浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初3036号 原告：黄志东，男，1956年9月18日出生，住嵊州市。 原告：吴林飞，女，1960年7月26日出生，住嵊州市。 上述原告委托诉讼代理人：蔡柏顺，浙江世纪方正律师事务所律师。 被告：嵊州碧恒置业有限公司，住所地嵊州市三江街道兴旺街288号嵊州茶叶城2幢302室。 法定代表人：欧阳宝坤，董事长。 委托诉讼代理人：刘盎，男。 原告黄志东、吴林飞与被告嵊州碧恒置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄志东及其与吴林飞的共同委托诉讼代理人蔡柏顺，被告嵊州碧恒置业有限公司的委托诉讼代理人刘盎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄志东、吴林飞向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告于2017年8月25日签订的补充协议书中有关加重原告的责任义务和减轻被告责任义务的条款无效。在审理中原告明确为对补充协议书中第四条关于面积差异处理的内容要求确认为无效。2、判令被告立即按约办理不动产权证，其不动产权证上的登记建筑面积应按减少后的实际面积33.76平方米办理，并按约双倍退还房屋面积小于合同约定面积超出3%部分的房价款128000元。3、判令被告支付违约金67580.16元（其中逾期交房违约金从2019年3月31日起至××9年8月31日止按房价款每日万分之二计算为34693.56元，逾期办理产权证违约金从2019年10月1日起至办理好产权证止按房价款每日万分之二计算，现暂计算至2020年3月31日为32886.60元）。事实与理由：2017年8月25日，原、被告同时签订了商品房买卖合同、补充协议书各一份。商品房买卖合同约定原告购买被告开发的嵊州市城南新区桥南Ｃ地块江湾1号翡翠湾二期Ｂ33幢商业43号商铺一间，建筑面积40.76平方米，套内面积39.65平方米，分摊面积1.11平方米，商品房单价22165.80元／平方米，总款903478元，房屋交付时间为2019年3月30日前。办理产权证时间为2019年9月30日前，合同第十条、第十六条规定，如果出卖人逾期交房、逾期办理房产证，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第六条规定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。补充协议书的许多内容改变了商品房买卖合同的内容，减轻了被告作为出卖人应承担的责任和义务，加重了买受人的责任和义务，在原告签字前，被告对这些特别约定内容未作说明和提示。合同签订后，原告按合同约定付清了全额房款。2019年3月24日，原告按被告的通知前去办理交接房屋手续，但原告及许多购房户发现，被告的房屋严重漏雨无法正常使用，被告也没有按合同第九条规定出具有关证明，因不具备房屋交付条件双方未办成交房手续。后被告对严重漏雨进行了改造，改变了主体结构，从而使建筑面积比合同约定面积减少了7平方米。直到2019年8月31日被告才将房屋交付给原告，至今未给原告办理房屋产权登记证，房屋交付时间比合同约定逾期192天，办理房屋产权证至××9年3月31日已逾期182天，被告按合同约定应承担违约责任。另外，被告同意于2020年3月底前按房价款返还建筑面积7平方米的房款，但至今没有对减少面积超过3%部分按房价款双倍返还原告。原告认为，原、被告双方签订的补充协议书内容与同时签订的商品房买卖合同相比明显加重了原告的责任，减轻了被告的责任和义务，且对此被告没有提请原告注意，也没有进行特别提示、说明，其内容明显违反公平原则，根据合同法等法律规定，补充协议书有关减轻被告的责任和义务并加重原告责任和义务的条款均为无效，相关内容应当以同时签订的商品房买卖合同为准。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。 被告嵊州碧恒置业有限公司答辩称，1、原告的第一项诉讼请求笼统不具体，应当予以驳回。原告的这项请求没有明确补充协议中哪一条款无效，而是请求所有加重的内容均无效，过于笼统，不符合法律规定的诉讼请求应当明确具体的规定。2、案涉房屋已经在合同规定的时间内完成了不动产权的初始登记，因此被告不应承担逾期办证的责任。商品房买卖合同约定出卖人负责申请该商品房所有权的初始登记，出卖人承诺于2019年9月30日前取得规定的土地、房屋权属证书，合同约定被告的办证义务是商品房所有权初始登记的义务，案涉房屋已经在2019年4月28号完成了初始登记，符合合同约定，被告不承担违约责任。3、被告并非法定的不动产权登记机关，无权决定房屋的登记面积。目前房屋已经办理了初始登记，但还没有完成转移登记至原告名下，转移登记时房屋登记面积是由不动产登记机关根据相应的规则来决定，被告是没有权利来决定登记面积的。4、原告要求双倍返还房屋面积小于合同约定面积超出3%部分的房价款没有合同依据。买卖合同约定的是合同约定面积与产权登记面积存在差异，现在房屋初始登记的面积已经出来了，与合同约定的面积是基本一致的，所以原告的这项请求没有合同依据。5、被告已经在合同约定的交付日期前向原告交付了符合交付条件的房屋，不存在逾期交房。房屋所在小区已经在2018年12月21日完成了竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，并且被告在合同约定的交付日前通知原告接受房屋，由于原告自己的原因不接受房屋，应当视为被告已经交付了房屋。6、原告所称的房屋质量问题属于工程质量保修范围内的问题，被告承担的是维修责任而不是逾期交房责任，同时原告也没有提供房屋存在质量问题的证据。原告主张的质量问题均是非主体结构或者不是严重影响房屋使用的质量问题，均是工程质量保修范围的问题。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证，其中原告为证明其诉讼请求提交的证据有: 证据1、2017年8月25日原告与被告签订的商品房买卖合同1份，证明原、被告之间签订了商品房买卖合同，对交付时间、价格等作了约定。 证据2、2017年8月25日原告与被告签订的补充协议书1份，证明双方同时签订了补充协议，其中许多内容对买卖合同中的内容进行了修改，要求对第四条关于面积差异处理的内容确认为无效。 被告对上述证据没有异议，但对原告的证明目的有异议。 证据3、被告开具的收据4份，证明原告按照合同约定支付了全部购房款。被告经质证无异议。 证据4、情况说明1份，证明被告没有按合同约定交付房子，对房屋进行了改造，面积减少了7平方米。被告质证认为对内容的真实性没有异议，但落款时间是2019年7月30日，说明维修已经完成了，而原告要求逾期交房的违约责任计算至××9年8月31日。 证据5、2019年3月24日拍摄的微信视频1份，证明房屋存在严重漏水的问题。被告质证认为视频内容没有房号，不能证明是哪一个房屋，也不能证明房屋漏水的原因。 被告为证明其答辩理由提供的证据有： 证据6、竣工验收备案表1份，证明房屋已经在2018年11月21日通过竣工验收备案。原告质证认为对真实性没有异议，但不能证明被告交付给原告的房屋已经验收。 证据7、房屋产权证书，证明涉案房屋的产权初始登记面积与合同面积一致。原告经质证对真实性没有异议，但证书上的面积与房屋实际建筑面积不一致。 证据8、测绘成果图，证明内容与证据7一致。原告质证认为不能证明被告实际交付给原告的面积，因为被告在交付前对房屋进行了改造。 对上述证据本院认证如下：因质证人对证据1-4、证据6-8的真实性均未提出异议，其载明内容与本案事实存在关联性，故对本案事实具有相应的证明效力。因被告对证据5存有异议，故仅凭该证据尚未能证明原告的举证目的。 本院经审理认定的事实如下：2017年8月25日两原告与被告签订商品房买卖合同1份，约定出卖人为被告，买受人为两原告，由买受人购买的商品房坐落在嵊州市环堤北路388号江湾1号翡翠湾二期B33幢商业43号，建筑面积共40.76平方米，单价为每平方米22165.80元，总价款903478元，买受人必须在签订商品房买卖合同时付该商品房总房价款的70.12%给出卖人，即633478元，并于2017年8月25日前向贷款机构办理按揭手续，买受人必须在2018年6月23日前付该商品房总房价款的29.88%给出卖人，即270000元；第六条约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人应在2019年3月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托物业所在地市级或者以上有资质的质量检测机构进行质量检测，检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。出卖人逾期交房超过120日后，合同继续履行的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十六条约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证，出卖人承诺于2019年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房实行保修制度，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务等内容。该商品房买卖合同已在房地产管理部门办理登记备案。同一天两原告与被告又签订补充协议书1份，约定该商品房存在地基基础和主体结构质量问题，但买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人，出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。第四条约定该商品房的产权登记面积与合同约定面积发生差异，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，关于该商品房的面积确认及面积差异处理原则，买卖双方同意不按照商品房买卖合同第六条的约定履行，双方同意按以下原则处理：1、面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积差异百分比为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按商品房买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、面积差异百分比超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同。选择多退少补的，买卖双方按商品房买卖合同约定的房屋单价进行退补，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担。买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，买受人须于收楼后3个工作日内自行向税务机关缴纳完毕契税，并将契税完税证明原件交予出卖人，否则由此造成的权属登记逾期办理或无法办理等一切不利后果均由买受人自行承担。在合同签订前两原告已支付被告购房款50000元，合同签订当天支付被告购房款583478元。2018年9月14日原告方通过银行按揭方式支付被告购房款260686元，合计支付房款894164元。2018年12月21日涉案房屋经过竣工验收备案，后被告书面通知原告方于2019年3月24日交房。当天原告方去办理交接手续时发现房屋严重漏水，未接受房屋。2019年4月被告已经办理了涉案房屋的初始不动产权登记证书，载明房屋建筑面积为40.76平方米。上述房屋经被告维修整改后，双方于2019年7月30日签署情况说明1份，载明被告开发的嵊州碧桂园江湾一号翡翠湾33幢楼43号商铺，经双方对上述商铺进行现场面积实测实量，确认上述商铺面积减少7平方米。同年8月31日被告将上述商品房交付给原告方。现被告已退还原告减少面积的房款155160.60元。原告方至今未对该商铺缴纳契税。 本院认为，两原告与被告在2017年8月25日同时签订了商品房买卖合同和补充协议书，在补充协议书第四条中关于商品房面积差异处理的内容更改了商品房买卖合同中第六条约定的内容，原告认为该更改的内容减轻了被告应承担的责任和义务，要求确认无效。但是原告没有提供证据来证明在签订补充协议书时被告存在欺诈、胁迫等情形，所以补充协议书也是双方当事人自愿签订的，且第四条内容又没有违反法律的强制性规定，因此原告要求确认补充协议书第四条内容为无效合同的请求，不符合我国《合同法》第五十二条规定的法定情形，故对原告的第一项诉讼请求，依法不予支持。但对于两条内容存在的差异，应依据民事活动的公平原则和诚实信用原则来确定双方当事人之间的权利义务关系。 其次，关于原告要求被告按照房屋实际面积办理不动产权证并支付逾期办证违约金的请求。根据商品房买卖合同第十六条约定出卖人应于2019年9月30日前取得商品房所有权的初始登记所有权证，并交付给买受人。而被告已经在2019年4月份取得了涉案房屋的初始登记证书，没有违反合同关于权属初始登记时限的规定。双方在补充协议书中又约定由买受人委托出卖人代为办理商品房的权属登记，并将契税完税证明原件交予出卖人，而原告至今没有缴纳契税，故被告无法办理房屋权属的转移登记手续，所以原告以合同中约定的办理房屋初始登记的期限来计算逾期办证的违约金与事实不符，不予支持。同时被告并非不动产登记机关，关于房屋登记的具体面积是由不动产登记部门依据相应的测绘规则进行确定的，现原告要求被告按照其主张的面积进行权属登记不属于出卖人的职责，不予支持。 第三、被告是否应当承担逾期交房的违约责任。商品房买卖合同约定被告应当在2019年3月30日前将符合条件的房屋交付买受人。被告虽然已经通知原告在2019年3月24日交房，但原告方到达现场后发现涉案房屋存在严重的漏水等质量问题，被告也进行了整改和维修，并因整改原因造成房屋面积减少，双方又书面确定了减少的面积数额，因此可以认定被告交付的房屋存在无法正常使用的质量问题，依据补充协议书的约定出卖人应当负责维修，修复后方可交付给买受人，并且出卖人应承担修复期间的逾期交楼责任，所以从2019年3月31日起至被告实际交付之日2019年8月31日止，被告应当按照合同约定向原告按日支付已付房价款万分之二的违约金，即894164元×0.0002×154天=27540.25元。被告辩称房屋质量问题属于保修范围的责任，不应承担逾期交房违约责任的理由与补充协议约定不符，不予采信。 第四、被告是否应当双倍退还房屋面积小于合同约定面积超出3%部分的房价款。由于双方签订的商品房买卖合同文本系浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局制作的示范文本，并非出卖人单方制作的格式合同，根据意思自治原则双方当事人可以对合同文本中的内容进行修改、增补或删减，但一经签订确认即对双方当事人发生法律效力。其次，我国《合同法》第六十一条规定合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此从合同进行体系解释的角度出发，当事人签订主合同后再签订补充协议应当是对主合同中不明晰的条款进行补充，或者对于主合同中存在漏洞的部分进行补充，在本案主合同第六条中已经明确了房屋面积差异的处理内容，被告再以格式化的协议方式与买受人签订补充协议，从补充协议第四条内容看并不是对主合同进行了补充，而是进行了实质性的更改，故不具有补充的意义，其目的是减轻了出卖人在主合同中应当承担的民事责任。该做法与建设工程领域中的“黑白合同”具有相似之处。然主合同是经过房地产管理部门登记备案的合同，其载明的内容具有一定的公信效力，而补充协议未经相关部门备案登记，当“黑合同”与“白合同”约定内容存在实质性差异时，适用主合同中的约定内容来确定当事人的权利与义务，符合相关的法理原则。第三，主合同约定面积差异超出3%部分出卖人应当双倍返还房价款属于出卖人瑕疵履行的赔偿责任。建筑面积是商品房的重要构成要素，由于被告开发建设的商品房因质量问题进行整改后导致房屋建筑面积减少，给原告购买房屋的使用功能造成重大的影响，减损了房屋的实际价值，与原告签订买卖合同时所预期的经济利益不相符，所以被告应当对自己瑕疵履约行为给对方造成的损失承担民事责任。据此，本院确定被告按照主合同第六条约定向原告双倍返还面积差异超出3%部分的房价款，符合民事活动应遵循的公平原则和诚实信用原则，故对原告主张的该项诉讼请求予以支持，但对具体的返还金额由于原告计算不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、嵊州碧恒置业有限公司应支付黄志东、吴林飞逾期交房违约金27540.25元。 二、嵊州碧恒置业有限公司应再返还黄志东、吴林飞房价款125136.54元。 上述应付之款，均限本判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回黄志东、吴林飞的其余诉讼请求。 案件受理费4212元，依法减半收取，计2106元，由黄志东、吴林飞负担462元，嵊州碧恒置业有限公司负担1644元，限嵊州碧恒置业有限公司在本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费4212元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴展宁 二〇二〇年九月十日 书记员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。