江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3001号上诉人（原审原告）：张文杰，男，1987年7月7日生，汉族，住河南省柘城县。上诉人（原审原告）：张妙，女，1990年6月1日生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：徐红宇（受两上诉人共同特别授权委托），江苏谟仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴中凯置业有限公司，住所地江苏省江阴市顾山镇香山西路。法定代表人：庞仲雍,该公司总经理。被上诉人（原审被告）：苏州好得家信息技术有限公司，住所地江苏省昆山开发区春旭路168号帝宝金融大厦1706室。法定代表人：朱立。委托诉讼代理人：王永生，该公司员工。委托诉讼代理人：洪永祥，该公司员工。被上诉人（原审被告）：朱立，男，1978年11月28日生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审第三人）：苏州大城小爱网络科技有限公司，住所地江苏省苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四区89幢110室。法定代表人：赵勇，该公司执行董事。上诉人张文杰、张妙因与被上诉人江阴中凯置业有限公司（以下简称中凯公司）、苏州好得家信息技术有限公司（以下简称好得家公司）、朱立、苏州大城小爱网络科技有限公司（以下简称大城小爱公司）侵权责任纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初13723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张文杰、张妙上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.好得家公司在中凯公司售楼现场一手操办了从定金收付、合同签订、房屋交付等整个交易过程，根本不存在居间服务，如此践踏政策规范的行为以及相互分配所谓佣金及资金往来的情形，一审法院认定不存在串谋显然难以令人信服。本案实际上是开发商为规避政府限价政策，在商品房销售中拆分房价、以其他名义额外收取房价的现象，有违公共管理秩序和公平原则。2.中凯公司以高于备案价向上诉人报价的行为属于虚假报价的欺诈行为，被上诉人基于中凯公司高于备案价的报价，又以好得家公司的名义收取服务费抵扣房价的形式降低房价至备案价，其行为构成法律上的欺诈，故各被上诉人应当承担连带责任。3.被上诉人将购房者缴纳的团购费抵作其向中介机构支付的部分佣金，该行为违反商品房销售管理办法第二十八条的规定，属于典型的转嫁消费者负担的违法行为。4.被上诉人存在用格式条款限制消费者合法权益的违规行为，好得家公司在其他案件中也承认使用了通用格式的居间服务合同，案涉合同的备案价格与买卖合同约定的购房价的差异并不大，被上诉人及相关第三人收取的服务费远高于该差额，所以所谓的购房优惠服务事实上不存在且收取的费用过高、过于离奇，上述服务费应当予以返还。好得家公司二审辩称：上诉人与中凯公司是商品房买卖合同关系，与大城小爱公司是居间合同关系，上述行为均是上诉人的真实意思表示。中凯公司在出售商品房、大城小爱公司在居间过程中不存在上诉人所称的欺诈行为，通过大城小爱公司的居间服务，上诉人确实享受到了购房优惠。上诉人所称的损失128000元实际是应支付给大城小爱公司的居间服务费，好得家公司与朱立是代大城小爱公司收取了居间服务费，对此大城小爱公司也是认可的，故在本案中被上诉人均无义务向上诉人赔偿或返还费用。商品房备案价是行政机关对开发商进行行政管理的手段和措施，并不影响民事主体之间法律行为的效力。实际销售合同中的价格超过网上公布的备案价也是存在的，并且购房合同也通过主管部门的网签备案，上诉人以商品房买卖价格与备案价格不一致为由认为受到了欺诈于法无据。上诉人在签订正式的商品房买卖合同前就分别签订了定购协议书和居间确认书，该协议书和居间确认书均载明房屋总价为760814元，上诉人对此是明知且确认的。居间确认书对优惠方式及收取优惠服务费进行了明确约定，内容不存在异议。上诉人的立约行为表明其自愿支付对价以享受购房价格优惠，正是在大城小爱公司的居间服务下，上诉人支付了128000元对价，上诉人才能以543990元的优惠价成功签订购房合同购买涉案房屋，上诉人与大城小爱公司的居间合同已经完全履行完毕。上诉人取得涉案房屋权利时隔两年多再要求返还128000元，严重违反诚信和法律原则。综上，一审判决认定事实清楚，请求法院驳回上诉人诉讼请求，维持一审判决。中凯公司、朱立、大城小爱公司二审未到庭发表意见。张文杰、张妙向一审法院提出诉讼请求：1.判令三被告共同赔偿其因受欺诈造成的财产损失128000元；2.判令本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：2017年7月29日，他与中凯公司就购买其开发的商品房签订了相关协议并交纳了定金2万元。2017年9月27日，他与中凯公司签订《商品房买卖合同》一份，约定他向中凯公司购买金泽花园一区35单元801号房，房屋价款为543990元。此合同价格以外，中凯公司采取经营欺诈方式误导消费者，违规且捆绑销售（未提供所谓中介服务前提下）由好得家公司多收取128000元，并出具的发票项目名称为服务费，但他与好得家公司并不认识。在他将银行卡交给中凯公司刷卡后，他发现128000元进入了朱立经营的昆山市淀山湖镇一间好房产中介所（以下简称房产中介所）开立的银行帐户上，且大城小爱公司也并未提供中介服务。他认为，中凯公司销售房屋的价格与备案价不一致，房款分批收取，是为了规避国家关于商品房买卖限价和不能捆绑销售的规定。128000元是由中凯公司工作人员多刷的，本案三被告相互共同配合才导致他的财产损失128000元，故三被告应当对其的损失承担连带侵权赔偿责任。中凯公司未作答辩，也未提供证据。好得家公司辩称:1.2017年9月27日，在大城小爱公司的成功居间下，张文杰、张妙与中凯公司签订《商品房买卖合同》，对此张文杰、张妙应向大城小爱公司支付居间服务费128000元。商品房买卖合同的签订以及居间服务费的支付均是原告的真实意思，中凯公司在出售商品房、大城小爱公司在居间过程中不存在原告所称的欺诈行为;2.好得家公司与朱立是代表大城小爱公司向原告收取了居间服务费，对此大城小爱公司也是可的。故在本案中，无论其他被告是否需要向原告赔偿损失或返还费用，好得家公司和朱立均无义务向原告返还款项或赔偿损失；3.原告在签订正式的商品房买卖合同前，就案涉房屋签订了《金泽定购协议书》，该协议书载明房屋总价为760814元，原告对此是明知且确认的，正是在大城小爱公司的居间服务下，原告才能以543990元的优惠价成功购得涉案房屋，并获得赠送的车位。原告因此支付了居间费用128000元。从购房结果来看，原告也切实享受了极大的购房优惠。综上，原告要求被告赔偿没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。朱立未作答辩，也未提供证据。第三人大城小爱公司述称：他公司向原告推荐了案涉江阴市顾山镇金泽花园项目，他公司为原告进行了项目推荐、房源推荐、现场带看、居间服务等工作服务。张妙与他公司就江阴市顾山镇金泽花园35单元801室房屋签订金泽花园居间确认书，约定在签订该居间确认书时需缴纳居间服务费12万元，享受所购房屋总价款优惠20万元，好得家公司接受他公司委托代为收取原告支付的前述居间费。后好得家公司又委托房产中介所代为实际收取，故房产中介所仅为代他公司向原告收取了前述款项。而后，张妙最终以优惠价格与金泽花园项目开发商签订了正式的商品房买卖合同。原告成功享受了上述的相关居间服务，原告与他公司的居间合同关系成立，故原告要求退回居间费的请求不成立。一审法院经审理查明：2017年7月29日，张妙签订《金泽定购协议书》1份，载明：定购人张妙，定购房屋35栋801号，房屋面积84.86平方米；房屋总价760814元；定金20000元；备注栏中载明：客户需于2017年8月2日付首付办贷款，优惠后成交总价为663990元，外加8000元送汽车位。张妙在定购方处签字，赵玲在销售员处签字。同日，大城小爱公司与张妙签订《金泽花园团购居间确认书》，载明：订购户别35单元801室，建筑面积84.86平方米；商品房买卖合同签约日期为2017年8月2日前；备注：1.买受人向居间机构缴纳居间服务费12万元，可享受所购房屋总价款优惠20万元。2.本确认书约定的居间优惠房屋仅限买受方本人使用，不得转让给任何第三方。3.好得家公司接受上述居间机构委托，代为收取居间服务费，并在客户签订《商品房买卖合同》并完成相应手续后，将所代收的居间服务费部分金额支付给上述居间机构。4.买受方须在本确认书约定期限内签订《商品房买卖合同》，并完成备案登记，逾期未签约，出卖方有权将其预定之户另行出售。5.买受方以本确认书约定的优惠价格与出卖方签订《商品房买卖合同》后，居间机构方开具相应发票给买受方，如因买受方自身原因要求退房的，已收取的居间服务费不予退还。6.房屋建筑面积、总价以及买卖双方之责任归属均以届时买卖双方签订的《商品房买卖合同》约定为准。张妙在买受方处签字，大城小爱公司在居间机构处盖章。同日，张文杰通过银行转账向中凯公司付款2万元。2017年8月2日，张文杰在中凯公司售楼处连续刷卡支付，张文杰通过银行转账向房产中介所交付128000元，向中凯公司支付了143990元。2017年9月6日，张文杰向中凯公司付款20万元。2017年9月27日，张文杰、张妙（买受人）与中凯公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定买受人向出卖人购买的商品房为预售商品房，名称为金泽花园一区35单元801号房，建筑面积共85.07平方米，单价为6394.62元/平方米，房屋总价为543990元。买受人于合同签订之日一次性付清全部房款。另，张妙与中凯公司签署了金泽花园车位赠与协议，约定：张妙购买由中凯公司开发建设的金泽花园35单元801室的住宅一套并签订商品房买卖合同，同时张妙获赠金泽花园编号为123号的车位。同日，张文杰、张妙向中凯公司付款18万元。2017年10月16日，好得家公司为张妙开具了金额为128000元的增值税普通发票，名称为代理服务费。2018年10月8日，中凯公司为张文杰开具了金泽花园一区35号801室金额为543990元的购房发票。另查明，金泽花园一区32单元801号房屋公示价格为6671.64元/平方米。昆山市淀山湖镇一间好房产中介所的经营者为朱立，现已注销。一审法院认为，张文杰、张妙与大城小爱公司签订的《金泽花园团购居间确认书》、《金泽定购协议书》,张文杰、张妙与中凯公司签订的《商品房买卖合同》，均系当事人的真实意思表示。张文杰、张妙通过大城小爱公司的居间服务，与中凯公司签订了《商品房买卖合同》，在该过程中，中凯公司、大城小爱公司、好得家公司、朱立并不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益等足以导致合同无效的事由和行为，故前述确认书、协议书、商品房买卖合同均合法有效。在《金泽花园团购居间确认书》、《金泽定购协议书》中对优惠方式及收取优惠服务费作为对价进行了明确约定，约定内容不存在疑义，张文杰、张妙的立约行为表明其自愿支付对价以享受购房价格优惠。结合张文杰、张妙签订的《金泽定购协议书》以及《商品房买卖合同》，案涉房屋原价760814元，优惠后的房屋价款为663990元，故张文杰、张妙确已享受约定的折扣优惠。张文杰、张妙最终与中凯公司签订正式的商品房买卖合同，并按照确认书和协议书的约定，支付了128000元的对价，以优惠价543990元购得房屋并获赠车位一个，张文杰张妙最终支付的款项与《金泽定购协议书》的约定一致。好得家公司为张文杰、张妙开具了128000元的服务费发票，居间确认书和商品房买卖合同均已履行完毕。综上，张文杰、张妙支付的128000元的性质为居间服务费，并非张文杰、张妙所称的房款。张文杰、张妙在居间服务的情况下取得了购买房屋的优惠价格，故张文杰、张妙关于中凯公司、好得家公司、朱立共同欺诈，骗取其房款128000元，要求赔偿的主张无事实和法律依据，法院不予支持。至于张文杰、张妙认为中凯公司等存在对外销售价格高于其在相关行政部门的备案价格以及捆绑销售等不正当经营行为，属于行政管理范畴，张文杰、张妙可以通过向相关部门举报等方式处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出判决：驳回张文杰、张妙的全部诉讼请求。案件受理费2860元（张文杰、张妙已预交），由张文杰、张妙负担。本院二审查明的事实与一审相同。二审中，上诉人称各被上诉人共同参与欺诈行为，其诉请要赔偿的损失128000元就是其额外支付的居间费。本案二审的争议焦点为：各被上诉人是否存在欺诈行为，应否赔偿上诉人支付的居间费128000元。本院认为：上诉人签订的定购协议书载明房屋总价760814元，优惠后成交总价为663990元，外加8000元送汽车位，即上诉人共应支付671990元可购得案涉房屋及一个车位。事实上，上诉人购得案涉房屋及一个车位实际支付的购房款为543990元、居间服务费为128000元，合计正为671990元。因此，从购房总价来看，各被上诉人对上诉人并不存在欺诈，并未使得上诉人产生错误的意思表示和行为。另外，上诉人签订的居间确认书约定交纳居间费为12万元可享受房屋总价优惠20万元，而此后签订的商品房买卖合同约定的房屋总价为543990元，与定购协议书载明的原总价760814元相比，优惠幅度确已达到20万元，亦不存在欺诈之情形。在实际履行中，上诉人支付中凯公司543990元，并由中凯公司如数开具了购房发票，双方对此均无异议。对于另外的车位费8000元及约定的居间费12万元共计128000元，由好得家公司作为居间费一并收取并如数开具了代理服务费发票。这与约定的款项组成虽有不符，但未给上诉人造成损失，当事人关于购房及居间的真实意思表示明确、一致，且购房行为、付款行为均已完成，现上诉人以侵权为由要求赔偿损失128000元，实则是返还128000元的居间费，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。至于开发商的报价能否高于备案价、是否存在拆分房价、是否将团购费抵作中介佣金、居间服务费是否过高的问题，涉及行政或行业监管问题，上诉人可向有关部门反映处理。综上，张文杰、张妙的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2860元，由上诉人张文杰、张妙负担。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年九月二十九日书记员  程夫栎