山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0686民初683号原告王xx，男，1988年9月25日出生，汉族，住山东省莱阳市。委托诉讼代理人徐xx，系栖霞台农创业园法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人林xx，男，1982年12月17日出生，汉族，住栖霞市，系王xx姐夫。被告刘xx，男，1975年12月22日出生，汉族，住栖霞市。被告囤xx，女，1976年3月1日出生，汉族，住栖霞市。二被告委托诉讼代理人刘zz，系山东宁海律师事务所律师。原告王xx与被告刘xx、囤xx房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王xx的委托诉讼代理人和被告刘xx及二被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王xx向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年12月18日签订的房屋买卖协议；2.判令被告立即付还原告购房款176920元并给付原告以176920元为基数，自起诉之日起至实际付清之日止银行同期贷款利率的利息；3.判令被告给付原告违约金100000元；4.诉讼费用由被告负担。案件审理过程中，原告申请撤回要求被告给付违约金100000元的诉讼请求。事实与理由：原、被告于2015年12月18日签订房屋买卖协议，约定被告将坐落于栖霞市桃村镇驻地世外桃源小区高层3号楼1单元701号房地产出卖给原告，房地产及附属建筑物总计价款38万元，原告签订本合同时给付被告67000元后，双方无钱款账目关系，并约定违约金；原告依约签订合同时给付被告67000元，并至2019年9月前多次汇款共计109420元给被告，但被告至今未将涉案房地产交付原告，也无法将涉案房地产产权登记至原告名下。二被告辩称，山东宁海律师事务所接受二被告刘xx、囤xx的委托，指派本律师担任二被告与原告王xx房屋买卖合同纠纷一案的诉讼代理人，现代理人结合本案事实及相关法律规定，发表代理意见如下：原告与被告一2015年12月18日签订的《房屋买卖协议》合法有效，二被告没有违约情节，故不同意解除合同、返还已付房款和支付违约金，请求法庭判决驳回原告的诉讼请求。一、本案事实情况：涉案房屋系被告于2015年初从烟台市虎腾置业有限公司以380000元的价格购买，现房屋已经达到交付条件，未办理房屋所有权证书。2018年12月18日，被告以380000元的价格将房屋转卖给原告。原、被告签订合同时，被告已交纳首付款40000元及支付按揭贷款27500元；合同签订后，被告将银行卡交给原告，由原告每月打款至卡里，银行自动扣除每月被告应付的贷款金额。原告一直偿还银行贷款至2019年8月，此后停止还贷，银行曾多次找被告要求继续支付贷款，被告也多次联系原告，但原告不接电话，至2019年11月将被告起诉。二、原告要求解除合同没有法律依据。1、原告未足额支付购房款，且原告擅自停止偿还银行贷款，系原告违反合同约定。根据双方《房屋买卖协议》第七条：协议生效乙方(原告)支付房款后，乙方有权利要求甲方配合乙方办理有关房产过户手续，甲方(被告)有义务积极配合乙方办理有关房产过户手续。本案办理过户的条件尚不成就，因此原告以房屋无法办理产权变更登记至原告名下为由解除合同，理由不成立。2、原告从未催告过被告要求交付房屋及办理过户，不符合法定合同解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；本案被告的合同义务仅为交付符合标准的房屋及配合原告办理房屋权属变更登记。原告从未有催告被告履行合同义务，办证义务尚不成就。因此，原告解除合同的理由不成立。三、被告要求原告恢复偿还涉案房屋的银行贷款，否则被告将按照合同约定追究其违约责任。鉴于原告从2019年8月起已逾期偿还银行贷款，即停止支付案房屋的购房款，被告有权依据双方签订的《房屋买卖合同》第九条约定要求原告支付违约金。被告暂时保留行使该项权利。综上，原告起诉无事实和法律依据，请求人民法院依法判决验回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：被告刘xx与被告囤xx系夫妻关系，二人自1998年11月18日结婚。2015年12月18日，原告王xx与被告刘xx签订房屋买卖协议。协议内容为：一、甲方（刘xx）自愿将坐落在栖霞市桃村镇驻地世外桃源小区高层3号楼1单元7楼701号房地产出卖给乙方（王xx），并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方(附购房合同原件及补充协议)。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写叁拾捌万元整；即人民币小写380000.00元。三、乙方在签订本合同时，已全额支付首付款肆万元整，即小写40000元；及房屋按揭贷款共计贰万柒仟伍佰元整，即小写27500元。四、甲乙双方自签订该协议后无钱款账务关系。五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，且保证该房产无抵押无其它经济纠纷。六、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。七、协议生效乙方支付房款后，乙方有权利要求甲方配合乙方办理有关房产过户手续，甲方有义务积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下后，甲乙双方无其它权利义务关系。八、甲方将该房产交付乙方时该房产应保证该房产无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等，如后期出现(协议签订之前)此类问题及其产生的全部费用及纠纷与乙方无关，全部由甲方负责。九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付拾万元的违约金；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。诉争的栖霞市桃村镇驻地世外桃源小区高层3号楼1单元7楼701号房地产系被告刘xx从烟台市虎腾置业有限公司处购买。刘xx与烟台市虎腾置业有限公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定烟台市虎腾置业有限公司应于2015年12月31日前，商品房经验收合格后交房。对当事人争议的事实本院认定如下：1.被告刘xx庭审中对原告偿还的银行贷款109420元没有异议，但对原告主张的已经给付67500元有异议，主张首付款及前期按揭贷款67500元原告并未实际支付给刘xx。原告主张在签协议时候已经将67500元给付了被告，协议中第三、第四条约定的很清楚。本院认为，在双方签订的房屋买卖协议中，明确约定乙方（王xx）在签订本合同时，已全额支付首付款4万元及房屋按揭贷款27500元，并约定双方自签订该协议后无欠款账务关系。被告刘xx作为完全民事行为能力人，对自己签订协议及协议中确认的事实应当负责。现被告刘xx并未提交相反证据推翻其本人签订的协议书中明确的事实，被告刘xx主张未收到该67500元，本院不予认定。2.关于房屋交付的问题。原告主张该房屋至今没有达到交付标准，也没有实际交付。经本院到房屋所在地去勘察，房屋已经修建完毕。经向房屋验收单位了解，截止2020年9月9日，该房屋尚未验收。本案争议的焦点为是否应当解除2015年12月18日原告王xx与被告刘xx签订的《房屋买卖协议》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，依据被告刘xx与烟台市虎腾置业有限公司的约定，本案诉争房屋应当于2015年12月31日前交付，但该房屋至今未能交付。且原告自起诉之日至今已经超过三个月，被告仍未履行交房义务，现原告请求解除2015年12月18日原告王xx与被告刘xx签订的《房屋买卖协议》，本院予以支持。因刘xx购买的房屋是在其与囤xx结婚以后，该房屋应当属于夫妻共同财产，原告偿还的银行贷款也用于支付该房屋的银行按揭贷款，故原告支付的首付款、前期按揭贷款及偿还银行的银行按揭贷款合计176920元，被告刘xx、囤xx应当共同返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告王xx与被告刘xx于2015年12月18日签订的《房屋买卖协议》；二、被告刘xx、囤xx于本判决生效后十日内退还原告王xx已支付的购房款合计176920元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5453.80元，由被告刘xx、囤xx承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交上诉状副本，预交上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  金 良人民陪审员  李国美人民陪审员  栾永欣二〇二〇年九月十一日书 记 员  于 慧