安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终1868号 上诉人（原审被告）：高瑞庭，男，1969年10月3日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：陈星星，安徽皋陶律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹勇兵，男，1985年7月23日出生，汉族，住安徽省颍上县。 被上诉人（原审被告）：六安市永邦不动产经纪有限公司，住所地安徽省六安市裕安区华邦新华城禄华园2号商铺-110，统一社会信用代码91341500MA2T6T2X1P。 法定代表人：汪家斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王功存，该公司员工。 上诉人高瑞庭因与被上诉人曹勇兵、六安市永邦不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初2492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高瑞庭上诉请求：一、撤销六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初2492号民事判决，依法改判驳回曹勇兵的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定不能办理公证的根本原因在高瑞庭未履行相关义务是错误的，应系曹勇兵单方违约；2、一审法院将合同目的不能实现的原因归于上诉人存在“装修贷、购物贷”没有事实和法律依据；3、上诉人并未收到曹勇兵给付的定金，一审法院直接判决上诉人返还无事实依据；4、在本起房屋买卖合同中，上诉人并未隐瞒涉案房屋存在“装修贷、购物贷”的情形，故上诉人无需承担任何责任，更不应支付资金占用利息。 曹勇兵辩称，上诉人高瑞庭构成合同欺骗，隐瞒房屋的真实情况，向被上诉人出售房屋，我在公证时才知道房屋存在贷款等，无法办理公证。 六安市永邦不动产经纪有限公司辩称，答辩人与上诉人是居间合同关系，答辩人无返还定金的义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 曹勇兵向一审法院起诉请求：1.依法判令两被告双倍返还原告定金款40000元，并自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担逾期还款利息,款清息止；2.依法判令被告高瑞庭返还原告垫付房贷款2100元，并自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担逾期付款利息，款清息止；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年9月10日，被告高瑞庭（出售方）与原告曹勇兵（买受方）、被告六安市永邦不动产经纪有限公司（经纪方）签订一份《存量房买卖合同》，约定由原告购买被告高瑞庭的房屋，主要内容为：合同第一条约定房屋坐落于南山福桂苑3号楼702室，房屋建筑面积为123.93平方米，合同第二条房屋成交价格约定价款518000元，第三条付款方式约定按公证手续付款，双方签订合同时乙方付给甲方定金20000元，于2019年11月10日到六安市江淮公证处办理本合同交易房屋所有权转移处置权的授权委托公证、合同公证时，甲方于公证当日前将房屋交付给乙方。第六条违约责任为制式定金条款及逾期交房和逾期付款的违约金条款。双方还在第九条约定了补充协议明确了此合同为续按揭公证，合同签订后，下月还款由乙方支付，乙方不得逾期，公证后，乙方支付给甲方除银行剩余贷款及定金的所有款项。合同签订后，原告于当日支付了20000元定金，转款给经纪方六安市永邦不动产经纪有限公司。被告方出具了一份打印的填空式收据，高瑞庭在收款人一栏签字，六安市永邦不动产经纪有限公司在证明单位一栏盖章。由于合同签订时案涉房屋尚没有完成产权初始登记，该定金后期被被告方用作了产权登记的支出。此外，原告还向被告高瑞庭支付了2100元按揭还款。后由于高瑞庭存在着购物贷款及装修贷款未予偿还，致合同约定的2019年11月19日的公证未能实现，双方发生纠纷。被告六安市永邦不动产经纪有限公司为此也将收取的中介费退还给了原告。由于原告要求解除合同，被告坚持要求原告继续履行合同，支付价款，双方协商解除合同不成，原告遂向该院起诉。 一审法院认为，原被告签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，虽然合同标的为按揭贷款房屋，但在实践中这类交易并不鲜见，故该院认定涉案合同为有效合同。本案原告主张解除合同，被告要求继续履行合同，双方争议的焦点是原告是否能够行使合同解除权，其要求解除的请求能否得到支持。 通过庭审，原告主张解除合同的理由为因被告的购物贷、装修贷未能清偿致使合同目的不能实现。经查，双方在签订合同时，对于所购房屋本为被告按揭购买，且签订合同时尚未办理产权证的状况，原告是明知的。但被告高瑞庭尚有装修贷、购物贷等清偿义务没有履行的情形，是造成合同约定的公证不能完成的根本原因，直至本案法庭辩论终结时，被告该清偿义务也未完成，故双方在合同中约定的公证的完成无法预期。根据相关司法解释，出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第四项的规定，予以支持。因案涉房屋为按揭房，现原告主张解除合同，同时对照合同标的也未转移，中介机构也已退还原告中介费，终结了本次存量房中介的事实，对原告解除合同的诉请，予以支持。被告高瑞庭辩称出卖房屋目的就是为了偿还贷款，原告应该继续支付房款的理由不能成立，装修贷等清偿义务为被告自身债务，非合同约定的原告义务，合同中未曾有原告须在公证前给付房款的任何约定，被告的答辩意见，不予采信。 关于原告诉请的双倍返还定金请求，该院认为虽然涉案合同中既约定了定金条款又约定了违约金条款，现原告选择了定金条款，但纵观本案，造成本案合同解除的缘由基于原告对于合同目的可能不能实现风险的评估而主动要求，而合同约定履行事项不能如期完成来源于被告存在购物贷等债务障碍，该障碍在合同订立前即已存在，并非属于合同履行过程中被告的故意欠债行为。且原告在订立合同时对于所购房屋系按揭贷款购买的事实是明知的，对购买按揭房屋须续按揭可能存在的问题原告自身也应惊醒，现又是其主动要求解除合同。该院支持其解除合同是鉴于至法庭辩论终结时被告的装修贷等清偿义务都未能完成的事实，而在本案中，原告除了支付过定金20000元和按揭款2100元外，并无其他什么经济损失，故本着公平原则，根据本案实际情况，结合原告本人的调解态度，不予判定双倍返还。被告六安市永邦不动产经纪有限公司作为房产经纪方，属于中介机构，非房屋买卖法律关系的相对方，原告要求其共同承担买卖合同责任缺乏法律依据，不予支持。至于被告高瑞庭在庭审中陈述的没收到经纪公司转交的20000元，不清楚办理产权证究竟花费多少的情形，属于两被告之间互相交涉的问题，不影响高瑞庭作为出卖方的法定责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条的规定，判决：一、解除原告曹勇兵与被告高瑞庭、六安市永邦不动产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》；二、被告高瑞庭返还原告曹勇兵22100元，款于本判决生效之日起五日内付清；三、被告高瑞庭支付原告曹勇兵上述22100元自2020年5月11日起诉时起算的占有资金利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清时止）；四、驳回原告曹勇兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元，减半收取计455元，由原告曹勇兵负担150元，被告高瑞庭负担300元。 二审中，上诉人向本院提供三份证据：证据一：微信聊天截图2张。证明：1、六安市永邦不动产经纪有限公司对上诉人存在房贷及装修贷、购物贷是知情的；2、曹勇兵支付20000元定金给了六安市永邦不动产经纪有限公司代办房产证，至今公司未归还相关契税、维修基金发票，也未归还剩余款项。证据二：农业银行起诉上诉人的民事判决书，证明因本案房屋买卖未完成，导致上诉人被农行起诉的事实；证据三：手机截图、安居客网站截图。证明涉案房屋的市场价值达650000元左右，上诉人的各项贷款只有506000元，足以偿还贷款，并不会使曹勇兵权利受到损害。曹勇兵对上述证据质证认为：涉案房屋未成交原因是上诉人不诚信。六安市永邦不动产经纪有限公司质证认为：曹勇兵给付的定金20000元中一部分为上诉人办理房产证的契税和维修资金，发票当庭交给上诉人，剩余款项扣作公司的中介费。对于聊天记录，公司不知情。曹勇兵向本院出示一份微信聊天记录，证明双方按约定时间办理公证时，曹勇兵才知道高瑞庭存在装修贷、购物贷等贷款情况。高瑞庭质证认为，没有刻意隐瞒存在贷款事实，卖房子就是为了偿还贷款。六安市永邦不动产经纪有限公司对曹勇兵提交的证据三性均无异议。 本院对上述证据认证如下：对上诉人高瑞庭与被上诉人曹勇兵提供证据的真实性予以确认，从上述证据看，高瑞庭确实存在装修贷和购物贷等贷款，曹勇兵在办理公证时才知道贷款事宜，但高瑞庭认为六安市永邦不动产经纪有限公司知情，无刻意隐瞒的故意。 二审查明，六安市永邦不动产经纪有限公司将曹勇兵给付的20000元定金用于代高瑞庭办理房屋产权证书，交纳契税6745.34元和维修基金7555元，余款扣作高瑞庭的中介费。对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，高瑞庭与曹勇兵签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，由于双方选择的付款方式为公证手续，曹勇兵在办理公证时才知道高瑞庭除房贷外，还存在装修贷、购物贷等贷款，导致公证手续无法办理，合同目的无法实现，原审法院判决解除合同并无不当。但高瑞庭在存量房买卖过程中，不存在刻意隐瞒其本人有装修贷、购物贷等情形，一审法院判决高瑞庭支付资金占用利息不当，应予纠正。另，六安市永邦不动产经纪有限公司根据合同约定代高瑞庭办理房屋产权证书是履行合同行为，但六安市永邦不动产经纪有限公司将定金的剩余款项扣作高瑞庭的中介费用不妥，本案是房屋买卖合同而非居间合同，故六安市永邦不动产经纪有限公司应将剩余款返还给曹勇兵。 综上，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初2492号民事判决第一项，即：“一、解除原告曹勇兵与被告高瑞庭、六安市永邦不动产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》；”。 二、撤销六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初2492号民事判决第二、三、四项，即：“二、被告高瑞庭返还原告曹勇兵22100元，款于本判决生效之日起五日内付清；三、被告高瑞庭支付原告曹勇兵上述22100元自2020年5月11日起诉时起算的占有资金利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清时止）；四、驳回原告曹勇兵的其他诉讼请求”。 三、高瑞庭于本判决送达之日起十日内返还曹勇兵16400.34元。 四、六安市永邦不动产经纪有限公司于本判决送达之日起十日内返还曹勇兵5699.66元。 五、驳回曹勇兵其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费455元，二审案件受理费910元，合计1365元，由曹勇兵负担455元，高瑞庭负担455元，六安市永邦不动产经纪有限公司负担455元。 本判决为终审判决。 审判长  林莉 审判员  高华 审判员  魏晋 二〇二〇年九月一日 法官助理郝先春 书记员耿广玉（代） 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。