淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0813民初473号 原告：范俊杰，男，汉族，1979年1月26日生，住河南省西平县，现常住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：陈刚，江苏泽之源律师事务所律师。 被告：淮安锴悦金属制品有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽经济开发区砚马河路6号。 法定代表人：孙玉华，该公司执行董事。 诉讼代表人：江苏昊震翰律师事务所，系淮安锴悦金属制品有限公司破产管理人。 负责人：闫怀国，江苏昊震翰律师事务所主任。 委托诉讼代理人：金小艳，江苏昊震翰律师事务所律师。 原告范俊杰诉被告淮安锴悦金属制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月11日第一次公开开庭进行了审理。原告范俊杰及其委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。被告淮安锴悦金属制品有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。在审理过程中，被告淮安锴悦金属制品有限公司进入破产清算程序。于2020年9月8日第二次公开开庭进行了审理。原告范俊杰的委托诉讼代理人陈刚、被告淮安锴悦金属制品有限公司管理人的委托诉讼代理人金小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范俊杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2018年7月29日签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告向原告支付拖欠的租金4万元（已计算至2020年3月15日，并按照每年26万元的标准从2020年3月16日支付不动产使用费至被告实际搬离之日）；3、请求判令被告向原告支付厂房内地坪、钢梁、厂房外地坪及硫酸池等拆除、维修费用406209.71元；4、被告承担所有诉讼费、鉴定费。在审理过程中，因被告进入了破产清算阶段，原告申请将给付之诉变更为确认之诉。事实和理由：原、被告于2018年7月29日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将淮安市洪泽经济开发区的整个厂区（含办公楼、门卫室及所有厂房、院落）出租给被告使用，被告租赁房屋的用途为经营不锈钢制品加工等，租赁期限为三年，从2018年9月16日起至2020年9月15日止，年租金26万元，每半年支付一次租金，以后每半年被告提前一个月将租金支付给原告。合同签订后，被告按约履行了第一个年度支付租金的义务。2019年9月，原告向被告催收下半年租金时，被告以资金紧缺为由先行支付了一部分，后原告多次催要，截止2020年3月15日，被告尚拖欠原告4万元租金未付，原告催促未果，通过微信向被告发送了解除租赁合同的通知。此外，至原告向法院提起诉讼时，原告发现被告在生产过程中使用了硫酸等腐蚀性强的化学物品，造成原告厂房屋顶、厂房支撑等锈蚀严重，院内地坪全部被压坏，被告在租赁使用期间未能按照租赁物的性质合理使用，对此应承担修复义务。因被告在使用租赁物过程中未能按照租赁标的物的性质合理使用，致使原告的租赁物发生严重毁损，被告应当赔偿原告的损失，经鉴定得出了损失数额。现要求被告赔偿。原、被告双方就上述事项未能协商一致，故原告向人民法院提起诉讼。 被告淮安锴悦金属制品有限公司辩称：1、管理人同意解除原被告签订的房屋租赁合同。2、关于拖欠的租金，因为原告已经于2020年3月留置了被告厂房的设施，后期26万元的租金支付使用费过高，4万元的租赁费确实是欠付的。3、关于第三个诉讼请求，针对鉴定报告来说，只能反映按照目前修复全部费用，但并不能鉴定出折损是由被告造成的，厂房建成据被告了解已有8年以上时间，被告租赁厂房仅2年不到时间，同时租赁合同第六条第三款约定，对于改造和后建的基础设施不得故意损坏也不得拆除，乙方应保留改造后的厂区现状移交给甲方，而现在原告要求被告拆除现有设备违反合同约定。诉讼费用由法院判决。在庭审后，被告向法院提交情况说明，因其已缴纳保证金30000元，要求法院在判决支持原告诉请时，对该保证金予以抵扣。 原告就其诉讼请求提供如下证据： 1、2018年7月29日原、被告签订的房屋租赁合同，合同约定租赁期限三年，从2018年9月16日至2021年9月15日，年租金26万元，合同签订后三日内预付第一个半年的租金，以后每半年提前一个月支付下个半年的租金，合同第六条第四项约定了因被告的原因导致房屋财产损失的，被告应当赔偿，证明原被告双方就涉案的房屋存在租赁合同关系，原、被告双方就租赁期间的权利义务关系进行了书面约定。 2、微信聊天记录（2019年12月16日、2020年3月17日、2020年3月19日），证明被告拖欠原告租金，原告多次向被告催要租金的事实。 3、微信聊天记录（2020年3月28日），证明被告迟延交付租金，原告在多次催要未果的情况下，向被告发送了解除租赁合同通知。 4、2020年3月29日拍摄的租赁场所现场照片及视频，证明因被告的不合理使用导致原告出租给被告的不动产（厂房、地坪、院内环境）严重损毁。 5、（2020）苏0813民初306号民事裁定书、公告、照片，该照片张贴于原告出租的不动产门外，证明被告因其他经济纠纷导致被告存放于原告出租的厂房内的相关设备设施被人民法院采取了保全措施，因被告自身原因导致其一直占用原告的不动产，其应当支付不动产使用费至相关被保全设备设施能够搬离之日。 被告对原告提供的证据认为：对证据1的真实性予以认可，合同第六条约定乙方合理使用房屋和租赁设施，因乙方故意破坏导致出租方或附属设施出现损坏或发生故障，乙方因负责及时维修或赔偿，本案被告在正常使用出租房屋及附属设施，并未对该房屋及设施进行损坏，所以无需承担赔偿责任。对证据2、3真实予以认可，同时证明双方的合同已于2020年3月28日原告发出解除通知书之日起合同已经解除。对证据4的照片和视频，没有办法确定真实性及来源，被告不予认可。对证据5的真实性予以认可，但在双方解除合同后产生的费用被告不予认可，被告认为按照合同解除时未付租金赔偿损失，不应按照年租金标准来赔偿。 对原告主张的厂房损坏的损失，根据原告的申请，本院依法委托江苏泽豪工程咨询管理有限公司进行了鉴定，结论为：1、回填方4423.91元；2、水泥砂浆楼地面（厂房内地面修复）115104.64元；2、水泥砂浆楼地面（厂房外地面修复）16588.8元；4、钢筋混凝土构件拆除（厂房内硫酸池拆除）4262.25元；5、钢筋混凝土构件拆除（厂房外硫酸池拆除）10203.15元；6、钢筋混凝土构件拆除（厂房外基础底板）24824.12元；7、东侧室外棚（拆除重做）6996.24元；8、钢梁、钢檩条、钢拉条（除锈、防锈漆）47565.53元；9、彩钢板屋面87663.6元；10、金属（塑钢、断桥）窗12845.5元；11、金属卷帘（闸）门10391.04元；12、脚手架9374.4元；13、垂直运输147.9元，合计350391.08元。另还加相关税费49826.94元，措施项目费15513.99元，总计总额为406209.71元。 原告对工程造价鉴定意见书无异议。被告对工程造价意见书本身无异议，但认为该份鉴定意见书的造价恢复的原装是否为该房屋租赁之初交付时的状况，鉴定意见书无法给出。庭后，原告提供了其于2017年9月17日通过司法拍卖网取得了该租赁厂房的所有权的相关材料，证实，该租赁厂房的房产年龄到租赁时已有9年。 综合原、被告的当庭陈述及举证证据，经庭审质证，本院做如下认证：原告提供的证据1、2、3、5均是真实的，能够证明案件事实，本院予以确认，原告提供的证据4虽然是视频及照片，但是是对租赁厂房的现状的拍摄，原告虽不能证明其来源，但情况是真实的，被告对此虽予以否认，但由于拍摄的是租赁的厂房，故原告提供的证据5可以作为证据使用。工程鉴定意见书是对厂房的现实状况进行的鉴定，是合法的，可以作为证据使用。被告提出的该份鉴定书的造价恢复的原状是否为该房屋租赁之初交付时的现状，可在使用时一并予以确定。据此，本院确认如下案件事实： 2018年7月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于淮安市洪泽经济开发区的整个厂区（含办公楼、门卫室及所有厂房、院落）出租给被告。租赁土地使用面积约为：6670.00㎡、房屋面积约为3088.40㎡。被告租赁厂房用途：经营不锈钢制品加工等。房屋租赁期限：三年，自2018年9月16日起至2021年9月15日止。房屋租赁期满前三个月双方就是否续租进行洽谈，被告享有优先承租权。租金及支付：租金标准：年租金人民币26万元。租金支付方式：被告每半年支付一次租金，本合同签订之日起3日内，被告预付第一个半年的租金，以后每半年被告提前一个月将租金汇入原告指定的银行账户。原、被告双方的权利义务：被告应正常、合理使用厂房及附属设施，因被告故意破坏导致出租房屋或附属设施出现损坏或发生故障，被告应负责及时维修或赔偿。被告可根据自身生产经营需要，对厂房和室外场地进行必要的改造或进行基建项目建设。被告进行房屋改造不得改变房屋主体结构。被告退租时可拆除并带走由被告购置的机械设备等物；对改造和后建的基建项目不得故意损毁，也无需拆除，被告应保留改造后的厂区现状并移交给原告，由原告无偿取得。房屋内设备及物品使用维护及维修：原告厂房内的空调等设备、设施以及部分办公用品无偿提供给被告使用，因被告保管不当或不合理使用，导致设施设备、物品发生损毁的，被告应负责维修或赔偿责任。合同的解除：经原、被告双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。被告在租赁期间发生下列情况之一的，原告有权解除合同，收回房屋。（1）经催告后仍不支付租金的；（2）非合理改造、损坏房屋主体结构的。违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定的，须按合同年租金的30%向对方缴纳违约金。被告逾期未交付租金的，原告可以向被告加收滞纳金。另还约定其他事项。 合同签订后，原告向被告交付了租赁物。被告按约定履行了第一个年度支付租金的义务。2019年9月，经原告催收，被告仅支付了部分租金。截止2020年3月15日，被告尚欠原告租金4万元未能支付。2020年3月28日，原告通过微信的方式向被告发出了解除通知，内容为：按照我方与贵公司签订的租赁合同的约定，贵公司应当于2020年3月16日前支付相应的租金，我方已经多次催促贵公司履行支付租金的义务，但贵公司至今还拖欠我方租金，鉴于贵公司拒不履行支付租金的义务，按照双方签订的租赁合同的约定，我方现通知贵公司解除双方于2018年7月29日签订的租赁合同，并保留向贵公司主张相应赔偿的权利。被告收到后，未予回复。 在被告租赁原告的厂房期间，由于被告使用了硫酸等化学物品，对被告厂房的屋顶、厂房支撑物（钢梁）等造成了腐蚀。对厂房院内、院外的地坪造成了损坏。在审理过程中，根据原告的申请，对相关物品及修复费用进行了评估。江苏泽豪工程咨询管理有限公司出具了泽豪鉴[2020]013号工程造价鉴定意见书，内容为：1、回填方4423.91元；2、水泥砂浆楼地面（厂房内地面修复）115104.64元；2、水泥砂浆楼地面（厂房外地面修复）16588.8元；4、钢筋混凝土构件拆除（厂房内硫酸池拆除）4262.25元；5、钢筋混凝土构件拆除（厂房外硫酸池拆除）10203.15元；6、钢筋混凝土构件拆除（厂房外基础底板）24824.12元；7、东侧室外棚（拆除重做）6996.24元；8、钢梁、钢檩条、钢拉条（除锈、防锈漆）47565.53元；9、彩钢板屋面87663.6元；10、金属（塑钢、断桥）窗12845.5元；11、金属卷帘（闸）门10391.04元；12、脚手架9374.4元；13、垂直运输147.9元，合计350391.08元。另还加相关税费49826.94元，措施项目费15513.99元，总计总额为406209.71元。被告现留存在原告的厂房内有7台行车、2台叉车、4个大酸洗槽、20个小酸洗槽、1台压滤机。该机器设备在本院的另一案件中被我院于2020年4月2日进行了查封。 另查明，原告购买的向被告出租的厂房等设施系于2017年9月17日通过拍卖的方式取得。该房屋系于2011年6月16日取得的房屋所有权证书。被告在租赁房屋时支付了3万元的保证金，被告要求在判决时对该保证金予以抵扣。对此原告予以认可。 在审理过程中，被告于2020年8月19日进入破产清算阶段。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。双方应按照约定履行各自的义务。原告已将租赁物交付给被告。被告理应按照合同的约定向原告缴纳租赁费用。但被告未能按照约定向原告缴纳租赁费用，经催告后仍未缴纳。原告于2020年3月28日向被告发出了解除合同通知书，被告未作意思表示。在诉讼过程中，被告亦同意解除合同。故本院认定解除合同的时间为2020年3月28日。 关于被告欠付的租金问题。被告拖欠原告计算到2020年3月15日的租金4万元，原、被告双方均无异议，对此租金，被告应予以偿还。对于原告主张的要求支付从2020年3月16日至被告实际搬离之日的不动产使用费的请求。被告存留在原告的租赁物内的财产，并非是原告留置的，而是被采取查封措施，与原告无关。由于被告未能将其存留在原告租赁物内的财产搬离，影响原告租赁物的收益，故原告要求被告支付从2020年3月16日起至实际搬离之日止的不动产使用费，符合法律规定。但由于被告已于2020年8月19日已进入破产清算阶段，故该项费用应计算到受理破产清算之日。费用的计算以原、被告签订的租赁合同中约定的年租金标准，不违反法律规定，被告认为标准过高，无事实和法律依据，本院不予采信。对于被告提出的用其缴纳的保证金予以抵扣，此请求符合法律规定，本院予以采信。租金和不动产占用费总数额为40000元+110466元=150466元-30000元=120466元。 关于原告要求被告承担恢复租赁物原状的费用问题。原、被告双方在租赁合同中约定了对改造和后建的基建项目不得故意损毁，也无需拆除，被告应保留改造后的厂区现状并移交给原告，由原告无偿取得。故被告在租赁物中建设的厂房内硫酸池、厂房外硫酸池系被告后建的基建项目，根据合同的约定无须拆除，故原告要求被告支付此项的拆除费用，不符合合同的约定，本院不予支持。对于原告要求被告承担厂房内地坪、厂房外地坪、彩钢板屋面、金属（塑钢、断桥）窗、金属卷帘（闸）门的恢复费用。因原告向被告出租时并非全部是全新的物品，该房屋取得房屋所有权的时间是2011年6月16日，出租时间为2018年7月29日，在计算费用时，应将物品的折旧予以扣除。其余费用均不存在折旧问题，应按鉴定意见由被告承担。厂房内、外地面的折旧年限为20年，原告已使用7年，综合考虑折旧率，本院酌定厂房内、外地面由被告按60%承担。关于彩钢板屋面，因为该屋面已损坏，考虑原告对该屋面的使用年限，本院酌定由被告按该屋面的65%承担。故本院酌定被告应承担租赁物恢复原状的费用为322850.63元。由于被告现已进入破产清算阶段，故本次诉讼应为破产债权确认之诉，不能为给付之诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十七条规定，判决如下： 原告范俊杰在被告淮安锴悦金属制品有限公司享有破产债权443316.63元。 案件受理费7994元，减半收取3997元，鉴定费15000元，合计18997元，原告范俊杰负担2850元，被告淮安锴悦金属制品有限公司负担16147元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行淮安清江浦支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，账号：62×××68）预交上诉案件受理费。 审 判 员 刘林厚 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 濮雪妍 书 记 员 陈 禹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十七承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。