中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1602执异80号 异议人(被执行人)：高立静，女，1973年11月14日出生，汉族，住滨州市滨城区。 异议人(被执行人)：刘继勇，男，1974年10月8日出生，汉族，住滨州市滨城区。 申请执行人：杜红丽，女，1974年12月17日出生，汉族，住滨州市滨城区。 本院在执行申请执行人杜红丽与被执行人高立静、刘继勇、滨州市绿洲密封制品有限公司（以下简称绿洲制品公司）民间借贷纠纷一案中，异议人刘继勇、高立静向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人刘继勇、高立静异议称，请求1.依法确认（2019）1602执恢457号执行行为违法；2.暂缓对拍卖房产予以腾空的执行。事实和理由：1.涉案房产已设置抵押权并办理抵押登记，中国邮政储蓄银行股份有限公司滨州分行（以下简称邮储银行滨州分行）对拍卖涉案房产所得价款在808400元范围内享有优先受偿权。2016年2月3日，异议人刘继勇、高立静与邮储银行滨州分行签订《个人最高额抵押合同》，合同约定:为确保高立英《个人最高额抵押额度借款合同》的履行，异议人刘继勇、高立静提供涉案房产作为抵押，提供金额为808400元的抵押担保，高立英不履行到期债务，邮储银行滨州分行有权处分抵押房产，被担保债权全部清偿完毕后，抵押权才消灭。抵押合同签订后，2016年2月3日办理了抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定:“……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”，即邮储银行滨州分行对拍卖该涉案房产的价款享有优先受偿权根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十五条规定:“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”因此，申请执行人杜红丽申请对涉案房产进行执行，不影响邮储银行滨州分行对该涉案房产享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)(2008修正)》第40条规定:人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”因此，对滨州市滨城区人民法院于2020年3月4日依法拍卖该涉案房产所得价款，邮储银行滨州分行在808400元范围内享有优先受偿权，其拍卖所的款项的余额部分用于清偿申请执行人杜红丽的债权。2020年2月份高立英银行贷款到期后不能偿还贷款，邮储银行已电话询问异议人是否同意拍卖该涉案房产并将所拍卖价款优先归还贷款，异议人已经同意。2020年3月18日异议人收到法院通知房产已经拍卖给申真，但滨州市滨城区人民法院未按照法律的规定，使邮储银行滨州分行在拍卖所得价款808400元范围内优先受偿，剥夺了邮储银行滨州分行享有的优先受偿权自涉案房产拍卖款到法院账户起，因法院未保障邮储银行滨州分行的优先受偿权而造成的银行利息和罚息于异议人无关，滨州市滨城区人民法院应该为此承担责任。2.被执行涉案房产的评估价、拍卖价低于市场价格，侵害了异议人的合法权益。异议人所有的涉案房产住房加车库面积(购房时车库单价和住房单价相同)195.07平方米，是新六中的学区房，按照去年市场价应该至少190多万，但法院评估价为140多万，拍卖价1131264元。涉案房产的评估价、拍卖价远低于市场价格，侵害了异议人的合法权益。拍卖查封房产应该按照法律规定的程序进行。异议人认为，对拍卖房产进行鉴定估价是拍卖前的首要准备工作，房产评估必须要由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应的责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条也对此进行了规定，“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。”根据法律规定，对房屋价值的评估应该在拍卖前进行，但滨城区人民法院对该涉案房屋的评估价140万元系6年前的评估价，远远低于拍卖前的市场价值，侵害了异议人的合法权益，异议人申请对该涉案房屋进行重新评估，以保护异议人的合法权益。3.强制执行所需费用从支付给异议人的房租中予以扣除违反法律规定，有违法律精神。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2008修正)》第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》要求，执行本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，应该参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。根据以上法律规定，异议人所有的涉案房屋可予以执行，但需要保障异议人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋。应该参照滨州市房屋租赁市场租金标准，从该房屋的变价款中预先扣除五至八年租金。如滨州市滨城区人民法院将强制执行所需费用从支付给异议人的房租中予以扣除，势必对异议人租住生活必须的居住房屋带来极大的影响，无法保障异议人及其扶养家属最低生活标准所必须的居住房屋。况且滨州市滨城区人民法院给予异议人每月房租金额按1000元计算，该1000元根本无法租赁到满足异议人及所扶养家属最低生活标准所必须的居住房屋。因此，异议人认为房屋租金款项应在房屋拍卖价款中先行提留，滨城区人民法院不得对其强制执行。4.房租期限七年，每月房租金额按1000元计算，无法保障异议人租赁到异议人及其所抚养家属维持最低生活标准所必需的居住房屋。该涉案房屋系异议人一家三代六口人的唯一住房，现异议人有三位老人需要赡养分别为85岁、84岁、76岁，且生活均不能自理，需要跟随异议人一起生活;异议人共育有一子，现尚在读书，无独立的经济能力，无法实现独立居住，异议人一家三代六口人需三室一厅的房屋才能满足最基本的生活需求，按照滨州市房屋租赁市场平均租金标准，每月租金至少需要2000元。两异议人目前已快五十岁，按照目前滨州市的房价标准及两人的收入情况，其无能力再购置房产。滨城区人民法院执行异议人该唯一住房，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的要求，并结合异议人的实际情况，参照按照每月2000元，预先从拍卖款中扣除8年的租金。为维护自身合法权益，特提出异议申请。 经审查查明，杜红丽与高立静、刘继勇、绿洲制品公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月20日作出（2016）鲁1602民初4685号民事判决，判决内容：一、高立静、刘继勇于该判决生效之日起十日内偿还杜红丽借款本金381600元及利息（截至2016年8月15日应付利息为40272.02元；自2016年8月16日起至借款偿付完毕之日止的利息，以借款本金381600元为基数，按年利率24%计算）；二、绿洲制品公司在以上应付款范围内向杜红丽承担连带清偿责任；三、驳回杜红丽的其他诉讼请求。 判决生效后，杜红丽向本院申请执行，立案案号为（2017）鲁1602执1361号，本院于2017年11月1日作出（2017）鲁1602执1361号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人刘继勇名下的位于彭李××以北××阳光小区××楼中单元房产一套（产权证号05-××1+50794）；二、查封被执行人刘继勇名下的位于彭李××以北××阳光小区××楼中单元房产一套（产权证号05-××1）。2019年1月9日，本院委托滨州铭泰资产评估事务所对刘继勇名下的位于彭李××以北××阳光小区××楼中单元房产两套（产权证号05-××1+50794、05-××1）进行价值评估。滨州铭泰资产评估事务所进行现场勘验并出具了网络司法拍卖财产调查报告，载明询价结果：1414080元。本院于2019年8月28日向被执行人刘继勇、高立静发送（2017）鲁1602执1361号通知书，载明：因你方至今拒不履行法律义务，依据相关法律规定，本院查封的房产即将进入拍卖程序。2020年6月2日，本院作出（2019）鲁1602执恢457号执行裁定书，裁定：一、解除对刘继勇所有的位于滨州市××城区××阳光小区××楼中单元××室（产权证号05-××1+50794、05-××1+20101109026050795）房产2016年2月3日在中国邮政储蓄银行股份有限公司滨州市分行借款设定的抵押；二、滨州市××城区××阳光小区××楼中单元××室（产权证号05-××1+50794、05-××1+20101109026050795）的所有权及相关的其他权利归买受人申真所有；三、买受人申真可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 本院于2020年8月21日作出（2019）鲁1602执恢457号通知书，主要内容为：本院在执行申请人××与××、××、滨州市绿洲密封制品有限公司民间借贷纠纷一案过程中，因被执行人拒不履行已生效的法律文书，经申请人杜红丽申请，本院于2020年3月4日依法拍卖了登记在被执行人刘继勇名下的与被执行人高立静共有的位于彭李××以北××阳光小区××楼中单元房产一套(产权证号05-××1+50794)、被执行人刘继勇名下的位于彭李××以北××阳光小区××楼中单元房产一套(产权证号05-××1)，上述房产买受人为申真，申真将上述房产办理完不动产产权变更手续后，因被执行人拒不办理房产腾空及交房事宜，向本院请求予以强制执行。因所拍卖的被执行人房产系其唯一住房，依据最高人民法院的相关规定经合议庭合议，按六年半的期限每月1000元向被执行人支付租房所需费用，就此本院与被执行人高立静进行了沟通，但被执行人高立静以家庭养老及在邮储银行贷款问题，要求提高房租期限及在房产拍卖款中全额支付贷款，否则不予交房。就被执行人高立静以上要求，经本院合议庭合议，考虑到被执行人的实际情况，房租期限适当提高到七年，每月租金数额不变，关于房产拍卖中全额支付贷款问题，被执行人高立静称邮储银行已到滨州中人民法院申请请复议，可待滨州市中级人民法院复议结果处理。因此，通知如下：1、给予被执行人高立静、刘继勇租房期限按七年计取、每月房租金额按1000元计算。2、如邮储银行确已到滨州市中级人民法院申请复议，可待滨州市中级人民法院出具复议结果后处理。3、被执行人高立静、刘继勇在本通知送达之日起十日内将拍卖的房产予以腾空并通知本院办理交接手续，逾期本院予以强制执行。申请人与被执行人对以上通知内容如有异议在本院送达之日起十日内提出异议，但异议期同不停止通知第3项的执行，因强制执行所需相关用从支付给被执行人的房租中予以扣除。 本院认为，本案中，高立静、刘继勇作为被执行人，未履行（2016）鲁1602民初4685号民事生效判决判决所确定的义务，本院查封、拍卖其名下房产，符合法律规定，并无不当。关于异议人的异议事由一，涉案房产抵押权利人系案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司滨州市分行，异议人高立静、刘继勇就该项异议事由提出，其主体不适格。关于异议人的异议事由二，滨州铭泰资产评估事务所就涉案房产出具的评估报告系本院依法委托所出具，事实清楚、程序合法，且异议人也没有证据证实其评估价、拍卖价过低的主张，异议人主张本院对该涉案房屋的评估价140万元系6年前的评估价，与事实不符。异议人的该项异议理由不成立。关于异议事由三，本案中，经与执行法官核实，强制执行费用系若被执行人未按要求腾空涉案房屋，则因此执行产生的费用。本院认为，异议人作为被执行人，应依法履行己方义务，因其迟迟不予腾空涉案房屋而造成法院的强制执行，该项费用系因异议人自身过错造成且异议人可以避免该项费用的发生，故该项异议事由不予成立。关于异议事由四，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本院给予异议人高立静、刘继勇租房期限按七年计取，每月房租金额按1000元计算，该项执行行为符合法律规定且已结合异议人的实际情况，异议人主张每月租金应为2000元并预先从拍卖款中扣除8年租金，其未提交证据证实该项主张，故其该项异议事由亦不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人高立静、刘继勇的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向滨州市中级人民法院申请复议。 审 判 长 吕 冰 审 判 员 贾凯华 审 判 员 袁晓燕 二〇二〇年九月三十日 法官助理  孔琳雪 书 记 员  牛瑞娟