江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初2980号原告：刘文，男，1989年7月16日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：于之敏，江苏东南律师事务所律师。被告：华润置地南京开发有限公司，统一社会信用代码913201133027876897，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道尧佳路7号上城风景北苑16幢501室。法定代表人：沈玉国，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。原告刘文与被告华润置地南京开发有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文及其委托诉讼代理人于之敏，被告华润公司的委托诉讼代理人吴昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘文向本院提出如下诉讼请求：1、请求解除2017年6月22日原被告签订的南京市商品房预售合同及补充协议；2、被告按照定金罚则双倍返还原告定金40万元；3、被告返还原告购房款2760638元，并赔偿购房款占用损失至被告向原告实际返还全部购房款之日止，暂计至2020年5月28日的购房款占用损失为406045.75元（1、以1280638元为基数，自2017年9月20日至2020年5月28日，按中国人民银行三年期贷款基准年利率4.75%计算；2、以148万元为基数，自2017年8月8日至2020年5月28日，按招商银行十年期贷款年利率5.39%计算），截止2020年5月28日两项合计暂为3166683.75元；4、被告赔偿房屋升值差价损失1379167元［（以交房时同类房同地区均价33836元／平方米-合同单价28083.1元／平方米）×128.26平方米）］；5、被告赔偿原告已花费的诉讼费7382元；6、本案诉讼费用被告承担。事实与理由：2017年6月22日，原、被告签订《润尧花园商品房预售合同》，原告购买位于南京市栖霞区门面房。合同约定建筑面积为128.26平方米，单价为23083.1元／平方米，总价款为2960638元。被告应于2018年12月31日前向原告交付该门面房。同时补充协议约定该门面房一层层高为4.8米，二层层高为3.6米。合同签订后，原告按约支付了20万元定金和2760638元购房款，其中148万元为银行按揭贷款。原告在交接门面房时发现所购买的门面房第一层层高仅有4.3米，第二层层高为2.7米，与双方合同约定层高严重不符。被告交付房屋不符合双方合同约定，被告的行为构成根本违约，致使原告签订合同的目的不能实现。原告多次与被告协商，被告均不予理睬。2019年6月16日原告向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同，交付符合合同约定的标的物并承担违约责任。由于被告对房屋的层高瑕疵无法补救，要求其继续履行合同无望，故原告无奈选择撤诉。为追究被告的根本违约行为，弥补给原告造成的严重损害，原告再次起诉，请求判如所请。被告华润公司辩称，1、案涉合同不满足法定解除的条件，房屋已经竣工验收，满足合同约定交付标准，房屋层高的瑕疵虽然实际存在，但不涉及主体结构安全，对房屋正常使用没有影响，未导致合同目的不能实现。2、首先依据合同第3条约定，20万元定金已经在原告支付首付款时候充抵合同价款，已经不是定金，不适用定金罚则；其次房屋是商铺，原告购买后并未发生增值，增值损失不存在；再次关联案件中原告自行撤诉，因此关联案件诉讼费应由原告自行承担。3、对于资金占用损失，应当以LRP进行计算。本院经审理认定事实如下：2017年6月22日，原告刘文（预购人、乙方）与被告华润公司（预售人、甲方）签订《润尧花园商品房预售合同》（以下简称预售合同）及补充协议，预售合同约定，甲方预售给乙方的商品房位于南京市栖霞区（以下简称案涉房屋），规划用途为门面房、小商店，层高4.8米（与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注），建筑面积为128.26平方米；乙方应于2017年6月16日前向甲方支付定金20万元，在乙方第一次付款时冲抵合同价款；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为23083.1元／平方米，总价款合计2960638元；乙方分期付款，应于2017年6月22日前支付1480638元，商业性贷款1480000元；甲方应于2018年12月31日前向乙方交付该商品房，交付时应已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；补充协议对层高补充约定商铺第一层层高约4.8米，二层层高约3.6米。2017年6月16日原告支付定金20万元，2017年6月22日支付首付款1280638元。2017年7月17日原告与招商银行股份有限公司南京分行、华润公司签订《个人购房借款及担保合同》，原告贷款148万元，贷款期限10年，贷款执行利率为年利率5.39%。2017年8月8日招商银行放款148万元。2018年11月30日被告就案涉工程已竣工验收备案。2018年12月25日被告向原告邮寄案涉房屋交付通知书，原告表示已收到。房屋钥匙及其他材料原告尚未接收。2018年12月31日房屋验收单显示案涉房屋一层高4.25米，二层高2.7米。审理中，原、被告确认案涉房屋一层层高为4.4米，二层层高为2.9米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因原、被告签订的预售合同及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约定履行各自的义务。本案双方当事人的争议焦点为：一、预售合同及补充协议是否应予解除；二、如予以解除，则合同解除后的法律后果如何处理。一、关于预售合同及补充协议是否应予解除的问题。首先，根据预售合同及补充协议约定，案涉房屋的用途为门面房，第一层层高约4.8米，二层层高约3.6米。但经双方测量确认案涉房屋第一层层高为4.4米，第二层层高为2.9米。与合同约定的层高相比，一层、二层层高误差分别达到8.33%、19.44%，即案涉房屋的层高远未达到合同约定的标准，被告对此存在违约行为；其次，因案涉房屋的性质为门面房，房屋的使用功能主要在空间，现案涉房屋层高的大幅降低，必然对房屋使用功能和效果造成明显的限制和严重影响，故原告购买案涉房屋的合同目的不能实现，对此，原告享有法定解除权；再次，关于本案的合同解除权是否应当在一年内行使的问题。本案中，原告主张合同解除系因被告违约行为导致合同目的不能实现，适用合同法第九十四条第（四）项规定，且本案系因层高问题解除，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。因本案原告享有的法定解除权不受除斥期间的限制，因此被告以超出除斥期间做抗辩，本院不予支持。综上，原告主张解除2017年6月22日原、被告签订的南京市商品房预售合同及补充协议的请求，合法有据，本院予以支持。二、关于预售合同及补充协议解除后的法律后果问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告的违约行为导致预售合同及补充协议解除，故被告理应退还原告缴纳的房屋首付款1480638元和利息（自2017年6月22日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）以及原告已向银行偿还的贷款本金、利息（以银行出具的对账单为准）。剩余未偿还贷款本金及利息因涉及案外人银行，本案不予处理。三、因房屋层高致使买受人不能实现所期待的合同利益，因此被告应当赔偿相应经济损失。本院综合参考房屋性质、房屋位置、房屋价格、层高误差比例、开发商违约过错大小等因素，酌情确定被告赔偿原告因层高不符合约定造成的损失为房款的4%即118426元。因合同约定定金在原告第一次付款时冲抵合同价款，故依法不得适用定金法则，关于原告主张被告按照定金罚则双倍返还原告定金40万元的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿原告在前案已花费的诉讼费7382元的请求，该案系原告自愿撤诉，对原告的这一请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘文与被告华润置地南京开发有限公司于2017年6月22日签订的《润尧花园商品房预售合同》及补充协议。二、被告华润置地南京开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告刘文退还房屋首付款1480638元，支付首付款利息（以1480638元为基数，自2017年6月22日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），并支付原告刘文已向招商银行股份有限公司南京分行偿还的贷款本金、利息（以银行出具的对账单为准）。三、被告华润置地南京开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告刘文损失118426元。四、驳回原告刘文的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费46426元，减半收取23213元，由被告华润置地南京开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  张璐二〇二〇年九月十八日法官助理邓广灿书记员杜娟