上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6701号上诉人(原审原告)：张建国，男，1956年12月25日出生，汉族，住上海市虹口区。上诉人(原审原告)：范春红，女，1960年2月5日出生，汉族，住上海市虹口区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陶兴龙，上海市德尚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海市宝山区康桥水都小区业主大会，住所地上海市宝山区。被上诉人(原审被告)：上海市宝山区康桥水都小区业主委员会，住所地上海市宝山区。主要负责人：吴密芳。被上诉人(原审被告)：上海景瑞物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：陶敏，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐珂。被上诉人(原审被告)：上海青蓝美达物业管理顾问有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：王炜。上诉人张建国、范春红因与被上诉人上海市宝山区康桥水都小区业主大会(以下简称“康桥水都业主大会”)、上海市宝山区康桥水都小区业主委员会(以下简称“康桥水都业委会”)、上海景瑞物业管理有限公司(以下简称“景瑞物业公司”)、上海青蓝美达物业管理顾问有限公司(以下简称“青蓝美达公司”)确认合同无效纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初3774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建国、范春红上诉请求：撤销原审法院(2020)沪0113民初3774号民事判决，依法改判支持张建国、范春红的原审诉请或发回重审。事实与理由：原审主要错误是在同一个事实面前做出了两个不同的判断。在前案中，一审二审对于2017年12月7日的决议，都是认为没有违背小区议事规则的规定，是有效的。认为决议内容并没有实际接触到选聘物业公司，仅仅是决定了选聘物业公司的方式，二审特别强调决议只是决定了一个选聘的方式，据此驳回了张建国、范春红的前案诉请。既然前案认定仅仅是和选聘物业公司有关联，但并不是一个实质性的选聘物业的决议，说明业委会和具体的物业公司去签订合同时并没有获得实质性的授权，无权代表业主大会区签约。原审法院又认定，因为所有的服务合同以及收费标准等均来源于2017年12月24日作出的决议，原审法院实行了两个不同的标准，在提及计票是否符合小区议事规则的时认为只是涉及到选聘物业的方案，不是实际的授权，所以可以适用视为同意的条款；而当在说到合同的有效性时候，又说合同权利的来源于2017年12月24日的决议，把这份决议作为一个实质性的授权。原审的认定与生效判决相冲突，依《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规及《业主大会议事规则》的相应规定，未经业主共同决定授权签订的《上海市宝山区康桥水都物业服务合同》应为无效，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人康桥水都业主大会、康桥水都业委会辩称：业委会已经换届改选，对之前的签约等事项并不清楚，请求二审法院依法公正裁决。被上诉人景瑞公司辩称：不同意张建国、范春红的上诉主张。业主大会决议的事项是物业服务企业选聘方案，而非差额选聘物业服务企业，这是两个概念，在前案中已经阐述明确。最终通过业主大会投票，决议通过的是业主大会授权业委会通过招投标的方式选聘物业服务企业，该项决议符合法定程序，也是完全有效的。业委会获得业主大会授权后，通过招投标的方式，依照法律程序选聘了景瑞公司作为物业服务企业提供物业服务，整个程序也是合法有效的，不存在张建国、范春红所说的无效情形。张建国、范春红向原审法院起诉请求：确认2018年3月12日由康桥水都业主大会、康桥水都业委会与景瑞物业公司签订的《上海市宝山区康桥水都物业服务合同》无效。原审法院认定事实：一、张建国、范春红为本市宝山区康桥水都小区业主。张建国等曾向法院提出业主撤销权之诉，法院经审理出具(2018)沪0113民初13575号民事判决书，并经二审维持原判。经该案审理查明，《康桥水都管理规约》第十五条(表决选聘方式)，业主委员会应当就选聘物业服务企业的方式在物业管理区域内公告并征求业主意见。选聘方式为续聘或者公开招投标。各业主同意另聘物业服务企业的，应当采取公开招投标方式。第十六条(表决选聘标准)，业主委员会结合住宅物业管理区域规模、业主物业管理的要求等，制定具体选聘标准，并在业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。选聘标准应该包括以下内容：(一)拟选聘物业服务企业的资质、信用情况；(二)物业服务收费内容及标准；(三)物业服务合同期限。2017年12月7日，康桥水都业委会发出关于选聘物业服务企业方案的公告。主要内容为，本小区与浙江鸿翔物业管理服务有限公司上海兴瑞物业管理分公司物业服务企业签订的物业服务合同已于2015年9月19日到期，本小区业委会在听取部分业主、康桥水都小区居民委员会的意见和建议的基础上，拟定了《上海市宝山区康桥水都小区选聘物业服务企业方案》，并于2017年11月1日起公开征求了广大业主的意见和建议。现决定于2017年12月24日采用书面征求意见的形式召开业主大会讨论《选聘物业服务企业方案》的事项，现将方案公告如下：(一)拟选聘物业服务企业的标准；(二)物业服务标准和费用，其中第2项：物业服务费由投标人报价，通过招标评标程序择优选择中标人，投标报价最高限价为：多层住宅：人民币(以下币种均同)1.7元／月／平方米；高层住宅：2.1元／月／平方米；别墅：2.35元／月／平方米；商铺：4.5元／月／平方米；(三)物业服务合同期限为3年；(四)选聘方式，1．采用公开招投标方式；2．公开招标细则，1)业主大会授权业主委员会履行招标人职责，具体组织招标活动；2)本项目的评标委员会成员共设5人，由招标人从市住建委建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理行业专家成员4人及招标人代表1人组成；3)中标人的确定方式：评标委员会推荐排名前三名的合格中标候选人。业主委员会选择排序在前的中标候选人为中标人，并代表业主大会与之签订物业服务合同。如排序在前的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，业主委员会可以依序确定其他中标候选人为中标人；3．委托第三方招投标代理机构“上海青蓝管理咨询有限公司”作为本次公开招投标的代理人，通过本市统一的物业管理招投标平台选聘物业服务企业；4．公开招投标选聘物业服务企业所发生的相关费用由最终签约的中标企业承担。2017年12月24日，康桥水都业委会发布关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告。根据表决结果，康桥水都业主大会作出如下决议：1．本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业，2．选聘的物业服务企业应符合以下条件，3．物业服务标准和费用，4．物业服务合同期限为3年，具体内容同与2017年12月7日发布公告的内容一致。此次公开招标工作委托招标代理机构实施。通过本市统一的物业管理招投标平台选聘物业服务企业，发生的相关费用由最终签约的中标企业承担。二、2018年1月，康桥水都业主大会、青蓝美达公司共同发布《上海市宝山区康桥水都住宅小区物业管理招标公告》，明确采用公开招标方式组织本次物业服务企业的选聘工作，招标人：康桥水都业主大会，招标代理人：青蓝美达公司，并将康桥水都物业项目基本情况、物业服务收费标准、投标条件、预审入围条件、评标方式、招标代理费用负担等进行了公告说明。2018年1月，由康桥水都业主大会监审、青蓝美达公司编制了《康桥水都物业服务招标文件》，明确投标资格。2018年1月30日，康桥水都业委会公布《物业公开招标入围企业名单》，景瑞物业公司为进入招标入围名单、将参与最后决标的五家物业服务企业之一。三、2018年2月12日，宝山区住房保障和房屋管理局《专家评标结果确认表》显示，本项目中标人为景瑞物业公司。四、2018年3月18日，(甲方)康桥水都业主大会、康桥水都业委会与(乙方)景瑞物业公司签订《上海市宝山区康桥水都物业服务合同》，其中物业费收费标准等内容与2017年12月24日康桥水都业主大会作出的决议相关内容一致。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。2018年3月18日，(甲方)康桥水都业主大会、康桥水都业委会与(乙方)景瑞物业公司签订《上海市宝山区康桥水都物业服务合同》是依法经过招投标程序，景瑞物业公司在成为本项目的中标人之后取得了签订物业服务合同的资格。而采取公开招标方式选聘物业服务企业、物业服务合同及收费标准等，均来源于2017年12月24日康桥水都业主大会作出的决议。现张建国、范春红要求康桥水都业主大会对招投标结果再次进行表决，缺乏法律依据，法院不予采纳。《上海市宝山区康桥水都物业服务合同》不存在违反法律、行政法规的强制性规定或恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等法律规定的无效情形，故对张建国、范春红的诉讼请求不予支持。原审法院据此判决：驳回张建国、范春红的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由张建国、范春红共同负担。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。张建国、范春红在二审期间提交康桥水都业主大会、康桥水都业委会于2020年8月向景瑞物业公司发出的《物业终止合同告知函》，载明景瑞物业在合同中承诺物业服务满意度低于70分，(甲方)康桥水都业主大会、康桥水都业委会有权解除合同。经满意度研究调查结果分析，康桥水都业主总体满总户为25.1分，满意率为25.1％。故决定于2020年9月30日终止《物业管理服务合同一上海市宝山区康桥水都》合同，要求景瑞物业公司于2020年9月30日24.00准时撤出并提前做好交接工作。张建国、范春红以此证明景瑞物业公司没有得到小区业主的认同。本院审理过程中，张建国、范春红明确，其主张涉案合同无效的法律依据是《物业管理条例》第十一条第(四)项的规定，即选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。本院认为，本案为确认之诉，系业主主张物业服务合同无效。物业服务合同本系业委会或业主大会与物业服务企业订立，从合同相对性原则考量，其效力原本由合同当事人主张。考虑到物业服务合同对全体业主具有拘束力，允许业主对物业服务合同的效力提起诉讼，也局限于物业服务企业转委托以及物业服务合同存在格式条款或免责条款等情形。在不考虑诉讼主体资格争议的前提下，张建国、范春红诉请也难以成立。张建国、范春红根据前案生效判决认为康桥水都业主大会、康桥水都业委会与景瑞物业公司签订《上海市宝山区康桥水都物业服务合同》未得到全体业主的实质性授权，系张建国、范春红自行对生效判决解读的结果，本院对此不作评判。而主张合同无效，需对照合同法以及相关法律法规的强制性规定。张建国、范春红所引述的《物业管理条例》第十一条第(四)项的规定，属于强行性规范，但该强制性规定并不能导致相应民事法律行为无效。法定行为的有效实施不以授权为前提条件，因此，无论张建国、范春红所主张授权与否的前提是否成立，都不能引发涉案合同无效的法律后果。原审法院对照法律规定的无效情形后，认定涉案合同有效，符合法律规定，本院予以认同。张建国、范春红的上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张建国、范春红负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪 毅审 判 员  郑 璐审 判 员  黄 亮二〇二〇年九月二十九日法官助理  冯则煜书 记 员  姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……