安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初7042号 原告：深圳市龙城物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区中心城福园小区20栋一楼，统一社会信用代码91440300279525516U。 法定代表人：徐永平，董事长。 委托诉讼代理人：钱年生，男，公司员工。 被告：张炳武，男，1956年3月12日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：张宏伟（系被告张炳武儿子），住安徽省芜湖市镜湖区。 原告深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称龙城物业公司）诉被告张炳武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙城物业公司的委托诉讼代理人钱年生，被告张炳武及其委托诉讼代理人张宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费4400.82元（暂计至2020年7月），逾期付款利息损失768.97元及违约金1064.56元（暂计至2020年7月31日），以上各项合计6234.35元（请求法院判决利息损失及违约金至实际付款日）；2、判令被告承担本案所有诉讼费用，包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、担保费等。事实与理由：原告于2015年9月1日起为芜湖市镜湖区凯旋尚品小区(以下简称凯旋尚品小区)提供物业管理服务,被告为凯旋尚品小区住宅业主，物业面积为127.56平方米。根据物业服务合同的规定,被告于2016年11月之前应按照0.6元/平方米/月的标准向原告缴纳物业管理费用，2016年11月之后应按照0.58元/平方米/月的标准向原告缴纳物业管理费用。但被告从2015年9月1日起一直拒绝缴纳物业管理费,暂计至2020年6月30日,被告累计拖欠原告物业管理费4400.82元。因被告逾期缴纳上述费用,已构成违约,根据物业合同原告主张2016年11月前欠费，被告应按照年利率6%的标准向原告支付逾期付款利息损失，暂计至2020年7月31日逾期付款利息损失为768.97元；2016年11月后按物业合同第七条第9款约定标准缴纳违约金1064.56元（暂计至2020年6月30日）,以上各项合计6234.35元。由于原告多次向被告催缴欠费，被告仍拒不履行缴费义务。原告现依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决。 被告张炳武辩称：一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。1、原告违反其2016年11月6日与芜湖市凯旋尚品业主委员会签订的《物业管理服务合同》第二款约定，不履行维护公用设施的义务。具体如下：从未按约定对电梯进行保养，电梯维保不及时，都是过期状态；被因电梯时常发生；电梯机房、电梯控制箱门敞开从未关过；电梯内布满小广告、卫生极差不能下脚；电梯轿厢内通风电扇基本不运行；电梯坏了无人维修。2、原告违反其2016年11月6日与芜湖市凯旋尚品业主委员会签订的《物业管理服务合同》第三款约定，不履行安全保卫义务。具体如下：自2016年11月至2018年11月，没有保安巡逻，门岗保安晚上睡觉、大门敞开，导致很多业主财物丢失、电动车或电瓶被盗；有一天近40辆车在半小时内全部被划；消防设施形同虚设、无水可用；XX#楼梯起火，消防车到了之后，因水源和消防通道原因导致失去最佳救火时机。3、原告违反其2016年11月6日与芜湖市凯旋尚品业主委员会签订的《物业管理服务合同》第二条约定，不履行委托管理事项。具体如下：从未按照合同约定对小区里的化粪池、沟渠、池井进行清理；无小区绿化，小区内无完整性草坪，晴天是荒山，下雨天是池塘；下雨天小区道路积水严重，社区、街道都有业主委员会反馈的整改通知，原告并无整改；小区晚上无路灯；地下车库和架空层积水过深、污水泵全部是坏的，下雨天地下停车库无法停车，导致花坛、草坪和消防通道变成了停车场；架空层全是污水，每年夏天气味难闻；小区内监控不到位，没有覆盖到每个角落。二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。 综上，因原告不能适当履行物业服务的义务，给被告生活带来诸多不便并带来一定的经济损失。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。 本院经审理认定事实如下：被告张炳武系芜湖市镜湖区凯旋尚品小区业主，房屋面积127.56平方米，于2012年11月25日交付给被告张炳武。2015年8月5日，芜湖市镜湖区海南渡社区居民委员会与原告龙城物业公司签订绿地安置小区物业管理服务合同，约定：由龙城物业公司为凯旋尚品小区等小区提供物业服务，物业服务期限为2015年7月25日至2018年7月24日，物业服务费按0.6元/平方米/月计收，按月收取，于每月5日前收取本月物业服务费。合同签订后，原告龙城物业公司即入驻芜湖市镜湖区凯旋尚品小区提供物业服务。2016年11月5日、2017年11月22日、2018年10月31日，芜湖市凯旋尚品业主委员会（甲方）与深圳市龙城物业管理有限公司芜湖分公司（乙方）分别签订了三份《物业管理服务合同》，约定乙方为芜湖市镜湖区凯旋尚品小区提供物业管理服务，合同履行期限分别自2016年11月6日至2017年11月5日、2017年11月6日至2018年11月5日、2018年11月6日至2019年11月5日；物业费计收标准为0.58元/平方米/月，物业费按月收取，于每月5日前收取本月物业服务费；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费（拖欠费用6个月以上），且经乙方多次催缴无效的，从逾期之日起每日按每户应交管理服务费总额的千分之三交纳违约金处理；合同对共用部位、共用设施的运行和维修养护，公共秩序维护，保洁服务，绿化养护等相关物业服务事项的标准进行了约定。2020年4月8日，芜湖市凯旋尚品业主委员会（甲方）与原告龙城物业公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定乙方为芜湖市镜湖区凯旋尚品小区提供物业管理服务，合同期限自2019年11月6日至2020年11月5日，物业费计收标准为0.58元/平方米/月，物业费按月收取，于每月5日前收取本月物业服务费；业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费（拖欠费用6个月以上），且经乙方多次催缴无效的，从逾期之日起每日按每户应交管理服务费总额的千分之三交纳违约金处理；合同对共用部位、共用设施的运行和维修养护，公共秩序维护，保洁服务，绿化养护等相关物业服务事项的标准进行了约定。被告张炳武自2015年9月1日起至2020年7月31日止未向原告缴纳物业管理费，原告经催要无果后，遂成讼。 另查明：1、2020年8月11日，原告龙城物业公司出具授权委托书，载明基于现场管理、转账、结算便利需要，兹授权深圳市龙城物业管理有限公司芜湖分公司全权代表原告龙城物业公司签订凯旋尚品、城市荣域、凯旋豪庭、阳光花寓、绿洲领秀、棠梅园和旭日天都小区物业管理服务合同、提供现场物业管理服务、办理税务发票开具和款项收付，由此产生的相关权利和义务，原告龙城物业公司均予以确认并承担相关法律责任，授权自原告龙城物业公司撤出上述小区时终止。2、被告张炳武所居住的小区存在绿化毁损、公共设施维护不力等问题。 以上事实，有原、被告提交的身份证复印件、营业执照复印件、前期物业服务合同、物业管理服务合同、交房通知单、催缴单、授权书、现场照片、芜湖市凯旋尚品业主委员会的报告、原告龙城物业公司的文件及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：芜湖市镜湖区海南渡社区居民委员会与原告龙城物业公司签订的绿地安置小区物业管理服务合同，芜湖市凯旋尚品业主委员会与深圳市龙城物业管理有限公司芜湖分公司、原告龙城物业公司签订的物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，合法有效，上述合同对全体业主具有法律约束力。原告龙城物业公司授权深圳市龙城物业管理有限公司芜湖分公司从事相关物业管理服务，其权利义务由原告龙城物业公司承继，现原告龙城物业公司向被告主张权利，符合法律规定，本院予以确认。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告龙城物业公司实际履行了相关的物业管理服务义务，被告张炳武也实际享受了原告龙城物业公司提供的物业服务，被告应当依约交纳物业服务费用，被告拒绝交纳物业费的抗辩理由不能成立，故对原告主张被告支付拖欠的物业费的诉请予以支持。原告龙城物业公司分别按0.6元/平方米/月和0.58元/平方米/月主张被告差欠2015年9月至2020年7月的物业费，符合双方合同约定，本院予以确认，经计算被告累计拖欠物业管理费为4400.66元（127.56平方米×0.6元/平方米/月×14月＋127.56平方米×0.58元/平方米/月×45月）。鉴于原告在提供物业管理和服务的过程中确有瑕疵，未能完全履行物业服务合同约定的义务，给业主的生活造成了一定程度的影响，故本院酌情减免部分物业费，酌定本案物业费为3960元。关于原告主张被告支付逾期付款利息的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。原告依据物业管理服务合同中的约定要求被告支付逾期交纳物业费的违约金，该约定显然加重了业主的负担，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张炳武于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市龙城物业管理有限公司物业费3960元； 二、驳回原告深圳市龙城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告张炳武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  秦山成 二〇二〇年九月二十七日 书记员  王雨濛 附：本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。