贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6817号上诉人（原审被告）：贵阳中渝云上房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新创社区新添寨新创路1楼。法定代表人：刘长波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗珠玉，女，1991年10月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。被上诉人（原审原告）：李维波，男，1973年10月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：王英，女，1970年12月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：苏钧，贵州铭和律师事务所律师。上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）因与被上诉人李维波、王英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中渝公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人全部承担。事实与理由：一、原审法院事实认定不清，双方于2018年3月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，从合同上明显看出约定的事宜存在争议，赠送的根据和范围无法明确。根绝《合同法》之约定合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。首先，按当时购房人买卖房屋的情况来看，以7246.24元/平方米的价格在2018年房价暴涨的阶段是不可能买到还赠送地下室和花园的房屋，并且被上诉人所购买的房屋还是小高层，根据市场交易习惯，小高层住宅的价格相对于高层住宅来说价格应该更高。其次，合同的第四条约定的是抵押情况，而合同的第二十二条约定的是房屋登记，不论从哪一条来看，都不适合约定赠送事宜，更何况被上诉人所购买的房屋是第2层，根据市场交易习惯，购买的第2层房屋更不可能存在赠送一说。二、原审法院认可被上诉人单方出具的评估报告，属事实认定不清，程序违法。被上诉人向法院提起诉讼后，在未与上诉人及原审法院沟通的情况下，未对评估类别、评估对象等事宜进行确认的情况下，单方委托评估公司进行评估，被上诉人在两次开庭时出具的评估报告内“价值时点”这种关键信息上存在出入，上诉人对该评估机构的权威性存疑。同时，在没有确定争议范围的面积进行评估，属事实认定不清，程序违法；且赠送的地下室和花园或者地下花园是无产权的，只有使用权，而被上诉人评估的是按带产权的花园和地下室的价值和带产权但不包含花园和地下室的房屋价值进行评估的，其评估的价值显然存在差异。一审法院在未查清房屋赠送范围的情况下判决，属事实认定不清，程序违法。被上诉人李维波、王英答辩称，一、据2020年5月11日一审法院的庭审笔录记录显示，上诉人所述合同文本约定的和其他合同文本约定的赠送面积的“合同约定位置”与原告签订的合同是一致的，故被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同约定的赠送面积的位置是合理的，不存在上诉人所称的在该合同位置“不宜约定”的问题。二、上诉人提供的其他户与上诉人签订的协议来看，并未与本案协议约定一致的情形，充分说明该协议是双方协商之后形成的，不是单方确定的结果，本案中上诉人与被上诉人之间协商后，在上诉人处进行了修改，并且在上诉人处进行了打印，然后双方签订协议，之后上诉人为被上诉人办理了房屋登记，从整体的脉络来看，双方根本不存在意思表示不真实或者意思表示错误的情形。三、关于鉴定报告，确是由被上诉人单方委托形成，但该委托报告的结论是合理、公正的，也是对被上诉人直接损失的界定，其进行鉴定的直接原因是上诉人事实上已经无法履行合同约定的义务。李维波、王英向一审法院起诉请求：一、被告赔偿原告损失42.17万元；二、评估费8000元由被告承担；三、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，2018年3月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于贵州省贵阳市乌当区（以下简称案涉房屋），建筑面积为150.86平方米；单价为9052.40元／㎡，总价款为1093168元，首付333168元，余款760000元以银行按揭支付；交房时间为2019年6月30日；并约定了双方的相关权利义务及违约责任等事项。合同中，第四条第一款第3项载明“该商品房赠送80平米地下室和地下花园”；第二十二条第一款第（五）项载明“该商品房赠送80㎡的地下室和80㎡的花园”。合同签订后，原告向被告支付了首付款793168元，并办理了30万元银行按揭贷款用于支付被告的购房款；被告针对原告购买的案涉房屋向房管部门进行了商品房预售合同备案登记。合同约定的交房期限届满后，原告于2019年7月8日收房时，因案涉房屋没有合同约定赠送的地下室和花园，原告就未收房，双方为此产生争议。2019年11月6日，原告提起诉讼后撤诉。2020年1月3日，原告遂诉至本院要求如前所诉。另查明，2019年12月2日，原告委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对案涉房屋（包含80㎡花园、80㎡地下室或不包含花园、地下室）的价值进行评估，原告为此支付了评估费8000元；2019年12月17日，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司作出了《房地产评估报告》，该报告载明估价对象（案涉房屋）在价值时点2019年12月2日的估价结果为：包含花园（80㎡）、地下室（80㎡）的评估单价为11059元／㎡，评估总价为166.84万元；不包含花园、地下室的评估单价为8264元／㎡，评估总价为124.67万元。审理中，原、被告各执己见，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、合同备案登记表、收据、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《房地产评估报告》、评估费发票、被告提供的《商品房买卖合同》等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。合同约定“该商品房赠送80㎡的地下室和80㎡的花园”。原告依约支付购房款后，被告在交付案涉房屋时未能交付合同约定赠送的地下室和花园给原告使用，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告要求被告赔偿其所受损失的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告所受损失的金额，原告委托评估并支付8000元评估费后，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司作出的《房地产评估报告》，被告虽不认可，但该评估报告在程序上和实体上不存在瑕疵，且被告未能提供有效证据予以反驳，故本院对该评估报告予以认定；依据该评估报告，原告所受损失应为42.17万元（166.84万元-124.67万元=42.17万元）。至于被告提出合同约定赠送花园及地下室系因其工作人员套用有赠送范围的合同文本与原告签约造成，并非其真实意思表示，案涉房屋的销售价格明显低于有赠送的价格，并未给原告造成实际损失，合同第四条、第二十二条对于赠送面积的约定存在冲突，原告购买的房屋是第二层，赠送花园和地下室不合常理的抗辩理由，因双方签订的《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，且合同中关于赠送地下室和花园的部分已用下划线特别标注，故对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李维波、王英经济损失421700元；二、被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李维波、王英评估费8000元。案件受理费7626元，减半收取3813元，保全费2629元，合计6442元，由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担（此款原告李维波、王英已预交，履行时，由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司一并支付给原告李维波、王英）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人为支持自己的上诉请求，向法庭提交一份证据：其与案外人签订的《商品房买卖合同补充协议》。拟证明，若上诉人与购房人约定赠送花园及地下室，双方会签订一个补充协议，但上诉人方没有找到与被上诉人签订的补充协议，证明双方并未约定赠送。被上诉人对该证据质证认为，对证据的真实性、关联性不予认可，上诉人与被上诉人约定了花园及地下室的位置及面积，且双方约定赠送花园及地下室的合同已经住建部门备案。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同内容全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：上诉人是否应当赔偿被上诉人损失及如何认定被上诉人的损失金额。第一，关于上诉人是否应当赔偿被上诉人损失的问题。经查，双方合同第四条第一款第3项明确载明“该商品房赠送80平米地下室和地下花园”，第二十二条第一款第（五）项明确载明“该商品房赠送80㎡的地下室和80㎡的花园”，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人未提交证据证明该约定并非其真实意思表示，故该约定对上诉人具有法律拘束力，其应当按照合同约定赠送被上诉人80㎡的地下室和80㎡的花园。尽管，二审中上诉人认为如双方约定赠送地下室和花园，应当另行签订补充协议，因未签订补充协议，故主张未约定赠送地下室和花园。本院认为，双方的商品房买卖合同中并未约定如赠送地下室和花园须另行签订补充协议，上诉人仅以未签订补充协议为由，否认约定赠送地下室和花园，明显理据不足，本院不予采信。现上诉人未按照合同内容向被上诉人交付约定赠送的地下室和花园，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被上诉人有权依法请求上诉人承担赔偿损失的违约责任，因此，本院对被上诉人请求上诉人赔偿未交付地下室及花园的损失，予以支持。第二，关于如何认定被上诉人损失金额的问题。一审中，被上诉人提交了山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司作出的《房地产评估报告》，该报告载明案涉房屋在价值时点2019年12月2日的估价结果为：包含花园（80㎡）、地下室（80㎡）的评估单价为11059元/㎡，评估总价为166.84万元；不包含花园、地下室的评估单价为8264元/㎡，评估总价为124.67万元，拟证明上诉人未向其交付地下室及花园的损失为42.17万元（166.84万元-124.67万元）。虽然上诉人不认可该评估报告的评估结果，但上诉人未举示证据予以反驳，且庭审中亦未申请法院另行委托评估，故上诉人的上诉理由缺乏证据支撑，本院不予支持。一审法院以被上诉人提交的评估结果作为依据，判决上诉人承担42.17万元损失并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7626元，由上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 陈跃霄二〇二〇年九月十五日书记员 彭永耀