河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初8152号原告：张书蒙，男，1987年11月14日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托代理人：赵创创，河南天坤（河南自贸区）律师事务所律师。委托代理人：张凤，河南天坤（河南自贸区）律师事务所实习律师。被告：郑州御邦置业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲综合楼。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人：陈梦，该公司员工。被告：金碧物业有限公司郑州分公司，住所地河南省郑州经济技术开发区第七大街与经南四路交叉口向南100米郑州恒大绿洲物业服务中心二楼。负责人：贺勇，总经理。被告：金碧物业有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西78号3101房之三。法定代表人：徐力，总经理。以上二被告共同委托代理人：潘婷，该公司员工。原告张书蒙与被告郑州御邦置业有限公司（以下简称御邦公司）、金碧物业有限公司郑州分公司（以下简称金碧分公司）、金碧物业有限公司（以下简称金碧公司）占有排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵创创、张凤，被告御邦公司的委托代理人陈梦，被告金碧分公司、金碧公司的共同委托代理人潘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告赔偿因阻碍原告占有房屋给原告造成的租金损失（包括但不限于预收租金的损失、原告另行租赁房屋的损失）91709.45元（自2018年2月19日按照3500元/月计算至2020年4月25日）;2、判令三被告赔偿物业服务费损失8961.88元；3、判令三被告赔偿维修房屋费损失1000元；4、判令三被告赔偿水费滞纳金320.1元；5、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由:2016年10月22日，原告与徐流红签订《房屋买卖居间合同》，原告购买位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××单元××号房屋。原告按照约定支付购房款，但是徐流红不配合交付房屋及办理过户的义务，所以原告起诉至法院要求继续履行合同、交付房屋并支付违约金。郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2017）豫0191民初第6379号民事判决书。原告将20万元解押款提存高新区法院后，持生效判决向高新区法院申请强制执行，三被告阻碍原告对涉案房屋的占有使用，例如拒绝为原告办理门禁卡，拒绝开通水电气等。妨碍生效判决的执行导致原告长期在外租房居住。被告金碧分公司曾提出执行异议申请，但是已被高新区法院驳回，郑州市中级人民法院维持了高新区法院的驳回裁定。截止到2020年4月25日，在高新区法院向被告送达《责令履行通知书》之后，被告才配合履行了交付案涉房屋的义务，但是在此之前被告拒绝配合交付案涉房屋的行为，严重妨害了原告对案涉房屋的占有使用的权利。原告为维护自身合法权益，诉至本院。被告御邦公司辩称，第一,(2017)豫0191民初6397号民事判决书仅判令“张书蒙与被告徐流红继续履行双方于2016年10月22日签订的编号为6161407的房屋买卖居间合同，被告徐流红于原告支付剩余20万元解押款后30日内办理房屋解押手续并将房屋交付原告张书蒙”。该判决并未判令该房屋属原告所有，也未判令办理过户至原告名下，更未判令御邦公司协助原告办理过户手续。原告持该判决书要求御邦公司协助过户没有法律依据，张书蒙仅支付了60万元房款，剩余房款至今尚未支付完毕，尚不满足其与徐流红约定的房屋过户条件，御邦公司无权协助其办理过户。御邦公司就涉案房屋与徐流红签订有商品房买卖合同，并办理了预告登记，在没有明确合法依据的情况下，御邦公司作为开发商和出卖人应尽到审慎注意义务，以切实保障客户的合法权益，避免出现争议。且御邦公司至今并未收到法院要求协助办理过户的执行通知，因此，御邦公司只是依法审慎行事，没有过错，不应承担赔偿责任。第二,(2017)豫0191民初6397号民事判决书仅判令徐流红将房屋交付张书蒙使用，原告可依据该判决书要求徐流红配合办理入住，御邦公司没有为原告办理入住的责任和义务，也没有该权利。另外是否办理过户并不影响张书蒙入住、使用房屋，因此，张书蒙不应以未办理过户为由向御邦公司主张租金损失。且据御邦公司所知，张书蒙早已通过法院对涉案房屋进行了强制换锁，其完全可以使用房屋，具体换锁的时间请法院依职权进行查明。第三，依据(2019)豫0191民初295号民事判决书、(2019)豫01民终18937号民事判决书，徐流红应于(2019)豫01民终18937号民事判决书生效后，在涉诉房屋的过户条件成就后30日内协助办理房屋过户登记。该协助过户的义务人为徐流红并非御邦公司，原告至今未付清房款，也未提供该判决书生效日期的证据，以及涉诉房屋已经具备过户至其名下的条件的相关证据，御邦公司也未收到法院要求协助办理过户的执行通知。原告向御邦公司主张2018年2月19日至2020年4月25日的利息损失及其他费用没有依据。第四，张书蒙无证据证明其在此期间实际租用房屋居住，且其主张的租金标准过高，没有事实和法律依据。租金起算点2018年2月19日没有法律依据。鉴于涉诉房屋一直存在争议，在争议尚未解决的情况下，原告无权要求入住、过户。涉诉房屋争议案件结案后，高新法院于2020年4月25日向金碧分公司出具“责令履行通知书”后，金碧分公司已经履行了该通知书的义务。原告不应再主张租金。第五，御邦公司作为开发商为徐流红的房贷提供了连带责任保证，因徐流红房贷断供且失联，御邦公司为其垫付了全部银行贷款，在该情形下，御邦公司依据与徐流红的合同约定可以解除商品房买卖合同，但因徐流红私自与张书蒙签订房屋买卖合同，导致御邦公司无法收回房屋，对御邦公司造成了严重的损失，为此，御邦公司提出了第三人撤销之诉，在第三人撤销之诉审理过程中应停止原判决的执行。御邦公司作为受害人不应再承担原告所有诉求。第六，原告请求的物业服务费、维修房屋费、水费滞纳金没有事实和法律依据，不应由御邦公司承担。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告金碧分公司辩称，第一，依据高新区法院2020年4月25日的责令履行通知书，金碧分公司需协助原告办理涉诉房屋的门禁卡并开通水电气暖等业主享有的相关权利，金碧分公司在收到该通知书后己经协助办理，原告不应向金碧分公司主张租金及其他费用。第二，原告并非金碧分公司园区业主，依据(2017)豫0191民初6397号民事判决书其有权要求徐流红向其交付房屋，金碧分公司并非交付房屋的义务人，未及时完成房屋交付的责任人为徐流红，交付房屋不具备使用条件的责任人也是徐流红，原告应向徐流红主张损失赔偿责任。原告不应因徐流红失联，无法追责转而向金碧分公司主张赔偿。第三，金碧分公司作为物业公司，有义务和责任为园区业主的入住提供便利，但涉诉房屋登记在徐流红名下，徐流红为金碧分公司园区适格业主，金碧分公司依法仅有权为徐流红提供相关服务，无权为业主以外的人提供入住便利。在房屋转卖他人的情况下，应由出卖人协助买受人办理入住，或者在买受人办理完毕过户手续后由物业公司协助其顺利入住。而涉诉房屋预告登记在徐流红名下,(2017)豫0191民初6397号民事判决书也未判令房屋归本案原告所有，且原告至今尚未支付完毕购房款，该房屋尚不满足过户至原告名下的条件，因此，在原告并非该房屋产权人的情况下，金碧分公司无权协助其办理入住。否则，将面临违约的法律风险，金碧分公司只是在尽力保障业主的合法权益，保障业主安全，不应因此被追责、索赔。第四，鉴于以上情况，金碧分公司对高新法院(2018)豫0191执3542号协助执行通知书提出了执行异议，并进行了复议。依据法律规定，执行异议期间原判决中止执行，因此，金碧分公司在执行异议期间未协助原告办理相关入住手续，符合法律规定。执行异议结案后，金碧分公司已协助原告办理入住，原告不应再主张各项费用。第五，据金碧分公司所知，原告早已通过法院强制换锁入住，请求法院依职权查清原告换锁入住的真实时间，另徐流红向金碧分公司借的首付款至今未还，金碧分公司为原告和徐流红房屋交易的实际受害人。第六，原告请求的物业费、维修房务费、水费滞纳金没有事实和法律依据，不应由我方承担。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告金碧公司辩称，同御邦公司和金碧分公司的答辩意见，另作以下补充。金碧分公司为涉诉房屋的物业管理企业，且根据民事诉讼法相关规定，法人依法设立并领取营业执照的分支机构，可以作为民事诉讼的当事人，金碧分公司领取了营业执照，也有其经营和管理的财产，有独立承担责任的能力。第二，公司法第十四条虽规定分公司“民事责任由公司承担”，该规定只是对分公司的性质及财产归属的最终界定，但这并不影响分公司在涉诉案件中直接以自己管理、经营的财产承担责任，因为分公司的财产也是法人的财产，分公司承担责任后其财产权益减损的后果最终还是归属到法人的身上。这也是“分公司民事责任由法人承担”的真正的含义。因此，分公司应承担的责任应以分公司的财产进行支付。第三，金碧分公司作为被告承担民事责任并不影响债权人权利的实现。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张书蒙提供的2016年10月10日签订的《租房合同》显示其承租位于郑州市××院小区××楼××单元××号的房屋，租赁期限48个月（自2016年10月20日至2020年10月19日），月租金为2200元，预交保证金3000元。2017年12月20日，本院作出（2017）豫0191民初6397号民事判决，判令一、张书蒙与徐流红继续履行双方于2016年10月22日签订的编号为6161407的房屋买卖居间合同，徐流红于张书蒙支付剩余20万元解押款后三十日内办理房屋解押手续并将房屋交付张书蒙；二、徐流红于判决生效后十日内支付张书蒙违约金5万元。2018年8月20日，本院向金碧物业有限公司郑州分公司发出（2018）豫0191执3542号协助执行通知书，要求其协助办理郑州经济技术开发区第六大街以东、经南三路以南15栋1单元27层09号房屋的门禁卡并开通水电气暖等业主享有的相关权利。被告金碧分公司对该执行行为提出异议，本院作出（2018）豫0191执异1032号执行裁定，驳回其异议请求。被告金碧分公司不服该执行裁定，向郑州市中级人民法院申请复议，该院于2019年1月28日作出（2019）豫01执复13号执行裁定，驳回复议申请，维持原裁定。本院于2020年4月22日作出（2018）豫0191执3542号责令履行通知书，责令被告金碧分公司收到该通知书后7日内协助办理涉案房屋的门禁卡并开通水电气暖等业主享有的相关权利。御邦公司因徐流红未及时偿还银行贷款致其垫款为由诉至本院，要求解除房屋买卖合同等。张书蒙申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，请求判令御邦公司协助将房屋过户至徐流红名下等。该案庭审中张书蒙称其愿意代徐流红清偿御邦公司因承担担保责任而支出的款项。2019年7月31日，本院作出（2019）豫0191民初295号民事判决，认定御邦公司虽享有解除合同权利，但徐流红于2016年10月22日已将涉案房产出卖给本案第三人张书蒙，并经本院生效判决确认继续履行合同，如解除徐流红与御邦公司之间的《商品房买卖合同》，将损害第三人张书蒙的合法权益，为维护交易安全，保护善意买受人的合法权益，对御邦公司的解除合同的请求，本院不予支持。御邦公司虽未将涉案房屋过户登记至徐流红名下，但该登记过户请求为徐流红的权利，张书蒙并非该《商品房买卖合同》的主体，其无权代替徐流红向御邦公司主张权利，故对其请求御邦公司协助将涉案房产过户登记至徐流红名下的诉讼请求，本院不予支持。待涉案房屋过户条件成立时，徐流红协助将涉案房屋过户登记至张书蒙名下。2020年4月25日，原告与被告金碧分公司就涉案房屋签订《前期物业服务协议》。2020年4月25日，徐流红分两次向被告金碧分公司转账支付房号为郑州恒大绿洲二期15栋1单元2709号住宅物业服务费共计11552.7元。2020年4月29日，徐流红向郑州经开供水有限公司缴纳水费540.1元。原告自认被告金碧分公司收到（2018）豫0191执3542号责令履行通知书协助其办理了相关手续。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与案外人徐流红因房屋买卖合同产生纠纷，（2017）豫0191民初6397号民事判决所确定的债务承担主体为徐流红，并非本案被告。徐流红就涉案标的与本案被告之间存在纠纷而迟延履行其对于原告的义务，相应的责任承担问题应由原告向徐流红主张。被告因其就涉案标的所享有的权利提出相应的主张并无不当，虽其主张未被支持，但并不构成对于原告物权的侵权，故对于原告要求三被告赔偿其各项损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张书蒙的诉讼请求。案件受理费2345元，减半收取计1172.5元，由原告张书蒙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇二〇年九月十二日书记员  徐亚欣