广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2101号原告：麦银英，女，1987年2月16日出生，汉族，住广东省开平市****办事处迳头鸣凤村十六巷6号。公民身份号码：440************123。原告：麦锦洪，男，1961年5月29日出生，汉族，住广东省开平市******************。公民身份号码：440************417。二原告共同委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：伍锦燕，广东知成律师事务所律师。被告：开平万冠实业有限公司，住所地：广东省开平市*********。统一社会信用代码：914************695。法定代理人：潘仕早，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓峰，广东志信律师事务所律师。原告麦银英、麦锦洪与被告开平万冠实业有限公司（以下简称万冠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法由审判员黄惠英适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告麦银英、麦锦洪的委托诉讼代理人伍锦燕、被告万冠公司的委托诉讼代理人许晓峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告麦银英、麦锦洪向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付商品房违约金60334元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月26日，原、被告补签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于开平市********************，购房金额为521920元。合同第十一条规定，被告应于2017年7月31日前向原告交付符合条件的房屋，合同第十二条及合同附件十一补充协议第六条约定，若逾期交楼应承担逾期交付责任，合同继续履行的，被告应自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。上述合同签订后，原告已全部支付购房款，但被告没有在约定的期限届满前交付符合条件的房屋。2019年3月1日，被告才向原告交付了未办理工程竣工验收备案的房屋，至此，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，现原告根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告万冠公司辩称，合同应当视为没有约定交付期限，答辩人不存在逾期交房的情况，不应当支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》是于2017年9月26日签订的，在此之前双方并未存在任何合同关系，而合同中关于交付日期约定的是2017年7月31日前交楼。这是由于销售人员存在过失，在忘记修改合同的情况下直接使用旧合同与被答辩人签署。涉案房屋是期房，交付日期却在双方买卖关系成立之前，这是重大过失而导致对合同产生的重大误解，应当视为没有约定房屋交付期限。此外，若没有约定交付期限，则起码应当于经催告后给予一定的合理期限作为交付期限，但合同签订后，被答辩人也未曾催答辩人交房。涉案房屋于2018年11月30日通过联合竣工验收并取得相应的文件，符合合同约定的交付标准。答辩人也以电话的形式通知被答辩人前来收楼，但被答辩人没有任何理由却迟迟不来收楼。无奈下，答辩人于2019年1月25日以EMS速递的形式向被答辩人寄出收楼通知书，但被答辩人仍未来办理收楼手续。答辩人认为，答辩人不存在逾期交房的情形，不应支付任何违约金。退一步说，假设答辩人需要支付违约金，但被答辩人主张的违约金数额也过高，理由如下：一、合同约定前90天不做赔偿，应当予以扣减。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条约定：“1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起按实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖双方自行约定。”双方明确约定逾期开始的前90天不作赔偿，因此应当扣减。二、涉案房屋在施工过程因台风导致延误了60天的工期，应当予以减免。在涉案房屋仍在建设的过程中，当地经历了两次超强台风，一次是2017年8月份登陆的“天鸽”（2017年第13号台风），一次是2018年9月份登陆的“山竹”（2018年第22号台风）。前述台风影响较大，属于气候原因而导致无法开工，包括前期的防风准备、台风来临时的停工、以及台风过后的善后工作等，耗费了不少时间，分别造成了30天的延期，合共60天。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第一款的约定：“但遇到下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：……因气候原因导致无法正常施工导致逾期交房的……”的约定，上述台风符合这两点的免责事由，因此，涉案房屋的逾期交付违约时间应当减免60天。三、被答辩人请求支付的违约金计算数额过高，应予调整。双方在2017年9月26日前并未签订合同，双方的买卖合同尚未成立，并不存在任何合同关系。而被答辩人主张按合同约定从2017年7月31日开始计算违约金，显示公平。被答辩人主张按已交付房款万分之二计算违约金过高。对于逾期的前90日根据合同约定不作赔偿；对于逾期第91日至180日，此数额远远超过可能对被答辩人造成的损失；而对于逾期超过180日后的赔偿事宜，双方实际上并没有任何的约定，而被答辩人提出的标准过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，该违约金应当参照当地有关租金标准确定。而开平市住建局等部门发布的《关于公布我市2019年公共租赁房屋（含廉租房）出租租金标准和城镇低收入住房困难家庭房租补贴标准的通知》中公布了开平市公共租赁住房租金为按建筑面积每平方米每月不高于6,4元收取。而涉案房屋的面积为130.48平方米，则每月租金不应高于835.07元。但被答辩人按已付房款每日万分之二计算违约金，折合约为每月3131.52元，违约金标准明显过高。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，应对违约金进行调整，全部的逾期交付违约金均应按每月835.07元计算。综上所述，答辩人不存在逾期交付房屋的情形，不应支付任何的违约金。此外被答辩人所主张的违约金也过高，没有考虑合同约定、法规规定及有关事实。为了维护答辩人的合法权益，恳请贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万冠公司于2016年4月27日取得编号为440************401号的建筑工程施工许可证，许可建设地址为开平市三埠中山管区****、开平市*********，并于2016年6月30日取得开发项目名称为“开平市***************住宅”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016059号），许可证期限为2016年6月30日至2017年6月30日，后经开平市住房和城乡建设局同意有效期延至2018年6月30日。2017年9月26日，万冠公司和麦银英、麦锦洪签订合同编号为HY201709090007的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》一份，约定麦银英、麦锦洪向万冠公司购买上述开发项目的商品房：开平市********************（以下简称涉案商品房），建筑面积为130.48平方米，房屋总价款为521920元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条关于交付时间和手续的约定为：出卖人应当于2017年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：详见本合同附件十一补充协议书第六条的约定。补充协议第五条约定：1、该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该房屋《商品房测绘报告》、《建设工程竣工备案表》作为交付条件并以此为由向出卖人主张任何权益。3、出卖人按照买受人提供的电话或者通信地址通知买受人办理房屋移交，买受人必须在十五日内到物业管理公司办理房屋移交手续，逾期视为买受人对交付的房屋没有异议，出卖人作已办理房屋移交处理，物业管理公司有权收取相应的物业管理费；第六条约定：逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。原、被告之间对此并没有另行约定。签订合同后，麦银英、麦锦洪已向万冠公司付清了全部购房款521920元，但万冠公司未按照约定的期限向麦银英、麦锦洪交付涉案商品房。2018年11月30日，开平市住房和城乡建设局、开平市规划局、开平市人民防空办公室、开平市气象局和开平市工程建设项目竣工联合验收办公室在涉案房屋所在楼宇的《开平市工程建设项目竣工联合验收终审意见书》中确认“符合要求”或“同意备案”，开平市公安消防大队和江门市公安消防局分别于2018年6月29日、2018年7月24日出具《建设工程消防验收意见书》，评定涉案工程的消防验收合格。2019年1月25日，万冠公司按照《商品房买卖合同（预售）》的通讯地址通过EMS全球邮政特快专递向麦银英、麦锦洪邮寄收楼通知书，该件次日由他人代收。麦银英、麦锦洪于2019年4月23日收楼。再查明，开平市于2017年8月23日遭遇十四级超强台风“天鸽”、于2018年遭遇台风“山竹”。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2016年6月30日取得商品房预售许可证，麦银英、麦锦洪与万冠公司于2017年9月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。综合原告的起诉陈述及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：一、被告逾期交房的天数应如何认定？关于双方约定的房屋交付时间的认定。涉案的《商品房买卖合同（预售）》中约定房屋交付时间为2017年7月31日前，但被告抗辩双方于2017年9月26日才签订合同，2017年9月26日前双方不存在任何合同关系，因工作人员过失导致忘记修改合同的交付日期，应视为没有约定房屋交付期限，应于经催告后给予一定合理期限作为交付期限，且原告也未曾催被告交房。本院认为，首先，涉案《商品房买卖合同（预售）》附件四约定了原告是必须在2017年9月30日前付房价款的5%、在2017年10月30日前付房价款的10%、在2017年11月30日前付房价款的85%给被告的，但根据原告提交的转账凭证可知，原告于2017年7月21日前已支付了大部分的购房款（40多万元）给被告，由此可认定该合同是原、被告于2017年9月26日补签的，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，原、被告于2017年7月21日已经成立了事实上的合同关系。其次，该合同是被告提供的格式合同，被告应充分了解及掌握自身施工工程的进度，且涉案房屋所属楼宇已分别于2016年4月、6月取得建筑工程施工许可证和商品房预售许可证，被告称因过失没有修改交楼日期，但被告却未能指出本来应当约定的交楼时间是何时，且未能列举同一幢楼宇的其他房屋或者其他同期楼宇的房屋的交楼时间为参考，仅称所有房屋的合同均因过失约定为2017年7月31日。综上所述，被告的抗辩意见，没有依据，本院认定涉案房屋的交付时间应按合同的约定，即2017年7月31日前。关于房屋实际交付时间的认定。首先，虽然《商品房买卖合同（预售）》第九条对房屋交付条件作出了约定，但《补充协议》第五条约定房屋交付条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，且约定以该《补充协议》为准。经查，开平市住房和城乡建设局等单位于2018年11月30日在涉案房屋所属楼宇的《开平市工程建设项目竣工联合验收终审意见书》中确认“符合要求”或“同意备案”，且开平市公安消防大队、江门市公安消防局分别于2018年6月29日、2018年7月24日出具《建设工程消防验收意见书》，评定涉案工程的消防验收合格，故涉案房屋符合双方约定交付条件的时间是2018年11月30日。其次，被告已于2019年1月25日按合同约定的地址向原告邮寄了收楼通知书，原告于2019年1月26日收到该收楼通知书，结合合同的约定“出卖人按照买受人提供的电话或者通信地址通知买受人办理房屋移交，买受人必须在十五日内到物业管理公司办理房屋移交手续，逾期视为买受人对交付的房屋没有异议，出卖人作已办理房屋移交处理”，原告应当在2019年2月9日前办理收楼手续，但原告主张其于2019年4月23日才办理收楼，故本院认定房屋交付时间以2019年2月9日为准，违约金应自2017年8月1日计算至2019年2月9日，共557天。至于万冠公司抗辩因2017年8月的“天鸽”台风及2018年9月的“山竹”台风导致逾期交房，应当予以减免60天的逾期时间。但上述两次台风均发生在2017年7月31日即约定交房的期限之后，因此万冠公司迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。万冠公司还抗辩合同约定逾期交楼的前90日不应计算违约金。《补充协议》第六条约定“逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。”首先，从上述约定的字面解释看，双方约定计算逾期交付房屋违约金是按照逾期时间分别处理。因此，约定的第一种情况是逾期不超过90日，第二种情形是超过90日，第三种情形是逾期超过180日，因此，上述约定中“超过90日后”应理解为对于逾期时间情形的约定，并非计算逾期违约金的起始期间。其次，上述条款是针对逾期违约交房作出的补偿和惩罚性约定，按照日常交易习惯，违约金应从逾期交付次日起计算。由于双方当事人并未明确约定逾期超过90日的情况下免除违约方相应的违约责任，即无需支付逾期前90日的违约金，故万冠公司应从逾期交付房屋次日起支付违约金。二、合同约定的违约金是否过高，应否调整？麦银英、麦锦洪请求按照合同约定以支付房价款每日万分之二的标准计算，万冠公司认为该标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，原、被告未对逾期超过180日的逾期交房违约金计算标准进行明确约定，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和麦银英、麦锦洪因万冠公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素考虑，麦银英、麦锦主张逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理，不属于“过分高于造成的损失”的情形，故万冠公司应支付麦银英、麦锦洪逾期交房违约金58141.89元（521920元×557天×0.0002）。原告请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平万冠实业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付逾期交付商品房违约金58141.89元给原告麦银英、麦锦洪；二、驳回原告麦银英、麦锦洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取723.32元（原告已预交），由原告麦银英、麦锦洪负担85.32元，由被告开平万冠实业有限公司负担638元（经原告同意，由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 黄惠英二〇二〇年九月十日法官助理 官利琴书 记 员 许碧霞