上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8028号上诉人（原审被告）：上海统沃国际贸易有限公司，住所地上海市青浦区南巷路1号1层G区131室。法定代表人：马素霞，总经理。被上诉人（原审原告）：上海旺丽君包装材料有限公司，住所地上海市松江区新桥镇春申村金都路8号。法定代表人：沈丽君，执行董事。委托诉讼代理人：郁峰，上海正地律师事务所律师。上诉人上海统沃国际贸易有限公司（以下简称统沃公司）因与被上诉人上海旺丽君包装材料有限公司（以下简称旺丽君公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初2973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。统沃公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判统沃公司不支付旺丽君公司2019年11月26日起的房屋租金及房屋占有使用费。事实和理由：旺丽君公司将涉案房屋的电梯关闭，导致统沃公司不能正常使用电梯，旺丽君公司的上述行为给统沃公司造成了损失。旺丽君公司辩称，双方于2019年9月1日签订租赁合同，但统沃公司于2019年10月17日才支付押金及租金共计人民币（以下币种相同）18,800元，此第一期就少交两个月租金，之后再未支付任何费用。后旺丽君公司向统沃公司催讨租金，统沃公司始终以经济困难为由推诿，从未提出电梯事宜。双方签订合同之前，统沃公司即已通过与涉案房屋的二房东签订合同实际租赁使用涉案房屋，其对房屋及设备设施的状况十分清楚。统沃公司在签约时从未提及货梯要求，双方合同中也未约定旺丽君有提供货梯的义务。货梯实际也未损坏，统沃公司只是以此作为借口拒付租金。旺丽君公司请求驳回上诉，维持原判。旺丽君公司向一审法院起诉请求：1、判令确认旺丽君公司与统沃公司之间的房屋租赁合同于2020年2月21日解除；2、判令统沃公司搬离上海市松江区XX路XX号XX层厂房；3、判令统沃公司向旺丽君公司支付自2019年11月26日至2020年2月21日拖欠租金，并支付统沃公司自2020年2月22日起至实际搬离之日止、按照每月4,700元计付的房屋占有使用费；4、判令统沃公司支付旺丽君公司2019年9月1日起至实际搬离之日止拖欠的水电费，截止至2020年2月29日电费为595.50元、水费276元。一审法院认定如下事实：上海市XX路XX号房屋系旺丽君公司所有。2019年9月1日，旺丽君公司（合同甲方）与统沃公司（合同乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定将位于上海市松江区XX路XX号XX房XX楼部分面积出租给统沃公司用于办公、仓库使用，租赁期为2019年9月1日起至2020年4月30日止。合同第三条约定，年租金为56,400元，即月租金为4,700元/月。租赁押金为9,400元，租期届满后，甲乙方结清所有费用后，甲方退还押金（不计利息）。租金为每三个月一付，乙方应于每个周期开始日起计，提前15天支付给甲方，先付后用。乙方应将租金以银行转账、现金或支票的方式缴纳。乙方若逾期支付租金，应向甲方交付滞纳金，滞纳金金额为：逾期付款天数乘以欠付租金总金额的10%。第4.2条约定，租赁期间，租赁物所发生的水、电、通讯公共服务费等费用由乙方承担。水电按表计量结算。甲方为高压电户，暂定电费标准为1.5元/度（不含税），基础费42元/KV。水费标准为6元/立方（不含税），上述费用如遇国家调价，则做出相应调整。乙方在收到甲方提供的收据和付款通知后，应在五日内完成付款。乙方如果逾期不支付，甲方可以采取断水断电，并加收日百分之一的滞纳金。第9.1条约定，在租赁期限内，若乙方欠付合同第三、四条所约定的租金或其它费用超过十五日，且经甲方书面催讨后，乙方仍未能在该书面通知送达之后的五日内付清租金，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施及能源（水、电），由此造成的一切损失由乙方承担。第9.2条约定，因乙方欠交租金或其它费用超过十五日，且经甲方书面通知催讨后，乙方仍未能在该书面通知送达之日的五日内付清租金，甲方有权提前解除本合同。在甲方以信函等书面方式通知乙方之日起，本合同即告解除。本合同的解除不免除乙方继续支付其它费用的义务，且乙方应向甲方支付相当月租金1.5倍的款项作为赔偿。在乙方付清该上述款项前，甲方有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起五日内，申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的全部费用。该合同另对其他相关租赁事宜作了相应约定。上述合同签订后，旺丽君公司于2019年9月26日向统沃公司交付了房屋，统沃公司于2019年10月17日向旺丽君公司支付了租金及押金合计18,800元，后未支付任何费用。旺丽君公司通过短信、微信等形式多次向统沃公司催讨房租及水电费，统沃公司均以各种理由表示拖延，后于2020年1月16日表示电梯不修就不交房租。2020年2月21日，旺丽君公司委托上海正地律师事务所向统沃公司寄发律师函一份，载明因统沃公司“一再严重违约及不诚信，双方已经没有合作基础。现告知，你方收到律师函后五天内，请自行搬离XX路XX号厂房，并付清所有欠租及水电费，否则我方将直接清场，并继续追讨所有欠租及一切损失，损失包括但是不限于违约金、清场费、房屋空置费、律师费、诉讼费、保全费用等。”统沃公司于2020年2月24日收到该份律师函。一审审理过程中，双方均同意押金不在本案中处理。一审法院认为，旺丽君公司与统沃公司之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。现旺丽君公司已于2019年9月26日交付房屋，统沃公司理应按期支付相应的租金及约定的其他费用。现统沃公司在仅支付了两个月租金后经旺丽君公司多次催讨仍未支付任何费用，显系违约，旺丽君公司可依据约定行使解除权，旺丽君公司将寄送《律师函》的2020年2月21日确定为合同解除日,然统沃公司系2020年2月24日才收到该份《律师函》，故法院认为以2020年2月24日为解除之日为妥。关于合同解除后果的处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于此，并结合上述合同解除部分的裁判理由，统沃公司应当将涉案租赁物返还旺丽君公司，故法院对旺丽君公司要求统沃公司返还租赁物的诉讼请求，予以支持。至于租赁物的返还，结合本案情况，酌定以判决生效之日起的十日内为妥。对于旺丽君公司主张的要求统沃公司支付租金的诉请，虽然统沃公司提出电梯未修理影响正常使用作为拒付租金的抗辩意见，然法院认为统沃公司未提出证据证明电梯不能正常使用对统沃公司正常使用租赁物具有根本性阻碍，且电梯不能正常使用系统沃公司未正常缴纳房租及水电费产生的后果，根据双方之间签订的《厂房租赁合同》，若统沃公司未支付租金及其他费用超十五日后，经旺丽君公司催讨仍未缴纳的，旺丽君公司有权停止统沃公司使用租赁物内的设备，故统沃公司对此的抗辩意见，法院不予采纳，统沃公司应支付旺丽君公司自2019年11月26日至2020年2月24日止的租金共计13,940元。现旺丽君公司主张以4,700元/月的标准自合同解除之日起至统沃公司返还房屋之日止计算房屋占有使用费，因现房屋仍由统沃公司占有使用，故对该诉请，法院予以支持。至于统沃公司所提现在水电及电梯无法使用，故不同意该标准的抗辩意见，法院认为因双方在《厂房租赁合同》中约定了旺丽君公司有权在统沃公司未缴纳租金的前提下停止统沃公司使用租赁物内的水电及设备，故对统沃公司的抗辩意见，法院不予采信。对于旺丽君公司主张要求统沃公司支付自2019年9月1日起至实际搬离之日止拖欠的水电费，因双方对于水电费的承担已有合同约定，且统沃公司亦明确未支付水电费，故旺丽君公司要求统沃公司按约支付拖欠的水电费于法有据，法院予以确认。然旺丽君公司系2019年9月26日交付房屋，故旺丽君公司支付水电费的期限应自2019年9月26日起至实际搬离之日止为妥。对于押金因双方均同意不在本案中处理，于法不悖，法院予以确认。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认上海旺丽君包装材料有限公司与上海统沃国际贸易有限公司于2019年9月1日签订的《厂房租赁合同》于2020年2月24日解除，上海统沃国际贸易有限公司应于判决生效之日起十日内返还位于上海市松江区XX路XX号XX层的房屋；二、上海统沃国际贸易有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海旺丽君包装材料有限公司自2019年11月26日起至2020年2月24日止的租金13,940元以及自2020年2月25日起至实际返还房屋之日止以月租金4,700元为标准计算的房屋占有使用费；三、上海统沃国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海旺丽君包装材料有限公司自2019年9月26日起至实际返还房屋之日止拖欠的水电费（水费为6元/立方，电费为1.5元/度）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元，减半收取226元，由上海统沃国际贸易有限公司负担（判决生效之日起七日内交付上海市松江区人民法院）。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者提供的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，统沃公司以涉案房屋的货梯无法正常使用为由主张不支付2019年11月26日之后的租金及房屋占有使用费，然其提供的证据不足以证明货梯的状况对其正常使用涉案房屋造成了根本性的阻碍。统沃公司自身存在欠付房屋租金、水电费用的行为，已构成根本性违约，旺丽君公司在催讨未果的情况下，亦有权依据双方的合同约定停止统沃公司使用租赁物内的设施及能源。统沃公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元，由上海统沃国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁 慧审判员 马 丽审判员 陈 敏二〇二〇年九月十八日书记员 王文静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……