上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48228号原告(反诉被告)：中信泰富(上海)物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张剑峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海焱色服饰有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周海松,执行董事。原告(反诉被告)中信泰富(上海)物业管理有限公司诉被告(反诉原告)上海焱色服饰有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)中信泰富(上海)物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘一品，被告(反诉原告)上海焱色服饰有限公司的法定代表人周海松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信泰富(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年12月1日起至2017年12月4日止的物业管理费人民币(以下币种均同)19,838.71元；2.判令被告支付违约金55,131.77元(暂计算至2019年11月30日，请求计算至实际支付之日)；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付自2016年12月1日至2017年12月4日止的物业管理费19,891.61元。事实和理由：原告与开发商上海瑞明置业有限公司(以下简称瑞明公司)签订《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》，约定由原告为文华东方酒店地下一层商铺区域提供物业服务。被告为浦东新区浦东南路XXX号(文华东方酒店)地下一层102室租户，依据被告与瑞明公司签订的《上海市房屋租赁合同》附件二约定，由乙方支付租赁房屋的物业管理费，费用为每月1,640元。现被告拖欠自2016年12月1日至2017年12月4日的物业管理费19,891.61元(共计13个月、50元/月/平方米，面积32.80平方米)。另依据合同约定被告应当支付违约金55,131.77元。被告长期拖欠物业管理费，经原告催讨至今未付，故原告诉至法院，要求判如所请。上海焱色服饰有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告确系上海市浦东新区浦东南路111，139号地下一层102室商铺(以下简称系争房屋)的租户，未支付自2016年12月1日起至2017年12月4日止的物业管理费，对诉讼请求中的物业管理费的计算方式及标准无异议，不同意支付违约金，被告认为违约金的计算标准过高，希望法院予以调整。被告未支付物业管理费的理由是：原告存在违约行为，逃避义务、推卸责任，从而导致本次诉讼。原、被告双方于2014年10月签订了《文华东方酒店地下商铺租户手册》，该手册是建立在被告与瑞明公司所签订的租赁合同的基础上。原告在《文华东方酒店地下商铺租户手册》中明确了地下商铺的基础设备及服务责任及义务，其中有：公共区域设有空调设备、空调开启时间、延时空调收费标准、维护设备设施良好状态、处理租户报修投诉、不断改善楼宇环境等约定细节。2015年包含被告在内的部分商户装修完成、入驻、开始营业之时，发现各种影响商户经营的问题，其中包括公共区域的空调问题，商户通过邮件、口头等方式提出问题给原告，未得到合理的回复和解决。2015年12月，包括被告在内的多家商户代表、原告(物业方)和瑞明公司(业主方)，三方召开会议，业主方承诺给他们时间来改进租户提出的各项这些问题(包含公共区域空调问题)，改进期间物业管理费全免及租金减免。到了承诺改进期限，问题仍未解决，2016年4月15日，包含被告在内的7家商户书面形式向业主方提交一份联名盖章的告知函。之后多家商户各种形式催促，均未得到任何书面或邮件的正面回复，只有口头承诺他们即将改进这些问题，并继续减免相关费用。2016年11月3日，瑞明公司再次召开三方会议，再次承诺会解决公共区域空调问题，并提出使用暂缓的方案，1个月后依旧没有任何实际行动和改善。2016年12月，被告邮件询问，未得到任何回复。以上会议原告代表均有在场，清楚租户们的所有诉求和问题存在，没有表明自己责任义务，也没有尽到《文华东方酒店地下商铺租户手册》中所提到的服务责任。2016年12月，被告收到原告发来的物业管理费催缴邮件，被告第一时间质问了空调问题改进的情况，并表明了态度，原告在回复邮件中推卸责任，承诺会及时与业主方沟通跟进这些问题，并给出回复。一直到合同解除，上述所有问题均未得到解决。2018-2019年，房屋租赁合同纠纷判决后，被告与101室商户通过短信息和会面商谈的形式，主动要求将物业费用问题一并解决，没有得到任何回复。原告作为拥有国家一级资质的物业服务单位，在接管瑞明公司的物业开始，就存在问题，在不明配套设备是否正常运行的情况下就和被告签订了《文华东方酒店地下商铺租户手册》，并在手册中明确了公共区域空调的设施和自身职责。三方会议上业主方会议中均提及公用区域空调存在问题，大部分与会商户代表均可作证，另有原告关闭通道时视频为证，公用区域空调问题引发了2017年底文华东方酒店方因温差问题要求原告关闭玻璃门。原告和瑞明公司有着利益关系，期间保持沉默，逃避自身责任义务，无能力改善客观存在的物业问题，进而伤害商户利益，已构成违约。原告提供的物业服务质量未达到物业服务合同约定的标准，《文华东方酒店地下商铺租户手册》第4、5条中多处服务约定均未做到，逃避履行合同义务，拒绝沟通，并构成违约，其应承担一切违约责任和损失。上海焱色服饰有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.要求原告退还物业管理费保证金4,920元；2.要求原告退还电费押金1,000元。事实与理由：《文华东方酒店地下商铺租户手册》第6.2条对物业管理费保证金及电费押金作出了约定，现租赁合同已解除，故反诉原告提起反诉。中信泰富(上海)物业管理有限公司辩称，被告确实收到过被告支付的物业管理费保证金及电费押金，但据酒店管理方(上海瑞明置业有限公司瑞明酒店管理分公司)反映，被告仍欠付上海瑞明置业有限公司瑞明酒店管理分公司电费1,020.76元。本院经审理认定事实如下：瑞明公司系上海市浦东新区浦东南路111,139号房屋的权利人。瑞明公司(甲方)与原告(反诉被告，乙方)签订《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》，约定由原告(反诉被告)为位于上海市浦东新区浦东南路XXX号文华东方酒店地下1层区域的文华东方酒店地下商铺提供物业服务；乙方负责按照管理规定，租/售合同相关条款已确定的该物业收费标准向租客/业主收取物业管理费及其他相关费用，商铺正式运行物业管理费为80元/月/平方米(以出租面积计，详见附件三)；因酒店商铺还处于扶持试营业阶段，故甲方要求现按50元/月/平方米(以出租面积计，详见附件四)收取；合同期限为自2016年1月1日起至2016年12月31日止；第七条约定“乙方自完成接管之日起负责该物业的全权管理工作包括如下内容：一、乙方对该物业的管理承担全面执行责任，行使本合同中赋予乙方的管理权，包括对该物业的日常管理、运作监督、服务、维修保养和投购保险等。二、以本条上款规定的责任为前提，作为甲方的代表，乙方应履行以下各点：“……3.负责联系【文化东方酒店】管理方落实该物业的供电、暖通空调、给排水、公用部位和公共区域照明、电梯等系统设施设备以及所有消防设备系统的正常维护工作，确保各系统正常运行更换或修复该物业公共部位和公共区域任何遭损坏的部分。……”；合同还约定了其他事宜。合同到期后，上述双方签订《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》，将管理期限延长一年至2017年12月31日止，物业管理费收费仍按50元/月/平方米收取(租赁面积)；补充协议还约定了其他事宜。2017年12月28日，上述双方又签订《【滨江会馆】、【文华东方酒店】地下商铺前期物业管理合同》，约定由原告(反诉被告)为浦东南路XXX号文华东方酒店地下1层区域提供物业服务；合同期限为2018年1月1日起至2018年12月31日止，文华东方酒店地下商铺物业费管理收费根据甲方要求按50元/月/平方米收取(租赁面积)；合同还约定了其他事宜。《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》签订后，原告(反诉被告)依约入驻文华东方酒店地下商铺，为文华东方酒店地下商铺提供物业管理服务至今。瑞明公司(甲方、出租方)与被告(反诉原告，乙方、承租方)于2014年10月签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定由乙方向甲方承租系争房屋，租赁面积32.80平方米；甲方有权要求乙方支付自交付日起乙方应向甲方支付的租金(如有)，应向服务企业支付的管理费、推广费(如有)、其他费用及本合同规定的滞纳金(如有)；乙方向甲方预先缴付当月租金、推广费(如有)，及向服务企业预先缴付当月的管理费；若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、管理费、推广费(如有)、其他费用等各项费用超过十四(14)日的，自前述款项应付之日起，每逾期一日，甲方及/或服务企业有权向乙方要求加收应付金额的千分之三(0.3%)的滞纳金；租赁期限自交付日(即2014年11月1日)起至2017年10月31日；管理费的标准为50元/月/平方米，即每月管理费为1,640元，以租赁面积计算；合同还约定了其他事宜。瑞明公司与被告(反诉原告)于2014年10月签订的《上海市房屋租赁合同》及补充条款于2017年12月4日解除，后被告(反诉原告)搬离系争房屋。2014年10月31日，原告(反诉被告)、被告(反诉原告)签订《文华东方酒店地下商铺租户手册》，约定物业管理费按照租赁协议约定，按建筑面积交纳物业管理费，按月收取，租用人需在每月7日前交清；租户需于起租日或之前，预付三个月的物业管理费保证金，此类保证金不得作为抵扣租户欠交物业管理费的用途及拖欠正常交缴物业管理费之托词，在租赁合同到期后凭押金收据无息退还被告(反诉原告)；租户正式进场前，需预付电费押金，租赁面积100平方米以下收取电费押金1,000元，此押金不作为抵扣每月电费，在租赁合同到期后凭押金收据无息退还被告(反诉原告)；租户应按时缴纳当月物业管理费，每逾期一天加收应付金额的千分之三(0.3%)的违约金等。瑞明公司与被告(反诉原告)签订《上海市房屋租赁合同》后，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付了物业管理费保证金4,920元及电费押金1,000元。被告(反诉原告)未向原告(反诉被告)支付自2016年12月1日起至2017年12月4日止的物业管理费，共计欠费19,891.61元。以上事实由原告(反诉被告)递交的《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》、《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》、《【滨江会馆】、【文华东方酒店】地下商铺前期物业管理合同》、(2018)沪0115民初31951号民事判决书、《上海市房屋租赁合同》及补充条款、《上海市房地产权证》、《文华东方酒店地下商铺租户手册》、(2017)沪0115民初82634号民事判决书及被告(反诉原告)递交的银行转账证据等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告(反诉被告)提供如下证据：《文华东方酒店》地下商铺租户资料表及催款函件、邮件及邮寄凭证，证明原告(反诉被告)就物业管理费向被告(反诉原告)进行催缴。经庭审质证，被告对该份证据中的商铺租户资料表真实性认可，对有周海松签字的催款函件、邮件及邮寄凭证的真实性认可，对其余的催款函件、邮件及邮寄凭证的真实性不予认可，被告(反诉原告)称并未收到那么多邮件。被告(反诉原告)提供如下证据：1.瑞明公司档案材料，证明原告(反诉被告)是瑞明公司的股东，双方存在关联。经庭审质证，原告(反诉被告)对该份证据的真实性认可，但对证明的目的不认可，瑞明公司和原告(反诉被告)系两个独立的法人，承担各自的法律责任。2.邮件、视频、其他商户盖章申明，证明地下商铺的业主就公共区域空调问题反复与原告(反诉被告)沟通，但直至被告(反诉原告)与出租方的《上海市房屋租赁合同》解除时也没有解决。经庭审质证，原告(反诉被告)对该份证据中的邮件的真实性认可，但关联性不予认可，邮件中的空调问题即便存在，邮件及其它证据亦已证明，系瑞明公司的交付即已经存在的问题，并非原告(反诉被告)的物业管理过错或违约导致，该证据不能证明原告存在违约行为；原告(反诉被告)对该份证据中的商户盖章申明的真实性不予认可，系被告及案外人的单方陈述；原告(反诉被告)认为视频内容即便是真实的，连接门的关闭也与本案无关，文华东方酒店有权决定连接门是否关闭。3.被告(反诉原告)和瑞明公司的往来邮件及双方整理的关于2017年5月19日的会议纪要、会议录音，证明应瑞明公司的邀约，被告(反诉原告)及101室商户、瑞明公司的负责人和领导四人于2017年5月19日就公共区域空调问题进行了线下会议，瑞明公司于5月20日向被告(反诉原告)发送会议纪要，被告(反诉原告)于5月22日向瑞明公司发送自己整理的会议纪要。经庭审质证，原告(反诉被告)对该组证据的真实性无法确认，原告(反诉被告)认为即便是真实的也与本案无关，是被告与出租方之间的沟通，且被告与出租方都没有在会议纪要上签字，不能证明纪要的真实性。本院认为，原告(反诉被告)与瑞明公司签订的《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》、《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》、《【滨江会馆】、【文华东方酒店】地下商铺前期物业管理合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。被告作为系争房屋的实际使用人，理应按照合同约定交纳物业管理费。被告(反诉原告)虽抗辩称原告(反诉被告)提供的物业服务存在空调维护和修复等方面的问题，但被告(反诉原告)提供的证据不足以证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告(反诉被告)要求被告支付物业管理费19,891.61元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为文华东方酒店地下商铺的物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主及使用人的沟通，在公共设施与运营管理等方面进一步提高管理水平，为业主及使用人营造良好的氛围。至于原告(反诉被告)主张的违约金，《上海市房屋租赁合同》及补充条款、《文华东方酒店地下商铺租户手册》中虽对此有约定，但被告(反诉原告)未按时付费系事出有因，并非恶意，且考虑到原告(反诉被告)在物业管理服务上的确存在一定的瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于物业管理费保证金及电费押金的返还，《文华东方酒店地下商铺租户手册》约定物业管理费保证金及电费押金在租赁合同到期后应无息退还被告(反诉原告)，故被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)退还物业管理费保证金4,920元及电费押金1,000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告(反诉被告)所称被告(反诉原告)仍欠付上海瑞明置业有限公司瑞明酒店管理分公司电费的情况与本案无涉，相关的权利主体可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海焱色服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)中信泰富(上海)物业管理有限公司自2016年12月1日起至2017年12月4日止的物业管理费19,891.61元；二、驳回原告(反诉被告)中信泰富(上海)物业管理有限公司其余的诉讼请求；三、原告(反诉被告)中信泰富(上海)物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)上海焱色服饰有限公司物业管理费保证金4,920元；四、原告(反诉被告)中信泰富(上海)物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)上海焱色服饰有限公司电费押金1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,674元，减半收取计837元，由原告(反诉被告)中信泰富(上海)物业管理有限公司负担615元，被告(反诉原告)上海焱色服饰有限公司负担222元。反诉案件受理费减半收取计25元，由原告(反诉被告)中信泰富(上海)物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年九月四日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。