黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1005民初881号原告：刘青山，男，1969年10月23日出生，汉族，黑龙江省林业和草原局第一调查规划设计院职工，住所地牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：于丽娟（与刘青山系夫妻关系），女，1969年10月16日出生，汉族，无固定职业，住所地牡丹江市爱民区。被告：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地牡丹江市西安区。法定代表人：鲍建胜，董事长。委托诉讼代理人：刘翼鑫，女，牡丹江均胜房地产开发有限公司法律综合部文员。原告刘青山与被告牡丹江均胜房地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序于2020年8月19日、9月17日公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘青山向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告延期交房违约金118838.5元（自2015年1月1日至2018年8月30日止，按照补贴协议上体现的房屋总价值445088元×万分之二×总天数1335天）；2.被告返还原告购房补贴款178035元；3.被告给付原告延期交房违约金滞纳利息5991.4元（自2018年9月1日至2020年7月31日止，按照补贴协议上体现的房屋总价值445088元×万分之二×总天数）；4.被告返还原告购房补贴款滞纳利息17543.9元（截至2020年7月31日，具体详见计算明细）；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年11月19日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告位于牡丹城一期（第一部分）产籍号为360-475-1/4-9-020402号商品房（牡丹城一期X号楼X单元XXX层），建筑面积82.07平方米，房屋总价款445088元，被告应当在2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告。被告逾期交房，逾期360日按日向原告支付已付房款万分之之一的违约金，逾期超过360天按日向原告支付房款万分之二的违约金。原告已将购房款全部交付给被告。在原告向被告购买案涉房屋前，原、被告于2013年9月18日签订了案涉房屋的《购房补贴协议》，该协议约定：原告购买案涉房屋，被告在五年内向原告返还购房款的40%，总计返还款为178035元。被告一直未履行返款义务。被告实际交付时间为2018年9月1日，原告每年都向被告主张逾期交付的违约金和购房补贴款，但被告一直以资金紧张为由拖延给付。被告牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜房地产公司）辩称，1.原、被告双方是否签订了《商品房买卖合同》及原告是否支付了全部购房款，请法庭予以查明。2.案涉的《商品房买卖合同》对被告显失公平，且违约金约定过高，请求予以撤销。3.《购房补贴协议》应为无效协议或未履行的协议。因为原、被告双方签订的该协议违反了国家禁止性规范而无效。4.原告既然要求返还购房补贴款，而在计算利息时又将购房补贴款算为全部购房款，此算法对被告显失公平，请求予以撤销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在认定的事实中予以确认：2013年9月18日，原告与被告签订了《均胜牡丹城购房补贴协议》，其中被告为甲方和出售方、原告为乙方和认购方，该协议的主要内容为“一、乙方所认购房屋的基本情况：乙方自愿认购甲方开发的牡丹城一期项目中X号楼X单元XXX室，建筑面积约为82.5平方米（最终面积以产权实测为准），单价为5395元/㎡，购房总价款为肆拾肆万伍仟零捌拾捌元（￥：445088）。二、补贴金额和时间：1.根据甲方给团购单位的优惠政策，五年内返还总房款的40%，总计补贴额为壹拾柒万捌仟零叁拾伍元（￥：178035元）。平均每年补贴叁万伍仟陆佰零柒元（￥：35607）。2.甲方给乙方的第一次补贴时间为乙方交清总房款满1年后15日内返到乙方指定的账户（例如：乙方在2013年9月1日交清全款，在2014年8月30日前第一次补贴，以后每年在这个时间补贴、补贴款在15日内划入乙方指定的账户）。”“甲方延期返还补贴的，应按金融机构同期存款基准利率支付延期罚息。”2013年11月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，确定原告购买均胜牡丹城一期项目中9号楼2单元020402室，建筑面积为82.07平方米，价款为442768元。该合同中约定：“买受人于签订合同之日支付首付房款145768元，其余房款297000元以贷款方式付清”、“出卖人应于2014年12月31日前将买受人所购买的房屋交付给买受人且该商品房经验收合格”、“逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”原告于同日通过公积金的方式向被告交付了首付款145768元，被告给原告出具了牡丹江市商品房销售预收款专用票据。2013年12月11日，原告通过贷款的方式向被告交付购房款250000元。2015年8月12日，被告给原告出具了销售不动产统一发票，体现的数额为442768元。原告称剩余47000元房款其是于2013年11月份在被告财务处刷卡交付的，当时被告给原告出具了收据，但后期因被告给原告出具了正式的购房发票，故被告将两次交款的收据都收回了。原告为了证实其上述主张，向本院申请调取了其妻子于丽娟的中国银行账户流水，本院依职权调取了于丽娟的2013年11月-12月份的流水，其中体现2013年11月22日，于丽娟确实支出了一笔47000元的款项，但体现收款的账户仍为本院调取的账户，本院询问中国银行为什么支出和收款账户均为同一账户，中国银行表示该笔交易在2013年，其系统也无法体现收款人。被告对原告于2013年11月19日和12月11日交纳购房款的事实无异议，但对上述47000元的交付时间有异议，其认为应当以其公司给原告出具正式购房发票的时间即2015年8月12日为原告交纳全部购房款的时间。2018年8月31日，被告向原告交付所购房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《均胜牡丹城购房补贴协议》是双方当事人的真实意思表示，购房补贴协议应当是《商品房买卖合同》的组成部分，其内容并不违反法律强制性规定，上述合同合法有效并已发生法律效力，对合同双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定，遵守诚实守信原则，严格按照合同约定履行各自的义务。关于被告提出双方签订的协议违反《商品房销售管理办法》，当属无效协议的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会指定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，《商品房销售管理办法》系部门规章，不得作为确认合同无效的依据，故被告的该主张不能成立。关于原告要求被告给付自2015年1月1日至2018年8月30日止的延期交房违约金118838.5元的诉讼请求，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，本案所涉房屋应当在2014年12月31日前交付，而原告实际取得房屋日期为2018年8月30日。实际交付房屋时间晚于约定交付日期，故原告要求被告承担违约责任的理由成立。依据合同约定，逾期交付房屋超过360日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。约定的逾期交房违约金产生时间为2015年1月1日，至实际交付房屋之日2018年8月30日已经逾期三年零九个月，为维护交易秩序，本院对原告取得房屋之日起回溯两年的逾期交房违约金予以保护。经本院审查，原告实际交纳的房款数额为442768元，原告不应按照购房补贴协议计算违约金，且原告要求继续履行合同，此期间的违约金应为64644.13元（442768元×0.0002元×730天），故本院对原告主张的超出部分不予支持。虽然被告辩称违约金过高，请求撤销，但双方约定的违约金并不超过造成损失的30%，故本院对被告的该项抗辩理由不予支持。关于原告要求被告给付自2018年9月1日至2020年7月31日止延期交房违约金滞纳利息5991.4元的诉讼请求，因原、被告签订的商品房买卖合同中对此并未约定，且违约金已经具有赔偿性，原告对违约金要求逾期利息于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告返还购房补贴款178035元及滞纳利息的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《均胜牡丹城购房补贴协议》是双方当事人的真实意思表示，根据合同约定《均胜牡丹城购房补贴协议》依据《均胜牡丹城购房补贴协议》中第二款约定补贴金额为“五年内返还总房款的40%”，虽然上述协议中体现被告应支付178035元购房补贴款，但同时协议也约定计算面积以产权实测为准。而《商品房买卖合同》中体现的房款为442768元，且原告实际交纳的房款数额也是442768元，故实际应付购房补贴款为442768元×40%＝177107.2元，平均每年35421.44元，故本院对原告主张的超出部分不予支持。因《均胜牡丹城购房补贴协议》已经约定“甲方给乙方的第一次补贴时间为乙方交清总房款满1年后15日内返到乙方指定的账户（例如：乙方在2013年9月1日交清全款，在2014年8月30日前第一次补贴，以后每年在这个时间补贴、补贴款在15日内划入乙方指定的账户）”、“甲方延期返还补贴的，应按金融机构同期存款基准利率支付延期罚息”，且根据原告提供的证据无法证实其主张的交付全部房款的时间，故本院只能以被告给原告出具正式购房发票的时间即2015年8月12日为原告交纳全部购房款的时间，那么被告第一次返还补贴款期限的最后一日应为2016年8月27日，支付逾期利息的起诉点应为2016年8月28日，以后四年以此类推。被告应当按照中国人民银行存款年利率2.75%为标准，以35421.44为基数，分别向原告支付至2020年7月31日止的利息，合计9468.15元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告刘青山延迟交房违约金64644.13元、购房补贴款177107.2元及补贴款利息9468.15元，合计251219.48元；二、驳回原告刘青山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6106元，减半收取3053元，由原告刘青山负担519元，被告牡丹江均胜房地产置业有限公司负担2534元。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  魏丹丹二〇二〇年九月二十三日法官助理何文宇书记员张磊后附本案涉及的法律条款1.《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会指定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外；（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。