湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初934号原告：湖北合田物业服务有限公司，住所地宜昌市西陵区云集路33号，统一社会信用代码91420500744609492P。法定代表人：李郑云，该公司董事长。委托诉讼代理人：余干，宜昌市中信法律服务所法律工作者。被告：王顺刚，男，1975年5月29日出生，汉族，湖北省宜都市人，住宜都市。原告湖北合田物业服务有限公司与被告王顺刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，于2020年7月15日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告湖北合田物业服务有限公司的诉讼代理人余干，被告王顺刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北合田物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2015年5月18日至2020年12月31日的物业服务费6548元、违约金1614元，共计8162元；2．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年2月22日，原告湖北合田物业服务有限公司与湖北大地基置业有限公司签订了《雅斯国际广场前期物业服务合同》，该份前期物业服务合同约定2011年2月22日起至本物业区域首次业主大会召开和首届业主委员会成立后二个月止。业主委员会成立后于2018年8月10日与原告签订了正式的物业服务合同，合同为期六年。2011年2月22日起原告正式全面接管宜都市雅斯国际广场小区的物业管理服务工作，根据《雅斯国际广场前期物业服务合同》及与业主委员会签订的《雅斯国际广场物业服务合同》约定，商业住宅按占有建筑面积每月每平方米1.8元收取住宅物业服务费，并对其他费用的收取、付费时间及违约责任作了约定。被告从2015年5月18日起一直未向原告交纳物业服务费，因原告多次催交无果，故诉至法院。被告王顺刚对原告诉请物业服务费的计算标准没有异议，对计算时限有异议，同时辩称：1．被告2019年夏天交了2018年的物业费（票据给我房屋的承租人了），原告强行收取了装修抵押金1000元，当时原告说这1000元以后可以冲抵物业费。2．2015年的一天，被告向原告反应地面没有扫干净，遭到保洁人员上门辱骂，被告当时还跟姚经理说了这件事。3．9号楼管理混乱，很多问题分不清楚，从5楼到17楼属于合田物业，17楼以上属于雅斯物业，外墙霓虹灯电费等问题是由合田物业还是雅斯物业管理都不清楚；被告买房子的时候是4部电梯，可以从1楼到19楼，但是雅斯要装修雅斯精致酒店时，就只有两部电梯可以从负一楼到17楼，还有两部住户不能用。4．公共区域被一小部分人霸占，但物业公司不作为，如6楼的安全通道以前可以环形走，现在被隔断，原告没有制止。5．买房时都是有门禁的，交房时试过一次是好的，现在已经完全用不了。6．买房时没有室外景观电梯，现在安装了，但室外应该属于业主共有，不清楚他们是否履行程序。7．保洁不干净，墙体走硝，安全通道的灯不亮，电梯里面的灯罩都没有，楼梯很脏。8．原告召开业主大会，被告全然不知，也从来没有参加、选举过。9．雅斯精致酒店在楼顶装太阳能、招牌，物业没有通知其他业主。10．雅斯负一楼应该是车库，现在变成超市了，导致业主的电梯到负一楼却不能直接到车库。11．因为商业住宅物业费是高于普通住宅区的，对商业物业应该提供等值的服务，但是物业公司常年无人值守，从开始到现在都没有专人值班，我们这栋楼的业主并没有享受到超过一般物业公司的服务。12．物业公司这么多年没有公示物业费的收支情况。本院经审理认定事实如下：2011年2月22日，湖北大地基置业有限公司与宜昌合田物业有限责任公司（公司名称于2019年12月5日变更为湖北合田物业服务有限公司，以下均简称“合田物业公司”）签订雅斯国际广场《前期物业服务合同》；2018年8月10日宜都市雅斯国际广场小区业主委员会与合田物业公司签订雅斯国际广场《物业服务合同》。合同均约定由原告合田物业公司对宜都雅斯国际广场小区提供物业服务，物业服务费标准为商业住宅（包括酒店、写字楼）1.8元/㎡·月。首期物业服务费于业主收到办理入住手续的通知时交纳，续交时间为新计费年度开始的第一个月。物业服务范围主要包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，公共清洁卫生管理服务，公共绿化养护，公共秩序维护以及安全防范等事项的协助管理服务。其中《物业服务合同》第十六条约定：本物业区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业区域专有（住宅或商业）专项维修资金中列支。物业公司在物业服务过程中应当配合业委会开展专有（住宅或商业）专项维修资金申请使用工作。第三十条第二款约定：物业公司不履行合同约定，致使不能提供和达到合同约定的服务内容和标准的，以及每年一次业主测评满意度低于60%，业主委员会有权依法解除合同，并有权要求物业公司按其减少的服务支出予以赔偿。但业主（物业使用人）不得以物业公司违反合同约定为由拒绝交纳物业服务费。第三十四条约定：业主违反本合同约定拖欠或拒交物业服务费用的，经物业公司书面催缴，仍不能按时足额交纳物业服务费的，每日应当按欠费总额3‰的比例向物业公司支付违约金。被告王顺刚作为业主入住宜都雅斯国际广场小区9栋613号房屋，该房屋位于小区商住两用楼栋，建筑面积53.93㎡。2015年5月18日起被告未交纳物业服务费，2016年11月10日、2018年10月9日、2020年4月30日，原告合田物业公司向被告催收物业服务费。本院认为，湖北大地基置业有限公司作为宜都雅斯国际广场小区的建设单位与原告合田物业公司签订的《前期物业服务合同》以及该小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行义务。原告在宜都雅斯国际广场小区提供了物业服务，被告作为业主应当依约交纳物业服务费。被告提出原告提供的物业服务有瑕疵，其未提供证据证实，而原告当庭解释，系因被告所居住的楼栋属于商住两用楼栋，商业区和住宅区分别由两个物业服务企业管理，小区客观现状导致原告管理难度较大。另外，物业服务合同不同于一般民事主体之间相对性单一的合同，而是在整个物业服务区域有普遍适用性的合同，原告作为物业服务企业对小区业主提供整体服务，并非仅对被告提供服务，被告也未辩称原告履约过程中有针对被告个体的违约行为而造成被告损失，故在原告未构成重大违约或者根本违约的情况下，结合《物业服务合同》第三十条第二款约定，被告拒交物业服务费理由不能成立。故原告要求被告给付2015年5月18日至2020年12月31日的物业服务费6548元（53.93㎡×1.8元/㎡?月×67.45月）的诉讼请求，本院予以支持。被告提出抵扣装修押金1000元，以及其已交纳2018年物业服务费的问题，其既未按本院庭审要求于庭后补交证据，也未与原告对账核实，本院难以支持。考虑到本院同期审理的系列案件中，其他业主亦集中反映了原告在履行安保协助义务、协调业主与各方关系、对业主投诉的沟通和回访上存在一定瑕疵，故本院对原告诉称的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王顺刚于本判决生效之日起十日内向原告湖北合田物业服务有限公司支付2015年5月18日至2020年12月31日的物业服务费共计人民币6548元；二、驳回原告湖北合田物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王顺刚负担。本判决为终审判决。审判员 秦 刚二〇二〇年九月十一日书记员 杨雪莉