北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8737号上诉人（原审被告）：李洪亮，男，1985年5月30日出生，汉族，凯多福东北菜馆法定代表人，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：黄美英，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：良秀川（北京）服饰贸易有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：李凡，总经理。委托诉讼代理人：公正，北京首兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：晋越，北京首兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京德润嘉投资管理有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇枣园东里40号楼2单元13层1301室。法定代表人：卢洁颖，总经理。委托诉讼代理人：范景玉，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海燕，北京市浩天信和律师事务所实习律师。上诉人李洪亮因与被上诉人良秀川（北京）服饰贸易有限公司（以下简称良秀川公司）、北京德润嘉投资管理有限公司（以下简称德润嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初3774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李洪亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回良秀川公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定漏油问题不影响李洪亮经营，要求李洪亮按照合同约定支付租金无事实与法律依据。涉案商铺是餐饮商铺，排烟管道是商铺主体结构的重要组成部分，漏油不仅存在消防隐患，而且严重影响商铺的使用功能。因漏油问题，李洪亮关闭了二层的堂食业务，只能靠外卖维系经营。李洪亮多次要求维修未果，只能通过自力救济方式向出租方行使先履行抗辩权。疫情期间李洪亮停止营业3个月，继续按照原租赁合同标准支付租金对李洪亮明显不公平，一审判决未按照相关规定减免租金。良秀川公司辩称，不同意李洪亮的上诉请求。同意一审判决。关于漏油是否影响经营，根据李洪亮一审提交的图片，时间是2019年1月至3月，我公司并未购房，漏油问题的出现与我方无关。管道属于易损件，不排除在使用过程中出现腐蚀的情况，如果出现了影响经营、未履行维修义务的情况下，李洪亮应及时维修再找责任单位追偿费用，李洪亮放任漏油问题出现未维修，且拒付租金1年多。漏油是多因一果，不能单纯归责某一方。涉案房屋出租的是一层经营使用权，没有二层，不存在所谓的二楼如何合法使用的问题。关于疫情期间是否减免租金的问题，我公司在疫情期间走访过李洪亮的店铺，从未停止经营。李洪亮也从来没有向我公司提出过关于减免租金的问题。是否影响其收入，也未提交任何证据，本案审理是我公司的诉讼请求，李洪亮如果认为应减免，应另诉解决。德润嘉公司辩称，李洪亮的上诉请求均不成立。关于漏油问题，承租涉案商铺在2018年3月，漏油问题最早在2019年1月向我公司提出，也就是说漏油问题不是一直存在，这不是房屋质量问题，应是承租房屋后使用过程中使用不当造成的，根据合同第10条第3、4款的约定，李洪亮在经营期间产生的情况，应由其自行负责维修处理，与我公司无关。良秀川公司向一审法院起诉，请求判决：1.解除良秀川公司与李洪亮之间的房屋租赁合同关系；2.李洪亮立即搬离坐落于大兴区宏业路9号院7号楼1层102的商铺（以下简称102号商铺）；3.李洪亮按照《嘉悦中心商铺租赁合同》约定的租金标准支付良秀川公司拖欠的自2019年6月27日至实际搬离102号商铺之日止的全部租金，并以拖欠租金为基数，按每日千分之三的标准承担延迟履行违约金，对上述租金及违约金德润嘉公司承担连带责任；一审法院认定事实：针对102号商铺的租赁事宜，2017年3月，北京盛博瑞达商业管理有限公司（甲方、出租人，以下简称盛博瑞达公司）与孙乐昊（乙方、承租人）签订《嘉悦中心商铺租赁合同》；双方约定甲方同意将102号商铺出租给乙方使用，该商铺的租赁面积为59.02平方米，该商铺仅供乙方以餐饮商号经营餐饮品牌之用途，经营范围包括中西餐、炸鸡、外卖，租赁期限为60个月，自2017年3月20日至2022年3月19日，甲方应于2017年3月20日向乙方交付该商铺；关于租金标准，租赁双方在“合同协议书”第六条约定，该商铺租金按照租赁面积计算，自2017年3月20日至2019年3月19日的租金标准为5元/平方米/日，自2019年3月20日至2021年3月19日的租金标准为5.25元/平方米/日，自2021年3月20日至2022年3月19日的租金标准为5.52元/平方米/日，年租金=租赁面积*日租金单价*365日，首期月租金=年租金÷12个月；关于履约保证金，租赁双方在“合同协议书”第七条约定，乙方应在合同签订当日向甲方支付26928元（相当于3个月租金）作为履约保证金；关于租金优惠期，租赁双方在“合同协议书”第九条约定，租金优惠期间为2017年3月20日至2017年9月19日，优惠后的租金标准为2.5元/平方米/日；关于商铺交还，租赁双方在“合同协议书”第十一条约定，租赁期届满，乙方自费将该商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间时的状况一致；租赁双方还对物业服务、装修管理费及装修押金等事项进行约定。合同附件一为商铺详细建筑位置及使用范围，附件二为商铺设施移交清单，附件三为商铺租金付款明细。附加二载明“7-102号房屋具备工程条件列表”包括动力电具备、上下水具备、中央空调具备使用条件、弱电具备、燃气设计流量16（立方米/小时）、厨房排烟设计风量40-60（次/小时）、厨房新风设计风量30-50（次/小时）。附件三载明了全部20期租金的付款时间，其中第1期（2017年3月20日至2017年6月19日）、第2期（2017年6月20日至2017年9月19日）付款金额合计26928元，付款时间为合同签订之日；第3期（2017年9月20日至2017年12月19日）的付款金额为26928元，付款时间为2017年9月10日前；第4期（2017年12月20日至2018年3月19日）的付款金额为26928元，付款时间为2017年12月10日前；第5期（2018年3月20日至2018年6月19日）的付款金额为26928元，付款时间为2018年3月10日前；第6期（在2018年6月20日至2018年9月19日）的付款金额为26928元，付款时间为2018年6月10日前；第7期（2018年9月20日至2018年12月19日）的付款金额为26928元，付款时间为2018年9月10日前；第8期（2018年12月20日至2019年3月19日）的付款金额为26928元，付款时间为2018年12月10日前；第9期（2019年3月20日至2019年6月19日）的付款金额为28275元，付款时间为2019年3月10日前；第10期（2019年6月20日至2019年9月19日）的付款金额为28275元，付款时间为2019年6月10日前；第11期（2019年9月20日至2019年12月19日）的付款金额为28275元，付款时间为2019年9月10日前；第12期（2019年12月20日至2020年3月19日）的付款金额为28275元，付款时间为2019年12月10日前；第13期（2020年3月20日至2020年6月19日）的付款金额为28275元，付款时间为2020年3月10日前；第14期（2020年6月20日至2020年9月19日）的付款金额为28275元，付款时间为2020年6月10日前；第15期（2020年9月20日至2020年12月19日）的付款金额为28275元，付款时间为2020年9月10日前；第16期（2020年12月20日至2021年3月19日）的付款金额为28275元，付款时间为2020年12月10日前；第17期（2021年3月20日至2021年6月19日）的付款金额为29730元，付款时间为2021年3月10日前；第18期（2021年6月20日至2021年9月19日）的付款金额为29730元，付款时间为2021年6月10日前；第19期（2021年9月20日至2021年12月19日）的付款金额为29730元，付款时间为2021年9月10日前；第20期（2021年12月20日至2022年3月19日）的付款金额为29730元，付款时间为2021年12月10日前。在附件三之后为“合同条件”；就履约保证金，其第六条第4款载明：“如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，甲方不予退还履约保证金，甲方扣除履约保证金并不免除乙方应承担的其他违约责任”；就商铺装修，其第九条第4项载明：“……如乙方对该商铺做出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍可以要求乙方在合同终止交还该商铺时，在不损坏建筑结构及不影响房屋正常使用的前提下，移去或拆走该等改建结构、附属物、装置、附加物或其任何附加部分，将该商铺复原至交付时状态，且乙方应承担因此而产生的一切费用”；就商铺使用及修缮，其第十条载明：“……3.甲方应对该商铺及其附属设施（附属设施以合同协议书约定为准）进行合理维修保养，以保证该商铺及附属设施的安全和正常使用。甲方对商铺及附属设施进行维修保养时，应提前通知乙方；在紧急情况下，甲方可以不提前通知乙方进行维修，但事后应当通过适当途径尽快通知乙方，并做出说明。如在租赁期限内，该商铺或附属设施非因乙方使用原因出现或发生妨碍安全的损坏或故障时，甲方应在接到乙方书面通知后尽快予以进行维修。如甲方在维修保养中发现因乙方原因造成该商铺或附属设施损坏，甲方可予以维修，但全部费用由乙方承担。4.乙方应合理使用并爱护该商铺及附属设施，防止不正常损坏（正常磨损除外）。如因乙方使用不当，导致该商铺或附属设施出现损坏或发生故障，乙方应在发现（包括应当发现）损坏或故障后的3小时之内，或者接到甲方通知后3小时之内负责维修。乙方在约定期限内不维修的，甲方可视实际需要予以维修，维修费用（以实际发生为准，无需乙方另行确认）及由早造成的一切损失均由乙方承担”；关于餐饮业特别条款，其第十二条载明：“如果该商铺具备做餐饮的条件，并且合同协议书约定该商铺用途为餐饮的，适用以下约定：1.乙方不得在商铺内使用液化石油气或其他罐装气体。2.乙方须于开业之前根据政府公共卫生部门及其他相关部门颁布的法规、规定自费在商铺内安装有关餐饮设施、设备，并取得必要的许可。3.乙方须在租赁期内自费维修保养、更新替换上述设施、设备，并使该等设施、设备在使用过程中一直处于正常状态”；就商铺的转让，其第十三条第2款载明：“租赁期间，该商铺业主可以出售该商铺，乙方承诺放弃该商铺的优先购买权，该承诺自本合同签署之日起生效，且不得撤销。该商铺业主如将该商铺转让给第三方的，甲方应告知未来受让人关于乙方在本合同项下的权利，并通知乙方该商铺正式交付的日期，自该日期后，本合同项下有关甲方的权利义务全部由未来受让人承继，乙方不得再向甲方主张，乙方同意甲方经乙方已付的未到期租金直接转给受让人”；就违约责任，其第十七条载明：“1.本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、首期租金，自乙方逾期支付之日起，甲方即有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按照履约保证金向甲方支付违约金。2.乙方未按照本合同约定期限交纳租金或其他费用的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，逾期超过3日的，甲方有权解除本合同。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或其他费用等累计超过3次（含3次），则甲方有权单方解除合同……4.甲方依据本合同约定选择解除合同的，自甲方发出的书面通知到达乙方之日起发生合同解除的法律效力，乙方应按照本合同约定将该商铺恢复原状并交还甲方，双方按照实际天数结算租金，且甲方不予退还履约保证金；甲方也有权选择不予解除合同，但乙方应赔偿由此产生给甲方造成的损失。5.除本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳或主张抵扣本合同项下的租金、公共事业费用或其他应当由乙方承担的费用；如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决方法予以处理。在按照争议解决方法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项交费义务。6.任何一方违约后按约定支付的违约金少于因违约给对方造成的损失的，差额部分违约方还应予以全额赔偿”。之后，在2017年12月29日，盛博瑞达公司（甲方）与孙乐昊（乙方）、德润嘉公司（丙方）签订《协议书》；各方约定甲方为北京市大兴区西红门镇嘉悦中心项目的管理单位，于2017年3月20日与乙方就该项目7号楼1层102号商铺（即诉争102号商铺）租赁事宜签署《嘉悦中心商铺租赁合同》，经甲、乙、丙三方友好协商一致，确认：“一、原租约权利义务转移日（以下简称‘转移日’）：2018年1月1日。甲乙双方在转移日之前继续履行原租约。转移日之前甲方与乙方就原合约所产生的一切争议问题由甲、乙双方协商解决，与丙方无关，乙方不能因上述问题向丙方主张任何权利。二、转移日之前，原租约项下已收取租金归甲方按原合约支配，自转移之日起，乙方应交纳的租金直接转入本协议中的丙方账户。三、自转移日起，原租约出租方变更为本协议的丙方，原租约项下出租方所享有的全部权利及所负担的全部义务由丙方享有与承担，原租约项下承租方所享有的全部权利及所负担的全部义务由乙方继续享有与承担……四、原租约项下有关出租方的权利义务全部由丙方承继后，乙方不得再向甲方提出任何主张或索赔。甲、乙、丙三方一致同意：自转移日起30个工作日内，甲方将乙方已付的履约保证金直接移交给丙方，前述款项移交之前，乙方应将甲方开具的履约保证金收据返还给甲方，并由丙方重新向乙方开具履约保证金收据。五、本协议签订后如因丙方原因造成租约不能继续履行的，丙方应按原租约约定承担相应的违约责任”。之后，在2018年3月30日，德润嘉公司（甲方、出租人）与孙乐昊（原租户、乙方）、李洪亮（现租户、丙方）签订《协议书》；各方约定：“一、原租约权利义务转移日（以下简称‘转移日’）：2018年4月1日。乙、丙双方就该商铺转移日之前后经营产生的一切争议（包括但不限于经济纠纷、债权债务）由丙方与乙方自行协商解决，与甲方无关，乙方、丙方不能因上述问题向甲方主张任何权利。二、转移日之前，原租约项下承租方权利义务由乙方享有和承担，各项费用（租金、物业费、供暖费、制冷费、水电燃气等费用）由乙方承担。三、自转移之日起，原租约项下承租方权利义务由丙方享有和承担，各项费用（租金、物业费、供暖费、制冷费、水电燃气等费用）由丙方承担。四、甲、乙、丙三方一致同意：自转移日起30个工作日内，乙方向甲方交回甲方向乙方开具的保证金收据，并由甲方重新向丙方开具履约保证金收据。五、本协议签订后如因丙方原因造成租约不能继续履行的，丙方应按原租约约定承担相应的违约责任”。2019年6月26日，良秀川公司取得了102号商铺的不动产权证书；该证书载明102号商铺的权利人为良秀川公司，共有情况为单独所有，坐落为“大兴区宏业路9号院7号楼1层102”，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/商品房，用途为商业，房屋建筑面积为59.02平方米。2019年10月21日，德润嘉公司、良秀川公司共同出具《催告函》，函告李洪亮：“……2019年5月，德润嘉与良秀川（北京）服饰贸易有限公司（以下简称‘良秀川’）签署了《北京市存量房屋买卖合同》（简称‘房屋买卖合同’），由德润嘉将上述商铺出售给了良秀川。目前，该商铺的所有权已变更登记至良秀川名下。根据租赁合同的约定，您应于2019年06月10日前向出租方交纳2019年06月20日至2019年9月19日的租金28275元，2019年09月10日前交纳2019年09月20日至2019年12月19日的租金28275元。但截止到2019年10月21日，您一直未能按照租赁合同约定支付前述到期应付的租金（共计56550元）。根据德润嘉与良秀川的约定，商铺项下2019年6月26日前的租金1859元归德润嘉所有，自2019年6月27日起的租金（截止2019年12月19日的租金为54691元）归良秀川所有。由于您未按约定交纳租金的行为已违反了租赁合同的约定，已构成了严重的违约，侵害了德润嘉和良秀川的合法权益。故此，德润嘉和良秀川根据租赁合同的约定，郑重要求您：一、请您在收到此函后7日内（2019年10月28日前）向德润嘉交纳租金1859元，向良秀川交纳租金54691元。二、若您未在2019年10月28日前交清应付的租金，德润嘉、良秀川将依据租赁合同的相关约定以及法律规定，追究您的违约责任，并有权解除租赁合同”；良秀川公司、德润嘉公司于2019年10月22日邮寄上述《催告函》；李洪亮于2019年10月23日签收上述《催告函》；至本案审理时，李洪亮未按催告函要求交纳租金。经询问，良秀川公司陈述称其在起诉前并未向李洪亮送达过解除通知，其系要求判决解除；李洪亮不同意解除房屋租赁合同，并主张102号商铺的排风管道漏油问题一直没有解决，至2019年底已达17个月，影响到李洪亮开展餐饮经营活动，因此才拒付房屋租金；就其主张及与出租人的沟通过程，李洪亮提交照片及微信聊天记录（沟通时间自2019年1月至9月，其中对方回复载有：“你家漏烟别着急，开发商干活就是蜗牛，我一直想着你家漏烟事情呢，得着机会就让他们解决”“我正在抓紧给你联系”）；就此，德润嘉公司质证称，102号商铺排烟管道漏油是因为租户长期经营餐饮造成油烟堆积在排风管道内且未及时清理排烟管道所造成，并非德润嘉公司所造成，因此德润嘉公司不应承担任何责任，而且，在诉讼期间，李洪亮在102号商铺经营的餐馆一直正常经营，说明漏油管道问题对李洪亮经营餐饮未造成任何实质影响，根据《嘉悦中心商铺租赁合同》的“合同条件”中第十七条第5项约定：“乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳或主张抵扣本合同项下的租金、公共事业费用或其他应当由乙方承担的费用”，所以李洪亮以租赁房屋排烟管道漏油为由拒绝支付租金没有任何根据；就此，良秀川公司质证称，照片无法证明是排烟管道漏油，漏油的原因不能确定，排烟管道漏油属于使用房屋过程中产生的问题，问题不在良秀川公司；就具体渗漏情况，李洪亮称，因漏油问题一直找德润嘉公司要求解决，但是一直没有解决，邻居商铺的排烟管道也都是从102号商铺过去，漏油的不是102号商铺所使用的管道，是邻居家的排烟管道。李洪亮已向德润嘉公司交纳租金至2019年6月19日，对于2019年6月20日之后的租金至今既未向德润嘉公司交纳，亦未向良秀川公司交纳；即对于按照合同附件三所约定的应在2019年6月10日前交纳的第10期（2019年6月20日至2019年9月19日）租金28275元，以及之后各期租金，李洪亮均未交纳。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉；债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，根据盛博瑞达公司与孙乐昊签订的《嘉悦中心商铺租赁合同》（含“合同协议书”、附件、“合同条件”等各项内容），双方就102号商铺成立房屋租赁合同关系，盛博瑞达公司系出租人、孙乐昊系承租人；之后，根据盛博瑞达公司、孙乐昊、德润嘉公司所签订《协议书》，自2018年1月1日起，盛博瑞达公司退出原房屋租赁合同关系，德润嘉公司成为新的出租人，孙乐昊仍为承租人；之后，根据德润嘉公司、孙乐昊、李洪亮所签订《协议书》，自2018年4月1日起，孙乐昊退出原房屋租赁合同关系，德润嘉公司仍为出租人，李洪亮成为新的承租人，其利用102号商铺进行餐饮经营。之后，在2019年5月，德润嘉公司与良秀川公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，德润嘉公司将102号商铺出售给了良秀川公司，良秀川公司在2019年6月26日取得了102号商铺的不动产权证书；司法实践中，租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间，转让房屋双方对此另有约定的，从其约定；据此，在德润嘉公司将102号商铺转让给良秀川公司并办理不动产权转移登记后，良秀川公司（出租人）与李洪亮（承租人）成立新的房屋租赁合同关系，最初所签订《嘉悦中心商铺租赁合同》（含“合同协议书”、附件、“合同条件”等各项内容）的各项合同约定对双方具有合同约束力；综上所述，对李洪亮所主张良秀川公司主体不适格的抗辩意见，法院不予采纳；同理，本案系房屋租赁合同纠纷，在德润嘉公司退出房屋租赁合同关系后，德润嘉公司并非本案适合被告，故对良秀川公司对德润嘉公司所提出诉讼请求，法院不予支持；如对房屋买卖合同所涉事宜存有争议，买卖双方可另行解决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”又根据《嘉悦中心商铺租赁合同》的“合同条件”第十七条第2款之约定：“乙方未按照本合同期限交纳租金或其他费用的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，逾期超过3日，甲方有权解除本合同。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或其他费用等累计超过3次（含3次），则甲方有权单方解除合同”，故在承租人逾期未交付租金且经催告后仍未交纳租金的情况下，出租人享有合同单方解除权。据此，本案争议焦点在于李洪亮所提出排烟管道漏油一节是否构成其拒付租金的合理抗辩，就此，法院有以下几点就考虑。第一，《嘉悦中心商铺租赁合同》的“合同条件”第十二条载明：“……2.乙方须于开业之前根据有关政府公共卫生部门及其他相关部门颁布的法规、规定自费在商铺内安装有关餐饮设施、设备，并取得必要的许可。3.乙方须在租赁期内自费维修保养、更新替换上述设施、设备，并使该等设施、设备在使用过程中一直处于正常状态”，良秀川公司据此主张排烟管道应由承租人李洪亮自行维护，但《嘉悦中心商铺租赁合同》附加二载明向承租人交付102号商铺是所含有设施包括“厨房排烟设计风量40-60（次/小时），厨房新风设计风量30-50（次/小时）”，即包含排烟管道，故排烟管道并非李洪亮所自行安装并负责维修的相关设施，对良秀川公司的该项意见，法院不予采纳；如该排风管道发生漏油系102号商铺自身问题，则出租人负有维修义务，如系其他商铺或共用设施损坏等原因造成，出租人亦负有一定的协助义务，配合承租人解决相关问题。第二，李洪亮所提交照片及微信聊天记录显示，排烟管道在相当长时间内确有漏油现象，但主要集中在厨房、灯箱等位置；虽然李洪亮之开展餐饮经营活动会受到一定影响，但没有证据证明已影响到无法开展餐饮经营活动的程度；而李洪亮欠付租金已逾1年，从诚实信用角度出发，该漏油现象不能成为李洪亮超过1年仍拒付租金的合理理由。第三，根据《嘉悦中心商铺租赁合同》的“合同条件”中第十七条第5款：“除本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳或主张抵扣本合同项下的租金、公共事业费用或其他应当由乙方承担的费用；如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决方法予以处理。在按照争议解决方法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项交费义务”，换言之，根据合同约定，即使出租人履行合同存在瑕疵，承租人亦应在按期交纳租金的基础上，另行协商解决；例如，对于应当由出租人维修的项目，承租人在维修后可向出租人求偿维修费用及主张赔偿损失，而不应长期怠于交纳租金。综上所述，李洪亮长期怠于交纳租金，且经催告后仍拒付租金，既不符合合同约定，亦违背诚实信用原则，对良秀川公司要求判决解除合同的诉讼请求，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因法院判决合同解除，故对良秀川公司要求德润嘉公司返还102号商铺的诉讼请求，法院予以支持；协议应当遵守，对良秀川公司要求李洪亮按照《嘉悦中心商铺租赁合同》约定的租金标准支付自2019年6月27日至实际搬离102号商铺之日起的全部租金（在合同解除后为占有使用费）的诉讼请求，法院予以支持；因102号商铺的排风管道存在漏油情况，在一定程度上对李洪亮的经营活动造成影响，从诚实信用原则出发，对良秀川公司要求李洪亮承担延迟履行违约金的诉讼请求，法院不予支持；如李洪亮未履行判决所确定给付租金（或占有使用费）义务，可通过《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条所确定法定罚息予以救济。综上所述，法院判决解除房屋租赁合同，并对其他诉讼请求中的合理部分，予以支持；对李洪亮所主张因排风管道漏水而遭受经营损失一节，李洪亮可另行解决。据此，一审法院判决：一、解除良秀川（北京）服饰贸易有限公司与李洪亮就“大兴区宏业路9号院7号楼1层102”号房屋所成立房屋租赁合同关系；二、李洪亮于判决生效后十五日内将判决第一项所涉租赁房屋返还良秀川（北京）服饰贸易有限公司；三、李洪亮于判决生效后十五日内给付良秀川（北京）服饰贸易有限公司自二〇一九年六月二十七起至履行判决第二项返还租赁房屋义务之日止的租金（在合同解除后为占有使用费），费用标准按《嘉悦中心商铺租赁合同》之约定确定，即自二〇一九年三月二十日至二〇二一年三月十九日期间为每年113100元，之后为每年118920元；四、驳回良秀川（北京）服饰贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新的证据。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于排烟管道漏油一节，虽然李洪亮上诉主张漏油严重影响商铺的使用功能，并主张其因此关闭了二层堂食业务，靠外卖维系经营，但是，根据李洪亮提交的现有证据尚不足以证明其该项上诉主张，且其逾期支付租金已经超过一年，本院对其该项上诉主张不予采信。此外，《嘉悦中心商铺租赁合同》的“合同条件”约定“除本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳或主张抵扣本合同项下的租金、公共事业费用或其他应当由乙方承担的费用；如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决方法予以处理。在按照争议解决方法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项交费义务”，虽然李洪亮上诉主张该条款系格式条款，但是，李洪亮系从原租户孙乐昊继受《嘉悦中心商铺租赁合同》中的权利义务，现没有证据表明李洪亮在继受权利义务时就此提出过异议或者与原租户以及当时的出租人就变更上述合同条款达成过一致意见，故本院对于李洪亮的该项主张不予采信，一审判决解除合同，并判令李洪亮返还房屋、给付租金及占用费，并无不当。关于李洪亮上诉主张减免疫情期间停止营业的租金一节，根据现有证据尚不足以证明因疫情或者疫情防控措施导致李洪亮没有营业收入或者营业收入明显减少，故本院对于李洪亮该项上诉主张不予支持。综上，李洪亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由李洪亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年九月二十九日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石