浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）绍越民初字第5138号原告王华祥，男，1989年9月29日出生，汉族，户籍地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。原告：莫丽容，女，1963年12月11日出生，壮族，户籍地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：钟卫泉（系原告莫丽容丈夫），住绍兴市越城区。原告：王和兴，男，1929年7月31日出生，汉族，户籍地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。原告：丁阿调，女，1937年11月19日出生，汉族，户籍地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。四原告共同委托诉讼代理人：沈权峰，浙江德凡律师事务所律师。被告王伯兴，男，1959年10月15日出生，汉族，户籍地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：汪家生，浙江纳森律师事务所律师。原告王华祥、莫丽容、王和兴、丁阿调与被告王伯兴所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，先后于2020年9月1日、9月12日公开开庭进行了审理。原告王华祥，四原告共同委托诉讼代理人沈权峰，原告莫丽容的委托诉讼代理人钟卫泉，被告委托诉讼代理人汪家生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华祥、莫丽容、王和兴、丁阿调向本院提出诉讼请求：1.确认位于越城区斗门街道朱家潭村宗地号1××4号房屋为四原告共同所有；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，因案涉房屋已经被拆除及被告王伯兴已经就案涉房屋拆迁安置权益提起行政诉讼，原告变更诉请为要求确认案涉房屋《绝买屋契》有效。事实和理由：1996年8月5日，案外人王相林与被告母亲、兄长订立《绝买屋契》一份，以1600元价格购入案涉房屋，该款己经当面收足。原告王华祥系王相林儿子，原告莫丽容系王相林妻子，原告王和兴系王相林父亲，原告丁阿调系王相林母亲。王相林于1997年6月19日去世，由四原告法定继承其财产，故四原告基于继承对案涉房屋享有所有权。案涉房屋自1996年由王相林购买后，就一直由原告等人一同居住着。直到近期，该案涉房屋涉及拆迁亦由原告王和兴、王华祥腾空并交付给绍兴市越城区斗门街道办事处。被告王伯兴在明确清楚该案涉房屋己经卖给王相林的情况下，妄图获取并不属于本人的拆迁利益而多次提起诉讼程序，给原告等人造成了诸多不必要麻烦。被告王伯兴辩称，1.关于诉争房屋的拆迁安置权益，被告已经在2019年向法院提起行政诉讼，有关本案所涉房屋的拆迁安置权益应立案在先的案件先审理。2.根据被告2019年向法院提起行政诉讼时，开庭后法院对该案件所讼争的事实认为存在争议的是所谓的《绝买屋契》是否具有效力的问题。该案审判人员在开庭后建议原告另行起诉，所解决的问题实际也是解决所谓的《绝买屋契》是否有效的问题进行诉讼，而不是原告要求确认所有权的诉讼。3.房屋拆除前已经由国土部门发放了所有权证、集体土地使用权证，所有权人是被告，被告没有出售或赠予，案涉房屋所有权即使有也是被告，与原告无关。原告变更诉请后，被告辩称，1.诉请缺乏事实与法律依据，被告从来没有将案涉房屋出售给王相林或任何其他人，也没有通过赠予等手段处置房产，不存在所有权转移的情形。从原告提交的《绝买屋契》可以看出，该《绝买屋契》实际上当事人并非被告，所指向的合同标的也并没有明确指明是案涉地号的房屋，因此该《绝买屋契》与被告没有任何关系。原告依据该《绝买屋契》认为与被告存在房屋买卖合同关系缺乏合同有效的法律依据，该《绝买屋契》显然对被告没有任何约束力。2.被告已经在1978年2月份从大家庭中分家析产，所涉及的房屋已经分家析产给被告，王相林与被告是同村村民，也是邻居关系，对于被告分家且分得案涉房屋的事实早已清楚。实际上原告对于案涉房屋所有权属于被告的事实是十分清楚和明确的。如果《绝买屋契》所涉及的标的所指向的房屋是被告的房屋的话，案外人王相林购买的对象应该是本案被告而并非其他人，因为他知晓房屋所有权人是被告。从原告提交的《绝买屋契》看，如果原告认为该《绝买屋契》对象是被告的房屋，王相林在签署《绝买屋契》的时候是明知出卖方并非所有权人，不能够认为王相林是在善意的情况下签署了《绝买屋契》。因此本案原告也无权根据物权法第106条规定主张合同有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交：证据1.死亡证明1份，要求证明原房屋所有人王相林于1997年6月19日去世的事实及原告等人作为其继承人参与本次庭审的主体资格。被告质证认为无异议，可以知晓王相林在1997年6月份就已经死亡，对原告认为王相林签合同是善意，不知道被告已分家有异议。本院对原告所要证明的事实予以确认。证据2.《绝买屋契》复印件1份，要求证明案涉房屋己经在1996年8月5日由被告母亲出售给王相林所有的事实；原件已经由原告等人交给斗门街道拆迁办。被告质证认为真实性、合法性有异议，该《绝买屋契》不能确认是不是由陈阿三作为卖方签订，因为陈阿三早已去世，而且是在被告得知存在这么一份《绝买屋契》的时候就已去世，其有无签《绝买屋契》被告不知道，对真实性有异议；此外，从该《绝买屋契》所记载的交易对象来看，该《绝买屋契》所指向的标的并不能明确载明是被告原先拥有的案涉房屋，如果原告认为这一份《绝买屋契》的合同标的是被告案涉的房屋的话，很显然，王相林在签订这份《绝买屋契》的时候是与非产权人签订，构成了合同法意义上无权处分，根据合同法规定，无权处分人签订了合同之后，买方应当要求权利人进行追认，但直到2017年政府决定拆迁之前，被告都不知道存在《绝买屋契》的情况，也没有收到要求追认的通知；如果《绝买屋契》客观真实，也属于效力待定的合同，更何况，被告在2018年向法院起诉要求确权明确表示拒绝承认，因此这份《绝买屋契》对被告没有任何法律效力；原告称《绝买屋契》原件已交给斗门街道办事处，行政诉讼中斗门街道办事处辩称是有的。本院结合其他证据综合评判。证据3.村委证明2份，要求证明村委知情且同意案涉房屋由被告母亲陈阿三卖给王相林及由原告等人一直居住的事实；证明被告早已回到老家，早就清楚房屋己经卖与原告家庭，由原告等人居住，及明确案涉房屋确系由陈阿三卖给王相林的房屋。被告质证认为有异议，其中关于王相林购买房屋的证明，仅能证明王相林在1996年8月5日向陈阿三购买房屋，是不是《绝买屋契》指向的合同标的，是否是被告的案涉房屋的事实，不能起到证明的作用，因为签合同的时候，村委没人在场，村委不应当也不能对这一事项出具证明；另一份要证明《绝买屋契》所指向的合同标的就是案涉房屋，村委也无权出具，村民谁买了谁的房屋，买了什么位置的房屋不属于村委管理的事项，不属于村委职权范围，不能出具相应证明，更何况在2018年被告向法院起诉确权案涉房屋时已经向法院提交了土管部门的地籍档案查询资料，在这份资料里有一份分家析产证明书，时间是1991年8月14日，也是由朱家潭村村委对于分家析产的事实加盖印章，并且签注“符合实际”的意见，也就是村委知道案涉房屋的所有权人是被告，而并非除被告外的第三人，所以村委在2020年6月9日又出具一份证明，证明王相林向陈阿三购买房屋，很显然是不实的证明，因为村委没有参与也不知道王相林与陈阿三签订合同的事实，对于另外的内容，村委也是不实的陈述，也超越了村委的职权范围，更何况，这一证明所记载有一句“并由王相林户居住”，与原告庭审陈述的不一致，原告明确说房屋在2004年以后一直由原告莫丽容弟弟在居住，很显然不是王相林户，是案外人在住，证明记载与客观完全不符，不能起到任何的证明效力；被告回家超过10年是事实，但没有住村里，一直住在城南。经审查，该2份证明仅有斗门街道朱家潭居民委员会的印章，无法定代表人及经办人员的签名，不符合证据的形式要件，且被告提出异议，本院不予认定，对于原告所要证明的事实，本院依据其他证据综合审查评判。证据4.村民王某1、汪秀文、王云生证明3份，要求证明被告早已回到村里居住，对原告使用居住案涉房屋直至拆迁前都没有提出过异议。被告质证认为应属于证人证言，不符合证据的形式要件，且证明记载的内容所陈述的事实与本案合同是否有效无关，3份证明与本案没有关联性。经审查，汪秀文、王云生未出庭作证，其证明本院不予认定；王某1的证明结合其当庭证言综合认定。证据5.（2019）浙0602行初219号行政裁定书1份，要求证明斗门街道办事处认可该房屋一直由原告等人居住，拆迁时亦是原告等人腾空交付的事实，证明《绝买屋契》己经交由斗门街道办事处的事实；该份裁定书虽然被中院撤销，但裁定书第三、四页载明的事实原告等人一直居住在案涉房屋“被告绍兴市越城区斗门街道办事处辩称…案外人王华祥向被告主张宗地2××4号项下的房屋已出卖给其父亲王相林（已故），并向被告提交1996年8月5日双方就宗地号2××4号项下房屋所签订的《绝卖屋契》1份，该房屋在被告拆迁时由王和兴（王相林父亲）、王华祥居住使用，拆迁房屋也由王和兴（王相林父亲）、王华祥腾空并交付给被告”，本院认为里面“被告及第三人提供了绝卖屋契等证据”。被告质证认为真实性没有异议，该份裁定书已经被中院撤销；同时原告刚才认为提交裁定书是为了证明案涉房屋一直由原告居住，这一事实与原告陈述的案涉房屋一直由原告莫丽容的弟弟居住的事实相矛盾，更何况，这份裁定书与本案所涉的《绝买屋契》是否有效没有关系，因此，裁定书与本案没有关联性，不能作为定案证据。本院对证据真实性予以认定。被告提交：证据6.绍兴市国土资源局地籍档案查询单，含分家析产证明书、土地房产证摘抄证明各1份（均为复印件，2018年被告向法院起诉的时候已经提交过了，在行政案件中也作为证据举证质证），要求证明案涉房屋在1978年2月份已由大家庭分家析产给被告，被告是房屋所有权人，不存在陈阿三也是房屋所有权人，村委知道被告通过分家析产取得案涉房屋的事实，反过来印证村委出具证明与客观事实不完全一致，同时证明村委实际知晓案涉房屋属于被告所有，村委出具证明中该房屋是由陈阿三出售，并且出售合法，实际已经完全超出村委会的职权范围，原告认为《绝买屋契》是在村委协调下签订，实际村委在1991年已知晓房屋属于被告所有，怎么可能在1996年协调签订《绝买屋契》。原告质证认为提交的时间已超举证期限，是否认定由法院审查，审查后如需原告质证的，质证如下：三性没有异议，产权登记就是这个情况；分家析产证明书是复印件，真实性无法核对，假设是真的，上面没有陈阿三的任何情况，分家析产中处分掉的是否有陈阿三的权利也不明确，事实上陈阿三是产权人之一，但证明书中并没有陈阿三的签名落款。经审查，该组证据来源于绍兴市国土资源局地籍档案，真实性予以认定。证据7.经原告申请，证人王某1、何某、王某2、全某当庭证言。经质证，原告认为4份证人证言三性予以确认，该4份证人证言可以充分明确反映被告回来以后经常在朱家潭村，在长达十数年时间中从未有向原告家庭或村委主张过房屋权利。被告认为4位证人出庭作证的合法性无异议，证言内容部分存在争议，不存在相应证明效力：被告是不是在村里居住，第四位证人说在村里居住，第一位证人说没有在村里居住，因为有人来讨债，被告来一下就走；从4位证人的陈述来看，没有任何人知晓本案涉及的屋契的内容，也仅仅是听说过存在房屋买卖的事情，因此对于原、被告双方是不是存在合同关系，实际上并不能起到任何证明效力；原告对每一个证人都某被告是不是曾经要求原告返还房屋，实际上原告申请4位证人出庭作证的真正的证明目的应该是想要证明被告在知晓出卖房屋事实后，没有及时提出反对意见，但被告在拆迁之前根本不知道存在这份屋契。本院对证人证言结合原告变更后的诉请及其他证据综合评判。原告补充提交：证据8.人口摸底情况汇总表、绍兴县人民政府土地登记审批表复印件各1份，要求证明被告登记审批房屋时家庭人口4人，包含了陈阿三；人口摸底情况汇总表是朱家潭村分股份，每人要摸一下底，也记载了陈阿三去世的情况，是从村里面档案拉出来的，审批表复印件是被告在行政案件中提交的证据。被告质证认为人口摸底情况汇总表真实性没有异议，与本案没有关联性，本案争议的是《绝买屋契》的合同效力问题，与每一户人口的情况没有任何关联；土地登记审批表真实性也不持异议，明显可以看出《绝买屋契》涉及的房屋与登记表中的房屋缺乏关联性，《绝买屋契》上的出卖人并非土地登记使用者王伯兴，该2份证据均不能证明《绝买屋契》的出卖人陈阿三对本案涉及的房屋享有所有权。本院对证据真实性予以确认。经审理查明：2018年，因政府部门对坐落斗门街道朱家潭村、土地使用者登记为被告王伯兴、宗地号2××4号的房屋进行征迁，原告王华祥向征收单位斗门街道办事处主张宗地号2××4号项下的房屋已由被告王伯兴母亲陈阿三出卖给其父亲王相林，向斗门街道办事处提交《绝买屋契》1份，并将房屋腾空交付斗门街道办事处。被告王伯兴得知登记在其名下上述房屋需要拆迁，亦向斗门街道办事处主张其系房屋所有权人。现案涉房屋已被拆除。同时查明，原告向斗门街道办事处提交的《绝买屋契》中载明：“立出买屋契人陈阿三，因祖父传受坐落本村朱家潭南岸头南至北老楼屋北首半间，四至分明，南至朱五十屋，东至弄堂，西至朱凤英屋，北至河埠，上连传瓦，下连基地，自纪情原买绝，时值估价为人民币壹仟陆佰元正。款当面收足，已后究分，有出买人负则，受户王相林永不反悔。1996年8月5日立”。落款有“陈阿三”字样及手印，“中人王佰泉”字样及手印，“代笔王海新”字样。王相林、陈阿三、王佰泉、王海新均已在朱家潭村征迁前去世。原告王华祥系王相林儿子，原告王和兴、丁阿调系王相林父母亲，原告莫丽容系王华祥母亲暨原王相林妻子。陈阿三系被告王伯兴及王佰泉的母亲。证人王某1（系朱家潭村村民）当庭证言陈述：王伯兴以前是建筑包头，房屋以前很破，原告家重新翻修了一下，村里要拆迁时，其听王伯兴嫂嫂（王伯兴大哥王佰泉的妻子）说，当时王伯兴因为坐牢了，在监狱里没有钱，他妈妈就把房子卖了把钱送到监狱去。证人何某（系朱家潭村村民）当庭证言陈述：朱家潭村以前房屋买进卖出多，没有卖了要还的道理，其听大家讲，王伯兴的屋卖掉是他在上海做包头时犯错误坐牢了。证人王某2（系朱家潭村村民）当庭证言陈述：其听其母亲讲王伯兴的妈妈把房屋卖给王相林家了。证人全某（系朱家潭村村民）当庭证言陈述：其是朱家潭村的文书，王伯兴原来在上海做包头，后来出事情坐牢了，出来之后回到村里在六三桥那边的厂里面开了家小店，办执照的时候来村里打过证明，所以其知道；农村里大儿子结婚分家了，母亲一般跟小儿子多数，王伯兴母亲跟王伯兴在同一个户里，关于卖屋的事情村里都有数的，前面半间是王伯兴二哥王云水的，卖给朱五十了，后半间王伯兴母亲卖给王相林了，听说是因为王伯兴当时在监狱没钱了，他母亲才卖屋，屋契的笔迹其认得确实是王海新写的，因为当时王海新是村里出纳，其是会计，所以王海新的字其肯定认识，现在其改做文书了。绍兴市国土资源局地籍档案及相关档案附件载明：坐落朱家潭村南岸头，地号274，图号1-6-18，土地使用证号2922，用地面积18.04平方米，其中建筑占地18.04平方米，权属性质集体，家庭人口4人，地上物类别及权属本户；四至：东至路，南至王云水，西至王仁昌，北至路；发证日期1991年8月27日。附件落款1991年8月14日的《分家析产证明书》，载明“我于1978年2月，由朱大龙见证，与兄王云水、王佰泉分家，分得座落南岸头平房1间，占地面积18.04平方米，产权属本人所有，分家至今未曾有过产权纠纷。因土地使用权登记发证需要，请村委给予证明，如今后发生争议，概由本人负责处理”等内容，落款处有“王佰兴，王佰泉（私章）代”等字样。本院认为，本案原告起诉时案由为所有权确认纠纷，但因案涉房屋已经被拆除及被告王伯兴已经就案涉房屋拆迁安置权益提起行政诉讼，原告变更诉请为要求确认案涉房屋《绝买屋契》有效，故本案案由相应变更为确认合同效力纠纷。根据原告诉讼请求，本案争议焦点为《绝买屋契》是否有效的问题。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，《绝买屋契》订立的双方陈阿三与王相林均已去世，朱家潭村拆迁时，争议房屋系原告户腾空交付给征收单位斗门街道办事处，结合证人证言，《绝买屋契》的真实性应予认定，且原告户与被告户均为朱家潭村村民，合法性亦可认定；同时，被告亦未能提供相应证据或证据线索证实其已故母亲陈阿三与原告方已故亲属王相林签订的《绝买屋契》存在无效的情形，故案涉《绝买屋契》应认定为有效合同。原告要求确认《绝买屋契》为有效合同的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出陈阿三无权处分等问题，均不影响《绝买屋契》的有效性，故不属于本案审理范围，本案不作审查认定。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，判决如下：被告王伯兴母亲陈阿三（已故）与原告王华祥、莫丽容、王和兴、丁阿调的亲属王相林（已故）于1996年8月5日签订的《绝买屋契》为有效合同。案件受理费依法减半收取25元，由被告王伯兴负担，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  傅莹莹二〇二〇年九月二十九日书记员  郭 颖?本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。