陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终1402号 上诉人（原审被告）：王美玲，女，1966年9月16日出生，汉族，住陕西省西咸新区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：张令，陕西双照律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陕西省泾阳县棉花公司住所地：陕西省西咸新区，统一社会信用代码：91611102221890844P。 法定代表人：邵军旗，系该公司经理。 委托诉讼代理人：闫联望，陕西古渡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱瑾，陕西古渡律师事务所实习律师。 原审被告：姚荣军，男，1962年12月5日出生，汉族，住陕西省西咸新区泾河新城崇文镇街道崇文镇政府，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系被告王美玲丈夫。 上诉人王美玲因与被上诉人泾阳县棉花公司租赁合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初236号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人王美玲及其委托诉讼代理人张令、被上诉人泾阳县棉花公司的委托诉讼代理人闫联望及邱瑾、原审被告姚荣军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人请求：撤销陕西省泾阳县人民法院（2020）陕0423民初236号民事判决书，依法驳回被上诉人一审诉请并判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实及理由为：一审判决认定事实错误，上诉人没有违约，合同不应解除，双方的《用地协议》、《用地补充协议》应当继续履行。双方签订两份租赁协议，租期共计42年，每年租金10710元。按照2011年10月15日《用地补充协议》第二条，协议签订后，乙方应支付甲方租金的一半，即22.6万，这22.6万元是按照42年计算的。按照合同法规定，本协议有效期是20年，一半租金应该是10.71万元。截止目前上诉人已经缴纳租金13.3万元。一审也认定上诉人还有5.089万元没有使用。判令被上诉人退还上诉人租赁费5.089万元。同时上诉人支付的租赁费并没有到期，上诉人有权继续使用租赁的土地。被上诉人违背诚实信用原则，为了高价再次出租，捏造事实，要求解除合同不应该得到支持。 被上诉人对此答辩如下：一审判决认定事实正确，判决正确，依法应当维持。王美玲未按照合同约定使用土地，未经答辩人同意将该土地转租他人进行种植，损害了答辩人对该土地的利用价值和商业价值，构成严重违约。王美玲未按约定时间足额交纳租金，构成违约。2011年10月15日签订的《用地补充协议》第二条明确约定“35年总租金374850元，乙方分三年按3：3：4的比例给甲方付清”。故王美玲最晚的付款时间应为2014年10月14日将补充协议约定的374850元付清。即使按照租赁关系最长20年的规定，王美玲也应于2014年10月14日将214200元付清。但王美玲最后一次付款时间为2015年7月29日，付款总额仅为13.3万元。因此其迟延付款违约时间长达5年，构成根本违约。在补充协议手写条款中写明“此协议签订后，乙方应支付甲方租金的一半即22.6万元”，王美玲对此不认可但在上诉状中又援引该条，说明其单方认为其付款义务仅为10.71万元是没有事实根据的。我方多次发出解除通知，王美玲未在法定期限内提出异议，解除行为已生效。 原审被告姚荣军同意上诉的上诉观点和意见。 被上诉人在一审的诉请为：1、依法解除原被告签订的《用地（合同）协议》、《用地补充协议》；2、判令被告以未交付的租金为基数，从2014年10月16日起按照中国人民银行同期贷款利率承担违约金；3、依法判令因原告为实现债权所产生的误工费28000元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定以下事实：被告姚荣军系国家公务人员。2011年4月，被告姚荣军出面与原告法定代表人通过协商，以投资免烧砖厂为由，要求租赁原告位于永乐火车站北货场土地，经多次协商达成一致意见，被告王美玲与原告于2011年4月25日签订了《用地（合同）协议》，主要合同内容约定：“租赁土地面积10亩，期限7年，每年每亩租金1482元，总租金74970元（按照实际用地7.5亩计算），交付租金方式为：合同签订之日交3万元，剩余款年底一次性交清”。合同签订后，被告王美玲于2011年9月20日缴纳租赁费3万元，10月21日缴纳5万元。 2011年10月15日双方经过协商，签订《用地补充协议》，合同主要约定：“需再延续使用35年，每年租金10710元，35年共计374850元，乙方分三年按照3:3:4的比例向原告支付清。乙方确因经营困难，需申请甲方租金延付，甲方应予照顾。”协议为电脑打印内容，签订协议时，在合同第二条租金和付款方式之后，用手写体增加了内容“此协议签订后，乙方应支付甲方租金的一半，即22.6万元。”以上协议及补充协议租赁总期限为42年，租金共计449820元。上述协议签订后，下余的租金原告多次催要，被告未付，在此情况下，原告2012年1月20日向被告发出《终止合同通知书》，被告王美玲2012年8月23日缴纳租赁费1万元，9月7日缴纳3万元，2015年7月29日付款1.3万元，共计再支付了5.3万元，其余未付。 随后因国家政策的要求，原告向被告送达了署名日期2015年8月10日的《关于清理企业资产的通知》，2019年12月16日向被告发出《关于企业核实清资情况的通知》，要求解除合同并返还场地进行交接，被告未予理睬。 另核实，2018年12月24日，原告与案外人姜某某签订协议，将争议土地租赁给其使用20年，姜某某在场地内进行施工时，与被告发生争执，原被告协商解决未达成一致意见，原告诉至法院。 一审法院认为，合法有效的合同受法律保护。原告与被告王美玲之间签订的租赁合同及补充合同系双方真实意思表示，其约定的租赁期限超出法律规定的期限，为部分有效合同。关于本案，争议的焦点问题归纳总结如下： 第一、关于合同主体的确定。本案中，被告姚荣军与王美玲为夫妻关系，被告姚荣军与原告法定代表人邵军旗进行协商，最后由被告王美玲与原告签订了合同，双方的当事人为王美玲与原告，被告姚荣军非合同当事人，非适格诉讼主体，故原告主张被告姚荣军承担责任的主张不能成立。 第二、对合同履行中，双方对支付租赁费的方式有异议，应当如何确定租赁费支付方式。本案所涉的《用地（合同）协议》与《用地补充协议》实为一份合同，并非两份独立的合同，不能分割。对支付租赁费的方式，两份合同应当一致。对于支付方式的约定，被告提出了异议，认为应当在主合同履行完毕再履行补充合同，现在已经支付13.3万元，已经超过了12年的租赁费，而原告认为应当按照两份合同确定的租赁费履行方式支付租赁费。 审理中，在双方的补充协议中，约定在协议签订后，分三年按照3:3:4的比例向原告支付清全部租赁费449820元，同时用手写体又补充了“此协议签订后，乙方应支付甲方租金的一半，即22.6万元。”，手写体的补充并未确定剩余的租赁费支付期限，出现了有争议的支付租金方式，并且与主合同支付租赁费方式发生冲突，根据《合同法》规定，主合同与补充合同均约定了租金支付方式，故本院认定，租赁费的支付方式为，按照有利于被告的支付方式，确定为，在补充合同签订后，最迟3年内付清租赁费。按照租赁合同最长不超过20年的规定，被告应在2014年10月14日前付清20年的租赁费214200元，截止2015年7月29日，被告仅仅支付了租赁费13.3万元，其未付清租赁费，主张按照已付租赁费计算已支付的时间还没有到期，要求继续使用租赁土地，本院不予支持。 第三、解除合同是否具备条件？在被告王美玲签订补充协议后，没有及时缴纳租赁费，为此，原告2012年1月20日向被告送达的解除合同通知书后，双方就租赁费的支付方式未达成新的协议，被告仅仅再支付了5.3万元，根据《合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告在合同签订后，经过原告多次催要租赁费，被告在近四年的时间里仍未缴纳租赁费，也未与原告达成新的补充协议，原告要求解除合同，本院予以支持。 第四、原告所诉未交付资金318820元的贷款利息请求以及要求被告承担的为实现债权所产生的误工费28000元应如何处理？原被告签订的合同期限42年，违法了法律强制性规定，为部分有效的合同，原告要求按照所欠租金318820元支付贷款利息，本院部分支持。具体按照应付租金减去已付租金后计81200元，自被告最后一次缴纳租赁费，即2015年7月29日起算至原告再次将该宗土地出租给姜某某时止，即2018年12月24日。另外关于原告请求被告支付为实现债权产生的误工费，因其未提供证据，本院无法支持。 综上，原、被告在签订合同后，在原告的多次催要，被告未按期以及在合理展期期限内缴纳全部租赁费，未开办免烧砖厂，一直未作他用，合同目的不能实现，原告要求解除合同，本院予以支持。对于租赁费的计算，按照双方约定每年租赁费10710元，实际占用时间自2011年4月25日起至原告再次将该宗土地出租给姜某某时止，即2018年12月24日，占用期间租赁费共计82110元，多出租赁费50890元由原告退还被告王美玲。另外，关于原告将争议的土地承租给姜某某，是否侵犯被告的合法权益，合同解除后原告应否承担违约责任，被告未提起反诉，对此被告王美玲可另案诉讼解决。遂判决：一、解除原告陕西省泾阳县棉花公司与被告王美玲签订的《用地（合同）协议》与《用地补充协议》。二、被告王美玲以81200元为基数，向原告陕西省泾阳县棉花公司承担自2015年7月29日至2018年12月24日利息，按照同期同类商业银行的贷款利息计算。三、由原告陕西省泾阳县棉花公司退还被告王美玲租赁费50890元。四、驳回原告陕西省泾阳县棉花公司的其他诉讼请求。 二审中，被上诉人提交一组照片，证明：王美玲未按合同约定用途使用土地，且未经棉花公司同意将该土地转租他人进行种植，损害了答辩人对该土地的利用价值和商业价值，构成严重违约。 上诉人对被上诉人提交证据的真实性不认可，无法显示时间和地点，且不属于新证据，与本案没有关联性。 合议庭对被上诉人提交证据的真实性不予认定。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为：本案租赁合同争议的焦点在于对两份租赁合同相互之间关系的认定以及合同中付款时间期限的理解。从两份合同的字面意思来看，第一份合同在前，合同文意表示清晰，双方对此均无异议。在第二份补充合同签订后，两份合同之间的相互关系如何认识，上诉人与被上诉人存在不同理解。上诉人认为两份合同实际合并为一份整体的合同，因此交纳租金的计算应从整体考虑。被上诉人认为两份合同属于相互独立的合同，上诉人应按照两份合同各自的交款时间履行交款义务。 经过对两份合同的认真研读，本院认为被上诉人的观点更符合本案实际情况。理由是：第一份合同约定的租赁期间是2011年5月1日至2018年4月30日，第二份租赁合同并未在第一份合同的时间起点上延长租赁期间，而是约定2018年4月30日至2053年4月29日为后续租赁期间，也就是在第一份合同履行届满时，开始履行后面的租赁协议。因此尽管第二份合同名为补充协议，其实应为一份独立的租赁协议。同时第二份合同中的手写条款的效力优先于打印条款，该条款约定“签订合同后，乙方应支付甲方租金的一半”。综合第二份合同前后意思，应理解为：上诉人应在合同签订后支付一半租金，剩余租金在三年内付清。 上诉人应按照两份租赁协议各自约定的交款时间和期限履行交款义务。从被上诉人的交款来看，第一次交款时第二份合同尚未签订，故第一笔2011年9月20日的3万元应为对第一份合同的交款，该交款存在迟延。第二笔2011年10月21日的5万元，因第一份合同剩余租金的交付时间未到，该5万元视为对第二份合同的交款，但并未交足。此后，上诉人迟延陆续交款，并未区分针对那个合同。但从合同订立的顺序来看，上诉人应首先支付完第一份合同欠付的44970元，该租金按照约定应该于2011年年底交清，但上诉人此后直到2012年8月23日才交款1万元，2012年9月7日交款3万元，2015年7月29日交款1.3万元。因此上诉人在第一份合同履行中存在违约，迟延支付但最终交清；第二份合同仅支付了少部分，大部分租金欠付。故现被上诉人提出的解除合同，返还土地等诉请应基本予以支持。 在庭审中，双方一致认可发生纠纷导致上诉人不能使用土地的时间是2018年年底，而第一份合同届满的时间是2018年4月30日，因此应当认定双方之间的第一份租赁合同已经实际履行完毕，不存在解除该合同的必要。尽管被上诉人在一审提出了解除两份合同的诉请，一审法院予以支持，但解除两份合同还是解除第二份合同在最终的实际效果上并无区别。本案中上诉人提出的上诉理由经审查亦不能成立，综合考量对一审法院的判处内容二审无须变更，可维持原判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元由上诉人王美玲承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 葆 审判员  王 磊 二〇二〇年九月十日 书记员  赵茜儒 1