浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初2623号原告：长兴利时建设开发有限公司，住所地浙江省长兴县经济开发区中央大道与经一路交叉口东南角。法定代表人：李立新，总经理。委托诉讼代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。被告：房伟剑，男，1994年5月17日出生，汉族，住浙江省长兴县。原告长兴利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）诉被告房伟剑房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月16日、9月27日两次公开开庭进行了审理。原告利时公司的委托诉讼代理人顾丽静、被告房伟剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。利时公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.被告给付原告房屋租金76743元（自2018年11月1日起计算至2019年11月24日止）；3.被告给付原告水费51.7元、电费1302元；4.被告给付原告滞纳金14842元（滞纳金每日按欠缴总额的0.1%计算，暂计算至2019年9月30日；实际计算至付清之日止）；5.被告给付原告违约赔偿金23400元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于长兴利时广场258室房屋出租给被告，面积为52平方米，被告保证该房屋仅作经营/销售“NOBB冰激凌”品牌餐饮之用途，约定合同租赁期为36个月，自2018年8月18日起至2021年8月17日止。第一至二计租年度每月固定租金为115元/平方米/月。第三计租年度每月固定租金为120元/平方米/月。被告应向原告或其指定的管理公司按35元/平方米/月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付下一个缴租期的固定租金，首期固定租金被告应于本合同签订之日起7日内支付。被告应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费：1.2元/度，水费：5.17元/吨，水、电费每月一付。被告应在本合同签署后5个工作日内向原告支付18720元作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款，进场装修前需缴纳装修押金5000元。逾期支付的，每逾期一日，被告需按逾期支付欠缴总额的0.1%向原告支付滞纳金。若被告未经原告书面同意擅自不开业，或中断营业，或未按照购物中心正常营业时间营业，以及被告违反合同其他任何条款，经原告书面催讨后15日内仍未纠正的，原告有权不经被告同意立即解除合同，被告无权要求原告退还已付之保证金或其他费用，且被告还应向原告支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金。合同对其他内容均作了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，商铺于2018年8月18日开业。被告缴纳履约保证金18720元，支付至2018年10月31日止的租金14660.65元，支付至2018年12月止的水费155.1元和电费2640元，自2018年11月1日起至今的租金一直未付，尚欠水费51.7元、电费1302元。2019年3月13日起，被告未经原告同意擅自闭店，拖欠的费用经原告多次催讨，被告一直不付。因被告的行为严重违反了双方合同的约定，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。房伟剑答辩称：1.双方签订租赁合同属实。被告同意与原告解除租赁合同，但解除合同的时间应为2019年3月13日，本人撤铺的当天向原告递交了撤铺申请，且本人在原告处的保证金等费用足够抵扣相应租金。2.自2018年11月1日起，租金未支付属实，应计算至2019年3月13日。3.对欠缴的水费、电费金额无异议。4.除房租外，被告共向原告交纳履约保证金18720元，装修押金5000元，物业保证金5460元，质量保证金10000元，装修管理费1820元，上述款项应予处理。5.滞纳金及违约金按法律规定处理。利时公司对房伟剑的答辩意见补充认为：1.房租计算至2019年11月24日，自2019年11月25日起该商铺已由他人承租。2.因被告于2019年3月13日擅自闭店，构成违约，则保证金及装修押金均不予退还，质量保证金及物业保证金、装修管理费，属物业服务合同内收取的项目，不应在本案中予以处理。利时公司为证明其主张，向本院提交了证据材料如下：A1.《租赁合同》、《交付使用书》、《营业执照》，证明双方就涉案房屋的租赁事宜签订合同，就双方的权利义务及违约责任等进行约定之事实；A2.《银行电子回单》、《发票》，证明原告已收取被告装修押金、租金、水电费之事实；A3.《发票》、《水、电表照片》，证明被告尚有水费51.7元及电费1302元未付之事实；A4.《微信聊天记录》、《催款函》、《闭店照片》，证明原告催讨租金及被告擅自闭店之事实。房伟剑未向本院提交证据材料。经审理查明，2018年1月15日，原、被告签订《租赁合同》，原告将其所有的位于长兴利时广场258室房屋出租给被告，面积为52平方米，被告保证该房屋仅作经营“NOBB冰激凌”品牌餐饮之用途。双方约定合同租赁期为36个月，自2018年8月18日起至2020年8月17日止，第一至二计租年度每月固定租金为115元/平方米/月，第三计租年度每月固定租金为120元/平方米/月。被告应向原告或其指定的管理公司按35元/平方米/月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付下一个缴租期的固定租金，首期固定租金被告应于本合同签订之日起7日内支付。被告应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费1.2元/度，水费5.17元/吨，水、电费每月一付。双方就解除合同及违约责任等其他内容作了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，商铺于2018年8月18日开业。被告缴纳履约保证金18720元，装修押金5600元。因被告未按约交纳租金，原告向被告催讨租金。2019年3月13日，被告撤场并闭店。现双方就租金及违约责任发生争议，故纠纷成讼。庭审中，经双方确认，被告每月的固定租金为5980元（52㎡×115元/㎡），被告在2018年8月至10月31日租赁期内，已交纳固定租金14660.65元；自2018年11月1日起，被告未支付租金。租赁期间，被告总计产生电费3942元（截止至2019年3月），已支付2640元，尚有电费1302元未支付；被告总计产生水费206.8元（截止至2019年3月），已支付155.1元，尚有水费51.7元未支付。另双方确认，涉案房屋于2019年11月25日出租第三方。以上事实有原告提交的证据材料及双方的当庭陈述为证。本院认为，（一）关于合同的解除。原、被告之间签订《租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按照约定履行自己的权利义务。因被告于2019年3月13日未经原告同意擅自闭店，且拖欠租金未付，故原告主张解除合同，符合双方合同约定，鉴于原告未举证其向被告履行了合同解除的通知义务，且庭审中双方已确认2019年11月25日，涉诉房屋转租他人，故本院判定双方合同于2019年11月24日已实际解除。关于被告主张其于2019年3月13日撤场并将撤铺申请提交原告，合同即解除之意见，本院认为，合同的解除是指合同当事人一方或双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。本案中，被告单方提出解除合同，既不符合合同约定，亦不符合法定解除的条件，故被告的该项意见，本院不予采信。（二）关于原告要求被告给付租金、水电费的请求。本院认为原告按合同履行了合同义务，被告也应按合同约定支付租金及水电费。现原告要求被告支付租金符合合同约定，本院予以采纳。关于被告要求租金计算至2019年3月13日之意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。然涉案合同约定被告迟延支付租金超30日，原告即享有合同解除权，现被告于2019年3月13日闭店后未交纳租金，但原告怠于及时行使该项权利，没有采取适当措施防止损失的扩大，显然无权要求被告全额支付租赁解除前的所有租金。本院结合本案实际情况，本院酌定被告应支付原告至2019年6月30日的租金。关于被告要求原告退还履约保证金之意见，根据合同约定，履约保证金是被告履行合同的保证，被告若拖欠原告任何款项，原告有权从被告的履约保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金，故根据约定，履约保证金可先充抵被告欠缴的租金。关于被告要求原告退还装修押金之意见，因合同约定，原告应在被告装修完毕，原告验收合格一个月内无息返还被告，故本院对被告的该项意见，予以采纳。综上，本院核实截至2019年6月30日止，被告应支付的租金为24120元（47840元-18720元-5000元），电费为1302元，水费51.7元。本院予以支持。（三）关于原告要求每日按欠缴总额的0.1%计付滞纳金的请求，因被告未按时支付租金，给原告造成损失，对该项请求，本院予以支持，但是原告主张的滞纳金计算标准过高，本院结合本案的实际情况，酌情调整为按年利率6%计算滞纳金为宜，金额为791.42元[其中从2018年11月1日起分段计算，2019年2月1日至2019年9月30日为488.43元（基数为12160元=17940元+17940元-18720元-5000元）；2019年5月1日至2019年9月30日为302.99元（基数为11960元=5980元/月×2个月）]。2019年9月30日后至实际履行之日止的滞纳金，以24120元为基数按年利率6%计付。（四）关于原告要求被告承担违约赔偿金23400元的请求，《租赁合同》约定被告未经原告书面同意擅自不开业应向原告支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金，故原告的该请求，符合合同约定，本院予以支持。（五）关于被告要求原告退还质量保证金、物业保证金、装修管理费之意见。本案中，因原告认为上述费用的收取单位并非原告，且被告亦同意该费用在物业案件中予以处理，故本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、长兴利时建设开发有限公司与房伟剑签订的《租赁合同》于2019年11月24日解除；二、房伟剑给付长兴利时建设开发有限公司租金24120元，于本判决生效之日起十日内付清；三、房伟剑给付长兴利时建设开发有限公司电费1302元，水费51.7元，合计1353.7元，于本判决生效之日起十日内付清；四、房伟剑给付长兴利时建设开发有限公司滞纳金791.42元，于本判决生效之日起十日内付清；自2019年10月1日起的滞纳金，以24120元为基数按年利率6%计付至实际履行之日止；五、房伟剑给付长兴利时建设开发有限公司违约金23400元，于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回长兴利时建设开发有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1204元，由房伟剑负担，限于本判决生效后十日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员 蒋晓菁二〇二〇年九月二十七日法官助理 陈青青书 记 员 徐小燕