山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2923号上诉人（原审被告）：张芳，女，1984年11月5日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：赵春彬，山东阳光桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李凤彦，男，1976年1月24日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：冯建明，山东益联律师事务所律师。原审被告：李红垒，男，1987年5月1日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人张芳因与被上诉人李凤彦、原审被告李红垒房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张芳上诉请求：1.撤销山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2339号民事判决书，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.认定房屋归李凤彦所有证据不足。⑴德州二建与李凤彦签订的《建筑工程承包合同》只能证明双方有承包合同而已，不能证明房屋是李凤彦的。⑵德州二建公司出具的有关涉案房产的说明无证明力。2.原审被告与被上诉人签订“房屋买卖协议”，其性质属还款协议。“房屋买卖协议”是否解除的主体是德城区天衢办事处肖何庄村庄改造办公室。3.判决让上诉人解除房屋买卖合同，归还被上诉人房屋没有依据。4.上诉人在偿还房款过程中没有过错，原审被告所签的还款协议上诉人并不知晓，因原审被告的违约行为，而解除涉及到上诉人权利的房产，属认定事实错误。5.原审被告与被上诉人恶意串通，损害上诉人的合法权益。原审法院适用法律错误。原审法院一方面认定上诉人与被上诉人签订“房屋买卖协议”的目的是为了获取房款，另一方面判决解除双方“房屋买卖协议”，属适用法律错误。李凤彦辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确。李红垒述称，一审判决认定事实正确，适用法律正确。李凤彦向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告与被告签订的萧何庄园30号楼1单元301号房产的房屋买卖合同（标的384509元）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2015年11月10日，德州市第二建筑工程公司（甲方）与原告李凤彦（乙方）签订《协议》，甲方将肖何庄居委会以所欠工程款541509元抵顶萧何庄园30号楼1单元301号房产给付乙方。根据甲方与乙方签订的《建筑工程承包合同》，所欠工程款541509元由乙方在承包费中抵扣。2015年12月8日，德城区天衢办事处肖何庄村庄改造办公室（甲方）与被告李红垒（乙方）签订《房屋买卖合同》，乙方购买肖月小区30号楼1单元3层301号房屋，建筑面积148.88平方米，地下储藏室一个，建筑面积8.25平方米。2015年12月9日，原告（甲方）与被告李红垒（乙方）签订《房屋买卖协议》，双方约定，经甲、乙双方友好协商就肖何庄居委会抵顶萧何庄园30号楼1单元301号房产买卖达成以下协议：1、甲方因与德州市第二建筑工程公司签订《建筑工程承包合同》，根据公司与肖何庄居委会签订的《建设工程施工合同》，肖何庄居委会以所欠工程款541509元抵顶萧何庄园30号楼1单元301号房产给付承包人李凤彦个人。甲方将价值541509元房产转让给乙方。2、乙方向甲方支付房款541509元，到2018年6月底还清全部房款。3、如果乙方每月（未）按照约定给付房款甲方有权收回萧何庄园30号楼1单元301号房产，退还已经支付的房款。2017年7月7日，德城区天衢办事处肖何庄村庄改造办公室给被告李红垒下发《房屋所有权证明》上载，所有权人李红垒，房屋坐落肖月小区：30幢1单元301号，建筑面积148.88平方米，储藏室建筑面积8.25平方米。被告李红垒户籍登记在德州市德城区。2019年10月23日，原告与被告李红垒签订《房屋购买还款协议》，双方约定：2015年12月9日李红垒购买李凤彦萧何庄园30号楼1单元301房子一套，房屋原价格541509元，到2019年10月23日共计还款157000元，余款一直未能付清，经双方协商同意余款李红垒按同期贷款利率付给李凤彦。如果在2020年1月23号前不能付清，双方协商同意李凤彦退回已付款，并按同期银行利率支付已付款利息，本房子李凤彦收回。李红垒必须协同办理房子过户手续。二被告没有提交证据证明已将所欠原告的房款给付原告。本案原告诉称的萧何庄园30号楼1单元301号房屋即是肖何庄村庄改造办公室下发《房屋所有权证明》上载明的肖月小区30幢1单元301号房屋。以上事实有《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《房屋购买还款协议》、《协议》、《房屋所有权证明》及开庭笔录等在卷证实。一审法院认为，涉案房屋系肖何庄居委会以所欠德州市第二建筑工程公司的工程款541509元，以肖月小区30号幢1单元301号房产抵顶给该公司，该公司又将涉案房屋抵顶该承包人原告李凤彦个人，原告又将房屋卖给被告李红垒。二被告在给付房款15.7万元后，尚余384509元未有证据证明已付给原告。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。根据2019年10月23日原告与被告李红垒签订《房屋购买还款协议》，二被告未提交证据证明在2020年1月23号前付清所欠房款，故原告与被告李红垒所欠《房屋购买还款协议》解除的条件已经成就，原告请求解除原告与被告李红垒签订的涉案房屋买卖合同，双方各自返还取得的财产，并无不当，应予支持。被告张芳辩称，李红垒签订的还款协议，没有同我协商，还款协议对我不发生效力，原告起诉要求解除原、被告双方房屋买卖合同，不符合事实和法律的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。结合本案，2019年10月23日原告即与被告李红垒签订《房屋购买还款协议》，约定被告李红垒在合理期限2020年1月23号前付清所欠房款，但二被告未提交证据证明已付清所欠房款，原告依法请求解除涉案《房屋买卖协议》，应予支持；再者原告卖给二被告涉案房屋的合同目的为获得房款，涉案房屋总价格54万余元，二被告只支付15.7万元，尚不足总房款的三分之一，且自2015年12月9日二被告购买该房屋至2020年1月23号原告与被告李红垒达成《房屋购买还款协议》，已4年有余，因二被告迟延履行债务致使原告不能实现获得所余房款的合同目的，故原告依法请求解除本案的《房屋买卖协议》，应予支持，被告张芳的辩称，不能成立。综上，解除原告与被告李红垒签订的《房屋买卖协议》，原告要求二被告返还取得的涉案房产，并无不当，应予支持；被告李红垒辩称，原告要求退回房屋，我要求把当时给原告的房屋钱还给我，该辩称并未依据《房屋购买还款协议》要求原告给付利息，被告张芳亦未主张，故二被告对利息认为有必要主张，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告李凤彦与被告李红垒2015年12月9日签订《房屋买卖协议》。二、被告李红垒、被告张芳将坐落在肖月小区30幢1单元301号房屋（包括储藏室）返还原告李凤彦，限判决生效后十日内交付。三、原告李凤彦返还被告李红垒、被告张芳购房款15.7万元，限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3534元，由被告李红垒、被告张芳负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张芳提交张芳与李红垒的电话录音证据，用于证明李红垒和李凤彦签的协议不是李红垒签的字，李凤彦和李红垒欺骗张芳，损害张芳的利益，目的就是为了把房收回去。被上诉人李凤彦质证称，这个录音是断续的，该录音是否经过对方同意也没有说明，因此作为证据不合法，同时也不能证明上诉人证明目的。原审被告李红垒质证称，张芳对李红垒说的话有误解，那天确实打这个电话了。李红垒所说的那个合同是假的不是李红垒签字，表达的意思是肖何庄和李红垒签订的合同不是李红垒签的，在一审的时候李红垒已经说过，在一审记录上应该是有。当时和肖何庄签的合同，是李凤彦代李红垒签的。本院对当事人争议的证据和事实认定如下：对于该份电话录音证据，被上诉人李凤彦及原审被告李红垒的异议成立，仅依据该份电话录音，无其他证据相佐证，证明力较小，无法证明上诉人的证明目的，本院对该证据不予采信。本院认为，案涉房屋为德城区天衢办事处肖何庄旧村改造中在农村集体土地上建设的房屋，系“小产权房”。其流转过程如下：肖何庄居委会因欠德州市第二建筑工程公司的工程款，以肖月小区30号幢1单元301号房产抵顶给该公司，2015年11月10日该公司又将案涉房屋抵顶给李凤彦，2015年12月8日李红垒与德城区天衢办事处肖何庄村庄改造办公室签订《房屋买卖合同》。2015年12月9日李凤彦与李红垒签订《房屋买卖协议》，2017年7月7日，德城区天衢办事处肖何庄村庄改造办公室给李红垒颁发自制的《房屋所有权证明》。虽然李红垒于2015年12月8日与德城区天衢办事处肖何庄村庄改造办公室签订了《房屋买卖合同》，但双方签订该《房屋买卖合同》的目的是办理相关手续，李红垒并未向德城区天衢办事处肖何庄村庄改造办公室交付房款，因此，应认定李凤彦将案涉房屋出售给李红垒。本案诉争的房屋附着的土地属于农村集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”并根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转。李凤彦与李红垒之间的涉案房屋买卖行为，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的情形，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。对于涉案房屋系“小产权房”，李凤彦与李红垒均明知，双方亦非德城区天衢办事处肖何庄村庄集体经济组织成员，因此应认定双方对于合同的无效都存在过错，应当对其损失各自承担责任。综上，原审法院认定涉案《房屋买卖协议》有效并予以解除显然不当，但判决李红垒、张芳将坐落在肖月小区30幢1单元301号房屋（包括储藏室）返还李凤彦，李凤彦返还李红垒、张芳15.7万元购房款结果正确。综上所述，张芳上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院适用法律错误，本院予以纠正，但部分结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：一、维持山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2339号民事判决第二、第三项，即：“二、被告李红垒、被告张芳将坐落在肖月小区30幢1单元301号房屋（包括储藏室）返还原告李凤彦，限判决生效后十日内交付。三、原告李凤彦返还被告李红垒、被告张芳购房款15.7万元，限判决生效后十日内付清”；二、撤销山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2339号民事判决第一项，即“一、解除原告李凤彦与被告李红垒2015年12月9日签订《房屋买卖协议》”；三、驳回李凤彦其他诉讼请求。一审案件受理费3534元，由李凤彦负担1767元，由李红垒、张芳负担1767元；二审案件受理费7068元，由李凤彦负担3534元，由李红垒、张芳负担3534元。本判决为终审判决。审判长  张延军审判员  赵瑞玲审判员  叶卫国二〇二〇年九月十五日法官助理王宁书记员于岩