河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初179号 原告（申请执行人）：江苏泓建集团有限公司，住所地江苏省东台市金海东路29号滨河新天地商业街22号楼。 法定代表人：杨龙芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：方涛，该公司员工。 被告（案外人）：刘春艳，女，1969年4月16日出生，回族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：王志泉，男，1969年3月4日出生，汉族，住址同上，系刘春艳丈夫。 委托诉讼代理人：王智龙，河北唐兴律师事务所律师。 第三人（被执行人）：唐山中盛房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区长宁道28号。 法定代表人：原为张建中，已去世，现暂无法定代表人。 原告江苏泓建集团有限公司（以下简称江苏泓建公司）与被告刘春艳、第三人唐山中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛房地产）执行异议之诉一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告江苏泓建公司委托诉讼代理人方涛、被告刘春艳委托诉讼代理人王志泉和王智龙到庭参加诉讼，第三人中盛房地产公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 江苏泓建公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决继续唐山市中级人民法院（208）冀02执保977号协助执行通知书中对宝龙花苑小区D座3门701号住宅的执行。二、全部诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：原告在诉第三人建设工程施工合同纠纷一案中，向法院申请保全了第三人名下的房产，被告对唐山市中级人民法院（2018）冀02执保977号协助执行通知书中对宝龙花苑小区D座3门701号住宅的执行提出了异议，唐山中院（2020）冀02执异105号执行裁定书支持了被告的异议。原告认为，被告与第三人之间并未签订合法有效的购房合同，亦没有充分证据证明被告已付清全部房款及合法占有了涉案房屋，亦无证据证实系非被告的原因未办理房屋登记手续，（2020）冀02执异105号执行裁定书支持被告的异议无依据，请求依法判决继续执行宝龙花苑D座3门701号住宅。 刘春艳辩称，江苏泓建公司要求继续执行案涉房产缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。1、被告购买案涉房产远早于江苏泓建公司申请法院查封该房产的时间。2010年1月4日被告购买，江苏泓建公司申请查封的时间是2015年12月21日。2、被告购买案涉房产时已经支付了总房款的百分之五十以上，签订合同当日支付了首付款22万元。3、中盛房地产于2015年6月28日将案涉房产交付被告实际入住使用。4、案涉房产系被告及家人名下唯一住房，无其他用于居住的房产。5、未能与开发商办理过户登记，并非被告的原因造成。综上，请求驳回江苏泓建公司的请求，维护被告的合法权益。 中盛房地产未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告刘春艳向本院提交如下证据：证据一、员工订购商品房协议书和房屋认购补充协议。证明目的：签订房屋买卖合同远早于原告查封案涉房产日期；房子总价435555元。证据二、银行存根和银行流水及收据。证明目的：已经支付购房款22万元，超过总房款的一半。证据三、2015年6月28日关于交钥匙的函和装修施工许可以及物业公司入住证明；证据四、维修检测费收据和维护保证金收据；证据五、2015年至2019年期间的水费电费取暖费等收据；证据六、案涉房产现状照片；证据七、地下室认购协议书、收据、第三人出具的应退款欠条、宝龙花苑车位使用权转让协议、收据及宝龙花苑车辆通行证；证据三至证据七的证明目的：在案涉房产查封之前已经实际交付并已经实际装修入住。证据八、刘春艳个人住房信息查询结果。证明目的：被告刘春艳名下没有其他房产。庭审结束后，刘春艳向本院另提交了中盛房地产于2020年9月23日出具的《证明》。 原告江苏泓建公司对被告提交的证据质证认为：对证据一、三性不予认可，签订合同时中盛房地产未取得预售许可，无权出具合同；并不是真正意义上的购房合同，无法证明涉案房屋的真实价值和被告真实占有，该合同第三项估算建筑面积和订购款项，房屋补充协议复印件不予质证。对证据二、真实性无法核实，合法性、关联性请法院依法审查。对证据三、四、五、六、七、三性均不予认可，对地下室认购协议书有异议。对证据八、与本案无关联性。对证据九、不予认可，我公司保全的房源是按照中盛房地产在不动产登记处预登记的房源进行查封的，他们私下变更门牌，是否在不动产登记处进行调整备案我们不知道，是否合法有效也存疑。据我们所知，701不在查封状态，704在查封状态，我们就算执行也只针对查封的704主张债权，而原告坚持以701对我们主张，没有事实和法律依据。 江苏泓建公司、中盛房地产公司未向本院提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月15日，江苏泓建公司申请对中盛房地产公司进行诉前财产保全，本院于2015年12月16日作出（2015）唐民立保字第60号民事裁定书，裁定对中盛房地产公司所有的价值3100万元的财产予以查封、冻结、扣押。并据此作出（2015）唐民立保字第60号协助执行通知书，查封了中盛房地产公司开发的包括本案涉案房产（D座3门701）在内的部分房产，查封期限自2015年12月21日至2018年12月20日，上述民事裁定书及协助执行通知书已向唐山市住建局送达。2018年11月16日，江苏泓建集团提出续封申请，本院作出（2016）冀02民初3号之一民事裁定书，裁定继续保全（2015）唐民立保字第60号民事裁定书保全的中盛房地产公司的财产。2018年12月5日，执行机构向唐山市房产交易中心、不动产中心送达了（2018）冀02执保977号协助执行通知书及（2016）冀02民初3号之一民事裁定书，对案涉房产（D座3门701）进行了续行查封，查封期限自2018年12月6日至2021年12月5日。刘春艳不服，向本院提出执行异议申请，主张对案涉房产的所有权而要求排除执行，本院于2020年2月26日作出（2020）冀02执异105号执行裁定书，裁定中止对案涉房产（D座3门701）的执行。江苏泓建公司不服，于指定期限内向本院提起执行异议之诉，形成本案。 就江苏泓建公司与中盛房地产之间的建设工程施工合同纠纷，本院作出（2016）冀02民初3号民事判决书判决驳回江苏泓建公司的诉讼请求后，河北省高级人民法院于2019年6月20日作出（2019）冀民终692号民事判决书，改判中盛房地产于该判决生效后十五日内给付江苏泓建公司欠款18141555.69元及相应利息。江苏泓建公司尚未向本院申请强制执行。 另查，2010年1月4日，中盛房地产与刘春艳签订《河北钢铁集团矿业有限公司员工订购商品房协议书》，约定刘春艳以总价款435555元购宝龙花苑Ｄ楼3门704室房屋，付款方式为分期付款，已付款220000元。刘春艳以现金方式向中盛房地产交纳了案涉房产的4万元定金。根据刘春艳在中国建设银行账号6227000180320016879个人活期明细查询显示，2010年1月4日该账户转款160100元至中盛房地产账户；同日刘春艳又通过其弟妹贾玉珍名下银联卡账号62×××53转款19900元至中盛房地产。基于上述支付情况，中盛房地产为刘春艳出具缴纳购房款22万元的收据一张。2015年6月28日，唐山市中民新纪元物业服务有限公司为刘春艳出具若干物业费、公用设施设备维护保证金、维修检测费、垃圾清运费、预存水电费、照明费、取暖费收据。2020年6月，唐山利泰物业服务有限责任公司出具《证明》一份，内容主要为：刘春艳为宝龙花苑小区Ｄ-3-701业主。庭后，刘春艳提交了一份中盛房地产于2020年9月23日出具的《证明》，主要内容：宝龙花苑小区Ｄ座1单元、2单元、3单元所有门牌号均进行调整（原04变为01），原购买Ｄ座3单元704业主为刘春艳，变更后为701。刘春艳购买的Ｄ座3门704号房产在（2018）冀02执保977号协助执行通知书中对应的房产实则为Ｄ座3门701号房产 刘春艳个人住房信息查询结果显示其名下无不动产登记记录。 另，案涉房产取得预售许可证的时间是2014年12月。 本院认为，本案属于案外人执行异议之诉，旨在审查案外人对案涉标的是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足已排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，即被告刘敏应当对其是否系权利人、该权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行承担充分的举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 本案中，在执行机构对案涉房产进行查封之前，刘春艳与中盛房地产签订了订购商品房协议书，根据该协议书的内容及双方的履行情况看，该协议书具备了买卖合同的基本要件，且系双方真实意思表示的体现，故该协议书属于合法有效的买卖合同；刘春艳已按照协议书约定的内容，支付了220000元的购房款，超过了合同约定的总购房款435555元的50%。另，刘春艳作为案涉房产的购买人，开具的《个人住房信息查询结果》显示其名下无其他不动产信息，案涉房产系其唯一用于居住的房屋。故刘春艳符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，对登记在中盛房地产名下的案涉房产享有排除强制执行的权益。综上，江苏泓建公司请求继续执行案涉房产的诉讼请求理据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告江苏泓建集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费7833.3元，由江苏泓建集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  郭 柳 审 判 员  董 靓 审 判 员  樊玲玲 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  程文瑶 书 记 员  任颖超 ——