辽宁省沈阳市沈河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0103执异270号 案外人张海洋（曾用名：张海天），男，1998年9月16日出生，汉族，住址沈阳市和平区。 委托诉讼代理人张树华（张海洋父亲），1960年12月21日出生，汉族，住址沈阳市和平区。 委托诉讼代理人宋锡忠，辽宁省企业法律顾问协会工作人员。 申请执行人邱国刚，男，1968年9月12日出生，汉族，住址沈阳市和平区。 委托诉讼代理人董娟，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘腾蛟，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所实习律师。 被执行人诚添大厦（沈阳）有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街389号。 法定代表人傅毅，系该公司董事长。 被执行人傅松涛，男，1935年9月3日出生，汉族，住址沈阳市和平区。 被执行人赵晓军，男，1971年5月31日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。 本院在执行申请执行人邱国刚与被执行人诚添大厦（沈阳）有限公司、傅松涛、赵晓军（2016）辽0103执3025号民间借贷纠纷一案中，案外人张海洋提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人张海洋称，2011年6月15日。异议人与诚添大厦(沈阳)有限公司签订了份《商品房买卖合同》。该合同约定，诚添大厦(沈阳)有限公司将其所有的坐落于沈阳市和平区太原南街389号诚添大厦第一座19层01号房屋出售给异议人。建筑面积100.09平方米，每平方米6000元，总价款为600540元。2011年9月。异议人按照合同约定向诚添大厦(沈阳)有限公司交付了全部购房款。之后，诚添大厦(沈阳)有限公司将房屋交付给异议人，异议人一直占有使用至今在2016年11月14日和平法院下达了判决书(2016)辽0102民初4984号，2019年9月5日，沈河区人民法院下达了(2016)辽0103执字第3025号执行《公告》，查封了异议人购买的房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。符合下列情形且其权利能够排除执行的。人民法院应予支持(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同:(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产(三)已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”根据该条司法解释，本案完全符合上述这四个条件，异议人对所购房屋拥有物权期待权，对此应予保护。异议人认为，异议人购买的房产。虽然因诚添大厦(沈阳)有限公司原因没有办理产权登记手续，但是已得到沈阳市和平区人民法院(2016)辽0102民初4984号《民事判决书》确认。可见异议人已对该房屋享有物权期待权。这种期待权优先于其他债权。贵院对该房屋进行的查封的行为，严重的侵害了异议人的合法权益，对此，异议人请求贵院依法解除对该房产的查封。请求事项：解除对坐落于沈阳市和平区太原南街389号诚添大厦一座。19层01号房产的查封。 申请执行人邱国刚认为，一、因诚添公司所涉多项纠纷，本案诉争房产自2011年7月27日至今连续被人民法院查封，诉争房产处于连续被查封的状态。二、张海洋提出“和平区人民法院于2016年9月5日作出的（2016）辽0102民初4984号民事判决书（下称4984号判决），对房屋所有权予以了确认，认为其对诉争房产享有物权期待权”，主张解除对诉争房产的查封，理由不成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议和复议规定）第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，本案中，张海洋提供4984号判决系诉争房产被查封后作出的另案生效法律文书，故以该判决不能作为其主张享有“排除执行异议”的依据。何况，4984号判决书的判项也没有支持张海洋对该房产具有物权或优先权。三、张海洋仅凭4984号判决不能证明其享有排除执行的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条、《最高人民法院》第一条、第二十八条的规定，张海洋应对其主张解除查封的要求负有继续举证的责任。本案中，从张海洋提供的鸿铭公司《收款收据》（沈河区人民法院、沈阳市中级人民法院、辽宁省高级人民法院均确认张树华（系以张海洋名义购买含诉争房产在内的购买人）未实际支付购房款）及存在虚假串通签订的《商品房买卖合同》、诚添公司出具2012年9月虚假《入住通知单》（经辽宁省高级人民法院确认诉争房产在2018年4月13日前未竣工验收）上看，张海洋主张的要求解除诉争房产的查封异议请求不成立，应予以驳回。退一步讲，即便张海洋以“4984号判决确认的事实”为理由，主张解除诉争房产的请求，也不能成立，也应予以驳回。首先，从诉争房产张海洋未支付购房款的付款问题上，张海洋提供的《收款收据》相对方不是诚添公司，同时张海洋亦未提供支付购房款的转账支付凭证。张海洋提供的4984号判决书确认的“经法院查明，2011年5月20日，鸿铭地产向张海洋出具收款收据，载明张海洋向鸿铭地产支付购房款600540元”事实，与张海洋在“异议书”中自认“2011年9月，张海洋向诚添公司交付了全部购房款”的事实，两个事实在收款主体和付款时间上矛盾，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条“自认的事实与查明的事实不符，法院不应予以确认”的规定，以及沈阳市中级人民法院、辽宁省高级人民法院作出生效判决确认的事实，张海洋不享有排除执行的权利。张海洋在年仅12周岁的年龄，与诚添公司签订《商品房买卖合同》，购买价值几百万的房产，显然不符合常理，而且也与其收入、经济能力以及认知能力等不符。在沈阳市中级人民法院、辽宁省高级人民法院作出生效民事判决书中，对张海洋所购的房产作出明确的查明及确认，上述两份判决书记载：“张树华以张海洋名义与诚添公司另行签订5份《商品房买卖合同》，张树华表示上述6套房屋的购房款是通过沈阳瑞表大公钟表有限公司、沈阳大公钟表有限公司向沈阳鸿铭房地产开发有限公司转款……”“本院认定，……购房款张树华提供的转账凭证，非合同相对方，转账金额与合同约定金额及收款收据记载金额不对应，转款凭证记载转款事由为往来，非购房款，鸿铭地产无法提供收款凭证……张树华未付全部购房款，张树华与诚添公司不具有真实房屋买卖关系”的事实，足以推翻“张海洋已经支付购房款”的事实，4984号判决确认的事实不能作为本案判断张海洋已经支付购房款的依据。本案为执行异议案件，与4984号案件所审查的对象及结果不具有一致性，况且，异议人针对的是法院对被执行人财产作出的强制执行措施，在张海洋无法提供证据证明其与诚添公司存在真实买卖房产关系、实际支付购房款的情况下，张海洋不享有排除本院执行的权利。其次，从诉争房产未合法占有问题上，从沈阳市房产局出具的诉争房产被法院查封相关“协助执行通知书”档案中，能够确定诚添大厦通知入住时诉争房产已被法院查封，查封的状态下，诚添公司的通知入住系违法通知，即便诚添公司向张海洋交接了房产，其行为不产生张海洋对诉争房产合法占有的法律效力（参照最高人民法院作出的（2019）最高法民申3640号民事裁定书裁判观点：连续查封状态下，房产的交接不产生案外人合法占有查封房产的法律效力）。4984号判决确认的“2012年9月，诚添公司向张海洋出具《业主入住通知单》，告知张海洋案涉房屋已达到入住标准，诚添公司将为业主办理入住手续”的事实，是诚添公司通知将要为业主办理入住的事实，并没有对“张海洋在2012年9月实际合法占有涉诉房产”的事实进行确认，张海洋不享有免除对证明实际合法占有的举证责任。况且，在2018年4月之前，诉争房产所在项目未竣工验收合格，尚属在建工程，根本不具备入住条件，诚添公司通知入住，也不符合常理，张海洋与诚添公司之间不存在真实交接、合法占有房产的事实（参照最高人民法院作出的（2019）最高法民申3675号裁判观点：未竣工验收交房，不能认定案外人对案涉房产合法占有）。综上所述，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条的规定，请求法院依法驳回案外人张海洋的异议申请，以维护邱国刚的合法权益不受侵害。 本院查明，本院在审理邱国刚与诚添大厦（沈阳）有限公司、傅松涛、赵晓军民间借贷纠纷一案中，于2015年11月18日以[2015]沈河民三初字第初02167号民事裁定轮候查封了（现为首封）诚添大厦（沈阳）有限公司所有的位于和平区太原街389号十九层01号房产。本院于2016年4月20日作出[2015]沈民三初字第初02167号民事调解书，内容为：“一、被告诚添大厦（沈阳）有限公司于2016年7月8日前一次性给付原告邱国刚借款本金人民币816万元；二、被告诚添大厦（沈阳）有限公司于2016年10月8日前一次性给付原告邱国刚从2012年4月9日起至2015年11月11日共计借款本金利息705万元（按月利息2分计算）；三、被告诚添大厦（沈阳）有限公司从2015年11月12日至实际给付之日止给付原告邱国刚借款本金人民币816万元利息，按照月利息2分计算；四、被告傅松涛、赵晓军承担连带给付责任。五、案件受理费人民币113060元，减半收取人民币56530元，保全费人民币5000元，由被告诚添大厦（沈阳）有限公司负担，被告傅松涛、赵晓军连带给付；六、双方无其他争议。”该民事调解书生效后，被执行人未按照调解书确定的期限履行给付义务。邱国刚向本院申请强制执行。案外人张海洋对本院查封的上述房产提出异议。 另查明，张海洋与诚添大厦（沈阳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2016年10月8日作出（2016）辽0102民初4984号民事判决，判决查明：“2011年5月20日，鸿铭地产向原告出具收款收据，载明原告向其支付购房款600540元，并加盖鸿铭地产财务专用章。2011年6月15日，原告张海洋与被告诚添大厦公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告销售的沈阳市和平区太原街389号第1座19层01号房……总金额600540元。另约定，原告付款方式为一次性按期付款。……2012年9月，被告诚添大厦公司向原告出具《业主入住通知单》，告知原告涉案房屋已达到入住标准，被告将于2012年9月为业主办理入住手续。”。该判决认定：“原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效……本案中原告以按约足额支付购房款，被告应按照合同约定履行按期办理房屋所有权登记的义务。”判决“一、被告诚添大厦（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张海洋逾期办理房屋所有权证违约金600元；二、驳回原告张海洋的其他诉讼请求。” 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初4984号生效判决已经确认了案外人张海洋同被执行人诚添大厦（沈阳）有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，案外人已经支付全部购房款，且已经办理入住的事实。案外人未办理过户登记非自身原因。故案外人的异议主张符合上述条款规定的排除执行的要件，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对坐落于沈阳市和平区太原街389号第1座19层01号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 邹红黎 审 判 员 周大承 审 判 员 黄耀宇 二〇二〇年九月十一日 法官助理 佟 殊 书 记 员 刘佳佳 本裁定适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。