浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初1573号原告：长兴利时建设开发有限公司，住所地浙江省长兴县经济开发区中央大道与经一路交叉口东南角。法定代表人：李立新，总经理。委托诉讼代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。被告：唐新琴，女，1967年3月12日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：冯佳敏，女，1991年11月1日出生，汉族，住浙江省长兴县，母女关系。原告长兴利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）诉被告唐新琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日、9月18日两次公开开庭进行了审理。原告利时公司的委托诉讼代理人顾丽静、被告唐新琴的委托诉讼代理人冯佳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。利时公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《租赁合同》于2019年3月28日解除；2.被告给付原告房屋租金42097.18元；3.被告给付原告电费1108.8元；4.被告给付原告滞纳金9587元（滞纳金每年按欠缴总额的24%计算，暂计算至2019年10月31日，实际计算至付清之日止）；5.被告给付原告违约赔偿金38610元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月23日，原、被告签订《租赁合同》，原告将其所有的坐落于长兴利时广场309室房屋出租给被告，面积为99平方米，被告保证该房屋仅作经营/销售“大头儿子小头爸爸”品牌童装之用途，约定合同租赁期为24个月，自2018年8月18日起至2020年8月17日止。每一计租年度每月固定租金为95元/平方米/月。被告应向原告或其指定的管理公司按35元/平方米/月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付下一个缴租期的固定租金，首期固定租金被告应于本合同签订之日起7日内支付。被告应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费：1.2元/度，水费：5.17元/吨，水、电费每月一付。被告应在本合同签署后5个工作日内向原告支付18810元作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款，进场装修前需缴纳装修押金5000元。租金、管理费及其他费用，逾期支付的，每逾期一日，被告需按逾期支付欠缴总额的0.1%向原告支付滞纳金。若被告未经原告书面同意擅自不开业，或中断营业，或未按照购物中心正常营业时间营业，及被告违反合同其他任何条款，经原告书面催讨后15日内仍未纠正的，原告有权不经被告同意立即解除合同，被告无权要求原告退还已付之保证金或其他费用，且被告还应向原告支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金。合同对其他内容亦作了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，商铺于2018年8月18日开业。被告缴纳履约保证金18810元，支付租金30771.42元，支付电费5589.6元。2019年1月14日起，被告未经原告同意擅自闭店，拖欠的费用经原告多次催讨，被告一直不付。2019年3月20日原告发函给被告，通知其解除租赁合同，2019年3月28日，被告签收解除通知。自2018年10月起至2019年3月28日，被告共拖欠租金42097.18元和电费1108.8元，因被告的行为严重违反了双方合同的约定，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。唐新琴答辩称：1.双方签订租赁合同属实,但对房租计算至2019年3月28日有异议，商铺的实际经营期限至2019年1月14日，且被告已将撤铺申请发送给原告，原告亦对商铺进行锁门，其行为应默认同意解除合同，故同意房租计算至2019年1月31日止。2.对第一期租金及所欠电费金额没有异议，同意支付。被告共向原告交纳履约保证金18810元，装修押金5000元，物业保证金6930元及质量保证金10000元，POS机押金3000元。2019年1月14日，被告转款1万元给原告，上述费用应退还或抵扣租金。3.对滞纳金和违约金均有异议，金额过高，要求调整。2019年1月14日，原告将商铺锁门，已实际导致被告无法经营，应认定双方已实际解除合同，违约金应按不超过实际损失30%的法律规定处理。利时公司对唐新琴的答辩意见补充认为：1.2019年1月14日系被告自行退场，原告为保证商铺内财物安全而进行锁门，并非同意解除合同。2.因被告于2019年1月14日擅自闭店，构成违约，则保证金与装修押金均不予退还，质量保证金及POS机押金、物业保证金，属物业服务合同内收取的项目，不应在本案中予以处理。利时公司为证明其主张，向本院提交了证据材料如下：A1.《租赁合同》、《变更协议》、《补充协议书》、《营业执照》，证明双方对涉案房屋的租赁事宜达成协议，就双方权利义务及违约责任等进行约定之事实；A2.《银行电子回单》、《收款收据》、《发票》，证明截至2019年1月14日止，原告收取被告保证金、装修押金、租金、电费之事实；A3.《发票》，证明被告尚有电费1108.80元未付之事实；A4.《违约解除函》、《特快专递回执》，证明原告发送解除合同通知书给被告，被告于2019年3月28日签收之事实。唐新琴未向本院提交证据材料。经审理查明，2018年5月23日，原、被告签订《租赁合同》，原告将其所有的位于长兴利时广场309室房屋出租给被告，面积为99平方米，被告保证该房屋仅作经营“大头儿子小头爸爸”品牌童装之用途，约定合同租赁期为24个月，自2018年8月18日起至2020年8月17日止，每一计租年度每月固定租金为95元/平方米/月，租金按固定租金或提成租金二者中较高标准支付。被告应向原告或其指定的管理公司按35元/平方米/月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付下一个缴租期的固定租金，首期固定租金被告应于本合同签订之日起7日内支付。被告应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费1.2元/度，水费5.17元/吨，水、电费每月一付。双方就解除合同及违约责任等其他内容作了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，商铺于2018年8月18日开业。被告缴纳履约保证金18810元，装修押金5000元。因被告未按约交纳租金，原告向被告催讨租金。2019年1月14日，被告撤场并闭店。2019年3月20日，原告通过EMS向被告发送《违约解除函》，要求解除双方签订的《租赁合同》。2019年3月28日，被告签收上述函件。现双方就租金及违约责任发生争议，故纠纷成讼。庭审中，经双方确认，被告每月的固定租金为9405元（99㎡×95元/㎡），被告在2018年8月至10月租赁期内，已交纳固定租金23057.42元，尚有超额提成租金3696.34元未支付；在2018年11月至2019年1月租赁期内，已交纳固定租金7714元，尚有固定租金20501元未支付。自2019年2月1日起，被告未支付租金。租赁期间，被告总计产生电费6698.4元（截止至2019年1月），已支付5589.6元，尚有电费1108.8元未支付。另双方确认，涉案房屋于2019年5月1日出租第三方。以上事实有原告提交的证据材料及双方的当庭陈述为证。本院认为，（一）关于合同的解除。原、被告之间签订《租赁合同》、《补充协议书》、《变更协议》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按约履行权利义务。因被告未能按约给付租金，原告于2019年3月20日向被告发送《违约解除函》，要求解除合同，符合双方合同约定，现被告于2019年3月28日签收函件，根据法律规定，自通知到达被告处即合同解除，故原告要求确认双方签订的《租赁合同》于2019年3月28日解除之请求，于法有据，本院予以支持。关于被告主张其于2019年1月14日撤场，且原告亦对商铺进行锁门，合同即解除之意见，本院认为，合同的解除是指合同当事人一方或双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。本案中，被告单方提出解除合同，既不符合合同约定，亦不符合法定解除的条件，故被告的该项意见，本院不予采信。（二）关于原告要求被告给付租金、电费的请求。本院认为，原告要求被告支付租金符合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告要求租金计算至2019年1月31日之意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告要求原告退还履约保证金之意见，根据合同约定，履约保证金是被告履行合同的保证，被告若拖欠原告任何款项，原告有权从被告的履约保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金，故根据约定，履约保证金可先充抵被告欠缴的租金。关于被告要求原告退还装修押金之意见，因合同约定，原告应在被告装修完毕，原告验收合格一个月内无息返还被告，故本院对被告的该项意见，予以采纳。综上，本院核实截至2019年3月28日止，被告应支付的租金为18287.18元（42097.18元-18810元-5000元），电费为1108.8元。（三）关于原告要求被告按年利率24%计付滞纳金的请求，因被告未按时支付租金，给原告造成损失，对该项请求，本院予以支持，但是原告主张的滞纳金计算标准过高，本院结合本案的实际情况，酌情调整为按年利率6%计算滞纳金为宜，金额为834.96元[其中从2018年11月1日起分段计算，2018年11月1日至2019年10月31日为23.5元（基数为387.34元=20501元+3696.34元-18810元-5000元）；2019年2月1日至2019年10月31日为811.46元（基数17899.84元）]；2019年11月1日至实际履行之日止的滞纳金，以18287.18元为基数按年利率6%计付。（四）关于原告要求被告承担违约赔偿金38610元的请求，《租赁合同》中虽约定被告未经原告书面同意擅自不开业应向原告支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金，本院结合本案事实，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、实际损失等因素，兼顾公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为12000元为宜。（五）关于被告要求原告退还质量保证金、物业保证金、POS机押金之意见。本案中，因原告认为上述费用的收取单位并非原告，且被告亦同意该费用在物业案件中予以处理，故本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、长兴利时建设开发有限公司与唐新琴签订的《租赁合同》于2019年3月28日解除；二、唐新琴给付长兴利时建设开发有限公司租金18287.18元，于本判决生效之日起十日内付清；三、唐新琴给付长兴利时建设开发有限公司电费1108.8元，于本判决生效之日起十日内付清；四、唐新琴给付长兴利时建设开发有限公司滞纳金834.96元，于本判决生效之日起十日内付清；自2019年11月1日起的滞纳金，以18287.18元为基数按年利率6%计付至实际履行之日止；五、唐新琴给付长兴利时建设开发有限公司违约金12000元，于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回长兴利时建设开发有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1042.5元，由唐新琴负担，限于本判决生效后十日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员 蒋晓菁二〇二〇年九月二十七日法官助理 陈青青书 记 员 徐小燕