江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2879号上诉人（原审原告）：王幼君，男，1965年7月24日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审被告）：王锡军，男，1971年1月15日生，汉族，住宜兴市。上诉人王幼君因与被上诉人王锡军返还原物纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初2608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王幼君上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由：1.拼房协议不应认定为房屋买卖协议，协议议定的价格不足以引起所有权转移，且明确约定了归还房屋的条件，并非一审认定的回购。如果是买卖，则不存在归还一说。况且，王锡军至今都没有支付约定的款项。2.归还房屋的条件已经成就，一审中已经提供了大量证据证明王锡军不再原房屋内生活，符合协议约定的归还条件。3.案涉房屋并未发生根本性变化，仅是作了部分修缮（前部加盖了一层，屋顶更换了瓦），但基础和结构没有改变。4.前案适用法律不当，王锡军归还房屋并不存在显失公平，相反符合诚实信用原则。王锡军二审辩称：本案事实清楚，由法院依法判决。王幼君向一审法院提出诉讼请求，要求：1.判令王锡军按约归还座落于丁蜀镇××村××处西南占地面积约为110平方米、建筑面积为118.89平方米的农村住房。2.判令王锡军协助办理该房产的过户手续。3、由王锡军承担诉讼费用。事实与理由：其与王锡军系亲兄弟。1983年春二人父亲去世，留下座落于丁蜀镇××村的平房两间。通过其亦工亦农辛勤努力于1986年秋将两间平房翻建成楼房，并在后面又建造了两间平房。1988年秋其结婚后，按照农村习俗与王锡军分家，其分得北房、王锡军分得南房。1992年春其母亲去世，1993年冬，其在生产队公场另建造两间平房。1995年，为方便王锡军结婚，在部分亲友见证下双方签订了《拼房协议》，其将自己的北屋归并给王锡军结婚使用，其则居住到另在生产队公场建造的平房中。按协议约定，如以后王锡军搬迁，原归并的北屋需归还给其。现王锡军已置办多处房产（包括丁蜀镇红阳桥西堍的二楼二底的小产权房、宜城街道龙湖紫云台的连排别墅），原老屋不再居住，其即要求归还北屋，但王锡军置之不理。故诉至法院，要求支持诉请。王锡军辩称：1995年双方签订有《拼房协议》是事实，但该《拼房协议》实际是房屋买卖协议。1996年该房产已领取了房产证、并登记在其名下，该房产是其享有所有权的房产不应归还。何况其在购买王幼君北屋后连同其原分家时所得的房屋一起重新进行了装修，2005年又拆除重新建造了两层楼房，至2014年又将底层再装修分隔成了店面，即现存的争议房屋系其后来多次装修和重建形成。王幼君所述丁蜀镇红阳桥西堍的二楼二底的房屋并非其购买或建造，而是因紫砂工作室需要向他人所租赁；至于其夫妻购置宜城街道龙湖紫云台的房产是事实，但这是为女儿所购买。现其夫妻因紫砂创作等因素不常回争议房产居住，也确已将底层装修的部分店面用于出租，但仍保留二楼等部分作为有时回去时居住，现王幼君要求返还争议房屋无任何道理，故要求驳回王幼君的诉讼请求。一审中，当事人围绕王幼君的诉讼请求依法各自提供了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。双方争议的焦点是：案涉《拼房协议》中对王幼君归并给王锡军北屋所约定的回购条件是否已成就？王幼君为证实其诉请，提供以下证据：（1）1995年6月5日，原被告间签订的《拼房协议》,该《拼房协议》主要载明：“王幼君哥拼房给弟王锡军：一、原老屋四间,其中两间平房两间楼房联平台脚屋，原分关幼君北屋、锡军南屋，现将北屋拼给弟锡军使用，地址为东浦渚公路、南锡军屋、西扬听大厂房、北至罗某屋。二、拼房北屋之后，平房、楼房、平台、脚屋，包括所有房屋建筑结构前后门窗及屋内所有设施，双方定价7288元。三、幼君屋内物品暂放老屋内待幼君新房落成后搬走，但所有物品归纳一起不能变动。付款待幼君开始建房时付清，后产权归锡军。如锡军另搬迁，原幼君房屋要归还幼君。幼君将如数退还7288元给锡军。以上协议双方签字生效。代笔徐某，中人：王敖金、钱林泽，兄弟签字：王锡君、王旭杰。”等内容。王旭杰系王幼君的儿子，王幼君对王旭杰签字的行为予以追认。（2）（2019）苏02民终4167号民事判决书。该判决书法院认为部分主要载明：“座落于丁蜀镇××村××路湖光路交汇处的房屋原系王幼君、王锡军父母建造，后虽有翻建，但1988年王幼君、王锡军分家，明确由王幼君居住在北屋，王锡军住在南屋，双方对涉案房屋形成事实上的按份共有。双方于1995年签订的《拼房协议》，约定将北屋拼给弟锡军使用，从协议第二条、第三条的内容可以看出，王幼军将其所有的房屋让渡给王锡军，王锡军支付对价7288元。“王幼君、王锡军共同的亲戚王顺金、王海军所作证言证实在宜兴地区农村中，兄弟之间的房屋买卖一般称之为“拼房”，结合王锡军在签订协议后占有房屋并进行了多次翻建，王幼君却从未向王锡军提出过异议的事实，可以认定《拼房协议》是双方对房屋共有权的归并，且不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效，王锡军由此取得了涉案房屋的所有权。合同法第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件；附生效条件的合同，在合同条件成就时生效。房屋归并在法律上是一种买卖行为，双方在《拼房协议》第三条中约定“如锡军另搬迁，原幼君房屋要归还幼君，幼君将如数退还7288元给锡军”，从文义理解，如王锡军不再使用或需处分涉案房屋，则房屋的所有权人应回复到协议签订前的王幼君名下。虽然该约定限制了王锡军对涉案房屋的处分权，但同样是双方的真实意思表示，并未创设物权，并不违反法律法规的强制性规定，不存在无效的情形。该条款的内容实质上是设定了对双方房屋买卖履行完毕后所附的房屋回购条件，该条件成就时，王幼君可主张回购原房屋。王幼君依据该条款要求王锡军返还房屋，应对条件“锡军另搬迁”已成就承担举证责任，由于王幼君提供的证据尚不足以证明条件已经成就，故对王幼君要求回购房屋的上诉主张，本院不予支持。……综上所述，上诉人王幼君的上诉请求不能成立，应予驳回。但一审认定《拼房协议》第三条的部分内容无效不当，应依法予以纠正”。并据此撤销了宜兴市人民法院（2019）苏0282民初4370号民事判决；改判王幼军和王锡军于1995年6月5日签订的《拼房协议》有效；同时驳回了王幼君的其他诉讼请求。（3）宜兴市不动产权属证明1份，主要载明“房屋座落丁蜀镇洋渚××××号，登记日期2016年11月18日，不动产权证号苏（2016）宜兴不动产权第××号，总建筑面积237.78㎡，房屋信息（0001混合结构2层建筑面积151.84㎡、用途住宅，0002混合结构2层建筑面积85.94㎡、用途住宅），土地信息（宗地统一编号320282117023ＪＣ00090、权利性质宅基地使用权、用途为农村宅基地、使用权面积167㎡）”等内容。（4）宜兴市私有房屋所有权登记申请书，主要载明了案涉房屋的私有房屋所有权登记申请书系王锡军于1996年8月25日提交，产权人为王锡军；原大浦镇规划建设办公室和当时所在村于1996年8月22日共同出具的证明，载明“该房屋于1983年办理建房手续，现已在发土地证时交土管局归档，同意申报产权”；及王锡军于1993年8月申领371300529号土地证时的对应土地登记卡。（5）争议房屋的现状照片。照片显示争议房屋东、北两面均面临公路等状况。（6）王锡军将争议房屋部分出租，而于2019年分别与石顺英、徐辰签订的店面房屋租赁合同各1份。（7）微信截图复印件1份，该微信截图复印件主要载明“以丁蜀微姐ｄｓｗｊ868发布的内容为：今有装修好的店面房6间出售，面积320平方米，价格320万,地址丁蜀镇××村街北，浦渚路湖光路交汇处，本店面房地理位置优越、产权清晰，有不动产证，可以办理过户手续，现整体出售，具体事宜请咨询王先生（139××××1247）”等。（8）王锡军发送给周永平的请柬，主要载明了王锡军新居乔迁约请周永平于2020年1月30日参加宴会的内容。（9）2018年3月5日打印的情况说明1份，主要载明“王友军于1986年秋在丁蜀镇洋渚××××号建造了两间楼房，楼房是在原祖产平房的基础上加一层，并前后两阳台及后面两间6.5米长平房；建房时弟锡军尚在洋渚中学念书、学习紧张，家中一切事务均不会帮忙”，该说明下方则有顾小军（表兄）、蒋建强、吴洪军、顾志强、顾中余、沈永平、…..以及邻居徐某和罗某等人签名。（10）2020年2月1日打印情况说明1份，主要载明“我村村民五庄13号原住户王锡军一家已在2012年以后搬迁，长期不在原住址洋渚××号居住、生活，现已把原住房出租”等内容。该情况说明下方有邻居徐某、罗某、唐明龙签名，宜兴市丁蜀镇××村村民委员会则在该情况说明下方注明“有关部门核实调查为准”字体后加盖了村民委员会印章。认为无锡市中级人民法院的终审判决已确认双方原签订的《拼房协议》有效，现王锡军已置办多处房产、且已将争议房产出租，已符合《拼房协议》约定返还的条件，故要求支持诉请。王锡军则向法院提供以下反驳证据：（1）王锡军与何强签订的店面房租赁合同，该合同主要载明“由王锡军承租何强位于丁蜀镇蜀山××东路北侧××层约300平方米的店面房，租赁期限10年、即自2016年3月20日起到2026年3月21日止，租金为每年110000元，租金自合同签订时起支付2年、余下租金为每2年一付……”等内容。（2）2016年10月20日的商品房买卖合同，该买卖合同主要载明“出卖人为宜兴龙湖置业有限公司、买受人为王锡军和王俊花，买受人的商品房为C03幢11单元103号房，建筑面积为151.27平方米……”等内容。认为其系争议房产的所有权人，《拼房协议》所指原房屋经其多次改造翻建后已非原物，且其并未搬迁，虽不常住，但有时也回去居住。故要求驳回原告诉讼请求。王锡军对王幼君所提供《拼房协议》、（2019）苏02民终4167号民事判决书、照片、王锡军与石顺英和徐辰签订的店面房屋租赁合同、请柬、争议房屋的不动产权属证明、土地申请等证据的真实性无异议；对原告所提供的“王锡军工作室”、争议房产现状照片也无异议，但其强调“王锡军工作室”所指房屋系其向他人租赁，并非其夫妻购买或建造，龙湖紫云台的房产虽是以其夫妻名义签订的买卖合同，但是为女儿购买；而对微信截图复印件、打印的情况说明二份，则以因微信截图复印件未提供原始载体为由不予认可，对打印的情况说明以系提前打印为由，不认可证明目的；同时其认为争议房产前身是原祖产，原兄弟俩一人一间，后王幼军因要去其他地方造房（因农村对宅基地有规定），就在1995年把他的一间即出卖给其，其买下后于1996年和2005年二次对所购北房和原自有房屋进行了拆除、重新翻建，之后又进行了过多次修缮和装修。双方发生争执的起因是由于2015年市政改造后，争议房屋房址边新增了道路，其为此把争议房屋部分改造成了店面，房屋因此增值，王幼君为此从2017年开始就无理争抢，现王幼君再次起诉无任何事实和法律依据；何况，该《拼房协议》的性质已经法院生效判决确认是房屋买卖协议，现其至死也不可能出卖争议房产，故要求驳回诉讼请求。而王幼君对王锡军所提供2016年10月20日的商品房买卖合同的真实性无异议,对王锡军与何强签订的店面房租赁合同则认为因已有商品房买卖合同，因此店面房租赁合同无论是否是真实都无关紧要了、故不再争论；但其指出，从新居乔迁请柬、龙湖紫云台商品房买卖合同以及证人的证言已可证实王锡军已搬迁的事实，已完全符合双方《拼房协议》约定的“如锡军另搬迁，原幼君房屋要归还幼君，幼君将如数退还7288元给锡军。”的条件；同时其坚持认为，虽后期王锡军对房产进行了修缮和翻建，但把其所有房子出租的收益早已超过修缮和翻建的费用，故不同意按现市场价回购争议房产，坚持要求原价返还房产、并协助办理过户手续。此外，王幼君还申请到庭证人徐某、罗某出庭作证。其中证人徐某作证称：“其是村里的会计和争议房产的南隔壁人，也是《拼房协议》的执笔人，兄弟俩写这份协议是什么意思其不清楚也不过问，都是他们提出来如何写其就怎么写，其约在1992年或是1993年时即搬到前面去了，原来其住的老房子由大儿子在使用，目前王锡军将房屋已对外出租”等内容；证人罗某作证称：“2014年前其是兄弟俩争议房屋的北隔壁邻居，2014年因市政道路改造，其原有的紧靠路边的老房拆迁后被安置到了拆迁小区居住，拆迁后兄弟俩争议的房屋就靠路边了，其到庭是对当时所知道的大致情况作个反映，大概是80年代，当时兄弟俩二间房是一人一间，后来大概老二要结婚了，老大为了便利准备到另一地方弄块地基造房子，原来的老房子就并给了弟弟，当时多少钱其不清楚、具体细节也不清楚，印象中大概在2005年老二对二间房屋部分进行了翻建（前面平房部分兜底翻建）、其他部分进行了修缮，在2012年王锡军还未搬走，之后才搬走，至于证明上写的（王锡军已搬迁）是指基本看不到人，一般人们就会认为王锡军是住在丁山了”等内容。上述证人证言经质证，王幼君除强调在归并房屋后，王锡军仅是对前面的房屋进行了翻建、后面的二层楼只是修理，且证人已证明王锡军已搬走、不在争议房屋居住外，对证人的其他证言无异议；而王锡军则认为证人均已不在争议房屋边的老房中居住，其有时晚上回家居住，他们自然不清楚，故无法证实其已搬迁，至于出租房屋也仅是在公路改造完毕后，其将争议房屋底层改造成店面后出租的部份店面，其有时仍回争议房屋居住。另查明：在王锡军诉王幼君（2019）苏0282民初1055号排除妨碍一案中，徐某也曾作为证人出庭作证，针对“拼房”的意思，其称拼房就是产权归并给一方了，且在（2019）苏0282民初4370号一案中徐某还曾称，王锡军在拼房后是曾对原房屋进行了重新装修及翻建。在（2019）苏0282民初1055号一案中，钱林泽曾作为证人出庭称，因兄弟之间买卖房屋不光彩，所以叫“拼房”，协议根据他们双方意思写好了，其作为中间人签字的，7000多卖房款有无支付不清楚，对于协议中“锡军另搬迁”这句话什么意思也不清楚，之后王锡军翻建过房屋。综上，经对以上各方提供的证据及各自的质证意见进行综合分析判断。法院认为：首先，从《拼房协议》的性质而言，已发生法律效力的（2019）苏02民终4167号民事判决书明确确认《拼房协议》是双方对房屋共有权的归并，王锡军取得了涉案房屋的房屋所有权，故对此双方不应再行争议。其次，就案涉房屋的现状来分析，现座落于丁蜀镇××村××路湖光路交汇处的建筑面积为237.78㎡的前后各二间二层楼房，自原房屋共有权归并后至今，王锡军已在原归并房屋的基础上进行了多次修缮和翻建（其中前半部分房屋系兜底翻建），从本质上说，现存案涉房屋已非原归并时的归并房产原物；第三，从1995年6月5日双方归并房产时约定的归并房屋价格7288元来分析，双方原约定的7288元仅涉及北屋，这一价格与争议房屋当时所处的地理位置、地理环境以及在1995年时的物价水平基本符合,而现存争议的房屋在归并后不仅因经多次修缮、翻建、改造增值，且现时的物价水平也远高于1995年；第四，即使现双方争议的房屋仍是原状，至今未进行过任何翻建和修缮，王幼君主张回购原房屋，也应符合《拼房协议》设定的房屋买卖履行完毕后所附的房屋回购条件，王幼君依据该条款约定要求王锡军返还房屋，就应举证证实王锡军不再使用或需处分涉案房屋的条件已成就，然审理中王锡军虽承认其夫妻为女儿另购买了商品房，但王锡军又同时表示案涉房产并非全部和一直不使用、仅是不常住而已，且其现暂也不可能出卖该房，而王幼君也无明确证据证实王锡军不再使用或已处分案涉房屋，因此现有证据不能确认王锡军不再使用或需处分涉案房屋的条件已成就。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，《拼房协议》系双方当事人真实意思的表示，虽《拼房协议》中所约定“如锡军另搬迁，原幼君房屋要归还幼君，幼君将如数退还7288元给锡军”的条件，在一定程度上限制了王锡军对涉案房屋的处分权，但并未违反法律规定，应属有效。该条款的内容实质上是设定了对双方房屋买卖履行完毕后所附的房屋回购条件。王幼君依据该条款要求王锡军返还房屋，首先应对回购条件“锡军另搬迁”已成就承担举证责任；其次双方签订《拼房协议》时所针对买卖的标的物是归并给王锡军的原北屋，然随时间的推移，王锡军在归并房产后至双方发生争议起的20多年里，已对原归并的房屋多次进行了修缮、甚至部分进行了彻底的翻建，在此意义上说，现存的房屋已非签订《拼房协议》时的原物，已失去了返还原物的基础，故只能在约定条件成就时“回购”；此情形下，要按原《拼房协议》约定“回购”原址上的房屋，就应以《中华人民共和国民法总则》关于“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定作为价值判断的标准。现鉴于王幼君目前提供的证据仍不足以证明房屋回购条件已完全成就；且王幼君明确不同意以现存房产市场价值予以回购、至多同意返还《拼房协议》中所约定7288元的意思表示又不尽公平合理。故对王幼君要求王锡军返还《拼房协议》中归并房屋的请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，作出判决：驳回王幼君的诉讼请求。案件受理费5800元，由王幼君承担，该款经王幼君申请后已减免。二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。本院认为：根据生效的（2019）苏02民终4167号民事判决，可以认定《拼房协议》是双方对房屋共有权的归并，同时设定了对房屋买卖履行完毕后所附的房屋回购条件即“锡军另搬迁”。现王幼君认为条件已成就，进而要求王锡军返还房屋。但从审理情况来看，虽然王锡军在外购买了房屋，但案涉房屋登记在王锡军名下，目前仍由王锡军在出租和使用，并未出售或闲置，因此王幼君称王锡军已经搬迁，依据不足，本院不予采信。更何况，案涉房屋经多次修缮和翻建，已非归并当时的房屋，返还原物亦无客观可能。王幼君上诉还称王锡军至今都没有支付《拼房协议》中约定的7288元。经审查，该《拼房协议》签订于1995年，至王幼君第一次起诉时已过二十年，如王锡军一直没有支付7288元，王幼君二十余年来都未予主张，而当中王锡军对案涉房屋进行了使用、翻建、装修等，王幼君二十余年来也未提出异议，这显然不符合基本的生活常情和逻辑常理。因此，对王幼君的该上诉意见，本院亦不予采信。王锡军在1995年时以7288元获得案涉一间房屋，从当时农村的家庭生活条件、经济发展水平以及房屋价值来看，亦不存在显失公平的情形。综上，王幼君的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由王幼君承担，该款经王幼君申请后已减免。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二○二○年九月三日书记员  程夫栎