广东省封开县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1225执异35号 异议人：肇庆市龙昌水泥制造集团有限公司，住所地广东省封开县江口镇三元一路37号，组织机构代码74553656-3。 法定代表人：陈永昌，该公司董事长。 申请执行人：广东粤财资产管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路437号越秀城市广场南塔26、27楼，统一社会信用代码914400007929760861。 法定代表人：张伟，该公司负责人。 被执行人：封开县庆昌房地产有限公司，住所地广东省封开县江口镇三元一路37号内办公楼305室，组织机构代码06218737-6。 法定代表人：陈永昌，该公司总经理。 被执行人：陈永昌，男，汉族，1969年4月22日出生，住广东省东莞市。 被执行人：封开县盈晖材料贸易有限公司，住所地广东省封开县江口镇三元一路37号第三层，组织机构代码69474739-4。 法定代表人曾庆建，该公司总经理。 在本院执行申请执行人广东粤财资产管理有限公司与被执行人封开县庆昌房地产有限公司、肇庆市龙昌水泥制造集团有限公司、封开县盈晖材料贸易有限公司、陈永昌金融借款合同纠纷一案中，异议人肇庆市龙昌水泥制造集团有限公司对本院查封封开县江口镇三元一路35号盛世莲花商住小区二期9幢一单元302房、1102房、1006房、9幢二单元106房不服，向本院提出书面异议，请求解除对封开县江口镇三元一路35号盛世莲花商住小区二期9幢一单元302房、1102房、1006房、9幢二单元106房的查封。 事实与理由：一、被申请执行人封开县庆昌房地产有限公司名下存在可供贵院优先执行的财产。异议人向被异议人广东粤财资产管理有限公司申请涉案贷款时，以被异议人封开县庆昌房地产有限公司名下的坐落于肇庆市××开县××镇××31441.8平方米的土地作抵押。在本案的上一次执行过程中，广东信德资产评估与房地产土地评估有限公司作出的《土地评估报告》（土地估价报告编号：[（广东）信评（2018）（估）字第T1811605109号]，对封开县庆昌房地产有限公司位于肇庆市封开县江口镇三元一路一宗其他商服、城镇住宅用地使用权进行评估，评估结果为：该地面积31441.80m²，地面单价2051元/m²，楼面地价586元/m²，总地价人民币6448.7万元。可见，涉案贷款存在能够足额清偿涉案债务的抵押物。因此，封开县庆昌房地产有限公司的抵押物有6448.7万元可供贵院优先执行，足以偿还涉案债务32218749.64元及执行费99619元，无需另行查封、冻结被申请执行人的其他财产。二、贵院查封、冻结异议人名下的商品房的行为属于超标的查封。依据本异议的第一点，可知涉案贷款存在价值6448.7万元的抵押物，即坐落于肇庆市××开县××镇××31441.8平方米的土地。现在，贵院冻结异议人名下的坐落于封开县××镇××盛世××小区××单元××房、××房、××房、××于××开县××镇××盛世××小区××单元××房。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”之规定，贵院已查封价值6448.7万元的财产，现在又查封异议人名下的坐落于封开县××镇××盛世××小区××单元××房、××房、××房、××于××开县××镇××盛世××小区××单元××房，明显超过（2017）粤12民终1862号民事判决书中的债务金额32218749.64元，显然构成超标的额查封的行为。三、异议人名下的坐落于封开县××镇××盛世××小区××单元××房、××房、××房、××于××开县××镇××盛世××小区××单元××房已出售给他人，属他人所有，贵院拟用于清偿广东粤财资产管理有限公司的债权是错误的。关于坐落于封开县××镇××盛世××小区××单元××房的权属问题，异议人于2020年5月9日与购房者蒙金元签订《盛世莲花商品房认购书》，约定异议人以392267元的价格出售坐落于封开县××镇××盛世××小区××单元××房给购房者蒙金元。在贵院查封前，购房者蒙金元已支付房款162267元；双方签订的《盛世莲花商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的内容，依据《最高人民法院关于商品房买卖的司法解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，双方签订的《盛世莲花商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同；购房者蒙金元在封开县境内名下没有住房。购房者蒙金元符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，该房屋已属于购房者所有，贵院应当对该房屋予以解封。关于坐落于封开县××镇××盛世××小区××单元××房的权属问题，异议人于2020年6月15日与购房者黄金裕签订《盛世莲花商品房认购书》，约定异议人以409452元的价格出售坐落于封开县××镇××盛世××小区××单元××房给购房者黄金裕。在贵院查封前，购房者黄金裕已支付129452元；双方签订的《盛世莲花商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条的内容，依据《最高人民法院关于商品房买卖的司法解释》第五条之规定，双方签订的《盛世莲花商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同；购房者黄金裕在封开县境内名下没有住房。购房者蒙金元符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，该房屋已属于购房者所有，贵院应当对该房屋予以解封。关于坐落于封开县××镇××盛世××小区××单元××房的权属问题，异议人已于2019年6月14日与购房者孔金颜达成购房协议，约定异议人以439350元的价格出售坐落于封开县××镇××盛世××小区××单元××房给购房者孔金燕。当日，购房者孔金燕通过银行转账一次性付清房款439350元；双方虽然没有签订书面的商品房购买合同，但是购房者孔金燕已经全部履行义务（已一次性付清房款），异议人已经接受，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，双方的商品房买卖合同已经成立；购房者在封开县境内名下没有住房。购房者孔金燕符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，该房屋已属于购房者所有，贵院应当对该房屋予以解封。关于坐落于封开县××镇××盛世××小区××单元××房的权属问题，异议人已于2020年7月10日与购房者彭鹏签订《盛世莲花认购书》，约定异议人以432066元的价格出售1106房给购房者彭鹏，购房者彭鹏的付款方式为按揭贷款。在贵院查封前，购房者彭鹏已支付定金10000元；双方签订的《盛世莲花商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条的内容，依据《最高人民法院关于商品房买卖的司法解释》第五条之规定，双方签订的《盛世莲花商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同；购房者彭鹏在封开县境内名下没有住房。购房者彭鹏符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，该房屋已属于购房者所有，贵院应当对该房屋予以解封。四、贵院如不顾后果强制将异议人名下的商品房用于清偿广东粤财资产管理有限公司的债权，将带来不可预见的严重社会后果。异议人名下的坐落于封开县××镇××盛世××小区××单元××房、××房、××房、××于××开县××镇××盛世××小区××单元××房是购房者用血汗钱购买，如果贵院强制上述房屋，会导致购房者无法如期收楼，将会产生严重的社会后果，所以恳请贵院对强制执行异议人名下的商品房三思而后行。综上所述，坐落于封开县江口镇三元一路35号盛世莲花商住小区二期9幢一单元102房、302房、1102房、1106房、坐落于封开县××镇××盛世××小区××单元××房虽然登记在异议人名下，但是众购房者支付了合理的对价和双方商品房买卖关系已经成立，并且该众多购房者目前名下均没有房产，贵院查封上述房屋明显侵犯了众购房者的合法权益，并且违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款之规定。现在，异议人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款：“发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，请求贵院对异议人请求的财产予以解除查封。 本院查明，原申请执行人广发银行股份有限公司肇庆分行曾与被执行人封开县庆昌房地产有限公司、肇庆市龙昌水泥制造集团有限公司、封开县盈晖材料贸易有限公司、陈永昌因金融借款合同纠纷诉至肇庆市端州区人民法院，端州区人民法院2017年4月12日作出（2016）粤1202民初1984号民事判决，因当事人不服该判决上诉至肇庆市中级人民法院，肇庆市中级人民法院于2017年11月30日作出（2017）粤12民终1862号民事判决书。因上述被执行人未履行（2017）粤12民终1862号民事判决书确定的义务，原申请执行人广发银行股份有限公司肇庆分行于2018年4月23日向本院申请执行。 后申请执行人广东粤财资产管理有限公司向本院申请变更申请执行人，本院经审查后于2020年6月9日作出（2020）粤1225执异6号执行裁定：变更广东粤财资产管理有限公司为本案申请执行人。现被执行人肇庆市龙昌水泥制造集团有限公司以查封侵犯其权益为由向本院提出异议，并提出上述请求。 本院认为，本案的焦点是： 一、关于本院查封异议人名下的房产是否合法的问题。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”的规定，人民法院有权依职权对拒不履行生效法律文书的被执行人名下财产进行查封、扣押、冻结。 现异议人未履行生效法律文书，本院依法查封涉案房屋并无不当。至于异议人所称查封标的超额的问题，异议人所称的《土地评估报告》属2018年评估报告，距今已逾2年之久，土地价值尚不能确定；其次，本院已查封的土地仍属异议人所有，异议人仍可对该块土地进行开发、利用等；再者，本案执行已逾2年之久，异议人应当积极履行已生效的法律文书为上策。 二、关于本院查封的封开县××镇××盛世××小区××单元××房、1102房、1006房、9幢二单元106房的归属问题。 根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，本院查封的封开县××镇××盛世××小区××单元××房、1102房、1006房、9幢二单元106房依法属于异议人所有。 至于异议人所称本院查封的房屋属案外人蒙金元、黄金裕、孔金颜、彭鹏所有的问题，因涉案房屋既不属于案外人蒙金元、黄金裕、孔金颜、彭鹏所有，且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人肇庆市龙昌水泥制造集团有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向肇庆市中级人民法院申请复议。 审判长  袁武衡 审判员  莫炎生 审判员  张 涛 二〇二〇年九月十日 法官助理兰泽宇 书记员蒙天照