江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初2906号原告：玉山县万通物业管理有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇人民北路西侧万年青时代名苑2号楼2单元701号。法定代表人：钱超群，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林胜，系该公司员工。被告：罗来发，男，1972年1月24日出生，汉族，家住江西省上饶市玉山县。原告玉山县万通物业管理有限公司（以下简称万通物业）与被告罗来发物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万通物业的委托诉讼代理人林胜到庭参加诉讼，被告罗来发经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万通物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付物业管理费5,050元，违约金907元；2.要求被告负担本案受理费。事实与理由：被告系万年青时代名苑3-1-401室的业主，房屋建筑面积为163.76平方米（含车库）。2009年2月1日，原告和万年青时代名苑小区业主委员会签订了《万年青小区物业管理委托合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，物业费单价2019年前为每月每平方米0.5元，2019年之后单价为每月每平方0.57元。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是被告自2015年1月1日起就未缴纳物业费，截至2019年12月31日，共欠费60个月，每月物业费为84元，共计欠缴物业费5,050元。因原告逾期支付物业费，依照双方签订的合同的约定，被告应当自逾期之日起每天按应付费用的千分之一交纳违约金，总计907元。综上，各项请求合计人民币5,957元。被告罗来发未作答辩。本院经审理认定如下事实：万年青小区及万年青时代名苑原均系江西玉山万年青水泥有限公司的家属房，由江西玉虹房地产开发有限公司负责开发承建。被告系江西省上饶市玉山县冰溪镇万年青时代名苑3幢1单元401室及3幢0108号车库的业主，房屋建筑面积为138.04平方米，车库建筑面积为25.72平方米，合计163.76平方米。2009年1月1日，原告与江西玉山万年青水泥有限公司签订了《物业管理委托协议书》，约定由原告管理万年青小区的物业服务，物业管理费按0.6元-0.7元/平方/月的标准收取，2013年6月1日，原告与江西玉虹房地产开发有限公司就万年青时代名苑小区的物业管理问题签订了《物业管理委托管理协议书》，约定由原告为江西玉虹房地产开发有限公司开发的万年青时代名苑小区提供物业管理服务，与万年青小区一并实行封闭性管理，两份合同须保持一致。2019年1月1日，原告又与玉山县万年青小区业主委员会签订了《万年青小区物业管理委托合同》，约定由原告对万年青小区及万年青时代名苑实行统一的物业管理，步梯房及储藏室的物业服务费标准均为0.57元/平方米/月。合同签订后，原告为被告所在的小区提供了相应的物业服务，但被告自2015年1月1日起未再缴纳物业费，原告曾多次向被告催收物业费但至今未果。以上事实，原告提交了被告办理产权登记的申请表复印件两份，原告与江西玉山万年青水泥有限公司于2009年1月1日签订的《物业管理委托协议书》、原告与江西玉虹房地产开发有限公司万年青时代名苑项目部于2013年6月1日签订的《物业管理委托管理协议书》、原告与玉山县万年青小区业主委员会于2019年1月1日签订的《万年青小区物业管理委托合同》复印件各一份，催收物业费短信截图打印件一份，工资表复印件六份，电费发票复印件共7张，电梯保养费发票复印件一张，完税证明复印件一页在卷为证，以上证据中系复印件的均与原件核对一致，且相互承接印证，被告未提交证据予以反驳，故本院对原告提供的证据予以确认，并结合原告的庭审陈述确认前述事实。本院认为，被告系玉山县万年青时代名苑小区业主，原告于2013年6月1日与江西玉虹房地产开发有限公司签订了《物业管理委托管理协议书》、于2019年1月1日与万年青小区业主委员会签订了《万年青小区物业管理委托合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《物业管理委托管理协议书》及《万年青小区物业管理委托合同》对小区全体业主均有约束力，且原告已实际履行了相关的物业管理服务义务，即对涉案小区共同设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区的环境卫生和相关秩序等活动，故原告有权向被告收取物业服务费用。《物业管理委托管理协议书》约定与原告同江西玉山万年青水泥有限公司签订的《物业管理委托协议书》保持一致，而《物业管理委托协议书》约定物业费按0.6-0.6元每平方每月的标准收取，现原告要求被告按每月0.5元/平方米的标准交纳2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费未超过其双方的约定，而《万年青小区物业管理委托合同》约定自2019年1月1日起按每月0.57元/平方米的标准交纳物业费未违反相关的法律规定，且该小区多数业主也已按此标准交纳了相应的物业费，表明原告的物业服务收费标准得到多数业主的同意和认可，且物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，故被告也应按该物业费交纳标准向原告交纳物业费，被告应交纳的物业费为：0.50元/月/平方米×163.76平方米×48个月+0.57元/月/平方米×163.76平方米×12个月=5,050元。被告未按时缴纳物业费，已构成了违约，应当承担违约责任，2009年1月1日签订的《物业管理委托协议书》及2013年6月1日签订的《物业管理委托管理协议书》未约定违约金的计算方式，2019年1月1日签订的《万年青小区物业管理委托合同》约定如业主未按期交纳物业费的，应自逾期之日起每天按应收费用的千分之一交纳违约金（滞纳金），但考虑到双方签订的合同为格式合同，且一般情况下业主未交纳物业费大多因对物业管理服务有意见，而双方又未能有效沟通所致，故本院酌定核减为按原告起诉时的贷款市场报价利率即年利率3.85%，虽合同曾约定物业费以延期一个月或者第一季度提前支付当年物业费的方式结算，但实际操作中向业主单独收费时仍是按年在年底支付的，故违约金应当按每年应支付的物业费来分段计算，2019年前被告每年应交的物业费为982元，2019年应交的物业费为1,120元，故暂计至2020年8月1日，被告应缴纳的违约金为：982元×3.85%÷12个月×44个月+982元×3.85%÷12个月×32个月+982元×3.85%÷12个月×20个月+1,120元×3.85%÷12个月×8个月=366元，此后的违约金应以被告应交的物业费5,050元为基数，按年利率3.85%计算至物业费付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：由被告罗来发于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告玉山县万通物业管理有限公司自2015年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费5,050元及暂算至2020年8月1日止的违约金366元，合计人民币5,416元，并以5,050元为基数，按年利率3.85%计算支付自2080年8月2日起至物业费付清之日止的违约金（支付的违约金总额不超过原告诉请的907元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗来发负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员  汪舒立二〇二〇年九月十八日书记员  吴海燕