河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11521号上诉人（原审原告）：王晓斌，男，1972年3月29日出生，汉族，住河南省荥阳市。上诉人（原审被告）：郑州康源置业有限公司，住所地荥阳市京城路南段。统一社会信用代码：9141018255318011X7。法定代表人：王晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：高银府，河南博风律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小丽，河南博风律师事务所律师。上诉人王晓斌因与上诉人郑州康源置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王晓斌、上诉人郑州康源置业有限公司的委托诉讼代理人高银府到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓斌上诉请求：撤销荥阳市人民法院（2020）豫0182民初1177号民事判决，依法改判为：一、被上诉人依照合同约定支付上诉人逾期交房违约金24788.25元。二、被上诉人依照合同约定为上诉人更换成合同附件3约定的高级彩铝加中空玻璃窗，并承担更换窗户造成上诉人的其他损失，如不能更换，则应折价赔偿损失。三、涉诉一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。四、判令被上诉人依约向上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。事实与理由：一、一审法院认为，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案的事实是上诉人已按照合同约定付清全部购房款，而被上诉人未按照合同约定期限交房，且在之后交付房屋的窗户与合同约定不符，构成违约。关于原告是否滥用权利，故意长期不交接房屋的问题。被告既无证据证明其向原告发出书面通知或电话通知，又未能举证证明其何时取得合同约定备案证明文件，故被告违约在先。原告有权依法、依约拒绝接收房屋。被告该项抗辩理由不能成立。关于逾期交房违约金的问题。因被告未按约定期限交房，其应当依法支付违约金。被告逾期交房虽有大气管控因素停工影响。但并不属于不可抗力范畴，且发生在被告逾期交房之后。故被告的抗辩意见，本院不予采信，因逾期交房对原告及时入住造成实际影响，给其生活带来不便。根据本案被告在履行合同中的过错程度，本院酌定被告支付原告违约金2000元，对超出部分不予支持。二、关于原告主张将塑钢窗更换为高级彩铝加中空玻璃窗户的问题，虽然涉案房屋交付时为塑钢窗，与《商品房买卖合同》约定不符，但设计图纸为塑钢窗户。若更换窗户材质则必然影响房屋整体布局，也必须经过设计部门的同意。因此更换彩铝窗户不适于强制履行，该诉讼请求法院不予支持，原告就其反映的窗户质量问题可另行主张。根据一审法院判决结果，本人提出以下异议。既然一审法院认定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自改变或解除。也认为在房屋交接问题上，被上诉人违约在先，上诉人有权依法、依约拒绝接收房屋。而关于逾期交房违约金问题。一审法院也认为被上诉人未按约定期限交房，其应当依约支付违约金。那么违约金的支付，就应该按照合同第九条约定的第一种方式判决，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止（即2016年10月1日至2019年8月2日，共计逾期1035天），判决被上诉人按日向上诉人支付已交付房款万分之0.5违约金，共计24788.25元。况且被上诉人逾期交房近三年时间，给上诉人造成巨大的损失。同地段房屋近三年租金约70000元，上诉人支付的贷款利息约4万多元，均远远多于合同约定的违约金，而一审法院所判的2000元的违约金根本无法弥补给上诉人造成的损失，这样的判决既不合理也不合法，涉嫌纵容违约。关于窗户问题，一审法院认定错误。因为一审法院认为“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。而现在又依据被上诉人提供的设计图纸为塑钢窗为由不支持上诉人更换窗户的诉讼请求，前后矛盾。难道设计图纸的内容能够改变《商品房买卖合同》的约定？当事人应严格按照《商品房买卖合同》的约定履行义务，而不是设计图纸。被上诉人提交的建筑设计图纸中显示为塑钢中空玻璃窗，但是在房屋营销过程及房屋的《商品房买卖合同》约定的均是高级彩铝加中空玻璃窗。合同附件4第五条明确规定，房屋规划设计及交房标准以《商品房买卖合同》及附件3约定和本协议中双方约定为准，除此之外，均不能作为或是为交付内容。也就是说被上诉人明知房屋设计塑钢窗，却在售房时以高级彩铝加中空玻璃窗卖给上诉人，被上诉人涉嫌合同欺诈。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务费用的一倍。涉案房屋窗户是房屋主体完工后安装的，更换也非常容易，根本不影响房屋整体布局，现在房屋已经交付，更换窗户也不需要设计部门同意。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人要求更换合同约定的窗户，合情、合理、合法，即使不能更换，也应该折价赔偿。因此，一审判决窗户问题错误，涉嫌不作为。老百姓作为弱势群体，买房不易，维权更难，上诉人与小区部分业主到荥阳市信访局信访维权，经市领导批示，市住房保障和房地产管理中心负责牵头协调解决，因双方分歧太大，于2019年9月11日出具处理意见书，建议通过司法途径解决。2019年9月16日向荥阳市人民法院提交起诉状，近一年的时间，经历了一审、二审、发回重审，虽然一审法院认定了被上诉人逾期交房的违约事实，但违约金却没有依照违约事实进行判决。实际交付窗户与约定不符问题，市政府相关部门建议通过司法途径解决，而一审法院认为更换窗户无法强制执行，不予支持，请问：让上诉人如何维护自己的合法权益？公平正义何在？这个维权过程对于一个法律门外汉的老百姓来说，有太多的心酸与无奈。但我始终坚信法律的公平、公正，法律面前人人平等。为了依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法改判为支持上诉人一审诉讼请求。郑州康源置业有限公司辩称：上诉人王晓斌的上诉请求没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。第一点，因政府大气污染治理原因，康源公司不能按期交付房屋，这属于不可抗力问题，即使并非不可抗力，也是因政府原因造成，按照合同约定，康源公司不承担违约责任，且王晓斌存在长期故意不交接房屋的严重问题，导致康源公司无法顺利交付房屋。因此王晓斌主张违约金的请求，依法不能得到支持。二、涉案玻璃为塑钢玻璃，而并非彩铝玻璃，系因康源公司工作人员在机打合同时打错。根据法院调查结果，塑钢玻璃与彩铝玻璃价格相当，王晓斌不存在任何损失，且更换玻璃涉及到房屋结构问题，属更换不能。三、王晓斌上诉请求四要求提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，系上诉时新增加的诉讼请求，与一审诉讼请求不一致，不在法院审理范围之内。郑州康源置业有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销河南省荥阳市人民法院于2020年8月13日作出的（2020）豫0182民初1177号《民事判决书》第一项，改判驳回王晓斌全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人王晓斌承担。事实与理由：一、一审判决对“康源公司逾期交房有大气管控因素停工影响，但并不属于不可抗力范畴，且发生在逾期交房之后”的认定错误。因政府大气污染防控的原因导致停工引起逾期交房，康源公司不承担违约责任。康源公司在一审当中提交证据证明了在《房屋买卖合同》约定的交房日期前后，因政府原因多次导致工程停工的事实。政府何时下发通知或者文件，系康源公司无法预见、无法预防、无法避免的事件，属于法律规定的不可抗力。一审判决对此认定“不属于不可抗力范畴是错误的”。退一步讲，即使政府大气管控因素不属于不可抗力，根据《房屋买卖合同》第八条的规定：“因城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、或其它政府原因造成的逾期交付。出卖人不承担违约责任”。因此，即使不认定为不可抗力，因政府的原因导致康源公司逾期交房，康源公司并不承担违约责任。同时，结合康源公司一审提交的政府文件、证人党某证人证言等证据，能够证明在合同约定的交房日期之前，因政府原因造成工程停工的客观事实。因此，一审判决认定政府大气污染管控“发生在康源公司逾期交房之后”是严重错误的。故，因政府大气污染防控的原因导致停工引起逾期交房，康源公司不承担违约责任。二、王晓斌并没有任何损失，但一审滥用自由裁量权，判决康源公司支付2000元违约金的判决严重错误。王晓斌滥用权利，故意长期不交接房屋制造康源公司违约，康源公司不承担违约责任。王晓斌购买涉案房屋时，房屋单价为4500多元/㎡，而目前的房屋单价已经涨至8000元/㎡左右，王晓斌的房屋已经增值几十万元，何来损失一说。王晓斌迟迟不交接房屋，一直拖到2019年8月2日才领取了房屋的钥匙。因此，对于王晓斌故意拖延不交接房屋的行为，不应当由康源公司承担赔偿责任。客观上讲，王晓斌不但没有任何损失，还因为房屋涨价增值几十万元，获利巨大，不存在康源公司赔偿其损失的问题。三、一审判决将未能按期“交接房屋”的责任全部推给康源公司，免除王晓斌的举证责任，严重错误；认定“康源公司违约在先，认为王晓斌有权拒绝接收房屋”的观点严重错误。按照法律规定，房屋的交付属于法律上的双务、实践行为，必须通过双方的行为才能实现。房屋建成后，康源公司想交付房屋，实际的情况是王晓斌来都不来，康源公司无法将房屋交付给他。同一栋楼同一楼层的住户已经在2017年4、5月份领取钥匙进行了装修。从这一事实也可以说明是王晓斌故意迟延受领房屋，导致康源公司无法交付。根据法律规定，我国实行的是竣工验收备案制度，商品房竣工验收合格即可交付使用，不以备案为必要条件。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》仅是建设行政主管部门对建设单位实施一种行政管理行为，不是合同约定的交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的是“该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明条件”。根据约定，只要满足备案证明的条件即可，不需要备案表。在涉案房屋已经经过勘察、设计、监理、施工、建设多方验收，已经验收“合格”后，该房屋已经满足了“备案证明条件”，即已符合约定的交房条件。因此，在房屋质量合格的情况下，王晓斌无权拒绝接收房屋，一审判决认定“康源公司未能举证证明何时取得合同约定备案证明文件”，“康源公司违约在先，王晓斌有权依法、依约拒绝接收房屋”的认定是严重错误的。王晓斌拒绝交接房屋的行为构成违约，应当承担违约责任。上诉人不存在违约，不承担违约责任。四、一审判决康源公司支付2000元违约金的行为将给康源公司造成重大财产损失。本案当中，逾期交房是政府部门治理大气污染造成的，同时也没有给王晓斌造成任何损失。王晓斌反而因房屋涨价获得了巨大利益。本案也是有预谋的集团诉讼，不能在法律上有丝毫的妥协，一审判决康源公司赔偿2000元，将会给同类案件提供错误的示范效应，导致康源公司被敲诈巨额财产。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应当依法予以撤销，改判驳回王晓斌全部诉讼请求。王晓斌辩称：一、根据我提交的房产不动产证及房屋备案表均证实康源公司涉案房屋竣工时间为2018年8月2日。所以康源公司具备交房的时间在2018年8月2日之后，在2018年到2019年8月2日，期间没有以任何方式通知过我领钥匙，构成违约，应按照合同第八条的规定，应按照合同规定赔偿违约金24788.25元。二、关于合同约定窗户问题，合同约定的窗户高级彩铝中空玻璃窗，实际交付为塑钢窗。根据合同法的相关规定和合同附件四的相关规定，交付达不到标准应继续履行。如不能履行，赔偿损失。根据我提供的第四份证据，康源公司应按照政府指导价每平方米赔偿窗户的价格为每平方米赔偿200元。要求康源公司提供住宅质量保修书和住宅使用说明书，这是合同相关条款规定，康源公司必须履行的义务。王晓斌向一审法院起诉请求：1、要求被告支付原告逾期交房违约金24788.25元；2、要求被告为原告更换合同附件三约定的高级彩铝加中空玻璃窗，并承担更换窗户造成的其他损失；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告与被告于2016年8月30日签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告位于荥阳市××与棋××交叉口西北角开发的金源新城A-1幢1单元7层704号房屋一套，建筑面积109.6平方米，总房款为497000元整；原告于2016年8月30日前以现金形式支付购房款197000元，余款300000元原告应于2016年10月11日前以贷款方式支付；第八条交付期限规定，被告应于2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明条件并符合合同约定的商品房交付原告使用，因城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工或其它政府原因造成的逾期交付，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，被告不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延；逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。第十一条交接规定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同附件三约定窗户为高级彩铝加中空玻璃。合同签订后，原告按照约定的方式付清全部购房款。原告于2019年8月2日领取涉案房屋钥匙。被告提交的建筑设计图纸中显示窗户为塑钢中空玻璃。涉案工程《工程竣工验收意见表》载明合同开、竣工日期为2014年10月20日至2017年4月6日，实际开、竣工日期为2014年10月25日至2017年6月10日，竣工验收时间为2017年8月8日。被告未提交房地产开发项目交付使用备案证明文件。涉案房屋不动产权证书显示房屋竣工日期为2018年8月2日。另查明，2016年7月7日，荥阳市建筑工地及商混站扬尘治理工作组办公室下发《关于做好荥阳市建筑工地扬尘治理攻坚工作的通知》，要求施工单位认真贯彻执行扬尘污染治理工作任务。荥阳市建设安全监督管理站于2016年10月16日、2017年11月24日分别下发大气污染“橙色预警”通知单各一份，通知全市停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁（拆除）施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业。再查明，该小区部分业主通过信访途径反映迟迟未交房和违约金问题。荥阳市住房保障和房地产中心于2019年9月11日出具处理意见。载明关于铝合金门窗与塑钢窗的问题，经协调，康源公司愿意给各位业主进行维修，维修到业主满意为标准，给业主每平方补偿十元差价，信访人表示不同意。建议业主通过司法途径解决；关于金源小区延期交房违约金问题。经协调，企业认为是因为大气管控原因造成的逾期交房，企业不该承担违约责任，建议业主通过司法途径解决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于原告是否滥用权利故意长期不交接房屋的问题。被告既无证据证明其向原告发出书面通知或电话通知，又未能举证证明其何时取得合同约定备案证明文件。故被告违约在先，原告有权依法、依约拒绝接收房屋，被告该项抗辩理由不能成立。关于逾期交房违约金的问题。因被告未按约定期限交房，其应当依约支付违约金。被告逾期交房虽有大气管控因素停工影响，但并不属于不可抗力范畴，且发生在被告逾期交房之后，故被告的抗辩意见该院不予采信。因逾期交房对原告及时入住造成实际影响，给其生活带来不便。根据本案被告在履行合同中的过错程度，该院酌定被告支付原告违约金2000元，对超出部分不予支持。关于原告主张将塑钢窗更换为高级彩铝加中空玻璃窗户的问题，虽然涉案房屋交付时为塑钢窗，与《商品房买卖合同》约定不符，但设计图纸为塑钢窗户，若更换窗户材质则必然影响房屋整体布局，也必须经过设计部门的同意。因此，更换彩铝窗户不适于强制履行，该诉讼请求该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告郑州康源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王晓斌逾期交房违约金2000元；二、驳回原告王晓斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由原告王晓斌承担370元，被告郑州康源置业有限公司承担50元。二审中，王晓斌提交了如下证据：一、河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，该备案表显示涉案房屋合同开竣工日期为2014.10.20-2017.4.6,实际开竣工日期为2015.1.21-2018.8.2,申请备案日期为2018.8.7,批准备案为2018.8.10。二、房屋建筑工程质量保修书复印件一份，该保修书由发包方、承包方负责人分别签名并加盖公章，时间为2018年8月3日。三、房屋产品质量保修书复印件一份，该保修书显示时间为2018年8月3日。拟证明涉案房屋竣工日期为2018年8月2日，即被上诉人达到合同约定和法定的交房条件的时间为2018年8月2日，在此之前的交房行为违反合同约定和法律、法规规定。四、郑州建设工程造价管理信息专栏下载的铝合金窗户政府指导价目表四份。拟证明证据显示涉案房屋窗户的基本价值为200元每平方米，被上诉人不能为上诉人更换合同约定的窗户，应按照此标准赔偿损失。郑州康源置业有限公司发表意见称：对证据一真实性无异议，证明目的有异议。工程竣工验收备案表并非双方约定的交付房屋的条件，王晓斌不能以此来证明康源公司违约。对证据二、证据三合并发表质证意见，真实性有异议。两份证据均系复印件，无法证明其出处，且与本案没有直接关系。对证据四真实性有异议。不能确定是否为目前的市场行情，且根据之前法院法官的调查，彩铝与塑钢玻璃的价格相当，这是一个客观事实。本院经审查认为，对王晓斌提交的证据一、二、三的真实性予以确认，对其证明目的予以采信。对王晓斌提交证据四的真实性不予确认。二审经审理查明事实同原审相一致。本院认为，根据双方当事人签订的商品房买卖合同约定，案涉房屋郑州康源置业有限公司应当在2016年9月30日前交付，并且郑州康源置业有限公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。郑州康源置业有限公司不出示证明文件或出示证明文件不全，王晓斌有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。本案中，郑州康源置业有限公司在通知王晓斌交付房屋时，尚未取得竣工验收备案表，王晓斌有权拒绝收房，郑州康源置业有限公司因不能达到合同约定的交付条件，应当承担违约责任。郑州康源置业有限公司陈述案涉房屋2017年3、4月份具备交付条件，且在2017年4月开始交房，从2016年8月30日双方当事人签订商品房买卖合同，至2017年4月郑州康源置业有限公司开始交房，郑州康源置业有限公司提交的因治理大气污染可能造成停工的证据为2016年10月16日大气污染“橙色预警”通知单，该通知单要求按照管控要求采取相应措施，并未“一刀切”的要求停止一切施工作业，郑州康源置业有限公司也没有提交实际停工的证据，故其主张因政府治理大气污染造成工期延误，不应当承担逾期交房违约责任的理由不能成立。根据案涉房屋的不动产权证书及王晓斌提交的竣工验收备案表显示，案涉房屋竣工日期为2018年8月2日，2018年8月10日竣工备案，王晓斌提交的证据的证明效力大于郑州康源置业有限公司提交的证据的证明效力，故本院依法认定案涉房屋符合合同第八条约定的交房条件的时间为2018年8月10日。案涉房屋达到交付条件后，郑州康源置业有限公司未提交证据证明其以合同约定的书面方式通知王晓斌办理交付手续。本院虑及郑州康源置业有限公司已经通知王晓斌交付房屋，王晓斌作为购房人，亦应当对于案涉房屋何时达到交付条件，尽到一定注意义务，故本院认定郑州康源置业有限公司应当承担违约责任的期间为2016年8月31日至2018年8月10日，相应违约金为17618.65元（497000元*0.00005*709天）。案涉《商品房买卖合同》约定的窗户为高级彩铝加中空玻璃，郑州康源置业有限公司实际交付的为塑钢窗，违反合同约定。一审法院虑及设计图纸为塑钢窗户，若更换窗户材质则必然影响房屋整体布局，也必须经过设计部门的同意，未支持王晓斌要求更换窗户的诉讼请求，并无不当，王晓斌可另行主张违约责任。王晓斌在二审中提出新的诉讼请求，要求郑州康源置业有限公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因双方未达成调解意见，本院不予处理。但提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》系郑州康源置业有限公司的义务，郑州康源置业有限公司应秉承诚信原则，按照合同约定全面履行自己的义务，及时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以免引起不必要的纠纷。综上所述，郑州康源置业有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。王晓斌的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院酌定郑州康源置业有限公司承担的逾期交房违约金明显过低，未能保护诚信方利益，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初1177号民事判决；二、郑州康源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付王晓斌逾期交房违约金17618.65元；三、驳回王晓斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费420元，由王晓斌负担126元，郑州康源置业有限公司承担294元；二审案件受理费420元，由郑州康源置业有限公司负担294元，由王晓斌负担126元。本判决为终审判决。审判长  曹逢春审判员  马增军审判员  王燕燕二〇二〇年九月二十三日书记员  韩 冰