杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初3102号 原告：绿城物业服务集团有限公司，住所地杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室，统一社会信用代码913300007109582058。 法定代表人：金科丽。 委托代理人：于治，浙江国圣律师事务所律师。 被告：王栋，男，1982年4月17日出生，汉族，户籍所在地杭州市拱墅区。 委托代理人：施晓聪，男，1980年6月6日出生，汉族，户籍所在地杭州市下城区。 原告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）与被告王栋物业服务合同纠纷一案，原告于2020年7月31日向本院提起诉讼，本院于同日作诉前登记，经诉前调解不成，本院于2020年8月17日立案受理，依法由审判员舒人俊独任审判，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人于治、被告委托代理人施晓聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿城物业公司诉称：2008年9月1日，浙江绿城物业管理有限公司与建设单位临安西子房地产开发有限公司签订了《青山湖玫瑰园前期物业服务合同》约定，原告为被告所在的青山湖玫瑰园小区提供物业管理服务，物业管理服务费收费标准为4.5元/月*平方米—7元/月*平方米，地下室折半收取，能耗费按建筑面积据实向业主分摊。物业服务费每12个月预缴一次，若逾期支付物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务。被告是该小区青山湖玫瑰园风笛苑30栋业主，建筑面积145.47平方米。2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费计人民币44870.4元，虽经原告多次催收，但被告至今未交。为维护原告的合法权益，特诉请法院判决：一、被告支付原告2018年1月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费44870.4元，并支付按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月1日起至款项付清之日止的违约金。二、本案诉讼费由被告承担。 为证明诉称事实，原告绿城物业公司向本院提交如下证据： 证据一、物业服务合同复印件1份，欲证明：原告系青山湖玫瑰园小区的服务企业与被告存在物业服务合同关系，原告对被告名下青山湖玫瑰园风笛苑30栋房产提供物业服务的事实。 证据二、企业名称变更记录1份，欲证明：2011年11月14日，浙江绿城物业管理有限公司企业名称变更为绿城物业服务集团有限公司的事实。 证据三、不动产登记信息查询记录1份，欲证明：被告系青山湖玫瑰园风笛苑30栋房产业主的事实。 证据四、起诉通知书、国内挂号信函收据、邮件跟踪查询清单各1份，欲证明：原告向被告书面催缴物业服务费的事实。 被告王栋辩称：原告诉求的物业费未缴纳属实，原告作为物业管理公司代替房产公司办理交房，在交房过程中，被告提出了房屋存在质量问题，原告书面承诺对房屋质量问题进行维修，在维修完成之前，按70%收取物业费，但被告至今未完成维修。原告应当按照70%的标准收取相应的物业费用，请求依法判决。 为证明辩称事实及理由成立，被告王栋向本院提交如下证据： 证据一、验收清单1份，欲证明：绿城物业陪同验收房屋的事实。 证据二、情况说明1份，欲证明：因工程延误，绿城物业同意延期收取物业费的事实。 证据三、物业服务费收缴协议书1份，欲证明：关于交房后签订物业服务缴费的事实。 证据四、房屋质量问题的清单1份，欲证明：绿城物业承认房屋存在问题并同意物业费减免的事实。 证据五、维修函1份，欲证明：绿城物业认为已经维修的事实。 证据六、函1份，欲证明：被告书面通知原告房屋未得到维修的事实。 证据七、微信聊天记录1份，欲证明：绿城物业同意按照七折收取物业费的事实。 证据八、支付凭证、发票4份，欲证明：被告按照七折标准向绿城物业支付物业费的事实。 证据九、视频资料及照片各一份，欲证明：交付房屋时存在的问题一直未能维修的事实。 对原、被告提交的上述证据，经庭审质证，本院综合认证如下： 一、被告王栋对原告提交证据一的真实性没有异议，但认为原告未成立业主委员会，重新选聘物业管理公司，原告也没有做。对证据二、证据三、证据四均无异议。本院审查认为，原告提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，对原告主张的证明对象均具有证明效力。 二、原告对被告提交证据一、证据二的真实性无异议，对关联性均有异议，认为与本案不具有关联性；对被告提交证据三无异议，证明原、被告之间存在物业服务合同关系。本院审查认为，被告提交证据一、证据二的真实性应予确认，但与本案不具有关联性，本院不予采纳。被告提交证据三真实、合法，与本案具有关联性，对被告主张的证明对象具有证明效力。 三、原告对被告提交证据四的真实性无异议，对证明对象有异议，提出如下质证意见：清单中签字人员系物业服务人员，并未有原告盖章认可，超出其职务的范围，也不构成表见代理，且内容均系房屋质量问题，原告对房屋质量问题没有维修义务。本院审查认为，该证据真实、合法，与本案具有关联性，证明原告服务人员对被告提出房屋质量问题的确认，并承诺提供物业服务，在维修完成之前物业服务费由房产开发公司承担30%的事实。 四、原告对被告提交证据五的真实性无异议，认为该证据系原告书面通知被告项目公司施工单位已于2016年3月1日完成房屋质量问题维修的事实，对证据六的真实性不予确认。本院审查认为，被告提交的证据五真实、合法，与本案具有关联性，对被告主张的证明对象具有证明效力。被告提交的证据六没有相应证据印证原告收到，故该证据本院不予采纳。 五、原告对被告提交证据七的真实性、关联性不予认可，认为该组证据即使真实，聊天记录的内容也是之前物业费用交纳情况，对于被告交纳2016年、2017年度的物业费不持异议，与本案无关。本院审查认为，该组证据系微信聊天记录手机屏幕打印件，被告未提交原始载体，无法确认聊天记录的真实性，该组证据不符合有效证据构成要件，本院不予采纳。 五、原告对被告提交证据八、证据九的真实性及证明对象有异议，认为该两组证据无法确认房屋交付时间，内容也不能证明房屋质量问题。本院审查认为，该两组证据系被告单方制作，原告不予确认，对被告主张的证明对象不具有证明效力。 根据上述有效证据及原、被告双方当事人的陈述，本院认定本案事实除与原告诉称一致外，另查明：1.2011年11月14日，浙江绿城物业管理有限公司企业名称变更为绿城物业服务集团有限公司。2.2012年12月6日，原告工作人员姚丹向被告出具便条一份，载明“①庭院东面两个花架有6-7根木架开裂腐烂现象，若是因为质量不好，则开发公司负责调换；②花架柱子下沉；③SPA池、泳池边缘硬质铺装下沉严重，有两公分落差；④泳池柜围墙开裂；⑤包括领房时提出的八项问题；⑥物业必须管理（按《物业服务协议》管理）到位。在以上问题提出之日起（2012年12月6日）至维修完成期间30%物业服务费由开发公司承担，70%物业服务费由本人承担，在问题整改完成后，且物业公司达到第⑥条标准，经由本人复验满意后，物业服务费均由本人承担。物业服务中心姚丹。”3.2016年3月14日，原告向被告邮寄送达《关于风笛苑30栋维修函》一份，载明“致风笛苑30栋业主：项目公司施工单位已于2016年3月1日完成您所要求庭院东面花架下沉，SPA池，泳池边缘硬质铺装下沉，泳池柜围开裂等（见附图）维修作业，并完成了作业区域保洁工作，烦请确认，若7天内未回复，视为无异议。” 本院认为：原告与建设单位临安西子房地产开发有限公司签订《青山湖玫瑰园前期物业服务合同》，约定原告为青山湖玫瑰园小区提供物业管理服务，并约定物业服务收费标准。原告收取物业服务费是维持其正常运转的重要方式，也是提高小区服务质量的重要保障。被告实际购买案涉青山湖玫瑰园小区房产，系案涉房产业主，理应按约及时交纳物业服务费，原告要求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费44870.4元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。物业服务企业履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定管理、维护、养护等物业服务义务，被告案涉房产质量问题维修并非原告义务，案涉便条载明房产质量问题维修完成期间30%物业费由开发公司承担，2016年3月14日原告向被告邮寄送达的《关于风笛苑30栋维修函》也明确项目公司施工单位完成维修工作，案涉便条内容应当认定为系原告履行物业管理服务义务，本案中并无证据证明原告存在物业管理服务过程中存在不履行或不当履行管理义务情形。故被告提出原告工作人员于2012年12月6日出具便条明确被告房产存在的质量问题，并明确自2012年12月6日起至维修完成期间被告按70%交纳物业费，本案物业服务费继续按70%交纳的抗辩意见，本院不予采纳。被告拖欠物业服务费并非恶意，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告王栋应于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费人民币44870.40元。 二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费922元，减半收取461元，由被告王栋负担。 原告绿城物业服务集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告王栋于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判员  舒人俊 二〇二〇年九月一日 书记员  钱淑敏 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 …… 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ...... 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书执行的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。