广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2705号 上诉人(原审原告)：伍江龙，男，1964年12月1日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 上诉人(原审原告)：李憧，女，1969年12月10日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴宗礼，广西和强律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：桂林市桂辉置业有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市七星区穿山东路22号18栋1-4号门面。 法定代表人：文明有，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫吉，广西鹏韵律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：黄铭秀，女，1959年8月13日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 原审被告：桂林一城置业投资有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市七星区毛塘路21号新建区八号小区办公综合楼4栋。统一社会信用代码：914503006697441162。 法定代表人：覃健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐瑞华，男，该公司股东。 上诉人伍江龙、李憧因与被上诉人桂林市桂辉置业有限公司（以下简称桂辉公司）、黄铭秀及原审被告桂林一城置业投资有限公司（以下简称一城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 伍江龙、李憧上诉请求：1、维持广西壮族自治区桂林七星区人民法院（2019）桂0305民初2112号民事判决书第一项，撤销第二项，改判二被上诉人与一城公司连带返还上诉人购房款126675.32元及赔偿经济损失（以126675.32元为本金，自2010年9月16日起按年利率9%计算至付清为止）；2、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由： 一、桂辉公司与一城公司合伙经营“盛合花园”（原一城.春城）综合小区项目，二公司是联营型合伙关系，联营主体系“盛合花园”综合小区项目。一审认为桂辉公司发出的《通知》是因为一城公司的股东李晓昆欠桂辉公司股东唐瑞华3000万元借款，桂辉公司为向一城公司股东主张权利而为的，并且桂辉公司能在法庭上作出合理说明，《通知》不能证明被上诉人桂辉公司与一城公司是合伙关系，系认定事实、适用法律错误；二、依法黄铭秀、桂辉公司应连带承担返还上诉人购房款及赔偿经济损失责任。一审法院未判决黄铭秀、桂辉公司承担连带责任系适用法律错误。2008年8月28日至2012年7月17日黄铭秀是经营“一城.春城综合小区项目”的合伙人。上诉人购房时所签订的合同是由一城公司代理合伙组织或者合伙联营体签订的，因此，依法该合伙组织或者合伙联营体应当承担退还购房款和赔偿上诉人经济损失的责任。 桂辉公司辩称，1、上诉人没有任何证据能证明桂辉公司与以一城公司存在联营合伙关系；2、一城公司与上诉人之间签订的房屋买卖合同对桂辉公司没有任何约束力；3、桂辉公司在原来的通知书或是合同上签章的主要目的，是为收回债权。 一城公司述称，1、一审事实清楚明确，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉；2、一城公司与上诉人签订的合同与桂辉公司没有关系，上诉人认为一城公司与桂辉公司联营合伙没有依据，桂辉公司既没有给一城公司投资，也没有联营开发的合同；3、合同若认定无效，一城公司愿意承担法律责任返还购房款，但因合同无效，则返还不应计算利息，故上诉人提出计算利息缺乏法律依据，请求二审法院予以纠正，或继续履行合同，待项目开发完成后可以交付房屋。 伍江龙、李憧向一审法院起诉请求：1、判决三被告连带返还原告购房款126675.32元，并赔偿原告经济损失(原告经济损失的计算方式为:以126675.32元为基数，按年利率9％计算，从2010年9月16日起计算至购房款返还完毕为止)；2、诉讼费由三被告承担。 一审法院认定事实：2010年9月份，负责营运该项目的一城公司将该项目筹建的一套132.68平方米的房屋出卖给原告，原告于2010年9月16日支付了该房屋的首付款126675.32元。2014年8月5日，原告与被告一城公司签订一份《房屋买卖合同》，约定原告购买被告一城公司与合心村委会共同开发的“一城.春城”综合小区项目中的8栋1单元5层1号的房屋（建筑面积为132.68平方米），房屋单价为3500元/平方米，总房款为464380元；原告应于2014年9月10日前支付总房款的30%，即139314元…。被告应于2016年12月31日将经“五方验收”合格的房屋交付给原告。被告逾期超过90日后交房的，原告有权解除合同，被告应自原告通知解除合同送达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。但涉案房屋至今未动工建设。被告桂辉公司于2015年3月8日登记成立，唐瑞华为该公司股东之一。唐瑞华同时系被告一城公司的股东之一，被告一城公司的股东李晓昆在2014年9月12日曾向唐瑞华借款3000万元。2015年8月，被告一城公司和桂辉公司曾向伍江龙、李憧发出通知，要求伍江龙、李憧将第二期房款付至指定收款账户，即桂辉公司的账户上。2015年，被告黄铭秀与被告一城公司、案外人李晓昆、唐明返还投资款发生纠纷诉至法院，经桂林市中级人民法院（2015）桂市民二终字第46号民事判决书进行了判决，该民事判决书中认定被告黄铭秀与一城公司在涉案项目中存在合伙、合作开发关系，被告黄铭秀将在该项目中的股份转让给他人符合法律规定。案件审理中，原告撤回原诉请中要求与被告解除房屋买卖合同的请求，经该院庭审释明，主张本案合同为无效合同。另查明，涉案项目被告一城公司至今未动工建设且未取得商品房预售许可证明。现原告认为三被告违反合同约定，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，根据相关法律规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告一城公司由于至今未对涉案房产动工建设且未取得商品房预售许可证明，其与原告签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原告作为普通的购房者，对于涉案房屋的性质和被告的手续是否完善是没有办法完全了解，而被告一城公司自始至终清楚该房屋建设土地的性质，且无法办理合法的建设开发手续，在本案中存在完全的过错。故对原告主张被告一城公司返还购房款和承担经济损失的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。根据发生法律效力的（2015）桂市民二终字第46号民事判决书可以确认被告一城公司与黄铭秀存在一定的合作法律关系，但被告一城公司作为具备独立法律资格的诉讼主体与原告签订《房屋买卖合同》，其应当独立承担相应的法律责任。被告黄铭秀与一城公司的合作已经解除，原告主张其承担法律责任的法律依据和事实证据不足，该院不予支持。被告桂辉公司虽事后与被告一城公司出具通知，但其目的是向被告一城公司的股东主张其他权利，且在庭审中已做合理说明，原告亦未向被告桂辉公司支付过任何款项，故原告主张被告桂辉公司承担连带付款责任的诉讼请求亦不成立，该院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告桂林一城置业投资有限公司返还原告伍江龙、李憧购房款126675.32元及经济损失（以126675.32元为本金，自2010年9月17日起按年利率9%计算至付清之日止）；二、驳回原告伍江龙、李憧的其他诉讼请求。案件受理费4133元，保全费1420元（原告已预付该院），由被告桂林一城置业投资有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。伍江龙、李憧提交以下证据：证据1、2015年8月一城公司和桂辉公司共同发给购房人周欣的通知；证据2、一城公司作为甲方，付雪玲作为乙方签订的《住宅小区地下车库停车位专有使用权转让合同书》；证据3、6份桂林“一城.春城”综合小区房屋买卖合同。前述证据拟证明：1、涉案房屋出卖人由一城公司变更为一城公司和桂辉公司，桂辉公司是房屋的共同出卖人；2、2015年6月份后桂辉公司与一城公司合伙共同经营“一城.春城”综合小区的房地产项目，桂辉公司是该项目合伙人。 桂辉公司质证意见为：1、上诉人没有提供证据原件，不能作为证据使用；2、上诉人提供的证据不属于新证据，不能证明其证明目的；3、一城公司与上诉人签订合同时桂辉公司还没有成立，是为向一城公司追回欠款才以桂辉公司名义向购房业主发出通知要求给付剩余购房款，但购房业主并没有支付任何款项给桂辉公司，桂辉公司与一城公司不属于联营合伙关系。 一城公司的质证意见为：1、上述证据没有原件；2、现在提供的购房合同和通知与一审提供的购房合同一致，不属于新证据；3、上述证据除数量增加外，证据作用与一审相同，故一城公司对上述证据的意见与一审一致。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：桂辉公司后来虽在相关购房合同上加盖了公章及向购房户发出了交款通知，但事实上并没有收取到购房款，桂辉公司与一城公司之间也没有合伙协议及合伙经营的事实。因此，伍江龙、李憧二审期间提交的证据不能证明桂辉公司是涉案房屋的共同出卖人及与一城公司合伙经营的事实。一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：桂辉公司及黄铭秀是否应对一城公司返还的购房款及赔偿的经济损失承担连带责任。 本院认为，一、关于桂辉公司是否应对一城公司返还的购房款及赔偿的经济损失承担连带责任的问题。伍江龙、李憧购买涉案房屋时，是与一城公司签订的房屋买卖合同，合同上的房屋出卖人为一城公司，已交纳的购房款也是一城公司收取。桂辉公司后来虽在一部分购房合同上加盖了公章并向相关购房户发出了交费通知，但由于桂辉公司与一城公司股东之间确实存在欠款事实，桂辉公司的前述行为只是想收取购房款来抵偿债务，并不能据此认定桂辉公司是涉案房屋的共同出卖人。桂辉公司与一城公司之间就涉案房产项目既无合伙协议，也无合伙经营的事实，二者之间缺乏形成合伙关系的实质要件，因此，不能认定桂辉公司与一城公司就涉案房产项目存在共同开发的合伙关系。伍江龙、李憧认为桂辉公司是涉案房屋的共同出卖人及涉案房产项目的合伙人，因此应当对一城公司返还的购房款及赔偿的经济损失承担连带责任的理由不成立，本院不予支持。 关于黄铭秀是否应对一城公司返还的购房款及赔偿的经济损失承担连带责任的问题。黄铭秀与一城公司就涉案房产项目原存在合作建设的关系，但在2012年7月17日黄铭秀通过与李晓昆、唐明及一城公司签订《股份转让协议》的方式将其所占股份进行了转让，其在原合作组织中的权利义务有相应的承受人，并不是单纯的退出合伙，且黄铭秀于2012年7月17日转让股份时，涉案债务尚未确立，因此，本案并不符合《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第53条“合伙经营期间发生亏损，合伙人退出合伙时未按约定分担或者未合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应当承担清楚责任；退伙人已分担合伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任”规定的情形。伍江龙、李憧认为依据前述规定，黄铭秀对一城公司返还的购房款及赔偿的经济损失应当承担连带责任的依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人伍江龙、李憧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2834元，由上诉人伍江龙、李憧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年九月十日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  朱银燕