上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13287号原告：戴兆丰，男，1971年10月8日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：吕桢栋，上海华尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李怡勃，上海华尊律师事务所律师。被告：叶康俐，女，1990年6月2日出生，汉族，户籍地福建省邵武市。委托诉讼代理人：李丽，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹明宇，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告戴兆丰与被告叶康俐房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告戴兆丰及委托诉讼代理人李怡勃、被告叶康俐的委托诉讼代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴兆丰向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期迁户口违约金5万元；2、要求被告支付房屋交付前未结清的物业费1354元、水费227.70元、电费310.22元、煤气费70.30元、有线电视费69元及机顶盒380元。事实与理由：原、被告于2016年2月2日就上海市东安一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签署《上海市房地产买卖合同》,约定被告应于系争房屋产权交易之前将系争房屋上原有户口全部迁出;若未按约定将户口全部迁出的,则被告按每日100元向原告支付违约金至户口全部迁出之日止。2016年2月3日,原、被告就系争房屋内户口迁出事宜另行签订《协议》,约定被告将系争房屋内户口迁出时间延迟至2017年4月1日前,若被告未按变更时间将户口迁出,则视为被告违约,并应向原告支付违约金5万元。2020年2月,原告欲将系争房屋再次出售时,发现系争房屋内仍有被告户的遗留户口未迁出,该事实势必会造成原告的房价损失。原告认为,被告逾期未迁出系争房屋内的全部户口已构成违约,被告应按合同约定承担相应违约责任。为维护原告的合法权益,故诉至法院。叶康俐辩称，不同原告的诉请，双方买卖合同约定是被告负责将其户口迁出，目前系争房屋内是案外人的户口，在事实上被告也无法配合该户口的迁出，故原告主张无合同依据和法律依据，且主张违约金过高。关于诉请二的水电费等费用，被告记得当时交房时结算了，原告应提供相应凭证证明其代为支付了相关费用。本院认定事实如下：2016年2月3日，叶康俐(出卖方、甲方)与戴兆丰(买受方、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，由乙方受让甲方系争房屋，建筑面积37.51平方米，转让价款149万，双方在补充条款中就户口问题约定：甲方承诺于双方办理产权交易之前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续，若甲方未按约将户口全部迁出，则甲方按100元每日支付乙方违约金至户口全部迁出；附件三付款协议，尾款约定待本交易经房地产交易中心审批完成且甲乙双方对房屋进行交接并签署物业交验单后当日(且甲方将户口迁出)，由乙方将尾款1万元支付甲方。当天，双方还签订手写补充协议一份，约定将甲方户口迁出时间延迟为2017年4月1日前，若甲方未能按变更时间将户口迁出则视为甲方违约，赔偿乙方违约金5万元。2016年3月19日，双方办理了房屋交接手续，物业交验单记载了水、电、煤、有线电视、物业费读数并载明双方未结清。2016年3月25日,系争房屋产权登记至戴兆丰名下。庭审中，戴兆丰提供了电费凭据310.20元、水费凭据227.70元、燃气70.30元、物业费1354元(2015年8月至2016年3月)、有线电视69元。叶康俐发表质证意见认为对其中2016年4月电费单据没有收讫章有异议，其余真实性无异议，机顶盒没有凭据不予认可，并且双方是3月19日交接的，有些费用戴兆丰主张至3月底不合理。目前，系争房屋内有应某某的户籍。庭审中，戴兆丰表示自己的户口迁入系争房屋就需要分户，故从未迁入；叶康俐表示应某某系其继父，已长期定居在国外。审理中，双方确认戴兆丰尚有1万元房屋尾款未结清，其余房款已结清。戴兆丰向本院表示要求在本案中将该尾款一并处理。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有《上海市房地产买卖合同》、补充协议、水电煤支付凭据等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的上海市房地产买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。被告抗辩称系争房屋内留存的某户口并非其本人，合同约定的是将被告户口迁出。但买卖合同补充条款明确约定被告负有将房屋内原有户口全部迁出的义务，被告的抗辩意见与合同不符，本院不予采纳。双方补充协议约定被告应在2017年4月1日前迁出户口，现房屋内仍留有被告继父户口，故被告违反约定，应按约承担相应违约责任。庭审中被告提出了违约金过高的抗辩意见，根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，因目前未有证据证明因被告逾期迁出户口给原告造成的实际损失，且未迁出户口并非被告本人，本院综合考虑被告过错程度、合同总价款、违约时间等因素对违约金数额酌情予以调整。因系被告违约，该部分诉讼费应由被告承担。关于原告主张的系争房屋未结清的费用，因机顶盒费用未有相关凭据，本院不予支持，其余费用均应由被告承担。被告提出有部分费用计算时间超过交接日的抗辩意见，双方于2016年3月19日交接，故物业费应截止该日，本院对照双方物业交验单上记载的各项读数和缴费单上抄表数除电费多2度，其余基本吻合，本院酌情予以扣减。原告尚有1万元尾款未支付，未满足支付条件，但原告提出要求在本案中进行处理，为避免讼累，本院予以一并处理，此款可在执行中与违约金互相抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、叶康俐于本判决生效之日起十日内支付戴兆丰逾期迁出户口的违约金40,000元；二、叶康俐于本判决生效之日起十日内支付戴兆丰物业费1292元、水费227.70元、电费309元、燃气费70.30元、有线电视费69元；三、戴兆丰于本判决生效之日起十日内支付叶康俐房屋尾款10,000元；四、驳回戴兆丰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计555元，由戴兆丰负担5元，叶康俐负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐红二〇二〇年九月三日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。