浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初11219号 原告：马晓华，男，1956年10月18日出生，汉族，住义乌市。 原告：黄秀芳，女，1958年3月17日出生，汉族，住义乌市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：朱杭义，浙江星耀律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：施平平，浙江星耀律师事务所律师。 被告：马忠华，男，1973年10月7日出生，汉族，住义乌市。 被告：何四芳，女，1972年2月27日出生，汉族，住义乌市。 被告：马正涛，男，2000年2月13日出生，汉族，住义乌市。 原告马晓华、黄秀芳与被告马忠华、何四芳、马正涛宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭审理了本案。原告马晓华、黄秀芳及其委托诉讼代理人朱杭义、施平平到庭参加诉讼，被告马忠华、何四芳、马正涛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马晓华、黄秀芳向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告马晓华与被告马忠华签订的《房屋预售合同》有效；2、要求被告马忠华、何四芳、马正涛协助原告办理坐落于义乌市××街道××村××幢××单元××份额（土地使用权面积36㎡）的转移登记手续。事实和理由：两原告系夫妻关系。被告马忠华和被告何四芳系夫妻，生子马正涛。2013年10月17日，原告马晓华与被告马忠华签订了《房屋预售合同》，约定被告马忠华将其户旧村改造审批的五星村36平方米建房用地转让给原告，并由原告负责安置地块房屋建筑的一切事宜。后原告参加五星村旧村改造投标、放样、房屋建造，连同原告自己审批的及向被告和其他户购买的建房用地，共同经规划审批并建成义乌市××街道××村××幢××单元6间五层房屋。房屋建成后至今，涉案房屋由原告一家居住使用至今。2018年开始，五星村统一办理不动产权证。同年6月，三被告授权案外人马国剑办理涉案房屋的不动产初始登记及转移登记手续。2019年，涉案房屋办理了不动产初始登记，但因种种原因办理转移登记时暂时搁浅。目前，涉案房屋办理转移登记的条件已成就，但三被告拒绝配合办理。鉴于上述事实，原告认为，《房屋预售合同》合法有效，三被告理应履行合同义务，配合原告办理不动产转移登记手续。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请支持原告诉讼请求。 原告马晓华、黄秀芳为证明其诉请向本院提供了下列证据： 1、结婚证一份，拟证明两原告系夫妻。 2、房屋预售合同、转账凭条和收条各一份，拟证明：（1）、原告和被告马忠华签订了《房屋预售合同》，被告将36平方米建房用地转让给原告及权利义务约定的事实；（2）、原告已经交纳购房款。 3、调剂协议书一份，拟证明被告将涉案36平方米调剂给原告的事实。 4、建设工程规划许可证（核对件）一份，拟证明马晓华户36平方米规划在义乌市××街道××村××幢××单元房屋。 5、不动产权证书一份，拟证明涉案房屋已办理不动产初始登记。 6、（2018）浙义证民内字第8373号公证书一份，拟证明被告马正涛曾委托马国剑办理涉案房屋不动产权证登记及现委托期限已过期的事实。 7、（2018）浙义证民内字第8374号公证书一份，拟证明被告马忠华、何四芳曾委托马国剑办理涉案房屋不动产权证登记及现委托期限已过期的事实。 8、情况说明一份，拟证明两原告与三被告均为五星村集体经济组织成员的事实。 被告马忠华、何四芳、马正涛未作答辩，也未有证据向本院提供。 本院认为，被告马忠华、何四芳、马正涛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告马晓华、黄秀芳提供的上述证据，其来源和形式合法，内容真实，且与本案相关联，本院对这些证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告马晓华、黄秀芳系夫妻。被告马忠华、何四芳系夫妻，被告马正涛系被告马忠华、何四芳之子。两原告与三被告均系义乌市城西街道五星村股份经济合作社成员。 2013年10月17日，马晓华（受买人）与马忠华（出卖人）签订《房屋预售合同》一份，约定：出卖人将已坐落在义乌市城西街道五星村铁路拆迁安置房屋建成后（简称安置房屋，计建筑占地面积36平方米，包括一切附属设施及房屋前后空基使用权）预售给受买人所有，上至青天、下连基石；预售安置房屋价格计252万元（实际转让款为504000元），于本协议生效后一次性付清；该安置房屋的具体位置落实按村委规定，安置房屋的建筑一切事宜由受买人实施，其一切费用也由受买人负担；安置房屋竣工之日即为房屋交付时间，本协议生效后，安置房屋享有的一切权利和义务随之转让给受买人，出卖人应积极协助配合受买人建房所需的一切手续；出卖人应在允许安置房屋房产证及土地使用权证初始登记之日起一个月内办妥两证初始登记，出卖人办妥两证初始登记三日内应将两证交付受买人，并与受买人签订正式房屋买卖合同，合同内容以本合同约定为准；若遇法律政策许可，出卖人应在许可办理两证过户变更之日起三个月内协助受买人办妥两证变更过户至受买人名下；两证初始登记、两证变更过户费用由受买人承担；本合同今后由于政策、法规、规划等原因导致受买人房产的权益、利益、分红等享受的问题，均由受买人全权代理享受，房屋的使用权永属受买人；本合同具备合同主要条款，若出卖人拒绝签订正式合同，本合同可作为正式合同，对出卖人、受买人均具有法律约束力。此外，双方还对双方的违约责任作了约定。马晓华及马忠华均在该合同下方签名捺印。当日，马晓华向马忠华付清了转让款504000元，包括当日通过其妻黄秀芳账户转账支付马忠华404000元和之前支付的现金10万元。嗣后，马晓华、黄秀芳将上述的36平方米建房用地连同马晓华、黄秀芳自己审批取得的，以及向其他户购买的建房用地合并一起建造了坐落于义乌市××街道××村××幢××单元××层占地面积216平方米的房屋一幢，并居住使用至今。 2018年6月22日，马忠华、何四芳与马正涛（委托人）分别与马国剑（受托人）签订《委托书》一份，并办理了委托公证手续。《委托书》载明：马忠华、何四芳、马正涛因义乌市城西街道五星村旧村改造批得宅基地使用权126平方米，其中允许转让面积36平方米安置建造于义乌市城西街道五星村21幢1号【《义乌市城西街道农村居民个人建房用地审批表》编号：城西街道农建字[2014]第713号；《建设工程规划许可证》编号：建字第330782201404903号】。根据《义乌市农村宅基地使用权转让细则》的规定，决定将上述宅基地使用权及房屋所有权（以下简称上述不动产）转让给同集体经济组织的马晓华、黄秀芳所有。因委托人不便亲自办理相关手续，特委托受托人马国剑为合法代理人，以委托人的名义办理下列事宜：代为向义乌市不动产登记中心申请办理上述不动产的首次登记手续，并领取《不动产权证书》；代为签订《义乌市农村宅基地使用权转让合同》；代为填写《义乌市农村宅基地使用权集体经济组织内部转让审查表》；代为向义乌市不动产登记中心申请办理上述不动产的转移登记手续等。委托期限自委托之日起至2019年6月21日止。 2019年8月6日，上述房屋取得浙（2019）义乌市不动产权第0××3号不动产权证书，其中登记在马忠华、何四芳、马正涛名下的土地使用权面积为1／6计36平方米，土地性质为农村宅基地／住宅。后因马晓华、黄秀芳之故，致使马忠华、何四芳、马正涛委托书的委托期限逾期，导致案涉不动产的转移登记手续未能完成。之后，马晓华、黄秀芳再次要求马忠华、何四芳、马正涛协助配合办理案涉不动产的转移手续，但未果。 本院认为，马忠华与马晓华签订的《房屋预售合同》实质上系马忠华户将自己家庭户旧村改造审批取得的宅基地126平方米中的36平方米宅基地转让给马晓华、黄秀芳，该转让系同一集体经济组织成员间的转让。双方签订的合同除载明的“预售安置房屋价格计人民币贰佰伍拾贰万元，小写￥252万元”系虚假记载而应认定无效外，其余内容均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应认定合法有效。双方均应按约全面履行自己的义务。虽然何四芳、马正涛未在《房屋预售合同》上签字，但基于何四芳、马正涛与马忠华之间的身份关系，原告马晓华有理由相信被告马忠华有代理权，且何四芳、马正涛在之后办理案涉不动产登记的《委托书》亦承认案涉的36平方米宅基地系转让给马晓华、黄秀芳，在本案审理过程中也未提出异议，故案涉《房屋预售合同》对何四芳、马正涛具有约束力。原告马晓华、黄秀芳已依约付清宅基地转让款504000元，履行了本方合同义务，且已在涉案宅基地上出资建造房屋并居住使用至今。三被告作为转让方按约负有办理涉案不动产转移登记的义务。原告马晓华、黄秀芳的诉请，于法有据，应予支持。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告马晓华与被告马忠华于2013年10月17日签订的《房屋预售合同》部分有效； 二、本判决生效后十日内，被告马忠华、何四芳、马正涛协助原告马晓华、黄秀芳办理将坐落于义乌市××街道××村××幢××单元占地36平方米的不动产转移过户登记至原告马晓华、黄秀芳名下； 三、驳回原告马晓华、黄秀芳的其他诉讼请求。 案件受理费4420元（已减半），由原告马晓华、黄秀芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年九月十日 书记员  俞 姣