贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初2687号原告：安顺利发物业管理有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街东段155号（贵黄公路电力城内）。统一社会信用代码：915204007988050931。法定代表人：喻荣升。公民身份号码：522502197308160613。委托诉讼代理人：颜凯，贵州贵君律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：谭霁日，男，1978年9月25日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区龙青路原告安顺利发物业管理有限公司（以下简称利发物业）与被告谭霁日物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利发物业的委托诉讼代理人颜凯，被告谭霁日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利发物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费合计391.7元及该费用逾期违约金（自2018年12月1日起至实际履行止以391.7元为基数按日利率3‰计算违约金）。2、请求判令被告向原告支付原告代交水电费1956.45元及该费用利息（自2018年12月起至实际履行止以1956.45元为基数，按年利率6.4%计算利息）。3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系安顺市西秀区黄果树大街电力城小区14幢1单元4楼1号住宅业主，其住宅面积为81.597平方米。2016年7月31日电力城小区业主管理委员会（以下简称电力城业委会）代表小区全体业主与原告签订《物业服务委托合同》，约定由原告为电力城小区提供物业服务，服务期限自2016年8月1日至2020年7月31日止。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费千分之三加收滞纳金。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务活动至今。因被告为安顺电厂职工，享有物业补贴，对其物业服务费按照0.4元/平方米/季收取，被告从2018年1月至2018年12月未交纳物业服务费，在此期间拖欠物业服务费391.7元。在2018年12月前，原告为被告代交水电费1956.45元。上述费用原告向被告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，提出如前诉请。被告谭霁日辩称，答辩人认为被答辩人的主张无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。一、利发公司关于“物业管理费的主张是缺乏基本事实、缺乏证据证明”的主张，应当不予支持。1、利发公司与电力城小区第二届业主委员会签订的《物业服务委托合同》，是虚假的无效合同，故不存在我欠利发公司物业费一说；2、我缴纳的物业费用，一直是交给国电安顺发电有限公司的工作人员，从未与利发公司发生过缴费事宜，说欠费更是毫无事实依据。二、电力城小区原为国电安顺发电有限公司的职工住宅小区，所有住户均为电厂职工，一直以来水电费均由电厂统一向职工收取，向供电、供水企业缴款，有水电费交款收据为证，我们从未与利发物业发生过水电费用代交事宜，其诉请缴纳代交的水电费毫无依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、其他业主的《国电安顺发电有限公司水电费收据》、通话录音，被告提供的身份证、安市房权证西秀字第030xxxxx号房屋所有权证，本院依职权调取的刘水、康米多、顾亚丽的询问笔录当事人无异议，经庭审质证、认证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、原告提供的2007年7月4日、2016年7月31日签订的两份《物业服务委托合同》和收据，证明于2007年7月4日起利发物业就为电力城小区提供物业服务，约定为业主收取的物业服务费为0.4元/平方米，2016年2月18日被告缴纳半年的物业服务费为196元给原告，全年的物业费为391.7元。被告对2016年7月31日的《物业服务委托合同》有异议，认为在签订合同时，刘水尚不是业委会主任，其签字无效，认为合同无效；对收据，未加盖公章，且认为收据上的收款人康米多为安顺国电职工，其是向安顺国电公司交纳物业管理费。本院认为，本案中，原告有理由相信电力城业委会系代表全体业主与其签订物业服务合同，双方意思表示真实，该合同上甲方法定代表人栏上刘水签名时尚不属于业委会主任属证据瑕疵，不足以影响该合同的效力，且诉讼中被告认可原告服务该小区的事实，故物业服务合同能够证明原告管理电力城小区的合法性，依法予以采信。对收据，经本院向康米多核实，可证实康米多系代表原告向被告收取物业费，且被告认可物业管理费按0.4元/平方米计收，故该组证据依法予以采信。2、原告提供的贵州省安顺市国家税务局通用机打发票、业务回单（付款）凭证，证明原告自进驻小区以来一直为电力城小区业主代收代缴水电费。对原告提供的缴费单位并非原告的发票，不能证实系原告缴纳，本院不予采信；对缴费单位为原告的发票和业务回单（付款）凭证，付款人为原告，收款人为安顺市供水总公司和贵州电网有限责任公司安顺供电局，可证实原告向供水、供电企业缴纳水、电费的事实，依法予以采信。3、原告提供的被告《国电安顺发电有限公司水电费收据》，证明电费按0.35元/度、水费按每月10吨按3.8元/吨定量收取。被告对证据真实性无异议，但认为水电费从未缴纳给原告。本院认为，经本院向收款人顾亚丽核实，顾亚丽系代原告向业主收取水电费，原告向供水、供电企业缴纳水电费，且被告对水电费单价无异议，故该组证据予以采信。4、原告提供的催收照片和公示，证明向被告进行过催收。被告认为未常住小区，未注意。本院认为，该证据能够证明原告张贴公示进行催收，依法予以采信。5、原告提供拆卸的电表照片，证明被告家的电表拆卸时的电表底数为98923度。被告不予认可。本院认为，经康米多证实该电表确系被告家更换电表时拆卸下来的电表，该电表度数可证明被告最后的电表度数，依法予以采信。6、原告提供的康米多、顾亚丽将收取的物业费、水电费存入原告公账的银行现金存款凭证、费用报销单等证据材料，证明顾亚丽、康米多系原告财务人员，电力城小区物业费、水电费是由康米多、顾亚丽负责为原告收取，并存入原告公司公账中。被告对证据真实性无异议，但认为不能达到证明目的。本院认为，该组证据与本院依职权调取的刘水、康米多、顾亚丽的证言相互印证，依法予以采信。7、被告提供的电力城小区第二届业主委员会备案资料，证明2016年7月31日的物业服务合同为无效合同。原告对真实性无异议，认为达不到证明目的。本院认为，结合前述证据，证据真实性予以采信，但不能达到被告证明目的。8、被告提供的水电费收据，证明水电费向国电公司缴纳。原告认为不能达到其证明目的。本院认为，其证明目的与事实不相符，证明目的依法不予采信。9、被告提供的电费清单，证明原告要求的水电费不属实。原告对证据真实性无异议，但认为不能证明更换电表之前的用电量。本院认为，因被告自述之后未常住电力城小区，因此该电费清单不能真实反映被告之前的用电量，故该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：原告利发物业为依法成立的物业管理企业法人。2007年7月4日，电力城业委会（作为甲方）与原告利发物业（作为乙方）签订《物业服务委托合同》一份，双方约定：甲方委托乙方对电力城小区实行物业服务管理，并对委托的物业服务范围、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务要求标准、物业管理服务费用、违约责任等进行约定。其中合同第十六条约定：委托管理期限从2007年7月1日至2012年6月30日止；合同第二十条第1项约定：本物业的管理服务费按下列标准收取：住宅：每平方米0.8元/月，车库：每平方米0.8元/月；第2项约定：管理服务费的标准按双方议定的标准调整；第3项约定：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费千分之三加收滞纳金。合同对违约责任约定：甲方违反本合同第十七条的约定，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，使乙方未完成规定管理目标或造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿；乙方违反本合同第十八条和第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方可报请物业管理行政主管部门作出处理；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；乙方违反合同第六章的规定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。合同签订后，原告一直为该小区提供物业管理服务至2018年12月31日。期间，电力城业委会于2016年7月31日又与原告利发物业签订《物业服务委托合同》一份，合同内容与2007年7月4日签订的《物业服务委托合同》基本一致，该合同委托期限约定为：从2016年8月1日至2020年7月31日止；及合同第二十条第1项约定：物业管理服务费收费标准，双方商定按市场化执行。现阶段鉴于目前双方对测算出的收费标准尚未达成一致意见，现暂按现行收费标准执行，待双方协商一致后，再按协商一致后的标准执行。被告系该小区14幢1单元房屋业主，其房屋建筑面积为81.6平方米。原、被告双方确认物业服务费按0.4元/平方米的标准收取，被告确认未交纳物业费2018年1月至2018年12月期间的物业费人民币391.7元。原告要求被告按照物业服务合同约定支付2018年1月至2018年12月的物业服务费及代缴的水电费未果，遂诉至本院提出如前所请。庭审中查明，2018年之前，电力城小区的水表、电表未实行“一户一表”，只设了小区用电、用水的总表，每月由物业公司根据总表的表数向供电、供水企业代为缴清水费、电费，物业公司再根据每户的分表表数以电费单价按0.35元/度、水费单价按3.8元/吨的标准向每户收取；原告提供的2017年10月20日谭霁日《国电安顺发电有限公司水电费收据》上显示，抄表时间为2017年9月28日的水表吨位为2395吨，抄表时间为2017年9月8日的电表度数为92757度，本月电水费合计1581.70元，上月余额11.30元，实收2000元，余额429.60元。2018年6月左右，小区水、电表实行“一户一表”，被告谭霁日家的电表分表进行拆卸时的电表底数为98923度。本案的争议焦点为：一、原告利发物业与电力城业委会签订的物业服务合同是否有效，是否对全体业主有约束力？二、原告的诉讼请求应否得到支持？本院认为，电力城业委会与原告利发物业签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，电力城业委会与原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力,原告提供了物业服务,被告作为房屋所有人或实际使用人应当按约定交纳物业服务费。原告诉请要求被告支付2018年1月至2018年12月期间的物业服务费人民币391.7元，被告无异议，对原告的该项诉请依法予以支持。对原告诉请要求被告支付逾期违约金的问题。2016年7月31日的《物业服务委托合同》中对被告应承担的违约责任作出了明确约定，但对原告不完全履行合同应承担的违约责任未作明确约定，从而免除了原告的违约责任，并加重了被告的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故原告要求被告支付逾期违约金无事实和法律依据，应不予支持。对原告主张的水电费问题。电力城小区的水电费由原告根据总表的度数向供水、供电企业缴纳，再根据每户实际用表的表数收取各户的水电费。现原告已实际向供水、供电企业支付了2017年10月至2018年6月期间的水电费，而被告亦确认确未支付上述期间的水电费，故原告要求被告支付水电费的诉请依法予以支持。经查，原、被告确认2017年9月8日抄表时被告的电表度数为92757度，至2018年6月被告的电表更换时最后度数为98923度，被告应支付的电费为：（98923-92757）×0.35=2158.1元，扣除被告剩余的429.6元，应支付人民币1728.5元。因原告未提供被告实际使用水的吨数，故对原告要求被告支付水费的诉请，依法不予支持。对原告要求的利息，2019年1月15日原告张贴公告进行催收，要求各业主于2019年1月30日前支付结清水电费，被告未支付清结，造成原告资金占用损失，对原告的利息诉请，可从2019年1月31日起以人民币1728.5元为基数，按年利率6%予以支持原告的该项诉讼。被告辩称相关部门未委托原告代收水电费，但因电力城小区在2018年6月之前尚未直接与供水、供电企业建立关系，该小区一直以该种方式在支付水电费，在无新的事实发生的前提下，在原告已代业主支付水电费的情况下，被告应当向原告支付相应的水电费。故被告的辩称理由不能成立。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告谭霁日于本判决生效之日起五日内支付2018年1月至2018年12月的物业服务费人民币391.7元给原告安顺利发物业管理有限公司。二、被告谭霁日于本判决生效之日起五日内支付电费人民币1728.5元及相应利息给原告安顺利发物业管理有限公司（利息以人民币1728.5元为基数按年利率6%从2019年1月31日起计付至本金付清之日止）。三、驳回原告安顺利发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告谭霁日负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇二〇年九月四日书记员  管苑曲