浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2837号 上诉人（原审原告）：何梅，女，1956年2月12日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：陈忠献（何梅丈夫），男，1954年2月6日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：赵勇，浙江浙甬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：朱家忠，男，1969年6月21日出生，汉族，户籍地福建省浦城县。 委托诉讼代理人：邱秀君（朱家忠妻子），女，1973年5月24日出生，汉族，户籍地福建省浦城县。 上诉人何梅、朱家忠因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省宁波市鄞州区人民法院(2019)浙0212民初12852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 何梅上诉请求：请求法院撤销原审第二项判决，发回重审或依法改判朱家忠支付何梅2019年12月21日至2020年4月10日的房屋占有使用费7333元。事实和理由：虽然朱家忠在2019年12月17日庭审中表示放弃涉案房屋内物品的权利且不再使用房屋，但根据何梅查询水电使用情况可知，截至2020年4月，朱家忠仍在使用房屋。因此一审法院仅根据朱家忠的陈述认定朱家忠占有使用房屋的时间截止2019年12月21日是错误的。朱家忠应当支付2019年12月21日至2020年4月10日的房屋占有使用费7333元。 朱家忠答辩称：何梅要求朱家忠支付2019年12月21日至2020年4月10日的房屋占有使用费7333元，无事实和法律依据。朱家忠于2019年8月已经搬空房屋，2019年9月以后已经没有实际使用涉案房屋。在2019年12月17日一审开庭当日也告知过何梅，其已放弃案涉房屋内物品权利，事实上也未使用过房屋，现何梅主张后续占有使用费无事实依据。 朱家忠上诉请求：1.请求改判原审第一项判决为：驳回何梅诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用全部由何梅承担。事实和理由：一、朱家忠曾多次向何梅表达“只要拿到补偿款就腾退房屋”的意愿，但因何梅拖欠法院判决明确支持的补偿款，朱家忠才没有交钥匙。朱家忠在（2019）浙02民终2412号民事判决作出后，便不再使用案涉房屋经营业务。因此朱家忠在主观上没有占有使用案涉房屋的意思，客观上亦不再取得房屋的实际使用价值，朱家忠不应承担占有使用费。二、案涉房屋的所有权在何梅取得拆迁款后已属拆迁办，何梅不再具有主张占有使用费的权利。且当时案涉房屋周围停水停电，何梅也曾于2018年3月擅自停掉案涉房屋的水电供应，严重影响案涉房屋的正常使用。三、根据录音可知，何梅曾于2017年11月6日向朱家忠明确表示，当何梅拿到拆迁补偿款的80%后，朱家忠便无需再支付之后的房租。如今何梅已于2017年12月领取大部分拆迁补偿款，其要求朱家忠夫妻支付2018年1月以后的房租没有依据。 何梅答辩称：截至2020年4月，朱家忠仍在使用房屋，朱家忠应当支付2019年12月21日至2020年4月10日的房屋占有使用费7333元。 何梅一审诉讼请求：一、朱家忠腾退位于鄞州区××村××号××室的房屋；二、朱家忠支付占有使用费暂计28000元。（2018年7月2日至2019年9月1日共14个月，按每月2000元计），此后按每月2000元计算至实际腾退止；三、朱家忠赔偿何梅的损失暂计5477元（自2018年3月1日计算至2019年8月31日共18个月，83939元×4.35%÷12个月×18个月）。审理过程中，何梅撤回第三项诉讼请求，一审法院予以准许。 一审认定的事实：何梅系坐落于宁波市鄞州区××村××号××室房屋的所有权人。朱家忠从2009年7月1日开始承租该房屋用于开设理发店直至争议发生。该房屋原本就具有基础装修，朱家忠租赁后又对房屋进行了部分装修。双方签订过三次租赁合同，第一次《房屋租赁合同》租期从2009年7月1日到2012年7月1日。2012年7月1日，双方续签《房屋租赁合同》，租期为2012年7月1日至2015年7月1日。2015年7月1日，双方再次续签《房屋租赁合同》，对该次租赁合同的租期双方有争议,（2018）浙0212民初7392号民事判决书采信了朱家忠的主张，确认租赁期限至2019年7月1日，约定的租金为每个月5000元，按年支付，先付后住，房屋押金500元。 2017年12月16日，何梅（乙方）与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区东胜街道拆迁办公室（甲方）签署《私有住宅房屋征收货币补偿协议》，案涉房屋被国家征收，何梅选择货币补偿，被征收房评估金额为839381元，货币补偿补助金额为125908元，一次性补偿的搬迁费为14796元，临时过渡费补助为9900元，其他补偿费为38524元（自搭装修费用19860元，营业停产停业损失补偿费用18664元），合计补偿资金为1028509元；甲方自协议生效之日起15日内先行支付乙方征收补偿资金1028509元，乙方保证在签约期限届满之日起60日内搬迁并腾空房屋，交甲方或征收实施单位验收，被征收房屋所有权、土地使用权由甲方代理申请注销登记；如乙方在征收公告规定的签约期限内签约并在征收公告规定的搬迁期限内搬迁、腾空房屋移交甲方或征收实施单位，并交甲方或征收实施单位验收确认后，可按被征收房屋评估金额的10%给予签约搬迁奖励计83939元，签约搬迁奖励费自乙方在规定的搬迁期限内搬迁之日起15日内支付。 2017年11月6日与2018年2月2日，何梅与朱家忠就案涉房屋的租金缴纳、拆迁及朱家忠搬迁事宜进行过沟通。2017年11月6日是何梅到租赁房屋处与朱家忠、朱家忠妻子邱秀君以及隔壁房屋房客等人进行交谈，朱家忠一方对谈话进行了录音。2018年2月2日是朱家忠妻子邱秀君与何梅电话通话，朱家忠一方对谈话进行了录音。 2018年6月12日，何梅向一审法院起诉朱家忠，要求朱家忠支付2018年1月1日至2018年7月1日的租金30000元及违约金5000元。朱家忠答辩称案涉房屋的所有权自房屋征收决定生效时（2017年12月）已转移给政府，何梅无权再向朱家忠主张租金，并向一审法院提出反诉，要求何梅支付装修费31646元，一次性搬迁与临时安置补助费12348元，停产停业损失18664元，退回押金500元。2019年4月29日，一审法院作出（2018）浙0212民初7392号民事判决书，认为在何梅将房屋腾空并交拆迁部门验收前，对与案涉房屋出租相关的处置权利仍在何梅，何梅有权向朱家忠主张房屋占有期间的租金。对租金标准，该判决酌情调整为每月2000元。对朱家忠可得的拆迁补偿款范围及金额，该判决也进行了论述。最终，一审法院判决朱家忠向何梅支付租金12000元（2018年1月1日到2018年7月1日），何梅向朱家忠支付装修补偿10000元、停产停业损失9332元、一次性搬迁与临时安置补助费12348元。何梅与朱家忠对该判决均不服，均向宁波市中级人民法院提出上诉。2019年7月29日，宁波市中级人民法院作出（2019）浙02民终2412号民事判决，驳回上诉，维持原判。 上述一审、二审判决作出后，朱家忠未腾退案涉房屋，何梅未向朱家忠支付判决确定的款项，朱家忠也未向法院申请强制执行。何梅称朱家忠仍在使用案涉房屋并在内经营理发店业务，朱家忠称其是由于何梅未支付补偿款而不交房屋钥匙，但未使用房屋未营业。何梅向一审法院提交了两张2019年8月18日的照片，拟证明朱家忠2019年8月18日仍使用案涉房屋在经营理发业务，朱家忠对该两张照片质证后表示被理发的不是顾客而是朱家忠朋友的弟弟，朱家忠没有收钱，拍下的不是营业行为。 另外，案涉房屋现已被拆除，但一审开庭审理时房屋尚未被拆，朱家忠当庭表示过其对房屋内的物品放弃权利。 一审法院认为:何梅与朱家忠之间存在房屋租赁合同关系。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。之前的民事判决书已确认2015年7月1日何梅与朱家忠《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限至2019年7月1日，但该《房屋租赁合同》中也约定了租金每年一付，先付后住，现朱家忠未支付2018年7月2日起的租金，何梅有权解除租赁合同并要求朱家忠返还房屋。退一步说，即使朱家忠以何梅未支付其拆迁补偿款为由而不支付租金，那到2019年7月1日租赁期间届满后，朱家忠也再无理由继续拒绝返还房屋。因此，何梅起诉时要求朱家忠腾退房屋于法有据，但因案涉房屋目前已实际被拆，再判令朱家忠腾退已无实际意义，故不再支持该项诉讼请求。朱家忠一直不腾空案涉房屋、不向何梅交钥匙是事实，则这段期间内是朱家忠对房屋有掌控权，何梅无法对其房屋行使权利，因此何梅有权向朱家忠主张房屋占有使用费。（2018）浙0212民初7392号民事判决书已对案涉房屋被征收后何梅是否还有权向朱家忠主张租金进行过论述，一审法院认为基于同样的理由，在何梅将房屋腾空并交拆迁部门验收前，对与案涉房屋出租相关的权利仍在何梅，何梅有权向朱家忠主张占有使用费。朱家忠称其一直愿意腾房，是何梅不支付朱家忠拆迁补偿款才导致朱家忠未交钥匙，但一审法院认为对拆迁补偿款已有生效判决进行了处理，在有合法途径保护权利的情况下朱家忠却选择租期届满后仍不腾房的方式，一审法院对此不予支持。至于朱家忠是否实际使用房屋，一审法院认为应分两个阶段处理。第一阶段，是在朱家忠未明确向何梅表明其放弃对屋内物品的权利之前。由于何梅与朱家忠还有前案纠纷未了结，何梅不敢自行腾房而选择通过诉讼主张权利，合理合法。在第一阶段，朱家忠是否实际使用房屋并非支付占有使用费的前提。即使朱家忠空置房屋，因朱家忠未向何梅返还房屋也未使何梅有合理理由相信何梅可以自行腾房，故何梅无法对房屋行使权利，则何梅依然有权主张占有使用费。而且，何梅提交的照片可反映出至少到2019年8月18日案涉房屋依然设施齐全，能作为理发店使用。第二阶段，则是朱家忠明确向何梅表示其放弃对屋内物品的权利之后。在一审诉讼过程中，朱家忠在2019年12月17日开庭时当庭告知何梅其已放弃案涉房屋内物品的权利，且朱家忠事实上也未再使用房屋，则何梅应当可以腾退房屋。再考虑给予何梅必要的准备时间等因素，一审法院酌情认定占有使用费计算至2019年12月20日止。对费用标准，何梅按（2018）浙0212民初7392号民事判决书确定的每月2000元的标准主张并无不当，一审法院予以支持。故占有使用费的计算期间为2018年7月2日至2019年12月20日，按每月2000元的标准，确定为35267元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、朱家忠支付何梅房屋占有使用费35267元，限于一审判决生效后七日内履行完毕；二、驳回何梅的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费762元，由何梅负担80元，朱家忠负担682元。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为:承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。何梅与朱家忠之间存在房屋租赁合同关系，双方于2015年7月1日再次续签的《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限至2019年7月1日，但朱家忠未支付2018年7月2日起的租金，何梅有权解除租赁合同并要求朱家忠返还房屋。同时根据已经生效的（2018）浙0212民初7392号民事判决书，在何梅将房屋腾空并交拆迁部门验收前，对与案涉房屋出租相关的权利仍在何梅，何梅有权向朱家忠主张占有使用费。因此朱家忠提出因何梅不支付其拆迁补偿款才导致未腾房的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。至于朱家忠实际使用房屋的时间问题，一审法院根据双方提供的证据、朱家忠在一审中明确放弃对屋内物品权利的意思表示，结合双方当事人在一审中的陈述，并考虑腾退房屋所需时间等因素，酌情认定占有使用费计算至2019年12月20日止，并无不当。 综上，上诉人何梅、朱家忠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费732元，由上诉人何梅负担50元，朱家忠负担682元。 本判决为终审判决。 审 判 长 马金平 审 判 员 孙长虎 审 判 员 俞灵波 二〇二〇年九月二日 代书记员 陈剑妃