黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1192号上诉人(原审原告)：李春山，男，1968年2月23日出生，汉族，个体，现住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：李健（系李春山儿子），男，1993年5月31日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：吕世龙，方正县诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：石国峰，男，1980年7月1日出生，汉族，个体，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：贾金萍（系石国峰妻子），女，1980年5月21日出生，汉族，个体，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：许言奇，黑龙江大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京龙兴华辉投资有限公司，住所地北京市海淀区复兴路47号天行健商务大厦1605号。法定代表人：王力，该公司经理。被上诉人（原审被告）：大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区创业新街12号科技创业园C座304房间。法定代表人：张晓华，该公司总经理。上诉人李春山因与被上诉人石国峰、北京龙兴华辉投资有限公司（以下简称龙兴公司）、大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司（以下简称鸿图公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李春山的委托诉讼代理人李健、吕世龙，被上诉人石国峰的委托诉讼代理人贾金萍、许言奇到庭参加诉讼；被上诉人龙兴公司、鸿图公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春山上诉请求：1.撤销一审判决;2.请求查清事实、依法改判,撤销黑龙江省方正县人民法院作出的(2018)黑0124民初2136号民事判决,依法确认李春山与鸿图公司签订的方正县方正镇龙兴小区B区2号楼4-1401室房屋买卖合同合法有效,房屋所有权归李春山所有。事实与理由：第一、一审判决中认定李春山与鸿图公司签订的房屋买卖合同无效是错误的。一审法院认定合同无效的主要理由是因《补充协议书》中的房源表中有本案所涉房屋。可该补充协议按照法律规定,毕竟仅是协议和约定,并不代表合同标的物,即本案所涉房屋,所有权已经发生移转给合同主体一方。只有合同履行了,房屋交付给合同相对方,或办理不动产权登记,才能确认所有权移转给合同相对方。而本案中,所涉房屋并未交付、也未发生移转登记。虽然，黑龙江省方正县人民法院(2017)黑0124民初589号民事调解书所指《补充协议书》,但该调解书也仅对该补充协议的履行进行确认，而并非物权已转的依据。那么本案所涉房屋,通过其方所提供的证据,以及本案石国峰所提供的公安机关报案记录、以及石国峰提供的（2018）黑0124民初1291号民事判决书、执行申请书等相关,足可以证实,本案的所涉房屋的物权至今为止,依然属于鸿图公司所有。故此,依据《最高院关于审理买卖合同适用法律若干问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。所以,一审法院以鸿图公司不具有物权处分权,以此认定合同无效明显错误。第二、黑龙江省方正县人民法院(2017）黑0124民初589号民事调解书所指的《补充协议书》条款,属于对物权的确认，明显违背法律规定。首先,调解书系双方当事人的协商的结果,不属于确认涉案房屋物权的权属。不能因此确定涉案房屋所有权的归属。依据物权法第九条规定,不动产物权移转,一是登记、二是实际交付,本案中，虽然补充协议书中有约定,但该约定并未实际履行,即并未办理产权登记、也未实际交付给石国峰。而且,物权的确认也不适用调解。所以,不能依该调解书及补充协议书认定该房屋所有权已经发生移转。其次,(2017）黑0124民初589号民事调解书中并未有任何实体内容,仅是对龙兴公司与鸿图公司之间的签订补充协议书继续履行该补充协议的确定。事实中,涉案房屋并未交付给龙兴公司，涉案房屋依然由鸿图公司占有、管理。2018年5月18日,因履行该补充协议，鸿图公司与龙兴公司之间发生诉讼，经过(2018)黑0124民初1291号民事判决书所确认,涉案房屋并未交付。即鸿图公司出卖给李春山涉案房屋时,该房屋依然属于鸿图公司所有,李春山购买涉案房屋是善意的。第三、该补充协议书系鸿图公司与龙兴公司之间的内部协议,对外不具有公示或物权登记的效力，只有内部效力,对外不具有约束效力。李春山在购买房屋时，涉案房屋并未建成，李春山也不知道石国峰、龙兴公司、鸿图公司之间的协议书内容。在不动产上也没有物权法所规定的异议登记或预公告登记等。所以,法院以此补充协议书的内容来认定本案涉案房屋所有权归石国峰所有,完全是错误的。第四、一审判决对物权法第一百零六条和物权法司法解释第十八条理解错误。物权法解释第十八条中,受让人受让该不动产时是指:依法完成不动产物权转移登记时。该条仅对受让不动产的时间点进行确认,而不是指是否依法完成不动产物权转移登记作为评价善意的标准。该解释第十五条明确规定了善意的评价标准,受让人受让不动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。本案所涉房屋系新建开发房屋,物权登记机关没有初始登记,根本不存在不动产移转登记,本案中,虽然李春山没有办理产权登记。但同样，石国峰也未办理产权登记。那么,依据物权法第106条规定善意取得的条件:第一、受让人需是善意的,不知出让人是无处分权人,即具有处分的公信力。第二、受让人支付了合理的价款。第三、转让的财产应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。本案中,鸿图公司作为开发商,销售该房屋具有权利外观。通过(2018）黑0124民初1291号民事判决书所确认,涉案房屋并未交付他人。即鸿图公司出卖给李春山涉案房屋时,该房屋依然属于鸿图公司合法占有。而龙兴公司与鸿图公司之间的协议,系其内部行为,所涉房屋也未在国家行政主管机关登记备案，李春山对此无法知情。在与鸿图公司签订房屋买卖合同支付了合理价款后,该房屋已经交付,李春山已经合法占有该房屋,完全符合善意取得法律要件。而且,根据2016年民商事审判工作会议等相关法律规定,已经明确不动产一房多卖认定所有权的规则,在没有办理产权登记的情况下,应以合法占有效力优先于其他买卖合同,即所有权归合法占有人。而本案石国峰因无法获得涉案房屋,可依据与龙兴公司和鸿图公司之间的合同关系主张违约责任。综上,纠正一审错误判决,支持李春山的上诉请求。石国峰辩称：第一点石国峰与龙兴公司签订的购房合同合法有效。龙兴公司对该涉案房屋拥有处分权，龙兴公司将拥有处分权的房屋销售给石国峰的行为合法有效。第二点涉案房屋在龙兴公司与鸿图公司签订项目转让房源表内，并且已经经过人民法院依法确认，在2017年4月5日龙兴公司与鸿图公司签订的补充协议书中明确。鸿图公司保证给龙兴公司的所有房屋，不得对外出售、转让、抵押和顶账等情形存在。在签订本补充协议后，房屋由龙兴公司挑选，鸿图公司不得将该房屋进行任何处分，包括出售、抵账、抵押、转让等。由此能够确认龙兴公司和鸿图公司对案涉房屋已经进行了共同确认，该房屋归石国峰所有。第三点李春山应当向鸿图公司主张权利。鸿图公司在明知自己对涉案房屋没有处分权的情况下，仍然违法将涉案房屋抵账给李春山。鸿图公司的行为，侵害了李春山的合法权益，应当由鸿图公司对李春山承担违约责任。综上，一审法院作出的判决认定事实正确，适用法律正确，程序合法，请法庭依法予以维持。龙兴公司辩称，一、龙兴公司将涉案房屋销售给石国峰合法有。2016年8月1日，龙兴公司与石国峰签订了1份《购房合同》，龙兴公司将住宅面积95.93平方米龙兴小区B区2号楼1单元1401室的住宅，以每平方米单价3100元，房款总价297,380元的价格抵账给石国峰。龙兴公司对涉案房屋拥有处分权，龙兴公司将拥有处分权的房屋销售给石国峰的行为合法有效。二、涉案房屋在龙兴公司与鸿图公司签订项目转让房源表内。2017年4月5日，龙兴小区与鸿图公司签订一份《补充协议书》，《补充协议书》中明确约定：“鸿图公司保证作为给龙兴公司的所有房屋，不得对外出售，抵押转让和抵账等情形存在。在签订本补充协议后，房屋由龙兴公司挑选，鸿图公司不得将该房屋进行任何处分，包括出售、抵账、抵押、转让等”。此外，按照补充协议共同确认的《房屋抵顶房源表》中明确写有“2号楼1单元1401石国峰”。由此能够确认，龙兴公司和鸿图公司已经共同确认涉案房屋归石国峰所有。三、人民法院调解书对龙兴公司与鸿图公司补充协议的内容予以确认。方正县人民法院在（2017)黑0124民初589号民事调解书中确认，龙兴公司与鸿图公司均同意按《补充协议书》履行，双方应该严格按照该协议履行义务。即龙兴公司与鸿图公司签订的《补充协议书》已经人民法院确认有效。四、李春山应当向鸿图公司主张权利。鸿图公司在明知自己对涉案房屋没有处分权的情况下，仍然违法将涉案房屋顶账给李春山，鸿图公司的行为侵害了李春山的合法权益，应当由鸿图公司对李春山承担违约责任。综上所述，一审法院作出的（2019）黑0124民初999号民事判决书认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，程序合法。请法庭依法维持一审法院的判决。鸿图公司未到庭及答辩。李春山向一审法院起诉请求：1、撤销黑龙江省方正县人民法院(2018)黑0124民初2136号民事判决；2、确认李春山与鸿图公司签订的方正县方正镇龙兴小区B区2号楼4-1401室房屋买卖合同合法有效。一审法院认定事实如下：2015年05月07日，龙兴公司与黑龙江省日泰房地产开发有限公司（以下简称日泰公司）签订一份《转让协议书》，双方约定：龙兴公司将自己开发的位于方正县方正镇龙兴小区二期工程中的二个高层及商服和规划内规划用地转让给日泰公司，转让工程名称为方卫B区，转让项目的2号楼、3号楼工程总建筑面积为2万平方米，层高16层，和规划内的商服规划用地，现2号楼工程已经建设至13层，3号楼工程已经建设至15层，13层顶板剪力墙15层剪力墙顶板是否浇砼。当时龙兴公司已为工程项目投入资金1768万元；龙兴公司在土地征收时转让项目内安置回迁住宅19户、商户3户；龙兴公司已对外销售30户（抵顶转让款伍佰万元买断）。双方约定转让款2000万元，其中包括前期龙兴公司销售的30户房屋价格500万元整，现金200万元，剩余1300万元人民币以房屋抵顶。房屋抵顶价格：商服一层6500元、二层4000元、住宅3100元。日泰公司以2000万元的价格买断以上工程项目，买断价款以以下方式进行支付：1、日泰公司在签订转让协议后将回迁户姓名明细、已出售户（30户姓名明细）的房屋开具到王玉辉名下用以抵顶工程转让价款；2、剩余转让人民币20万元由日泰公司以现金方式于本协议签订之日后十个工作日一次性付给王玉辉；3、抹灰工程完毕后日泰公司交王玉辉180万元；4、合同签订后日泰公司负责开出1300万元房屋票据。日泰公司保证受让工程于2016年10月31日建设完毕并交付使用，日泰公司应在2016年10月31日前将回迁户安置的房屋（包括住宅和商服）22户、龙兴公司已对外销售的30户和日泰公司用于抵顶转让剩余款1300万元的全部房屋交付给龙兴公司，由龙兴公司负责回迁安置房屋和对外销售房屋，其中龙兴公司预销售30户房屋由龙兴公司自行与买房者进行结算，日泰公司监管并配合出具相关手续。《转让协议书》签订后，龙兴公司将开发的项目工程交付给日泰公司，日泰公司进行开发建设。因龙兴公司将建造中的龙兴二期2号楼、3号楼转让给日泰公司，日泰公司应给付龙兴公司200万现金及1800万房源，后因日泰公司未履行义务，2017年3月6日龙兴公司诉至一审法院，要求与日泰公司、丁洪伟及鸿图公司解除龙兴公司于2015年5月7日与日泰公司签订的《转让协议书》。2017年4月5日龙兴公司与鸿图公司签订一份《补充协议书》，双方约定龙兴公司应在本协议签定之日起积极协调帮助鸿图公司办理完2号楼、3号楼的土地摘牌及相关手续，原转让协议第五条约定：“鸿图公司保证受让工程于2016年10月31日建设完毕交付使用”，因鸿图公司问题，无法交付使用，故双方重新约定鸿图公司于2017年8月30日将原房屋建设完毕并交付使用，因双方原因，鸿图公司自愿拿出价值300万元的房屋交付给龙兴公司。300万元的住宅房屋，由双方确定房屋位置、面积和价款并签订局面房屋明细表，鸿图公司按照《补充协议书》第二条约定于2017年8月30日前交付价值300万元的住宅及其它房屋一起交付给龙兴公司，原协议1300万房屋及明细表一并提供并按以上约定执行。2016年原协议签订的所有回迁户销售部分不在原协议内的一并按第二条约定执行。龙兴公司向鸿图公司提供价值1600万元的房源表，鸿图公司认定并签字，交工时一并交与龙兴公司，原协议鸿图公司应向龙兴公司支付200万元转让款，由于鸿图公司还有70万元未支付，应在协议签订之日交付20万元，摘牌后支付30万元，房屋交付使用后30日内交付20万元。鸿图公司保证作为给龙兴公司的所有房屋，不得对外出售、抵押、转让和顶账等情形存在，在签定本补充后，房屋由龙兴公司挑选，鸿图公司不得将该房屋进行任何处分，包括出售、抵押、顶账、转让等，鸿图公司在将楼房防盗门安装完毕后将应属于龙兴公司的全部房屋及钥匙交付给龙兴公司，不得有任何拖延，最迟不得超过2017年8月30日，否则，龙兴公司有权按照原转让协议第七条约定解除原转让协议和本补充协议，收回已转让的工程项目，鸿图公司已付的转让价款和工程投入作为违约金赔偿给龙兴公司，龙兴公司不予返还，龙兴公司也不因此对鸿图公司或第三人承担任何责任。《补充协议书》签订后，2017年4月19日，龙兴公司、日泰公司、丁洪伟及鸿图公司在一审法院主持下达成调解协议，即龙兴公司与鸿图公司按照2017年4月5日签订的《补充协议书》继续履行。本案争议的B区2号楼1单元1401室房屋登记在鸿图公司与龙兴公司约定的鸿图公司应向龙兴公司给付房屋的房源表中，并注明该房屋应当交付人为石国峰。2016年8月1日龙兴公司与石国峰签订一份《购房合同》，龙兴公司将住宅面积95.93平方米B区2号楼1单元1401室，每平方米单价为3,100元，房款总计为297,380元抵账给石国峰，同时龙兴公司为石国峰出具收据1份并约定交房时间为2016年8月01日。2018年2月5日，李春山与鸿图公司签订一份房屋买卖合同，鸿图公司将方正县方正镇龙兴小区B区2号楼4-1401室住宅，以323,336元的价格（3100元／㎡）出售给了李春山（顶账），并向李春山办理了入户的相关手续。2018年10月8日，石国峰向黑龙江省方正县人民法院提起诉讼，请求：1、判决龙兴公司、鸿图公司共同交付抵账房，位于龙兴小区B区2号楼4单元1401室；2、要求交付钥匙、水卡、电卡；3、要求龙兴公司、鸿图公司给付迟延进户损失费16万元；4、诉讼费用由龙兴公司、鸿图公司负担。黑龙江省方正县人民法院于2018年12月10日下发（2018）黑0124民初2136号民事判决书，判决：一、被告大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司给付原告石国峰龙兴小区B区2号楼4单元1401室房屋；二、被告大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司给付原告石国峰所购房屋的钥匙、水卡、电卡。鸿图公司对该判决书不服，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2019年3月6日下发（2019）黑01民终845号民事裁定书，裁定：按鸿图公司自动撤回上诉处理。2019年3月27日，石国峰依据生效的（2018）黑0124民初2136号民事判决书，向方正县人民法院申请强制执行，要求鸿图公司交付龙兴小区B区2号楼4单元1401室房屋及钥匙、水卡、电卡。方正县人民法院于2019年5月7日下发（2019）黑0124执512号之一执行裁定书，裁定鸿图公司于2019年5月10日前将龙兴小区B区2号楼4单元1401室房屋及钥匙、水卡、电卡交付给申请执行人石国峰。后石国峰发现李春山对涉案房屋进行装修，双方发生争执，经派出所调解，现该房屋双方均未再进入并装修。2019年4月1日，李春山向一审法院提起诉讼，形成本案。一审法院认为，龙兴公司与日泰公司签订的《转让协议书》是其双方真实意思表示，且不违反法律规定，一审法院确认有效。龙兴公司与鸿图公司签订的《补充协议书》，该《补充协议书》是龙兴公司与鸿图公司双方真实意思表示，不违反法律规定，且经过一审法院调解双方同意按《补充协议书》继续履行，一审法院确认《补充协议书》有效，双方应该严格按照约定履行义务。该《补充协议书》约定原为日泰公司应履行的义务，由鸿图公司履行，龙兴公司向鸿图公司提供价值1600万元的房源表，鸿图公司认定并签字，鸿图公司应将价值1600万元的房源表中的房屋交付给龙兴公司。龙兴公司已将价值1600万元的房源表中的一套房屋，即案涉房屋龙兴小区B区2号楼4单元1401室抵顶给石国峰，且龙兴公司与石国峰签订四份购房合同，龙兴公司又为石国峰出具收据，双方形成了房屋买卖合同关系。按照龙兴公司与鸿图公司之间的约定，鸿图公司应将案涉房屋交付给石国峰，并完成对石国峰购买房屋的随附义务。鸿图公司对案涉房屋已经不具有处分权。关于李春山称其取得涉案房屋是善意的主张，按照物权法及物权法解释的相关规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，受让人受让该不动产时是善意的是指依法完成不动产物权转移登记之时是善意的。李春山没有依法完成不动产物权转移登记，其主张占有涉案房屋是善意的，自己拥有涉案房屋的所有权不成立，鸿图公司与李春山签订的该房屋买卖合同属无效合同。综上所述，对李春山的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条规定，判决：驳回原告李春山的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李春山负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，案涉龙兴小区B区2号楼4单元1401室房屋系龙兴公司开发建设，根据龙兴公司与日泰公司《转让协议书》及龙兴公司与鸿图公司《补充协议书》约定，龙兴公司对案涉房屋享有销售处分权，且龙兴公司于2016年8月1日与石国峰签订《购房合同》，已将案涉房屋抵账与石国峰，《补充协议书》已于2017年4月19日经一审法院（2017）黑0124民初589号民事调解书确认有效并继续履行，从而成为（2018）黑0124民初2136号民事判决的基本事实根据。因李春山以第三人诉讼地位仅对生效的（2018）黑0124民初2136号民事判决请求撤销，而没有对生效的（2017）黑0124民初589号民事调解书请求撤销，故作为案涉房屋处分权归属的前提根据《补充协议书》的法律效力不能否定，李春山的撤销（2018）黑0124民初2136号民事判决诉讼主张缺少支持的事实基础和相应的法律依据，一审予以驳回并无不当。从前述法律事实看，历经数年间，事实成立先于李春山与鸿图公司形成债权债务关系并用案涉房屋抵债、占有的事实，不可否认双方具有关联关系，李春山理应知道或者应当知道鸿图公司无权用案涉房屋抵债给付，该抵债行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”一审对李春山构成善意的诉讼主张不予认定并无不当，本院应予确认。综上所述，李春山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李春山负担。本判决为终审判决。审判长 焦崇升审判员贾晋璇审判员石磊（）二〇二〇年九月三十日法官助理崔馨予书记员李娜