文书内容海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初3299号原告：海城市牌楼镇东三道村村民委员会，住所地海城市牌楼镇东三道村，统一社会信用代码54210381ME0028039D。法定代表人：左智广，该村村主任。委托代理人：杨洪杰，辽宁日泽律师事务所律师。被告：马广涛，男，1970年9月27日生，汉族，住海城市。原告海城市牌楼镇东三道村村民委员会诉被告马广涛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于依法组成合议庭，于2020年6月18日、2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告海城市牌楼镇东三道村村民委员会的委托代理人杨洪杰，被告马广涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海城市牌楼镇东三道村村民委员会诉称:原告系海城市牌楼镇东三道村村民委员会。2011年11月18日，原告将村里所有的果汁厂、气调库、大棚（三栋暖棚、两栋冷棚）租赁给被被告父亲马玉盈。合同约定：租期15年（从2011年11月18日至2026年11月18日止）。果汁厂每年租金12万元，气调库每年租金5万元，大鹏每年租金1.5万元，每年11月1日至15日支付当年租金，如按期不交视为合同作废，被告方欠租金超过60天的，原告方有权单方解除租赁合同。被告父亲马玉盈死亡后三份租赁合同由被告履行，被告支付租金至2015年。从2016年至今被告未支付租金。2019年原告发现被告私自将原告果汁厂的部分设备拆除变卖。原告认为，被告马广涛虽然不是合同签订一方，但在其父亲死亡后是该三份合同的实际履行人，并向原告方交纳过租金，并实际占有、管理、使用本合同租赁物，被告方是该三份合同的实际履行者。根据合同相对性原则，马广涛应当是本案被告。同时依据合同的约定，在被告方不履行给付租金义务超过60日，原告有权解除本合同。综上，请求法院判令：1.依法解除原告与被告父亲（被告实际履行）签订的三份租赁合同；2.要求被告给付拖欠原告租金440076（到2020年11月18日）；3.诉讼费由被告承担。被告马广涛辩称：2011年11月18日我父亲马玉盈与村委会签订了租赁合同。我父亲病故后，原租赁合同由我继续经营。2008年我父亲因涉嫌经济问题被海城纪检调查，并被纪检责令交纳违纪款889万元，后经调查后我父亲无经济问题，纪检便将已交纳的违纪款889万元退还到村委会账户，该款去向我父亲未做交待，村委会应出示账目说明该款的去向；租用的气调库于2019年5、6月份被海城法院判给远东集团，产权已不属于原告所有，从2019年6月至2020年6月的一年租金原告不应收取；我跟远东重新租赁气调库，租金已涨了2-3万，并且只租给我8年，对于涨价部分的租金和不能继续承租的8年经营权，应由原告适当给我经济赔偿；我父亲当年租赁气调库装修花费了大量资金，有近七十万元，有账目和清单可证，现气调库的所有权已变更，原告对我装修所花费用应适当给补偿；我父亲在果汁厂投入近七十万元的设备，原告也应给我补偿；关于原告提出的相关设备恢复原状问题，已经在厂内，但叉车不属于原告所有，是我自己的。经审理查明，2011年11月18日，原告海城市牌楼镇东三道村民委员会与被告马广涛的父亲马玉盈签订租赁合同三份，约定将村集体所有的果汁厂、气调库、大棚（三栋暖棚、两栋冷棚）租赁给马玉盈，租期为15年，即从2011年11月18日至2026年11月18日止，租金为果汁厂每年12万元、气调库每年5万元、大棚每年1.5万元，每年的11月1日至15日支付当年租金，如按期不交视为合同作废，承租方欠租金超过60天的，出租方有权单方解除租赁合同。同时约定，在合同期内果汁厂、气调库被银行执行抵售时新增设备（超30万元以评估为准）款由出租方给承租方挂账处理。另查，被告马广涛的父亲马玉盈去世后，该三份租赁合同由被告马广涛继续履行。该三份合同的租金从2016年开始至今未付。再查，原告海城市析木镇东三道村民委员会自认该村现欠马玉盈人民币484924元，且主张该款用以抵做租金。又查，原被告双方租赁合同中所涉的气调库2018年7月9日经海城市人民法院（2017）辽0381民初4748号判决书判令由海城市析木镇东三道村民委员会交付给海城远东矿业有限公司，后海城市析木镇东三道村民委员会提出上诉，鞍山市中级人民法院于2019年6月作出（2018）辽03民终3936号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，除原、被告的当庭陈述外，原告提供的证据有：租赁合同三份、2013年至2015年租金收据。本院以职权调取的证据：（2017）辽0381民初4748号判决书、鞍山市中级人民法院（2018）辽03民终3936号民事判决书。以上证据经本院审查，所证事实，足资认定，本院予以确认。本院认为:本案中的被告马广涛虽不是三份租赁合同的签订主体，但合同的签订主体暨其父亲马玉盈去世后，其自认该三份租赁所涉标的实际由其经营，原告亦未提出异议，故本院认为原被告双方已通过实际履行的方式将合同的主体变更为被告马广涛，故被告马广涛有义务按原合同继续履行。现其未按照约定履行支付租金的义务，符合双方合同约定的合同解除条件，故原告要求解除果汁厂和大棚租赁合同的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持；关于原告是否有权要求解除气调库租赁合同的问题，经查，气调库系于2019年6月经鞍山市中级人民法院终审裁定确定应由本案原告交付给案外人海城远东矿业有限公司，而被告马广涛不支付租金的违约行为系从2016年开始，也就是说原告提出解除租赁合同是基于租赁物产权变更前被告马广涛的违约行为。现行法律并未限制租赁物产权变更后，原出租人不可以主张合同权利，追究违约方的合同责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止和合同的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权，故对原告主张解除气调库租赁合同的诉讼请求，本院亦予以支持。关于被告马广涛提出的原告处有应付其父亲款项的问题，本案认为与本案不属同一法律关系，本院不予审查；关于被告马广涛应支付的租金数额问题，经查，合同所涉的气调库已于2019年6月经鞍山市中级人民法院终审裁定确定应由本案原告交付给案外人海城远东矿业有限公司，故至此以后的租金原告无权向被告主张；因原告海城市析木镇东三道村委会自认其欠马玉盈人民币484924元，主张抵扣租金，被告马广涛亦主张租金应从其父亲在村里的账目中抵扣，此系当事人意思自治，本院予以支持；综上，被告马广涛应支付的租金数额为331328元（计算方式附后）。关于被告马广涛提出的要求原告对因气调库所有权变更导致其重新签订租赁合同所产生的经济损失进行赔偿的辩解意见，因原被告间气调库租赁合同的解除系因被告马广涛未支付租金的违约行为，故其无权要求原告赔偿其后续经济损失；关于被告马广涛提出的要求原告对其装修气调库的费用进行补偿的辩解意见，其一，原告未提交证据证明其装修投入情况，其二原被告之间只约定了“新增设备（超30万元以评估为准）款由出租方给承租方挂账处理”，双方未对装修费用的投入在合同解除时的处置方式进行约定，故本院认为应综合考虑合同解除之原因、违约责任的情况等，确定装修投入的处置及补偿方式，本案中，系被告马广涛违约，其又未对其投入情况进行举证，故本院对其要求原告补偿装修投入的主张不予支持；关于被告马广涛提出的要求原告对其在租赁的果汁厂内添附的设备进行适当赔偿的辩解意见，因被告提交的购买设备发票时间为2008年，且购货单位名头为“海城市东丰农业开发有限公司”，从购买设备时间及购买人来看，均与本案合同不具有关联性，故对被告的意见不予支持；关于诉争的设备恢复原状的问题，因被告马广涛提出叉车系由其投入，原告又未提交证据证明叉车属承租物内的设备，该故本院认为对原告要求该叉车恢复原状的诉讼请求不予支持，其余厂内设备因被告马广涛表示认可并同意恢复原状，故本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、原告海城市牌楼镇东三道村村民委员会与案外人马玉盈于2011年11月18日签订的果汁厂、气调库、大棚租赁合同（由被告马广涛实际履行）解除；二、被告马广涛于本判决生效后十日内向原告海城市牌楼镇东三道村村民委员会支付租金合计人民币331328元；三、上述三份租赁合同所涉租赁物中的附属设备：白钢水罐8个、电机8个、锅炉1台由被告马广涛恢复原状；四、驳回原告的其它诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3951元，由原告海城市牌楼镇东三道村村民委员会承担976元，由被告马广涛承担2975元。此款原告已垫付，被告马广涛在履行前项义务时，加付2975元给原告。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 王 丹二〇二〇年九月二十一日书记员 于若男附计算方式            租赁物              年租金（元）              月租金      （元）              起算时间              截止时间              租金数额                  果汁厂              120000               10000               2016年              2020年9月（判决作出当月）              120000×4年+120000/12个月×9个月=570000                  气调库              50000               4167              2016年              2019年6月（气调库所有权变更判决生效当月）              50000×3年+50000/12个月×6个月=175002                  大棚              15000               1250              2016年              2020年9月（判决作出当月）              15000×4年+15000/12个月×9个月=71250      未付租金合计：570000+175002+71250=816252元应付租金：816252-484924（原告同意予以扣除数额）=331328元