浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初3748号 原告（反诉被告）：周林祥，男，1953年9月15日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：洪威，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱阳杨，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈泽勇，男，1990年4月24日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：陈全军，男，1967年8月20日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：许长兴，浙**越律师事务所律师。 周林祥诉陈泽勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。陈泽勇于2020年8月5日提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。本院于2020年8月19日公开开庭进行了审理，周林祥的委托诉讼代理人洪威、吴萍萍（该委托诉讼代理人系周林祥起诉时委托的，后于2020年9月18日解除委托关系），陈泽勇及其委托诉讼代理人陈全军、许长兴到庭参加诉讼。2020年9月7日，周林祥向本院提出撤回对陈泽勇的起诉的申请，并得到本院的准许；同日，本院进行了第二次公开开庭审理，周林祥的委托诉讼代理人洪威，陈泽勇及其委托诉讼代理人陈全军、许长兴到庭参加诉讼。因陈泽勇于2020年9月7日第二次开庭时提交了一份增加了一项诉讼请求的反诉状，且周林祥当庭提交关于要求举证期和答辩期的申请书一份，故本院于2020年9月18日进行了第三次公开开庭审理，周林祥及其委托诉讼代理人钱阳杨，陈泽勇及其委托诉讼代理人陈全军、许长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈泽勇提出反诉诉讼请求：1.请求判令周林祥返（退）还房屋租赁费100000元；2.判令周林祥限期依法分期开具2016年度至2019年度共48万元税务发票；3.判令周林祥开具陈泽勇租赁期间水、电费发票（注明用水、电度数和单价）；4.判决解除双方于2016年6月17日签订的《租赁合同》；5.本案诉讼费由周林祥承担。事实和理由：一、2016年6月17日《租赁合同》签订半年后，合同的基础条件出现了双方订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。从2016年12月20日开始面临租赁店面的江滨东路由双向车道改为单向车道，客观上合同正常履行遇到了非商业风险严重障碍，明显且严重影响订立合同时的预期目的，属于情势变更事由，应减少2017年度、2018年度、2016年度半年共二年半租赁费共60000元。二、2019年11月22日始至2020年1月15日，江滨东路（含人行道）全封闭施工，车辆行人不能进入，致整段路面店面全部关闭，属于不可抗力事件。三、从2020年2月1日始至2020年2月22日，因××市政府防控措施关闭店面22天，属不可抗力期间。四、出租方无正当理由在2019年1月21日开始店面停水三个半月，使承租方经营雪上加霜。出租方交了四年水、电费，承租方应该开具水电费发票而未开具。从上可知，在2019年度租赁期间，同时存在江滨东路全封闭施工、防疫强制措施实施期间，再则单向车道事实影响继续存在。又加上疫情持续影响及出租方店面停水众多客观因素，2019年度至少应减少年租赁费40000元。鉴于以上因素叠加，使订立合同基础的客观情况发生了不能预见的根本性变化，继续履行原合同，将导致双方之间的利益明显失衡，对承租方显失公平，从2017年6月17日开始，承租方就多次向出租方提出每年租金减少3万元，但出租方不同意减少分毫，承租方曾两次投入三万多元进行店面装饰，试图提振营业人气，但终因客观因素太大、太强而无法改变经营现状。在承租方再次向出租方协商减少租金遭断然拒绝情况下，被迫无奈中止最后一年的租赁义务，中止履行后协商不成，只有提出解除合同诉请，以减小非商业风险损失，这不属于违约行为，而是中止履行抗辩权的正常行使。由于出租方缺乏诚实信用，违背公平交易原则，缺失商业信誉，迫使承租方在四年期满时搬移店面，并把店面锁匙寄给出租方，店面已实际由出租方占有掌控。此后出租方磋商又未诚意。鉴此，现在即使变更租金后，继续履行成本也太高，会对承租方造成实质不公，因此承租方根据《合同法》第九十四、六十九条规定，诉讼请求解除合同。返（退）还房屋租赁费主要是不可抗力，情势变更，解除合同主要是因情势变更继续履行对承租方显失公平，且不能实现合同目的。五、承租方已支付出租方四年租金共48万元，但出租方从未开具承租方发票，根据《合同法》第60条、《民法典》第509条规定，开具发票属出租方法定合同义务，承租方支付了租金，出租方应履行及时开具税务发票义务，出租方未依法开具发票，属出租方违反合同全面履行原则，视同是一种违约行为。陈泽勇诉请的法律依据主要有：1.《民法总则》《民法典》关于不可抗力规定；《合同法》第117条；2.情势变更相关法律规定:《民法典》第533条、《合同法解释二》第26条、最高人民法院正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）、《服务党和国家的工作大局的通知二》；3.最高人民法院《九民会议》有关规定；4.最高人民法院《关于依法妥善审理××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》；5.浙江省高级人民法院民事审判庭浙高法民二（2020）1号通知《关于审理××疫情相关商事纠纷的若干问题解答》；6.《合同法》合同履行抗辩权相关规定；7.《税收征收管理法》第六十三条等。现陈泽勇依据《民事诉讼法》第119条等规定及上述法律规定，提起诉讼，盼请人民法院依法判决。 周林祥辩称，1.陈泽勇系违约方，其不享有合同解除权；2.针对开具税务发票的诉请，双方有约定的，即租赁税由乙方即陈泽勇负担；3.针对开具水、电费发票的诉请，双方无约定，故出租方无此义务；4.陈泽勇要求返还租赁费100000元的诉请，无事实与法律依据。综上，要求驳回陈泽勇的诉讼请求。 周林祥为证明其主张成立，向本院提交了以下证据： 证据1.租赁合同一份，用以证明双方曾签订案涉租赁合同一份且约定了租期、租金、违约责任、租赁税等事项的事实；陈泽勇经质证认为，对该证据的真实性无异议。 证据2.工商登记资料三份，用以证明陈泽勇有履行能力的事实；陈泽勇经质证认为，对该证据的真实性无异议，但不能实现其证明目的。 证据3.微信聊天记录一份，用以证明陈泽勇曾提出解除案涉租赁合同，但周林祥予以拒绝的事实。陈泽勇经质证认为，该证据是真实的，但该证据中的内容不符合事实。 陈泽勇为证明其主张成立，向本院提交了以下证据： 证据4.《关于对江滨东路、医院路实行单向通行及东桥南堍禁左的交通管理措施通告》《江滨东路将封闭施工车辆绕行方案》《关于坚决打赢疫情阻击战的若干意见》各一份，用以证明发生在2016年至2020年之间的不可抗力的事实；周林祥经质证认为，对该组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。 证据5.租金支付的清单、收条各一份，用以证明承租方已付清截止2020年6月17日的案涉房屋租金，最后一次付款日期是2020年6月10日的事实，同时，因2020年6月10日出租方要求承租方支付少算的10元，可见出租方对余下一年租金能减免2万元是不可能的。周林祥经质证认为，对该证据的真实性无异议，且经核实，对承租方已付租金的金额、付款时间及方式均无异议；但同时，承租方已于2020年6月18日通过微信聊天明确告知：今年因疫情，在一次性付清的前提下，再给承租方优惠2万元房租。 证据6.钥匙邮寄依据一份，用以证明陈泽勇已于2020年6月19日将案涉租房的钥匙邮寄给周林祥的事实；周林祥经质证认为，该钥匙已于2020年6月20日收到，但这是在出租方明确拒绝的情况下，承租方恶意解除合同的行为。 证据7.店面现状照片，用以证明出租方未曾采取任何措施，以致于扩大损失的事实；周林祥经质证认为，对该证据的真实性无异议，但同时也可以看出承租方未腾退完毕的事实。 证据8.手机微信二条，用以证明承租方曾以微信聊天的方式于2020年6月10日与出租方去沟通过减免房租的事实；周林祥经质证认为，对该证据的真实性无异议，但对其内容有异议，特别是从2020年6月10日的短信内容“你们说一下你们再低的租费，我斟酌一下”可以看出，当时双方仍在协商租金的事，但2020年6月18日承租方就恶意解除合同了，而且出租方系答应减免2万元租金的。 本院认证认为，双方对对方提交的证据的真实性均无异议，且双方提供的上述8份证据能相互印证，能证实本案的相关事实，故本院对周林祥提供的三份证据及陈泽勇提供的五份证据均予以采纳。 本院经审理，认定事实如下：2016年6月17日，周林祥与陈泽勇签订租赁合同一份，约定：周林祥将位于嵊州市××路××号××号××号三间房屋出租给陈泽勇；租期自2016年6月18日起至2021年6月17日止；租金一年为12万元，租赁五年，五年期间不得涨价，若出租方推翻合同，必须承担承租方的经济损失，租费的两倍；承租方推翻合同，也一样承担出租方的经济损失两倍；承租方以现金形式向出租方支付租金，租金为半年支付一次，下一年每年一次性付清；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；水电费由承租方自行缴纳；使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由承租方缴纳（其中包括承租方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）；附加：租赁税由承租方负责；等。合同签订后，陈泽勇已向周林祥付清截止2020年6月17日的案涉房屋租金，其中最后一次付款日期是2020年6月10日。2020年6月10日，陈泽勇之父陈全军发微信给周林祥之子周哲钿“周总，生意真的难，我每天记录营业额，也可以给你看，当初是双向行驶，我才来的，17年元旦单向行驶，后悔要死……你们说一下你们再低的租费，我斟酌一下”；2020年6月18日，陈全军再次发微信给周哲钿“周总，你们的江滨东路房子我不租了，和你们父母协商不成，一个月以前开始通知你父母的，昨天2020年6月17号到期，我都整理清爽了，上午通知你妈来拿锁匙，放在朱三元老板店里，你妈说不来拿，我通知你们了，以后你们的房子空着是你们的事了……”。同日，周哲钿微信回复“1.你和我爸妈签订的租房合同是5年期的，从2016年6月18日到2021年6月17日，按照合同还有一年租期；2.不管是我父母还是我，从来没有接到过你不继续租的通知，你突然搬，很意外；3.……关于今年的这疫情，我爸不是和你表态过了，在一次性付清的前提下，房租再给你优惠2万元；4.这几年房租一直给你欠着，之前的房租到今年6月10日才结掉，也没有算你任何的逾期费用和利息……”。2020年6月19日，陈泽勇将案涉租房的钥匙邮寄给周林祥，周林祥于2020年6月20日收到。其中，嵊州市公安局交通警察大队于2016年12月7日发出《关于对江滨东路、医院路实行单向通行及东桥南堍禁左的交通管理措施通告》，该通告规定“自2016年12月10日零时起本市江滨东路（嵊州大道-北直街段）由双向通行调整为由西向东单向通行”；2019年11月19日，嵊州新闻网发布《江滨东路将封闭施工车辆绕行方案》，该方案中规定“2019年11月22日至2020年1月15日，江滨东路（官河路-嵊州大道）全封闭施工，届时禁止所有车辆通行”；2020年2月7日，嵊州新闻网发布《关于坚决打赢疫情阻击战的若干意见》，该若干意见中规定“以‘三清一管好’为目标，进一步强化精准管控”等。另查明，案涉租赁房屋属于周林祥与袁松娟（周林祥当庭陈述袁松娟系其妻子）共同共有；案涉租赁房屋的用途系用于开店；陈泽勇现已在另外地方开店。上述事实有周林祥提供的三份证据及陈泽勇提供的五份证据以及双方的庭审陈述等予以证实。 本院认为，本案的争议焦点主要是租赁合同解除问题。陈泽勇认为，其在租赁过程中曾要求降低租金而被拒，之后明确不再承租房屋并将房屋钥匙交还给周林祥，认为案涉租赁合同应该予以解除。对此，周林祥不予认可。本院认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，应为有效。解除租赁合同，或者经双方协商一致解除，或者一方行使约定解除权或法定解除权。本案中，没有证据表明双方曾协商一致解除合同，租赁合同中也没有约定陈泽勇在周林祥不同意降租时有权单方解除合同，双方在合同履行过程中对降低租金不能达成一致意见也不属于法律规定可以解除合同的情形，故租赁合同并非直接应予以解除。但目前陈泽勇已撤离案涉房屋，房屋为空置状态；周林祥也已收到了陈泽勇交还的房屋钥匙；客观上，案涉租赁房屋系用于开店所用，而该房屋前面的路于签订合同后由双行线变为单行线，客流量变小，且承租人已到另外地方开店；可见，此时双方已形成合同僵局，也不能真正发挥案涉租赁房屋的价值，故为了减少损失，以解除双方间的租赁合同为宜（注，案涉租赁合同虽予解除，但承租方仍为违约方，应依法承担相应的违约责任，又因本案当事人未有该诉请，故本案对此不作处理）。综上，陈泽勇要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。另外，陈泽勇已支付的房屋租赁费系其自愿按约履行合同而支付的，故对其要求周林祥返还房屋租赁费100000元的诉讼请求，本院不予支持。又因开具税务发票及水、电费发票事项，属于法院外的部门或机构管理，故陈泽勇要求周林祥开具相关税务发票及水、电费发票的诉讼请求，不属于法院的审理范围。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、周林祥与陈泽勇于2016年6月17日签订的就位于嵊州市××路××号××号××号三间房屋（租期为2016年6月18日至2021年6月17日）的租赁合同于本判决生效之日解除； 二、驳回陈泽勇的其他诉讼请求。 反诉案件受理费2300元，依法减半收取计1150元，由陈泽勇负担1110元，周林祥负担40元，款限本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  裘海燕 二〇二〇年九月十八日 书记员  王嘉露