湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1745号上诉人（原审被告）：英山县巨成中皖房地产开发有限公司，住所湖北省英山县温泉镇金石北路（茶叶广场）A栋，统一社会信用代码91421124MA488KKP1F。法定代表人：唐晟文，该公司总经理。委托诉讼代理人孙洪清、田**，均为湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限：均为特别授权。被上诉人（原审原告）：毛小红，女，1969年12月21日出生，汉族，湖北省英山县人，英山县人民医院职工，住英山县，上诉人英山县巨成中皖房地产开发有限公司（以下简称“英山巨成中皖房产公司”）因与被上诉人毛小红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省英山县人民法院作出的（2019）鄂1124民初2055号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。英山巨成中皖房产公司的上诉请求：1、撤销英山县人民法院（2019）鄂1124民初2055号民事判决，发回重审或依法改判英山巨成中皖房产公司不向毛小红支付违约金；2、本案一审、二审诉讼费用由毛小红承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。违约金产生的前提是存在违约行为，英山巨成中皖房产公司没有违约行为，不应承担违约金。1根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条、十二条约定，英山巨成中皖房产公司仅在逾期交付房屋时应按照协议第十二条约定向毛小红支付违约金，并没有约定没有竣工验收证明等文件时应向毛小红支付违约金。对于没有提供验收证明等文件，毛小红可以拒绝接收房屋，拒绝接收房屋后可以向英山巨成中皖房产公司主张逾期交房的违约责任。本案中，双方约定的交房时间为2018年4月30日，英山巨成中皖房产公司已经于2017年11月2日向毛小红交房，毛小红也已经接收了房屋。因此，英山巨成中皖房产公司不存在违约行为，不应当按照合同第十二条约定向毛小红支付违约金。2毛小红在知道英山巨成中皖房产公司交房时没有工程竣工验收证明等文件的情况下，并未拒收房屋并主张违约金，反而已经接收了该房屋。在英山巨成中皖房产公司交房两年之后，毛小红才向法院起诉主张违约金，毛小红以实际行为表明其对于原有合同中交房条件进行了变更。因此，毛小红认为英山巨成中皖房产公司存在违约行为的理由不成立，其违约金的主张不应得到支持。二、一审判决英山巨成中皖房产公司向毛小红支付违约金违反法律规定。根据《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案英山巨成中皖房产公司已经将房屋交付被上诉人使用，英山巨成中皖房产公司没有提供工程竣工验收等文件没有对被上诉人造成损失。毛小红人也没有举证证明造成实际损失金额。即便造成损失，一审判决英山巨成中皖房产公司向毛小红支付2019年10月31日之前的违约金51786元，2019年11月1日之后的违约金按照合同约定标准计算至符合交房之日止明显高于实际损失的30%，应予减少。综上，英山巨成中皖房产公司认为一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求支持上诉人的上诉请求。毛小红答辩认为，英山巨成中皖房产公司没有达到合同要求，不符合交付的条件，违反了合同要求。英山巨成中皖房产公司当初告诉我们半年之后就办理房产证手续，但至今没有办出来。交付的条件都没有达到，更何谈房产证。一审判决合理，请求二审予以维持。毛小红向一审法院提出的诉讼请求：1、请求判令英山巨成中皖房产公司立即赔偿自2018年4月30日起至符合交房条件时止的违约金，违约金按照交房款的日万分之三计算，计至2019年10月31日止的违约金为51786元；2、本案诉讼费用由英山巨成中皖房产公司承担。一审法院经审理认定的事实如下：2017年11月1日，毛小红向英山巨成中皖房产公司支付购房款315000元，英山巨成中皖房产公司向毛小红出具了的收款凭证，2017年11月2日，毛小红与英山巨成中皖房产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：20171009-2。双方在合同中约定：毛小红购买英山巨成中皖房产公司开发的位于温泉镇沿河××南侧××＃商住楼××商品房××套，面积共90.93平方米，房屋总价315000元整。付款方式：一次性付款315000元。该合同第九条约定商品房交付条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；（3）验收合格。第十一条约定商品房交付时间为2018年4月30日前，办理交房手续是商品房达到约定交付条件后，出卖人在交付日届满前30日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件，不能出示或出示文件不齐全，不能满足约定交房条件的，买受人有权拒绝收房，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并依本合同的第十二条处理。合同第十二条约定：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付给买受人的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三违约金。2017年11月2日，毛小红接收了房屋并要求英山巨成中皖房产公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定。2018年4月30日至今，英山巨成中皖房产公司未向毛小红提供合同第九条约定的该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、验收合格证明的文件。另查明，英山巨成中皖房产公司至本案开庭时，仍未取得商品房买卖合同（预售）中第九条约定的商品房交付条件的相关文件。一审法院认为，依法成立、生效的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，毛小红与英山巨成中皖房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是其双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。毛小红依合同约定支付了全部购房款，英山巨成中皖房产公司应按合同约定的交房条件将商品房交付给毛小红使用，但英山巨成中皖房产公司在通知原告收房时，交付的房屋未达合同约定的交房条件，且不能充分举证其未达交房条件是因不可抗力的客观情况造成的，现毛小红虽已收房，但英山巨成中皖房产公司履行合同的义务不符合约定，故不能免除英山巨成中皖房产公司逾期交房的违约责任，其应依法承担违约责任。英山巨成中皖房产公司逾期交付期间应从合同约定的最迟交房日即2018年4月30日起至英山巨成中皖房产公司实际达交房条件之日止，故毛小红请求英山巨成中皖房产公司支付逾期交房违约金至符合交房条件之日止的诉讼请求，法院予以支持。英山巨成中皖房产公司要求违约金时间从2018年4月30日暂算至2019年10月31日，按日支付已付房款的万分之三计算违约金，实际金额为51880.5元（315000元×3/10000×549天），但毛小红请求该期间的违约金为51786元，故应予以支持。遂判决如下：英山县巨成中皖房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向毛小红支付逾期交房违约金51786元（从2018年4月30日至2019年10月31日止），2019年11月1日以后的违约金按合同约定的计算标准另行计算至符合交房条件之日止。案件受理费1095元，由英山县巨成中皖房地产开发有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未向本院递交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，从一审及本院查明事实可知，依照毛小红与英山巨成中皖房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定，英山巨成中皖房产公司应于2017年9月30日向毛小红交付房屋，但毛小红实际从英山巨成中皖房产公司接受房屋的时间为2017年11月2日，在毛小红收房时本案所涉房屋仍未达到双方所约定的收房标准，因毛小红未起诉请求英山巨成中皖房产公司承担逾期办证的违约责任，故英山巨成中皖房产公司向毛小红支付的违约金应以310000元为基数按日万分之三从2017年9月30日计算至2017年11月2日，即为3069元（310000元×3／10000×33天）。综上所述，英山巨成中皖房产公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省英山县人民法院（2019）鄂1124民初2055号民事判决；二、英山县巨成中皖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向毛小红支付违约金3069元；三、驳回毛小红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1095元，由毛小红负担1000元，英山县巨成中皖房地产开发有限公司负担95元；二审案件受理费1095元，由毛小红负担1000元，英山县巨成中皖房地产开发有限公司负担95元。本判决为终审判决。审判长  樊军审判员  骆骥审判员  张敏二〇二〇年九月十八日法官助理李栋书记员刘雄