浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1829号 上诉人（原审原告）：周祝昌，男，1958年2月2日出生，汉族，住象山县。 上诉人（原审原告）：方美玲，女，1963年2月1日出生，汉族，住象山县。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：沈国峰，浙江象港律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：胡盈本（胡行本），男，1966年12月21日出生，汉族，住浙江省象山县。 上诉人（原审被告）：方带娣，女，1968年1月15日出生，汉族，住浙江省象山县。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：许见红，浙江信大律师事务所律师。 上诉人周祝昌、方美玲因与上诉人胡盈本（胡行本）、方带娣房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2019）浙0225民初3127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 周祝昌、方美玲上诉请求：发回重审或撤销一审判决第二项，依法改判为胡盈本、方带娣支付周祝昌、方美玲购房款50万元或者赔偿周祝昌、方美玲经济损失50万元。事实与理由：1.一审判决认定事实有误。胡盈本、方带娣支付的80万元和30万元不是购房款，而是胡盈本、方带娣支付的宾馆装修费用。周祝昌、方美玲认可向胡盈本、方带娣借款127万元，也认可借款后以房抵债的形式将房产过户到胡盈本、方带娣名下，这一客观事实一审法院并未认定。2.一审法院按照2010年8月份的评估价确定购房款不合理亦不合法。涉案房产于2010年8月31日过户至胡盈本、方带娣名下，胡盈本、方带娣只是代为保管房产。后胡盈本、方带娣将涉案房产以197万元转让给他人，所以该197万元应属周祝昌、方美玲所有。既然胡盈本、方带娣不同意以涉案房产抵偿127万元债务，那么其应当于2010年8月全额支付购房款，但其一直未支付，购房款按照现在的市场价格计算合情合理合法，或者最起码按照197万元计算。3.周祝昌、方美玲申请证人出庭作证,一审法院未启动证人出庭作证程序不合法。 胡盈本、方带娣辩称，评估价与成交价存在差价，一审法院不应直接以司法评估机构作出的2010年的评估价格185.4万元来认定涉案房产价值。胡盈本、方带娣支付的80万元和30万款项是支付房款还是其他的费用，周祝昌、方美玲主张的是装修费用，违背了客观事实。周祝昌、方美玲提供的证据能够证明双方约定的交易价格为104万，税务部门核定的价格是计税依据，而不是交易价格。 胡盈本、方带娣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周祝昌、方美玲的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院对购房款的认定错误。房屋价值应按照双方订立的《房屋（土地）转让买卖契约》中载明的104万元计算。周祝昌、方美玲没有证据证明合同约定价格不真实，则应认定为真实交易价格。一审法院不应以司法评估机构作出的评估价格185.4万元来认定涉案房产价值，从而判决其补交75.4万元。2.一审法院对诉讼时效认定错误。在（2019）浙0225民初944号案件中，人民法院认定2013年2月20日胡盈本、方带娣向龚云武汇付的30万元系胡盈本、方带娣向周祝昌、方美玲支付的购房款。所涉房款已经支付完毕，如果周祝昌、方美玲认为胡盈本、方带娣有房款未付，就应知道自己利益受损，诉讼时效开始计算。但其却直至2019年才起诉，超过了诉讼时效，人民法院对其诉讼请求不应支持。 周祝昌、方美玲辩称，方美玲和方带娣是亲姐妹，2010年之前关系亲密，2010年8月1日周祝昌、方美玲向胡盈本、方带娣共借款127万元，周祝昌、方美玲将涉案房屋过户到胡盈本、方带娣名下，过户时签订了《房屋（土地）转让买卖契约》。胡盈本、方带娣是代为保管房屋，但一直未支付购房款，后将房屋转卖他人，购房款至少应按照价格转让197万元计算，不能按照《房屋（土地）转让买卖契约》约定的价格来定，也不应按照评估价格确定。未支付购房款是持续状态，不存在超过诉讼时效的问题。 周祝昌、方美玲一审诉讼请求：1、胡盈本、方带娣向周祝昌、方美玲支付购房款280万元；2、本案诉讼费由胡盈本、方带娣承担。 一审法院认定事实如下：1.周祝昌因从事建筑工程承包之需多次向胡盈本、方带娣借款，并于2009年2月2日向胡盈本、方带娣出具了内容为“今借到胡行本现金玖拾壹万元正（910000.—）2009年2月2号借款人周祝昌欠利息贰万肆仟元正”的《借条》一份。2010年3月8日，胡盈本、方带娣以汇款方式交付周祝昌、方美玲15万元。2010年8月1日，经双方结算，周祝昌又出具内容为“今借胡行本现金壹佰贰拾柒万壹仟陆佰玖拾元正（1270000.元）2010年8月1号借款人周祝昌”的《借条》一份。 2.2010年8月31日，周祝昌、方美玲与胡盈本、方带娣签订《房屋（土地）转让买卖契约》，约定将周祝昌、方美玲所有的坐落于象山县××镇××路××层房屋分别出售给胡盈本、方带娣，合同载价格按序分别为28万元、38万元、38万元，合计104万元。同日，周祝昌、方美玲与胡盈本、方带娣办理了讼争房产的过户登记手续。因交易价格过低，税务部门按照453278元、528264元、560508元（合计1542050元）的计税价格征收契税29929.92元。2017年8月23日、2017年10月19日、2017年8月31日，胡盈本、方带娣将前述的讼争房产分别以57万元、70万元、70万元（合计197万元）的合同价格分别售予他人，并办理了过户手续。 3.2019年1月2日，本案胡盈本、方带娣向一审法院提出诉讼，请求判令本案周祝昌、方美玲归还借款127万元并支付自起诉之日起按日万分之一点七五计算的利息。本案周祝昌、方美玲抗辩称借款属实，周祝昌、方美玲与胡盈本、方带娣已通过协商的方式约定以市场价280万元将讼争房产卖给本案胡盈本、方带娣。2010年8月30日，本案胡盈本、方带娣支付购房款80万元。讼争房产过户后，本案胡盈本、方带娣以各种理由拒不归还借条。2013年2月20日，本案胡盈本、方带娣又支付购房款30万元。该院经审理认为，借款127万元属实，予以确认。本案周祝昌、方美玲虽然在该案中抗辩称胡盈本、方带娣支付的款项系购房款，但由于借贷和购房系两个不同的法律关系，且无证据表明双方已经就以房款抵扣借款达成协议，故而对本案周祝昌、方美玲在该案的抗辩主张不予采信。据此，该院于2019年3月26日做出案号为（2019）浙0225民初36号的民事判决，判令周祝昌、方美玲归还胡盈本、方带娣借款127万元并自2019年1月2日起按年利率6%支付资金占用期间的利息。 4.2019年3月11日，在该院审理的案号为（2019）浙0225民初944号方带娣诉龚云武民间借贷纠纷一案中，周祝昌在作证中陈述方带娣于2013年2月20日通过东海银行向龚云武汇付的30万元系方带娣向周祝昌、方美玲支付的购房款。 经周祝昌、方美玲申请，该院依法委托浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司对本案讼争房产在2010年8月31日的市场交易价格进行评估。该公司于2019年12月30日作出编号为“浙海德2019-1-0768-F01SFZC7号”的《房地产司法估价报告书》，确定本案讼争房屋于价值时点2010年8月31日的公开市场价值为185.4万元。 一审法院认为，根据我国《合同法》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根据我国《物权法》的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，除非有相反证据足以推翻登记，否则应认定登记之人为该不动产的权利人。本案中，周祝昌、方美玲与胡盈本、方带娣就本案讼争房屋于2010年8月31日签订《房屋（土地）转让买卖契约》形式合法、内容有效，双方又于次日办理了不动产过户登记手续并依法缴纳了契税，故该房屋买卖关系成立。且周祝昌、方美玲未能举证证明讼争房产当时系为了让胡盈本、方带娣保管而办理的过户，亦未能举证证明于2017年讼争房屋出售他人之前曾向胡盈本、方带娣主张返还，故该院对周祝昌、方美玲的该项主张不予采信，并对本案讼争房屋的买卖关系予以确认。对于讼争房屋买卖的价格，《房屋（土地）转让买卖契约》载明总价为104万元，过分低于税务部门的计税价格154.205万元，远超市场交易的合理浮动范围，不符合正常的交易习惯，故而对胡盈本、方带娣关于讼争房屋交易价格为104万元的抗辩意见不予采信。周祝昌、方美玲亦未能就其主张进行举证，故该院对周祝昌、方美玲自述的双方商定的价格为280万元的主张不予采信。《房屋（土地）转让买卖契约》价，税务部门计税价、周祝昌、方美玲自述价存在成倍的差价，难以确认讼争房屋的实际交易价格。经该院委托的司法评估机构出具的估价报告书载明，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，在认真分析现有资料的基础上，采用科学方法估价，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定本案讼争房屋于价值时点2010年8月31日的公开市场价值为185.4万元。该估价程序合法，内容客观，数据合理，该院对此予以采信。周祝昌、方美玲认为该估价报告的价格低于市场实际交易价格而不予认可以及胡盈本、方带娣对该估价报告不予认可的抗辩意见，该院均不予采纳。据此，该院确认讼争房屋的实际交易总价格为185.4万元。胡盈本、方带娣向周祝昌、方美玲购买房屋，胡盈本、方带娣理应支付房款，故周祝昌、方美玲要求胡盈本、方带娣支付尚欠房款的诉讼请求，依法有据，该院予以支持。庭审查明本案胡盈本、方带娣于《房屋（土地）转让买卖契约》签订的前一天即2010年8月30日支付周祝昌、方美玲80万元，该院认为胡盈本、方带娣关于该款项系用于支付购房款的抗辩意见更符合民间关于房屋买卖的交易习惯。且周祝昌在（2019）浙0225民初944号本案方带娣诉龚云武民间借贷纠纷一案作证中亦陈述方带娣于2013年2月20日通过龚云武向本案周祝昌、方美玲支付购房款30万元，该两笔交易款项均未列入（2019）浙0225民初36号的民间借贷范畴，故该院对胡盈本、方带娣已经支付周祝昌、方美玲购房款110万元的事实予以确认，并确认胡盈本、方带娣尚欠周祝昌、方美玲购房款75.4万元。因周祝昌、方美玲与胡盈本、方带娣之间存在着房产买卖和民间借贷互为给付金钱的纠纷，在本案胡盈本、方带娣于2019年1月2日就民间借贷纠纷起诉后，于同年就房产买卖纠纷起诉，未超过法律规定的诉讼时效，故该院对胡盈本、方带娣关于本案已经超过法律规定的诉讼时效的抗辩意见不予采信。胡盈本、方带娣经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、胡盈本、方带娣于判决生效后二十日内给付周祝昌、方美玲尚欠的购房款75.4万元；二、驳回周祝昌、方美玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29200元，由周祝昌、方美玲负担17860元，由胡盈本、方带娣负担11340元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于胡盈本、方带娣支付的80万元和30万元是购房款还是宾馆装修费用，结合双方当事人陈述及本案证据，本院认为，80万元和30万元应为购房款。周祝昌、方美玲与胡盈本、方带娣签订的《房屋（土地）转让买卖契约》中约定的房屋价格低于市场交易价格，周祝昌、方美玲对该价格不予认可，称该合同是为了减税签订，并认为胡盈本、方带娣是代管房屋，由此可见，该合同对房屋价格的约定并非双方当事人的真实意思表示。现胡盈本、方带娣主张按照合同约定价格支付，周祝昌、方美玲主张按照现在的市场价格，或者至少按照胡盈本、方带娣转让房屋的价格197万元计算购房款，双方存在分歧，一审法院委托司法评估机构对涉案房产进行估价，确定讼争房屋于价值时点2010年8月31日的公开市场价值为185.4万元，并无不当。《房屋（土地）转让买卖契约》并未约定房款支付期限，胡盈本、方带娣亦未证明周祝昌、方美玲曾向胡盈本、方带娣主张过该债权且已过法律规定的诉讼时效，现胡盈本、方带娣以本案已超过诉讼时效为由进行抗辩，本院不予采信。周祝昌、方美玲申请证人出庭作证,一审法院经审查后未予准许，并无不当。 综上所述，周祝昌、方美玲与胡盈本、方带娣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20140元，由上诉人周祝昌、方美玲负担8800元，上诉人胡盈本、方带娣负担11340元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年九月二十九日 代书记员 项凌燕