湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0781民初393号 原告：常德宝悦物业管理有限公司，住所地津市市三洲驿办事处柏枝林社区九澧大道宝悦城商业7号楼。 法定代表人：周小平，该公司经理。 委托诉讼代理人：张银鄂，湖南正泰律师事务所律师。 被告：杨乐，男，1987年5月13日出生，汉族，住津市。 原告常德宝悦物业管理有限公司（以下简称宝悦物业公司）与被告杨乐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝悦物业公司的委托诉讼代理人张银鄂，被告杨乐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 宝悦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨乐交纳物业费5313.8元，缴纳逾期违约金3878.93元，合计9192.73元。事实和理由：宝悦物业公司于2014年12月16日成立，2016年10月20日入住津市市宝悦乐城小区开始物业服务工作。2016年12月26日，津市市发展改革局现场勘察，核定宝悦物业公司宝悦乐城前期物业服务收费标准为1.2元/㎡。杨乐于2017年7月24日与宝悦物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定了双方权利、义务，并约定了被告交纳物业管理服务费从综合验收次月计算，标准为1.2元/月。同时约定每次交纳物业费时间为本年10月至12月缴纳下一年物业费。还约定了逾期交费违约金的计算方式为3‰/日。根据津市市宝悦乐城《单位工程质量竣工验收记录》，津市市宝悦乐城商业综合体住宅于2016年10月20日经五方主体责任单位综合验收合格。根据杨乐购买的乐玺栋1-703房面积、物业费收费标准1.2元/㎡和协议约定的交费时间，截止2020年12月31日，已经拖欠物业费5313.80元，违约金3878.93元，合计9192.73元。2020年4月2日，原告上门书面催交，杨乐至今没有交纳。 杨乐辩称，1.杨乐与湖南宝悦置业有限公司签订的商品房买卖合同约定，前期物业服务单位是深圳科技工业园物业服务有限公司并非现在的原告；2.宝悦物业公司在2019年4月15日出具的物业收费公告中，已写明预交物业费的业主自2019年5月1日开始抵扣物业费。根据前期物业管理服务协议，每次缴纳费用的时间为本年的10月至12月交纳下一年度物业费，已预交物业费的业主并不欠物业费，预交款项不属于滞纳金计算范畴；3.物业费催收通知单落款时间为2020年4月2日，是业主第一次收到宝悦物业公司的催收通知单，按物业结算周期计算，我方有三年未交物业费，和宝悦物业公司公告中所写明的交费时间不一致且有故意欺瞒业主骗取滞纳金的行为；4.商品房质量保证书的落款日期为2017年7月24日，保证书并未写明房屋的综合验收时间，具体计费时间应在2017年7月24日之后。综上，请求法院驳回宝悦物业公司的所有诉讼请求。 宝悦物业公司围绕其诉讼请求提交了如下证据： 1.前期物业管理服务协议，证明原、被告法律关系，双方约定的收费标准、时间及违约金计算方式；2.住宅前期公共性物业服务收费审核（备案）登记表，证明原告收取物业费经过了有关部门现场勘察和审核；3.单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证明津市市宝悦乐城31层商住楼于2016年10月20日经过了五方主体责任单位验收，综合验收结论为合格；4.物业费催收通知单和张贴照片，证明原告于2020年4月2日已上门书面催收物业费；5.常德市中级人民法院（2020）湘07民终555号民事判决书一份，证明被告居住的小区在2016年10月20日已经达到交房条件，认定小区已经五方责任主体验收，综合验收的行政审批已经取消。 杨乐就其抗辩主张向本院提交了如下证据： 1.商品房买卖合同，证明前期物业管理约定是深圳科技工业园物业服务有限公司不是本案原告，更换物业公司没有协商；2.前期物业管理服务协议，证明原告的缴费时间也应自综合验收合格后次月收取；3.物业收费公告及房屋漏水照片两张，证明物业费收取时间应为2019年5月1日起；4.物业费催收通知单，证明缴费日期及金额；5.商品房使用说明书，证明宝悦物业公司未通知综合验收时间。 本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据（原告提交的证据4），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、2，被告对其真实性无异议，但认为该部分证据不能证明物业费的收取时间。本院认为，被告对该部分证据的真实性无异议，对其真实性予以确认。证据2可以证明经价格主管部门审核物业费收费标准为每平方米1.2元，对其证明效力予以确认。证据3，被告认为该证据有手写部分，仅为竣工验收，不能证明商品房符合交付条件。本院认为，该证据可以证明宝悦乐城商业综合体住宅于2016年10月20日经勘察、设计、施工、工程监理、建设单位验收合格，对其证明效力予以确认。证据5，被告质证不认可。本院认为，该证据系生效法律文书，对其证明效力予以确认。 对被告提交的证据1、2，原告对其真实性无异议，但对其关联性有异议。本院认为，物业公司的变更是否违约不属于本案审理范围，对原告的举证目的不予确认。证据3，原告对其真实性无异议，但认为该公告是小区部分业主反映开发商多收取办证费、按保费、逾期办证违约金，后由开发商协调原告将小区业主2017年1月1日至2019年5月1日应交的物业费，冲减多交的办证费、按保费、逾期办证违约金等，并得到了小区80%业主的认同。但物业收费公告张贴后，被告等部分业主仍起诉开发商索要多收取的办证费、按保费、逾期办证违约金。原告从2016年10月20日开始物业服务，原告并没有放弃2017年1月1日至2019年5月1日期间的物业费。本院认为，原告关于物业收费公告形成的陈述符合常理，且物业收费公告内容仅表述将于2019年5月1日开始收取物业管理费，并没有对之前物业费承诺放弃。原告质证意见成立，对被告的举证目的不予确认。证据4，原告质证无异议，本院予以确认。证据5，对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为常德中级法院生效判决已确认《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收已取消了行政审批。本院认为，原告质证意见成立，对被告的举证目的不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告系津市市宝悦乐城小区乐玺栋1－703室业主，住房面积为123平方米。2017年7月24日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为小区提供物业管理服务，物业管理费每月每平方米1.5元，被告缴纳费用时间为2017年1月1日—12月31日物业费用。每次交纳费用时间为：本年10月—12月缴纳下一年物业费用。因被告原因空置房屋每月每平方米1.5元。被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。同时约定，物业管理服务内容：房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水道管、落水管、水箱、电梯、绿地等。 已经发生法律效力的（2020）湘07民终555号湖南省常德市中级法院民事判决书确认事实如下：2015年10月5日，被告与湖南宝悦置业有限公司签订《津市市商品房买卖合同》，被告支付了购房款，交纳了物业专项维修资金。涉案建设工程于2016年10月20日经勘察、设计、施工、工程监理、建设单位验收合格，达到了交付条件。2016年11月起，湖南宝悦置业有限公司通知宝悦乐城房屋买受人收受房屋。2017年7月24日，湖南宝悦置业有限公司向被告交付房屋，被告在《宝悦乐城房屋交接书》上签署名字。 2016年11月1日，经津市市发展和改革局审核，宝悦乐城前期物业服务收费标准为建筑面积每平方米1.2元。 2019年4月15日，原告发出物业收费公告，主要内容为：我司将于2019年5月1日开始对住宅业主收取物业管理费，前期物业管理费用标准为建筑面积每平方米每月1.2元，未办理入住的空置房屋房物业管理费标准为建筑面积每平方米1.2元。 被告自入住宝悦小区后，除预交一年物业管理费外，未再交纳物业管理费。2020年4月2日，原告将物业费催收通知单张贴在被告住宅房门上，要求被告自通知三日内交纳自2018年1月1日起2020年12月31日止的物业费5313.8元及滞纳金3878.93元。 从2018年1月1日起至2020年12月31日止，按照每平米1.2元计算物业费为5313.8元。以差欠一年物业费1771.2元为基数，按照每天千分之三计算二年的滞纳金为3878.93元。 本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》真实合法有效，本院予以确认。该合同对双方具有约束力。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业费，被告作为小区业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付物业费。本案中，虽被告接收住房和签订物业服务协议时间均为2017年7月24日，但宝悦乐城商业综合体住宅于2016年10月20日已符合交付条件，开发商湖南宝悦置业有限公司自2016年11月起通知买受人收受房屋，原告也从2016年10月20日起开始物业服务，且双方在物业服务协议明确约定物业费缴纳时间为2017年1月1日起，因此，原告要求被告按照物业服务协议约定支付未缴纳的物业费，合法有据，本院予以支持。被告以物业收费公告为由抗辩其物业费起缴时间应从2019年5月1日开始，因物业收费公告内容仅为原告将于2019年5月1日开始对住宅业主收取物业费，并没有对2017年1月1日至2019年4月30日产生的物业费承诺放弃，故被告的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩其与湖南宝悦置业有限公司签订的商品房买卖合同约定的前期物业服务单位是深圳科技工业园物业服务有限公司并不是原告，本案中因与被告签订前期物业管理服务协议的是原告，对小区进行了物业服务的也是原告，原告与被告形成了物业服务合同法律关系，被告以商品房买卖合同约定的前期物业服务单位不是原告为由拒付物业费无法律依据，本院不予支持。被告提出的2016年10月20日住宅不符合交付条件，不能作为一个合格的商品房交付业主，该主张因与生效法律文书认定的事实不符，本院不予确认。但考虑到原告对该小区实施物业管理服务中存在瑕疵，对被告应交物业费的数额，予以酌减滞纳金，对原告主张逾期付款滞纳金的请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 一、杨乐支付常德宝悦物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费5313.8元，限于本判决生效后十日内一次性付清； 二、驳回常德宝悦物业管理有限公司超出本判决第一项内容以外的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由常德宝悦物业管理有限公司负担11元，杨乐负担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  宋叔庆 二〇二〇年九月四日 法官助理周诗雨 书记员向婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。