辽宁省铁岭市清河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1204民初371号 原告：唐丽敏。 委托诉讼代理人：周志哲。 被告：铁岭市清河春天房地产开发有限公司。 法定代表人：李本乐。 被告：邸斌。 委托诉讼代理人：王永秋。 委托诉讼代理人：陈淼。 第三人：李子民。 委托诉讼代理人：周志哲。 原告唐丽敏与被告铁岭市清河春天房地产开发有限公司（以下简称“春天公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐丽敏及其委托诉讼代理人周志哲，被告邸斌的委托诉讼代理人王永秋、陈淼，第三人李子民及其委托诉讼代理人周志哲到庭参加诉讼，被告春天公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐丽敏向本院提出诉讼请求：1、要求判决被告春天公司根本违约，解除商品房买卖合同，并判决向原告返还房款927440元，承担违约损失赔偿责任，承担己付房款从2015年9月起至给付时止按人民银行同期贷款利率计算的损失及损失赔偿；2、判决被告春天公司返还原告向被告春天公司交纳的物业费及取暖费等共计13379.06元；3、被告邸斌对第一项、第二项诉讼请求承担连带责任;4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年4月，被告邸斌在原告处购砖，原告均按约定将砖送往被告邸斌指定的工地。截止2015年9月经对账共欠原告砖款927440元。经多次催要，2015年9月21日，被告邸斌与原告达成用商品房抵顶砖款协议。直至2016年2月29日，被告春天公司以顶账协议的方式追认此笔砖款为被告春天公司欠款，并以协议方式同意用自己开发的四套房产顶账，具体房产信息为xx。双方协议签订后，经查现四套商品房其中xx室被告春天公司另行出售、剩佘三套抵押给银行。被告春天公司的行为违反最高人民法院商品房买卖合同司法解释，一房二卖及隐瞒房屋己抵押的事实。被告春天公司是根本违约，依法应承担解除合同后返还房款及违约责任。被告邸斌应承担连带责任，邸斌应对以房抵债的协议产生的违约责任及继续支付货款承担连带责任。综上，春天公司及邸斌是共同民事责任主体，春天公司在履行以房抵债的商品房买卖合同过程中，违约将房产出售及抵押，为保证原告合法债权，要求被告春天公司在商品房买卖合同（解除）后，按抵账协议履行给付货款及违约损失。邸斌是支付砖款义务主体之一，春天公司违约致使原告债权不能实现，邸斌应承担共同连带付款责任。恳请支持原告诉讼请求，望依法判决。 被告春天公司未作答辩亦未向本院提供证据。 被告邸斌辩称，双方已经约定好供货价格是用房子抵顶，现在邸斌已经把房子抵给唐丽敏本人，所以不存在违约，而且唐丽敏本人现在已经办理房屋顶账协议并办理了进户，所以房子的使用权已经确定，不影响正常使用。如果当时不是以抵房子的形式，邸斌也不可能认这个价格，这是之前约定好的。之前邸斌公司是可以办房照的，是因为唐丽敏为了躲避二次费用才没有办理的，与邸斌无关。现在邸斌不是春天地产的负责人了，所以应该去找春天地产，与邸斌没有关系。现在邸斌本人和亿安担保公司也在打官司，之后如果想办理房照，也得等官司结束之后，因为现在亿安不配合了，现在的局面不是我们可以控制的了，但是我们可以承诺对方房子的手续，只要亿安配合就立刻办理。邸斌当时作为春天公司的法定代表人，是代表春天公司签订的文件，其权利义务关系应由春天公司承担，与邸斌个人没有法律关系。退一步讲，如果法院认定邸斌个人欠原告购砖款，那么原告与被告已于2016年2月29日签订顶账协议，该债务已经转移给春天公司，并且由原告认可的。本案是买卖合同关系，邸斌不是买卖合同双方，故邸斌也不应是本案的被告。另顶账差价款4465元未补齐，因本案涉及的四套房产已经抵顶给亿安公司，现亿安公司涉及刑事犯罪，亿安公司被调查的资产中包含这些财产，所以请求法院等待刑事调查结果。 第三人李子民述称，我同意原告唐丽敏的诉讼请求，唐丽敏是将砖卖给邸斌个人，交付地点及用途是铁岭新区星悦华廷工地，购砖后还不上钱，用春天公司开发的房产四套抵顶砖款。唐丽敏通过抵顶取得四套房产后，将其中两套转给本案第三人，因为是双方签订顶账协议后，春天公司与原告唐立敏及第三人李子民签订了商品房买卖合同，但是四套房产均抵押给xx银行股份有限公司三套，抵押给王某一套。因此四套房产因抵押无法交付，顶账协议无法履行，同意唐丽敏要求被告邸斌承担第一还款责任，同意春天公司承担连带责任。 本院经审理认定事实如下：被告邸斌在承包铁岭星悦华廷部分工程期间，由原告唐丽敏向其工地送砖，累计欠砖款922975元未付。2015年9月21日邸斌同意以被告春天公司开发的坐落于铁岭市清河区xx房产核价927440元抵顶砖款（差价4465元，标明此款已结清）并向原告唐丽敏出具书面协议。2016年2月29日被告春天公司亦向原告唐丽敏出具上述房产抵顶案涉砖款的顶账协议，并基于该协议于同日与原告唐丽敏、第三人李子民（唐丽敏转其名下二处）签订上述四处房产商品房买卖合同，出具了购房款收据，同时被告春天公司又收取了物业、水、电、取暖、垃圾清理等费用共计13379.06元。 另查明，春天公司已于2017年将xx抵押于案外人xx银行股份有限公司，抵押权人为xx银行股份有限公司；2019年将xx抵押于案外人王某，抵押权人为王某。上述房产抵押，均在铁岭市清河区不动产登记中心办理了登记手续。 上述事实，有原告提供的顶账协议、商品房买卖合同、购房收据、相关费用票据、查档证明，被告邸斌提供的资产分割协议、顶账协议、立案告知书等证据在卷佐证，经庭审质证，被告未对原告提供证据的真实性提出异议，本院认为客观真实，可以采信。被告邸斌提供的证据（顶账协议除外）与本案所涉债权债务关系并无关联性，本院不予采信。 本院认为：债务应予清偿。原告唐丽敏向被告邸斌供应建筑用砖，双方形成买卖合同关系，邸斌对于所欠砖款理应予以给付。基于此债务，邸斌及春天公司后续又以上述四处房产以物抵债，但因该四处房产现已抵押他人，客观上原告及第三人无法如约取得用于抵债房屋的所有权，所签顶账协议、商品房买卖合同，不能实现合同目的，故债务人邸斌、债务加入人春天公司均应承担违约责任。原告主张的被告应给付、返还相关款项、解除商品房买卖合同、承担利息的诉讼请求，本院认为符合法律规定，予以支持。另原告所交纳的水、电、物业、取暖、垃圾清理等费用原告亦未能实际受益，对此损失被告应予赔付。对于被告邸斌所提出的抗辩理由，本院认为，1、关于砖款价格问题，被告邸斌主张双方约定以房子抵顶价款方式支付，否则不认可此价格，但其未向本院提供证据予以证明，故应承担对己不理的法律后果；2、邸斌主张已把房子抵给唐丽敏本人，且与他人就春天公司资产进行了分割，债务已转移，且是职务行为，此债务与其无关。对此本院认为，所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。本案中，邸斌欠付原告唐丽敏砖款，此为旧债务；嗣后其与春天公司同原告唐丽敏以物抵债，此为新债务，现用于抵顶债务的房产已抵押他人，无法实现协议目的，故原告唐丽敏与被告邸斌之间的旧债务并未消灭。对邸斌提出的其已与他人就春天公司资产进行了分割一节，本院认为并不能以此对抗外部债权债务关系，对外部债权人并无约束力。对于原告是否已补足抵房差价4465元的问题，本院认为在四份商品房买卖合同中，均注明房款已付清，且向原告开具足额收据，故应认定此差价款已补足。对被告邸斌提出的因本案涉及的四套房产已经抵顶给亿安公司，现亿安公司涉及刑事犯罪，亿安公司被调查的资产中包含这些财产，请求法院等待刑事调查结果的意见，本院认为与本案并无关联性，不影响本案进行审理。故对被告邸斌的辩解意见，本院不予采纳。被告春天公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告唐丽敏、第三人李子民与被告铁岭市清河春天房地产开发有限公司于2016年2月29日签订的四份商品房买卖合同； 二、被告铁岭市清河春天房地产开发有限公司、邸斌于本判决生效之日起五日内给付原告唐丽敏债务款项927440元并支付利息（利息自2016年2月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告铁岭市清河春天房地产开发有限公司、邸斌于本判决生效后五日内赔付原告唐丽敏水、电、物业、取暖、垃圾清理等费用13379.06元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13208元，由被告铁岭市清河春天房地产开发有限公司、邸斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审 判 长  于松洋 人民陪审员  李凤兰 人民陪审员  李绍飞 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  马 悦