四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1195号 上诉人（原审原告）：雷承芳，女，1957年7月29日生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：雷晓林，女，1965年11月26日生，汉族，住四川省泸州市纳溪区，系雷承芳之妹。 委托诉讼代理人：毕英鸷，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王朝英，女，1975年8月2日生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：甘俊勇，四川长松律师事务所律师。 原审第三人：泸州市纳溪区人民政府永宁街道办事处。 负责人：赵小明。 委托诉讼代理人：黄学贵，男，生于1965年6月14日，汉族，住泸州市纳溪区，系纳溪区永宁街道办事处安富村主任。 上诉人雷承芳、王朝英因与原审第三人泸州市纳溪区人民政府永宁街道办事处合同纠纷一案，不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2019）川0503民初2503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 雷承芳上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人向上诉人赔偿损失2648000元和评估费40000元；3.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费及保全费用。其主要上诉理由：1.一审认定合同无法履行错误，根据王朝英与永泰房地产公司签订的内部承包协议、联合开发协议以及律师调查笔录可证实王朝英与永泰公司之间签订的土地出让契约系虚构，实际系挂靠开发，该土地使用权实际仍然为被上诉人所有。2.一审法院计算损失参考依据显示公平。一审依据王朝英虚构出让的价款329万作为判决依据应予纠正，泸市自然规划函（2019）37号复函不能作为认定329万元符合当时客观低价的依据，在距离该诉争土地500米内同一土地使用性质的土地2000年转让价格即为500元/㎡。3.一审未采信长兴评估公司的评估报告不当。该土地估价报告设定的土地使用期限与置换协议签订的内容不一致，但该评估系法院委托，尽管在2019年评估时该土地使用权只剩18年，但系由于被上诉人恶意违约所致，应由被上诉人承担相应的后果。 王朝英上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认《置换协议》不成立、不具有法律效力；3.驳回雷承芳的诉讼请求；4.追究雷承芳用没有置换事实的书证违法提起数额巨大虚假诉讼的法律责任。其主要上诉理由：1.2001年雷承芳租用安富村五社集体土地后即将土地转租他人，雷承芳已经不享有原租地协议合同权利。2005年雷承芳租用转租的土地被国家依法征收并补偿，原租地协议权利义务终止，不享有征地受补偿权。故雷承芳无任何权利或财产置换王朝英依法取得的国有建设用地使用权，置换不是事实，置换协议不能成立，不具有法律效力。2.置换协议的形成是雷承芳与他人勾结用空手套白狼方式形成，王朝英受到非法阻拦施工、敲诈的情况下才签订的。3.王朝英通过国家有偿出让取得土地使用权，对雷承芳无任何补偿义务。4一审未审查雷承芳置换的依据，对置换事实未查清。雷承芳也未举证证明因解除置换协议的损失金额。 王朝英针对雷承芳的上诉答辩称：1.雷承芳承认置换协议未履行，诉争的土地属于王朝英所有，从来不属于雷承芳；2.长兴公司的评估报告确定的是王朝英土地地价，不是雷承芳的损失，任何阶段的评估都不是雷承芳的损失。应当驳回雷承芳的所有诉求。 雷承芳针对王朝英的上诉答辩称：1.置换协议在第三方见证下签订，已经合法成立。2.王朝英认为置换协议无效，但并未指出违反法律禁止性规定，故应当认定有效。3.王朝英认为签订置换协议收到胁迫，但并未举证证明胁迫事实，该主张不成立、4.关于雷承芳损失的计算问题与雷承芳上诉意见一致。 原审第三人泸州市纳溪区人民政府永宁街道办事处针对雷承芳、王朝英的上诉答辩称：代理人对这块地的前因后果不是太清楚，但先是雷承芳租用，后来要搞开发，他们和政府之间如何协商代理人不清楚。 雷承芳向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2007年8月31日签订的《置换协议》；2、判令被告向原告赔偿损失2648000元,并承担评估费40000元；3、判令被告承担本案保全费、诉讼费。 一审法院认定：原告雷承芳与棉花坡镇安富村五社于2001年1月18日签订《租地协议》、2001年2月13日签订《补充协议》，约定原告租用棉花坡安富五社的8.889亩土地,租用期限从2001年3月1日至2031年2月底。2003年11月22日，泸州市纳溪区棉花坡人民政府与被告王朝英签订了《供地协议》，协议约定，王朝英以统征包干，每亩包干费用8万元委托棉花坡镇政府在棉花坡安富五社为其统征土地13282.45㎡，用于建商住房，并约定王朝英应按时缴纳各种税费、支付征地费用，在未付清两费和青苗补偿费前，每亩按1000斤黄谷，每斤按0.6元计算，每年支付直至两费和青苗补偿费付清为止，并在棉花坡人民政府交予土地使用证时，付清余款。2007年6月22日，泸州市国土资源局与被告王朝英签订《国有土地使用权出让合同》，合同载明，王朝英购买位于纳溪区五社的国有土地属于违法用地，经依法查处后，需补办土地使用权出让手续。合同约定，泸州市国土资源局将13282.45㎡土地使用权出让给王朝英，出让年限自2007年6月22日至2037年6月21日止；用途为商业、住宅；还约定，王朝英向泸州市国土资源局交纳土地使用权出让金59.40元／㎡，共计788979元。 2007年8月31日，原告雷承芳与被告王朝英在棉花坡政府的监证下，签订了《置换协议》，协议载明：因王朝英用于集镇开发的土地中包含雷承芳在棉花坡镇安富五社已投入使用的租用土地（面积8.89亩），王朝英对雷承芳前期投入的所有费用以置换商住地的方式进行抵偿，经双方协商并在棉花坡镇政府监证下达成如下协议：“1、甲方（王朝英）置换给乙方（雷承芳）商住用地面积和位置:甲方将安富村五社己征用的土地(已取得国有土地使用证)中置换长为42米，宽为12米，计504平方米的建筑净用地面积(建筑用地面积)作一次性抵偿给乙方(必须是出让年限30年及以上的商住用地)。置换的地位于原321国道起顺404后门公路紧邻公交车站现乙方租用地内置换。2、甲方在取得安富村五社该宗地整体开发土地使用证之日起负责给乙方办理好504㎡的建筑用地的土地使用证，办证所产生的一切费用由甲方承担，使用证交乙方后乙方负责交出其余租用地(以棉花坡镇政府办理时间为准)。3、甲方在未办理好抵偿给乙方的504㎡的国有土地使用证期内，为保证乙方的合法利益，乙方可在原租用地中堆放物资。4、涉及乙方504㎡的建筑净用地面积外的公摊面积、水、电、气等公共设施，按集镇开发的同一要求，乙方享受同等待遇……”，棉花坡政府在该协议监证方处加盖了政府公章，并由经办人员进行了签名确认。 2007年9月12日，被告王朝英取得了含本案争议土地在内的13282.45㎡国有土地使用权证，即泸市纳国用（2007）第01759号国有土地使用权证。2007年11月9日，被告王朝英与案外人泸州市永泰房地产开发有限公司（以下简称：永泰公司）签订了《内部承包协议》，约定由永泰公司组建泸州市永泰房地产开发有限公司纳溪驿站项目部，并委托王朝英承包该项目部。2010年7月20日，被告王朝英与案外人永泰公司签订《土地转让契约》，该契约载明，王朝英将其所有的13282.41㎡国有土地的使用权以3290000元的价格转让给永泰公司。2011年7月13日，永泰公司取得该宗地的国有土地使用权证，即纳国用（2011）第01928号国有土地使用权证。2011年7月14日，永泰公司取得了该宗地的地字第泸纳住建2011-021号建设用地规划许可证，该规划许可证载明，该宗地用地项目名称为：纳溪驿站.廊桥水岸（二期），用地面积为13282.45㎡，建设规模为25388.06㎡，用地性质为商业、住宅用地。 在原审诉讼中，经一审法院释明，原告坚持主张涉案的504㎡土地为建筑物基底占地面积，要求以504㎡的建筑物基底占地面积，按纳溪驿站.廊桥水岸（二期）项目设定的容积率、建筑密度，以2019年1月2日为评估基准日，按30年土地出让年限评估该504㎡土地的市场价格，作为其损失依据。经一审法院委托，泸州长兴土地咨询评估有限公司于2019年1月26日以设定的容积率6.0，土地使用年限为30年，作出泸州.长兴（估）2019字第002号《土地估价报告》，认定该504㎡土地的市场价格为2648000元，估价报告有效期自2019年1月26日至2020年1月25日。产生评估费4万元。 另查明，本案所涉安富村五社国有建设用地在泸州市城区土地综合定级级别图范围之外，2007年8月至9月期间土地基准地价为：商业330元/平米（合22万元/亩），居住用地205元/平方米（合13.6667万/亩），工业用地181元/平方米（合12万元/亩）。 一审法院认为，被告作为具有完全民事行为能力的成年人，其在取得国有土地使用权后，有权对其权利进行处分，被告与原告签订的《置换协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，被告虽主张系受胁迫签订，未提交证据证明，被告也未举证证明《置换协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故该《置换协议》合法有效，被告应当按照《置换协议》约定，向原告交付约定土地。因协议所涉土地，被告已转让案外人且该土地已实际开发使用，被告已无法履行协议内容，故原告主张解除双方签订的《置换协议》，符合法律规定，本院予以支持。被告王朝英在签订《置换协议》后将该《协议》所涉土地转卖他人，造成《置换协议》无法履行，应折价赔偿原告雷承芳因《置换协议》无法履行造成的损失。就损失金额如何确定的问题，《置换协议》中，虽未明确约定504㎡建筑净用地面积为建筑物基底占地面积，但结合《置换协议》中将504㎡建筑净用地面积后用“括号”对“建筑用地面积”加以说明，并对该土地进行了“长为42米，宽为12米”的设定，可认定《置换协议》中约定的“504㎡建筑净用地面积”为建筑物基底占地面积。被告王朝英转让安富村5社的国有建设用地时尚未进行规划，未设定建筑密度，故对该“504㎡建筑净用地面积”折合的土地面积，参照纳溪驿站.廊桥水岸（二期）项目设定的建筑密度29.8%计算。被告王朝英于2010年7月20日将其所有的13282.45㎡国有土地的使用权以3290000元的价格转让给永泰公司，该价格符合该地块使用性质及当时的土地基准地价，能够较为客观的反映该土地当时的价值，可以作为本案计算原告损失的参考。同时参照纳溪驿站.廊桥水岸（二期）项目设定的建筑密度，被告王朝英所转让土地13282.45㎡中的建筑净用地面积为：13282.45㎡×29.8%=3958.17㎡，按照转让总价3290000元折算，即3290000元÷3958.17㎡×504㎡=418920.86元，利息以418920.86元为基数从2010年7月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对原告雷承芳主张以泸州.长兴（估）2019字第002号《土地估价报告》认定价格计算其损失的诉讼主张，一审法院认为，因该报告所设定的土地使用期限为自2019年1月2日起计算30年，与《置换协议》签订时间及土地转让时间、涉案土地的实际剩余使用期限不一致，该评估报告无法真实反映该土地现有价值，不能作为原告雷承芳计算损失的依据，故原告雷承芳主张以泸州.长兴（估）2019字第002号《土地估价报告》确定土地价值的诉讼主张，一审法院不予支持。 对原告雷承芳要求被告王朝英承担评估费40000元的诉讼主张，经一审法院原审中释明，原告雷承芳坚持以设定土地使用期限为自2019年1月2日起计算30年为鉴定条件，对泸州.长兴（估）2019字第002号土地估价报告，一审法院未予采信，故对原告雷承芳的该项诉讼主张，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除原告雷承芳与被告王朝英于2007年8月31日签订的《置换协议》；二、被告王朝英于本判决生效之日起十日内赔偿原告雷承芳因解除《置换协议》造成的损失418920.86元及利息（利息以418920.86元为基数从2010年7月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告雷承芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27984元，由原告雷承芳负担17733元，由被告王朝英负担10251元”。 二审中，上诉人雷承芳提交土地登记审批表复印件一份，拟证明一审认定的土地价值与雷承芳的损失不相符。上诉人王朝英未提交新的证据，对雷承芳提交的证据质证认为不属于新证据，且案外人地价不是雷承芳的损失。原审第三人未提交证据，对雷承芳提交证据不予质证。经举证、质证，本院审查认为，雷承芳提交的系案外人的地价，与本案不具有关联性，本院不予采信。 二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，结合各方上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：雷承芳与王朝英签订置换协议是否合法有效，雷承芳要求解除置换协议并赔偿损失的主张能否成立，损失应当如何认定。结合查明的法律事实，本院综合评述如下： 关于置换协议是否合法有效问题。经审查，结合各方当事人陈述和在案证据，雷承芳租用土地在前，在雷承芳与王朝英签订置换协议后王朝英随即获得争议土地的国有土地使用权证。置换协议内容系王朝英用其享有的国有土地使用权对雷承芳对租赁土地期间投入的补偿，足以认定签订置换协议系为解决雷承芳对争议土地在租用期间投入的补偿问题，双方之间因该置换协议形成以物抵债合同关系，并非建设用地使用权转让合同法律关系，一审确定案由错误，本院予以纠正。王朝英上诉认为置换协议无置换事实、其系受胁迫签订、置换协议无效的主张，与置换协议签订多年未申请撤销且合同上有当时的棉花坡政府作为鉴证人盖章的事实相悖，王朝英二审亦未提交新证据证明其上诉主张，故其上诉请求不能成立。 关于雷承芳主张解除合同能否成立问题。如前所述，雷承芳因其对诉争土地租用期间的投入享有补偿的债权，在与王朝英签订置换协议后，由于王朝英将土地转移至永泰房地产公司名下，导致王朝英已无法实际履行该置换协议，雷承芳因此主张解除合同符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。雷承芳上诉称该土地实际系挂靠开发，仍然在王朝英控制之下，合同可继续履行，与其一审提出诉求所依据的理由“土地转让案外人永泰公司”互相矛盾，违背诚信原则，且案涉土地已登记在案外人永泰房地产公司名下，故雷承芳该上诉理由不能成立。 关于雷承芳要求赔偿损失的认定问题。根据法律规定，合同解除后，合同当事人可要求过错方赔偿解除合同的损失，王朝英未履行置换协议违约，雷承芳有权要求王朝英解除合同并赔偿损失。置换协议系以物抵债协议，该协议并未履行，则雷承芳的债权并未得以实现，故雷承芳因解除该置换协议产生的损失系其应当取得的诉争土地租用期间投入补偿，则雷承芳主张以置换协议中504㎡土地2019年评估价作为计算损失的依据不符合置换协议约定和客观事实，本院不予支持。由于置换协议签订时间系2007年8月31日，同年9月12日王朝英取得国有土地使用权证，2010年7月12日王朝英将包含诉争地在内的其他土地共计13282.41㎡转让永泰房地产公司，至此置换协议不能履行，一审以该界点的土地价值为参考结合置换协议内容确定雷承芳的损失符合公平原则，并无不当。雷承芳主张该转让价格过低，并未提交充足证据证明，与土地主管部门对该转让价格审查并允许转让收缴税款的事实不符，且也未低于泸州市自然资源和规划局纳溪区分局向一审法院来函载明的当时基准地价，故雷承芳该上诉理由亦不成立。 综上，雷承芳、王朝英的上诉请求均不能成立；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27984元，由上诉人雷承芳负担17733元，由上诉人王朝英负担10251元。 本判决为终审判决。 审判长  程怀武 审判员  何 锋 审判员  李 霞 二〇二〇年九月二十七日 书记员  黄 敏