湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初4184号原告（反诉被告）：湖南芒果影业发展有限责任公司。住所地：湖南省长沙市开福区营盘路13号。法定代表人：李胜。委托诉讼代理人：刘可，湖南昌祥律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵东县金旺房地产开发有限公司。住所地：邵东市衡宝路56号。法定代表人：刘如刚。委托诉讼代理人：李邵路，湖南白泉律师事务所律师。原告湖南芒果影业发展有限责任公司与被告邵东县金旺房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，被告邵东县金旺房地产开发有限公司于2019年11月10日提出反诉，于2019年11月25日申请对租赁房屋按原告要求定作成影院所产生的工程造价进行评估。本案依法由审判员周懿担任审判长，与人民陪审员岳辉洋、刘建平组成合议庭，于2020年9月3日公开开庭进行合并审理。原告湖南芒果营业发展有限责任公司的授权诉讼代理人刘可、被告邵东县金旺房地产开发有限公司的委托代理人李邵路到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）湖南芒果影业发展有限责任公司诉请：1、请求法院判令被告双倍返还原告定金共60万元；2、请求法院判令被告286元/每日的违约金标准支付从2017年5月1日至起诉之日的约金共计225940元；3、请求法院判令解除原被告所签的《芒果国际影城租赁意向书》；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年12月15日签订了《芒果国际影城租赁意向书》，原告按约定支付了30万元定金给被告。按意向书的约定，被告场地交付日期最迟交付时间为2017年5月1日。否则原告有权解除议，被告应双倍返还已付定金，并按定金总额乘以银行同期贷款利率四倍的标准每日向原告支付违约金。2017年5月1日后原告多次催要交付场地，被告一直未能明确回复交付时间，原告被迫放弃此项目，原告于2018年12月24日发函至被告明确提出解除芒果国际影城租赁意向书》，要求告双倍返还定金。对此要求被告也一直未明确回复。2019年5月原告委托法律顾问发《律师函》再次催要，被告均以种种理由推诿，故而成诉。被告（反诉原告）邵东市金旺房地产开发有限公司辩称，1、本案原被告之间签订的租赁意向书有两个法律关系，一个租赁关系，另一方面被告根据原告的要求并进行了改变电影院构造，系承揽关系。2、本案既约定了定金又约定支付违约金，被告认为这个违约金已经重复了。且违约不完全是被告公司造成的，被告只承担其中一部分。被告因此亦造成了400多万元的损失；3、本案不能解除合同，如果解除合同按照法律进行赔偿。被告（反诉原告）邵东市金旺房地产开发有限公司反诉请求：要求原告赔偿被告3957838.62元，并赔偿被告1000000元房屋空置费（一年半租金），两笔费用共计4957838.62元。事实与理由：1、本案名为租赁实为定作合同纠纷，反诉被告在意向书上要求反诉原告按其提供的影厅图将房屋改变结构定作成影院场地，不是单纯的租赁关系，至少先完成定作才能发生租货关系。2、反诉原告不能按约完成定作任务的主要原因是，反诉原告在依照反诉被告的要求进行工作期间，反诉被告提供的图纸拖延时间较长和技术要求不合理，对设计图多次修改，因此不能完全归责于反诉原告。3、反诉原告在2017年底己完工了芒果影院定作任务，反诉被告没有接收，属定作合同中的根本违约。4、反诉原告为完成芒果影院定作任务已投资了500万，现反诉被告提出解除合同，必然会造成反诉原告的5万投资损失，根据合同法第268条：定作人可以随时解除承合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失的规定。反诉原告有权获得赔偿。原告（反诉被告）湖南芒果影业发展有限责任公司辩称：本案就一个租赁合同，反诉原告需将场地改造成反诉被告需要的样子反诉被告才会租，影院改造就是租赁合同；2、至今为止反诉原告没有证据证明反诉被告要求多次修改图纸。3、反诉原告没有证据证明2017年年底工程改造完工后而要求反诉被告接管场地的证据。4、反诉原告所谓的损失不是反诉被告造成的，是反诉原告自己违约所造成的。故被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明：原告湖南芒果影业发展有限责任公司（乙方）与被告邵东市金旺房地产开发有限公司（甲方）于2015年12月15日签订了《芒果国际影城租赁意向书》，该意向书约定：“……三、3、消防设施：a．整栋大楼的第一次土建消防及建设由甲方负责；b．影院二次装饰装修消防部分由乙方负责，其所发生费用由乙方自负；c．消防验收：影院部分一次建筑土建消防部分（取得商业建筑合格）验收由甲方负责；影院部分二次装饰装修消防验收部分（包括标的房屋电影院建设工程消防设计审核意见书）验收由乙方。4、电梯：由甲方提供2部公用直升电梯，到达乙方经营楼面。5、室内外装修：大楼外立面，室外，停车场、公共通道的装修由甲方完成；影城内装饰装修由乙方按星级影院标准投资施工。四、改造工程：隔墙、起坡、夹层部分由乙方在甲方要求的时间段内提供图纸，甲方负责进行建设。隔墙、起坡、夹层三项作为甲方交付房屋给乙方进场装修的条件，如梁、柱、楼板待了承重不达标的，由甲方负责加固及相关费用。若建成后乙方需改变，其费用由乙方自理。二次装修部分由乙方负责所有费用。……八、场地交付日期：预定2016年12月31日，具体场地交付日根据实际情况确定，但最迟交付时间为2017年5月1日，未经乙方书面同意，甲方不得无故变更交付时间，如果有不可抗拒的因素可以顺延。……十二本意向书定金总金额30万元，十四违约与其它条款3、若乙方违反本意向书、不履行意向书的相应义务，则甲方可以不予以返还定金，甲方并有权解除本意向书、并追究乙方因违约造成甲方实际发生的经济损失；4、若因本意向书以外不可抗力，而无法在本意向书有效期间内签租赁合同的、本意见书即失效，双方互不承担责任、甲方应将乙方已支付的定全全额无息给乙方；5、如甲方未能在本意向书约定的期限内交付房屋，每逾期一日，甲方须按照乙方支付的定金总额乘以银行同期贷款利率四倍的标准每日向乙方支付违约金，如遇不可抗力导致工程无法施工，则交房时间相应顺延，但顺延交房的时间如超过意向书约定的最迟交付时间，则甲方从最迟交付时间开始仍须按照上述标准支付违约；6、如甲方不能在约定的交付时间交房，应书面告知乙方，征得乙方书面同意；如甲方不能在最迟交付时间2017年5月1日前交房，乙方有权解除本协议和其它相关合作合同，甲方应双倍返乙方已付定金，如甲方的违约给乙方造成的损失超过双倍定金，则须赔偿乙方的全部损失。”。合同签订后，原告于2016年1月5日按约定支付了30万元定金给被告。2017年5月1日，被告因改建场地而未交付场地。原告于2018年12月24日发函至被告明确提出解除《芒果国际影城租赁意向书》，要求告双倍返还定金。2019年2月28日，被告向原告发出工作联系函称，租赁场地已按原告设计规划建设好，要求原告继续履行合同。2019年5月原告委托法律顾问发《律师函》至被告再次明确提出解除《芒果国际影城租赁意向书》，要求告双倍返还定金。本案在审理过程中，被告2019年11月25日申请对租赁房屋按原告要求定作成影院所产生的工程造价进行评估。湖南华信求是工程造价咨询有限公司于2020年5月20日出具鉴定意见征求稿，被告提出异议并向本院申请对租赁房屋作电影院必要配套的设施设备等进行补充造价评估。2020年8月14日湖南华信求是工程造价咨询有限公司作出《邵东金旺房地产影院结构改变造价鉴定意见书》，该意见书载明“涉案房屋改变结构做成影院场地的定做费用为人民币叁佰玖拾伍万柒仟捌佰叁拾捌无陆角贰分（3957838.62元）”上述事实，有原告提交的《芒果国际影城租赁意向书》、转账凭证、工作联系函；被告提交的芒果国际影城影厅设计施工图一套、工作联系函、房屋设计变更前后对比图两份、已按设计图完工的电影院建筑结构实况、《邵东金旺房地产影院结构改变造价鉴定意见书》以及原告和被告的当庭陈述予以证实，可以认定。本院认为，被告邵东县金旺房地产开发有限公司按照原告湖南芒果影业发展有限责任公司的要求改建房屋，然后租赁给原告，本案系租赁合同纠纷。原告湖南芒果影业发展有限责任公司与被告邵东市金旺房地产开发有限公司（甲方）签订《芒果国际影城租赁意向书》的行为系双方真实意思表示，该意向书合法有效，双方均应按意向书约定履行自己的义务。被告按原告的要求改建场地而未按时交付场地，未及时行使不按协议约定退还原告的定金的行为侵害了原告的合法权益，应承担违约双倍返还定金的民事责任。双方既约定定金又约定违约金的，只能选择其中一种作为损失的补偿，因已经考虑双倍返还定金，故支付违约金的诉讼请求不予支持。因被告违约超过约定交房的期限，原告要求解除《芒果国际影城租赁意向书》的诉讼请求，本院亦予以支持。反诉原告邵东县金旺房地产开发有限公司要求反诉被告赔偿房屋改变结构做成影院场地的定做费用3957838.62元，并赔偿1000000元房屋空置费（一年半租金），两笔费用共计4957838.62元。反诉原告的理由是反诉被告提供的图纸拖延时间较长和技术要求不合理，对设计图多次修改，因此不能完全归责于反诉原告；反诉原告在2017年底己完工了芒果影院定作任务，反诉被告没有接收，责任全在反诉被告。双方签订的《芒果国际影城租赁意向书》中第八条预定很明确：“最迟交付时间为2017年5月1日，未经乙方书面同意，甲方不得无故变更交付时间，如果有不可抗拒的因素可以顺延”；第十四条第6条也约定：“如甲方不能在约定的交付时间交房，应书面告知乙方，征得乙方书面同意”，该两条确定了如变更交付时间应经反诉被告书面同意，如不能在约定的时间交房，也应书面告知反诉被告，征得反诉被告同意。现至起诉时，双方未交接房屋是已存在事实，则反诉原告应当提交书面告知反诉被告并经反诉被告同意的书面证据，该举证责任在反诉原告，反诉原告仅以自己的陈述证明反诉被告交付图纸拖延了时间，当事人陈述不能单独作为认定该事实的根据，反诉原告证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。反诉原告未能按照合同约定的时间交付租赁物，则反诉原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告邵东县金旺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告湖南芒果影业发展有限责任公司定金60万元；二、解除原告湖南芒果影业发展有限责任公司于2015年12月15日与被告邵东县金旺房地产开发有限公司签订的《芒果国际影城租赁意向书》；三、驳回原告湖南芒果影业发展有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告邵东县金旺房地产开发有限公司的反诉请求。如被告未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12059元，由原告湖南芒果影业发展有限责任公司负担3299，被告邵东县金旺房地产开发有限公司负担8760；本案反诉受理费23400，由被告邵东县金旺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。审 判 长  周 懿人民陪审员  岳辉洋人民陪审员  刘建平二〇二〇年九月一日法官助理肖苏容代理书记员  罗 真附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。