江西省宜丰县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）赣0924民初1248号 原告：宜丰县民营企业局（宜丰县中小企业服务中心）住所地：宜丰县城盐步中路14号。统一社会信用代码：12360829775894660C。 法定代表人：甘建斌，该单位负责人。 被告：张冬生，男，1954年8月13日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。 被告：冯杨铭，男，1955年7月3日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。 被告：张呈云，男，1955年3月23日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。 被告：张赟，女，1984年9月1日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。 委托诉讼代理人：尹远敏，江西洪星律师事务所律师。 原告宜丰县民营企业局（宜丰县中小企业服务中心）与被告张冬生、冯杨铭、张呈云、张赟租赁合同纠纷一案，2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序于8月13日公开开庭进行了审理，本案的原告、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宜丰县民营企业局（宜丰县中小企业服务中心）向本院提出诉讼请求：1、依法判令终止原告（原下属改制企业宜丰县皮革厂）与被告签订的仓库租赁合同。2、原、被告仓库租赁合同终止后，请求法院按原被告双方所约定条款依法判令相应违约责任。3、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：原告宜丰县民营企业局（中小企业服务中心）下属改制企业（宜丰县皮革厂）为盘活企业闲置资产，增加企业收入，2004年1月14日将该企业坐落于宜丰县盐步中路9号办公楼后整栋仓库（面积约370平米）租赁给张冬生（冯杨铭），并签订了租赁合同，租赁期从2004年1月14日-2054年1月14日止为五十年。租赁费肆万元。同时双方约定，甲方违约承担违约金贰万元，2006年1月26日被告张冬生、冯杨铭又将该仓库转租给本案被告张呈云、张赟，同时签订了租赁转让合同，租赁期自2006年3月1日至2054年1月14日止。租赁费52800元，双方约定，甲方违约应承担违约金壹万元并退回租赁费。被告张呈云、张赟租赁该仓库后，将该仓库改为住房。去年5月县委、县政府为加快老城区改造，将本仓库纳入今年棚改范围，为全力配合支持政府棚改工作，原告与县棚改指挥部已签订房屋产权征收补偿协议，同时，原告同意该仓库改住房所有装修补偿款10万多元归被告张呈云、张赟所有，但在做腾空动员工作中，被告张呈云、张赟提出要求分配原告房屋征收款，原告认为，原告与被告签订的为仓库租赁合同，不是产权转让合同，故被告提出分配房屋征收款要求为无理要求，且违背了合同法，后经双方协调未果，特诉至法院。综上所述，原告为了严格按照县棚改指挥部规定的腾空和拆除期限，积极完成征收拆迁任务，同时为维护原告合法利益，请求法院依法判令终止原告与被告张冬生（冯杨铭），被告张冬生、冯杨铭与被告张呈云、张赟所签订的仓库租赁合同。 被告张冬生、冯杨铭辩称：尊重法院的判决意见。 被告张呈云、张赟辩称：（一）本案原告主体不适格，宜丰县民营企业局和宜丰县中小企业服务中心均不是本案的适格原告。首先，本案中宜丰县民营企业局因政府机构改革被解散、撤销，而宜丰县皮革厂已被宣告破产，注销登记，两者的法人资格已终止。2004年1月14日，案涉《租赁合同》签订时，合同主体双方是原宜丰县皮革厂与张冬生、冯阳明，宜丰县民营企业局仅是作为鉴证方见证合同确立的权利义务内容，并非合同当事人，不享有合同权利，亦不承担合同义务。2005年1月原宜丰县皮革厂因资不抵债，申请法院宣告破产，在法院审理期间，组织成立清算组进行清算，裁定宣告原宜丰县皮革厂破产。后该皮革厂在工商部门办理注销登记，其法人终止。2019年2月，宜丰县民营企业局因政府机构改革被解散、撤销，其法人亦已终止。其次，由于原宜丰县皮革厂属于集体所有制企业，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》（法发［1992]22号）第240条规定：具有法人资格的集体企业、联营企业、私人企业以及设在中国领域内的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业等，适用企业法人破产还债程序。其破产清算应适用1991年《民事诉讼法》企业法人破产还债程序审理，涉及破产企业财产请求权应当由依法成立的清算组行使。故宜丰县中小企业服务中心无权行使原皮革厂的相关权利，其不能作为本案原告提起诉讼。再次，根据2005年1月24日宜丰县法院组织的破产会议记载宜丰县皮革厂“仓库已灭失倒塌，皮革厂有效资产（房屋）已变现为24万元”可知，房屋已作价变现的事实。另外，宜丰县中小企业服务中心不是原宜丰县皮革厂的上级主管部门，与本案无直接利害关系。因此，本案原告不适格，宜丰县民营企业局和宜丰县中小企业服务中心无权提起诉讼。（二）本案案涉房屋名为租赁实为买卖关系。本案案涉两份合同《租赁合同》和《租赁转让合同》，虽名为租赁关系，但实为买卖关系。一是原宜丰县皮革厂破产清算时对整栋仓库楼的评估作价与答辩人支付的“租赁费”相当；二是合同虽约定50年的租赁期限，但该租赁期限因违反我国《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的强制性规定而无效；三是租赁费一次性支付完毕，与租金分期分笔支付的通常交易习惯不相符，其形式更接近买卖交易习惯；四是答辩人支付了与仓库楼价值相当的对价；五是原宜丰县皮革厂的房屋资产已变现实现财产价值。因此，双方的买卖合同关系成立。根据我国《物权法》第十五条规定、第一百零六条第一款规定，占有也是物权所有权取得的特殊方式之一，即因建设、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（三）本案案涉房屋改建是由答辩人完成的，其投入了大量资金。2006年1月26日答辩人与张冬生、冯杨铭订立《租赁转让合同》，在支付对价后，从张冬生、冯杨铭手上接手仓库楼，根据合同第四条约定投入大量资金，对仓库楼进行了改建并装饰装修，将简易的仓库楼改建成可居住使用的住房。被答辩人也是知情的，其在《民事诉状》中亦承认“被告张呈云、张赟租赁该仓库后，将该仓库改为住房”。且答辩人全家在此长期居住。我国《合同法》第二百二十五条规定了租赁物的收益权，即在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。因此，在合同当事人没有特别约定的情况下，因仓库楼拆迁安置补偿的费用属于答辩人。（四）本案案涉合同实际已无解除的必要，权利义务因标的物的灭失将终止。本案中，根据被答辩人《民事诉状》的陈述，因当地政府为加快老城区改造，案涉房屋被纳入棚改范围，须拆除。标的物将灭失，因此，《租赁合同》和《租赁转让合同》必将因租赁物灭失，导致合同权利义务终止。即使要解除合同，也是由作为承租人的答辩人行使。（五）被答辩人应当承担违约责任，赔偿答辩人的经济损失。即使被答辩人要求解除合同，显然，合同约定的违约金明显低于给答辩人造成的损失，应当赔偿答辩人的损失，而不仅仅是承担违约金。（六）被答辩人涉嫌虚假诉讼。如前所述，2019年2月，宜丰县民营企业局因政府机构改革被解散、撤销，其法人终止，依法该单位印章应上缴销毁，但却仍堂而皇之用于诉讼，明显违法。另外，统一社会信用代码并不是宜丰县民营企业局的，甘建斌亦非宜丰县中小企业服务中心的法定代表人，却冒名法人代表，让人匪夷所思。被答辩人的身份非常混乱，答辩人有理由怀疑本案是一起虚假诉讼，滥用诉权。综上，请法院查明事实，依法判决驳回被答辩人的起诉。 经审理查明：宜丰县皮革厂系原宜丰县第二轻工业局主管下的集体所有制企业，上世纪九十年代进入产权制度改革，处置变现资产用于安置职工。该企业有一栋作为仓库的三层公房，坐落于，面积374.38平方米，当时已抵押给宜丰县工商银行。2004年元月14日由当时宜丰县民营企业局（机构改革已撤销宜丰县第二轻工业局，其职能由新成立的宜丰县民营企业局承接）组织，将该仓库的五十年经营权以拍卖方式处置，当时的企业职工张冬生、冯杨铭以40000元拍得。皮革厂与中标者张冬生、冯杨铭签订租赁合同，合同主要约定有：一、租赁期限为五十年（2004年元月14日至2054年元月14日），租赁费一次付清。二、承租方享有充分的经营自主权，在不影响主体楼安全的前提下可进行装修、装饰等其他经营活动，税费由承租方负担。三、合同签订后五十年不变，双方不得以任何理由终止合同，甲方（皮革厂）违约赔偿承租方二万元，乙方（承租方）违约租赁费不得要求退回。宜丰县第二轻工业局已经撤销，新成立的宜丰县民营企业局承接了原宜丰县第二轻工业局的职能，作为鉴证方在合同上盖章确认。 2004年10月，皮革厂破产清算组向本院申请皮革厂破产。在破产案件资产清理中，该仓库作灭失处理（后相关抵押的银行债务由银行作为呆坏账剥离给有关资产公司），破产案件未涉及该仓库资产的处置。2005年7月15日破产案件审理终结，“清算组应继续履行法定职责”。 张冬生、冯杨铭中标到仓库的使用权后，2006年1月26日，转让给张呈云、张赟，与张冬生、冯阳明签订了一份《租赁转让协议》，主要条款与皮革厂租赁协议相同，租赁时间至2054年元月14日，租赁费共52800元。张呈云、张赟投入资金将仓库改建为住房居住至今。 2004年元月14日宜丰县民营企业局没有对该仓库进行管理。2010年机构改革，宜丰县民营企业局的行政管理职责整合划入县工业和信息化委员会，县工业和信息化委员会下设宜丰县中小企业服务中心。 2019年5月，张呈云、张赟居住的仓库纳入棚改范围，宜丰县民营企业局向棚改相关部门提出书面申请，“为了妥善解决原企业100多位职工未缴清的社保金、偿还银行贷款、租户与原公司租赁期50年的合同解除问题”，要求将该仓库认定为住房，按住房标准补偿。在与张呈云、张赟商议补偿款的分配时，发生争议，导致仓库目前尚未完成征拆工作。原告与被告协商不成，诉至本院。 以上事实，有原告提供的宜府办发[2010]116号文件，2004年元月14日租赁合同一份、2006年元月26日租赁转让合同一份、原皮革厂仓库竞拍时的资料，法院2004宜民破字2号裁定书、原宜丰县二轻工业局宜二轻2002-8号文件，被告提供的宜丰县皮革厂破产材料，以及庭审笔录为据，足以证明。 本院认为：本案所涉的仓库产权为原皮革厂，皮革厂已经将该仓库作为抵押物抵押给银行。2004年元月14日有关仓库的《租赁合同》签订时，合同主体双方是原宜丰县皮革厂与张冬生、冯杨铭，宜丰县民营企业局仅是作为鉴证方见证合同确立的权利义务内容，并非合同当事人。原告宜丰县民营企业局（宜丰县中小企业服务中心）没有提供证据能证明有对原皮革厂相关资产进行处置的权力。因此，不宜以原告的身份来提起本案所涉合同的解除之诉讼。原告主体资格不适格，其诉讼应予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回原告宜丰县民营企业局（宜丰县中小企业服务中心）的起诉。 案件受理费100元予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，按上诉标的预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农行宜春市分行袁山支行，账号:14×××07。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 审判员  徐映晖 二〇二〇年九月四日 法官助理陈凡 书记员熊淑琴