浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初3391号 原告：李永秋，男，汉族，1960年6月10日出生，住临海市。 委托诉讼代理人：王翔东，浙江昶日律师事务所律师。 被告：临海市伟业房地产开发有限公司，住所地临海市大田街道前江北路59号301室。统一社会信用代码：91331082794363582T。 法定代表人：马凤搂。 委托诉讼代理人：项建华，浙江崇和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金鹏，浙江崇和律师事务所律师。 第三人：罗培胜，男，汉族，1970年6月13日出生，住临海市。 原告李永秋与被告临海市伟业房地产开发有限公司（以下简称“伟业公司”）、第三人罗培胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告李永秋的委托诉讼代理人王翔东、被告伟业公司的委托诉讼代理人项建华、金鹏、第三人罗培胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李永秋向本院提出诉讼请求：1.确认李永秋与伟业公司于2017年11月13日签订的《认购书》有效；2.判令伟业公司向李永秋交付《认购书》约定的商品房套房、车位、储藏室；3.判令伟业公司协助办理商品房（坐落于向阳家园1单元1101室，车位为地上17号、18号，储藏室为2-74号）权属证书的变更过户登记手续。诉讼过程中，李永秋变更诉讼请求为：1.依法解除李永秋与伟业公司于2017年11月13日签订的《认购书》即商品房买卖合同；2.判令伟业公司向李永秋返还购房款892464元、支付利息（以892464元为基数，自2017年11月13日起计算至债务履行完毕之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），并赔偿经济损失103950元；3.判令伟业公司支付惩罚性赔偿892464元。事实及理由：2014年6月11日，伟业公司与罗培胜签订《协议书》，约定：坐落临海市江南街道下浦村商住楼项目由罗培胜负责建设、办理相关建设许可手续、开发、销售等。李永秋意欲购买该商品房，故按照伟业公司的指示要求在2015年12月8日向罗培胜支付了购房定金20万元。之后，伟业公司于2017年4月20日取得了向阳家园小区商品房的《商品房预售证》。2017年8月15日，李永秋再次按照伟业公司的指示向罗培胜支付了购房款40万元。2017年11月13日，李永秋与伟业公司签订了《认购书》，约定：李永秋向伟业公司购买商品房及配套车位、储藏室，套房位置为向阳家园1单元1101室，车位位置为地上17号、18号，储藏室位置为2-74号，总房款为1012464元，购房款汇入罗培胜账户。该《认购书》同时还对套房、车位、储藏室的面积、单价及金额、按揭贷款数额等均一一作出明确约定。同日，李永秋将购房款29万元汇入罗培胜银行账户。向阳家园小区竣工后，伟业公司却借口拒绝向李永秋交付房屋。2019年底，伟业公司办理了向阳家园小区的权属证书，但却借口拒绝与李永秋办理其所购房屋的商品房权属证书变更过户登记手续。李永秋与伟业公司签订的《认购书》系各方真实意思表示，具备商品房买卖合同的条款内容，且符合法律规定的商品房买卖条件，故应属有效。李永秋购买的房屋在2018年5月18日由伟业公司出卖给他人并办理了手续，导致李永秋与伟业公司签订的商品房买卖合同无法实现，伟业公司已经构成了根本性的违约，给李永秋造成了巨额的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同不能实现的可以请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故李永秋要求伟业公司惩罚性赔偿892464元。 伟业公司辩称，1.罗培胜挂靠伟业公司开发房地产，销售是罗培胜工作的一部分，但伟业公司并未授权罗培胜与客户签订协议书或购房合同，罗培胜无权代表伟业公司与李永秋签订《认购书》，该《认购书》事后亦未得到伟业公司的追认，对伟业公司不发生法律效力，《认购书》产生的任何法律后果均与伟业公司无关。罗培胜借用伟业公司的资质，挂靠伟业公司进行房地产开发，双方签订的《协议书》无效，故罗培胜无权代表伟业公司与李永秋签订《认购书》，伟业公司亦无授权罗培胜签订《认购书》，更没有指示或要求李永秋向罗培胜账户支付任何款项。李永秋应当向罗培胜主张权利。2.《认购书》签订、履行的过程背离了房地产交易的正常习惯，难以确定李永秋存在购房的真实意思表示，应认定为无效。《认购书》有效的前提是李永秋具有购买涉案房产的真实意思表示。从本案《认购书》签订、履行过程来看，不能排除李永秋与罗培胜通过签订《认购书》的方式隐瞒双方真实法律关系的高度可能性，难以确认李永秋具有购买涉案房产的真实意思表示。且20万元购房定金的支付不符合常理。涉案项目于2015年12月28日原则性通过设计方案，2016年6月1日通过正式的规划图纸，2016年6月22日办理了建设用地规划许可证，2016年7月12日办理了建设工程施工许可证，在规划图纸确定之日即2016年6月1日之前，李永秋根本无法了解涉案房屋的具体位置、面积、布局等基本要素，更无法确定涉案项目何时能够开工、完工，何时能够交房。对于一个普通民事主体而言，购买房产是一项非常重大的民事行为，在作出购房决定之前势必要对房屋的各项因素进行全方位的了解，而李永秋支付所谓的购房定金之时，涉案项目并未开工，设计方案也未确定，该项目何时可以开工、能否开工、何时能够交房等各类重大购房事项均不明确，李永秋在对涉案房屋的基本要素没有任何了解的情况下，就如此草率地支付了20万元的购房定金，不符合常理。李永秋未举证证明其于2017年8月15日向罗培胜支付的40万元属于购房款。该笔款项支付时罗培胜并未与李永秋签订《认购书》或正式的购房合同等书面文件，伟业公司和罗培胜也没有就该笔款项向李永秋出具购房款收款收据，在没有取得任何书面证据的情况下向罗培胜支付如此巨额的款项，不符合一个理性民事主体的行为模式。结合民间巨额融资开发涉案项目的事实来看，该笔款项极有可能是李永秋与罗培胜之间的借款，李永秋并未举证证明该笔款项属于购房款，应承担不利后果。《认购书》虽有伟业公司盖章，但并没有伟业公司经手人和审批人的签字认可，李永秋支付的款项也并未按照《协议书》的约定进入伟业公司的监管账户，而是直接支付给罗培胜个人。伟业公司于2017年4月20日取得《商品房预售许可证》后，在2017年5月16日至11月20日期间与各买受人签订的都是正式的《商品房买卖合同》，购房款也均支付至伟业公司的银行账户。《认购书》的签订、履行不符合伟业公司的销售习惯，也没有得到伟业公司的认可，实际上是罗培胜个人所为，与伟业公司无关。本案存在李永秋与罗培胜通过签订《认购书》的方式隐瞒双方真实债权债务关系，从而将法律风险转至伟业公司承担的高度可能性，根据《民法总则》第146条的规定，《认购书》应认定为无效。3.李永秋的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。《认购书》系无效合同，李永秋与伟业公司不产生房屋买卖合同关系，造成《认购书》无效的原因系李永秋与罗培胜通过签订《认购书》的虚假行为隐瞒双方真实债权债务关系。因《认购书》无效而产生的返还款项的责任在罗培胜。《认购书》不是正式的购房合同，属预约合同。 罗培胜述称，李永秋交付认购款的时候图纸已经完成，故罗培胜出具了收条给李永秋。签订《认购书》之后李永秋陆续支付了款项。在签订正式的买卖合同之前款项都是打到罗培胜的个人账户。在交易习惯上都是先签订《认购书》，再签订正式的购房合同。李永秋知道罗培胜挂靠伟业公司开发房地产，基于信任将钱转给罗培胜。现购房款支付给罗培胜而没有正式签订合同的包括李永秋在内共有六七户，都是亲戚朋友，因罗培胜没有将钱交付至伟业公司，故伟业公司未与他们签订买卖合同。其他客户都是罗培胜将款项打到伟业公司后再签订买卖合同的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、李永秋提交《认购书》1份，拟证明李永秋与伟业公司已经签订房屋买卖合同，双方存在房屋买卖合同的事实。经质证，伟业公司对其真实性表示异议，认为《认购书》仅有李永秋签字，并未生效；罗培胜挂靠伟业公司开发房地产，该违法挂靠关系无效，故罗培胜与李永秋签订的《认购书》亦系无效；结合《认购书》的内容来看，该协议并非正式的商品房买卖合同，仅是预约合同。 2、李永秋提交收条1份、台州银行业务回单2份，拟证明李永秋已经支付购房定金、购房款的事实。经质证，伟业公司对收条的真实性表示异议，认为20万元定金没有转账凭证，伟业公司拿到设计方案日期是在2015年12月28日，2016年3月11日建设管理部门通过备案之后才有“向阳家园”名字，收条出具之日即2015年12月8日“向阳家园”的名称都还没出现，房屋结构等均未确定；对台州银行业务回单表示异议，认为该回单无法证明钱是李永秋支付给罗培胜的，该69万元的金额与《认购书》上的“首付款692464元”也不一致，无法确认该69万元款项的性质。 3、李永秋提交《协议书》复印件1份，拟证明李永秋已经支付购房定金、购房款并符合交易习惯的事实。经质证，伟业公司对其真实性无异议，但认为该协议系无效协议，且协议中明确约定商品房买卖合同要有伟业公司盖章、款项汇入伟业公司指定账户。 4、李永秋提交（2020）浙1082民初1547号民事判决书1份，拟证明本案认购书的签订过程符合伟业公司的销售惯例，属于正常操作流程。经质证，伟业公司表示异议，认为本案与该案案情不一，且该份民事判决书并未生效，不应作为证据。 5、李永秋提交（2020）浙1082民初1547号案件中杨珍珍出庭作证的录音录像1份，拟证明李永秋与罗培胜签订认购书的过程符合伟业公司销售本案所涉房屋小区的销售惯例，属于正常的操作流程。经质证，伟业公司表示异议，认为杨珍珍系罗培胜聘用，与罗培胜之间具有利害关系，其证人证言不具有客观性、真实性，应不予认定。 罗培胜对上述证据均无异议。 本院对证据1的三性均予以确认；证据1盖有伟业公司印章，证据2中收条的金额与证据1《认购书》记载的“已付定金20万”相对应，本院对收条的证明力予以确认；李永秋系台州银行两张业务回单的持有人，罗培胜挂靠伟业公司开发房地产且负责房产的销售，其对该69万元系购房款予以确认，而伟业公司亦未提交证据证明李永秋、罗培胜存在恶意串通或其他经济往来，结合《认购书》来分析，本院对两张业务回单的证明力予以确认。对证据3的真实性予以确认。证据4（2020）浙1082民初1547号民事判决书经上诉后台州市中级人民法院已于2020年7月31日作出（2020）浙10民终1243号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。故（2020）浙1082民初1547号民事判决书已发生法律效力。该案中罗培胜用格式相同的《认购书》与董克华签订认购协议并已经生效判决认定其效力及于伟业公司，故本院对证据1对伟业公司的法律约束力亦予以确认。结合（2020）浙1082民初1547号董克华诉伟业公司、（2020）浙1082民初3358号朱辉诉伟业公司房屋买卖合同纠纷案分析，《认购书》上均盖有伟业公司印章，购房者在购房时签订《认购书》并非个案，本院对证据5中杨珍珍陈述的购房时签订《认购书》的证言予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 罗培胜挂靠伟业公司开发临海市江南街道下浦村（原青年路）商住楼项目（即向阳家园1#楼），双方于2014年6月11日签订《协议书》1份，协议书的主要内容有：罗培胜经转让获得临海市江南街道下浦村商住楼土地使用权，并取得该地块的国有土地出让合同；该商住楼项目由罗培胜负责组织建设，费用由罗培胜自行承担，项目资金须进入伟业公司设立银行账户；该块地由罗培胜具体负责办理土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及商品房预售证等一切手续，并由罗培胜负责组织开发、销售等工作（购房合同由伟业公司签订盖章）；罗培胜按销售总额2%支付伟业公司管理费；该项目的商品房销售价格由罗培胜确定。 2015年11月浙江恒欣建筑设计股份有限公司就涉案项目编制了《临海市向阳家园方案设计》，2016年6月22日涉案地块取得了《建设工程规划许可证》，同年7月12日取得《建筑工程施工许可证》，2017年4月20日，取得了商品房预售证。 罗培胜在挂靠伟业公司开发建设向阳家园过程中，李永秋向罗培胜预订该项目中的商品房，并于2015年12月8日向罗培胜支付定金20万元，后陆续于2017年8月15日、11月13日支付购房款至罗培胜个人账户40万元、29万元。在销售过程中，罗培胜用盖有伟业公司印章的认购书与李永秋签订认购协议，载明李永秋认购向阳家园1单元1101室，车位位置为地上17号、18号，储藏室位置2-74，总房款合计1012464元。《认购书》同时载明首付款692464元，贷款额度12万元，已付定金20万元，房款汇入罗培胜账户。《认购书》中另约定，《商品房买卖合同》签约时间另行通知，购买方未能按时与本公司签订《商品房买卖合同》的，视为购买方放弃认购权力，本认购书自行失效，其已付定金不予退还，《商品房买卖合同》签订后，本认购书自行失效。 伟业公司因涉案房地产开发项目与浙江申泰建设有限公司产生债务纠纷，案件进入法院执行程序后双方达成《执行和解协议》，约定伟业公司以向阳家园的房产抵债。2020年4月30日，伟业公司与浙江申泰建设有限公司的法定代表人戴世中签订商品房买卖合同，将李永秋所认购的向阳家园1单元1101室以及2-74地下室出售给戴世中。现上述房产登记在戴世中名下。 本院认为，本案的争议焦点之一是《认购书》是否系商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中李永秋虽已支付了大部分的房款，但其所签订的《认购书》仅明确了商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款，对其他主要内容并未作约定，且《认购书》中亦明确记载：《商品房买卖合同》需另行签订，《商品房买卖合同》签订后该《认购书》自行失效，故本院认为《认购书》仅是预约合同，对李永秋有关该《认购书》系商品房买卖合同的主张，本院不予支持。 本案的争议焦点之二是《认购书》的效力问题。本院认为，伟业公司与罗培胜签订协议书约定罗培胜以伟业公司的名义对案涉临海市江南街道下浦村商住楼项目组织开发、销售等工作，项目开发的费用由自行承担，建成的商品房销售价格亦由罗培胜确定，但罗培胜需按销售总额2%向伟业公司支付管理费。伟业公司出借资质给罗培胜用于开发房地产项目、销售商品房，双方所订立的协议书属于挂靠协议，违反法律强制性规定，应属无效。但罗培胜作为挂靠方以伟业公司的名义与李永秋就案涉商品房签订认购书，李永秋作为善意相对人有理由相信罗培胜有权代理签订上述协议，协议效力及于伟业公司。伟业公司以其与罗培胜签订的挂靠协议无效主张罗培胜的订约行为为无权代理，且认为李永秋与罗培胜存在通过签订《认购书》的虚假行为隐瞒双方真实债权债务关系的嫌疑，但伟业公司在本案中未提供充分有效的证据支持其抗辩意见，根据民事诉讼证据规则，应当就此承担不利的诉讼后果。综上，本院认为罗培胜对外以伟业公司名义与李永秋签订的《认购书》对伟业公司具有法律约束力。 本案的争议焦点之三是《认购书》是否应解除以及解除后所产生的民事责任问题。涉案房产已经因伟业公司与案外人浙江申泰建设有限公司的债务纠纷而以物抵债，并办理了不动产登记手续，故双方签订的《认购书》已不能达成合同目的，李永秋现要求解除《认购书》，本院予以支持。《认购书》解除后，李永秋所支付的房款89万元及相应的利息，伟业公司应予返还。李永秋主张其另现金支付了2464元，缺乏相应的证据，本院不予支持。至于李永秋所主张的房屋增值损失103950元，因其未提交相应的证据，故本院不予支持。对李永秋主张的惩罚性赔偿892464元，本案在审理过程中就该超过原诉讼请求标的额的诉讼请求通知李永秋补缴诉讼费，其未在法律规定的期限内补缴，视为其撤回该项诉讼请求，本院不予处理。综上所述，李永秋合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除李永秋与临海市伟业房地产开发有限公司签订的《认购书》； 二、临海市伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内返还李永秋购房款89万元及利息（以89万元为基数从2017年11月13日起计算至履行完毕之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付，2019年8月20日开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 三、驳回李永秋的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13912元，减半收取6956元，由李永秋负担621元，临海市伟业房地产开发有限公司负担6335元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 周玲珠 二〇二〇年九月十八日 代书记员 陈 坤