北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京03民终9335号上诉人（原审原告）:高小迪，女，1981年9月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京百瑞苑物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区京顺路99号京顺路大雨饭店内3层319室。法定代表人：邹军，总经理。委托诉讼代理人：姜红伟，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海燕，北京市浩天信和律师事务所实习律师。上诉人高小迪因与被上诉人北京百瑞苑物业服务有限公司（以下简称百瑞苑公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初69801号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员刘茵独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人高小迪，被上诉人百瑞苑公司的委托诉讼代理人姜红伟、王海燕到庭参加诉讼。高小迪向本院提出上诉请求：请求撤销一审裁定书，指定一审法院重新审查。事实与理由:一、原审裁定认定事实、适用法律均有误,高小迪与北京市利锦荣房地产开发有限公司（以下简称利锦荣公司）之间是否存在房屋买卖合同关系与本案诉争事项及款项无关,高小迪提起本案属适格主体。鉴于高小迪系在得知“交付十万元,购房人及其全家便均可以终身打折使用小区设有的酒店住宿、餐饮,并终身免费使用游泳馆、健身房等娱乐设施”这一消息后,考虑到自己作为购房人胡某的女儿,今后亦将在母亲购买的利锦府房屋内居住,才交纳的该十万元,可见,正是基于高小迪与百瑞苑公司之间针对购房人全家终身免费打折使用、免费使用小区内设有的娱乐设施等达成的合意,高小迪与百瑞苑公司之间才形成了本案诉争的合同关系,现高小迪早已履行了合同义务,百瑞苑公司理应根据双方间的约定提供相应服务,否则即构成违约。原审裁定混淆了高小迪与百瑞苑公司之间的服务合同法律关系以及高小迪母亲胡某与利锦荣公司之间的房屋买卖合同关系,同时,仅根据高小迪曾为母亲胡某支付过购房款,且当时利锦荣公司及胡某均未提出异议,便径直认定高小迪交付给百瑞苑公司诉争10万元的相关权益亦已转归胡某享有,因高小迪并非购房人,其无权提起本诉要求返还诉争10万元,该认定实属认定事实有误,无任何法律依据,剥夺了高小迪的合法权益,基于此,原审裁定理应予以撤销。二、原审裁定认定事实、适用法律均有误,诉争十万元的交付并非是用以取得购买利锦府房屋时的折扣优惠。1、根据百瑞苑公司提交的证据,首先,《利锦府入会申请表》的最下方系利锦荣公司销售人员的签字,未见有百瑞苑公司的签字,且在高小迪签订该申请表之初,整份申请表是空白的,“会员权益”一栏的内容均是由百瑞苑公司及利锦荣公司在高小迪及其母亲签字后自行填写的,该份证据应认定为变造而不被采纳;其次,《特殊折扣审批表》上除高小迪的签名外,其他签名均为利锦荣公司的销售人员及客服人员等人所签,亦未见有百瑞苑公司的签字,同时,该份审批表上的内容亦是百瑞苑公司及利锦荣公司在高小迪签字后自行填写的,属百瑞苑公司变造的证据。综上可见,百瑞苑公司提交的两份证据并不能证明其与购房款优惠一事有任何关联,其除向高小迪出具十万元收据外,未与高小迪签订任何书面协议等材料以证明:高小迪与百瑞苑公司之间形成了百瑞苑公司所述的关于争取购房款价格优惠的“合意”,因此,应认定,百瑞苑公司关于其在收取十万元后可帮助高小迪母亲获得优惠购房价格的主张无任何事实及法律依据,且实际上,在购房之初,高小迪母亲之所以获得了房价款的优惠系因向销售方利锦荣公司支付的另十万元购房定金被用以抵扣了部分房款,房价款的优惠从始至终与支付给百瑞苑公司的诉争十万元无关。原审裁定仅因高小迪支付诉争十万元与签订《利锦府入会申请表》、《特殊折扣审批表》属同一时期,便认定高小迪母亲获得购房优惠折扣系由诉争十万元导致的,实属认定事实有误,无任何法律依据,应予撤销。2、百瑞苑公司作为物业公司,其主营业务为物业管理,而其在原审庭审时所述的“购房人可以通过物业公司的争取从开发商处获得价格优惠,这是如今很多开发商在售房时常用的一种策略”,实际指的是有相关资质的中介服务机构可向购房人提供的价格磋商等中介服务。本案中,首先,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条之规定“设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业”,百瑞苑公司并不具有能够提供价格磋商等中介服务的资质;其次,鉴于百瑞苑公司既未与高小迪及其他购房人签订过任何居间服务协议,亦未与利锦荣公司签订过任何合作等协议,其关于能够提供价格磋商服务的主张也仅为单方陈述,即使获得了利锦荣公司的认可,也属违反国家相关法律规定,因此,百瑞苑公司的主张亦应因其无相应资质且未与任何一方签订书面协议而不被支持。三、百瑞苑公司与利锦荣公司之间存在恶意串通的行为,损害了众多购房人及家属的合法权益。鉴于高小迪及其母亲购买房屋及支付定金、支付诉争十万元等的整个过程都是由利锦荣公司的销售人员所主导,从始至终未与百瑞苑公司有过多交流,甚至在提起本诉前不久,上诉才通过查询银行流水得知诉争十万元实际支付给了百瑞苑公司,加之根据百瑞苑公司所述其是为小区内上百数千位购房人提供价格磋商服务,但却在未与利锦荣公司针对如此重大的合作项目签订任何协议等书面文件的情况下获得了利锦荣公司的认可,该种做法既不合法又违背常理,因此,高小迪有充分理由认为,百瑞苑公司与利锦荣公司实际为一个整体,二者的行为己构成恶意串通,欺诈购房人及家属,真正目的即为了多赚取每个购房人十万元。目前,除高小迪外,另有多位购房人及家属亦已提起了与本案同诉求、同事实与理由的诉讼,根据各位所述,对方确实承诺过在支付十万元后购房人全家均可以终身打折使用酒店住宿、餐饮,并终身免费使用游泳馆、健身房等娱乐设施,但时至今日,无人享受到以上服务。基于此,高小迪认为,百瑞苑公司及利锦荣公司的行为已严重侵害了众多购房人及家属的合法权益,造成了极为不良的社会影响,原审裁定的作出实属过分偏袒百瑞苑公司,认可了其与利锦荣公司的违法行为,不利于起到良好的社会作用。综上所述，原审裁定认定事实、适用法律均有误，高小迪与利景荣公司之间是否存在房屋买卖合同关系与本案诉争事项及款项无关，高小迪提起本案属适格主体；二原审裁定认定事实、适用法律均有误，诉争十万元的交付并非是用以取得购买利锦府房屋时的折扣优惠；百瑞苑公司与利锦荣公司之间存在恶意串通的行为，损害了众多购房人及家属的合法权益。百瑞苑公司辩称，同意一审裁定，不同意上诉人的上诉请求及事实理由，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审裁定。高小迪向一审法院提出诉讼请求：要求百瑞苑公司返还10万元。一审法院经审查认为：经查，2016年2月29日，高小迪向百瑞苑公司交付10万元，收据载明“今收到高小迪交来6-1-1001人民币壹拾万元整。”收据交款人栏有高小迪手写签名。针对该笔款项的用途，当事人存在争议。其中，高小迪认为系利锦会会费，除可享受购房价格优惠外，还可以终身免费使用利锦荣公司开发建设的本小区游泳馆、健身房等娱乐设施。百瑞苑公司则认为该款项系利锦会会费，仅可享受购房价格优惠。2016年2月29日，高小迪向利锦荣公司交付购买6-1-1001房屋的定金10万元。2016年3月16日、5月6日，高小迪向利锦荣公司交付6-1-1001房屋的购房款290万元、4905627元，以上共计7905627元。利锦荣公司出具了收款收据，交款人栏系高小迪本人签名。高小迪认可上述三份收据的真实性，但不认可证明目的和关联性。针对上述三份收据为何以高小迪的名义形成，百瑞苑公司称最初系高小迪作为购房人签约购房，并享受了购房优惠，但由于高小迪不具备购房资格，所以，其与利锦荣公司之间的购房合同解除，由高小迪之母胡某作为购房人签约购房，高小迪已付房款转为胡某名下所签合同的购房款。针对高小迪不具备购房资格而更换购房人为胡某的事实，百瑞苑公司未能举证，高小迪对此陈述不认可。高小迪表示，之所以会出现自己的名字，是因为母亲胡某年龄大了，眼神不好，所以，委托其签字。为证明高小迪最初购房的事实，高小迪另提交由高小迪签名形成的《北京市商品房认购书》，约定高小迪认购涉案房屋，价款为76946元/平方米，总价款8350131元，认购人应当在签订本认购书当日支付认购定金10万元。认购人同意在支付定金之日起7日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，并提交办理商品房买卖合同网签所需的全部资料。认购人购房资格审核通过后7日内，应当与出卖人网签商品房买卖合同。百瑞苑公司认为该份《北京市商品房认购书》可以看出作出的购房人即为高小迪，且购房款为8350131元，并非之后胡某所签合同载明的购房款7905627元，所以，可以认定胡某实际购房时享受了高小迪交纳的利锦会入会费所带来的购房优惠。该份认购书未见相关人员在落款日期处签字。百瑞苑公司另提交一份《特殊折扣审批表》佐证最初购房人即高小迪，根据该份《特殊折扣审批表》，填表日期栏显示为2016年2月29日，认购信息栏包括客户姓名“高小迪”，房号“6-1-1001”，认购时间“2016.2.29”，付款方式“一次性”，建筑面积138.55平方米，套内建筑面积108.52平方米，标准房屋总价8350131元，标准建面单价60268元，标准套内单价76946元，成交房屋总价7905627元，成交建筑单价57059.74元，成交套内单价72849.49元，付款情况“一次性付款，3月15日之前付清300万首付，4月底之前全款付清。”利锦会会费10万元，已付房款10万，未付房款7805627元，情况说明：“一次性付款9.7折，折后7905627元。”客户确认栏有“高小迪”签名，业务员确认栏有“王志勇”签名，开发商客服确认“李某”，开发商销售经理确认“卜某”。开发商营销总监签名。上述开发商客服、销售经理、营销总监签名栏均落款时间为2016.2.29。针对该份《特殊折扣审批表》，百瑞苑公司认为系利锦荣公司内部审批文件，其上并没有百瑞苑公司签名栏，但显示的“利锦会会费”即百瑞苑公司为高小迪申请的购房优惠情况。高小迪则认为该份表格中无法体现百瑞苑公司收取10万元款项的情况，无法佐证高小迪仅得享有优惠购房的权益，坚持认为可得享有包括酒店、会所等免费消费的权利。此外，为证明最初系高小迪购房后更换为胡某，且二人均已享受购房优惠的事实，百瑞苑公司提交《利锦会︱利锦府入会申请表》，显示如下内容：会员资料的姓名栏手写“高小迪更名胡某”及二人身份证号码字样。会员权益栏为“所有利锦府购房客户，缴纳10万元入会费后，即可成为利锦会会员，并享受如下优惠：购房价格折扣优惠。利锦会会员在利锦府项目开发商旗下企业北京大雨奥斯特酒店住宿及餐饮消费可享受／折的优惠。”落款处会员签字栏有“高小迪胡某”手写签名。该份申请表格中并未有形成时间的确认，落款签署日期一栏为空白。高小迪对该份《利锦会︱利锦府入会申请表》真实性认可，但提出如下异议：1、高小迪主张签字时该份表格系空白，只有家庭住址一栏是填写的，高小迪和胡某只是签字，其他内容都是百瑞苑公司可以后期添加的，包括手写的“购房价格折扣优惠”，都是百瑞苑公司事后自行添加的，这一点从原件的笔迹比对上就可看出。2、该份表格上“高小迪”的签名系高小迪本人所写，“胡某”的签名系胡某所写，但之所以填写两个人的姓名，是因为每次均为二人共同前往售楼部，由于胡某年龄已满60周岁，无法申请贷款，故二人同时签名。3、百瑞苑公司认为该份申请表所载“利锦会会员在利锦府项目开发商旗下企业北京大雨奥斯特酒店住宿及餐饮消费可享受／折的优惠”字样中“／”的符号系百瑞苑公司手写形成，不清楚该项会员优惠中的“／”的符号是何时形成的。2016年11月17日，胡某（高小迪之母）作为买受人、利锦荣公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定胡某购买利锦荣公司开发的位于北京市朝阳区东坝中路红松园住宅混合公建项目用地6#住宅楼10层1单元-1001房（项目名称：利锦新苑），预测建筑面积138.55平方米，单价72849.49元/平方米，总价款7905627元。一审法院认为：合同纠纷需审查并认定合同相对方的身份关系。从法律关系层面上分析，应当审定高小迪与百瑞苑公司之间构成何种法律关系，高小迪与开发商之间是否还存在合同关系。第一，关于高小迪与开发商之间是否还存在合同关系的问题。本案中，结合百瑞苑公司举证，可以认定，高小迪最初系购房人，且已签订认购书，但针对高小迪所购房屋最终由高小迪之母胡某购买，所以，虽然各方均未提交高小迪与开发商之间关于房屋买卖合同关系已经解除的证据，但从标的物的同一性上看，可以认定，高小迪与开发商之间房屋买卖合同关系已经解除，高小迪已非房屋买卖合同法律关系的主体。第二，关于胡某作为购房人针对同一房屋重新与开发商签订购房合同的行为如何认定。双方所签合同系彼此真实意思表示，且已实际履行，开发商亦对胡某已付房款无异议，所以，可以认定胡某系购房人，其与开发商之间形成房屋买卖合同法律关系。第三，关于高小迪于2016年2月29日、2016年3月16日、5月6日向所付三笔款项性质的认定。上述三笔款项均以高小迪名义交付，均由利锦荣公司出具收据，且金额与胡某所签购房合同中载明的购房款总额吻合，之后未见胡某另付购房款，所以，可以认定高小迪、胡某、利锦荣公司均对高小迪所付购房款转抵胡某应付购房款的事实达成了共识。第四，如何看待高小迪、胡某共同签名的《利锦会︱利锦府入会申请表》及高小迪签名的《特殊折扣审批表》，首先，一审法院对上述两份文件的真实性予以认定。其次，从上述两份证据看，高小迪签署《利锦会︱利锦府入会申请表》与其向百瑞苑公司交付10万元入会费应属同一时期，再结合《特殊折扣审批表》、高小迪向利锦荣公司交付10万元购房定金的收据可见，高小迪再交付10万元入会费、10万元购房款定金后，在《特殊折扣审批表》上签字确认，核定了涉案房屋的购买价格为折后7905627元，而该价格在胡某与利锦荣公司的购房合同中也应予以体现。所以，可以认定，高小迪交付10万元入会费后所获得的购房优惠折扣权益实际得以体现，且已转由胡某享有。所以，高小迪之前虽向百瑞苑公司交付10万元入会费，但该入会费的权益已转归胡某享有，现有证据难以认定高小迪可得与胡某共同享有该项权益。即高小迪与百瑞苑公司之间并不存在合同关系，高小迪提起本案并非适格主体。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定：驳回高小迪的起诉。二审审理期间，高小迪提交利锦府公众号的宣传页截图一张，证明开发商的销售与我承诺酒店为利锦府业主提供终生免费的游泳馆、健身房的服务。百瑞苑公司对真实性不认可，高小迪也确认证据不是我公司发布的，与本案无关，与我方无关，不是我们对外发的。本院认为，高小迪提交的上述证据缺乏与本案的关联关系，本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，高小迪上诉主张其与利锦荣公司之间是否存在房屋买卖合同关系与本案诉争事项及款项无关,高小迪提起本案属适格主体。鉴于高小迪系在得知“交付十万元,购房人及其全家便均可以终身打折使用小区设有的酒店住宿、餐饮,并终身免费使用游泳馆、健身房等娱乐设施”这一消息后,考虑到自己作为购房人胡某的女儿,今后亦将在母亲购买的利锦府房屋内居住,才交纳的该十万元,可见,正是基于高小迪与百瑞苑公司之间针对购房人全家终身免费打折使用、免费使用小区内设有的娱乐设施等达成的合意,高小迪与百瑞苑公司之间才形成了本案诉争的合同关系。原审裁定混淆了高小迪与百瑞苑公司之间的服务合同法律关系以及高小迪母亲胡某与利锦荣公司之间的房屋买卖合同关系,同时,仅根据高小迪曾为母亲胡某支付过购房款,且当时利锦荣公司及胡某均未提出异议,便径自认定高小迪交付给百瑞苑公司诉争10万元的相关权益亦已转归胡某享有,因高小迪并非购房人,其无权提起本诉要求返还诉争10万元,该认定实属认定事实有误,无任何法律依据。本院认为，首先，根据查明事实，高小迪虽系最初购房合同买受人，并支付了购买涉案房屋相应款项，但鉴于涉案房屋最终由其母亲胡某购买，并登记至胡某名下，且高小迪对于其已支付的房屋款项转抵胡某应付购房款的事实不持异议，胡某亦未就涉案房屋另行支付购房款，故结合以上事实可以认定高小迪与开发商之间房屋买卖合同关系已经解除，高小迪已非房屋买卖合同法律关系的主体，享受涉案房屋相关权益的主体应为胡某，而非高小迪。其次，高小迪虽上诉主张诉争10万元系其因百瑞苑公司向业主及业主家属承诺终身打折使用小区设有的酒店住宿、餐饮,并终身免费使用游泳馆、健身房等娱乐设施故向百瑞苑公司支付的对价，其作为业主家属亦属于被承诺方，故其与百瑞苑公司之间成立合同关系，但其该项上诉主张亦无事实和法律依据。综上，本院认为高小迪作为本案合同纠纷项下主体不适格，一审法院裁定驳回高小迪的起诉并无不当，本院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 员  刘 茵二〇二〇年九月一日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华