江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3809号上诉人（原审被告）：天成润华集团有限公司（原名徐州市天成房地产开发有限公司），住所地徐州市云龙区彭城路2-09（1-209）古玩城二楼，现住所地徐州市云龙区彭城南路382号。法定代表人：**铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱彦彦，女，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李秀丽，江苏茂通律师事务所律师。上诉人天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）因与被上诉人朱彦彦商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人天成公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、关于事实问题。1.根据《商品房买卖合同》第八条约定：“竣工验收备案为交付的条件”。案涉房屋于2008年8月18日已竣工验收备案，符合交付的条件。被上诉人于2009年5月10日就案涉房屋办理了上房手续，缴纳了综合管理费，收取了从约定的2008年12月1日起至2009年5月9日止的延期上房违约金，2010年2月，被上诉人就案涉房屋办理房屋所有权登记。2.消防验收属于行政法律法规调整范围，被上诉人在明确知晓案涉商品房取得竣工验收备案表的情况下接收了房屋，且及时办理了房屋所有权登记，现涉案房屋归于被上诉人名下，其所有权及使用权利并未受到影响。二、关于法律适用问题。1.本案是商品房销售合同纠纷，涉案商品房交楼时未取得消防验收合格不违反法律的效力性强制性规定。本案《商品房买卖合同》中仅约定竣工验收备案为交楼条件，没有明确约定经消防验收合格为交付条件。建设单位在工程竣工验收后应当到公安机关消防机构申请验收，否则应当承担相应的行政责任，验收是否合格，实质上是一种行政确认行为。《中华人民共和国消防法》第十一条和第十三条为行政管理性强制性法律规范而非效力性强制性法律规范。本案所涉商品房在经勘察、设计、施工、监理、建设单位五部门验收合格，符合《建设工程质量管理条例》的规定，应认定为涉案《商品房买卖合同》第八条约定的条件已成就，涉案房屋已符合合同约定的交付使用条件。综上，消防验收属于综合验收的范畴，而不是本案《商品房买卖合同》第八条第1项的商品房经“竣工验收备案”的范畴。商品房出卖人在经相关部门验收合格后未经消防验收合格应认定为《商品房买卖合同》第八条的“竣工验收备案”，符合合同约定的交楼条件。2.被上诉人在明确知晓案涉商品房取得竣工验收备案表的情况下接收了房屋，且及时办理了房屋所有权登记，现案涉房屋归于被上诉人名下，其所有权及使用权利并未受到影响，并不存在损失。3.2010年被上诉人就案涉房屋办理了房屋所有权登记，距今长达十年，其无事实及法律依据的诉请也早已超过了诉讼时效。基于以上事实和理由，请求二审法院依法支持上诉人的主张，发回重审，或依法改判驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人朱彦彦答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.虽然涉案《商品房买卖合同》第八条第二项约定了交付的条件是竣工验收备案，但是上诉人交付给被上诉人的房屋应符合实质性的交付条件，符合《消防法》的强制性规定，而上诉人并未按照该强制性规定交付房屋。涉案房屋所在的夹层区域，是在2014年11月13日才通过局部的土建部分的消防验收。上诉人至今并未提供涉案房屋所在夹层的消防全部验收合格证明。据被上诉人了解，其是在2020年1月份才通过公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2.被上诉人的诉讼时效并未超过，与被上诉人情况相同的张爱芳、相其美和被上诉人一同向上诉人主张违约金，上诉人未对该两份判决提出异议。并且被上诉人是在2017年其他业主的诉讼结果之后才知道涉案房屋在2014年11月13日通过的仅是局部验收，因此该诉讼时效并未经过。3.虽然被上诉人取得了房屋所有权登记，但是只是一个形式上的交付，实际上涉案房屋并未达到实质性的交付条件，因此不能以拿到房产证为由对抗上诉人未交付符合交付条件的房屋。朱彦彦向一审法院提出诉讼请求：判令天成公司支付逾期交付房屋的房款的同期银行贷款利息196356元（以503477元为本金按照同期银行贷款利率为标准支付自2008年12月1日至2014年11月13日）。一审法院查明：2009年4月30日，朱彦彦（买受人）与天成公司（卖方）签订网上备案的《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为天成国贸中心第1幢1单元-XXX号房。商品房用途为商服，建筑面积为26.35平方米，房屋总价款为503477元。买受人于合同签订前付人民币488000元整，余款人民币15477元整于2009年5月7日前付清。出卖人应当在2008年11月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将已竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期出卖人按累计已收房款金额向买受人支付延期期间的银行同期贷款利息。合同还就其他相关项进行了约定。合同签订后，朱彦彦足额支付了全部购房款。2008年8月18日，涉案天成国贸中心竣工验收备案。2009年5月10日，朱彦彦办理了上述房屋的上房手续，与徐州市天成物业管理有限公司签订了《综合管理服务协议》、《消防责任书》、《丽人街商铺装修管理协议》、《天成国际广场·丽人街商场管理公约》。双方签订的上房收付款明细表显示：应收款综合管理费3162元，应付款违约金11207元（截止日期为2009年5月9日），证明天成公司已经向朱彦彦支付至2009年5月9日的逾期上房违约金。2014年11月13日，徐州市公安消防支队向天成公司出具徐公消验字【2014】第0225号《徐州市公安消防执法队建设工程消防验收意见书》，对于天成公司于2014年10月13日申报的天成国贸中心地下一层与部分夹层进行了消防验收，评定该工程消防验收合格。一审法院认为，朱彦彦于2009年5月10日与涉案房屋的物业管理公司签订了《丽人街商铺装修管理协议》、《天成国际广场·丽人街商场管理公约》，《消防责任书》，并进行了业主登记，结合天成公司于当日向朱彦彦支付逾期上房违约金，能够认定天成公司于2009年5月10日将涉案房屋交付给朱彦彦。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，房屋交付应进行了竣工验收备案，天成公司交付房屋时已经达到此条件。但根据我国消防法第十一条规定，“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”。同时，第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。根据上述法律规定，虽然天成公司交付给朱彦彦房屋时，已经达到了合同约定的交付条件，但上述法律规定属于强制性规定，涉案的房屋应当在投入使用前经过消防验收合格。涉案工程于2014年11月13日通过消防验收合格，故，天成公司向朱彦彦支付的逾期上房违约金应从2009年5月10日计算至该日，按照银行同期贷款利率计算，不超过朱彦彦主张的年利率6%。因天成公司向朱彦彦交付房屋时，案涉工程并未经过消防验收，且天成公司未向朱彦彦披露工程经过消防验收的时间，朱彦彦应自知道或者应当知道权利受到侵害之日起三年内提起诉讼，朱彦彦自2017年知道案涉工程消防验收合格，故朱彦彦提起诉讼不超过诉讼时效期间。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，判决天成润华集团有限公司向朱彦彦支付逾期上房违约金（以503477元为基数，自2009年5月10日计算至2014年11月13日，按照同期银行贷款利率计算，总额不超过朱彦彦主张的196356元）。二审期间，被上诉人朱彦彦提交徐州市公安局消防支队徐公消验字[2014]第225号建设工程消防验收意见书，拟证明涉案房屋所在的夹层于2014年11月13日才通过土建部分的消防验收，没有达到消防整体验收。上诉人天成公司质证认为，虽然意见书载明的验收内容是土建部分，但上诉人当时申请验收的是包括土建及公共区域的装修，地下一层与部分夹层工程消防实际上已经验收合格。本院二审查明事实与一审查明一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于上诉人天成公司应否向朱彦彦支付逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”，第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。本案中，被上诉人提交的徐州市公安局消防支队徐公消验字[2014]第225号建设工程消防验收意见书可以证明，被上诉人购买的涉案商铺直至2014年11月14日土建部分的消防才通过验收，在此之前涉案商铺显然不具备使用条件，一审法院支持朱彦彦主张的2014年11月14日之前的逾期交房违约金并无不当。二、关于朱彦彦向天成公司主张逾期上房违约金是否超过诉讼时效的问题。因天成公司向朱彦彦交付房屋时，涉案工程并未经过消防验收，且天成公司未向朱彦彦披露工程经过消防验收的时间，朱彦彦应自知道或者应当知道权利受到侵害之日起三年内提起诉讼，朱彦彦2017年知道涉案工程消防验收合格的时间，故朱彦彦于2019年向一审法院提起本案诉讼不超过诉讼时效期间。综上，上诉人天成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4227元，由天成润华集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年九月二十九日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷