浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初251号 原告：周文斌，男，1985年4月15日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 原告：项娴，女，1988年7月24日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 被告：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地浙江省三门县海润街道滨海新城泰和路8-26号。 法定代表人：林津津。 委托诉讼代理人：吴川海，男。 委托诉讼代理人：叶燕飞，女，该公司员工。 原告周文斌、项娴与被告浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理，原告周文斌、项娴及被告新城公司的委托诉讼代理人吴川海、叶燕飞到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2020年5月19日作出（2020）浙1022民初251号民事裁定书，将本案转为普通程序。后于2020年6月9日公开开庭进行了审理，原告周文斌、项娴及被告新城公司的委托诉讼代理人叶燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周文斌、项娴向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金，违约金以已付购房款922377元为基数按照每日万分之三自2019年6月30日开始计算至该房实际符合交付条件之日止（暂计至起诉之日为41400元）；二、判令被告支付逾期交证违约金，违约金以已付购房款922377元为基数按照日万分之一计算自2019年9月30日起至实际交证之日止（截止起诉之日为9200元）；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年8月8日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），购买由被告开发的位于三门县××期××幢××房，建筑面积共138.8平方米，总价人民币922377元。买卖合同第九条交付期限及条件约定：出卖人应当在2019年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；买卖合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后……自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。买卖合同第十六条关于产权登记约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人……出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付合同全部价款。2019年7月7日被告交付该房。原告于2020年4月16日收到房屋权属证书。综上，原告认为，原、被告双方签订的买卖合同合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容全面履行自己的义务。被告行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，原告特此向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告新城公司答辩称：一、原告诉求缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。二、针对原告的诉讼请求：1、关于逾期交房问题，被告不存在逾期交房行为，被告于2019年6月28日已具备交房的法定条件，取得竣工备案登记后第一时间即向原告发出了交房通知，也在公众号上向购房户发出了通知。交房时间在双方合同的约定范围内，交房条件已经具备了法定条件和双方合同约定的基本条件。原告也收到了被告寄交的书面交房通知。原告没有在约定的交房时间内办理房屋交接，责任在原告，与被告无关。原告于2019年7月7日来被告公司办理房屋交接，因未完成交房流程，又于2019年7月16日来被告公司完善了房屋交接手续，有原告签字的交房资料领取确认簿和交房流转单原件为证。被告房屋具备交房法定条件的相关水、电、气、消防、工程规划、竣工验收备案等。2、不动产初始证逾期交付是客观事实，但不属于违约范围，根据双方合同约定，初始证的交付应该在2019年9月30日前，同时在合同的补充协议即商品房买卖合同第18页、19页的第6条，关于办理产权登记的作了相关约定，其中第三项，因政府主管的部门原因造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。房屋产权初始证不能及时交付是由于政府不能及时出证，同时又由于出现新冠疫情的原因，才于2020年3月30日取得了初始登记证，取得后被告在第一时间就通知原告到被告处领证，原告于2020年4月16日来领取了初始证。原告主张被告承担违约责任不成立，初始登记证上分户平面图形成时间是2019年7月23日，分户图是不动产登记中心在申报登记后出具的。可以证明被告已经申报君临城邦三期包含原告房屋在内的不动产权属初始登记，也有不动产登记中心在2019年9月29日出具的证明和三门县房屋管理处于2019年11月22日出具的函，可以证明被告在9月30日前进行初始登记申报。所以不能按约交证不是被告的原因造成违约，被告不应该承担违约责任，原告的主张违背了双方在房屋买卖合同补充协议的约定。综上所述，原告要求被告承担逾期交房违约金、逾期交付初始证违约金的两项诉讼请求均缺乏事实依据和法律依据，被告不存在违约行为，请求法庭根据本案的事实驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告自行承担。 原告周文斌、项娴反驳称：被告逾期交证事实，2019年7月23日，房证所附的实测测绘面积形成时间不能证明被告向政府相关部门提出办理初始登记的申请时间。合同补充约定八约定的免责条款在本案中无法适用，该条款适用前提是被告无过错，而本案被告没有按照合同约定及法律约定，代交新建物业首次专项维修资金，并在交付物业时向购房户收取，所以本条不适用，政府免责无事实依据，被告无合同约定和法律规定的免责事由。新冠疫情是事实，但是被告违约在前，疫情发生在后，疫情对于本案不构成不可抗力，不能构成被告逾期交房免责的事由。专项维修基金不是办理初始登记法定条件，浙江省规定是代收代交初始证办证主体是政府部门，被告只是申报。 原告周文斌、项娴为了证明自己的主张，向本院提供下列证据： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》复印件一份，拟证明被告逾期交证的事实； 证据二、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、00062171号增值税发票复印件各一份，拟证明原告按约支付全部房价款的事实。 证据三、《购房须知》，拟证明交了存50000元抵80000元的增值服务费，但这50000元不在房款之内的事实； 证据四、交房通知书、收取费用通知书各一份，拟证明被告通知收房和缴纳维修基金的事实； 证据五、缴费记录一份，拟证明原告已经按照要求缴纳相应款项。 证据六（当庭提供）装修履约金收据一份、物业费收据一份，垃圾清运费收据、水电费收据一份、门禁收据一份。 被告新城公司质证称：对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，补充协议内容第18-19页明确约定，因政府主管部门原因造成交房交证延期，被告无需承担违约责任，交房交证期限顺延。关于被告所述的维修基金，合同上约定首期缴纳以相关部门审批为标准，被告公司原来收到通知是由购房户自行缴纳，是在2019年8月8日收到执法局口头通知代收代交的。合同是由浙江省工商局和住建厅拟定的格式文本。 对证据二真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，这恰恰证明贷款担保人是被告，逾期办证对原告不构成损失，因为初始证未办理前由被告承担担保责任。 对证据四有异议，合同中没有约定维修基金由被告缴纳，而是应由原告自行缴纳之后在2019年8月9日得到通知才由被告代收代缴，于8月25日缴清。对证据五、证据六真实性无异议，关联性有异议，证明目的也有异议。发票和合同只能证明房屋买卖房屋的事实和原告交清房款的事实。 被告新城公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据： 证据一、 1、2019年6月28日，“君临城邦”三期竣工验收表复印件1份，拟证明“君临城邦”三期已具备交房条件的事实。 2、2018年1月5日，管道煤气设施配套合同复印件1份；2019年7月12日，三期天燃气工程竣工验收单复印件1份。拟证明“君临城邦”三期管道煤气于2019年4月19日已完成竣工并验收合格，小区具备通气条件的事实。 3、2019年6月28日，“君临城邦”三期交房通知单，公众号截图1份；EMS回执单复印件一份，拟证明新城公司通过公众号和EMS双重通知购房户交房的事实。 4、“君临城邦”三期交房资料领取确认簿复印件一份，及交房流转单拟证明原告周文斌、项娴已于2019年7月7日办理房屋交接手续的事实。 5、2019年8月9日，关于代收专项维修基金的紧急通知，公众号截图1份，拟证明原告通过公众号通知购房户及时交维修基金以便顺利完成房屋产权首始登记的事实。 6、2019年9月29日，三门县不动产登记服务中心出具的证明复印件一份，拟证明原告在房屋产权登记申报后，办证中心在审核过程中，房屋产权证因政府的原因无法按合同约定的时间领取的事实。 7、2019年11月1日，催收物业专项维修基金紧急通知，公众号截图一份，拟证明尚有267户购房户未交物业维修基金影响房屋产权首始登记的事实。 8、2019年11月22日，三门县房地产管理处发函复印件一份，拟证明维修基金全部交存完毕才可完成不动产权初始登记的事实。 9、2019年11月22日，再次催收维修基金通知，公众号截图一份，拟证明原告多次催购房户交物业维修基金以便完成房屋产权登记的事实。 10、2019年8月，2020年1月，催交维修基金特快专递回执单复印件二份，拟证明原告多次通过邮政特快通知催交维修基金的事实。 11、疫情公告，证明从2019年12月已经发生疫情，处于不可抗力阶段的事实。 证据二、不动产批量受理登记暂行规定复印件一份，拟证明1000户以上小区办理房屋的初始登记证，没有限定时间的事实。 证据三、《通知》一份，拟证明14幢业主于2020年4月8日开始可以领取不动产首始登记证书。 证据四、业主领取不动产首始登记证书登记表一份，拟证明原告已于2020年4月16日领取了不动产首始登记证书。 证据五、《流转单》一份，拟证明原告已经接收房屋。 原告周文斌、项娴质证称：对证据1、证据2被告不具备交房条件。工程验收单三方盖章的实际时间在7月12日验收合格，被告三期管道竣工通知书只是三门华润公司自己出的通知，不能作为达到房屋交付条件的依据；对证据五流转单，只能证明我们拿到了这些单子，并不能作为我们同意交房的依据。原告当时在验收单中明确指出房屋无法验收，被物业收去。对证据一的第5小点，我们已经缴纳了专项维修资金。是开发商违约了。对证据一第6小点，只能证明被告在2019年9月29日有无申报产权登记这个行为，对证明的有效性有疑问。没有证明人，内容也模糊，不能说明是开发商还是政府部门的原因。缺少专项维修基金发票是造成不能办理初始登记证书的原因应该是开发商自己提供的资料不够完善导致的，而不是政府的原因导致。合同附件八第六条第三点，不能成为开发商逾期办证的理由。对证据二、被告所述是因为业主超过1000户是没有限制的，合同约定是9月30日之前，被告有义务按照约定时间办理初始权属登记证。对证据一的第11小点，对其证明目的、关联性有异议，被告违约在前，疫情发生在后，对于违约的事实，是被告的原因造成。 被告新城公司反驳：1、被告在本案中交房具有房屋竣工备案证书，符合交证的条件。水电气通过专业的施工队施工建设。他们完成建设即表明能够正常使用。2、原告只是推论被告没有交付条件，没有任何证据证明被告不具备交付条件。3、被告交房是符合合同约定和国家规定。逾期交证是由于政府登记部门办证工作量大和疫情原因造成。 对于原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在较大争议的证据，本院认证如下： 被告新城公司提交的证据三门县不动产登记服务中心于2019年9月29日出具的《证明》一份，该份证明没有经办人员或负责人签字，在证据形式上存在瑕疵，但毕竟是不动产登记部门出具的一份证明，具有一定的证明效力。分析该份证明内容：浙江省三门新城投资开发有限公司建设的“君临城邦三期”项目房屋产权首始登记申报后，现在正在权属调查审核过程中。没有写明被告申报君临城邦三期项目房屋产权首次登记的具体时间，也没有写明被告新城公司是否提交了办理房屋首次登记的所有资料，而落款时间仅比原、被告在合同中约定的交付房屋权属证书时间早一天，不足以证明系政府原因导致被告无法在合同约定的2019年9月30日前向原告交付房屋权属证书。虽不排除原告在2019年9月29日前向三门县不动产登记服务中心提交过产权登记资料，也有理由怀疑被告存在提交时间不及时、提交资料不齐全的情况，故本院对三门县不动产登记服务中心出具的证明不予采信。被告新城公司提交的证据三门县房地产管理处于2019年11月22日发给被告的函件一份，由于政府机构及职能调整，三门县房地产管理处已不是办理不动产权属登记的主管部门，就如被告自己所述物业专项维修资金发票不是办理房屋产权首次登记的必要条件，没有证据证明主管办证的行政机关要求被告交纳全部物业专项维修资金才可以办理产权登记。退一步讲，即使因为君临城邦三期小部分业主没有按被告通知要求交纳物业专项维修资金导致办证受阻，也不能成为被告抗辩的免责理由。根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条第二款规定：新建物业首次交存专项物业维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未收取物业专项维修资金由建设单位交存。新建物业专项维修资金直接交纳义务人是建设单位，就本案而言是被告新城公司，被告没有在交房时向购房业主收取物业专项维修资金是被告的过失，交房后可向业主催收物业专项维修资金，本案原告等大部分业主已向被告交纳了该资金，少数业主未交物业专项维修资金被告也有义务按政府部门的要求先交纳，再向未交纳的业主收取，而不能以此作为自己的免责理由或归责于不可抗力的政府原因。综上，本院对被告提交的三门县房地产管理处于2019年11月22日发给被告的函件真实性予以确认，但与本案处理缺乏关联性而不予采信。被告提交的证据《不动产批量受理登记暂行规定》复印件一份，该份证据系三门县不动产登记服务中心公示栏上的公示内容，真实性可以认定，是三门县不动产登记服务中心规定的不动产批量首次登记完成时间的一种承诺，被告作为专业的房地产公司对房屋首次产权登记相关流程及所需要时间应该要事先了解，在申请房屋产权首次登记前应该预计产权登记部门所需要的可能时间，只有在合同约定的交付房屋权属证书时间前的合理时间内已向产权登记部门申请并提交完整的登记资料，才有可能分析是否系政府原因无法及时取得房屋权属证书，被告没有充分的证据证明及时向产权登记部门申请并提交了完整的产权首次登记资料，故该证据与本案处理也缺乏关联性，本院不予采信。被告提交的证据《浙江积极防控新型冠状病毒感染的××》打印件以及三门县住房和城乡建设局发送给被告等房地产企业的《浙江积极防控新型冠状病毒感染的肺炎》复印件各一份，虽然原告对真实性提出异议，但新冠肺炎疫情是众所周知的事件，结合证据内容应该是可信的，本院予以确认，但新冠肺炎疫情发生在原、被告合同约定的交付房屋初始登记证之后，被告以此作为抗辩事实的理由依据不足，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月8日，原、被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：由原告周文斌、项娴向被告新城公司购买位于三门县××期××幢××号商品房，性质为住宅用房，建筑面积为138.8平方米，房价款为922377元；房屋交付期限为2019年6月30日前。其中合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交证，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十个工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。合同签订后，原告向被告付清了合同房价款922377元。2019年6月28日，被告向原告邮寄了交房通知。2019年8月9日、11月1日、11月22日，被告在微信发布了要求业主向其缴纳物业专项维修资金的通知，也陆续向购房户邮寄过代收物业专业维修资金的通知，原告在2019年8月11日向被告缴纳了君临城邦三期14幢902号商品房的物业专项维修资金9022元。在诉讼过程中，被告于2020年4月16日领取了涉案房屋首次登记的权属证书。 本院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人理应按照合同约定，全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约付清了全部的购房款，被告有义务按合同约定向原告履行交房及交证的义务。关于被告是否逾期交房，根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2019年6月30日前将符合相关条件的商品房交付给原告使用。涉案商品房所在的君临城邦（三期）已于2019年6月28日竣工验收备案。同日被告通过EMS向原告发送交房通知书，根据邮政快递查询单显示，发送给原告的EMS邮件已于2019年6月28日19：38收件，于2019年7月7日办理了房屋交付手续。被告于2019年6月29日通过微信公众号再次发送了交房通知书。综上，根据目前证据，被告已具备交房的条件，且于2019年6月30日前履行了合同约定的交房通知义务，原告收到通知后于2019年7月7日才办理交房手续，不是被告原因造成。故被告已按约向原告交付了涉案商品房，不存在逾期交房的情形，对于原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告是否逾期交证，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条明确约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋初始登记的权属证书，但被告在诉讼过程中才办理好了原告所购商品房的首次登记权属证书，已构成逾期交证事实。至于被告逾期办证是否属于双方在合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定的因政府主管部门的原因造成不能及时领取权属证书的免责事由，本院认为，不管是根据法律规定还是合同约定，被告就其主张的抗辩事由均负有举证义务，根据本院在认证中的理由，被告所提交的证据不足以证明是政府主管部门的原因造成逾期领证，故应认定被告的逾期交证行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张的要求被告以已付房价款922377元为基数按每日万分之一累加计算自2019年9月30日起计算至实际交证之日止的违约金之诉讼请求，本院认为，根据双方在合同中的约定，逾期交证90日以后，原告有选择退房或不退房的权利，现原告选择不退房，按合同约定：“出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该“约定日期”应该是指约定的最后交证之日，按合同约定应按日万分之一的标准计算违约金，但考虑到被告在诉讼过程中的疫情期间通过努力取得了案涉商品房的首次登记权属证书，已消除了违约状态，且被告逾期交证对原告造成的损失也相对较少，原、被告约定的逾期交证违约金在违约时间不长的前提下，更多体现的是惩罚功能，不宜过高，综合本案各种因素，本院酌情调整由被告按原告已付房价款的1%向原告支付逾期交证违约金。 综上所述，本院对原告主张的合理部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、由被告浙江省三门新城投资开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告周文斌、项娴逾期交证违约金9223.77元。 二、驳回原告周文斌、项娴的其他诉讼请求。 如果被告浙江省三门新城投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1065元，由原告周文斌、项娴共同负担1015元，由被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 长  奚圣旭 人民陪审员  章春利 人民陪审员  陈世虹 二〇二〇年九月一日 法官 助理  陈丽亚 代书 记员  陈雨露 ?