新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初207号 原告：肖进东，男，1986年4月25日出生，汉族，住甘肃省古浪县。原告：王谦，男，1996年4月8日出生，汉族，住甘肃省古浪县。原告共同委托诉讼代理人：张秀秀，上海里格律师事务所律师。被告：陈静，女，1970年7月2日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：马立，陕西尊知律师事务所律师。原告肖进东、王谦与被告陈静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王谦及原告共同委托诉讼代理人张秀秀、被告陈静及委托诉讼代理人马立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖进东向本院提出诉讼请求：1、判令租赁合同解除，被告向原告退还房屋租金24.5万元。2、判令被告向原告退还转让费6.5万元（原告庭审中将该金额变更为2.25万元）及押金1万元；3、判令被告支付违约金24.5万元；4、判令被告支付原告的装修损失13.5万元。5、要求被告支付保全费4020元，律师费20000元（该请求为原告庭审中新增）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月7日,原告在曾佳的介绍下与被告签署《租赁协议》，承租坐落于乌鲁木齐天津××路平米住宅，用于经营“水浒烤肉”,租期自2019年5月7日至2021年5月6日,由被告在原租赁协议背面备注:原协议条款不变，增加橱窗租金2.5万元。协议签署后,原告向曾佳支付共计18.5万元，含转让半年租金11万元,押金1万元,以及转让费6.5万元，向被告直接支付房租及转让费20万元,含半年租金11万元,橱窗租金的2.5万元，以及转让费6.5万元。2019年5月8日,原告从社区管理人员口中得知涉案房屋已经纳入拆迁范围,于是要求被告解除租赁协议、退还租金及转让费,遭到拒绝。2019年5月9日,原告报警,再次要求被告返还租金等费用,被告拒绝退款,怂恿原告装修、等待拆迁补偿,原告无奈实施装修。2019年6月3日，新市区拆迁办要求原告5日内搬离,致使原告的合同目的无法实现。尔后被告强制撬锁、更换钥匙,处置原告在房屋内放置的灭火器等物品,对原告退还租金的书面告知拒之不理，行为恶劣。综上所述,被告故意向原告出租不能实现合同目的的房屋，拒不退还租金及转让费,对原告构成根本违约,严重侵犯原告的合法权益。故提出如上诉讼请求。被告陈静辩称，原告要求退还的租金24.5万元，双方签订的租赁协议合法有效，协议的第11条约定，按照实际使用日期进行核算租金，该请求没有事实和依据，原告总共给被告支付的租金包括橱窗租金共计135000元。另外原告实际占有房屋进行经营一直到2019年的9月9日。针对原告的第二项诉求，原告是从曾佳手中转让承租被告的房屋，原被告双方商议继续履行原租赁协议条款，涉及到曾佳承租期间的一些设备和设施的补偿问题，原告和曾佳进行了协商，关于转让费用由曾佳和原告进行协商，之后原告将转让费65000元转给被告，由被告又转给曾佳，原告的银行卡支付出现问题，无法直接转给曾佳，所以有被告代为转交。关于转让费，租赁协议中没有约定，我方也没有收65000元的转让费，我们只是代为转给曾佳。押金是曾佳交的。针对第三项诉求，关于违约金以及曾佳的诉求，我方认为在履行协议过程中，没有任何违约，属于不可抗力，被告没有任何过错，拆迁发生之后，租赁协议的第11条有明确规定。针对第四项诉求，装修损失135000元，我方认为按照双方签署的租赁协议第11条规定，遇到政府拆迁，装修与原告无关，并且约定遇到拆迁双方不追责，双方在签订协议时已经预见到拆迁的情形。针对保全费和律师费，我方不同意承担律师费，现有的法律规定，律师费不是必需的支出，没有法律依据。原告自2019年5月7日承租被告的房屋后，关于电费2752元，水费是31508元，合计34260元，应该由原告承担或者折抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的《租赁协议》、乌鲁木齐市房地产平面图、营业执照、店面现状图、转账记录、新市区政府新闻、新市区二宫村《行政审批表》、王谦和被告的聊天记录、录音资料、保全费、律师费发票及被告提供的电费收据、银行转账记录、照片的真实性经对方认可，本院对上述证据的真实性予以确认。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月7日,原告肖进东与被告陈静签订租赁协议，协议约定：“小郡肝将租赁合同转让给肖进东，承租人变更为肖进东，原合同条款不变，自2019年5月1日-2020年4月30日房租贰拾贰万元一次性付清，2020年5月1日-2021年4月30日房租需提前一个月付清。橱窗年租金贰万伍仟元（租期2019年5月7日-2021年5月6日），乙方如需转让，支付20%的转让费方可转让。”原告肖进东在协议落款乙方处签字，被告陈静在协议落款甲方处签字。原告提供了2018年4月25日被告陈静（甲方、出租方）与案外人曾君（乙方、承租方）签订的《租赁协议》（该协议即为2019年5月7日原告肖进东与被告陈静签订租赁协议中所指的“原合同”，2019年5月7日原告肖进东与被告陈静签订租赁协议在该协议背面书写），协议第一条约定：甲方将坐落于乌鲁木齐天津××路框架结构建筑面积240平米住宅租赁给乙方。协议第九条约定：甲乙双方需共同遵守上述条款，违约方需承担住宅年租金一倍的违约赔偿。协议第十一条约定：如遇拆迁房租按实际使用日期退还承租方租金，双方互不追责。政府拆迁的装修补偿款归甲方所有，与乙方无关。2019年5月7日，被告向原告出具收条，载明：“今收到肖进东交来2019年10月1日-2020年4月30日房租壹拾壹万元整，橱窗房租贰万伍仟元，合计壹拾叁万伍仟元整。”另查明：原告于2019年9月6日从涉案房屋搬离。本院认为，原告肖进东与被告签订的租赁协议合法有效，双方应按约定履行各自义务。因原告在租期内已搬离涉案房屋，涉案房屋亦被拆迁，双方租赁关系已实际终止。原告共同委托诉讼代理人称两原告系合作关系，故均作为本案原告，要求被告向两原告共同承担责任或向其中一方承担责任。因本案租赁协议的主体为原告肖进东及被告陈静，本案租赁关系的权利义务仅约束原告肖进东及被告陈静。一、关于原告肖进东要求被告退还被告向原告退还房屋租金24.5万元及押金1万元的诉讼请求。对于原告肖进东向被告支付租金总额的认定，原告提供的收条可以证实原告直接向原告支付了房租11万元及橱窗房租2.5万元，另被告认可原告之前的承租方2019年4月2日交了半年的租金，原合同已交的租金可以用到2019年10月。原告提供的案外人曾佳向被告的转账记录的时间亦为2019年4月2日，金额为11万元。本案原告系通过转让承租被告房屋，原告与被告签订租赁协议约定的租期从2019年5月1日开始，而被告向原告出具的收条载明的租金对应的租期明确为2019年10月1日-2020年4月30日，可以证实被告认可原租赁合同中剩余租金应视为原告所交，故本院认定原告向被告交付了2020年5月1日至2020年4月30日全年的租金22万元及一年的橱窗租金2.5万元，合计24.5万元。对于被告应退还原告租金的数额，原告称其于2019年9月6日搬离本案房屋，被告亦予认可。故原告承租期限为2019年5月7日至2019年9月6日。原告搬离期间虽为2019年9月6日，但原告陈述的在承租期间因拆迁因素，并不能正常经营的客观情况属实。原告在承租期间亦多次要求被告退还房租，被告未予退还，原告也没有完全停业。基于公平原则，对于原告应付租金，本院酌定按照租赁协议减半计算，原告应付租金为：245000元÷12×4÷2=40833.33元，被告应退还原告的租金数额为245000元-40833.33元=204166.67元。被告认可原租赁合同中确有交纳1万元押金，合同终止后被告应将押金1万元向原告退还。二、关于原告肖进东要求判令被告退还转让费6.5万元（原告庭审中将该金额变更为2.25万元），原告提供的转账记录可以证实2019年5月7日被告收到原告支付的6.5万元。关于转让费6.5万元，原告称：“是陈静说她和曾佳还有账，要求我转给被告，被告再转给曾佳。”被告称：“当时是肖进东要给曾佳转账，但是卡转不过去，所以就通过我转的。”被告举证其向案外人曾佳转账了42500元后，原告请求被告返还转让费的金额变更为2.25万元。本院认为原告要求被告退还转让费与本案租赁法律关系并非同一法律关系，不属于原告与被告租赁关系中的权利和义务，而属于原告与案外人店面转让的合同法律关系中转让费的履行问题，原告并未举证证实案外人向原告主张欠付转让费，故对于原告要求被告返还转让费的诉讼请求本院不予处理。三、关于原告要求判令被告支付违约金24.5万元的请求，原告依据原租赁协议中第九条关于违约责任的条款主张违约金，但原告举证不能证实被告违反了原租赁协议中具体约定，故对该项请求本院不予支持。四、关于原告要求判令被告支付原告的装修损失13.5万元，原告提供的拆迁公告的落款时间为2019年5月27日，在双方签订合同之后。在公告发布前，不能推定被告明确知晓何时将会发布征收公告及拆迁的具体日期。原告提供的诉状及录音资料可以证实原告在签订合同的第二天原告对拆迁的可能性已有了解。原告承租使用房屋前，房屋存在旧有装修，在原告提供的2019年5月8日的录音中被告向原告表达：“你为了减少损失，里面的装修就不要动了”、“先用他的吧，用他的，你先暂时装修也不要动了”、“那个装修你也没动嘛，你就暂时先不要动了”，原告举证不能证实原告关于其装修是在被告鼓励下实施的观点，相反被告对原告装修进行了劝阻，故原告自行装修产生的费用应由原告自行承担，对该请求本院不予支持。五、关于原告要求被告支付保全费4020元，律师费20000元的请求，因被告未退还原告租金，本案原告保全产生了保全费4020元，应由被告承担。原告要求被告支付律师费并无合同依据，本院不予支持。六、对于被告关于电费2752元、水费是31508元应该由原告承担或者折抵的抗辩。依据原租赁合同，在租赁期间产生的水费、电费应由承租方承担。被告提供的电费交费发票中2019年5月1日-2019年9月1日合计电费金额为4879.02元，原告提供的电费交费凭证的数额为4077.99元，被告虽提供了发票，但原告举证可以证实由原告缴纳了4077.99元，故在被告应退还原告租金中应扣的电费数额为801.03元。被告提供的水费收据2018年9月至2019年8月合计金额26308.8元，其中2019年5月-2029年8月合计金额为2015.2元+4659.12元=6674.32元，因原告未举证其承租后支付过水费，故从应退租金中应扣除水费6674.32元。对于原告承租之前的产生的水费，被告举证尚不能证明原承租人是否欠付，三方亦无明确约定或说明，故对于被告提供的26308.8元收据中的其余部分水费本院不予扣减。综上，扣除水电费后，被告应退还原告租金204166.67元-801.03元-6674.32元=196691.32元，退还原告押金10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈静退还原告肖进东租金196691.32元、押金10000元。二、被告陈静支付原告肖进东保全费4020元。三、驳回原告肖进东、王谦的其他诉讼请求。上述被告陈静应付款项，应在本判决生效之日起十日内支付，若逾期，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10615.2元（原告肖进东已预交），由被告陈静负担3281.99元，原告自行负担7333.21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审  判  长   姜富刚人民 陪 审员   李松立人民 陪 审员   蒋 瑛二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 三 日书  记  员   玛蒂娜