呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2301号上诉人（原审原告）：内蒙古鹏昊商贸有限公司，住所地呼和浩特市新城区大学生创业园8号楼四层4138号房间。法定代表人：胡蕴伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏晓伟，内蒙古慧灵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古魏玛企业管理服务有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区锡林郭勒南路泰德潮空间B栋6023号。法定代表人：钱满，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成娜，女，该公司副总经理，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯婷，内蒙古庆胜律师事务所律师。上诉人内蒙古鹏昊商贸有限公司（以下简称鹏昊商贸公司）因与被上诉人内蒙古魏玛企业管理服务有限公司（以下简称魏玛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问，并向各方当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。鹏昊商贸公司上诉请求：1、请求依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院作出的(2020)内0105民初125号民事判决,依法改判支持鹏昊商贸公司一审的所有诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费用由魏玛公司负担。事实和理由：一、《经营合同》十六条明确约定解除合同的条件是提前三月申请,附加履约保证金不退。鹏昊商贸公司已按照合同约定于2019年7月10日递交申请,且魏玛公司三负责人签字确认,合同已解除。一审法院以《商户退铺申请表》没有副总及董事长签字为由,认定解除合同未达成一致,属于认定事实不清、适用法律错误。1、双方签订的《经营合同》十六条为合同变更、终止或解除,仔细阅读该十六条项下的六项具体条款分别为:第一项为合同变更签订书面协议;第二项因不可抗力终止合同;第三项乙方要求撤场3个月提申请(就是合同解除的条件),履约保证金不退;第四项至第六项为解除合同后的违约责任。合同十六项的第一项至第三项均与标题合同变更、终止或解除相对应,按照通常理解第三项解除合同的条件就是提前3个月提申请,解除合同的后果就是保证金不退。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条,按照通常理解第三项解除合同的条件就是提前3个月提申请,解除合同的后果就是保证金不退,并未约定必须经魏玛公司同意。2、鹏昊商贸公司于2019年6月18日承租,于2019年7月10日向魏玛公司提交退铺申请,魏玛公司各负责人均在申请表上签字确认,有证人证实该退铺申请表在魏玛公司且负责人签字的事实,证实魏玛公司负责人已收到申请表,并且签字确认同意解除合同并退还47686元及物业费6975元。鹏昊商贸公司承租自2019年6月18日开始,2019年7月10日递交申请至2019年10月10日,魏玛公司计收115天,可以证明鹏昊商贸公司是2019年7月10日递交的申请书,魏玛公司2019年7月10日制定的申请表并让鹏昊商贸公司在申请表上签字,魏玛公司要求多计收3个月费用,计费至2019年10月10日,充分说明鹏昊商贸公司2019年7月10日递交,魏玛公司同意2019年10月10日解除合同。商铺退铺申请表是经鹏昊商贸公司及魏玛公司负责人签字确认的,魏玛公司负责人签字对外代表公司行使权力,视为同意解除合同。二、《经营合同》第十六条第二项已明确约定不可抗力导致无法执行,合同即行终止。因新型冠状病毒感染肺炎事件,又因魏玛公司场地缺乏竣工手续,截止到上诉之日,魏玛公司的商场至今未开业,合同已临近到期无法执行合同。一审以不可抗力并不会导致合同不能实现为由,认定不属于终止合同,属于认定事实不清、适用法律错误。本次疫情事件属于不可抗力,且魏玛公司自身竣工材料缺乏,购觅公园至今未对外开放营业,合同内容无法实现,合同期限临近终止,至今无法实现合同目的,属于合同约定的不可抗力导致合同无法执行,符合《经营合同》第十六条第二项约定的终止条件,魏玛公司应当退还租金等费用。三、本案继续履行合同对于鹏昊商贸公司明显不公平且不能实现合同目的,法院依法应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。一审法院未考虑合同履行存在困难,继续履行对于鹏昊商贸公司来说租赁场地无法使用,租赁期临近到期,对于鹏昊商贸公司明显是显失公平,法院应当依法裁决合同消灭。鹏昊商贸公司向魏玛公司交纳履约保证金10000元,交纳租金31032元,管理费31032元、物业费9308元,垃圾清运费170元,租金押金2586元,管理费押金2586元,水费押金300元,电表押金300元,合计87314元,鹏昊商贸公司仅使用22天,一审法院以没有形成解除合意,未考虑鹏昊商贸公司履行困难,未依照法律规定结合案件的实际情况确定解除,属于认定事实不清,适用法律错误。四、无论是合同解除还是因不可抗力合同终止,魏玛公司均应向鹏昊商贸公司退还租金等费用,且《经营合同》约定违约金过分高于造成的损失。本案签订的《经营合同》为魏玛公司单方制定的格式合同,《经营合同》第十五条违约责任中,仅规定了甲方一条违约责任,规定了乙方十项违约责任。合同中约定,乙方要求撤场应当提前3个月向魏玛公司提申请,而魏玛公司要求乙方撤场,乙方需在48小时内搬离,权利与义务完全不对等。该格式合同免除魏玛公司的责任、加重对方责任、排除对方主要权利,对于解除合同的条件既要求提前3月提出申请(多收取3个月的费用)又要求保证金不退,明显属于霸王条款,依据为《合同法》第四十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)二十九条。1.关于租金押金、管理费押金、水电押金的退还。鹏昊商贸公司已经撤离商铺,未对魏玛公司场地造成损害,魏玛公司也未向法院提供任何损失的证据,也未提起反诉,合同解除或合同终止,押金应予以退还,关于管理费押金2586元、新租金押金2586元、水费押金300元、电费押金300元数额双方无争议。2.关于租金的退还。鹏昊商贸公司、魏玛公司双方签订的《购觅公园经营合同》第三条第三项约定第一年租赁期为2019年6月18日-2020年9月17日,合同已明确约定租赁期间为15个月,租赁费为31032元,双方解除合同后,应该按照实际每月租金2068.8元计算予以退回。鹏昊商贸公司2019年6月18日进场,于2019年7月10日向魏玛公司递交撤铺申请表,仅经营22天。按照通常习惯,解除合同提前一个月通知符合公平原则,故计收52天的租金符合公平原则。3.关于管理费的退还。合同约定的管理费与其他公共设施费用及宣传费用各自计费,属于多重收费,关于管理费合同中并未约定主要提供哪些服务,属于不合理收费。鹏昊商贸公司2019年6月18日进场,于2019年7月10日向魏玛公司递交撤铺申请表,仅经营22天。自2019年7月10日起已撤场,不存在管理费的产生,故计收22天管理费后剩余部分魏玛公司应当退还。4.关于保证金的退还。鹏昊商贸公司进场仅22天,使用时间较短,解除合同多支付一个月的租金及管理费完全可以弥补损失,保证金与多收取的租金应当择一扣除,剩余应当予以退还。综上所述,请求依法改判支持鹏昊商贸公司的上诉请求。魏玛公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。第一点，在经营合同中明确约定，因乙方原因要求撤场的，乙方应提前三个月向甲方提出申请，履约保证金不予退款，是指乙方单方想撤场，单方有解除经营合同的意向时，可以提申请与甲方协商，如若协商一致，同意解除，则保证金不予退还乙方，应承担违约责任，该条约定并不代表只要乙方提出解除合同，则申请递交3个月后，合同就自行解除，这不是合同解除的条件，这样理解是错误的，依法成立的合同代表当事人的真实意思表示，任何一方不得擅自变更解除合同。一审法院认定的事实是正确的，退铺申请最终并未得到我公司同意，所以双方并未形成解除合同的意思表示，双方不符合协商解除合同的条件，当然提前三个月提申请也不是约定解除合同的条件，只是甲方承诺的可以协商解除经营合同的前置管理程序。甲方作为商场的运营商，对接的是成百上千个商户，每个商户有不同的需求或者要求的时候，都应当以书面的形式表达，收到书面反馈后再商议该如何解决，所以递交商户退铺申请书绝不代表经营合同已解除。第二点，本合同在疫情结束后，合同完全可以继续履行，商铺现在并不是不经营的状态，因为疫情造成的损失也可以协商弥补，魏玛公司愿意以延长租期的方式来弥补这个损失。第三点,鹏昊商贸公司提出撤场的时间是2019年7月，此时完全是不受疫情的影响的，只进场一个月左右就要单方解除合同，这对于商场运营商而言，负面影响巨大，也存在许多不可计算的损失，所以魏玛公司请求继续履行合同，鹏昊商贸公司非要自行撤场，损失应当自担，而且魏玛公司一再承诺疫情停止，我方会减免租金或者延长租期。补充一个事实，商场正在和碧桂园运营商协商马上要开始新的招租活动，所以继续履行合同是完全具备条件的。鹏昊商贸公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除鹏昊商贸公司与魏玛公司签定的《经营合同》;2.依法判令魏玛公司向鹏昊商贸公司返还履约保证金10000元、租金29515元、管理费29515元、租金押金2586元、管理费押金2586元、水费押金300元、电表押金300元、合计74802元;3、判令魏玛公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月3日,出租方(甲方)魏玛公司与承租方(乙方)鹏昊商贸公司签订《经营合同》一份,该合同约定:“根据乙方申请,甲方同意乙方作为咪棠柚树商业管理(上海)有限公司唐树品牌的授权代理商在位于内蒙古自治区呼和浩特市××区,三层3025区以联营/租赁经营方式,设立品牌商品的形象柜。该位置属于中岛,经双方确认,乙方经营形象柜的经营面积为17平米(该面积为使用面积);本合同有效期为15个月(不超过资信有效期),自2019年6月18日起至2020年9月17日止,合同期满,即自行终止;缴纳租赁费方式:乙方按5元/平方米/天(使用面积),每月计2586元缴纳。乙方实行缴纳租赁费合作方式的,应按押壹付壹拾贰方式向甲方预押租金收益。即本合同签订之日,按约定向甲方押付13个月租赁费(上浮千位取整数),金额为33618元。第一年租赁期2019年6月18日到2020年9月17日,收取标准5元/日/平米,费用合计叁万壹仟零叁拾元整(31032元);缴纳管理费方式:乙方按5元/平方米/天(使用面积),每月计2586元缴纳。乙方实行缴纳租赁费合作方式的,应按押壹付壹拾贰方式向甲方预押租金收益。即本合同签订之日,按约定向甲方押付13个月租赁费(上浮千位取整数),金额为33618元。履约保证金:签订合同之日,乙方须向甲方押付壹万元履约保证金;合同变更、终止或解除:(一)本合同未尽事宜或内容变更、补充,需经双方协商后订立书面补充协议,补充协议及合同附件与本合同有同等法律效力。(二)因不可抗力因素(如火灾、水灾、战争、国家重大政策变更等,)导致合同无法执行,则本合同即行终止,双方互不承担违约责任。(三)因乙方原因要求撤场的,乙方应提前3个月向甲方提出申请,履约保证金不予退还。(四)乙方被终止合同或违约受到限期撤场处理时,应于甲方送达“撤场通知书”起的48小时内,将乙方商品、设施等撤离甲方场地。逾期不撤的或按本合同地址送达乙方不能,甲方有权实施强行清货撤柜。(五)乙方撤场时仍有欠付甲方费用的,甲方有权从乙方结算货款中全额扣除,未结货款不足以清偿的,可将乙方货品作等值抵扣;合同补充条款:商场给予商户18天装修期,计租日自2019年6月18日起,租金年付赠送三个月免租期,免租方式为延长租赁时间”。合同签订之后,鹏昊商贸公司自2019年6月18日入场经营,2019年6月21日向魏玛公司交纳履约保证金5000元,交纳租金31032元,管理费31032元、租金押金2586元,管理费押金2586元,2019年6月29日向魏玛公司缴纳水费押金300元,电表押金300元,并缴纳物业费9308元及垃圾清运费170元。后因经营不善,鹏昊商贸公司法定代表人胡蕴伟填写《商户退铺申请表》并提交魏玛公司,魏玛公司招商责任人尹舰签字,招商审核孙卫华签字,2019年10月19日运营审核齐图娅签字,财务审核、副总经理审批及董事长审批处未签字,双方就协商解除租赁合同未达成一致。现鹏昊商贸公司诉至法院,请求解除双方之间《经营合同》并返还租金等费用。一审法院认为，鹏昊商贸公司与魏玛公司因租赁签订的《经营合同》是双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同,双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”魏玛公司提交建设工程规划许可证、不动产产权证书证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证,涉案房屋租赁合同应为有效,故对于鹏昊商贸公司主张《经营合同》无效不予支持。鹏昊商贸公司与魏玛公司签订合同之后,鹏昊商贸公司依照合同约定向魏玛公司支付了租金、管理费及保证金等相关费用,魏玛公司亦依约交付形象柜,鹏昊商贸公司开始入场经营,合同成立且生效。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”鹏昊商贸公司称《经营合同》约定“因不可抗力因素(如火灾、水灾、战争、国家重大政策变更等,)导致合同无法执行,则本合同即行终止,双方互不承担违约责任;因乙方原因要求撤场的,乙方应提前3个月向甲方提出申请,履约保证金不予退还”。鹏昊商贸公司称其向魏玛公司提交“商户退铺申请表”申请解除双方《经营合同》,魏玛公司已经收到,双方合同应该解除。《中华人民共和国合同法》第九十三规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。鹏昊商贸公司因经营未达预期向魏玛公司提交“商户退铺申请表”申请解除双方《经营合同》,魏玛公司收到鹏昊商贸公司申请表后,就解除合同未与鹏昊商贸公司达成一致,故双方《经营合同》未协商解除,对于鹏昊商贸公司主张魏玛公司在《经营合同》上签字日期为双方《经营合同》解除日期本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”关于《经营合同》约定的“不可抗力因素”,鹏昊商贸公司称2020年1月因爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情(以下简称“新冠疫情”)导致合同无法执行,需要按约定立即终止合同。本院认为,新冠疫情确实在一定时期内影响了商户的正常经营,但是在疫情结束之后并不影响合同继续履行,鹏昊商贸公司可以要求魏玛公司以减免租金或延长租期等方式弥补因疫情造成的损失,且魏玛公司也表示愿意减免租金或延长租期,双方可以就《经营合同》的继续履行另行协商,鹏昊商贸公司依据不可抗力请求解除《经营合同》本院亦不予支持。综上,鹏昊商贸公司主张与魏玛公司协商一致解除双方之间《经营合同》无事实及法律依据,本院不予支持;新冠疫情的发生并不会导致鹏昊商贸公司依据《经营合同》租赁的目的不能实现,其可以在疫情结束之后要求魏玛公司以减免租金或延长租期等方式弥补因疫情造成的损失;鹏昊商贸公司要求魏玛公司返还履约保证金、租金、管理费、租金押金、管理费押金、水费押金、电表押金等的诉讼请求,因该请求的基础是《经营合同》解除,故对其该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回原告内蒙古鹏昊商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费835元(原告内蒙古鹏昊商贸有限公司已预交),由原告内蒙古鹏昊商贸有限公司负担。本院二审期间，鹏昊商贸公司围绕上诉理由提出两组新证据，证据一、现场照片4页共16张（最后一次拍摄时间是2020年8月30日）、鹏昊商贸法定代表人胡蕴伟与商场旁边蛋糕店的经营人员的录音，拟证明购觅商场至今未开业已倒闭，商场2020年没有营业，合同已经不具备继续履行的条件。证据二、魏玛公司员工尹舰与鹏昊商贸法定代表人胡蕴伟的电话录音，拟证明：1.2019年7月10日鹏昊商贸公司已经向魏玛公司招商部的尹舰递交了退铺申请;2.财务同意退款，但迟迟没有放款。鹏昊商贸公司其他证据及证明的问题同一审一致。魏玛公司经质证认为：对于证据一、照片的真实性认可，但证明的问题不认可，商场实际上是从2019年5月17号就正式开业，到2020年1月23号因受疫情影响中间歇了3个月，2020年5月份的时候商场通知各商户来营业，不是商场不开业。目前为止，仍然有麦当劳、蒙特梭利、赛百味等餐饮培训机构正在营业，且商场正在与专业的运营公司谈合作，就要进行新的招商，之前的这些商户也会有合理的解决办法去处理。对于录音的证据三性均不认可。对于证据二、尹舰只是与鹏昊商贸公司的法定代表人进行谈判，而且录音里边明确说明鹏昊商贸公司要先打申请，经过层层审批，最后才能确认给退钱解除合同。这组录音反而可以证明魏玛公司一直是不允许撤铺，不同意解除合同，所以尹舰才说要再给中间做协调。其他证据的质证意见同一审一致。魏玛公司提交的证据及证明的问题同一审一致。鹏昊商贸公司的质证意见同一审一致。针对证据一，本院认为，因庭审中查明鹏昊商贸公司所租形象柜在该商场三楼，魏玛公司自认只是三楼现处于没有经营的状态，门店还有在营业的商铺，故鹏昊商贸公司认为商场已倒闭这一主张不能成立；针对证据二，本院认为，是双方发生纠纷后，尹航代表魏玛公司与鹏昊商贸公司协商，不能证明魏玛公司已同意解除。本院认为，本案的争议焦点是鹏昊商贸公司请求魏玛公司返还履约保证金10000元，租金29515元、管理费29515元、租金押金2586元、管理费押金2586元、水费押金300元、电表押金300元，合计74802元能否成立。双方签订的《购觅公园经营合同》第十六条约定：(三)因乙方原因要求撤场的,乙方应提前3个月向甲方提出申请,履约保证金不予退还。鹏昊商贸公司于2019年6月18日入驻后，因经营不善向魏玛公司提交“商户退铺申请表”，申请解除双方《经营合同》,魏玛公司收到后经相关人员签字并注明鹏昊商贸公司是于2019年7月10日申请。本院认为，根据上述约定，鹏昊商贸公司有权请求解除该合同。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，魏玛公司不同意解除案涉合同，但鹏昊商贸公司在案涉合同存续期间因经营状况不佳，已经停止经营，并撤出案涉形象柜，属于以自己行为明确表明不再继续履行合同，该义务又不适宜强制履行，租赁合同的基础已经丧失，目的已经无法实现，故鹏昊商贸公司请求解除鹏昊商贸公司与魏玛公司签定的《经营合同》本院予以支持。针对租金及管理费，虽鹏昊商贸公司有权提出解除合同，但该公司提前解除合同的行为会在一段时间内影响魏玛公司的利益，应承担相应的违约责任。合同中约定应提前3个月向魏玛公司提出撤铺申请，该三个月是因魏玛公司再次出租需要一定的期限，也是鹏昊商贸公司提前解约给魏玛公司造成损失的赔偿，该约定已经兼顾了双方的利益，应按该约定履行，即在申请之日起延续三个月至2019年10月9日的费用应当由鹏昊商贸公司承担。合同中约定按5元/平方米/天乘以17平方米收取租金及管理费，鹏昊商贸公司承担的费用按114天计算，合计应支付租金9690元，管理费9690元,鹏昊商贸公司已支付租金31032元，管理费31032元，魏玛公司应退还鹏昊商贸公司租金21342元、管理费21342元。针对履约保证金10000元，根据合同约定，鹏昊商贸公司解除合同后履约保证金不予退还，但结合本案实际情况，鹏昊商贸公司仅实际占有形象柜22天，且已多支付3个月的租金及管理费，该损失已经能够弥补魏玛公司损失，故本院酌情判决鹏昊商贸公司承担5000元履约保证金，魏玛公司应退还鹏昊商贸公司5000元履约保证金。针对租金押金2586元、管理费押金2586元、水费押金300元、电表押金300元均在合同解除后，魏玛公司应予以退还。综上所述，内蒙古鹏昊商贸有限公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。一审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院作出的(2020)内0105民初125号民事判决；二、内蒙古魏玛企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还内蒙古鹏昊商贸有限公司租金21342元、管理费21342元、履行保证金5000元、租金押金2586元、管理费押金2586元、水费押金300元、电表押金300元，以上共计53456元；三、驳回内蒙古鹏昊商贸有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费835元，由内蒙古魏玛企业管理服务有限公司负担596元，内蒙古鹏昊商贸有限公司负担239元；二审案件受理费1670元，由内蒙古魏玛企业管理服务有限公司负担1193元，内蒙古鹏昊商贸有限公司负担477元。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 鄂晓红审判员 戴玉英二〇二〇年九月四日（法官助理 高海俊书记员 雎 洁