江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏02民终1726号 上诉人（原审原告）:无锡市西漳工贸有限公司，统一社会信用代码91320206703550930W，住所地无锡市惠山区。 法定代表人：堵维昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷元政，江苏神阙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵，江苏神阙律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：无锡华润万家生活超市有限公司，统一社会信用代码913202005810753X4，住所地。 法定代表人：张华文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张虎，江苏法舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈培嘉，江苏法舟（上海）律师事务所律师。 上诉人无锡市西漳工贸有限公司（以下简称工贸公司）与上诉人无锡华润万家生活超市有限公司（以下简称华润公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 工贸公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审关于空置期损失、免租期损失及改造费用损失的主张；一审和二审诉讼费用由华润公司承担。 事实和理由：1.一审判决认定空置期损失全部由出租人承担既不符合法理也不符合情理，应予以纠正。首先，案涉房屋截止目前仍未全部出租出去，工贸公司因华润公司单方解除合同导致的空置期损失已产生。其次，空置期损失可能存在一定的经营风险，但该风险不应全部由守约方承担。工贸公司虽然于2018年12月即发布了招租信息，但这是其为了防止损失扩大而采取的合理、必要的手段。因案涉房产周边道路进行改造施工，工期为731天，承租人在此期间解除合同，也加大了出租人再次出租的难度，且事实上目前尚有大量物业没有出租出去。再次，根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款规定，因承租人违约导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。 2.一审判决认定双方履行了2011年的《租赁合同》及《的补充协议》，属于事实认定错误。2011年的《租赁合同》是因双方履行2006年的《租赁合同》及《无锡西漳项目扩租三层的补充协议》中出租人承担了空调和电梯费用（以承租人应付租金相抵，且空调和电梯的安装费用完税票据均由承租人取得）后无法完税造成。三份合同中的租赁价格都是一样的，2011年的合同仅是用于完税使用，双方实际履行的是2006年的合同，《三方协议》以及《租赁合同终止通知函》也说明双方实际履行的是2006年的合同。 3.一审判决计算的免租期损失错误。一审判决书载明“实际租期自2008年11月1日至解除之日2019年3月14日，共计148.5个月”，实际应是124.5个月。2006年的合同中约定的租期是240个月，免租期是24个月，按照比例，华润公司只能享有12.45个月的免租期，应减少11.55个月的免租期，按照合同终止之日的租金标准即460464.93元/月，免租期损失应为5318369.9元。其在一审主张的免租期损失为5272323.45元，具体要求赔偿的金额以一审主张为准。 4.一审将房屋加固设计及施工费763000元认定为其确保房屋正常使用的维护费用，不计入损失，不符合事实和法律规定。该房屋加固设计及施工是为了满足华润公司经营超市的特殊需要（即增加人行坡道电梯所以必须对楼板新开电梯口，故需对新开电梯处的房屋进行加固）而支出，不属于房屋正常维护，更不能使房屋增值。因该加固只能用于超市使用，如下次承租方不是用于超市，则该改造必须拆除并需对房屋再次进行加固改造。同时，该费用也系双方在《无锡西漳项目扩租三层补充协议》中约定比例由工贸公司承担部分。工贸公司是基于20年租赁期限承担该笔费用，华润公司提前解除合同应当赔偿该笔损失。 5.一审判决对于空调安装及电梯费用损失基于引导当事人按照“绿色原则”，酌情认定其中50%的金额为工贸公司的损失与事实不符。如工贸公司之后继续出租给他人用于经营超市，那么工贸公司可以基于“绿色原则”尽量利用现有设备。但是因为工贸公司现在经营模式是主要经营“教育培训”，与原来经营内容完全不同，且要求更高，比如原来的空调系统就是“冷暖”，而现在则要求“冷暖+新风”，且现在也不需要人行坡道电梯，故工贸公司无法继续利用现有设备。一审判决基于“绿色原则”酌定赔偿工贸公司50%的损失不符合事实，应予以纠正。 针对工贸公司的上诉意见，华润公司答辩称：1.华润公司是依据法律以及合同赋予其的单方提前解除权解除合同，不构成违约，自然也不应承担赔偿责任。2.关于工贸公司上诉要求赔偿的损失：首先，工贸公司主张要求赔偿免租期损失没有法律依据，各地司法实践也基本没有支持该损失的。一审按照实际租赁期间与约定租赁期间的比例计算所谓的免租期损失，不符合商业实践。本案2011年的合同和2006年的合同都有履行，只是2011年的合同对2006年的合同部分条款作了调整和修正。双方实际的免租就是24个月，即2006年11月1日至2008年10月30日。2008年11月1日至2011年4月30日期间的租金是通过抵扣方式支付的。即使法院认定华润公司违约，免租期损失的计算标准也是应按照2006年11月至2008年10月期间的租金标准，而不是工贸公司主张的标准。其次，工贸公司主张的空置期损失也没有依据。从华润公司2018年3月15日向工贸公司发出租赁合同终止通知单至2019年3月5日租赁合同正式终止，工贸公司有1年时间可以寻找新的承租人。实际上在终止通知单发出前，华润公司就已向工贸公司口头表述过要终止合同的意思表示，工贸公司早已在寻找新的承租人。根据一审查明的事实，工贸公司最迟在2018年12月初就已发布招商广告。双方是在2018年12月26日签署了租赁物业移交确认书，就涉案物业进行了正式交接。交接后，工贸公司至少还有六个月时间能够寻找新的承租人。另华润公司在递交书面通知解除函后1年内，仍依约支付了租金。因此，工贸公司主张的空置费不能成立。再次，关于改造费损失，空调和电梯系统是大型商铺出租方必须提供的基本设施，对此在租赁合同第1.8条也有明确约定，双方在补充协议中对电梯及空调系统的费用承担也明确约定由工贸公司承担，先由华润公司垫付，然后通过逐期抵扣租金的方式完成。在华润公司抵扣完租金后，双方关于空调和电梯费用的权利义务已全部履行完毕，不存在赔偿损失及折算折旧问题。 华润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回西漳公司的全部诉讼请求。 事实和理由：1.一审对本案争议焦点即华润公司行使合同解除权是否构成违约存在事实认定及法律适用上的错误。（1）一审对《租赁合同》第11.2条以及第10.4条相结合后的理解存在错误，将《租赁合同》第10.4条的违约责任的理解错误地扩大适用到《租赁合同》第11.2条中双方对于因一方违约在先从而导致单方有权终止合同且因此而承担相应违约责任所作的明确和具体的约定情形之外。《租赁合同》第11.2条第1-3款都存在明确一方违约、另一方有权终止合同的情形，但惟独在第4款中没有明确相应行为是一方违约的行为，只约定了华润公司附条件提前终止合同的条件，更没有明确华润公司按照该条款提前终止合同构成违约及承担赔偿责任。一审忽视了约定上的差异，从而作出错误认定。（2）《租赁合同》第11.3条约定“如本合同因本条规定而终止，则终止方应无需再履行本合同项下的任何义务”。根据该条款，任何一方根据《租赁合同》第11条的约定终止合同，在合同终止后，终止方应当是在不存在任何违约的情况下才无需再履行本合同项下约定的义务，这样的理解才更符合公平原则。3.如按照一审判决观点，只要提前单方终止《租赁合同》，就构成违约，就要承担违约责任，那么《租赁合同》设置第11.2条第4款就无任何意义。从该条款内容来看，华润公司为享有提前终止合同的权利，并非毫无付出和义务承担，而是要承担自身巨大的权利让渡和利益牺牲。一是时间上华润公司必须连续亏损满两年才能行使解除权，这就是要保障工贸公司尽可能长的租金收益；二是华润公司在通知终止合同时要提前12个月，以此进一步弥补工贸公司的租金利益；三是在实际行使解除权时，华润公司也是秉持谨慎让利的原则，在租赁合同已履行过半、连续三年亏损超过千万、门店经营难以为继的情形下，才通知对方终止合同。事实上，自2018年3月15日华润公司当面递交工贸公司《租赁合同终止通知单》至2019年3月15日一年期间，华润公司仍根据约定按时足额支付了工贸公司租金4725584.44元及其他费用。 2.工贸公司配合华润公司完成提前终止通知后的相关手续且长达13个月期间无任何异议表示，应当视为双方就合同提前终止达成合意并完成了合同提前终止后的善后事务。 3.一审认定部分重要事实错误。一审认定“庭审中，双方确认工贸公司为涉案房屋支出安装空调系统5750000元、电梯费用2720076.8元……”事实时，上述空调系统、电梯均是华润公司自行采购、设计和安装，费用先由华润公司垫付，并以逐年抵扣租金形式，由工贸公司承担。一审法院在其后认定免租期损失时，认为2008年11月1日至2011年4月30日期间30个月为免租期、未支付租金，该事实认定错误。事实上2011年的《租赁合同》将双方免租期约定为54个月，即2006年11月1日至2011年4月30日，但2008年11月1日至2011年4月30日免租期内的租金是由华润公司先行垫付空调系统5750000元、电梯费用2720076.8元抵扣租金的形式完成的，并非是该免租期内未付租金。 4.一审判决华润公司赔偿工贸公司损失，没有事实和法律依据。（1）关于免租期损失。根据2006年的《租赁合同》，2008年11月1日至2011年5月1日期间合同租金为8523293.8元，该租金等于安装空调系统5750000元+电梯费用2720076.8元+53217元（扣减一楼建设面积租金每年17739元×5年），也就是说在2008年11月1日至2011年4月30日期间的30个月内，工贸公司不存在所谓的免租期损失。即使在2006年11月1日至2008年10月30日的免租期内，华润公司也不因依约解除合同而承担对方的所谓免租期损失。实践中，由于大型商铺大规模的装修或商业环境的培养，物业在交付后一段时间内，往往不能立即实现盈利，为分担该部分成本和风险，出租方往往在商业地产租赁中，给予承租方免租期。免租期是合同双方约定的条款，是双方基于各自立场充分考虑的结果，符合商业惯例，也符合双方预期，并非对出租人权利的让渡和损害。另外在考虑工贸公司提出的免租期损失时，也同时要考虑华润公司作为著名连锁品牌能给工贸公司自身带来的额外商业利益。（2）关于改造费。一审法院认定华润公司应赔偿安装空调系统及电梯费用的损失，存在错误。首先，空调系统、电梯设备等是大型商铺出租方必须提供的基本设施，并非是应华润公司要求额外添附。在一审判决前，工贸公司已将商铺绝大部分出租，这些设施设备目前登记在工贸公司名下正常运行。其次，“绿色原则”主要目的是解决环境保护与资源利用，与本案合同纠纷没有任何关联。最后，一审酌定认定其中50%为工贸公司的损失，是误用自由裁量权，未作适当说理。即使认定华润公司构成违约，要求华润公司承担改造费，也应考虑设备已使用11年间的自然磨损、后续被工贸公司的有效利用等，采用双方协商或评估鉴定的方式确定金额，而不是武断地以50%的金额作为工贸公司的损失。 针对华润公司的上诉意见，工贸公司答辩称： 1.针对华润公司的第1点上诉理由：首先，《租赁合同》第10.4条的规定系针对合同第十一条的所有条款，包括第11.2条第4款。其次，在合同一方当事人无过错的情形下，赋予合同另一方单方解除权，本就是一个不平等权利。该权利如不加以限制，会造成权利滥用。案涉合同中关于“经由甲方及国家认可的第三方权威机构确认”的条款正是对享有单方解除权一方权利行使的限制。华润公司选择的第三方机构显然未经过工贸公司的确认，违反合同约定。同时，根据一审双方的质证，华润公司在明知工贸公司联系方式的情形，通过EMS邮寄相关证明文件，却故意不写收件人的联系方式，导致工贸公司未收到该邮件，故华润公司未履行通知义务，合同系违法解除。再次，即使华润公司是按约解除，但案涉合同系华润公司提供的格式合同，对该条款理解有争议的应当作出对提供格式条款一方不利的解释，对涉及排除工贸公司追究华润公司违约责任的相关条款应当认定无效。《租赁合同》第10.4条中的“违约方”表述应做扩大的解释，即该“违约方”系相对“守约方”来作的表述，并不是特指违反合同约定解除合同。第10.4条在设计时本可以排除第11.2条第4款的适用，但却未排除，可见当时双方的意思表示就是即使华润公司依据该条款解除合同，也应当赔偿工贸公司的损失。最后，即使华润公司依约定解除，也并不免除其赔偿守约方损失的责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人要求赔偿损失于法有据。本案中，工贸公司主张的损失均系由于其为了案涉《租赁合同》已履行完毕的合同义务，现华润公司提前解除合同，华润公司的合同义务已不再履行，而工贸公司已履行完毕义务，无论从公平原则还是法律规定，均应当赔偿工贸公司的损失。 2.工贸公司对华润公司提前终止合同并不是无任何异议。华润公司向堵巍罡当面提交《租赁合同终止通知函》时，要求他确认合同解除，但堵巍罡并未确认。该通知函性质上属于预通知，内容明确要附财务审计报告，但工贸公司一直未收到审计报告，因此不能产生告知的效力。双方的合同解除是事实解除，并不能推定双方就合同终止达成合意，更不能推定双方完成合同终止后的善后事务以及工贸公司放弃要求华润公司赔偿损失的权利。 3.一审认定双方在庭审中确认空调系统及电梯费用等9515349.8元由工贸公司支出是正确的。关于免租期，工贸公司也认为一审法院认定错误。如法院认定双方实际履行的是2011年的合同，则会出现工贸公司不仅给予华润公司54个月免租期，还承担了空调系统、电梯费用的错误认定。 4.关于免租期损失。工贸公司依据合同约定并根据华润公司的特殊经营需求承担了巨额资金对本案租赁物进行了改造，并按照20年的租期给予其2年的免租期。工贸公司在20年租期内的义务已履行完毕，而华润公司因自身经营的原因，在实际租赁一半时间后即提出解约，给工贸公司造成巨大损失，故华润公司应就其提前解约行为给工贸公司造成的损失予以赔偿。本案华润公司实际支付租金124.5个月，应赔偿工贸公司免租期11.55个月租金损失，同时该损失计算应按照2019年的租金标准计算。关于改造费损失，案涉空调系统及电梯安装是根据华润公司经营的特殊需要以及为了履行20年合同租期的投入，现华润公司实际使用一半时间即终止合同，应当赔偿工贸公司损失。上述设施，工贸公司也无法继续利用，一审按照“绿色原则”处理不当。 工贸公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令华润公司支付提前解除合同给其造成的空置期损失2762789.58元（月租金460464.93元*6个月）、免租期损失5272323.45元（月租金460464.93元*12个月）；2.判令华润公司赔偿其对涉案房屋承担的改造费4759294.94元（以2008年10月1日至2019年3月15日租金差额计算的装修费、安装空调系统及电梯费用8930541.73元、涉案房屋加固设计及施工费用763000元、路面改造费用282273元，合计9975814.73元*114.5个月剩余租期/240个月约定租期）；3.判令华润公司承担印花税损失47202.29元（98939.3元*114.5个月剩余租期/240个月约定租期）；4.判令华润公司承担其给予的租赁期租金优惠损失2367115.74元（系租赁双方在商谈扩租第三层时给予的租金优惠3元/㎡，6287.16㎡*3元/㎡*125.5个月）；5.判令本案诉讼费、保全费由华润公司承担。 事实和理由：2006年1月27日，工贸公司与江苏华润万家超市有限公司（以下简称江苏华润）签订《租赁合同》一份，约定由江苏华润承租工贸公司所有的位于无锡市惠山区堰桥镇陆巷村（北环路以北凤翔路以东）物业一至二层及部分地下室，合同约定了物业移交日期、免租期、租金标准、工贸公司承担改造费用、支付方式、违约责任等内容。2006年9月6日，工贸公司与江苏华润又签订了《无锡西漳项目扩租三层的补充协议》，约定扩租第三层，并对《租赁合同》中关于物业移交日期、租金标准、工贸公司承担改造费用等内容作出重新约定。2011年，工贸公司与江苏华润、华润公司签订三方协议，约定江苏华润在上述两份合同中的权利义务整体转移给华润公司。2018年3月15日，江苏华润与华润公司联合给工贸公司发出了《租赁合同终止通知函》，告知因其连续两年经营亏损，根据《租赁合同》第11.2条约定，提前十二个月通知工贸公司通知期满后终止租赁合同。即上述两份合同于2019年3月15日提前终止，华润公司实际使用租期为10年5.5个月（不含两年免租期）。工贸公司认为，华润公司提前解除合同，给工贸公司造成了巨大的经济损失，根据《租赁合同》第10.4条约定“本合同根据第十一条的规定终止后，违约方应当赔偿另一方因其违约遭受的损失”，工贸公司有权要求华润公司赔偿损失，包括其为江苏华润和华润公司租赁需求对租赁房屋的改造费用、空置期费用、免租期损失、租金优惠损失等。 华润公司一审辩称：华润公司根据《租赁合同》第11.2条约定享有合同的单方解除权，在其两年经营亏损的情形下，其已经明确告知工贸公司其连年亏损的情形，工贸公司对这一事实也是知晓的，在双方沟通无果的情况下，华润公司根据《租赁合同》第11.2条约定按约向工贸公司发出了《租赁合同终止通知函》及《审计报告》，也当面将《租赁合同终止通知函》交付给了工贸公司的项目负责人堵巍罡，堵巍罡在函上签字确认。华润公司已依约解除了租赁合同，工贸公司对合同解除的事实也予以确认，华润公司不存在违约情形，因此不承担华润公司主张的违约产生的相应赔偿。《租赁合同》第11.2条第（4）款，在合同上下文并无明确约定为违约情形及约定赔偿，该条款为特殊约定，系双方平等协商后及各自对风险预估下，为承租方设定一个合理的单方解除合同的条件，条款本意即不依条件解除为违约，依条件解除就不违约。综上，华润公司的提前解约不是违约行为，请求驳回工贸公司的全部诉讼请求。 一审法院经审理认定事实如下： 2006年1月27日，甲方出租方工贸公司和乙方承租方江苏华润签订了《租赁合同》，约定甲方出租给乙方建筑物，包含地下层、一层部分和二层，一层面积6250㎡、二层面积6300㎡、地下层500㎡，租赁期限自购物中心开业起20个租约年。租赁物业移交日为2006年7月1日，自移交日起至购物中心开业日止的期间为装修期，装修期内乙方将对租赁物业进行设备安装等工作；自物业移交之日起24个月的期限为免租期；乙方将自免租期结束后的第一天起支付租金。具体租金如下：地下部分0元；地上部分租金2008年7月1日至2011年6月30日，每月每平米18元；2011年7月1日至2014年6月30日，每月每平米21元；2014年7月1日至2017年6月30日，每月每平米24元；2017年7月1日至2020年6月30日，每月每平米27元；2020年7月1日至2023年6月30日，每月每平米30元；2023年7月1日至2026年6月30日，每月每平米33元；2026年7月1日至2027年6月30日，每月每平米36元。乙方每季支付一次租金，每季首月15日前向甲方支付当季租金。从合同签订之日起15个工作日，乙方在收到甲方等额的银行保函时支付100万元作为合同履约订金。甲方同意乙方可将本合同项下的全部权利和义务转让给任何乙方的关联方，包括但不限于乙方的子公司、乙方的母公司、乙方的母公司下属的子公司及其子公司的控股公司等任何与乙方或其母公司有直接或间接的股权关系的公司等内容。合同由双方盖章，甲方签署人由堵巍罡签字。 《租赁合同》第十条违约责任第10.3条约定：除合同另有规定外，如一方不履行本合同项下及附件中规定的义务或违反本合同项下及附件中的规定，应当赔偿另一方因此所遭受的损失；第10.4条约定：本合同根据第十一条的规定终止后，违约方应当赔偿另一方因其违约所遭受的损失。 《租赁合同》第十一条合同终止第11.2条约定：单方有权终止本合同的情况，除本合同另有规定外，（4）如乙方连续2年经营亏损，并经由甲方及国家认可的第三方权威机构确认后，从租赁期限的第三年起，乙方应有权提前12个月书面通知甲方终止本合同（通知应按照本合同第12.3条的规定进行）；通知期满，本合同即告终止。第11.3条约定：合同终止后的效力，（1）如本合同因本条规定而终止，则终止方应无需再履行本合同项下的任何义务；（2）本合同终止时，甲方应全额返还乙方已支付给甲方租金余额和其他费用余额。 2006年9月6日，双方签订《无锡西漳项目扩租三层的补充协议》，约定乙方扩大经营面积，增加租赁物业第三层，面积6300㎡，新增区域的租赁期限与原合同一致；原合同区域与新增区域的移交日均变更为2006年10月1日，新增区域的免租期与原合同一致。具体租金如下：地下部分0元；地上部分租金（一、二层）2008年10月1日至2011年9月30日，每月每平米18元；2011年10月1日至2014年9月30日，每月每平米21元；2014年10月1日至2017年9月30日，每月每平米24元；2017年10月1日至2020年9月30日，每月每平米27元；2020年10月1日至2023年9月30日，每月每平米30元；2023年10月1日至2026年9月30日，每月每平米33元；2026年10月1日至2028年9月30日，每月每平米36元。新增部分租金2008年10月1日至2011年9月30日，每月每平米9元；2011年10月1日至2014年9月30日，每月每平米12元；2014年10月1日至2017年9月30日，每月每平米15元；2017年10月1日至2020年9月30日，每月每平米19.5元；2020年10月1日至2023年9月30日，每月每平米22.5元；2023年10月1日至2026年9月30日，每月每平米25.5元；2026年10月1日至2028年9月30日，每月每平米28.5元。新增租赁区域的交付标准，消防系统、货梯由甲方按照约定标准完成，并承担费用；自动人行坡道由乙方负责结构改造、购置、安装，总费用甲方承担250万元，包括1-3层总的自动人行坡道梯，其中设备购置、安装费用预计200万元，结构改造的施工费预计50万元，以上费用先由乙方垫支，从乙方正式向甲方支付租金时，逐期抵扣，直至抵扣完毕；空调机通风排烟系统乙方自行设计、购置、安装空调系统，甲方承担等内容。合同由双方盖章，甲方签署人由堵巍罡签字。 一审另查明：2011年，甲方工贸公司和乙方江苏华润曾另签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋一层至三层及部分地下室出租给乙方开设商场，面积为18800.69㎡，其中一层为6279.04㎡，二层为6234.49㎡，三层为6287.16㎡。租赁期限为起租日后20年：2008年11月1日至2028年10月31日。租赁区域移交日为2006年11月1日。根据物业周边商业发展情况，甲方给予乙方商场装修、市场培育等免收租金期限为54个月，即自移交日起54个月乙方免交租金。免租期满开始交租金日，双方确定2011年5月1日为正式起租日。约定租金为，地下部分免交租金，地上1-3层租金为：2011年5月1日至2011年10月31日，期间租金为1622513.48元；2011年11月1日至2014年10月31日，年租金4058760.60元；2014年11月1日至2017年10月31日，年租金4735585.44元；2017年11月1日至2020年10月31日，年租金5525579.16元；2020年11月1日至2023年10月31日，年租金6202404.00元；2023年11月1日至2026年10月31日，年租金6879228.84元；2026年11月1日至2028年10月31日，年租金7556063.68元。本合同签订时，乙方需向甲方支付定金1000000元。乙方应每季支付一次租金，每季首月15日前向甲方支付当季租金等内容。合同由双方盖章，未签署日期。 双方还签订《的补充协议》，载明双方于2011年签署了《租赁合同》，是对原始合同个别条款的修订，即对租赁物业的交付日、起租日、免租期、租金等都做了具体修订，已经修订的条款按新修订的合同执行，未作修订的条款按原合同执行。由于甲方门厅需扩大，17-18轴间华润万家原租赁部分向北退4.5米，此变更仅限于一楼，乙方的租赁面积由此减少40.5㎡，现双方协商确定乙方按每天每平米1.2元价格计算扣减应付己方的租金，计算日期从2008年11月1日起算，即从2008年11月1日起，每年乙方付甲方租金时扣减租金17739元。合同由双方盖章，未签署日期。工贸公司陈述应为其合同上加盖的地税局印章内签署日期2011年8月15日。 2011年，甲方工贸公司、乙方江苏华润、丙方华润公司签订《三方协议》，约定甲乙双方签订的《房屋租赁合同》，乙方承租甲方位于无锡市惠山区堰桥镇陆巷村北环路以北凤翔路以东物业一至三层，面积为18800.69平米，现三方协商一致，自2011年11月1日起，将上述合同中的乙方的权利义务整体转移给丙方，丙方取代乙方成为承租人。合同由三方盖章，未签署日期。 2016年，华润公司出具《房屋租金支付方式变更函》给工贸公司，载明根据集团公司审计要求，自即日起租金支付均调整为按月度支付，华润公司于每个自然月的1日前支付当月租金，贵方提前10天提供足额发票。签署日期为2016年8月8日。工贸公司在《回执》上盖章，载明同意自2016年11月起租金按月支付，华润公司于每个自然月的1日前支付当月租金，乙方提前10天提供足额发票。 又查明：自2011年8月至2019年2月，华润公司实际支付自2011年5月1日至2019年3月租金35479049.94元。其中自2011年5月1日起至2016年10月31日的租金按季度支付；自2016年11月至2019年3月的租金按月支付；支付金额及期限与2011年《租赁合同》《的补充协议》及《房屋租金支付方式变更函》的约定相符。工贸公司曾于2011年8月一次性支付印花税98939.3元。 又查明：2006年9月至12月，工贸公司为涉案房屋进行加固改造工程，向施工方支付设计费用150000元和改造费用613000元。 另，2015年9月至10月，工贸公司对涉案房屋室外道路进行维修，并于2018年7月委托江苏普信工程项目管理有限公司对道路维修进行结算审核，2019年1月，该公司出具结算审核报告及工程结算审定单，审定价为282273元，工贸公司向施工方支付了该款。 又查明：经华润公司申请，无锡华夏中诚会计师事务所（以下简称华夏中诚所）于2018年3月15日出具华夏中诚专审字（2018）057号《审计报告》，载明经审计后，无锡华润万家生活超市有限公司西漳店2015-2017年度的经营收入总额为185708371.83元，经营支出总额为2246158137.29元，经营收支净额为-38907465.46元，附表为： 项目 2015年 2016年 2017年 合计 收入总额 62366266.71 64643117.43 58698987.69 185708371.83 支出总额 73742704.76 78199748.74 72673383.79 224615837.29 收支净损益 -11376438.05 -13556631.31 -13974396.10 -38907465.46    又查明：2018年3月15日，江苏华润和华润公司共同向工贸公司出具《租赁合同终止通知函》，载明双方于2006年1月签订的租赁合同及补充协议，自2007年1月17日开业以来已连续多年亏损，亏损巨大，按照合同第11.2（4）条约定，十二个月的通知期满，本合同即告终止，华润公司已按要求委托华夏中诚所进行了财务审计，报告随后送达；2015年1月1日至2017年12月31日期间，每个年度亏损额均超1000万元，因此致函，提请终止租赁合同，双方就合同终止及物业移交事宜进行沟通确认，以减少损失。华润公司工作人员于2018年3月15日将该函交给堵巍罡签名。 另，江苏华润提交的EMS特快专递留存联显示其于2018年3月27日将《租赁合同终止通知函》和《审计报告》邮寄给堵巍罡，邮寄地址为无锡市惠山区惠山大道88号明都大厦25楼。邮件查单显示，该邮件于2018年3月29日妥投，他人收同事。 又查明：甲方工贸公司与乙方华润公司曾签订《租赁物业移交确认书》，载明2018年12月26日乙方向甲方移交租赁物业，物业移交时，甲方代乙方支付水电费10500元，乙方代甲方租户垫付水电费49718元，甲方应于物业移交后15日内向乙方支付水电费39218元（或自应付租金中扣除）。 另，无锡市惠山区市场监督管理局的《特种设备使用单位过户信息登记表》显示，工贸公司为江苏华润进场所准备的特种设备电梯，已经移交给工贸公司使用。 又查明：网络招商网页显示，工贸公司曾于2018年12月11日就涉案房屋发布招租信息。 再查明：工贸公司就涉案房屋具有集体土地使用权租赁权证书及房屋所有权证。 庭审中，双方确认工贸公司为涉案房屋支出安装空调系统5750000元、电梯费用2720076.8元、房屋加固设计及施工763000元、路面改造282273元，合计9515349.8元。 以上事实，由工贸公司提供的2006年租赁合同及补充协议、三方协议、租赁合同终止通知函、租金发票及支付凭证、印花税完税凭证、加固设计改造费用合同及支付凭证、道路改造费用审计报告及发票、土地使用权证、房屋所有权证、2011年租赁合同，由华润公司提供的租赁合同终止通知函及邮寄凭证及查单、审计报告、租赁物业移交确认书、租金发票及支付凭证、2011年租赁合同及补充协议、特种设备使用单位过户信息登记表、工贸公司招商网页、租金支付方式变更函及回执，及当事人陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为：本案工贸公司和华润公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，法院予以确认。经合同相对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，本案中原租赁合同承租方江苏华润经工贸公司同意，将其在租赁合同中的权利义务一并转让给华润公司，于法并无不合，法院予以确认。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中2006年《租赁合同》第11.2条第（4）款的内容为承租方的单方解除权约定，约定承租方在条件成就时有权单方解除合同。但根据合同第10.4条的通常理解，合同根据第11.2条的约定解除后，并不当然免除违约方需承担违约责任的法律义务。因第11.2条第（4）款约定的导致合同终止的原因为承租方的单方原因，即因承租方的单方原因导致不继续履行合同，符合合同法规定之违约特征，即承租方基于第11.2条第（4）款的约定行使单方解除权致合同解除后，并不免除其承担因违约不继续履行合同产生的相应违约责任。本案中华润公司委托第三方会计师事务所进行审计确认其连续两年经营亏损，但华润公司因自身经营亏损为由主张解除合同，工贸公司对此解除原因并无过错，故华润公司应当为其违约给工贸公司造成损失进行赔偿。 对于工贸公司主张的提前解除合同造成的自2019年3月15日至9月15日的空置期损失2762789.58元，法院认为，双方在第11.2条第（4）款中约定了承租方提前十二个月书面通知出租方终止合同，华润公司于2018年3月15日将《租赁合同终止通知函》交给工贸公司的工作人员，函中明确载明基于合同第11.2条第（4）款解除合同，在12个月的通知期满，合同即解除，即通知合同于2019年3月14日解除；收到通知函后，工贸公司并未提出异议，并已经于2018年12月发布了招租信息，而华润公司在发出通知函后继续交纳租金至2019年3月14日，故法院认为，工贸公司已经提前一年知晓解除合同，并已经在合同解除日之前三个多月发布招租信息，其虽陈述至一审辩论终结前尚未出租涉案房屋，但不排除系正常的经营风险，并不能直接推定为因合同解除导致必然产生之损失，故对于工贸公司另行主张自2019年3月15日至9月15日的空置期损失，法院不予支持。对于工贸公司主张的免租期租金损失，法院认为，从履行的租金交纳时间及金额，双方履行了2011年《租赁合同》《的补充协议》约定内容，租赁期限为起租日后20年即2008年11月1日至2028年10月31日，租期共计240个月，免租期从2008年11月1日至2011年4月30日，共计30个月；而实际租期自2008年11月1日至解除之日2019年3月14日，共计148.5个月；本案双方并无其他对于该免租期原因的特殊约定，按照双方在2011年《租赁合同》中的约定内容的通常理解为双方在约定长期合作前提下出租方的让利，故因承租方原因导致提前解除合同，出租方主张免租期租金损失符合常理，但期限应当按照实际租赁时间与约定租赁时间比例计算为缩短免租期，经计算给予18.5个月免租期较为合理，即酌情减少11.5个月免租期，即应由华润公司赔偿工贸公司自2010年5月15日至2011年4月30日（在2011年约定北退面积之前）的租金损失为宜，因2011年《租赁合同》和《的补充协议》对该期间约定为免租，故该免租期的租金损失标准按照2006年《租赁合同》《无锡西漳项目扩租三层的补充协议》约定的该期间租金标准计算，为一、二层每月每平米18月，三层每月每平米9元，按照面积计算共计租金为281827.98元/月，计免租期租金损失为3241021.77元。对于工贸公司主张的自2008年10月1日至2019年3月15日的以租金差额计算的装修费损失8930541.73元，主张计入损失由华润公司赔偿无事实及法律依据，法院不予支持；主张的房屋加固设计及施工费763000元、路面改造费282273元，双方无相关约定，通常理解系出租方为履行租赁合同之确保交付房屋符合正常使用要求的维护费用，在双方解除合同之后仍为工贸公司所有的涉案房屋的增值部分，且除当事人另有约定外，出租人应当履行租赁物的维修义务，故工贸公司主张计入损失由华润公司赔偿无事实及法律依据，法院不予支持。主张的安装空调系统及电梯费用损失，双方在合同中约定由华润公司改造设计，费用由工贸公司承担，虽然在双方解除合同之后相关设施设备也留存在涉案房屋内为涉案房屋的增值部分，但并不必然能被继续完全充分直接使用，而至一审辩论终结前工贸公司尚未出租涉案房屋，但如判决其在产生该项损失后再次起诉不仅增加当事人的诉累，且将不利于引导当事人基于“绿色原则”更大可能地充分继续利用现有设备，故在也按照实际租赁时间与约定租赁时间比例计算差额后，酌情认定其中50%的金额为工贸公司方损失，共计2620430.01元由华润公司予以赔偿。工贸公司在庭审结束后撤回对印花税损失47202.29元的诉讼请求。工贸公司主张的在扩租第三层时给予的租金优惠损失2367115.74元，无事实及法律依据，法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十条之规定，判决：一、华润公司应于判决生效后10日内赔偿工贸公司免租期租金损失3241021.77元。二、华润公司应判决生效后10日内赔偿工贸公司改造费损失2620430.01元。三、驳回工贸公司其他部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112665元，由工贸公司负担69243.85元，由华润公司负担43421.15元。 二审中，双方对一审已查明的事实表示无异议，本院对一审已查明的事实予以确认。 二审中，双方均确认涉及安装空调系统及电梯的费用是先由华润公司支付，再以抵扣2008年11月至2011年4月期间的租金的形式转由工贸公司承担该费用。另双方均确认实际的免租期是24个月，只是工贸公司主张根据2006年的合同约定免租期应为2006年7月1日至2008年6月30日，华润公司则表示根据2011年的合同约定免租期应为2006年11月1日至2008年10月30日，2011年合同中约定的54个月免租期，实际真正意义上的免租期只有24个月，另外30个月的租金是以安装空调系统和电梯的费用抵扣的。 关于目前涉案房屋已对外出租情况，工贸公司向法院提供的统计表显示目前已对外出租面积8068.22平方米，涉及二十余商户，承租面积最大的商户为全惠隆超市，涉及面积3800余平方米，主要租赁面积在二层，工贸公司表示该超市是于2019年10月18日才开始试营业。另本院在审理中也组织双方对现场进行勘察。经勘察，涉案租赁物目前确实仍有不少面积尚未出租出去，另原先的5部电梯仍在现场，其中一至二层的2部坡道电梯仍在使用，二至三层的3部坡道电梯停用，楼顶空调外机系案涉合同解除后重新安装的。对该现场勘察情况，华润公司表示其将5部电梯移交给工贸公司时，电梯都可正常使用，且电梯也是终身维保的，目前三部电梯停用主要是三层大部分未出租出去，另外，楼顶看到的空调外机确实是新装的，但是内部空调管道应该还是用的原有的。工贸公司则表示3部电梯停用并非是因为三层大部分尚未出租出去，而是三层主要准备给教培机构使用，目前已入驻两家教培机构，使用人行坡道电梯只会增加儿童风险，其也曾想拆除该3部电梯，但因拆除费用很大，所以暂未拆除，空调系统已全部拆除。另工贸公司还提供了电梯检验单位出具的电梯运行改善检验报告及改善方案，以证明目前在用的电梯存在诸多问题，当时每部电梯的安装费用仅40余万元，但现在维修的报价已高达15万元，已接近报废年限。华润公司表示对该证据的真实性无法确认。 以上事实，有统计表、现场勘查笔录、检验报告及改善方案报告、当事人陈述等证据在卷佐证。 本案二审争议焦点为：一、华润公司依据《租赁合同》第11.2条第4款解除合同是否需要承担违约赔偿责任；二、如需承担违约责任，工贸公司因华润公司违约造成的损失应如何认定。 关于争议焦点一，本院认为：关于违约责任、合同终止问题，在2006年的《租赁合同》中进行了明确约定。从合同第11.2条第4款的约定来看，该条款赋予了承租人在自身存在特定情形下可单方解除合同，但该情形实质还是属于承租人自身的原因，与出租人并无关联，承租人因该原因最终未能履行租赁合同，仍属于违约。因我国合同法中并未赋予违约方享有法定解除权，故该条款实际是通过约定的形式给予了违约方合同解除权，但并不代表违约方无需承担合同解除后的违约赔偿责任。双方在合同第10.4条明确约定“本合同根据第十一条的规定终止后，违约方应当赔偿另一方因其违约所遭受的损失”。《中华人民共和国合同法》第九十七条也规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，此处的合同解除并未排除按照约定解除的情形。双方在合同第11.2条第4款中也未明确约定依此情形终止合同，华润公司无需承担赔偿责任。可见，即使华润公司是根据合同第11.2条第4款的约定解除条件行使合同解除权，其作为违约方仍应赔偿守约方因其违约所造成的损失。合同第11.3条第1款虽约定“如本合同因本条规定而终止，则终止方应无需再履行本合同项下的任何义务”，但结合前后条款的内容以及法律规定来看，该条款应仅是指合同不再履行，不代表违约责任也无需承担。另工贸公司虽在之后与华润公司办理了合同解除手续，进行了租赁物的移交，但目前并无证据证明工贸公司明确放弃向华润公司主张违约责任，故并不能以此认定双方已就合同解除后的全部事宜处理完毕，华润公司无需再承担违约责任。综上，一审认定华润公司在本案中需对因其违约给工贸公司造成的损失予以赔偿并无不当。 关于争议焦点二，本院认为： 首先，关于空置期损失。因承租人违约导致租赁合同解除的，基于出租人另行招租一般确实会存在一定的周期，故法院会支持出租人关于承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失的主张，但该期限一般最长也不超过6个月。本案中,华润公司实际早在2018年3月15日就已将《租赁合同终止通知函》交给了工贸公司工作人员，函中也明确是基于合同第11.2条第4款来解除合同，双方于2018年12月26日办理了租赁物移交手续，涉案合同最终是于2019年3月14日解除，华润公司租金也交纳至该日，可见华润公司虽存在违约情形，但已给予了工贸公司较为充足的另行招租的期限，工贸公司目前再主张2019年3月15日至9月15日的空置期损失不应支持。 其次，关于免租期损失。本案中，工贸公司与江苏华润在2006年的《租赁合同》之后又签订了2011年的《租赁合同》，对原来的合同中交付日、租赁期限等部分条款进行修订，且双方之后的补充协议明确已修订的条款按新修订的合同执行。因此，本案对交付日、租赁期限等的认定应结合2011年的《租赁合同》进行。另2011年的租赁合同中虽约定免租期为54个月，但双方均明确实际免租期只有24个月，2008年11月1日至2011年4月30日共30个月的租金是通过费用抵扣形式进行的交纳，并未免租，故结合2011年的《租赁合同》中明确租赁物移交日为2006年11月1日，本案的免租期应为2006年11月1日至2008年10月30日。本案双方约定的应付租金的租期实际是20年，而华润公司实际支付租金的租期为2008年11月1日至2019年3月14日（共计124.5个月），此后合同即解除不再履行。考虑工贸公司当时给予24个月的免租期对应的系华润公司约定租赁20年，其可获得20年的租金收益，而目前华润公司因自身原因提前解除合同，实际仅支付了124.5个月的租金，按照公平原则，一审按实际租赁时间与约定租赁时间比例缩短免租期亦属合理。结合目前认定的免租期及租期情况，同比例应酌情减少11.55个月免租期，一审虽然对实际的免租期时间及实际租期计算上有误，但最终酌情认定减少的免租期11.5个月与目前计算亦相当，故对该部分二审不再予以调整。对于免租期租金损失，因本案免租期是2006年11月1日至2008年10月30日，故在确定损失时应按照当时相近的租金标准确定，工贸公司主张按照租赁合同解除时的2019年的租金标准确定，依据不足，本院不予采纳。参照2006年《租赁合同》《无锡西漳项目扩租三层的补充协议》约定2008年7月期间及2008年10月期间的地上部分租金计算标准，一审对免租期损失按照一二层每月每平方米18元，三层每月每平方米9元计算较为合理，据此一审认定免租期损失为3241021.77元并无不当。 再次，关于房屋加固设计及施工费、路面改造费：双方在合同中对上述费用的处理并无明确约定，而工贸公司为房屋进行加固属于对自身房屋的添附，该部分价值在合同解除后仍然存在，路面改造费是在租赁期间工贸公司对室外道路进行维修而产生的费用，而其作为出租人本身即应履行租赁物维修义务，同时该部分价值亦不因合同解除而丧失，故其要求华润公司承担该两部分费用依据不足。 最后，关于安装空调系统费用及电梯费用。该部分费用根据合同约定是由华润公司改造设计，费用由工贸公司承担，可见案涉的空调系统和电梯是专为华润公司租赁使用而提供。鉴于该部分费用属于工贸公司为华润公司特殊的经营要求而支出，且系针对20年的租赁合同预期，现华润公司单方提前解除合同，如该空调系统和电梯后续无再利用价值，则华润公司应承担工贸公司的损失。因上述费用结合合同约定，如华润公司按约租满20年，则应全部是工贸公司承担。现华润公司虽未租满20年，但实际租赁时间也已达到124.5个月，故在认定工贸公司损失时首先要考虑扣除该部分设备已被分摊使用的价值。工贸公司目前在计算该部分损失时，实际是按照114.5个月剩余租期占约定的240个月租期的比例进行的主张，即已考虑了费用在租期内的分摊问题，该费用分摊比例亦属合理，可予采纳。另经现场勘查，空调外机目前已确实进行了更换，可见原有的空调系统无法被后续使用，故就空调系统的费用，考虑实际租赁期间的费用分摊情况，结合工贸公司的主张，本院酌定华润公司应赔偿2742750元(5750000元×114.5/240)。对于电梯费用，根据现场勘查，目前仍有2部电梯在利用，且工贸公司后续租赁的商户中仍有在二层经营超市的商户，故该2部电梯仍有利用价值，不应在本案中计算为工贸公司的损失。即使该2部电梯目前存在工贸公司主张的问题，需要检修维护，但因该设备本身已被作为工贸公司提供的设施，维护费用本身即应由其承担。对于另外3部电梯因从合同解除至今一直处于停用状态，工贸公司也表示其三层目前已招租商户及即将招租商户性质与之前已不相同，无法利用该人行坡道电梯，故该部分可考虑作为工贸公司的损失计算，据此，本院酌定华润公司赔偿工贸公司电梯费用损失778485.98元（2720076.8元×114.5/240×3/5）。综上，华润公司需赔偿工贸公司安装空调系统费用及电梯费用损失3521235.98元。一审对该部分的费用损失的计算认定不当，应改判。 综上，华润公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。工贸公司的上诉请求部分成立，二审对涉及改造费的损失予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初2599号民事判决第一项； 二、撤销无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初2599号民事判决第二、三项； 三、无锡华润万家生活超市有限公司应于本判决生效后赔偿无锡市西漳工贸有限公司改造费损失3521235.98元； 四、驳回无锡市西漳工贸有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费112665元（工贸公司预交），由工贸公司负担62416元，由华润公司负担50249元；二审案件受理费112665元（工贸公司预交69243.85元、华润公司预交43421.15元），由工贸公司负担62416元，由华润公司负担50249元。因双方同意自行交接诉讼费用，华润公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付工贸公司57076.85元。 本判决为终审判决。 审判长  王静静 审判员  潘晓峰 审判员  仓 勇 二〇二〇年九月二十九日  书记员  蒋 懿 本案援引法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。