北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民再298号抗诉机关：北京市人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨鹏翔，女，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李学东（杨鹏翔之夫），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：林美锋，北京广丁律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）:彭寿贵，住北京市海淀区。被申诉人（一审被告、二审上诉人）:王某，住北京市海淀区。被申诉人（一审被告）:李大慧，住北京市海淀区。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：彭彦（王某之母，兼王某之法定代理人、李大慧之委托诉讼代理人），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张广才，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔颖，北京市金台律师事务所实习律师。申诉人杨鹏翔因与被申诉人彭彦、彭寿贵、王某、李大慧物权保护纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2018）京01民再85号民事判决，向北京市人民检察院申诉。北京市人民检察院作出京检民监[2019]110XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年9月17日作出（2019）京民抗33号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。北京市人民检察院指派检察官王轶稚、检察官助理宁晓颖出席再审法庭。申诉人杨鹏翔及其委托诉讼代理人李学东、林美锋，被申诉人彭寿贵，王某之法定代理人、李大慧的委托诉讼代理人彭彦及彭彦的委托诉讼代理人张广才、崔颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京市人民检察院抗诉认为，北京市第一中级人民法院（2018）京01民再85号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。理由如下：首先，虽然杨鹏翔与王永龙签订了房屋买卖合同，对于房屋的相关权利可以行使债权请求权。但是，本案系杨鹏翔依据其取得的不动产权属证书选择行使物权请求权，对其相应诉求亦应依法处理。其次，依据杨鹏翔提交的《北京市存量房屋买卖合同》、存量房交易发票、中国光大银行信汇凭证及《不动产权证书》等证据，可以认定杨鹏翔已经从王永龙处购买了北京市海淀区万柳中路新纪元家园4号楼1单元201室（以下简称涉诉房屋），并已经取得了不动产权属证书。据此可以认定，杨鹏翔系房屋合法所有权人，应当享有所有权人相关权益。彭彦系基于与王永龙的婚姻关系占有使用涉诉房屋，现王永龙与彭彦的婚姻关系已经生效民事调解书协议解除。并且，王永龙在与彭彦离婚后，起诉要求彭彦腾退房屋，北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第4832号民事判决支持了王永龙的诉讼请求，判决彭彦等人腾退涉诉房屋。王永龙据此提出强制执行申请，后因王永龙将房屋出卖给杨鹏翔，王永龙撤回了强制执行申请。虽然杨鹏翔存在购买房屋时未实际看房、明知彭彦等人对涉诉房屋使用情况仍购买等情形，但杨鹏翔的上述行为对于其取得房屋所有权、享有房屋所有权人权益并无实际影响。第三，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。杨鹏翔作为涉诉房屋的所有权人，有权占有使用房屋。分析本案具体情况，由于彭彦等人对房屋的实际使用情况，导致彭彦等人目前尚不具备腾退房屋的条件，但是彭彦等人的行为侵害了杨鹏翔的合法财产，影响了杨鹏翔对房屋的占有使用，应当向杨鹏翔支付房屋使用费。原终审判决未支持杨鹏翔要求彭彦等人给付使用费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据。杨鹏翔申诉称，原审法院认定事实及适用法律错误。一、杨鹏翔购房前是否实地看房并不影响房屋买卖合同的效力，王永龙与杨鹏翔签订的房屋买卖合同合法有效，王永龙在交付房屋时是唯一物权人，其物权无任何瑕疵。杨鹏翔已经支付1150万元购房款及契税取得了不动产权属证书，应当享有所有权人相关权益。二、彭彦在涉诉房屋交易时并非房屋共有产权人，亦未与王永龙签订租赁合同，彭彦等人并无阻却杨鹏翔物权行使的法定事由。法院应当审查杨鹏翔是否具有房屋产权，而不是审查彭彦等人是否具备腾房条件，是否具备腾房条件是执行中考虑的问题。三、彭彦等人长时间无权占有并使用涉诉房屋，侵害了杨鹏翔的合法财产，请求再审改判，撤销原生效判决，支持杨鹏翔的诉讼请求，即彭彦等人将涉诉房屋腾空交付给杨鹏翔所有；按照每月15000元标准给付杨鹏翔自2016年4月15日起至将涉诉房屋腾空交付给杨鹏翔之日止的房屋使用费。彭彦、彭寿贵、李大慧、王某辩称，一、彭彦及家人居住在涉诉房屋具有合法的依据。从杨鹏翔提供的材料显示，房屋买卖合同时间点恰好是王永龙申请执行北京市海淀区人民法院第4832号民事判决陷入执行困境之后，王永龙承诺为两个儿子提供周转用房及租金，但是一直未履行该义务。为逃避其义务，王永龙与杨鹏翔恶意串通签订虚假房屋买卖合同，将涉诉房屋远远低于当时市场价格“出售”给杨鹏翔。二、杨鹏翔明知房屋存在纠纷，并有多人落户居住的情况下，购买之前未看房屋就直接斥巨资购买，违背交易习惯和常理。即使杨鹏翔是涉诉房屋的真实权利人，其行使物权也不得损害彭彦等人的在先权利。在彭彦等人不具备腾房条件的情况下，杨鹏翔应当承担相应责任和腾房不能的后果。原二审、再审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当驳回杨鹏翔的全部诉讼请求。杨鹏翔向北京市海淀区人民法院起诉请求：1．判令彭彦等人腾退涉诉房屋并移交给杨鹏翔；2．判令彭彦等人每月按15000元标准支付房屋使用费至腾退房屋时止，自2016年4月15日开始（杨鹏翔取得房产证的时间）；3．本案诉讼费由彭彦等人承担。北京市海淀区人民法院一审认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案李大慧经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。公民的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据法院查明事实，杨鹏翔系涉诉房屋合法的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。彭彦、彭寿贵、李大慧、王某在杨鹏翔取得房屋所有权后仍继续居住于此，没有事实和法律依据，侵害了杨鹏翔的合法财产权利，杨鹏翔要求腾房，具有事实法律依据，法院予以支持。杨鹏翔主张相应的房屋使用费，也具有事实法律依据，法院亦予以支持。彭彦、彭寿贵、李大慧、王某所持抗辩意见，缺乏事实法律依据，法院不予采信。北京市海淀区人民法院于2016年12月2日作出（2016）京0108民初21519号民事判决：一、彭彦、彭寿贵、李大慧、王某于判决生效后7日内将位于北京市海淀区万柳新纪元家园四号楼二层一门二〇一号房屋腾空交付给杨鹏翔所有；二、彭彦、彭寿贵、李大慧、王某于判决生效后7日内按照每月15000元标准给付杨鹏翔自2016年4月15日起至将位于北京市海淀区万柳新纪元家园四号楼二层一门二〇一号房屋腾空交付给杨鹏翔之日止的房屋使用费。判决后，彭彦、彭寿贵、王某不服，上诉至北京市第一中级人民法院，请求：1、撤销一审判决，发回重审或者改判驳回杨鹏翔的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由杨鹏翔承担。北京市第一中级人民法院二审认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，杨鹏翔以其系涉诉房屋产权人为由起诉要求彭彦、彭寿贵、李大慧、王某腾退涉诉房屋并支付房屋使用费。从杨鹏翔的权利来源看，杨鹏翔系从王永龙处购得涉诉房屋，双方签订房屋买卖合同时，杨鹏翔并未到涉诉房屋处看房，并对彭彦、彭寿贵、李大慧、王某居住使用涉诉房屋一事知情，杨鹏翔对此未提出异议，自愿购买涉诉房屋，其对自己名下的涉诉房屋被他人居住使用具有一定过错。彭彦因其与王永龙的婚姻关系入住涉诉房屋，彭寿贵、李大慧、王某亦基于与彭彦、王永龙的亲属关系入住涉诉房屋，彭彦与王永龙离婚后，已有生效判决要求彭彦、彭寿贵、李大慧、王某腾房，且该案尚在执行过程中。故在目前情况下，杨鹏翔主张彭彦、彭寿贵、李大慧、王某无权占有涉诉房屋，证据不足，其据此要求彭彦、彭寿贵、李大慧、王某腾退涉诉房屋并支付房屋使用费，缺乏事实及法律依据，不能成立，应予驳回。一审法院认定彭彦、彭寿贵、李大慧、王某无权占有涉诉房屋，并判决彭彦、彭寿贵、李大慧、王某腾退涉诉房屋并支付房屋使用费，适用法律错误，应予纠正。彭彦、彭寿贵、王某的上诉请求正确，法院予以支持。北京市第一中级人民法院于2017年9月13日作出（2017）京01民终6524号民事判决：一、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初21519号民事判决；二、驳回杨鹏翔全部诉讼请求。杨鹏翔不服二审判决向北京市第一中级人民法院申请再审，请求撤销原二审判决，维持原一审判决。北京市第一中级人民法院再审对原审查明的事实及认定的证据予以确认。再审另查明：王永龙于2016年3月20日将涉诉房屋出售给杨鹏翔，双方所签订房屋买卖合同载明出卖人“办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于262个工作日内将该房屋交付给买受人”。再审中杨鹏翔称，其与王永龙签订房屋买卖合同时，即知道王永龙起诉彭彦腾房，故双方所签合同中约定262个工作日内交付房屋，在这期间不收取王永龙的租金。再审中彭彦称，双方达成离婚协议明确两个孩子分别由各自抚养，但实际均由其一人抚养。王永龙曾承诺给孩子租房，但并未履行，其与孩子现无其他住房。另，（2014）海民初字第4832号民事判决判令彭彦、彭寿贵、李大慧、王某从涉诉房屋自行搬出，并将该房屋交还给王永龙。王永龙曾据此提出强制执行申请，后于2016年4月18日撤回强制执行申请，杨鹏翔称其本人对该过程知情。北京市第一中级人民法院再审认为，杨鹏翔以其系涉诉房屋合法所有权人为由，诉请判令彭彦、彭寿贵、李大慧、王某腾退该房屋，并认为由于对方拒不腾退房屋，致其受到损失。根据法院查明的事实，彭彦因其与王永龙的婚姻关系入住该房屋，彭寿贵、李大慧、王某亦基于与彭彦及王永龙的亲属关系居住该房屋。在彭彦与王永龙离婚，且（2014）海民初字第4832号民事判决生效后，彭彦、彭寿贵、李大慧、王某应据生效判决将该房屋交还给王永龙，但彭彦因其与王永龙对孩子抚养等实际问题未能妥善解决，故仍与其父母及孩子居住于此处，而后王永龙撤回强制执行申请，该生效判决未得到执行，造成该后果不应仅归责于彭彦一方。同时，在杨鹏翔与王永龙双方签订房屋买卖合同时，杨鹏翔未前往涉诉房屋处看房，且明知彭彦等人居住使用该房屋以及王永龙起诉彭彦等人腾房诉讼的相关情况，但未对此提出异议，并在王永龙未实际占有房屋的情况下自愿购买该房屋，其对此种购房行为所存在的风险预判不足，对由此产生的后果亦负有一定责任。综合考虑本案实际情况及各方面相关因素，法院认为，目前彭彦、彭寿贵、李大慧、王某尚不具备向杨鹏翔腾房的条件。杨鹏翔作为房屋买受人，亦可依据其与出卖人所签订房屋买卖合同的约定，向出卖人主张权利。就此问题，杨鹏翔可另行解决。另，（2014）海民初字第4832号民事判决生效后，王永龙曾据此提出强制执行申请，后于2016年4月18日撤回强制执行申请。由此，法院二审判决关于“该案尚在执行过程中”的表述有误，再审予以纠正。综上所述，杨鹏翔的再审请求不能成立。原审判决虽对另案生效判决执行情况的表述有误，但认定其他事实清楚，判决结果正确，应予维持。北京市第一中级人民法院于2018年9月21日作出（2018）京01民再85号民事判决：维持北京市第一中级人民法院（2017）京01民终6524号民事判决。本院再审期间杨鹏翔提交如下证据：1、国家企业信用信息公示系统中北京金东方双子教育咨询有限公司的企业信用信息公示报告，证明目的：彭彦、李大慧有自己的公司，有经济能力另外租房。2、一份彭彦的失信人证明。证明目的：法院判决彭彦次子给了王永龙，但彭彦不同意，彭彦被列为被执行人。3、杨鹏翔身份证、李学东户口本和其父亲户口本，证明目的：杨鹏翔一家无房可住。4、买卖定金协议书、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、居间代理费发票、保障服务费发票、付款凭证，证明目的：杨鹏翔的房屋买卖是符合法律规定的，房价共计支付1150万元，购房前不认识王永龙，不存在恶意串通。5、物业公司催缴费通知书、2019年缴纳的物业管理费和水电费发票。证明目的：物权属于杨鹏翔，相关费用一直由其交纳。彭彦、彭寿贵、王某、李大慧质证意见为，证据1真实性认可，关联性、证明目的不认可。该公司现与彭彦无任何关系，公司系彭彦前夫王永龙在婚姻存续期间为规避责任以彭彦名义所设，近些年未进行任何经营活动，业务收入常年零申报。证据2真实性认可，关联性、证明目的不认可。彭彦次子不愿与王永龙生活，所以彭彦一人独自抚养两个儿子。目前已经向法院提起诉讼，要求变更抚养权。证据3真实性认可，证明目的不认可，与本案无关联性。证据4、5真实性、内容、证明目的不认可，杨鹏翔提供的材料显示，房屋买卖合同时间点恰好是王永龙申请执行（2014）海民初字第4832号民事判决陷入困境之后，王永龙承诺为彭彦租房，为逃避其义务，便与杨鹏翔签订虚假房屋买卖合同，将房屋虚假“出售”给杨鹏翔。彭彦、彭寿贵、王某、李大慧提交如下证据：1、户籍本。证明事项：彭彦及两个儿子均落户涉诉房屋且在房屋对应小学上学。2、（2013）海民初字第6204号民事判决书。证明事项：证明杨鹏翔申诉书所说的王永龙给付彭彦的50万元，并非给彭彦的搬家、安置费用，而是基于婚前财产约定，由王永龙给付彭彦的经济帮助款。3、（2014）海民初字第4832号民事判决书。证明事项：生效判决确定彭彦等腾退涉案房屋并交付给王永龙，彭彦不可能就涉诉房屋向不同的人承担两次腾房义务。4、水电费票据。证明事项：彭彦一直在涉案房屋合法居住并交纳水电费用。5、北京金东方双子教育有限公司（原北京金东方双子教育咨询有限公司）工商信息。证明事项：该公司目前与彭彦无关。杨鹏翔质证意见为，证据1户口本真实性认可，证明目的不认可，不构成腾退涉诉房屋的障碍。证据2关联性、证明目的不认可，与本案无关。证据3真实性认可，证明目的不认可，同样的房产证，王永龙之前有房产证，可以起诉腾房并获得法院支持，目前杨鹏翔是合法的产权人，同样拥有保护自己财产的权利，不存在彭彦所称向不同的人承担两次腾房义务的矛盾，彭彦等人应无条件搬出。证据4证明目的不认可，和本案无关。证据5真实性认可，证明目的不认可，现在彭彦有工作，具备腾退涉诉房屋的条件。本院再审查明的其他事实与原审查明事实一致。本院再审认为，本案争议焦点系彭彦等人占有、使用涉诉房屋是否有合法的依据，是否侵害了杨鹏翔的合法财产。根据杨鹏翔提交的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》、中国光大银行信汇凭证、北京银联商务汇款凭证、税收完税证明及《不动产权证书》等证据，可以认定杨鹏翔已经从王永龙处购买了涉诉房屋，取得了不动产权属证书。杨鹏翔系涉诉房屋的合法所有权人，应当享有所有权人相关权益。彭彦系基于与王永龙的婚姻关系占有使用涉诉房屋，现王永龙与彭彦的婚姻关系已经生效民事调解书协议解除，彭彦在离婚协议中并未主张涉诉房屋的居住权，王永龙离婚后将自己名下的房产卖与杨鹏翔，并曾起诉要求彭彦腾退房屋，后又撤回执行申请。彭彦拒绝腾退涉诉房屋没有合法的依据。杨鹏翔提交的付款凭证显示其购买涉诉房屋支付了1150万元，并未明显低于当时的市场价格，彭彦等人称王永龙与杨鹏翔恶意串通签订虚假房屋买卖合同，将涉诉房屋远远低于市场价格“出售”给杨鹏翔，对此抗辩意见彭彦并未提供证据予以证明。虽然杨鹏翔存在购买房屋时未实际看房仍购买房屋的情况，但杨鹏翔的上述行为对于其取得房屋所有权、享有房屋所有权人权益并无实际影响。杨鹏翔对自己依法取得的不动产，享有占有、使用、收益和处分的权利。彭彦、彭寿贵、李大慧、王某在杨鹏翔取得房屋所有权后仍继续居住于此，没有事实和法律依据，侵害了杨鹏翔的合法财产权利，杨鹏翔要求腾房的请求，具有法律依据，本院予以支持。杨鹏翔主张在取得产权证后彭彦等人应支付相应的房屋占有、使用费用，也具有事实法律依据，原一审法院根据涉诉房屋所在地市场出租价格，确定彭彦等人占有、使用涉诉房屋费用为每月15000元并无不当，对杨鹏翔该诉讼请求本院予以支持。综上，杨鹏翔的申诉理由及请求有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市第一中级人民法院（2018）京01民再85号民事判决及北京市第一中级人民法院（2017）京01民终6524号民事判决；二、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初21519号民事判决。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70元，由彭彦、彭寿贵、李大慧、王某负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费70元，由彭彦、彭寿贵、李大慧、王某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 晓审 判 员  陶志蓉审 判 员  张学梅二〇二〇年九月十八日法官助理  陈 瑶书 记 员  陆芊雯