江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终3399号上诉人（原审原告）：王益松，男，1969年6月26日出生，汉族，住江苏省盐城。上诉人（原审被告）：中海宏洋置地（盐城）有限公司，住所地江苏省盐城市人民南路5#盐城国际创投中心5015、5012室。法定代表人：杨林,该公司董事长。委托诉讼代理人：崔红娟，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市交通投资集团有限公司，住所地江苏省盐城市青年中路8#18-19层。法定代表人：夏立新，该公司总经理。委托诉讼代理人：李敏，该公司员工。委托诉讼代理人：孙学荣，江苏中茵海华律师事务所律师。上诉人王益松因与上诉人中海宏洋置地（盐城）有限公司（以下简称中海宏洋公司）、盐城市交通投资集团有限公司（以下简称交投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王益松上诉请求：1.中海宏洋公司及交投公司赔偿王益松违约金等损失费共计74680元。2.交投公司赔偿我方误工费、打印费、交通费、精神损失费等11640元。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决不当。一、一审判决认为，“但此后，中海宏洋公司通知王益松签约，王益松未及时去行使该权利，系对自身损失的扩大。”事实是，王益松接到中海宏洋公司书面通知，需在收件3天内联系交投公司，并与交投公司相关责任人一起至该公司售楼处签署商品房买卖合同。中海宏洋公司应当联系交投公司，《领房通知》为交投公司开具，交投公司作为拆迁安置责任人有义务配合签约，交投公司拒绝配合，责任明显在中海宏洋公司、交投公司，主要责任在交投公司。此后，中海宏洋公司于2020年4月28日庭审中辩称王益松一人也可以签署无依据，应当以书证《领房通知》、《通知书》为依据。对一审将损失的扩大责任由王益松承担不予认可。二、一审判决认为，王益松主张7万余元违约金，并未提供充分证据证明其实际造成的损失。根据合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。按照中海宏洋公司提供的合同，违约金为七十多万元，王益松只索赔七万多元，主张违约金与实际造成的损失并不相等。王益松的损失不仅仅是直接经济损失，还包括可预见的损失，如不能如期签约无法获取公积金、利率较低的住房贷款，房屋转让、抵押权利，相关的打印费、交通费、误工费、精神损失等。三、交投公司作为拆迁安置责任人，其2018年3月的《回复函》把中海宏洋公司的违法行为称为:双方签订的合同依法依规；购房户认为的不平等条约，实际是为了保护双方利益而设订的公平条款。事实上后来被工商部门认定为违法违规，处以行政处罚。中海宏洋公司书面要求交投公司相关责任人和王益松一起去签订合同，但因其拒不执行，导致王益松损失进一步扩大。交投公司如果一开始就认真负责，积极协调，案件有可能不会发生，即使发生也会在2018年底解决。一审认定交投公司无责任与事实不符。中海宏洋公司对王益松的上诉辩称，1.王益松二审要求中海宏洋公司、交投公司共同赔偿其74680元的违约金，变更了一审诉讼请求，中海宏洋公司不予认可。2.中海宏洋公司坚持认为与王益松之间不存在房屋买卖合同关系，没有责任赔偿其违约金。对一审法院判令中海宏洋公司补偿其3万元也不予认同。3.对王益松要求交投公司向其赔偿与中海宏洋公司无关。其他意见同中海宏洋公司的上诉请求及事实与理由。交投公司对王益松的上诉辩称，1.王益松在一审时是向中海宏洋公司主张赔偿违约金74680元，上诉时追加交投公司共同向其赔偿74680元，已超出一审的诉讼请求，法院不应审理该请求。2.王益松主张交投公司应为其协调纠纷，因本案涉及的是王益松与中海宏洋公司之间就签订房屋买卖合同产生的纠纷，该房屋买卖合同中，交投公司不是合同的当事人，故要求交投公司向其赔偿没有事实和法律依据。故一审判决正确。中海宏洋公司上诉请求：1.依法改判驳回王益松对中海宏洋公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件诉讼费用均由王益松负担。事实与理由：一、一审法院认定中海宏洋公司与王益松之间构成事实上的合同关系，认为案涉纠纷系房屋买卖合同纠纷，显属认定事实不清，适用法律错误。第一，一审法院仅凭中海宏洋公司向王益松交付房屋并开具相应发票就武断认定双方存在房屋买卖合同关系，却对王益松向交投公司支付了全部房款以及房屋是拆迁安置房性质等重要事实避重就轻。第二，客观上，在实际履行《限价商品房开发建设协议》的过程中，盐城中海凯旋门的所有拆迁户（包括王益松）均是与交投公司签订的房屋拆迁协议书，所有拆迁户的房款也都是缴纳至交投公司。中海宏洋公司仅是依据交投公司开具的《盐城市区限价商品房准购证》协助拆迁户办理签约、开票、交房等手续。第三，中海宏洋公司与拆迁户签订的商品房买卖合同，仅是为了协助拆迁户办理房屋产权证的需要，以签订商品房买卖合同的形式办理产权过户手续，并不具有证明中海宏洋公司与拆迁户之间存在其它法律关系的效力。王益松是由交投公司进行拆迁安置，王益松是基于与交投公司签订的房屋拆迁协议书而成为中海凯旋花园的业主。综上，中海宏洋公司与王益松之间并不存在事实上的房屋买卖合同关系，案涉纠纷应定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。二、本案中，王益松是基于违约金请求权要求中海宏洋公司承担违约责任，但一审法院所作判决是基于损害赔偿请求权，违反了“不告不理”的原则，严重违反法定程序。王益松诉请要求中海宏洋公司赔偿其违约金74680元，并没有诉请要求赔偿其损失。一审法院突破其诉请，在其没有提供充分证据证明其实际损失的情况下判令中海宏洋公司补偿适当损失30000元，系滥用自由裁量权。三、直至目前，王益松都未至中海宏洋公司处签订为办产证需要而需签署的房屋买卖合同，其自身拖延签约，应对其所谓的损失自行承担全部责任。第一，王益松已入住中海凯旋花园三年之久，并没有因为其投诉举报的内容对其合法权益产生任何不利影响。结合一审庭审中，王益松明确表示等本案判决后再考虑签订合同事宜，足以证明王益松主观上恶意拖延签订合同，提起诉讼，以谋取其所谓的“违约金”，损害了中海宏洋公司的合法权益。第二，根据王益松一审提交的证据《来访人员登记表》，王益松所谓的维权期间始于2018年3月2日，截止于2018年12月4日，可以进一步佐证其自身怠于办理产证。四、退一步讲，即便王益松与中海宏洋公司存在事实上的房屋买卖合同关系，补充协议第六条“关于权属登记办理的特别约定”第3款明确载明，“如因出卖人的责任，致使自房屋交付之日起2年内不能取得房屋权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。王益松是对补充协议的部分条款提出异议，对第六条第3款是不持异议的。王益松2017年3月19日领房，2017年3月19日至2018年12月4日这一期间未满两年，不符合补充协议约定的支付违约金的条件。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。王益松对中海宏洋公司的上诉辩称，1.无论是否受交投公司委托，我方与中海宏洋公司签订合同是有效的。2.中海宏洋公司辩称依据交投公司委托协助办理签约开票、交房手续，交投公司是否委托签订违法的补充协议，中海宏洋公司是否是想得到非法利益。3.我方与中海宏洋公司签订购房合同，对双方具有约束力，形成法律关系。4.中海宏洋公司一直不认可与我方有房屋买卖关系，发函要求交投公司签订房屋买卖合同，交投公司又发函称拆迁安置结束，拒绝协调，责任在中海宏洋公司和交投公司，我方没有责任。我方全款购房，无法办理公积金贷款、办理房产证，借款严重影响生活。5.我方在中海宏洋公司购买了房屋，款项也支付给了中海宏洋公司，但中海宏洋公司称房款是给了交投公司，我方不清楚其中情况。6.中海宏洋公司陈述受交投公司委托办理的补充协议。我方认为是中海宏洋公司要求签订补充协议的，该协议已经被工商部门认定为违法违规。交投公司对中海宏洋公司的上诉辩称，案涉地块原来是盐城市船厂的地块，该地块由我方进行拆迁，拆迁工作结束后，土地交给了中海宏洋公司进行开发。2012年11月1日我方与拆迁户即本案当事人王益松签订了《盐城市房屋拆迁协议书（产权调换）》。该协议书签订后，为落实被安置户的房源，根据我市的政策性规定，由原拆迁人和地块的开发商再签订落实限价商品房的协议，该限价商品房的目的是用于安置该地块的被拆迁户，所以我方与王益松之间存在拆迁安置法律关系。我方将拆迁款项汇至中海宏洋公司，如有不足，由购房人向中海宏洋公司补足购房款。在这种情况下，具备交房条件时，由中海宏洋公司通知被拆迁人王益松到该公司办理商品房买卖合同。在签订商品房买卖合同的过程中，因中海宏洋公司需要签订补充协议，而王益松不同意签订，才造成的本案纠纷。所以，一审时王益松是依据该商品房买卖合同作为事实依据向中海宏洋公司主张违约金7万多元，由于证据欠缺，所以一审判决以违约损害补偿的方式，补偿了王益松3万元。对王益松要求我方承担误工费的请求，因我方在商品房买卖合同中不是合同主体，所以王益松向我方主张误工费没有事实依据。中海宏洋公司在上诉状中也没有要求我方承担相应的责任，所以对其上诉请求，我方请求二审依法认定。王益松向一审法院起诉请求：1.判令中海宏洋公司赔偿王益松违约金74680元；2.判令交投公司赔偿王益松误工费11640元。一审法院认定事实：2012年11月1日，交投公司（甲方、拆迁人）与王益松（乙方、被拆迁人）签订《盐城市房屋拆迁协议书（产权调换）》一份，约定：甲方将座落于南新河船厂的房屋与乙方进行产权调换。甲方应补偿乙方各项费用合计549800元，甲方将坐落于南新河船厂的房屋与乙方进行产权调换。2014年11月12日，中海宏洋公司（甲方）与交投公司（乙方）签订《限价商品房开发建设协议》一份，约定：一、限价商品房房源与房价：1.盐城市区开放大道东、世纪大道南侧地块（项目名称：中海凯旋花园）含有住宅建筑面积10%的限价商品房建设项目，目前规划设计楼栋中，3#、4#、5#、6#楼即为限价商品房房源所在楼栋。按照《国有建设用地使用权出让合同》约定，甲方建设18839.959平方米的限价商品房。非机动车库及机动车停车位按规划审批要求配置（由甲方直接向被拆迁人销售）。被拆迁人为指定限价商品房的购房人，购房款由乙方为被拆迁人代付。4.甲方在与被拆迁人签订《商品房买卖合同》后，除被拆迁人被乙方代扣的房屋价款外，不足部分由乙方协助甲方结清拆迁户账款。安置结束后，总房款由甲乙双方清算。6.房屋经批准预售后，甲方凭乙方出具的《盐城市区限价商品房准购证》与被拆迁人签订限价商品房买卖合同，注明房屋性质，并根据准购证核准的面积，分别按照本协议第2条中约定的价款计算房款。五、违约责任：14.甲方未按本协议约定完成房屋建设并交付使用的，自约定之日起，按应付总房款的万分之五/日（即39563元）向乙方支付违约金。15.乙方未按本协议约定向甲方支付房屋价款的，自约定之日起，按应付总房款的万分之五/日（即39563元）向甲方支付违约金。2017年1月8日，交投公司向王益松出具《领房通知》，载明：王益松户，请你户于2017年12日下午17：30到中海凯旋门南区办理你户领房的相关手续。2017年3月18日，王益松以银行卡刷卡方式向交投公司账户支付中海凯旋门5#楼1001室房屋购房款357434元，剩余房款由交投公司扣除349800元拆迁款，用以抵付房款。2017年3月19日，中海宏洋公司向王益松出具《江苏增值税普通发票发票联》，载明：购买方为王益松；货物或应税劳务、服务名称为销售不动产—住宅；规格型号为凯旋花园5-1001；合计价款为707234元；销售方为中海宏洋公司。同日，中海宏洋公司向王益松出具《商品房买卖协定书》及《合同补充协议》，王益松认可《商品房买卖协定书》的内容，但认为《合同补充协议》的部分格式条款显失公平，不同意签订补充协议。中海宏洋公司、王益松因此未能签订案涉《商品房买卖协定书》。该《商品房买卖协定书》第十七条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理。《合同补充协议》第六条关于权属登记办理的特别约定：3.出卖人在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后的360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房屋权属证书的，出卖人按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金。2018年3月2日，交投公司出具《回复函》一份，载明：一、对投诉人所诉情况，我司向相关单位了解，中海宏洋回复：（一）双方签订的合同依法依规，且所有手续均报房产局进行了备案；（二）购房户所认为的“不平等条约”，实际是为了保护双方利益而设定的公平条款；（三）房地产开发企业作为独立自主的市场主体，根据公平、公正、公开原则，提供市场化服务，所提供的合同范本面对的对象为市场主体，不能针对某一特定对象而制定特定合同。二、我司提供房源截止2017年4月已基本安置结束，投诉人所反映问题与开发商合同签订问题，对此情况，我司无最终解释权。2018年10月23日，盐城市城南新区消费者协会向王益松出具《终止消费者权益争议调解告知书》一份，载明：关于你与中海宏洋公司发生的购房合同纠纷一事，经过我消协工作人员的多次沟通并调查了解情况，在调解过程中出现“当事人拒绝调解”的情形，根据《消费者协会受理消费者投诉工作导则》的规定，我会决定终止调解。建议你可以根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十九条的规定采取其他途径解决。2018年11月29日，盐城市工商行政管理局城南分局（以下简称工商局城南分局）向王益松出具《告知书》一份，载明：你于2018年向我局举报称，中海宏洋公司涉嫌强制消费者签订不平等协议，我局于2018年11月26日依法进行立案调查。2018年12月4日，中海宏洋公司向王益松出具《通知书》一份，载明：王益松先生，您预订的中海凯旋门5-1001号房屋，需在收件3天内联系交投公司，并与交投公司相关负责人一起至我司售楼处签署商品房买卖合同，逾期需自行承担相关风险。2019年9月10日，工商局城南分局向举报人王益松出具盐南工商案字[2019]00386号《行政处罚决定书》，载明：经查，当事人于2014年1月27日设立，主要从事房地产开发与销售。2017年3月19日，举报人购买了当事人开发的中海凯旋门小区5号楼1001室商品房，在举报人办理了购房手续，缴清全部房款707234元，开具了发票后，签订《商品房买卖议定书》之前，当事人要求其先签订由当事人事先拟定好的《合同补充协议》，若不签订，则不与之签订《商品房买卖议定书》，举报人认为该补充协议中的许多条款违反相关法律规定，侵犯了其合法权益，拒绝签订上述补充协议。由于举报人不同意签订上述补充协议，故当事人就没有与之签订《商品房买卖议定书》，举报人遂以当事人不与之签订《商品房买卖议定书》不能办理房屋产权证明和房屋贷款为由，向本局进行投诉。当事人已于2018年12月4日发函给举报人同意在其不签订补充协议的情况下与之签订《商品房买卖议定书》。本局认为，经营者提供商品或服务时，不得利用合同格式条款、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，以及减轻或者免除经营者责任，加重消费者责任、限制或排除消费者权利的其他规定。当事人要求举报签订的《合同补充协议》第八条第3项、第4项、第5项等内容违反了《物权法》第七十二条的规定，侵犯了业主的合法权益，依法应予处罚。综上所述，当事人的上述行为违反了《江苏省消费者权益保护条例》第八条第三款的规定，依据《江苏省消费者权益保护条例》第六十一条第（一）项的规定，决定对当事人处罚如下：1.责令停止违法行为，消除影响；2.罚款20000元，上缴国库。关于案涉房屋的交房时间，王益松庭审中陈述其于2017年3月19日领房，过了2个月开始装修，装修好后就入住至今。一审法院认为：因王益松不同意签订《合同补充协议》，其与中海宏洋公司遂未能签订《商品房买卖协定书》，但就案涉中海凯旋门5#1001室的房屋，中海宏洋公司于2017年3月19日已交付王益松，并开具相应发票，王益松向交投公司支付了全部房款，该部分购房款由交投公司根据其与中海宏洋公司之间的《限价商品房开发建设协议》另行结算，但就王益松而言，其就案涉房屋交易的合同相对方为中海宏洋公司，即王益松与中海宏洋公司间构成事实上的合同关系。该合同符合当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同相对性，案涉房屋买卖合同纠纷应约束合同相对方。交投公司与中海宏洋公司之间的《限价商品房开发建设协议》以及交投公司与王益松之间的《盐城市房屋拆迁协议书（产权调换）》，系各方主体之间的另一法律关系，与案涉纠纷无关。现王益松依据《商品房买卖协定书》第十七条及《合同补充协议》第六条约定主张中海宏洋公司支付违约金74860元。对此，一审法院认为，《商品房买卖协定书》约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照补充协议处理。而王益松明确表明其认可《商品房买卖协定书》，不认可并拒绝签订《合同补充协议》，故案涉《合同补充协议》对王益松、中海宏洋公司无约束力，王益松依据该补充协议主张违约金无合同依据。本案中，案涉房屋于2017年3月19日交付，后因王益松不同意中海宏洋公司要求其签订《合同补充协议》，双方至今未能签订《商品房买卖协定书》，以致房屋所有权证未能办理。之后，王益松多方维权，中海宏洋公司通知王益松于2018年12月4日签署商品房买卖合同，然王益松至今仍未与中海宏洋公司签订买卖合同。经法院释明，王益松表示等本案判决后再考虑签订合同事宜。对此，一审法院认为，王益松在2018年12月4日之前未能与中海宏洋公司签订商品房买卖合同，从本院查明的事实看，中海宏洋公司要求王益松签订《合同补充协议》，基于该协议的有关条款违反法律规定，王益松拒签具有合理理由，故双方在此期间未能签约责任在于中海宏洋公司。但此后，中海宏洋公司通知王益松签约，王益松未及时去行使该权利，系对自身损失的扩大。王益松主张7万余元违约金，并未提供充分证据证明其实际造成的损失，鉴于中海宏洋对前期未能与王益松签订合同存在主要责任，一审法院酌定中海宏洋公司向王益松补偿适当损失30000元。同时，建议双方尽快及时就案涉房屋签订房屋买卖合同，并办理产权证书，避免矛盾进一步扩大。王益松还认为交投公司拒绝为其协调案涉纠纷，主张交投公司赔偿其误工费11640元。对此，一审法院认为，本案处理的是王益松与中海宏洋公司之间的房屋买卖合同纠纷，交投公司并非合同当事人，并无为其协调纠纷的法定义务或合同义务，王益松要求交投公司向其赔偿损失无事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、中海宏洋公司应于判决生效十日内向王益松补偿30000元。二、驳回王益松其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1958元，依法减半收取979元，由王益松承担379元，由中海宏洋公司负担600元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，王益松为履行其与交投公司之间的《盐城市房屋拆迁协议书（产权调换）》，就案涉中海凯旋门5#1001室房屋，向交投公司支付了包含拆迁款在内的全部购房款，该部分购房款由交投公司根据其与中海宏洋公司之间的《限价商品房开发建设协议》另行结算。交投公司为履行其与中海宏洋公司之间的《限价商品房开发建设协议》于2017年3月19日向王益松开具了相应发票，并将案涉房屋交付给王益松。但王益松与中海宏洋公司双方在签订案涉房屋买卖合同过程中，因王益松不同意签订《商品房买卖协定书》的附件《合同补充协议》，双方遂未能签订《商品房买卖协定书》，并发生纠纷。因此，一审认定本案为房屋买卖合同纠纷并无不当。一审中，王益松依据《商品房买卖协定书》第十七条及《合同补充协议》第六条约定主张中海宏洋公司赔偿违约金74680元、交投公司赔偿误工费11640元。二审中，王益松要求中海宏洋公司及交投公司赔偿其违约金等损失费共计74680元，交投公司赔偿误工费、交通费、打印费、精神损失费等11640元。关于王益松要求中海宏洋公司赔偿违约金及损失问题，因王益松明确表明其不认可并拒绝签订《合同补充协议》，故王益松依据该补充协议主张违约金无合同依据。中海宏洋公司要求王益松签订《合同补充协议》中的有关条款违反法律规定，王益松拒签具有合理理由，故双方在此期间未能签约责任在于中海宏洋公司。王益松多方维权后，中海宏洋公司通知王益松于2018年12月4日签署商品房买卖合同，但王益松未与中海宏洋公司签订房屋买卖合同，其在一审中表示等本案判决后再考虑签订合同事宜，故王益松对自身损失的扩大亦应承担相应责任。王益松认为其因未能及时签订房屋买卖合同、办理房屋权属证书造成损失，但未能提供充分证据证明其实际损失，一审法院根据本案实际情况，酌定中海宏洋公司向王益松补偿损失30000元，并无明显不当。本案系王益松与中海宏洋公司双方在签订案涉房屋买卖合同过程中产生纠纷，王益松要求交投公司赔偿误工费，无事实和法律依据，不应支持。对王益松二审中增加的请求，交投公司不予认可，故本案二审中亦不予理涉。综上，王益松、中海宏洋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3916元，由王益松负担1958元，中海宏洋置地（盐城）有限公司负担1958元。本判决为终审判决。审 判 长 李晓平审 判 员 曹 荣审 判 员 谢超亮二〇二〇年九月二十九日法官助理 徐 平书 记 员 唐 舒