新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1317号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：唐桂霞，女，1966年5月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因与被上诉人唐桂霞商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人唐桂霞一审诉讼请求。事实和理由：1．《协议书》并非上诉人真实意思表示，《商品房买卖合同》既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，不应解除。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，并未规定上诉人有支付租金的义务，基于房屋买卖合同关系也不可能产生支付租金的义务。上诉人与阜康市隆盛商贸有限公司是相互独立的企业，没有任何法律关系。协议书存在胁迫情形，属于无效协议，不应作为确定双方权利义务的依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有在“由于出卖人的原因”导致未按期办理房屋所有权登记的情况下，买受人才可以要求赔偿损失、解除合同。《商品房买卖合同》第15.3条明确约定：“若因产权登记机关原因（未办理登记），不属于出卖人责任。”本案房产未办理登记，是由于产权登记部门停办手续造成，并不是上诉人自身原因，《商品房买卖合同》也不具备法定解除的条件。2．一审法院判决上诉人承担维修基金缺乏法律依据，办理房产证书必须由业主缴纳维修基金，上诉人代收了被上诉人应交的维修基金后，在办理房产证书的过程中将维修基金交给了房管局。3．一审判决超出诉讼请求进行裁判，违反了不告不理的原则。被上诉人起诉要求支付2018年8月18日至2018年12月18日的租金，但一审判决认定租金从2018年8月18日起至合同解除之日2019年1月31日，不适当的延长了租金的截止时间，超出被上诉人诉讼请求。4．被上诉人申请保全的费用并不属于人民法院收取的诉讼费用，被上诉人如果要求上诉人承担该费用，应当作为单独的诉讼请求提出，并在起诉时明确其具体金额，但被上诉人并未提出该项诉讼请求，缺乏法律依据，且申请保全的费用不是本案必然发生的费用，属于被上诉人自行扩大的损失，不应由上诉人承担。 唐桂霞未提交书面答辩意见。 唐桂霞向一审法院起诉请求：1．解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还原告已付房款225986元；3．被告承担房款利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为36355.5元【225986元×4.875%×33个月（2016年3月29日至2018年12月28日）】；4．被告退还原告缴纳的装修费用11066元；5．被告退还原告缴纳的税费6892.57元；6．被告退还原告缴纳的维修基金1129元；7．被告按照每平米547.5元/年的标准向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为3653.65元（2018年8月18日至2018年12月18日，547.5元/12个月×20.02平米×4个月）；8．本案保全费及保全保险费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼294A房商铺。该商铺建筑面积20.12㎡，价款为227115元，支付方式为：买受人2014年1月10日预付定金2000元，余额225115元，于2014年1月10日前付清。2016年3月29日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，将房屋面积变更为20.02㎡，总房款变更为225986元。合同签订后，原告向被告交付了全部房款225986元，另交付了装修费用11066元，维修基金1129元；向税务机关缴纳了印花税、契税6892.57元。2015年9月1日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议》，将所购铺位交由阜康市隆盛商贸有限公司统一运营，运营期限为30年，自正式开业起算，由阜康市隆盛商贸有限公司支付租金。2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束开始运营。2016年1月25日，原告收到了阜康市隆盛商贸有限公司支付的2015年8月18日至2016年8月17日期间的租金5508元。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销，引发大量商户上访，阜康市人民政府组织相关部门成立处理小组进行协调。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向业主支付租金。承诺按上述约定向业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付业主租金时，同意与业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回业主购买商场铺位时所缴纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款）。并承诺上述方案具体实施过程中，被告将与每位业主签订处理此事的协议书。因隆盛百货商场继续处于关门状态，原告在内的全体业主未按约获得租金，2017年5月22日，原、被告根据被告提出的处理方案，签订一份《协议书》，协议约定，一、原告购买的铺位位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼294A号面积20.02㎡，总价款为225986元，付款方式为全款。二、被告应在合同签订当日，向原告付清2017年8月1日前的租金。三、原告承诺其与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即：每年547.5元／㎡，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。四、特别约定：被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场铺位所缴纳的全部房款。五、特别约定：若发生上述被告无条件退还原告房款的情况时：1.被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2.被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款。协议对其他相关事宜进行了约定。协议签订当天，被告向原告支付了2016年8月18日至2017年8月17日的租金10961元。因被告未能按协议约定支付租金，2018年12月25日，原告向一审法院申请诉前财产保全。为此支付申请费1945元、财产保全责任保险费855.25元。再查明，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。一审法院认为，一、关于合同解除的问题。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，真实、合法、有效。2017年5月22日，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》。现被告未按照约定向原告支付租金，双方约定解除《商品房买卖合同》的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权，被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外，故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调，由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求，一审法院对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》（包括补充协议）的诉讼请求，一审法院予以支持。二、针对原告主张的涉及金钱给付的诸项诉讼请求，一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还购房款225986元，根据原、被告签订《协议书》约定；在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，由于《协议书》是被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，因此阜康市隆盛商贸有限公司已支付的租金也应在被告向原告退还的房款中予以扣除，被告要求阜康市隆盛商贸有限公司已支付的租金5508元也予以抵扣的抗辩主张符合协议约定，一审法院予以采信。根据查明的事实可知，2018年8月17日之前原告收到的租金为16469元，被告应向原告返还房款209517元（225986元-16469元）。故对原告请求被告返还购房款225986元的诉讼请求，一审法院支持209517元。关于原告请求被告支付从2016年3月29日至还款之日的利息损失问题，原、被告双方签订的《协议书》约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款根据合同法的规定，解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年1月31日，故原、被告解除合同的时间应为2019年1月31日。被告应于2019年3月31日前向原告退还购房款，被告未按约退还购房款，应从2019年4月1日起向原告支付利息损失，原告主张按月利率4.875‰计算利息，不违反法律规定，故被告应以应退还房款209517元为基数，按月利率4.875‰赔偿原告自2019年4月1日至实际给付之日期间的利息。原、被告签订《商品房买卖合同》的目的是原告取得房屋的所有权，被告获取购房款，从双方签订《商品房买卖合同》到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，对此期间的利息，不应由被告负担。按《协议书》的约定，2019年2月1日至2019年3月31日期间属于原告给被告返还房款的宽限期间，此期间亦不应支付利息。原告主张由被告退还交纳的装修费用11066元，根据本案查明的事实，原、被告签订《协议书》时，该装修费用已经实际发生，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张由被告退还税费6892.57元，因该税费是由税务部门收取，而非被告收取，税务机关亦答复可以退税，原告可向税务部门主张退税处理，要求被告退还没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于原告主张被告返还维修基金1129元，维修基金是由被告代收，被告未提供证据证实维修基金已上交给代管部门，故被告应当向原告返还维修基金1129元的诉讼请求，一审法院予以支持。原告为保证自己的债权能够得以实现，向一审法院申请财产保全所支出的申请费1945元亦是其合理损失，应当由被告赔偿。关于财产保全责任保险费855.25元，是否应当由被告赔偿的问题，一审法院认为，申请财产保全提供担保是保全申请人的义务，以何种方式提供担保取决于申请人自己的选择，原告自己选择以购买保险的方式来提供担保：在未事先约定由被告承担的情况下，由此而支出的保险费应当由原告自己承担，故对原告要求被告承担财产保全责任保险费855.25元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告按547.5元/㎡/年的标准支付2018年8月18日至合同实际解除之日租金的问题。根据双方签订的《协议书》的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告主张从2018年8月18日开始至合同解除之日的租金符合双方约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2019年1月31日，共计166天。被告应向原告支付租金4984.98元（547.5元/m/年×20.02平方米÷365天×166天）。判决：一、解除原告唐桂霞与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐桂霞返还房款209517元（已扣租金16469元）；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐桂霞赔偿以应退还房款209517元为基数、按月利率4.875‰自2019年4月1日起至实际付清之日期间的利息损失；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐桂霞返还维修基金1129元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐桂霞支付2018年8月18日至2019年1月31日的租金4984.98元。六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐桂霞赔偿保全申请费1945元；七、驳回原告唐桂霞的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确认。二审另查明，上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司在本案一审中收到被上诉人唐桂霞主张合同解除权的起诉状时间为2019年1月31日。上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司以被上诉人唐桂霞为被告，主张撤销双方于2017年5月22日签订的协议书。后新疆隆诚伟业房地产开发有限公司申请撤诉，新疆维吾尔自治区阜康市人民法院作出（2019）新2302民初1874号民事裁定书，准许新疆隆诚伟业房地产开发有限公司撤回起诉。 本案争议焦点：1．涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除？2．被上诉人主张的维修基金有无依据？3．租金的截止日期是否超出被上诉人的诉讼请求？4．被上诉人主张的保全费有无依据？ 本院认为，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司另案起诉唐桂霞请求撤销2017年5月22日签订的《协议书》，后其申请撤诉，法院裁定准许新疆隆诚伟业房地产开发有限公司撤回起诉。该《协议书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该协议书未被撤销的情况下，对双方当事人均具有约束力。新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张该《协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《协议书》第四条、第五条约定，上诉人若未能及时向被上诉人支付租赁费用，则上诉人无条件与被上诉人解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同之日起两个月内全额退还已付房款（其中需扣除2018年8月17日前已支付租金），该约定内容符合上述规定，故一审判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》且确认合同解除时间为2019年1月31日并无不当，本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张不应解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的上诉理由不予支持。 关于维修基金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。维修基金系针对涉案房屋交纳的，涉案房屋的买卖合同解除后房屋仍属于上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司所有，故该费用应由上诉人予以返还。本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 关于支付租金是否超出诉讼请求的问题。被上诉人唐桂霞请求上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司支付租金至合同实际解除之日，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司认为的被上诉人唐桂霞仅主张租金至2018年12月18日，一审法院不存在超出诉讼请求范围判决的情形，故本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 关于因财产保全而产生的申请费。被上诉人唐桂霞提交的诉状中已载明该诉讼请求，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张是在法庭调查环节通过举证的方式提出，该费用属于被上诉人唐桂霞行使诉讼权利产生的费用，被上诉人唐桂霞作为申请人可以将自己负担的申请费作为赔偿损失的诉讼请求提出，不属于自行扩大的损失，故本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4563.64元，由新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 瑞 审 判 员  宋晓蕾 审 判 员  董 蕾 二〇二〇年九月三十日 法官助理  马 全 书 记 员  马百慧