安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终3218号 上诉人（原审被告）：梁辉，男，1958年8月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托诉讼代理人：陶万良，安徽冠亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏晶晶，安徽冠亚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：安徽省地质环境监测总站，住所地安徽省合肥市包河区屯溪路296号地矿大厦A座，统一社会信用代码12340000485223930T。 法定代表人：陈兴仁，该站站长。 委托诉讼代理人：宋佳欣，安徽治邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋光明，安徽治邦律师事务所律师。 上诉人梁辉因与被上诉人安徽省地质环境监测总站房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回安徽省地质环境监测总站一审诉讼请求；一、二审诉讼费由安徽省地质环境监测总站承担。事实与理由:一审法院认定事实错误。1.一审法院推定梁辉适用宋云香和安徽省地质环境监测总站签订的《房屋租赁合同15001》及《补充协议》错误。梁辉是上述合同的担保人,并不是合同相对人,对于宋云香死亡前应该承担担保责任,死亡之前的租赁费（2015年）已经算清,宋云香于2016年1月5日死亡,此时梁辉的担保责任已经履行完毕,上述合同的权利义务及担保责任应该终止,此后的房屋租赁行为也应该以新的约定为依据。2.《补充协议》中的物业管理费不能转化为房屋租金。物业管理费是应该向物业服务人缴纳,安徽省地质环境监测总站既不是物业服务人,也未提供任何物业服务,双方也未实际履行物业费的收取,安徽省地质环境监测总站无权收取物业管理费,物业管理费不能转化为房租费。3.一审法院推定梁辉房屋租金参照宋云香和安徽省地质环境监测总站签订的《房屋租赁合同15001》及《补充协议》错误。首先,上述合同中并没有明确约定宠物医院、棋牌室的具体房租费的数额,宠物医院是门面房,棋牌室是内大厅,租赁价格也不可能一样,一审法院拿宠物医院的租赁费作比较,显然不宜。其次,一审法院以安徽省地质环境监测总站的收据数额推定房租费为3500元错误,梁辉缴纳房租费时,都是以现金的形式交给当时安徽省地质环境监测总站负责人顾乃晋的,开票的时间和数额并不是梁辉交房租费的实际时间和实际数额,这个开票时间和数额是顾乃晋形成的,仅凭安徽省地质环境监测总站负责人形成的开票时间和数据就推定房租费为每月3500元,显然没有任何依据,那么9次开票,其他的几次:20000元(2次)、8500元、5500元又作何解释推定呢?4.一审法院认定梁辉已支付房租费99000元错误。安徽省地质环境监测总站在诉状中已经明确确认梁辉已经支付房租费99500元,且安徽省地质环境监测总站提供的收据也能说明梁辉支付了99500元。二、一审法院判决梁辉支付房租费及违约金错误。由于一审法院没有查明案件事实,致使认定事实错误,同时导致错误判决梁辉支付房租费,另外,从梁辉应该支付的房租费数额看,梁辉并没有拖欠安徽省地质环境监测总站的房租费,再者,双方之间也没有对拖欠房租费时的违约金约定,判决梁辉支付违约金更无事实和法律依据。 安徽省地质环境监测总站辩称，1.签订租赁合同时梁辉仍为地质环境总站职员，合同相对人为宋云香，梁辉从始至终为门面实际使用人，有棋牌室烟酒店照片为证。2.物业费转化为房租，双方在补充协议中均认可并签字。3.安徽省地质环境监测总站与朱宋强补签合同，约定房租为5千元，结合宋云香之前合同8500元，推定棋牌室烟酒店约130平方房租3500元符合事实并与每次支付房屋价款相呼应。4.双方合同约定拖延房屋一天/100元计算，一审按照房屋损失30%计算符合法律规定，且明显低于双方违约金条款。 安徽省地质环境监测总站向一审法院起诉请求：1.请求判令解除安徽省地质环境监测总站、梁辉租赁关系，归还位于蚌埠市门及其内大厅，建筑面积约127平方米的经营房钥匙并交付给安徽省地质环境监测总站；2.梁辉按月租3500元支付房租共计93000元（自2015年5月起计算至2019年12月）；3.梁辉支付违约金27900元；4.诉讼费用由梁辉承担。一审庭审中安徽省地质环境监测总站将其诉讼请求变更为：1.梁辉按月租3500元支付房租共计88000元（自2015年5月起计算至2019年12月）；2.梁辉支付违约金26400元；3.诉讼费用由梁辉承担。 一审法院认定事实：梁辉系安徽省地质环境监测总站职工，宋云香（2016年1月5日死亡）系梁辉妻子。2015年3月30日，安徽省地质环境监测总站与宋云香签订《房屋租赁合同15001》及《补充协议》，租赁合同约定安徽省地质环境监测总站将坐落于蚌埠市门及其内大厅的门面房出租给宋云香，建筑面积约372平方米，期限自2015年5月26日至2016年5月26日，月租金4500元，如逾期交付租金，则每逾期一天须按100元／天向安徽省地质环境监测总站赔偿损失，经营范围：宠物医院、烟酒店。补充协议约定，安徽省地质环境监测总站每月向宋云香收取物业管理费4000元，其中的物业管理费实为房屋租金。同日，梁辉向安徽省地质环境监测总站出具《承诺书》，承诺愿作为担保人，房租月租金8500元，房租一季度交付一次，如逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天须按100元／天向总站赔偿损失……。因梁辉、宋云香承租其中部分面积用于经营烟酒店和棋牌室，案外人朱宋强承租其中部分面积用于经营宠物医院，于是安徽省地质环境监测总站又与朱宋强签订《房屋租赁合同15001》及《补充协议》，租赁合同约定安徽省地质环境监测总站将坐落于蚌埠市门及其内大厅的门面房出租给朱宋强，建筑面积约245平方米，期限自2015年5月26日至2016年5月26日，月租金3000元；补充协议约定，安徽省地质环境监测总站每月向朱宋强收取物业管理费2000元，其中的物业管理费实为房屋租金。合同到期后，梁辉仍继续使用租赁房屋。2019年11月30日，安徽省地质环境监测总站向梁辉送达《房屋到期不再续租通知书》，要求梁辉于2019年12月31日前搬离并交还房屋。之后，梁辉搬离店面，但一直未归还钥匙。2020年6月9日，梁辉将钥匙交还安徽省地质环境监测总站。另查明，2016年4月12日，梁辉将涉案房屋2015年度的房租付清。之后，至安徽省地质环境监测总站起诉前梁辉陆续支付房租共计94000元，2020年6月4日梁辉支付房租5000元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。安徽省地质环境监测总站与梁辉妻子宋云香签订的房屋租赁合同系当事人真实的意思表示，合法有效，应当受到法律保护。双方的租赁合同于2016年5月26日到期后，梁辉继续承租使用房屋，在民事活动中，当事人应当遵循等价有偿的原则，故梁辉应当支付该房的占用使用费，其标准以参照之前合同约定的房屋租金为宜。安徽省地质环境监测总站主张月租金3500元，梁辉主张双方口头约定月租金2000元，因合同没有明确约定烟酒店、棋牌室的租金数额，但根据合同约定372平方米的宠物医院、烟酒店、棋牌室月租金8500元，之后将宠物医院单独分离出来，约定245平方米的宠物医院月租金5000元，可以推断烟酒店、棋牌室的月租金为每月3500元，此外根据梁辉8次支付房租的数额，其中1次支付3500元，3次均支付10500元，亦可以得到印证。因此，梁辉应支付自2016年1月至2019年12月的房屋占有使用费168000元，已支付99000元，尚欠69000元。关于违约金，因租赁合同中约定有违约责任，现安徽省地质环境监测总站主张按照房租损失的30%计算，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院判决：一、梁辉于判决生效之日起10日内向安徽省地质环境监测总站支付房屋占有使用费69000元及违约金20700元，合计89700元；二、驳回安徽省地质环境监测总站的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2718元减半收取计1359元，由梁辉负担。 梁辉对一审查明事实无异议，但认为漏查了房屋返还时间，梁辉于2019年11月5日已经返还房屋。安徽省地质环境监测总站对一审查明事实无异议。本院对一审查明事实予以确认。 二审中，梁辉未提交新的证据。安徽省地质环境监测总站提交照片3张，证明烟酒店棋牌室实际经营者为梁辉，手机号码也是梁辉的。梁辉质证意见：对证据的三性均有异议，达不到证明目的，梁辉只经营棋牌室。因照片并未载明拍摄时间以及拍摄的地点，本院对该证据不予认定。 本院认为，综合当事人陈述及诉辩意见，本案的争议焦点为梁辉欠付安徽省地质环境监测总站房屋占有使用费金额。 关于房屋占有使用费标准。安徽省地质环境监测总站先与梁辉妻子宋云香签订房屋租赁合同，将蚌埠市门及其内大厅建筑面积约372平方米的门面房租与宋云香，月租金为8500元。后因宋云香儿子朱宋强承租其中约245平方米面积用于经营宠物医院，安徽省地质环境监测总站又与朱宋强单独签订了房屋租赁合同。两份房屋租赁合同约定租期均为2015年5月26日至2016年5月26日。梁辉上诉称《补充协议》中的物业管理费不能转化为房屋租金，因该《补充协议》系双方当事人自愿达成，不违反法律规定，一审法院根据合同及补充协议的约定认定宋云香承租房屋的租金为8500元，并无不当，也与梁辉签署的担保承诺中载明的房租月租金8500元一致。扣除朱宋强承租房屋的租金为5000元，确定梁辉实际使用房屋的占有使用费为3500元每月，符合实际情况。梁辉主张双方口头约定月租金2000元因未提交证据证明，本院不予支持。 关于梁辉欠付房屋占有使用费金额。2016年——2019年，梁辉共支付了99500元，其中2016年4月12日支付的5500元系2015年度房租，双方均认可2015年年度租金已付清。本案诉讼过程中，梁辉于2020年6月4日支付了5000元。梁辉自2016年1月至2019年12月应支付房屋占有使用费为168000元，已支付金额为99000元（99500-5500+5000），尚欠房屋占有使用费69000元。 关于违约金。因租赁合同和梁辉签署的担保承诺中均有“如逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天须按100元/天向总站赔偿损失”的约定，一审法院判决按照房租损失的30%计算违约金，并无不当。 综上，梁辉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2718元，由梁辉负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  朱怀甫 审判员  秦 玉 审判员  陈二伟 二〇二〇年九月二十八日 法官助理丁刘女 书记员张智瑶 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。