广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19051号上诉人（原审被告）：广州市红风制锁厂，住所地广州市白云区北郊黄石公路芦石岗。法定代表人：莫俊豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍荣超，该公司工作人员。委托诉讼代理人：潘美媚，该公司工作人员。上诉人（原审被告）：广州市越秀区北秀实业公司，住所地广州市越秀区海珠北路59号三楼。法定代表人：叶宇骏，该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗秋坚，男，1958年11月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：罗秋强，男，1953年5月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗刚，广东宏力律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邝李楠，广东宏力律师事务所律师。上诉人广州市红风制锁厂（以下简称红风锁厂）、广州市越秀区北秀实业公司（以下简称北秀公司）因与被上诉人罗秋坚、罗秋强房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。红风锁厂上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判红风锁厂无需协助罗秋坚、罗秋强办理广州市荔湾区光复北路750号301房（以下简称301房）中建筑面积11.0573平方米份额的房屋产权过户登记手续，改判该建筑面积11.0573平方米房屋不属于拆迁产权补偿范围，不属于罗秋坚、罗秋强所有，无需过户到罗秋坚、罗秋强名下；2.一、二审诉讼费由罗秋坚、罗秋强承担。事实和理由：根据查册表，301房的建筑面积为46.0013平方米，根据涉案《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》（以下简称补偿协议书），被拆迁的荔湾区光复北路天后庙前街7号房屋建筑面积为34.944平方米，该协议约定红风锁厂补偿给罗有的回迁房屋产权补偿面积为34.944平方米。根据一审法院（90）荔法房民字第××号民事调解书，回迁房屋中建筑面积34.944平方米作为拆除天后庙前街7号房屋的产权补偿，其余面积由被拆迁人罗有向红风锁厂承租使用。根据前述资料，301房中只有34.944平方米属于拆迁产权补偿范围，超出部分仅为租赁性质，并不属于拆迁产权补偿范围，被拆迁人罗有及罗秋坚、罗秋强没有所有权。且罗有及罗秋坚、罗秋强均没有向红风锁厂或北秀公司购买该超出部分的房屋，也没有支付任何价款，据此，罗秋坚、罗秋强无权主张该超出部分房屋的所有权，无权要求办理该超出部分房屋的产权过户登记手续。一审法院对前述重要事实未予查明，在没有任何事实与法律依据的情况下，直接判决301房全部过户给罗秋坚、罗秋强，该认定查明事实不清，适用法律错误，错误将超出拆迁产权补偿的房屋过户给罗秋坚、罗秋强，严重损害了红风锁厂的合法权益。北秀公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判红风锁厂、北秀公司协助罗秋坚、罗秋强办理301房34.944平方米的房屋产权过户手续；2.驳回罗秋坚、罗秋强的其他诉讼请求；3.一、二审诉讼费由罗秋坚、罗秋强承担。事实和理由：根据罗秋坚、罗秋强与红风锁厂达成的（90）荔法房民字第××号民事调解书第三项，红风锁厂在光复北路天后庙前街新楼建成后，在新楼三楼划出居住面积共五十平方米（不含厨房、厕所、阳台面积）的两个单元给罗有回迁居住，其中建筑面积34.944平方米作为产权补偿，其余面积由罗有向红风锁厂承租使用。且红风锁厂、北秀公司与广州市民政局签订的《合作建房补充协议》约定，征用补偿的1219平方米（含188平方米不可分割面积，如住户购买，权属归私人，如住户不购买，权属归北秀公司）。因此，301房作为产权补偿给罗秋坚、罗秋强的面积仅为34.944平方米，剩余11.0573平方米应属于北秀公司所有，即301房应为罗秋坚、罗秋强与北秀公司共有。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。罗秋坚、罗秋强二审答辩称，（一）罗有与红风锁厂签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》约定红风锁厂将广州市荔湾区光复北路天后庙前该地段第三层补偿给罗有，新旧房屋之差互不补偿，而现在红风锁厂、北秀公司实际回迁给罗有使用的301房与产权补偿协议书中有关补偿房屋的位置、面积等均相符，故301房应作为罗有原有房屋产权补偿的房屋。（二）红风锁厂、北秀公司与广州市民政局于1997年5月20日签订的《合作建房补充协议》确认了301房属于征用补偿房屋，红风锁厂、北秀公司也已于1994年5月30日安排罗有回迁入住至该房屋，故该房屋应属于私房，作为罗有原有房屋产权补偿的房屋。（三）（90）荔法房民字第××号民事调解书作出时间为1990年9月21日，罗有与红风锁厂签订产权补偿协议书的时间与该调解书做出的时间相差不到一个月，调解书载明“其中建筑面积34.944平方米作为拆除天后庙前直街7号房屋的产权补偿，其余面积由罗有向红风锁厂承租”，而调解笔录上载明“其中建筑面积34.944平方米作为拆除天后庙前直街7号房屋的产权补偿”，双方实际并未达成“其余面积由罗有向红风锁厂承租”的合意。结合罗有与红风锁厂签订的产权补偿协议书，红风锁厂将广州市荔湾区光复北路天后庙前该地段第三层补偿给罗有，新旧房屋之差互不补偿。因此，结合（90）荔法房民字第××号民事调解书、产权补偿协议书，罗有与红风锁厂的真实合意是将301房完整的房屋交付给罗有作为原被拆迁房屋的产权补偿。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序正确，应予维持。罗秋坚、罗秋强向一审法院起诉请求：1.红风锁厂、北秀公司协助罗秋坚办理荔湾区光复北路752号202房房屋产权过户登记手续；2.红风锁厂、北秀公司协助罗秋强办理荔湾区光复北路750号301房房屋产权过户登记手续；3.本案诉讼费由红风锁厂、北秀公司承担。一审法院认定事实：原广州市荔湾区光复北路天后庙前街7号是罗有在1966年自建取得产权的房屋，属于罗有与其妻子李绮梅的夫妻共同财产。1990年8月28日，红风锁厂（甲方）与罗有（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定乙方将荔湾区光复北路天后庙前街7号房屋（建筑面积34.944平方米）交由甲方拆迁，甲方应将坐落在荔湾区光复北路天后庙前该地段（枢架结构、第三层楼、方位：南向或东向）的自有房屋（建筑面积34.944平方米）补偿给乙方，并于1993年8月31日前移交给乙方；甲方移交房屋时，应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续。（第十一条其他事项）新旧房屋之差互不补偿。1985年8月2日，红风锁厂（甲方）与罗有（乙方）签订《补充拆迁协议》，约定：1.大楼建成后由甲方协助乙方办回产权给业主罗有；2.乙方不向甲方领取房屋残值补偿费和不补偿任何经济补偿。1990年8月28日，红风锁厂（甲方）与罗有（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，约定甲方拆除荔湾区光复北路天后庙前街7号房屋，甲方应于1993年在荔湾区光复北路天后庙前地段后幢安排居住面积50平方米房屋给乙方回迁居住。（第九条其他事项）1.回迁居住面积50平方米分两个独立套间，大套间居住面积29平方米、两房一厅；小套间居住面积21平方米、一房一厅。2.回迁面积超出产权部分，作原楼房补偿，作永久性使用（附：作无偿永久性使用）；3.本协议是原有签订协议的补充。红风锁厂与罗有签订上述三份协议后，罗有将荔湾区天后庙前街7号房屋交由红风锁厂拆迁。红风锁厂于1994年将荔湾区光复北路750号301房和荔湾区光复北路752号202房交付给罗有使用。罗有于1998年6月死亡，李绮梅于2002年12月死亡，罗秋坚、罗秋强是罗有和李绮梅的儿子。2020年3月12日，罗秋坚、罗秋强向广东省广州市海珠公证处申请办理罗有和李绮梅遗留的荔湾区天后庙前街7号房屋的继承公证手续，取得（2020）粤广海珠第3443号、3444号公证书，公证书内容有：荔湾区光复北路750号301房由罗秋强一人继承，荔湾区光复北路752号202房由罗秋坚一人继承。北秀公司于2018年3月2日为罗秋坚、罗秋强出具一份证明，内容为：罗有（已故）原居住荔××区××北××前××号，于1990年8月28日被北秀公司拆迁。已于1994年5月30日回迁入住荔湾区光复北路750号301房、752号202房（此证明仅限于办理安装管道煤气用）。一审法院另查：1991年2月8日，红风锁厂（甲方）、北秀公司（乙方）、广州市民政局（丙方）签订《合作建房协议书》，约定：甲方原征地光复北路746号至752号，天后庙街1-5号等房屋，因各种原因，甲方愿提供土地进行合作。合作原则，甲方提供土地，乙丙负责提供资金。房屋建成后，除征用补偿回迁安置拆迁户面积外，按各方投资比例，各自拥有，甲方占23.6%，乙方占67.6%，丙方占8.8%。合作各方责任：甲方负责：1.提供土地使用权；2.负责用地申报、楼宇规划报建等；3.负责征地公告的办理、该地块原有住户的动迁、征用补偿协议签订和回迁安置工作。乙方负责：1.按比例与丙方共同承担建设资金费用；2.负责楼宇的建设设计、对建筑施工全过程进行监督；3.协助甲方办理楼宇的报建等。丙方负责：1.按比例与乙方共同承担建设资金费用；2.协助甲方办理楼宇的报建等。1997年5月20日，红风锁厂（甲方）、北秀公司（乙方）、广州市民政局（丙方）签订《合作建房补充协议》，约定三方兴建的光复北路746号至752号大楼已于1993年完工并交付使用，大楼的建筑面积分成经三方确认如下：征用补偿1219平方米（含188平方米不可分割面积，如住户购买，权属归私人，如住户不购买，权属归乙方）。属于甲方产权的具体房号：746号之3等。属于乙方产权的具体房号：752号202房等。属于丙方产权的具体房号：748号801房等。属于征用补偿房号：（公房）746号之一等共4套房屋；（私房）746号303房、403房、602房，748号302房、303房、401房、402房、501房、602房，750号301房、402房、501房，752号101房、302房、402房、601房、701房共17套房屋。1997年12月20日北秀公司向房屋管理部门申请办理上述属于征用补偿的17套房屋（私房）的产权证，该17套房屋已登记在北秀公司名下，其中光复北路750号301房的建筑面积为46.0013平方米，光复北路752号202房的建筑面积为53.2326平方米。另经查册，746号602房由案外人梁贤申请征用补偿，748号302、303房由案外人周伯棠申请征用补偿，748号402、401房由案外人罗勉贤申请征用补偿，748号501房由案外人林国强申请征用补偿，748号602房由案外人容志荣2人申请征用补偿，750号402房由案外人罗笑申请征用补偿，750号501房由案外人容志雄申请征用补偿，752号601房由案外人曾锦雄申请征用补偿。1990年红风锁厂与罗有曾就房屋拆迁问题在一审法院进行诉讼[案号：（90）荔法房民字第××号]，该案卷宗内有一《诉讼授权委托书》，是罗有委托罗秋坚进行诉讼，委托书上盖有罗有的私章。该案中双方当事人达成调解协议：其中第三条协议内容为：红风锁厂在新楼三楼划出居住面积50平方米（不含厨房、厕所、阳台面积）的两个单元给罗有回迁居住。其中建筑面积34.944平方米作为拆除天后庙前街7号房屋的产权补偿，其余面积由罗有向红风锁厂承租使用。一审庭审中，罗秋坚、罗秋强对调解书不予认可，认为当时罗有没有亲自到庭参加诉讼，且调解笔录中没有“其余面积由罗有向红风锁厂承租”这句话，该调解书不合法。本案审理过程中，一审法院到讼争房屋张贴公告，通知房屋的权利人前来申报权利。期限届满后，没有其他权利人到一审法院申报权利。一审法院向罗秋坚、罗秋强释明，若经审查只有一个回迁房屋可以作为原房屋的产权补偿，罗秋坚、罗秋强是否坚持原来的诉讼请求？罗秋强坚持认为红风锁厂、北秀公司应将产权补偿的面积分拆在两个套间中；罗秋坚也同意罗秋强的观点，但认为如果法院最后确定只有一个回迁房屋可以作为产权补偿，那么产权补偿的房屋应由罗秋坚、罗秋强共有，各占二分之一，另外一个回迁房屋应由罗秋坚、罗秋强共同承租。一审法院另查，罗秋强现名下没有位于广州市区域内的房屋。罗秋坚名下有一套房屋位于广州市白云区松南路华岭街12号104房。一审法院认为，罗有与红风锁厂签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》、《补充拆迁协议》等一系列协议，双方存在房屋拆迁补偿合同关系。红风锁厂拆除了罗有原有的房屋及安排罗有回迁后，有义务根据补偿协议书为罗有办理产权补偿房屋的产权证。对于双方争议的已安排回迁的两套房屋是否属于产权补偿房屋的问题，由于补偿协议中并没有明确注明用于补偿房屋的房号，故需根据本案的证据进行认定。首先，补偿协议书中约定的补偿房屋的位置在新回迁大楼的三楼，且补偿房屋的面积与原房屋的面积相同，即补偿房屋的面积仅为建筑面积34.944平方米，而目前罗秋坚、罗秋强回迁的750号301房的建筑面积为46.0013平方米，楼层与补偿协议书约定的相符，且面积也达到了约定的面积，因此，该房符合补偿协议书中约定作为产权补偿房屋的条件。根据补偿协议书约定，若拆迁单位将该房屋作为产权补偿置换给罗有，即完成了产权补偿的义务。第二，对于光复北路752号202房，其楼层与补偿协议书的位置不符，且根据《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》的约定，回迁面积超出产权部分，仅作原楼房补偿，作永久性使用，即202房并非作为原房屋的产权补偿，仅是拆迁单位提供房屋的使用权给原业主使用。再者，在（90）荔法房民字第××号民事调解书中，《诉讼授权委托书》经过一审法院审查，具有真实性，上面也盖有罗有的私章，故调解书具有法律效力。罗有在该案中也表示回迁房屋中仅有34.944平方米作为原房屋的产权补偿。因此，罗秋坚、罗秋强要求将202房作为原房屋的产权补偿缺乏合同依据和事实依据，一审法院不予支持。第三，由于《合作建房补充协议》中约定301房是作为征用拆迁补偿房屋（私房），而红风锁厂也实际安排罗秋坚、罗秋强回迁301房，且另外16套回迁房屋也没有以罗有的名义进行产权登记或申请征用补偿，因此，301房可作为罗有原有房屋产权补偿的房屋。至于北秀公司抗辩该房屋属于其公司所有，根据《合作建房补充协议》中约定，301房并不属于北秀公司，对此一审法院不予采纳，北秀公司应协助红风锁厂将房屋的产权过户给罗秋坚、罗秋强。罗秋坚、罗秋强的诉讼请求原建立在两套回迁房均可以作为产权补偿房屋而做出的选择，但一审法院确定仅有一套房屋可作为产权补偿房屋，考虑到罗秋坚、罗秋强均是罗有的继承人，故产权补偿房屋应过户到罗秋坚、罗秋强名下。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，于2020年6月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市红风制锁厂、广州市越秀区北秀实业公司协助罗秋坚、罗秋强办理广州市荔湾区光复北路750号301房的房屋产权过户登记手续，将房屋过户到罗秋坚、罗秋强名下；二、驳回罗秋坚、罗秋强的其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州市红风制锁厂、广州市越秀区北秀实业公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明：二审期间，红风锁厂、北秀公司均认为涉案301房只有34.944平方米的产权可过户至罗秋坚、罗秋强名下，301房剩余面积部分应归北秀公司所有，即涉案301房由北秀公司、罗秋坚、罗秋强按份共有。北秀公司称如罗秋坚、罗秋强愿意购买的，需罗秋坚、罗秋强向该公司提出申请，该公司报上级部门请示批准，由上级部门批复是否按市场评估价转让。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：红风锁厂、北秀公司认为涉案301房的产权应由北秀公司、罗秋坚、罗秋强按份共有的主张是否成立。就广州市荔湾区天后庙前街7号房屋的拆迁补偿问题，罗有与红风锁厂先后于1985年、1990年签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》、《补充拆迁协议》等一系列协议，并在（90）荔法房民字第××号案中达成调解协议，上述协议中均约定红风锁厂将建筑面积34.944平方米自有房屋作为拆迁广州市荔湾区天后庙前街7号房屋的产权补偿，上述约定均属于红风锁厂拆除原广州市荔湾区天后庙前街7号房屋时与被拆迁人按照所有权调换形式达成的合意。在红风锁厂已安排回迁居住的两套房屋中，涉案301房建筑面积为46.0013平方米，达到约定补偿的面积，且楼层与补偿协议书的约定相符，一审法院认定该房屋符合补偿协议书中约定作为产权补偿房屋的条件，具有合理性，本院予以认同。涉案301房属于红风锁厂向被拆迁人提供的用作产权调换补偿的房屋，该套房屋的建筑面积超出约定补偿面积部分仅11平方米左右，在此情况下，红风锁厂、北秀公司主张上述超出约定产权调换补偿面积部分的产权归其所有，对罗秋坚、罗秋强的居住权产生直接影响，不利于保护被拆迁人的合法权益，一审法院判令红风锁厂、北秀公司协助罗秋坚、罗秋强办理涉案301房的房屋产权过户登记手续，将房屋过户至罗秋坚、罗秋强名下，并无不当，本院予以维持。红风锁厂、北秀公司认为涉案301房的产权应由北秀公司、罗秋坚、罗秋强按份共有的上诉理由，不能成立，本院不予支持。至于上述超出约定产权调换补偿面积的部分应如何作价补偿，红风锁厂、北秀公司可与罗秋坚、罗秋强另循合法途径解决。综上所述，广州市红风制锁厂、广州市越秀区北秀实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人广州市红风制锁厂、广州市越秀区北秀实业公司各负担100元。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年九月二十九日书记员  贾妍苏劲丹