湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初3673号原告：恩施市恒成物业服务有限公司，登记住所地恩施市航空路27号，统一社会信用代码91422801068441435Y。法定代表人：谢绍龙，该公司经理。委托诉讼代理人：黄莉，湖北正典律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：董祖秦，生于1989年2月18日，土家族，湖北省恩施市人，居民身份证登记住址恩施市，现住恩施市，原告恩施市恒成物业服务有限公司（以下简称为恒成物服公司）诉被告董祖秦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告恒成物服公司的委托诉讼代理人黄莉、被告董祖秦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒成物服公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年6月22日起至2017年6月21日的物业服务费2007元（139.40㎡×1.20元/㎡×12个月），对于该笔服务费自2016年6月22日起按照每日3‰的标准加收滞纳金至付清时止；2、判令被告支付2017年6月22日起至2018年6月21日的物业服务费2007元（139.40㎡×1.20元/㎡×12个月），对于该笔服务费自2017年6月22日起按照每日3‰的标准加收滞纳金至付清时止；3、判令被告支付2018年6月22日起至2019年6月21日的物业服务费2007元（139.40㎡×1.20元/㎡×12个月），对于该笔服务费自2018年6月22日起按每日3‰的标准加收滞纳金至付清时止；4、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年6月22日与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，物业服务费电梯房间按1.20元/平方米/月收取，被告应按时足额交纳物业服务费和政府规定的各项相关费用。被告逾期未交纳物业服务费的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金，同时有权对乙方停止部分物业管理服务。被告交纳费用的时间为首次入住时以开发企业约定的交付日期起向甲方一次性交纳一个年度的物业管理费，以后年度的物业管理费应于上年度物业管理费到期前1个月的20日之内，按时向物业公司交纳下一年度物业管理服务费的义务。被告居住在南山小镇小区××号电梯房，房屋建筑面积为139.40平方米。合同签订后，原告按约履行了物业管理服务义务，但被告仅交纳了2015年6月22日至2016年6月21日物业用务费2007元，余下的物业服务费经多次催收拒不交纳。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。审理中原告将其前三项诉讼请求合并为一项，即要求被告以付自2016年6月22日起至2019年6月21日的物业费6021元，并自2018年6月22日起按月利率2%的标准支付违约金至付清时止。被告董祖秦辩称，不是我不交，钱我可以交。没有交的原因是原告的服务达不到1.20元的标准，我们是按照1.20元的标准交的，我们的物业服务应该是24小时服务，但星期六、星期天是整个没有人；公共部分的照明说了几天才去修理，地下室垃圾成灾，积水无人处理，公共设施的桌椅都不见了，备用电源一直没有使用过，一号楼地下室地板损坏严重；小区随便进入，没有管理；疫情期间没有人进行消毒，也没有人打电话进行询问，都是六角亭办事处搞的，物业费即使要交，也达不到1.20元的标准，而且去年原告以我没有交物业费而不给我发停车票，我没有享受到此项服务，给我造成的损失原告也应进行赔偿。经审理查明，原告恒成物服公司是于2013年5月3日在恩施市工商行政管理局注册成立的有限责任公司公司（自然人投资或控股）类型企业法人，登记经营范围有物业管理、楼宇清洁服务。位于恩施市××办事处龙鳞××小镇小区是由开发商恩施永誉百年置业发展有限责任公司开发的商品房住宅项目，总建筑面积165775.60平方米，住户总数为19栋1215套。被告董祖秦2013年6月1日与开发商签订《商品房买卖合同》购买该小区1幢1单元503、504号房屋，房屋建筑面积139.13平方米。2013年6月1日，原告曾作为受委托方（乙方）与作为委托方（甲方）的开发商签订《南山小镇物业服务合同》，就甲方委托乙方对小区物业管理的相关事项进行了约定，合同期限为四年，即自2013年6月1日至2017年5月31日止。2015年6月22日，原告作为甲方与作为乙方的被告董祖秦签订《前期物业管理服务协议》一份，就甲方提供的物业管理服务内容、物业管理服务费标准、双方权利义务、原告免责事由等事项进行了约定，合同第三条第一项约定“物业管理费：花园洋房按1.00元/平方米/月收取；电梯房住宅按1.20元/平方米/月收取；商铺或经营性用房三楼按2.00元/平方米/月收取，以上均按建筑面积据实收取；第四条第二项约定“乙方应按时足额交纳物业服务费和政府规定的各项相关费用。乙方逾期未交纳物业服务费的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金，同时有权对乙方停止部分物业服务。乙方交纳费用的时间：首次入住时以开发企业约定的交付日期起向甲方一次性交纳一个年度的物业管理费。以后年度的物业管理服务费，商户应于上年度物业管理费到期前1个月的20日之内，按时履行向物业公司缴纳下一年度物业管理服务费的义务”，2017年6月1日，原告曾作为乙方与作为甲方的开发商再次签订《前期物业服务合同》，就甲方再次委托乙方对小区物业管理的相关事项进行了约定，合同期限为三年，即自2017年6月1日至2020年5月31日止，该服务合同第十七条约定“合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止”。2019年1月1日，原告恒成物服公司作为乙方与作为甲方的恩施市南山小镇小区业主委员会签订《委托物业管理服务合同》一份，合同对物业区域基本情况、服务内容及服务人员、物业的收费与经营、物业的交接查验、物业的使用与维护、违约责任等事项进行了约定，合同期限为三年，即自2019年1月1日起至2021年12月31日止，合同第五条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，多层住宅1元/月·平方米，高层住宅1.2元/月·平方米，商业物业2元/月·平方米元。业主（物业使用人）在符合相关法律法规规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方按商业标准收取相应的物业服务费用”，第三十二条约定“乙方的服务质量达不到本合同第五条约定的标准，乙方应按伍佰元/次的标准向甲方、业主支付违约金。给甲方、业主造成损失的，应向甲方、业主赔偿损失”。2019年12月，案涉物业所在恩施市南山小镇小区业主委员会曾向原告发出解除合同通知，现相关事宜正在办理之中。被告董祖秦与原告签订合同后，只于合同签订时交纳了2015年6月22日至2016年5月21日期间的物业管理费用，此后以辩称理由再未交纳，现原告诉至本院，请求判准前述请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务㈠遵守管理规约、业主大会议事规则；㈡遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；㈢执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；㈣按照国家有关规定交纳专项维修资金；㈤按时交纳物业服务费用；㈥法律、法规规定的其他义务”，第十二条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，第四十一条第一款规定“业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，第六条规定“经书面催交业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，一方面，原告恒成物服公司先后与开发商、被告董祖秦、小区业主委员会签订了《南山小镇物业服务合同》《前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》《物业服务合同》，上述合同的签订没有依据表明具有违反法律、行政法规强制性规定的情形存在，应认为是合同双方当事人真实意思表示，合同内容中合法的约定，对合同双方及作为业主的被告具有约束力。现原告履行了相关合同义务，被告作为该小区的业主享受了物业服务，理应按合同约定支付物业服务费，因此对原告请求被告支付物业服务费用的请求，本院予以支持；另一方面，被告辩称原告的服务存在诸多不足之处，其虽未提交相关证据证明，但对案涉小区的业主委员会已于2019年12日向原告提出解除物业服务合同的情况，双方无异议，有此事实存在，说明原告所提供的服务确有不符合约定的情况存在，因此应确定被告在原告起诉期间应向原告交纳的物业费核减按每月每平方米0.90元的标准计算为4516.56元（139.40㎡×0.90元/㎡×36个月），对原告超出此范围的物业服务费请求，本院依法不予支持。原告要求被告支付违约金，虽在双方所签《前期物业客理服务协议》中具有相关内容的记载，但违约金的比率折算为月利率9%，显然过高，且前述条例、解释均只规定就物业管理服务费而言，同时本案还在原告提供服务不符合约定的情况存在，因此应认为原告的此项请求没有相关法律规定基础，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告董祖秦对欠交原告的物业管理费用，应及时向原告作一次性支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条、第十二条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告董祖秦于本判决生效之日起五日内一次性支付原告恩施市恒成物业服务有限公司物业服务费人民币4516.56元。二、驳回原告恩施市恒成物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告董祖秦负担。本判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹学友二〇二〇年九月十五日书记员  罗 毅