江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2603号上诉人（原审原告）：杨秋祥，男，1973年9月8日出生，汉族，住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：王集军，江苏荣誉祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董一丰，男，1970年11月18日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）：倪成保，男，1981年12月6日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人杨秋祥因与被上诉人董一丰、倪成保合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初4816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨秋祥上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，被上诉人承担本案的相关诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.房东陈书新2019年6月27日发短信通知上诉人要求解除房屋租赁合同，并非因为上诉人未交下一年度租金。交下一年度租金的期限是2019年6月15日之前，而在2019年4月30日房东陈书新就发短信通知上诉人称七月到期终止合同，交租金的期限并未到，此时房东要终止合同显然并非上诉人未交下一年度租金，而是因为被上诉人的违约行为。2.协议约定，若上诉人未在规定时间缴纳下一年度租金，则由被上诉人倪成保承担缴纳下一年度租金。显然，缴纳下一年度租金也并非上诉人一个人的责任。3.2019年6月27日的短信也载明了是鉴于被上诉人董一丰的多次违约，房东才终止合同。4.在协议签订仅二个月，被上诉人董一丰无权转租违约，房东要求终止合同的情况下，再要求上诉人于2019年6月15日前缴下一年度租金，也明显是不符合常理的。5.在房东知道被上诉人将房屋转租给上诉人后，房东就称被上诉人无权转租，并要求将租金上涨至13.5万，上诉人未同意。经过多次解释沟通，房东知道了被上诉人董一丰存在欺骗的事实，并同意上诉人转租房屋以避免上诉人的损失扩大。上诉人积极寻找受让方，并协调受让方杨锁发与房东直接签约，转租给杨锁发是按照房东的意思将房租涨到13.5万的。这也充分说明房东在知道上诉人转让房屋的情况下，再要求上诉人交下一年度房租也不符常理，故房东解除合同并非因上诉人未交下一年度租金。6.2019年7月12日的短信内容可以证明：第一，董一丰是私下转让的行为，房东在信息中也明确表达是同情我的境地，为了让我减少损失才配合我转让房屋；第二，房东在信息中确认董一丰的转让行为就已经违约。另外，在一审中已经查明董一丰在2008年底还有一次私下转让行为。所以我们可以认定房东在2019年6月27日提到董一丰已经多次违约不是因为上诉人没有交房租，而是董一丰多次私下转让的行为房东才要求终止合同。二、一审未认定被上诉人的欺骗行为，未查明相关事实。被上诉人董一丰在和上诉人签合同过程中一直存在欺骗行为，所提供的证明和委托书的内容都不是事实。1.证明材料中董一丰称，2019年2月25日下午1点多董一丰已经和房东联系过并且得到房东的同意，先由董一丰和上诉人签合同。事实是，2019年7月12日房东和上诉人的短信证明董一丰在说谎，房东根本不知情，董一丰和上诉人签合同的时候房东根本没有在国外，董一丰也没有得到房东的同意转让房屋。2019年4月27日当上诉人和房东妇夫见面后说到，这个房子董一丰已经转让给上诉人的时候，房东妇夫立即愤怒的表示他们根本不知情，在此期间也没有去过国外，当时就要求和上诉人终止合同。在2019年4月30日房东和上诉人短信就要终止合同，说明董一丰和上诉人签合同并没有得到房东同意。2.证明材料中董一丰称，董一丰和房东的原始合同已经遗失，房东在国外，也拿不到原始合同。事实是，董一丰和房东的原始合同并没有遗失，在得知上诉人已经通过房东把房屋转让出去后，找董一丰赔偿损失，董一丰立即拿出和房东的原始合同叫上诉人去找房东要损失。这个事实说明董一丰是故意隐瞒欺骗上诉人，退一步说，即使原始合同遗失，董一丰难道不知道原始合同里面和房东的约定内容吗？原始合同明确写明董一丰没有权利私下转让。房东当时在不在国外是一查就知道。3.委托书中董一丰又写了一份证明：保证原始合同是和房东签订的。事实董一丰又在欺骗上诉人。原始合同是一个叫张明的和房东签订的。董一丰一系列谎言目的是什么？不难看出董一丰是以欺骗的手段让上诉人签了合同，由于董一丰的欺骗把上诉人推于一个危险的处境：房东随时有权利终止合同和要求涨房租。在2019年4月30日房东和我短信中充分证明了这两点。三、转让转租协议明确约定甲方即被上诉人必须保证乙方即上诉人在该店面的正常的经营活动不受任何人干扰，包括房东。在甲乙合同结束之前，甲方应积极配合乙方和该店面房东的沟通工作，沟通乙方和房东的转租事宜。如甲方不能做到，须赔偿损失承担违约责任。然而签订协议仅仅两个月，房东就要求终止合同。明显干扰了上诉人的经营。在转租事宜上，协议约定租金是9000元，房东要求涨房租，被上诉人也没有就此事进行积极沟通。被上诉人的行为违反了转让转租协议的约定，应当赔偿上诉人损失，承担违约责任。四、被上诉人倪成保以担保人的身份签字，并非仅承担代上诉人支付房租的一个责任，还应当就被上诉人董一丰的违约承担连带保证责任。董一丰辩称，一、一审判决合法合情合理，请予驳回上诉。二、在租赁房子的时候，已经讲得很清楚，在租赁合约期内的租金是不变的。至于说今后的租金，合同到期之后，再和房东沟通。在规定的合约范围之内，上诉人一直没有按照合约的要求去转交租金给房东，房东才提出来说让交租金的问题。三、直到8月初上诉人和倪成保到我家去，说是转出去了，房东不退押金，我才知道这回事情，房子已经转租出去了。8月26日，我去了之后确实是有一家在接手了，我已经报警。我才了解情况，我才知道房子转出去。上诉人、房东、下家杨锁发是怎么把房子沟通好、转租出去的，这个事情我一概不知。四、至于上诉人说的没有配合他，我一直在积极地配合，包括他说别人要来做火锅，说电力增容，我也去找供电所来了解这个情况，都有短信和电话的通话记录记载。所以上诉人所讲的都不符合事实。倪成保辩称，当时杨秋祥把房子转出去之后，然后到我店里去找我，说房东不退5000元房屋水电租赁押金，房东没有收董一丰的押金。然后我就带着杨秋祥去找董一丰，结果董一丰把房租押金条给了杨秋祥，让他自己去找房东退押金，然后我担保，就是帮杨秋祥担保下一年交租金的事情。其他我也没给他担保什么。他自己没交租金然后把房子转掉了，跟我也没有责任。杨秋祥向一审法院起诉请求：1.董一丰退还杨秋祥转让费110000元、房屋押金5000元，赔偿杨秋祥租金损失41200元，律师费10000元，合计166200元；2.倪成保对上述债务承担连带保证责任；3.董一丰、倪成保承担本案的相关诉讼费用。一审法院认定事实如下：常州市钟楼区蓝天花园2幢37号商铺建筑面积231.77平方米，系陈安琪所有，陈安琪委托其父陈书新处理该案涉房屋租赁事宜。2015年6月29日，陈书新与张明签订房屋租赁合同一份，约定由张明承租案涉房屋，租赁期限为2015年7月18日至2020年7月18日；第一年租金为10万元，第二、三年租金为10.5万元，第四、五年租金为11万元，租金为一年一付且要提前一个月付清；承租方应支付房屋设施保证金3000元；承租方不按约定交付租金，出租方有权解除合同；承租方未经出租方同意，不得将房屋转租第三者。该租赁合同由董一丰受张明委托与陈书新签订，签订后陈书新将房屋交付给董一丰，并由董一丰向陈书新支付房租。2018年底，董一丰将房屋转租给倪成保，后倪成保经营亏损，要求转租。2019年2月27日，董一丰与杨秋祥签订转让转租协议一份，约定董一丰将案涉房屋内经营的老牌牛肉店转让给杨秋祥，转让内容包括一是案涉房屋内全部装潢设施及室内配套设备，二是该案涉房屋店面的经营权，转让费为11万元，房屋月租金为9000元。协议同时约定，2019年6月15日交下一年度租金，即2019年7月16日至2020年7月15日租金11万元，若杨秋祥在规定时间内没有缴纳下一年度租金，由倪成保缴纳，倪成保签字确认。协议签订后，由倪成保收取了转让费11万元、2019年3月1日至7月15日的房租41200元，押金5000元，并配合杨秋祥办理了案涉房屋及全部相关设施的交接。2019年6月27日，陈书新因未能收到下一年度的房租，遂短信通知董一丰与杨秋祥要求解除房屋租赁合同，房屋租赁期限至2019年7月17日止。2019年6月30日，杨秋祥与杨锁发签订协议，约定转让案涉商铺，转让费为6万元等。2019年7月6日，陈书新以陈安琪的名义与杨锁发签订房屋租赁合同。一审法院认为，杨秋祥与董一丰签订的房屋转租协议合法有效，双方应当按照协议约定履行各自权利义务，杨秋祥与董一丰相互交接了协议约定款物后，杨秋祥于2019年3月1日起实际占有使用案涉房屋。杨秋祥称，因董一丰在未取得陈书新同意的情况下转租房屋，违反双方协议约定，故要求董一丰承担全部损失。根据庭审查明事实，2019年6月27日，陈书新同时向董一丰及杨秋祥发送短信要求解除房屋租赁合同，而陈书新解除合同的原因是未收到下一年度的房屋租金，而根据杨秋祥与董一丰的转租协议的约定，下一年度的租金应当由杨秋祥直接支付给陈书新，故导致陈书新解除合同的直接原因是杨秋祥未能及时支付房屋租金。同年6月30日，杨秋祥找到愿意受让案涉商铺的杨锁发，并与之签订转让协议收取转让费6万元，之后，陈书新与杨锁发重新签订房屋租赁合同，由此证明因杨秋祥要求转让，陈书新也予以配合。故出租人陈书新虽要求解除合同，但是解除的理由并非承租人董一丰转租房屋，而是次承租人杨秋祥未能及时支付房租，且合同解除后，出租人陈书新已经配合次承租人杨秋祥转让案涉房屋商铺内的其他设施，故次承租人杨秋祥的损失并非承租人董一丰造成，杨秋祥要求董一丰退还转让费110000元、赔偿租金损失41200元、律师费10000元，法院不予支持。对于押金5000元的处理，在房屋转租协议中没有明确约定，按照通常房屋租赁合同的交易习惯，合同履行完毕后若无特别约定，押金应当退回，现合同已经终止，故杨秋祥要求董一丰退回押金5000元，法院予以支持。对于倪成保，虽在转让转租协议上签字，但明确的责任仅为代杨秋祥支付房租并无其他，故杨秋祥要求倪成保承担连带责任，法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、董一丰应于判决生效之日起十五日内返还杨秋祥押金5000元。二、驳回杨秋祥其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3624元（杨秋祥已预交），由杨秋祥承担3515元，由董一丰承担109元。二审中，各方均未提交新的证据。二审经审理查明的本案事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、即使董一丰未取得出租人的同意，将涉案房屋转租给杨秋祥，也即杨秋祥所述的董一丰无权转租，并不必然构成违约。因为无权转租属于无权处分，但无权处分并不必然导致合同不能履行，若董一丰能够将转租的房屋交付杨秋祥正常占有、使用，即无权处分并未影响其与杨秋祥之间的转让转租协议的履行，则董一丰并不违约。本案中，杨秋祥并未提供证据证明其正常经营受到影响，故杨秋祥主张董一丰无权转租构成违约，不能成立。二、杨秋祥陈述，2019年4月30日出租人的父亲陈书新通知其2019年7月到期终止合同。即使存在该情况，杨秋祥应通知董一丰。再考虑到2019年7月16日至2020年7月15日的租金需在2019年6月15日前支付，杨秋祥可依法行使不安抗辩权。但杨秋祥并未举证证明其将上述情况通知董一丰，亦未依法行使不安抗辩权，而是径直拒绝支付2019年7月16日至2020年7月15日的租金，明显不当，由此产生的法律后果应由杨秋祥自行承担。三、董一丰并不存在违反转让转租协议中约定的“保证”内容的行为，故杨秋祥要求退还转让费11万元不符合转让转租协议的约定，一审判决对此不予支持，并无不当。杨秋祥已实际占有、使用涉案房屋进行正常经营，该期间的租金其应当支付，故杨秋祥要求赔偿租金损失41200元，于法无据，应不予支持。关于律师费，双方之间并无合同约定，故杨秋祥要求董一丰承担律师费没有依据，应不予支持。综上所述，上诉人杨秋祥的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3624元，由上诉人杨秋祥负担。本判决为终审判决。审判长  刘岳庆审判员  罗希夷审判员  王 莹二〇二〇年九月二十三日书记员  陆岷孜