浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初3280号原告（反诉被告）：梁志广，男，1979年9月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王来，温州市罗东法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张彬彬，温州市罗东法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：金上乐，男，1967年9月8日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：吴楠，浙江东瓯律师事务所律师。原告梁志广与被告金上乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案。反诉原告金上乐与反诉被告梁志广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案。依法适用简易程序公开进行了庭审。原告（反诉被告）梁志广及委托诉讼代理人王来，被告（反诉原告）金上乐的委托诉讼代理人吴楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁志广向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行厂房租赁合同（从2017年3月1日起至2022年2月28日止）；2、判决被告恢复一楼卷门正常启动、恢复大门正常通行；拆除七楼违搭塑料板房，恢复原状；3、判决被告赔偿原告因违建场地经济损失20000元及搬迁费5000元；4、判决被告因关门赔偿原告经济损失25000元及名誉损失费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月16日，原、被告签订了一份厂房租赁合同，租赁地座落于温州经济技术开发区××路××座，属天河街道金益村二产，由被告投资建设。合同第一条约定：被告将整个现状的厂房出租给原告使用；租期为5年，从2017年3月1日至2022年2月28日止。2019年10月15日，应被告要求原告将六楼出租给被告。2019年12月13日，因七楼违建用地约450平方米需拆除，原告配合政府腾空至今。2020年1月13日，原，被告核算水电费时，就违建部分的租金退还补偿及核算方式进行沟通，被告以整栋房屋出租为由，不给予补偿。2020年1月22日，原告向被告支付2020年年租金601406元（此金额为原，被告双方租金及水电费用抵扣后的金额，实际为原告支付77.5万元给被告）。2020年1月23日，被告对七楼空置场地租金2.5万元提出异议。后经双方协商，原告为了防止发生不必要纠纷，于4月1日向被告交付七楼空置的租金2.5万元。2020年4月3日，被告未经原告同意，擅自在七楼空置地搭建塑料板房，至今仍占用未拆除。2020年4月4日，被告以原告未按合同约定时间足额支付租金为由解除合同。后被告于2020年4月5日擅自更换一楼卷门遥控器，原告多次要求被告提交新配的遥控器，被告置之不理。2020年4月8日，被告用玻璃胶水塞封了一楼电源盒和锁匙孔。2020年4月11日起，被告用多辆小轿车及面包车，长期轮流停放在一楼大门口正中央，恶意堵塞原告的进出。原告多次要求被告开走，被告均不予理会，干扰原告的日常生产，导致货物无法正常进出，严重影响原告的工厂秩序及合法使用权益，并严重影响原告声誉。原告认为本案不存在解除租赁合同的情形，双方仍应继续履行，故提出上述之诉请。原告（反诉被告）梁志广提供了如下证据：1、身份证，以证明原告主体资格；2、户籍摘抄信息，以证明被告主体资格；3、厂房租赁合同及银行转账单，以证明双方约定租赁合同的具体内容及原告支付的定金；4、微信聊天记录（2019年12月11日、12月12日、12月25日起至2020年4月3日）以及监控截图（2019年12月25日起至2020年4月3日），以证明七楼违章建筑约450平方米因政府原因需拆除，致使原告于2019年12月13日搬空至今未使用；被告从2020年4月3日起占用七楼违章建筑约450平方米搭建车间；5、微信聊天记录（2019年12月6日）、2020年1月13日单据，以证明原告将六楼出租给被告，面积892平方米，每平方米租金14元，以及双方核算六楼电费为28538元的事实；6、微信聊天记录（2019年12月6日），以证明原告每月交水费400元给被告、由被告统一缴纳；7、银行转账单、微信聊天记录（2020年1月23日），以证明原告支付2020年租金601406元，被告对其中25000元表示异议；8、微信聊天记录（2020年4月4日），以证明被告于2020年4月4日以原告未足额支付租金为由解除租赁合同，该主张不合法；9、监控截图、照片及微信，以证明被告更换和胶冻电源锁，并在大门口停放车辆，致使大门关闭无法通行，严重影响原告正常生产；10、企业信用信息报告，以证明原告经营浙江丽百家电器科技有限公司；11、声明，以证明郑少红向被告出具收到电费款项的单据系被迫，时间不是2020年4月3日，而是7月12日；12、告知书，以证明被告的厂房七楼因违章需拆除，从2018年10月31日开始就接到通知。被告（反诉原告）金上乐答辩及诉称：对原告诉称双方签订租赁合同以及合同内容没有异议。2020年1月22日原告仅向被告交付租金601406元，而不是按合同约定支付800000元。经原告多次催讨，被告才又支付了租金25000元。根据双方签订的租赁合同约定，因原告未按约定足额支付租金，逾期30天，被告有权解除合同。被告于2020年4月4日通知原告双方租赁关系解除，但原告拒不腾空厂房，严重侵害被告的合法利益，故金上乐作为反诉原告提起反诉，请求：1、请求依法确认反诉原告金上乐与反诉被告梁志广签订的《厂房租赁合同》于2020年4月4日已解除；2、请求依法判令反诉被告梁志广腾空厂房，立即返还反诉原告金上乐的厂房；3、请求依法判令反诉被告梁志广向反诉原告金上乐支付租金75555.5元（自2020年3月1日起至2020年4月4日止按月租金66666.67元计算）；4、请求依法判令反诉被告梁志广向反诉原告金上乐支付占有使用费66666.68元计算自2020年4月5日起至实际腾空之日止；5、诉讼费由反诉被告负担。被告（反诉原告）金上乐提供了如下证据：1、微信截图，以证明被告向原告发送通知要求解除双方签订的厂房租赁合同；2、收条，以证明被告向郑少红缴纳电费并由其代缴的事实。上述证据经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1、2，系身份信息，内容客观真实，予以认定。证据3-7，被告对真实性没有异议，对此予以认定。证据8，对真实性被告没有异议。本院认为，被告发出解除合同通知书后，原告以诉讼的方式对此提出异议，故合同是否解除尚待审查。证据9，被告认为原告有大门钥匙，可以自由出入，故不存在大门关闭影响原告正常生产的情形。本院认为，从监控照片及微信可以看出，被告方更换卷闸门遥控器，拒绝提供给原告，且用玻璃胶水将电源盒进行封闭，同时监控显示大门经常处于关闭状态，原告只能从侧门搬卸货物。被告虽主张租赁合同已经解除，但在反诉中仍然主张原告腾空之前的占有使用费，故在此期间无论原告是否握有大门钥匙，被告作为出租人，仍然应当秉持善良诚信原则为承租人使用租赁物提供方面，而不是单方设置使用上的障碍。证据10，被告认为与本案无关。本院认为，该份证据能够证明原告梁志广系浙江丽百家电器科技有限公司的法定代表人，公司从事生产经营过程中，需要从大门装卸货物，为此被告作为承租人应当提供方便。证据11，被告认为郑小红作为证人应当出庭作证，否则对真实性无法确认。证据12，被告认为与本案无关。本院认为，该份证据能够证明天河街道金益村二产地块中建筑物因超高需要拆除的事实，包括涉案厂房在内。关于违建的事实庭审中被告也无异议，该份通告已于2018年10月31日张贴于天河街道办事处。被告提供的证据1，原告对真实性没有异议，予以认定，合同是否解除，系双方争议的焦点，在下文一并阐述。证据2，原告认为系被告伪造的一份证据。本院认为，该份证据与原告提供的证据5、11相关联，一并进行认定。本院经审理认定，2016年12月16日，原、被告双方签订了一份厂房租赁合同，被告将座落于温州经济技术开发区××路××座××层房屋出租给原告使用。合同约定：被告将整个现状的厂房出租给原告使用；租期为5年，从2017年3月1日至2022年2月28日止；除第一年租金外，以后每年租金在上年租金到期时（3月1日）提前一个月支付。租赁期间，2019年10月15日应被告要求原告将六楼出租给被告，面积计892平方米，约定每平方米租金为14元。2019年12月6日，被告将租金从2019年10月15日计算至2020年2月28日，共计12488元×4.5个月＝56196元，并于当日将该笔款项通过微信支付给原告，约定此后的租金与原告应给付的租金共同计算。同日，双方约定原告每个月给付被告水费400元，由被告代为缴纳。租赁期间的电费由原告交给一楼租户郑小红统一代缴。2020年1月13日，双方对电费进行核算，被告确认六楼电表抄度为37550度，电费计37550×0.76＝28538元。2020年1月22日，原告向被告支付2020年度租金601406元。被告对原告的计算方式提出异议，双方未能达成一致意见。2020年4月1日，因避免双方发生争议，原告将七楼违章部分原先在租金中扣除的25000元补交给被告。2020年4月4日，被告向原告发出一份解除合同告知书，内容载明因原告未按合同约定时间足额支付租金，构成违约，被告据此有权单方与原告终止合同。2020年4月5日，被告方在未通知原告的情况下，更换遥控器，并拒绝提供遥控器给原告，同时用玻璃胶水封闭电源盒，堵塞锁匙孔，导致厂房大门无法正常开启。原告多次发微信要求被告提供遥控器，被告均置之不理。在此期间，原告只能从侧门装卸货物。2018年10月31日，天河街道办事处发出通告，针对金益村二产地块中建筑物超高部分必须拆除事项，要求企业务必在11月5日前将超高部分的建筑物进行腾空，清理所有设备、产品及其他货物，并在11月15日前拆除完毕。涉案租赁厂房也包括在拆除范围之内。2019年12月份，原告配合政府工作腾空七楼厂房，至今空置。2020年4月3日，被告未经原告许可，在七楼空置地搭建塑料板房，至今仍占用未拆除。本院认为，2020年度租金原告给付被告为601406元，其中扣除了六楼全年租金149856元、六楼电费28538元、七楼违建部分的租金25000元，被告认为原告应当按照合同约定给付800000元，故原告未足额给付构成违约。下面针对原告是否构成违约进行具体分析：一、关于应当抵扣的部分。1、六楼的租金问题，被告向原告转租六楼厂房，双方并未签订书面租赁合同，对租金的支付方式也没有书面协议。从原告提供的证据5来看，被告当时向原告计算了4.5个月租金即从2019年10月15日至2020年2月28日，这与原告要给付被告的租金从3月1日开始计算刚好衔接，可以推定是为了便于一并计算租金。被告辩称六楼厂房系先使用后支付，则按照一般交易习惯，应当在使用半年或者一年时给付，显然这与被告计算租金时间不符。且本案原告承租厂房系先支付后使用，则被告转租应当也是如此，才比较符合情理。故应当认定自2020年3月1日开始，被告给付原告的租金与原告给付的方式一致，否则被告就没有必要把之前的租金先予结算，一并结算符合双方的真实意思表示。2、六楼电费问题。从原告提供的证据5来看，2020年1月13日被告向原告出具了一份单据，载明六楼电费计28538元。因涉案厂房只有一个总电表，电费均由原告统一支付，故该笔费用应由被告支付给原告。被告提供的证据2郑少红出具的收条，收款时间显示为2020年4月；原告提供的证据11，郑少红表示当时并非真实情况，实际收款时间为2020年7月。则郑少红作为证人前后陈述不一致，在其本人未出庭接受询问的情况下，无法判断其真实性，故对被告提供的证据2以及原告提供的证据11均不予采信。因被告未提供证据证明其已经给付原告电费，故该笔费用应当予以给付或者在租金中抵扣。结合上述二点事实，因本案原告向被告承租，被告又向原告转租，故双方互负债权债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，“当事人互负到期债务，该债务标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”原告将被告应付的债务即六楼租金及电费，与自己应付租金债务抵销后进行给付，并已通过微信告知对方，系原告依法行使抵销权，并不存在未足额给付的情形。被告辩称原告应当按照合同约定给付租金800000元，却忽略其作为债务人应当给付原告的部分，使得原告作为先清偿者有蒙受损害的危险，同时也不利于交易的经济便捷，不予采信。二、双方争议的七楼违章面积的租金问题。被告主张七楼并未计算租金，但从租赁合同来看，双方约定是整个厂房进行出租，并未说明七楼不计租的情况。根据谁主张，谁举证的证据举证规则，在被告不能举证七楼免租的情况下，对该项辩称不予采信。关于七楼厂房租金因违章是否应当扣减以及扣减多少的问题，在合同履行过程中，因客观情况发生变化，双方应本着诚实信用原则对租金部分进行协商。原告在未经被告同意的情况下，直接在其应给付的租金中予以扣减，该做法值得商榷。但考虑到七楼确实因为违章导致原告无法正常使用，则原告扣减七楼一年租金25000元事出有因，并非故意拖欠。且该部分租金在总金额中仅占比3%多，无论扣减行为本身是否合理，均应当认定原告已按约履行绝大部分义务，不会导致被告合同目的无法实现。最为重要的是，在被告发出解除合同通知书前，原告于2020年4月1日已另行向被告补交租金25000元，完全履行合同义务，故该部分款项未按合同约定缴纳不构成被告解除合同的理由。因此，基于原告依法行使抵销权，其履行行为并未导致合同目的无法实现，对反诉原告认为反诉被告构成违约，要求确认租赁合同解除的诉请，本院不予采信。另反诉原告在解除合同前提下主张的诉请，即要求反诉被告腾空厂房，支付租金及使用费的诉请，一并不予支持。因被告无权解除租赁合同，原告主张继续履行的，事实上继续履行也未损害双方利益，则租赁关系仍然存续，但被告却在合同履行过程中对租赁物使用权的正常行使单方设置障碍，根据合同法的规定，被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，双方应当全面履行合同约定的条款至租赁期限届满，原告可继续占有使用租赁厂房并按约交付租金；其次，被告应当交付原告卷闸门遥控器，保证厂房大门正常使用，同时拆除七楼违搭塑料板房，恢复原状。关于原告主张的经济损失，七楼厂房因违建原因450平方米面积从2019年12月腾空至今原告无法正常使用，不管违建部分系由被告还是其他承租人搭建，不能正常使用的原因均不可归责于原告，故被告应当赔偿原告相应的经济损失。双方约定整个厂房在纠纷发生时以每年80万元租金计，每平方米面积大致为11元，从2019年12月腾空至今也有半年有余，则原告主张被告赔偿20000元经济损失也符合情理。关于原告主张的搬迁损失，因关门造成的经济损失及名誉损失，对此原告并未举证证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）梁志广与被告（反诉原告）金上乐继续履行双方于2016年12月16日签订的厂房租赁合同，至2022年2月28日合同期限届满为止；二、被告（反诉原告）金上乐于本判决生效之日起三日内交付原告（反诉被告）梁志广涉案厂房一楼卷闸门遥控器，保证卷闸门正常使用；三、被告（反诉原告）金上乐于本判决生效之日起三十日内拆除涉案厂房七楼违搭的塑料板房，恢复原状；四、被告（反诉原告）金上乐于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）梁志广经济损失20000元；五、驳回原告（反诉被告）梁志广的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）金上乐的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1175元，减半收取计587.5元，反诉受理费3150元，共计3737.5元，由原告（反诉被告）梁志广负担437.5元，被告（反诉原告）金上乐负担3300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 黄慧慧二〇二〇年九月十二日法官助理 何亮亮代书记员 王茹霞12-11-