台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初2566号原告（反诉被告）：陈振宏，男，1962年2月14日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。被告（反诉原告）：吴思雄，男，1981年11月4日出生，汉族，住四川省泸州市古蔺县。委托诉讼代理人：曹理尚，浙江海贸律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽娇，浙江海贸律师事务所实习律师。原告陈振宏与被告吴思雄房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告吴思雄于2020年6月24日向本院提起反诉，本院于同日受理后就本反诉进行合并审理。本案于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告陈振宏，被告吴思雄的委托诉讼代理人曹理尚、朱丽娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈振宏向本院提出诉讼请求：吴思雄支付陈振宏房租费58000元。诉讼过程中，陈振宏变更诉讼请求为：1.吴思雄支付陈振宏房租费30000元；2.吴思雄支付陈振宏从2020年5月13日起延至2020年6月19日搬出租赁厂房的租赁费13543元；3.吴思雄因其违约支付5%滞纳金6500元；4.吴思雄支付每年负责的垃圾清理费1000元，两年合计2000元；5.吴思雄对陈振宏租赁物的损坏进行修缮、恢复原样。事实与理由：2018年5月9日，陈振宏与吴思雄签订了一份《厂房租赁合同》。第一年吴思雄按照合同约定按期交纳了房租费，但第二年即2019年的房租费尚欠58000元未支付。后经催讨，吴思雄支付了28000元，剩余30000元房租费至今未付。租赁合同到期后，吴思雄延长使用厂房时间达38天，需支付2020年5月13日起至2020年6月19日期间的租金计13543元。鉴于吴思雄不按租赁合同规定的时间支付房租，应支付违约滞纳金。合同还约定由吴思雄支付垃圾清理费，但吴思雄未曾支付过。另外，租赁期间,吴思雄造成厂房卷帘门损坏，应进行修缮、恢复原样或赔偿损失。吴思雄辩称：一、陈振宏主张吴思雄拖欠其房租58000元事实及诉讼请求不能成立。2018年5月9日，吴思雄与陈振宏签订了一份《厂房租赁合同》，约定向陈振宏租赁坐落于台州市××街道××路××号××楼东部的厂房用于生产经营，并立即支付给陈振宏2018年至2019年一年的房租130000元。吴思雄使用厂房两个月后，厂房附近修路设置障碍物阻挡了运输道路，致使吴思雄经营不便。鉴于厂房门口修路设障的情况，吴思雄口头向陈振宏提出2019年将不再续租。陈振宏劝阻吴思雄希望其能续租，还口头向吴思雄承诺2019年至2020年的年租金减少为100000元，期间吴思雄有多少给多少。吴思雄对于陈振宏的口头承诺表示同意，故继续承租。吴思雄已通过微信和银行转账共支付给陈振宏房租90000元，再加上合同签订之日己经支付给陈振宏的押金10000元，2019年至2020年的房租100000元已经全部履行完毕。二、陈振宏要求吴思雄支付2020年5月13日至2020年6月19日的房租没有事实依据。租赁合同到期之后，吴思雄已将机器设备搬离完毕。三、陈振宏要求吴思雄支付5%的违约金没有事实依据。厂房附近修路导致运输不便影响了吴思雄经营，陈振宏因此同意解除租赁合同，所以不存在支付违约金的问题。四、陈振宏要求吴思雄支付垃圾清理费2000元，吴思雄对此表示认可，愿意支付该笔费用。五、卷帘门的维修费吴思雄愿意赔偿损失1000元。吴思雄向本院提出反诉诉讼请求：陈振宏返还吴思雄房租16667元。事实和理由：根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第七条第二项规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况。2020年年初因为疫情原因，吴思雄无法正常经营，没有营业收入，继续按照双方曾经口头协商的年租金100000元支付对吴思雄明显不公平，因此按照以上规定，吴思雄请求减免其疫情期间两个月的房租合计16667元。针对吴思雄的反诉诉讼请求，陈振宏辩称：吴思雄在疫情期间使用厂房制造生产口罩的机器设备，生意经营情况尚佳，并不存在其所述的无法正常经营、没有营业收入的情况。至于吴思雄所述的陈振宏曾口头答应将年租金降低至100000元，实际情况为陈振宏曾口头承诺若吴思雄一次性支付年租金则可减少支付30%的租金，但吴思雄分期支付且支付未及时，致使陈振宏疲于催讨，故厂房第二年的租金仍为130000元。对于吴思雄提出的疫情期间的补偿，即使需要补偿，也应该由政府对其进行补偿，而非由陈振宏对其进行补偿。厂房租给吴思雄的时候道路并不存在障碍，而且厂房东边的另一条道路一直是畅通的，不影响其使用厂房。本院经审理认定事实如下：2018年5月9日，陈振宏作为甲方与作为乙方的吴思雄签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于台州市××街道××路××号××楼东部的厂房出租给乙方使用，租赁面积为650平方米，租赁期限自2018年5月13日到2020年5月12日，年租金为130000元，付款方式为一年一付，第二年起提前二个月付清一年房租金；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应由乙方支付的一切费用，若拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；变压器的电力使用总量不超过20千瓦，电费每月20日前到供电部门缴清，电费押金10000元整，待租赁期满后，电费结算清后退还押金；当地村委及街道清理垃圾的费用由乙方每年负责1000元，每年和房租金同时付清。双方签订合同后，吴思雄按约支付了电费押金10000元及第一年租金130000元。第二年的租金，吴思雄已支付90000元，该租金90000元具体支付情况如下：于2019年3月20日支付5000元，于2019年6月30日支付10000元，于2019年7月25日支付5000元，于2019年8月30日支付了2000元，于2019年10月22日支付10000元，于2020年1月9日支付20000元，于2020年4月8日支付10000元，于2020年5月14日支付28000元。2020年5月13日，吴思雄已Ｂ搬离租赁房屋，后续由案外人马某与陈振宏协商租赁房屋。本案审理过程中，吴思雄与陈振宏就卷帘门等租赁物损失协商一致赔偿损失1000元。上述事实有陈振宏提供的《厂房租赁合同》、微信聊天记录、照片，吴思雄提供的微信及银行转账记录、证人马某、王某证言，本院制作的谈话笔录以及陈振宏、吴思雄的陈述等证据证实。本院认为：陈振宏、吴思雄签订的《厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容并不违法，应为有效，对双方当事人均有约束力。一、关于本诉部分。现双方对吴思雄已支付的租金没有争议，争议焦点为双方是否已将厂房的第二年租金变更为100000元。陈振宏陈述，第二年租金变更为10000元是附条件的，需一次性付清租金，因吴思雄未能一次性支付，变更条款不生效。本院认为，根据书面租赁合同约定，年租金为130000元，吴思雄主张租金变更，对此，其应承担举证责任。吴思雄为证明厂房租金已变更的事实，申请了两位证人出庭作证，但两位证人对租金是否变更为100000元陈述较为模糊，称是听说，并且对100000元租金如何支付也不清楚。本院认为，两位证人证言不足以证实待证事实。故对吴思雄关于第二年租金变更为100000元的辩称，本院不予采纳，其仍需按照合同约定的年租金数额及支付方式支付第二年租金。根据吴思雄提供的租金支付明细可知，其第二年支付的租金除了预交的押金10000元之外，其余120000元未按合同约定在第二年起提前二个月付清，故吴思雄应当按约向陈振宏支付滞纳金6000元（120000元×5%）。陈振宏主张要求吴思雄支付合同租赁期外租金，但两位证人证言证实吴思雄于合同期满已搬离租处，且证人马某自认后续系其在使用租赁房屋。对于陈振宏提出的要求吴思雄支付合同租赁期外租金的诉请，本院不予支持。至于垃圾清理费以及租赁物损坏造成的损失的诉请，双方在庭审过程中已达成一致，本院予以确认，相关诉请，本院予以支持。二、关于反诉部分。鉴于新冠肺炎疫情影响，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，吴思雄在案涉厂房经营使用上显然也受到疫情的影响，一定程度上导致吴思雄继续履行合同困难。陈振宏主张吴思雄经营不受疫情影响，但未举证证明，对该主张，本院不予采纳。现吴思雄因疫情影响经营请求陈振宏返还二个月的租金，本院认为，吴思雄尚未付足租金，故不存在返还问题，但结合当地疫情期间复工复产情况，本着公平原则，合理分担风险，本院酌情确定减免一个月租金10833元（130000元÷12）。吴思雄应付租金与减免租金抵扣后，其应付租金为19167元。综上，本院对原告陈振宏诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回；对被告吴思雄反诉请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴思雄于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）陈振宏租金19167元、租金滞纳金6000元、垃圾清理费2000元、租赁物损失1000元，合计28167元；二、驳回原告（反诉被告）陈振宏的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴思雄的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费563元（已减半，原告陈振宏预交625元），由原告陈振宏负担197元，由被告吴思雄负担366元；反诉案件受理费108元（已减半，被告吴思雄预交），由原告陈振宏负担70元、被告吴思雄负担38元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郭虹霞二〇二〇年九月三日法官助理 陈 平书 记 员 潘安倩