包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初2018号（2020内0202民初2018号原告:董海润，女，1980年8月21日出生委托代理人：冯国华，系内蒙古瀛昊律师事务所律师。被告：包头市润石嘉艺贸易有限责任公司（以下简称：润石嘉艺公司）法定代表人：仰进杰。住所地：内蒙古包头市稀土开发区南壕村1区6栋1号01室。委托代理人：师伟，系该公司员工。被告：内蒙古锐创置业经纪有限公司（以下简称：锐创公司）法定代表人：逯笑宇。住所地：内蒙古自治区包头市稀土高新区稀土路7号（包头市西捷物流公司内）。委托代理人：贾继珍、张敏，系内蒙古罡和律师事务所律师。原告董海润诉被告润石嘉艺公司、锐创公司确认合同无效纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董海润及委托代理人、被告润石嘉艺公司的委托代理人、被告锐创公司的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告1、被告2系委托代理关系。2017年11月20日被告1将开发东河区东站西街集贸市的东河区东站西街集贸市、B68号租赁给原告一事双方达成合意，原告当即支付被告二定金16000元。2017年11月27日，原告、被告一双方正式签订《东站西街集贸市场租赁协议》（以下简称租赁协议，协议编号：B67、B68），《租赁协议》第一条第一项约定：“被告一将涉案店铺租赁给原告”，第一条第二项约定：“该商铺的用途为商业经营，使用期限为30年”，两份《租赁协议》第二条第一项分别约定：“签订协议之日原告一次性支付租金分别为63449元和64107元”，《租赁协议》还对其他事项进行了约定。《租赁协议》签订后同日，原告与被告一同时签订了两份《东站西街集贸市场委托经营管理协议》（以下简称管理协议）将涉案两商铺委托被告一经营管理。《管理协议》第三条第一项分别约定：“涉案商铺包租返租3年，按每个商铺总房款的8%进行返租，两商铺年返租金分别是5076元和5129元，三年两商铺共返租金共计30615元。”《管理协议》还对其他事项进行了约定。返租抵顶部分租金后，原告将剩余租金96942元一次性支付于被告一，被告一给原告出具了收款收据。基于以上案件事实，原告认为被告二收取的定金未抵顶租金与被告一构成共同侵权，被告一给原告签订的《租赁合同》违反《合同法》214条强制性规定，部分无效。故诉至法院，请求判令：1、依法判令原告与被告一于2017年11月27日签订的两份《东站西街集贸市场租赁协议》（B67、B68）租赁期限为20年，超出的10年租赁期无效；2、依法判令二被告连带返还原告10年租赁费42518元，定金16000元，合计58518元；3、依法判令二被告支付原告资金占用期间利息，利息以58518元为基数按照年利率6%从2017年11月28日起计算至实际给付之日止；4、诉讼费被告承担。庭审中，原告自愿撤回了要求二被告连带返还定金16000元的诉请。被告润石嘉艺公司辩称，对于原告的第一项诉请，由30年变更为20年没有异议，我们为解决涉案租赁协议30年的问题提出如下三种解决办法：1、将30年的租赁关系是否可以变更为30年的承包关系；2、把租赁关系的后10年换到我公司未承包出去的柜台，将后十年租赁关系变更为新柜台的租赁协议，利润由原告享受；3、我们同意原告的诉请，30年租赁期变更为20年，但我公司现资金不足，后10年的租赁款是否可以分期分批退还。定金不是我公司收取的。对原告所提的第三项诉请要求的利息我们不承担，因为当时双方都同意签订该协议，不是我公司恶意占用资金，所以我公司不承担利息。被告锐创公司辩称，一、答辩人不是案涉商铺租赁协议的签订主体，且答辩人对租赁协议部分无效不存在过错，因此因该租赁协议部分无效而导致财产返还的责任不应当由答辩人来承担。从法律关系上讲，案涉商铺租赁协议签订的主体是被告润石嘉艺公司与被答辩人，二者之间成立租赁法律关系。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据上述规定，因合同无效，负有财产返还义务的是合同的相对方，本案中应当是被告润石嘉艺公司。答辩人不是案涉租赁关系的合同主体，被答辩人无权要求答辩人返还财产。另外，答辩人对于该租赁协议部分无效不存在任何过错，因此，被答辩人无权主张答辩人返还财产。二、被告润石嘉艺公司收取的房款（或租金）与答辩人无关，答辩人不负有偿还责任。被答辩人要求答辩人对该部分房款（或租金）承担连带偿还责任欠缺依据。三、答辩人收取的定金是代被告润石嘉艺公司收取的，虽名为定金，但是实为电商费，这是被告润石嘉艺公司从房款（或租金）中让渡出来的一部分费用，用于支付博睿包头公司推广营销等的费用。该费用已经实际支出，不应当返还。即便需要退换，也不应当由答辩人退换，而是应当由被告润石嘉艺公司进行退还。博睿包头公司与润石嘉艺公司签订的《包头东站西街集贸市场委托服务代理合同》（以下简称：“服务代理合同”）第七条第3款约定，合作期内，甲方同意本项目合作房源可统一按照优惠价格服务代理且允许乙方每套8000元的标准收取电商费。第4款约定博某每月留取电商费作为固定成本及渠道方面支出（包括税金，渠道人员工资，渠道人员激励，办公室成本，渠道拓展费用）。依据上述约定，被告润石嘉艺公司要求博睿包头公司在销售商铺的时候向客户直接收取电商费作为商铺销售的成本支出。合同履行过程中，博睿包头公司委托答辩人收取电商费，并向被答辩人出具定金收据。事实上，电商费本应当由被告润石嘉艺公司收取，但是由于其收取后还需要再向博睿包头公司支付固定成本及渠道支出，加之当时答辩人是第一手接待客户的人，收取费用相对方便，所以便直接在服务代理合同中约定由博睿包头公司直接向客户收取。换句话说，答辩人收取了电商费就相当于是被告润石嘉艺公司收取了之后将该笔费用付给了答辩人作为固定成本及渠道支出。该笔费用也已经被实际支出，因此，被答辩人无权要求退还该部分费用。基于上述，如果答辩人将该部分费用退还给被答辩人，那么答辩人的合法权益也势必会受到严重侵害。四、被答辩人于2017年11月20日向答辩人支付了16000元定金，答辩人向其出具了收据，其也在收据上签字确认。其支付首付款后，答辩人为其出具《签约确认单》，《签约确认单》上明确记载：B67号商铺已付金额8000元，本次支付金额48721元。B68商铺已付金额8000元，本次支付金额48721元。其在明知该事项的情况下在该确认单上签字确认。并按照签约确认单上的金额向被告润石嘉艺公司支付房款（或租金）。足可见其对于答辩人收取该部分定金是明知的，但是其并未提出任何异议。另，依据博睿包头公司与润石嘉艺公司签订的服务代理合同第七条之约定，缴纳电商费的客户购买商铺是可以享受优惠政策的。依据《签约确认单》上记载：B67号商铺的认购总价为85449元，签约总价为63449元，优惠22000元。B68号商铺的认购总价为86107元，签约总价为64107元，优惠22000元。答辩人出具《签约确认单》后，被答辩人持该《签约确认单》，按照确认单上的签约总价于2017年11月27日于被告润石嘉艺公司签订了《东站西街集贸市场租赁协议》（编号为B67、B68），依据该租赁协议，B67号商铺的租金是63449元，B68号商铺的租金是64107元。被答辩人于当日向被告润石嘉艺公司支付两套商铺的租金96942元。可见，被答辩人因向答辩人缴纳了16000元“定金”（电商费）而享受了“房款”租金上的优惠，两套商铺共优惠44000元。被答辩人明知答辩人收取“定金”但为了获得“房款”（租金）价格上的优惠，自愿缴纳该费用也实际享受了“房款”（租金）价格上的优惠。五、答辩人对于涉案租赁协议超出20年的部分无效并不存在过错，无权要求答辩人承担利息损失。6%的计算标准也缺乏依据，2019年8月19日前最多只能按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后最多只能按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，恳请驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明,被告润石嘉艺公司系车站西街集贸市场的承建方，涉案项目集贸市场建设完成后，2017年4月20日被告润石嘉艺公司（委托方，甲方）与案外人博某（北京）房地产经纪有限公司包头分公司（以下简称：博睿公司，受托方，乙方）签订了《东站西街集贸市场委托服务代理合同》，该合同中约定：“委托内容：甲方委托乙方对本项目提供商业产品服务代理及电子商务服务，并作为本项目的独家代理公司、独家渠道电商公司。第四条第2款：乙方服务代理费（佣金）基础点位：每月合同服务代理额的2.0%为基础，电商收费标准：乙方收取租赁客户每套房源8000元电商费。第七条第3款，合作期内，甲方同意本项目合作房源可统一按照优惠价格服务代理，且允许乙方每套8000元的标准收取电商费。第七条第8款，电商费由乙方自行收取，与甲方无任何关系···第十条第一款第四项，甲方将委派专职收银专员至少1名···乙方不得以任何方式收取房款。”庭审中，锐创公司向法庭提供了一份博睿公司于2020年7月24日出具的《情况说明》，内容中有“内蒙古锐创置业经纪有限公司与说明人（即博睿公司）是合作关系。说明人委托锐创代为收取上述电商费（即每套8000元的标准收取电商费）”。庭审中，锐创公司认可收取了每套商铺8000元的费用，但辩称是“答辩人收取的定金是代被告润石嘉艺公司收取的，虽名为定金，但是实为电商费，这是被告润石嘉艺公司从房款（或租金）中让渡出来的一部分费用，用于支付博睿包头公司推广营销等的费用。该费用已经实际支出，不应当返还。即便需要退换，也不应当由答辩人退换，而是应当由被告润石嘉艺公司进行退还”。本案原告董海润于2017年11月20日签署了两份《东站西街集贸市场商铺认购书》，甲方为被告润石嘉艺公司，乙方为原告董海润；其中一份是关于商铺B67：“定金：人民币（大写）捌仟元整（8000元整）；认购总价：人民币（大写）陆万叁仟肆佰肆拾玖元整（63449元）；1、一次性付款，乙方于签订本认购书七日内支付房款56221元，即人民币（大写）伍万陆仟贰佰贰拾壹元整，其中含定金捌仟元整，定金不予退还。”另一份关于商铺B68:“定金：人民币（大写）捌仟元整（8000元整）；认购总价：人民币（大写）陆万肆仟壹佰零柒元整（64107元）；1、一次性付款，乙方于签订本认购书七日内支付房款56721元，即人民币（大写）伍万陆仟柒佰贰拾壹元整，其中含定金捌仟元整，定金不予退还。”此两份认购书均有原告和被告锐创公司员工签字确认，但并无被告润石嘉艺公司或公司员工的签字或盖章。认购书签订当日，原告董海润将两个商铺B67、B68的定金人民币16000元打入被告锐创公司银行账户，被告锐创公司给原告出具收据一份。2017年11月27日，原告与被告润石嘉艺公司签订两份合同编号分别为B67、B68的《东站西街集贸市场租赁协议》（以下简称租赁协议），其中约定：“第一条第1项，甲方同意将东河区东站西街集贸市场号商铺B67、B68租赁给乙方；第2项，该商铺的用途为商业经营，使用期限为30年；第二条第1项，乙方于签订本协议之日一次性支付租金分别为大写陆万叁仟肆佰肆拾玖元整（即人民币63449元）、陆万肆仟壹佰零柒元整（即人民币64107元），给甲方。”《租赁协议》签订同日，原告与被告润石嘉艺公司同时签订了两份《东站西街集贸市场委托经营管理协议》（以下简称管理协议），将涉案两商铺委托被告润石嘉艺公司管理；两份协议第三条第1项分别约定涉案商铺包租返租3年，按每个商铺总房款的8%进行返租，两商铺年返租金分别是5076元和5129元，三年两商铺共返租金30615元。返租抵顶部分租金后，原告将《租赁协议》约定中剩余两店铺租金共计96942元一次性支付于被告润石嘉艺公司，被告润石嘉艺公司给原告出具了收据一份。另查明，虽《东站西街集贸市场商铺确认书》中用到购房款、认购总价、支付房款等名词，《管理协议》中有关于商铺所有权归原告的约定，但庭审中双方当事人均认可本案基础法律关系是租赁委托经营合同。以上查明的案件事实，有原告和二被告各方当事人陈述和相关的证据材料(详见庭审笔录）在案佐证。本院认为：本案基础法律关系原告与被告润石嘉艺公司选择认可是租赁委托经营合同关系。原告董海润与被告润石嘉艺公司签订的两份《东站西街集贸市场租赁协议》系双方真实意思表示，成立并生效。但涉案两份《租赁协议》中第一条第2项约定“租赁期限为30年”因违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，此约定超出的10年租赁期无效，且超出部分的租赁费用即十年的租赁费42518元应予以退还。且合同部分条款无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失（本案中主要指合同无效部分被告占用租赁费期间的利息损失），对于以42518元为基数，从2017年11月28日起按照国家法律规定的利率计算至实际给付之日止的利息损失，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1原告董海润与被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司于2017年11月27日签订的两份《东站西街集贸市场租赁协议》（B67、B68）租赁期限为20年，超出的10年租赁期无效；2被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司于本判决生效之日起三十日内一次性返还原告董海润B67、B68两商铺10年租赁费用42518元；3被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告董海润支付资金占用期间利息（利息以42518元为基数，从2017年11月28日起计算至实际给付之日止，以上利息计算方式为2019年8月20日前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日起及之后的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；4驳回原告董海润的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费631.48元（原告已预交），由被告包头市润石嘉艺贸易有限责任公司承担431.48元，剩余的由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院，并交纳上诉费1262.96元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判员 贾培录 二〇二〇年九月九日书记员 姜 波本判决主要引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。