江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2658号上诉人（原审被告）：江苏梧桐会资产管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区宝龙城市广场34幢147号。法定代表人：朱海波，该公司经理。委托诉讼代理人：郭引，江苏优楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿迁日报社，统一社会信用代码12321300469760867C，住所地江苏省宿迁市发展大道2559号。法定代表人：杨卫国，该报社社长。委托诉讼代理人：吴向东，江苏广陆律师事务所律师。原审被告：宿迁威乐会议服务有限公司，住所地江苏省宿迁市骆马湖路1号（骆马湖路古黄河雄壮河湾公园宿迁市艺术馆旁）。法定代表人：吕强，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴秀华，江苏优楚律师事务所律师。上诉人江苏梧桐会资产管理有限公司（以下简称梧桐会公司）因与被上诉人宿迁日报社、原审被告宿迁威乐会议服务有限公司（以下简称威乐公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初9433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梧桐会公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宿迁日报社对梧桐会公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定梧桐会公司与宿迁日报社于2016年5月11日签订的《合作协议》于2020年3月2日解除有误。双方签订的上述协议中约定的合作时间为2016年6月10日至2019年6月9日。鉴于双方的协议已经于2019年6月9日到期，故不可能存在2020年3月2日双方协议解除的事实。2.一审判决梧桐会公司向宿迁日报社给付租金及违约金、腾让房屋、赔偿房屋占用损失无事实及法律依据。双方虽于2016年5月11日就宿迁艺术馆文化推广及形象宣传进行合作签订合作协议，但是该协议签订后，宿迁日报社并未向梧桐会公司交付涉案房屋，而是将涉案房屋交付给威乐公司使用。一审法院认定梧桐会公司与威乐公司系关联公司就认定宿迁日报社已经履行了协议约定的房屋交付的义务，同时认定吕某于2015年12月30日向宿迁报业传媒有限公司汇款的20万元为支付在后半年之久签订的协议中约定的第一年租金无事实依据。3.即使梧桐会公司应当向宿迁日报社支付租金及违约金，鉴于协议中约定租金应当于每年首月支付，宿迁日报社于2019年11月提起本案诉讼主张2018年度租金也已超过一年的诉讼时效，其主张不应得到人民法院的支持。被上诉人宿迁日报社发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，梧桐会公司的上诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。其主要的答辩意见为：2016年5月11日，宿迁日报社与梧桐会公司签订了合作协议一份，将涉案房屋租赁给梧桐会公司使用。协议中对租金的数额及违约责任均作出约定。梧桐会公司在支付第一年租金20万元后，宿迁日报社已经将涉案房屋交付给梧桐会公司。梧桐会公司接收涉案房屋后进行装修，装修至2016年底完工，之后便将所租赁的房屋交付给威乐公司经营使用至今。现已查明，梧桐会公司和威乐公司系关联公司，2016年11月2日至2018年1月26日，威乐公司的法定代表人为吕某，威乐公司股东为威乐网络科技有限公司（以下简称威乐网络公司），威乐网络公司持有威乐公司75%股份，吕某于2017年2月26日前也持有威乐网络公司的股份并担任法定代表人，吕某持有梧桐会公司80%股份并担任该公司监事。涉案房屋租赁事宜的洽谈、协议的签订、房屋的接收、房屋的装修、第一年第二年的租金均由吕某经办和负责。威乐公司由吕某本人经营，在本案诉讼前，吕某多次到宿迁日报社商谈解决本案的纠纷。梧桐会公司尚欠2018年6月10日至今的租金，也拒绝返还涉案房屋，应当承担相应的法律责任。关于诉讼时效的问题，协议中约定的租金支付的年度首月并非当年的一月份，而是租赁年度的首月，也就是每年的6月。梧桐会公司与威乐公司使用涉案房屋至今，在宿迁日报社提起本案诉讼前，双方的租赁合同并未解除，故不存在诉讼时效已经超过的问题。且根据法律的相关规定，诉讼时效应当为三年，宿迁日报社的主张并未超过诉讼时效。威乐公司发表陈述意见称，涉案房屋由威乐公司实际使用，但威乐公司基于和宿迁日报社的无偿使用合同占用涉案房屋。威乐公司并非涉案租赁合同的当事人，也并非合作协议的签订人，一审判决威乐公司不履行合同内付款义务正确。宿迁日报社向一审法院提出诉讼请求：1.解除宿迁日报社与梧桐会公司、威乐公司之间的租赁合同关系；2.梧桐会公司、威乐公司向宿迁日报社返还位于宿迁市宿迁艺术馆内走道东侧的一楼和二楼，建筑面积为600平方米的房屋；3.梧桐会公司、威乐公司按每年22万元的标准向宿迁日报社支付自2018年6月10日至实际返还房屋之日止的租金；4.梧桐会公司、威乐公司向宿迁日报社支付违约金（违约金以22万元为基数，按月利率2%从2018年6月10日计算至实际返还房屋之日止）；5.诉讼费由梧桐会公司、威乐公司负担。一审法院经审理查明：2016年5月11日，宿迁日报社与梧桐会公司签订《合同协议》。协议约定合同期间自2016年6月10日至2019年6月9日；宿迁日报社将宿迁市宿迁艺术馆的走道东侧的一楼和二楼，建筑面积为600平方米的房屋给梧桐会公司作为开展业务洽谈使用；梧桐会公司第一年支付宿迁日报社20万元，以后逐年递增1万元，协议签订后七日内一次性付清第一年度的合作费用，以后各年度的合作费用在该年度的首月内付清；梧桐会公司如逾期支付，按每天逾期费用的10%支付违约金。2016年11月起，涉案房屋由威乐公司使用至今。威乐公司于2016年11月2日注册登记。宿迁日报社于2016年11月1日为威乐公司出具《住所（经营场所）无偿使用证明》，内容载明宿迁日报社将宿迁市宿城区房屋无偿提供给威乐公司使用，房屋建筑面积60平方米，无偿使用日期为2016年11月1日至2026年11月1日。威乐公司依此登记住所地为宿迁市宿城区。宿迁日报社于2016年11月23日再次为威乐公司出具《住所（经营场所）无偿使用证明》，内容载明宿迁日报社将宿迁市古黄河雄壮河湾公园宿迁市艺术馆旁）房屋无偿提供给威乐公司使用，房屋面积100平方米，无偿使用日期为2016年11月23日至2026年11月22日。威乐公司后于2016年11月29日变更住所地为宿迁市古黄河雄壮河湾公园宿迁市艺术馆旁）。2016年11月2日至2018年1月26日，威乐公司的法定代表人为吕某。威乐公司股东为威乐网络公司、郭某、陈某、郭劭，其中威乐网络公司持股比例为75%。吕某于2017年12月26日前持有威乐网络公司股份并担任公司法定代表人。吕某另持有梧桐会公司80%股份，并担任梧桐会公司监事。一审法院另查明：吕某于2015年12月30日向宿迁报业传媒有限公司汇款20万元，用途注明投资款。宿迁日报社持有宿迁报业传媒有限公司100%股份。一审法院认为：合法的债权债务受到法律保护。涉案合作协议不违反法律法规的规定，应属合法有效。合作协议约定宿迁日报社向梧桐会公司提供房屋，梧桐会公司向宿迁日报社支付费用，该合作协议应为租赁合同。对于宿迁日报社主张梧桐会公司、威乐公司给付租金、违约金。威乐公司辩称其与宿迁日报社并无合同关系，不应支付租金。一审法院认为，威乐公司并非租赁合同当事人，对宿迁日报社主张威乐公司履行租赁合同内付款义务一审法院不予支持。梧桐会公司辩称宿迁日报社未向其交付房屋，其不应支付租金。宿迁日报社主张梧桐会公司、威乐公司系关联公司，威乐公司基于租赁合同使用了涉案房屋。威乐公司对此辩称涉案房屋系宿迁日报社无偿给其使用。宿迁日报社主张其出具无偿使用证明系为了帮助威乐公司登记住所地。关于宿迁日报社是否将涉案房屋无偿出借给威乐公司使用。一审法院认为，首先，涉案房屋面积600平方米，无偿使用证明内仅注明100平方米，威乐公司使用房屋面已超出无偿使用证明内的面积。其次，威乐公司无法陈述无偿使用证明内100平方米系涉案房屋哪个部分。最后，宿迁日报社两次为威乐公司出具无偿使用证明，威乐公司两次依据该证明登记住所地。因此，一审法院认定该无偿使用证明仅为威乐公司登记住所地使用，双方并无将涉案房屋无偿借用给威乐公司的合意。关于宿迁日报社有无履行合同内交付房屋的义务。一审法院认为，梧桐会的控股股东为吕某，威乐公司使用涉案房屋时吕某又系威乐公司法定代表人及威乐公司股东威乐网络公司的法定代表人及股东，梧桐会公司、威乐公司系关联公司。威乐公司并无证据证明其有其他合法占用涉案房屋的依据，对宿迁日报社主张威乐公司基于梧桐会公司的承租权占用涉案房屋一审法院予以采信。另外，吕某向宿迁日报社的全资子公司宿迁报业传媒有限公司汇款20万元。宿迁日报社主张该款系涉案第一年租金，梧桐会公司辩称该20万元系投资款但不能详细陈述汇款依据。一审法院对宿迁日报社该主张予以采信，梧桐会公司并无证据证明其向宿迁日报社索要第一年租金，可佐证宿迁日报社履行了合同内交付房屋的义务。综上，一审法院认为，宿迁日报社已履行了涉案合同内交付房屋的义务，梧桐会公司应予支付租金22万元。关于违约金，宿迁日报社自愿降低违约金标准为月利率2%，一审法院予以支持。梧桐会公司应于2018年7月10日前支付第三年度租金，对宿迁日报社的违约金主张一审法院自2018年7月10日予以支持。关于梧桐会公司主张本案起诉已超诉讼时效。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，对梧桐会公司该主张一审法院不予支持。关于宿迁日报社主张解除涉案合同。一审法院认为，梧桐会公司迟延履行主要债务致使合同目的不能实现，对宿迁日报社该主张一审法院予以支持，梧桐会公司于2020年3月2日收到一审法院送达的宿迁日报社要求解除合同的变更诉讼申请书，涉案合同于2020年3月2日解除。现涉案合同租赁期满，合同亦予解除，梧桐会公司应向宿迁日报社返还房屋。对于宿迁日报社主张威乐公司返还房屋。一审法院认为，宿迁日报社与威乐公司并无租赁合同关系，经一审法院释明，宿迁日报社亦不行使物权，对宿迁日报社主张威乐公司返还房屋一审法院不予支持。关于占用损失，涉案房屋租赁期满，梧桐会公司未能及时返还房屋，应按租金标准赔偿宿迁日报社的占用损失。对宿迁日报社该主张，一审法院自2019年6月10日起按年损失22万元标准支持至梧桐会公司实际返还房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宿迁日报社与梧桐会公司于2016年5月11日签订的《合作协议》于2020年3月2日解除；二、梧桐会公司于判决生效之日起十日内给付宿迁日报社租金22万元及违约金（以22万元为基数自2019年7月10日起按月利率2%计算至实际给付之日止）；三、梧桐会公司于判决生效之日起十日内返还宿迁日报社宿迁市宿迁艺术馆走道东侧的一楼、二楼房屋（房屋面积600平方米）；四、梧桐会公司于判决生效之日起十日内赔偿宿迁日报社房屋占用损失（自2019年6月10日起按年损失22万元标准计算至梧桐会公司实际返还房屋之日止）；五、驳回宿迁日报社其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6760元，由梧桐会公司负担。双方当事人在二审中均未提交新的证据。鉴于双方当事人均对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，宿迁日报社称除在宿迁市市场监督管理局威乐公司登记住所地的档案材料中留存其出具的无偿使用证明外，其与威乐公司之间未签订任何关于准许威乐公司无偿使用涉案场地的协议。威乐公司在本院限定期限内也未能提交证据证明其与宿迁日报社之间就宿迁日报社准许其无偿使用涉案场地的协议。宿迁日报社称2017年度租金由梧桐会公司以酒水抵充，梧桐会公司对此不予认可。威乐公司称上述酒水由其提供，其与宿迁日报社之间口头达成以酒水抵充超过100平米的房屋占有费用的协议。本案二审中的争议焦点是：1.宿迁日报社关于租金的诉讼请求是否超过诉讼时效；2.涉案合作协议解除的时间如何确定；3.梧桐会公司应否向宿迁日报社承担给付租金及违约金、腾让房屋、给付占用费用的责任。关于第1个争议焦点。梧桐会公司主张涉案租金的诉讼时效为一年已经届满，宿迁日报社关于租金的诉讼请求不应得到法院的支持。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条的规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，宿迁日报社主张的2018年租金应当适用的诉讼时效期间为三年，其诉讼请求并未超过诉讼时效，故本院对梧桐会公司的上述主张不予采信。关于第2个争议焦点。梧桐会公司主张其与宿迁日报社签订的合作协议并未实际履行，且根据合作协议中载明的期限，上述协议于2019年6月9日到期，合作协议到期后自动解除，不存在2020年3月2日解除的情形。本院认为，根据宿迁日报社与梧桐会公司签订的合作协议约定，宿迁日报社向梧桐会公司提供房屋，梧桐会公司向宿迁日报社支付费用，该合作协议实为房屋租赁合同。梧桐会公司辩称其与宿迁日报社的上述租赁合同并未实际履行，本院对其主张不予采信，理由如下：1.梧桐会公司的大股东吕某向宿迁日报社的全资子公司宿迁报业传媒有限公司汇款20万元。宿迁日报社主张该款系合作协议中约定的第一年租金。鉴于该款与第一年租金的数额相吻合，且梧桐会公司辩称该款系投资款但未能详细陈述该投资款的汇款依据，梧桐会公司也无证据证明其曾向宿迁日报社或宿迁报业传媒公司主张返还上述款项，故本院对宿迁日报社的主张予以采信。2.梧桐会公司称其并未实际使用涉案场地。但根据本案查明的事实，涉案场地由威乐公司实际使用，而威乐公司与梧桐会公司之间为关联公司。3.宿迁日报社称威乐公司基于梧桐会公司与宿迁日报社签订的合作协议使用涉案场地。威乐公司辩称其使用涉案场地系宿迁日报社无偿交由其使用。就宿迁日报社是否准许威乐公司无偿使用涉案场地，除留存于宿迁市市场监督管理局威乐公司办理登记住所地资料中宿迁日报社出具的住所（经营场所）无偿使用证明外，威乐公司并未提交其他任何证据证明其与宿迁日报社之间达成准许其无偿使用涉案场地的协议，且无偿使用证明中载明的使用面积100平方米与威乐公司实际使用的600平方米面积差距较大，威乐公司也未能明确指出该100平方米的场地在600平方米场地中的具体位置。结合威乐公司与梧桐会公司之间的关联关系，除威乐公司登记资料中留存外，宿迁日报社和威乐公司任何一方均不持有该无偿使用证明，宿迁日报社所称其为威乐公司提供无偿使用证明仅为方便威乐公司办理登记住所地的主张较为可信，该无偿使用证明应认定为仅系向公司登记机关出具的证明，而非依双方真实意思表示达成的无偿使用协议。宿迁日报社与梧桐会公司之间的合作协议已经实际履行。据此，在上述合作协议到期后，双方就涉案场地形成不定期租赁合同关系，宿迁日报社随时可以提出解除合同。一审法院根据宿迁日报社解除合同的主张到达梧桐会公司的时间2020年3月2日确定双方合作协议的解除时间并无不当，本院依法予以确认。关于第3个争议焦点。基于本院对第2个争议焦点的分析，鉴于宿迁日报社与梧桐会公司签订的合作协议已经实际履行，且因梧桐会公司拖欠租金导致宿迁日报社的合同目的不能实现，宿迁日报社有权向梧桐会公司提出解除上述合作协议的主张，双方的合作协议于2020年3月2日解除，梧桐会公司应向宿迁日报社支付租金及违约金、腾让房屋并支付场地占用费用。综上所述，上诉人梧桐会公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6760元，由上诉人江苏梧桐会资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇二〇年九月三日书记员  苏 淼