北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4250号上诉人（原审原告）：刘建永，男，1973年9月16日出生。被上诉人（原审被告）：北京市延庆区八达岭镇岔道村村民委员会，住所地北京市延庆区八达岭镇岔道村。法定代表人：陈刚，村主任。被上诉人（原审被告）：北京市延庆区八达岭镇岔道村经济合作社，住所地北京市延庆区八达岭镇岔道村。法定代表人：陈刚，社长。上诉人刘建永因与被上诉人北京市延庆区八达岭镇岔道村村民委员会（以下简称岔道村委会）、北京市延庆区八达岭镇岔道村经济合作社（以下简称岔道经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初10624号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘建永，被上诉人岔道村委会、岔道经济合作社法定代表人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建永上诉请求：撤销原判，依法改判支持刘建永的一审全部诉讼请求或者发回重审。事实与理由：刘建永与岔道村委会、岔道经济合作社于2015年1月10日签订的《八达岭镇岔道古城房屋及院落委托经营协议书》（以下简称《委托经营协议书》）是双方真实意思表达，其性质为房屋租赁合同，应受法律保护。岔道村委会、岔道经济合作社于2017年8月1日前没有支付刘建永房屋租金，并实际占用房屋至2018年3月28日。双方合同明确年租金付款方式，根据协议书第五款约定，岔道村委会和岔道经济合作社必须支付拖欠刘建永2017年1月10日至2018年3月28日的房屋租赁费，应当按照合同第三款约定的年租金结算支付，共计14个月零18天，合计金额约160676.86元，其应履行法定义务至合同解除，并承担相应的违约责任。岔道村委会、岔道经济合作社辩称，同意一审判决，不同意刘建永的上诉请求及理由。刘建永向一审法院起诉请求：1、请求法院确认岔道村委会、岔道经济合作社履行并支付房屋拖欠的租赁费，共计132063.18元；2、请求法院确认因岔道村委会、岔道经济合作社未能按时支付租金，使合同不能正常履行，造成合同解除，应由岔道村委会、岔道经济合作社修缮损坏的房屋并对其它拆除的建筑设施进行复建，恢复原貌，交付刘建永。一审法院认定事实：2015年1月10日，刘建永（甲方）与岔道村委会、岔道经济合作社（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方将所属的坐落于北京市延庆区八达岭镇岔道村东关仿古建筑（正房9间、配房7间、过道正房2间），共计房屋建筑面积345.6平方米及庭院空地面积441.17平方米，委托岔道村委会、岔道经济合作社进行经营改造。二、本协议项下的房屋及院落用途为商业旅游经营，在执行本协议并确保甲方收益的前提下，乙方可与第三方合作进行改造和经营。三、委托经营期限为42年零4个月，自2013年4月1日起至2055年7月31日止。四、委托经营收益计算标准为1.仿古建筑房屋（仿古砖木、砖混结构）：每间7560元/年，配房每间4320元/年，正房过道每个3780元/年，配房过道每个2160元/年；2.未进行仿古改造房屋（砖木、砖混结构）：正房为每间5400元/年，配房每间3240元/年，正房过道每个2700元/年，配房过道每个1620元/年，彩钢结构建筑按照未改造配房标准计算收益（每间3240元/年）;3.庭院空地每平方米54元/年，庭院空间封闭的按照每平方米84元/年;4.该房屋及院落的第一年收益（含税）132063.18元，协议履行期间，甲方不得以任何理由另行要求调整委托经营收益标准；5.房屋及院落收益递增幅度为每五年递增8%。五、自本协议签署并完成房屋交接后十日内，乙方向甲方支付第一年的委托经营收益，此后，乙方于每年的8月1日前向甲方支付当年的委托经营收益。六、甲方对房屋及院落产权的承诺：1.甲方保证协议项下的房屋及院落权属清晰，亦无任何抵押、税项及租金等纠纷。协议履行期间，如有上述事项造成协议无法履行的，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方房屋改造、装修费用，返还已收取的委托经营收益；2.如甲方因转让、继承等行为造成房屋及院落的权属发生变化的，应向乙方申请备案，变更后的产权人作为甲方继续履行本协议。七、甲方依现状房屋及院落交付乙方。甲方同意乙方或者与乙方合作的第三方对原有房屋及院落进行拆除、改造或装修。八、甲方投资添置的动产归甲方所有，应于交付房屋及院落前移除，逾期未移除视为甲方放弃处置遗留物品的所有权，同意由乙方自行处置。……十、违约责任：1.在协议履行期间，因甲方违约致使协议无法履行时，甲方需赔偿乙方对房屋及院落的改造、装修等费用，并退还当年乙方支付的委托经营收益；2.因乙方违约致使协议无法履行时，所有改造、装修投入无偿归甲方所有，乙方当年支付的委托经营收益不予退还。若协议项下甲方的房屋及院落已经拆除，则按照原始档案资料，由与乙方合作的第三方进行复建（建筑面积不小于原建筑面积，建筑规格不低于原房屋规格）并返还；3.委托经营期间，如遇不可抗力因素（如战争、自然灾害等）无法履行协议时，双方互不承担责任。协议签订后，刘建永将房屋交付，岔道村委会支付租金。委托经营协议解除后，岔道村委会、岔道经济合作社认可尚欠刘建永一年租金未支付，该处房屋约于2018年4月腾退。一审法院认为，刘建永与岔道村委会、岔道经济合作社签订的《委托经营协议书》系双方真实意思表示。由于诉争房屋及院落系刘建永交由岔道村委会、岔道经济合作社占有，供其使用、收益（无论其是否转让第三方）并收取相对固定的使用费，而非刘建永与岔道村委会、岔道经济合作社共同占有、支配和使用该处房屋及院落并共担风险、共享收益。因此，双方未有合作经营之实质。刘建永亦未将属于自身的营业交由岔道村委会、岔道经济合作社经营并自行承担风险及享有收益。即岔道村委会、岔道经济合作社与刘建永之间实为租赁合同关系。惟租赁期限超过二十年的部分无效。现因《委托经营协议书》已经解除，考虑租赁市场行情以及本案租赁之实际情况，酌予认定岔道村委会、岔道经济合作社支付刘建永房屋及院落租金30000元。至于刘建永要求岔道村委会、岔道经济合作社修缮损坏的房屋并对其它拆除的建筑设施进行复建，因无足够的证据证明房屋原有状况及损坏情况以及损害系岔道村委会、岔道经济合作社的原因导致，故该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京市延庆区八达岭镇岔道村村民委员会、北京市延庆区八达岭镇岔道村经济合作社支付刘建永租金30000元（于本判决生效后七日内履行）；二、驳回刘建永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘建永提交了如下证据：证据一、诉争房屋照片，拍摄时间2017年8月14日，证明目的：岔道村委会实际占用刘建永300多平方米房屋。证据二、北京市延庆区人民法院（2018）京0119民初2619号民事调解书，该调解书确认刘建永与岔道村委会、岔道经济合作社房屋租赁合同于2018年3月28日解除。证明目的：合同解除之前岔道村委会、岔道经济合作社应按照合同约定支付费用。岔道村委会、岔道经济合作社不认可证据一，主张其实际使用的房屋并不是《委托经营协议书》约定的房屋间数，占用了四五间房屋；岔道村委会、岔道经济合作社认可证据二，表示2017年7月因村民集体要求解除《委托经营协议书》已经召开“八达岭镇岔道村改造项目推进会”会议，由村民自愿签署《确认书》。岔道村委会、岔道经济合作社提交了2017年8月1日陈刚签字的《确认书》，《确认书》内容为：本人已与岔道村委会、岔道经济合作社共同签署《委托经营协议书》以及岔道村委会、岔道经济合作社、传奇公司、延庆八达岭镇政府于2015年1月6日共同签署《岔道古城开发委托经营协议》的基础上，本人作出如下内容确认：（1）本人确认同意领取岔道村委会、岔道经济合作社给付的2017-2018年度委托经营收益款。（2）本人确认同意按照《委托经营协议书》的约定对本人的房屋及院落（宗地号为：XXX；院落地址为：古城XXX）进行拆除、改造或装修。本人全力配合后续改建相关工作。刘建永不认可该份证据，表示其没接到通知，没签署过《确认书》。本院认为，刘建永与岔道村委会、岔道经济合作社签订的《委托经营协议书》系双方真实意思表示，双方之间实为租赁合同关系，惟租赁期限超过二十年的部分无效。双方在北京市延庆区人民法院主持下达成（2018）京0119民初2619号民事调解书，确认双方房屋租赁合同于2018年3月28日解除。《委托经营协议书》解除后，岔道村委会、岔道经济合作社认可尚欠刘建永一年租金未支付，该处房屋约于2018年4月腾退。故刘建永要求岔道村委会、岔道经济合作社按照《委托经营协议书》约定的标准支付欠付租赁费132063.18元，具有事实及法律依据，本院予以支持，对超出一审诉讼请求部分，本院不予处理。至于刘建永要求岔道村委会、岔道经济合作社修缮损坏的房屋并对其它拆除的建筑设施进行复建，因无足够的证据证明房屋原有状况及损坏情况以及损害系岔道村委会、岔道经济合作社的原因导致，故该项诉讼请求，一审法院不予支持正确，本院予以确认。综上所述，刘建永的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初10624号民事判决第二项；二、变更北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初10624号民事判决第一项为：北京市延庆区八达岭镇岔道村村民委员会、北京市延庆区八达岭镇岔道村经济合作社支付刘建永租金132063.18元（于本判决生效后七日内履行）；三、驳回刘建永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2942元（刘建永已预交），由北京市延庆区八达岭镇岔道村村民委员会、北京市延庆区八达岭镇岔道村经济合作社负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2942元（刘建永已预交），由北京市延庆区八达岭镇岔道村村民委员会、北京市延庆区八达岭镇岔道村经济合作社负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘秋燕审 判 员  朱文君二〇二〇年九月十一日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨