江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初794号原告：江苏高科物业管理有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区玉隆路9幢二层，统一社会信用代码91320404756433789G。法定代表人：王胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜雪梅，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡忠民，江苏常茂律师事务所律师，被告：常州翔宇置业有限公司，住所地江苏省常州市中吴大道1801号，统一社会信用代码91320400796137298M。法定代表人：王雪峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐进、张剑峰，江苏华东律师事务所律师。原告江苏高科物业管理有限公司（以下简称高科公司）与被告常州翔宇置业有限公司（以下简称翔宇公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高科公司的委托诉讼代理人姜雪梅、蔡忠民，被告翔宇公司的委托诉讼代理人徐进、张剑峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高科公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告翔宇公司支付原告高科公司2016年至2019年的物业服务费、车位管理费、电梯费等费用1683353.58元；2.判令被告翔宇公司支付原告高科公司违约金暂计为409536元（155552.75*0.0005*365*3+587904.77*0.0005*365*2+601565.46*0.0005*365*1=409536元），总计2092889.58元；3.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将第一、二项诉讼请求变更为：1.判令被告翔宇公司支付原告高科公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、车位管理费、电梯费等费用1181376.4元；2.判令被告翔宇公司支付原告高科公司违约金暂计为346137.63元（91992.7*0.0005*365*3+588140.14*0.0005*365*2+444386.2*0.0005*365*1=346137.63元）。事实和理由：被告为聚湖半岛花园小区的开发商，根据2013年7月2日双方签订的《常州市前期物业服务合同》第九条的约定，以及《江苏省物业管理条例》第三十四条规定（前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担），被告应承担已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业费。合同生效履行后，被告一直支付该项物业费至2015年。2016年至2019年原告多次联系被告要求对账确认应付金额，但被告以种种理由拖延拒绝。被告拖欠原告巨额物业费，已造成原告单位严重经营困难，原告诉至法院，望判如所请。被告祥宇公司辩称：对原告诉请的车位管理费和电梯费有异议，根据合同的约定以及2016年之前原、被告的服务费交付管理，被告是不需要向其承担车位管理费的；关于电梯费，原告的收费方式违反了合同第七条的约定，按照该约定以及常价房（2009）129号文件的规定，住宅的电梯运行费用应当单独列账，按实计算，即应当由原告根据实际的费用向业主先行收取后，不足部分再由被告进行补足，故原告主张的电梯运行费计算方式与合同约定及政府规定都不相符，被告不予认可。原告提供的物业管理服务不符合双方的合同约定，应当予以调减。被告不应承担违约金。被告已支付了200000元，应予扣除。另被告垫付了部分电费，应在被告应支付的费用中扣除。经审理查明：座落于常州市武进区系被告翔宇公司开发的项目。原告作为乙方（受委托方、物业管理企业）与被告作为甲方（委托方、房地产开发企业）就小区的前期物业管理于2013年7月2日签订《常州市前期物业服务合同》一份，约定由原告负责该小区的前期物业管理服务。物业占地面积95873.9平方米，总建筑面积204296.65平方米，其中，普通住宅145639.35平方米，别墅23520平方米，非营业性公建25606平方米，营业性公建5722.31平方米，公益性公建3809.99平方米；分期建设的项目，首期竣工交付时间为2011年9月30日，首期建设情况：总建筑面积63510平方米，其中，住宅48858平方米，非营业性公建12158.24平方米，营业性公建2493.76平方米；其他分期建设计划：二期别墅竣工交付时间为2015年12月20日，总建筑面积23520平方米，三期高层住宅竣工时间为2015年12月20日，总建筑面积98632.8平方米；在本物业建设阶段，乙方前期介入提供的服务内容有：1、就物业的结构布局、功能方面提出改进建议，2、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见和建议，3、提供设备设施的设置、造型及服务方面的改进意见，4、与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商确，5、现场了解设备和管线等隐蔽工程质量情况，前期介入管理费双方协商确定；在本物业管理区域内由乙方设立专门机构，并委派有岗位资格证书的人员负责本物业的日常管理工作，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项……；本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业费按普通住宅（一期）0.68元／平方米·月、普通住宅（三期）1.35元／平方米·月，别墅3元／平方米·月，商业用房按2.8元／平方米·月标准，由乙方向业主收取；物业共用设施设备运行费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳，其中，电梯运行维护费由业主按其拥有物业的建筑面积，按常价房【2009】129号文件规定向乙方交纳，不足部分由乙方向甲方收取，政府对此有新规定的，按新规定执行；本区域内停车场（库）的管理由乙方与车位使用人签订停车管理服务协议，约定具体的收费标准和双方在车位使用及车位管理方面的权利义务，政府对此有规定的，按规定执行；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费和设施设备运行费由甲方全额交纳，分期开发补偿费由甲方按常州市相关规定向乙方支付；甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金。合同对服务范围、服务内容等亦作了约定。后原告进入小区开始提供物业服务。因被告结欠原告物业费等，原告分别于2018年2月28日、2019年11月22日向被告寄送催款函，催收2016年起所欠的物业费。另查明，就原告配备的物业人员年龄偏大、提供的物业服务存在瑕疵等问题，被告多次发函给原告。小区业主就小区物业存在电梯故障不修理、车辆管理不到位、垃圾清理不及时等问题，多次在常州本地门户化龙巷网站上发帖。庭审中，被告对原告主张的空关户的户数、面积及该部分物业费无异议。对于原告主张的电梯运行费用，被告认为应由原告根据实际的费用向业主先行收取后，不足部分再由被告进行补足。对于原告主张的未售车位的管理费，被告对车位数量、出售时间无异议，但认为应由原告与车位使用人签订停车管理服务协议后收取，且原告在2013年-2015年期间也未向被告主张过，故被告不应承担该笔费用。另，原告对被告垫付的电梯电费37462.4元认可，同意在原告主张的金额中予以扣除。上述事实，由原告提供的常州市前期物业服务合同、催款函、物业服务结算汇总单，被告提供的函、情况说明、工作联系单、新闻网页等及原、被告的当庭陈述等予以证实。本院认为，原、被告间所订《常州市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效，双方均应按约履行各自合同义务，该合同第九条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因甲方（翔宇公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费和设施设备运行费由甲方（翔宇公司）全额交纳”，双方对于空置房的户数、空置时间段及相应的物业费无异议，但被告辩称根据该合同第七条“物业共用设施设备运行费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳，其中，电梯运行维护费由业主按其拥有物业的建筑面积，按常价房【2009】129号文件规定乙方交纳，不足部分由乙方向甲方收取”，故对于空置户的电梯费，被告仅应支付不足部分，但本院认为，常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法（常价房【2009】129号）第七条明确规定，“纳入物业服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的住宅物业，其电梯运行维护费由开发建设单位全额交纳”，故被告承担已竣工但尚未出售的空置房物业费及电梯费，符合合同约定及法律规定。经本院组织双方多次对账，确认该部分金额为1130500.84元。至于已竣工但尚未出售车位的管理费，双方签订的《常州市前期物业服务合同》第八条约定，“本区域内停车场（库）的管理由乙方与车位使用人签订停车管理服务协议，约定具体的收费标准和双方在车位使用及车位管理方面的权利义务，政府对此有规定的，按规定执行。”《江苏省物业服务收费管理办法》规定，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，汽车停放费由建设单位承担。《常州市住宅物业管理条例》亦规定，已竣工但尚未出售的房屋（车位）和已出售但尚未交付物业买受人的房屋（车位），物业服务费用等相关费用由建设单位交纳。故，被告翔宇公司应承担2016年1月1日至2019年12月31日期间已竣工但尚未出售和已出售但尚未交付物业买受人的车位的管理费，被告提出的双方不存在交纳车位管理费的交易惯例，故不用承担该笔费用等辩称意见，本院不予采信。同时，《常州市关于进一步明确市区住宅小区汽车停放服务收费管理的通知》（常价服【2012】66号）规定，已出售产权或出让使用权的车位汽车停放公共服务收费基准价中，室内平面车位和地下封闭车库每月是50元，双方对车位数量、售出时间等均无异议，原告主张50元/月的标准也符合规定，经计算，被告应承担车位管理费为289477.76元，扣除原告已收取的2013年-2015年出租车位的管理费21863元，2016年车位管理费16108元、2017年车位管理费28625元后为222881.76元。上述物业费、电梯运行费及车位服务费合计1353382.6元，庭审中，双方明确因被告在业主买房时承诺孩子上学事宜，后被告未能实现承诺，故由被告方承担该5户业主的物业费，该部分物业费合计27993.81元在本案中一并处理，扣除被告已支付的200000元，物业费、电梯运行费及车位服务费合计为1181376.41元（1130500.84元+222881.76元+27993.81元-200000元=1181376.41元）。被告翔宇公司提供业主在化龙巷就物业服务的发帖言论及被告就物业服务向原告发函等证明高科公司的物业服务包括车库管理等，尚存在部分瑕疵，故本院酌定翔宇公司按合同约定价的70%支付相关物业费用，即翔宇公司公司应向高科公司支付物业费、电梯运行费及车位管理费合计826963.5元，扣除原告认可的被告垫付的电梯电费37462.4元，被告尚需支付789501.1元。至于原告高科公司要求被告翔宇公司支付违约金的请求，经审理认为，双方所订合同未能得到全面履行，相关结算始终存在争议，对该部分请求本院不予支持。诉讼中，翔宇公司提出要求高科公司返还整治经费、赔偿损失等反诉请求，因与本案非同一法律关系，本院不在本案中一并处理，经本院释明，翔宇公司表示将另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告常州翔宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏高科物业管理有限公司支付2016年1月1日起至2019年12月31日止空置房的物业费、电梯费及未出售车位的车辆管理费合计789501.1元；二、驳回原告江苏高科物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23544元，由被告常州翔宇置业有限公司负担8882元，由原告江苏高科物业管理有限公司自行负担14662元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  白雪人民陪审员  高晶人民陪审员  刘妍二〇二〇年九月十一日法官 助理  许娟书 记 员  金琳