江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0303民初4666号 原告:王子刚，男，1977年6月6日生，汉族，住徐州市云龙区。 被告：李洪玉，男，1953年8月29日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告王子刚与被告李洪玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王子刚、被告李洪玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王子刚向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还租金2340元，押金780元。2.依据合同13条约定承担违约金4212元。3.依法判令被告的违约行为给原告造成的损失2万元。4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月22日，原、被告双方签订了一份房屋租赁协议，被告将位于云龙区康馨园二期19栋2单元501室出租给原告，房租每月780元，并在合同中约定甲方（被告）同意乙方转租，合同租赁期限2017年10月1日至2022年10月15日止，合同第12条、13条同时约定了双方的违约责任，2020年7月7日原告支付2020年7月10日至2020年10月15日房租2340元，被告7月中旬打电话说要用房子，要强制收回房屋。没有与原告协商一致的情况下，用谩骂、私自换锁的方式将原告转租的租客赶走，把原告的房屋内的家电、家具等生活用品都锁起来了。被告的行为给原告及租客造成严重的损失。现诉至人民法院，请求依法支持原告诉讼请求。 李洪玉辩称，原告不存在2万元损失,我同意退还原告押金以及两个月的租金,违约金按照剩余租期内应交总额的20%退还。 本院认定事实：2017年9月22日，被告李洪玉（甲方、出租方）、原告王子刚（乙方、承租方）、居间方云龙区得迦房地产中介服务部签订《房屋出租协议》一份，第一部分房屋概况约定：甲方将位于徐州市云龙区房屋出租给乙方使用，并保证出租房屋系甲方拥有所有权和使用权。第二部分期限与租金约定：租赁期限自2017年10月10日起至2022年10月15日止；租金每月780元，按季提前10天支付，押金780元，由甲方保管。第三部分相关费用约定：租赁期间因房屋使用产生煤气费、水电费、有线费、网络费，采暖费、物业卫生费等由乙方承担；在房屋交接时双方应核对水、电、气等各项指数。第六部分双方权利与义务约定：甲方未按本协议时间提供房屋，每超3天以月租金的20%计违约金（累计不超过3个月的租金）；乙方如不按协议日期交纳房租，每超3天以月租金的20%计违约金（累计不超过3个月的租金）；租赁期间，如乙方需要提前退房，应提前15天通知甲方，双方协商一致可解除合同，乙方应付甲方违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算；租赁期间，如甲方需要提前收房，应提前15天通知乙方，双方协商一致可解除合同，甲方应付乙方违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。第七部分附件其他约定：租赁期间同时归乙方使用的附属建筑物和设施清单如下：太阳能一台、油烟机一台、3张床、沙发一套、地下室一间约10平方。第八部分双方其他约定：甲方同意乙方转租，乙方承诺承诺期内乙方不得在房屋内从事任何违法犯罪活动。合同还约定了其他相关事项。 庭审中，原告提供收条一份，收条上半部分载明：收条今收到王子刚承租康馨园B19-2-501承房期自2017年10月16日至2018年1月15日租金2340元，收款人李洪玉，日期2017年9月30日。收条下半部分载明：押金收条今收到王子刚承租康馨园B19-2-501租房押金780元，收款人李洪玉，日期2017年9月30日。原告王子刚于2020年7月7日向被告交纳了2020年7月15日至10月15日的租金2340元。 被告称2020年7月初电话告知原告因为孙子上学需要使用涉案房屋，因此要提前收回房屋，并多次通知原告要求协商解除合同，返还房屋，但原告不予理睬，被告提供电话通话记录截图及短信发送记录截屏打印件，电话通话记录截图显示：“王子刚”，7月19日傍晚6:23电话接通3分13秒、8月10日中午12:24电话接通1分28秒、8月11日下午1:54未接通、8月11日下午1:55未接通、8月13日下午4:35未接通、8月14日上午9:00未接通、下午4:46未接通，短信发送记录截屏显示：“王子刚”，8月11日星期二“你好，关于这套房子有必要再协商一下，希望你能回电话”、“这样耗着对谁都没有利，好像你的损失更大”，8月14日星期五“你好，希望你看到信息后速来康馨园处理房子问题”、“24小时如果不来协调，我就换锁”。原告认可被告2020年7月初电话要求收回房屋，但称没有协商一致。原告称:8月10日接了电话，当时被告说要强制解除合同，我不同意，他说他要把租客赶走。8月10日我去被告的家里和被告及其女婿协商，我要求他们赔偿违约金，他们不同意赔违约金。之后我就走了，也没和他们联系了。 庭审中，原告称被告7月份天天缠着租客，让租客搬家，最后租客没办法搬走了。被告说九月份开始使用房屋，还可以再让我使用一个月，我又租给别人一个月，被告在楼下看着不让租客进房间，最后就没有让租客进入房子，后来被告直接把锁换了。换锁是在8月10日左右。被告称第一个租客很理解我，是自愿搬走的，8月9号第一个租客搬走，8月10日原告就让另一个租客进来，我就没让第二个租客进入，因为原告明知我在九月份使用房屋。 原告陈述：其主张的损失2万元包括两个租客的违约金共计2500元，第二个租客300元的搬家费，预期收益，因为其转租每个月能挣几百元。被告把我的家具家电生活用品全部锁上，所以我又重新购买了家电家具生活用品。被告陈述愿意返还原告家具家电，可以随时拉走。 本院认为，原告王子刚与被告李洪玉签订的房屋出租协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。被告于2020年7月初通知原告要求收回涉案房屋，并于2020年8月10日换锁收回房屋。涉案出租协议已经实质解除，解除的日期是2020年8月10日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告双方约定月租金780元，原告已经支付至2020年10月15日，根据上述法律规定，尚未履行的2020年8月11日至2020年10月15日的租金1661元（2.13个月×780元/月），被告李洪玉应当返还原告。原告要求被告返还押金780元，被告同意返还，本院予以确认。 被告李洪玉提前解除合同，存在违约，根据涉案房屋出租协议第13条的约定，被告应当按照合同约定向原告支付以剩余租期内应交租金总额20%计算的违约金，涉案合同于2020年8月10日解除，剩余租赁期限26.13个月，违约金为4076元（26.13个月×780元/月×20%）。 对于原告主张损失2万元的诉讼请求，原告并未提供证据证实，即便如原告陈述其确实存在向两个租客赔偿的违约金共计2500元、向第二个租客支付300元的搬家费的实际损失及预期收益损失，本院已按照合同约定支持其违约金4076元，其另行主张相应损失，无相应法律依据，本院不予支持。 原告陈述其在涉案房屋内的家具、家电被被告锁上，被告同意原告随时拉走。为避免双方继续产生纠纷，造成双方损失，原告应将涉案房屋内属于其所有的物品尽快搬离，被告应予以配合。因该项内容并非原告诉求，本院在此仅做倡议。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李洪玉于本判决生效后十日内退还原告王子刚租金1661元，押金780元。 二、被告李洪玉于本判决生效后十日内支付原告王子刚违约金4076元。 三、驳回原告王子刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费484元，减半收取为242元，由原告王子刚负担142元，被告李洪玉负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  曹磊 二〇二〇年九月二十七日 书记员  陈晨