黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1005民初296号原告：丛培荣，女，1968年6月21日出生，汉族，无固定职业，住所地牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：王丽娟，黑龙江张艳律师事务所律师。被告：牡丹江市实光房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区文化宫西广场地下人防工程。法定代表人：王**奇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏慧达，黑龙江同洲律师事务所律师。原告丛培荣与被告牡丹江市实光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告丛培荣及其委托诉讼代理人王丽娟、被告牡丹江市实光房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苏慧达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丛培荣向本院提出诉讼请求：1.原、被告之间的《商品房买卖合同》无效；2.被告返还原告支付的“购房”款420336元，利息以210336元为基数，自2011年3月9日起至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息为104408元，其中利息以尾款210000元为基数，自2011年12月6日起至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息为93032元，以上本息合计：617776元。以房款420336元为基数自2019年8月20日起至实际履行之日止同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.依法返还办理房产证费用17036元；以上各项费用合计：634812元。4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年3月9日签订了一份认购书，就原告购买被告地下商铺事宜达成协议，该认购书详细明确了被告出售的地下商铺的面积、位置、价款、支付方式、违约条款，同时约定如原告不按约定时间签订《商品房买卖合同》，被告有权终止协议，并且不退回原告支付的首付款210336元，但认购协议上未提及该地下商铺为人防工程，原告依协议支付了上述首付款。双方于2011年12月6日签订了正式的《商品房买卖合同》，合同中第三条明确注明“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第21幢0001H60号房，该房屋建筑面积25.92平方米、套内建筑面积15.12平方米，该商品房用途为商服，该商品房阳台是封闭式”等详细内容。原告于2011年12月13日取得了房屋所有权证书，产权为单独所有。可见，被告在向原告出售该地下商铺时是以买卖商品房所有权的方式进行出售。本案中，涉案商铺为人防项目。根据我国《国防法》和《人民防空法》第二条、第九条、第十八条之规定，人民防空是国防的组成部分，人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有，禁止任何组织或个人破坏、侵占人民防空设施。人民防空工程所涉资产为国有资产，任何人不得买卖、破坏、损害、侵占。由此可见，本案商铺为人防项目、人防设施，根据法律规定不得进行买卖，因此，原、被告签订的商品房合同为无效合同。需说明的是，根据我国《人民防空法》，国家是鼓励社会资金参与对人防工程的开发、投入的，也鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，并明确了“谁投资、谁受益”原则，建设人防商铺的被告有权对该商铺使用、收益。但无论如何，均不得针对人防商铺所有权进行买卖、让渡。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及第五十八条之规定，当事人订立合同，必须遵循法律规定，违反法律行政法规禁止性规定的合同为无效合同，不被法律所保护。可见本案中的《商品房买卖合同》为无效合同，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告牡丹江市实光房地产开发有限公司辩称，原、被告之间商品房买卖合同有效，不存在违反法律强制性规定的情形，被告所出售的商铺已经过黑龙江省人防办公室、牡丹江市人防办公室的批准，取得了大中型人防工程开工报告审批表，并且取得了商品房预售许可证，原告要求确认房屋买卖合同无效，没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在认定的事实中予以确认：原告提供的认购书、商品房买卖合同、购房发票、房屋所有权证书、房屋契税完税证、办证费用发票、抵押权设立登记费票据、黑龙江省住宅专项维修资金专用票据、《牡丹江市文化宫西广场人防工程立项审批文件》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、批准图，被告提供的2010年5月4日牡丹江市人防办公室和黑龙江省人防办公室审批的大中型人防工程开工报告审批表、2011年10月19日牡丹江市房产管理局出具的预售许可证副本、2009年8月9日被告公司与牡丹江市人防办公室签订的牡丹江市文化广场及西平安街人防工程投资建设协议书、黑龙江省人民防空办公室出具的人防工程竣工验收备案表、2011年6月9月牡丹江市人民防空办公室对牡丹江市住建局出具的关于同意文化宫西广场地下人防工程验收备案的函，因双方对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性和体现的内容予以确认。原告申请七台河市城市规划勘测设计院工程师陈培生出庭作证，证明被告向原告出售所有权案涉项目全部为人防工程，平战结合，平时仅能作为商业街使用，不允许出售。证人证言的主要内容也是表示涉案工程为人防工程。因被告对涉案工程为人防工程的事实予以认可，故本院对证人证言中该部分内容予以采信，至于涉案工程是否能够买卖的问题，应当结合其他证据予以综合认定。2007年6月20日，牡丹江市纪律检查委员会给市政府出具了一份《关于引进北京紫光光电科技有限公司资金开发建设市文化宫广场地下商城的报告》，主要内容为北京紫光光电科技有限公司将投资开发建设市文化宫广场地下商城工程项目，建设面积为10000平方米，计划投资6966.37万元，企业自筹资金；“申请政策：享受牡丹江招商引资和地下人防工程开发建设的优惠政策”。同年7月16日，牡丹江市纪律检查委员会给牡丹江市人民防空办公室（以下简称市人防办）出具了一份《关于北京紫光光电科技有限公司追加资金开发建设系平安街太平路至西一条路地下商城的报告》。后期，因北京紫光光电科技有限公司资金出现问题，该工程迟迟没有进展。故2009年8月9日，市人防办与被告签订了一份《牡丹江市文化广场及西平安街人防工程投资建设协议书》，其中甲方为市人防办、乙方为被告，主要内容为“一、乙方按市政府同意规划，完成文化广场及西平安街人防工程，建筑面积计15000平方米，投资人民币5800万元概算的建设计划任务，并按国家基本建设程序履行审批程序，执行人防工程建设标准。二、该项目建成后平时由乙方管理和使用，产权及收益归乙方所有，产权手续由乙方自行办理。三、乙方在建设文化广场及西平安街人防工程时应符合牡丹江城市总体规划和牡丹江市人防与城市建设相结合规划的要求，涉及到与太平路人防工程连通时，甲方帮助协调，发生的一切费用由乙方承担。四、乙方提供审批立项的相关资料，甲方具体承办向省人防办申请立项和国家人防工程建设计划批复。乙方负责该项目的规划、地质勘察设计、可行性论证、地下管线动迁和工程施工、并承担全部费用……七、该项目作为招商引资项目，按照国家、省和市政府的有关文件和规定，享受各有关优惠政策。甲方在此项目建设商应积极支持乙方，并做好各项服务和协调工作……”。2009年9月至2010年2月期间，被告开始对涉案工程向各相关单位进行报批，并分别于2010年1月12日和2月份取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。2010年4月13日，市人防办给市工人文化宫出具了一份《关于文化宫系广场人防工程的函》，其中体现“人防工程属于国防工程的重要组成部分，享受国防工程和社会公益事业同等优惠待遇，为支持人防工程建设，请总工会给予协助”。2010年5月4日，被告向市人防办提交了大中型人防工程开工报告审批表，同年5月6日、5月19日，市人防办和省人防办均在该审批表上由主任签字并加盖了公章。2011年6月9日，市人防办公室给市住建局出具了一份《关于同意文化宫西广场地下人防工程验收备案的函》，主要内容为“牡丹江市实光房地产开发有限公司投资建设文化宫西广场地下人防工程，经黑龙江省人防工程质量监督站验收后，现依据主体结构工程质量验收报告（人防质监3-5），工程质量评定为合格，业内资料齐全，验收程序合法，同意该工程验收备案。请协助办理相关手续。”同年7月19日，省人防办在涉案工程的人防工程竣工验收备案表上盖章确认。2011年10月19日，被告取得位于的地下人防工程的8090时尚广场的商品房预售许可证，房屋用途性质为全部商品（非住宅）、预售对象为单位和个人、预售总建筑面积为15993.35平方米，共559套。为了查实被告能够出售人防工程所有权的依据，本院依职权在市人防办和市住房和城乡建设局调取了一份由中国人民解放军沈阳军区、辽宁省人民政府、吉林省人民政府、黑龙江省人民政府联合下发的[2008]8号文件——《关于贯彻落实的意见》，其中第15页和第16页的（二十五）切实加强人民防空国有资产管理中体现“集体或个人利用非国有资金（法律规定义务以外）投资建设的单建式人民防空工程，应当符合人民防空工程要求，产权归投资者所有，其中享受人民防空优惠政策的部分，产权归国家所有，由人民防空主管部门实施产权管理，由经营部门有偿使用”、“各类人民防空工程由人民防空主管部门出具人民防空工程产权证明，房产部门负责核发人民防空工程房屋所有权证”。另调取了一份市人防办和市住房和城乡建设局于2009年12月14日共同下发的牡人防联字[2009]1号文件——《关于进一步加强人防地下工程建设及民用建筑产权登记工作的通知》，主要内容是依据上述[2008]8号文件，在人防工程竣工后，先由市人防办公室对该项目的人防工程进行验收，验收合格后对该项目出具人防验收手续，房产部门为其办理产权登记手续；市区内各类人防工程办理产权登记，由人民防空办公室出具人防产权证明，房产部门核发所有权证。2011年3月9日，原、被告签订了一份认购书，该认购书体现，被告是8090时尚广场发展商，并拥有8090时尚广场商铺所有权，原告购买的商铺位置为牡丹江市文化宫西广场地下平安街地下的8090时尚广场商铺，套内建筑面积约15.12平方米（按实际套内建筑面积多退少补），产权转让总金额420366元。2011年12月6日，原、被告签订了商品房买卖合同，该商品房买卖合同上体现“出卖人以出让方式取得位于文化宫西广场地下人防工程，8090时尚广场，编号为XX-XX-XX的地块的土地使用权”、“该地块土地面积为9310.4平方米，规划用途为商服”、“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第XX幢XX号房，该商品房用途为商服，地下1层、该商品房阳台是封闭式，该房屋建筑面积25.92平方米、套内建筑面积15.12平方米、公共部位与公用住房分摊建筑面积10.80平方米”、“按套内建筑面积计算，该房屋单价为每平方米18216元，总金额贰拾柒万伍仟肆佰贰拾陆元整”。同日，被告给原告出具了销售不动产统一发票，体现的购房款数额为275426元。同年12月13日，原告办理上述商服的产权证照，该证照上体现房屋坐落于西安区牡丹江市文化宫西广场人防工程,8090时尚广场YY室。本院在庭审中询问原告是否认可涉案工程的产权归被告所有，原告表示根据中国人民解放军沈阳军区、辽宁省人民政府、吉林省人民政府、黑龙江省人民政府联合下发的[2008]8号文件中体现的个人利用非国有资金投资建设的单建人防工程，排除人民防空优惠政策部分后剩余部分产权归投资人所有是认可的，但本案案涉人防工程根据被告提交的人防工程投资建设协议书第七条明确规定案涉的人防工程享受各有关政策可知被告仅投资5800万建设15000余平的地下人防工程存有国家优惠政策支持部分，因此原告无法确定被告所出售的部分是否是该优惠部分、是否是国家的产权；该案涉工程与普通的商品房出售完全不同，被告所依据的《房地产管理法》在本案中不应适用，其所出售的是人防工程带有公益性质的产权，且有特别法律对该产权有严格规定，被告不能偷换概念，将属于国家的产权进行出售而曲解人防工程建设过程中出具的各个法律文件，进行推理解释，允许其肢解人防工程后进行出售。被告对涉案工程是否享受国家优惠政策的问题解释称，其是享受的招商引资优惠政策，其与市人防办签订的协议当中确定也是招商引资的优惠政策，而非人防工程的优惠政策；根据法律规定，即使被告出售的商铺中存在国家产权的部分，原、被告签订的合同也是有效合同，也不存在合同无效或解除的情形，且在本案当中原告未提供证据证实其购买房屋是国家不允许买卖的，原、被告的商品房买卖已经过房地产登记手续，不存在违反法律规定的情形。原告称其是贷款购买的商铺，所以没有看见过商品房买卖合同和房照，也从来没有向被告询问过房屋性质，且目前贷款还没有偿还完毕，房照仍在银行处抵押；原告购买涉案商铺后一直自己经营，后来在2014年9月-2015年9月期间只营业半年，自2015年9月到2018年期间，因被告一直关门闭店，原告无法经营，直到2018年才恢复经营；如果商品房买卖合同确定无效后，原告同意返还商铺，且目前商铺具有返还条件。本院认为，关于涉案的人防工程是否能够买卖的问题，首先，虽然被告开发建设的8090地下时尚广场为人防工程，且依据《中华人民共和国物权法》第五十二条第一款“国防资产属于国家所有”、《中华人民共和国人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害”的规定，故涉案的人防工程确实是国防的组成部分，但是否为国防资产需要进行具体分析。按照《中华人民共和国国防法》第三十七条“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产”及《中华人民共和国人民防空国有资产管理规定》第二条“人防国有资产是国防资产组成部分，是指人防主管部门及所属单位占有、使用及管理的、在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和。即指人防部门占有、使用的国有资产和管理的人防工程、指挥、通信、警报设备设施等两大部分资产。包括中央、县以上地方各级人民政府对人防建设投资形成的资产;按照中央、地方政府政策规定，筹集的人防建设资金形成的资产;以及接受捐赠和经法律确认专项用于人防建设的资产。人防国有资产的表现形式有：流动资产、固定资产、对外投资、无形资产和其他支持”的规定，本案涉及的人防工程是被告自筹资金建设的，土地使用权也是通过出让方式取得的，该工程建成后，也是一直由被告占有、使用、处分及管理，不属于上述规定中的情形，且根据中国人民解放军沈阳军区、辽宁省人民政府、吉林省人民政府、黑龙江省人民政府联合下发的[2008]8号文件也确认了集体或个人利用非国有资金（法律规定义务以外）投资建设的单建式人民防空工程，应当符合人民防空工程要求，产权归投资者所有。其次，被告在建造涉案的人防工程时，是否享受了地下人防工程开发建设的优惠政策的问题，在牡丹江市纪律检查委员会给市政府的报告中，明确写明其为北京紫光光电科技有限公司申请的是享受牡丹江招商引资和地下人防工程开发建设的优惠政策。但被告和市人防办签订的协议书中只体现涉案工程作为招商引资项目，按照国家、省和市政府的有关文件和规定，享受各有关优惠政策，故这里的优惠政策应当是招商引资的优惠政策。原告认为被告享受了地下人防工程开发建设的优惠政策应当提供证据加以证明，不能主观臆测。再者，通过市人防办和市住建局能够同意给被告办理涉及商品房销售的各类证照，并给原告办理了涉案商铺产权证照，能够说明市人防办认可被告出售给原告的商铺不涉及国有部分，且从原、被告签订的商品房买卖合同中也体现，被告是按套内面积出售的商服，公共部位与公用住房分摊没有出售。综上，应当认定被告出售给原告的商铺虽为人防工程，但产权归被告所有，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，被告有权对自己的不动产进行处分，且原告已经取得涉案商铺的所有权，被告已经履行了其应尽的义务，故原、被告之间的买卖关系成立且合法有效。原告与被告签订的商品房买卖合同及取得的产权证照均体现原告购买的房屋为地下人防工程，按照常理推断原告应当在购买该房屋时就已经知道是人防工程的事实，而原告却在购买涉案房屋8年后，要求以人防工程不得买卖为由要求确认合同无效，对于被告有失公平。本院认为原告要求确认其与被告签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求于法无据，而原告的其他诉讼请求均以该诉讼请求为基础，故本院对该项诉讼请求及原告的其他诉讼请求均不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条,《中华人民共和国物权法》第三十九条、第五十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国国防法》第三十七条，《中华人民共和国人民防空法》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告丛培荣的诉讼请求。案件受理费10148元，由原告丛培荣负担。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长  魏丹丹审判员  卞熙存审判员  马 钠二〇二〇年九月二十七日法官助理何文宇书记员张磊附本案涉及的法律条款1.《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第五十二条第一款国防资产属于国家所有。3.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4.《中华人民共和国国防法》第三十七条国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。5.《中华人民共和国人民防空法》第二条人民防空是国防的组成部分。国家根据国防需要，动员和组织群众采取防护措施，防范和减轻空袭危害。6.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。