河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11818号上诉人(原审原告)：王淑敏，女，汉族，1986年12月21日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王朝阳，河南裕达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴莉辉，女，汉族，1982年7月26日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：赵江红，男，汉族，1979年4月23日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：朱亚娟，天津行通（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚威，天津行通（郑州）律师事务所实习律师。上诉人王淑敏因与被上诉人吴莉辉、赵江红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法独任开庭进行了审理。本案现已审理终结。王淑敏上诉请求：一、依法撤销原判第二项，改判被上诉人于本案判决生效后十日内向上诉人王淑敏返还定金20万元、购房款79万元及利息(以79万元为基数，自2019年10月1日起至实际偿清之日止按借款年利率6％计付利息)（利息为43450元）。二、依法撤销原判第三项，改判被上诉人于本判决生效之日起十日内向上诉人支付违约金30万元(对一审判决不服数额为250000元)。事实和理由：一、一审判决对解押资金79万元自2020年6月14日为基点计付利息明显错误。一审中，被上诉人已自认收到款项后并未将款项用于对房屋进行解押，而是挪于经商及它用。证人的当庭陈述与被上诉人提交的微信聊天记录相互印证，充分证明:自2019年10月份，上诉人对其挪用资金未用于解押知情后，便多次要求其解押或偿还资金。据此，解押资金79万元的利息起算时间应自2019年10月1日始至偿清之日止。一审判决自2020年6月14日为基点计付利息明显错误。二、一审既认定被上诉人构成违约却判决仅支付违约金5万元，既于法无据又对上诉人明显不公。双方签订的《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》第六条违约责任明确定:甲方(被上诉人)违约致使合同无法履行的，应当按合同总价款10％标准向乙方支付违约金。房屋买卖合同中对违约责任约定系双方真实意思表示，明确清晰，并无不当，合法有效，对双方依法具有约束力。之后，双方基于履行主合同，又自愿协商另行签订《定金收付书》，上诉人依约交定金20万元。双方既约定了违约金又约定了定金，但约定的定金数额仅为合同法规定的定金上限20％的三分之一，且被上诉人也自认双方签订合同后郑州房价在升值，上诉人只所以选择违约金条款，是因为被上诉人根本违约给上诉人造成的损失远远大于适用定金罚则的数额。更何况，被上诉人在诉讼过程中并未抗辩违约金数过高，更未请求减少或调整违约金数额。一审既认定被上诉人构成违约，却仅判决支付违约金5万元，仅是双方约定的定金数额的四分之一，是定金上限20％的12分之一。既于法无据，又对上诉人明显不公，且有偏袒被上诉人之嫌。赵江红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。一、一审判决答辩人支付利息的时间和金额正确，均有明确的事实和法律依据。2019年7月9日被答辩人同答辩人签订《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》一份，合同约定之一是该房屋设定有抵押由双方共同出资解押。为了促进合同目的实现，被答辩人与答辩人分别在2019年7月22日和2019年9月7日共签订两份《解押借款协议》，依据上述两份借款协议答辩人共收到被答辩人转账79万元用于解押房屋。两份解押借款协议均约定答辩人应当在被答人向其主张返还之日起5日内偿还所借款项及利息(协议没有约定利息利率)。此后双方一直在沟通房屋解押以及过户事宜，2020年3月底，双方还在微信上联系说房屋过户事宜。被答辩人在一审起诉时并没有将解押借款的利息列为诉讼请求，2020年6月8日法院开庭时被答辩人当庭将诉讼请求第二条变更为“请求答辩人偿还被答辩人已付房屋解押款并自2019年10月1日起至实际清偿之日止，按照借款金额的年利率6％支付利息”。且被答辩人当庭表示如果答辩人降低房屋价格被答辩人同意继续履行房屋买卖合同。解押借款的利息利率双方签订的解押借款协议没有明确约定，此前被答辩人从未向答辩人主张偿还解押借款及利息，被答辩人在一审开庭时第一次提出支付利息请求，因此一审法院认定被答辩人于2020年6月8日第一次向答辩人主张偿还解押借款和利息，判定从2020年6月14日起以79万元为本金，按照年利率6％计算至实际还款之日止事实清楚，适用法律正确。二、房屋至今没有完成过户被答辩人和第三方中介也有不可推卸的责任，不能将所有责任归结于答辩人。被答辩人同答辩人签订房屋买卖《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》，从7月初签订合同到10月发现房屋被查封，被答辩人审批从建行贷款被拒批，又从其他银行办理按揭贷款手续，整整二个多月时间。被答辩人及其所委托第三方中介办理房屋贷款手续之人，自称十几天就可以办理完贷款审批手续，但实际上因业务不熟及自身原因，多次推退办理，在答辩人得知手续下来后立即和被答辩人沟通并积极找人办理贷款，双方均办理完毕后，在10月份共同解押时发现房屋被查封，导致当时房屋未顺利过户。答辩人仅欠银行5万元左右却被银行违法超标的额查封涉案房产，此处答辩人保留追究的权利。答辩人又积极应诉，并和被答辩人及其律师共同面对解决查封问题。直到2020年1月14日，法院解除了保全措施。但此时已到农历大年二十几，同时更无法预料的是，××肺炎的疫情，导致房屋过户不得不再次推迟。答辩人积极履行房屋过户事宜，中间出现被查封情况以及疫情都是不可控制的，并非是答辩人故意所为，不能将房屋没有过户的责任全部归责于答辩人。同时，在双方签订合同后，答辩人已经迁出所售房屋，并允许被答辩人入住，但被答辩人事后又反悔认为过户后再入住。但已经给答辩人造成了很大租金损失以及贷款损失。三、一审法院判决违约金事实清楚，法律适用正确，对双方都是相对公平公正的判决，愿服从判决。被答辩人主张答辩人按照房屋总价款的10％支付违约金30万元，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，违约金应以实际损失为基础进行确定。本案中，被答辩人向答辩人实际支付的购房款以及向中介方交付的佣金、代办费、保证金等共计1044000(20万元+4400元+1万元+79万元)，现因合同解除一审法院已对被答辩人主张的79万元的利息损失予以支持，故对于该项违约金，一审法院综合考虑被答辩人被占用资金金额254000元，按照年利率6％计息的利息损失、答辩人的违约过错程度、被答辩人因未能实际取得本案房屋产生的预期利益损失等，将违约金酌定为5万元有法有据。四、答辩人损失也很大。一审判令违约金5万、房屋中介费4.2万共近10万元答辩人全部承担，同时在双方签订合同至今，答辩人一直在外租赁房屋并交纳涉案房屋的贷款，截止目前将近15万多元。另外因房屋被被答辩人查封不能及时变现，也造成了很大损失。另外一审被答辩人认为房屋降价所以要求降价购房，答辩人认为房屋升值要求继续履行合同。二审被答辩人又说房屋升值目的是为了能够得到更多的利益。但房价上升与否是由国家政策和市场规律决定的，目前国家宏观调控措施更加严格，房屋预期利息不明显，甚至有降价现象。也有可能以后若干时间升值。但这都不是双方所能决定的，与目前的本案也没有直接关系。一审判决的违约金足够弥补损失，房屋被査封也能及时变现。吴莉辉未答辩。王淑敏向一审法院起诉请求：一、依法解除双方2019年7月9日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》合同编号为ZZMJ0002833号；二、依法判决两被告按《解押借款协议》约定偿还原告已付房屋解押款80万元并自2019年10月1日违约之日起至实际清偿之日止，按照借款金额的年利率6％支付利息及购房定金20万元；三、依法判决两被告按合同约定向原告支付违约金30万元；四、依法判决两被告承担原告已支付的房屋买卖居间服务费用4.4万元。一审法院认定事实：2019年7月9日，王淑敏作为买受方与吴莉辉作为出售方、郑州伟业房地产经纪有限公司作为居间方签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，主要约定：1、出售房屋坐落于郑州市××文化北路××楼××号，建筑面积145.70平方米，房屋所有权人为吴莉辉，无共有权人，不动产权证号／房屋所有权证号为1501131466号。该房屋设定有抵押，原被告双方商定由双方共同出资解押。本合同项下房屋及其配套设备设施的总价款为300万元整。王淑敏在签订本合同时支付吴莉辉购房定金20万元整作为履行本合同的担保。付款方式：商业银行贷款。原告应在贷款审批通过后10日内将首付款100万元整交于吴莉辉，剩余房款200万元由贷款银行／公积金管理中心于房贷之日交于吴莉辉。双方应在签订本合同后具备网签条件时，通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同，并于网签后10个工作日内向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记手续。郑州伟业房地产经纪有限公司在促成签订本合同时，王淑敏应支付佣金4.4万元。双方共同委托中介方代为办理房屋产权转移登记、不动产登记等相关手续，代办费2000元。另约定，一方违约致使本合同无法履行的，应按照房屋总价款10％的标准向守约方支付违约金。同日，原被告签订《定金收付书》，主要内容为王淑敏向吴莉辉支付定金20万元整作为双方履行《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的保证，该款项充抵购房款。本定金收付书经双方签署后，如吴莉辉违反合同约定事项，应将已收取的定金双倍返还王淑敏。若王淑敏违反合同约定事项，则无权要求吴莉辉返还定金。2019年7月9日、10日，原告共计向被告吴莉辉转款20万元。本案房屋所有权证载明，郑房权证字第××号，房屋所有权人为吴莉辉，共有情况单独所有，房屋坐落于金水区文化北路××楼××号，登记时间2015年6月2日。吴莉辉与赵江红于2006年3月3日在郑州市金水区民政局登记结婚。2019年7月22日，原、被告签订《解押借款协议》，约定，原告购买被告位于郑州市××文化北路××楼××房产，因上述房屋处于抵押状态，需解除抵押后方能办理相关交易手续。现被告无力偿还抵押贷款解除上述房屋的抵押状态，为使原告顺利购买此房屋，原告欲出借被告部分款项，用于解除该房屋的抵押状态。原被告双方商定，被告借用原告20万元，仅用于解除上述房屋之抵押状态。双方协商，上述房屋的抵押解除后，被告同意将上述房屋以300万元的价格转让给原告，上述借款为房屋转让款的一部分，剩余款项260万元，原告应当依据双方于2019年7月9日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》中约定的方式和期限向被告支付。如被告未按照合同的约定将该款项用于解押上述房屋，被告应当在原告向其主张返还之日起5日内偿还上述所借款项及利息，每逾期一日被告应按照借款金额的1‰向原告支付违约金。被告承诺，解除抵押后配合原告按照双方约定积极办理相关交易手续，否则，被告应当一次性返还上述借款及利息给原告，并按照借款金额的1‰每日支付违约金。同日，原告向被告转款20万元。2019年9月7日，原被告签订《解押借款协议》，约定，原告购买被告位于郑州市××文化北路××楼××房产，因上述房屋处于抵押状态，需解除抵押后方能办理相关交易手续。现被告无力偿还抵押贷款解除上述房屋的抵押状态，为使原告顺利购买此房屋，原告欲出借被告部分款项，用于解除该房屋的抵押状态。原被告双方商定，被告借用原告60万元，仅用于解除上述房屋之抵押状态。双方协商，上述房屋的抵押解除后，被告同意将上述房屋以300万元的价格转让给原告，上述借款为房屋转让款的一部分，剩余款项200万元，原告应当依据双方于2019年7月9日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》中约定的方式和期限向被告支付。如被告未按照合同的约定将该款项用于解押上述房屋，被告应当在原告向其主张返还之日起5日内偿还上述所借款项及利息，每逾期一日被告应按照借款金额的1‰向原告支付违约金。被告承诺，解除抵押后配合原告按照双方约定积极办理相关交易手续，否则，被告应当一次性返还上述借款及利息给原告，并按照借款金额的1‰每日支付违约金。2019年9月7日至2019年9月9日，原告共计向被告转款59万元。原、被告均认可另有原告支付的1万元暂存于中介公司处用作物业费、水电费保证金。2019年7月9日，王淑敏作为买受方与吴莉辉作为出售方、郑州伟业房地产经纪有限公司作为居间方签订《非资金监管流程补充协议》，约定，双方应在银行贷款审批通过后15日内，到房管局办理网签及过户手续，网签后，原告将首付款100万元交于被告，剩余房款200万元由银行房贷后直接支付被告指定的账户。2019年7月9日，郑州伟业房地产经纪有限公司向原告出具《业务收据》两张，载明原告缴纳佣金42000元、代办费2000元。另查明，涉案房屋因被告与他人存在其他民事纠纷于2019年9月份被郑州市管城回族区人民法院查封，2020年1月14日解除查封。被告称其将原告支付的解押款用于经商了。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告按合同约定向被告支付了首付款，并向被告实际出借79万元用于房屋解押，但被告将解押款项用于经商，并因其房屋被查封未能按照合同约定办理房屋解押手续，其行为构成违约，王淑敏主张解除房屋买卖合同、吴莉辉承担违约责任，该院予以支持。本案房屋系二被告夫妻共同财产，原告主张二被告共同承担合同责任，该院予以支持。原告主张被告按《解押借款协议》约定偿还原告已付房屋解押款80万元并自2019年10月1日违约之日起至实际清偿之日止，按照借款金额的年利率6％支付利息，因被告实际收到的原告出借款为79万元，故应返还79万元，并以79万元为本金计息。根据双方约定，被告应当在原告向其主张返还之日起5日内偿还上述所借款项及利息，本案原告于2020年6月8日提出该项诉讼请求，应视为此时向被告主张返还，故应自2020年6月14日起计息至实际还款之日，原告主张按照年利率6％计息，不超出双方约定及法律规定，该院予以支持。原告主张被告返还定金20万元，该院予以支持。原告主张被告按照房屋总价款的10％支付违约金30万元，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，违约金应以实际损失为基础进行确定。本案中，原告向被告实际支付的购房款以及向中介方交付的佣金、代办费、保证金等共计1044000元（20万元＋80万元＋44000元），因被告违约导致合同解除，造成原告损失，但该院已对原告主张的79万元的利息损失予以支持，故对于该项违约金，该院综合考虑原告被占用资金金额254000元（1044000元-790000元）按照年利率6％计息的利息损失、被告的违约过错程度、原告因未能实际取得本案房屋产生的预期利益损失等，酌定为5万元。原告诉请过高部分，该院不予支持。原告向郑州伟业房地产经纪有限公司支付佣金及代办费4.4万元，根据中介方出具的收据，其中2000元系代办费，合同约定该费用系代办房屋产权转移登记、不动产登记手续的费用，因双方合同解除，中介方无需再代办该项业务，故原告可另行主张中介方退还该代办费2000元，另有原告支付的1万元暂存于中介方用作物业费、水电费保证金，该费用原告亦应向中介方主张返还。故对于原告该项诉请，该院予以支持被告赔偿原告佣金4.2万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王淑敏与被告吴莉辉于2019年7月9日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》。二、被告吴莉辉、赵江红于本判决生效后十日内向原告王淑敏返还定金20万元、购房款79万元及利息（以79万元为本金，自2020年6月14日起，按照年利率6％计算至实际还款之日止）。三、被告吴莉辉、赵江红于本判决生效后十日内向原告王淑敏支付违约金5万元。四、被告吴莉辉、赵江红于本判决生效后十日内赔偿原告王淑敏佣金4.2万元。五、驳回原告吴莉辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8448元，由原告王淑敏负担1647元，被告吴莉辉、赵江红负担6801元。保全费5000元，由被告吴莉辉、赵江红负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人王淑敏与被上诉人吴莉辉签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，上诉人已按合同约定向被上诉人支付了定金，并按约定向被上诉人实际出借了79万元用于房屋解押，但被上诉人将解押款项用于经商，并因其房屋被查封未能按照合同约定办理房屋解押手续，其行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。根据双方约定，被上诉人应当在上诉人向其主张返还借款之日起5日内偿还所借款项及利息，本案上诉人于2020年6月8日提出该项诉讼请求，所以，原审认定应视为此时向被上诉人主张返还，应自2020年6月14日起计息至实际还款之日并无不当。上诉人称其自2019年10份已要求被上诉人偿还资金，证据不足，该上诉理由不成立。关于违约金问题，合同中明确约定，一方违约致使本合同无法履行的，应按照房屋总价款10％的标准向守约方支付违约金。被上诉人收到上诉人79万元解押款后，不但没有且于解押，还将该款用于经商，主观上存在故意，且至今没有偿还该款项，同时，上诉人已于2019年9月9日前支付了该79万元，而利息又从2020年6月14日起计息，综合考虑本案案情，本院酌定违约金应认定为15万元较为合适，原审法院酌定为5万元不妥，应予以纠正。原审判决第五项存在笔误，应为原告王淑敏，本院亦予以纠正。综上所述，王淑敏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4326号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4326号民事判决第五项；三、变更河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4326号民事判决第三项为：吴莉辉、赵江红于本判决生效后十日内向王淑敏支付违约金15万元；四、驳回王淑敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8448元，由王淑敏负担1000元，吴莉辉、赵江红负担7448元，保全费5000元，由吴莉辉、赵江红负担；二审案件受理费5701元，由王淑敏负担3000元，吴莉辉、赵江红负担2701元。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年九月二十三日书记员  娄杨杨