上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8746号上诉人（原审被告、反诉原告）：王娇妮，女，1982年7月2日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：杜敏杰，男，1982年6月9日出生，汉族，住上海市普陀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：闫军伟，上海国狮律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾从进，男，1983年7月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱文娟，女，1983年2月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩平平，上海正策律师事务所律师。上诉人王娇妮、杜敏杰因与被上诉人顾从进、朱文娟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王娇妮、杜敏杰上诉请求：请求撤销原审判决第三、四项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金人民币（币种下同）29万元。事实和理由：一、原审认定事实不清。被上诉人在2019年8月22日才支付部分房款，已经逾期，根据合同约定，上诉人享有单方解除权，上诉人念及被上诉人系新上海人，来上海工作、生活不易，没有立即要求解除合同，而是给被上诉人选择，先付清房款，后办理不动产登记手续。二、原审适用法律错误。原审根据上诉人与案外人签订的买卖合同，认定系按照二套房标准购买，缺乏证据证明。被上诉人在明知不能同时购买二套首套房的情况下，欺骗上诉人与之签订首套房买卖合同，其行为违反了相关规定。因此，被上诉人延期支付首付款，未如实披露贷款证明、两套房做首套均系违约行为，应承担违约责任。被上诉人顾从进、朱文娟辩称：不同意王娇妮、杜敏杰的上诉请求及事实和理由，要求二审驳回上诉，维持原判。顾从进、朱文娟向一审法院起诉请求：1.解除顾从进、朱文娟与王娇妮、杜敏杰于2019年8月22日签署的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3730057）；2.王娇妮、杜敏杰退还顾从进、朱文娟已支付房款人民币（币种下同）49万元；3.王娇妮、杜敏杰支付违约金29万元。审理中，顾从进、朱文娟变更第二项诉讼请求为：王娇妮、杜敏杰支付违约金14.50万元。王娇妮、杜敏杰向一审法院提起反诉请求：1.解除王娇妮、杜敏杰与顾从进、朱文娟于2019年8月22日签署的《上海市房地产买卖合同》（合同编号3730057）；2.顾从进、朱文娟支付违约金29万元。一审法院认定事实：王娇妮、杜敏杰为上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）产权人。2019年8月22日，顾从进、朱文娟（乙方）与王娇妮、杜敏杰（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售乙方，房价款为145万元，签约前乙方支付的20万元定金转为首付款，签约当日乙方再支付甲方房价款29万元。甲方须于签约后三十个工作日内办理预约还款手续，于抵押权人约定的时限内完成还款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续。乙方通过贷款方式支付甲方第二期房价款95万元，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。乙方应于最晚交易过户日前完成贷款审批手续。双方确认，在2019年10月15日之前申请办理转让过户手续。在乙方取得不动产权证，甲方收到除尾款外的其他款项后7日内，甲方将系争房屋交付乙方，乙方直接支付甲方尾款1万元。补充条款（一）第8条违约责任约定，甲方违约责任：（1）甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；（2）甲方发生下列情形之一，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价的20%的违约金。①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；……乙方违约责任：（1）乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；（2）乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价的20%的违约金。①乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②乙方无正当理由单方解除合同的。2019年7月13日，顾从进、朱文娟支付王娇妮、杜敏杰定金10万元。2019年8月22日，顾从进、朱文娟支付王娇妮、杜敏杰购房款39万元。2019年9月23日，顾从进、朱文娟将微信公众号信息截图发送王娇妮、杜敏杰，内容为“纯公积金贷款信息通知，您的贷款受理号19267578审批已通过，流程进度：等待办理房产抵押过户。办理状态：未预约”。2019年10月14日，双方至交易中心办理过户手续，因房屋上的原抵押未注销，过户未成。双方协商一致到2019年10月22日再办理过户手续。2019年10月22日，王娇妮、杜敏杰向顾从进、朱文娟发送律师函，称顾从进、朱文娟一直未将完成贷款审批手续的文件交付王娇妮、杜敏杰，王娇妮、杜敏杰认为顾从进、朱文娟不能完成支付义务，要求顾从进、朱文娟在三日内将96万元剩余购房款全部支付王娇妮、杜敏杰。顾从进、朱文娟提供2019年10月23日拍摄的《上海市住房公积金个人住房贷款合同》部分内容照片，欲证明其与中介陈某到公积金管理中心问询，王娇妮、杜敏杰知无法取得《上海市住房公积金个人住房贷款合同》原件，只能拍摄重要几页的照片。王娇妮、杜敏杰对真实性不予认可。2020年5月6日，系争房屋上仍有抵押权人为上海市XX有限公司的抵押未注销。另查明，2019年9月25日，顾从进、朱文娟与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，约定由顾从进、朱文娟购买上海市XX镇XX村XX幢XX号XX室房屋，房价款229万元，首付115万元，贷款114万元。2019年10月22日，顾从进、朱文娟就购买上海市XX镇XX村XX幢XX号XX室房屋与中国邮政储蓄银行股份有限公司上海浦东新区分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，借款金额114万元，利率在起息日前一个工作日的五年以上期的LPR基础上浮0.6%。顾从进、朱文娟据此证明，顾从进、朱文娟购买的另外一套房屋是按照二套房标准，并非王娇妮、杜敏杰所述的首套房。王娇妮、杜敏杰表示，无法从上述合同内容看出是否按照二套房的标准购买。审理中，顾从进、朱文娟申请中介陈某作为证人出庭作证，陈某表示，2019年9月11日，其与顾从进、朱文娟与王娇妮、杜敏杰一起到公积金贷款中心申请贷款，王娇妮、杜敏杰需要签名并提供银行卡号。公积金贷款在申请后五个工作日出审批结果。2019年9月23日，顾从进、朱文娟在微信聊天群里发了通过贷款审批的截图。2019年10月14日，双方约好办理过户手续，因王娇妮、杜敏杰没有拿到抵押注销的材料，没有办成。2019年10月22日，王娇妮、杜敏杰带着律师与顾从进、朱文娟在中介公司门店碰面，王娇妮、杜敏杰质疑顾从进、朱文娟通过贷款审批的真实性，又不愿意一起去公积金中心问询。2019年10月23日，其与顾从进、朱文娟一起到公积金中心问询，王娇妮、杜敏杰知无法取得贷款合同，只能拍摄重要的几页。根据政策，要等放款后，贷款合同和产权证一并邮寄给顾从进、朱文娟。顾从进、朱文娟对证人证言陈述没有异议。王娇妮、杜敏杰认为，顾从进、朱文娟及证人在获得公积金贷款合同照片时不向王娇妮、杜敏杰披露，导致信息不对称。庭审中，顾从进、朱文娟表示，以该案诉状副本送达王娇妮、杜敏杰之日，即2020年3月11日作为合同解除时间。王娇妮、杜敏杰表示，同意以2020年3月11日作为合同解除时间。合同约定的违约金标准过高，请求法院调整为合同价款的10%。一审法院认为，顾从进、朱文娟与王娇妮、杜敏杰签订《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均须恪守。该案中，顾从进、朱文娟按约申请贷款，通过顾从进、朱文娟提供的微信公众号信息、贷款合同照片、中介的证人证言，足以证明贷款足额通过审批，故顾从进、朱文娟并不存在任何过错。反观王娇妮、杜敏杰，虽然辩称不清楚贷款的具体内容，但从其与顾从进、朱文娟共同至公积金中心申请贷款、顾从进、朱文娟发送的微信公众号信息、2019年10年14日双方办理过户手续等事实来看，王娇妮、杜敏杰对顾从进、朱文娟获得95万元公积金贷款的事宜应为明知且无异议。况且，即便存在疑虑，王娇妮、杜敏杰也可以通过与顾从进、朱文娟一同至公积金管理中心问询等方式予以了解。在房屋买卖过程中，是否以贷款方式购买对顾从进、朱文娟的交易影响较为重大，而王娇妮、杜敏杰在明知顾从进、朱文娟已经获得贷款审批的情况下，以顾从进、朱文娟不符合首套房条件、担心顾从进、朱文娟付款能力为由，要求顾从进、朱文娟全额支付剩余购房款来替代贷款支付，显然有悖合同约定，有违诚实信用。综合上述情况，一审法院认定王娇妮、杜敏杰在该案交易中存在违约，导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。顾从进、朱文娟主张合同于诉状副本送达王娇妮、杜敏杰之日解除，于法有据，法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。顾从进、朱文娟要求王娇妮、杜敏杰返还已付购房款49万元，王娇妮、杜敏杰亦予同意，一审法院予以认可。关于违约金，王娇妮、杜敏杰主张标准过高，请求调整为总房价10%。一审法院认为，合同约定的总房价20%的违约金标准确实过分高于顾从进、朱文娟的实际损失，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及顾从进、朱文娟的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金调整为14.50万元。一审法院审理后判决：一、确认顾从进、朱文娟与王娇妮、杜敏杰签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年3月11日解除；二、王娇妮、杜敏杰应于本判决生效之日起十日内返还顾从进、朱文娟支付的购房款49万元；三、王娇妮、杜敏杰应于本判决生效之日起十日内支付顾从进、朱文娟违约金14.50万元；四、王娇妮、杜敏杰的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,600元,减半收取5,800元，由顾从进、朱文娟负担725元，王娇妮、杜敏杰负担5,075元；反诉案件受理费2,825元（已减半收取），由王娇妮、杜敏杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：1、链家手机APP上下载的房屋的交易信息二页，第一页是上诉人的房屋，第二页是购买的别的房屋，从交易时间上可以看出被上诉人在购买系争房屋之前已经有意向购买别的房屋，不可能将系争房屋作为首套，如果上诉人配合被上诉人等于是违法了，所以产生纠纷。2、被上诉人与上诉人聊天记录截图一页，被上诉人通知上诉人公积金贷款办好了，但上诉人不清楚是否办好。3、上诉人与链家聊天记录四页，证明卖方时约定十月份要拿全款，但实际被上诉人未按时支付故产生矛盾。4、三方在整个房屋交易过程中的聊天记录共46页。被上诉人认为，对证据1、2、4的真实性、合法性认可，对证据的关联性全部不认可。无法证明被上诉人存在两套房均做首套房的情形，被上诉人及时通知了上诉人贷款审批已经通过，上诉人提供的聊天记录不能证明被上诉人存在违约行为，相反证明了被上诉人一直按约履行合同义务，系上诉人单方违约导致合同无法继续履行。本院审理中，双方一致确认付款情况为：2019年7月13日，顾从进、朱文娟支付王娇妮、杜敏杰定金10万元，2019年7月18日，顾从进、朱文娟支付王娇妮、杜敏杰定金10万元，2019年8月22日，顾从进、朱文娟支付王娇妮、杜敏杰购房款29万元。除此之外，一审判决认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为系争房屋买卖合同解除的责任归属。上诉人王娇妮、杜敏杰与被上诉人顾从进、朱文娟签订的房屋买卖合同合法有效，当事人应依约履行。被上诉人按约支付了定金、部分房款，并在约定的产权过户时间前办妥了贷款手续，双方可以如期履行合同。然根据一审查明的事实，双方于2019年10月14日至交易中心办理过户手续未成，系上诉人一方未注销系争房屋原抵押登记所致，在经过双方协商达成至同月22日再次办理转让过户手续一致意见后，上诉人又向被上诉人提出了将原本以贷款方式支付的第二期房款改成先付清该款，后办理转让过户手续的要求，显然无合同依据，导致该日仍未办理过户手续，系上诉人违约。至于上诉人称被上诉人将其所购两套房屋均做首套房，并无证据证明，且无论系争房屋是否为被上诉人购买的首套房，在被上诉人足额贷款审批办妥后，上诉人已经不存在不安的事由，上诉人直到被上诉人向法院起诉要求解除合同时，仍未注销系争房屋上的抵押登记，导致合同无法继续履行，该责任在于上诉人，被上诉人有权解除合同，一审判决确认双方签订的买卖合同于2019年3月11日解除并无不当。因合同解除系上诉人违约所导致，故上诉人除返还被上诉人已付购房款外，还应向被上诉人支付违约金。据此，一审所作的判决依法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人王娇妮、杜敏杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,025.00元，由上诉人王娇妮、杜敏杰负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  孔美君审判员  顾克强二〇二〇年九月二日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……