江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3268号上诉人（原审被告）：盐城同升房地产开发有限公司，住所地盐城市城南新区华邦西B区1101、1107室（新都街道办事处新丰社区）。法定代表人：杨树梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁进，江苏锐智律师事务所律师。委托诉讼代理人：季彬，江苏锐智律师事务所律师。上诉人（原审第三人）:沈长春，男，1963年11月25日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。上诉人（原审第三人）：孙扣英，女，1963年9月30日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：胡井文，江苏理高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李迪，男，1967年5月5日生，汉族，居民，住盐城市。委托诉讼代理人：刘玲，江苏瑞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚莉，江苏瑞信律师事务所律师。上诉人盐城同升房地产开发有限公司（以下简称同升公司）、沈长春、孙扣英因与被上诉人李迪商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2019)苏0903民初6251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。同升公司上诉请求：撤销一审法院判决第一、二项，改判驳回李迪的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由李迪承担。事实和理由：1.同升公司与李迪之间并未达成房屋买卖以及工程款抵房款的合意，一审法院认定事实错误。案涉《房屋认购书》第四条明确约定，该认购书须经双方签署交交纳认购金之后生效，而同升公司并未在该认购书“收款人”一栏签字或盖章，之后也从未对该认购书表示过任何追认，刘某在“备注”一栏签字的行为也仅能代表其个人想表达抵工程款的意思表示，而不能视为其对《房屋认购书》的签署，因此该《房屋认购书》并未生效。刘某并非同升公司的负责人，不能代表同升公司做出“工程款抵房款”的决定。作为施工合同的另一方盐城市苏厦建设集团有限公司（以下简称苏厦公司）也从未与同升公司就“工程款抵房款”达成过合意，也未就工程款进行过结算。2.案涉商品房是同升公司的财产，对案涉商品房拥有处分的权利。2018年11月7日同升公司发函给李迪，由于其借用案涉房屋，同升公司要求李迪腾空房屋或在规定时间内行使优先受偿权，但李迪未在规定的时间内向同升公司表达购买房屋的意愿，所以同升公司才在2018年11月16日将案涉房屋出售给沈长春、孙扣英。沈长春也已支付了相应的房款，并完成了房屋的过户手续。3.一审法院在双方未签订正式的商品房买卖合同以及物权未发生变动的情况下，直接判决要求同升公司办理商品房过户手续没有法律依据。沈长春、孙扣英上诉请求：撤销一审法院判决第一、二项，改判驳回李迪的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由李迪承担。事实和理由：1.沈长春、孙扣英签订的商品房买卖合同是合法有效的合同。沈长春、孙扣英对房屋已经出售给他人并不知情，一审法院推定沈长春、孙扣英对此是明知的与事实不符。因江苏中天海银置业有限公司（以下简称中天公司）应付沈长春、孙扣英工程款，沈长春通过以工程款抵房款的方式购得案涉房屋，沈长春、孙扣英完全没有必要对房屋进行仔细的查看，沈长春、孙扣英只关心该房屋是否能够过户，并不关心房屋内是否有人居住。李迪辩称，1.《房屋认购书》系由刘某代表同升公司与李迪签订，刘某是金某工程中同升公司的负责人，具有代表同升公司对外签订合同、结算工程款及以房抵工程款等权限。《房屋认购书》中载明事项可以证实，双方同意以案涉房屋冲抵同升公司差欠李迪的340万元工程款，该份认购书载明“本认购书经双方签署并缴纳认购金之后生效”，340万元系案涉房屋全部的购房款，故认购书签订即生效。2.同升公司与沈长春签订的商品房买卖合同系恶意串通损害李迪的合法权益，该合同为无效合同。根据相关法律规定，以房抵工程款的前提条件是存在明确的到期债权，而同升公司与沈长春、孙扣英签订商品房买卖合同时，沈长春并未享有高达805万元的待付工程款。即使沈长春按时进场施工，按照三方签订的工程承包合同在进场施工仅二十天时，支付高达805万元的工程款的条件显然尚未满足。2、同升公司对案涉房屋及房屋的装修费用无处分权，沈长春、孙扣英的购房行为系与同升公司恶意串通。3.同升公司与沈长春就案涉房屋的过户时间可以看出双方显然是为了阻碍（2019）苏0903民初238号民事判决后的执行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李迪向一审法院起诉请求：1.判令同升公司与沈长春签订的买卖合同无效，同升公司及沈长春、孙扣英协助办理坐落于盐城市金某8号楼05室房屋、05室车库、05室储藏室不动产登记手续；2.判令同升公司承担从2013年5月21日起至实际履行之日止以340万元为基数按年利率6%的计算的违约金；3.本案诉讼费、保全费由同升公司承担。一审法院认定的事实：同升公司系金某小区的开发建设单位。2010年6月1日，同升公司（甲方，建设单位）与盐城市苏厦建设集团有限公司（以下简称苏厦公司，乙方，施工单位）签订工程建设承包合同一份，约定（摘要）：工程名称“金某”小区A区配电工程，承包方式包工部分包料，承包范围金某小区A区盐城供电局图纸（329-Φ073421S-A1）全部内容计5.5万平方米；箱变基础，分接箱基础，电缆沟，管道，护堤，土建部分；不包括配电房土建。本工程按153元/平方米施工费计算则本工程总造价为841.5万元，本工程为全额垫资，验收合格通电后付款，开票结清总价的95%，留5%作5年质保金（其中两年内付清3%，余款2%五年内结清）。合同另就其他事项进行了约定。李迪作为苏厦公司的代表在上述合同上签字并加盖苏厦公司章印。2012年9月24日，李迪至同升公司开发的金某小区售楼处签订房屋认购书一份，载明（摘要）：“开发商（甲方）盐城同升房地产开发有限公司，认购方（乙方）李迪，认购物业金某小区8号楼05室，该物业建筑面积303.27平方米，销售单价为12899.30元/平方米；车库建筑面积42.44平方米，销售单价为5000元/平方米；合计总房价人民币叁佰肆拾万元整（￥3400000.00）。付款方式：一次性付款。本认购书经双方签署并缴纳认购金之后生效，生效后表明：乙方应在2012年9月30日前到甲方售楼处付清房款，确认全款付清后甲方再与乙方签署认购物业的正式商品房买卖合同……”在房屋认购书下方，李迪在客户签名处签字、吴某2在业务员处签字、王某在专案经理处签字。后刘某在该房屋认购书上注明：同意抵冲工程款。2013年3月21日，李迪在负责金某小区物业管理的盐城景泰物业管理有限公司（以下简称景泰物业公司）处领取了金某8号楼05室房屋的钥匙，并缴纳了装潢押金5000元、物业管理费5774元。并向自来水公司和供电公司交纳水电费。李迪在庭审中提交苏厦公司出具的证明一份，主要内容为：金某A区南区配电工程由我公司李迪承包施工，工程总价为捌佰肆拾壹万伍仟元整，同升公司于2012年9月24日以金某南区A区8-05别墅抵冲其中叁佰肆拾万元工程款，另付人民币叁佰玖拾壹万伍仟元，余款壹佰壹拾万至今未付（其工人工资、税收等一切费用均由李迪本人承担负责）。在（2019）苏0903民初238号案件审理时，陈某到庭作证，“我今天来法庭就是证明认购书的事实，我原来是金某的售楼部的业务主管。当时原告认购房子是抵充工程款，我们是接到刘某刘总的电话，说要抵充的事实，然后我们负责填写认购书，由业务员签字，然后交由李迪，让他自己去找刘总签字，签字完成后，我们就等着签合同就可以了。后来原告没有签合同，具体什么原因我也不清楚，后来我就离职了。我是在2009年6月进入售楼部，后来我在2013年离职的。”“当时他是同升房地产公司的负责人，基本上大大小小的事情都是由他负责的。他签字我们才认可的，他的电话我们也是认可的。”“如果是预交定金的，会在认购书上盖财务章，但一般如果刘总签字，我们也是承认的。”证人吴某2到庭作证：“我是为了证明认购书的情况，当时李迪是我的客户，同升公司是开发商，我们是宁波奥斯特房地产销售有限公司。当时我们销售部接到了开发商刘某刘总的电话，将小区大门进去两排别墅后一排的，靠着花园的那一套卖给李迪，当时我在忙，认购书是由我们主管陈某填写了认购书的内容，由经理王某审核后，我在销售人员处签字，然后李迪签字后，他就把认购书带走了，后来我们就知道该套房子抵充了工程款，我们也不能领提成。只能说我走的时候房子还没有签合同，后来具体情况我不知道。”“刘某在同升公司任总经理，负责人，总之都是他说了算。”2018年11月16日，同升公司与沈长春签订商品房买卖合同（合同编号HTBA201811180435）。同升公司将金某A区8幢05室、A区8幢05车库、A区8幢05储藏室出售给沈长春。房款合计8050420元，其中A区8幢05室房款5467220元，另外该房屋装修费200万元。A区8幢05车库单价6000元，总价254640元。A区8幢05储藏室单价6000元，总价328560元。一次性付款，买受人应当在2018年12月30日前支付该商品房全部价款。在2018年12月31日前交房。在（2019）苏0903民初238号案件上诉期间，2019年5月30日，6月3日同升公司向沈长春出具发票，分别为3400000元和4650420元。2019年6月3日，沈长春交纳了契税230012元。交纳了物业维修基金。并领取了苏（2019）盐城市不动产权第0035300号不动产权证书。载明权利人为沈长春和孙扣英共同共有。一审法院还查明，中天公司法定代表人孙某与同升公司的法定代表人杨树梅是夫妻关系。沈长春提供总包方江苏蓝波湾建设工程有限公司（甲方）、分包人沈长春（乙方）、中天公司（丙方）于2018年10月15日签订的工程承包合同书，载明，甲方将中标的紫金大厦商办楼及地下停车库分包给乙方，建筑面积约63858平方米。总承包价约为14680万元整，本价格为一次包死价格。工程款乙方与丙方独立结算，甲方施工管理费由甲、乙方自行结算，与丙方无关。丙方根据工程的形象进度分期付款，其中工程达到图纸设计的正负0标高后付合同总价的30%，工程主体封顶后二个月付合同总价的30%，其余工程款扣除5%作为质量保证金在工程竣工验收后付清，质保金在丙方交付后按质保规范到期付清。2018年10月20日前组织施工，2019年12月31日前必须完工并验收合格。而沈长春实际向同升公司交付购房款的方式为：2018年10月24日交付定金2万元，2019年1月31日，沈长春出具付条，载明今付到紫峰大厦工程款380万元，注：抵金某别墅房款。孙某在付条下方签署同意直接转同升抵房款。江苏蓝波湾建设工程有限公司向中天公司开出380万元收据，注明沈长春工程款抵同升房地产805房款。中天公司通过银行向同升公司汇款380万元。同日，中天公司向同升公司出具证明，载明，我公司于2019年1月31日汇至贵公司的380万元系沈长春在紫峰大厦项目的工程款，请将此笔款项作为沈长春购买贵公司805号别墅购房款。2019年2月1日，沈长春出具付条，载明今付到紫峰大厦工程款356万元，抵别墅款。孙某在付条下方签署同意转同升抵房款。江苏蓝波湾建设工程有限公司向中天公司开出356万元收据，注明沈长春工程款抵同升房地产805房款。中天公司通过银行向同升公司汇款356万元。同日，中天公司向同升公司出具证明，载明，我公司于2019年1月31日汇至贵公司的356万元系沈长春在紫峰大厦项目的工程款，请将此笔款项作为沈长春购买贵公司805号别墅购房款。由于按照总包方江苏蓝波湾建设工程有限公司（甲方）、分包人沈长春（乙方）、中天公司（丙方）于2018年10月15日签订的工程承包合同书，第一笔付款为工程达到图纸设计的正负0标高后付合同总价的30%。对同升公司为何同意提前付款。沈长春解释是“如果我资金周转不过来，我也可以和其协商提前付款。合同是10月签订的，真正付款是在2019春节前。春节前没有完全达到付款节点，但可以付款了。”对于案涉房屋，沈长春在购买时已知道该房屋有他人居住。一审法院认为，合同是当事人约定权利义务的协议。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当根据诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一、李迪和同升公司之间是否形成以工程款抵房款的合意？2010年6月1日，同升公司与苏厦公司签订工程建设承包合同一份，李迪作为苏厦公司的代表在上述合同上签字并加盖苏厦公司章印。实际工程为李迪承建。苏厦公司出具的证明一份，证明金某A区南区配电工程由我公司李迪承包施工，工程总价为捌佰肆拾壹万伍仟元整，同升公司于2012年9月24日以金某南区A区8-05别墅抵冲其中叁佰肆拾万元工程款，另付人民币叁佰玖拾壹万伍仟元，余款壹佰壹拾万元至今未付（其工人工资、税收等一切费用均由李迪本人承担负责）。李迪提交的房屋认购书上详细载明了认购房产的房号、物业面积、总价等，并由刘某签署“同意抵冲工程款”，两位证人均称刘某为同升公司时任负责人，同升公司对刘某的身份存疑。李迪提交的其他刘某签字的合同、付款凭证等相关书证、以及其他同升公司案件中也有刘某代表同升公司签字的情况。事实上，在一审法院处理的其他关于同升公司的案件中，同升公司对刘某曾为其实际负责人的身份亦未持异议。上述均能反映刘某在2012年期间为同升公司负责人的客观事实。况且，同升公司已实际向李迪交付了房屋。李迪进行了装璜。同升公司辩称系将房屋暂借李迪作临时仓储用，但同升公司在此后长达五年的时间内从未向李迪要求返还案涉房屋，一直至2018年10月31日才通知李迪腾空搬离，结合同升公司在交付房屋时将房屋配套的住宅质量保证书、住宅使用说明书一并交予李迪，并由李迪装潢入住，李迪按期缴纳物业费的事实，一审法院认定李迪与同升公司达成工程款抵房款的合意，同升公司已履行了交付房屋的主要义务，同升公司负有协助李迪办理房屋不动产登记手续的义务。需要说明的是，尽管李迪未能提交证据证明在签订认购书时工程款是否已经应付，但从同升公司签订认购书并实际交付房屋的行为可以推定双方已经就抵扣的工程款数额达成一致，亦说明该工程款届时已应付。同时，同升公司的该行为说明李迪作为涉案工程的实际施工人，其有权以实际施工人的身份从同升公司得到应付工程款，一审法院对同升公司关于李迪不应得到工程款的主张不予采信。李迪提交的房屋认购书上详细载明了认购房产位置、面积、价格、总房价，交付了住宅质量保证书、住宅使用说明书，且实际交付房屋，李迪装璜居住多年。房屋认购书内容对照最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第二、五、十六条规定，在李迪与同升公司签订的房屋认购书的上述条款符合商品房销售管理办法第十六条规定，因此应当认定房屋认购书就是商品房买卖合同。二、同升公司与沈长春签订的商品房买卖合同是否有效？同升公司与李迪签订了房屋认购书，李迪已用工程款抵冲房款，得到了时任同升公司负责人刘某的认可，故同升公司与李迪间的商品房买卖行为有效，同升公司应与李迪及时签订商品房买卖合同，办理过户手续。但是同升公司既不与李迪及时签订商品房买卖合同，办理过户手续，反而又与沈长春签订商品房买卖合同，办理了过户手续。房款的支付采用中天公司欠沈长春工程款，中天公司代沈长春支付房款给同升公司，而中天公司与同升公司的法定代表人系夫妻关系，中天公司在工程付款节点未到期的情况下，即提前支付工程款，不符合建设施工惯例。沈长春购买价值800余万元的房屋，未进入房屋内进行查看。明知涉案房屋已有人装潢居住，未进行进一步核实，轻易购房，违背常理。一审法院认定同升公司与沈长春、孙扣英恶意串通，目的是损害李迪的合法权益，故同升公司与沈长春的商品房买卖合同无效。同升公司与沈长春、孙扣英应协助李迪办理不动产过户手续。三、李迪主张违约金是否应予支持？在同升公司与李迪签订的房屋认购书中未约定违约责任，由于李迪已实际居住该房屋，房屋实际价值上增，实际利益未受到损害，故对要求违约金的请求不予支持。综上所述，李迪要求确认同升公司与沈长签订的商品房买卖合同无效，要求同升公司与沈长春、孙扣英协助办理涉案房屋不动产登记手续，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。对李迪的其他诉请，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论，一审法院判决：一、同升公司与沈长春于2018年11月16日签订的《商品房买卖合同》无效。二、同升公司、沈长春、孙扣英于判决生效之日起十五日内协助李迪办理坐落在盐城市金某8号楼05室房屋、05室车库、05室储藏室不动产登记手续。三、驳回李迪的其他诉讼请求。案件受理费15100元，财产保全费5000元，合计20100元，由李迪、同升公司各负担10050元。二审双方未提供新的证据。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。另查明，本院（2018）苏09民终3723号民事判决认定，2013年期间刘某为同升公司负责人。同升公司认可李迪为案涉工程的实际施工人。本案一审受理时间是2019年1月10日。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，李迪与同升公司2012年9月24日签订的房屋认购书中载明了所购房屋的房号、物业面积、总价、付款时间等商品房买卖合同应具备的主要内容，故该房屋认购书可以认定为双方订立的商品房买卖合同。同升公司虽主张其并未在该认购书“收款人”一栏签字或盖章，刘某并非同升公司的负责人，其不能代表同升公司作出“工程款抵房款”的决定，因此该《房屋认购书》并未生效。对此，本院认为，本案原一审期间证人陈某、吴某2证实刘某为同升公司时任负责人，李迪提交的其他刘某签字的合同、付款凭证等相关书证也可证明刘某在案涉合同期间代表同升公司签字的情况，本院（2018）苏09民终3723号民事判决中也已认定案涉合同期间刘某为同升公司负责人，故上述证据均能证实刘某在2012年期间为同升公司负责人。且在上述房屋认购书签订后，同升公司实际向李迪交付了案涉房屋，李迪进行了装潢并入住使用，应当认定为双方已实际履行了该实质意义上的商品房买合同。同升公司在与沈长春签订的商品房买卖合同中也认可李迪的装潢费达200万元，同升公司在此后长达五年的时间内从未向李迪提出过异议或要求李迪返还案涉房屋，而同升公司对此行为仍辩解为系将房屋暂借李迪做临时仓储使用明显与事实不符。李迪为案涉工程的实际施工人，刘某在房屋认购书上签署“同意抵冲工程款”的行为在其行使的职权范围之内，且客观上也相对抵冲了同升公司所欠的工程款债务，并未增加同升公司的债务或减少了同升公司的债权，故刘某上述签字的行为应当认定为是代表同升公司的职务行为。同升公司作为商品房开发企业，沈长春与同升公司2018年11月16日签订商品房买卖合同时应当明知其所购买的房屋是一手商品房，而非二手房，而双方签订的商品房买卖合同中，房款合计为8050420元，其中含该房屋装修费200万元，沈长春、孙扣英主张其是通过以工程款抵房款的方式购得案涉房屋，故其完全没有必要对房屋进行仔细查看，其只关心该房屋是否能够过户，并不关心房屋内是否有人居住，该回避矛盾、减脱责任的解释和推辞不能成为其不承担相应后果的理由。相反，沈长春、孙扣英主张所抵冲工程款的中天公司的法定代表人孙某与本案同升公司的法定代表人杨树梅是夫妻关系，中天公司所主张的工程款在抵冲房款时尚未到工程付款节点，中天公司所谓的向同升公司支付的购房款证明均是在本案立案受理之后，且在本案原一审判决（2019）苏0903民初238号案件上诉期间，同升公司仍与沈长春办理了交纳契税、物业维修基金，并领取了不动产权证书，综合以上事实和行为，可以认定同升公司与沈长春、孙扣英之间存在恶意串通的明显故意，严重损害了李迪的合法权益，同升公司与沈长春的商品房买卖合同应认定无效，同升公司与沈长春、孙扣英应当协助李迪办理不动产过户手续。综上，同升公司、沈长春、孙扣英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30200元，由上诉人盐城同升房地产开发有限公司负担15100元，沈长春、孙扣英负担15100元。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  张晨阳审判员  周 陇二〇二〇年九月十五日书记员  刘 湘