辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民再36号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：**，女，1978年1月26日出生，满族，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：张朋飞，辽宁云舒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**丝，辽宁云舒律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：丹东市宝发祥经贸有限公司。住所地丹东市振兴区福民小区1号楼。 法定代表人：杨宝文，经理。 委托诉讼代理人：马刚，辽宁佩秉律师事务所律师。 再审申请人**因与被申请人丹东市宝发祥经贸有限公司（以下简称宝发祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）辽06民终491号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年12月27日作出（2019）辽民申5327号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人**的委托诉讼代理人张朋飞、**丝，被申请人宝发祥公司的法定代表人杨宝文及其委托诉讼代理人马刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **申请再审称，1、请求依法撤销丹东市中级人民法院（2019）辽06民终491号民事判决和丹东市元宝区人民法院（2018）辽0602民初1667号民事判决，依法驳回被申请人的诉讼请求，判允再审申请人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被申请人承担。事实与理由：1、停业时间应当从政府消防通知下达的时间开始计算，整改完成时间应当以政府等相关部门的检查合格报告为准，宝发祥公司无权索要2018年全年租金，并应当将2017年12月的房租予以返还。2、**经营教育培训机构，需要申办教学资质，因该租赁场所消防整改没有完毕，至今未曾出具消防检测报告，其无法办理教学资质，享有房屋租赁合同的法定解除权，可以在解除事由发生之日起一年内行使。3、案涉房屋承租前后经营环境发生重大变更，变更后的经营环境已经不适合继续经营教育培训机构，宝发祥公司没有事先通知经营环境的变更，系违约，应当承担赔偿责任。4、**成立的是个体工商户丹东市元宝区福熙文化传媒中心，在停业期间给员工发工资应当算作停业损失，而且宝发祥公司应当折价赔偿停业期间的装修费用及成本损失。 宝发祥公司辩称，原一、二审判决认定的事实和适用法律均无不当。本案租赁房屋在使用上不存在行政管理限制，租赁合同的目的能够实现，**因自己的原因导致无法收到足够的学生而自行停业和被申请人没有关系，综上，请求驳回再审申请人**的再审请求。 宝发祥公司向一审法院起诉请求：判令被告继续履行合同，给付拖欠的2018年度租金40000元。 **在一审反诉请求：解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；被告赔偿原告损失175311元（包含2017年12月至2018年8月的加盟费48571元，装修、设备款88040元，2017年12月至2018年10月停业期间员工工资38700元）。 一审法院认定事实：2016年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，主要约定：甲方将位于金汤商贸城二楼租给乙方经营使用；租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，三年租金110000元，每半年一交纳，第一年40000元，第二年40000元，第三年30000元，按年缴纳，不得有误。超过3天即为违约，甲方有权收回房屋，发生所有损失自负等。合同签订后，原告将位于金汤商贸城二楼的涉案房屋交付给被告，被告支付了第一年租金40000元。被告承租涉案房屋后进行装修，经营“智优培训”教育机构。 2017年12月6日，丹东市元宝区人民政府对金汤商贸城发出《通告》，载明：“根据《消防法》的有关规定，金汤商贸城消防系统存在重大安全隐患，不符合消防安全要求，不得投入使用、营业。为了消除安全隐患，保障金汤商贸城所有人、管理人、使用人及群众的利益，经多方努力，筹集资金，近期将对金汤商贸城消防系统进行改造，消除安全隐患。现将相关事项通知如下：一、本次筹集的资金只用于金汤商贸城消防系统改造工程。改造期间，金汤商贸城所有人、管理人、使用人应积极配合改造工程的施工，施工停业期间的其他费用由产权人、或产权人与使用人自行协商解决。二、工程施工过程前，使用人货物搬迁等相关事宜由金汤商贸城产权人管理委员会负责协调安排。三、工程具体施工时间自工程招投标完毕后，商场清空具备施工条件时开始施工。”自2017年12月底至2018年4月期间，金汤商贸城停业进行消防改造施工。 2018年4月，金汤商贸城产权人管理委员会、金汤物业服务管理有限公司联合对业户发出《通知》，主要载明：“金汤商贸城一至四楼经营业户，根据《元宝区政府2017.12.6日通告》，商业城消防改造现已完工，各经营业户按各自时间准备，4月25日前须进场整理完毕、商品进店，2018年5月1日后恢复正常营业。”2018年5月起，金汤商贸城正常营业。 庭审中，被告提供其与上海昂立教育投资咨询有限公司签订的《咨询协议》复印件、日期为2016年12月5日的收据、5张装修及设备费用收据、经营者为被告且字号为丹东市元宝区福熙盛文化传媒中心的营业执照、3份用人单位为该传媒中心的劳动合同、26张工资收据，证明被告以该传媒中心加盟了上海昂立教育投资咨询有限公司，并支付了2017年1月1日至2018年8月31日的加盟费102000元；租赁房屋后装修及安装设备共花费132060元；因金汤商贸城消防改造被告无法正常经营，自2017年12月至2018年10月发放员工工资38700元。但被告提供的《咨询协议》中载明：本地经营者为被告**，其支付的102000元为2016年12月1日至2017年11月30日期间的咨询费。2016年12月5日的102000元收据中交款单位亦为被告**。 一审法院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方就涉案《房屋租赁协议》未约定解除条款，现被告要求解除《房屋租赁协议》，应符合合同法定解除的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告要求解除合同的理由为涉案房屋消防不合格导致其无法正常经营，但2018年4月份，金汤商贸城的消防改造工程已经结束，并于2018年5月1日正式恢复营业。被告提出诉讼时其主张的解除事由已不存在，涉案租赁协议可以继续履行，故对其解除《房屋租赁协议》的诉求，不予支持。 关于被告主张的各项损失，《咨询协议》中载明被告支付的102000元为2016年12月1日至2017年11月30日期间的咨询费，而非其主张产生损失的2017年12月至2018年8月的加盟费，故对被告主张的上述期间的加盟费损失，因未提供合法有效的证据加以证明，不予支持；被告主张的房屋装修及设备费用，因涉案租赁协议可以继续履行，被告亦可以继续使用该装修及设备，故其主张的该损失没有事实基础，不予保护；被告主张的员工工资部分，因用人单位系丹东市元宝区福熙盛文化传媒中心而非被告，且其提供的收据不足以证明该工资已实际发放，故对该部分损失，亦无法保护。 被告作为承租人应按合同约定及时支付租金，同时，原告作为出租人亦负有保证租赁房屋正常使用的义务。金汤商贸城因消防系统存在重大安全隐患，自2017年12月底至2018年4月停业进行消防改造施工，原告称商场消防改造并未涉及涉案房屋，但根据2017年12月6日区政府的《通告》，消防改造需清空商场，因此，可以认定改造期间涉案房屋无法正常使用，相应4个月的租金应予扣除。被告应支付原告2018年的租金为26666.67元（40000元÷12个月×8个月）。 一审法院判决：一、被告（反诉原告）**自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）丹东市宝发祥经贸有限公司2018年房屋租金26666.67元；二、驳回原告（反诉被告）丹东市宝发祥经贸有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 **上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人原审诉讼请求，支持上诉人原审反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院二审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议系当事人的真实意思表示，双方均应按照约定履行各自义务，被上诉人作为出租人应保证租赁物符合合同约定，能够正常使用，上诉人作为承租人应依约交付租金。2017年12月底至2018年4月期间，金汤商贸城停业进行消防改造导致涉案房屋无法正常使用，故原审法院扣除该时间段的租金，判令上诉人支付剩余期间的房屋租赁费，于法有据。 上诉人主张原审法院认定消防改造期间错误，因2018年4月金汤商贸城产权人管理委员会、金汤物业服务管理有限公司联合对业户发出的《通知》已经载明：根据《元宝区政府2017.12.6日通告》，商业城消防改造现已完工，各经营业户按各自时间准备，4月25日前须进场整理完毕、商品进店，2018年5月1日后恢复正常营业。而且上诉人提供的网络截图也体现2018年5月火灾隐患已经整改完毕，故原审法院认定金汤商贸城5月恢复正常营业符合客观事实。关于上诉人主张消防不合格的房屋不能投入使用，上诉人作为承租人享有法定合同解除权，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据现有证据，金汤商贸城火灾隐患已经整改完毕，2018年5月已经恢复正常营业，不存在消防验收不合格，上诉人无法正常经营的情形，故不存在合同目的不能实现的法定解除合同的理由，上诉人请求解除合同没有依据，本院不予支持。关于上诉人主张经营环境发生变化不适合上诉人继续经营教育培训机构，被上诉人应承担违约责任一节，因上诉人租赁的场所是大门封闭相对独立的房屋，其在租赁前已经对房屋现状进行了考察，认为符合使用需要，现上诉人认为环境变化不适合经营教育培训机构未能提供证据予以证明，本院不予支持。关于上诉人请求给付员工工资，因劳动合同载明的用人单位系丹东市元宝区福熙盛文化传媒中心并非上诉人，该劳动合同也未在相关部门进行备案，无法认定其真实性；且上诉人提供的收据也不足以证明该工资已实际发放，故对上诉人的该主张本院不予支持。 本院二审判决：驳回上诉，维持原判。 再审申请人**再审时提供了来源于丹东市振兴区行政服务大厅的民办非学历办学机构审批流程，证明：再审申请人租赁涉案房屋涉案场地办理教育机构需要相应场地具备消防验收合格，而且需要提供相关书面材料。而被申请人至今没有出具消防验收合格的书面材料，也没有相关政府部门对消防验收合格出具相关书面手续，申请人无法办理相关教育教学机构资质，合同目的无法实现，是由于被申请人违约导致的，所以被申请人应当承担相应违约责任。 宝发祥公司的质证意见为：对该份证据真实性没有异议，但该证据不能证明再审申请人要证明的事实。首先，案涉房产位置在丹东市元宝区，但该证据的落款是振兴区，因为有属地管理，振兴区管不了。第二，这个流程第十二项需要有消防验收手续但是本项括号要求办学机构面积300平米以上，本案租赁房产200平米，显然没有达到民办办学机构要求的标准，因此再审申请人未能办成民办办学机构其责任不在于被申请人。 被申请人宝发祥公司再审时提供了如下证据：1、照片共三张，证明**和宝发祥公司签订了房屋租赁合同后，在案涉房产经营托管第一年合同顺利履行，第二年因其挂靠上海昂立教育并且打着上海交通大学旗号招生，无法让家长信任而招生，这是和宝发祥公司无关的。2、照片两张和租赁合同一份，证明金汤商贸城3楼依然有若干家课外培训机构在经营，证明本案的租赁目的可以实现。 **的质证意见为：这组证据与本案无关，因为上述证据无法证明金汤商贸城3楼正在有教育机构营业，现在疫情期间不可能营业。这组证据包括申请人的照片实际上申请人2018年已经撤出，并且告知被申请人，所以该组证据无法证明金汤商贸城3楼仍然有教育机构。此外即便有其他教育机构营业比如拉丁舞艺术学校，是否需要资质是否和托管民办教育培训机构是同一教育机构，被申请人没有提出相应的证据。 本院对**与宝发祥公司提供的证据的认证意见为，因上述证据均与本案无直接关联性且无法证明其待证问题，故本院均不予采信。 本院再审查明的事实与本院二审查明的事实相同。 本院再审认为：本案焦点问题是涉案租赁房屋在使用上是否存在行政管理限制导致租赁合同目的无法实现，再审申请人**在原审时的反诉请求应否得到支持。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，**主张其租赁案涉房屋系经营教育培训机构，因该楼房没有消防验收合格的手续，致使其无法办理相关的教育教学资质，租赁合同目的无法实现。再审申请人**再审时虽提供了来源于丹东市振兴区行政服务大厅的民办非学历办学机构审批流程，其认为该流程适用于所有办理教学机构审批时应具备的条件，但据该流程显示建筑面积300平方米以上的才需要提供消防验收手续，而**租赁面积未达到300平方米，因此不适用于该审批流程。换言之，如按其主张，双方签订租赁协议的目的就是为经营教育培训机构，再审申请人在租赁房屋前更应该尽到审慎义务，其在签约伊始就应当要求被申请人提供所租赁房屋已达到消防验收合格标准的相关手续。再审申请人在协议签订后已实际租赁房屋用于课外托管经营近一年之久，再审申请人亦未提供其无法办理相关的教育教学资质系因其所承租房屋没有消防验收合格的手续导致的相关证据。因涉案消防工程改造是政府行为，2018年4月金汤商贸城产权人管理委员会、金汤物业服务管理有限公司联合对业户发出的《通知》已经载明：根据《元宝区政府2017.12.6日通告》，商业城消防改造现已完工，各经营业户按各自时间准备，4月25日前须进场整理完毕、商品进店，2018年5月1日后恢复正常营业。因此可以认定2018年4月份，金汤商贸城的消防改造工程已经结束，并于2018年5月1日正式恢复营业。金汤商贸城恢复营业的事实可以证明本案不存在行政管理限制，再审申请人提出诉讼时其主张的解除事由已不存在，涉案租赁协议可以继续履行，故对其解除《房屋租赁协议》的诉求，本院再审不予支持。 关于再审申请人主张经营环境发生变化不适合继续经营教育培训机构，被申请人应承担违约责任一节，因再审申请人在租赁前已经对房屋现状进行了考察，认为符合使用需要。且再审申请人并未提供消防改造后环境变化不适合经营教育培训机构的相关证据，再审申请人应当承担举证不能的法律后果，故对其这一主张本院不予支持。 关于再审申请人请求被申请人给付其停业期间发放的员工工资及应当折价赔偿停业期间的装修费用及成本损失一节，因再审申请人在原审提供的劳动合同载明的用人单位系丹东市元宝区福熙盛文化传媒中心并非再审申请人，该劳动合同也未在相关部门进行备案，无法认定其真实性，且再审申请人提供的收据也不足以证明该工资已实际发放。因再审申请人亦未提供停业期间的装修费用及成本损失已实际发生的证据且该损失系因被申请人违约造成，故再审申请人的上述主张本院亦不予支持。 综上，再审申请人的再审请求因证据不足不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持本院（2019）辽06民终491号民事判决； 本判决为终审判决。 审判长  卢国华 审判员  白银河 审判员  徐 蕙 二〇二〇年九月二十九日 书记员  王 翌