安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1182民初3322号 原告：明光市新时代房地产开发有限公司，住所地安徽省明光市安居小区三组团7-1号，统一社会信用代码913411826973905465。 法定代表人：王振刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王若竹，该公司员工。 委托诉讼代理人：王继明，安徽洪武律师事务所律师。 被告：孙家国，男，1957年2月2日出生，汉族，住明光市。 委托诉讼代理人：冯斌，安徽俊和律师事务所律师。 被告：钟启兵，男，1977年2月28日出生，汉族，住安徽省明光市。 被告：朱敏，女，1963年8月8日出生，汉族，住明光市，系孙家国妻子。 原告明光市新时代房地产开发有限公司(以下简称新时代公司)诉被告孙家国、钟启兵、朱敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新时代公司的委托诉讼代理人王若竹、王继明，被告孙家国及其委托诉讼代理人冯斌，被告钟启兵到庭参加诉讼，被告朱敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告新时代公司向本院提出提出诉讼请求：1.依法判决解除原被告孙家国、钟启兵签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告孙家国、钟启兵支付尚欠第一年度租金壹万元及2020年8月20日起至实际搬出租赁房屋之日止的租金；3.依法判令被告向原告支付违约金2万元和赔偿损失3万元；4.判令被告孙家国、钟启兵立即将涉案房屋腾清、恢复原样交还给原告；5.依法判令被告朱敏对以上第2、3项诉讼请求承担连带责任；6.依法判决由以上各被告负担本案案件受理费和财产保全费。 事实和理由：2019年9月4日，原告与孙家国签订《房屋租赁合同》，约定甲方（原告）将位于明光市金源商城488平米门面房出租给乙方（孙家国）使用。租期二年，即从2019年8月20日至2021年8月19日止。第一年租金18万元，第二年租金17万元，乙方需在每年7月20日之前付清下一年的租金。合同签订后乙方应向甲方交付水电物品保证金3万元。如乙方拖欠租金每月收2%违约金，拖欠租金超过三个月甲方有权解除合同。承租期间乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下可以进行装修装饰，但合同期满或双方解除合同，若拆除其费用由乙方自理恢复原貌。在拆除时不得损毁甲方的房屋及附属设施。如乙方提前解除合同向甲方偿付违约金2万元。合同还约定了其他事项，丙方朱敏为乙方提供连带担保责任至乙方按合同约定付清房租为止。钟启兵作为见证人在合同上签名。 原告按合同约定早在2019年7月20日就将房屋交付给被告使用，后现系三名被告共同合伙经营釜山大酒店(后改为家国大酒店)。被告孙家国交付了第一年度租金17万元，尚欠第一年租金1万元至今未交。2020年7月20日预交第二年17万元租金的期限届满后，被告不但拖而不交，反而于8月初单方终止履行租赁合同，擅自拆除装修装饰物品，损毁原告房屋。 此外，2020年8月19日钟启兵给原告一张《委托书》称，2019年9月4日委托孙家国与原告签订房屋租赁合同，该合同权利由其享有，责任由其承担。承诺从即日起十五日内拆除所有装修地板等，恢复原状。 由于被告不仅不交付已到期的第二年房屋租金，反而单方拆除装修物品，以实际行动不履行租赁合同，显已违约，为协商处理房屋租赁合同纠纷，原告与以上被告提出协商意见认为：第一、2019年9月4日签订房屋租赁合同是以孙家国作为承租人签订的，钟启兵当时并没有出具委托书，也没有以委托人钟启兵作为承租人名义与原告签订租赁合同(而是作为见证人在合同上签名)，现钟启兵也愿意享有和承担案涉房屋租赁合同的权利和义务，那么应与孙家国为本案共同被告，对合同乙方承担连带责任。第二、被告单方擅自终止履行合同，构成根本违约，依法应当向原告偿付违约金和承担原告因此造成的经济损失和赔偿责任。第三、被告拆除装修物品损毁原告房屋应当承担赔偿责任。第四、被告应当交付从第二年度承租日起到实际腾清搬出原告房屋之日期间的租金。第五、被告既然突然不愿租赁，中途违约，那么应当立即将房屋交还给原告，以便原告再另行出租他人，否则招租期的损失也应当由被告承担。现因双方协商不成，且被告继续拆除损毁原告房产，原告被迫提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告孙家国辩称：原告的起诉与事实不符，孙家国是受钟启兵委托代理其与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定的权利义务也一直是由钟启兵行使，孙家国不是案涉合同的真实主体，不承担相应的权利和义务，请求法庭驳回原告对孙家国的诉讼请求。 被告钟启兵辩称：租赁费欠1万元是事实，但原告当初承诺该1万元由公司在我饭店消费抵账。由于疫情我们饭店一直不能正常开业，不承担违约责任。我们在租期内原告方已将房屋收回，原告房屋已经收回不存在交还问题。 被告朱敏未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年9月4日之前，经案外人转让，被告钟启兵等实际占有使用本案涉案房屋经营饭店。2019年9月4日，原告新时代公司与被告孙家国签订《房屋租赁合同》，约定甲方（原告）将坐满于明光市金源商城南门面488平方米租赁给乙方（孙家国）使用，租期从2019年8月20日起至2021年8月19日止，第一年租金为18万元，第二年租金为17万元，乙方需在每年7月20日之前预付清下一年的租金。承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰；期满双方解除租赁合同，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理恢复原貌。在拆除时不得损毁甲方的房屋及附属设施。租赁期间房屋如因不可抗拒的自然灾害导致毁损，本合同自然终止。双方互不承担责任。如果承租方在出租方没有违反该合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责偿违约金2万元。双方还约定了其他权利义务。被告朱敏作为丙方（连带担保方）在合同上签名，钟启兵作为见证人在合同上签名。合同签订后，孙家国向原告交付了第一年租金中的17万元，下欠1万元未付，实际该房屋仍由钟启兵伙同他人经营饭店，后期原告在该饭店消费，尚欠饭账4000元左右。2020年1月底，新冠疫情爆发，在政府部门防疫抗疫命令下，原告承租房屋所开饭店无法正常营业，后该饭店停业至今。2020年8月19日，钟启兵等在案涉房屋内拆除装修及搬运物品时，遭到原告方阻拦，为此钟启兵报警，公安出警后，在派出所内钟启兵向原告方出具委托书一份，载明“2019年9月4日委托孙家国与明光市新时代房地产开发有限公司签订房屋租赁协议经营釜山大酒店后改成家国大酒店，该宗合同协议权力由我享受，责任由我承担”，同时在委托书上承诺“从今日起在十五天内拆除所有装修地板砖等恢复原状”。2020年8月20日，钟启兵再次欲再次拆除装修及搬走物品时，又遭到原告方阻拦，钟启兵再次报警，但仍未能继续拆除装修及搬走物品。2020年8月21日，原告公司的经理王新辉通过微信向钟启兵发出通知，内容为“钟启兵，你好!今天上午七点多在家园饭店门口通知你第一次，八点多在西环路派出所第二通知你，现在第三次通知你，把饭店东拉走。还有因十九号拆除时损坏消防等设施又不听劝阻，还要用小挖掘机到室内参于拆除，我认为方案欠妥。为了减少不必要损失仅早按期按约按时恢复原状交付房子，我请求你拿出好的可行方案，事前通知我，按方案拆除，来拆除随打电话给我随时开门。”2020年8月22日，孙家国向原告发出解除《房屋租赁合同》通知，主文为“2019年8月20日，我租赁你公司位于明光市金源商城南门面488平方米房屋经营饭店，因疫情影响，春节过后连续多月不能正常营业，饭店亏损严重，订立合同目的无法实现。此前我已经口头通知王总解除该《房屋租赁合同》。现再次通知，解除2019年8月20日签订的《房屋租赁合同》。”后，原被告双方因对房屋拆除方案及房内物品所有权归属发生争议，案涉房屋已被原告锁住，被告方至今未能拆尽装修搬走全部物品。 上述事实，有原告提供的明光市住房和城乡建设局《证明》、《房屋租赁合同》、钟启兵所书《委托书》、孙家国所发解除《房屋租赁合同》通知、王新辉发给钟启兵《微信告知书》，被告孙家国提供有关疫情防控工作的政府部门通告，双方当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者完全免除责任。本案中，案涉《房屋租赁合同》的当事方分别为原告和孙家国，钟启兵并非合同当事人。《房屋租赁合同》签订后，在履行过程中，因疫情及政府命令等不可抗力影响，使命合同目的无法实现，庭审中原被告双方亦均要求解除合同，对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，但该合同的解除系不可抗力造成，并非孙家国违约所致，对原告要求被告支付违约金及支付尚欠1万元租金的诉讼请求，本院不予支持。2020年8月19日，双方因拆除装修及搬运物品双方争议并报警，之后案涉房屋已实际在原告方掌控之下，房屋内的物品所有权归属及孙家国(从案外人处)接手房屋时的原状为何，双方均未能提供证据证明，双方也未能达成一致意见，且被告方拆除装修及搬走物品的过程中，屡遭原告方阻止(不配合)，对原告要求被告将房屋腾清、恢复原样交还并支付至实际搬出日止的租金的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，原告方也未能提供证据证明被告拆除装修给其造成损失，对其要求被告赔偿损失费3万元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(一)项、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告明光市新时代房地产开发有限公司与被告孙家国于2019年9月4日所签订的《房屋租赁合同》； 二、驳回原告明光市新时代房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1300元，减半收取650元，由原告明光市新时代房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 钱 军 二〇二〇年九月二十三日 书记员 岳露露 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。