河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初3701号原告（反诉被告）李少辉，男，1985年9月17日出生，汉族，住河南省登封市。委托代理人楚心敬，浙江京衡（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托代理人胡亚楠，浙江京衡（郑州）律师事务所实习律师，特别授权。被告（反诉原告）张玉山，男，1958年8月29日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人陈旭芳，河南正臻律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）李少辉诉被告张玉山（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告张玉山提起反诉，本院适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李少辉委托代理人楚心敬、胡亚楠，被告张玉山委托代理人陈旭芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月14日，原被告双方签订一份附解除条件的房屋租赁协议，现合同已解除，被告未按约定退还房屋租赁押金，依照相关法律规定。请求法院依法判令：1、被告返还原告房屋租赁押金14500元及资金占用使用费（自起诉之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日）。本案全部诉讼费用由被告承担。被告张玉山辩称：一、被答辩人未按协议约定如期支付租金，应向被答辩人支付逾期支付违约金91392.1元。按照租赁协议约定，如果被答辩人未按约定支付租金，应当按照租金的0.5%,以天数计算向答辩人支付违约金。被答辩人在租赁期间一直未按协议约定交付租金，逾期时间长，总是在答辩人的多次催促下才支付一部分租金。经过答辩人核对被答辩人的交租日期及金额，被答辩人应当向答辩人支付91392.1元的违约金。二、被答辩人未按协议约定提前三个月通知解除合同，应当向答辩人支付33800元违约金。按照租赁协议约定，如果被答辩人不再租赁时，应当提前三个月向答辩人通知，如未通知，则应按月租金的两倍支付违约金。被反答辩人在2020年3月初告知答辩人要搬离后便在3月14日后正式搬离。2020年3月19日以后的租金为16900每月，故被答辩人应当向答辩人支付16900*2=33800元的违约金。三、被答辩人的违的行为给答辩人造成了严重的损失。答辩人在出租该房屋时，向中介支付了14500元的中介费用，现被答辩人在租赁期还有一年的情况下不再租赁，答辩人仍要委托中介寻找租客，进而仍要支付相应的中介费用。被答辩人退租的时间正是××疫情期间，答辩人寻找新的租客非常困难，导致房屋现在还没出租，房子一直在空置，给答辩人造成了严重的损失。综上，被答辩人的起诉没有事实依据与法律依据，另答辩人就被答辩人的违约行为已提起反诉，望贵院在查明事实的基础上，驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告张玉山诉称，一、被反诉人未按协议约定如期支付租金，应向反诉人支付逾期支付违约金91392.1元。2018年3月14日，双方签订《房屋租赁协议》，根据协议约定:1、租期为2018年3月20日2021年3月19日，-方若提前解除则需要向另一方提前3个月通知，如未通知，则付月租金两倍的违约金;2、第一年月租金为14500元:第二年月租金为15660元，第三年月租金为16900元，租金每半年支付一次；3、承租方若不按时缴纳租金，则向出租方支付租金日0.5%的违约金；4、中介费14500元由出租人支付。被反诉人在租赁期间一直未按协议约定交付租金，且逾期时间长，总是在反诉人的多次催促下才支付一部分租金。经过反诉人核对被反诉人的交租日期及金额，被反诉人应当向反诉人支付91392.1元的违约金，扣除被反诉人的押金14500元后，反诉人对剩余违约金酌情减免，按照20000元的标准要求被反诉人支付。二、被反诉人未按协议约定提前三个月通知解除合同，应当向反诉支付33800元违约金。按照租赁协议约定，如果被反诉人不再租赁时，应当提前三月向反诉人通知，如未通知，则应按月租金的两倍支付违约金。被反诉人在2020年3月初告知反诉人要搬离后便在3月14日后正式搬离。2020年3月19日以后的租金为16900每月，故被反诉人应当向反诉人支付16900*2=33800元的违约金。三、被反诉人的违约行为给反诉人造成了严重的损失。反诉人在出租该房屋时，向中介支付了14500元的中介费用，现被反诉人在租赁期还有一年的情况下不再租赁，反诉人仍要委托中介寻找租客，进而仍要支付相应的中介费用。被反诉人退租的时间正是××疫情期间，反诉人寻找新的租客非常困难，导致房屋现在还没出租，房子直空置，给反诉人造成了严重的损失。综上，被反诉人的违约行为给反诉人造成了严重的损失，并且有违诚信原则，望贵院在查明事实的基础上，维护反诉人的合法权益支持反诉人的反诉请求。为维护反诉原告的合法权益，即向法院提起反诉，请求法院判令：一、依法判令被反诉人向反诉人支付逾期支付房租违约金20000元;二、依法判令被反诉人向反诉人支付违法解除合同违约金33800元;三、本案的诉讼费由被反诉人承担。反诉被告李少辉辩称：一、答辩人不存在违约行为。房屋租赁协议签订以来，答辩人不存在违约行为，更未给被答辩人带来实际损害。二、答辩人已按照合同约定提前三个月通知解除合同。2019年12月16日，答辩人向被答辩人预缴2019年12月20日—2020年3月19日期间共计3个月的房租。在此次房租缴纳之前，答辩人已经通知被答辩人不再继续承租涉案房屋。从2019年12月16日前履行解除合同的通知义务，至2020年3月19日房租到期，期间已经符合合同约定的解除合同需提前3个月通知的要求。被答辩人在接到答辩人通知后也开始委托房屋中介到涉案房屋进行拍照，准备重新招租相关事宜，这种行为也是对被答辩人通知的认可。综上，答辩人自合同签订以来，诚信履约，不存在违约行为，未给被答辩人造成任何损害，请求法院驳回被答辩人全部诉讼请求。本院经审理查明：2018年3月14日，原告李少辉（反诉被告）与被告张玉山（反诉原告）签订《房屋租赁协议》一份，载明：出租方（甲方）：张玉山，承租方（乙方）李少辉，甲方将自有坐落在郑东新区东风东路西绿地双子塔北4615号的房屋及附属设施出租给乙方作为商业经营、办公使用。租赁期限为3年，自2018年3月14日至2021年3月19日，租费从2018年3月20日算起。协议租赁期间及租赁期满，如甲、乙任一方提出不再租赁及续约时，应提前3个月通知另一方，否则，应按月租金的二倍向另一方支付违约金。乙方应向甲方支付房屋租赁押金14500元。付款方式为：按实际计租日起，每年分两次付款，每半年支付一次，乙方须提前一个月交纳下半年的房租，先付后用。房屋第一年租金为每月14500元，第二年租金为每月15660元，第三年租金为每月16900元。乙方未按照协议约定逾期支付租金，除应补交租金外、并按租金0.5％，以天数计算向甲方支付违约金。协议落款处有出租方张玉山，承租方李少辉签字捺印予以确认。2018年3月14日、2018年3月16日原告李少辉分别向被告转款5000元、53000元，共计58000元，包含三个月房租、押金14500元。李少辉分别于2018年6月19日、2018年9月19日、2019年1月31日、2019年3月26日、2019年6月4日、2019年9月3日、2019年9月24日、2019年12月16日向张玉山转款43500元、43500元、43500元、46980元、46980元、15660元、31320元、46980元。原告（反诉被告）李少辉于2020年3月14日搬离租用房屋。2020年3月18日，原告李少辉的受委托人李星就郑东新区东风东路西绿地双子塔北4615号的房屋租赁事项与张玉山进行沟通，双方的通话录音显示原告已经就退租事项履行了提前三个月的通知义务。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规规定，对原、被告均有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《房屋租赁协议》明确约定，租赁期间，协议租赁期间及租赁期满，如甲、乙任一方提出不再租赁及续约时，应提前3个月通知另一方，否则，应按月租金的二倍向另一方支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致、可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，当事人可以解除合同。本案中被告张玉山与原告李少辉的受托人李星的通话录音显示，原告李少辉已经履行了提前三个月通知义务，且庭审中被告称在2019年9月24日至2019年12月之间对案涉房屋发布了招租信息，能够与录音内容相印证，故应视为双方协商解除合同，对于14500元的押金，被告张玉山应当予以退还，故对于原告请求被告退还押金的诉请本院予以支持。对于利息部分的诉请，本院支持以14500元为基数，按照判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年4月3日计算至判决生效之日止。对于反诉原告要求反诉被告支付逾期支付租金违约金20000元，依据双方签订的《房屋租赁协议》，反诉被告李少辉确实存在逾期支付租金的事实，但反诉原告已接受租金，双方约定的违约金较高，本院结合案件情况酌定支持4000元。对于反诉原告请求反诉被告支付违法解除合同违约金33800元的诉请，本院结合查明的案件事实，反诉被告按照合同约定提前通知，并不存在违法解除合同的情形，反诉原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张玉山返还原告李少辉房房屋押金14500元及利息（以14500元为基数，按照判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年4月3日计算至判决生效之日止），于本判决生效后十日内付清；二、反诉被告李少辉支付反诉原告张玉山违约金4000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回反诉原告张玉山的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费163元，减半收取82元，由被告张玉山负担；反诉案件受理费573元，由反诉原告张玉山负担400元，反诉被告李少辉负担173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年九月二十日书记员  贾亦雅