河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2813号 上诉人（原审被告）：许向收，男，1980年9月20日出生，汉族，现住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：万江涛，河北泽同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：保定市广和商贸有限公司，住所地保定市竞秀区东风路街道办事处话剧院街275号百花小区4号楼4-4门脸。 法定代表人：范秀荣，执行董事。 委托诉讼代理人：张倩，河北达公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付宇娜，河北达公律师事务所律师。 原审被告：保定晨铭酒店有限公司，住所地保定市莲池区东关街道办事处东风东路823号。 法定代表人：许向收，执行董事。 上诉人许向收因与被上诉人保定市广和商贸有限公司（以下简称广和公司）、原审被告保定晨铭酒店有限公司（以下简称晨铭酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许向收上诉请求：1、依法撤销河北省保定市莲池区人民法院作出的（2019）冀0606民初4187号民事判决书，改判驳回被上诉人的一审全部诉求，或将本案发回重新审理；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、部分适用法律错误。首先、一审法院并未查清被上诉人对涉案房屋是否有权出租和处置的权利、涉案房屋是否符合相应城市规划等事实。被上诉人在一审中提交了其与保定昊科文化传播有限公司签订的房屋租赁合同用以证明其对涉案房屋享有对外转租的权利。但上诉人查询到保定昊科文化传播有限公司的法定代表人与被上诉人的法定代表人均系范秀荣，既然保定昊科文化传播有限公司对涉案房屋具有出租权，又为何由保定市广和商贸有限公司与上诉人签订《房屋租赁合同》，法院应查明保定昊科文化传播有限公司对涉案房屋到底有没有对外出租的权利，或者应查明涉案房屋的真实权利人到底是谁？保定昊科文化传播有限公司是否为真实的权利人？如果不是，其与真实的权利人就涉案房屋是否有相应的合同或协议？其是否真的享受转租的权利？这些事实的情况对涉案的有效与否起到了关键的作用。其次，涉案房屋是否有相应的规划及是否符合规划是判定涉案房屋租赁合同有效的关键。一审法院针对涉案房屋的规划情况并未查证。涉案租赁房屋的规划情况，上诉人请求法院依职权查询或者要求被上诉人提供涉案房屋的相关规划情况，以便于查清该事实。再次，上诉人经营的酒店在装修完毕后至今无法办理消防许可手续，其原因在于涉案房屋没有合法有效的产权手续，导致上诉人至今无法正常营业。关于此情况一审法院并未实际查清。就上述问题，一审法院没有查清，属事实不清。二、一审法院认定的违约金过高。虽然上诉人因故未参加一审庭审，但是被上诉人主张的违约金过高，法院应依职权在涉案事实调查清楚的情况下应予以酌减。首先，上诉人对涉案房屋进行了装修，仅装修款一项就实际花费270多万元，现涉案房屋目前已由被上诉人占有，相关的房屋附属设施包括但不限于酒店家具、电梯、空调等均由被上诉人一方占有，违约金的目的在于弥补被上诉人的相关损失，假设被上诉人有损失，该附属设施足可以补其损失。其次，一审中被上诉人并没有提供相关损失的证据，一审法院应依职权进行调查核实，故一审法院应在查清事实的基础上进行酌减。三、被上诉人在涉案合同的签署及履行过程中存在恶意。首先，上诉人与被上诉的法定代表人范秀荣的爱人许勇敢系河南老家同村的发小。2018年许勇敢主动邀请上诉人到保定市开办快捷酒店，并承诺负责办理酒店经营的全部手续。上诉人仅有小学二年级的文化水平，出于对发小许勇敢的信任，上诉人才与被上诉人签署了涉案的房屋租赁合同，并花费270万元多进行了装修。在签订涉案合同前，上诉人应许勇敢的要求向案外人张立梅转账支付了40万的转让费。通过一审判决可知，被上诉人是与保定昊科文化传播有限公司签订的租赁合同后向上诉人进行的转租，而被上诉人与保定昊科文化传播有限公司系同一法定代表人的关联公司，该转让费本就不应发生。上诉人实际投入了270多万元，但相关经营的手续却无法取得，导致上诉人无法正常营业。综上情况，上诉人认为，被上诉人与上诉人在签署涉案房屋租赁合同时就存在恶意。四、一审法院将保定晨铭酒店有限公司列为本案被告错误。涉案房屋租赁合同是上诉人与被上诉人签署的，依据合同相对性原则，即便因该合同成诉、那么该案的被告应是上诉人，而非保定晨铭酒店有限公司，故一审法院认定事实和适用法律错误。 保定市广和商贸有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、被上诉人一审时向法庭提交了与保定昊科文化传播有限公司的《房屋租赁合同》，该合同明确约定被上诉人对案涉房屋享有转租权。本案为租赁合同纠纷，并非所有权确认纠纷，法院依法居中裁判，没有义务也没有法定的职权和权力就本案被上诉人（一审原告）起诉范围外的事实进行调查并裁决。二、上诉人经营的酒店在装修完毕后即开业经营，截止上诉人搬离之前酒店一直正常经营，上诉人上诉状所称无法正常经营不是事实。三、上诉人在法院通知后，无正当理由拒不参加法院审理。根据我国《合同法》司法解释二第29条的规定，违约金是否过高是需要当事人提出的，人民法院无权主动进行调整。另，本案房屋租赁期间为14年，每一年的租金就约50万元，因此50万元的违约金并未超过法律规定的限度，不存在过高的问题。四、上诉人主张其装修花费约270万元，但是根据《房屋租赁合同》第九条、第十一条规定，合同解除时，上诉人逾期10日未搬离的，屋内装修及未搬离的物品归被上诉人所有。所以，上诉人无权主张装修损失且未提交任何证据。此外，即使上诉人主张装修损失，依法需要提出反诉或者另案起诉，不属于本案审理范围。五、众所周知，在房屋租赁市场，“上打租”也就是“先交纳房屋租金和押金，再交付房屋”是行业惯例和交易习惯。但是，本案中正是因被上诉人与上诉人自小相识，所以被上诉人才破例在未收任何押金和租金的情况下，先行让上诉人装修经营，一直等第一年租期到期后才交纳租金。但是，上诉人却违背承诺，到期拒绝交纳房租，并且为逃避债务四处躲避，甚至拒绝出庭应诉，这才是真正的恶意履行合同。六、本案房屋在出租时，本来就拟开办酒店并且已经完成了初步装修，包括房间隔断、卫生间隔断、水电改造等，已经基本满足酒店经营需要。因此，被上诉人按照行业惯例，在与上诉人协商一致后收取40万转让费并无不妥。七、本案房屋租赁合同签署的目的，是上诉人经营酒店使用。因当时一审被告保定晨铭酒店有限公司尚未成立，所以以上诉人的名义先行签署。一审被告保定晨铭酒店有限公司成立后，经协商由该公司在租赁合同上加盖公章，同意与上诉人共同租赁房屋，因此一审判令双方共同承担责任并无不当。 保定晨铭酒店有限公司述称，晨铭酒店不应该担责任，应该由许向收承担责任。 保定市广和商贸有限公司向一审法院起诉请求：1．判令原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年7月1日解除；2．判令二被告连带支付拖欠的房屋租金528,750元；3．判令二被告连带支付自2019年7月11日起至实际搬离之日的房屋占用费用，按照《房屋租赁合同》的日租金标准的2倍计算；4．判令二被告连带支付原告违约金50万元；5．判令二被告赔偿原告因委托律师而支付的律师费2万元；6．本案的诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月1日，原告保定市广和商贸有限公司作为甲方，被告许向收作为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将位于东风路××东二环交叉口东北角（东金庄）的临街门脸房和三层黄色砖混楼一栋租赁给被告许向收用于经营酒店；房屋租赁期共14年，自2018年3月1日起至2032年3月1日止；甲方给予乙方60天的装修期，租金按甲方提供的60天装修期结束截止日起算；临街门脸房第一年租金7万元，临街门脸房北侧三层黄色砖混楼第一年租金38万元，第一年租金共计45万元。第一年租金缴纳后每年为一个递增期，每年租金增幅为上年度租金的5%。第一年租金和第二年租金于第一年租期到期前一个月（2019年4月1日前）合并缴纳租金（92.25万元）；乙方逾期未交付租金的，逾期30日以上的将视为违约，乙方赔偿甲方违约金50万元，甲方有权单方面解除合同并通知乙方10日内搬离所有可移动物品，10日后到期未搬离的房内所有物品归甲方所有；合同履行期间有关诉讼如需委托律师，则律师费由败诉方承担……。合同签订后，原告向被告许向收交付房屋，被告许向收开始装修经营。2018年6月，被告保定晨铭酒店有限公司注册成立，在上述租赁合同上加盖公章，作为《房屋租赁合同》的共同承租方与被告许向收共同履行合同义务。此外，原告提供保定昊科文化传播有限公司与保定市广和商贸有限公司的房屋租赁合同，证明原告作为涉案场地的承租方享有对外转租的权利。原告称二被告自承租房屋至今，以酒店经营收入不高为由，一直拒绝向原告支付房屋租金。2019年4月19日，原告向被告发出租赁费催缴函。2019年6月30日书面通知被告许向收、保定晨铭酒店有限公司解除《房屋租赁合同》通知书，并向被告进行邮寄送达。原告认可被告目前已经搬离租赁场地，原告不再主张被告搬离租赁房屋。另原告提供律师委托合同及律师代理费2万元的票据，证明因本诉产生律师费用的事实。一审法院认为，原告保定市广和商贸有限公司与被告许向收、保定晨铭酒店有限公司的租赁关系成立，三方签订的租赁合同，合法有效受法律保护。合同中明确了租赁期限、租赁用途、租金交付方式、违约责任等内容。租赁合同签订后，原告依约履行了交付租赁场地的义务，但被告许向收、保定晨铭酒店有限公司在约定的交费期间未按照合同约定缴纳相关租赁费用。原告向被告发出催缴通知无果后向被告发出解除租赁合同通知，符合解除合同的形式要件，原告主张《房屋租赁合同》已于2019年7月1日解除的请求法院予以支持。依据合同约定，2018年5月1日至2019年6月30日期间应收取租金共计528750元，原告主张由二被告支付的请求，事实清楚、证据充分，法院予以支持。鉴于原告认可被告目前已经搬离上述租赁场所，故对于原告主张的房屋占用费用，法院不予支持。被告未按照合同约定履行给付租金义务，属于违约行为，原告主张被告按照合同约定支付违约金50万元的请求，法院予以支持。另原告提供律师委托合同及律师代理费2万元的票据，主张本诉产生的律师费用由被告承担，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告保定市广和商贸有限公司与被告许向收、保定晨铭酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除。二、被告许向收、保定晨铭酒店有限公司于本判决生效后十日内，给付原告保定市广和商贸有限公司房屋租金528750元。三、被告许向收、保定晨铭酒店有限公司于本判决生效后十日内，给付原告保定市广和商贸有限公司违约金50万元。四、被告许向收、保定晨铭酒店有限公司于本判决生效后十日内，给付原告保定市广和商贸有限公司律师代理费2万元。五、驳回原告保定市广和商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14239元，适用简易程序收取7120元，财产保全费5000元，由被告许向收、保定晨铭酒店有限公司负担。 二审期间，上诉人提交证据一、房屋租赁合同，证明涉案双方为上诉人和被上诉人，不包括保定市晨铭酒店有限公司，同时证明涉案房屋为城镇房屋的事实，该合同应属于无效合同；证据二、保定市广和商贸有限公司工商登记资料，证明被上诉人的股东为许勇敢和范秀荣的事实；证据三、北京农商行结算业务申请书（回执），证明上诉人应许勇敢要求就涉案房屋的转让费向案外人张立梅交付40万元的事实，同时证明许勇敢欺骗上诉人的事实；证据四、保定市公安局莲池区分局立案告知书，证明就涉案房屋许勇敢涉嫌诈骗上诉人被立案的事实。被上诉人质证称，对证据一不予认可，一审时被上诉人已经向法庭提交了由保定市晨铭酒店有限公司加盖了公章的租赁合同，上诉人所提交的该房屋租赁合同由上诉人自行保管，上诉人作为保定晨铭酒店的股东和法人未在该合同上加盖公章合情合理，不能证明保定晨铭酒店不是承租方，该合同经双方协商一致合法有效；对证据二真实性认可，根据我国公司法及相关民事法规定，依法注册的公司具有独立的民事权利，独立的承担民事责任，相同的法定代表人并不能证明上诉人举证所要证明的事实；对证据三真实性认可，但不能证明被上诉人存在任何欺诈，众所周知，商业店铺的转让都需要缴纳一笔转让费，该转让费是作为对原承租人的先期投入和后期可得利益的补偿，是经双方协商一致上诉人自愿缴纳；对证据四的真实性、合法性、关联性不予认可，该立案通知书并非原件，该立案通知书未载明该案件与本案有任何关联性，该通知书上未显示任何时间及办案人员，对该证据真实性不予认可。 被上诉人提交：证据一、王建民、王兰芝与保定昊科公司的租赁合同，证明昊科公司有权就涉案房屋进行出租；证据二、王兰芝、王建民出具的说明，证明涉案房屋在出租时就已经准备开展宾馆业务，已经完成了房屋的初步装修改造，被上诉人向上诉人收取转让费是有正当理由的。上诉人质证称，对证据一，真实性认可，但不认可其证明目的，最高院审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第2、3条规定，该合同是否有效是决定上诉人与被上诉人合同是否有效的基础，该证据无法显示涉案房屋具有相应的建设工程规划许可证，或符合建设工程规划许可证的规定，如果没有依据上述解释该证据应属无效，被上诉人的转租行为亦属无效；对证据二，真实性不认可，无法证实该说明是由王兰芝、王建民本人签署，该证明亦不能证明涉案房屋是符合建设工程规划规定的房屋。 另查明，上诉人在二审庭审称，我方没有消防队去检查停业整顿的证据。原审被告在二审庭审称，对案涉合同没有申请过撤销。以上事实有一、二审庭审笔录及相关证据予以证实。 上述证据经过双方当事人质证，本院认定如下：关于上诉人提交的证据一：双方所提交的合同内容一致，一审中被上诉人提交了在承租方处盖有晨铭酒店公章和许向收签字的房屋租赁合同，而盖有被上诉人公章的房屋租赁合同由许向收保管，作为晨铭酒店的法定代表人和股东，在自己持有的房屋租赁合同上不盖自己的公章，不能说明晨铭公司不是承租方，故对上诉人的证明目的不予认定；对证据二：上诉人是与广和公司签订的房屋租赁合同，广和公司作为依法成立的公司法人，独立的享有民事权利、承担民事义务，相同的法定代表人并不能必然说明两公司具有关联性，上诉人没有提供其他证据证明其主张，故对其提供证据二的真实性认可，对其证明目的，本院不予认定；对证据三，如果涉案房屋在许向收和晨铭酒店承租前有他人承租，转让费作为对其先期投入和后期可得利益的补偿也是租赁合同中的习惯，但不能证明被上诉人有欺诈行为，故本院对该证据的真实性认定，对上诉人的证明目的不予认定；对证据四，上诉人只提交了复印件，在该“立案告知书”中载明，“许向收被诈骗案”，但是谁涉嫌诈骗、因何事被诈骗均未载明，被上诉人对此不认可，故对证据四的真实性、关联性、合法性无法予以认定。对于被上诉人在二审提交的证据，因其所提交的证据在一审时已客观存在，其在一审法定举证期间内提交而未提交，在二审亦未说明逾期提交的正当理由，故本院对被上诉人提交的证据不予认定。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，案涉合同的签订时间为2018年3月1日，晨铭酒店成立于2018年6月6日，涉案房屋系晨铭酒店开设酒店使用，其在涉案租赁合同乙方（承租方）处加盖了印章，故将晨铭酒店列为本案当事人并无不当。关于被上诉人是否有权出租涉案房屋的问题，涉案合同第一条第1项载明：“甲方出租给乙方的房屋位于东风路××东二环交叉口东北角（东金庄），第4项载明：本合同租赁土地为东金庄集体经济组织集体所有。甲方（出租方）承诺对出租房屋具有全部的出租权、处置权。”上诉人租赁房屋为开设酒店，作为完全民事行为能力人，在签订房屋租赁合同之前对开设酒店应具备的条件进行调查核实是其义务；在签订合同后，如果认为涉案租赁合同无效或被上诉人在签订和履行涉案租赁合同中存在恶意，可行使相应的权利，如确认合同无效或申请撤销，而上诉人至今不仅没有行使其权利，而且在被上诉人起诉后一审法院合法传唤的情况下拒不到庭，更未提出反诉，二审中亦未提交证实其上诉主张，故本院对其该项上诉理由不予采信，一审判决双方所签合同合法有效并无不当。被上诉人已按约将房屋实际交付，上诉人对租赁的房屋进行了装修且已实际经营，但称经营过程中因为消防手续没办下来、消防队责令停业整顿而无法经营，但在二审庭审中又明确表示没有消防队责令停业整顿的证据，故对上诉人该项主张，本院不予支持。对于上诉人违约金过高的主张，其并未提交任何证据证明其签订该合同有悖其真实意思表示，也未提交任何证据证明该费用明显过高，虽然上诉人主张其装修该房屋共花费270万元，但未提交任何证据予以证明，且被上诉人对此不予认可，而双方所签租赁合同明确约定，因逾期未交纳租金的视为违约，故一审法院依据合同约定支持被上诉人的诉求亦无不当。公司法人依法成立，依法独立的享有民事权利和承担民事义务，上诉人不能提供证据证实被上诉人与保定市昊科文化传播有限公司为关联公司，被上诉人对上诉人所说不予认可，故对上诉人该项主张，本院亦不予支持。关于向案外人张丽梅转账40万元费用的问题。首先，对该费用的性质上诉人在转账时是知悉的；其次、上诉人并无证据证明案涉房屋在承租之前无人使用且无装修；按照常理，在上诉人承租之前，若存在他人承租使用或准备使用案涉房屋的情况，通常会产生转让费用，故仅凭其向案外人支付了转让费，不足以认定被上诉人存在恶意，故对上诉人的该项主张不予支持亦无不妥。 综上所述，许向收的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14,240元，由上诉人许向收负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈道忠 审 判 员 于纪芳 审 判 员 张 力 二〇二〇年九月二日 法官助理 杨占军 书 记 员 史孟鑫