山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终1940号上诉人（原审被告）：日照京泰房地产开发有限公司，住所地日照市高科园北园二路南侧，统一社会信用代码913711107267209040。法定代表人：孙作海，总经理。委托诉讼代理人：许崇弘，山东锐境律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厉福田，男，1958年11月18日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。上诉人日照京泰房地产开发有限公司（以下简称京泰公司）因与被上诉人厉福田商品房销售合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。京泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《京泰·盘龙湾认购书》效力已经终止。该认购书系2015年12月12日签订，约定被上诉人必须在2015年12月19日交纳首付款，否则认购书失效。然在此期间，被上诉人、日照大行装饰工程有限公司(以下简称大行公司)、日照大唐装饰工程有限公司(以下简称大唐公司)以及上诉人均未签订以房抵顶工程款的协议，被上诉人亦无证据证明向上诉人支付了首付款，因此该认购书效力已经终止。二、大行公司、大唐公司未将债权转让通知书送达给上诉人，该债权转让不发生效力。被上诉人并未为上诉人施工，工程款应当支付给大行公司或大唐公司，在大行公司和大唐公司未将债权转让通知发送给上诉人前，本案被上诉人提供的证据五和证据九，对上诉人不发生效力。三、大行公司以房抵顶工程款的申请，上诉人并没有绝对同意，而是要求签订正式合同，并且需要另行批复。根据被上诉人提供的证据四上诉人并没有认可大行公司以房抵顶工程款的申请，上诉人要求必须签订正式商品房买卖合同，且应当另行审批。四、即使被上诉人提供的证据八付款单是真实的，也仅是上诉人单方的意思表示，在未办理以房抵债协议、未签订商品房买卖合同的情况下，不发生合同的效力。且该证据标注的是大唐公司抵顶房款，不是被上诉人抵顶房款。五、一审法院(2019)鲁1102民初8353号一案，与本案具有相同的以房抵债事实，当事人也提出以房抵顶工程款申请，也有公司内部审批同意的意见，但法院认定双方最终未达成协议，亦未实际办理，不予支持上诉人的抗辩意见。本案与上述案件情况基本相同，应当作出一致的判决。厉福田辩称，案涉认购书合法有效，大行公司被吊销营业执照后，上诉人与大唐公司发生过多笔业务，上诉人仅笼统地提出未收到债权转让通知，但未提供证据支持。本案与(2019)鲁1102民初8353号案件具体事实不一致。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。厉福田向一审法院起诉请求：1.判令京泰公司交付厉福田购买的日照市山东路京泰·盘龙湾小区19号楼3单元501号房产，并协助办理房产权属证书；2.判令京泰公司支付因逾期交付房屋给厉福田造成的损失约计8万元(参照同地段同类房屋租金标准)；3.要求京泰公司承担本案全部诉讼费。案件审理过程中，厉福田明确第二项诉讼请求为要求京泰公司支付因逾期交付房屋给厉福田造成的损失8万元，同时明确第三项诉讼请求仅指要求京泰公司承担案件受理费。当事人围绕诉讼请求，依法提供证据。厉福田向一审法院提交如下证据：证据一、《外墙保温工程及涂料工程承包合同》原件、复印件各两份及《补充协议》原件、复印件各一份，证明内容：1.大行公司于2011年9月22日与京泰公司签订承包合同，为京泰公司在京泰·盘龙湾的两栋楼房的外墙保温及涂料施工，合同对于工期、价款、付款时间等做了明确约定，根据该合同，京泰公司应当在2014年10月付清大行公司的全部工程款；2.2017年，大行公司因故被吊销，为开具发票所需，京泰公司与大唐公司协商将上述工程施工主体由大行公司变更为大唐公司，并与大唐公司重新签订承包合同。证据二、京泰·盘龙湾8#、9#楼外墙保温及涂料工程结算资料复印件一宗，证明内容：1.大行公司与京泰公司及相关的工程造价人员最终确定，京泰公司应付大行公司工程款2291072.66元，扣除京泰公司代付材料款550401.5元，实际结算174万元;2.鉴于施工过程中京泰公司已付工程款101万元，京泰公司实际尚欠大行公司73万元;3.京泰公司相关部门的工作人员以及总经理、董事长对于工程结算结果均签字确认。证据三、大唐公司给京泰公司开具的付款发票原件及复印件各三份，开票总额为2291072.66元，证明内容：证实大行公司给京泰公司施工的京泰·盘龙湾小区8#、9#楼的工程款总计2291072.66元，与证据二内容一致，能相互印证。证据四、大行公司申请用京泰公司拖欠的工程款抵顶厉福田购房款的申请书及京泰公司批示原件及复印件各一份，证明内容：2015年12月16日大行公司向京泰公司提交了用工程款抵顶厉福田购买的京泰·盘龙湾小区19号楼三单元501号房款的申请，京泰公司财务确认了京泰公司尚欠工程款的数额，京泰公司总经理孙林堂签字同意用工程款抵顶厉福田房款的事实。证据五、大行公司给京泰公司财务部的证明原件及复印件各一份，证明内容：证实大行公司已将其在京泰·盘龙湾8#、9#楼的工程款73万元转让给了厉福田，厉福田有权用其在京泰公司的上述债权抵顶购房款，大行公司不会再向京泰公司主张上述债权。证据六、京泰·盘龙湾认购书原件及复印件各一份，证明内容：1.京泰公司、厉福田于2015年12月12日签订《京泰·盘龙湾认购书》一份，合同约定，厉福田购买京泰公司开发的京泰·盘龙湾项目19号楼3单元501室，面积103.44平米，价格为每平米5550元，房屋、车位及储藏室总价为709712元。2.合同约定，买受人交纳购房定金5000元。3.合同还对后期房款的交付、燃气开口费以及相关税费的承担均作了明确约定。证据七、收款凭证原件及复印件各一份，证明内容：厉福田按照证据六的约定，于2015年11月17日交纳购房定金5000元。证据八、付款单原件及复印件各一份，证明内容：证实京泰公司已用其应支付给大行公司（大唐公司）的工程款704712元抵顶厉福田购买的京泰·盘龙湾小区19号楼3单元501室房款的事实。证明厉福田已按认购书的约定支付了全部购房款。证据九、大唐公司出具的情况说明原件及复印件各一份，证明内容：大唐公司认可大行公司将京泰·盘龙湾小区8#、9#楼的工程款73万元转让给厉福田，用于抵顶厉福田购房款的事实，并声明不会就上述工程款再向京泰公司主张权利。京泰公司质证意见如下：对于证据一真实性无异议，但与本案没有关联性；对于证据二系复印件，真实性无法核实；证据三真实性回去核实，庭后七日内提交书面核实意见，另认为与本案没有关联性；证据四真实性回去核实，庭后七日内提交书面核实意见，该证据也不能证明京泰公司与大行公司达成了以房抵债协议；证据五真实性无异议，但系大行公司出具的，并不代表已经交付给京泰公司；证据六、七真实性无异议，但是该认购书约定在2015年12月19日厉福田应当支付不低于30%的首付款，否则认购书无效；证据八虽系原件但真实性不予认可，如果有付款单也是京泰公司内部的，应该由京泰公司工作人员持有，而不是由厉福田持有；证据九真实性认可，但是并不代表已经向京泰公司送达，京泰公司也未收到。综上，京泰公司与大行公司及大唐公司并未达成以房抵债协议，大行公司已经注销，大唐公司也未将债权转让的通知送达给京泰公司，虽然厉福田与京泰公司签订房屋认购书，但因厉福田未按时交纳首付款，认购书已经无效。针对京泰公司的质证意见，厉福田补充说明如下：证据二是一式几份的，大行公司和京泰公司在结算时，京泰公司将上述结算资料交付给了大行公司，上述结算单当中结算的工程款2291072.66元与厉福田提供的证据三当中大唐公司给京泰公司开具的发票数额2291072.66元一致。对于证据二不能提供证据原件，但是证据二中体现的内容与证据三以及证据八付款单当中体现的工程款价款一致，能够从侧面证实其真实性。后，京泰公司提交书面补充质证意见如下：一、案涉《京泰·盘龙湾认购书》效力已经终止。认购书是2015年12月12日签订的，约定厉福田必须在2015年12月19日交纳首付款，否则无效。在此期间，厉福田、大行公司、大唐公司以及京泰公司均未签订以房抵顶工程款的协议，厉福田也没有证据证明向京泰公司支付了首付款，因此该认购书效力已经终止。二、案涉工程款，大行公司、大唐公司未将债权转让通知书送达京泰公司，不发生效力。三、大行公司以房抵顶工程款的申请，京泰公司并没有绝对同意，而是在要求签订正式合同，并且需要另行进行批复。四、厉福田提供的证据八付款单即使是真实的，也仅是京泰公司单方的意思表示，在未办理以房抵债协议，未签订商品房买卖合同的情况下，不发生合同的效力。而且该证据上标注的是大唐公司抵顶房款，而不是厉福田抵顶房款。经审查，对当事人无异议的证据，一审法院予以确认在并卷佐证。对双方有异议的证据，一审法院将结合关联证据予以综合确认。一审法院认定事实：2011年9月22日，大行公司与京泰公司签订外墙保温工程及涂料工程承包合同，约定由大行公司承包京泰盘龙湾5#、8#高层住宅外墙保温及涂料工程，并就相关内容进行了约定。2011年9月22日，大唐公司与京泰公司签订外墙保温工程及涂料工程承包合同，约定由大唐公司承包京泰盘龙湾5#、8#高层住宅外墙保温及涂料工程，并就相关内容进行了约定。大唐公司（承揽方、乙方）与京泰公司（发包方、甲方）于2017年12月26日签订补充协议，载明：“鉴于甲乙双方2011年已签订合同，乙方使用大行公司的资质，2016年7月8日，大行公司被工商局吊销营业执照，现乙方申请变更合同，承揽方由原先的大行公司变更为大唐公司，因变更产生的所有责任由大唐公司承担。原京泰与大行2011年9.22号签订的5号、8号楼外墙保温及涂料合同已作废”。2015年12月12日，厉福田（买受人）与京泰公司（出卖人）签订《京泰·盘龙湾认购书》，约定买受人购买京泰·盘龙湾项目19号楼3单元501室，标准层建筑面积为103.44平米，价格为5550元/平米，标准层总价为574092元，车位价格10万元，储藏室编号03-113，建筑面积13.7平米，单价2600元，总价35620元，该套房屋的总价为709712元；买受人自愿缴纳购房定金5000元；此房源确认单有效期至2015年12月19日，买受人需在本协议有效期内向出卖人缴纳首付款（不低于总付款的百分之三十），并签订《商品房买卖合同》，出卖人需为买受人保留该房源至2015年12月19日，此前不得接受第三方购买，否则买受人有权要求出卖人双倍退还定金；如买受人未在上述期限内缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》，出卖人有权另行接受第三方购买，所收定金不退；买受人自愿承担燃气开口费2660元，并自愿购买5500元壁挂太阳能一个，买受人将以上费用在签订《商品房买卖合同》时一并交付给出卖人；买受人自愿承担基于本房屋买卖所产生的契税、测绘费、登记费等相关费用；签订《商品房买卖合同》后，本认购书自动作废；在备注处载明顶账。厉福田已于2015年11月17日向京泰公司交纳认筹金5000元。2015年12月16日，大行公司向京泰公司出具申请，载明“我公司施工的京泰公司开发的京泰·盘龙湾小区5#、8#住宅楼外墙保温工程，结算完成，还欠工程款，现申请全额顶房源一套19#楼三单元501号，请领导给于审批。”该申请下部由京泰公司工作人员手写添加“2014.9.22结算总额175.6万元，累计付款101万元，但结算单未走完流程。175.6-101=74.5万元（未扣质保金）”京泰公司工作人员王丽丽、陈维义于2015年12月16日签字。在此底部，另有京泰公司工作人员“孙林堂”手写添加“同意，全款，现在现销控房源，签正式合同前另批”。京泰公司出具2019年1月5日的付款单，载明收款单位为大唐公司（原大行公司），付款内容为5#8#外墙保温工程174万元，已付款101万元，本次付款金额704712元，顶房款19-3-501，并由京泰公司工作人员分别在副总、审核、成本部、部门主管、经办人处签订，京泰公司董事长孙作海在该付款单右上角董事长处签字。厉福田认可最后签字时间为2019年1月19日。2020年1月2日，大唐公司出具情况说明，载明：“大行公司于2011年与京泰公司就京泰公司开发建设的京泰·盘龙湾部分楼房签订《外墙保温工程及涂料工程承包合同》，后因大行公司被工商局吊销营业执照，上述工程的承包合同由我公司与京泰公司补签。我公司自愿承担上述合同的相关权利义务。我公司认可大行公司关于京泰公司拖欠的上述工程款余款73万元用于抵顶厉福田个人所购买的京泰·盘龙湾19号楼3单元501房款的决定，我公司也认可厉福田代表公司与京泰公司的工程结算结果，我公司保证不会重复向京泰公司主张权利。特此说明。”厉福田认可双方并未签订商品房买卖合同，没有约定交房时间，认为厉福田系全额买房，只要案涉房屋具备交付条件，就应当交付，主张案涉房屋于2016年具备交房条件，因京泰公司内部付款流程复杂，所以一直没有交付厉福田。京泰公司认可双方没有签订商品房买卖合同，没有约定案涉房屋的交付时间，认可案涉房屋具备交付条件。一审法院认为，厉福田与京泰公司签订案涉房屋的《京泰·盘龙湾认购书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效。认购书约定案涉房屋总价为709712元，且厉福田自愿交纳购房定金5000元，并约定厉福田应在2015年12月19日之前向京泰公司交纳不低于总付款百分之三十的首付款，并应签订商品房买卖合同。现双方均认可未签订商品房买卖合同，故京泰公司认为厉福田未在认购书约定的期限内按约交纳首付款，亦未签订商品房买卖合同，故双方签订的以上认购书已经失效，双方之间并不存在房屋买卖合同关系，不同意将案涉房屋交付给厉福田。厉福田认为其在认购书约定交纳首付款的时间之前即于2015年12月16日通过大行公司的名义申请以工程款抵顶案涉房屋的房款，且京泰公司工作人员于同日签字认可，应当视为厉福田全款购买案涉房屋；厉福田还主张原大行公司、大唐公司与京泰公司签订外墙保温工程及涂料工程承包合同，因大行公司吊销由大唐公司与京泰公司进行结算，且大唐公司同意将京泰公司应支付其公司的工程款余款73万元用于抵顶厉福田所购案涉房屋房款。对此，一审法院认为厉福田以上辩解成立，且厉福田提交证据证实其主张，双方虽未按照签订的认购书履行双方的权利义务，亦未签订书面商品房买卖合同，但京泰公司于2015年12月16日同意用工程款抵顶案涉房屋的房款，虽未在认购书约定的期限内完成后续抵顶手续，但厉福田提交的京泰公司出具落款日期为2019年1月5日的付款单明确载明顶房款19-3-501及本次付款金额704712元，足以证实京泰公司仍同意用工程款704712元抵顶涉案房屋的房款；该付款单载明收款单位为大唐公司，厉福田提交的大唐公司出具的情况说明亦证实大唐公司同意将该工程款用于抵顶厉福田主张的案涉房屋的房款，故大唐公司可将该工程款转让给厉福田并抵顶厉福田主张的案涉房屋的房款。京泰公司主张未收到大唐公司出具的情况说明，但京泰公司在本案审理过程中已经对该情况说明进行质证，亦可发生债权转让等法律效力，视为已经对债权转让通知了作为债务人的京泰公司，且该债权并不具备禁止转让的法定条件，对身为债务人的京泰公司具有法律效力，厉福田作为债权受让人应当视为其已经全额支付案涉房屋的房款709712元（已经交纳购房定金5000元+工程款抵顶704712元）。对于厉福田要求京泰公司交付案涉房屋的诉讼请求，因京泰公司认可案涉房屋具备交付条件，且厉福田提交证据证实其已经全额支付购房款，于法有据，一审法院予以支持。对厉福田主张京泰公司协助厉福田办理房产权属证书的诉讼请求，属于附随义务，于法有据，一审法院亦予以支持。对于厉福田主张的损失8万元，京泰公司有异议，因双方未约定交房时间，且案涉房屋的房款抵顶手续系京泰公司出具的载明时间为2019年1月5日的付款单时才办理完毕，厉福田认可该付款单最后签字时间为2019年1月19日，故在此之前厉福田并未履行完毕缴纳房屋全部购房款的义务，亦无权要求京泰公司交付房屋，因双方未约定交房时间，待厉福田足额支付购房款且案涉房屋具备交付条件时可随时主张权利，故对厉福田主张的损失，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第八十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十九条之规定，判决：一、京泰公司于判决生效后十五日内向厉福田交付日照市山东路京泰·盘龙湾小区19号楼3单元501号房屋；二、京泰公司于判决生效后十五日内协助厉福田办理日照市山东路京泰·盘龙湾小区19号楼3单元501号房屋的产权属证书；三、驳回厉福田本案的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由厉福田负担800元，由京泰公司负担100元。二审中，京泰公司提交（2019）鲁1102民初8353号民事判决书一份，证明该案中施工方提出抵顶工程款申请，京泰公司亦同意抵顶，但该案判决内容与本案一审判决相反。厉福田质证意见：该判决书与本案无关联性，不具有参考意义。经本院审查，在（2019）鲁1102民初8353号案件中，该案被告京泰公司提交“山东日建建设集团有限公司（以下简称日建公司）申请以房屋抵顶工程款申请表”一份，用以证明京泰公司同意日建公司抵顶工程款。申请表主要内容为：日建公司在京泰公司施工的京泰盘龙湾21号住宅楼及车库项目，现项目已施工完成，并已结算完成，现京泰公司未付日建公司工程款3810077.63元，现申请此款抵顶京泰公司房源一套。该案当事人日照鑫正建设有限公司（以下简称鑫正公司）、日建公司质证称，该申请表不能成立，鑫正公司是在2019年4月22日以日建公司的名义向京泰公司申请以工程款抵顶房产，2019年11月13日鑫正公司以日建公司的名义向京泰公司发出通知，告知京泰公司截止到2019年11月13日京泰公司未就工程款抵顶房产作出任何回复，告知京泰公司2019年4月22日的申请作废；该申请并未就案涉工程款抵顶房源的价格及位置作出一致的约定。该案经一审法院审理认定日建公司虽曾向京泰公司出具抵顶房申请表，但双方对此并未达成协议，亦未实际办理，故京泰公司关于工程款已经以房抵顶的辩解意见不能成立。一审判决后，京泰公司不服，提起上诉。本院于2020年9月14日作出(2020)鲁11民终1622号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院经二审审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，厉福田与京泰公司签订认购书，约定厉福田购买京泰·盘龙湾项目19号楼3单元501室，厉福田应在2015年12月19日之前向京泰公司交纳不低于总付款百分之三十的首付款，并签订商品房买卖合同。厉福田主张双方虽未签订书面购房合同，但其在认购书约定的首付款交纳之前通过大行公司的名义申请以工程款抵顶房款，应视为全款购买案涉房屋。京泰公司虽对厉福田上述主张不认可，但根据厉福田提交的大行公司向京泰公司出具的工程款抵顶申请书、京泰公司批示及付款单，可以证实京泰公司于2015年12月16日对大行公司出具的工程款抵顶申请予以审核同意，并对抵顶付款（房款）数额进行了确认，故应当认定双方对工程款抵顶房款达成了一致且具体的意思表示，并已履行完毕。京泰公司主张在（2019）鲁1102民初8353号案件中法院对其以房抵顶工程款的主张未予支持。经本院审查，在该案中京泰公司并未对日建公司关于以房抵顶工程款的申请予以审核回复，且双方对于抵顶工程款的数额及房屋位置、价款等并未进行确认，不足以认定债权债务双方已达成一致意思表示且实际办理，故该案事实与本案不一致，京泰公司该项上诉理由不能成立。京泰公司虽主张其未收到大唐公司的债权转让通知，但本案一审中厉福田提交了大唐公司出具的同意工程款抵顶厉福田房款的情况说明，且京泰公司亦对该情况说明进行了质证，该诉讼行为可视为履行通知义务，本案债权转让对京泰公司具有法律效力。综上，现有证据能够证实厉福田与京泰公司已达成商品房买卖合同，且厉福田已全额支付房款，故一审判决支持厉福田要求京泰公司交付房屋及协助办理产权证书的诉讼请求，并无不当。综上所述，京泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人日照京泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年九月二十三日法官助理刘娜书记员裴凤文