浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6761号 上诉人（原审被告）邢赟，男，1989年6月29日出生，汉族，户籍所在地杭州市滨江区，现住杭州市滨江区。 被上诉人（原审原告）杭州美达物业管理有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道江一社区。 法定代表人朱忠华，总经理。 委托诉讼代理人胡琼，公司员工。 上诉人邢赟与被上诉人杭州美达物业管理有限公司（以下简称美达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江人民法院（2020）浙0108民初1769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员韦薇独任审判，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人邢赟、被上诉人美达物业公司的委托诉讼代理人胡琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：邢赟为湖漫雅筑小区×幢×单元×室业主，案涉房屋建筑面积为89.57平方米。2015年6月，美达物业公司、邢赟签订《湖漫雅筑前期物业服务协议》一份，美达物业公司在2015年8月1日至2020年4月10日期间为湖漫雅筑小区业主提供物业服务。美达物业公司向邢赟催缴物业服务费但邢赟未予履行，故诉至原审法院要求邢赟缴纳2016年10月1日起至2020年4月10日止的物业服务费6066.87元、能耗费1895.9元及相应违约金，但邢赟至今未予交纳上述费用。另查明，美达物业公司、邢赟之间签订的《湖漫雅筑前期物业服务协议》约定：一、物业服务企业以预收的方式向业主或使用人收取物业服务费，预收周期为12个月，交纳时间为每个周期首月的十五日之前，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费及能耗费等费用的，美达物业公司可以自邢赟逾期之日起按日加收应缴费用千分之三的滞纳金；二、物业收费标准为小高层住宅按建筑面积1.6元/平方米·月，商铺按建筑面积3.5元/平方米·月（不含门前三包费），地下停车库（泊位）65元/个·月。能耗费另行按实、按房屋建筑面积向邢赟分摊，住宅按0.5元/平方米·月预收，美达物业公司每半年公布，每年结算一次。2020年3月26日，杭州市滨江区湖漫雅筑小区第一届业主委员会向美达物业公司出具物业交接工作函一份，约定美达物业公司于2020年4月10日前完成新老物业的交接工作。再查明，美达物业公司、邢赟均认可邢赟已缴纳了至2016年9月30日止的物业服务费。邢赟认可美达物业公司实际于2020年4月10日退出案涉小区。 2020年5月美达物业公司诉至原审法院，请求判令：一、邢赟支付美达物业公司物业管理服务费及能耗费7975.22元；二、邢赟支付违约金478.51元（按照每日千分之二暂计算至2020年5月10日），此后违约金以7975.22元为基数，按上述利率计算至实际付清之日止；三、本案案件受理费由邢赟负担。一审庭审过程中，美达物业公司将第一、二项诉讼请求变更为：一、邢赟支付美达物业公司物业管理服务费及能耗费7962.77元；二、邢赟支付违约金477.77元（按照每日千分之二暂计算至2020年5月10日），此后违约金以7962.77元为基数，按上述利率计算至实际付清之日止。 原审法院认为，美达物业公司、邢赟双方虽因客观原因未续签物业服务合同，但邢赟在庭审中认可美达物业公司实际在2015年8月1日至2020年4月10日期间对湖漫雅筑小区提供了物业服务，邢赟作为该小区业主应履行交纳物业服务费的义务。关于物业服务费的标准，双方亦在《湖漫雅筑前期物业服务协议》中进行了约定，原审法院对美达物业公司诉请依据协议约定的物业服务费标准收取物业服务费予以支持。关于能耗费，美达物业公司未提供相应公示及结算依据，原审法院不予支持。协议中对逾期缴纳物业服务费的滞纳金进行了约定，但滞纳金标准过高，原审法院酌情调整计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，美达物业公司有权要求邢赟支付自起诉之日起至款项付清之日止按前述标准计算的违约金。鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，以及为保障物业服务区域的和谐、稳定，一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业服务费。对于物业服务的瑕疵，业主可以通过业委会要求物业服务人改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人等，对于个别情形下因物业服务瑕疵导致业主受损的，可就具体受损事项另行提起损害赔偿之诉，故邢赟的抗辩理由不能成立，原审法院不予采信。综上所述，美达物业公司诉讼请求中的合理部分，原审法院依法予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、邢赟支付杭州美达物业管理有限公司物业服务费6066.87元，于判决生效之日起十日内付清；二、邢赟支付杭州美达物业管理有限公司以物业服务费6066.87元为基准，自2020年5月28日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；三、驳回杭州美达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由杭州美达物业管理有限公司负担7元，邢赟负担18元。 宣判后，邢赟不服，向本院提起上诉称：一、业主是否就具体受损事项另外提起损害赔偿之诉是业主的权利，但不能因为可以另外起诉就免除被上诉人在物业管理过程中存在的严重不作为、严重失职行为，任何企业和个人都得为自己的错误行为负责、买单，被上诉人必须得到应有的经济处罚。二、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。而本案中，业主按物业管理创市优标准缴纳了物业管理费，而得到了一个被81%业主唾骂的物业服务，对上诉人来讲最直接的经济损失就是物业管理费。鉴于此，上诉人不应全额缴纳物业管理费。三、《物业服务情况说明书》、《湖漫雅筑设施交接问题表》、《湖漫雅筑2019年第二次业主大会表决意见表》可以证明被上诉人在履行合同期间未按照合约提供相应标准人数的小区物业服务人员进驻小区服务，在小区内诸多设施维护不利，被上诉人最终被小区驱逐，故上诉人不应当支付全额物业服务费用。上诉人主张在本案中追加对上诉人造成服务缺失部分赔偿损失。现申请按50%标准缴纳物业费，请法院予以支持。物业服务协议属于一种服务合同，也是一种商品买卖合同，业主通过支付物业服务费来购买物业单位提供的各种管理、维护服务。依据《中华人民共和国合同法》，合同双方应遵循“平等原则”、“公平原则”以及“依合同履行义务原则”，在被上诉人提供的物业服务存在严重质量问题，甚至对业主生活产生严重影响的情况下，难道不追究被上诉人的责任而让上诉人全额缴纳物业管理费？开发商塞给业主们一个并不是自己想到的服务，就只能乖乖付钱然后自认倒霉、忍气吞声吗？服务的质量应与合同约定服务的价格等价挂钩。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审所有诉讼请求。 被上诉人美达物业公司答辩称：一、被上诉人已按照前期物业服务协议的约定尽到了物业管理职责，履行了合同义务。但上诉人于2016年10月开始拖欠物业服务费、公摊水电费等费用，被上诉人已多次向上诉人电话催缴并送达书面物业欠费催缴函、发送催收短信等方式进行维权，但上诉人仍拒不缴纳。前期物业服务协议第十一条第二项：“乙方（上诉人）违反本协议，使得甲方（被上诉人）未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。”由此可得，上诉人逾期不缴纳物业费的行为已经是对本协议的根本性违约，实际侵犯了被上诉人的利益以及小区其他按时缴纳费用的业主合法权益。同时，本协议第十条第四项也约定了：“乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴费用的千分之二交纳违约金。”作为小区业主，依约交纳物业服务费的义务是清楚、正确的，上诉人应当依约缴纳物业费及因为上诉人违约所产生的违约金。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条并没有规定业主可以以“拒缴物业管理费用”和减少费用数额来提出抗辩，即使上诉人认为被上诉人存在违约情形，上诉人也应向人民法院提出明确的诉讼请求，而不是以此拒缴或减少物业管理费用的理由。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，上诉人邢赟向本院提交：1、《物业服务情况说明书》，拟证明被上诉人在履行合同期间未按照合约提供相应标准人数的小区物业服务人员进驻小区服务；2、《湖漫雅筑设施交接问题表》，拟证明被上诉人在小区诸多设施维护不利；3、《湖漫雅筑设施2019年第二次业主大会表决意见表》微信截屏打印件，拟证明物业服务得到多数人的不满意，最终被上诉人被驱逐小区。经质证，被上诉人美达物业公司认为：对证据1三性均有异议，该证据是业委会制作，内容与事实不符，且无法证明被上诉人服务有问题。对证据2三性均有异议，此表制作主体是业委会，是合同的相对方利益冲突方制作的，所反映的现象无法求证，并且此表制作时间是2020年7月10日，被上诉人已在2020年4月10日撤出，无法保证所提到的问题是在被上诉人管理期间所发生的，并且并不排除有夸大可能，被上诉人提供的移交单可以证明被上诉人在退款之前已依约完成服务。证据3无原件核对，对真实性、关联性有异议，这只是正常的选聘流程，无法证明被上诉人负有问题。本院认为：对证据1的形式真实性予以确认。证据2的制作时间为被上诉人撤场3个月之后，故该证据无法证明待证事项，本院不予确认。证据3无原件核对，对其真实性无法确认。 二审期间，被上诉人美达物业公司向本院提交移交单、管道维修发票（复印件），拟证明被上诉人已依约完成服务。经质证，上诉人邢赟对移交单的真实性、合法性无异议，不能证明被上诉人提供良好物业的事实，只是把一部分盈利退回，移交单上只是说明小区以后有问题不要找被上诉人。对证据2与上诉金额不一致，且从未有公示记录。本院认为：对移交单的真实性予以确认。维修发票无原件核对，对其真实性无法确认。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为：美达物业公司与案涉小区开发商签订的《湖漫雅筑前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。上诉人作为案涉小区业主，上述协议对上诉人亦有约束力。上诉人一审中亦确认美达物业公司在2015年8月1日至2020年4月10日期间对案涉小区提供了物业服务，故本案争议焦点系上诉人是否有权以物业服务不到位为由直接主张减免物业费。物业服务的对象系全体业主，其具有涉众性和动态性，需要物业公司、业主委员会和全体业主的相互努力和共同配合。个别业主对物业服务所持的异议不代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常服务并进而影响小区其他已缴费业主的利益，故上诉人以美达物业公司未依约提供物业服务为由主张减免物业费的依据不足。综上，一审判决认定事实清楚、法律适用正确、实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由邢赟负担。 本判决为终审判决。 审判员 韦 薇 二〇二〇年九月十一日 书记员 苏彧楠