河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终5570号 上诉人（原审原告、反诉被告）：唐山金瑞房地产开发有限公司，住所地唐山市滦州市新城金瑞国际住宅小区工农路1-01号。 法定代表人：崔志超，总经理。 委托诉讼代理人：刘成岐，该公司职工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张占祥，男，1972年9月28日出生，汉族，住唐山市滦州市。 被上诉人（原审被告反诉原告）：孙玉红，女，1978年10月9日出生，汉族，住唐山市滦州市。 上诉人唐山金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞房地产公司）因与被上诉人张占祥、孙玉红房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦州市人民法院（2020）冀0223民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金瑞房地产公司委托诉讼代理人刘成岐、被上诉人张占祥、被上诉人孙玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金瑞房地产公司上诉请求：撤销原判河北省滦州市人民法院（2020）冀0223民初982号民事判决，改判被上诉人交回楼房。被上诉人承担违约金12万元，承担上诉费。事实与理由：1.原审认定被上诉人张占祥装修房其支付141158元，于法无据，原审认定，法院审结后，本院调查核定房屋改水电砸墙等费用85869元，支付音响费用17800元，买瓷砖37489元，计141158元。上诉人认为法庭审结后，举证期限届满前，被上诉人没有申请法院调取证据，法庭调取证据违反证据规定，法院庭后调取证据不经法庭质证，作为认定事实证据，违反证据不经质证，不得作为法院认定事实依据的法律规定。2.原审认定造成买卖合同不能履行的原因是由二位被上诉人住房贷款不能审批，认定错误。原因是被上诉人审批贷款前恶意透支不偿还贷款成为黑户，且掩盖上诉人，造成上诉人多方努力也不能补救被诉人丧失诚信行为。3．原审认定被上诉人领钥匙后不配合办房贷行为，引发二人违约责任，又认定按合同约定，双方均不存在违约行为，双方诉请违约金不支持。上诉人认为，被上诉人在银行被确认黑户，掩盖其透支贷款不还的失信事实，导致不能实现合同，构成违约，被上诉人应承担违约责任。4.原审认定，上诉人交钥匙造成二人装修损失应付30%责任，认定二人装修增加了房产的价值认定装修费的20%由上诉人补偿，认定被上诉人明知房贷办不下来对房子及装修给自己造成损失应承担70%责任，减去上诉人补偿承担50%。上诉人认为，被上诉人装修损失法院认定担30%责任，依法无据，认定装修增加房产价值由上诉人补偿20%装修费，依法无据，认定被上诉人明知不能办房贷强行装修其损失费被上诉人担70%，扣除上诉人担30%，应各担50%，违法无据，且互相矛盾。5.原审认定，被上诉人交车位款定金2万元，法院判定解除买房合同，退给被上诉人定金2万元，违反法律规定的定金方违约定金不退的法律规定。6.原审认定，被上诉人在装修房使用电费占用房暖气费以及使用交纳物业费等，由上诉人承担30%，违法无据，被上诉人实际使用电费等，法院判上诉人承担实为不公。7.原审认定《交钥匙协议》对双方均有约束力，协议约定在退房款前，被上诉人赔偿应付未付房款年利率36%的利息以及已付房款60万元乘以20%的违约金，法院认定协议对双方有约束力，又认定只退房款60万元与不赔偿违约金12万元，互相矛盾。8.原审诉求被上诉人交回房屋，原审不予支持是违法判决。9.原审判决对不按指定期限给付金钱义务，加倍支付迟延利息。被上诉人不按判决5日内交钥匙，长期不退钥匙，则没有违约责任及强制交钥匙执行措施，显失不公。10.原审适用法律不当，且审理程序违法。 张占祥、孙玉红答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由无任何事实根据和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。一、关于案涉房屋装修支出的费用被上诉人方在一审庭审中提交的相关的票据及转账凭证足以证实。一审法院对案涉房屋装修情况进行调查核实，反映出一审法院全面、客观地审核证据的严谨作风，完全符合法定程序。二、房屋买卖合同不能履行的原因是上诉人未能全面正确地履行钥匙支领协议。被上诉人方在签订房屋买卖合同前明确告知有信用卡和车贷，不存在丝毫隐瞒。上诉人诉称答辩人审批贷款前恶意透支不偿还贷款成为黑户不属实、不客观。答辩人孙玉红与上诉人工作人员葛治中的微信记录中显示申请贷款前被上诉人方的个人征信均没有问题，钥匙支领协议签订后，上诉人并没有有效履行协调银行办理申请贷款的承诺。上诉人所谓黑户的说法完全是上诉人的主观杜撰，并无任何事实根据。三、答辩人不存在违约行为，钥匙支领协议是双方的真实意思，对双方均具备约束力。依据该协议被上诉人方付款的条件和期限均没有成就，被上诉人方在银行也不是黑户，而且上诉人在商品房买卖合同签订前和签订后均表示被上诉人方的征信没有问题。此外被上诉人方也不存在不配合签字的情形。上诉人诉称原审认定被上诉人领钥匙后不配合办房贷行为，纯属捏造。一审判决对此有明确认定，被上诉人方不存在违约行为，不应承担违约金和所谓利息。四、关于责任比例。被上诉人方认为上诉人对于装修损失应当承担全部或主要责任，但基于综合考虑被上诉人方没有上诉，被上诉人方认可一审判决确认各占50%的比例。五、答辩人购买车位作为商品房买卖合同的从合同，在主合同解除后从合同理应自动解除。一审判决上诉人退还车位定金适用法律正确。电费、暖气费、物业费等均属于装修造成的损失，一审判决上诉人承担30%并无不妥。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 金瑞房地产公司向一审法院起诉请求：依法判令解除金瑞房地产公司与张占祥、孙玉红楼房买卖合同，收回楼房及钥匙，在退房款前由张占祥、孙玉红赔偿金瑞房地产公司应付未付房款45.6万元的年息36%利息及已付房款605926元的违约金，并承担本案诉讼费用。 张占祥、孙玉红向一审法院提出反诉请求：1.判令解张占祥、孙玉红与金瑞房地产公司2019年8月30日签订的《商品房买卖合同》；2.判令金瑞房地产公司返还张占祥、孙玉红已付房款605926元及利息（以605926元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月30日计算至实际付清之日止。暂计算至反诉日利息为22861.6元）；3.判令金瑞房地产公司赔偿张占祥、孙玉红经济损失201425.74元（车位定金20000元、专项维修资金22468.74元、交房费用10468元、装修费用148489元，合计201425.74元）；4.判令金瑞房地产公司支付张占祥、孙玉红违约金121185.20元（违约金605926×20%）；5.由金瑞房地产公司承担本诉、反诉案件受理费。 一审法院认定事实：2019年8月30日，金瑞房地产公司作为出卖人与张占祥、孙玉红作为买受人签订合同编号为：唐滦预新城金瑞国际字第2019-038号《商品房买卖合同》，主要约定：一、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第A1座02单元1501号房。该商品房建筑面积为193.42平方米，其中，套内建筑面积166.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.29平方米。附属用房地下二层-58，建筑面积23.67平方木，层高2.80米；二、计价方式与价款。该商品房单价为每平方米5588元，总金额1080831元整。该商品房附属用房成交价格为每平方米1800元，金额42606元；三、付款方式及期限。向银行申请贷款，首付440831元，贷款64万元，贷款年限20年。地下室款42606元，一次性付清；四、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按照第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。五、交付期限。出卖人应当在2019年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经综合验收合格。 商品房买卖合同签订后，2019年7月31日，张占祥、孙玉红向金瑞房地产公司交付房款定金100000元；2019年8月30日，张占祥、孙玉红分别向金瑞房地产公司交付房款5926元及400000元；2019年11月7日，张占祥、孙玉红向金瑞房地产公司交付房款100000元，合计605926元。 另查明，2019年8月15日张占祥、孙玉红向金瑞房地产公司支付中区183车位款定金20000元；2019年9月3日，张占祥、孙玉红支付专项维修资金22468.74元；2019年11月7日张占祥、孙玉红向金瑞房地产公司支付房本工本费1000元，暖气费3989元，合计4989元；2019年11月7日张占祥、孙玉红支付物业费4879元及装修管理费300元、装修电梯费300元；2019年11月27日，张占祥向御府物业交纳电费200元。 孙玉红提供的其与金瑞房地产公司的工作人员葛冶中（微信名称备注葛地产）的微信记录，微信往来记载1.2019年9月22日葛地产称“农行那边是没啥问题，就是他们行里现在没有贷款额度，放款很慢，建行有额度但是那天他们行长看征信说，要是走贷款车贷和信用卡必须还”；2.2019年9月23日，孙玉红称“抓紧给我退了吧/我们着急用房/好赶紧买别的/费心了弟”,葛地产回复称“姐，费心谈不上，只要是得和老板那沟通一下，看看他们的意见/或者他们能出面协调这事不/回头我告诉你”;3.2019年9月30日，孙玉红称“不能办就退房吧/也没必要老这么墨迹了”葛地产回复称“咋说我也得给建行最后一个电话/说不行了我就告诉老板/让他发话啊”；4.2019年10月3日，葛地产称“领导那意思不可以退，建行那边不是说信用卡还完就可以想法批贷款么，领导说让咱们想想法，批完再刷继续用”，孙玉红回复称“早就说过还不了/提前跟你说过”。 2019年11月7日，金瑞房地产公司作为甲方与张占祥作为乙方签订《钥匙交付协议》，主要约定：甲方业主张占祥购买的金瑞国际小区住宅A1号楼2单元1501号房，已签订购房合同，但因首付款未付清并按揭贷款银行尚未审批下来，业主急于装修，现与开发商金瑞房地产公司协商签订以下协议：1.剩余首付款加地下室尾款156000元于贷款放款后15日内补清，其余30万元两年内交清即2020年11月底和2021年11月底前每年付款15万元；2.甲方要求先领取房屋钥匙，是甲方预支领，后期积极配合去银行签字，以加快银行审批速度，如甲方不配合或未按约定时间足额给付所欠房款违反本约定，乙方有权按本约定解除商品房买卖合同收回房屋钥匙并按约定收房及违约金。在退款前并由甲方赔偿因此给乙方造成的应付未付房款按年利率36%的利息及已交付房款总额20%的违约金；3.如甲方业主按揭贷款未通过审批，由乙方负责协调银行审批手续，甲方积极按照银行制定的方案配合签字处理，否则房屋所有权依旧归乙方所有并按照上述违约责任处理。同日，张占祥向金瑞房地产公司出具欠条：今欠金瑞房地产公司A1-2-1501部分首付款和地下室款大写：肆拾伍万陆仟元整456000元。还款期限据所签协议执行。 金瑞房地产公司与张占祥在签订《钥匙交付协议》后，金瑞房地产公司工作人员葛冶中继续代办银行按揭贷款的相关手续，张占祥、孙玉红陆续将信用卡透支金额还清，及开具收入证明。直到2020年1月14日，葛冶中仍在与孙玉红讨论收入证明的填写问题。孙玉红提供的其与金瑞房地产公司的工作人员葛冶中（微信名称备注葛地产）的微信记录，2020年3月17日，葛冶中称“姐，我昨儿跟领导那说了咱们这个情况，公司这边商量一下说给咱们一周时间想想法，实在不行咱们就得按照协议执行了”。 2019年11月30日，张占祥、孙玉红在领取房屋钥匙后，从滦县利鑫电器有限公司处购买松下新风系统FY-35ZDPICX加强款及向往背景音乐，支出17800元；2020年1月7日，张占祥从滦县腾森商贸有限公司处购买瓷砖及加工费，共支付了37489元。法庭审理结束后，经一审法院实地调查核实，金瑞国际第A1座02单元1501号房屋的新风系统及向往背景音乐已经安装到房屋房顶位置。经与滦县乔木艺装饰工程有限公司经理冯鹏调查核实，房屋的改水电、瓦工、水工、油工、砸墙、建墙、防水等基础装修是由其公司进行装修，实收费用85869元。张占祥、孙玉红为该争议房产装修共计支付141158元。 一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，合同双方当事人应当按照约定行使权利、履行义务。本案双方均诉请解除《商品房买卖合同》，故一审法院依法予以准许。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该案争议的焦点问题如下：一、造成《商品房买卖合同》及《钥匙支领协议》不能完全履行的原因是什么。综合本案证据，造成合同不能完全履行的原因是张占祥、孙玉红的住房贷款不能被审批通过。原被告双方在庭审过程中均认可。一审法院予以确认。二、张占祥、孙玉红的住房贷款不能被审批通过这一行为算不算违约。纵观两份合同及协议，因为《钥匙支领协议》相比《商品房买卖合同》时间晚，且该协议是在双方因为退房发生纠纷之后，双方签订的补充性质的协议，协议内容对双方都具有约束力，按照协议约定，张占祥、孙玉红在领取钥匙后如果不积极配合办理银行按揭贷款或者未按约定时间足额给付所欠房款的行为则引发二人的违约责任，但二人并不存在不配合的行为，也因所欠房款未到还款期限不存在不还款的行为。金瑞房地产公司也不存在不协调银行为其办理贷款审批手续的行为。所以按照双方的约定，双方均不存在违约情况。故，双方均不需要向对方承担违约责任。但本案已符合解除合同条件，金瑞房地产公司应当返还张占祥、孙玉红所交付的房款，张占祥、孙玉红应当将争议房产及钥匙返还金瑞房地产公司。关于双方诉请的违约金一审法院不予支持。关于金瑞房地产公司诉请的未付房款的利息，因房屋贷款没有实际办理，不存在实际垫资的情况，故一审法院不予支持。关于反诉原告诉称的已交房款的利息，因其已提前领取了钥匙，并实际占有了房屋，故对其主张不予支持。三、关于张占祥、孙玉红在领取钥匙后对房屋进行装修费用141158元应当由谁来承担的问题。在两份合同及协议中，双方并未对此作出约定。张占祥、孙玉红不同意将已装修的新风系统等自行拆除，且还有其他的装修也无法拆除，故如果让二人强行拆除已装修部分不但造成资源浪费，且显失公平。故该问题应当本着过错责任、实事求是、公序良俗以及公平原则来处理。首先，在本案中，张占祥、孙玉红在得知贷款可能办不下来时向金瑞房地产公司提出退房请求，但金瑞房地产公司并未及时予以退房，并在住房贷款还未办理下来的情况下、且明知张占祥、孙玉红是为了提早装修的情况下，与二人签订了《钥匙支领协议》，将钥匙交给二人，故对二人因装修而造成的损失负有一定的责任，酌情认定30%。其次，张占祥、孙玉红二人对争议房屋进行了基础装修，一定程度上增加了房产的价值，金瑞房地产公司理应对此进行相应的补偿，但装修风格见仁见智，故补偿金额不宜过高，酌情认定为装修费用的20%。第三，张占祥、孙玉红二人明知争议房产的房贷很大程度的可能办不下来的情况下，仍领取钥匙并进行装修，对自己的行为给自己造成的损失应当承担主要责任，酌情认定70%（减去金瑞房地产公司的补偿，承担50%）。四、关于交房费用的问题。车位款定金，因车位的购买是因购买房屋，购买房屋的主合同解除后，车位作为从合同理应自动解除，故金瑞房地产公司应退还张占祥、孙玉红车位款定金；专项维修资金、房本工本费因双方房屋买卖合同解除后，张占祥、孙玉红二人不是房主，该上述费用应由实际购买后的房主承担，故金瑞房地产公司应予退还；暖气费、物业费、电梯费、装修管理费、电费属于张占祥和孙玉红因装修造成的损失，应当由金瑞房地产公司承担30%，由张占祥、孙玉红二人自行承担70%。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干》第二十三条的规定，一审法院判决：一、解除唐山金瑞房地产开发有限公司与张占祥、孙玉红于2019年8月30日签订的合同编号为唐滦预新城金瑞国际字第2019-038号《商品房买卖合同》；二、唐山金瑞房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向被告张占祥、孙玉红返还购房款605926元、专项维修基金22468.74元、车位款定金20000元、房本工本费1000元，共计649394.74元；三、唐山金瑞房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向张占祥、孙玉红支付装修费及增值费70579元（141158元×50%）；四、唐山金瑞房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向被告张占祥、孙玉红因装修造成的损失暖气费、物业费、装修管理费、电梯费、电费等2900.4元（9668元×30%）；上述二三四项共计722874.14元。五、张占祥、孙玉红于本判决生效后五日内将争议房屋钥匙返还给唐山金瑞房地产开发有限公司；六、驳回唐山金瑞房地产开发有限公司、张占祥、孙玉红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2331元，由唐山金瑞房地产开发有限公司负担1166元，由张占祥、孙玉红负担1165元。反诉案件受理费3271元，由唐山金瑞房地产开发有限公司负担2290元，由张占祥、孙玉红负担981元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实和一审查明的事实相一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点主要集中在三个方面：1.一审法院是否存在应当质证不予质证、对当事人提出的诉讼请求未作审理等程序违法事项；2.房屋买卖合同不能履行，一审法院认为不构成违约是否有事实和法律依据；３.一审法院判决上诉人承担部分装修损失责任并按比例进行区分，是否有事实和法律依据。 一、关于一审法院是否存在应当质证不予质证、对当事人提出的诉讼请求未作审理等程序违法事项的问题。经查，在2020年5月23日开庭笔录中，张占祥、孙玉红提交的证据四为装修实际支付费用148489元。金瑞房地产公司对该证据的质证意见为：“证据四装修费及其合法性、真实性均不认可，且按照协议后果自负。”在最后法庭询问“原告方，关于反诉方装修的材料，是否现场勘查，还是认可”。金瑞房地产公司答：“自选材料，不认可现场勘查”，后一审法院采用证据审核的方式，去现场勘查后将材料款确定为141158元。也就是说，一审法院在调查核实的基础上对当事人已经提交的证据四的真实性进行了证据审查核实，最终将当事人提交的实际支付费用认定为141158元，该做法符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第105条的全面、客观审核证据的规定。另一审法院已经在判项中写明“将争议房屋钥匙返给金瑞房地产公司”，并不存在对提出的诉讼请求未作审理的事项。故上诉人关于程序违法的上诉理由，理据不足，本院不予支持。 二、关于房屋买卖合同不能履行，一审法院认为不构成违约是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”一审法院依据双方签订的《钥匙支领协议》中的违约条款，结合房款交付情况、微信记录情况，作出不存在一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的认定，并无不妥。上诉人关于张占祥、孙玉红恶意透支不偿还贷款成为黑户导致合同不能履行，应承担违约责任；应支付违约金12万；应不退还车位定金2万元的上诉理由，因没有提供确实充分的证据，本院不予支持。 三、关于一审法院判决上诉人承担部分装修损失责任并按比例进行区分，是否有事实和法律依据的问题。一审法院充分考虑过错责任、实事求是、公序良俗以及公平原则，酌情认定了双方的承担比例，上诉人关于不应承担装修损失责任的上诉理由，于法无据，本院不予支持。 上诉人的其他上诉理由，因没有提供确实充分的证据，本院不予支持。综上所述，唐山金瑞房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4662元、由上诉人金瑞房地产公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾慧贤 审判员  徐志辉 审判员  杨鹏章 二〇二〇年九月二十九日 书记员  赵许博 ——