河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9042号上诉人（原审原告）：孙俊，男，汉族，1973年5月7日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：黄帅，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王聪，河南中锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹新爱，女，回族，1962年12月31日出生，住址郑州市管城回族区。被上诉人（原审被告）：海文芳，女，回族，1964年2月4日出生，住址郑州市管城回族区。被上诉人（原审被告）：沙淑惠，女，回族，1966年10月15日出生，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审被告）：姚军，男，回族，1971年4月24日出生，住址郑州市管城回族区。以上四位被上诉人的共同委托诉讼代理人：李筱静，河南金色阳光律师事务所律师。以上四位被上诉人的共同委托诉讼代理人：贺婉婷，河南金色阳光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张敬杰，男，汉族，1978年11月9日出生，住址郑州市。上诉人孙俊因与被上诉人曹新爱、海文芳、沙淑惠、姚军、张敬杰案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初3243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙俊上诉请求：1.撤销（2020）豫0105民初3243号民事判决书，并改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对《房产买卖补充合同》的真实性不予采信是错误的。1.孙俊提交的《房产买卖合同》在签订时房产具体坐落房号尚未确定，但房产买卖合同中房产面积、房屋价款已经约定清楚。孙俊与被上诉人张敬杰对于房产买卖合同中约定的主要内容达成了明确的意思表示，并在签订合同后已经实际履行。因此，一审法院对《房产买卖合同》仅具有房屋购买意向的定性是错误的，该合同完全符合要约、承诺的性质，系张敬杰与孙俊之间达成的成立并生效的书面合同，而不是房屋购买意向。2.涉诉《房产买卖补充合同》是对所购房产具体房屋房号及坐落位置的补充约定，补充合同也是双方的真实意思表示，且房款确已通过转账方式支付完毕。即使补充合同上的落款时间存在与实际签订时间不符的情况，也是张敬杰与孙俊的疏忽大意行为，根本无法改变合同双方已履行合同的事实，合同部分条款的矛盾并不能决定整体合同的真实性，亦不能改变合同已事实上成立并生效的事实。况且除2017年12月7日、12月14日的1万元款项外，孙俊于2016年6月27日便付清了房产买卖合同约定的全部购房款，孙俊签订房屋买卖合同并支付全款均在被上诉人曹新爱查封案涉房屋之前。二、一审法院认定被上诉人签订的《宏光协和城邦安置房买卖协议》中的房屋包含涉案房屋系认定事实错误。被上诉人提交了该协议，该协议约定的房屋坐落、面积、楼层与涉案房屋完全不一致。孙俊占有案涉房屋期间，被上诉人通过110报案的方式让孙俊腾出房屋，接警民警查看被上诉人的协议后，便告诉被上诉人房屋位置与涉案房屋并非同一处，故被上诉人才放弃房屋所有权，转而要求张敬杰退还购房款。上诉人向一审提交的水电费、物业费等支付凭证，能够证明涉案房屋不仅系上诉人在占有，被上诉人购买的宏光协和城邦的房屋与涉案房屋毫无关联。三、一审判决认定“上诉人对于未办理过户登记存在一定过错”系适用法律错误。涉案房产系拆迁安置房，依据现有政策及法律规定无法办理过户登记，并非是因为买受人即孙俊的自身原因，故一审判决适用法律错误。四、上诉人对涉案房产享有的权利能够排除执行，应中止对案涉房屋的执行。一审判决已认定上诉人签订的《房屋买卖合同》发生在查封之前，依据前述内容，补充合同实际履行的情况下合同成立并生效，说明上诉人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；上诉人提交的证据亦可以证明上诉人在查封之前已合法占有涉案不动产；上诉人支付房款的时间，虽然与补充合同签订时间有所矛盾，但事实是上诉人确实支付了涉案房屋房款，且已经支付全部价款；房产未办理过户非因上诉人自身原因。综上，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人对涉案房产所享有的权利足以排除执行。一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院支持上诉人的上诉请求。曹新爱、海文芳、沙淑惠、姚军辩称：一、孙俊与张敬杰签订的《房屋买卖补充合同》系伪造，内容不真实，依据该协议不能证明孙俊已支付全部房款，且孙俊的转款时间与《房屋买卖合同》约定的付款时间明显不符，不能证明孙俊支付的款项系案涉房款。《房屋买卖补充合同》的签订时间是2017年9月28日，而该协议中载明的内容为2017年12月7日、2017年12月14日孙俊各向张敬杰支付5000元，不符合常理，明显属于合同倒签，内容不真实。该伪造的合同不属于真实有效的买卖合同，不能依据该合同排除法院的强制执行。二、根据孙俊与张敬杰签订的《房屋买卖合同》第四条约定可知，孙俊在签订该合同时，就明知案涉房屋不具备办理产权证的条件，但仍然自愿买卖，其对于案涉房屋无法办理产权过户登记存在明显过错，应视为因买受人孙俊的自身原因未办理过户登记的情形。一审法院以此为由认定孙俊的权利不能够排除人民法院的执行，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。三、案涉房屋是城中村拆迁安置房，截止到目前还没有办理过户登记，也就是说被安置人张敬杰还不享有对案涉房屋的登记权。根据我国城市房地产管理法第八条、第九条的规定，案涉房屋所在土地原为村集体用地，经由国家征收后才可有偿对外转让给土地使用人，土地使用人只有在支付了土地出让金的前提下，才能够获得该块土地的土地使用权，进而地上房屋才可对外转让。根据我国城市房地产管理法第38条之规定，没有足额支付土地出让金亦未取得土地使用权证的土地所涉房屋，不得对外转让。而孙俊在与张敬杰签订案涉房屋买卖合同时，明确知晓案涉房屋是城中村拆迁安置房，没有支付上述的任何费用，明知案涉房屋因政策限制等原因无法办理权属登记的情形，仍自愿买卖，对于目前案涉房屋无法办理过户登记，孙俊存在明显过错，孙俊对案涉房屋不享有所有权，不能排除执行。四、（2018）豫0105民初10854号、10890号、10868号、10860号、10859号、10857号民事调解书是四答辩人分别就解除与张敬杰签订的房屋买卖合同、张敬杰同意返还购房款等事宜达成的调解意见。张敬杰没有按照调解书确定的时间还款，故四答辩人才依据上述生效调解书申请法院强制执行。金水法院依职权查封了张敬杰名下基于拆迁安置补偿协议所分得的案涉房屋，该查封于法有据，合理正当。而孙俊在与张敬杰签订房屋买卖合同时，明知案涉房屋不具备办理过户的条件，仍然自愿买卖，其对于案涉房屋未办理过户存在着明显的过错。五、张敬杰先向曹新爱交付了案涉房屋，曹新爱将该房屋出租给案外人罗涛使用，后孙俊通过多次骚扰他人安宁居住权的方式强行占有案涉房屋。孙俊对案涉房屋的占有系非法占有，不能排除执行。综上，孙俊不享有排除人民法院执行的民事权利，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人张敬杰未到庭，也未提交书面意见。孙俊向一审法院起诉请求：1.停止对郑州市金水区燕寿街88号未来滨河小区8号楼3单元16楼1607号及3单元2楼209号两套房屋的执行，并依法予以解封；2.确认郑州市金水区燕寿街88号未来滨河小区8号楼3单元16楼1607号及3单元2楼209号两套房屋归原告所有；3.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月18日，原告与被告张敬杰签订《房产买卖合同》一份，主要约定：被告张敬杰将其合法分的、位于郑州市金水区黑朱庄村城中村改造拆迁安置房，应安置总建筑面积为479.88平方米，其中一套拆迁安置房（建筑面积120平方米的房屋面积和地下产权停车位大小为不小于3米宽、5米长标准车位一个）以744000元的总价款出售给原告，注：具体楼号楼层位置依选房的实际位置为准；本合同签订时，双方对于暂时不具备过户条件均是明知的，仍自愿交易；原告应在签订合同后20日内向被告张敬杰支付总房款的70%即520800元，在2016年10月份开发商交房屋时领房屋钥匙后三日内张敬杰将房屋交给原告，交房后五日内，再付25%即186000元给原告，剩余5%房款即37200元在双方办理完房屋过户或办理房产证后十日内一次性交付张敬杰。合同还对其他事项进行了约定。2017年9月28日，原告与被告张敬杰签订《房产买卖补充合同》一份，主要约定：双方在2016年6月18日签订的上述房产买卖合同基础上，自愿签订本房产买卖补充合同；被告张敬杰将其合法分的、位于郑州市金水区黑朱庄村城中村改造项目村民住宅拆迁补偿安置房，应安置总建筑面积为479.88平方米，其中位于郑州市金水区燕寿街88号未来滨河小区8号楼3单元16楼1607号拆迁安置房以335854元的总价款出售给原告，位于郑州市金水区燕寿街88号未来滨河小区8号楼3单元2楼209号拆迁安置房以398412元的总价款出售给原告，两套房子总面积为118.43平方米，总价款合计为734266元；本合同签订后，该房产的所有权即归属于原告，被告张敬杰承诺无条件配合原告办理房屋接收及水电气暖等相关手续的过户办理，被告张敬杰对此房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给原告；由于原告已经在2016年6月18日付给张敬杰3万元、2016年6月24日付给张敬杰490800元、2016年6月27日付给张敬杰260400元、2017年12月7日付给张敬杰5000元、2017年12月14日付给张敬杰5000元，上述六次原告共支付给张敬杰的房款为811200元，张敬杰承认已经收到上述全部款项，由于两套房屋的总价款为734266元，因此张敬杰应该载退还原告多付的款项76934元。补充合同还对其他事项进行了约定。原告提交的银行转账明细显示：原告于2016年6月18日、6月24日、2017年8月21日、12月7日、12月14日分别向被告张敬杰转款25000元、490800元、20000元、5000元、5000元，共计545800元。原告提交的时间为2017年8月11日的黑朱庄村民安置房抓阄房号登记表复印件中，显示涉案两套房产的签名为张纬（代孙俊）。因张敬杰分别与曹新爱、海文芳、沙淑惠、姚军签订有《宏光协和城邦安置房买卖协议》，2018年，该院分别受理曹新爱、海文芳、沙淑惠、姚军诉张敬杰房屋买卖合同纠纷六个案件，该六个案件均已调解结案。后，曹新爱、海文芳、沙淑惠、姚军向该院申请强制执行，该院于2018年11月8日作出（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号民事裁定书，查封了张敬杰名下位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区4号楼2单元2701号、1号楼3单元909号、10号楼2单元1002号、8号楼3单元2楼209号、8号楼3单元1607号、8号楼3单元1507号、8号楼3单元1809号的七套房产，包含本案所涉两套房产，并向未来滨河小区物业服务中心和郑州市金水区黑朱庄居民委员会送达了协助执行通知书和执行裁定书。孙俊对该裁定不服，向该院提出异议。2019年3月23日，该院做出（2019）豫0105执异165号执行裁定书，驳回了孙俊的异议申请。原告对该裁定不服，提起本诉。一审法院认为,该院查封被执行人张敬杰名下的七套拆迁安置房屋时，并未区分哪个申请执行人对应的是首封及每个申请执行人对应查封的具体房屋，该院执行部门称其亦不能区分哪一位申请执行人是首封，故该院依法将申请执行人海文芳、沙淑惠、姚军追加为本案被告，程序合法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告张敬杰签订的《房产买卖合同》虽然发生在该院查封之前，但原告明知张敬杰并未取得房屋的产权证仍与之签订《房产买卖合同》，其对于未办理过户登记存在一定过错。且双方签订《房产买卖合同》时标的物即买卖的房产并未确定，仅具有房屋购买意向性质，具体内容需双方进一步补充约定，但原告提交的《房产买卖补充合同》签订日期为2017年9月28日，但却出现了2017年12月7日、2017年12月14日原告向张敬杰各支付5000元的内容，明显不符合常理，对于该《房产买卖补充合同》的真实性该院无法予以采信。从本案证据分析，曹新爱、海文芳、沙淑惠、姚军与张敬杰签订的数份《宏光协和城邦安置房买卖协议》中所涉房屋包含了本案原告所主张的两套房屋，但该院对于涉案房屋的查封、执行符合相关法律规定，故对于原告要求对于停止对涉案两套房屋执行、解除查封的诉讼请求，该院不予支持。关于原告要求确认涉案两套房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因涉案房产目前并未登记在张敬杰名下，不具备过户登记条件，原告径行要求确权，依据不足，该院不予支持。原告与张敬杰之间的纠纷，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回孙俊的诉讼请求。案件受理费13200元，由孙俊负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案系孙俊作为案外人提起的执行异议之诉，故孙俊应举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，否则应承担不利后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，由孙俊提交的证据可知，孙俊与张敬杰于2016年6月18日签订的《房产买卖合同》只约定房产面积为120平方米，却未明确房产的楼号、楼层及具体位置；孙俊提交的落款日期为2017年9月28日的孙俊与张敬杰签订的《房产买卖补充合同》中，明确所售房产为位于郑州市金水区燕寿街88号未来滨河小区8号楼3单元16楼1607号的拆迁安置房及位于郑州市金水区燕寿街88号未来滨河小区8号楼3单元2楼209号拆迁安置房，故本案应以《房产买卖补充合同》为依据审查能否排除执行的问题。因孙俊提交的《房产买卖补充合同》第四条载明“孙俊已经在2017年12月7日付给张敬杰5000元、2017年12月14日付给张敬杰5000元”，该内容明显与该补充合同上显示的签订日期2017年9月28日相矛盾，故一审法院对该《房产买卖补充合同》的真实性不予采信，并无不当；孙俊在本案中提交的证据不能证明其在人民法院查封案涉房屋之前已经与张敬杰签订了合法有效的书面买卖合同，故孙俊要求对案涉房屋排除执行的诉讼请求，不符合前述异议复议规定第二十八条第（一）项。因案涉房屋系被执行人张敬杰的拆迁安置房，至今未办理产权登记，更不可能办理过户登记手续，且孙俊在与张敬杰签订《房屋买卖合同》时就明知房屋的性质及不具备过户条件，故孙俊应自行承担不能过户所产生的风险。案涉房屋现因张敬杰系被执行人而被法院查封，孙俊自身对未办理过户登记并非没有过错，故孙俊要求对案涉房屋排除执行的诉讼请求，不符合前述异议复议规定第二十八条第（四）项。综上，孙俊提交的证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对案涉房屋排除执行的诉讼请求，不应支持。综上所述，孙俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决驳回孙俊的诉讼请求，有事实和法律依据，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费13200元，由上诉人孙俊负担。本判决为终审判决。审判长  张林利审判员  李运动审判员  刘 敏二〇二〇年九月十一日书记员  王亚迪