江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6910号上诉人（原审被告）:马骥，女，1986年5月17日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：胡枝香，女，1980年11月7日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人马骥因与被上诉人胡枝香房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。马骥上诉请求：1、撤销一审判决第二项。2、一、二审费用由被上诉人胡枝香承担。事实与理由：1.胡枝香未能提供直接给马骥转帐的凭证，一审法院判令上诉人退还定金5万元不能成立。2.关于5万元的定金收条,是丁某让上诉人签名的，上诉人不知道是打给胡枝香的，收条上面的字是丁某所写。3.在本案之前，胡枝香已提起过一次诉讼，当时双方是调解的。现在胡枝香又要求解除合同，是无理要求，被上诉人根本不想履行合同。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。胡枝香辩称：请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。胡枝香向一审法院提出诉讼请求：1.解除与马骥之间的房屋买卖合同；2.马骥退还定金5万元。一审法院认定事实：2019年8月10日，马骥（甲方）、胡枝香（乙方）、南京创造家房产咨询有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》1份，约定甲方将南京市江宁区天印大道2007号天祥家园11幢802室房屋出售给乙方，建筑面积69.94平方米，价款129万元；丙方派经纪人丁某负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；乙方于2019年8月10日前支付甲方购房定金5万元，乙方于过户五日前支付首付款37万元，并于当日甲乙双方办理产权交易过户手续，甲方与乙方交接该房屋时，由乙方支付给甲方86万元，交房时付清尾款1万元；该房屋在法院流程结束后合同作废，如因特发情况不能完成过户双方都不违约等内容。合同签订后，胡枝香向丁某支付了5万元定金，后丁某于2019年8月27日将此款转账至马骥。另查明：马骥与王贤涛于2008年7月8日登记结婚。2018年12月14日，一审法院作出（2018）苏0115民特23号民事判决，宣告王贤涛失踪，马骥为王贤涛的财产代管人。南京市江宁区天印大道2007号天祥家园11幢802室房屋登记权利人是王贤涛，现该房屋因其他执行案处于司法查封状态。关于《房地产买卖中介合同》的签订过程。胡枝香陈述，2019年7月，其通过中介与马骥洽谈房屋买卖事宜，签订《房地产买卖中介合同》时王贤涛未到场，马骥出具了结婚证和（2018）苏0115民特23号民事判决书，并称王贤涛在外有债务，需要其配合其走法律流程，将房屋过户至其名下；为了配合走法律程序，其与王贤涛、马骥另行签订了落款日期为2017年3月10日的《房屋买卖契约》，该份契约的落款日期是虚构的，其未按照该契约的约定支付98万元房款。马骥陈述，其通过中介与胡枝香洽谈房屋买卖事宜，并与胡枝香签订《房地产买卖中介合同》，其出示了结婚证、房产证和（2018）苏0115民特23号民事判决书，胡枝香和中介知道王贤涛的情况，要求走法律程序过户；中介虚写了落款日期为2017年3月10日的《房屋买卖契约》让其签字，其出具了内容为“今收到胡枝香购买天祥家园小套11幢802室房款98万元”的收条，但胡枝香并未实际支付98万元房款。一审法院认为，胡枝香与马骥签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现合同所涉房屋处于司法查封状态，不能办理不动产权转移登记手续，《房地产买卖中介合同》无法继续履行，故对胡枝香要求解除上述合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。胡枝香向马骥支付了定金5万元，马骥应予返还。马骥辩称其没有收到5万元定金，与事实不符，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、胡枝香与马骥于2019年8月10日签订的《房地产买卖中介合同》于判决发生法律效力之日起解除；二、马骥于判决发生法律效力之日起十日内向胡枝香退还定金5万元。本案案件受理费1050元，保全费520元，合计1570元，由马骥负担。本院二审期间，上诉人马骥向本院提交调解协议、调解笔录，证明上诉人与被上诉人此前进行过调解，调解结果是被上诉人须补偿其2万元，但被上诉人没有给付。现被上诉人要求上诉人退还5万元，不合理。被上诉人称是代理律师参与的调解，对调解内容其不知情。被上诉人申请证人丁某出庭作证。丁某陈述其是马骥和胡枝香房屋买卖合同的中介方。2019年的时候，马骥要卖涉案房屋，当时没有房产证，只有房票。马骥说在办房产证，但后来房产证却办在了王贤涛名下。当时双方签了房地产买卖中介合同，各方希望通过法院调解或者判决的方式达到房产过户的目的。其帮胡枝香请了一个律师到法院调解，此时才发现马骥还有其他债务纠纷，房产被查封了，过不了户，后来交易流程就停止了。上诉人认为证人证言不属实。被上诉人对证人证言无异议。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人陈述胡枝香给了丁某5万元，丁某给了其5万元并说是定金，但其认为该5万元是履约保证金，因为胡枝香未按照调解意见给钱，胡枝香属于违约。另查明，2019年9月29日，胡枝香至一审法院起诉王贤涛、马骥要求协助办理南京市江宁区天印大道2007号天祥家园11幢802室不动产的过户手续[案号（2019）苏0115民初15456号]。该案审理过程中，胡枝香与马骥、王贤涛（马骥作为王贤涛的委托诉讼代理人）于2019年11月11日达成调解协议：一、胡枝香向王贤涛、马骥支付补偿款2万元，于2019年11月11日前支付；二、王贤涛、马骥于2019年11月16日前协助胡枝香将南京市江宁区天印大道2007号天祥家园11幢802室不动产的不动产权变更登记至胡枝香名下，变更登记的税、费由胡枝香承担；三、本案纠纷一次性解决，双方就本案无其他争议。2019年11月12日，一审法院审查认为，该案所涉房屋买卖契约、收条上并没有王贤涛的签名，而不动产权证却登记在王贤涛一人名下，王贤涛是否有出售涉案房屋的意思表示存疑；经关联案件查询，王贤涛存在被执行案件的情况，涉案房屋如果被查封，客观上也不能进行过户。一审法院对2019年11月11日的调解协议不予确认，并告知了该案当事人。后胡枝香于2019年11月20日向一审法院撤回起诉。涉案房屋的不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋2019年11月12日被一审法院查封。本院认为，上诉人马骥与被上诉人胡枝香签订的《房地产买卖中介合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。一审中被上诉人提交了上诉人签字的50000元定金收条，亦提交了中介公司工作人员丁某向上诉人转账5万元并备注胡枝香购房定金的转账凭证，本院认定被上诉人就涉案房屋买卖向上诉人给付了5万元定金。因涉案房屋被司法查封，胡枝香和马骥签订的《房地产买卖中介合同》无法履行，故胡枝香要求解除《房地产买卖中介合同》、马骥退还5万元定金的请求，本院予以支持。上诉人二审提交的调解协议已经一审法院审查后不予确认，上诉人据此主张被上诉人未履行调解协议构成违约、其不应退还定金50000元，理由不成立，本院不予支持。综上所述，马骥的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人马骥负担。本判决为终审判决。审判长 马 帅审判员 张旭东审判员 郑 慧二〇二〇年九月十八日法官助理高峥书记员陈晓君