江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初2366号原告：纪洪宝，男，1966年2月6日出生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：胡靖祥，江苏衡胜律师事务所律师。被告：江苏金和置业有限公司，统一社会信用代码91320830670950187U，住所地江苏省盱眙县盱城街道淮河南路104号。法定代表人：罗平，总经理。委托诉讼代理人：杨浪，男，1980年3月27日出生，汉族，住江苏省泗洪县。被告：杨云起，男，1971年5月30日出生，汉族，住江苏省盱眙县。第三人：盱眙县房屋拆迁安置中心，统一社会信用代码91320830703838942W，住所地江苏省盱眙县盱城街道淮河东路37号（盱城街道办公室后面）。法定代表人：陈玉兵，该中心主任。委托诉讼代理人：王守民，1968年2月26日出生，副主任，汉族，住江苏省盱眙县。原告纪洪宝诉被告江苏金和置业有限公司（以下简称金和公司）、杨云起、第三人盱眙县房屋拆迁安置中心（以下简称盱眙拆迁中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告纪洪宝及其委托诉讼代理人胡靖祥，被告金和公司的委托诉讼代理人杨浪、被告杨云起、第三人盱眙拆迁中心的委托诉讼代理人王守民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告纪洪宝向本院提出诉讼请求：1、请求确认金和公司与杨云起2015年2月11日订立的金和城市桃源8号楼506室商品房买卖合同（合同编号1025790000636〕及网签无效，并予以解除；2、要求金和公司与原告即时签订金和城市桃源8号楼506室商品房买卖合同；3、要求盱眙拆迀中心对上述两项请求给予协助，诉讼中撤回该项请求；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年5月31日，金和公司作为拆迁人和作为被拆迁人的原告及盱眙拆迁中心订立“盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）”，根据协议约定，金和公司因建设工程需要将原告的房屋拆迁作价129261.96元，采取产权调换方式，金和公司将其开发的金和•城市桃源8号楼506室房屋以175138.73元价格置换给原告。之后，金和公司在原告不知情的情况下，将金和•城市桃源8号楼506室房屋出售给杨云起。金和公司的行为严重侵害了原告的合法权益，其与杨云起签订的商品房买卖合同应当认定为无效，盱眙拆迁中心作为拆迁实施人未尽到职责，也应承担责任。被告金和公司辩称，原告是金和公司开发金和•城市桃源拆迁户，金和•城市桃源8号楼506室房屋是拆迁安置房，双方签了一个拆迁安置协议。徐伟是金和公司2010年-2015年聘用销售员工。2015年2月11日，徐伟未征得金和公司意见将原告选择的产权调换房城市桃源小区8号楼506室以15万元价格出售给杨云起签订房屋买卖合同并进行了网签，该行为属于徐伟个人行为，款项未进入我公司账户，与我公司无关。涉案房屋于2016年交付原告装修、使用。后期发现徐伟私自出售多套类似房屋，并办理网签，金和公司于2017年3月21日向盱眙县公安局报案，徐伟行为因涉嫌诈骗，被判处有期徒刑11年，本案的款项未计算在诈骗额中。原告要求撤销我公司与杨云起订立的房屋买卖合同，同时与原告订立房屋买卖合同，我公司没有异议，对拆迁房屋面积和购买房屋面积需要审查，请求法院公正审理。被告杨云起辩称，2015年春节前，徐伟以资金紧张为由，向我低价出售涉案房屋，我看房屋便宜，就用现金购买。金和公司于2015年2月11日将涉案房屋以15万元价格出售给我，双方签订合同，并办理了网签，经办人是金和公司销售经理徐伟，因此我与金和公司签订的合同是合法有效的。后听说徐伟涉嫌诈骗被判处有期徒刑，发现涉案房屋由他人居住，我是实际受害人。综上，对原告诉讼请求不认可，我认为我已经取得涉案房屋权利，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告盱眙拆迁中心述称，金和城市桃园项目拆迁人是金和公司，盱眙拆迁中心受金和公司委托实施该项目的拆迁工作，双方签订委托协议书，委托的内容：1、在拆迁通告发布后向被拆迁人发拆迁通知书、宣传材料、讲解拆迁政策；2、组织拆迁项目的负责人、经办人和甲方代表对房屋面积、产权执照、户口进行核实；3、严格按照有关部门政策规定，与被拆迁人签订补偿安置协议，督促被拆迁人履行协议，按期搬迁交钥匙。我中心认为原告与金和公司签订的拆迁协议书，应该具有法律效力。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第7条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的，如果拆迁人将该补偿安置房另出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房的应予支持。当时盱眙县金和•城市桃源8号楼房屋已建成可以交付，拆迁户需要办理网签，只有拆迁部门出具函后网站才能开通，当时我中心将“函”交给金和公司的工作人员徐伟，由他代表金和公司办理网签，一般不通知原告。本案中，原告是被拆迁人，其通过产权调换方式取得的安置房，金和公司或其工作人员私自出售，金和公司应当承担责任。本案中，原告的安置房被金和公司出售给第三人，方式方法存在问题，所以请求法院保护被拆迁人的利益。经审理查明，2008年5月31日，金和公司作为拆迁人和被拆迁人的原告及盱眙拆迁中心订立“盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）”，约定:金和公司因开发金和•城市桃源工程建设需要，拆迁纪洪宝位于盱眙县二水宿舍住宅，拆迁的各项费用计129261.96元，采取产权调换方式，金和公司将其开发的金和•城市桃源8号楼506室房屋以175138.73元价格置换给原告，双方还对其他条款等约定。协议签订后，原告按约将房屋交盱眙拆迁中心拆迁，金和公司在拆迁地段进行金和•城市桃源商品房项目开发，盱眙拆迁中心为防止被告金和公司不履行房屋拆迁协议，申报盱眙县住建局将含原告调换的金和•城市桃源8号楼506室在内的拆迁调换房屋限制销售。金和公司依据合同开发金和•城市桃源项目。2016年3月10日，金和公司通知原告接收房屋，原告接收涉案房屋进行了装修、居住使用至今。2016年4年17日、9月29日，金和公司销售经理徐伟分别收取费用10000元、32000元。2020年7月，原告在办理房屋产权证时发现涉案房屋网签在杨云起名下，故提起本案诉讼。另查明，2015年春节前夕，金和公司销售经理徐伟以年底资金紧张为由将金和•城市桃源8号楼506室房屋以15万元价格出售杨云起，双方签订房屋买卖合同，并办理了网签。当时城市桃园楼盘建设处于停滞状态，房屋买卖都是销售经理徐伟，且持有金和公司公章和办理预登记的相应工具。盱眙法院于2019年7月10日作出（2019）苏0830刑初111号刑事判决书，认定：2015年至2016年期间，徐伟在担任金和公司、贝斯特公司售楼部销售经理期间，隐瞒两家公司早已停止销售商品房，停止办理一切与商品房相关手续的真相，对购房的薛洪仁等多人虚构其仍负责对外销售商品房的事实，未通过公司直接私自制作购房合同、利用其保管的公司网签电子设备办理网签等手段，骗取多名购房者信任，使多名购房者产生错误认识，多次骗取多名购房者共计1360408元，其行为已构成诈骗罪，依法判处徐伟有期徒刑11年，并处罚金50万元。该刑事判决书已生效。上述事实，有当事人陈述，原告提供拆迁通知书、盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）、金和公司收据、徐伟收条、城市桃源项目交房通知书和盱眙县住建局关于城市桃园小区8号楼506室网签信息，杨云起提交2015年2月11日与金和公司签订商品房买卖合同、收据和在银行提取现金凭证，本院（2018）苏0930民初2757号民事判决书、（2019）苏0930刑初111号刑事判决书等证据，经庭审质证无异议、或异议不能成立，应予认定。庭审过程中，杨云起陈述徐伟于2015年春节前以公司资金紧张为由低价出售涉案房屋，双方签订房屋买卖合同并进行了网签，也认可徐伟因诈骗罪被判有期徒刑，但仍称涉案房屋买卖合法有效，原告、金和公司、盱眙拆迁中心均有异议，杨云起未就陈述观点进行举证。本院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。金和公司作为拆迁人和被拆迁人的原告及盱眙拆迁中心订立“盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）”，金和公司将其开发金和•城市桃源8号楼506室房屋以产权调换给原告，双方签订了合同，该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，原告已实际领取涉案房屋居住至今。2015年2月11日徐伟在原告、盱眙拆迁中心不知情的情况下，代表金和公司将原告拆迁调换房金和•城市桃源8号楼506室房屋私自出售给杨云起，虽然双方签订《商品房买卖合同》，并办理了网签，但徐伟以欺诈的手段代表金和公司与杨云起订立合同，客观上损害原告、金和公司利益，也违反法律、行政法规的强制性规定，是无效合同。“网签”是政府相关部门管理不动产财产取得、买卖等信息，是行政行为，原告诉讼请求中要求确认涉案房屋“网签”杨云起名下无效，没有法律依据，本院不予支持。本案金额未计算在刑事处罚范围之内，本院依法对当事人进行释明。因此原告要求确认金和公司与被告杨云起于2015年2月11日订立盱眙县金和•城市桃源8号楼506室的商品房买卖合同无效，要求金和公司与原告订立盱眙县金和•城市桃源8号楼506室房屋商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以确认。杨云起庭审中陈述徐伟因春节之前资金困难、以15万元低价购买涉案房屋，双方签订购房合同，并进行了网签，也认可徐伟因诈骗罪被判有期徒刑，但仍称涉案房屋买卖合法有效，原告、金和公司、盱眙拆迁中心均有异议，杨云起未就陈述观点进行举证，应承担不利法律后果。原告与金和公司、徐伟和杨云起与金和公司、徐伟之间的账务可另行结算，本案不予理涉。金和公司在房屋销售中存在用人不当、管理混乱过错，应承担相应责任。综上所述，依法成立的合同，受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告江苏金和置业有限公司与被告杨云起于2015年2月11日订立盱眙县金和•城市桃源8号楼506室的商品房买卖合同无效；二、被告江苏金和置业有限公司于本判决生效后十日与原告纪洪宝按照“盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）”内容签订盱眙县金和•城市桃源8号楼506室房屋商品房买卖合同；三、驳回原告纪洪宝其他诉讼请求。案件受理费3803元，减半收取1901.50元，由被告江苏金和置业有限公司、杨云起负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  余中文二〇二〇年九月十日书记员  徐芳芳附本案适用的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。