江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0830民初1993号原告：盱眙县果园场，统一社会信用代码91320830139980963Q，住所地：盱眙县盱城街道兴府路与虎泵路交汇处（盱眙县果园社区居民委员会办公楼）。法定代表人：明嵘，该场场长。委托诉讼代理人：张乾坤，该场副场长。委托诉讼代理人：曹俊、黄溜溜，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。被告：彭庆成，男，1972年5月19日出生，汉族，无业，住盱眙县。原告盱眙县果园场与被告彭庆成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告盱眙县果园场的委托诉讼代理人张乾坤、曹俊，被告彭庆成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盱眙县果园场向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠租金270000元及电费8700元；2、判令被告支付违约金23000元；3、增加请求法院判令被告将租赁房屋腾空交换给原告；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定：被告承租原告所有的位于盱眙县东方商城转角综合楼部分楼层（一、二、五楼层部分，三、四楼整层），租赁期4年，自2016年7月1日起至2020年7月1日止，年租金540000元。2017年7月10日，在被告的请求下，双方签订《补充协议》被告放弃转角楼第五层部分的承租权，年租金调整为每年460000元。原告依照合同约定按时将房屋租赁给被告后，被告却违反合同约定，本应于2019年7月1日前缴纳的房租，目前仅支付租金190000元，尚欠租金270000元、电费8700元。综上所述，被告的行为已侵犯了原告的合法权益。原告现依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特具此状，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告彭庆成辩称，租赁合同是事实，上半年租金我是交了200000元，还差30000元，因为疫情剩下钱未交，去年的钱我已经付清了，不存在270000元，是264500元，违约金我不认可，电梯年检费2500元，还有262000元。浴室租给李小飞的，因为疫情李小飞房租都没给我，电费是浴室产生的电费，电费一直是原告的电工每月向李小飞收取的，10月份和11月份电费都收取的，12月份以后的电费未收取到，因为疫情租房人李小飞一直未付，房租我收取不了，我自己哪有钱交房租。租金是2019年7月份-2020年7月份，李小飞是2019年10月份租的，因为疫情应该把我未付的费用扣掉。针对被告彭庆成答辩，原告盱眙县果园场发表补充意见为：关于200000元租金，被告于2019年12月5日和2020年4月29日每次给付100000元，共200000元，其中2019年12月5日缴纳的100000元中有10000元是上年度所欠的租金，也就是说2019年7月1日-2020年7月1日到目前为止只付了190000元，尚欠270000元租金，电费是2019年12月份和2020年1月，九号温泉所欠的电费，九号温泉是由被告另行出租的，根据原被告之间的合同，电费8700元应由被告承担。原告盱眙县果园场围绕诉讼请求依法向本庭提交了盱眙金源大道西侧东方商城不动产登记查询簿6份、盱眙县揽天资产经营有限公司出具的证明、2016年7月1日原被告签订的《房屋租赁合同》、2017年7月10日原被告签订的《补充协议》、增值税发票、水电费专用收据予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：原告盱眙县果园场设立盱眙县揽天资产经营有限公司，并将其所有的位于盱眙金源大道西侧东方商场房屋【苏（2016）盱眙县不动产权第0001266号、0001276号、0001248号、0001273号、0001271号、0001262号】登记在盱眙县揽天资产经营有限公司名下。2016年7月1日，原告盱眙县果园场与被告彭庆成签订《房屋租赁合同》。该合同约定：“出租方（甲方）：盱眙县果园场，承租方（乙方）：彭庆成，一、根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，并在县招投标中心公开竞拍流标后，以起拍价下调10%后。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，为明确双方权利义务，订立以下合同，供双方严格遵照执行。甲方将属于自己所有的坐落于盱眙县东方商城转角综合楼部分楼层(甲方指定的一、二、五楼层部分，三、四楼层)出租给乙方使用，楼梯、电梯等公共通道为整栋楼公共部分，乙方不得占有，其他房屋的结构及附属设施为现状。二、租赁期限、用途：1、该房屋租赁期共四年，自2016年7月1日至2020年7月1日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用，并且在苏宁电器经营期间，不经营大中电器产品。三、租金及付款方式：租金每年伍拾肆万元。租金每年一交，第一年租金在签订协议时一次性付清，以后每年租金在租期当年的前一个月内付清（以甲方开具的收据为准，如乙方需要正式发票，税收费用由乙方承担）。四、租赁期间相关费用及税金：1、租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由乙方负担。2、乙方应按时交纳经营商品期间所涉的各项税费。五、乙方的责权利：1、乙方对甲方提供的资产必须妥善保管使用，如屋面、地面、墙面、门窗、消防设施、供排水管、供电线路等。租赁期间如有损失和破坏，由乙方自行维护和修复，费用由乙方自行承担。租赁期满后及时、完好地归还甲方。如发生损失，按交还时的现价赔偿。2、根据乙方需要，在不改变房屋主体结构和安全使用的前提下，乙方进行装饰、装修。但需将装修方案报经甲方书面同意后方可施工。装饰、装修费用由乙方自行承担。租赁期满所有装饰、装潢及不可移动的投资物均无条件交给甲方(可移动的物品由乙方自行处理)，甲方不承担任何费用。乙方应于房屋租赁期期满，将承租房屋及附属设施、设备交还给甲方。乙方交还时应保持房屋及设施、设备的完好状态。若发生人为破坏不可动物体则按现时评估价赔付。3、乙方应按时交纳租赁期内的水、电、卫生保洁、税收等相关费用。签订协议时交纳10000元水电保证金。在承租期结束时，结清承租期内发生的水电费后返还给乙方。水电收缴标准原则上按供电公司、自来水公司收费标准执行，但总表与分表之间的损耗分摊到分表。4、乙方必须依法经营，经营与该房屋的结构、位置、附属设施等条件相一致的经营项目，乙方自行办理经营的相关手续，费用由乙方承担。5、乙方必须安全使用房屋，防止火、水、电等多项安全事故发生，发生安全隐患应及时处理，一切后果由乙方自行负责。6、乙方必须做到门前“三包”，实行垃圾袋装化，服从社区、城管等部门的管理，确保自身门前清洁、卫生、车辆停放有序。7、甲方提供的墙面、房顶等房屋结构为现状，如果破损乙方自行维护，费用由乙方承担（墙顶漏水可由甲、乙协商解决）。六、合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有以下行为的，乙方有权解除合同。不能提供房屋或所提供房屋不符合约定事实上条件，严重影响使用的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租旁屋且停电、停水、锁门，因此造成一切经济损失、法律责任由乙方承担：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用（含租金）。4、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满三个月前书面通知甲方。如果甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同价条件下，乙方享有优先承租权。七、甲方违约责任处理规定：1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除本合同的，应支付乙方本合同当年租金总额5%的违约金。2、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同当年租金的5%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方应承担赔偿责任，但因政府及街道办行为或自然灾害除外。八、乙方违约责任：租赁期间，乙方有下列之一的甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方按照合同当年租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的。（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。（4）不能按时缴纳租金的。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金零点五倍支付滞纳金。租赁期满后，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期一个月归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金一倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。九、免责条件：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。因上述原因而终止合同，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。不可抗力系指“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”。十、本合同一式四份，由甲方执三份，乙方执一份。本合同自双方签字盖章后产生法律效力。资产科长：韩志成，分管领导：王涛，出租方（甲方）：盱眙县果园场、徐辉，（乙方）：彭庆成，二O一六年七月一日。”盱眙县果园场、韩志成、王涛、徐辉、彭庆成均在协议上盖章签名。原告盱眙县果园场按时将盱眙县东方商城转角综合楼部分楼层(指定的一、二、五楼层部分，三、四楼层)出租给被告彭庆成使用，被告租赁原告的房屋后又将涉案房屋转租给他人经营，自己不从事经营，3楼是九号温泉浴室，4楼是欢乐钱柜KTV，2楼部分是红苹果家具城，1楼北角房屋十几平方经营杂货部，1楼还有红苹果家具城门面1间。2016年7月1日至2017年6月30日的租金已付。被告彭庆成已经将租赁原告盱眙县果园场的房屋转租给其他个体工商户等，但其没有提供所租房屋转租给他人经营以及租金和水电费收取情况的相关证据。2017年7月10日，原告盱眙县果园场与被告彭庆成签订《补充协议》。该协议内容为：“补充协议/甲方：盱眙县果园场,乙方：彭庆成,甲乙双方于2016年7月1日签订了承租盱眙县东方商城转角综合楼部分楼层的租赁合同，现乙方报告请求放弃原合同中部分房屋的承租权。根据乙方“关于请求放弃部分房屋承租权的报告”，为了减少矛盾，便于资产管理，经双方协商,达成如下协议：甲方同意乙方从2017年7月1日起，放弃东方商城转角楼部分楼层（第五层楼部分）的房屋承租权，按放弃的承租房屋所占全部租赁房屋的比例，同意在原房屋年租金54万元）的基础上下降8万元（现46万元/年）。原合同除楼层与租金按此协议变更外，其余条款一律不变。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。经双方签字后生效,双方均不得违约。甲方（签章）：朗好、盱眙县果园场，乙方（签章）：彭庆成，2017年7月10日。”盱眙县果园场、明嵘、彭庆成均在协议上盖章签名。2017年7月1日至2019年6月30日的租金已付910000元，余欠租金10000元未付。2019年7月1日至2020年7月1日的年租金460000元，被告彭庆成没有在2019年7月1日前交付。原告盱眙县果园场派员向被告彭庆成催要未付。2019年12月5日，被告彭庆成交纳不动产房屋租金计100000元；2020年4月29日，被告彭庆成交纳不动产房屋租金计100000元，减去所欠10000元，实际交纳2019年7月1日至2020年7月1日期间的租金190000元，余欠租金270000元（460000元-200000元+10000元）。2020年1月18日，原告盱眙县果园场向被告彭庆成出具2019年12月至2020年1月的九号温泉浴室所欠电费计8700元，被告彭庆成没有交纳（被告彭庆成称九号温泉浴室是其转租给李小飞，以上电费是原告派人收取）。2020年7月1日，涉案房屋租赁到期，被告彭庆成没有交付租赁房屋或续租，被告彭庆成称九号温泉浴室有东西没有处理。另查明，2020年3月4日，淮安市财政局出台《关于应对疫情减免中小微企业租赁市级行政事业单位房产租赁的实施办法》积极落实租金减免政策。一、明确减免对象。对依法合规承租行政事业单位国有资产类经营用房，受疫情较大的中小微企业（包括个体工商户）。二、明确减免期间。减免期间为2020年2月，减半收取期间为2020年3月-4月。三、明确减免方式。结合企业实际，可灵活采取退、抵、免、延等方式实施租赁减免。四、明确减免流程。通过承租人申请，单位核实，主管部门审批，落实减免政策，切实减免企业负担。2019年11月份，盱眙县东方市场市政工程开始封闭修路，涉案经营的房屋也在该路段，车辆进出受限制，该工程于2020年5月份结束。本院认为，本案系租赁合同纠纷案件。我国《合同法》规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”结合本案而言，原告盱眙县果园场与被告彭庆成于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》和2017年7月10日签订的《补充协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告必须依法履行合同约定的相关义务。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月1日到期，被告彭庆成没有续租，该《房屋租赁合同》应予终止，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。该《房屋租赁合同》约定被告应于2019年7月1日前向原告支付当年租金460000元，目前仅支付190000元，余欠租金270000元，被告彭庆成借故拖欠不付，有违诚实信用原则，依法应承担该纠纷的民事责任。对于被告彭庆成所欠原告盱眙县果园场2019年7月1日至2020年7月1日期间的房屋租金270000元，根据原、被告《房屋租赁合同》约定：“免责条件：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。因上述原因而终止合同，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。不可抗力系指“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”原、被告在被告彭庆成租赁后又转租给其他个体工商户等租赁经营，除去新冠疫情不可预见，不能避免并不能克服的客观情况影响外，政府对该路段维修改造也是为了提升东方商城的消费环境，并且东方商城与金源北路施工时留有行人通道，出入东方商城的路也并非只有维修路段，并未影响到东方商城商户的经营，其次市政工程施工不属于不可抗力，双方在合同中也明确不可抗力的具体情况，顾客的多少和消费环境、价格等因素有关，该路段施工并没有影响到经营户对房屋的使用目的。2019年7月1日至2020年7月1日期间的年租金460000元，每月租金为38333元。根据情势变更原则，参照淮安市财政局出台《关于应对疫情减免中小微企业租赁市级行政事业单位房产租赁的实施办法》，酌情减免被告彭庆成2020年2月租金38333元，减半收取2020年3月-4月租金38333元，被告彭庆成还应交付原告盱眙县果园场2019年7月1日至2020年7月1日期间的租金193334元（270000元-38333元-38333元）。该《房屋租赁合同》已终止，被告彭庆成理应将盱眙县东方商城转角综合楼部分楼层（一、二楼层部分，三、四楼整层）搬出，并腾空交付给原告盱眙县果园场。关于被告彭庆成所欠原告盱眙县果园场盱眙金源大道西侧东方商城3楼的九号温泉浴室电费8700元，根据原、被告《房屋租赁合同》约定：“乙方应按时交纳租赁期内的水、电、卫生保洁、税收等相关费用。”该九号温泉浴室也系被告彭庆成租赁，虽被告彭庆成转租李小飞，原告有时派员收取，但该九号温泉浴室所欠电费8700元没有任何人交纳，故根据合同约定九号温泉浴室电费8700元应由被告彭庆成负担。关于被告彭庆成是否应承担本案的违约责任，并给付原告盱眙县果园场违约金23000元。根据原、被告《房屋租赁合同》第八条约定：被告不能按时缴纳租金，应当按照合同当年租金的5%缴纳违约金，被告彭庆成应于2019年7月1日前向原告盱眙县果园场支付年租金460000元，被告彭庆成没有按时交付，至目前仅支付租金190000元，其行为已经构成合同违约，依法应承担合同违约金23000元（460000元×5%），该违约金没有超过法律规定，本院依法予以支持。被告彭庆成辩称因为疫情剩下钱未交，去年的钱我已经付清了，不存在270000元，是264500元，电梯年检费2500元，还有262000元，浴室租给李小飞的，因为疫情李小飞房租都没给我，电费是浴室产生的，该租赁费用有据可查，电梯年检费2500元由谁承担，被告没有提供证据予以证实，另租赁合同系原、被告签订，而非原告与李小飞签订，故其辩解理由，本院依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告彭庆成于本判决生效之日起十日内搬出盱眙县东方商城转角综合楼部分楼层（一、二楼层部分，三、四楼整层），并腾空交付给原告盱眙县果园场。二、被告彭庆成于本判决生效之日起十日内给付原告盱眙县果园场租金计人民币193334元。三、被告彭庆成于本判决生效之日起十日内给付原告盱眙县果园场电费计人民币8700元。四、被告彭庆成于本判决生效之日起十日内给付原告盱眙县果园场违约金计人民币23000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5826元，减半收取2913元，由被告彭庆成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费5826元。审判员  罗德俊二〇二〇年九月二十三日书记员  王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000302496开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律规定：一、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。