江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0113民初1072号原告：王健（反诉被告），男，1982年4月2日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务律师。委托诉讼代理人：李刚，江苏宁创律师事务实习律师。被告：黄琦平（反诉原告），男，1974年1月16日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托代理人：甘贵祥，江苏欣达律师事务所律师。委托代理人：杨姮，江苏欣达律师事务所律师。被告：钟震丽，女，1985年6月26日出生，汉族，住广西壮族自治区贺州市富川县。原告（反诉被告）王健与被告（反诉原告）黄琦平、钟震丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，被告黄琦平提出反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王健及其委托诉讼代理人王齐飞，被告（反诉原告）黄琦平的委托诉讼代理人杨姮，被告钟震丽（第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王健向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，并协助原告办理位于南京市栖霞区房屋的产权变更登记手续；2、判令被告支付原告违约金180000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求第1、2项为：判令原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，要求被告返还购房款57万元，并赔偿原告房屋价格上涨的损失120万元。事实与理由：2015年9月25日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的位于南京市栖霞区房屋出售给原告，房屋售价60万元，合同对违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告按约向被告支付了定金1万元，房款56万元，合计57万元，被告收到前述款项后向原告出具了相应的收条。被告按约交付房屋后，原告入住至今。案涉房屋是经济适用房，系两被告的夫妻共同财产。案涉房屋于2019年12月17日已满五年，可以办理过户登记，但被告拒绝将案涉房屋过户给原告，甚至于2019年12月19日将案涉房屋抵押给案外人戴某，抵押金额为55万元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告黄琦平辩称，一、原、被告之间签订的房屋买卖合同是无效合同。2012年3月15日，黄琦平因属于住房困难户，以家庭名义申购了案涉房屋，申购人口为三人，分别是黄琦平及妻子钟震丽、儿子黄某甲。房屋性质为经济适用房，该房屋并非因拆迁而来，依照法律规定该房屋五年内不允许上市交易。原、被告签订的房屋买卖合同实质上属于无效合同。房屋买卖合同第七条明确写明满5年才可以过户，说明原告明知签订的房屋买卖合同不符合法律规定。二、房屋买卖合同损害了他人利益。房屋买卖合同仅有黄琦平签字，没有钟震丽签名，也无黄某甲签名。合同上的“钟震丽”签名并非本人所签，钟震丽对此也不知情。黄琦平一人签名不能够代表整个家庭，即使房屋允许上市，在未取得钟震丽、黄某甲追认前，不具备法律效力。如判决合同有效和履行，必将损害钟震丽、黄某甲的合法权益。三、房屋买卖合同规避了政府对经济适用房的管理，跳过了政府的优先回购权，进而侵犯了其他中低收入家庭获得经济适用房保障的权益，从而损害社会公共利益，属于合同法第五十二条第（四）项规定的无效情形。原告在被告尚未拿到房屋权证不符合上市条件的情况下，与被告订立房屋买卖合同，是以合法形式掩盖非法目的，达到侵占经济适用房资源的非法目的，符合合同法第五十二条第（三）项规定的无效情形。四、造成合同无效的原因和责任主要在原告一方，原告应该返还房屋，被告退还房款既可。五、原告因无效合同长期实际占用被告房屋，应支付房屋占有使用费。综上，请求法院驳回原告诉请。被告钟震丽辩称，一、钟震丽对案涉房屋不知情，对房屋买卖合同不知情，对黄琦平抵押不知情，钟震丽不是房屋买卖合同的主体，原告主张钟震丽承担违约责任，没有事实和法律依据。1、钟震丽一直工作生活在广西富川县，对该经济适用房不知情，当年黄琦平要在南京申请经济适用房时要求钟震丽提供没有房产的材料，提供材料后，黄琦平从未说过经济适用房的事情。钟震丽并不知道黄琦平是否取得经济适用房，经济适用房也仅登记在黄琦平名下，2019年7月29日钟震丽与黄琦平离婚时离婚协议中也未涉及该房屋。2、钟震丽未参与案涉房屋的买卖，合同甲方处“钟震丽”的签名和手印均不是本人所签所捺，钟震丽从未收到过购房款，黄琦平也从未给钟震丽这些购房款。3、黄琦平对案涉房屋的抵押是在双方离婚后发生，钟震丽从未参与房屋的抵押，也未享受到任何抵押款。二、原告在购买房屋时明知该行为无效，仍与黄琦平进行房屋交易，故主张被告赔偿房屋价格上涨损失，无法律依据。综上，请求法院判决钟震丽在本案中不承担责任。反诉原告黄琦平向本院提出诉讼请求：1、判令反诉原、被告订立的南京市栖霞区房屋买卖合同无效；2、反诉被告王健返还反诉原告案涉房屋；3、反诉被告王健支付反诉原告自2015年10月1日至房屋交付之日止的房屋使用费，按照每月1800元计算，暂计算至2020年5月为100800元。4、本案诉讼费由反诉被告王健承担。事实和理由：2012年3月15日，反诉原告黄琦平因属于住房困难户，以家庭名义申购南京市栖霞区房屋，申购人口三人，分别为黄琦平、妻子钟震丽、儿子黄某甲。房屋性质为经济适用房，土地使用权类型为划拨。反诉原告黄琦平拿到房屋后，反诉被告王健前来购买房屋，因当时黄琦平家庭经济紧张，遂同意出售房屋，黄琦平一人签订合同，钟震丽黄某甲未签名。后黄琦平得知房屋买卖合同无效，经与王健沟通，王健拒绝退房。为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。反诉被告王健辩称，1、因为黄琦平不愿意将案涉房屋过户给王健，同时主张房屋买卖合同无效，所以原告也认可房屋买卖合同无效，在本诉中也要求确认合同无效；2、黄琦平要求王健返还房屋，但是返还房屋的前提是被告应该将购房款返还原告，并赔偿相应的损失；3、王健占有使用案涉房屋是基于其与黄琦平之间房屋买卖的共同意思表示，双方从未就案涉房屋形成租赁关系的合意，所以黄琦平要求王健支付相应的占有使用费没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2015年9月25日，黄琦平（甲方、出卖人）与王健（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》（以下简称案涉合同）一份，约定转让房屋坐落于南京市栖霞区（以下简称案涉房屋），建筑面积77.26平方米，房屋总价60万元；2015年9月25日前给付定金1万元，房屋价款分四期付：2015年9月28日付20万元，2015年10月20日前付34万元，房屋交付之日付款2万元，5年后房产过户后付清尾款3万元；2015年11月30日前交付该房屋；合同第七条约定甲乙双方同意、双方应于该房屋年满5年起30日内到房地产主管部门办理过户手续。案涉合同落款甲方处有签有“钟震丽”字样和手印。同时，黄琦平将案涉房屋房产证及土地证原件交给王健。案涉合同签订后，王健按约向黄琦平支付了购房定金1万元及房款56万元，黄琦平向王健出具了收条。2015年11月黄琦平将案涉房屋交付给王健。2012年3月15日，黄琦平以家庭属于低收入住房困难户申请经济适用住房，家庭成员为黄琦平、钟震丽、黄某甲（2009年出生）。2014年5月6日，黄琦平与南京汇杰建设发展有限公司签订《南京市经济适用住房买卖契约》，购买了案涉房屋，房屋价款为401752元。2014年12月17日，南京汇杰建设发展有限公司开具了案涉房屋的销售不动产统一发票。2015年9月24日案涉房屋登记在黄琦平名下，房产证备注产权来源为买受（经济适用房），备注为该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租。2019年3月黄琦平将案涉房屋房产证及土地证挂失，2019年3月18日黄琦平办理了案涉房屋不动产权证。2019年7月29日，黄琦平与钟震丽协议离婚。2019年12月19日，黄琦平将案涉房屋抵押给案外人戴某并办理了抵押权登记，被担保主债权为55万元。庭审中，黄琦平申请证人王某出庭作证，王某当庭陈述：案涉合同中“钟震丽”的签名及捺印均系我签名捺印，我与黄琦平是朋友关系，是黄琦平找我帮忙，说他老婆在外地太远，让我帮忙签字。签约时王健、黄琦平还有我在场，黄琦平让我对王健说我是他老婆，让我在合同上签字。审理中，王健与黄琦平确认案涉合同中“钟震丽”签名系证人所签。本院认为：《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定：“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或者检察机关”。本案中，1、黄琦平隐瞒案涉房屋性质即属于保障低收入住房困难家庭的经济适用房，其辩称原告知道该房屋性质，但未提交证据证明。2、黄琦平让其朋友王某冒充其妻子钟震丽在案涉合同上签字捺印，且未告知王健，而钟震丽表示其并不知道案涉房屋买卖合同，黄琦平也从未向其提及案涉房屋的买卖事宜。3、黄琦平购买案涉房屋满5年后不久，将其交给王健的房产证、土地证挂失，重新办理了不动产权登记。4、黄琦平在明知其已将案涉房屋出售给王健的情况下，将案涉房屋办理了抵押登记。综上，黄琦平涉嫌以非法占有为目的，采用虚构事实之手段，骗取王健购房款，数额巨大，其行为涉嫌诈骗罪。因此，本案应当驳回起诉，移送公安机关处理。如公安机关不予立案，或者立案侦查后撤销案件，或者检察机关作出不起诉决定，或者经人民法院生效判决认定不构成犯罪，则原告王健、反诉原告黄琦平可另行提起诉讼。综上，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告王健及反诉原告黄琦平的起诉。本诉案件受理费3900元，退还原告王健。反诉案件受理费1158元，退还反诉原告黄琦平。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 张  璐二〇二〇年九月十五日法官助理 邓广灿书 记 员 杜  娟