北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8837号上诉人（原审原告）：北京市丰台区翠庭园小区业主委员会，住所地北京市丰台区方庄南路翠庭园小区。负责人：凌京涛，主任。委托诉讼代理人：张成，北京市现代律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京德豪国际物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区翠庭园1号楼1层南部104室。法定代表人：孙连玉，董事长。委托诉讼代理人：梁晓沛，北京市常鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐豪博，北京市常鸿律师事务所律师。上诉人北京市丰台区翠庭园小区业主委员会（以下简称翠庭园业委会）因与被上诉人北京德豪国际物业管理有限责任公司（以下简称德豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初14645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。翠庭园业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方的一审全部诉讼请求，本案诉讼费由德豪公司承担。事实和理由：1.双方签署的物业服务合同清楚的证明本案诉争的涉案房屋、设施设备及停车场是由翠庭园业委会移交给德豪公司管理使用的，一审法院认定翠庭园业委会未能提供充分证据证明，与双方签署的物业服务合同明显不符。2.本案诉争的是对物业管理用房、特定区域、相关设施设备、机动车停车场物业管理权的移交而不是相关物业服务用房、设施及停车场的产权确认。现德豪公司主动退出位于北京市丰台区方庄南路翠庭园小区（以下简称翠庭园小区），将翠庭园小区的物业服务移交给北京方泽园物业管理有限公司（以下简称方泽园公司），其应同时将包括诉争空间、公共设施设备和机动车停车场在内的管理区域一并移交给方泽园公司，由方泽园公司为翠庭园小区提供统一的物业服务。（2018）京0106民初26370号判决相关内容证明业委会有权更换供暖单位。3.按照2005年度物业服务合同第20条第4款与第22条第8款、2011年物业服务合同二综合指标第5条之约定，德豪公司必须将本次诉争的物业管理档案资料移交给我方，德豪公司并未向法院提交前任业委会未向其移交前述条款所列资料的证据，我方有理由相信前任业委会已经向德豪公司移交了前述条款所约定的资料。德豪公司辩称其没有上述档案资料不符合物业管理的实际情况，德豪公司已为翠庭园小区服务多年，上述档案资料是物业服务企业为小区提供物业服务所必需的资料。4.一审判决与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第1款及《物业管理条例》第38条、第33条的规定相违背。上述司法解释和规定可见，物业服务终止后，物业服务企业必须无条件退出管理区域、移交物业服务用房和相关设施设备。德豪公司辩称，同意一审判决，不同意翠庭园业委会的上诉意见。1.翠庭园小区业委会委员任期已届满，其委员资格和身份已经终止，无法代表业主委员会参加诉讼。2.即使翠庭园业委会委员的诉讼主体资格没有问题，我公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。翠庭园业委会没有证据证明涉案房屋、设施及停车场是由翠庭园业委会移交我公司使用的物业服务用房，抑或该财产及区域系德豪公司为翠庭园小区提供物业服务的专有部分；翠庭园业委会与我公司、方泽园公司签署的《应急交接方案》中明确约定“争议用房另行协商解决”，翠庭园业委会没有证据证明我公司应依据物业服务合同履行相应移交义务；翠庭园业委会基于与我公司终止物业服务合同关系，要求德豪公司移交涉案房屋、设施及停车场没有事实和法律依据。物业管理用房、特定区域、相关设施设备、机动车停车场的管理权来源于产权单位的确认和委托，业主委员会既不是产权人，也未获得产权单位的确认和委托。（2018）京0106民初26370号判决相关事实的认定应当以该案的二审判决（2019）京02民终14377号民事判决为准，二审法院认为：“至于嘉恒基业公司主张翠庭园小区的供暖应由市政主管部门管理，小区业委会无权自行撤换供暖单位问题，因该纠纷具体涉及到全体业主与供暖单位的权利义务关系以及供暖主管部门的相关规定与政策问题，该纠纷不宜在本案中直接作出处理，应以另案解决为宜。”我公司已经撤出了物业管理服务，亦已在北京市丰台区房屋管理局办理了注销手续，可见我公司已经完成了物业交接，交接了所掌握的全部物业管理档案资料，符合注销备案要件，由房屋管理局予以确认，得到了政府主管部门的认可。目前我公司仅为涉案小区提供供暖服务，没有提供物业服务，因此并不违反《物业管理条例》第33条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第1款及《物业管理条例》第38条、第33条之规定。翠庭园业委会向一审法院起诉请求：1.德豪公司向翠庭园业委会移交现由其占有、使用、管理的翠庭园小区1号楼首层和7号楼首层的物业服务用房和相关设施，撤出物业管理区域。2.德豪公司向翠庭园业委会移交现由其占有、使用、管理的翠庭园小区地下一层西侧两间自行车库、3号楼地下一层西南侧两间电缆小屋、3号楼地下二层采暖锅炉泵房及库房、3号楼和4号楼顶层的燃气锅炉房。3.请求德豪公司向翠庭园业委会移交其占有、使用、管理的翠庭园小区3号楼北侧的地上停车场及地下停车库。4.请求德豪公司向翠庭园业委会移交翠庭园小区物业管理的全部档案材料，包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明书文件；（4）物业管理所必须的其他资料。5.诉讼费由德豪公司承担。一审法院认定事实：2010年12月30日，翠庭园业委会与仁和德润公司签订《翠庭园小区2011年物业服务合同》，约定由仁和德润公司提供物业服务，执行日期自2011年1月1日至2011年12月31日止。合同期满后，双方未续签物业服务合同。2012年3月14日，仁和德润公司名称变更为德豪公司。2017年9月8日，德豪公司向翠庭园小区全体业主发出《关于撤出翠庭园小区物业服务的公告》，自2018年1月1日止停止物业服务。2017年12月24日，翠庭园小区与方泽园公司签订《北京翠庭园小区物业服务合同》，约定由方泽园公司为翠庭园小区提供物业服务。2017年12月29日，翠庭园业委会（甲方）、德豪公司（乙方）、方泽园公司（丙方）签署《应急交接方案》，约定“……第二条交接原则……五、在交接过程中相关事宜（包括但不限于档案、设备、财务等）均应形成书面文字，所有交接记录和查验记录需经三方签字确认……七、丙方接收甲方委托，作为接收方对翠庭园小区物业项目进行现状交接，对于交接查验过程中发现的问题以《交接查验报告》形式提交甲方，由甲方与相关交接方协商处理……第三条交接各方的权利义务……二、乙方的权利义务（一）乙方于2017年12月31日上午10点至2017年12月31日下午17点交接下列设备及档案材料1、材料交接：业主档案（实际交接清单为准）2、关于车位……3、公共用房（1）乙方于2017年12月31日15点将无争议物业办公用房交接给甲方。（2）争议用房另行协商解决。（3）地下室自行车库4、固定资产（现场交接清点为准）5、公共维修基金……6、电梯……7、安防……8、消防……9、自来水系统……10、电力、网络等……11、绿化：付费凭证12、小区设施……13、图纸（以实际交接为准）注：以上项目仅为确保丙方物业公司顺利运转优先交接事宜，其他交接事项以补充协议或交接清单为准并经交接各方签字确认，与本方案具有同等法律效力。……（三）按规定移交无争议的相关资料、物业服务用房和归属业主大会的固定资产、装备、工具。……（五）按照本方案约定的时间，即在2018年1月31日，在完成物业项目交接的前提下，除留用房间之外，乙方不得以翠庭园小区物业服务人员身份驻留小区，全部撤离。（在约定时间内，因客观原因无法完成交接，经三方协商，交接期限可以延长，最晚不晚于2018年3月1日）……第六条争议解决方式对于翠庭园小区物业项目交接所产生的争议，参与交接的各方应协商解决，协商不成的，任意方可向本小区所在区的人民法院提起诉讼。……第七条争议事项1、物业管理用房及其他管理用房2、停车场3、锅炉房产权及管理事宜4、地下室5、其他未尽事宜……”此后，三方进行了交接并在交接清单上盖章确认。庭审中，德豪公司向法院提交了翠庭园小区业委会与嘉和德润公司于2006年6月23日签订的《物业管理委托合同》、与仁和德润公司于2007年1月15日签订的《物业管理服务委托合同》，该两份合同均载明嘉和德润公司、仁和德润公司的住所地为翠庭园小区1号楼103号。德豪公司同时提交北京嘉恒基业房地产开发有限公司（以下简称“嘉恒基业公司”）与德豪公司于2014年4月28日签订的《办公房借用协议书》，约定：“北京嘉恒基业房地产开发有限公司（以下简称甲方）将位于丰台区翠庭园小区1号楼物业服务用房旁边，邻消防监控室东侧，面积为22平方米的开发商自用办公用房借给北京德豪国际物业管理有限责任公司（以下简称乙方）使用。就乙方因工作需要借用此房，借用期限10年，自2014年5月1日至2024年4月30日，到期后或因其他原因导致本协议无法履行甲方有权直接收回该房屋，若甲乙双方继续履约则另行签订协议……”。德豪公司称案涉翠庭园小区1号楼103号房屋和104号房屋即翠庭园业委会所称翠庭园小区1号楼首层物业服务用房，104号房屋为上述《办公房借用协议书》中约定的借用房屋，因该房屋并非由翠庭园业委会移交其使用的物业服务用房，且系其自嘉恒基业公司借用的房屋，故翠庭园业委会无权要求其移交。翠庭园业委会对103号房屋现已交付翠庭园业委会予以认可，但主张德豪公司无权占有、使用、管理104号房屋。对此，翠庭园业委会提交了1号楼顶层平面图，主张104号房屋属于翠庭园小区业主共有；德豪公司提交了该小区1号楼房屋所有权证、翠庭园1号楼测绘成果报告书、嘉和人家住宅小区1#楼B户型图（2-19层）、贾志辉房产证复印件、北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定等，主张104号房屋为开发商自留房屋。针对103号房屋以外的案涉房屋、设施及停车场，翠庭园业委会提交翠庭园小区平面图、北京市公共停车场经营备案证等，用于证明案涉房屋及设施、停车场的归该小区全体业主共有，德豪公司无权占有、使用和管理。德豪公司对此不予认可，提交翠庭园小区1号楼、3号楼、4号楼、7号楼所有权证，《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》《北京市供暖管理办法》、京建法[2007]99号、京政容发[2010]60号、京政容发[2010]61号等文件，《办公用房借用协议书》《翠庭园1、3号楼地下室借用协议书》及房地平面图，用于证明翠庭园小区地下一层西侧两间自行车库、3号楼地下一层西南侧两间电缆小屋均属于翠庭园小区开发商所有，德豪公司已与开发商达成借用协议，且因为该小区提供供热服务而有权使用上述房屋；3号楼地下二层采暖锅炉泵房及库房、3号楼和4号楼燃气锅炉房属于市政公用基础设施，3号楼北侧的地上停车场及地下停车库不属于小区建筑区划内的范围，翠庭园业委会要求德豪公司返还无事实和法律依据。翠庭园业委会对此不予认可。德豪公司提交北京市第二中级人民法院（2019）京02民终14377号民事判决书，用于证明案涉房屋产权性质不明，翠庭园业委会应当先行起诉开发商确认房屋产权归属。翠庭园业委会对此亦不予认可。针对翠庭园小区物业管理的档案材料，德豪公司提交《应急交接方案》、交接明细、《嘉和人家小区（翠庭园）物业服务合同》，用于证明其已与方泽园公司进行现状交接，所有物业管理材料已按照约定交接完毕。翠庭园业委会对此不予认可，主张翠庭园业委会已按照《嘉和人家小区（翠庭园）物业服务合同》第二十条约定在收齐开发商移交的竣工总平面图等资料后移交北京嘉和德润公司，德豪公司持有该资料拒不向翠庭园业委会移交。德豪公司对此不予认可。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，当事人应当依照双方达成的物业服务合同提供证据及主张权利。本案的争议焦点在于德豪公司对案涉房屋、设施及停车场的占有、使用和管理的权利是否基于其与翠庭园业委会之间的物业服务合同关系而享有，据此判定双方终止该合同关系后德豪公司是否负有对上述财产及区域的移交义务。首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中双方均认可翠庭园小区1号楼103号房屋移交翠庭园业委会，法院对此不持异议。庭审中，翠庭园业委会未能提供充分证据证明除该房屋以外的其他涉案房屋、设施及停车场系由翠庭园业委会移交德豪公司使用的物业服务用房，抑或该财产及区域系德豪公司为翠庭园小区提供物业服务的专有部分。其次，翠庭园业委会与德豪公司、方泽园公司签署的《应急交接方案》中明确约定“争议用房另行协商解决”，即包括物业管理用房、停车场、锅炉房、地下室等在内的争议事项。庭审中，双方对案涉房屋、设施及停车场是否应属于业主共有提供相应的证据及主张的权利，均无涉德豪公司是否应依据物业服务合同履行相应移交义务。关于相关权利归属，双方可通过法定确权方式另案解决。综上，翠庭园业委会基于与德豪公司终止物业服务合同关系，要求德豪公司移交案涉房屋、设施及停车场的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于翠庭园业委会要求德豪公司移交物业管理的全部档案材料，本案中，翠庭园业委会虽在《嘉和人家小区（翠庭园）物业服务合同》中载明翠庭园业委会在收齐开发商移交的竣工总平面图等资料后移交嘉和德润公司，但翠庭园业委会未提供其与嘉和德润公司、仁和德润公司实际交接明细以及德豪公司现持有相关文件材料的证据，且《应急交接方案》中载明翠庭园业委会、德豪公司与方泽园公司对翠庭园物业项目进行现状交接，德豪公司亦称已将其持有的全部材料交接完毕，故翠庭园业委会的上述诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回北京市丰台区翠庭园小区业主委员会的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。经询，双方均认可仁和德润公司于2012年3月14日改名为德豪公司，并称翠庭园小区于2012年至2017年4月14日期间并无业主委员会，此前的业委会主体已经作废，本案原告翠庭园业委会系2017年4月15日成立。另，翠庭园业委会认可翠庭园小区1号楼103号房屋已经完成移交。另查，（2019）京02民终14377号民事案件中，嘉恒基业公司以其系涉案小区业主，对小区锅炉房享有所有权等为由，起诉要求翠庭园业委会撤销有关供暖服务的相关决议。该生效判决认定鉴于涉案所有权纠纷情况复杂，涉及相关部门的核实与认定，故应先行通过法定确权方式明确房产权利归属。另一审庭审中，德豪公司对翠庭园业委会的诉讼请求答辩如下：1.翠庭园小区1号楼首层103号房屋为物业管理用房，104号房屋为供暖用房。103号房屋已由德豪公司作为物业管理用房交付翠庭园业委会，目前方泽园公司已占有了103号房屋及其与104号房屋之间的通道，上述面积已超过物业管理用房129.32平方米的面积。德豪公司使用的104号房屋系翠庭园小区开发商自留房屋，德豪公司已与开发商签订《办公房借用协议书》，约定该房屋由德豪公司占有使用。2.翠庭园小区7号楼首层房屋和二层房屋虽登记为物业管理用房，但现已出售给案外人，德豪公司并未占有使用该房屋。3.地下一层西侧的两间自行车库、3号楼地下一层西南侧两间电缆小屋、3号楼地下二层采暖锅炉泵房及库房、3号楼和4号楼顶层的燃气锅炉房均登记在翠庭园小区开发商名下，不属于业主共有。德豪公司已与开发商签订《地下室借用协议书》，德豪公司有权使用上述房屋。此外，德豪公司为翠庭园小区提供供暖服务，有权使用供暖设备用房进行供暖，翠庭园业委会无权干涉。4.翠庭园小区3号楼北侧的地上停车场及地下停车库不属于小区建筑区划内的范围，翠庭园业委会对其不享有管理权利，翠庭园小区开发商已将上述停车场收回自行管理，德豪公司并未占有使用该停车场。5.2018年1月1日德豪公司已撤出翠庭园小区，德豪公司与翠庭园业委会、方泽园公司签订的《应急交接方案》为现状交接，德豪公司已将物业服务用房和相关设施、档案材料移交翠庭园业委会，符合物业服务企业相关备案要求，并由行政主管部门予以确认，故双方不存在尚未交接的其他档案材料。本院认为，本案中，根据翠庭园业委会、德豪公司、案外人方泽园公司签署的《应急交接方案》可见，包括物业管理用房及其他管理用房、停车场、锅炉房产权及管理事宜、地下室等在内，均属于三方争议事项，三方约定另行协商解决。现翠庭园业委会在未能提供三方已就争议事项达成一致协商意见的情况下，以物业服务合同纠纷为由提起本案诉讼，要求德豪公司向其移交涉案房屋、设施及停车场，其应就德豪公司负有向其移交的合同义务提供相应的证据予以证明，明确其权利依据。对于其诉请是否应予支持，一审法院已经进行了详细阐述，翠庭园业委会不予认可提出上诉，但其仅以涉案小区前业委会十几年前与案外人嘉和德润公司或与仁和德润公司签订的物业服务合同之约定、以及涉案小区2011年物业服务合同之约定作为其要求德豪公司向其移交涉案房屋、设施及停车场之依据，在德豪公司为证明其抗辩主张，提供了《办公房借用协议书》《翠庭园1、3号楼地下室借用协议书》等证据的情况下，翠庭园业委会的该上诉理由尚不足以支持其请求。且在（2019）京02民终14377号生效判决已经认定相关所有权纠纷应先行通过法定确权方式明确房产权利归属的情况下，翠庭园业委会提出本案诉请，其中即包含采暖锅炉房及相关设施，正如一审法院指出的，关于相关权利归属，双方可通过法定确权方式另案解决。至于翠庭园业委会要求德豪公司移交相关档案材料一节，不可否认，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将翠庭园业委会于本案中所主张的资料交还给业主委员会，但前提是在办理物业承接验收手续时，建设单位已经向前期物业服务企业移交了相关资料，且前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时已将上述资料移交给业主委员会，业主委员会在其自行委托物业服务企业时，亦已将相关材料移交给其所委托的物业服务企业。德豪公司并非涉案小区的前期物业服务企业，故在翠庭园业委会未能提供相应的证据证明其所主张移交的档案材料确由德豪公司保管的情况下，一审法院对翠庭园业委会的该项诉请未予支持并无不妥，一审法院亦已详细分析论述，本院在此不再赘述。翠庭园业委会仅以多年前形成的物业服务合同条款作为要求德豪公司移交档案材料的依据，未能就合同履行情况提供相应证据的情况下，其上诉理由依据亦尚不充分。综上所述，翠庭园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市丰台区翠庭园小区业主委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年九月三十日法官助理 孙春玮书 记 员 张晓鸥