陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终1329号 上诉人（原审被告）：陕西车世客商业运营有限公司，住所地：陕西省西咸新区秦汉新城双照办南上召，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5734。 法定代表人：张广会，该公司经理。 委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李昌锋，男，1974年8月26日生，汉族，住咸阳市渭城区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人:李涛，陕西省老法律工作者协会法律工作者。 原审被告：西安锦之明创意投资有限公司，住所地：西安市碑林区，统一社会信用代码：91610103710104824D。 法定代表人：孙清莲，该公司经理。 委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。 原审被告：咸阳恒达汽车服务有限公司，住所地：陕西省西咸新区，统一社会信用代码：91611103088064147R。 法定代表人：倪洪波，执行董事。 上诉人陕西车世客商业运营有限公司（以下简称：车世客公司）因与被上诉人李昌锋委托合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初137号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对案件进行了审理，上诉人车世客公司及原审被告西安锦之明创意投资有限公司（以下简称锦之明公司）的共同委托诉讼代理人王禾、被上诉人李昌锋的委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼，原审被告咸阳恒达汽车服务有限公司（恒达公司）经本院传票合法传唤未到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 上诉人请求：1、依法撤销咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初137号民事判决书，发回重审或依法改判驳回上诉人的原审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实及理由如下：2012年11月8日，上诉人与被上诉人签订了关于车世客汽车商业广场B区一层BC15号商铺的《商铺委托合同》，该合同履行期限为五年，到2018年1月29日结束。该合同明确约定：本协议期限届满时，本协议终止。如甲方要求乙方继续托管时，应在本协议期限届满之前三个月向乙方提出书面申请，乙方须在本协议期满之前一个月向委托方正式书面回复。而本案的实际情况是被上诉人并未向上诉人提出继续委托经营的书面申请，因此合同期满后上诉人不再负有管理经营的义务。因被上诉人系涉案商铺的所有权人，合同届满后被上诉人即负有管理自身物业的当然义务。原审判决认定涉案商铺仍在经营且由被上诉人继续经营管理，委托管理合同仍然继续履行的观点错误。涉案商铺在合同期满终止后，上诉人并未实际占有使用涉案商铺，原审判决竟然判令上诉人向被上诉人返还涉案商铺，属于认定事实及适用法律严重错误，应依法予以纠正。在原审法院的同类型案件中，渭城区人民法院作出的（2019）陕0404民初2140号民事判决书，该判决书仅判决上诉人支付合同期内的委托管理费用，合同期外的管理费用并未予以支持，该判决在本案庭审前已经生效。同一法院作出的本案判决与生效判决完全相悖，不仅支持了合同期外的收益款，更支持了返还商铺及返还之前的商铺收益款的无理诉求。 被上诉人李昌锋对此答辩如下：答辩人在渭城区法院另案起诉的案子与本案并非同一法律关系，买卖合同是否有效是否应当返还是法院判处的，且另案锦之明公司提出上诉目前还未到生效期。本案判决事实清楚，判处正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告锦之明公司同意上诉人的观点和意见。 被上诉人在一审的诉请为：1.判令被告车世客公司和被告锦之明公司立即支付所欠原告托管收益共计46608元及逾期支付托管收益违约金5043元（均计算至2019年10月29日止）；返还原告托管的商铺，并从2019年10月30日起至商铺返还之日止按每年16949元计算支付原告托管收益；（46608+5043计51651元）2.判令被告恒达公司对上述款项承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由三被告承担。 一审法院经审理查明如下事实：2012年11月8日，原告与被告锦之明公司签订《车世客汽车商业广场内部认购协议书》，购买锦之明公司开发的位于咸阳市秦都区XX园XX广场XX区XX层XX号商铺。同日原告又与车世客公司签订《商铺委托管理合同》一份，约定原告将自己拥有的位于咸阳市秦都区XX园XX广场XX区XX层XX号(面积18.88平方米)商铺，委托车世客公司进行经营和管理，托管期限自2013年1月30日起至2018年1月29日结束，共5年，合计1825天。托管收益每年16949元（税后），商铺正式投入使用后，每满90日后的三个工作日内一次性支付托管收益4237元，五年托管收益分20次支付完毕。商铺管理费、电费、设备及设施维护费用由乙方(车世客公司)承担。并约定:乙方(车世客公司)未按合同规定的结算期支付甲方(原告)托管收益，逾期按每日万分之二向甲方(原告)支付违约金。合同签订后，当日被告车世客公司预付原告三年(2013年1月30日至2016年1月29日)托管收益共计50847元。后分别于2016年5月31日付4237元；2017年5月22日付4237元；11月3日付184元；12月29日付1412元；2018年10月31日付368.64元；2019年1月4日付4237.25元；3月15日付2824.83元，剩余费用一直未付，合同期满后被告车世客公司未将商铺返还原告。截止合同期满的2018年1月29日尚欠原告商铺托管收益16947.92元，2018年1月30日至2019年10月29日产生商铺托管收益29659元，至2019年10月29日产生逾期付款的违约金5113.11元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，李昌锋与车世客公司签订的《商铺委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，且不违反法律行政法规关于效力的强制性规定，应为有效合同。车世客公司未按照《商铺委托管理合同》约定的期限及数额向李昌锋支付托管收益，构成违约，应承担违约责任。合同履行期限届满，原告未书面申请继续托管，车世客公司也未将商铺交付原告，应视为合同期限届满后双方达成不定期的商铺委托管理合同，双方的权利义务应按原合同约定执行。被告车世客公司未按合同约定履行义务，原告要求车世客公司返还商铺、支付2019年10月29日前下欠商铺的托管收益及逾期支付的违约金5043元并支付从2019年10月30日至商铺交付之日止的托管收益（按每年16949元计算）的请求，本院予以支持。原告诉称被告锦之明公司将其商铺租赁给恒达公司，证据不足，其要求锦之明公司承担返还商铺、支付2019年10月29日前下欠商铺的托管收益及逾期支付的违约金并支付从2019年10月29日至商铺交付之日止的托管收益（按每年16949元计算）的诉请及恒达公司承担连带清偿责任的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。被告车世客公司辩称不承担合同期外委托收益款，证据不足，本院不予采信。遂判决如下：一、被告陕西车世客商业运营有限公司于本判决生效后30日内向原告李昌锋交付位于咸阳市秦都区XX园XX广场XX区XX层XX号商铺。二、被告陕西车世客商业运营有限公司于本判决生效后10日内向原告李昌锋支付2019年10月29日前下欠的商铺托管收益款共计46606.92元。三、被告陕西车世客商业运营有限公司向原告李昌锋支付2019年10月29日前逾期付款的违约金5043元。四、被告陕西车世客商业运营有限公司于本判决生效后10日内向原告李昌锋支付2019年10月30日至交付商铺之日止的商铺托管收益款按每年16949元计算。五、驳回原告李昌锋对被告西安锦之明创意投资有限公司的诉讼请求。六、驳回原告李昌锋对被告咸阳恒达汽车服务有限公司的诉讼请求。 二审中，上诉人提交以下证据：1、李昌锋请求确认合同无效的民事起诉状；2、渭城区人民法院（2020）陕0404民初40号民事判决书（确认合同无效之诉）；3、西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初6684号民事判决书（同类型购房人朱乐乐确认合同无效）。证明目的：李昌锋另案起诉合同无效，因合同无效后自始无效，两案明显存在逻辑及法律上的原则性冲突。李昌锋无权要求返还涉案房屋以及合同期以外的委托经营收益以及违约金。另案李昌锋确认合同无效之诉案件，一审渭城区人民法院已经作出合同无效判决，上诉人虽提出上诉，但仅针对退还款项数额有异议。且参照西安市碑林区法院的同类型案件，李昌锋的原审诉请不仅不应得到支持，且李昌锋基于房屋收取的委托经营收益均应在购房款中予以扣除。 被上诉人李昌锋对此质证意见为：对上诉人提交证据的真实性无异议，但对于上诉人的证明目的不认可，两案是完全不同的法律关系并且当事人也不同。 原审被告锦之明公司对上诉人提交证据的真实性及证明目的均予以认可。 本院对上诉人提交证据的真实性予以认定，但对其证明目的不做全部认定，具体结合本院认为部分予以论述。 在二审审理中，经询问车世客公司和锦之明公司，两公司表示其为各自独立法人，并无股权的相互渗透，没有出现同一个实际控制人，只是业务上有往来。 除一审查明的事实外，二审另查明：关于本案的一审起诉，李昌锋在2019年10月31日书写诉状，渭城区人民法院2019年10月31日立案受理，于2020年3月21日作出一审民事判决书。李昌锋起诉合同无效之诉，被告为锦之明公司，诉请为：1、判令原、被告2012年11月8日签订的《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》为无效合同；2、被告立即退还原告商铺认购款188328元，并赔偿原告经济损失，损失数额以188328元为基础，按月息1%计算，从2012年11月8日起至判决给付之日止；3、本案诉讼费由被告承担。渭城区人民法院收案时间为2019年10月21日，与诉状显示的时间为同日，然立案时间为2020年1月3日，于2020年7月10日作出一审判决。判决内容为：一、确认原告李昌锋与被告西安锦之明创意投资有限公司签订的《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》无效。二、被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决书生效后十日内支付原告李昌锋购房款188328元。三、被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决书生效后十日内支付原告李昌锋利息（以购房款188328元为基数，自2012年11月8日起至2019年8月19日按照银行同期贷款利息的90%计算；自2019年8月20日至判决生效之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的90%计算）。四、驳回原告李昌锋其他诉讼请求。该案一审宣判后锦之明公司虽提起上诉，但并未针对合同效力问题提出改判请求。 本院认为：依据本案查明的事实及另案李昌锋确认认购协议书无效一案的一审查明事实，锦之明公司与李昌锋签订的认购协议因出卖人锦之明公司并未取得涉案房屋预售许可证而无效。目前本案中涉及的法律关系为委托合同纠纷，锦之明公司及恒达公司并非本案的适格被告，李昌锋不应将锦之明公司、恒达公司列为本案被告并要求其返还房屋并承担托管收益的清偿责任。一审判决内容第五、六项判处正确，应予维持。李昌锋在本案中的诉请与其起诉的另一案件并不冲突，确认协议无效一案的一审判决结果不影响本案的正常审理。 本案中，上诉人作为房屋买受人委托的房屋经营管理人，应当按照《商铺委托管理合同》约定向委托人支付托管收益。至于已经支付的部分收益由委托人如何支出，不影响上诉人对欠付合同约定期间内托管收益的支付责任承担。 关于合同期外的托管收益是否应当支付的问题，根据恒达汽车服务有限公司的陈述，车世客公司与恒达公司在签订租赁合同时，已经突破了其与李昌锋之间管理合同期限至2018年1月29日的约定，并且在管理期限届满后仍通过租赁房产获取利益。故其不得以超出管理期限为由拒付此后的管理收益。本案中的上诉人应在返还涉案房屋之前按照《商铺委托管理合同》支付相应的托管收益。上诉人向李昌锋返还房屋后，李昌锋再依据另案买卖合同无效的最终结果向锦之明公司进行返还。 综上，一审基本事实清楚，判处正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1091元由上诉人车世客公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 葆 审判员  王 磊 二〇二〇年八月二十七日 书记员  赵茜儒 1