广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19032号上诉人（原审原告）：黄旭华，男，1972年12月8日出生，汉族，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：***，广西桂盟律师事务所所律师。委托诉讼代理人：黄永发，广东恒益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：知识城（广州）投资集团有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区志诚大道302号融汇大厦15楼。法定代表人：陈长新，董事长。委托诉讼代理人：卢少斌，广东安永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李歆恬，广东安永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：博罗县显岗水库管理局，住所地广东省惠州市博罗县湖镇镇。法定代表人：胡柏林，局长。委托诉讼代理人：邓可缘，广东跨越律师事务所律师。上诉人黄旭华因与被上诉人知识城（广州）投资集团有限公司（以下简称知识城集团）、被上诉人博罗县显岗水库管理局（以下简称显岗水库管理局）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄旭华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持黄旭华一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由知识城集团、显岗水库管理局承担。事实和理由：一、原审判决以合同相对性原则为由，认定显岗水库管理局无协助办理过户手续的法定或约定义务，没有理据。显岗水库管理局和东园宾馆签订的《房地产买卖契约》第三条约定“……房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”可见，显岗水库管理局向东园宾馆转让的不仅仅是案涉房屋，还包括案涉房屋范围内的土地使用权。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”及第六十条“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，显岗水库管理局有义务办理将案涉房屋范围内的土地使用权登记到东园宾馆名下的手续。知识城集团及原东园宾馆在一审答辩时陈述，“东园宾馆在协助黄旭华办理房产过户手续过程中，博罗不动产部门要求东园宾馆提供土地使用权证及相关手续后才能完成过户登记手续，此时东园宾馆才知晓，1998年签订《房地产买卖契约》时，显岗水库管理局未按合同约定将案涉房屋土地使用权转移给东园宾馆，东园宾馆根据博罗不动产部门要求多次派员赴显岗水库管理局要求其办理土地使用权转移，但该水库管理局一直不答复、不配合。”以上事实说明，东园宾馆也认为显岗水库管理局未予办理土地使用权转移构成违约，并多次主张显岗水库管理局予以办理。显岗水库管理局不履行办理土地使用权转移的义务以及东园宾馆怠于全面行使权利的行为，导致黄旭华无法办妥案涉房屋及其范围内土地使用权的转移登记手续。从代位权的角度考虑，黄旭华有权要求显岗水库管理局履行义务。二、案涉房屋所有权转移及案涉房屋范围内的土地使用权转移，应当由显岗水库管理局办理。根据博罗自然资源局出具的《复函》，案涉房屋及其范围内的土地使用权转让，需要报送国资委相关部门审批，审批通过后，补缴土地出让金。显岗水库管理局是案涉土地的使用权人，只有显岗水库管理局才能报送国资委相关部门审批，黄旭华及知识城集团均不是报送的适格主体。根据显岗水库管理局和东园宾馆签订的《房地产买卖契约》第三条约定，显岗水库管理局转让给东园宾馆的标的包括案涉房屋范围内的土地使用权，因此，审批通过后，应由显岗水库管理局补缴土地出让金。办理案涉房屋及其范围内土地使用权转移登记手续所需的资料，均应该是显岗水库管理局办妥审批并补缴地价后可以取得的。原审判决以黄旭华未取得相关资料为由，驳回黄旭华的诉讼请求，显然是误解了办证的先后程序。知识城集团辩称：一、黄旭华在上诉状中陈述的事实和理由均认为显岗水库管理局是履行协助办理过户义务的一方，没有要求知识城集团承担义务的内容。知识城集团没有持有“博罗显岗水库C座房产”所涉土地的《国有土地使用权证》，黄旭华要求知识城集团提供该证没有依据。二、东园宾馆转让涉案标的物时已经完全披露产权情况，不存在过错，与黄旭华的交易合法合规，黄旭华对涉案房屋产权状况清楚知悉。2013年4月17日，东园宾馆委托广州产权交易所出售涉案房屋，提供了所有的产权资料，并全部披露了涉案房屋的产权状况，出售程序经广州产权交易所审核，完全合法合规，黄旭华知悉并自愿购得涉案房屋。双方签订了《房地产交易合同》。该合同第二条、第五条、第六条、第十条约定，东园宾馆按交易的现有质量、现房地产规定的用途和现状转让；黄旭华认可并承诺按交易标的的现有质量、现房产规定的用途和现状予以受让，东园宾馆协助过户仅指为协助黄旭华办理标的房产至黄旭华名下的房产证手续而提供的必要资料及承担有关费用的义务。……等等。东园宾馆履行了所有合同义务，黄旭华无法办理房产过户手续，系因房地产登记政策变更，且显岗水库管理局不配合办理土地使用权证手续造成，与知识城集团无关。三、显岗水库管理局应配合黄旭华办理土地使用权证，协助黄旭华过户。显岗水库管理局辩称：一、一审判决认定事实清楚、正确。1、显岗水库管理局不是与黄旭华签订房屋买卖合同的相对人，没有履行该合同的义务。2、涉案房屋过户条件尚未成就，过户仍存在法律障碍。二、黄旭华的上诉无事实与法律依据。1、显岗水库管理局已经履行了惠州中院（1997）惠中法执字第107-1《民事裁定书》所规定的协助履行过户义务，不存在违约事实。黄旭华物权行使代位权诉讼，本案案由亦不是代位权纠纷。2、黄旭华认为土地出让金由显岗水库管理局支付的主张，违反了合同约定和法律规定。其一，黄旭华所签的《房地产交易合同》第二条、第四条约定了交易标的转让过程中所涉及的一切税、费、金由交易双方各自依法承担。其二，根据《城市房地产管理法》第四十条规定，划拨土地使用权性质的房产转让时，土地出让金依法应由房地产受让方承担。黄旭华向一审法院起诉请求：1.知识城集团、显岗水库管理局提供博罗显岗水库C座房产所涉土地的《国有土地使用权证》并协助黄旭华办理将博罗显岗水库C座房产登记到黄旭华名下的不动产转移登记手续；2.本案诉讼费由知识城集团、显岗水库管理局承担。一审法院经审理查明：1997年12月26日，广东省惠州市中级人民法院作出（1997）惠中法执字107-1号《民事裁定书》，该裁定书载明：申请执行人为广州经济技术开发区东园宾馆，被执行人为博罗显岗水库工程管理局。一审法院依据已发生法律效力的粤法经一上字（1996）第586号民事判决书于1997年7月3日向被执行人发出执行通知书……本案在执行过程中，被执行人自愿拿出其所有座落在博罗县××水库水晶宫游乐园××座宾馆的房产，配套设备及后侧一百平方米地皮作抵债。计至1997年12月30日止，被执行人欠申请人本息及费用共2967095.2元，经征得申请执行人同意以上述财产抵偿被执行人欠其2967095.2元案件款的全部本息及费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十三条之有关规定，裁定如下：被执行人博罗显岗水库工程管理局所有座落在位于博罗显岗水库水晶游乐园C座宾馆的房产，建筑面积为1638平方米，包括在该宾馆内的空调、电视、蒸汽、药浴、餐具全部配套设备及C座宾馆后侧一百平方米的空地，按双方协定的2967095.2元价值抵偿给申请执行人广州经济技术开发区东园宾馆的全部案件款项。产权证办至申请执行人名下，由被执行派员协助办理，办证费用按国家部门有关规定各自承担。1998年3月5日，显岗水库管理局（甲方）与东园宾馆（乙方）签订《房地产转让协议书》，约定因甲方欠乙方债务，无经济偿还能力，以甲方的水晶宫C座房地产面积为1585平方米转让给乙方抵债。1998年4月30日，显岗水库管理局（卖方）与东园宾馆（买方）签订《博罗房地产交易协议书》，约定将座落于博罗湖镇镇显岗水库的混合三层房屋出售给买方东园宾馆，建筑面积1585平方米。显岗水库管理局（甲方、卖方）与东园宾馆（乙方、买方）还签订一份《房地产买卖契约》，再次对涉案房屋买卖进行了约定，约定成交价格为1079800元，乙方于1998年4月30日前一次付清给甲方，双方同意于1998年4月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。1998年5月7日，东园宾馆取得博罗显岗水库C座房产的《房地产权证》（粤房地证字第××号），该证记载：房屋权属来源于九八年购买，土地权属来源于九八年由显岗水库转让，房屋情况为混合三层，建筑面积1585平方米；土地情况为自用500平方米，用途为住宅。东园宾馆取得上述《房地产权证》后，于2013年4月与广州产权交易所签订《产权交易委托协议》，委托广州产权交易所对以公开市场方式转让博罗显岗水库C座。2013年5月31日，广州产权交易所组织了公开竞价，由黄旭华竞得交易标的并被确认为受让方，交易价格为1580000元。同日，黄旭华（受让方）与东园宾馆（转让方）、广州产权交易所（委托机构）签订了《成交确认书》（交易编号：GZ1EO113GD1001831），对上述竞价结果进行了确认。2013年6月5日，东园宾馆（甲方、转让方）与黄旭华（乙方、受让方）签订《房地产交易合同》，约定东园宾馆将博罗显岗水库C座（《房地产权证》：粤房地证字第××号，建筑面积：1585平方米，用途：住宅）以1580000元的价格转让给黄旭华。第五条资产交接约定，（1）交易标的房产过户手续由乙方自行办理，乙方应在签订本合同后5个工作日内一次性付清全部受让价款。甲方在乙方将成交价款全部划入广州产权交易所资金监管账户后协助乙方办理交易标的过户手续，在交易标的办妥房产过户手续、国土房管部门出具了新的《房地产权证》的次工作日办理交易标的房产交接手续。（2）标的房产过户的所有手续由乙方负责，甲方依有关规定协助提供其所能提供的必要支持性文件。乙方应在付清全部价款之日起5个工作日内，向国土房管部门申请办理产权过户手续。（3）甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的房产至乙方名下的房产证手续而提供其所能提供的必要资料及承担有关费用的义务，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。上述合同签订后，黄旭华于2013年6月13日支付了涉案房屋的交易对价及房屋契税等款项。黄旭华主张办理涉案房屋的过户手续需显岗水库管理局提供《国有土地使用证》，为此，黄旭华提交广东政务服务网上打印的房屋转让备案申请材料显示其中一项为《国有土地使用证》复印件。因显岗书库管理局拒绝提供上述材料，黄旭华于2019年4月19日向显岗水库管理局发出《律师函》，要求其履行协助义务，配合办理涉案房屋的转让登记。显岗水库管理局表示其未收到该份函件。另查明，显岗水库管理局于1992年6月27日取得博府国用字（92）第1300017号《国有土地使用证》，该证载明博罗显岗水库的土地使用者为显岗水库管理局，用地面积为190亩，土地用途为水利设施、住宅。显岗水库管理局确认博罗显岗水库C座的占地位于上述190亩土地范围内。2019年11月15日，一审法院向广东省惠州市博罗自然资源局发函询问涉案房屋目前办理产权过户是否存在障碍及办理过户所需资料、是否需要提供《国有土地使用证》、博府国用字（92）第1300017号《国有土地使用证》所涉土地与粤房地证字第××号《房地产权证》所涉土地是否存在包含关系。博罗自然资源局于2019年12月26日向一审法院复函，该函内容为：一、位于博罗显岗水库C座的涉案房屋（粤房地证字第××号）《房地产权证》的权利人为广州经济技术开发区东园宾馆。根据相关图示，其房屋幢基底落在《国有土地使用证》(证号为博府国用字(92)第1300017号)的宗地上，宗地权利人为广东省博罗显岗水库工程管理局。由于房地权利人不一致，且房产所占宗地为划拨地，需补缴相关地价款后方可过户；二、涉案房屋办理产权过户所需材料详见附件《商品房（二手房）转移登记》；三、涉案房屋及宗地涉及国有资产，需经国资委相关部门同意后方可过户。上述复函后所附的《商品房（二手房）转移登记》列明了房屋转移登记所需资料，其中包括《国有土地使用权证》原件，在《国有土地使用权证》与《房地产权证》权利人不一致还需提供的《具结书》，《国有土地使用权证》的权利性质为划拨时还需要提供《划拨补出让合同》（原件）、《划拨补出让批复》（原件）、《契税票》（原件或复印件）、《补缴地价款票据》（原件或复印件）。一审庭审中，黄旭华确认目前涉案房屋尚未补缴相关地价款，未取得《划拨补出让合同》（原件）、《划拨补出让批复》（原件）等过户所需的材料，过户未取得国资委相关部门同意，其主张上述补缴地价款、报国资委审批等手续是显岗水库管理局应履行的合同义务。一审还查明，东园宾馆的批准设立时间为1985年9月18日，组织形式为国有，东园宾馆的企业集团或企业管理部门、出资人为知识城集团（原名称为广州开发区商业发展有限公司），东园宾馆于2020年4月9日经广州市黄埔区市场监管管理局核准注销登记。以上事实有（1997）惠中法执字107-1号《民事裁定书》《博罗房地产交易协议书》《房地产买卖契约》《房地产转让协议书》《房地产权证》《产权交易委托协议》《成交确认书》《房地产交易合同》《律师函》《国有土地使用证》《调查函》《复函》等证据及双方当事人的陈述予以证实。一审法院认为：黄旭华与东园宾馆签订的《房地产交易合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于显岗水库管理局、知识城集团是否需要向黄旭华提供涉案房屋所在土地的《国有土地使用权证》及协助办理不动产转移登记手续的问题。其一，涉案房屋买卖合同的当事人是黄旭华与东园宾馆，显岗水库管理局并非该合同的当事人，显岗水库管理局并无约定及法定的义务向黄旭华提供《国有土地使用权证》及协助办理过户手续。其二，根据博罗自然资源局的复函，博罗显岗水库Ｃ座房屋（粤房地证字第××号）《房地产权证》的权利人为东园宾馆，而该房屋的幢基底落在《国有土地使用证》(证号为博府国用字(92)第1300017号)的宗地上，宗地权利人为显岗水库管理局。因东园宾馆及知识城集团并非《国有土地使用权证》的权属人，黄旭华要求知识城集团提交《国有土地使用权证》不予支持。其三，由于房地权利人不一致，房产所占宗地为划拨地，且涉案房屋及宗地涉及国有资产，根据博罗自然资源局的复函及附件《商品房（二手房）转移登记》，需补缴相关地价款、经国资委相关部门同意，并提供《国有土地使用权证》原件、《具结书》、《划拨补出让合同》（原件）、《划拨补出让批复》（原件）、《契税票》（原件或复印件）、《补缴地价款票据》（原件或复印件）后方可过户后。现涉案房屋的过户尚未补缴相关地价款，也未取得国资委相关部门同意，黄旭华也表示现未取得《划拨补出让合同》（原件）、《划拨补出让批复》（原件）等过户所需的材料，因此涉案房屋过户仍存在障碍，黄旭华请求协助办理涉案房屋的不动产转移登记手续的诉请，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月9日作出判决：驳回黄旭华的全部诉讼请求。案件受理费100元，由黄旭华负担。二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，一审事实查明部分表述内容有遗漏。完整表述应为：1998年3月5日，显岗水库管理局（甲方）与东园宾馆（乙方）签订的《房地产转让协议书》，“约定因甲方欠乙方债务，无经济偿还能力，以甲方的水晶宫C座房地产（包括装修和土地）面积为1585平方米转让给乙方抵债。”1998年4月30日，显岗水库管理局（卖方）与东园宾馆（买方）签订《博罗房地产交易协议书》，约定将座落于博罗湖镇镇显岗水库的混合三层房屋出售给买方东园宾馆，建筑面积1585平方米（使用土地面积500平米）。显岗水库管理局（甲方、卖方）与东园宾馆（乙方、买方）还签订一份《房地产买卖契约》，甲方自愿将座落在湖镇镇显岗水库的房地产（房屋建筑面积1585平方米；土地使用面积500平方米）出售给乙方。房地产成交价格为1079800元。本院认为，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案中，显岗水库管理局与东园宾馆、东园宾馆与黄旭华之间分别订立有涉案房屋转让的合同，合同内容均应在双方当事人之间具有约束力。在没有证据证明符合法律另有规定的情况下，一审根据合同相对性，认为显岗水库管理局并无约定义务及法律定义务向黄旭华提供《国有土地使用权证》及协助办理过户手续，并无不妥。在此基础上，一审根据查明事实，依法作出判决，合法合理，理由阐述充分。具体评判如下：其一，虽然显岗水库管理局与东园宾馆的合同中明确该建筑物范围内的土地使用权一并转移，但在东园宾馆仅实际取得涉案房产的《房地产权证》（粤房地证字第××号）的情况下，要求办理土地权属变更的请求权主体应为显岗水库管理局的合同相对方，即东园宾馆（现为知识城集团），而非黄旭华。其二，一审判决并未否定显岗水库管理局依据合同应当履行办理土地使用权转移的相关义务。显岗水库管理局是否应当履行办理土地使用权转移的义务，应根据其与东园宾馆签订的合同，由知识城集团（东园宾馆）主张。其三，根据查明的事实，涉案房屋土地登记权属人并非知识城集团，因此，黄旭华要求知识城集团提交《国有土地使用证》属客观不能。其四，根据博罗自然资源局出具的《复函》，案涉房屋及其范围内的土地使用权转让，需补缴相关地价款，取得国资委相关部门同意，在上述条件尚未成就的情况下，一审判决认为涉案房屋过户仍存在障碍，对黄旭华的诉请不予支持，并无不当。综上所述，黄旭华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黄旭华负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年九月三十日书记员  张家齐黄咏欣