文书内容江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终2699号上诉人（原审被告）：傅涛，男，1953年11月23日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审原告）：徐顺才，男，1968年1月5日出生，汉族，住扬州市邗江区。上诉人傅涛因与被上诉人徐顺才房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初4749号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅涛上诉请求：一、撤销一审判决，依法裁定发回重审与另案合并审理，或依法改判；二、判令徐顺才因其违约行为，所支付的承租房屋定金5000元补偿给傅涛；三、判令徐顺才因其违约行为，所造成傅涛的各项损失总计15000元，赔偿给傅涛;四、判令徐顺才负担本案一二审诉讼费用。事实及理由：一、一审认定的基本事实错误，证据不足，导致适用法律错误。1.一审认定双方签订的租房定金协议是双方对房屋租赁有关事项的初步确定，其性质是房屋租赁合同的预约合同，是错误的认定。双方在签订租房定金协议前，早就反复协商拟定主合同《房屋出租合同》。徐顺才审查了傅涛产权状况，授权委托手续等，双方早就协商接受这一切的事实，方才签订租房定金协议，并约定于2018年10月1日前签订租赁合同。2.一审判决混淆了预约合同与本约合同的概念，无视双方早就拟定的主合同在先，租房定金协议属于从合同的担保法律性质，以及傅涛应徐顺才要求当天当时调取不动产登记，重新审查拟定主合同《房屋出租合同》，审查授权委托手续，签订租房定金协议后，方才支付定金。租房定金协议只是对签订主合同期限约定与担保，不能仅仅认定为双方对房屋出租的预约行为，这是对先前双方拟定主合同《房屋出租合同》履行的进一步的约束与担保。3.双方在拟定《房屋出租合同》中对房屋的漏雨、租赁期满后事宜等早有书面约定。一审判决避重就轻，故意回避本案焦点。傅涛在拟定主合同《房屋租赁合同》，履行《租房定金协议》过程中，已经成就了该条款履行条件，房客已经迁走，房屋已经腾让，徐顺才存在主观过错及违约行为。二、一审无视傅涛反诉的请求，违反民事诉讼程序。傅涛在一审庭审前即书面向审判人员递交反诉状及有关证据，遭拒绝接收。傅涛在一审庭审中仍坚持提起反诉，涉及反诉及有关证据、证人证言遭拒绝接收或给予证人出庭质证。傅涛无法提起反诉，只能选择另行提起诉讼。三、本案中，房屋租赁定金协议签订后，至傅涛告知具备履行条件时，提供双方事先早拟定的《房屋租赁合同》，徐顺才未选择签订《房屋租赁合同》，相反在签约之前提出了超出出租方应承担法定义务的要求，符合其要求才签约。傅涛仍然给予了徐顺才选择权，徐顺才随时可以放弃而不需要承担任何责任。徐顺才对双方未约定的事项故意提出苛刻条件，导致合同未能签订。综上，由于徐顺才的违约行为，拒绝签订拟定合同，应当适用定金罚则，且事实已造成傅涛各项经济损失33500元，傅涛要求徐顺才赔付15000元之诉应当予以支持。徐顺才辩称，双方没有签订正式合同责任在傅涛，其上诉请求应予驳回。1.傅涛收取5000元定金后，无理要求徐顺才进行不低于6万元的高标准装修，也未按期将房内家具腾空。2.傅涛故意在签订正式租赁合同日期临近时将出租方的条件提高，拒不提供共有人委托书，且外出，造成签约不能。3.约定的签订合同日期2018年10月1日以后，双方又进行了磋商。徐顺才对傅涛发送的合同草稿进行修改，反馈给傅涛后，傅涛拒不签订合同，故傅涛属恶意磋商。4.傅涛提交的有关损失的证据与本案没有关联性。5.即便双方在2018年10月1日前签订了房屋租赁合同，傅涛至今未提交房屋全部共有人同意出租房屋的委托书，房屋租赁合同效力待定或无效，责任在于傅涛。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。徐顺才向一审法院起诉请求：1.判令傅涛返还定金5000元，并赔偿损失5000元；2.本案诉讼费用由傅涛负担。一审法院认定事实：2018年9月7日，徐顺才转账支付给傅涛5000元，转账备注为“房屋预定金”。2018年9月8日，徐顺才、傅涛签订租房定金协议，约定“徐顺才租傅涛位于本市整体房一处，付租房定金伍仟元整，傅涛于2018年10月1日前腾空房内家具。徐顺才与傅涛双方于2018年10月1日前签订租赁合同，年租金叁万元，租期四年，支付相应押金。”2018年9月29日傅涛将房屋租赁合同文本发送给徐顺才。2018年9月30日，傅涛通知徐顺才已腾空房内家具，双方约定对合同异议处面谈。之后，徐顺才、傅涛经过数次磋商，均因房屋租赁合同中约定的房屋漏雨的损失承担，装修费用的金额，租赁期满后依附于房屋的装修、空调、电器归属等等，双方未能达成一致意见，致合同未能签订。一审法院认为，徐顺才、傅涛签订的租房定金协议是双方对房屋租赁有关事项的初步确认，其性质是房屋租赁合同的预约合同，对双方当事人均具有约束力。依照预约合同与本约合同的关系，预约具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质。徐顺才、傅涛在签订租房定金协议、徐顺才交付定金后，均负有进一步协商签订房屋租赁合同的义务。且根据合同意思自治原则，合同的内容需要双方协商一致，即应由当事人自愿决定，法律不能强制当事人签订合同。尽管徐顺才、傅涛在租房定金协议上约定“于2018年10月1日前签订租赁合同”，但双方磋商过程中对房屋漏雨的损失承担、装修费用的金额、租赁期满后依附于房屋的装修、空调、电器的归属等发生争议，致房屋租赁合同未能签订，应认定为不可归责于双方的事由，傅涛应将定金5000元返还给徐顺才，对徐顺才要求傅涛赔偿损失5000元的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条之规定，判决：一、傅涛于判决生效之日起七日内返还给徐顺才定金5000元；二、驳回徐顺才的其他诉讼请求。案件受理费50元，由徐顺才、傅涛各半负担。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。另查明，徐顺才手机保存的与傅涛的微信聊天记录保存了4个租赁合同版本，均记载“出租人傅涛简称甲方、承租人徐顺才简称乙方”内容。第一个版本系傅涛于2018年9月29日10:48发给徐顺才，其中有“房屋租赁期四年，装修二月不计租金”“在租赁期内，因出租房屋漏雨造成的乙方画廊作品损污的，甲方不负赔偿责任，乙方应负责修复”“乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，首次装修费用不少于陆万元”内容。第二个版本系徐顺才于2018年10月4日15:07发给傅涛，在第一个版本基础上将“房屋租赁期四年”修改为“房屋租赁期五年”，删除了“在租赁期内，因出租房屋漏雨造成的乙方画廊作品损污的，甲方不负赔偿责任，乙方应负责修复”“首次装修费用不少于陆万元”内容，增加了“在租赁期内，甲方必须确保房屋能够正常使用，因出租房屋不能正常使用的情况下造成乙方财产损失的，甲方应予赔偿或修复”内容。第三个版本系傅涛于2018年11月4日16:45发给徐顺才，在第二个版本基础上将“房屋租赁期五年，装修二月不计租金”修改为“房屋租赁期四年，装修壹个另5天月不计租金”，增加了“在租赁期内，因出租房屋漏雨造成的乙方画廊作品损污的，甲方不负赔偿责任，乙方应负责修复”“大门装修费用不少于壹万元”内容，删除了“在租赁期内，甲方必须确保房屋能够正常使用，因出租房屋不能正常使用的情况下造成乙方财产损失的，甲方应予赔偿或修复”内容。第四个版本系徐顺才于2018年11月5日16:46发给傅涛，在第三个版本基础上对不计租金时间、因漏水产生的赔偿责任、甲方经乙方同意方可对房屋进行修缮等内容作了调整。又查明，傅涛于2019年10月8日向一审法院起诉，请求判决徐顺才支付的5000元定金归傅涛所有，并由徐顺才赔偿傅涛损失15000元，该案正在审理中。二审争议焦点为，傅涛是否有义务返还徐顺才定金5000元。本院认为，傅涛有义务返还徐顺才定金5000元。理由如下：其一，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方签订《租房定金协议》，徐顺才向傅涛给付定金5000元，担保的债务为“双方于2018年10月1日前签订租赁合同”。现有证据证实双方在随后的合同磋商过程中，对于房屋漏雨造成的损失出租人是否承担赔偿责任、承租人应承担的装修费用等合同条款未能形成一致意见，导致最终租赁合同未能签订，并无证据证实系徐顺才故意不签订租赁合同。在此情形下，傅涛主张不返还定金，缺乏依据。其二，关于傅涛提出的一审法院未受理其反诉，违反法定程序的上诉理由，因傅涛已另行提起诉讼，且一审法院也立案受理，本院对傅涛的该项主张不予采信。综上所述，傅涛的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人傅涛负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年九月二十九日书记员  蔡瑾文