贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0203民初2518号原告：卢国凤，女，1972年8月4日生，汉族，无职业，住六枝特区，现住六枝特区。委托诉讼代理人：罗华祥，六枝特区岩脚镇法律服务所法律工作者，执业证号32409011100045。被告：六枝特区景城房地产开发有限公司，住所地六枝特区那平路景城国际五楼10号，统一社会信用代码915202035566112293。法定代表人：郭太伦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张春华，贵州秋硕律师事务所律师，执业证号15202200710673447。委托诉讼代理人：刘洪青，贵州秋硕律师事务所律师，执业证号15202201910140373。原告卢国凤诉被告六枝特区景城房地产开发有限公司（以下简称景城房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告卢国凤及委托诉讼代理人罗华祥、被告景城房开公司的法人郭太伦及委托诉讼代理人张春华、刘洪青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2015年3月22日签订的《“景城百汇”一期农超商贸城门面（商铺）定购书》无效；2、判令被告返还原告已付商铺订购款162000元，资金占用费52488元（自2015年3月22日计算至2020年7月22日，按中国人民银行同期贷款年利率6%计算）。事实及理由：原、被告双方于2015年3月22日签订了《“景城百汇”一期农超商贸城门面（商铺）定购书》（以下简称《定购书》），约定原告购买被告开发建设的“景城百汇”一期农超商贸城负一层89号商铺，建筑面积为19.59平方米，按9188元/平方米计算，总价款合计180000元。原告在签订《定购书》当天即向被告支付了订购款162000元，余款18000元在双方正式签订《商品房买卖合同》时支付。双方签订《订购书》至今，未接到被告关于签订《商品房买卖合同》的电话、短信、信函等通知，致使《商品房买卖合同》至今未能签订。经了解，被告开发的“景城百汇”至今未办有《房地产预售许可证》，且收取被告的定金超过了法律规定总价的20%，导致所购买商铺不能合法化，且至今未能交付，被告的行为已构成欺诈，根据《合同法》第52条、《担保法》第121条规定，双方签订的《定购书》应属无效合同。因此，被告采用欺骗手段，在不具备《商品房销售许可》的情况下与原告签订的《定购书》无效，请求判决支持原告的诉讼请求。被告景城房开公司承认与原告签订《定购书》，并支付了162000元的事实。但认为，双方在签订《订购书》时，原告充分了解了案涉商铺的地理位置、面积、售价等，自愿与被告签订《定购书》，不存在欺诈、胁迫行为；且双方签订的《定购书》已满足《商品房买卖合同》的主要内容，对交易双方当事人的信息、商铺的基本情况、房屋总价款、付款方式、付款时间等进行了详细的约定，满足了《商品房销售管理办法》第16条关于《商品房买卖合同》应当明确的内容的规定。公司于2016年3月25日起即通知所有购房户签订《商品房买卖合同》，但原告未来签订。2017年7月公司将案涉商铺交付给原告使用，至今已三年有余，《定购书》已履行完毕，仅尚未办理所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，双方签订的《订购书》应认定为《商品房买卖合同》，双方均应按照合同约定继续履行合同义务。公司没有欺骗原告，该《定购书》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对双方均有约束力，不存在法定或约定无效的情形。原告所诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告诉请。原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、《身份证》，拟证明原告的诉讼主体资格；2、《定购书》、《收款收据》各一份，拟证明2015年3月22日被告在不具备商品房销售的条件下与原告签订《定购书》，违反了合同法第五十二规定，应为无效合同。以及于签订《定购书》当日支付定购金16.2万元的事实。被告质证认为，对原告所举证据的三性均无异议，但达不到原告的证明目的。被告围绕自己的辩称主张向本院提交了以下证据：1、《营业执照》、法人身份证、法人身份证明，拟证明被告的诉讼主体资格；2、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》、《总平面图》，拟证明案涉商铺系按照建筑法规依法开发建设的合法建筑且具备商品房销售许可，故《定购书》系合法有效合同。3、《定购书》、《收款收据》，拟证明双方签订的协议具备商品房销售合同的主要条款内容，将定购协议实际转为商品房买卖合同。4、《承诺书》，拟证明被告为解决负一楼所有业主的产权证问题给予承诺。5、案涉商铺照片，拟证明原告所购买的商铺已经达到交付条件，但原告认为没有达到市场赢利的目的，不接收。原告质证认为：证据1,3，没有异议；证据2，均在签订《定购书》之后取得，被告不具备开发商品房及预售的条件，达不到原告的证明目的；证据,4，不知情，所承诺的事项对原告不具有法律的约束力，不具备证据三性，不具有证据效力；证据5，照片不能充分客观展现就是约定购买的商铺，不能证明被告交给原告管理的事实，达不到被告的证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1、对被告提交的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》、《总平面图》，能够证明六枝特区景城百汇商业广场项目于2015年12月22日取得建筑工程施工许可，于同月25日取得建设工程规划许可、建设用地规划许可，2016年1月28日取得《国有土地使用权证》，2016年1月29日取得《商品房销售许可证》的事实，符合证据的三性，本院予以确认，作为本案的定案依据；2、《承诺书》、商铺照片，与本案原告诉请无关联性，不作为本案的定按依据；根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月22日原、被告双方签订《“景城百汇”一期农超商贸城门面（商铺）定购书》，约定：原告购买被告正在开发的六枝特区景城百汇一期农超商贸城负一层89号商铺，每平方米9188元，建筑面积暂定为19.59平方米，以最终实测为准,总价款为18万元，原告自愿缴纳16.2万元作为定购金，余款1.8万元在双方正式签订《商品房买卖合同》之前支付。被告有权将该款转为定金，并注明此定金不退；本协议书在双方签署《商铺买卖合同》后自动作废；原告认可被告以电话、短信、信函、报纸、广告等任何一种方式作为通知补款或签订《商品房买卖合同》的有效方式。对签订《商铺买卖合同》的期限、商铺交付时间、违约责任等均未作约定。至今双方未签订《商铺买卖合同》，原告即以被告在签订《定购书》时未取得《商品房预售许可》，存在欺诈行为，且所收定金超过房屋总价20%为由，于2020年7月23日向本院提起如前所述的诉讼请求。本院认为，本案争议焦点是：1、双方在签订《定购书》时，被告是否有欺诈行为，《定购书》是否有效；2、原告交纳的16.2万元购房款是否违反法律规定，应否退还。首先，双方签订的《定购书》是否有效，原告认为被告在签订《定购书》时，未取得《商品房预售许可》，存在欺诈行为，应为无效。但未能举证证明被告签订该《定购书》损害了国家利益或者存在合同无效的其他情形。根据我国《合同法》第五十二条“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，合同无效”的规定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，对照本案，被告在起诉前已取得了预售许可证，且双方签订的《定购书》实际就是商品房预售合同，被告的行为不存在欺诈，也未损害国家利益，故原、被告双方于2018年3月22日签订的《“景城百汇”一期农超商贸城门面（商铺）定购书》，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效合同。其次，原告交纳的16.2万元是否违反法律规定，应付退还。对于定金数额，合同法并没有明确规定，根据我国《合同法》第一百一十五条和《担保法》第九十一条规定，定金是作为一方向对方履行债务的担保，而本案是商品房买卖，原告交纳的16.2万元名为定金，实际为购房款，在双方签订《定购书》时原告自愿交纳，且双方对违约责任未作约定，根据合同法对返还定金的规定，原告诉请反还该款及支付资金占用费无法律依据，依法不予支持；第三，被告并未违反双方签订的《定购书》约定。综上所述，原告诉请无事实和法律依据，依法应以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告卢国凤的诉讼请求。案件受理费2259元，由原告卢国凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  张永平二〇二〇年九月十日法官助理滕素静翠书记员黄凯