湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1087民初1116号原告：湖北君明房地产开发有限公司（以下简称湖北君明房地产公司），住所地：松滋市新江口镇蓝天路75号。统一社会信用代码：91421087077012640A。法定代表人：赖文斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张京华，湖北荆楚律师事务所律师。特别授权代理。被告：何德秀，女，生于1989年9月2日，汉族，云南省弥勒县人，身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县。委托诉讼代理人：周德红，女，生于1966年11月26日，汉族，松滋市人，住松滋市。系何德秀的婆母（熊羽之母），特别授权代理。被告：熊羽，男，生于1999年2月11日，汉族，松滋市人，住松滋市。系何德秀之夫。第三人：中国工商银行股份有限公司松滋支行（以下简称工商银行松滋支行），住所地松滋市新江口镇乐乡大道103号。负责人：赵帆，系该行行长。委托诉讼代理人：傅文韬，湖北盛华律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：镇兵，系该行职员。一般授权代理。原告湖北君明房地产公司与被告何德秀、熊羽、第三人工商银行松滋支行商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年8月6日立案受理后,依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理，原告湖北君明房地产公司的委托诉讼代理人张京华、被告何德秀的委托诉讼代理人周德红、第三人工商银行松滋支行的委托诉讼代理人镇兵、傅文韬到庭参加诉讼。被告熊羽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北君明房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告何德秀、熊羽签订的《商品房买卖合同》，《补充协议》，协助原告办理注销合同备案和预告登记等相关手续；2、判令被告支付解除合同违约金39000元；3、判令被告返还由原告代为其向第三人支付的贷款本息（银行已扣除）20859.36元；4、判令原告有权从何德秀、熊羽已支付房款中扣除并转付给第三人房屋贷款余额：370976.66元、积欠本金555.01元、积欠利息1514.69元，合计373046.36元以清偿银行贷款。事实和理由：2014年4月17日原告与二被告签订《商品房买卖合同》一份，约定楚天家园11栋2506号房销售给二被告，建筑面积98.31平方米，总房款514653元。合同签订后，二被告支付首付款124653元，余款39万元由二被告向第三人工商银行松滋支行申请贷款，二被告与第三人又签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定二被告向工行贷款39万元用于支付剩余房款，原告则为该借贷关系作为担保人承担连带担保责任。在第三人向原告支付完39万元作为被告的房屋尾款后，二被告还款期间却已断供2期以上，第三人多次要求二被告还款，但是二被告至今还置若罔闻。截止起诉之日，已由原告代替二被告向第三人还款20859.36元。按照原、被告双方所签《商品房买卖合同》补充协议及逾期付款责任，原告现已有权解除合同。鉴于二被告的相关违约行为，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向法院提起诉讼。被告何德秀辩称，同意解除合同，对原告的诉讼主张无异议。目前因为家庭情况困难，没有能力还款，希望原告免除或者减免违约金。被告熊羽未作答辩。第三人工商银行松滋支行辩称，鉴于到庭被告已同意原告的诉讼主张，现要求原告返还截止2020年8月31日的贷款本息374016.36元，利息计付期限计算至贷款余额清偿完毕之日。本院经审理认定事实如下：2017年4月17日，以被告何德秀、熊羽为买受人，以原告湖北君明房地产公司为出卖人，双方签订了一份合同编号为SZ17001635号的《商品房买卖合同》，合同主要条款约定如下：“第一条：出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为楚天家园；第二条:该商品房已由松滋市房地产管理局批准预售，预售许可证号为松商预字（2016）0010号；第三条:商品房基本情况：该商品房为第一条规定项目中的11号楼2单元25层2506号，建筑面积共98.31平方米；…第六条：计价方式及价款：该商品房单价为每平方米5235元，总金额为514653元；第七条：付款方式及期限：买受人应当于2017年4月17日前支付首付款124653元，余款39万元向中国工商银行申请贷款支付；第八条：逾期付款责任：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；…第十一条：交付时间和手续：出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。”，同时双方还在合同附件十一《合同补充协议》中约定：“买受人应在签订《商品房买卖合同》之日起7日内携带按揭贷款所需资料到银行办妥按揭借款支付房价款，所涉费用由买受人承担。买受人逾期办妥按揭借款超过30天的，出卖人有权单方解除合同；按揭借款手续完成后，买受人应当按借款合同的约定及时按月还款，如因发生欠款而导致出卖人代为还按揭款的，买受人应当在欠款之日起按欠款额每日万分之三的比率向出卖人支付违约金，连续二个月未还款的，出卖人有权按本合同第八条第一款执行。”。上述合同签订后，被告何德秀、熊羽于同日向原告湖北君明房地产公司支付了首付款124653元，还于2017年4月23日与第三人工商银行松滋支行、原告湖北君明房地产公司签订了《个人购房借款/担保合同》一份，约定由第三人工商银行松滋支行将被告何德秀、熊羽申请的39万元按揭贷款支付给原告湖北君明房地产公司，并由原告湖北君明房地产公司为该借款作为保证人提供连带保证责任，在此基础上第三人工商银行松滋支行于2017年5月18日将39万元按揭贷款发放到账。被告何德秀、熊羽自2017年6月18日起至2018年7月18日期间按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定分期向第三人工商银行松滋支行偿还贷款本息共计29013.83元。至2018年8月18日开始被告何德秀、熊羽中断对第三人工商银行松滋支行的还款，虽经催讨仍未偿还，截止2020年4月27日被告何德秀、熊羽未按《个人购房借款/担保合同》约定的分期计划偿还第三人工商银行松滋支行贷款本息数额为20859.36元，该款由原告湖北君明房地产公司代被告何德秀、熊羽向第三人工商银行松滋支行予以偿还。2020年5月22日原告湖北君明房地产公司向被告何德秀、熊羽邮寄发出《解除合同通知书》，要求与被告何德秀、熊羽解除《商品房买卖合同》，后原告湖北君明房地产公司于2020年8月诉讼来院，要求判如所请。庭审过程中，原告湖北君明房地产公司变更其解除合同违约金请求数额为2086元。同时查明，原、被告双方办理了《商品房买卖合同》备案和抵押预告登记手续，但被告何德秀、熊羽在交接房屋后至今未实际占用所购商品房。截止2020年8月31日，被告何德秀、熊羽积欠第三人工商银行松滋支行按揭贷款本息为374016.36元。另查明，第三人工商银行松滋支行在本案诉讼中未提出诉讼请求。本院认为：2017年4月原、被告双方签订的松滋市“楚天家园”11号楼2单元25层2506室商品房买卖合同系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，其商品房预售合同法律关系合法有效，但被告何德秀、熊羽连续两个月以上未按合同约定按月归还按揭贷款，导致原告湖北君明房地产公司代为其向第三人工商银行松滋支行偿还按揭贷款，双方约定解除合同的条件已成就，原告湖北君明房地产公司要求行使合同解除权，符合合同的约定和法律的规定。现原告湖北君明房地产公司诉请解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及由二被告协助办理注销合同备案和抵押预告登记手续、支付解除合同违约金及返还代付按揭款的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告湖北君明房地产公司诉请其有权从被告何德秀、熊羽已支付房款中扣除并转付给第三人工商银行松滋支行房屋贷款余额以清偿银行贷款，因《个人购房借款/担保合同》与《商品房买卖合同》属不同的法律关系，而有独立请求权的第三人工商银行松滋支行在本案中未提出诉讼请求，故《个人购房借款/担保合同》不能与本案《商品房买卖合同》合并审理，应另行依法解决，原告湖北君明房地产公司该项诉请本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、解除原告湖北君明房地产公司与被告何德秀、熊羽于2017年4月17日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，由被告何德秀、熊羽协助原告湖北君明房地产公司办理注销合同备案和抵押预告登记手续。二、由被告何德秀、熊羽支付原告湖北君明房地产公司解除合同违约金2086元。三、由被告何德秀、熊羽返还原告湖北君明房地产公司代其向第三人工商银行松滋支行支付的按揭贷款本息20859.36元。四、上述一、二、三项在本判决生效之日起七日内履行。五、驳回原告湖北君明房地产公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9545元，减半收取4773元，由被告何德秀、熊羽承担2388元，由原告湖北君明房地产公司承担2385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员 陈 荣二〇二〇年九月十日书记员 裴晶晶