江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1251号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘卫东，男，1970年4月10日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。 委托诉讼代理人：龚美华，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡柳，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪奇华，女，1970年8月24日出生，汉族，住江西省乐平市。 委托诉讼代理人：邵贤南，江西平常心律师事务所律师。 上诉人刘卫东因与被上诉人汪奇华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初7809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘卫东上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汪奇华对刘卫东的全部诉讼请求并由汪奇华向刘卫东支付房屋租金252000元或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由汪奇华承担。事实与理由：1.刘卫东收取的70000元押金并非为个人收取，系作为南昌市堂汇贸易有限公司代理人的代理行为，不应由刘卫东返还。2.汪奇华应当向刘卫东承担支付租金义务至实际腾退房屋的最后期限，即2018年5月底，租金数额为252000元。案涉房屋一、二层系案外人西湖房管所所有，刘卫东因租赁取得使用权，第三层系刘卫东个人所有。刘卫东与汪奇华就上述标的物形成了相对的租赁合同关系，相关之间产生了权利义务关系。汪奇华作为承租人，理应承担相应的合同义务，直至房屋实际拆除或实际腾退。根据汪奇华提交的复印件证据证明，拆迁部门2017年10月30日发布拆迁公告，动员被拆迁人于2017年11月17日之前自行搬迁。但该公告仅有动员搬迁的提示作用，并不能证明汪奇华此期限即已经搬迁。根据拆迁补偿协议，案涉房屋的实际拆迁和腾退时间不会早于2018年5月底，即2018年5月底之前，汪奇华仍然没有将房屋交还给刘卫东，也没有交出给拆迁人等，一直由其经营使用，故应当向刘卫东支付租金。即使一审判决认定汪奇华在公告2017年11月17日腾退了房屋，11月1日至11月16日的租金也应认定，刘卫东并没有作出过放弃任何权利的意思表示。 汪奇华答辩称：1.刘卫东主张自己收取汪奇华租金7万元押金系代理行为，没有事实和法律依据。虽然刘卫东是以南昌市堂汇贸易有限公司的名义与汪奇华签订《转让协议》，但租赁关系的履行，包括收取租金等，却完全是与刘卫东本人进行交易，7万元押金也是刘卫东收取并由刘卫东本人出具收条，这些事实和证据都表明刘卫东将店面包括物业转租给汪奇华使用。刘卫东主张收取押金系代理南昌市堂汇贸易有限公司行为与常理不符，其收取汪奇华7万元押金并出具收条，完全系其个人行为，不是代理行为。2.刘卫东一直以房屋拆迁补偿款不满意为由，不退还汪奇华的房屋押金7万元，刘卫东的拆迁补偿问题是其与政府部门的事情，与汪奇华无关，不应当归咎于汪奇华，且刘卫东已经获得15万余元拆迁补偿款。3.刘卫东向汪奇华主张案涉店面被拆迁后的租金缺乏依据。根据房管所给予汪奇华的提前搬迁奖励（西湖区法院民事判决2019赣0103民初3336号民事判决书第九页最后一段倒数第八行）就可以看出汪奇华在2017年11月之前就已经搬迁，否则不会有提前搬迁奖励这一补偿项目，且根据政府部门拆迁公告要求，案涉店面于2017年11月17日之前就要被拆迁。此外，刘卫东未提交证据证明汪奇华在2017年11月份之后还在持续使用案涉店面，故其上诉主张缺乏依据，不应得到支持。 汪奇华向一审法院起诉请求：1.判令刘卫东退还汪奇华房屋租赁押金70000元、租金36000元，两项合计106000元；2.本案因诉讼产生所有费用由刘卫东承担。 刘卫东向一审法院反诉请求：1.判令汪奇华向刘卫东支付房屋租金252000元；2.判决本案诉讼费用由汪奇华承担。 一审法院认定事实：案涉房产南昌市孺子路76号（原72号）属南昌市西湖区系马桩住房保障和房产管理所（以下简称系马桩房管所）直管公房。2004年11月6日，刘卫东与系马桩房管所签订租赁合同。2007年5月28日，汪奇华与南昌市堂汇贸易有限公司（以下简称堂汇公司）签订转让协议，协议约定：堂汇公司将位于南昌市物业转让给汪奇华使用；转让费为31万元，房屋押金7万元，共计38万元。汪奇华支付了房屋租赁押金70000元。同日，刘卫东向汪奇华出具房屋租赁押金收条一份，载明：今收到欧派橱柜（汪奇华）租赁南昌市房屋租赁押金七万元整。此后，汪奇华与刘卫东签订了租赁合同，汪奇华按照约定一直租赁使用该房屋，并向刘卫东交纳租金。2017年1月1日，汪奇华、刘卫东签订的最后一份租赁合同，约定签订合同起至2017年12月31日，每月租金为36000元，实行先交租金后使用的原则，每两个月一次缴纳后两个月的租金。2017年8月29日，汪奇华向刘卫东支付了2017年9、10月两个月房屋租金。2017年10月30日，系马桩房管所向欧派橱柜发出“西湖区棚户区改造（系马桩地块）致经营户告知书”，以房屋列入改造范围为由，要求汪奇华在2017年11月6日前搬离并腾空房屋。2017年11月17日，该租赁房屋由征收部门接收并实施拆迁。 一审法院认为，汪奇华、刘卫东双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。依据合同约定，刘卫东已向汪奇华收取房屋租赁押金70000元，有刘卫东出具的收条证实，足以认定。现租赁合同已经到期，租赁房屋已经被拆迁，房屋租赁合同依法已经解除，汪奇华诉请刘卫东返还房屋租赁押金70000元，依法应予支持。刘卫东辩称其收取的70000元押金系代表堂汇公司收取，该款项冲抵了堂汇公司应当支付给刘卫东的租金，但刘卫东并未提交相应证据证明，对该辩称意见不予采信。汪奇华向刘卫东交纳租金至2017年10月，汪奇华以9月份开始拆迁且刘卫东向系马桩房管所交纳租金至2017年9月为由，要求刘卫东退还10月份租金36000元，但汪奇华提交的证据显示房屋被征收人系马桩房管所向汪奇华发出清房告知书时间是2017年10月30日，房屋被拆迁是在2017年11月17日，汪奇华无证据证明2017年10月份开始租赁合同已经不能履行或已解除，对汪奇华诉请退还2017年10月份房租36000元的主张，因无事实及法律依据，不予支持。刘卫东反诉汪奇华支付2017年10月份以后的房屋租金252000元，依据查明的事实，案涉租赁房屋已于2017年11月17日被实施拆迁，刘卫东的反诉无事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘卫东于判决生效之日起十日内退还汪奇华房屋租赁押金70000元；二、驳回汪奇华的其他诉讼请求；三、驳回刘卫东的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由汪奇华预交的案件受理2420元，由刘卫东承担1598元，由刘卫东预交的反诉案件受理费2520元，由刘卫东承担。 本院二审期间，刘卫东未向本院提交证据。汪奇华向本院补充提交以下证据：证据一、（2019）赣0103民初3336号法庭审判笔录，欲证明刘卫东房租交到了2019年9月份，所以刘卫东无权向汪奇华主张2017年9月份之后的房租；证据二、光盘一份，欲证明涉案房屋于2017年12月7日就已经形成了被围挡的事实。刘卫东质证认为，对证据一的真实性、关联性有异议，合法性无异议，房屋租金缴纳与事实不符，刘卫东实际缴纳租金至2018年2、3月份，刘卫东也不同意免除汪奇华直至拆除前关于第三层的占用使用费，刘卫东与第三人的租赁合同所产生的租金支付与本案合同租赁、占有使用费是否支付不具有任何关联性，两者为不同的法律关系；对补充证据二的三性均有异议，视频无法确认真实与否、取得来源是否合法，不能证明涉案房屋于2017年12月7日已拆除。如果该证据为真实，也能证明汪奇华主张的案涉房屋在2017年11月16日就已经拆除了的虚假陈述。 经审查，本院对汪奇华补充提交的证据认定如下：证据一已于一审庭审时提交并已经过质证，不属于二审新证据及补充证据；对证据二光盘来源无法确认，本院不予采信。 二审中，汪奇华对一审查明事实无异议，刘卫东对一审判决认定事实中“2004年11月6日，被告刘卫东与系马桩房管所签订租赁合同”有异议，认为刘卫东从1997年起就与系马桩房管所存在租赁合同关系，2004年是续签合同，对一审判决认定事实中“2017年11月17日，该租赁房屋由征收部门接收并实施拆迁”有异议，认为无事实依据，且与事实不符，因案涉房屋拆迁补偿协议签订的时间是2018年6月1日，之后政府才接收拆迁，本案不存在强拆的情形，也不存在先拆后签订拆迁协议的情形。其对一审查明的其他事实部分无异议。 对上述争议事实，本院认定如下：刘卫东未举证证明其2004年之前与系马桩房管所订立书面租赁合同，其提出的2004年是续签合同未有证据支持，故其该项异议不成立。关于刘卫东提出租赁房屋2017年11月17日由征收部门接收并实施拆迁与事实不符合，但根据（2019）赣01民终2134号生效判决认定的事实，2017年11月17日，案涉租赁房屋由征收部门接收并实施拆迁，刘卫东并未提供充分的证据推翻上述事实认定，故其上述异议不成立。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，刘卫东主张其收取押金7000元系作为堂汇公司代理人的代理行为，但其未提交相关证据证实其代理行为，根据刘卫东以个人名义出具的收条等证据，一审认定并无不当，应予维持。关于刘卫东要求汪奇华支付案涉房屋租金至2018年5月底的主张，根据一审审判笔录，法院询问刘卫东“另案庭审笔录，房管所陈述你方缴纳租金交到2017年9月，是否属实”，刘卫东回复“实际是交到这个时间”，刘卫东二审期间主张，在另案（2019）赣01民终2134号诉讼执行时，房租交至2018年2、3月，但未提交证据证明，亦未提交充足的证据证明汪奇华实际占有、使用案涉房屋直至2018年5月，故对其该项主张，本院不予支持。至于2017年11月1日至2017年11月16日期间的租金，结合双方各自交纳租金的时间、合同约定的“先交租后使用”的租赁方式、拆迁公告发布时间、双方未办理交接手续且双方均未能提供充足证据证明汪奇华实际搬离时间等因素综合考量，一审未判决汪奇华向刘卫东支付2017年11月1日至2017年11月16日期间的租金并无不当，本院予以维持。 综上所述，刘卫东的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6130元（刘卫东已预交），由上诉人刘卫东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志翀 审 判 员 邓 晖 审 判 员 王革生 二〇二〇年九月十日 法官助理 应思奇 书 记 员 熊 浩