湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0682民初1278号原告：老河口永祥物业管理有限公司,住所地：老河口市沿江路外滩华府5号。统一社会信用代码：9142068267647189XE。法定代表人：池云强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈学民,系老河口市海河法律服务所法律工作者。委托代理权限为:特别授权代理。被告：李秀文,男,1955年11月6日生,汉族,湖北省老河口市人，住老河口市。原告老河口永祥物业管理有限公司（以下简称永祥物业）与被告李秀文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法由审判员孟青云适用小额诉讼程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈学民、被告李秀文到庭参加了诉讼。经本院调解，双方不能达成一致意见。本案现已审理终结。原告永祥物业向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付自2018年6月30日至2020年6月30日期间的物业管理费2939元及违约金6436.41元；2.判令被告每年支付500元公摊费用；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2017年8月2日与被告签订了《前期物业管理服务协议》，原告一直服务于小区业主。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该履行《物业管理服务协议》，但被告从2018年6月起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用。被告的住房建筑面积为94.2平方米，按照相关部门的收费标准，每平方米确定的收费标准为1.3元。截止2020年6月30日止应向原告交纳2939元物业服务费。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。按时交纳物业费用是业主的义务，拒付物业费也损害了其他业主的合法权益，故诉至人民法院。被告李秀文辩称：1.依据《前期物业管理服务协议》中1.1.8内容:甲方每年向乙方公布一次物业服务费用收支账目。而原告并未遵守此条规定，从来没有公开过服务内容、收费标准及依据，更未征询过业主对物业的服务意见。2.依据《前期物业管理服务协议》中1.1.10内容:甲方不得占用本物业的共享部位、共享设施设备或改变其使用功能。而原告并未遵守此条规定，业主公摊共有的小区绿化被物业公司擅自占用，私自改建成停车位并向业主出租、出售和收取费用，很多停车位已被上锁，禁止业主使用。物业公司未经业主授权允许外来车辆进入小区并收取费用据为己有，外来车辆、人员随意出入对小区安全造成隐患。3.依据《前期物业管理服务协议》中1.2.3内容:乙方监督甲方履行物业服务协议，就物业服务有关问题向甲方提出合理化建议，而原告并未遵守此条规定，因物业公司服务严重不到位，业主向物业服务质量提出合理化建议，物业公司均未予整改。4.依据《前期物业管理服务协议》中2.3.2内容:设施、设备设专人管理，设施设备运行状态良好。而业主入住几年间经常停电停水，给业主的生活带来极大困扰，电梯经常出现故障，好几次把业主困在电梯里，吓坏老人和孩子。5.依据《前期物业管理服务协议》中2.4内容:环境卫生定期消杀，垃圾定时清理，环境整洁。而原告并未遵守此条规定，小区卫生环境脏乱差，未见清洁人员定期消杀，很多地方长期无人打扫。特别是电梯间和走廊，物业未履行物业服务合同的约定。并且疫情期间消毒工作糊弄敷衍业主。疫情期间，国家三令五申要注重全民的身体健康安全问题。物业极度不负责任，在小区生命都得不到保证，更别提小区其他的事情可以尽职尽责。6.依据《前期物业管理服务协议》中2.7.1内容:小区出入口24小时执勤。而原告并未遵守此条规定，每天中午、晚上南大门就处于无人值守状态，物业公司为了省事，直接将门禁开关遮挡，出入口24小时处于敞开状态，外来人员随意出入无人过问，正因为物业出入口无人值守，导致半夜回来的业主经常鸣喇叭喊开门，给其他业主生活带来了很大的困扰，经常被吵醒。各楼栋出入门禁经常长期敞开，门禁形同虚设。期间，2019年底，多位业主反馈有陌生人敲门，还有业主财物被盗事件发生。7.依据《前期物业管理服务协议》中4.1.1内容:作为住宅使用，暂定1.00元/月/平方米，(等物价局价格定下后多退少补)每户预收500元水电公摊费(据实分摊，多退少补）和4.3中物业公司可以依据物价上涨、服务成本上升等情况，经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意提高物业服务费用的收费标准内容。而原告并未遵守此条规定，且原告向被告收取的500元水电公摊费在业主入住一年后，没有向业主公开费用支出情况。并对业主提出的质疑不予答复。原告主张按照新的收费标准(1.3元/月/平方米)收取物业费，应与业主重新签订服务协议。应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且总人数过半数的业主同意，物业服务主体等不得单方面决定。但原告在未协商一致的情况下，擅自将收费标准提高到1.30元，严重侵害了业主合法权益。期间，小区业主们多次主动与物业公司联系，要求就收费价格和标准开一个协商会，向物业服务质量提出合理化建议，但物业公司一直不予理会。需特别指出的是，原告提出的诉讼请求属于原告单方面的意思，被告不予认可。综上所述，被告不是拖欠物业费用，是因原告不能按合同约定和一级物业标准履行应尽义务，给被告生活带来诸多不便，被告始终无法正常和原告协调，因原告诸多违约在先，且恶意诉讼，给我本人及家庭造成名誉和精神伤害，根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，被告要求对物业公司主张的2020年6月之前的物业费，按新签协议价进行结算的方式结算，物业公司无权要求违约金，原告发生的诉讼费用自理。同时，奥星公馆小区业主正在积极筹建业主委员会，通过合法方式坚决捍卫自身合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对无异议的以下证据，予以确认并在卷佐证：1.原告证据一：原告于2010年3月25日获得的物业服务企业资质证书。2.原告证据二：原告与被告于2017年6月30日签订的《前期物业管理服务协议》。3.原告证据三：河法改价格〔2018〕54号《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》及附件《老河口市市区前期及保障性住房物业综合管理服务收费标准》。4.原告证据六：主要内容为“2018年按每平方米1.3元收物业费，无公摊收费”的物业群聊天记录。5.被告证据三：李秀文2017年向被告缴纳的装修押金、2018年缴纳物业费收据二张。6.本院工作人员孟青云和刘建民于2020年8月5日前往该小区拍摄的录像和照片。对当事人有异议的证据，本院做如下认定：1.原告证据四：催缴通知照片，被告的质证意见是“我也没看到过”。因该照片不能反映出催缴通知的张贴位置，本院对该证据不予采信。2.原告证据五：小区照片一组15张，被告的质证意见是“照片里的车棚是2020年8月份新建的，其他的照片没有拍摄日期，不能证明每天都在修剪和打扫”，对被告认可的车棚照片予以采信，其他照片没有拍摄日期，也没有拍摄人签名，原告亦未向本院提交拍摄设备用以核实，故本院不予采信。3.原告证据七：电梯维护保养合同及资质情况，被告的质证意见是“电梯维护保养合同是2019年10月16日签的，不能证明之前的对电梯进行的保养和维护”，因当事人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。4.被告证据一：微信截屏，内容主要为永祥物业服务不达标，小区环境脏乱差，未按要求门卫24小时值守。原告的质证意见为“对其真实性和关联性有异议，仅是未缴纳服务费人员的单方面评论，部分聊天内容不清晰，不能达到证明目的”，经本院核查合，能够认定该聊天记录的真实性，本院对该证据的真实性予以采信。5.被告证据二：小区环境照片2张，原告的质证意见为“该照片与原告提供的小区环境相冲突，不能达到证明目的”，经本院核查，能够认定照片的真实性，本院对该组照片的真实性予以采信。经审理查明：被告李秀文购买了老河口市光年路西侧奥星公馆9号楼3单元802室，建筑面积为94.2㎡。并于2017年8月2日与原告永祥物业签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费按建筑面积交纳，收费标准暂定1.00元/月/平方米，(等物价局价格定下后多退少补)，每户预收500元水电公摊费(据实分摊，多退少补）。原告永祥物业按1.00元/月/平方米收取了2017年8月2日至2018年6月30日的物业费，预收了水电公摊500元。老河口市发展和改革局、老河口市住房及城乡建设局于2018年3月24日出台了《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》，自2018年4月1日起，高层住宅（电梯房）的按1.3元/月/平方米的标准收费。原告永祥物业在业主微信群公布了该文件，向业主表明按照1.3元/月/平方米的标准收费。部分业主已经按照1.3元/月/平方米的标准支付了物业服务费，部分业主在业主微信群里提出原告永祥物业的服务质量达不到一级物业服务，存在保洁不到位、车辆停放乱、账目不公开等问题，并拍摄了服务质量不到位的照片，要求原告永祥物业提高物业服务质量、否则拒绝按照1.3元/月/平方米的标准支付物业服务费。原告永祥物业为索要物业服务费，于2020年5月19日将被告李秀文诉至法院，后以需要和被告庭外协商为由撤回起诉。因双方物业纠纷没有得到解决，原告永祥物业再次将被告李秀文诉至法院，引发此次纠纷。本院认为：根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题有二，一是物业服务的收费标准如何确定，二是原告物业公司是否全面履行了自己的合同义务。关于焦点一，永祥物业公司与李秀文签订的《前期物业管理服务协议》是双方在自愿的基础上签订的,该协议约定收费标准暂定1.00元/月/平方米(等物价局价格定下后多退少补)。根据《湖北省物业服务收费管理》第四条规定，住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和主业承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定。故双方的协议内容不违反法律及行政法规的禁止性规定,对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应以政府定价来确定物业收费标准。老河口市发展和改革局、老河口市住房及城乡建设局于2018年3月24日出台了《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》，自2018年4月1日起，高层住宅（电梯房）的按1.3元/月/平方米的标准收费。故原告主张1.3元/月/平方米的计费标准,不违反合同约定和法律规定,应当予以支持。关于原告主张收取500元水电公摊的诉讼请求，因其自认按照1.3元/月/平方米的标准计费后，不再收取水电公摊费用，故对原告要求被告支付500元水电公摊的诉讼请求不予支持。关于焦点二，被告辩称原告永祥物业未按合同约定和一级物业标准履行义务，根据庭审查明和本院调查的事实,原告提供了相应的物业服务,但存在一定的瑕疵,比如未及时清除小区的建筑垃圾、小部分车辆停放无序等。因原告永祥物业并非不履行合同义务,小区的保洁、安保等服务未构成重大瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”的规定,业主以物业服务有瑕疵为由拒付物业管理服务费,违反了法律规定,且对那些按时交费的业主来讲也不公平。被告辩称未收到催费通知，由于在本次诉讼之前，原告已因本物业服务费纠纷将被告诉至法院，故本院对被告辩称未收到催费通知的辩称理由不予采纳。对于原告诉请的违约金,鉴于原告提供的物业服务存在一定的瑕疵,双方为此协商未能达成一致,被告未按期交纳物业管理服务费,属于事出有因,并非恶意拖欠,从公平原则考虑,本院不予支持。综上，永祥物业提供物业服务,李秀文作为业主应当交纳物业费。由于永祥物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，本院酌定被告李秀文向原告永祥物业支付2018年7月1日至2020年6月30日的物业费2351元（94.2㎡×1.3元/月/㎡×24月×80%）。干净整洁、文明和谐的生活小区需要业主和物业公司协力同心来营造。结合本案纠纷,本院希望永祥物业作为物业服务企业,能虚心接受业主的意见,改进服务中的瑕疵,在职责范围内不断提高服务标准与水平,通过自身的服务来赢得业主的理解和支持。希望业主对于物业服务存在需要改进的地方,能采取对话沟通等途径来促进物业服务质量提高，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量,也会造成物业公司难以收回运营成本,造成物业服务质量降低的恶性循环。单个业主对话沟通不畅，业主也可依法召开业主大会选举产生业主委员会，由业主委员会来监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第三十五条、第四十条、《湖北省物业服务收费管理》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李秀文于本判决生效后十日内一次性支付原告老河口永祥物业管理有限公司物业服务费2351元；二、驳回原告老河口永祥物业管理有限公司其他诉讼请求。被告李秀文若未按本判决指定期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告老河口永祥物业管理有限公司负担20元、被告李秀文负担5元。本判决为终审判决。审判员  孟青云二〇二〇年九月十日书记员  邓雯雯