浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初4720号原告：苍南县龙港镇望江大厦业主委员会，住所地：浙江省龙港市江湾路望江大厦一楼。负责人：林纯森。委托诉讼代理人：林丽丽，浙江瓯鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：林明霞，浙江瓯鼎律师事务所律师。被告：苍南县龙港新丁香大酒店，统一社会信用代码：91330327071641091E,住所地：浙江省龙港市江湾路（望江大厦）1至3层。法定代表人：缪仁贵。委托诉讼代理人：缪茂庚，男，1975年7月9日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告：章晓国，男，1973年5月30日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告：陈光辉，男，1990年1月7日出生，汉族，住浙江省龙港市。上述两被告共同委托诉讼代理人：梁彬。被告：陈雪吟，女，1971年1月29日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告苍南县龙港镇望江大厦业主委员会（以下简称望江大厦业委会）与被告苍南县龙港新丁香大酒店（以下简称新丁香大酒店）物权保护纠纷一案，本院于2019年5月20日立案。在审理过程中，被告新丁香大酒店认为章晓国、陈光辉、陈雪吟与本案的处理结果有法律上的利害关系，要求追加上述三人为本案的共同被告参加诉讼，本院经审查，依法通知上述三人为本案的共同被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告望江大厦业委会的负责人林纯森及其委托诉讼代理人林丽丽、被告新丁香大酒店的委托诉讼代理人缪茂庚、被告章晓国、陈光辉的共同委托诉讼代理人梁彬到庭参加诉讼，被告陈雪吟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告望江大厦业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告新丁香大酒店按照温州设计集团有限公司出具的《龙港镇望江大厦地下室顶板渗漏水修复及地下室顶梁加固方案鉴定报告》以及浙江瓯江资产评估有限公司所确定的相关维修费用对龙港镇望江大厦进行渗漏水修复及地下室顶梁修复加固，并由其承担评估书上所列的费用252190元（含修复费用244630元、直接经济损失7560元），后原告认为直接经济损失7560元与其没有直接利害关系，予以撤回，要求被告新丁香大酒店承担评估书上所列的修复费用244630元；2.判令被告新丁香大酒店立即拆除连接在望江大厦公共消防泄水、试水管上的空调排水管；3.判令被告章晓国、陈光辉、陈雪吟对上述各项承担连带责任；4.本案受理费、鉴定费、评估费由四被告承担。事实和理由：被告新丁香大酒店租用龙港镇望江大厦1至3层房屋经营酒店，2016年7月份开始重新装修，将酒店厨房从望江大厦的东首转移至西首，在装修过程中将地下室承重梁多处钻孔安装排污管道，将公共消防管道改装为空调排水管道，一层点菜大厅冷冻池地面未做隔温层设施、海鲜池地面未做防水层设施，导致一层冷冻池的长期积冰、海鲜池地面的长期积水渗透至地下室天花板，造成地下室天花板、墙体长期遭受海鲜咸水的浸泡腐蚀，出现严重渗水滴水情况。原告多次找被告协商解决,被告借口推诿，拖延近三年时间未予以整改解决。综上，被告新丁香大酒店作为物业使用人，在经营过程中未能合理使用物业，其违规装修行为危及到望江大厦房屋整体结构安全和抗震能力，给望江大厦全体业主的住房安全和日常生活造成了极大的安全隐患，严重损害了望江大厦全体业主的合法权益。被告章晓国、陈光辉、陈雪吟作为房屋的所有人，对其出租的房屋未履行监督管理的责任，对被告新丁香大酒店的违规装修使用行为所造成房屋公共部位的损害应当承担连带修复加固责任。为此，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据材料：1.业委会备案表、法定代表人身份证明，证明原告主体资格的事实；2.企业登记信息，证明被告新丁香大酒店主体资格的事实；3.证明、照片、录像，证明被告新丁香大酒店于2016年7月重新装修一层海鲜池、冷盘间、卫生间及冷库时，造成望江大厦地下室承重墙结构损坏、地下室天花板与墙体严重浸水渗水的事实；4.录像光盘、照片、地下室消防平面图、物业公司证明、物业公司提供的新丁香装修检查记录表，证明被告新丁香大酒店将望江大厦地下室消防泄水、试水管改造为空调排水管，导致地下室地面经常出现积水及被告新丁香大酒店在2016年7月开始装修对地下室承重梁进行钻孔安装排污管道的事实；5.提供给鉴定机构的八份图纸，证明望江大厦一层及地下室原有设计施工功能情况，作为勘察鉴定地板漏水原因的依据；6.公民身份证明、房屋权属登记信息、查询证明，证明被告陈光辉、章晓国、陈雪吟主体资格的事实；7.望江大厦地下室漏水原因及地下室构件受损程度鉴定报告、望江大厦地下室顶板渗漏水修复及地下室顶梁加固方案鉴定报告、望江大厦房地产损害赔偿评估报告、补充报告，证明被告新丁香大酒店改变望江大厦一层原建筑使用功能，使一层板上部存在水源导致地下室漏水、对地下室顶梁钻孔导致顶梁的安全性等级降为C级，望江大厦地下室顶板漏水现状全面修复及地下室承重梁加固修复需要费用252190元的事实；8.鉴定费、评估费发票，证明原告支出鉴定费、评估费75000元的事实；9.望江大厦《管理规约》，证明该规约规定，物业使用人因装修房屋影响公共安全以及侵害业主合法权益的，物业使用人、业主应承担连带赔偿责任的事实。被告新丁香大酒店辩称：一、被告于2016年7月27日完成股份转让，2016年8月中旬开始装修，而非原告所述的2016年7月份进行重新装修；二、被告在装修时，完全按照相应施工标准进行施工，做了防水工程，由于望江大厦地处滩涂地带，形成地基沉降，才造成防水层破损，导致漏水；三、原告称被告在装修过程中对地下室承重梁进行钻孔安装排污管道与事实不符，新丁香大酒店海鲜池地段属2004年酒店原大堂及洗手间区域，2016年8月装修期间，只是利用了原排水管道，未再重新铺设管道，故不存在原告所述的现象；四、根据新世纪物业公司负责人的陈述，该公司出具的证明文件并非公司意愿，应为无效。综上，请求法院依法判决，以维护被告的合法权益。被告新丁香大酒店向本院提交下列证据材料：录音（手机播放）二份，证明物业检查记录表是业委会逼迫物业公司出具的，所出具的证明是虚假的事实。被告章晓国、陈光辉辩称：一、被告陈光辉、章晓国已尽到谨慎告知义务。2016年7月3日，被告章晓国、陈光辉等人与被告新丁香大酒店签订房屋租赁协议，该协议第4条约定，承租人对承租房屋进行装修时，应按规定办理报批手续，由于承租方违规操作造成的损害结果，均应由承租方承担赔偿责任，与出租方无关。二、地下室顶板漏水等受损是承租方不按照规定对房屋进行改造，与被告陈光辉、章晓国无关。三、《管理规约》不能违反法律规定，与法律相违背的不应适用。被告章晓国、陈光辉向本院提交下列证据材料：商业房租赁合同，证明以下事实：被告新丁香大酒店与被告陈光辉、章晓国系租赁合同关系，出租方已告知承租方对承租房进行改造、装修时应按规定办理报批手续，由于承租方违规操作造成的损害结果，应由承租方承担赔偿责任，与出租方无关，故被告陈光辉、章晓国在本案中不应承担连带赔偿责任。被告陈雪吟未作答辩，也未提供证据材料。原告、被告提供的上述证据，经庭审质证，对原告提供的证据，被告新丁香大酒店质证认为：对证据1、2，没有异议；对证据3，新丁香大酒店曾于2004年、2010年装修两次，2016年8月装修时是按照原有的管道铺设的，并没有进行重新更改，渗水现象并不是2016年装修才开始的；对证据4，原告认为被告将望江大厦地下室消防泄水、试水管改造为空调排水管与事实不符，2016年装修时没有进行大面积的装修，仅进行了微调，另对物业公司提供的新丁香大酒店装修检查记录表有异议；对证据5、6，没有异议；对证据7有异议，望江大厦地下室受损并不是被告造成的，被告是从前手转租过来的，该责任应由原新丁香大酒店或业主承担；对证据8，是原告自己的个人行为，与被告无关；对证据9的真实性没有异议。被告陈光辉、章晓国质证意见如下：对证据1、2，没有异议；对证据3的照片、录像的真实性没有异议，但证明有部分没有签字，真实性有异议；对证据4、5、6，没有异议；对证据7的真实性没有异议，但总费用252190元没有明细；对证据8没有异议；对证据9的真实性没有异议，但部分规约与法律相违背。对被告新丁香大酒店提供的证据，原告质证认为：装修跟踪记录表符合客观事实；被告章晓国、陈光辉则认为对录音材料真实性无法确认。对被告章晓国、陈光辉提供的证据，原告质证意见如下：对真实性没有异议，但不能证明其待证事实；被告新丁香大酒店没有异议。针对原告、被告的举证、质证情况，本院综合认证如下：原告提供的证据1、2、5、6，经庭审质证后，相关当事人对真实性均无异议，因上述证据来源合法，与本案也有关联性，本院对其证明力予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据；原告提供的证据7、8，系本院依法定程序委托评估单位所作出的评估报告及支出的相关费用，现被告未提供充足的反驳证据予以推翻，故本院对其证明力予以确认；原告提供的证据3、4，其内容与证据7能够相互印证，形成一个完整的证据链，符合证据的基本特征，本院对其证明力也予以确认；原告提供的证据9，应由本院依法予以认定。至于被告新丁香大酒店提供的证据，因相关人员未出庭作证，并接受各方当事人的质询，故不能作为本案的定案依据使用，故本院对其证明力依法不予确认。被告陈光辉、章晓国提供的证据，可证明被告陈光辉、章晓国等人与被告新丁香大酒店签订租赁合同的事实。经审理本院认定事实如下：根据不动产登记信息，被告章晓国、陈光辉、陈雪吟等人作为望江大厦1至3层商业用房的权利人，于2016年7月3日与被告新丁香大酒店签订了上述商业用房的租赁合同，约定：租期6年，用途为餐饮方面的经营；承租人进行承租房屋改造、装修时，应按物业管理中心要求改造、装修的规定，完善审批备案手续；承租人对于消防设施的装修改造方案，必须取得政府相关部门的正式书面批复后，方可实施装修改造；承租人应确保其装修工程不会对承租房屋和大厦结构以及设备等造成任何破坏，且不会影响其他用户正常使用或大厦正常使用单元房屋，如违反规定，应赔偿由此所造成的全部损失，承担起其全部责任；若由于承租人的原因而对承租房屋的玻璃门窗、幕墙、建筑结构或供电系统等造成损坏的，或因承租人自行安装电气、设备及管道、线路使用不当、维修不善，或因装修产生各种污染而造成损失、索赔法律诉讼等相关损失，均由承租人负责和承担；承租房屋的内部装修及由承租人安装的各种设备由承租人自行维修保养，并承担有关费用。被告新丁香大酒店承租上述房屋后，于2016年7月底开始装修，但未履行装修报批手续。被告新丁香大酒店位于望江大厦1至3层，被告章晓国、陈光辉、陈雪吟系望江大厦一层101室、102室、103室、104室与二层201室、202室、203室、204室及三层301室、302室、303室、304室的权利人，涉案的望江大厦一层地下室位于被告新丁香大酒店1楼下方。后原告因发现地下室顶板渗漏水及地下室顶梁多处钻孔安装排污管道、公共消防管道改装为空调排水管道等情况，认为系被告新丁香大酒店装修行为所导致，故向本院提起诉讼。在审理过程中，原告申请对望江大厦地下室天花板渗水漏水原因及天花板渗水、承重梁多处钻孔导致房屋结构受损程度、加固修复方案和加固修复造成的房地产损坏赔偿等进行司法鉴定。2019年12月26日，温州设计集团有限公司出具鉴定报告，认为：1.新丁香大酒店局部改变原建筑使用功能，使一层板上部存在水源，水通过地下室顶板的后钻孔洞及顶板的收缩裂缝向下渗漏，致使望江大厦地下室顶板产生渗水漏水；2.渗漏水致使个别区域地下室顶板钢筋锈蚀，尚未对主体结构的使用安全产生影响，但已影响地下室的正常使用；3.望江大厦钻孔的2-3交D轴地下室顶梁、2-3交2／D轴地下室顶梁的安全性等级为cu级，应对其进行加固处理。原告支付鉴定费20000元。2020年6月9日，温州设计集团有限公司出具了望江大厦地下室顶板产生渗漏水修复及地下室顶梁加固方案鉴定报告。原告支付鉴定费40000元。2020年8月7日，浙江瓯江资产评估有限公司出具房地产损坏赔偿评估报告，认定房地产损坏赔偿在2020年6月30日的市场价值评估结果为252190元，其中修复费用244630元，并附清单。后该公司于2020年8月20日出具了司法评估项目补充报告。原告支付鉴定费15000元。另认定，望江大厦《管理规约》第十六条规定：业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。第二十二条规定：业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业或其他管理人有权要求其改造；业主、使用人拒不改正的，应承担违约赔偿责任。第二十三条规定：使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。本院认为：被告章晓国、陈光辉、陈雪吟系望江大厦1至3层商业用房的权利人，而被告新丁香大酒店则系上述房屋的承租人。所有权人或使用人对自己的不动产或承租的房屋有管理和维护义务，如不动产使用和管理，影响相邻方的安全和使用的，应消除影响，赔偿损失。根据相关鉴定机构的鉴定意见，望江大厦地下室天花板渗漏水及房屋结构受损系被告新丁香大酒店在装修时局部改变原建筑使用功能等原因所导致，故被告新丁香大酒店对此负有维护、修复的义务。被告章晓国、陈光辉、陈雪吟作为望江大厦1至3层商业用房的业主，根据国务院公布的《物业管理条例》及望江大厦《管理规约》的规定，应当承担连带责任。故原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、第八十四条、第九十一条、国务院《物业管理条例》第四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、苍南县龙港新丁香大酒店于判决生效后三十日内按照温州设计集团有限公司出具的《龙港镇望江大厦地下室顶板渗漏水修复及地下室顶梁加固方案鉴定报告》确定的维修方案以及浙江瓯江资产评估有限公司所确定的相关修复费用244630元对龙港市望江大厦地下室进行渗漏水修复及地下室顶梁修复加固，并由苍南县龙港新丁香大酒店承担修复费用；二、苍南县龙港新丁香大酒店于判决生效后三十日内拆除连接在龙港市望江大厦公共消防泄水、试水管上的空调排水管；三、章晓国、陈光辉、陈雪吟对上述第一、二项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4969元，减半收取计2484.5元，鉴定费75000元，由苍南县龙港新丁香大酒店、章晓国、陈光辉、陈雪吟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  范则共二〇二〇年九月十八日书记员  王 建法律法规链接：1、《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。2、《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。3、《物业管理条例》第四十七条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解