上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初4906号原告彭琳娜，女，1961年1月30日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人龚志伟，男，1984年11月25日出生，汉族，住同上。原告龚志伟，年籍见上。被告上海阳柳青房地产经纪有限公司，住上海市梅川路XXX-XXX号。法定代表人高琴。委托代理人李浩，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告彭琳娜与被告上海阳柳青房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭琳娜及其委托代理人龚志伟，原告龚志伟，被告上海阳柳青房地产经纪有限公司的委托代理人李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭琳娜、龚志伟诉称，本市杨柳青路XXX弄XXX号XXX室的产权人为两原告及案外人龚某某，龚死亡后两原告为继承人。2012年之前，房屋由原告居住并偶尔发生反水现象，邻里对此予以了谅解。之后原告将房屋向他人出租多年。2019年12月31日，原告彭琳娜与被告签订了《房屋出租委托合同》，租期为2020年1月6日至2022年1月5日，月租金3300元。租期内发生疫情，原告曾拒绝了被告延长免租期的请求，被告亦未支付租金，但原告于疫情期间未离开居所而不了解房屋状况。2020年3月19日，邻里通知原告房屋发生漏水，被告则向原告表示其可自行解决但下不为例，并未以此为由解约；2020年3月20日，原告携维修人员赴现场查看，发现漏水系邻里用水不当及房屋结构问题引起，但经物业整饬完毕后问题已解决，被告却于当日以电话通信的方式要求解约退房，还于2020年3月26日在租赁现场张贴了解约通知书，因其拒绝支付房租，故原告不同意收房。原告认为，现无证据证实房屋因疫情而无法使用，被告解约的理由前后不一致，亦未按约定于2020年3月15日支付首月租金，应承担违约责任。考虑到疫情属于突发状况，原告自愿将租金起算日调整为2020年2月21日，但对邻里与物业基于自身利益出具的房屋漏水及修复费用的证明不予认可。故提起诉讼，请求判令：一、涉案租赁合同于本案庭审之日即2020年5月11日解除；二、被告按每月3300元的标准支付2020年2月21日至2020年5月11日的租金；三、被告以一个月租金的标准承担延期付租的违约金3300元。被告上海阳柳青房地产经纪有限公司辩称，根据租赁合同的约定，2020年1月6日至2020年2月5日为免租期，但因疫情爆发，被告直至2020年3月11日方被允许进入房屋所在的小区，故免租期应顺延至该日，之前的房租无须支付。经物业、邻里确认并作证，房屋的防水层有缺陷而存在长期漏水现象，修复之前无法正常使用，装修公司还就修复费用出具了书面结论。因原告提供的房屋不符合合同约定且拒绝维修，被告于2020年3月20日以电话通信的方式告知原告合同解除，并于2020年3月26日在租赁现场张贴了解约函后向原告发送，但原告却拒绝收回房屋。综上，同意以2020年3月26日为合同解除日，被告应付租金的时间段为2020年2月21日至2020年3月26日，因解约责任在于原告故不同意承担违约金。经审理查明，2019年12月31日，原告彭琳娜与被告就系争房屋签订《房屋出租委托合同》一份，主要约定：原告将系争房屋租与被告并授其以转租权，转租后的租金收益风险由承租方自行承担；租期自2020年1月6日起且不短于两年，前两个自然年度均含有三十日的免租期，月租金3300元，首期租金“预计”于2020年3月15日支付，之后每月15日支付；出租方应保证房屋结构及设施的安全，房屋的防水层出现漏水等情况由承租方代为修复但由出租方承担费用，出租方拒绝承担的，承租方可自应付租金中扣除；承租方提供的房屋不符合合同约定或影响使用安全的视为违约，应支付相当于一个月租金的违约金并赔偿经济损失；承租方逾期不付租超过七日或擅自解除合同的视为违约，应无偿将装修或附属设施赠与出租方。合同签订后，双方未在租期内进行租金结算，被告曾于2020年3月12日以疫情为由要求将免租期延续至3月底，但遭原告拒绝；双方于2020年3月30日的电话通信中，被告先以房屋至今“不能正常带看”为由要求于2020年1月20日解除租赁合同由原告收回房屋，后又表示被告已联系物业为原告解决房屋漏水问题但下不为例，原告则对被告的上述表态不作正面回应；2020年3月26日，被告在租赁现场张贴了“解除合同通知书”，大意为房屋渗水且原告有隐瞒房屋重大瑕疵的严重违约行为，故于2020年3月18日解除当事人之间的租赁合同，但基于疫情因素不再向原告追责。为此双方发生争议，原告于2020年4月1日提起诉讼，要求继续履行租赁合同并由被告支付房租与违约金，后于庭审中变更诉请。诉讼过程中，当事人确认系争房屋于2020年5月11日由原告收回。本院认为，涉案租赁合同既为当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，故对合同效力应予确认并根据合同相对性由原告彭琳娜作为涉案租赁关系中权利义务的承受方。房屋租赁关系成立后，原告作为出租方应提供符合租赁用途的房屋，被告作为承租方应合理使用房屋并按约付租。房屋在适租性方面存在严重问题足以影响居住使用的，被告有权解约，房屋虽有质量瑕疵但尚不影响基本用途的，租赁关系可按合同约定的处置方式或按当事人的意愿继续，但原告须为此履约瑕疵付出一定的合理对价——比如支付修复费或降低收租标准等。对当事人的自认及相关证据进行分析可知，被告于2020年3月20日提出解约请求的理由中并不涉及房屋漏水，在该请求未获原告正面回应后，其旋即又同意自行解决房屋漏水问题，结合租赁合同中关于房屋漏水可由承租方“先修复后扣费”的约定，可以确认被告在知晓房屋现状的情形下，经利弊权衡后仍自愿继续履行租赁合同，否则无须特意向原告指出“下不为例”。以上事件也可表明被告当时并不认为房屋漏水的严重程度足以对租赁合同的继续履行构成妨碍，否则其当日亦无须以其他理由要求解约而直至2020年3月26日方正式以此为由发送解约函。基于上述结论，被告在接受房屋瑕疵同意继续租约后，在无证据证实发生了其他履约障碍的情形下，于数日内又要求解约的行为有违诚信且依据不足，对其单方解约退房的行为本院不予认同，对其以2020年3月26日为租金截止日的抗辩意见亦不予采信。鉴于当事人确认房屋已于2020年5月11日退还，客观上租赁关系不具备继续履行的可能，故对原告以此房屋交接日为租赁合同解除日予以支持，在此之前，应视为房屋仍处于被告的控制下而无论是否被实际投入使用，故其应支付租金，但考虑到合同的起租阶段确有疫情爆发的不可抗力发生，漏水问题显然对房屋的适租性也构成一定影响，故根据公平合理、等价有偿的民事活动原则并结合客观案情，本院对被告应付的租金数额予以酌定。违约金一节，因租赁合同对首月租金支付日的约定不精确，而基于疫情及房屋本身的质量瑕疵，发生租金延迟结付情有可原，同时，原告援引的违约金条款并不适用于欠租行为，故对原告此项诉请不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告彭琳娜与被告上海阳柳青房地产经纪有限公司签订的关于上海市杨柳青路XXX弄XXX号XXX室的《房屋出租委托合同》于2020年5月11日解除；二、被告上海阳柳青房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告彭琳娜支付租金人民币6000元；三、对原告彭琳娜的其余诉请不予支持。本案受理费人民币89元，减半收取，计人民币44.5元，由被告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  曹 彬二〇二〇年九月四日法官助理  黄 菊书 记 员  计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。