辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1901号上诉人（原审原告）：王辉，男，1962年5月24日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：黄涛，辽宁成金律师事务所律师。上诉人（原审被告）：鞍山新兴房屋开发有限公司，住所地鞍山市铁东区南建国路762号。法定代表人：杨斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：范振宝，辽宁云祥律师事务所律师。上诉人王辉因与上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司（以下简称新兴房屋公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服鞍山市铁东区人民法院(2019)辽0302民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王辉的委托诉讼代理人黄涛，上诉人新兴房屋公司的委托诉讼代理人范振宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王辉上诉请求：1.请求变更（2019)辽0302民初3031号民事判决第二项返还购房款282,160元为371,263元并给付相应利息；2.请求判令新兴房屋公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审民事判决中事实认定不清。一审判决认定“本案中，房屋总价款为371,263元，王辉实际缴纳的购房款为282,160元，剩余89,103元为租金抵扣款项，故新兴房屋公司应返还的购房款为282,160元。”上诉人认为，一审判决的上述事实认定不清,理由如下：1.因为2011年4月17日王辉与新兴房屋公司，签署了一份《新兴盛仕商务酒店房屋委托租赁经营合同》，内容大致为：第二条租赁期限为2011年10月1日至2023年7月30日。、第三条甲方权益，（一）房屋租金1.乙方向甲方缴纳的年租金为甲方购买该房屋总价的8%(税后）。2.王辉于2011年4月17日缴纳购房款，新兴房屋公司给付3年租金89,181元（2011年10月1日至2014年9月31日），给付购房款是履行租赁合同义务的结果，房屋租金即为王辉的应得个人财产。3.该部分租金在购房时，新兴房屋公司作为购房款直接抵扣。并且新兴房屋公司2014年10月19日替换（调差）开具的发票也是371,263元也印证了上述观点。二、一审判决事实认定不清直接导致法律适用结果不当。1.一审判决认定的事实直接导致法律适用不当，本案中上诉人王辉购买新兴商务酒店20楼6号支付的总房款应与发票金额一致，应为371,263元，并不是282,160元。2.如果三年租金抵扣房款不予认定入总房款内，会直接导致王辉于2011年4月17日缴纳的282,160元资金被占用（三年）期间没有得到救济、有失公允，王辉本人的合法权益受到损害。新兴房屋公司辩称，应当按照王辉实际缴纳购房款数额计算。新兴房屋公司上诉请求：1.依法撤销鞍山市铁东区人民法院（2019)辽0302民初3031号民事判决，并改判驳回王辉的原审诉求，或将本案发回重审。2.一、二审的诉讼费用由王辉承担。事实和理由：原审判决事实认定错误。1.上诉人已于2013年12月29日将办理产权登记所需的材料报产权登记机关备案，完成了初始登记。而王辉是在2014年10月19日方与新兴房屋公司签订购房合同并交付购房款。此时是完全可以办理产权证的。王辉未去办理，责任应由其自行承担。2.王辉的房屋被法院误查封是此后不能办理产权证的主要原因。而王辉怠于行使自已的权利，未向查封法院提出执行异议，以求解除错误查封并进而办理产权证，则是王辉自己应承担的责任。3、《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应向购房人支付违约金而不是退房。现王辉起诉要求退房是明显违反合同约定的。因此王辉在办理产权证方面确有责任，原审法院不应对其退房请求予以支持。王辉辩称，新兴房屋公司的上诉理由和事实不成立，本案新兴房屋公司开发的房屋无法办理房产证，因此，其行为违反法律强制性规定，应当解除合同返还购房款并承担利息损失。王辉向一审法院起诉请求：1.判令解除《商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款371,263元，利息105,809.95元，共计477,072.95元(以上利息截止到2019年7月19日，逾期的利息以本金为基数，从2019年7月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算；3.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年4月16日，王辉与新兴房屋公司签订《购房意向协议》，约定新兴房屋公司将位于新兴·盛仕商务酒店20楼06号房屋(面积34.47平方米)出售给王辉。2017年4月17日，王辉与新兴房屋公司签订《新兴·盛仕商务酒店房间认购协议》，约定王辉自愿购买新兴房屋公司开发的新兴·盛仕商务酒店20楼06号房屋，总价为371,587元，首款交付时间为2011年4月16日，交款金额为30,000元。同日，王辉与新兴房屋公司签订《新兴盛仕商务酒店房屋委托租赁经营合同》，约定王辉将位于新兴盛仕商务酒店20楼6号房间(建筑面积34.44平方米)租赁给新兴房屋公司用于委托经营酒店，同时约定前三年的房屋租金可一次性抵扣在总房款。2014年10月19日，王辉与新兴房屋公司签订《商品房买卖合同》，约定王辉购买新兴房屋公司开发的位于鞍山市铁东区房屋(用途为商用，建筑面积34.44平方米)，总价款371,263元。该合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年10月1日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：。2、该商品房经综合验收合格。该合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，新兴房屋公司为王辉开具收款收据，载明收到新兴·盛仕商务酒店服务费，按总价款371,263元每年返还8%，三年共计89,103元，即王辉实际交纳购房款282,160元。另查，新兴房屋公司将包括案涉争议房屋在内的房屋打乱，按照宾馆模式进行装修隔断，已对外出租。因诉讼问题，案涉争议房屋现被法院查封。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.王辉的诉讼请求是否超过了诉讼时效；2.新兴房屋公司履行合同中是否存在违约，如果违约则双方签订的买卖合同是否应当解除；3.新兴房屋公司是否应当向王辉返还购房款并支付利息及上述款项的具体数额。关于焦点1，依据《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人身份证明；(三)建设用地使用权证明；(四)建设工程符合规划的证明；(五)房屋已竣工的证明；(六)房屋测绘报告；(七)其他必要材料。”对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，王辉与新兴房屋公司签订的商品房买卖合同第十五条约定了新兴房屋公司提交备案材料、办理初始权属登记的义务，现新兴房屋公司未举证证明案涉房屋已向王辉交付且能够办理产权证，故王辉的诉请，未超过诉讼时效。关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，商品房买卖合同约定的交付时间为2011年10月1日，即案涉争议房屋应自2011年10月1日起360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，完成初始登记。现新兴房屋公司未提供证据证明其完成初始登记的时间在合同约定的范围内，且新兴房屋公司当庭自认因本案诉争房屋已被法院查封，现无法办理房屋产权证，其亦不能确定能够协助王辉办理产权证的准确时间，故新兴房屋公司已构成严重违约，故王辉要求解除合同的诉请，该院予以支持。关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，房屋总价款为371,263元，王辉实际交纳的购房款为282,160元，剩余89,103元为租金抵扣款项，故新兴房屋公司应返还的购房款为282,160元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”约定的案涉争议房屋交付时间为2011年10月1日，其中2012年工作日为250天，2013年工作日为248天，约定的办证时间为360个工作日。现王辉主张自2014年10月19日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息损失，并无不当，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第十九条，《房屋登记办法》第三十条之规定，判决：一、解除王辉与鞍山新兴房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、鞍山新兴房屋开发有限公司于该判决生效之日起十日内向王辉返还购房款282,160元并给付利息，利息自2014年10月19日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至本判决确定给付之日止。如果鞍山新兴房屋开发有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8457元，由王辉承担1998元，鞍山新兴房屋开发有限公司承担6459元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，王辉与新兴房屋公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。新兴房屋公司于2011年10月1日前将房屋交付后，至今未能按照案涉合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，完成初始登记，亦未提供证据证明其完成初始登记的时间在合同约定的范围内；现新兴房屋公司已将包括案涉房屋在内的房屋打乱，按照宾馆模式进行装修隔断，对外出租。且因诉讼问题，案涉房屋已被法院查封，亦无法办理房屋产权登记。故本案王辉不能办理产权登记的责任完全归责于新兴房屋公司，王辉要求解除合同依法有据，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》正确，本院予以维持。关于新兴房屋公司返还王辉购房款数额及利息问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因王辉向新兴房屋公司实际缴纳的购房款为282,160元，双方合同解除后，新兴房屋公司应返还王辉实际缴纳的购房款为282,160元及相应的利息。因王辉在一审庭审时主张自2014年10月19日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息损失，故一审判决新兴房屋公司向王辉返还购房款282,160元并给付利息，利息自2014年10月19日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至该判决确定给付之日止正确，本院予以维持。关于王辉提出的依据双方签订的《新兴盛仕商务酒店房屋委托租赁经营合同》，新兴房屋公司给付王辉3年租金89,181元作为购房款直接抵扣，新兴房屋公司也开具了371,263元的发票，故新兴房屋公司应按371,263元返还购房款并给付相应利息一节，因3年租金89,181元系因房屋而产生的孳息，并非王辉实际出资，一审判决认定王辉实际缴纳的购房款为282,160元并无不当，故对王辉的此节主张，本院不予支持。关于王辉提出的如果三年租金抵扣房款不予认定入总房款内，会直接导致王辉于2011年4月17日缴纳的282,160元资金被占用（三年）期间没有得到救济、有失公允，王辉本人的合法权益受到损害一节，因其在一审庭审时主张自2014年10月19日起计算利息损失，故对王辉的此节主张，本院不予支持。关于新兴房屋公司提出的已于2013年12月29日将办理产权登记所需的材料报产权登记机关备案，完成了初始登记。而王辉是在2014年10月19日方与新兴房屋公司签订购房合同并交付购房款。此时是完全可以办理产权证的。王辉未去办理，系其怠于行使自已的权利，责任应由其自行承担以及案涉房屋被法院查封后，王辉未向查封法院提出执行异议，以求解除查封并办理产权证，是王辉自己应承担的责任一节，因新兴房屋公司并无证据证明其已将办理权属登记需要提供的材料报送至登记机关备案。虽然其提供《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》，但该备案书载明房屋并非案涉房屋，且该办理权属登记需要提供的材料不仅需有备案书，还需其他材料一同报送产权登记机关备案，现案涉房屋已被新兴房屋公司重新打乱装修并被法院因其他案件查封，无法办理房屋产权证，故案涉房屋不能办理产权登记的责任为新兴房屋公司，其此节主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于新兴房屋公司提出的案涉合同第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应向购房人支付违约金而不是退房。现王辉起诉要求退房是明显违反合同约定的，原审法院不应对其退房请求予以支持一节，因王辉主张解除案涉合同的主张符合法律规定，且案涉房屋已被新兴房屋公司与其他房屋重新打乱装修，合同目的无法实现，故一审判决解除合同并无不当，故对新兴房屋公司的此节主张，本院不予支持。综上所述，王辉、新兴房屋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,957元，由上诉人王辉负担5500元，由上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司负担8457元。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 徐云龙审判员 王珍付二〇二〇年九月二十九日书记员 姜 珊