浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初2369号 原告：邢秋林，男，1964年10月7日出生，汉族，住嵊州市。 原告：俞中飞，女，1975年11月23日出生，汉族，住嵊州市。 上述两原告委托诉讼代理人：袁吉儿，浙江剡城律师事务所律师。 被告：嵊州市浙东农贸发展股份有限公司，住所地嵊州市鹿山街道欣农路1999号。 法定代表人：赵樟明。 委托诉讼代理人：邢露丹，浙江求道律师事务所律师。 原告邢秋林、俞中飞与被告嵊州市浙东农贸发展股份有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢秋林及其与俞中飞的共同委托诉讼代理人袁吉儿，被告嵊州市浙东农贸发展股份有限公司的委托诉讼代理人邢露丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邢秋林、俞中飞向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告之间的商业用房使用权转让合同以及关于产权登记的补充协议。2、判令被告退还已经支付的购房款399000元，并以已付购房款为基础按照月利率6.729166‰计算利息损失（从2019年2月18日起至付清之日止）。事实与理由：被告于2018年中至2019年期间，通过报纸、公共交通车辆、宣传单发布广告以及通过销售人员在各网络平台宣传，广告宣传内容包含“政府重点惠民工程，打造永久旺市”、“低总价、双学区、完善的生活配套”，命名售卖的房地产名为“丰华锦园”（该命名未经登记备案）。由此吸引了包括原告在内的众多市民前往购买。被告利用原告专业法律知识的缺乏以及信息不对等，诱导原告一步接一步签订了下列协议：2018年7月5日签订了订购协议，2019年2月18日签订了商业用房使用权转让合同以及关于产权登记的补充协议。虽然主合同名为商业用房使用权转让合同，但从广告宣传、合同条款以及补充协议的内容来看，双方之间签订合同的目的在于转让房屋的所有权，而且原告也一直认为自己购买的是可以居住的公寓房，可以将产权过户到自己名下。被告负责人也多次承诺为原告办理产权证。被告还诱导原告向银行进行信用担保贷款，所贷的资金作为房款全部支付给被告，故被告已经收到全部房款，但原告需每月归还银行本息。后原告发现被告存在多处欺诈行为，首先违反广告法，对社会大众作出政府重点惠民工程以及双学区的误导宣传，诱导原告一步步签订合同。根据《广告法》第二十六条规定房地产广告不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作为误导宣传。而被告分别在报纸、公交车车身、宣传图以及朋友圈等宣传学区房、公寓房等内容，诱导社会公众前往购买。其次，将依法不能转让的建筑物分割转让给原告等各购买人，隐瞒各项审批、规划条件根本没有具备的事实，承诺将产权办理至原告名下。被告利用原告想进行房产投资以及子女上学等心理，欺骗原告用信用贷款方式购买涉诉房屋，并作出各种无法兑现的承诺，包括退房、产权过户。但至今产权均无法过户。1、地块性质无法过户。被告出售房屋所占地块的用地规划为物流仓储用地，仓储用地转让只能整宗块转让，不能分割转让。根据《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第三十二条规定，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权分割转让时，应经土地管理部门和房产管理部门批准，并依照本办法第三十条的规定办理过户登记手续。凡属房屋预售的，须另按有关规定办理审批手续。2、被告存在着将整宗地抵押给银行进行贷款的行为。由于被告的上述欺诈行为，原告无法将房屋产权过户登记到自己名下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。由此请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告嵊州市浙东农贸发展股份有限公司答辩称，首先，原、被告双方不存在任何解除商业用房使用权转让合同和产权补充协议的事实，无需退还购房款以及支付相应的利息。原告诉称的内容与双方签订的商业用房使用权转让合同具体事实不符，被告不是房地产开发企业，双方之间实际是商业用房使用权的转让，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。其次，案涉的农副产品物流中心用地并不是只能整宗转让，根据嵊州市人民政府的文件规定，市场建立后是允许分割出售转让的，所以被告将部分商铺转让给原告是经过嵊州市人民政府同意的。被告对涉案房屋早已取得了房屋的产权证书，并已在约定时间通知原告办理产权过户缴纳相关的费用，但原告至今没有缴纳费用，所以被告无法为原告办理使用权转让的证书。对于原告诉称的“丰华锦园”与被告之间没有任何关系，不存在广告虚假宣传的事实，原告的诉称没有事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，其中原告为证明其诉讼请求提供的证据有: 证据1、2014年8月28日签订的国有土地使用权出让合同、红线图、规划条件各1份，证明涉案地块是由嵊州市市场发展有限公司挂牌出让而来，并不是被告挂牌出让而来的。 证据2、2016年11月15日签订的国有土地使用权转让合同1份，证明被告与嵊州市市场发展有限公司签订了土地使用权转让合同，说明被告在房屋使用权转让合同中说的地块是挂牌出让而来隐瞒了土地取得的方式。 被告对上述证据质证认为土地如何取得应根据已经生效的（2019）浙0683民初466号民事判决书认定的事实为准。 证据3、嵊州市人民政府嵊政办（2012）191号文件，证明根据规定本案建筑项目只能整体转让，不得分割转让。被告质证认为政府在另一文件中明确可以分割出售，并且现在已经做出了分割的不动产权证。 证据4、照片3张和广告宣传纸2页，证明被告在不同平台将原告购买的房屋宣传为学区房，具有居住功能。被告质证认为对真实性和关联性有异议，与双方的合同没有关系。 证据5、2019年2月18日签订的嵊州市农副产品物流中心商业使用权转让合同和关于产权登记约定的补充协议各1份，证明原告与被告签订了房屋转让合同和产权转让的约定，根据该份合同是无法办理产权转让手续的。被告经质证对真实性没有异议，在合同中明确了商业用房。 证据6、收款收据和银行个人贷款合同，证明原告已经付清了房款399000元。被告质证认为收款收据没有异议，对个人贷款需要实际确认。 证据7、原告的申请书和企业信息各1份，证明原告要求退房的申请并由被告高级管理人员签收。被告质证认为申请书没有被告方任何的回复。 被告方为证明其答辩理由提供的证据有： 证据8、不动产权证1份，证明被告在2019年3月份对浙东农副产品物流中心房屋享有所有权。原告质证认为不动产证上的房屋不同于原告购买的房子，达不到被告的证明目的。 证据9、2019年12月15日被告向原告发出的关于办理嵊州市××房产权证的通知和邮件投递信息，证明被告向原告发出办理产权证手续的通知及交费。原告质证认为没有实际收到过通知，该通知是被告单方的通知，即使原告提供了通知上的合同也无法办理产权转移登记，因为合同是使用权转让。 证据10、嵊州市自然资源和规划局作出的不动产登记申请受理通知书和第一批交易房源清单。 证据11、农副产品区和仓储区的不动产权证复印件2份，与证据10一起证明其他房屋已经办理了不动产权属证书，不存在无法办理产权证书的情况。 证据12、（2019）浙0683民初466号民事判决书复印件，证明对其他房屋已经有了生效判决。 原告对证据10-12质证认为与本案无关。 对上述证据本院认证如下：因证据1-3的内容与原告的诉讼请求之间无直接关联性，在本案中不作认定。被告对证据4存有异议，故对双方之间的民事权利义务关系应依据所签合同内容进行确定。被告对证据5-7的真实性无异议，可以证明相应的事实。原告对证据8虽有异议，但可以证明被告销售的房屋具有权属证书。原告虽未实际收到证据9，但仍可证明被告向原告发出过通知。原告对证据10-11的关联性有异议，但可以证明与涉案房产同类的房屋可以办理权属过户登记。证据12的真实性应予认定，但其内容与本案无关联性，故不作认定。 本院经审理认定的事实如下：2019年2月18日，原告（受让方）与被告（转让方）签订嵊州市农副产品物流中心商业用房使用权转让合同1份，约定本合同所谓的商业用房是指嵊州市农副产品物流中心内的商铺、商务办公楼等，转让方转让给受让方的商业用房为粮油市场地块中的L19栋579号，该商业用房位于地上5层，商业用房土地使用权年限至2054年9月9日止，建筑面积89.67平方米，单价为每平方米4449.65元，总价款399000元；受让方于本合同签约同时首付209000元，余款190000元通过银行贷款的方式支付，在签约7天之内办妥贷款手续，达到贷款条件之日起，由银行直接将贷款全额划付到出让方指定的账户，转让方应当在2019年3月31日前将建设工程完工的商业用房交付给受让方使用，转让方逾期交房超过120日后，受让方有权解除合同等内容。当天原告与被告又签订关于产权登记约定的协议1份，就嵊州市农副产品物流中心仓储地块中的19栋579号商业用房使用权转让过程中的产权登记事宜，作出如下补充:受让方要求获得该商业用房的产权，转让方表示同意，双方明确在商业用房使用权转让合同中约定的房款总价实际为产权转让价格，双方办理该房交接手续时，受让方应支付办证过程中的契税、办证费等相关代办费用，转让方在收到这些款项后，于2019年12月31日前负责办理好该商业用房的产权证书，交给受让方，若由于转让方原因不能在前款约定期限内交付产权证书，逾期超过180日，受让方要求退房的，则转让方在受让方提出退房要求之日起30日内将受让方已付房款退还给受让方，并向受让方支付房款总价1%的违约金，若受让方在办理该房交接手续之时，未向转让方支付办证过程中的契税、办证费用等相关代办费用，或在办证过程中不配合提供相关资料、签约相关文件等行为，则转让方有权拒绝代为办理产权证书，也不承担违约责任，所产生的一切后果均由受让方自负。原告向被告支付首付款209000元后，其余190000元通过办理信用贷款的方式向被告支付。2019年5月10日被告向交付了上述房屋，但原告至今没有按照合同约定交付契税等费用。2019年12月15日被告曾向原告住所地寄送通知1份，要求原告提交办证资料并支付相应的费用，因原告外出未收件。现原告以房屋不能办理产权过户登记等理由，要求与被告解除上述合同并返回已付款项。 另认定，嵊州市欣农路1999号浙东农副产品物流中心仓储区其他部分商业用房已办理了房屋所有权转移登记。 本院认为，原告与被告签订的关于产权登记约定协议中载明在双方办理房屋交接手续时，受让方应支付办证过程中的契税、办证费等相关代办费用，转让方在收到这些款项后于2019年12月31日前负责办理好该商业用房的产权证书，交给受让方。在2019年5月10日被告将涉案房屋交付给原告后至今，原告未缴纳契税，也没有向被告方支付其他代办费用，是造成商业用房权属转移登记手续至今未履行的原因，所以依据双方合同、协议的约定，只有被告存在逾期交付房屋超过120天或者逾期办理产权证书超过180天的情形下，受让人才享有合同解除权。现被告虽逾期交房但没有超过合同约定的解除合同的逾期期限，不构成解除合同的约定条件，而逾期办证超过180天的原因并非由被告造成的，不属于被告的违约行为。至于原告主张的所涉房屋地块性质决定房屋产权无法分割转让的理由与案涉同类房屋已经过户登记的客观情形不符，也不构成合同解除的约定情形，据此原告要求解除与被告之间的合同与协议的请求，缺乏事实理由，依法不予支持。同样原告以解除合同为前提要求被告返还已付款项的请求，亦不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条规定，判决如下： 驳回邢秋林、俞中飞的诉讼请求。 案件受理费7434元，依法减半收取计3717元，由两原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费7434元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴展宁 二〇二〇年九月十三日 书记员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。