浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初2325号 原告：玉环新家园房产中介有限公司，住所地玉环市玉城街道玉兴路52号一楼。 法定代表人：郑竹飞，执行董事。 委托诉讼代理人：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。 被告：胡敏峰，女，1976年11月22日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：陈通建，浙江辅成律师事务所律师。 被告：黄开荣，男，1973年11月20日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：梁瑞栋，浙江辅成律师事务所律师。 原告玉环新家园房产中介有限公司（以下简称新家园公司）与被告胡敏峰、黄开荣居间合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新家园公司法定代表人郑竹飞及委托诉讼代理人孙琦，被告胡敏峰委托诉讼代理人陈通建，被告黄开荣委托诉讼代理人梁瑞栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新家园公司向本院提出诉讼请求：判令二被告共同向原告支付居间报酬10000元。事实和理由：被告胡敏峰准备将其所有的位于××街道××的房屋进行出让，故委托原告在2020年4月1日的“中国邮政广告玉环新家园房产中介有限公司”栏上刊登了该房屋的出让信息，原告的法定代表人将此信息告诉被告黄开荣，并于当天带其去观看该房屋。后二被告就自行进行联系并避开原告达成了该房屋的转让协议。现被告黄开荣已经取得了房屋的不动产证件，但二被告拒绝支付原告应该取得的居间报酬。原告认为，在该房屋的转让过程中，原告已经为二被告签订房屋的转让合同提供了媒介服务，二被告应该按照约定向原告支付报酬却未支付，故引起诉讼。 被告胡敏峰辩称：1、原告与答辩人之间并未签订合同，不存在居间合同关系，涉转让房屋实际系答辩人丈夫所有，原告甚至对权属情况都未进行核实；2、即使原告与答辩人之间成立居间合同关系，原告也并未促成二被告之间的房屋买卖合同，依法不应支付居间服务费；3、答辩人曾通过多家公司发布信息，被告黄开荣通过其他中介公司在内的公开方式获得房源信息，因原告服务质量没有达到预期，二被告通过其他中介公司达成合同，不属于“跳单”行为，不应支付中介费；4、原告于2020年1月4日刊登的出让信息未经答辩人书面同意，违反答辩人意愿，对于上述行为希望法院提出司法建议。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告黄开荣辩称：1、答辩人与原告之间没有签订书面合同，仅由原告带着看过房子、有过微信沟通而已，没有就合同达成合意，不存在居间合同关系；2、即使双方存在居间合同关系，房屋买卖并非通过原告促成，不应支付居间报酬；3、不存在避开原告自行达成合同的情况，而是通过另一家玉环市鑫源房产中介有限公司（以下简称“鑫源公司”）促成。因此，要求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年的4月1日、4月9日、4月13日、4月16日等，原告通过《中国邮政广告》，刊登被告胡敏峰房源信息，内容为“蓝天花苑117㎡，中装出让，价102万”。期间，原告曾带被告黄开荣到被告胡敏峰处看房。2020年4月16日，被告胡敏峰丈夫陈高炜、被告黄开荣与鑫源公司签订房屋买卖居间合同一份，对位于玉环市××街道××幢××单元××室的房产进行买卖，并向鑫源公司支付居间费2500元。以上事实有中国邮政广告、房屋买卖居间合同、领款收据予以证明。对于当事人双方没有争议的证据和事实，本院予以确认。 原、被告双方主要争议焦点在于：一、原告与二被告之间是否存在居间合同关系；二、若双方存在居间合同关系，居间报酬应否支付。 针对上述争议焦点，原告新家园公司举证如下： 1、2020年4月的1日、6日、9日、13日、16日中国邮政广告各一份，证明原告已公布被告胡敏峰房源信息，第一步合同履行已经完成，且被告胡敏峰也没有提出异议的事实； 2、原告与被告胡敏峰的通话记录一份，证明原告对被告胡敏峰的居间服务义务履行； 3、原告与被告黄开荣的微信聊天记录一份，证明原告对被告黄开荣的居间服务义务履行； 4、原告与二被告的通话录音各一段，证明被告胡敏峰曾委托原告刊登房产信息、原告曾带被告黄开荣看房，以及通话时的2020年4月18日原告获知二被告已达成一致，但通话中没有提及其他中介的内容，属于跳单行为的事实； 5、空白的房屋买卖居间合同、房屋买卖合同、乐居房地产买卖合同各一份，证明中介行业惯例及费用标准、承担方式。 经质证，被告胡敏峰意见如下：证据1真实性没有异议，但信息刊登时被告胡敏峰并不知情，事后才知，根据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息”，已对其权利造成损害；证据2只有电话记录没有通话内容，电话仅仅对房源信息进行确认沟通，原告应进一步举证双方对居间合同内容存在约定；证据3没有异议，原告与被告黄开荣的微信聊天中谈及房价98万元，但双方最后成交97万元系在鑫源中介的居间下形成，可见原告对合同促成没有发挥作用；证据4不予认可，被告并未授权原告发布信息，因原告服务态度不好，缺乏主动联系，导致被告选择其他中介公司，不存在跳单行为；证据5不予认可，合同只能证明模板，根据实际交易情况价格会有波动。被告黄开荣意见如下：证据1真实性没有异议，但与被告黄开荣无关；证据2与被告黄开荣无关，不予质证；证据3真实性没有异议但关联性不足，仅有几句聊天记录，不能证明居间合同成立，微信聊天的4月11日，二被告也并没有达成购房的意向；对证据4的证明内容不予认可；对证据5不予认可，并非行业协会的文件，没有参照效力。 被告胡敏峰、黄开荣共同举证如下： 6、房屋买卖居间合同、领款收据各一份，证明二被告与鑫源公司的居间合同关系； 7、与其他中介公司的聊天记录、通话记录、报纸、照片，证明被告胡敏峰曾找过多个中介机构、被告黄开荣通过其他公司也能了解房源信息的事实。 经质证，原告对证据6没有异议，对证据7不予认可，认为公布的房产信息与被告胡敏峰的房产信息有出入，比如是否属于“风角”，与易安公司通话记录都是被叫状态，鑫源公司也仅能通过合同体现居间关系，中介服务内容不明确，与待证事实不具有关联性。 本院认为：一、关于原、被告之间是否存在居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释规定，“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。”居间合同作为一种诺成、双务和不要式的合同,只要当事人意思表示一致即可成立，可以采取口头或者书面形式订立；当事人虽未以书面形式或者口头形式订立居间合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立居间合同意愿的,或者一方实际履行主要义务、对方接受的,居间合同法律关系成立。本案中原告与二被告之间没有签订书面合同，对是否进行了口头约定也存在争议，那么判断双方是否存在居间合同法律关系在于双方是否存在实际履行居间服务事项的行为。“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”原告提交的证据1、证据3、证据4，结合原、被告当庭陈述可以证明，原告向被告胡敏峰提供了公开房源信息、带意向客户看房的义务，向被告黄开荣提供了介绍房源信息、带领看房的义务，且对煤气管道、购房意向、房产价格等细节在双方之间进行了联络沟通。证据之间可以相互印证，本院予以认定。证据2证明原告与被告胡敏峰的联络情况，却不能证明联络内容，对其证明力不予认定；证据5与本案无关，不予认定。居间人不是代理人，而是一种在交易双方当事人之间起着介绍、协助作用的中间人。从这个意义上说，本案双方虽然没有签订书面合同，但二被告已经接受原告的居间服务。况且从本地房屋中介行业惯例来看，单独签订居间合同的情况较少，一般是在卖方与买方达成一致后与房屋买卖合同一起签订，不能以没有书面合同否认原告与二被告之间的居间合同关系。被告胡敏峰抗辩房源信息公开未征得其同意，因其并未举证证明，本院不予采纳。 二、关于本案居间报酬应否支付、如何支付。“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”从证据6来看，最终涉案房产买卖合同的居间方为案外人鑫源公司，原告也认可其并未进行议价等行为，可见原告并未促成合同成立。至于二被告在接受原告的服务后，有没有利用原告提供的交易机会、绕开原告直接订立合同，即是否存在“跳单”违约，本院认为，衡量是否“跳单”违约的关键，是看二被告是否利用了原告提供的房源信息、机会等条件。如果并未利用，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则二被告有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，不能认定二被告利用了原告的信息、机会。其一，房源信息并非原告独家掌握。从证据7来看，被告胡敏峰曾通过多家中介公司以店面、网络、报刊形式挂牌出售同一房屋，而不是原告独家代理，公众可以通过正当途径获知房源信息，被告黄开荣也可以。在此基础上联系多家中介公司以选择最低的房屋报价、居间报酬报价和最优质的服务，很难认定二被告就是利用了原告的信息和服务。其二，虽然原告是第一个提供房源信息的中介公司，但时间先后并不能构成利用的要素之一。原告曾带被告黄开荣看过房子，但一次看房通常不能满足房屋买卖的交易需要，不排除其他中介公司也提供了相应服务，并不能证明被告黄开荣一定是利用了原告的信息。不能简单地理解为只要中介公司提供了信息，就构成了“利用”。其三，原告未能举证证明二被告利用了其房源信息。根据“谁主张，谁举证”原则，原告对于二被告利用了其房源信息这一主张负有举证责任，但原告并未提供充分证据，应承担举证不能的不利后果。因此，二被告不构成“跳单”违约。 综上，原告与二被告之间存在事实居间合同关系。因原告未促成合同成立，且二被告不存在“跳单”违约情形，原告要求二被告共同支付居间报酬的主张本院不予支持。但原告实际提供了居间服务，并为二被告所接受，根据权利义务相对等原则，原告有权要求二被告支付必要的居间费用。考虑本地房屋中介收费惯例及原告服务成本，本院酌定居间费用2000元为宜。因二被告对居间费用的支付方式未作约定，参照“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”规定，本院认定二被告应平均分担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告胡敏峰于本判决生效之日起七日内给付原告玉环新家园房产中介有限公司居间费用1000元； 二、限被告黄开荣于本判决生效之日起七日内给付原告玉环新家园房产中介有限公司居间费用1000元； 三、驳回原告玉环新家园房产中介有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由二被告共同负担（此款于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  干莉娜 二〇二〇年九月四日 代理书记员  陈 怡