青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1527号上诉人（原审原告）：朱明福，公民身份号码：×××，男，汉族，1961年9月6日出生，现住青海省大通县。委托诉讼代理人：胡国徽，青海君剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西宁黄河实业有限公司，统一社会信用代码：91630121710594915F，住所地：青海省西宁市法定代表人：康作新，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡源。委托诉讼代理人：张永虎，青海德坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海铭方智远房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630105MA75256M72，住所地：青海省西宁市城北区柴达木路366号1-5号楼（西宁黄河实业有限公司内）。法定代表人：康作新，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡源。委托诉讼代理人：张永虎，青海德坤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：严奇，公民身份号码：×××，男，汉族，1976年10月3日出生，现住青海省大通县。上诉人朱明福因与被上诉人西宁黄河实业有限公司、青海铭方智远房地产开发有限公司、严奇商品房合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法作成合议庭，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。上诉人朱明福及其委托诉讼代理人胡国徽，被上诉人西宁黄河实业有限公司（以下简称黄河公司）、青海铭方智远房地产开发有限公司（以下简称铭方公司）的委托诉讼代理人张永虎、胡源，被上诉人严奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱明福的上诉请求：1.撤销青海省西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初266号民事判决书，依法改判支持朱明福的一审的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定朱明福与黄河公司签订的商品房协议书有效，同时根据该协议书约定的内容，朱明福应在签订该协议之后三十日内交纳商品房总价款的30%即168434元。朱明福按该协议的约定与黄河公司、严奇以工程款的方式折抵了该房屋的首付款168434元及车位款，据此朱明福完成了协议约定的义务。一审法院认为房屋的首付款168434元应当经铭方公司确认，朱明福认为铭方公司认可了朱明福买房的事实，该事实同时说明黄河公司已就朱明福买房的事实与铭方公司进行了移交，该移交中就应包括朱明福与黄河公司、严奇以工程款的方式折抵了该房屋首付款及车位款的事实。至于铭方公司是否收到该款，不是朱明福的义务，且自2015年买房以来，铭方公司从未向朱明福要求交纳首付款。一审法院认定朱明福在收到铭方公司的函件后没有及时签订商品房卖买合同也未及时交纳剩余房款，事实上朱明福接到铭方公司的函件后就积极与铭方公司联系，并与严奇就后续给付房款的问题签订了授权委托书，并交到了铭方公司，但铭方公司单方提高房价，朱明福不同意，后诉讼到法院。一审法院认为现双方争议的房屋已售他人，导致朱明福合同目的无法实现，驳回了朱明福的诉讼请求，但对朱明福已交纳房款只字未提，且房屋已售他人的事实无证据支持。综上，请二审法院在查清事实的基础上依法公正判决。黄河公司辩称，黄河公司不是案涉房屋项目开发主体，从未与朱明福签订过预订协议书及收取过朱明福的房款，亦未与朱明福、严奇以工程款方式折抵案涉房屋首付款168434元。黄河公司与朱明福无任何关系，也没有与朱明福建立或达成房屋买卖关系的任何意思表示，朱明福对此亦明知，请求法院驳回朱明福对黄河公司的上诉主张。铭方公司辩称，黄河公司与铭方公司是不同的独立主体，案涉项目是铭方公司独立完成，与黄河公司无关。朱明福在一审时认可其收到铭方公司催告其签订预售合同的告知函。依据案涉协议书内容，十五日之内朱明福与铭方公司未签订合同视为朱明福放弃相应的权利。虽然朱明福不认可铭方公司向其送达了解约函，但在一审时朱明福明确向法庭表示与铭方公司的工作人员根本不认识。因此铭方公司向其送达函件不可能送达房屋买卖关系之外的其他函件。预定协议书第四条明确约定铭方公司所有的联系方式只要按照预定协议书记载的地址发出即视为送达。与朱明福的解约函已严格按照朱明福提供的地址送达,合同实际已经解除。铭方公司在金水湖畔开发的2000多套房屋均价均在4000元左右，且已将大部分房屋交付业主，不可能存在朱明福上诉状中所称的铭方公司对其提高价格的事实。综上，一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。严奇辩称，对朱明福与黄河公司、铭方公司之间的事情不清楚。朱明福向一审法院起诉请求：1.依法判令朱明福与黄河公司签订的金水湖畔商品房预订协议书有效；2.依法判令黄河公司向朱明福交付位于西宁市××区室房屋；3.由黄河公司、铭方公司承担诉讼费用。一审法院查明事实：2015年12月26日，朱明福签订《金水湖畔商品房预订协议书》，约定由乙方朱明福预订甲方黄河公司开发建设的“金水湖畔”项目××栋、建筑面积约为122.2㎡的商品房，房屋总价款约为548434元，朱明福应当自该协议签订之日起30日内向黄河公司支付预订商品房总价款30%的预订房款即168434元，并在收到黄河公司通知之日起15日内与黄河公司签订《商品房买卖合同》并同时支付购买商品房的余款。协议落款处甲方黄河公司并未加盖公章，在置业顾问处签字“尚海燕”，乙方处由朱明福签字。“金水湖畔”商品房项目原由黄河公司开发，在项目开发过程中，黄河公司因资金问题，将该项目转由铭方公司开发，2017年7月14日由青海省第二测绘院对“金水湖畔”商品房进行测绘并出具不动产测量报告，将朱明福预订的××栋。《金水湖畔商品房预订协议书》签订后，朱明福一直未支付购房款，至2019年10月23日，铭方公司基于该协议，向朱明福发出告知函，要求朱明福于2019年11月1日前到公司办理签约事宜并交清购房款，逾期将按协议书第四条第五条的规定进行处理，之后朱明福并未与铭方公司签订《商品房买卖合同》并交纳购房款。2020年1月7日，朱明福诉至本院，认为《金水湖畔商品房预订协议书》实际是以房抵债协议，铭方公司所主张的购房款已用第三人严奇欠付朱明福的加油款折抵完毕，要求黄河公司、铭方公司将诉争房屋交付给朱明福。另查，铭方公司已将位于西宁市××区房屋出售给他人。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.《金水湖畔商品房预订协议书》的履行主体及性质；2.《金水湖畔商品房预订协议书》的效力及被告是否应当向朱明福交付诉争房屋。第一，虽然《金水湖畔商品房预订协议书》中甲方写明是“西宁黄河实业有限公司”，但落款处甲方并未加盖公章，根据查明事实，“金水湖畔”项目初期是由黄河公司负责开发，之后因资金问题转由铭方公司开发，黄河公司对案涉房屋不具有处分的权利，铭方公司认可《金水湖畔商品房预订协议书》的真实性，朱明福也认可“金水湖畔”项目的开发公司由黄河公司变为铭方公司，故本案中履行《金水湖畔商品房预订协议书》的主体应为朱明福与铭方公司。第三人严奇虽然认可与朱明福之间存在债权债务关系并承诺用金水湖畔的房屋折抵欠付朱明福的加油款，但金水湖畔的房屋所有权人系铭方公司，以房抵债协议应当经过铭方公司的同意。朱明福既未提交经铭方公司确认的以房抵债协议，也未提交铭方公司确认折抵房款的收款收据，仅凭《金水湖畔商品房预订协议书》不足以证明朱明福与铭方公司之间存在以房抵债协议。双方签订的《金水湖畔商品房预订协议书》虽然对所售房屋的基本情况、房号、面积、价格、付款方式等进行了约定，但该协议书同时约定双方应当另行签订《商品房买卖合同》，且朱明福并未向铭方公司交纳购房款，故双方所签的《金水湖畔商品房预订协议书》应为预约合同。第二，协议书第五条第1项约定“本协议经甲方盖章、乙方本人签字或授权代理人签字，在乙方支付诚意金之日起生效”，协议书中并未约定诚意金，虽然协议书中甲方处并未加盖铭方公司的公章，仅由置业顾问尚海燕签字确认，但从铭方公司向朱明福发出的告知函可以确认铭方公司同意履行该协议，铭方公司负有在协议书上加盖公章的义务，未加盖公章的原因不可归责于朱明福，故《金水湖畔商品房预订协议书》已成立并生效。协议书第三条第2项约定“乙方收到甲方商品房预售或销售的书面（包括电话、报纸、短信）通知之日起15日内，应当与甲方签订《商品房买卖合同》，并同时向甲方支付商品房的余款”，朱明福认可已经收到铭方公司于2019年10月23日发出的告知函，但并未在告知函确定的日期前与铭方公司签订《商品房买卖合同》并交付购房款，铭方公司已经根据协议书第四条第5项“乙方在本协议约定的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》，视为其自愿放弃预订的商品房，甲方有权将该商品房出售给第三方”的约定将案涉房屋出售给他人，朱明福与铭方公司签订的《金水湖畔商品房预订协议书》约定的合同目的已不能实现，故对朱明福要求确认《金水湖畔商品房预订协议书》有效的诉讼请求不予支持。朱明福并未与铭方公司签订《商品房买卖合同》，也未根据协议约定支付相应购房款，其主张铭方公司交付房屋没有依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：驳回朱明福的全部诉讼请求。案件受理费5125元，由朱明福负担。对本案事实，本院认定如下：一审法院已查明事实属实，本院对一审法院已查明的事实予以确认。二审中，朱明福提交合同及工程类付款申请表、认购特批单、严奇计算工程量的工程单，拟证明严奇与朱明福及铭方公司达成了以工程款抵房协议，朱明福的房款应由严奇交付的事实。黄河公司质证认为对朱明福提交的证据的真实性、合法性、关联性均不认可。铭方公司质证认为对朱明福提交的证据的真实性无异议，但对证明方向均不认可，认为严奇的工程款铭方公司已全部付清，双方并未建立以房抵债的关系，严奇与朱明福的委托书对铭方公司无约束力。严奇质证认为上述证据与其无关联性，严奇仅介绍朱明福去铭方公司买房，严奇与朱明福之间没有以房抵债的意向及协议。对朱明福二审中提交的证据，本院认为，其无法证明严奇与朱明福及铭方公司达成了工程款抵房的三方协议及铭方公司认可严奇已交付朱明福房款的事实，对上述证据的证明效力本院不予采信。本院认为，严奇因与朱明福之间存在债权债务关系，严奇向朱明福承诺其以金水湖畔的房屋折抵欠付朱明福的加油款，并向朱明福出具授权委托书委托朱明福代表严奇处理房款的冲抵及其他事项，但严奇与朱明福的协议如转化为朱明福与铭方公司的购房款属新的法律关系，该协议应得到铭方公司的确认。但铭方公司至今并无同意严奇与朱明福以房抵债协议的意思表示,朱明福亦无证据证明严奇的授权委托书及以房抵债协议得到铭方公司确认或铭方公司确认收到折抵房款的收款收据，严奇对朱明福以加油款折抵房款的承诺对铭方公司不发生法律效力。朱明福与黄河公司虽存在真实有效的《金水湖畔商品房预订协议书》，铭方公司对该预订协议书亦予以认可，协议书对所售房屋的价格等进行了约定，但协议同时约定朱明福应在约定期限内签订商品房买卖合同。故该预订协议书属预约合同,双方应当另行按约签订《商品房买卖合同》，但朱明福并未与铭方公司签订《商品房买卖合同》及履行缴纳房款的义务，根据预订协议书约定，应视为朱明福自愿放弃预定的商品房，铭方公司有权将该商品房出售给第三方。现朱明福仅凭《金水湖畔商品房预订协议书》请求交付案涉房屋无据可依。综上所述，朱明福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5125元，由朱明福负担。本判决为终审判决。审判长 张洁琼审判员 李 娟审判员 纳 敏二○二○年九月二十三日书记员 姚燕燕附：审理本案所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行人的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应该加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。