河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀04民终3730号 上诉人（原审被告）：翟卫杰，男，汉族，1988年5月16日出生，住峰峰矿区。 被上诉人（原审原告）：河北沃起物业服务有限公司，住所地邯郸市峰峰矿区临水镇春光大街3号，统一社会信用代码91130406MA07WWH627。 法定代表人：刘兆阳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫玉香，女，该公司员工。 上诉人翟卫杰因与被上诉人河北沃起物业服务有限公司（以下简称沃起物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 翟卫杰上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，被上诉人与新东方小区业主委员会之间签订的两份《新东方小区物业服务合同》应为无效合同。对上诉人没有约束力，双方签订的物业服务合同没有通过法定程序由业主大会投票选聘，也未公开征求业主的书面意见，原业委会越权选聘物业企业，并与之签订合同，侵害了众多业主的合法权益，所签该合同应为无效合同。被上诉人擅自调高收费标准，未经业主大会法定议事程序，过半数同意。侵害业主利益所签合同无效，所收费用违规。2、被上诉人事实上并未按照相关法律、法规、行业规范履行相应的维修养护管理和维护义务，一审其提供的原业委会证明是其一手操控的结果，不具有真实性。 沃起物业公司辩称，我方与业委会签订的《物业服务合同》是合法有效的，业委会的成立也是合法的。物业公司对小区的服务也是尽到了责任和义务。一审时我方向法院提交的图片及证据能够证明物业公司按照合同履行了物业服务行为，故上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院依法维持原判。 沃起物业公司向一审法院起诉请求：1、判决被告给付原告2017年度、2018年度物业服务费共计2774元；2、判决被告支付违约金398.93元（违约金按照同期银行贷款的逾期利息计算，自2017年1月1日起至2019年11月30日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：一、翟卫杰系邯郸市峰峰矿区新东方小区3号楼1单元107号业主，该3号楼属于带电梯楼，其住房面积为141.36平方米。，河北沃起物业服务有限公司与峰峰矿区临水镇新东方小区业主委员会签订了《新东方小区物业服务合同》，按照该合同约定，物业服务合同于2017年1月1日起生效。物业服务费收取标准按无电梯用户每平方米0.40元/月，电梯用户按每平方米0.75元/月收取，另约定每户每月交纳5元照明费。，河北沃起物业服务有限公司与峰峰矿区临水镇新东方小区业主委员会签订《新东方小区物业服务合同》，合同约定，物业服务合同期限起至2018年12月31日止。物业服务费收取标准按无电梯用户每平方米0.5元/月，电梯使用费按每平方米0.35元/月（包括公共照明和楼宇照明）收取。两份物业服务合同中均约定了如果小区业主没有按时足额交纳物业费，超过半年的可向当地人民法院提起诉讼，并可要求业主赔偿其违约造成的损失。 二、、河北沃起物业服务有限公司对新东方小区2017年、2018年物业费收费标准和主要服务内容进行了公示，具体为2017年收费标准为1、物业费每平方米0.4元/月；2、电梯用户每平方米0.35元/月；3、公共照明费5元/月/户；4、车辆服务费（含制卡费和挡车栏杆维护费）100元/年/辆。2018年收费标准为1、物业费每平方米0.50元/月；2、电梯用户每平方米0.35元/月；3、车辆服务费（含制卡费和挡车栏杆维护费）50元/年/辆。主要服务内容：1、清洁保洁服务；2、绿化养护服务；3、公共设施设备维修养护管理服务；4、秩序维护服务；5、电梯日常养护管理服务；6、车辆进出小区管理与服务。2019年3月6日河北沃起物业服务有限公司在小区公告栏内张贴告示，对欠缴2017年度、2018年度物业服务费的业主进行催缴。2019年3月23日河北沃起物业服务有限公司在公告栏内张贴告知书，告知广大业主其已委托河北宝星律师事务所律师通过法律途径清收物业服务费。2019年4月24日河北宝星律师事务所向翟卫杰出具催缴物业费的律师函。 三、2017年12月23日新东方小区业主委员会出具证明，主要内容为：“经本小区业主委员会同意与河北沃起物业服务有限公司签订合同由该公司为本小区提供物业服务，该公司严格按照合同履行了义务，小区环境明显得到改善。但仍有部分业主未及时缴纳物业费，经物业公司催收后仍未缴纳，为防止小区环境受到影响，同意物业公司按照合同约定，通过诉讼程序，进行催要”。同日还出具了对河北沃起物业服务有限公司在新东方小区的服务情况证明，该证明主要内容为：“河北沃起物业服务有限公司自2016年10月份（2017年1月开始收费）入驻新东方小区，该物业公司进驻该小区后配备了物业客服部、工程部、保安、保洁、公共设施日常维修、电梯维修等员工，积极为小区全方位进行服务。投资安装了小区全覆盖监控设施；对大门进行了改造升级，实行了人车分流；对业主活动的广场进行了改造，并购置安装了新的健身器材，保证了居民的健身需求；建造了自行车、电动车车棚，使乱停乱放得到了治理；对倒塌的围墙进行了重新修建；治理脏乱差，改变了小区的环境，得到了广大业主的赞誉和认可”。 四、2020年4月15日新东方小区肖冉等43名业主出具证明，主要内容为：“2017年、2018年、2019年、2020年新东方小区业委会同河北沃起物业服务有限公司签订的物业服务合同不知情；自2017年至今，河北沃起物业服务有限公司入驻小区以来没有完全履行服务义务，业主对服务质量不满意”。2020年5月6日王随河等7名新东方小区业主到庭进行陈述称，河北沃起物业服务有限公司服务不到位、小区卫生打扫不及时、小区绿化不到位、下水道维修不及时等。 五、翟卫杰未缴纳2017年度、2018年度的物业费，双方为此发生纠纷，原告河北沃起物业服务有限公司诉至法院。 一审法院认为，关于翟卫杰辩称的其不知道物业公司是如何进驻的、不知道当时的业主代表是谁、原业主代表不能代表全体业主签订物业服务合同的抗辩意见，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，翟卫杰的该项抗辩理由，法院不予采信。 关于翟卫杰辩称的物业费收取标准未与全体业主协商一致、不知道物业费收取标准的抗辩意见，河北沃起物业服务有限公司与新东方业主委员会签订的物业服务合同合法有效，翟卫杰作为新东方小区的业主理应受到该物业服务合同的约束，该合同中明确约定了物业费的收取标准且河北沃起物业服务有限公司已在公告栏内对物业费收取标准进行了公示，故翟卫杰的该项抗辩理由，法院不予采信。 关于翟卫杰辩称的河北沃起物业服务有限公司服务存在瑕疵不应足额缴纳物业费的抗辩意见，翟卫杰提交了相应的照片和证人证言等证据，原告提交了新东方小区业主委员会出具的两份证明，该两份证明明确表明了原告严格履行了合同义务且业主委员会（代表新东方小区全体业主）认可原告的服务。故翟卫杰提交的证据不足以对抗原告提交的该两份证明，翟卫杰的该项抗辩理由，法院亦不予采信。另外，物业服务存在瑕疵也不是其拒交物业服务费的理由，否则，在物业企业已经完成了物业服务主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，进而影响小区全体业主的利益，造成恶性循环，因此，翟卫杰应通过其他方式或途径维护自己的合法权益。 本案中，河北沃起物业服务有限公司与新东方小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，不违反法律的强制性规定，新东方小区全体业主应受该合同的约束。现原告要求被告支付2017年度物业服务费1332元[141.36*0.75*12+60（照明费）]、2018年度物业服务费1442元（141.36*0.85*12），法院予以支持。 翟卫杰不按时交纳2017年度、2018年度的物业服务费已然构成违约，理应承担相应的违约责任即支付相应的违约金，关于违约金的计算方式，因双方未明确约定违约金的计算标准，故原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金，符合法律规定，法院予以支持。违约金应当从被告逾期之日（2017年度的违约金从、2018年度的违约金从2019年1月1日）开始计算。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、被告翟卫杰于本判决生效之日起十日内向原告河北沃起物业服务有限公司支付自2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费1332元，并支付相应的违约金（违约金的计算方式为：以物业服务费1332元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2018年1月1日开始计算至本判决确定的还款之日）；二、被告翟卫杰于本判决生效之日起十日内向原告河北沃起物业服务有限公司支付自2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费1442元，并支付相应的违约金（违约金的计算方式为：以物业服务费1442元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2019年1月1日开始计算至本判决确定的还款之日）；三、驳回原告河北沃起物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告翟卫杰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的主要焦点是一、沃起物业公司与业委会签订的《新东方小区物业服务合同》是否有效。二、沃起物业公司是否依约履行了相应的管理、服务义务，翟卫杰是否应当向沃起物业公司支付所欠物业服务费用。 首先，关于沃起物业公司与业委会签订的《新东方小区物业服务合同》是否有效的问题。本院认为，双方签订的《新东方小区物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效。新东方小区全体业主应受该合同的约束。 其次，关于沃起物业公司是否依约履行了相应的管理、服务义务，翟卫杰是否应当向沃起物业公司支付所欠物业服务费用的问题。根据本案查明的事实，沃起物业公司已基本上履行了其管理、维修、服务的义务。翟伟杰作为该小区业主应当向沃起物业公司交纳物业服务费用，但考虑到沃起物业服务公司在具体履行其管理、服务的过程中存在一定的瑕疵，引起了部分业主的不满，故对于沃起物业公司要求翟卫杰支付违约金的诉求，本院不予支持。 综上所述，上诉人翟卫杰的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初165号民事判决第三项即驳回河北沃起物业服务有限公司的其他诉讼请求； 二、变更河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初165号民事判决第一项为：翟卫杰于本判决生效之日起十日内向河北沃起物业服务有限公司支付自2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费1332元； 三、变更河北省邯郸市峰峰矿区人民法院（2020）冀0406民初165号民事判决第二项为：翟卫杰于本判决生效之日起十日内向河北沃起物业服务有限公司支付自2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费1442元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由翟卫杰负担。二审案件受理费50元，由翟卫杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  段子勇 审判员  温永国 审判员  郭晓丽 二〇二〇年九月十五日 书记员  达建明