浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初3395号 原告：嵊州市成鑫汽车修理厂，住所地嵊州市经济开发区经三路88号。 经营者：吴性浪。 委托诉讼代理人：朱仁祥，嵊州市三界法律服务所法律工作者。 被告：嵊州市剑杰木业有限公司，住所地嵊州市经济开发区经三路88号。 法定代表人：林樟全，执行董事。 原告嵊州市成鑫汽车修理厂与被告嵊州市剑杰木业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嵊州市成鑫汽车修理厂的经营者吴性浪以及诉讼代理人朱仁祥到庭参加诉讼，被告嵊州市剑杰木业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嵊州市成鑫汽车修理厂向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还租金68400元及租房押金3000元；2.依法判令被告赔偿违约金43200元及搬迁费70000元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回要求被告赔偿搬迁费70000元的诉讼请求。事实和理由：2020年4月14日，原、被告签订了一份厂房租赁合同，约定被告将坐落在嵊州市城东经济开发区经三路88号400平方米的房屋租赁给原告使用，租赁期限为2020年4月15日至2021年4月14日止，租金为86400元，另原告须缴付3000元租房押金。合同第七条约定：被告有下列情形之一的，原告有权随时解除合同，给原告造成损失的，由被告据实赔偿，若被告无故终止或解除合同，应向原告支付本合同总租金50%计算的违约金。合同签订后，原告向被告支付了86400元租金及3000元租房押金。 2020年6月，原告收到嵊州市人民法院执行局通知，由于绍兴银行股份有限公司嵊州支行与被告实现担保物权一案，案号（2019）浙0683执2325号，将对被告名下位于嵊州市××路××号的不动产即原告所租赁的不动产进行拍卖、变卖，要求承租户进行腾退。被告在签订租赁合同前已经将案涉房屋抵押给绍兴银行股份有限公司嵊州支行，但被告并未如实将这一情况告知原告，即被告为了获取租金利益，故意隐瞒房屋的权利瑕疵情况，将该房屋租赁给原告，导致租赁合同履行不能，造成原告损失，构成违约。 为了维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请准予原告的诉讼请求。 被告嵊州市剑杰木业有限公司未作答辩。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明： 证据1.厂房租赁合同一份，证明原告于2020年4月14日与被告签订了厂房租赁合同，租赁时间为一年，并约定了年租金为86400元以及双方的权利义务。被告违反了合同第七条的约定应支付相关的违约金。 证据2.收款收据二份，证明原告支付了租房押金以及租金的事实。 证据3.腾退承诺书一份、执行拍卖情况二份，证明案涉房屋被法院要求腾退进行拍卖的情况。 证据4.原告的营业执照一份，证明原告的诉讼主体情况。 被告对原告提供的证据未到庭发表质证意见。 本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的所有证据均能达到其主张的证明目的，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2020年4月14日，原、被告签订了一份厂房租赁合同，约定被告将坐落在嵊州市城东经济开发区经三路88号400平方米的房屋租赁给原告使用，租赁期限为2020年4月15日至2021年4月14日止，租金为86400元，另原告须缴付3000元租房押金。合同第七条约定：被告有下列情形之一的，原告有权随时解除合同，给原告造成损失的，由被告据实赔偿，若被告无故终止或解除合同，应向原告支付本合同总租金50%计算的违约金。合同签订后，原告向被告支付了86400元租金及3000元租房押金。 2020年6月，原告收到嵊州市人民法院执行局通知，由于绍兴银行股份有限公司嵊州支行与被告实现担保物权一案，案号（2019）浙0683执2325号，将对被告名下位于嵊州市××路××号的不动产即原告所租赁的不动产进行拍卖、变卖，要求承租户进行腾退。案涉房屋已于2020年8月26日拍卖成交，由嵊州市奔跃汽车有限公司竞得，本院出具执行裁定书确认案涉房产权属归买受人嵊州市奔跃汽车有限公司所有。 另查明，2016年11月29日，被告为向绍兴银行股份有限公司嵊州支行借款将案涉房产设定了抵押，抵押权人为绍兴银行股份有限公司嵊州支行。 本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同系意思表示真实，内容合法，应属合法有效。双方均应本着合同约定正确行使权利，切实履行义务。本案中，被告将已抵押给绍兴银行股份有限公司嵊州支行的房产出租给原告使用，由此说明案涉房产的抵押权设立于双方合意设立的租赁权之先，现抵押权人绍兴银行股份有限公司嵊州支行为实现抵押权，已由本院通过法定程序予以拍卖案涉房产，并由案外人竞得案涉房产的所有权。自此被告对案涉房产已不享有所有权，即被告对案涉房产已丧失租赁收益的处分权，因此对承租人原告而言，其已有丧失继续对租赁物享有租赁使用权之虞，因被告欠债致使案涉房产被本院拍卖给案外人，导致被告不能提供合同约定的租赁物，可视为被告在租赁合同履行期限届满之前，以自己的行为表示不能继续履行主要债务。故原告在庭后出具本院情况说明，陈述本案的房屋租赁合同已达解除的条件，且造成合同解除的原因是由于被告的根本性违约行为，原告该项诉称有事实和法律依据，本院予以认可。合同解除的时间节点可视为被告收到原告起诉状副本之日，即2020年7月6日。原告诉称被告无故终止或解除合同，应向原告支付本合同总租金50%计的违约金，并无事实依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条第二款的规定，在抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。依据此规定，被告应当对出租案涉房产给原告造成的损失承担赔偿责任。考虑按合同约定所剩的租赁期限、原告的经营规模、营业收入、利润情况等因素，本院酌定原告的经济损失为20000元。尚未履行的租赁期限对应的租金为已付的全年租金减去已履行期限对应的租金，已履行期限的租金为（86400元÷365天）×81天=19173.51元，得出被告应返还原告的租金为（86400元﹣19173.51元）=67226.49元。租房押金3000元，被告应予返还。对原告主张返还租金过高部分请求，本院不予支持。原告对其要求被告赔偿搬迁费的诉讼请求予以撤回，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、嵊州市剑杰木业有限公司返还嵊州市成鑫汽车修理厂租金67556.49元。 二、嵊州市剑杰木业有限公司返还嵊州市成鑫汽车修理厂押金3000元。 三、嵊州市剑杰木业有限公司赔偿嵊州市成鑫汽车修理厂经济损失20000元。 四、驳回嵊州市成鑫汽车修理厂的其余诉讼请求。 上述款项合计90556.49元限嵊州市剑杰木业有限公司于本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3992元，减半收取1996元，保全费1445元，合计3441元由嵊州市成鑫汽车修理厂负担1041元，由嵊州市剑杰木业有限公司负担2400元，嵊州市成鑫汽车修理厂负担部分款额已向本院缴纳，嵊州市剑杰木业有限公司负担部分款额限其于本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  单超 二０二〇年九月十日 书记员  陈莉