杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初3231号 原告：杭州同济医疗器械有限公司，统一社会信用代码：913301832540332166，住所地：杭州市富阳区场口镇创业路26号。 法定代表人：徐天松，董事长。 委托诉讼代理人：程立军，浙江杭联律师事务所律师。 被告：杭州钧程通信技术有限公司，统一社会信用代码：91330183MA2GLP6KXR，住所地：杭州市富阳区富春街道水稻所陈家山5号3幢。 法定代表人：赵朝旭，总经理。 委托诉讼代理人：谢复江，浙江君策律师事务所律师。 第三人（追加）：杭州易艺道具有限公司，统一社会信用代码：91330183ＭＡ2Ｂ1Ｐ3Ｔ06，住所地：杭州市富阳区××镇××新区××号路××号××幢、第4幢。 法定代表人：周华东。 原告杭州同济医疗器械有限公司（以下简称同济公司）与被告杭州钧程通信技术有限公司（以下简称钧程公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告同济公司之委托诉讼代理人程立军、唐霞（2020年9月9日解除委托关系）及被告钧程公司法定代表人赵朝旭、委托诉讼代理人谢复江均到庭参加诉讼。审理中，本院依职权追加第三人杭州易艺道具有限公司（以下简称易艺公司）参加诉讼，并于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告同济公司之委托诉讼代理人程立军、被告钧程公司法定代表人赵朝旭及其委托诉讼代理人谢复江均到庭参加诉讼，第三人易艺公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同济公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金92340元；电费、水费、门卫费、公摊费169元，垃圾清理费700元；2.判令被告按日千分之一的标准支付自2019年9月10日起至2020年5月7日止的逾期付款违约金22161元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告同济公司将诉讼请求变更为：1.判令被告向原告支付房屋租金77340元；电费、水费、门卫费、公摊费169元，垃圾清理费700元；2.判令被告支付逾期付款违约金18561.6元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月10日，案外人易艺公司与被告钧程公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租易艺公司位于杭州市富阳区××镇××新区××号路××号××幢××㎡）的房屋，房屋租赁期为2019年4月10日起至2023年4月10日，计租期从2019年4月10日起算。租金为184680元／年，前两年每半年一付，后两年年付。自合同签订7个工作日内，被告需支付第一期租金92340元。以后租金在每一期结束前一个月付清，超过规定日期，按实际超出天数以日租金的5‰交纳违约金。双方合同签订后，易艺公司即交付合同标的给被告使用，被告于2019年4月12日支付房租定金15000元，于2019年4月30日支付第一期房租92340元。依据合同约定被告应于2019年9月9日前支付第二期租金92340元，但是被告没有按约支付，尚欠房屋租金92340元。被告租赁使用期间，产生电费、水费、门卫费、公摊费等共计1169元，因被告原预交1000元，故尚欠169元；另有垃圾清理费700元也至今未付。2020年1月5日，易艺公司与原告签订了债权转让协议，将易艺公司对被告的租金、水电费等费用及逾期付款违约金的全部债权转让给原告。原告经催收未果，故原告为维护自己的合法权益，依法诉至法院。 被告钧程公司答辩称，第一，建议追加第三人易艺公司参加庭审，查清本案事实。第二，原告与第三人之间的租赁合同关系属实，2019年4月双方签订了租赁合同，被告按约向第三人支付了2019年4月10日至10月10日期间的租金92340元。第三，2019年9月30日第三人与原告终止了租赁合同关系，第三人无法提供租用场地的情况下，被告亦向第三人明确表示清场搬离，双方解除了案涉租赁合同。第四，2019年9月30日后，第三人无权向被告收取租金，亦不存在租金债权可以转让给原告，案涉债权转让是无效的。第五，原告诉请的电费、水费、门卫费、公摊费、垃圾清理费等费用，原告没有提供相应的凭据，依据不足。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。 第三人易艺公司答辩称，第一，第三人已经将与被告租赁合同上的全部权利转让给原告，并已经通知被告。第二，第三人没有与被告解除租赁协议。由于第三人需要提前与原告解除租赁协议，第三人与被告协商双方之间的合同是否租赁或者由原告与被告签订租赁合同问题，本希望妥善处理，但被告均没有给予回应。第三，第三人与被告达成的租赁协议中第三人不存在任何违约行为，第三人与原告解除协议后，原告也没有要求被告立即撤出该租赁厂房，被告可以继续使用，第三人不知道被告是什么时候搬出撤出租赁厂房事宜。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交房屋租赁合同1份（原件），以证明原告与被告 之间的房屋租赁合同关系及相关权利义务的事实。被告质证认为对真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，租赁合同相对方是易艺公司。第三人质证认为无异议。本院经审查认为对真实性予以认定。 2.原告提交浙江增值税专用发票、微信转账凭证及费用清单各1份（均为复印件），以证明被告共支付107340元房租和定金，以及被告花费水电费等费用的事实。被告质证认为对发票、微信转账凭证的证据三性无异议，但是对水电费清单是有异议的，其中对于门卫费数额有异议，应当为400元，垃圾清理费的事实存在，但是具体的数额不清楚，原告未提交相应的支付凭证，对其他费用及金额无异议，且被告已向第三人支付押金15000元及预交水电费等费用1000元，已足够支付上述费用。第三人质证认为无异议。本院经审查对发票、微信转账凭证及房租支付清单的真实性予以认定，但对于水电费等费用清单，系第三人自行制作的清单，未经被告确认，现被告仅对电费414元、水费5元、公摊费150元等费用无异议，对于门卫费自认金额为400元，故本院对上述费用按被告认可的金额认定，关于垃圾清理费，原告及第三人未提交其他证据佐证，故本院不予认定。 3.原告提交债权转让协议、债权转让通知书各1份（均为原件），以证明易艺公司已经将债权转让给原告同济公司的事实。被告质证认为有异议的，被告与易艺公司没有租金债权的事实存在，本案债权转让是无效。第三人质证认为无异议。本院经审查认为对上述证据的真实性予以认定，但对于上述债权转让协议及通知书涉及的债权是否是真实存在将在本院认为部分具体阐述。 4.原告提交快递单、查询记录各1份（均为原件），以证明原告已经将债权转让的事项告知被告且被告已知悉的事实。被告质证认为快递是收到的，但债权转让是无效的。第三人质证认为无异议。本院经审查认为对上述证据的真实性予以认定。 5.被告提交通知1份（复印件），以证明易艺公司于2019年9月30日解除与原告的房屋租赁合同关系，2019年10月1日后由原告接管厂房的事实。原告质证认为对真实性无异议，但跟本案缺乏关联性，也无法达到被告的证明目的。第三人质证认为对证据三性及证明目的均有异议，不存在2019年10月1日后由原告接管厂房的问题。本院经审查认为上述通知的对象系杭州龙恒电器成套设备有限公司，与本案无关，故对上述通知的关联性不予认定。 6.被告提交录音一份，以证明2019年9月6日被告与易艺公司法定代表人沟通无法继续租赁且被告不得不搬离的事实。原告质证认为对真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，不存在双方确认无法租赁的问题。第三人质证认为系被告自己在说，第三人不确定被告讲的“无法继续租赁且不得不搬离”是否是客观事实。本院经审查认为对真实性予以认定。 7.被告提交证明2份（安创公司是原件、龙腾公司是复印件）及租赁厂房图1份（复印件），以证明当时因原告续租要求的通道无法满足，易艺公司向被告告知无法续租，被告搬离的事实。原告质证认为有异议，单位证明文件需要制作人和法定代表人签名，上述证明不具有合法性，同时，上述两个单位另案发生诉讼，证明内容不具有合法性、客观性。对于厂房图，无法确认是否是案涉租赁场地的图纸。第三人质证认为被告及上述企业从未与第三人解除租赁协议。本院经审查认为，对于证明无法达到被告的证明目的，厂房图系复印件，无法确认其真实性，对上述证据本院不予认定。 8.被告提交照片3张（与原件核对无异的复印件），以证明2019年9月30日原告已经搬离厂房的事实。原告质证认为无法判断时间点，从图片上看不出来被告将设备搬离，被告是否搬离与是否解除租赁关系没有关系，被告的证明目的不成立的。第三人质证认为被告从未与第三人解除租赁协议。本院经审查认为对上述证据的真实性予以认定，且能够证明被告已于2019年9月30日搬离机器等设备的事实，本院予以认定。 9.被告提交微信聊天记录、电表照片各1份（与原件核对无异的复印件），以证明被告已于2019年10月10日前退出出租厂房的事实。原告质证认为对真实性同意第三人的意见，该组证据不属于新证据，且无法达到被告的证明目的。第三人质证认为系第三人正常催交被告应付款项的正常流程。本院经审查认为对真实性予以认定，且可以与被告提交的证据8搬离照片相印证，形成证据链，达到被告的证明目的。 本院经审理认定事实如下：2019年4月10日，被告钧程公司（乙方）与第三人易艺公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.乙方租赁位于杭州市富阳区××镇××新区××号路××号××幢的房屋，面积为810㎡；2.租赁期限自2019年4月10日起至2023年4月10日止，计租期从2019年4月10日开始；3.乙方支付定金15000元，该定金除待交付首期租金时自动转作租房押金；4.租金为184680元／年，前两年租金不变，第三、四年在前一年的基础上递增6%。前两年按每半年为一期支付，后两年年付，自签订租赁合同7个工作日内，乙方向甲方支付第一期租金92340元，以后租金在每一期结束前一个月付清，超过规定日期，按实际超出天数以日租金的5‰交纳违约金；5.租赁期间，乙方使用该房屋时所产生的水、电、煤、通信、空调等费用均由乙方自行承担。上述合同还就其他权利义务进行了约定。2019年4月12日，被告向第三人易艺公司支付定金15000元，并于2019年4月30日支付第一期租金92340元。此外，被告另行预交水电费等费用1000元。 2020年1月5日，原告同济公司与第三人易艺公司签订《债权转让协议》一份，约定将易艺公司对钧程公司的租金77340元，电费、水费、门卫费、公摊费共169元，垃圾清理费700元及逾期付款违约金的全部债权转让给同济公司冲抵租金。钧程公司于2020年3月29日收到了上述债权转让通知。后因被告钧程公司未支付上述款项，原告同济公司遂于2020年6月10日诉至本院，要求解决。 另查明，因第三人易艺公司与原告同济公司（即案涉房屋原房东）之间的房屋租赁关系于2019年9月30日解除，第三人就如何处理与被告的租赁合同关系提出方案：解除租赁关系或由被告与原告协商续签租赁合同。原、被告双方协商后，被告钧程公司法定代表人赵朝旭于2019年9月6日与易艺公司法定代表人周华东就此事进行商谈，双方的谈话录音中，赵朝旭陈述：“如果收回的话，我这边有些事情要和你谈谈了，有些东西，相对是他们（同济公司）不能完全继承这个合同嘛，最初我来的时候，就是条件变了嘛，条件变了后期我也租不下去了呀，我要租的话，货也进出不了了呀。”周华东陈述：“那你在边上继续租。”赵朝旭陈述：“那我进出的话不可能全部靠人力来搬上搬下的呀。”周华东陈述：“那你到楼下划一块给你好了呀。”赵朝旭陈述：“他们（同济公司）基本就两个方案，要么就在楼下给我划一块出来，要么就是退租。”周华东陈述：“那你这样你要变大了这样子。”赵朝旭陈述：“对啊，本来有些东西我这也没办法做，我已经到山东软件那边去做了，那边在做的话，我这边不可能再去投资这一块，不投这一块的话那我场地不可能用那么大的，现在我那边场地都已经在控制了，再让我增大面积的话那我也租不了呀。”周华东陈述：“那你要撤了是吧。”赵朝旭陈述：“实在不行了，我也只能撤了，那我有什么办法呢。”周华东陈述：“那么你搬走喽，那还有什么好说的呢。”被告钧程公司提交的照片显示其已于2019年9月30日将货物、设备等基本搬离案涉租赁房屋，第三人工作人员于2019年10月11日要求被告清理垃圾，并于2019年10月17日向被告法定代表人赵朝旭发送相应的水电费、公摊费、门卫费、垃圾清理费等费用清单。 庭审中，被告确认电费、水费、公摊费、门卫费的金额分别为414元、5元、150元、400元，合计969元，但认为已经在预交的1000元中抵扣，故不存在欠款。 本院认为，债权转让必须以存在有效债权为前提，就本案而言，案涉债权转让必须以被告欠付第三人租金及水电费等相关费用为前提。本案中，原告主张被告未按期支付第二期即2019年10月10日起至2020年4月9日止的租金，但被告主张其与第三人之间的租赁合同关系已于第一期租期结束前解除，被告并不欠付第三人任何租金及相关费用，故本案的争议焦点在于被告是否欠付第三人租金及其他费用，即被告主张双方已经解除租赁合同关系的事实是否成立。被告主张租赁案涉房屋期间，因原告与第三人之间的租赁合同关系解除导致第三人与被告之间的合同关系无法继续履行，被告与第三人已经协商一致解除双方之间的租赁合同关系，虽然双方未形成书面的协议，但赵朝旭与周华东的谈话录音可以证实被告曾向第三人提出协商不成只能搬走，周华东亦明确同意其搬走，且根据被告提交的照片可以佐证被告已于2019年9月30日基本搬离了租赁房屋内的货物及设施，可以认定双方通过口头协商自愿解除房屋租赁合同关系的客观事实存在，双方租赁关系已于2019年9月6日解除，故被告不存在欠付第三人自2019年10月10日起至2020年4月9日期间的租金及违约金的事实。关于案涉的水电费169元及垃圾清理费700元，因被告仅认可其中的水电费、公摊费及门卫费合计969元，且被告预交的1000元足以抵扣上述费用，对于垃圾清理费700元及超出的门卫费200元，仅有第三人制作的费用清单，原告及第三人未提交其他凭据，且被告不予认可，故对原告主张的上述费用，本院不予认定。综上，根据现有证据无法认定原告同济公司与第三人易艺公司签订《债权转让协议》时第三人易艺公司存在对被告钧程公司的有效债权，故原告的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杭州同济医疗器械有限公司的诉讼请求。 本案受理费2219元（预收2607元），减半收取1109.50元，由原告杭州同济医疗器械有限公司负担。 原告杭州同济医疗器械有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 金** 二〇二〇年九月十日 代书记员 孙明霞