北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11072号上诉人（原审被告）：庄桂宝，男，1980年7月20日出生，住吉林省榆树市。上诉人（原审被告）：北京金玉龙腾生态采摘园，住所地北京市通州区潞城镇武窑村委会南1000米。投资人：庄桂宝。二上诉人共同委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐晓慧，北京国旺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梅娜，女，1979年4月21日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：范东辉，北京市嘉昊律师事务所律师。上诉人庄桂宝、北京金玉龙腾生态采摘园（以下简称金玉龙腾生态园）因与被上诉人梅娜租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员赵霞适用独任制，公开开庭对本案进行了审理。上诉人庄桂宝、金玉龙腾生态园共同委托诉讼代理人高双、徐晓慧，被上诉人梅娜委托诉讼代理人范东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄桂宝、金玉龙腾生态园上诉请求：撤销一审判决，驳回梅娜一审的全部诉讼请求。事实和理由：因梅娜私搭乱建，违反了双方合同第五款第4条约定，导致大棚被政府强制拆除。系梅娜的原因导致合同不能履行，理应由梅娜承担违约责任。梅娜应向北京市通州区潞城镇政府提起行政诉讼，一审不应判我方返还租金。庄桂宝不是本案适格主体，一审判决庄桂宝承担责任，属于适用法律错误。梅娜辩称，同意一审判决，不同意庄桂宝、金玉龙腾生态园的上诉请求及理由。梅娜向一审法院起诉请求：1.请求依法解除我与金玉龙腾生态园于2012年12月7日签订的《金玉龙腾生态采摘园承包合同》（以下简称《承包合同》）；2.请求依法判令金玉龙腾生态园返还我租金115000元；3.依法判令庄桂宝对金玉龙腾生态园的债务在不足清偿的范围内承担给付责任；4.本案诉讼费由庄桂宝、金玉龙腾生态园承担。一审法院认定事实：2012年12月7日，金玉龙腾生态园（出租方、甲方）与梅娜（承包方、乙方）签订承包合同一份，约定如下：甲方承包给乙方的温室大棚位于武窑村东、运河畔，北京金玉龙腾旅游观光园K排10号，占地面积420㎡，公摊30㎡，由甲乙双方签字确认。交工日期为2013年5月31日。经甲乙双方协商，乙方自愿要求承包期限为30年，即从签订合同日起至2042年5月31日，租金共计13.8万元。乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚使用性质。甲方无故终止合同，除赔偿乙方的实际经济损失外（需经双方确认）并赔偿乙方相应的补偿作为违约金。乙方无故终止合同，已交的租金不退，相关地上作物无偿归甲方所有。此外承包合同还约定了其他内容。该合同的附件交付标准载明：1、温室大棚主体结构完成；2、温室大棚棚顶彩钢安装完成；3、耳房彩钢板安装完成；4、每户安装独立院、围墙：砖混及铁艺结构，每户安装铁艺大门；5、水、电接入温室大棚及正常使用，每棚独立水、电表；6、每温室大棚耳房窗户安装好；7、场区道路铺装完成；8、路灯安装完成；9、场区绿化完成；10、场区排水系统铺装好；11、有线、宽带入户。上述承包合同签订后，梅娜向金玉龙腾生态园支付租金共计138000元。2018年，涉案大棚被通州区潞城镇人民政府拆除。另查，涉案大棚所在土地为农业用地。金玉龙腾生态园为个人独资企业，投资人为庄桂宝。庭审中，双方当事人均认为涉诉合同实为租赁合同。关于涉案大棚交付的时间，梅娜认可于2013年5月31日完成交付。关于大棚拆除时间双方均未提供确切证据，梅娜主张2018年5月份已得知大棚将要被拆除，到6月份去现场时发现已被拆除，金玉龙腾生态园、庄桂宝主张系2018年6月17日被北京市通州区潞城镇人民政府拆除，事先并未通知当天张贴公告当日即拆除完毕。一审法院于庭下询问梅娜，其表示认可6月17日为拆除日期。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，涉案大棚所使用土地为农业用地性质，梅娜与金玉龙腾生态园合同约定的大棚交付标准中约定每户安装独立院、围墙：砖混及铁艺结构，每户安装铁艺大门、场区道路铺装完成、有线、宽带入户等，该标准明显超出农业种植大棚的交付条件，且合同亦约定金玉龙腾生态园按年按户收取物业费，故涉案大棚符合房屋居住条件；同时，梅娜与金玉龙腾生态园签订的合同期限较长，双方虽一致认为该合同性质为租赁合同，但双方约定的支付租赁费用的方式为一次性给付，不符合一般租赁合同的交易习惯。综上，依据现有证据，可以认定金玉龙腾生态园系以出售、出租“农家小院”为目的对外发包大棚，亦可认定梅娜与金玉龙腾生态园以售买“农家小院”为目的签订承包合同，该合同违反了法律的强制性规定，应属无效。故一审法院依法确认梅娜与金玉龙腾生态园于2012年12月7日签订的承包合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。因梅娜与金玉龙腾生态园签订的合同被认定为无效，金玉龙腾生态园应向梅娜返还已支付的租金，但应扣除涉案大棚自交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以合同约定的费用及期限进行折算。经核算，梅娜占有期间的使用费为23217元，故金玉龙腾采摘园应返还梅娜租金为114783元，超出部分诉求，一审法院不予支持。因金玉龙腾生态园系依法注册成立的个人独资企业，个人独资企业是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故庄桂宝作为个人独资企业的唯一投资人，应当对上述债务在金玉龙腾生态园不足清偿的范围内承担给付责任。一审法院判决：一、北京金玉龙腾生态采摘园返还梅娜租金114783元，于判决生效之日起七日内执行清；二、庄桂宝对上述债务在北京金玉龙腾生态采摘园不足清偿的范围内承担给付责任，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回梅娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元，由北京金玉龙腾生态采摘园负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：根据我国土地管理法的相关规定，我国实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。据双方签订的合同内容，结合本案中查明的其他事实，可以认定金玉龙腾生态园系以出售、出租“农家小院”为目的对外发包大棚。双方之间的合同违反了法律的强制性规定，应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案因梅娜与金玉龙腾生态园签订的合同被认定为无效，故金玉龙腾生态园应向梅娜返还已支付的租金，但应扣除涉案大棚自交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额一审法院以合同约定的费用及期限进行折算，并无不当，应予维持。对此，庄桂宝、金玉龙腾生态园关于本案系因梅娜私搭乱建，违反双方合同约定，导致大棚被政府强制拆除，相应责任应由梅娜承担的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于庄桂宝是否应作为承担返还租金义务的主体一节，因金玉龙腾生态园系依法注册成立的个人独资企业，个人独资企业是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。根据法律规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。故庄桂宝作为个人独资企业的唯一投资人，一审法院判决其对上述债务在金玉龙腾生态园不足清偿的范围内承担给付责任，并无不当，应予维持。综上所述，庄桂宝、金玉龙腾生态园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由庄桂宝、北京金玉龙腾生态采摘园负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 霞二〇二〇年九月二十七日法官助理  杨俊逸书 记 员  王 艳