浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初5709号原告：邱仕英，女，1993年11月14日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：贺海港,浙江中行律师事务所律师。被告：盛凤梅，女，1964年6月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：王晓颖，女，1997年10月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。两被告委托诉讼代理人：吴建龙，浙江兴绍律师事务所律师。原告邱仕英诉被告盛凤梅、王晓颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理，依法由审判员裘彬彬适用简易程序独任审判，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人贺海港，被告王晓颖及二被告共同委托诉讼代理人吴建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱仕英向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年8月11日签订的租赁合同；二、判令被告返还房屋租赁费及押金105000元，并赔偿原告装修损失；三、判决诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告王晓颖夫妻以母亲盛凤梅的名义租得位于××路××小区××街商铺。原告经向被告王晓颖确认其承租的商铺可以开小吃店的情况下，于2019年8月11日与被告王晓颖签订了以其母亲盛凤梅为出租人，原告为承租人的租赁合同，合同约定原告承租江望名苑4幢1号3和1号4商铺，租期5年，从2019年8月15日起至2024年8月15日止，年租金100000元，押金5000元。原告在签订租赁合同时就已经由丈夫支学亮向被告王晓颖支付了定金3000元，合同签订后定金转为押金。租赁合同签订后，原告通过亲戚杨雷向被告王晓颖转帐支付了当年租金100000元和剩余押金2000元，被告王晓颖向原告交付了租赁的商铺。原告收到商铺后马上准备开办面食小吃店的经营审批手续，并投入较大资金进行店面的装饰装修。但市场监督局却以租赁的商铺不能做蒸煮类经营项目为由，不给原告办理蒸煮类小吃店的营业执照。同时，对旁边已经在开蒸煮类小吃店的承租户，行政执法部门也予以了强制取缔。由于承租的商铺无法按合同约定的目的开办蒸煮类小吃店，导致原告租赁的商铺至今仍空关着，无法开展经营业务，原告承租商铺的的目的无法实现，而被告虽然同意退还原告租赁费，但却以各种理由一直拖延。二被告共同辩称，被告王晓颖在案涉合同中及盛凤梅承租绍兴袍江新农村建设投资有限公司的租赁合同中，被告王晓颖只是代理人，被告王晓颖行为的后果应由被告盛凤梅承担。在本案中被告王晓颖不是适格的被告，应当驳回对被告王晓颖的起诉。原、被告签订的合同，合法有效，被告从房屋使用权取得、出租是合法有效的，签订合同的人都是具有完全民事行为能力的。原告要求解除租赁合同其理由不能成立，如果说原告一定要解除，被告认为原告解除合同是违约行为，装修损失或过往的租金都不能主张返还，请求驳回原告对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交原告丈夫与被告王晓颖丈夫的电话录音及文字整理资料各1份，要求证明原告租赁商铺不能用于小吃类经营，被告王晓颖丈夫同意退还租金。二被告质证认为该录音不能证明原告所说的商铺不能经营小吃，被告也没有承诺能帮其领取合法的营业执照。鉴于被告对该证据真实性无异议，本院对真实性予以确认，对被告是否应退还租金将综合认证。2、原告提交新闻报导打印件1份，要求证明租赁商铺不能核发食品经营许可证和营业执照，导致原告不能实现合同目的。二被告质证认为新闻报导不能作为不能开业的依据，该新闻报导中也未提到禁止产生油类的经营项目，租赁合同约定的是面类，面类是煮一下，并不产生大气污染，被告出租的是商铺，原告开面店被告是不干涉的，被告没有义务为其办理营业执照。该证据系媒体的新闻稿，本院对其真实性予以确认。经审理查明，2019年6月17日，被告盛凤梅（乙方）与案外人绍兴袍江新农村建设投资有限公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于××路××小区××街××幢××号××号，4幢1号、2号、3号营业房建筑面积约1352.79平方米的房产及附属水、电出租给乙方使用；租期5年，自2019年6月17日日至2024年9月16日；甲方同意，若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用房地产的时候仍出现闲置情况，乙方可通过与甲方友好协商一致后，经甲方书面同意后转租或分租……。2019年8月11日，出租方（甲方）盛凤梅与承租方（乙方）邱仕英签订《租赁合同》一份，约定甲方同意将位于××路××小区××幢××号××幢××号××商铺××方作为面店使用，出租商品的建筑面积为127.45平方米；租赁期限为5年，自2019年8月15日起至2024年8月15日；每年租金为人民币10万元，租金每年付一次，每年物业费和其他费用同房租一起支付……；乙方在第一年签合同时支付5000元装修押金，在装修完成后将5000元转为租房押金，根据租金大小确定押金多少，房租到期后，不续租即可退还……。庭审中，被告王晓颖确认与原告签订的租赁合同中的“盛凤梅”签字系其代签，二被告系母女关系。后原告支付租金10万元、押金5000元。2019年8月21日，案外人绍兴袍江新农村建设投资有限公司在上述《租赁合同》落款处签署“同意转租”并盖章。另查明，2019年11月18日，绍兴网发布《住商楼内新开餐饮店不予办理营业执照》报道一篇，内容为“越城区市场监督管理局有关负责人表示，从今年八月起，对住商楼内新开餐饮店，不予办理营业执照，越城区斗门街道望江名苑小区大门口的8家餐饮店位于住商楼内，都属于新开店铺，因此无法办理营业执照”。诉讼中，原、被告一致确认案涉租赁房屋中的装修残值为45000元。2020年8月31日，原告邱仕英将案涉租赁房屋腾退交付给被告。本院认为，关于本案与原告发生租赁合同关系的相对方。根据原告提供证据，案涉商铺系由被告盛凤梅从案外人绍兴袍江新农村建设投资有限公司处承租后再行转租，虽与原告签订的租赁合同中的“盛凤梅”签字为被告王晓颖代签，但二被告为母女关系，且被告盛凤梅对王晓颖代签的行为亦表示认可，故应当认定原告与被告盛凤梅发生租赁合同关系，合同义务应由被告盛凤梅承担。原告签订租赁合同后为开办面店需申办各类审批手续，但因原告承租房屋在住商楼内，根据有关规定无法办理营业执照，其合同目的无法实现，故要求解除原、被告之间签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案原告系通过诉讼方式向被告主张解除合同，起诉状副本已于2020年8月20日送达被告盛凤梅，故双方之间签订的租赁合同于2020年8月20日解除。关于被告是否应当退还租金、押金的问题。首先，原、被告签订的《租赁合同》中未约定被告需保证原告办理好营业执照。其次，导致原告无法办理营业执照的原因系越城区市场监督管理局根据《绍兴市大气污染防治条例》规定从2019年8月开始不再核发食品经营许可证和营业执照。原告作为承租人，也应当对承租房屋能否办理营业执照等事项尽到充分的注意义务。最后，原告认为被告曾承诺退还原告租金，经审查，被告王晓颖丈夫在录音中仅说到过“对，退剩下的房租，这个我还要商量一下”、“你自己确定一下吧，能做还是不能做，不能做到时候怎么说，怎么个协商，到时我们再协商吧”，其并未对归还原告租金作出承诺，何况该录音内容也系双方协商的过程，并非被告自认。综上，造成案涉合同解除并非系被告违约引起，对原告要求被告返还10万元租金的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。案涉店铺由原告占有使用至2020年8月31日腾退，原告应当支付此期间的租金及占有使用费，经折算，被告盛凤梅还需退还原告押金430元。至于原告主张的装修损失。根据相关法律规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修残值损失，由双方按照公平原则分担。庭审中原、被告协商一致装修残值为45000元，本院酌情确定由被告盛凤梅赔偿原告22500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告邱仕英与被告盛凤梅签订的《租赁合同》于2020年8月20日解除；二、被告盛凤梅返还原告邱仕英押金430元、装修损失22500元，合计22930元，于本判决生效后三十日内履行；二、驳回原告邱仕英的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1200元，由原告邱仕英负担738元，被告盛凤梅负担462元，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  裘彬彬二〇二〇年九月二十九日书记员  沙利君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。