湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4230号上诉人（原审被告）：陈劭菊（曾用名陈少菊），女，1969年2月1日出生，汉族，住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：刘东春，湖北银谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：帅红波，男，1971年6月26日出生，汉族，住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：任学锋，湖北谷伯律师事务所律师。上诉人陈劭菊因与被上诉人帅红波房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省谷城县人民法院（2018）鄂0625民初213号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈劭菊的委托诉讼代理人刘东春、被上诉人帅红波的委托诉讼代理人任学锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈劭菊上诉请求：依法驳回被上诉人一审的诉讼请求或发回原审人民法院重审。事实和理由：被上诉人帅红波明知所买房屋未取得《建设工程规划许可证》，系违章建筑，其二人签订的房屋买卖合同依法应属无效，基于该无效合同，帅红波无权主张违约金，一审判决既已认定办理不动产过户手续因存在客观障碍暂时无法履行，最终取决于行政审查的限制，却又判决其承担违约责任，于法无据。被上诉人帅红波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。上诉人陈劭菊土地证上分割的其他的土地均已办理产权证，因陈劭菊自身怠于履行合同约定的义务导致其无法取得房屋产权。帅红波向一审法院起诉请求：1.陈劭菊支付其违约金131000元；2.陈劭菊将不动产权证过户至帅红波名下；3.陈劭菊承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2011年6月16日，陈劭菊（甲方）与帅红波（乙方）签订一份《房屋买卖合同书》。约定甲方将位于谷城县城关镇××社区××层自建房屋的第一、二、三层出售给乙方。该幢房屋占地共三间六层，土地使用权证地籍号为[1-（8）-22-1]，房屋四至边界：东接陈青山，西与赵明发为邻，南临中天房地产开发有限公司，北隔中华南路与谷城消防大队相望。乙方购买三层房屋总售价为870000元，包含甲方为乙方所购三层房屋办理房屋产权证、土地使用权证过户到乙方名下及办证的所有费用。付款方式为乙方首付买房定金300000元，2011年9月14日支付270000元，甲方将房房交付乙方装修，乙方支付200000元，甲方办理房屋产权证、土地使用权证并过户至乙方名下后，乙方支付余款100000元。甲方必须在2012年12月31日前将乙方所购房屋的产权证、土地使用权证过户到乙方名下。合同签订后，如一方违约，则由违约方向对方支付买房合同总价款的50%赔偿金。合同签订后，帅红波依约先后向陈劭菊支付购房款共计770000元，但陈劭菊至今未能将房屋所有权证和土地使用权证过户至帅红波名下。一审法院认为，我国物权法已明确规定了物权设立、变更、转移、消灭的负担行为与处分行为的效力相区分的原则。作为原因行为的负担行为与作为结果行为的处分行为分别依不同的法律规范来调整，房屋买卖合同效力与物权的设立或变动依据不同的法律规范来确定。案涉房屋因未取得建设工程规划许可证，建造人陈劭菊无法办理物权登记,导致房屋所有权不能转移，但转让的房屋是否办理规划许可证不是导致合同无效的法定因素，并不影响房屋买卖合同的效力。帅红波与陈劭菊签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示。在合同签订前，陈劭菊已通过出让方式取得地号为[1-（8）-22-1]土地使用权，土地使用权证号为谷城国用（2008）第01-485号，且在房屋买卖合同中对此也明确载明；在合同履行过程中，陈劭菊又对该宗土地办理了分户手续，土地使用权证号为谷城国用（2014）第006019GB01003号；帅红波已依约定先后支付了770000元购房款，且已占有使用案涉房屋多年。该房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。由于陈劭菊建房时未取得建设工程规划许可证，目前办理不动产过户手续因存在客观障碍暂时无法履行，最终取决于行政审查的限制，届时帅红波可另行主张权利。基于案涉房屋买卖合同有效，陈劭菊未能依约为帅红波办理不动产过户手续，已构成违约，理应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，本案中双方明确约定违约金为房屋买卖合同总价款的50%，帅红波主张按已付房款的30%扣减应付购房尾款100000元计算违约金即131000元（770000×30%-100000），陈劭菊以违约金过高提出抗辩，结合上述法律规定，本院酌情将违约金调整为按购房合同总价款的15%计算即130500元（870000元×15%）。至于购房尾款100000元，因双方在房屋买卖合同中已明确约定，可待陈劭菊将将不动产权证过户至帅红波名下后，由帅红波向陈劭菊履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款规定，判决：一、陈劭菊于本判决生效之日起三日内支付帅红波逾期办证违约金130500元；二、驳回帅红波的其他诉讼请求。二审中，被上诉人帅红波提交了三组证据材料。第一组证据材料：谷城县城市规划管理局于2010年6月12日作出的《城乡规划违法建设告知函》、陈劭菊与皮富生于2010年11月21日签订的《建筑施工合同》，拟证明上诉人所提到的行政处罚行为与涉案房屋无关；第二组证据材料：赵荣坤所有的房屋不动产登记信息查询证明、建房许可证、宗地图、竣工规划条件核实情况（审批）表，上述材料记载赵荣坤的房屋与陈劭菊所有的涉案房屋相邻，赵荣坤所有的该幢房屋原系违章建筑，于2015年7月13日交纳罚款后，谷城县城市规划管理局于同年9月29日为其颁发了建房许可证，拟证明陈劭菊未按合同约定办理涉案房屋产权登记系其未交纳罚款所致，其应当承担违约责任；第三组证据材料：陈劭菊所有的涉案房屋的土地登记审批表、宗地图、国有土地使用权出让合同，拟证明陈劭菊于2008年12月取得涉案房屋的土地使用权。上诉人质证认为，上述几组证据材料的真实性不持异议，关联性均有异议。经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人帅红波二审提交的三组证据材料，涉及案件基本事实的认定，对上诉人陈劭菊是否存在违约事实具有补强证据的作用。本案中，陈劭菊于2008年通过出让方式取得涉案房屋的国有土地使用权，之后自建房屋进行出售。2011年6月其与被上诉人帅红波签订《房屋买卖合同书》，系双方自愿达成的真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。作为买房人，帅红波主要的合同义务是按照约定支付房屋价款；作为卖房人，陈劭菊主要的合同义务是按照约定交付质量合格、权属明晰的房屋。在案证据证明，帅红波已于2012年依约支付770000元房款给陈劭菊，已履行了己方的合同义务，而陈劭菊交付房屋后长达数年未将房屋产权证、土地使用权证过户到帅红波名下，致使帅红波无法取得涉案房屋的所有权，合法权益受到损害。陈劭菊提出帅红波对涉案房屋未取得建设工程规划许可证系明知，签订的《房屋买卖合同书》应属无效的上诉理由，本院认为，买房人是否知晓涉案房屋有无建设工程规划许可，不能导致房屋买卖合同无效；《中华人民共和国城乡规划法》第四十条有关建设单位申请办理建设规划许可证的规定，是行政机关在规范建筑领域内的管理性强制规定，该法第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。涉案房屋规划部门并未要求拆除，从帅红波二审提交的赵荣坤房屋办证情况看，陈劭菊补缴罚款后，可以取得相应的建设许可，本案房屋属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，不应以此认定买卖合同无效。陈劭菊逾期未办理涉案房屋的产权过户手续，构成违约，应当承担违约责任。一审判决按照合同约定，根据民事活动公平、诚实信用原则，认为合同约定的违约金过高，酌情调整违约金数额，按照购房合同总价款的15%计算符合法律规定，本院亦予以确认。综上所述，上诉人陈劭菊的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2920元，由陈劭菊负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二〇年九月一日书记员  车国玉