广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15241号上诉人（原审被告、反诉原告）：何萍，女，1981年5月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人何萍因与被上诉人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初776号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人何萍上诉请求：1.撤销广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初776号民事判决第二、第三项，发回重审或依法改判；2.由捷骏公司负担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审判决认定“自2019年3月1日至2019年5月31日每月租金为32025元”是对合同理解错误，实际是2019年3月1日至5月31日共三个月的租金为32025元，折合每个月租金为10675元。故一审法院认定捷骏公司在“合同正常履行下可以获得的租金收益”的损失金额认定有误，按合同约定数额计算，应当为2个月*10675/月=21350元。2.根据何萍新得到的资料显示，捷骏公司在知道自身存在缺陷的情况下，仍跟不少商家签订了租赁合同，致使许多商家无法办理营业执照，未能开业。至何萍撤场日止，负二层商场开业率不足50%，客流稀少。捷骏公司在明知自身存在缺陷的情况下仍跟商家签订不平等合同，进而侵占没收保证金，涉嫌合同欺诈。3.何萍在2019年2月26日在与捷骏公司的总经理助理郑嘉华（有微信记录为证）沟通，并获得其首肯认可的情况下，何萍于2019年3月20日终止营业（有2019年3月21日何萍离铺时的录像为据）。何萍退租时，已经提前1个月通知并与捷骏公司协商退铺事宜，最大程度减少捷骏公司的损失。何萍搬离商场时尚有41天免租期，且捷骏公司其后已将铺面转租出去，因此，捷骏公司并不存在租金损失。二、捷骏公司提供的证据中（附件一），当中存在多处不合常理的部分。何萍与捷骏公司签订合同时支付了6万元好处费，无收据与发票；本报价显示为投标清单，根据报价标准，需按实结算，但未有结算单据；现场管理费及措施费4500元，造价占比高达34.39%，有悖常理（按照广州市政府颁布造价收费标准“文明施工与环境保护、临时设施、安全施工”按3.18%计算，现场管理费按市场约定约3%）；附件一的投标清单骑缝章的尺寸明显与报价单的公章尺寸不一，为后来加上的。投标文件不可能没有骑缝章，投标文件真实性存疑；何萍交还给捷骏公司的商铺已经清理完墙面和天花，无需还原，捷骏公司蓄意夸大工程事实，以达到敲诈目的。被上诉人捷骏公司辩称：一、涉案租赁合同系何萍根本性违约导致解除，其应当按约定承担赔偿捷骏公司租金损失的违约责任。何萍在未与捷骏公司就提前解除租赁合同达成一致意见的情况下，提前违约撤场，以自己的实际行动表示不再履行合同义务，构成根本性违约。何萍提供的证据称与捷骏公司进行沟通并取得认可，与事实不符。根据何萍提供的聊天记录，其中是与工作人员沟通提前撤场，沟通过程双方并未就提前解除租赁合同事宜达成一致。捷骏公司及其工作人员也未作出任何准许其无责退场的承诺。二、根据补充协议第五条及第15.2条约定，违反合同约定，捷骏公司除有权没收租赁保证金外，还有权要求其赔偿由此给捷骏公司造成的损失。本案中何萍提前违约撤场，导致涉案商铺空置达7、8个月之久，根据合同约定和法律规定，何萍应当赔偿由此给捷骏公司造成的损失，一审法院酌情两个月的租金赔偿，实际上完全无法覆盖捷骏公司的实际损失，也已经减轻了何萍的责任分担。另外就何萍上诉所称的租金标准问题，补充协议已经明确约定了，2015年3月1日至2015年5月31日期间的每月租金是32025元，虽然捷骏公司另行给予了免租期，但并未改变关于租金标准的约定，因此一审法院以每月租金32025元作为损失赔偿的租金标准。捷骏公司向一审法院起诉请求判令：1、何萍与捷骏公司于2018年2月28日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年3月21日解除；2、何萍向捷骏公司赔偿2个月租金损失64050元（按每月32025元）；3、何萍承担捷骏公司为实现债权而支付的律师费3000元;4、何萍向捷骏公司赔偿还原工程损失3137.34元；5、何萍承担该案诉讼费。何萍向一审法院反诉请求判令：1、捷骏公司返还何萍租赁押金67252元；2、由捷骏公司承担该案反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月28日，捷骏公司（甲方，出租人）与何萍（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定:乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路××号房作为商业之用，建筑面积53.49平方米，分摊共用建筑面积23.79平方米；租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日止，其中2019年3月1日至2019年5月31日每月租金32025元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方应于2018年6月1日之前开业；（补充合同2.5）自开业日后的任何一个公历年内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；（补充合同3.7）乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算；（补充合同5.1）乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证；（补充合同5.2）如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任；（补充合同5.5）乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其它款项；（补充合同7.4）在本合同有效期内，甲方确需对该房产所在的商业部分进行改建、改造、翻新或扩建的，以至少提前30天通知乙方为前提；（补充合同8.1）乙方应准时缴付租金，如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回；（补充合同8.8）乙方确认，其已知悉甲方在租赁期内，因需要将继续对商业裙楼或商铺公共地方进行部分内部装修，并保证不得因此而提出解除本合同或向甲方提出任何索赔；（补充合同9.6）甲乙双方确认甲方已于租赁合同签订前告知乙方，甲方可能会于租赁期内安排恒宝广场工程改造、翻新或改建、扩建（下称“工程改造”），在此期间可能对乙方使用该商铺及经营造成影响，对此甲方已明确告知乙方，并体现在租赁合同租金优惠中，乙方亦为此充分考虑该商铺的装修投入、经营投入、相关成本摊销周期及预期利润等因素后，愿意承担该影响导致的不利后果，同意承租该商铺。有鉴于此，甲乙双方同意如甲方对恒宝广场进行工程改造，对乙方使用该商铺或经营造成影响的，甲方无需承担任何违约或赔偿责任；（补充合同12.1）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。不管乙方是否对该房产进行过任何维修、修缮或装修，也不管乙方进行上述活动时是否获得甲方的同意，乙方应负责修补至该房产恢复原状，全部修补费用由乙方自行承担。甲方亦有权选择以该房产租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向乙方作出任何补偿；（补充合同12.2）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，不管是否接到甲方的腾退通知，乙方应当将已修缮好的该房产交还甲方，并与甲方共同验收该房产及其附属设施并交还钥匙，该房产及附属设施如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责赔偿；（补充合同12.3）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应向甲方或甲方指定物业管理公司归还该房产的所有钥匙；（补充合同15.2）乙方存在迟延支付租金十五日或以上，未经甲方书面同意，擅自改变或正在改变本合同约定的房产用途或租赁期限等情形之一的，皆为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失，没收乙方已付的全部押金，并追究乙方的违约责任，有逾期支付款项的，还应按本合同的约定支付滞纳金（每日按款项的千分之二支付）；保证金（押金）100878元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款无息退还给乙方。附件四《该房产装修及设施情况清单》记载如下：一、土建：地台水泥沙浆，墙身批荡，提供卷闸门或玻璃门；二、机电：空调设施为中央空调；消防系统，提供符合消防规定设施；电器设备，配独立电箱及开关，提供16A供电量；三、其他：甲方按现有状况交铺，惟乙方交还铺位时须拆除铺内所有装修，使铺位恢复至附件五所列状态等。上述合同、补充协议及附件签订后，捷骏公司将商铺交付何萍使用。何萍于2018年3月21日向捷骏公司交纳了装修还原押金16029元。2018年6月8日、15日何萍向捷骏公司交纳了租金保证金共100878元。何萍已向捷骏公司交纳租金至2019年2月。2019年3月19日，何萍搬离案涉商铺。2019年3月21日，捷骏公司收回案涉商铺。2019年12月，捷骏公司为还原案涉商铺向装修公司支付还原工程款19166.34元。一审法院认为：捷骏公司、何萍签订的租赁合同、补充合同及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。何萍未经捷骏公司同意于2019年3月19日擅自离场，何萍的上述行为根据其与捷骏公司签订的租赁合同、补充协议及附件的约定已构成根本违约，导致合同无法继续履行。现捷骏公司于2019年3月21日收回案涉商铺，捷骏公司因此要求确认租赁合同及补充合同于2019年3月21日解除合法合理，一审法院依法予以支持。至于合同解除的原因，何萍未经捷骏公司同意于2019年2月18日擅自离场，何萍的上述行为根据其与捷骏公司签订的租赁合同、补充协议及附件的约定已构成根本违约并导致合同解除，根据合同约定和法律规定，何萍应赔偿捷骏公司因此遭受的损失。捷骏公司在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下其可以获得的租金收益。鉴于捷骏公司接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，故一审法院酌情确定何萍赔偿给捷骏公司的损失额为两个月租金（按月32025元计），即64050元。对于捷骏公司诉请的律师费，由于捷骏公司未能提供证据证明其因该案诉讼聘请律师并因此支出了律师费的金额，故一审法院对于该项诉请不予支持，依法予以驳回。捷骏公司要求何萍赔偿还原工程损失问题。因合同约定何萍应在合同提前终止当日将已恢复至场地交付时的原状案涉商铺交还原告，由此发生的费用由何萍承担。现捷骏公司为还原案涉商铺支付工程款19166.34元，扣除何萍已付的装修还原押金16029元，何萍仍应向捷骏公司支付3137.34元。对于何萍要求捷骏公司返还租赁押金67252元的反诉请求。根据合同约定，押金作为何萍在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证，若违反本合同的任何条款，捷骏公司有权没收押金，同时要求何萍承担违约责任；何萍不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其他款项。何萍擅自撤场提前解约，根据合同约定，在此情形下，捷骏公司有权追究何萍违约责任，且何萍预交的保证金不予退回。因此，对于何萍的这一反诉请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、广州捷骏房地产开发有限公司与何萍签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年3月21日解除；二、自该判决书发生法律效力之日起五日内，何萍向广州捷骏房地产开发有限公司赔偿租金损失64050元；三、自该判决书发生法律效力之日起五日内，何萍向广州捷骏房地产开发有限公司赔偿还原工程损失3137.34元；四、驳回广州捷骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回何萍的反诉请求。如果何萍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费946元，由广州捷骏房地产开发有限公司负担34元，何萍负担912元;反诉受理费741元，由何萍负担。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。另查，捷骏公司确认由物业管理方广东恒宝物业管理有限公司于2019年3月21日代表捷骏公司向何萍接收涉案商铺。本院认为，捷骏公司、何萍签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。何萍于合同履行期限未届满在2019年3月21日离场，原审认定何萍违约并认定合同解除日为2019年3月21日并无不当，本院予以维持。二审争议的焦点为何萍是否应向捷骏公司支付装修还原款、捷骏公司是否应向捷骏公司返还租赁保证金。关于何萍是否应向捷骏公司支付装修还原款。《补充合同》第12.1约定，租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，何萍应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按捷骏公司规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。不管乙方是否对该房产进行过任何维修、修缮或装修，也不管乙方进行上述活动时是否获得甲方的同意，乙方应负责修补至该房产恢复原状，全部修补费用由乙方自行承担。甲方亦有权选择以该房产租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向乙方作出任何补偿。本院认为，依约捷骏公司可以选择按现状收回商铺而无需返还赔偿，或选择要求将房屋恢复原状，恢复原状的费用由何萍承担。是否还原并由承租人支付还原费用是捷骏公司的权利，虽捷骏公司在2019年2月18日收回商铺，但并无明确表示无需由承租人还原并支付费用，而此后捷骏公司也已实施还原工程并支付相应费用，该费用应由何萍承担。关于捷骏公司是否应向何萍返还租赁保证金。何萍在合同届满前撤场，构成违约。合同约定，何萍违约，捷骏公司有权在给予何萍合理的通知之后，解除本合同，收回该商铺并要求何萍承担违约责任并赔偿捷骏公司遭受的一切损失，没收何萍已付的全部押金，并追究何萍的违约责任。何萍请求返还租赁保证金102540元缺乏依据，原审不予支持并无不当，二审予以维持。合同约定“2019年3月1日至2019年5月31日每月租金32025元”，该约定明确月租金32025元，何萍主张三个月租金共32025元是对合同理解不当。综上所述，上诉人何萍二审请求缺乏依据，应予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1480元，由上诉人何萍负担。本判决为终审判决。审判员  张一扬二〇二〇年九月十八日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿