安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异54号 异议人（案外人）：韩秀荣，女，1981年7月10日出生，汉族，住安徽省太和县。 申请执行人：朱干彪，男，1975年6月29日出生，汉族，住安徽省太和县。 被执行人：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18#301室，统一社会信用代码91341200664210852X。 法定代表人：马勇，该公司经理。 本院根据安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12执他69号执行裁定的指定，在对朱干彪与阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇房地产公司）民间借贷纠纷执行一案中，作出的（2019）皖1203执1335号之一民事裁定，于2020年1月19日，依法查封了被执行人泰宇房地产公司开发的金泰明都1806室房屋，案外人韩秀荣对上述查封的房屋提出书面执行异议。本院于2020年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人韩秀荣异议称：案涉查封的房产是异议人购买的房屋。2017年2月19日，异议人与泰宇房地产公司签订有《商品房买卖合同》，异议人购买泰宇房地产公司开发的金泰明都1806室房产，该房屋总价款为339720元，异议人现金支付首付款170720元，余款165000元用于办理银行按揭贷款。房屋交付后，异议人对购买的房屋进行装修入住至今。因金泰明都小区未经竣工验收，异议人无法办理银行按揭贷款，也无法办理不动产权证。该房屋现已不属于被执行人泰宇房地产公司的财产，阜阳市颍东区人民法院根据申请执行人的申请，误将该房产当作被执行人的财产，对该房产予以查封，其行为严重侵害了异议人的合法权益。请求颍东区人民法院及时解除对异议人上述房屋的查封并中止执行。 异议人韩秀荣为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人韩秀荣的身份证、结婚证、户口簿，证明其主体资格； 2、《商品房买卖合同》、首付款收据、中国农业银行业务凭证、太和县大新镇李阁村出具的《证明》，证明异议人与泰宇房地产公司签订商品房买卖合同，已支付购房款170720元的事实； 3、水、电、燃气费发票，证明异议人已对案涉房屋已入住的事实； 4、太和县房屋管理事务中心及太和县自然资源和规划局出具的《证明》，证明异议人名下无其他居住的房屋； 5、安徽省太和县（2019）皖1222民初7603号民事判决书，（2019）皖1222执929号执行裁定书及协助执行通知书，证明案涉房屋已被首封的太和县法院解除查封的事实； 6、泰宇房地产公司的金泰名都房产证复印件一份，证明泰宇房地产公司开发的金泰明都房产于2020年7月22日才取得房产登记的事实。 申请执行人朱干彪未答辩。 被执行人泰宇房地产公司答辩称：2017年2月19日，泰宇房地产公司与韩秀荣签订了商品房买卖合同，韩秀荣和其丈夫李峰的父亲李丙伦以现金方式支付了1806室房屋首付款170720元，泰宇房地产公司为其出具了首付款收据，余款169000元用于银行按揭贷款。案涉房屋现已不属于泰宇房地产公司的财产，而是属于韩秀荣的个人财产，请求颍东区人民法院解除对案涉房屋的查封。 本院审查查明：朱干彪与泰宇房地产公司等民间借贷纠纷一案，太和县人民法院于2018年12月24日作出（2018）皖1222民初7357号民事判决，判决泰宇房地产公司于本判决生效十五日内偿还朱干彪1000000元及利息（按照年利率24%计算，其中500000元自2015年10月23日计算，另500000元自2015年10月26日计算至还清之日止）。该案查明：2016年8月19日，朱干彪曾以泰宇房地产公司为其出具的1000000元收据及汇款凭证是购房款，要求泰宇房地产公司履行房屋买卖合同，交付房屋并过户向太和县人民法院提起诉讼，太和县人民法院作出（2016）皖1222民初3748号民事判决，泰宇房地产公司提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12民终893号民事判决，以双方不存在真实的房屋买卖关系为由，驳回了朱干彪的诉讼请求。2019年7月15日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12执他69号执行裁定书，裁定安徽省太和县人民法院于2018年12月24日作出的（2018）皖1222民初7357号民事判决由安徽省阜阳市颍东区人民法院执行。本院受理后，作出（2019）皖1203执1335号之一民事裁定，于2020年1月19日依法对上述案涉的金泰明都1806室房屋进行了查封。 另查明：案涉查封的上述房屋曾被太和县人民法院基于李洋与谢兰灵民间借贷纠纷一案所查封，2020年6月11日，太和县人民法院作出（2019）皖1222执929号执行裁定，并于2020年6月18日，依法解除了对案涉房屋的查封。 又查明：2017年2月19日，异议人韩秀荣与泰宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，异议人购买泰宇房地产公司开发的金泰明都项目的1806室房屋。合同约定：房屋建筑面积89.4平方米，每平方米3800元，房屋总价款为339720元，买受人应于2017年2月19日前支付首付购房款170720元，余款169000元办理银行按揭贷款。合同签订后，异议人按约支付了首付款，泰宇房地产公司为异议人出具了170720元的房款收据。 再查明：截止2016年10月10日，韩秀荣及其丈夫李峰未在太和县房屋管理事务中心办理过不动产登记，自2016年10月10日起，也未在太和县不动产登记中心办理过不动产登记。 还查明：泰宇房地产公司为有限责任公司，法定代表人马勇，经营范围：房地产开发、销售。该公司于2014年3月6日取得了金泰明都的《商品房预售许可证》，许可证号为（太）房预售证第20140306008号。2020年7月22日，泰宇房地产公司取得金泰明都房产登记手续。 本院认为：案涉查封的金泰明都项目房号为1806室房屋，系异议人韩秀荣购买的商品房，该房屋虽登记在被执行人泰宇房地产公司名下，但在太和县人民法院实施查封前，异议人韩秀荣作为商品房消费者已就案涉房产与泰宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，支付的购房首付款超过了应付总房款的50%，且其名下没有用于居住的其他房屋，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定全部构成要件。案外人韩秀荣提出的执行异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 中止对登记在阜阳市泰宇房地产开发有限公司名下金泰明都项目房号为1806室住房的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  门大勤 人民陪审员  于 涛 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。