广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19156号上诉人（原审被告）：范智君，男，1960年12月15日出生，汉族，户籍地址广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州凯安物业管理有限公司，住所地：广州市黄埔区荔香路50号2416房。法定代表人：陈马权。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人范智君因与被上诉人广州凯安物业管理有限公司（以下简称凯安公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初7083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。范智君上诉请求：1.撤销一审判决；2.涉诉费用全部由凯安公司。事实和理由：范智君名下的1107、1108号铺于2013年9月1日起至2018年8月3日止出租给联众公司经营，联众公司将范智君名下的商铺出租出去，范智君才有相应的收入，但联众公司并未将商铺出租出去，凯安公司不向联众公司追收物业管理费及时止损，此种情形拖了两年，导致联众公司突然撤场。凯安公司在两年后才向业主追收补缴物管费，显属不合理。凯安公司二审答辩称，同意一审判决，不同意范智君的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。凯安公司于2020年2月28日向一审法院起诉请求：1.判令范智君立即向凯安公司支付2016年8月16日至2018年6月3日的物业管理费11240元（每月按25元／平方米×案涉商铺建筑面积的标准计算）及2016年8月16日至2017年7月31日期间所拖欠物业管理费所产生的违约金（从2016年9月1日起计至付清该期间的物业管理费之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以范智君所欠物业管理费本金为限）；2.判令范智君支付2016年8月16日至2018年6月3日公摊水电费4863元（每月按10.8元／平方米×案涉商铺建筑面积的标准计算）；3.判令范智君承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：据房地产权证复印件及《广州市不动产登记查册表》记载，范智君原为xx区xx路xx街13号〔1〕栋首层1107房的产权人，该房屋建筑面积20.81平方米，登记时间为2010年7月13日；2019年7月17日，该房屋登记至案外人潘嘉林名下。2013年8月15日，凯安公司（乙方）与倾城汇婚庆广场业主委员会（以下简称“倾城汇业委会”、甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定物业基本情况：物业名称为倾城汇婚庆广场，坐落于广州市xx区xx路xx街13号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场，建筑面积共计12703平方米，商铺面积9937平方米，共637户，停车场面积2766平方米，共50个车位；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》的有关规定，甲乙双方协商一致，商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；本合同确定的物业管理收费标准中不包含公共用水和公共用电的费用分摊；本物业管理区域内走廊、楼灯、空调公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费根据建筑面积合理分摊，（每月）向业户收取；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。凯安公司从2013年9月1日开始对倾城汇婚庆广场进行物业管理。范智君的案涉商铺属于倾城汇婚庆广场范围内。2013年12月24日，凯安公司发出《通告》，主要内容为：2013年12月起（包含12月），公摊水电费统一以10.80元/㎡计收。2018年6月3日，凯安公司（乙方）与倾城汇业委会（甲方）就凯安公司退出海珠区倾城汇婚庆广场物业管理签订了《交接协议》，主要内容：1.乙方同意从2018年6月3日下午7点开始退出海珠区倾城汇婚庆广场物业管理，乙方从此不再担任本项目的物业管理工作，并且已经与甲方办理了物业管理退出移交手续；等。另查，凯安公司于2018年11月曾起诉方某平、吴某媛（共同为被告），要求方某平等二人支付该二人名下位于倾城汇婚庆广场范围内商铺的物业管理费、公摊水电费等费用，一审法院经审理后认为，虽然倾城汇业委会分别于2017年7月23日、7月24日、7月27日向凯安公司发出了倾城汇物业交接的函，但该函是否发生解除上述《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，双方对此存在争议，故诉至法院。该纠纷最终经（2018）粤01民终7594号民事判决书认定，倾城汇业委会于2017年7月23日向凯安公司发出《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》的行为产生解除双方于2013年8月15日签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》的效力，该民事判决书于2018年5月28日发生法律效力。凯安公司遂于2018年6月3日与倾城汇业委会办理了交接手续，撤出倾城汇婚庆广场。在此期间，凯安公司实际对倾城汇婚庆广场提供了物业管理服务，故方某平、吴某媛应当支付相应的对价……鉴于方某平、吴某媛迟延支付从2017年7月28日至2018年6月3日止的物业管理费事出有因，故对凯安公司要求方某平、吴某媛支付逾期支付上述期间的物业管理费的违约金的诉讼请求，不予支持；等。并作出（2018）粤0105民初18693号民事判决，判决：一、方某平、吴某媛在本判决生效之日起10日内支付从2017年2月1日起至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×13.53平方米的标准计）及支付逾期支付2017年2月1日至2017年7月27日期间物业管理费的违约金（从欠费次月的第1日起至方某平、吴某媛实际付清物业管理费之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以方某平、吴某媛所欠物业管理费为限）给广州凯安物业管理有限公司；二、方某平、吴某媛在本判决生效之日起10日内支付从2017年2月1日起至2018年6月3日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×13.53平方米的标准计）给广州凯安物业管理有限公司；三、驳回广州凯安物业管理有限公司的其他诉讼请求。两被告对上述判决不服提出上诉，广州市中级人民法院以（2019）粤01民终16793号民事判决维持原判。本案诉讼中，凯安公司表示，合同约定的物管费为48元/平方米/月，但经凯安公司与业委会协商后调整为25元/平方米/月。一审法院认为，关于凯安公司与倾城汇业委会所签的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》及倾城汇业委会向凯安公司发出的《关于要求广州凯安物业管理有限公司进行倾城汇物业交接的函》的效力问题，生效的判决已作出认定，一审法院对此不再赘述。凯安公司在2018年6月3日前对案涉倾城汇婚庆广场提供了物业管理服务，范智君应当支付相应的对价，且据凯安公司发出的《通告》反映，2013年12月起（包含12月），公摊水电费统一以10.80元/㎡计收，现凯安公司主张范智君欠付2016年8月16日至2018年6月3日期间的物业管理费和公摊水电费，范智君对此未到庭抗辩及提交相反证据予以反驳，对此应承担不利的法律后果，故一审法院对凯安公司主张的该事实予以合理采信。鉴此，凯安公司要求范智君支付上述期间的管理费（每月按25元/平方米×建筑面积20.81平方米计）及公摊水电费（每月按10.8元/平方米×建筑面积20.81平方米计）的请求合理合法，一审法院予以支持。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。故凯安公司要求范智君支付逾期支付2016年8月16日至2017年7月27日期间的物业管理费的违约金请求，一审法院予以支持，违约金从欠费次月的第1日起计至范智君实际付清物业管理费之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以范智君所欠该期间的物业管理费为限。鉴于2017年7月28日至2017年7月31日期间，案涉倾城汇婚庆广场的撤场纠纷尚未解决，故对凯安公司要求范智君支付逾期支付上述期间的物业管理费的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年8月5日判决如下：一、范智君在判决生效之日起10日内支付从2016年8月16日起至2018年6月3日止的物业管理费（每月按25元/平方米×20.81平方米的标准计）及支付逾期支付2016年8月16日至2017年7月27日期间物业管理费的违约金（从欠费次月的第1日起计至范智君实际付清物业管理费之日止，每日按应交物业管理费的千分之一标准计，以范智君所欠的该期间的物业管理费为限）给广州凯安物业管理有限公司；二、范智君在判决生效之日起10日内支付从2016年8月16日起至2018年6月3日止的公摊水电费（每月按10.8元/平方米×20.81平方米的标准计）给广州凯安物业管理有限公司；三、驳回广州凯安物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费349元，由范智君负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：范智君是否应当向凯安公司支付物业管理费及公摊水电费。凯安公司与倾城汇业委会签订的《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》合法有效。根据生效判决认定事实，凯安公司在2018年6月3日前已对案涉倾城汇婚庆广场提供了物业管理服务，并已于2013年12月24日发出《通告》，确定从2013年12月起统一以10.80元/㎡的标准计收公摊水电费。因此，凯安公司要求范智君支付2016年8月16日起至2018年6月3日止的物业管理费和公摊水电费，理据充分，应予支持。范智君上诉提出因联众公司未将其铺位出租导致其未能回收租金等问题，属于范智君与联众公司之间的法律关系范畴，不影响其作为案涉场地业主应向物业服务企业支付物业费的义务。至于范智君所称凯安公司应当向联众公司收取物业管理费，亦缺乏法律依据和合同依据，本院均不予采纳。综上所述，范智君的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费349元，由范智君负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年九月二十九日书记员 杨 希叶小琳