广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4494号上诉人（原审被告）：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市东区******永怡商城四层B区402卡之一，统一社会信用代码914***********699C。法定代表人：孙通文，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务。被上诉人（原审原告）：李欲恒，女，1987年11月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区********************。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健仪，广东道高律师事务所律师。上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）与被上诉人李欲恒商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。帝悦公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一审法院判决帝悦公司向李欲恒支付违约金不符合相关规定。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，李欲恒在清楚知悉涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证的情况下，于2017年11月30日接收了涉案商品房，其接受商品房后，再要求帝悦公司支付2018年10月1日之后的逾期交房违约金无事实和法律依据，应不予支持。即使判决帝悦公司支付违约金，但帝悦公司承担的违约金也过高。李欲恒辩称，帝悦公司关于违约金过高的主张不成立，双方签订的协议书约定违约金为每日万分之二，一审已经此进行调低，李欲恒是有损失的。李欲恒向一审法院起诉请求：判令帝悦公司向李欲恒支付迟延交楼违约金（自2016年8月31日起以购房款361050元为基数按每日0.01%标准计至被告取得涉案房屋《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件并通知李欲恒之日止）。一审诉讼中，李欲恒变更诉讼请求为：以总房价361050元为基数，按该商品房总房价每日万分之二，帝悦公司自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日且帝悦公司向李欲恒发出收楼通知书并确定收楼时间为止向李欲恒支付违约金。一审法院认定事实：2014年12月14日，李欲恒（买受人）与帝悦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》一份，约定李欲恒购买被告开发的位于中山市**************，购房总价361050元。该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；3.该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。合同及补充协议签订后，李欲恒已全额支付涉案商品房的购房款并办理涉案商品房的备案手续。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，帝悦公司认为因不可抗力新冠肺炎疫情的影响，导致办证延迟，因此按相关法律规定，帝悦公司不承担疫情持续期间导致无法办理备案登记证的违约责任。后双方协商未果，李欲恒遂于2020年1月2日诉诸一审法院。另查，李欲恒于2017年11月30日签署《收楼表》一份，确认收取涉案商品房大门钥匙陆条。同日，李欲恒签署《接管验收记录》，确认涉案商品房可以正式办理接收手续。同日，李欲恒（作为乙方、买受人）与帝悦公司（作为甲方、出卖人）签订《协议书》一份，部分约定如下：甲乙双方确认，因甲方原因，导致该商品房未能在买卖合同约定的期限内达到约定的交楼标准，乙方亦清楚知悉至本协议签订之日，该商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但为减少甲乙双方损失，甲乙双方一致同意，甲方于本协议签订之日将该商品房交付给乙方（乙方领取该商品房的钥匙之日，即视为甲方将该商品房交付给乙方）；甲乙双方一致同意自买卖合同约定的交付期限期满之次日至2016年8月30日，由甲方每日按该商品房总房价的万分之一为标准向乙方支付违约金，甲方应支付给乙方的全部违约金折算等额物业服务费由甲方代乙方直接支付给物管公司；甲方承诺在2018年9月30日前完成旭日荟萃园竣工验收备案，即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，如在2018年9月30日仍未完成竣工验收备案的，自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日止，由甲方每日按该商品房总房价万分之二的标准向乙方支付违约金；由甲方与物管公司协商确定，物管公司不收取自该商品房自2017年6月30日起至2018年9月30日止（若甲方提前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，则至取得备案登记证之日止）产生的物业服务费，同时，该期间乙方也不追究开发商任何赔偿、违约责任。一审法院认为，李欲恒与帝悦公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》、《协议书》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，主要条款不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应违约责任。关于李欲恒主张要求帝悦公司自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日止按每日商品房总价万分之二的标准支付违约金的问题。帝悦公司认为李欲恒在办理收楼手续时已清楚知悉涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》仍同意接收商品房，不应再支持涉案房屋实际交付之后的逾期交房违约金，即使双方就2018年10月1日之后的逾期交房违约金进行了约定，亦是显失公平，且违约金约定过高，请求酌情减少。一审法院认为，根据《协议书》的约定，帝悦公司承诺在2018年9月30日前完成旭日荟萃园竣工验收备案，即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，如在2018年9月30日仍未完成竣工验收备案的，自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日止，由帝悦公司每日按该商品房总房价万分之二的标准向李欲恒支付违约金。该约定系双方达成一致的意思表示，双方均应遵守，且该协议约定的违约金性质并不等同合同约定的逾期交房违约金。帝悦公司作为《协议书》的一方，其应对如出现违约行为而承担的违约责任作出充分的考虑与评估。且因帝悦公司至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的违约行为，导致买受人逾期取得涉案商品房的权属证书，由此必然导致涉案商品房的处分受到限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍迁入及子女入学等事宜具有密切联系，买受人因帝悦公司违约受到的损失有据可循。故一审法院认为李欲恒要求帝悦公司计付违约金，理据较充分，但因李欲恒已经收楼，故无需帝悦公司再发收楼通知书，违约金截止时间应计算至取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日，又，帝悦公司认为违约金过高的情况下，一审法院对违约金的标准酌情予以调整，一审法院认为应以已付房款的基数，从2018年10月1日开始至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，自2019年8月20日开始至取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。另，帝悦公司至今未能确定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的具体期限，故违约金应分段计付。关于新冠病毒疫情期间是否与办理竣工验收备案登记证有直接关联的问题。帝悦公司以不可抗力抗辩，认为疫情未解除期间导致其不能正常施工，应当扣除疫情持续期间的违约责任期间。双方签订的中山市商品房合同第八条交付期限约定“帝悦公司应当在2016年8月30日前办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，说明帝悦公司逾期未交楼在新冠疫情发生之前已经存在，且目前已经恢复正常生产经营，案涉房屋仍未能办证，故帝悦公司未能取得竣工验收备案登记证的原因与目前新冠病毒疫情期间没有直接关联。因此，帝悦公司以新冠疫情期间为由主张不承担疫情期间的违约责任，一审法院对帝悦公司的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：一、帝悦公司于判决生效之日起三日内向李欲恒支付自2018年10月1日起至帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的违约金（以361050元为基数，自2018年10月1日开始至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，自2019年8月20日开始至取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。自2018年10月1日起至本案判决发生法律效力之日为止的违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日起三日内付清）；二、驳回李欲恒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费844元，减半收取为422元，由帝悦公司负担（该款李欲恒已预交，一审法院不另收退，帝悦公司在履行上述支付义务时一并迳付李欲恒）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院另查明，帝悦公司（甲方）与李欲恒（乙方）于2017年11月30日签订的《协议书》第三条约定，甲乙双方一致同意，自买卖合同约定的交付期限期满之次日至2017年6月30日，由甲方每日按该商品房总房价的万分之一为标准向乙方支付违约金，甲方应支付给乙方的全部违约金折算等额物业服务费由甲方代乙方直接支付给物管公司。除上述事实外，本院对一审查明认定的其他事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方当事人二审争议焦点为帝悦公司是否应向李欲恒支付涉案违约金。本案中，虽然李欲恒在知道涉案商品房不符合约定交付条件的情况下，于2017年11月30日接收了该房屋，但根据于李欲恒与帝悦公司于同日签订的《协议书》约定，帝悦公司承诺在2018年9月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，如在2018年9月30日仍未完成竣工验收备案的，自2018年10月1日起至竣工验收备案完成之日止，由帝悦公司每日按该商品房总房价万分之二的标准向李欲恒支付违约金。该协议是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。现帝悦公司未能依约取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，故理应根据协议约定向李欲恒支付相应的违约金。帝悦公司以李欲恒已收楼为由认为不应支付违约金的主张，与双方约定相悖且有违诚信原则，本院不予支持。另外，虽然帝悦公司主张一审认定的违约金过高，但帝悦公司对该违约金过高的主张未提供证据予以证明，而其至今仍未能取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，由此必然导致李欲恒对房屋的处分受到限制，李欲恒的损失客观存在，而且，上述《协议书》是在帝悦公司作出承诺、李欲恒放弃前期部分逾期交房违约金的情形下签订的，一审亦已酌情对该违约金进行了调整，在此情况下，帝悦公司仍上诉认为违约金过高，显然理据不足，本院不予支持。综上所述，帝悦公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费844元，由中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年九月二日书记员  杨俊彦