安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖02民终2514号上诉人（原审被告）：金国达，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：芜湖金科房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：刘鹏伟，董事长。委托诉讼代理人：汪承志，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。上诉人金国达因与被上诉人芜湖金科房地产开发有限公司（以下简称芜湖金科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服芜湖市镜湖区人民法院(2020)皖0202民初5046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金国达上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初5046号民事判决;2.依法改判上诉人不承担2019年12月2日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费（即年租金23777元标准）。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的租赁协议已于2018年12月18日到期，上诉人并未提出续租，原租赁协议对双方无约束力，不能参照原租赁协议。上诉人与被上诉人于2016年11月5日签订的租赁协议（2015年8月6日，被上诉人与南京古都秦淮古玩城有限公司签订芜湖小九华商业街租赁及委托运营协议，约定该公司就小九华商业街商业房产进行租赁及委托运营管理。2019年1月1日，双方解除合作。南京古都秦淮古玩城有限公司在租赁管理期间委托芜湖小九华古玩城有限公司于2016年11月5日与上诉人签订房屋租赁协议）。2018年8月，被上诉人与上诉人重新改签芜湖金科房地产开发有限公司租赁协议，原协议内容不变，协议4.1条明确约定本协议租赁期限为24个月，即租赁期自2016年12月19日起至2018年12月18日止。并且协议9.3条明确约定:租赁期限届满时，乙方如欲续租，应在协议期满前一个月向甲方提出书面续租申请，经同意后双方另行签署租赁协议。原协议届满后，上诉人即乙方，并未在协议期满前一个月向被上诉人即甲方提出书面续租申请，即双方协议已经到期，该协议在届满后对双方均再无约束力，不能再参照原协议。二、被上诉人在租赁协议到期后，并未将多付的半年房租19021.5元及5000元房屋租赁履约保证金，共计24021.5元、退还给上诉人，被上诉人存在过错，上诉人不应当支付房屋占有使用费在双方协议到期后，上诉人要求被上诉人退还多付的半年房租19021.5元及5000元房屋租赁履约保证金，共计24021.5元、但被上诉人一直未退还。并且要求房租由原来的55元/平方米/月计租金打八折优惠的基础上，上涨至57.75元/平方米/月计租金，上诉人因租金上涨拒绝续租，被上诉人因自身过错，在协议到期后，拒绝退还多付的半年租金及房屋租赁履约保证金并且要求涨价，上诉人并不存在过错，不应当承担房屋占有使用费即年租金23777元标准。三、因今年春节期间新冠××病毒影响，上诉人经营的店铺不能正常营业，被上诉人还在此期间擅自采取停电措施，致使上诉人正常生活无法保障，店铺损失惨重，被上诉人存在过错上诉人日常生活居住均在该小九华商铺内，又是一个残疾人，身在异乡，因今年新冠××的影响不能正常开门营业，无任何收入，但仍然按时缴纳水电费等费用。国家也出台相应的政策，保证居民生活用电、用水稳定，不能擅自停水停电，对于疫情期间不能按时还贷等情形给予宽限期或降低相应的利率，对于承租商铺因疫情原因不能正常营业的，给予房租减免的优惠政策，以保障公民日常生活有序进行。在此期间被上诉人却在无合同约定的情况下，落井下石，擅自采取停电措施，将商铺断电。为此上诉人多次请求被上诉人恢复供电、被上诉人均予以拒绝。致使上诉人损失较大，不仅正常的生活不能保证，更造成了多次的生意收入损失。而一切均系被上诉人的过错行为导致，故上诉人不应当承担任何房屋租金及占有使用费。芜湖金科公司辩称，被答辩人声称与答辩人签订的租赁协议于2018年上12月18日到期，被答辩人并未提出续租，与事实严重不符，答辩人与被答辩人签订芜湖金科房地产开发有限公司租赁协议，租赁合同约定，答辩人将位于芜湖市镜湖区九华南路小九华商业街内6号楼108室出租给被答辩人从事佛学易经经营，租赁期限自2016年12月19日至2018年12月18日，租金起算日自2016年12月19日起按每半年23777元缴纳。2018年6月26日，被答辩人按照合同约定支付房租，提出合同到期后续租半年，并一次性向芜湖小九华支付一年房租。芜湖小九华向被答辩人出具收据上也载明收款事由为2018年6月19日至2019年6月18日房租，该行为是双方真实意思表示，也应视为对租赁协议中9.3条关于续租事宜的变更，且在原审一审中被答辩人已向法庭承认这一事实，现被答辩人否认续租事宜，显然与事实严重不符。第二点，续租期满后，被答辩人继续占有使用答辩人房屋用于经营，却不支房屋租金，经答辩人多次催要后仍拒绝支付，根据《合同法》第235条规定，租赁期满，承租人应当返还租赁物，因此被答辩人行为已经违反法律规定，但被答辩人却声称是因为续租以及履约保证金的原因，不应支付房屋占用费，这显然是无稽之谈。续租事宜双方已经协商一致，而且已经实际履行，另外在续期届满，被答辩人不愿搬离的情况下，要求答辩人退还履约保证金，更无事实与法律依据。因此被答辩人应立即腾空房屋支付自2019年6月19日至实际腾房之日止的房屋租金、占用费。芜湖金科公司向一审法院起诉请求：1.被告立即将房屋腾空交还给原告；2.被告参照合同约定租金金额立即向原告支付自2019年5月19日至实际腾房之日止房屋占用费以及逾期付款利息（暂计2019年5月19日至2020年6月15日房屋占用费54508元、逾期付款利息2777元）；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，芜湖金科公司变更诉讼请求第2项为被告参照合同约定租金金额立即向芜湖金科公司支付自2019年6月19日至实际腾房之日止房屋占用费（暂计2019年6月19日至2020年6月15日房屋占用费50545元）。一审法院认定事实：位于安徽省芜湖市镜湖区小九华商业街6#楼108室房屋为原告芜湖金科公司所有。2015年8月6日，原告与南京古都秦淮古玩城有限公司签订《芜湖小九华商业街租赁及委托运营协议》，约定由该公司就小九华商业街商业房产进行租赁及委托运营管理。2019年1月1日，双方解除合作。南京古都秦淮古玩城有限公司在租赁管理期间委托芜湖小九华古玩城有限公司于2016年11月5日与被告金国达签订《芜湖金科房地产开发有限公司租赁协议》，2018年8月，原告以芜湖金科公司（甲方）的名义与被告金国达（乙方）重新签订协议，原协议内容不变。协议约定：1、乙方承租标的为芜湖市镜湖区九华中路小九华商业街内6号楼1F-08#商业房，乙方承诺租赁该房屋的用途为佛学易经，租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更所承租的房屋用途及将该房屋转租第三方；2、租赁期限为24个月，即2016年12月19日起至2018年12月18日，租赁期限届满或提前终止履行协议后，乙方须对承租物业恢复原状，装饰装修部分无偿归甲方所有；3、该房屋以约定建筑面积按55元/平方米/月计租金（上述金额为双方约定并认可为未包含租赁税费的甲方净得金额），即该房屋半年化房租（按半年计）总额为人民币23777元，租金支付按每半年支付，租金递增为租期满壹整年后，递增为前一年租金总额的5%；4、该房屋租赁履约保证金为5000元；5、双方奉行先付费后使用原则，租金和物业管理费须提前一个月予以缴纳，逾期未支付的，每逾期一日，乙方需以拖欠金额的千分之五为标准支付违约金；6、租赁期间，因乙方违约致使本协议不能继续履行的，乙方应赔偿甲方违约金，该违约金数额以履约保证金为标准计算，并赔偿甲方由此产生的直接间接经济损失，同时履约保证金扣除不退；7、如乙方未能按期、足额支付该房屋租金、物业管理费、水电费、服务费等各项费用其中任何一项或几项的，每逾期一日，乙方须以应付总额的千分之五为标准支付违约金，逾期七日仍未足额缴纳的，视同乙方违约、放弃本协议中一切权利并认可协议终止，甲方有权不通知乙方而单方面解除协议、终止对乙方一切物业服务、采取必要措施，终止乙方营业、强制收回乙方所承租的房屋，乙方遗留在房屋里的一切物品按遗弃物处理，一切后果及双方直接间接经济损失由乙方承担。双方还就其他事项进行了约定。协议签订后，被告金国达使用案涉房屋至今。2019年12月12日，原告委托律师向被告发送律师函，载明：“租赁期限到期后，你方就该房屋续租半年，租赁费缴纳至2019年6月18日，2019年6月18日房屋租赁期限到期后，你方既未续签合同，也未支付相应租赁费，你方的行为已经构成严重违约，你方应于收到本函之日起三个工作日内与委托人办理续签合同手续并支付委托人租金24965元（截至2019年12月18日）；若你方未能在要求的时间内支付租金并办理续签事宜，本律师将按照委托人的要求，依法向你方提起诉讼，强制你方腾空房屋、支付租金及其他违约金等”。审理中，原、被告一致确认：1、为回笼资金，芜湖小九华古玩城有限公司按照合同约定租金标准的80%优惠向被告收取租金，被告按照该租金标准交纳租金至2019年6月18日；2、原告自2019年12月2日对案涉房屋采取停电措施至今未恢复。另，经原审法院释明，原告于2020年7月24日向原审法院提出要求解除原、被告之间的租赁关系，被告对该项诉讼请求发表意见为“我和原告没有关系”。以上事实，有芜湖市商品房初始登记证复印件、芜湖金科房地产开发有限公司租赁协议、关于合作解除的函件、照片复印件等书面证据和当事人当庭陈述在卷佐证，原审法院予以确认。一审法院认为,原、被告签订的《芜湖金科房地产开发有限公司租赁协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。案涉房屋租赁期限届满后，原、被告未继续签订书面协议，被告继续占有使用案涉房屋并按原租金标准交纳租金至2019年6月18日，双方形成了不定期租赁合同关系，原告可以随时解除不定期租赁合同，现原告已通过诉讼方式在合理期限内通知了被告，双方不定期租赁合同关系已经解除。合同解除后，原告有权要求被告腾空并返还所租赁的房屋，对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告使用案涉房屋至今，应支付自2019年6月19日至实际返还房屋之日止的租金及占用费。本案中，双方在租赁协议中未明确约定若被告未按时交纳租金原告可以采取停电措施，原告在采取停电措施前也未对被告进行告知，其擅自采取停电措施的行为势必会影响被告使用案涉房屋。结合本案实际情况，本院酌定被告按照原合同约定租金标准的80%支付2019年6月19日至2019年12月1日的房屋租金17198元（38043/365*165），按照原合同约定租金标准的50%支付自2019年12月2日至实际返还房屋之日止的租金及占用费（即年租金23777元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决:一、解除原告芜湖金科房地产开发有限公司与被告金国达的不定期租赁合同；二、被告金国达于本判决生效之日起十日内将位于芜湖市镜湖区小九华商业街6#楼108室房屋腾空并返还给原告芜湖金科房地产开发有限公司；三、被告金国达于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖金科房地产开发有限公司租金17198元及自2019年12月2日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费（按照年租金23777元标准计算）。案件受理费减半收取666元，由原告芜湖金科房地产开发有限公司负担394元，由被告金国达负担272元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实同一审认定的事实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定,第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为金国达上诉主张不应承担2019年12月2日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占用费是否成立。根据双方当事人签订的《房屋租赁协议》约定，案涉房屋租赁期期为24个月，租赁期自2016年12月19日起至2018年12月18日，金国达于2018年6月26日以享受租金八折优惠缴纳了一年的租金，租金缴纳期限为2018年6月19日至2019年6月18日，并实际使用案涉房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。金国达主动缴纳租赁协议约定期限届满后半年的租金，出租人亦不反对，并认可收到超出租赁协议约定期限的半年租金，金国达缴纳租金的行为以及芜湖金科公司认可接受租金的行为，即可以推定双方有继续租赁关系的意向，租赁期限视为更新。但在这种情况下，当事人之间的定期租赁更改为不定期租赁，任何一方当事人均可以随时解除合同。金国达上诉认为双方租赁协议已于2018年12月18日到期，金国达未提出续租，原租赁协议对双方无约束力以及应退还其缴纳的租赁协议到期后多缴纳的半年房租的上诉理由显然不能成立。关于金国达上诉主张不应承担2019年12月2日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占用费的问题，案涉租赁房屋金国达于2019年6月19日之后未缴纳租金，并一直使用至今，金国达应该按照合同约定缴纳不定期租赁合同解除前、后的租金及占用费。金国达上诉称受新冠疫情影响，经营店铺不能正常经营，以及因芜湖金科公司擅自停电造成店铺损失惨重，对此，一审法院在充分考虑芜湖金科公司擅自停电的影响以及本案的实际情况，对2019年12月2日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占用费按照原合同约定租金的50%的标准支付，对金国达应缴纳的租金及占用费已给予相应的减免。综上所述，金国达的上诉请求不成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314元，由上诉人金国达负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年九月二十七日书记员 冯杨艳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。