贵州省织金县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0524执异57号 异议人（案外人）：张应福，男，1971年11月1日生，穿青人，住贵州省织金县。 异议人（案外人）：王燕（系异议人张应福之妻），女，1972年1月20日生，汉族，住贵州省织金县。 被执行人：高艳飞，女，1982年2月28日生，汉族，住贵州省织金县，现在贵州省第二女子监狱服刑。 委托代理人：刘高秀，女，1953年3月4日生，汉族，住贵州省织金县，系被执行人高艳飞之母。 利害关系人（刑事被害人）：李平，男，1970年2月13日生，汉族，住四川省西充县。 委托代理人：汪军，贵州和侣律师事务所律师。 委托代理人：周远华，贵州和侣律师事务所律师。 利害关系人（刑事被害人）：赵弟勇，男，1975年10月1日生，汉族，住四川省古蔺县。 利害关系人（刑事被害人）：高杰，男，1979年12月23日生，汉族，住贵州省织金县。 在本院执行高艳飞责令退赔一案中，张应福、王燕于2020年8月19日就本院查封的被执行人高艳飞所有的位于织金县老防疫站房屋一套（建筑面积112.03M²）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月1日公开举行了听证，异议人张应福，被执行人高艳飞的委托代理人刘高秀，利害关系人李平的委托代理人汪军、周远华，利害关系人赵弟勇参加听证，现已审查终结。 异议人张应福、王燕称，织金县人民法院在执行高艳飞责令退赔一案中以（2020）黔0524执14号执行裁定查封的位于织金县老防疫站房屋一套（建筑面积112.03M²），虽系高艳飞于2014年12月22日签订《商品房买卖合同》按揭购买，但该房已于2019年3月25日经居间人织金县易居房产服务中心居间介绍，由高艳飞与异议人签订《二手房买卖合同书》以500888元的价格转让给异议人，异议人依据《二手房买卖合同书》约定将购买该房的房屋价款480888元以现金或银行转账方式支付给被执行人高艳飞的委托代理人刘高秀，刘高秀出具了《收据》给异议人收执，也依约将该房所涉按揭贷款偿清。异议人支付完约定的相关款项后，即占有该房并使用至今。虽未办理产权过户登记手续，但系因房开商未办理房屋所有权证导致，而非异议人自身原因所致。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，异议人支付了大部分购房款并实际占有该房，故异议人已取得了该房的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出售给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；但第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，人民法院查封该房有误，异议人对该房享有足以阻却执行的权利，故特提出执行异议，请求人民法院撤销（2020）黔0524执14号执行裁定，并解除对位于织金县老防疫站房屋一套（建筑面积112.03M²）的查封。对于尚未支付的20000元房屋价款，异议人自愿直接交付给人民法院执行。 异议人为支持其主张，向本院提交了下列证据材料： 1.异议人张应福、王燕的身份证复印件各1份； 2.被执行人高艳飞及高艳飞委托代理人刘高秀身份证复印件各1份、高艳飞委托刘高秀代为处理涉案房屋的出售相关事宜的《授权委托书》1份； 3.《二手房买卖合同书》复印件、高艳飞与四川金石置业有限公司织金分公司签订的《商品房买卖合同》复印件、高艳飞用涉案房屋作抵押与中国工商银行股份有限公司织金支行签订的《个人购房借款/担保合同》（按揭贷款合同）复印件各1份； 4.购房款付款凭证、银行按揭贷款还款凭证复印件4张。 被执行人高艳飞对转让该房屋的相关事实予以认可。 利害关系人李平辩称，人民法院作出（2020）黔0524执14号裁定查封涉案房屋合法、准确，异议人所述并不属实，异议人所称的签订《二手房买卖合同书》的时间处于被执行人高艳飞被羁押期间，在该期间被执行人是无法作出买卖房屋的意思表示，异议人亦无法得知被执行人有转让房屋的意思表示，故异议人与高艳飞于2019年3月25日签订的合同系编造的虚假合同。另外，高艳飞触犯的是合同诈骗罪，该罪需要被责令退赔。从整个合同的设立到异议的提出，目的均是通过捏造事实，最终达到逃避法院执行涉案房屋的目的，请求人民法院依法裁判。 利害关系人李平为支持自己的主张，向本院提交了（2019）黔0524刑初254号刑事判决书一份及该案的刑事审判笔录各一份。 利害关系人赵弟勇辩称，案发后，我多次去过涉案房屋处，该房均是由被执行人之母等人居住，被执行人不可能出售该房，异议人提交的协议系伪造的，请求人民法院依法裁判。 利害关系人赵弟勇未向本院提交任何证据材料。 利害关系人高杰未作答辩，亦未向本院提交任何证据材料。 审查过程中，本院依利害关系人李平申请，到织金县看守所调取了主要内容为贵州施仁律师事务所指派史光炯律师对高艳飞进行会见的《贵州施仁律师事务所会见函》一份，该会见函的落款日期为“2019年3月25日”。 为查明事实，本院依职权询问了律师史光炯，史光炯证实：2019年3月25日，其在接受刘高秀的委托后到贵州省织金县看守所会见了高艳飞。会见过程中，高艳飞签署了授权给刘高秀处置其名下房产的委托书。 经审查查明：2014年12月22日，高艳飞与四川省金石置业有限公司织金分公司签订《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购得该公司开发建设的位于织金县（即织金县老防疫站）房屋一套，并于2015年2月6日以该房作抵押，向中国工商银行股份有限公司织金支行申请了按揭贷款28万元。2015年2月13日，高艳飞就该房向房屋登记机关申请办理了预告登记。后因高艳飞在2016年9月28日至2017年8月8日期间虚构其在织金县汽车南站旁进行房屋开发的事实共计骗取李平、高杰、赵弟勇三人的人民币127.1万元，于2019年3月8日被抓获归案。该案经织金县人民检察院提起公诉，本院经审理后于2019年11月7日以（2019）黔0524刑初254号刑事判决书判决高艳飞有期徒刑十年，并处罚金十万元，同时责令高艳飞在判决生效后十日内退赔被害人赵弟勇经济损失12.6万元、退赔被害人高杰经济损失14.5万元、退赔被害人李平经济损失100万元。在高艳飞被羁押期间，高艳飞之母刘高秀将其购买的织金县老防疫站房屋委托给织金县易居房产服务中心居间出售。2019年3月25日，异议人张应福、王燕在织金县易居房产服务中心的居间介绍下，以500888元的价格购买该房，并与刘高秀、织金县易居房产服务中心共同签订了《二手房买卖合同书》，向刘高秀支付了888元作为购买该房的定金。同日，贵州施仁律师事务所接受刘高秀委托，指派该所律师史光炯到贵州省织金县看守所会见了高艳飞，并由高艳飞签署落款日期为“2019年3月26日”的《授权委托书》一份，授权刘高秀转让其所有的位于织金县老防疫站房屋。2019年3月26日，异议人张应福、王燕将《合同书》约定的购房款支付至刘高秀的个人银行账户，刘高秀收到相关款项后，出具收到张应福、王燕购房款480880元的《收据》交张应福、王燕收执，并用其中248332.39元提前还清了该房所涉的按揭贷款后，遂将该房交付给异议人占有使用至今。2020年1月1日，本院立案执行高艳飞责令退赔一案，在执行过程中，于2020年1月15日作出（2020）黔0524执14号执行裁定，并依据该裁定查封了上述房屋。2020年3月10日，异议人张应福、王燕向本院提出异议申请，本院立案受理后，因受新冠疫情影响不能组织听证，经本院释明，张应福、王燕撤回其异议申请。2020年8月19日，异议人张应福、王燕再次向本院提出异议申请，要求撤销本院（2020）黔0524执14号执行裁定并解除对涉案房屋的查封。 另查明，四川金石置业有限公司织金分公司至今尚未向房屋产权登记部门申请办理其开发建设的织金县房屋的所有权登记手续。 本院认为，涉案房屋虽系被执行人高艳飞购买，并以高艳飞作为权利人进行了预告登记，但该房在本院查封前已被出售给异议人张应福、王燕并签订了《二手房买卖合同书》，高艳飞之母刘高秀在该《合同书》上签字确认，虽《合同书》载明的签署日期早于《授权委托书》的落款日期，但可视为被执行人高艳飞对刘高秀转让涉案房屋的追认，并不影响《二手房买卖合同书》的效力。现异议人张应福、王燕已支付了大部分房款并对该房占有使用，虽未办理产权过户登记手续，但非因异议人张应福、王燕自身原因所致。对于《二手房买卖合同书》约定的尚未支付剩余价款，异议人张应福、王燕同意交付人民法院执行。二异议人的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”应予支持的情形。二异议人虽请求撤销本院（2020）黔0524执14号执行裁定并解除对涉案房屋的查封，但系对涉案房屋主张实体权利以阻却对该房的执行，其异议属案外人异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止本院（2020）黔0524执14号执行裁定对位于织金县老防疫站房屋一套（建筑面积112.03M²）的执行。 当事人、利害关系人对本裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十日内向毕节市中级人民法院申请复议。 审 判 长 李玉军 审 判 员 段家勇 审 判 员 罗天勇 二〇二〇年九月二日 法官助理 段忠彩 书 记 员 向乾华