江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2748号上诉人（原审原告）：：刘兆勤，男，1961年11月8日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：贾琼，江苏向山行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福鑫置业（宿迁）有限公司，统一社会信用代码913213230893100125，住所地泗阳县众兴镇经济开发区桂林路南侧、长江路东侧。法定代表人：许隆进，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶化军，江苏民卫律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：泗阳县国有土地上房屋征收办公室，住所地泗阳县市民东路32号。法定代表人：孙建华，该单位主任。委托诉讼代理人：陈晨，该单位工作人员。上诉人刘兆勤因与被上诉人福鑫置业（宿迁）有限公司（以下简称福鑫公司）、泗阳县国有土地上房屋征收办公室（以下简称征收办）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1323民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理并于2020年8月12日组织双方公开进行了听证。上诉人刘兆勤及其委托诉讼代理人贾琼、被上诉人福鑫公司委托诉讼代理人陶化军、被上诉人征收办委托诉讼代理人陈晨均到庭参加听证。本案现已审理终结。刘兆勤的上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.本案应为商品房买买合同纠纷而非拆迁安置合同纠纷，一审法院在审理时将二者混淆。上诉人与福鑫公司签订的商品房买卖合同合法有效，合同对违约责任进行了约定，福鑫公司应按照合同约定承担违约金。2.上诉人与征收办之间履行的是拆迁安置协议，所获得的补偿是基于拆迁安置补偿协议获得的，与本案房屋买卖系不同的法律关系；如果征收办认为其补偿标准和数额过高，可以依法另案主张。3.购房款由征收办支付给福鑫公司，系代理行为，购房发票中购房人仍然是上诉人。这一支付行为获得上诉人的认可，后果也由上诉人承担，但并不能由此衍生出征收办享有和福鑫公司之间就违约责任进行协商并代为履行的权利。4.征收办和福鑫公司之间的约定对上诉人无效，因上诉人并未授权也未追认，侵害了上诉人的权利，剥夺了上诉人依法追究福鑫公司违约责任的权利。5.上诉人依据拆迁安置协议获得过渡期的补偿不能必然导致上诉人丧失按照商品房买卖合同追究对方违约的权利，上诉人有权获得双重救济。福鑫公司答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，请求予以驳回。本案属于拆迁安置纠纷，福鑫公司与征收办之间有协议且已就逾期交房的违约责任由征收办向上诉人进行了支付。征收办答辩称：涉案房屋为拆迁安置房屋，双方之间的权利义务应当按照拆迁安置协议确定。征收办已经按照有关约定向上诉人承担了逾期交付的责任。请求驳回上诉，维持原判。刘兆勤一审的诉讼请求为：判令福鑫公司支付2018年9月1日起至2019年4月24日止的延期交房违约金9990.84元。一审法院认定事实：2014年3月18日，征收办（甲方）与刘兆勤（乙方）签订《泗阳县房屋征收补偿安置协议》，因福鑫·金鼎城项目建设，征收刘兆勤位于泗中路东侧房屋及其附属物。被征收房屋建筑面积为278.54平方米，共支付刘兆勤房屋补偿费、附属设施补偿费、临时安置补助费、搬迁补助费合计881019元，其中约定临时安置补助费为60165元（6元/月/平方）。该协议约定乙方自行过渡。对选择产权调换超过规定过渡期限的，按照《泗阳县城区房屋征收搬迁补助、临时安置补助、提前搬迁奖励办法》规定执行，超出过渡期的按照被征收房屋面积，12元/月/平方支付临时安置补助费。2014年6月23日，刘兆勤与征收办签订《福鑫·金鼎城项目产权调换房认购确认书》，由刘兆勤选购福鑫公司开发的福鑫·金鼎城2号楼1604室房屋，房屋面积为126.54平方米，价款为426440元。该确认书约定：1.签订《购房合同》时凭此《确认书》并持以下材料：（1）身份证原件，（2）结婚证原件，（3）户口簿。2.由被征收房屋产权人直系子女购房的，必须提供直系亲属的关系证明。3.房屋面积最终以房管处测绘为准。2015年4月26日，福鑫公司与征收办签订《泗阳县福鑫·金鼎城项目产权调换房交付协议》约定：如福鑫公司产权调换房仍逾期交付的，福鑫公司需按12元/月/平方标准支付给被征收户临时安置补助费。涉及支付的临时安置补助费，由征收办代福鑫公司先于被征收户结算，费用从福鑫公司回购款中列支，待产权调换房全部交付后，征收办与福鑫公司进行最终结算。2017年10月30日，刘兆勤与福鑫公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：出卖人福鑫公司，买受人刘兆勤。买受人所购房屋为福鑫·金鼎城2号楼1604室房屋，建筑面积126.14平方米，按照建筑面积计算，房屋单价为3370.40元/平方米，房屋总价款为425142元。出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交付买受人使用，交付时须取得《工程竣工验收备案表》。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。案涉房屋于2019年4月24日交付刘兆勤，刘兆勤已向福鑫公司支付购房款425142元。另查明，征收办业已按照被征收房屋面积，12元/月/平方的标准向刘兆勤支付自2018年9月1日起至2019年4月24日止的临时安置补助费，每季度为10027元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《泗阳县房屋征收补偿安置协议》《福鑫·金鼎城项目产权调换房认购确认书》《商品房买卖合同》合法有效，对当事人均具有约束力。上述文件必须结合起来理解。实际上，《商品房买卖合同》是对《泗阳县房屋征收补偿安置协议》等进一步细化。《泗阳县房屋征收补偿安置协议》约定产权调换超过规定过渡期的，按照《泗阳城区房屋征收搬迁、临时安置补助、提前搬迁奖励办法规定》执行。该条款系对逾期交付安置房屋违约责任的约定。之后刘兆勤与征收办签订了《福鑫·金鼎城项目产权调换房认购确认书》，与福鑫公司签订了《商品房买卖合同》。《福鑫·金鼎城项目产权调换房认购确认书》和《商品房买卖合同》所确定的房屋为同一房屋，而《商品房买卖合同》约定逾期交房所应承担的违约责任与超过渡期所承担的临时安置补助费实际上性质相同，都是向刘兆勤支付违约金。因逾期交房而产生的临时安置补助费比《商品房买卖合同》中约定逾期交房而产生的违约金高，故福鑫公司应支付的违约金应依逾期交房而产生的临时安置补助费计算方式来确定。现征收办已按此标准支付刘兆勤自2018年9月1日起至2019年4月24日止的临时安置补助费，故刘兆勤向福鑫公司主张逾期交付违约金，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回刘兆勤的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由刘兆勤负担。二审中，上诉人提供一份（2019）苏1323民初5134号民事判决，拟证明该案房屋面积与涉案房屋面积一致，但判决支持的逾期交房违约金不一样。被上诉人福鑫公司质证意见为：对该证据的真实性无异议，但与本案并不矛盾，判决书中已经将购房人从征收办领取的款项进行了扣除。被上诉人征收办质证意见为：对判决书真实性无异议，该判决与本案判决的思路是一致的，并不矛盾。本院认证意见为：被上诉人福鑫公司、征收办对判决书的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信；但该份判决书认为“《商品房买卖合同》约定的逾期交房应承担的违约责任与超过过渡期所承担的临时安置补助费性质相同”，并据此将该案购房人从征收办领取的安置补助费从其应得的违约金中予以扣除；故该判决书不能达到上诉人的证明目的，反而能够证明逾期交房违约责任与超过过渡期的临时安置补助费性质相同，均是对上诉人未能按时获得房屋所产生的损失的一种补偿。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。本案二争议焦点为：福鑫公司是否应向刘兆勤支付逾期交房违约金。本院认为，福鑫公司无需再向刘兆勤支付逾期交房违约金。本案中，涉案房屋因拆迁安置产生，虽然刘兆勤先与征收办签订了补偿安置协议，对超过过渡期的临时安置补助费进行了约定；但嗣后刘兆勤又与福鑫公司签订了《商品房买卖合同》。在刘兆勤与福鑫公司签订了《商品房买卖合同》并对交房日期、逾期交房违约责任等内容作出约定后，征收办不再负有向刘兆勤交付房屋以及支付超过过渡期的临时安置补助费的义务。后征收办向刘兆勤支付超过过渡期的临时安置补助费（期间为2018年9月1日至2019年4月24日，该期间与福鑫公司实际逾期交房期间一致），并非依据其与刘兆勤之间的拆迁补偿安置协议，而系依据其与福鑫公司之间签订的《泗阳县福鑫·金鼎城项目产权调换房交付协议》，即由征收办代福鑫公司向刘兆勤履行逾期交房产生的违约责任；而刘兆勤在明知其已与福鑫公司签订了《商品房买卖合同》并可以主张逾期交房违约金的情况下，仍对征收办支付的款项予以接收，应当视为刘兆勤以自己的行为对征收办与福鑫公司之间签订的《泗阳县福鑫·金鼎城项目产权调换房交付协议》的追认，也即逾期交房由征收办代福鑫公司向刘兆勤按12元/月/平方标准支付违约金；且该标准比《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准高，并未损害刘兆勤的利益。因此，刘兆勤在以自己的行为对征收办代福鑫公司支付逾期交房违约金（即临时安置补助费）追认后，再次向福鑫公司主张逾期交房违约金，不应予以支持。综上所述，上诉人刘兆勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘兆勤负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年九月三日书记员  胡雅玲附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。