江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6141号上诉人（原审原告）：浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，住所地南京市玄武区中山东路139号。主要负责人：李健，该分行行长。委托诉讼代理人：王永明，江苏三法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张夫云，女，1971年4月17日出生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审被告）：曹久森，男，1972年4月2日出生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审第三人）：曹傲，男，1996年2月16日出生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审第三人）：曹娇娇，女，1994年5月2日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：曹傲，系曹娇娇弟弟。被上诉人（原审第三人）：曹佳佳，男，1985年5月26日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张方强，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。上诉人浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行）因与被上诉人张夫云、曹久森、曹傲、曹娇娇、曹佳佳债权人撤销权纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初17565号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人稠州银行南京分行的委托诉讼代理人王永明，被上诉人曹傲暨曹娇娇的委托诉讼代理人，被上诉人曹佳佳的委托诉讼代理人张方强到庭参加诉讼。被上诉人张夫云、曹久森无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。稠州银行南京分行上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定曹佳佳支付案涉房屋转让价款事实不清。曹久森、张夫云2017年3月8日向稠州银行借款320万元，但未按约履行还本付息义务。曹久森于2017年12月14日将其名下房产南京市江宁区房屋低价转让给其侄子曹佳佳。曹佳佳辩称已经支付了全部转让价款，但本案证据并不能证明该待证事实。2.涉案房屋转让价格明显低于市场价值。曹佳佳买受案涉房屋后，将该房屋作为抵押担保向中国邮政储蓄银行南京市江宁支行（以下简称邮储江宁支行）借款。银行根据放贷流程一般会对贷款的抵押财产进行价格评估。一审法院对稠州银行南京分行请求法院调查存在邮储江宁支行涉案房屋评估报告取证申请未予理会，程序存在违法。一审法院反而选择组织双方当事人以及本案第三人于2019年2月26日到案涉房屋周边的房产中介公司向客户经理询价。稠州银行南京分行认为该询价是中介公司客户经理的回忆，不是交易平台的真实交易价格，不能真实反映当时房产的市场价格。一审法院根据询价意见认定涉案房屋于交易时点的市场价格为250万元左右并不真实。曹佳佳辩称：1.曹佳佳对张夫云、曹久森对与稠州银行南京分行之间的债务并不知情。交易房屋时案涉房屋权属清晰，并没有任何权利限制。曹佳佳已经支付了合理对价，房屋已经交付并实际居住，并不存在稠州银行南京分行所称的以不合理低价转让案涉房屋。2.因案涉房屋的抵押权人为案外人邮政储蓄银行，因此稠州银行主张房屋抵押权涤除在本案中无法处理。请求驳回上诉，维持原判。曹娇娇、曹傲辩称：其同意曹佳佳的意见。张夫云、曹久森未答辩。稠州银行南京分行一审诉讼请求判令：1.撤销曹久森、张夫云、曹傲、曹娇娇、曹佳佳坐落于南京市江宁区房屋转让行为；2.曹佳佳将南京市江宁区房屋抵押债务涤除，并协助将房屋过户至曹久森、张夫云、曹傲、曹娇娇名下。一审法院经审理认定事实如下：2018年5月3日，南京市秦淮区人民法院作出（2018）苏0104民初2051号民事判决书，确认：曹久森、张夫云于2017年3月8日向稠州银行南京分行借款320万元，曹久森、张夫云应于2017年12月29日前偿还本金20万元，剩余贷款本金于贷款到期日即2018年3月7日一次性还清，后，曹久森、张夫云未按约定于2017年12月29日前偿还本金20万元，合同到期后，稠州银行南京分行诉至南京市秦淮区人民法院，南京市秦淮区人民法院判决确认曹久森、张夫云偿还稠州银行南京分行借款本金320万元及利息、罚息、复利（截止2018年4月15日，利息、罚息、复利合计106520.29元；自2018年4月16日起至实际偿还之日止的罚息和复利，按《个人创业（经营性）借款合同》的约定计算）。涉案房屋原系曹久森、张夫云、曹傲、曹娇娇共同共有。2017年12月14日，曹久森、张夫云、曹傲、曹娇娇（甲方）与曹佳佳（乙方）签订南京市存量房交易合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为200万元，支付方式为全额付款，于2017年12月22日将购房款200万元，由甲、乙双方自行给付。同年12月18日，涉案房屋不动产证过户登记至曹佳佳名下。后，曹佳佳与中国邮政储蓄银行南京市江宁支行（以下简称邮储江宁支行）签订《最高额综合授信合同——房产抵押最高额额度》，邮储江宁支行向曹佳佳提供最高综合授信限额271万元，并将涉案房屋作为抵押财产。2018年1月26日，曹佳佳与中国邮政储蓄银行南京市江宁支行（以下简称邮储江宁支行）签订小额贷款额度借款合同，约定曹佳佳向邮储江宁支行贷款130万元。2018年2月5日、同年3月7日，曹佳佳通过向曹久森公司会计李晓琳银行卡转账的方式，向曹久森支付购房款60万元、70万元，共计130万元。一审中，张夫云、曹久森、曹傲、曹娇娇、曹佳佳称，涉案房屋的实际交易价格为240万元，其中曹久森欠曹佳佳款项110万元，该部分款项用于冲抵购房款。关于曹久森与曹佳佳之间的债务纠纷，曹佳佳提供手写记账本为证。一审法院另查明，涉案房屋建筑面积117.89平方米，曹久森与曹佳佳系叔侄关系。经一审法院组织询价，2017年年底与涉案房屋同等房屋状况的二手房屋成交价在21000元/平方米、22000元/平方米左右。一审法院认为，债权人撤销权属于债的保全制度，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款的规定，“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。本案中，稠州银行南京分行对曹久森、张夫云享有合法债权，由南京市秦淮区人民法院判决书为证，事实清楚，证据充分，一审法院予以确认。本案争议的焦点应为张夫云、曹久森是否以明显不合理的低价将涉案房屋转让给曹佳佳。案涉南京市存量房交易合同载明，涉案房屋的转让价格为200万元，虽张夫云、曹久森、曹傲、曹娇娇、曹佳佳陈述涉案房屋交易价格实为240万元，但并无相关证据证实，一审法院不予采信。根据一审法院询价结果，2017年年底，涉案房屋同等房况二手房的交易价格在250万元左右，该200万元成交价并未低于询价结果的70%，不属于明显不合理的低价范畴。另，涉案房屋原为曹久森、张夫云、曹傲、曹娇娇共同共有，现曹久森已实际获得购房款130万元，该购房款已超出房屋售价的50%，曹久森、张夫云基于涉案房屋出售行为所应获得的价款已全部实现，故稠州银行南京分行无权行使债权人撤销权，对其诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：驳回稠州银行南京分行的诉讼请求。一审案件受理费22880元，由稠州银行南京分行负担。二审期间，稠州银行南京分行向本院申请对案涉南京市江宁区房屋于2017年12月14日的市场价值进行评估。本院依法委托江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司（以下简称中正评估公司）进行评估。中正评估公司于2019年10月17日作出苏中正评报字［2019］第015号估价报告，估价结果为：估价对象于价值时点2017年12月14日的最可能形成的市场价值为2871918元，单价为24361元／平方米。被上诉人曹佳佳申请该次估价的估价师陈金瑞到庭接受质询。陈金瑞陈述：此次评估采取比较法，其从房产中介网站上选取了与本案估价对象处于同一小区的三个交易实例作为可比实例，三个可比实例的成交价格分别为：案例一261.8万元（单价24054元／平方米）、案例二280万元（单价25740元／平方米）、案例三276万元（单价25328元／平方米）；本次估价时估价人员在勘验现场时看了下周边房产中介的挂牌价格，没有向相关中介核实该三个可比实例是否真实、可靠。稠州银行南京分行质证认为，其对估价报告以及估价人的陈述均予以认可。曹佳佳质证认为，对苏中正评报字［2019］第015号估价报告的真实性予以认可，但一审中稠州银行未申请对诉争房屋价值进行评估，且一审法院也到有关房产中介进行了询价，二审中稠州银行南京分行再提出鉴定申请应不予准许。该次评估选取可比实例方面存在瑕疵，且与一审询价结果没有悬殊，不能客观反映案涉房屋的公允价值。即使该评估结果为一个具体价格，也应考虑评估价格的形成过程及本案的使用目的，该评估单价的70%为17052.7元／平方米，仅比按诉争房屋买卖合同载明的成交单价16964.9元／平方米高87.8元，不能认定属于不合理低价。本案诉争房屋成交价格在评估价格上下合理的浮动范围内应认定为合理价格，不能以该具体的评估价格作为裁判依据。稠州银行南京分行向本院申请重新估价，本院依法予以准许后委托江苏大新房地产资产评估测绘造价咨询有限公司（以下简称大新评估公司）对案涉房屋在交易时点的市场价值进行重新估价。2020年8月11日，大新评估公司作出苏大新房估字（2020）第1608号房地产估价报告，估价结果为案涉南京市江宁区房屋于2017年12月14日的市场客观价值为268.13万元，单位建筑面积价值22744元／平方米。稠州银行南京分行申请本次评估的估价师卢妤、杜一衡到庭接受质询。卢妤、杜一衡陈述，其本次估价采取比较法，选取了不少于10个交易实例并考虑房屋位置及成交时点等因素从中选取了与估计对象位于同一小区的3个交易实例作为可比实例，3个可比实例的具体来源系一家房产中介网站，成交价格分别为218万元（单价25664元／平方米）、280万元（单价25741元／平方米）、247万元（单价22631元／平方米）；估价师卢妤到该中介的门店核实了该3个可比实例的成交价格，中介人员经过查询后告知卢妤该3个可比实例的成交价格是真实的。稠州银行南京分行质证认为，对苏大新房估字（2020）第1608号房地产估价报告形式真实性、合法性予以认可，但其认为大新公司所选取的3个可比实例与诉争房屋不具有强关联关系，不能客观公允体现诉争房屋在交易时点的市场价值。曹佳佳质证认为，其对苏大新房估字（2020）第1608号房地产估价报告真实性、合法性、关联性均予以认可，其对估价结果无异议。本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。另查明，稠州银行南京分行向本院申请对案涉南京市江宁区房屋于2017年12月14日的市场价值进行评估。本院依法委托中正评估公司进行了评估，中正评估公司于2019年10月17日作出苏中正评报字［2019］第015号估价报告，估价对象为财产范围为南京市江宁区不动产房屋所有权、分摊土地使用权及室内装饰装修，估价方法为比较法。估价结果为：估价对象于价值时点2017年12月14日最可能形成的市场价值为2871918元，单价为24361元／平方米。本次估价时估价人员没有向相关中介核实选取的三个可比实例是否真实可靠。本院前往南京市江宁区不动产登记中心调取了前述三个可比实例相对应房屋的《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》，该买卖合同分别显示的成交价格为：案例一261.8万元、案例二276万元、案例三212万元。后稠州银行南京分行向本院申请重新估价。本院依法予以准许后委托大新评估公司对案涉房屋在交易时点的市场价值进行重新估价。大新评估公司对南京市江宁区房屋（含固定装修）于2017年12月14日的公开市场价值进行评估。2020年8月11日，大新评估公司作出苏大新房估字（2020）第1608号房地产估价报告，载明的估价方法为比较法，估价结果为南京市江宁区房屋于2017年12月14日的市场客观价值为268.13万元，单位建筑面积价值22744元／平方米。以上事实，有估价报告、庭审笔录、询问笔录等证据在卷为凭。结合各方当事人的诉辩意见，二审归纳本案争议焦点为：2017年12月14日案涉房屋转让价格是否属于明显不合理低价，案涉房屋买卖合同是否应予撤销。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”人民法院应以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他因素综合予以确认。第二款规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。2017年12月14日曹久森、张夫云、曹傲、曹娇娇与曹佳佳签订的《南京市存量房交易合同》约定的案涉房屋转让价格为200万元。稠州银行南京分行认为该转让价格属于明显不合理的低价，对此应当承担举证证明责任。二审中稠州银行南京分行申请对诉争房屋于2017年12月14日的市场价值进行评估。本院委托中正评估公司对案涉房屋价值进行评估。中正评估公司作出的估价结果为案涉房屋于2017年12月14日最可能形成的市场价值为2871918元。该次评估采取比较法，根据房地产估价规范要求，可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。中正评估公司估价选取可比实例时未予核实，三个可比实例中的案例二、案例三价格均低于相对应《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》载明的成交价格，尤其案例三的两者价格相差较大，考虑到选取的可比实例价格应对估价结果存在明显影响，故该次估价结果依据不足，不能作为认定诉争房屋在交易时点市场价值的参考依据。稠州银行南京分行申请重新估价，本院依法准许后委托大新评估公司进行重新评估。大新评估公司依照房地产估价规范要求选取可比实例并采取比较法作为估价方法，作出估价结果为268.13万元，结合该价格与一审法院分别前往3家房产中介询价意见较为接近，故前述重新评估价格基本可以反映案涉房屋在交易时点的市场公允价值。案涉房屋成交价格200万元并未低于估价268.13万元的70%，不属于法律规定的明显不合理低价。稠州银行南京分行关于案涉房屋转让属于明显不合理低价并据此主张撤销案涉房屋买卖合同的上诉意见，证据不足，本院不予支持。综上，稠州银行南京分行的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22880元，重新评估费13844元，合计36724元，由稠州银行南京分行负担。本判决为终审判决。审判长  朱永刚审判员  夏奇海审判员  陈 戎二〇二〇年九月十五日书记员  刘雨晴