安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0221民初1422号 原告：芜湖县广居置业有限公司，住所地安徽省芜湖县新芜经济开发区，统一社会信用代码913402210822065033（1-1）。 法定代表人：刘咸奎，职务：执行董事。 委托诉讼代理人:梁小龙，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人:程志扬，安徽美林律师事务所律师。 被告:洪雷，男，汉族，1989年11月24日出生，户籍地安徽省芜湖县，现居住地安徽省芜湖县。 第三人：中国银行股份有限公司湾沚支行，住所地安徽省芜湖县湾沚镇芜湖中路34号，统一社会信用代码913402211704911750B。 法定代表人：刘道杰，职务：行长。 原告芜湖县广居置业有限公司与被告洪雷、第三人中国银行股份有限公司湾沚支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，于2020年8月3日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告芜湖县广居置业有限公司的委托诉讼代理人梁小龙、程志扬、被告洪雷参加诉讼，第三人中国银行股份有限公司湾沚支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令立即解除原告与被告洪雷于2015年6月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件），并判令被告洪雷立即向原告返还位于芜湖县的房屋；2.依法判令被告洪雷立即向原告支付实际垫付的银行贷款29670.5元（实际垫付款暂计至2020年5月，期后顺延，具体以原告实际垫付款项数额为准），该款项原告有权从被告洪雷已付房款中直接予以扣除；3.依法判令被告洪雷立即向原告支付违约金11310元（违约金按总房款的3%计算）该款项原告有权从被告洪雷已付房款中直接予以扣除； 4．依法判令被告洪雷立即配合原告办理商品房注销网签备 案登记、注销房屋预告登记等相关备案登记手续，并由被告洪雷承担办理前述手续所产生的相关费用，该费用原告有权从被告洪雷已付房款中直接予以扣除。原告将上迷款项从被告洪雷已付房款扣除后，如有剩余款项归还被告洪雷；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告和洪雷于2015年6月30日签订了《商品房买卖合同（预售）》（含附件），约定原告向被告洪雷出售位于芜湖县房屋，房屋总价为人民币377000元，付款方式为首付款人民币117000元，余款260000元申请办理银行按揭。2015年11月5日，原告、被告洪雷及第三人中国银行股份有限公司湾沚支行（以下简称中国银行湾沚支行）三方签订了《个人一手房住房购房贷款合同》，约定贷款行第三人中国银行湾沚支行向被告洪雷提供购房贷款260000元，原告作为被告洪雷的担保人，提供阶段性担保。期后，原被告就本案案涉房屋办理了网签备案登记、预告登记，并完成了案涉房屋的交付。 由于被告洪雷自身原因在2019年3月至2020年5月均未按期偿还银行贷款，导致上述商品房贷款逾期。后第三人中国银行湾沚支行直接从原告保证金账户划了合计29670.5元，代为清偿了被告洪雷的贷款本息。原告代为承担清偿责任后向被告洪雷告知要求其尽快处理此事，但被告一直不子理睬。根据原告与被告洪雷签订的《商品房买卖合同》及《附件十一补充协议》第8条、第9条规定，被告洪雷前述行为，已明显违反双方合同约定，原告有权根据合同约定解除双方《商品房买卖合同》，并向被告洪雷主张返还房屋、注销各类案涉房屋备案登记手续，承担相应违约责任。 被告辩称：对事实没意见，但原告并未上门催告，我收到法院的传票才知道此事。 第三人未到庭，未进行答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理后查明：2015年6月30日，原告芜湖县广居置业有限公司（以下简称广居置业）和被告洪雷签订了《商品房买卖合同（预售）》（含附件），约定原告广居置业向被告洪雷出售位于芜湖县房屋，房屋总价为人民币377000元，付款方式为首付款人民币117000元，余款260000元申请办理银行按揭。《商品房买卖合同》及《附件十一补充协议》第8条载明“出卖人为买受人购房款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视同对本合同违约。如违约3个月或累计6个月未偿付货款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权单方解除购房合同，并收回本合同项下的房产（收回时市场价格高于本合同价格执行本合同价格，市场价格低于本合同价格执行市场价格），买受人按总房款的3%向出卖人支付违约金，如违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人应当赔偿由此给出卖人造成的损失”；第9条“因买受人原因逾期支付房款，买受人应当承担违约责任”。 2015年11月5日，原告广居置业、被告洪雷及第三人中国银行股份有限公司湾沚支行(以下简称中国银行湾沚支行)三方签订了《个人一手房住房购房贷款合同》，约定贷款行第三人中国银行湾沚支行向被告洪雷提供购房贷款260000元，原告广居置业作为被告洪雷的担保人提供阶段性担保，后原被告就本案案涉房屋办理了网签备案登记、预告登记，并完成了案涉房屋的交付。被告洪雷在2019年3月至2020年5月均未按期偿还银行贷款，导致上述商品房贷款逾期，第三人中国银行湾沚支行直接从原告广居置业保证金账户扣划了29670.5元代为清偿了被告洪雷的贷款本息。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。原告广居置业、被告洪雷及第三人中国银行股份有限公司湾沚支行(以下简称中国银行湾沚支行)三方签订了《个人一手房住房购房贷款合同》，约定贷款行第三人中国银行湾沚支行向被告洪雷提供购房贷款260000元，被告洪雷理应按照合同约定按期支付购房贷款，但其在2019年3月至2020年5月间未按期偿还，导致上述商品房贷款逾期，第三人中国银行湾沚支行从原告广居置业保证金账户扣划了29670.5元代为清偿，该垫付款被告洪雷应返还给原告广居置业。 原告广居置业提出《商品房买卖合同》及《附件十一补充协议》第8条载明“…买受人对银行违约，视同对本合同违约。…出卖人有权单方解除购房合同，并收回本合同项下的房产(收回时市场价格高于本合同价格执行本合同价格，市场价格低于本合同价格执行市场价格)，买受人按总房款的3%向出卖人支付违约金”。该条款免除了提供格式条款一方当事人（广居置业）主要义务、排除了对方当事人（洪雷）主要权利，且并无对于免除或者限制其责任的条款特别提请对方注意，应认定为无效。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定，对合同约定的解除条件要秉着诚实信用原则进行合理解释，违约方洪雷的违约程度相对较轻，不影响守约方广居置业合同目的的实现，没有达到解除合同的根本性违约程度，原告请求解除合同，本院不予支持。同时，被告洪雷逾期支付银行贷款，构成违约行为，需根据合同约定向原告赔偿损失，对于原告主张被告洪雷支付违约金11310元的请求，本院予以支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第八条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条之规定，判决如下： 一、被告洪雷在本判决生效之日起10日内向原告芜湖县广居置业有限公司返还银行垫付款29670.5元； 二、被告洪雷在本判决生效之日起10日内向原告芜湖县广居置业有限公司支付违约金11310元； 三、驳回原告芜湖县广居置业有限公司其他诉讼请求。 本案诉讼费用3478元，由被告洪雷承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 李 颖 二〇二〇年九月三日 书记员 宋晓明 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《全国法院民商事审判工作会议纪要》 第四十七条合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。