浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初1256号 原告：朱超峰，男，1976年8月13日出生，汉族，住河南省尉氏县。 原告：纪珊珊，女，1978年6月4日出生，汉族，住河南省尉氏县。 两原告共同的委托诉讼代理人：王剑纳，浙江和义观达律师事务所律师。 两原告共同的委托诉讼代理人：许丹敏，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：绿地控股集团宁波江北置业有限公司（统一社会信用代码：91330200058268122M）。住所地：浙江省宁波市江北区新都路85号。 法定代表人：潘春军，该公司经理。 委托诉讼代理人：张丽萍，女。 原告朱超峰、纪珊珊诉被告绿地控股集团宁波江北置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序审理。本案于2020年5月19日进行了证据交换，并于同日公开开庭进行了审理，原告朱超峰、纪珊珊的诉讼代理人许丹敏，被告绿地公司的诉讼代理人张丽萍到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 朱超峰、纪珊珊向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告违约金577991元。事实和理由：2017年9月份左右，两原告欲购买被告开发的云玺新里（推广名：东方公馆）一楼房屋，被告的销售人员表示公司的总经理严凯锋之前有认购一楼的房屋，原告可联系严凯锋购买，公司可以直接进行更名，故朱超峰于2017年10月左右与严凯锋签订《房屋转让协议》一份，约定严凯锋将已购买的云玺新里14幢110，跃110室房屋转让给原告。后原、被告于2019年5月31日签订《商品房买卖合同》及其补充协议一份，合同约定房屋总价款为3853274元，扣除严凯锋已经支付给被告的773274元购房款外，原告按约将剩余购房款3080000元支付给了被告。因被告在预售涉案楼盘时宣传一楼房屋四周花园有实体院墙围护，为私家花园。《商品房买卖合同》附件八补充协议第十二条第8款约定：没有公共通道进出的花园、地下空间、露台，相关业主许可根据便利原则由在房屋交付时设置了专有通道的相连房屋的业主使用，该部分的物业管理、保修、维修责任由使用人承担。该约定也证明了花园的私有，故被告对涉案楼盘所作的一楼含有私有花园的预售宣传应作为合同内容，且该增加的花园面积也使得一楼业主购房价比其他楼层消费者购房价整体偏高。但被告最终交付房屋时，因实体围墙未经规划许可全部被拆除，私家花园变成公共绿地，被告严重违约，且涉案楼盘一楼的其他购买人均就此获得了赔偿。现原、被告协商未果，故诉至法院，望判如所请。审理中，原告向法庭明确要求被告赔偿违约金的依据为实体围墙拆除后私家花园变成公共绿地。 绿地公司辩称：1.双方在合同中并未对围墙具体问题进行约定，并且《商品房买卖合同》及其补充协议第十二条第9款约定被告任何形式的广告、宣传资料、楼书、模型、样板房、图纸、照片等不作为要约，即双方通过直接约定的方式排除了宣传资料作为合同的组成部分，本案不存在可适用商品房买卖合同司法解释第三条的条件。退一步讲，即便本案可适用前述解释，涉案小区的沙盘等资料也不构成要约。根据前述司法解释的规定，构成要约需要满足两个条件：一是对房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定；二是必须对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响。本案中关于围墙的问题，并不满足前述两个条件，首先，目前并无充分证据证明被告在宣传过程中承诺对涉案小区一层设置实体围墙，且对于围墙的用材、规格等也不明确，故不满足前述第一个条件。其次，涉案房屋系“准现房”销售，涉案小区于2019年2月17日整体交付，原、被告于2019年5月31日签订《商品房买卖合同》，而实体围墙的拆除时间为2018年年底至2019年年初，因此，无论是原、被告签订合同之时还是被告向原告实际交付房屋之时，涉案房屋一楼围墙均为矮墙和绿篱形式，原告是基于房屋现状与被告签订合同，其对交付房屋的标准完全知情且未提出异议，一层花园的隔离到底是采用实体围墙还是绿篱形式，无论是对原告订立合同还是开发商确定价格均不存在任何实质影响，即不满足前述第二个条件。2.从使用功能来说，底层花园隔断是否采用实体围墙对原告的房屋使用和生活环境并未产生任何实质影响。3.原告称涉案房屋一楼绿地性质发生变化存在理解错误。原、被告签署的《商品房买卖合同》已载明其所购房屋的建筑面积未包含一层绿地，此外，原告援引的《商品房买卖合同》附件八补充协议第十二条第8款之规定针对的是没有公共通道进出的花园、地下空间、露台，可以由原告单独使用，但是涉案小区在向原告交付时一楼花园前后均设有公共通道可以进出，该花园的性质本就并非私家花园，原告只不过是基于便利原则对该一楼花园进行合理使用，该花园绿地的性质仍为公共绿地。4.原告所称涉案楼盘一楼的其他购买人已就此获得赔偿不能成为原告要求被告赔偿的理由。首先，涉案楼盘其他叠墅一楼业主是否已就此获得赔偿有待考证；其次，即使其他业主获得了赔偿，也系基于双方协商一致的结果，不代表被告对原告负有赔偿义务。综上，被告在履行合同的过程中不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据及事实，本院认定如下： 原告提交了实体围墙被拆除的新闻报道、宁波市自然资源和规划局的回复一组，用以证明被告销售宣传一楼房屋四周花园都有实体院墙围护，为私家花园，但实体围墙已被全部拆除，变成公共绿地的事实。经质证，被告对于新闻报道的真实性有异议，被告主张叠墅一楼确实建过实体围墙，可一楼花园的性质并非私家花园，该报道中说的私家花园存在理解错误。对于市自然资源和规划局的回复，被告认为在该宁波民生e点通群众留言板上提问的主体并不清楚，对提问的内容不予认可，对于宁波市规划局“在我局审批的建设工程规划许可中，没有私家花园内容的许可”的答复内容予以认可。此外，该份证据显示市民提问时间为2018年3月28日，宁波市规划局回复的时间为2018年4月2日，早于原、被告签订合同的时间，证明原告早就知道或应当知道一楼花园并非私家花园，之后原告仍支付款项、签订购房合同，进一步说明是否私家花园对原告的购房行为没有影响。本院认为，由于该组证据均系网页截图属于电子数据证据，原告在庭审中未提供电子数据证据的载体，本院对该组证据的形式真实性不予认定，对于新闻报道中提出的实体围墙建成后又拆除的事实及宁波市规划局的答复内容因被告予以认可，本院予以认定。 根据原、被告的陈述及对上述证据的认证情况，本院认定事实如下： 案外人严凯锋原系被告员工。2016年10月27日，严凯锋向被告支付云玺新里14幢110室房屋定金50000元，10月28日，严凯锋再次向被告支付定金50000元，11月17日，严凯锋向被告支付首付款673274元。 2017年10月，原告朱超峰与严凯锋签订《房屋转让协议》一份，约定严凯锋将已购买的云玺新里14幢110室的房屋转让给朱超峰（注：严凯锋已经在开发商处订购，并已支付定金及首付款），建筑面积约165.18平方米，转让价格为4680000元；对于付款方式双方约定，协议签订日朱超峰即付购房定金1100000元给严凯锋，定金可在正式签约中冲抵房款，协议签订当日，朱超峰支付500000元给严凯锋，剩余首付款10%在2017年11月底之前朱超峰支付给开发商，剩余70%款项朱超峰以按揭方式到开发商处办理按揭，具体支付时间以开发商通知的时间为准。2018年5月10日，朱超峰向被告转账支付382708元，在网上银行电子回单交易用途处备注：绿地东方公馆14幢110室严凯锋。 2019年5月31日，两原告与被告签订合同编号为2019330205YS0284580的《商品房买卖合同》及其补充协议一份，约定两原告购买被告开发的云玺新里14幢110，跃110商品房一套，该商品房位于第一层，建筑面积为165.18平方米，单价为每平方米23327.73元，总价款为3853274元。双方约定付款时间为2019年6月20日前，两原告支付首付款2323274元，余款以按揭贷款方式支付1530000元。合同附件八补充协议第四条第1款：顶层部分屋面疏散平台、部分前室等区域，非属于专有的部分，为业主共有，但归于该等区域直接连通的商品房的买受人无偿专属使用……第4款：各买受人一致确认，本合同及补充协议中有关专用权或独占使用权的约定，系各买受人相互之间在确认并不改变相关部分共有权的基础上而作的一种有关权利享有和行使的特别约定……第十二条第8款：没有公共通道进出的花园、地下空间、露台，相关业主许可根据便利原则由在房屋交付时设置了专有通道的相连房屋的业主使用，该部分的物业管理、保修、维修责任由使用人承担；第9款：合同附件和补充协议均为本商品房买卖合同不可缺少的组成部分，具有同等法律效力。除此之外，其他任何形式的广告、宣传资料、楼书、模型、样板房、图纸、照片等资料（包括但不限于景观中水系、绿地或景观硬景、软景的位置等）仅供买受人了解本项目参考之用，不作为要约，上述内容若与本合同及附件、补充协议的内容不一致的，以本合同及附件、补充协议为准，本合同及附件、补充协议没有约定的以出卖人实际交付为准。 2019年5月31日，朱超峰向被告支付1160000元，2019年7月12日，原告向被告支付7292元，2019年9月18日，朱超峰向被告支付1530000元。将严凯锋向被告支付的773274元计算在内，原告共向被告支付购房款3853274元。2019年9月19日，被告向两原告交付了涉案房屋，两原告就涉案房屋办理了不动产权登记。 另查明，被告在施工过程中曾将一楼外墙做成实体围墙，后在2019年2月涉案小区整体交付前将实体围墙拆除，更换成矮墙加绿篱隔离。涉案小区叠墅一楼花园前后在交付时均设有公共通道可以进出，后部分叠墅一楼花园前后由业主自行加装了门锁。 此外，在宁波市规划局向被告颁发的建设工程规划许可中，没有对私家花园内容的许可。 本院认为，双方的争议焦点为被告将涉案小区一楼实体围墙拆除后更换为绿篱、矮墙隔离是否对叠墅一楼外围花园的性质产生影响，是否构成违约。首先，关于涉案叠墅一楼外围花园的性质，宁波市规划局明确其向被告颁发的建设工程规划许可中，并没有对私家花园内容的许可；此外，涉案小区叠墅一楼花园前后在交付时均设有公共通道可以进出，不属于《商品房买卖合同》补充协议第十二条第8款规定没有公共通道进出的花园的情形，且根据该条约定，即使是没有公共通道进出的花园，相连房屋的业主也仅能基于便利原则享有使用权而非所有权，合同附件八补充协议第四条亦明确约定部分前室等区域，非属于专有的部分，为业主共有。现原告虽主张涉案叠墅一楼外围花园的性质为私家花园，但并未提供充分的证据予以证明，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中载明的房屋建筑面积中并未包含一层花园绿地面积的事实，本院认定涉案叠墅一楼外围花园的性质应始终为公共绿地，不因围墙是实体还是绿篱而发生变化。其次，关于被告将实体围墙拆除后更换为绿篱、矮墙隔离是否构成违约。虽然原告朱超峰首次向被告支付房款的时间在2018年5月10日，但朱超峰在网上银行电子回单交易用途处备注：绿地东方公馆14幢110室严凯锋，并未向原告表明其实际购买人的身份；原、被告于2019年5月31日才签订《商品房买卖合同》，而实体围墙的拆除时间为2018年年底至2019年年初，早于涉案小区整体交付及向原告交付房屋的时间，因此，无论是原、被告签订合同之时还是被告向原告实际交付房屋之时，涉案房屋一楼围墙均为矮墙和绿篱形式，故原告在与被告签订合同时对于房屋现状及周围环境应当是明知的，对于基于房屋现状而确定的房屋价格亦是认可并接受的，且根据原告在庭审中的陈述，原告在购买涉案房产时并不知晓房屋一楼围墙原系实体围墙，而是在房屋交付后业主群中其他业主提起才知晓。综上，本院认为双方在合同中并未对围墙具体问题进行约定，且涉案小区一楼围墙是否实体围墙对原告的购房行为并未产生任何实质影响，故被告将涉案小区一楼实体围墙拆除后更换为绿篱、矮墙隔离对原告不构成违约。最后，关于对一楼其他业主的赔偿，原告在庭审中提出因实体围墙拆除，被告对叠墅其他一楼业主进行了房屋总价格15%的赔偿，被告予以否认，原告未能进一步提供证据对其主张的事实进行证明，故对于该事实本院不予认定。退一步讲，即使被告对一楼其他业主进行了赔偿，也系双方协商一致的结果，不能据此推定被告对原告负有赔偿责任。综上，两原告以被告拆除实体围墙、私家花园变成公共绿地为由要求被告赔偿损失，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告朱超峰、纪珊珊的诉讼请求。 案件受理费9580元，减半收取计4790元，由原告朱超峰、纪珊珊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  王玮瑶 二〇二〇年九月十一日 书记员  李丹阳 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。