北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6515号上诉人（原审原告）：北京市海淀区铸钢厂，住所地北京市海淀区白家疃村东口。法定代表人：王鑫，经理。委托诉讼代理人：邓沐，北京国同金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京金辉国际旅行社有限公司，住所地北京市海淀区柳浪庄甲1号院7号平房5号。法定代表人：李书文，董事长。委托诉讼代理人：孙潇，北京市乾坤律师事务所律师。上诉人北京市海淀区铸钢厂（以下简称海淀铸钢厂）因与被上诉人北京金辉国际旅行社有限公司（以下简称金辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初22359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。海淀铸钢厂上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除海淀铸钢厂与金辉公司于2012年12月6日签订的《预付补偿款协议书》。二、金辉公司返还海淀铸钢厂给付的300万元补偿款，或者发回一审法院重审。三、一、二案件受理费由金辉公司负担。事实与理由：一、一审判决与已生效的北京市海淀区人民法院“（2015）海民初字第14159号”《民事判决书》[以下简称“14159号判决”，该案二审维持判决为北京市第一中级人民法院“（2019）京01民终810号”《民事判决书》]的判理部分相矛盾。金辉公司在上述14159号案中所主张的400万元损失，就是涉案的300万元清退费用。在“14159号判决”已经驳回了金辉公司就300万元清退费用的诉讼请求后，本案一审判决仍然把该300万元认定为金辉公司的清退费用，实际上与“14159号判决”相矛盾。二、一审判决认定事实不清。市场的退租和清退包括三个阶段：第一个阶段发生在2011年底前，第二个阶段发生在2012年的9月15日至2012年9月20日。这两个阶段的清退行为发生在双方签订《预付补偿款协议书》之前，所以，该补偿协议与金辉公司所述的清退行为无关。第三阶段发生在双方于2008年1月1日签订的租赁协议被北京市海淀区人民法院作出的“（2013）海民初字18721号”《民事判决》解除之后[该案二审维持判决为北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第13176号”《民事判决书》]，该阶段金辉公司的清退行为实际上是在执行上述生效判决所确定义务，而不是履行《预付补偿款协议书》的行为。三、海淀铸钢厂按照《预付补偿款协议书》给付金辉公司的300万元并不是支付给金辉公司实施清退行为的对价，目的是为了终止双方于2008年1月1日签订的租赁协议。四、海淀铸钢厂主张解除双方于2012年12月6日签订的《预付补偿款协议书》理由充分。海淀铸钢厂支付金辉公司300万元的前提条件是双方协商解除2008年1月1日签订的租赁协议，并就金辉公司在土地上所建的房屋被拆除以后的补偿问题双方达成协议，而这两个前提条件现在都不存在，所以，案涉的300万元金辉公司应该退还。综上，判为所请。金辉公司二审辩称：一、一审判决事实清楚、适用法律正确。（一）《预付补偿款协议书》为独立合同，该协议目的明确，权利义务具体，生效与履行均不依附于其他合同。（二）《预付补偿款协议书》非租赁合同性质，内容上与原租赁合同无关，签订时间上系在原租赁合同被法院判决解除之前。（三）《预付补偿款协议书》不具法定解除情形，不应解除。该协议的最终目的是协助清退商户，金辉公司已积极履行了该协议所确定的义务，清退工作已于2014年完成，合同目业已实现。二、一审判决与“14159号判决”无矛盾之处。“14159号判决”系其他合同引起的纠纷，与本案无关。金辉公司在不同案件中提供的与本案相同的证据，证明目的有所不同，且“14159号判决”也并非对证据本身进行定性。“14159号”案关于合同解除后的归责、补偿问题，牵涉多方，尚未有定论，应当另行解决，与本案无关。三、《预付补偿款协议书》的签订背景是双方租赁合同所涉及的土地要被政府征收，故需对涉及的商户进行清退。清退工作由金辉公司完成，海淀铸钢厂给付的300万元是清退费用，与租赁合同是否解除无关。金辉公司就补偿金额问题要再另行起诉海淀铸钢厂，因为海淀铸钢厂给付的300万元清退费用不够。综上，请求驳回上诉，维持原判。海淀铸钢厂向一审法院提出诉讼请求：一、解除海淀铸钢厂、金辉公司于2012年12月6日签订的《预付补偿款协议书》。二、金辉公司返还海淀铸钢厂给付的补偿款300万元。三、诉讼费由金辉公司承担。一审法院认定事实：2008年1月1日，海淀铸钢厂（甲方）与金辉公司（乙方）签订租赁协议，该协议约定：甲方将坐落于北京市海淀区温泉镇白家疃东口106号院，现有建筑面积8000平方米左右，场地近50亩出租给乙方，用于承办农贸市场。乙方在租用期间内要确保甲方留守处办公用房。租期自2008年元月1日起至2038年12月31日止，租期30年。年租金为30万元，每年递增2%，以此类推，每年分两次付清，每半年付50%。乙方在本协议期内可根据经营需要对租赁房屋进行升级改建，改建增加的建筑面积产权归乙方所有，承建费由乙方承担。乙方根据经营需要在租赁的场地上进行新的建设，新建设的房屋及设施产权归乙方所有。如在协议期内发生国家征地甲乙双方终止协议，互不负赔偿责任，乙方投资改建及扩建的房屋、设施及全部营业损失等补偿费用归乙方所有。在租赁期间内，乙方在场内所建房屋产权归乙方所有，建筑审批手续乙方办理，甲方协助。乙方在合同期满后，所建房屋交付给甲方，甲方不承担赔偿责任，如因审批手续不全出现政府执法部门查封、拆除情况，所形成的损失由乙方自行承担。乙方在甲方原有房屋的改造须经甲方同意，并由书面文件经双方签字后方可进行，其改造的项目产权归乙方所有。协议签订后，金辉公司在未取得建设审批的情况下陆续在租赁场地内新建了部分建筑。2011年底，金辉公司对租赁场地西北角的建筑进行改建，经现场勘验，该建筑主体存在破坏、拆除情况，并加建钢结构二层。在金辉公司改建过程中，海淀铸钢厂进行阻止。2012年海淀铸钢厂在涉案场地发出通告，要求严禁进行房屋建设和房屋改造及修缮工作。同年4月23日，海淀区城管大队对涉案院内于2012年1月新建的钢结构一处二层房屋进行现场勘验测量，并拍照取证。同年8月14日，海淀区城管大队作出京海城管罚字〔2012〕320401号公告，认定上述房屋属违法建设。2012年12月6日，海淀铸钢厂（甲方）与金辉公司（乙方）签订《预付补偿款协议书》，该协议书约定：鉴于甲乙双方共知的原因，甲方双方本着公平、合理、平稳和谐的原则，为终止双方于2008年1月1日签订的租赁协议而做前期准备工作。乙方已于2012年9月起开始腾退商户，同时甲方协助乙方做好市场的腾退工作及后续遗留问题的处理。乙方在承租甲方土地期间在其上自建了一些平房，并修建了道路、供水等地上附属物及设施。甲方认可以上事实，同意支付乙方一定款项作为乙方终止协议的经济补偿。由于善后处理工作还没有最终完成，地上物评估报告也没有最终确认，考虑到乙方为腾退市场和善后处理工作确已付出一些成本，为更好地协助乙方彻底完成所有善后处理工作，甲方同意先行支付乙方人民币300万元，用于加快善后处理速度。待最终补偿款确定后，双方签订终止租赁协议之时，将该预付款从总补偿款金额中扣除。该笔补偿款将在本协议签订之日起七日内一次性支付给乙方。《预付补偿款协议书》签订后，海淀铸钢厂给付金辉公司预付款款项300万元，并拆除了部分金辉公司新建的建筑物。2013年，海淀铸钢厂起诉金辉公司，要求判令解除海淀铸钢厂与金辉公司于2008年1月1日签订的租赁协议，并要求金辉公司将北京市海淀区温泉镇白家疃东口106号院内违章建筑拆除，将房屋和场地交还海淀铸钢厂。一审法院经审理认为“涉案场地无法满足原约定开办农贸市场的用途，且金辉公司在海淀铸钢厂阻止的情况下仍对租赁场地西北角建筑物进行改建，并对建筑主体进行了破坏拆除，故海淀铸钢厂有权解除合同。金辉公司并未提出反诉，故解除后果应在本判决生效后再行一并解决”据此，做出（2013）海民初字第18721号民事判决书，判决解除双方的租赁协议，驳回海淀铸钢厂的其他诉讼请求。双方对一审不服均提起上诉，二审经审理认为“诉争房屋建筑主体和承重结构在金辉公司承租使用期间遭到擅自变动，已经对诉争房屋造成严重损害，同时也严重损害了房屋价值，侵害了海淀铸钢厂的重大物权利益，海淀铸钢厂理应依据《合同法》第219条之规定获得针对双方《租赁协议》的法定解除权。因海淀铸钢厂要求金辉公司将房屋和场地交还一节与合同解除后续事宜一并解决较为妥当，故本院对海淀铸钢厂该项上诉请求不予支持”，据此，做出（2013）一中民终字第13176号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2014年，海淀铸钢厂起诉金辉公司要求金辉公司将北京市海淀区温泉镇白家疃东口106号院内房屋和场地交还，并拆除该院内2号厂房（铸钢车间）内加建钢结构二层。该案审理中，就对场地内房屋的实际使用情况，金辉公司主张将承租的场地及房屋无偿交由北京绿色温泉农副产品零售市场有限公司使用，北京绿色温泉农副产品零售市场有限公司又将房屋租给北京叶茂圣繁经贸有限公司、王万平、赵鹏、续淑萍、房建等十余家商户。经现场勘验，北京市海淀区温泉镇白家疃东口106号院内主要建筑为南侧涂层车间、西侧海淀铸钢厂厂房（二层为金辉公司加建钢结构）及厂房后二层楼及东侧食堂，院落大门上锁，由海淀铸钢厂工作人员控制，院内有海淀铸钢厂及金辉公司工作人员值守，无第三方实际经营情况，房屋内存放部分第三方物品。另查，北京绿色温泉农副产品零售市场有限公司与赵鹏、续淑萍、房建、王万平等商户租赁合同纠纷已经诉讼，现相关法院判决已生效，对应租赁合同已经不再继续履行。北京绿色温泉农副产品零售市场有限公司与北京叶茂圣繁经贸有限公司因纠纷曾提起诉讼，后撤诉。就海淀铸钢厂与金辉公司《预付补偿款协议书》的履行情况，海淀铸钢厂给付金辉公司300万预付款后，双方对后续补偿问题至今未协商一致，双方均主张对方委托了评估单位对增建房屋造价进行鉴定，但均未提供证据，亦未见相关评估委托及评估结果。金辉公司主张因根据《预付补偿款协议书》补偿结果尚未确定，故无法腾退。该院经审理认为，“海淀铸钢厂与金辉公司于2008年1月1日前签订租赁协议，由金辉公司承租位于北京海淀区温泉镇白家疃东口106号院内房屋，现经生效法院文书确定该租赁协议已经解除，故金辉公司理应腾退承租院落及房屋。因双方签订租赁协议时约定金辉公司可以在承租场地根据经营需要对租赁房屋进行升级改建，且双方签订《预付补偿款协议书》亦确定海淀铸钢厂认可金辉公司在承租土地期间在其上自建了一些平房并修建了道路、供水等地上附属物及设施，故海淀铸钢厂要求金辉公司将北京市海淀区温泉镇白家疃东口106号院内2号厂房（海淀铸钢车间）内加建钢结构二层拆除一节，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。”据此，作出（2014）海民初字第00504号民事判决书，判决：“一、金辉公司于本判决生效后十五日内腾退承租的北京市海淀区温泉镇白家疃东口106号院内房屋和场地交还海淀铸钢厂；二、驳回海淀铸钢厂要求金辉公司将北京市海淀区温泉镇白家疃东口106号院内2号厂房（铸钢车间）内加建钢结构二层拆除等诉讼请求。”金辉公司对一审判决不服提出上诉，二审经审理认为“本案所涉租赁合同已经生效判决确认解除，根据法律规定，出租人海淀铸钢厂可以要求金辉公司腾退租赁场地，承租人应无条件腾退。至于承租人称尚有几家次承租人还在使用，不能作为其不予腾退的理由，况且合同解除至今已经有足够时间解决次承租人的腾退问题，故金辉公司的上诉理由不能成立。至于金辉公司上诉所称的尚有补偿问题未予解决，亦不能作为其不腾退租赁场地的理由，补偿问题双方可另行解决。”据此，作出（2014）一中民终字第04630号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。之后，涉案院落已由金辉公司腾退并交还给了海淀铸钢厂。2015年，金辉公司将海淀铸钢厂诉至该院，要求海淀铸钢厂赔偿其经营损失1200万，自建房屋及设施费用2963万元及由于被告单方要求解除合同给其造成的经济损失400万元。该院经审理，作出“14159号判决”，判决如下：一、海淀铸钢厂于本判决生效后十日内补偿金辉公司自建房屋及设施费用人民币三十五万元；二、驳回金辉公司的其他诉讼请求。金辉公司及海淀铸钢厂对该判决均不服并提起上诉，北京市第一中级法院经审理，作出（2019）京01民终810号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案庭审中，金辉公司提交了商铺解约书、市场场地租赁合同、民事判决书、工资单、薪资表等若干证据，证明其公司如《预付补偿款协议书》中所述，自2012年9月开始为了清退租户做了大量工作，包括通知商户、与商户协商解约、发放解约赔偿金、退还租金和定金、协助商户搬离等，并证明其公司花费大量钱款用于解约补偿金、管理费用、人工费用的支出。庭审中，双方均认可金辉公司于2014年完成了全部腾退商户工作。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《预付补偿款协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格依据协议履行各自义务。根据该协议约定内容可知，该协议签订背景是“为终止双方于2008年1月1日签订的租赁协议而做前期准备工作”，而合同目的是海淀铸钢厂在考虑到金辉公司已于2012年9月起开始腾退商户并为腾退和善后工作确已付出相当成本，先行支付金辉公司300万元，以协助金辉公司加快处理速度，从而彻底完成所有腾退商户及善后工作。上述协议签订后，海淀铸钢厂依约支付了300万元，金辉公司继续进行包括通知商户、与商户协商解约、发放解约赔偿金、退还租金和定金、协助商户搬离等腾退商户及善后工作，并为此花费了大量钱款，最终于2014年完成了全部腾退商户工作。故，该协议已经履行完毕，合同目的已经实现。综上，双方均已依约履行了各自合同义务，合同目的已经实现，在此情况下，海淀铸钢厂以该合同目的无法实现为由要求解除该协议并要求金辉公司退还300万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回海淀铸钢厂的全部诉讼请求。二审期间，本院组织当事人进行了证据交换和质证。海淀铸钢厂提交以下新的诉讼材料：一、金辉公司针对北京市第一中级人民法院作出的“（2014）一中民终字第04630号”《民事判决书》提起再审的《民事再审申请书》复印件、北京市高级法院“（2015）高民申字第00416号”《民事申请再审案件应诉通知书》复印件。证明目的：在《民事再审申请书》第4页第3自然段，金辉公司自认就海淀铸钢厂对金辉公司的地上物损失补偿方法双方已经达成一致，即以有关评估结果作为确定补偿金数额的依据。由此可见，补偿问题与金辉公司的清退行为无关。金辉公司质证称：真实性认可，证明目的不认可。《民事再审申请书》第4页第3自然段所载内容不能证明涉案的300万元是补偿款，而非清退费用。本院认定，因不能对本案的处理结果产生影响，不作为新证据收入本案。二、海淀铸钢厂2012年9月8日签发的“铸钢〔2012〕02号”《通告》复印件。证明目的：由于金辉公司在市场内建造违章建筑及市场内存在安全隐患，海淀铸钢厂要求金辉公司对该市场进行清退。金辉公司质证称：真实性认可，证明目的不认可。不能说明整个市场内都是违章建筑。本院认定，因不能对本案的处理结果产生影响，不作为新证据收入本案。金辉公司提交以下新的诉讼材料：海淀铸钢厂于2012年8月20日出具的《通告函》复印件。证明目的：涉案《预付补偿款协议书》是因市场要腾退才签订，而非为解除租赁合同而签订。海淀铸钢厂质证称：真实性认可，证明目的不认可。该《通告函》所记载的市场土地要被征收之事，实际上是海淀铸钢厂意欲与金辉公司解除租赁合同的借口。因金辉公司在市场上建了很多违章建筑，为让金辉公司拆除违建，故出具此《通告函》。本院认定，因不能对本案的处理结果产生影响，不作为新证据收入本案。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于海淀铸钢厂要求返还300万元的上诉理由。第一，依据“14159号判决”之内容，海淀铸钢厂诉称的300万元不是金辉公司在14159号案中主张的400万元。海淀铸钢厂已将300万元给付金辉公司，金辉公司不存在就该笔款项再提起诉讼，要求海淀铸钢厂给付的问题。海淀铸钢厂该上诉理由无证据支持，本院不予采信。第二，依据《预付补偿款协议书》之约定，300万元是基于如下事实给付：（一）海淀铸钢厂认可金辉公司于2012年9月已开始腾退商户的事实。（二）海淀铸钢厂有协助义务，即协助金辉公司做好市场腾退工作及后续遗留问题处理的义务。（三）海淀铸钢厂认可金辉公司在承租的土地上自建平房、修建道路、供水等地上附属物及设施的事实。（四）善后处理工作还没有最终完成。（五）地上建筑物评估报告双方还未最终确认。（六）金辉公司为腾退市场和善后处理工作确已付出一些成本。（七）海淀铸钢厂为了更好地协助金辉公司彻底完成所有善后处理工作。（八）为了加快善后处理工作。由此可知，海淀铸钢厂给付金辉公司300万元是基于多重因素。据此，海淀铸钢厂关于300万元给付目的之上诉理由与上述约定相悖，本院不予采信。第三，依据《预付补偿款协议书》“海淀铸钢厂认可以上事实，同意支付金辉公司一定款项作为金辉公司终止协议的经济补偿”之约定，300万元款的性质是海淀铸钢厂对金辉公司的经济补偿，而且是预付的经济补偿。该款项的性质不因海淀铸钢厂先行给付金辉公司以及“待最终补偿款确定后，双方签订终止租赁协议之时，将该预付款从总补偿款金额中扣除”之约定而改变。据此，双方当事人关于300万元款的性质的上诉理由及答辩意见，因与上述约定相悖，本院均不予采信。二、关于海淀铸钢厂要求解除《预付补偿款协议书》之上诉理由能否成立的问题。首先，如前所述，300万元是基于多重因素而给付，与《预付补偿款协议书》的签订目的无关，即便解除上述协议，也只能部分解除，300万元之给付的约定不应该解除。其次，依据《预付补偿款协议书》之约定，该合同是为终止双方于2008年1月1日签订的租赁协议做前期准备工作而签订。在海淀铸钢厂没有证据证明前期准备工作具体是何内容，且已无法实现的情况下，其该点上诉理由，本院不予采信。综上，海淀铸钢厂的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由北京市海淀区铸钢厂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁志雄审 判 员 董 伟审 判 员 徐 硕二〇二〇年九月二十九日法官助理 张晓伟书 记 员 张雪冬