浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初3205号原告：叶小青，女，1972年12月10日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：苏松建，浙江瓯鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳倩倩，浙江瓯鼎律师事务所律师。被告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地浙江省苍南县灵溪镇塘北东路40号（二层）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽，浙江泽瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。原告叶小青与被告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理，原告叶小青的委托诉讼代理人苏松建和被告永安公司的委托诉讼代理人林华爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶小青向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金61614.38元；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金1141元；3.判令被告承担本案受理费。审理过程中，原告明确第一项诉讼关于逾期交房违约金的计算方式为以购房款1141007元为基数，自2017年1月1日起至2017年9月27日止，按每日万分之二计算。同时，原告自愿申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2014年3月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发建设的晨光尚品3幢702号房，总价款为1141007元。根据上述合同约定，被告应于2016年12月31日前将经验收合格等具备正常使用条件的商品房交房给原告使用；逾期交房房屋超过90日，原告要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交房期限之第二天起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。现原告实际交房时间为2017年9月27日，已逾期270天。此外，合同第十六条约定，被告承诺于2018年12月31日前取得房屋权属证书。被告未在约定期限取得房屋权属证书的，180日内按房价款的千分之一承担违约责任。现原告实际取得房屋权属证书的时间为2019年6月4日，逾期154天。综上，被告的行为已经构成违约，应向原告支付违约金。永安公司辩称，一、被告于2017年9月27日交房系基于周边建设垃圾中转站、涉案小区工程设计变更等诸多原因造成的，对此，被告已经和苍南县人民政府达成延期开竣工并免收项目建设延期违约金的协议。另，小区业主存在不同程度的逾期办理购房按揭手续的违约情况，业主的该违约行为亦导致了被告因资金短缺造成工程拖延的情况。故被告基于《商品房买卖合同》第九条第二款的第2、3点，被告虽客观上逾期交房，但不应归责于被告。二、被告已经与业主针对逾期交房、逾期办理购房按揭手续及垃圾中转站引发的其他问题达成了协议，有《会议纪要》、《补充协议书》为证，被告已经给予业主现金红包及车位优惠，说明原告已经通过接受优惠的形式免除被告的逾期交房违约责任。被告不可能在逾期交房问题未与业主达成协议的情况下，单纯给予业主优惠，不符合常理。即双方已经通过补充协议变更原合同的交房时间。综上，基于原、被告已经以优惠方式达成互相免责的补充协议，请驳回原告的诉讼请求。退一步讲，即使被告存在逾期交房的违约行为，计算违约金的起算时间也应是2017年7月1日。根据《苍南县人民政府县长办公会议纪要》，被告已经和苍南县人民政府达成延期开竣工并免收项目建设延期违约金的协议，其中工期延期至2017年6月30日。三、原告主张的总购房款应当扣除受领的优惠，总房价应按照《商品房买卖合同》补充协议变更后的金额计算。四、原告主张逾期办证违约金，没有法律依据，应予以驳回。叶小青向本院提交了如下证据材料：1.《商品房买卖合同》，用以证明原告向被告购买房屋并对双方权利义务作出相关约定的事实；2.购房发票、交房通知书、交付流转单、收款收据，用以证明原告已向被告全额支付购房款以及被告逾期交房的事实；3.不动产权证书，证明案涉房屋已办理权属登记的事实。永安公司在指定的举证期限内提供如下证据材料：1.《苍南县人民政府县长办公会议纪要》、《国有土地使用权出让补充合同》，用以证明工期滞后由于诸多客观因素造成，并与苍南县国土资源局达成于2017年6月30日之前竣工的协议；2.《补充协议书》，用以证明垃圾中转站的存在是会议纪要中所称的诸多因素之一以及原合同约定的交房时间已经双方协商进行变更并由被告给予优惠的事实；3.凭证、车位优惠券，用以证明原告共领取7万元优惠的事实；4.商品房买卖合同补充协议，用以证明原告购房款为1099993元的事实。原、被告提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告的证据1真实性无异议，但认为被告符合合同约定的逾期交房免责事由及事后双方达成的补充协议，不再承担逾期交房违约责任，另根据合同约定，原告存在逾期办理按揭手续的违约事实。对原告的证据2真实性无异议，原告已经足额支付购房款，但存在违约的情况。对原告的证据3三性无异议。原告对被告的证据1真实性由法庭核实，对关联性有异议，该证据所载内容反映的是被告与土地出让方达成的协议，与本案无关。对被告的证据2真实性无异议，但认为与本案无关。对被告的证据3真实性无异议，但认为原告尚未使用，与本案无关。对被告的证据4三性无异议，但认为补充协议是在办理房屋交接时签订的，业主支付完毕购房款后，永安公司出具的发票上的金额也是购房合同上的金额，而不是补充协议上优惠后的金额，故该证据不能证明待证对象。本院认为，对于原、被告对对方提供的证据材料中的真实性、三性无异议的部分，即原告的证据1-3、被告的证据2，本院予以确认并在卷佐证。对被告的证据1、3，本院认为该证据符合有效民事诉讼证据基本特征，本院对其真实性予以确认，其能够证明本案相关事实。被告提供的证据4真实、合法，可以证明原告领取了相应优惠，但该证据无法证明永安公司的待证事实，与本案处理无实质关联性，本院不予认定。至于原、被告提供的证据能否证明被告需要承担逾期交房的违约责任，其亦系本案争议焦点，故本院将于说理部分再行阐述。结合本院认定的证据及当事人的陈述，经审理认定事实如下，2014年3月26日，原告叶小青与被告签订了合同编号为201490008250078的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买灵溪镇晨光尚品园第3幢702室房屋，建筑面积89.99平方米，房屋总价1139993元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交房买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇周边居民阻挠而难于及时解决的，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交房延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所有费用，交房期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2015年9月14日，原、被告签订《补充协议书》，约定“一、经银行审核，乙方（业主）具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，甲方（永安公司）应于当日向乙方出具一份《现金礼包凭证》。自该凭证出具之日起第十六日，甲方向乙方预付现金礼包，乙方亦应向甲方返还前述凭证。现金礼包数额为人民币肆万元。二、2017年6月30日之前，若垃圾中转站搬迁的，乙方同意自愿放弃本协议第一条优惠，并全额返还甲方给付的现金礼包款项。逾期不能搬迁的，则现金礼包至此归属乙方所有”。另经双方结算，原告已实际支付房屋总价款1141007元。被告于2017年9月27日交房，涉案房屋于2019年6月4日转移登记至原告名下。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律及法规强制性规定，应当认定为合法有效。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合交房条件的商品房交房原告，但被告实际于2017年9月27日交房，客观上已构成逾期交房。关于被告是否应当承担逾期交房的违约责任，根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点可归纳如下：一、关于被告逾期交房是否存在免责事由的问题。永安公司主张其逾期交付的诸多客观原因属于《商品房买卖合同》第九条约定的原因，并主张政府在小区周边建设垃圾中转站导致业主逾期办理按揭从而影响工程竣工。本院认为，永安公司提供的〔2018〕4号苍南县人民政府县长办公室会议纪要，仅载明“因诸多客观因素造成项目工程滞后”，不足以证明其逾期交付的事由属于商品房买卖合同第九条约定的出卖人可据实予以延期的事由，故永安公司据此主张免责的理由不能成立。基于上述分析，被告永安公司抗辩其承担违约责任应从2017年7月1日开始计算违约金，亦无事实和法律依据，本院不予支持。此外，永安公司主张由于政府在小区周边建设垃圾中转站，导致业主逾期办理按揭，从而导致工期延迟。结合系列案件庭审调查情况，本院认为，资金短缺并非合同约定或法定的工期延误进而延期交房的免责事由，在被告提供的证据尚不能证明存在合同约定或法定的延期交房免责事由的情况下，本院对被告的上述答辩不予采纳。二、关于原、被告事后签订的《补充协议书》是否已对交房时间进行了变更或对延期交房予以免责的问题。《补充协议书》明确业主经银行审核后具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，可以获得现金礼包。若2017年6月30日前，垃圾中转站搬迁的，则业主同意自愿放弃优惠并全额返还现金礼包。若垃圾站逾期不能搬迁的，则现金礼包归业主所有。《补充协议书》并未反映原、被告之间对交房时间进行变更，也未反映原、被告之间对延期交房问题进行处理。永安公司主张双方已对房屋交付时间进行了变更，依据不足，本院不予采纳。三、关于被告主张的逾期交房违约金计算基数应按《商品房买卖合同》补充协议变更后的总房价计算的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋总价为1139993元，业主按照该总房价标准支付首付款，永安公司亦按前述总房价标准收取了银行发放的贷款。在结算时，永安公司向原告出具的购房发票，也记载购房款为扣减面积误差后的1141007元。同时，《商品房买卖合同》补充协议所载明的优惠附有一定条件，原告需在房屋交付时垃圾中转站尚未搬离的前提下，才享有40000元优惠，否则优惠需退还永安公司。故被告该项主张，理由不能成立，本院不予支持。综上，本院对被告逾期交房房屋的违约事实予以确认，其应当依照合同约定支付相应违约金，即自2017年1月1日起至2017年9月27日止合计270天的逾期交房违约金，以实际房屋总价1141007元为基数，按每日万分之二计算，即270天×1141007元×0.0002=61614.38元。原告自愿撤回对于逾期办证违约金的主张，系其在法律范围内自行处分其权利，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：苍南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付叶小青逾期交房违约金61614.38元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1340元，减半收取计670元，由苍南永安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  高海忠二〇二〇年九月一日书记员  汤苗苗?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。