湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0116民初4986号原告：罗振，男，1960年8月20日出生，汉族，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：柏波，湖北雄楚律师事务所律师。特别授权。被告：武汉市黄陂西城房屋开发有限公司。住所地：武汉市黄陂区前川护城河路26号。法定代表人：陈金涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨明，湖北永铭律师事务所律师。特别授权。被告：刘丽，女，1978年4月5日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：汪佼，湖北宽定律师事务所律师。特别授权。第三人：刘壮生，男，1952年11月17日出生，汉族，住武汉市黄陂区。第三人：冯长庚，男，1967年1月30日出生，汉族，住武汉市黄陂区。原告罗振诉被告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司（以下简称黄陂西城房屋开发公司）、被告刘丽确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理，后因审判组织变更，本院于2020年5月27日，依职权追加刘壮生、冯长庚作为第三人参加本案诉讼，并于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告罗振及其委托诉讼代理人柏波、被告黄陂西城房屋开发公司的委托诉讼代理人杨明、被告刘丽及其委托诉讼代理人汪佼、第三人冯长庚均到庭参加诉讼。第三人刘壮生经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗振诉称：2008年5月10日原告与武汉市黄陂西城房屋开发有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，原告通过银行转账支付了全部购房款，取得了黄陂区前川街双凤大道338号检察院皇城商住楼301房屋的所有权。被告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司及第三人刘壮生（皇城商住楼项目负责人）在明知原告为房屋实际购买人的情况下，为原告已分手的女朋友刘丽重新提供了《商品房买卖合同》，将买受人罗振的名字改为刘丽的名字，原告认为该合同属于虚假合同，刘丽也无任何证据证明实际支付购房款。综上，二被告严重侵犯了原告的合法权益，为此依据我国相关法律规定，原告诉至贵院，恳请判决支持原告的诉讼请求。被告黄陂西城房屋开发公司辩称：原告所诉的主体错误，实际出售人为第三人刘壮生，只是用公司的名义开发项目，且本案所涉房屋已由被告刘丽出售给冯长庚。对于案涉两份合同的真实性我方无法确认，因为两份合同均是我公司当时的经理刘壮生办理的，提醒法庭注意，合同签订时原告与被告刘丽系同居关系，我们误以为是夫妻关系。综上，请求法庭驳回原告对西城公司的诉讼请求。被告刘丽辩称：我方与西城房屋公司签订的买卖合同是双方真实意思表示，是成立的，我方手上也有刘壮生出具的收据，原告起诉无事实和法律依据；案涉房屋所有权经一审、二审、发回重审均无法确认涉案房产归原告所有，最后原告撤诉，可说明原告所签合同为虚假，我方合同为真实；案涉房屋至今未取得房屋预售许可证，也未办理登记，无论原告所签合同为真、假，均证明合同为无效；2008年，刘丽找刘壮生购房，当时刘丽与罗振准备结婚的状况，购房款是刘丽的财产，只是通过罗振的银行卡转给刘壮生，但是在转账当时，刘壮生向刘丽出具了收条，且购房合同名字是刘丽的名字，包括后面未支付的部分尾款及购车位的款项均是刘丽支付。罗振手上的合同是2015年签订的，系补签，且补签的原因在2017年的庭审中有刘壮生出具的声明，且有视频为证。当时的理由是合同及收条遗失为由，找刘壮生补签合同。我们认为，根据原始合同的签订时间、付款时间、收条等证据可以说明购房款系刘丽支付，所有权人系刘丽。购房时间是2008年，原告首次主张权利是2016年，中间间隔8年，与常理不符。第三人刘壮生未向本院提交证据。第三人冯长庚述称：我是通过中介在刘丽手上购买的案涉房屋。并不知道原被告间有此纠纷，只以为是双方离婚，房子归刘丽。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据一中收据以此证明罗振出资140000元，原告罗振是实际购房人。被告刘丽认为收据是2015年的，转账是2008年，说明收据是补的，虚假的。经本院审核，该收据是第三人刘壮生以煌城商住楼项目部名义于2011年4月24日为原告罗振缴纳购房款而出具，收据已明确系补2008年5月10日、10月7日原告罗振转账及另付现金10000元共计140000元购房款，此收据与原告罗振向第三人刘壮生转账时间及金额均为一致，故本院对此证据予以采信。原告提交的证据一中第三人刘壮生及黄陂西城房屋开发公司“说明”以此证明案涉购房人为原告罗振，该证据与被告刘丽提交的第三人刘壮生“情况说明”完全相反，虽有黄陂西城房屋开发公司盖章，但黄陂西城房屋开发公司表示对“说明”内容并不知情，且第三人刘壮生签名笔迹凌乱，故本院对此证据及被告刘丽提供的证据三“情况说明”均不予以采信。被告刘丽提交的证据一系其向第三人刘壮生缴纳购房款的收条。以此证明案涉房屋的购房款均是刘丽的财产。原告对此真实性不予认可，认为刘丽并无实际出资证据，且刘丽出示的证据中收款时间与罗振的转账明显不一致，说明第三人刘壮生向刘丽出具的收条为虚假。经本院审核，证据一中刘壮生向刘丽出具的收条中2008年5月10日70000元、2008年5月17日70000元收条无转款及取款依据作为印证，且与2008年5月10日罗振向刘壮生转款60000元及2008年10月7日罗振向刘壮生银行卡存入70000元明显相悖，故对2008年5月10日70000元及2008年5月17日70000元收条，本院不予采信。对2009年1月7日1220元收据、2009年7月5日2000元、2010年6月28日5000元收条，有第三人刘壮生签字认可，原告罗振无相关证据反驳，本院予以采信。被告刘丽提交的证据二系车库买卖合同，以此证明房屋对应的车库系刘丽购买，侧面反映案涉房屋购房人为被告刘丽，原告认为该合同无黄陂西城房屋开发公司盖章，是被告刘丽与第三人刘壮生签订的虚假合同。经本院了解，该车库确实存在，由被告刘丽购买，故对此证据，本院予以采信。对当事人间真实性无异议，而对证明目的有异议的证据，因不影响案件事实的认定，故对此类证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年，第三人刘壮生以被告黄陂西城房屋开发公司名义，投资开发建设检察院商住楼工程项目，该楼房办理了用地规划、项目计划、施工许可证，2008年检察院商住楼工程项目竣工。未办理房产项目登记备案。2012年补办国有土地使用证，2015年补办建设用地规划许可证及工程竣工验收消防备案登记。2007年，原告罗振与被告刘丽相识，并建立了恋爱关系。2008年5月10日，原告罗振与被告刘丽，一起前往购买被告黄陂西城房屋开发公司开发建设的坐落于黄陂区××大道××室房屋。当天由罗振向黄陂西城房屋开发公司代理人第三人刘壮生转账支付了60000元购房款，并签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，第三人刘壮生将房屋交付给原告罗振和被告刘丽，原告罗振与被告刘丽将房屋装修后于2008年9月入住，2008年10月7日，原告罗振与被告刘丽一起到中国建设银行，原告罗振将其70000元存款取出后，转账支付给第三人刘壮生，另外因房屋办证需要，向第三人刘壮生支付10000元现金购房款。2011年4月24日，原告罗振以收款收条遗失为由，要求第三人刘壮生补办收条，第三人刘壮生向原告罗振出具了加盖“煌城商住楼项目部合同专用章”的收据，收据载明：“交款单位：补2008年5月10日、10月7日二笔收房款，收款方式：转账，人民币：壹拾肆万元整，另付现金壹万整，收款事由：罗振购房款，刘壮生”。2013年间，原告罗振与被告刘丽感情发生矛盾。其后，原告罗振又以原始《房屋买卖合同》遗失为由，要求补办，第三人刘壮生与原告罗振补办了购房人为罗振的《房屋买卖合同》，其间被告刘丽分别于2009年1月7日、2009年7月5日、2010年6月28日向第三人刘壮生支付案涉房屋水报装费用1220元、电报装费2000元、购房款5000元。2016年9月、11月，原告罗振为案涉房屋，分别以排除妨碍、物权确认为案由，向本院起诉，后因所有权不明、诉求不明两次向本院申请撤诉；2017年4月，原告罗振为案涉房屋，以商品房买卖合同为案由，起诉被告黄陂西城房屋开发公司、刘壮生，案件判决后，罗振不服上诉，武汉市中级人民法院将案件发回本院重审，重审中，罗振申请撤诉。2019年，罗振以物权确认为案由，再次向本院起诉。另查明，2016年9月10日，被告刘丽（甲方）、第三人冯长庚（乙方）、武汉美辰美家房产经纪有限公司（丙方）签订《存量房（居间）买卖合同》，约定甲方将坐落于黄陂区××大道××室出售给乙方，房屋价款310000元，一次性由乙方向甲方付款，由乙方负担房屋交易税费，另补充约定，房屋为合同房，签合同当日，乙方支付甲方300000元，甲方将原购房合同及购房收据原件交给乙方，并承诺无偿协助乙方办理两证事宜的，两证办好后，乙方支付甲方尾款10000元。合同签订后，第三人冯长庚于当日向被告刘丽支付了300000元房款，被告刘丽将案涉房屋交付给第三人冯长庚。再查明，庭审中，原告罗振（买受人）向本院出示其在2008年5月10日与被告黄陂西城房屋开发公司（出卖人）签订的《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，原告罗振以130000元价款，购买被告黄陂西城房屋开发公司开发建设的坐落于黄陂区××大道××室检察院商住楼房屋，建筑面积130㎡（最终按房产证面积计算）；付款方式：首付柒万元，办理交房手续一周内再付款叁万，余款待两证办理齐全及车库交付使用后一次性付清；交房期限：2008年10月1日前交房，供电报装立户、供水报装立户、楼栋入楼声控门由出卖人负担，车库保证在买受人隔壁房第一间，面积25㎡以上，价格850元/㎡，交房时间2009年10月1日前。合同还对逾期交房、办证等进行了约定。被告刘丽（买受人）向本院出示其2008年5月10日与被告黄陂西城房屋开发公司（出卖人）签订的《武汉市商品房买卖合同》，约定被告刘丽以159600元价款，购买被告黄陂西城房屋开发公司开发建设的坐落于黄陂区××大道××室检察院商住楼房屋，建筑面积120㎡（最终按房产证面积计算）；付款方式：首付柒万定金，再付柒万房款，办理交房手续一周内再付余款（两证办理齐全及车库交付使用后一次性付清余款）；交房期限：2008年10月1日前交房，供电报装立户、供水报装立户、楼栋入楼声控门由出卖人负担，车库保证在买受人隔壁房第一间，面积25㎡以上，价格850元/㎡，交房时间2009年10月1日前，两证办理的费用由出卖人负担。合同还对逾期交房、办证等进行了约定。2008年5月10日，被告刘丽与第三人刘壮生签订《车库买卖合同》，约定，第三人刘壮生于2008年5月10日将开发商住楼后排西边第一间车库出卖给被告刘丽，面积6㎡，价格4000元。签订后，被告刘丽当即向第三人刘壮生支付车库款1000元，2017年7月23日支付了下余3000元车库款。本院认为：案涉检察院商住楼项目由被告黄陂西城房屋开发公司投资开发建设，该商住楼业开发前业已办理了用地规划、项目计划及施工许可证，并于2008年竣工。2008年5月，被告黄陂西城房屋开发公司在案涉房屋买卖时为现房，签订合同时，已向购买者实际交付了案涉房屋，并居住至今。因资金问题未办理竣工验收备案，但其后补办了国有土地使用证、建设用地规划许可证及工程竣工验收消防备案登记。本案争议焦点主要为：案涉房屋的实际买受人是罗振还是刘丽，或是共同出资问题。庭审中，罗振和刘丽均否认共同出资，黄陂西城房屋开发公司亦承认案涉房屋只出售一次，亦即案涉房屋非罗振和刘丽共同购买；罗振认为，对案涉房屋自己与黄陂西城房屋开发公司签订了《商品房买卖合同》，并已向案涉房屋的实际开发建设者刘壮生履行了支付140000元购房款的出资义务，虽出示的2008年5月10日签订的《商品房买卖合同》为补签，但是因其原合同遗失导致；刘丽认为，对案涉房屋自己与黄陂西城房屋开发公司签订了《商品房买卖合同》，并委托罗振代为转账支付130000元房款，并有案涉房屋的实际开发建设者刘壮生出具的收条所证实，同时还购买了车库及缴纳了水电报装等费用。因案涉房屋的实际开发者为刘壮生，本院为查清案件事实，依法追加刘壮生为第三人，并在庭前依职权对第三人刘壮生进行了调查，但因刘壮生属二次中风，调查时，刘壮生生活不能自理，语言混乱，不能清晰和明确表达自己的意志，导致调查未能完成。本院结合罗振、刘丽的陈述及相关证据，认为，罗振向第三人刘壮生支付购房款140000元，有2008年5月10日、2008年10月7日银行转账记录及2011年4月24日，刘壮生作为案涉商住楼项目实际开发销售者为罗振补开的收据所证实，罗振已实际履行了合同义务，对应合同价款亦已支付完毕，应认定罗振为案涉房屋的实际买受人。刘丽辩称的其委托罗振向刘壮生支付购房款的意见，其未提交证据予以证实，且从罗振提交的自2008年4月30日至2008年11月26日中国建设银行交易明细中亦未显示刘丽向罗振转款的记录，故案涉房屋的实际出资人为罗振，罗振应为合同的相对方；刘丽提交的支付水电报装费和车库款项并不能证明其已经支付案涉购房合同相应对价的事实，故对此辩称意见不予采纳。本案所涉房屋并非一房两卖，在案涉房屋同时存在两份合同的情况下，必有一份合同意思表示不真实，因罗振为黄陂西城房屋开发公司合同相对方，故刘丽与黄陂西城房屋开发公司合同意思表示不真实，以虚假意思表示实施的法律行为无效。案涉房屋的所有权系物权，不动产物权经依法登记，发生法律效力。即案涉房屋不动产物权除交付外还须办理登记手续，不动产受让人不能直接依据转让合同诉请确认其享有不动产物权。罗振基于与黄陂西城房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》要求确认对其为案涉房屋所有人的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告罗振与被告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告刘丽与被告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；三、驳回原告罗振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由被告武汉市黄陂西城房屋开发有限公司、刘丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李勇胜人民陪审员  黄翠华人民陪审员  张剑贞二〇二〇年九月十五日书 记 员  张 钊