河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初2219号原告：李晓芳，女，1980年12月5日出生，汉族，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：刘永锋，漯河市临颍县法律服务所法律工作者。被告：李彦辉，男，1979年11月23日出生，汉族，住河南省孟津县。被告：张曼曼，女，1994年2月18日出生，汉族，住河南省孟津县。原告李晓芳与被告李彦辉、张曼曼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓芳及其委托诉讼代理人刘永锋，被告李彦辉到庭参加诉讼。被告张曼曼经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李晓芳向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的明晨置业房屋买卖合同合法有效；2、依法判令该合同所涉平原新区××大道××楼××单元××室房屋所有权归原告所有，被告给原告办理所有权转移登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。2020年8月4日，原告变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、二被告返还原告支付的购房款255052元并支付原告违约金306000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方通过新乡市明晨房地产营销策划有限公司平原示范区分公司作为中介，于2017年2月20日签订房屋买卖（居间）合同一份，二被告将其购买的房屋卖给原告李晓芳，原告于同日支付首笔购房款16.8万元，并支付维修金2500元，被告方给原告出具有收据，并于同日将该房交付给原告占有使用。本合同约定：签订后540个工作日双方共同到房管局立契（过户）并办理立契（过户）相关手续或到银行办理按揭贷款手续，该约定被告至今没有按约定实施履行，并且从合同签订之日起至2020年5月30日该房屋银行贷款的月供都是由原告方出资交纳的。现在被告方不能按合同约定给原告办理出证过户手续，并且据被告本人诉说，其对外负债累累，已没有能力和资金来办理出证给原告过户的事宜，现在原告已支付购房款近30万元，并且也占有使用着该房屋，但是被告却不予积极办理过户手续。现在原告面临钱房尽失的局面，现为了维护其合法权益，特依法向法院提起诉讼。被告李彦辉辩称：原告提出的事由不符合解除合同条件，不同意解除合同。原告诉讼不符合事实依据，原告说支付维修基金2500元，该款是由被告支付，并自愿过户到原告名下。原告说支付近30万元，也不符合事实，被告实际得到16.8万元，原告称被告不积极办理过户手续与事实不符。被告在2019年10月30日缴纳了办证费用，并于今年到房管局去办房产证，且房产证复印件已经出具。同时在签订的买卖合同中，原告保证每期按时还款，如后期逾期还款造成不良记录的产生，原告将承担所有责任，被告将有权收回房屋，并将房屋首付款作为赔偿金赔偿给被告。在原告还款中，原告至少有两次忘记还款，被告主动打电话提示。被告不存在原告说的不予积极办理过户手续的行为，原告表述与事实不符，应不予认可。且该房屋2017年已经交付给原告，原告实际入住3年至今，并未给原告造成损失。我认为原告提出的返还购房款255052元与违约金306000元，无事实依据。在购房合同中，原、被告及中介签订有协议，如后期因房产违约导致诉讼，由李彦辉本人承担违约责任及支付违约金，张曼曼承担违约过户责任，不再承担违约金。同时张曼曼放弃对房屋产权的诉求，积极配合相关过户手续。我不认同原告提出的解除合同。被告不同意解除合同，也不认为具备解除合同条件。被告张曼曼未到庭、未答辩、亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定事实如下：2017年2月20日，原告（乙方）、被告（甲方）、新乡明晨房地产营销策划有限公司（以下简称明晨公司）（丙方）签订了房屋买卖（居间）合同，主要约定：1、甲方自愿将坐落于平原新区××大道××楼××单元××室的房屋出售给乙方；2、房屋总价款为56万元；3、甲乙双方应在本合同签订后540个工作日，共同到房管局立契（过户）并办理立契（过户）相关手续或到银行办理按揭贷款手续；4、房屋有抵押，由甲方负责解押；5、乙方支付佣金11200元，乙方支付办证劳务费500元；6、乙方于2017年2月20日支付甲方首付款壹拾陆万捌仟元整，甲方于乙方交付首付款当日向乙方交付钥匙；7、由于该房屋不动产权证目前未能办理，待该房屋不动产权证办理后进行立契过户手续，甲方如后期因为任何原因未能将该房屋过户到乙方名下，甲方自愿赔偿乙方叁拾叁万陆仟元整及其他经济损失；8、甲方购买该房屋为按揭贷款，甲方向乙方交付钥匙后，由乙方承担甲方购买该房屋银行贷款所产生的利息，本金由甲方承担；9、该房屋甲方出证后，给乙方办理过户登记，李彦辉与张曼曼应积极配合提供出具相关证件，如不配合办理过户相关手续，视为甲方违约；10、如后期因该房产违约导致诉讼，由李彦辉壹人承担违约责任及支付违约金，张曼曼承担过户违约责任，不再承担违约金。合同落款处有李彦辉、张曼曼、李晓芳签字并捺印，并加盖有明晨公司印章。合同签订当日，李晓芳向李彦辉支付购房款168000元、维修基金2500元，李彦辉出具《收条》二份，分别载明：今收到李晓芳（）的购房款壹拾陆万捌仟元整（￥168000）、维修基金贰仟伍佰元整（￥2500），该房屋坐落于平原新区××大道××楼××单元××室。收款人：李彦辉2017年2月20日186××××7943。同日，被告李彦辉向原告交付了钥匙、门禁卡及银行还贷存折，原告入住涉案房屋。2020年5月28日，原告李晓芳（买方、乙方），被告李彦辉（卖方、甲方），中介方明晨公司签订《房屋买卖合同》补充协议，约定:1、对于双方原合同中签订的月供问题，从合同签订之日起的540个工作日内，月供由乙方承担，之后的月供直至房屋解押，乙方将不再承担月供，乙方在合同签订日期后540个工作日之后至2020年5月30日之间的月供将冲抵总房款。2、对于解押过户期限做以下补充，甲方在本协议签订后30日内甲方需办理解押手续，乙方在甲方房产证出证且接到贷款通知后5日内需办理此房屋贷款手续。合同落款处有李彦辉、张曼曼、李晓芳签字并捺印，并加盖有明晨公司印章。另查明，2017年2月20日，房屋买卖（居间）合同签订后，原告李晓芳支付涉案房屋39个月月供共计84552元。原告起诉后，本院于2020年8月4日向被告送达了原告的变更诉讼请求申请书、开庭传票等法律文书。本院认为，当事人在不违反法律强制性规定的前提下，基于真实意思表示签订的合同，合法有效，当事人均应按约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，房屋买卖（居间）合同约定房屋解押由被告李彦辉、张曼曼负责，但是至合同约定的履行期540个工作日届满且经双方补充协议续期30日后，被告仍未对涉案房屋进行解押，无法办理房屋过户手续，导致原告无法实现房屋买卖的目的。被告李彦辉、张曼曼的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。原告向本院起诉，是记录原告行使解除权的初始，则房屋买卖合同自原告诉状送达被告时的2020年8月4日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告应返还原告已付的购房款项255052元（首付款168000元、维修基金2500元、月供39期84552元）。原告关于请求被告返还购房款255052元的诉讼请求本院予以支持。关于违约责任问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因二被告未办理房产解押以致无法办理房屋过户手续，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，案涉合同第九条其他约定事项第2条“由于该房屋不动产权证目前未能办理，待该房屋不动产权证办理后进行立契过户手续，甲方如后期因为任何原因未能将该房屋过户到乙方名下，甲方自愿赔偿乙方叁拾叁万陆仟元整及其他经济损失”系原被告关于违约责任的约定，原告主张被告按照约定承担306000元违约金，被告李彦辉辩称无事实依据，原告亦未向本院提交相关损失的证据，该违约金数额过高，故本院予以调整，酌定按房屋总价款560000元的20%支付违约金，即被告李彦辉向原告支付违约金112000元。关于被告张曼曼对违约责任的承担，原被告在合同中作出了“如后期因该房产违约导致诉讼，由李彦辉壹人承担违约责任及支付违约金，张曼曼承担过户违约责任，不再承担违约金。”的约定，故本案中张曼曼不承担支付违约金的责任。原告的其它诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李晓芳与被告李彦辉、张曼曼于2017年2月20日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2020年8月4日解除。二、被告李彦辉、张曼曼于判决书生效后十五日内返还原告李晓芳购房款255052元。三、被告李彦辉于判决书生效后十五日内支付原告李晓芳违约金112000元。四、驳回原告李晓芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4755元，由原告李晓芳负担1645元，被告李彦辉、张曼曼负担3110元。案件保全费3320元，由被告李彦辉、张曼曼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  李卫芹二〇二〇年九月二十七日书记员  姜贝贝