安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初3648号 原告:六安市水岸物业服务有限公司,住所地安徽省六六安市裕安区域南镇。 法定代表人：钟金明,总经理。 委托诉讼代理人：张同元，安徽永诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉林，安徽永诚律师事务所律师。 被告:欧海圣，男，汉族，1983年3月16日出生,住安徽省舒城县。 原告六安市水岸物业服务有限公司（以下简称水岸物业服务公司）与被告欧海圣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张同元、王玉林、被告欧海圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 水岸物业服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理费4196元,违约金2000元,共计人民币6196元。庭审中，原告放弃要求被告支付违约金的请求；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告欧海圣为相约河畔小区3-1404室业主,房屋面积为97.81m2。根据原告与舒城锐达置业有限公司2016年1月1日签订的物业服务合同,原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但是,自2016年10月1日被告开始停止缴纳物业管理费,截至2019年7月1日,被告共计欠缴33个月的物业管理费,依据双方签订的物业服务合同第六十一条规定,物业费按照政府物价部门核定为准1.5元/月/平方米收取,物业公司下调幅度以1.3元/月/平方米收取,共计欠物业费4196元,依据合同第六十一条第一款第二项规定,被告恶意拖欠物业费构成违约,应当承担违约金人民币6042元,现物业公司愿减违约金只收取2000元,物业费与违约金共计人民币6196元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用,但其一直拒绝缴纳。现根据双方签订的物业管理服务协议及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规,提起诉讼。 欧海圣辩称，一、被告于2014年入住时交了一年物业费和1000元装修保证金，第二年物业费到期，1000元装修保证金没退，第二年的物业费也交了。被告一共交了两年的物业费，后期因不知道是哪个物业公司就没有交纳物业费了。被告不知物业费欠缴的具体金额是多少；二、被告拒交物业费的理由：1.原告进驻小区既未向政府备案，也未在小区进行公示，业主质疑原告进驻小区的合法性；2.原告诉称其为小区提供了完善的物业服务不属实。原告没有依法依约为小区提供服务。原告是只收费不服务或多收费少服务。原告在服务期间只进行垃圾桶清运和楼道象征性的打扫。小区管理脏、乱、差。消防设施形同虚设，绿化、监控、电梯、外墙脱落等事项存在问题。原告工作人员服务态度差，对业主反映的问题不处理；3.开发商舒城锐达置业有限公司和水岸物业的大股东均是滕安保，舒城锐达置业有限公司变卖、出租登记在全体业主名下的会所、架空层等属于业主的共有财产，侵害业主权益，行径恶劣。业委会成立以后多次向相关部门反应，进行了多次调解，但一直调解无果。在调解无果的情况下政府没有出面让业主缴纳物业费。被舒城锐达置业有限公司变卖的业主共有财产，原告是受益方。此外，水岸物业公司霸占小区地下人防车位并违规出售获益。原告所获利益没有用来改善小区环境，而是中饱私囊。因此，舒城锐达置业有限公司和水岸物业公司未将被霸占的收益归还业主，业主有权不交物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交了：1.营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件；2.被告身份信息；3.物业服务合同；4.资质证书；5.服务价格登记证；6.催收通知照片打印件。被告提交了一组照片。 本院经审理认定事实如下：2014年1月22日，舒城县物价局舒价【2014】3号文件核定舒城腾逸·相约河畔小区高层住宅物业综合服务费暂按每月每平方米1.5元标准收取。该小区前期物业服务单位是合肥昌泰物业管理有限公司。2015年12月31日，该小区楼盘的开发商舒城锐达置业有限公司与合肥昌泰物业管理有限公司协商解除前期物业管理服务协议。2016年1月1日，舒城锐达置业有限公司与水岸物业服务公司签订《物业服务合同》，水岸物业服务公司开始为舒城腾逸·相约河畔小区业主提供物业服务，按每月每平方米1.3元标准收取该小区高层住宅物业综合服务费。 因业主对开发商舒城锐达置业有限公司不满，以水岸物业服务公司的股东与舒城锐达置业有限公司的大股东均是滕安保为由，部分业主拒绝向水岸物业服务公司缴纳物业服务费。另外，水岸物业服务公司在提供物业服务过程中，对小区公用设施设备以及公共区域的管理和维护上亦存在瑕疵，对业主反映的小区管理上存在的问题，没有及时回应与积极改善。 2018年12月初该小区业主委员会成立，就小区的管理问题，业委会多次约谈水岸物业服务公司负责人。此后业委会另行选聘了物业服务单位。2019年7月1日，水岸物业服务公司停止提供物业服务。 欧海圣为该小区3-1404室业主,房屋面积为97.81m2。 本院认为，欧海圣承认水岸物业服务公司在本案中主张的其未交物业服务费的事实，故对原告主张的该项事实予以确认。本案争议的焦点是被告拒付物业服务费的理由能否成立。被告辩称其不支付物业服务费的理由主要是：一、开发商舒城锐达置业有限公司和水岸物业服务公司的大股东是同一人，两家公司是关联企业。水岸物业服务公司进驻小区不合法。开发商遗留有诸多问题没有解决，业主有权不交纳物业管理费；二、原告未履行物业服务合同约定的提供规范服务的义务，其提供的服务质量与其收取的服务费用不匹配。 关于焦点一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”原告具有从事物业服务的资质。原告与建设单位舒城锐达置业有限公司签订的《物业服务合同》是合法有效的，对全体业主具有约束力。被告辩称水岸物业服务公司进驻小区为小区提供物业服务不合法的主张，无法律依据，本院不予采纳。被告辩称开发商舒城锐达置业有限公司遗留诸多问题没有解决，业主有权拒缴物业费的理由亦不能成立。业主与开发商就商品房买卖合同发生的纠纷，与本案物业服务合同纠纷属于两个不同的法律关系，业主可以依法另行主张。同理，如果业主认为开发商或本案原告有侵犯业主权益的行为，亦可以另行主张，依法保护自身合法权益。 关于焦点二，物业服务企业提供的服务质量决定了业主对物业服务企业的满意度与其交费的积极性，同时，业主是否按约交纳物业服务费又影响了物业服务企业对提高服务质量的热情度与其管理运营的顺畅性。居住环境的美化和改善，离不开物业服务企业的尽职尽责，也离不开小区业主对公共秩序的自觉遵守和对美好环境的自觉维护。物业服务企业与业主之间互为依存、相互促进。只有物业服务企业和业主相互配合和支持，才能创造和谐美好的人居环境。该小区建成后，被告多年没有交物业服务费，已严重违反合同约定，依法应承担继续履行支付物业服务费的合同义务。原告在提供物业服务期间，对小区公用设施设备以及公共区域的管理和维护确实存在瑕疵，对业主反映的小区管理上存在的问题，没有及时回应与积极改善。原告在管理和服务上的瑕疵与业主拒交物业服务费具有关联性。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。因此，对被告主张的原告提供的服务质量与其收费标准不匹配的观点，本院予以采纳，依法酌情对原告的收费数额予以减少。 就案涉小区部分业主拖欠至2018年6月份的物业服务费纠纷，2018年11月，原告曾向本院提起诉讼。本院在处理该类纠纷时，考虑原告在物业服务过程中存在诸多瑕疵，认为欠费业主可以不承担逾期交纳违约金、不予全额支付物业服务费，酌定欠费业主按所欠物业服务费的80%支付。前期法院在处理该类纠纷时，综合判断原、被告在履行合同中的过错大小，酌情降低了欠费业主的交费数额。参照本院处理同一小区同类纠纷的处理原则，考虑拖欠至2018年6月份与拖欠至今的业主，其在履行合同中的过错大小已不相同，所应承担的法律后果应当也不一样。因此，本院酌定欠费业主按照所欠物业服务费的90%支付物业费。 综上所述，欧海圣应向原告交纳物业服务费3776元（97.81m2×1.3元/m2/月×33×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告欧海圣向原告六安市水岸物业服务有限公司支付物业服务费3776元，于本判决生效之日付清; 二、驳回原告六安市水岸物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告欧海圣负担。 本判决为终审判决。 审判员  汪仪慧 二〇二〇年九月十三日 书记员  黄玉丹