浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初3527号原告（反诉被告）：何红梅，女，1986年10月30日出生，汉族，住杭州市余杭区。被告（反诉原告）：冯尉，男，1985年9月16日出生，汉族，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人：陈敬义，系被告冯尉亲属。原告(反诉被告)何红梅（以下简称原告）与被告（反诉原告）冯尉（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法由审判员卢燕适用简易程序独任审理，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告何红梅、被告的委托代理人陈敬义均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉称：2018年8月14日，被告向原告支付一万元为一楼厂房押金，于2018年8月15日签订租赁合同。依据合同被告需先支付上半年房租共计六万元整，被告于2018年9月12日才打款四万五千元整给甲方，原告多次催付房租，被告一拖再拖，期间虽陆续打款（详见打款清单），但仍然不能在合同规定期内支付完房租（详见支付款的清单附件），原告多次上门催讨，被告答应原告于2020年正月前一定支付拖欠的房租及水电费共计105973.1元人民币。合同签订的周期为2018年8月16日至2019年8月15日，2019年8月15日后被告依然没有支付完一年的房租，2019年8月16日至今，被告依然租住在原告，被告也认同后续的房租依然按照原定的租赁合同，（详见微信记录及附件2下半部分）。原告向被告多次催交租金未果，后被告告知无法支付拖欠的费用，无奈下，原告于2020年1月23日报警后，由乔司派出所民警及永西村综合治理办人员一起调解，被告同意在2月1日年初八一起前往村委进行协调，为保证楼下厂房设施的完整性，在被告同意下由原告固定厂房设施。自2020年2月1日起至今，原告打电话，发短信，微信联系被告约定时间协调该事情，被告均无回应，期间原告委托被告父母三次，希望其父母转达被告，希望被告能主动联系调解未果，其行为己构成违约，并严重侵犯原告的合法权益，为维护自己的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法处理。诉讼请求：1、请求判决被告支付原告2019年8月16日至2020年2月15日的房租租金90000元和期间拖欠的水电费15973.1元，共计105973.1元；2、依法判决被告支付2018年8月16日至2020年2月15日期间的年度租金的30%作为违约金，共71700元人民币；3、依法判决被告支付2020年2月15日至2020年4月15日期间逾期腾房占有使用费25000元（具体结束日按法院结案日，依据合同约定按日结算）；4、本案所有诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、请求判决被告支付原告2019年8月16日至2020年2月15日的房租租金90000元和期间拖欠的水电费16109.14元，共计106110.14元；2、依法判决被告支付2018年8月16日至2020年2月15日期间的年度租金的30%作为违约金，共71700元；3、依法判决被告支付2020年2月15日至2020年4月4日期间逾期腾房占有使用费20833元人民币（具体结束日按法院结案日，依据合同约定按日结算）；4、本案所有诉讼费由被告承担。被告答辩称，1、原被告签订的租赁合同为一年，截止2019年8月15日，双方履行权利义务已经终止，故原告主张房屋租金和水电费请求缺乏事实根据和法律依据不应支持。2、被告在合同约定租赁期间足额履行租金给付义务没有违约，原告主张违约责任与事实不符。原告在被告终止租赁合同时，原告以被告欠员工工资和占用宿舍楼的欠缴宿舍楼占用费用为由将被告的厂房封锁，拒不交付被告生产设备的行为构成违约。3、原告主张逾期腾房的占用费没有事实根据，与本案客观事实不符不应支持。具体请法庭查明本案事实后依法驳回原告诉请，作出公正判决。被告反诉称，反诉原告因设立服装加工作坊的需求租赁房屋，反诉被告、反诉原告于2018年8月15日签订一份《一楼厂房租赁合同》，内容明确约定各条款。合同签订前，反诉原告于2018年8月14日通过微信向反诉被告支付10000元押金，而后，反诉原告分别于2018年9月12日向反诉被告支付房屋租金及水电费45000元，11月19日支付5009元，12月18日支付3318元，2019年1月17日支付10000元，3月11日支付20000元，4月14日支付46630元，6月22日支付8000元，7月23日支付12000元，8月24日支付5000元，累计支付房屋租金及水电等费用为154957元，合同履行到期后，反诉原告依约履行合同中全部权利义务，并于8月24日向反诉被告支付了逾期9天腾退的房屋占用费和其他水电费等费用5000元，双方之间的房屋租赁合同关系履行终止，反诉原告也退出了房屋租赁关系，双方在合同中的权利义务关系已经丧失。2019年8月25日，反诉原告租赁货车前往租赁房屋搬离生产设备和生产物资时，反诉被告以“未缴纳四楼宿舍租金28000元和差欠员工工资”为由，将反诉原告所有的生产设备和物资全部非法扣押，予以封锁，故意召集在四楼的员工，以“差欠工资”为由伙同闹事，予以对抗财产搬离。反诉原告当场向反诉被告进行了口头回复，其一、关于员工宿舍租金28000元的给付问题与厂房租赁无关，只有员工现在退出租赁房屋我可以马上支付。其二、我方是否差欠员工工资的问题，系我和员工之间的法律关系，依照合同第5条约定，你方作为房屋出租方不得联合对抗，是否构成违约。其三、涉案生产设备和物资，系我方财产，你方无权非法扣押，否则要承担损失赔偿。但反诉被告对反诉原告的回复故意不理睬，坚持非法扣押。2019年11月20日，反诉被告电话通知同意反诉原告搬离设备和物资，但前期条件是必须付清员工宿舍租金28000元及水电费共计30000元，反诉原告也按照要求在当天上午12点通过手机银行向反诉被告的账户汇款3万元的同时区搬离设备和物资，但反诉被告收到转账后，又以差欠员工工资为由仍不给予搬离，致使反诉原告再次落空回家。2020年1月23日春节即将来临。反诉被告无奈只好采取自行保护财产的方式再次上门强行开锁搬离设备和物资时，被反诉被告获知后立即报警，又以差欠10万元房租的虚构、编造事实为由，骗取公安人员的信任，仍得不到维权，于是反诉原告只能待春节回家后返回杭州处理，因疫情影响于同年3月份回杭州。反诉原告曾多次就反诉被告非法侵犯财产权的行为予以报警，均被乔司派出所接警后，以民事纠纷为由拒不履行职责。同月28日，反诉原告向杭州市公安局余杭区分局提交《请求履行保护财产权的法定职责申请书》，在公安机关的监督下，反诉被告于2020年4月4日办理了财产移交手续，反诉原告的合法财产猜得到有效保护。综上，反诉原告认为，首先双方签订的合同履行期满后反诉原告依照约定履行了全部债务的清偿义务，根据合同法该合同的权利义务终止。其次，虽然双方的合同权利义务终止，但反诉被告没有依约履行押金返还义务，根据合同法的规定，合同的解除和终止不影响反诉原告向反诉被告按照约定主张返还押金和违约损失赔偿责任的效力，故反诉原告主张10000元押金返还的请求依法应予支持。最后，反诉原告的合法财产被反诉被告非法扣押整整221天，造成了经营预期损失严重，经反诉原告曾多次采取补救措施，仍无济于事。后通过公安机关受理财产保护权一案后，反诉被告才予以返还的行为，构成了合同根本违约，根据合同法及租赁合同的约定，反诉原告主张违约金赔偿的请求，也应于支持。为此反诉原告依法提出反诉，请贵院支持反诉原告的诉请合并审理，依法作出公正判决。诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《一楼厂房租赁合同》于2019年8月24日履行终止；驳回反诉被告对反诉原告的全部诉请。2、判决反诉被告退还反诉原告交纳的租赁房屋押金一万元。3、判决反诉被告赔偿反诉原告合同违约损失53400元（年租金的30%支付违约金（即厂房租金122000元+员工宿舍年租金56000元）=178000元*30%=53400元）；4、本案的诉讼费由反诉被告承担。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2018年8月14日，被告向原告支付押金10000元。2018年8月15日，何红梅（出租方、甲方）与冯尉（承租方、乙方）签订《一楼厂房租赁合同》，就余杭乔司永西二组61号租赁事宜，约定：1、面积为一楼280平方米左右及套房1个（房号506），出租给乙方使用。2、租赁期限即2018年8月16日至2019年8月15日止，一年租金12.2万元，押金10000元。房租每半年支付一次，乙方先支付给甲方60000元，剩余租金需提前一个月支付给甲方。如逾期一月不交租金，造成甲方损失的，甲方不予返还押金。3、乙方租赁此场地用于服装加工及员工宿舍，租赁期内不得转让。…9、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违约，按年需向对方缴纳年度租金的30%作为违约金。另手写注明：下半年增加员工宿舍四楼一层共六间，租金为半年28000元。后被告付清了合同租期内的租金。租期到期后，被告于2019年8月24日支付原告5000元，于2019年11月20日支付原告30000元。2020年4月4日，原、被告双方签订一份《证明》，内容为：本人冯尉于2020年4月4日当天搬离租住于××街道××村××号××楼××房××宿舍××楼××层××间＋506一间），现将一楼厂房内所属自己的东西全部搬走腾空，并腾空7间员工宿舍。2020年4月15日，杭州市公安局余杭区分局乔司派出所出具一份余公（乔）调解字［2020］00037号《治安调解协议书》，载明：主要事实为2020年3月27日中午，房东何红梅、何林良与陈晓慧、冯尉在余杭区××街道××村××组××号，因房租费问题发生纠纷，后冯尉一方将何红梅的卷帘门损坏，何林良对冯尉进行殴打，造成冯尉受伤，并造成陈晓慧手机破损。经调解，双方自愿达成如下协议：1、房东何红梅自行承担卷帘门的维修费用，并不追究冯尉、陈晓慧任何法律责任。2、何林良赔偿冯尉医药费、误工费以及陈晓慧手机维修费共计2000元，冯尉不再追究何林良任何法律责任。3、房租纠纷双方自行通过司法途径解决。4、此次调解为一次性调解，双方日后不得再为此事发生纠纷，否则承担相应法律责任。另查明，2020年1月22日、2020年3月26日，原、被告双方因房租事宜发生纠纷，曾报警。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，对双方均有约束力。现因合同约定租期已届满，双方未续签租赁合同，被告继续使用租赁房屋，双方签订的租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期租赁，双方可以随时解除合同。现被告认为原告于2019年8月24日将房屋上锁，阻碍其使用房屋，双方合同终止，并于2019年8月25日停止生产并要求搬离设备，但被告未能提交有效证据予以证明，对其意见本院不予采信；原告陈述被告持续生产经营至2020年1月22日，结合原告举证及报警记录，本院确认被告占有使用案涉房屋至2020年1月22日，后因被告要求退租腾房搬设备，案涉合同终止。庭审中，被告确认2019年8月24日前的租金、水电费已付清；并于2019年11月20日付清宿舍楼的租金。故，对原告主张的合理部分2019年8月25日至2020年1月22日期间的厂房租金50136元及2019年11月21日至2020年1月22日的宿舍楼租金9333元，合计租金59469元，本院予以支持，对原告主张的过高部分，不予支持。对原告主张的水电费，因未提交有效证据证明被告租赁使用期间实际产生或已垫付的费用，故本院不予支持。对被告主张的退还押金10000元，因原告方的租金本院已足额支持，故对被告的该项诉请本院予以支持。对原、被告均主张的违约金部分，对不定期租赁期间的租金被告虽存在迟延，但原告在此后未配合被告腾退房屋亦存在不当，综合双方过错程度，本院对原、被告双方主张的违约金均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯尉支付原告（反诉被告）何红梅租金59469元；二、原告（反诉被告）何红梅退还被告（反诉原告）冯尉押金10000元；上述第一、二向品迭后，由被告（反诉原告）冯尉支付原告（反诉被告）何红梅49469元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）何红梅的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）冯尉的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2170元，由原告（反诉被告）何红梅负担1527元，由被告（反诉原告）冯尉负担643元；反诉案件受理费817.5元，由原告（反诉被告）何红梅负担25元，由被告（反诉原告）冯尉负担792.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 卢 燕二〇二〇年九月一日书记员 张少艾