河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2680号上诉人（原审原告）：李霞，女，1983年2月14日出生，汉族，住河南省辉县。被上诉人（原审被告）：杜占周，男，1983年8月22日出生，汉族，住河南省滑县。被上诉人（原审被告）：张天恩，男，1980年5月7日出生，汉族，住河南省辉县。上诉人李霞因与被上诉人杜占周、张天恩确认合同无效纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2019）豫0782民初7404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李霞，被上诉人张天恩、杜占周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李霞上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判确认杜占周与张天恩于2016年1月20日签订的《房屋买卖契约》无效。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人有充足的证据可以证明张天恩、杜占周为谋取私利，相互勾结、恶意串通并伪造证据共同作出虚假意思表示，损害上诉人合法权益。在本案中杜占周不符合善意取得的构成要件。《物权法》第106条将“合理的价格”作为善意取得的构成要件。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二)》第19条规定，“对于合同法第74条规定的明显不合理的低价”，一审法院应当以新乡市区一般经营者的判断，并参考交易时新乡市物价部门指导价或者市场交易价格，并结合全案证据及其他相关因素综合考虑予以确认。二被上诉人为了达到转移房产、逃避执行、达到将案涉房屋非法占为己有及伪造证据变更房本以便再次获得银行抵押贷款的目的，张天恩对案涉房产无权处理，采用伪造的证明将约定给婚生女张馨的房产变更为单独所有并登记在自己名下，此时案涉房屋上第一次出现了登记状态与实际权属不符的状态。之后，张天恩通过伪造手续将非法并更为单独所有的案涉房产通过共谋再次非法转让给杜占周。2007年9月12日以185453元购买了新乡市开发区道清路青青家园38号楼1单元2层东户的房屋在2016年1月20日竟然以远低于市场70%的价格即20万元恶意与杜占周签订房屋买卖契约，随即杜占周以该房屋抵押贷款266000元竟然转入了张天恩的银行账户。此外，因李霞离婚后一直在案涉房屋内居住并实际控制着该房屋，杜占周在购房前从未实地查看过房屋，购买房屋后也未通过任何方式向李霞主张过任何权利，杜占周的行为不符合正常交易习惯，纯属张天恩串通恶意转移财产的闹剧。至此，案涉房屋登记到了非善意第三人的杜占周名下，案涉房屋第二次出现了登记状态与实际权属不符的状态。张天恩与其同镇同乡宋子伟串通，将案涉房屋由借名持有者杜占周名下第三次转移到宋子伟名下，至此，案涉房屋第三次出现了登记状态与实际权属不符的状态（以上事实有新乡市中级人民法院(2020)豫07民终398号判决为证）。综上，杜占周不符合善意取得的构成要件。二、上诉人有足够的证据证明二被上诉人之间存在恶意串通的行为。根据本案一审情况及宋子伟与李霞返还原物纠纷一案情况，均足以通过客观事实和当事人的外在行为表现证明张天恩、杜占周、宋子伟之间根本不存在真实的交易行为。首先，合同双方的张天恩与杜占周就是好朋友的特殊身份关系，另外首付款12万属于大额交易，没有相近日期的银行流水，只有银行二手房评估价，没有二手房实际市场交易价，（杜占周至今在新乡一直租房居住）。其次，根据上述内容二人之间签订的购房合同存在明显的权利义务不对等，其二人只是想通过签订书面合同，伪造银行流水等形式掩盖非法目的，宋子伟诉李霞返还原物纠纷一案在经开区法庭开庭时竟闹出了宋子伟不知道其与杜占周之间还签有购房合同的乌龙。最后，从基本的交易习惯来看,涉案房产先后被交易，上诉人一直在被交易的房产中居住长达四年之久竟没人去主张权利，极其不符合正常购房人的习惯。综上，被上诉人以上种种反常行为和故意伪造证据的事实均可证明被上诉人之间相互勾结、恶意串通，共同作出虚假意思表示，以求达到他们将离婚协议中明确约定给张馨的房产非法占为己有的目的。被上诉人杜占周辩称：一审判决认定事实清楚，应当予以维持。不同意上诉人的诉讼请求，且该房子已经不在我名下了，我卖给了其他人。我是在2014年认识张天恩的，只知道张天恩现在的家属，并不知道李霞是谁。2015年，张太恩说做生意急用钱，找我卖房，我当时是开足疗店的，手里也有闲钱，就买了这个房子。买房的时候房屋是张天恩个人所有。买房子的时候我去现场看了，当时屋里没人，张天恩说他的父母偶尔会来这边住，拿的钥匙直接开的门，当时也没有想到会有前妻这件事。房子是我真实买的，上诉人说的跟我都没有关系，当时买案涉房屋前，为了减轻税费，我把自己名下的房子先过户给了我前妻。买完案涉房子也没有在里面住过，因为我自己也有地方住，所以也没在意过，当时也没去看过房子。我后来一直跟张天恩要房子，2016、2017年的物业费张天恩说是他自己缴纳。2019年我卖给宋子伟的时候他缴纳的物业费，因为我一直没有居住，所以也就没有交物业费。买房子的时候是银行贷款26.6万元，剩下的钱张天恩在2015年左右欠我2万元抵了房款，还有的张天恩欠王林志5万元，让我给王林志打了5万元的条，现在还没有还完，条在王林志手里，还王林志的钱是通过支付宝、微信，剩余的是现金。当时有账本，现在没有了。2018年我的店铺关门以后相关的东西都卖了，38万是房款加地下室的钱，我当时通过58同城APP看过这个房子的价格。被上诉人张天恩辩称：同意一审的判决。当时卖给杜占周的房款是他从银行贷款26万多直接打给我的账户，剩下的钱是分批给我，当时我欠杜占周2万元，欠王林志24万元，我从杜占周给的26万房款中还给王林志12万，还有5万多我让杜占周给他打了欠条，王林志前段时间在卫滨法院把我起诉了，后达成调解让我每月25000元。我卖房的时候跟李霞说过，房子是分期付款买的，首付是我爸妈拿的，贷款18万元，贷款是扣我的工资卡，离婚后还有14万没有还，都是我自己在还。我因为做生意欠了很多钱，债主一直在催，实在还不了了，就跟李霞说要卖房子，她说卖了房子要拿十万元，我说我还得养女儿，还有很多债务要还。当时卖给杜占周的时候没有跟李霞说，房本也是单独所有，因为分期的时候签合同是我个人名字，办房产证说可以办个人所有，所以就办了个人。因为离婚了我们都没有房子住，当时我就出去外面租房子，女儿跟父母在老家生活上学，至今我还是在外面租房子，已经再婚。原审原告李霞向一审法院起诉请求：依法撤销杜占周与张天恩于2016年1月20日签订的房屋买卖契约；本案诉讼费用由杜占周、张天恩承担。一审法院认定事实，2004年3月15日，李霞与张天恩登记结婚。2007年9月12日，以张天恩的名义购买了案涉房屋。双方于2011年10月10日协议离婚，离婚协议约定婚生女儿张馨由张天恩抚养，案涉房屋归婚生女儿张馨所有。离婚后李霞实际居住在案涉房屋内。2016年1月20日，张天恩和杜占周签订房屋买卖契约，约定张天恩自愿将案涉房屋出售给杜占周，成交价格20万元，并约定同日交付房屋。随即案涉房屋办理了过户手续到杜占周名下，但案涉房屋当日并未实际交付。2018年4月，杜占周又将案涉房屋转让给他人，亦办理了相关房屋过户登记。案经一审法院调解未果。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张天恩和杜占周在平等自愿基础上签订房屋买卖协议（契约），不违反相关法律规定，不具备可撤销民事法律行为的法定情形，李霞诉称《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，针对的是债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以提起的撤销之诉，而不适用于本案的物权转让协议，更不是可撤销民事法律行为中显失公平的成立条件，故张天恩和杜占周所签订的房屋买卖协议（契约），无论其是否实际交付或成就，都不影响该买卖协议（契约）的合同效力。综上，李霞诉称要求撤销杜占周与张天恩所签订的房屋买卖契约，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。张天恩、杜占周辩称不同意撤销上述协议，于法有据，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回李霞的诉讼请求。案件受理费100元，由李霞负担。本院二审期间，李霞为证明其主张，提交了2020年5月24日与张天恩的对话录音一份（当场播放，庭后提交文字材料），证明杜占周没有给张天恩首付款、尾款，杜占周一直在外面租房子。张天恩对录音的真实性没有异议，杜占周确实还有几千块钱没给，后来的房款是陆续给我的，并没有一次性支付。杜占周认为不清楚录音的事，但我不是租房子的，6000元算是押金，不给房不给钱，都是我与张天恩商量好的。本院认证：对李霞提交录音的真实性予以确认，对杜占周仍有部分房款未支付的事实予以确认，但录音中并未显示杜占周未支付首付款及租房住的事实，杜占周对此不予认可，故对李霞主张的该证明目的本院不予采信。对于当事人二审争议的事实，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，恶意串通是指当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。李霞主张张天恩与杜占周签订房屋买卖契约时存在恶意串通，应当证明张天恩与杜占周在主观上存在共同恶意，客观上损害了其利益。首先，张天恩与杜占周签订房屋买卖契约的时间为2016年1月20日，此时张天恩与李霞已经办理离婚手续，且案涉房屋登记在张天恩个人名下。杜占周在受让该房屋时有理由相信房屋系张天恩个人所有，且双方也实际办理了房产过户手续，李霞主张杜占周应当知道房屋系张天恩与李霞的共同财产没有证据支持，故其主张杜占周主观上存在恶意不能成立，本院不予采信。其次，虽然房屋买卖契约中约定房款为20万元，但杜占周与中国邮政储蓄银行新乡分行签订的个人购房借款及担保合同显示杜占周贷款额266000元，并授权银行将该款项划付至张天恩账户，杜占周邮政储蓄银行卡交易明细也显示实际扣划。新乡市不动产登记平台业务系统中显示的抵押物（案涉房屋）价值为38万元，能够印证张天恩将出卖给杜占周房屋时双方协商的实际价款。李霞主张房屋买卖契约显失公平，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定，显失公平是指一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，以牟取不正当利益。而该契约的成立并不存在上述情形，且李霞主张的法律条款并不适用于其提起的诉讼请求，故对李霞的该项主张本院不予支持。综上，李霞主张的合同无效情形及可撤销事由均不存在，其诉讼请求和上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李霞承担。本判决为终审判决。审判长  倪文怡审判员  康建轶审判员  袁小川二〇二〇年九月二日书记员  王敬怡