陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终5593号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵世楠，男，1968年12月28日出生，汉族，西安市莲湖区城市管理局干部，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：余蓉，北京市京师（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王爱玲，女，1967年9月9日出生，汉族，西安市春来和餐饮有限公司法定代表人，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：董超，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人赵世楠因与被上诉人王爱玲房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初6846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵世楠上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判为驳回王爱玲的诉讼请求，支持其一审反诉请求，由王爱玲承担房屋面积测量鉴定费；2.一、二审诉讼费及反诉费由王爱玲负担。事实和理由：一审判决认定其截至2019年1月31日共欠付租金（包含未实际发生但应付）338088.26元，在合同解除之日欠付王爱玲租金211769.83元，未明确对此进行说明，没有推算过程，认定事实不清。自2016年5月1日至2019年4月30日，其共计支付王爱玲租金200万元，比应付租金实际多支付113423元。王爱玲一直未将涉案房屋一层通往二层的楼梯交付给其，因此不存在其拆改楼梯问题。因王爱玲一直拖延未能给其解决上二楼的通道，其无奈之下将临街一间商铺改成上二楼的通道，造成其实际面积减少30余平方米。一审认定其拆改上二楼的楼梯错误。根据王爱玲在一审时提交的涉案商铺建筑设计图纸，其向设计单位查询，涉案商铺建筑面积为373.25平方米。其为此从开发商处了解得知，王爱玲在出租涉案房屋之前已将北边第一间铺子出售。2020年1月，其委托有关测绘公司对涉案商铺面积进行实测，面积仅为355.12平方米。可见，无论是按规划的建筑面积，还是按实测的面积，王爱玲向其交付的商铺面积远小于合同约定面积505.645平方米。其一直按照505.645平方米给王爱玲交付租金，因此多支付王爱玲租金917716元。王爱玲的行为违背诚实信用原则，属于根本违约。根据《合同法》第一百一十条及参照《最高人民法院第二巡回法庭2019年第13次法官会议纪要》精神，王爱玲作为违约方无权要求解除合同，其作为守约方有权要求继续履行合同，且涉案合同仍可以继续履行，不存在法律或事实上不能履行的情况。根据双方合同约定，连续欠交房租3个月以上或欠各项费用3000元以上，王爱玲有权解除合同。但截至2019年2月25日，其不欠王爱玲租金甚至还多交，因此不符合合同约定的解除条件。2019年2月28日，其又支付王爱玲10万元，故其所付租金已超过应付租金113423元。其延迟支付租金系征得王爱玲同意，王爱玲接受其迟延支付的租金后未提出任何异议，因此双方系协商一致变更了租金支付时间，不能认定其违约。王爱玲一直未能协助其解决一层通往二层的入口问题，致使其将一间临街商铺改成上二楼的通道，造成其实际使用面积减少30多平方米；王爱玲在签订合同时答应协助其搭建三层活动房，但至今未能协助其办理好相关手续；王爱玲在将自己购买的商铺出售一部分的情况下仍按照原购买面积出租给其，并依此面积收取其租金，侵害其合法权益。其基于王爱玲的以上违约问题自2013年以来一直与王爱玲沟通交涉，且自2016年以来，王爱玲多次越过其到商铺阻拦其租客支付租金，并强行向其租客索要与王爱玲无关的相关第三方合同信息，造成其收取租金损失，故其因此延迟支付租金系行使抗辩权的表现，不能据此认定其违约。 王爱玲辩称，《房屋租赁合同》约定，赵世楠应于每月2月1日及8月1日交纳半年期租金，但赵世楠自2016年起每次均未按时足额交纳租金，根据《房屋租赁合同》第十一条、十三条约定，其有权解除合同，赵世楠应赔付其违约金15万元。2019年2月25日，其通过其丈夫杨某某的手机向赵世楠发送《解除通知》，该委托送达方式未违反法律规定，赵世楠认可收到其短信内容，因此其于该日发出的《解除通知》合法有效。一审审理期间，赵世楠向其支付30万元，但赵世楠付款前未向其告知，其在收到银行短信后才知道赵世楠支付了30万元，该费用应认定为赵世楠单方自愿履行债务行为，应优先抵扣违约金、其次抵扣租金、逾期腾房占用费。赵世楠认为无法正常使用的房屋为疏散通道，物业公司有权拒绝赵世楠占用、改造，其已依约履行了整体交付义务。原通往二楼的通道位于疏散通道后侧，需绕过一楼商铺，赵世楠为了缩短二楼的距离，未经其书面同意，私自将一间临街商铺改造为旋转楼梯，根据合同约定，其亦有权解除合同并要求赵世楠承担违约责任。合同仅约定赵世楠享有搭建三层活动房的权利，未约定其有协助加盖的义务。赵世楠与其签订合同之前，已与原承租人（门诊部）签订转让合同并支付了转让费，随后赵世楠与原承租人找到其要求对租赁合同更名。可见，赵世楠在签订合同之前已对涉案房屋现状进行了充分了解并认可。合同约定的是建筑面积，而涉案房屋作为裙楼底商，存在公摊面积较大的情况。合同约定的租金标准为固定数额，未约定以每平方米单价计租，且赵世楠承租涉案房屋已八年之久，并未在合理期限内提出异议，赵世楠系在其解除合同及要求支付拖欠的租金时才以约定面积与实际使用面积不符为由主张拒付、减付租金。赵世楠每年收取次承租人84万余元，获利20余万，赵世楠与次承租人签订合同是以间/套来计算，次承租人无权拒付、减付租金。因此，赵世楠提出的实际使用面积与约定面积不符，有权减少、拒付租金的观点不应采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回赵世楠的上诉请求，维持一审判决。王爱玲向一审法院起诉请求：1.确认王爱玲、赵世楠签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月25日解除，赵世楠腾交房屋；2.赵世楠向王爱玲支付租金501899元，要求租金支付至实际腾房之日；3.赵世楠向王爱玲支付违约金15万元；4.诉讼费由赵世楠负担。赵世楠向一审法院反诉请求：1.确认王爱玲于2019年2月25日要求解除《房屋租赁合同》的通知无效；2.反诉费由王爱玲负担。一审法院认定事实：王爱玲与赵世楠签订《房屋租赁合同》，约定：王爱玲将位于长丰园二区3号楼西侧商铺出租给赵世楠，该商铺面积为505.645平方米，租赁期限从2012年5月1日至2027年4月30日，前三年租金按每年58万元支付，三年后在58万元基础上每年递增3%，租金半年支付一次，提前三个月交纳；租赁房屋的装修及维修由赵世楠负责；王爱玲允许赵世楠对租赁房屋进行装修或改善增设他物，如赵世楠经营需要可以随时搭建三层活动房，使用权归赵世楠；王爱玲允许赵世楠转租租赁房屋;赵世楠不交付或者不按约定交付租金3个月以上或所欠各项费用达3000元以上的，王爱玲有权解除本合同；双方如有违约，赔付对方违约金15万元；赵世楠应严格遵守物业方面的消防安全管理。经计算，合同签订第四年即2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金为597400元，第五年即2016年5月1日至2017年4月30日期间租金为615322元，第六年即2017年5月1日至2018年4月30日期间租金为633781.66元，第七年即2018年5月1日至2019年4月30日租金为652795.11元，第八年即2019年5月1日至2020年4月30日租金为672378.96元。审理中，王爱玲主张赵世楠自2016年未足额支付租金，赵世楠辩称因部分涉案房屋无法正常使用，故其有权减少租金或不支付租金。经查，赵世楠自2016年支付租金时间及数额如下：2016年2月5日支付20万元、2016年2月16日支付10万元、2016年8月9日支付30万元、2017年2月8日支付20万元、2017年2月28日支付10万元、2017年7月28日支付10万元、2017年9月9日支付20万元、2018年2月9日支付20万元、2018年8月17日支付10万元、2018年8月30日支付20万元、2019年1月5日支付10万元、2019年2月3日支付10万元、2019年2月28日支付10万元。另查明，2019年2月25日，王爱玲通过其夫杨飙的手机向赵世楠的手机发送《解除通知》，内容如下：1.即日起解除《房屋租赁合同》；2.自收到通知之日起五日内履行房屋租金给付义务；3.自收到通知之日起五日内支付合同违约金15万元；4.自收到通知之日起十五日内返还全部租赁房屋。赵世楠表示已收到该《解除通知》。一审法院为查明事实，组织双方实地查看，经双方确认赵世楠辩称的无法正常使用的房屋系疏散通道，该通道（面积20平方米左右）也系涉案房屋一层通往二层的唯一通道，赵世楠在租赁过程中将一层通往二层的楼梯改造为房屋，并欲在疏散通道处加装旋转楼梯上二楼，遭到物业的拒绝，赵世楠遂将一层通往二层的入口调整至其他租赁房屋。一审法院认为，王爱玲与赵世楠签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行。合同签订后，王爱玲依约向赵世楠交付涉案房屋，赵世楠应当依约支付租金，但赵世楠自2016年开始每次均未足额支付租金，截至2019年1月31日共欠付租金（包含未实际发生但应付）338088.26元，已构成违约，故王爱玲于2019年2月25日向赵世楠发出的合同《解除通知》合法有效，赵世楠应当向王爱玲腾退涉案房屋，并按照实际发生的租金额支付截至合同解除之日即2019年2月25日的租金欠款211769.83元，同时还应按照合同约定支付违约金15万元。由于赵世楠已于2019年2月28日支付10万元，故关于租金欠款应为111769.83元。由于合同解除之后不再产生租金，故王爱玲主张合同解除之后的租金，于法无据，不予支持，但其可就其损失另案主张。赵世楠辩称，因部分涉案房屋无法正常使用，故其有权减少租金或不支付租金。因其辩称的无法正常使用的房屋本系疏散通道，仅能作为通道使用，故其辩称无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决:一、原告王爱玲与被告赵世楠就长丰园二区3号楼西侧商铺签订的《房屋租赁合同》已于2019年2月25日解除；二、被告赵世楠于本判决生效之日起三十日内向原告王爱玲腾退长丰园二区3号楼西侧商铺；三、被告赵世楠于本判决生效之日起十日内向原告王爱玲支付租金111769.83元；四、被告赵世楠于本判决生效之日起十日内向原告王爱玲支付违约金150000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告王爱玲的其余诉讼请求；六、驳回被告赵世楠的全部反诉请求。本诉案件受理费58216元，王爱玲已预交，由王爱玲负担3425元，由赵世楠负担54791元，赵世楠应在履行上述付款义务时将上述款项一并给付王爱玲；反诉受理费22517元，由赵世楠负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，2019年12月20日，赵世楠向王爱玲转账支付30万元；2020年4月27日，赵世楠向王爱玲支付10万元；2020年5月1日，赵世楠向王爱玲支付10万元。本院认为，王爱玲与赵世楠签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，王爱玲向赵世楠交付了涉案房屋，履行了出租方的义务，赵世楠亦应当按照合同约定按时足额支付租金。《房屋租赁合同》约定，赵世楠未支付或未依约支付租金3个月以上或所欠各项费用达3000元以上的，王爱玲有权解除本合同，赵世楠赔付王爱玲违约金15万元等。经查，赵世楠自2016年开始每次均未足额支付王爱玲租金，截至2019年2月25日，赵世楠租金欠款为211769.83元，扣除赵世楠后于2019年2月28日支付的10万元，租金欠款为111769.83元；王爱玲于2019年2月25日向赵世楠发出的《解除通知》，要求解除合同，并要求支付赵世楠支付租金、违约金并返还房屋等，赵世楠认可收到《解除通知》。赵世楠未依约支付租金的行为已构成违约，王爱玲要求解除合同并要求赵世楠腾退涉案房屋，符合合同约定，于法有据。根据本案事实证据情况，一审确认双方《房屋租赁合同》已于2019年2月25日解除，并判决赵世楠向王爱玲腾退涉案商铺，并无不当。因自2019年12月20日至2020年5月1日期间，赵世楠已分别三次共计向王爱玲付款50万元，已超出一审判决确认应由赵世楠向王爱玲支付的租金数额，故对王爱玲要求赵世楠支付租金的诉讼请求，本案不再予以支持。因双方合同约定的违约金标准过高，故本院酌情确定由赵世楠支付王爱玲违约金1万元为宜。合同解除之后不再产生租金，王爱玲主张合同解除之后的租金，于法无据，不予支持，王爱玲可就其损失另行主张。赵世楠所称的无法正常使用的房屋系疏散通道，赵世楠以此为由主张其有权减少或不支付租金，理由不能成立，不予支持。综上所述，赵世楠的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初6846号民事判决第一项、第二项、第六项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初6846号民事判决第三项、第五项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初6846号民事判决第四项为，本判决生效之日起十日内，赵世楠向王爱玲支付违约金1万元；四、驳回王爱玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费按一审判决执行；二审案件受理费39280元，由赵世楠负担2万元，由王爱玲负担19280元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年九月十七日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛 1