湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1290号上诉人（原审原告）：黄志辉。委托诉讼代理人：文彬，湘潭县新城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王国良。上诉人黄志辉因与被上诉人王国良房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄志辉上诉请求：一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初1034号民事判决第一项，撤销第二项；二、改判被上诉人王国良向上诉人黄志辉返还押金10000元；三、被上诉人王国良承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定的争议焦点错误。根据房屋《租赁合同》第二条约定，租赁期间，如乙方有特殊情况需要终止合同，需提前一个月通知甲方。合同签订时王国良没有对“如乙方有特殊情况”提出解释。一审判决认定的“特殊情况”与合同的变更、解除没有关系。二、黄志辉与王国良在合同履行过程中通过实际履行行为变更了合同内容，应认定为双方口头协议一致变更了原合同。三、一审判决在确认合同解除后，再认定退租构成违约，相互矛盾。四、一审判决王国良不退还押金没有依据。本案中，黄志辉不存在拖欠租金的问题，也没有水、电、卫生、工商税费等其他赔偿抵扣问题。《租赁合同》中没有约定提前解除合同时不予退还押金，没有约定提前解除合同需支付违约金和赔偿。王国良故意将解除合同后的门面闲置四个月作为拒退押金的理由不能成立。五、一审判决适用法律错误。王国良答辩称：一、一审判决认定事实清楚，平等主体之间依法订立的合同理应受到法律的约束及保护。双方签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。黄志辉以“生意不好”为由提出提前解除合同，已构成违约。二、黄志辉在不赔偿损失的情况下，以“生意不好”请求退还押金的理由明显违背合同签订时的约定，不符合日常交易习惯，违反诚实信用原则。《租赁合同》明确约定“合同期满，甲方如数退还押金给乙方”，故合同期满之时，王国良才如数退还所收押金。三、黄志辉以“生意不好”为由提出解除合同缺乏事实与法律依据，应当承担相应的违约责任以及王国良为此产生的损失。四、一审法院在查明事实的基础上，适用法律正确，判决公平公正，不存在实体审查错误。黄志辉向一审法院起诉称：1、判令确认原、被告之间的房屋租赁合同关系已经解除；2、判令被告返还原告押金10000元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定：2018年4月17日，王国良与案外人成立租赁合同关系，王国良将自有的位于湘潭市雨湖区门面租赁给案外人。合同履行6个月后，黄志辉取代案外人承租人的地位，继续租赁上述门面，黄志辉（乙方）与王国良（甲方）于2018年10月17日（合同落款日期为2018年4月17日）签订《租赁合同》，约定：一、乙方将自有的位于湘潭市雨湖区门面租赁给甲方，乙方进场自2018年4月17日算起，至2021年4月17日终止；二、月租金6000元，年租金72000元，乙方每年租金在规定日期内前三天付清，乙方不得拖欠。押金1万元。租赁期间，如乙方有特殊情况，需终止合同，需提前一个月通知甲方，合同期满，甲方如数退还押金给乙方，租金半年一付。三、甲方出租门面为一间，面积约41.45平方米。四、乙方在经营期间的工商、税务、水电、卫生等费用均由乙方负责，乙方不得拖欠以上费用，否则甲方有权从押金中扣除。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，黄志辉即进场经营服装生意，2018年10月17日至2019年4月17日的租金已付。黄志辉在经营过程中生意不好，打算停止经营。2019年2月21日，黄志辉向王国良发送微信，表示无法继续承租。王国良回复称“按合同办就是”。2019年4月17日，黄志辉将门面腾空并将钥匙交还给王国良。2019年9月17日，王国良将上述门面租赁给了他人。黄志辉要求王国良退还押金10000元，王国良认为门面闲置了4个月，损失应由黄志辉承担，故扣留押金，双方由此引发纠纷。一审法院认为：双方当事人存在一个争议焦点是：即原告黄志辉依据《租赁合同》第二条约定的“特殊情况”通知被告解除合同是否具有事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方对于可以解除合同的“特殊情况”约定不明确，根据合同法所遵循的鼓励交易、保护交易安全的基本原则，认为此“特殊情况”应是指乙方遇到了不能克服的重大困难，导致其根本无法继续履行合同的情形，本案中黄志辉提出的“生意不好”不属于这种情形，所以黄志辉以此为由提出解除合同缺乏事实与法律依据。综上所述，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，受到法律保护。被告王国良已经提供了租赁物，履行了合同义务。合同约定租赁期间为三年，原告履行一年后，以“生意不好”为由退租构成违约，应当赔偿被告因此受到的损失即门面闲置4个月期间的租金损失。鉴于王国良已经收回门面并已经租赁给他人，所以原、被告之间的租赁合同已经于2019年4月17日解除。根据合同法第九十九条的规定，双方当事人互负债务的，任何一方均有权主张抵销债务。现王国良应当退还黄志辉押金10000元，但是黄志辉应当赔偿王国良损失24000元，王国良有权主张抵销，即可以对抗黄志辉的退还押金的请求权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告黄志辉与被告王国良签订的《租赁合同》已于2019年4月17日解除；二、驳回原告黄志辉其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告黄志辉负担。二审期间，上诉人黄志辉、被上诉人王国良均未向本院提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点：被上诉人王国良是否应当向上诉人黄志辉退还10000元押金。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，上诉人黄志辉与被上诉人王国良签订的房屋《租赁合同》第二条约定：“租金及其他费用：租金每月（税后）/人民币6000元整，年租金（税后）合计人民币72000元整。乙方每年租金在规定日期前三天付清，乙方不得拖欠，押金10000元整。租赁期间，如乙方有特殊情况，需终止合同，需提前一个月通知甲方。合同期满，甲方如数退还押金给乙方。租金半年一付。”第五条约定：“乙方应为合法经营者，租赁期间发生的一切经济或法律纠纷均由乙方负责，与甲方无关。乙方在经营期间的工商、税务、水电、卫生等项费用，均由乙方负责。乙方不得拖欠以上费用，否则甲方有权从押金中扣除。”2019年2月21日，黄志辉向王国良发送微信，表示无法继续承租。王国良回复称“按合同办就是”。2019年4月17日，黄志辉将门面腾空并将钥匙交还给王国良。黄志辉依照《租赁合同》约定向王国良交付了2019年4月17日前的租金，在经营期间亦未拖欠工商、税务、水电、卫生等项费用。根据以上事实，黄志辉提前告知王国良需要解除合同，王国良并未否定，后王国良又接收了腾空的房屋及钥匙，故应认为双方当事人就解除《租赁合同》事宜已经协商并达成一致，对于黄志辉交的房屋押金，《租赁合同》仅约定在黄志辉拖欠税务、水电等费用时方能扣除，并未约定双方协议提前解除合同时王国良有权不予退还押金。因此，在双方当事人协议解除《租赁合同》后，黄志辉有权要求王国良退还押金10000元。但是，双方协议解除《租赁合同》后，涉案房屋并未马上出租出去，从而产生空置损失，对于该部分损失黄志辉亦有一定的责任，因此，本院酌情认定黄志辉向王国良承担5000元的赔偿责任，双方互负金钱债务抵销，王国良还应向黄志辉退还5000元押金。综上，黄志辉主张其有权退回10000元押金的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但处理不当，上诉人黄志辉的上诉理由部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初1034号民事判决第一项；二、撤销维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初1034号民事判决第二项；三、被上诉人王国良十日内退还上诉人黄志辉押金5000元。上述判决内容限在本判决生效之日起十五日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人黄志辉负担37.5元，被上诉人王国良负担负担37.5元。本判决为终审判决。审判长 谭 伟审判员 曾波毅审判员 周 粤二〇二〇年九月十八日法官助理郭太盛书记员胡思佳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。、当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。