河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初10779号原告：管亚民，男，1975年12月12日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托代理人：崔瑜，河南仟问律师事务所律师。委托代理人：吴真真，河南仟问律师事务所律师。被告：郑辉，男，1979年11月12日出生，汉族，住河南省通许县。第三人：孙英莉，女，1971年8月24日出生，汉族，住河南省通许县。原告管亚民与被告郑辉，第三人孙英莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴真真到庭参加诉讼，被告及第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的不定期租赁合同已于2020年5月22日解除；2、被告支付房屋租金及使用费229万元；3、被告支付逾期违约金10.5万元；4、被告支付原告垫付的物业费、水电费共计98328.93元；5、被告承担原告为实现权利支出的律师费3.5万元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月21日，被告通过第三人与原告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于郑州市天明国际广场B座7层的房屋，租赁期限为2013年3月21日至2018年3月20日，每月租金44900元，每季度提前十日支付租金，租金每年递增8%。租赁合同履行过程中被告屡次拖欠租金。2015年6月29日，双方又签订补充合同，约定逾期支付房租应当承担违约金。2016年11月12日，被告与第三人签署共同声明，第三人与原告签订的房屋租赁合同中的租金债务全部由被告承担。截至2013年3月20日合同到期时，被告尚欠委托人租金69万元。被告严重违反合同约定，应当承担违约责任。合同到期后被告表示继续承租房屋，但一直未向原告支付租金。2018年10月17日，被告向原告出具欠条，载明：自2018年3月21日至2018年10月20日，被告下欠原告房屋租金42万元。后原告多次要求解除租赁并立即腾退房屋，但被告拒不腾退。2020年5月22日，原告向被告发出解除租赁通知书并给予被告合理期限，要求被告清偿租金并腾退房屋，但被告一直未回应。为避免损失扩大，2020年6月10日原告委托物业公司自行腾房。被告长期拖欠房屋租金及使用费、物业费、水电费等多项费用，已经严重损害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，诉至法院。被告未答辩。第三人未到庭陈述意见。经审理查明：原告系座落于郑州市郑东新区××路××、××、××号房屋的所有权人。2013年3月21日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将天明国际广场B座7层，面积736.65平方米的房屋出租给乙方。每月租金44900元。每季度提前10日按实际天数以现金交付。从第二年起每年按上年租金的8%递增，甲方收款后出具收据。为保证房屋设施完好无损，甲方收乙方押金1万元，待租期结束验收无损后退回乙方。因该房屋首次装修，甲方免收2013年5月10日前房租。乙方租用该房期限为5年，即自2013年3月21日至2018年3月20日。在租赁合同期内，甲乙双方任何一方未经对方同意中途擅自解除合同的，应向对方支付一个月的房租作为违约金。合同期满时，按当时市场价格，乙方有优先续租权，并签订续租合同。乙方应按时支付因租用该出租房屋而产生的有关费用，包括物业、电费、水费等费用。甲乙双方合同如有未尽事宜，可另行协商作出补充协议。合同尾部有原告委托代理人管洪义，第三人签字摁印对合同内容予以确认。2015年6月29日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订补充合同一份，约定：关于乙方不能按时足额支付租金问题，双方约定按违约时间长短应承担不同违约责任，包含违约期利息、罚息及违约金。凡不按时支付租金，应承担违约金，逾期30日之内每天500元；31-60日每天1000元；61-90天每天2000元。超过90天，甲方视乙方为撕毁合同，甲方保留清场的权利。超过3个月，乙方仍不能支付租金及违约金者，原租房合同中第5.6项权利自动丧失。2016年11月12日，被告与第三人共同向原告出具共同声明一份，载明：第三人在郑东新区众旺路天明国际广场B座7楼租房合同的房屋租金债务由被告全部承担，有声明人双方同意签字生效。2018年10月17日，被告向原告出具欠条一份，载明：今欠原告房租共计690000元，此房租是天明国际广场B座7楼，截止2018年3月20号所欠。承诺尽快还款。同日，被告向原告出具另一份欠条，载明：经与原告协商，天明国际广场B座7楼，自2018年3月21日起至2018年10月20日的房租为42万元，承诺尽快还清上述房租。2019年11月25日，被告向原告出具欠条一份，载明：今欠河南天明物业管理有限公司水电费11825.93元、物业费63198元，两项共计75023.93元。2020年5月22日，原告通过EMS邮寄方式向被告发出解除租赁通知书，载明：截至2020年5月20日，被告欠付原告房屋租金已超过225万元，并拖欠房屋水、电、物业费等多项费用。原告通知被告解除租赁关系，通知发出之日为租赁关系解除之日。被告应在通知发出之日起5日内腾退房屋，将房屋恢复租赁前原状，并结清拖欠费用。该邮件物流信息显示2020年5月26日邮件未妥投已退回。原告另于2020年5月22日向被告发送短信将上述解除租赁关系通知书的内容告知被告，并在涉案房屋门口张贴了上述解除合同通知书。2020年5月28日，原告通过EMS邮寄方式向被告发出律师函，告知被告与原告之间的租赁关系已经解除，被告应按照通知的要求腾退房屋，归还原告并结清拖欠的房屋租金、水、电、物业费等相关费用，并承担违约金。该邮件物流信息显示2020年5月30日该邮件未妥投已退回。2020年7月1日、7月2日，原告分别向河南天明物业管理有限公司（以下简称“天明物业”）转款11826元、63198元。2020年7月2日、7月30日，天明物业向原告出具收据二份，分别载明：交款单位为B座7层交款63198元，收款事由为物业费（业主补交2018.4.29-2019.11.30），实际交至（2018.11.28-2020.6.30）；交款单位为B座7层交款11826元，收款事由为水电费（业主清欠7层水电费）。2020年8月13日，天明物业出具情况说明一份，载明：已收到B座7层2019年11月26日至2020年5月25日共计六个月物业费19890元。交款人：原告。原告于庭后提交情况说明称天明物业于2020年7月2日出具的收据显示的63198元实际系自2018年4月29日至2019年11月25日所产生的物业费，而天明物业出具的情况说明中所列费用实际系房屋自2019年11月26日至2020年5月25日的费用19890元，两笔费用中不存在重复计算部分。庭审中，原告称其已于2020年6月10日将被告在涉案房屋内的物品腾退至原告其他房屋内，其诉请第二项的金额系截至2020年5月22日的租金。以上事实有原告提交的房屋租赁合同、补充合同、共同声明、欠条、解除租赁通知书、EMS邮寄单、邮件物流信息、律师函、照片、交通银行个人客户交易清单、收据、情况说明及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与第三人签订的房屋租赁合同及补充合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当履行各自的义务。2016年11月12日，第三人与被告共同声明涉案房屋的租金债务由被告全部承担，故本案房屋租赁合同及补充合同约束原、被告。被告应当按照合同及补充合同约定按时支付房屋租金及各项费用。按照合同约定，租赁期限至2018年3月20日。合同到期后，被告继续使用涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原、被告仍应按合同约定履行义务，但双方为不定期租赁。双方均有合同的任意解除权，现因被告未按合同约定支付租金，原告已于2020年5月22日向被告发送解除租赁通知书，要求被告结清剩余房租、水电费等费用并腾退房屋，被告并未提出异议，故原、被告之间的租赁合同于2020年5月22日解除。对原告要求确认原、被告之间的租赁合同已于2020年5月22日解除的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的房屋租金及使用费229万元，根据被告向原告出具的欠条显示，截至2018年10月20日，被告共欠原告租金111万元。自2018年10月21日起至2020年5月22日止的租金，合同约定从第二年起每年按上年租金的8%递增，原告主张按照每月6万元计算租金不违反合同约定及法律规定，本院予以确认，庭审中原告称被告实际使用房屋至原告2020年6月10日腾退房屋之日，对此被告并未提出异议或提供证据反驳原告的主张，故自2018年10月21日起至2020年5月22日止被告应付租金为116万元（60000÷30×580），以上共计227万元。因在此期间新冠疫情暴发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响。故结合本案实际情况，对此期间的租金按照两个月租金的标准予以酌减，故被告现应向原告支付租金215万元（227万元－6万×2），对原告主张超出部分，本院不予支持。对于原告主张的违约金10.5万元，合同约定不按时支付租金，应承担违约金，逾期61-90天每天2000元，该标准过高，原告自愿降低违约金计算标准，其诉请数额不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。对于原告主张的物业费、水电费共计98328.93元，根据原告提交的转账凭证及收据显示，原告共计支付物业费、水电费94914元（11826＋63198＋19890），对原告主张超出部分，本院不予支持。对于原告主张的律师费，房屋租赁合同及补充合同中对此均未进行约定，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告管亚民与被告郑辉之间的房屋租赁合同自2020年5月22日解除；二、被告郑辉于本判决生效后十日内向原告管亚民支付房屋租金215万元、违约金10.5万元、物业费及水电费94914元；三、驳回原告管亚民的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27026元，减半收取13513元，由原告管亚民负担954元，由被告郑辉负担12559元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年九月二十七日书记员  张 敬