湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6880号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉吾镜堂贸易有限公司，住所地武汉市江岸区台北一路。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴某，男，1990年11月8日出生，汉族，居民身份证住址湖北省仙桃市。原审被告：陈某，男，1992年7月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区。原审第三人：武汉福星惠誉置业有限公司，住所地武汉市武昌区友谊大道118号。上诉人武汉吾镜堂贸易有限公司（以下简称吾镜堂公司）因与被上诉人吴某、原审被告陈某、原审第三人武汉福星惠誉置业有限公司（以下简称福星惠誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初14978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吾镜堂公司上诉请求：1、撤销一审判决并改判：（1）判令吴某向吾镜堂公司支付转让款8万元；（2）判令吴某向吾镜堂公司支付清场费5187.5元及保管费3500元；2、本案一审、二审诉讼费由吴某承担。事实及理由：一、吾镜堂公司与吴某签订的《转让协议书》针对的吾镜堂公司漫时区分公司经营权及资产的转让，不是转租，也不是权利义务概括转让，一审认定事实错误。二、吴某主张的是合同无效，也未主张解除合同，而且吾镜堂公司不存在违约行为，相反是吴某违约，其不享有解除权，本案《转让协议书》并未解除，不存在返还财产的效力，原审判决认定错误。三、吾镜堂公司已将店铺及漫时区分公司资产移交给昊寒，吴某应当按照协议约定向吾镜堂公司支付转让款。四、吾镜堂公司为避免吴某损失扩大而代为清场、保管物品，吴某应支付相应费用。综上，一审判决认定事实错误，应予改判。被上诉人吴某答辩称，一、一审判决事实认定清楚，证据充分。二、吾镜堂公司在明知不能自行转租、转让的情况下，向吴某转让店铺，并且多次保证可以续约，其行为已构成欺诈。三、根据《商铺租赁及服务合同》约定，及合同相对性原则，吾镜堂公司有义务按时交纳商铺租金，并于租赁合同到期前的6个月书面申请续约。吾镜堂公司签订的合同期届满之日为2019年11月30日，也就是说在2019年5月30日之前就应该申请续租，而吾镜堂公司不仅没有按时交纳租金，更没有按约定提前申请续租，最终导致商场出租方解除租赁合同。综上，请求驳回吾镜堂公司的全部上诉请求，维持原判。原审被告陈某述称，同吾镜堂公司意见一致。原审第三人福星惠誉公司述称，福星惠誉公司对转让合同不知情，相关证据无法核实，我们的合同是和吾镜堂公司签的，合同也明确约定不允许转租、转让，福星惠誉公司不同意吾镜堂公司向吴某转租。2019年8月2日，吴某诉至一审法院，请求：1、判决确认案涉《转让协议书》无效；2、判决吾镜堂公司与陈某共同返还吴某转让费人民币180000元；3、判决吾镜堂公司与陈某共同返还吴某罚金人民币5000元；4、本案诉讼费用由吾镜堂公司与陈某承担。事实与理由：吴某通过与陈某的父亲陈某某接洽，达成受让位于武汉市武昌区友谊大道118号漫时区步行街中“吾镜”眼镜店铺的合意。2019年4月18日，陈某某与吴某在吾镜堂公司实际经营地签订《转让协议书》，约定甲方为陈某，乙方为吴某，甲方转让漫时区吾镜眼镜店铺租赁合同及部分资产给乙方，陈某某用陈某的私章在甲方落款处盖章，吴某在乙方落款处签字。当日下午吴某到达案涉店铺与工作人员办理了交接手续。2019年4月24日，吾镜堂公司工作人员蔡某通过微信向吴某出具《关于漫时区转让事宜函告》，告知吴某，吾镜堂公司已于2019年4月18日与其签署了漫时区吾镜眼镜店的转让协议，并将店铺的租赁合同及全部资产转让于吴某，吾镜堂公司在该《函告》落款处加盖公章。工作人员也曾向吴某出具该公司对于陈某某的书面授权委托书，载明公司委托陈某某作为代理人处理漫时区“吾镜”眼镜店铺转让事宜。《转让协议书》签订后，按照经办人陈某某的要求，吴某通过银行转账的方式向陈某某的招商银行账户打款人民币180000元，银行摘要“漫时区吾镜转让费”。陈某某收款后于2019年4月18日向吴某手写并出具《收条》，载明“今收到吴某漫时区吾镜眼镜转让费壹拾捌万元整”，并在落款处加盖陈某的私章。因双方产生转让纠纷，吴某于2019年4月22日向警方报案，派出所处理该纠纷导致2019年4月24日-28日期间吾镜眼镜店未营业，福星惠誉公司向吾镜堂公司下达《整改通知单》罚款5000元。在警方协调过程中，陈某认可其父亲代为签署《转让协议书》事实以及将漫时区店铺转让给吴某的事实。经过调解，陈某某当场书写《承诺书》，承诺尽力在一个月内将吾镜堂公司营业执照变更到吴某名下，若合同到期后不能转让成功，赔偿吴某实际损失。根据福星惠誉公司分管漫时区的工作人员反映，吾镜堂公司无权转租该商铺，福星惠誉公司作为出租方也不同意上述转租事宜，故《转让协议书》无效，吾镜堂公司及陈某具有主要过错，应承担缔约过失、不当得利返还及赔偿给吴某造成的损失。综上，吴某为维护合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。陈某、吾镜堂公司一审辩称，1、吾镜堂公司与吴某签订的《转让协议书》针对的系吾镜堂公司漫时区分公司经营权及资产的转让，不是转租。吾镜堂公司转让经营权的行为与其和福星惠誉公司之间的《商铺租赁及服务合同》无关，不需要福星惠誉公司的同意。吾镜堂公司转让漫时区分公司经营权没有违反法律法规的禁止性规定。2、吾镜堂公司已将店铺及漫时区分公司资产移交给吴某，吴某应当按照协议约定向吾镜堂公司支付转让款，并按《商铺租赁及服务合同》约定及时缴纳租金及物业费，其不及时缴纳租金和物业费导致福星惠誉公司解除《商铺租赁及服务合同》的后果应由吴某自己承担。3、本案陈某的行为属于职务行为，也不存在滥用法人独立地位的行为，陈某不承担任何责任。4、吾镜堂公司为避免吴某扩大损失而代为清场、保管物品，吴某应支付相应费用。5、即使《转让协议书》针对的系转租行为，租赁合同解除后，其依然有效。综上，吴某的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法予以驳回。吾镜堂公司提出反诉请求：1、判令吴某向吾镜堂公司支付转让款80000元；2、判令吴某向吾镜堂公司支付清场费5187.5元及保管费3500元；3、本案诉讼费用由吴某承担。事实与理由：2019年4月18日，吴某、吾镜堂公司签订《转让协议书》约定，吾镜堂公司将漫时区吾镜眼镜店铺享有的装修、固定资产、货品以及商场进场时缴纳的保证金和已缴纳的本季度租金，以260000元转让给吴某。当日，吾镜堂公司将案涉店铺内物品、资产交付给了吴某。吴某已支付180000元，尚有80000元未支付。因吴某未按约支付租金导致福星惠誉公司解除了租赁合同，吾镜堂公司为减少吴某损失代其进行清场并保管财物支付清场费及保管费。因吴某不诚信行为侵害了吾镜堂公司权益，故提起反诉，请求支持吾镜堂公司的反诉请求。吴某针对吾镜堂公司提出的反诉请求辩称，1、根据相关法律规定，吾镜堂公司擅自转租，案涉《转让协议书》无效，吴某无须承担继续履行《转让协议书》的义务，再向吾镜堂公司支付转让款80000元。2、《商铺租赁及服务合同》的签署方系福星惠誉公司与吾镜堂公司，基于合同相对性原则，该合同对吴某没有约束力，且福星惠誉公司仅认可吾镜堂公司是适格承租人，仅允许吾镜堂公司对店铺货物进行处分。因吾镜堂公司未及时交纳租金导致《商铺租赁及服务合同》被解除不能归责于吴某，故其发生的清场费、保管费应当由其自行承担。综上，请求法院驳回吾镜堂公司的全部反诉请求。一审中，福星惠誉公司陈述：1、根据合同相对性原则，我方无须向吴某承担责任。2、我方系根据与吾镜堂公司之间的租赁合同违约条款要求其支付违约金。3、我方与吾镜堂公司之间的租赁合同已明确约定不允许转租。4、我方已于2019年7月10日向吾镜堂公司寄送《解约通知》，解除了双方租赁关系。5、吴某的诉讼请求和吾镜堂公司的反诉请求均与我方无关。一审认定事实：2017年11月20日，福星惠誉公司（甲方）与吾镜堂公司（乙方）签订《商铺租赁及服务合同》，约定甲方将位于武昌区友谊大道118号漫时区的3-102Z商铺交付乙方出租，合同期间自2017年12月1日起至2019年11月30日止。第一租约年租金总额为人民币64990.31元；第二租约年每月每平方米人民币88.55元，即每月租金为人民币6794.44元。合同第十一条第一款约定，“未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式的转租、转让、分租该商铺。”合同第十二条第一款约定，“本合同自合同期限届满之日终止。如果乙方有继续租赁意愿，应当在本合同期满前6个月向甲方提出书面续约申请。若甲方同书面同意续约的，双方可其签订新的租赁服务合同，若乙方在届满前6个月不提出书面续约申请的，则乙方应结清本合同约定的全部费用，并在本合同约定的期间内腾退完毕，否则甲方可按双倍租金向乙方主张房屋占有使用费。”合同还对双方其他权利和义务进行了约定。签订上述合同的当日，福星惠誉公司（甲方）与吾镜堂公司（乙方）签订《物业服务协议》，就甲方为乙方提供物业服务的有关事宜进行约定。2019年4月18日，陈某（甲方）的父亲陈某某以陈某名义与吴某（乙方）签订《转让协议书》，约定甲方将漫时区吾镜眼镜店铺现有的装修、固定资产、货品以及商场进场时缴纳的保证金和已缴纳的本季度租金以人民币280000元转让给乙方。乙方第一次支付甲方180000元。剩下80000元分五个月付清，每月18号前支付16000元，2019年10月18日前付清所有费用。漫时区合同到期时，由甲方协助乙方办理相关商场和租赁合同续签事宜。如续租不成功（乙方未有过错），甲方赔偿乙方50000元损失。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。上述合同甲方落款处有陈某私章，乙方落款处有吴某签字捺印予以确认。同日，吾镜堂公司向吴某出具《关于漫时区转让事宜函告》，对将店铺的租赁合同及全部资产转让给吴某的事实予以告知。吴某通过其名下尾号7427的招商银行卡向陈某某名下尾号6569的招商银行卡转账支付的转让费180000元，陈某出具了《收条》一张予以确认。从2019年4月19日起至6月30日止，案涉商铺由吴某使用占有。嗣后，双方因《转让协议书》的履行发生争议，吴某于2019年4月24日电话通知陈某，认为合同无效，并提出解除合同，要求对方退还转让费。2019年4月28日福星惠誉公司向吾镜堂公司送达《整改通知单》，主要内容，因2019年4月24日至4月28日期间一直处于闭店，未营业状态，严重违反了与福星惠誉公司的合同约定，故责令其于2019年5月4日前整改完毕并承担罚款5000元。当日，陈某某向吴某出具《承诺书》，承诺按照案涉转让协议尽力在一个月内将案涉店铺的营业执照变更登记在吴某名下，如合同到期仍未变更将赔偿吴某实际损失。4月30日，吴某向吾镜堂公司支付前述罚款5000元。2019年6月18日，吴某委托律师向吾镜堂公司、陈某送达律师函，认为《转让协议书》无效，要求返还转让费180000元，办理吾镜眼镜店的返还腾退、资产盘点等交接事宜，并返还罚金5000元。因吾镜堂公司未按合同约定支付租金，福星惠誉公司于7月10日解除了双方签订的《商铺租赁及服务合同》。收到解除通知后，吾镜堂公司将案涉房屋内的物品进行了腾退并搬至他处存放。一审法院认为,吴某提交的证据不能证明陈某滥用股东权利的事实,其对陈某的诉讼请求,不予支持。本案中，吴某与吾镜唐贸易公司的争议焦点为：一、关于《转让协议书》是否生效问题；二、关于转让费180000元应否返还的问题。一、关于《转让协议书》是否生效。吴某与吾镜唐贸易公司之间订立的《转让协议书》包括了吾镜堂公司将其与福星惠誉公司签订的《商铺租赁及服务合同》产生的权利义务概括的转让给吴某以及将“吾镜眼镜店”转让给吴某的两个合同，基于合同目的的两个合同互相依存。按照《商铺租赁及服务合同》中的约定，未经出租方福星惠誉公司的书面同意，承租方吾镜堂公司不得将案涉商铺转让给第三方。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：……（二）按照合同的约定不得转让；第八十九条规定，权利义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条的规定，吾镜堂公司无权将涉诉商铺的承租权处分给吴某，但是吾镜堂贸易公无权处分的行为仅仅涉及到转让涉诉商铺的承租权的合同能否履行以及合同履行后吴某能否取得承租权的问题，而与商铺转让合同的效力无关。《转让协议书》是当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。二、关于转让费180000元应否返还的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。由于吾镜堂公司转让涉诉房屋的承租权的处分行为无效，致使吴某无法取得涉诉商铺的承租权，无法实现在涉诉商铺正常进行商业活动的合同目的，吴某有权解除双方之间的合同。《转让协议书》自吴某电话通知吾镜唐贸易公司的2019年4月24日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，根据财产的性质能够恢复原状的，双方应同时返还因合同取得的财产。2019年4月19日起至6月30日止，吴某在案涉商铺进行经营活动，此期间转让的租金不应返还，但吾镜唐贸易公司收取的保证金44578元应返还给吴某。涉及商铺承租权产生的恢复原状、存放被腾退财物的费用应由吾镜堂公司自行承担。吴某已依吾镜堂公司的要求支付福星惠誉置业公司因商铺停业收取的违约金（罚款）5000元，视为双方对违约金达成由吴某承担的一致意见，不应返还给吴某。对受让货品的数量及设备等的数量或价值双方争议较大，无法确定返还全部财产和赔偿损失的范围，如吾镜堂公司单方返还全部转让费180000元，显失公平。对这些财产的处理，因双方无法协商一致，可通过另行诉讼的方式解决。合同依法解除后，吾镜堂公司主张吴某继续履行合同，支付余下的转让费80000元，不予支持。综上所述，《转让协议书》合法有效，吴某依法解除合同后，尚未履行的终止履行，双方可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据公平原则，在本案中对能够确认由吾镜堂公司单方返还给吴某的财产予以返还，其他的财产返还，当事人可以另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第五十二条、第七十九条、第八十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决：一、吴某与武汉吾镜堂贸易有限公司的《转让协议书》有效；二、武汉吾镜堂贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向吴某返还保证金44578元；三、驳回吴某其他诉讼请求；四、驳回武汉吾镜堂贸易有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4000元，反诉案件受理费减半收取计1009元，合计5009元，由武汉吾镜堂贸易有限公司负担（本诉案件受理费吴某已垫付，武汉吾镜堂贸易有限公司连同上述款项一并向吴某给付）。二审中，双方当事人均未提交新证据；吾镜堂公司陈述：“吾镜堂公司与吴某签订的转让协议书上，吴某注明收到了吾镜堂公司与福星惠誉公司签订的合同。2019年4月18日，吾镜堂公司将店铺和资产移交给了吴某，并办理了交接手续。”。吴某陈述：“吴某在签订转让协议时转让方向其保证可以实现续租或转租，吴某因为想营业就签订了合同，但后来事实上吾镜堂公司没有为续约做任何努力，吴某在与福星惠誉公司沟通时得知吾镜堂公司没有做任何工作，福星惠誉公司也不同意转租。”。陈某陈述：“吴某没有积极为能够续租做努力。”。福星惠誉公司陈述：“一直到合同约定的提前续租期，我们没有收到续租的申请，所以未续签合同，合同因到期自动解除。”。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、吴某在签订案涉《转让协议书》时知悉案涉商铺系吾镜堂公司承租，并查看了吾镜堂公司与福星惠誉公司就案涉商铺签订的《商铺租赁及服务合同》。2、2019年4月18日，吾镜堂公司将案涉商铺和资产移交给吴某时，吾镜堂公司罗列了物品清单，但双方未签字。3、2019年4月19日至2019年6月30日期间，吴某在案涉商铺进行了营业，且存在营业收入。4、福星惠誉公司称在知悉案涉商铺发生转租（吴某告知）时，即向吴某明确告知不同意转租，并电话通知陈某不同意转租。合同解除的原因是因为没有交租金，福星惠誉公司未看到过转租合同，案涉商铺承租人始终是吾镜堂公司。陈某称福星惠誉公司未通知其不同意案涉商铺转租，且始终未向其明确不同意转租，导致案涉商铺租赁合同解除的原因是“没有缴纳租金”。吴某认可其未向福星惠誉公司出示过案涉《转让协议书》。5、关于2019年4月28日福星惠誉公司向吾镜堂公司送达《整改通知单》并罚款5000元一节，吴某向吾镜堂公司支付了该5000元后，吾镜堂公司向福星惠誉公司支付了5000元罚款。6、吴某自称在签订案涉《转让协议书》时知道有保证金“四万多”，吾镜堂公司、福星惠誉公司共同确认“案涉保证金为44578元”。本院认为：本案应围绕上诉人吾镜堂公司的上诉请求及理由进行审理。关于吾镜堂公司上诉主张案涉《转让协议书》应当继续履行，吴某应向吾镜堂公司继续支付转让款8万元的问题。吾镜堂公司在未征得福星惠誉公司同意的情况下转让案涉房屋的承租权，致使吴某无法取得案涉商铺的承租权进行正常商业活动，吴某的合同目的已无法实现。一审判决结合本案查明的事实，认定双方签订的《转让协议书》于2019年4月24日解除，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，吾镜堂公司要求吴某继续支付转让款8万元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于吾镜堂公司上诉主张吴某应向吾镜堂公司支付清场费5187.5元及保管费3500元的问题。基于本案查明的事实，吾镜堂公司的该项上诉主张无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，吾镜堂公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，实体判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2965元，由武汉吾镜堂贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二〇年九月十八日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹