吉林省洮南市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0881民初1365号原告：金某，男，1980年3月19日生，汉族，洮南市人，现住洮南市。委托诉讼代理人：郝某，系吉林金辉律师事务所律师。被告：敖某，男，1979年5月1日生，汉族，洮南市人，住洮南市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨某，系吉林杨某律师事务所律师。原告金某与被告敖某确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告金某及其委托诉讼代理人、被告敖某的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。金某向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告金某与被告敖某于2014年3月20日签订的《宅基地买卖合同书》无效；二、判令被告敖某立即返还原告金某宅基地款人民币88,000.00元；三、判令被告敖某赔偿原告金某因房屋拆除所造成的损失人民币59,523.33元；四、判令被告赔偿原告因建造房屋受到洮南市国土资源局行政处罚决定的罚款8841.66元及申请执行费99.33元。事实与理由：原告金某于2014年3月20日与被告敖某签订《宅基地买卖合同书》一份，约定被告敖某将位于洮南市××乡北宅基地1200平方米转卖给原告金某，转让价款88,000.00元，被告将该处宅基地转让给原告后，原告在上面建设了房屋，2015年7月8日洮南市国土资源局因未经批准占用耕地建房并圈占院落对原告金某进行了行政处罚，责令原告：1、退还占用耕地，自行拆除在非法占用的耕地上的新建建筑物和其他设施，恢复耕地原貌。2、缴纳罚款26,525.00元。原告认为：被告与其签订《宅基地买卖合同书》时未告知该宅基地系耕地，致使原告遭到行政处罚，因被告转让给原告的土地实为耕地，违反了法律的强制性规定，因此双方买卖合同无效，被告应当返还原告购地款，另原告在土地上建筑房屋花费人民币178,570元，被告应当予以部分赔偿。据此，诉至人民法院，望判如所请。敖某辩称，一、原被告之间所签订的宅基地买卖合同书，事实上，是宅基地所用全转让合同，当时原告称自己的户口已经迁址长龙村，同村同屯村民之间转让宅基地所用权的行为不受法律限制，该转让行为合法有效。二、原告在诉状中自认，其受让案涉宅基地所用权自行建房，没有经过有关部门的审批。三、原告在诉状中自认，2015年洮南市国土资源局对其施以行政处罚，原因是本人未经批准，占用耕地建房并圈占院落。该事实说明，被处罚的根本原因是未经批准建房于原告向其转让宅基地所用权没有内在必然联系。四、长龙村在当时给八户村民划订了宅基地使用权，建房的不只原告一人，经过审批的建房仍然在正常使用，且没有受到行政处罚。足以证明原告因自身过错导致被处罚。应责任自负。根据原告的诉称及被告的答辩，本院归纳争议焦点：一、原告与被告于2014年3月20日签订的宅基地买卖合同是否有效；二、被告是否应返还原告宅基地转让款88,000.00元。三、被告是否应赔偿原告因房屋拆除造成的损失人民币59,523.00元及“罚金8841.66元及执行费99.33元”。为证明自己的主张，原告向本院出示以下证据：一、原被告之间签订的宅基地买卖合同书一份，收据一份，证明被告向原告出售的是以宅基地土地的名义向原告出售，约定价款为88,000.00元。并且原告已向被告支付了88,000.00元价款。被告敖某发表质证意见，对真实性没有异议，但说明的是所谓的宅基地买卖合同书就是宅基地使用权转让，并且合同中约定以后建房等一切事情都与被告无关。二、户口本一枚，结婚证一枚，证明原告在签署合同时候已是长龙村前五家子屯村民，并且原告与陶艳系夫妻关系。被告敖某发表质证意见，对户口本及结婚证的书面真实性没有异议，对证明问题没有异议。三、合同书一份，收据两枚，证明原告在购买宅基地后建房花费租用车辆费用4000.00元，购买沙土费用18,000.00元，房屋造价款132,000.00元，建院墙费用24,570.00元。被告敖某发表质证意见，在情感上，希望这三份证据是真实的，但是在法庭上，合同书除了原告以外有相对人叫任若存，按照法律规定，这不是国家权力机关出具的文书，合同的相对人应该出庭作证证明合同的真实性。关于两张收据，由于不是正规的收据，只是收款人以自然人身份出具的白条收据，应该由收款人到庭作证才能确认真实性，否则无法证明与本案有关联性，这两张据的表述的内容不能证明与本案的原告具有关联性。四、洮南市国土资源局行政处罚书一份，洮南市人民法院执行通知书一份，吉林省代收罚没款票据一份，中国建设银行客户回单一份，证明涉案的宅基地实际为耕地，原告因被告未说明实际情况而受到了行政处罚，缴纳了罚金26,525.00元。被告敖某发表质证意见，行政处罚决定书我们要求原告出具原件或人民法院依职权去调取，我的质证意见是针对原件客观存在发表质证意见。一、对这几份证据的真实性及来源性没有异议，二、对原告以此待证的被告应该就此承担责任的事实有异议。1、原告在庭审当中已经自认，再与被告签订所谓的宅基地买卖合同后，已经向长龙村村民委员会求证转让宅基地的情况，得到的结论是确为宅基地。不存在被告向原告隐瞒宅基地的基本情况的事实。2、从行政处罚决定书来看，原告遭受处罚的原因是未经批准占用耕地建房并圈占院落，也就是说原告建房前没有履行行政审批手续，属于违建的情况下被处罚，说明原告由于法律意识淡薄，或轻信自己私建的行为不能得到处罚而建房，责任应该自负。3、原告仅提供了行政处罚决定书，但没有提供其采取救济措施的行政复议决定及行政诉讼判决，证明原告没有依法去维权，没有穷尽救济措施。其放弃法定救济措施而产生的后果应当自行承担。4、在行政审批的具体实践中，废弃地、耕地经依法审批，变为建房用地的情形客观存在。原告在建房前没有履行审批手续，是其产生本案不利后果的根本原因责任应该自负与被告无关。为证明自己的主张，被告向本院出示以下证据：一、收款单复印件2002年3月13日数额是500元，交款人敖英明，系被告父亲。证明案涉的宅基地，村上批给被告交款500元，由被告父亲代交，被告取得案涉宅基地的使用权；二、2020年4月25日长龙村出具的证明，待证事实与前述的收款单的待证事实一致；三、长龙村2020年5月19日出具的证明一份，待证事实长龙村将一万五千平方米的废弃地经村民代表大会研究决定将其划为宅基地，批给敖某等八户村民，每户1200平，其中330为宅基地面积，发展庭院经济临时用地870平，当中所证实的严辉、陈立忠、敖某2014年建房，指的就是本案原告所建的房屋。综合证明被告将宅基地转让给原告长龙村知晓并同意，原告建房过程中，是否履行审批手续与被告无关。原告发表质证意见，对三份证据真实性没有异议，对证明问题及证明的关联性均有异议，本案为确认合同无效纠纷，基于合同的内容原告向被告购买的为宅基地，而经行政机关确认该地块为耕地，故该几份证明无法改变土地用途，无法证明合同违反法律法规强制性规定。因被告提供的错误信息，原告购买该地块并按照宅基地使用，所造成的损失应由被告承担。经审理查明，2014年3月20日，敖某与金某签订宅基地买卖合同书，双方在合同中约定：敖某将屯南出路北宅基地房场1200平方米转卖给金某，价格为88,000.00元，此款一次性付清，经双方同意后建房等一切事情均与甲方无关。金某向敖某交付款后，敖某向金某出具了88,000.00元的收据。金某在合同签订后在地上建造了房屋。2015年7月8日，洮南市国土资源局对金某的妻子陶艳下达了洮国土罚字（2015）第41号行政处罚决定书，该处罚决定书以“陶艳未经批准，在洮府长龙村占用耕地建房并圈占院落，占地面积4870.00元平方米（耕地4435.00元平方米，基本农田435.00元平方米）。不符合洮府乡土地利用总体规划，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的规定，属于破坏耕地行为。”为依据，责令陶艳退还非法占用的土地，限期15日自行内拆除在非法占用的耕地上新建的建筑物和其他设施，恢复耕地原貌；2、对陶艳非法占用耕地4435.00平方米，以每平方米5元罚款，计22,175.00元；对非法占用基本农田435.00平方米，处以每平方米10元罚款，计4350.00元；共计26,525.00元。洮南市人民法院2016年8月2日做出（2016）吉0881行审35号行政裁定书，准予强制执行洮南市国土资源局做出的“洮国土罚字（2015）第41号行政处罚决定书”。2019年12月11日，洮南市人民法院向陶艳发出（2019）吉0881执2030号执行通知书，要求被执行人陶艳退还非法占用的土地，自行拆除在非法占用的耕地上新建的建筑物和其他设施，恢复耕地原貌；缴纳非法占用地罚款26,525.00元；负担申请执行费298.00元。被执行人按照执行通知书的内容履行了法律义务。现金某以与敖某签订的《宅基地买卖合同书》违反法律强制性规定，要求确认合同无效，同时要求敖某返还合同款88,000.00元，判令被告敖某赔偿原告金某因房屋拆除所造成的损失人民币59,523.33元、罚款8841.66元及执行费99.33元。同时金某向本院出具合同书一份和收据两枚，以证明其建房的花费。敖某以金某没有得到审批就建房，是其自身的过错导致的不利法律后果，因此不同意赔偿，对金某的建房费用以不是国家机关出具的文件及出具人没有到场，而不予认可。同时敖某出具收据及长龙村的两份证明，证明敖某是通过村上取得的宅基地使用权，转让时村上同意并知晓。本院另案（金某与陈福、陈立忠确认合同效力纠纷）查明，金某知道该地应先进行权力机关审批，方可建房，但未在审批的前提下先建了房。本院认为，第一、农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅（包括附属用房和庭院等）的集体所有土地。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，双方合同中虽然约定的是宅基地买卖合同，并且有村委会的认可及证明，但是在没有得到相关机关和审核批准时，其仅仅是一种可以办理宅基地使用权的预备形式，并不具备的宅基地使用权的各种要件，因此从双方订立合同所要达到目的和后续的后果来看，该合同违反了国家的强制性规定，因此应予以确认无效。第二、无效的合同，自始没有法律约定力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。所以因双方的合同被依法确认无效，敖某应当向金某返还购买宅基地款88,000.00元，金某向敖某返还1200平方米“宅基地”（边邻四至以双方交付的为准）。第三、合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。双方在合同中约定“经双方同意建房等一切事情均与敖某无关”，同时本院另案（金某与陈福、陈立忠确认合同效力纠纷）查明，金某明知道合同中约定的地块应先进行土地机关审批，方可建房，但仍然未在审批的前提下先建了房，再向土地机关进行审批，因此对其建房所受损失及因受到行政处罚的罚款和其他费用由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十八条、第四十四条及第六十二条的规定，判决如下：一、依法确认金某与敖某于2014年3月20日签订的《宅基地买卖合同书》无效；二、敖某于本判决生效之日立即向金某返还购买宅基地款88,000.00元，金某于本判决生效之日立即向敖某返还1200平方米“宅基地”（边邻四至以双方交付的为准）；三、驳回金某的其他诉讼请求。案件受理费1715.00元由敖某负担1018.75元，金某负担696.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  李一夫二〇二〇年九月三日书记员  李金龙