浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）杭余民初字第5947号原告：杨涛，男，汉族，出生于1986年7月28日，住址杭州市拱墅区。原告：朱娟娟，女，汉族，出生于1986年10月23日，住址杭州市拱墅区。委托代理人：杨涛，系朱娟娟丈夫。被告：杭州金运房地产开发有限公司，住址杭州市余杭区余杭经济技术开发区泰极路3号2幢502C-10。法定代表人：王强，总经理。委托代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。原告杨涛、朱娟娟（以下简称原告）诉被告杭州金运房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法由审判员卢燕适用简易程序独任审判，于2020年7月28日公开开庭审理了本案。原告杨涛、被告的委托代理人姚杰、崔满兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2019年6月16日，原告以摇号的方式中签被告开发的《香岸华庭》（推广名“江山风华”）选房序列号20号，并选中了32-1-101房屋，共计房款为2045205元，其中装修部分价款为222450元，原告当场交纳了定金10万。根据被告提供的户型图、选房宣传资料、楼盘模型、样板房等众多资料显示32幢1单元101户型为89个平方，地下储藏室单层56.97平方米，两层共计：113.94平方以及花园约45平方。原告选房时销售人员推荐说服原告购买户型比其他楼层贵了50多万的理由是一楼房屋包含地下储藏室及花园，因此房价比同一幢楼的其他楼层同样同户型的房屋贵50万完全属于正常。2019年7月3日双方正式签订了房屋买卖合同，后原告在业主群聊中被提示发现原本比同幢楼二楼房屋多花50多万购买的地下室和花园变成被告开发商赠予免费使用的行为了，并且霸王约定条款地下储藏室的面积、层高、内设公共管道、管线位置，结构梁高的以实际交付为准，乙方不得以储藏室移交时的状态、面积大小等任何问题拒收楼或提出任何的要求。也就是原告多花50多万买的地下储藏室得不到任何保障，被告想建造成什么样就是什么样，原告得无条件接受，这是霸王条款。被告也没有按照杭州《关于进一步规范商品房销售现场公示和代理行为有关事项通知》中的要求提供原告样板房一致的房屋，根据购房合同附件图纸显示原告购买的一楼最底层房屋并没有主卧卫生间，但原告在透明售房查询到原告的装修款和其他有主卧卫生间的价款一样并未减去主卧卫生间的装修价款，在装修款222450元中依然包含了主卧卫生间的装修费用，购房合同附件6中的装修材料显示有主卧卫生间。既然没有主卧卫生间被告收取的主卧卫生间的装修费用就应当返还给原告。综上，被告减少装修卫生间数量不减少装修价款，同一幢楼同样的户型原告购买一楼的房屋比二楼没有地下储藏室和花园的房屋贵了至少50多万，根据房屋销售惯例，一楼的房屋应该要比其他楼层价格更低，参考二楼房价也是多花了50多万，也就是说原告至少花了50万以上的款项购买了地下室和花园的使用权，但被告却以开发商强势地位，改变客观事实情况，将原告花钱购买的地下室储藏室及花园以赠予的方式规避、逃避房屋买卖合同中出卖人应该承担的责任，将所有风险均转嫁给原告是不公平、不合理，也是违背了事实情况的。被告应该诚实信用的按照购房宣传的户型图交付给原告选购的房屋并且承担房屋整体结构包括地下储藏室和花园的保修义务，否则应当参照《浙江省商品房买卖合同》承担相应的违约责任，故此原告诉至贵院，恳请依法支持原告之诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告返还原告多收取的主卧卫生间装修款暂定35092元（具体金额以评估为准），并自2019年6月24日起以35092为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日；（利息暂计至起诉之日为526.39元）；2、判令地下室储藏室使用协议第2条、第3条的条款无效；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告向本院提交并陈述了下列证据材料：商品房买卖合同、公示的装修清单表及装修材料价格表、装修材料公示表、户型图、原告微信公众号截图、样板房外部花园照片、证人证言、32幢全部房屋价款表及透明售房网32幢每户房价及每户装修价格、地下储藏室使用协议、收款收据、定金收款收据。被告答辩称：原告诉状陈述主要内容与事实不符，原告诉请被告返还多收取的主卧卫生间装修款35092元缺乏事实和法律依据，依法应驳回。对原告当庭申请评估鉴定，我们认为评估鉴定对本案无意义，交付的房屋本身只有一个卫生间，我们交付的房屋跟他购买的是相符的，原告的评估鉴定依法应不予准许。对于原告诉请二，根据双方签订的储藏室协议第2、3条不存在法定无效的情形，也不存在他所谓的不平等的条款，原告要求确认无效没有依据，应依法驳回。被告向本院提交并陈述了下列证据材料：案涉户型图册、价格备案工作联系单、浙江省商品房买卖合同、重要信息提示、2015浙杭民终字第3858号民事判决书。本院根据双方当事人的陈述以及有效证据，认定下列事实：2019年7月3日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定：原告购买的房屋位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室，房屋预测建筑面积88.98平方米，套内建筑面积74.24平方米，分摊共有建筑面积14.74平方米。房价按照建筑面积计算，单价为每平方米22985元，总价款2045205元，其中装修部分为222450元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元。付款方式采用贷款方式支付：买受人应当于2019年7月3日前支付首期房款1045205元，剩余房款1000000元由买受人贷款支付。出卖人应当在2021年6月30日前向买受人交付该商品房。双方还就其他权利义务一并作出约定。同时该合同附件一的平面图中显示主卧一处，书房一处，与书房相邻卫生间一处。附件六，确定了关于装饰装修及相关设备标准的约定。同日，被告作为甲方与原告作为乙方签订一份《地下储藏室使用协议》，约定：乙方向甲方购买了杭州市××幢××单元××室房屋，甲方免费提供地下储藏室共乙方使用。双方协商一致：1、甲方拥有香岸华庭项目与乙方所购房屋相连通的地下储藏室的所有权。甲方同意将该地下储藏室无偿提供给乙方使用，使用期限与房屋建设用地使用权期限一致。2、甲方同意在交付房屋的同时将储藏室交付给乙方使用，储藏室交付时为毛坯状态。储藏室面积、层高、内设公共管道、管线位置、结构梁高等以实际交付时为准，其面积大小与层高高低均不影响乙方所购房屋的房价，不影响乙方对所购房屋的使用，乙方承诺不得以储藏室移交时的状态、面积大小等问题拒绝收楼或向甲方提出任何要求。3、该储藏室为乙方无偿使用，由乙方自行承担储藏室的维修保养责任。相关使用费用由乙方承担。后原告按约支付了案涉房款。审理中，原告申请对香岸华庭32-1-101室房屋的主卧卫生间装修成本造价进行评估。本院认为：原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。庭审中，双方确认案涉房屋未到交付时间，房屋暂未交付。现原告主张被告收取的房款中多计算一处主卧卫生间的装修价款，申请对该装修成本造价进行评估并主张被告返还该部分价款。本院认为，首先，案涉合同所涉标的房屋并未达到双方确定的交付期间，房屋交付条件暂未成就，并不具备装修造价评估条件；原告主张按样板房评估的申请，本院认为样板房并非双方合同标的，与本案无关，原告的该项意见不予采信。其次，双方签订的合同中约定，房价款系按建筑面积计算，装修部分价款为222450元，该部分价款该系双方自由协商确定，并非以实际装修成本价确定，原告的评估鉴定与案件审理亦无必要。故，本院对原告的评估申请不予准许。第三，双方合同及附件一平面图中未载明有主卧卫生间，附件六中系合同约定房屋中关于装饰装修及相关设备标准的约定，其中约定了主卫、次卫关于卫浴装修材料的品牌型号，本院认为该约定并非是装修所需材料的确定，而是部分相关材料品牌型号的确定。常理可知，装修所需材料并非仅限于该附件六所列项目，装修价款亦并非该附件所列材料价款组成；该附件所列装修部位亦非案涉合同所涉房屋对应全部空间。庭审中，原告亦自认附件六中的起居厅亦未体现于双方合同约定内容或平面图中。故对原告主张被告返还多收取主卧卫生间装修价款及利息的诉请，于法无据，本院不予支持。对原告主张《地下储藏室使用协议》第2条、第3条显失公平，要求确认该条款无效的诉请，本院认为，该协议第1条明确约定该储藏室所有权系被告所有，该储藏室使用权系无偿提供给乙方，原告并未就此支付对价，在此基础上第2条约定交付以实际状态为准，并未存在显失公平的情形。第3条约定乙方自行承担维修保养、相关使用费的责任，因该储藏室系无偿提供给原告使用，原告对其后续进行的维修保养等亦系对原告自身利益的维护，相关费用自行承担，该条约定亦不存在显失公平。对原告主张该储藏室系于房价中支付了50余万元的对价，并未提交有效证据证明，原告提供的其他房屋价格并非双方合同约定价格的参考标准，亦无法以其他房屋价格反推差价部分即为储藏室使用权的转让对价。故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨涛、朱娟娟的全部诉讼请求。本案案件受理费345元，由原告杨涛、朱娟娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 卢 燕二〇二〇年九月十八日书记员 宣雅萍