浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民再189号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：浙江恒力建设有限公司，住所地：浙江省嘉兴市海宁市丁桥镇镇中路。委托诉讼代理人：陆炯、周丹，上海市锦天城律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杭州美凯西姆置业有限公司。住所地：浙江省桐庐县城南街道梅林路288号。诉讼代表人：杭州美凯西姆置业有限公司管理人。负责人：黄耀。委托诉讼代理人：黄耀、张璐，浙江金道律师事务所律师。再审申请人浙江恒力建设有限公司（以下简称恒力公司）因与被申请人杭州美凯西姆置业有限公司（以下简称美凯公司）与破产有关的纠纷一案，不服杭州市中级人民法院（2019）浙01民终8042号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月28日作出（2020）浙民申715号民事裁定，提审本案。本院于2020年6月30日再审立案后，依法组成由审判员王雄飞担任审判长，审判员梅冰、王晓波参加评议的合议庭审理本案。于2020年9月11日进行了公开开庭审理，再审申请人恒力公司的委托诉讼代理人周丹、被申请人的委托诉讼代理人黄耀、张璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美凯公司于2019年6月25日向桐庐县人民法院起诉请求：1、确认恒力公司与美凯公司于2016年11月7日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预0006630）无效；2、确认桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋为美凯公司的债务人财产；3、判令恒力公司协助美凯公司办理桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋的网签备案登记撤销手续；4、本案诉讼费由恒力公司承担。恒力公司在原一审中答辩称：1、双方于2016年11月7日签订的《浙江省商品房买卖合同》真实有效，应予继续履行。2、本案所涉805房屋系原告根据真实有效的协议约定抵偿至恒力公司，且双方之前的债务清偿期已经届满，并办理了网签手续，故美凯公司请求确认涉案房产为其财产并要求恒力公司协助美凯公司办理涉案房产网签备案登记撤销手续无事实或法律依据。桐庐县人民法院一审查明：2009年11月16日，美凯公司、恒力公司签订《建设工程施工合同》一份，约定由恒力公司承建美凯公司开发的美凯国际寓所项目土建、水电卫安装工程。后在施工过程中，由于美凯公司未按约定支付工程进度款，美凯国际寓所二期项目自2014年12月起停工。2016年2月4日，美凯公司与恒力公司就工程款在桐庐县人民法院主持下达成如下调解协议：美凯公司于2016年2月15日前支付恒力公司工程款58334295.39元、违约金3040000元、鉴定费300000元。2016年6月22日，申屠永平、赵宝军等全体网签客户（购买方）与美凯公司（出售方）、恒力公司（建设方）、桐庐县房地产帮扶小组、桐庐滨江建设有限公司春江景苑分公司（协调方）签订《框架协议书》一份，其中约定：1、全体网签客户出借给美凯公司的部分借款（本金的70%）转为房款，确定实际购买的房源（房屋幢号、楼层、面积和房价详见附件1），余下借款（本金的30%）和利息，经双方核算后由美凯公司另外出具欠条给全体网签客户；2、全体网签客户除上述约定外，其余房源按照框架协议书约定的时间，退出并办理撤销商品房网签合同，其中房源包括住宅36套、商铺13套（房屋幢号、楼层、面积和房价详见附件2-1），交由桐庐法院执行局，抵偿美凯公司欠恒力公司的工程款，美凯公司同时将编号为21-Ｓ01、21-Ｓ03、21-Ｓ04、21-Ｓ05、21-Ｓ07商铺五套抵偿给恒力公司，以抵付恒力公司剩余工程款。上述房屋抵付工程款合计53356928元，恒力公司自愿放弃剩余工程款5000000元。2016年7月19日，申屠永平、赵宝军等全体网签客户（购买方）与美凯公司（出售方）、恒力公司（建设方）、桐庐县房地产帮扶小组、桐庐滨江建设有限公司春江景苑分公司（协调方）签订《补充协议书（一）》一份，约定：全体网签客户同意将位于美凯国际寓所的已经网签的51套商品房退还给美凯公司，由美凯公司抵押给恒力公司，用于抵偿恒力公司后续施工的工程款，具体抵偿和抵押办法由恒力公司和美凯公司另行签订施工协议。2016年10月和11月2日，恒力公司与美凯公司就美凯国际寓所工程后续施工事宜分别签订《工程施工承包合同》和《后续施工工程款付款协议》，对后续施工工程款来源和支付方式做了详细约定。2016年11月7日，美凯公司与恒力公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预0006630）并办理了预售登记（网签备案），该合同约定：恒力公司向美凯公司购买位于桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋，总价款为570316元。2017年6月27日，桐庐县人民法院裁定受理孙逸凡对美凯公司破产清算申请，并于同日指定浙江金道律师事务所、浙江天册律师事务所为美凯公司破产清算案件的联合管理人。另查明：1、位于桐庐县县城梅林路299号美凯国际寓所二期项目（包括案涉美凯国际寓所33幢2单元805室房屋）至今尚未竣工验收；2、庭审中，原、被告明确目前实际网签在恒力公司名下的房源与案涉协议书附件中列明的房源清单不一致。桐庐县人民法院一审认为：根据恒力公司与美凯公司签订的建设工程施工合同、框架协议书、补充协议书等综合分析，本案中恒力公司与美凯公司就案涉房屋签订《浙江省商品房买卖合同》的行为实质是美凯公司以其名下的数套在建房屋给美凯公司对恒力公司的欠付工程款提供担保，双方并不存在真实的商品房买卖关系，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故该院认定案涉《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预0006630）无效。因合同无效，故基于该《浙江省商品房买卖合同》的网签备案登记亦应当予以撤销。另外，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。案涉商品房系不动产，至今未竣工验收，也未变更登记至恒力公司名下，所有权仍归属于美凯公司，因此案涉美凯国际寓所33幢2单元805室房屋应是美凯公司的债务人财产。综上，该院对美凯公司的诉讼请求予以支持。据此，该院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定，于2019年8月9日作出判决：一、确认浙江恒力建设有限公司与杭州美凯西姆置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预0006630）无效；二、确认桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋为杭州美凯西姆置业有限公司的财产；三、浙江恒力建设有限公司于本判决生效之日起十日内协助杭州美凯西姆置业有限公司办理桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋的网签备案登记撤销手续。如果未按本判决指定的期限履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9503元，减半收取4751.5元，由被告浙江恒力建设有限公司负担。恒力公司不服，向杭州市中级人民法院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回美凯公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由美凯公司承担。恒力公司认为：（一）涉案桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋系抵偿欠付工程款之标的，非对后续工程款提供让与担保之标的，涉案房产过户（含签订买卖合同）至恒力公司名下实为履行《框架协议书》之以物抵债之行为。涉案房产系《框架协议书》第二条涉及的用来抵偿美凯公司欠恒力公司建设工程款中的房产，被列在《框架协议书》附件2-1中（显示的房号为33-805）。而《框架协议书》、《补充协议书（一）》、《工程施工承包合同》、《后续施工工程款付款协议》约定用于支付后续收尾工程款所对应的则是《框架协议》附件四、《补充协议书（一）》附件、《后续施工工程款付款协议》附件约定的房源，上述附件均未包括805室房屋，即该房屋非为对后续工程款提供让与担保之标的，故自始不存在恒力公司在起诉状中以及原审判决中所述“恒力公司以其名下的在建房屋为欠付美凯公司工程款提供担保”的情形，《补充协议书（一）》与805室房屋无任何关联关系，原审法院认定805室房屋为欠付工程款之担保认定错误。（二）双方签订《浙江省商品房买卖合同》系履行以物抵债之行为，非买卖房产之行为，该内容记载于《框架协议书》第二条，为双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。首先，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。此商品房买卖合同并不是为双方后续债务提供担保，而是为履行抵债行为而做的过户手续，《浙江省商品房买卖合同》不是独立存在的，而是依附于《框架协议书》，两份合同均应有效。其次，在商品房买卖合同有效的前提下，该商品房买卖合同对价为美凯公司欠付工程款之一部分，该工程款经过法院民事调解确认，为合法有效之债权。《浙江省商品房买卖合同》实为履行《框架协议书》而签署，两份合同均未违反法律、行政法规的禁止性规定，且为双方真实意思表示，合同效力毋庸置疑。综上所述，为维护恒力公司的合法权益，特提起上诉，请求依法判决，支持恒力公司的诉讼请求。被上诉人美凯公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应当依法驳回恒力公司的上诉请求。（一）一审判决对于“美凯公司与恒力公司就案涉房屋签订《浙江省商品房买卖合同》的行为实质是美凯公司以其名下的数套在建房屋给美凯公司对恒力公司的欠付工程款提供担保，双方并不存在真实的商品房买卖关系”的认定，事实清楚，适用法律正确。从本案事实可以证明，恒力公司是美凯项目的施工方，其与美凯公司之间仅存在建设工程法律关系。双方签订商品房买卖合同的原因是美凯公司欠付恒力公司工程款，恒力公司为了工程款债权能够得到实现。恒力公司在上诉状中也认可“双方签订商品房买卖合同之行为非买卖房产之行为”。结合《建设工程施工合同》、《框架协议书》、《补充协议书（一）》等一系列协议，本案双方并不存在真实的商品房买卖关系，就案涉房屋签订商品房买卖合同实质是美凯公司以其名下在建房屋对恒力公司的欠付工程款提供担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，即双方签订的商品房买卖合同应属无效。（二）一审判决对于“案涉房屋属于杭州美凯西姆置业有限公司的财产”的认定，事实清楚，适用法律正确。目前包括桐庐县××路××号××幢××单元××室在内的整个美凯国际寓所二期项目为在建工程，登记在美凯公司的名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条之规定，桐庐县××路××号××幢××单元××室房产应为美凯公司的债务人财产。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回恒力公司的上诉请求。二审期间，双方均未向杭州市中级人民法院提交新的证据材料。杭州市中级人民法院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。杭州市中级人民法院二审认为：恒力公司与美凯公司于2016年11月7日就案涉805室房屋签订的《浙江省商品房买卖合同》实质是履行恒力公司、美凯公司于2016年6月22日签订的《框架协议书》，即以案涉房屋抵偿美凯公司对恒力公司所欠工程款，故美凯公司与恒力公司间并非真实的商品房买卖关系，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故原审法院认定案涉《浙江省商品房买卖合同》无效正确，相应的网签备案登记亦应予以撤销，案涉房屋目前仍登记在美凯公司名下，故属于美凯公司的债务人财产。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，于2019年11月22日作出判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9503元，由上诉人浙江恒力建设有限公司负担。浙江恒力建设有限公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项向本院申请再审，请求依法撤销（2019）浙01民终8042号民事判决书或依法改判驳回被申请人的诉讼请求。称：（一）割裂《框架协议》与《浙江省商品房买卖合同》之间的关联性，单独认定《浙江省商品房买卖合同》的法律性质，否认《浙江省商品房买卖合同》为履行《框架协议》之必要环节之一。（2019）浙01民终8042号民事判决书已经明确确认案涉805房屋实质上为履行《框架协议》而签订，即以案涉805抵偿被申请人对申请人所欠之工程款。因此《框架协议》与《浙江省商品房买卖合同》具有整体性和关联性，不能割裂分析双方之间的房屋买卖法律关系和以物抵债的抵偿法律关系。从二者合同逻辑关系看，《浙江省商品房买卖合同》是基于履行《框架协议》抵偿条款而签署，是以物抵债中过户行为之一。双方达成的《框架协议》仅仅是关于以物抵债的合意，签署《浙江省商品房买卖合同》正是履行该合意的内容。如果不签署《浙江省商品房买卖合同》，不动产登记机构是无法完成过户登记的。从商品房买卖角度而言，双方之间存在相应的对价，被申请人交付805房屋的所有权，申请人交付的对价为相应的工程款金额。由于欠付工程款事实发生在前，商品房买卖在后，相应的工程款与商品房买卖价款构成抵销。案涉805房屋买卖合同系上述价款抵销的意思表示，该意思表示亦为以物抵债的意思表示所包含，因此《浙江省商品房买卖合同》并非为申请人与被申请人之间虚假的意思表示。（二）《民法总则》第一百四十六条第一款规定适用本案属于适用法律错误。如前所述，本案不构成虚假的意思表示，《浙江省商品房买卖合同》系为履行《框架协议》抵偿条款，而并非一般意义上的商品房买卖。双方已在《框架协议》中作出明确的意思表示。割裂《框架协议》与《浙江省商品房买卖合同》之间的整体性和关联性将会导致事实认定一叶遮目。因此本案不具有适用《民法总则》第一百四十六条第一款的事实前提要件。如非要适用《民法总则》第一百四十六条，申请人认为本案适用《民法总则》第一百四十六条第二款具有更强的理由。如果割裂《框架协议》与《浙江省商品房买卖合同》之间的整体性和关联性（申请人并非同意割裂的观点），单独认定《浙江省商品房买卖合同》的法律性质，则该买卖合同是表面的意思表示，隐藏的以物抵债的意思表示，单独认定《浙江省商品房买卖合同》则符合以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为。而隐藏的民事法律行为的效力评价应以《合同法》第五十二条作为评价标准，即在不违反效力性禁止性法律和行政法规规定的前提下应为有效。无论在一审还是在二审中，法院均未对《框架协议》作出效力性否定评价，《框架协议》自始至终具有法律效力自不待言。杭州美凯西姆置业有限公司辩称：（一）原审判决认定的事实清楚，证据充分。认为答辩人与再审申请人浙江恒力建设有限公司之间从始至终不存在商品房买卖法律关系，仅存在建设工程施工合同法律关系。原审法院认为，答辩人与再审申请人浙江恒力建设有限公司就案涉房屋签订的《浙江省商品房买卖合同》的行为实质是答辩人以其名下的数套在建房屋给答辩人对再审申请人浙江恒力建设有限公司的欠付工程款提供担保，双方之间不存在真实的商品房买卖关系，依据《民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的法律行为无效，即答辩人与再审申请人浙江恒力建设有限公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》应属无效，事实清楚，证据充分。退一步说，即使《浙江省商品房买卖合同》是有效的，由于答辩人已经进入破产程序，事实上、法律上均无法继续履行《浙江省商品房买卖合同》，《浙江省商品房买卖合同》应当予以解除。（二）原审判决适用法律正确。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的法律行为无效，即答辩人与再审申请人浙江恒力建设有限公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》应属无效。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条之规定，案涉房屋应为答辩人的债务财产。本院再审期间，各方未提交新证据，再审查明的事实与原一、二审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为案涉《浙江省商品房买卖合同》是否有效以及案涉805房产是否为破产财产。1.关于商品房买卖合同效力，根据查明的事实，由甲方（申屠永平、赵宝军、丁立刚等全体网签客户）、乙方（杭州美凯西姆置业有限公司）、丙方（浙江恒力建设有限公司）、丁方（桐庐县房地产帮扶小组、桐庐滨江建设有限公司春江景苑分公司）四方签订的《框架协议书》第二条明确约定：全体网签客户除上述约定外，其余房源按照框架协议书约定的时间，退出并办理撤销商品房网签合同，其中房源包括住宅36套、商铺13套（房屋幢号、楼层、面积和房价详见附件2-1），交由桐庐法院执行局，抵偿美凯公司欠恒力公司的工程款，美凯公司同时将编号为21-Ｓ01、21-Ｓ03、21-Ｓ04、21-Ｓ05、21-Ｓ07商铺五套抵偿给恒力公司，以抵付恒力公司剩余工程款。上述房屋抵付工程款合计53356928元，恒力公司自愿放弃剩余工程款5000000元。为履行该框架协议，2016年11月7日，美凯公司与恒力公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预0006630）并办理了预售登记（网签备案），该合同约定：恒力公司向美凯公司购买位于桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋，总价款为570316元。双方签订商品房买卖合同系抵偿工程款债务的行为，为双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。对于以房抵债的情形，合同当事人约定不明时，为保护债权人的利益，不宜认定为是合同的更新，而应认为是增加了一种给付。如果债务人不履行或者实际无法履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭，旧债务与新债务处于衔接并存的状态。2.关于案涉房产是否为破产财产，《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”其中，债务人财产包括破产申请受理时属于债务人的全部财产。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉房产在破产申请受理时登记于美凯公司名下，美凯公司尚未交付房屋，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权，案涉房产为破产财产。关于案涉房产网签备案登记的问题，企业破产法第十九条规定：人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。从民事诉讼法的有关规定来看，对债务人财产的保全措施，其目的在于保证判决的执行，即为了保证个别清偿的实现，这与破产法所要实现的概括式公平清偿目的不符。因此，在人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除。解除保全措施，意味着在债务人财产上施加的查封、扣押、冻结等决定失去效力，该财产的法律属性恢复到保全措施实施以前的状态。管理人有权接管该财产并将其纳入债务人财产的范围。网签备案登记既是一种行政管理行为，对债权人而言，也具有一定的保全效力。杭州美凯西姆置业有限公司已经依法进入破产程序的情况下，向人民法院请求撤销网签备案登记手续，为了更好实现概括式公平清偿目的，原审法院予以支持，可予维持，但不得损害债权人的合法权益。综上，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销杭州市中级人民法院（2019）浙01民终8042号民事判决和桐庐县人民法院（2019）浙0122民初2542号民事判决；二、确认桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋为杭州美凯西姆置业有限公司的财产；三、浙江恒力建设有限公司于本判决生效之日起十日内协助杭州美凯西姆置业有限公司办理桐庐县××路××号××幢××单元××室房屋的网签备案登记撤销手续。四、驳回杭州美凯西姆置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4751.5元，由浙江恒力建设有限公司负担3167.5元，杭州美凯西姆置业有限公司负担1584元。二审案件受理费9503元，由浙江恒力建设有限公司负担6335元，杭州美凯西姆置业有限公司负担3168元。本判决为终审判决。审 判 长 王雄飞审 判 员 梅 冰审 判 员 王晓波二〇二〇年九月十八日法官助理 徐萃文书 记 员 吕 俊