河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初2237号 原告：固安县安家物业服务有限公司，住所地河北省廊坊市固安县京开路西侧（万汇广场南侧），统一社会信用代码：91131022319897008G。 法定代表人：汤文平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈宏伟，该公司职员。 委托诉讼代理人：郭倩，该公司法律顾问。 被告：赵艳玲，女，1964年12月1日出生，汉族，现住河北省廊坊市固安县。 原告固安县安家物业服务有限公司（以下简称安家公司）与被告赵艳玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告固安县安家物业服务有限公司的委托诉讼代理人郭倩、陈宏伟，被告赵艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 固安县安家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费6948元，至实际支付日的逾期违约金（截止起诉日为1040元）；二、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年8月，原告开始在固安县提供物业管理服务，原告按业主房产建筑面积每月每平米1.0元向业主或物业使用人收取物业管理服务费。从2019年10月份开始调整收费标准为1.3元，其中被告所在侯杨庄村每平米每月补贴0.3元，业主实际负担的物业费依旧是每月每平米1.0元。被告系太阳公园二期22-1-1201;22-1-1204两套房产的业主，这两套房屋物业面积均为144.77平方米，应该向原告交付从2017年10月31日至2019年10月30日的物业费6948元。被告一直拒绝交费，产生逾期违约金1040元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务。但被告却不履行自己的交付义务，原告多次催收，至今未果。现只得诉至法院，请求贵院依法做出公正的判决，维护原告企业的合法权益。 赵艳玲辩称，我原来的房子是金海企业强拆的，他们承诺替我交纳物业费，第一年的物业费就是他们交纳；回迁安置的房屋都是由金海企业免费装修，我们搬进来不到半年就发现装修的房子质量有问题，卫生间瓷砖脱落，屋内所有装修都应在质保期内；回迁安置的房屋面积与回迁合同存在很大的差异；我生活没有保障，所以没有能力支付物业费；因为上述原因没有按时交纳物业费，安家物业就限制我买电，还安排保安24小时轮流看着我们家，给我家人造成精神损害，我要求其进行精神损害赔偿；单元门口乱停乱放，车位紧张，自家车位经常被外来车辆占用；物业公司没有跟任何人或任何集体签订物业管理协议，安家公司没有收取物业费的依据。 本院经审理认定事实如下：固安县金海房地产开发有限公司作为固安县侯杨庄村城中村改造建设项目的开发主体，就被告赵艳玲原位于侯杨庄村旧宅的拆迁与安置等事宜签订“城中村改造置换协议书”。2016年8月，被告接收了旧宅拆迁置换所得的固安县22-1-1201室、22-1-1204室房产。2017年6月12日，固安县侯杨庄村村民委会与原告安家公司签订了“侯杨庄村物业服务合同”，协议约定：固安县侯杨庄村村委会为甲方（即委托方），原告安家公司为乙方（即被委托方）；甲方委托乙方就改造后的侯杨庄村高层住宅小区实行物业管理服务。委托管理服务期限自2017年5月26日起至2020年6月15日止。乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。…在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，甲方负责返修。本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。物业交付后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：（1）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（甲方保修期结束后，保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；…村委会委托的其他物业管理服务事项。乙方提供的物业管理服务质量见（附件二），乙方提供的物业管理服务应达到（附件二）所约定的目标；对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。评定费用由对达标的理解有错误的一方承担，申请评定时由双方各半支付最终结算。实行物业服务包干制，物业服务费按年计收。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅2017年5月26日暂定1元／月／平方米。合同另对甲乙的权利义务、免责条款、物业管理服务质量等做了具体约定。 另查明，被告置换所得的固安县22-1-1201室、22-1-1204室房产实际建筑面积均为144.77平方米，每月每平方米物业服务费为1元，年物业服务费共计为3474.48元（1元×144.77平方米×12个月×2套＝3474.48元）。协议签订后，原告依约提供物业管理服务。在原告服务期间，被告欠缴自2017年10月31日至2019年10月30日止的物业服务费共计6948.96元（3474.48元×2年＝6948.96元），原告经催缴后无果诉至本院，请求判令被告给付原告物业费用6948元，以及至实际支付日的逾期违约金（截止起诉日为1040元）。 上述事实由侯杨庄村物业服务合同、城中村改造置换协议书及原、被告的陈述等证据予以佐证。 本院认为，侯杨庄村村民委员会系该村自我管理、自我服务的群众性自治组织，村民委员会办理本村的公共事务，有权进行民事法律行为。侯杨庄村改造后高层住宅的物业服务的对外委托有关村民共同利益，侯杨庄村村民委员会代表该村村民集体与安家公司签订“物业服务合同”的行为并不为法律禁止，合同内容亦系双方真实意思表示，合同合法有效，对该村村民赵艳玲具有约束力。合同履行过程中，原告作为物业管理服务单位，依约为包括被告在内的全体业主提供了电梯维护、保洁、垃圾清运等物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。庭审中，被告辩称旧宅是金海企业强拆的，曾承诺替其交纳物业费；回迁安置的房屋都是由金海企业免费装修，其搬进去不到半年就发现装修的房子质量有问题，卫生间瓷砖脱落；回迁安置的房屋面积与回迁合同存在很大的差异等意见，均系因房屋拆迁安置补偿合同的履行过程中产生的争议，与本案物业服务合同纠纷不具有关联性，故其抗辩意见本院不予采纳。另被告辩称原告未尽到服务义务，单元门口乱停乱放，车位紧张，自家车位经常被外来车辆占用等，本院认为倘若原告物业服务质量存在瑕疵，可以根据过错大小，要求继续履行或采取补救措施，甚至减免业主的交纳义务，但本案被告仅笼统的以没有能力交纳物业费、物业服务质量差为由，拒绝交纳物业服务费，又未提供充分证据证实，理应承担举证不能的不利后果，故该抗辩意见本院亦不予采纳。被告自2017年10月31日至2019年10月30日止未交纳物业服务费已构成违约，故对原告要求被告支付自2017年10月31日至2019年10月30日止物业服务费6948元，合法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金一节，被告逾期支付物业服务费，理应支付逾期付款的违约金，从原告可能所产生的损失，以及合同的性质、当事人的预期利益等综合因素考虑，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%为标准计算违约金。故根据被告欠缴金额及相应的欠缴期限，自2018年10月31日至判决之日止被告应当支付的逾期付款违约金为231.28元【1元×144.77平方米×12个月×4.75%÷365天×1023天=231.28元】。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告赵艳玲于本判决生效后七日内给付原告固安县安家物业服务有限公司固安县22-1-1201室、22-1-1204室自2017年10月31日至2019年10月30日止的物业服务费6948元、自2018年10月31日至判决之日止的逾期付款违约金231.28元，共计7179.28元。 二、驳回原告固安县安家物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告赵艳玲负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律文书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 审 判 员 张炳烨 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 顾 雪 书 记 员 谷雪男