四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1181民初1793号 原告：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地：四川省峨眉山市山湖路南段6号峨秀湖假日半岛小区，统一社会信用代码91511181MA62802R7B。 负责人：李小龙，公司总经理。 委托诉讼代理人：姚世杰，男，系公司员工，特别授权。 被告：峨眉山市柏悦度假酒店，住所地：四川省峨眉山市山湖路南段6号137号，统一社会信用代码92511181MA63X90Q85。 负责人：李波，经营者。 被告：李波，男，1980年9月11日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 以上二被告委托诉讼代理人：童丹，女，四川仙山律师事务所律师，特别授权。 原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称嘉宝分公司）与被告峨眉山市柏悦度假酒店（以下简称柏悦酒店）、李波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序先后于2020年8月20日、2020年9月15日两次公开开庭进行了审理。原告嘉宝分公司委托诉讼代理人姚世杰，被告柏悦酒店及李波委托诉讼代理人童丹到庭参加诉讼，被告李波参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告嘉宝分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠付的物业管理费103270元及违约金13180.08元，合计116450.08元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2010年7月26日与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司签订了峨眉山峨秀湖假日半岛小区《前期物业服务合同》，约定物业交付后由业主享有合同约定权力，履行合同相关义务。被告与峨眉山五洋酒店管理有限公司签订了《物业租赁合同》，该合同第五条第四款约定了物业租赁期间的物业费由被告承担。原告为峨眉山峨秀湖假日半岛小区提供了物业管理服务，被告未按约定向原告支付物业管理费用，拖欠137号楼的物业管理费用103270元，且产生违约金13180.08元（按照年化利率24%计算），合计116450.08元。虽经原告多次催告，被告仍拒不履行缴费义务。为维护原告企业的合法权益，原告向本院提起诉讼，请求判决如请。 为证明其主张的事实和诉讼请求，原告嘉宝分公司向法庭出示了原告营业执照、企业信用信息公示报告、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、前期物业管理服务合同备案表、准予变更登记通知书、假日半岛二期测绘报告、不动产登记查询结果通知书、原告清洁卫生完成记录表、原告维修巡防清洁小区卫生照片、被告营业执照、《物业租赁合同》、居委会及镇政府证明、农村设立市场主体申请表、商户交易对账单、收费明细表、交费电子收据查询单、被告欠费明细表、中国移动网络短信催交物业费截图、物业服务费缴纳提示函等证据。 被告柏悦酒店、李波承认与峨眉山五洋酒店管理有限公司之间存在物业租赁合同关系、租赁物业位于案涉峨眉山峨秀湖假日半岛小区内、原告嘉宝分公司诉讼时间段被告未交纳物业费及之前被告曾经交纳过物业服务费等事实。不认可双方存在物业服务合同关系、本案物业费应由其承担及原告全面履行了物业服务义务等事实。对原告提供的原告营业执照、准予变更登记通知书、不动产登记查询结果通知书、被告营业执照、商户交易对账单、收费明细表、交费电子收据查询单等证据三性予以认可。对《前期物业服务合同》的真实性、合法性予以认可，但认为被告并非签约方，且《前期物业服务合同》涉及物业公司并非原告，原告无招投标依据、无收费主体资格，该证据不能达到被告应当承担缴纳物业费目的，对其关联性不予认可。对《前期物业服务协议》真实性、合法性无异议，关联性有异议。对企业信用信息公示报告、前期物业管理服务合同备案表、原告清洁卫生完成记录表、原告维修巡防清洁小区卫生照片、居委会及镇政府证明、农村设立市场主体申请表等证据三性均不予认可。认为假日半岛二期测绘报告仅是对小区的测绘不是对涉案物业的单独测绘、被告欠费明细表面积计算不清，对测绘报告、欠费明细表二证据三性均不予认可。认为《物业租赁合同》系复印件，且合同双方仅为口头协议而非书面合同，对其三性均不予认可。第二次开庭时，被告李波承认双方签订了书面合同，但称时间较长，一时未找到。同时陈述，被告并未收到过原告催收通知，对中国移动网络短信催交物业费截图、物业服务费缴纳提示函等证据的三性均不予认可。辩称，原告收费主体错误，要求退回已经交纳物业服务费用；前期物业服务协议已经覆盖前期物业合同，应当以服务协议为准，但前期物业服务协议明确约定案涉房屋不得用于酒店经营等其他用途，租赁合同违反协议及相关规定，峨眉山五洋酒店管理有限公司违反协议，原告及峨眉山五洋酒店管理有限公司存在过错，物业费缴纳及违约责任应当由峨眉山五洋酒店管理有限公司承担，服务协议不能约束被告，原告无权要求被告支付物业费；前期物业服务协议约定的物业服务收费标准过高，且同一小区实行不同的收费标准不公平，原告十年前就按2元的一级标准收费，且合同无期限，未征求过业主意见，也无收费标准批准证据，要求按1.2元标准调整；原告在服务期间履行义务不到位，原告未达到服务标准，未先履行义务，无权要求交纳物业费；物业租赁合同未约定违约金，被告不承担违约责任；物业管理费计算不清，存在违法乱收费现象；被告代缴了物业费，物业服务协议约定主路口必须24小时有人值守，原告并没有在主路口设有人值班，服务不到位；被告擅自封闭被告酒店正大门出口，造成被告顾客进出不便，严重影响了被告经营效益；被告所在的位置前面的道路根本没有任何照明，被告是经营酒店的，客人在外行走非常不安全，而且铁门安装后酒店的客人需要绕行五百米才能通过一条小路进入酒店，原告的物业服务和高额的物业费是不对等的。被告除提供两段视频证明被告酒店正大门被封闭、进出被告酒店通道路灯较少、进出被告酒店过道窄小外未向法庭提供其他证据。 针对被告的抗辩及举证，原告对被告提供的白天录制的视频真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。对夜间录制的视频因无法确认拍摄地点，对其三性均不予认可。承认被告酒店正大门被封闭、进出被告酒店通道路灯较少、进出被告酒店过道窄小的事实。答辩称，被告酒店正大门被封闭，是因为小区业主要求将商业经营区和居民住宅区相对隔离设置的，且封闭门上有门禁系统，业主可自由进出，不影响业主正常通行。被告酒店通道路灯较少、进出被告酒店过道窄小是原设性的，属该小区原始绿化设计。被告李波当庭承认入驻时酒店通道路灯、过道就是现状。 对上述各方无争议的证据本院予以采信，对各方有争议的证据，本院认证如下： 关于《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》的三性问题，本院认为，该组证据能够证明原告物业服务主体、案涉物业即137号楼位于服务小区并应当缴费等事实，与本案存在关联性，因此本院对其三性予以确认和采信。虽然被告主张《前期物业服务协议》已经覆盖了《前期物业服务合同》，应当以《前期物业服务协议》为准，但被告又述称该协议非被告所签，对其无约束力，明显自相矛盾。对于企业信用信息公示报告、前期物业管理服务合同备案表、原告清洁卫生完成记录表、原告维修巡防清洁小区卫生照片、居委会及镇政府证明、设立市场主体申请表等证据，能够证明原告主体资格、收费依据、案涉物业变更用途以及原告履行了服务义务等事实，虽然被告不予认可，但未提供证据反驳，因此，本院对该组证据的三性均予以认可。对假日半岛二期测绘报告、被告欠费明细表等证据，因其中既有小区总体面积，又有案涉137号楼单独面积，并且，所有房屋面积与不动产登记查询结果通知书中的所有房号、楼层、房间编号及面积完全一致，因此，本院对该组证据三性均予以确认采信。虽然被告认为《物业租赁合同》系复印件，要求原告出据原件，但是，合同一方峨眉山五洋酒店管理有限公司已经做出了“与原件一致”的说明，加之根据合同相对性特点，租赁合同系被告与物业所有权人峨眉山五洋酒店管理有限公司签订，要求原告提供原件明显过为苛刻，原告已经提供初始证据，被告如果否认，理当应由被告提供原件证据予以反驳，相反被告以“双方租赁合同是口头约定”，对5千多平米的酒店租赁10年用于经营明显不合常理。同时，被告李波在第二次庭审中又承认双方签订了书面合同，但又未举证反驳，被告及其代理人辩称意见自相矛盾，本院不予采信，因此，本院对该证据三性予以确认采信。根据中国移动网络短信催交物业费截图中显示的接收“波总，就是你这边137栋从2019年10月到2020年8月已经欠费113583.8元，麻烦尽快缴纳一下嘛”信息并回复“晓得了”信息手机号135××××2282的回复方所标示名称为柏悦137李波的注明，及本案中所涉合同所预留电话号码、本案诉讼中联系人号码均完全一致，并结合物业服务费缴纳提示函，以及被告在庭审中“物业公司在发生物业服务纠纷时应当征求业主意见，不能仅用提示函或者短信催收”的陈述，能够确认本案被告已经收到物业费催收通知的事实，因此，该组短信催交物业费截图、物业服务费缴纳提示函等证据能够证实原告已经履行了物业费催收义务，对该组证据的三性本院予以确认和采信。针对被告的举证，本院对被告提供的白天录制的视频真实性、合法性予以认可，但因其不能达到被告要证明的目的，对其关联性本院不予认可。对其夜间录制的视频因无法确认拍摄地点、时间，对其三性不予认可。 经审理查明：1.《前期物业服务协议》第三条第2项物业服务收费标准约定“类型：公寓，收费标准2.00元／月.㎡”。第十三条违约责任第一项“一、乙方（嘉宝分公司：以下同）违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，甲方（峨眉山五洋酒店管理有限公司：以下同）有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。”第四项“四、甲方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所欠费用总额每日5‰收取违约金；……”。 2.《物业租赁合同》第五条乙方（柏悦酒店，下同。）责任第4项约定“4、租赁期间发生的水、电、电话费、税费以及物业管理费用等，由乙方自行承担，并按时向相关单位自行交缴。” 3.2017年7月19日，案涉小区所属居委会、镇政府同意五洋酒店管理有限公司上报经营酒店，同意李波申请租用五洋酒店管理有限公司所有的峨眉山鑫豪度假酒店（案涉租赁房屋）设立农村市场主体从事酒店经营。 另查明：1.柏悦酒店编号为5111815020491的印章，与租赁合同、律师授权委托书所用印章样式、编号完全相同。五洋酒店管理有限公司编号为5111810009235的印章及时任公司法定代表人丁雯私人编号为5111819009237的印章与《前期物业服务协议》、《物业租赁合同》、《物业租赁合同》说明的印章样式、编号完全相同。 2.柏悦酒店于2020年6月15日向被告补交2019年7月物业费10325元及代收垃圾费2920元。 3.本院先后一审审结、上级法院二审终审并维持判决的（2019）川1181民初1429号、（2019）川1181民初2922号民事判决书，本院审结并生效的（2019）川1181民初3249号民事判决书均确认本案四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司即为本案前期物业服务合同中的签约方成都嘉宝管理顾问有限公司峨眉山分公司。该分公司自签订前期物业合同后一直在峨秀湖假日半岛小区提供物业服务。该分公司先后更名均依法进行了更名登记并经相关职能部门准予。 4.本院先后审结的其他案件已经证实，小区内设置的隔离带、隔离门系物业公司依据小区大多数业主要求设置的，并对137号楼新开了通道，且被告入驻前均已经存在。被告李波也承认入驻前137号楼前通道路灯较少、进出过道窄小自始为现状。经本院现场勘察，案涉经营区形成了环形通道，留有专用通道。 本案双方争议的焦点为： 1.双方是否存在物业服务合同关系？ 2.原告是否符合物业费收费主体资格？原告是否全面履行了物业服务义务？ 3.本案涉及的物业费应该由谁承担？如何承担？ 根据各方当事人陈述答辩及举证质证和本院已查明的事实，本院评述如下： 1.关于双方是否存在物业服务合同关系的问题。 根据查明的事实，被告虽然并非《前期物业服务协议》的相对方，但是，被告与案涉房屋所有权人签订的《物业租赁合同》明确约定物业费由被告承担。被告系案涉物业的实际使用人，根据双方签订的《物业租赁合同》，原告既取得了案涉房屋使用权，也取得并享受了物业服务的权利，更继受了缴纳物业服务费的义务，因此，根据权利义务相一致的原则，因《物业租赁合同》的成立，双方依法形成了物业服务合同关系，被告辩称双方不存在物业服务合同关系的主张无事实和法律依据，本院不予支持。原告陈述双方存在物业服务合同关系的主张符合事实和法律规定，本院予以支持。至于《物业租赁合同》是否违反了《前期物业服务协议》及有关规定，属于另一法律关系，不属于本案审理的范围，也不影响原告收取物业费的主张。相反《物业租赁合同》双方均就经营酒店事项依照有关规定进行了申报并经准予。 2.关于原告是否符合物业费收费主体资格，原告是否全面履行了物业服务义务的问题。 同上查明的事实，本院先后一审审结、二审终审并维持判决的相关案件及原告提供的相关证据已经确认和证实原告物业服务和收费的主体资格。原告自签订前期物业合同后一直在峨秀湖假日半岛小区提供物业服务。原告先后更名均依法进行了更名登记并经相关职能部门准予。虽然被告辩称《前期物业服务合同》签约无招投标证据，无收费依据，原告无收费资格，要求退回已经交纳物业服务费用，但是，根据国务院《物业管理条例》第二十四条第二款“投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”及第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》并未违反国家法律强制性规定，且《前期物业服务合同》已经向有关部门申请备案并允许。同时，案涉房屋同属于峨秀湖假日半岛小区，被告也未提供证据证实存在第三方物业管理公司的事实，相反被告也曾经向原告缴纳过物业服务费。 另外，被告辩称原告存在未全面履行服务义务、物业服务不达标的情况，但未举证证实，更未提供证据证实其曾依据《前期物业服务协议》第十三条违约责任第一项约定向峨眉山五洋酒店管理有限公司、物业公司反映要求整改并处理过的事实。相反，原告提供的清洁卫生完成记录表、维修巡防清洁小区卫生照片、物业服务费缴纳提示函、催缴物业费短信截图、被告缴纳物业费票据等证据相互印证并形成了证据链，能够证实原告已经履行了服务义务、物业服务费催收义务的事实。至于被告酒店正大门前通道被封闭带来的不便、酒店通道路灯较少、过道窄小等问题，被告可另行与业主、物业公司等，通过平等协商妥善解决。 因此，被告主张原告主体不符、原告未全面履行物业服务义务的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。被告柏悦酒店、李波如有证据证实原告未依约履行物业服务费义务给其造成了重大损失，可依法另行主张。 3.关于本案涉及的物业费应该由谁承担，如何承担的问题。 原告认为，根据租赁合同的约定，本案物业服务费应当由被告承担。被告不按时缴纳物业费已经构成违约应当承担违约责任。被告辩称前期物业服务协议签约方并非原告，本案物业费应当由前期物业合同签约人承担。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，虽然原告并未向案涉房屋权利人主张物业服务费，但是，根据连带责任原理，原告可选择对连带责任任一方主张权利的法律规定，以及结合案涉房屋租赁合同的约定，本着节约司法资源和减少各方当事人诉累的原则，原告主张由被告承担本案物业服务费符合法律规定，本院予以支持，被告的抗辩本院不予采纳。如被告有证据证实应当由连带责任另一方承担，可依法另行追偿。 关于本案涉及的物业费如何承担的问题。虽然被告柏悦酒店、李波抗辩主张物业费收费标准过高要求调整，但原告不予认可，且不同意调整。同时，从《前期物业服务协议》约定的“2.0元／月·平方米”标准及被告租赁该栋住房用于经营的实际来看，该价格并未违反和超过国家价格标准，该价格仅处于本市普通住宅中等偏上水平，且低于本市经营性房屋物业收费标准。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护。”等规定，原告不予调整的理由成立，本院予以支持。另外，被告辩称对原告主张的总面积不予认可，但未提供具体面积依据。相反原告提供的假日半岛二期测绘报告、不动产登记查询结果通知书、被告欠费明细表等证据显示的案涉137栋104套房屋各楼层、各房号及面积完全一致，因此，被告认为面积存在计算错误的抗辩无事实依据，本院不予采纳。原告主张按已经确定的面积缴纳物业服务费103270元的请求本院予以支持。但是，根据本案已经查明的事实及《前期物业服务协议》的约定，原告主张支付欠款本金外，要求被告按照年化利率24%计算支付违约金13180.08元无事实和法律依据。同时，根据今年因疫情政府采取相应措施，客观上影响和减少了被告经营收入，至今被告经营状况也尚未恢复正常。而且，原告于2020年7月29日提起民事起诉状，要求被告支付2020年7月31日之前物业费并承担违约金也有违常理，因此，综合前述事实，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“关于合同案件的审理”有关精神，本院对被告不予支付违约金的抗辩主张酌情予以支持。 以上事实有《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《物业租赁合同》、假日半岛二期测绘报告、准许变更登记通知书、不动产登记查询结果通知书、短信催交物业费截图、物业服务费缴纳提示函等证据和本院查明的事实及庭审笔录载卷佐证。 本院认为，原告嘉宝分公司与被告柏悦酒店、李波之间存在合法有效的物业服务合同关系，有效的合同应当依法得到履行，合法的合同关系依法应当受到保护。原告嘉宝分公司依约履行了物业服务合同义务，并向被告进行了有效催收，被告柏悦酒店、李波不按期交纳物业费已经构成根本违约，原告嘉宝分公司要求支付物业服务费符合法律规定，应当依法得到支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第二十四条、第三十三条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告峨眉山市柏悦度假酒店、被告李波在本判决生效之日起30日内支付原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司物业服务管理费103270元； 二、驳回原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费依法减半收取1315元（原告已预交）由被告峨眉山市柏悦度假酒店、被告李波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  彭远华 二〇二〇年九月十五日 书记员  宋梦琴 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《物业管理条例》 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。