广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初36322号原告：谭启全，男，1953年5月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：谭少芳，女，1955年5月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：谭少珍，女，1957年12月15日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原告：谭少英，女，1962年3月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。四原告共同委托诉讼代理人：白崇辉，系广东德良律师事务所律师。被告：张华，女，1930年12月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：饶倩，系广东华首律师事务所律师。被告：谭啟光，男，1959年11月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：谭学智，男，1995年3月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告谭啟光、谭学智共同委托诉讼代理人：黎耀华、甘树勇，均系广东捷成律师事务所律师。原告谭启全、谭少芳、谭少珍、谭少英与被告张华、谭啟光、谭学智确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭少芳、谭少珍、谭少英及四原告的共同委托诉讼代理人白崇辉，被告张华及委托诉讼代理人饶倩，被告谭啟光及被告谭啟光、谭学智的委托诉讼代理人甘树勇、黎耀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭启全、谭少芳、谭少珍、谭少英向本院提出诉讼请求判令：1.确认张华与谭啟光、谭学智签订的《广州市房地产买卖合同》无效；2.谭啟光、谭学智协助张华将广州市天河区五山路省农科院畜牧所X号楼X房变更登记在张华名下；3.三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：张华是谭启全、谭少芳、谭少珍、谭少英、谭啟光的母亲。张华的配偶谭国于1995年4月28日死亡。1996年5月16日，张华与广东省农业科学院签订《广州市公有住房买卖协议书》，约定广州市天河区五山路省农科院畜牧所X号楼X房（以下简称“x房”）的房款为28325.26元，该房产登记在张华名下。张华与谭啟光、谭学智在原告不知情的情况下，于2006年12月11日签订《广州市房地产买卖合同》，约定谭啟光以8万元购得该房产。原告认为，张华按房改政策购买该房产时享受了谭国的工龄优惠，因此，该房屋应属于张华与谭国的夫妻共同财产，原告对谭国的遗产部分享有继承权，张华无权单独对该房产进行处置。现张华和谭啟光、谭学智恶意串通，损害原告的利益；且《广州市房地产买卖合同》约定的房价过分低于市场价，被告之间并无实际交易发生，故被告签订的《广州市房地产买卖合同》无效。被告张华辩称：对于原告的诉讼请求没有异议，但被告并无与谭啟光恶意串通。涉案的房屋是广东省农科院畜牧所的福利房，张华与谭国均是该所的员工，工作直至退休。1993年单位发文通知有福利房屋分配，张华与谭国报名购买，当时是按照张华与谭国共计56年的工龄合计购买，涉案房屋约在1994年建好。同年，谭国向单位支付了集资购房款15000元，单位于1994年8月16日向谭国支付了该款的利息1399元，单位于1994年12月17日和张华、谭国签订了搬迁协议书，张华与谭国、谭啟光夫妇及女儿谭韵仪、儿子谭学智在1995年1月份入住该房。1995年2月10日，谭国与单位签订协议，将x房的杂物间给张华及谭国使用，期限至2045年2月10日，租金为1758元，相当于一次性买断了使用权。1995年3月16日，谭国支付了杂物间租金1350元，谭国搬入了x房居住不满半年，于1995年4月28日去世，未订立遗嘱，其遗产包括存款以及丧葬费均未分配。1996年单位通知可以办理x房的手续，原本x房登记的是谭国的名字，由于其已经去世，故该房以张华的名义购房，张华在1996年5月14日向单位支付了余款，为此单位出具合计28325.26元的购房款收据。单位收到全部购房款后，与张华签订广州市公有住房买卖协议。张华没有与谭啟光恶意串通的故意，在2005年至2006年期间，谭啟光一直说服张华将房子给他，但张华告知该房子是五个子女共同享有，之后谭啟光和其妻子带着张华去房管局办理过户，由谭啟光的妻子抓着张华的手签订相应的文件。目前张华一人在x房居住，平时是三个女儿照顾张华。2019年左右，张华向三个女儿提起该事，三个女儿才知道该房子已经转到了谭啟光名下，经房管局查询，张华与谭啟光、谭学智签的合同载明谭啟光要支付给张华8万元的购房款，但张华未收到该笔款项。被告谭啟光辩称：张华的丈夫谭国已于1995年4月28日死亡，张华于1996年5月16日购买涉案x房，并无证据证实张华购买涉案房屋使用了谭国的工龄，故x房并非是张华与谭国婚姻存续期间的房产，也不是遗产。谭国去世时无可分配遗产，因此张华也不可能在谭国死亡一年后以夫妻共有的存款购买涉案房屋，至于张华所述的谭国生前向单位申请借款用于集资建房，是另一个法律关系，并不直接影响涉案房屋的权属问题。综上，x房为张华一人所有，登记在张华名下，其有权按自己的意思表示转让，张华也无证据证实其出让房屋是违背其意思表示的。最后，原告及被告张华均无证据证实购买房屋必须使用谭国的工龄或已经使用谭国的工龄。被告谭学智辩称：一、案涉房屋为张华的个人财产，并非张华与谭国的夫妻共同财产。首先谭国于1995年4月28日因病死亡，张华于1996年4月申请购买公有住房，同年5月16日签订房屋买卖合同、同年9月23日依法取得房地产权证。由此可知，张华是在丈夫谭国死后才向工作单位广东农科院畜牧研究所申请购买涉案房屋的并取得房地产权证的，该房屋并非谭国生前与张华以夫妻共同财产购置的共有财产。其次，张华是在谭国病逝超过一年后才以个人名义向广东农科院畜牧研究所支付购房款等，该付款行为与谭国毫无关联性。再次，谭国在广东农科院畜牧研究所工作的年限不属于谭国名下的财产或知识产权收益。综上，x房应认定该房屋为张华的个人财产。二、原告与张华处分个人财产的行为没有任何直接利害关系，其无权对三被告签订的房屋买卖合同主张权利，原告主体不适格。三、张华是基于其与谭学智之间的祖孙关系、与谭啟光之间的母子关系及谭啟光为其出资购买涉案x房的事实，才自愿将涉案房屋无偿赠与答辩人及谭啟光。涉案房屋买卖合同的签署仅是张华将涉案房屋赠与谭学智及谭啟光的过户登记方式，不存在购房款过分低于市场价及无实际支付购房款的情形。再者，张华、谭啟光以及谭学智签订涉案合同的时间为2006年12月11日，合同约定谭啟光与答辩人应于2006年12月20日前支付全部房款。实际上三人于2006年12月11日就办妥涉案房屋产权转移登记。显然，在谭啟光和谭学智均未支付房款的情况下，就迅速办妥涉案房屋的房地产转移登记手续，且涉案房屋过户后至今长达十四年的时间内张华从未向谭啟光或谭学智催收过房款。结合上述情况，足以证实张华与谭啟光、谭学智签订涉案房屋买卖合同的目的并非为了按市场价进行交易或收取任何对价，而只是为了合理合法节省税费，以达到赠与目的。综上，涉案房屋是张华在谭国病逝一年后以个人名义、个人财产购买的，且该房屋登记在张华一人名下，应认定为其个人财产。被张华自行以买卖形式将涉案房屋赠与给答辩人和谭啟光的行为，并未损害原告的任何权益，与原告没有任何利害关系。原告在诉讼中不具备原告资格，依法应当驳回起诉。经审理查明：张华于1930年12月20日出生，谭国于1921年6月29日出生，两人均系广东省农业科学院畜牧研究所职工，谭国于1984年9月退休，张华于1986年1月退休。张华与谭国系夫妻关系，共同生育儿子谭启全、女儿谭少芳、女儿谭少珍、儿子谭啟光、女儿谭少英。1994年3月30日，谭国向广东省农业科学院畜牧研究所支付集资建房款15000元。1994年8月16日，谭国从广东省农业科学院畜牧研究所收取集资建房款（利息）1399.95元。1994年12月17日，广东省农业科学院畜牧研究所（甲方）与谭国（乙方）签订《省农科院畜牧研究所住房搬迁协议书》，约定搬迁期限从1994年12月20日至1995年2月10日，50天内搬迁完毕。1995年2月10日，广东省农业科学院畜牧研究所（甲方）与谭国（乙方）签订《省农科院畜牧所九号楼××号附属杂物房租赁协议书》，约定：根据市房改政策，把不同职务职称层次职工的住房面积限制规定精神，为了照顾住户利益，解决职工存放杂物的问题，甲方决定新建房地下杂物间不予出售，一次付清房租形式安排租赁给乙方使用，租赁时间为1995年2月10日至2045年2月10日共50年，在租赁有限期内，乙方有使用权（与乙方使用的住房时间相同），总租金1758元，一次付清。1995年3月14日，谭国向广东省农业科学院畜牧研究所支付杂物间租金1758元。1995年4月28日，谭国因疾病死亡。庭审中，各方确认谭国未留遗嘱，死后未进行遗产分割。1996年5月14日，张华向广东省农业科学院支付购房款（院畜牧所9幢103号）28325.26元。1996年5月16日，张华与广东省农业科学院签订《广州市公有住房买卖协议书》，约定：将坐落于广州市天河区五山路省农科院畜牧所X号楼X房出售给张华，住房建筑面积共计69.9370平方米，按照有关规定给予折扣后，张华后买本套住房的实付房价款共计35406.57元；根据有关规定，按张华住房分配面积标准内实付房价款的20%给予的一次性住房维修费补贴为7081.31元，减除该补贴后，张华需付房价款28325.26元。1996年6月3日，张华向广东省农业科学院支付购公房各项自付费用443.83元。1996年9月25日，广州市国土局房管局填发《广州市房地产证》（穗房地证字第××号），载明：张华于1996年6月从广东省农业科学院处购得上述房屋，总建筑面积69.94㎡，备注为房改售房。2000年12月19日，张华向广东省农业科学院支付公摊税费70元。2001年4月9日，张华向广东省农业科学院畜牧研究所支付房改房分摊共有面积费用2869.07元。2006年12月11日，张华（卖方、甲方）与谭啟光、谭学智（买方，乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，该房地产座落在广州天河区五山路省农科院畜牧所坊里巷X号楼X房，穗房地证字第××号，商定房地产交易价格为人民币80000元。该合同落款甲方（卖方）处有张华签名字样及捺印，乙方（买方）处有谭啟光、谭学智签名字样。广州市房地产档案局于2019年8月8日出具的《广州市不动产登记查册表》显示：案涉案涉房屋坐落于天河区五山路省农科院畜牧所X号楼X房，登记字号为2006交登字1042195号，不动产权人为谭啟光、谭学智共同共有。原告另提交如下证据，拟证实案涉房屋已享受谭国的工龄优惠，属于房改房：（一）《广州地区干部、职工购买共有住房申请书》，载明：申请人张华，家庭成员儿子谭启光，申请购买广州市天河区五山路省农科院畜牧所X号楼X房，申请人工龄22年，配偶谭国工龄34年；产权单位审核意见：同意。（二）《广州市公有住房售价评估表》载明：产权单位：广东农业科学院，出售住房坐落地址：天河区五山路省农科院畜牧所X号楼X房，购房人姓名：张华，夫妇工龄：男34年女22年，单元建筑面积7.4693㎡，竣工年份：1994年，工龄折扣：年工龄折扣×夫妇工龄合计×①=9.42×56×7.4693=3940.21，应付房价3586.34元。（三）《广州市公有住房售价评估表》载明：产权单位：广东农业科学院，出售住房坐落地址：天河区五山路省农科院畜牧所X号楼X房，购房人姓名：张华，夫妇工龄：男34年女22年，单元建筑面积69.9370㎡，竣工年份：1994年，工龄折扣：上年度职均工资×0.068÷65×夫妇工龄合计×①=6342×0.068÷65×56×69.9370=25984.65，实付房价35406.57元。经质证，张华对上述证据的真实性予以确认，但认为张华与谭啟光、谭学智之间不存在恶意串通；谭啟光、谭学智对上述证据的真实性予以确认，但认为上述证据仅证实张华使用其工龄来获得购房优惠，案涉房屋的所有权应当以登记为准，且张华与谭啟光、谭学智之间不存在恶意串通。庭审中，谭啟光、谭学智表示未向张华支付购房款8万元；张华表示涉案房产系属于其与谭国的共同财产出资购买。本院认为：本案涉及享用死亡配偶工龄优惠所购“房改房”的权属认定问题。“房改房”属特定历史时期的政策福利分房，使用包括死亡配偶工龄在内的各种优惠，并非仅仅是对房价的政策性补贴，是对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的根据，不能简单的以购房合同签订及房产证取得时间来直接断定房屋产权归属。在本案中，广东省农业科学院畜牧研究所在审核张华对案涉房屋的购买条件及购买价格时，已审核并使用了已死亡配偶谭国的工龄政策福利，且根据现有证据显示，谭国在去世前已支付该房改房的部分购房款，由此可见，该房产应属于张华和谭国的夫妻共同财产。另鉴于各方在庭审中确认谭国死后无遗嘱，亦未进行遗产分割，张华亦当庭表示案涉房屋购房款系由夫妻共同财产出资，故案涉房产的继承情况尚未明晰，故该房屋中属于谭国的夫妻共同财产部分应作为遗产待分割。现张华在未征得其他继承人同意的情况下，自行处置该房屋，其行为属于无权处分。现其他继承人拒绝追认，故张华与谭啟光、谭学智签订的《房地产买卖合同》应当认定为无效。然若受让人谭啟光、谭学智符合善意受让人要件，则各继承人之间的共有关系亦不足以对抗两被告。但就本案情况来看，谭啟光、谭学智明显不符合善意受让人要件。谭啟光、谭学智作为张华的儿子、孙子，对张华、谭国的婚姻、遗产状况应当知悉。在明知案涉房屋可能系遗产且各继承人并未进行遗产分割的情况下，仍然以低价受让房屋，且由始至终未支付对价，难谓善意。综上，受让人谭啟光、谭学智并不符合善意受让人之标准，不属于善意第三人。现谭启全、谭少芳、谭少珍、谭少英请求确认张华与谭啟光、谭学智签订的《房地产买卖合同》无效，合法有据，本院予以支持。鉴于《房地产买卖合同》无效，谭啟光、谭学智应协助张华将广州市天河区五山路省农科院畜牧所X号楼X房变更登记在张华名下，谭启全、谭少芳、谭少珍、谭少英该主张有理，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认被告张华与被告谭啟光、谭学智于2006年12月11日签订的《房地产买卖合同》无效。二、谭啟光、谭学智于本判决发生法律效力之日起十日内协助张华将广州市天河区五山路省农科院畜牧所X号楼X房变更登记在张华名下。本案受理费25200元、保全费5000元，由被告张华、谭啟光、谭学智共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 何 莹人民陪审员 袁 芳人民陪审员 胡 容二〇二〇年九月十五日书 记 员 赖嘉涛郭晶惠