文书内容辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽14民终2278号上诉人（原审原告）：明宗伟，男，1972年9月9日生，满族，个体，现住绥中县。委托诉讼代理人：王玉坤，辽宁百维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地绥中县西山街。法定代表人：左远红，该公司经理。委托诉讼代理人：智玉坤，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：徐颖，该公司法务部工作人员。原审第三人:费誉涌，男，1972年4月21日生，汉族，现住绥中县。上诉人明宗伟因与被上诉人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称东鸿浩运公司）、原审第三人费誉涌房屋买卖合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2020）辽1421民初548号民事裁定，向本院提起上诉，本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人明宗伟的委托诉讼代理人王玉坤、被上诉人东鸿浩运公司的委托诉讼代理人智玉坤、徐颖、第三人费誉涌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。明宗伟上诉请求，撤销一审裁定，将本案发回原审法院重审。事实与理由：一、关于本案原审原告主体资格问题。房屋买卖协议是上诉人与被上诉人签订的，尽管2015年2月12日原审第三人费誉涌借给被上诉人300万元，存在借贷法律关系，但到了2015年8约4日，费誉涌筹集150万元，上诉人筹集50万元给付了被上诉人，连同前述借款300万元，共计500万元已经转为13户住宅楼，3户门市房的购楼款，并且双方同日签订了房屋买卖协议。可见，上诉人作为原审原告完全适格。二、一审裁定认定事实自相矛盾，且适用法律错误。原审裁定认定：“2015年8月，被告没能及时给付利息，同费誉涌协商，用房屋抵顶的方式，让费誉涌再筹集200万元，原告同费誉涌系亲属，帮助费誉涌筹集了部分资金，以原告的名义同被告签订了购房协议，房屋议定协议书等。被告共折抵给原告16户楼房（3户门市房，13户住宅楼），费誉涌将大部分楼房落户在原告名下”。而同时原审裁定却自相矛盾地认定双方签订的房屋买卖协议等手续，系因借款协议中有关被上诉人不履行合同，费誉涌有权处置房产的约定而为。并错误的适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条，进而裁定驳回了上诉人的起诉。以借款抵顶房屋，并且双方已经签订了房屋买卖协议，完全符合法律规定，故上诉人的诉讼请求应予以支持。东鸿浩运公司辩称1.原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依法应予以维持。2.针对上诉人在上诉请求中诉称2015年本案第三人借给被上诉人公司500万元，此事实与真实情况不符。事实上正像被上诉人在一审中向法院提交的证据所载明的借条，借款本金是300万元而非500万元。3.被上诉人与上诉人以及本案第三人所签订的房屋预定合同均是本案第三人向公司高利借款的担保，而且利息高达月息约定5分，远远超过最高人民法院关于民间借贷司法解释的规定（现行规定是月息1.54%）。4.除了上诉人和本案第三人所主张的房屋买卖合同外，本案第三人通过出售已经签订的房屋买卖预定书加上公司已经支付给本案第三人的本金和利息已经高达627万元，基于上诉事实和相关法律规定，上诉人主张房屋买卖合同没有得到一审法院的支持完全符合事实和最高院的相关司法解释的规定。费誉涌述称，上诉人所述都属实。本金也没有给我。200万元是后拿的，一共500万元。200万没有收条是当时直接签订了房屋买卖，打的是房屋买卖的收据，就给了三个月的利息。明宗伟向一审法院起诉请求：1、请求判令被告履行房屋买卖协议，并及时交付位于绥中县吉隆坡（原金鼎嘉苑）小区的3户住宅楼和3户门市房(总价值226万元）；2、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月12日，被告因用钱同第三人签订借款协议，借款300万元，利息月结，期限一年，并约定如被告超期不付本金利息，第三人费誉涌有权随意处置双方约定的房产，借款协议签订后，被告给付原告部分利息，2015年8月，被告没能及时给付利息，同费誉涌协商，用房屋折抵的方式，让费誉涌再筹集200万元，原告同费誉涌系亲属，帮助费誉涌筹集了部分资金，以原告名义同被告签订了购房协议，房屋预定书等，被告共折抵给原告16户楼房（3户门市房，13户住宅楼），费誉涌将大部分楼房落户在原告名下。一审法院认为，本案中，被告同原告之间虽有购房协议、房屋预定书及收款收据，但双方之间并没有形成真实购买房屋的一致的意思表示，费誉涌同被告之间借贷事实存在，且已经偿还部分利息，原告同被告签订的买卖房屋协议等手续，系因借款协议中有关于被告不履行合同，费誉涌有权处置房产的约定而为。即为费誉涌的借款做担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后，借款人不能还款的，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。在庭审过程中，向原告释明后，但原告拒绝变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回原告明宗伟的起诉。案件受理费减半收取12440元（原告预交24880元），免收。本院认为，本案的争议焦点是双方签订的商品房买卖合同是否属于“名为买卖，实为借款担保”的情形。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。依据该规定，如果房屋买卖合同订立于债务履行期届满之前，则其实质为担保合同，担保有效，但债权人不得基于该合同主张转移房屋所有权。如果房屋买卖合同订立于债务履行期届满之后，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。本案中，300万元借款发生在2015年2月12日，期限一年。签订房屋预订协议书的时间是2015年8月份，房屋买卖协议签订于债务履行期限届满之前。双方虽有购房协议、房屋预定书及收款收据，但双方之间并没有形成真实购买房屋的意思表示，属于“名为买卖，实为借款担保”的情形。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，一审法院按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明是否变更诉讼请求。由于原告拒绝变更，故一审法院驳回原告的起诉适用法律正确，明宗伟的上诉请求本院不予支持。综上，明宗伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  唐铁刚审判员  程歆谦审判员  葛 飞二〇二〇年九月三十日            本件与原本核对无异      法官助理刘祺书记员张影本判决书援引的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。