河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1488号上诉人（原审原告）：高鸿领，男，1995年8月2日出生，汉族，现住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：高配周，河南若澍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：濮阳恒启置业有限公司，住所：河南省濮阳市濮阳县红旗路350号。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马雪菲，女，1996年6月20日出生，汉族，住河南省武陟县，系该公司员工。上诉人高鸿领因与被上诉人濮阳恒启置业有限公司（以下简称恒启置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2020）豫0928民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高鸿领及其委托诉讼代理人高配周，被上诉人恒启置业的委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高鸿领上诉请求：1、依法撤销原审民事判决第二项并改判为恒启置业返还高鸿领定金2万元；2、依法判令恒启置业承担本案诉讼费用。事实和理由：1、本案中所签订的商品房认购协议系高鸿领为了签订正式的商品房买卖合同而签订的预约合同。所以本案应定性为商品房预约合同纠纷，一审判决适用案由错误。2、不能因高鸿领未签订合同就认定高鸿领违约，如果这样，也能得出恒启置业违约的结论。认购合同中明确约定：将来要签订的正式合同不许变更、增加或减少任何条款（格式条款），而不是对正式合同完全达成一致意见，所以高鸿领有权就格式条款中待填项加以考虑，如不能协商一致，高鸿领也有权拒绝签订商品房买卖合同。让合同一方当事人完全按照另一方的意思来签订合同，否则就要承担违约责任，这种观点是没有道理的，根本不能成立。本案中，高鸿领与恒启置业未能订立商品房买卖合同的原因系恒启置业以必须先交首付款才能签订正式合同为由，拒绝与恒启置业签订商品房买卖合同，按照交易习惯，交易双方应对买卖合同无异议后，再支付相应款项；而恒启置业要求必须先交钱才能看合同，违背了正常交易习惯；且高鸿领签订认购书之前从未见过恒启置业向其出示任何正式合同及其附件样板条款，只是单纯的交费然后签订认购书，再无其他任何行为，以上所述在高鸿领提供的录音证据中也有体现，但一审法院并未采信。恒启置业主张不交钱就不让看合同，但是不看合同根本无法对合同中各项条款进行协商，这种情况下，高鸿领当然有权解除合同并要求返还定金。综上所述，一审判决认定事实错误，依法应予以撤销并改判。恒启置业公司辩称，恒启置业与高鸿领签订认购书的目的在于担保合同的订立，认购书明确了商品房的面积，单价、总价款及付款方式。高鸿领作为成年人，在认购书上签字就意味着要受到约束。由于高鸿领自身的原因单方面违约，恒启置业不存在任何违约行为，高鸿领无权要求返还定金。商品房作为大宗交易，支付首付款签署《商品房买卖合同》为商品房交易的一般习惯，对交首付款的期限进行了明确的约定。高鸿领的主张无事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。高鸿领向一审法院起诉请求：1、依法判令恒启置业返还定金20,000元；2、诉讼费用由恒启置业承担。一审法院认定事实：2019年12月31日，高鸿领作为乙方（买受人）、恒启置业作为甲方（××），签订一份《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》（以下简称：认购书），乙方自愿依下列条件向甲方认购濮阳恒大珺睿府楼盘101号幢802单元。该商品房规划用途为住宅。该商品房建筑面积共132.13平方米，其中套内建筑面积103.26平方米。按建筑面积计算，单价为5，751.35元／平方米，总金额为人民币759，926元。第一条约定，乙方同意签署本人认购书时，支付人民币20，000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭证。第二条约定，乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2020年1月2日前支付首付房款209，926元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即53万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年1月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方就应在银行最终审批之日起10日内付清。第五条约定，乙方必须在约定的付款方式各期限内到濮阳恒大珺睿府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。第七条约定乙方同意签署本认购书后不更名、不增减、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙无权要求返还定金。该条下方用黑笔加线，并按有手印。第九条约定，乙方阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示，……《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不在变更、增加或者减少任何条款。双方签订认购书后，当天高鸿领向恒启置业账户内转款20,000元。后恒启置业未在约定时间与高鸿领签订商品房买卖合同。高鸿领以双方合同中交房期限、支付方式等具体条款无法达成一致，且被告知合同不允许变更任何条款为由将恒启置业起诉至法院，要求解除双方签订的认购书并要求恒启置业返还定金20，000元。恒启置业对双方签订的认购书的真实性及收取高鸿领定金20，000元的事实认可无异议，同意解除双方签订的认购，但不同意返还定金，并以双方是基于真实意思表示签订的认购书，签订认购书时，高鸿领已经充分知晓房屋的基本信息，所交的20,000元的性质为定金。签订认购书，本身就是为了签订和履行正式的商品买卖合同而存在，现高鸿领不签订商品房买卖合同，是对预约合同的违约，不应返还定金为由提出抗辩。双方认可高鸿领认购楼房号为濮阳恒大珺睿府10号楼1单元802房。2019年1月28日，濮阳县房地产管理局出具濮县房预售字第2019015号《商品房预售许可证》一份，开发企业名称：濮阳恒启置业有限公司；建设项目名称：濮阳恒大珺睿府；批准预售面积：10#27，089.28平方米。一审法院认为，高鸿领、恒启置业签订的《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。高鸿领要求解除双方于2019年12月31日签订的《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》，恒启置业同意解除，原审法院对此予以确认。本案系恒启置业通过认购方式向高鸿领收受定金作为订立商品房买卖合同担保，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，××通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，××应当将定金返还买受人。本案应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，双方签订《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》后，高鸿领向恒启置业支付了20，000元定金，但高鸿领未能按约定交纳购房首付款、办理按揭贷款手续。高鸿领主张未签订商品房买卖合同的原因是双方对合同中交房期限及支付方式等具体条款无法达成一致。对此恒启置业不予认可，且《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》第九条约定，“乙方已经阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、……《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不在变更、增加或者减少任何条款。”高鸿领作为完全民事行为能力人，在购买涉案房产签订认购书时应尽审慎注意义务，认真查阅有关条款。高鸿领签署认购书的行为，应视为其已明确知悉且同意正式的房屋买卖合同条款，其又以与恒启置业就正式房屋买卖合同主要条款无法达成一致意见为由主张解除认购书，显然缺乏依据，故高鸿领的行为违反了双方签订的认购书的约定，已构成违约。导致本案双方未能继续履约的原因在于高鸿领，对于其交付给恒启置业的定金应当按照双方认购书中的约定处理。故对于高鸿领要求被告返还定金20，000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品商买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除高鸿领与恒启置业于2019年12月31日签订的《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》；二、驳回高鸿领的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由高鸿领承担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，高鸿领与恒启置业之间订立的《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》为商品房预约合同，按照《最高人民法院民事案件案由规定》的规定，商品房预约合同纠纷是在三级案由商品房买卖合同纠纷下的四级案由，故在不存在法律适用错误的问题情形下，一审法院将本案案由确定为商品房买卖合同纠纷并无不当。高鸿领与恒启置业签订的《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》作为有效的商品房预约合同，合同各方依约履行义务，享有权利。作为购房人签订上述认购书，应视为对认购书载明的内容已经充分了解，应对预购商品房的属性，价款、支付方式，不签订《商品房买卖合同》所存在的违约风险，以及后续商品房买卖合同订立后自身的履约能力应作出了充分的判断。依该认购书的约定，高鸿领应明知自己所交的20,000元定金是作为订立商品房买卖合同的担保。在认购书有效的情形下，依认购书的约定，高鸿领未有按照认购书的约定与恒启置业订立认购房屋的《商品房买卖合同》行为，属于违约行为。高鸿领主张所交20,000元定金应予返还的主张没有事实和法律依据。综上所述，高鸿领的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由高鸿领负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年九月一日书记员 郭琳婧