黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初626号 原告：韩甲伟，男，1968年5月18日出生，住哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：武利飞，黑龙江博学律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵珊，黑龙江国大律师事务所律师。 被告：周博，男，1973年5月23日出生，住牡丹江市西安区。 原告韩甲伟与被告周博房屋租赁合同纠纷一案，原告韩甲伟于2020年7月24日向本院申请诉前财产保全并提供担保，本院于当日作出（2020）黑1004财保14号之一民事裁定书，查封了被告周博名下房屋一处。该案本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩甲伟的委托诉讼代理人武利飞、被告周博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩甲伟向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原告与被告2016年6月11日签订的《协议书》，判令被告立即搬离房屋，将房屋归还给原告；2.请求依法判令被告支付2018年9月1日至2020年8月30日款项330000元，自2020年9月1日起按每年300000元标准支付房屋占用费至搬离之日止；3.诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2016年6月11日，原告与被告签订《协议书》，约定原、被告合作，原告用位于牡丹江市康安西路18号房产作为经营权（原牡丹江劳动技工校）合作投入，期限五年，自2016年9月1日至2021年8月30日止，经营期间被告负责经营、被告自负盈亏，原告每年收取不等利润分成，即第一年30000元、第二年80000元、第三年150000元、第四第五年180000元，合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，约定被告不得出租、转让房屋。2018年9月1日起，被告开始不支付原告租金，经原告多次催要，被告均予推拖，且原告在催要过程中发现，被告单方违约将房屋转租给他人。原告认为，双方签订的协议合法有效，该协议虽名为合作，实际双方是租赁关系。原告将房屋交给被告使用，并收取利润，完全符合租赁合同关于出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的特征。被告现违反协议，拒不支付款项，又违约将房屋转租，其违约行为导致合同无法履行，且严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求如上。 周博辩称，原、被告不是租赁关系，是合作关系；原告所述的私自转租不属实，原告认可和授权被告管理出租户，所以被告才对外出租的，原告所诉的租金也不是租金，是原、被告合作的利润分成；被告不同意解除合同，被告没有恶意拖欠分成，只是去年到今年五月份被告没有经营敬老院，所以产生了很大的亏损，而且疫情没有结束，解除合同的话敬老院的老人也没地方安置。因现在被告没有利润，所以无法给原告分成。对于原告主张的2018年9月1日至2020年8月30日的33万元被告认可，但被告已经支付了5万元，剩余的款项无力支付，在疫情结束后，被告的经济缓和后同意支付。对于原告主张的2020年9月1日起开始按照每年30万元标准支付房屋占用费，被告不同意，因原、被告之间有合同，被告不存在占用房屋的事实。 本案的争议焦点为：一、原、被告签订的协议书是否合法有效；二、原、被告是何种法律关系；三、被告是否欠付原告房屋租赁费或其他相关款项；四、双方签订的协议书是否存在法定的解除条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告举示的证据一、牡丹江市人民政府市长办公会议纪要复印件1份、协议书复印件（与原件核对无异）1份、申请法院调取的牡丹江市房屋登记查询证明盖有牡丹江房地产权市场管理专用章的复印件5份、土地登记审批表复印件1份，地籍调查表复印件1份，双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下： 1、原告举示证据：证据二、2016年6月11日协议书复印件（与原件核对无异）1份、企业信息打印件6份，证明2016年6月11日，原、被告签订协议书，该协议虽名为合作，实际双方是租赁关系，被告租赁原告牡丹江市康安西路18号房屋（原牡丹江市劳动局技工学校）进行经营，被告自负盈亏。期限为五年，从2016年9月1日起至2021年8月30日止。同时协议约定被告不得出租、转让房屋。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。被告开始在此经营牡丹江市某敬老院，被告仅给付2016年9月1日至2018年8月30日期间的租金，2018年9月1日起的租金被告不予给付，原告多次催要，被告推拖，并且原告在催要中发现被告私自将房屋违约转租给多人，并在此注册成立经营了牡丹江市爱民区某营养快餐、牡丹江市某装饰工程有限公司、牡丹江市爱民区某食品，被告违反租赁房屋交付租金的根本义务，同时违约将房屋转租，在原告多次催收情况下仍然拒绝交付，被告的行为导致原告合同目的不能实现，符合合同解除事由，故原告要求解除合同，返还房屋并支付房屋占用费等费用符合法律规定。 被告对该组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，被告欠付的不是租金是利润分成。因房屋无房照手续，取得不了国家养老行业的补贴，导致被告经营困难造成未支付利润分成，这是根本原因。对原告主张被告转租的问题，都是被告与原告、租赁户沟通后，原告将与租户的原始租赁合同转交给被告，被告与租户重新签订的合同。成立的几家企业,其中敬老院是被告的，某营养快餐负责人是被告，牡丹江市某装饰工程有限公司无租金使用房屋，牡丹江市爱民区焱誉众食品租金每年1万元。 本院认为，被告对该组证据的形式要件没有异议，本院予以采信。该组证据中的协议书能够证实原、被告就涉案房屋签订协议，由被告经营养老院，自负盈亏，期限自2016年9月1日至2021年8月30日，在此期间被告每年按合同约定的固定价款支付原告利润分成的事实，本院予以确认。对于企业信息报告，被告在质证意见中对转租的事实未予否认，对此本院予以确认，至于原、被告之间是何种法律关系，被告对外转租是否未经原告同意的问题，本院将综合全案予以论述，在此不再赘述。 证据三、诉讼费票据复印件（与原件核对无异）1份，为防止被告恶意转移财产以及因被告私自将房屋违约转租尚有应收租金，原告申请诉前财产保全，保全费用为1520元应当由被告支付。 被告对该份证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，被告没有任何转移财产的想法，被告的家庭和事业都在这，没有任何恶意拖欠利润分成的主观意思，只是家中有特殊情况和疫情影响造成今天的局面，不同意承担保全费用。 本院认为，该份证据能够证实原告为本案支付诉前财产保全费用1520元，本院予以确认。 2.被告举示证据：证据一、原告亲属与租赁户于2016年3月1日、2014年3月10日、2016年1月1日签订的租赁协议复印件3份、2016年10月1日、2017年12月30日原、被告合作后与租户重新签订的租赁协议复印件2份，证明被告不属于私自转租，被告转租房屋是在原、被告合作范围内行使的经营权利。 原告对该组证据形式要件无异议，对证明的问题有异议，2016年3月1日、2014年3月10日、2016年1月1日三份协议书与本案无关，且日期均发生在原、被告签订协议之前，对于2016年10月1日、2017年12月30日的协议，该协议可以证明被告违约对外转租，并且根据该协议，被告每年将收到10万元左右的租赁费用，但被告仍未向原告履行交付款项的义务，也足以说明被告主观恶意拒不履行其合同义务。 本院认为，该组证据结合被告举示的证据三，能够证实原告韩甲伟同意被告周博对外转租的事实，对此本院予以确认。 证据二、牡丹江市劳动技工学校房照复印件3页，证明某敬老院在办理相应业务时，是被告进行沟通的，原告在哈尔滨，未起决定性的作用，该房屋没有取暖设施，都是敬老院自行取暖，每年的取暖成本高达10万元，造成敬老院经营收入与支出不成正比，且该房屋无法取得消防审批手续。 原告对该证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，该证据可以证明涉案房屋具有合法产权，并且协议书也约定了被告自行经营，自负盈亏，并办理相应的手续，所以证明不了被告所要证明的其他问题。 本院认为，该房照复印件不能证明涉案房屋是否具备取暖设施，是否能够取得消防审批手续等原告想要证明的问题，故对该份证据不予确认。 证据三、2016年6月11日原告与被告的通话录音（庭后提交光碟及整理材料），证明原告授权被告与租赁户签订协议，不是被告私自转租。被告与原告是合作关系，不存在租赁事宜，利润分成是在有效益的前提下进行利润分成。被告在催缴2018年、2019年租金时，原告不让租户把租金交给被告。 被告对该录音有异议，该录音并非原始载体，并且该录音也只能证明关于原来的租户租金的情况，证明不了原告授权被告继续对外转租，并且如果该录音属实，那么每年的租金费用至少10万元以上，所以被告每年不包含其使用的办公楼用于敬老院的经营所收取的费用，单纯可收取的租金都没有用来支付合同约定的款项，所以被告主观恶意拒不履行合同义务。 本院认为，对于该组证本院已经在被告举示的证据一中予以确认，在此不再赘述。 证据四、欠据复印件（与原件核对无异）3张，证明外租户有欠付租金的行为，现租户拒绝交纳房屋租金，直接影响被告与原告之间利润分成。 原告对该组证据的形式要件及证明问题均有异议，无法证明与本案的关联性。 本院认为，本案双方当事人签订的协议是关于经营养老院的，对于租户欠缴租金的问题与本案无关联性，对该组证据不予确认。 证据五、交接清单复印件（与原件核对无异）1份，证明被告与租户校园浴池实际交接行为，佐证交接前五年合同属于原告授权签订。 原告对该份证据有异议，不能证明其与本案有关联性，也不能证明是与被告交接。 本院认为，该份证据与本案无关联性，不予确认。 本院经审理认定事实如下：2006年8月18日，牡丹江市市政工程建设有限责任公司与韩甲伟签订协议书，协议约定：“甲方牡丹江市市政工程建设有限责任公司、乙方韩甲伟，因甲方拖欠乙方沥青款，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、甲方有牡丹江市劳动局技工学校一处土地使用权及地面资产以评估价人民币2804895元抵顶拖欠乙方沥青款，剩余款项乙方按甲方要求及时供应沥青，直至抵扣完毕为止，双方互相出具相关票据，办理财务手续。二、甲乙双方在办理劳动局技工学校资产交接时，将水、电等费用结清，资产交接前由甲方负担，交接后由乙方负担。三、甲乙双方在办理完劳动局技工学校资产交接后，发生的一切责任事故及意外事故等均由乙方负责。四、先交接资产使用权和管理权，待条件成熟再办房照、土地照等转移手续。五、甲方负责办理劳动技校房产过户到乙方名下一切手续（费用由甲方承担）。六、本协议一式四份双方各执贰份。”协议下方甲方处加盖牡丹江市市政工程建设有限责任公司公章及经办人杨某签字，乙方有韩甲伟签字。2006年12月18日，牡丹江市人民政府市长办公会议纪要，议定事项：“将市劳动、机械、纺织等八所技工学校整合，组建新的高级技工学校，根据《黑龙江省人民政府关于大力推进职业教育改革与发展意见》（黑政发[2003]67号）要求，并由牡丹江市人民政府常务会议研究决定的。为尽快推进并具体操作常务会议确定有关事项，把资产置换偿还建设费落实，经代市长徐广国同意，召开市长办公会议研究解决。会议就有关事项议定如下：一、继续按照黑政发[2003]67号文件和市政府常务会议确定的原则和方式，用原技工学校的部分房产、土地抵顶市政公司工程款1000万元。二、由市房产局、市国土资源局负责，将原技工学校被抵顶的房产、土地，采取一次性交易方式，转让给市政公司指定单位并办理证照（一所校舍只允许办一个户名）。......”经查，本案涉案房屋位于牡丹江市爱民区康安西路18号，总建筑面积为3168.36平方米，现仍在牡丹江市劳动局技工学校名下，原告称2006年8月8日，韩甲伟与牡丹江市市政工程建设有限责任公司签订协议后，牡丹江市市政工程建设有限责任公司就将涉案房屋交付给韩甲伟，由韩甲伟占有、使用至今。 2016年6月11日，韩甲伟与周博签订协议书，内容为：“甲方周博、乙方韩甲伟，甲乙双方本着互惠双赢的原则，自愿合作，达成协议如下：一、由于甲方养老敬老事业的发展，原有场房、场地难以适应发展经营，故甲方将现有牡丹江市某敬老院的所有经营项目、设施、老人、护理人员、后勤保障人员全部与乙方合作，乙方将所属房产牡丹江市康安西路18号的房产作为经营权（原牡丹江劳动技工校）合作投入。经营期间甲方负责经营，甲方自负盈亏，乙方收取每年不等利润分成。二、经甲乙双方协商同意自2016年9月1日起至2021年8月30日止（让甲方装修三个月时间）。1、第一年合作期间由甲方投入建设、装修、消防等一切相应资金，修复建设必须符合国家养老院各项标准，建设装修必须符合国家消防标准，在经营过程中如出现一切房产损失，均由甲方负责赔偿。2、因第一年甲方装修、建设、消防等投入比较大，故经甲乙双方协商认可，甲方付乙方三万元作为利润分成。3、第二年经双方协商同意，甲方付乙方第二年捌万元的利润分成。4、第三年利润分成甲方付给乙方人民币壹拾伍万元整，第四年、第五年甲方每年付乙方人民币壹拾捌万元利润分成。......五、合作期间如遇国家政策性动迁等不可抗力的事情发生，本协议自动解除，所得国家补偿主要是经营补偿、装修补偿，甲乙双方各的百分之五十。......七、经甲乙双方协商，甲方在合作五年期内，不得出租、转让，如需出租转租必须经乙方同意。在五年经营合作到期后，先可甲方优先继续合作权利，利润分成再议。如不再合作，甲方不得破坏装修、设施等，另有不尽事宜双方随时补充协商。协商不成，按国家相关法律法规执行。”协议下方，周博、韩甲伟签字捺印。协议签订后，韩甲伟将房屋及之后房屋所涉的其他租户的租金收取权利交付给周博。 2018年9月1日起，周博未按期支付韩甲伟“利润分成”，至今欠付330000元，2019年7月2日，周博于中国工商银行向韩甲伟汇款50000元，韩甲伟同意在诉请总额中扣除。审理中，周博同意支付欠付韩甲伟的“利润分成”280000元，但表示需要暂缓。周博称韩甲伟不参与经营，也不需要定期向韩甲伟告知经营状况及收益，双方约定的“利润分成”也不是依据敬老院的经营收益确定，盈利也不需要向韩甲伟多支付“利润分成”。另查，韩甲伟在本案诉前申请了财产保全，支付了财产保全费1520元。 本院认为，关于原、被告之间是何种法律关系的问题。双方签订的《协议书》内容上只有韩甲伟只有收取每年约定的利润分成的权利，没有相关义务。在实际履行过程中，韩甲伟不参与敬老院的经营与管理，亦不参与利益分配，其收取的“利润分成”也并非依据敬老院每年收益额确定，而是在签订合同时提前约定好的固定额度，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条至第三十五条的规定，合伙必须是双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润，原、被告签订的《协议书》明显不符合上述规定，实质上属于韩甲伟将涉案房屋租给周博。因此双方虽名为合作，实为房屋租赁合同关系。 关于原、被告的协议是否合法有效的问题。韩甲伟依据与牡丹江市市政工程建设有限责任公司的协议及牡丹江市政府的相关会议议定事项，占有使用涉案房屋，虽未办理相应产权证照，但始终在占有、使用涉案房屋，应视其目前为涉案房屋的权利人，韩甲伟作为相应权利人与周博签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，应认定为有效。双方当事人应按协议约定全面履行义务，现韩甲伟主张周博支付其欠付的“利润分成”280000元，周博亦同意，本院予以支持。 关于双方协议是否应予解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”周博与韩甲伟的协议中，周博的主要债务应为按期支付对应的“利润分成”，周博自2018年9月1日起未按期足额支付韩甲伟“利润分成”，经催告后表示暂缓，2019年7月支付了50000元，至今未再支付，韩甲伟诉至法院，周博仍表示需要暂缓，符合上述法律规定中的第（三）项，应予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”合同解除后，周博应腾出涉案房屋，将房屋返还给韩甲伟，因本案系周博违约，且周博未主张房屋装修剩余价值，故对装修问题，本院不予处理。对于韩甲伟主张的2020年9月1日起按每年300000元标准支付房屋占用费至搬离之日止，因未举示证据证实其计算标准，本院依据双方合同约定的“第四年、第五年甲方每年支付乙方人民币壹拾捌万元利润分成”的标准予以支持。 综上所述，本院对韩甲伟主张解除与周博于2016年6月11日签订的协议书，周博将房屋归还给韩甲伟，并支付欠付的款项280000元，自2020年9月1日起按每年180000元的标准支付占有使用费至被告搬离房屋之日止的诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求不予保护。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告韩甲伟与被告周博于2016年6月11日签订的《协议书》，被告周博于本判决生效后三十日内搬出位于牡丹江市爱民区康安西路18号、所有权人为牡丹江市劳动局技工学校的房屋，将上述房屋返还给原告韩甲伟； 二、被告周博于本判决生效后十日内支付欠付原告韩甲伟2018年9月1日至2020年8月30日的“利润分成”(房屋租金)280000元，并自2020年9月1日起按每年180000元的标准支付原告韩甲伟房屋占有使用费至被告周博搬离房屋之日止； 如果被告周博未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6250元，减半收取计3125元，财产保全费1520元，合计4645元，由被告周博负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  邓卫平 二〇二〇年九月二十七日 书记员  马龙君