江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3039号上诉人（原审被告、反诉原告）：张苗同，男，1960年4月11日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张云，女，1963年9月12日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张威，男，1986年1月1日出生，居民身份证号码321321198601010117，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区顺河街道办顺河居委会八组158号，系二上诉人儿子。二上诉人共同委托诉讼代理人：李涛，女，1986年8月22日出生，居民身份证号码500226198608222242，汉族，住重庆市荣昌区昌州街道宝城寺9组144号，系二上诉人儿媳。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宿迁市馨品房产经纪有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区富康大道355号。法定代表人：丁木雅，该公司总经理。委托诉讼代理人：严彩霞，江苏向山行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦佳，江苏向山行律师事务所实习律师。上诉人张苗同、张云因与被上诉人宿迁市馨品房产经纪有限公司（以下简称馨品公司）居间合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张苗同、张云上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回馨品公司的一审诉讼请求或将本案发回重审，一、二审案件受理费由馨品公司负担。事实与理由：涉案房屋买卖合同签订后，买受人于某将8000元保证金交给馨品公司，该8000元系于某应当支付的购房款，支付给馨品公司后应当抵偿中介费。馨品公司主张于某将该8000元取回，与事实不符。被上诉人馨品公司二审辩称，在张苗同、张云与案外人于某、丁某买卖合同案件中，对于保证金8000元在判决已经认定未支付给馨品公司，该份判决已生效，涉案保证金8000元并非中介费，亦未抵偿中介费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。馨品公司向一审法院起诉请求：1.判令张苗同、张云支付中介费8200元及违约金（以8200元为基数，按照每日3%，自2019年11月23日起计算至实际付清之日止）律师费3000元；2.案件诉讼费用由张苗同、张云承担。张苗同、张云提出反诉请求：1.判令馨品公司赔偿张苗同、张云各项损失合计30000元；2.案件诉讼费用由馨品公司承担。一审法院认定事实：2019年7月12日，经馨品公司居间介绍，张苗同、张云（甲方）与于某（乙方）以及馨品公司（丙方）签订三方《二手房买卖中介合同》一份，约定：甲方将位于宿豫区房屋出售给乙方；该出售房屋在交易前已经设定抵押，抵押权人为张苗同，甲方应于2019年8月8日前办理抵押注销手续；房屋总价828000元，该价款还包含附随房屋一并转让的设施、设备；本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金30000元整，作为购房担保。为督促甲方及时履约，乙方可以预留8000元整作为履约保证金，此款在甲方将该房屋产权全部过户至乙方名下，并实际交付房屋，付清水电、物业、煤气等应付费用，转完该房屋内户口之日结清。除定金、保证金之外的剩余房款790000元，乙方应于2019年7月23日付给甲方首付款270000元，并预留8000元整履约保证金，剩余房款520000元申请贷款；乙方应于2019年7月23日向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。甲方或乙方违约给丙方造成经济损失的，违约的甲方或乙方应按全额承担丙方的经济损失，该损失包括但不限于诉讼费、律师费等。丙方为甲乙双方提供以下服务：（一）提供真实有效的订约信息；充当订约介绍人和撮合人；拟定合同问题并协助、指导订立合同；协助办理或代办交付、过户及贷款等手续；为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利。（二）本合同一经三方签订即视为丙方已促成交易，甲方应向丙方支付中介费按房屋总价的1%，即数额为8200元；乙方应向丙方支付中介费按房屋总价的1%，即数额为8200元。（三）甲方或乙方不按时支付中介费的，逾期的，甲方或乙方每日按未付费用的3%向丙方交付违约金；本合同签订后，甲乙双方不付清中介费而私下交易或通过其他居间方成交的，应共同向丙方承担双倍中介费。补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定，效力优先于原约定）：交房时间约定为2019年9月10日，超过1天扣违约金100元/天，放款时间在2019年8月30日之前放款的仍约定交房时间为2019年9月10日，2019年9月10日之后放款的可以延期10天交房。补充事项处的内容为手写。合同签订后，于某支付了首付款300000元（含30000元定金）。2019年8月23日，张苗同偿还了涉案房屋银行抵押贷款。2019年8月28日，为配合于某办理过户手续，张苗同、张云（甲方）与于某、丁某（乙方）签订了《宿豫区存量房买卖合同》，该合同中载明房屋实际成交价格为699000元，乙方2019年8月28日前付清房款。同日，双方办理了产权变更手续。2019年11月20日，于某向张苗同支付了520000元房屋尾款。涉案房屋至今尚未交付于某。一审法院另查明：在该院（2020）苏1311民初588号丁某、于某与张苗同、张云、第三人馨品公司房屋买卖合同纠纷一案庭审中，各方共同认可如下事实：1.补充协议中“2019年9月10日之后放款的可以延期10天交房”的真实意思表示为2019年9月10日之后放款的，待贷款发放至张苗同、张云账户后十日内交房；2.于某曾将8000元保证金交于中介馨品公司处，后被于某要回，于某认可在具备支付条件时会按约定支付张苗同、张云。馨品公司委托江苏开禧律师事务所代理本次诉讼，并支付律师费3000元。一审法院于2019年12月24日收到馨品公司本案诉讼材料，诉前调解未成转立案。一审法院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，张苗同、张云与于某、丁某在馨品公司的居间介绍下签订了《二手房买卖中介合同》，该《二手房买卖中介合同》已成立并生效，张苗同、张云应当按照合同约定向馨品公司支付中介费。张苗同、张云抗辩该笔中介费于某已经支付，于某在馨品公司处交有8000元保证金，相当于本案中介费，但该笔款项系合同中约定的“为督促甲方及时履约，乙方可以预留8000元整作为履约保证金，此款在甲方将该房屋产权全部过户至乙方名下，并实际交付房屋，付清水电、物业、煤气等应付费用，转完该房屋内户口之日结清”的履约保证金，与中介费无关，且于某已在（2020）苏1311民初588号案件中认可该笔款项未实际交付馨品公司，故张苗同、张云的抗辩理由不能成立。张苗同、张云以未能在馨品公司承诺的时间内收到全部购房款，故馨品公司存在违约为由，主张馨品公司赔偿其损失30000元的主张，不予支持，原因如下：涉案《二手房买卖中介合同》中未明确载明涉案房屋尾款应付时间，更未约定馨品公司对未能按约定期限付款应承担何种责任。张苗同、张云与于某、丁某在馨品公司的居间介绍下签订了《二手房买卖中介合同》，于某按照合同约定向张苗同、张云交付了首付款，并按合同约定时间向银行提交了办理贷款的相关手续，涉案房屋已完成产权过户登记，即便涉案房屋尾款即银行贷款发放时间确有可能超出了签订合同时各方的预期，但馨品公司作为中介方，已经为双方提供了真实有效的信息，促成双方交易，签订了《二手房买卖中介合同》，协助双方办理银行贷款、过户等手续，在银行贷款未能在预期时间发放贷款后也进行了跟进，馨品公司已完成了作为中介方应当履行的合同义务，没有证据证明馨品公司存在违约行为。双方在合同中对违约金计算方法及律师费的承担均进行了约定，故馨品公司主张张苗同、张云支付违约金以及律师费的请求，于法有据，但馨品公司认可在双方产生一些矛盾时为缓和双方关系，没有要求张苗同及时给付中介费，故其要求以2019年11月23日作为违约金起算日期，没有依据，支持其从起诉之日起计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百三十三条之规定，一审法院判决：一、张苗同、张云于判决生效后十日内给付馨品公司中介费8200元及违约金（以8200元为基数，按照日3%，自2019年12月24日起计算至实际给付之日止）、律师费3000元；二、驳回馨品公司其他诉讼请求；三、驳回张苗同、张云诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由张苗同、张云负担，反诉案件受理费550元，由张苗同、张云负担。二审中，张苗同、张云提供如下证据：1.张威与于某通话录音一份，主要内容为：张威：你那个钱什么时候转过来？于某：钱你交清楚转给你。张威：你现在就能转了呀。于某：你什么水电什么都没给我，怎么转给你……我们房子交清楚，钱给你，那钱我要不回来了，给人家中介费了，当时也是你说先给人的。证明于某将8000元履约保证金支付给馨品公司作为中介费的事实。馨品公司质证意见：对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认证意见：该份通话录音相对方的身份无法确认，即使对方系于某，该录音形成于2019年12月，内容亦与于建之后在宿豫区人民法院（2020）苏1311民初588号案件中的庭审陈述不一致，在于建未出庭作证的情况下，本院对该通话录音的真实性不予确认。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：张苗同、张云是否已经支付中介费用。本院认为，合同当事人应当按照合同约定，全面、适当履行合同义务。本案各方当事人之间存在两种合同关系，张苗同、张云与于某之间系房屋买卖合同关系，张苗同、张云及于某与馨品公司之间系居间合同关系。两种合同关系具有牵连性，同时发生且履行行为互有交叉，但作为两种不同的合同，应当对权利义务关系进行清晰区分。馨品公司作为居间服务的提供者，向买卖双方提供信息，促成交易，交易达成后，买方和卖方均应当按照居间合同的约定支付中介费用。张苗同、张云与于某签订的房屋买卖合同约定，于某有权保留履约保证金8000元，待房屋全面交付后支付。张苗同、张云主张该8000元作为购房款，应当抵偿中介费用，其已经履行了支付义务。本院认为，8000元履约保证金系买卖合同的权利义务内容，支付义务人是于某，支付8200元中介费用是居间合同的合同内容，支付义务人是张苗同、张云，两者属于不同合同关系，义务人亦不相同，在各方当事人未明确约定可相互抵充的情况下，应当分别确定义务主体和履行。馨品公司虽然认可收到过于某支付的8000元履约保证金，但于某作为买卖合同主体的一方当事人，向馨品公司收回了该8000元保证金，该保证金是否支付属于于某付款义务是否履行的问题，与张苗同、张云是否应当支付中介费并无牵连。在于建明确表示已经收回该8000元保证金且三方并未达成以该8000元保证金冲抵中介费的约定情况下，张苗同、张云作为居间服务的接受方，仍然应当支付中介费用。综上，上诉人张苗同、张云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张苗同、张云负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年九月二十三日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。