广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15240号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄锋，男，1988年3月20日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：姚冠旺，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琳，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人黄锋因与被上诉人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初775号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人黄锋上诉请求：1.撤销（2020）粤0103民初775号民事判决第五、八项，维持其余判决；2.改判捷骏公司返还装修还原押金38769.5元、租赁保证金102540元，合计金额为141309.5元；3.一审、二审诉讼费用均由捷骏公司负担。事实和理由：一、一审判决黄锋承担商铺还原工程款违反合同约定、适用法律错误、认定事实错误。1.捷骏公司收取装修还原押金没有合同依据，应全额退回。双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件中，均未对装修还原保证金的收取以及返还条件进行约定，双方合同解除后，捷骏公司收取并拒不返还装修还原押金没有合同依据，应当全额退还。2.双方对案涉商铺的还原约定了两种方式，一是由黄锋还原；二是由捷骏公司按现状收回而无须向黄锋作出任何补偿。一审称有其他约定，属认定事实错误。根据《租赁合同》中第12.1条“乙方应负责修补至该房产恢复原状…甲方亦有权选择以该房产租赁期满或本合同提前终止之日的现状收回该房产而无须向乙方作出任何补偿。”因此，将商铺恢复原状的义务在乙方即黄锋一方，捷骏公司也有权以合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向黄锋作出任何补偿。而捷骏公司直接不经知会黄锋便进行所谓的商铺还原工程，显然欠缺合同与法律依据。3.捷骏公司在黄锋撤场当日即收回案涉商铺，黄锋也曾发函明确书面表示愿意承担此义务。黄锋主观上愿意将商铺恢复原状，客观上，因该商铺在捷骏公司管理之下，未经捷骏公司同意，黄锋无法进场还原。4.捷骏公司在撤场当日即收回商铺，应视为选择了第2种方式，即按现状收回而无须向黄锋作出任何补偿。一审对此视而不见，认定事实错误。捷骏公司收到函件后，既没有联系黄锋表示同意其还原商铺的请求，也没有表示对商铺现有的状态有任何意见，应视为捷骏公司以其实际行为选择了其同意收回商铺的状态即合同提前终止时的商铺状态。至此，黄锋依约将商铺交还，双方之间就商铺交还的权利义务已经终结。5.捷骏公司提供的《还原工程施工合同》为虚假合同，为捏造证据妨碍诉讼。根据《恒宝广场L2-0027号铺还原工程报价单》中第三项“墙面还原”所述，墙身白色批荡及乳胶漆。据黄锋2020年3月11日实地拍摄的图片可见，墙面为光秃的毛坯状态，并未见白色批荡及乳胶漆。其次，黄锋对商铺的装修采用石膏板围闭墙壁，从未对墙面进行任何处理，捷骏公司对商铺的还原只需将石膏板拆除即可，根本不需要进行第三项的墙面还原工程。并且捷骏公司对商铺的还原工程的施工时间为2019年7月17日，此时距离黄锋正式撤场已经长达五个月之久，不能证明该工程与黄锋有关。二、“填平原则”为承担违约责任的法定原则，同时禁止通过约定来赚钱。捷骏公司自认损失了2个月租金，一审法院对其表示支持，损失已经被填平了，还判没收租赁保证金，是帮捷骏公司赚钱了，违背了公平与填平原则，一审适用法律错误。1.据《合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，可见，对违约造成的损失赔偿采取“填平原则”，即以弥补权利人的损失为目的，将所受损失全面填补，权利人损失多少，违约人赔偿多少，使权利人在经济上不受损失；同时，禁止通过合同约定来成为赚钱的工具。这一点，从《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”可以看出，违约责任的支付数额是以“实际损失为基础”确定的，即不得约定与遭受的损失不相称的违约责任，禁止通过约定为据来成为赚钱的工具。2.再有，据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”等规定可见，对违约造成的损失赔偿采取“填平原则”。从逻辑上来说，若如一审称有合同约定即支持，那上述法律规定应没有存在的价值了，那社会上的高利贷就不存在是非法了。故，一审既判决承担损失，又判决没收租赁保证金，显属违反上述法律规定，违背“填平原则”，应给予纠正。3.一审依据《合同法》第一百零七条判决没收黄锋的租赁保证金，而该条规定违约应当承担的是“赔偿损失”，而捷骏公司的损失为2个月租金，可见，一审判决没收租赁保证金没有法律依据，违背以法律为依据的原则。4.一审判决也违反了最高人民法院确定的“类案同判”原则。类案同判是指法官正在审理的案件，应当与其所在法院和上一级法院已经审结的或者其他具有指导意义的同类案件裁判尺度一致。(2020)粤01民终382号民事判决书中，广州中院也判决确认在捷骏公司的损失基本得到赔偿和弥补的情况下须退回租赁保证金。5.最后，从双方签订合同来看，双方约定保证金的目的在于违约方拖欠租金或费用的情况时保证金用于抵充未付款项，而一审法院已经判决黄锋赔偿租金损失，因此没收租赁保证金也有违双方订立合同的目的。三、双方在合同中约定如果要没收租赁保证金，也需经敦促履约而仍拒不履行才可没收。捷骏公司从没向黄锋敦促过，没收的前提条件未成就。因此，一审法院判决支持没收也欠缺事实依据。被上诉人捷骏公司辩称：一、捷骏公司有权依据租赁合同及补充协议的约定，没收黄锋支付的租赁保证金，在补充协议第五条及第15.2条，约定租赁保证金是作为黄锋在租赁期内全面忠实履行本合同各项条款的保证，黄锋违反合同的任何条款，捷骏公司有权没收租赁保证金同时要求其承担违约责任。黄锋擅自撤场，以自己的实际行动表明不再履行合同义务，已构成根本性违约，且在撤场时欠付2019年1月1日至2月18日的租金，在此情形下，捷骏公司有权追究黄锋违约责任，且预交的保证金不予退还。根据合同补充协议的约定，捷骏公司没收租赁保证金，并非必须履行敦促或通知义务。因黄锋提前违约撤场，导致涉案商铺空置达1年之久，根据合同约定，黄锋应赔偿捷骏公司因此所遭受的损失，捷骏公司在此情形下遭受的损失为正常履行合同下捷骏公司可以获得的租金收益，一审法院酌情给予两个月的租金损失赔偿，实际上并不能完全覆盖捷骏公司的实际损失。一审法院已经充分减轻了黄锋的责任分担，因此黄锋提出没收保证金和赔偿损失存在重复，且要求按损失填平原则退还保证金，明显缺乏事实和法律依据，违背合同约定，也违背合同法诚实信用和善意履约原则。如果按照损失弥补原则，黄锋应当承担捷骏公司空置期内的全部损失，该损失也将远远高于一审法院所判决的两个月的租金标准。且根据同案同判原则，广州市中级人民法院就涉案商铺所在的恒宝广场所涉及的大量同类案件，对因承租人根本性违约所导致租赁合同解除的，均作出捷骏公司有权没收押金，且承租人应当承担空置期损失的判决。一审判决是对商业交易稳定性和合理预期的肯定，有利于引导和支持合同当事人在民商事活动中严格遵循善意履约及诚实信用原则。二、黄锋应当承担涉案商铺的还原费用，且捷骏公司有权直接在还原押金中予以扣除。补充协议第12.1、12.2条约定，租赁期届满或合同提前终止，黄锋应在租赁期届满或本合同提前终止当日，按捷骏公司规定的期限，将已恢复至场地交付时的原状的房产交还捷骏公司，由此发生的任何风险和费用由黄锋自行承担。且不管是否接到捷骏公司的腾退通知，黄锋均应将已修缮好的该房屋交还捷骏公司，并办理房产的验收，交还钥匙。本案中的装修还原押金，就是为了防止黄锋在合同到期或解除后不能恢复原状而设置的救济手段，而且在租赁过程中，黄锋已经缴纳该押金，也可以证明其认可装修还原押金的性质，以及在其未恢复原状下离场，捷骏公司有权将该押金用于商铺还原工程。本案中黄锋于2019年2月18日擅自撤离场地，已构成根本性违约，且当日并未按约定将案涉商铺进行还原，捷骏公司在黄锋撤场后，依法选择施工单位进行还原工程，且实际发生了相应的费用，因此该等费用应当由黄锋予以承担，捷骏公司有权在其支付的还原押金中予以扣减。综上，黄锋的上诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。捷骏公司向一审法院起诉请求判令：一、黄锋与捷骏公司于2018年5月4日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年2月18日解除；二、黄锋向捷骏公司支付2019年1月1日至2月18日的租金49295.08元（按每月31000元，不足一个月的，按30.5天计算）；三、黄锋向捷骏公司支付拖欠租金的滞纳金（按每月拖欠租金为标准；自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算，暂计至2019年6月30日，滞纳金暂计为16217.60元）；四、判令黄锋向捷骏公司赔偿2个月租金损失人民币62000元（按每月租金为31000元）；五、黄锋承担捷骏公司为实现债权而支付的律师费3000元;六、黄锋负担本案诉讼费。黄锋向一审法院提出反诉请求判令：1、捷骏公司向黄锋返还装修还原押金38769.5元；2、捷骏公司向黄锋返还租赁保证金102540元；3、捷骏公司向黄锋返还2018年5月至2018年12月期间多收取的租金911.24元（每月多收227.81元）；4、案件受理费由捷骏公司负担。一审法院认定事实：2018年5月4日，捷骏公司（甲方，出租人）与黄锋（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定:乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路××房作为商业之用，建筑面积181.44平方米，分摊共用建筑面积80.47平方米；租赁期限自2018年5月4日至2021年5月3日止，其中2018年5月4日至2019年5月3日每月租金31000元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方应于2018年8月27日之前开业，自开业日后的任何一个公历年内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算；乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其它款项；在本合同有效期内，甲方确需对该房产所在的商业部分进行改建、改造、翻新或扩建的，以至少提前30天通知乙方为前提；乙方应准时缴付租金，如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回；乙方确认，其已知悉甲方在租赁期内，因需要将继续对商业裙楼或商铺公共地方进行部分内部装修，并保证不得因此而提出解除本合同或向甲方提出任何索赔；甲乙双方确认甲方已于租赁合同签订前告知乙方，甲方可能会于租赁期内安排恒宝广场工程改造、翻新或改建、扩建（下称“工程改造”），在此期间可能对乙方使用该商铺及经营造成影响，对此甲方已明确告知乙方，并体现在租赁合同租金优惠中，乙方亦为此充分考虑该商铺的装修投入、经营投入、相关成本摊销周期及预期利润等因素后，愿意承担该影响导致的不利后果，同意承租该商铺。有鉴于此，甲乙双方同意如甲方对恒宝广场进行工程改造，对乙方使用该商铺或经营造成影响的，甲方无需承担任何违约或赔偿责任；（补充合同12.1）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。不管乙方是否对该房产进行过任何维修、修缮或装修，也不管乙方进行上述活动时是否获得甲方的同意，乙方应负责修补至该房产恢复原状，全部修补费用由乙方自行承担。甲方亦有权选择以该房产租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向乙方作出任何补偿；（补充合同12.2）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，不管是否接到甲方的腾退通知，乙方应当将已修缮好的该房产交还甲方，并与甲方共同验收该房产及其附属设施并交还钥匙，该房产及附属设施如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责赔偿；（补充合同12.3）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应向甲方或甲方指定物业管理公司归还该房产的所有钥匙；（补充合同15.2）乙方存在迟延支付租金十五日或以上，未经甲方书面同意，擅自改变或正在改变本合同约定的房产用途或租赁期限等情形之一的，皆为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失，没收乙方已付的全部押金，并追究乙方的违约责任，有逾期支付款项的，还应按本合同的约定支付滞纳金（每日按款项的千分之二支付）；附件三自2018年5月4日至2018年9月26日甲方仅收取31000元租金；保证金（押金）102540元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款无息退还给乙方。附件五《该房产装修及设施情况清单》记载如下：一、土建：地台水泥沙浆，墙身批荡；二、机电：空调设施，中央空调，冷冻水之管道；消防系统，提供符合消防规定设施；电器设备，配独立电箱及开关，提供50A/3P开关供电量；三、其他：甲方按现有状况交铺，惟乙方交还铺位时须拆除铺内所有装修，使铺位恢复至附件五所列状态等。同日，黄锋向捷骏公司交纳了案涉商铺的租金保证金共102540元。上述合同、补充协议及附件签订后，捷骏公司将商铺交付黄锋使用。黄锋于2018年6月5日向捷骏公司交纳了装修还原押金38769.5元。黄锋并向捷骏公司交纳至2018年12月止租金共129082元。2019年2月18日，黄锋从案涉商铺搬离，捷骏公司收回案涉商铺。2019年2月22日，黄锋向捷骏公司寄送《有关恒宝广场L2-0027号商铺事宜的函》表示：愿意把商铺恢复到交铺之前的状态，但要求捷骏公司退还租金保证金、装修还原押金等押金保证金。2019年5月，经测算案涉商铺套内建筑面积为99.96平方米。2019年10月，捷骏公司为还原案涉商铺向装修公司支付还原工程款23138.52元。一审法院认为：捷骏公司、黄锋签订的租赁合同、补充合同及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。对于合同解除时间，捷骏公司、黄锋双方均认可合同解除时间为2019年2月18日，故一审法院予以确认。至于合同解除的原因，黄锋未经捷骏公司同意于2019年2月18日擅自离场，黄锋的上述行为根据其与捷骏公司签订的租赁合同、补充协议及附件的约定已构成根本违约，导致合同无法继续履行。由于黄锋自2019年1月1日起拖欠租金，并于2019年2月18日离场，因此租金应计至2019年2月18日。因双方约定以套内建筑面积计租，按合同约定的套内建筑面积100.7平方米与实测套内建筑面积为99.96平方米相差0.74平方米，面积误差率为0.73%，按月应以30774元计租，故2019年1月1日至2019年2月18日黄锋应向捷骏公司交付租金共计48936元。根据《补充合同》的约定，黄锋应准时缴付租金，如逾期缴交租金，须向捷骏公司支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之二的滞纳金。现黄锋拖欠捷骏公司2019年1月1日至2019年2月18日的租金48936元，故捷骏公司诉请黄锋支付拖欠租金48936元滞纳金的诉讼请求，一审法院予以支持。因合同约定每日按千分之二的标准过高，一审法院以实际损失为基础，对滞纳金的标准酌情予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且滞纳金应以本金48936元为限。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，捷骏公司主张的利息应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。由于黄锋欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，其应赔偿捷骏公司因此遭受的损失。捷骏公司在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下其可以获得的租金收益。鉴于捷骏公司接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，故一审法院酌情确定黄锋赔偿给捷骏公司的损失额为两个月租金（按月30774元计），即61548元。对于捷骏公司诉请的律师费，由于其未能提供证据证明其因该案诉讼聘请律师并因此支出了律师费的金额，故一审法院对于该项诉请不予支持，依法予以驳回。对于黄锋要求捷骏公司返还装修还原押金38769.5元的反诉请求。捷骏公司收回案涉商铺后为还原案涉商铺向装修公司支付还原工程款23138.52元，因此，捷骏公司应将扣除还原工程款后的装修还原押金15630.98元返还给黄锋。对于黄锋要求捷骏公司返还租赁保证金102540元的反诉请求。根据合同约定，保证金作为黄锋在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证，其违反本合同的任何条款，捷骏公司有权没收保证金，同时要求黄锋承担违约责任；黄锋不得将保证金用于抵消其应缴付的租金或其他款项。黄锋擅自撤场提前解约，且在撤场时存在欠付2019年1月1日至2019年1月18日租金的情形，根据合同约定，在此情形下，捷骏公司有权追究黄锋违约责任，且黄锋预交的保证金不予退回。因此，对于黄锋的这一反诉请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。对于黄锋要求捷骏公司返还2018年5月至2018年12月期间多收取的租金911.24元问题。如前所述，案涉商铺面积误差率为0.73%，捷骏公司至2018年12月止共收取租金129082元，因此，捷骏公司理应退还942元多收取的租金，现黄锋主张返还911.24元租金，一审法院予以允许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、广州捷骏房地产开发有限公司与黄锋签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年2月18日解除；二、自该判决发生法律效力之日起五日内，黄锋向广州捷骏房地产开发有限公司支付自2019年1月1日至2019年2月18日的租金48936元；三、自该判决书发生法律效力之日起五日内，黄锋向广州捷骏房地产开发有限公司支付2019年1月1日至2019年1月18日的租金48936元的滞纳金（滞纳金分两期，第一期滞纳金以30774元为本金，自2019年1月6日起计至付清本金之日止；第二期滞纳金以18162元为本金，自2019年2月6日起计至付清本金之日止；滞纳金计算标准分段执行，其中2019年1月6日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，滞纳金应以本金48936元为限）；四、自该判决书发生法律效力之日起五日内，黄锋向广州捷骏房地产开发有限公司赔偿租金损失61548元；五、自该判决书发生法律效力之日起五日内，广州捷骏房地产开发有限公司向黄锋返还装修还原保押金15630.98元；六、自该判决书发生法律效力之日起五日内，广州捷骏房地产开发有限公司向黄锋返还2018年5月至2018年12月期间多收取的租金911.24元；七、驳回广州捷骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回黄锋的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1455元，广州捷骏房地产开发有限公司负担196元，由黄锋负担1259元;反诉受理费1572元，广州捷骏房地产开发有限公司负担183元，由黄锋负担1389元。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。另查，捷骏公司确认由物业管理方广东恒宝物业管理有限公司于2019年2月18日代表捷骏公司向黄锋接收涉案商铺。本院认为，捷骏公司、黄锋签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。黄锋拖欠租金且于合同履行期限未届满在2019年2月18日离场，原审认定黄锋违约并认定合同解除日为2019年2月18日并无不当，本院予以维持。二审争议的焦点为黄锋是否应向捷骏公司支付装修还原款、捷骏公司是否应向捷骏公司返还租赁保证金。关于黄锋是否应向捷骏公司支付装修还原款。《补充合同》第12.1约定，租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，黄锋应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按捷骏公司规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。不管乙方是否对该房产进行过任何维修、修缮或装修，也不管乙方进行上述活动时是否获得甲方的同意，乙方应负责修补至该房产恢复原状，全部修补费用由乙方自行承担。甲方亦有权选择以该房产租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向乙方作出任何补偿。本院认为，依约捷骏公司可以选择按现状收回商铺而无需返还赔偿，或选择要求将房屋恢复原状，恢复原状的费用由黄锋承担。是否还原并由承租人支付还原费用是捷骏公司的权利，虽捷骏公司在2019年2月18日收回商铺，但并无明确表示无需由承租人还原并支付费用，而此后捷骏公司也已实施还原工程并支付相应费用，该费用应由黄锋承担。关于捷骏公司是否应向黄锋返还租赁保证金。黄锋拖欠租金且在合同届满前擅自撤场，构成根本违约。合同约定，黄锋违约，捷骏公司有权在给予黄锋合理的通知之后，解除本合同，收回该商铺并要求黄锋承担违约责任并赔偿捷骏公司遭受的一切损失，没收黄锋已付的全部押金，并追究黄锋的违约责任。黄锋请求返还租赁保证金102540元缺乏依据，原审不予支持并无不当，二审予以维持。综上所述，上诉人黄锋二审请求缺乏依据，应予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2814元，由上诉人黄锋负担。本判决为终审判决。审判员  张一扬二〇二〇年九月十八日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿