广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17138号上诉人（原审被告）：广州博贤物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区隆康二街9号106之四。法定代表人：卢钊林，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：卢钊林，男，1972年10月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王国栋，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙伟琼，女，1974年11月4日出生，汉族，身份证住址重庆市。委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳仪，广东鹏瑞律师事务所实习律师。上诉人广州博贤物业管理有限公司（以下简称博贤公司）、卢钊林因与被上诉人龙伟琼房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人博贤公司、卢钊林上诉请求：1.撤销一审判决，驳回龙伟琼的诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费用由龙伟琼承担。事实与理由（一）一审判决没有查明涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证书，未取得涉案房屋211房单独的房地产权证书，属于违法建设的事实。据涉案房屋所在的番禺区市桥街工农大街45号1号楼的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋所在的番禺区市桥街工农大街45号l号楼登记的产权人是刘小平和劳凯东，刘小平和劳凯东于2016年10月17日通过购买取得该l号楼的产权，该l号楼登记的土地用途是工矿仓储用地，规划用途是厂房，建筑面积是1112.58平万米。刘小平和劳凯东在取得该1号楼的产权后，在2017年-2018年期间将原本是厂房的该l号楼违法改建成用于居住的公寓(该1号楼被改建成了数十间套内建筑面积约30平方米的公寓，涉案房屋即为其中的211房)。刘小平和劳凯东的违法改建行为，没有取得建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《城乡规划法》第六十四条、《广州市违法建设查处条例(2015修正)》第二条规定，该l号楼产权人刘小平和劳凯东擅自建设涉案房屋211房的行为显然属于违法建设，涉案房屋显然属于违章建筑。而一审法院不作任何调查及勘察，以涉案房屋所在的1号楼有房产证为由，认定涉案合同为有效合同，与法律法规的规定相冲突。该1号楼只是有房地产管理部门核发的规划用途是厂房的整栋楼的大产权证，并没有房地产管理部门核发的规划用途是住宅的211房的小产权证，将本是厂房的该l号楼改建成用于居住的公寓是需要政府部门批准才能建设的，是需要事先办理建设工程规划许可证才能建设的。综上，涉案合同应为无效合同，该合同自始对双方当事人不发生法律效力，而龙伟琼作为出租方，提供属于违法建设的涉案房屋作为租赁物给博贤公司承租，其存在重大过错，应承担合同不能履行的全部责任，而博贤公司作为承租方，对于合同不能履行并没有过错，因此不应承担责任。（二）龙伟琼将属于违法建设的涉案房屋出租给博贤公司，其行为属于违法行为，亦有重大过错，应承担全部责任，因此其无权向博贤公司主张租金及违约金。原住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条、《广州市房屋租赁管理规定(2015修改)》第九条、第二十七条规定，由城管和规划部门依照《广州市违法建设查处条例》查处。根据上述法规及行政规章，龙伟琼将属于违法建设的涉案房屋211房出租给博贤公司，其行为属于违法行为，亦有重大过错。（三）退一万步讲，即便涉案合同是有效合同，但是龙伟琼属于合同的违约方，且其违约行为属于根本违约，故其无权向博贤公司主张租金及违约金。根据《合同法》第二百一十六条规定，涉案《房屋托管合同》第二条、第九条规定，涉案合同约定龙伟琼提供的租赁物是“商住房”，而龙伟琼提供的涉案房屋却是违法建设的、规划用途是厂房的违章建筑，依法是不能作为住宅使用的，博贤公司承租涉案房屋的目的是从事商住房的租赁经营，龙伟琼将本是厂房被违法改建为公寓的涉案房屋出租给博贤公司显然违反了该合同第二条及第七条7.10款的约定，亦违反了上述《合同法》第二百一十六条的规定，以致博贤公司无法正常经营，无法实现合同目的。由此可见，龙伟琼的违约行为属于根本违约，因此其无权向博贤公司主张租金及违约金。（四）博贤公司并非广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司(以下简称悠托彼邦公司)的关联公司，博贤公司在涉案租赁事宜中亦是受害者。博贤公司和悠托彼邦公司的合作关系仅限于负责招揽租客，收取租客的租金并支付给龙伟琼，除此之外，博贤公司与悠托彼邦公司并未有其他关系。龙伟琼租赁涉案房屋的目的是从事租赁经营并进行盈利的，由于涉案房屋属于违法建设，广州市番禺区城市管理局已责令涉案房屋不得出租，博贤公司在得知涉案房屋不得出租以后便及时退出了租赁经营并将涉案房屋的房卡交还给了悠托彼邦公司在该1号楼所设立的物业管理部门。现在却要博贤公司来承担全部租金及违约金，显然对博贤公司不公平。（五）龙伟琼在博贤公司拖欠租金达一年的时间从未向博贤公司发出过催缴租金通知，并称涉案房屋自涉案合同签订后至今一直在博贤公司的控制下，其陈述完全违背常理，与事实不符。涉案房屋的交付实际上就是交付房卡，博贤公司在承租涉案房屋时，涉案房屋的房卡并不是由龙伟琼交付给博贤公司的，而是由悠托彼邦公司在该1号楼设立的物业管理部门交付给博贤公司的。因此，博贤公司在退出租赁经营时，理所当然，亦是将涉案房屋的房卡交还给了该物业管理部门。龙伟琼是涉案房屋的产权使用人，其完全有能力去收回涉案房屋，而其对拖欠租金达一年之久的博贤公司，既不发催缴租金通知亦不收回涉案房屋，其行为完全有违常理。根据涉案合同第九条9.1款的约定，龙伟琼完全可以并有能力收回涉案房屋以避免其经济损失的扩大。究其原因，就是龙伟琼知道涉案房屋属于违章建筑，连出租都是违法的。（六）卢钊林只是博贤公司的股东，并非涉案合同的相对方，故卢钊林无需承担连带责任。（七）涉案房屋是厂房被改建成公寓，违反了消防法第12条、消防法第13条，属于违法改建的建筑物，虽然博贤公司没有收到过消防有关部门的相关通知，但龙伟琼出租违法建筑物存在过错，亦应按照过错承担责任。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人龙伟琼辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。博贤公司、卢钊林的上诉请求，无事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。（一）博贤公司与龙伟琼之间签订的《房屋托管合同》合法有效。涉案房屋位于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼，产权权属人为劳凯东、刘小平，已核发房屋产权证，涉案房屋是否改变使用性质，不属于合同无效的范围。双方签订的《房屋托管合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。（二）博贤公司从2018年8月起至今未向龙伟琼支付租金，其应向龙伟琼支付租金直至双方解除合同之日止。博贤公司主张其于2018年8月将房屋交还给龙伟琼不是事实，其从未将房屋交还给龙伟琼，其也未提供任何证据予以证明，故其应向龙伟琼支付拖欠的租金，直至双方解除合同之日止。（三）博贤公司自2018年8月起未支付租金，属于违约，其应按照合同约定，向龙伟琼支付违约金。（四）博贤公司是卢钊林开办的一人有限责任公司，其未能举证证明其个人财产独立于公司财产，应对博贤公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，请求驳回其上诉请求。龙伟琼向一审法院起诉请求：1.解除龙伟琼与博贤公司于2018年4月22日签订的《房屋托管合同》；2.博贤公司、卢钊林连带向龙伟琼支付2018年8月至交还房屋之日止的租金（暂计至2019年7月的租金共计27200元）；3.博贤公司、卢钊林连带向龙伟琼支付违约金3150元；4.博贤公司、卢钊林承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼，产权权属人登记为劳凯东、刘小平，房屋用途登记为厂房，土地批准用途登记为工业。博贤公司于2017年12月25日登记成立，卢钊林登记为博贤公司一人股东及法定代表人。2017年8月13日，悠托彼邦公司作为甲方，与龙伟琼作为乙方签订一份《产权使用协议》，约定：甲方将广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼211房（以下简称涉案房屋）交付给乙方承租；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方之日开始计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方应向甲方缴纳的物业租金总额为24万元；双方暂定该物业的交付时间为2018年1月1日，如实际交付日期与约定的交付日期不一致的，以实际交付日开始计算租赁期限，并调整相应场地租赁期限的截止日期；乙方在租赁期内，可将该物业转租或分租予第三方，但是租期不能超过本合同期限，第三方必须遵守本租赁合同的约定，且须同时遵守物业管理规定；等等。2018年4月22日，龙伟琼作为出租方（甲方）与博贤公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋托管合同》，约定：甲方将上述涉案房屋出租给乙方作租赁商住房使用；总租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，双方确认免租期限为每年一个自然月，即第一年为2018年4月1日至2018年4月30日、第二年为2019年4月1日至2019年4月30日、第三年为2020年4月1日至2020年4月30日；该房屋2018年4月1日至2019年3月31日止的月租金为2100元、自2019年4月1日至2020年3月31日止的月租金为2600元，2020年4月1日至2021年3月31日的月租金为3100元；乙方每两个月支付一次租金给甲方，逢第一个月的15号前转账至甲方指定账户；甲方应于本合同启租之日起3天内，将具备正常运营之房屋交付给乙方；如租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金超过1个月的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任；租赁期间双方必须信守合同，如任何一方违约，守约方有权终止合同，违约方须支付45天租金作为违约金；等等。一审庭审中，博贤公司主张与悠托彼邦公司有一定的合作关系，确认与龙伟琼签订合同时清楚房屋产权情况，签订合同后自2018年8月开始未支付租金，但同时主张因相关部门于2018年8月对涉案房屋进行检查，得知涉案房屋不得用于居住，故已将涉案房屋钥匙交还给悠托彼邦公司，同时电话通知了龙伟琼。博贤公司就上述主张未提供证据。龙伟琼否认博贤公司通知交还涉案房屋，但确认在（2019）粤0113民初30号案件的庭审日（2019年10月17日）前曾去过涉案房屋现场查看，发现涉案房屋已无人居住，并在此案中确认可以随时返还房屋给悠托彼邦公司。一审另查明，因龙伟琼与悠托彼邦公司就租赁合同发生纠纷，龙伟琼向一审法院起诉悠托彼邦公司等被告[（2019）粤0113民初30号]，要求解除与悠托彼邦公司签订的租赁合同及退还已支付的全部租金及其他款项等。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋所在楼宇已核发房屋产权证，涉案房屋是否改变使用性质，不属于上述第二条规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门的批准，但应经批准的相关规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。另需要明确的是，一审法院对涉案租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因此，龙伟琼与博贤公司于《房屋托管合同》所约定的内容，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。博贤公司主张合同无效，理据不足，一审法院不予支持。博贤公司主张于2018年8月得知房屋不能用于居住而通知龙伟琼退出租赁并于2018年8月将房屋交还给悠托彼邦公司，但未能提供证据证明，龙伟琼也予以否认，故博贤公司应承担举证不能的法律后果，对其该项主张一审法院不予采纳。根据《房屋托管合同》约定，博贤公司迟延支付租金超过1个月的，龙伟琼有权解除合同，并要求博贤公司支付45天租金作为违约金。博贤公司自2018年8月起未支付租金，龙伟琼因此主张解除与博贤公司签订的《房屋托管合同》，符合合同约定，一审法院予以支持。因迟延支付租金导致合同解除的过错在于博贤公司，博贤公司对此应承担全部责任，故龙伟琼主张博贤公司支付45天租金3150元作为违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。龙伟琼自认在2019年10月17日前已经查看房屋现场得知房屋无人居住，并确认可以随时返还给悠托彼邦公司，故即便博贤公司未能举证证明房屋交还的时间，龙伟琼也应当及时收回房屋以减少空置损失，结合本案实际情况，一审法院酌情支持龙伟琼应于2019年9月30日收回涉案房屋，则博贤公司应支付自2018年8月的租金至2019年9月30日。根据合同约定的租金标准及免租的条件，博贤公司应支付租金29800元。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”博贤公司是卢钊林开办的一人有限责任公司，卢钊林未能举证证明其个人财产独立于公司财产，应对博贤公司上述债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、解除龙伟琼与博贤公司于2018年4月22日签订的《房屋托管合同》；二、博贤公司应于判决发生法律效力之日起五日内向龙伟琼支付2018年8月至2019年9月的租金29800元；三、博贤公司应于判决发生法律效力之日起五日内向龙伟琼支付违约金3150元；四、卢钊林对博贤公司上述第二项、第三项债务承担连带责任；五、驳回龙伟琼其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，由博贤公司、卢钊林负担。二审诉讼中，上诉人博贤公司、卢钊林向本院提供了以下证据：1.群众反映事项处理告知单。拟证明：案外人悠托彼邦公司对涉案建筑物进行违法改建，将涉案建筑物改建成多间小型公寓（涉案房屋便是其中的一间小型公寓）。2.《广州市城市管理综合执法责令限期改正、恢复原用途通知书》（穗综番责改字【2017】A287号）。拟证明：广州市番禺区城市管理和综合执法局已对悠托彼邦公司的违法改建行为进行了查处。两份证据均没有原件，来源于代理人代理的另案，是一审法院的另案，博贤公司也是该案的被告，该案原告不服一审向本院提起上诉，并在二审提供的证据，是一审法院向博贤公司送达的。该证据是本案一审判决书作出后才获得的。被上诉人龙伟琼发表质证意见称：证据1的三性不予认可，且该份证据的第二页显示1号楼超出不动产权证一层，但今天提交涉案房屋是1号楼的第二层，是有不动产权证的。涉案房屋是否改变使用性质不属于合同无效的范围，双方签订的合同是依法应当被认定有效，而且龙伟琼庭前提交的两份参考资料，也均被两级法院认定为合同有效。证据2的质证意见与证据1的质证意见一致。被上诉人龙伟琼亦向本院提交证据：1.本院（2020）粤01民终12083号民事判决书，该案二审另查事实中提及（2020）粤01民终5364号民事判决书中刘小平向法院提交行政复议决定书，证明广州市番禺区人民政府针对广州市番禺区城市管理综合执法局作出的《责令限期改正、恢复原用途通知书》，作出行政复议决定撤销《广州市城市管理综合执法责令限期改正、恢复原用途通知书》（穗综番责改字【2017】A287号）；2.行政复议决定书照片。上诉人博贤公司、卢钊林发表质证意见称：确认（2020）粤01民终12083号民事判决书有上述查明事实，至于行政复议决定书照片，番禺区政府撤销《广州市城市管理综合执法责令限期改正、恢复原用途通知书》（穗综番责改字【2017】A287号），其撤销理由是因为番禺区政府认为番禺区城管局所查明的4号楼的用途是办公性质，有部分物业为办公，只是因为查明相关事实不清而撤销该文，本案所涉房屋所在的地址是1号楼，与4号楼无关。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审查明，本院于2020年7月10日作出的（2020）粤01民终12083号民事判决书载明：“本院于2020年6月28日作出的（2020）粤01民终5364号民事判决书载明：‘……二审期间，刘小平向本院提交：1.行政复议决定书，广州市番禺区人民政府针对广州市番禺区城市管理综合执法局作出的《责令限期改正、恢复原用途通知书》，作出行政复议决定撤销该通知……’”。另查明，二审期间，各方均确认涉案房屋不属于加建的范围。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”各方当事人均确认涉案房屋并非属于加建的范围，即涉案房屋位于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼登记的产权范围内。虽然广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼登记的房屋用途为厂房，土地批准用途登记为工业，但涉案房屋被改建为用于居住的公寓，然而，对已经产权登记的房屋进行内部改建、改变房屋的使用性质并不同于改变涉案房屋的建设规划，不属于前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定中认定合同无效的情形。涉案《房屋托管合同》是博贤公司与龙伟琼的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效，并无不当，本院予以确认。关于合同解除的原因及责任问题。涉案《房屋托管合同》约定龙伟琼将涉案房屋出租给博贤公司作租赁商住房使用，而涉案房屋所在楼宇登记的房屋用途为厂房，与合同约定的使用用途不符。涉案租赁物不符合合同约定的使用用途，龙伟琼作为出租人对此存有过错。博贤公司作为承租人，特别是从事房屋租赁的经营者，理应充分了解租赁物是否符合合同约定的用途、能否实现合同目的，博贤公司未尽缔约审慎义务，亦负有过错。如前所述，涉案《房屋托管合同》合法有效，故双方均应依约享有各自的权利，履行各自的义务。博贤公司称涉案房屋房卡由悠托彼邦公司交付给该公司，该公司于2018年8月将房卡交还给悠托彼邦公司。博贤公司对其上述主张未提供相应的证据，本院不予采信。博贤公司称其在2018年8月得知涉案房屋不能用于居住，理应积极与龙伟琼进行协商，及时解除合同，但博贤公司并无充分证据证明其与龙伟琼就合同解除达成合意，亦无证据证明其已向龙伟琼交还租赁物，而是拒绝支付自2018年8月起的租金，博贤公司的上述行为显属不当，龙伟琼要求解除合同符合《房屋托管合同》关于“如租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方（龙伟琼）同意，乙方（博贤公司）迟延向甲方支付租金超过一个月的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任”的约定，一审法院认定合同因博贤公司迟延支付租金而解除，博贤公司对此应承担全部过错责任，并无不当，本院予以认可。关于龙伟琼是否有权主张租金、违约金的问题。如前所述，博贤公司并无充分证据证明其已向龙伟琼交还涉案房屋，博贤公司称其无须承担2018年8月之后的租金，理据不足，本院不予支持。龙伟琼自认在2019年10月17日前已经查看房屋现场得知房屋无人居住，并确认可以随时返还给悠托彼邦公司，一审法院结合博贤公司未能举证证明房屋交还的时间及龙伟琼没有及时收回房屋以减少空置损失的情况，酌情认定龙伟琼应于2019年9月30日收回涉案房屋，并判令博贤公司应向龙伟琼支付自2018年8月的租金至2019年9月30日的租金29800元，并无不妥，本院予以维持。此外，根据《房屋托管合同》约定，博贤公司迟延支付租金超过1个月的，龙伟琼有权解除合同，并要求博贤公司支付45天租金作为违约金。基于前述分析，涉案《房屋托管合同》因博贤公司迟延支付租金而解除，博贤公司对此应承担全部责任，一审法院据此判令博贤公司向龙伟琼支付45天租金3150元作为违约金，亦无不当，本院亦予维持。博贤公司上诉认为涉案房屋由厂房改建成公寓违反消防法的相关规定，龙伟琼应承担相应的过错责任。对此，本院认为，因博贤公司欠付租金已构成违约,现博贤公司亦确认并未收到消防部门的整改通知影响涉案房屋的正常使用，故对博贤公司二审另提出涉案房屋的使用违反消防法有关规定，作为其未付租金的辩解缺乏依据,本院不予采纳。关于卢钊林的责任问题。博贤公司系卢钊林开办的一人有限责任公司，卢钊林未能举证证明其个人财产独立于公司财产，一审法院判令卢钊林对博贤公司的涉案债务承担连带清偿责任，符合《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，本院予以维持。综上，上诉人博贤公司、卢钊林在二审期间提交的群众反映事项处理告知单、《广州市城市管理综合执法责令限期改正、恢复原用途通知书》等相关材料，不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，博贤公司、卢钊林的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由广州博贤物业管理有限公司、卢钊林负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二〇年九月二十九日书记员  郭 俏古文娜