文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6406号上诉人（原审原告）：贵阳市燃料总公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路75号。法定代表人：杨德贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘国豪，贵州普众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州百晨源科技有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区周家寨村。法定代表人：王建华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：柳胜伦。上诉人贵阳市燃料总公司(以下简称燃料总公司）因与被上诉人贵州百晨源科技有限公司（以下简称百晨源公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。上诉人燃料总公司向本院上诉请求：一、撤销原审判决第二、三、四、五项判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。二、案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定“原告于2019年5月20日将涉案房屋门枷锁，导致被告不能使用承租房屋，也未享受原告提供的物业服务”，故物业服务费支付到加锁之日，对之后占用使用房屋可以不用支付物业服务费，没有事实和法律依据。1、上诉人对二楼成品库加锁是为保证被上诉人财产安全和履行物业服务职责，并未影响其使用房屋和生产经营。2、被上诉人无力生产经营，全面停工停产，厂区无人看管才加锁保证安全，并非不准使用。原判裁判理由不成立。3、被上诉人占有使用上诉人的房屋，拒不交纳物业费。即使上诉人加锁导致被上诉人不能使用厂房，应另案解决或反诉抵消，一审判决将违约方变为有理方，任意使用裁量权损害上诉人利息。二、被上诉人在2019年9月30日回复中自认资金紧张，拖欠物业服务费长达十个月，被上诉人停工停产至今，上诉人至始至终都提供物业服务，被上诉人应按约交纳物业服务费，判决有悖事实和法律。三、被上诉人的证人证言可信度极低，存在虚假证词，上诉人提交的证据足以推翻证人的言辞证据，原审法院却采信证人证言作为判决依据，违背事实和法律作出判决。被上诉人百晨源公司答辩称：1、2019年5月20日上诉人锁门应视为已将房屋及生产车间全部收回，并扣押被上诉人的所有生产设备、生产材料、生产成品、办公设施等资料，导致至今被上诉人的所有管理人员、施工人员不能进入车间。被上诉人至遭受封门之日止，上诉人单方面解除合同，并且非法扣押被上诉人的所有设备、生产材料、产品及办公实施等，对上诉人已构成侵权，应当承担侵权责任。租金和物业管理费均应算至上诉人封门锁门之日为止，该房屋及上诉人所有物品均是由上诉人占用、掌控、使用，且已经将部分房屋另租他人。2、由于被上诉人承租上诉人的房屋进行办厂经营，刚进行生产就被上诉人非法查封，使被上诉人的合同目的无法实现，被上诉人在起步初期存在资金周转困难很正常，即便拖欠部分租金，上诉人也不应当采取该种非法手段及方式扣、封被上诉人承租门面及物品，上诉人应当通过正常的法律途径解决合同纠纷。3、针对上诉人的上诉理由，被上诉人在一审中已提交依据合同缴纳租金、管理费及发票，并有证人证言和照片等证据足以证明上诉人非法锁封上诉人承租的房屋及生产成品并扣押物资。因此，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，判决公正，请二审法院依法予以维持。燃料总公司向原审法院起诉请求：1.依法解除原、被告2018年5月3日签订的《物业（服务）管理合同》。2.判令被告立即支付拖欠原告2019年1月1日至2019年7月14日的物业管理服务费每月10854.2元，共计70552.3元。3.判令被告从2019年7月15日起至2019年10月14日每月按9879.2元向原告支付物业管理服务费，共计29621.4元。4.被告从2019年10月15日起，每月按5724.4元向原告支付的物业管理服务费，直至解除《物业（服务）管理合同》时止。5.判令被告承担欠款总数30%的违约金约35000元。6.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院查明事实：2018年5月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：甲方将位于小河经济开发区方所有的生产车间，房屋面积4046平方米出租给乙方使用。（其中：一楼板房工棚100×10，二楼1973×14元，三楼1973×13元）。租赁期限五年，自2018年5月15日起至2023年5月14日止。同天，双方另行签订了《安全管理协议书》及《贵州物联（集团）有限公司物业（服务）管理合同》，主要约定：基于上述房屋租赁协议中被告承租原告房屋，原告为被告提供物业服务；管理的物业项目主要为公用设备、设施的管理、运行、维修和保养，消防楼道及公共场所卫生治理等；期限自2018年5月15日起至2023年5月14日止；被告按每月26.82元／平方米（10854.20元）的标准，于每季缴纳房租时向原告缴纳物业服务费，逾期未交纳服务管理费，从逾期之日起每天按应交服务管理费的10%加收滞纳金。2019年2月2日，被告向原告出具承诺书，承诺于2019年2月3日下午2点之前支付2019年1月份租金54271元，于2019年2月18日之前支付2018年12月份租金54271元，于2019年2月28日之前支付2019年2月份租金54271元。2019年10月8日，原告向被告发出“房租催缴通知”载明：贵州百晨源科技有限公司：我司于2018年5月15日起将我司所属小河周家寨生产车间2、3层出租给贵公司，并签订了相关租赁合同。2018年12月贵公司欠交我司房租共计54271元（54271元/月，计1个月）；2019年1月开始至2019年7月，除经我公司多次催缴后贵公司所支付我司2019年2月份54400元（54271元/月+129元）的房租外，2019年1-7月贵公司共计欠我司房租：325626元（54271元/月，共计6个月）；2019年8月起贵公司退还我司375平方米从计租金，2019年8-9月贵公司共计欠我司房租98792元（49696元/月，共计2个月），2019年贵公司欠租共计424418元；2018年12月1日-2019年9月30日贵公司共欠缴我司房租478689元。我司多次对接贵公司催缴房租欠款无果，根据合同法约定，贵公司已产生违约行为且给我司造成严重经济损失，我司再次要求贵公司缴纳所欠房租，并于2019年10月25日前缴纳完毕，请予以配合。后被告向原告发出“关于《房租催缴通知》的回复”载明：“2019年10月23日，我司收到贵公司《房租催缴通知》，现我司对贵公司《通知》作如下回复说明。一、我司2018年5月15日起租用贵公司小河周家寨生产车间2、3层。有租赁合同。二、2018年5月15日至2018年12月房租已全部付清，（注：2019年2月支付了2018年12月的房租）。三、2019年元月至2019年10月我司租用的第二层房租未能支付。2019年3月1日至2019年9月，我司租用的第3层存在争议。在2018年12月29日我司上报贵公司《关于缓缴2018年12月份房租的请求》时，我们与贵公司口头协商好，将我司租用的第三层从2019年3月起停止租用，当时说好改签租用合同事宜待尔后交房租时再来补办手续。后来在2019年2月大年30夜的前两天缴纳2018年12月份房租54400元（54271元/月+129元）时，面临春节放假，时间太紧张讲好过完春节后，下次缴房租时再来改签房租合同，双方口头认可就行了。后来因我司资金出现问题，一直未能缴上租金。故延迟至今也未补办改签租房合同手续事宜。但整个第3层我司租用后，备用来做生产成品仓库使用，可去年至今也因我司多方面原因未能正常生产，故该第3层楼除了（门口那几间小办公室我司使用和临时堆放过几十台成品炉子之外，其余面积基本一直基本处于空置状态。现请求贵公司支持扶助我们新办民营企业，酌情处理第3层租金问题，请求给予我司减免第3层门口几间办公室除外）2019年3月至9月份房租（第3层8-9月份又375㎡的面积贵公司已出租）为谢！四、除了第3层有争议的部分面积之外，其余我司租用的厂房二楼和一楼面积租金无异议，我司予以认可，待贵公司协调处理，确定具体欠租金额后，我司尽快做出还款计划，尽快解决。五、由于我司欠贵公司房租，贵公司将我司厂房从今年5月份开始封锁了，不准往外运出任何东西，我司正常运行受到影响，请贵公司妥善灵活处理，方便通融，恢复我司生产销售正常运行，以便我司尽快解决贵公司房租问题。......”原告提供贵州增值税专用发票，载明被告向原告交纳租金及物业服务费的情况，具体如下表：            开票日期              金额（元）              备  注                  2018年9月6日              54271              2018年5月15日至2018年6月14日                  2018年9月6日              54271              2018年6月15日至2018年7月14日                  2018年9月6日              54271              2018年7月15日至2018年8月14日                  2018年11月12日              54271              2018年8月15日至2018年9月14日                  2018年11月12日              54271              2018年9月15日至2018年10月14日                  2018年11月12日              54271              2018年10月15日至2018年11月14日                  2018年12月14日              81406.5              2018年11月15日至2018年12月31日                  注：2018年12月14日81406.5元中租金65125.2元、管理费16281.3元      因原、被告双方就租金支付事宜未协商一致，原告于2019年5月20日将出租给被告的房屋房门加锁，并于2019年7月14日将涉案房屋第三层收回。双方均予以认可被告每月交纳的54271元费用系由租金43416.8元及物业管理服务费10854.2元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订《贵州物联（集团）有限公司物业（服务）管理合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效。现原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告主张解除合同的请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付物业管理服务费的请求，原告向被告提供了物业服务，被告未按时足额向原告支付物业管理服务费，已经构成违约，应当承担违约责任。此情况下，原告可以通过友好协商或是提起诉讼等方式维护自身合法权益，而原告却于2019年5月20日将涉案房屋房门加锁，导致被告不能使用承租房屋，也未享受原告提供的物业服务，故一审法院确认被告应当向原告支付的物业管理服务费期间为2019年1月1日至2019年5月20日，共计50652.93元，对原告主张超出的部分，一审法院不予支持。关于原告主张的违约金，被告逾期支付物业管理服务费，必然会给原告造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，结合本案涉及情况，一审法院酌情确认被告向原告支付违约金15196元，对原告主张超出的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除原告贵阳市燃料总公司与被告贵州百晨源科技有限公司于2018年5月3日签订的《贵州物联（集团）有限公司物业（服务）管理合同》。二、被告贵州百晨源科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市燃料总公司支付物业管理服务费人民币50652.93元。三、被告贵州百晨源科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市燃料总公司支付违约金人民币15196元。四、驳回原告贵阳市燃料总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1750元（已减半收取），保全费人民币1270元，由原告贵阳市燃料总公司负担人民币1594元，由被告贵州百晨源科技有限公司负担人民币1426元。二审诉讼中，各方当事人均未提供新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人燃料总公司与被上诉人百晨源公司签订的《物业（服务）管理合同》系双方真实意思表示，属有效合同。合同履行期间，燃料总公司向百晨源公司承租的房屋提供了物业服务，百晨源公司未按时足额支付物业管理服务费，应当承担支付物业费及违约金的责任。关于物业管理服务费计算期间问题，因燃料总公司于2019年5月20日将涉案房屋房门加锁，导致百晨源公司不能正常使用承租房屋，也未享受燃料总公司提供的物业服务，故一审法院确认百晨源公司应当向燃料总公司支付的物业管理服务费期间为2019年1月1日至2019年5月20日，共计50652.93元，并无不当，本院予以确认。燃料总公司上诉认为其对房屋加锁系防止偷盗和财产安全，而从现场照片看百晨源公司对承租房屋已自行安装门锁，并无必要由出租方燃料总公司再行加锁，且燃料总公司未征求百晨源公司同意的情况下有对承租房屋加锁，必然造成百晨源公司不能正常使用房屋的后果，故本院对燃料总公司诉讼理由不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人贵阳市燃料总公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年九月十日书记员 潘盛机