福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4257号 上诉人（原审原告）：陈闽锋，男，1984年12月15日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：郭承恩，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨朝辉，福建元一律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：福州城开置业有限公司，住所地福建省福州市琅岐镇新道路408鸿鑫楼30230房（自贸试验区内）。 法定代表人：陈家亮，董事长。 委托诉讼代理人：江燕苹，福建知信衡律师事务所律师。 上诉人陈闽锋因与上诉人福州城开置业有限公司（以下简称“城开置业”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2020）闽0105民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法适用第二审程序独任审理。本案现已审理终结。 陈闽锋上诉请求：1.撤销一审判决第二项并改判“城开置业应立即向陈闽锋退还购房款635025元，并支付资金占用利息（以实际欠款为基数，自2019年7月5日至2019年8月19日按一行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；2.撤销一审判决第三项并改判“城开置业应立即向陈闽锋赔偿635025元”；3.判令城开置业承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清。一审法院认为，陈闽锋已付购房款为615025元，另余购房款20000元系支付给怡生乐居公司，与城开置业无关，陈闽锋需另行主张。城开置业未能在陈闽锋起诉之前取得商品房预售许可证明的过错程度显然较轻微，且陈闽锋没有尽到审慎审查的注意义务，具有一定过错，故酌情确定赔偿金数额为5万元……一审法院的上述认定明显错误，具体理由如下：一、陈闽锋与城开置业买卖案涉房屋事宜反复磋商达成一致，约定首付购房款为635025元，并依城开置业要求在案涉房屋售楼处现场通过POS机刷卡方式分两笔支付，其中2019年7月4日22时51分04秒支付部分首期购房款615025元，2019年7月4日22时59分52秒支付剩余首期购房款20000元，上述两笔款项到账时间均为2019年7月5日凌晨01时43分29秒，足以佐证陈闽锋系在同一时间同一地点依城开置业要求支付首期购房款635025元。再者，基于POS机刷卡付款方式的特殊性，陈闽锋付款后由“银联商务回单”才得知剩余首期购房款20000元的收款商户并非“福州城开置业有限公司”，故应由城开置业一并向陈闽锋返还并支付资金占用利息。二、城开置业在一审庭审中明确承认收到635025元款项之事实，仅对该款项性质进行抗辩，认为635025元款项系诚意金而非首期购房款，故本案中陈闽锋向城开置业支付635025元款项的事实并无争议，且案涉商品房预售合同因违反法律、行政法规的强制性规定已被一审法院认定为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，城开置业负有向陈闽锋返还首付购房款635025元的义务，而非由陈闽锋向怡生乐居公司另行主张，徒增诉累。三、陈闽锋仅是普通百姓，法院不能苛求陈闽锋在缺乏商品房买卖经验的情况下，知道或应当知道自身负有审查房屋是否具有预售许可条件的义务。而城开置业作为专业的房地产开发公司，应当知晓案涉房屋无法进行预售，并向陈闽锋释明情况，更无权预先收取六十余万元的购房款。在本案中，一审法院审查案件事实真相时避重就轻，在毫无证据基础的情况下认定城开置业办证系受新冠病毒疫情影响，而未着重审查其无证售房，违反法律禁令的违法行为。城开置业故意隐瞒案涉商品房违法预售之事实，欺瞒上诉人，违反法律、行政法规的强制性规定，是导致本案商品房预售合同无效的根本原因，应承担违约责任。四、商品房不同于其他商品，许多购房者需经过多年积蓄方能购买一套属于自己的房屋，购房者往往会经过大量对比、议价、协商，付出巨大的时间成本和精力，最后才能选定心仪的商品房。但由于被上诉人的欺诈行为，导致上诉人前期为购房付出的时间成本和精力等均付诸流水，甚至于后续再次购房时需再次花费更多的时间成本和精力才能达到上诉人预期的购买目的，其损失不可谓不大。城开置业在诉讼期间取得商品房预售许可证明的行为并不能免除其无证售房、欺诈购房者的法律责任。故陈闽锋依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，请求其承担已付购房款一倍的赔偿责任合情合理。 综上，一审法院事实认定不清，侵害了陈闽锋的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特提起上诉，望支持陈闽锋的上诉请求。 城开置业辩称，一、陈闽锋辩称其支付给北京怡生乐居信息服务有限公司（以下简称怡生乐居公司）的20000元系本案购房款，缺乏事实依据。本案中，城开置业并未指示陈闽锋将购房款支付至怡生乐居公司，也未授权怡生乐居公司代收案涉房产的购房款。城开置业在收取陈闽锋支付的购房诚意金615025元后，亦向陈闽锋出具了相应金额的收款收据，陈闽锋对此也未提出异议。二、陈闽锋主张其与城开置业之间已成立商品房买卖合同关系，缺乏事实与法律依据。本案中，城开置业与陈闽锋之间并未就案涉房屋签订任何书面合同或认购协议，亦未达成任何口头协议。陈闽锋提交的收款数据中载明的具体内容也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房面积、单价、总价款、付款方式、交付时间以及违约责任等主要内容，欠缺商品房买卖合同的实质要件，因此双方之间并未成立商品房买卖合同法律关系。三、城开置业已于一审庭审前取得案涉商品房的预售许可证，双方即使成立商品房买卖合同法律关系，也可认定为合法有效。四、城开置业不存在故意隐瞒陈闽锋所购房产未取得商品房预售许可证的情况，陈闽锋无权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定主张资金占用利息和赔偿金。 城开置业上诉请求：1.撤销（2020）闽0105民初337号民事判决，改判驳回陈闽锋要求城开置业支付资金占用期间的利息和赔偿损失的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由陈闽锋承担。事实和理由：一、城开置业与陈闽锋之间并未签订任何书面买卖协议，收款收据载明的内容不具备商品房买卖合同的实质要件，一审法院认定双方之间成立商品房买卖合同法律关系，属于认定事实不清，适用法律错误。二、城开置业已于一审庭审前取得案涉商品房的预售许可证，双方间即使成立商品房买卖合同法律关系，也可认定为合法有效。一审法院认定双方之间的商品房买卖合同为无效合同，属于认定事实不清，法律适用不当。三、城开置业不存在故意隐瞒陈闽锋所购房产未取得商品房预售许可证的情况，一审判决支持陈闽锋主张的资金占用利息和赔偿金，不符合客观事实，适用法律错误，且违反了公平原则。1.陈闽锋认购案涉房产时，城开置业并未故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，陈闽锋无权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定主张资金占用利息和赔偿金。2.陈闽锋所主张的资金占用利息与不超过购房款一倍的返还赔偿责任，均属于惩罚性质的违约金，不应同时适用。一审法院同时支持被上诉人主张的资金占用利息和损害赔偿金，明显违反了公平原则和损失填补原则。 综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，特向法院提出上诉，请求依法予以改判，支持城开置业的上诉请求。 陈闽锋辩称，一、双方已经就案涉房屋已经达成买卖合意，并且签订买卖合同，一审法院认定双方成立买卖合同关系是正确的。城开置业的上诉请求没有依据。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》规定，出售时取得商品房预售许可证，最迟是在一审起诉前，根据一审已查明的事实，城开置业是在起诉之后，即今年4月份才获得商品房预售许可证的，应当认定为无效合同。三、城开置业作为一家专业房地产开发公司，预售已经收取了六十几万购房款。明知没有预售许可证而进行预售，欺骗陈闽锋签订合同支付房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第九条规定，陈闽锋要求返还已付房款及利息，并赔偿已付购房款一倍的惩罚金，是正确的，也是有事实依据的。第四，最高人民法院相关司法解释已明确禁止房地产公司向购房者收受诚意金等费用，但是按照城开置业要求交纳诚意金金额，与日常生活习惯和交易完全是相悖的。根本不是所谓诚意金，是订立买卖合同。第六，我方不存在过错，陈闽锋的一审诉请，应当获得法院支持。城开置业公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 陈闽锋向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告之间签订的关于福州市马尾区香山海湾城16＃3006室房屋买卖合同无效；2.判令城开置业退还陈闽锋购房款635025元及利息；3.判令城开置业向陈闽锋支付已付购房款一倍的赔偿金即635025元；4.请求判令城开置业承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：城开置业开发的香山海湾城项目座落于马尾区琅岐国际旅游度假区雁行江北岸。2019年7月4日，城开置业向陈闽锋出具收款收据一份，载明：交款人陈闽锋；交款项目：16＃3006，金额陆拾壹万伍仟零贰拾伍元（￥615025）。2019年7月5日，陈闽锋向城开置业汇款615025元，另向北京怡生乐居信息服务有限公司汇款20000元。2020年2月25日，陈闽锋提起本案诉讼。 另查明，2020年4月10日，福州市住房保障和房产管理局向城开置业颁发了（2020）榕房许字第0079号商品房预售许可证。 一审法院认为，首先，双方之间的合同是否成立的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。本案中，陈闽锋汇给城开置业的615025元，数额有零头，显然是双方协商议价的结果，城开置业收取陈闽锋购房款项并出具收款收据，在收款收据在明确载明双方当事人的名字或名称，以及具体的房屋房号，应当认定双方之间的合同成立。对城开置业辩称双方之间合同尚未成立的辩解，一审法院不予采纳。 第二，对于陈闽锋主张合同无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）规定，有违反法律、行政法规的强制性规定下列情形的，合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，进行商品房预售，必须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，双方在订立的商品房预售合同时，城开置业确实未取得商品房预售许可证明，其取得商品房预售许可证明的时间也在陈闽锋起诉之后，陈闽锋主张本案涉及的合同无效，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对陈闽锋要求城开置业应当返还购房款615025元并支付资金占用利息的诉讼请求，一审法院均予以支持。至于陈闽锋汇给北京怡生乐居信息服务有限公司汇款20000元，与城开置业无关，陈闽锋可另行主张。 第三，对于陈闽锋要求城开置业赔偿已付购房款一倍的赔偿问题。一审法院认为，法律之所以对房地产开发企业无证预售商品房明令禁止，旨在预防房地产开发企业不具备预售条件而预售后卷款而逃，以保障交易安全。之所以规定可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，首先这是对房地产开发企业违反强制性规定的惩罚性赔偿，其次也要综合考量双方当事人的过错程度等因素来确定具体的赔偿数额。本案中，城开置业在案涉地块开发商品房已有相当长时间，且在诉讼期间已取得了商品房预售许可证明（需要指出的是，城开置业办理申请商品房预售许可证明期间，恰逢新冠病毒引发的疫情，其办理商品房预售许可证明的过程势必受到影响），其未能在陈闽锋起诉之前取得商品房预售许可证明的过错程度显然较轻微。陈闽锋作为购房人在进行大额交易时对城开置业是否有商品房预售许可证明未审慎审查，没有尽到注意义务，亦有一定过错；陈闽锋也未举证证明因城开置业预售房屋给其造成了重大损失。房子是用来住的，商品房不同于其他商品，买卖双方均经过反复议价、协商，付出较大的精力，在本案这种情况下，合同继续履行实际上更有利于实现双方当事人利益的最大化。经释明，综合考量本案实际情况，一审法院酌情确定赔偿金数额为50000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，一审判决：一、确认原告陈闽锋与被告福州城开置业有限公司之间的商品房预售合同无效。二、被告福州城开置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈闽锋退还购房款615025元，并支付资金占用利息（以实际欠款为基数，自2019年7月5日至2019年8月19日按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告福州城开置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈闽锋赔偿50000元。四、驳回原告陈闽锋的其他诉讼请求。 当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。 二审中，当事人没有提交新证据。 根据现有有效证据及双方当事人陈述，本院确认一审查明的事实属实。 本院认为，根据一审法院查明事实，陈闽锋向城开置业汇款615025元，城开置业向陈闽锋出具的收款收据亦为陈闽锋交款615025元，现陈闽锋主张城开置业收到635025元缺乏事实依据，本院对此不予支持。本案中城开置业向陈闽锋收取615025元并出具收款收据载明交款人姓名以房号，足以认定双方之间的合同成立，城开置业仅以双方未签订书面协议为由否认买卖关系，与客观事实不符，本院不予采纳。城开置业在本案起诉前尚未取得商品房预售许可证明，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第二条规定认定合同无效并无不当，城开置业主张其在一审庭审前取得商品房预售许可证明，本案的商品房买卖可认定为合法有效，缺乏法律依据，本院不予支持。陈闽锋主张城开置业承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿，但未能证明城开置业存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明的情形，且其在购房这一重大交易行为发生时应尽审慎注意义务，鉴于城开置业在诉讼期间已取得商品房预售许可证明，陈闽锋亦未举证证明其因城开置业预售行为导致重大损失，故一审法院认定双方均存在一定过错，酌定城开置业赔偿50000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，陈闽锋、城开置业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10450.25元，由上诉人陈闽锋负担5100元，由上诉人福州城开置业有限公司负担5350.25元。 本判决为终审判决。 审 判 员  陈 雯 二〇二〇年九月××日 法官助理  许加庆 书 记 员  薛初曦 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。