江西省婺源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1130民初1044号 原告（反诉被告）：王忠东，男，1968年8月21日出生，汉族，江西省婺源县人，职工，住江西省婺源县。 委托诉讼代理人：毕勤乐，江西学林律师事务所律师。 原告（反诉被告）：吴红莺，女，1968年11月19日出生，汉族，江西省婺源县人，职工，住江西省婺源县。 委托诉讼代理人：毕勤乐，江西学林律师事务所律师。 原告（反诉被告）：吕献礼，男，1969年4月28日出生，汉族，江西省婺源县人，职工，户籍地江西省婺源县，现住江西省婺源县。 委托诉讼代理人：毕勤乐，江西学林律师事务所律师。 被告（反诉原告）：婺源县天舍浓家健康食品有限公司，住所地江西省婺源县蚺城街道文公北路176号，统一社会信用代码91361130343282214P。 法定代表人：余新春，系该公司总经理。 原告（反诉被告）王忠东、吴红莺、吕献礼与被告（反诉原告）婺源县天舍浓家健康食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王忠东、吴红莺、吕献礼及其委托诉讼代理人毕勤乐、被告（反诉原告）婺源县天舍浓家健康食品有限公司的法定代表人余新春到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 原告王忠东、吴红莺、吕献礼向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2019年4月16日签订的《房屋租赁合同》，并责令限期搬出所租房屋；2、判决被告支付拖欠房屋的租金20712元；3、本案受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告王忠东、吴红莺、吕献礼变更诉讼请求为：1、解除原告王忠东、吴红莺、吕献礼和被告婺源县天舍浓家健康食品有限公司于2019年4月16日签订的《房屋租赁合同》；2、被告婺源县天舍浓家健康食品有限公司于《房屋租赁合同》解除时立即腾房搬离出租房屋；3、判决被告婺源县天舍浓家健康食品有限公司按每日345.2元（126000元÷365天）向原告王忠东、吴红莺、吕献礼支付从2020年4月16日始至被告腾房搬离之日止的租金；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：2019年4月16日，三原告将产权属己的坐落于婺源县蚺城街道文公北路176号三间临街店面租赁给被告公司经营兼门面房使用，约定租赁期限三年（从2019年4月16日起至2022年4月15日止），其中第一年租金120000元在2019年5月10前付清；第二年租金126000元，在2020年3月1日前付清；第三年租金132300元，在2021年3月1日前付清。同时约定被告不按约定时间交付租金和保证金视为违约，三原告有权解除合同。之后，三原告按租赁合同约定将租赁的三间店面交付被告使用，被告按期向三原告交付了第一年租金，到了第二年租金给付期限，被告未交租金。2020年3月16日，被告法定代表人余新春主动打电话给原告吴红莺之夫洪阳顺，告知不再租赁店铺，原告表示同意解除《房屋租赁合同》。2020年4月16日双方再次一致确认解除《房屋租赁合同》。现合同已解除，被告没有任何理由拒绝搬走、无任何权利转让店铺、无任何权利侵占房屋，应当立即腾房，否则就是侵权。况且房屋租赁合同亦规定：“合同解除，被告必须按时搬走可带走的全部物件，解除合同后3日内仍有余物的，视为被告放弃所有权。被告逾期不搬，应当承担违约责任并赔偿损失”。因此，依据法律规定和合同约定，被告应在合同解除后立即搬离，否则应当赔偿。 被告婺源县天舍浓家健康食品有限公司辩称：1、2020年3月16日被告已与原告吴红莺之夫洪阳顺通电话明确了被告不再续租。之后，三原告、被告亦于2020年4月16日协商同意解除2019年4月16日签订的《房屋租赁合同》，故被告同意解除该合同；2、2019年4月16日，原告王忠东便在租赁房屋的一楼店铺玻璃窗上张贴了印有其电话号码的招租广告，覆盖了被告的招租广告，店铺的使用权与受益权已转移至三原告。且自2020年4月16日至2020年6月15日三原告店铺招租期间，有顾客看店，被告随叫随到，未延误顾客看店，未给三原告造成任何损失，请求法院驳回原告请求被告支付拖欠房屋的租金20712元的诉讼请求；3、被告未搬店根本没有强占店铺不搬的想法，主要基于以下考虑：首先，三原告招租时，如有人只需租一楼的二个或三个店面，被告可租一楼的一个店面加二楼店铺或二楼店铺；其次，如接租者用得上被告现有的设施、设备、用具、物品的，被告会以最优惠的价格转给接租者，接租者用不上的再搬走；4本案诉讼费由原告负担。 被告婺源县天舍浓家健康食品有限公司向本院提出反诉请求：1、判决原告退回被告新冠××疫情停业期间（2020年1月24日至4月15日）共计81天已交租金26630元的50%计13315元；2、判决原告补偿被告店铺转让费损失即已形成附合的装饰装修物的装修费130000元的50%计65000元；3、本案诉讼费由三原告承担。事实和理由：被告的法定代表人余新春于2015年5月16日经三原告同意从江西省工力实业有限公司接租三原告的店铺，支付了江西工力实业有限公司的店铺转让费即店铺装修费130000元，后投资了70000余元对租赁房屋楼上楼下两层的电线及灯具进行了全面更换，履行了与三原告的房屋租赁合同至2016年4月15日止。之后，被告分别于2016年4月14日与三原告签订了为期三年的房屋租赁合同（2016年4月16日至2019年4月15日）、于2019年4月16日与三原告签订了为期三年的房屋租赁合同（2019年4月16日至2022年4月15日）承租三原告店铺。2020年1月25日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，被告租赁的店铺开始依法停业至合同终止日即2020年4月15日。2020年4月16日，三原告与被告就解除双方2019年4月16日签订的《房屋租赁合同》达成了一致意见，但被告提出租赁期间因新冠××停止营业损失惨重、资金严重短缺要求三原告给被告二个月免租金的招租期间，并承诺房屋租赁后租金归三原告所有，三原告未允，被告便向三原告表示有人租店积极配合、有人定租会尽快搬出。2020年6月6日，原告王忠东电话通知被告有人定租，被告与接租人（微信名为“婺女阁”）商谈后启动搬店准备，并与接租者协商空调等转让事宜后搬运了大部分商品。 原告王忠东、吴红莺、吕献礼对被告婺源县天舍浓家健康食品有限公司的反诉辩称：1、被告主张转让费和装修费没有事实依据。首先，2012年12月7日，原告与江西省工力实业有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案店铺向江西省工力实业有限公司出租，出租前店铺已装修完好，租期到2016年4月15日。2015年5月16日，江西省工力实业有限公司将店铺转租给被告。2016年4月15日租赁合同到期后，被告先后两次续租并与三原告分别签订了《房屋租赁合同》，均约定租期三年，分别为2016年4月16日至2019年4月15日、2019年4月16日至2022年4月15日，其中被告第二次续租即2019年4月16日后未进行装修，被告对此无异议，故双方最后签订的租赁合同期间被告没有装修，不存在装修补偿，之前的装修与本案无关。其次，依据双方签订的房屋租赁合同第六条约定，即使2019年4月16日后有所装修，原告也无需支付装修补偿，被告主张适用的最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条主张装修补偿不成立，该条款适用的前提是租赁合同无效，本案合同具有法律效力，不能适用。至于被告要求三原告支付转让费更无事实和法律依据。2、被告要求按50%比例减免从2020年1月24日至4月15日共81的租金，没有法律依据。国家确实号召房东减免租金，但前提是继续履行租赁合同，如果承租人要求解除租赁合同则不在减免租金之列，且减免还应遵循自愿、公平原则。本案是被告提出要解除《房屋租赁合同》，不是原告提出，合同解除后，可能会给原告造成店铺不能有效再次租赁的风险，原告当然有权不减免疫情期间的租金，这是公平的。况且原告即便要减免租金，减免的租期为2020年1月25日至2020年3月20日。江西省发布《江西省新型冠状病毒感染××疫情防控应急指挥部令（第1号），明确从2020年1月25日晚上开始停止聚焦性活动，而非2020年1月24日。江西省于2020年3月20日发布《关于印发的通知》，该指引中明确开放商场。被告经营的是出售食品的商店，从2020年3月20日被告商场就可以开放。被告楼上是有一间茶室，但仅为其办公会客之用，不适用暂缓开放的茶吧规定。况且楼上还有部分房屋被告转租给他人使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2012年12月7日，原告王忠东、吴红莺、吕献礼与江西省工力实业有限公司签订了《房屋租赁合同》，三原告将自有的婺源县蚺城街道文公北路176号房屋（房权证婺源县字第××、99××31、99××32号）租赁给江西省工力实业有限公司使用，并约定了租赁期限（2013年4月16日至2016年4月15日）、租金数额及租赁期满江西省工力实业有限公司不续租，店面装修无偿交付三原告等。2015年5月16日，经三原告同意，江西省工力实业有限公司将《房屋租赁合同》转让给余新春。2015年6月11日被告公司成立，法定代表人为余新春。租赁期限届满后，三原告与被告于2016年4月14日订立了《房屋租赁合同》，将婺源县蚺城街道文公北路176号房屋出租给被告并约定了租赁期限三年（2016年4月16日至2019年4月15日）、租金数额及租赁期满及被告不续租，被告店面装修无偿交付三原告等。租赁期限届满后，被告续租三年（2019年4月16日至2022年4月15日），并于2019年4月16日与三原告重新签订了《房屋租赁合同》，约定租金第一年120000元、第二年126000元、第三年132300元及租赁期满或合同解除3日后房屋内仍有余物，视为被告放弃所有权，三原告有权自行处理。如被告逾期不搬，除承担违约责任外，应赔偿三原告因此所受的损失，即按市场价确定租金和其他损失等。租赁期间，被告将租赁房屋二楼的一部分转租给中宿美影视文化传媒公司。2019年4月16日，三原告与被告协商一致解除房屋租赁合同时，被告提出受新冠××疫情影响停止营业损失惨重、资金严重短缺要求三原告给予二个月免租金的招租期间，并承诺房屋租赁后租金归三原告所有，三原告未允，被告便向三原告表示有人租店积极配合、有人定租会尽快搬出。当日原告王忠东即在涉案房屋一楼橱窗上张贴了招租联系电话号码。2020年6月6日，原告王忠东电话告知被告有人租下店铺，要求被告尽快搬出租赁房屋，但被告物品至今未全部搬出。 本院认为：原、被告于2019年4月16日签订的房屋租赁合同，系双方真实、自由的意思表示且未违反法律、法规的效力性、强制性规定，合同合法有效受法律保护。租赁期间双方协商一致解除该房屋租赁合同，该房屋租赁合同自双方合意解除时已解除，合同的权利义务关系终止。现三原告诉请解除原、被告2019年4月16日签订的《房屋租赁合同》，本院不予支持。 三原告与被告2019年4月16日签订的《房屋租赁合同》解除时，被告丧失合法承租的基础，本应向三原告返还租赁房屋即腾房。但从三原告与被告协商确定解除合同之日即张贴招租联系电话及之后原告王忠东于2020年6月6日告知被告有人定租，通知被告尽快搬出的事实，可推定三原告同意被告解除合同后“有人定租时尽快搬出”。被告经原告催促有人定租并通知其尽快搬出后仍未腾房，构成侵权，应承担腾房并赔偿占有使用原承租房屋导致三原告因此遭受的损失之侵权责任。三原告对被告占有、使用原租赁房屋的对价在原租赁合同中有约定即原租赁合同中有具体的租金标准，且原房屋租赁合同中对解除合同后三原告所受的损失亦有约定“按市场价确定租金和其他损失”计算，故被告在2020年6月6日原告催促腾房而未腾房始应按原租赁合同约定的租金标准每日345.2元（12.6万元÷365天）向三原告支付租金，三原告主张超出上述部分的租金，本院不予支持。 房屋租赁合同是继续性合同，2019年4月16日双方解除《房屋租赁合同》不具有溯及力，解除合同前的合同关系不因解除而终止，三原告依据合同解除前合法有效的房屋租赁合同取得被告交付的第一年租金即2019年4月16日至2020年4月15日的租金受法律保护；被告依据《中华人民共和国合同法》第117条及最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二），八部委《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、江西省发改委等8家单位印发的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案的通知》的规定，主张原告退回被告新冠××疫情停业期间（2020年1月24日至4月15日）共计81天已交租金26630元的50%计13315元。经查，被告依据的《中华人民共和国合同法》第117条是不可抗力免责的条款，依据的其他规定与本案相关的内容为“鼓励非国有房屋租赁相关主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失；对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金；在受疫情影响缴纳租金确有困难时，承租人与出租人在遵守合同协议的前提下，本着平等协商的原则稳定租赁关系，出租人可适当减免或延期收取租金。”本院认为，首先，对承租非国有房屋是否减免或延期收取租金上述规定已明确以双方平等协商为前提，上述规定为倡导性规范而非强制性规范。其次，被告诉请原告退回的租金已在2019年交付，不存在造成被告租金压力，且被告解除合同时亦未提出退回租金的问题；最后，双方已合意解除《房屋租赁合同》，不存在继续履行租赁合同，由三原告减租稳定租赁关系的问题；综上，三原告与被告已协议解除房屋租赁合同，现对新冠××疫情停业期间租金的退还问题双方未协商一致，被告诉请三原告退回被告新冠××疫情停业期间租金的诉请，本院不予支持。 原、被告解除房屋租赁合同，合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中余新春从江西省工力实业有限公司受让与三原告的《房屋租赁合同》中已明确约定租赁期满，不续租，店面装修无偿交付三原告。房屋租赁合同租期届满后，被告与三原告于2016年4月14日签订的房屋租赁合同也明确租赁期满，不续租，店面装修无偿交付三原告，之后被告与原告又签订续租三年的《房屋租赁合同》但仅租赁一年便提出不续租，后与三原告协商解除了租赁合同，被告不续租的行为，依据双方历来订立的《房屋租赁合同》的约定和租赁的时长，结合被告2016年4月14日与三原告订立合同后未对租赁房屋进行装修的事实，被告店面装修应无偿交付三原告，被告诉请三原告补偿被告店铺转让费损失即已形成附合的装饰装修物的装修费，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第六十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十九条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）婺源县天舍浓家健康食品有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内将婺源县蚺城街道文公北路176号房屋腾退给原告王忠东、吴红莺、吕献礼； 二、被告（反诉原告）婺源县天舍浓家健康食品有限公司按每日345.2元向原告（反诉被告）王忠东、吴红莺、吕献礼支付2020年6月6日始至腾退婺源县文公北路176号房屋之日止的租金； 三、驳回原告（反诉被告）王忠东、吴红莺、吕献礼其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）婺源县天舍浓家健康食品有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费318元、减半交纳159元，反诉费1756元，减半交纳878元，合计1037元，由被告（反诉原告）婺源县天舍浓家健康食品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员 詹 蓉 二〇二〇年九月二十三日 书记员 占雪巍