江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终693号上诉人（原审被告）：新余仙女湖新城房地产开发有限公司，住所地：江西省新余市仙女湖区干宝路。法定代表人：曹中印，该公司董事长。委托诉讼代理人：任国辉，江西辰盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡云，江西辰盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜春市天地和房地产经纪有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区秀江西路196号万民世贸广场。法定代表人：郭彦军，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙庚云，江西利元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊玖仔，男，1961年10月3日生，汉族，住新余市渝水区。上诉人新余仙女湖新城房地产开发有限公司（下称新城公司）因与被上诉人宜春市天地和房地产经纪有限公司（下称天地和公司）、被上诉人熊玖仔商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。新城公司的委托诉讼代理人任国辉，天地和公司的委托代理人龙庚云到庭接受询问，熊玖仔经本院通知，未到庭接受询问。本案现已审理终结。新城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判新城公司仅须向天地和公司支付服务费10万元；2.一、二审诉讼费用由天地和公司承担。事实和理由：一、天地和公司明知熊玖仔系涉案项目合作方宜春市信达房地产开发有限公司（下称信达公司）股东及派驻代表，并非新城公司法定代表人或管理人员，未经公司授权同意，其在无权代表新城公司对外签订合同、费用结算支付及放弃权利的情形下，原审判决认定熊玖仔在销售代理合同及撤场说明等材料上的签字为职务行为，其越权行为对新城公司具有效力，属认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。二、原审判决认为天地和公司未交付保证金50万元，且熊玖仔同意对原合同代理内容不做任何追究，完全忽略违约事实的存在，判决新城公司应支付天地和公司服务费66万元，属认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。综上所述，新城公司扣除熊玖仔应负担延续服务费6万元以及没收保证金50万元，还应支付天地和公司服务费10万元。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。天地和公司辩称，1.一审判决认定事实清楚适用法律正确，新城公司上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回维持原判。熊玖仔的身份在代理合同中明确是新城公司的项目负责人，负责组织协调部门、支持协助天地和公司开展工作，在合同履行中，天地和公司一直与新城公司委托代表熊玖仔进行工作交接，包括业务所有的工作汇报及费用结算都需要经过熊玖仔确认，新城公司才支付，不管按照合同约定还是按照实际合同履行，熊玖仔均有权代表新城公司与天地和公司就涉案项目所有工作进行约定，除此之外，新城公司未安排其他人员进行工作对接。2.双方对账结算费用66万元，均是按照双方合同约定补充协议确认的，有新城公司授权代表熊玖仔及其他工作人员的签字确认。对账结算单是汇总，汇总之前每个月的月度费用提交过付款通知书等单据，上面均由熊玖仔及其公司会计人员签字予以确认。3.新城公司提交了其与信达公司签订的合作协议，在该合作协议中，新城公司与信达公司就案涉项目的所有工作达成了一致。实际上是信达公司借用新城公司名义做所有项目开发，实际开发人是信达公司，熊玖仔是双方共同指定的项目负责人，熊玖仔签字具备法律效力。熊玖仔未予答辩。天地和公司向一审法院起诉请求：1.判令新城公司、熊玖仔向天地和公司支付拖欠的代理服务费660000元及利息13200元（按年利率12%从2020年1月12日暂算至2020年3月12日，剩余利息计算至付清之日止）。2.本案诉讼费、保全费、保险费由新城公司、熊玖仔承担。一审法院认定事实：2018年10月22日，天地和公司与新城公司签订《怡景园房地产销售代理合同书》，约定新城公司委托天地和公司为“仙女湖新城——怡景园商住楼项目”提供全程独家策划、招商和销售总代理服务，项目建筑面积103000平方米，商品房198套，合同期限暂定从2018年11月1日至2020年10月31日止。合同第二条第六款约定新城公司组建一个由高级管理人员领导的甲方工作小组，负责人熊玖仔，组织、协调所属部门全面支持并协助天地和公司开展各项工作。第二条第9款约定，新城公司指定工作小组负责人对天地和公司提交的报告及问题给予书面及时回复，如收到天地和公司书面文件15天未有书面回复，视为同意。合同5.2款约定，新城公司在天地和公司制定的营销策划方案、广告宣传计划和广告费预算书审核确认后，每月支付天地和公司固定费用，暂定前6个月每月100000元，第7个月至第12个月每月50000元，月度服务费在合同期内每月5日前支付。房地产销售代理合同由天地和公司的委托代理人郭彦军与新城公司的委托代理人熊玖仔签字确认并经双方加盖公章。2019年11月24日，熊玖仔在该合同的下方处补充：根据新城公司要求，天地和公司延续服务期两个月，期限从2019年11月11日至2020年1月11日，服务费用每月3万元，并签字确认。合同签订后，天地和公司开展了各项工作，但新城公司仅向天地和公司支付了前三期的月度服务费30万元。2020年1月12日，双方同意解除合同并签订《撤场说明》，约定2020年1月11日双方已全部交接清楚，新城公司就原合同内容不再做任何追究，并承诺月度服务费总金额66万元在年前付清，撤场说明由熊玖仔签字确认。后天地和公司向新城公司、熊玖仔催讨款项未果，故诉至法院。一审法院认为，本案属商品房委托代理销售合同纠纷。本案的争议焦点在于，熊玖仔在《房地产销售代理合同书》下方补充的延续服务期两个月的内容以及在撤场说明中承诺的支付66万元服务费是否构成表见代理。对此一审法院认为，熊玖仔为信达公司的管理人员，而信达公司与新城公司系合作开发涉案的仙女湖新城——怡景园商住楼项目，熊玖仔为两公司共同确认的派驻代表派驻在该项目部。根据房地产销售代理合同中约定，熊玖仔作为新城公司工作小组的小组负责人，负责组织、协调所属部门全面支持并协助天地和公司开展各项工作，还约定熊玖仔作为小组负责人对天地和公司提交的报告及问题给予书面及时回复，若15天内未有回复则视为新城公司同意。合同履行过程中，新城公司支付了天地和公司月度服务费30万元，付款通知单都是由熊玖仔签字确认并交至新城公司。2019年7月9日，新城公司与信达公司及天地和公司在怡景园项目部会议室召开关于涉案项目的会议，会议纪要中明确了该项目的认购合同印制、《商品房合同》条款定稿、销售方案把关等相关开盘前准备工作由“熊总”，即熊玖仔具体布置。故一审法院认为，熊玖仔作为新城公司派驻在怡景园项目部的负责人，统筹负责该项目的销售工作并与天地和公司的工作对接，天地和公司有理由相信熊玖仔具有新城公司的代理权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”以及《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故熊玖仔在《房地产销售代理合同书》下方补充的将服务期延续两个月，以及在撤场说明中承诺支付天地和公司66万元月度服务费，对新城公司产生效力，新城公司按照合同约定，应向天地和公司支付上述66万元月度服务费用。对于新城公司辩称天地和公司应将上述66万元中的50万元用于抵扣天地和公司向新城公司缴纳的保证金，一审法院认为，《房地产销售代理合同书》虽约定天地和公司向新城公司交付保证金50万元，但一直未予交付，现双方已解除该房地产销售代理合同，熊玖仔在撤场说明中称对原合同代理内容不再做任何追究，故天地和公司再向新城公司缴纳保证金已无实际意义，对该项抗辩一审法院不予支持。对于天地和公司主张熊玖仔对上述66万元承担共同支付责任，一审法院认为，熊玖仔系新城公司的签约代表，其在房地产销售代理合同及撤场说明等材料上的签字应属职务行为，故天地和公司的该主张，于法无据，一审法院不予支持。对天地和公司主张上述66万元按年利率12%自2020年1月12日起计算逾期利息，一审法院认为，按12%年利率于法无据，且撤场说明中双方并未明确该66万元的支付时间，故对该逾期利息，一审法院不予支持。另，新城公司可在承担涉案款项后，依据与熊玖仔、信达公司签订的合作协议及承诺书进行内部清算。判决如下：一、新城公司应于本判决生效之日起十日内向天地和公司支付服务费660000元；二、驳回天地和公司的其他诉讼请求。本院二审审理期间，三方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案属商品房委托代理销售合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1.熊玖仔签订延续两个月服务期的补充协议及在《撤场说明》中承诺支付天地和公司66万元服务费的行为对新城公司是否发生法律效力。2.新城公司是否拖欠天地和公司66万元服务费。一、关于熊玖仔签订延续两个月服务期的补充协议及在《撤场说明》中承诺支付天地和公司66万元服务费的行为对新城公司是否发生法律效力的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”以及《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”具体到本案中，《房地产销售代理合同书》中第二条第6款约定，熊玖仔作为新城公司工作小组的小组负责人，负责组织、协调所属部门全面支持并协助天地和公司开展各项工作，第二条第9款约定熊玖仔作为小组负责人对天地和公司提交的报告及问题给予书面及时回复，若15天内未有书面回复则视为新城公司同意。同时，熊玖仔在《房地产销售代理合同书》中，作为甲方新城公司的签约代理人与乙方天地和公司签约。2019年7月9日，新城公司与天地和公司及信达公司在怡景园项目部会议室召开关于涉案项目的会议，会议纪要中明确了该项目的认购合同印制、《商品房合同》条款定稿、销售方案把关等相关开盘前准备工作由“熊总”，即熊玖仔具体布置。房地产销售代理合同履行过程中，新城公司支付天地和公司月度服务费30万元的付款通知单，均由熊玖仔签字确认，新城公司并没有提出异议，综上，天地和公司有理由相信熊玖仔具有新城公司的代理权。熊玖仔在《房地产销售代理合同书》下方补充的将服务期延续两个月的行为，属其职权范围内的事项，职务行为的法律后果应由新城公司承担。对熊玖仔在《撤场说明》中承诺支付天地和公司66万元月度服务费的行为，新城公司并无证据证明天地和公司和熊玖仔之间存在恶意串通，该承诺行为符合表见代理的构成要件，法律后果应直接由新城公司承担。故对新城公司提出的熊玖仔个人承担6万元服务费、无权代表其签订合同和结算付款等辩解，本院不予支持。对新城公司提出的天地和公司应将66万元中的50万元用于抵扣保证金的辩解，一审已做评述，本院不再赘述。二.关于新城公司是否拖欠天地和公司66万元服务费的问题。根据《房地产销售代理合同书》第五条取费标准之5.2“月度服务费”的约定、《房地产销售代理合同书》下方的2019年11月24日补充协议、2020年1月12日《撤场说明》及本案当事人的陈述和承认，可以认定天地和公司与新城公司合同履行期限为14个月，其中前六个月服务费为10万/月，第7月至12月为5万/月，第13月至14月为3万/月，合计服务费96万元，扣除新城公司已支付的30万元，新城公司尚欠天地和公司服务费66万元。综上所述，新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理9400元，由上诉人新余仙女湖新城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  甘致易审判员  艾小红审判员  蒋 欢二〇二〇年九月十日法官助理彭师庆书记员周美娟