广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12773号原告：北京戴德梁行物业管理有限公司广州分公司，住广州天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第27层2704C号房（仅限办公）。法定代表人：姜文健，职务总经理。委托诉讼代理人：侯曼宜、宫尚奇，分别系北京大成（广州）律师事务所律师和实习律师。被告：广州美年大健康医疗投资有限公司，住广州市海珠区新港东路618号、620号，会展南一路1号、3号301房自编号F318号。法定代表人：王年保，职务总经理。委托诉讼代理人：徐婷婷，被告员工，联系地址同被告地址。原告北京戴德梁行物业管理有限公司广州分公司诉被告广州美年大健康医疗投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林丽娜独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯曼宜、宫尚奇，被告的委托诉讼代理人徐婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付广州市海珠区新港东路618号、620号，会展南一路1号、3号201房（下称“201房”）、广州市海珠区新港东路618号、620号，会展南一路1号、3号301房自编号F318号房（下称“318房”）2019年9月至2020年3月物业管理费，2019年12月至2020年3月水电费共2625422.92元及逾期违约金（其中各月管理费逾期违约金均自当月第五个工作日开始起算，计至实际清付之日，按日千分之三计，截至2020年3月18日，前述逾期违约金暂计766828.77元）；2、判令被告向原告支付因迟延缴交201房、318房2019年3月至2019年8月管理费而产生的逾期违约金899872.14元（其中2019年3月逾期违约金以345722.2元为基数自2019年3月7日起计至2019年6月27日；4月逾期违约金以345722.2元为基数自2019年4月8日起计至2019年8月20日；5月逾期违约金以345722.2元为基数自2019年5月9日起计至2019年9月27日，以172886.1元为基数自2019年9月27日起计至2019年10月30日；6月逾期违约金以345722.2元为基数自2019年6月10日起计至2019年11月4日；7月逾期违约金以345722.2元为基数自2019年7月5日起计至2020年1月20日；8月逾期违约金以691544.4元为基数自2019年8月7日起计至2020年12月3日，均按日千分之三计）；3、判令被告向原告支付因迟延缴交201房、318房2019年6月至2019年10月应缴交水电费而产生的逾期违约金9415.23元（其中2019年6月逾期违约金以40994.74元为基数自2019年6月10日起计至2019年6月14日；7月逾期违约金以46403.18元为基数自2019年7月5日起计至2019年7月30日；8月逾期违约金以52186.76元为基数自2019年8月7日起计至2019年8月8日；9月逾期违约金以63281.26元为基数自2019年9月6日起计至2019年9月20日；10月逾期违约金以51542.78元为基数自2019年10月12日起计至2019年10月29日；均按日千分之三计）；4、判令被告向原告支付为实现债权而支出的律师费56000元；5、判决被告承担本案诉讼费用、保全费。事实和理由：2018年3月，原告与被告签订了《南丰汇环球展贸中心物业管理服务协议》，约定原告为被告承租的广州南丰汇环球展贸中心2楼全层提供物业管理服务，服务期限为2018年3月1日至2028年2月29日，月管理费为304609.8元，水电费以实际使用量按国家标准结算。2018年5月，原告与被告签订了《南丰汇环球展贸中心物业管理服务协议》，约定由原告为被告承租的广州南丰汇环球展贸中心3楼318号商铺提供物业管理服务，服务期限为2018年5月1日至2028年2月29日，月管理费为41162.4元，水电费以实际使用量按国家标准结算。上述两份协议（下统称为“《物业管理协议》”）及附件租户手册均约定：被告应于每月第五个工作日或之前缴付当月物业管理费及上月水电费；每逾期期一日，被告应按欠费金额的千分之三支付滞纳金。合同签订后，原告依《物业管理协议》之约定向被告提供了物业管理服务，但被告并未按时向原告支付物业管理费及水电费，期间原告曾多次以付款通知单及律师函等方式书面催告被告支付管理费及水电费，但被告仍拒不履行付款义务。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告辩称：确认原告主张第1项诉讼请求中的期间的物管费和水电费被告是没有缴费的。确认原告主张的管理费的标准，但应该抵扣掉原告应支付给被告的394679.36元，该费用是原告要求被告拆除已经安装好的空调设施等而应该向被告支付的补偿费，并由双方协商一致应抵扣的费用。对于原告主张的水电费的总额被告也无法确认。关于原告主张的第2、3项诉讼请求，原告主张的违约金标准过高，应按同期贷款年利率4.25%计算。不同意原告主张的第4项诉讼请求，是原告自行请律师的，与被告无关，不同意支付律师费。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）就乙方承租的广州南丰汇环球展贸中心2F全层签订《南丰汇环球展贸中心物业管理服务协议（商场）》，约定乙方须在每月第五个工作日或之前向甲方缴付当月管理费（遇节假日则顺延），每月应缴的物业管理服务费为人民币304609.80元；电费：乙方每月以实际电表读数（按单位内独立装表度数计）及另加的电路损耗，按政府用电收费标准向甲方缴纳物业自用部分的电费；用电收费标准将根据政府调整而相应调整；水费：若乙方只使用洗手间用水，则水费在乙方缴纳的物业管理费中列支；如需特别供水安排，则按政府规定的标准由甲方另行向乙方收费；乙方承担污水处理费，按政府规定的标准收取；乙方如拖欠物业管理费、水电费超过3个工作天，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款及滞纳金，滞纳金按欠费金额每日千分之三的标准收取，滞纳金的计算期自应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；如乙方拖欠物业管理费、水电费超过15天仍未缴足欠款的，甲方有权终止《物业管理服务协议》并有权没收物业管理费保证金及水电费周转金，甲方有权停止向乙方提供一切物业管理服务；乙方因违反本合同约定导致业主或甲方任何损失的，乙方应承担所有的赔偿责任；甲方向乙方提供的物业管理的服务期限从2018年3月1日起至2028年2月29日止；等。原告（甲方）与被告（乙方）还就乙方承租的广州南丰汇环球展贸中心3F318签订《南丰汇环球展贸中心物业管理服务协议（商场）》，约定乙方须在每月第五个工作日或之前向甲方缴付当月管理费（遇节假日则顺延），每月应缴的物业管理服务费为人民币41162.40元；电费：乙方每月以实际电表读数（按单位内独立装表度数计）及另加的电路损耗，按政府用电收费标准向甲方缴纳物业自用部分的电费；用电收费标准将根据政府调整而相应调整；水费：若乙方只使用洗手间用水，则水费在乙方缴纳的物业管理费中列支；如需特别供水安排，则按政府规定的标准由甲方另行向乙方收费；乙方承担污水处理费，按政府规定的标准收取；乙方如拖欠物业管理费、水电费超过3个工作天，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款及滞纳金，滞纳金按欠费金额每日千分之三的标准收取，滞纳金的计算期自应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；如乙方拖欠物业管理费、水电费超过15天仍未缴足欠款的，甲方有权终止《物业管理服务协议》并有权没收物业管理费保证金及水电费周转金，甲方有权停止向乙方提供一切物业管理服务；乙方因违反本合同约定导致业主或甲方任何损失的，乙方应承担所有的赔偿责任；甲方向乙方提供的物业管理的服务期限从2018年5月1日起至2028年2月29日止。据原告提交的《国内支付业主收款回单》反映，被告支付涉案场地的管理费情况如下：1、2019年3月管理费345772.2元于2019年6月27日支付；2、2019年4月管理费345772.2元于2019年8月20日支付；3、2019年5月管理费于2019年9月27日支付172886.10元、于2019年10月30日支付172886.10元；4、2019年6月管理费345772.2元于2019年11月4日支付；5、2019年7月管理费345772.2元于2020年1月20日支付；6、2019年8月管理费345772.2元于2019年12月3日支付。据原告提交的缴费通知书、付款通知单和《国内支付业务收款回单》、客户回单反映，被告签收涉案场地缴费通知单及支付水电费如下情况：1、缴费通知书反映第2层/2F全层房屋2019年6月（2019年4月15日-2019年5月14日）电费37572元、水费417.96元，第3层/3F318房屋2019年6月（2019年4月15日-2019年5月14日）电费2747.20元、水费257.58元（上述费用合计40994.74元）；被告方于2019年5月28日签收缴费通知书，于2019年6月14日支付2019年4月15日至5月14日水电费40994.74元；2、2019年7月30日支付2019年5月15日至6月14日水电费46403.18元；3、2019年8月8日支付2019年6月15日至7月14日水电费52186.76元；4、2019年9月20日支付2019年7月15日至8月14日水电费63281.26元；5、缴费通知单反映第2层/2F全层房屋2019年10月（2019年8月15日-2019年9月14日）电费48278元、水费364.50元，2019年11月（2019年9月15日-2019年10月14日）电费45248元、水费296.46元；第3层/3F318房屋2019年10月（2019年8月15日-2019年9月14日）电费2424元、水费476.28元，2019年11月（2019年9月15日-2019年10月14日）电费2141.20元、水费510.30元（上述2019年8月15日-2019年9月14日期间费用合计51542.78元；2019年9月15日-2019年10月14日期间费用合计48195.96元）；被告方于2019年10月24日签收缴费通知书，于2019年10月29日支付2019年9月水电费51542.78元，于2019年11月4日支付2019年9月15日至10月14日水电费48195.96元；6、催款通知单反映第2层/2F全层房屋2019年12月（2019年10月15日-2019年11月14日）电费63630元、水费908.82元，第3层/3F318房屋2019年12月（2019年10月15日-2019年11月14日）电费2626元、水费461.70元（上述费用合计67626.52元）；被告方于2019年12月13日签收缴费通知书；7、付款通知单反映201房屋2019年11月15日-2019年12月14日电费44844元和6666元、水费558.90元和194.40元，318房屋2019年11月15日-2019年12月14日电费2020元、水费417.96元（上述费用合计54701.26元）；被告方于2019年12月25日签收付款通知单，于2020年4月17日支付54701.26元；8、付款通知单反映201房屋2019年12月15日-2020年1月14日电费42824元和6060元、水费456.84元和155.52元，318房屋2019年12月15日-2020年1月14日电费2060.4元、水费379.08元（上述费用合计51935.84元）；被告方于2020年2月21日签收付款通知单，于2020年4月17日支付51935.84元；9、付款通知单反映201房屋2020年1月15日-2020年2月14日电费26664元和3030元、水费43.74元和9.72元，318房屋2020年1月15日-2020年2月14日电费929.20元、水费77.76元（上述费用合计30754.42元）；被告方于2020年2月27日签收付款通知单，于2020年4月17日支付30754.42元；10、原告出具的开票时间为2020年4月7日的发票分别反映被告支付了2020年2月15日至3月14日的水费97.20元和电费28886元；原告出具的开票时间为2020年7月29日的发票分别反映被告支付了2020年2月15日至3月14日的电费1454.40元和水费262.44元；11、原告出具的开票时间为2020年5月12日的发票分别反映被告支付了2020年3月15日至4月14日的电费1979.60元、电费5858元和水费413.10元。原告提交了的《委托代理合同》和发票、结算业务申请书反映，原告就其司与被告的服务合同纠纷委托北京大成（广州）律师事务所为其司代理人等，原告向该所支付律师及相关法律服务费用56000元。再查，2019年3月的第五个工作日为2019年3月7日；2019年4月的第五个工作日为2019年4月8日；2019年5月的第五个工作日为2019年5月9日；2019年6月的第五个工作日为2019年6月10日；2019年7月的第五个工作日为2019年7月5日；2019年8月的第五个工作日为2019年8月7日。另外，原告还提交了：1、计费周期为2019年11月1日至2020年5月31日的用电情况电子账单及付款回单（其中反映原告已支付了相关费用）；2、计费时段为2019年10月28日至2020年6月28日的水费、污水处理费电子账单及客户借记回单（其中反映原告支付了相关费用）；3、《逾期违约金计算表》[其中列明2019年6月水电费（2019.4.15-2019.5.14）……2019年12月管理费及水电费（2019.10.15-2019.11.14）、2020年1月管理费及水电费（2019.11.15-2019.12.14）、2020年2月管理费及水电费（2019.12.15-2020.1.14）、2020年3月管理费及水电费（2020.1.15-2020.2.14）]。经质证，被告对证据1、2的真实性、合法性和关联性不予认可；对证据3的真实性予以确认，但认为违约金过高，应按年利率4.25%计算。被告为证明其主张的补偿款项提交了：1、南丰汇美年项目协调群的2018年9月至2019年3月期间的聊天记录；2、工程计算价目表、南丰汇二楼空调外机工程预算量与现场实际测量数量对比表（均为被告自制）。经质证，被告对上述证据均不予确认，不确认被告陈述的394679.36元，表示其未承诺抵扣该费用。原告于2020年4月3日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示其所主张的被告未缴纳水电费期间2019年12月至2020年3月具体指的是2019年10月15日-2020年2月14日期间实际产生的费用，被告已支付2020年1月-3月应交水电费，即2019年11月15日-2020年2月14日期间实际产生的水电费。被告认为其已交纳了2019年11月15日-2019年12月14日期间、2019年12月15日-2020年1月14日期间、2020年1月15日-2020年2月14日期间的水电费，而2019年10月15日-2019年11月14日期间产生的水电费不在本案的请求范围内，其已支付2019年10月15日-2019年11月14日期间的水电费，但未向法院提交已支付该费用的证据。另外，原告在诉讼中申请财产保全。本院依法作出（2020）粤0105民初12773号民事裁定书，依法查封了被告的财产。原告支付了财产保全费5000元。本院认为：原、被告签订了涉案物业管理服务协议，约定原告为被告承租的场地提供物业管理服务，原告已为被告提供了相应的服务，被告应当向原告支付物业服务费。根据合同约定，乙方（被告）须在每月第五个工作日或之前向原告缴付当月管理费……乙方如拖欠物业管理费、水电费超过3个工作天，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款及滞纳金，滞纳金按欠费金额每日千分之三的标准收取，滞纳金的计算期自应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止。被告逾期支付2019年3月至2019年8月期间的物业管理费，且至今未支付涉案场地2019年9月至2020年3月期间的物业管理费，故原告要求被告支付逾期支付2019年3月至2019年8月期间的物业管理费违约金，及要求被告支付2019年9月至2020年3月期间的物业管理费(每月按345772.20元计算)及逾期支付该期间的物业管理费的违约金的请求合理，本院予以支持。管理费每月为一期，每一期违约金以欠付的当月管理费为本金，从当月第五个工作日的次日起计至实际付清之日止。已付部分管理费的迟延支付违约金应按实际支付费用的情况分段计至实际付款之日止。至于违约金标准，被告认为违约金标准过高的意见合理，根据本案的实际情况，本院酌情调整违约金标准为以各月所欠物业管理费为本金、按每日万分之五计算，且每一期违约金以当期本金为限。关于水电费的问题。从本案的情况看，原告为涉案场地的代缴方，且提交的证据也反映原告已代缴了相关费用并在催款通知单、《逾期违约金计算表》中列明了包括2019年12月的水电费（2019年10月15日至2019年11月14日）的费用明细和费用期间，被告认为其司已支付了该部分费用，但未提交证据予以证实，对此被告应承担不利的法律后果，故本院对原告主张的2019年10月15日至2019年11月14日期间水电费的事实予以合理采信。另外，原告提交的证据已反映其主张的费用所对应的具体期间并对此予以明确，被告认为2019年10月15日至2019年11月14日期间的费用不属本案诉请的意见不合理，本院不予采纳。鉴此，被告已知须交纳涉案场地上述期间的水电费67626.52元但至今仍未支付，故原告要求被告支付该费用及要求被告支付逾期支付该费用的违约金（从起诉之日即2020年4月3日起计至实际清付该费用之日止）的请求合理，本院予以支持。但根据本案的情况，本院酌情调整违约金标准为每日按欠付费用的万分之五计算，违约金以本金为限。双方对于水电费的支付时间没有明确约定，故原告要求支付上述费用于起诉之前的违约金的请求，依据不足，本院不予支持。另外，被告已向原告支付了2019年11月15日至2020年1月15日期间产生的水电费，故对原告要求被告支付该期间的费用的请求，本院不予支持。至于原告主张的已付水电费的迟延支付违约金，同上所述，原、被告双方对于水电费的支付时间没有明确约定，且被告需根据原告通知后才能核实相关的费用并交纳，而实际上被告也交纳了相关的水电费，故原告要求被告支付已付水电费的违约金的请求，依据不足，本院不予支持。关于被告抗辩的所交费用应抵扣补偿款394679.36元的问题，被告提交的证据未能反映双方已就有关工程的补偿款项达成一致意见并确认同意予以抵扣被告应交的费用，故对被告该抗辩主张，本院不予采纳。关于律师费，根据合同约定被告因违反合同约定导致原告损失的，应承担所有赔偿责任。原告因被告逾期支付费用导致纠纷而支付了律师费，故原告要求被告支付律师费的请求合理，本院予以支持。本案是因被告逾期支付费用而引起的纠纷，故本案诉讼费由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州美年大健康医疗投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告北京戴德梁行物业管理有限公司广州分公司支付2019年9月1日至2020年3月31日期间的物业管理费（按每月345772.20元计算）及逾期支付该期间物业管理费的违约金（各月物业管理费逾期支付的违约金均以欠付的当月管理费为本金，按每日万分之五计算，从当月第五个工作日的次日起计至实际付清之日止，每一期违约金以当期本金为限）；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付逾期支付2019年3月至2019年8月期间的物业管理费的违约金（按每日万分之五计算，其中：1、2019年3月的违约金从2019年3月8日起计至2019年6月27日止、以345772.2元为本金；2、2019年4月的违约金从2019年4月9日起计至2019年8月20日止、以345772.2元为本金；3、2019年5月的违约金，其中2019年5月10日起至2019年9月27日止、以345772.2元为本金，2019年9月28日起至2019年10月30日止、以172886.1元为本金；4、2019年6月的违约金从2019年6月11日起计至2019年11月4日止、以345772.2元为本金；5、2019年7月的违约金从2019年7月6日起计至2020年1月20日止、以345772.2元为本金；6、2019年8月的违约金从2019年8月8日起计至2019年12月3日止、以345772.2元为本金）；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付2019年10月15日至2019年11月14日期间的水电费67626.52元及支付逾期支付该费用的违约金（以67626.52元为本金，按每日万分之五计算，从2020年4月3日计至实际付清该款项之日止，违约金以本金为限）；四、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付律师费56000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费46660元（包括受理费41660元和财产保全费5000元），由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二〇年九月十日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳