四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终879号 上诉人（原审被告）：田文彬，男，1967年11月27日出生，汉族，公务员，住四川省乐山市市中区。 被上诉人（原审原告）：苟光强，男，1979年9月7日出生，汉族，居民，住四川省乐山市沙湾区。 被上诉人（原审原告）：王姚，女，1980年4月25日出生，汉族，居民，住四川省乐山市沙湾区。 上诉人田文彬因与被上诉人苟光强、王姚房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市沙湾区人民法院（2020）川1111民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田文彬上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回苟光强、王姚的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由苟光强、王姚承担。事实与理由：苟光强、王姚与案外维修单位及施工人员关于维修案涉房屋的合同无效，因为案外维修单位及施工人员没有相应资质，一审判决在没有判决双方合同无效及双方应各自承担缔约过错责任的情况下，认定田文彬承担2019年的维修费属于适用法律错误。对于2019年两次维修，苟光强、王姚事前事后均未告知田文彬，且苟光强、王姚提交的证据不足以证明两次维修实际发生了，故该两次维修的真实性无法确认。2019年7月3日的防水维修距2016年10月26日的防水维修在三年的保修期内，故不应产生维修费。根据双方于2014年5月25日签订的《门市租赁合同》的约定，租金是田文彬的纯收入，因租赁产生的所有税费由苟光强、王姚无条件全部承担，而且即使维修费确实产生了，也属于《门市租赁合同》第一条“特别约定”中第（二）条约定的因房屋安全造成的损失，应由苟光强、王姚自行承担，故田文彬不应承担维修费。另外，双方租赁合同到期后，双方因租金分歧未达成任何租赁协议，苟光强、王姚强制租赁案涉房屋，并以威胁人身安全拒绝腾退租赁物，故一审判决认定双方实际上均用行动表示了继续履行合同的意思与客观事实不符。而且苟光强、王姚在合同期内少支付了租金。 苟光强、王姚辩称，案涉房屋产生维修费用属实，即使案外维修单位及施工人员没有相应资质，只能说明维修人员没有合法的施工资格，但不能否认实际维修房屋事实的成立。2019年两次维修费用有工程报价表、收款收据、证人证言等证据证明，已形成证据锁链，一审判决认定两次维修费共计4,738元正确。双方签订的《门市租赁合同》对房屋维修问题没有约定，故根据法律规定案涉房屋应由出租方承担维修责任。苟光强、王姚无论何时均按双方约定支付了租金。综上，田文彬的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 苟光强、王姚向一审法院起诉请求：田文彬向苟光强、王姚支付垫付的维修费15,878元并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：苟光强、王姚系夫妻关系。苟光强与田文彬于2014年5月25日签订《门市租赁合同》。合同约定：田文彬将位于沙湾区间房屋（一至二层、权0024XXX号）出租给苟光强开办“天籁音乐会所”,合同期限为2014年5月1日至2017年4月30日。合同期间，苟光强按合同约定支付了房租。合同期满后，双方未签订书面合同，苟光强继续使用上述五间租赁房屋，并按月向田文彬支付房租至2020年1月23日。从2020年1月24日起因新冠肺炎疫情导致娱乐业停业，苟光强未支付田文彬房租。在苟光强租用田文彬房屋开办音吧的2013年至今期间（2013年已租用，2014年合同期满后再续租三年至2017年，2017年后未签合同，但实际租用），因所租房屋地面沉降、漏水等原因，苟光强分别于2013年5月11日、2014年12月20日、2015年10月17日、2016年10月26日、2019年7月24日、2019年9月15日先后六次对所租房屋进行了维修整治，共产生维修费15878元。庭审中，苟光强、王姚陈述2013年至2016年的维修费没有向田文彬主张过，但在维修前向田文彬通知了，田文彬总是说自主经营、自负盈亏，维修完后就没有向田文彬说过。 另查明，田文彬曾于2020年4月20日向一审法院起诉苟光强、王姚，要求解除双方的租赁合同并要求苟光强、王姚支付2014年至2020年期间少交的房租等。该院于2020年6月22日作出（2020）川1111民初216号民事判决书。在该案审理期间，苟光强、王姚于2020年6月12日向该院起诉田文彬即本案。 一审法院认为，本案有以下两个争议焦点： 一、关于2013年至2016年维修费是否超过诉讼时效的问题。庭审中，田文彬辩称苟光强、王姚主张的2013年至2016年的维修费已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。本案中，苟光强、王姚在2013年至2016年期间因维修房屋产生了维修费，苟光强、王姚本人是清楚知道的，庭审中，苟光强、王姚也自称没有向田文彬主张过维修费，苟光强、王姚不能证明2013年至2016年期间费用的诉讼时效发生中止、中断或延长的情形，而该部分费用均已超过三年的诉讼时效。因此，苟光强、王姚主张2013年至2016年维修费的诉讼请求已过诉讼时效，该院依法不予支持。 二、关于2019年两次维修费的问题。苟光强、王姚提供了2019年7月、9月两次维修的工程报价表、收款收据，两次维修费共4,738元。该院对此事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”和第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，苟光强、王姚租赁田文彬的房屋，因房屋地基沉降、漏水等需要维修时，田文彬作为出租人应当履行维修义务，苟光强、王姚作为承租人向田文彬通知了房屋需维修情况，在田文彬没有履行维修义务时，苟光强、王姚自行维修的，维修费用应当由出租人即田文彬负担。对于田文彬辩称苟光强、王姚是强行租赁田文彬的房屋所以维修费用应由苟光强、王姚自行承担的说法，因2017年双方合同到期后，双方未签订书面合同，但苟光强、王姚一直租用田文彬的房屋且按月支付田文彬房租，田文彬虽口头表达要收回房屋的意思，但从2017年6月至2019年12月长达两年多的时间里，田文彬一直收取了苟光强、王姚所交的租金，双方之间实际上均用行动表示了继续履行合同的意思，只是定期合同变为了不定期租赁合同而已。田文彬辩称苟光强、王姚系强租房屋并应自行承担维修费的说法与本案查明事实不符，该院对田文彬的辩称不予采纳。对于田文彬辩称苟光强、王姚告维修费不真实的说法，根据庭审中苟光强、王姚所举证据及陈述，虽然苟光强、王姚提交的是收款收据，但该收款收据与其他证据能形成证据链，该院对苟光强、王姚的证据予以采信，对田文彬的辩称不予采纳。对于田文彬辩称与苟光强在合同中约定了安全责任及一切损失由苟光强承担的说法，苟光强与田文彬在2014年5月签订的合同中第一部分“特别约定”中的约定：租赁期间苟光强无条件全部承担房屋安全责任，因房屋安全造成的一切损失由苟光强无条件全部承担，与田文彬无关。该约定系双方对房屋租赁期间的安全事宜约定，并没有明确约定房屋维修费由承租人承担，该院对田文彬的辩称不予采纳。因此，田文彬作为出租人应当支付苟光强、王姚自行维修产生的费用4,738元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决：一、田文彬在本判决生效后十五日内支付苟光强、王姚2019年房屋维修费4,738元；二、驳回苟光强、王姚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元，减半收取计98元，由苟光强、王姚负担68元（已交），由田文彬负担30元（在本判决生效后十五日内直接支付给苟光强、王姚）。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：田文彬作为甲方与苟光强作为乙方于2014年5月25日签订的《门市租赁合同》第一条“特别约定”项下第（二）条载明：“大概是2009年，沙湾电业局在门前埋电缆，挖地时，不慎挖破自来水公司的主供水管，大水冲走了房屋下兖填的土砂石块，形成窟窿，导致墙体开裂，房顶漏水。当时找到沙湾区电业局及其工程承包商，对窟窿进行了简单的兖填，天籁音乐会所还向工程承包商索赔1,000元，用于整治房屋漏水。乙方与王劲松签订的合同到期后（2013年4月30日到期），甲方反复向乙方表明要收回门市作加固处理，确保安全，乙方执意要租，并向甲方承诺，保证：（1）大水冲后至今，房屋是绝对安全的。（2）租赁期间，乙方无条件全部承担房屋安全责任，因房屋安全造成的一切损失（包括乙方的损失），由乙方无条件全部承担，与甲方无关……”。 本院认为，本案的争议焦点：2019年案涉房屋是否产生了维修费4,738元及该费用是否应由田文彬承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。苟光强、王姚主张2019年案涉房屋产生了维修费共计4,738元，其二人提交的照片、加盖有“乐山市沙湾区弘茂室内装饰经营部”印章的收款收据与装饰工程报价表以及乐山市沙湾区弘茂室内装饰经营部的经营者出庭作证的证言之间能够相互印证，形成证据锁链，能够证明案涉房屋于2019年产生维修费共计4,738元具有高度盖然性，故一审判决对该事实予以认定并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，双方签订的《门市租赁合同》到期后，苟光强继续在使用案涉房屋并向田文彬支付租金，故双方签订的《门市租赁合同》继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。根据《门市租赁合同》约定，2009年案涉房屋因案外人施工原因出现了墙体开裂、房顶漏水的安全隐患，田文彬要求将案涉房屋收回作加固处理，但苟光强坚持租赁该房屋，并承诺无条件承担房屋安全责任,因房屋安全造成的一切损失由其无条件承担。安全是指没有危险，苟光强承诺承担房屋安全责任，则应承担保障案涉房屋没有危险的责任，针对案涉房屋地面沉降、漏水而进行的维修是承担房屋安全责任的应有之义，由此而产生的维修费符合前述合同约定应由苟光强自行承担的损失范围，故苟光强、王姚要求田文彬支付维修费的诉讼请求不能成立。 综上所述，田文彬的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销四川省乐山市沙湾区人民法院（2020）川1111民初371号民事判决； 二、驳回苟光强、王姚的诉讼请求。 一审案件受理费196元、二审案件受理费50元，均由苟光强、王姚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎琳 审 判 员 李霞 审 判 员 王进 二〇二〇年九月三日 法官助理 王琦 书 记 员 孙影