辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初4244号原告：沈阳五爱深港房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北翰林路149号。法定代表人：杨立宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：桂芸，系辽宁京阙律师事务所律师。被告：李顺华，男，1958年7月25日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘凯,系辽宁同方律师事务所律师。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司与被告李顺华租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的委托诉讼代理人桂芸，被告李顺华及委托诉讼代理人刘凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2013年8月23日至2015年5月20日拖欠的租金71574元、物业费55669元及违约金18178元，合计145421元。2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年8月23日，原告与被告签订《档口租赁及物业管理合同》(以下简称“合同”)，双方在合同中约定，被告租用原告位于美博广场二层2C071-2C072档口商铺用于经营日用百货，店铺面积37.87平方米，租赁期限从2011年8月23日至2014年8月22日，租金为90元/平方米/月，物业费为70元/平方米/月，并在合同中约定了违约条款。合同签订后，原告依合同约定完全、切实地履行了合同义务，向被告交付了上述商铺，被告也开始经营。租赁期满后，被告继续经营此档口，但被告自2013年8月23日起，未再依约向原告支付过任何费用。截至2015年5月20日，被告拖欠原告租金71574元，物业费55669元，考虑双方长期合作关系，原告同意按照3个月的租金及物业费之和收取违约金18178元，共计金额145421元。现原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，要求被告立即支付拖欠原告的上述款项。请求法院支持我方诉讼请求。被告李顺华辩称，一、关于原告主张租金71574元经过了法定诉讼时效期间，且原告与答辩人之间签订的合同2014年8月22号就已经到期。原告与答辩人于2011年8月12日签订《档口租赁及物业管理合同》，合同第二条约定租赁期自2011年8月23日起至2014年8月22日止。答辩人给付原告的租金到2013年8月23日，且原告于2014年2月就已经将档口上锁。答辩人作为业户因原告将档口上锁而无奈撤离商场。因此，关于租金的诉讼时效应当自2014年2月，或2014年8月22日起算，诉讼时效应按照《民法通则》第一百三十六条的规定计算一年。因新的《民法总则》于2017年10月1日开始施行，法不溯及既往，本案中关于租金的诉讼时效规定仍应当按照《民法通则》第一百三十六条一年的诉讼时效期间进行计算。因此，原告关于租金的诉讼请求不应得到法院的支持。二、关于物业费55669元经过了法定诉讼时效期间。原告主张2013年8月23日答辩人就欠付了租金和物业费，根据被答辩人与答辩人签订的《档口租赁及物业管理合同》第十条违约责任第4项之约定，原告即有权主张解除合同；另根据该合同第七条第8项之约定，答辩人方可以单方解除合同。此外2014年2月原告派工作人员将诉争档口的档口门上锁，导致答辩人无法经营，故答辩人撤出诉争商铺（商场）。且答辩人的合同自2014年8月22日就已经到期。同时原告将档口上锁,而是将二楼商场全部上锁不允许业户经营。而无论根据哪个时间点起算，原告的主张皆超出了诉讼时效期间，原告主张物业费的诉讼请求不应得到支持。三、关于违约金18178元，经过了法定诉讼时效期间，同时未继续经营非答辩人的过错。原告与答辩人签订的《档口租赁及物业管理合同》中未约定过有关于欠付租金及物业费的相关条款。且答辩人及商场内其他业户承租被答辩人商铺因客流量等原因，确实经营不善，众多业户均有欠费情况，答辩人并非恶意拖欠租金及物业费。且答辩人于2014年2月就因被答辩人锁档口而撤出了商场，2014年8月22日合同就已经到期，故原告的诉讼请求不应得到支持。原告主张租金违约金没有约定,物业费的违约金也没约定,在证据中提供的合同优质的物业服务相关证据。四、合同解除条件于2013年8月23日成就。根据被答辩人与答辩人签订的《档口租赁及物业管理合同》，被答辩人主张合同解除的条件于2013年8月23日就已经成就。且答辩人从未接收到过相关解约函等通知信件。五、被答辩人于2015年5月1日转让债权的行为无效。被答辩人于证据中提出关于2015年5月1日有由沈阳五爱深港物业服务有限公司转让的55669元物业费的债权转让行为无效。根据《合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。六、2016年3月31日、2017年2月28日辽沈晚报的登报行为无效。被答辩人于2017年2月28日在辽沈晚报登报催讨租金及物业费，但基于上述第五项，其关于物业费的催讨是无效行为。且该时间段，被答辩人而对于答辩人的关于租金的权利主张已经经过了诉讼时效期间。告登报字迹过小,无法看清是否有被告的名字档口号所谓的欠付物业费金额原告2017年2月28日登报催讨物业费的催讨是无效行为,该时间短,原告对被告的权利主张超过诉讼时效,故答辩人认为原告于2016年3月31日、2017年2月28日辽沈晚报的登报行为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据提交和质证。对当事人提交的《档口租赁及物业管理合同》、《业户管理公约》、催收公告、解约函、债权转让书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月12日原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司作为出租房（甲方）与被告李顺华作为承租方（乙方），案外人沈阳五爱深港物业服务有限公司作为丙方签订《档口租赁及物业管理合同》，约定原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司将坐落于五爱美博时尚品牌广场二层C区071-072号档口（编号2C071-2C072）,档口套内面积37.87平方米的档口出租给被告李顺华使用。租赁期限从2011年8月23日期至2014年8月22日止。基础租金为90元/月/平方米，物业管理费为70元/月/平方米。乙方须一次性缴纳档口第一年租赁费72710.4元（包括第一年的租金和物业管理费）；乙方在不违反甲方关于开业及出档等约定的前提下，第二年基础租金（不含物业管理费）可直接免除；第三至第五年的租赁费标准不做调整。档口租金及物业管理费实行年缴费制，提前一季度缴纳下一年度的费用。合同签订后，原告将档口交付被告使用。2015年5月20日，案外人沈阳五爱深港物业服务有限公司向原告出具“债权转让书”，将向被告主张物业费55669元（至2015年5月20日）的债权全部转让给原告。2015年5月20日，辽宁金阳律师事务所受原告委托向被告发出“解约函”，通知被告于本函发出之日起3日内，向原告付清欠缴的费用，如到期未予交纳，将依法解除合同，并采取必要的法律措施依法收回商铺、追索欠款及违约金。2016年3月31日、2017年2月28日，原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司先后在辽沈晚报上登载沈阳五爱深港房地产开发有限公司租赁费及物业费催收公告，公告载明李顺华档口号（2C071、2C072）及身份证号。现原被告就收取相关租金、物业费、违约金产生纠纷，原告起诉至本院。本院认为，原被告签订的《档口租赁及物业管理合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力。合同约定了原告解除合同的条件，被告自2013年8月23日起拖欠档口租金及物业费，解除合同的条件已经成就，原告有权解除合同。虽然原告于2015年5月20日向被告发出“解约函”，但合同约定的租赁期限终止于2014年8月22日，故本院认定双方签订的《档口租赁及物业管理合同》合同到期日2014年8月22日实际解除。对于原告主张被支付2014年8月22日之后的租金、物业费及违约金因原告并未提供充分证据证明此后被告仍使用了上述档口，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于本案是否已过诉讼时效的问题。2015年5月20日原告向被告发出“解约函”，原告已经履行了通知义务。2015年5月1日沈阳五爱深港物业服务有限公司将物业费的债权转让给原告，此后原告分别于2016年3月31日、2017年2月28日在《辽沈晚报》刊登租赁费、物业费的催收公告。2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》实施，适用新的诉讼时效，2019年3月原告在本院提起本案的诉讼，从以上时间节点来看，原告的诉讼请求未超诉讼时效。关于债权转让。从原告提供的证据来看：沈阳五爱深港物业服务有限公司于2015年5月1日签署《债权转让书》，将被告拖欠的物业费的债权转让给本案的原告。此后，原告分别于2016年3月31日、2017年2月28日在《辽沈晚报》发布租赁费、物业费的催收公告，在该公告中，原告不仅催收租赁费，也催收物业费，其也是一种权利的昭示。故本院对原告提出物业费的诉讼主张，予以支持。关于原告要求被告给付违约金的问题，考虑本案特殊情况，被告与其他业户承租原告商铺因客流等原因确实经营不善，众多业户均有欠费，被告并非恶意拖欠租金及物业费，故对原告主张的违约金，本院不予支持。关于被告提出在经营期间大厅门有的被锁，商场改变格局，不断装修，导致客流量少，业户不能正常经营等问题。原告的营业执照记载的经营范围之一为自有房屋租赁，原告将自有房屋租赁给被告不违反法律规定，且给部分厅门上锁也是保障装修安全所采取的相应措施，被告未提供证据证明原告曾承诺保证客流量、不能装修等内容，故被告的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、被告李顺华于本判决发生法律效力后十五日内给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司自2013年8月23日至2014年8月22日拖欠的租金40899.6元（90元/月/平方米）、物业费31810.8元（70元/月/平方米）。二、驳回原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3208元，由被告李顺华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  赵 龙人民陪审员  王德国人民陪审员  姚彬彬二〇二〇年九月十五日书 记 员  孙彧闱