浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终5116号 上诉人（原审被告）：杭州港龙置业有限公司，住所地杭州市江干区港龙城2区5023号。 法定代表人：罗杰。 委托代理人:刘际红，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：傅丽蓉，女，1970年12月11日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托代理人：倪琼丹，浙江杭天信律师事务所律师。 上诉人杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人傅丽蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初6309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：签订书面协议情况：2017年8月，出卖人港龙公司与买受人傅丽蓉签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为2017预1431454，该份合同未经网签备案。 标的房屋：杭州市江干区港龙城1区1045室，建筑面积72.79平方米。 约定房价：单价44648.99元/平方米，总价款3250000元。 约定付款方式：买受人于2017年8月30日一次性付清全部房款3250000元； 交付期限：出卖人应当在2018年1月1日前将案涉房屋交付买受人使用。 抵押告知约定：与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况告知为：无。 产权登记约定：出卖人承诺于2019年1月1日前取得初始土地、房屋权属证书，交付给买受人。 付款情况：2017年8月21日，傅丽蓉方支付港龙公司150000元；2017年8月21日，傅丽蓉方支付港龙公司50000元；2017年8月30日，傅丽蓉方支付港龙公司3050000元。2018年1月22日，傅丽蓉补交因面积差额产生的房款2678.94元。傅丽蓉共计向港龙公司支付购房款3252678.94元。 房屋抵押情况：案涉合同所涉房屋于2016年6月22日登记在建建筑物抵押（抵押权人中国民生银行股份有限公司杭州分行，担保债权数额52421万元），属限制出售房产。 房屋交接情况：案涉房屋于2018年1月22日向傅丽蓉交付。 傅丽蓉的诉讼请求为：1、判令撤销傅丽蓉、港龙公司签署的《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2017预1431454号。2、判令港龙公司立即退还傅丽蓉购房款3252678.94元。3、判令港龙公司赔偿经济损失，按中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算，从购房款支付之日起至港龙公司全部履行之日止，暂算至起诉之日2015年5月9日计261745元（购房款3250000元从2017年8月30日起算至港龙公司全部履行之日止，面积补差款2678.94元从2018年1月22日起至港龙公司全部履行之日止，暂算至2019年5月9日为261745元）。4、判令港龙公司赔偿傅丽蓉3252678.94元。5、本案的诉讼费、保全费、律师费全部由港龙公司承担。 原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，港龙公司隐瞒其已经将案涉销售房屋所属在建工程抵押的事实，而与傅丽蓉签订《商品房买卖合同》，收受傅丽蓉支付的购房款，并导致案涉房屋至今不能办理权利登记，买受人的合同目的无法实现。对以已抵押房产进行销售的事实，港龙公司属明知，其行为显然构成了欺诈，傅丽蓉主张撤销案涉《商品房买卖合同》，具有法律依据，原审法院予以支持；傅丽蓉要求港龙公司返还购房款3252678.94元并以支付相应利息损失，符合法律规定，原审法院予以支持；但傅丽蓉关于利息损失的计算有误，原审法院予以调整，利息损失暂计算至2019年5月9日为261545.04元，此后计算至购房款实际付清之日止。 对于港龙公司辩称傅丽蓉行使撤销权的除斥期间已经超过一节，原审法院认为，港龙公司作为专业房地产公司，对商品房买卖的流程应当知晓，而傅丽蓉作为普通的购房者，不具备相关不动产交易的专业知识，更何况港龙公司提供的《商品房买卖合同》从格式、内容上与应当网签备案的合同文本一致，增加了傅丽蓉发现其中不合规问题的难度。故原审法院确定，傅丽蓉行使撤销权的除斥期间应当从双方约定办理初始产权登记的2019年1月1日起计算，傅丽蓉本案起诉并未超出除斥期间，对港龙公司的该项意见不予采纳。 对于傅丽蓉主张港龙公司赔偿一倍购房款的诉讼请求，原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，港龙公司隐瞒所售房屋所属在建工程已经抵押的事实，且设定抵押时已存在分户情形，故傅丽蓉有权依法要求港龙公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对于具体赔偿责任确定的问题，综合考虑案件实际情况，原审法院酌情确定港龙公司赔偿傅丽蓉已付购房款的50%，即1626339.47元。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款、第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、撤销傅丽蓉与港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》。二、港龙公司返还傅丽蓉购房款3252678.94元，于判决生效之日起十日内付清。三、港龙公司支付傅丽蓉已付购房款利息损失261545.04元（利息暂计至2019年5月9日，此后以上述第二项未付购房款为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至购房款实际付清之日止），于判决生效之日起十日内付清。四、港龙公司赔偿傅丽蓉款项1626339.47元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回傅丽蓉的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59170元，财产保全费5000元，合计64170元，由傅丽蓉负担11386元，港龙公司负担52784元。 宣判后，港龙公司不服，向本院提起上诉称：港龙公司、傅丽蓉双方于2017年8月签订《浙江省商品房买卖合同》，并于2018年1月22日将案涉房屋交付给傅丽蓉。根据港龙公司同类型案件的庭审中其他业主的陈述可知，杭州港龙城的业主于2018年1月就开始维权，这足以让傅丽蓉对案涉房屋的权属状态产生怀疑。因此，傅丽蓉至少是在港龙公司交付案涉房屋时即2018年1月22日知道或者应当知道案涉房屋被抵押的事实。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回傅丽蓉的原审诉讼请求。 针对港龙公司的上诉，傅丽蓉发表答辩意见称：根据双方的购房合同书，从购房合同书里面可以看到，案涉房屋应在2018年1月份交付，在2019年1月1日取得房产证。因为傅丽蓉长期居住在意大利，没有任何证据证明其在2018年就得知发生了这些维权的事情。在2019年按照合同规定的交产权证时间，港龙公司又未能取得产权证的时候，其可能陆陆续续的得知一些消息，傅丽蓉2019年5月才回国，当时杭州可能已经有陆续的一些诉讼维权开始了。回杭州后傅丽蓉去房管局查询，才得知港龙公司涉案的房屋存在抵押，所以港龙公司没有任何的事实和证据能够证明傅丽蓉在2018年就得知，港龙公司主张撤销权已过除斥期间没有合法的依据。 二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”本案中，港龙公司隐瞒其已经将案涉销售房屋所属在建工程抵押的事实，已经原审法院查实。港龙公司认为傅丽蓉行使撤销权已经超过了合理期限，其理由为港龙城的业主于2018年1月就开始维权，足以让傅丽蓉对案涉房屋的权属状态产生怀疑，并因此应认定傅丽蓉在港龙公司交付案涉房屋时即知道或者应当知道案涉房屋被抵押的事实。就此，本院认为，港龙公司并未提交有效的证据证实傅丽蓉于2018年1月开始维权，也未提交证据证实港龙城业主所维权的事项系房屋的权属问题，即使港龙公司关于港龙城业主在2018年1月有维权行为的陈述成立，亦尚不足以推定傅丽蓉自此时即知道或应当知道案涉房屋所属在建工程存在抵押的情形。综合以上所述，本院认为，原审法院认定傅丽蓉行使撤销权的合理期间应自双方约定办理初始登记的2019年1月1日起算正确，原审法院认定本案起诉并未超过合理期间正确，港龙公司的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29625元，由上诉人杭州港龙置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年九月一日 书记员  姚丽萍