贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7179号上诉人（原审原告）：李明全，男，1984年2月7日出生，仡佬族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：李力，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘胜，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州陆航置业有限公司，住所地:贵州省贵阳市观山湖区金华镇三铺村村委会办公楼2层，统一社会信用代码：91520115055029820K。法定代表人：刘富元，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王惠奇，贵州福万律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦维成，贵州福万律师事务所律师。原审第三人：田儒学，男，1980年8月19日出生，汉族，住所地贵州省绥阳县。上诉人李明全因与被上诉人贵州陆航置业有限公司（以下简称：陆航置业）、原审第三人田儒学商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初10523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李明全上诉请求：1.撤销原判发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据一审查明事实可以确定，上诉人完成出资行为后便取得房屋的相关权利，被上诉人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中均承诺由其办理商品房转移登记手续，导致不能办理商品房转移登记手续的原因是被上诉人未在2016年向贵阳市自然资源和规划局承诺完成办公楼验收的同时完成机械车位的设置，且房屋并非没有达到办理产权的基本条件。被上诉人也并非不能向上诉人办理商品房转移登记手续。被上诉人陆航置业答辩称，涉案房屋确实不能办理竣工验收手续，不满足办理商品房转移登记手续的条件。由于上诉人与原审第三人系合作关系且上诉人是房屋的实际出资人，应当由上诉人与原审第三人办理竣工验收手续，只有先办理竣工验收后才能办理商品房转移登记。原审原告李明全的诉讼请求为：被告立即协助原告办理位于贵阳市观山湖区转移登记（办理不动产权证）手续。一审认定事实为：涉案的金华镇贵州陆航物流园系被告陆航置业合作开发的项目，2016年12月7日，被告陆航置业（甲方）与第三人田儒学（乙方）签订《办公楼转让协议》，约定：“……九、物流园办公楼按680万（陆佰捌拾万整）转让给乙方，后期因该栋楼所产生的一切费用均由乙方承担。乙方最迟于2016年12月10日前先支付甲方300万（叁佰万整），本协议以甲方在2016年12月10日前收到乙方支付的款项时生效，余下的380万从甲方欠乙方的工程款内扣除，多退少补。九、自本（协议）生效之日起，乙方必须在2017年12月以前完成本项目的全部投资及竣工验收，并保证不影响甲方该项目其他部分建设的进度和整体经营。”而在2016年12月5日，原告李明全因与第三人田儒学达成合意，向被告陆航置业支付了3,000,000元。2017年7月1日，原告李明全（买受人）与被告陆航置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（BGL-3-1）,约定原告李明全向被告陆航置业购买位于贵州陆航物流园办公楼3层1号房，该房屋建筑面积219.44平方米，套内建筑面积128平方米，每平方米单价7,028.94元，总价款899,704元。合同第二十二条约定“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”其后该合同办理的商品房预售合同备案登记，备案号为：Y17075698。2019年2月15日，被告陆航置业（甲方）、原告李明全（乙方）及第三人田儒学（丙方）三方签订《协议》，约定：“甲方在2016年12月3日将‘贵州陆航物流园办公楼’土地使用权转让给丙方，丙方受让系乙、丙方共同以丙方名义受让，受让后乙丙方共同投资修建；丙方通过甲方向贵州荔波农村商业银行股份有限公司（下称‘荔波农商行’）贷款800万元，甲方用现‘贵州陆航物流园办公楼’房屋办理了抵押；现三方就办理‘贵州陆航物流园办公楼’的产权转让及偿还荔波农商行800万元贷款事宜达成以下协议：一、甲乙丙三方一致确认，‘贵州陆航物流园办公楼’土地使用权于2016年12月3日以680万元转让给丙方，丙方已支付完毕转让款（其中300万元由乙方已直接支付给甲方，余下380万元由甲方欠付丙方的工程款进行抵扣，具体抵扣金额以决算为准，多退少补）。二、甲乙丙三方一致确认，丙方于2016年12月3日受让的‘贵州陆航物流园办公楼’土地使用权系乙、丙双方共同出资，以丙方名义受让，受让后乙、丙双方共同出资修建‘贵州陆航物流园办公楼’完工，‘贵州陆航物流园办公楼’的所有权归乙、丙方共同享有。……五、乙方根据丙方指定将800万元支付至甲方账户后，甲、丙方负责在2019年3月21日前办理‘贵州陆航物流园办公楼’抵押给荔波农商行房屋的解除抵押。丙方保证在2019年3月21日前办理房屋现房销售许可证，甲方无条件配合丙方办理现房销售许可证；甲、丙方保证已解除抵押房屋第一、四、五、六、七、八、九层不出售给他人。六、甲方承诺在2019年4月1日前甲方与乙方或乙方指定的第三人签订‘贵州陆航物流园办公楼’第一、四、五、六、七、八、九层共计七层房屋的房屋买卖合同，并办理贵阳市房产管理信息系统的买卖合同备案网签，买卖合同中的销售单价不高于4,500元/平方米，具体单价以双方协商的为准，丙方无条件予以配合提供相关资料。关于‘贵州陆航物流园办公楼’的其他房屋、设施等的所有权、使用权由丙方处理，公共设施或无法办理产权部分由乙方与丙方共同享有。……九、丙方保证在2019年6月1日前完成‘贵州陆航物流园办公楼’的所有竣工验收，甲方予以配合办理房屋达到能够办理不动产权。”合同签订后，原告李明全分别于2019年2月16日、2月18日向原告陆航置业账户转入8000000元。2019年7月19日，贵阳市住房和城乡建设局向被告陆航置业发出《贵阳市商品房屋预售许可证》［（2015）筑商房预字第028号］。2019年9月2日，原告李明全（甲方）与第三人田儒学（乙方）签订《关于“贵州陆航物流园办公楼”权益确认书》，约定：“‘贵州陆航物流园办公楼’乙方未投入过任何资金，所有建设款项均系甲方全部投入，故‘贵州陆航物流园办公楼’（包括但不限于办公楼的第1-12层及无产权、其他公共部分等）的所有权全部归甲方单独享有，乙方对办公楼不享有任何权益，并且‘贵州陆航物流园办公楼’的所有相关权利现全部由甲方行使。乙方无条件配合甲方将‘贵州陆航物流园办公楼’的产权全部办理至甲方或甲方指定的第三方名下。”但涉案房屋至今未完成竣工验收，贵阳市自然资源和规划局曾于2020年4月30日作出《贵阳市自然资源和规划局关于观山湖区规划验收的情况反映的回复》，其中载明：“贵州陆航置业有限公司、贵州恒邦科技发展有限公司、贵州腾盛烨道房地产开发有限责任公司位于观山湖区，2015年4月核发《建设工程规划许可证》面积144191.53平方米，共计：13栋物流仓库、3个地上车库及负一层车库、1栋物流园办公楼。该项目2016年分别于6、7、8三月向我局监察支队申请1＃至9＃物流仓库及负一层车库、10＃至13＃物流仓库、1＃至3＃停车库竣工核实。当时，物流办公楼、机械车位未实施，建设单位说明：物流办公楼、机械车位因资金缓建，因交房时间临近，为不引起社会矛盾，承诺在物流办公楼完成时，同时完成机械车位设置，希望支持分期办理。且观山湖区园区办在其申请函签署请支持办理意见，从支持观山湖区园区建设角度考虑，我局分三次核发《建设工程规划竣工认可证》。该项目的车位配置是按相关规范进行设置，审批配置1314个停车位（含机械车位），其中地下车位1187个、地面车位127个。根据审批方案计算应设置机械车位519个（车位数1038个）。2020年4月17日现场勘查，目前地下车库现在实施的机械车位约60个（车位数约120个），其余机械车位均未实施，同时建设单位将地面车位均挪用，未作车库使用。该项目未按承诺在完成物流办公楼建成后同步完成机械车位设置，未达到车位配置要求，将影响业主停车需求，达不到竣工核实条件，故不能办理后续竣工核实手续”。一审法院认为，《办公楼转让协议》、《协议》等合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。第三人田儒学经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其质证、辩论权利的放弃。考察涉案的交易，原告李明全在完成约定的全部投资行为后，已经根据合同取得了涉案房屋的相关权利，同时被告在《商品房买卖合同》中、第三人在《协议》中都明文承诺要积极完成涉案房屋的竣工验收，完成涉案房屋的产权手续办理，被告、第三人逾期未履行完毕合同义务，构成违约。但是根据《贵阳市自然资源和规划局关于观山湖区规划验收的情况反映的回复》，涉案房屋因未按承诺完成车位建设导致有关部门拒绝继续办理竣工验收手续，可知涉案房屋并不满足办理产权手续的基本条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。在涉案房屋完成竣工验收手续之前，办理涉案房屋的产权手续系事实上不能履行的合同义务，故原告诉请因其事实上不能履行不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告李明全的诉讼请求。案件受理费100元（原告预交），由原告李明全负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案事实有，当事人陈述、《办公楼转让协议》、《商品房买卖合同》（ＢＧＬ-3-1）、商品房预售合同备案登记证（备案号：Ｙ17075698）、《协议》、《贵阳市商品房屋预售许可证》［（2015）筑商房预字第028号］、《关于“贵州陆航物流园办公楼”权益确认书》、《贵阳市自然资源和规划局关于观山湖区规划验收的情况反映的回复》、付款凭证等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当秉承诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。双方签订的《商品房买卖合同》及《协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。本案二审的焦点为案涉房屋是否具备办证条件。在《贵阳市自然资源和规划局关于观山湖区规划验收的情况反映的回复》中，明确表示，涉案项目未按承诺完成机械车位的设置，达不到竣工验收条件，无法办理竣工验收手续。而办理竣工验收手续未办理商品房权利证书的前置程序，在商品房尚未竣工验收的情况下，办理权利证书属于客观上不能履行，故当事人各方应当首先按照合同约定完成机械车位的设置，消除办理产权手续的障碍，然后再办理商品房转移登记。原审认为李明全的主张符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项“法律上或者事实上不能履行”的情况是正确的，办理产权证属于事实上不能履行，故上诉人李明全的上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李明全负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年九月二十九日书记员 张 鑫