四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1095号 上诉人（原审被告）：杨杰斌，男，1969年11月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：杜江涛（杨杰斌之妻），女，住四川省乐山市市中区。 上诉人（原审被告）：杜江涛，女，1970年2月11日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被上诉人（原审原告）：成都众恒物业服务有限责任公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道南昌路1号。 法定代表人：曾戈，行政总监。 委托诉讼代理人：黄俊虎，男，该公司工作人员。 上诉人杨杰斌、杜江涛因与被上诉人成都众恒物业服务有限责任公司（以下简称成都众恒物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初4285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨杰斌、杜江涛上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判杨杰斌、杜江涛支付成都众恒物业公司2018年1月1日至2018年6月30日垃圾费36元；3.驳回成都众恒物业公司的其他诉讼请求；4.诉讼费由成都众恒物业公司承担。事实与理由：一、成都众恒物业公司起诉的依据是流水庭院业主委员会和成都众恒物业公司签订的委托合同，但是杨杰斌、杜江涛作为业主却从未接到过通知开业主大会，也没有签过任何有关选举业委会人员的文书。成都众恒物业公司也没有提交相关证据材料，再者物业合同至今也未进行过公示，因此成都众恒物业公司提供的这份物业合同不能作为起诉依据，应驳回起诉。如果成都众恒物业公司出示的物业合同是有效的，交纳物业管理费用也只是一种合同义务，不但业主要遵守，成都众恒物业公司本身也需要共同遵守。但事实是2012年杨杰斌、杜江涛购买房屋，在进行装修过程受到成都众恒物业公司阻挠。成都众恒物业公司不处理废旧装修广告牌、不处理小区内乱停乱放、不维修处理下水道、擅自砍树、未经2/3业主同意动用维修基金安装监控、要求业主单独出钱进行“河道清淤”等，不履行物业合同义务。二、一审判决认定事实不清、适用法律不当。一审法院组织过两次调解，对此案的事实也是基本了解的，但作出判决既不合情，也不合理，更不合法。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主，一审判决却以杨杰斌、杜江涛收到成都众恒物业公司诉状视为对杨杰斌、杜江涛进行了书面催收，不符合法律规定，在成都众恒物业公司未向杨杰斌、杜江涛进行过书面催交的前提下起诉法院，法院应不予支持。 成都众恒物业公司辩称，一、杨杰斌、杜江涛长期不交物业费，已严重影响我公司在小区的正常管理秩序，且我公司已经多次在小区通知催交、电话催交，向法院提起诉讼符合法律规定。二、杨杰斌、杜江涛捏造事实，其2012年购得小区别墅时，我公司还未进入小区提供服务，我公司不同意其装修无从谈起。成都众恒物业公司在一审已经提供证据证明收取物业服务费的合法性，而杨杰斌、杜江涛未提供证据证明不交物业费的事实和理由，应该承担举证不能的法律后果。三、成都众恒物业公司2017年12月6日与小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同没有违反任何法律强制性规定，合法有效，且物业服务合同签订后成都众恒物业公司提供了物业管理服务，杨杰斌、杜江涛作为业主应该按时足额交纳物业费。请求驳回上诉，维持原判。 成都众恒物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨杰斌、杜江涛支付成都众恒物业公司物业服务费6,318元（2018年1月至2020年3月31日）、垃圾处理费72元（2018年1月1日至2018年12月31日）共计6,390元；2.判令杨杰斌、杜江涛按照《物业服务委托合同》的约定支付违约金1,917元。 一审法院认定事实：成都众恒物业公司系物业管理服务企业，于2017年12月6日与乐山市中心城区流水庭院业主委员会签订《物业服务委托合同》,约定物业名称为流水庭院小区，委托期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止；物业管理费：别墅按每月1元／平方米，多层按每月0.5元／平方米向业主按月收取。小区业主或物业使用人每月必须按时交纳物业服务费、停车费、垃圾清运费。生活垃圾处理费（代环卫局收取）按每户6元／月向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车费、车库管理费、垃圾清运费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用30%加收违约金。第三章委托物业管理服务内容中约定房屋建筑共部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修第四章物业服务的要求中约定小区保安巡查间隔不超过一小时。 2018年1月1日起成都众恒物业公司向乐山市中心城区流水庭院小区提供物业服务至今。 杨杰斌、杜江涛系乐山市市中区龙游路北段189号2幢1单元3楼2号业主，建筑面积234.19平方米。从2018年1月1日起至2020年3月31日未交纳物业服务费6,318元、从2018年1月1日起至2018年12月31日未交纳生活垃圾处理费72元。成都众恒物业公司经书面催收未果，遂于2020年7月6日向该院提起诉讼，主张前述请求。 另查明，乐山市市容环境卫生管理局与成都众恒物业公司签订《授权委托书》，委托成都众恒物业公司代为收取流水庭院小区2017年1月1日至2018年6月30日期间的生活垃圾处理费。 一审法院认为，成都众恒物业公司与乐山市中心城区流水庭院业主委员会签订的《物业服务委托合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，受法律保护。该合同对作为业主的杨杰斌、杜江涛具有约束力，成都众恒物业公司、杨杰斌、杜江涛均应按约享受权利、履行义务。 成都众恒物业公司已经为流水庭院小区提供物业服务至今，杨杰斌、杜江涛抗辩认为成都众恒物业公司提供物业服务不合格，并未提供证据予以证实，而杨杰斌、杜江涛收到成都众恒物业公司诉状要求其交纳物业服务费应视为对其书面催收，故对杨杰斌、杜江涛的抗辩主张该院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，杨杰斌、杜江涛从2018年1月1日起未交纳物业服务费，成都众恒物业公司要求杨杰斌、杜江涛向其支付2018年1月1日起至2020年3月31日的物业服务费6,318元（1元／㎡•月×234.19㎡×27月）应予支持。成都众恒物业公司只提供了乐山市市容环境卫生管理局委托其代收流水庭院小区2017年1月1日至2018年6月30日期间的生活垃圾处理费的《授权委托书》，故杨杰斌、杜江涛应交纳的生活垃圾处理费为36元（6元／月×6月）。对成都众恒物业公司主张的违约金1,917元，杨杰斌、杜江涛抗辩违约金条款过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对违约金约定过高的，当事人可以请求法院予以适当减少，故该院酌情调整违约金为300元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、杨杰斌、杜江涛在本判决生效后五日内支付成都众恒物业服务有限责任公司从2018年1月1日起至2020年3月31日止的物业服务费6,318元、从2018年1月1日至2018年6月30日垃圾费36元；二、杨杰斌、杜江涛在本判决生效后五日内支付成都众恒物业服务有限责任公司违约金300元；三、驳回成都众恒物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由成都众恒物业服务有限责任公司负担5元，杨杰斌、杜江涛负担20元。 本院除认定一审法院查明的事实外，另查明：杨杰斌、杜江涛向成都众恒物业公司交纳了2014年至2017年的物业服务费。由于杨杰斌、杜江涛于2017年5月自行出资修理了管道，成都众恒物业公司少收取了杨杰斌、杜江涛2017年物业服务费1,000元。 2020年4月22日，成都众恒物业公司工作人员向杜江涛（手机号码189××××4072）发送手机短信，载明：“流水庭院2-1-202业主杜江涛、杨杰斌，您好！你从2018年1月至2020年3月止，未交纳物业服务费6318元，2018年代收生活垃圾费72元，共计人民币6390元。请您在百忙之中到流水庭院物业中心交纳一下物业费。如有咨询请打物业客服中心电话260×××1，如有打扰，敬请原谅！” 以上事实有手机短信和本院询问笔录等予以证明。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”规定，二审围绕当事人上诉争议的问题进行审查，对于当事人未提出上诉部分，不予审查。根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于杨杰斌、杜江涛是否应支付成都众恒物业公司2018年1月1日至2020年3月31日物业服务费和违约金。 2017年12月6日，乐山市中心城区流水庭院业主委员会与成都众恒物业公司续签的《物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，该合同对杨杰斌、杜江涛发生法律约束力。杨杰斌、杜江涛关于《物业服务委托合同》无效的上诉理由，本院不予采纳。 成都众恒物业公司在一审中提供了2020年4月22日手机短信，用以证明其于2020年4月22日进行了书面催交。杨杰斌、杜江涛主张未收到该短信，不认可其真实性，且不属于书面催交。由于杜江涛在二审中认可189××××4072系其手机号码，故本院认定该手机短信来源和形式合法，内容真实，且与本案具有关联性，应作为证据采信。参照《中华人民共和国合同法》第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”规定，成都众恒物业公司发送的手机短信催交物业服务费，属于书面催交。本院认定成都众恒物业公司在提起本案诉讼前，进行了书面催交。杨杰斌、杜江涛关于成都众恒物业公司未进行书面催交的上诉理由，本院不予采纳。 杨杰斌、杜江涛以成都众恒物业公司于2014年阻挡其装修、2017年未维修公共管道等为由主张不交或少交。由于杨杰斌、杜江涛已交纳了2017年之前的物业费，且成都众恒物业公司在本案中主张的物业服务费系2018年1月1日起至2020年3月31日期间，故杨杰斌、杜江涛主张的前述事由发生在2017年之前，与成都众恒物业公司在本案中主张的物业服务费不存在关联性，本院不予采纳。杨杰斌、杜江涛在二审中提交了照片、业主群微信聊天记录等证据，用以证明成都众恒物业公司未按照《物业服务委托合同》约定提供物业服务义务。经查，前述证据能够反映出成都众恒物业公司在某个时间段的物业管理和服务方面存在一定瑕疵，但该瑕疵尚不足以成为杨杰斌、杜江涛不交或者少交2018年1月1日至2020年3月31日物业服务费的抗辩理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，杨杰斌、杜江涛应支付成都众恒物业公司2018年1月1日起至2020年3月31日物业服务费6,318元。一审判决结合本案实际情况，酌情认定违约金300元，并无不当，本院予以确认。 需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此之间的换位思考和共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，杨杰斌、杜江涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杨杰斌、杜江涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 全 审 判 员  谭媛媛 审 判 员  刘一铭 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  吴 君 书 记 员  张 瑞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。