广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3175号 上诉人（原审被告）：桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪东路（世纪大道）桂林奥林匹克花园7#地块23幢1单元8层03号。 法定代表人：康玉英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫江宁，广西九宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田军辉，男，汉族，1972年11月8日出生，汉族，住河北省保定市顺平县。 委托诉讼代理人：郭珉琦，北京市京师律师事务所律师。 上诉人桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司因与被上诉人田军辉商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人莫江宁、被上诉人田军辉的委托诉讼代理人郭珉琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初542号民事判决；2、驳回被上诉人的起诉；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人没有实际收到被上诉人的55万元购房款，被上诉人提供的《借记卡账户历史明细清单》只记载了在2018年10月21日对外支出了55万元，该款交易的对方账号、户名均没有显示。该证据无法证实其向上诉人付清了购房款55万元。被上诉人支付给他人的55万元不是为履行双方签订的《购房合同书》所支付的款项，而是被上诉人与他人因其他交易而发生的支付行为。二、河北秀兰房地产集团有限公司及其法定代表人郝海玲因涉嫌非法吸收公众存款罪已被当地公安机关立案侦查，本案应属民刑交叉案件。河北秀兰房地产集团有限公司是上诉人的股东之一，其住所地在河北省保定市。自2019年底以来，上诉人在桂林市临桂区人民法院被多人起诉，案情均与本案相似。其特点都是：1、《购房合同书》在保定市签订；2、签订《购房合同书》时，一次性甚至是超额付清“购房款”；3、在未取得商品房预售许可证的情况下，约定了较短时间的房屋交付期限；4、约定了较高的逾期交房违约金；5、商品房出卖人（上诉人）均未收到任何购房款。根据《第九次全国法院民商事审判会议纪要》第129条规定、《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》和《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见》规定的涉嫌集资诈骗、非法吸收公众存款等涉众型经济犯罪，所涉人数众多、当事人分布地域广、标的额特别巨大、影响范围广，严重影响社会稳定，对于受害人就同一事实提起的以犯罪嫌疑人或者刑事被告人为被告的民事诉讼，人民法院应当裁定不予受理，并将有关材料移送侦查机关、检查机关或者正在审理该刑事案件的人民法院。受害人的民事权利保护应当通过刑事追赃、退赔的方式解决。 田军辉辩称，上诉人与被上诉人签订的《购房合同书》是双方的真实意思表示，被上诉人依据《购房合同书》向上诉人足额及时的支付了购房款，且上诉人向被上诉人出具了项目明细及数额一致的收据。因上诉人在起诉前仍未取得商品房预售许可，上诉人与被上诉人签订的购房合同被一审法院认定无效，上诉人依法应当返还购房款。上诉人主张其股东之一河北秀兰房地产集团有限公司及其法定代表人郝海玲，因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查，但并不影响本案审判，上诉人也未提交任何证据证明上诉人公司及其法定代表人已被刑事案件立案侦查。上诉人与被上诉人之间签订的合同与河北秀兰房地产集团有限公司无关，更与其法定代表人郝海玲无关，双方之间的商品房预售合同是纯粹的民事合同。 田军辉向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告于2018年10月21日签订的500000009号《购房合同书》；2．判令被告向原告返还购房款人民币550000元整；3．判令被告向原告支付逾期交房的违约金（以550000元为基数，日万分之4.93为标准，计算自2018年10月21日起至2019年10月20日止）；4．判令被告向原告支付资金占用利息（以550000元为基数，年利率6%为标准，计算自2018年10月21日起至实际还款日止）；5．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月21日，原告与被告签订《购房合同书》，合同主要约定：一，原告向被告购买被告开发的坐落于桂林临桂区房屋，建筑面积89.18平方米，按每平方米6130元交付房款，总额为546673元；二，首期房款于2018年10月21日付550000元；三，合同约定房屋交付时间为2019年3月31日，因被告自身原因不能按期交房的，交房期限顺延90日；四，双方约定的违约责任中：如房屋交付日期及顺延日期截止后，房屋仍未交付，甲方提出终止合同，乙方须向甲方支付己付房款日万分之四点九三的违约金，时间自甲方交清房款或首付后计算一年；五，商品房预售许可证正在办理，被告保证在房屋大产权证下来之前办妥；其余条款详见合同。2018年10月21日，被告向原告出具了收到购房款550000元的收据。后被告未能按合同约定的时间履行交房。原告向桂林市临桂区住房和城乡建设局申请查阅，知道被告开发桂林临桂区秀兰郡府15号楼尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证。2020年1月19日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 庭审后，法庭召集原、被告双方进行调解不成。 一审法院认为，＜一＞商品房买卖合同分为预售合同与销售合同，房屋尚未建成的一般属于预售合同，本案涉案房屋尚未建成竣工，属于预售合同，而不是销售合同，因此本案应定案由为商品房预售合同纠纷。＜二＞根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人与买受人订立商品房预售合同时未取得商品房预售许可的，而且在起诉前也未取得商品房预售许可，应当认定无效。本案中作为买受人的原告与作为出卖人的被告在购房合同书中也明确约定商品房预售许可证正在办理，应当知道订立商品房预售合同时未取得商品房预售许可的，而且在起诉前也未取得商品房预售许可，应当认定双方签订购房合同无效。合同无效，自始无效，无须解除。合同无效情况下，约定的违约金等条款自然无效，不得作为确定缔约过失责任的依据。合同无效情况下，出卖人应当向买受人返还购房价款，本案中，原告通过银行付款，被告也向原告出具了收到购房款550000元的收据，应予认定原告支付了购房款项。本案买受人向出卖人以给付金钱款项的合同无效时，被告作为资金占用方应当支付利息，利息以同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，从出卖人未能交付房屋之日的次日起算。＜三＞对原告请求解除原被告于2018年10月21日签订的500000009号《购房合同书》的诉讼请求，以上＜二＞已作出认定，对原告该诉讼请求，缺乏依据，该院不予支持。＜四＞对原告请求被告向原告返还购房款人民币550000元整的诉讼请求，以上＜二＞已作出认定，对原告该诉讼请求，理由充分，证据确实，该院予以支持。＜五＞对原告请求判令被告向原告支付违约金（以550000元为基数，日万分之4.93为标准，计算自2018年10月19日起至实际还款日止）被告向原告支付资金占用利息（以550000元为基数，年利率6％为标准，计算自2019年10月19日起至实际还款日止）的诉讼请求，以上＜二＞已作出认定，该院只支持由被告从2019年4月1日起以550000为基数按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告，直至实际还款日止。＜六＞对被告的辩称主张，以上已作出认定，不再重复。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条的规定，判决：一、被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司在判决书生效后十日内返还原告田军辉购房款人民币550000元；二、被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司在判决书生效后十日内支付利息给原告田军辉（利息从2019年4月1日起以550000为基数按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告，直至实际还款日止）；三、驳回原告田军辉其余诉讼请求。案件受理费9300元，由被告桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的证据是：1、保定市人民政府关于依法综合处理河北秀兰房地产集团有限公司有关问题的告知函（复印件）；2、保定市公安局竞秀区分局协助查封通知书（复印件）。拟证明案涉《购房合同书》涉及刑事犯罪，政府及公安机关已介入侦查、处理，被上诉人的权利应通过刑事追赃、退赔方式解决。被上诉人的质证意见为：对其真实性、合法性和证明目的均不认可。这两份证据针对的主体是河北秀兰房地产集团有限公司，上诉人并没有提交证据证明上诉人本身及其法定代表人康玉英涉嫌刑事案件，并已被立案侦查。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人二审期间提交的两份证据均为复印件，无法与原件核实，且其内容也不足以证明本案所涉款项涉及到经济犯罪。另双方对一审已查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：上诉人桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司是否收取了被上诉人田军辉的购房款550000元，是否应当返还并支付相应利息。 本院认为，从双方于2018年10月21日签订的《购房合同书》看，双方对被上诉人所购买房屋的位置、户型、面积及单价均作了明确约定。被上诉人于2018年10月21日通过刷卡的方式支付了550000元，被上诉人在一审时提交的借记卡账户历史明细清单上虽没有显示对方户名，但被上诉人所支付的550000元与双方签订的《购房合同书》中约定的首付款金额、应支付时间及上诉人出具给被上诉人的购房款收据上的金额都能吻合。因此，被上诉人在本案中提交的证据足以证明上诉人收取了被上诉人购房款550000元的事实，在涉案《购房合同书》无效的情况下，上诉人应当返还被上诉人缴纳的购房款550000元并支付相应的占用费。《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》和《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见》中规定的人民法院应当不予受理的涉众型经济犯罪案件是指受害人就同一事实提起的以犯罪嫌疑人或者刑事被告人为被告的民事诉讼，而上诉人目前并没有被依法认定为涉嫌集资诈骗、非法吸收公众存款等涉众型经济犯罪的嫌疑人或者刑事被告人，因此，上诉人要求以前述规定驳回被上诉人起诉的理由不成立。 综上所述，上诉人桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由上诉人桂林临桂县佳登宝房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 卉 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  朱银燕