广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17153号上诉人（原审被告）：江永坚，男，1963年7月30日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审被告）：秦小芳，女，1966年11月8日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州金铭物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区宝岗大道110号122。法定代表人：周岳强，职务：总经理。委托诉讼代理人：王晋，该公司职员。委托诉讼代理人：黄英连，该公司职员上诉人江永坚、秦小芳因与被上诉人广州金铭物业管理有限公司（以下简称：金铭公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江永坚、秦小芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判江永坚、秦小芳无需支付从2016年4月起至2018年7月止欠缴的物业服务费7469.28元及其违约金；2.改判江永坚、秦小芳无需支付从2016年4月起至2018年7月止的垃圾处理费140元；3.本案诉讼费由金铭公司承担。事实和理由：一、一审法院判决支付物业费没有依据，属于适用法律错误，本案应当适用最高院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释第十条第二款规定，金铭公司的行为符合“拒绝退出”的情况。1、业委会已经在2016年4月12日发函要求金铭公司立即退出小区。金铭公司没有主动向法院提起诉讼确认业委会的函无效，也没有要求撤销业委会的函。金铭公司实际不是对业主大会有争议，而是单纯拒绝退出小区，拒绝履行业主大会解聘的决定。一审法院认为业主大会“并未确定金铭公司退出小区管理的具体时间”属于理解错误。2、涉案小区召开第三次业主大会依法选聘新的物业公司，并在2016年12月与保利物业签订了物业服务合同，金铭公司也应当退出小区，但其仍然拒绝退出。3、2018年8月水蓝郡业主委员会根据（2018）粤01民终8106号判决申请强制执行金铭公司退出小区，金铭公司并未撤出且对抗执行。至今仍拒绝退出小区，拒不履行法院生效判决书。即便(2018)粤01民终8106号判决描述要求金铭物业公司在全面撤出物业管理前，仍应按照前期服务合同的约定提供物业服务。也属于因金铭公司拒绝退出小区，延伸出来的义务，并不意味着金铭公司有权收取物业费及违约金，尤其是违约金。二、上诉人与金铭公司的物业服务合同关系已被第二次业主大会决议解除，一审法院判决支付违约金没有事实和法律的依据。上诉人不交纳物业费的原因是质疑金铭公司作为小区物业主体的合法性，且第二次业主大会决议经法院审理认定，广州市中级人民法院根据第二次业主大会决议也判决金铭公司退出小区，故不交纳物业费属于事出有因，不应当支付违约金。且（2017）粤01民终21124号判决也对第二次业主大会决议进行审查，确认合法。一审法院再依据已于2016年4月8日解除的物业服务合同判决上诉人承担违约金，没有事实和法律依据。上诉人作为涉案小区业主，在小区召开第二次业主大会过程中，依法行使投票权，表决同意解除与金铭公司的物业服务关系的议题。2016年4月8日起，金铭公司已丧失继续管理小区的合法性，但金铭公司却强行继续管理小区，是强买强卖，违背公平诚信原则，故在是否应当支付金铭公司违约金的问题上，需要与单纯的故意拖欠物业费的情况区分开。一审法院判决也认定业委会与金铭公司之间对是否退出小区存在较大争议。上诉人未交物业费是事出有因，故不应支付违约金。综上所述，金铭公司的行为符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，属于物业企业“拒绝退出、移交的情形”，上诉人有权不向金铭公司支付管理费。请求二审法院依法支持我方所有上诉请求。金铭公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院驳回其上诉，维持原判。一、一审法院判决上诉人支付物业管理费，适用法律正确。1、涉案小区的前期物业服务合同尚未解除，权利义务尚未终止。同时，（2018）粤01民终8106号生效判决也认定了案涉小区的前期物业服务合同尚未终止。2、双方签署的《物业管理服务合同》权利、义务亦未终止。涉案小区至今未与金铭公司之外的任何物业公司签署有效的物业服务合同，并未出现双方《物业管理服务合同》约定的终止情形。3、金铭公司未退出案涉小区事出有因，并非拒绝退出。案涉小区原业委会及监事会成员为谋取私利，采取冒充业主签名，操纵投票等违规手段作出虚假的表决结果。被业主识破后，小区大多数业主强烈要求答金铭公司继续为案涉小区提供物业服务，并要求罢免业委会和监事会成员、撤销之前的表决结果。在政府主管部门的监督和指导下，涉案小区分别召开业主大会表决同意由金铭公司继续为案涉小区提供物业服务。因此金铭公司未退出小区是小区大多数业主的要求。（2018）粤01民终8168号判决亦特别指出，金铭公司在未按本判决确定的时间全面撤出物业管理前，仍应当按前期服务合同的约定提供物业服务，以保障物业小区的正常秩序。二、金铭公司向上诉人收取案涉物业服务费及违约金符合权利义务对等及公平合理原则。1、前期物业服务合同与《物业服务合同》均未终止。2、上诉人也确认我方未退出对案涉小区的物业管理。3、新的业主大会表决纠正了之前业主大会的错误决议，由金铭公司继续对涉案小区从事物业管理服务，这也是大多数业主人心所向，不存在违背强买强卖、违背公平诚信原则。4、上诉人从未对金铭公司提供物业管理服务及收取物业服务费提出过任何异议。金铭公司按照合同约定，要求上诉人支付违约金，符合公平合理原则。综上所述，上诉人的上诉无理，请求驳回上诉，维持原判。金铭公司向一审法院起诉请求：1、江永坚、秦小芳支付欠交的物业服务费7470.4元（2016年4月暂计至2018年7月）以及由此产生的违约金（违约金每天按欠费金额的1‰计算，暂计至2019年9月30日止约为6282.61元）；2、江永坚、秦小芳支付欠缴的垃圾处理费140元（2016年4月暂计至2018年7月）。3、由江永坚、秦小芳承担本案全部诉讼费用。案件一审审理过程中，原告明确每期欠缴物业服务费的违约金起算时间为欠缴当月的26日。一审法院经审理查明：江永坚、秦小芳是广州市海珠区新港东路水月街33号101房的产权人，该房屋建筑面积为136.8平方米。原告（甲方）与江永坚、秦小芳（乙方）于2009年8月1日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为位于广州市海珠区新港东路48号水月街33号F2-101房提供物业管理；自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；物业管理费用的交纳时间为当月25日前，住宅按建筑面积每月每平方米1.95元；乙方违反协议，不按本协议规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠交金额的1‰向交纳违约金；等。广州市海珠区水蓝郡业主委员会曾向一审法院起诉广州金铭物业管理有限公司要求其立即撤出对广州市海珠区水蓝郡小区区域的管理等，该院于2017年12月20日作出（2016）粤0105民初5473号民事判决书，查明以下事实：1、广州金铭物业管理有限公司与广州市金度房地产开发有限公司于2014年1月1日签订了三份《物业管理委托合同》，其中约定水蓝郡花园F2栋的物业管理期限自2014年1月1日起至2024年12月31日止；2、广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处于2016年3月25日向广州市海珠区水蓝郡业主委员会发出海琶物业备（2016）第1号业主委员会备案回执，回执记载“本届业主委员会任期：2016年3月25日起至2020年3月24日止”；3、广州市海珠区水蓝郡业主委员会于2016年4月8日公示水蓝郡第二次业主大会通过解除广州金铭物业管理有限公司物业服务关系等决议。上述民事判决书判决广州金铭物业管理有限公司在该判决生效之日起三十日内撤出对广州市海珠区新港东路48号水蓝郡花园区域的管理等，并特别指出，广州金铭物业管理有限公司在未按该判决确定的时间全面撤出物业管理前，仍应当按照前期物业服务合同的约定提供物业服务，以保障物业小区的正常秩序。广州金铭物业管理有限公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2018年7月19日作出（2018）粤01民终8106号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。广州市海珠区水蓝郡业主委员依据上述判决书向一审法院申请执行，执行案号为（2018）粤0105执7204号，执行过程中，该院于2018年12月7日发出公告，要求广州金铭物业管理有限公司在2018年12月22日前撤出对广州市海珠区新港东路48号水蓝郡花园区域的管理等。本案审理过程中，原告从签订物业服务协议开始为江永坚、秦小芳提供物业服务至今，江永坚、秦小芳从2016年4月1日开始欠缴物业服务费用和垃圾费用。江永坚、秦小芳确认原告一直为涉案小区提供物业服务，但认为自2016年4月至2018年7月是由业委会与相关劳务派遣公司的人签订合同，聘请人员自行管理小区的物业服务。原告为证明提供物业服务的情况，提交了广州市金度房地产开发有限公司《请求金铭公司继续履行服务合同的函》、《提示金铭公司重视违约责任风险并遵守合约的函》、《支持金铭公司决定继续履行服务合同的函》，水蓝郡业主要求水蓝郡业委会召开业主大会临时会议的提议资料，原告发出《关于继续管理“水蓝郡花园”的通知》，江永坚、秦小芳认为上述证据不能作为原告在2016年3月31日后继续管理小区的合法依据；讼争期间小区清洁、监控等合同及部分发票等证据，江永坚、秦小芳确认合同及发票的真实性，但主张即使存在事实管理，也因原告已被业主大会解聘，江永坚、秦小芳有权拒绝支付管理费；为证明垃圾处理费代缴情况，提交了《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》、《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》及垃圾收集运输费等发票，江永坚、秦小芳对文件及发票的真实性均予以认可，但认为原告拒绝退出小区管理，应当自行承担缴纳垃圾费的义务。江永坚、秦小芳提交了原告拟退出水蓝郡花园物业服务业务的通知和函件，水蓝郡业主委员会多次要求原告退场及办理交接手续的函件和通知，水蓝郡第二次业主大会决议一、二等证据。原告认为上述证据不能证明原告实际退出了涉案小区的管理。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告与江永坚、秦小芳签订的《前期物业管理服务协议》规定了每月25日前按照1.95元/月.平方米的物业服务费用标准交纳当月物业服务费，以及未按约定的标准和时间缴纳费用，应按未交金额的每日1‰支付违约金的违约责任。涉案小区的业主大会通过的解聘原告决议并未确定原告退出小区管理的具体时间，且因涉案小区业委会与原告之间对此存在较大争议，双方诉至法院，一审法院（2016）粤0105民初5473号民事判决书判决原告在该判决生效之日起三十日内撤出对广州市海珠区新港东路48号水蓝郡花园区域的管理等，广州市中级人民法院以（2018）粤01民终8106号民事判决书维持了一审法院上述判决。（2016）粤0105民初5473号民事判决书指出，原告在判决确定的时间全面撤出物业管理前，仍应按照前期服务合同的约定提供物业服务，保障小区的正常秩序。原告提交了合同、发票等证据证明2016年4月至2018年7月提供物业服务的情况，江永坚、秦小芳未能提供证据证明涉案小区在上述期间由业主自管的情况，应当自行承担举证不能的法律后果。双方均确认原告至今尚未退出涉案小区，可推断原告实际上为涉案小区提供了上述期间的物业服务。故原告起诉要求江永坚、秦小芳支付2016年4月至2018年7月的物业管理费，可予支持，江永坚、秦小芳应支付2016年4月至2018年7月的物业管理费7469.28元（1.95元/月×136.8平方米×28个月）给原告。江永坚、秦小芳未依约缴纳物业管理费，原告要求江永坚、秦小芳依约支付每天按欠费金额的1‰计算的违约金，合法合理，予以支持，但违约金总额以江永坚、秦小芳欠缴的物业管理费为限。原告要求江永坚、秦小芳支付2016年4月至2018年7月的期间的垃圾处理费140元，由于该费用为原告代收代缴的费用，原告要求江永坚、秦小芳支付，合法合理，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，于2020年6月18日作出判决：一、江永坚、秦小芳在本判决生效之日起10日内向广州金铭物业管理有限公司支付从2016年4月起至2018年7月止欠缴的物业服务费7469.28元及其违约金（每月欠缴物业管理费的违约金以当月物业管理费266.76元为基数，自当月26日起至实际付清之日止按每日1‰计算，每月欠缴物业管理费的违约金总额以266.76元为限）；二、江永坚、秦小芳在本判决生效之日起十日内支付从2016年4月起至2018年7月止的垃圾处理费140元给广州金铭物业管理有限公司；三、驳回广州金铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147元，由江永坚、秦小芳负担。二审中，江永坚、秦小芳为支持其上诉主张，向本院提交以下证据：1、水蓝郡第二次业主大会决议三、表决结果统计表、水蓝郡小区紧急自行管理方案（第21条），拟证明2016年4月8日水蓝郡第二次业主大会通过，金铭公司自2016年4月1日起收取管理费违法。2、保利物业服务合同，拟证明业主大会于2016年12月与保利物业签订物业服务合同，原被告物业服务关系解除，权利义务终止。3、声明，拟证明金铭公司拒绝退出小区及办理交接。4、广州市中级人民法院（2016）粤01民终2719号民事判决书，拟证明（判决书本院认为部分，第20页第12行）即便选聘新物业的业主大会决议被撤销，而不影响该决议作出时，旧物业应当履行退出小区的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，业主有权拒绝缴纳管理费。金铭公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下三组证据：第一组：1、《水蓝郡花园业主要求水蓝郡业委会召开业主大会临时会议的提议》（2016年9月23日）；2、《签收单》（2016年9月25日）；3、《水蓝郡花园小区业主大会会议结果公示》（2020年7月17日）、《关于水蓝郡业主大会表决结果的通告》（2020年8月27日）、《水蓝郡业主大会会议决定》（2020年8月31日）。拟证明：1、案涉小区业主一直强烈要求金铭公司留下继续为小区提供物业服务，并多次提议召开业主大会表决金铭公司留下等问题；2、2020年6月24日至7月31日，由代行业委会职责的辖区居委会组织召开业主大会，经小区大多数业主表决同意案涉小区继续由金铭公司提供物业服务。第二组：1、关于责令限期召开业主大会临时会议的通知；2、琶洲街关于《请求琶洲街道办事处纠正召开业主大会临时会议的错误行政行为》的复函；3、关于指导水蓝郡业主委员会依法召开临时业主大会的函；4、关于责令改正违规行为的函；5、关于建议暂缓业主大会临时会议开箱计票的函；6、关于组织业委会和动议召开临时业主大会业主代表协调工作会议的函；7、关于业主大会临时会议开箱问题的告知函；8、关于明确业主大会临时会议公示事宜的函；9、回复；10、关于业委会要求负责本次公示和查验工作的回复；11、关于水蓝郡业主监事会《关于使用电子投票系统召开业主大会临时会议表决业主共同事项的通知》的意见；12、关于对业委会《关于召开水蓝郡第四次业主大会的通知》的意见；13、关于业主大会临时会议投票情况的意见；14、关于对业委会《关于推迟召开第四次业主大会的通知》的意见；15、关于业主大会临时会议投票情况的意见。拟证明：1、案涉小区原业委会成员采取各种违规手段操纵业主大会，由其组织的业主大会表决结果虚假；2、因2016年9月23日小区20%以上的业主提议召开与金铭公司签订物业服务合同的临时业主大会触动了原业委会成员的个人利益，原业委会成员操纵业主大会使该次会议流产。第三组：1、告知函；2、琶洲街道办事处关于对水蓝郡业主大会临时会议表决结果的告知书；3、通告；4、关于雅郡花园社区居委重新组织选举业委会和监事会的工作函。拟证明：由于案涉小区原业委会成员为谋取私利，置大多数业主的利益不顾多次操纵业主大会，虚假表决被业主识破后，业主将原业委会成员全部罢免。经本院组织质证，金铭公司对江永坚、秦小芳提交的证据发表如下质证意见：对于证据1、3的真实性无异议，但是对合法性、关联性有异议。自行管理方案经过业主大会表决已经被撤销了，没有法律效力。金铭公司是否有权收取物业服务费以及收取物业服务费是否合法，小区的业主大会是无权对其进行表决的。对于证据2的合法性、关联性均不予确认，认为小区业委会与选聘的物业公司签订合同必须经过业主大会表决。实际上，小区业主都不知道有该份合同的存在。退一步来说，业委会与新聘的物业公司签订物业服务合同需要经双过半业主表决，实际上涉案小区从来没有表决过由业委会与保利物业签署合同。证据3与本案无关，金铭公司没有退出案涉小区是应业主的要求，广州市中级人民法院（2018）粤01民终8106号判决也明确了金铭公司在全面撤出前仍应继续提供物业服务。证据4与本案小区没有任何关系，不能作为证据使用，且没有任何参考价值。该判决中的物业公司与业委会签署中的物业服务合同已经期满而终止，双方对于期满以后的事项作出约定，与本案的事实完全不同。本案的物业合同权利义务还没有终止。江永坚、秦小芳对金铭公司提交的证据发表如下质证意见：第一组证据：抬头是水蓝郡全体业主的文件的真实性予以确认，对内容的合法性关联性不予确认。其余文件抬头是业委会、监事会的真实性、合法性、关联性不予认可。该组证据发生在2016年9月23日之后，第二次业主大会通过解聘金铭物业的决议在2016年4月8日通过并生效，并且至今仍未被撤销，仍为合法有效。决议通过后，业委会在2016年4月12日发函要求金铭物业退出小区，金铭公司就应当履行退出义务。履行退出小区义务的时间应是业主大会决议生效（2016年4月8日）后，且业委会通知金铭物业退出之日（2016年4月12日）。即便之后又召开业主大会表决同意金铭公司继续提供，也应当按照流程金铭公司先退出小区。第二组证据：真实性、合法性、关联性不予确认，文件抬头是业委会、监事会的，我方作为业主不清楚，即便真实，也与本案无关，关联性意见与第一组证据一致。三、抬头是水蓝郡花园全体业主的文件真实性予以认可，合法性、关联性不予认可。关联性意见与第一组证据一致。其余文件的抬头是业委会、监事会的真实性、合法性、关联性不予认可，关联性意见与第一组证据一致。上述证据，本院经审查，对江永坚、秦小芳提交的证据1、3，因金铭公司对真实性无异议，予以采信，对证据2，结合案件事实情况，对真实性予以采信，对证据4，与本案没有直接关联，案情亦有差异，不予采信。对金铭公司提交的证据，江永坚、秦小芳对真实性无异议的，予以采信。相关证据的证明内容将结合案件事实综合认定。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案二审需要处理的问题是：1、江永坚、秦小芳是否应缴纳2016年4月至2018年7月期间的物业费并承担相应的逾期付款违约金。2、是否应当支付上述期间的垃圾处理费。对此，具体分析如下：其一，关于物业费和逾期付款违约金的问题。虽然涉案小区业主大会于2016年4月7日进行表决作出了解聘金铭公司的决议，但因小区业委会与金铭公司之间有争议，就解聘问题诉至法院。广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5473号案作出判决，判令金铭公司在该判决生效之日起三十日内撤出对涉案水蓝郡花园区域的管理，本院以（2018）粤01民终8106号民事判决驳回上诉、维持原判，该判决已于2018年7月22日发生法律效力，即金铭公司应在2018年8月20日前撤出对涉案水蓝郡花园区域的管理。鉴于上述生效判决“本院认为”部分载明如下内容：“……但考虑到金铭公司与开发商所签订的物业服务合同尚未到期，双方对于金铭公司撤出问题存在较大争议，而全面撤出涉及面较广，应给予金铭公司一定的合理的撤出时间，该时间确定为一个月为宜。”“特别应当指出，金铭公司在未按本判决确定的时间全面撤出物业管理前，仍应当按前期服务合同的约定提供物业服务，以保障物业小区的正常秩序。”而且，没有证据显示在本案所涉欠费时间段内，涉案小区有其他物业服务企业提供物业服务或业主进行自主管理，故一审法院认定江永坚、秦小芳应向金铭公司支付2016年4月至2018年7月的物业管理费，且应承担相应的预期付款违约金，符合权利义务相对等原则，亦未超出生效判决确定的金铭公司应撤场的时间，本院予以维持。其二，关于逾期违约金，因金铭公司与开发商所签订的物业服务合同尚未到期，双方对于金铭公司撤出问题存在较大争议，而全面撤出涉及面较广，应给予金铭公司一定的合理撤出时间，金铭公司不存在恶意霸占小区的事实，也没有证据证明金铭公司在此期间提供降低质量的差别化服务，业主应当缴纳物业费而未缴纳，一审按照合同约定的标准计算违约金，违约金总额以欠缴物业管理费为限，并无不当。其三，对于垃圾处理费，因该费用属于金铭公司代收代缴的费用，一审法院判令江永坚、秦小芳支付，合情合理，本院予以维持。综上所述，江永坚、秦小芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费147元，由江永坚、秦小芳负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年九月三十日书记员  张家齐黄咏欣