广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2475号原告：李锦华，男，1986年10月28日出生，汉族，住址：广东省开平市**************，身份证号码：440************319。委托诉讼代理人：许凤英，女，1986年7月31日出生，汉族，住址：广东省开平市**************，身份证号码：440************329，与原告系夫妻关系。原告：许凤英，女，1986年7月31日出生，汉族，住址：广东省开平市**************，身份证号码：440************329。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝某1。原告李锦华、许凤英与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，并于同年7月9日公开开庭审理了本案。原告李锦华、许凤英到庭参加诉讼，被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李锦华、许凤英向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒威房产公司向原告李锦华、许凤英支付从2017年11月30日起至2019年7月31日止共608日，按每日万分之二计算，逾期交房违约金人民币52990.36元；2、判令本案全部诉讼费用由被告恒威房产公司承担。事实和理由：2016年5月30日，原告李锦华、许凤英与被告恒威房产公司签订了合同编号为HY201605300023号《商品房买卖合同（预售）》，合同约定:原告李锦华、许凤英以435776元的价格购买被告恒威房产公司开发的绿苑山庄7区2幢403号房屋，被告恒威房产公司应按照购房合同第八条约定于2017年11月31日之前将验收合格的商品房交付原告李锦华、许凤英使用，如被告恒威房产公司未在合同约定期限内交房，应当按照合同第九条规定“逾期未超过一百八十日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行:逾期超过一百八十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起五十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之十向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金”承担违约责任。合同签订后，原告李锦华、许凤英于2016年5月1日支付首付款205776元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2016年6月19日将230000元按揭贷款全额支付被告恒威房产公司，至此，原告李锦华、许凤英已按照合同履行全部付款义务，但被告恒威房产公司未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告李锦华、许凤英验收使用。经原告李锦华、许凤英及其他业主多次催促，被告恒威房产公司工作人员于2019年8月1日电话通知原告李锦华、许凤英办理交房、入住手续，但小区至今只有施工通道以供出入，生活通道至今未通，相应配套设施并未完善，也未出示《质量保证书》付给原告李锦华、许凤英。原告李锦华、许凤英认为，被告恒威房产公司延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告李锦华、许凤英多次向被告恒威房产公司主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。为维护原告李锦华、许凤英的合法权益，现诉至法院，请求法院支持原告李锦华、许凤英的全部诉讼请求。被告恒威房产公司辩称：一、对于涉案的房屋，被告恒威房产公司早已于2019年年底把竣工验收资料提交有关部门进行验收，但由于疫情原因，相关流程仍在进行中，预计即将出具竣工验收报告。被告恒威房产公司一直以来都是想尽办法，努力完成交房义务的。到目前为止，被告恒威房产公司已向七百多户业主交付了房屋。二、延迟交房原因，除了被告恒威房产公司经验不足外，还有暴雨、台风等不可抗力的因素，春节等节假日因素。一般包装修的商品房交房时间是两年半以上，由于被告恒威房产公司以前是做毛坯房的，包装修是第一次做。而且，除了装修外，安装空调、热水器这些工作也需要时间。因此，按合同约定的时间交房，显然不足。这是导致延迟交房的主要原因。正常来说的，比较合理的交房时间是在合同约定的原交房时间上再顺延半年即顺延180天左右。另外，涉案楼盘在建造过程中，遭遇了65天的大雨、暴雨、台风等天气，这些不可抗力因素导致被告恒威房产公司完全无法施工。因上述天气原因导致无法施工的65天，可在逾期违约天数中予以扣减。同时，由于春节等节假日，工人放假，施工暂停，也造成了相应的顺延。三、违约金约定过高，被告恒威房产公司请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告李锦华、许凤英并没有遭受明显的、较大的损失。因此，合同约定的违约金显然过高，被告恒威房产公司认为应按每日万分之零点五计算违约金。综上所述，被告恒威房产公司已交付部分房屋，延迟交房是由于被告恒威房产公司经验不足、不可抗力等各项因素造成；违约金的约定也过高，被告恒威房产公司请求调整为每日万分之零点五。因此，请求法院依法处理。被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经过庭审核证，原告李锦华、许凤英提供的如下证据：原告李锦华、许凤英身份证复印件各一份、被告恒威房产公司企业信用信息报告复印件一份、认购书原件一份、商品房买卖合同原件一份、发票原件一张。上述证据来源合法，具有真实性、与本案有关联性，本院对原告李锦华、许凤英提供的上述证据予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市*********（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第07122号）土地的使用权人为恒威房产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房产公司于2015年在该土地上开发建设商品房，2016年4月29日取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区2幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016037号），许可证期限为2016年4月29日至2017年4月29日。2016年5月30日，原告李锦华、许凤英与被告恒威房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HY201605300023），约定由原告李锦华、许凤英购买被告恒威房产公司所开发的位于开平市**********绿苑山庄7区2幢403房，建筑面积为99.72平方米，总房款435776元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条关于交付时间和手续的约定为：“（一）出卖人应当自2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十二条关于逾期交付责任的约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”签订合同后，原告李锦华、许凤英向被告恒威房产公司支付205776元首付款，并在银行贷款支付230000元。房屋建设过程中，恒威房产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年11月30日前将符合交付标准的商品房交付给原告李锦华、许凤英使用，经数次催讨无果，直到2019年8月中旬，被告恒威房产公司才交付涉案房屋给原告李锦华、许凤英使用。因被告恒威房产公司逾期交楼，故原告李锦华、许凤英要求被告恒威房产公司支付违约金未果，遂提起本案诉讼。案件审理过程中，被告恒威房产公司对其因自身的原因之一导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为原告李锦华、许凤英请求的违约金标准过高，请求调低为每日万分之零点五。被告恒威房产公司就其逾期交付房屋的行为没有支付原告李锦华、许凤英任何违约金。另查明，包含涉案商品房在内的“开平市**********绿苑山庄7区2幢住宅楼”工程项目至今未经竣工验收。还查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了被告恒威房产公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已取得商品房预售许可证，原告李锦华、许凤英与被告恒威房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。原告李锦华、许凤英已全额交付购房款给被告恒威房产公司，但被告恒威房产公司在2019年8月中旬才交付房屋给原告李锦华、许凤英，被告恒威房产公司逾期一年多才交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同（预售）》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告李锦华、许凤英请求被告恒威房产公司承担逾期交房违约责任有理，本院予以支持。本案争议的焦点在于：逾期交付商品房的违约金应如何确定。关于逾期交付商品房的违约金应如何确定的问题。被告恒威房产公司答辩主张《商品房买卖合同》约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整为每日万分之零点五。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，原告李锦华、许凤英在诉讼过程中虽未能提交证据证明因被告恒威房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，但其已自愿将合同约定的每日按已交付房价款的万分之四计算违约金降低至请求每日按已交付房价款的万分之二计算违约金。本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为原告李锦华、许凤英请求按已交付房价款每日万分之二的标准计付违约金较为合理，本院予以支持；被告恒威房产公司抗辩认为违约金应按每日万分之零点五计算，本院不予采纳。被告恒威房产公司以暴雨、台风等不可抗力和春节等节假日因素可在逾期违约的时间中扣减225天的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天。对被告恒威房产公司主张其它理由扣减要求理据不足，本院不予采纳。故被告恒威房产公司应支付逾期交房违约金51247.25元（从2017年12月21日起至2019年7月31日止，以房款435776元为基数，按每日万分之二计付）。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告恒威房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金51247.25元（从2017年12月21日起至2019年7月31日止，以房款435776元为基数，按每日万分之二计付）给原告李锦华、许凤英；二、驳回原告李锦华、许凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1127.76元，适用简易程序减半收取计562.38元（原告李锦华、许凤英已预交562.38元），由原告李锦华、许凤英负担18.50元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担543.88元。原告李锦华、许凤英多预交的案件受理费543.88元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费543.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 黄炳炎二〇二〇年八月二十七日法官助理 李媚笑书 记 员 李瑞云黄超嫦