江苏省宿迁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏13民终2114号上诉人（原审原告）：司育明，男，1953年12月5日出生，居民，住沭阳县。被上诉人（原审被告）：姜金武，男，1965年10月28日出生，居民，住沭阳县。原审原告：曹二平，男，1969年1月22日出生，居民，住沭阳县。原审原告：史炎森，男，1952年10月28日出生，居民，住沭阳县。上诉人司育明因与被上诉人姜金武、原审原告曹二平、史炎森合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2020）苏1322民初52号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人司育明不服一审裁定向本院提起上诉，请求撤销一审裁定，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1.本案并非合伙纠纷，而系委托合同纠纷。若本案为合伙纠纷，应就本案合伙事由、合伙协议、合伙账目及合伙解散等事项进行审查，但一审法院并未审查上述事项，而是以案涉标的系违法建筑为由驳回起诉，无法律依据。2.建筑物并非一定取得“三证”才是合法建筑。即使正规开发的小区车库亦无产权证，开发商将该类型车库捆绑销售给业主，人民法院审理该类纠纷从未以违法建筑为由驳回起诉。案涉车库虽然没有正规的建房手续，但经过相关街道办、居委会等多层管理组织的审批，相关行政机关亦未对案涉车库予以查处。3.案涉车库虽未取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证，系不具备“三证”的小产权房，但本案诉争焦点并非以案涉车库是否合法为前提，并非基于物权而是基于委托关系而产生的请求权。现被上诉人已将案涉车库对外出售，亦不再是直接的物权问题。4.建设案涉车库产生的费用包括前期办理相应手续的开销费用、建设费用及后期维护费用，不能仅以造价作为计算依据。被上诉人实际占有案涉车库，但又以案涉车库价格过高、分配方案不透明不公平、车库存在质量问题等为由拒绝支付车库款，违背诚信原则。5.案涉车库的分配采取的是自愿原则，要与不要自愿。被上诉人认为案涉车库价格过高甚至成某价不到9000元，可依法委托第三方对涉案车库成某予以鉴定。上诉人等几人对建设案涉车库付出比较多，有权优先选择车库，选的车库面积就大。现近90%的业主均已按照上诉人等几人提出的车库价款及分配方案支付了车库款。如果再按照被上诉人所谓的民主方式由业主决定车库的各项事宜，则显失公平。6.案涉车库是三个业主代表与施工方签的施工合同，现该工程款没有付清，还差3万多元。三个业主代表已付的工程款全部是用业主交来的款项支付的，个人没有垫付。被上诉人姜金武二审辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回司育明的上诉请求，维持原裁定。事实和理由：1.案涉车库系违法建筑，本案无论是合伙纠纷、委托合同纠纷还是买卖合同纠纷，均应当不属于人民法院的受理范围。2.案涉业主合伙建车库目的是自用。上诉人作为业主代表牵头建好车库后对车库价格构成、分配方案等事项均没有告知其他业主，而是擅自制定车库价格和分配方案，但上诉人一方制定的车库价格过高、分配方案不透明不公平，以致该三名业主代表占有面积较大、位置又好的车库。3.姜金武业已交付9000元预付款，该款项足以付清车库费用。如果要求姜金武继续支付车库款，应当重新制定分配方案、重新确定车库造价，不能以该三个业主代表主张的费用作为依据。4.因其他车库均被其他业主占有，姜金武不得不占有仅剩的案涉车库。现该车库确实已经被姜金武作为房子的配套设施一并转让给他人。一审原告司育明、曹二平、史炎森向一审法院提出诉讼请求：判令姜金武给付车库款10720元。一审法院查明事实：2016年6月10日，为解决居住的配套设施问题，沭阳县公园路5号楼全体业主一致同意，决定自筹自建自行车车库。每家预交车库款9000元。经全体业主及沭阳县沭城街道东关居委会推荐，由司育明、曹二平、史炎森作为5号楼车库自筹自建代表。后经协调，案涉5号楼车库开始建设，现已经建成。目前姜金武占有使用案涉14号车库，车库面积为9.86平方米。根据司育明、曹二平、史炎森提供的5号楼自行车车库面积表显示，共建成车库38间，大小不一。对于案涉自行车库的建造成某、分配方案等均未经全体业主讨论。庭审中，双方当事人一致陈述，涉案房屋的开发建设未取得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证以及建设用地使用权证。一审法院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条、第四十条、第六十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第七十三条、第七十六条、第八十三条以及《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条、第六十四条明确规定了房屋建筑一般均需取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证（以下简称“三证”），方可进行，同时也规定了未取得上述“三证”而擅自施工的，应由相关行政主管部门予以处理。相关行政主管部门在对未取得“三证”的建设用地或建筑物进行处理时，有可能认定为违法用地或违法建筑进行罚款、拆除、没收等行政上的实体处理，也可能通过要求有关单位补办相关的行政手续，缴纳相关费用使得该类用地或建筑转化为合法用地或建筑。以上处理权限、处理方式属于并取决于相关行政主管部门。因此，行政主管部门对于未取得“三证”的土地、建筑是否予以处理以及采取何种处理方式，会导致该类土地、建筑不同的行政上的法律认定及法律后果，从而影响当事人之间民事上的财产权益。故对于未取得“三证”土地、建筑引发的纠纷，属于应由国家有关行政主管机关先行处理的范畴。否则，会产生民事司法权与行政处理权上的冲突和混淆，并有可能产生当事人通过民事诉讼变相为违法建筑、违法用地取得合法权利的后果。涉案房屋的建设未取得“三证”，该房屋的建设违反了国家法律规定，但涉案房屋是否违法或者合法应经过行政机关确认。鉴于目前涉案土地上建筑已经建成并使用，而行政主管部门并未对此作出认定以及处理。在行政部门尚未对涉案房屋是否合法进行认定前，人民法院不应作为民事案件进行审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第（三）项之规定，裁定：驳回司育明、曹二平、史炎森的起诉。案件受理费68元，已预交34元，退还司育明、曹二平、史炎森。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实：2016年6月10日，为解决居住的配套设施问题，沭阳县公园路5号楼全体业主一致同意，决定自筹自建自行车车库。每家预交车库款9000元。经全体业主及沭阳县沭城街道东关居委会推荐，由司育明、曹二平、史炎森作为5号楼车库自筹自建代表。后经协调，案涉5号楼车库开始建设，现已经建成。根据司育明、曹二平、史炎森提供的5号楼自行车车库面积表显示，共建成车库38间，大小不一。对于案涉自行车库的建造成某、分配方案等均未经全体业主讨论。涉案车库的开发建设未取得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证以及建设用地使用权证。姜金武占有使用案涉14号车库，车库面积为9.86平方米，现已被姜金武转让他人。该14号车库，按每平米2000元计算，总价19720元，姜金武已预交车库款9000元。现司育明、曹二平、史炎森向法院起诉要求判令姜金武给付司育明、曹二平、史炎森车库款10720元。本院认为，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。本案中，涉案车库的建设未取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证。起初，上诉人司育明及原审原告曹二平、史炎森系作为业主代表联系审批、施工案涉车库事宜。但在建成案涉车库后，该三人未经相关全体业主讨论便将案涉车库前期申请审批、中间建设、后期维护管理费用算作一起，以每平米2000元的价格要求自愿领要车库的业主支付车库款，实际系出售案涉车库。本案涉及对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理。在国家有关行政机关尚未对本案存在重大瑕疵的标的物即涉案车库的合法性进行认定前，一审法院认定本案不应作为民事案件进行审理，对上诉人司育明及原审原告曹二平、史炎森的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，司育明的上诉请求不成立，应予驳回。一审裁定适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 黄亚非审 判 员 覃卫东审 判 员 庄云扉二〇二〇年九月十五日法官助理 刘宗强书 记 员 黄 莘