河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初11796号原告：刘鹏辉，男，汉族，1986年2月16日出生，住河南省荥阳市。委托代理人：王烁，河南首航律师事务所律师。委托代理人：程岩，河南首航律师事务所律师。被告：广东宏德科技物业有限公司郑州分公司，营业场所郑州市惠济区长兴路12路1号楼46号。负责人：张松林，总经理。被告：广东宏德科技物业有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南911号701、702、801、802、901、902房。法定代表人：张敏，经理。被告：河南长实置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路1394号2栋12层1201号。法定代表人:张帆，总经理。上述三被告共同委托代理人：王广福，河南权辞律师事务所律师。上述三被告共同委托代理人：许磊明，河南权辞律师事务所律师。原告刘鹏辉与被告广东宏德科技物业有限公司郑州分公司（以下简称宏德分公司）、广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德公司）、河南长实置业有限公司（以下简称长实公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘鹏辉委托代理人王烁、程岩，被告宏德公司及其分公司、长实公司共同委托代理人王广福、许磊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，判令被告：1、支付房租1920元及违约金1175.04元（暂计至2020年6月28日，剩余计算至全部清偿完毕之日止）；2、赔偿屋内损失暂计4000元（以鉴定为准）；3、赔偿房屋占用费暂计1500元（自2020年6月2日至实际交房之日止，按每月房租1500元计算）；4、将水电变更成市政用水用电；5、判令被告将房屋交付给原告，且室外公共区域达到合同约定标准；6、本案诉讼费及鉴定费由被告承担。事实与理由：原告案涉房屋于2015年6月1日至2020年6月1日委托宏德分公司对外出租。协议履行完毕后，尚未全部支付房租、房屋出现漏水、墙体脱落、裂缝等，非市政用水用电，被告严重违约，故诉至法院。宏德公司及其分公司、长实公司均辩称，其依约暂扣两个月租金督促其缴纳租赁税并未违约，缴纳租赁税后立即支付；对前期逾期支付租金，原告实际收到未提出异议，视为认可，不应支付违约金；涉案房屋已使用五年有正常折旧，现原告要求赔偿屋内损失没有事实依据，更不应鉴定，交房时的标准应以协议终止时房屋现状为依据。托管协议到期前后被告多次通知收房，原告可以随时来收房，涉案房屋交付没有争议，从2020年6月2日以后房屋租赁损失应当原告承担。本案是房屋租赁纠纷，要求将水电变更为市政用水用电，不应在本案审理。室外公共区域是房屋买卖合同约定的内容，并且已经达到约定标准。在整个涉案房屋租赁过程中，宏德分公司代表长实公司签订托管协议，租金由长实公司支付给宏德分公司后再支付给原告等人。综上所述，原告诉请均不能成立，请法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与宏德分公司（乙方）签订《房屋托管意向协议》一份，约定：甲方购买位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房屋后，委托乙方代为对外出租及管理，委托期限为2015年6月1日至2020年6月1日；甲方委托乙方根据房屋出租的需要，对房屋进行必要的装修及改造，费用由乙方承担，甲方委托乙方全权代为对外发布出租房源信息，代为租赁的洽谈，代为以乙方名义签订房屋租赁协议，甲方委托乙方代为收取房屋租金；在本协议委托期内乙方代理甲方对外出租本合同项下房屋，房屋租金不得低于11520元/年(960元/月×12个月)，乙方对外出租房屋价格高于本条租金价格的部分归乙方所有，作为本协议委托费用，甲方无权索取；本协议委托期限届满后，乙方应当及时将房屋交还甲方，甲方同意交付时以本协议附件中列明装修标准为准，正常折旧除外。乙方应当于该房屋交房之日起7日内按照本协议约定，每月向甲方支付一次租金，直至委托期限届满，第一期房屋租金乙方向甲方预付一个月的房屋租金，共计960元，后期房屋租金乙方应在每月期满后的第一周内支付，若逾期，乙方自本协议规定时间第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金；乙方有权对甲方委托出租的房屋进行改造、装修，装修费用由乙方承担，委托租赁期间由于房屋使用产生的日常维修由乙方承担，委托租赁期满后，乙方应当将房屋及时交还甲方。租赁期间因租赁产生的房屋租赁税应当由甲方承担，乙方有权在租金中代扣。2014年12月28日，原告与长实公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买长实公司开发位于郑州经济技术开发区××大街××、××以南××房。2015年5月10日，长实公司出具昇阳花园房屋租赁授权委托书，授权宏德分公司代表长实公司全权负责长盛广场（昇阳花园）的房屋租赁事宜。2015年7月9日，长实公司（甲方）与富泰华精密电子（郑州）有限公司（乙方）、河南郑州出口加工区管理委员会（丙方）签订昇阳花园公寓房屋租赁合同，约定：昇阳花园公寓系甲方根据其与丙方之间的协议，为乙方定向开发建设，对市场公开销售，用于乙方代表其员工承租使用，甲方保证在约定租赁期限内将本合同约定的房屋及配套设施设备、配置物品依本合同约定条件通过乙方定向出租给乙方员工使用。2015年6月-2020年4月及之前的租金宏德分公司已支付完毕（期间有部分房租未依约支付），2020年4月、5月租金计1920元尚未支付。2020年8月4日，原告诉至本院。本院认为，本案系租赁合同纠纷。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，案涉房屋托管意向协议、昇阳花园房屋租赁授权委托书、房屋租赁合同均不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同并受法律保护。根据本院查明事实，依据房屋托管意向协议，案涉房屋由宏德分公司出租、管理、支付租金，2015年6月—2020年4月期间租金存在部分未依约支付，2020年4月、5月租金1920元未付。因宏德分公司不具有法人资格，其民事责任亦由宏德公司承担。据此，现原告要求宏德公司支付2020年4月、5月租金1920元，具有事实及法律依据，予以支持；关于违约金约定过高，本院对2020年4月之前酌定200元，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%自2020年6月1日起予以支持。因涉案房屋租赁期限届满，原告要求交付予以支持，关于原告主张赔偿屋内损失，未提供相应证据且不具体明确，不予支持；关于主张支付未交房屋占用费，因案涉房屋租赁到期后尚未交付，综合考虑本案，本院酌定被告宏德公司支付两个月房租即1920元作为补偿，对原告主张超出部分，不予支持。关于原告主张变更为市政用水用电，根据本院查明事实，小区供水供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，原告主张属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，亦涉及供水供电另一方主体，根据《物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。若原告欲改变供水供电方式，应当按照法律规定通过业主大会或业主委员会协商后，同自来水公司及电力公司协议变更供用水电合同内容，以实现其诉求。因此，原告该项请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于主张室外公共区域达到合同约定标准，属于小区的公共事务，该项请求，本院亦不予支持。原告要求宏德分公司及长实公司承担责任的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告广东宏德科技物业有限公司于本判决生效后十日内将位于郑州经济技术开发区第八大街以西、经北六路以南2幢17层1715号房屋交付给原告刘鹏辉；二、被告广东宏德科技物业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘鹏辉2020年4月、5月租金1920元及2020年4月之前逾期支付租金的违约金200元，之后违约金（以1920元为基数，自2020年6月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际清偿之日止）；三、被告广东宏德科技物业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘鹏辉房屋占用费损失1920元；四、驳回原告刘鹏辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述指定行为，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由被告广东宏德科技物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  苏占卿二〇二〇年九月四日书记员  姚小华