贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13595号 原告郑宜君，男，1969年9月27日出生，汉族，现住贵州省毕节市。 原告闻艳，女，1971年6月26日出生，汉族，现住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人曹太原（特别授权）、徐若叶（一般授权），系贵州四立律师事务所律师。 被告毕节市三江房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元G层，统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人路芳成，该公司董事长。 委托诉讼代理人幸运（特别授权）、张永超（一般授权），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告郑宜君、闻艳与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（简称“三江房开发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告委托诉讼代理人曹太原、徐若叶及被告三江房开发公司委托诉讼代理人幸运、张永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑宜君、闻艳向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即办理商品房转移登记的有关文书交由登记机关备案；二、判令被告五日内支付原告逾期办证违约金113845.36元，暂计至2020年8月3日为35,365.14元，（金额以原告已付房款346245.00元为基数，按日0.3‰计算，从2017年8月5日起计算至办理商品房不动产登记的有关文书并交付原告止）。判决作出后的违约金按上述公式另行主张；三、被告返还原告闭路电视入户费人民币3360,00利息（以3360.00元为基数，从从2012年5月27日起计算至本息支付完毕止）。四、本案诉讼费由被告承担。 经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告郑宜君于2012年5月27日与被告三江房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告三江房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号3-401，建筑面积139.75平方米，总价364245.00元，双方签订格式合同，合同第三章第七条第2款均约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2013年12月31日前向原告郑宜君交付商品房。第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于2015年7月26日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付0.03%的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部房款以及办证所需的税费。被告于2015年2月7日向原告交付商品房，至今，出卖人仍取得办理涉案房屋初始登记。 另查明：被告三江房开公另向原告收取了燃气入户费2,500.00元、闭路电视入户费330.00元、电开户费530.00元，共计人民币3360.00元。 对上述没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同第二十二条三（一）约定的期限2015年7月26日前，如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金的起止时间，原则上应从双方约定交付日期之次日2015年7月27日计算至办理商品房转移登记的有关文书向登记机关备案并告之原告之日止。原告主张从2017年8月5日起计算，系原告在法律规定的范围内处分其诉讼权利，本院从其自愿。 原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告三江房开发公司司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告郑宜君、闻艳的闭路电视入户费等共计人民币3360.00元建设安装费用，无事实及法律依据，应予退还。原告关于支付利息的诉请，未证明有合同约定，本院不予支持。 关于原告主张被告交付涉案商品房不动产权证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。 被告在本案中对三通费提出诉讼时效的抗辩主张。三通费的收取无法律依据，原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效的限制。 关于违约金的计算标准问题，合同约定按日0.03%利率折合年利率为10.8%过高持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案，违约金可以按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式为：以原告已付购房款364245.00元为基数，从2017年8月5日至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告郑宜君、闻艳违约金；计算方式从2017年8月5日至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑宜君、闻艳闭路电视入户费人民币3360.00元； 驳回原告郑宜君、闻艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1331.00元由原告郑宜君、闻艳负担602.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担担729.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二〇年九月一日 书记员  朱流洋