广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1857号上诉人（原审被告）：黎松连，女，1989年6月14日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县*************，居民身份证号码445************324。委托诉讼代理人：吕秋生，广东大同（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地：广东省珠海市*********嘉丽苑第5层512、513、514房，统一社会信用代码914************531。法定代表人：**鹏，总经理。委托诉讼代理人：何文靖，该公司员工。原审第三人：李卓敏，男，1982年11月16日出生，汉族，住广东省电白县************，居民身份证号码440************250。上诉人黎松连因与被上诉人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）、原审第三人李卓敏居间合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初3174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎松连上诉请求：一、撤销原审判决，并改判黎松连无需向世华公司支付居间服务费12400元；二、世华公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。首先，原审法院以“黎松连在《房地产买卖及居间合同》、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》签名”为由认定世华公司已履行全面居间义务，促成了黎松连与李卓敏的交易，是错误的。世华公司在与黎松连、李卓敏签订《房地产买卖和居间合同》时，对黎松连不具备珠海购房资格是完全知晓的，世华公司对于合同签订后不能履行也是知晓的，所以世华公司为了达到收取佣金的目的，才在合同中约定了关于佣金支付的不平等条款，要求黎松连在世华公司提供的《佣金及必要费用确认及支付承诺书》上签名，目的是为了在以后合同无法履行的情况下还能收取佣金，撇清世华公司的法律责任。黎松连与世华公司、李卓敏签订《房地产买卖和居间合同》的目的是为了促成房屋的买卖，在合同签订时就已经无法履行，世华公司对此明知，世华公司并未促成黎松连与李卓敏的交易，无法实现合同目的。世华公司在订立合同的过程中具有重大过错。在合同签订后，世华公司亦并未提供任何居间服务，未履行其居间义务。其次，世华公司未向黎松连出示《买方声明》和《政策风险告知书》，黎松连亦未在《买方声明》和《政策风险告知书》上签名和捺印，《买方声明》和《政策风险告知书》上的签名系世华公司为了规避自己的法律责任冒充黎松连所签，一审中，黎松连已对《买方声明》和《政策风险告知书》上的签名予以否认，但是原审法院在没有对签名的真实性进行审查的情况下就对《买方声明》和《政策风险告知书》予以确认，认定事实错误。二、因珠海限购政策的调整，致使涉案合同无法履行，根据合同的约定，黎松连无须向世华公司支付居间费用。在签订《房地产买卖及居间合同》时，因受到珠海限购政策的调整，导致合同无法履行，根据《房地产买卖及居间合同》第十四条之约定，三方互不承担责任，黎松连无须向世华公司支付居间费用。世华公司答辩称：一、判定支付居间费要看是否促成合同成立，而非合同是否履行，黎松连以房屋买卖合同未履行为由拒付居间费用，违反约定，于法无据。世华公司已促成黎松连与李卓敏于2019年5月29日签订《房地产买卖及居间合同》和《合同补充协议》，黎松连已履行支付购房定金的合同义务，即买卖双方的房屋买卖合同已有效成立、合同已进入履行阶段，至此已符合居间费用的支付条件。后因黎松连未能入户珠海或提供珠海市人才购房证明而导致房屋买卖合同终止，亦不影响本案居间行为完成的认定及世华公司获取居间报酬的权利。根据《房地产买卖及居间合同》第十三条第一项的约定以及《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，黎松连应当依法依约向世华公司支付居间费用。二、世华公司已促成买卖双方交易、已履行提醒告知买卖双方交易风险和购房政策风险等居间义务。购房资格证明本就应由作为买受方的黎松连提供，世华公司系房产中介方，没有为其办理购房资格证明的法定或约定义务。世华公司在交易过程中以口头及两次书面方式提醒告知黎松连：一是黎松连在签订《房地产买卖及居间合同》的同日即2019年5月9日，签订了《买方声明》，确认其非本市户籍居民、需提供入户或者珠海市人才购房证明，说明黎松连至少在签约时已知晓自己应该提供入户、珠海市人才证明等证明购房资格的材料。二是2019年5月12日，世华公司以《政策风险告知书》再次提醒黎松连：“因黎松连不是珠海市***民，但符合办理珠海市人才购房证明资格，在签订房屋买卖合同后27个工作日内（即2019年6月27日前）提供珠海市人才购房证明等相关文件”，黎松连本人亲自在《政策风险告知书》签名捺印予以确认，不存在他人冒签的情形。世华公司已尽交易和政策风险提示的责任。至2019年7月30日，因黎松连未能提供珠海市人才购房证明等文件，且未按约定办理完毕全部银行按揭申请手续，已构成违约，世华公司向黎松连发函，督促世华公司在收函后5日内履约。黎松连始终未申请银行贷款。三、本案房屋买卖交易本可继续履行，但系黎松连拒绝继续交易，导致房屋买卖合同终止。在2019年8月份后，珠海市房屋限购政策逐渐放开，黎松连购房资格不再受限制、可在珠海买房。黎松连经世华公司多次催促，拒不履约。一审庭审时，涉案房屋所有权人李卓敏当庭表示愿意继续交易，黎松连在完全可以在珠海买房、不受资格限制的情况下，仍拒绝继续交易，足以证明导致本案房屋买卖不能完成的责任方系黎松连。李卓敏述称，认同原审判决认定的事实和处理结果。世华公司向原审法院起诉请求：一、黎松连向世华公司支付居间佣金12400元；二、全部诉讼费用由黎松连承担。原审法院认定事实：2019年5月9日，世华公司（经纪方）、黎松连（买方）、李卓敏（卖方）签订《房地产买卖及居间合同》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市斗门区*******************，成交总价112万元，定金5万元；买方应于本合同约定的定金支付日起27个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。卖方应于签署本合同后80天内解除抵押手续。鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，则买卖双方确认应向经纪方支付的佣金以佣金支付承诺书为准，上述佣金应于买卖双方签署本合同时全部付清。如买卖双方协议解除合同，鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同成立，且经纪方已提供相关服务，则买卖双方同意，共同支付买卖双方佣金之和补偿给经纪方。若卖方或买方任何一方未能依该合同之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方买卖双方佣金之和作为补偿。定金5万元，买方于签署合同当天向卖方支付3000元，剩余47000元定金，买方须于2019年5月10日当天或之前支付给卖方。同日，黎松连与李卓敏签订《合同补充协议》，约定因签署合同时买方正在办理珠海入户手续，也未办出珠海市人才购房证明，买方须在签署合同后积极配合到相关部门办理珠海入户手续或办理珠海市人才购房证明及提交相关资料，如买方积极配合后，仍未能成功入户珠海或开出珠海市人才购房证明，买卖双方同意互不追究责任，合同自动终止。卖方需在买方提出要求后三个工作日内将已收定金全数退还给买方。同日，黎松连向世华公司出具《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，主要内容如下：“买方确认居间方已就珠海市斗门区*******************买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2019年5月9日签订了买卖合同及补充协议。现买方向居间方承诺：1.买方自愿在合同签订时向居间方支付必要费用，必要费用为第2项承诺所述佣金额的20%，包含在买方应付的佣金或违约金内。2.买方自愿在买卖双方签订《珠海市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金12400元，逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付0.1%的标准向居间方支付违约金。”同日，世华公司、黎松连、李卓敏共同签订《交易风险提示与声明》。黎松连还签署《买方声明》，称其本人已知悉限购政策，其正在入户中或办理珠海市人才购房证明。2019年5月12日，黎松连在《政策风险告知书（致买受人）》上签名并捺印，该告知书记载内容如下：珠海市人民政府办公室于2017年4月8日印发了《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，《通知》中规定：1.无法提供购房日之前在本市连续缴纳5年及以上个人所以得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房；2.通过赠与方式转让住房后，须满3年之后方可以再次购买住房；接受赠与的，必须符合本市的现行限购政策。黎松连在告知书上确认其不是珠海市***民，但符合办理珠海市人才购房证明的资质，在签订房屋买卖合同后27工作日内提供珠海市人才购房证明等相关文件。2019年7月30日，世华公司向黎松连发出履约催告函，通知其没有按照合同在约定的时限内办理完毕全部银行按揭申请手续，已经构成违约，要求其收到函件后五天内积极履行合同。位于珠海市斗门区*******************，登记的权属人为李卓敏，产权登记时间为2016年9月8日，该房产上设定有抵押权。原审法院认为，《房地产买卖及居间合同》是世华公司与黎松连、李卓敏在平等、自愿的基础上签订的，是三方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方均应恪守。黎松连在《房地产买卖及居间合同》、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》确认世华公司已履行了全面居间义务，促成了黎松连与李卓敏的交易，承诺向世华公司支付居间费用12400元。其应当按照上述承诺履行支付居间费用的义务。根据居间费用占总成交价的比例及世华公司所提供居间服务的事实，原审法院认为世华公司请求黎松连支付居间费用12400元，依法有据，予以支持。黎松连抗辩世华公司明知其不具备购房资格，故意促成交易，并承诺可以为黎松连办理购房资格证明。原审法院认为，根据黎松连与李卓敏签订的《合同补充协议》、黎松连签署的《政策风险告知书（致买受人）》、《买方声明》，证明黎松连在签订《房地产买卖及居间合同》时对珠海限购政策及其本人不具备购房资格的情况是知晓的，其也承诺正在办理入户和珠海市人才购房证明，并对不能取得购房资格可能存在的风险也是知晓的。相关的购房资格证明应当由黎松连本人提供。黎松连抗辩称世华公司承诺为其办理购房资格证明，但其没有提供证据予以证明。故黎松连的上述抗辩，没有依据，原审法院不予采纳。黎松连抗辩李卓敏未按约定解除涉案房产抵押是导致合同不能履行的原因。原审法院认为，根据《房地产买卖及居间合同》的约定，黎松连办理按揭贷款申请的期限先于李卓敏解除涉案房产抵押的期限，是先履行的义务，在黎松连没有履行义务的前提下，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，李卓敏可以拒绝履行。故黎松连的上述抗辩，没有依据，原审法院不予采纳。黎松连抗辩李卓敏出售的房屋按限购政策不得出售。原审法院认为，李卓敏出售的房屋于限购政策出台前购买，不受限购政策影响。故黎松连的上述抗辩，没有依据，原审法院不予采纳。综上所述，黎松连确认世华公司完成了居间服务，且世华公司主张的居间费用仅为交易总价款的1.1%，低于通常的房产交易居间费用，与世华公司提供的居间服务相当。世华公司的诉讼请求，依法有据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条之规定，原审法院判决：黎松连于判决生效之日起七日内向世华公司支付居间服务费12400元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费110元，减半收取55元（世华公司已预交），由黎松连负担。二审期间，各方均未提交新证据。本院二审认定事实：一审庭审中，黎松连对《佣金及必要费用确认及支付承诺书》、《交易风险提示与声明》上其本人签名真实性予以认可，对《政策风险告知书（致买受人）》、《买方声明》的签名真实性不认可。二审庭审中，对于《房地产买卖及居间合同》、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》、《政策风险告知书（致买受人）》、《买方声明》签订时的情形，黎松连称，2019年5月9日签约时在场人员有黎松连夫妇、李卓敏、世华公司员工王阳洋和一名世华公司的女员工，世华公司员工没有宣读相关的文件，只是递交了相关文件给黎松连签名，黎松连没有看文件就签名并摁了指印。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是黎松连是否应向世华公司支付居间报酬12400元。第一，黎松连上诉主张世华公司知道黎松连签订《房地产买卖和居间合同》时不具备珠海购房资格仍然要求黎松连在《佣金及必要费用确认及支付承诺书》签名，是为了赚取佣金。但是，黎松连作为完全民事行为能力人，在签订购房合同时理应充分了解珠海市的购房限购限贷政策，况且，《交易风险提示与声明》第三条约定黎松连在签约前应查询社保或纳税记录，如实向世华公司及交易相对方说明。黎松连在签订《交易风险提示与声明》时，应认真阅读相关内容，充分了解购房调控政策风险。原审判决认定黎松连在签订《房地产买卖及居间合同》时，对于珠海市的限购政策及黎松连不具备购房资格的事实以及不能取得购房资格可能存在的风险都是知道的，认定事实清楚，本院予以维持。第二，黎松连一审时称其未在《买方声明》和《政策风险告知书》上签名及捺指印，二审庭审时称其未看具体内容就签名，陈述前后矛盾，本院对黎松连的上诉主张不予采纳。第三，黎松连称因珠海限购政策调整致使涉案合同无法履行，根据《房地产买卖及居间合同》第十四条约定无须支付居间费用。本院认为，珠海市人民政府《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》发布于2017年4月8日，本案合同签订于2019年5月12日，黎松连在签订和履行本案合同时，相关限购政策已经实施，故珠海市限购政策不属于《房地产买卖及居间合同》第十四条约定的“本协议履行期间因不可抗力或国家政策调整致使合同无法履行”的情形。黎松连的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。第四，黎松连签订《房地产买卖及居间合同》、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》认可世华公司履行了居间合同义务，促成黎松连与李卓敏的房屋买卖交易，约定居间报酬为12400元，黎松连理应向世华公司依约支付该款。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由上诉人黎松连负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年八月三十一日本件与原本核对无误书记员吴健豪