江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终11578号上诉人（原审被告）：江苏中和投资发展有限公司，住所地南京市雨花台区铁心桥工业园。法定代表人：黄雄信，该公司总经理。委托诉讼代理人：周永龙，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张丹燕，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军32228部队22分队，住所地南京市雨花台区宁双路80号。法定代表人：郑国杰，该部队队长。委托诉讼代理人：江红琴,江苏宁创律师事务所律师。上诉人江苏中和投资发展有限公司（以下简称中和公司）因与被上诉人中国人民解放军32228部队22分队（以下简称32228部队22分队）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初1830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中和公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院多次开庭审理本案，除最后一次庭审外，上诉人均参加，且充分发表了举证、质证意见。一审法院仅以上诉人没参加最后一次庭审，就全盘否定上诉人之前庭审中提交的证据，显然属于滥用庭审权利，程序明显违法。二、一审判决认定案涉地块属于军产，不在地方消防的审批及管辖范围之内，那么，既然不在地方消防的审批及管辖范围之内，就应当在被上诉人的审批及管辖范围之内，上诉人已多次向被上诉人提出解决消防审批手续问题，现有的证据也证明上诉人多次与被上诉人交涉，被上诉人均未给出答复。上诉人在庭审中已举证证明因没有消防手续，致使南京中泽信息公司退租并要求上诉人赔偿，一审认定没有消防手续不影响房屋使用显然缺乏常识。上诉人租赁案涉土地，在地上加盖房屋，并与被上诉人约定上诉人有权使用租赁物，租赁期满后地上建筑物所有权归属被上诉人。现上诉人合同目的无法实现，不应交纳租金。C栋楼才建成，根本无法使用，被上诉人不应当收取房租。32228部队22分队辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。涉案地块消防部门并不进行验收管理，也不能办理相关的审批手续，上诉人在该地块所建立的办公用房已经在正常出租使用，上诉人以此理由拒绝支付租金，没有事实与法律依据。32228部队22分队向一审法院起诉请求：1.中和公司支付房屋租金408.33万元；2.本案诉讼费用由中和公司承担。一审法院认定事实：2012年5月31日，中国人民解放军73911部队（以下简称“73911部队”，后部队代号变更为“32228部队22分队”）（甲方）与中和公司（乙方）签订《综合商务楼项目意向协议书》，约定：甲方将坐落于南京市雨花台区宁双路80号73911部队东大门外北侧至软件谷办公楼南侧土地面积6.11亩、东大门南侧土地面积16.4亩，共计22.51亩空余土地，给乙方使用经营；甲方将土地交付给乙方后，乙方必须按照甲方书面批准的方案，新建综合性商务办公大楼及相关附属设施，其中地上建筑面积不少于30000平方米，地下建筑面积不少于4000平方米。关于协议期限和使用费，合同第二条第（二）款约定：本协议期限包括建设期和经营期，共计20年，合同5年一签，建设期间正常支付使用费；乙方建设期共24个月，自2012年6月1日起至2014年5月31日止，建设期内甲方每年收取乙方303万元的使用费，按照先付费后使用、按约支付的原则，乙方应于每月25日前向甲方支付下月的使用费，乙方在建设期对固定资产管理义务同于经营期；经营期共18年，自2014年6月1日起至2032年5月31日止；首个合同期（2012年6月1日起至2017年5月31日止）使用费为303万元/年（水、电、暖、煤气、设备等费用乙方自理），以后每五年使用费按上一个合同期费用为基数递增5%，使用费支付方式按月结算，乙方于每月25日前交付甲方账户；自2012年6月1日至2017年5月31日的年使用费为303万元，自2017年6月1日至2022年5月31日的年使用费为318.15万元。合同双方另就转租、工程建设履约保证、各自权利义务、违约责任等作出相应约定。2018年8月27日，双方就涉案房地产整改事宜达成《备忘录》。2018年12月24日，双方签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，就涉案宁双路80号15012.19平方米（22.51亩）房地产租赁停偿项目整改相关事宜达成协议：整改后租赁期限调整为13年零7个月，自2018年11月1日至2032年5月31日；整改后租金，当前年租金318.15万元，租金递增情况每5年递增5%（租金情况：2018年11月1日至2022年5月31日，年租金318.15万元；……）；整改后租赁用途为综合性商务办公兼营商铺租赁。2019年3月1日，32228部队22分队向中和公司催缴租金，双方就租金、消防事宜进行协商。关于中和公司交纳的情况：1、2016年7月至2017年5月（11个月），中和公司每月应交租金为25.25万元（303万元/年÷12个月），实际每月交纳18.4万元，每月欠租6.85万元，尚欠租金总额75.35万元（6.85万元/月×11个月）；2、2017年6月，中和公司应交租金26.51万元（318.15万元/12个月），实际交纳18.4万元，尚欠租金8.11万元；3、2017年7月至2018年6月，中和公司每月应交租金26.51万元（318.15万元/12个月），每月实际交纳19.32万元，每月欠租7.19万元，尚欠租金总额86.28万元（7.19万元/月×12个月）；4、2018年7月至2019年3月，中和公司每月应交租金26.51万元（318.15万元/12个月），此期间租金费用中和公司一直未予交纳，尚欠租金计238.59万元（26.51万元/月×9个月）。截止至2019年3月31日，中和公司合计尚欠32228部队22分队租金合计408.33万元。关于消防手续，一审法院向地方消防部门进行调查，经了解，涉案地块属于军用地块，不涉及地方，地方消防部门不能办理消防审批手续且对涉军地块无管辖权。就消防部门是否进行检查或查处一事，中和公司在庭审中陈述：消防部门没有进行检查或查处，地方消防部门没有权利检查涉军地块建筑物消防。一审审理过程中，32228部队22分队提交中和大厦照片集承租公司名单，证明中和公司承建的涉案房屋已对外出租，有很多公司正常经营、办公，与中和公司所述没有消防不能出租不吻合。以上事实，有《综合商务楼项目意向协议书》、《备忘录》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》、《关于“中和”项目催缴租金会议纪要》、《说明》、照片、承租公司名单及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订《综合商务楼项目意向协议书》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，就宁双路80号地块建设使用及后续部队停偿委托管理项目整改事宜达成一致，系当事人真实意思表示，双方均应按照约定履行。在《综合商务楼项目意向协议书》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》中，双方已对房地产租赁使用费用进行约定，中和公司应当按照约定履行，但自2016年7月至2019年3月31日，中和公司尚欠32228部队22分队租金合计408.33万元，32228部队22分队主张该笔费用具有事实和法律依据，一审法院予以支持。中和公司抗辩32228部队22分队未能配合办理消防手续，但经查涉案地块属于军产，不在地方消防的审批及管辖范围之内，且中和公司建成的房屋已对外出租、不影响使用，故一审法院对中和公司的抗辩意见不予采纳。中和公司经一审法院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，由此产生的不利后果由其自行负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决江苏中和投资发展有限公司于判决生效之日起三十日内向中国人民解放军32228部队22分队支付408.33万元。一审案件受理费39466元，由江苏中和投资发展有限公司负担。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院另查明，中国人民解放军73911部队于2019年7月1日变更为中国人民解放军32228部队22分队。本院认为，73911部队于2012年5月31日与中和公司签订《综合商务楼项目意向协议书》明确了包含使用费在内的双方之间的权利及义务。合同履行过程中，双方又于2018年12月24日签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，进一步明确整改后租赁期限、租金、租赁用途，整改协议未就消防问题作出约定。中和公司占用使用了土地，应当依约向32228部队22分队支付欠交的租金408.33万元。中和公司抗辩32228部队22分队未能配合办理消防手续，但经查涉案地块属于军产，不在地方消防的审批及管辖范围之内，且中和公司建成的房屋也已投入使用，考虑到双方在2018年12月24日签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》未就消防问题进行约定，故中和公司以不能办理消防手续、合同目的无法实现而拒付租金，于法无据。双方在整改协议中对租金有明确的约定，中和公司以C栋楼刚建成、未使用而要求少付租金，不符合双方的约定，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39466元，由上诉人江苏中和投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 孙 伟审 判 员 汪德全二〇二〇年九月十五日法官助理 俞晓洁书 记 员 戴 苗