广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10678号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈带娣，女，1974年9月14日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。委托诉讼代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：马双勤，广东新法擎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区洛溪大桥法定代表人：张毅，总经理。委托诉讼代理人：邓晓君，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦榕灿，广东经纶律师事务所实习律师。上诉人陈带娣与被上诉人广州南天商业大广场建设发展有限公司（以下简称南天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈带娣上诉请求：1.撤销广州市海珠区人民法院(2019)粤0105民初15619号民事判决书第一、二、四项；2.依法改判第三项为立即返还陈带娣市场管理费4.2万元及保证金12498元；3.依法判决南天公司赔偿经营损失5.8万元；4.依法判决南天公司继续履行合同；5.本案一审、二审诉讼费用由南天公司承担。事实和理由：1.双方签署的《南天市场租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效。(2011)穗中法民五终字第1143号确认同一涉案场地蔡明炎与南天公司之间的租赁合同有效，一审认定涉案租赁合同无效，与前案判决冲突。2.本案是由南天公司违约在先，未按照合同约定提前通知解除合同，拒不履行合同义务，并拒收租金及市场管理费用，以违法犯罪方式破坏市场经营，并恶意提起诉讼。《南天市场租赁合同》租赁期限为2014年9月1日至2019年8月31日。其中第二条第一款第二项约定：“南天公司应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助陈带娣处理场内物品"。第五条约定：(一)南天公司负责对市场内的公共设备设施进行日常维护维修，保证设备设施的正常运作不影响市场的正常营业；(二)负责市场内的日常管理工作，维护良好的经营秩序具体包括：l.配备市场专管员，对市场的经营进行统一管理，维护市场正常经营执行。2.配备市场消防治安管理员，维护市场消防治安秩序。3.配备清洁员。每天清洁场内、外卫生。4.配备水、电维修工，维护水电设施和维修商铺、雨棚、仓库等。南天公司在庭审过程中称其在2018年7月16日向包括陈带娣在内的租户发出《关于南天市场升级改造终止的通知》，决定自2018年8月15日终止租赁合同，并要求包括陈带娣在内的租户解除合同，并办理退铺手续。首先陈带娣未收到该通知，亦未提供证据证明其已经通知到了陈带娣。其次即使南天公司发出了该通知，该解除合同的通知也不符合《南天市场租赁合同》约定南天公司应于6个月前通知陈带娣的要求。从2018年7月起，南天公司开始以断水断电，禁止他人进入市场、随意堆放垃圾、毁损商铺电力、暴力威胁等方式破坏市场经营，暴力逼迁。从2018年7月起，陈带娣到南天公司管理处缴纳市场管理费、租金等费用，但南天公司拒不接收，称南天市场即将拆迁，暂不缴纳市场管理费、租金等费用。后又多次转移办公场地，致使包括陈带娣在内的南天租户无法找到南天公司，致使双方合同无法履行，后南天公司以租户拒交费用为由起诉确认合同解除并索取非法利益，由此产生本案纠纷。本案一审期间，南天公司采取威胁恐吓、强行封停车场、强行开锁，肆意破坏陈带娣铺内物品等手段，损害陈带娣合法权益。3.本案由南天公司违约在先，拒不履行合同义务，其无权主张市场管理费及租金，根据权利义务一致原则，以违法犯罪方法破坏市场不能从中获益，以双方签订的《南天市场租赁合同》约定的价格计算市场管理费及租金亦不符合法律规定，一审法院认定事实不清，适用法律错误。南天公司对涉案商铺无所有权，其无权收取市场管理费及租金。一审法院既然认定合同无效，就不应该按照双方签订《南天市场租赁合同》约定的价格计算租金及市场管理费，首先应当由双方协商，协商不成由有关部门确定其标准。4.南天公司应当立即将涉案商铺及商铺内的物品恢复原状，并赔偿因南天公司造成停业的人工、销售损失及暴力拆除未到期商铺造成的装饰装潢及陈带娣物品损失。5、南天公司雇请黑社会等破坏市场经营并参与非法集资，依法应当交由公安机关立案侦查。对陈带娣的上诉，南天公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。事实与理由如下：1.南天公司与陈带娣签订的南天市场商铺租赁合同无效，对于案涉商铺的性质，一审法院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前，双方未能提供主管部门临时建筑在期满后可以继续使用的证据，故双方签订的租赁合同应认定无效；2.陈带娣应该向南天公司支付占有使用涉案商铺期间的房屋占用费及市场管理费，双方在庭审中确认陈带娣从2018年8月开始没有缴纳租金及市场管理费，由于陈带娣一直占有使用涉案商铺至2019年10月31日，故陈带娣应向南天公司支付租金及市场管理费；3.南天公司无需退还陈带娣市场综合管理费，双方约定的市场综合管理费是陈带娣因签订租赁合同承租涉案商铺支付的费用，是陈带娣当时的真实意思表示，陈带娣实际使用商铺期间没有提出过异议，而且双方约定的租赁期限截止时间为2019年8月31日，但是陈带娣一直占有使用涉案商铺至2019年10月31日，故陈带娣要求南天公司退还市场综合管理费缺乏依据，南天公司无法退还；4.南天公司无需赔偿陈带娣经营损失，陈带娣主张的经营损失是其自行估算的，且未证明该损失与南天公司的因果关系，陈带娣未举证证明其损失情况，应承担因举证不能而导致的不利法律后果，南天公司无法赔偿陈带娣经营损失。陈带娣向一审法院提出诉讼请求：1.南天公司立刻依约对市场内公共设备进行日常维护维修，保证设备设施的正常运作部不影响市场的正常营业、立刻依约维护市场经营秩序，配备清洁员，排除妨害以便于原告正常营业；2.南天公司向陈带娣返还市场综合管理费用4.2万元；3.南天公司向陈带娣赔偿经营损失共计5.8万元；4.本案诉讼费由南天公司承担。南天公司向一审法院提出反诉请求：1.解除陈带娣与南天公司的《南天市场商铺租赁合同》；2.陈带娣立即搬离、腾空广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第28栋37号商铺；3.陈带娣支付从2018年8月起至2019年10月31日止的租金（2018年8月的租金为1517.95元，从2018年9月起至2019年10月31日止的月租金为1639.39元）及逾期支付租金的违约金（以每月欠缴金额为基数，从逾期缴纳租金之日起至实际付清租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；4.陈带娣支付从2018年8月起至2019年10月31日止的市场管理费（2018年8月的市场管理费为3730.01元，从2018年9月起至2019年10月31日止的月市场管理费为4028.41元）及逾期支付市场管理费的违约金（以每月欠缴金额为基数，从逾期缴纳市场管理费之日起至实际付清市场管理费之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；5.陈带娣承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月12日，陈带娣（作为承租方、乙方）与南天公司（作为出租方、甲方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天国际酒店用品批发市场编号为第xx栋xx号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2014年9月1日起至2019年8月31日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：（1）甲方保证在租赁期内的前三年乙方可正常承租经营；（2）甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；（3）升级改造完成后乙方在同等条件下享有优先承租权；（4）升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为1205元、市场管理费为2961元，从2015年9月1日起至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用4.2万元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金12498元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；在租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有：1、拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的（其中：在合同期内累计有三个月欠交租金及市场管理费、水电费的视为违约）……；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任；等。2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向一审法院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。一审过程中，双方确认：陈带娣已经向南天公司交纳保证金12498元、市场综合管理费42000元及依约缴纳租金、市场管理费至2018年7月；合同约定2018年8月1日至2018年8月31日期间的租金为每月1517.95元，2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金为每月1639.39元；合同约定2018年8月1日至2018年8月31日期间的市场管理费为每月3730.01元，2018年9月1日至2019年8月31日期间的市场管理费为每月4028.41元。陈带娣表示：南天公司的行为造成其无法正常经营，其自行估算经营损失5.8万元。南天公司表示：其于2019年10月31日收回涉案商铺并拆除，故向一审法院申请撤回第2项反诉请求。一审法院向陈带娣、南天公司释明如租赁合同无效，是否变更一审诉讼及反诉诉讼请求，陈带娣表示不变更诉讼请求，南天公司表示变更反诉请求中的租金为占用费。陈带娣提供涉案商铺所在南天市场的照片及视频，拟证明南天公司对涉案商铺进行断水断电等形式影响其生产经营。南天公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为该证据无法反映是哪家商铺，内容也无法反映南天公司有断水断电的行为，其没有断水断电，陈带娣所称的拆除顶棚行为是其对市场已经到期收回的商铺或者签订了解除协议的商铺进行清场回收的合法行为，铁皮也只是因拆除其他商铺临时放置在涉案商铺门口。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。陈带娣与南天公司签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，一审法院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前原、双方当事人未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故涉案租赁合同应认定无效，且涉案商铺已经拆除，故对于陈带娣要求南天公司立刻依约对市场内公共设备进行日常维护维修，保证设备设施的正常运作不影响市场的正常营业、立刻依约维护市场经营秩序，配备清洁员，排除妨害以便于陈带娣正常营业及南天公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院均不予支持。南天公司向一审法院申请撤回第2项反诉请求，经审查，并无不当，一审法院予以准许。关于南天公司要求陈带娣支付房屋占用费及市场管理费的问题。陈带娣、南天公司确认陈带娣从2018年8月开始未交纳租金及市场管理费，由于陈带娣一直占有使用涉案商铺至2019年10月31日，故南天公司要求陈带娣从2018年8月1日起至2019年10月31日止参照合同约定的租金标准支付房屋占用费（2018年8月1日至2018年8月31日期间的占用费按每月1517.95元计算，2018年9月1日至2019年10月31日期间的占用费按每月1639.39元计算）及市场管理费（2018年8月1日至2018年8月31日期间的市场管理费按每月3730.01元计算，2018年9月1日至2019年10月31日期间的市场管理费按每月4028.41元计算）的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。对于南天公司要求陈带娣支付逾期支付租金及管理费的违约金的问题，由于支付违约金的前提是合同有效，如前所述，双方所签订的合同无效，故南天公司要求陈带娣支付逾期支付租金及管理费的违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于陈带娣要求南天公司返还市场综合管理费的问题，由于双方约定租赁期限截止时间为2019年8月31日，南天公司表示其于2019年10月31日收回涉案商铺，故陈带娣要求南天公司退还市场综合管理费缺乏依据，一审法院不予支持。关于保证金的问题，陈带娣在诉讼过程中称假如合同无效仍坚持不变更诉讼请求。保证金问题由法院依法处理。南天公司确认收取陈带娣保证金12498元，故应全额退还陈带娣。关于陈带娣要求南天公司赔偿经济损失5.8万元的问题。诉讼中，陈带娣表示南天公司的行为造成其无法正常经营，其自行估算经营损失5.8万元。陈带娣未举证证明其损失情况，应承担不利的法律后果，一审法院对陈带娣的该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、陈带娣在本判决生效之日起十日内向广州南天商业大广场建设发展有限公司支付从2018年8月1日起至2019年10月31日止的房屋占用费（2018年8月1日至2018年8月31日期间的占用费按每月1517.95元计算，2018年9月1日至2019年10月31日期间的占用费按每月1639.39元计算）；二、陈带娣在本判决生效之日起十日内向被告支付从2018年8月1日起至2019年10月31日止的市场管理费（2018年8月1日至2018年8月31日期间的市场管理费按每月3730.01元计算，2018年9月1日至2019年10月31日期间的市场管理费按每月4028.41元计算）；三、南天公司在本判决生效之日起十日内向陈带娣退还保证金12498元；四、驳回陈带娣的全部诉讼请求；五、驳回南天公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2300元及反诉受理费674.07元，均由陈带娣负担。上述反诉受理费已由南天公司预交，南天公司同意由陈带娣在履行本判决时直接将其应负担的本诉受理费支付给南天公司。在本院二审期间，陈带娣向本院提交照片一张，拟证明南天公司破坏陈带娣的正常经营，无法实现租赁目的。南天公司主张该照片在一审时已质证，因此不再发表质证意见。南天公司未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。一、关于涉案租赁合同效力及继续履行的问题。一审法院向广州市规划和自然资源局查询结果显示涉案商铺所在场地为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前南天公司、陈带娣未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定认定涉案租赁合同无效，并无不妥。涉案商铺已经被拆除，陈带娣要求南天公司对涉案商铺及商铺内的物品恢复原状、继续履行合同，不符合法律规定亦无实际可能。陈带娣该项上诉主张，不能成立。二、关于陈带娣上诉主张南天公司向其返还市场综合管理费42000元能否成立的问题。南天公司确认收取陈带娣合同期内的市场综合管理费42000元，但双方之间的租赁合同期限已于2019年8月31日届满，陈带娣亦无证据证明在此之前已经将涉案商铺交还给南天公司。因此，陈带娣诉请南天公司退回上述市场综合管理费42000元，理据不足，本院不予支持。三、关于陈带娣诉请不应向南天公司支付租金（占用费）及市场管理费的问题。双方租赁合同明确约定，从2014年9月1日起至2015年8月31日止每月租金为1205元、市场管理费为2961元，从2015年9月1日起至2019年8月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，现双方确认陈带娣从2018年8月开始未交纳租金及市场管理费，由于陈带娣一直占有使用涉案商铺，并未向南天公司交回商铺，直至商铺被拆除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，南天公司诉请陈带娣从2018年8月1日起至2019年10月31日止参照合同约定的标准支付租金（占有使用费）及市场管理费，合法有据。四、关于陈带娣诉请南天公司赔偿经营损失58000元能否成立的问题。因陈带娣未能对损失提供相应的证据予以证明，应承担不利的法律后果，故陈带娣诉请南天公司赔偿其经营损失58000元，本院不予支持。五、关于陈带娣诉请南天公司向其返还保证金12498元的问题。一审法院已经作出南天公司退还保证金12498元的判项，因此，本院对其该诉请不再作处理。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈带娣的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人陈带娣负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  张 怡审判员  吴晓炜二〇二〇年九月二十三日书记员  李 广胡秀红