浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初3314号 原告：董家荣，男，1951年11月28日出生，汉族，住海宁市。 原告：周俐明，女，1952年10月29日出生，汉族，住海宁市。 上列二原告委托诉讼代理人：陈春源，浙江虎良律师事务所律师。 被告：何瑞华，女，1955年6月18日出生，汉族，住海宁市。 被告：沈仲建，男，1955年6月19日出生，汉族，住海宁市。 上列二被告委托诉讼代理人：沈逸舟，与二被告系母子、父子关系。 原告董家荣、周俐明与被告何瑞华、沈仲建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序于2020年的8月7日、9月4日两次公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。第一次庭审，原告周俐明及二原告委托诉讼代理人陈春源、二被告委托诉讼代理人沈逸舟到庭；第二次庭审，原告周俐明及二原告委托诉讼代理人陈春源、二被告及委托诉讼代理人沈逸舟到庭参加诉讼。 原告董家荣、周俐明向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告董家荣、周俐明与被告何瑞华、沈仲建于2003年11月8日签订的《房屋转让协议书》合法有效；2.判令被告何瑞华、沈仲建继续履行《房屋转让协议书》的合同义务，协助原告董家荣、周俐明办理完成坐落于海宁市××镇××村××幢××单元××室（房屋所有权证：海宁房权证长字第0××8号）（以下简称“修川新村202室”）房屋产权转移登记至原告董家荣、周俐明的登记手续。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告何瑞华、沈仲建办理完成购买坐落于修川新村202室的公摊面积手续并办理完成房屋不动产权登记，并且协助原告董家荣、周俐明办理完成坐落于修川新村202室房屋产权转移登记至二原告名下的登记手续。事实与理由：2003年11月8日，原、被告之间签订《房屋转让协议书》一份，约定二被告将其所有的坐落于修川新村202室房屋（包括车棚）整体转让给二原告，价格为70000元。同时约定原告将房款付给被告后，被告将房产所有权证、房屋契证交付给原告。2003年11月9日，二原告支付了购房款70000元，被告沈仲建向原告出具了收条一份，并将《海宁市职工购房公有住房审批表》原件、《职工购买公有住房审批表》原件、房屋所有权证原件、契证原件以及房屋车库钥匙一并交付给了二原告。自此之后，二原告开始装修，至今均占用、使用上述房屋。后二原告多次要求二被告协助办理房屋产权过户登记手续，但二被告多次予以拒绝，经多次协商无果。据此，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告何瑞华、沈仲建辩称：《房屋转让协议》系何瑞华代沈仲建签字，协议有效。但二被告认为其向原告转让的仅是房屋居住权而非所有权，且转让协议中不包括房屋的公摊面积，公摊面积需要何瑞华的工龄去购买，公摊面积购买完成后才可以办理房屋的过户手续。 本院经审理认定事实如下： 1994年3月20日，被告何瑞华与浙江米赛丝绸集团公司（以下简称“米赛公司”）签订《房屋买卖合同》，向米赛公司购买修川新村202室房屋50%的产权。该房屋原公有房屋所有权证为002077号，建筑面积62.82㎡，另有车库（棚）建筑面积14.34㎡，并取得了《职工购买公有住房审批表》（已注销）。1998年3月2日，被告何瑞华又与米赛公司签订《房屋买卖协议书》一份，向米赛公司购买修川新村202室房屋剩余50%的产权，并于同年3月11日取得了《职工购买公有住房审批表》、房屋契证。同年9月9日，二被告取得了修川新村202室房屋所有权证（权证号：海宁房权证长字第0××8号）。 2003年11月8日，二原告与二被告签订了《房屋转让协议书》一份，约定二被告将坐落于修川新村202室住宅（包括车棚）整体转让给二原告；转让价为70000元，协议还就其他事项进行了约定。次日，沈仲建出具收条一份，确认收到董家荣购房款70000元。后，二被告向二原告交付了2份《海宁市职工购买公有住房审批表》、1份房屋所有权证、1份房屋契证及钥匙。 另查明，1.原告董家荣、周俐明系夫妻关系；被告何瑞华、沈仲建系夫妻关系；2.案涉修川新村202室房屋的公摊面积5.17㎡原登记于浙江米赛丝绸集团公司，现登记在海宁市××镇××；3.目前案涉房屋办理购买公摊面积不存在政策障碍。 以上事实有原告提供的2份《海宁市职工购买公有住房审批表》、2份结婚证、房屋所有权证、房屋契证、房屋转让协议书、收条各1份，本院依职权向海宁市自然资源和规划局调取的《房屋买卖协议书》、《海宁市职工购买公有房屋分幢分户表》、海宁房权证海房字第0××2号房产证、不动产登记信息查询结果各1份以及庭审录音录像在卷予以佐证。 本院认为，原告董家荣、周俐明与被告何瑞华、沈仲建签订的《房屋转让协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。因二被告在购买公有住房时仅购买了案涉房屋的套内面积，并未购买相应的公摊面积。而根据当地房改房交易相关政策规定，出售拥有部分产权的房改房，必须按出售当年房改成本价补足房改款，取得全部产权后方可办理转让。对此，原告认为二被告负有协助原告购买公摊面积并办理房屋转移登记的义务，但被告认为其向原告转让的仅是房屋居住权，而非所有权，故被告不负有购买公摊面积并协助办理房屋转移登记的义务。本院认为，其一，根据双方签订的协议和被告出具的收条，文义表述均为房屋买卖或转让，并无转让房屋居住权或使用权的意思，且被告已将可以证明房屋产权的相关凭证交付原告，故被告抗辩转让房屋居住权而非所有权的意见，显然与事实不符，本院不予采信。其二，双方签订房屋转让协议时，因被告尚未购买公摊面积，故协议中确未涉及公摊面积的相关约定。但公摊面积必须依附于具体的房屋而存在，不能脱离于特定房屋而形成单独的所有权，即房屋的套内面积与公摊面积具有法律上的不可分性，房屋所有权人在市场交易中不能独立处分房屋公摊面积。故原被告协议中虽未涉及房屋公摊面积问题，但从房屋买卖的合同目的考察，并基于房屋套内面积与公摊面积一体处分的原则，权利人对房屋套内面积的转让及处分，其效力应当自始一并及于该房屋的公摊面积。其三，本案被告出售房屋时尚未购买房屋公摊面积，这是基于当时历史条件下的当地房改房政策而造成，且原告明知并接受当初的房屋产权状况，故在具有政策或事实障碍的情况下，被告未能将房屋所有权转移登记至原告，不能归责于被告。但现查明案涉房屋办理公摊面积购买手续已不存在障碍，被告不积极协助办理公摊面积手续并以此阻碍房屋所有权转移登记的行为，有违全面、诚信履行合同义务的法律规定，应当承担继续履行责任。综上，在案涉房屋符合上市交易的政策规定，并已具备过户登记的情形下，原告要求被告协助其办理公摊面积购买手续并完成房屋转移登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于相关费用问题，原告表示自愿承担购买公摊面积及之后登记办证应交纳的所有税费，并自愿补偿被告40000元，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告董家荣、周俐明与被告何瑞华、沈仲建于2003年11月8日签订的《房屋转让协议书》合法有效。 二、被告何瑞华、沈仲建应于本判决生效之日起三十日内，协助原告董家荣、周俐明完成坐落于海宁市××镇××村××幢××单元××室房屋公摊面积的购买手续，并协助原告董家荣、周俐明完成前述房屋转移登记至原告董家荣、周俐明的登记手续。购买房屋公摊面积的费用，以及办理房屋登记所需交纳的税费均由原告董家荣、周俐明承担。 三、原告董家荣、周俐明应于被告何瑞华、沈仲建履行完成上述第二项判决内容后五日内支付被告何瑞华、沈仲建补偿款40000元。 案件受理费9800元，减半收取计4900元，财产保全申请费720元，合计5620元，由被告何瑞华、沈仲建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 裘靖飞 二〇二〇年九月四日 法官助理 郑芳华 书 记 员 朱 慧 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。