安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初2971号 原告：池州嘉恒投资置业发展有限公司，统一社会信用代码913417005518028430，住所地池州市贵池区财富广场910-919。 诉讼代表人：池州嘉恒投资置业发展有限公司管理人。 负责人：刘鹰。 委托诉讼代理人：汪靓，安徽始信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏宏艳，安徽始信律师事务所律师。 被告：孔梅枝，女，1969年1月22日出生，汉族，户籍地安徽省池州市贵池区，住池州市贵池区。 委托诉讼代理人：胡世斌，男，1964年9月3日出生，汉族，系被告丈夫。 原告池州嘉恒投资置业发展有限公司（以下简称嘉恒公司）诉被告孔梅枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼过程中，孔梅枝申请对租赁房屋屋面漏水造成部分装潢损失等进行司法鉴定，嘉恒公司在本院协调后亦同意对上述事项进行评估。后孔梅枝在本院指定期限内无故拒不缴纳鉴定费用，本院委托的鉴定机构对该申请作出退卷处理。原告嘉恒公司的委托诉讼代理人汪靓、魏宏艳，被告孔梅枝的委托诉讼代理人胡世斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告嘉恒公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除2017年4月28日被告与王文海签订《商铺租赁合同》：2、判令被告立即腾空并归还原告嘉恒尚街名品街一层101/102/103/124/125/126/127/128/129号商铺及二层201号商铺;3、判令被告立即向原告支付拖欠的房租38万元，并按照《商铺租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用使用费直至上述房屋交付到原告之日止;4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将其第一项诉讼请求申请变更为：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁关系。事实与理由：原告将嘉恒尚街一期、二期整体承租给王文海。2017年4月28日，王文海与被告签订了《商铺租赁合同》，将嘉恒尚街名品街一层101/102/103/124/125/126/127/128/129号商铺及二层201号商铺转租给被告。2017年8月28日，原告与王文海解除了整体租赁合同。被告与王文海签订的《商铺租赁合同》约定被告承租商铺租金为每年30万元整，租金支付方式为先支付后使用，被告需于2017年5月20日前支付首期租金30万元，但被告仅支付了22万元，剩余8万元至今未付。第二年租金需于2019年7月1日前支付，但被告至今未支付。以上38万元租金原告多次向被告催讨未果，以致成讼。 被告孔梅枝辩称，原告陈述属实，但原告是把案涉房屋出租给王文海的，现在由原告直接提出解除租赁关系是否合适。其对原告的所有诉讼请求都不认可，其与王文海之间是有租赁关系的，与原告没有租赁关系，也不同意腾空房屋。其不明确原告破产管理人的职责范围，如果管理人有相应权限，则愿意与原告和解。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的证据三中的“催收房屋租金通知书、送达催收房屋租金通知书照片”，拟证明原告管理人于2018年4月3日送达被告《催收房屋租金通知书》，告知被告其与王文海签订的《商铺租赁合同》出租方变更为原告，由管理人代表原告履行合同，并要求被告向原告支付其欠付的租金。孔梅枝质证时认为该通知书是无效的，应当由王文海来告知。本院经审查，孔梅枝认可其收到该份通知书但对该证据的合法性提出异议，本案原告系案涉房屋的出租人，出租人在解除与承租人王文海租赁合同关系的情况下向承租人转租的第三人主张按原转租合同建立新的租赁关系不违反法律规定，故对该证据予以认定。2、被告提供的证据一“授权委托书复印件”，拟证明王文海委托池州尚街商业运营管理公司的吴文质管理租赁事宜，后续租金都是吴文质收取的，并非原告。原告质证时对三性均提出异议。本院经审查，该证据形式系复印件，且被告未提供其他证据予以印证，故对该证据不予采信。被告提供的证据二、三、四，拟证明其租赁房屋窗户装修费用、微机房维修费用、电子屏修复费用应当在租金里抵扣。原告质证时对三性均提出异议，认为该三份证据属于证人证言，证人均未出庭，不符合证据的法定形式。本院经审查，采纳原告的质证意见，对该三组证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下：2013年4月21日、2013年12月2日，嘉恒公司与王文海分别签订《租赁合同》，约定嘉恒公司将“嘉恒尚街”一期（房屋名称长江路商业街女人世界）、二期（房屋名称长江路商业街名品街）商铺整租给王文海。其中签订于2013年4月21日的“嘉恒尚街”一期《租赁合同》约定租期为2013年5月1日至2025年4月30日，签订于2013年12月2日的“嘉恒尚街”二期《租赁合同》约定租期为2013年12月1日至2018年12月31日。2016年3月17日、2016年12月15日，嘉恒公司与王文海分别签订《租赁合同变更协议》，双方最终约定将原嘉恒尚街一期、二期商铺租赁合同履行至2017年12月31日终止。《租赁合同变更协议》还约定：一期租金30万元/年，二期因未进行装修租金变更为6万元/年。2017年4月28日，王文海与孔梅枝签订《商铺租赁合同》。双方约定：孔梅枝承租嘉恒尚街名品街一层101/102/103/124/125/126/127/128/129号商铺及二层201号商铺，租赁期限为2017年9月1日至2022年6月30日（含10个月免租期），租金为每年30万元整，租金支付方式为先支付后使用，第一年租金（租赁期限为2017年9月1日至2019年6月30日，含免租期10个月）需于2017年5月20日前支付，第二年的租金应于2019年7月1日前支付。上述合同文件中王文海的落款处均系加盖王文海私章。2017年5月16日，本院裁定受理合肥金色物业发展有限责任公司对嘉恒公司的重整申请，并于同日指定安徽始信律师事务所担任嘉恒公司管理人。2017年8月28日，嘉恒公司管理人向王文海了解上述合同事宜时，王文海表示上述合同并非其本人所签，其只是帮忙提供名义。同时，王文海表示同意与嘉恒公司解除上述租赁合同及变更协议。2018年4月3日，嘉恒公司管理人向孔梅枝送达《催收房屋租金通知书》。嘉恒公司管理人告知孔梅枝，孔梅枝与王文海签订《商铺租赁合同》中的出租方变更为嘉恒公司，管理人代表嘉恒公司履行该合同，孔梅枝于2017年4月28日支付了17万元租金，余款13万元尚未支付已经违约。孔梅枝在收取《催收房屋租金通知书》后于2018年8月29日、2019年3月1日向嘉恒公司支付租金3万元、2万元。该款项由嘉恒公司工作人员吴文质经办收取。 本院认为，“嘉恒尚街”一期（房屋名称长江路商业街女人世界）、二期（房屋名称长江路商业街名品街）系嘉恒公司开发建设并所有。2016年12月15日，嘉恒公司与王文海签订的最后一份变更协议约定王文海承租上述房屋的期限至2017年12月31日。2017年8月28日，王文海与嘉恒公司协商解除了上述房屋的租赁合同。故王文海与孔梅枝签订的租赁期限为2017年9月1日至2022年6月30日（含10个月免租期）租赁合同从2017年8月28日起处于效力待定状态。后，案涉房屋的所有人嘉恒公司向孔梅枝明示按照孔梅枝与王文海签订的租赁合同内容建立新的租赁关系，孔梅枝在收到嘉恒公司明示通知后继续使用该房屋并向嘉恒公司交纳部分租金。嘉恒公司的通知行为确认了孔梅枝从2017年9月1日起租赁案涉房屋合同关系的有效性。庭审查明，截至2020年6月30日，孔梅枝尚欠租金38万元。根据《商铺租赁合同》的约定，承租人逾期达到30日不按约定支付租金，出租人有权单方解除合同。故在嘉恒公司与孔梅枝建立参照《商铺租赁合同》的新租赁关系中，孔梅枝多次逾期支付租金，出租人嘉恒公司有权单方解除租赁关系。孔梅枝在庭审中还辩称2020年初的新冠××疫情对其租赁案涉房屋的经营的产生重大损失，当地政府部门亦号召房屋业主给予经营方相应的租金减免。本案的的出租方系破产企业，其本身亦处于经营困难至破产程序中，故对孔梅枝的上述辩称不予采纳。嘉恒公司请求解除其与孔梅枝之间的租赁关系、要求孔梅枝立即腾空并归还嘉恒公司嘉恒尚街名品街一层101／102／103／124／125／126／127／128／129号商铺及二层201号商铺以及向嘉恒公司支付截至2020年6月30日之前的房租38万元并以年租金30万元的标准支付房屋占用使用费至房屋交付之日止的请求，符合双方约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下： 一、解除原告池州嘉恒投资置业发展有限公司与被告孔梅枝之间租赁嘉恒尚街名品街一层101/102/103/124/125/126/127/128/129号商铺及二层201号商铺的关系； 二、被告孔梅枝于本判决生效之日起三十日内腾空并归还池州嘉恒投资置业发展有限公司嘉恒尚街名品街一层101/102/103/124/125/126/127/128/129号商铺及二层201号商铺； 三、被告孔梅枝于本判决生效之日起十日内支付原告池州嘉恒投资置业发展有限公司截至2020年6月30日之前的房租38万元并以年租金30万元的标准支付房屋占用使用费至房屋交付之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8100元，由被告孔梅枝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费8100元。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号：12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡宪芝 人民陪审员  唐腊花 人民陪审员  李凤萍 二〇二〇年九月二日 书 记 员  王庭玉