浙江省诸暨市人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙0681行初58号 原告五泄神鹰颐明园业主委员会，住所地诸暨市五泄镇神鹰颐明园小区会所。 负责人许宁苗，业主委员会主任。 委托代理人赵杨烽，小区业主。 委托代理人蒋宇，浙江司正律师事务所律师。 被告诸暨市自然资源和规划局，住所地诸暨市暨阳街道东二路53号。 法定代表人钱光辉，局长。 出庭行政机关负责人詹大伟，分管领导。 委托代理人吴华勇，该局工作人员。 委托代理人陈伟忠，浙江新兴律师事务所律师。 第三人诸暨市神鹰房地产开发有限公司，住所地诸暨市暨阳街道大桥路46号。 法定代表人朱百超。 第三人浙江神鹰集团有限公司，住所地诸暨市友谊路9号。 法定代表人朱百超。 诉讼代表人戴立中。 两第三人共同委托代理人何承挺。 两第三人共同委托代理人魏德祥，浙江越光律师事务所律师。 原告五泄神鹰颐明园业主委员会（以下简称颐明园业委会）诉被告诸暨市自然资源和规划局（以下简称资源和规划局）房屋行政登记一案，原告于2020年5月14日向本院提起行政诉讼。本院于2020年5月18日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因诸暨市神鹰房地产开发有限公司（以下简称神鹰房地产公司）和浙江神鹰集团有限公司（以下简称神鹰集团公司）与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年8月11日公开开庭审理了本案。原告颐明园业委会委托代理人赵杨烽、蒋宇，被告资源和规划局分管领导詹大伟及委托代理人吴华勇、陈伟忠，第三人神鹰房地产公司和神鹰集团公司的共同委托代理人魏德祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2013年8月6日，原诸暨市房地产管理处作出房屋所有权初始登记，受理编号×××92，申请人神鹰房地产公司、神鹰集团公司；所有权证号Ｆ××3、Ｆ0000114634；共有情况共同共有；房屋座落五泄镇颐明园会所；规划用途会所；地号10-001-0211；总层数2层，建筑面积1402.96平方米。 原告颐明园业委会诉称，第三人神鹰房地产公司、神鹰集团公司系位于诸暨市××镇××小区的开发商。该房产项目完工并进行售卖后，第三人于2013年7月8日向诸暨市房地产管理处申请对位于五泄镇颐明园会所的房屋进行初始登记，后诸暨市房地产管理处于2013年8月5日将该房屋登记在两第三人名下。原告认为，暂且不论诸暨市房地产管理处在进行房屋所有权初始登记审查时是否要求第三然提交了《房屋登记办法》第三十条规定的材料，或是对提交的材料进行了严格审查，单就第三人提交的《关于要求调整物业管理用房的报告及承诺》，就可以证明会所的一楼属于为满足业主活动而建设的公用设施（其中水、电的设施也位于一楼），而二楼属于物业管理用房，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《浙江省物业管理条例》第二十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，整幢会所房屋属于业主共有。作为行使不动产登记职责的诸暨市房地产管理处理应知晓上述法律规定，而其却没有进行合法性审查，亦没有按照《房屋登记办法》第十九条的规定进行实地查看，从而错误地办理了房屋初始登记。另外，鉴于诸暨市不动产登记职责统一调整由被告行使，故本案列资源和规划局为被告。综上所述，原告为维护业主的合法权益，特提起行政诉讼，请求法院判决确认诸暨市房地产管理处于2013年8月5日作出的将位于诸暨市××镇××会所的房屋登记在第三人神鹰房地产公司、神鹰集团公司名下的行为无效。庭审中，原告变更诉讼请求为依法撤销诸暨市房地产管理处于2013年8月5日作出的房产证号为Ｆ××3、Ｆ××4号，面积为1402.96平方米会所的房屋所有权初始登记行为。 原告颐明园业委会向本院提交了以下证据、依据： 1.业主委员会成立备案表一份； 2.神鹰颐明园小区筹备设立业主委员会的申请书一份； 证据1-2证实原告系合法成立的事实。 3.房屋所有权初始登记申请书一份； 4.两第三人向规划局提出关于要求调整物业管理用房的报告及承诺各一份； 5.房屋所有权证存根一份； 6.建设工程竣工规划核实表一份； 7.建设工程规划许可证一份； 8.建设工程规划核实确认书一份； 9.建设设计方案及规划图各一份； 证据3-9证实案涉房产二楼规划设计是物业管理用房，一楼是公共设施用房，整幢房屋应当归小区业主所有的事实。 10.现场照片四份，证实两处区域系公共设备用房，应当属于业主共有的事实； 11.房屋买卖合同两份，证实2009年小区房产进行售卖的事实。 被告资源和规划局辩称，一、被告行政登记行为合法。案涉房产开发项目原设计将物业用房规划在会所二楼，2013年3月7日开发商经诸暨市规划局许可将原物业用房调整至二期39、40号别墅，后被告将会所登记到开发商名下。因开发商未及时建造39、40号别墅作为物业用房，2015年4月24日，经诸暨市规划局同意将已建成的临水居8号别墅暂时作为物业用房，等整个房产项目竣工验收后再进行物业用房复核。因此，被告在登记发证过程中，依申请为当事业主办理房产所有权的登记，资料齐全、程序合法。二、原告要求将涉案会所内的二间公共设施用房归全体业主所有的诉请不合理。依会所设计图及建成看，当时没有公共设施在会所内。被告在登记发证时没有发现这些公共设施。开庭前被告到现场了解，原告工作人员介绍案涉的两处所谓“公共设施”：1间（约30平方米）是因为原告所在小区的房产项目至今未接通自来水，是开发商临时取地下水供业主使用，因为二期较一期地势更高，所以在会所一楼临时设置了增压房，用来给二期业主供水，以后自来水能接到小区，即可撤销这些增压设施，所以这间增压房不是公共设施用房。另一间是会所游泳池的泵房（约30平方米），因为游泳池是会所的，所以配备的泵房也不是公共设施用房。即原告起诉认为这两间房屋系设备间的认识错误，被告将会所登记在开发商名下是正确的。综上所述，被告登记行为合法，请求法院查明事实后依法驳回原告的诉讼请求。 被告资源和规划局向本院提交了以下证据、依据： 1.建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证各一份，证实会所获得了建设行政许可和施工行政许可的事实； 2.建设工程规划核实确认书一份，证实会所所在江北区块一期，核实情况符合规划设计要求的事实； 3诸暨市房屋建筑工程竣工验收备案表一份，证实案涉会所在内的建筑已经经过竣工备案的事实； 4.房屋所有权初始登记申请书一份，证实系由两第三人向诸暨市房地产管理处申请登记的事实； 5.黄科涌的询问笔录一份； 6.两第三人向原诸暨市规划局提出关于要求调整物业管理用房的报告一份； 7.两第三人出具的承诺一份； 8.诸暨国用（2008）第9160381号国有土地使用证一份； 9.测绘成果报告一份，证实涉案会所登记面积为1402.96平方米的事实； 10.房屋所有权登记存根一份； 证据1-10，同时证实2013年8月5日诸暨市房地产管理处对神鹰颐明园会所作出的房产登记合法的事实。 11.神鹰房地产公司向诸暨市住房和城乡建设局提交的、要求将临水居8号房屋作为物业管理用房的报告及诸暨市住房和城乡建设局作出书面回复同意的事实； 12、两第三人以神鹰颐明园全体业主名义提交的房屋所有权初始登记申请书一份，证实两第三人以颐明园全体业主的名义申请将临水居8号房屋以物业用房的名义登记在全体业主名下的事实； 13.对黄科涌的询问笔录一份； 14.诸暨国用(2013)第91800532号土地证一份，证实临水居8号房屋所在的土地已依法办理权证的事实； 15.测绘成果报告一份，证实经测绘临水居8号房屋面积是714平方米的事实； 16.颐明园二期实测面积清单一份； 17.不动产登记查询证明一份，证实目前临水居8号房屋以全体业主的名义登记为物业用房，物业用房已经解决的事实； 18.设计图一份，证实会所一楼用房是用来临时为二期业主抽取地下水增压所用和游泳池泵房，与全体业主无关的事实； 19.《房屋登记办法》第四条、第七条、第十二条、第十七条、第二十条、第二十二条、第三十条、第三十一条、《诸暨市物业管理用房管理规定》第二条、第九条、第十一条，证实房屋登记的行政主体、程序以及物业管理的主管机关。 两第三人述称，同意被告的答辩意见，补充如下意见:案涉会所已经抵押给天津滨海农村商业银行，该行已向诸暨市人民法院提出金融借款的民事诉讼，法院也已经作出（2018）浙0681民初10386号判决，确认抵押权人就案涉会所享有优先受偿权。无论本案如何处理，天津滨海农村商业银行是善意第三人，所以原告诉请要求撤销涉案房屋的产权登记是违反善意第三人保护原则。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 两第三人向本院提交以下证据： 诸暨市人民法院（2018）浙0681民初10386号民事判决书一份，证实案涉会所已经抵押给天津滨海农村商业银行股份有限公司绍兴支行并经法院判决确认了抵押优先权的事实。 经庭审质证，对原告颐明园业委会提交的证据1-12，被告资源和规划局对证据真实性均无异议。报告和承诺证实被告为第三人办理登记是有依据的；四份照片中第一份是会所一楼的增压房，其他是泵房的照片，是登记在会所名下的，不能证明其是公共设施，且设施都是在办证后添置上去的，办证的时候还没有，不存在登记踏勘时需要发现的情况。买卖合同是预售合同，签订时房屋和物业用房都还在建设中，不能达到原告的证明目的。 两第三人与被告的质证意见一致。 被告资源和规划局提交的证据，原告对证据1的三性无异议，认为两第三人应当按照规划设计方案进行施工。建设工程规划核实确认书的真实性无异议，认为该确认书的发放日期是2013年5月20日，发生在两第三人申请涉案房屋初始登记之前，对建设工程竣工规划核实表、跟踪管理记录表没有异议。竣工验收备案表的日期应当是2013年5月30日，体现出涉案房屋竣工验收是在2012年11月15日，在两第三人申请初始登记时已经进行了竣工验收备案。对申请书、营业执照、委托书、询问笔录真实性无异议，认为委托事项是委托黄科涌对江北地块一期的委托。对报告中两第三人的公章的真实性无异议，对五泄镇政府及诸暨市规划局的批复内容要求法院核实，认为该报告内容能证明案涉会所二楼是管理用房，一楼系两第三人为了小区业主生活建设的公用设施，也是小区业主在购买房屋时第三人对小区业主做出的承诺。对承诺中诸暨市住房和城乡建设局盖章存在异议。对证据11真实性无异议，认为2015年5月18日北区一期和江南一期建成部分已经销售完毕，业主从未委托过黄科涌对临水居8号房屋进行登记。对证据13公章真实性由法院核实，认为报告书中临水居只是临时物管用房，物权还未确定，且39#、40#地块已被司法拍卖，两第三人的承诺已无法兑现。对其他证据无异议。 两第三人对被告提供的证据1-10无异议，对证据11-17真实性、关联系无异议，认为委托书当时是委托黄科涌作为全体业主的代表办理临水居8号房登记，是代表全体业主的利益去办理，不是全体业主亲自出具委托书，当时还有很多房子没有销售出去，业主是不确定的，房地产开发实际操作中都是这样操作的。 两第三人提交的证据，原告对证据真实性无异议，但认为与本案没有关联性。被告对第三人提交的证据无异议。 本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1-12，被告及第三人对真实性均无异议，本院予以认定。被告提交的证据1-18，原告及两第三人对真实性亦无异议，本院予以认定。证据19系办理房屋所有权登记时生效的法律法规，可以适用于本案。两第三人提交的证据经原、被告质证，真实性无异议，本院予以认定。 经审理查明，2002年8月9日，第三人神鹰集团公司取得建设用地规划许可证，用地项目名称为五泄旅游度假区及住宅，用地位置为五泄镇上朱、下朱、溪右规划区内，用地面积316498平方米。2006年5月30日，第三人神鹰集团公司、神鹰房地产公司取得建筑工程施工许可证，工程名称为神鹰·颐明园度假村别墅工程，建筑规模56812平方米。后两第三人在上述土地上兴建别墅并用于售卖。2013年3月18日，原诸暨市规划局为两第三人补办建设工程规划许可证，建设项目名称为9#-127#（共73幢）住宅楼、会所，建设位置在五泄镇溪右、上朱、下朱村[(颐明园二期(江北区块一期)],建设规模44718.73平方米。2013年5月20日。原诸暨市规划局向两第三人颁发浙江省建设工程规划核实确认书，确认建设规模为44665.20平方米、名称为9#-127#（共73幢）住宅楼、会所的建设项目，已具备竣工规划确认条件。 2013年6月5日，两第三人向原诸暨市规划局提交了《关于要求调整物业管理用房的报告》，提出将物业管理用房调整到39＃、40＃房。2013年6月24日，原诸暨市规划局作出批复：在不改变总平面布置及不增加总建筑面积的前提下，物业管理用房面积符合法律要求的前提下，同意物业管理用房位置调整。2013年7月1日，两第三人向诸暨市住房和城乡建设局作出书面承诺，2017年年底前一定完成39＃、40＃物管用房的建设。2013年7月8日，两第三人委托黄科涌对五泄镇颐明园度假村会所申请房屋所有权初始登记。2013年8月6日，原诸暨市房地产管理处作出房屋所有权初始登记，载明：申请人诸暨市神鹰房地产开发有限公司浙江神鹰集团有限公司；所有权证号××；共用情况共同共有；房屋座落五泄镇颐明园会所；规划用途会所；地号10-001-0211。房屋状况钢混结构；房屋总层2层；所在层数1-2层；面积1402.96平方米。2015年4月14日，第三人神鹰房地产公司向诸暨市住房和城乡建设局提交报告，称因实际情况无法单独建造物业用房（指39＃、40＃房），在物业用房未建造好前，承诺将临水居8号（地上建筑面积537.16㎡、地下177.49㎡）作为已建别墅物业用房使用（物业已使用中）。诸暨市住房和城乡建设局作出书面批复：“根据企业申请，同意临水居8号（39＃、40＃）作为神鹰·颐明园临时物管用房配置。因神鹰·颐明园尚未竣工，待整个项目竣工验收后进行物管用房复核。”2015年5月18日，两第三人委托黄科涌以神鹰颐明园全体业主的名义申请办理了临水居8号的房产登记事宜。房产登记结果为：权利人神鹰颐明园全体业主；坐落五泄镇颐明园临水居8幢；用途物业用房；面积537.16㎡。 2020年4月28日，颐明园业委会经业主大会讨论并经五泄镇五泄社区居民委员会及诸暨市五泄镇人民政府备案成立。2020年5月14日，原告颐明园业委会提起本案诉讼，要求判如所请。 另查明，案涉房屋已经抵押给天津滨海农村商业银行股份有限公司绍兴支行并经法院判决确认了抵押优先权的事实。因机构改革职权变更，诸暨市不动产登记职责由被告资源和规划局统一行使。 本院认为，2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》（2019年9月6日废止）第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。诸暨市房地产管理处作为诸暨市原负责房屋登记的机构，有权对案涉房屋进行房屋所有权初始登记。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，现不动产登记职能划归资源和规划局，故被告主体适格。 《房屋登记办法》第十二条第二款规定，“有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；…”第二十条规定，“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致;（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；…”。第三十条规定:“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：“（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”本案中，两第三人在申请对涉案房屋进行初始登记时，已经完整地向被告提供了以上材料。原告对涉案房屋合法建造的事实并无异议，原告主张涉案房屋是物业用房，对此本院认为，涉案房屋原规划设计用途确为全体业主共有的公共场所即会所，但涉案房屋用途已经诸暨市规划局及诸暨市住房和城乡建设局书面批复同意调整变更，颐明园小区的物业用房已经调整至颐明园临水居8幢，且颐明园临水居8幢房屋实际已登记在颐明园全体业主名下。故被告对涉案房屋作出的房屋初始登记事实清楚，程序合法，原告认为涉案房屋系全体业主共有的物业用房、要求撤销涉案房屋登记的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告五泄神鹰颐明园业主委员会的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告五泄神鹰颐明园业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  周国勇 审 判 员  郭幼芬 人民陪审员  金春泱 二〇二〇年九月四日 书 记 员  郦虹霖 附：本判决适用的相关法律依据 1.《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。…… 行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 2.《房屋登记办法》（2008年7月1日起施行） 第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。 本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。 第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。 有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请： （一）因合法建造房屋取得房屋权利；…… 第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿： （一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致； （二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致； （三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致； （四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突； （五）不存在本办法规定的不予登记的情形。 登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。 第三十条因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人身份证明； （三）建设用地使用权证明； （四）建设工程符合规划的证明； （五）房屋已竣工的证明； （六）房屋测绘报告； （七）其他必要材料。 1