浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初3589号原告：浙江中都物业管理有限公司，统一社会信用代码91330110723636272R，住所地浙江省杭州市余杭区东湖街道北大街4号中都大厦5楼。法定代表人：杨定勇。委托诉讼代理人：郑州，上海浩信（温州）律师事务所执业律师。被告：苏妙俊，男，1974年10月6日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告浙江中都物业管理有限公司（以下简称“中都物业公司”）诉被告苏妙俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告中都物业公司的委托诉讼代理人郑州到庭参加诉讼，被告苏妙俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中都物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告物业服务费6231元、能耗费1876元，合计8107元；2.请求判令被告向原告支付利息损失及滞纳金（利息以8107元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率从2018年7月1日起计算至实际履行完毕之日止；滞纳金以8107元为基数，按年利率14.6%从2018年7月1日起计算至实际履行完毕之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为，1.请求判令被告向原告物业服务费6210.6元、能耗费1869.41元，合计8080.01元；2.请求判令被告向原告支付利息损失及滞纳金（利息以8080.01元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率从2018年7月1日起计算至实际履行完毕之日止；滞纳金以8080.01元为基数，按年利率14.6%从2018年7月1日起计算至实际履行完毕之日止）。被告苏妙俊答辩称，1.本案被告的服务期限为2014年7月1日至2017年6月30日前期物业服务合同约定期限。物业选聘是全体业主的权利，业委会只有在业主大会的授权下才能同物业公司签订服务合同。被告于2017年7月以来的物业管理所依据的物业服务合同，是业委会违背全体业主意愿的前提下签订的无效合同，不能作为收取物业管理费的依据。2.根据物业服务合同，每平方米0.45元的能耗费是预收的，即是多退少补的，但原告在提供服务的3年里未对公共能耗费进行公示、结算。3.天和家园小区二期建设期间，曾从一期拉电缆，该能耗费应如何计算，被告一直未答复。4.物业服务合同中并未约定滞纳金。综上，被告并非不愿交纳物业费，只是被告尚未出具账目结算。本院经审理认定本案事实如下：本案被告苏妙俊于2019年1月11日前系苍南县灵溪镇天和家园36幢2502室的业主，该房屋建筑面积为276.95平方米，系高层住宅。2014年11月21日，浙江中都物业管理有限公司苍南分公司与被告苏妙俊签订了《天和家园前期物业服务合同》，约定：浙江中都物业管理有限公司苍南分公司首服务年度向被告预收12个月的物业服务综合费，第二个服务年度起，被告应于每6个月的第一个月上旬向浙江中都物业管理有限公司苍南分公司缴纳物业服务综合费（最后执行价格以物价部门备案为准）；物业服务综合费按下列标准收取：高层住宅物业服务费：1.495元/月·平方米、联排住宅物业服务费：2.8元/月·平方米、商业物业物业服务费：2.2元/月·平方米、车位管理费：50元/月·辆，高层住宅能耗费用与联体排屋能耗费用按0.45元/月·平方米的标准预收（一费制）。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，浙江中都物业管理有限公司苍南分公司有权要求被告补缴并从逾期之日起按每天4‰加收滞纳金。2017年6月30日，原告与苍南县灵溪镇天和家园小区业主委员会签订《天和家园物业服务合同》，委托原告为该小区提供物业管理服务。合同约定，物业服务期限自2017年7月1日至2018年6月30日，原告按建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费，收取标准为：高层住宅物业服务费：1.495元/月·平方米、联排住宅物业服务费：2.8元/月·平方米、商业物业物业服务费：2.2元/月·平方米、车位管理费：400元/年·个，高层住宅能耗费用与联体排屋能耗费用按0.45元/月·平方米标准预收，以上费用每半年按实结算一次。物业管理服务费按规定交纳，每季交纳一次，以每年7月、12月份为每年的交费时间。期间，原告履行了提供物业管理服务的义务，但被告至今未支付自2017年4月1日至2018年6月30日的物业服务费6210.60元（276.95平方米×1.495元/平方米/月×15个月）及公共能耗费1869.41元（276.95平方米×0.45元/平方米/月×15个月），其中，2017年4月1日至2017年6月30日期间的物业服务费为1242.12元，2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费为4968.48元，2017年4月1日至2017年6月30日期间的公共能耗费为373.88元，2017年7月1日至2018年6月30日期间的公共能耗费为1495.53元。另查明，浙江中都物业管理有限公司苍南分公司系浙江中都物业管理有限公司的分公司。上述事实有原告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、身份证、人口信息、不动产登记信息查询记录、《天和家园前期物业服务合同》、《天和家园物业服务合同》及当事人的陈述等证据为证，本院对其证明力予以确认并在卷佐证。本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；以及《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。涉案《天和家园前期物业服务合同》系浙江中都物业管理有限公司苍南分公司与被告签订，《天和家园物业服务合同》系涉案小区业主委员会对外与原告签订，均应认定为合法有效，对作为业主的被告均具有约束力。虽《天和家园前期物业服务合同》系浙江中都物业管理有限公司苍南分公司与被告签订，但浙江中都物业管理有限公司苍南分公司系浙江中都物业管理有限公司的分公司，故其民事权利义务可由设立该分公司的浙江中都物业管理有限公司享有和承担。现被告拖欠原告2017年4月1日起至2018年6月30日止的物业服务费6210.60元及能耗费1869.41元，事实清楚，应予支付。被告主张依照《天和家园前期物业服务合同》对2017年4月1日至2017年6月30日拖欠的物业服务费1242.12元及公共能耗费373.88元（合计1616元）计收自2018年7月1日起算按年利率14.6%计算的滞纳金，本院予以支持，但要求被告另行支付利息损失，于法无据，本院不予支持。因《天和家园物业服务合同》未对滞纳金进行约定，故原告要求被告支付2017年7月1日至2018年6月30日所拖欠物业服务费4968.48元及公共能耗费1495.53元（合计6464.01元）的滞纳金，本院不予支持，但原告可自2020年7月2日起要求被告对该款赔偿利息损失。苏妙俊辩称原告未对能耗费进行结算及公告，构成违约，原告要求收缴能耗费没有依据，但《天和家园前期物业服务合同》、《天和家园物业服务合同》中已均明确了收费及预收费标准，该预交义务应依约定期限履行，用于公共能耗费的及时支出，若不及时交纳则影响其他业主的利益，故对苏妙俊的答辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、苏妙俊于本判决生效后十日内支付浙江中都物业管理有限公司物业服务费6210.60元及公共能耗费1869.41元；二、苏妙俊于本判决生效后十日内支付浙江中都物业管理有限公司滞纳金（以1616元为基数，自2018年7月1日起至实际履行完毕之日止，按年利率14.6%计付）、利息损失（以6464.01元为基数，2020年7月2日起至实际履行完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计付）；二、驳回浙江中都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费83元，减半收取41.5元，由苏妙俊负担16.5元，由浙江中都物业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 董小美二〇二〇年九月十一日代书记员 吴孟捷?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。