云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云03执异95号异议申请人（案外人）何丽娟，女，汉族，1976年1月25日生，住云南省昆明市官渡区。申请执行人曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社。统一社会信用代码：915303027273160220。住所地：云南省曲靖市麒麟区寥廓北路中段。负责人：彭礼樊，主任。委托代理人蔡静，云南治正滇麒律师事务所律师，一般授权代理。被执行人曲靖市京科贸易有限公司。统一社会信用代码：91530302697952879W。住所地：云南省曲靖市麒麟区代河村钢材物流城。法定代表人：幸鸿林。被执行人何照华，男，汉族，1971年5月8日生，住云南省宣威市。被执行人王黎筠，女，汉族，1970年9月9日生，住云南省宣威市。被执行人刘玉安，男，汉族，1979年6月6日生，住云南省昆明市官渡区。被执行人幸鸿林，男，汉族，1973年5月29日生，住曲靖市麒麟区。本院在执行曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社申请执行曲靖市京科贸易有限公司、何照华、王黎筠、刘玉安、幸鸿林金融借款合同纠纷一案中，依法对被执行人何照华、王黎筠名下的房屋进行拍卖。案外人何丽娟以其对何照华、王黎筠名下的房屋产权证号为昆明市房权证字第××的房产享有租赁权为由书面向本院提出异议。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人何丽娟称，异议申请人与何照华系亲兄妹关系，何照华名下位于昆明市经济技术开发区房屋产权证号为昆明市房权证字第××的房产为父母出资建造，根据父母意愿，何照华名下的2幢Ｂ号一层临街商铺（约200平方米）由何丽娟无偿使用。2003年9月，兄妹两人本着平等、自愿的原则签订房屋租赁合同，何照华以20年100元的象征性价格出租给何丽娟使用，这些年来该铺面一直由异议申请人转租他人经营使用至今，该铺面收入是异议申请人的主要生活来源。何照华、王黎筠作为担保人签订担保合同时，其并未签字确认。综上，请求贵院确认异议申请人与何照华签订的房屋租赁合同有效，即停止对该铺面的执行。异议申请人何丽娟为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、何丽娟与何照华于2013年9月20日签订的《房屋租赁合同》复印件；2、何丽娟与周忠华2012年8月26日、2015年9月27日、2019年10月25日签订的《房屋租赁合同》复印件；3、何丽娟与杨润来签订的租期自2009年5月1日至2010年4月30日止的《房屋租赁合同》复印件；4、何丽娟与黄建勇于2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》复印件；5、何丽娟身份证复印件。本院查明，曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社与曲靖市京科贸易有限公司、何照华、王黎筠、刘玉安、幸鸿林金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月25日作出（2018）云03民初78号民事调解书：一、由被告曲靖市京科贸易有限公司、何照华、王黎筠于2018年10月25日前共同偿还原告借款本金2060万元，及自2017年7月25日起到全部本息清偿之日止的利息（含罚息、复利，按《流动资金借款合同》的约定计算）；二、若届期被告曲靖市京科贸易有限公司、何照华、王黎筠不能足额清偿上述贷款本息及费用，则依法拍卖、变卖被告何照华、王黎筠共同所有的位于昆明市经开区，房屋产权证号为昆明市房权证字第××的房产优先清偿上述贷款；三、被告刘玉安、幸鸿林对上述第一项债务承担连带清偿责任；四、案件受理费144800元，减半收取72400元，由被告曲靖市京科贸易有限公司、何照华、王黎筠、刘玉安、幸鸿林负担。因被告未在生效法律文书确定的履行期限内履行义务，曲靖市麒麟区农村信用合作联社江滨分社向本院申请执行，本院于2020年4月14日以（2020）云03执119号案件立案执行。2020年4月21日，本院作出（2020）云03执119号之七执行裁定书，裁定查封被执行人何照华、王黎筠名下共同所有位于云南省昆明市经开区，房屋产权证号为：昆明市房权证字第××的房屋，查封期限为三年。2020年4月27日，本院决定对上述房产进行拍卖，并选定昆明正序房地产土地资产评估有限公司对上述房产进行评估。2020年5月29日，昆明正序房地产土地资产评估有限公司出具昆正序房估【2020】第【ＫＭＺＸＺＧＳ459】号《房地产估价报告》，经评估，上述房产总价为31684625元。后本院对上述房产进行网络司法拍卖，第一次、第二次网络司法拍卖均流拍。2020年8月27日，本院裁定该案终结本次执行程序。本院认为，本案的争议焦点为异议申请人何丽娟对执行标的物主张的租赁权能否阻却人民法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。根据该规定，租赁权阻却执行，必须满足两个条件，一是租赁合同必须在人民法院查封诉争不动产之前成立并合法有效；二是必须在人民法院查封前实际占有使用不动产。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：第一，关于租赁合同是否合法有效的问题。何丽娟针对其主张的租赁权仅向本院提交了其与何照华于2013年9月20日签订的《房屋租赁合同》复印件，该《房屋租赁合同》载明：何照华同意将其名下的位于昆明市经济技术开发区平方米）提供给何丽娟使用，该房产为双方父母出资建造，根据父母意愿，双方达成共识，20年的房租合计为100元。本案中，何丽娟主张双方的租赁关系成立因双方父母意愿所致，何照华象征性的以20年租期合计租金100元的价格出租给何丽娟使用。本院认为，该《房屋租赁合同》有悖常理，且不符合交易习惯。同时，何丽娟也未能提供诸如租赁合同登记备案、父母真实意思表示相关材料等确能证实双方租赁关系真实有效的证据。因此，该《房屋租赁合同》的合法性和有效性存疑，何丽娟提供的证据无法证明其与何照华就涉案房产签订的《房屋租赁合同》的合法性和有效性。第二，关于是否实际占有使用租赁物的问题。何丽娟在异议中向本院提交了其与周忠华于2012年8月26日、2015年9月27日、2019年10月25日签订的《房屋租赁合同》、与黄建勇于2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》、与杨润来签订的租期自2009年5月1日至2010年4月30日止的《房屋租赁合同》复印件。本院审查后认为，承租人实际占有使用不动产主要是指承租人（包括次承租人）已支付租金且该不动产已用于生产、生活、经营、装修等，并存在缴纳物管费、水电费等情形。本案中，何丽娟不能提交其支付租金的凭证或者次承租人支付租金的凭证或者出租人出具的收款证明等。同时，何丽娟也不能提交其实际占有使用房屋的凭证，如出租人与承租人（包括次承租人）签订的租赁房屋交接书、承租人（包括次承租人）办理的装修或者入住手续证明以及承租人（包括次承租人）依照租赁合同缴纳物管费、水电费等方面的证据。因此，何丽娟提交的上述证据并不能证明其已实际占有使用涉案房产。综上，异议申请人何丽娟提交的证据不能证明其与何照华存在合法、有效的租赁关系，也不能证明其已实际占有使用涉案房产。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。因此，异议申请人何丽娟对涉案房产主张租赁权并请求排除执行的异议申请不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议申请人何丽娟的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘      恒二〇二〇年九月二十三日法官助理赵锐书记员徐丹