江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初5240号原告：潘宁。委托诉讼代理人：季伟、禹靖（实习），江苏田湾律师事务所律师。被告：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海、仲崇昱，江苏海晟律师事务所律师。原告潘宁与被告连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘宁的委托诉讼代理人季伟、被告滨河置业公司的委托诉讼代理人王良海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘宁向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付迟延交房违约金36140元（违约金暂计算自2019年1月1日至2020年8月20日共计597天，605352元×0.0001×597天；实际违约金数额计算至有效交房之日）；2、本案的涉诉费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月8日签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买其开发的位于连云港市海州区，房屋坐落在第22#楼x室，房屋建筑面积137.58平方米，总价605352元。原告于2018年3月8日付首付款125352元，不久又支付90000元，剩余房款390000元办理贷款，2018年8月27日，银行放款。合同约定被告于2018年12月31日前交房，但涉案房屋至今未经验收合格，被告未向原告有效交房。按照购房合同第九条的规定，原告依约向被告主张迟延交房违约金，故诉至法院。被告滨河置业公司辩称，1、原告主张的违约金应以其因被告逾期交房而产生的实际损失为基础，如原告未产生实际损失，其主张不应得到支持。2、对原告提供的证据均无异议，对2019年9月30日交房时间无异议，但该小区已经有超过一半的业主装修入住，日常使用水电基本没有问题，鉴于原告已经实际装修入住，我们请求法庭计算违约金的截止时间应当为2019年9月30日。3、商品房住宅部分已经验收合格，但因小区前面商铺暂时还未通过验收，所以现在还没有拿到验收报告，验收报告出具时间没办法确定。4、本案中房屋的实际交付的价值和意义大于原告主张的有效交付，如果按照原告的观点，房屋没有有效交付，那么房屋的实际所有权人和使用权人仍是被告，但实际上原告已经对房屋进行了装修和使用，那么被告就有权对原告装修使用的行为主张损失或场地占有使用费，该部分费用也足够冲抵原告主张的违约金，我们认为违约金的计算截止时间应当是原告实际收到房屋截止。本院经审理认定事实如下：2018年3月8日，原告潘宁（买受人）与被告滨河置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区浦南镇x第22#楼x室出卖给原告，价款为605352元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；3、市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。原告潘宁于2018年8月27日前已向被告支付房屋全款605352元。原、被告双方确认被告滨河置业公司于2019年9月30日将涉案房屋交付原告使用。涉案房屋还未出具验收报告。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于违约金的计算，应自合同约定的最后交付期限的第二日即2019年1月1日起算，由于原告已于2019年9月30日对房屋实际进行了接收，故本案的逾期交房违约金计算至房屋实际接收之日，即2019年9月30日，共计273天。原告主张按照日万分之一标准计算逾期交房违约金，未超出合同约定，符合法律规定，本院予以支持。故逾期交房违约金的金额为16526.11元（605352元×0.0001×273天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港滨河置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告潘宁逾期交付房屋违约金16526.11元。二、驳回原告潘宁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元（原告已预交），由原告潘宁负担382元，被告连云港滨河置业有限公司负担322元，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 员  胡 静二〇二〇年九月二十七日法官助理  任婷婷书 记 员  徐雅琪法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-013093