江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2620号上诉人（原审被告）：泗阳雨润中央购物广场有限公司，住所地泗阳县众兴镇北京路南侧雨润广场B3幢。法定代表人：张宏明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴建华，北京金城同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高朋，北京金城同达（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩继兵，男，1976年7月10日出生，住泗阳县。被上诉人（原审原告）：刘立平，女，1976年3月29日出生，住泗阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋学栋，江苏致强律师事务所律师。上诉人泗阳雨润中央购物广场有限公司（以下简称泗阳雨润公司）因与被上诉人韩继兵、刘立平商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1323民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理并于2020年8月5日组织双方公开进行了听证。上诉人泗阳雨润公司委托诉讼代理人高朋、被上诉人韩继兵、刘立平的委托诉讼代理人蒋学栋均到庭参加听证。本案现已审理终结。泗阳雨润公司的上诉请求：撤销一审判决，1.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.判决被上诉人承担逾期付款违约责任（按欠付款日万分之一计算）。事实和理由：一审判决以《商品房买卖合同补充协议》中约定房款支付方式的格式条款无效认定被上诉人有法定解除权错误。一、被上诉人不享有法定解除权。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条错误。1.本案不属于“不可归责于双方的事由”，被上诉人不能办理按揭贷款系多方原因造成的。被上诉人存在迟延履行问题，本案起初按揭银行江苏泗阳农村商业银行股份有限公司（以下简称泗阳农商行）是准予给内街商铺办理按揭的，之后因泗阳农商行政策原因才不给办理，故由于被上诉人签约后迟延履行，未按合同约定时间及时办理按揭，属于“因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同”的情形。2.不能办理按揭并不代表着商品房买卖合同不能继续履行，被上诉人应进一步举证证明其不能支付剩余房款。被上诉人欠付的购房款属于金钱债务，不存在法律上或事实上的履行不能，对于金钱债务，法院不宜判决解除合同，而应鼓励继续履行。即使被上诉人不能办理按揭贷款，仍然可以通过其他途径偿还债务，如抵押贷款、拍卖财产等。上诉人也愿意和乐于与被上诉人协商解决逾期付款问题，如协助沟通其他银行办理按揭、给予其逾期付款违约金减免、利息减免等。法院径直裁判解除合同明显违背了被上诉人的意志。二、即使被上诉人享有法定解除权，解除权的除斥期间已经过。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定了逾期付款、逾期交房的解除权行使期间，即对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案被上诉人在一审起诉状中已明确表明“两年多来，被告员工一直告知办不下来”，故上诉人认为被上诉人的解除权发生之日（知道或应当知道不能办理银行按揭之日）距一审立案时间2020年4月22日显然已超过一年，解除权的行使期间已然经过，故被上诉人的解除权已经消灭。三、即使除斥期间未经过，部分法定解除权亦可预先放弃。本案补充协议关于不能办理按揭后需一次性付清剩余房款的约定，被解释为购房者付款方式的约定或付款责任的描述更为合适。即使被解释为购房者预先放弃不能按揭后的法定解除权，该解除权的预先放弃亦是在公平、诚信的基础上达成的合意，该付款方式的变更在购房者的合理预期和承受能力范围之内。且付款购房天经地义，并未加重购房者的责任，以其他方式付清房款仍在购房者的合同义务范围之内。故上诉人认为，上诉人在与被上诉人签订此条协议并未利用优势地位，仍在公平原则范围内，该法定解除权的预先放弃属于对自身权利的正常处分，应属有效。四、补充协议中放弃该解除权的条款不属于无效格式条款。本案补充协议关于银行按揭付款的约定，不应被解释排除对方主要权利，进而被划入无效格式条款的范畴。上诉人认为，该法定解除权并非购房人的主要权利，即该解除权对权利人的影响并不大，可以放弃；且仅为购房者救济权的一种，并非购房者的主要权利及第一性权利；购房者的主要权利为取得案涉房屋，而解除权等第二性权利仅在合同履行出现问题时才产生作用。韩继兵、刘立平答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、本案经一审查明事实，不能办理按揭贷款系不可归责于双方的事由。上诉人称泗阳农商行起初准予办理按揭贷款不属实，系泗阳农商行对内街商铺作出评估后决定不允许办理贷款，这是被上诉人无法了解的内情和风险。双方约定采用按揭贷款的方式，按照通常理解，上诉人就应当保证房屋可以正常办理按揭贷款，而不是擅自加重购房人的责任，减轻自身的义务，消灭购房人主要权利。二、如果购房人有能力一次性支付房款，就不会和开发商约定采用按揭贷款的方式，采用按揭贷款已经证明了购房人无能力一次性履行，被上诉人尚欠外债几十万元；且购房时双方经过长期协商，也应当推定开发商明知该情况。上诉人应当就被上诉人可以继续履行合同承担举证责任。上诉人称可以采用抵押贷款、拍卖房产等方式支付房款，这有强制消费的嫌疑。三、上诉人主张除斥期间没有法律依据。四、补充协议中关于无法办理按揭贷款时需支付全款的约定，系格式条款，存在或是开发商的原因或是购房人的原因等两种以上的解释，在这种情况下，应作有利于购房人的解释，也即仅在因购房人原因无法办理按揭贷款的情况下才应当支付全款。韩继兵、刘立平一审的诉讼请求为：1.请求依法解除双方之间签订的商品房买卖合同；2.请求判令泗阳雨润公司返还购房款542000元及利息，利息自2017年7月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项实际返还之日为止。一审法院认定事实：2017年8月16日，韩继兵、刘立平（买受人）与泗阳雨润公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同备案号：SP2839403），主要约定：出卖人将其开发的位于泗阳县出售给买受人，建筑面积58.23平方米，单价为每平方米17551.09元，总房款为1022000元。买受人于签订合同之日支付购房首付款542000元，剩余房款480000元由买受人申请银行按揭商业贷款，并自合同签订之日起15日把银行按揭贷款手续办理完毕。出卖人应在2017年6月30日前，将房屋交付买受人使用。同日，双方签订补充协议（制式内容由泗阳雨润公司拟定）一份，主要约定：买受人（乙方）可以委托甲方（出卖人）代为办理银行按揭手续，或者自行办理银行按揭手续。如乙方按揭申请不被银行终审批准或银行终审未能受理已申请的足额按揭贷款的，乙方应于收到甲方书面通知后7天内将剩余未付的房款一次性全部支付给甲方，否则，甲方有权解除本合同。补充协议还约定了其他内容。2017年7月26日，韩继兵、刘立平向泗阳雨润公司支付购房首付款542000元。韩继兵、刘立平的个人信用状态良好。经一审法院向按揭贷款行泗阳农商行核实，涉案韩继兵、刘立平申请的按揭贷款未发放的原因系由于该房屋为内街商铺，该行不同意发放按揭贷款。一审法院认为，：韩继兵、刘立平与泗阳雨润公司签订涉案商品房买卖合同，应系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同应属有效，双方均应依约履行合同义务。提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，补充协议为制式协议，内容由泗阳雨润公司拟定，应当认定为格式条款。该补充协议中“如乙方按揭申请不被银行终审批准或银行终审未能受理已申请的足额按揭贷款的，乙方应于收到甲方书面通知后7天内将剩余未付的房款一次性全部支付给甲方，否则，甲方有权解除本合同。”的约定，在非因韩继兵、刘立平原因导致按揭贷款不能办理的情况下，排除了韩继兵、刘立平依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定行使法定解除权的权利，故应当认定该条款无效，双方均不受该约定的约束。涉案按揭贷款不能发放双方均无过错，现韩继兵、刘立平要求行使法定解除权解除涉案商品房买卖合同并返还购房款本金542000元，予以支持。案件审理过程中，韩继兵、刘立平自愿放弃利息主张，应系其处分自身民事权利的真实意思表示，且对泗阳雨润公司有利，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除韩继兵、刘立平与泗阳雨润公司于2017年8月16日签订的商品房买卖合同（合同备案号:SP2839403）。二、泗阳雨润公司于判决发生法律效力之日起十日内返还韩继兵、刘立平购房款本金542000元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6999元，由泗阳雨润公司负担。二审中，双方均未提供新证据。双方对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院二审另查明：截至本案二审时，本院通过综合系统查询发现，在全市范围内，涉及泗阳雨润公司的十余起商品房销售合同纠纷中，均存在与本案补充协议一致的补充协议。本案二审争议焦点为：涉案商品房买卖合同补充协议中关于无法办理按揭贷款时买受人应一次性支付全部剩余房款的条款的效力认定。本院认为，涉案商品房买卖合同补充协议中关于无法办理按揭贷款时买受人应一次性支付全部剩余房款的条款，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”首先，该条款应认定为格式条款。上诉人主张并非格式条款，与查明事实不符。在涉及上诉人的十余起商品房销售合同纠纷中，均存在与本案补充协议一致的补充协议，而上诉人在本院询问有多少份合同存在与本案一致的补充协议时不能明确回答，足以说明涉案补充协议是上诉人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商形成的协议，补充协议中关于无法办理按揭贷款时买受人应一次性支付全部剩余房款的条款应认定为格式条款。其次，上诉人并未提供证据证明其对涉案格式条款采用了合理的方式提请对方注意并对该条款予以了说明。涉案补充协议的字体、字符间距、行距等均明显比商品房买卖合同的字体、字符间距、行距等小得多；以行距为例，商品房买卖合同每页24行左右而补充协议每页多达45行左右，不要说是普通的购房人就是专业的法律人若不花费大量时间仔细研究，也难以全部理解补充协议的内容；且补充协议中，对于涉及购房人主要义务、责任的部分也并没有采用加粗加黑字体等方式予以提请注意。再次，涉案格式条款约定无法办理按揭贷款时应一次性支付全部剩余房款加重了购房人的负担。涉案商铺总价达10022000元，首付款542000元，剩余480000元由买受人申请银行按揭贷款。购房人选择按揭贷款方式支付剩余房款，本身说明其支付能力有限且对办理按揭贷款存在合理的预期；在非因购房人原因造成无法办理按揭贷款的情况下，应当允许购房人对是否继续购买涉案房屋重新作出选择，因为这是涉及其权利义务的重大事项；上诉人提供的格式条款约定无法办理按揭贷款时，一次性支付全部剩余房款显然排除了购房人选择权，加重了购房人的负担。上诉人提出的可以采用抵押贷款、拍卖财产等方式获得款项支付剩余房款，一方面是否可行值得商榷；另一方面即便可行，该大额款项的支出也在购房人的预算之外甚至是能力负担之外，极大地增加了购房人的负担。因此，涉案格式条款因加重了购房人的责任而无效。一审判决认定涉案免责条款因排除了被上诉人的法定解除权而无效不当，本院依法予以纠正。在涉案格式条款无效的情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款的规定“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，因贷款银行政策原因导致无法办理涉案房屋的按揭贷款，该原因不可归责于当事人双方，因此，作为被上诉人有权依据前述法律规定请求解除涉案商品房买卖合同。上诉人主张系被上诉人拖延导致无法办理涉案房屋的按揭贷款，被上诉人不予认可，上诉人亦未提供证据证明且与本院查明事实不符，对其该主张，本院依法不予支持。关于上诉人提出的解除权除斥期间问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条规定的是在出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情况下行使解除权的期间限制，而本案系非因双方原因导致无法办理按揭贷款，与该条规定的情形并不一致；因此，上诉人主张适用该条规定无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》九十五条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合同期限内不行使的，该权利消灭。”该法律并未规定对方当事人没有催告的，解除权有行使期限的限制。本案中，泗阳雨润公司一直主张上诉人无解除权，更未催告过，因此不能认定被上诉人行使解除权超过了除斥期间。至于上诉人提出的要求被上诉人支付逾期付款违约金问题，因其一审中并未提起反诉，本院二审不予理涉。综上所述，上诉人泗阳雨润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，虽说理存在部分不当，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13998元，由上诉人泗阳雨润中央购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年九月一日书记员  胡雅玲附录法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。