江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2938号上诉人（原审被告、反诉原告）：张从进，男，1969年1月7日生，汉族，户籍地江苏省滨海县，现住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：郑钧木，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：滨海县八滩镇人民政府，住所地江苏省滨海县八滩镇新城区1号。法定代表人：丁成富，该镇政府镇长。委托诉讼代理人：殷潭，该镇政府农经中心主任。委托诉讼代理人：刘胜香，江苏阜东律师事务所律师。上诉人张从进因与被上诉人滨海县八滩镇人民政府（以下简称八滩镇政府）租赁合同纠纷一案，不服滨海县人民法院（以下简称一审法院）于2020年6月19日作出的（2019）苏0922民初4321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张从进上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.判决驳回被上诉人的诉讼请求；3.判决支持上诉人的反诉请求。事实和理由：一、一审判决上诉人给付土地租金无事实和法律依据。本案被上诉人未依照约定完成出租土地的基础设施建设，致使上诉人无法达到从事现代化农业生产的合同目的，上诉人支付租金的请求权的要件尚不具备，该请求权不成立。二、上诉人的赔偿请求权要件已具备，应当予以支持。上诉人基于对被上诉人的履约信赖，在签订涉案土地租赁协议后，按照协议约定进行了联栋大棚蔬菜项目建设，并经政府委托机构审核确认，验收审计报告及附件清楚地列明了所建设大棚设施的投入金额。但是，因为被上诉人违约未履行基础设施建设的约定义务，致使上诉人的上述投入成为一堆废物，该直接损失明确且确定。因此，本案双方当事人的租赁协议合法有效，上诉人损失与被上诉人的违约行为因果关系明确，上诉人的赔偿请求权具备全部要件，依法应当予以支持。三、被上诉人作为一级政府，应当模范守法，积极优化营商环境。案涉现代化农业项目，被上诉人在其招商前手投资人无法继续经营的情况下，邀请上诉人投资经营，并承诺投入现代化农业基础设施建设。上诉人基于对政府的信赖，双方才签订租赁协议书。被上诉人在套取上诉人投入资金后就不管不问，不守信用违反承诺，致使上诉人的投入血本无归。请求人民法院依法客观处理本案。八滩镇政府辩称，一、上诉人支付租金是约定的义务，也是法定义务。被上诉人在合同签订后，已按约向上诉人交付土地210.46亩。上诉人接收土地，并按合同约定的用途一直使用至今，上诉人依约依法应当承担支付租金的义务。二、被上诉人按照合同约定履行了基础设施提供的义务，双方举证的证据均能证明排灌站已交付上诉人使用，至于一审法院到现场确认有泵房一间曾投入使用，内部已无设施，被上诉人对其原因不得而知。但本案不可否认的事实是，上诉人已搭建了连栋大棚，上诉人在一审提供的照片可以反映直到2019年5月份现场还有大棚及部分大棚被拆除的现状。更为重要的是，该项目早已通过合格验收，且上诉人已据此领取了政府专项资金100万元，足可证明被上诉人投入的基础设施是到位的。另外，上诉人在承租土地上建造了瓦房六间，通电通水，可以证实被上诉人履行了生活用水和通电的义务。三、上诉人在2016年6月21日收到政府专项资金100万元后，才于2016年8月2日支付租金26万元，该行为不仅可以证实上诉人是用政府的专项资金支付了部分租金，同时也可以证明上诉人认为被上诉人交付的标的物是符合合同约定的，且客观上上诉人对被上诉人也从未提出过异议。四、上诉人的赔偿请求没有任何依据，被上诉人不存在违约事实，且上诉人一直从未间断使用案涉土地，没有造成任何实际损失。尽管双方均同意解除协议，并对一审判决协议于2019年9月15日解除没有异议，但上诉人仍未返还土地，我们要求上诉人立即履行返还土地的义务。八滩镇政府向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年8月15日签订的土地租赁《协议书》，并判令被告立即支付2019年3月7日之前拖欠的土地租金357000元，并以每亩800元为基数，按每年每亩递增50元的价格（最高每亩1000元），支付自2019年3月8日之后至实际返还土地期间的租金；2、诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求“要求被告张从进支付违约金10万元”。张从进向一审法院反诉请求：1.判令解除双方之间的协议书，八滩镇政府返还土地租金26万元、土地押金5万元；2.判令八滩镇政府支付违约金10万元；3.判令八滩镇政府赔偿损失273万元；4.由八滩镇政府承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月15日，八滩镇政府和张从进签订协议书约定，八滩镇政府将位于滨海县S327东南侧，粮西、界山境内，老滩桥东侧约230亩土地承包给张从进种植温室连栋大棚蔬菜，面积以实际丈量交付为准。还约定：一、八滩镇政府的权利和义务。……2.负责该区域内土地承租期的约定：时间暂定15年，从2013年3月8日至2028年3月7日；3.负责在该区域内按照省农业综合开发项目标准进行基础配套建设；4.负责该区域内按照统一规划，铺设管道；5.负责该区域内为张从进安装生活用水、通电。……二、张从进的权利和义务。1.区域内种植温室连栋大棚蔬菜面积不少于总面积的75%；2.区域内只能搭建活动房屋；……4.区域内的土地租金必须于每年的6月30日前给付。双方签订协议时，张从进交付押金5万元。八滩镇政府收到押金后，本协议生效。在项目验收后抵算土地租金。土地租金：前三年为每亩650元；三年后，每年按每亩50元递增至每亩1000元封顶。……三、违约责任。双方必须共同遵守本协议。若一方违约，除承担对方违约金10万元外，并承担对方由此造成的直接经济损失。协议签订后，八滩镇政府向张从进交付案涉土地，但双方未进行实际面积丈量工作。在本案审理期间，八滩镇政府向案涉有关土地承包权人按总面积210.46亩发放土地流转金。八滩镇政府与张从进一致确认案涉地块面积为210.46亩。张从进接受案涉地块后，即投产使用，目前已拆除大棚设施，进行普通农作物种植。八滩镇政府分别于2015年9月14日、25日向县财政局、县农委、县政府报送《关于调整2012年省级现代化农业产业发展-八滩镇日光温室蔬菜基地项目建设内容的请示》，2015年县财政局同意拨付案涉项目农业专项资金100万元，张从进自认于2016年6月21日已收到该笔款项。后张从进于2016年8月2日支付2014年8月15日至2016年8月14日期间租金26万元，后未再支付案涉地块租金。县农委批示同意申请。八滩镇日光温室蔬菜基地项目以滨海县粮西荷仁豆专业合作社名义申报，实际是由张从进承建。2016年5月18日，江苏创盛项目管理有限公司对八滩镇日光温室蔬菜基地项目进行验收，并出具验收报告，验收结论意见为“同意通过项目验收”。2016年6月14日，江苏创盛项目管理有限公司对八滩镇日光温室蔬菜基地工程造价进行结算审核，并出具工程造价咨询报告书，载明“经测算，八滩镇日光温室蔬菜基地工程造价为3389390.27元”。一审另查明，案涉土地原由案外人姚某租赁，因其资金问题，解除租赁合同，并就有关事宜和张从进于2013年11月28日达成协议，协议约定：姚某和八滩镇政府于2012年3月8日签订的协议终止；姚某在该地块前期的搭建费、人工费、材料费等合计33万元，扣除土地租金10万元，剩余部分由张从进支付；姚某负责将承包出去的土地收回，其收取的承包费冲抵缴于八滩镇政府的5万元押金。现原告主张以姚某缴纳的押金5万元抵算其应当缴纳的押金5万元，被告对此认可。在庭审中，原告将诉讼请求1中金额计算方法明确如下：2013年3月8日至2016年3月7日，每年每亩650元，共230亩，共3年448500元；2016年3月8日至2017年3月7日每年每亩700元，年租金161000元；2017年3月8日至2018年3月7日，每年每亩租金750元，年租金为172500元；2018年3月8日至2019年3月7日，每年每亩800元，年租金为184000元。上述租金合计966000元，扣除被告已支付26万元和5万元押金，尚欠656000元。按照850元/亩的标准，要求被告支付至实际交还土地之日止的租金。在审理过程中，一审法院实地勘查租赁地块现场：租赁地块四周部分有沟渠；地块周边有石子路、水泥路；有泵房一间，曾经投入使用，现内部无设施；建设瓦房6间、大棚一间；张从进将大棚全部拆除，现耕种麦子、玉米。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。原、被告之间签订的协议系双方真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照约定履行各自权利义务。原告起诉要求解除案涉协议、被告于2019年9月15日在答辩及提起反诉时也提出解除案涉协议，故一审法院认定案涉协议于2019年9月15日解除。协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。一、原、被告在案涉协议履行过程中是否存在违约情形本案中，原、被告在协议书中约定“区域内的土地租金被告必须于每年的6月30日前给付”、“区域内被告只能搭建活动房屋”。经查，被告未按照约定支付租金、在区域内建设非活动房屋属实，原告依约要求被告承担违约责任10万元，本院予以支持。此外，原、被告在协议书中还约定“原告负责在该区域内按照省农业综合开发项目标准进行基础配套建设、负责该区域内按照统一规划，铺设管道、负责该区域内为张从进安装生活用水、通电”。根据案件审理情况和原、被告陈述，结合本院现场勘察实际，一审法院认为原告未能依约为被告安装生活用水用电，基础设施配套建设不完备。应承担违约责任，即原告向被告支付违约金10万元。二、原告要求被告承担租金交纳义务是否有事实依据原告要求被告支付租赁期间的租金，因原、被告在交付案涉地块时没有丈量土地面积，现原告主张案涉地块210.46亩，被告对此认可，一审法院予以确认。经查，原被告之间协议中约定租赁期限时间为2013年3月8日，但双方签订时间为2014年8月15日，被告和前手承租人姚某签订协议时间是2013年11月28日，同时被告向原告缴纳第一笔租金时，原告认为该笔租金抵算期限是从2014年8月15日开始，故租金的起算时间应为2014年8月15日。根据协议对于租期及土地租金“前三年为每亩650元；三年后，每年按每亩50元递增至每亩1000元封顶”的约定，前三年应指2013年3月8日至2016年3月7日。那么，2014年8月15日至2019年9月15日期间租金为：650元/亩×210.46亩×（204天÷365天+1年）+700元/亩×210.46亩×1年+750元/亩×210.46亩×1年+800元/亩×210.46亩×1年+850元/亩×210.46亩÷365天×191天（案涉协议于2019年9月15日解除，2019年3月8日至2019年9月15日）=780403元，扣除被告已支付租金26万元，被告还应向原告支付租金780403元-26万元=520403元。协议解除后，被告应向原告返还土地，现被告仍占有使用土地，故原告要求被告承担返还土地前的占有使用费，一审法院予以支持，原告在庭审中陈述要求被告依照850元/亩的标准支付租金（实为占有使用费），故被告从2019年9月16日起至返还土地时按每亩850元计算应原告支付土地占有使用费。对于被告要求原告返还租金26万元、押金5万元的主张，一审法院认为案涉协议解除后，原告应向被告返还押金5万元。被告已支付的租金26万元，系协议已履行期间的租金，原告无需返还。三、被告要求原告赔偿损失273万元是否有事实依据关于被告要求原告承担违约损失273万元的主张，被告认为因原告违约行为导致其不能按照现代化农业标准进行作业，仅能进行普通的小麦、玉米耕种，应当赔偿其损失。根据规定，被告应当对其损失进行举证。被告仅提供八滩镇日光温室蔬菜基地工程造价咨询报告书、与姚某的协议书，认为该工程造价及替姚某支付的人工费等为其损失。因案涉项目造价、替姚某支付的人工费等费用是被告前期必要资金投入，被告已使用相关设施，截止目前被告仍耕种案涉地块，同时部分设施仍在使用，故被告提供的上述证据不能认定为原告违约行为致使其产生的合同约定的“直接经济损失”。一审法院在询问被告是否申请对损失进行鉴定时，被告明确表示不申请鉴定。同时，被告作为案涉地块的建设经营方，在原告向其交付地块后其实际使用至原告本案诉讼前，被告均未积极向原告主张违约损失赔偿责任。持续在地块中建设大棚、种植温室作物，至今仍进行水稻、玉米种植。被告对于自身损失的产生亦存在过错。故一审法院对被告主张273万元损失暂不予支持。目前，被告未充分提供其他证据证明其存在损失金额，其可在有新的证据后另行主张。综上，因原被告之间互负违约责任，予以抵销。为便利交易，扣除原告应当返还的押金5万元，被告还应当向原告支付租金520403元-5万元=470403元，并依照每亩850元（共210.46亩）的标准承担自2019年9月16日起至返还土地时期间的土地占有使用费）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告滨海县八滩镇人民政府与被告张从进于2014年8月15日签订的协议书于2019年9月15日解除；二、被告张从进于本判决发生法律效力之日起十日内向原告滨海县八滩镇人民政府支付租金470403元，并支付从2019年9月16日起至实际返还土地时按210.46亩、每亩850元支付占有使用费；三、驳回原告滨海县八滩镇人民政府的其他诉讼请求；四、驳回被告张从进的其他诉讼请求。本诉案件受理费11360元，由原告滨海县八滩镇人民政府负担4411元，由被告张从进负担6949元；反诉案件受理费31920元，减半收取15960元，由原告滨海县八滩镇人民政府负担762元，被告张从进负担15198元。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人是否构成违约；二、上诉人是否应当给付租金；三、上诉人提出的赔偿请求能否成立。现分述如下：一、关于上诉人行为是否违约的问题《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人与被上诉人在协议书中约定“区域内的土地租金被告必须于每年的6月30日前给付”、“区域内被告只能搭建活动房屋”。而上诉人未按照约定支付租金，且在区域内建设非活动房屋，一审认定上诉人存在违约行为并无不当。二、关于上诉人是否应当给付租金的问题上诉人与被上诉人之间签订的协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行各自权利义务。协议签订后，八滩镇政府向上诉人交付了土地，上诉人一直占用案涉土地种植至今，应当按照合同约定交付租金。一审法院根据双方约定的租金计算方式、双方认可的土地面积以及双方认可的租金起算日确定上诉人应当给付八滩镇政府的租金，具有事实依据和法律依据。三、关于上诉人提出的赔偿请求能否成立的问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人仅提供八滩镇日光温室蔬菜基地工程造价咨询报告书、与姚某的协议书，认为该工程造价及替姚某支付的人工费等为其损失，而上述费用是上诉人前期必要资金投入，上诉人已使用相关设施，截止一审期间上诉人仍耕种案涉地块，同时部分设施仍在使用，故上诉人提供的上述证据不能认定为八滩镇政府违约行为致使其产生的合同约定的“直接经济损失”。一审中，上诉人也明确表示不对损失申请鉴定，且上诉人在被上诉人向其交付地块后其实际使用至被上诉人提起本案诉讼前，均未积极向八滩镇政府主张违约损失赔偿责任。持续在地块中建设大棚、种植温室作物，及进行水稻、玉米种植。上诉人对于自身损失的产生亦存在过错。故一审法院对上诉人要求赔偿273万元损失的请求暂不予支持，并无不当。综上所述，上诉人张从进的上诉请求不能成立，依法不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43280元，由上诉人张从进负担（上诉人已预交）。本判决为终审判决。审判长 李 村审判员 时 云审判员 周 和二〇二〇年九月二十九日书记员 陈本浩附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释﹝2015﹞5号）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。