浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初8214号 原告：江弘川，女，1966年5月9日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈超，浙江绣湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金康，浙江绣湖律师事务所实习律师。 被告：金利民，男，1963年9月30日出生，汉族，住义乌市。 第三人：刘丁伟，男，1979年11月10日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 委托诉讼代理人：陈大为，浙江宁邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何义超，浙江宁邦律师事务所律师。 第三人：龚建中，男，1979年11月10日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：郑金龙，浙江冠森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚康康，浙江冠森律师事务所实习律师。 原告江弘川为与被告金利民、第三人刘丁伟债权人撤销权纠纷一案，于2020年6月16日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴功君独任审判。2020年7月20日，第三人刘丁伟向本院申请要求追加龚建中为第三人参加诉讼，本院经审查予以准许，并于2020年7月21日依法通知龚建中作为本案第三人参加诉讼。本院于2020年8月18日公开开庭审理了本案，原告江弘川及其委托诉讼代理人陈超、第三人刘丁伟及其委托诉讼代理人陈大为、何义超和第三人龚建中的委托诉讼代理人郑金龙、龚康康到庭参加诉讼，被告金利民经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江弘川向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销被告金利民将其所有的位于义乌市××街道××村××幢房屋转让给第三人刘丁伟的行为；2、请求判令被告金利民承担原告为本案支出的律师费1万元。诉讼过程中，原告江弘川变更第一项诉讼请求为请求判令撤销被告金利民将位于义乌市××街道××村××幢房地产中享有的份额转让给第三人刘丁伟的行为。事实和理由：（2010）金义商初字第179号民事调解书载明：一、被告金利民于2012年1月4日前返还原告江弘川借款本金1500000元；二、如逾期，则被告金利民除支付上述款项外，还应就尚欠本金支付利息（从2012年1月4日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。调解书生效后，被告对借款至今分文未还。近期，原告发现被告金利民将其与金真真、金琴仙共有的义乌市××街道××村××幢房屋于2019年10月21日进行了不动产初始登记，在2019年11月26日将上述房屋转让给第三人刘丁伟，转让的宅基地使用面积126平方、房屋建筑面积398.32平方米，转让价格189万元，该转让价格明显低于涉案房屋的市场价格。原告认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，债权人有权诉请撤销。原告为本案支出律师费1万元属于原告行使撤销权的必要费用，由被告承担。为维护合法权益，原告诉至本院，望判如所请。 被告金利民未作答辩。 第三人刘丁伟述称：1、涉案房产转让并非被告一人所有，其仅占三分之一的份额，原告无权撤销整个房产转让行为。2、涉案房产转让价并非不合理的低价，原告所主张的189万元并非涉案房产的真实对价，该价款系交易双方按照下朱村公布的农村宅基地地基的计价计算出来，目的是为了避税，并非当事人真实意思表示，涉案房产真实交易价为880万元，外加一辆二手宝马X6，该价明显不属于不合理低价。3、刘丁伟受让房产时系善意，其并不知晓被告与其他人之间存在债权债务的关系，不可能存在损害其他债权人的恶意。根据答辩人提交的房屋买卖合同，转让款与市场价相当，因此刘丁伟显然没有以低价受让房产的恶意。刘丁伟认为涉案房产转让价合理，受让时不存在恶意，请求驳回原告的诉请。 第三人龚建中述称：1、涉案房产的宅基地是龚建中从被告处以252万元购得，房屋也是由龚建中出资建造，房屋基础设施费17.5万元和选位费62万元均是由第三人龚建中所交，所以讼争房屋实际产权人系龚建中，该房产也由龚建中居住使用，以15万元的价格租给案外人使用。现以有独立请求权的第三人参加诉讼。2、龚建中没有收到过刘丁伟在提交的证据中所提出的有660万元向其交付的款项。3、龚建中认为被告无权对讼争房屋进行转让，被告与刘丁伟之间房屋买卖协议系无效协议，并且刘丁伟非善意取得，所以请求确认被告与刘丁伟之间的房屋买卖协议无效。庭审后，龚建中变更以无独立请求权的第三人参加诉讼。 针对第三人刘丁伟、龚建中述称，原告江弘川补充陈述称，涉案房产现在是被告舅子租给别人。房子不是龚建中建造的，而是被告建造的。 第三人刘丁伟补充述称，涉案房产是龚建中出租给别人使用，我没有实际占用，因为还有购房余款660万元没有付，买房子之前就说好这个购房余款660万元是要给占有人第三人龚建中的。 原告江弘川为证明其诉请向本院提交了下列证据： 1、民事调解书（核对件）一份，拟证明（2010）金义商初字第179号民事调解书载明：一、被告金利民于2012年1月4日前返还原告江弘川借款本金150万元；二、如逾期，则被告金利民除支付上述款项外，还应就尚欠本金及利息（从2012年1月4日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）的事实。 2、《义乌市农村宅基地使用权转让审查表》（核对件）、《义乌市农村住房转让合同》（核对件）、《义乌市农村宅基地使用合同》（核对件）、义乌市村经济合作社统一收款收据（核对件）和公证书（核对件）各一份，拟证明被告金利民将其与金真真、金琴仙共有的义乌市××街道××村××幢房屋转让给刘丁伟，转让的宅基地使用面积126平方，以及转让价格189万元的事实。 3、义乌市不动产登记中心不动产档案证明（核对件）两份，拟证明被告金利民将其与金真真、金琴仙共有的义乌市××街道××村××幢房屋于2019年10月21日进行了不动产初始登记，在2019年11月26日将案涉房屋过户至刘丁伟名下的事实。 4、委托代理合同、律师费发票（打印件）各一份，拟证明原告为本案支付律师费1万元的事实。 5、生效证明（核对件）一份，拟证明（2010）金义商初字第179号民事调解书于2010年1月5日生效的事实。 6、（2012）金义执民字第1419号执行案件受理通知书（核对件）和执行通知书（核对件）各一份，拟证明江弘川与金利民的执行案件已于2012年3月5日执行立案的事实。 7、义乌市农村村民建房用地审查表（核对件）一份，拟证明2004年6月，以金利民、金琴仙、金真真的名义申请了126平方米下朱村建房用地指标；2019年5月9日，金利民缴纳了案涉房屋100490.91元超面积部分有偿使用费的事实。 8、（2011）金义民初字第1157号民事案件起诉状（核对件）、裁定书（核对件）和判决书（核对件）各一份，拟证明2011年4月，第三人刘丁伟对案外人提起民事诉讼，要求解除《房屋买卖合同》，退回90平方米建房用地转让款110万元，第三人刘丁伟对农村房屋买卖具有超出社会一般人审慎认知的事实。 9、（2012）金义商初字第1488号民事判决书（核对件）一份，拟证明2012年，第三人刘丁伟提起民间借贷诉讼，刘丁伟对法律事务拥有超出社会一般人审慎认知的事实。 10、（2012）金义执民字第4669号执行案件受理通知书（核对件）、（2014）金义执民字第4015号执行案件受理通知书（核对件）各一份，拟证明刘丁伟作为申请执行人在法院申请执行，刘丁伟对法律事务拥有超出社会一般人审慎认知的事实。 11、（2014）金义商初字第1156号民事调解书（核对件）一份，拟证明2014年，第三人刘丁伟提起民间借贷诉讼，刘丁伟对法律事务拥有超出社会一般人审慎认知的事实。 第三人刘丁伟对原告江弘川提供的上述证据发表如下质证意见： 对证据1的真实性无异议，被告负债的事实第三人刘丁伟是不知情的。对证据2中除了价格和支付方式有异议外，其他内容无异议，但对证明目的有异议，认为房产转让价格并非当事人的真实意思表示，而应该是880万加上一辆二手宝马X6。对证据3、4、5、6、7无异议。对证据8-11的真实性无异议，但这些证据与本案无关，也不能达到其证明目的。 第三人龚建中对原告江弘川提供的上述证据发表如下质证意见： 对证据1的真实性无异议，但龚建中对被告存有该笔债务是不知情的，债务发生时间是在2010年，而被告在2006年旧村改造时就已经将地基转让给龚建中，龚建中购买诉争宅基地以及建造房屋是在2006年开始，在被告的该笔2010年债务之前。对证据2的真实性无异议，但是被告将房产转让给第三人刘丁伟，龚建中至本案起诉时才知道这个事情，之前都不知道有这个事情。对证据3真实性无异议，但龚建中认为被告无权将涉案房产转给第三人刘丁伟。对证据4、5、6、7无异议。对证据8-11无异议，但该组证据与本案无关。 被告金利民未有证据向本院提供。 第三人刘丁伟为证明其述称向本院提交了下列证据： 1、义乌市××街道××村股份经济合作社于2020年7月10日出具的情况说明一份，拟证明案涉房产实际所有人为第三人龚建中而非本案被告金利民。 2、《房屋买卖合同》一份，拟证明被告女儿金真真与第三人刘丁伟签订了案涉《房屋买卖合同》，约定案涉房屋成交价为880万元和一辆宝马X6，其中220万元和宝马X6已支付给被告女儿金真真，660万元支付给房产实际占有人龚建中。 3、银行汇款凭证两份、农业银行个人账户明细一份，拟证明第三人刘丁伟已按照《房屋买卖合同》的付款约定支付了220万元的事实。 原告江弘川对第三人刘丁伟提供的上述证据发表如下质证意见： 证据1系形成于诉讼之后，系证人对其亲身感知所做的陈述，属于证人证言，未出庭作证的情况说明不能作为证据使用，而且经办人金兆丰如果在2006年前后未担任村干部，由他署名的证明2006年宅基地交易情况的证言也不符合证人应当客观陈述亲身感知的规定，证明力存疑。对证据2真实性、合法性和关联性均有异议，认为不动产登记处的房屋买卖备案合同有下朱村股份经济合作社和江东街道办事处的盖章，而该合同没有下朱村股份经济合作社和江东街道办事处的盖章，不符合法律政策对于农村房屋买卖的形式要求，且该合同可能涉嫌当事人恶意串通损害国家利益。对证据3真实性无异议，但对关联性有异议，认为该汇款凭证未标注汇款用途。 第三人龚建中对第三人刘丁伟提供的上述证据发表如下质证意见： 对证据1真实性无异议，整个宅基地包括房屋基础设施费全部都是由第三人龚建中所支付，情况说明也明确该房屋建成之后由龚建中占有、使用、出租；而且，第三人刘丁伟对证明对象也陈述了涉案房产实际所有人为第三人龚建中，而非本案被告，也就是说刘丁伟在受让房屋时已知道涉案房产实际产权人为第三人龚建中，所以从该情况说明可以反映出刘丁伟受让该房屋非善意取得，刘丁伟无权受让该房屋。对证据2真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，认为被告作为卖方无权将本属于第三人龚建中的产权进行转让，该转让系无效行为；房屋买卖合同中所涉及的第4条第3款有660万的购房余款，第三人龚建中没有收到过该笔款项，也就是说涉案房屋价值1000万左右，第三人刘丁伟非善意取得。对证据3真实性无异议，但对关联性有异议，认为实际汇款人是毛铖斌，如这笔款项是支付房屋买卖的，必须取得毛铖斌的同意，不能说明这笔款就是支付房款的款项；农业银行个人账户明细应该取得樊剑雄的同意才能确定是不是支付房屋款。 第三人龚建中为证明其述称向本院提交了龚文冲与卢波签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明案涉房屋由第三人龚建中出租给卢波，案涉房产一直由第三人龚建中居住管业的事实。 原告江弘川对该租赁合同的真实性、合法性和关联性均有异议，且租赁合同中的出租方并不能直接表明他在案涉房屋中属于所有权人还是转租人或者其他占有使用人的身份。 第三人刘丁伟认为该租赁合同的真实性无法确认，但认可房屋是第三人龚建中实际在使用并出租，而且租赁期限没有到期，这一情况也与第三人刘丁伟所提交的《房屋买卖合同》第4条第3款内容相吻合，因为我们知晓购房时房屋尚无法交付给第三人刘丁伟，所以约定660万元是在交付给刘丁伟后再支付给龚建中。 本院对各方当事人提供的证据发表如下认证意见： 被告金利民经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。对到庭的各方当事人无异议的证据， 即原告江弘川提供的证据4-7，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下： 1、原告江弘川提供的证据1和证据3，鉴于到庭的两第三人对该两组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。 2、原告江弘川提供的证据2，本院对其形式真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以认定。 3、原告江弘川提供的证据8-11，因与本案无关联，本院对这些证据不予确认。 4、第三人刘丁伟提供的证据1，有经办人的签名和加盖有义乌市××街道××村股份经济合作社公章，本院对其形式真实性予以确认，至于其证明力本院将结合其他证据综合予以认定。 5、第三人刘丁伟提供的证据2，系金利民、金琴仙、金真真与刘丁伟于2019年5月8日签订的《房屋买卖合同》，该合同上虽有相关当事人的签名捺印，但该合同与原告江弘川提供的且在义乌市不动产登记中心备案的金利民、金琴仙、金真真与刘丁伟签订的《义乌市农村住房转让合同》内容不相符，而备案合同具有公示效力，为优势证据，故本院对《房屋买卖合同》的真实性不予认定，本院对该《房屋买卖合同》不予确认。 6、第三人刘丁伟提供的证据3，因付款人系毛铖斌或樊剑雄，并非系刘丁伟，且刘丁伟也未举证证明毛铖斌或樊剑雄向金真真付款系受刘丁伟的指示，故无法确认其与本案的关联性，本院对该组证据不予确认。 7、第三人龚建中提供的《房屋租赁合同》一份，因原告江弘川及第三人刘丁伟均对其真实性有异议，而第三人又未提供其他补强证据予以佐证，其真实性无法确认，本院对该证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年1月5日，本院就江弘川与金利民民间借贷纠纷一案制作了（2010）金义商初字第179号民事调解书，载明：一、被告金利民于2012年1月4日前返还原告江弘川借款本金1500000元；二、如逾期，则被告金利民除支付上述款项外，还应就尚欠本金支付利息（从2012年1月4日期按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。该调解书于当日生效。因金利民未履行上述民事调解书所确定的义务，江弘川向本院申请强制执行，本院于2012年3月5日决定立案执行，案号为（2012）金义执民字第1419号，并向金利民发出执行通知书，责令其立即履行生效法律文书所确定的和法律规定的义务。 2005年5月10日，金利民、金琴仙、金真真因义乌市××街道××村旧村改造获批取得位于××街道××村的126平方米建房用地。2019年5月9日，被告金利民向义乌市××街道××村交纳下朱村超面积部分有偿使用费100409.91元。2019年10月21日，案涉房屋义乌市××街道××村××幢取得浙（2019）义乌市不动产权第0××8号不动产权证，所有权人为金利民、金琴仙、金真真。嗣后，金利民、金琴仙、金真真（甲方转让方）与刘丁伟（乙方受让方）签订《义乌市农村住房转让合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于××街道××村××幢的宅基地使用权及房屋所有权转让给乙方，不动产证号为2019-0048838，宅基地使用面积126平方米，房屋建筑面积为398.32平方米；双方议定上述不动产成交价格为1890000元，于本合同签订之日起三天内一次性支付给甲方；双方同意于2019年11月20日前由甲方将上述不动产及附属物交付给乙方。金利民、金琴仙、金真真、刘丁伟及鉴证单位义乌市××街道××村股份经济合作社、义乌市人民政府江东街道办事处在该合同下方签名盖章或捺印。转让人金利民、金琴仙、金真真与受让人刘丁伟填写了《义乌市农村宅基地使用权转让审查表》，转让人及受让人所在的村集体经济组织、街道以及转让人所在的国土资源所均同意本次转让。 2019年11月13日，刘丁伟（乙方）与义乌市××街道××村股份经济合作社（甲方）签订了《义乌市农村宅基地使用合同》一份，载明：甲方系宅基地所有权人，乙方系非本村集体经济组织成员，乙方从本村金利民户转让取得宅基地使用权，根据规定，在平等自愿协商一致基础上，双方就宅基地使用达成如下协议：本合同宅基地为坐落于××街道××村××幢，使用年限自2019年11月13日至2089年11月12日止；乙方需缴纳土地所有权收益金额504000元，于2019年11月13日一次性付清。当日，刘丁伟向义乌市××街道××村股份经济合作社缴纳了下朱村非集体经济户房屋土地所有权收益金504000元。 2019年11月26日，案涉房屋的权证号码浙（2019）义乌市不动产权第0××8号不动产权证被注销，并变更为权证号码浙（2019）义乌市不动产权第0055446号，所有权人为刘丁伟。 另查明，原告江弘川为本案支付律师代理费人民币10000元。 本案的主要争议焦点：一是案涉不动产义乌市××街道××村××幢转让前的权属；二是被告金利民将案涉不动产转让给刘丁伟的行为是否应予撤销。 关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。依据义乌市不动产登记中心出具的不动产档案证明，案涉不动产转让前即2019年11月26日之前案涉不动产登记的所有权人为金利民、金琴仙、金真真。第三人刘丁伟、龚建中抗辩龚建中系案涉不动产的实际所有人，且刘丁伟还提供义乌市××街道××村股份经济合作社出具的情况说明予以佐证，但仅凭该情况说明并不能否定案涉不动产权证的效力。再则，刘丁伟的说法也与其向金利民购房行为相矛盾，而义乌市××街道××村股份经济合作社出具的情况说明也与其鉴证签订金利民、金琴仙、金真真转让案涉不动产给刘丁伟的合同行为相矛盾。故，案涉不动产转让前的所有权人系金利民、金琴仙、金真真。第三人刘丁伟、龚建中称龚建中系案涉转让的不动产实际所有人，因依据不足，本院不予采信。 关于争议焦点二，本院认为，根据合同法的规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。首先，江弘川对金利民享有债权，事实清楚，有生效的（2010）金义商初字第179号民事调解书为证，且该债权的形成时间早于金利民转让案涉不动产的转移时间。其次，依据双方签订的义乌市不动产登记中心备案的《义乌市农村住房转让合同》，案涉不动产的成交价格为189万元，按照当时义乌市不动产交易的实际情况，该成交价格明显属于不合理的低价。再次，虽然刘丁伟提出上述合同载明的189万元价款是为了避税，并非双方的真实交易价格，真实价格是880万元和一辆二手的宝马X6，并提供了双方签订的《房屋买卖合同》，但如前所述，该《房屋买卖合同》因真实性存疑而不予认定，且刘丁伟也未举证证明其已向金利民履行合同约定的支付880万元和交付宝马X6车辆的义务，故该辩称明显依据不足，本院不予采信。第四，依据刘丁伟的述称，其在与金利民交易案涉不动产时，是明知案涉不动产的实际所有人是龚建中。作为一个完全民事行为能力人，面对如此巨额交易，为免除或降低风险，不可能不与龚建中接触，而现龚建中明确否认其不知道刘丁伟与金利民转让案涉不动产的交易，刘丁伟也未举证证明其与金利民之间转让案涉不动产的交易系得到龚建中的许可或同意，这明显不符情理。第五，金利民与刘丁伟低价或无偿转让案涉不动产的行为，导致金利民财产减损，对债权人江弘川造成了损害。第六，虽然本院对刘丁伟与金利民、金琴仙、金真真于2019年5月8日签订的《房屋买卖合同》不予认可，但从中也可以得知，刘丁伟是明知案涉不动产的市场价格在880万元以上，故刘丁伟应当知道金利民以189万元转让案涉不动产是以明显不合理的低价转让房屋。刘丁伟作为理性的经济人，在此情况下应当知道这种非正常的交易必然导致金利民财产的减少。故在刘丁伟未证明其不知道金利民的处分财产的行为有害于债权人的利益的情况下，应认定刘丁伟对于金利民以明显不合理的低价转让房屋，对债权人江弘川造成损害的事实为明知。综上，被告金利民将案涉不动产转让给刘丁伟的行为应予撤销。 综上所述，债务人金利民以明显不合理的低价转让其名下房屋，对作为债权人的江弘川造成损害，而刘丁伟知道上述情形。江弘川据此行使撤销权，符合债权人行使撤销权的条件。江弘川主张撤销金利民转让案涉不动产的行为，于法有据，应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条规定：“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。”江弘川在本案中的证据能够证明其发生了10000元的律师代理费，故其要求金利民负担1万元律师代理费的诉讼请求具有事实和法律依据，其该项主张成立，本院也予以支持。被告金利民经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、撤销被告金利民将其所有的坐落于义乌市××街道××村××幢××房产的份额转让给第三人刘丁伟的民事行为； 二、被告金利民于本判决生效后十日内支付原告江弘川因本案所支付的律师代理费10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11440（已减半），保全费5000元，由被告金利民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年九月十日 书记员  俞 姣