浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初2311号 原告：卢俊民，男，1968年11月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：金小斌，浙江大平律师事务所律师。 被告：义乌市皇冠花园业主委员会，住所地：义乌市廿三里街道皇冠花园内。 负责人：陈健明。 委托诉讼代理人：潘高，浙江绣湖律师事务所律师。 原告卢俊民与被告义乌市皇冠花园业主委员会撤销权纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序由审判员朱明独任审判，于2020年4月1日、2020年5月20日、2020年6月3日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告卢俊民及其委托诉讼代理人金小斌、被告义乌市皇冠花园业主委员会的委托诉讼代理人潘高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢俊民请求判令：撤销被告代表业主大会于2019年12月16日作出关于同意续聘雪峰物业的决定。事实与理由：原告系义乌市皇冠花园的业主，被告于2019年12月9日发布关于皇冠花园小区续聘物业公开表决的公告，同年12月12日又发布了业主投票权数公告，并于12月14-15日举行书面表决。后于2019年12月16日公布了同意续聘物业服务的公告，在此过程中，被告未提前十五日通知业主，有利害相关人参与投票过程，未核实业主身份，业主权数错误等等，违反了表决的正常程序且实体错误，严重侵害了业主的合法权益。根据《物权法》第78条及《物业管理条例》第十二条的有关规定，特提出起撤销之诉。 被告义乌市皇冠花园业主委员会答辩称：一、涉案决议的投票权数的统计，符合《物业管理条例》的规定，业主投票权数的统计并无不当。1、条例第六条规定，房屋所有权人为业主。故业主委员会以房产证、购房合同认定业主身份并无不当。2、业主委员会根据房产证、购房合同上登记的套数统计投票权数，既包含了对建筑面积的统计，也包含了对业主人数的统计，符合《物业管理条例》第十二条的相关规定。二、投票结果符合《物业管理条例》第十二条的规定。根据2019年12月16日公布的投票结果，业主委员会统计总票数为1320张，业主领取选票1065票，收回选票977票，显示已有过半数业主参与投票。其中同意票数816票，显示已有过半数的业主同意。故此，投票结果符合法律规定。三、针对投票程序瑕疵问题。1、本次决议的投票过程均由廿三里街道、社区的工作人员监督下完成，并无被答辩人声称的有未核实业主身份，有利害人员参与投票等违规情况。收回的业主投票，现存于社区，如被答辩人有异议，可以前往社区进行再次验票。2、本次决议投票虽未提前15日通知业主，但投票的过程和结果显示大部分业主已经获悉业委会的通知并参与了决议。需要提请法庭注意的是，物业管理条例之所以规定提前15日通知，其立法目的是为了确保在决议过程中，有尽可能多的业主知晓并参加决议，以确保决议内容的公正性。具体到本案，在符合法律规定的多数业主参与并同意决议内容的情况下，未提前15日公布公告显然未影响决议的公正公平性。特别注意的是原告本人也已参与了投票和决议。如果说大多主业作出的一致决定，仅因未提前公布投票日期就无效，那么对同意该决议的大多数业主又有何公平性可言？3、业主委员会之所以要2019年12月15日就完成投票、计票，也是出于维护小区业主的利益考虑。考虑到2017年和物业公司签署的服务合同即将在2020年3月底到期，而若物业公司更换后，前后物业公司之间尚需一定的相互交接时间。不可能等到原服务合同到期再来决定更换或者续聘物业，否则势必影响业主正常的日常生活便利。综上，答辩人认为，义乌市皇冠花园业主委员会于2019年12月16日作出的同意续聘雪峰物业的决定有效且未侵犯被答辩人的权益，被答辩人无权要求撤销。 原告卢俊民为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 证据一、不动产登记权证复印件一份，证明原告的业主身份。 证据二、业主名册复印件及权数复印件一份，证明原告公布业主及权数情况。 证据三、公开表决公告一份，证明被告发布召开业主大会的时间。 证据四、投票权数公告一份，证明被告发布的权数。 证据五、同意续聘的公告一份，证明被告发布同意续聘的情况。 证据六、物业服务合同公告复印件一份，证明被告同意续聘的事实。 证据七、照片一组，证明在投票过程中违反程序，没有核实业主身份，无人监管。 被告义乌市皇冠花园业主委员会质证认为： 对证据一，不动产登记权证复印件，无异议。 对证据二，业主名册及权数复印件，原告提供的复印件不全面，被告会提供完整的表格。 对证据三、四、五中的表决公告、投票权数公告、同意续聘的公告，真实性无异议，但该几份公告并不能证明2019年12月16日业委会的决定侵害了原告的合法权益。 对证据六，物业服务合同公告复印件，既没有相关物业公司的盖章也没有业主的签名，需庭后核实。 对证据七，仅从照片不能反映出原告的证明目的，照片中的不清楚身份，是否是业主需要核实。 被告义乌市皇冠花园业主委员会为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 证据一，业主名册及权数统计表打印件一份、权数统计表的公告照片一份，证明被告的权数统计符合物业管理条例的规定，并及时进行了公告。 证据二，规则一份，因廿三里街道不愿盖章予以证明，代理人只拿到了打印件，证明本次决议符合规则第五条的规定，已经经过占建筑面积二分之一以上的业主同意。 证据三，业主委员会对本次决议事前的会议讨论记录一份，证明本次决议的权数统计方式是经过业主委员会讨论通过的，该会议记录有原件。说明一点：业委会成立时有九人，目前组织日常工作的只有六人，除情况说明中的六人外，有朱晓云、叶思堂、朱允富等三人目前是不参加日常工作。 证据四，情况说明一份，证明被告义乌市皇冠小区用地面积情况及房屋套数及房产证数量情况。 证据五、平面规划图一份，证明涉案小区总的地上面积126611平方米，总建筑面积为167510平方米，用地面积为66637.67平方米的事实。 证据六、由廿三里街道金麟社区出具的投票复核结果一组，证明本案投票扣除重复票数后有301户户主投同意票，有111户投反对票，另有无效票4票，弃权票16票，废票41票，统计表列明的320，中间序号错了，相差13票，6票房号登记错误，业委会统计相应的面积已经将该19票予以扣除，反对票中有2票房号登记错误，也已予以扣除。 证据七、业委会根据金麟社区的票数统计进行了相应的房屋面积统计表，证明投同意票的业主总面积为73971.37平方米，反对票为1513.51平方米。 原告卢俊民质证认为： 对证据一，对业主名册的业主无异议，但对权数统计有异议，该权数统计违反了住建部发布的指导规定通知第二十三条、二十四条第一款的规定，同时也违反了最高院关于审理建筑物区分所有权法律规定第八条、第九条的规定，所以不认可权数。 对证据二，杜照美（音）、吕建（音）、楼广卢（音）、卢文斌（音）也不是业委会成员。从会议记录中，无法看出业委会就此事表决过。发放的票数与实际的票数不一致，从权数可以看出超过六票或七票，与开会讨论事项不相符。 对证据三，来源不明确，无法确定真实性，退一步讲，我方认为续聘决定违反了该规则第六条、第十三条、第十五条，特别是违反第三十五条规定，该条明确了物业续聘是违反该议事规则的。 对证据四，情况说明是被告单方制作，皇冠小区的各项面积应当以住建局的官方文件为准，房产证应当以房管处的登记为准，因此原告不认可其真实性。 对证据五，真实性无异议。 对证据六，真实性有异议，因为是否是业主本人投票无法确定，金麟社区出具证明时有无经手签名。 对证据七，面积应当以房产证的面积为准，被告自己统计的面积不能作为依据。 本院对于原告提供的证据一、二、三、四、五、六、七的真实性予以确认，关联性及证明力将结合全案综合认定。 对于被告提供的证据二、三、五证据的真实性予以确认，关联性及证明力将结合全案综合认定。对证据一、四、六、七真实性予以确认，但对其统计数据不予确认。 经审理，本院认定事实如下： 原告系义乌市皇冠花园小区的业主。义乌市皇冠花园小区的地上总建筑面积为167510平方米，其中各业主专有面积为136712.32平方米。该物业管理区域共有718套，其中空置房19套，该19套算一个专有部分，业主人数按一个专有部分为一人计算，总人数实为700人。2019年12月9日，义乌市皇冠花园业主委员会由于义乌市雪峰物业公司在小区的服务合同将于2020年3月31日到期，该业委会经研究决定，采用由小区实名投票表决的方式决定物业公司续聘事项，并发出了投票时间和方式的公告。2019年12月8日，召开了业委会会议，会议通过80-159平方米为权重1票，160-239平方米2票，240-319平方3票，320-399平方4票，400-479平方米5票，480平方米以上6票（以购房合同或房产证为依据）的计算方式。2019年12月16日，业委会及监督计票人员八人在义乌市廿三里街道金麟花园社区三名工作人员见证下发布投票情况公告。经统计，总票数为1320票，业主领取选票为1065票，收回选票997票，同意为816票，反对票数141票，弃权票数16票，无效票数4票。现经审理查明，该物业管理区域内的专有面积总数为136712.32平方米，同意续聘的业主专有面积为73971.38平方米；不同意、弃权、废票的业主的专有面积为15980.09平方米；未参与投票的专有面积46760.85平方米。该物业管理区域总人数为700人，其中投同意续聘的业主为301人，投反对为111人，投弃权、放弃、无效票为61人，另有227人未参与投票。 本院认为：业主委员会是全体业主的自治组织，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，其对外代表该建筑物的全体业主，代表全体所有人的民事法律行为；对内对建筑物的管理工作作出决策，对共同事物进行决议，业主委员会是业主大会的执行机构，可以履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对不违反法律、不违背公序良俗，不损害公共利益和他人利益的决定，对全体业主有约束力。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》等相关规定，专有部分面积是指按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未登记和实测的，按测绘机构的实测面积或房屋买卖合同记载的面积计算。没有房屋买卖的，按照建设工程规划许可证载明的面积计算。故该业主委员会通过的以“80-159平方为权重1票，160-239平方2票，240-319平方3票，320-399平方4票，400-479平方5票，480平方以上6票”计算方式错误，也与法律规定不相符，应予纠正。业主人数是指按专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，未售出和已售出但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。但反观本案，投票结果同意续聘的业主建筑物面积虽然过半，但同意续聘的业主总人数并未过半。关于被告未提前十五日通知业主、违反表决程序和实体错误问题，本院认为，被告决议投票过程，虽有街道、社区工作人员全程参与监督，且颁布了公告，对部分业主也上门取票、投票、统计，但被告也无证据证明对部分业主委托他人投票及在外地的业主通过邮寄或其他方式送达，即被告在告知全体业主知晓的时间上、程序上均存在瑕疵，直接影响了本次投票作出的实体公正决定。实践中，有未参与投票或弃权的业主视为同意的情况，但仅限于诸如维修资金使用等事项中。但在本案中，对是否续聘物业公司等重大事项的，在未证明有效方式公告或送达全部业主的前提下，显然不能推定未参与表决或弃权的业主可视为其已同意续聘。故原告诉请于法有据，本院予以支持。被告辩解与法律规定不符，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于管理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第八条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条的规定，判决如下： 撤销被告义乌市皇冠花园业主委员会于2019年12月16日作出的续聘浙江雪峰物业服务有限公司的决定。 案件受理费80元，由被告义乌市皇冠花园业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  朱 明 人民陪审员  黄青青 人民陪审员  练利云 二〇二〇年九月一日 代书 记员  朱向丽