浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1361号 上诉人（原审原告）：浙江天立房地产开发有限公司，住所地：浙江省仙居县福应街道城北东路68号，统一社会信用代码：91331024728909874P。 法定代表人：王力平，总经理。 委托诉讼代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：仙居县富泉足浴店，住所地：浙江省仙居县福应街道环城东路天立星海苑1幢底层，统一社会信用代码：92331024MA2G6AY44G。 经营者：郑秉泗，总经理。 委托诉讼代理人：潘崇富，浙江鼎鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵涌，浙江鼎鑫律师事务所律师。 原审被告：郑秉泗，男，1951年1月21日出生，汉族，住浙江省仙居县。 上诉人浙江天立房地产开发有限公司（以下简称天立公司）因与被上诉人仙居县富泉足浴店（以下简称富泉足浴店）、原审被告郑秉泗房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2019）浙1024民初3389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 天立公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项、第三项，改判由被上诉人富泉足浴店向上诉人按合同约定每年272980年的标准支付从2019年4月1日开始到本案判决生效期间的租金，其中计算到一审起诉之日（2019年8月12日）的租金为97818元、向上诉人支付违约金108839.2元、向上诉人支付恢复外观及内部结构的费用285695.87元，合计492353.07元；3.本案一审、二审的诉讼费用以及评估费用，均由被上诉人承担。一、关于租金问题。一审将租金计算到2019年7月22日错误，虽然被上诉人于2019年7月22日将钥匙交给法官，但当时房屋并没有恢复原状，房屋里还有大量的垃圾及物品没有清理，根本不符合交还房的条件。特别是双方签订的租赁合同，明确约定要外立面恢复原状才可以交还房屋。所以，一审判决认为上诉人要求被上诉人支付2019年7月22日以后租金的请求无据是错误的。二、关于违约金问题。本案的违约金，双方明确约定为年租金的40%，并且双方约定的租期到2020年8月31日止，所以，上诉人主张违约金108839.2元符合法律规定，不存在违约金过高。三、关于恢复原状的费用问题。一审仅支付上诉人要求恢复外立面的费用，对于内部结构恢复原状的费用，以及工程税金、组织施工费用没有支持，是错误的。1.关于室内结构改变的恢复原状费用问题。《合同法》第二百二十三条规定，承租人对租赁进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。本案所涉的房屋出租给被上诉人之后，被上诉人未经上诉人同意，擅自将房屋内部空间进行改建，使原先一层的空间，用混凝土浇筑被隔成两层的空间。本案出租的房屋由9间独立的房屋组成，每间房屋都有独立房产证，在租赁结束之后，可以单独出售或出租。但是被上诉人将房屋内部用混凝土统一浇筑增隔了一层之后，导致房屋无法独立使用，更加无法单独出售或出租，客观上造成重大的损失，故上诉人要求恢复内部结构原状合法。2.关于工程税金、组织施工费用问题。这些费用是恢复原状工程的必然组成部分，是必须产生的损失，被上诉人也应该予以赔偿。综上，一审判决明显错误，使上诉人的巨大损失无法得到赔偿，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 富泉足浴店辩称：一、一审判决第一项不应该维持，应予以撤销。造成本案合同无法履行的责任应由上诉人承担，不应由答辩人富泉足浴店承担。按照合同的约定，富泉足浴店不存在违约行为，租赁保证金不应归上诉人所有。二、对于上诉人的第二项请求，不应支持。三、对于上诉人的第三项请求，因为答辩人不存在违约，让答辩人承担相应的诉讼费和评估费不合理。就本案的实际情况而言，不需要进行相应的评估。在2019年7月22号交付房屋的时候，房屋当时是什么现状，现在就是什么样子。房屋交付的时候基本上已经清扫了，租赁合同中也没有约定房子交还的时候不应存在一点垃圾，适当的垃圾存在是合理的。答辩人对于一审法院要求答辩人支付垃圾清运费以及外立面恢复费用有异议。 郑秉泗述称：同富泉足浴店的意见。 天立公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告富泉足浴店立即将其向原告承租的位于仙居县××路××幢××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室房屋（建筑面积870平方米）全部腾空；2.请求判决支持原告没收被告富泉足浴店的履约保证金15000元；3.请求判决被告富泉足浴店立即向原告支付违约金108839.2元；4.请求判令两被告立即将其向原告承租的仙居县××路××幢××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室房屋的前立面恢复进户门原状，后立面恢复铝合金卷帘门原状；拆除前述9套房屋内全部后浇的夹层混凝土现浇板，恢复室内5.4米层高的原状；5.请求判决被告富泉足浴店立即按照每年272980元的租金标准向原告支付从2019年4月1日开始到前述房屋恢复原状之日期间的租金，其中计算到起诉日（2019年8月12日）的租金是97818元；6.请求判令被告富泉足浴店立即变更仙居县环城东路天立星海苑1幢底层的工商注册地址；7.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告天立公司系仙居县福应街道星海苑1幢7单元101室、8单元101室、9单元101室、10单元101室、11单元101室、12单元101室、13单元101室、15单元101室、16单元101室所有权人，上述房屋于2009年5月31日竣工验收合格。2009年6月1日，原告与被告郑秉泗签订合同编号2010001《房屋租赁合同》，约定：原告天立公司为甲方，被告郑秉泗为乙方；甲方将位于仙居环城东路天立星海苑1幢底层建筑面积约870平方米房屋出租给乙方，本合同所议定乙方经营使用范围足浴；所有房屋服从甲方统一管理，合同期间乙方根据实际经营状况如需要调整该房屋结构、面积和作其他改变，乙方应提前一个月通知甲方，经甲方同意后方可实施；该房屋租赁期限自2009年6月1日至2014年8月30日期满，期满乙方如欲续约，在同等条件下，乙方享有优先承租权，但乙方必须在期满前3个月以书面形式报告甲方，经甲方同意后双方重新签订合同；为保证整个物业的统一与协调，外立面颜色、外立面结构未经甲方书面同意不得变更，乙方在该房屋装修施工前应向甲方提供装修方案，并经甲方同意后方可施工；乙方不能改变租赁房屋外观现状，若改变，到期后必须恢复原样，产生的费用由乙方承担等内容。2010年11月29日，仙居县富泉足浴店注册成立，类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者郑秉泗，经营场所仙居县福应街道环城东路天立星海苑1幢底层。2014年8月31日，原告天立公司与被告富泉足浴店签订合同编号2013001《营业房租赁合同》，约定：原告天立公司为甲方，被告富泉足浴店为乙方；甲方将位于仙居环城东路天立星海苑1幢底层建筑面积约870平方米房屋出租给乙方经营使用，本合同所议定乙方经营使用范围足浴；合同期内乙方根据实际经营状况如需要调整该房屋结构、面积和作其他改变，提前一个月通知甲方，经甲方同意后方可实施；该房屋租赁期限自2014年8月31日至2020年8月30日期满，期满乙方如欲续约，在同等条件下，乙方享有优先承租权，但乙方必须在期满前3个月以书面形式报告甲方，经甲方同意后双方重新签订合同；租金约定为2014年8月31日至2015年8月30日年租金200000元，2015年8月31日至2016年8月30日年租金216000元，2016年8月31日至2017年8月30日233280元，2017年8月31日至2018年8月30日年租金251942元，2018年8月31日至2019年8月30日年租金272098元，2019年8月31日至2020年8月30日年租金293866元；签订本合同之日，乙方一次性付清甲方房屋租赁保证金15000元，租赁期满甲方无息退还乙方，如乙方未能按约履行本合同，甲方有权没收保证金作为赔偿；乙方在期满、转租、中途解约或因违约而终止合同时，不得拆除现有固定部分的装潢、照明、电器等固定营业设施，不得要求任何补偿；如乙方违约（包括提前终止合同），甲方有权提前终止合同，同时腾退乙方承租的房屋，没收押金及已收的租金，且乙方还应当支付当年租金总额的40%作为赔偿金；乙方不能改变租赁房屋外观形状，若改变，到期后必须恢复原样，产生的费用由乙方承担等内容。2017年3月17日，仙居县人民法院作出（2017）浙1024执586号执行裁定，拍卖原告天立公司名下位于仙居县××幢××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室××单元××室房地产（至今上述房屋未拍卖成功）。2017年11月20日，原告天立公司与被告富泉足浴店签订《营业用房租赁补充协议》，约定：原告天立公司为甲方，被告富泉足浴店为乙方；截止2017年12月31日止乙方欠甲方租金197260元，在签订本协议时一次性现金付清，甲方自乙方付清上述款项后及时向法院撤回要求乙方支付租金的诉讼，乙方承担该次诉讼费4000元，以上合计201260元；原《营业用房租赁合同》中有关租金数额及租赁期限仍继续有效，甲乙双方仍应遵守执行，对于乙方的租金支付方式予以变更，改为每季度现金支付一次，乙方应于2018年1月10日前付第一季度的租金，2018年4月10日前付第二季度的租金，以后依次类推，直至合同期满，每季度支付的租金金额按照原合同约定依法分割计算等内容。被告富泉足浴店已支付租金至2019年3月31日。2019年4月16日，被告富泉足浴店向原告天立公司送达《告知书》，载明“我店从2009年开始租用你公司环城东路星海苑底楼部分房屋。由于你公司的变动，使我店无法较长时间续租（原租期五年，现租期三个月）更无法重新装修，只能忍痛放弃续租。为此，我店人员从2019年4月1日起已分别向你公司项总和经办人员吕新旺等人进行告知，现在又书面告知。请你公司接到告知书后及时做好接收工作”。2019年4月17日，原告天立公司复函至被告富泉足浴店，表示不同意解除租赁合同，租赁期限仍至2020年8月30日，未变更为三个月，并要求被告富泉足浴店及时支付租金。2019年5月5日，原告天立公司以富泉足浴店为被告，向该院提起诉讼，要求被告富泉足浴店支付租金，后于2019年5月24日提交变更诉讼请求，要求判令双方租赁关系自判决生效之日终止等，之后又于2019年7月30日申请撤诉，该院作出（2019）浙1024民初1882号民事裁定，准许原告天立公司撤诉。被告富泉足浴店在2019年7月22日将承租房屋的钥匙交至该院，原告天立公司至今未接收房屋钥匙。算至2019年7月22日，被告富泉足浴店尚欠原告天立公司租金84652.71元。根据原告申请，该院依法对案涉租赁房屋恢复原状费用委托司法鉴定，浙同益价鉴（2020）4号鉴定意见书：1.房间原有垃圾清理外运14421元；2.结构拆除工程30545元、外立面拆除工程7587元、外立面恢复工程91904元、室内拆除工程28057元、室内恢复工程19741元，其他工程30232元，垃圾清理外运30231.85元；3.施工组织措施费7003.08元；规费19301.68元；税金21093.26元。原告为此缴纳鉴定费9000元。 一审法院认为：原告天立公司与被告郑秉泗签订的《房屋租赁合同》，原告天立公司与被告富泉足浴店签订的《营业用房租赁合同》《营业用房租赁补充协议》，当事人意思表示一致，内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告富泉足浴店以书面通知及没有缴纳租金等方式明确表达了解除合同的意思表示，原告天立公司在2019年4月17日复函予以拒绝，之后在2019年5月24日明确提出了终止合同的意思表示，故认定原告天立公司与被告富泉足浴店之间的《营业用房租赁合同》《营业用房租赁补充协议》于2019年5月24日解除。关于腾空问题，被告富泉足浴店已经将主要设备搬离租赁房屋，并于2019年7月22日交还钥匙，可以视为被告富泉足浴店已经腾空。虽然合同中未约定承租人遗留垃圾的处理问题，但按照一般交易习惯及社会公德，承租人在交还房屋时，应保持房屋的基本清洁，被告富泉足浴店遗留垃圾较多，不符合一般要求，但在被告富泉足浴店明确不再处理后，原告应当及时自行组织清理，而不是据此拒收房屋造成损失扩大，经鉴定原有垃圾清理费用14421元，应由被告富泉足浴店承担。关于违约金问题，案涉房屋于2017年3月17日被该院裁定拍卖，但实际上房屋一直没有被拍卖成功，且被告富泉足浴店也没有举证证明有要求其腾空等导致租赁房屋无法使用的情况，反而是在2017年11月20日与原告签订补充协议继续租赁，故被告富泉足浴店主张系原告违约导致其主张解除合同依据不足，不予支持。根据合同约定，原告天立公司关于没收15000元保证金的请求，予以支持。原告天立公司主张被告富泉足浴店支付违约金108839.2元过高，综合考虑租赁房屋的年租金、因被告富泉足浴店违约导致房屋闲置的时间、原告天立公司已经没收15000元违约金等，酌情调整为40000元。关于房屋恢复原状的问题，被告郑秉泗系被告富泉足浴店的经营者，故二被告将前后两份租赁合同分割对待，依据不足，《营业用房租赁合同》系在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后对被告富泉足浴店继续使用租赁房屋的续签，被告富泉足浴店抗辩其仅对2014年8月31日签订合同时房屋的现状负责，依据不足。根据两份合同约定，原告天立公司出租房屋，均在合同中约定“被告不得改变房屋的外观现状，若改变现状应当恢复原状”，现被告郑秉泗租赁房屋后给被告富泉足浴店使用，在装修过程中，对租赁房屋外观进行了改变，故原告天立公司主张要求被告富泉足浴店恢复外观原状合理。原告明知被告承租房屋用于经营足浴，且同意被告对房屋内部结构进行了调整，双方合同对交还房屋需要恢复内部结构的原状没有约定，现原告主张要求被告承担内部结构恢复原状的费用依据不足，综上，考虑安全文明施工费、规费、税金等费用，酌情确定由被告富泉足浴店承担外立面恢复原状的费用合计121584.69元。关于租金问题，被告富泉足浴店已于2019年7月22日交还钥匙，原告天立公司以被告未清理房屋、未恢复原状为由不予接收，并于2019年7月30日撤回起诉，直至本案起诉，原告的行为显然扩大了损失，不得就扩大的损失要求赔偿，其要求被告富泉足浴店支付2019年7月22日之后的租金无据，不予支持。关于原告天立公司主张的变更注册地址，因系行政行为，不属于民事诉讼的范围，不予处理。综上，原告合理的诉讼请求，予以支持。被告富泉足浴店系个体工商户，在诉讼中应以字号作为当事人，被告郑秉泗作为经营者，以个人财产或者家庭财产承担个体工商户的债务，若被告富泉足浴店未按生效判决确定的义务履行，可在执行过程中解决被告郑秉泗的责任承担问题。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告仙居县富泉足浴店缴纳给原告浙江天立房地产开发有限公司房屋租赁保证金15000元归原告浙江天立房地产开发有限公司所有；二、被告仙居县富泉足浴店自本判决生效之日起十五日内支付原告浙江天立房地产开发有限公司租金84652.71元、违约金40000元、恢复外立面费用121584.69元、垃圾清运费14421元，合计260658.4元；三、驳回原告浙江天立房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4625元，由被告仙居县富泉足浴店负担。鉴定费9000元（原告天立公司预付），由原告浙江天立房地产开发有限公司负担4500元，由被告仙居县富泉足浴店负担4500元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，二审期间，双方主要对上诉人天立公司主张的以下费用存在争议：一、关于租金问题。被上诉人富泉足浴店在合同期内即要求解除合同并拒付租金，构成违约，上诉人依法可解除合同。后上诉人于2019年5月5日向法院提起诉讼要求被上诉人支付租金，并于2019年5月24日变更诉讼请求，要求判令双方租赁关系自判决生效之日终止等，上诉人在该诉讼期间已同意解除租赁合同，被上诉人也将主要设备搬离租赁房屋，并于2019年7月22日将租赁房屋的钥匙交至一审法院，故一审法院认定被上诉人支付租金至2019年7月22日较为合理。至于租赁房屋内存在垃圾未清理等情况，上诉人可以向被上诉人主张相关费用，而不是以此为由拒收房屋，本院对于上诉人要求被上诉人支付2019年7月22日之后房屋租金的请求不予支持。二、关于违约金问题。上诉人主张被上诉人按照合同约定的年租金40%支付违约金108839.2元，被上诉人不同意支付违约金，一审法院在确认被上诉人存在违约行为的情况下，认为该违约金金额过高，故酌情确定违约金金额为40000元，该调整系一审法院自由裁量范围，不存在明显不当之处，本院对此予以维持。三、关于恢复原状的费用问题。一审法院对于上诉人要求被上诉人恢复外立面费用的请求予以支持，并综合考虑安全文明施工费、规费、税金等费用，酌情确定被上诉人支付给上诉人上述费用121584.69元较为合理。现上诉人认为被上诉人对于房屋内部空间进行改建，要求被上诉人支付恢复内部结构原状的费用。但双方在《营业房租赁合同》第五条第七项约定，乙方在期满、转租、中途解约或因违约而终止合同时，不得拆除现有固定部分的装潢、照明、电器等固定营业设施，不得要求任何补偿。换言之，上诉人明知被上诉人租赁房屋用于开办足浴店，仍在合同中约定被上诉人不能拆除固定部分的装潢、照明、电器等固定营业设施，而不是约定被上诉人应拆除内部装潢、恢复房屋内部原状等，故本院对于上诉人要求被上诉人承担室内结构改变恢复原状费用的主张不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4776元，由上诉人浙江天立房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐黎明 审 判 员 陈文杰 审 判 员 张淑娅 二〇二〇年九月四日 代书记员 应一娇