江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初6597号原告：江西城泰投资有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区庐山南大道1999号保利国际高尔夫花园公共配套中心6#办公楼写字楼105室，统一社会信用代码91360100696085996J。法定代表人：王慧，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李茂斌，江西联创律师事务所执业律师，执业证号13601200010359460。委托诉讼代理人：黄建涛，江西联创律师事务所执业律师，实习证号36001908110110。被告:赵令锦，男，汉族，1972年1月22日生，住江西省南昌市红谷滩新区。被告：赵业辉，男，汉族，1999年7月21日生，住江西省南昌市湾里区。委托诉讼代理人：赵令锦，系赵业辉父亲。原告江西城泰投资有限公司诉被告赵令锦、赵业辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，于同年8月13日公开开庭进行了审理。原告江西城泰投资有限公司的委托代理人李茂斌、黄建涛,被告赵令锦并作为被告赵业辉的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西城泰投资有限公司诉称：2014年12月11日，原被告签订南昌市商品房买卖合同，约定原告将位于南昌市西湖区出售给被告，房屋总价为1531831元，合同签订当天支付首付款461831元，余款1070000元以银行按揭方式付款。同时附件四约定被告应在签订合同后一周内与银行签订按揭（抵押贷款）合同，贷款应在合同签订之日起30个工作日内足额到达原告账户，否则被告应按未付款部分的每日万分之五承担违约金，并承担违约产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、律师代理费等）。被告在向原告支付首付款461831元后，未按约办理银行按揭贷款手续，至今未支付购房款。原告多次催促未果。现提起诉讼，请求判令1、被告向原告支付购房款1070000元；2、被告向原告支付违约金（自2015年1月12日至付款清之日止，以购房款为基数按日万分之五计算）；3、被告赔偿原告实现债权发生的代理费40249元，财产保全担保保险费用2556元；4、本案诉讼费23809元、保全费5000元由被告承担。两被告辩称：拖欠剩余房款未付并非被告主观故意。签订购房合同后我方付了首付款，当时开发商和银行都说我方符合贷款条件，我也提交了相关材料给置业顾问，后来跑了几个银行都说因为我有其他抵押贷款，所以不能再次办理贷款手续；我方愿意继续履行合同，不同意承担原告主张的违约金及其他费用。经审理查明：2014年7月30日，原、被告签订一份诉争房屋认购单，被告支付了2万元定金。同年12月11日，原告江西城泰投资有限公司（出卖人）与被告赵令锦、赵业辉（买受人）签订南昌市商品房买卖合同，约定1、出卖人将位于南昌市西湖区出售给买受人；2、房屋总金额为1531831元；3、买受人须在签订本合同当日内付清首付款461831元，余款1070000元办理银行按揭贷款，并在本合同签订7日内提供所有应由买受人提供的办理按揭手续的材料、投保抵押住房保险与银行签订按揭（抵押贷款）合同；4、买受人逾期付款超过60日后，买受人自合同约定付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。另该买卖合同附件四约定1、买受人须在签署合同时同时交齐办理按揭所需材料，一周内与银行签订按揭合同，抵押贷款应在合同签订之日起30个工作日内足额到达出卖人账户，如因买受人未按时提交按揭所需材料和办理完按揭贷款手续或抵押贷款未按期足额到达出卖人账户，买受人应按未付款部分每日万分之五承担违约金；2、买受人自身条件不符合银行贷款条件，致使无法办理按揭（抵押贷款）的，买受人应当在银行退回按揭材料之日或出卖人通知买受人上述事项后7天内一次性付清全部房款；因买受人违约，出卖人采取任何措施所产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、律师代理费等）均由买受人承担；出卖人不解除合同的，买受人应当按日万分之五向出卖人承担自应付款之日至付清款之日止的未付房款利息。上述买卖合同签订前，被告陆续向原告支付首付款共计461831元。合同签订后，被告向原告提供按揭手续贷款的材料，但因被告名下已有其他抵押贷款记录，无法办理银行按揭贷款，被告也未以其他方式支付购房余款107万元。2017年12月11日，被告办理了收房手续并且装修入住至今。因被告尚有余款未付，至今未办理产权证。2019年11月9日原告向被告发出催款函，被告至今仍未支付余款107万元。上述事实有原被告当庭陈述及原告提供的2014年12月11日南昌市商品房买卖合同、2014年8月30日首付款收据、2019年11月9日的催款函、2019年11月7日情况说明等主要证据予以证实。另原告提交保险公司发票证明其申请诉前财产保全并支付因保全担保发生的费用2130元。本院认为：原、被告签订南昌市商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，被告仅支付首付款461831元，剩余购房款107万元至今未支付，事实清楚。被告未按合同约定履行支付房款的义务，应当承担相应的民事责任。故原告要求被告支付拖欠的房款107万元并承担违约金，符合法律规定，本院予以支持。因买卖合同中对按揭贷款支付相关情况约定不详，合同附件四第三条对此作了补充约定，补充内容不违反法律规定，但对逾期付款违约损失的计算由合同第七条约定的日万分之零点五变更为日万分之五，加重了对违约方的责任，原告作为提供格式条款的一方未向被告作明确提示，且日万分之五超出了合理范围，故变更后的计算标准不予采纳。鉴于被告早已明知其无法办理按揭贷款手续，在原告多次催告的情况下仍分文未付，同时被告已实际收房并入住使用，被告存在消极履行给付义务的情况。现酌情调整逾期付款违约金的计算标准，按所欠房款的日万分之一点五计算（从合同签订之日一个月内即2015年1月12日至付清款之日止）。另原告因诉前保全行为产生的担保费用2130元属合理损失，本院予以支持。此外，原告主张律师代理费损失40249元，因未提供转账凭证或其他实际支付的证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵令锦、赵业辉于本判决生效之日起十日内向原告江西城泰投资有限公司支付拖欠的购房款107万元。二、被告赵令锦、赵业辉承担逾期支付购房款的违约金（自2015年1月12日至付清款之日止，按所欠房款的日万分之一点五计算）。三、被告赵令锦、赵业辉于本判决生效之日起十日内向原告江西城泰投资有限公司支付保全担保费用2130元。四、驳回原告江西城泰投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费23809元、保全费5000元，全部由被告赵令锦、赵业辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 娟人民陪审员  吴明根人民陪审员  陈 勇二〇二〇年九月十五日书 记 员  贺倩文附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。