云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2499号原告：云南宇辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。住所：云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：黄红贵，男，1987年2月16日生，彝族，户籍登记地址：云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。特别授权代理。（未到庭）委托诉讼代理人：陈德燕，女，1976年4月25日生，汉族，云南省会泽县人，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县。特别授权代理。被告：倪金昌，男，1973年12月16日生，汉族，云南省会泽县人，居民，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司与被告倪金昌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈德燕、被告倪金昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宇辰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付2014年11月3日至2019年11月3日期间应缴纳的物业服务费人民币29592.00元；2.此次诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月3日前，被告倪金昌购买了会泽县景上中环S-C1、S-C2房产（S-C1面积为270平方米，S-C2面积为278平方米），按照原告与曲靖市华鑫地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据曲靖市华鑫地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》，被告自2014年11月3日至2019年11月3日期间共拖欠应缴纳的商铺物业服务费29592.00元。原告多次以多种形式催要，但被告不予理睬。现请求依法判决。被告倪金昌辩称，1.景上中环小区商铺排水不畅，造成我的商铺的卫生间长期堵塞，请求物业疏通，他们也不理睬，多年来随时堵，只要雨一大，基本都会倒灌粪水；2.我的商铺漏水，前物业的告知我这不是他们的问题，现物业同意帮我处理，但一直到现在均未作处理，前几天他们说要先交物管费才作处理，我认为交了他们也不会处理；3.物业服务质量太差，我未享受过物业服务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。原告云南宇辰物业服务有限公司提交了以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人居民身份证复印件、组织机构代码证复印件、资质证书复印件、企业名称变更核准通知书、准予变更登记通知书、备案通知书，欲证实原告主体适格；2.云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同复印件，曲靖市安美吉物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同复印件，曲靖宇辰物业服务有限责任公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同复印件，欲证实原告与被告签订了景上中环小区物业服务委托合同；3.关于原安美吉物业接管景上中环小区合同终止后的债权债务说明复印件，欲证实原告向被告收取物业服务费的合法性；4.物业服务费欠费清单二份、四保照片四幅，欲证实被告未按景上中环小区物业服务委托合同履行义务；5.催费照片十幅，欲证实被告未按景上中环小区物业服务委托合同履行；6.物业服务照片九幅，欲证实小区商铺返水问题是小区工程建设遗留问题，污水管三通的地方物业公司已作定期清理，但清掏后还是会堵塞。经质证，被告倪金昌对云南宇辰物业服务有限公司提交的第一组证据无意见；对第二组证据认为原告的物业服务合同是与房地产公司签订的，并没有与我签订；对第三组证据认为前物业公司没有为我们提供好的服务，故现在也不能把该物业服务费交给现在的物业公司；对第四组证据中的欠费清单无意见，对四保照片中他们修剪的绿化带是属于市政工程，不是小区的绿化，其他照片也没有反映着对商铺的服务，他们提交的照片与我没有任何关系；对第五组证据认为他们只是将催缴通知单拿了照张相片就走了，实际上并未张贴；对第六组证据无意见。被告倪金昌提交了以下证据：1.居民身份证复印件，欲证实自己的主体资格；2.照片十五幅，欲证实自己位于会泽县墙体开裂、漏水、返水造成了损失，物管公司也没有帮助处理，而同一小区自己家背后的那栋房屋出现墙体开裂后物业公司都已经处理，另外自己与邻居共用排水道，造成倒灌，物业公司服务不到位。经质证，原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人对被告倪金昌提交的第一组证据无意见；对第二组证据认为多数照片中反映的情况不是被告家的，单元房的墙体和顶楼属于公共部位，开发商是来处理过，对于被告家类似于联排别墅形式的房屋，从一楼到三楼都属于被告所有，对于房屋开裂和漏水，业主应该第一时间联系开发商处理，属于自己应该处理的就应自己处理，如果业主有要求，原告出于便民服务也可以帮忙处理，但要给一定的时间。综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，原告云南宇辰物业服务有限公司提交的证据，能够证明案件事实，本院予以采信。对于被告倪金昌提交的证据中用于证实自己房屋因墙体开裂、漏水造成相应损失的照片，因其未提交其他相应证据证实原告云南宇辰物业服务有限公司应对其房屋墙体开裂或因漏水造成的损失承担相应的责任，故对该部分照片，本院不予采信。对于能够证实原告云南宇辰物业服务有限公司在管理服务中存在不到位的照片，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业。2013年3月5日，曲靖宇辰物业服务有限责任公司（原告的前身）接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县景上中环小区进行物业服务，并签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：委托服务期限自本前期物业服务委托合同签订之日起至景上中环业主委员会成立并签订物业服务委托合同止；物业服务费商铺每月每平方米0.90元。2015年8月31日，曲靖市安美吉物业服务有限公司接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县景上中环小区进行物业服务并签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：物业服务期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日止或至新聘物业公司止，同时约定合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费商业物业每月每平方米0.90元。2018年7月31日，云南宇辰物业服务有限公司接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县景上中环小区进行物业服务，并签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：物业服务期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止，同时约定合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费商业物业每月每平方米0.90元。被告倪金昌系景上中环S-C1和S-C2的业主，房屋面积分别为270.00平方米和278.00平方米。被告倪金昌至今未交2014年11月3日至2019年11月3日期间的物业服务费。另查明，2018年8月1日，原告云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市安美吉物业服务有限公司达成承担和主张曲靖市安美吉物业服务有限公司在管理景上中环小区期间的一切债权，并履行相应的权利义务的协议。约定曲靖市安美吉物业服务有限公司与开发商曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的关于景上中环的《前期物业服务委托合同》于2018年8月1日终止，由云南宇辰物业服务有限公司承担和主张曲靖市安美吉物业服务有限公司在管理景上中环小区期间的一切债权（包括但不限于前期业主所欠物业服务费、垃圾清运费等），并履行相关的权利义务。涉案小区至今未成立业主委员会，云南宇辰物业服务有限公司至今一直对该小区进行物业服务。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，根据原告云南宇辰物业服务有限公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且原告及其前身接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托后，与该公司签订了《前期物业服务委托合同》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对涉案小区的业主具有约束力，且根据曲靖市安美吉物业服务有限公司与原告云南宇辰物业服务有限公司的约定，被告倪金昌作为涉案小区业主，依法应向其缴纳相关的费用。被告倪金昌关于未享受过物业服务的辩称与事实不符，本院不予采纳。其关于物业公司未处理房屋墙体开裂、屋顶漏水、粪水倒灌等问题造成自己损失，故不交纳物业费的主张因其未提交相应的证据证实上述问题属于原告云南宇辰物业服务有限公司的必须管理服务职责，原告云南宇辰物业服务有限公司应对其损失承担相应责任的证据，故对被告倪金昌的该辩解主张本院不予采纳。鉴于原告云南宇辰物业服务有限公司在提供物业管理服务中存在一定瑕疵，对被告倪金昌应交纳的物业服务费可酌情予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告倪金昌于本判决生效后10日内一次性向原告云南宇辰物业服务有限公司支付会泽县景上中环S-C1和S-C2商铺2014年11月3日至2019年11月3日期间的物业服务费人民币26576.10元。案件受理费人民币540元，减半收取270元，由被告倪金昌负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  李兴祥二〇二〇年九月十三日书记员  沈学丽附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。