湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异482号异议人（被执行人）：武汉昊田生物技术产业有限公司，住所地：湖北省武汉市新洲区阳逻开发区余泊路东。法定代表人：冯国安，该公司董事长。申请执行人：中天建设集团有限公司，住所地：浙江省东阳市吴宁东路65号。法定代表人：楼永良，该公司董事长。本院在执行武汉昊田生物技术产业有限公司（以下简称昊田公司）与中天建设集团有限公司（以下简称中天公司）建设工程合同纠纷一案中，异议人昊田公司对湖正房估字（2020）第ZA085号评估报告（以下简称案涉评估报告）和本院（2019）鄂01执恢77号拍卖通知不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人昊田公司称，法院在执行过程中对异议人名下位于武汉市新洲区阳逻经济开发区余泊路综合楼1-24层房产（房产证号：武房权证新字第××号）、宿舍楼及土地使用权（以下简称案涉房地产）进行测绘、评估。异议人开发地块容积率≤2.8，建筑密度≤30%。案涉评估报告评估的房产面积少于《房屋所有权证》记载的面积，且只评估套内建筑面积而非估价对象建筑面积。未考虑2.8的容积率，评估单价仅为1300元/平方米左右，价格畸低，完全脱离市场价值。法院以案涉评估报告、测绘报告为依据拍卖异议人名下案涉房地产，缺乏依据。法院作出（2019）鄂01执恢77号拍卖通知未作出相关拍卖裁定，于法无据。据此，昊田公司请求：1、撤销拍卖通知；2、撤销案涉评估报告，重新评估。本院查明，中天公司与昊田公司建设工程合同纠纷一案，本院于2008年11月5日作出（2008）武民初字第85号民事调解书：一、中天公司、昊田公司双方同意解除于2005年6月6日签订的《昆虫科技综合楼施工合同》及有关此工程项目的相关合同；二、昊田公司同意向中天公司支付工程款28,535,078.48元人民币，退还中天公司履约保证金300万元人民币，补偿中天公司停工窝工等损失800万元人民币。昊田公司向中天公司支付上述款项的具体时间为：2008年12月31日前支付首期款100万元人民币，2009年3月1日前支付900万元人民币，2009年6月30日前付清余款（余款金额在2009年5月30日前对清，否则昊田公司在2008年10月29日前的已付款按照694万结算）。如昊田公司未按上述期限支付款项（含任何一期逾期），昊田公司向中天公司支付的补偿款由800万元人民币调整为1000万元人民币，中天公司有权就剩余的全部款项向人民法院申请执行；三、昊田公司向中天公司支付上述首期款项后，中天公司在45天内退场；四、昊田公司支付完上述全部款项后，中天公司向人民法院申请解除对昊田公司土地的查封；五、中天公司、昊田公司双方在本项目合同项下的权利义务不存在其他争议。调解书生效后昊田公司未履行义务，中天公司于2009年2月13日向本院申请强制执行。本院以（2009）武执00060号立案执行后，裁定终结本次执行程序。后申请执行人于2013年1月7日申请恢复执行，本院同日以（2013）鄂武汉中执恢字第00002号立案恢复执行，后裁定终结本次执行程序。申请执行人于2019年8月28日向本院申请恢复执行，本院以（2020）鄂01执恢77号立案恢复执行。执行过程中，2009年3月18日，本院作出（2009）武执字第00060-2号民事裁定查封被执行人昊田公司所有的位于武汉市新洲区阳逻经济开发区余泊路综合楼1-24层房产（房产证号：武房权证新字第××号，建筑面积36026.68平方米）。并于同年3月26日作出（2009）武执字第00060-3号民事裁定查封其土地使用权【土地证号：武新国用（2005）字第16号，土地面积17317平方米】，后又作出（2013）鄂武汉中执恢字第00002-6号执行裁定对上述房地产续查封至2023年3月10日止。另查明，本院在执行另案过程中查封了被执行人昊田公司所有的位于武汉市新洲区阳逻经济开发区余泊路六层员工宿舍楼（房产证号：20××68号，面积4722平方米）及土地使用权。为提高执行效率，本院决定并案执行。2019年12月18日，华夏寰宇（湖北）规划勘测有限公司受本院委托出具华夏寰宇2019C014测绘成果报告书（以下简称案涉测绘报告），其中房产建筑面积测绘成果表（附分层面积）记载：砼房屋22层，套内建筑面积35259.03平方米，其中阳台面积593.37平方米，共有分摊面积0平方米；砖混房屋6层，套内建筑面积4521.75平方米，其中阳台面积407.84平方米，共有分摊面积0平方米。2020年4月13日，昊田公司提出异议，要求对测绘报告进行更正，理由为：1、根据房权证记载，综合楼房屋结构为框架，总层数为24层，建筑面积为36026.68平方米，该房屋无阳台。报告书对综合楼、建筑面积测绘错误，对房屋结构描述不准。2、根据房权证记载，宿舍楼建筑面积为4722平方米。报告书对宿舍楼的建筑面积测绘错误。同年4月17日，华夏寰宇（湖北）规划勘测有限公司向昊田公司作出说明：经现场核实，综合楼实际建成22层。综合楼、宿舍楼经现场核实，实地测量套内使用面积，测量好套内使用面积后，要计算套内建筑面积还必须测量阳台的建筑面积。经现场核实，该房屋阳台均为非封闭阳台，根据相关规定，对非封闭阳台一半面积计入房屋面积。本报告以本次实地现状测量成果为准。另，室内面积系整层测量的室内面积，因未分割到户，故没有分摊面积。2020年4月27日，湖北正量行房地产估价咨询有限公司作出案涉评估报告，包含案涉房地产在内的房地产评估总价值为6237.91万元。其中综合楼建筑面积35259.03平方米，建筑物总价4689.94万元，其项下土地总价198.03万元，房地产总价4887.97万元；宿舍楼4521.75平方米，建筑物总价707.82万元，其项下土地总价37.66万元，房地产总价745.48万元。本院向双方当事人送达评估报告，昊田公司及另案申请执行人陈爱新均对该报告提出异议。昊田公司请求认定案涉评估报告无效，重新评估，理由为：房产面积与实际情况及合法登记面积不符，且建筑面积明显错误，报告不具有合法性；评估方法使用错误，方法依据不足；评估价值明显脱离市场，评估结论无法令人信服。同年5月28日，湖北正量行房地产估价咨询有限公司针对昊田公司异议作出说明：本次评估根据房屋现状进行评估，房屋建筑面积根据实际已建成面积计算；估价对象为自用型工业用地，其价格不受容积率因素影响。该公司还对评估方法、方法依据、市场价值作出回应，认为本次评估结果符合市场行情。2020年6月16日，本院作出（2019）鄂01执恢77号执行裁定书，拍卖案涉房地产，同日，本院作出（2019）鄂01执恢77号拍卖通知，拟启动网络司法拍卖。昊田公司提出本案异议。还查明，根据武新国用2005第016号权证记载，武汉市新洲区阳逻经济开发区余泊路土地使用权人为昊田公司，地类（用途）为工业用地。根据武房权证新字第××号记载，武汉市新洲区阳逻经济开发区余泊路1-24层综合楼所有权人为昊田公司，建筑面积36026.68平方米。根据房产证号20××68号记载，武汉市新洲区阳逻经济开发区余泊路1-6层宿舍楼所有权人为昊田公司，建筑面积为4722平方米。综合楼现状为在建工程。本案审查期间，昊田公司向本院提交专业技术评审申请书。本院于2020年8月3日通知昊田公司在接到通知5个工作日内预交专家听证费用，并告知逾期将终止本次专家听证。昊田公司未如期预交费用。本院认为，本案审查的焦点问题有：本院作出（2019）鄂01执恢77号拍卖通知是否符合法律规定，湖北正量行房地产估价咨询有限公司出具的案涉评估报告是否可以作为拍卖保留价参考。针对上述问题，本院评述如下：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条等规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务,人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。本案中,昊田公司为生效法律文书确定的被执行人，案涉房地产为其所有，且在案件执行过程中已被本院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”本院于2020年6月16日作出拍卖裁定，并向被执行人昊田公司发出拍卖通知，符合法律规定。异议人所提法院作出拍卖通知未作出相关拍卖裁定的异议理由无事实依据，本院不予支持。其次，案涉综合楼为在建工程，实际建成楼层数目、房产面积与权证记载面积有出入符合常理，本院拍卖案涉房地产按现状进行处置，以实地测量结果为准。本案中，华夏寰宇（湖北）规划勘测有限公司受本院委托对案涉房地产按照实地现状进行测量，在实地测量好整层室内使用面积后，再将阳台面积计入房屋面积符合常理，该测量成果应予采信。最后，关于评估结果偏离市场真实价格的问题。对拍卖财产进行评估，只是辅助本院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格需由市场检验，案涉评估报告作出后，被执行人以价格畸低为由请求重新评估的，本院不予支持。另，关于容积率的问题，湖北正量行房地产估价咨询有限公司已向昊田公司作出说明，估价对象为自用型工业用地，其价格不受容积率因素影响,认为本次评估结果符合市场行情。异议人对上述说明不服，本院已按照法律规定通知异议人在规定时间预交专家听证费用，异议人未在规定时间内缴纳费用，视为自动放弃听证权利，案涉评估报告可以作为本院确定拍卖保留价参考。综上，异议人昊田公司所提异议理由不能成立，对其所提异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回武汉昊田生物技术产业有限公司所提异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。审判长  罗敦顺审判员  谌 玲审判员  吴 利二〇二〇年九月十一日法官助理周兰书记员文曼