河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4198号上诉人（原审被告）：贺保远，男，1972年10月15日出生，汉族，住河南省南召县。委托诉讼代理人：魏军，河南民川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董方，男，1983年3月10日出生，汉族，住河南省南召县。委托诉讼代理人：冯德立，南召县法律援助中心律师。原审被告：贺保营，男，1969年7月15日出生，汉族，住河南省南召县。原审被告：贺保督，男，1974年4月15日出生，汉族，住河南省南召县。原审被告：贺保伟，男，1959年11月12日出生，汉族，住河南省南召县。上诉人贺保远因与被上诉人董方、原审被告贺保营、贺保督、贺保伟合同纠纷一案，不服河南省南召县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1321民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺保远上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用全部由董方负担。事实和理由：1.贺保远并非本案适格的被告，董方诉讼对象错误，依法应驳回董方的诉讼请求。现在董方无法使用该房屋是由于案外人的原因导致的，与贺保远无关，因此贺保远不是适格被告。2.案涉《偿还协议》是贺保营兄弟为督促贺保远快速协助董方解决其房屋事宜由其兄弟四人所写，并非针对董方所作的承诺，根本与董方无关，董方更无权要求贺保远等人履行该协议内容。3.贺保营、贺保督、贺保伟的担保责任已超过保证期间，其保证责任应当予以免除。4.董方主张返还其装修费用明显缺乏事实和法律依据，依法不应当得到支持。5.董方自身存在一定的过错，即使要求返还购房款自己也应当承担相应的责任。董方辩称，1.贺保远是适格的被告。贺保远认可其出卖商品房的事实，由于该商品房没有五证，违反城市房产管理法的规定，买卖合同无效，董方无法办理房产证，没有取得相应的物权。贺保远与案外人有纠纷，导致董方无法入住，故董方起诉贺保远合理合法。2.《还款协议》是贺保远与董方之间关于该商品房买卖关系善后的约定，协议内容明确，由贺保远还款并赔偿董方装修费用，担保人提供保证，协议与双方当事人密切相关。3.担保人的保证不超过保证期间，《还款协议》指定的交房履行期是2019年12月30日，没有约定保证期间，董方2020年5月20日起诉，没有超过六个月，且担保人没有上诉，是对保证责任的认可，贺保远对此没有上诉权。4.还款协议已经承认装修款8万元，一审判决正确。5.商品房买卖合同无效，双方为处理无效合同达成了还款协议，按照合同约定优先的原则，应该履行《还款协议》的约定。董方向一审法院起诉请求：1.依法判令贺保远偿还董方31万元和利息10万元（按23万元本金自2014年12月26日起按月利率1%计付至款清之日止），贺保营、贺保督、贺保伟负连带责任；2.案件受理费由贺保远、贺保营、贺保督、贺保伟承担。一审法院认定事实：贺保远从事房地产开发。2014年12月26日，董方购买贺保远开发的一套房产，支付贺保远23万元购房款。2018年，贺保远将房屋指给董方，董方花费8万元装修，后因该房产存在纠纷导致无法入住。2019年6月15日贺保远、贺保营、贺保督、贺保伟出具《偿还协议》，内容为“偿还人：贺保远，男，身份证号：。户口地：南召县××鱼池村××组，现在南召县城关镇居住，从事房地产开发。在2014年12月26日贺保远收到城郊乡上菜园村北边组村民董方，男，身份证号：411326198303100476购房款现金人民币贰拾叁万元整，至今没有交房给董方(期间贺保远指定房子叫董方装修花费捌万元整），今特立本协议，由贺保远指定日期至2019年12月30日前把房子交于董方。如到期交不了房，从贺保远收到董方的购房款现金贰拾叁万元整，从2014年12月26日起计息1%计算到还款当日。注：（加上董方装修费捌万元整一并还清，如贺保远还不上款，由担保人还款）。偿还人：贺保远担保人：贺保营贺保督贺保伟2019.6.15”。协议出具后，贺保远、贺保营、贺保督、贺保伟未按照约定履行，双方发生纠纷。一审法院认为，当事人未到庭，视为对自己举证、质证权利的放弃。本案中，董方按照约定交付了购房款，已经履行了约定义务。而贺保远指定给董方的房屋存在纠纷，致使董方购买房屋的目的无法实现，违反了约定义务。后贺保远出具《偿还协议》，应视为对购房事宜的补充约定，现董方依据《偿还协议》要求贺保远还款，理由正当，应予支持。本案中，因贺保远违约，造成董方的损失（装修费）应当予以赔偿，故董方要求贺保远偿还装修费8万元的请求一审法院予以支持。协议约定贺保远还不上款由担保人还款，该保证为一般保证，贺保营、贺保督、贺保伟应承担一般保证责任。贺保远辩称是案外人的原因致使董方无法入住，董方无权要求贺保远履行协议，因为根据合同约定和相关法律规定，贺保远作为出卖人，应当保证其出卖的房屋具有出卖条件并且无其他纠纷，后贺保远出具《偿还协议》，是对双方约定标的的善后处理约定，应视为其真实意思表示，故贺保远该辩称理由不能成立，一审法院不予采纳。贺保远辩称已超过保证期间，因协议约定2019年12月30日前交付房屋，否则归还购房款，保证期间应自2019年12月31日起计算，董方于2020年5月20日起诉要求担保人承担保证责任，符合法律规定，贺保远该辩称理由不能成立，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、贺保远于本判决生效之日起十日内退还董方购房款230000元及利息（2014年12月26日起按月息1分计付利息至款清之日止）；并赔偿董方装修损失80000元。二、贺保营、贺保督、贺保伟承担一般保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，由贺保远负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合贺保远的上诉请求以及董方的答辩意见，本案二审争议焦点归纳为：董方能否向贺保远主张权利，其主张的装修费用是否有证据证实，能否得到支持。贺保营、贺保督、贺保伟的保证是否超过保证期间，保证人能否免除其保证责任。关于董方能否向贺保远主张权利，其主张的装修费用是否有证据证实，能否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”贺保远与董方之间因房屋买卖问题产生纠纷，由贺保远出具《偿还协议》，其中载明了房屋买卖问题的后续处理办法以及贺保远对董方应承担的义务，贺保远对该协议的真实性并无异议。现董方持该协议向贺保远主张权利，贺保远应当依约履行自己的义务，对贺保远上诉称该协议并非针对董方所作的承诺，董方无权向其主张权利的上诉理由本院不予采信。该《偿还协议》中对董方装修花费的费用作出了明确的约定，现贺保远上诉称董方主张的装修费用缺乏事实依据明显不能成立，本院不予采信。关于贺保营、贺保督、贺保伟的保证是否超过保证期间，保证人能否免除其保证责任的问题。《中华人民共和国担保法》第二十五条第一款规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”《偿还协议》中约定的债务履行期为2019年12月30日之前，董方2020年5月20日起诉并未超过保证期间，对贺保远的该项上诉理由本院不予支持。本案系董方依据贺保远出具的《偿还协议》向贺保远主张权利，贺保远上诉称董方在购房中存在过错、应当承担相应责任的问题不属于本案审查的范围，对贺保远的该项上诉理由本院不予审查。综上所述，贺保远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由贺保远负担。本判决为终审判决。审判长 孙 娟审判员 刘 洋审判员 周 杰二〇二〇年九月二十七日书记员 周道佳