浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初5664号原告：乐清市乐清湾港区投资发展有限公司，住所地乐清市乐成街道人民路2号3幢7楼，统一社会信用代码91330382788805882J。法定代表人：蒋立杨，总经理。委托诉讼代理人：陈旭静，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。被告：浙江东仕服饰有限公司，住所地乐清市乐清湾港区海洋经济产业科技孵化园4幢，统一社会信用代码91330382MA29ALQF9L。法定代表人：陈登为，执行董事。原告乐清市乐清湾港区投资发展有限公司与被告浙江东仕服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈旭静、被告法定代表人陈登为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《乐清湾港区海洋经济产业科技孵化园标准厂房租赁合同》（以下简称“《标准厂房租赁合同》”）于2020年5月31日终止；2.判令被告向原告支付拖欠租金1633699元及滞纳金（从2018年11月28日起按日利率0.3%计算至实际履行之日止；暂算至2020年5月31日滞纳金为2547326.22元；详见计算清单），同时支付自合同终止之日起至实际腾空之日止的房屋占有使用费（按《标准厂房租赁合同》约定的租金的2倍标准计算）；3.判令被告立即将位于乐清湾港区××幢××层厂房腾空并返还给原告（被告清理放在该厂房内的物品，该厂房归还原告时应当符合正常使用状态；若被告逾期未清理，则原告有权视为废品处理）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月，原告与筹备中的被告达成一份《乐清湾港区海洋经济产业科技孵化园项目投资合同（出租）》（以下简称“《投资合同》”），原告按合同约定收取被告60000元信誉金，约定自厂房租赁协议之日起，该信誉金转为履约保证金。2018年11月20日，原、被告签订《标准厂房租赁合同》一份，原告将位于乐清湾港区××幢××层的标准厂房出租给被告，用于经营服装生产。合同约定：租赁期限自2018年2月8日起至2020年5月31日止，租金自2018年2月8日至2018年5月31日为零元，2018年6月1日至2019年5月31日为1091933元，2019年6月1日至2020年5月31日为1236708元。前两期租金被告应当在合同签订生效后7日内缴到原告指定帐户，第三期租金于上一期租金到期日提前7天付清。逾期交付的，被告应当按照每日0.3%的比例向原告交纳滞纳金。2020年3月9日，原、被告达成一份《乐清湾港区海洋经济产业科技孵化园应对新冠肺炎疫情房租减免的补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定：免收房租时间从2月份开始计算，即2020年2月、3月、4月共计304942元。现租赁合同到期，被告仅于2018年7月9日支付60000元（履约保证金），2018年12月27日支付100000元，2019年6月1日支付30000元，2019年7月26日支付200000元，尚欠租金1633699元及相应滞纳金未付。被告长期拖欠租金，至今未将厂房交还给原告，构成根本违约，经原告多次催讨无果，故诉至法院。综上所述，为维护原告合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、《标准厂房租赁合同》约定的违约金过高，已远远超过原告没有及时收取租金造成的损失，故要求法院调整以中国银行基准贷款利率计取。被告并未故意违约，而是由于被告的销售渠道间接为外贸销售，由于疫情以及国际形势恶劣，导致被告无法获取能够维持公司营业的订单以及资金流，导致无法向原告支付租金。《标准厂房租赁合同》为原告单方提供的格式合同，客观上不存在允许被告与其协商的条件，故此该格式合同对被告的违约惩罚过大，而对原告的违约未作任何约定。根据合同的公平性、对等性，被告认为格式合同约定的仅为承租人单方违约条款过于苛刻，违背公平对等原则。故该条款不应当作为约束性条款，但被告考虑到原告及时收取租金可能产生一定的银行利息，故此愿意以中国银行基准贷款利率计取。二、原告违约金起算时间计算错误。被告与原告签订的《投资合同》上约定的租金支付日期与《标准厂房租赁合同》约定的支付日期不同。《投资合同》约定的租金支付日期更接近租赁事实，且对被告相对有利。而以上两份合同均为原告提供的格式合同，被告要求法院选择《投资合同》作为起算依据。但无论按照哪一份合同，原告要求从2018年11月28日起算违约金均无合同依据。综上，被告愿意终止合同，但恳请法院调整违约金并按《投资合同》作为起算日期。请求人民法院依法裁判。被告当庭补充辩称，原告要求被告腾空没有意见，被告已将厂房钥匙交给原告，除了6楼还有部分原材料，其他楼层都已清空。本院经审理认定事实如下：2018年间，原告乐清市乐清湾港区投资发展有限公司作为甲方和“浙江东仕服饰有限公司（筹）”作为乙方签订《投资合同》，其中约定：“乙方向甲方租用位于乐清市乐清湾港区××幢××层，用房建筑面积约9000平方（实际面积以产权证为准）；租赁期限为3年，租金按年收取，第一年租金在签订租赁协议起15天内缴纳，装修期3个月免收租金，第二、三年租金在上一年租期满后15天内缴纳；乙方自签订本投资合同之日起7个工作日内，一次性向甲方指定账户支付信誉金1万元／层，共计陆万元，乙方自签订厂房租赁协议之日起，该信誉金转为履约保证金。”2018年1月24日，被告浙江东仕服饰有限公司登记成立。2018年7月9日，被告向原告支付履约保证金60000元。2018年7月30日，原告乐清市乐清湾港区投资发展有限公司就位于乐清市乐清湾港区××路××号××幢××层的工业用房分别取得浙（2018）乐清市不动产权第0027537号、浙（2018）乐清市不动产权第0027567号、浙（2018）乐清市不动产权第0027510号、浙（2018）乐清市不动产权第0027544号、浙（2018）乐清市不动产权第0027529号、浙（2018）乐清市不动产权第0××5号不动产权证，登记的建筑面积合计为9132.26平方米。2018年11月20日，原告乐清市乐清湾港区投资发展有限公司作为出租方（甲方）和被告浙江东仕服饰有限公司作为承租方（乙方）签订《标准厂房租赁合同》，约定：“一、甲方同意将坐落在乐清湾港区海洋经济产业科技孵化园4幢1～6层标准厂房出租给乙方使用，建筑面积为9132平方米。二、租赁期限：双方约定租赁期限自2018年2月8日起至2020年5月31日止。三、租金：1、自2018年2月8日-2018年5月31日零元（0元），2018年6月1日-2019年5月31日壹佰零玖万壹仟玖佰叁拾叁元（1091933元），2019年6月1日-2020年5月31日壹佰贰拾叁万陆仟柒佰零捌元（1236708元）。双方确认，装修期三个月（免租金）。前两期租金乙方应当在合同签订生效后7日内缴到甲方指定账户，第三期租金于上一期租金到期日提前7天付清。逾期交付的，乙方应当按照每日0.3%的比例向甲方交纳滞纳金。……十、本合同解除、期满、终止后，乙方应当立即腾空房屋，乙方在合同解除、期满、终止后的三日内仍不腾退该房屋的，甲方按本合同约定租金的2倍收取房屋使用费。本合同自签订之日生效。”2018年12月27日，被告向原告支付租金100000元。2019年6月1日，被告向原告支付租金30000元。2019年7月26日，被告向原告支付租金200000元。2020年3月9日，原告乐清市乐清湾港区投资发展有限公司作为出租方（甲方）和被告浙江东仕服饰有限公司作为承租方（乙方）为应对新冠肺炎疫情签订《补充协议》，其中约定：“免收房租时间从2月份开始计算，即2020年2月、3月、4月，共304942元，一律直接减免不再收取。”2020年7月底，被告将涉案租赁房屋的钥匙交给保安，但至今尚有部分物品未腾空。以上事实，有原告营业执照、被告公司登记基本情况、《投资合同》、《标准厂房租赁合同》、《补充协议》、中国工商银行业务回单、不动产权证及原、被告庭审陈述等在案为据。本院认为，当事人之间订立合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。原、被告之间签订了数份合同，就租赁事项的内容应以变更后的合同约定为准。被告辩称合同内容应以《投资合同》的约定为准，缺乏依据，本院不予采纳。当事人应当根据合同约定全面履行义务。根据《标准厂房租赁合同》约定，前两期租金1091933元被告应当在合同签订生效后7日内即2018年11月27日前缴到原告指定账户，第三期租金1236708元于上一期租金到期日提前7天即2019年5月24日前付清。又因新冠肺炎疫情，原告免收2020年2月、3月、4月租金共304942元。被告至今仅支付履约保证金、租金合计390000元，尚需支付租金1633699元，被告对该拖欠租金金额亦无异议。原告要求被告支付拖欠租金1633699元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告未按期足额支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。根据《标准厂房租赁合同》约定，逾期交付的，被告应当按照每日0.3%的比例向原告交纳滞纳金。故被告应当向原告支付滞纳金。被告辩称原告方口头同意其延迟支付租金的主张，缺乏依据，本院不予采纳。被告辩称该违约金计算标准过高并要求调整为按照中国银行基准贷款利率计算的主张，考虑到约定的违约金计算标准会导致违约金将过分高于造成的损失，结合原告的损失情况，本院将违约金计算标准酌情下调为原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%。根据被告的付款情况并结合原告提交的利息明细计算清单，原告主张的滞纳金各起算时间其中部分已晚于合同约定的起算时间，未损害被告的合法权益，本院予以支持。经计算，被告应当向原告支付的滞纳金，其中截止2020年1月31日滞纳金为279366.33元，其中自2020年2月1日起算的滞纳金以1633699元为基数计算至实际履行完毕之日止。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，对其超过部分，本院不予支持。根据《标准厂房租赁合同》约定，租赁期限至2020年5月31日届满。当事人约定终止的情形发生时，合同的权利义务终止。被告对合同终止亦无异议。原告要求确认原、被告签订的《标准厂房租赁合同》于2020年5月31日终止的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同终止后，被告应当腾空涉案租赁厂房。被告虽辩称其已腾空但又确认尚有部分物品未腾空，故其已腾空的主张，缺乏依据，本院不予采纳。原告要求被告腾空租赁厂房的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张若被告逾期未清理物品则原告有权视为废品处理的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。在涉案租赁厂房腾空之后，原告作为该厂房的所有权人且已取得钥匙，已无需另行返还。原告要求被告返还租赁厂房的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。至于原告主张租赁厂房归还时应符合正常使用状态的诉讼请求，原告未能提交证据证明符合正常使用状态的标准，本院不予支持。根据《标准厂房租赁合同》约定，被告在合同解除、期满、终止后的三日内仍不腾退该房屋的，原告按本合同约定租金的2倍收取房屋使用费。合同终止后，被告超过三日仍继续占有使用租赁厂房，应当参照合同终止前年租金的2倍即2473416元的标准向原告支付房屋占有使用费。原告要求被告按照合同约定租金的2倍的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但该房屋占有使用费的起算日期应为合同终止之日的次日即2020年6月1日。原告要求被告支付合同终止之日起至实际腾空之日止的厂房占有使用费的诉讼请求，对其超过部分，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告乐清市乐清湾港区投资发展有限公司与被告浙江东仕服饰有限公司于2018年11月20日签订的《乐清湾港区海洋经济产业科技孵化园标准厂房租赁合同》于2020年5月31日终止。二、被告浙江东仕服饰有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾空位于乐清湾港区××幢××层的房屋。三、被告浙江东仕服饰有限公司应于房屋腾空的同时支付原告乐清市乐清湾港区投资发展有限公司房屋占有使用费（以年租金2473416元为基数，自2020年6月1日起计算至实际腾空之日止）。四、被告浙江东仕服饰有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告乐清市乐清湾港区投资发展有限公司租金1633699元、部分滞纳金279366.33元及剩余滞纳金（以1633699元为基数，自2020年2月1日起按照年利率15.4%计算至实际履行完毕之日止）。上述三、四项确定的款项，均交本院民事审判一庭转付。五、驳回原告乐清市乐清湾港区投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44265元，减半收取计22132.5元，由原告乐清市乐清湾港区投资发展有限公司负担9456元，被告浙江东仕服饰有限公司负担12676.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 吴亦贝二〇二〇年九月三日代书记员 黄达民?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。