江苏省宿迁市宿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1302民初2373号 原告：孙维旭，男，1967年10月26日出生，住宿迁市宿城区。 原告：汪晓燕，女，1968年12月7日出生，住宿迁市宿城区。 二原告共同委托诉讼代理人：徐宗华，江苏律鼎律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：刘小红，江苏律鼎律师事务所律师。 被告：蔡成志，男，1992年2月16日出生，宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：张志勇，江苏河滨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王太志，江苏河滨律师事务所律师。 第三人：宿迁裕达房地产开发有限公司，住所地宿迁经济技术开发区青岛路北侧。 法定代表人：郁取英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩韬，江苏宿兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱昊，江苏宿兴律师事务所律师。 原告孙维旭、汪晓燕与被告蔡成志、第三人宿迁裕达房地产开发有限公司（以下简称裕达公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙维旭及二原告的共同委托诉讼代理人徐宗华、被告蔡成志的委托诉讼代理人王太志、第三人裕达公司的委托诉讼代理人韩韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙维旭、汪晓燕向本院提出诉讼请求：1．判令被告排除妨害、停止侵害，立即从原告位于雅兰国际花园*栋2单元1103室房屋中搬出；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月27日，原告与裕达公司签订商品房买卖合同，购买裕达公司开发的雅兰国际花园*栋2单元1103室房屋。2013年8月13日至8月28日，原告分别缴纳了购房款、契税、维修基金并办理了房屋产权证。2019年11月25日，原告发现房屋门锁被他人更换，且被强行占有准备装修。原告报警后得知是被告所为，其并声称房屋是从宿迁恒泰建筑工程有限公司（以下简称恒泰公司）买来的，原告遂向第三人裕达公司质询，其无法解释。物权法规定，物权经依法登记发生法律效力，被告依据所谓手续强行占有登记在原告名下的房产，其行为构成侵权，故而诉至法院。 蔡成志辩称，一、被告与裕达公司具有商品房买卖合同关系，被告具有案涉房屋合法使用权和所有权。1．案涉房屋虽然是恒泰公司抵付给被告，但2006年12月15日恒泰公司和裕达公司签订的包销合同明确约定案涉房屋由恒泰公司销售，裕达公司应按恒泰公司要求为被告办理购房所有手续，说明恒泰公司对案涉房屋具有销售权，裕达公司对案涉房屋不具有处分权。且裕达公司按包销合同的约定与被告签订了商品房买卖合同，为被告办理了商品房买卖的部分手续；2．被告于2011年6月已接收案涉房屋，并于2012年11月16日到宿迁供电公司办理了用电手续，早已合法占有使用案涉房屋，被告在对房屋装修后，目前仍然生活在涉案房屋之中；3．因恒泰公司欠付被告材料款635,076元无力支付，故将涉案房屋出售给被告，购房款用欠付的材料款冲抵，故被告已经付清全部购房款；4．房屋所有权证书对于不动产所有权仅具有推定的证据效力，在有其他证据证明不动产实际权利状态与证书所载不一致的情况时，应当依法确认权利实际状态。本案房屋的实际状态是被告享有所有权和使用权。二、案涉房屋虽然登记在原告名下，但裕达公司并没有处分权，且没有将案涉房屋实际交付给原告，原告自始至终也未取得案涉房屋所有权，其无权依据物权请求权要求排除妨害。在原告与裕达公司买卖房屋之前，被告已经合法占有使用案涉房屋。在原告与裕达公司签订房屋买卖合同后，裕达公司交付的房屋应包括权利和实体的双重交付，但原告仅取得形式上的权利交付，至今未取得过案涉房屋的实际权利交付，且从2012年12月27日签订商品房买卖合同后长达7年时间没有就案涉房屋交付问题与裕达公司或被告进行交涉，显然存在重大过失，故其自始至终未取得案涉房屋的所有权，所以无权主张排除妨害，并要求被告搬出房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 裕达公司述称，原告诉求有事实和法律依据，请求法庭支持。针对被告答辩意见，有补充意见，关于裕达公司与恒泰公司所谓的包销协议，被告认为裕达公司对案涉房屋不具有处分权，我们有异议，即便是包销，合同签订的主体应该是裕达公司而非恒泰公司，且该包销并非法律规定的包销。被告接收的房屋的时间是2011年6月，而涉案房屋取得竣工备案的时间是2013年3月8日，因此在未取得竣工验收合格之前，即便交付也是违法交付。裕达公司与被告之间并未建立过商品房买卖合同关系，也未收到购房款。 本院经审理认定事实如下：裕达公司（2005年7月18日经核准成立）法定代表人为郁取英，庄某与郁取英为夫妻关系，该公司由庄某实际经营。 2012年12月27日，原告孙维旭作为买受人与第三人裕达公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙维旭以683,928元的价格购买裕达公司开发的雅兰国际花园*栋2单元1103室房屋，双方并约定出卖人应在2013年8月31日前将房屋交付买手人使用。 2013年6月18日，裕达公司向孙维旭开具全额购房款发票。2013年8月13日，孙维旭分别缴纳及交存了案涉房屋的契税及住宅专项维修基金。2013年8月21日，原告孙维旭取得案涉房屋房产证。2019年10月30日，原告将上述房产证换发为不动产权证书，权利人为二原告。 2019年11月25日，原告孙维旭报警称案涉房屋门锁被他人更换且房内由其他人在，经民警询问屋内人员为被告蔡成志，其称也有买卖手续，系从恒泰公司购买。民警告知原告向售楼处询问，如无法解释可通过诉讼解决，故而成诉。 另查明，2006年12月15日，裕达公司与恒泰公司签订《“宿迁雅兰国际住宅产权房”包销合同》，双方就恒泰公司为裕达公司投资开发的部分住宅产权房进行全权包销事宜作出相关约定，主要条款为“第三条、恒泰公司全权负责包销约16000平方米的住宅产权房，住宅产权房为小高层6#、13#两幢；第四条、双方一致商定恒泰公司包销价全额买断价格和双方结算的原则如下：1．住宅产权房每平方米的包销价为450元…；第六条、裕达公司权利和义务2．按照恒泰公司的书面通知书，以裕达公司名义与恒泰公司指定的购房户签订住宅产权预售合同、销售合同，收取购房者交付的购房款、开具购房发票；第八条、恒泰公司在销售其负责包销的住宅产权房时，应将预售合同或者销售合同所涉及的售房款全部汇入裕达公司指定的银行账户，裕达公司收到款项后，应足额扣除恒泰公司到期应支付的包销款以及合同约定的应由恒泰公司支付的工程款、税金、规费等，及时将剩余款项支付给恒泰公司…。同日，上述双方还签订《建设工程施工合同》，约定裕达公司将其开发的雅兰国际花园商住楼工程发包给恒泰公司承建。 再查明，被告蔡成志系恒泰公司承建案涉工程的供料商。2008年左右，经恒泰公司副总邓晓操作，恒泰公司将案涉房屋抵付给被告，用于抵偿恒泰公司欠付被告材料款60万元。 2011年6月，被告通过邓晓实际占有该房屋。2012年11月16日，被告蔡成志亦持一份案涉房屋的商品房买卖合同至供电部门办理了居民用电申请。 2013年至2019年期间，原被告多次互相更换案涉房屋的门锁。 还查明，宿迁市中级人民法院（2019）苏13民终1053民事判决书中查明：庄某称，雅蓝国际花园小区共有21幢楼，兴邦公司承建其中7、14、19、20、21、22、23、24、25号楼，其他由恒泰公司承建。其中6号楼、13号楼是恒泰公司参建，所以裕达公司和恒泰公司签订了包销协议。具体过程是：恒泰公司出资建设并销售6号楼、13号楼，每栋房子的销售款进入裕达公司账户，裕达公司扣除包销价即土地价450元/平方米和税费、配套费等1,300元/平方米（暂定价）后，再把剩余的钱返给恒泰公司。6号、13号楼售价、出售给谁由恒泰公司自行确定。恒泰公司销售两栋楼房屋后，由裕达公司与恒泰公司指定的购房者签订商品房买卖手续。恒泰公司只建设了百分之八九十，剩下的是裕达公司自行建设。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。就本案争议，本院认为，二原告无权要求被告蔡成志搬离系争房屋，理由如下：1．根据庄某的陈述及裕达公司与恒泰公司所签《包销协议》的内容，6号、13号楼是裕达公司提供其取得的土地使用权，恒泰公司自行出资建设并负责销售，在恒泰公司销售后，由裕达公司与恒泰公司指定的购房人办理购房手续，房款支付给裕达公司，裕达公司在扣除6号、13号楼占用的相应土地使用权费用和相关配套费后，余款支付给恒泰公司。因此双方关于6号、13号楼实际上是合作开发房地产的关系，故根据双方的协议，恒泰公司对6号、13号楼具有处分权，裕达公司对6号、13号楼享有的权利是收取相应的土地使用权费用及配套税费等。2．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”因此，包销行为具有独占性和排他性，包销关系一旦成立，开发商对商品房的销售权就归属包销人所有，即开发商因此丧失了将包销房屋再自行销售的权利。本案中，裕达公司与恒泰公司签订的《包销协议》，约定恒泰公司以包销价全额买断的形式销售涉案小区6号、13号楼。根据裕达公司实际控制人庄某的陈述，双方不仅仅是包销的关系，恒泰公司实际上出资参建了6号、13号楼，故双方所签包销协议的本质是通过协议确定恒泰公司对涉案房屋的处分权及裕达公司收取的土地价及相应的配套税费的权利。因此，裕达公司对涉案房屋无处分权，裕达公司将涉案房屋出卖给二原告的行为构成无权处分。3．根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定：“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”本案中，裕达公司作为案涉房屋的开发商应当明知恒泰公司已将涉案房屋抵偿给被告蔡成志，但其又违反包销协议约定，将涉案房屋出卖给原告孙维旭，主观恶意明显。被告在2011年6月即占有使用案涉房屋，二原告在与裕达公司签订商品房买卖合同时并未及时发现该房屋已被他人占有使用，存在重大过失，不能善意取得涉案房屋的所有权。被告以抵债形式从对房屋有处分权的恒泰公司处取得并实际占有、使用涉案房屋，其占有属于合法占有，二原告无权要求排除妨害。 综上，被告对涉案房屋的占有具有合法性、正当性，二原告虽取得涉案房屋所有权登记证书，但自始至终并未实际占有涉案房屋，其仅仅基于不动产权登记证书而要求排除妨害于法无据。至于二原告与裕达公司之间就合同权利义务产生的纠纷，可另行解决。 依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告孙维旭、汪晓燕的诉讼请求。 案件受理费80元，由二原告自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宿迁市中级人民法院。 审 判 长  周 磊 人民陪审员  蔡万芝 人民陪审员  胡晓庭 二〇二〇年九月一日 书 记 员  徐阿静