贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6715号上诉人（原审被告）：邓敏，女，1985年1月7日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：尹航，贵州心海律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧韬，贵州心海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州金桥汇不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路碧海花园丽阳天下D4栋负一层9号。法定代表人：满小梅，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：陈德富，男，1977年5月22日出生，汉族，住所地四川省武胜县。委托诉讼代理人：李立权，贵州听君律师事务所律师。上诉人邓敏因与被上诉人贵州金桥汇不动产经纪有限公司（以下简称金桥汇经纪）、陈德富房屋买卖合同纠纷一案，上诉人邓敏不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初7909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人邓敏上诉请求：1、请求依法撤销（2019）黔0115民初7909号民事判决第三项，改判驳回被上诉人对上诉人的此项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：1、金桥汇经纪作为专业的房屋交易机构，在签订居间合同后应对案涉房屋情况进行充分调查，以确保交易各方的权利。但金桥汇经纪在履行上诉人与被上诉人签订的居间服务合同时没有尽到审慎的义务，是导致本次纠纷发生的根本原因，一审法院未对金桥汇经纪在本案中的违约责任进行认定，属事实认定错误。2、一审判决上诉人承担违约金209760元缺乏事实及法律依据。上诉人已经将房屋交给被上诉人陈德富占有使用一年之久，被上诉人并未产生损失，且获得了一定的生活便利，上诉人认为以银行活期存款利率为标准计算违约金较为合适。并且本案纠纷产生并不是上诉人自身原因所致，而是由于上诉人的前夫李宽个人原因导致，即便事后上诉人知晓房屋查封情况，也不应认定上诉人承担全部责任。被上诉人陈德富答辩称：1、上诉人存在严重违约行为，导致标的物不存在，严重影响了我方生活，因此，一审判决的违约金合理。2、请求二审法院判决金桥汇经纪承担补充责任。被上诉人金桥汇经纪答辩称：2018年1月14日我司员工闫杰、杨永飞带原告看房时，邓敏称涉案房屋无查封无抵押可以马上签订合同，1月15日陈德富二次看房之后我司约双方到我司详谈，邓敏才私下对我司员工杨永飞说涉案房屋还有六十万元贷款，我司向陈德富说明后陈德富同意用首付款给邓敏提前还贷，并在合同中直接约定，所以双方一直认为这笔资金不需要进行资金监管。陈德富支付定金时我方曾要求邓敏出示房产证，但邓敏称房产证不在身边，可以让家人拍照，陈德富没有继续要求邓敏向其出示房产证。2019年2月21日陈德富支付了首期款583,800元，邓敏称下午抵押银行就能解封。2月22日，我司员工一直联系邓敏询问解封情况，邓敏没有回复，直到我司直接联系银行才知道涉案房屋上有司法查封，2月23日我司将情况回复陈德富，其后同双方一起进行了查询，双方沟通后邓敏承诺尽快处理，并且同意提前交房。邓敏于4月2日将房屋交付给陈德富，4月14日邓敏向陈德富出具的一份《承诺书》，承诺解封，6月11日邓敏愿意解约，其后双方就解约退款的问题未能达成一致。我司认为，合同已经明确约定了签订合同、支付款项的风险提示，首付款不进行资金监管系双方合意，风险应当由其自行承担。陈德富没有看过涉案房屋权属证书原件就支付定金，同时接受提前交房，都是陈德富自担风险的行为，我司不应当连带对陈德富承担民事责任。陈德富向一审法院起诉请求：1、解除《房屋买卖合同》，被告邓敏退还支付的定金50,000元、首付款583,800元、补偿装修损失19,077元；2、被告邓敏支付违约金209,760元；3、被告金桥汇不动产经纪有限公司就前述定金、首付款、装修损失及违约金等承担连带责任；4、律师费由被告负担。一审法院认定事实，2019年1月15日，原告陈德富（买方、乙方）与被告邓敏（卖方、甲方）签订了《贵阳市存量房屋买卖合同》，约定原告向被告邓敏购买位于贵阳市观山湖区房屋，涉案房屋的房地产权证号为黔2018观山湖区不动产权第0012066号。合同载明涉案房屋已经设定抵押，并载明有被告贵州金桥汇不动产经纪公司居间介绍成交。关于付款方式及时间，合同约定房屋总价款为1048800元，合同签订当日原告向被告支付50000元，原告于2019年2月16日将第一笔购房款583800元自行支付给被告，在交房当日支付第二笔购房款5000元，尾款410000元在原告申请贷款后由贷款机构直接支付给被告，实际贷款金额和放贷时间以贷款机构通知为准，若贷款机构实际贷款额未按照拟贷款金额足额批准的，则由原告在过户递件当日补足差额。合同第六条约定“1、甲方（被告）应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方（原告）承诺其配偶和该房屋的共同买受人均认可同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或有其他债权债务纠纷，由违约方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条约追究违约方的法律责任。……4、甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，房屋附属设施清单所记载的附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方。”合同第十条约定“……4、甲方出现下列第（1）种情形中任一情形的或乙方出现下列第（2）种情形中任一情形的，则构成根本违约，且守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效；房屋被查封或限制转让；拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格；将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）乙方提供的证件等购房所需资料不真实、不完整或无效；拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。5、守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。”同日，原告陈德富与被告邓敏、被告金桥汇经纪还共同签订了《居间服务合同》、《按揭、过户代理合同》，约定被告金桥汇经纪向原告陈德富、被告邓敏的房屋买卖交易提供居间服务，服务费为28317.6元，并代为办理按揭手续、过户手续。《居间服务合同》第二条约定“1.甲乙双方应积极配合丙方（被告金桥汇经纪）的居间服务，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及其他资料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付佣金；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在乙方或甲方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。3.各方不得擅自单方解除或变更本合同，本合同另有约定的除外。”第三条约定“……3.丙方违反本合同第二条约定的，则应承担相应的违约责任；乙方或甲方违反本合同第二条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权按本合同约定的佣金标准收取服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。”合同签订当日，原告陈德富通过其配偶谭昭霞的微信向被告邓敏支付了50000元定金，被告邓敏向原告及其配偶出具了定金《收条》。其后原告方向被告金桥汇经纪支付了居间服务费。2019年2月21日，原告陈德富再次通过其配偶谭昭霞的招商银行账户，向被告邓敏账户转入首期购房款583800元，被告邓敏于当日向原告及其配偶出具了首期购房款《收条》。但被告邓敏收取购房款后一直未办理提前还贷，解除涉案房屋上的抵押权。2月25日，各方当事人经过查询，发现涉案房屋已于2018年5月19日被贵阳市南明区人民法院查封，以致不能解除抵押。但此时原告与被告邓敏同意提前交付房屋，故被告邓敏于4月2日将涉案房屋交付被原告，而涉案房屋4月2日又被贵阳市云岩区人民法院查封。2019年4月14日，被告邓敏向原告陈德富出具《承诺书》，载明“本人邓敏（身份证号5201031985××××××××）就和陈德富（身份证5129281977××××××××）签署的房屋买卖合同，合同编号为（100003110442），做出如下承诺1、因本人原因在签订买卖合同当日不知道此房屋被查封，签订买卖合同后才知道，导致无法按照此合同约定的时间节点进行准备，导致此房屋不能按照合同时间完成交易，本人承诺在最快时间内（不能超过3个月）完成此房屋解封，继续配合购买方交易，如在约定时间内本人无法解封和正常交易，本人承诺退回购买方支付的所有款项（款项以转账记录为准）。2、当查封解除以后，可以正常交易时，原合同约定的时间是3个月内付清尾款，那这个时间由于是甲方自己原因耽误的所以时间重新计算，以查封解除后可以正常交易时间为起始时间计算顺延3个月，不追究什么责任。3、本承诺协议经本人签字确认后生效，具有同等法律效力。承诺人邓敏。时间2019.4.14”。但其后被告邓敏并未按照承诺排除涉案房屋无法过户交易的相关妨害。2019年6月14日，被告邓敏又向原告陈德富及其配偶谭昭霞出具《承诺书》，其上载明“本人邓敏，身份证号5201031985××××××××。因个人原因造成本人远大生态风景Ａ地块商住楼7号楼1单元32层1号转卖给谭昭霞，无法过户，本人承诺2019年6月21日前提供同等价值房屋及有效担保人担保。如2019年6月21日前未处理相关事宜，本人自愿承担愿（原）合同相关违约金及相关费用，同时自愿承担相关法律责任及风险。该承诺书交于谭昭霞、陈德富。合同编号100003110442.承诺人邓敏。日期2019.6.14”。但其后被告邓敏一直未能解除房屋抵押。2019年7月16日，被告邓敏在向原告出具《协议书》，载明“本人邓敏（5201031985××××××××）对合同编号100003110442此房屋合同作出如下承诺本人应在2019年8月20日前将谭昭霞之前支付的本合同定金与首付款共计￥633800，大写陆拾叁万叁仟捌佰元整支付到不动产资金监管。钱款支付到不动产资金监管后，如此房屋在2019年12月30日可以正常交易，双方自愿继续正常交易，如2019年12月30日前不能正常交易，此钱款退还谭昭霞账户后此合同终止。”但其后涉案房屋依然未满足过户条件，原告遂向一审法院起诉提出如前诉请。另，搬入涉案房屋之后原告重新装修了房屋，花费了19077元。认定上述事实的证据有当事人陈述、《贵阳市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《按揭、过户代理合同》、付款凭证、收条、《承诺书》2份、《协议书》、装修费用单据、房屋产权信息表、证人证言、微信记录等，一审法院予以确认。一审法院认为，《贵阳市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《按揭、过户代理合同》为原被告各方自愿订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋的交易问题，在涉案房屋在签订买卖合同之前，就已处于司法查封的情况下，涉案房屋无法满足过户条件，交易本不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故原告诉请解除《贵阳市存量房屋买卖合同》一审法院予以支持。需要说明的是，被告邓敏在庭审过程中称合同目的不能实现系不可抗力因素导致，其并无责任，一审法院认为，涉案房屋系被告邓敏其他民事纠纷而被司法查封，即便房屋被查封时被告邓敏不知情，也应当在其后的司法审理中了解到财产被查封的情况或意识到自己作为被告有财产被查封的可能性，并且在本次交易之前有义务向原告出示涉案房屋的权属情况，但是被告邓敏既未向原告出示涉案房屋的权属证书原件，亦未在合同签订前向原告出示涉案房屋在当时的权属情况，系在合同的签订和履行中确有过错，该事由不符合不可抗力因素的要件，故被告邓敏称自己系因不可抗力导致房屋不能过户的意见一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告陈德富诉请被告邓敏返还其已支付的定金50,000元、首期款583,800元一审法院予以支持。关于装修补偿，一审法院认为，原告陈德富在明知涉案房屋已经没有过户条件的情况下，依然愿意接收房屋搬入，系对合同履行过程中风险进行考量之后的行为，而装修行为亦是一种对风险进行考量之后的行为，故原告应当对装修后房屋无法过户的风险有所认识，在原告并未提交证据证实被告邓敏的违约责任及于装修款项的情况下，原告诉请被告邓敏向其赔偿装修损失的诉请一审法院不予支持。关于违约金，《贵阳市存量房屋买卖合同》约定了多个违约条款，原告可择一主张，依据合同第六条约定：“1、甲方（被告）应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方（原告）承诺其配偶和该房屋的共同买受人均认可同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或有其他债权债务纠纷，由违约方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条约追究违约方的法律责任。”涉案房屋约定的总成交价为1,048,800元，其20%为1,048,800元×20%=209,760元，故原告主张被告邓敏向其支付违约金209,760元一审法院予以支持。关于律师费的诉请，原告并未向一审法院提交证据其支付律师费的具体数额，故该诉请一审法院不予支持。关于被告金桥汇经纪的责任，金桥汇经纪作为专业的房屋买卖中介机构，应当在进行居间服务时恪尽职守，尽到足够的审慎义务。但是综合考察涉案房屋的交易，被告金桥汇经纪一方面没有在合同签订前考察涉案房屋的基本权属情况，亦未备份涉案房屋的权属证书，是在被告无法办理解除抵押手续后才对房屋的权属情况进行查询，显然未尽居间服务的审慎义务，对《贵阳市存量房屋买卖合同》无法履行应当负有过错，承担相应的损害赔偿责任。但原告诉请被告金桥汇经纪承担连带责任于法无据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除原告陈德富与被告邓敏于2019年1月15日签订的《贵阳市存量房屋买卖合同》；二、被告邓敏于本判决生效后三日内向原告陈德富返还定金50,000元，购房首期款583,800元，合计633,800元；三、被告邓敏于本判决生效后三日内向原告陈德富支付违约金209,760元；四、驳回原告陈德富的其余诉讼请求。案件受理费6,313元（原告预交），保全费4,833元，合计11,146元，由原告陈德富负担246元，由被告邓敏负担10,900元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为本案违约金是否应予调整以及金桥汇经纪是否应承担责任。关于违约金是否调整的问题，本院认为调整违约金时要兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素来进行考量。首先本案中案涉合同解除是由于上诉人一方原因导致，被上诉人没有任何违约行为；其次，在知晓案涉房屋被查封后，上诉人分别于2019年4月14日、6月14日和7月16日多次作出承诺，承诺在限定期限内尽快完成房屋的解封，如未完成愿意承担违约责任或退还购房款，但上诉人对自己作出的多次承诺不仅未完成，且至今为止也未将被上诉人已支付的购房款主动退还，其违约行为较为严重。另被上诉人因本次交易未能达成需另行购买房屋产生的支出、搬家等费用等均是其因本案合同解除产生的隐形损失，结合违约金不仅具有补偿性，还具有惩罚性的特点，本院认为上诉人要求调整违约金按银行活期存款利率的主张不能成立，对该主张本院不予支持。关于金桥汇经纪是否承担责任问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，金桥汇经纪未对房屋的抵押、查封等权利限制信息等重要事实及时向购房人披露，应承担不得要求支付报酬和损害赔偿的责任，而非房屋款项退还的连带责任。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4446元，由上诉人邓敏承担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年九月三日书记员  邹 尚