贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初1516号原告:吴细妹，女，1979年6月2日出生，侗族，住贵州省榕江县。委托代理人：龙建，男，贵州铁力律师事务所律师。执业证号：15226201710679505。委托代理人：陆德怀，男，贵州铁力律师事务所律师。执业证号：15226200610518685。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，该公司总经理。原告吴细妹诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年8月12日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员吴雁独任审判，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告吴细妹及其委托代理人龙建、陆德怀到庭参加诉讼，被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司经本院传票依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、请求判令被告继续履行与原告于2013年11月23日签订的《商品房买卖合同》，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。2、请求依法判令被告向原告支付2014年12月1日至2015年4月14日逾期交房违约金22401元（1671743元×134天×0.01%=22401元）。3、请求依法判令被告向原告支付2016年1月1日至2020年7月31日逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金559699元（1671743元×1674天×0.02%=559699元）。4、请求判令被告从2020年8月1日起按每日334.35元（1671743元×0.02%）向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金直至被告实际交付之日止。5、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告（买受人）与被告（出卖人）于2013年11月23日签订书面合同编号为20121024236的《商品房买卖合同》。约定由原告购买被告建造的位于黎平县商用营业用房，序号为6、7＃1-16，建筑面积为68.83平方米，套内建筑面积66.18平方米。按套内建筑面积计算，单价每平方米25260.55元，总价款为1671743元。贷款方式付款，买受人以银行按揭付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款841743元，余款830000元以银行按揭支付。双方约定被告于2014年11月30日前向原告交付商品房，并约定被告于2015年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告至今都未履行。综上所述，原告不退房，继续履行合同，原告认为，双方签订的合同是合法有效的，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行义务，被告未按期办理商品房转登记的有关文书交付给原告构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应当向原告承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，特依法向人民法院起诉，请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称原告的起诉已超过诉讼时效；原告请求的违约金过高，请法院予以调低。原告在举证期限内向本院提交以下4份证据：1、身份证复印件，证明原告基本身份信息及诉讼主体资格；2、企业信息信用登记系统打印表复印件，证明被告基本身份信息及诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》复印件，证明原告与被告签订商品房买卖合同，就合同价款、支付方式、违约责任等做了详细约定事实；4、商品住宅质量保证书及商品住宅使用说明书复印件，证明被告已经将商品房交付给原告，原告收房入住的事实。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告于2013年11月23日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县。合同约定商品房建筑面积为68.83平方米，套内建筑面积66.18平方米，按套内建筑面积计算，单价25260.55元每平方米，房屋总价1671743元。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任约定：（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。上述事实，有原告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。根据合同第十一条、第十三条的约定，被告未能在约定的期限内交付商品房给原告，被告的行为虽然已构成违约，但因被告抗辩原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另规定的，依照规定。”之规定，且原告亦未向本院提供诉讼时效有中止、中断及延长事由的情形，故被告的抗辩理由成立，原告请求被告支付2014年12月1日至2015年4月14日逾期交房违约金22401元的诉讼请求，本院不予支持；合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年8月12日向法院起诉，诉讼时效为倒推三年至2017年8月12日止。2016年1月1日至2017年8月12日期间因已超三年诉讼时效不受法律保护。故原告请求违约的时间节点为2017年8月12日至2020年7月31日（原告请求的时间节点），违约天数为1084天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，被告请求法院予以调低，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按照年利率6.18%的标准计算违约金。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：1671743元×6.18%÷365天×1084天=306828元，原告请求559699元，本院支持306828元。关于原告请求被告支付自2020年8月1日以后至办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告时止的违约金的诉讼请求，因被告开发的楼盘至今尚未综合验收备案，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，违约金的计算节点亦无法确定，同时不利于执行，故对原告的此项请求，本院不予支持。原告可在被告开发的楼盘综合验收合格，具备交付、办证条件后，另行起诉主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴细妹与被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行双方于2013年11月23日签订的《商品房买卖合同》。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告吴细妹逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金306828元。三、驳回原告吴细妹的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9622元，减半收取4811元，由原告吴细妹负担1859元，被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担2952元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年之内，向本院申请执行。审判员  吴雁二〇二〇年九月十日书记员  张森