浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2663号 上诉人（原审被告）：徐学新，男，1955年1月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区玛格丽特商业中心东区1幢12号三楼。 负责人：张志斌，总经理。 委托诉讼代理人：沈利华，女，系公司员工。 上诉人徐学新因与被上诉人浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人徐学新、被上诉人浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司的委托诉讼代理人沈利华到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人徐学新上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。3.要求被上诉人擅自把小区地面改停车场收费事立即作出整改，恢复原状，并把历年来的停车收费款缴还给小区业主。事实和理由：一、上诉人入住小区时，上诉人与浙江绿城物业管理有限公司绍兴分公司签订了《玛格丽特商业中心前期物业管理服务协议》，浙江绿城物业管理有限公司绍兴分公司提供了较为满意的物业服务，上诉人按约定全额支付物业管理费用。二、据被上诉人出示的证据，绍兴市万通房地产开发有限公司（以下简称万通公司）与被上诉人于2009年7月1日、2012年8月10日签订了《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》，修改了物业收费标准，也没有把该合同出示给小区业主。因此上诉人与被上诉人之间不存在服务约定，该合同对上诉人没有约束作用。三、上诉人认为被上诉人没有对本小区提供物业服务。1.小区内的指示牌上明确写着是“一站式超级购物中心”玛格丽特小区是步行街，现在是小吃一条街，改变了使用功能。小区内油烟冲天、晚上夜宵吵声震耳。2.小区内脏乱差的问题相当严重，大大拉低了小区档次，与小区脏乱差环境有直接关系。3.安全问题。本小区为开放式小区，小区内看不到应该配备的保安。小区内车辆进出频繁、地面破损严重、楼道门破损、楼梯墙面污损、地下室整日漏水等等。被上诉人对上述问题均没有作过整修。上诉人对专项维修资金、物业维修保证金去向存在怀疑。四、小区业主从没有看到被上诉人公开过收支情况，例如广告费收入，其他各种收支等。五、万通公司交房时的《业主手册》上明确写着“特别提醒：玛格丽特商业中心街道均为步行街道，社区将严格控制车辆进入社区”。被上诉人擅自把小区地面公共场所、步行街改成停车场，设卡收费，收取的停车费款没有公示用处也没有返回给全体小区业主。六、关于水电费。被上诉人诬告上诉人不缴水费，上诉人去缴水费时，被上诉人已撤离物业办公室。七、被上诉人虽与业委会签订了合同，不但没有履行合同内容，反而破坏了小区的基础设施(擅自把小区步行街作为停车场，把数百万元停车费窃为私有)。二审庭询中补充：八、上诉人未与被上诉人签订过物业服务合同，物业公司也未告知服务项目和收费标准。九、小区规划是步行街不允许车辆进入，车辆停车费去向不明，该停车收费没有经过发改委的批准，停车是否合法、道路破坏如何赔偿。 被上诉人浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司辩称，上诉人提供的上诉内容及照片若干组与(2020)浙06民终2471号案件的上诉内容完全一致，在该案二审中已经给予驳回，上诉人再提起诉讼变成累诉，浪费司法公共资源。一、根据国务院颁发的《物业管理条例》第二十一条规定，自2008年1月1日起至2015年8月9日止玛格丽特商业中心业主委员会尚未选聘其他物业公司，也未与被上诉人重新签订物业服务协议；被上诉人与万通公司签订的三份《玛格丽特前期物业管理合同》属于《物业管理条例》“前期物业服务合同”；因此开发商万通公司聘请被上诉人作为该物业项目的前期物业服务公司的行为是合法的，双方签订的三份《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》应属于合法有效。二、在前期物业管理阶段结束、小区业委会成立后，2015年8月10日被上诉人与业委会签订了《物业延期服务协议》和《物业服务补充协议》，对上诉人均有约束力。我国《物权法》第七十八条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题解释》第一条亦有此方面规定。三、上诉人在上诉状中提到被上诉人没有对本小区提供物业服务(并提供了相应图片作为证据)，被上诉人认为所提供的图片都没有显示拍摄时间；经核实确定图片显示的内容均为被上诉人服务期后所采集，故对图片的真实性有异议，为此被上诉人认为与本案毫无关联。请求二审法院查明事实，维持一审判决。 浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司向一审法院起诉请求：判令被告立即支付自2014年2月10日起至2017年12月31日止所欠的物业管理费计人民币3929元，截止2017年12月31日水费48.5元，合计支付物业费及水费为人民币3977.5元。 一审法院认定事实：被告徐学新系绍兴市越城区房屋业主，建筑面积为112.02平方米，房屋权利登记时间为2013年11月22日。2007年12月30日，万通公司（甲方）与温州新世纪物业管理有限公司（乙方）签订《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》1份，约定甲方委托乙方对玛格丽特商业中心提供前期物业管理服务，物业服务费收费标准为：多层住宅0.75元／月每平方米，小高层／高层住宅1.1元／月每平方米，酒店式公寓0.55元／月每平方米、商铺1.5元／月每平方米，能耗费以电表计量为准.住宅物管费由业主按其拥有物业的建筑面积按一年（第一个月的前十天）内交纳；甲方、业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费用的，应按每次100元的标准向乙方支付违约金，并足额交纳物业服务费用和每日万分之五的滞纳金。2009年7月1日、2012年8月10日，万通公司与原告签订《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》各1份，物业费收费标准、收费时间、违约责任等约定与前述合同约定一致。2015年8月10日，原告与绍兴市玛格丽特商业中心小区业主委员会签订《物业延期服务协议》1份，约定物业延期服务协议的内容延续之前的前期物业服务合同内容，物业延期服务协议的管理期限为1年，自2015年8月10日起至2016年8月9日止。2016年7月21日，原告与绍兴市玛格丽特商业中心小区业主委员会签订《物业服务补充协议书》1份，约定原协议到期后至招标结束与下一个物业公司签约前，原告继续按原协议服务。2017年12月25日，绍兴市玛格丽特商业中心业主委员会书面通知原告，根据2016年7月签订的《物业服务补充协议书》内容，原物业服务协议书于2017年12月31日终止，请原告根据业委会于2017年12月6日发的《关于玛格丽特商业中心物业交接的函》的相关内容，将相关资料移交给业委会委托人员。被告未缴清自2014年2月10日起至2017年12月31日止的物业管理费和2017年10月1日至2017年12月31日的水费48.50元。同时查明，2011年8月，温州新世纪物业管理有限公司绍兴分公司名称变更为浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司。 一审法院认为，原告与被告所在小区的房产公司、小区业主委员会签订的物业服务协议，意思表示真实，内容合法有效，对原、被告均具有约束力。被告认为未与原告签订协议无需支付物业费，不符合法律规定，该院不予采纳。根据物业服务协议约定，被告应按约缴纳相应的物业服务费。原告为被告所在小区提供了物业管理服务，但根据庭审中被告陈述楼道灯未及时修理等及该院在另案审理中查明原告物业服务存在瑕疵，该院酌情确定由被告按90%的比例支付欠付的物业费。被告抗辩原告工作人员偷盗其电瓶车，但未能提供证据证明，该院不予采纳；被告关于小区内停车收费是否应当赔偿的意见，应由适格的主体另行主张权利，且不构成不交物业费的理由；被告认为原告财务需向业主公开，但未提出反诉明确公开的具体内容，确有需要可另行主张。综上，经该院核算，被告2014年2月10日起至2017年12月31日止应缴纳的物业服务费为3526.61元（112.02×0.75×46.64*0.9）。原告主张的水费48.50元，被告认可，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告徐学新支付原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司2014年2月10日至2017年12月31日期间的物业服务费3526.61元、截至2017年12月31日水费48.50元，于判决生效之日起三十日内履行；二、驳回原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。 二审中，上诉人提交了业主手册一份及照片一组，证明1.物业公司存在擅自设卡收费问题；2.步行街被改成快餐一条街；3.小区存在脏乱差问题；4.安全问题，物业公司没有对小区内的破损进行维修。被上诉人质证认为：上诉人所提供的照片没有显示拍摄时间，经核实照片显示都是被上诉人服务期后所采集，故对照片的真实性有异议，与本案所涉纠纷无关联性。本院经审查认为，被上诉人对上诉人提供的业主手册未提出异议，但对相关照片的真实性提出异议，因上诉人未提供照片原件，且也未能说明照片的形成时间，故本院对该组证据要求证明的内容不予采纳。 二审中，被上诉人向本院提供（2020）浙06民终2471号民事判决书，证明类似案件法院已作出生效判决。上诉人经质证认为：上诉人与该案的当事人情况不同，该判决与上诉人无关。本院经审查认为，该证据与本案缺乏关联性，故本院不予采纳。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人与万通公司签订的前期物业服务合同，被上诉人与绍兴玛格丽特商业中心业主委员会签订的延期服务协议、补充协议，各方主体适格、意思表示真实、内容合法有效，对签订协议的各方均有约束力。虽上诉人是因转让而取得涉案房产，未参与物业服务协议的签订，但依照《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，业主委员会与物业公司之间的物业服务协议对业主具有约束力；上诉人系被上诉人物业服务小区的业主，亦接受了该物业服务，故上述物业服务合同及协议对上诉人均有约束力；上诉人应当在被上诉人提供物业管理期间支付相应的物业管理服务费。 上诉人虽主张被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，但由于物业服务是一个动态的长时间过程，无法具体计量，加之物业服务合同约定的义务较为概括笼统，作为业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务企业提供的物业服务存在严重问题。而业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，还损害其他正常交费业主的利益；因此上诉人的该部分主张并不构成其拒付物业服务费的正当理由，一审根据被上诉人提供物业服务的情况，酌情确定上诉人按90%的比例支付欠付的物业费，并无不当。 至于上诉人提出被上诉人存在擅自设卡收费、收费去向不明、收支应公开等问题，未能提供充分证据予以证明，且该部分内容作为小区业主应通过业主委员会统一进行交涉为宜，也不构成其拒付物业费的正当理由。 上诉人还提出其并非不缴水费，只是去缴水费时，被上诉人已撤离物业办公室；对此，被上诉人在本案诉讼过程一并主张相应权利，并未损害上诉人的正当利益，故一审对该部分水费一并予以处理，也无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人徐学新负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年九月二十日 书记员 余建维