安徽省歙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1021民初1512号 原告：方运峰，男，1965年8月5日出生，汉族，住安徽省歙县。 委托诉讼代理人：吴元华，安徽久安律师事务所律师。 被告：歙县供销农副产品专业合作社，住所地安徽省歙县徽城镇百花路金泰广场B座1001室，统一社会信用代码933410213227803453（1-1）。 法定代表人：方林洪，理事长。 委托诉讼代理人：周有斌，安徽周有斌律师事务所律师。 第三人：吴林华，男，1966年1月1日出生，汉族，住安徽省歙县深渡镇昌中村外河坑，现住安徽省歙县。 原告方运峰与被告歙县供销农副产品专业合作社（以下简称歙县合作社）、第三人吴林华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方运峰及其特别授权委托诉讼代理人吴元华，被告歙县合作社特别授权委托诉讼代理人周有斌，第三人吴林华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方运峰向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法停止对歙县深渡镇昌源路深港宾馆二期104室房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、请求依法确认歙县深渡镇昌源路深港宾馆二期104室房产归原告所有；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与第三人吴林华系朋友关系，吴林华与朱某原系夫妻关系。1999年6月，孙才祥成立黄山市深港宾馆筹建处，2000年5月22日原告与黄山市深港宾馆筹建处签订《商品房预售合同书》，合同约定原告以7.74万元购买2000-壹期-10店面及2000年9月完工等内容，随之先后两次支付房屋预付款共计3万元，后在建工程一直拖延，孙才祥先后向原告四次借款共计9.3万元。因黄山市深港宾馆筹建处一直拖延施工及交房且对外债务缠身，原告与吴林华、朱某为了保障各自的房屋预付款及借款能尽快得以落实，三人商议决定由吴林华出面购买三套店面房，吴林华与黄山市深港宾馆筹建处在2001年1月6日签订《商品房预售合同书》。2002年6月，吴林华向歙县人民法院起诉，经法院审理作出(2002)歙民一初字第477号民事判决，该判决书中对原告已付预付款、借款12.3万元予以确认，同时确认原告与吴林华债权转让的事实。案件结束后吴林华对2001年1月6日《商品房预售合同书》对应的三套店面房分别办理产权登记手续，依约原告取得涉案房屋即坐落于歙县深渡镇昌源路深港宾馆二期104室房产，同时以原告名义办理了水电开户等相关手续，原告实际管理及收益，并在接管房屋后一直对外出租至今。原告认为涉案房屋虽登记在吴林华名下，但其仅是名义产权人，涉案房屋实际产权人为原告。2019年8月23日，歙县人民法院(2019)皖1021民初1928号对歙县合作社与吴林华、方新华借款合同纠纷一案作出民事判决，后因吴林华、方新华未履行生效判决书所确定的义务，歙县人民法院经歙县合作社申请，裁定查封被执行人吴林华名下坐落于歙县深渡镇昌源路深港宾馆二期104室房产。2020年4月21日，原告对执行标的提出书面执行异议，并提供相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。歙县人民法院于2020年4月28日作出(2020）皖1021执异10号执行异议裁定：驳回原告方运峰的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。依据（2002）歙民一初字第477号民事判决在本院审理查明的事实中明确记载“2001年1月6日，孙才祥、方运峰、吴林华、朱某约定将借款作为商品房预付款，孙才祥将其在深渡所建的二期工程商住楼第4号、第5号、第9号三套楼预售给吴林华。方运锋、朱某对孙才祥享有的债权23.7万元转让给吴林华，孙才祥不再承担还款义务。吴林华以自已的债权10万元和受让所得债权23.7万元共同作为预付款，预购上述三套商住房”，即孙才祥明知原告债权转让的事实且不再对原告、朱某、吴林华承担还款义务。另判决书查明“合同签订后，孙才祥又先后还给朱某4.1万元”，孙才祥已无需对朱某承担还款义务却又先后还款4.1万元，足以表明2001年1月6日《商品房预售合同书》签订前孙才祥、吴林华、原告、朱某四人协商的客观事实即吴林华、原告、朱某实际是三人购房而约定以吴林华签订三套房屋的合同的事实，吴林华、原告、朱某三人本质上仍为实际的购房人，所谓的债权转让无非根据四人的约定完成合同签订及后期可能存在的诉讼所需。故涉案房屋在案件结束后由原告管理使用及收益的事实，足以印证前述原告关于客观事实的陈述。据此，原告虽然对涉案房屋没有办理产权过户登记，但是，原告已依约支付全部价款（借款转房款）并占有标的物至今，原告系涉案房屋的实际产权人。为维护合法权益，原告依法提起诉讼，请贵院依法查明本案事实，判准所请，以维权益。 方运峰为证明其主张，向本院提供如下证据： 一、身份证复印件：证明原告的基本身份信息； 二、1、2000年5月22日商品房预销售合同书、收款收据、收条复印件；2、借据、欠条复印件：第一证明原告于2000年5月22日签订合同购买2000-壹期-10店面的事实及支付预付款3万元的事实；第二证明原告购买房屋后于2000年7月5日至2000年9月15日间共计向孙才祥提供9.3万元借款的事实； 三、2001年1月6日商品房预销售合同书复印件：证明2001年1月6日吴林华签订合同购买黄山市深港宾馆筹建处2001-04-05-09三套房屋的事实； 四、(2002)民一初字第477号民事判决书复印件:证明吴林华就2001年1月6日所购三套房诉讼及确认原告预付款、借款12.3万元转让于吴林华等事实； 五、收条复印件:证明2002年10月16日方仁富代吴林华向原告收取诉讼费3000元的事实； 六、协议书复印件：原告、吴林华及中证人程某签订协议明确原告委托吴林华购房及诉讼等事实； 二至六证据:第一证明原告曾购房及已交付孙才祥预付款及借款12.3万元的事实；第二证明为保障各自的房屋预付款及借款能尽快得以落实,商议决定由吴林华出面购买三套店面房的事实；第三证明基于原告系实际购房人及2001年1月6日商品房预销售合同书的事实,约定由吴林华出面诉讼及原告按约定支付诉讼费的事实。 七、1、供用水协议书、歙县自来水水厂收费结算单、电费明细账复印件；2、房屋租赁协议书复印件；3、歙县深渡镇深渡社区居民委员会证明复印件：证明原告基于实际购房人及实际产权人身份的事实,在涉案房屋交付吴林华后原告实际管理使用等事实。 八、房地产权登记申请书、房地产权登记审核表、歙县房地产交易申报表、草契、民事裁定书等房产档案资料复印件：证明吴林华以歙县人民法院（2002）歙民一初字第477号民事判决书为基础通过歙县人民法院（2002）歙执字第306号民事裁定书就涉案房屋于2015年12月29日完成房产登记手续及领取房地产权证等事实； 九、房地产权证、房地产他项权证、最高额抵押担保借款合同、房地产抵押合同复印件：证明吴林华在原告未知情的情况下于2006年1月11日为他人银行贷款提供抵押及办理涉案房屋抵押的事实，另证实该笔银行贷款至今未还及至今仍处于抵押状态的事实； 十、1、吴林华与朱某的结婚申请书、歙县人民法院（2001）歙民一初字第383号民事调解书复印件；2、吴林华与吴颖异离婚登记审查处理表、离婚协议书复印件：第一证明吴林华与朱某2001年8月1日法院调解离婚时涉案房屋未涉及及处置分割的事实（注：涉案房屋购买时间为2001年1月6日）；第二证明吴林华与吴颖异协议离婚时同样未涉及涉案房屋的事实（注：涉案房屋办证时间为2005年12月29日）。 庭审时，原告申请的证人程某、朱某出庭作证。证人程某作证如下：案涉房屋属于方运峰，在2001年时，方运峰花钱向孙才祥购买房屋，并支付了房款，有十多万，因为孙才祥资金出现问题，不能及时交房，后来产生了诉讼，当时是以吴林华的名义诉讼的，因为吴林华也借钱给了孙才祥，他们诉讼时是捆绑一起的，诉讼之后以房抵债。方运峰当时经济比较困难，没有及时给付办证费用等，所以房屋没有办证在他名下，钥匙、房子已经给了方运峰使用。证人朱某作证如下：2000年方运峰在深港宾馆筹备处购买房屋，方运峰付给孙才祥部分房款，并借钱给孙才祥，我本人也借了钱给孙才祥。因为深港宾馆筹备处一直无法如期交房及还款，考虑到自己利益及诉讼需要，后经协商由吴林华出面与开发商签订三套房屋的商品房预售合同书，其中一套是方运峰的，就是本案诉讼的这一套，吴林华诉讼时我和方运峰都出了诉讼费。因为这套房屋是方运峰的，不是我和吴林华的夫妻共同财产，所以离婚时我们没有进行分割，后期我也没有对房屋进行管理，一直由方运峰进行管理使用。方运峰在深渡农商行工作期间，方运峰及其家人曾居住多年。涉案房屋虽然登记在吴林华名下，但实际产权人是方运峰。 歙县合作社辩称，一、原告的两项诉讼请求与本案被告从法律关系上讲，主体不适格，第一项诉讼请求是针对人民法院的，第二项诉讼请求是针对第三人的。二、从实体上讲，原告诉讼理由不成立，涉案房屋属于产权人吴林华所有。通过涉案事实来看，原告与吴林华是债权、债务关系，该债权、债务关系已经经过歙县人民法院的判决确认转让。三、吴林华取得涉案房屋的产权是基于（2002）歙执字第306号民事裁定书，凭此裁定书到不动产登记部门办理了产权证。原告与产权人吴林华之间没有就涉案的标的物达成专门的房屋买卖协议，2003年3月2日的协议没有标明标的物具体是哪一间，而且价款也没有明确约定。因专门条款没有确定，房屋买卖合同不成立。歙县法院（2020）皖1021执异10号裁定书，被告无异议。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 歙县合作社未向本院提供书面证据。 吴林华述称，当时朱某和方运峰同时借款给孙才祥，我与孙才祥之间也存在债权、债务关系。2001年我起诉孙才祥的时候，朱某与方运峰借用我的名义一并起诉孙才祥。我起诉的理由是商品房屋买卖合同无效，要求返还预付款，经过法院审理以后，确认买卖合同无效，判决返还我们预付款。申请执行后，法院以三套房屋抵债（包含当时第三人汪月明7万元），这三套房屋抵给我以后，我拿自己的钱归还了朱某、汪月明他们的房款，我和朱某、汪月明之间就结算清楚了，没有债权、债务关系。方运峰当时明确提出要一套房子，按照当时他应得的房款，也够买这一套房子，所以我也就同意了，并且把钥匙给了他。因诉讼费用、执行费用、办证费用、契税等约2.1万元左右，我要求方运峰及时把钱跟我结算清楚，但到现在为止一直没有给付，所以我就没有及时给他办理过户手续。2006年方运峰提出把钱给我，要求我把房子过户给他，但当时房产证已经被别人拿去抵押了。对于原告提出的诉讼请求请法院依法审查认定。 第三人吴林华未向本院提供书面证据。 经庭审举证、质证，本院认为，原告提交的证据一、二、三、四、六、七、八、十，本院对其真实性予以确认，但其中证据二、三、四，仅能证明支付预付款、借款以及债权转让等事实，证据六、八，涉案房屋现登记在吴林华名下，不能达到原告的证明目的，证据七、只能证明本案原告是使用人，不能证明房屋的权属情况，证据十，不能达到原告的证明目的。证据五，与本案缺乏关联性。证据九，不能达到原告的证明目的。 经审理查明，原告方运峰与第三人吴林华系朋友关系，吴林华与朱某原系夫妻关系。1999年6月，孙才祥成立黄山市深港宾馆筹建处，2000年5月22日方运峰与黄山市深港宾馆筹建处签订《商品房预售合同书》，合同约定方运峰以7.74万元购买2000-壹期-10店面及2000年9月完工等内容。孙才祥于2000年5月20日、9月15日两次收取方运峰商品房店面预付款3万元，后双方解除合同，但孙才祥未退回该预付款。因缺少资金，孙才祥向吴林华借款，之后归还部分，截止2001年6月止，仍欠吴林华10万元。孙才祥于2000年7月5日、7月31日、9月15日向方运峰借款共计9.3万元。于2000年7月31日、8月2日、8月31日、9月1日向朱某借款共计11.4万元。2001年元月6日，孙才祥、吴林华、方运峰、朱某四人商量，孙才祥将其在深渡所建的二期工程商住楼第4号、第5号、第9号三套楼预售给吴林华。方运锋、朱某对孙才祥享有的债权23.7万元转让给吴林华，该款由吴林华偿还两人，孙才祥不再承担还款义务。吴林华以自己的债权10万元和受让所得债权23.7万元共同作为预付款，预购上述三套商住房。另约定房屋在同年6月交付吴林华使用，价格按市场价结算，在此之前的借款由双方另行结算。合同由孙才祥签名、盖章，黄山市深港宾馆筹建处盖章，吴林华签名，并由在场人程某作为中证人签名认可。合同签订后，孙才祥又先后还给朱某4.1万元。吴林华得知后，表示同意从预付款和债务中分别抵扣。因预购房迟迟不能交付使用，吴林华找不到孙才祥，2002年6月20日，吴林华向本院起诉，要求依法判决黄山市深港宾馆筹建处、孙才祥继续履行合同，如合同无效，要求归还预付款并支付利息并赔偿损失3万元。案经本院审理，作出(2002)歙民一初字第477号民事判决：“一、黄山市深港宾馆筹建处、孙才祥与吴林华、汪月明签订的《商品房预售合同》、《协议书》为无效合同；二、黄山市深港宾馆筹建处、孙才祥在判决收效后立即返还吴林华商品房预付款29.6万元，返还汪月明商品房预付款7万元；……”。判决生效后，吴林华申请执行，本院裁定将涉案房屋抵偿给吴林华，2005年12月29日，吴林华就涉案房屋完成房产登记手续并领取房地产权证。2006年1月11日，吴林华将涉案房屋为他人银行贷款提供抵押。2019年8月23日，我院(2019)皖1021民初1928号案件对歙县合作社与吴林华、方新华借款合同纠纷一案作出民事判决，后因吴林华、方新华未履行生效判决书所确定的义务，经歙县合作社申请，我院裁定查封被执行人吴林华名下坐落于歙县深渡镇昌源路深港宾馆二期104室房产。2020年4月21日，方运峰对执行标的提出书面执行异议，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。我院于2020年4月28日作出(2020）皖1021执异10号执行异议裁定：驳回原告方运峰的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。2020年5月14日，方运峰提起本案诉讼。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、十四条规定，不动产所有权的取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案中，案涉房产登记在第三人吴林华名下，在不动产登记没有变更的情况下，原告要求确认对涉案房屋享有所有权的诉求，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告方运峰提供的证据不足以证明符合该规定的构成要件，通过涉案事实来看，原告与吴林华之间属债权、债务关系，该债权、债务关系已经经过本院判决确认转让。吴林华取得涉案房屋的产权是基于（2002）歙执字第306号民事裁定书，凭此裁定书到不动产登记部门办理了产权证。原告与产权人吴林华之间没有就涉案标的物达成专门的房屋买卖协议，2003年3月2日的协议主要条款约定不明确，因此，原告提供的证据不足以证明其与吴林华之间已签订合法有效的书面买卖合同且在人民法院查封之前已合法占有该不动产。另根据吴林华的陈述其已通知原告结清诉讼费用、执行费用、办证费用、契税及时办理房屋产权的变更、过户等相关手续，但原告未及时缴纳。庭审时，原告亦自述当时因工资低、生活困难等原因，没有及时把办证等费用给付吴林华。原告因费用问题未能将登记在吴林华名下的房产及时过户到自己名下，自身存在一定原因，因此，原告对涉案房产不享有足以排除执行的民事权益。原告要求停止对歙县深渡镇昌源路深港宾馆二期104室房产的强制执行，并解除对上述房产的查封的诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二向规定，判决如下： 驳回原告方运峰的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告方运峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  鲍念煌 人民陪审员  严宿鸽 人民陪审员  姚松娟 二〇二〇年九月二日 书 记 员  张 毓 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。