湖南省永顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3127民再1号原审原告唐艳梅，女，1966年9月15日出生，土家族，住永顺县。原审被告黄挺，男，1969年8月22日出生，苗族，住永顺县。委托诉讼代理人张明保，吉首市东升法律服务所法律工作者。原审被告王秀莲（系被告黄挺母亲），女，1939年12月25日出生，苗族，住永顺县。委托诉讼代理人谢美蓉，吉首市东升法律服务所法律工作者。原审被告黄琼玲（系被告黄挺父亲），男，1936年9月10日出生，汉族，住永顺县。原审原告唐艳梅与原审被告黄挺、黄琼玲、王秀莲买卖合同纠纷一案，本院（2018）湘3127民初7号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年10月21日作出（2019）湘3127民监2号民事裁定，再审本案。本院于2020年1月8日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。在诉讼过程中，原审被告黄琼玲于2020年3月17日去世。原审原告唐艳梅，原审被告王秀莲及其诉讼代理人谢美蓉，原审被告黄挺诉讼代理人张明保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告唐艳梅诉称：1、判决三被告履行《房屋买卖合同》；2、判令被告黄琼玲、王秀莲搬出属于原告的房屋；3、判令被告黄琼玲、王秀莲自2016年11月起按每月1000元的标准给原告支付房屋租金；4、由三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年10月，经彭延泉介绍，被告黄挺有一栋房屋和地基出卖，经多方了解，双方反复慎重修改，经被告黄琼玲、王秀莲确认签字，双方签订《房屋买卖合同》，房屋、天坪及两侧的地、杂屋、猪圈出卖价款为叁拾伍万零捌佰元整（￥350800元）。被告黄挺、黄琼玲、王秀莲均签了字，见证人张某也签了字。原告给被告房款、地基款付清了。在实际履约过程中，原告考虑到被告黄琼玲、王秀莲年事已高，冬天搬家不容易，原告便答应让其暂住一段时间，等天气暖和了再搬家，但同时约定，若被告至2016年10月尚未搬出，则需按每月1000元的标准给原告支付租金。然时至今日，被告方既未支付租金又未搬出。综上所述，被告黄挺、黄琼玲、王秀莲严重违反《房屋买卖合同》，给原告带来了极大的经济损失，为维护原告利益，故诉至法院，请求支持其诉请。原审被告黄挺辩称：1、原、被告所签的买卖合同属于无效合同；第一，原、被告2015年10月28日签订的第一份签订买卖合同，这份合同里面没有具体约定价款和其他权利义务事项，同年11月2日又签订了一份房屋买卖合同，约定了房屋买卖的价款以及其他权利义务事项，合同出卖方系黄挺，而在落款签名不仅有黄挺的签名还有其父母的签名。合同第六条的约定房屋没有抵押，而实际上2013年6月23日已经抵押给永顺县农村商业银行，从合同的约定和房屋的客观实际情况，该房屋已经抵押，双方签订的房屋买卖合同是在房屋抵押期间签订的，但是没有通知抵押权人，也没有经过抵押权人同意，因此这份买卖合同无效；第二，虽然该房屋在2011年9月1日经永顺县公证处进行了分家析产公证，但黄进由于其他原因不便于处理家事，分家析产时黄进在不知晓真实情况下而签了名字，而实际上房屋还是黄挺和黄进共有的，分家析产协议和公证书上黄进的签名是受欺骗而签的名字，后来被告与原告签订的房屋买卖合同处分了共有人黄进的财产，因此合同无效；2、原告主张的诉讼请求不应该支持，理由如下：第一，房屋买卖合同无效，就不应当履行；第二，买卖合同能够履行的房屋没有办理不动产权变更登记，物权没有发生变化，并且房屋还没有交付和使用，合同买卖的交易还没有完成。原审被告王秀莲辩称：房子是王秀莲和黄琼玲1995年修建的，房子的产权是王秀莲和黄琼玲的，黄挺无权出卖房屋；分家析产的时候是分给黄挺和黄进的，黄挺以办理贷款为借口，要求王秀莲和黄琼玲办理公证，王秀莲和黄琼玲在不知情的情况下办了公证，该公证具有欺骗性，属于无效公证，不是王秀莲和黄琼玲的真实意思表示。原审原告唐艳梅向本院提出诉讼请求：1、判决三被告履行《房屋买卖合同》；2、判令被告黄琼玲、王秀莲搬出属于原告的房屋；3、判令被告黄琼玲、王秀莲自2016年11月起按每月1000元的标准给原告支付房屋租金；4、由三被告承担本案的诉讼费用。本院原审认定案件事实：2015年10月28日，原告与被告黄挺签订房屋买卖协议，约定被告黄挺将位于灵溪镇××蛇酒厂旁××楼房屋转让给原告，房屋产权证号为永房权证字第××号，地号为420063号，建筑面积190.47㎡。2015年11月2日，原告与三被告再次签订《房屋买卖合同》，约定被告黄挺将其所有的位于永顺县和房屋前天坪及两边的地、杂屋永久出卖给原告，合同内容为“一、甲方须提供给乙方国土证及房产证，转让证件未齐的须由甲方办理，费用由甲方负责出让金支出，交易手续、过户等产生的费用全部由乙方负责。二、房屋、天坪及两侧的地、杂屋、猪圈出卖价款：叁拾伍万零捌佰元（￥350800元）。四、乙方办理《国有土地使用权证》、《房产证》过户手续，甲方必须义务协助办理。今后若遇国家和有关单位征收，一切补偿归乙方享有，甲方及家人不得以任何理由干涉和享有。五、甲方必须保证现有一切转让给乙方。”本案三被告均在《房屋买卖合同》甲方签字落款处予以签名确认。2015年10月28日至2016年2月22日间，原告陆续给被告支付全部房款350800元，其中10800元以被告黄挺夫妇向原告借款的方式抵付。后双方在办理房屋过户手续的途中，得知房屋所在片区被纳入城市建设规划范围，暂停办理房屋过户登记手续。现被告黄琼玲、王秀莲仍居住在该房屋中，被告方自始没有给原告交付房屋。另查明，案外人黄进是被告黄挺弟弟，是被告黄琼玲、王秀莲夫妇的儿子，2011年9月1日，其与三被告共同签署《分家析产协议》，协议中明确本案合同所转让的房屋分给黄挺，过户手续及相关费用由其负责。2011年9月1日，永顺县公证处以（2011）永证字第299号公证书对《分家析产协议》作出确认。本院原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与三被告签订《房屋买卖合同》，被告黄挺将其在永顺县灵溪镇大桥街的房屋（产权号为灵溪字第××号、地号为420063）转让给原告，系双方真实意思的表示，亦未违背法律、法规的禁止性规定，且被告完全享有房屋的处分权，故该合同合法有效，合同双方均应按约定全面履行各自的义务。现原告按约定给被告支付了全部房屋转让款款，被告方理应按约定全面履行合同义务，即给原告交付房屋并协助办理房屋过户的相关手续，因房屋纳入城市建设规划范围，暂停办理过户登记，被告协助办理房屋过户的合同义务已履行不能，但原告经本院释明房屋不能过户所存在的风险后，坚持不变更诉讼请求，本院予以尊重，故原告要求三被告履行协助办理房屋过户这项合同义务，本院不予支持；考虑到房屋不能过户登记只能导致房屋所有权不能发生转移，并不影响房屋买卖合同生效，亦就不能阻止被告履行交付房屋的合同义务，故原告要求三被告履行交付房屋这项合同义务，本院予以支持；被告黄挺、黄琼玲、王秀莲应在判决生效后60日内将房屋交付给原告；被告黄琼玲、王秀莲在《房屋买卖合同》签名捺印，系合同当事人，根据合同的相对性，二被告拒绝搬出房屋且不履行交付房屋的合同义务，系故意违约,并非法定解除合同的情形，现原告要求履行合同，被告黄琼玲、王秀莲就应在判决生效后60日内搬出并交付房屋；至于原告要求被告黄琼玲、王秀莲自2016年11月起按1000元／月的标准支付房屋租金的主张，因合同没有房屋出租及租金的约定条款，原告亦无其他证据证明按1000元／月收取租金的事实，故该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于被告黄琼玲、王秀莲提出双方已协商退房退款事宜的主张，并没有提交任何有效证据予以佐证，本院不予采纳；至于原告领取被告工资的行为，既没有证据证明双方存有债权债务关系的事实，亦未证明该行为与本案纠纷存有关联，本院在本案不作审理，两被告如能提交相关证据，可协商处理或另案诉讼解决。本院原审判决：一、限被告黄琼玲、王秀莲于本判决生效后六十日内搬出位于永顺县灵溪镇大桥街的产权号为灵溪字第××号、地号为420063的房屋；二、限被告黄挺、黄琼玲、王秀莲于本判决生效后六十日内将位于永顺县灵溪镇大桥街的产权号为灵溪字第××号、地号为420063的房屋交付给原告唐艳梅；三、驳回原告唐艳梅的其他诉讼请求。本院再审认定案件事实和原审查明的事实基本一致。本案在再审过程中，原审原告向本院提交如下新证据：1、付款凭证，拟证明吕长青收款的事实；2、不动产调查表，拟证明买卖合同真实有效；3、永顺县国土资源局征求规划条件的函，拟证明买卖合同真实有效；4、永房权证灵溪镇字第××号房产证，拟证明买卖的房屋系黄挺所有。原审被告王秀莲向本院提交如下新证据：不动产权信息查询证明、登记信息表，拟证明2013年6月23日灵溪镇大桥街1栋101室201室抵押贷款的事实，贷款期限结束为2021年6月23日。对原审原告和原审被告王秀莲提交的证据，能够证明本案的基本事实，本院予以采信。再审另查明，黄挺于2011年9月20日将产权证号为灵溪字第××号、地号为420063的房屋到永顺县房地产管理局办理产权过户登记，产权证号为永房权证灵溪镇字第××号，房屋使用权人为黄挺单独所有，房屋总层数为2层，建筑面积190.47㎡，产权来源为析产。2013年6月23日，原审被告黄挺将该房产抵押给永顺县农村信用社合作社城西信用社，2015年11月3日，债务人吕长青偿还债务，抵押的房产证由原审被告黄挺收回并交付给原审原告，现该证一直由原审原告保管。原审被告黄琼玲于2020年3月17日去世。本院再审认为，因原审原告未向本院提交原审被告黄挺已将双方于2015年10月28日签订的《房屋买卖协议》中载明的产权证号为永房权证灵溪字第××号、地号为420063，建筑面积190.47平方米的房屋，于2011年9月20日到永顺县房地产管理局办理产权过户登记，产权证号为永房权证灵溪镇字第××号，房屋使用权人为黄挺单独所有的证据，致使本院作出的（2018）湘3127民初7号民事判决未查明该部分事实，导致判决结果无法执行，已构成实体错误，故应予以纠正。本案中，原审原告与原审被告黄挺签订的《房屋买卖协议》中载明的产权证号虽为永房权证灵溪字第××号、地号为420063，但该房产已被原审被告黄挺先于《房屋买卖协议》办理过户登记，产权证号为永房权证灵溪镇字第××号，房屋使用权人为黄挺单独所有，可以确认原审原告与原审被告黄挺签订的《房屋买卖协议》买卖的永房权证灵溪字第××号、地号为420063的房屋与永房权证灵溪镇字第××号房屋系同一标的物，该房屋系黄挺单独所有，黄挺完全享有房屋的处分权，故该协议合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。2015年11月2日，原审原告与原审被告黄挺再次签订《房屋买卖合同》，原审三被告均在合同上签名捺印，该合同中约定了出卖房屋的价款及四至界限，原审原告按照合同约定支付了购房款，原审三被告应按照合同约定履行交付房屋的义务。因该房屋纳入城市建设规划范围，暂停办理过户登记，原审被告协助办理房屋过户的合同义务已履行不能，经本院释明房屋不能过户所存在的风险后，原审原告仍坚持不变更诉讼请求，本院予以尊重，故原审原告要求原审被告履行协助办理房屋过户这项合同义务，本院不予支持；考虑到房屋不能过户登记只能导致房屋所有权不能发生转移，并不影响房屋买卖合同生效，亦不能阻止原审被告履行交付房屋的合同义务，故原审原告要求原审被告履行交付房屋这项合同义务，本院予以支持。原审被告黄琼玲、王秀莲系合同当事人，根据合同的相对性，二被告拒绝搬出房屋且不履行交付房屋的合同义务，系故意违约,并非法定解除合同的情形，现原审原告要求履行合同，原审被告黄琼玲、王秀莲应搬出房屋并交付房屋，因原审被告黄琼玲已去世，其应当承担的义务消失；至于原审原告要求原审被告黄琼玲、王秀莲自2016年11月起按1000元／月的标准支付房屋租金的主张，因合同没有房屋出租及租金的约定条款，原审原告亦无其他证据证明按1000元／月收取租金的事实，故该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审被告黄挺主张诉争房屋已经抵押给永顺县农村商业银行，双方签订的房屋买卖合同是在房屋抵押期间签订的，没有通知抵押权人，也未经抵押权人同意，买卖合同无效。本案中，诉争房屋设置抵押的时间是2013年6月23日，双方当事人签订协议和合同的时间是2015年10月28日和2015年11月2日，而债务人吕长青已于2015年11月3日清偿债务，抵押物已被原审被告黄挺收回并交付给原审原告，原审原告提起诉讼时，诉争房屋设置的抵押已消失，原审被告黄挺的主张不成立，本院不予采纳。原审被告黄挺、王秀莲主张永顺县公证处（2011）永证字第299号公证书具有欺骗性，属于无效公证，但未向本院提交相关证据加以证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第四项、第一百三十二条第一款、第一百三十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）湘3127民初7号民事判决；二、限原审被告黄挺、王秀莲于本判决生效之日起三十日内将坐落于永顺县灵溪镇大桥街产权证号为永房权证灵溪镇字第××号房屋交付给原审原告唐艳梅；三、限原审被告王秀莲于本判决生效之日起三十日内搬出上述房屋；四、驳回原审原告唐艳梅的其他诉讼请求。原审案件受理费150元，由原审原告唐艳梅负担50元，由原审被告黄挺、王秀莲负担100元。如不服判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  刘清双人民陪审员  马继俭人民陪审员  马爱华二〇二〇年九月十五日书 记 员  向玥橙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。(三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。