黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终307号上诉人（原审被告）：张福来，男，1971年12月29日出生，汉族，双鸭山农场第十作业站工人，住黑龙江省双鸭山市宝山区。上诉人（原审被告）：张福东，男，1969年3月23日出生，汉族，双鸭山农场第十作业站工人，住黑龙江省双鸭山市宝山区。上诉人（原审被告）：翁凤华，女，1942年8月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省双鸭山市宝山区。上述上诉人共同委托诉讼代理人：马永林，黑龙江双峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董赟喆，女，1982年11月9日出生，汉族，无固定职业，住上海市浦东新区。上诉人张福来、张福东、翁凤华（以下简称张福来等三人）因与被上诉人董赟喆房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省红兴隆人民法院（2019）黑8109民初2258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张福来等三人共同的委托诉讼代理人马永林，被上诉人董赟喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张福来等三人上诉请求：1.撤销黑龙江省红兴隆人民法院（2019）黑8109民初2258号民事判决第一项，依法改判张福来等三人不承担返还购房款的责任；2.一、二审诉讼费用由董赟喆承担。事实与理由：一审法院认定农场拆迁工作停止属于不可抗力错误，案涉房屋未能拆迁系董赟喆放弃拆迁造成的，并非不可抗力。崔某在本案中系代表董赟喆购买房屋，张福来等三人交付房屋即履行了合同义务，不存在违约行为。崔某代董赟喆接受房款未交付张福来等三人，张福来等三人对崔某向董赟喆返还40,000元购房款并不知情。张福来等三人未收到案涉房款已经给其造成了损失，一审法院在未确定崔某在本案作用的情况下，判决张福来等三人返还案涉30,000元房款属认定事实不清，适用法律错误。二审审理期间，张福来等三人补充称,董赟喆起诉返还购房款超过诉讼时效期间。董赟喆辩称：当地拆迁部门通知张福来等三人拆迁后，三人并未告知董赟喆，导致房屋无法拆迁，合同目的无法实现。董赟喆虽让崔某联系购买房屋，但未委托崔某办理其他事宜。在张福来等三人同意将该购房款借给崔某，并在崔某出具借条的情况下，董赟喆通过银行转账向张福来等三人支付购房款70,000元，其余40,000元崔某已经偿还董赟喆，一审法院判令张福来等三人返还另外30,000元并无不当。董赟喆向一审法院起诉请求：1.张福来等三人返还购房款150,000元，给付违约金30,000元；2.案件受理费由张福来等三人负担。一审法院认定事实：2013年上半年，董赟喆通过母亲董广华向时任双鸭山农场拆迁办主任的崔某询问购买拆迁房事宜，崔某找到张福来、张福东问他家的房子是否出卖，张福来、张福东表示同意出卖，崔某同时向张福东提出要暂时借用购房款，张福东表示同意。2013年9月15日，董赟喆与其丈夫、崔某、张福来等三人在拆迁办办公室洽谈买卖房屋事宜，董赟喆丈夫通过手机网银分两笔向崔某账户支付了70,000元购房款，剩余80,000元口头约定过几天再付，张福来等三人表示同意。谈完之后，董赟喆作为买方与张福来等三人作为卖方签订《房屋买卖合同书》，合同约定：一、张福来等三人将张作胜名下，房权证号为双农房字第××号的房产卖给董赟喆；二、房屋价款150,000元；三、董赟喆支付首付款后，张福来等三人配合董赟喆办理房产过户；四、张福来等三人应在房屋过户时将房产交付董赟喆；五、如一方违约应向对方支付30,000元违约金；六、董赟喆将购买房屋房款已全部付给张福来等三人。合同签订后，张福东将房产证和钥匙交给了崔某。崔某向张福东出具了《借条》。2014年12月30日，双鸭山农场拆迁工作全面停止。崔某告诉董广华，拆迁房买不成了。崔某在2015年至2016年向董广华返还购房款40,000元。2017年，崔某将房产证返还给了张福东并同时告知已返还董赟喆购房款40,000元。一审法院另查明，2013年1月24日，张福来、张福东父亲，翁凤华丈夫张作胜因病死亡，遗留有房权证号为双农房字第××号的房产1处，房屋所有权人登记为张作胜。一审法院认为，董赟喆与张福来等三人签订的房屋买卖合同依法成立，合法有效。崔某将房产证返还给张福东，系代表董赟喆行使解除合同的意思表示，张福东收回了房产证系同意解除合同的意思表示，双方之间的房屋买卖合同因此解除。合同解除后，董赟喆已给付的70,000元购房款，扣除已返还的40,000元，剩余的30,000元应予返还，董赟喆主张返还购房款150,000元，缺乏有效证据支持，故依法支持返还购房款30,000元，对超出部分不予支持。关于违约问题。董赟喆的目的是购买拆迁房，因双鸭山农场拆迁工作停止导致合同目的无法实现，系属于因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此不属于违约，故对董赟喆要求张福来等三人给付违约金30,000元的诉讼请求不予支持。张福来等三人辩称，本案已过诉讼时效，双方真正解除合同时间应为2017年返还房产证时，故本案未过诉讼时效，对张福来等三人该主张不予支持。张福来等三人的其他辩解意见缺乏证据支持亦不予采纳。判决：一、张福来等三人应于判决生效之日起十日内返还董赟喆购房款30,000元；二、驳回董赟喆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,900元，减半收取1,950元，由董赟喆负担1,675元，由张福来等三人负担275元。二审期间，董赟喆围绕其上诉请求向本院提交了案涉房屋周边情况的录像光盘一张。意在证明：涉案房屋周边地区已经被拆迁，董赟喆退房的原因是因为未获得自己理想的楼层，与拆迁没有关联，不是解除合同的法定理由，不属于不可抗力。董赟喆的质证意见为：对该证据真实性无异议，证明问题有异议。案涉房屋在张福来、张福东父亲张作胜名下，涉及到拆迁时，拆迁部门会与房屋所有人亲属联系，拆迁并未通知董赟喆，本案系张福来等三人原因导致案涉房屋无法拆迁。本院认证意见为：该证据虽反映房屋周边情况，但无法证实未能拆迁的原因，与待证事实无关联性，故本院不予采信。本院二审查明,一审期间，崔某作为张福来等三人证人出庭证实，案涉房屋买卖协议签订后，张福来等三人将案涉房屋房产证、钥匙交给崔某后，崔某未将房屋房产证、钥匙交给董赟喆。崔某称其代理董赟喆买房，但不代理其接受房屋。同时，其亦称系张福来等三人的委托人。现房屋由张福来等三人占有使用除此，二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为：本案的焦点问题是：张福来等三人应否返还剩余30,000元购房款。案涉房屋买卖合同签订后，董赟喆向张福来等三人交付了70,000元购房款，根据双方合同第五条有关“董赟喆支付首付款后，张福来等三人配合董赟喆办理有关房屋过户手续”，及第六条有关“张福来等三人在房屋过户时将房产交付董赟喆”的约定，董赟喆已经履行了先行付款的义务，张福来等三人应协助董赟喆办理房产证，并在房产证过户完毕后交付房屋。从崔某的证人证言看，案涉房屋产权始终在张福来、张福东父亲名下，房产证、钥匙并未交付董赟喆，董赟喆未实际占有案涉房屋，案涉房屋始终在张福来等三人控制之下，而房屋拆迁必须取得房屋产权人或占有人的配合或同意才能完成，董赟喆不持有房产证不占有案涉房屋，因此房屋未能动迁责任不在董赟喆一方。通过一审法院对证人崔某的询问可以知道，崔某认可其系张福来等三人的委托人，因此其在案涉房屋已经不能拆迁，董赟喆购买房屋目的无法实现时，将中40,000元房款返还给董赟喆，并向张福来等三人交还房产证，实际是代表张福来等三人解除了案涉房产买卖协议，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，在案涉协议解除后，判令张福来等三人返还剩余购房款并无不当。因2017年崔某将房产证及40,000元购房款分别返还张福东及董赟喆时，案涉房屋买卖合同被解除，董赟喆剩余房屋购房款返还请求权开始产生，自此开始计算诉讼时效，故董赟喆于2019年6月28日提起诉讼并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定的三年的诉讼时效期间。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张福来、张福东、翁凤华上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费5,500元，由张福来、张福东、翁凤华负担。本判决为终审判决。审判长  王景波审判员  胡长玲审判员  苏 倡二〇二〇年九月四日书记员  郑 闯