苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初795号原告(反诉被告)：余述坤，男，1987年10月24日生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：陈小勇，浙江和光律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨银林，男，1970年8月9日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被告（反诉原告）：方丽芬，女，1980年11月3日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。二被告共同委托诉讼代理人：张娟，江苏信贤律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：杨柳青，江苏信贤律师事务所实习律师。原告余述坤与被告杨银林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理，依法适用简易程序公开进行了审理，后于2020年4月2日裁定转为普通程序。经原告余述坤申请，本院于2020年6月24日追加方丽芬为本案共同被告。在诉讼过程中，被告杨银林提出反诉，本院依法一并审理，于2020年7月2日依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告余述坤（反诉被告）的委托诉讼代理人陈小勇、被告杨银林、方丽芬（反诉原告）的共同委托诉讼代理人张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余述坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《吴江市存量房买卖居间合同》；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告存在商品房买卖合同关系。原告于2018年6月29日与被告及苏州隆丰房产投资有限公司(以下简称隆丰房产)三方签订《吴江市存量房买卖居间合同》，原告购买被告位于江苏省苏州市吴江市商品房一套，合同约定原告支付定金30000元，其中10000元作为交房保证金交于中介方，并协商于2018年7月30日前原告需支付首付款220000元。原告于2018年6月29日将其中30000元定金付于被告账户，于2018年7月30日支付房款220000元到被告指定账户。原告依据合同中的约定履行了自己的义务。由于政府限购政策导致无法过户，原告补偿被告每个月2500元共计10000元，等待原告四个月后再办理过户手续。原告于2019年9月16日通过微信转账的方式将10000元补偿款付于被告。现双方约定的期限未到，被告明确表示拒绝履行合同约定的义务。被告拒绝继续履行合同的行为是违约行为，请求依法判决。被告杨银林、方丽芬共同辩称：1.原告作为中介从业人员，在签订合同时刻意隐瞒自己不具备购房资质的情况，导致合同后期无法履行；2.被告在取得房产证后多次要求原告支付剩余房款，但原告在具备购房资质后仍未支付购房款；3.原告所称的补充协议系杨银林与贾正洋签订，与本案无关；4.2019年12月13日被告向原告送达书面通知要求原告限期履行合同，否则解除合同，但原告在期限内仍未履行合同，直至庭审时原告仍未支付购房款；5.被告已书面通知原告解除合同并已退还购房款；6.被告杨银林和被告方丽芬系夫妻关系，本案所涉房产系共同财产。原告与被告杨银林签订房屋买卖合同并未征得共有人被告方丽芬的同意，被告方丽芬对本案的房屋买卖并不知情，在得知情况后即要求被告杨银林向原告退还先前支付的购房款并解除合同。综上，本案系因原告违约行为在先，导致涉案合同已解除，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告杨银林、方丽芬提出反诉请求：1.判令解除反诉被告与反诉原告签订的《吴江市存量房买卖居间合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金220000元及反诉原告应付的中介费；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由与答辩意见一致。反诉被告余述坤辩称：1.在签订合同时反诉原告明知反诉被告不具备购房资格，且反诉原告也未取得房产证，故在合同中未约定明确的过户和支付剩余房款的时间；2.由于在2019年7月底出台新的限购政策，在反诉原告取得房产证时反诉被告仍未满足购房条件，该情形是双方不可预见的；3.反诉原告系向中介方发出通知，而非向反诉被告发出通知，对反诉被告不具有约束力；4.即使认可该通知，也应当给予三个月的合理期限，从反诉原告发出之日2019年12月13日计算至2020年3月12日止；5.根据合同法的规定，反诉原告未向反诉被告发出通知，反诉原告的行为不能认定为行使解除权，且反诉原告发出通知的时间超过了新政策出台后三个月的除斥期间，反诉原告丧失解除权。请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月29日，甲方杨银林与乙方余述坤、丙方隆丰房产签订《吴江市存量房买卖居间合同》一份，合同约定:甲方所有的坐落在吴江区转让给乙方，“甲方应在乙方支付定金叁万元的同时，将该房屋的房产证和土地证交由丙方保管，并经双方同意房东产证出证后办理托管、过户手续”。违约责任约定“甲方如违约赔偿乙方已付房款的双倍违约金，如乙方违约则已付房款不退”。合同签订后，当日余述坤向杨银林转账2万元，2018年7月30日，余述坤通过刘席伟的银行账户向杨银林转账22万元。2019年12月13日，杨银林通过挂号信的形式向隆丰房产及余述坤发出函件，称已于2018年8月9日拿到产证，曾多次要求隆丰房产及余述坤付清房款过户未果，通知对方在15个工作日内及时办理过户手续及付清房款，逾期未办理，视为合同无效，将扣除合理的违约金后将定金退还。2019年12月17日，余述坤向杨银林发出回复，称余述坤已付定金及房款25万元，“因个人社保未满两年，无法过户，本人已和杨银林先生签订补充协议，每月支付2500元作为补偿，并且已全额支付完，双方约定4个月后如未正常过户则付清剩余房款”。2019年12月30日，杨银林向隆丰房产及余述坤发出《退款告知书》，认为余述坤已单方违约，通过银行转账22万元至刘席伟账户，表示“余述坤先生2019年12月17日的回复我已收阅，请余述坤先生认真查阅你在回复中提的2019年9月16日所签订的补充协议”。另查明，2020年9月16日，杨银林（甲方）与案外人贾正洋（乙方）签订《补充协议》，乙方购买甲方位于盛泽镇盛虹村盛意花苑小区25幢1005室商品房、1105室商品房，由于政府限购政策导致乙方社保不满两年无法过户，经协商，乙方补偿甲方每个月5000元共计20000元作为补偿。再查明，2020年6月24日国家税务总局苏州市吴江区税务局出具税收完税证明，余述坤于2018年6月开始缴纳个人所得税，已缴纳至2020年6月。以上查明事实，有原告提供的吴江市存量房买卖居间合同、微信转账记录、转账凭证、个人所得税纳税记录；被告提供的函件、回复、退款告知书、转账凭证及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本案的争议焦点：案涉《吴江市存量房买卖居间合同》是否应当继续履行或者解除。原告主张在签订合同时已经将原告不具备购房资格的情况告知被告，但由于限购政策变化，导致2019年8月原告在被告取得房产证时仍不具备购房资格。但在案件审理过程中，原告已具备相应资格，被告以退还房款的方式表示拒绝履行合同。原告不存在违约行为，要求继续履行合同。被告认为原告作为中介从业人员，在签订合同时刻意隐瞒自己不符合购房资格的事实，导致被告在取得房产证后无法履行过户手续，在经被告书面催告后原告仍未支付剩余房款，原告的行为构成根本违约，合同应予解除。本院认为，诉争房屋的吴江市存量房买卖居间合同系双方的真实意思表示,符合法律规定,应为有效。依法成立的合同应受法律保护,合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同成立后,余述坤支付部分房款，杨银林在取得房产证后，余述坤因社保不满两年未取得购房资格，导致未能按约办理过户手续。合同约定“房东产证出证后办理托管、过户手续”，属于履行期限约定不明。杨银林在2019年8月取得房产证后于2019年12月13日向余述坤发出书面催告要求在十五日内支付剩余房款，但余述坤对该履行期限提出异议。因双方对履行期限未能达成补充协议，至法庭辩论终结前双方仍未能达成一致意见，且按照合同有关条款或者交易习惯也无法予以确定，导致合同无法履行。另，案涉房屋的共有人方丽芬对杨银林与余述坤签订的《吴江市存量房买卖居间合同》未予追认，该合同亦无法履行，故本案合同的不能履行不可归责于任何一方，对于杨银林要求余述坤支付22万元违约金的主张，本院不予支持。杨银林已于2019年12月30日将余述坤支付的购房预付款退回，本院确认案涉合同于当日解除。对余述坤提出的继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持；对杨银林提出的解除合同的反诉请求，本院予以支持。关于杨银林主张的中介费损失，杨银林并非提供证据证实其支付了上述款项，故对该损失亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第六十条第（三）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告余述坤与被告杨银林签订的《吴江市存量房买卖居间合同》于2019年12月30日解除。二、驳回原告余述坤的诉讼请求。三、驳回反诉原告杨银林的其他诉讼请求。本诉部分案件受理费11100元、保全费4170元，反诉部分案件受理费5550元，合计20820元，由原告余述坤负担，其中5550元于本判决生效之日起十日内交至本院（账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66）。被告已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  洪永洋二〇二〇年九月三十日书记员  钱颖娉附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。