江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终2280号 上诉人（原审原告）：江苏元凯置业有限公司，住所地江苏省沭阳县苏州东路99号。 法定代表人：颜有春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴爱新，江苏金飞达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：严加娟，女，1975年11月19日出生，住江苏省沭阳县。 被上诉人（原审被告）：冯龙虎，男，1974年3月18日出生，住江苏省沭阳县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：沈振琛，江苏诚和律师事务所律师。 上诉人江苏元凯置业有限公司（以下简称元凯公司）因与被上诉人严加娟、冯龙虎商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初8231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 元凯公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持元凯公司一审诉讼请求。事实及理由：1.严加娟逾期支付银行贷款，元凯公司有权依据与严加娟的约定解除涉案合同。元凯公司在2017年12月31日已经向严加娟发出了解除合同通知书，并于2018年1月7日按照严加娟提供的地址邮寄送达给严加娟，故双方合同已经解除。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条适用的前提是“法律没有规定或当事人没有约定”的情形，本案中，双方在合同中已经约定了元凯公司享有单方解除权的情形，因此，只要元凯公司履行通知义务即可，无需适用除斥期间的规定。3.元凯公司在2017年11月向一审法院提起执行异议和执行异议之诉，目的就是为了解除涉案合同，在庭审过程中，元凯公司也提出了解除合同的意思表示。在执行异议之诉案件中，一二审法院都确认了元凯公司对涉案房屋享有所有权。 严加娟、冯龙虎二审辩称，1.双方补充协议中约定严加娟应在收到元凯公司通知之日起的15天内将元凯公司代为支付的费用偿还，逾期不还，元凯公司有权单方面解除合同，该条约定免除了元凯公司的交房义务，排除了严加娟的主要权利，应属无效的格式条款。2.即使有效，该解除权也应当适用除斥期间的规定。元凯公司未在法定时限内行使解除权，其解除权已经消灭。综上，请求驳回上诉，维持原判。 元凯公司向一审法院起诉请求：1.解除元凯公司与严加娟、冯龙虎之间签订的《商品房买卖合同》；2.严加娟、冯龙虎承担元凯公司已代为支付的贷款利息（含罚息）共计15874.78元；3.严加娟、冯龙虎支付合同违约金57729.5元。 一审法院认定的事实：2014年11月6日，江苏弘发建设工程有限公司向元凯公司出具《保证金款抵付房款确认书》，载明：“江苏元凯置业有限公司：本单位（本人）朱某以‘沭城天下’一标段工程款，直接抵付沭城天下7幢1704号房款，房款金额大写：壹拾柒万柒仟贰佰玖拾伍元，客户名称严加娟……”，该确认书上加盖“江苏弘发建设工程有限公司财务专用章”，案外人朱某在确认书上签字。同日，元凯公司向严加娟出具收据，载明：“今收到严加娟人民币壹拾柒万柒仟贰佰玖拾伍元整￥177295，7-1704预收款”。 后元凯公司与严加娟签订《商品房买卖合同》，约定严加娟购买元凯公司所开发的沭阳县苏州路南侧、永康路东侧沭城天下第7幢1704室房屋，价款为577295元，合同第六条约定，贷款部分严加娟应于2014年12月18日前通过银行按揭贷款支付给元凯公司，首付：177295元，贷款：400000。双方同时签订了《合同补充协议》，该协议约定：“甲方（出卖人）、乙方（买受人）……一、对本合同第六条的补充……4、因乙方未按贷款合同约定的期限偿还银行贷款，致使甲方为乙方贷款担保而设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，乙方应在收到甲方通知之日起的15天内，将甲方代为乙方支付的费用偿还给甲方，乙方逾期不偿还的，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。乙方的总赔偿金额为总房款的10%的违约金和甲方被银行扣划的保证金，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应付的总赔偿金额。在乙方履行完一切终止合同的手续后（包括但不限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、注销房地产转移登记，及其它与乙方购买房屋有关的文件等），将剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房款不足赔偿甲方实际损失的，甲方有权追索……二、乙方确认合同第3页所填写的乙方的通讯地址、电话均为正确、有效的，在本合同履行期内，如乙方的通讯地址、电话发生变更的，乙方有义务以挂号、快递等书面方式通知甲方，否则，由此而引起的商品房买卖合同内容项下的通知无法及时送达的责任均归于乙方，由乙方承担由此造成的所有损失”。 在双方签订上述合同后，江苏弘发建设工程有限公司又向元凯公司出具《工程款抵付房款确认书》，载明：“江苏元凯置业有限公司：本单位江苏弘发建设工程有限公司（项目经理）朱某以‘沭城天下’一标段的工程款，直接抵付沭城天下7幢1704号房款，金额：壹拾柒万元。客户名称：严加娟身份证号码：”，该确认书上加盖“江苏弘发建设工程有限公司财务专用章”。 2015年1月6日，元凯公司与严加娟补充约定首付款为347295元，贷款230000元。同日，元凯公司向严加娟出具收据，载明：“今收到严加娟人民币壹拾柒万元整￥170000，7-1704预收房款”。 后元凯公司（保证人）、严加娟、冯龙虎（借款人）以及中国银行股份有限公司沭阳支行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定严加娟、冯龙虎向中国银行股份有限公司沭阳支行贷款230000元，贷款期限为10年，由元凯公司提供阶段性连带责任保证。 2015年2月3日，中国银行股份有限公司沭阳支行将230000元贷款发放至元凯公司的银行账户。同日，元凯公司向严加娟出具收据一张，载明：“今收到严加娟人民币贰拾叁万元整￥230000,7-1704中行放款”。 后因严加娟、冯龙虎未按时足额偿还贷款本息，中国银行股份有限公司沭阳支行分别于2015年10月29日、2015年12月25日、2016年3月27日、2016年6月28日从元凯公司的保证金账户扣划8003.77元、5408.76元、7829.67元、7672.84元。 2016年7月15日，中国银行股份有限公司沭阳支行向元凯公司发送通知一份，载明：“江苏元凯置业有限公司：我行贷款客户严加娟，于2015年2月办理沭城天下7-1704住房按揭贷款23万元，由江苏元凯置业有限公司提供期间担保。贷款发放后借款人还款意愿很差，从2015年8月开始至今不还贷款本息，全部由开发企业代偿，目前他项权证尚未办妥。为保证该笔贷款质量，根据借款第十八条保证人（开发商）责任，提供‘阶段性连带责任保证’约定，现从开发商保证金账户扣除一定款项将该笔贷款结清，扣划金额以账务处理日核心系统数据为准。并由贵公司通知该客户。” 2016年8月25日，中国银行股份有限公司沭阳支行从元凯公司的保证金账户一次性扣划本息210343.79。 2017年5月14日，元凯公司向严加娟在《商品房买卖合同》填写的地址邮寄文件材料，快递单上未载明文件材料的名称。该邮件的网上查询信息显示，该邮件于2017年5月19日12时56分被签收，签收结果为“本人收”。元凯公司主张上述邮件所寄材料为通知严加娟向其支付代偿款的通知书。 2017年11月21日，元凯公司的员工魏宁江向严加娟的手机号码“183××××6910”发送短信，内容为：“再次通知：严加娟，我司多次电话及书面通知你，你所购买的沭城天下小区7-1704室，因你不能按期向银行归还房屋贷款，导致我司在银行的保证金账户被银行划扣。根据合同约定，你尚欠我司购房款240000元。介于你的行为已严重违约，现限你2017年12月6日前来我司交清购房款。逾期未来办理，我司有权解除合同并追究你的违约责任。通知人：江苏元凯置业有限公司2017年11月21日”。 元凯公司一直未向严加娟交付案涉房屋，案涉房屋亦未办理预告登记及产权登记手续。 一审另查明，案外人周业刚与冯龙虎、严加娟民间借贷纠纷一案，因冯龙虎、严加娟拒不履行一审法院于2015年11月26日作出的（2015）沭民初字第3793号民事判决书所确定的付款义务，案外人周业刚向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院依法于2016年3月9日作出（2016）苏1322执1403号执行裁定，对备案登记在严加娟名下的位于沭阳县房屋予以查封。2016年12月26日，一审法院作出（2016）苏1322执1403号之一执行裁定，对案涉房屋予以公开拍卖。2017年11月20日，元凯公司对执行标的提出书面异议，认为案涉房屋系其财产，法院不应该对该房屋查封拍卖。2017年12月18日，一审法院组织双方当事人进行听证。2017年12月19日，一审法院作出（2017）苏1322执异246号执行异议裁定书，裁定：驳回江苏元凯置业有限公司的异议。2018年1月3日，元凯公司对该裁定不服，向一审法院提起执行异议之诉。2018年8月1日，一审法院作出（2018）苏1322民初127号民事判决书，判决：不得执行沭阳县人民法院（2016）苏1322执1403号执行裁定中载明的位于沭阳县房屋。后冯龙虎、严加娟不服上述判决，向宿迁市中级人民法院提起上诉。2019年1月14日，宿迁市中级人民法院作出（2018）苏13民终4341号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，元凯公司与严加娟之间的商品房买卖合同及补充协议依法成立，合法有效，当事人均应恪守履行。冯龙虎、严加娟未按时足额偿还贷款本息，导致中国银行沭阳支行依据元凯公司提供的担保直接从元凯公司的保证金账户中扣划贷款本息，符合补充协议约定的解除条件，元凯公司依法有权解除与严加娟签订的商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，元凯公司（甲方）、严加娟（乙方）双方在补充协议中约定“乙方应在收到甲方通知之日起的15天内，将甲方代为乙方支付的费用偿还给甲方，乙方逾期不偿还的，甲方有权单方面解除合同”，根据该约定，严加娟于2017年5月19日收到元凯公司要求偿还代偿款的通知，但严加娟在收到通知之日起15天内并未偿还代偿款，故逾期之日即2017年6月4日应视为双方约定的解除权发生之日，元凯公司应在一年内行使解除权，该期限为除斥期间。元凯公司主张其曾于2017年12月31日向严加娟邮寄解除合同通知书，并提供邮寄单寄件人存联、揽收员的证明、11183客服通话视频予以证明，严加娟辩称并未收到上述邮件。一审法院认为，首先，对于元凯公司提供的揽收员证明，该证明系揽收员自己制作，并不能反映出邮件的具体投寄情况以及被签收情况；其次，对于元凯公司提供的11183客服通话视频，根据元凯公司的委托诉讼代理人叶莉与客服人员的通话内容，客服人员仅是告知上述邮件的签收结果为他人收，但根据该通话内容无法核实具体投寄情况以及签收人的姓名。综上，元凯公司提供的上述证据不足以证明其已向严加娟有效送达解除合同通知书，其应承担举证不能的不利后果。同时，元凯公司在邮寄解除合同通知后未能及时查询、核实收寄送达情况，导致现在客观上无法查询到相关送达记录，对此元凯公司具有过错。 元凯公司另主张其在（2017）苏1322执异246号案件的听证过程中已向严加娟出示手机短信，严加娟已知晓元凯公司要求解除案涉合同，严加娟辩称解除合同应当进行书面通知。一审法院认为，根据上述案件的听证笔录内容，元凯公司出示手机短信仅是为了证明因冯龙虎、严加娟未偿还贷款致使元凯公司被银行划扣款项，且从手机短信内容看，该手机短信也仅是催款通知，并非解除合同通知，元凯公司在听证过程中也并未提出解除合同，故对元凯公司的该项主张不予支持。 综上，因元凯公司未能提供证据证明其在解除权期限内行使解除权，故元凯公司依据该事由主张解除合同的权利消灭，对其要求解除元凯公司与严加娟之间签订的商品房买卖合同的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回江苏元凯置业有限公司的诉讼请求。案件受理费9573元，由元凯公司负担。 二审中，元凯公司为证明其已经通知严加娟、冯龙虎解除涉案房屋买卖合同，向本院提供以下证据： 1.元凯公司员工与该公司委托诉讼代理人叶莉的微信聊天记录及叶莉的电子邮箱截图。上述证据载明2017年12月26日，元凯公司员工魏宁江将“解除购房合同再次通知书严加娟”发送给叶莉，要求帮助审核。叶莉告知魏宁江通知正式解除并于2017年12月27日将“解除购房合同通知书严加娟”邮件发送给魏宁江。 2.上诉人冯龙虎、严加娟与被上诉人江苏元凯有限公司、原审被告周业刚执行异议之诉一案2018年11月8日听证笔录，在该笔录中第7-8页，审判人员询问元凯公司“你方与严加娟商品房买卖合同目前是否已经解除？”元凯公司答：“我们认为解除了，但是没有法律确认程序。”审判人员问：“你们是要求解除合同的？”元凯公司答：“是的，解除合同要配合，但是他们不同意。”审判人员问：“你们有无主张解除合同？”元凯公司答：“主张了，一审时就主张了。”审判人员问：“元凯公司认为要求解除合同有无依据？”元凯公司答：“在一审法院没开庭前，我们公司就通过短信的方式向上诉人发出了解除合同通知书，执行异议过程中我们向法院提供了解除合同通知书EMS邮寄单，证明元凯公司已经行使了解除合同权，已经和上诉人解除了合同关系，解除的依据是元凯公司和上诉人签订的买卖合同和补充协议附件四第一条第四款。” 严加娟、冯龙华质证认为：证据1仅是元凯公司与其委托诉讼代理人之间的记录，不能证明严加娟、冯龙华收到了解除合同通知。证据2关于合同解除也是元凯公司的单方陈述，不能达到元凯公司的证明目的。 本院认证意见：证据1发生在元凯公司与其委托代理人之间，证据2中关于合同解除也是元凯公司的单方陈述，上述证据均不能达到其证明目的。 二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确定。 本院另查明：原告江苏元凯有限公司与被告冯龙虎、严加娟、周业刚执行异议之诉一案，元凯公司于2018年1月3日向沭阳县人民法院提交起诉状，在起诉状中，元凯公司称：“2014年11月18日，其与严加娟、冯龙虎签订了涉案房屋的商品房买卖合同，但严加娟、冯龙虎未按期向银行归还房屋贷款导致银行从元凯公司保证金账户被扣划相应款项。截至2018年1月2日，严加娟、冯龙虎尚欠元凯公司房款239258.83元及违约金。因严加娟、冯龙虎严重违约，元凯公司未将涉案房屋交付给严加娟、冯龙虎，亦未办理预告登记及产权变更登记手续，涉案房屋所有权归属于元凯公司。”沭阳县人民法院立案受理后于2018年7月3日开庭审理。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条第二条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，元凯公司与严加娟在《合同补充协议》中约定了如严加娟未依约偿还银行贷款导致元凯公司保证金被银行划扣或承担担保责任的，严加娟应当在收到元凯公司通知后15日内归还该费用，逾期不还的，元凯公司有权单方解除合同并主张赔偿责任。但双方并未约定该解除权的行使期限，因此应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定确定该解除权的行使期限。元凯公司于2017年5月14日向严加娟催要还款，严加娟于2017年5月19日收到该通知，但并未依约在15日内归还元凯公司该款项，故一审法院认定2017年6月4日为解除权发生之日并无不当。根据法律规定，元凯公司应当自该解除权发生之日起一年内行使该解除权，但元凯公司并未行使，故其解除权已经消灭。元凯公司主张其在2017年12月31日向严加娟邮寄送达了解除合同通知，但该邮件系被“他人”代为签收，元凯公司也未举证证明该签收人有权代严加娟、冯某签收该文件，严加娟、冯某也否认收到该邮件，故元凯公司的该项主张不能成立。 元凯公司还主张其在原告江苏元凯有限公司与被告冯龙虎、严加娟、周业刚执行异议之诉一案一、二审庭审中也提出了解除合同，但根据本院查明的事实，元凯公司在2018年1月3日提交的起诉状中仅称严加娟、冯某严重违约，故而元凯公司未向其交付房屋，并未主张元凯公司已经解除了与严加娟、冯某签订的涉案房屋的买卖合同。此执行异议之诉案件的开庭时间均发生在解除权行使期间届满后，故即使元凯公司在该案庭审中提出解除合同，也已经超过法定时限，解除权已经消灭，不能产生合同解除的法律后果，故对元凯公司的该项主张亦不予支持。 综上所述，元凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9573元，由上诉人江苏元凯置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 程黎明 审 判 员 覃卫东 审 判 员 孙 权 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 段 娜 书 记 员 郑露露