北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5145号上诉人（原审被告）：北京信和通景物业管理服务有限公司，住所地北京市石景山区苹果园路2号院1号楼1层103。法定代理人：石祥文，执行董事。委托诉讼代理人：冯伯军，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋军霞，北京市中通策成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市石景山区通景大厦业主委员会，住所地北京市石景山区苹果园路2号院1号楼通景大厦。负责人：张艳新。委托诉讼代理人：黄治军，北京金台（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京信和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号9号楼（L座）12层1203室。法定代表人：郭文芝，董事长。委托诉讼代理人：金晓静，女，该单位职工。委托诉讼代理人：李鲲，男，该单位职工。被上诉人（原审第三人）：北京通润景园房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区苹果园路2号院1号楼3层301。法定代表人：吕涛。委托诉讼代理人：石占领，男，该公司职工。委托诉讼代理人：于智钢，男，该公司职工。上诉人北京信和通景物业管理服务有限公司（以下简称信和通景物业公司）因与被上诉人北京市石景山区通景大厦业主委员会（以下简称通景大厦业委会）、北京信和物业管理有限责任公司（以下简称信和物业公司）、北京通润景园房地产开发有限公司（以下简称通润景园公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初13351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。信和通景物业公司上诉请求：请求撤销一审判决改判驳回通景大厦业委会全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、通景大厦业委会作为本案原告,未经全体业主授权,其主体不适格。根据司法实践以及法律规定,业委会可以作为原告代表业主提起相关诉讼,但是有前提条件,并非业委会可以任意提起民事诉讼,这样会造成业委会超越业主大会决议,滥用诉讼权利,损害全体业主利益的情况发生。业主委员会是业主大会的执行机构,代表全体业主作为原告提起诉讼,属于《物权法》第76条规定的有关共同管理权利的重大事项,应由业主共同授权决定。通景大厦全体业主并未就本次诉讼事项,召开业主大会进行表决,也未有任何形式的书面授权通景大厦业委会以原告名义起诉。二、如何交接、交接主体、交接方式未经业主大会决议,也未向通景大厦业委会授权,通景大厦业委会擅自提起本案诉讼违法;在此情况下,信和通景物业公司不构成拒不退出情形。业主委员会作为业主代表机构,无独立的财产和自身独立的利益,业委会作为原告起诉涉及全体业主实体权利的处分以及诉讼权利的行使问题,是属于涉及全体业主共同管理权利的重大事项,为保障业主对小区诉讼事务的知情权,限制业委会诉权的滥用,业委会应提交业主大会的授权,且要明确诉讼权利的处分是否与业主大会授权相一致。《北京市物业管理办法》第27条规定,物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务,物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。《北京市物业项目交接管理办法》第六条已经成立业主大会的物业项目,可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接;未成立业主大会的,可由全体业主授权的业主代表进行交接。全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接;也可以按照《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》(京建发(2010)383号)委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接查验评估,并出具物业项目交接查验报告。由于交接是物业服务过程中的一项重要程序。上述规定对交接专门做了程序性以及具体的规定。交接行为包含了移交和接收,目前,业主大会尚未完成交接所必须的相关要求。在尚不具备交接条件的前提下,信和通景物业公司仍按物业服务合同约定正常履行物业服务不构成拒不退出的情形。三、信和通景物业公司继续提供物业服务已获得全体业主书面认可,一审判决判令信和通景物业公司退出不符合全体业主的意志。虽然业主大会决议解除与信和通景物业公司的物业服务合同,但并未对后期如何退出交接作出安排。业主大会决议选聘新的物业服务企业自始至终也未履行相应的义务。因此,业主大会决议内容的客观事实已经发生了根本改变,全体业主同意信和通景物业公司继续提供物业服务,且正在召开临时业主大会对此事项进行表决。一审法院判决信和通景物业公司此时退出,势必造成该物业区域物业管理缺失,违背全体业主的共同意愿,损害全体业主的利益。另外现在全体业主正在召开业主大会，对于信和通景物业公司是否退出正在进行会议表决，该表决与本案一审判决相冲突，会议的进程已经由业主代表提交到苹果园街道办事处，苹果园街道办事处正要求通景大厦业委会召开会议，所以信和通景物业公司申请中止审理。且业主大会并没有与信和通景物业公司作出解除合同的意思表示，也没有发出解除协议。通景大厦业委会辩称，同意一审法院判决，不同意信和通景物业公司的上诉请求和理由。信和通景物业公司与业主的法律关系已经解除，且信和通景物业公司未依法撤场，这一要件有生效判决认定。通景大厦业委会是适格主体，在管理规约的第十六条明确列明被解聘的物业服务企业拒不进行项目移交或拒绝撤出，业委会有权向法院提出民事诉讼，且相关司法解释明确阐明在物业服务合同终止后业委会有权诉请物业公司撤出。根据《物业管理条例》第15条规定，业委会有履行监督物业服务企业履行合同的职责，本案当中根据第二次临时会议的决定与中标的服务企业签订合同，且新的物业公司在合同终止后通景大厦业委会拒不退场的情况下仍然履行职责。信和通景物业公司的行为构成拒不退出，在（2020）京01行终251号判决查明的事实部分可以得出。信和通景物业公司在接到责令改正通知书、行政处罚决定书以及生效的行政判决书，到现在不撤场是事实。《物业管理条例》第29条规定当中对于交接主体是明确的，《物业管理条例》第39条进一步规定物业服务合同终止时应将管理用房和相关资料提交给业委会。这些规定明确列明了交接资料及主体，而并未要求业主大会决议或授权。信和物业公司辩称，同意一审法院判决。通润景园公司未出庭亦未提交书面答辩意见。通景大厦业委会向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令信和通景物业公司于判决生效后15日内退出通景大厦物业服务区域；2.信和物业公司于判决生效后15日内与通润景园公司共同办理前期物业服务合同备案的撤销手续;3.信和通景物业公司和信和物业公司于判决生效后15日内与通景大厦业委会办理并完成通景大厦物业项目的交接手续;4.全部诉讼费由信和通景物业公司、信和物业公司承担。一审法院认定事实：通景大厦系由通润景园公司开发建设的房地产，占地7692平方米，建筑面积24455平方米，通润景园公司在2013年5月的北京市建设单位合同备案申请表中载明，物业服务方式为委托物业管理企业管理，物业管理企业名称为：北京北辰信和物业管理有限责任公司。2012年11月13日，北京北辰信和物业管理有限责任公司更名为信和物业公司。2013年5月17日，通润景园公司在北京市石景山区住房和城乡建设委员会就建设单位情况及物业服务合同进行备案，载明：委托北京北辰信和物业管理有限责任公司进行物业管理。2013年11月19日，通景大厦业主王某某（甲方）与信和通景物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方所购房屋坐落于石景山区苹果园路2号院1号楼2层01室。信和通景物业公司为共用部位及公共区域提供物业管理服务。前期物业管理服务期限为：本协议自地产开发单位交楼之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托管理合同》生效时止。2016年6月30日，通景大厦业委会成立并在北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处备案。2017年12月20日，通景大厦业委会作出通景大厦业委会第二次临时会议决议：2017年12月12日，业主委员会组织对是否确定物业服务公开招标评标委员会推荐排名第1的北京首欣物业管理有限公司为物业服务中标人表决事项进行了验票、监票、唱票、计票，核验有效票共计20张。表决结果:以业主16票赞成、4票弃权，同意人数占业主总人数39％，对应建筑物专有部分面积5140.82平方米，占建筑物总面积19.7％。未通过“按物业服务公开招标评标委员会推荐顺序，确定排名第1的中标候选人北京首欣物业管理有限公司为通景大厦物业服务中标人，授权业主委员会委托招标代理机构发放物业服务中标通知书”议题。同日，业主委员会组织对是否确定物业服务公开招标评标委员会推荐排名第2的北京市望京实业总公司为物业服务中标人及其它8项表决事项进行了验票、监票唱票、计票，共核验有效表决票合计27张。其中，关于物业服务中标人的表决结果为：以27票赞成，占业主总人数65.9％，对应建筑物专有部分面积16072.11平方米，占建筑物总面积61.5％，通过“按物业服务公开招标评标委员会推荐顺序，确定排名第2的中标候选人北京市望京实业总公司为通景大厦物业服务中标人。授权业主委员会委托招标代理机构发放物业服务中标通知书”议题。关于物业管理方式的表决结果为：以27票赞成，占业主总人数65.9％，对应建筑物专有部分面积16072.11平方米，占建筑物总面积61.3％，通过了“授权业主委员会与物业服务中标企业签订物业服务合同。物业服务合同生效时，前期物业管理服务协议终止”议题。关于的表决结果为：以27票赞成，占业主总人数65.9％，对应建筑物专有部分面积16072.11平方米，占建筑物总面积61.5％。通过了“确认通景大厦物业管理方式为:委托物业服务中标企业对通景大厦实施整体统一管理服务”议题。通景大厦业主大会第二次临时会议表决票共送达40份，收回27份，代表业主投票权数65.9％，超过全体业主投票权数的50％。会议合法有效。2018年1月18日，通景大厦业委会与北京首开望京物业服务有限公司签订《通景大厦物业服务合同》，约定：通景大厦物业项目概况为，一、地名核准名称：北京市石景山区通景大厦。二、物业项目类型：商业、办公及配套（写字楼）……。物业服务期限暂定三年。自2018年1月18日起至2021年1月17日止。本合同自2018年1月18日起生效。2018年7月30日，通景大厦业委会向北京市石景山区人民政府苹果园街道办事处申请变更备案信息，备案事项变更单记载：2017年11月25日至2017年12月20日召开业主大会，以书面征求意见形式召开业主大会会议，决议：修改为（1）物业管理方式，物业服务内容；（2）物业服务标准和收费方案，选聘、解聘物业服务企业，其它物业管理事项……。后有全体业委会委员和受托人王某某签名。备案单位意见为该业主委员会提交的材料齐全，符合变更备案条件，予以变更备案。2018年11月6日，信和物业公司向通景大厦业委会发送律师函，说明其公司从未向通景大厦提供过物业服务，其与信和通景物业公司不存在任何关联，也不存在任何业务合作。2018年12月13日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会对信和通景物业公司作出《责令改正通知书》:物业合同终止后拒不撤出通景大厦物业管理区域行为，违反了《北京市物业管理办法》第二十七条的规定，现责令你（单位）于2018年12月23日前改正该行为，逾期不改正的，本机关将依据《北京市物业管理办法》第四十三条进行处罚。2019年3月20日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会对信和通景物业公司作出京建法罚（石建）字[2018]第630116号《行政处罚通知书》（以下简称116号处罚决定），就信和通景物业公司涉嫌物业服务合同终止后，拒不撤出通景大厦物业管理区域的问题进行立案调查，认定信和通景物业公司违反了《北京市物业管理办法》第二十七条的规定，依据《北京市物业管理办法》第四十三条第二款的规定，对信和通景物业公司处以10万元罚款。2019年4月23日，信和通景物业公司向北京市石景山区人民政府（以下简称石景山区政府）申请行政复议，请求撤销116号处罚决定。后，石景山区政府决定维持116号处罚决定。2019年8月5日，信和通景物业公司不服北京市石景山区住房和城乡建设委员会（以下简称石景山区城乡建委）作出的行政处罚决定以及石景山区政府作出的行政复议决定，将北京市石景山区住房和城市建设委员会（以下简称石景山区城市建委）及石景山区政府为共同被告向法院提起行政诉讼。法院依法追加通景大厦业委会作为第三人参加诉讼。信和通景物业公司提出诉讼请求：1.撤销原石景山区城乡建委于2019年3月20日作出的116号处罚决定；2.撤销被告石景山区政府于2019年7月19日作出的23号复议决定。信和通景物业公司对石景山区城乡建委作出的116号处罚决定不服，向石景山区政府申请行政复议，石景山区政府作出的23号复议决定维持了116号处罚决定。信和通景物业公司认为116号处罚决定违法，理由是没有证据证明信和通景物业公司存在拒不撤出的行为，且业主大会的决议系超范围作出，通景大厦业委会的交接行为越权。且交接和撤出之间存在先后顺序。法院于2019年12月25日作出（2019）京0107行初79号行政判决书，驳回北京信和通景物业管理服务有限公司的诉讼请求。后，信和通景物业公司不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，2020年4月22日，北京市第一中级人民法院作出（2020）京01行终251号行政判决书，驳回上诉，维持一审判决。2019年1月，案外人谢某某、欧阳某曾起诉通景大厦业委会，要求撤销通景大厦业委会于2017年12月20日作出的《通景大厦业主大会第二次临时会议决议》，法院作出（2019）京0107民初1117号民事判决：驳回谢某某、欧阳某的诉讼请求。谢某某、欧阳某上诉至北京市第一中级人民法院，2019年8月23日，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终7919号判决：驳回上诉，维持原判。认定通景大厦业主大会第二次临时会议作出的决议程序合法。一审法院认为，业主大会是由全体业主成立的，管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或共同生活事务。业主委员会由业主大会选举产生，执行业主委员会的决议，并在授权范围内决定和执行管理事务。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定。本案中，通景大厦业委会系依法设立，其有权在业主大会赋予的权限内行使权利。生效判决确认，通景大厦业主大会第二次临时会议作出的决议程序合法。通过了“授权业主委员会与物业服务中标企业签订物业服务合同。物业服务合同生效时，前期物业管理服务协议终止”议题的决议。故通景大厦业委会有权在业主大会形成决议后选聘物业服务企业。通景大厦业委会根据通景大厦业主大会第二次临时会议作出的决议起诉符合法律规定，具有提起本案诉讼的主体资格。信和通景物业公司与通景大厦业主签订的《前期物业管理服务协议》，系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效。《前期物业管理服务协议》约定了终止时间，即业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托管理合同》生效时止。通景大厦业委会与北京首开望京物业服务有限公司于2018年1月18日签订了《通景大厦物业服务合同》并已生效，信和通景物业公司与通景大厦业主的物业服务法律关系事实上已解除。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。通景大厦业委会请求信和通景物业公司退出涉案小区的诉讼请求有法律依据和事实依据，法院予以支持。信和通景物业公司应当按照合同约定终止物业服务并有义务与办理通景大厦物业的相关物业交接手续。经法院释明，通景大厦业委会应当明确信和通景物业公司办理物业交接手续的具体事项，但通景大厦业委会以不确定是否由信和通景物业公司掌控为由没有明确所请求的具体内容与事项，故法院对其诉讼请求不予支持，待明确诉讼请求后可另行主张。通景大厦业委会未举证证明信和物业公司掌控通景大厦物业服务资料，故请求与其进行物业交接无事实和法律依据，法院不予支持。通景大厦业委会请求信和物业公司与通润景园公司共同办理前期物业服务合同备案的撤销手续，与本案并非同一法律关系，且涉及相关部门职权，法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、北京信和通景物业管理服务有限公司于本判决生效后15日内退出北京市石景山区通景大厦物业服务区域；二、驳回北京市石景山区通景大厦业主委员会的其他诉讼请求。二审中，通景大厦业委会、信和物业公司、通润景园公司未提交新证据。信和通景物业公司提交了临时业主大会提案材料，欲证明通景大厦的业主基于对信和通景物业公司提供的物业服务的认可，由双过20%的业主提案，准备召开业主大会临时会议，对是否续聘信和通景物业公司进行投票表决，通景大厦业委会以种种不正当的理由想组织临时大会的召开，目前该程序正在进行中。本院对该证据材料认定如下：通景大厦业委会之前所作决议未经法定程序予以撤销，决议仍然具有效力，通景大厦业主是否再次召开业主大会以及作出其他新决议不影响本案处理，故本院不作为二审新证据予以认定。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，通景大厦业主对其建筑区划内选聘和解聘物业服务企业进行决议，决议流程符合上述法律规定，决议内容亦未违反法律法规的强制性规定，故《通景大厦业主大会第二次临时会议决议》做出的“授权业主委员会与物业服务中标企业签订物业服务合同。物业服务合同生效时，前期物业管理服务协议终止”的决议有效。通景大厦业委会根据决议授权，与北京首开望京物业服务有限公司签订《通景大厦物业服务合同》，根据行政法规规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。信和通景物业公司作为前期物业服务企业，应依法办理交接并撤出通景大厦物业服务区域。一审法院判令其退出通景大厦物业服务区域，有事实及法律依据，本院予以维持。关于物业交接问题，根据民事诉讼法的规定，提起民事诉讼应当有具体的诉讼请求事项、理由。因通景大厦业委会的该项诉讼请求，对具体移交事项、资料在本案中不能明确，故本案不做认定和处理，可另诉解决。综上所述，信和通景物业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京信和通景物业管理服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 陈 伟审 判 员 丁少芃二〇二〇年九月二十九日法官助理 何 悦法官助理 孙雅丹书 记 员 邓文静