云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5924号上诉人（原审原告、反诉被告）：颜景，男，1991年8月21日生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：龙云升、许兴龙，云南晨晓律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨镇隆，男，1985年9月5日生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：李正权，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：将黎，云南大朋律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审第三人）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日生，汉族，住四川省峨眉山市，系该公司法务，特别授权代理。上诉人颜景因与被上诉人杨镇隆、昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人颜景上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审对合同履行不能存在理解错误。2.一审对合同履行仅存在可能性不存在现实性认定错误。3.上诉人、被上诉人签订了《房屋买卖暨居间合同》，上诉人按合同约定支付了定金，被上诉人就应当按照合同在第三人的配合下完成后续购买手续，但被上诉人以户口本不在等各种理由推诿不进行定金公证，不履行合同义务，这是对合同约束力的一种藐视，一审却支持被上诉人不履行合同的行为，更是助长了被上诉人打破约束力的行为。被上诉人杨镇隆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人尊园公司辩称，尊园公司在案涉合同履行过程中不存在过错，如果双方还要继续履行合同，尊园公司愿意协助办理过户手续，如果不能继续履行，请求二审法院依法裁判。颜景向一审法院起诉请求：1.判令被告（反诉原告）继续履行合同，第三人按照合同约定进行协助（房屋合同单价153.8万元）；2.判令被告（反诉原告）承担以30000元定金为基数按照每日万分之四的标准计算从2019年5月10日起至房屋过户之日止违约金2556元（暂计算至2019年12月9日）；3.判令被告（反诉原告）于十日内向原告交付涉案房屋；4.判令被告（反诉原告）承担本案的所有诉讼费用，包括律师费15000元，保全费5000元，担保费为6162.22元。杨镇隆向一审法院反诉请求：1.判令撤销反诉原告与反诉被告于2019年5月9日签订的《房屋买卖暨居间合同》；2.本案反诉原告与反诉被告的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年5月9日杨镇隆（甲方）与颜景（乙方）、尊园公司（丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》（编号：0098444），约定由颜景向杨镇隆购买位于昆明市双河湾小区（A7-1地块）2幢4单元204号房屋，该房屋有抵押，建筑面积120.26平方米，成交价格为1538000元。双方约定于2019年5月13日办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订合同时，乙方支付定金30000元，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：乙方同意丙方向甲方转交定金20000元，甲方交由丙方托管10000元，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金（交房保证金）支付于甲方。前述支付条件未成就的，非经甲乙丙三方协议、司法文书、政府指令，甲乙方均无权要求托管方将定金支付于本方，且甲、乙双方不得因此要求丙方承担相关责任。扣除定金后的房款付款方式为银行按揭付款，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款380000元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。双方约定违约责任：买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价的20%的违约金承担违约责任。其他约定事项：（如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条款约定为准）：1.经甲乙双方协商一致，甲方于10月1日前结清相关综合费用后，房屋钥匙交给乙方，并由丙方退还甲方10000元保证金，若款清时间先到，则按照款清时间交房……。2019年5月10日案外人许莎莎通过支付宝向杨镇隆两次转账共计20000元，并备注“双河湾房子定金”，杨镇隆向颜景出具《收条》，确认其已收到颜景购买双河湾小区（A7-1地块）2幢4单元204号房屋定金30000元。2019年6月20日颜景委托云南晨晓律师事务所律师代理本案，并支付律师费15000元。2019年11月18日原告申请保全，花费担保费6162.22元，保全费5000元。另查明：一、颜景与案外人许莎莎系夫妻关系。二、2019年5月12日19时28分杨镇隆通过微信向颜景发送信息：“由于户口本，明天家人要去办事，估计后天才寄到，所以只能推迟一到两天。”同日21时6分颜景回复杨镇隆：“推迟两天不影响的，好说好说。”庭审中，原被告均确认截至开庭之日涉案房屋仍未取得产权证。原告（反诉被告）颜景称本诉请求第一项中的“继续履行合同”是指办理定金公证，下来证之后过户，过户后支付贷款。被告（反诉原告）杨镇隆称其提起反诉撤销合同的依据是显失公平、乘人之危。一审法院认为，颜景与杨镇隆、尊园公司签订的《房屋买卖暨居间合同》系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，颜景、杨镇隆与尊园公司应依据合同约定履行义务。对原告（反诉被告）颜景要求被告（反诉原告）杨镇隆继续履行合同，第三人按照合同约定进行协助的本诉请求，本案系房屋买卖合同纠纷，根据合同性质，买方支付房款，卖方协助办理过户，房屋产权过户是履行房屋买卖合同获得房屋所有权的必然程序，但颜景、杨镇隆在签订合同时均明知涉案房屋未取得产权证，截至开庭之日仍未取得产权证，合同履行仅存在可能性而非现实性。庭审中，颜景要求杨镇隆办理定金公证，双方当事人协商未果，合同履行不能，法院不能强制缔约，因导致该后果的原因系双方当事人在协商签订合同时均未能充分考虑合同履行的现实性，且双方均未另行签订补充协议弥补该缺陷，故双方应各自承担相应的责任。综上，该项本诉请求无可履行的内容，不予支持。对原告（反诉被告）颜景要求被告（反诉原告）杨镇隆承担以定金30000元为基数按照每日万分之四的标准计算自2019年5月10日至过户之日止的违约金，根据《房屋买卖暨居间合同》的约定，一方未按照合同约定期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金。颜景已支付定金30000元，杨镇隆未履行合同义务已构成违约，故酌情认定被告（反诉原告）杨镇隆应向原告（反诉被告）颜景支付以定金30000元为基数按照日利率0.04%计算自2019年5月14日起至判决之日（2020年3月25日）止的违约金3804元（317天×0.04%×30000元）。被告（反诉原告）杨镇隆辩称其仅收到20000元，但合同明确约定其中10000元交由第三人尊园公司作为交房保证金托管，且杨镇隆已出具《收条》确认其收到定金30000元，故对该辩解意见，不予采纳。对原告（反诉被告）颜景要求被告（反诉原告）杨镇隆于十日内交付房屋的本诉请求，因颜景仅支付过定金，未付清房款，故对该项本诉请求不予支持。对原告（反诉被告）颜景主张的律师费、担保费，颜景并未举证证明双方对上述费用进行过约定，故不予支持。对被告（反诉原告）杨镇隆要求撤销2019年5月9日签订的《房屋买卖暨居间合同》的反诉请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”杨镇隆称涉案合同显失公平、乘人之危，房屋买卖合同中出卖人的主要义务是交付房屋及协助办理产权过户，作为买受人的主要义务是交付房款，本案买卖双方在涉案合同中对双方的主要权利义务的履行期限进行了明确约定，双方系完全民事行为能力人，合同意思表示明确，且反诉原告未举证证明签订合同时自己处于危困状态或缺乏判断能力，但因房屋尚未取得房产证，合同仅存在履行的可能性而非现实性，客观上影响了当事人的合法权利及时实现，致使双方当事人在合同履行过程中产生纠纷，但该情况上不构成显失公平或乘人之危的情形，双方可秉承诚信原则，依法依约另行协商解决，协商不成，可依实际情况合法处理。综上所述，杨镇隆主张因显失公平、乘人之危要求撤销其与颜景的房屋买卖合同，缺乏法律依据，不予支持。综上，对该项反诉请求，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）杨镇隆于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）颜景违约金人民币3804元。二、驳回原告（反诉被告）颜景对被告（反诉原告）杨镇隆的其他诉讼请求。三、驳回原告（反诉被告）颜景对第三人昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）杨镇隆的全部反诉请求。本案本诉案件受理费9560元，由原告颜景负担9000元，由被告杨镇隆负担560元，保全费5000元，由被告杨镇隆负担。本案反诉案件受理费50元，由被告杨镇隆负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人颜景要求被上诉人杨镇隆继续履行合同的诉讼请求能否成立？本院认为，双方当事人对一审判决杨镇隆支付颜景违约金3804元均无异议，本院予以维持。针对颜景要求杨镇隆继续履行合同的诉讼请求能否成立的问题，双方当事人在合同中明确约定，颜景、杨镇隆于2019年5月13日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，并未约定办理定金公证，一、二审审理过程中颜景均明确表示其主张的继续履行合同是指办理定金公证，房产证办下来之后过户，过户后支付贷款。鉴于涉案房屋至今仍未取得不动产权属证书，二审中杨镇隆又明确表示不愿意与颜景办理定金公证，双方对此协商未果，合同履行不能，法院不能强制缔约，一审据此对颜景要求杨镇隆继续履行合同，尊园公司按照合同约定进行协助的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。对于颜景要求杨镇隆十日内向其交付涉案房屋以及支付律师费、担保费的诉讼请求，一审对此所作认定及处理正确，本院予以维持，在此不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19120元，由上诉人颜景负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年九月十日法官助理陈志远书记员武雨