湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初4195号原告：武汉它说品牌策划推广有限责任公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道49号龙阳时代（龙阳村Q地块）1、2栋2单元25层（12）办公号。法定代表人：王英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王路遥，女，该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：王世勇，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。被告：蒋佳作，男，1988年10月20日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被告：刘丹，女，1987年2月5日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：蒋佳作，系刘丹之夫，一般授权代理。原告武汉它说品牌策划推广有限责任公司（以下简称它说策划公司）与被告蒋佳作、刘丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告它说策划公司的法定代表人王英以及委托诉讼代理人王路遥、王世勇，被告蒋佳作，被告刘丹的委托诉讼代理人蒋佳作到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告它说策划公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告退还押金7,000元、租金3,000元、电费2,970.85元；2、判令两被告赔偿原告装修损失8,100元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月9日，原告与两被告签订租赁合同，约定原告承租被告位于武汉市汉阳区龙阳大道58号×栋×层×、×室房屋，租期自2019年9月5日至2021年10月9日，租金7,000元/月，自2019年10月10日起计算。合同签订后，原告向被告支付押金7,000元，租金支付至2020年4月10日，预缴存水电费4,295元。原告承租用于从事手工制作等经营，因××××××，原告自2019年1月23日始无法经营。2020年4月初，原告仍不能经营，与被告协商租金减免等事项，被告同意减免1万元，按此计算，租金到期日为2020年5月23日，被告却于2020年4月5日且在××尚未解除原告尚未营业没有收入时，开始催要租金，否则收回房屋。原告只能于2020年5月10日腾空房屋，并将房屋交还被告，被告拒绝退还押金和已经预交但未使用的水电费。因合同解除导致原告装修等各项损失。被告蒋佳作、刘丹辩称，与它说策划公司协商减免租金的前提是它说策划公司必须按合同约定的期限支付租金，但它说策划公司未按约支付租金；合同约定的租赁期限是两年，现它说策划公司仅承租了半年，合同约定的免租期的租金应当支付；它说策划公司搬走后房屋墙体发生破损，窗帘丢失。本院经审理认定事实如下：蒋佳作、刘丹分别系位于汉阳区××大道××人信汇××层××室、××室房屋的所有权人。2019年9月9日，蒋佳作、刘丹与它说策划公司签订一份租赁合同，合同约定甲方（蒋佳作、刘丹）同意将坐落于武汉市汉阳区龙阳大道58号（人信汇）×栋×层×室、×室的房屋出租给乙方（它说策划公司）经营使用，租期自2019年9月5日至2021年10月9日，租金自2019年10月10日起计算，此前为免租期；租金7,000元/月，含物业费，租金按季度支付，乙方于本合同签署后的当日支付押金7,000元及首季度房租21,000元，合同签署前乙方已经支付的定金5,000元充抵首期租金，乙方本次只需支付押金和租金共计23,000元，此后租金于每季度前10日支付；甲方于2019年9月5日交付房屋；租期结束如不续租，甲方在乙方结清水电等费用的当日退还乙方押金；租赁期间，乙方应按时交付房租金、水费、电费；合同还对双方的权利义务等进行了约定。签订合同当日，它说策划公司向蒋佳作支付了25,295元，蒋佳作向它说策划公司出具收条两张，分别载明“今收到它说公司王路遥2019年10月10日至2020年1月9日租金21,000元；今收到水电费预缴款2,295元”、“今收到它说策划公司租房押金7,000元”合同签订后，它说策划公司因需增设洗手池及在墙上钉支架，通过微信要求蒋佳作告知上下水管位置及电线暗线的布局，蒋佳作回复它说策划公司让其询问肖经理。2019年11月18日，它说策划公司预交电费2,000元。2019年12月31日，它说策划公司向蒋佳作支付2020年1月10日至4月9日租金21,000元。此后，因××××××影响，它说策划公司暂时无法经营，双方对租金减免等进行了协商，蒋佳作同意该季度租金减少10,000元，但要求它说策划公司在2020年4月10日按期支付租金，否则将在网上发布案涉房屋出租信息，另行出租给他人。2020年4月10日，蒋佳作要求它说策划公司支付租金，它说策划公司未支付租金。2020年4月25日，蒋佳作再次要求它说策划公司支付租金，它说策划公司告知尚未复工，无钱支付，蒋佳作要求它说策划公司“那你们这2天搬家吧，我月底去锁门的”。2020年4月27日，它说策划公司告知蒋佳作“5月6号复工申请批下来搬走，10号搬完。”2020年5月10日，它说策划公司与蒋佳作办理了房屋交接手续，它说策划公司装修的洗手池、储物柜等均未拆除。截至该日，它说策划公司预缴的水电费尚余电费2,091.85元、水费879元。本院认为，它说策划公司与蒋佳作、刘丹签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。它说策划公司按约支付了2020年1月10日至4月9日的租金21,000元，但因××××××影响，双方对租金减免进行了协商，蒋佳作提出减免租金10,000元，它说策划公司在起诉状中也自认该方案，结合疫情影响程度及双方约定的租金标准，根据公平原则，对该减免方案本院予以认可。双方当事人于2020年5月10日办理了房屋交接手续，在房屋交接之前它说策划公司占用案涉房屋期间，其应向蒋佳作、刘丹支付该期间的租金7,000元。蒋佳作、刘丹减免的租金与它说策划公司还应支付的租金相抵销，蒋佳作、刘丹还应退还它说策划公司3,000元，故本院对它说策划公司主张蒋佳作、刘丹退还租金3,000元的诉讼请求，本院予以支持。案涉房屋交接后，它说策划公司预缴的尚未使用的水电费，蒋佳作、刘丹亦应退还它说策划公司。蒋佳作、刘丹对尚未使用的水电费金额无异议，故它说策划公司主张蒋佳作、刘丹退还水电费2,970.85元的诉讼请求，本院亦予以支持。关于它说策划公司主张的押金退还。案涉租赁合同约定租期结束如不续租结清水电等费用后退还。根据房屋租赁的常理，该押金既有担保合同按约履行，也有担保水电费用结清的目的。现案涉租赁合同已提前终止，未能按约履行，案涉押金的退还应根据双方当事人在案涉合同提前终止中是否存在违约来确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因××××××影响及政府部门采取的管控措施，它说策划公司在管控期间无法经营，属于因不可抗力导致合同无法履行的情形。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××××××民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”蒋佳作明知它说策划公司在××管控期间无法经营，且已全额支付××管控期间房屋租金的情形下，在它说策划公司无法按约支付下一季度租金时要求解除案涉合同，与上述指导意见不符。它说策划公司在与蒋佳作、刘丹协商××期间租金减免过程中，双方当事人仅对租金金额进行了协商，蒋佳作也仅对租金金额进行了减免，双方并未对变更租金支付期限进行协商，它说策划公司仍应按照合同约定的租金支付期限支付减免后的租金。它说策划公司未按合同约定期限支付租金，经蒋佳作多次催要后仍未支付，亦有违合同约定。结合本案事实，根据公平原则，本院酌定蒋佳作、刘丹退还它说策划公司的押金7,000元。关于它说策划公司主张蒋佳作、刘丹赔偿装修损失8,100元的诉讼请求，双方当事人在案涉租赁合同中并未对室内装修事宜进行约定，根据双方当事人的庭审陈述以及提交的微信聊天记录，可以确定双方同意的室内装修为加装洗手池以及墙面钉支架，它说策划公司主张的其他装修部分并无证据证明蒋佳作、刘丹同意该部分装修。对于它说策划公司提供的加装洗手池的微信聊天记录及转账记录，在无其他证据佐证情形下，无法证明加装费用，也无法证明房屋交接时洗手池残值损失。且蒋佳作、刘丹在房屋交接时要求恢复原状，在它说策划公司未拆除的情形下，自行对部分装修部分进行了拆除，产生了相关费用，但蒋佳作提交的证据亦无法证明其拆除所产生的费用。结合案涉租赁合同关于免租期的约定以及合同实际履行期限，在本院已酌定蒋佳作、刘丹退还它说策划公司押金的基础上，本院对它说策划公司要求蒋佳作、刘丹赔偿其装修损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》、第五条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、蒋佳作、刘丹退还武汉它说品牌策划推广有限责任公司押金7,000元、租金3,000元、水电费2,970.85元，共计12,970.85元，于本判决发生法律效力之日其五日内付清；二、驳回武汉它说品牌策划推广有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费163元，已减半收取，原告已预交，由武汉它说品牌策划推广有限责任公司负担101元，蒋佳作、刘丹负担62元。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二〇年九月十一日法官助理伊雅茜书记员李杰