江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3835号上诉人（原审原告）：葛恒红，女，汉族，个体，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：高虎，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金桂霞，女，汉族，退休职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：金毅（系金桂霞之妹），女，汉族，住徐州市泉山区。上诉人葛恒红因与被上诉人金桂霞房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初5086号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人葛恒红的上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。上诉人对不能继续履行合同不具有过错。上诉人、被上诉人委托房屋中介提供居间服务，就涉案房屋订立买卖合同。被上诉人及其女儿谭金金曾委托中介人员徐某,4代为出售涉案房屋，虽然涉案房屋买卖合同仅有金桂霞的个人名字，并不影响徐某,4是被上诉人及其女儿谭金金的代理人，徐某,4有代为出售涉案房屋的权利。从徐某,4与谭金金的聊天记录可以看出，谭金金亦认可将涉案房屋出售给上诉人，只是因房屋价格上涨嫌出售价格低想提高价格,故上诉人对房屋买卖合同无法履行不应承担责任。二、被上诉人应当承担违约责任。涉案合同无法继续履行的原因系被上诉人及其女儿谭金金为谋取个人利益单方毁约，显然违反了诚实信用原则。通过徐某,4与谭金金的聊天记录可知，被上诉人及其女儿谭金金对出售房屋没有异议，只是后期嫌价格过低希望再谈谈价格。被上诉人及其女儿谭金金对生效的合同单方毁约是对诚实信用原则的违背。被上诉人金桂霞答辩称：买卖合同上金桂霞的名字不是金桂霞本人签的，是中介机构人员徐某,4代签的，中介人员明知这个房子是谭阿金的名字，继承权应由金桂霞和金桂霞的女儿谭晶晶享有。中介人员说土地证和房产证放在中介是不属实的，涉案房屋的土地证和房产证一直由金桂霞的妹妹金毅持有。谭晶晶只是口头委托中介机构出售涉案房屋，谭晶晶从来没有见过中介人员与上诉人签订房屋买卖合同。整个买房过程，均由中介一手操办，金桂霞、谭晶晶从不知晓，被上诉人及其女儿没有和买房人打过电话也没有见过面。葛恒红向一审法院起诉请求：金桂霞支付葛恒红违约金6万元，双倍返还葛恒红定金6万元，赔偿中介费4500元，诉讼费由金桂霞承担。一审法院经审理查明，徐州市泉山区煤建三街二处1号楼2单元104室房屋（以下简称涉案房屋），登记在谭阿金名下，谭阿金于2007年7月8日去世，谭阿金与金桂霞共育有一女谭金金。后金桂霞口头委托中介徐某,4代其出卖涉案房屋。2019年7月14日，徐某,4以金桂霞名义与葛恒红签订《房屋买卖合同书》，约定将徐州市泉山区煤建三街4号楼3幢2单元104室房屋出卖给葛恒红，售价45万元，中介费1%由葛恒红负担，葛恒红向卖方预付定金3万元，并约定如有违约支付违约金6万元。合同还约定甲方保证对其委托销售的房地产拥有无争议的合法销售权无财产上的纠纷等。同日，徐某,4向葛恒红出具收条，收到葛恒红定金3万元及中介费4500元。当晚21点半左右，徐某,4将房屋出卖的事实及出卖价款、定金的支付、违约事项等告知给金桂霞，金桂霞未提反对意见。当晚22:53分，徐某,4将3万元定金微信转账给金桂霞，金桂霞收取了该3万元，并于次日在微信上向其出具收条。2019年8月1日，金桂霞向徐某,4发送微信告知其涉案房产非其名字亦不是其女儿的名字，无权卖房，要求把定金退还给徐某,4，但徐某,4未领取该款项。2019年10月13日，金桂霞之女与徐某,4的聊天记录中认可金桂霞与其将涉案房屋的买卖事宜交由徐某,4，但主张价格卖低了，要求徐某,4与买方谈谈再加一点价。另查，葛恒红于2019年8月另购房产。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方应严格履行合同约定的义务。因涉案房屋登记的所有权人为金桂霞的丈夫谭阿金，其去世后归其合法的继承人所有，根据证人徐某,4与金桂霞及金桂霞女儿的通话录音可以确定金桂霞及女儿曾口头委托徐某,4代其出售涉案房屋，故徐某,4代其签订买卖合同属有权处分，该行为产生的法律后果应由金桂霞金桂霞承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”在缔约阶段，葛恒红在签订合同时亦知道涉案房屋登记在谭阿金名下而非金桂霞名下，且谭阿金已去世，其明知涉案房屋属于遗产，而遗产的继承人包括金桂霞金桂霞及其女儿，金桂霞并无完整的处分权，存在因其他继承人不同意出卖涉案房屋而致使合同履行不能的风险，且亦未审查中介方的授权手续，葛恒红、金桂霞对合同无法继续履行均有过错，都应承担相应的过错责任，故葛恒红无权以金桂霞违约为由要求金桂霞返还双倍定金、赔偿中介费，法院仅支持葛恒红要求金桂霞返还已支付的3万元定金。审理过程中，葛恒红自愿撤回要求金桂霞支付违约金6万元的诉讼请求，不违反法律规定，法院予以支持。综上遂判决：一、金桂霞返还葛恒红3万元；二、驳回葛恒红的其他诉讼请求。案件受理费2700元，保全费1120元，合计3820元，由葛恒红负担1910元，由金桂霞负担1910元。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审查明，葛恒红于2019年5月购置房产。二审另查明的事实与一审查明的其他事实一致。本院认为，从双方当事人的庭审陈述以及徐某,4和金桂霞的微信聊天记录可以看出，金桂霞口头委托中介人员徐某,4出售涉案房屋。徐某,4与上诉人葛恒红于2019年7月14日就涉案房屋的出售价款达成了买卖协议。从徐某,4与金桂霞的微信聊天记录可以看出，金桂霞认可了徐某,4与上诉人葛恒红签订的房屋买卖合同，并且收取了葛恒红支付的30000元定金。故徐某,4与葛恒红签订的房屋买卖合同对金桂霞具有法律约束力。徐某,4和金桂霞的女儿谭晶晶2019年7月20日的电话录音：“我不是前几天跟我妈都商量好委托你来办了吗…这几天我问了我同学…咱房子能不能加点价，太便宜了，我同学说那边的房子一平方都一万二，我们家房子的平方最少得50多万……。从以上录音证据可以看出，金桂霞以450000元价格委托徐某,4出售涉案房屋谭晶晶是知情并且是同意的，只是过了几天认为其出售的房屋价格过低想让葛恒红加钱，故中介人员徐某,4与葛恒红签订的房屋买卖合同对金桂霞、谭晶晶具有约束力。由于金桂霞明确表示不履行房屋买卖合同，构成违约，故金桂霞应当承担违约责任。金桂霞收受葛恒红支付的定金30000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，金桂霞应当双倍返还葛恒红定金60000元。综上，上诉人葛恒红的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初5086号民事判决；二、金桂霞双倍返还葛恒红定金60000元；三、驳回葛恒红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，保全费1120元，合计3820元，由葛恒红负担820元，由金桂霞负担3000元。二审案件受理费2700元，由金桂霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年九月二十九日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷