陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终1441号 上诉人（原审被告）：陕西女皇实业有限公司，住所地咸阳市渭城区。组织机构代码：91610000786950381F。 法定代表人冯选选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张旭华，男，汉族，1982年10月26日出生，该公司员工，住咸阳市渭城区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：王雪莹，女，汉族，1995年1月6日出生，该公司员工，住咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审原告）：倪亚容，女，1971年11月7日生，汉族，住陕西省武功县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：苑玉领，陕西三井律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘颖，陕西三井律师事务所实习律师。 上诉人陕西女皇实业有限公司（以下简称女皇公司）因与被上诉人倪亚容租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市渭城区人民法院（2020）陕0404民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人女皇公司委托诉讼代理人张旭华、王雪莹，被上诉人倪亚容的委托诉讼代理人苑玉领、刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人女皇公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由是：1、《合同法》第236条规定:承租人继续使用租赁物,出租人未提出异议的，才形成不定期租赁关系。上诉人无论在租赁期内还是租赁期届满后,均未使用商铺；租赁期届满后,双方也未达成新的租赁合意,租赁合同已终止,双方并未形成不定期租赁关系，被上诉人要求支付租金的请求既无事实依据,也无法律依据。2、出租房屋需具有合法的所有权证书。上诉人与被上诉人签订的《商铺内部认购合同》仅是债权债务关系,商铺的所有权并未转移。被上诉人没有出租房屋的合法所有权证书，其无权出租房屋，更无权要求支付租金，故其关于支付租金的请求不能成立。特此上诉，请求二审法院撤销一审判决,驳回被上诉人诉讼请求。 被上诉人辩称，1、双方签订的商铺租赁合同合法有效。承租商铺后,是否使用、如何使用以及是否装修商铺等纯属上诉人自身权利,其可以自主决定,但这丝毫不能否认双方之间租赁关系的存在。租赁合同约定的一年期限届满后,双方没有续签书面租赁合同,上诉人也没有将涉案商铺退还给被上诉人,而是继续占有使用,根据《合同法》第236条的规定,双方已形成不定期租赁合同关系,上诉人应向被上诉人支付租金。2、双方之间签订的商铺内部认购合同已经具备了商品房买卖合同的主要内容,应视为商品房买卖合同,生效的咸阳仲裁委员会裁决书对此亦予以了确认。被上诉人基于该合同约定,对涉案商铺享有占有、使用、收益的权利,虽然因上诉人的原因至今未办理产权登记,但这不妨碍被上诉人对该商铺进行出租并收益。且至今并未有任何法律法规规定出租房屋必须取得产权证,相反合同法第212条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,其强调的是转移租赁物的使用和收益,并不要求出租人必须是租赁物的所有权人或已取得产权证,这从法律允许转租的规定也可以印证。故上诉人关于被上诉人未取得涉案商铺产权证书,无权出租房屋的观点显然无法律依据。综上所述,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决合法、合理,请求驳回上诉,维持原判。 原告向一审法院起诉请求:判令被告向原告支付拖欠的租金160512元（其中1-4-4002号商铺从2016年1月1日至2019年12月31日、1-4-4003号商铺从2017年1月1日至2019年12月31日）、承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：陕西女皇实业有限公司是咸阳市塞纳绿洲小区的开发商。2013年10月19日，倪亚容和陕西女皇实业有限公司分别签订两份《商铺内部认购合同》，约定倪亚容认购陕西女皇实业有限公司开发的塞纳绿洲香榭中央1栋4层4002号商铺和1栋4层4003号商铺。其中1栋4层4002号商铺面积为24平方米，单价为每平方米7600元，总金额为182400元。1栋4层4003号商铺面积为38.4平方米，单价为每平方米7600元，总金额为291840元。两份《商铺内部认购合同》有效期均为2013年10月19日至2015年10月18日。均约定合同届满前，在女皇公司取得相关证件后，双方签订正式的买卖合同，并为购买人办理相关产权登记；如女皇公司整体出售或因建筑施工单位工期拖延明显在合同约定期限内不能完工（超过30天）等事件出现，双方合同自动终止，不再签订正式买卖合同。在上述事件发生10日内，女皇公司需告知对方的情况（书面、电话、报刊等形式）对方不得以任何理由要求签订正式合同。在告知后10个工作日内，全额退还所交款项，并支付20%赔偿金，若逾期未退还的，每逾期一日购买人有权按实交金额的万分之三收取滞纳金等。原告于2013年10月7日向女皇公司全额缴纳了购买两商铺的款项。2015年8月8日，女皇公司和原告分别签订了两份《塞纳绿洲商铺租赁合同》，约定原告将购买的上述两套商铺出租给女皇公司，租赁期限均为2015年12月31日至2016年12月31日，租金标准均为每年按实际购买商铺款项的10%支付。原告已领取了被告支付的1栋4层4003号商铺一年的租金。两份租赁合同期限届满后，双方均未续签租赁合同，女皇公司也未将二商铺交还倪亚容。 另查明，陕西女皇实业有限公司于2015年5月13日取得了塞纳绿洲1、5栋房屋预售许可证。2018年陕西女皇实业有限公司以和倪亚容签订的《商铺内部认购合同》终止等事项分别向咸阳市仲裁委申请仲裁，均被裁决驳回。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告和被告签订的《商铺内部认购合同》，具备商品房买卖合同的主要内容，且购买人已按约定向女皇公司全额交付了合同款项，该《商铺内部认购合同》应为商品房买卖合同。被告陕西女皇实业有限公司和原告又于2015年8月8日分别签订了两份《塞纳绿洲商铺租赁合同》，该两份合同系双方真实意思表示，为有效合同，且陕西女皇实业有限公司已向原告支付了部分租金。合同履行期限届满后，双方均未签订新的租赁合同，女皇公司也未退回租赁物，双方之间已形成不定期的租赁合同。故原告诉请被告支付拖欠的1-4-4002号商铺从2016年1月1日至2019年12月31日、1-4-4003号商铺从2017年1月1日至2019年12月31日的租金共计160512元的诉讼请求应予以支持。对于被告陕西女皇实业有限公司辩称的租赁期内、租赁期满均未装修、使用租赁房屋，双方未形成不定期租赁合同，不应支付原告租金的答辩意见证据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，遂判决：陕西女皇实业有限公司于本判决生效后十日内支付倪亚容位于咸阳市XX小区XX栋XX层XX号商铺从2016年1月1日至2019年12月31日、1栋4层4003号商铺从2017年1月1日至2019年12月31日的租赁费共计160512元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的利息。本案诉讼费3510元，减半收取1755元，由陕西女皇实业有限公司负担。 二审中，上诉人女皇公司提交上诉人女皇公司作为出卖人与案外人陕西裕祥商贸有限公司作为买卖人签订的关于塞纳绿洲1、2、4、5、6、7号楼的《商品房买卖合同》二份。 证明2016年6月2日1-3层整层商铺整体出售第三人，被上诉人无权出租商铺收取后续租金。 被上诉人质证认为：该组证据不属于新证据，该证据在一审时就已形成，且在双方仲裁过程中已经提交，上诉人在一审无正当理由拒不提交，不属于新证据。女皇公司系买受人陕西裕祥商贸有限公司的股东，属于关联交易，且女皇公司仅提交了双方的买卖合同，并未提交相对应的转账凭证及完税证明，系虚假交易。故对其真实性、合法性均不予认可。 经审查，该证据在双方仲裁裁决中已提交，且上诉人未能提交案涉房产买卖交易的相关凭证及完税证明，对该证据的证明目的不予采信。 经二审审理查明的事实与一审查明事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人未取得商铺所有权证书是否有权向上诉人出租案涉商铺；2、双方当事人之间是否就案涉商铺形成了不定期租赁合同关系。 对以上争议焦点，本院评判如下：关于焦点1，《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案上诉人与被上诉人之间签订的商铺认购合同已经具备了商铺买卖合同的主要内容，应系商铺买卖合同，该合同合法有效。被上诉人依据合同约定履行了交纳房款的义务，而上诉人在取得商铺预售许可证后，以与被上诉人签订租赁合同的行为，表明其认可被上诉人系案涉商铺的合法所有权人，具备出资该商铺的权利基础。另外，案涉租赁合同第六条约定的“如果甲方（即被上诉人）将房屋所有权转让给第三方时，合同对新的房屋所有权人继续有效”等内容，也表明上诉人认可签订租赁合同时被上诉人对案涉商铺有权进行出租。被上诉人与上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，且上诉人亦依据该合同履行了支付相应租金的义务，故一审法院认定该租赁合同有效并无不当，上诉人关于被上诉人未取得所有权证书无权出租案涉商铺的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点2，双方签订的租赁合同期限虽然已经届满，上诉人辩称其一直未使用案涉商铺，但其当庭亦认可至今仍未向被上诉人返还该商铺的事实，即案涉商铺在合同约定租赁期间届满后仍一直由上诉人占有，一审法院据此认定双方当事人之间形成了不定期租赁合同关系，并判决上诉人支付相应租金符合法律规定，本院予以维持；上诉人关于双方未形成不定期租赁合同关系的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，女皇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3510元，由上诉人陕西女皇实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐京选 审判员  李晓菊 审判员  张丽艳 二〇二〇年九月一日 书记员  张 瑞 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 相关提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 1