北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5301号上诉人（原审被告）：赵家豪，男，1953年8月14日出生，蒙古族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵庆，男，1959年12月24日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人赵家豪因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法由法官梁志雄独任审判，于2020年8月12日对本案进行了公开开庭审理。上诉人赵家豪及委托诉讼代理人赵庆，被上诉人长城物业北京分公司之委托诉讼代理人李雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵家豪上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回长城物业北京分公司的一审全部诉讼请求，或者发回一审法院重审。二、一、二审诉讼费由长城物业北京分公司承担。事实与理由：一、北京市昌平区回龙观融泽嘉园小区业主委员会（以下简称融泽嘉园业委会）的成立程序违法，且《融泽嘉园项目物业服务合同》（以下简称物业合同）的签订程序违反《融泽嘉园小区业主管理规约》的规定。因此，融泽嘉园业委会与长城物业北京分公司签订的物业合同无效。针对该合同的效力，赵家豪等业主已经另行向一审法院提起确认合同效力之诉〔案号（2020）京0114民初3816号〕，一审法院应当以该案的判决结果作为审理本案的依据，而不是在该案未审结之前就对本案作出判决。二、赵家豪对长城物业北京分公司在一审程序提交的物业合同原件的真实性不予认可。理由：一审法院向赵家豪送达的长城物业北京分公司提交的物业合同与该公司在一审庭审中提交物业合同原件不一致：（一）合同原件落款处签约地写明“2号院物业”，签订日期写明“2016年3月16日”，但一审法院送达赵家豪的物业合同落款处没有上述内容。（二）物业合同原件是26页，法院送达的物业合同复印件只有9页。三、涉案房屋的产权性质是“按经济适用住房管理”，所以，应当按照1.5元/平方米·月的标准收取物业费。另外，依据赵家豪与开发商签订的房屋买卖合同以及开发商委托评估机构北京金泊顿物业服务评估监理有限公司做出的评估报告，物业费的评估价格为长城物业北京分公司起诉所主张的2.3元/平方米·月，但该评估报告的有效期是2011年10月7日至2012年10月7日，赵家豪购房的时间是2015年5月15日，所以，该评估报告已经失效，融泽嘉园业委会和长城物业北京分公司签订的物业合同不应当再依据上述评估报告评估的价格作为收取物业费的标准。四、长城物业北京分公司未尽到物业服务职责，小区存在大量的安全隐患和安全设施缺位等问题，小区1号院西侧的商铺业主未经小区业主大会同意即安装了燃气管道和空调机，长城物业北京分公司和居委会还共谋安装了快递柜和售水机，这些设备均占用了小区的公用面积。同时，长城物业北京分公司还利用小区的共有面积发布广告，其在一审程序中提交了用以证明履行了物业服务义务的《燃气工程竣工验收交接单》及《用户拆、改、迁工程任务单》，其中，《用户拆、改、迁工程任务单》显示的开单日期是2019年12月9日，但是，在2017年相关商户就已经进行了燃气工程的施工。因此，赵家豪对上述两份书证的真实性不予认可。此外，涉案小区还存在车辆乱停、乱放、车位不够等问题。综上，判为所请。长城物业北京分公司辩称：一、融泽嘉园业委会成立合法，其与长城物业北京分公司所签物业合同有效。二、融泽嘉园业委会与长城物业北京分公司2016年签订的物业合同一式八份，这八份合同长城物业北京分公司持有五份，融泽嘉园业委会持有二份，向有关政府部门备案一份。除落款处有的记载了合同签订日期、签订地点，有的未记载以外，物业合同的实质内容完全相同。所以，赵家豪所述各份合同不一致之处，不构成物业合同无效的法定要件。三、依据赵家豪所引用的《北京市住房和城乡建设委员会关于经济适用住房物业服务收费有关问题的通知》〔京建发（2016）4号〕第二条规定，已经成立业主大会的经济适用住房小区的物业费执行市场调节价。因此，融泽嘉园业委会依据业主大会的授权与长城物业北京分公司签订的物业合同所约定的物业费标准有效。四、开发商售房之前已经向购房人公示了物业费标准，所以，赵家豪购房时应当知道小区物业费是2.3元/平方米·月。同时，赵家豪入住时也是按照该标准交纳的物业费。因此，赵家豪不应该以评估报告评估的物业费价格无效为由，拒绝交纳物业费。五、对于赵家豪所述物业服务瑕疵问题，长城物业北京分公司的答辩意见同一审庭审的答辩意见和季强、胡博二人上诉案件的答辩意见。六、赵康、季强、赵家豪和赵庆几名业主以长城物业北京分公司和融泽嘉园业委会为被告，在一审法院提起了确认物业合同无效之诉，但是，上述人员主张物业合同无效的理由是融泽嘉园业委会成立的程序不合法，该诉讼理由与长城物业北京分公司没有关系。而且，一审判决实际上已经对物业合同的有效性作出了认定。因此，本案不存在等待前述确认合同效力之诉裁判结果的问题。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。长城物业北京分公司向一审法院起诉请求：一、赵家豪支付拖欠的物业费10546.66元。二、赵家豪支付拖欠物业费的违约金2000元。三、赵家豪承担诉讼费。一审法院认定事实：赵家豪系坐落于北京市昌平区回龙观镇龙域中路×号院××号楼×单元××××室的业主，房屋建筑面积93.14平方米。融泽嘉园业委会（甲方）与长城物业北京分公司（乙方）签订物业合同，约定：第三条乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：2.共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务。包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱；共用照明、共用用水设施、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施、安全设施、室外照明、信报箱、水表、电表等；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；4.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（建筑垃圾和装修垃圾的收集和清运另行收费）及公共场所、房屋共用部位的排水管道、污水管道的疏通；6.维持本项目区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理，但不含车辆及车上财物的保管、保险义务和责任；维护公共秩序，包括门岗房屋、本项目区域内巡查等，并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保障义务和责任。第五条按照《北京住宅物业服务〈二级〉标准》及本合同有关条款。第八条物业服务收费标准按照高层住宅：2.3元/月·平方米。第十条物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期的首月10号前履行交纳义务。第十五条本项目服务期限为壹年，自2016年3月18日起至2017年3月17日止。合同结束前三个月，如乙方愿意续签合同，需提前三个月向甲方提出申请。如因业委会换届选举工作导致物业服务合同未能如期签订，本合同自动延续。庭审中，长城物业北京分公司主张诉请的物业费中包含30元/年垃圾清运费及36元/年生活垃圾处理费。双方认可赵家豪在办理入住时交纳了一年的物业费，但赵家豪主张交费系被强迫，如不交费无法办理入住手续。另查：根据京价（收）字[1999]第253号《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》及京政办发[1999]68号《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年30元，生活垃圾处理费为每户每月3元，即每户每年36元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于赵家豪辩称物业合同系长城物业北京分公司骗取融泽嘉园业委会盖章，签订程序不合法应属无效一节，其并未提交相应证据予以证明，因此，对上述答辩意见，该院不予采信。关于赵家豪辩称小区业主对融泽嘉园业主大会及业委会的成立不知情一节，属另一法律关系，赵家豪可通过另行起诉的方式维护自身权益，但不应以此为理由拒交物业费。长城物业北京分公司为赵家豪提供了物业管理服务，有权向赵家豪主张相应物业费，因此，关于赵家豪辩称长城物业北京分公司未经合法催收程序的答辩意见，该院不予采信。关于赵家豪辩称长城物业北京分公司未履行告知义务，不应认定构成事实服务合同关系一节，根据长城物业北京分公司出具的证据已证明其在提供物业服务的过程中履行了相应告知义务，且小区业主均知晓长城物业北京分公司为小区的物业服务企业，因此，对上述答辩意见，该院不予采信。关于物业费的收费标准已在物业合同中作出明确约定，双方也认可赵家豪在办理交房手续时已交纳了一年的物业费。庭审中赵家豪主张其交纳物业费属于被强迫行为，但并未提交相应证据予以证明，因此，对上述答辩意见，该院不予采信。关于赵家豪辩称物业服务不达标一节，根据庭审中双方当事人提交的证据材料及当庭陈述，结合该院的实地走访，融泽嘉园小区运行正常，因此，关于赵家豪的上述答辩意见，该院不予采信。赵家豪在接受了物业管理服务的情况下，理应按照物业合同约定的标准足额交纳物业费，故长城物业北京分公司向赵家豪主张物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费，有事实及法律依据，该院予以支持。因赵家豪并非无故拖欠物业费，因此，对长城物业北京分公司关于违约金的诉讼请求，该院不予支持。另指出，小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主如认为业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，可通过另行起诉的方式维护自身权益，但不应以此为理由拒交物业费。此外，业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。赵家豪可以在交纳物业费后要求长城物业北京分公司履行合同义务，长城物业北京分公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、赵家豪于本判决生效后七日内向长城物业北京分公司支付2016年6月29日至2020年6月28日的物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费共计10546.66元。二、驳回长城物业北京分公司其他诉讼请求。本院二审审理中，当事人围绕上诉争议事实提供了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于本案是否中止审理的问题。依据长城物业北京分公司在一审程序提交的《营业执照（副本）》及其开办单位长城物业集团股份有限公司的《资质证书》，可以证明长城物业北京分公司具有从事物业管理服务的资格。因此，在该公司已经依照物业合同为融泽嘉园小区提供了物业服务的情况下，除非物业合同因长城物业北京分公司的资质问题导致无效以外，如果因其他理由致使物业合同无效，不能免除赵家豪依照物业合同交纳物业费的义务。据此，因赵家豪所述案件的处理结果对本案的处理结果不产生影响，故其该上诉理由，本院不予采信。二、关于物业合同真实性问题。鉴于：（一）长城物业北京分公司在一审程序中已提交物业合同原件，且法院已查明，长城物业北京分公司起诉时提交的共9页的物业合同是不包含合同附件的，一审庭审中该公司提交的共计26页的合同包含了合同附件。（二）赵家豪没有证据证明物业合同中融泽嘉园业委会的公章或者长城物业北京分公司的合同专用章系伪造。（三）赵家豪关于物业合同系伪造的理由不能成立。据此，本院认定物业合同真实，赵家豪此上诉理由，本院不予采信。三、关于赵家豪上诉所称按照经济适用住房标准交纳物业费问题。因物业合同约定的物业费收费标准未违反法律、行政法规的禁止性规定，因此，赵家豪此上诉理由，本院不予采信。四、关于赵家豪上诉所称长城物业北京分公司未履行物业管理义务的问题。第一，赵家豪所述燃气管道和中央空调的安装问题，不足以使本院认定长城物业北京分公司未履行物业合同约定的主要义务，其以此为由拒交物业费，本院不予支持。第二，赵家豪所称长城物业北京分公司占用小区共有面积安装快递柜和售水机的问题。安装快递柜和售水机为小区业主的日常生活提供了便利，赵家豪在没有证据证明大多数业主对此持反对意见的情况下，以快递柜和售水机占用小区共有面积为由拒交物业费，本院不能支持。至于其所称长城物业北京分公司利用小区共有面积发布广告的问题，如果其指向的是该行为所产生的收益，可依据相关法律规定另行提起诉讼；如果其指向的是该行为本身，因广告信息是人与社会联系的纽带之一，所以，在赵家豪没有证据证明大多数业主对此持反对意见的情况下，其以广告占用小区公用面积为由拒交物业费，本院不能支持。第三，车位是否够用，既有物业管理问题，也与小区汽车的保有量及小区的面积有关。车辆乱停、乱放既存在物业管理问题，也与小区每位业主的道德素质相关。赵家豪将该问题的产生全部归责于长城物业北京分公司，并以此为由拒交物业费，本院不予支持。综上，赵家豪的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由赵家豪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁志雄二〇二〇年九月二十七日法官助理 张晓伟书 记 员 张雪冬