广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18965号上诉人（原审被告）：甘君，男，1987年10月19日出生，汉族，身份证住址湖南省平江县。委托诉讼代理人：黄荣模，广东乐广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧阳勇明，男，1975年7月26日出生，汉族，住广东省广州市从化区。上诉人甘君因与被上诉人欧阳勇明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2206号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人甘君上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费由欧阳勇明承担。事实与理由如下：一、一审法院认定新冠××疫情并未对租赁合同的履行构成实质性障碍，案涉房屋仍可正常居住使用，属认定事实错误。甘君春节返乡过年，受新冠××疫情影响，自2020年1月26日起至2020年2月24日期间，当地政府管控乡村道路，甘君无法离开其所居住的乡村，当地政府对人员流动的管控导致甘君无法返回案涉房屋居住，已对甘君履行租赁合同构成实质性障碍。在疫情管控期间，甘君不能居住案涉房屋，客观上不能履行房屋租赁合同，属不可抗力。二、根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》的相关规定，甘君客观上不能在案涉房屋居住的期间（2020年1月26日起至2020年2月24日）的租金应予免除。甘君未支付该期间的租金，不构成违约，不应承担违约责任。三、欧阳勇明于2020年2月29日通知甘君解除房屋租赁合同并交还房屋，甘君于2020年3月7日已将案涉房屋腾空并交还给欧阳勇明，甘君在合理期限搬走并将案涉房屋交还给欧阳勇明，不构成违约，无须承担违约责任。四、自2020年2月25日至2020年3月7日期间的房屋使用费，根据双方的《房屋租赁合同》第四条约定，合同解除后房屋租赁押金可抵扣房屋使用费，甘君主张用已支付的8200元押金进行抵扣。五、受疫情影响，甘君已经不在广州工作，目前处于失业状态，兼顾公平原则，即便认定甘君违约，一审法院判赔的违约金标准过高，甘君请求二审法院予以调整，违约金标准应调整为：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并且按照房屋租赁合同第四条约定，用甘君已经支付的押金进行抵扣。押金抵扣案涉房屋使用费、违约金后，欧阳勇明应将剩余押金退还给甘君。被上诉人欧阳勇明二审答辩称：一、针对甘君的上诉事实与理由，违约事实在一审庭审已经查明，是甘君违约。二、甘君依据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》主张自身行为不构成违约是没有依据的。欧阳勇明提供出租的房屋是居住用途，甘君负有继续履行交租的责任。三、一审查明认定案涉合同解除的时间是清楚的，因甘君未能将房屋交还给欧阳勇明，也不清楚甘君是否腾空房屋，欧阳勇明没有收回房屋。一审法院认定房屋使用费计至2020年3月7日，属于错误。四、关于房屋使用费，甘君主张计至2020年2月没有依据，欧阳勇明不清楚房屋是否交还，甘君也没有与欧阳勇明联系交代清楚钥匙等交接手续，只是通过案外人与欧阳勇明联系，欧阳勇明不清楚案外人是否有委托权利。至于押金，一审法院已经作出认定抵扣，甘君要求返还没有依据。甘君于2020年3月11日诉至一审法院，请求判令：1.解除欧阳勇明与甘君的《房屋租赁合同》，甘君支付违约金8200元；2.甘君支付2020年1月28日至合同解除之日止的租金；3.甘君返还房屋，并支付延迟返还房屋违约金9840元及房屋占用费；4.诉讼费由甘君承担。一审法院经审理查明：西华苑XX栋XX房为欧阳勇明所有物业。2019年12月26日，欧阳勇明（房屋出租方，甲方）与甘君（房屋承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》约定：乙方承租甲方上址房屋，建筑面积83平方米，租期自2019年12月28日至2020年12月27日；甲方应于2019年12月26日前将房屋按约交付乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及租金后视为交付完成；租金每月4100元，支付日期为每月28日；押金8200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第十条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同：1.不按照约定支付租金达十日的；2.欠缴各项费用金额相当于一个月房屋租金的；7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的；第十一条违约责任：乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋回复原状并赔偿相应损失；甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每年总租金20%标准支付违约金。合同签订后，甘君向欧阳勇明支付首月租金4100元，押金8200元；甘君出具收条，说明收到欧阳勇明交来的案涉房屋门禁卡及锁匙。2020年1月28日，甘君未如期缴纳租金。自1月30日起，欧阳勇明于微信向甘君催收租金。甘君以受新型冠状病毒疫情影响为由与欧阳勇明协商减免租金。欧阳勇明认为免租无法律依据，双方并未达成一致协议。甘君表示“老家有风俗，人都没出门就不出钱”等。2020年2月5日，欧阳勇明向甘君发送《通知》，认为甘君违约，要求甘君支付费用、自收到通知之日起三天内腾空交付房屋、返还锁匙门禁卡、支付房屋使用费、违约金等等。2月7日，甘君回复欧阳勇明称因疫情仍在湖南，希望减免租金。2月29日，欧阳勇明向甘君发送短信，内容主要为合同已解除要求交还房屋锁匙、支付各项费用等。一审庭审中，甘君陈述案涉房屋由甘君与案外人陈兴民合租，屋内物品已于2020年3月7日委托案外人腾空。但自该日起欧阳勇明一直不作交接也不回复信息、电话沟通；甘君于3月19日以快递方式（中通快递，单号73127556026120号，内容品名：生活用品）寄送锁匙给欧阳勇明。经当庭查询寄送情况，该快递于3月23日暂存于广州荔湾荔庭雅居东门店菜鸟驿站，可凭取货码领取；至4月10日，该邮件显示仍在处理中。欧阳勇明确认其与甘君、案外人之间的短信往来，称并未收到锁匙，也并未查看邮件，对于自3月7日不回复甘君短信原因系觉对方无合约精神，有欺骗性质等。一审法院认为：欧阳勇明、甘君签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。第一，关于甘君是否构成违约问题。案涉房屋由甘君承租作住宅使用。租赁合同根本要件之一系案涉房屋供他人居住使用的合法性及可行性。现案涉房屋已由欧阳勇明交付给甘君。甘君提供证据证明在其自行返乡期间出现村道封闭（2020年1月26日至2020年2月24日期间封闭）无法回广州的情况。但案涉房屋所在辖区有关部门并未因防治疫情而对案涉房屋采取相关措施，因此即使发生疫情，欧阳勇明对案涉房屋系仍可正常居住使用的，亦即疫情并未对租赁合同的履行构成实质性障碍。另外，双方并没有对是否减租、免租事宜达成一致协议。故甘君主张其拖欠租金行为不构成违约依据不足，甘君应向欧阳勇明承担违约责任。第二，关于解约时间问题。因甘君违约，欧阳勇明有权单方解除租赁合同。欧阳勇明解约合同的意思表示已于2020年2月29日送达甘君，应认定双方合同于该时点解除。因此，甘君所欠租金期间应为2020年1月28日至2020年2月29日，金额为4100元＋4100元÷29天×2天=4382.76元。第三，关于房屋返还时间。甘君提供短信证据、货运约车单据证实其于2020年3月7日委托同住人清空房屋，并联系欧阳勇明交接，但欧阳勇明置之不理。而欧阳勇明对不回复甘君方要求交接等信息并无合理解释。根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。在甘君再三明确腾空房屋且锁匙邮件到达菜鸟驿站后，欧阳勇明理应对房屋交接事宜进行积极处理以免损失扩大。故一审法院认定案涉甘君腾空并要求交接房屋日期为甘君接收房屋之日，即2020年3月7日。对欧阳勇明恢复现状等相关损失赔偿可另行协商或循法律途径解决。因此，甘君应支付房屋使用费期间为2020年3月1日至2020年3月7日，金额为4100元÷29天×7天=989.66元。第四，关于解除合同违约金标准问题。双方合同约定承租方若有违约情形，“应按月租金的200%向出租方支付违约金”。现甘君确存在违约情况其应依约承担解除合同违约金。考虑到甘君违约情形发生在租赁期开始次月，欧阳勇明解除合同后的预期收益确有受损、重新寻找次承租人也将因疫情等原因而存在较大的不确定因素，故一审法院认为该违约金标准并无不妥。第五，关于迟延交付租金及迟延交付房屋违约金。甘君存在村道封闭无法返穗的实际情况，但其亦积极委托同住人清空房屋，而甘君却消极交接，因此一审法院认为甘君对迟延交付房屋行为没有主观恶意，故此对欧阳勇明的迟延交付房屋违约金请求不予支持。现甘君已经承担了租金、房屋使用费、解约违约金的责任，欧阳勇明所请求的实际损失在解约违约金中已可弥补，故一审法院对欧阳勇明的租金违约金请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，一审法院于2020年6月12日判决如下：一、原告欧阳勇明与被告甘君所签的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告甘君向原告欧阳勇明支付租金4382.76元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告甘君向原告欧阳勇明支付房屋使用费989.66元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告甘君向原告欧阳勇明支付违约金8200元（以保证金8200元抵扣）。五、驳回原告欧阳勇明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费59元，由被告甘君负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、甘君上诉主张因疫情管控期间不能居住涉案房屋，其不能履行租赁合同，属不可抗力应减免违约责任；二、解约时间及房屋占用费计付截点的问题。对此，本院认定如下：一、甘君上诉主张因疫情管控期间不能居住涉案房屋，其不能履行租赁合同，属不可抗力应减免违约责任的问题。案涉房屋由甘君承租作住宅使用，具有居住使用和存放物品的功能，甘君作为承租人，其在疫情发生之前返乡过节，但案涉房屋一直由其控制，其作为承租人负有主要义务是依约向欧阳勇明交付租金。甘君虽提供证据证明在其自行返乡期间出现村道封闭（2020年1月26日至2020年2月24日期间封闭）无法回广州的情况，但并不影响其履行支付租金的义务。案涉房屋所在辖区有关部门并未因疫情防控措施等造成案涉房屋使用不能的情形，甘君以“老家有风俗，人都没出门就不出钱”等为由，在欧阳勇明多次催促下拒绝支付租金，已构成违约，并导致合同解除，理应承担相应违约责任。双方合同约定承租方若有违约情形，“应按月租金的200%向出租方支付违约金”。一审法院综合甘君违约情形发生在租赁期开始次月，欧阳勇明解除合同后的预期收益确有受损、重新寻找次承租人也将因疫情等原因而存在较大的不确定因素等具体案情，认定甘君应依约承担违约责任以押金抵扣，理据充分。甘君上诉请求减免违约责任的理据不充分，不予采纳。二、至于解约时间及房屋占用费计付截点的问题。因甘君违约，欧阳勇明有权单方解除租赁合同。欧阳勇明解约合同的意思表示已于2020年2月29日送达甘君，应认定双方合同于该时点解除。甘君应支付2020年1月28日至2020年2月29日租金4382.76元。双方一直通过电话、微信短信的方式沟通联系，甘君委托案外人腾空案涉房屋后于2020年3月7日通知欧阳勇明进行交接，但欧阳勇明却不作回复，并造成房屋空置损失扩大，对此其理应自行承担相应法律后果。一审法院认定甘君应向欧阳勇明支付2020年3月1日至3月7日期间的房屋占用费989.66元，此后的房屋占用费不予支持，并无不妥。欧阳勇明本案未提起上诉，其二审对房屋占用费计算截止时点提出异议，本院不作处理。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人甘君的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费118元，由上诉人甘君负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年九月二十九日书记员  纪惠敏黄晶晶