上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6621号上诉人（原审原告）：上海可为房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区逸仙路2816号1幢9层B0127室。法定代表人：周磊明，经理。委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊文，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张旭雅，女，1986年11月12日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：张瑜平，上海市公民律师事务所律师。委托诉讼代理人：金永红，上海市公民律师事务所律师。上诉人上海可为房地产经纪有限公司（以下简称可为公司）因与被上诉人张旭雅居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初3869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人可为公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持可为公司的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：可为公司与被上诉人张旭雅达成合意，如将张旭雅名下位于本市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）出售到人民币1,300万元以上，则可以在佣金外对可为公司另行奖励，且有书面的《居间奖励承诺书》为据。《居间奖励承诺书》系张旭雅亲自签名认可，其内容与微信聊天记录亦能相互印证。正是基于另行奖励的承诺，可为公司在系争房屋销售难度极大的情况下，积极向渠道扩散房源信息，从而促成交易完成。张旭雅作出另行支付可为公司50万元奖励费的承诺没有受到可为公司的欺诈、胁迫，可为公司所履行的义务与奖励费相匹配。一审法院依据《房地产经纪管理办法》等部门规章否定承诺书的效力，适用法律错误。《居间奖励承诺书》不存在法律规定的无效和可撤销情形，当属合法有效，张旭雅应当按约履行。被上诉人张旭雅辩称，不同意上诉人可为公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。可为公司以非法占有为目的，虚构售楼处要求额外支付50万元好处费的事实，从而使张旭雅作出错误判断，签订《居间奖励承诺书》不是张旭雅的真实意思表示，可为公司的行为属于欺诈。可为公司还利用其中介方对交易信息的垄断和优势地位，在《佣金确认书》之外谋取不正当利益，迫使张旭雅签署承诺书。可为公司收取奖励费属于房屋中介行业禁止的违规行为，严重违反中介机构职业道德，张旭雅无需支付。故请求二审驳回上诉，维持原判。2020年1月，可为公司向一审法院起诉请求判令：张旭雅向可为公司支付居间奖励费50万元。一审法院认定事实：2019年5月，可为公司、张旭雅达成口头居间服务协议，张旭雅委托可为公司出售其名下的系争房屋，挂牌价为1,400万元。2019年10月9日，张旭雅作为出售方、案外人印某作为买受方（其签署日期为2019年9月30日）、可为公司作为居间方，三方签订了《房地产买卖居间合同》，系争房屋的成交价为1,400万元，买卖双方各向居间方支付成交价的1%作为佣金。同日，张旭雅向可为公司出具了《居间奖励承诺书》，张旭雅承诺自愿另行支付可为公司居间奖励费50万元，支付日期为收到首付款当日。嗣后，张旭雅与案外人印某完成了系争房屋的交易，张旭雅收到了全部房款，可为公司完成了居间服务，张旭雅支付了可为公司佣金14万元。因张旭雅未向可为公司支付居间奖励费，双方遂涉诉。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。可为公司、张旭雅作为居间协议的当事人，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据本市相关规定，房地产买卖中介服务收费必须执行政府指导价；《房地产经纪管理办法》规定房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。促成买卖双方订立买卖合同系可为公司作为居间方的基本义务，亦系可为公司收取佣金的前提。现张旭雅已按照合同约定向可为公司支付了系争房屋成交价1%的佣金，如果张旭雅再按照所签署的《居间奖励承诺书》向可为公司支付费用，则超过政府指导价，显然加重了张旭雅所负之给付义务，导致双方利益不平衡，有违市场交易应当遵循的公平与诚信原则，有违居间方应承担的法定义务，有违专业服务机构应当秉持的职业操守，亦干扰了正常的社会经济利益。可为公司此种利用其作为居间方优势地位谋取不正当利益的行为，法院无法认同。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条的规定，于二○二○年四月十三日作出判决：驳回上海可为房地产经纪有限公司的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,400元，财产保全费3,020元，合计7,420元，由上海可为房地产经纪有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，双方当事人一致确认系争房屋比较难出售。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。上诉人可为公司就系争房屋为被上诉人张旭雅提供居间服务的过程中，在本案双方签署《房地产买卖居间合同》的当日，张旭雅另行向可为公司出具《居间奖励承诺书》，根据承诺书的内容可知双方达成了由张旭雅支付可为公司居间奖励费50万元的协议。虽然张旭雅认为《居间奖励承诺书》系在其受到可为公司欺诈与胁迫的情形下签署，但既未对此充分举证，亦未主张撤销上述承诺书，故张旭雅的主张，本院难以采信。关于张旭雅主张居间奖励费的约定因违反行业规定而无效的问题，本院认为，国家发展改革委、住房城乡建设部于2014年6月13日颁布的《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》规定，放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。2015年2月15日，上海市发展和改革委员会发布《上海市发展改革委关于废止〈上海市物价局关于本市食盐价格有关问题的通知〉等一批文件的通知》载明自2015年3月1日起《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知【沪价商（2003）036号】废止。鉴此，上海市房地产买卖中介服务收费采取市场调节价，委托方与房产中介均享有议价的权利，双方可在自由磋商的基础上协商确定中介服务费。本案系争房屋属于较难出售的房屋，该客观事实得到双方的一致确认。可为公司作为中介服务机构，为出售系争房屋作出了相较普通住房更多的努力以促成房屋交易成功，张旭雅在签署居间合同的同时承诺另行支付奖励费50万元属于对可为公司前期工作内容与成果的认可，该约定既不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违背公序良俗，不存在无效的情形，当属合法有效。张旭雅作为承诺方应当遵守约定，履行承诺，及时将居间奖励费50万元支付可为公司。综上，上诉人可为公司的上诉请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。一审法院以《房地产经纪管理办法》等规定否定可为公司根据《居间奖励承诺书》享有的权利，适用法律错误，本院依法予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初3869号民事判决书；二、张旭雅应于本判决生效之日起十日内支付上海可为房地产经纪有限公司居间奖励费人民币50万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,400元，财产保全费3,020元，合计7,420元，由张旭雅负担；二审案件受理费8,800元，由张旭雅负担。本判决为终审判决。审判长 何 建审判员 韩朝炜审判员 潘俊秀二〇二〇年九月十五日书记员 徐昺杰附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民法总则》第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；