黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终786号上诉人（一审原告）：刘秀英，女，1957年1月21日出生，汉族，中航工业哈尔滨轴承有限公司退休干部，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：哈尔滨易和物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋3楼。法定代表人：李道德，总经理。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：朱彬，男，1978年1月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。一审第三人：中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区三大动力路29号。负责人：耿健，行长。委托诉讼代理人：李双阳，黑龙江上欧律师事务所律师。一审第三人：葵花集团有限公司，住所地黑龙江省五常市葵花大街100号。法定代表人：关玉秀，董事长。委托诉讼代理人：尹德凤，女，1988年9月29日出生，汉族，该公司法务主管，住黑龙江省同江市。一审第三人：松原市嘉德汇地房地产开发有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区创业大街568号。法定代表人：沈中臣，总经理。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。上诉人刘秀英因与被上诉人哈尔滨易和物业管理有限公司（以下简称易和公司）、被上诉人朱彬、一审第三人中国工商银行股份有限公司哈尔滨和平支行（以下简称工商银行和平支行）、葵花集团有限公司（以下简称葵花公司）、松原市嘉德汇地房地产开发有限公司（以下简称嘉德汇地公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘秀英及其委托诉讼代理人张宏，被上诉人易和公司、朱彬委托诉讼代理人姚源军，一审第三人工商银行和平支行委托诉讼代理人李双阳、葵花公司委托诉讼代理人尹德凤、嘉德汇地公司委托诉讼代理人姚源军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘秀英上诉请求：1.撤销一审判决的第二项、第四项；2.支持刘秀英一审诉讼请求第一项、第三项至第九项。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定案涉商铺为商业用途事实认定不清，刘秀英一审提交的证据七、八档案查询情况回执，体现涉案商铺用途是其他用途，一审判决未根据证据反映的事实进行认定。一审判决未认定和查清的事实如下：案涉商铺被弃管，易和公司无能力继续履行合同中的管理职责，刘秀英购买涉案商铺生产经营的合同目的无法实现；合同约定的案涉商铺未经分割，未经消防验收，不具备交付使用和营业条件，不能合法经营；案涉商铺产权人为工商银行和平支行,在房产转让时未办理权属更名，交易违法；朱彬作为易和公司的实际控制人，与其关联主体刘永宽、嘉德汇地公司应与易和公司承担连带责任。二、一审判决适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十一条、九十二条认定合同有效且不得解除错误。基于前述，刘秀英购买商铺投资经营的合同目的无法实现，虽刘秀英与易和公司未约定合同解除的条件，但是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，刘秀英可以行使法定解除权。三、一审判决违反法定程序。一审判决履行合同并非刘秀英的诉讼请求，侵害了刘秀英的民事权利和诉讼权利。易和公司、朱彬、嘉德汇地公司共同答辩称：一、一审判决认定的法律关系正确。刘秀英以档案查询情况回执认定商铺的基本属性的理由不成立。刘秀英称工商银行和平支行在房产转让时，未办理权属更名交易行为违法，超越了本案的审理范围，在本案中审查案外的房屋买卖合同不当。二、一审判决认定事实清楚。三、一审判决公正公平，易和公司于2019年8月在《生活报》上连续三天登载了公告，落实一审判决的内容。工商银行和平支行述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。刘秀英称工商银行和平支行与葵花公司间交易行为违法的理由不成立。工商银行和平支行与葵花公司是通过拍卖的方式交易房屋，其已将全部的手续通过拍卖公司提交，现不需要工商银行和平支行的配合，葵花公司依然可以通过拍卖公司的手自行办理产权过户，工商银行和平支行没有责任，亦不存在交易行为违法。葵花公司述称：一、葵花公司同意一审判决涉及葵花公司的判决部分。二、葵花公司不应成为本案第三人。根据《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行中华人民共和国民事诉讼法若干规定》第九条规定，受诉人民法院对于原、被告双方争议诉讼标的无直接牵连，不负有返还或者赔偿等义务的人，均不得作为无独立请求权第三人参加其诉讼。刘秀英在一审时将葵花公司列为第三人，违反上述规定。一审判决已经查明涉案合同及协议的签约主体为易和公司与刘秀英，本案案由为合同纠纷，依据合同相对性原则，葵花公司不应成为本案第三人。三、刘秀英在一审中的诉请自相矛盾。四、刘秀英滥用诉权。刘秀英向一审法院起诉请求：1.解除刘秀英与易和公司签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》，易和公司返还刘秀英商铺使用权转让款人民币117,500元；2.刘秀英与易和公司于2014年8月7日签订的《委托经营租赁协议》解除，易和公司给付刘秀英商铺被占用期间的使用费用暂定人民币12,954元；3.易和公司支付刘秀英商铺使用权转让款逾期返还违约金暂定人民币6219元；4.易和公司支付刘秀英商铺租金逾期给付违约金暂定人民币788元；5.工商银行和平支行、葵花公司及嘉德汇地公司依法协助本案易和公司履行《新人和市场商铺使用权转让合同》解除后的财产给付义务（财产给付义务就是就涉案房产最初由工商银行更名给葵花公司，再由葵花公司更名给嘉德汇地公司、再由嘉德汇地公司更名给易和物业公司等主体之间的更名协助义务）；6.朱彬就刘秀英诉请第一至五项承担连带责任；7.刘永宽就刘秀英诉请第一至五项承担连带责任；8.嘉德汇地公司就刘秀英诉请第一项至五项承担连带责任；9.本案诉讼费用、邮寄送达费用、保全费用、律师费用等由易和公司等承担。一审法院认定事实：2014年8月7日,易和公司与刘秀英签订新人和市场商铺使用权转让合同约定：易和公司将位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层A区11号商铺的使用权转让给刘秀英，年限40年，商铺用途为商业，商铺使用权年限为商场正式开业之日起40年，转让费为117,500元，于2014年6月21日一次性交付。合同还约定双方的其他权利、义务。当日，刘秀英交付了转让费117,500元，易和公司向刘秀英出具了收据。同日，刘秀英与人和物业公司签订新人和市场统一经营租赁协议，协议约定：刘秀英将哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层A区11号商铺出租给易和公司，租赁期限为从2014年11月1日至2017年10月31日，年租金9400元，共28,200元。租赁期限届满后，易和公司未再支付租金。2018年5月26日，黑龙江龙房川律师事务所接受刘秀英委托向易和公司邮寄了《关于返还能具备正常使用功能的商铺、给付占用费及解除等事宜的律师函》，邮件被退回。另查明，涉案商铺所在的房屋即哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层房屋所有权证记载的房屋所有权人为工商银行和平支行，案外人葵花公司通过拍卖程序购买该房屋，未办理产权变更，出卖给嘉德汇地公司，亦未办理产权更名，嘉德汇地公司又将该房屋出卖给易和公司，仍然未办理产权变更手续。经刘秀英申请，一审法院从哈尔滨市公安局南岗分局经济犯罪侦查大队调取了对朱彬的询问笔录，笔录中朱彬认可其系易和有限公司的实际控制人。诉讼中，刘秀英申请财产保全，一审法院作出（2018）黑0103民初11105号民事裁定书，轮候查封工商银行和平支行名下位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋4层（产权证号：08××46）房产档案，查封价值以保全金额123,314.2元为限，查封期限三年，自2018年10月29日起至2021年10月28日。一审法院认为：易和公司与刘秀英签订的新人和市场商铺使用权转让合同、人和市场统一经营租赁协议及委托经营租赁协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。新人和市场商铺使用权转让合同签订后，刘秀英已取得商铺的使用权，故刘秀英主张解除与易和公司签订的新人和市场商铺使用权转让合同及要求易和公司返还商铺使用权转让款并支付逾期返还违约金，不予支持。新人和市场统一经营租赁协议约定的租赁期限于2017年10月31日到期，该协议就此终止，且刘秀英与易和公司无签订无固定期限租赁合同的合意。故刘秀英主张解除2014年8月7日签订的新人和市场统一经营租赁协议，不予支持。新人和市场统一经营租赁协议到期后，易和公司应将商铺返还刘秀英。易和公司未提交证据证明已将商铺交付刘秀英，故应认定易和公司在占有商铺。参照新人和市场统一经营租赁协议约定的年租金9400元，易和公司应从2017年11月1日起按日租金25.8元（9400元÷365天）向刘秀英支付占有使用费。新人和市场统一经营租赁协议中未约定逾期交付商铺的违约金，故刘秀英主张易和公司支付刘秀英商铺租金逾期给付违约金，不予支持。刘秀英主张朱彬、嘉德汇地公司承担连带责任，证据不足，不予支持。本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，刘秀英申请追加刘永宽作为被告、中国工商银行股份有限公司作为第三人参加诉讼，理由不成立，不予追加。刘秀英的其他诉讼主张，无法律依据，不予支持。判决：一、易和公司于本判决生效之日起十日内将位于南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层A区11号商铺返还刘秀英；二、易和公司于本判决生效之日起十日内向刘秀英支付商铺占有使用费（从2017年11月1日起按日租金25.8元计算至判项一履行完毕之日止）；三、驳回刘秀英的其他诉讼请求。本院二审期间，刘秀英举示：证据一、照片、视频。拟证明：涉案商铺仍不具备交付条件，合同目的无法实现，刘秀英享有法定解除权。同时证明新人和市场工作人员杨桂山曾就商铺现场查看及商场经营环境问题接待过业主。证据二、2019年8月13日公告。拟证明：易和公司通知新人和市场的全体业主办理商铺交接，此公告的联系人为杨桂山，杨桂山系易和公司负责办理该交接事务的工作人员。证据三、刘洁与执行法官刘金洋的通话录音。拟证明：即便工商银行和平支行名下的案涉房产是易和公司资产，但因未判决案涉房屋办理更名，造成已生效类案判决执行不能。证据四、高源系列案件、易和公司合同纠纷执行裁定书。拟证明：业主在类案申请执行易和公司过程中，执行法官表示易和公司确无其他可供执行财产，案涉房产的买受人均未尽更名义务，导致易和公司的业主无法执行。易和公司、朱彬、嘉德汇地公司共同质证意见:对证据一的真实性有异议。该证据是案涉商铺一年前的状况，与本案无关。对证据二无异议。证据三、证据四均涉及执行问题，不应为本案的审理范围，亦不能影响本案结论。工商银行和平支行质证意见：刘秀英提交的证据与工商银行和平支行无关。葵花公司质证意见：证据一、证据二与葵花公司无关。对证据三、证据四、证据五的关联性有异议，上述证据体现的是易和公司财产情况，与案涉商铺更名过户无关，不能证明葵花公司有过户义务。本院认证意见：对证据一、证据二的真实性予以采信。对证据三、证据四的证明问题应依照法律规定程序予以处理，不能以个人陈述替代法律规定，故本院对证据证明问题不予采信。易和公司、朱彬、工商银行和平支行、葵花公司、嘉德汇地公司二审中未提交证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心出具的档案查阅情况回执记载，哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1-3层的房屋用途为“其它”。新人和商场在案涉商铺租赁协议到期后经营不善，至今处于停业状态。易和公司在刘秀英起诉之前未交付案涉商铺，且相关商铺是否具备交付使用条件不明确。本院认为，关于案涉《商铺使用权转让合同》是否应予解除的问题。一审法院认定《新人和市场商铺使用权转让合同》、《新人和市场统一经营租赁协议》有效并无不当，双方当事人应按协议约定履行各自的义务。在租赁协议履行完毕后，双方并未就案涉商铺租赁问题达成协议。刘秀英向易和公司的住所地发送律师函，要求其交付符合合同目的的商铺，逾期则解除合同。易和公司未将案涉商铺交付给刘秀英使用。而通过刘秀英一审举示的照片、公安机关询问笔录、广播节目资料，二审举示的照片、视听资料等证据可以证明案涉商铺在租赁协议到期后整体没有经营、商场处于停业状态。易和公司对商场是否停业、商铺是否弃管、能否分割区分、是否具备交付使用条件等负有举证证明的责任，而其对上述情况均不能做出合理解释和明确说明，对此应承担举证不利的后果。易和公司作为商铺使用权出让方，应尽到对商场整体进行维护和管理的职责，并履行交付业主具备使用条件和经营功能的商铺的义务。易和公司未向刘秀英交付商铺，已构成违约，且易和公司举示的证据不足以证明案涉商铺已具备交付使用条件，又因商场经营管理不善，即使交付商铺也不能实现合同目的，故刘秀英要求解除《商铺使用权转让合同》并返还转让款及利息，本院予以支持。一审法院以刘秀英已取得商铺使用权为由驳回其该项诉请，未考虑前述商铺现状和商场整体运营管理情况，本院予以纠正。刘秀英在本案中并未要求易和公司给付商铺，一审判决交付商铺既超出了当事人的诉请范围，又没有考察是否具备交付条件和履行可能，显属不当，本院予以纠正。关于朱彬、嘉德汇地公司等主体是否应承担连带责任以及工商银行和平支行、葵花公司等一审第三人是否应协助履行更名义务的问题。本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，案涉合同在刘秀英和易和公司之间发生法律效力，刘秀英只能向其合同相对人易和公司主张该债权请求权。且公司的实际控制人及股东应以公司章程及书面备案登记为准，仅以案外人自述并不足以认定该身份。故刘秀英要求朱彬、嘉德汇地公司等主体承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，本案主要涉及商铺使用权转让合同的履行问题，并不涉及商铺的产权归属如何确认，也不涉及商铺的产权变更登记。至于易和物业公司是否有能力履行判决义务，属后续执行问题，并非本案审理范围。且案涉商铺及商铺所在房产是否更名属登记物权范畴，并不影响权利人依法取得实际物权。故刘秀英要求案涉商铺的产权人及出卖人协助履行案涉合同，违背了合同相对性原则，亦无事实和法律依据，本院对上述请求均不予支持。另，案涉商铺经营租赁协议双方已履行完毕，刘秀英已收到租金，不存在终止履行该协议的问题。至于刘秀英参照商铺租赁协议的租金标准主张由易和公司给付占有案涉商铺期间费用的问题。刘秀英虽未请求撤销一审判项第二项，但该判项费用的计算终点是以交付商铺的时间为时间点，本院对一审交付商铺的判项进行调整，也应对此一并调整。因双方就后续商铺租金给付标准等问题并未形成一致意见，且根据前述查明事实，案涉商场在后期整体停业，商铺未再经营，并无证据证明易和物业公司占用、经营案涉商铺获取利益。考虑到商铺使用权转让是存在商业风险的市场交易行为，各业主在签订合同时即应审慎注意，合理预见与防范相应的合同风险。而本院已支持刘秀英返还转让费及利息的诉请，补偿了其相应的损失，再由易和公司给付占用费用及其他损失不符合公平原则，由易和公司承担全部合同风险也属利益失衡，故本院对该项诉请不予支持。关于刘秀英主张的律师费、邮寄费是否应予支持的问题。案涉《商铺使用权转让合同》中并未对律师费、邮寄费问题进行约定，刘秀英该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘秀英的上诉请求部分成立，对成立部分，予以支持，对不成立部分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初11105号民事判决；二、解除上诉人刘秀英与被上诉人哈尔滨易和物业管理有限公司于2014年8月7日签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》；三、被上诉人哈尔滨易和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人刘秀英商铺使用权转让费117,500元及利息6219元；四、驳回上诉人刘秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2767元、保全费1137元，共计3904元，由被上诉人哈尔滨易和物业管理有限公司负担；二审案件受理费2767元，由被上诉人哈尔滨易和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇二〇年九月十八日书记员  张春天