江西省瑞昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0481民初1821号 原告：瑞昌市大华物业服务有限公司，住所地：瑞昌市杨林湖大道南侧，统一社会信用代码：913604817814748063。 法定代表人：蔡琳琳，公司经理。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘珺璐，公司法务专员。 被告：叶婷，女，1984年6月3日出生，汉族，瑞昌市人，住瑞昌市。 委托诉讼代理人：何治宏，江西泰极律师事务所律师。 原告瑞昌市大华物业服务有限公司与被告叶婷物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞昌市大华物业服务有限公司的委托诉讼代理人潘珺璐与被告叶婷及其委托诉讼代理人何治宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞昌市大华物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的物业管理费1391元（2018年1月1日至2020年5月31日），支付违约金417.3元，合计1808.2元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告叶婷是瑞昌市富豪花城小区XX室的业主，房屋面积为137.04平方米。2014年1月1日与2016年12月25日，原告分别与瑞昌市富豪花城业主委员会签订了《富豪花城物业管理服务合同》，合同约定了原告的服务内容，收费标准（多层住宅0.35元/平方米/月，高层电梯住宅0.8元/平方米/月）及违约责任等。合同签订后，原告依法依约对被告居住小区实施了规范的物业管理，积极履行合同约定的相关义务，但被告于2017年12月31日起停止缴纳物业管理服务费，截止2020年5月31日，被告结欠原告29个月的物业管理服务费共计1391元。同时根据合同约定未能足额按时交纳物业服务费用的应自违约之日起每日支付0.5元的滞纳金，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金417.3元。因原告先后催讨多次无果，为此，原告为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 原告瑞昌市大华物业服务有限公司为支持其主张，向本院提交了如下证据： 证据1、原告营业执照副本一份，证明原告具有物业管理资格及公司具体情况。 证据2、《富豪花城物业管理服务合同》二份。证明原告于2014年1月1日与2016年12月25日分别与瑞昌市富豪花城业主委员会签订了《富豪花城物业管理服务合同》，原告正始接手瑞昌市富豪花城小区物业管理工作，以及合同约定的物业服务内容、物业服务费用收取标准、业主的权利与义务及违约责任等事实。 证据3、原告公司出具的欠费统计表一份、律师函一份，以及送达律师函的照片一份，证明被告结欠原告物业管理费情况及催讨情况等事实。 被告叶婷辩称：我在富豪花城小区XX室业主是事实，房屋面积是137.04平方米也不错，从2018年开始就没有交物业费也是事实。没交物业费的原因是这两年物业服务太差，反映问题也不理睬，导致我有不愿意交纳物业费的情绪。具体表现在小区有人装水电需要停水，物业公司本可以通知的也不通知；卫生问题，小区每个单元有十几户，但只有一个小垃圾桶，还没有盖子，也不干净，一天一夜不清理，污水就流出来，像个垃圾站；一期与二期之间的马路上及小区内，车辆经常是乱停乱放，保安也不管，小区居民出入很容易发生交通事故；之前没有更换监控，车辆经常被盗、被划，跟物业公司反映，他们觉得不是他们管的事情，不理不睬。总之，我认为物业公司服务水平低，服务态度也差，反映也没有用，也只有用不交费来回应。另外，我从来没有参加过业主大会，也未参加过业委会的选举，业委会无权代表我签订物业服务合同，业委会签订的合同不合法，属无效合同，对被告没有约束力。退一万步讲，就算是原告提供了一点点服务，但与合同中约定的相关义务相差甚远，他的收入与物业服务不能相适应，只能收取部分费用，更无权收取违约金。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据： 证据一、小区现场照片八张，证明小区内车辆乱停乱放，保安在办公室翘着脚打瞌睡，小区楼道的楼梯、花坛及路边，到处是一塌糊涂，原告在物业管理上未尽到自己义务等事实。 证据二、被告所在小区100多户业主联名信一份，集中反映了原告服务态度差、水平低，一致要求免交物业费，更换物业公司，重新选举业主委员会等事实。 根据原告的诉称及被告的辩称，结合原、被告的陈述及举证、质证情况，经综合分析认证，本院查明并确认案件事实如下： 2009年12月17日，被告叶婷作为瑞昌市富豪花城小区13栋1单元501室业主与瑞昌市赛湖物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定服务时间至小区业主委员会选聘的物业管理企业为止，服务费收取标准按建筑面积每月每平方米0.35元。2013年年底，瑞昌市富豪花城小区成立了业主委员会，并通过业主大会选聘了瑞昌市大华物业服务有限公司为小区物业服务企业。2014年1月1日，瑞昌市富豪花城小区业主委员会与原告签订了《富豪花城物业管理服务合同》，正式将富豪花城小区的物业服务工作委托给原告实施物业管理服务，委托管理期限为2014年1月1日至2016年12月31日，合同约定了委托管理事项、双方的权利与义务及物业管理服务费收费标准等。该合同第七条约定：住宅房屋电梯房按0.8元/平方米/月,多层房屋按0.35元/平方米／月收取物业管理服务费，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的,从逾期之日起按每天0.5元交违约金。合同第十二条约定：乙方（指本案原告）违反本合同第二章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未完成整改任务，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。2016年12月25日，在上份合同快到期时，瑞昌市富豪花城小区业主委员会又与原告签订了第二份《富豪花城物业管理服务合同》，委托管理期限为2017年1月1日至2021年12月31日，合同其他内容与上一份合同基本一致。被告叶婷是富豪花城小区XX室业主，房屋面积为137.04平方米，属多层房屋（非电梯房），在原告进行物业服务期间，交纳了2014年至2017年度的物业管理费用。后因被告认为原告提供的物业服务水平太差，原告提供的服务与收费不能相适应为由，一直拖欠不交。原告无奈，只得诉至法院，依法提出前述诉讼请求。 本院认为：小区业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。瑞昌市富豪花城小区业主委员会委托原告瑞昌市大华物业服务有限公司对富豪花城小区实行物业管理，双方签订的《富豪花城物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，对全体业主具有约束力。被告以自己没有参加业主大会，没有参加业主委员会的选举，业主委员会无权代理其签订物业服务合同，认为小区业主委员会与原告签订的合同无效的意见，本院不予采纳。原告已经按照合同约定及相关规定为被告提供了物业服务，被告应按合同约定及时向原告交纳物业服务费，故原告要求被告支付2018年1月1日至2020年5月31日的物业管理费用，本院应予以支持。因在合同中未约定支付物业费用的期限，原告要求被告支付逾期付款违约金依据不足，本院不予支持。被告认为原告在履行物业服务过程中未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，被告有权要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费用的理由，被告以原告未完全尽到小区管理和维护义务等理由不交或少交物业管理费的意见，本院不予支持。根据被告的房屋面积及合同约定的价格，被告自2018年1月1日至2020年5月31日应交的物业管理费计算为1391元（137.04平米×0.35元/平米/月×29个月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告叶婷于本判决生效之日起十日内支付原告瑞昌市大华物业服务有限公司物业服务费用1391元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如被告未按本判决书指定的期限履行付款义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付其迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告叶婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  罗立平 二〇二〇年九月十八日 书记员  李 丹