浙江省湖州南太湖新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0591民初343号 原告：郭林林，男，1960年9月19日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：高勇年,浙江东唐人律师事务所律师。 被告：湖州启昌餐饮管理有限公司，住所地湖州市南太湖高新技术产业园区工业路16一13号，统一社会信用代码91330502336961120W。 法定代表人：孙新祥。 被告：董玲英，女，1970年10月25日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：汤卫松、应朝阳,浙江六和（湖州）律师事务所律师。 原告郭林林与被告湖州启昌餐饮管理有限公司（以下简称启昌公司）、董玲英房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年3月5日向本院起诉，本院于当日编立诉前调字号，于2020年3月23日转立民初字号，依法适用简易程序由审判员施佳萍于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高勇年、被告董玲英的委托诉讼代理人汤卫松到庭参加诉讼，被告启昌公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2020年7月6日由审判员施佳萍及人民陪审员蒋娟娥、陈茹新组成合议庭依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高勇年、被告董玲英的委托诉讼代理人汤卫松到庭参加诉讼，被告启昌公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：位于湖州市××幢××路××号的房屋（简称轻纺路146号房），是原告于2014年6月向湖州恒佳房地产开发有限公司订购的商品房，2017年5月12日,原告付清购房价款2548192元。在原告付清房款后，房地产公司向原告交付了房屋。该房屋产权面积为138.02平方米；其中一层35.8平方米层高5.9米，隔设为二层，故整个房屋的实际面积大于158平方米。2017年7月，因被告启昌公司要求承租原告房屋，原告将房屋交给被告启昌承租使用。根据原告与被告启昌公司的房屋租赁合同约定，承租方的租期为三年，即2017年9月1日起至2020年8月31日止；年租金12万元，每年分二次付，上半年6月30日前付一半，下半年12月31日前付一半。然而，承租人至今没有向原告支付过租金。期间，原告虽多次催讨，但被告仍然未付租金。由于被告拖欠租金不付，原告在2019年10月12日已明确告知被告，要求被告付清所欠房租，并将房屋腾退还给原告。此后，原告又在2019年11月底向被告致函，要求被告在2019年12月31日付清房租，并将房屋腾退给原告。同年12月20日，原告又委托律师向被告致函。但是，被告仍然既未付房租，又未将房屋腾退还给原告。因此，双方纠纷成讼。另查，被告启昌公司原系被告董玲英一人投资的公司，董玲英既是该公司是股东又是法定代表人。2018年7月30日，被告启昌公司的法定代表人变更为翁高照；同年9月10日，被告董玲英又将被告启昌公司的全部投资转让给了翁高照。被告董玲英在变更被告启昌公司法定代表人和股东时，并没有将被告启昌公司承租的轻纺路146号房移交给翁高照，轻纺路146号房一直由董玲英个人占用使用。2019年12月30日，被告启昌公司的法定代表人和股东变更为孙新祥。综上所述，原告认为：被告启昌公司是本案房屋承租人、被告董玲英是本案房屋的实际占用使用人，他们在承租、使用原告出租的房屋，未按租赁合同的约定支付房租，是被告的过错和违约，被告应承担违约责任。对于被告拖欠房租的行为，虽原告进行多次催告，但被告仍然没有履行支付房租的义务，因此，原告依法有权解除合同，终止租赁。因此，请求判令：1、因被告拖欠租金违约，解除原告与被告启昌公司之间湖州市××幢××路××号房屋租赁合同，并判决被告立即将位于湖州市××幢××路××号的房屋腾空退还给原告;2、被告立即支付每月10000元（每年12万元）尚欠的2017年9月1日至房屋腾空退还原告之日止的房租（截止2019年12月31日被告已欠28个月房租280000万元）；3、被告按银行贷款利率年息6%支付逾期付款利息（截止2019年12月31日应支付逾期付款利息为18000元，自2020年1月1日起至付清之日止则以所欠房租28万元按年利率6%计算支付逾期付款利息）4、本案诉讼费用由被告承担。 被告启昌公司未作答辩，亦未举证。 被告董玲英当庭答辩称：董玲英作为启昌公司的法定代表人期间，既未租赁过也未占用使用过案涉房屋。启昌公司与原告不存在租赁合同关系。董玲英与原告签订房屋租赁合同仅基于帮助原告获得装修赔偿，合同签订时，内容系空白的。即使租赁关系真实发生，因案涉房屋未办理产权证，原告存在违约。2019年4月份，原告将案涉房屋一楼出租给案外人，因当时房屋没有产权证，无法办理营业执照，2019年5月份，案外人将一楼转租给了董玲英，董玲英为此支付转让费8万元。董玲英转让启昌公司股权时未告知翁高照案涉租赁事宜属实。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据1、启昌公司登记基本信息一份，证明启昌公司的法定代表人和股东变更情况的事实； 证据2、购房发票和不动产权证一组，证明原告系案涉房屋的合法所有人的事实； 证据3、租赁合同一份，证明原告与启昌公司存在房屋租赁合同关系的事实； 证据4、函和快递单各两份，证明原告向被告催讨房租及通知解除合同要求被告腾退房屋的事实； 证据5、翁高照出具的情况说明一份，证明案涉房屋由董玲英实际占有使用的事实； 证据6、微信截图一组，证明董玲英曾与原告通过微信聊天，协商租金付款事宜及“额火了”是董玲英经营的事实； 证据7、照片一张，拍摄时间是2020年4月2日，证明案涉房屋仍由董玲英占用，董玲英将案涉房屋用于经营，店面名称是“额火了”的事实。 被告董玲英为证明其辩称意见，向本院提供如下证据： 证据1、钥匙托管协议一份及钥匙借出登记表两份，证明被告董玲英将案涉房屋的钥匙交还给物业，及原告于2018年2月份及6月份带其他租客看房，签订租赁合同后，原告未将房屋交付给被告董玲英的事实； 证据2、微信聊天截图一份及《情况说明》截图一份，证明《情况说明》是物业发给原告，原告发给董玲英的，案涉房屋管道堵塞，由物业进行疏通的事实及董玲英联系原告办理房产证的事实。 对原告提供的证据，启昌公司未到庭，视为其放弃质证的权利。被告董玲英当庭质证，其对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但案涉房屋办理不动产权证是在2019年10月10日，即使原告与启昌公司签订租赁合同，因案涉房屋没有办理产权证，原告已存在重大违约；对证据3有异议，董玲英应原告要求签订该份合同，案涉房屋的隔层面积在2018年以后才有，签订合同时，案涉房屋的面积是138平方米，而合同约定的面积是158平方米，不符合常理；对证据4真实性无异议，对关联性有异议；对证据5有异议，翁高照作为启昌公司的接手人是不清楚租赁的具体情况的；对证据6真实性无法核实，对关联性有异议，但内容确实是董玲英与原告的对话，里面的照片只是董玲英拍了几张图片证明漏水，然后董玲英把钥匙交给了物业，首次聊天的时间与《钥匙托管协议》的时间是吻合的，内容也并不是有关租金事宜，而是有关原告向董玲英借款的聊天内容；对证据7真实性无异议，对关联性有异议，案涉房屋有3层，且第一层到第三层不是连通的，董玲英与2019年从案外人受让承租了第一层，跟本案租赁没有关联性。 对董玲英提供的证据，启昌公司未到庭，视为其放弃质证的权利。原告当庭质证，其对证据《钥匙托管协议》有异议，董玲英将钥匙托管给物业，作为室内整改工作开门使用，钥匙的控制权仍在董玲英处，该份证据能证明原告已将案涉房屋钥匙交给董玲英；对6月份的《钥匙借用登记表》有异议，该份证据载明的具体时间不清楚，但原告确曾有一次因管道问题借用钥匙进房屋查看，但该证据不能证明“原告带其他租客看房”的事实；对2月份的《钥匙借用登记表》不清楚。对证据2中《情况说明》，原告为向董玲英证明房屋管道漏水是因为堵塞问题而不是房屋本身问题而要求物业公司开具的；对2019年9月22日微信截图有异议，因当时董玲英已不是启昌公司的法定代表人，无权要求原告办理产权证。 对原、被告提供的证据，本院经审核后，认定如下： 原告提供的证据1、2、3，具有真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以确认；证据4，董玲英对其真实性无异议，该证据能证明原告发函至董玲英的事实，但寄往启昌公司的函件未妥投，对其证明效力部分予以确认；证据5为证人证言，翁高照未出庭作证，不符合证据的有效形式要件，且董玲英有异议，对其证明效力不予确认；证据6，董玲英确认系其与原告的聊天，从聊天内容：2018年5月1日，董玲英陈述“我对你的房租有安排的”，原告陈述“几号可给我”，董玲英陈述“十二号呀”；2019年1月1日，董玲英陈述“今年付你房租已有打算了”等可以证明原告与董玲英就房租付款事宜进行了商谈的事实，且董玲英确认“额火了”系其经营的事实，对其证明效力予以确认；证据7，董玲英对其真实性无异议，且案涉房屋有董玲英经营的“额火了”的招牌，能证明案涉房屋由董玲英占用的事实，对其证明效力予以确认。董玲英提供的证据，《钥匙托管协议》只能证明董玲英将案涉房屋钥匙交由物业保管，但不能证明钥匙已还给原告，相反，该份证明能证明原告已向董玲英交付案涉房屋钥匙的事实，对其证明效力不予确认；《钥匙借用登记表》能证明的事实是原告从物业借用案涉房屋钥匙后又归还给物业，但不能原告带其他租客看房的待证事实，对其证明效力不予确认；《情况说明》与微信截图，原告对真实性无异议，能证明待证事实，对其证明效力予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告以2548192元向案外人湖州恒佳房地产开发有限公司购买湖州市××幢××路××号房屋，湖州恒佳房地产开发有限公司于2017年5月12日向原告开具购房款增值税发票。该房屋于2019年10月10日办理房屋不动产权登记，权利人为原告。2017年8月30日，原告与启昌公司签订《租赁合同》一份，约定：原告将坐落于湖州市××路××号房屋出租给启昌公司，租期为三年，从2017年9月1日起至2020年8月31日止，年租金为12万元，每年分两期支付，上半年租金在6月30日前付清，下半年租金在12月31日前付清；合同签订后，原告向启昌公司提供房屋的有效房产证件，便于启昌公司办理店铺证照使用；租赁期间，如原告需收回房屋，须提前三个月书面通知启昌公司，解除合同，应付给启昌公司违约金。合同还对其他相关事项作出了约定。合同签订后，原告将案涉房屋钥匙交付给了董玲英。董玲英曾于2017年12月10日与绿城物业服务集团有限公司湖州分公司浙江湖州太阳城生活服务中心签订《钥匙托管协议》，其将案涉房屋进户门钥匙2把（2楼220、3楼320）委托给该生活服务中心保管。因被告未支付租金，原告于2019年11月底向董玲英发送通知，要求终止租赁关系，腾退房屋及支付租金等；并于2019年12月24日向启昌公司发送《律师公函》，要求解除合同及腾退房屋、支付租金等，该函件于2019年12月26日退回原告。 另查明：启昌公司系一人有限责任公司，成立于2015年4月16日，董玲英系法定代表人和股东；2018年7月30日，法定代表人变更为翁高照；2018年9月10日，董玲英将股权转让给翁高照；2019年12月30日，法定代表人变更为孙新祥，翁高照将全部股份也一并转让给孙新祥。董玲英在转让股权时未向受让人翁高照告知案涉租赁事宜。 再查明：本院于2020年3月18日向启昌公司送达了起诉状副本。 本院认为，本案的争议焦点有两点，1.原告与被告启昌公司之间是否存在房屋租赁合同关系；2.董玲英是否应对启昌公司的案涉租赁合同项下的义务承担责任。关于争议焦点1，原告与启昌公司签订的房屋租赁合同，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。虽然董玲英辩称签订该合同仅仅出于为原告获得理赔装修款等事项，否认原告与启昌存在实际的租赁关系，但其辩称无证据支持，故不予采信。另，董玲英作为启昌公司原法定代表人确认其于租赁合同签订后收到了原告交付的案涉房屋的钥匙,故原告与启昌公司的租赁合同关系，依法成立并生效，且已实际履行。现启昌公司自合同签订以来从未支付租金，故原告要求解除其与启昌公司签订的租赁合同及腾退房屋，于法有据，予以支持，启昌公司收到解除通知的时间即为收到起诉状副本时间，租赁合同的解除时间为2020年3月18日。另，原告要求被告启昌公司支付自2017年9月1日至腾退房屋之日止的房租之诉讼请求，根据合同解除时间，租赁时间为2017年9月1日起至2020年3月17日止，经核算，租金为305483元；2020年3月18日起至实际腾房日止应为房屋占用使用费，可参照租金标准计算。至于逾期付款利息，因双方对逾期付款利息未作明确约定，故调整为一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算，经核算为10010元（暂算至2019年12月31日）。关于争议焦点2，原告以董玲英系案涉房屋占用人，要求董玲英对启昌公司的上述债务承担共同付款责任，根据合同相对性，案涉租赁合同的承租人系启昌公司，即使实际占用人系董玲英，原告无权要求董玲英承担支付租金、逾期付款利息及占用使用费的责任，但董玲英系启昌公司的原持股股东，案涉租赁签订于董玲英持股启昌公司时，且董玲英在股权转让时未向受让人披露案涉租赁事宜，而启昌公司作为一人有限责任公司，原股东董玲英在未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对其持股期间产生的公司债务承担连带责任，董玲英应对其持股期间即2017年9月1日起至2018年9月9日止的租金123000元及逾期付款利息1636元（算至2018年9月9日）承担连带清偿责任，故原告要求董玲英对启昌公司的上述债务承担责任的诉讼请求，部分予以支持。至于董玲英辩称原告未提供案涉房屋有效房产证件，存在违约行为，但董玲英既未提供证据证明原告未提供房产证件对租赁合同的履行的不利影响，也未明确因违约造成的具体损失，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告郭林林与被告湖州启昌餐饮管理有限公司之间签订的《租赁合同》于2020年3月18日解除，被告湖州启昌餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于湖州市××幢××路××号房屋； 二、被告湖州启昌餐饮管理有限公司向原告郭林林支付租金305483元、逾期付款利息损失10010元（暂算至2019年12月31日，次日起的利息损失以280000元为基数按一年期全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止）及占用使用费50000元（暂算至2020年8月17日），限于本判决生效之日起十日内清偿；2020年8月18日起至实际腾房之日止的占用使用费仍按年租金120000元计算； 三、董玲英对上述第二项债务中的租金123000元及逾期付款利息1636元向原告郭林林承担连带清偿责任； 四、驳回原告郭林林的其他诉讼请求。 如两被告未按本判决指定期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5770元，由被告湖州启昌餐饮管理有限公司负担，被告董玲英连带负担1968元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  施佳萍 人民陪审员  蒋娟娥 人民陪审员  陈茹新 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  吴 金 ? ?