江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2243号上诉人（原审原告）蒋小丽，女，1974年11月25日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：张蓉彦，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：刘弋旸，国浩律师（南京）事务所实习律师。被上诉人（原审被告）郭英，女，1966年12月8日出生，汉族，住常州市新北区。上诉人蒋小丽因与被上诉人郭英房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初8453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蒋小丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我一审的全部诉请；郭英承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：双方签订的《房屋买卖协议书》明确约定了交易标的、数量、价格，是成立且生效的本约合同，协议中约定的定金是违约定金，且涉案房屋已经具备交付条件，郭英应依法履行交付房屋的义务。一审法院认为本案中定金的给付是对交易继续进行和正式合同订立的担保，其实质是认为《房屋买卖协议书》是个预约合同，支付的定金是立约定金，继而认为郭英有权拒绝履行约定的义务，明显属于法律适用错误，且对我已付金额的事实未予查明。一、《房屋买卖协议书》是有效成立的本约合同。1.合同双方没有在将来一定期限内订立另一份合同的意思表示，性质上不属于预约合同。2.《房屋买卖协议书》具备合同成立的基本要素。当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，涉案协议明确了买卖双方、买卖标的，也明确约定在交接钥匙时蒋小丽支付余款，郭英应当配合蒋小丽办理房产证。即便在协议中未明确约定交付和过户时间，该部分的履行期限可以根据合同法第六十一条、第六十二条的规定进行填补。同时，由于拆迁安置房的特殊性，根据郭英与奔牛镇政府签订的《拆迁安置协议》，且一审法院也进行了现场查看，确认涉案房屋的唯一权利人为郭英，其有权将房屋卖给我，涉案协议有效也可以实际履行。3.交易房屋尚未产权登记，并不影响合同成立并有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即出卖人是否取得房屋的所有权，是否进行产权登记，均不影响合同成立且有效。一审法院以涉案房屋没有产权登记，认定合同没有成立，明显错误。二、《房屋买卖协议书》中的定金条款并没有保证正式合同订立的意思表示。一审认定定金给付是对交易继续进行和正式合同订立的担保，明显将违约定金混淆为立约定金，认定错误。1.《房屋买卖协议书》中的定金条款是违约定金而非立约定金。该定金的目的在于一方违约行为导致合同目的落空时，另一方可以通过定金罚则保护自身利益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条、第120条规定，也能认定本案中定金条款并非立约定金。2.我已实际履行了《房屋买卖协议书》中的部分购房款支付义务，一审认定我仅履行了定金给付，认定事实不清。法律规定定金数量不能超过合同标的的20%，本案中房屋总价款为42万元，定金不得超过8.4万元。因此，我实际支付的15万元中，应认定其中的8.4万元为定金，其余6.6万元是给付的购房款。另，郭英在庭审中确认向我借款1万元，从其出具的借条（一审庭审后我也找到了借条原件）看，我于2018年2月15日借给郭英1万元，约定借期半年，利息按一分计算，借款到期后本息冲抵房款，截止2020年3月20日，借款本息已经达到12122元，该款项也应认定为我支付的购房款。据此，我已经支付了定金8.4万元，支付购房款7.8万余元（截止2020年3月20日）。一审对定金性质认定错误，无视法律规定，认为双方仅履行了定金给付，明显不当。三、涉案房屋已经具备交付条件，一审法院认为郭英有权不履行合同，并驳回我方的全部诉讼请求，适用法律错误。合同法规定，当事人就履行期限约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，《房屋买卖协议书》第（五）条约定：双方在交接钥匙时支付余款，虽然并未明确约定交付时间，但房屋在本案审理过程中已具备随时交付的条件。2019年12月2日新北区奔牛镇人民政府出具的《告五兴苑五期安置户公开书》，分房结束后，安置户带相关资料到镇财政所隔壁办理房款结算业务，凭房款结算清单即可领取钥匙办理入住手续。郭英自2019年12月7日领取房屋后即可随时办理房款结算、领取钥匙并交付给我，且我也明确可将剩余房款用于郭英房款结算，房屋交付义务可以履行。郭英因房屋价格上涨拒绝继续履行合同，明显属于恶意违约。根据江苏省高级人民法院的相关指导意见，房屋买卖合同签订后，除非守约方同意，否则违约方即便愿意承担定金罚则也无解除合同的权利。因此我要求郭英继续履行合同符合法律规定，也符合合同法诚实信用的立法本意。郭英答辩称，我不认可蒋小丽的上诉请求和理由，协议是协议，我后续是向她借了1万元，但是因为蒋小丽没有将另外的事情做好我才拖的。我现在不卖房子了，卖了我就没有房子住了，蒋小丽也知道我的情况的。蒋小丽向一审法院起诉请求：1.郭英继续履行《房屋卖买协议书》，协助蒋小丽就奔牛镇五兴苑安置房进行选房、收房、领取钥匙，协助蒋小丽办理水电气过户登记、房屋产权过户登记；2.郭英承担本案的诉讼费用等。一审法院认定事实：2017年4月21日，蒋小丽（乙方）与郭英（甲方）签订《房屋买卖协议书》，甲方位于奔牛镇五兴苑四期安置房一套，共计120平方米，现经双方协商达成如下协议：（一）甲方上述房属个人产权自愿卖给乙方，双方商定总房价为肆拾贰万元整（420000）。（二）乙方向甲方预交定金壹拾伍万元（150000），甲方开具给乙方收条。（三）甲方保证以上120ｍ2属个人一人财（产）权，无法院查封扣押以及除此之外任何人的干预和争议。（四）在甲方依法领取房产证过程中，由甲方委托乙方到场，由乙方签字办理，尽量一次性转由乙方签字办证。在其他水电、天然气、电信，自来水办理中，甲方配合乙方办理，确保乙方使用。（五）甲乙双方在交换房屋钥匙时，乙方向甲方给付余款贰拾柒万元整，甲方出具收条，届时结清，互留个人身份证。（六）如遇细节未尽事宜，双方达成商议补充协议，同样有效。（七）以上协议条项，双方不得违约，如违约方如经证人协调不成，违约方需赔付违约金总房款的20%，另加法律规定承担的法律责任。（八）以上协议经双方签字生效，共四份，甲乙双方各一份，中间人、证人一份。甲乙双方签字捺手印。同日，郭英作为委托人出具授权委托书，委托事项：本委托人郭英委托被委托人蒋小丽在委托人本人因拆迁安置于奔牛镇五兴苑在建的安置房的具体分配活动中，办理抽签、分房、拿钥匙等各项手续中，全权办理，任何人不得也无权干预。同日，蒋小丽向郭英转账11万元，郭英出具收条一份，载明：今收到蒋小丽本人房定金人民币壹拾伍万元整（150000元），同年4月25日，蒋小丽向郭英转账4万元。另，蒋小丽提交新北区奔牛镇人民政府分房会议通知书及告五兴苑五期安置户公开书，日期均为2019年12月2日，郭英拆迁房屋确定为五兴苑70幢甲单元1004室，面积120m2。蒋小丽申请证人张建春出庭作证，张建春陈述：“郭英要卖房子委托我，她急需用钱，我找到买方，谈了以后我们到奔牛司法所问了律师怎么办手续，后来我们到奔牛律师事务所办理手续，我是介绍人”。一审法院认为，蒋小丽、郭英双方签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示应为合法有效。但首先，该协议签订时，对具体交易的房屋、交付时间、产权过户等具体内容均未约定，虽一审中双方一致确认交易房屋为奔牛镇五兴苑5期70幢甲单元1004室，但该房屋尚未产权登记，该房屋的产权所有人尚未明确。其次，协议中约定蒋小丽向郭英预交定金15万元，蒋小丽依约履行，郭英出具收条确认收到定金15万元，针对该协议双方仅履行了定金的给付，故法院认为该定金应视为双方为保证交易的继续进行和正式合同的订立的担保，现郭英陈述不卖房屋，明确表示不履行约定的义务，蒋小丽要求郭英继续履行的诉请，无法律依据，法院不予支持。蒋小丽可依据合同或法律规定要求郭英承担相应的损失。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，作出如下判决：驳回蒋小丽的诉讼请求。案件受理费3800元，财产保全费2620元，合计6420元，由蒋小丽负担。二审中，蒋小丽提交如下证据：1.郭英书写的借条和中国工商银行的电子回单各一份，证明蒋小丽借给郭英1万元的事实。郭英称其不识字，不是事实。2.郭英于2017年6月15日出具的卖房承诺书，这份承诺书再次确认房屋买卖系双方真实意思表示。也证明《房屋卖买协议书》是正式的房屋买卖合同，而非预约合同。3.常国资新拨字〔2019〕第05号国有建设用地划拨决定书，证明涉案房屋所在的奔牛镇五兴苑安置区五期工程项目土地所有权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为城镇住宅用地，房屋性质为安置房。4.关于常州市奔牛镇五兴苑安置区五期项目权证办理的访谈笔录及光盘一份，内容为常州市自然资源和规划局高新区（新北）分局规划管理科工作人员确认：常州市奔牛镇五兴苑安置区五期为安置房，目前已有规划许可证，按正常程序推进，会办理不动产权证。郭英质证称，证据1、2都是真的，借条是我写的，但是听别人说欠条写的是委托书，我就决定不卖给她了，协议上写的是违约方承担20%的责任，按理只要出84000元，我愿意给9万元（作为补偿），但蒋小丽不肯。卖房承诺书是真的，但我孩子说如果我将房子卖了，他们不会给我提供住处，所以我就不卖房了。郭英对证据3、4未发表质证意见。二审中，郭英陈述：家里一共安置了5套房，因为我离婚了，只有这一套属于我。房子去年（2019年）就可以拿了，其他人家在去年下半年都拿了，因为我还缺钱，还要交二十几万元，所以我没有去拿，房屋是否能领取产权证我不知道，买卖协议中的120平方米的房子就是现在我可以领取的这一套。二审中，蒋小丽同意借款中的1万元本金用作抵扣房款，相关利息另行主张。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，一审判决不当，二审应予改判。理由及依据如下：一、关于《房屋卖买协议书》。该房屋买卖协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。关于该房屋买卖协议的性质，该协议明确了买卖双方当事人。交易的标的物虽在协议中表述为“郭英位于奔牛镇五兴苑四期安置房”，但郭英实际可领取的唯一房屋系五兴苑70幢甲单元1004室（面积120ｍ2），且双方均认可该房屋即协议约定的房屋，所以该买卖协议的交易标的物明确。交易金额明确。协议对于余款的支付表述为“交接钥匙时支付”，郭英称再付20多万元就可以领取钥匙，因自己没有钱就没有领取钥匙；对此，蒋小丽称其愿意支付该笔费用。故对于“领取钥匙就支付尾款”的问题上，郭英能够领取房屋钥匙而不领取，应该认为郭英故意阻止领房条件成就，故二审认为目前领房条件已经成就。据此，《房屋卖买协议书》应为双方正式的房屋买卖合同。二、关于蒋小丽的诉讼请求。郭英虽未取得涉案房屋产权证，但并不影响涉案房屋买卖合同的成立及效力，蒋小丽主张继续履行合同，有合同依据和法律依据，应予支持。但根据二审查明的事实，涉案房屋项下土地属于国有划拨土地，产权证能否领取、何时领取尚不能确定，因此，蒋小丽要求郭英交付房屋的请求，应予支持，同时蒋小丽也应按约向郭英交付余款（42万总价-15万已付款-1万借款）。但对于过户等诉请，因目前尚不具备条件，本院不予支持，但条件成就后，当事人可再行主张。本案中，郭英不愿意继续履行合同，并以支付违约金作为解除合同的代价。二审认为，违约方不享有单方解除合同的权利。违约方若想通过起诉请求解除合同，必须同时具备以下三个条件：一、违约方不存在恶意违约的情形；二、违约方继续履行合同，对其显失公平；三、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中违约方郭英主张解除合同，但这三个条件均不具备，故其要求解除合同的主张，缺乏事实和法律依据。综上，蒋小丽的上诉理由，有事实和法律依据的部分，二审予以支持。一审判决不当，二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初8453号民事判决；二、郭英于本判决生效之日起30日内办理常州市新北区奔牛镇五兴苑70幢甲单元1004室房款结算和入住手续（相关费用可由蒋小丽先行垫付）；上述手续完毕后，郭英应立即将房屋交付给蒋小丽；同时蒋小丽向郭英支付余款26万元（蒋小丽已垫付部分应予扣除）；三、驳回蒋小丽的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费3800元，保全费2620元，由郭英负担；二审案件受理费7600元，由郭英、蒋小丽各半负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年九月二日书记员  朱羲玲