江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终679号上诉人（原审被告）：江西钢城拍卖有限公司，住所地新余市渝水区城北仰天西大道359号宜和新苑24栋375、377室。法定代表人：甘利民，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡艳，女，1961年7月30日生，汉族，该公司员工，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：何欣，男，1990年5月16日生，汉族，该公司员工，住新余市渝水区。上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司新余分行，住所地新余市渝水区仙来东大道269号。负责人：陈世勇，该行行长。委托诉讼代理人：钟海珠，男，1972年1月22日出生，汉族，该行员工，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：廖志敏，男，1966年7月12日出生，汉族，该行员工，住新余市渝水区。被上诉人（原审原告）：王玉冬，女，1984年8月15日出生，汉族，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：何亮，男，1984年12月27日出生，汉族，系王玉冬配偶，住新余市渝水区。上诉人江西钢城拍卖有限公司（下称钢城拍卖公司）、中国工商银行股份有限公司新余分行（下称工商银行新余分行）因与被上诉人王玉冬拍卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初8072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。钢城拍卖公司的法定代表人甘利民及其委托诉讼代理人胡艳、何欣，工商银行新余分行的委托诉讼代理人钟海珠、廖志敏，王玉冬及其委托诉讼代理人何亮到庭参加询问。本案现已审理终结。钢城拍卖公司、工商银行新余分行上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回王玉冬的诉讼请求；2.本案诉讼费用由王玉冬承担。事实和理由：一、一审判决对于诉争拍卖标的物具体范围的事实认定不清，导致误判。本案诉争焦点实质是拍卖标的物具体范围包括哪些店面，但一审判决并未对这一焦点事实进行查明和认定，仅是简单地以余房权证城北字第××号的房产证上载明的101、102号与赣2018新余市不动产权第0030689号的不动产权证上载明的101号字面意义的不一致来认定钢城拍卖公司、工商银行新余分行未完全履行拍卖义务，导致判决与实际情况完全不相符。另外，退一步说，假如钢城拍卖公司、工商银行新余分行要按一审判决履行判决义务，最起码需要知道一审判决认定还未移交的102店面具体范围是什么、面积有多大等情况，但一审判决根本对此没有查明认定，即该判决是一个让钢城拍卖公司、工商银行新余分行不知如何履行的判决，一审判决存在事实认定不清，应当予以改判。二、本案诉争的拍卖标的物实际清晰明了且已移交，一审判决认定钢城拍卖公司、工商银行新余分行未依约移交的事实认定不清，与实际情况不相符。拍卖标的物为北湖中路4号通道以西的一楼店面，事实清楚、证据充分，钢城拍卖公司、工商银行新余分行已按拍卖要求全部移交给了王玉冬，王玉冬也予以接收和确认，钢城拍卖公司、工商银行新余分行多次催促王玉冬办理过户，但王玉冬一直不配合，导致产权过户手续未办理。王玉冬对于拍卖物在拍卖前实地进行了查看，并通过微信、电话等方式与钢城拍卖公司对拍卖物进行了确认，钢城拍卖公司拍卖时也再次对拍卖标的进行了说明，拍卖成交后，三方于2017年11月16日进行了现场移交，再次确认了标的物位置、具体租赁情况。三、登记部门发现房号错误后已进行了更正，一审判决未经查明即认定钢城拍卖公司、工商银行新余分行未提交相关证据并判决钢城拍卖公司、工商银行新余分行仍需移交所谓的102号店面，属于事实认定错误。在办理过户时，登记部门发现因登记问题造成原房产证上所写房号102在该证内部登记簿中并不存在，依职权进行更正，并重新颁发了不动产权证，房号已由101、102更改为101。四、一审判决对拍卖标的物面积的认定过于片面，与事实不符。一审判决认定钢城拍卖公司、工商银行新余分行仅向王玉冬移交了101号店面，建筑面积234.2平方米，依据为过户前登记部门重新测绘出具的附图标注，但在此之前登记部门出具给工商银行新余分行的房产证载明的建筑面积一直是315.3平方米，2018年6月新颁发的不动产权证上载明的建筑面积也为315.3平方米，故一审判决对更改后的产权证101号店面的建筑面积认定仅有234.2平方米过于片面，同时该判决也未查明所谓102号店面的建筑面积到底为多少。退一万步说，即便产权证载明面积与附图标注面积不一致，登记部门最终附图标注面积核定，也不影响拍卖结果。拍卖资料中特别规定，竞买人应在拍卖前认真咨询并实地踏勘，一经应价及表明竞买人接受房屋的现状，拍卖人不承担瑕疵担保责任等等。故即便后续过户时登记部门认定为房产面积与产权证载明面积有出入，但不影响拍卖成交和价格，王玉冬不能以此抗拒后续过户手续。综上，请求二审法院查明事实依法改判。王玉冬辩称，申请法院调查102号房的产权去向，其他没有。王玉冬向一审法院起诉请求：1.请求法院判令钢城拍卖公司、工商银行新余分行向王玉冬履行按《房地产拍卖成交确认书》办理拍卖标的物全部移交、及房产过户手续；2.本案诉讼费由钢城拍卖公司、工商银行新余分行承担。一审法院认定事实：2017年10月13日，工商银行新余分行委托钢城拍卖公司拍卖位于新余市间，总建筑面积为315.3平方米（土地使用权面积待分摊）。王玉冬通过2017年10月16日的新余日报看到钢城拍卖公司发布的拍卖公告，2017年10月31日王玉冬通过拍卖程序与钢城拍卖公司签订《江西钢城拍卖有限公司成交确认书》，载明标的名称位于间，总建筑面积为315.3平方米（土地使用权面积待分摊）。2017年10月31日，王玉冬支付了佣金119000元，2017年11月2日，王玉冬支付了101、102店面标的款。因2016年6月20日工商银行新余分行将部分店面出租给陈新永开办城北办毛家村第六卫生所使用，2017年11月16日委托人、买受人、拍卖人、承租人共同签订了《拍卖房产移交书》，载明拍卖成交的房地产位于间，总建筑面积为315.3平方米，于2017年11月16日正式移交给买受人。2018年3月，王玉冬、工商银行新余分行缴纳相关税费。在办理过户时，双方当事人因移交面积发生纠纷，协商未果，故诉诸法院。另查明，目前钢城拍卖公司、工商银行新余分行实际仅向王玉冬移交了101号店面（建筑面积为234.2平方米），该店面王玉冬自2017年11月10日起开始受益。一审法院审理认为，本案属拍卖合同纠纷。案涉《委托拍卖协议》《江西钢城拍卖有限公司成交确认书》《拍卖房产移交书》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应恪守合同约定。王玉冬依约支付了标的款、佣金，钢城拍卖公司、工商银行新余分行目前仅向王玉冬交付了234.2平方米，未向王玉冬全部交付拍卖标的物及办理过户手续，构成根本违约，故王玉冬要求钢城拍卖公司、工商银行新余分行向王玉冬履行《江西钢城拍卖有限公司成交确认书》办理拍卖标的物全部移交及办理房产过户手续的主张，于法有据，予以支持。钢城拍卖公司、工商银行新余分行辩称房管局对标的物进行了变更登记，将101与102进行合并为101号，面积及位置未发生更改，只是房号的变更，但并未提供证据予以证明，一审法院不予采纳，根据谁主张，谁举证原则，钢城拍卖公司、工商银行新余分行应承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：钢城拍卖公司、工商银行新余分行应于本判决生效之日起三十日内按成交确认书向王玉冬履行拍卖标的物的全部移交并办理过户手续。案件受理费13396元，由钢城拍卖公司、工商银行新余分行负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，案涉房产原登记在余房权证城北字第××号名下，房屋所有权人为工商银行新余分行，登记房号为101和102，该产权证其中一份附图中列明，一层店面通道以西未出售（即为工商银行新余分行所有），以东为他单位产权。另经查明，案涉房产拍卖时，一层店面通道以西即为工商银行新余分行作为ＡＴＭ银行自用及毛家村第六卫生所租用。2017年10月16日，钢城拍卖公司的拍卖公告所附《特别规定》第四条第2款第①项列明，案涉拍卖标的物部分由工商银行新余分行作为ATM银行自用，其余部分由毛家村第六卫生所租用。2017年11月16日，三方当事人及毛家村第六卫生所的经营者（即店面承租人）就案涉标的物进行了移交，王玉冬对该次拍卖及移交无异议并签字认可。2018年6月，余房权证城北字第××号产权证进行变更登记，原房屋座落内容为城北北湖中路4号101、102、207、307、503、707，变更后为101、207、307、707。2018年6月11日，案涉房产独立登记为赣（2018）新余市不动产权第0030689号，座落为城北北湖中路4号101室，土地使用权面积45.04平方米，房屋建筑面积315.3平方米，但附图中101显示面积为234.2平方米。二审查明的其他事实和一审查明事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉拍卖标的物的具体内容及双方是否已实际移交完毕，王玉冬要求钢城拍卖公司、工商银行新余分行就案涉拍卖标的物办理过户手续是否依法有据？就该争议焦点，本院评述如下：按照钢城拍卖公司拍卖公告所附《特别规定》，案涉拍卖标的物为城北北湖中路4号当时由工商银行新余分行作为ATM银行自用及毛家村第六卫生所租用的两间店面，上述两间店面位于一层店面通道以西，该两间店面才是案涉拍卖的标的物。王玉冬竞拍成功后，支付了相应的标的款及佣金，本案三方当事人及毛家村第六卫生所的经营者（即店面承租人）于2017年11月16日，就案涉标的物进行了移交，移交的对象即是工商银行新余分行作为ATM银行自用及毛家村第六卫生所租用的两间店面，王玉冬对该次移交未提异议并签字认可。故双方对于拍卖标的物的实物移交已经履行完毕，王玉冬还要求钢城拍卖公司、工商银行新余分行办理拍卖标的物全部移交的诉讼请求，与事实不符，依法无据，本院不予支持。一审判决认定钢城拍卖公司、工商银行新余分行仅向王玉冬部分移交了拍卖标的物，并要求钢城拍卖公司、工商银行新余分行履行拍卖标的物的全部履行，属认定事实错误，本院予以纠正。因王玉冬与工商银行新余分行至今未就案涉拍卖标的物办理产权过户手续，故王玉冬要求办理案涉拍卖标的物的产权过户手续的主张，本院予以支持。因办理案涉拍卖标的物的产权过户手续，并非单方行为即可完成，而应由本案各方当事人共同配合，因此，钢城拍卖公司、工商银行新余分行应当协助王玉冬办理案涉拍卖标的物【即赣（2018）新余市不动产权第0030689号】的产权变更登记手续。至于王玉冬主张工商银行新余分行拍卖公告中所称拍卖标的物为101号和102号，房屋建筑面积315.3平方米，但现在工商银行新余分行用于过户的仅为101号，同时，该101号产权证附图仅为234.2平方米。本院认为，工商银行新余分行当时拍卖时，其原产权证上确实登记有101号和102号，房屋建筑面积为315.3平方米，后在双方拟办理过户手续前，新余市房产管理局对案涉拍卖标的物的座落进行了变更，即由101号和102号变更为101号，但房屋建筑面积为315.3平方米并未发生变化，也即只是案涉拍卖标的物的座落名称发生变化，实质内容并未变更。至于新颁发的案涉拍卖标的物产权证【即赣（2018）新余市不动产权第0030689号】中的权属登记面积315.3平方米和该证附图中所列面积234.2平方米存在差异的问题，各方当事人应当向相关行政职能部门进行核实，该事项并非本案民事诉讼的处理范围。综上，钢城拍卖公司、工商银行新余分行的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初8072号民事判决；二、江西钢城拍卖有限公司、中国工商银行股份有限公司新余分行于本判决生效之日起三十日内协助王玉冬办理城北北湖中路4号101室【即赣（2018）新余市不动产权第0030689号】的产权变更登记手续；三、驳回王玉冬的其他诉讼请求。一审案件受理费13396元，二审案件受理费26792元，合计40188元，由王玉冬负担20094元，江西钢城拍卖有限公司、中国工商银行股份有限公司新余分行负担20094元。本判决为终审判决。审判长  甘致易审判员  蒋 欢审判员  艾小红二〇二〇年九月十一日法官助理袁文书记员周美娟