福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初4298号 原告：厦门农村商业银行股份有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区东港北路31号（1层、17层、19层、26-28层、30-31层）。 法定代表人：王晓健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林耀冠、邹雪，福建聚泰律师事务所律师。 被告：费霞丽，女，1971年10月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：孔晓龙，男，1988年3月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告厦门农村商业银行股份有限公司（以下简称厦门农商行）与被告费霞丽、第三人孔晓龙执行异议之诉一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告厦门农商行的委托诉讼代理人林耀冠，被告费霞丽到庭参加诉讼，第三人孔晓龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告厦门农商行向本院提出诉讼请求：1.判决准许执行厦门市集美区房产；2.本案诉讼费由被告费霞丽承担。事实和理由：厦门农商行因与孔晓龙信用卡纠纷一案，于2020年1月10日向本院申请诉前财产保全，本院根据（2020）闽0206财保23号《民事裁定书》查封了孔晓龙名下位于厦门市集美区的房产。2020年3月27日，费霞丽向本院提出执行异议，认为根据费霞丽与孔晓龙于2019年1月4日签订的二手房买卖合同，费霞丽对讼争房产享有权利，能够排除执行，请求本院解除对讼争房产的查封。本院于2020年4月22日作出（2020）闽0206执异52号《执行裁定书》，裁定费霞丽的异议成立。 厦门农商行认为，费霞丽所提异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其异议并不成立。理由如下： 首先，费霞丽举证无法证实其已实际占有该房产。其次，在厦门农商行申请财产保全查封案涉房屋时，费霞丽与孔晓龙所约定过户时间尚未届满，此时双方约定的房屋所有权仍属于孔晓龙，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条：“被执行人将其财产出卖给孔晓龙，孔晓龙已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；孔晓龙要求继续履行合同的，应当由孔晓龙在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”的规定，除非费霞丽主张继续履行合同并向人民法院交付全部余款，否则依法不得裁定解除查封。再次，费霞丽在合同签订后很快支付了五百多万的购房款，但却迟迟未能与孔晓龙协商，积极促使权属变更登记手续的完成，更未向孔晓龙主张任何权利，其本身在交易过程中存在过错，属于因买受人自身原因未办理过户登记，故应对该交易风险和过错承担相应的责任。最后，也是最为重要的一点，就是费霞丽目前尚未付清购房款，也未将剩余购房款交付法院执行。 被告费霞丽辩称，厦门农商行以费霞丽提出执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“最高院执行异议规定”）第28条规定为由主张异议不成立，其说法有误，具体理由如下： 一、厦门农商行称“费霞丽举证无法证实其已实际占有该房屋事实”，其说法有误。在执行异议程序中，费霞丽提供的《物业费缴费》、《水电费缴费》等证据，能够证明费霞丽在签订合法有效房屋买卖合同之后，合法占有并实际控制案涉房屋的事实。根据证据规则，厦门农商行尚未对上述异议部分提供相应证据，故，其说法无事实和法律依据。 二、厦门农商行称“申请财产保全时费霞丽与孔晓龙过户时间尚未届满，应按《最高院执行异议规定》第16条，否则不得解封”的说法，适用法律错误。第一，根据《最高院执行异议规定》第28条第一款规定：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。本次交易发生早于厦门农商行提起财产保全申请的时间，更早于本院作出保全裁定的时间。费霞丽与孔晓龙签订书面房屋合同时间为2019年1月4日，而农商行向本院提起财产保全申请时间为2020年1月11日申请。前者早于后者，符合上述“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法律规定。因此，厦门农商行以费霞丽与孔晓龙过户时间尚未届满为由认为本院裁定错误的说法无事实和法律依据。第二，厦门农商行认为本案应适用《最高院执行异议规定》第16条的说法有误。这条规定的是，双方约定出卖人保留所有权的时候的做法，与本案事实不符，不应作为审判依据。需要注意的是，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款明确规定，关于“买受人支付全部款项”的理解，如买受人采用抵押贷款方式支付部分价款的，孔晓龙（买受人）能够证明银行在查封、冻结、扣押前已经核准抵押贷款的，孔晓龙要求继续履行合同且银行也同意继续办理相关抵押贷款手续的，可以视为已经支付全部款项。本案中，费霞丽实际支付大部分房款500多万元，剩余一部分200多万元，通过银行抵押贷款方式办理了贷款手续，符合上述规定。因此，应视为费霞丽已经支付全部价款。 三、厦门农商行称“费霞丽已支付500多万价款，但却未及时办理过户手续存在过错，应承担过错责任”的说法有误。 第一，厦门农商行称费霞丽在本次交易中存在过错，其理由是迟迟未办理过户手续。但，事实上，厦门农商行忽视了本次交易中双方在合同中明确约定的过户时间。如果合同中没有此约定，本次房屋买卖交易也不可能谈成。第二，合同中费霞丽与孔晓龙明确约定房屋过户时间。因此，本案的发生，基于孔晓龙（出卖人）违约导致，费霞丽作为买受人不应为出卖人的违约行为负法律责任。需要特别提醒的是，厦门农商行农商行主张的金钱债权仅为30多万，而对30万多万金钱债权申请执行保全的标的物的价值为800多万。这显然过于夸大保护债权人的利益。这不符合法律本身所追求的最终目的。 综上所述，费霞丽认为，本院作出的执行异议成立的裁定正确，而厦门农商行的主张无事实和法律依据，故请求本院依法驳回厦门农商行的诉讼请求。 第三人孔晓龙未作陈述。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 讼争房产厦门市集美区房产一手房房屋权证办理时间为2019年4月27日，登记权利人为第三人孔晓龙。 2019年1月4日，费霞丽与孔晓龙签订了一份房产买卖居间协议书，约定：孔晓龙将讼争房产及一个车位（集美区园博三里152号地下一层第159号车位）出卖给费霞丽，购房款为828万元。合同当日支付定金35万元，于2019年1月4日前支付320万元，于2019年2月15日前支付211万元（公证当天），收到全部购房款三日内交付讼争房产；公证当天起，按揭款由费霞丽偿还；如费霞丽于产权证满两年需过户，孔晓龙必须无条件配合。 合同签订当日，费霞丽转账支付定金35万元。2019年1月18日，费霞丽转账支付购房款320万元。2019年1月28日，银行按揭购房余款金额为2628777.92元。2019年2月14日费霞丽转账支付购房款2094647元。2019年2月起，费霞丽的配偶李武每月支付讼争房产按揭款15312元。 2019年1月31日，孔晓龙在厦门市公证处出具二份委托书，受托人均为费霞丽指定的第三人李松林，其中一份委托书委托权限为代为办理讼争房产买卖交易等事宜，另一份委托书委托权限为代为偿还抵押贷款等事宜。 厦门市集美区园博三里152号地下一层第159号车位于2019年2月1日过户登记在费霞丽名下。讼争房产一手房缴纳契证时间为2019年4月17日。 中航城国际社区A区物业服务中心出具一份物业费缴交证明、一份水费缴交证明，证明内容为讼争房产自2019年2月14日后的物业费、水费均由费霞丽缴交。2019年11月、12月电费由费霞丽通过支付宝方式缴交。 另查明，2020年2月17日，本院在审理厦门农商行与孔晓龙金融借款合同纠纷一案中，查封了讼争房产。费霞丽于2020年3月27日对执行厦门市集美区房产提出书面异议，本院于2020年4月22日作出（2020）闽0206执异52号执行裁定书，裁定中止对讼争房产的执行。厦门农商行不服该裁定，于法定期限内提起本案诉讼。 本院认为，第三人孔晓龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，首先，费霞丽与孔晓龙签订书面买卖合同时间早于本院查封讼争房产时间，且该房屋买卖合同合法有效，可认定费霞丽与孔晓龙在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。其次，物业公司出具的证明显示2019年2月14日之后的物业费由费霞丽缴交，缴交时间早于本院查封讼争房产时间，结合水费、电费等票据，可认定费霞丽在人民法院查封之前合法占有讼争房产。再次，费霞丽通过转账方式向孔晓龙支付了购房款合计5644647元，其余房款由费霞丽的配偶按合同约定按月支付按揭贷款，故可认定费霞丽已按合同约定支付全部购房款。最后，费霞丽与孔晓龙约定一手房产权满两年后办理过户登记手续，故现讼争房产未过户登记至费霞丽名下不属于因费霞丽自身原因未办理过户登记的情形。综上，厦门农商行关于执行厦门市集美区房产的诉求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回厦门农村商业银行股份有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由厦门农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  刘晓洪 审 判 员  樊 珺 人民陪审员  郑智伟 二〇二〇年九月十日 代书 记员  薛志勇 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。