杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初16774号 原告：杭州德邦汽车装饰有限公司，住所地：杭州市余杭区南苑街道迎宾路588号。 法定代表人：熊英，总经理。 委托诉讼代理人：梁天、郝丽萍,浙江浙杭律师事务所律师。 被告：杭州理想车城有限公司，住所地：杭州余杭区南苑街道迎宾路588号。 法定代表人：陈立强，董事长。 委托诉讼代理人：严建华、周宝林。 原告杭州德邦汽车装饰有限公司（以下简称德邦公司）为与被告杭州理想车城有限公司（以下简称理想公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月10日向本院起诉。诉请：一、判令被告支付原告租赁房屋的装修及附属物、机器设备补偿款167925元；支付原告停工停业损失、临时安置补助费、奖励合计777166.50元；支付搬迁费49580元；二、本案诉讼费、财产保全申请费由被告承担。本院于同日受理后，依法由审判员吴翔适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭审理了本案。原告德邦公司委托诉讼代理人梁天、郝丽萍、被告理想公司委托诉讼代理人严建华、周宝林到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本案转为普通程序，于2020年9月27日公开开庭审理了本案。原告德邦公司委托诉讼代理人梁天、郝丽萍、被告理想公司委托诉讼代理人严建华、周宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：2018年8月27日，原告与被告签订《杭州理想车城房屋租赁合同》，合同缟号：0025-1，租赁期限为2018年8月1日至2019年12月31日，租赁场地为杭州理想车城3号楼C区C1、C2、C3号营业房(建筑面积约705.6平方米)。用途：汽车装潢、美容。协议第七条：甲方（理想公司）根据市场的发展需要调整布局时，应提前15天通知乙方（德邦公司），乙方应密切配合，并服从统一安排和调整。甲方遇政府需要时（含拆迁等），乙方必须无条件将车位及营业房按甲方的要求归还给甲方，且甲方不承担任何经济损失，多余的租金甲方退还给乙方。第十一条：乙方在室内外悬挂广告牌必须事先向甲方提出申请，并附效果图，经甲方同意后，按甲方的统一规划，用材、牢固安全悬挂（张贴），遇政府拆迁时广告牌的补偿归甲方且与乙方无关；第十三条：乙方在租房期间，不得擅自改建、改装，不破坏营业房结构和外观，如需装潢须经甲方认可，方可按甲方认可的装修方案施工，装修完毕须由甲方检查验收，如擅自改建改装营业房结构和外观，甲方有权要求乙方赔偿损失，并由乙方负责恢复原状。凡按合同终止租赁或非甲方过错（包含政府需要或拆迁等）致合同提前终止的，乙方不得拆除固定的装潢及设施，且该装潢设施的追偿权归甲方所有；第十六条：本合同到期后自动终止，乙方应将所租营业房和车位交还给甲方，乙方在租赁期满时需续租或停租，必须提前一个月通知甲方，若续租时，双方应另签订合同，乙方无违约史者，在同等条件下乙方有优先承租权。 2018年8月27日，原告与被告签订《杭州理想车城房屋租赁合同》，合同缟号：0025-2，租赁期限为2018年8月1日至2019年12月31日，租赁场地为杭州理想车城3号楼北侧临时附房1号-8号出租面积8间（约190平方米），用途：汽车装潢、美容。协议第六条：乙方在租赁期间，因不可抗力或甲方需要（含甲方调整市场布局、自身需要、拆迁）时乙方必须无条件（按甲方通知的时间）归还给甲方，甲方则退还给乙方剩余的租赁费，但甲方不承担乙方由此引起任何经济损失及费用。第十一条，乙方在租房期间，应保证不擅自改建，不破坏房屋结构和外观，乙方如需装修，装修方案须经甲方认可，甲方有权扣除相应保证金，并由乙方负责恢复原状。室内外及墙面广告均由甲方统一规划，审批后方可制作、悬挂，且广告的补偿权归甲方所有。第十四条，凡按合同终止租赁或因不可抗力或甲方需要时致合同提前终止的，乙方不得拆除固定的装潢及设施，且甲方不承担乙方的装修补偿或赔偿责任，该固定装潢设施的追偿权归甲方所有。 2018年8月27日，原告与被告签订《土地借用协议》一份，搭建临时简易房，搭建、装修费用由乙方（德邦公司）承担。借用期从2018年8月1日至2019年12月31日止。借用面积96平方米。协议第五条：乙方如到期后不再借用该土地，乙方的搭建、装修及费用，甲方不予任何补偿。协议第六条：本协议约定的借用土地为甲方临时借用给乙方使用，如甲方需要或政府需要时（含拆迁等），乙方必须无条件按甲方通知将本协议借用的土地归还给甲方，甲方应退还给乙方剩余的使用费，但不承担乙方搭建临时简易房及其营业而引起的任何损失及费用，且该简易房及其内外部的装修及装潢设施的追偿权归甲方所有。 在租赁合同履行过程中，案涉租赁营业房区块涉及征迁。杭州市余杭区南苑街道办事处与被告理想公司于2019年1月3日签订《协议书》，约定第一条政策依据：乙方因临平新城做地项目配合开发建设需要，提出由甲方对乙方在该区块内的土地、房屋在平等自愿、协商一致的基础上进行收购并作出货币补偿，乙方将该区块内的房屋交付甲方拆除，土地使用权交由甲方处置；第二条乙方房屋的基本情况及补偿金额：乙方同意将坐落在杭州余杭区南苑街道迎宾路588号房屋，房屋所有权证号：余房权证南换字第0××7号、余房权证南换字第0××8号、余房权证南换字第0××9号、余房权证南换字第0××0号、余房权证南换字第0××1号，土地使用权证号：杭余出国用（2002）字第1-715号、杭余出国用（2007）字第103-274号，营业执照号：91330110726584738Ｗ，有证建筑面积：22211.55平方米，未登记建筑面积6029.74平方米，自愿要求政府进行收购，并将搬离腾空后的房屋交由甲方处拆除，将土地使用权交给甲方处置；甲方对乙方收购进行补偿各项费用和金额如下：1、土地补偿金额（详见土地评估报告），2、有证房屋补偿金额（详见房地产评估报告），3、未登记房屋补偿金额（详见房地产评估报告）4、装修和附属物补偿金额：25904758元（详见房地产评估报告），5、绿化补偿金额：209662元（详见绿化评估报告），6、机器设备搬迁费：8207265元（详见资产评估报告），7、搬迁费：1412065元，8、停产停业损失费：36713677元，9、临时安置补助费：22028206元，10、按时签约、腾空奖励：116698821元。第三条房屋腾空：乙方腾空房屋后（包括相关承租户的腾空），应按建筑物、装潢及附属物原状完整交由甲方处理，不得缺损，并经甲方验收确认，乙方不得拆除、损坏房屋，违者按照评估机构所作的评估价由甲方直接从补偿金额中扣赔；补偿金额支付时间及方式：甲、乙双方签订本补偿协议后，甲方在三十日内支付给乙方总补偿款金额的80%；乙方在双方约定时间内（2019年6月30日前）搬离完毕腾空房屋（包括相关承租户的腾空），并经甲方认定合格；乙方在配合甲方进行本协议约定收购房屋、土地的权证注销后，甲方在三十个工作日内支付给乙方总补偿款金额的20%；违约责任：甲方未在约定时间内支付补偿款的，从逾期之日起，每日按未付金额的万分之三计算违约金，支付给乙方。乙方未在约定时间内搬离腾空房屋的（包括相关承租户的腾空），从逾期之日起，每日按总补偿金额的万分之三计算违约金，支付给甲方；逾期超过30个工作日的，甲方有权单方解除本协议，乙方应当返还已经领取的所有补偿款项，甲方由此造成的一切损失（包括但不限于实际损失、间接损失、诉讼费、律师费、执行费、保全费、公证费、评估鉴定费等）由乙方承担。第七条其他事项：1、在本协议签字时，乙方应向甲方移交有关房屋、土地证原件，并配合甲方统一向房管、土地部门办理注销手续；2、本协议未尽事项，可由双方约定后签订补偿协议，协议附件与本协议具有同等法律效力；3、双方约定：承租人的腾空与补偿等一切事宜由乙方负责解决，甲方不再承担额外补偿费用，乙方确保按时完全腾空本协议约定收购的房屋，因停产停业造成乙方与建立合法劳动关系的劳动者终止劳动合同的，符合职工生活补助条件的另行签订协议。第八条本协议自双方签订之日起生效。 经查，2018年2月1日，原、被告对原告租赁房屋的设备、装饰、广告牌等进行了核对，原告法定代表人在分类明细表上签字予以确认。 2017年12月始，评估机构对原告所租赁房屋的装修及附属物明细、机器设备进行了评估，2018年12月31日，评估机构出具评估报告，原告所租赁房屋的装修及附属物评估价为94520元，经查，其中属于原告的装修及附属物评估部分为60287元，其余地砖、卷闸门、彩钢隔断、广告牌等评估价为34233元的财物属被告所有。原告所租赁房屋的机器设备评估价为73405元，其中配电设施16000元属被告所有。 另查明，根据余政发[2018]49号杭州市余杭区人民政府“关于调整余杭区国有土地上房屋征收临时安置费和搬家费标准的通知“南苑街道商业用地为65元/每平方米。 又查明，2019年8月29日，被告向原告在内的租赁户发布公告，要求搬离承租房屋。2019年10月12日，被告向尚未搬离的租赁户发布通知，因2号楼已腾空拆除，为保障施工人员、设施、电路安全，隔断拆除现场的用电安全，自2019年10月15日起，用电时间8时-18时。自2019年10月25日起，全时段停电。并请商户在2019年10月20日前搬离车城。原、被告就拆迁补偿事项协商不成，故原告诉至本院，请求判如所请。案经开庭审理，调解无效。 本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的主要争议焦点为被告理想公司获得的拆迁补偿款中哪些费用应属原告德邦公司所有。原告德邦公司主张：被告理想公司支付其机器设备补偿款167925元；支付其停工停业损失、临时安置补助费、奖励合计777166.50元；支付搬迁费49580元；被告理想公司认为：除了原告租赁房屋的装修及附属物、机器设备中属于原告确认的部分的评估价为117692元，其余原告的主张，无相关依据，请求法院驳回原告的诉请。对于评估机构对原告所租赁房屋的装修及附属物明细、机器设备的评估，是否予以扣除被告所有的部分。经查，根据原、被告双方签订的《杭州理想车城房屋租赁合同》，广告牌的追偿权属被告理想公司所有，根据2018年8月27日，原告与被告签订《土地借用协议》，如甲方需要或政府需要时（含拆迁等），乙方必须无条件按甲方通知将本协议借用的土地归还给甲方，甲方应退还给乙方剩余的使用费，但不承担乙方搭建临时简易房及其营业而引起的任何损失及费用，且该简易房及其内外部的装修及装潢设施的追偿权归甲方所有。因此对于临时搭建简易房，原告无依据要求被告给予补偿。另据2018年2月1日，原、被告对原告租赁房屋的设备、装饰、广告牌等进行了核对，原告法定代表人在分类明细表上签字予以确认。且原告德邦公司未举证证明配电设施系原告德邦公司投入购置。因此，被告理想公司对租赁房屋的地砖、卷闸门、彩钢隔断、广告牌、配电设施的评估部分享有补偿权。本院认为，原告租赁房屋的装修及附属物评估价94520元应扣除被告所有部分34233元（地砖、卷闸门、彩钢隔断、广告牌等物品评估价），机器设备评估价73405元，应扣除被告所有部分16000元（配电设施），原告合计可得租赁房屋的装修及附属物、机器设备补偿款为117692元。本案争议焦点二、原告是否可以取得搬迁费、停工停业损失、临时安置补助费、奖励。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条规定“征收非住宅房屋造成停业停产损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停业停产期限等因素给予补偿……”租赁合同对房屋拆迁补偿事项有明确约定的，从其约定，未作约定或约定不明的，根据拆迁补偿的具体情况，承租人可以获得相应的赔偿。本案案涉征迁于2019年1月3日已签订《协议书》，原告在内的承租人应当知晓，原告的租赁期限为2018年8月1日至2019年12月31日（租赁场地为理想车城3号楼C区C1、C2、C3号营业房）、2018年8月1日至2019年12月31日，租赁场地杭州理想车城3号楼北侧临时附房1号-8号出租面积8间（约190平方米）。因原、被告对原告搬离承租房屋的时间各持异议，均未向法庭提供充足有效的证据予以佐证，但原告在庭审中表示对被告关于在2019年10月12日发布通知，自2019年10月25日起全时段停电已知晓。故本院认为以此作为原告德邦公司停产停业的界点作为计算依据较为合理。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定“征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。2019年10月25日被告正式停止供电，给原告德邦公司造成停产停业损失，且该损失尚在原告德邦公司租赁期内，应给予其停产停业补偿。原告与被告签订《杭州理想车城房屋租赁合同》二份，租赁期限分别为2018年8月1日至2019年12月31日，杭州理想车城3号楼C区C1、C2、C3号营业房，2018年8月1日至2019年12月31日，租赁场地杭州理想车城3号楼北侧临时附房1号-8号出租面积8间，故本院根据该两份合同期限作为相关依据。被告应支付原告搬迁费44780元（根据商业用地50元/平方米计）。支付原告停业停产损失费128068元（2个月零6天），按65元/平方米计。支付原告临时安置补助费128068元（2个月零6天），按65元/平方米计。经查，杭州市余杭区南苑街道办事处与被告理想公司于2019年1月3日签订《协议书》，其中违约责任中对双方的权利义务予以明确，被告理想公司配合杭州市余杭区南苑街道办事处完成征迁工作，从而取得相应的奖励，反之将接受处罚。因此，根据权利义务相一致原则，奖励款项应当由被告理想公司来取得。原告请求被告支付其奖励款项，依据不足，本院不予支持。原告德邦公司的其他诉讼请求，因理由不能成立，本院不予支持。被告理想公司关于本案的答辩意见，合理部分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告杭州理想车城有限公司支付原告杭州德邦汽车装饰有限公司房屋装修及附属物补偿款60287元、机器设备补偿款57405元，合计117692元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告杭州理想车城有限公司支付原告杭州德邦汽车装饰有限公司搬迁费44780元，于本判决生效之日起十日内履行； 三、被告杭州理想车城有限公司支付原告杭州德邦汽车装饰有限公司停业停产损失费128068元，于本判决生效之日起十日内履行； 四、被告杭州理想车城有限公司支付原告杭州德邦汽车装饰有限公司临时安置补助费128068元，于本判决生效之日起十日内履行； 五、被告杭州理想车城有限公司支付原告杭州德邦汽车装饰有限公司财产保全申请费520元。 六、驳回原告杭州德邦汽车装饰有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7587元，由原告杭州德邦汽车装饰有限公司负担4400元，由被告杭州理想车城有限公司负担3187元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  闻慧琴 人民陪审员  杨政慧 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  李 晴