山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9943号 上诉人（原审原告）：孟魁莉，女，1977年11月16日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：时衍伟，山东正航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛市城阳区惜福镇街道办事处西葛家社区居民委员会，住所地青岛市城阳区惜福镇西葛家社区。 法定代表人：黄聿青，主任。 委托诉讼代理人：周媞，山东青凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚雨山，山东青凯律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛盛汇德商贸有限公司，住所地青岛市李沧区文昌路308号。 法定代表人：宋永修，董事长。 委托诉讼代理人：李延伟，山东胶澳律师事务所律师。 上诉人孟魁莉因与被上诉人青岛市城阳区惜福镇街道办事处西葛家社区居民委员会（以下简称西葛家居委会）、被上诉人青岛盛汇德商贸有限公司（以下简称盛汇德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初3499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟魁莉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判西葛家居委会、盛汇德公司共同赔偿孟魁莉装修损失299345元(与一审判决差额为259345元)；2.本案诉讼费用由西葛家居委会、盛汇德公司承担。事实与理由：一、孟魁莉在本案中不存在过错，孟魁莉的装修损失应当由西葛家居委会、盛汇德公司全部承担。孟魁莉在购买西葛家居委会、盛汇德公司出售的房屋时，并未告知涉案房屋的产权存在瑕疵，在《房屋销售协议》中，西葛家居委会、盛汇德公司承诺孟魁莉在全部购房款付清后十日内，给孟魁莉发放房屋产权证。孟魁莉是在得到西葛家居委会、盛汇德公司的上述保证和承诺后，才购买涉案房屋并付清了全部购房款，因此，孟魁莉在本案中不存在过错。涉案房屋交付后，孟魁莉因房屋装修而支出的装修费用299345元，应当由西葛家居委会、盛汇德公司全部承担。二、孟魁莉在一审时已经向法院提交了装修合同及照片等房屋装修证据，孟魁莉的实际装修损失应当可以通过评估鉴定的方式进行确定。但一审法院委托的评估机构却以现场已经灭失，无法进行现场勘查等理由退案，对孟魁莉的装修损失没有进行评估。孟魁莉认为，根据孟魁莉提供的证据材料，应当可以具备评估条件，孟魁莉请求二审法院另行委托评估机构对孟魁莉的装修损失进行评估。 西葛家居委会口头答辩称，孟魁莉提交的装修收据的日期早于合同签订的日期，与合同相矛盾，且大额款项不应以现金支付，同时孟魁莉明知购买的房屋没有建设规划许可，存在一定的过错，应该承担一定的损失。请求依法驳回孟魁莉的上诉请求。 盛汇德公司口头答辩称，孟魁莉主张的装修并没有实际发生，孟魁莉提交的施工合同及清单不具有真实性，孟魁莉主张的数额没有相应的转账记录和正式发票予以佐证，且款项支付和合同签订时间存在矛盾。孟魁莉本身明知该房屋系在集体土地上建设而成，其对于购买行为无效应该承担一定的过错责任。对于110万的房款孟魁莉也应该依法承担一定的份额责任。 孟魁莉向一审法院提出起诉请求：1.判令西葛家居委会、盛汇德公司返还购房款110万元；2.诉讼费用由西葛家居委会、盛汇德公司承担。开庭前孟魁莉追加一项诉讼请求：判令西葛家居委会、盛汇德公司赔偿经济损失299345元。事实和理由：2017年7月孟魁莉与西葛家居委会、盛汇德公司签订《房屋销售协议》，约定孟魁莉购买西葛家居委会、盛汇德公司位于青岛市城阳区街道办事处西葛社区静湖山庄项目A区x号楼x户房屋，房屋总价110万元。协议签订后，孟魁莉依约将全部购房款支付给西葛家居委会、盛汇德公司，西葛家居委会、盛汇德公司亦将房屋交付给孟魁莉。2019年4月6日因项目用房违规，城阳区违法建设治理工作领导小组办公室认定案涉房屋属于违章建筑，向盛汇德公司下发违章建筑拆除通知，并于2019年4月8日将案涉房屋拆除，致使孟魁莉合法权益受损。 一审法院认定事实：2017年7月14日孟魁莉（乙方）与西葛家居委会、盛汇德公司（甲方）签订《房屋销售协议》，约定一、经甲乙双方友好协商，根据国家法律法规和现有规定，本着平等互利的原则达成如下协议：1.乙方自愿购买西葛社区静湖山庄(原青岛赢利花卉示范基地)房屋，用于自营。2.项目地址青岛市城阳区街道西葛社区静湖山庄项目A区7号楼103户，该房屋赠送院落面积约50平方米。3.房屋总建筑面积280平方米，共三层。4.房屋单价3928.57元/平方米，总价110万元。5.该房屋赠送车位一个，乙方享有使用权且服从物业管理。二、本房屋销售协议面积为最终交付的产权办理面积，不存在多退少补。三、土地与房屋性质房屋所占用土地为农村集体土地，土地使用年限为50年，期限自政府批准该项目之日起，若后期国家办理土地使用权手续或者续期，甲方协助办理，所需费用由乙方自行负担。地上房屋为所有权，乙方享有房屋的全部产权，甲方出具房屋所有权证，除去政府拆迁外，居委会（土地所有人）不征用、拆除房屋，不阻止妨碍房屋正常使用。四、付款方式1.乙方应于2017年7月14日签订之日向甲方支付5万元。2.乙方应于2017年10月12日前向甲方支付35万元。3.乙方应于2018年5月15日前向甲方支付40万元。4.乙方应于2018年6月15日前向甲方支付30万元。……。六、交付日期2018年6月30日前。……。十一、房屋配套及产证办理情况：1.甲方保证能够取得本项目的相应证明文件，保证项目配套的水、电、天然气入户到位一户一表，保证正常开通使用，并承诺不再收取客户房款之外的任何配套费用。2.甲方保证项目水、电、天然气配套完整，由客户自行到相关职能部门缴纳费用，若因本项目配套、权属或资格之瑕疵而引致的纠纷由甲方承担全部责任。3.甲方负责客户全款付清后，保证十日内给乙方发放惜福镇街道西葛社区盖章认可的《青岛市城阳区惜福镇街道办事处西葛社区居委会房产证》正本。……。合同落款处加盖盛汇德公司印章、西葛家社区售房专用章。2017年10月12日孟魁莉支付房款40万元，2018年5月9日支付房款30万元，2018年5月14日支付房款10万元，2018年6月17日支付房款10万元，2018年6月29日支付房款20万元。上述房款共计110万元均由盛汇德公司收取并出具收据。孟魁莉已接收案涉房屋，并进行了部分装修。2019年4月6日城阳区违法建设治理工作领导小组办公室作出城治违办字[2019]32号《关于对青岛民生花木种植示范园项目内大棚和2处住宅进行拆除的通知》，载明“盛汇德公司：你公司在西葛社区西、青岛民生花木种植示范园内，位于王沙路北建设的花卉大棚、位于建设的2处住宅，均改变了土地用途。按照《青岛市城阳区人民政府关于严厉打击非法占地行为的通告》要求，现责令你公司在2019年4月7日24时前自行拆除，逾期不拆除，区相关部门和街道将组织集中拆除。”，2019年4月8日案涉房屋被拆除。2012年3月8日城阳区林业局作出《关于惜福镇街道办事处申请建设青岛赢利花木种植示范园项目的复函》，载明“惜福镇街道办事处：你街道《关于建设青岛赢利花木种植示范园项目的函》已收悉，经研究，在符合规划的前提下，我局原则同意此实施方案。现批复如下：一、项目名称青岛赢利花木种植示范园项目。二、建设地点，该项目位于惜福镇西葛社区南部，北两侧。三、主要建设内容及规模，该项目计划总投资2626万元，占地总面积59656.96㎡，建设现代智能温室6个，面积17121.59㎡，培育蝴蝶兰、大花惠兰、耐冬、桂花等高品质花卉6.7万株，建设办公用房、仓库、食堂面积1624㎡。四、资金及来源，该项目总投资2626万元，资金全部由西葛社区自筹。五、建设工期，2012年3月至2020年10月。请你街道尽快落实建设条件，按照批复严格履行基本建设程序，并确保项目建设质量。同时，要及时验收和审计，验收审计材料报我局备案。”2012年3月22日西葛家居委会（甲方）与盛汇德公司（乙方）签订《协议书》，约定双方经协商同意以甲方名义在甲方辖区内，利用拆迁后的农用地从事农业、林业开发建设、农产品销售及与之配套的办公设施建设。第一条项目建设内容，该项目位于两侧，共占地约90余亩，建设智能连栋温室大棚20000平方米，共需投资3200万元，主要从事林木花卉业发展。第二条双方责任义务一、甲方负责办理项目立项批文、土地预审意见书、项目选址意见书等。二、甲乙双方负责组织编制建设工程设计方案和施工图，图纸审批由甲方负责。三、甲方负责项目土地腾地工作，在签订协议7日内，将土地全部清理完，并将土地补偿及附着物拆迁补偿明细提供给乙方。四、乙方在签订本协议，且在政府正式批复的各项文件全部下达齐全后三日内，将拆迁补偿款付给甲方。五、上述三、四项经甲乙双方确认和认可后，由甲方负责拆迁及拆除工作并按照乙方的交地时间和标准要求报给乙方。六、甲方负责办理建筑工程施工许可证费用由甲方负责，综合验收等在内的全部手续和文件，涉及的费用由乙方承担。七、乙方负责该项目投资、施工及监理工作，在施工过程中，工地安全生产问题由乙方负责，因政策、手续等原因造成停工情况，损失由甲方负责。八、甲方负责该项目建设相关手续，项目基础配套设施，硬化、绿化、水电配套设施由乙方承担。九、……第三条合作方式一、甲方按照乙方的要求负责提供以甲方名义盖章签字的空白合同文本和销售（租赁）收据。二、甲乙双方同意以甲方名义开发，乙方负责该项目的销售、经营、管理，甲方不得以任何形式擅自降低统一价格销售，按本协议约定的方式各负其责，投资建设，并按本协议约定的方式和比例进行房屋和损益分配。第四条收益分配，该项目甲方出地，乙方负责土地和附着物补偿款，该项目建设完成并验收合格后，所建大棚以实测占地面积、房屋以实测建筑面积为准，每平方米乙方付给甲方400元，乙方按以物抵款形式给甲方大棚及房屋，大棚价格、房屋价格按每平米市场价计算，管理由甲方自行负责，大棚与房屋的分配比例1:0.094851。第五条大棚分配方案，大棚建成后，进行协商，以补充协议为准。……。2012年4月18日城阳区人民政府作出《关于2012年第三批设施农用地（西葛社区1宗地）建设的批复》，载明“你单位《关于建设青岛民生花木种植示范园项目的请示》收悉。经城阳国土资源分局、区农业局、区海洋与渔业局、区林业局联合进行的可行性和用地合规性审核，该项目符合国土资源部、农业部《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》及有关规定，区政府原则同意项目建设。现批复如下：青岛民生花木种植示范园项目批准用地面积59656.96平方米，其中，花卉种植用地约17121.59平方米，建设全自动智能联栋大棚6个，主要培育种植高档花卉苗木，水产养殖用地约18000平方米，主要养殖淡水鱼、毛蟹等；附属设施管理用房6处占地面积1624平方米，用途为仓库等。望你街道严格按照有关规定使用土地，加强附属设施建设建管，严禁改变用途建设经营性项目，依法合理利用土地资源。”根据孟魁莉的申请，一审法院依法委托山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司对案涉房屋装修费用进行鉴定，2019年9月10日该公司以“现场已经灭失，无法进行现场勘查，且无法根据提供的照片对委托资产进行鉴定，导致鉴定工作无法进行”退案。 一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、案涉《房屋销售协议》是否有效；二、若案涉合同归于无效，西葛家居委会是否应与盛汇德公司共同返还孟魁莉购房款及数额的认定；三、西葛家居委会、盛汇德公司是否应赔偿孟魁莉装修损失及数额的认定。结合当事人陈述、提交的证据，评判如下：关于第一个焦点问题，案涉房屋所占用土地为农村集体土地，孟魁莉非该农村集体组织成员，且案涉房屋的建设改变了土地用途，系违法用地，故双方签订的《房屋销售协议》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。关于第二个焦点问题，首先，涉及《房屋销售协议》甲方是谁的认定。纵观本案的事实，案涉房屋所在的项目即青岛民生花木种植示范园系以西葛家社区办理批复，为此西葛家居委会（甲方）与盛汇德公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方负责办理项目立项批文、土地预审意见书、项目选址意见书等；甲乙双方负责组织编制建设工程设计方案和施工图，图纸审批由甲方负责；甲方负责办理建筑工程施工许可证费用由甲方负责；甲方负责该项目建设相关手续。甲方按照乙方的要求负责提供以甲方名义盖章签字的空白合同文本和销售（租赁）收据；甲乙双方同意以甲方名义开发，乙方负责该项目的销售、经营、管理；该项目甲方出地，乙方负责土地和附着物补偿款，并约定了具体收益分配。故案涉房屋所在项目系两被告共同开发建设。结合《房屋销售协议》载明甲方为西葛家居委会、盛汇德公司，落款处加盖盛汇德公司印章、西葛家社区售房专用章的事实，一审法院认为《房屋销售协议》的甲方应为西葛家居委会、盛汇德公司。对西葛家居委会“《房屋销售协议》与其无关”的抗辩主张，不予采纳。其次，根据我国《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，案涉《房屋销售协议》无效，孟魁莉为购买案涉房屋所支付的购房款110万元应予返还，案涉房屋因系违法占地而被拆除，导致孟魁莉不能返还案涉房屋，其责任不应由孟魁莉承担。案涉房款虽由盛汇德公司收取，但因《房屋销售协议》的甲方既有盛汇德公司也有西葛家居委会，故孟魁莉要求西葛家居委会、盛汇德公司共同返还购房款110万元，予以支持。关于第三个焦点问题，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《房屋销售协议》明确载明“涉案房屋所占用土地为农村集体土地；甲方负责客户全款付清后，保证十日内给乙方发放惜福镇街道西葛社区盖章认可的《青岛市城阳区惜福镇街道办事处西葛社区居委会房产证》正本”，故孟魁莉对案涉房屋系占用农村集体土地系明知的，孟魁莉非西葛家社区居民，其仍与西葛家居委会、盛汇德公司签订《房屋销售协议》，因此，孟魁莉与西葛家居委会、盛汇德公司对合同无效均应承担相同的过错责任，案涉房屋的装修损失应由双方共同承担。因案涉房屋已被拆除，鉴定单位无法根据孟魁莉提供的照片进行鉴定，而未能作出评估报告，但根据孟魁莉提交的现场装修照片等，孟魁莉确实已进行了部分装修，根据公平原则，对孟魁莉的装修损失应由西葛家居委会、盛汇德公司适当赔偿4万元为宜。综上所述，孟魁莉要求西葛家居委会、盛汇德公司返还购房款110万元，理由正当，予以支持。孟魁莉要求西葛家居委会、盛汇德公司赔偿损失299345元，予以部分支持。判决：一、西葛家居委会、盛汇德公司于判决生效后10日内返还孟魁莉购房款110万元；二、西葛家居委会、盛汇德公司于判决生效后10日内赔偿孟魁莉装修损失4万元；三、驳回孟魁莉的其他诉讼请求。 二审期间当事人均未提交证据。本院查明的事实与一审一致。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为孟魁莉主张的装修损失数额认定问题。 本案中，孟魁莉非西葛家社区居民，对案涉房屋系占用农村集体土地系明知的，其仍与西葛家居委会、盛汇德公司签订《房屋销售协议》，因此，案涉房屋的装修损失应由双方共同承担。根据孟魁莉提交的现场装修照片等，孟魁莉确实已进行了部分装修，但一审法院根据孟魁莉的申请依法委托山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司对案涉房屋装修费用进行鉴定，2019年9月10日该公司以“现场已经灭失，无法进行现场勘查，且无法根据提供的照片对委托资产进行鉴定，导致鉴定工作无法进行”退案。因此，因案涉房屋装修现场已经灭失，无法通过经鉴定的方式评估案涉房屋装修损失。故一审根据孟魁莉提交的证据，按照公平原则酌定西葛家居委会、盛汇德公司对孟魁莉的装修损失适当赔偿4万元，并未不当，本院予以维持。孟魁莉提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5190元，由上诉人孟魁莉负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 高仁青 书记员孔怡 书记员庞连捷