江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2871号上诉人（原审原告）：宿迁市富康房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91321302720698128U，住所地江苏省宿迁市楚街Y118号。法定代表人:张荣康，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜江，江苏杜江律师事务所律师。委托诉讼代理人：马文锋，江苏杜江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿迁市宿城区古城街道办事处，统一社会信用代码11321302016180405Y，住所地江苏省宿迁市宿城区古城街道微山湖路。负责人：司勇，该办事处主任。委托诉讼代理人：邱峰，江苏君相合律师事务所律师。上诉人宿迁市富康房地产开发有限责任公司（以下简称富康房产公司）因与被上诉人宿迁市宿城区古城街道办事处（以下简称古城街道办）返还财产纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初9434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富康房产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持富康房产公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对停车场的相关规划事宜未查明。2003年4月16日的富康花苑项目规划中并无停车场。2005年3月21日的规划中也无停车场。2007年5月26日、2007年7月25日规划调整明确富康花苑项目中幼儿园、停车场、东区住宅区为三个独立不相附属的区域。2007年8月20日、2008年8月26日，宿迁市规划局分别向富康房产公司审批了富康花苑东区A1#-A14#、B1#-B7#及富康花苑幼儿园的《建设工程规划许可证》。2008年10月12日的《交巡警支队项目审查意见审批表》及平面图可以表明根据富康花苑住宅区的住户数额、应当配建的停车泊位和实际的停车泊位可知，该区域的停车泊位已经超额满足配建要求，无需为东区住宅区配建停车场。此时，富康商业街东侧地块规划变更为“幼儿园+停车场+东区住宅区”。涉案的停车场与东区住宅区无关。2008年12月19日的《富康花苑建设工程配套设施规划方案修改意见》第五条中明确载明“项目北侧配建楚街公用停车场，应对外开放”，故涉案停车场的审批为楚街公用配建，并非为富康花苑东区住宅区配建。古城街道办在一审中对提交了宿迁市不动产登记中心备案的申请书一份，但该证据不能作为证据使用。该证据的形式不合法。富康房产公司留存的申请书原件中并无手写部分，故富康房产公司仅认可该申请书中打印的部分，对手写部分的内容不予认可。该申请书涉嫌被变造，且该申请书系复印件。富康花苑东区住宅区所有阁楼目前均未对外销售，所有权仍属于富康房产公司，一审法院对该事实未予认定。涉案停车场的土地使用权在规划变更前后均属于独立的区域，不能因富康花苑东区房屋的买卖被分割，停车场本身的规划公用性和开放性也决定了停车场并非附属于住宅区，一审法院关于土地分割的计算依据有误。即使停车场土地使用面积按照一审法院认定的计算方式分摊，也应分摊给阁楼，而东区所有的阁楼而属于富康房产公司所有，故停车场土地使用权仍属于富康房产公司，只有富康房产公司才有权享有停车场的收益权。被上诉人古城街道办发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，富康房产公司的上诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。富康房产公司向一审法院提出诉讼请求：1.古城街道办立即将其收取楚街停车场的租金75万元（2014年7月1日至2019年6月30日）返还给富康房产公司；2.本案诉讼费由古城街道办承担。一审法院经审理查明的事实如下：2006年3月31日，富康房产公司作为楚街的开发主体，与宿迁市楚街管理指导委员会签订移交协议书，确认将楚街道路路灯、亮化工程、各景点、附属建筑、绿化、广告权等全部移交给楚街管理委员会办公室，富康房产公司已完成任务，之后楚街的管理和养护由宿迁市楚街管理指导委员会办公室协商有关部门负责。2007年8月20日，富康房产公司取得富康花苑东区A1#-A14#、B1#-B7#建设项目的建设工程规划许可证并取得宿城区古城街道办楚街东侧土地使用权46387.2㎡，土地证号为宿国用（2007）第变-7882号（以下简称7882号）。2008年12月19日，宿迁市规划局出具《富康花苑建设工程配套设施规划方案修改意见》一份，对富康花苑（二期）项目建设工程配套设施规划方案提出修改意见：1.细化完善总平面图，全面反应地上建筑物，构筑物和绿化景观灯；……5.项目北侧建楚街公用停车场，应对外开放……。2008年至2009年间，富康房产公司对包括停车场在内的富康花苑（二期）进行建设。2009年6月29日，富康房产公司取得宿迁市建筑工程综合验收合格证，合格证载明“你单位在楚街东侧建设的富康花苑东区A1-A14、B1-B7号住宅、幼儿园项目，总建筑面积57155平方米。经我办组织的由市各专业管理部门参加的综合验收组现场检查核验，该工程的综合验收结论为合格”。一审法院另查明，2014年起，宿城区古城街道楚街管理办公室将案涉停车场对外出租并收取租金。本案审理过程中，古城街道办主张富康房产公司在向国土局申请办理土地分割时，已经将案涉停车场所占用的土地分摊给全体业主，富康房产公司对案涉停车场的土地已丧失使用权。富康房产公司对古城街道办的该主张不予认可。富康房产公司主张分摊方式为：土地使用权总面积为46387.2平方米（含停车场面积3359.95平方米），建筑总面积57230.79平方米（包括住宅54877.6平方米、幼儿园2274.56平方米、警卫室78.63平方米），系数为0.7518【（土地使用权总面积46387.2平方米-停车场面积3359.95平方米）除以建筑总面积57230.79平方米】。古城街道办对此认为，对于土地使用权总面积为46387.2平方米，住宅建筑面积54877.6平方米、幼儿园建筑面积2274.56平方米、警卫室建筑面积78.63平方米认可，但建筑总面积除富康房产公司列举外还包括阁楼4466.87平方米，共计61697.66平方米。系数0.7518系根据土地使用权总面积46387.2平方米除以建筑总面积61697.66平方米得出。古城街道办为证明其主张提供经宿迁市不动产登记中心备案的申请书一份，该申请书由富康房产公司出具，载明“宿迁市国土局宿城分局：我公司开发的富康花苑东区，土地面积为46387.2㎡；标准住宅490套，建筑面积54877.6m2；幼儿园一所，建筑面积为2274.56㎡，竣工时间为2009年6月5日。现申请进行土地面积分割，请贵局予以办理为感”。并手写有“合计：57152.16+78.63（物业）+4466.87（阁楼）=61697.66系数0.751847”。富康房产公司对此质证认为，该申请书为复印件，富康房产公司提供给国土局的申请书上没有手写的文字和数字。申请书上的计算方式不能作为土地分摊的依据。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，富康房产公司作为开发企业虽在富康花苑二期项目开发时取得了7882号整宗土地的建设用地使用权，但富康房产公司将开发建设的房屋进行售卖，7882号土地的使用权也随着房屋的出售进行了分割转让。对于停车场占用范围内的土地是否分割至全体业主的问题双方存在争议。对此一审法院认为，古城街道办提供的申请书虽为复印件且有部分内容为手写。但该份材料系经不动产部门备案保存，且富康房产公司未提供相关证据证明其申请土地分割情况。故一审法院对其真实性予以采信，可以证实富康房产公司在申请办理土地面积分割时系对全部土地面积进行分割，并未将停车场面积剔除。富康房产公司对停车场占用范围的土地已无使用权。富康房产公司主张古城街道办向其返还停车场租金无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百三十五条、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回富康房产公司的全部诉讼请求。案件受理费11300元，由富康房产公司负担。鉴于双方当事人均对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审中的争议焦点是：富康房产公司要求古城街道办返还涉案停车场的租金理由能否成立。本案中，富康房产公司主张古城街道办应向其返还涉案停车场的租金，理由为涉案停车场的土地使用权在规划中属于独立的区域，不附属于住宅区，不因住宅房屋被售卖而被分割，即使土地使用权被分割，也应分割给尚未售卖而仍属于富康房产公司的阁楼，据此，涉案停车场的租金收益古城街道办无权享有应向富康房产公司返还。古城街道办辩称鉴于富康房产公司在向国土部门申请办理土地分割时，已经将案涉停车场所占用的土地分摊给全体业主，富康房产公司对涉案停车场占用的土地已经丧失使用权，富康房产公司主张享有涉案停车场的租金收益无事实依据。关于涉案停车场的土地使用权是否已经分割的问题。本院认为，涉案停车场的土地使用权包含在宿国用（2007）变-7882号国有土地使用权证书载明的土地使用权面积46387.2㎡内。富康房产公司在宿迁市不动产登记中心备案的申请书中载明，富康房产公司申请对上述土地面积分割，该申请书手写内容载明上述土地面积已经被住宅、幼儿园、物业、阁楼共同分割。富康房产公司虽主张上述申请书系复印件且对该申请书的手写部分不予认可，但该申请书备案于不动产管理部门，且富康房产公司主张的系数计算方法也没有其他证据证明，故本院对富康房产公司的上述主张不予采信。上述申请书可以证明富康房产公司在办理土地面积分割时系对全部土地面积分割，涉案停车场的土地使用权一并被分割。富康房产公司主张其还享有对涉案停车场的土地使用权无事实依据，本院对其主张不予采信。涉案停车场是否具有公共性、开放性均与其土地使用权是否分割无关，富康房产公司也不能据此主张享有涉案停车场的土地使用权。富康房产公司还主张其作为阁楼业主单独享有涉案停车场的土地使用权无事实依据，本院对其上述主张不予采信。鉴于富康房产公司对涉案停车场占用的土地已经不享有土地使用权，本院对其要求古城街道办向其返还涉案停车场的租金收益主张不予支持。综上所述，上诉人富康房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人宿迁市富康房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇二〇年九月三日书记员  苏 淼