贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4216号上诉人(原审原告）：贵阳鑫立物业管理有限责任公司，住所地贵阳市云岩区宅吉西村17栋2单元4层1号。法定代表人：曲世洋。委托诉讼代理人：杨子锐，贵州乾民律师事务所律师。委托诉讼代理人：余春洪，贵州乾民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳市南明区品道喜多漫食界（普通合伙），住所地贵阳市南明区文化路4号（金岸玉都裙楼）。执行事务合伙人：李冬成。委托诉讼代理人：彭杰，贵州黔信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州电器厂，住所地贵阳市南明区文化路4号。法定代表人：宋泽，厂长。委托诉讼代理人：钟远人，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：左月，贵州黔信律师事务所实习律师。上诉人贵阳鑫立物业管理有限责任公司（以下简称鑫立物业公司）因与被上诉人贵阳市南明区品道喜多漫食界（普通合伙）（以下简称喜多漫食界）、贵州电器厂物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人鑫立物业公司向本院上诉请求：1、撤销原判，并改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、根据《贵州省物业管理条例》第八条、第九条的相关规定及庭审时贵州电器厂与通达房地产有限公司合同及补充协议显示，贵州电器厂作为金岸玉都小区裙楼一至四层的物业所有权人，客观上不可能独立进行物业管理，必然属于上诉人的物业管理范围，应当交纳物业管理费。一审法院对物业管理区域这一基本概念都没有提及，而是孤立片面的讨论上诉人是否为涉案物业内部或外部提供具体的服务，完全回避案件核心事实。二、一审法院认为上诉人没有为案涉物业提供物业服务，明显违反了现行法律的规定且背离了物业管理的基本属性，缺乏对物业管理的基本认知。上诉人作为物业服务企业，是对小区进行整体化的基础管理，如小区安保、清洁卫生，车辆停放、基础设施维修等。被上诉人喜多漫属于经营性餐饮企业，根据经营需要与相关主体签署有关卫生、消防、排污、内部电梯维保等合同是其应尽职责，与是否应当交纳物管费无关，上诉人也不可能进入其内部经营行为。并且在2016年8月1日的交接清单中，喜多漫以及通达房开使用的水电表均有交接且有明确记载，说明被上诉人并未单独进行管理，否则不管是业主委员会还是上一家物业公司，都不可能半管被上诉人的设施设备数据及相关的管理用房钥匙。三、一审法院认为涉案物业仅有公共区域以及监控、消防、供水、排水系统由上诉人和被上诉人共同管理且费用各自承担缺乏证据支撑。安保、共有建筑物的维护、供电、卫生等方面均由上诉人一同管理，客观上无法针对案涉物业分摊出具体的成本费用。一审中，上诉人提交了关于同意金岸玉都小区业主委员会备案的通知以及业主委员会备案申请表，用于证明金岸玉都小区业主委员会设立程序合法且贵州电器厂是业主委员会成员之一，一审均未组织对该证据进行质证，严重违反诉讼程序，完全避开物业服务合同纠纷案件应当查明的基本事实，孤立的去讨论上诉人是否为案涉物业内部和外部提供服务，导致本案核心事实认定不清，适用法律错误。被上诉人喜多漫食界二审答辩称：一、上诉人与业委会订立物业服务合同全程没有通知我方，我方不知情也没有参与。从一审提交的物业合同中约定了只是小区居民收费，并没有对商业房收费的约定，上诉人不可能不知道在小区使用情况，即便知道，没有对商业物业规定而进行交费。二、在相关公共设施方面我们是和上诉人分担费用，例如疏通下水道，变压器维护。整个疏通费用都是我方承担的，结合一审举证，如果任何业主缴纳了物业费不可能对公共部分进行维护和分担费用。电器厂和喜多漫不需要承担物业费，所以才承担相关分担费用。三、上诉人收取物业费不应仅仅凭借合同来进行收取，而是履行物业服务，对方没有提供物业服务。根据相关法律规定，上诉人控制了提供物业服务证据却没有提供，导致一审判决结果，应推定被上诉人主张成立。而且从现有证据看没有诉请金额的相关证据，也没有对计算标准进行约定。四、从上诉状援引的相关规定，可以证明上诉人应当明确知晓物业管理的规定，条例均明确房屋的主体是业主，缴纳物业费也是业主，上诉人没有任何证据证明有权向喜多漫主张物业费，没有事实和法律依据，其行为就是恶意诉讼行为，应予以严惩。被上诉人贵州电器厂二审答辩称：一、一审判决正确，事实清楚。被上诉人的物业从交房开始就属于自己独立产业，前期的物业公司也一直没有将其纳入物业管理范围。二、正因为是独立的物业，所以喜多漫对于公共部分产生的维修等费用都是由物业公司和电器厂承担的。三、即便是2012年成立业主委员会，电器厂并没有明确委派工作人员参加业主委员会成立，当时成立的业主委员会也没有向电器厂主张物业费，从来没有纳入物业公司范围。四、本案是上诉人欠电费被喜多漫起诉至法院，是由喜多漫先将电费垫付的。起诉后对方才主张物管费，原来从没主张过物管费。综上，一审程序合法，应驳回上诉人上诉请求。鑫立物业公司向原审法院提出诉请：1、判令二被告立即向原告支付物业服务费1044000元；2、判令二被告按照月利率2%的标准向原告支付违约金，直至被告付清所欠物业服务费为止（暂计算至2018年11月30日为355680元）；3、诉讼费由二被告承担。原审经审理认定事实：案涉金岸玉都小区业主委员会于2012年7月17日向贵阳市住房和城乡建设局提出备案申请，业主委员会申请表上载明业主委员会包含贵州电器厂的房屋（金岸玉都1-4层），同年7月30日，住建局下发《关于同意“金岸玉都”小区业主委员会备案的通知》（筑建通163号），同意成立“金岸玉都小区业主委员会”。本案所在物业位于贵阳市南明区文化路，该土地使用权经贵阳市人民政府审批同意后，将部分土地使用权出让给电器厂作建商场用地，剩余土地使用权出让给通达房地产开发公司做建商住楼用地。2001年5月21日，被告贵州电器厂（甲方）与案外人贵州通达房地产开发有限公司（乙方）签订《联建合同》一份，约定：甲方在贵阳市拥有国有土地使用权土地一宗，面积为7200㎡左右。现经市政府及主管部门批准，甲方为事实“退二进三”企业，为盘活存量资产，配合政府建设方略，经双方协商决定，充分利用该宗第地处市中心区，面临市西河和人民广场，西近河滨公园，东靠金筑大学，北连瑞金南路繁华地段的地理优势，共同开发商业裙房（高品味文化休闲广场）和高档商品住宅综合楼。本着互惠互利的原则，为确保双方权益，保证联建项目的顺利实施和完成，双方协商一致签订本合同。项目地址：贵阳市，贵州电器厂宗地（见图纸）。项目性质：商业裙房及高层联体双塔住宅商住综合楼。总建筑面积：36800-40000㎡（不含地下人防工程部分）商业裙楼面积：10000㎡。住宅楼面积：26800-30000㎡......三、分配方案：1.项目建成后，作为拆迁还房，乙方确保甲方分得商业裙楼建筑面积10000㎡，按序保证一、二、三层，确实不足部分在四层补足。用于保证500余名职工以后的升级及解决部分下岗职工的再就业......4.综合楼中，双方共同受理的设施（供电、供水、供气、通风等）由甲乙双方成立物业管理机构共同管理、共担责任、共享权益......”。房屋建成后，2009年3月5日，贵州电器厂与案外人贵州通达房地产开发有限公司签订《协议书》、约定贵州电器厂分得案涉物业。被告贵州电器厂与喜多漫食界的法定代表人李冬成经过协商约定：贵州电器厂房屋，即坐落于本市南明区金岸玉都裙楼，建筑面积约为12000平方米房屋租赁给李冬成经营。并签订《房屋租赁合同》一份，合同第九条其他费用（二）款约定，甲方交付独立的水电设施给被告喜多漫食界使用，喜多漫食界不承担物业费及物业管理费等。2016年8月，经贵阳金岸玉都小区业主委员会聘请原告入驻金岸玉都小区。2017年2月1日，原告与贵阳金岸玉都小区业主委员会签订《金岸玉都小区临时物业服务协议》，约定：介于原物业公司退出在新物业公司未选定的情况下，由原告为金岸玉都小区两栋住宅及配套商业用房提供物业服务。原告以其入驻后为被告贵阳市南明区品道喜多漫食界提供了物业服务为由，提出如前诉请。审理中，原告提交的证据有：1、原告及二被告的企业登记信息，证明原被告主体资格适格。二被告对此真实性无异议，被告喜多漫食界认为其不是适格被告。2、贵阳金岸玉都小区业主委员会备案申请、贵阳市住房和城乡建设局关于同意“金岸玉都”小区业主委员会备案的通知，证明贵阳金岸玉都小区业主委员会设立程序符合法律规定，有权选聘小区物业服务企业并代表全体业主签署物业服务合同。且被告贵州电器厂属于贵阳金岸玉都小区业主委员会成员，应当按照其拥有的物业面积（金岸玉都1-4层）向物业服务企业交纳物业服务费，对出租给被告喜多漫食界的部分房屋，应承担连带缴费责任。被告喜多漫食界认为其并非金岸玉都的业主，而是承租人，从证据本身来看，达不到原告的证明目的，不予认可，其余质证意见与贵州电器厂一致。被告贵州电器厂对该份证据的真实性无法确认，且备案表不完整。金岸玉都自交房以来，贵州电器厂没有收到任何关于业主委员会的通知，没有参加过业主委员大会，原告也未对我厂的商业用房提供过物业服务。要求原告提交涉案业主委员会的详细资料及会议业主签到证明，并申请沈和平及之前的一恒物业公司的法定代表人出庭作证。3、《金岸玉都小区临时物业服务合同》、水电底数抄表清单、会议纪要、关于金岸玉都小区相关问题的框架协议签收单、《金岸玉都小区物业服务合同》，证明原告依法与金岸玉都小区业主委员会签订物业服务合同后入驻该小区，程序合法。原告接收小区设施设备的时间是2016年8月1日，故原告计算物业费的起始时间为2016年8月1日，被告喜多漫食界属于金岸玉都小区的物业使用人，属于原告提供物业服务的对象，应缴纳物业管理费。被告喜多漫食界对二份物业合同是否能约束承租人喜多漫食界持有异议。对于会议纪要、关于金岸玉都小区相关问题的框架协议签收单的真实性无法证明，属于保管服务合同，对于关联性不予认可。对于水电底数抄表清单不予认可，因为没有喜多漫食界的签字认可。原告入驻金岸玉都小区是否合法，存在争议，起算物业费的时间应与原告提供的物业服务时间相关，被告喜多漫食界是物业使用人，但从未接受过原告的物业服务，从法律规定来看，喜多漫食界也不应该承担物业服务费。被告贵州电器厂对二份物业服务合同不认可，与本案没有关联性，因为被告不属于金岸玉都业主委员会的范畴，故无法达到原告的证明目的。二被告一万多平方米的房屋中的2000多平方米修建为停车场，并提供给业主使用，不但没有向原告及业主收取费用，现在原告却反过来起诉被告，是没有依据的。框架协议仅仅是停车场管理混乱就停车矛盾达成的协议，只是为了解决冲突，并不能证明原告行使了整个物业的管理权。4、贵阳市物价局关于制定“金岸玉都”商住楼物业服务收费标准的通知；虹祥花郡（三期）前期物业服务合同、保利凤凰湾前期物业服务合同、贵阳南明区福楼旺邸业主委员会“关于住改商物业服务费的通知”、贵州龙瑞物业管理有限公司前期物业管理服务协议，证明被告早在2010年，贵阳市物价局实际测算的金岸玉都小区商业用房物业费成本已经达到2.6元/㎡/月，原告主张按3元/㎡/月计算符合市场经济规律。同时，与金岸玉都小区相邻地段、同等档次的小区或者相对更偏远的小区，商业用房物业收费标准均在3元/㎡/月甚至更高，原告主张按3元/㎡/月计算，合情合理，应当予以支持。被告喜多漫食界对该组证据的三性均持异议，收费标准通知截屏是在网上查询，查询网站真实性无法核实，而且其余物业收费与原告无关联性。对于其余物业管理公司的物业合同无法核实真实性，不是原件，其他小区与本案无关联性，对服务费通知不予认可。被告贵州电器厂对该组证据真实性均持有异议，与本案无关。对一帆物业公司的收费标准、网上下载通知不予认可，因为一帆物业公司并未给二被告提供过物业管理服务，与本案无关联性。被告喜多漫食界提交的证据有：1、《房屋租赁合同》二份，证明喜多漫食界分别与贵州电器厂、通达房开公司签订的房屋租赁合同中，均约定了喜多漫食界不承担物业管理费。原告对该组证据真实性无异议，虽合同约定了被告不承担物业管理费，但这是出租人及承租人自己的约定，并不代表不产生物业服务管理费。被告贵州电器厂对该组证据无异议，对证明目的无异议，从消防维修、电梯维修下水道的清理，三方共用的电器房等产生的费用均由被告喜多漫食界承担，均可证明物业管理都是被告喜多漫食界自己在独立进行管理，原告并未提供过物业服务。2、发票、收据，证明被告承租的金岸玉都商住楼期间，生活垃圾处理、消防设施维护等属于物业服务管理的内容，均由喜多漫食界自己承担。原告对此的真实性不能一一核实，部分手写的单据不予认可，其余请法庭核实。由于被告喜多漫食界是餐饮企业，内部结构是自己维护范围，不属于物业服务范围。而票据大部分是与其他公司的业务产生的，达不到被告的证明目的，属于餐饮企业应自行处理的事项。被告贵州电器厂对该组证据无异议。3、贵阳市云岩区人民法院2018年7月27日的庭审笔录，证明被告喜多漫食界不需要承担物业服务费的事实，该笔录第六页辩论意见中详细说明了配电房维护费用如何承担，要求我方分担，如果原告为被告提供了物业服务，费用应由原告承担，也可以证实原告未向被告提供过物业服务。原告对真实性无异议，但是认为达不到被告的证明目的，与本案无关联性。被告贵州电器厂无异议。被告贵州电器厂提交的证据有：1、联建合同、补充协议，证明合同约定我厂与通达房开公司联建以后，我厂可以分得一万多㎡房屋，成立的物业管理公司应当由双方共同进行管理，还约定了我厂下岗分流职工由通达房开公司安置或者从事小区住宅物业管理，即需要进行物业服务的是住宅区，并非属于我厂的商住楼部分。原告对该组证据的真实性无异议，金岸玉都小区所有的物业都是上下结构，联建合同第三条对于共同设施由三方组建，我方是认可的，可以确定从合同来看，金岸玉都小区是不可分割的主体，物业管理是一体化管理，原告作为后期物业管理公司提供物业服务是有依据的。补充协议是小区物业管理的安置问题，联建合同不能否定物业管理的必要性，该组证据与本案无关联性。被告喜多漫食界对此无异议。2、喜多漫食界自行承担的各方面服务协议和付费依据，证明原告未对我厂商住楼部分提供过任何物业服务。原告对该组证据对真实性无法核实，部分手写的不认可，其余请法庭核实。被告与其他公司往来的票据不予认可，达不到证明目的。被告喜多漫食界对此无异议。3、消防安全检查台账，证明原告没有参与任何物业管理服务，都是二被告自行进行管理的。原告对此真实性不予认可，没有人员签字，即便是真实的，也只是喜多漫食界内部的管理问题。被告喜多漫食界对此无异议。另，本案在审理中，对案涉物业进行现场勘查，勘查内容为：一、被告喜多漫食界租赁被告贵州电器厂房屋，喜多漫食界面积约为12000平方米；二、内部及外部服务（包括1100平方米左右停车场，此部分产权属案外人通达房开公司），内部勘查情况：喜多漫食界内部停车场设立的三台电梯，含电梯安装、维修、维护、消防、环境卫生、垃圾的处理由喜多漫食界自行完成。对于供水、供电情况勘查：整栋楼供水、供电是一个整体，被告喜多漫食界认为供水排水是独立的，都是被告自行管理及进行维修维护。对喜多漫食界外围的卫生环境等进行勘查，喜多漫食界的外部环境卫生、环境绿化及垃圾处理由喜多漫食界自行完成。对于公共区域由原被告共同管理，费用各自承担，仅有监控室及防、排系统控制室共用一间办公室。同时查明，喜多漫食界至今未与原告签订《物业服务合同》。原审认为，本案争议焦点为，原告与二被告未签订书面物业服务合同，案涉物业虽为一个整体，原告是否为被告提供了物业服务，被告是否应向原告交纳物业服务费。原告于2016年8月入住案涉小区以来，案涉物业系被告喜多漫食界向被告贵州电器厂租赁的坐落于本市南明区金岸玉都一层至四层，建筑面积约12000平方米，用作餐饮经营。原告虽提交了证据，证明其提供物业服务。根据原告提交的证据及现场勘查得知，喜多漫食界的物业分为房屋内部、外部设备设施及环境卫生等综合物业。喜多漫食界内部设备、设施、清洁卫生的管理、维护、维修及垃圾的处理，由其自行处理，费用自行承担，原告未实际提供物业服务。从外部设备、设施、给排水及污水处理等事项，均由被告自行完成。被告仅有监控室、防排系统控制与原告在同一监控系统，发生费用各自承担。外部设备、设施、公共区域、清洁卫生、绿化养护的维修、管理和维护义务均由被告自行负责完成。公共部分，均由原被告双方共同管理，费用各自承担。因此，原告以为被告提供了物业服务为由，主张被告支付物业服务费，原告提交的证据不足以证明其主张，原审不予支持。被告抗辩，原告未对其实际提供物业服务的抗辩理由成立，原审予以采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回贵阳鑫立物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费17398元，减半收取8699元，由贵阳鑫立物业管理有限责任公司承担。二审审理期间，上诉人鑫立物业公司提交《关于同意“金岸玉都”小区业主委员会备案通知》、《业主委员会备案申请表》，拟证明业主委员会的成立程序合法，有权代表业主签订合同；贵州电器厂是业主委员会成员之一，业委会成立时贵州电器厂也派人参与业主委员会的成立。被上诉人贵州电器厂质证称该证据与本案无关联性，即便贵州电器厂电器厂参与业主委员会的成立，实际贵州电器厂的产业是独立的，并没有纳入物业管理范围。鑫立物业公司与业主委员会签订的合同只是对住宅进行约定，鑫立物业公司进驻后并没有对商用房进行过管理。仅仅依据备案表上姓申的职工来证明贵州电器厂的物业是物业管理范围无依据。被上诉人喜多漫食界质证称，喜多漫食界不是小区的业主，对业主委员会成立的过程并不知晓，也没收到相应的通知。从鑫立物业公司提交该组证据能明确鑫立物业公司知晓喜多漫食界的业主是谁，但又将喜多漫食界列为被告，可以印证鑫立物业公司属于恶意诉讼。本院对于上诉人提交的上述证据的真实性予以确认。经二审审理查明：2012年7月17日，金岸玉都小区业主委员会向贵阳市住房和城乡建设局提出备案申请，业主委员会备案申请表记载，小区物业包含贵州电器厂的金岸玉都1-4层商业用房。2016年7月25日，鑫立物业公司与贵阳金岸玉都小区业主委员会签订《金岸玉都小区临时物业服务协议》，约定：由于原物业公司退出，在新物业公司未选定的情况下，由鑫立物业公司为金岸玉都小区物业规划红线区域内的362户业主的两栋住宅电梯楼建筑面积4.4万平方米及配套商业用房1.2万平方米提供物业服务，服务内容为：公共秩序管理、清洁卫生、绿化养护、共用设施设备的维修、保养、运行等日常管理及双方约定的其他事项。服务标准为：《贵阳市普通住宅小区物业服务等级标准》三级。协议对于商业用房的物业服务约定为：商业收费由鑫立物业公司与服务对象协商；协议第五条第1项约定：为避免管理上的混乱，乙方（鑫立物业公司）不介入前期物业公司与业主委员会之间未解决的问题。关于物业管理区域内，尚未确定的事项甲乙双方另行协商。协议约定的服务期限为六个月，即：2016年8月1日至2017年1月31日止。2017年2月1日，鑫立物业公司与贵阳金岸玉都小区业主委员会再次签订《金岸玉都小区临时物业服务协议》，内容基本与前一份协议一致，服务期限为24个月，即：2017年2月1日至2019年1月31日止。经二审查明的其余事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为：根据《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》的规定，物业管理是指业主、物业服务企业或者其他管理人对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主可以委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理，也可以自行管理。物业服务是我国随着房地产经营模式以及居住模式的不断演进而出现的新的服务类型，各个物业小区的物业管理方式、管理主体、管理范围由于历史或物业形态等原因而存有差异，物业服务合同的权利义务应结合物业买受人与出卖人之间的约定、物业服务提供者与接受人之间的约定、物业服务实际服务情况等各种具体情况，遵循权利义务相一致的原则，确定物业服务者与业主之间的权利义务。本案中，虽然案涉12000平方米商业用房屋属于上诉人鑫立物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同确定的物业服务范围。但物业服务协议约定：商业用房的服务方式和物业费标准需与服务对象协商确定，实际履行过程中，鑫立物业公司并未与贵州电器厂或喜多漫食界就上述事宜协商并达成一致意见，诉讼中鑫立物业公司也未举证证明为上述商业用房实际提供了物业服务。从案件材料看，案涉商业用房长期以来系由业主贵州电器厂与承租人喜多漫食界自行管理和服务方式进行的，小区之前的物业服务企业在提供物业服务期间亦未收取案涉商业用房的物业服务费。因此，原审法院认定案涉商业用房的外部设备、设施、给排水及污水处理等事项均由被上诉人自行完成，仅有监控室、防排系统控制与鑫立物业公司在同一监控系统，发生费用各自承担，公共区域的清洁卫生、绿化养护的维修、管理和维护均由被上诉人自行负责完成，并据此判决驳回鑫立物业公司要求被上诉人支付物业费的诉请，并无不当，本院予以维持。鑫立物业公司上诉认为其提供了物业服务，要求被上诉人贵州电器厂和喜多漫食界的诉讼理由，缺乏充分事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17398元，由上诉人贵阳鑫立物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年九月二日书记员 尹洪梅