河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0304民初1032号原告：孔凌梅，女，回族，1988年8月14日出生，住洛阳市瀍河回族区。被告：郭仙平，女，汉族，1964年1月9日出生，住洛阳市老城区。被告：石腾飞，男，汉族，1989年5月25日出生，住洛阳市瀍河回族区。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地洛阳市洛龙区金城寨街7号正大国际33楼。法定代表人：白松朝，该公司董事长。委托代理人：史晓亮，男，汉族，1990年4月6日出生，住河南省汝阳县，该公司员工，一般代理。原告孔凌梅诉被告郭仙平、石腾飞及洛阳懿皇房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔凌梅，被告郭仙平、石腾飞及被告洛阳懿皇房产经纪有限公司之委托代理人史晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，编号LY0062348；2、判令被告郭仙平、石腾飞支付合同违约金五万四千元给原告；3、判令被告郭仙平、石腾飞赔偿原告各项损失合计五千元；4、本案诉讼费以及其他相关费用由被告郭仙平、石腾飞承担。事实与理由：原告、被告石腾飞以及第三方中介2020年3月19日签订一式三份的《洛阳市房屋买卖合同》。被告石腾飞与被告郭仙平为母子关系，被告石腾飞以被告郭仙平忙于带孩子为由，替被告郭仙平出面办理房屋买卖事宜。房屋合同成交总价贰拾柒万元整，原告贷款购买此房屋。2020年4月2日，被告郭仙平以及郭仙平丈夫和原告在洛阳市新区中国邮政储蓄银行（洛龙支行）办理面签手续，在银行面签审批通过，原告将首付款玖万伍仟元整转到中国邮政储蓄银行监管账户后（现此资金还在监管账户中），被告郭仙平便产生违约意向，后通过电话、以及委托中介转达等方式，表示拒绝出售此套房屋给原告。在房管局规定过户期限内，被告郭仙平拒不到洛阳市市民之家办理过户手续，恶意违约。期间原告多次向被告郭仙平及被告石腾飞提出按照合同约定执行的合理请求，均遭到被告郭仙平拒绝。被告无限期拖延履行合同之义务，原告请求贵院维护原告的合法权益。被告石腾飞辩称：2020年4月2日，我和我妈郭仙平在洛阳市新区中国邮政储蓄银行洛龙支行跟原告办理面签，面签后没有收到首付款。后经中介公司解释首付款在房管局监管账户，但是原告一直没有给我监管凭证，所以一直没有给原告办理过户。后期，我给懿皇中介史晓亮要过资金监管凭证，但是截止目前仍未收到。截止2020年6月22日上午10点左右我母亲郭仙平还去洛阳市市民之家办理过户手续。被告郭仙平拒绝出售此房屋不属实。被告郭仙平辩称：1、2020年6月19日，懿皇和原告打电话给我说去洛阳市市民之家办理房屋过户，后又推到6月22日去办理过户。6月22日，我带上身份证、银行卡去了市民之家。2、原告孔凌梅与史晓亮等人，明知房屋不可贷款，承诺27.3万元，合同签订为27万元，违约违法诱骗石腾飞代理我签订房屋买卖合同，为有预谋的共同合同诈骗。被告洛阳懿皇房产经纪有限公司辩称：1、三方所签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》为有效合同，由于合同不能继续履行，居间方同意解除；2、石腾飞、郭仙平是违约方，应向原告支付违约金并赔偿原告的其他损失；3、三方约定在《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》签订之日起银行面签受理后7个工作日内买卖双方需签订洛阳市《存量房买卖合同》，银行审批通过后，安排过户买当天共同向房管部门、登记机关申请办理转移和登记手续。2020年4月2日，三方在洛阳市中国邮政储蓄银行洛龙支行办理面签，办理后可以立即办理过户手续。但由于卖方迟迟不予办理过户手续，致使面签失败，因此买卖合同已不能继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2020年3月19日，被告郭仙平向被告洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）出具《授权委托书》，《授权委托书》载明“本人郭仙平，身份证号，通过贵公司居间出售位于瀍河区××东路××房屋××套。现因本人因故不能亲自前往贵公司办理该房屋买卖事宜。特依法委托石腾飞，身份证号（与本人系母子关系），代理本人前往贵公司办理该房屋买卖事宜。本人特别授权：代理人石腾飞就该房屋买卖事宜有权签订一切合同/协议文本及相关法律文件。代理人的行为产生的一切法律后果，均由本人承担全部法律责任。代理人石腾飞现承诺：代理人已征得上述房屋产权人及产权共有人同意及合法授权，有权代表产权人及产权共有人全权出售该房屋。如因产权人及产权共有人在签订房屋买卖合同后，拒绝出售该房屋或其他原因引发的纠纷，由代理人自行解决，与洛阳懿皇房产经纪有限公司和买方无关，代理人与该房屋产权人及共有权人连带承担相关合同中约定的违约责任。受托期限：自签字之日起至上述事项办理完结之日止。”由委托人郭仙平签字确认及代理人石腾飞签字按印确认。同日，被告石腾飞代表被告郭仙平（卖方）与原告孔凌梅（买方）及被告懿皇公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（合同编号：LY0062348），合同包含但不限于以下内容“第一条：卖方拟转让房产坐落于瀍河区××东路××2-603。产权登记建筑面积为59.87平方米；第五条：该房产转让总价款为贰拾柒万元整（￥270000元）。该转让价款不含税、费。买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或者公积金中心的贷款资格初审，买方于2020年3月27日前面签，面签受理后3日内支付首付款人民币大写：捌万壹仟元整（￥81000元）至贷款银行监管账户；预计贷款金额人民币大写：壹拾捌万捌仟元整（￥188000元）。买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后3个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。第七条：在本合同签订之日起银行面签受理后7个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》。提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》。第八条：买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》银行审批通过后，银行安排过户当天，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续。该不动产登记证由买方领取。第九条第3项：卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。”2020年4月2日，原告孔凌梅与被告郭仙平前往中国邮政储蓄银行洛龙支行办理面签手续，面签通过后，原告孔凌梅按照合同约定将95000元首付款转至中国邮政储蓄银行资金监管账户，后因被告石腾飞、郭仙平以原告孔凌梅及被告懿皇公司未向其提供资金监管凭证，对首付款95000元的安全性提出质疑，未按照合同约定与原告孔凌梅办理房产过户手续。因未在规定时间完成过户手续，中国邮政储蓄银行于2020年6月22日，将该95000元监管资金退回原告孔凌梅银行账户。本院认为，被告石腾飞向被告懿皇公司出具的《授权委托书》，可证实其作为被告郭仙平的代理人有权对涉案房屋进行处置，其与原告孔凌梅及被告懿皇公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》应当系授权委托人郭仙平的真实意思表示，故《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系原被告真实意思表示一致的结果，该合同未违反法律的强制性规定，系真实有效的合同，各方应按合同约定全面履行自己的义务。原告孔凌梅按照合同约定完成支付首付款的义务，被告石腾飞、郭仙平未按照合同约定办理房产过户手续，构成根本违约，故原告孔凌梅请求解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号为LY0062348）的诉求，本院予以支持。被告石腾飞、郭仙平关于原告孔凌梅及被告懿皇公司未向其提供监管资金凭证，无法知晓该首付款项的到账情况，另提出与被告懿皇公司签订独家代理协议，协议约定由被告懿皇公司独家代理出售涉案房屋，约定价格为280000元且付款方式为一次性付款，原告孔凌梅与被告懿皇公司未按照约定支付房款，在合同履行过程中存在拖延时间并实施诈骗，构成违约，其不构成违约的抗辩意见。经查，2019年11月10日，被告郭仙平与被告懿皇公司签订《洛阳市存量房委托出售协议》约定涉案房屋的出售价格为300000元，付款方式为一次性付款/商业按揭贷款/公积金贷款，代理方式为独家代理，委托期限自2019年11月10日至2020年3月10日止。2020年3月16日，被告郭仙平与被告懿皇公司再次签订《洛阳市存量房委托出售协议》约定涉案房屋的出售价格为280000元，付款方式为一次性付款，代理方式为独家代理，委托期限自2020年3月16日至2020年4月15日止。2020年3月19日，原、被告签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定涉案房产总价款270000元，付款方式为按揭贷款方式。根据合同的签订时间，《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》签订时间靠后，关于涉案房产的出售价格、付款方式等应以原、被告双方最终协议一致的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》为准，合同双方应按照该合同约定履行各自的义务。被告石腾飞、郭仙平以原告孔凌梅及被告懿皇公司未提供监管资金凭证为由，拒绝履行合同义务，并辩称原告孔凌梅和被告懿皇公司存在违约及诈骗行为，根据本案在案证据，本院认为原告孔凌梅已经按照合同约定履行其义务，不存在违约的情形，被告石腾飞、郭仙平与被告懿皇公司的居间代理服务合同纠纷不能作为不履行合同义务的理由，故该抗辩意见，不予采纳。关于违约金及损失部分，原告主张以合同约定支付总房款（270000元）百分之二十共计54000元违约金及各项损失5000元，本院考虑该合同的履行情况、被告的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金及损失共计20000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、解除原告孔凌梅与被告郭仙平、被告石腾飞及被告洛阳懿皇房产经纪有限公司签订编号为LY0062348的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。二、被告石腾飞、被告郭仙平于本判决生效之日起十日内共同向原告孔凌梅支付违约金及损失共计20000元。三、驳回原告孔凌梅的其他诉讼请求。如果被告郭仙平、被告石腾飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半后收取687.5元，由被告石腾飞、被告郭仙平共同负担。于本判决生效之日起七日内转账至本院（户名：洛阳市瀍河回族区人民法院，账号：17×××59，开户行：工行瀍支）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院执行局报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  潘飞二〇二〇年九月十八日法官助理侯诗筠书记员张荣博