河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10249号上诉人(原审原告、执行案外人)：闫明军，男，1965年7月12日出生，汉族，住河南省中牟县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行，营业场所河南省郑州市中牟县。负责人：姚娟，行长。委托诉讼代理人：陈德和，男，1963年12月6日出生，汉族，河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行客户经理，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：王成业，男，1982年5月16日出生，汉族，河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行员工，住河南省社旗县。被上诉人（原审第三人、被执行人）：朱铁山，男，1961年10月9日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人闫明军因与被上诉人河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行、朱铁山案外人执行异议之诉一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初4205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人闫明军、被上诉人河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行的委托诉讼代理人陈德和、王成业、被上诉人朱铁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫明军上诉请求：1、撤销河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初4205号民事判决、（2020）豫0122执异42号执行裁定，不得执行位于中牟县××前街南段东侧××路北侧（301）房产证号12××38的房屋，并确认上述房屋所有权归上诉人所有。事实和理由：一、合同的本质是一种合意，即当事人意思表示一致的结果，书面合同仅是当事人合意的载体和体现，不能因为没有书面合同就否认当事人之间的合同关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的实质意义在于确定当事人之间在查封之前是否存在合法有效的合同关系，而上诉人与被上诉人朱铁山之间存在真实的买卖合同关系。二、上诉人早已入住涉案房屋，对涉案房屋已合法占有。三、上诉人已将全部价款110000元于2006年12月31日交付给被上诉人朱铁山。四、涉案房屋未办理过户手续，是因被上诉人朱铁山未能及时办理房产证，待房产证办理后，被上诉人朱铁山又将涉案房屋抵押，致使无法办理过户手续，非因上诉人自身原因导致。综上，一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的理解有误，属于适用法律错误，请求二审法院依法改判。河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行辩称，一审法院适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定确认被上诉人河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行基于担保物权对涉案房屋享有优先受偿。朱铁山辩称，上诉人购买了涉案房屋，该房屋应属于上诉人。闫明军向一审法院起诉请求：1、撤销（2020）豫0122执异42号裁定，判决不得执行位于中牟县××前街南段东侧××路北侧（301）房产证号12××38的房屋；2、依法确认上述房屋的所有权归原告所有；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行与董二学、朱铁山金融合同纠纷一案，该院于2017年4月13日作出（2017）豫0122民初1144号民事调解书，内容为：被告董二学于2017年7月14日之前偿还原告河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行借款本金190万元及利息，利息自2016年6月27日起至还款之日止，按月利率17.7465‰计算。被告董二学不履行还款义务时，原告有权以被告朱铁山名下的抵押房产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿（抵押房产的信息：牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××号；牟房权证字第××号，坐落于中牟县××前街南段东侧××）。后河南中牟农村商业银行股份有限公司大孟支行向该院申请强制执行，该院于2017年10月26日作出（2017）豫0122执1493号执行裁定，查封朱铁山名下的位于中牟县××前街南段东侧××、××、××、××、××、××、××、××、××号的房屋（房产证号分别为：牟房权证字第××、12××37、12××38、12××40、1201048341、12××43、1201048345、12××48、1201048352号），期限为3年。第三人朱铁山在其兄弟三人的宅基地上自己开发了12套房屋并办理了统一的房产证，其中4套自己使用，其余8套转让给他人。2006年12月31日，朱铁山向原告出具收到条一份，主要内容为：今收到售房现金拾壹万整（110000）（全清）。后原告占有该房屋。2012年4月，第三人朱铁山将已经出售给原告的房屋登记在自己名下，未将案涉房屋过户给原告。2014年6月，朱铁山与被告签订《抵押合同》，将涉案房屋予以抵押。另查明，原告闫明军与第三人于2020年补签《房屋买卖协议书》，落款日期为2006年12月31日。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告闫明军的房屋买卖协议书为2020年补签的，原告未在人民法院查封之前与第三人朱铁山签订合法有效的书面买卖合同，故原告提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告闫明军的诉讼请求。案件受理费2500元，由原告闫明军负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实同一审查明事实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人提交的落款时间为2006年12月31日的《房屋买卖协议书》系其与被上诉人朱铁山于2020年补签，并非签订于人民法院查封涉案房产之前；上诉人主张其已向被上诉人朱铁山支付了全部房款110000元，但仅提供了由被上诉人朱铁山出具的收到条，并无相应的银行转账等有效支付凭证，因此上诉人不符合上述第二十八条规定的情形，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，闫明军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人闫明军负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 胡忠宇审判员 范亚玲二〇二〇年九月十一日书记员 冯 晋