江苏省淮安市淮安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0803执异27号 案外人：丁正仁，男，汉族，1969年2月28日出生，住无锡市惠山区。 申请执行人：王素珍，女，汉族，1959年10月27日生，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：赵宏扬（王素珍丈夫），男，汉族、1961年10月10日生，住淮安市清江浦区。 被执行人：淮安市广和置业有限公司，住所地淮安市淮安区。 法定代表人：乐海涛，该公司董事长。 被执行人：乐海涛，男，汉族，1980年8月27日生，住淮安市淮安区。 被执行人：陈轶东，男，汉族，1967年7月10日生，住淮安市淮安区。 被执行人：谈玉荣，男，汉族，1974年12月11日生，住淮安市淮安区。 在本院执行申请执行人王素珍与被执行人淮安市广和置业有限公司、乐海涛、陈轶东、谈玉荣民间借贷纠纷一案中，案外人丁正仁向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明,王素珍与淮安市广和置业有限公司、乐海涛、陈轶东、谈玉荣民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月29日作出（2017）苏0803民初6865号民事判决：一、被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛于本判决生效之日起三日内偿还原告王素珍借款本金3476000元及利息（以3476000元为基数，按月利率2%从2015年12月1日计算至实际履行之日），被告陈轶东、谈玉荣对该笔借款承担连带清偿责任；二、被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛于本判决生效之日起三日内偿还原告王素珍借款本金30万元及利息（以30万元为基数，按月利率2%从2017年1月28日计算至实际履行之日），被告谈玉荣对该笔借款承担连带清偿责任；三、被告谈玉荣于本判决生效之日起三日内偿还原告王素珍借款本金30万元及利息（以30万元为基数，按月利率2%从2017年3月12日计算至实际履行之日）；四、驳回原告王素珍其他诉讼请求。本案案件受理费52456元，减半收取计26228元，其中由被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛、陈轶东、谈玉荣共同负担23906元，由被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛、谈玉荣共同负担1161元，由被告谈玉荣负担1161元。 根据王素珍的申请，本院于2018年3月6日立案强制执行王素珍与淮安市广和置业有限公司、乐海涛、陈轶东、谈玉荣民间借贷纠纷一案，案号为（2018）苏0803执621号。在该案执行过程中，本院于2018年10月18日作出（2018）苏0803执621号之五执行裁定：查封被执行人淮安市广和置业有限公司所有的位于淮安市××均镇××大道南侧××小区××综合楼××室、××室商品房；三号楼601室商品房；四号楼505室商品房，查封期限为三年。并向淮安市淮安区不动产登记中心发出（2018）苏0803执621号协助执行通知书，协助查封被执行人淮安市广和置业有限公司所有位于淮安市××均镇××大道南侧××小区××综合楼××室面积为91.81平方米（不动产权证号C201420749）、202室面积为262.37平方米（不动产权证号C201420758）商品房；三号楼601室面积为104.85平方米（不动产权证号C201421485）商品房；四号楼505室面积为109.22平方米（不动产权证号C201421543）商品房，查封期限为三年（从2018年10月19日至2021年10月18日止）。2018年9月3日，本院作出（2018）苏0803执621号执行裁定：终结（2018）苏0803执621号案件的执行。 丁正仁（案外人）提出异议称，请求终止对淮安市淮安区流均镇流均小区一号综合楼102室房屋的执行。事实与理由：异议人于2014年5月8日向被执行人淮安市广和置业有限公司购买了由其开发的淮安区流均镇流均小区一号综合楼102室，异议人支付了全部购房款后因该房屋的购房合同遗失，加之当时与被执行人淮安市广和置业有限公司存在矛盾，对异议人的补办要求置之不理，造成异议人手中无购房合同，也无法开具购房发票，更无法办理不动产权证，但该房屋在签订购房合同后已在淮安区住建局办理备案手续。（购房合同现已补办，购房发票暂时还是无法开具。）贵院将异议人的财产予以执行，明显错误。。 申请执行人王素珍辩称：1、2018年10月，贵院查封登记在淮安市广和置业有限公司名下不动产1号楼102室,并于2019年9月10日发出评估、拍卖、清场公告，该房产并无异议人登记信息，显然不是事实买卖，应视为该买卖合同无效。2、异议人的合同遗失，现在又补签一份2014年5月8日的合同，相关规定必须在30天内备案，而其备案时间为2019年12月18日，约定房屋交付期限是“应当在2014年3月31日前”，出现未买房却先交房，异议人也没有实际占有房屋，显然合同无效。3、异议人提出无法开具购房发票，又提供2018年7月23日开具的1号楼103室的发票，显然不是1号楼102室合同。4.异议人一次汇款2500000元给广和置业，贵院有丁正仁与广和置业关于该借贷诉讼执行一案，显然如此大额款项就是借款。5、异议人提供的三份商品房销售网上管理系统和三份区不动产分别为1号楼103室、101室、104室，均与1号楼102室无关。请求法院驳回异议人提出的异议。 被执行人淮安市广和置业有限公司辩称，本公司所开发的淮安市淮安区流均镇流均大道南侧流均小区1号楼102室，在2016年8月5日出售给异议人丁正仁，已经将购房款付清，但没有及时开具购房发票而未能办成房屋不动产产权证。该1号楼102室房屋的产权为异议人丁正仁所有，法院查封异议人丁正仁的房屋，这与本公司没有关系，不应该查封丁正仁的权属财产1号楼102室房屋，请法院依法解除查封。 被执行人乐海涛、陈轶东、谈玉荣没有提出答辩意见。 另查明，2014年5月8日，案外人丁正仁与淮安市广和置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被执行人淮安市广和置业有限公司将位于淮安市××均镇××大道南侧××小区××楼××室、建筑面积为91.81平方米的房屋一套出售给案外人丁正仁。该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为：淮安房预售证2013151号，该商品房的用途为商业。双方约定房屋价款201982元，买受人于签约当日支付全部房款，房屋交付期限为2014年3月31日 前。合同签订后，于2019年12月18日进行商品房买卖合同备案。 案外人丁正仁于2014年5月8日从银行向淮安市广和置业有限公司汇款2500000元。案外人丁正仁没有占有涉案房屋。 淮安市广和置业有限公司经营范围：房地产开发、经营;涉案房屋登记在淮安市广和置业有限公司名下。 还查明，2014年5月8日淮安市广和置业有限公司向异议人借款人民币2500000元，还款80万元本金，尚欠70万元本金，后淮安市广和置业有限公司又向异议人借款人民币800000元，合计尚欠异议人人民币1500000元。2017年10月27日，案外人丁正仁作为原告，以淮安市广和置业有限公司、乐海涛为被告向本院提起诉讼，要求两被告偿还借款本金1500000元及相应利息，案外人丁正仁、淮安市广和置业有限公司、乐海涛就借款本金及相应利息达成协议，本院于2017年11月28日作出（2017）苏0803民初5969号民事调解书予以确认，案外人丁正仁也以该民事调解书为执行依据，向本院申请执行。 本院认为，本案的争议焦点是案外人丁正仁对涉案房屋所有权的主张能否阻却本院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，丁正仁对登记在被执行人淮安市广和置业有限公司名下的流均小区1号楼102室商品房提出执行异议，虽然其与淮安市广和置业有限公司签订了《商品房买卖合同》并进行合同备案，该房屋用途为商业用房，但其于2014年5月8日签订商品房买卖合同，到2019年12月18日才进行商品房买卖合同备显然不合常理。其次，丁正仁提供的汇款证明，其于2014年5月8日从银行向淮安市广和置业有限公司汇款2500000元并认为是购房款，但该款项案外人已于2017年10月27日向本院提起诉讼，双方并达成还款协议，涉案房款包含在2500000元借款中，异议人并未另外向被执行人淮安市广和置业有限公司支付1号楼102室的购房款。故其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形，故异议人的主张不能阻却本院的执行，对异议人的异议请求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人丁正仁的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾金年 审判员  季学平 审判员  赵志群 二〇二〇年九月十八日 书记员  张 会 附页――裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。