湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初5485号 原告：怀化市鹤城区企业改制服务办公室，住所地湖南省怀化市鹤州南路4号昌顺广场七楼。 法定代表人：张化利，该办公室主任。 委托诉讼代理人：贺洪明，男，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：蒲俊均，怀化市鹤城区人民政府法制办公室公职律师。 被告：李华，男，1972年5月7日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：杨代华，湖南五溪律师事务所律师。 第三人：陈必元，男，1972年10月20日出生，汉族，住湖南省中方县。 第三人：周兆松，男，1970年2月2日出生，汉族，住安徽省六安市。 第三人：丁爱万，男，1958年6月14日出生，汉族，住湖南省中方县。 原告怀化市鹤城区企业改制服务办公室（以下简称区企改办）与被告李华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理，并于2018年3月12日作出（2016）湘1202民初2735号民事判决，后被告李华向湖南省怀化市中级人民法院提起上诉，该院于2018年7月30日作出（2018）湘12民终862号民事裁定，撤销本院（2016）湘1202民初2735号民事判决，并将本案发回本院重审。本院于2018年12月7日受理后，依法重新组成合议庭，审理中，原告申请追加陈必元、周兆松、丁爱万作为第三人，被告申请追加刘凤龙、杨锡建、吴云桂作为第三人参加诉讼。2019年7月16日，原告区企改办向本院申请撤诉，本院于申请当日作出（2018）湘1202民初5464号民事裁定，准许原告区企改办撤回起诉。2019年9月23日，原告区企改办又向本院提起诉讼，本院依法组成合议庭，于2019年10月29日、2020年6月12日两次公开开庭进行了审理。原告区企改办的委托诉讼代理人贺洪明、蒲俊均，被告李华及其委托诉讼代理人杨代华两次开庭均到庭参加诉讼，第三人陈必元、周兆松、丁爱万经本院传票传唤无正当理由两次均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告区企改办向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《门面租赁协议》及《门面租赁补充协议》；2.判令被告根据租赁协议支付欠缴租金2316750元（计算至2019年8月），并退还全部门面；3.判令被告承担违约责任，原告不予退还押金；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告申请撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判令被告根据租赁协议支付欠缴租金2316750元（计算至2019年8月）。事实和理由：2012年1月18日，被告以旺旺超市名义经公开竞租，与原告前身怀化市鹤城区商业事务管理处（以下简称区商务管理处）签订《门面租赁协议》，被告租赁区商务管理处18个门面，租期为8年，从2012年4月28日至2020年4月27日。2013年4月27日，区商务管理处与被告又签订《门面租赁补充协议》，约定从2013年1月1日起开始计收被告租金。根据约定，第一年每个门面租金24700元，以后租金参照周边门面租赁情况居中收取，但不得低于第一年租金，且每年租金成上涨趋势。被告每季度缴纳一次租金，每季度前5天内交齐该季度租金，若不按时交纳租金，原告可无条件收回门面（押金不予退还）。经查询被告工商登记注册资料，其名下有两家旺旺超市，一家为怀化市鹤城区旺旺超市，经营场所为鹤城区天星路（三医院）对面，该店于2015年5月14日注销，另一家为怀化市鹤城区旺旺超市五三五店，经营场所为怀化市迎丰东路（五三五医院大门口），被告租赁原告门面后，未开设超市，也未进行工商登记，而是进行了部分转租。2016年9月，原告向法院提起诉讼，一审法院判决解除原、被告签订的租赁协议及补充协议，并判令被告支付2013年1月1日至2016年9月30日门面租金1022650元及要求被告返还18个门面，且原告不予退还18个门面押金，被告不服提起上诉，二审法院以门面发生转租，遗漏诉讼当事人为由发回重审，原告申请追加第三人后，因需要收集新的证据等事由，故先行撤诉并补充证据后再行起诉。综上所述，截至2019年8月，被告租赁的门面共计欠缴租金2316750元，经多次催缴，被告拒不给付，给原告及国有资产造成重大损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。 被告李华辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《门面租赁协议》、《门面租赁补充协议》于2014年1月1日已终止，被答辩人无任何事由要求答辩人按租赁协议支付欠缴租金2316750元。2012年1月18日，答辩人以旺旺超市名义经公开竞租，与被答辩人前身区商务管理处签订《门面租赁协议》，答辩人租赁区商务管理处门面18个，租期为8年，自2012年4月28日至2020年4月27日。2013年4月27日，区商务管理处（甲方）与答辩人（乙方）签订《门面租赁补充协议》，约定从2013年1月1日起开始计收乙方租金。其中《门面租赁补充协议》第二条、乙方须按甲方要求，在2013年12月31日前对全部门面装修入店，并正规营业；第三条、原协议所规定的租金递增方式不变，但递增比例不低于上年度租金的10%；第四条、如违反本协议第二、三款及原协议的相关规定，即视为乙方自动中止租赁协议，甲方即可另行发租，并按合同约定不予退还乙方所交押金。因被答辩人交付的租赁门面有瑕疵（4间门面漏水无法使用）和市场行情发生重大变化，答辩人事实上不能按《门面租赁补充协议》约定在2013年12月31日前对全部门面装修入店并正规营业，按双方签订的《门面租赁补充协议》第四条约定即视为答辩人自动中止租赁协议，被答辩人即可另行发租，协议自动终止后答辩人占用被答辩人4间门面并进行了转租，事实上双方形成一个新的门面租赁关系。协议终止后，被答辩人对答辩人未占有使用的14间门面可另行发租，而被答辩人没有另行发租的行为是对自己权利的放弃。二、答辩人只应按实际使用门面数和两次政府会议纪要的约定支付被答辩人租金至2016年9月29日。因怀化南站高铁的开通，火车站人流锐减，涉案门面所处的英泰国际商业圈内的门面、商铺绝大部分租不出去，一直处于闲置状态，该商业圈的地位发生重大变化，基于这一客观存在的事实，答辩人继续装修所有门面开超市将会造成重大损失，于是答辩人才没有在2013年12月31日前对全部门面装修并正规营业。答辩人违反补充协议约定，协议于2014年1月1日自动终止。协议终止后，答辩人多次要求被答辩人收回门面，对租金进行结算并退还18万元押金。为减少损失，在向被答辩人提出要求的同时，答辩人将装修了的几间门面进行转租，被答辩人对此知情，应视为双方形成新的租赁合同关系。因被答辩人对租金进行结算并退还18万元押金的合理要求迟迟不予答复，无奈答辩人只有多次向鹤城区政府及有关部门领导反应情况，提出退回4间漏水门面，其它14间门面参照英泰国际的门面招租合同免租24个月，从2015年起租金按原协议减半收取。对此要求答辩人多次以书面和口头向区商务管理处提出，区商务管理处领导班子开会进行专题研究也有多次。2015年2月9日，在区法制办召开协调会，并由法制办、国资委、区商务管理处、李华等人参加，会议对4间漏水门面及市场行情发生重大变化，同意参照英泰国际租赁合同，租金减半并有19个月免租期等事项形成一致意见。2015年7月27日，由专职分管副区长马源牵头财政、监察、政府办、国资委、法制办、区商务管理处等单位召开专题会议，区政府及相关部门领导（含区商务管理处）邀请答辩人开会协商门面租赁问题，形成会议意见：收回4间漏水门面，退还4间门面租金，终止租赁协议，同时充分考虑市场周边行情，启动第二次招租程序。会后答辩人多次找到被答辩人要求结算租金终止合同，由于区商务管理处个别领导阻扰，两次会议形成的意见一直不能落实。2016年9月29日，被答辩人向答辩人转租的租赁户下发通知，要求租赁户的租金直接由被答辩人收取，故自那天起事实上被答辩人已收回全部门面。答辩人连2016年9月29日以前租户所欠的租金也无法收取，请求驳回被答辩人要求答辩人按租赁协议支付欠缴租金2316750元的诉讼请求，门面租金按被告实际使用门面数4个据实结算至2016年9月29日时止。三、门面押金应抵扣租金。首先，《门面租赁协议》及《门面租赁补充协议》就180000元押金约定不明确，只约定如不按时交纳租金，押金不予退回，并未约定该押金为违约金。如果答辩人不按时交纳租金，区商务管理处可将其用来抵交相应数额的租金，因为一个季度的租金，按协议约定其金额为111132元，如果双方扯皮再花点时间，180000元的押金就抵消的差不多了。事实上，在租赁实践中，押金的作用都是作为交纳租金的担保，即如果承租人不交纳租金，就以押金抵交。其次，涉案门面所处的英泰国际商业圈生意惨淡，有目共睹，李华仅出租4个门面，亏损惨重也是被答辩人不得不承认的客观事实。否则，也就不会多次协商，两次召开专题会议决定减免李华的租金，终止原协议重新招租。在这种情形下，如果将本来没有明确约定为违约金的180000元押金作为违约金来处理，双方的利益将严重失衡。综上所述，请求法院公平公正，依法驳回被答辩人的无理诉求。 第三人陈必元、周兆松、丁爱万未作答辩，亦未向本院提交证据材料。 原告区企改办为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下： 1、关于印发《怀化市鹤城区人民政府职能转变和机构改革方案实施意见》的通知（鹤发[2015]4号）一份，拟证明区商务管理处被撤销，其相关职能划入区企改办的事实； 2、关于印发《怀化市鹤城区企业改制服务办公室主要职能内设机构和人员编制规定》的通知（鹤政办发[2016]9号）一份，拟证明原告区企改办由原区轻纺事业管理处、城镇集体工业联社、物资事务管理处、商业事业管理处撤并组成，有权处置涉及原区商务管理处的相关资产及债务的事实； 3、《门面租赁协议》一份，拟证明原、被告之间签订《门面租赁协议》，约定相关权利与义务的事实； 4、2012年8月20日区商务管理处《通知》一份，拟证明2012年8月20日，原告通知被告租赁房屋2012年7月已通水电，具备使用条件，决定从2012年11月1日起计收租金的事实； 5、《门面租赁补充协议》一份，拟证明2013年4月27日，原、被告又签订补充协议，约定从2013年1月1日起计收被告租金，且每年度租金递增10%的事实； 6、个体工商户登记基本信息二份，拟证明被告李华开办旺旺超市的经营位置及注销情况； 7、被告李华的户籍证明一份，拟证明被告李华的身份信息； 8、2014年9月11日门面租金催缴函一份，拟证明原告于2014年9月11日向被告催收租金的事实； 9、2015年9月18日区商务处《通知》一份，拟证明原告于2015年9月18日再次催收租金，被告签收的事实； 10、2016年6月20日区企改办《关于限期结清门面租金的通知》一份，拟证明原告于2016年6月20日第三次向被告送达租金催收通知，要求被告支付欠缴租金91.15万元的事实； 11、2015年7月27日会议记录手写版及打印版各一份、2016年7月27日会议记录一份，拟证明原告单位工作人员与被告于2016年7月27日召开协调会，被告李华提出经济困难，申请减租，但因涉及国有资产，原告未同意的事实； 12、协调时照片打印件二张，拟证明原告单位工作人员与被告就租赁问题进行协商的事实； 13、怀化市城市建设投资有限公司关于原鹤城区商业事务管理处门面安置情况的复函一份，拟证明原告对案涉18个门面有合法的权属，不存在第三人拥有门面的问题； 14、2014年8月11日旺旺超市李华向区商务处报送的《关于火车站通道门面情况的报告》一份，拟证明2014年11月1日之后，原告与被告就火车站门面问题进行协商，被告只提出减租，没有提出门面需要终止的问题，且门面被告一直在使用； 15、李华退还区企改办门面交接表一份及门面交接照片八张，拟证明被告李华将涉案门面18个于2019年11月5日交还给原告，其中有4个租赁门面1#、2#、7#、10#，这四个门面原来是李华转租给其他人的，现在原告跟实际承租人已达成新的租赁协议的事实及门面交接的过程。 被告李华为支付其抗辩理由，向本院提交证据如下： 1、被告李华身份证复印件一份，拟证明李华的身份信息； 2、《门面租赁协议》一份，拟证明2012年1月18日，原、被告签订《门面租赁协议》的事实； 3、《门面租赁补充协议》一份，拟证明双方签订《门面租赁补充协议》，并约定对原租赁协议附中止条件，因被告违反协议约定，原租赁协议已中止履行的事实； 4、案外人周玲与怀化市英泰建设投资有限公司签订的《英泰国际五年租赁合同》一份，拟证明同地段英泰国际免租2-3年的事实； 5、英泰国际及原告门面彩色打印照片12张，拟证明英泰国际商业圈经营惨淡，绝大部分门面均已关闭的事实，同时被告所承租原告门面没有使用的事实； 6、原告18、19、24、25号门面照片打印件16张，拟证明原告门面长年漏水的事实； 7、湖南省非税收入一般缴款书19份，拟证明原告向被告借支924600元的事实； 8、关于区商业事务管理处门面与旺旺超市租赁情况的处理建议、关于双方门面租赁债权债务关系的结算意见、申请减免门面费用的报告、旺旺超市火车站门面房结算情况各一份，拟证明被告就房租减免、房租结算等问题多次向原告提交书面报告的事实； 9、2016年9月29日区企改办通知一份，拟证明2016年9月29日原告向被告的转租户发通知，通知租赁户从通知之日起，将应交租金交与原告，同时从2016年9月26日起连被告实际承租的4个门面也解除了租赁关系； 10、2015年2月9日会议记录一份，拟证明在被告多次要求退回门面或减租的情况下达成共识，会议由区法制办主任夏梁峻主持，区国资局夏永检、区商务管理处李林及被告参加，会上李华提出：第一、区商务管理处在招租时讲沃尔玛超市要进来，结果没有来，无法做起来，且高铁通了人流量少；第二、请求一次性减免19个月的租金，2015年减免50%的租金。最后形成意见：第一、减免期限以实际为准，双方先结算好2014年的账目；第二、减免期限及租金减半均从2015年1月开始； 11、2015年7月27日会议记录一份，拟证明2015年7月27日，在副区长马源主持、区监察局袁勇国、区财政局李先曙、区政府谢玉庆、江帅、区商务管理处李林、区法制办蒲俊均、区国资局夏永检参加下，对区商务管理处与旺旺超市门面租赁事宜进行了协调处理，会上李华提出：第一、租金减半收取；第二、参照周边英泰国际招租模式，即免租24个月；第三、对4个门面进行维修。会议形成决议：第一、旺旺超市（李华）是通过公开招标获得的经营权，合法有交，必须执行；第二、旺旺超市（李华）必须结清2015年7月底以前所欠的租金50.395万元；第三、旺旺超市（李华）结清所有的租金后，可以提出书面终止合同，同时由区商务管理处启动第二次招租程序，充分考虑周边行情，放宽招租条件，旺旺超市（李华）也可以参加招租，享有优先权；第四、充分考虑到旺旺超市（李华）所承租的18间门面中，有4间漏水而未使用的事实，由区商务管理处将该4间门面收回，所收取的租金予以返还； 12、怀化市中级人民法院询问笔录一份，拟证明在本案原二审法官询问时，原告代理人均承认政府开过二次协调会，代理人也认可租金可抵扣押金； 13、门面交接表一份，拟证明2016年原告下发解除合同通知后，被告从来没有收到过租金的事实。 证据的分析与认定： 对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据5、证据6、证据7、证据12、证据14、证据15，被告对三性没有异议，本院予以采信；对原告提交的证据4、证据8、证据10，被告提出了异议，认为证据4系原告单方制作，被告未收到过该通知，且至今还有大部分门面没有通水通电，与客观事实不符，认为证据8、证据10，其没有收到过催缴函及通知，现有证据无法证实该通知及催缴函已送达给旺旺超市（李华），本院不予采信；对原告提交的证据9，被告对其真实性无异议，但认为应当执行协调会议的内容，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信；对原告提交的证据11，被告对其中2015年7月27日打印体会议记录无异议，本院予以采信，其中2015年7月27日手写体会议记录因内容不完整，本院不予采信，被告对其中2016年7月27日会议记录，认为当时到场参加了会议，但吵了几句就走了，内容是原告编写的，该会议记录形式完整，可以反映当时协调的过程，本院予以采信；对原告提交的证据13，被告认为与本案无关，该证据可以证实出租门面的来源及产权情况，具有证明力，本院予以采信。 对被告提交的证据1、证据2、证据3、证据9、证据10、证据12、证据13，原告对其三性无异议，本院予以采信；对被告提交的证据4，原告对其真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明目的提出了异议，该合同与原、被告双方并无关联，不能达到被告的证明目的，本院不予采信；对被告提交的证据5、证据6，原告认为证据5与本案无关，证据6不能达到被告的证明目的，该组证据可以证实本案相关事实，且与其他证据能相互印证，本院予以采信；对被告提交的证据7，原告对其真实性、合法性没有异议，但对于金额有异议，另外也不能说明是借支，该组证据系被告向原告支付租金及押金的凭证，具有证明力，本院予以采信；对被告提交的证据8，原告认为其没有收到过相关材料，因无相关记录证实该组证据已送达给原告，故未能对原告产生相应的法律约束力，但该组证据可以作为原告的陈述，本院将结合原告的当庭陈述予以综合评判；对被告提交的证据11，原告对其真实性没有异议，但认为会议记录不是会议记要，不具有执行性，只能作为参考，该证据可以证实双方就涉案门面租赁予以协商的事实，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年1月18日，区商务管理处作为甲方与旺旺超市作为乙方签订《门面租赁协议》，该协议约定：“根据乙方申请，经甲方集体研究，同意乙方租赁位于火车站出站口右侧整体门面（共18个），并就有关租赁事宜，甲、乙双方经充分协商，达成如下租赁协议条款：一、租期期限：捌年，即2012年4月28日至2020年4月27日。租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。二、租金及交租方式：甲方考虑到乙方整体租赁，自协议签订之日（即通水通电之日起）免收租金叁个月，用于门面装修。门面租金第一年每个门面按24700元，即每月2058元收取。一年后的租金定价，甲、乙双方平等协商，可参照同一通道内门面租金价格随行就市，居中收取。原则上不能低于第一年租金额，且每年租金成上涨趋势。乙方每季度交纳一次租金，每季度前5天内交齐该季度租金，若乙方不按时交纳租金，甲方无条件收回门面（押金不予退还）。如因此造成的其它一切后果，均由乙方自行负责。三、每个门面交壹万元押金，共计18万元整，签订协议时乙方一次性交纳，待乙方退还门面时，在没有违反任何合同条款的情况下，甲方将押金如数退还（押金不计利息、不抵租金）。四、水电等其它费用由乙方按照有关部门的规定直接自行交纳。……。”双方在协议中还约定了其他权利与义务。2013年4月27日，区商务管理处作为甲方与旺旺超市作为乙方又签订一份《门面租赁补充协议》，该协议补充约定：“就甲方位于火车站出口右侧18个门面的租赁事宜，甲、乙双方于2012年1月28日签订了‘门面租赁协议’，关于租金及交租方式作了明确约定，并于2012年7月通水通电后交付，乙方已认可。原协议免收8-10共3个月租金，作为乙方装修时间，即从2012年11月1日起，乙方应向甲方交纳租金。因乙方没有按合同及时正常营业，现根据乙方申请，经甲、乙双方商定，特订立如下补充协议：一、考虑乙方经营现状，甲方同意再免除2012年11月、12月两个月的租金，从2013年1月1日起，乙方向甲方交纳租金。（经本月24日全体干部职工大会同意，并经4月26日全体班子成员会同意）。二、乙方须按甲方要求，在2013年12月31日前对全部门面装修入店，并正规营业。三、原协议所规定租金递增方式不变，但递增比例不低于上年度租金的10%。四、如乙方违反本协议第二、三款及原协议相关规定，即视为乙方自动中止租赁协议，甲方即可另行发租，并按合同约定不予退还乙方所交押金。五、本协议一式二份，经甲、乙双方签字生效。”被告李华在上述《门面租赁协议》、《门面租赁补充协议》乙方处签字，两份协议均未加盖有旺旺超市印章。 上述协议签订后，李华于2012年3月21日至2014年1月23日共向区商务管理处支付款项19笔，共计924600元。庭审中，双方确认该款项中有本案18个门面所交租金64.4万元及门面押金18万元，还有一部分系另一处团结巷承租房屋的押金，但被告称其未作区分，记不得哪一笔钱为支付团结巷押金。李华承租上述18个门面后，并没有依约全面装修开店经营，而是在等待怀化市火车站周边营商环境的改变。然而，随着怀化高铁的开通等情况，怀化市火车站周边的商业氛围并未得到有效改善。2014年8月11日，李华以旺旺超市的名义向区商务处打了一份《关于火车站通道门面情况的报告》，指出其超市满怀希望与区商务管理处签订了八年的租赁合同，但二年过去了，火车站整个商圈经营惨淡，要死不活，已亏损60多万元，苦不堪言，签于这个情况，持向区商务管理处领导提出两个要求：一是退出合同，并要求区商务管理处退还所交押金及返还已付房租；二是继续经营，但要求优惠免租时间，达到英泰国际所给的政策，减免或下调房租，并将合同时间顺延。 2015年2月9日，在区法制办主任夏梁峻的主持下，就区商务管理处与李华就火车站门面租赁一事进行协调，由国资委书记夏永检、区商务管理处局长李林、区商务管理处局书记杨安及李华参加了协调。李林在会上指出，由于经济形势不好，英泰国际做不起来，李华要求减免租金，开了三次会议，但双方达不成协议，目前李华已欠租金30万元左右，共18个门面，李华只租出去5个，目前使用4个。李华称要实事求是，现在人流量减少（高铁通了），做不起来，只要求8年租期内一次性减免19个月的租金，2015年减免50%的租金。李林又表示，通过开会的意见是李华要将前面所欠的租金交清，再一次性减免10万元左右的租金。夏永检明确合同是通过招标的要执行，关于19个月的租金，即英泰国际减免，建议参照英泰国际的做法，但必须将之前的账算清。最后总结：英泰的减免期限以实际为准，李华要结算好2014年的账，然后再按今日的讨论意见，向领导汇报。 2015年7月27日，就协调处理区商务管理处与旺旺超市（李华）门面租赁一事，又进行了协调。会议主要内容为：“旺旺超市（李华）通过公开招租，获得区商管处位于火车站地下通道18间门面的经营权8年，时间从2012年4月27日至2020年4月27日，年应缴租金44.46万元，同时交纳押金28万元。后因受大气候影响，经营惨淡，难以维持，目前在用的门面实际仅6间，其余的全部闲置，其中还有4间漏水。截止到2015年7月底，旺旺超市（李华）欠缴2014年租金24.46万元，2015年1-7月欠缴25.935万元，合计欠缴50.395万元。为此，旺旺超市（李华）提出：①租金减半收取,②参照周边英泰国际招租模式，免租24个月，同时对4间漏水门面进行维修。通过商讨，最后会议一致形成决议：1、旺旺超市（李华）是通过公开招标获得的经营权，合法有效，必须执行。2、旺旺超市（李华）必须结清2015年7月底以前所欠的租金50.395万元。3、旺旺超市（李华）结清所有的租金后，可以提出书面终止合同，同时，商管处启动第二次招租程序，充分考虑市场周边行情，放宽招租条件，旺旺超市（李华）也可以参加招租，享受优先权。4、充分考虑到旺旺超市（李华）所承租的18间门面中，有4间漏水，而未使用的事实存在，由区商管处将该4间门面收回，所收的租金予以返还即2年零7个月，合计以255224元。” 2014年1月23日之后，李华在未再向区商务管理处交纳租金。2015年9月18日，区商务管理处向旺旺超市负责同志发出通知，载明：“你旺旺超市自2014年拖欠我处火车站门面租金贰拾肆万元（24万元）以来，截止2015年第四季度，己累计欠缴门面租金陆拾捌万玖仟贰佰元（¥689200.00元）整。希你接此通知后，切实认真、全面履行门面租赁协议中所约定的义务，并在2015年9月30日前将所欠缴的租金交与我处。否则，我处将保留通过法律途径予以依法追缴你旺旺超市所欠租金的权利。”李华在该通知下方签名，同时注明：“今天李林局长在区政府办找我说火车站门面的事宜，但2014年在区法制办召开的协调会议，各方都签字认可，为什么至今不执行？”。 2016年9月20日，原告向本院提起诉讼，要求解除李华与原区商务管理处局签订的《门面租赁协议》及《门面租赁补充协议》。同年9月29日，原告向火车站出站口门面经营户发布通知，载明：“你们现在所租用的门面产权属鹤城区企业改制服务办公室（鹤城区原商业事务管理处与其他单位撤并组建而成）。旺旺超市李华，因拖欠我办租金数额巨大，我办已将其起诉至鹤城区人民法院，案件正在等待审理。为了维护我办权益和避免你们经宽营户的经济损关，我办特作如下通知：一、未经我办同意，李华擅自转租门面的行为，已经构成违约，你们之间所签订的门面合同不受法律保护。二、你们须如实提供与旺旺超市李华所签订的协议复印件。三、从通知之日起，将应交租金交与我办，若再将租金交给李华，由此造成的一切损失我办概不负责。特此通知”。2016年10月8日，本院将原告起诉状副本送达给李华。2019年11月5日，区企改办与李华及实际承租人（第三人陈必元、周兆松等）办理了诉争门面交接手续，原告亦明确同实际承租人已达成新的租赁协议。实际承租人在交接表中注明“未交李华2016年房租。” 另查明：2016年6月7日，怀化市鹤城区人民政府办公室下发《怀化市鹤城区企业改制服务办公室主要职责内设机构和人员编制规定》，确定怀化市鹤城区商业事务管理处等部门撤销后成立怀化市鹤城区企业改制服务办公室，负责处置怀化市鹤城区商业事务管理处等部门资产和债务。李华在怀化市工商行政管理局登记注册的个体工商户名称为“怀化市鹤城区旺旺超市”和“怀化市鹤城区旺旺超市五三五店”，“怀化市鹤城区旺旺超市”于2015年5月14日已注销。庭审中，双方认同“旺旺超市”一方的合同履行主体系李华。 再查明：原告用于出租的18个门面尚未办理产权登记。为此，李华曾对其中两个门面的权属有所质疑。2016年11月29日，怀化市城市建设投资有限公司对区企改办出具《关于原鹤城区商业事务管理处门面安置情况的复函》，主要内容为：“根据我公司与原鹤城区商业事务管理处签订的《城市房屋拆迁安置协议》，怀化市鹤城区鹤州北路17米道路下侧18个门面(门面编号11040#-11057)系怀化火车站站前广场改扩建项目原鹤城区商业事务管理处产权置换门面，相关门面已交付贵单位，贵单位可依法使用或出租。因不可归责于我公司的原因，该区域门面房屋产权证书尚未办理,我公司将积极协调推动产权证办理。” 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。区商务管理处与李华以“旺旺超市”名义签订的《门面租赁协议》、《门面租赁补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信、全面履行合同约定。区企改办通过承继享有区商务管理处相关合同权利与义务，并管理区商务管理处相关资产，有权作为原告参与本案诉讼。而协议中“旺旺超市”并未工商注册登记，且双方认同该方合同履行主体为李华，故李华作为本案被告，亦符合法律规定。 结合原告变更后的诉讼请求，需本案中予以解决的系被告尚欠原告的租金及被告交纳给原告押金的处理。第一、关于尚欠租金。双方对从2013年1月1日起开始计算租金没有争议，双方对每个门面第一年租金为24700元也无异议，虽然双方在协议中约定每年租金上浮，递增比例不低于上年度租金的10%，但是，原告请求被告支付租金的标准没有增加浮度，一直以每个门面每年24700元确定，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。关于租金计算的截止时间，双方争议较大，被告认为双方签订的两份协议已于2014年1月1日终止，租金也只能计算到此（除其另行转租的4个门面外），理由是其没有依补充协议的约定按时开业，违反了补充协议第四条的约定，应视为自动终止租赁协议，但是从该条约定的全文理解，享有终止协议的权利主体应当为合同甲方，即区企改办的前身区商务管理处，但是区商务管理处并没有选择在李华违约时终止合同，从双方履约的过程看，李华也没有认为所签协议已在2014年1月1日就已终止，否则就不可能出现李华多次申请并协商租金减免事宜，故被告认为双方所签两份协议于2014年1月1日已自动终止的观点，没有事实依据，本院不予支持。而原告认为，被告没有办理交接手续，租金应当计算至门面交接手续办理时，即2019年11月5日，本院认为，因被告违约，原告于2016年9月20日向本院起诉要求解除双方所签订的《门面租赁协议》及《门面租凭补充协议》，在被告收到起诉状副本时，该解除合同的通知就已发生法律效力，即两份协议于2016年10月8日已解除，对此，被告也没有提出异议。且原告于2016年9月29日通知承租门面经营户，自即日起应将租金交与区企改办，若交于李华，造成损失自负，从实际经营户（第三人）在门面交接表中注明的“未交李华2016年房租”，亦可以看出，李华在合同解除后，不可能再有效管理和使用所承租的门面，至于迟迟未办理书面交接手续，原告并未提供证据证实系被告故意或重大过失所致，故原告要求被告支付2016年10月8日之后的门面租金，理由并不充分，本院不予支持。关于李华提出的应当按会议记录执行，减免租金并收回漏水门面的问题，因会议记录只是附条件的意向协议，并没有形成最终协议或会议记要，且两次会议记录都附有要求李华先结清之前所欠租金的条件，李华并没有按所附条件履行，故其认为承租门面应当减免租金的理由不能成立，本院不予支持，李华签订门面租赁协议时认为所承租门面具有较高的商业价值，但客观上不符合预期而引发亏损，应为正常的经营风险，原告没有过错，至于在协商过程中所作意向性让步，不能作为本案裁判的依据。另外，关于四个漏水门面的问题，虽然引起被告没有整体装修营业的主要原因是当时经济大氛围不佳，但是，存在漏水的事实，对于门面使用也具有一定的影响，属于租赁物的瑕疵，故对该4个门面的租金应予适当减少，以双方约定租金的70%支付为宜。本院计算被告尚欠原告的门面租金为956016元[24700元/年÷12个月×46.27个月（2013年1月1日至2016年10月8日）×14门面+24700元/年÷12个月×70%×46.27个月（2013年1月1日至2016年10月8日）×4门面-644000元（已交）]，原告请求租金超出部分，本院不予支持。第二、关于被告交纳给原告的押金18万元，因被告未按时缴纳租金，亦没有按期对全部门面装修入店并正规营业，按《门面租赁协议》及《门面租赁补充协议》的约定，原告交纳的押金不予退还，该押金具有违约金的性质，且在合理范围之内，被告认为押金可在其违约时充抵租金的主张，不符合双方约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李华于本判决生效后十日内向原告怀化市鹤城区企业改制服务办公室支付租金956016元； 二、原告怀化市鹤城区企业改制服务办公室不予退还被告李华门面押金180000元； 三、驳回原告怀化市鹤城区企业改制服务办公室的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25334元，由原告怀化市鹤城区企业改制服务办公室负担11974元，被告李华负担13360元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  李军康 人民陪审员  罗 宏 人民陪审员  梁 琳 二〇二〇年九月十五日 代理书记员  陶丽如 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。