福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2956号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，该公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高志端，男，1988年12月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：方湘臻、陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下称欣盛丰公司）与被上诉人高志端因商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初5170号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，于2020年7月8日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持欣盛丰公司的全部诉讼请求并驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人未举证证明被上诉人存在故意拖延办理购房贷款的情形，系事实认定不清，举证责任适用错误。1、被上诉人作为买受人，支付购房款是其主要合同义务，因被上诉人部分购房款通过按揭贷款方式支付，意味着提交按揭材料（按揭贷款的必要条件）并办理按揭贷款手续是被上诉人的合同义务。合同及附件明确约定了被上诉人应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部按揭文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2014年10月16日前付人民币贰拾玖万壹仟玖佰贰拾肆元整（￥291924），余款计人民币陆拾玖万元整（￥660000）由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。2、根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，被上诉人认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由被上诉人承担，而非由上诉人承担。被上诉人应于合同签订当日向上诉人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，被上诉人不论由于何种原因未及时递交按揭资料获得按揭贷款，均不影响其按照合同的约定应承担的付款义务。一审法院以“欣盛丰公司未举证证明高志端存在故意拖延办理购房贷款的情形，故欣盛丰公司的该项反诉主张和答辩意见，证据和理由不足”，系事实认定不清，举证责任适用错误，该举证责任应由被上诉人承担。 二、一审法院认为合同及附件六未约定被上诉人应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受上诉人根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。1、合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，被上诉人应于合同签订之日（2014年10月16日）起60日内即2014年12月15日内付清购房款。依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），被上诉人应当在合同签订之日起60日内付清购房款。上诉人举证的同一小区的其他业主裴晓杰2014年10月16日签订商品房买卖合同，2014年11月21日按揭款到账；同一小区业吴春美2014年10月22日签订商品房买卖合同，2014年12月16日按揭款到账，均印证签订《商品房买卖合同》之日起60天内支付按揭款是交易习惯，也符合常理。因被上诉人自始自终未向上诉人提交按揭所需资料、文件，而是自行去银行办理按揭贷款手续（含签署按揭贷款合同），上诉人无从知晓被上诉人何时去银行办理按揭手续。结合本案的实际情况，被上诉人于2016年3月16日签订《个人借款合同》，2016年4月20日按揭款到账，从签订按揭贷款合同到按揭款到账仅需34天，正是由于被上诉人随性逾期提交按揭所需资料、文件，并逾期办理按揭贷款手续包括签署按揭贷款合同，导致被上诉人至2016年4月20日收到按揭部分购房款人民币66万元。2、作为平等的民事主体，上诉人认为民法的公平原则不仅适用于被上诉人，同样适用于上诉人，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。上诉人虽然作为开发商貌似是民事活动中的强势一方，实际上，上诉人要承受国家法规政策调整变化风险、政府宏观调控风险、自身资金周转风险、业主资金断裂、欠款而致承担连带担保责任风险，上诉人请求法院在认定事实及适用法律上一视同仁，公平对待。3.本案讼争商品房签订合同的时间为2014年10月16日，根据双方签订的合同及补充协议约定，被上诉人2014年10月16日前付人民币291924元，余款计人民币660000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。然上诉人于2015年5月4日才收到按揭部分购房款人民币66万元，显而易见被上诉人支付购房款逾期，被上诉人应向上诉人支付违约金。被上诉人尚有逾期付款违约金未付清，根据合同附件六第四条第一款的约定，上诉人有权拒绝交房，即被上诉人主张逾期交房违约金没有依据。 三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月9日是错误的。假设上诉人应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月10日。一审法院认为有证据显示，大量业主持2018年11月2日的通知去办理交房遭到上诉人的拒绝，就确认上诉人拒绝交付涉案房产，继续构成逾期交房，该事实认定错误。被上诉人并未举证证明其于2018年11月10日（收到《催告收房通知书》后3日内收房）前有持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往上诉人处办理交房手续，但被上诉人拒绝办理。既然被上诉人未于2018年11月10日去收房，又怎么确定上诉人拒绝交房？在涉案房产已达交房条件，上诉人也通知交房的情况下，上诉人又怎么会选择拒绝交房而继续承担逾期交房违约金？显然一审法院认定上诉人2018年11月10日前拒绝交房也是错误的。 四、一审法院不予认可上诉人提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了上诉人的举证及付款义务，违反了公平原则，上诉人请求参照同地段同面积租金标准予以适当调整，最高不超过合同总价款5%。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月9日违约金为人民币100618.37元，超过了合同总价款的5%即47596.2元（951924元×5%=47596.2元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金还高，远远超过了被上诉人的实际损失，违反了公平原则。 五、上诉人向被上诉人主张逾期收房违约金及代保管费系双方明确约定，合法有效，不违反公平原则。1、合同附件六系双方真实意思表示，不属于加重对方责任的格式条款，不存在约定条款无效的问题。有关逾期收房违约金和代保管费条款以补充协议的方式进行约定，作为合同的有效组成部分，合同附件六与合同具有同等法律效力，且补充协议最后一行明确“以上补充协议，内容买受人已经详细约定并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即上诉人已提请被上诉人注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。2、上诉人向被上诉人主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。《商品房买卖合同》合法有效，附件六第四条第三、第四款对双方均有约束力。根据《商品房买卖合同》附件六第四条第三款、第四款的约定，被上诉人未在通知书载明的时间内办理交房手续，应向上诉人支付逾期收房违约金及代保管。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的义务，被上诉人不得再向上诉人主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，被上诉人收房逾期，应承担相应的违约责任。鉴于被上诉人逾期收房期间的房屋管理、维护等均是由上诉人承受，包括小区的安全管理、保洁、绿化、设备维护等，因此上诉人要求被上诉人支付该期间的代保管费合法有据。涉案房产毁损、灭失的风险不是代保管的应有之义，毁损、灭失风险本不应由上诉人承担。一审法院以房产的毁损、灭失上诉人无需承担责任，认定上诉人主张逾期收房违约金和代保管费违反了公平原则，没有事实与法律依据，认定错误。涉案房产2018年6月11日已达交付条件,上诉人多次通知被上诉人交房,在系列案件中其他买受人陈述，消防验收后业主都在讨论上诉人通知交房的事，上诉人提供的其他业主2018年6月11日之后陆续交房的证据，这些均印证2018年6月11日消防验收合格后其他业主已陆续交房。被上诉人因自身原因未交房，上诉人又于2018年11月2日及2018年12月7日两次书面催促被上诉人完善收房手续，但被上诉人至2019年7月14日才收房，被上诉人收房逾期理应按约支付代保管费。上诉人提供福建省高级人民法院于2016年12月30日作出的“郑家富、泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书”即（2016）闽民再188号判决书作为合议庭审判参考，该判决书认为“半月湾公司已于2012年11月13日满足交房条件并通知郑家富收房，郑家富亦应于2012年11月20日前依约履行办理收房手续的合同义务，但其直至2016年4月22日方与半月湾公司办理诉争房屋的交接手续构成违约，故郑家富应根据合同约定承担自2012年11月21日起至2016年4月21日止（共计1247天）按总房价款的日万分之一标准计算的房屋代保管费，合计为（495553元×0.1‰×1247天=）61795.5元...二审判决未考虑郑家富未按时收房将加重半月湾公司承担房屋管理、维护等责任，认定该条款为格式条款并属于‘加重对方责任’的无效条款不当”，进而作出判决“郑家富应于本判决生效之日起十日内支付给泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司房屋代保管费61273元”。如上，本案关于被上诉人逾期收房应支付违约金及保管费以补充协议方式进行约定，该约定是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，一审法院认定该条款“属加重对方当事人责任的格式条款”不当。案涉房产于2018年6月11日通过消防验收具备法定交付条件，后上诉人多次以书面方式向被上诉人送达收房通知书，被上诉人至2019年7月14日才收房，显而易见被上诉人逾期收房，应按照合同约定支付逾期收房违约金及代保管费。 六、被上诉人称截止今日涉案房产仍未达到交付标准，公共配套设施未完成，该说法不成立。首先，被上诉人未举证证明涉案房产截止目前仍未达交付条件，应承担举证不能的不利后果.实际上，一审法院已查证：讼争商品房于2018年6月11日具备法定交付条件；其次，根据《商品房买卖合同》附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房”的约定，假设涉案房产有个别项目未全部完成建设，也不影响涉案房产已达交付条件的客观事实，被上诉人应按时收房。被上诉人因自身原因于2019年7月14日才收房，应自行承担相关不利法律后果。 七、一审法院不予认定上诉人提出的逾期交房违约金部分超过诉讼时效（2016年1月1日至2016年11月17日）的主张，是错误的。《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条问题“买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算?”的答复：“买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算...按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”根据福建省高院上述意见，逾期交房违约行为按日计算，每一天新产生的违约金给付请求权分别受到民法总则关于三年诉讼时效的限制。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2015年12月31日前交付符合相关约定条件的商品房，因此在无其它顺延交付的情形下，上诉人逾期交房违约金应从2016年1月1日起开始计算，终止于2018年6月11日，最迟不超过2018年11月10日（视为被上诉人已收房)。2015年12月31日上诉人未交房，2016年1月1日被上诉人就知道其收房权利受到侵害,被上诉人于2019年11月18日向一审法院提起诉讼，故产生于2016年11月17日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，且被上诉人并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，因此被上诉人主张2016年1月1日至2016年11月17日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予以驳回。 高志端答辩称，一、欣盛丰公司主张被上诉人需向欣盛丰公司支付违约金没有合同依据，且欣盛丰公司也无权以上诉人存在应付未付违约金而拒绝交房。1、根据谁主张谁举证的原则，上诉人如认为被上诉人逾期提交按揭资料，那么应当由主张一方即欣盛丰公司承担举证责任，但本案中欣盛丰公司并未有任何证据证明被上诉人有逾期办理贷款材料。从本案结果来看，欣盛丰公司均有收到按揭款，即证明被上诉人均已完整向欣盛丰公司提交了完整的按揭资料，如果是按揭资料不齐，那么结果是按揭款都不会发放，欣盛丰不能以按揭款发放时间的长短来简单判断被上诉人就存在逾期提交按揭资料。如已生效的厦门市中铁源昌置业有限公司与姜云荣等系列案件中（2014）湖民初字第1393、1396、1398、1399、1400、1401号等），一、二审法院都是认定在业主全额支付购房款后，开发商如认为业主逾期付款应当承担举证责任。同样，本案中，被上诉人已经提交了完整的按揭资料，已经履行了合同义务，若欣盛丰公司认为被上诉人逾期提交按揭资料，应当由欣盛丰公司承担举证责任。2、如业主逾期提交按揭资料，本案合同签订的时间一般是2016年之前，且在合同履行过程中，被上诉人从来都不知晓、上诉人也从来没有催告过被上诉人有存在逾期付款情况，因此，关于欣盛丰主张被上诉人逾期付款应支付违约金也超过法律规定的诉讼时效，不应予以支持。3、欣盛丰主张逾期付款违约金属于不确定之债，是否存在违约、是否被上诉人是否应承担违约金上诉人应当另案起诉，根据不诉不理的法律原则，欣盛丰的该抗辩不属于人民法院本案的审理范畴。4、违约金并非主合同义务，即便业主有拖欠欣盛丰公司违约金，欣盛丰公司也不能以非主合同义务作为抗辩拒绝交房的理由。5、合同附件六相关关于没有付清违约金前可以拒绝交房的条款属于格式合同，损害业主的权益，且与主合同二十二条相冲突，为无效条款：（1）合同附件六未能充分提示业主注意，减轻或免除应由开发商承担的责任或加重买受人责任的、排除买受人主要权利的内容属于合同法所约定的格式条款，应认定无效。主合同第二十二条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中应当有买受人承担的责任或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”（2）本条款是附件六的内容与主合同冲突时候的适用条款，即附件六的内容不是针对主合同进行补充约定，而是进一步加重了业主责任的，那么该条款就属于无效条款。也就说该条款明确约定，附件六不得加重业主责任，附件六加重了业主责任，就属于与本条款相冲突，就应当认定无效，当然属于客观确实需要特殊约定但开发商如果进尽到了充分合理提示义务后与业主充分达成的条款我们认为还是应当除外。关于这个这个条款，最新的商品房买卖合同示范文本，最新示范文本的法律后果直接约定为的法律后果为无效。 二、欣盛丰主张被上诉人逾期付款，没有合同依据。1、本案讼争合同并未约定按揭款应在何时支付给欣盛丰公司。2、欣盛丰主张交易惯例，欣盛丰公司均提交任何证据予以证明，另外，关于付款期限问题，业主与开发商签订合同时间、购房单价、商品房交付时间也都不尽相同，不存在惯例问题；3、另外也不能将其他开发商、其他业主的交易内容作为交易惯例，所谓惯例是指同一交易主体买方与卖方之间的存在先前的交易习惯，而不是不同的买卖双方之间的纵向比较，按照欣盛丰公司的逻辑，后买卖的业主是否也可以要求开发商按照之前更低的销售价格来执行，难道这不是交易惯例？ 三、逾期交房违约金计算至2018年12月9日认定事实清楚证据充分应当予以维持。1、贵院受理的（2018）闽02民终5463号2019年01月08日一案，该案查明并认定：“根据江慧珍提供的电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，故难以认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。此后欣盛丰公司又于2018年12月7日再次发出催告收房通知书，通知江慧珍于收到该通知书后3日内完成收房手续，此后江慧珍接收了案涉房屋。因上述通知书于2018年12月9日被签收，故应认为欣盛丰公司已于2018年12月12日完成交房义务。”上诉人与江慧珍同属同一楼盘相同情况，该案审理查明的事实可以作为本案定案的依据。2、上诉人主张2017年上诉人寄送的商品房交付通知书，并无邮寄的详情单，并无证据证明该通知书有寄送到被上诉人，且该次通知后事实上上诉人也拒绝向被上诉人交付房产。前述新闻报导也可以证明在2018年11月之前欣盛丰公司仍是拒绝交付房屋的。 四、本案诉讼请求不存在超过诉讼时效问题。1、欣盛丰公司的违约行为是一个持续性违约行为，而不是多次行为，故本案违约金的具体金额无法确认，无法确知何时终止计算，故无法确知其权利知道或者应当知道被侵害的时间，故本案不存在诉讼时效争议。而且根据诉讼时效司法解释，只有分期债务才存在分段计算诉讼时效的法律适用依据，本案的逾期交房违约金是一个整体债权并非一笔一笔的单一债权，不适用关于分期债务中分段计算诉讼时效的法律依据。2、上诉人向被上诉人寄发收房通知书，通知被上诉人交接房产，该行为意味着上诉人同意继续履行合同，被告的寄发收房通知书也意味着诉讼时效的中断。3、大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，且被告在2018年11月2日该次通知中拒绝交付商品房，意味着上诉人拒绝履行交付义务，被上诉人通过新闻媒体报道方式的报导也视为催告。4、讼争商品房买卖合同约定的违约金是一个期间，期间的截止点是商品房实际交付之日，因此，违约金的起算点也应当是商品房实际交付之日起算：合同第九条约定：“出卖人逾期交付商品房……逾期超过90日后，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行”。也就是该合同条款也约定违约金的计算期限是自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，实际交付之日才为违约金计算。 五、上诉人主张保管费没有事实和法律依据。1、上诉人并未在事实上提供保管服务，无权收取保管费。2、该合同条款系无效的格式条款，上诉人并未充分提醒被上诉人注意。3、2018年11月份，业主前往交房时，上诉人拒绝交付，使得后续业主无法确信开发商是否实际交房，上诉人并未提交证据证明其有向业主表明该次其会实际交房。4、项目商品房交付后，因开发商原因，项目始终无法装修，商品房交付后根本无法正常使用，本案并不存在保管的必要和基础，就该情况被上诉人保留权利另案起诉。 高志端向一审法院提出诉讼请求：1.判令欣盛丰公司向高志端支付逾期交房违约金（违约金自2016年1月1日起按已付房款951924元的日万分之一计至房屋实际交付之日止）；2.判令本案诉讼费、保全费由欣盛丰公司负担。 欣盛丰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令高志端立即向欣盛丰公司支付逾期办理按揭贷款违约金16632元，逾期付款违约金9240元，以及代保管费（以已付购房款总额为基数，按日万分之一标准计算至实际收房日止）；2.判令本诉与反诉的诉讼费用均由高志端承担。 一审法院认定事实：2014年10月16日，高志端与欣盛丰公司签订编号为03177586的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，高志端购买欣盛丰公司开发的欣盛园7#楼B梯15跃16层1508室商品房，建筑面积为99.28平方米，总价款为人民币951924元。合同第六条第3款约定，买受人于2014年10月16日前付291924元，余款660000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条第1款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。...。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金......。4.合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 上述合同签订后，2014年10月23日，欣盛丰公司先后向高志端出具两张厦门增值税普通发票，载明其收到购房款291924元。2015年4月2日，高志端与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定高志端向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为660000元。2015年5月4日，上述贷款支付至欣盛丰公司的银行账户。2016年2月1日，欣盛丰公司向高志端出具厦门增值税普通发票，载明其收到购房款660000元。2017年9月28日，欣盛丰公司向高志端发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月22日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向高志端发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月7日，高志端签收《催告收房通知书》。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向高志端发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，高志端签收《再次催告收房通知书》。欣盛丰公司三次寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同。2019年7月14日，高志端办理了案涉房屋的收房手续。 另查明，2014年10月16日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共17天。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 上述事实，有高志端提供的《商品房买卖合同》、厦门增值税普通发票，欣盛丰公司举示的《附件六：合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、建筑工程施工许可证、气象资料证明、气象灾害证明、竣工验收报告、消防验收意见书、交房通知书、EMS面单及流转信息、收楼记录，以及双方当事人的陈述等证据证实。经本院组织双方当事人质证，上述证据具有相应的证明力，一审法院予以确认。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效，其中部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据高志端与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付高志端使用。但截止2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，欣盛丰公司在具备交房条件后于2018年11月2日才通知高志端交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向一审法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，一审法院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由，特别是受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房17天。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月2日向高志端寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向高志端发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，高志端签收了《再次催告收房通知书》，故高志端至迟应于2018年12月12日前去办理收房手续。高志端主张的逾期交房违约金，一审法院只支持算至2018年12月9日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2016年1月1日至2018年12月9日，扣除可顺延交房的17天，逾期交房天数为1057天，应当支付逾期交房违约金共计100618.37元。 关于欣盛丰公司主张的逾期提供办理贷款材料违约金和逾期支付贷款违约金。一审法院认为，合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明。欣盛丰公司以高志端签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明高志端逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足，不予采纳。合同及附件六亦未约定买受人应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且欣盛丰公司对自己主张的所谓商业惯例未举证证明，故该公司要求高志端承担逾期付款的违约责任，证据不足，一审法院亦不支持。 关于欣盛丰公司主张的代保管费，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第4项还约定出卖人有权按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求高志端支付逾期收房的违约金和代保管费的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向高志端支付逾期交房违约金100618.37元。二、驳回高志端的其他诉讼请求。三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。本案案件本诉受理费人民币2312元，适用简易程序减半收取1156元，反诉受理费人民币1032元，适用简易程序减半收取516元，均由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 二审中，欣盛丰公司对一审判决查明的事实有以下异议：1.判决书第9页“但根据（2018）闽02民终5463号生效判决书认定......前往办理交房手续但遭遇障碍。”有异议，报道失实，且与本案不具有关联性，不应采信。2.第10页遗漏说明欣盛丰举示的证据“同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表”。3.第8页遗漏查明：附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”除此之外，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下证据：证据1.商品房买卖合同（03177628）及还款计划表；证据2.商品房买卖合同（03178322）及个人借款凭证；上述证据用于证明同一小区业主裴晓杰2014年10月16日签订商品房买卖合同，2014年11月21日按揭款到账；同一小区业吴春美2014年10月22日签订商品房买卖合同，2014年12月16日按揭款到账。根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账；证据3.（2016）闽民再188号《民事判决书》，证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。 高志端质证认为，证据1、2真实性无法，证明对象有异议。业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。证据3真实性无异议，证明对象有异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 案涉《商品房买卖合同》未约定高志端办理按揭贷款手续及付清购房款的具体时间，欣盛丰公司提交同一小区业主的按揭款到账情况无法证明高志端应于合同签订之日起60日内付清购房款，其向高志端主张逾期签署贷款文件违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 生效判决认定新闻报道显示大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，欣盛丰公司对此提出异议，但并无充分证据予以推翻，一审判决认定该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行、欣盛丰公司继续构成逾期交房并无不当，欣盛丰公司主张逾期交付违约金计算至2018年11月10日依据不足，本院不予采纳。 虽然附件六第四条第三款、第四款约定高志端未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确高志端未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自高志端应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由高志端承担。因此，欣盛丰公司要求高志端支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该等费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。如买受人未能于出卖人发出的商品房交接通知书所指定的时间办妥商品房交接手续，则买受人须自该商品房交接通知书所指定的商品房交付之日起，负责交付该等费用”，说明讼争房屋相关保管义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 本案系因高志端向欣盛丰公司主张逾期交房违约金引起的纠纷，一审法院按照《商品房买卖合同》约定，按高志端已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。欣盛丰公司上诉主张一审判决欣盛丰公司支付逾期交房违约金过高，但其未进行充分举证，该上诉请求本院不予支持。欣盛丰公司申请中止本案诉讼缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上，欣盛丰公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2312元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘文珍 二〇二〇年九月二日 书记员  王国伟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。