天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2775号上诉人（原审被告）：张红梅，女，1973年8月25日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：刘钢，天津州易律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘士涛，天津州易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市瑞景国际鞋城有限公司，住所地天津市北辰区双环村辰昌路龙泉道778号。法定代表人：池大井，董事长。委托诉讼代理人：李哲，天津民合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王靖，天津民合律师事务所律师。上诉人张红梅因与被上诉人天津市瑞景国际鞋城有限公司（以下简称瑞景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初553号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张红梅上诉请求：改判上诉人不承担租金和违约金。主要事实和理由：1.双方签订的合同属于格式合同，应认定上诉人承担责任的条款无效；2.被上诉人将鞋城市场改为古玩市场，上诉人因此解除合同，被上诉人系明知，不应认定上诉人违约。瑞景公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。瑞景公司向一审法院起诉请求：1.确认瑞景公司与张红梅签订的编号为6-7、8的《瑞景国际鞋城合同书》及《补充协议》于2019年12月31日解除；2.判令张红梅返还瑞景公司已优惠给张红梅的房租人民币共计160174元；3.判令张红梅支付瑞景公司2019年下半年租金共计人民币40044元；4.判令张红梅支付逾期付款违约金（以钱款总额200220元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自立案之日起计算至钱款实际付清时止）；5.判令本案诉讼费由张红梅承担。一审法院查明，2015年3月18日，瑞景公司（甲方）与张红梅（乙方）达成《瑞景国际鞋城合同书》及《补充协议》，约定张红梅承租瑞景公司的涉案商铺（位于天津市北辰区××路××道××号××号），建筑面积为138平方米，租赁期限自2015年6月1日起至2026年12月31日止；2010年1月1日至2010年12月31日一层在原价（1.8元／㎡．天）基础上浮10%，二层0.70元／㎡．天。2011年1月1日至2011年12月31日一层在原价（1.8元／㎡．天）基础上浮20%，二层在原价（0.70／㎡．天）基础上浮10%。2012年1月1日至2012年12月31日一层在原价（1.8元／㎡．天）基础上浮30%，二层在原价（0.70／㎡．天）基础上浮20%。2013年1月1日至合同期满的设施租赁费涨幅不超过原价（一层为1.8元／㎡．天，二层为0.7元／㎡．天）的100%，届时将参考市场价格，双方再协商确定；按租赁季度支付，签订合同之日缴纳首个季度租赁设施费，此后支付时间为每租赁季度末月的前20日，交纳下一租赁季度的租赁设施费；承租期内，乙方未按照约定时间支付租金及市场收取的各项费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付欠款总额的10%作为赔偿金，逾期超过15天的，甲方可单方解除本协议，由此造成的所有损失由乙方负担。租赁期内，乙方确因难以克服的困难无法经营的，可以书面向甲方提出请求解除本租赁合同，甲方经核实确认并书面同意后，方可解除本租赁合同，否则视为乙方违约，合同解除后甲方有权收回乙方租赁商铺的租赁使用权，甲方向乙方已收取的所有费用不予退还。未经甲方书面同意，乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解除合同，须提前六个月以书面形式通知甲方，乙方履行完毕以下手续且经甲方书面同意后，方可终止合同：ａ）向甲方交回租赁物；ｂ）交清实租期的租赁设施费及其他因本合同所产生的费用；ｃ）应于本合同提前终止前一日或之前，向甲方支付相当于当月租金两倍的款项作为赔偿；乙方违约的，甲方预收的所有租赁、管理等费用不予退还，乙方除需向甲方支付当年租金的两倍作为违约金外，还应赔偿甲方由此造成的一切经济损失等内容。《补充协议》约定：自2015年9月1日-2019年5月31日，甲方每年收取乙方6区7、8号商铺半年租金。如乙方没按照合同期内执行经营而中途退出市场或转租给他人经营的，甲方有权立即收回涉案商铺，商铺的2万元抵押金不予退还；同时，甲方要照收已给乙方优惠的租金和甲方按2015年度市场内租金统一价格计算，将由乙方加倍赔付给甲方租金。另查，案涉商铺的租金按租赁合同中约定的2012年的标准及上浮比例计算的，具体为：（1.8元/平方米×1.3＋0.7元/平方米×1.2）/2=1.59元/平方米每天。案涉商铺年租金为：1.59元/平方米每天×138平方米×365天=80088元/年。合同约定后，张红梅交纳了2万元抵押金。张红梅按约交纳了自2015年6月1日至2015年12月31日7个月租金23360元及自2016年1月1日至2018年12月31日租金120132元及自2019年1月1日至2019年5月31日租金16686元和2019年6月1日起至2019年6月30日止的租金6674元。2019年6月28日张红梅搬离案涉商铺并给“于姨”发微信，内容为：“于姨跟你说一下啊，我那6区八号房子清好了，我老公清完太完（晚）了，估计你下班了就没跟你说，钥匙在张东家了，明天你麻烦拿一下吧，谢谢。”对方当时回复:“行，OK。”2019年6月30日其再次回复：“我今儿把钥匙拿来了，就一把钥匙是吗？”张红梅原审庭审中称，其之所以在微信上说6区8号是因为其租完6区7、8号后把两间商铺打通了，只开8号的一个门。7号门平时是锁住的，因为两个屋子是通着的，所以就返还了8号的一把钥匙。瑞景公司认可上述微信与张红梅对话的“于姨”是张红梅的职工于广慧，但认为于广慧不负责瑞景公司的租赁事宜，仅仅是负责物业、卫生方面的工作，无权代表瑞景公司和张红梅解除合同。原审庭审中，瑞景公司称，2019年10月其向张红梅收取2019年下半年租金时，发现张红梅在未通知瑞景公司的情况下，已擅自搬离商铺。瑞景公司2019年12月31日在张红梅租赁房屋门前张贴解除合同告知函，通知张红梅因其违约行为已致使双方的合同目的已无法实现，故双方于2015年3月18日签署的编号为6-7、8的《瑞景国际鞋城合同书》和《补充协议》已于今日解除，由此造成的一切法律责任均由张红梅负责等内容。一审法院认为，双方达成的《瑞景国际鞋城合同书》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行协议约定的义务。双方在合同书内约定：租赁期内张红梅确因难以克服的困难无法经营的，可以书面向瑞景公司提出请求解除本租赁合同，瑞景公司经核实确认并书面同意后，方可解除本租赁合同，否则视为张红梅违约；张红梅确需提前解除合同，须提前六个月以书面形式通知瑞景公司。张红梅并未按约定提前六个月书面向瑞景公司提出解除合同请求，而是单方委托他人将案涉房屋钥匙转交瑞景公司的职工，并于2019年6月28日前自行撤离现场是造成本案纠纷的根本原因，故张红梅主张双方合同自2019年6月28日已解除，不符合法律规定和合同约定，不予支持。双方还在合同书内约定：承租期内，张红梅未按照约定时间支付租金及市场收取的各项费用，逾期超过15天的，瑞景公司可单方解除本协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据上述规定，瑞景公司在合同期内在张红梅承租的案涉商铺门上张贴解除合同告知函，告知张红梅双方合同已于2019年12月31日解除，不违反法律规定与合同约定，故瑞景公司请求确认双方合同已于2019年12月31日解除，予以支持。关于张红梅返还已优惠租金160174元的诉讼请求一节，一审法院认为，根据《补充协议》中关于“如张红梅没按照合同期内执行经营而中途退出市场，瑞景公司有权立即收回涉案商铺，商铺的2万元抵押金不予退还，同时照收给张红梅优惠的租金”的约定，张红梅应当支付瑞景公司曾优惠的租金即160174元［计算来源：（1.自2015年6月1日至2015年12月31日）80088元/年/12个月×7个月-23360元（已付租金）=23358元；2.（自2016年1月1日至2018年12月31日）80088元/年×3年-40044元×3年=120132元；3.（自2019年1月1日至2019年5月31日）80088元/年/12个月×5个月-16686元=16684元；上述1项+2项+3项=160174元］。张红梅抗辩瑞景公司并没有跟张红梅说合同条款的规定，合同条款张红梅没怎么看就签字了，其抗辩理由不能成立。关于瑞景公司要求张红梅支付2019年下半年租金计40044元的诉讼请求一节，一审法院认为，张红梅未按时交纳租金，应当向瑞景公司交纳所欠交的租金，应自2019年7月1日支付至解除租赁合同日即2019年12月31日，故该租金数额为40044元［计算来源：80088元/年/12个月×6个月=40044元］，瑞景公司该主张符合法律规定与合同约定，予以支持。关于瑞景公司主张张红梅支付违约金一节，一审法院认为，虽双方约定每逾期一日，张红梅应瑞景公司支付欠款总额的10%作为赔偿金，但瑞景公司自愿降低标准同意按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，要求计算自立案之日起至钱款实际付清时止的逾期付款违约金，不违反法律规定，依法照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、确认瑞景公司与张红梅2015年3月18日签订的编号为6-7、8的《瑞景国际鞋城合同书》和《补充协议》于2019年12月31日解除；二、张红梅于判决生效后十日内支付瑞景公司自2015年6月1日至2019年5月31日已优惠的租金160174元；三、张红梅于判决生效后十日内支付瑞景公司自2019年7月1日至2019年12月31日所欠租金40044元；四、张红梅于判决生效后十日内支付瑞景公司逾期付款违约金以欠款总额200218元（160174元+40044元=200218元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年1月13日起计算至欠款实际付清时止］；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2152元，由张红梅担负。本院二审期间，上诉人提供了7张照片，证实被上诉人用于出租的“鞋城”商铺，大量出租经营古玩，影响了上诉人的正常经营。被上诉人认可有部分商铺出租给古玩经营者，但不构成对上诉人的影响。本院的认证意见为，该证据与本案缺乏关联性，不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，故对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的《瑞景国际鞋城合同书》及《补充协议》是否有效；2.上诉人是否应返还优惠的租金，并支付逾期付款违约金；3.上诉人是否应支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金。第一，《瑞景国际鞋城合同书》及《补充协议》的效力问题，《瑞景国际鞋城合同书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。关于上诉人主张上述合同及协议中的违约条款，属于格式条款而无效，因不符合法律规定的无效情形，本院不予支持；第二，返还优惠租金并支付违约金问题，上诉人在合同尚未到期的情况下，单方解除合同应属于违约行为。一审判决根据上述合同及协议的约定，认定上诉人返还原优惠租金，并以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付逾期付款违约金，具有事实和法律依据，本院予以维持，关于上诉人主张被上诉人向古玩商户出租商铺，影响其鞋类经营问题，因缺乏相应证据，本院不予支持。关于上诉人主张其不是单方解除合同而是与被上诉人协商解除，并于2019年5月31日腾空交付房屋问题，因无双方协商解除合同并交付承租房的证据，本院不予支持.关于上诉人主张违约金标准过高问题，因合同约定每逾期1日赔偿所欠款的10%，现被上诉人按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准逾期付款违约金，明显低于双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持；第三，支付2019年7月1日至2019年12月31日租金问题，根据上述合同及协议约定，上诉人如需提前解除合同，应提前6个月以书面形式通知被上诉人，并经书面同意后解除。同时还约定，上诉人如逾期15日未缴纳租金，被上诉人可单方解除合同。据此，上诉人于2019年6月28日向被上诉人的工作人员微信通知退房，不符合合同约定，一审判决认定被上诉人2019年12月31日公告通知的时间为解除时间，具有事实依据，本院亦予认定。关于租金标准标准问题，虽然合同中没有具体对应的租金标准，但一审判决以双方实际履行的标准为标准，符合双方的交易习惯，本院亦予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4304元，由上诉人张红梅负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  苏美玉二〇二〇年九月二十七日法官助理曹丽霞书记员姬诚心