江西省浮梁县人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣0222执异5号异议人（利害关系人）：吴云青，女，1981年6月4日出生，汉族，江西省人，住景德镇市昌江区。申请执行人：吴宏昌，男，1960年5月8日出生，汉族，江西省浮梁县人，住景德镇市浮梁县。委托代理人：朱锡新，江西泰方律师事务所律师。被执行人：汪明忠，男，1981年5月15日出生，汉族，江西省浮梁县人，住景德镇市浮梁县。被执行人：景德镇市东升典当有限责任公司，住所地景德镇市珠山区浙江路陶瓷民窑遗址管理中心19栋中国工商银行瓷艺作坊，统一社会信用代码91360200705622010P。法定代表人：吴金平，系该公司董事长。本院在执行申请执行人吴宏昌与被执行人汪明忠、景德镇市东升典当有限责任公司民间借贷纠纷一案中，异议人吴云青对本院依申请执行人吴宏昌提出的强制执行申请，作出的查封被执行人汪明忠所有的位于景德镇市朱家岭的77.3平方米土地措施，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人吴云青称，请求解除对景德镇城区朱家岭-1645-楼栋序号4518房产所对应的国有土地的查封。理由是：2011年10月12日，异议人与汪明忠签订了房屋买卖合同，约定将景德镇城区朱家岭-1645-楼栋序号4518房产及其国有土地作价46万元出售给异议人。异议人已履行支付46万元购房款义务，并在2011年办理了房屋所有权变更登记。因异议人当时为了节省上述房产对应土地权证的变更登记税费，故没有办理房产对应土地权证的变更登记（土地使用者还是汪明忠），但并不影响异议人已取得上述房产及其国有土地所有权的事实。浮梁县人民法院在执行被执行人汪明忠案件中将上述房产对应国有土地进行了查封，按照相关法律、司法解释的规定，为维护异议人的合法权益，特申请解除对上述房产所对应的国有土地的查封。异议人吴云青就其异议提交如下证据材料：1、居民身份证复印件；2、房屋买卖合同复印件；3、房屋买卖合同公证书复印件；4、房屋产权登记簿复印件；5、销售不动产统一发票、税收通用完税证等复印件；6、宗地情况。针对异议人吴云青的异议请求及理由，申请执行人吴宏昌提出如下答辩意见：1、从异议人与汪明忠签订的《房屋买卖合同》中可以看出，异议人只是购买了房屋，并未购买土地，更未支付土地价款。理由是：倘使买方是要求卖方将房屋所有权及土地使用权一并转让，必然在合同中予以体现。本案中，汪明忠与异议人签订《房屋买卖合同》约定，异议人以人民币46万元购买汪明忠的自房，之后办理了房屋产权过户登记，但并未见异议人购买土地及支付相应价款的证据材料。由此可见，买卖双方签订《房屋买卖合同》时的本意只是对房屋所有权进行买卖，买方异议人也清楚只是支付了房屋价款，未支付房屋占用范围内的土地使用权价款。故基于合同的约定，异议人所购仅为房屋所有权，并不包括土地使用权。2、异议人自认为节省办理土地使用权证税费，而未办理土地使用权变更登记，汪明忠是该土地的使用权人。理由是：异议人在执行异议申请书中已写明：“因异议人当时为了节省上述房产对应土地权证的变更登记税费，故没有办理房产对应土地权证的变更登记（土地使用者还是汪明忠）”，这表明异议人为了逃避税费，主观上没有将土地之物权过户到自己名下之意思；异议人自认没有办理房屋对应土地权证的变更登记；异议人自认涉案土地的土地使用者是汪明忠。因此，法院对汪明忠财产采取执行措施并无不当。3、涉案土地依法登记的土地使用权人为汪明忠，异议人并非涉案土地的土地使用权人，异议理由不成立。理由是：依据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”、第六十一条“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”的规定，我国实行土地使用权登记发放制度，不动产物权的变更经依法登记，方发生效力，即取得土地使用权必须依法办理变更登记，更改土地使用权证书。因此，房屋所有权的取得并不意味着土地使用权的取得，涉案土地使用权至今仍登记在汪明忠名下，并未变更登记为异议人，异议人并非该土地的权利人。综上，异议人提出的异议没有事实根据，缺乏法律依据，请求依法驳回异议人的异议。因被执行人汪明忠下落不明和景德镇市东升典当有限责任公司停业，无答辩意见。本院查明：原告吴宏昌与被告汪明忠、被告景德镇市东升典当有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月20日立案受理，并于2019年3月18日主持调解，双方当事人自愿达成协议：“一、原被告双方一致确认，截至2019年3月18日止，被告尚欠原告借款本金人民币230万元，利息人民币197.8万元，共计427.8万元。该款由被告汪明忠分期归还给原告吴宏昌；被告景德镇市东升典当有限责任公司对该款承担连带清偿责任。具体归还时间为，2019年3月20日归还20万元；2019年4月20日归还40万元；2019年5月20日归还10万元；2019年6月20日归还10万元；2019年7月20日归还10万元；2019年8月20日归还10万元；2019年9月20日归还10万元；2019年10月20日归还20万元；2019年11月20日归还10万元；2019年12月20日归还10万元。余款277.8万元自2020年3月份起至2020年12月20日止，每月20日前归还27.78万元。二、上述借款本金230万元自2019年4月1日起至实际清偿日止的利息，按年利率24%计算；双方同意参照银行先还利息再还本金的原则结算，在支付最后一笔款项时再进行总结算。三、如果被告汪明忠未按照本协议履行还款义务的，其中任何一期逾期归还，均视为剩余未清偿借款本息到期。原告吴宏昌有权要求被告汪明忠、景德镇市东升典当有限责任公司一次性付清前述剩余未清偿借款本息。四、案件受理费人民币4.2万元，减半收取2.1万元，保全费人民币5000元，诉讼财产保全保险费用7500元，由被告汪明忠、景德镇市东升典当有限责任公司负担。”为此，本院依据双方当事人自愿达成的协议，制作（2018）赣0222民初922号民事调解书。调解书生效后，因被告未按时履行调解协议，原告吴宏昌于2019年5月17日申请强制执行，本院于同年6月13日立案执行。执行中，景德镇市不动产登记档案馆在协助本院查询被执行人汪明忠不动产登记资料时，于2019年8月16日向本院反馈，“被执行人汪明忠在朱家岭有土地一宗，宗地号为2-1-3065，，登记日期为2009年1月18日，权利人为汪明忠，证件号码为3602221981××××××××，土地来源为出让，土地终止日期为2080年1月17日，土地面积为77.3平方米。”对此，本院于2019年11月7日作出（2019）赣0222执152号执行裁定书，查封被执行人汪明忠所有的位于景德镇市朱家岭的土地77.3平方米，期限为3年。后因被执行人汪明忠无可供执行的财产且下落不明，被执行人景德镇市东升典当有限责任公司已停业，本院于2019年12月9日作出（2019）赣0222执152号之二执行裁定书，裁定终结（2019）赣0222执152号案件的本次执行程序。待被执行人有财产可供执行时，申请执行人可依本裁定向本院申请恢复执行。另查，2011年10月12日，汪明忠与异议人吴云青签订一份景德镇市二手房交易《房屋买卖合同》，合同约定“汪明忠将坐落于景德镇市城区朱家岭-1645-楼栋序号4518的自建住宅房（建筑面积353.9平方米），以人民币46万元的价格出售给异议人吴云青。”此外，合同中无该买卖房屋范围内土地使用权购买、转让等条款约定。次日，双方在景德镇市景德公证处办理了《房屋买卖合同》公证。办理公证的同日，异议人吴云青向汪明忠支付了购房款人民币46.007万元并缴付了房屋转让所得税人民币9201.4元。同年10月31日，异议人吴云青办理了房屋产权变更登记，但双方未办理土地使用权变更登记。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产。本案中，异议人吴云青虽通过购买途径合法取得汪明忠位于景德镇市城区朱家岭-1645-楼栋序号4518的自建住宅房，并办理该房屋产权变更登记，享有房屋合法所有权。但其后，异议人吴云青并未凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记，取得由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。因异议人吴云青并未取得该房屋使用范围内的土地使用权，办理土地使用权变更登记，该土地使用权权利人仍为汪明忠。为此，本院依法查封汪明忠名下土地使用权的执行措施并无不当。异议人吴云青以享有房屋所有权，虽未办理土地变更，但不影响异议人已取得房屋及其国有土地所有权的事实为由，要求解除该房产对应国有土地查封的异议理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回异议人吴云青提出的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  石 巍人民陪审员  姚永安人民陪审员  鲍有元二〇二〇年九月十五日书 记 员  刘 曼附相关法条一、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。………………………第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；………………………五、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。六、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议。………………第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；………………………