浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2249号 上诉人（原审原告）：绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区齐贤街道绸缎东路277号柯桥客运中心行政楼二楼。 法定代表人：章红莲，董事长。 委托诉讼代理人：王卫兴，浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱文君，浙江越光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海斓曦服饰有限公司，住所地上海市闵行区光华路598号2幢FA4097室。 法定代表人：周厚忠，执行董事。 委托诉讼代理人：刘畅，北京盈科（上海）律师事务所律师。 上诉人绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司（以下简称轻纺城公司）因与被上诉人上海斓曦服饰有限公司（以下简称斓曦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初1990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人轻纺城公司的委托诉讼代理人朱文君、被上诉人斓曦公司的委托诉讼代理人刘畅到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人轻纺城公司上诉请求：撤销一审判决，查明事实后改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定内容与事实不符。案涉房屋在装修完成后，双方于2018年2月初的竣工验收过程中存在诸多问题。消防设施问题：1.西北橱窗内无烟感、喷淋，这只是原则上的规定；2.西北橱窗灯箱线路未套管，未刷防火涂料；3.东北橱窗无烟感、喷淋；4.门口安全出口指示灯错误；5.仓库应急，明灯不足，应急照明灯上方线未套管；6.南门旁灯箱线未套管，木质防火涂料未刷等。用电系统问题：1.橱窗内温度过高，上方线裸露；2.西北处应急电箱无盖板；3.电箱空开无漏电保护装置；4.南门旁灯箱软管过长；5.南门处风机电箱门无法开启等。暖通系统问题：空调主机下方无检修口等。给排水系统问题：东门旁排水管检修口无法开启等。对于上述在装修竣工验收中发现的问题隐患，上诉人一直催促被上诉人尽快整改修缮，并于2018年3月和4月多次发函以书面形式要求其整改并进行复验，但被上诉人一直未予理睬。二、被上诉人在履约过程中，还存在诸多与约定不符的情形，具体有：1.被上诉人与上诉人之间达成的合作方案中约定被上诉人入驻的品牌应为奢侈品牌和轻奢品牌的组合，但被上诉人引进的均是普通大众品牌。2.被上诉人并未严格按照双方约定的装修标准进行装修，多次沟通后，被上诉人仍旧未按竣工验收表整改相应的装修问题，装修效果也不符合要求。3.被上诉人也未按照合同约定于2018年1月19日开业，开门营业时间实际为2018年1月28日，开业严重延期。三、双方在租赁合同中对于装修补贴有明确约定：甲、乙双方签订协议（合同）后，乙方提供装修效果图经甲方审核后，甲方向乙方支付装修补贴费总额的40%；乙方办理完进场装修手续及装修全套图纸报审后，甲方再向乙方支付装修补贴费总额的45%；乙方店铺开业后七天内，甲方再向乙方支付装修补贴费总额的15%。而被上诉人的装修图纸并未通过上诉人的审核同意。综上，被上诉人在装修中存在诸多不符合同约定以及相关安全生产经营的各种各样的隐患问题，作为一家负责任的商场业主，完全可以基于从自身商场美誉度、整体经营的规模档次以及安全生产经营考虑，停止支付剩余装修补贴，更何况合同中的装修补贴本身就是为了支持被上诉人的加快装修开业而支付的一种赠与性质的补贴，一审法院以上诉人未支付剩余装修补贴而要求上诉人承担根本性的违约责任，过于苛责上诉人的责任。二审庭询中补充认为：被上诉人自开业后相关水电费一直拖欠，物业费也未按期缴纳，故至目前为止，是被上诉人违约在先。 被上诉人斓曦公司辩称，不同意上诉人的所有诉讼请求，请求驳回上诉人的所有上诉请求，维持原判。一、上诉人未按合同约定在开业后七日内足额向被上诉人支付剩余的装修补贴1207062.30元，上诉人违约在先，即使被上诉人后来有拖欠租金、物业费的行为，也是被上诉人依据我国合同法的规定行使“先履行抗辩权”。另外，被上诉人所欠租金、物业费一开始远低于上诉人所欠被上诉人装修补贴款的金额，上诉人完全可以抵扣的方式实现其权利。二、上诉人的商场经营不善，商场没有客流量，被上诉人无法达到租赁合同目的。三、租赁房屋不存在上诉人所说的装修问题，该房屋装修后经上诉人同意后被上诉人已经投入使用。被上诉人没有收到上诉人发送的关于装修整改的函件。四、上诉人在上诉状中陈述的未入驻约定品牌、未按装修标准进行装修、开业严重延期等事由，不符合事实，也没有提供相关证据支持。综上，上诉人的上诉请求没有事实依据，应该依法驳回，维持原判。 轻纺城公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告之间的租赁合同；二、判令被告立即付清拖欠的物业费及水电费881416.96元，支付拖欠的租金737465.46元（2018年1月19日至2019年11月18日，按1元/天/平米计算），支付违约金132280.80元（按四个月租金计），三项合计1751163.22元；三、判令被告立即返还装修补贴3890157.86元。 一审法院认定事实：案涉租赁房屋位于绍兴市柯桥区中纺国际时尚中心，该商场于2018年1月19日至21日进行试营业，于2018年6月29日正式开业。2017年6月，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，其中第一部分通用条款约定：1.1甲方愿意出租及乙方愿意承租相关租赁场地；1.2租赁面积指本合同约定的租赁场地的套内面积，是乙方交纳租赁场地租金面积计费的依据，物业管理费、能耗费计算面积以核算出的建筑面积为准；2.1租赁期限指乙方承租期限，自乙方按甲方规定开业日开始计算；2.1.1进场日指确定的甲方移交、乙方进入租赁场地之日；2.1.2计租日即开业日，指第2.2条规定的装修期结束之日的次日，如装修期提前结束，则以实际开业日期为计租日；2.2装修期2.2.1自进场日起至开业日前一日的期间。但如乙方在前述期间内开业经营的（不包括按甲方有权进行试营业的情况），装修期截止至租赁场地对外营业之日的前一日；2.2.2装修期内不计租金及物业管理费，除本合同另有明确约定，装修期不因任何原因而延长；16.3.1甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日起在本合同第十五条约定期限内将租赁场地交还甲方，并与甲方和物业管理公司结清所有款项；16.3.2如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满一半租赁年度（包括计租日前解除的情况）的，乙方除承担本合同第16.3.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于4个月租金的违约金。16.3.3如果本合同解除时，乙方实际租赁期限满一半租赁年度的，乙方承担本合同第16.3.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于2个月租金的违约金。如果双方约定固定租金的，是指合同解除当月的月固定租金；16.6双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修免租期及其他租金优惠的前提。如果乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个计租租约年的租金标准补交装修免租期减免的全部租金以及优惠部分的租金。其中第二部分专用条款约定：租赁场地位置1号楼0101；租赁面积1102.34平方米，建筑面积1574.77平方米；甲方拟于2017年7月31日（即进场日）将租赁场地交付乙方装修使用，乙方装修期为120天；为配合甲方整体开业，乙方应于2017年12月23日开业；租赁期限为2017年12月23日至2022年12月22日；租金按固定租金与抽成租金两者中较高者执行，固定租金为1元/天/平方米，抽成租金为第1-2个租赁年为10%，第3-4个租赁年为11%，第5个租赁年为12%，以季度为一个缴租期，租金押金为三个月租金；履约保证金为100000元，质量保证金为50000元；甲方为支持乙方装修工程及开业营运，同意以每平方米7300元支持乙方店铺装修及营运，共计总额8047082元；甲乙双方签订协议（合同）后，乙方提供装修效果图经甲方审核后，甲方向乙方支付装修补贴费总额的40%，乙方办理完进场装修手续及装修全套图纸报审后，甲方再向乙方支付装修补贴费总额的45%，乙方店铺开业后七天内，甲方再向乙方支付装修补贴费总额的15%等。同时，双方签订有进场交付确认书作为合同附件。双方又签订一份《物业服务合同》，约定案涉租赁房屋物业服务费缴纳标准为每平方米每月24元，按建筑面积计算。原告（甲方）与被告（乙方）又签订一份《补充协议》，约定：一、甲方根据乙方要求，同意给予乙方装修补贴8047082元，，款按合同约定支付；二、甲方支付给乙方的补贴，按照以下方式计算剩余价值：装修补贴总额除以合同期年限等于每年需分摊的装修价值，未满租期提前结束合约，乙方应向甲方退还装修补贴剩余价值；三、若因乙方违约导致提前解除《房屋租赁合同》的，则乙方应按剩余价值返还甲方装修补贴等。被告向原告缴纳了合同意向金50000元、履约保证金100000元、租金押金99210.60元、装修押金20000元、物业保证金37794.48元，合计307005.08元。被告另向原告支付装修垃圾清运费19842.12元、装修管理费9921.06元。原告向被告支付了约定装修补贴的85%金额计6840019.70元。被告于2018年1月19日开始营业。2019年11月，原告向被告发送《解除租赁合同通知书》一份，要求解除与被告之间的《房屋租赁合同》，被告于2019年11月23日收到该《解除租赁合同通知书》。 一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人理应诚信履约。被告于2018年1月19日开始营业，按约定原告应当在七天内向被告支付装修补贴总额的15%计1207062.30元（8047082×15%），然而原告至今未支付该款，显属根本性违约。原告以被告装修不符合约定为由未支付剩余装修补贴，仅有原告陈述，无证据证明，也与合同约定不符，该院不予采信。该装修补贴款金额高于被告应承担的房屋租金，被告未按约定支付房屋租金系履行合同抗辩权，故原告向被告发送《解除租赁合同通知书》不发生解除合同的效力。2020年4月15日，被告在庭审中表示同意解除合同，故《房屋租赁合同》于当时解除。根据《房屋租赁合同》通用条款2.2装修期的约定，因商场正式开业延迟，相应的装修期应至2018年6月29日开业前一日。装修期内不计租金及物业管理费，故被告应付物业费周期为2018年6月29日至2019年11月18日，案涉营业房建筑面积1574.77平方米，按照24元/月/平方米计算，该院对物业费金额认定为629908元[1574.77平方米×24元/月/平方米×（16+20÷30）]。关于租金，根据装修期约定，租金也应自2018年6月29日起算，原告选择按固定租金1元/天/平方米主张，符合约定，该院予以支持。按照租赁面积1102.34平方米计算，该院对2018年6月29日至2019年11月18日的租金认定为559988.72元[1102.34平方米×1元/天/平方米×508天]。被告开业经营必然产生相应的水电费，原告于2019年10月22日向被告所发函中载明被告已欠水电费144496元，故原告主张至2019年11月18日的水电费金额163321.84元应属合理，该院予以支持。本案中，《房屋租赁合同》的解除并非被告违约造成，原告要求被告返还装修补贴剩余价值与《补充协议》第三条的约定不符，该院不予支持，对原告主张的违约金亦不支持。以上共计1353218.56元，减去被告已支付的各类押金保证金合计307005.08元，被告尚应支付1046213.48元。被告要求对剩余应付装修补贴在本案中抵扣，因被告未提出反诉，本案中不予处理，被告可另循合法途径解决。被告经该院传票传唤未到庭参加第二次庭审，不影响该院根据查明的事实依法作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告轻纺城公司与被告斓曦公司于2017年6月签订的《房屋租赁合同》自2020年4月15日解除；二、被告斓曦公司应于判决生效之日起十日内支付原告轻纺城公司1046213.48元；三、驳回原告轻纺城公司的其他诉讼请求。 二审中，上诉人提交了：证据1.商铺装修竣工验收表，以证明被上诉人承租商铺装修所存在的一系列问题一直未整改，也未通过装修竣工验收及消防验收。证据2.隐患整改单，以证明上诉人通知被上诉人对装修竣工验收存在的问题进行整改。证据3.函，以证明上诉人就被上诉人商铺装修隐患问题再次发函要求整改。证据4.律师函及快递单据，以证明上诉人就被上诉人装修竣工验收问题、引进品牌问题及欠费问题发函。被上诉人质证认为：对于证据1的三性均不认可，即使该证据真实，装修有相应的质量问题，该装修成果也是由被上诉人来使用，对上诉人不会造成任何影响；这不是上诉人拒绝按照合同约定向被上诉人支付装修补贴款的理由。对于证据2的三性均不认可，被上诉人没有收到过该通知单。对于证据3的三性均不认可，该函为上诉人单方面制作的，被上诉人没有收到过，上诉人未提供被上诉人收到该函的凭证。对于证据4的三性均不认可，该律师函没有律师事务所公章和主办律师的签名，快递单也没有注明所邮寄的具体内容。本院经审查认为，被上诉人对上诉人提供的四组证据的证据三性均提出异议，证据1虽有被上诉人的盖章，但时间为2018年2月26日，不足以证明商场2018年6月29日正式开业后被上诉人尚存在该问题，且与上诉人按约向被上诉人支付装修补贴款并不存在直接关联性；证据2、3，均不能证明已送达被上诉人；证据4亦存在文件的形式和寄送内容等问题；故本院对于该四组证据均不予采纳。 二审中，斓曦公司没有提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点主要在于在案涉合同履行过程中，哪一方先存在违约。首先，双方当事人间签订的三份合同，应系合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按约全面履行合同义务。其次，上诉人主张被上诉人在装修过程中存在相应问题，但其所提供的竣工验收表并不能证明被上诉人后期未作整改，其所提交的函件仅系其单方意思表示，也不能证明为被上诉人所确认；且双方的合同约定上诉人向被上诉人支付装修补贴的时间在开始营业后七天内，故装修即使存在问题，在时间上亦不影响上诉人支付装修补贴的合同义务的履行；因此上诉人以此为由主张被上诉人违约在先的理由，不能成立。再次，上诉人主张被上诉人入驻的品牌不符合双方合作方案的约定，对此也未能提供相应证据予以证明。最后，上诉人还主张其向被上诉人支付的装修补贴是一种赠与性质的补贴，但结合双方当事人在房屋租赁合同中关于权利、义务的约定，装修补贴亦是该合同的重要组成部分；上诉人支付装修补贴的目的也是为合同的顺利履行以及由此产生相应收益，因此上诉人主张该款项具有赠与性质与合同约定内容不符。上诉人未按约支付装修补贴，构成违约在先，一审对此认定，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费据实调整为43561元，由上诉人绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年九月十五日 书记员 余建维