湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初2394号 原告：桂阳县政恒物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市桂阳县龙潭街道茶红路龙鼎新城小区B栋一楼。 法定代表人：何恒波，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师，代理权限系特别授权。 委托诉讼代理人：吕飞宇，湖南五湖律师事务所律师，代理权限系一般代理。 被告：邓灵杰，男，1988年9月1日出生，汉族，湖南桂阳县人，住湖南省桂阳县。 原告桂阳县政恒物业服务有限公司（以下简称政恒物业）诉被告邓灵杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告法定代表人何恒波、委托诉讼代理人吕飞宇及被告邓灵杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 政恒物业向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告支付原告天颜国际物业管理费2616元；2．本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告与桂阳县天颜国际房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同及车位买卖协议，购买了由该开发公司开发的天颜国际小区4栋1202房128.24平米，并成为该小区业主。开发商与桂阳县政恒物业服务有限公司签订了《前期物业服务委托合同》约定了天颜国际小区由原告为小区物业服务企业，并约定了物业收费标准1.2元/月/平米。原告按照合同一直为小区提供相应的物业服务至今。被告却不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，被告已拖欠2019年1月1日至2020年5月31日的物业费，原告多次催缴，并向其发送了催费通知单，被告至今仍未支付，原告不得已诉至法院，请求法院判如所请。 邓灵杰辩称，1．原告物业公司服务存在严重问题，包括消防栓设施不符合安全要求、电梯井旁电线裸露、楼顶存在大量违建等诸多问题，物业公司却无所作为；该物业进驻小区以后对电梯设卡，未交物业费的业主无法使用电梯，且经常停水停电，损害业主的合法权利。2．原告从2019年1月1日起计算物业费，但原告是从2019年4月才进驻该小区提供服务，不应收取2019年4月以前的物业费。3．小区开发商在建设过程中存在大量违规行为，大量设施未完善，直到现在仍然不符合交房条件。 政恒物业围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认为原告提供的证据具有客观性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以认定并在卷佐证；邓灵杰未向本院提交证据。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 桂阳县天颜国际小区系郴州天颜房地产开发有限公司开发。2013年2月7日，郴州天颜房地产开发有限公司桂阳天颜·翡翠东岸分公司（出卖人）与邓灵杰、雷艳琼（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人以预售的形式向买受人出售天颜国际D幢12层1202号房，建筑面积128.24㎡，单价为2920元/㎡，总价款为374461元，出卖人应于2014年6月1日前将房屋交付使用，并在交付使用后360日内办理产权登记。合同还约定了双方的其他权利义务。之后，邓灵杰装修并入住了该房屋。至今，天颜国际房屋仍未办理产权登记。 2019年3月28日，政恒物业与郴州天颜房地产开发有限公司桂阳天颜翡翠东岸分公司（以下简称天颜房地产）签订《前期物业服务委托合同》，约定由天颜房地产（甲方）将天颜国际委托政恒物业（乙方）实行前期物业管理服务，委托管理服务期限为自合同签订之日起至业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同生效时止，合同第七条约定由物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，物业服务费收费标准为：“住宅：电梯房1.2元/月/㎡，楼梯房0.6元/月/㎡；……”，合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。同日，天颜房地产桂阳分公司（甲方）与政恒物业（乙方）又签订了《天颜国际前期物业补充协议》，该《补充协议》约定自协议签订之日起，乙方入场服务并管理小区，甲方后续配套工程由甲方在一年内陆续完成，天颜国际小区物业费自2019年1月1日起计算收取，乙方要负责2019年1月-3月前物业公司工资共计10万元支付给甲方，《补充协议》还约定了一些其他关于《前期物业服务委托合同》权利义务的补充条款。2019年4月，政恒物业正式进驻天颜国际小区提供物业服务。因邓灵杰未按时交纳物业费，政恒物业催收未果，遂诉至本院。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。政恒物业与天颜国际小区建设单位签订了《前期物业服务委托合同》，并依合同入驻该小区并提供物业服务一年有余，邓灵杰作为该小区业主也理应依照合同承担交纳物业费的义务。邓灵杰主张房屋还未交付、未办理产权登记、相关设施未完善等问题物业都无所作为，因此自己不应交纳物业费。本院认为，邓灵杰已对天颜国际4栋1202号房屋装修入住，实际占有了该房屋，应视为房屋已交付；邓灵杰主张的其他问题系开发商责任，非是物业公司未尽义务所致，因此对该主张不予认可。根据《前期物业服务委托合同》及邓灵杰与天颜房地产签订的《商品房买卖合同》，邓灵杰应按合同约定交纳2616元【128.24㎡×1.2元/㎡×17个月（2019年1月1日-2020年5月31日）】物业管理费。 综上所述，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 被告邓灵杰于本判决生效之日起三日内一次性支付原告桂阳县政恒物业服务有限公司物业管理费2616元。 如未按判决书指定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓灵杰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州 市中级人民法院。 审判员  刘艳华 二〇二〇年九月十八日 法官助理张婷婷 书记员黄姝婷 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。