浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0226民初422号 原告（反诉被告）：宁海县跃龙街道南门股份经济合作社，住所地宁海县跃龙街道塔山路8-1号，统一社会信用代码91330226MA282JGR3P。 法定代表人：吴建国，该经济合作社董事长。 委托诉讼代理人：徐泽云，浙江知仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：竺央央，浙江知仁律师事务所律师。 被告:葛爱军,男,1967年10月25日出生,汉族,住宁海县。 委托诉讼代理人：蔡文宗，宁海县天河法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吕挺，宁海县天河法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）:金明方,男,1953年5月18日出生,汉族,住宁海县。 委托诉讼代理人：王闽，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张越，浙江红邦律师事务所律师。 原告宁海县跃龙街道南门股份经济合作社（以下简称南门经济合作社）与被告葛爱军、金明方农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用普通程序进行审理。2020年5月14日，被告金明方提起反诉，本院依法予以合并审理。2020年6月23日，本院公开开庭进行了审理，原告南门经济合作社的委托诉讼代理人徐泽云、被告葛爱军及其委托诉讼代理人吕挺、被告金明方的委托诉讼代理人王闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南门经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告南门经济合作社与被告葛爱军签订的《房屋买卖合同》无效;2.判决两被告立即腾空并交还原告南门经济合作社坐落于宁海县××街道××路××弄××幢××号房屋;3.本案受理费由两被告承担。事实与理由：葛爱军并非南门经济合作社社员,金明方系南门经济合作社社员。2011年7月16日，南门经济合作社与葛爱军签订《房屋买卖协议》一份,约定南门经济合作社将坐落于宁海县××街道××路××弄××幢××号北边,编号为10-10号一间三层半房屋即现在的纺织东路76弄13幢19号,以1340000元价格出售给葛爱军。当即，南门经济合作社将房屋交付给葛爱军。此后，葛爱军将该房屋转让给金明方,由金明方居住、使用至今。该房屋出售后，南门经济合作社仅收到购房款500000元,余款840000元葛爱军至今未予支付。南门经济合作社与葛爱军之间签订的《房屋买卖协议》因违反法律法规的强制性规定而无效,同样，葛爱军与金明方所签订的合同亦无效，故请求法院依法支持南门经济合作社的诉请。 葛爱军答辩称，2010年12月20日，葛爱军通过公开竞拍竞得涉案房屋。2011年7月16日，葛爱军与南门经济合作社签订《房屋买卖协议》一份，约定房屋竞拍价1340000元，首付款500000元，其余款项待房产证办理到位后一个月内支付。因南门经济合作社一直未能办理房产证，葛爱军提出要退还涉案房屋。后经原村主任介绍，葛爱军将涉案房屋转售给金明方，双方于2015年9月25日签订《房屋转让协议》，约定已付给南门经济合作社的首付款500000元由金明方支付给葛爱军，剩余款项由金明方直接支付给南门经济合作社。葛爱军认为，其已经将房屋转让给金明方，并将权利义务全部转让给金明方，如果法院认定南门经济合作社与葛爱军签订的《房屋买卖协议》无效，葛爱军愿将其享有的首付款退还、赔偿损失等权利全部转让给金明方主张。 金明方答辩并反诉称，2011年7月26日，南门经济合作社与葛爱军签订《房屋买卖协议》，将涉案房屋以1340000元出售给葛爱军。此后，葛爱军将该房屋又转让给了金明方。南门经济合作社在出售时承诺可以办理国有土地使用权证，但是至今未能办理。因集体土地房屋买卖合同无效，合同无效后，南门经济合作社应当返还购房款并赔偿损失等。因葛爱军已经明确表示因合同无效产生的全部权利由金明方主张，故金明方反诉要求：1.判决南门经济合作社返还金明方购房款500000元并支付利息损失275172元（暂计算至2020年6月23日，自2020年6月24日起至实际履行之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判决南门经济合作社支付金明方装修款155300元；3.反诉费由南门经济合作社承担。 针对金明方的反诉，南门经济合作社答辩称，其与葛爱军签订合同，购房款由葛爱军支付，故金明方无权提出返还购房款500000元的诉请主张。关于利息损失，南门经济合作社基于与葛爱军签订的房屋买卖合同取得500000元购房款。如果南门经济合作社要支付利息，那么葛爱军或金明方也应支付南门经济合作社房屋占用费。另涉案房屋价值1340000元，葛爱军仅支付500000元购房款，该购房款的利息不足以抵扣占有使用费。故，不管是葛爱军还是金明方均无权主张利息损失。关于装修款，南门经济合作社与葛爱军签订的《房屋买卖协议》无效，但南门经济合作社在拍卖细则中写明是集体性质的房屋，故合同无效产生的损失葛爱军完全知道并自愿承担。综上，请求法院驳回金明方的反诉请求。 葛爱军针对金明方的反诉陈述称，其对金明方陈述的事实无异议。葛爱军与南门经济合作社签订的《房屋买卖协议》无效，因该合同无效，葛爱军享有的返还购房款、赔偿损失等权利同意由金明方主张。 南门经济合作社为证明自己的主张，提供证据如下： 1.《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》复印件各一份，拟证明葛爱军以1340000元向南门经济合作社购买了涉案房屋，后葛爱军又转让给金明方的事实。 2《拍卖细则》复印件一份，拟证明南门经济合作社在拍卖前明确告知涉案房屋先办理集体性质产权，转国有性质由购买方自行办理的事实。 金明方为证明自己的主张，提供证据如下： 1.《房屋转让协议》及《收条》复印件各一份，拟证明金明方向葛爱军购买涉案房屋并支付相应款项的事实。 2．《评估报告书》一份，拟证明涉案房屋的固定装修价值为155300元的事实。 原、被告提供的证据，经证据交换及庭审质证，本院认证如下： 一、南门经济合作社提供的证据1、2，葛爱军均无异议，金明方对其真实性无异议，但认为《拍卖细则》第一条就载明向本村村民进行处置，南门经济合作社应当对竞拍人的参拍资格进行审查，故合同无效的过错在于南门经济合作社；从《拍卖细则》反而可以看出，南门经济合作社承诺可以办理国有土地使用权证。本院对南门经济合作社提供的证据1、2的真实性予以认定。 二、被告金明方提供的证据1，南门经济合作社对《房屋转让协议》及《收条》的真实性无异议，但是认为金明方与南门经济合作社无关联。葛爱军对该证据无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。 三、被告金明方提供的证据2，南门经济合作社认为评估价格过高，要求法院结合宁海当地情况确定。葛爱军对该《评估报告书》无异议。本院认为，该评估机构具有相应的评估资质，且经实地查勘和市场调查后作出结论，故南门经济合作社的异议不成立，对该证据予以认定。 经审理，本院认定事实如下： 2010年12月20日，葛爱军经竞拍以拍卖价1340000元拍得南门经济合作社建造的楼房一间。2010年12月25日，葛爱军支付南门经济合作社购房款500000元。2011年7月16日，南门经济合作社与葛爱军签订《房屋买卖协议》一份，约定葛爱军于2010年12月20日以公开竞价买得坐落于宁海县××街道××路××弄××幢××号北边，编号10-10一间（现门牌号为宁海县××街道××路××弄××幢××号）；竞得价款为1340000元，首付500000元等内容。此后，葛爱军与金明方签订《房屋转让协议》，约定葛爱军将于2010年12月20日在南门经济合作社拍得的一间房屋转让给金明方；葛爱军首付给南门经济合作社的款项由金明方一次性支付给葛爱军；葛爱军收到房款并签字生效后，该房产的所有权即归金明方等内容。2015年9月25日，葛爱军向金明方出具收条一份，载明收到金明方500000元。此后，金明方对涉案房屋进行装修并实际使用至今。 审理过程中，本院依申请委托宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司对坐落于宁海县××街道××路××号××弄××幢××号房屋的室内固定装修价值进行评估。2020年8月27日，该评估机构出具《估价报告书》一份，确定估价对象的固定装修价值为155300元。 另查明，葛爱军非南门经济合作社社员,金明方系南门经济合作社社员。 本院认为，涉案房屋的土地性质为集体所有，而葛爱军并非南门经济合作社社员，故南门经济合作社与葛爱军达成的《房屋买卖协议》因违反法律法规的强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，根据合同相对性原则，葛爱军应当将涉案房屋返还给南门经济合作社，南门经济合作社应当将购房款500000元返还给葛爱军，但因葛爱军已经将涉案房屋转让给金明方，并由金明方实际占有使用，现金明方同意将涉案房屋返还南门经济合作社，故对南门经济合作社要求金明方腾空返还房屋的诉请予以支持，对南门经济合作社要求葛爱军腾空返还房屋的诉请不予支持。因葛爱军明确表示返还购房款500000元的权利由金明方来主张，故对金明方要求南门经济合作社返还购房款500000元的反诉请求，本院亦予以支持。 合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，南门经济合作社与葛爱军对签订《房屋买卖协议》均有过错，结合本案实际情况，本院认为南门经济合作社应承担80%的责任，即南门经济合作社应赔偿葛爱军利息损失的80%，利息损失自2010年12月26日起，至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于装修损失155300元，因金明方买房后装修入住，且装修已添附到涉案房屋中，故对装修损失南门经济合作社应予补偿。因葛爱军明确表示因合同无效后其享有的权利同意由金明方主张，故对金明方要求南门经济合作社支付利息损失及装修损失的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告宁海县跃龙街道南门股份经济合作社与被告葛爱军签订的《房屋买卖协议》无效； 二、被告（反诉原告）金明方应于本判决生效后三十日内腾空并返还原告（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社坐落于宁海县××街道××路××弄××幢××号的房屋； 三、原告（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社应于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）金明方购房款500000元并支付利息损失的80%（利息损失：以本金500000元为基数，自2010年12月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、原告（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社应于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）金明方装修损失155300元； 五、驳回原告（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果南门经济合作社（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费16860元，由被告葛爱军负担8430元，被告（反诉原告）金明方负担8430元；反诉受理费10353元，由原告（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社负担；评估费2000元（金明方已垫付），由原告（反诉被告）宁海县跃龙街道南门股份经济合作社负担。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 长  刘巧丽 人民陪审员  金 琛 人民陪审员  牟燕青 二〇二〇年九月三十日 代书 记员  沈 谦 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。