云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2504民初2767号 原告：杨金培，男，1952年9月11日出生，汉族，农民，住弥勒市。 原告：杨菊芬，女，1955年12月20日出生，汉族，农民，住弥勒市。 原告：杨菊仙，女，1960年2月6日出生，汉族，农民，住弥勒市。 原告：杨菊珍，女，1965年10月4日出生，汉族，农民，住弥勒市。 原告：杨菊红，女，1970年7月25日出生，汉族，农民，住弥勒市。 五原告共同委托诉讼代理人：李春雷，云南湖泉律师事务所律师，代理权限特别授权。 被告：杨华培，男，1963年5月23日出生，汉族，农民，住弥勒市。 被告：徐汝仙，女，1963年4月26日出生，汉族，农民，住弥勒市。 被告：王树才，男，1969年11月12日出生，汉族，农民，住弥勒市。 被告：郭树翠，女，1969年5月16日出生，汉族，农民，住弥勒市。 第三人：杨洪培，男，1968年3月6日出生，汉族，居民，住昆明市西山区。 原告杨金培、杨菊红、杨菊芬、杨菊仙、杨菊珍（以下简称五原告）与被告杨华培、徐汝仙、王树才、郭树翠及第三人杨洪培确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。五原告及其委托诉讼代理人李春雷，被告杨华培、徐汝仙、王树才、郭树翠及第三人杨洪培均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 五原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认2020年2月4日被告杨华培、徐汝仙与被告王树才、郭树翠签订的《房屋买卖合同书》无效；2.请求人民法院依法判令被告王树才、郭树翠将位于弥勒市房屋及空地返还五原告（该房屋价值约16.8万元、占地面积约402平方米，地上建筑物主要为土木结构正房三间、耳房二间、烤棚一个、砖房四间、厨房二间、停车房一间、空地一块，四至界限为东至连树和房屋滴水、南至路、西至接杨文喜、北接路）；3.本案案件受理费由四被告承担。事实和理由：五原告与被告杨华培、第三人杨洪培系同胞兄弟姊妹。五原告的父母杨育章与戈琼芬共生育七个子女，即长子杨金培、次子杨华培、三子杨洪培、长女杨菊芬、次女杨菊仙、三女杨菊珍、四女杨菊红。1981年五原告的父母杨育章、戈琼芬共同建盖了位于弥勒市的土木结构瓦房一幢（三间）。房屋建盖初期，除原告杨金培于1976年外出入赘外，全家人在一起共同居住生活，随着原告杨菊芬、杨菊仙、杨菊珍、杨菊红年龄增长陆续出嫁，此后，被告杨华培、徐汝仙及第三人杨洪培与父母生活。五原告的父母杨育章、戈琼芬在世时先后在老宅基地上逐年建盖了耳房、厨房等建筑物。五原告各自成家后每逢节假日或遇父母生病，各子女都不时回家陪伴并悉心照料父母。2001年4月父亲杨育章去世，五原告和被告杨华培及第三人杨洪培主持办理了丧葬事宜，因父亲在世时未对财产进行处分也未留下遗嘱，父母建盖的上述房屋便由母亲戈琼芬及被告杨华培居住使用，母亲戈琼芬的赡养事宜由各子女轮流负责，各个子女都要对母亲尽孝。2016年11月母亲戈琼芬去世，五原告等为母亲办理了丧葬事宜。因父母生前并未对遗留的房屋、土地等财产进行处置，母亲去世时也没有留下遗嘱，父母去世后遗留的财产一直未进行处理。2020年3月清明将至，五原告打电话给被告杨华培商量父母的扫墓事宜，因被告杨华培拒绝让五原告扫墓，因此双方发生纠纷。事后五原告经了解得知被告杨华培、徐汝仙未与其他继承人协商，也未经五原告同意，于2020年2月4日与被告王树才、郭树翠签订《房屋买卖合同书》，擅自将父母遗留的位于弥勒市的房屋及地基以168000元的价格出卖给被告王树才、郭树翠。五原告得知后曾向被告杨华培提出异议，但其以五原告是入赘儿子、外嫁女儿无权分享父母的遗产为由予以拒绝，并表示五原告不服可以向法院提起诉讼。 综上所述，子女对父母的遗产享有继承权，继承权男女平等。本案中涉案房屋及地基是五原告父母的遗产，五原告是父母杨育章、戈琼芬的合法继承人且已依法履行了赡养义务，在遗产未分割前五原告均系该房屋的共同继承人。被告杨华培、徐汝仙未经其他共同继承人同意，擅自处分父母的财产属于无权处分，其行为已经构成侵权。此外被告杨华培、徐汝仙与被告王树才、郭树翠不是同一村小组的村民，签可的《房屋买卖合同书》违反了法律的强制性规定，依法应认定为无效合同。为此，五原告特向人民法院提起诉讼，请依法判决支持五原告诉讼请求。另外，我们对被告杨华培所述建房的时间、分家情况无异议。 被告杨华培、徐汝仙辩称：1.五原告所述父母杨育章、戈琼芬生育子女的情况及去世时间属实，父母未立遗嘱。2.本案所涉招北村民小组145号的房产中，1981年建盖土木结构瓦顶正房三间，并于1987年用木板榨楼，1994年将该房的土墙换为砖墙。1984年建盖土木结构瓦顶耳房二间，1987年建盖土木结构瓦顶烤棚一间。1988年分家后我和父母建盖砖木结构瓦顶砖房四间，其中两间砖房作为厨房使用，1993年被告杨华培建盖大门、支砌砖围墙，并浇筑院心。1997年被告杨华培建盖木料支撑的瓦顶简易停车房。3.1988年被告杨华培与第三人杨洪培及我父母杨育章、戈琼芬与分家，从招北村民小组145号的土木结构瓦楼房的堂屋中间分开，该房东边的一半及1984年建盖的土木结构厨房分给第三人杨洪培所有，该土木结构瓦楼房的西边的一半是分给被告杨华培。4.五原告未尽赡养父母杨育章、戈琼芬的义务，父母杨育章、戈琼芬的生养死葬是由我们和第三人杨洪培承担。5.1974年原告杨菊芬出嫁将户口迁出，1976年原告杨金培外出入赘将户口迁出，第三人杨洪培大学毕业后到昆明工作户口已迁出，分家后父母杨育章、戈琼芬与我们一起生活，由我们负责饮食起居，第三人杨洪培定期给付父母杨育章、戈琼芬赡养费。父母过世后也是我们和第三人杨洪培出资办理丧葬事宜，五原告未出资。另外，我们要求判决原告杨金培占有父母杨育章、戈琼芬的宅基地判归我们所有，以弘扬儿女赡养父母的优良传统。6.我父母杨育章、戈琼芬去世后第三人杨洪培就交代我将招北村民小组145号的房产卖了，杨洪培说他只要卖房所得款的三分之一。2020年2月我们将招北村民小组145号的房产出售给被告王树才、郭树翠是双方的真实意思表示，且已征得第三人杨洪培的同意，合同合法有效。我们将上述房产出售后，我们给了第三人杨洪培卖房款60000元。 综上所述，五原告未参与本案所涉房屋建盖且父母在世时已将本案所涉房屋分配给我们和第三人杨洪培，五原告也未对父母尽赡养义务，无权分享本案所涉房产，请求驳回五原告的诉讼请求。被告王树才、郭树翠所述其接通自来水支付了700元的费用及更换1棵价值50元的房屋横梁是事实。 被告王树才辩称：1.五原告所述签订合同的时间、购买房产的情况属实，如果解除合同将房产收回我可以接受，但我要求按照合同约定的购房款双倍赔偿违约金，另外我们对145号的房产接通自来水支付了700元，我也要求返还给我。 被告郭树翠辩称：我的答辩意见同被告王树才的意见。我们购买本案所涉房产是为了照家住招北村小组150号的我二哥王树坤（2013年去世）的女儿郭柳（2002年出生），郭柳母亲已经去世，我出嫁到白云冲村民小组后户口就迁到白云冲村民小组17号。2020年2月4日我和被告王树才购买本案所涉房产后，打扫了卫生，更换了1棵桉树的房屋横梁，我的户口没有迁回招北村民小组。 第三人杨洪培述称：五原告在诉状中陈述的我父母杨育章、戈琼芬生育子女情况、去世时间属实，房屋建盖的情况属实，但建盖木料支撑的瓦顶停车房（无墙）、砖木结构瓦楼房四间时我在上学，建盖的时间我不清楚，土木结构瓦顶的耳房、土木结构瓦顶烤棚、土木结构瓦顶厨房是1988年分家前就建盖的。1988年我父母在世时我和被告杨华培分家，从招北村民小组145号土木结构瓦楼房的堂屋分开，该房东边的一半分给我，西边的一半分给被告杨华培，其他的财产具体分得哪些没有明确，我父母没有立遗嘱。被告杨华培变卖招北村民小组145号的房子是经过我同意的，卖房后被告杨华培与我协商卖房款分配问题，我让他告知几个兄弟姐妹，卖的房款我没有说要多少只说他给多少我拿多少，之后被告杨华培拿了6元卖房款给我。 综合诉、辩主张，本案的争议焦点是1.2020年2月4日被告杨华培、徐汝仙与王树才、郭树翠签订的《房屋买卖合同》是否有效？2.五原告主张《房屋买卖合同》项下的房产归还五原告是否有事实和法律依据？ 五原告为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1.原告杨金培、杨菊芬、杨菊仙、杨菊珍、杨菊红的《居民身份证》复印件各1份，欲证实五原告的基本身份信息及具有诉讼主体资格。 2.2020年2月4日被告杨华培、徐汝仙、王树才、郭树翠签订的《房屋买卖合同书》复印件1份，欲证实2020年2月4日被告杨华培、徐汝仙、王树才、郭树翠签订《房屋买卖合同书》，该合同未经五原告同意且违反法律规定是无效合同。 3.案涉房屋《照片》复印件2张，欲证实父母杨育章、戈琼芬遗留的位于××土木结构瓦楼房的基本情况。 经质证，五原告列举的证据1、3，被告杨华培、徐汝仙、王树才、郭树翠及第三人杨洪培均无异议。证据2，被告杨华培、徐汝仙对真实性、合法性、关联性无异议，但认为合同所涉房产属其所有其有权出售；被告王树才、郭树翠无异议；第三人杨洪培对真实性、合法性、关联性无异议，但认为合同载明的交易价格是168000元，而被告杨华培告知杨洪培的房产交易价是160000元。 被告杨华培、徐汝仙为证实其主张的事实及支持其答辩主张，向本院列举了如下证据： 1.2020年8月25日出具的《赡养父母证明》《房屋财产赡养父母证明》各1份，欲证实案涉房屋分割的情况及赡养父母的情况。 2.证人王某、杨某、连某出庭作证的证言各1份，欲证实涉案房产属被告杨华培所有。 证人王某陈述：本案招北村民小组45号房子是1981年建盖，当时我参与了基础建设，参与建盖的人和出资情况我不清楚。建盖房屋时杨育章、戈琼芬一家人并着生活。正房东边的耳房是1984年建盖，出资建盖和参加建盖的人我不清楚。烤棚、正房西边的四间房子、停车房是被告杨华培自己出资建盖的，建盖的年份我记不得了。杨育章和戈琼芬在世时分过家，房产是分给被告杨华培和第三人杨洪培享有，我不清楚具体分割情况，他们分割家产时我不在场。 证人杨某陈述：本案招北村民小组145号的正房是1981年建盖，哪些人参加建盖及出资情况我不清楚。我听说杨育章与子女分过家，正房三间从中间划分给杨华培、杨洪培各享有一半，耳房、烤棚我不清楚分给谁，砖房是分给杨华培，停车房建盖时间我不清楚。杨育章、戈琼芬在世时是与杨华培家在招北村民小组145号生活。 证人连某陈述：招北村民小组145号的正房是1981年建盖，哪些人建盖及出资我不清楚，耳房、烤棚、停车房等建盖时间和出资人我不清楚。杨育章、戈琼芬在世时是与杨华培家在招北村民小组145号生活。杨华培、杨洪培分过家，分家时是否有分家协议我不清楚。 被告杨华培、徐汝仙列举的证据1，五原告对真实性、合法性、关联性及证明力均不认可，认为根据相关规定证据出具人是个人的应该分别出具而不是共同出具，此外自然人出具的证据应该出庭接受法庭质询，涉案的房屋五原告、被告杨华培及父母杨育章、郭琼芳均参与建盖；被告王树才、郭树翠无异议；第三人杨洪培认为在证明上签字的人不知道其赡养父母的情况，对所述内容不予认可。证据2的王某的证言，五原告认为除正房建盖的情况外，其余内容不客观、不真实，不予认可；被告王树才、郭树翠无异议；第三人杨洪培认为证人陈述内容不真实，不认可。证据2的杨某的证言，五原告只认可正房部分的陈述，其他部分证人不清楚具体情况，不认可；被告王树才、郭树翠及第三人杨洪培无异议。证据2的连某的证言，五原告认为证人连某对原被告双方家庭情况不清楚，无异议；被告王树才、郭树翠及第三人杨洪培无异议。 经举证、质证，结合庭审中双方当事人的陈述，本院认为五原告列举的证据1、2、3，真实合法，能够证实五原告的主张，本院均予以采信。被告杨华培、徐汝仙列举的证据1、2相关联，本院予以综合认证，证据1是被告杨华培书写证明内容后拿给证人签字，且与证据2证人陈述的内容不尽相符，不能确认是证人的证实意思表示，不能证实被告杨华培、徐汝仙的主张，本院不予采信；证据2真实合法，能够证实1981年建盖招北村民小组145号的土木结构瓦楼房，1988年分家后杨育章、戈琼芬随被告杨华培生活，本院予以采信。 本案经本院审理认定事实如下：杨育章、戈琼芬是夫妻，生前在弥勒市村民委员会招北村民小组生活，共生育七个子女，即长子杨金培、次子杨华培、三子杨洪培、长女杨菊芬、次女杨菊仙、三女杨菊珍、四女杨菊红。原告杨金培1976年结婚后，入赘到招北村民小组何彦清家随妻子何兰仙生活。长女杨菊芬1972年外出上学，1974年到虹溪医院工作，1980年与王永谨结婚后户口迁出招北村民小组。1983年原告杨菊仙结婚后到××街生活，户口迁出招北村民小组。1989年杨菊珍结婚后到湾塘村民小组生活，户口迁出招北村民小组。1992年原告杨菊红结婚后户口迁出招北村民小组。第三人杨洪培上完大学后到昆明工作，户口早年迁出招北村民小组。 本案所涉招北村民小组145号的房产中，1981年建盖土木结构瓦顶正房三间，1987年用木板榨楼，1994年将该房的土墙换为砖墙。1984年建盖土木结构瓦顶耳房二间，1987年建盖土木结构瓦顶烤棚一座。1988年杨育章、戈琼芬与被告杨华培、第三人杨洪培分家，从招北村民小组145号的土木结构瓦楼房的堂屋中间分开，该房东边的一半及1984年建盖的土木结构厨房分给第三人杨洪培管理使用，土木结构瓦楼房的西边的一半分给被告杨华培管理使用。1988年分家后被告杨华培和杨育章、戈琼芬建盖砖木结构瓦顶房四间，其中两间砖房作为厨房使用，1993年被告杨华培建盖大门、支砌砖围墙，并浇筑院心。1997年被告杨华培建盖木料支撑的瓦顶简易停车房。2001年4月杨育章去世，2016年11月戈琼芬去世，均未立遗嘱。 2020年2月4日被告杨华培、徐汝仙未与五原告协商即与被告王树才、郭树翠签订《房屋买卖合同书》，将位于弥勒市0元卖给被告王树才、郭树翠，并已交付，该房产四至界限为东至本人房屋滴水（接连树和房屋滴水）、南接路、西至本人房屋滴水（接杨文喜）、北接路，包含土木结构瓦楼房三件、西边护山耳房二间、烤棚一个、砖房四间、东边的厨房二间、停车房一间及约402平方米的院心。被告杨华培、徐汝仙给付第三人杨洪培卖房款60000元。之后，被告王树才、郭树翠对该房产打扫了卫生，更换了1根价值50元的横梁，并从招北村民小组的主自来水管接通招北村民小组145号的自来水，支付费用700元。被告郭树翠与被告王树才结婚后，被告郭树翠的户口从招北村民小组迁到白云村民委员会白云冲村民小组17号，之后未迁回招北村民小组。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”根据相关法律规定，我国房地产实行地随房走和房随地走的原则。本案中，被告杨华培、徐汝仙将招北村民小组145号的房产出售给被告王树才、郭树翠是双方的真实意思表示，但招北村民小组145号的房产的宅基地的所有权人是招北村民小组，而被告王树才、郭树翠不是招北村民小组的村民，双方签订的《房屋产买卖合同书》违反了我国现行法律的强制性规定，侵害了招北村民小组的合法权益，合同无效，不受法律保护。五原告主张被告杨华培、徐汝仙与被告王树才、郭树翠签订的《房屋买卖合同书》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。被告杨华培、徐汝仙是《房屋买卖合同书》项下的房产的所有权人之一，且是该合同的相对人，因《房屋买卖合同书》无效，被告王树才、郭树翠依法应将招北村民小组145号的房产返还被告杨华培、徐汝仙，由被告杨华培、徐汝仙返还被告王树才、郭树翠购房款108000元，并补偿被告王树才、郭树翠接自来水的费用700元、更换房屋横梁的费用50元，由第三人杨洪培返还被告王树才、郭树翠的购房款60000元。被告王树才、郭树翠主张双倍返还购房款，因双方未做约定，且其在签订《房屋买卖合同书》过程中也存在过错，故本院不予支持。因双方均未提交证据证实招北村民小组145号房产的所有权人，且杨育章、戈琼芬过世后未立遗嘱，五原告也不是《房屋买卖合同书》的相对人，故五原告要求将《房屋买卖合同书》项下招北村民小组145号的房产返还给其管理，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第五十二条第二项、第五项，第五十六条，第五十八条，第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、2020年2月4日被告杨华培、徐汝仙与被告王树才、郭树翠签订的《房屋买卖合同书》无效。 二、由被告王树才、郭树翠于判决生效后十五日内将《房屋买卖合同书》项下的房产木结构瓦楼房三间、西边护山耳房二间、烤棚一个、砖房四间、东边的厨房二间、停车房一间及约402平方米的院心[四至界限为东至本人房屋滴水（接连树和房屋滴水）、南接路、西至本人房屋滴水（接杨文喜）、北接路]返还被告杨华培、徐汝仙。 三、由被告杨华培、徐汝仙于判决生效后十五日内返还被告王树才、郭树翠购房款108000元，并补偿被告王树才、郭树翠接自来水的费用700元、更换房屋横梁的费用50元，由第三人杨洪培于判决生效后十五日内返还被告王树才、郭树翠购房款60000元。 四、驳回原告杨金培、杨菊芬、杨菊仙、杨菊珍、杨菊红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3660元，减半收取1830元由原告杨金培、杨菊芬、杨菊仙、杨菊珍、杨菊红负担610元，被告徐汝仙、杨华培负担610元，由被告王树才、郭树翠负担610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  李继华 二〇二〇年九月十五日 书记员  李月馨