湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初530号原告（申请执行人）：白艳霞，女，1976年7月4日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：陈于柏，湖北启昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯苗苗，湖北启昊律师事务所律师。被告（案外人）：阮世芳，女，1954年1月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，第三人（被执行人）：陈斌，男，1975年1月24日出生，回族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告白艳霞与被告阮世芳及第三人陈斌申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年8月17日公开开庭进行了独任审理。原告白艳霞及其委托诉讼代理人陈于柏、冯苗苗，被告阮世芳到庭参加诉讼，第三人陈斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白艳霞向本院提出诉讼请求：1、判令对不动产“武汉市保利城K1地块一期A8栋2单元24层1号房屋”（合同备案号：洪140124600）许可继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：白艳霞诉陈斌民间借贷纠纷一案由武昌区人民法院立案受理并作出裁定查封陈斌名下位于武汉市汉保利K1地块一期A8栋2单元24层1号房屋（合同备案号：洪140124600）。该房屋查封后，被告阮世芳以案外人身份提出异议，请求解除对该房的查封。武昌区人民法院作出（2019）鄂0106执异236号执行裁定书中止对案涉房屋的执行。原告认为，阮世芳仅以其与陈斌签订的《房屋买卖合同》以及81万元的转款凭证不能直接证明其为案涉房屋的物权所有人。案涉房屋至今未办理房屋登记手续，根据陈斌签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同备案号：洪140124600）的规定，房屋买受人擅自处分房屋的，买受人所属企业有权回收房屋。阮世芳在与陈斌签订房屋买卖合同时明知房屋购买者必须为企业中有购买保障性住房资格的员工，其自身并不具备购房资格，仍签订合同，其对于案涉房屋一直未办理过户登记具有一定过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，对于异议申请人所提异议只能做出驳回、撤销、变更等裁定，不存在中止执行的情形。综上，阮世芳并非案涉房屋权利人，其提出的执行异议不成立，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法许可继续查封案涉房屋。被告阮世芳辩称，我与陈斌在双方自愿达成共识的情况下于2016年6月4日签订房屋买卖合同。购买该房屋后至今已入住近4年。2017年3月15日，陈斌打电话要我给办证费，我及时转了1万元给他。当时可以办证，但陈斌一直拖着不办，我是按照市场价格购买的案涉房屋，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈斌未到庭参加诉讼，亦未向本院提交陈述意见。经审理查明，2014年6月13日，案外人湖北保利普提金置业有限公司与陈斌签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪140124600），将武汉保利城K1地块一期A8单元2单元24层1号、建筑面积88.5平方米的房屋（以下简称案涉房屋）以417176元的价格出售给陈斌。合同第九条“交房期限及条件”约定，出卖人应当在2015年8月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同第十六条“关于产权登记的约定”载明“如因出卖人责任，在交付该商品房之日起一年内未取得《武汉市商品房权属证明书》，买受人可在商品房交付满一年后15日内提出书面退房要求，出卖人在收到买受人书面退房要求之日起60日内将买受人已付房价款无息退还给买受人，并按已付房价款的1%支付违约金；买受人在商品房交付满一年后15日内未提出退房或买受人提出退房但书面退房要求未能在15日内送达出卖人的，双方同意本合同继续履行，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致逾期办理房地产初始登记的，出卖人不承担违约或赔偿责任。该房屋是出卖人按政府要求为中国石油化工股份有限公司武汉地区相关企业员工开发建设的限价商品房，属保障性安居工程。买受人必须是上述企业有资格购买保障性住房的员工，并且该房屋自买受人购买之日起五年内只能用于自住，不得出售、出租、出借，也不得擅自改变房屋用途。”合同还对双方其他权利和义务进行了约定。上述合同于2014年7月29日经武汉市住房保障和房屋管理局审核备案。2016年6月4日，陈斌（甲方、出售方）与阮世芳（乙方、购买方）、案外人武汉融达房产经纪服务公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定陈斌将案涉房屋以810000元的价格出售给阮世芳。合同第五条“房屋交接的设施及物品约定”约定“甲方应在收到乙方全部房款当日内，腾空该房屋，同时将缴费凭证和配套设施的相关手续证明及该房屋钥匙交于乙方。”第九条补充条款约定“甲乙双方协商达成共识，乙方一次性付清购房金额房款人民币捌拾壹万元整，￥810000.00元。甲方收到全额房款后，当天结清房内水电、天然气所有费用后交钥匙及房屋维修基金发票等其他相关资料给乙方。甲方因暂无两证，待甲方取得两证之后（取得两证费用由乙方承担自理）。在条件允许的情况下，甲方需第一时间配合并提供相关资料齐全。在丙方的协助下，甲乙双方到房产局相关部门办理过户手续，过户当天所发生一切费用，由乙方承担自理。”签订合同的当日，阮世芳通过其名下银行账户（尾号4450）向陈斌名下银行账户（尾号2374）转款810000元，陈斌向阮世芳出具《收条》予以确认，并将案涉房屋的《销售不动产统一网络发票》及《湖北省住宅专项维修资金专用票据》交付给阮世芳。2017年3月15日，阮世芳通过其名下银行账户（尾号4450）向陈斌名下银行账户（尾号2374）转款10000元。湖北省武汉市武昌区人民法院（以下简称武昌法院）受理白艳霞诉陈斌民间借贷纠纷一案，于2019年5月10日作出（2019）鄂0106民初10537号之一民事裁定，对案涉房屋进行了查封；于2019年8月1日作出（2019）鄂0106民初10537号民事判决，载明白艳霞于2015年7月3日向陈斌出借400000元，2018年9月7日，陈斌在白艳霞提供的《借条》借款人处签名捺印，承诺于2018年11月15日前归还，故判令陈斌向白艳霞偿还借款本金400000元及借款利息。判决生效后，白艳霞向武昌法院申请执行，阮世芳对该案中对案涉房屋的查封提出了执行异议。针对阮世芳的执行异议，武昌法院经审查后于2019年9月10日作出（2019）鄂0106执异236号执行裁定，裁定阮世芳对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，所提异议成立，中止（2019）鄂0106民初10537号协助执行通知书的执行。白艳霞不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，白艳霞提交2016年7月至2019年7月期间国网湖北省电力公司电费发票四张，拟证明其在案涉房屋生活居住。以上事实有（2019）鄂0106民初10537号民事判决书、（2019）鄂0106民初10537号民事裁定书、《武汉市商品房买卖合同》、武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）、（2019）鄂0106执异236号执行裁定书、中国建设银行转账凭条、活期转账凭证、《房屋买卖合同》、《收条》、《销售不动产统一网络发票》、《湖北省住宅专项维修资金专用票据》、国网湖北省电力公司电费发票四张及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点具体包括两方面的问题，一是案涉房屋未登记在被执行人陈斌名下是否影响本案的实体审理；二是阮世芳对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。关于案涉房屋未登记在被执行人陈斌名下是否影响本案实体审理问题。执行异议之诉与执行异议既具有关联性和共通性，又分属不同的诉讼程序，功能不同，审查方式和判断标准亦不同。因此，本案参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》），但基于上述差异，在案外人异议不符合或者不能完全符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院不能当然认定案外人的异议请求不能成立。本案系申请执行人白艳霞对中止执行裁定提起异议之诉，应当根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查并作出相应判断。上述法律并未明确规定执行标的必须登记在被执行人名下，案涉房屋未登记在被执行人陈斌名下不影响本案的实体审理，白艳霞以案涉房屋尚未登记在被执行人名下为由主张许可继续执行据理不足，本院不予采信。关于阮世芳对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产享有足以排除执行权益需要满足四个要件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于第一个要件，根据物权效力与合同效力区分的原则，案涉房屋是否能办理不动产登记、产生物权变动的效力不影响对房屋买卖合同效力的认定。阮世芳与陈斌2016年6月签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于第二个要件，占有应理解为对不动产的管理和支配权，一般认为拿到房屋的钥匙即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权，买受人实际入住并非占有的必要条件。根据《房屋买卖合同》的约定，陈斌应于签订合同的当日即2016年6月4日向阮世芳交付案涉房屋的缴费凭证、手续证明及房屋钥匙。阮世芳于庭审中提交案涉房屋的原始购房发票等凭证，可以推定陈斌已经按约履行交付案涉房屋的义务。虽然阮世芳提交的电费支付凭证户名为案外人湖北保利普提金置业有限公司，但并不影响对阮世芳占有案涉房屋事实的认定。关于第三个要件，阮世芳提交的中国建设银行转账凭条及陈斌出具的《收条》足以证明其已于签订合同当日支付全部价款，对该事实本院予以认定。关于第四个要件，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。阮世芳主张其于2017年3月应陈斌要求向其支付过户费用10000元，并提交活期转账凭证予以佐证，本院予以采信。根据陈斌与阮世芳签订的《房屋买卖合同》中关于办证时间的约定及阮世芳积极向出卖人支付过户费用的行为，本案属于非因买受人的原因未办理过户登记的情形。综上，阮世芳对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告白艳霞的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告白艳霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周杰二〇二〇年九月二十九日法官助理邵文娉书记员严橄玲