浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初5322号 原告：陈根洪，男，1958年4月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：陈洵喜，义乌市香山法律服务所法律工作者。 被告：赵锡光，男，1948年10月3日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：夏爱芬，四川泰仁（杭州）律师事务所律师。 第三人：赵美华，女，1941年5月8日出生，汉族，住衢州市柯城区。 第三人：赵晓明，男，1973年12月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告陈根洪诉被告赵锡光以及第三人赵美华和赵晓明宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈洵喜，被告赵锡光及其委托诉讼代理人夏爱芬，第三人赵美华到庭参加诉讼，第三人赵晓明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈根洪向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告于2002年2月7日签订的《买房协议》有效。事实和理由：2002年2月7日，原、被告经中间人赵金文介绍，多次协商达成《买房协议》一份，被告将坐落于义乌市××街道××村房屋二间72平方米绝卖给原告，价格为80万元。原告付清购房款后，宅基地安置在稠城街道兴中小区19幢15号，并由原告建造居住至今。原告按照买房协议要求被告办理相关过户手续，但被告拒不配合，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。 被告赵锡光答辩称，请求驳回原告所有的诉讼请求，因为双方签订协议的时候，被告未征得其母亲杨冬球的同意，事后杨冬球也没有追认同意，因为该房屋是被告和母亲共有的，所以该协议是无效，在杨冬球去世后，其继承人赵美华、赵晓明也都不同意被告的卖房行为，而且本案原告也未按协议约定来履行，存在违约的行为，协议第三条明确约定在建房中产生的费用由原告承担，但是原告没有承担。 第三人赵美华陈述称，我不同意把房子卖掉。我居住在衢州，我弟弟赵锡光卖房时没有征求我的意见，他也没有通知我。 第三人赵晓明未到庭陈述。 原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、买房协议一份，证明原告与被告签订（买房协议）将被告的72平方米房产宅基地使用权转给原告的事实，原告并已付清购房款。2、农村私人建房用地审批呈报表一份，证明被告建房建设用地相关部门合法审批的事实，该宅基地系被告个人所有。3、中华人民共和国建设工程规划许可证一份，证明被告的宅基地规划情况。4、门牌编号一份，证明讼争的房屋已经义乌市地名办登记在原告名下。5、现场照片四张，证明目前房屋由原告居住管理使用的事实。6、情况说明一份，证明原告系义乌市农村户口。 被告质证意见：证据1真实性无异议，但是这份协议是无效的，宅基地是被告及其母亲共有的。被告无权私自处分。证据2明确写着杨冬球有36平方米，并不是说被告个人所有。证据3规划许可证上写明36平方米另行安排，关联性有异议，并且面积和买房协议上的面积对不上。证据4关联性有异议，证明对象有异议，不能证明该房屋就是属于原告，房屋归谁所有应当以房产证为准，编号表上内容任意更改，在更改处也没有盖章。证据5不能反映房子归谁所有的情况。证据6真实性无异议。恰恰能证明原告是农村户口，根据法律规定一户一宅政策，所以原告在上溪镇黄山一村拥有宅基地，原告不能另行购买农村的房屋，因此本案中的买房协议是无效的。 第三人赵美华质证意见：证据1卖房子的事情我不知情。证据2、3、4、5、6均不知道。 被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、农村私人建房用地审批呈报表一份，证明涉案房屋归被告及其母亲杨冬球所有。备注中杨冬球36平方米（陈根洪买卖），证明买房协议中买卖的是杨冬球的平方。2、情况说明（原件）、墓碑照片（原件在手机里）各一份，证明杨冬球生育赵樟根、赵美华、赵锡光三个子女，赵樟根先于杨冬球去世，其子赵晓明享有代位继承权。结合证据一，原告与被告所签订的买房协议无效。3、陈根洪农村私人建房建设用地审批呈报表一份，证明原告已经在上溪镇黄山一村拥有宅基地，原被告双方所签订的买房协议无效。一户一宅政策并没有明确是审批还是转让，无论审批还是转让都应受到一户一宅的强制性规定。4、浙江省农村信用社存款凭条（复印件，原件在稠城街道那里）一份，证明被告缴纳旧村改造建房抽签押金18万元，原告没有出相关费用，原告也存在一个违约的行为。 原告质证意见：证据1从审批表中可以认定被告审批的面积为157.08平方米，而划给母亲36平方米，被告本人所拥有的121.08平方米，因此被告代理人没有认真去看审批表内容，因此转让的36平方米与第三人无关。从原告提供的证据3可以认定原告所转让平方是被告个人所有，母亲的36平方米是另外安排。证据2与本案无关，原告转让了被告的平方，与其母亲没有关联，母亲的36平方米是另有安排。证据3三性均无异议，证明目的有异议，义乌是农村土地改革试点，在义乌有两处房屋，转让的另一处房屋是合法的。证据4证据名称弄错了，是义乌市农村村经济合作社统一收款收据，不能看出是被告缴纳了18万元，该18万元也不可能由本案被告缴纳，协议签订之后所有的款项均有原告缴纳，如果是被告缴纳应当提供银行转账记录，而不是提供收款收据。而且这张收据是复印件，如果是被告缴纳应当是原件。 第三人赵美华质证意见：证据1、3、4我不知道。证据2是对的。 本院认证意见：原、被告提供的证据真实性本院予以认定。证据的证明力本院将结合当事人陈述予以确定。 本院对本案事实认定如下：原告陈根洪系义乌市上溪镇黄山村股份经济合作社成员。被告赵锡光在义乌市××街道××村拥有占地面积157.08平方的房屋。2002年2月7日，原告陈根洪（乙方）与被告赵锡光（甲方）经中间人赵金文介绍签订《买房协议》，该协议载明：赵锡光因在杭州购买新房及旧村改造建新屋缺少资金，情愿托中见人将二间72平方米房屋（也就是以后安置实际占地面积72平方米），绝卖给上溪镇黄山片处黄山1村陈根洪。一、位置：在兴中村规划红线范围内，由村或拆迁办统一安置的地块，如要投标，甲乙双方共同协商，由甲方出面办理，甲乙超过统一安置的价格按平方计算各自负担。二、面积：甲方绝卖给乙方房屋二间72平方米，也就是以后拆迁或旧村改造后实际安置占地面积，在未拆迁或旧村改造前暂由甲方管理，收入与付出均由甲方负担。位置：按房屋朝向陈根洪靠右边，赵锡光靠左边位置。三、价格：甲方绝卖给乙方二间房也就是以后安置实际占地面积72平方米，计价捌拾万元整。乙方在以后建房中发生的其他费用均乙方负担。四、付款方式：自本绝卖协议签芋后，乙方全部现金付清捌拾万元。五、证件交付：本契约签宇后，甲方的土地使用证、房产证交给赵金文保存，乙方在按规划建造竣工后，甲方无偿帮助乙方办理好转户手续，当中发生的一切费用由乙方负担。六、违约处理：甲方违约退还乙方捌拾万元整，再补偿给乙方捌拾万元整；乙方违约没收捌拾万元整。原告陈根洪已按约支付被告赵锡光转让款80万元。 2003年稠城街道兴中村旧村改造工作开始。根据原告陈根洪和被告赵锡光提供的时间为2003年5月6日农村私人建房建设用地审批呈报表，该呈报表记载：申请用地人赵锡光；现有房屋面积建筑占地157.08平方；划给母亲杨冬球36平方，自留121.08平方等内容。2004年8月10日，义乌市建设局颁发编号（2004）义规证字1959号建设工程规划许可证，该规划许可证载明：建设单位赵锡光；建设项目名称旧村改造；建设位置兴中村；建设规模建筑占地39幢85.01平方，层次四层，36平方另行安排。 另查明，杨冬球生有赵樟根、赵美华、赵锡光三个子女，杨冬球于2002年春去世（2010年5月25日注销户口），赵樟根于2001年秋去世，赵樟根的儿子赵晓明对杨冬球遗产享有代位继承权。 再查明，本院已生效（2019）浙0782民初20161号民事判决书载明如下事实：2002年4月30日、9月14日，赵锡光将占地面积为85.8平方房屋出卖给赵卫平，旧村改造过程中，上述面积安置在兴中村39幢，现为兴中村18幢29号。 本院认为，原告陈根洪与被告赵锡光签订的《买房协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，本院认定为合法有效。被告抗辩称原、被告签订的《买房协议》无效于法无据，本院不予采信。第三人赵晓明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了享有的抗辩权，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 原告陈根洪与被告赵锡光于2002年2月7日签订的《买房协议》合法有效。 案件受理费21000元，由被告赵锡光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  何小甫 人民陪审员  李 英 人民陪审员  林国明 二〇二〇年九月一日 书 记 员  陈昕怡