浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1960号原告：章婷婷，女，1984年9月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：魏力,浙江金道（绍兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荷娟，女，1950年6月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：谭月芳，女，1945年9月18日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：蒋洁清，男，1968年4月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：蒋铿铭，男，1975年7月7日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：蒋仲儒，男，1938年7月15日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：蒋劲夫，男，1969年12月9日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：周柏森，男，1952年9月11日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。被告：蒋达显，男，1962年6月15日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：蒋达富，男，1956年3月29日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：唐利军，女，1962年5月13日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区，被告：王春晓，女，1955年7月3日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告：王首权，男，1951年7月11日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：**权，男，1953年7月3日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区县。被告：王冠权，男，1959年3月25日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。被告：蒋素雅，女，1945年8月12日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告：谢周美，女，1937年11月10日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：盛晔，女，1953年11月15日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告章婷婷与被告谭月芳、蒋洁清、蒋铿铭、蒋仲儒、周柏森、许文霞、蒋达显、蒋达富、王春晓、王首权、**权、王冠权、蒋素雅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理。本案依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加谢周美、盛晔为本案共同被告，被告许文霞于2020年7月13日死亡，由其继承人即被告蒋达显、蒋达富参加诉讼。原告章婷婷委托诉讼代理人魏力，被告谭月芳、蒋铿铭、蒋仲儒及其委托诉讼代理人蒋劲夫、被告王春晓、王首权、**权、王冠权到庭参加第一次庭审；原告章婷婷委托诉讼代理人魏力、陈荷娟，被告谭月芳、蒋洁清、蒋铿铭、蒋仲儒及其委托诉讼代理人蒋劲夫、被告谢周美、周柏森、蒋达显委托诉讼代理人唐利军、被告蒋达富、王首权到庭参加第二次庭审。被告许文霞（第一次庭审）、盛晔、蒋素雅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院可依法缺席审理。本案现已审理终结。原告章婷婷向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，并配合原告履行房屋过户手续；2、本案案件受理费由被告承担。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中要求被告继续履行合同系指配合原告办理房屋过户手续。事实和理由：原告与六被告就买卖开元弄12号房屋达成了合意并签订有房屋转让合同一份。签订合同后，原告已依约向六被告支付部分房款。但六被告未依约履行合同义务，未将房屋过户给原告。综上所述，被告的行为已严重侵害原告的合法权益，遂向贵院提起诉讼。被告谭月芳辩称：现在不同意这个交易。被告蒋洁清辩称：不同意这个交易，这个交易对被告太不公平。被告蒋铿铭辩称：不同意该交易。蒋仲儒辩称：合同其实是原告违约，并非被告违约，因此被告不同意原告的诉讼请求。首先，从起诉状来讲，原告在起诉状上提到“签订合同后原告依约支付部分房款”，但实际情况是原告支付七万元定金后续未履行付款义务，并没有支付任何房款，原告起诉的理由“原告依约支付部分房款”是不成立的；第二，房子已经损毁，在房屋已经严重损毁，而且因为政府拆迁房屋也不准修复的情况下，本合同的标的物已经履行不能；第三，房屋的买卖的标的在2020年年初已经列入拆迁范围，目前的初步补偿价格是256万，这与七年前约定的房屋买卖价格107万差距巨大，我们认为如果继续履行这个房屋买卖合同，对被告显失公正，此合同长期未履行完毕是由于原告方长期不付款导致的，因此如果继续履行对被告是不公平的，会产生重大损失；第四，当初2013年5月28日当时在过户那一天，是原告方不付款了，而且明确说不想要了，因此被告认为原告实际上已经表达过而且用不付款的行为来表明不履行合同。被告周柏森辩称：不同意合同继续履行，当时陈荷娟明确跟被告讲不想要。2013年5月29日早晨，被告在渔化桥呆了两三个小时，后来在中介门口碰到了陈荷娟，当时陈荷娟讲她不要了，被告问她理由，她讲绍兴的新房子是1万，旧房子也是1万，后来被告又继续追问理由，陈荷娟又讲那里有一个邻居不好相处，姓蒋的中介跟被告讲先回去消消气，过后几次都是王冠权在商量，王冠权传达给被告的消息是两三个月之后，第一次原告对房屋七万元的定金要4000元利息，过了一年多以后原告要三万利息，要还给原告十万，因此这件事情一拖再拖，再后来房子就坍塌了，这件事情就搁置了，今年才听说原告又要买房子了，一打听才知道是有拆迁这个事情，这个事情本身就是不合理的，原告知道有拆迁了可以获利了就来找被告了。被告蒋达显辩称：不同意进行交易。被告蒋达富辩称：不同意进行交易，目前拆迁的房款高于房价太多了，他们就是利用被告外地人信息不对称，被告坚决不同意。被告王春晓庭后向本院提交书面情况说明，表示不同意将房屋卖给原告。被告王首权辩称：不同意交易，由于信息不对称，被告不在绍兴，当时订立的所谓合同。首先，当时的协议已经违法了，我们兄弟四个代表六户人家的其中一家当时我们也稀里糊涂，如果知道拆迁款的数目已经出来了，那么肯定不可能以107万元的价格卖房子，当时被告的兄弟在2020年的6月17号收了49万元，现在的拆迁款是256万元，因此不可能以107万元去成立这笔交易，因此被告表示反对。被告**权未发表答辩意见。被告王冠权辩称：就原告的第一项诉讼请求，从我们与原告进行协商买卖房屋开始，我们是一直同意把它卖给原告的，之所以到现在为止没有成交，没有将钱款付清，是纠结于细枝末节的事情，经过这几年以后，原告也同意不纠结这些事情，也达到了成交阶段，目前我们有三家今天没来，我们兄弟姐妹蒋素雅、周柏森、蒋仲良、蒋维英四家同意卖出。就原告的第二项诉讼请求，关于诉讼费的问题，我们与原告已经沟通过了，原告愿意承担，我们以前与原告一直是友好协商同意的，所以不存在我们支付诉讼费的问题，我在这里重申一下我们不支付诉讼费；第三，既然现在我们大家已经友好协商，被告希望原告能够当庭将剩余款项支付给我们。被告谢周美辩称：首先原告在诉状中陈述的事实与理由与事实是不符的。第一，实际上是有两份转让合同，一份是手签合同，为107万，一份为网签合同，为51万，51万的网签合同被告根本不知道的，被告看到这一份51万的合同是在今年收到传票以后，这是为了避税；第二，原告称“合同签完后原告依约支付了部分房款，但被告未尽合同义务未将合同过户给原告，严重损害原告权益”，这完全是造谣，因为被告签完手续，这个合同过户的手续基本办完了，之后说明天上午九点到房管处交钱签字，这一天被告都到房管处等待原告付钱再进行签字，之后交易就成立了，但是那一天原告没有来，到现在为止一分钱也没有支付，七年的时间中没有付钱；第三，在前次庭审中有个别被告和原告签订了补充协议，这是个别人的现象，被告中很多人都不知道这回事，因此这应该是无效的，因为被告的产权是共同的，需要得到共同产权人的同意；第四，从2013年5月28日到今年4月份到原告起诉被告，有长达七年的时间，七年以后原告突然提出要和被告继续履行合同，被告觉得非常奇怪，后来了解到房子要拆迁了，原告是想用七年前的价格来低价买我们的房子，现在拆迁方的初步评估价格为256万元，差额实在是太大了，这是非常不合理的，七年中原告没有履行合同的愿望，被告完全同意解除合同。被告蒋素雅未到庭答辩，庭后向本院提交书面意见，起先表示同意将涉案房屋以107万元卖给原告，后又表示不同意将房屋卖给原告。被告盛晔未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。经审理查明：2012年12月27日，原告章婷婷委托诉讼代理人陈荷娟（乙方）与被告王冠权、蒋素雅（以蒋仲伟、蒋素雅、蒋仲良、蒋仲儒、蒋雅英、蒋维英（甲方）名义）签订《房地产转让合同》一份，约定甲方同意将坐落在绍兴市开元弄12号房屋转让给乙方所有，建筑面积95.41+12.70平方米，甲方随房屋转让的附属设施包括水电一表一户、天井、天井内附属建筑。双方同意上述房屋的成交总价为107万元，合同签订之日乙方向甲方支付7万元。双方约定于2013年3月31日前到便民中心办理过户手续，在拉出受理通知单时，乙方支付甲方房款95万元，余款5万元于甲方交税签名时一次性付于甲方。如果甲方在2013年3月31日未能办理好继承及委托手续，则过户时间相应延长。双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税费及其它一切费用由乙方承担。因产权共有人未能全部到场签字，由蒋素雅、王冠权代理签字。该合同还就其他权利义务予以约定。同日，被告蒋素雅、王冠权收取了房屋定金7万元。2013年5月6日，绍兴市开元弄12号房屋（建筑面积为95.41平方米、12.7平方米）登记在蒋仲伟、蒋仲儒、周柏森、蒋仲良、蒋维英、蒋素雅名下，为上述六人共同共有。2013年5月28日，原告章婷婷（乙方）与蒋仲伟、蒋仲儒、周柏森、蒋仲良、蒋维英、蒋素雅（甲方）在绍兴市越城区不动产登记服务中心签订《绍兴市房屋转让合同》（备案合同）约定，甲方将绍兴市开元弄12号房屋（建筑面积108.11平方米）转让给乙方，转让价格为51万元。该合同还就其他权利义务予以约定。谭月芳、谢周美、盛晔及许文霞、徐关通（已死亡）作为甲方共有权人（或配偶）在该合同上签字。同日，绍兴市便民服务中心房管业务窗口向原告章婷婷出具受理通知书。同时查明，2013年6月25日，原告章婷婷委托诉讼代理人陈荷娟电话联系被告王冠权，认为王冠权方在出卖房屋时表示园子里朝东开门的三间附房都是出卖方的，现在又出现了第三方来主张权利，要求王冠权处理好与第三方的关系，王冠权表示会尽快答复陈荷娟。该电话的完整录音，经绍兴市越州公证处公证，并由该公证处出具（2013）浙绍越证经字第0329号公证书。2020年6月16日，被告王春晓、王冠权、王首权、**权与丁金金（原告章婷婷丈夫）签订补充协议一份，约定：开元弄12号房屋实际成交价为107万元，因律师原因，起诉标的价格采用2012年评估价。经双方协商，达成一致，现买入方支付甲方人民币49万元（含定金甲方收到56万元），另房款51万元于法院开庭后付清。2020年6月18日，涉案房屋纳入绍兴市越城区塔山片区19号地块（青藤书屋周边综合保护项目）国有土地上房屋征收范围。以上事实由原告提交的房地产转让合同1份、绍兴市房屋转让合同1份、收条以及补充协议1份、绍兴市房屋产权证复印件1份、公证书复印件1份，被告蒋仲儒提交的房屋征收补偿方案征求意见公告网页打印件1份，证人蒋某当庭陈述的证言，证人蒋某向本院提交的受理通知书1份及原、被告双方在庭审时的陈述予以证实。被告蒋仲儒提交的预估测算单系照片打印件，本院对其真实性无法确认，故不予认定；被告蒋仲儒提交的土地权证照片打印件，因涉案房屋已登记至六名共有权人名下，故该权证与本案不具有关联性，本院不作认定；对被告蒋仲儒提交房屋现场照片打印件1份的真实性予以确认；被告蒋仲儒提交的手机截图打印件系与王冠权的聊天记录，其性质上属于当事人陈述，且该内容与王冠权当庭陈述不符，故该证据不予认定；被告蒋仲儒提交的申诉书系复印件，本院无法核实其真实性，且该证据尚不足以证明被告的待证事实，故本院不予认定。本院认为，本案争议焦点之一为双方签订的两份合同的认定问题。虽然《房地产转让合同》中甲方仅由被告代表王冠权、蒋素雅签字，但《绍兴市房屋转让合同》由原告章婷婷与房屋共有权人（蒋仲伟、蒋仲儒、周柏森、蒋仲良、蒋维英、蒋素雅）及配偶签字确认，即双方对《房地产转让合同》中房屋买卖的成交价格、付款方式、房屋交付等具体事项均予以认可，该合同约定的内容系双方真实意思表示。同时，结合双方就两份合同的实际履行情况来看，除合同当事人外，双方就房屋买卖所约定的事项均以《房地产转让合同》为准，故该合同对双方均有约束力，当事人应当根据合同约定履行自己的义务。本案中，原房屋所有权人蒋仲伟、蒋仲良、蒋素雅因故去世，故蒋仲伟的继承人谭月芳、蒋洁清、蒋铿铭，蒋仲良的继承人许文霞、蒋达显、蒋达富，蒋维英的继承人王春晓、王首权、**权、王冠权，继受了该合同的权利义务。诉讼中，许文霞死亡，蒋达显、蒋达富又作为许文霞的继承人，继受了该合同的权利义务。该合同对上述继承人亦具有约束力。本案争议焦点之二为双方签订的房屋买卖合同是否已实际解除，原告是否有权要求被告继续履行合同。本院认为，合同解除权在性质上为形成权，享有解除权的当事人一方将解除合同的意思表示送达到合同的另一方当事人，方能发生合同解除的法律效果。本案中，被告虽认为双方的合同因长时间未履行且原告当时已表示房屋不要了，故合同已经实际解除，但被告未提交证据证明其在起诉前已行使了合同解除权，同时其提交的证据亦不足以证明原告明确表示房屋不要了，双方已协商一致解除合同。关于标的物是否灭失的问题，从被告提交的照片来看，涉案房屋存在部分屋顶坍塌的情况，房屋墙面及基础结构尚存，尚未达到标的物灭失的状态，且原告同意按照房屋现状继续履行合同。基于此，本院认为在本案起诉前双方之间签订的房屋买卖合同尚未解除，原告仍有权要求被告继续履行合同。综上，原告主张要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于被告蒋仲儒认为原告的主张已超过诉讼时效的意见。从被告王冠权在庭审时的自认来看，其认可原告与其一直在沟通联系要求继续履行合同，故对被告蒋仲儒的上述意见，本院不予采纳。被告盛晔、蒋素雅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告谭月芳、蒋洁清、蒋铿铭、蒋仲儒、周柏森、蒋达显、蒋达富、王春晓、王首权、**权、王冠权、蒋素雅、谢周美、盛晔应于本判决生效之日起三十日内协助原告章婷婷办理坐落于绍兴市越城区××弄××号房屋（建筑面积95.41平方米、12.70平方米）的产权变更登记手续，将上述房屋的产权变更登记至原告章婷婷名下。案件受理费14430元，由被告谭月芳、蒋洁清、蒋铿铭、蒋仲儒、周柏森、蒋达显、蒋达富、王春晓、王首权、**权、王冠权、蒋素雅、谢周美、盛晔负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵钦宇人民陪审员  程 静人民陪审员  施立龙二〇二〇年九月三十日书 记 员  董宇娟本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。-