天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初2135号原告：孙迎，女，1988年8月31日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王佳佳，天津君申律师事务所律师。被告：司丽霞，女，1977年8月13日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张庆新，天津丰淼律师事务所律师。天津市西青区人民法院中北法庭依法适用简易程序公开审理原告孙迎诉被告司丽霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙迎及其委托诉讼代理人王佳佳，被告司丽霞的委托诉讼代理人张庆新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙迎向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告《房屋租赁合同》于2020年2月12日解除；2.被告向原告返还房屋押金3500元；3.判令被告向原告返还自2020年1月24日至2020年5月31日的房屋租金13727.48元。（计算方式:2020年1月24日至2020年2月12日减半返还1174.76元，2020年2月13日至2020年5月31日全额返还12551.72元）；4.判令被告向原告返还自2020年2月13日起的物业费545.03元、采暖费691.84元、自来水费1350.93元、中水费77元、煤气费9.21元、电费63.68元、维修费500元（本项合计3237.69元）；5.判令被告向原告支付房屋装饰装修折价补偿13900元；6.判令被告向原告赔偿经济损失5000元；7.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的坐落于天津市西青区中北镇××号房屋，建筑面积126.65平方米，房屋租赁期共5年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止，月租金3500元，押一付六方式交付，租金、物业费均交至2020年5月31日。原告承租该房屋开展教育培训办公工作。2018年11月26日，原、被告就房租租赁签订了《补充协议》，约定了房屋装修事项及装修添附物归属。基于上述合同和补充协议，在征得被告同意后，原告对该房屋进行了精美装修，将该房屋作为教育培训办公地点使用。自2020年1月24日起，因新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力原因以及天津市居民小区实行封闭式疫情管理措施客观原因，造成无法使用该房屋进行教育培训办公工作，原告多次和被告沟通协商解决未果。双方合同因不可抗力，合同无法继续履行而正式提出解除合同，并多次要求与被告交接房屋，被告以疫情期间，不方便出去为由，拒绝见面交接。原告于2020年2月12日从该房屋中搬出，不再使用该房屋，双方租赁合同自2020年2月12日解除。但被告拒绝与原告结算合同相应款项。司丽霞辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定，履行各自的义务。合同中没有约定在出现本案涉及的新冠肺炎疫情时，原告享有合同解除权。发生本次疫情，并没有造成原告签订《房屋租赁合同》的目的不能实现，理由如下：1、合同约定的租赁期限较长，为5年，发生本次疫情时，合同已履行1年零2个月，剩余租期近3年零10个月；2、此次疫情对公众影响的力度、范围和持续的时间，对原告使用涉案房屋有一定的影响，但并不造成原告大范围的、长时间的不能使用涉案房屋。本次疫情造成原告3个月不能使用涉案房屋，对于原告使用涉案房屋的影响较小，没有达到“因不可抗力致使不能实现合同目的”；3、发生疫情时，原告应当积极采取措施，将疫情对自己的影响降低到最小范围，甚至是要求被告减少租金或者适当延长租期，而不是解除租赁合同；4、原告已经采取了积极措施，继续从事自己的业务，原告在网络上开展了线上课程；5、被告向小区物业了解，该小区物业部门并没有采取不让有关人员进入该小区的措施，而是相关人员办理了有关手续时，就可以进出该小区。综上，原告提起的解除房屋租赁合同并要求返还租金、押金、水电费、装修损失、经济赔偿金等诉讼请求，不应得到支持。被告正是考虑到原告的租赁期比较长，才给予了原告每月3500元的价格，原告提出解除合同，对被告的经济利益造成重大损失。如果原告提出解除合同，原告还应当将房屋恢复原状。原告违约，该押金按照合同约定，应作为违约金包含在赔偿金中。原告提起的第五项诉讼请求不符合合同约定和法律规定。本院经审理认定事实如下：2018年11月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定:原告承租被告所有的坐落于天津市西青区中北镇××号房屋，用于教育培训；建筑面积126.65平方米，房屋租赁期共5年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；月租金3500元，押一付六方式交付；租赁期内，被告需要提前收回该房屋的，或原告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，被告还应退还相应的租金。2018年11月26日，原、被告就房屋租赁签订了《补充协议》，约定：“1、甲方（被告）同意乙方（原告）拆掉进门鞋柜自行更换，不租搬走时甲方同意乙方拆走自行更换的柜子；2、屋内三个卧室和卫生间门和门框乙方自行更换，不租搬走时留给乙方；……4、甲方同意乙方拆掉屋内的窗帘杆，乙方自行更换挂拉帘，不租搬走时留给乙方。”合同签订后，原告交纳押金3500元，租金交纳至2020年5月31日。原告将截止至2020年5月31日的物业费（每月151.98元）给付被告。原告给付被告2019年至2020年度的取暖费2594元。原告于2020年2月17日向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，通知书上记载：原告于2020年2月7日依据合同约定，提前30日以微信书面形式向被告提出解除合同，并于2020年2月12日从该房屋中搬出，不再使用该房屋。原告于2020年2月27日向被告邮寄《律师函》，律师函中记载：原告于2020年2月7日以微信书面形式向被告提出解除合同，并于2020年2月12日从该房屋中搬出，不再使用该房屋，双方租赁合同自2020年2月12日解除。对于上述通知书和律师函，被告认可收到，但不认可发生解除租赁关系的效力。原告主张其于2020年2月29日与中介业务员胡泰宇就涉案房屋进行交接。本院向该中介业务员进行核实，其表示：2020年2月29日，原告和我在涉案房屋内进行交接，房主当时没有在场，我当场核实水、电、燃气，确认剩余自来水费为1350.93元、电费为63.68元、煤气费为9.205元，双方出具了《房屋交割清单（租赁）》；交接完毕后，原告对房屋现状录制了视频，我当时站在餐厅、客厅的位置，看到屋内门口有一个柜子，厨房有折叠床；双方交接的时候原告未将房屋钥匙交给我，事后原告向被告邮寄房屋钥匙，被告未收，原告把钥匙邮寄给我，我联系被告拿钥匙，被告不来拿钥匙，被告大概在交割时间的一个月后来公司拿的钥匙。2018年12月2日，原告与天津文塑晟宸建筑装饰工程有限公司签订《装饰装修工程合同书》，约定由该公司对涉诉房屋进行安装免漆门、厨宝热水器、更换电闸、铺设庭院地砖等工程，原告支付装修款共计12660元。涉诉房屋内现有两张折叠床、铁架子、木质桌子。2020年4月底，被告已将涉案房屋重新出租。原告主张，原告于2020年2月12日从租赁房屋中搬走，于2020年2月29日与中介进行交接，于2020年3月10日向被告邮寄房屋钥匙，被告拒收，于2020年3月12日，原告将房屋钥匙交给中介。原、被告双方的租赁合同于2020年2月12日原告搬走后解除。被告主张，原告从租赁房屋中搬走一事被告不知情，原告未同意解除租赁合同，双方一直在协商减少租金或延长租期，但未协商一致。原告与中介交割房屋也未通知被告，对于原告与中介之间的《房屋交割清单》被告不认可。水、电、燃气费用是原告自行缴纳，与被告无关。被告在原告起诉前，收到原告邮寄的解除通知书，通知书上告知原告已经搬走，但被告没有收到钥匙无法到租赁房屋中查看。被告于2020年3月30日从中介处将房屋钥匙取回，3月31日，被告将房屋门锁更换。双方之间的租赁合同解除系因为原告违约。本院认为，原、被告于2018年11月23日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，原告提前退租的，应当提前30日通知被告。原告主张其于2020年2月7日已经通过微信通知被告解除合同，从被告提交的双方的微信聊天内容中也可以确认，则双方之间的租赁合同于2020年3月8日解除。新型冠状病毒疫情的发生，属于不可抗力，受疫情及疫情防控措施影响，原告不能利用租赁房屋开展教育培训，致使租赁合同不能履行而解除，合同的解除不可归责于双方当事人。原、被告之间的租赁合同已解除，原告已交纳的押金3500元应予退还。合同解除后，原告仍占有租赁房屋，使用费参照租赁合同约定的租金标准，由原告负担。原告于2020年3月12日将租赁房屋钥匙交给中介，视为原告对租赁房屋不再占有使用。原告已给付被告的2020年3月12日之后的租金，应当全部退还给原告。疫情的发生，不可归责双方当事人，对于疫情期间的租金和使用费，酌情应当予以减免。根据实际情况，本院酌定被告应当退还原告已给付的租金共计12000元。2020年3月12日之后的物业费400.21元、取暖费86.4764.31元，原告与中介出具的《房屋交割清单》中确认的自来水费1350.93元、电费63.68元、燃气费9.205元，上述共计1888.34元，被告应当退还给原告。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据被告已于2020年4月底将涉案房屋重新出租的事实，结合双方剩余的租赁期限、装修内容及残值，本院酌定被告给付原告装饰装修及室内物品补偿共计4000元。原告主张被告给付维修费用500元，被告不予认可，原告未能提供足够的证据证实，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张经济损失5000元的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孙迎与被告司丽霞签订的《房屋租赁合同》于2020年3月8日解除；二、被告司丽霞于本判决生效后五日内返还原告孙迎押金3500元；三、被告司丽霞于本判决生效后五日内返还原告孙迎已给付的租金共计12000元；四、被告司丽霞于本判决生效后五日内返还原告孙迎已给付的物业费、取暖费、水费、电费、燃气费共计1888.34元；五、被告司丽霞于本判决生效后五日内给付原告孙迎装修及室内物品补偿共计4000元；六、驳回原告孙迎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取392元，由原告孙迎负担192元，由被告司丽霞负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 董 玲二〇二〇年九月二日书记员 马世通附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，使用其规定。