江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3385号上诉人（原审原告）:江苏创世纪置业有限公司，住所地在盐城市盐都区新区刘朋村。诉讼代表人：杨荣进，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：沈洁，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾金剑，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施骆莉，女，1995年7月18日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。原审第三人：施兴东，男，1973年6月9日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。现羁押于建湖县看守所。委托诉讼代理人：崔晓华，江苏众连晟律师事务所律师。上诉人江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪公司）因与被上诉人施骆莉、原审第三人施兴东商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2020)苏0903民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。创世纪公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持创世纪公司的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由施骆莉承担。事实和理由：1.一审法院认为施骆莉支付购房款185万元属于事实认定错误，仅凭手机银行转账记录的复印件认定转账发生以及发生数额证据不充分。即使该笔转账实际发生，也无法排除系其他往来的可能。一审法院对于款项的实际支付情况及支付的关联性认定依据不足。2.创世纪公司与施骆莉或施兴东之间实质上是房屋买卖网签形式作抵押的一种非典型担保及让与担保，创世纪公司与案外人周某约定对周某对外的借款以网签的形式提供担保，如果房屋未能收回可以冲抵相应的工程款。据了解，创世纪公司对周某支付的工程款已经超付。3.创世纪公司与施骆莉之间没有达成商品房买卖的合意，双方签订的商品房买卖合同无效。双方的合同没有实际履行，施骆莉没有向创世纪公司交纳购房款，施骆莉也没有要求创世纪公司交房。施骆莉或施兴东主张已支付的购房款也远低于合同约定的购房款。施骆莉在一审庭审中陈述对房屋买卖的情况并不知情，也没有授权施兴东以其名义购买商品房，可见施骆莉没有购房的真实意思表示。施兴东借名买房是否存在规避契税的缴纳或因涉嫌犯罪行为，借此转移相应款项，可能存在以合法形式掩盖非法目的。4.周某与施兴东签订房产转让合同即使是真实存在，该行为也属于处分的行为。即便根据一审认定的工抵房的事实，如果认定存在工抵房，该房屋抵冲的款项也是抵冲的盐城青原建筑工程有限公司（以下简称青原公司），而不是抵冲给周某个人，房产的所有权人仍然是创世纪公司。创世纪公司对于该转让行为不予认可，施骆莉即便要追究违约责任，也应当追究周某的相应违约责任。被上诉人施骆莉二审未答辩。原审第三人施兴东述称，1.创世纪公司与施骆莉签订的商品房买卖合同是由创世纪公司与施骆莉签订，创世纪公司陈述与周某之间的以工程款抵房款法律关系，在该商品房买卖合同中未有体现。如果按照上诉人的上诉理由，应当补签约定或协议。2.施骆莉一审庭审后即向法庭提交了交纳购房款的银行流水原件，在庭审时创世纪公司陈述原件由法庭审核，无须再组织质证。创世纪公司向一审法院起诉请求：1.确认创世纪公司与施骆莉于2017年4月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HTBA20170445592)无效；2.判令施骆莉协助创世纪公司办理撤销御景湾花园12幢2401室商品房买卖合同的备案登记手续；3.本案的诉讼费用由施骆莉承担。一审法院认定的事实：2015年6月，创世纪公司将其开发的御景湾S1、S2、S3及地下室土建和安装工程发包给青原公司施工，实际施工人系青原公司法定代表人之子周某。在双方签订的《建设工程承包合同》约定：…1、工程暂定总价3000万元，最终按乙方（施工方）提供的结算书，以有权的审计部门审核的结算报告为准，本工程付款以工程拿房结合工程款的形式进行支付；2、本工程基础垫层结束开始拿房，甲方（创世纪公司）应提供500万元房源的商品房或门面房给乙方销售，以上房源的价格按售楼部的与其它自然客户同等的价格执行，首付与全款不限，如为首付按揭到账后，必须支付给乙方用于本工程（实际拿房量不超过实际完成工作量的80%）…。2017年3月26日，周某与第三人施兴东签订了房地产转让合同一份，约定将御景湾花园12幢2401室以185万元价款转让给施兴东等。当日，施兴东通过个人网银向周某汇款10万元，2017年4月11日，施兴东又向周某汇款175万元。2017年4月11日，创世纪公司与施骆莉签订合同编号为HTBA20170445592的《商品房买卖合同》一份，约定：施骆莉购买创世纪公司开发的御景湾花园12幢2401号房屋，建筑面积334.42平方米，总价款2006520元；合同第六条约定付款方式及期限：买受人在2017年4月11日前支付该商品房全部价款。签订《商品房买卖合同》当日，创世纪公司向施骆莉出具房款收据一份，载明：“交款单位：施骆莉，收款方式：换据，人民币（大写）贰佰万陆仟伍佰贰拾元整，￥2006520元，收款事由：御12#2401室房款（换据、更名）”。该份收据下方盖有“江苏创世纪置业有限公司财务专用章”，右上角加盖“本据限售房收款使用其它一律无效”。同日，房产登记部门将御景湾花园12幢2401室商品房的网签备案登记在施络莉名下。2018年12月25日，本院作出（2018）苏0903破申4号民事裁定书，裁定受理申请人盐城市盐州实业有限公司、盐城旭阳保温材料有限公司对创世纪公司的破产重整申请。2019年1月15日，一审法院指定北京大成（南京）律师事务所、江苏仁禾中衡会计师事务所联合担任创世纪公司的破产管理人。2019年8月12日，创世纪公司管理人向施骆莉邮寄《债权申报通知函》一份，载明：管理人认为御景湾花园12楼2401室网签在你名下仅作为让与担保，双方并无买卖房屋的合意，该让与担保无优先受偿权，管理人通知你方在收到本通知十日内向管理人申报债权并解除网签备案登记…。施骆莉收到该份通知后，未进行债权申报，亦未解除网签备案登记。创世纪公司管理人遂诉至一审法院。一审另查明：2017年12月22日创世纪公司与案外人周某签订《房屋合同解除协议》一份，载明：“2016年6月因周某欠付第三方债务（本协议之四四位抵押权人），创世纪公司以御景湾花园12楼701号房、2301房、2401号房、2501号房为周某抵押借款并且签订了《商品房买卖合同》，双方同意以周某承建的创世纪公司发包的御景湾项目工程款合计8026080元整等额抵充了四套房屋的全部房款，房屋分别网签到了四位抵押权人名下，现周某按原来双方约定届时退房的真实意思表示同意偿还抵押借款解除房屋抵押将房屋退回到创世纪公司，经协商达成如下协议：1、本协议签订时，御景湾花园12楼701号房备案登记在抵押权人王子晗名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2301号房备案登记在抵押权人蔡全青名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2401号房备案登记在抵押权人施骆莉名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2501号房备案登记在抵押权人卞亚亚名下，面积336.35平方米，单价5965.57元/平方米，合同总价2006520元，周某同意立即向四位抵押权人清偿借款，督促抵押权人配合创世纪公司解除商品房买卖合同并根据创世纪公司要求配合注销房屋合同备案登记；2、创世纪公司以周某承建的御景湾项目工程款全额抵充了四套房屋的房款，房屋注销合同备案登记，双方同意创世纪公司收回房屋后，创世纪公司抵充了房款的工程款仍按原抵充的数额向周某支付，双方对该数额及结算方式无争议；3、根据创世纪公司要求，由周某负责联系和安排四位抵押权人配合创世纪公司解除合同和注销备案登记；4、房屋合同解除后和注销备案登记后，周某或抵押权人持有的相关票据及合同原件返还创世纪公司，不得基于相关材料主张权利，周某负责收回和交还创世纪公司”。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，周成作为承建方实际施工人承建御景湾S1、S2、S3等工程，并与创世纪公司明确约定按阶段以创世纪公司提供的房屋对外出售所得价款抵算工程款，不违背国家法律行政法规的强制性规定，后周某与施兴东签订了房屋转让合同，施兴东按双方约定将房款185万元支付给周某后以施骆莉的名义与创世纪公司签订了《商品房买卖合同》，系合同双方当事人真实意思表示，创世纪公司亦向施兴东出具了房款收据，并办理了网签手续，亦不违背法律，应为合法有效。创世纪公司诉称施兴东、施骆莉未支付房款，无事实依据，不予采信。关于创世纪公司与周某签订的《房屋合同解除协议》是创世纪公司与周某对已出售给施骆莉等四户房屋意向性回购协议，并未征得施骆莉或施兴东的同意，无论是否合法有效，对施骆莉及施兴东均无拘束力。创世纪公司也无证据证实签订商品房买卖合同实质上是让与担保，亦无合同法规定合同无效的法定情形，故创世纪公司要求确认商品房买卖合同无效及撤销网签备案登记手续的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回创世纪公司的诉讼请求。案件受理费22952元，减半收取11476元，由创世纪公司负担。二审中双方未提交新的证据。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。二审另查明，施兴东与施骆莉是叔侄女关系，施兴东主张其是以施骆莉名义买房。本院认为，根据已查明的事实，周某系创世纪公司案涉工程的实际施工人，其挂靠的青原公司与创世纪公司签订的《建设工程承包合同》中明确约定，本工程基础垫层结束开始拿房，创世纪公司应提供500万元的商品房或门面房给青原公司销售。本案中，周某与施兴东于2017年3月26日签订房地产转让合同后，创世纪公司即于2017年4月11日又与施骆莉签订了该房屋的《商品房买卖合同》，应认定创世纪公司对该房屋买卖行为的认可。且上述《商品房买卖合同》签订后，施兴东即付清了案涉房屋的房款，创世纪公司也向施骆莉出具了房款收据，并办理了网签备案登记，双方的《商品房买卖合同》已实际履行。创世纪公司上诉认为其与施骆莉或施兴东之间实质上是以房屋买卖网签形式作抵押的一种非典型担保及让与担保，对此创世纪公司并未提供证据证明创世纪公司或周某与施兴东之间曾存在借款的合意，也未有证据证明创世纪公司与施兴东或施骆莉之间的《商品房买卖合同》是用于为某借款提供担保的意思表示，故创世纪公司与施骆莉签订《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效。施兴东与施骆莉之间是否存在借名买房的法律关系与案涉《商品房买合同》的效力并无关联。综上，创世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22952元，由上诉人江苏创世纪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  张晨阳审判员  周 陇二〇二〇年九月十五日书记员  刘 湘