中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初2970号 原告（反诉被告）：周海霞，女，1981年2月15日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 原告（反诉被告）：朱泽洋，男，1981年3月22日出生，汉族，与原告周海霞系夫妻关系，住址同上。 委托诉讼代理人：周国防，山东元格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王广娜，山东元格律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王亮，男，1990年10月7日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：王利，山东黄河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安帅，山东黄河律师事务所律师。 原告（反诉被告）周海霞、朱泽洋与被告（反诉原告）王亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告（反诉原告）王亮提出反诉，本院依法予以合并审理。原告（反诉被告）周海霞、朱泽洋及其委托诉讼代理人周国防，被告（反诉原告）王亮及其委托诉讼代理人王利、安帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周海霞、朱泽洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于滨州市xxx房屋的过户手续；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋过户手续的违约损失4172.58元（以本金7万元为基数，自2018年11月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；以及自2019年8月20日起至起诉之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月11日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告自愿向原告出售位于滨州市xxx房屋。原告依约分别于2017年2月11日支付定金5000元，2017年3月27日支付定金25000元，2018年5月25日支付定金35000元，2018年11月25日支付房款5000元，至今共计向被告支付7万元，但被告拒绝为原告办理房屋过户手续，已严重违约。双方多次协商未果。 被告王亮辩称，1.原被告签订的房屋买卖合同因内容发生重大变化，无法继续履行，如继续履行有悖于公平原则，应当予以解除或撤销。双方签订买卖合同时，涉案房屋只有房屋所有权证书，未办理不动产所有权证书，并且依据当时的政策也无法办理不动产所有权证书，亦未缴纳土地出让金。所以涉案合同中约定的房屋价格实际仅为房屋本身的价格，不包含土地出让金的价值，亦不能体现在能办理不动产所有权证书以后房屋的合理价值。因原告一直未能办理银行贷款，在原告不能如期交付剩余房款的情况下，被告与原告签订补充协议以保障合同的履行。足以体现被告作为出卖方的善意，但原告仍无法在合理期间内办理银行贷款交付剩余房款。并且在此期间因为国家政策调整，涉案房屋可以在缴纳土地出让金后办理不动产所有权证书。2020年4月，被告作为涉案房屋的所有人为办理不动产所有权证书缴纳了土地出让金14368.5元。在缴纳土地出让金后房屋价值明显增加，涉案合同约定的房款已不能体现房屋的真实合理价值。涉案合同签订后，合同履行过程中，双方既未对新发生的土地出让金的承担达成新的协议又未对因为办理不动产所有权证书后房屋合理价值的变化达成新的约定。现原告不顾事实的变化仍主张按原合同履行，有违诚实信用原则。如仍按原合同履行，对被告显失公平，应当依法解除该合同。2.退一步讲，涉案合同第六条第四项约定“若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起5日内以乙方所付定金的双倍及已付款（不计利息）返还给乙方”，该条关于定金的约定属于解约定金。即被告可以双倍返还定金的方式解除合同。现被告依据该条约定，为避免继续履行合同造成的不公平，以答辩状的方式书面通知原告，解除涉案合同的履行。3.依据双方分别于2017年3月27日和2018年5月25日签订的两份补充协议，原告应向被告支付租金11400元。被告主张用以抵消在合同解除后应当返还原告的款项。 反诉原告王亮向本院提出反诉请求，1.解除原被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告支付原告房屋租金11400元；3.判令本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年2月11日，反诉原被告签订房屋买卖合同一份，反诉被告在交纳定金后未按照合同约定交纳剩余房款，反诉原告虽然一再容忍，但反诉被告至今未能从银行贷款支付剩余房款。并且因为国家政策调整导致合同内容发生重大变化，继续履行显失公平。同时，因反诉被告租住反诉原告房屋，至今未交纳租金，共欠原告租金11400元。故，反诉原告为维护自己的合法权益诉至法院。 反诉被告周海霞、朱泽洋辩称，1.房屋买卖合同合法有效，合同约定的是按照按揭方式支付剩余的房款。该房屋于2020年4月份具备过户条件，但王亮拒绝同朱泽洋、周海霞共同办理贷款手续，以房屋价格上涨为由，要求以60万元出卖该房屋。是王亮不配合原告导致贷款手续未通过审批。现周海霞、朱泽洋已全部支付了房款，不存在违约事由及合同约定的及法定的违约事项，该合同应当继续履行。2.房屋租金双方约定房屋过户时付清。现房屋未过户，没有达到支付的条件。综上，王亮的请求无事实及法律依据，应当驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的如下证据：结婚证、房产证、房屋买卖合同、收到条、收据、补充协议、银行业务回单、微信聊天记录打印件、公证书、不动产登记资料查询结果证明、补缴土地出让金公告、关于同意王亮办理不动产登记手续的函，对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下： 2017年2月11日，原被告经居间方介绍签订房屋买卖合同，原告购买被告所有的xxx房屋，房屋面积86.22平方米，总价款30万元；付款方式：原告于2017年2月11日交付定金5000元，首付款25000元于过户当日交齐，余款27万元于银行放款之日一次性直接打入被告账户；合同签订后，若被告中途违约，应书面通知原告，并自违约之日起5日内以原告所付定金的双倍及已付款（不计利息）返还给乙方；实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。 后因涉案房产无法办理权属转移登记，未办理银行按揭贷款，原被告经协商于2017年3月27日签订补充协议。协议约定，买方朱泽洋2017年3月27日交房款25000元，卖方王亮于三日内交房房屋，买方自愿承担自2017年4月1日至房产过户之日止每月500元的租金；房款25000元转为定金，现定金共计3万元，双方违约责任按照合同条款执行。 原告交付房款后，被告于2017年4月1日向原告交付了涉案房产。 2018年5月25日，原告朱泽洋与被告王亮又签订补充协议一份，约定买方交付房款35000元，并自愿承担自2018年4月1日至房产过户之日止每月200元的租金；房款35000元转为定金，现定金共计65000元，双方违约责任按照合同条款执行。 原告又于2018年11月向被告支付购房款5000元。 2020年4月，被告接到缴纳土地出让金通知，涉案房产在补缴土地出让金后可办理不动产权证书。原告于2020年4月10日补缴土地出让金14368.5元。涉案房产上存在案外抵押。 原告要求被告协助办理涉案房产的房地产权属转移登记，被告拒绝。两原告于2020年4月17日通过网上立案平台向本院提出诉讼。 诉讼过程中，原告将剩余房款23万元于2020年7月4日转至被告王亮账户。 本院认为，涉案房屋买卖合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依诚实信用原则履约。因涉案房产无法办理银行按揭贷款，原被告就合同履行签订了两份补充协议，原告依约向被告支付房款，被告亦已经向原告交房，原告已入住三年多。原告已支付全部购房款，被告应协助其办理房地产权属转移登记。被告应解除涉案房产上的抵押并协助原告办理房地产权属转移登记。被告未依约履行附随义务，构成违约，应承担违约责任。依据本院查明的事实，原告主张的逾期办证违约金应以已付款7万元为基数，自2020年4月11日起至2020年4月17日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计55.13元。原告主张被告承担公证费、保险服务费，无合同及法律依据，本院不予支持。 关于王亮的反诉请求，其主张以支付双倍定金为条件，解除涉案房屋买卖合同。首先，房屋买卖合同约定如“实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。现被告主张双倍返还定金以解除房屋买卖合同，不符合双方合同约定；其次，原告主张房价上涨继续履行合同则显失公平，房价上涨系合同双方应承担的正常的交易风险。反诉原告的该项主张，无合同及法律依据，本院不予支持。关于房屋租金，依据双方签订的补充协议，周海霞、朱泽洋应支付租金至房产过户之日。但依据本院查明的事实，2020年4月10日后房产未能过户系因王亮原因。故周海霞、朱泽洋应支付租金至2020年4月9日，计10666.67元。周海霞、朱泽洋提出双方约定租金于双方过户后支付，未提交证据予以证实，本院不予采信。对王亮主张的房屋租金，本院予以部分支持。 综上，王亮应协助周海霞、朱泽洋办理涉案房产的权属转移登记并支付逾期办证违约金，周海霞、朱泽洋应向王亮支付租金。为节约司法资源，对王亮补缴的土地出让金，本院一并作出处理。该土地出让金系客观发生，对该费用的承担，双方未作出约定。依据公平原则，该损失由双方当事人平均分担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王亮于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）周海霞、朱泽洋办理滨州市xxx室房地产权属转移登记； 二、被告（反诉原告）王亮于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周海霞、朱泽洋支付逾期办证违约金55.13元； 三、原告（反诉被告）周海霞、朱泽洋于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）王亮支付租金10666.67元及损失7184.25元； 四、驳回原告（反诉被告）周海霞、朱泽洋的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）王亮的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费5972元，减半收取2986元，共计3011元，由原告（反诉被告）周海霞、朱泽洋负担103元，被告（反诉原告）王亮负担2908元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  张青 二〇二〇年九月三日 法官助理  宋传媛 书 记 员  李鑫