四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川10民终51号 上诉人（原审原告）：肖英，女，1972年11月20日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，住广东省东莞市。 委托诉讼代理人：赖文生（肖英之夫），男，1969年8月25日出生，汉族，广东省东莞市人，住广东省东莞市。 上诉人（原审被告）：内江速超房地产开发有限公司，住所四川省内江市东兴区东桐路488号附13号。 法定代表人：康先银，执行董事。 委托诉讼代理人：刘海坤，男，公司员工。 委托诉讼代理人：李秋培，四川华神律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘海坤，男，1965年3月5日出生，汉族，四川省内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 被上诉人（原审被告）：内江市东兴区白合镇人民政府，住所四川省内江市东兴区白合镇正街1号。 法定代表人：肖辉，镇长。 委托诉讼代理人：王兴明，该镇党委副书记。 委托诉讼代理人：黄玉峰，该镇司法所所长。 上诉人肖英、上诉人内江速超房地产开发有限公司（以下简称速超公司）因与被上诉人刘海坤、内江市东兴区白合镇人民政府（以下简称白合镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2018）川1011民初3021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人肖英及其委托诉讼代理人赖文生，上诉人速超公司的委托诉讼代理人刘海坤、李秋培，被上诉人刘海坤到庭参加诉讼。白合镇政府经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。审理中，因与本案关联案件未审结，本案中止审理，依法扣减审限。本案现已审理终结。 肖英上诉请求：1.撤销一审法院的部分错误判决；2.纠正并改判重审法院的错误漏判，判令被上诉人赔偿肖英因其过错造成的如下实际损失：（1）房屋损失:门面房损失(50.6平方米×2500元/平方米)126500元、厨房9.24平方米、过道12.3平方米损失（21.54×900元/平方米）19386元，三项合计145886元；（2）门面租赁损失：计算从2011年2月当月开始，到2018年8月当月止，共计91个月；共2间门面房，赔付金额为45700元；（3）“广州—内江”的差旅费共7823元；（4）被占宅基地的损失：判决被上诉人在肖英宅基地上非法重建的“百鹤雲霆”中赔付上诉人200平方米的房屋；3.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院参照《内江市人民政府关于调整征地补偿安置有关政策的通知》（内府发〔2013〕8号）赔偿肖英被拆门面房损失不当,应按动态的“市场价格”进行赔偿；厨房、过道属房屋的附属生活设施，该损失应赔偿；被拆房屋系对外租赁的营业用房，该房屋自从2011年2月始至2018年8月止，就未对外租赁，该损失应赔偿；为诉讼上诉人往返广州—内江的差旅费共7823元，该损失应赔偿；被占“宅基地”赔偿问题，因一审法院在“庭前调解”过程中，存在有意误导肖英，导致肖英被“占宅基地”问题被一审法院忽视。肖英正在租赁的50.6平方米的门面房被拆，如今成了别人的超市，该损失应赔偿。 速超公司辩称：不认可肖英的上诉请求，请求撤销一审判决，支持速超公司上诉请求。 刘海坤辩称：不认可肖英的上诉请求及理由。 速超公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判赔偿肖英的房屋损失50068元由白合镇政府承担；3.驳回肖英的其他诉讼请求；4.一、二审诉讼费由白合镇政府承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,肖英所在的东兴区白合镇白合村十五社的土地经四川省人民政府批准已于2012年被东兴区人民政府征收,肖英属被征收对象。该土地被征收后的拆迁安置工作由白合镇政府组织实施。白合镇政府口头与速超公司达成协议，由速超公司对该征地拆迁垫资补偿安置，双方未签订书面委托协议。继后，白合镇政府向速超公司移交了四川省人民政府（2012）611号文件、《征用、征收农村集体土地协议书》、《征地拆迁还房协议书》。速超公司已兑付了全部征地补偿费、过渡费、搬家费、安置还房3404.6平方米，还有1400平方米未安置，肖英属未安置对象。造成对肖英等人未安置的原因在于白合镇政府未按约向速超公司支付垫付的各项费用。故肖英的损失应由白合镇政府赔偿。 肖英辩称,签协议是与速超公司签订的，应直接找速超公司，不能直接找百合镇政府。 刘海坤辩称，与速超公司的意见一致。 肖英向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告被拆迁门面房、厨房、过道和厕所损失171186元及从2011年2月起至2018年8月的门面租赁损失45700元；2.判令被告赔付原告过渡费64000元、搬家费1200元；3.判令被告赔付原告及其委托人赖文生因此案往返差旅费7823元。以上共计289909元。 一审法院认定事实：2011年2月23日、25日，原告肖英与被告速超公司签订《拆迁还房协议书》、《拆迁还房补充协议书》，约定：1.原告肖英将坐落于内江市东兴区自有的50.6平方米门面及住房、院坝交给被告速超公司拆迁改建，被告速超公司在28个月内以其在内江市东兴区白合镇交通路3号修建的“百鹤雲霆”新建房屋两套190.4平方米作为赔付，被告延迟还房后原告有权选择以市场价退房还款；2.被告速超公司每月支付拆迁补偿费200元、支付过渡安置费200元；此外还约定了100000元违约金等内容。2014年1月6日，白合镇政府通知原告按其与速超公司所签协议于同年2月25日前办理拆迁。2014年2月15日，速超公司通知原告在2014年3月1日前办理拆迁。2014年5月30日，原告肖英与被告速超公司再次签订《拆迁还房补充协议书》，增加院坝还房面积30平方米。原告肖英按通知要求将合同中约定的房屋和院坝交与被告速超公司拆除占用。被告速超公司将原告的房屋拆除后，通过兰华明共向原告肖英支付了补偿费用25900元。合同到期后，被告速超公司未履行合同义务，原告肖英向一审法院起诉，要求被告赔付上述各种费用772000元。一审法院于2018年4月4日作出（2017）川1011民初3374号民事判决，原告肖英不服上诉，本院于2018年6月26日作出（2018）川10民终519号民事裁定，撤销一审法院（2017）川1011民初3374号民事判决，发回一审法院重审。重审中，原告变更诉讼请求，诉请判令三被告向原告赔付各种损失费用289909元。 另查明：原告肖英涉诉的村镇房屋所有权证证号为13-01-15字第27号，房屋结构为砖混，建筑面积为50.6平方米（其中非住宅30.60平方米）。被告速超公司系三级房地产开发经营单位、有限责任公司。原告与被告速超公司签订三份协议书中载明，甲方为“肖英”，乙方为“内江市速超房地产开发有限公司”，合同末尾有被告刘海坤在“内江市速超房地产开发有限公司”后签字署名，均加盖了速超公司公章。2012年10月16日，内江市东兴区土地统征整理和储备交易中心发出内东统征发（2012）10号《关于内江市东兴区2011年第四批乡镇建设用地（白合村15社）征地补偿安置的公告》，公布了征地拆迁补偿有关事宜，同时与白合镇白合村15社签订了《征用、征收农村集体土地协议书》。原告肖英系此范围征地安置对象之一。 一审判决认为:本案的争议焦点为：1.原告肖英与被告速超公司签订的合同效力如何认定；2.被告刘海坤与被告白合镇政府是否应作为本案责任主体承担民事责任。 拆迁安置合同是依法取得房屋拆迁许可证的单位与被拆迁人依照法律的规定就拆迁安置问题达成的协议。由于被告速超公司未取得拆迁许可证，原告肖英的房屋又属于农村房屋，故被告速超公司与原告肖英签订的拆迁还房协议及补充协议违反了国家法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。被告速超公司在本案中明知无权拆迁而为之，应承担本案合同无效的全部过错责任。被告速超公司将原告的房屋拆除后无法恢复原状，依法应当赔偿因拆除房屋造成的以下实际损失：一是房屋被拆除的建筑损失，其赔偿额宜参照《内江市人民政府关于调整征地补偿安置有关政策的通知》（内府发〔2013〕8号）确定的东兴区农村集体土地房屋砖混结构重置价按780元/平方米计算，即50.60平方米×780元/平方米=39468元；二是房屋使用损失，案涉房屋地处白合镇场镇，酌情参照同时期白合镇政府与白合村十五社村民签订的《征地拆迁还房协议》中约定的每户每月800元的过渡标准计算，时间从2014年3月起至原告请求的2018年8月底止，即53月×800元/月=42400元；三是搬家费损失，酌情按1200元计算。上述纳入赔偿的费用共计83068元，扣除原告肖英已收到25900元，被告速超公司还应向原告肖英支付赔偿费用为57168元，对该部分赔偿费用，一审法院依法予以支持。原告要求被告支付过渡费64000元及赔偿门面租赁损失45700元的请求，因协议无效而无法律依据，一审法院不予支持。原告要求被告支付因参加诉讼产生的差旅费7823元的请求，于法无据，一审法院不予支持。 关于被告刘海坤的诉讼主体问题，因刘海坤是代表速超公司以合同的乙方与原告肖英（甲方）签订协议，刘海坤的署名行为是职务行为，故被告刘海坤不是本案合同的相对方，不是适格被告，依法不承担本案的民事责任。此外，被告白合镇政府也不是本案合同的相对方，在本案中无过错，依法不承担民事责任。 一审法院判决：一、原告肖英与被告内江速超房地产开发有限公司签订的《拆迁还房协议书》、《拆迁还房补充协议书》无效；二、被告内江速超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖英赔偿房屋损失及其他损失共计57168元；三、驳回原告肖英的其他诉讼请求。 二审中，肖英向本院申请证人肖某、马某出庭作证，本院准许后，该二证人出庭作证。肖英的证明目的为:速超公司与白合镇政府的口头协议是存在的，速超公司履行了口头协议的部分。 上述二证人的证词经速超公司、刘海坤质证后,本院认为速超公司与白合镇政府是否存在委托合同关系无相应的书面证据,且白合镇政府在一审中亦否认与速超公司存在口头委托合同关系，故上述二证人的证词不予采信。 肖英二审中提交调取证据申请，欲调取内江市东兴区土地统征和储备交易中心向四川省内江市东兴区白合镇白合村15社支付土地征收款的发放情况。本院认为，内江市东兴区土地统征和储备交易中心支付土地征收款的支付对象为内江市东兴区白合镇白合村15社，非个人。故肖英的该调取证据申请不予准许。 二审另查明,一审法院审结的已生效的（2018）川1011民初1287号民事调解书的调解主文为:1.第三人内江市东兴区白合镇人民政府自愿于2019年12月31日前向原告内江速超房地产开发有限公司支付征地补偿款563994.25元；2.第三人内江市东兴区白合镇人民政府自愿按照四川省人民政府川府土（2008）1520号批复文件中载明的地块（即内江市东兴区白合镇农贸市场A1地块）向原告内江速超房地产开发有限公司安置被折迁户安置房合计1200平方米，如果第三人内江市东兴区白合镇人民政府不愿或不能向原告安置被折迁户安置房1200平方米，则第三人内江市东兴区白合镇人民政府自愿将安置房折价，按照2580元每平方米计算，折价款合计3096000元，第三人白合政府自愿在该地块拍卖后（即该地块在2019年12月31日前完成）三个月内将折价款3096000元付清；3.原告内江速超房地产开发有限公司自愿放弃向第三人内江市东兴区白合镇人民政府已支付的土地补偿费96446元；4.原告内江速超房地产开发有限公司自愿撤回其他请求。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致,本院予以确认。 本院认为,本案争议的焦点系肖英主张的房屋损失171186元元、房屋租金损失45700元、过渡费64000元、搬家费1200元、差旅费7823元及速超公司主张的肖英的房屋损失50068元应由白合镇政府承担的请求是否成立。 根据一、二审查明的事实，速超公司系三级房地产开发经营单位，为有限责任公司,非依法取得房屋拆迁安置补偿许可证的单位,故其与肖英分别于2011年2月23日、25日、2014年5月30日签订的《拆迁还房协议书》、《拆迁还房补充协议书》，《拆迁还房补充协议书》因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，均为无效。肖英的房屋于2014年5月30日前后被速超公司拆除后至今未得到相应的安置或赔偿，其要求速超公司赔偿损失合法有据，本院予以支持。速超公司应对肖英的损失承担相应的赔偿责任。速超公司虽辩称与肖英签订上述三个协议是受白合镇政府委托所为，但在一、二审中均未提交相应的证据予以证实，且已生效的四川省内江市东兴区人民法院（2018）川1011民初1287号民事调解书，已对速超公司、内江市东兴区土地统征和储备交易中心、白合镇政府、内江市东兴区白合镇白合村村民委员会间的纠纷进行了审结，故速超公司辩称及上诉理由均不能成立，本院不予支持。肖英被拆除的房屋为村镇房屋，其持有村镇房屋所有权证，证号为13-01-15字第27号，房屋结构为砖混，建筑面积为50.6平方米（其中非住宅30.60平方米），其他的厨房、过道均无有效证据证实面积。一审法院对肖英的房屋损失参照《内江市人民政府关于调整征地补偿安置有关政策的通知》（内府发〔2013〕8号）确定的东兴区农村集体土地房屋砖混结构重置价780元/平方米计算与实际不符，应按一审法院（2018）川1011民初1287号民事调解书中所确定的每平方米2580元及肖英的诉请每平方米2500元综合考量，本院酌情按每平方米2500元计算,即肖英的房屋损失为：50.60平方米×2500元=126500元；一审判决对房屋使用损失（即过度费）酌情参照同时期白合镇政府与白合村十五社村民签订的《征地拆迁还房协议》中约定的每户每月800元的过渡标准计赔（从2014年3月起至2018年8月底止，即53月×800元/月=42400元）、对搬家费损失，酌情按1200元计赔以及对肖英主张的要求速超公司支付因参加诉讼产生的差旅费7823元、对肖英主张的门面租赁损失予以驳回均无不当。综上，肖英的各项损失包括：房屋损失126500元、房屋使用损失42400元、搬家费损失1200元，共计170100元，扣除肖英从速超公司领取的25900元外，速超公司应赔偿肖英144200元。至于肖英所诉要求速超公司“占地赔偿”的诉请，不属于本案审理范围。 综上所述，肖英的部分上诉请求成立，本院予以支持；速超公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省内江市东兴区人民法院（2018）川1011民初3021号民事判决第一项,即原告肖英与被告内江速超房地产开发有限公司签订的《拆迁还房协议书》、《拆迁还房补充协议书》无效； 二、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2018）川1011民初3021号民事判决第二、三项，即撤销被告内江速超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖英赔偿房屋损失及其他损失共计57168元、驳回原告肖英的其他诉讼请求； 三、被上诉人内江速超房地产开发有限公司于收到本判决书之日起15日内赔偿上诉人肖英144200元； 四、驳回肖英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4733元，由肖英负担3800元，内江速超房地产开发有限公司负担933元；二审案件受理费9021元，由肖英负担4288元，由内江速超房地产开发有限公司负担4733元。 本判决为终审判决。 审 判 长  叶 波 审 判 员  易小峰 审 判 员  裘南晶 二〇二〇年九月十一日 法官助理  苏 月 书 记 员  王 洁