上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6471号上诉人(原审原告)：上海潮嘉商务咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：臧志成，执行董事。委托诉讼代理人：金振华，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审被告)：上海瑞广投资管理有限公司静安分公司，住所地上海市静安区。负责人：吴皓。被上诉人(原审被告)：上海瑞广商务管理有限责任公司(原名上海瑞广投资管理有限公司)，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴皓，执行董事。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘知文，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人上海潮嘉商务咨询有限公司(以下简称潮嘉公司)因与被上诉人上海瑞广投资管理有限公司静安分公司(以下简称瑞广分公司)、上海瑞广商务管理有限责任公司(以下简称瑞广公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初9287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潮嘉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持潮嘉公司一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：潮嘉公司与瑞广分公司于2020年1月20日就上海市静安区灵石路XXX号XXX栋XXX层102、103、104的W13号商铺(以下简称系争商铺)签订《房屋租赁合同》，约定如果由于不可抗力事件致使任何一方推迟或无法履行本合同的有关义务持续超过10日的，则任何一方可以提前一个月给予对方书面通知，终止合同。潮嘉公司基于解除合同的事实是新冠疫情导致的不可抗力，租赁合同无法继续履行已超过10日，且潮嘉公司也按照合同约定履行了通知义务，合同约定的解除权的行使条件已成就。瑞广公司、瑞广分公司辩称，不同意潮嘉公司的上诉请求。一审的判决认定正确，合同应继续履行。在不存在合同确实客观无法履行的情形下，各方当事人均应严守合同、维护市场秩序正常运行。潮嘉公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令潮嘉公司与瑞广分公司签订的《房屋租赁合同》于起诉状副本送达之日解除；二、判令瑞广分公司向潮嘉公司返还履约保证金人民币34，000元(以下币种均为人民币)，瑞广公司承担连带清偿责任；三、判令瑞广分公司向潮嘉公司返还预付租金66，000元，瑞广公司承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2020年1月21日，瑞广分公司(甲方)与潮嘉公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由潮嘉公司承租系争商铺，用途为保洁洗碗，租赁期限为2020年2月10日至2023年2月9日，乙方享有35天的装修期，在装修期内，乙方无需支付租金。租金为每月17，000元，第二年起每年月租金递增1，000元；履约保证金34，000元。甲乙双方约定，甲方将于2020年1月15日前，且在乙方按本合同约定支付履约保证金及其他费用后，向乙方交付租赁房屋。乙方需在甲方交付租赁房屋的同时签署接收租赁房屋的有关凭证。乙方签署接收租赁房屋的有关凭证即视为甲方已按照本合同约定完整、适当地履行了本合同项下租赁房屋的交付义务。同日，潮嘉公司、瑞广分公司与案外人上海东渔食云纪商业管理有限公司(以下简称东渔公司)共同签署《情况说明》一份，确认潮嘉公司已支付给东渔公司的100，000元钱款，转为潮嘉公司应向瑞广分公司支付的履约保证金34，000元、首期租金51，000元以及部分第二期租金15，000元。2020年2月2日，潮嘉公司项目负责人向瑞广公司法定代表人发送微信，载明：“随着疫情的不断严重，预计合同生效日以后也不会有实质性的好转迹象，这个应该属于不可抗力因素，我公司要求终止合同，退回租金和押金，还请予以支持。”瑞广公司微信回复：“疫情是对所有人的伤害，大家共度时艰。目前我们的措施是和业主方协商，延缓和减免部分租金。对应到我们的租户，我们给出的方案是按照官方明确的实际影响的时间对应给予免租期。”潮嘉公司收到回复后回应：“我们已经决定暂停这个项目，等明朗的时候再重新启动。因为毕竟是新的项目，在这种情况下启动绝不是好时机。”后双方协商未果，潮嘉公司遂起诉至一审法院，要求判如所请。一审法院另查明，2020年1月7日，潮嘉公司的项目负责人向瑞广公司的法定代表人发送微信：“我们和装修队沟通下来，他们马上工人都要回去了，要过完年才能动工。”“所以起租日期能否改到年后？具体日期我们看看有没有更早能开工的装修队。”瑞广公司法定代表人回复：“我记得协议里记租时间本来就是3月6号才开始。”潮嘉公司回复：“1月6号”。一审院再查明，系争商铺有独立的水表及电表，双方尚未就系争商铺的水表、电表读数进行确认。系争商铺所在的美食广场已于2020年4月1日起复工，恢复营业。一审法院又查明，为应对此次疫情，上海市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。瑞广分公司为瑞广公司依法成立的分公司。一审法院审理中，瑞广公司表示，不同意解除合同，疫情的发生对双方均是损失，瑞广公司坚持主张继续履行合同。同时，瑞广公司同意免除潮嘉公司2020年4月1日前的租金，如果法院认定瑞广公司未完成系争商铺的实际交付，则瑞广公司同意承担本案审理期间涉案商铺的租金。诉讼过程中，虽经一审法院多次组织调解，潮嘉公司坚持要求解除合同，瑞广公司坚持要求继续履行合同，因双方各执己见，致未能达成调解协议。一审法院认为，潮嘉公司与瑞广分公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。而疫情的发展仅在一定时间内限制了商铺的使用，并未造成系争商铺在合同租期内持久性不能使用。现系争商铺所在的美食广场亦已全面复工复产，不存在潮嘉公司无法使用系争商铺的情形，故潮嘉公司承租系争商铺的合同目的并非无法实现。至于潮嘉公司提出因为疫情而现在开业并非好时机的述称，开业时机的选择是一种商业行为，是潮嘉公司对于市场风险的评估、预测后所作出的决定。应该指出的是，系争商铺所在的美食广场已经复工复产，潮嘉公司应尽快组织生产，最大程度的减少因疫情带来的损失。对于潮嘉公司提出瑞广公司尚未交付系争商铺的述称，瑞广公司对此辩称，从潮嘉公司与瑞广公司的微信记录可以看出，潮嘉公司已于2020年1月7日前就已对系争商铺的装修公司进行选聘，故瑞广公司认为其虽未能提供潮嘉公司的接收商铺文件，但由此可推断出其已于2020年1月7日前已将系争商铺交付潮嘉公司。根据本案查明的事实，系争商铺有独立的水表、电表，然双方之间并未就接收系争商铺时的水表、电表读数进行确认。虽潮嘉公司已在2020年1月7日前开始选聘装修公司，但选聘装修公司并未能当然的推断出潮嘉公司已经接收系争商铺，仅能证明潮嘉公司在为履行合同积极的做准备工作。现瑞广公司未能提供其他证据证明潮嘉公司已经接收系争商铺，故一审法院对瑞广公司的该项辩称意见，不予采纳，确认瑞广公司尚未向潮嘉公司交付系争商铺。对于双方合同中关于系争商铺应于2020年1月15日前交付的约定，因双方合同签订日期为2020年1月21日，而约定的交付日期在合同签订日前，故关于系争商铺交付的约定应认定为约定不明确。对于合同生效后，当事人就合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方合同约定，系争商铺的起租日为2020年2月10日。从合同中关于起租日及房屋租赁中的有关交易习惯，瑞广公司最迟应于起租日前向潮嘉公司交付系争商铺。然，潮嘉公司在起租日前就已向瑞广公司提出解除合同后起诉，结合系争商铺所在的美食广场于2020年4月1日才正式开放，双方对合同的解除存在较大分歧等事实，对于瑞广公司未能在2020年2月10日前交付系争商铺的行为，不宜认定为瑞广公司违约而解除合同。双方当事人均应秉承诚实信用原则，在不存在合同确实客观无法履行的情形下，各方当事人均有义务严守合同，维护市场的正常有序运行。对于可以履行的合同，在不存在继续履行将会对一方当事人明显不公平的情形下，双方应按照合同约定继续履行。面对疫情，当事人应互谅互让、共担风险、共渡难关。本案中因疫情导致的履行障碍已不存在，瑞广公司亦已明确表示，瑞广公司自愿承担本案审理期间的租金。则在双方的租赁关系中，因疫情而造成的相应损失，已完全由瑞广公司自行承担。故潮嘉公司起诉要求解除合同、退还押金和租金的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：对潮嘉公司的全部诉讼请求，不予支持。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，瑞广分公司与潮嘉公司于2020年1月21日签订《房屋租赁合同》，约定解除权的行使条件为因不可抗力事件致使任何一方推迟或无法履行本合同有关义务持续超过10日。出租方瑞广分公司须向潮嘉公司交付合乎约定的房屋，虽然瑞广分公司与潮嘉公司关于交付时间存有争议，但瑞广分公司前期已做好交付准备，该项义务的履行客观上并未受到疫情影响发生履行障碍。此外，瑞广分公司明确表示免除疫情期间的租金，潮嘉公司亦不存在履行不能的问题。虽然疫情的发生限制了系争商铺一定时间的正常使用，但并不影响合同的继续履行，因而潮嘉公司的约定解除权的行使条件并未成就。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均有义务严守合同。面对疫情，双方当事人应互谅互让，共克时艰，系争商铺所在的美食广场已于2020年4月1日起复工，潮嘉公司与瑞广分公司的合同可在重新协商的基础上继续履行。综上所述，潮嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2300元，由上诉人上海潮嘉商务咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 徐 江审判员 张常青二〇二〇年九月十一日书记员 夏 歆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……