湖南省永州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘11执复79号 复议申请人（被执行人）：乐小辉，男，1968年3月17日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。 委托诉讼代理人：舒洪武，湖南良锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂燚，湖南良锐律师事务所实习律师。 申请执行人：欧国盛，男，1971年2月16日出生，汉族，住湖南省宁远县。 复议申请人乐小辉不服湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126执异46号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 宁远县人民法院查明，该院在执行欧国盛等14人申请执行乐小辉、周美红民间借贷纠纷系列案中，于2020年4月24日作出的（2017）湘1126执414号之四执行裁定，查封了被执行人乐小辉之子乐东群名下的位于宁远县舜陵镇九嶷路48号房屋（产权证号分别为00××51、00××52、00××53）；于2020年4月27日作出（2017）湘1126执414号之五执行裁定，对乐东群名下的涉案房屋进行拍卖，并作出了（2017）湘1126执414号议价通知。经查实被执行人乐小辉之子乐东群名下的位于宁远县舜陵镇九嶷路48号房屋（产权证号码分别为：00××51、00××52、00××53），系被执行人乐小辉于2012年出资购买，购买总价为441万元（该门面房首付款221万元，按揭贷款220万元）。被执行人乐小辉于2016年10月16日写给申请执行人欧国盛的承诺书中已标明其所借申请执行人欧国盛的380000元是用于购买宁远县舜陵镇九嶷中路62号（原黄日生的房子门面），实际上就是现宁远县舜陵镇九嶷路48号房屋。另查明，异议人乐小辉之子乐东群在2012年正就读于衡阳高速铁路职业技术学院，系在校学生，当时尚无购买该房屋的经济能力。此外该院还查封了被执行人乐小辉、周美红的下列房产：1、位于宁远县交叉路口的九嶷明珠1栋2单元第1层商业用房［原不动产登记证明号为湘（2018）宁远县不动产权第××号，登记面积为531.04平方米］；2、位于宁远县，所有权证号分别为00××65、00XXXX44；3、被执行人乐小辉之妻周美红名下的位于宁远县房屋（产权证号码：00××28）。其中位于九嶷明珠1栋2单元第1层商业用房，为乐小辉申请执行湖南新祥房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，该商业用房原为被执行人湖南新祥房地产开发有限公司所有，经该院两次公开拍卖、一次变卖均流拍，最后由被执行人与乐小辉达成以物抵债协议，现该商业用房仍未办理产权变更手续。北门乐家的两栋房屋（所有权证号为00××65、00XXXX44），因土地性质是农村集体所有土地，故上述两处房产的拍卖均存在法律和事实的障碍，也不能完全、及时实现14名债权人的权益。还查明，涉及到被执行人乐小辉在该院还有13件执行案件未履行完毕，未履行金额含本金180余万元及利息、执行费、诉讼费等共计400余万元。 另查明，2018年8月2日湖南新融达房地产评估有限责任公司出具的湘新融达房估（2018）第15160号房地产评估报告，显示被执行人乐小辉之妻周美红名下的位于宁远县房屋（产权证号码：00××28），评估价值为222.42万元；被执行人乐小辉之子乐东群名下的位于宁远县舜陵镇九嶷路48号房屋（产权证号分别为00××51、00××52、00××53）的房产价值分别为人民币109.41万元，29.11万元，357.52万元。 宁远县人民法院认为，本案争执的主要焦点是该院在执行过程中是否存在超标的查封被执行人等人的房产的问题。因被执行人乐小辉待清偿的债务金额含本金180余万元及利息、执行费、诉讼费等共计约为400余万元，经有关评估机构评估及参考相应的市场价格，该院查封的5处房屋的价值初步认定约为1100万元，确实存在超额查封财产的事实，应当予以部分解除被查封的房产。至于该解除查封何处的涉案房屋，应当从有利于及时、充分及便于实现债权人债权的原则出发，兼顾执行效率和效果，该院在充分考虑上述因素的情况下，认为九嶷明珠1栋2单元第1层、2层商业用房，经多次拍卖均流拍，足以说明该房产存在难以处置的问题。如果再次评估、拍卖该房产流拍，既浪费了时间，也给被执行人造成大额的评估、拍卖等损失；位于北门乐家的房产非国有手续，难以拍卖成交。参考评估公司于2018年8月2日出具的评估报告，被执行人乐小辉之妻周美红名下的位于宁远县房产价值为222.42万元左右，被执行人乐小辉之子乐东群名下的位于宁远县舜陵镇九嶷路48号房产价值为496.04万元左右，此两处房产均处于繁华路段，现用于出租他人经营，且乐小辉的14名债权人强烈要求该院对九嶷路48号房产进行拍卖，用于实现其债权。由于被执行人乐小辉尚欠14名债权人本息等计人民币约400余万元，加之九嶷路48号房产仍有部分抵押贷款，被查封的九嶷明珠1栋2单元商业用房是以物抵债作价650万元抵给乐小辉，但房屋原有的评估报告已过期，尚不能作为拍卖及认定超额查封的依据。依据评估拍卖的有关规定，首次拍卖以评估价的80%作为保留价，每次拍卖可再降低20%。因此，对于异议人乐小辉请求只执行位于九嶷明珠1栋2单元商业用房，并解除对其他涉案4处的房屋查封的异议请求，该院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项之规定，裁定： 一、解除对异议人乐小辉所有的位于宁远县门乐家房屋（房权证号分别为：00××65、00××41）及异议人乐小辉之妻周美红名下的位于宁远县房屋（产权证号码：00××28）的查封；二、驳回异议人乐小辉的其他异议请求。 复议申请人乐小辉向本院申请复议称，一、宁远县人民法院查封的位于宁远县舜陵镇九嶷路48号房屋（产权证号码：00××51、00××52、00××53，土地使用证号：湘宁国用（2012）第00XX39号）属于乐东群所有，并非被执行人乐小辉的房产，应予以解除查封。二、现查封乐小辉、乐东群的房产共2处，面积1150平方米，价值约950万元，远大于被执行人乐小辉待清偿债权本金171万余元，明显属于超标的查封，应解除乐东群的房产查封。三、请求执行乐小辉位于宁远县，价值约为650万元的商业用房进行执行。综上，请求依法撤销宁远县人民法院（2020）湘1126执异46号执行裁定第二项，撤销宁远县人民法院（2017）湘1126执414号执行裁定及（2017）湘1126执414号之四执行裁定，并解除对案外人乐东群所有的位于宁远县舜陵镇九嶷路48号房产的查封；依法执行乐小辉名下位于宁远县产。 本院查明的事实与宁远县人民法院查明的事实一致，对宁远县人民法院查明的事实，本院予以确认。 本院另查明，案外人乐东群对宁远县人民法院（2017）湘1126执414号之四执行裁定查封其名下位于宁远县舜陵镇九嶷路48号房屋（产权证号分别为00××51、00××52、00××53），于2020年6月3日向宁远县人民法院提出执行异议，宁远县人民法院于二〇二〇年六月十七日作出（2020）湘1126执异41号执行裁定，驳回案外人乐东群的异议请求。乐东群又于2020年7月1日向宁远县人民法院提出执行异议之诉，目前该案正在审理之中。 本院认为，案外人乐东群已对宁远县人民法院查封的位于宁远县舜陵镇九嶷路48号的房产提出了执行异议之诉，被执行人乐小辉主张解除对该房产的查封，属于主体资格不符，本院予以驳回。执行法院在异议审查中已裁定解除了部分房产的查封，被执行人乐小辉仍提出超标的查封的复议事项，没有提供相关证据证实，本院不予采纳。对于被执行人乐小辉主张处置乐小辉名下位于宁远县产以实现债务偿还的问题，因上述房产经宁远县人民法院拍卖、变卖均已流拍，故被执行人乐小辉的上述主张，本院不予支持。综上所述，复议申请人乐小辉的复议申请与事实不符，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人乐小辉的复议申请，维持湖南省宁远县人民法院（2020）湘1126执异46号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 伍绍儒 审 判 员 龙建辉 审 判 员 蒋跃兵 二〇二〇年九月十五日 法官助理 阳少卿 书 记 员 唐梅芳