河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初2528号原告：三门峡裕源文化传播有限公司，住所地：三门峡南山上阳苑广场。统一社会信用代码：91411202565131737U。法定代表人：张松岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍海军，河南洛韵律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南天娱餐饮娱乐有限公司，住所地：三门峡市湖滨区上阳路南段上阳苑景区广场（南环路南）裕源商务会馆1#楼1层。统一社会信用代码：91411202MA3X507B4W。法定代表人：李继军，该公司执行董事兼总经理。原告三门峡裕源文化传播有限公司（以下简称裕源公司）与被告河南天娱餐饮娱乐有限公司（以下简称天娱公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕源公司委托诉讼代理人鲍海军，被告天娱公司法定代表人李继军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裕源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金1846400元和逾期支付租金的滞纳金190108.8元（2017.12.20-2020.6.19计算表）。2.判令被告支付水电费44950元。3.判令被告支付违约金399600元。4.判令被告将所租赁房屋归还给原告。5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:2015年1月22日，被告找到原告，要求租赁原告的位于三门峡南山上阳苑广场西一楼大厅（建筑面积1332平方米），经营皇后酒吧。合同租赁期限从2015年1月1日到2019年12月31日止合计五年；第一年租金50万，第二年到第五年的四年租金每月每平方米50元，每年租金共计799200元。合同到期后，由于时近年关，事务繁忙，双方就口头约定，过了春节后再签。由于今年1月开始的疫情特殊原因，就一直没有再签订书面合同。3月中旬疫情已经过去，原告多次催收租金和水电费，并要求被告开门营业或者将房屋归还，被告未支付租金和水电费，既不开门营业，也不归还房屋，给原告的商业形象带来巨大的不良后果和经济损失。截止6月，累计欠原告租金1846400元和水电费44950元，合计1891350元，应由被告支付给原告。由于被告的种种违约行为，根据合同约定，原告要求收回房屋，并要求被告承担违约金399600元及逾期支付租金的滞纳金190108.8元。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天娱公司辩称：没有意见，应当向原告支付房租。拖欠的租金数额、水电费法定代表人不清楚，公司法定代表人是2019年7月变更的，对公司之前的事我不清楚。本院经审理认定事实如下：2015年1月22日,裕源公司(出租方、甲方)与天娱公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条、房屋基本情况。房屋位于三门峡××××路南，上阳苑景区裕源文化传播有限公司广场内大厅一楼，建筑面积1332㎡，实用面积1232㎡。甲方对该楼享有所有权。第二条、租赁期限。自2015年1月1日至2019年12月31日止，共计五年。第三条、租金及房屋出租税费的约定。该房屋第一年租金伍拾万元整（￥500000.00元），房屋出租税由乙方承担，第二年、第三年、第四年、第五年每月每平方伍拾元（￥50元）。如乙方要求继续租赁，同等条件下乙方优先，年租金随行就市另行约定。第四条、付款方式及押金的约定。第一年租金伍拾万元（￥500000.00元），乙方应于2015年4月1日前一次性交清，第二年租金乙方应在每年12月20日前交纳下一年度租金；乙方应在合同签订之日起向甲方缴纳水电费及其他押金：壹拾万元（￥100000.00元），合同期满，乙方退房时在结清水、电、气等应付费用后甲方退还乙方，否则押金不予退还。为双方友好经营，甲方为乙方免费播放户外LED大屏广告，乙方为甲方每年提供20万元充值卡。第十一条、违约责任。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的5%向乙方加收滞纳金。”该合同甲方处有裕源公司盖章，负责人李富强签字；乙方处有天娱公司盖章，负责人处为石利强签字。合同签订后，天娱公司向裕源公司交纳了10万元押金，裕源公司向天娱公司出具了10万元的保证金收据。庭审中，裕源公司认可天娱公司2015年度租金已付50万元、2016年度租金已付40万元、2017年度租金已付25万元、2018年度租金已付60万元、2019年度租金已付50万元、2020年1-6月租金已付10万元，以上共计225万元并提交了款项的支付凭证还提交2016年6月、7月、8-10月和2020年1-3月四张水电缴费单，金额分别为14563元、14753元、12213元、3421元，欲证明天娱公司尚欠水电费共计44950元。天娱公司对该组证据无异议。审理中，原告裕源公司主张的剩余房屋租金为2015年租金500000元、2016年租金799200元、2017年租金799200元、2018年租金799200元、2019年租金799200元、2020年1月至6月租金399600元，扣除已交租金2250000元，剩余租金为1891350元，逾期滞纳金为以647600元为基数，自2017年12月20日至2020年6月19日按日0.175‰计算，以799200元为基数，自2018年12月20日计算至2020年6月19日按日0.175‰计算，以399600元为基数，自2019年12月20日至2020年6月19日按日0.175‰计算，累计为190108.8元。另查明，1、涉案房屋天娱公司尚未交还给裕源公司。2、××感染的肺炎疫情防控工作部署，三门峡市决定于2020年1月26日起全市所有图书馆、博物馆、体育馆、电影院等公共文化场馆一律关闭。三门峡市推进复工复产及疫情防控指挥部2020年3月12日发布第4号通告，载明全市范围内各类经营主题在做好疫情防控条件下，可全面恢复经营，影院、网吧等人员密集场所，按照50%人员容纳率恢复经营。本院认为：原告裕源公司与被告天娱公司于2015年1月22日签订《房屋租赁合同》,系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,该合同合法有效。合同签订后，原告已按照约定将租赁房屋交付给被告使用，被告也按约定缴纳了10万元押金。根据合同约定，被告应当在每年12月20日前缴纳下一年度租金，但被告未能按期足额缴纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告主张被告支付剩余租金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于剩余租金的数额，根据合同约定，2015年度租金为50万元，2016-2019年度每年的租金是按照每月每平方50元计算，但双方对于面积是按照建筑面积还是按照实用面积计算，未明确约定，本院认为考虑到实际面积是被告所租赁房屋的实际占有、使用的面积，以此作为标准计算更为公平，故从第二年起每年的房租计算为：1232平方米×50元/月/平方米×12个月=739200元。因此，自2015年1月1日至2019年12月31日的租金应为：500000元+739200元×4=3456800元。因合同到期后，被告仍实际占有房屋，应支付房屋占有使用费，因2020年1月份突发新型冠状病毒感染的肺炎疫情，根据三门峡市相关部门和国家政策的相关规定，在2020年1月26日至3月12日间实施停工停产停业，故该部分期间的租金，按照公平原则，本院酌定按照每月每平方米25元计算，2020年1-6月份剩余时间的占有使用费标准参照租金每月每平方50元计算。故2020年1-6月份房屋的占有使用费为：1232平方米×50元/月/平方米×4.5个月+1232平方米×25元/月/平方米×1.5个月=323400元。因此,自2015年1月1日至2020年6月30日止,被告应付原告租金及占有使用费共计:3456800元+323400元=3780200元，扣除被告已支付押金100000元、房租2250000元,被告还应支付原告1430200元。关于逾期支付租金的滞纳金和违约金。根据双方合同约定“任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的5%向乙方加收滞纳金”。现被告逾期支付租金,构成违约,应当支付违约金及滞纳金。但双方就被告的同一违约行为既约定了滞纳金，又约定了违约金，如累计计算，已远超原告所受的实际损失，因此，本院认为违约金和滞纳金的计算应以补偿其损失为宜。同时，根据被告支付租金的情况，被告在租赁期限内均未能足额支付，被告已付的押金10万元和陆续支付的租金225万元，仅能够完全抵扣至2017年度租金，2018年度租金抵扣后尚欠367600元，根据合同约定的支付期限为2017年12月20日前，因此，违约金和滞纳金应自2017年12月21日起计算。在租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告也未预交租金，故被告应当仅支付2020年1-6月份占有使用费，不应当支付逾期违约金和滞纳金，原告对该部分占有使用费主张逾期违约金和滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。综上，对于原告主张的滞纳金及违约金，本院结合合同的履行情况以及原告的损失情况，酌定为：自2017年12月20日起至2018年12月20日止，以367600元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2018年12月21日起至2019年8月19日止，以1106800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年6月19日止，以1106800元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于水电费，合同约定由被告支付，且拖欠数额44950元，被告无异议，故原告的该项诉求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张返还租赁物。因双方租赁合同约定的租赁期限已经届满，目前，双方未续签合同，被告也未预交下一年度租金，原告主张被告将租赁房屋归还的行为表明已经不再续租，根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态”,被告应当返还原告三门峡××××路南上阳苑景区裕源文化传播有限公司广场内大厅一楼的租赁房屋。综上所述，原告的诉讼请求部分有事实和法律依据，本院予以支持部分诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告河南天娱餐饮娱乐有限公司支付原告三门峡裕源文化传播有限公司2020年6月30日前的剩余租金及房屋占有使用费共计1430200元及滞纳金和违约金（自2017年12月20日起至2018年12月20日止，以367600元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2018年12月21日起至2019年8月19日止，以1106800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年6月19日止，以1106800元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、被告河南天娱餐饮娱乐有限公司支付原告三门峡裕源文化传播有限公司水电费44950元。三、被告河南天娱餐饮娱乐有限公司返还原告三门峡裕源文化传播有限公司位于三门峡市区上阳路南上阳苑景区裕源文化传播有限公司广场内大厅一楼的租赁房屋。四、驳回原告三门峡裕源文化传播有限公司的其他诉讼请求。上述一、二、三项，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13370元（已减半），由原告三门峡裕源文化传播有限公司负担4770元，由被告河南天娱餐饮娱乐有限公司负担8600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭爱丽二〇二〇年九月三十日书记员  徐 曼