贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0422民初2295号原告：贵州普定凯旋物业管理有限责任公司，住所地：贵州省安顺市普定县城关镇中心大道。统一社会信用代码：91520422051946795G。法定代表人：晁明祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨林，男，1983年12月14日出生。代理权限：特别授权代理。被告：陈兰，女，1973年7月25日出生，汉族，贵州省普定县人，住贵州省普定县。委托诉讼代理人：李安达，男，1972年12月7日出生，汉族，贵州省普定县人，被告陈兰丈夫，住贵州省普定县。代理权限：特别授权代理。原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司（以下简称“凯旋物业公司”）与被告陈兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯旋物业公司的委托诉讼代理人杨林、被告陈兰的委托诉讼代理人李安达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯旋物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈兰支付原告物业管理费3188元；2、判令被告陈兰支付原告违约金5676元；3、诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：被告陈兰是原告所服务及管理的普定凯旋城小区业主。2019年8月27日至2020年6月26日，被告陈兰无故拖欠原告物业管理费8864元，经原告多次催要，被告一直拒绝缴费，侵害了原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。庭审中，原告称诉状中有笔误，诉请的欠费时间是2018年10月1日至2020年5月31日。被告陈兰辩称，一、被答辩人要求答辩人支付物业管理费于法无据。首先，2019年4月11日起，被答辩人向普定房管所、穿洞居委会发出《关于停止物业服务的函》，同年4月12日，被答辩人又向包括答辩人在内全体业主发出《关于停止物业服务告知书》，告知将于2019年4月14日停止物业服务。从被答辩人发出函及告知书时，即视为被答辩人单方终止了物业服务合同。其次，业委会2017年成立一周后就没有履行业委会应该履行的职责。自2019年3月15日起，凯旋城五区、AB栋业主委员会全体成员正式辞职，到目前为止，凯旋城五区、AB栋业主委员会也未与凯旋物业公司签订物业服务合同。因此，被答辩人要求答辩人支付物业费于法无据。再次，在被答辩人开展物业服务期间，其勾结黑社会对答辩人进行断水、语言恐吓等方式进行恐吓，对答辩人生产生活造成严重影响。二、答辩人有正当理由拒付物业管理费。因被答辩人不履行工作职责，导致答辩人所居住的K栋下水管堵塞，从2018年8月26日至2020年5月27日期间，下水管多次冒水淹没答辩人所居住的房屋，造成答辩人财产损失，所住房屋恶臭，不能正常居住、失去房屋应具有的功能。经多次向物业反映，物业公司置之不理，因答辩人未能享受到被答辩人提供的物业服务，因此，答辩人有权拒绝支付2018年8月26日至2020年5月27日的物业费，更谈不上违约金一说。其次，被答辩人在物业服务期间，物业服务未达到物业服务合同标准，造成楼梯间、公共部位垃圾成堆，恶臭难忍。再次，被答辩人不正确履行职责，造成物业管理区域被严重占用，严重影响答辩人生活质量。据此，答辩人依法不正确履行职责，造成物业管理区域被严重占用，严重影响答辩人生活质量。据此，答辩人依法有权拒付物业管理费。综上，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告凯旋物业公司向本院提交了下列证据：1、营业执照、法人身份证明，证明原告诉讼主体资格；2、欠费清单、房屋面积证明，证明被告欠费依据；3、2018-2019年物业服务合同、2019-2021年物业服务合同，证明原告在此期间提供服务的依据；4、更换物业调查表、调查征询结果、公示图片、证明原告是在社区的建议下对凯旋城五区、广场AB栋进行了是否更换物业公司的调查，并进行了公示；5、关于物业服务合同到期的函，证明原告在服务业服务合同未到期时，已经通知过五区业主委员会；6、垃圾清运合同，证明原告对凯旋城的装修垃圾进行了清运；7、小区内违章搭建整改通知书、楼层消防通道整改通知书、工作联系函，证明原告对违章、违建的行为进行了制止；8、穿洞社区出具的2019年签订合同的证明、会议纪要、现场图片，证明原告2019-2021年的物业服务合同签订缘由和原告从未中断服务的事实。被告陈兰向本院提交以下证据：1、身份证，证明被告身份情况；2、现场安全检查记录、证明电梯年检不合格，给业主造成了安全隐患；3、照片20张，证明原告服务不到位的地方和被告房屋下水道堵塞给被告财产造成损失；在被告门前挖坑，一直不恢复，给被告出行带来了出行不便；小区公共部位被占用，公共区域垃圾成堆的现象；4、辞职通知、停止物业服务告知函、公告，证明业主委员会已辞职，原告和被告没有合同关系，该合同是非法取得的；5、收据，证明被告每月交的物管费，现在原告诉请的金额明显不符合；6、证人赵某的证言，证实凯旋城业委会已经解散，公章于2019年8月26日移交给穿洞居委会。上述证据，经本院综合审查，认定事实如下：2018年3月29日，原告凯旋物业公司作为乙方与作为甲方的普定县凯旋城住宅小区五区、广场A、B栋业主委员会（以下简称“凯旋城业委会”签订《凯旋城物业管理服务合同》，约定原告凯旋物业管理公司为凯旋城五区、广场A、B栋提供物业服务，原告管理服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运以及污水管道的疏通和车辆停放管理等；物业管理服务收费采取包干制方式，住宅物业管理服务的收费标准为每月1.3元/㎡，按月交纳，每月10日前将当月费用缴清，逾期按日加收应交费用3‰违约金。该合同期限为一年，即自2018年3月14日至2019年3月13日。2019年3月7日，原告凯旋物业公司向凯旋城业委会发出《关于物业服务业合同到期的函》，请凯旋城业委会于物业合同到期前与原告商谈物业服务合同相关事宜。2019年3月15日，凯旋城业委会发出《普定凯旋城五区、广场AB栋业主委员会正式向广大业主宣布辞职的通知》，宣布辞职解散，并于2019年8月26日将公章交到穿洞居委会处。2019年9月2日，原告凯旋物业公司向穿洞居委会提交《凯旋城物业管理服务合同》，该合同约定内容与2018年3月29日签订内容一致，服务期限自2019年3月13日至2021年3月13日。穿洞居委会经开会商议后，在合同甲方处盖凯旋城业委会公章，原告凯旋物业公司在合同乙方处盖章。同时查明，2019年4月11日，原告凯旋物业公司向普定县房管所、穿洞居委会发出《关于停止物业服务的函》，次日向五区和广场A、B栋业主发出《停止物业服务的告知书》，告知将于2019年4月14日停止物业服务并撤离五区和广场A、B栋。后原告凯旋物业公司又于2019年8月19日发出《凯旋城五区、广场AB栋是否更换物业公司的调查公告》，调查结果载明凯旋城五区、广场AB栋规划户数共696户，已调查618户，78户未调查到，其中不同意更换物业公司的户数为380户，同意更换物业公司户数为73户。原告凯旋物业公司从2014年至今一直为凯旋城五区、广场A、B栋提供物业服务。另查明，被告陈兰居住在普定县凯旋城五区K栋3-1号，系凯旋城五区、广场A、B栋的业主，其房屋建筑面积为122.62㎡。被告陈兰缴纳物业管理费至2018年9月30日，2018年10月1日后未再缴纳物业管理费。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为，原告提交的2019年9月2日签订的《凯旋城物业管理服务合同》虽盖有凯旋城业委会公章，但该合同并非凯旋城业委会与原告凯旋物业公司签订，该合同并不是双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，该合同为无效合同。但原告凯旋物业公司与凯旋城业委会于2018年3月29日签订的《凯旋城物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告陈兰作为凯旋城五区的业主，应受凯旋城业委会与原告凯旋物业公司于2018年3月29日签订的《凯旋城物业管理服务合同》约束，被告陈兰从2018年10月1日起至合同期限届满未缴纳物业管理费，已经构成违约，被告陈兰应当按照约定支付物业管理费，后虽然该合同期限已届满，但原告一直对凯旋城五区及广场A、B栋业主提供物业服务至今，被告陈兰作为该小区业主，实际接受了原告凯旋物业公司提供的服务，应当支付相应的物业管理服务费用，对于合同期限届满后的物业管理费，本院酌情支持参照2018年3月29日签订的《凯旋城物业管理服务合同》住宅收费标准每月1.3元/㎡执行，对于原告要求的自2018年10月1日至2020年5月31日的物业管理费，被告陈兰应当缴纳数额为3188.12元（1.3元/月×122.62×20个月），故对原告主张的物业管理费3188元，本院予以支持；虽然被告陈兰辩称原告曾与其达成减免一年物业管理费的协议，但原告不予认可，被告陈兰并未提交证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告陈兰应当承担举证不能的不利后果，故对被告陈兰的该项答辩意见，本院不予采纳；同理，被告陈兰称其下水管道被堵系因原告原因造成，亦无证据证实，本院不予采信；另对于被告称原告已经通知停止物业服务，物业管理服务不到位、脏、乱，管理不善，恐吓业主等而拒付物业费的答辩意见，虽然原告在物业管理服务方面确实存在一定瑕疵，管理服务有不到位之处，但总体上原告已按物业服务行业的相关规定向业主履行了服务义务，故对被告拒交物业费的答辩意见不予采纳；对原告主张逾期缴费违约金的诉讼请求，因原告提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，管理服务有不到位之处，故对原告的该项诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零九条和《最高人民法院的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告陈兰于本判决生效之日起十日内支付原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司2018年10月1日至2020年5月31日的住宅物业服务费3188元；二、驳回原告贵州普定凯旋物业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  赵厚培二〇二〇年九月二十七日法官助理任礼兰书记员袁熙芬