福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初3822号 原告：马年生，男，1975年1月24日出生，汉族，住福建省长汀县。 原告：胡义琴，女，1980年10月12日出生，汉族，住福建省长汀县。 两原告共同委托诉讼代理人：徐大庆，福建众宁律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：林燕滨，福建众宁律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里16号201室。 法定代表人：胡永旭，项目总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 原告马年生、胡义琴与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。马年生、胡义琴委托诉讼代理人徐大庆，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马年生、胡义琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除马年生、胡义琴与恒大置业公司《商品房买卖合同（预售）（合同编号：05009703）》；2.判令恒大置业公司向马年生、胡义琴退还已付全部房款3200700元；3.判令恒大置业公司向马年生、胡义琴支付逾期利息361297.49元（以960700元为基数，按日万分之一计息，从2017年3月7日起至2017年4月22日止：47天*960700*0.0001=4515.29元；以2524229元为基数，按日万分之一计息，从2017年4月23日起至2017年6月5日止：44天*2524229*0.0001=11106.60元；以3200700为基数，按日万分之一计息，从2017年6月6日起至实际还款之日止，现暂计至2020年5月20日：1080天*3200700*0.0001元=345675.6元）；4.判令恒大置业公司向马年生、胡义琴支付违约金32007元（按总房价款即3200700的1%计算）；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。（以上暂共计3594004.49元）事实和理由:马年生、胡义琴与恒大置业公司系商品房买卖合同关系。马年生、胡义琴于2017年4月15日与恒大置业公司签署了《商品房的买卖合同》，马年生、胡义琴购买恒大置业公司开发的集美区新城片区博知路与文竹路交叉口东北侧商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。马年生、胡义琴分别于2017年3月5日至2017年6月5日多次付于恒大置业公司账户，合计总房款3200700元全部支付到恒大置业公司指定账户。马年生、胡义琴依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第十一条约定，该商品房应于2018年12月31日前验收合格并交付使用，但直至今日并未交付。恒大置业公司的行为构成了严重违约，按照合同第十二条第一款第二项之约定：1.马年生、胡义琴有权解除合同；2.恒大置业公司应退还马年生、胡义琴已付的全部购房款；3.恒大置业公司需支付马年生、胡义琴逾期利息并承担违约金。恒大置业公司在商品房买卖合同附件当中约定了30天的解除合同除斥期，马年生、胡义琴并没有看到这一条，同时认为该条款属于格式条款，排除马年生、胡义琴合同解除权，没有进行特别的注明也没有特别的告知，应当属于无效条款。商品房买卖合同第二十八条第二款约定，补充协议中有不合理的减轻或者免除出卖人承担的义务，或者不合理地加重买受人的责任，排除买受人主要权利内容的，应当以本合同为准。综上所述，为维护马年生、胡义琴的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持马年生、胡义琴的诉讼请求。 恒大置业公司辩称，一、法律法规及相关司法解释赋予合同当事人对合同解除权的行使条件进行约定的权利，因此马年生、胡义琴与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》中对解除权的约定应当是合法有效，受法律保护的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，以及《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，根据恒大置业公司与马年生、胡义琴签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款第二项约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；同时合同附件十一补充协议第十条其他约定第三款：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该合同解除权。因此，本案中马年生、胡义琴与恒大置业公司在合同中约定了解除权的行使条件，属于双方意思自治的表现，且符合法律法规及相关司法解释的规定，依法应当受到法律保护，对双方当事人也具有约束力。二、马年生、胡义琴行使解除权已经超过除斥期间，无权要求解除《商品房买卖合同》，恒大置业公司要求继续履行与马年生、胡义琴之间的合同。根据商品房买卖合同第十一条约定的案涉商品房交付时间为2018年12月31日；另外根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，马年生、胡义琴应当从2019年7月1日起开始享有合同解除权，并且需要在解除情形发生之日起30日内即2019年7月31日前行使，若马年生、胡义琴未在30天内行使该权利的，视为马年生、胡义琴自愿放弃该合同解除权。根据马年生、胡义琴的主张，马年生、胡义琴在2020年4月23日书面通知答辩人要求解除合同，已经超过解除权的行使期限，因此马年生、胡义琴无权要求解除合同，恒大置业公司要求继续履行与马年生、胡义琴之间的《商品房买卖合同》。三、马年生、胡义琴在解除权条件成就时，怠于行使解除权，导致合同继续履行，由此产生的损失扩大部分应当由马年生、胡义琴自行承担。《合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。马年生、胡义琴在2019年7月1日至2019年7月31日之间享有合同解除权，但马年生、胡义琴在该期限内未行使解除权，导致恒大置业公司认为合同继续履行。现马年生、胡义琴主张要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，恒大置业公司认为马年生、胡义琴怠于行使解除权，使合同处于继续履行的状态，由此产生的损失扩大部分应当由马年生、胡义琴自行承担。所以按照公平原则，恒大置业公司逾期交付时，马年生、胡义琴应当根据合同约定及时行使解除权，防止损失扩大。因此马年生、胡义琴根据合同约定所能主张的利息应当从付款之日起计算，最多计算至2019年7月31日止，之后的利息属于原告怠于行使解除权而产生的损失扩大部分，理应由马年生、胡义琴自行承担。四、如法院判决解除《商品房买卖合同》，请求法院判定恒大置业公司在马年生、胡义琴配合办理完毕诉争房屋的撤销网签备案等退房手续的先履行义务后，恒大置业公司再履行退款义务。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。马年生、胡义琴已经丧失解除权，恒大置业公司要求继续履行案涉合同，请求法院依法驳回马年生、胡义琴的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月5日，马年生、胡义琴（买受人）与恒大置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号05009703），约定马年生、胡义琴购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼14层1402室，房屋总价款3200700元；马年生、胡义琴应当于2017年12月5日前分4期支付该商品房全部价款，首期房价款960700元应当于2017年3月6日前支付，第二期房价款800000元应当于2017年6月5日前支付，第三期房价款800000元应当于2017年9月5日前支付，第四期房价款640000元应当于2017年12月5日前支付；恒大置业公司应当于2018年12月31日向马年生、胡义琴交付该商品房；若恒大置业公司逾期在180日之内，自2019年1月1日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向马年生、胡义琴支付全部房价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，马年生、胡义琴有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还马年生、胡义琴已付全部房款（含已付贷款部分），并自马年生、胡义琴付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向马年生、胡义琴支付违约金。2017年3月5日起马年生、胡义琴按期足额向恒大置业公司支付全部购房款3200700元，其中2017年3月5日支付20000元，2017年3月6日分别支付20700元、800000元、60000元、60000元，2017年4月22日分别支付560000元，1000000元，2017年6月5日分别支付72088元、607912元。2017年6月6日恒大置业公司开具相应金额的厦门增值税普通发票。截至庭审之日案涉房屋尚未交房。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点之一是马年生、胡义琴是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》？马年生、胡义琴主张根据《商品房买卖合同（预售）》约定恒大置业公司应于2018年12月31日前向其交付案涉房产，现逾期交付案涉房屋已超过180日，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交付超过180日马年生、胡义琴有权解除合同并要求恒大置业公司承担相应的违约责任。恒大置业公司抗辩因马年生、胡义琴怠于行使解除权，已经超过三十天除斥期间，故无权要求解除《商品房买卖合同》。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中恒大置业公司应于2018年12月31日前向其交付案涉房产，但截至庭审之日2020年7月21日仍未交付案涉房产，故马年生、胡义琴主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）（合同编号：05009703）》有事实与法律依据，本院予以支持。关于马年生、胡义琴要求恒大置业公司返还全部房款3200700元诉求，符合合同法第九十七条的规定、商品房买卖合同第十二条的约定，本院予以确认。关于马年生、胡义琴要求恒大置业公司支付逾期利息未超出合同约定，本院予以支持，但应计算为：以960700元为基数，自2017年3月7日起至2017年4月22日止按日万分之一计算；以2520700元为基数，自2017年4月23日起至2017年6月5日止按日万分之一计算；以3200700为基数，自2017年6月6日起至实际还款之日止按日万分之一计算。超出部分，本院不予支持。关于马年生、胡义琴要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金32007元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。作为本案的附随义务，马年生、胡义琴应于恒大置业有限公司清偿完上述款项之日起十日内协助恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05009703）的撤销备案登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除马年生、胡义琴与厦门恒大置业有限公司于2017年6月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05009703）； 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向马年生、胡义琴返还全部购房款3200700元并赔偿利息损失（以960700元为基数，自2017年3月7日起至2017年4月22日止按日万分之一计算；以2520700元为基数，自2017年4月23日起至2017年6月5日止按日万分之一计算；以3200700为基数，自2017年6月6日起至实际还款之日止按日万分之一计算）； 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向马年生、胡义琴支付违约金32007元； 四、马年生、胡义琴应于厦门恒大置业有限公司清偿完上述款项之日起十日内协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05009703）的撤销备案登记手续； 五、驳回马年生、胡义琴其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35552元，减半收取17776元，由厦门恒大置业有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹锦林 二〇二〇年九月十五日 法官助理王巧铃 书记员陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”