北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4948号上诉人（原审原告）：王利波，男，1974年10月12日出生。上诉人（原审原告）兼王利波之委托诉讼代理人：王立稳（王利波之姐），女，1971年5月16日出生。被上诉人（原审被告）：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区文林北街2号院1号楼2层C228。法定代表人：韩忠华，执行董事。委托诉讼代理人：熊凯，男，该公司员工。上诉人王利波、王立稳（以下简称王利波二人）因与被上诉人北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖腾实公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初26846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王利波二人上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1．新建围墙系擅自变更规划，可以解除合同。按规划审批建设是青龙湖腾实公司的责任和义务，是合同约定和法律强制性规定，新建围墙未经规划审批属擅自改变规划，《补充协议》第7条不能作为判断依据，应按《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）第9条第一款约定解除合同；2．房屋未完成规划和竣工验收不符合约定交付条件的，可以解除合同。规划验收后新建围墙属擅改规划，应重新验收。住建委备案是形式审查，只要竣工验收流程完整、验收文件齐全即可。青龙湖腾实公司仅提交《单位工程质量竣工验收记录》复印件且有诸多疑点，缺少消防等专项工程验收文件，不能认为工程竣工验收合格。3．赠送小院承诺无法履行，符合法定解除条件。所谓赠送，即不计算为产权证内面积，但房价款提高，实际单价达到每平米51097元，六环外的商住房没有小院不可能有如此单价；青龙湖腾实公司明确不能履行赠送所有权、不能保证使用权，小区整体验收时也可能会被规划部门拆除。所以，赠送小院约定根本无法履行。现场一层近百家业主几乎都有小院，且《补充协议》第17条约定内容清楚，其与师惠民（音）经理及工作人员沟通的录音录像可以证实。小院占用了规划绿地、所有权属于全体业主，青龙湖腾实公司没有处置权。《补充协议》第17条虽有说明，但没有加粗、强调、签约时亦未告知，应认定为格式条款、欺诈行为。综上，涉案工程的规划验收、主体工程及各专项验收都不符合交付条件，已构成逾期交房，根据合同第十四条约定，逾期超过60天，买房人有权退房并追究赔偿。虽合同没有约定小院是解除条件，但青龙湖腾实公司已明确表示不履行约定、实际也无法履行，依据《合同法》第93条和第94条规定，已达到法定解除条件。青龙湖腾实公司辩称，同意一审判决，不同意王利波二人的上诉请求。事实和理由：1．新建围墙并非规划变更，即使是违建，也应由相关部门处理，与交房无关；2．涉讼项目已通过规划和竣工验收备案，符合交付条件，王利波二人的质疑不能改变《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《工程竣工验收备案表》）的合法性；3．赠送小院没有合同约定。2019年7月，王利波二人向一审法院起诉请求：1．解除二人与青龙湖腾实公司于2016年7月31日签订的《预售合同》及附件，并退还购房款及排号费共计1577527元及利息；2．赔偿损失157752.7元。一审法院认定的事实：2016年7月31日，王利波二人与青龙湖腾实公司签订《预售合同》，约定：青龙湖腾实公司将其开发的位于北京市丰台区×镇×村×地块×#办公、商业楼×层×单元105号房屋（以下简称105号房屋）出售给二人，该商品房的用途为商业。第五条计价方式与价款约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米51097.61元，总价款1537527元。合同附件五付款方式及期限的约定为：买受人应于2016年7月31日向出卖人支付首付款307527元（其中50000元为定金，且合计金额不低于总房款的20%），出卖人收到全额首付款当日与买受人签署《北京市商品房预售合同》。其余房价款共计1230000元，买受人应于2016年8月15日前支付470000元（金额不低于总房款的30%）；剩余房价款760000元，买受人以按揭贷款方式支付，并按《预售合同》附件十约定办理贷款手续。合同第九条规划变更约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿，但是买受人同意的除外。附件九补充协议第7条关于规划及设计变更的补充约定，7.1买卖双方确认，主合同第九条所称的规划变更及第十条所称的设计变更，是指合同签订后，分别由规划行政主管部门或规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，出卖人实质性变更该商品房结构形式、户型、朝向、供热／采暖方式，并给买受人造成严重影响的情况。出卖人应当在该等变更批准之日起10个工作日内，书面通知买受人。除上述实质性变更外，该商品房建设过程中的其他变更事项均不属于主合同第九条所称的规划变更及第十条所称的设计变更，包括但不限于：(1)在合同签署日后，出卖人依据国家和北京市新颁布、实施的法律、法规、规章制度或政府主管部门的要求，及／或其他因不可抗力因素之故而必须进行的变更；(2)在合同签署日前发生的变更；(3)经过规划、设计审查单位审核同意所进行的，不属于上述实质性变更的规划及设计变更。如发生上述规划或设计变更情形，则出卖人无须向买受人进行书面通知，且无须为此对买受人进行任何补偿或赔偿；……7.3如发生规划或设计实质性变更，买受人选择解除合同的，在出卖人、买受人按本补充协议第12.2、12.3款约定办理完毕合同解除的全部手续后，出卖人向买受人退还买受人已付商品房价款及相应的利息，利息自付款日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。如因该变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予赔偿，该赔偿总金额不超过该商品房总价款千分之五。如买受人已办理完毕房屋交接手续的，则视同买受人认可了上述所有设计及规划变更，买受人不得就此向出卖人提出任何违约、赔偿要求。第十二条交付条件约定，（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）；……第十四条逾期交房的责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：l、按照逾期时间，分别处理(1)和(2)不作累加(1)逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第(1)项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日（该日期应当与第(1)项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁（该比率应当不小于第(1)项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。补充协议第17条关于院落的约定，17.1买受人明确知悉并同意在房屋交付时，由出卖人将该房屋所在小区的各楼栋（不包含该房屋所在楼栋）建筑轮廓线以外并紧邻该楼栋所形成的院落（规划用途为绿地，下称“院落”）无偿交给出卖人指定的本小区业主进行管理和使用，院落的具体标准、位置、范围以交付时的实际情况为准。预售合同签订前后，王立稳、王利波已将105号房屋全部款项给付青龙湖腾实公司。关于房屋交付，青龙湖腾实公司称涉案房屋验收合格，符合交付条件，并提交《工程竣工验收备案表》《房屋面积测算技术报告书》予以证明。王利波二人不认可上述证据。另查，青龙湖腾实公司于2018年9月15日向王利波二人发送《入住通知书》，告知其105号房屋已具备交付条件，将于2018年9月28日10点办理交付手续。王利波二人认可收到上述入住通知书，但因本案所述事项等其认为105号房屋不具备交付条件而拒绝收房。涉案项目已实际交付使用，已有业主实际入住，现105号房屋尚未交付。关于涉案小区围墙围栏，王利波二人主张，围墙围栏系青龙湖腾实公司擅改规划加筑，属违法建设，围墙围栏将涉案小区变成住宅小区，无法实现其商业价值，故使合同目的不能实现。为证明上述主张，王利波二人提交北京市规划和国土资源管理委员会出具的登记回执、政府信息答复告知书、附图。青龙湖腾实公司认可上述证据的真实性，不认可其证明目的。青龙湖腾实公司表示，围墙围栏不属于规划变更的范围，王利波二人主张的事实不存在，并提交建设工程规划核验（验收）意见合格告知书及单位工程质量竣工验收记录予以佐证。王利波二人认可合格告知书的真实性，不认可证明目的，不认可其他证据的真实性和证明目的，表示上述证据不能证明围墙围栏系合法建设，亦不能证明围墙围栏有规划许可，且规划证、附件、附图一体方为有效文本。关于赠送“小院”，王利波二人主张，买房时涉案项目销售人员口头承诺赠送10平方米“小院”，并提交录音及书面整理资料拟予以证明。青龙湖腾实公司不认可上述证据，并表示不存在赠送“小院”的情况，录音中的施经理并非其公司员工，无法核实录音中的人员身份。王利波二人与青龙湖腾实公司未就“小院”另行签订协议。经查，紧邻105号房屋有一被围挡的区域，即本案所称“小院”，该区域系相对封闭区域，围挡后进出“小院”需经过105号房屋。该“小院”属性系小区绿地。诉讼中，王利波二人另提交电梯故障视频，拟证明涉案小区电梯不合格。青龙湖腾实公司不认可上述证据，并表示电梯验收不在工程竣工验收范围内。另查，涉案小区四周有围墙围栏，小区内有商业、办公类商品房及住宅类商品房，商业、办公类商品房与住宅类商品房之间未设隔离区域。105号房屋东侧与“小院”相通，小区东侧围墙围栏外系绿化隔离区，该隔离区延伸至公共道路。一审法院认为，王利波二人与青龙湖腾实公司于2016年7月31日签订的《预售合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同真实有效。诉讼中，双方争议焦点为：1、青龙湖腾实公司在涉案小区加筑的围墙围栏是否属于预售合同约定的规划变更；2、涉案房屋是否具备交付条件，以及青龙湖腾实公司是否存在逾期交付的情形；3、双方是否约定赠送“小院”以及“小院”的面积。关于争议焦点1，预售合同附件九明确载明，预售合同第九条规划变更及第十条设计变更系指“合同签订后，分别由规划行政主管部门或规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，出卖人实质性变更该商品房结构形式、户型、朝向、供热／采暖方式，并给买受人造成严重影响的情况”。该款项所提及的变更事项并未涉及围墙围栏，诉讼中王利波二人亦未对围墙围栏确属规划变更进行举证，且青龙湖腾实公司亦不认可围墙围栏属于规划变更一说，因此王利波二人应当承担举证不利的后果。另围墙围栏的加筑是否会导致王利波二人合同根本目的不能实现，对此本院分析如下：王利波二人称其购买105号房屋的目的系为了商业经营所用，涉案小区确有围墙围栏，但围墙围栏的加筑，并不能当然导致其房屋不能用于商业经营，且商业经营的范围较广，王利波二人在诉讼中并未明确其具体商业用途。另105号房屋尚未实际交付，王利波二人亦未在此处开展实际经营，其无法证实围墙围栏的加筑对其房屋实现商业用途的实际影响。现王利波二人仅以青龙湖腾实公司加筑围墙围栏即认为105号房屋无法实现合同目的，显属不妥。另涉案小区不仅有商业、办公类房屋，亦有住宅类房屋，青龙湖腾实公司加筑围墙围栏亦出于保护小区居民安全、维护小区秩序考虑。如王利波二人对涉案小区围墙围栏加筑仍有异议，其可与青龙湖腾实公司另行解决。综上所述，王利波二人以此为由要求解除预售合同等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点2，青龙湖腾实公司向本院提交的《工程竣工备案表》和报告书，系预售合同第十二条所约定的交付房屋应当符合的条件，虽王利波二人对上述证据存在异议，但并未举证予以反驳，且其现有的证据不足以证明房屋不具备交付条件，因此可以认定105号房屋符合交付条件。关于王利波二人所主张的电梯故障，青龙湖腾实公司不认可，且即便涉案小区存在电梯故障的情形，亦不能当然认定105号房屋不符合交付条件，因此该理由亦无法成为王利波二人拒绝收房的理由。另在房屋符合交付条件的情况下，青龙湖腾实公司已履行通知义务，王利波二人无正当事由拒绝收房，因此所产生的损失应当由其自行承担。综上所述，王利波二人以此为由要求解除预售合同等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点3，王利波二人虽称在购房时其与青龙湖腾实公司约定赠送10平方米“小院”，但青龙湖腾实公司对此不认可，且预售合同中并无关于赠送“小院”的明确约定，虽预售合同附件九第17条有关于“小院”的约定，但该约定并不能当然得出王利波二人对其房屋东侧“小院”享有独占性的使用权或所有权，亦不能证实赠送“小院”一说。另紧邻105号房屋的“小院”，现已进行围挡，围挡后进出“小院”仅能通过105号房屋，但因“小院”的规划用途系小区绿地，应属业主共同使用范围。虽“小院”紧邻105号房屋，但亦不能直接推断出该“小院”应由105号房屋所有权人享有当然独占性的使用权或所有权，且该“小院”的围挡属临时建筑，日后可根据开发商、物业管理公司以及业主要求进行相关处理。综上所述，王利波二人以此为由要求解除预售合同等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月判决：驳回王立稳、王利波的全部诉讼请求。本院二审期间，王利波二人提交了新证据，并列明证据名称、证明目的及理由。一、北京市规划和自然资源委员会出具的《举报事项处理意见书》《信访事项处理意见书》，理由为：小区新建围墙未经规划审批，规划部门已做出认定、启动调查和查处程序，要求整改、拆除；规划部门查明围墙是2018年初规划验收合格后建设，虽规划验收时合格，但现不符合规划审批内容及交付条件。二、青龙湖腾实公司一审提交的《单位工程质量竣工验收记录》复印件，理由为：竣工验收涉及公共安全、责任重大，该记录存在诸多疑点有造假嫌疑。多数单位公章模糊无法辨认，建筑师资质章其他部分尚清晰，但人名字号较大到无法辨认；勘察单位公章显示名称为“北京航天勘察设计研究院有限公司”，盖章日期是2017年11月29日，但经核实其名称在2016年12月已变更为“航天建筑设计研究院有限公司”，加盖作废公章文件无效；青龙湖腾实公司至今未提交原件，复印件法律效力更弱。三、涉讼楼盘网络宣传效果图，理由为：楼盘实际与售楼广告不符，2016年期房销售时很多网站上该楼盘介绍都以效果图做封面，显示现场为开放商业环境，一层底商门前有太阳伞，规划中的绿地是一片草坪，为旅游景区商业增添了休闲特色，为商铺增加了亮点；业主购买期房的主要参照物为规划图纸和效果图，均显示现场是开放环境，因此效果图也应视为要约；实际未按规划图纸和楼盘效果图建设、交付，改变规划加筑围墙，严重影响房屋使用功能，使买受人遭受重大损失。四、同类房屋租金信息，理由为：该项目属于商住混合，有三栋住宅楼；赶集网显示，涉讼房屋的同类房屋租金与住宅比每月低1000元左右，出租率也远低于住宅；新建围墙使一层商铺功能丧失、格局受限，商水商电不易出租，导致买受人受损。五、同地段底商招租电话咨询录音2份，理由为：与涉讼项目相距较近的两个项目正在招租，经与销售人员电话咨询，其他项目平均租金不低于5元/天/平米，由此涉讼房屋月租金至少为6436元，但目前租金仅为2000元。对于上述证据，青龙湖腾实公司的质证意见为：认可证据一、证据二的真实性，但不认可关联性和证明目的，仅系业主主观认识。证据三、证据四、证据五的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。针对《单位工程质量竣工验收记录》使用过期公章问题，青龙湖腾实公司提交航天建筑设计研究院有限公司出具的《关于18#办公、商业楼等7项（丰台区王佐镇魏各庄村A01、A02地块公建混合住宅用地项目）项目相关材料使用公章的情况说明》，载明，在实施项目勘查时公司名称尚未改变，故五方验收时仍使用了原公章。对此证据，王利波二人对真实性、合法性和关联性均不认可，并称：公司名称变更后公章应作废并销毁，该证据并不能改变验收记录无效的事实；青龙湖腾实公司始终未在法庭上出示验收记录原件；虽其在向北京市丰台区住房和城乡建设委员会（以下简称丰台住建委）反映情况时，经该委主持，青龙湖腾实公司出示了原件，其也曾拍下照片，但经核实，原件上竣工日期有明显修改痕迹；而该项目在先验收的15号楼验收文件上并未使用作废公章，勘查单位本案中解释难自圆其说。根据上述证据，经本院核实，二审中确认如下事实：《举报事项处理意见书》载明，涉讼小区新建围墙的行为，未取得《建设工程规划许可证》，即涉嫌违法建设，规划部门将在进一步调查基础上依法依规处理。《信访事项处理意见书》载明，经了解，涉讼小区围墙为2018年初18号办公商业楼等7项工程规划验收后建设，未经规划许可，规划部门已要求建设单位按照许可内容整改，将围墙拆除。根据王利波二人的陈述，王立稳曾就项目验收备案问题向丰台住建委反映情况，经该委协调，王立稳与青龙湖腾实公司当面核实了《单位工程质量竣工验收记录》等原件。截止目前，丰台住建委并未撤销涉讼楼座。双方均认可涉讼小区围墙现仍未拆除。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审审理中，王利波二人坚持认为房屋符合交付条件必须符合合同约定及法律规定，并提出以下解除理由：一、竣工验收合格是房屋交付的强制性、法定条件，合同无约定也不能逾越。《单位工程质量竣工验收记录》并非合同约定须出示的文件，开发商主动提交、可见其知道系房屋交付法定条件。现有证据无法证明竣工验收合格，复印件不能做为依据，公章签章无效。必须厘清备案与验收关系。《工程质量管理条例》第16条规定工程竣工验收主体是勘察、设计、施工、监理和建设单位五方，而非住建委，不能认为备案表有住建委公章就能视为、证明各项验收合格。《工程竣工验收备案表》是对验收结果的备案，并非对房屋质量验收。建设单位提交备案文件，主管部门仅作形式审查而非实质审查。备案属行政管理范畴而非当事人合同责任，是否备案与业主无关，验收合格才是合同义务。二、关于合同约定交付条件。合同约定应提交规划验收批准文件和《工程竣工验收备案表》，但有这两份文件就认为符合交付条件有失公允。首先，《建设工程规划核验（验收）意见》显示，该工程符合2016规（丰）建字0011号《建筑工程规划许可证》，新建围墙不是该许可证审批内容，不能认定符合许可，属于擅改。其次，《工程竣工验收备案表》是对验收结果的备案，应是多项验收文件，现仅提交《单位工程质量竣工验收记录》，消防验收等均未提供。三、《合同法》第九十三条规定了约定解除。合同第14条约定了解除条件，房屋没有通过竣工验收和擅自变更规划，不能在约定时间内交付。《合同法》第九十四条规定了法定解除条件。按规划建设、完成各项验收是开发商的主要义务，开发商在合理催告期限内明确表示不拆除围墙，严重影响了商铺主要功能，无法实现合同目的。另外承诺赠送的小院也是主要义务，开发商明确表示无法履行承诺，也属解除条件之一。本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：《预售合同》能否解除。王利波二人的解除理由，涵盖了约定解除和法定解除。其中，约定解除理由为，交房文件不符合《预售合同》第十二条约定；法定解除理由为，新建围墙违反规划、房屋质量不合格及赠送小院约定无法履行。为解决王利波二人的质疑，本院简要分析如下。第一，新建围墙并非解除《预售合同》的理由。首先，新建围墙行为与已完成的规划验收无关。根据《举报事项处理意见书》《信访事项处理意见书》记载，讼争房屋所在项目已经规划验收合格。此后，青龙湖腾实公司新建围墙确实未申报并经规划许可。但需注意，新建围墙并非该项目此前已经审批的《建设工程规划许可证》涵盖范围。由此，新建行为并未违反该已颁发许可证的规定，不属于合同范围内的变更规划行为。其次，新建围墙行为不符合法定解除条件。在接到王利波二人举报后，相关部门并未撤销《建设工程规划核验（验收）意见》，因此，该规划验收文件合法有效，可证明青龙湖腾实公司系依规划建设了涉讼项目，该验收意见可作为交付房屋的证明文件。在规划验收合格后发生新建的，无需重新验收。至于对房屋交付后使用的影响，只能在房屋交付后再做讨论，并非本案争议焦点。最后，对广告效果图作用的认定。房地产开发项目销售时，多会采取出示现场效果图等广告宣传方式。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。由此，即使讼争房屋的广告效果图真实，也仅系广告宣传方式，并无其他特别标注告知业主确保现场状况与该图完全一致。王利波二人无法证实青龙湖腾实公司曾就此作出具体确定的说明和允诺，因此该效果图不能认定为要约，亦不能由此认定项目现状与合同约定不一致。第二，现有证据不能证明讼争房屋不符合交付条件。建设项目的竣工验收，涉及项目质量及公共安全，需要完成一系列验收程序后由建设行政主管部门备案。根据工程质量验收备案相关政策法规，项目竣工验收与备案的责任主体确实不同。根据《预售合同》第12条的约定，青龙湖腾实公司已提交《建设工程规划核验（验收）意见》《工程竣工验收备案表》《房屋面积测算技术报告书》，讼争房屋已符合约定的交付条件。王利波二人认为备案表应包括更多内容，不符合合同约定。虽本案审理中，《单位工程质量竣工验收记录》系复印件且存在公章新旧、印痕清晰度等问题，但在《工程竣工验收备案表》合法有效前提下，无法证明验收备案违法或工程质量不合格，更不能因此解除合同。此外，房屋出租情况及租金水平，受到多种因素影响，即使低于预期，也应按照合同约定承担风险，并非解除合同的约定理由或法定理由，具体理由不再赘述。第三，赠送小院约定能否履行均非解除合同的理由。首先，对于讼争小院，《预售合同》附件九第17条约定为：小院系房屋所在小区其他楼栋建筑轮廓线以外并紧邻房屋所在楼栋所形成的院落；规划用途为绿地；出卖人指定本小区业主无偿管理和使用；院落的具体标准、位置、范围以交付时的实际情况为准。为证明存在赠与小院情况，王利波二人提交电话录音，主要内容为房屋交付及赠送小院面积。虽通过录音无法确认销售经理身份，青龙湖腾实公司也不予认可，但根据现场小院位置、合同约定及现场勘查情况，本院认定青龙湖腾实公司销售时曾以许可使用小院作为推介理由。其次，讼争小院具体情况应以合同约定为准。经核实，《预售合同》仅约定系开发商指定交付业主使用、具体面积以实际情况为准，并未约定小院系赠送所有权，更不能体现出小院与房屋价格的直接关系。合同中以正常方式明确约定了小院的具体情况，业主对是否签约有充分选择权，故不存在格式条款问题。因此，一审法院认为不能当然得出王利波二人对讼争小院享有独占性所有权的认定，正确。最后，目前讼争房屋所在项目并未完成全面规划验收，业主亦未全面入住，此后对于公共绿地的使用方式可能还有其他争议，有关小院的约定能否履行尚未确定。但即使小院不能交付或无法使用，也可通过合同违约制度保护权利，既非合同约定的解除条件，也非合同目的不能实现的法定解除理由。必须指出，本案反映出商品房预售中容易出现的多种问题，如广告效果图与实际交付差异、口头承诺未形成书面约定、销售内容与合同约定不完全一致、买受人未仔细审核合同、房价下降后以多种理由解约等，映射出开发商推广销售时不规范、业主更关注口头介绍而非书面约定等现象。因此，裁判本案，必须根据建设工程规划质量验收备案的行政流程、《预售合同》关于交付条件的约定等证据，依照证据规则及合同法关于解除合同的规定做出判断。希望开发商在预售房屋时更多的规范销售方式，业主购房时更好的审查广告宣传与合同约定关系，避免出现事后争议。此外，法院审理案件是为当事人解决争议、定分止争，一般在解决现有争议时不会引发新的争议，但前提是当事人应理解并接受判决的理由和结果。因此，本院审理本案时十分慎重，经过调查核实并在判决中对所提意见做出逐一分析，希望双方当事人仔细研究判决理由、尊重判决结果。综上所述，王利波、王立稳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20418元，由王利波、王立稳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王金龙审 判 员 霍翠玲审 判 员 姚 颖二〇二〇年九月二十九日法官助理 李 慧书 记 员 李 丽