安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1523民初3125号原告：胡漫丽，女，1971年10月15日出生，汉族，舒城县人，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：汪贤乐，舒城县河棚镇法律服务所法律工作者。被告：安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司，住所地：安徽省舒城县城关镇舒六路。法定代表人：陈正华，董事长。委托诉讼代理人：祝延兵，安徽继宏律师事务所律师。原告胡漫丽与被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年07月06日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了进行审理。原告胡漫丽委托诉讼代理人汪贤乐、被告华鹏公司法定代表人陈正华、委托诉讼代理人祝延兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡漫丽向本院提出诉讼请求：1.依法要求被告立即履行河棚农贸商城商品房（2号楼201、202号）买卖合同，交付房屋并给予办理房产登记至原告名下；2.依法要求被告承担逾期交房给原告造成的损失（以10万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率4倍，自2013年11月22日起至实际交付房屋止的利息）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月22日，原、被告签订了河棚农贸商城二号楼201、202号房屋认购预定书。预定书约定：“一、乙方（原告）自愿购买河棚农贸商城二号楼201、202号房屋，建筑面积112平方米。二、房屋计价方式与价款：该商品房总金额为人民币陆拾万元整￥600000.00元。……五、乙方（原告）按甲方通知的时间来签订《商品房买卖合同》……。”认购预定书有甲方委托代理人林菊兰签名，并加盖“安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚农贸商城项目部”公章。认购预定书签订后，原告当日支付被告现金10万元。被告该农贸商城早已竣工，部分购房户已入住，但被告一直未与原告签订正式《商品房买卖合同》，也未将房屋交付给原告。原告先后多次要求被告履行合同，被告以公司内部事务以及涉诉繁忙为借口，迟迟不予履行。经调查核实，因被告一房二卖，导致原告与被告签订的合同无法履行，原告为确保自己的合法权益，请求依法判决支持诉请。被告华鹏公司辩称，被告与原告之间不存在商品房预约合同关系，依据合同相对性原理，原告提供的认购预定书对被告是无效的，应驳回原告的全部诉请。具体为：1.原告提供的2013年11月22日签订的购买河棚农贸商城二号楼201、202号房屋认购预定书没有被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司印章，该认购约定书的印章是“安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚镇农贸商城项目部”，该印章是否具有法人资格，不具备法人资格所签订的合同属自始无效、当然无效。另，收款收据也不是被告公司开具的，依据“物权法”的规定，物权的转让、出售须经物权所有人出具并由物权所有人签订合同，买受人交付房款义务；2.被告从未成立过安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚镇农贸商城项目部，也未刻制该项目部印章，上述合同及收据均系原告与林菊兰等人超越代理权的私自所为，与被告无关。被告与该项目部无任何法律上的关系，被告主体不适格；3.原告自2017年向法院起诉，舒城县人民法院分别作出（2017）皖1523民初2769号、（2018）皖1523民初1500-1号裁定撤回起诉、（2019）皖1523民初2769号裁定驳回起诉，（2020）皖1523民初3125号以同样是诉讼请求和事实、理由已经舒城县人民法院起诉3次开庭7、8次审理，均已查明案件真实事实为佐证，依据《民事诉讼法》的相关规定，原告属多次同一事实重复起诉且没有提供新证据足以证明案件事实，人民法院依法不予受理，故原告的诉请无事实和法律依据；4.认购预定书不具备商品房买卖合同的合法要件，原告提供的上述认购预定书不具备商品房买卖合同的属性，是原告与林菊兰之间签订的预约行为，被告对此认购预定书也未予认可，原告也未将任何款项交至被告处，故上述认购预定书对被告是无效的，对被告不具有法律约束力；5.2015年3月12日林菊兰出具给舒城县公安局的报账材料显示：2011年11月1日--2015年2月15日期间，本案中林菊兰认可客户胡漫丽属瞒报合同和瞒报收人，足以证明被告确实没有收到购房款，胡曼丽与林菊兰所签订的认购预定书也是假的，不具备商品房买卖合同及商品房预约合同的合法性；6.林菊兰提供给公安机关的汇总表显示“瞒报合同、瞒报收人”一栏，本案涉案争议的购房款系林菊兰瞒报的收人“胡漫丽100000”和瞒报合同（系涉案的金额和合同）。且没有提供任何证据证明原告所主张的真实性、合法性成立，反而足以证明原告所交购房款系虚假的。原告诉讼请求主张交付房屋并办理房产登记和以10万元为基数造成损失按银行利率4倍无事实和法律依据。法院通过数次审理也未能认定其真实性、合法性，只一种可能系虚假的。故不能认定原、被告之间签订认购预定书合法事实和事由存在，与客观事实不符。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的《认购预定书》，能证明原告与安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚镇农贸商城项目部、林菊兰签订了关于案涉房屋认购合同，收据与售房款统计汇总表（按购房户）相印证，证明林菊兰收到原告支付10万元房款；2.原告出示的关于对陈正华、林菊兰的行为不予立案理由说明书（附件）、舒城县公安局经侦大队询问笔录（聂平）、售房款统计汇总表（按购房户）、六安市中级人民法院（2019）皖15民终40号民事判决书，被告认可其真实性，本院对其真实性予以确认；3.被告出示的舒城县商品房（销）售专用账户监管协议书，因该协议书签订日期系于案涉合同之后，不足以证实原告的主张，本院对其证明效力不予确认；4.被告出示的《认购预定书》，因与本案关联性不足，本院对其证明目的不予确认；5.被告出示的舒城县人民法院（2018）皖1523民初2581号民事判决书，本院对其真实性予以确认，对其证明目的综合予以认证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2013年05月22日，安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司（作为甲方、出卖方）与胡漫丽（作为乙方、认购方）签订《认购预定书》一份，约定如下：1.乙方自愿认购甲方投资开发的“河棚商贸城”项目2#楼201、202房，建筑面积约112平方米；2.按建筑面积计算，该商品房总金额为（人民币）陆拾万整（600000.00元）；3.乙方在签订本协议当日须预付认购房总房款60%的认购金，剩余认购款在签订《商品房买卖合同》时一次付清；4.乙方在签订本认购预定书后，待甲方项目取得房屋预售许可证时，应在甲方通知的七日内到售房部签订《商品房买卖合同》。如乙方未按甲方通知的规定时间内来签订《商品房买卖合同》，视为放弃认购权利，本认购协议自行失效，所交房屋认购金的20%作为违约金不予退还。甲方有权对所认购的房屋进行处置，无需再另行通知。林菊兰向原告出具收据一份，载明“交款单位胡漫丽，人民币壹拾万元整（￥100000元），收款事由房款”。另查明，2011年09月01日，被告华鹏公司与徽天公司、周稳合伙“舒城县河棚镇农贸商城”房地产开发，并签订《房地产开发合伙协议书》，约定：“合伙人均以安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司管理人员的身份参与，对外以华鹏公司为开发主体进行开发，从竞拍土地到立项、建设都是以华鹏公司名义进行；三合伙人一致推选华鹏公司的法定代表人陈正华为项目总经理，全权负责合作项目的开发和管理，处理好外部关系，办理好证照等手续；三合伙人聘请林菊兰销售房屋，从客户看房、收取房款、签订预购合同均由林菊兰负责。”再查明，原告曾于2017年、2018年向本院起诉后撤诉。2019年起诉后，因起诉状以及授权委托书上原告签字均不是原告本人书写，无法确定起诉状的内容是原告的真实意思表示，被本院依法驳回起诉。本院认为，被告华鹏公司与徽天公司、周稳三方合伙，设立“舒城县河棚镇农贸市场商住综合楼”项目部，项目部总经理为陈正华，其对外执行合伙事务；且进行了相应的房地产开发，项目部聘请林菊兰销售房屋，该部分事实业由舒城县人民法院（2018）皖1523民初2581号生效民事判决书认定，其设立的项目部不具有法人资格，其民事责任应由公司承担。故本院依法认定商品房预约合同的向对方为被告华鹏公司。关于原告是否实际交付房款10万元，依据现有证据，可以证明林菊兰已收取原告交付房款10万元，但其未向徽天公司的法定代表人聂平等其他人员如实报告，故对被告认为未实际收到原告房款的抗辩主张，本院认为理由不足，依法不予采信。本案中，原告胡漫丽与被告华鹏公司签订的《认购预定书》，是当事人双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照预定书约定各自享有权利和履行义务。被告法定代表人陈正华庭审中明确表示同意在原告交付尚欠房款50万元的情况下将房屋卖给原告，继续履行合同，不违反法律规定，本院予以支持。故对原告要求继续履行合同的诉请，本院依法予以支持。关于华鹏公司是否存在违约，应否承担违约责任问题。本案当事人并未在《认购约定书》中约定房屋交付具体期限，截止目前，华鹏公司、胡漫丽双方仍然没有签订《商品房买卖合同》，相对于商品房买卖合同来说，认购约定书是本约订立前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立之前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续协商的其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益的考虑，无法成就合同的其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方当事人的原因，不在预约合同所指的违约情形内。本案中，原告未提供充分证据证明被告华鹏公司存在逾期交房的违约行为，故原告要求华鹏公司依法自原告交付房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率4倍承担逾期交房的经济损失，依据不足，本院依法不予支持。其次，由于华鹏公司、胡漫丽基于各自利益考虑，磋商不成，是导致双方当事人未能订立《商品房买卖合同》的真正原因，故应属于“不可归责于双方当事人的原因”，双方均不违约。关于被告认为该案原告起诉后撤诉，本法院驳回起诉后再起诉，属多次同一事实重复起诉且没有提供新证据足以证明案件事实，人民法院依法不予受理的抗辩主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十二条“裁定不予受理、驳回起诉的案件，原告再次起诉，符合起诉条件且不属于民事诉讼法第一百二十四规定情形的，人民法院应予受理”及第二百一十四条“原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理”的规定，本院对被告该项抗辩主张依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告胡漫丽与被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司与被告签订的《认购预定书》有效；被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司应于本判决生效后九十日内，在原《认购预定书》的基础上与胡漫丽签订《商品房买卖合同》，原告胡漫丽向被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司交付剩余尚欠房款500000元；二、驳回原告胡漫丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款户名：安徽省六安市中级人民法院计划财务装备处，开户银行：徽商银行六安政务区支行，账号000000601003400000414，立案查询号码：0564-12368）。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 何 流二〇二〇年九月三十日书记员 马学良