上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初6434号原告：顾晨艺，女，1987年2月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：李钦超，男，1992年8月5日出生，汉族，户籍地山东省。委托诉讼代理人：高丽林，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告顾晨艺与被告李钦超房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾晨艺向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2020年2月剩余的租金6500元及利息，以6500元为本金，按银行存款利率计算，从2020年2月6日计算至庭审时2020年6月23日；2、要求被告支付违约金26,000元；3.要求被告支付水电费51元(2020年2月水费20.70元、2月电费27.10元、3月电费3.4元)；4.要求被告支付换锁费用900元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月4日,原告与被告签订了一份房屋租赁合同,合同约定租赁期限从2018年4月11日至2023年6月10日，月租金13,000元，每月7日前交付当月的租金。若被告拖延交租超过10天,原告有权解除合同，合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付违约金26,000元。合同签订后,被告从2020年2月开始拖欠原告租金共计6500元。原告多次催交租金，被告一直没有支付。2020年3月7日左右，被告称付不出租金，单方面要求与原告提前解除合同,不再租住此房屋。原告从未同意被告提前解除合同、不支付违约金。被告构成违约，按合同约定应当承担违约金。被告擅自将房屋门锁换成密码锁，搬离后又没有换回来，原告更换门锁花费900元。故原告诉至法院，要求判如所请。李钦超辩称，不同意原告的诉讼请求。被告承租房屋作为办公、经营房产中介业务。因为疫情原因，各个小区均封闭式管理，被告无法开展经营、无法带客户看房，且过年期间被告的员工都回老家了，即使返回上海也需要隔离，2020年1月至3月被告本人在老家、没有回上海，2020年1月30日之后被告的员工因为是租户也无法进入租赁房屋，租赁房屋无法使用。由于疫情的原因，房产中介业务无法开展，继续承租房屋也没有意义了，所以2020年2月底，被告向原告提出要提前解除租赁合同。根据合同约定，由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，双方互不承担责任。基于此，双方协商一致提前解除合同，被告不存在违约，不应支付违约金。即使原告不认可双方协商一致解除合同，那么被告依据上述条款也享有解除权，可以解除合同、且无需承担违约责任。且合同约定的违约金金额过高，请求法院予以调低。双方达成协议，原告同意减免被告2月份一半的租金。被告同意支付2020年2月的水、电费，2020年3月被告已经搬离，不同意承担该月的电费3.4元。不同意支付换锁费用。本院认定事实如下：2015年6月30日，上海市南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)登记为原告、案外人陆某某所有，建筑面积144.49平方米，建筑类型办公楼，用途办公。该房屋在8号楼内，并非沿街门面商铺。2018年4月4日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)签署《房屋租赁合同》，其中约定：乙方租赁的用途为办公，租赁期限2018年4月11日至2023年6月10日。月租金13000元，每月结算一次，提前3天支付下次租金，押金0元。如乙方因非房屋问题中途退房，须按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房屋租金及保证金。由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，甲乙双方互不承担责任。租金按实际使用时间计算，多退少补。租赁期间，被告已向原告支付了至2020年2月10日的租金以及2020年2月11日至3月10日期间一半的租金6500元，其中被告于2019年12月6日支付2019年12月11日至2020年1月10日的租金13,000元、2020年1月6日支付2020年1月11日至2月10日的租金13,000元、于2020年2月23日支付2020年2月11日至3月10日的部分租金6500元。2020年3月7日，原告方发短信给被告：“既然付不出房租，你就在3/10号前搬走吧。订好搬的时候通知我，我过去清点物件……”2020年3月10日，原告方派物业人员与被告方人员进行系争房屋交接，该日原告方更换系争房屋大门锁。审理中，原告称进入系争房屋后发现被告将屋内房门全部更换为密码锁，但是被告未将密码告知原告，原告于2020年4月14日委托物业人员换锁，为此花费900元。后系争房屋重新签订租赁合同、并于2020年5月1日起出租。审理中，双方均称租赁合同已经提前解除、不再继续履行。审理中，原告称，关于租赁房屋用途被告租赁时并未说明具体经营什么，仅是表示外间放几台电脑，白天办公用，晚上自己在里间居住。关于2020年2月租金，因被告一直未付，原告一直催讨，后来被告的一个助理电话联系询问原告是否可以先付一半的钱，原告表示同意，后来被告支付了6500元，但是原告从未同意此期租金仅需支付一半。现在原告也不同意减免该期间租金。审理中，原告提交2020年2月18日原告与小区物业人员的聊天记录，小区物业人员表示该日进行小区居住情况排查登记时系争房屋内有周某某、韩某某两人。原告以此证明疫情期间系争房屋使用并不受影响，被告方使用了系争房屋。被告称韩某某是其公司的员工，过年没有回老家，仅是此时在系争房屋呆了几天。审理中，双方均表示愿意调解，但是原告表示被告至少需要再支付26,000元，被告则表示最多再支付10,000元，双方差距较大，致使调解不成。以上事实，除原、被告庭审一致陈述外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、聊天记录、转账记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。合同约定的租赁期限至2023年6月10日。现双方已经于2020年3月10日进行了房屋交接，且均表示租赁合同已经提前解除、不再继续履行，此于法无悖，本院予以认可。依据合同约定，2020年2月11日至3月10日的租金金额应为13,000元，现被告仅支付了6500元。被告称原告同意减少一半的租金，但对此未能提供任何证据证明，原告亦不认可，被告该意见本院难以采信。被告称因为疫情原因无法使用房屋，但被告也自认其员工在房屋内呆了几天，可知被告方可以控制、进出使用房屋，被告该意见本院亦不予采信。依据双方交接房屋的时间，被告应支付至2020年3月10日的租金，故原告要求被告支付剩余租金6500元，依据充分，本院予以支持。原告要求被告支付利息，不具有事实与法律依据，本院不予支持。被告称双方是协商一致提前解除租赁合同、原告同意被告无需承担违约责任，但被告对此未能提供任何证据予以证明，原告亦不予认可，原告要求被告先行搬离房屋并不能理解为原告已经放弃追究被告的违约责任。被告称疫情因素即是合同约定的“由于政府政策等原因导致合同不能全面履行”，但是原、被告之间为房屋租赁合同关系，依据合同约定原告出租房屋供被告办公使用，而被告也确认其员工可以进入房屋，并无证据证明被告使用房屋受到影响，故难以认定疫情导致房屋租赁合同不能全面履行。故被告辩称无需承担违约责任的意见，本院难以采信。依据合同约定，被告提前解除租赁合同应承担26,000元违约金，被告辩称违约金过高，要求法院予以调低，该意见本院予以采纳，现综合考虑本案情况、双方情况，本院酌情确定被告承担违约金13,000元。被告至2020年3月10日将系争房屋交还原告，故被告应承担此前的水、电费用，且2020年3月的电费仅为3.4元，与被告使用的天数亦较符合，故原告要求被告支付2020年2月、3月的水、电费51元，具有事实与法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付更换房门锁费用900元，依据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、李钦超于本判决生效之日起十日内支付顾晨艺租金6500元；二、李钦超于本判决生效之日起十日内支付顾晨艺违约金13,000元；三、李钦超于本判决生效之日起十日内支付顾晨艺水、电费51元；四、驳回顾晨艺的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费636元，由李钦超负担371元，由顾晨艺负担265元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二〇年九月三日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。