河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12008号上诉人（原审原告）：王梓涵，女，汉族，1992年5月3日出生，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：郭国柱，河南泽重律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉洁，河南泽重律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白丽芳，女，汉族，1983年8月24日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：闫攀登，河南裕达律师事务所律师。原审第三人：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号11号楼12层1205号。法定代表人：郭海军，公司总经理。委托诉讼代理人：王玉兴，公司员工。上诉人王梓涵因与被上诉人白丽芳及原审第三人郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初9607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。王梓涵上诉请求：一、请求依法撤销一审民事判决书第二项内容，发回重审或依法改判被上诉人向上诉人赔付40万元定金及已付佣金10万元；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院查明事实确有错误，被上诉人在合同履行过程中严重违约，应按《房屋买卖合同》的约定向上诉人赔付定金及已付佣金。一、一审法院查明事实确有错误，2020年1月15日被上诉人未能办完案涉房屋的解押查封手续，上诉人为了合同能够履行就与被上诉人协商，但最终协商未果。案涉合同确是因被上诉人原因实际无法履行，被上诉人属于严重违约。第一，一审法院模糊了上诉人实际知道的房屋查封情形，在双方前期磋商之时，被上诉人称是因为家里做生意的原因自己进行的查封，签订完合同之后能够立即解除，第三人公司中介的询问笔录也可证实这一点，上诉人是在认为房屋的查封措施能够很快解除的情况下签订的合同，且在合同特别约定处，被上诉人也承诺“房屋解押完后3个工作日内去法院办理完毕解封手续”。一审法院仅称原告知晓查封情况容易产生歧义，且该说法脱离证据，与事实不符，容易得出对上诉人不利的结论。第二，对于房屋的实际查封情况，上诉人是在签订合同之后才知道的，在2020年1月15日被上诉人未能解除房屋查封措施之后，被上诉人实际已经违约，但上诉人还是想买房子，为了合同能够顺利履行选择继续与被上诉人协商。第三，一审法院称对于合同价款、履行时间及方式均进行了变更，但是根据庭审的证据和第三人公司中介的陈述，不能证明这一点，双方实际是一直在协商，并未对履行时间及方式进行明确变更，仅是协商的过程。在协商过程中，被上诉人不同意将资金放入资金监管中心，要求将钱放至法院，但在不能确认被上诉人是否涉及其他诉讼及房屋是否能顺利过户至自己名下的情况下，涉及这么大额的财产，上诉人也不同意将资金放入法院，在此情形下一直协商未果。第四，一审法院已经查明，2020年4月10日，郑州市管城回族区人民法院已经出具（2019)豫0104执4265号协助执行通知书，将案涉房屋过户至张东平名下，但2020年4月23日，被上诉人还要通过中介告知上诉人最晚于2020年5月8日前支付购房款。被上诉人的陈述明显与事实不符，没有真正出卖房屋的意图，也不具备履行合同的能力。因此，2020年1月15日之前，被上诉人未能顺利解除房屋的查封，上诉人为了履行合同还是继续协商，在不能保证己方资金安全的情况下一直协商未果，而在协商过程中，郑州市管城回族区人民法院已经将案涉房屋过户至张东平名下，合同已经无法继续履行，被上诉人的行为属于严重违约，上诉人依据签订的《房屋买卖合同》要求被上诉人赔付违约金及佣金有事实及法律依据。二、一审法院所称双方对于合同价款、履行时间及方式均进行了变更属于臆测，据此作出的判决确有错误。如前所述，在2020年1月15日，案涉房屋的查封措施还未解除，第三人公司的中介也证实当时上诉人已经准备好房款。在此过程中，上诉人一直期待合同顺利履行，但是被上诉人已经存在严重违约行为。在此之后，上诉人还是想买案涉房屋，双方继续协商，但这之后只是协商的过程，并未对合同价款、履行时间及方式进行明确变更，双方没有签订任何补充协议或者书面材料证明明确变更了合同内容，一审之时双方都没有提交相应的证据，而一审法院仅依据违约方的陈述作出此种臆测，作出错误判决。综上所述，一审法院事实认定确有错误，被上诉人在合同履行过程中严重违约，且经过多次协商仍然不能解决房屋的查封问题，郑州市管城回族区人民法院又已处置了案涉房屋，在此情形下，案涉合同已事实履行不能。而上述情形正是因为被上诉人未能披露查封的真实原因和未能及时解除查封，被上诉人属于严重违约。另补充：本案合同签订之前，案涉房屋存在两次查封，一次是管城区法院的查封，一次是金水区法院的查封，并且还存在着抵押。案涉房屋根本不具备交易和处分的条件，合同从开始被上诉人就知道案涉房屋无法交易，因此上诉人请求贵院判决被上诉人返还40万定金以及10万元的佣金。白丽芳辩称：原审法院认定事实清楚，适应法律准确，王梓涵的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定王梓涵在签订房屋买卖合同之前已知晓涉案房屋抵押和查封情况是正确的。该房屋买卖合同签订时，双方和第三人中介、债权人张东平都在场，关于涉案房屋抵押和查封情况，白丽芳、中介已如实向王梓涵说明。并且，涉案房屋抵押、查封的事实，在房屋买卖合同第八条第二项也以书面形式进行了明确，故王梓涵签约前已知晓涉案房屋存在抵押和法院查封的情形。二、在合同履行过程中，双方关于合同价款、履行时间和方式进行了变更，原审判决认定事实正确。由于王梓涵购房资金一直未准备齐，双方、第三人中介和债权人张东平于2020年1月15日才去法院办理解封。在办理解封手续时，双方关于支付购房款和办理解封、过户手续的先后顺序发生了分歧。事后，白丽芳关于交付购房款、过户方式等问题积极地与中介、王梓涵进行了沟通。期间，王梓涵不仅不主动沟通，中介给他打电话还以各种理由推脱，再加上春节假期和疫情的原因，直到2020年3月底，双方关于过户等细节问题未达成一致。在沟通过程中，王梓涵又提出降价，房价由原来的750万元变为718万。各方多次沟通商量下，双方当事人一致同意走资金监管，将涉案房屋先过户到债权人张东平名下，再由张东平过户给王梓涵。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。正天公司述称，一审判决正确。王梓涵向一审法院起诉请求：1、解除本案原被告之间的《房屋买卖合同》关系；2、判令被告白丽芳向原告王梓涵赔付定金40万元及原告王梓涵向第三人正天公司所付佣金10万元；3、本案诉讼费由被告白丽芳承担。一审法院认定事实：2019年12月12日，郑州市管城回族区人民法院关于郑州市金水区鸿苑路61号32号楼1-2层4层、2号房产（第一次拍卖）的公告显示：郑州市管城回族区人民法院将于2020年1月13日10时至2020年1月14日10时止（延时的除外）在河南省郑州市管城回族区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。拍卖标的为金水区鸿苑路61号32号楼1-2层4层、2号房产【不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0090418号和豫（2018）郑州市不动产权第0090376号】。2020年1月1日，原告王梓涵（买受人、乙方）与被告白丽芳（出卖人、甲方）、第三人正天公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定，甲方自愿将坐落于金水区鸿苑路61号32号楼1-4层2号和金水区鸿苑路61号32号楼1-2层4号的成套住宅（权属证件号0090376号和0090418号，建筑面积为119.57平方米和197.98平方米），所有权人/共有人为白丽芳的房屋出售给乙方，总价款为750万元；甲乙双方到房地产交易管理等部门办理房产过户及相关手续时，应按国家规定交纳相关税费，交易税费由乙方承担，丙方居间服务费为10万元，由乙方承担。乙方应于签约时支付合同定金、居间服务费、过户服务费合计50万元，其中丙方居间服务费和过户服务费共计10万元，余额40万元作为定金由丙方代为保管，作为乙方履行合同诚意的担保，计算支付房款时，该定金冲抵相应房款并转为物业交割保证金，在甲乙双方物业交割完毕后丙方转付给甲方。若该房屋设有抵押，甲方自行解押，甲方自签订本合同之日起三个工作日内向贷款银行提出还款申请，自行筹款按贷款银行确定的日期及时还清银行贷款并办理抵押注销手续，乙方签订本合同之日起于2020年1月15日一次性付款，甲乙双方共同到房地产交易管理部门办理网签/监管手续，乙方将剩余全部房款（不含定金）缴存监管账户，办理过户后由监管机构按流程将房款付至甲方。甲乙双方按照预定办理贷款、解押、网签、监管等程序具备过户条件后，双方应于2020年1月15日内按房地产交易管理部门的工作流程要求持相关证件共同到场协助办理过户手续。违约责任载明：若在合同履行中发现房屋被查封或限制转让，甲方承诺自买受人知悉之日起10个工作内解除房屋查封或限制转让情形，因甲方原因拒绝出售或因甲方原因导致不能向买房出售房产的，由甲方承担违约责任，因乙方原因放弃购买或因乙方原因导致不能向卖方支付房款的，由乙方承担违约责任。甲乙双方有上述1、2项违约行为，或任一方擅自违约拒绝协助办理贷款、解押、网签、监管。过户等手续导致交易失败的，则视为该房违约，应向守约方支付总房款的10%作为违约金，丙方收取的局间服务费不再退还，守约方所受该项损失由其直接向违约方主张理赔。甲方逾期交房的，自逾期日按总房款的日万分之四支付违约金至实际交付之日，乙方逾期付款的，自逾期日按应付款项的日万分之四支付违约金至实际付款日止，一方上述逾期超过60日，对方有权解除合同。其他约定载明：1、甲乙双方约定以资金监管方式去办理过户；2、买方知道此房屋现处于查封状态，甲方已和查封人协商好，在房屋银行解押完后3个工作日内去法院办理完毕解押手续。甲方保证房屋于2020年1月15日之前房屋可以正常办理房管局网签过户条件，逾期视为违约；3、丙方应对甲乙双方进到忠实义务，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，乙方同意将保证金交于丙方，若有违反上述情况，丙方应承担相应的责任和义务，乙方只针对丙方行使权利和义务。原告王梓涵在买受人处签字捺印，被告白丽芳在出卖人处签字捺印，第三人正天公司在居间人处签章。2020年1月4日，原告王梓涵向第三人正天公司尾号7703账户转款50万元。同日，被告白丽芳通过尾号7557中信银行账户向其本人尾号为7464账户转账1920999.51元，交易摘要为个人贷款还款。被告白丽芳称其于2020年1月6日办理了银行解押手续。2020年4月10日，郑州市管城回族区人民法院出具的（2019）豫0104执4265号协助执行通知书显示：解除被执行人白丽芳名下位于金水区鸿苑路61号32号楼1-2层4号（权属证号：豫（2018）郑州市不动产权第0090376号）和金水区鸿苑路61号32号楼1-4层2号（权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0090418号）两套房产的查封；将位于金水区鸿苑路61号32号楼1-2层4号（权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0090376号）和金水区鸿苑路61号32号楼1-4层2号（权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0090418号）两套房产过户到张东平名下。2020年4月23日，被告白丽芳向第三人正天公司邮寄催办函一份，在第三人正天公司收到后，被告白丽芳要求公司员工王玉兴微信通知原告王梓涵，王玉兴于当日向被告白丽芳出示了发送截图。该催办函主要载明：“双方约定于2020年1月15日前办理过户手续，我方于2020年1月15日前自行解押银行存款二百多万，且可办理过户手续，因贵方不同意资金打于法院办理，又因春节将近双方协商都能接受的方式办理，春节后又因新型冠状病毒导致办理时间延期，后经协商贵方同意我方将房屋过户到债权人张东平名下，并且经居间方与我方多次沟通价格，最终我方同意贵方一次性以柒百伍拾万购买此房屋，我方承担第一次过户到张东平名下的过户费用和第二次过户到贵方名下的第二次过户增值税和个人所得税的费用。现房屋已完全具备过户条件，然经本人及正天置业多次通知，贵方仍未按合同约定履行义务且无合理理由拒绝办理申请过户手续。希望于2020年5月8日前支付我方购房款并赴郑州市房地产交易中心申请办理产权过户手续……”庭审中，原告王梓涵的代理人称，第三人正天公司将40万元定金退还给原告王梓涵，对于被告白丽芳陈述的事情其不清楚具体履行情况。该院告知其在庭后三日内通知原告王梓涵本人到庭接受询问，原告王梓涵未到庭。被告白丽芳称，2020年1月1日，原被告和中介公司还有案外人张东平协商好1月15日去房管局办理网签，但1月15日约好到法院办理解押手续时，原告王梓涵未到，因此涉案房屋于2020年1月15日没有解封。庭审后，第三人正天公司员工王玉兴到庭进行询问称，合同约定1月15日办手续，在之前被告白丽芳已经办理完解押，因为有债权人，协商1月15日去管城法院办理解封。原告王梓涵跟我说的意思是钱放到监管中心，法院说要把钱放到法院账户。1月15日的时候，原告王梓涵的爱人去了法院，双方对支付方式没有协商一致。后来双方一直在协商这个事情，年前被告白丽芳还没有和债权人协商好钱放在哪里的问题。因为疫情原因，等到房管局上班，双方见了一次面，双方重新协商了一次价款，最后说成718万元。双方协商怎么样安全过户到原告王梓涵名下，跟原告王梓涵沟通的是她的钱走资金监管的方式，房屋先办到债权人名下，债权人再办到原告王梓涵名下，多出的税费由被告白丽芳承担。在房屋办到债权人名下后，跟原告王梓涵沟通办手续，原告王梓涵一直没往下办，就说房子在债权人名下被告白丽芳违约了。一审法院认为：涉案《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告王梓涵诉请解除买卖合同，被告白丽芳对此亦无异议，双方的买卖合同已解除。根据原被告白丽芳提交的证据和第三人的陈述，在原被告签订买卖合同之前，原告王梓涵对于涉案房屋的查封情况是知晓的，在2020年1月15日双方未按合同期限履行过户手续后，经协商，原被告对合同价款、履行时间及方式均进行了变更，现原告王梓涵以被告白丽芳虚假查封、房屋尚有其他买卖纠纷而不能履行合同为由，要求被告白丽芳赔付定金40万元及已付佣金10万元，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告王梓涵与被告白丽芳、第三人郑州市正天房地产经纪有限公司于2010年1月1日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、驳回原告王梓涵的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4400元，由原告王梓涵负担。二审期间，白丽芳提交不动产登记资料查询结果证明，证明涉案房屋不存在重复抵押，除了抵押之外，只有管城法院查封，没有其他法院查封。王梓涵质证称，真实性无异议，上诉人听到房子在2019年12月20日被金水法院查封。正天公司质证称，真实性无异议，是代理人本人和业主一块去查询的。王梓涵、正天公司无新证据提交。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。涉案《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同约定，甲乙双方约定以资金监管方式去办理过户；买方知道此房屋现处于查封状态，甲方已和查封人协商好，在房屋银行解押完后3个工作日内去法院办理完毕解封手续；甲方保证房屋于2020年1月15日之前房屋可以正常办理房管局网签过户条件等。因办理房屋过户的前提系房屋解封，各方约定2020年1月15日到法院办理解封手续时，王梓涵本人未到场。后各方对合同价款、履行时间及方式进行了协商并变更。根据各方当事人的举证质证及陈述，一审法院认定王梓涵在签订合同前知晓涉案房屋存在查封，并无不当。王梓涵上诉称，白丽芳未能披露查封的真实原因、未能及时解除查封以及房屋尚有其他买卖纠纷而不能履行合同等属于严重违约，要求赔付定金40万元及已付佣金10万元，证据不足，不予支持。综上所述，王梓涵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由王梓涵负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年九月二十七日书记员  马梦涵