贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6747号上诉人（原审被告）：修文立信汽车服务有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇杨明村。法定代表人：郭海洋，系该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：贵州利尔房地产开发有限，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路66号。法定代表人：李修平，系该公司董事长。被上诉人（原审原告）：贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇杨敏大道翰林花园8栋2号。负责人：明永胜，系该分公司总经理。上列二被上诉人共同委托代理人：曹宽义，贵州盾辉律师事务所律师。上诉人修文立信汽车服务有限公司（以下简称“修文立信公司”）因与被上诉人贵州利尔房地产开发有限公司（以下简称“利尔公司”）、贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司（以下简称“利尔分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2020）黔0123民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人修文立信公司向本院上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审。二、诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，明显适用法律错误。（一）一审判决确认涉案的《房屋租赁合同》在2017年9月11日并未解除的事实与客观事实不符，明显证据不足，适用法律错误。首先，因被上诉人在涉案《房屋租赁合同》履行期间，封闭管理上河城小区进出口通道，导致客户进出受限，无法正常经营，处于亏损状态，未能按照约定足额支付租金。被上诉人于2017年9月11日向上诉人送达《解除通知》，该通知第一条明确“本公司决定解除于2016年12月22日与你签订的《房屋租赁合同》”，且被上诉人在一审庭审中当庭认可解除《房屋租赁合同》及将“通知”送达上诉人的客观事实。根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当告知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，上诉人与被上诉人于2016年12月22日签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月11日解除具有真实性、合法性。但一审判决在事实查明部分认为上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》并未解除，明显与客观事实不符、违反法律规定，适用法律错误。其次，因上诉人在2019年12月9日交纳租金30000元，并非根据《房屋租赁合同》的约定交纳，而是根据上诉人与被上诉人之间的口头租赁协议交纳。一审根据上诉人支付30000元作为认定《房屋租赁合同》并未解除的事实依据明显不成立，适用法律错误。再次，被上诉人提供单方制作用于财务做账的《收款收据》对上诉人不产生法律效力，一审判决以《收款收据》所载明上诉人尚欠被上诉人2018年租金733036元作为认定涉案《房屋租赁合同》并未解除的事实依据不成立，适用法律错误。（二）原审判决确认上诉人截止2019年12月31日尚欠被上诉人2018年度租金73036元、2019年度租金416829元，明显事实不清，证据不足，适用法律错误。首先，涉案《房屋租赁合同》已于2017年9月11日解除，被上诉人单方制作《收款收据》所备注的内容对上诉人不产生法律效力，上诉人与被上诉人解除《房屋租赁合同》后，是根据口头租赁协议的方式履行。上诉人并非按照《房屋租赁合同》及被上诉人单方制作的《收款收据》所备注的内容支付租金。其次，涉案《房屋租赁合同》解除后，上诉人基于口头租赁协议约定的租金标准每月10元/㎡计算，上诉人实际使用至2020年1月共计29个月，实际使用期间应付租金469356.30元，上诉人在涉案《房屋租赁合同》解除后已支付被上诉人470000元。不存在欠付被上诉人租金的事实。一审法院应当将涉案《房屋租赁合同》解除后的租金价格委托有资质的鉴定机构或评估机构对2017年9月至2019年12月的租金出具鉴定意见或评估意见，才能确定租金支付标准。但一审判决仅以已经解除的《房屋租赁合同》作为租金计算标准，必然导致本案租金价格事实不清，证据不足，适用法律错误。（三）一审判决确认上诉人按照《房屋租赁合同》中约定承担违约金，明显事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月11日解除，被上诉人根据已解除的《房屋租赁合同》主张违约责任，应属于另一法律关系，不应在本案中处理，且被上诉人根据已解除的《房屋租赁合同》向上诉人主张违约金，明显超过诉讼时效，不应得到支持。二、一审程序错误，依法应当纠正。首先，上诉人与被上诉人已经解除《房屋租赁合同》，系独立法律关系，本案应当对《房屋租赁合同》的约定、履行、解除等事实进行审理。其次，上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》解除后，双方基于口头租赁协议形成新的法律关系。两个租赁合同关系的权利义务完全不同，不属于同一个诉，依法应当分案处理，不应一并处理。故一审法院将上诉人与被上诉人之间的两个独立的租赁合同关系归为一个诉讼进行审理判决，明显程序错误，依法应当纠正。综上，一审判决存在认定事实不清，证据不足，适用法律和程序错误，依法应当予以纠正。被上诉人利尔公司及利尔分公司二审答辩称：一、上诉人的上诉理由不是事实。1、上诉人诉称“因被上诉人在涉案《房屋租赁合同》履行期间，封闭管理上河城小区的进出口通道，客户进出上河城小区受限，以及上河城小区绕行才能到达上诉人经营的修理厂，导致上诉人无法正常无法正常经营，一直处于亏损状态”不属实。首先，被上诉人作为小区内门面的出租人，没有进行小区管理，小区管理属于物业公司。其次，小区没有封闭进出口通道，客户进出小区不存在受限。即使是疫情期间也仅是在门口进行检查，上诉人诉称通道封闭，客户进出受限没有任何证据证实。且因疫情期间，原审判决2020年1月1日起就以不可抗力没有支持4个多月的租金。2、上诉人诉称“因上诉人在2019年12月9日缴纳租金3万元，并非是根据《房屋租赁合同》的约定缴纳的，而是根据上诉人与被上诉人之间的口头租赁协议缴纳的”不是事实。首先，上诉人与被上诉人没有所谓租金调整为每月按10元/㎡的口头协议，被答辩人也没有提供任何证据证实。其次，上诉人2017年9月拖欠租金，被上诉人准备解除合同收回门面，上诉人支付了所欠租金，继续租用，合同最终没有解除。2018年12月21日，被答辩人又开始拖欠租金，被上诉人向上诉人发出《催收房屋租金通知书》。通知书载明双方于2016年12月22日签订《房屋租赁合同》，租赁房屋商铺面积1618.47㎡，租期五年，合同约定的2017年租金欠款是109801元，2018年整年租金为393235元，共计503036元。上诉人签收通知没有提出任何异议，仅提出资金紧张，要求延后支付。至2019年11月，被上诉人委托律师发函催收，上诉人于2019年12月9日支付3万元。被上诉人出具收条注明2018年12月31日前的租金未结清，尚欠73036元。后续通知对方催收租金，通知中明确计算所欠租金是按租赁合同的约定，上诉人在签收通知书和收条后至起诉前都没有提出异议。因此，不存在两个独立租赁合同关系的事实。二、被上诉人与上诉人的租赁合同关系没有解除，如前所述，一方发出解除通知要求归还房屋，另一方没有归还，支付所欠租金并继续租用。上诉人以实际行动继续履行合同，合同解除的事实不存在。根据《合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。因此，即使按上诉人所述，合同解除了，房屋继续使用，没有重新签订新的合同，原合同也继续有效。如果合同解除后又重新达成新的协议，按照合同法的规定，租赁期限6个月以上应该签订书面合同，上诉人的口头协议的说法不能成立。三、《房屋租赁合同》履行过程中，上诉人陆续支付租金，所付租金双方认可。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律关系依据，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。一审法院查明事实：截至2019年12月31日止，被告尚欠原告商铺2018年度租金73036元、2019年度租金416829元，共计489865元。双方在《房屋租赁合同》中约定，被告拖欠租金，应按当年租金30%支付违约金。原告于2020年4月1日向法院提起诉讼，提出如前诉请。另查明，因被告差欠原告租金，原告曾于2017年9月11日向被告发出《解除通知》，但双方并未解除合同，被告于2019年12月9日向原告支付30000元租金，原告向被告出具的《收款收据》载明被告尚欠原告2018年租金73036元。在诉讼过程中，原、被告均同意解除租赁合同，双方于2020年05月18日办理了商铺交接手续。一审法院认为：在租赁合同中，承租人拖欠租金的，应当清偿租金并按约定承担违约责任。当事人对自己的主张，应当承担举证责任。本案中,原、被告双方于2020年5月18日办理了商铺交接手续，《房屋租赁合同》解除。被告本应支付租金至2020年5月18日，但从2020年元月以来，处于全民抗疫阶段，属于不可抗力之情形，被告停产停业，可不支付租金。因此，对原告主张的租金，原审法院支持计算至2019年12月31日即489865.00元。原告诉请按拖欠租金的30%计算违约金过高，原审调整按拖欠租金的15%计算即73479.75元。被告提出的《房屋租赁合同》已于2017年9月11日解除，被告已于2020年1月23日将商铺退还给原告的主张，与查明的事实不符，一审法院不予支持。被告提出的从2017年10月起，双方口头协商每月租金按10.00元/平米计算的主张，未提供证据佐证，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决：一、被告修文立信汽车服务有限公司于本判决生效后十日内向原告贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司支付租金489865.00元及违约金73479.75元；二、驳回原告贵州利尔房地产开发有限公司、贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11604.00元，减半收取计5802.00元，由原告贵州利尔房地产开发有限公司修文分公司负担1656.00元，被告修文立信汽车服务有限公司负担4146.00元。经二审审理查明：2016年12月22日，利尔分公司（甲方）与刘颖（乙方）、郭海洋（丙方）签订《协议》，内容为：甲方与乙方于2011年10月27日签订租赁贵州省修文县阳明大道转盘利尔上河城商业部分7号楼的地下一层《房屋租赁合同》，甲、乙双方履行到2016年12月22日，乙方决定将该商铺由丙方继续经营。经双方充分协商，达成以下协议：一、甲乙双方就商铺租赁合同进行清算，乙方尚欠甲方房屋租金172483元整，由乙方和丙方于2017年1月10日前支付甲方，逾期按日万分之五承担违约金；二、甲乙双方解除于2011年10月27日签订的《商铺租赁合同》，由丙方按原合同日期继续租赁，甲、丙双方另行签订租赁合同……”。同日，利尔分公司（甲方）与修文立信公司法定代表人郭海洋（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为：甲方将位于修文县方使用。租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。按先付租金再使用的原则，2017年1月1日至2017年12月31日租金为370977元整；2018年1月1日至2018年12月31日租金为393235元整；2019年1月1日至2019年12月31日租金为416829元整；2020年1月1日至2020年12月31日租金为441839元整；2021年1月1日至2021年12月31日租金为468349元整；支付方式为：每季一付，提前15天支付。合同对于违约责任的约定为：乙方拖欠租金，应向甲方支付相当于当年租金30％的违约金。甲方利尔分公司、修文立信公司及其法定代表人李海洋分别在合同上加盖印章并签字。合同履行过程中，因修文立信公司拖欠租金，利尔分公司曾于2017年9月11日发出《解除通知》，但此后修文立信公司支付了拖欠的租金，并继续租赁案涉商铺。2018年12月21日、2019年6月18日，利尔分公司先后向修文立信公司送达两份《催收房租通知书》，2019年6月18日的通知书记载：截止2019年6月，修文立信公司拖欠2018年度商铺租金223036元、拖欠2019年上半年租金208416元，共计拖欠租金431452元。修文立信公司及其法定代表人在通知书签章确认。2019年11月19日，利尔分公司委托贵州盾辉律师事务所律师向修文立信公司送达律师函，要求修文立信公司必须于2019年12月10日前支付拖欠的租金519863元及违约金。诉讼中，双方当事人认可修文立信公司已支付租金情况。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的其余事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人修文立信公司与被上诉人利尔分公司于2016年12月22日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，应确认为有效合同。合同履行期间，因修文立信公司拖欠租金，利尔分公司曾于2017年9月11日发出《解除通知》，修文立信公司上诉认为该租赁合同已经于2017年9月11日解除、双方此后形成口头租赁协议的辩解理由，因利尔分公司于2017年9月11日发出解除合同的通知后，修文立信公司支付了拖欠的租金并继续租赁案涉商铺，双方并未实际解除该合同，且修文立信公司未举证证明此后双方达成口头租赁协议的事实存在，而利尔分公司于2018年12月21日、2019年6月18日两次向修文立信公司送达催收租金通知均系按照原租赁合同标准计算租金，修文立信公司签收该通知时并未提出异议。综上，原租赁合同并不因利尔分公司于2017年9月作出《解除租赁合同通知》而发生解除租赁合同关系之法律后果，此后双方租赁关系仍应视为原租赁合同的延续。因此，修文立信公司上诉否认原租赁合同对于2017年9月11日以后双方租赁关系的约束力并要求按照所谓的“口头协议”约定的租金标准计算租金的诉讼理由，缺乏相应事实依据，本院不予采信。关于违约金标准，双方在《房屋租赁合同》中约定：修文立信公司拖欠租金，应按当年租金30%支付违约金。该违约金标准明显过高，原审考虑修文立信公司拖欠租金的违约行为的性质、严重程度及给利尔分公司造成的损失情况，调整为按拖欠租金的15%计算违约金，并无不当，本院予以确认。综上，修文立信公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11604元，由上诉人修文立信汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年九月三十日书记员 潘盛机