河县宏旭房地产开发有限公司（以下简称宏旭公司）、车万生、李亚娟、原审第三人李照池房屋买卖合同纠纷一案，不服饶河县人民法院（2018）黑0524民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高秀波上诉请求:1.撤销原判,依法改判案涉房屋归上诉人所有,被上诉人协助办理登记手续;改判粮食局综合楼车库归上诉人所有,或判令宏旭公司和李亚娟夫妇返还上诉人的购房款；2.被上诉人承担一切诉讼费用。事实及理由:一、原判认定事实错误。原判认定:“第三人李照池从2016年至今在该楼房内居住”的事实错误。2016年5月11日上诉人在李亚娟、车万生处购买案涉房屋时,其二人尚在该房屋居住。之后,李亚娟、车万生在上诉人处租赁该房屋,因拖欠2017年3月15日至2018年3月15日的租金,上诉人将该二人起诉至黑龙江省饶河县人民法院,法院确认双方租赁关系成立,并判决其二人承担租赁费用。判决生效后,李亚娟、车万生履行了判决义务。由此可见,原判认定第三人李照池从2016年在该房屋内居住的事实是错误的。二、上诉人对案涉房屋拥有所有权并已实际占有。案涉房屋是李亚娟的弟弟李亚辉挂靠宏旭公司开发的饶河县粮食综合楼中的一所。从2013年开始,李亚娟就以宏旭公司的名义为李亚辉销售该楼盘的房屋。无论其持有的公章是真是假,李亚娟售房行为均符合表见代理的特征和规定。即便李亚娟对案涉房屋没有处分权,但上诉人购买该房屋行为也符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件,上诉人也应对案涉房屋享有所有权。上诉人购买案涉房屋后,由出卖人李亚娟、车万生继续承租使用,并签订租赁合同。虽然上诉人没有入住案涉房屋,但从与实际使用人确定的租赁关系上看,上诉人已经实际占有了案涉房屋。补充上诉理由：原判认定2013年9月10日及同年12月17日分别将该楼房及车库卖于第三人李照池，双方签订了房屋买卖合同，原判的上述认定错误，与原审中证据所反映的法律事实相悖，李亚娟与李照池之间根本就没有签订车库的买卖协议，二人签订的所谓购房协议是2013年9月10日，而此时李亚娟尚未购得车库，2013年12月17日是李亚娟与宏旭公司签订购买车库协议的时间，原审中没有任何一方提供李照池与李亚娟签订购买车库的协议，李照池也未对车库提出权利主张。综上所述,原判认定事实错误,适用法律不当,故提出上诉,恳请人民法院判依法裁判。宏旭公司辩称，李亚娟与我公司签订的房屋预定协议是假的，是李亚娟个人伪造的。因为我公司对饶河县粮食综合楼这个项目只授权李亚辉，李亚辉签字有效。如果房子是李亚辉卖给李亚娟的就有效；如果李亚辉和我公司签订房屋买卖合同也有效。目前李亚娟和我公司签订的协议是李亚娟个人伪造的，公章也是私刻的。所以我公司不承认李亚娟这份房屋买卖协议。房屋目前是我公司的，但是李照池已经搬进去住了，车库本身和我公司无关，不在我公司项目之内，原来是粮食局的老车库，房子盖完后就给李亚辉了，与我公司无关。李照池诉称：上诉人的上诉请求不明确，即要求房屋所有权，又要求被告返还购房款，其上诉请求应当依法予以驳回。就双方争议的房屋上诉人提供的饶河县人民法院关于上诉人与李亚娟拖欠房屋租赁费的判决书不能确认该房屋实际交付给上诉人占有使用。双方签订的租赁合同不能排除李亚娟为了逃避债务隐瞒了客观事实，即隐瞒了该房屋已经出卖给李照池并交付使用的事实。上诉人在上诉状中自认即便李亚娟对案涉房屋没有处分权，但上诉人购买该房屋符合善意取得的条件，请求对案涉房屋享有所有权。原告的这一自述也证明了李亚娟是无权处分，在该房屋的所有权人没有追认前，李亚娟与上诉人签订的合同是没有法律效力的，这里暂不谈合同的伪造和公章的伪造，所以对原告的诉讼请求应依法予以驳回，原审法院认定的事实和适用法律均是正确的。高秀波向一审法院起诉请求:1.被告协助办理涉案房屋产权登记,判定该房屋产权归原告高秀波所有;2.判令粮食综合楼车库归原告高秀波所有。一审法院认定事实：2012年被告李亚娟弟弟李亚辉(现下落不明)挂靠宏旭公司开发饶河县粮食综合楼。2013年被告李亚娟为李亚辉销售楼房时,为让债权人知道自己有楼房,在网络上私刻了“饶河县宏旭房地产开发有限公司”的公章、在网络上下载了楼房预定协议、自己写了收款收据,伪造了与宏旭公司签订了饶河粮食综合楼x单元xxx室的预定协议及粮食综合楼x号车库预定协议。并于2013年9月10日及同年12月17日分别将该楼房及车库卖于第三人李照池,双方签订了房屋买卖合同;后于2016年5月11日又将该楼房与车库卖给原告高秀波,双方也签订了房屋买卖协议。第三人李照池从2016年至今在该楼房内居住。另查,涉案楼房是李亚辉挂靠宏旭公司开发的,因李亚辉下落不明,无法查明案涉楼房2单元501室在没有任何手续的情况下,被告李亚娟是如何取得的。一审法院认为，被告李亚娟在没有取得案涉房屋及车库产权所有权、处分权的情况下,私刻公章、制作虚假合同及收款凭证;伪造了与宏旭公司签订的粮食综合楼楼房预定协议,并以此与原告、第三人签订了房屋和车库买卖合同。因李亚娟对案涉房屋及车库无处分权,所以其与原告及第三人所签订的房屋和车库买卖合同是无效的。原告虽然提供多份证据,但所提供的证据均不能证明饶河粮食综合楼x单元xxx室及x号车库的产权是被告李亚娟的事实,故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,缺席判决:驳回原告高秀波诉讼请求。案件受理费6550元、公告费1200元由原告高秀波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人高秀波提交了一份证据：收据1页，旨在证明：1.孟广霖于2013年6月7日购买粮食综合楼x单元xxx室时，收据上盖章的就是宏旭公司的公章，该份收据可以证实宏旭公司在一审时所称的李亚娟（李亚辉）售楼时使用的是第三项目部印章的说法不是客观事实。2.宏旭公司对李亚娟使用公司公章的行为是明知的，宏旭公司应对该公章使用后果承担法律责任。经质证，被上诉人宏旭公司对该份证据的真实性有异议，该份证据无原件，无经办人，如果是李亚娟签订的合同，收据中应当有李亚娟的签字。第三人李照池提交了如下证据：2020年7月27日黑龙江省饶河县热力公司的证明、2020年8月7日饶河县泰源供水有限责任公司（以下简称泰源供水公司）销售记录清单一份、结婚证复印件。上述证据旨在证明李照池与任清清是夫妻关系，自2016年到2019年任清清向热力公司缴纳案涉房屋的热费，2013年10月27日至2018年3月11日案涉房屋的水费登记户主均是任清清，费用也是任清清缴纳。需要说明的是热力公司没有改业主姓名的原因是因该房屋需要办理产权证照，拿到产权证照后热力公司才能变更业主的姓名。经质证，上诉人高秀波的质证意见为：热力公司的证明内容不具有客观性和合法性，热力缴费登记的业主是李亚娟，该证明将业主姓名记录为任清清，所以该证据内容不真实，该证据只能证明对以前李亚娟拖欠的费用补交的情况，不能证明原业主是任清清，也不能证明李照池2013年9月入住。一审时上诉人提供了该房屋供热业主是李亚娟的票据，票据是热力公司出具的，不是高秀波缴费产生的，是在热力公司调取的；泰源供水公司的数据与案涉房屋没有关联性，不能看出是诉争的房屋，而且泰源供水公司应出具原始登记的依据，用户名怎么登记为任清清的，应当有初始登记的依据。本院对当事人提交的证据认证如下：上诉人高秀波提交的收据不具有真实性，且收据中无经办人李亚娟签字，对该证据不予确认；第三人李照池提供的证据，热力公司证明无经办人签字，不符合证据要求，泰源供水公司的销售记录清单不能体现房屋系案涉房屋，综上，李照池提交的证据均不能证明李照池入住房屋的时间，故不予确认。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定“李亚娟于12月17日将案涉车库卖于第三人李照池”错误，二审予以纠正，一审判决认定的其他事实本院予以确认。本院认为，李亚娟出售的房屋、车库是其以虚构合同方式从宏旭公司处购买，未支付合同对价，李亚娟并未取得案涉房屋、车库的所有权，之后李亚娟将案涉房屋、车库卖与高秀波。因房屋买卖合同的主体为李亚娟与高秀波，而非宏旭公司，李亚娟并非作为销售人员身份代销宏旭公司的房屋，故不具备表见代理的法定要件，高秀波主张其善意取得案涉房屋没有事实和法律依据。案涉车库属饶河县发展和改革局所有，高秀波亦不属于善意取得人。高秀波上诉请求宏旭公司和李亚娟、车万生返还购房款，超出本案一审诉讼请求范围，二审不予审理。综上所述，高秀波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人高秀波负担。本判决为终审判决。审判长  高山峰审判员  岳 明审判员  刘国玉二〇二〇年九月十八日书记员  李淑瑜