呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3018号上诉人（原审原告）：李海新，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨学会（系李海新丈夫），住呼和浩特市新城区加州华府15号楼2单元301。委托诉讼代理人：郭敏，经世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区呼哈路西侧正源小区1号楼。法定代表人：马正正，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭兴旺，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：薄艳荣，内蒙古陀力律师事务所律师。上诉人李海新因与被上诉人呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司（以下简称正源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2020）内0121民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李海新上诉请求：1.请求撤销土默特左旗人民法院（2020）内0121民初743号民事判决书判决，依法改判支持李海新一审诉讼请求之第二项请求：判令正源公司向李海新支付合同约定的逾期办理房地产权证书违约金6815.24元、法定违约金152455.05元（自合同约定交付房屋之日2013年8月15日的360日后2014年8月10日起暂计算至2019年9月30日，具体数额待实际履行情况据实计算），前两项合计159270.29元；2.一审、二审诉讼费由正源公司承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清、适用法律错误,主要表现为：正源公司逾期给李海新办理房地产权属证书，违约事实明显。但一审法院罔顾案件事实，认定李海新与正源公司于2019年11月18日签订网签合同对涉案房屋办理权属证书的时间重新作出了约定，该判定不仅没有事实基础，更没有法律依据。依据李海新与正源公司于2012年9月签订的《商品房买卖合同》之约定，正源公司因未按约定期限办理房本，已于2014年8月10日起形成违约事实。直至李海新提起本案诉讼，李海新从未表示过放弃对正源公司违约责任的追究。一审法院仅仅依据前后合同办证日期的不同内容，推定系李海新自愿放弃自己权利，有违李海新真实意思表示。网签合同内容系正源公司单方提供的制式模板，李海新之所以签订该网签合同，只因该合同系办理房产证之前置程序。鉴于正源公司违约之久（五年有余）的事实，而一审法院如此判定，实属有违公平原则。另，网签合同是房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示。网签合同与纸签合同实质是一样的，法律对此未规定其具有优先效力，而一审法院认定网签合同具有优先效力没有法律依据。一审法院判决对于李海新主张的损失不予支持存在错误，法律对此已明确规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。正源公司违约持续之久，对于李海新造成的损失难以计算，李海新据此请求赔偿损失有事实基础、有法律依据。正源公司辩称，一、一审法院认定正源公司未违约事实清楚，适用法律正确。第一，网签合同属于对《商品房买卖合同》的变更。第二，网签合同中双方重新约定办理房屋权属证书时间为自初始登记完毕之日起360日，而初始登记日期为2019年10月至12月，2020年期间正源公司已为全部业主办理产权证，不存在违约。第三，原审法院依据后签订的合同认为正源公司未违约符合法律规定，不存在法律适用错误。二、李海新的诉讼请求不符合法律规定。第一，约定违约金和法定违约金只可择一，不可并存。第二，李海新根据原合同主张违约责任，其诉请超过法律规定的诉讼时效期间。李海新向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判令正源公司立即为李海新办理房地产权属证书；二、判令正源公司向李海新支付合同约定的逾期办理房地产权属证书违约金6815.24元、法定违约金152455.05元（自合同约定交付房屋之日2013年8月15日的360日后2014年8月10日起暂计算至2019年9月30日，具体数额待实际履行情况据实计算），前两项合计：159270.29元；三、判令正源公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月，李海新、正源公司签订《商品房买卖合同》，约定李海新购买正源公司开发的位于于金川开发区金海路北西侧商业-一期-117商业用房，并约定正源公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人即正源公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.…。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，李海新按照约定支付全部购房款。2013年8月15日，正源公司将该房屋交付李海新。2013年9月11日，李海新向正源公司交纳了办理房权证的相关费用。2019年11月18日，李海新办理并签订了该房屋的网签合同，该网签合同第十二条约定商品房权属登记：双方约定，在下列第1种期限内，办理房屋权属转移登记：1.自初始登记完毕之日起360日。2020年4月10日，杨学会代李海新从正源公司处领取案涉房屋的房本，并为正源公司出具收条。案涉房屋初始登记的日期为2019年10月31日。在庭审过程中，李海新放弃第一项诉讼请求，即判令正源公司立即为李海新办理房地产权属证书。一审法院认为，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，李海新与正源公司于2012年9月签订《商品房买卖合同》，对办理房地产权属证书的时间作出约定。李海新、正源公司后于2019年11月18日针对上述合同所涉房屋签订了网签合同，该网签合同对案涉房屋办理权属证书的时间重新作出约定，将办理权属证书的时间变更为自初始登记完毕之日起360日。案涉房屋初始登记的日期为2019年10月31日，李海新已于2020年4月10日领取案涉房屋的权属登记证书。网签合同是后于商品房买卖合同签订的，且网签合同经过公示，效力优于前合同。李海新、正源公司在网签合同中对办理权属登记证书的日期重新作出约定，双方应按照网签合同的约定，履行各自的义务。根据网签合同的约定，正源公司不构成违约，故李海新要求正源公司支付违约金6815.24元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于李海新主张法定违约金152455.05元的诉讼请求，因李海新、正源公司签订的《商品房买卖合同》对逾期办理房权证的违约责任作出了约定，故该项诉请不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回李海新的诉讼请求。案件受理费3485元，由李海新负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，李海新与正源公司于2012年9月签订《商品房买卖合同》，对办理房屋权属证书的时间作出约定。李海新、正源公司又于2019年11月18日签订网签合同，并将办理房屋权属证书的时间变更为自初始登记完毕之日起360日，故对此应以变更后的约定为准。案涉房屋初始登记的日期为2019年10月31日，正源公司已在网签合同约定的期限内为李海新办理了房屋权属证书，未构成违约。故对于李海新要求正源公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金及法定违约金的诉请本院均不予支持。综上所述，李海新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3485元，由李海新负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年九月十一日（法官助理 董 丽书记员 翟 玥