贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5905号上诉人（原审被告）：聂丹，女，1984年4月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：贵州德鑫物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层2号。法定代表人：陈威，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龙昆，男，1993年3月17日出生。上诉人聂丹因与被上诉人贵州德鑫物业管理有限公司（以下简称“德鑫公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人聂丹向本院上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、被上诉人起诉书中明确表示在上诉人的物管费于2015年7月31日到期后从2017年12月开始多次追缴。根据《民法总则》第188条对于“诉讼时效”及最高法《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则实施前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，被上诉人诉求2015年8月1日至2017年7月31日期间的物业费已超过诉讼时效，法院应不予保护。二、一审判决中以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具体有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”为根据，认为贵州德亨房地产开发有限公司在该小区未成立业主委员会的情况下与被上诉人德鑫公司签订的《前期物业服务协议》具有前期物业服务合同性质，上诉人认为该认定事实错误，偷换概念。事实情况为，贵州德亨房地产开发有限公司在保利贵州物业管理有限公司为小区业主提供服务四年多后擅自更换物业公司，而不是选择前期物业。根据《物业管理条例》和《物权法》在小区售出房屋超过二分之一，小区物权移交到业主方，类似解聘、选聘物业服务企业的权利需要占全体业主总人数和总面积二分之一的业主通过方可解聘、选聘物业服务企业，并需要全体业主和开发商共同召开业主大会决定。根据当时1、2、3、5组团均已交房入住的情况下，房开公司已无权代表业主与被上诉人单方签订协议，协议内容非业主真实意思表示。根据住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会知道规则》的通知第二章第七条“业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。经全体业主同意，不成立业主大会的，有业主共同履行业主大会、业主委员会职责”，业主可自行履行业主大会、业主委员会职责，上诉人对判决认定贵州德亨房地产开发有限公司在该小区未成立业主委员会的情况下便可自行与被上诉人德鑫公司签订《前期物业服务协议》的说法不予认可。另，被上诉人在一审庭审中表示贵州德鑫公司是通过贵州德亨房地产开发有限公司合法招投标程序进入城市魔方，但并不能提供招投标的相关证明。贵州德亨房地产开发有限公司法定代表人汪政波，同为贵州德鑫置业有限公司的法定代表人，其中贵州德鑫置业有限公司为贵州德鑫物业管理有限公司持股100％的唯一股东，双方存在利益关系，因资质问题不满足当时《物业服务企业资质管理办法》的规定，证明被上诉人不可能以合法招投标程序进入城市魔方。根据《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”的规定，建设单位在未征得业主同意的情况下，私自与具有相关利益的被上诉人签订合同不应由上诉人买单，该“强买强卖”的行为法院不应予以支持。三、一审判决中以住房城乡建设部已于2018年3月8日下文废止《物业服务企业资质管理办法》对上诉人提出的被上诉人作为三级资质服务企业，不具备承接城市魔方住宅小区物业服务项目的抗辩不予采信，该认定事实不清。被上诉人的诉求系2015年8月1日至2019年6月30日的物业管理费，不能因2018年3月8日《物业服务企业资质管理办法》的废止就忽略前期物业无资质的问题，因其最基本的资质都不具备，其不具备同等收费标准的资格，裁决时也应当从管理办法废止之日起开始计算。综上，一审判决认定事实有误，适用法律不当，判决结果严重错误。为保护被告的合法权益，维护正常的社会经济秩序，现依法上诉，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人德鑫公司二审答辩称：一、被上诉人与贵阳德亨房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》合法有效，且合同内容对城市魔方小区业主具有约束力，原告是城市魔方小区依法选聘的物业服务单位。1、双方是在自愿、平等、协商一致的基础上签订城市魔方小区《前期物业合同》。根据《合同法》第四十四条之规定，合同依法成立，自成立时生效。且合同不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。2、贵阳德亨房地产开发有限公司作为城市魔方的建设单位依照法律规定有权且应当为城市魔方小区选聘前期物业服务企业。3、被上诉人与贵阳德亨房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对城市魔方小区业主具有约束力，小区业主应当予以遵守。二、原告依照合同约定向城市魔方小区提供了物业管理服务，履行了《前期物业服务合同》的义务，被告应当按照合同约定向原告支付物业管理费。三、被告应当按照《前期物业服务合同》关于物业服务约定的标准向原告支付物业管理服务费。四、原告对被告支付物业管理服务费进行催收，原告对被告的诉讼请求权并未超过诉讼时效。德鑫公司向原审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告2015年8月1日至2019年6月30日物业服务费共计4044.82元；2、请求判令被告支付原告根据《物业服务合同》协议承担拖欠物业费所产生的滞纳金368.92元；3、请求判令本案所产生的诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：被告系原告所管理服务的乌当区城市魔方小区3栋1单元3层04号业主。2011年7月，被告在贵州德亨房地产开发有限公司办理上述房屋的交接手续的同时，按《物业管理条例》的相关规定与保利贵州物业管理有限公司及贵州德亨房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定按建筑面积1.2/㎡收取物业管理费。协议期满后，原告与德亨房地产开发有限公司与2015年4月1日签订《城市魔方前期物业服务协议》，约定由原告对城市魔方一、二、三、四、五组团及配套停车场项目进行前期物业服务管理事宜。同时约定，物业管理费收取标准为：多层住宅0.7元/月平方米。被告聂丹的房屋所在楼栋为小高层住宅，物业服务面积为71.72㎡。该协议签订后，原告即进场对该小区提供物业服务，履行了小区垃圾清运、电梯日常维护等职责。但原告进场后，被告以其与原告无物业服务合同为由，自2015年8月1日以来，一直未向原告缴纳物业管理费，原告多次对被告所欠物业管理费进行催收未果后，遂诉至一审法院，请求判令准许其如前诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“第三人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，贵州德亨房地产开发有限公司作为涉案小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会的情况下，与原告德鑫公司签订的《前期物业服务合同》具有前期物业服务合同性质。因该前期物业服务协议系贵州德亨房地产开发有限公司与原告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告和小区业主均具有约束力。原、被告双方因按照协议约定行使权利和履行义务。因原告德鑫公司已按前期物业服务协议的约定实际为小区业主提供日常的垃圾清运、电梯日常运维的维护等主要的物业服务工作，故被告应按前期物业服务协议约定标准向原告支付物业管理费。现被告方未按前期物业服务协议的约定履行交纳物业管理费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“第三人乙方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第四十一条“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定和前期物业服务协议的约定，对原告要求被告方向其支付提供物业服务期间的物业管理费的诉请，原审法院予以支持。经核实，被告未缴纳物业管理费的期间为2015年8月1日起至2019年6月30日，根据《前期物业服务协议》约定的物业管理标准计算，被告聂丹应缴物业管理费为4099.52元（71.72㎡×1.2元/㎡÷30天×1429天，四舍五入）。原告自愿按4044.82元提出诉请，一审法院从其自愿。因原告在实际提供物业服务过程中确实存在未与小区业主主动积极沟通协调，对业主反映的问题及时进行协调处理等瑕疵，故对原告的该诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决：一、被告聂丹于本判决生效之日起三日内支付原告德鑫公司物管费4044.82元；二、驳回原告德鑫公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告聂丹负担20元，由原告德鑫公司负担5元。二审诉讼中，各方当事人均未提供新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，案涉小区尚未成立业主委员会的情况下，贵州德亨房地产开发有限公司作为该小区物业建设单位与被上诉人德鑫公司签订《前期物业服务合同》具有前期物业服务合同性质，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对小区业主具有约束力。至于德鑫公司的物业服务资质等级问题，因住房和城乡建设部制订的《物业服务企业资质管理办法》已于2018年3月废止，物业服务企业有权根据物业服务合同的约定向业主收取物业费。关于本案诉讼时效问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，因上诉人聂丹在一审诉讼中并未就德鑫公司诉请的物业费提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出诉讼时效抗辩不符合法律规定，故本院对其该项上诉理由不予采纳。综上，上诉人聂丹上诉认为德鑫公司进入案涉小区提供物业服务不合法，案涉物业服务合同不具有约束力等诉讼理由均不成立，本院对聂丹的上诉请求予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人聂丹负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年九月一日书记员 潘盛机