云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终645号上诉人（原审原告）：郑玉梅，女，1978年12月16日生，本科文化，汉族，教师，沾益县人，住云南省曲靖市麒麟区，现住沾益县。上诉人（原审原告）：杨佑昌，男，1948年2月18日生，初中文化，汉族，退休职工，师宗县人，住云南省曲靖市师宗县，现住师宗县。上诉人（原审原告）：柏小芝，女，1946年4月4日生，汉族，文盲，农民，师宗县人，住云南省曲靖市师宗县，现住师宗县。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：杨叶，云南平航律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：廖燕华，曾用名廖刚，男，1985年11月11日生，汉族，初中文化，居民，师宗县人，住云南省曲靖市师宗县。委托诉讼代理人：杨永明，云南滇东北（曲靖）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人郑玉梅、杨佑昌、柏小芝因与上诉人廖燕华房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省师宗县人民法院（2019）云0323民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本院组织各方当事人的代理人及郑玉梅、廖燕华到本院进行了询问。本案因案情复杂经报批延长审限三个月。本案现已审理终结。上诉人郑玉梅、杨佑昌、柏小芝上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼主张。事实与理由：1、本案杨家舒分两次提前支付租金635000元。廖燕华用该部分租金对房屋进行翻修。后双方于2013年签订的《门面租赁合同》约定租期十年。前六年租金已经提前支付。杨家舒有权转租。并转租给冯永发。每年租金135000元。冯永发无权转租；乙方冯永发增加的装修(包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的装修物不予拆除)，冯永发对涉案房屋投资180000元进行装修后投入使用，从事服装销售。冯永发在向杨家舒支付了前2年的租金后，因负债太多而跑路，临走前把店面委托给债权人赵鹏超进行经营管理使用，因九牧王要向廖燕华高价租赁房屋使用，2015年1月1日杨家舒与廖燕华签订反租《协议》，把涉案房屋反租给廖燕华，双方一致约定：租期4年，2015年1月23日至2019年12月22日；年租金150000元，改房屋转让费180000元；乙方廖燕华应在签订协议当日支付租金282000元，剩余498000元在乙方将房屋出租后10日内支付完毕。合同签订后廖燕华仅仅支付了360000元，下欠420000元租金一直未付。因赵鹏超不同意提前解约退租，2015年1月23日至2016年1月22日这1年，涉案房屋一直是由赵鹏超在管理使用，继续经营冯永发原来的服装销售业务，房租168000元直接支付给廖燕华（有赵鹏超的电话录音为证）。2016年1月23日至2019年1月22日这3年，涉案房屋被廖燕华直接出租给九牧王使用，为23万元每年。房租也直接由廖燕华收取。2、一审判决错误之处在于，把合同的部分无效错误的认定为全部无效。我国合同法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。2015年1月1日杨家舒与廖燕华签订反租《协议书》虽然对冯永发和赵鹏超无效，但对杨家舒与廖燕华依然有效。这份合同只是相对无效，并不是绝对无效。并且在杨家舒与廖燕华之间，按照反租协议，双方已经履行了绝大部分合同义务：2015年1月23日至2016年1月22日这1年，涉案房屋虽然一直是由赵鹏超在管理使用，继续经营冯永发原来的服装销售业务，房租168000元却是直接支付给廖燕华（有赵鹏超的电话录音为证）。2016年1月23日至2019年1月22日这3年，涉案房屋被廖燕华以远远高于反租协议租金的单价，直接出租给九牧王在经营使用，房租也是由廖燕华直接收取的，现在廖燕华只需要支付下欠租金420000元，双方的反租协议就彻底履行完毕。司法的目的在于维护社会经济秩序，法院只需判决廖燕华支付下欠租金420000元，本次经济纠纷就能彻底解决，而不是让原告再去打多场官司。廖燕华辩称：对方说的理由一条都不成立，这个诉讼是虚假诉讼，没有任何依据，起诉的42万元没有依据，第一次师宗县法院的判决中院发回重审，郑玉梅向师宗法院的起诉有签名按印，两次师宗法院审理郑玉梅诉请都是要判令偿还借款42万元，现在他又把案件的事实说成合同纠纷，师宗县法院的两次审理判非所诉，判非所审。该案件作为合同纠纷郑玉梅是没有诉权，原始合同是杨家舒，实体上杨家舒把房子租给赵鹏超后来房屋被廖燕华收取是没有事实依据，通话录音是虚假的，赵鹏超作为师宗的黑恶势力不可能把租金交给廖燕华，主张租金被廖燕华收取是毫无依据的。上诉人的第三点反租更是虚假的，2015年1月1日杨家舒将房屋反租给廖燕华是没有事实依据的，廖燕华将租赁物收回该返还的租金已经返还，不存在廖燕华要向杨家舒租，赵鹏超一直占用该房屋，廖燕华为了赶走赵鹏超就与杨家舒签了这个合同，我方多支付了78000元，两次法院认定反租协议无效财产已经返还，师宗法院的判决不恰当，把冯永发的装修款项判给我方承担，后来协议无效是当然无效，我们认为上诉人的上诉不诚信，请求依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人廖燕华上诉请求：撤销一审判决，裁定将本案发回重审或改判驳回郑玉梅、杨佑昌、柏小芝的诉讼请求。本案案件受理费由郑玉梅、杨佑昌、柏小芝承担。事实与理由：一、原审中被上诉人一方诉讼请求主张的是民间借贷纠纷，法院立案的案由也是民间借贷纠纷，法院应围绕民间借贷进行调查判决。原审判决按房屋租赁合同纠纷进行判决也是不当的，违反了“合同的相对性”原则。二、原审判决混淆法律关系，认定事实断章取义，主观臆断，于法无据。1、廖燕华与杨家舒签订的租赁合同为主合同，且在2014年12月26日作了解除，双方对合同之债作了了结，廖燕华退给杨家舒282000元，廖燕华收回房屋。后由于被上诉人无理纠缠闹事，廖燕华被迫退给郑玉梅78000元，且多退了41500元。到此双方债权债务终结，本案属于无理缠讼。2、杨家舒与冯永发签订的租赁合同为从合同。按照“合同的相对性”原则，交租金及装修是冯永发的事，三年合同期房屋被冯永发方包括赵鹏超占有使用，原审判决把冯永发的装修费认定是杨家舒的毫无事实依据和法律依据。郑玉梅、杨佑昌、柏小芝辩称：2014年12月26日签订的解除协议与2015年1月1日签订的协议是当天签订的。廖燕华想把赵鹏超赶走，就签订了一个虚假协议。双方遵照履行只存在对方要支付我方款项，两个协议都无效是互相矛盾的，只能采信一个，即反租协议。按照反租协议廖燕华应当支付的没有支付，双方按照反租协议履行，存在当事人没有履行完毕需要履行完毕。即便这个协议无效，对双方履行的事实应当作为定案的依据，主合同五分之四以上履行完毕，没有履行的继续履行，房子被廖燕华收回后租给了九牧王，并向九牧王收房租也是事实。18万房屋转让费包含有装修费及转让费，转租应有转租费。郑玉梅、杨佑昌、柏小芝向一审法院起诉请求：1.判令被告偿还原告借款人民币420000元；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：杨家舒于2015年3月27日去逝。原告郑玉梅是杨家舒的妻子，原告杨佑昌是杨家舒的父亲，原告柏小芝是杨家舒的母亲。2012年，杨家舒欲租用被告廖燕华家坐落于师宗县房屋的临街门面，与被告廖燕华达成合意后，杨家舒于2012年5月8日支付租金53万元，2012年12月24日支付租金10.5万元，共计63.5万元。2012年12月24日，杨家舒将该门面转租给冯永发并签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋租期为三年，自2013年1月24日起至2016年1月23日止，该房屋每年租金135000元，三年内不变。冯永发对房屋进行了装修，花费各项费用180000元。后杨家舒与廖燕华于2013年2月23日补签了《门面租赁合同》，在合同中约定：租赁物为坐落于师宗县主房屋临街面三间及后面连老房屋，租赁期为10年，自2013年2月23日起至2023年2月22日止，前6年的租金为633000元一次性付清，后4年的租金多少由双方随行就市协商。2014年12月26日，被告廖燕华与杨家舒签订了《解除租赁协议书》，约定杨家舒在3天内按时将师宗县主房屋临街面三间及后面连老房屋退回廖燕华。2015年1月1日，被告廖燕华又与杨家舒签订了《协议书》，约定：杨家舒将师宗县主房屋临街面三间及后面连老房屋转租给廖燕华，于2015年1月23日前交付该房屋，转租期为4年，自2015年1月23日起至2019年12月22日止，房屋年租金为人民币150000元，改房屋转让费为人民币180000元；廖燕华于签订本协议之日支付杨家舒282000元，剩余款项498000元，于租赁房屋出租后十日内支付完毕。因杨家舒与冯永发签订的转租合同未到期，反租协议签订后，被告廖燕华未能按反租协议约定的时间管理使用该房屋。后廖燕华从2016年开始管理使用该房屋。现原告以2015年1月1日双方签订的协议书为计算依据向该院起诉，要求被告廖燕华支付剩余的款项420000元。一审法院认为，原告起诉案由为民间借贷纠纷，未提供相应证据证实，依据庭审双方提供的证据结合庭审查明的事实，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。杨家舒死亡后，原告郑玉梅、杨佑昌、柏小芝作为其继承人向本院提起诉讼，符合法律规定。本案杨家舒将向被告廖燕华租赁的房屋门面转租给冯永发使用，在杨家舒与冯永发的租赁期限未到期，且未征得冯永发同意的情况下，被告廖燕华与杨家舒签订的2014年12月26日《解除租赁协议书》、2015年1月1日《协议书》（反租协议）违反法律规定，损害了第三人冯永发的合法权益，该《解除租赁协议》和《协议书》（反租协议）应属无效。原告起诉要求被告廖燕华赔还款项420000元，其计算依据是2015年1月1日双方签订的反租协议中约定的租金每年150000元，4年为600000元，该房屋转让费180000元，合计780000元，廖燕华已支付282000元，后又支付78000元，剩余420000元未支付。因双方于2015年1月1日签订的协议书无效，故原告依据上述协议书约定的内容主张权利无事实依据，因合同无效取得的款项应予相互返还。经审理查明，房屋转让费180000元是冯永发装修房屋的费用，虽然双方于2015年1月1日签订的协议书无效，但杨家舒将房屋转租给冯永发三年，其实际收到的租金是2年，被告廖燕华从2016年起就开始管理使用该租赁门面，对于具有使用价值的租赁物，该笔费用180000元，应由被告支付给杨家舒。廖燕华分3次给的78000元，原告主张是廖燕华依据2015年1月1日的协议书给付的费用，因合同无效，该笔费用应当予以退还。根据杨家舒与廖燕华签订的门面租赁合同的约定，前六年的租金每年为105500元，总计633000元，杨家舒实际支付了635000元，减去已使用的3年租房租金316500元（105500元／年×3年），廖燕华在该合同中应退还给杨家舒的租金为318500元。因2015年1月1日签订的协议书无效，原告应将已收取的360000元（282000元＋78000元）退还给被告廖燕华。综上所述，在本案中，杨家舒能取得的款项为138500元（635000元＋180000元－316500元－360000元），故原告关于上述费用的主张符合事实依据，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告廖燕华于本判决生效之日起三十日内支付原告郑玉梅、杨佑昌、柏小芝费用138500元。二、驳回原告郑玉梅、杨佑昌、柏小芝的其他诉讼请求。案件受理费7600元，原告郑玉梅、杨佑昌、柏小芝承担3800元，被告廖燕华承担3800元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审经询问，郑玉梅称，2014年12月26日签订的《解除租赁协议书》及2015年1月1日签订的《协议书》是同一天签订的。主要是廖燕华想把赵鹏超赶走，才签订的虚假解除协议。本案廖燕华分三次给了我780000元。委托书及诉状中都是杨佑昌、柏小芝意思表示，杨佑昌签字，柏小芝在其名字处按手印。廖燕华称，本案所涉相关合同及协议书的原件都是我们提供的，2014年12月26日签订《解除租赁协议书》后，就将原始租赁合同收回。本案反租《协议书》在起诉赵鹏超的案件中使用了该证据。冯永发欠赵鹏超80万，赵鹏超不可能还代他支付房租。本院经二审审理查明的事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为，本案在2018年8月27日一审庭审过程中，郑玉梅及杨佑昌、柏小芝在宣读起诉状后将诉讼请求第一项变更为：判令被告偿还原告房屋租赁费人民币420000元。后在该案发回重审庭审过程中，双方亦同意将本案案由确定为房屋租赁合同纠纷。且一审判决亦将本案纠纷确定为房屋租赁合同纠纷。依照本案查明的案件事实及双方争议的实质内容，依照房屋租赁合同纠纷审理本案并无不当。本案核心争议焦点为：1、案涉杨家舒与廖燕华于2014年12月26日签订的《解除租赁协议书》及于2015年1月1日签订的反租《协议书》的效力如何？2、本案在对前述协议效力评判后，相关租赁等费用应当如何处理？关于争议焦点问题1.首先，根据查明的事实，郑玉梅之夫杨家舒（已死亡）与廖燕华签订《门面租赁合同》的租赁期限自2013年2月23日至2023年2月23日。该合同约定租赁期间杨家舒有转租权，杨家舒又将该门面房转租给冯永发，租赁期限为自2013年1月24日至2016年1月23日。虽然廖燕华与杨家舒二人于2014年12月26日签订《解除租赁协议书》及2015年1月1日二人签订反租《协议书》书时，案外人冯永发的转租期限尚未届满。但从本案房屋使用情况看，并无证据证实解除协议损害了案外人（次承租人）冯永发利益，一审以《解除租赁协议书》损害冯永发利益因此确定该协议无效并不符合本案房屋使用实际。其次，郑玉梅虽主张《解除租赁协议书》系虚假协议，但本案案涉反租《协议书》的签订并不需要以《解除租赁协议书》为前提，郑玉梅主张《解除租赁协议书》系虚假协议但未能作出合理解释，且也没有证据证实案涉《解除租赁协议书》具有法律规定的无效情形。因此，本院确定案涉《解除租赁协议书》合法有效。其三，在案涉《解除租赁协议书》合法有效的情况下，杨家舒不再对案涉门面房具有处分权，并且，依照《解除租赁协议书》及《协议书》落款时间的先后顺序，结合廖燕华对赵鹏超提起诉讼的情况，以及本案房屋所有权人为廖燕华的实际，上诉人廖燕华主张该反租《协议书》并非双方真实意思表示更具有合理性，亦符合一般生活常理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本院认定2015年1月1日杨家舒与廖燕华签订的《协议书》系无效协议。关于争议焦点问题2.其一，本案中，因反租《协议书》无效，上诉人郑玉梅依据该《协议书》的约定主张权利不当，应依据杨家舒与廖燕华签订的《门面租赁合同》及《解除租赁协议书》处理本案纠纷。本案中，杨家舒共计向廖燕华转款635000元，双方签订的《门面租赁合同》约定前六年（2013年2月23日至2019年2月23日）租金为633000元。据此计算，年租金为105500元。因杨家舒与廖燕华签订《解除租赁协议书》时，廖燕华系明知房屋由案外人占有使用的事实，后杨家舒与廖燕华双方又再次签订反租《协议书》，从廖燕华以该份《协议书》作为证据向师宗县人民法院起诉案外人赵鹏超返还房屋的事实看，应认为廖燕华以实际行为认可本案《解除租赁协议书》签订后，系由其自行对房屋进行管理及主张权益更符合本案实际，且在出租人与承租人解除租赁合同后，出租人直接向次承租人主张租金并不违反法律规定。因此，本案中案外人对房屋占有使用期间的房屋租金由廖燕华自行收取，相关争议问题可另行进行解决。廖燕华应退还本案郑玉梅等人租金应自案涉房屋租赁合同解除后即应进行退还，合计为四年共422000元（105500元×4），杨家舒多支付的2000元，廖燕华也应予以返还，前述共计应退还424000元。其二，对于本案《门面租赁合同》解除后涉及的房屋装修问题。双方虽然在《解除租赁协议书》中对此并未明确约定，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定了关于房屋租赁合同解除后对装饰装修物的处理规则，杨家舒与廖燕华签订的《房屋租赁合同》中第五条第四项亦约定“由杨家舒增加的装修，其在不损害房屋原状的情况下可以拆除，或者由廖燕华予以适当补偿不予拆除”，根据前述司法解释规定的补偿规则及双方租赁合同中的补偿约定，案涉房屋虽系案外人冯永华装修，但系在杨家舒转租期间装修，廖燕华收回房屋后，对房屋装修残值应当给予其合同相对方杨家舒适当补偿，杨家舒死亡后，相关补偿应由其继承人郑玉梅等人获得。对于杨家舒与案外人冯永发之间有关房屋装修约定事宜并非本案审查范围，廖燕华以房屋装修系案外人冯永发所为因而不应对郑玉梅予以补偿的抗辩理由不能成立。其三，对于补偿数额，因房屋现已转由他人租赁使用，且双方争议至今时间较长，对房屋装修部分的残值现已不具备鉴定或评估条件，双方亦不能举证证实装修残值部分的价值。虽然本案杨家舒与廖燕华签订的反租《协议书》无效，但其中对房屋转让费为180000元的约定对处理本案仍具有参考价值。结合郑玉梅在上诉中主张冯永发对房屋装修价值为180000元的陈述意见。对于本案装修部分的补偿，应综合考虑冯永发在进行装修时基于自身租赁期限的合理投入以及装修财产价值随时间推移产生的贬损进行确定。因杨家舒与案外人冯永发之间的转租协议确定的转租期限为3年，在杨家舒与廖燕华签订《解除租赁协议书》时，前述转租仅经过2年时间。结合廖燕华与杨家舒签订反租《协议书》致使双方民事法律关系复杂化及双方矛盾加深，其本身具有过错的实际，本院酌情确定廖燕华向郑玉梅支付房屋装修部分的残值补偿为60000元。其四，本案中，双方对廖燕华已经支付了282000元的事实予以认可，本院依法予以确认并在应退款项中扣减。另外，针对案涉78000元的支付款项，因郑玉梅及廖燕华均认可廖燕华支付给郑玉梅78000元，本院确定系当事人均认可的事实，故应从廖燕华应返还的款项中扣减。综上，本案廖燕华应退还上诉人郑玉梅杨佑昌、柏小芝124000元（424000元+60000元-282000元-78000元）。另外，一审判决印制时，判决书文头中“发”字存在错误，二审予以更正为“法”。综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决处理不当，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省师宗县人民法院（2018）云0323民初1201号民事判决；二、由廖燕华在本判决书生效后十五日内支付郑玉梅、杨佑昌、柏小芝124000元。三、驳回郑玉梅、杨佑昌、柏小芝其他诉讼请求。一审案件受理费7600元（郑玉梅预交）由郑玉梅、杨佑昌、柏小芝承担5357元，由廖燕华承担2243元；二审案件受理费7600元（郑玉梅及廖燕华均各预交7600元）由郑玉梅、杨佑昌、柏小芝承担5357元，由廖燕华承担2243元。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 高体所审判员 廖 锐二〇二〇年九月一日书记员 张雪怡