河南省郑州市二七区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0103执异81号异议人练斌（案外人），男，汉族，1978年10月18日生，住河南省永城市东城区。委托代理人赵莹晓，河南良承律师事务所律师。申请执行人吴国喜，男，汉族，1971年10月11日生，住郑州市金水区。委托代理人周跃，河南三融律师事务所律师。被执行人郑州嘉骏实业有限公司，住所地郑州市金水区红专路128号院31号楼东1单元603号。法定代表人高建功，执行董事。被执行人河南华诚房地产开发有限公司，住郑州市太康路234号。法定代表人高建功，董事长。被执行人郑州禾瑞装饰装修工程有限公司，住所地郑州市二七区贺江路78号橄榄城都市广场住宅A楼1单元7层704号。法定代表人高亚萍，董事长。本院在执行申请执行人吴国喜申请执行被执行人郑州嘉骏实业有限公司、河南华诚房地产开发有限公司、郑州禾瑞装饰装修工程有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人练斌提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人练斌称，请求法院中止对位于郑州市××区××（××、二七路××楼××号房屋（产权证号10××52）的执行。理由是：2006年12月22日，异议人与河南华诚房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》，约定被执行人将上述涉案房屋出售给异议人，异议人支付购房款1262803元。2007年1月5日，该买卖合同进行备案登记。2018年3月20日，异议人付清全部房款，被执行人也将涉案房屋钥匙交付异议人，后因被执行人原因导致其涉案房屋未能办理过户手续。综上，涉案房屋系异议人财产，法院不应执行，请求法院中止对涉案房屋的执行。本院查明，原告吴国喜诉被告郑州嘉骏实业有限公司、河南华诚房地产开发有限公司、郑州禾瑞装饰装修工程有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月28日作出（2019）豫0103民初1293号民事调解书，确认双方当事人自愿达成如下协议：一、被告郑州嘉骏实业有限公司自愿偿还原告吴国喜借款25630120元。2019年1月28日支付200万元，2019年2月3日前支付300万元，2019年5月1日前支付500万元，下余款项于2019年10月1日前支付完毕。二、被告河南华诚房地产开发有限公司、郑州禾瑞装饰装修工程有限公司自愿对本协议第一项承担连带还款责任。三、如被告一次违约即构成全部违约，原告可申请法院强制执行下余全部标的款。四、原告收到上述款项后，自愿放弃因本案事实向被告提出的任何其他主张的权利。上述调解生效后，经吴国喜申请，本院于2019年1月30日立案执行，执行案号为（2019）豫0103执653号。在执行过程中，本院于2019年1月30日作出（2019）豫0103执653号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人郑州嘉骏实业有限公司、河南华诚房地产开发有限公司、郑州禾瑞装饰装修工程有限公司银行存款25630150元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年4月10日，本院将上述执行裁定书及协助执行通知书送达郑州市不动产登记中心，查封被执行人河南华诚房地产开发有限公司名下包含涉案房屋即位于郑州市××区××楼××号房屋（产权证号10××52）在内24套房屋。案外人练斌不服本院执行位于郑州市××区××楼××号房屋（产权证号10××52），向本院提出执行异议。另查明，异议人练斌提交的《商品房买卖合同》显示，出卖人为河南华诚房地产开发有限公司，买受人为练斌，买受人购买的商品房位于管城××、××东××号房屋；房屋用途为商业服务；该商品房单价为23043.85元，总金额为1262803元；付款方式为2006年12月22日付清首付款人民币632803元，余款人民币630000元为商业贷款；出卖人应当在2007年7月31日前，依照相关规定并具备特定条件且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同有出卖人河南华诚房地产开发有限公司、买受人练斌签字，落款日期为2006年12月22日。异议人提交的《补充协议》显示，甲方（河南华诚房地产开发有限公司）、乙方（练斌）根据双方签订的《商品房买卖合同》，自愿达成如下补充协议：“1.签订本补充协议之日，乙方一次性向甲方支付下余购房款58万元整。2.经双方协商，乙方并一次性向甲方支付违约金12万元整。3.本协议签订之日起，乙方同意将购买的金街西部一层076号商铺交由郑州大上海城商业公司托管返租时，在未办理出不动产证之前，该商铺同时享有与其他有房产证的商品房同等的权益。4.因其它因素，本补充协议签订后一段时间内，无法正常办理不动产证，待满足办证条件时，乙方应积极协助甲方代为办理不动产证。5.以上未尽事宜，双方应在遵守原买卖合同的基础上，另行协商解决”。该协议有甲方河南华诚房地产开发有限公司签章、乙方练斌签字，落款时间为2018年3月28日。异议人提交的2006年12月22日河南省销售不动产统一发票显示，客户名称为练斌，项目为金街西部X幢X层XXX号，单位为㎡，单价为23043.85，金额为632803元。异议人提交的2008年7月30日销售不动产统一发票显示，付款方为练斌，收款方为河南华诚房地产开发公司，不动产项目名称为大上海城1期，不动产楼牌号为金街西部X幢一层XXX号，单价为23043.85元/㎡，金额为50000元，款项性质为购房款。异议人提交的2018年3月20日河南省增值税普通发票显示，练斌，不动产房地产开发商业用房，单位为平方，单价为10079.944387，价税合计为580000元，销售方为河南华诚房地产开发有限公司，备注显示为东太康路XX号X层XXX号。异议人提交的中国工商银行凭证显示，2018年3月20日，望玉玲向河南华诚房地产开发有限公司汇款700000元。异议人提交的河南华诚房地产开发有限公司出具的《收据》显示，兹收到练斌、二区1F076号，交来违约金，人民币120000元。再查明，异议人提交的《托管返租协议》显示，鉴于甲方以人民币1262803元向开发商购买座落在郑州市××号“大上海商业步行街”内的物业：金街西部一层XXX号铺位，建筑面积为54.8平方米，乙方郑州大上海城商业有限公司为项目的经营管理方，双方达成如下一致意见，甲方同意将自己购买的上述房屋返租给乙方招商管理，以乙方的名义为该房屋寻找承租人、与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，代为交纳税金等应付费用、收取转租租金并完成托管工作。从2018年4月1日起托管返租10年，为该托管返租房屋的期限。托管期内，目标回报（月目标租金为8997.47元+实际租金超出9%（房屋售价）的50%）租金按本协议约定的托管期限开始之日起每三个月结算一次，在每三个月的首月15日前向甲方交付前三个月的目标回报租金。目标回报租金支付方式：乙方汇入甲方指定账户。该协议有甲方练斌、乙方郑州大上海城商业有限公司签字（签章），落款日期为2018年3月28日。异议人提交的中国农业银行银行卡交易明细清单显示，2018年8月10日，郑州大上海城商业有限公司向练斌支付35959.89元。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人练斌对涉案房屋即位于郑州市管城回族区XXX路北、XX路东X号楼X层XXX号（产权证号10××52）主张所有权请求排除执行，经查，异议人与被执行人河南华诚房地产开发有限公司于2006年12月22日签订《商品房买卖合同》，但其分别于2006年12月22日、2008年7月30日支付部分购房款后即违约未再按照约定支付剩余购房款，直至近十年后的2018年3月20日，异议人才支付剩余购房款580000元并于2018年3月28日与被执行人签订补充协议，从该补充协议第4项内容来看，异议人对该协议签订后一段时间内无法正常办理不动产证是明知的，故其对案涉案房未办理房屋过户手续存在过错。综上，异议人的执行异议请求不符合上述法定要件，其对上述涉案房屋享有排除执行的权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人练斌提出的执行异议。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈鹏飞审判员  郭付功审判员  李昌松二〇二〇年九月三日书记员  樊苏杭