江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3072号上诉人（原审被告）：胡小雨，男，1986年8月10日生，汉族，户籍地江苏省睢宁县，现住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：唐凯，江苏漫修律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡置天商业管理有限公司，统一社会信用代码91320211MA1WW3EP4U,住所地无锡市滨湖区雪浪街道雪新苑86-1。法定代表人：魏子杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁苗苗，上海达必诚律师事务所律师。上诉人胡小雨因与被上诉无锡置天商业管理有限公司（以下简称置天公司）服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初1278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡小雨上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，依法改判将涉案房屋运营管理费调整为置天公司与房屋产权人签订的租金标准。事实与理由：1、置天公司仅履行了提供商铺给其使用的义务，没有按照《运营管理服务合同》的约定提供其他服务。2、其自2018年10月1日收房，合同起算点应自起实际收到房屋开始计算，扣除置天公司给予的免费期以及已经支付运营管理费，其实际自2019年9月1日起开始没有支付运营费用，而非一审法院认定的自2019年8月15日开始。3、一审认定的每天每平方1.4元的运营管理费标准没有依据。合同约定的每天每平方1.4元的标准是对应置天公司提供所有的运营管理服务，置天公司没有按照《运营管理服务合同》提供约定的各项协助服务，其有权不按照合同约定支付费用。4、一审法院认定其违约有误，本案系置天公司先违约，未能按约提供运营管理服务才导致其没有按时支付运营管理费用。其还收到房屋产权人无锡市雪浪街道资产经营有限公司（以下简称雪浪公司）的《告知函》，明确告知该公司已经解除与置天公司的租赁合同，置天公司无权签订案涉房屋的租赁合同并收取费用，双方之间就此已经产生诉讼，致使房屋处于不确定状态。其对案涉房屋进行了装修，投入巨大成本，有可能给其造成巨大的损失。5、一审法院部分事实没有查明，置天公司与雪浪公司签订的《公有资产租赁合同》约定置天公司承租雪新苑地块商铺的平均单价为每天每平米0.36元，而置天公司租赁给其的房屋单价为1.4元，价格相差悬殊，又未提供额外服务，是否存在国有资产流失或利益输送等问题。被上诉人置天公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回胡小雨的上诉请求。置天公司向一审法院起诉请求：1、判令胡小雨向其公司支付自2019年8月15日起至2020年5月14日尚未支付的运营管理服务费349960.91元；2、判令胡小雨向其公司支付违约金(其中116653.64元自2019年7月31日起算；其中116653.64元自2019年10月31日起算；其中116653.64元自2020年1月31日起算；按年利率24%分段实计至胡小雨实际支付之日止)；3、判令胡小雨支付其公司代付的电费26913.06元；4、判令胡小雨承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2018年7月15日，雪浪公司与无锡喔窝物业管理有限公司签订《公有资产租赁合同》，雪公司将坐落于雪浪街道仙河苑五期雪新苑A、B块商业店铺71-1号至87-3号共计76间13442平方米整体租赁给无锡喔窝物业管理有限公司（以下简称喔窝公司）作商业用途使用，租期自2018年6月15日至2028年6月14日。2018年9月，甲方喔窝公司与乙方胡小雨签订《运营服务管理合同》，约定主要内容为，喔窝公司的宣传资料仅为要约邀请，不构成本合同内容；胡小雨在签订合同前已充分考虑市场经营风险，并承诺不以此作为不履行本合同或者单方解除本合同的理由；喔窝公司将其受托管理的坐落于无锡市雪浪街道雪新苑项目84-1、84-2、84-3、84-4、84-5、84-6商铺提供给胡小雨使用，并提供该商铺的运营管理服务；该商铺实际计费面积为913.14平方米，喔窝公司提供的运营管理服务内容为协助胡小雨办理交房手续及费用支付事宜、协助胡小雨申办营业执照事宜、协助胡小雨处理与相邻商家纠纷事宜等；胡小雨经营业态为饭店、餐饮等；喔窝公司为胡小雨提供运营管理服务的期限与胡小雨使用该商铺的期限一致，即自2018年9月15日起至2026年9月14日；运营管理服务费标准为1.4元/平方米/天（即38884.55元/月），为支持胡小雨装修及经营需要，喔窝公司同意免收自2018年9月15日起至2019年2月14日止的运营管理服务费；运营管理服务费自2018年9月15日起每3年递增10%，按季支付，每期胡小雨应提前15天向喔窝公司支付，胡小雨须于2018年9月15日前向喔窝公司交纳233307.27元的首季六个月运营管理服务费；该商铺的物业管理费、水电煤气等各项费用均由胡小雨承担；胡小雨未按时缴纳推广费、运营管理服务费、物业管理费、水电燃气及其他费用的，每逾期一天，胡小雨按应付未付款项千分之三承担违约责任；合同期内，胡小雨发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知喔窝公司，该房屋及其附属设施如因工程质量发生损坏的，喔窝公司应予维修，喔窝公司对该房屋的维修责任只限于该房屋的结构及交接时喔窝公司提供的设备设施。上述合同订立后，胡小雨按约支付了首期六个月的运营管理服务费233307.27元。2018年10月1日，胡小雨对案涉商铺进行了接收验收，并书面确认实际收房时间如与合同约定交付日期有延迟，系因胡小雨本人自身原因导致，与喔窝公司无关。胡小雨一审庭审中自述饭店于2019年3月9日开业至今，中间因新冠××疫情自2020年1月27日至4月1日停业。2019年3月1日至2019年7月1日期间案涉商铺应缴电费26913.06元，由喔窝公司代胡小雨向无锡市滨湖区雪浪街道葛埭社区工作站支付。2019年6月27日，雪浪公司向雪新苑Ａ、Ｂ块商业店铺71-1号至87-3号各位承租人发送《告知函》，告知各承租人已书面通知喔窝公司解除租赁合同，喔窝公司已无权签订所涉商铺租赁合同及收取相应费用。2019年10月9日，喔窝公司委托北京德和衡（上海）律师事务所向胡小雨发送律师函，催讨自2019年8月15日起的运营管理服务费及逾期付款违约金。因催讨无果，成讼。一审另查明，2019年10月8日，喔窝公司更名为置天公司。一审又查明，雪浪公司与喔窝公司、上海置天房加信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月6日向一审法院起诉，案号为（2019）苏0211民初3547号，雪浪公司起诉要求解除双方《公有资产租赁合同》、返还商铺、支付租金及违约金等，本案目前仍在审理中。上述事实，有《公有资产租赁合同》、《运营管理服务合同》及附件、告知函、电费缴纳凭证、律师函及当事人陈述笔录等在卷佐证。原审法院经审查后认为，案涉的《运营管理服务合同》系本案双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。置天公司（原喔窝公司）已依约提供了运营管理服务，置天公司有权依照合同向胡小雨收取运营管理服务费。根据查明事实，胡小雨仅支付了首期六个月运营管理服务费，扣除合同约定的免租期，对应的已付租期为2019年2月15日至2019年8月14日，故胡小雨自2019年8月15日起欠付至2020年5月14日的运营管理服务费是事实，胡小雨关于欠款起算点应为2019年9月1日起的辩称，与事实不符，不予支持。胡小雨另辩称关于置天公司招商时打造商业氛围的口头承诺不到位，合同明确约定宣传资料属于要约邀请，应以合同内容为准。关于公共厕所问题，胡小雨无相关证据证明，且与履行案涉合同义务无关，故上述辩称不能成立，不予支持。关于商铺内消防管爆裂问题，确属置天公司运营维修责任范围，但影响程度较小，不能构成胡小雨拒付运营管理服务费的理由，胡小雨自述已自行修复未发生修复费用，对饭店经营造成的损失其将另行主张，故损失部分本案不予理涉。关于雪浪公司的《告知函》，《公有资产租赁合同》尚未确认解除，且胡小雨并非该合同约束的相对方，雪浪公司单方发送胡小雨的告知内容，在案涉《运营管理服务合同》合法有效的前提下，并不能免除胡小雨向置天公司按约缴纳相关费用的付款义务，故胡小雨的该项辩称亦不能成立，不予支持。关于运营管理服务费的数额，根据《江苏省突发公共卫生事件应急预案》，为加强新冠××疫情防控，自2020年1月24日24时起，全省启动突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月24日24起调整为二级响应，自2020年3月27日24时起调整为三级响应。该突发公共卫生事件不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。虽饭店不属于抗疫期间政府强制停止经营的场所，但根据无锡市人民政府《关于实施新冠××疫情防控二级响应措施的通告》，餐饮单位暂不开放堂食，继续严禁大规模操办婚丧喜事。胡小雨自述受疫情影响其于2020年1月27日至4月1日停止经营，具有较大的可信度，因此造成胡小雨的饭店在一段时间内不能正常经营，导致使用案涉商铺的合同目的受到较大程度影响，根据公平原则，双方应共担相应损失。考虑到疫情对餐饮行业的客观影响、胡小雨停业的期限以及相关承租国有房屋租金减免政策，酌情减免胡小雨三个月运营管理服务费即116653.64元。关于置天公司主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案中，合同约定每期运营管理服务费按季提前15天支付，每逾期一天，胡小雨按应付未付款项千分之三承担违约责任，诉讼中，置天公司将违约金自动调整为年利率24%，该标准仍远高于正常市场资金成本，结合双方在履约中的过错程度，酌定按每日万分之三计算。由于胡小雨已于2019年7月31日和2019年10月31日即迟延履行下一季度费用，发生在疫情之前，故不能免除胡小雨对应周期运营管理服务费的逾期付款违约责任。关于2020年1月31日欠付的下季度运营管理服务费，因已酌情减免三个月的运营管理服务费，对应的违约责任也即免除。关于置天公司已垫付的2019年3月1日至2019年7月1日期间案涉商铺应缴电费26913.06元，胡小雨认可该事实，但辩称其中有部分已由次承租人缴纳，但无相应证据证实，故对置天公司的该项诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、胡小雨于判决生效后立即向置天公司支付自2019年8月15日至2020年5月14日期间欠付的运营管理服务费233307.28元；二、胡小雨于判决生效后立即向置天公司支付上述欠款相应的违约金，计算方法：其中116653.64元自2019年7月31日起，按照每日万分之三，计算至实际支付时止；其中116653.64元自2019年10月31日起，按照每日万分之三，计算至实际支付时止；三、胡小雨于判决生效后立即向置天公司支付2019年3月1日至2019年7月1日期间案涉商铺应缴电费26913.06元；四、驳回置天公司的其他诉讼请求。若胡小雨未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3803元，由胡小雨负担（该部分置天公司已预交，置天公司同意由胡小雨向置天公司直接支付，如胡小玉不自觉履行则在执行阶段一并处理）。二审经审理，对于原审法院查明的事实，本院依法予以确认。二审庭审中，胡小雨明确，置天公司未履行的义务为案涉合同关于服务内容第三条约定中协助处理相邻商业纠纷没有做到，一审中提到的消防管道爆裂没有进行维修，还有一些日常的卫生保洁都是其自理的。置天公司认为胡小雨未能提供曾告知其公司需要协助处理与相邻商家纠纷的证据，也没有提供其个公司拒绝协助处理的证据，且事实上其公司的义务也仅为协助义务。对于一审法院酌情免除了2020年1月27日至4月1日期间的管理费胡小雨表示没有异议，置天公司表示其公司并非国有企业而是私营企业，因此不予认可，但其公司未上诉，接受一审的判决。本院认为，本案的争议焦点在于胡小雨应当支付的运用管理服务费的起算时间是何时；置天公司在合同履行期间是否履行了运用管理服务，是否有权按照约定的1.4元的标准收取运用管理费用；胡小雨未及时支付运营管理服务费是否存在合理理由，是否构成违约应当承担相应违约金。关于运营管理服务费的起算时间，胡小雨认为其自2018年10月1日收房的，从此时扣除免除费用的5个月期限，再扣除其已经支付的6个月的运营管理费，剩余的运营管理费应当自2019年9月1日起算。双方在合同中明确约定合同期限为2018年9月15日起至2026年9月14日，喔窝公司同意免收自运营管理服务费期限自2018年9月15日起至2019年2月14日止。虽然胡小雨客观上自2018年10月1日才收房，但书面确认实际收房时间如与合同约定交付日期有延迟，系因胡小雨本人自身原因导致，与喔窝公司无关。因此，胡小雨的上述主张不符合双方约定，也不符合事实，本院依法不予采信，原审法院关于剩余运营管理服务费的起算点并未不当。关于置天公司是否履行了合同义务的问题，胡小雨明确置天公司未履行的义务为未协助处理相邻商业纠纷，未对消防管道爆裂进行维修和未进行日常保洁。关于相邻商家纠纷的问题，作为经营商家，应当遵守市场规则，诚实守信，和平友好共处关系需要相邻商家自行维护，置天公司作为运营管理商仅能提供协助。胡小雨并未提供证据存在相邻商家纠纷，以及通知置天公司协助置天公司予以拒绝的证据。关于消防管道爆裂的维修义务，虽然属于置天公司运营维修的服务范围，但服务的形式也可以包括胡小雨自行修复后由置天公司承担费用，事实上胡小雨也已经自行解决且未产生费用，其主张存在经营损失已经明确另案主张。关于日常保洁的问题，胡小雨经营范围内的保洁工作应当由商家自行负责，对于公共区域的卫生保洁工作置天公司作为运营管理方应当承担，但胡小雨未提供置天公司怠于行使该方面义务的证据。因此置天公司有权按照合同约定向胡小雨授权运营管理费用，至于置天公司与雪浪公司之间如何约定对胡小雨并无约束力。关于违约责任，如上所述，胡小雨未能提供证据证明置天公司存在怠于履行合同义务可以致其拒付运营管理费的情形。虽然雪浪公司向胡小雨发送了《告知函》，但与其发生合同关系的系置天公司并非雪浪公司，在置天公司和雪浪公司的合同关系尚未解除之时，胡小雨没有理由拒付置天公司的运营管理费。综上，胡小雨的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信，对其上诉请求不予支持。原审判决查明事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4800元，由上诉人胡小雨负担。本判决为终审判决。审判长 缪 凌审判员 钱 菲审判员 胡 伟二〇二〇年九月十五日书记员 蒋欣悦