安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民再32号上诉人（原审被告）：蚌埠璟和置业有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇垓下路北侧(新二中对面)，统一社会信用代码913403235634418031。诉讼代表人:安徽乐业律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人:张向前，安徽乐业律师事务所律师。委托诉讼代理人:管启飞，安徽乐业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张萍，女，1976年7月1日出生，汉族，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：黄保轩，安徽世远律师事务所律师。上诉人蚌埠璟和置业有限公司（以下简称璟和公司）因与被上诉人张萍破产债权确认纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。璟和公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；上诉费用由张萍承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定“1704号房屋被抵债时已具备交付给张萍的条件”属认定事实错误。案涉1704号房屋被抵债的时间是2016年3月9日，此时学府文苑工程尚未竣工验收，该房屋不具备交付条件，故不存在璟和公司未及时履行交付1704号房屋的义务。2.璟和公司于2016年6月24日被人民法院裁定受理破产清算，2018年10月30被人民法院裁定宣告破产。在破产清算中，璟和公司管理人已将学府文苑小区8幢2单元1706号房屋交付给张萍。一审判决对此事实未予审查，迳行判令璟和公司将学府文苑小区8幢2单元1706号房屋交付给张萍，亦属事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决确认张萍就文苑小区8幢2单元1704号房屋项下的购房款330960元享有优先受偿权，适用法律错误。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该批复中的消费者应当理解为《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条中规定的消费者，即消费者系为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务。此外，最高人民法院执行工作办公室在关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复中也明确:《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定,是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。九民会议纪要第125条认为，实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。本案中，张萍在固镇县城关镇白马二期有还原房，同时张萍拥有学府文苑小区8幢2单元1706号房屋，因此，张萍对于学府文苑小区8幢2单元1704号房屋的购买不能认定为“购房消费者”，其权利不能得到优先保护，其对330960元购房款不享有优先受偿权，系普通债权。张萍辩称，一、案涉商品房是否具备交付条件不影响法院的裁判结果。依据《最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。可见，消费者是否交付购买商品房的全部或大部分款项是判断买受人对于该商品房享有的权利是否优于承包人工程款债权的前提条件，至于该商品房是否已经具备交付条件不是法院裁判应当考虑的因素，不影响法院的最终裁判结果。二、一审判决适用法律正确。张萍符合《最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于“消费者”的规定。上述批复第二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的本意系出于保护相对弱势的购房者的生存权和居住权，旨在保护消费者买受人的物权期待权，其中消费者是相对于“投资性购房”的炒房者而言的，出于改善居住条件目的而购买“二套房”的普通购房者依法应认定为消费者，故对于是否构成消费者的审查，不应简单机械地仅用房屋套数来界定。本案中，张萍现暂居住于其原公婆拆迁还原房内，该还原房不属于张萍所有，且亦未办理产权登记。同时，张萍及其父母在固镇县均无住房，为了改善居住环境，陪伴安享晚年的父母，张萍购买了案涉1704号、1706号两套住房。尽管张萍在本小区已拥有8幢2单元1706房产(尚未办理房产登记，暂时还不在张萍名下)，但并不能由此否认其购买案涉房屋的目的是为改善居住条件的消费需要，亦不能改变其在本案中作为购房人的相对弱势地位，其享有的购房权益应当给予优先保护。根据“谁主张，谁举证”的民事证据规则，由于璟和公司未能提供证据证明张萍购买案涉房屋系为了经营需要或者其从事投资房地产相关业务的事实，故就两种权益的保护顺序而言，应优先保护张萍的房屋购买权。因此，张萍出于满足家庭生活合理消费目的而购买的案涉房产是典型的“改善型购房”，应依法认定其属于《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条所界定的“消费者”。综上，璟和公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。张萍向一审法院起诉请求：1.依法判令张萍对璟和公司享有优先受偿权，璟和公司应当继续履行合同，交付坐落于安徽省固镇县新二中对面学府文苑小区8幢2单元1704号、1706号房屋；2.依法判令璟和公司支付因逾期交付房屋所产生的违约金至实际清偿之日止（自2015年6月19日至2016年12月19日暂计算为18154.06元）。一审法院认定事实：张萍、璟和公司于2013年8月22日签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定张萍购买璟和公司开发建设的坐落于安徽省固镇县新二中对面学府文苑小区8幢2单元1704号、1706号商品房，两套房屋面积分别为110.32平方米和110.13平方米，单价均为每平方米3000元，房价款分别为330960元和330390元，付款方式为一次性付清。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月18日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。”第九条第一款约定：“出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”上述合同签订后，张萍于2013年8月27日即按照合同约定向璟和公司付清了两份《商品房买卖合同》项下的购房款合计661350元，璟和公司亦开具了两张不动产销售发票。在每张发票的右侧均注明有“付款方付款凭证”的内容。由于璟和公司没有按照合同约定及时对张萍购买的商品房进行备案，导致张萍向一审法院提起诉讼，要求璟和公司对其出售给张萍的两套商品房进行销售合同备案。一审法院于2014年8月26日作出（2014）固民一初字第00748号民事判决：璟和公司于判决生效之日起三十日内为张萍购买的上述两套房屋进行登记备案。璟和公司不服判决，向本院提出上诉，本院经审理认为：“璟和公司上诉认为双方是借款关系，在庭审中又陈述双方没有签订借据等相关书面材料，借款也是现金交付，没有其他书面证据可以证明其与张萍存在借款关系。故璟和公司上诉主张本案商品房买卖合同不是双方真实意思表示，签订的商品房买卖合同是为借款提供担保行为的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持”，判决驳回上诉，维持原判。2016年5月11日，一审法院向固镇县房屋管理局发出协助执行通知书，要求协助执行。固镇县房屋管理局于2016年12月14日，对本案两份合同进行了合同备案。2016年6月6日，汕头市潮阳建筑工程总公司（以下简称潮阳公司）向一审法院申请对璟和公司进行破产清算，一审法院于2016年6月24日裁定受理，现璟和公司已经进入破产程序。张萍向璟和公司的管理人申报债权，璟和公司的管理人未予确认。一审另查明，2016年3月9日，一审法院作出（2015）固执字第01279号执行裁定：一、将被执行人璟和公司所有的坐落在安徽省固镇县学府文苑小区的8号楼2单元1704室等49套房屋交付申请执行人汕头市潮阳建筑工程总公司，作价2061.19万元作为建设工程优先受偿权抵偿给汕头市潮阳建筑工程总公司；二、申请执行人汕头市潮阳建筑工程总公司可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记。本裁定送达后即发生法律效力。一审再查明，2017年1月9日，固镇县城市建设投资发展有限责任公司（以下简称城投公司）向一审法院申请实现担保物权，城投公司称潮阳公司用包括案涉8号楼1704室在内的29套房屋向城投公司提供抵押担保并办理抵押登记，城投公司同意用自有资金分别委托安徽固镇农村商业银行股份有限公司、徽商银行股份有限公司蚌埠分行向蚌埠市香雪农业生态科技有限公司发放贷款各500万元，蚌埠市香雪农业生态科技有限公司未按期限归还贷款，要求准许拍卖、变卖抵押财产，所得款项优先偿还贷款本息等费用。一审法院经审查认为城投公司的申请符合法律规定，于2017年1月23日作出（2017）皖0323民特1号民事裁定，准许变卖潮阳公司所有的案涉学府文苑小区二期8号楼1704室在内的14套房屋所得价款优先偿还城投公司委托徽商银行股份有限公司蚌埠分行向蚌埠市香雪农业生态科技有限公司发放的500万元贷款本金、利息、罚息及实现担保物权的费用。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张萍为证明其诉讼请求所依据的其与璟和公司之间存在商品房买卖合同和其已经依约履行了支付购房款的事实，向法庭提供的商品房买卖合同和由璟和公司开具的注明有“付款方付款凭证”的发票及生效的判决书、销售合同备案证明书等证据，足以证明张萍与璟和公司之间就案涉房屋存在真实的房屋买卖关系，且张萍已全额支付了购房款，案涉房屋办理了备案登记。由于张萍已支付全部购房款，所购房屋明确，案涉的学府文苑小区8幢2单元1704号、1706号房屋不属于破产财产，璟和公司应按合同约定履行交付义务，故对张萍要求璟和公司交付学府文苑小区8幢2单元1706号房屋的诉讼请求，予以支持。由于学府文苑小区8幢2单元1704号房屋已经裁定以物抵债给潮阳公司，潮阳公司又抵押给城投公司，一审法院亦已裁定准许城投公司实现抵押物权，张萍要求璟和公司交付1704号房屋已不具备条件；且虽然作为以物抵债依据的仲裁裁决被裁定不予执行，但执行结果到目前并没有被执行回转，故张萍要求璟和公司交付1704号房屋的诉讼请求，不予支持。1704号房屋被抵债时已具备交付给张萍的条件，因璟和公司未及时履行交付1704号房屋的义务，导致现在交付不能，故张萍要求就1704号房屋对璟和公司享有优先受偿权的请求，予以支持。璟和公司未按照合同约定履行交付房屋的义务，张萍要求璟和公司支付违约金符合双方合同约定。因璟和公司被裁定宣告破产，故违约金应计算至破产受理之日；根据张萍的计算标准，至破产受理之日违约金为12012元，对此部分违约金，予以支持。璟和公司辩称张萍与璟和公司之间实际存在的是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷合同的担保，张萍没有支付购房款等，没有提供充分证据。璟和公司提供的残缺的协议、录音整理材料、拼接的短信、执行裁定书、刑事判决书，以及主观推测和没有说服力的辩解等证据并不足以证明其主张，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决：一、璟和公司将学府文苑小区8幢2单元1706号房屋交付给张萍；二、璟和公司支付张萍逾期交房违约金12012元；三、确认张萍就学府文苑小区8幢2单元1704号房屋项下的购房款330960元享有优先受偿权；四、驳回张萍在本案中的其他诉讼请求。案件受理费10596元，由张萍负担298元，璟和公司负担10298元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张萍提供蚌埠市公安局仲兴派出所证明一份及固镇县不动产登记中心证明两份，证明：1.张传杰、李玉兰与张萍系父母与子女的关系；2.张传杰、李玉兰在固镇县没有房产；3.张萍在固镇县没有房产；4.张萍购买案涉房产系满足居住需要，依法应认定为“消费者”。璟和公司的质证意见为：对三份证明的真实性均无异议；对证明目的1、2没有异议；对证明目的3有异议，张萍在固镇县有管理人交付的1706号房屋，还有其自述的住址白马二期还原房，且上述证据仅是证明张萍在固镇县没有登记的房屋，不能证明张萍在蚌埠市其他地域没有登记的房屋；对证明目的4有异议，张萍购买案涉房产并非全部用于满足居住需要，1706号房屋的面积是110.13平方米，已经能满足其居住需要，故张萍不属于购房消费者。本院认证意见为：鉴于璟和公司对张萍提供的上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。璟和公司、张萍对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，综合当事人陈述及举证、质证情况，本案二审的争议焦点为：一、璟和公司是否仍负有将案涉1706号房屋交付给张萍的义务？二、张萍是否就案涉1704号房屋的购房款330960元享有优先受偿权？根据本案已查明事实及当事人提供的相关证据，依据相关法律规定，对上述争议焦点综合分析、评判如下：一、璟和公司不再负有将案涉1706号房屋交付给张萍的义务。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。因张萍在二审答辩中明确陈述“张萍在本小区已拥有8幢2单元1706房产”，且其在二审庭审中亦自认“钥匙已经交给张萍了”、“1706号房屋已经交付”，故璟和公司无需再就将案涉1706号房屋交付给张萍承担举证证明责任。因此，璟和公司不再负有将案涉1706号房屋交付给张萍的义务。璟和公司的该项上诉主张成立，本院予以采纳。二、一审判决张萍就案涉1704号房屋的购房款330960元享有优先受偿权，并无不当。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，已经发生法律效力的本院（2014）蚌民一终字第00938号民事判决确认了张萍与璟和公司之间就案涉1704号、1706号房屋签订有合法有效的商品房买卖合同以及张萍支付了全部购房款的事实。张萍在二审中提供的固镇县不动产登记中心出具的证明，可以证实在固镇县范围内，张萍名下并无登记用于居住的房屋。另，案涉1704号、1706号房屋的性质是商品住宅，且现有证据也不能证明张萍系为经营等非居住需要而购买案涉两套房屋。因此，张萍符合上述批复中所指的商品房消费者的情形，其就案涉1704号、1706号房屋的权利优先于承包人的工程价款优先受偿权。璟和公司上诉主张张萍不属于商品房消费者，依据不足，本院不予采纳。因张萍的商品房消费者权利具有特定性和优先性，故该权利的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，一审法院将案涉1704号房屋裁定以物抵债给潮阳公司后又裁定准许城投公司实现担保物权，且在一审法院裁定不予执行以物抵债依据的仲裁裁决后，璟和公司管理人仍认可将包括案涉1704号房屋在内的49套房屋抵付给潮阳公司而不申请执行回转，故璟和公司已经事实上不能履行案涉1704号房屋的交付义务。此种情形下，一审法院依据商品房消费者权利的特定性和优先性，认定张萍对案涉1704号房屋项下的购房款享有优先受偿权，并无不当。综上，璟和公司上诉主张张萍就案涉1704号房屋不享有优先受偿权，仅享有普通债权的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，璟和公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初156号民事判决主文第二、三项，即“蚌埠璟和置业有限公司支付张萍逾期交房违约金12012元”、“确认张萍就学府文苑小区8幢2单元1704号房屋项下的购房款330960元享有优先受偿权”；二、撤销安徽省固镇县人民法院（2020）皖0323民初156号民事判决主文第一、四项，即“蚌埠璟和置业有限公司将学府文苑小区8幢2单元1706号房屋交付给张萍”、“驳回张萍在本案中的其他诉讼请求”；三、驳回张萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10596元，由张萍负担5152元，由蚌埠璟和置业有限公司负担5444元；二审案件受理费10414元，由张萍负担5202.5元（于本判决生效后七日内向本院缴纳），由蚌埠璟和置业有限公司负担5211.5元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  潘伟荣审判员  张志荣审判员  魏常树二〇二〇年九月二十九日法官助理高宫晶洁书记员梅若凡附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。