山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2798号 上诉人(原审被告)：阳谷县红星房地产开发有限公司，住所地：山东省阳谷县侨润办事处城角徐村。 法定代表人：徐明生，经理。 委托诉讼代理人：徐志新，男，1980年12月30日出生，汉族，该公司物业经理，住山东省阳谷县。 委托诉讼代理人：李广，山东联森律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：魏汝冰，女，1989年2月10日出生，汉族，居民，住山东省阳谷县。 委托诉讼代理人：张福明，山东盛强律师事务所律师。 上诉人阳谷县红星房地产开发有限公司（以下简称红星房地产公司）因与被上诉人魏汝冰确认合同有效纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院（2020）鲁1521民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 红星房地产公司上诉请求：依法认定红星房地产公司与魏汝冰不存在真实的房屋买卖关系，双方签订的房屋买卖合同实质为双方民间借贷关系的担保；一、二审诉讼费用由魏汝冰承担。事实与理由：一审法院认定双方存在真实的房屋买卖合同并认定所签订的房屋买卖合同有效属认定事实错误。一、红星房地产公司与魏汝冰不存在真实的房屋买卖合同关系，一审法院认定魏汝冰以转账方式交纳了购房款无事实根据。尽管红星房地产公司与魏汝冰在2014年1月9日签订了房屋买卖合同，也为魏汝冰出具了房款收据，并将合同约定的房屋在相关机关办理了备案，但魏汝冰并没有实际交纳涉案房款，合同签订后至开庭前六年时间魏汝冰也没有对房屋的交付及使用向红星房地产公司主张过任何权利，双方不存在真实的房屋买卖关系，一审法院认定魏汝冰以转账方式支付了购房款无事实根据。二、红星房地产公司与魏汝冰之所以签订购房合同是红星房地产公司向魏汝冰偿还借款的担保。2014年红星房地产公司因企业运转需要资金周转，便通过当时在房管局上班的魏茂局向魏汝冰的家人借款，通过双方协商，红星房地产公司向魏汝冰借款460万元，并约定月息4分。为保证红星房地产公司还款，根据魏汝冰方的要求，红星房地产公司将名下的房产登记备案在魏汝冰名下，红星房地产公司为了尽快筹措资金便答应了魏汝冰的要求并配合魏汝冰将包括本案在内的17套房产登记备案在魏汝冰名下，备案完毕后，魏茂局用本人的银行卡号给红星房地产公司交付了借款，随后红星房地产公司按约定偿还利息给魏茂局本人银行账户，红星房地产公司偿还了几个月的利息后无力偿还，至一审开庭前双方也一直就偿还借款进行协商，并通过其他途径折抵了部分借款，魏汝冰一直未就房屋的交付及使用主张过任何权利，甚至不知道涉案房屋的具体位置，所以双方签订的房屋买卖合同的性质并不是真实的房屋买卖交易，而是对双方民间借贷的担保。三、魏汝冰与红星房地产公司签订的购房合同后的行为不符合正常的房屋买卖合同交易习惯，双方没有签订房屋买卖合同的真实意图。双方签订的多份购房合同显示魏汝冰购买红星房地产公司的包括本案在内的十七套房屋(包括13套商品房、4套商铺)，仅从合同内容看不出异样，但实际情况是从签订购房合同之日起至一审开庭前近6年的时间红星房地产公司从未就所购买的房屋主张过任何权利，不符合常理；魏汝冰在地一审中只要求确认合同效力，而不主张红星房地产公司交付房屋更不符合购买房产的正常交易习惯，足以说明双方并没有签订房屋买卖合同的真实意图。四、没有证据证明魏汝冰按照购房合同约定转账交付了房款。一审法院以红星房地产公司出具购房收据就认定魏汝冰转账支付了购房款没有证据支持，也与事实不符。五、尽管双方签订了房屋买卖合同，但由于并没有真实的购买意图，魏汝冰没有交付房款，红星房地产公司没有交付房屋，结合本案的实际情况，该合同不能作为有效的房屋买卖合同予以认定。《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十四条明确规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故本案应当按民间借贷纠纷审理，而不应按房屋买卖合同纠纷处理。综上，一审法院认定事实错误，请二审法院依法改判认定红星房地产公司与魏汝冰不存在真实的房屋买卖关系，双方签订的房屋买卖合同实质为双方民间借贷关系的担保。 被上诉人魏汝冰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正公平客观，请求二审法院依法维持原判。 魏汝冰向一审法院起诉请求：依法确认魏汝冰、红星房地产公司签订的商品房现房买卖合同合法有效；诉讼费由红星房地产公司承担。 一审法院认定事实：2014年1月9日，魏汝冰与红星房地产公司就购买红星房地产公司开发的红星花园C区的第4号楼1单元1803号房、4号楼1单元2203号房、4号楼2单元2201号房、4号楼2单元1803号共计4套商品房签订商品房现房买卖合同，合同编号为：XS00000140，每平方米单价为人民币3062.48元，购房款共计人民币1601890.6元。合同签订后，魏汝冰、红星房地产公司双方签订的商品房现房买卖合同在阳谷县房地产管理局进行备案登记。合同签订当日，魏汝冰以转账方式支付红星房地产公司全部购房款1601890.6元，红星房地产公司出具收款收据一份并加盖了“阳谷县红星房地产开发有限公司”财务专用章。合同签订后，红星房地产公司未按合同约定向魏汝冰交付房屋。2020年3月13日魏汝冰诉至法院，提出如上诉请。 一审法院认为，魏汝冰、红星房地产公司双方签订的商品房现房买卖合同合法有效，双方均应按合同履行，法院对魏汝冰的诉讼请求予以支持。虽然红星房地产公司针对其辩称的“双方签订合同是为借款提供担保，不是双方真实的发生买卖关系，红星房地产公司并非真实的想将房屋所有权转移给魏汝冰”的主张向法院提交了偿还利息的收到条复印件9份，因魏汝冰、红星房地产公司签订的商品房现房买卖合同系红星房地产公司提供的制式合同，并由红星房地产公司出具了加盖“阳谷县红星房地产开发有限公司”财务专用章的收款收据，且该合同已在阳谷县房地产管理局进行备案登记，即使其提交的偿还利息收到条系真实的，亦与本案无关，故，对红星房地产公司辩称法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第一百零七条，判决：原告魏汝冰与被告阳谷县红星房地产开发有限公司签订的商品房现房买卖合同有效。案件受理费50元，由被告阳谷县红星房地产开发有限公司负担。 本院二审中，红星房地产公司共提交五组证据。证据一、红星房地产公司与魏汝冰签订的除了本案商品房买卖合同之外的红星广场的商品房买卖合同五份：1.2014年1月9日签订的合同编号为XS00000141，房屋代码为62865的商品房现房买卖合同；2.2014年4月18日签订的合同编号为XS00000185，房屋代码为63119、62946、63015、63016、63076、63120、63136、62967的商品房现房买卖合同；3.2014年4月18日签订的合同编号为XS00000187，房屋代码为63985、63984、64086、64216、64084、64087、64115、64098、64176、64080的商品房现房买卖合同；4.2014年12月11日签订的合同编号为XS00000262，房屋代码为63346、63342的商品房（商铺）现房买卖合同；5.2014年12月11日签订的合同编号为XS00000263，房屋代码为63347、63344的商品房（商铺）现房买卖合同；证明：红星房地产公司为了向案外人魏茂局借款提供担保，根据魏茂局的指示，与魏汝冰签订了包括本案涉及的四套房产在内的共计17套房产（包括4间商铺，13间商品房）的商品房买卖合同。 魏汝冰质证称，对该证据真实性无异议，对其关联性及证明目的均有异议，该证据与本案审理的涉案房屋没有任何关联性，该证据仅仅能够证明红星房地产公司与魏汝冰之间除本案涉案房屋之外还有其他房屋买卖行为，并不能证明红星房地产公司主张的双方并无真实房屋买卖行为，与之恰恰相反，在该证据中，房屋买卖合同签订时间有多个日期，因此可以认定该证据对应的房屋买卖行为是陆续发生，并非红星房地产公司陈述的为了抵押借款而设置的担保，该证据从侧面也能证明红星房地产公司与魏汝冰之间的房屋买卖真实合法有效。 证据二、红星房地产公司与案外人刘传伟、杨兆敬、刘怀敏、朱绪攀、李俊猛签订的“内部购房协议书”5份，证明：由于红星房地产公司与魏汝冰不存在真实的房屋买卖交易，红星房地产公司将证据一中双方于2014年4月18日签订的合同编号为XS00000187的商品房中的4号楼1单元401室、4号楼1单元2103室、2号楼1单元1802室、2号楼2单元1802室房产卖给第三人刘传伟、杨兆敬、刘怀敏、朱绪攀、李俊猛，且房产已经交付使用多年，魏汝冰从未主张过房产权利，双方签订商品房买卖合同并不是真实意思表示，而是为借款提供担保。 魏汝冰对该证据合法性、关联性均不认可，该证据与本案涉案房产无任何关联性，并且红星房地产公司提交的所谓的内部购房协议书系其单方制作，并且在签章模式上较随意，与红星房地产公司和魏汝冰签订的房屋买卖协议不同，该协议所使用合同版本并非正式合同版本，也没有在房管部门登记备案，另外，几份协议书中从落款时间可以看出该协议书在2020年7月还有签订的行为，而在2020年7月，魏汝冰已将红星房地产公司起诉至法院，在这种情况下，红星房地产公司仍然签订所谓的购房协议，足以证明红星房地产公司存在恶意的违约行为及已经出售给魏汝冰的房屋另行出售给别人的行为，违反双方约定及法律规定，而并不能证明红星房地产公司所主张的房屋与魏汝冰无关，对于红星房地产公司的行为，魏汝冰将另行主张权利。 证据三、红星之家物业管理有限公司与案外人签订的商铺租赁合同10份，证明：红星房地产公司与魏汝冰签订的商铺（108/208、112/212；110/210、113/213）已经租赁给第三人，进一步证明双方签订商品房买卖合同并不是真实意思表示，而是为借款提供担保。 魏汝冰对该证据与本案关联性有异议，该合同并未涉及涉案房产，另外，该证据仅仅能够证明红星房地产公司违法将已出售给魏汝冰的房屋擅自出租给其他人，并且结合红星房地产公司提交的证据一和证据二，也可以认定一系列的买卖合同及租赁合同均是红星房地产公司拟定的版本，是红星房地产公司违约行为的充分证据，该组证据也仅仅能够证明红星房地产公司违反约定将房屋擅自出租的行为，并不能证明红星房地产公司的主张。 证据四、红星房地产公司与魏汝冰签订的商铺（108/208、112/212；110/210、113/213）现状照片（2020年8月17日拍摄）各一份，证明：证据三的真实性，双方签订的商铺合同并不是真实意思表示，而是为借款提供担保，魏汝冰也从未就上述商铺主张过任何权利。 魏汝冰对证据四的质证意见同证据三的质证意见。 证据五、红星房地产公司出具的魏汝冰有关的财务明细账6份、记账凭证12份及证明一份，证明：红星房地产公司与魏汝冰存在真实的借贷关系，双方签订的商品房买卖不是真实意思表示。 魏汝冰对该证据真实性、关联性均有异议，该证据均是复印件，并无原件，所以对真实性不予认可，另外该证据中所反映的账目往来，绝大部分不能看出与本案有所关联，同时在该组证据中所附的记账凭证有明确记载，红星房地产公司收到的魏汝冰转账，款项事由为房款，由此也可以认定本案涉案房屋买卖真实合法，红星房地产公司也明确知晓、认可。红星房地产公司提交的该证据也逐步证明红星房地产公司的主张，也能认定房屋买卖的真实合法。综上，红星房地产公司提交的五组证据均不能证明红星房地产公司与魏汝冰之间所签订的房屋买卖协议违反了合同法规定的合同无效的事由，因此，双方签订的房屋买卖合同合法有效。 魏汝冰庭后提请证人魏静到庭证实通过魏静账户向红星房地产公司会计梁某账户汇款交纳购房款情况，及相应的银行转账凭证。红星房地产公司质证意见：对魏静陈述的内容有异议，其陈述多处与事实不符。第一、魏静陈述魏汝冰系借款买房炒房，但实际情况是双方签订房屋买卖合同后，魏汝冰并没有房子主张权利，也没有任何炒房的行为。第二、魏静的转账凭证作为某个企业的“记账凭证”下账在企业账簿，更能说明魏静的转账并不是个人行为。第三、魏静陈述与魏茂局不认识，但魏汝冰的代理人当庭陈述魏汝冰与魏茂局是一个院里的叔侄女或爷侄女关系，魏静是魏汝冰院里的姐姐，其不可能不认识魏茂局，足以证明其在说谎。上述三份转账凭证及证言不能相互印证当事人之间存在真实的房屋买卖关系。红星房地产公司提交了梁某关于其农行卡和魏静发生款项往来的情况说明，基本内容为：“我和阳谷县红星房地产开发有限公司的实际控制人王远飞是朋友关系。大概是2013年12月，我去红星房地产开发有限公司找王远飞，在闲谈时他谈到红星房地产开发有限公司开盘需要交规费，资金有缺口大概陆佰万问我能不能找人借点，我没有明确行或者不行；我说看看吧。后来我去阳谷县房管局办理房屋评估手续和魏茂局说起借钱的事，通过魏茂局联系的借的程玉林和魏汝冰的钱。这两个人我都不认识。我印象中可能是玉林160万，魏汝冰440万，具体以红星房地产账上为准。当时我有一张**谷县农行的卡尾号711,借款就打入了我这个尾号为711卡上了。红星房地产开发有限公司给程玉林和魏汝冰写了借据以后，我就将卡连同网银盾交给了红星房地产开发有限公司财务部，好像还结算过几次借款利息。关于这笔借款阳谷县红星房地产开发有限公司账上可查”。因该情况说明不属于新证据，未在举证期间提交，梁某也未到庭，属于红星房地产公司对魏汝冰提交三份凭证的质证意见，故本院对此不再组织质证。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方当事人签订了案涉合同并进行了备案。红星房地产公司主张双方之间存在借贷关系，案涉房屋买卖合同系对借款的担保，并已通过案外人魏茂局归还了部分利息。本院认为，双方之间没有签订借款合同，红星房地产公司称通过案外人魏茂局联系借的款、并归还部分借款利息至魏茂局账户，因魏茂局未到庭，对此本院不予认定，故案涉合同不存在上述法律规定的无效情形，一审认定有效，并无不当。至于案涉合同是否已履行、魏汝冰支付款项是否系房款、案涉合同能否履行，不是本案审理的范围，一审对该部分的认定应予撤销。 综上所述，红星房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人阳谷县红星房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭召勇 审判员  石 鑫 审判员  孙久强 二〇二〇年九月二十九日 法官助理王蕾 书记员姚迪