湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终8690号上诉人（原审原告）：王文，男，1986年2月8日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：张明富，湖南夏海律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊雅由页，湖南夏海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐士钫，女，1974年4月15日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：聂景茂，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。上诉人王文因与被上诉人唐士钫房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人王文上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，依法改判支持王文的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由唐士钫承担。事实与理由：一、一审判决认定唐士钫不承担违约责任属于事实认定和法律适用错误，唐士钫存在多个违约行为。1.王文在政策发生变化前已催告唐士钫履行过户手续，但唐士钫一直迟延履行。2.唐士钫因不可抗力无法履行合同应履行通知义务并提供相关证据。3.唐士钫应当自知道无法履行合同之日主动退还王文购房定金10万元，其不予退还购房定金的行为已属违约。因此，唐士钫存在多个违约行为，其应按《房屋买卖合同》的约定承担违约责任，向王文支付违约金305600元。二、一审判决唐士钫不承担律师费是事实认定错误。1.双方在《房屋买卖合同》第七条中明确约定违约方应承担守约方应支付的律师费；2.因诉讼产生的诉讼费、律师费等，都是因为唐士钫不履行义务恶意扩大损失造成，应由唐士钫承担。被上诉人唐士钫辩称：一、一审法院认定唐士钫没有违约、不承担违约责任属于事实认定和适用法律正确，唐士钫不存在多个违约行为。1.王文没有催告唐士钫履行过户手续，王文未依约支付首付款140万元，故其不具备催告唐士钫提前履行过户手续的条件。涉案房屋因长沙市政府2018年6月25日出台限购政策房产证未满4年而不得交易，本案并非延迟履行后发生的不可抗力。2.王文居住在长沙市比唐士钫更清楚政策的变化，对此唐士钫没有约定或法定的通知义务。3.唐士钫主动退还购房定金，王文拒收，且一审已判决唐士钫承担资金占用期间的利息，王文的利益没有被损害。二、一审法院认定唐士钫不承担王文支付的律师费是正确的。双方之间的纠纷无需通过诉讼解决，律师费系王文自己扩大的损失，应由王文自行承担。王文向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认《房屋买卖合同》已经解除；2.判令唐士钫退还王文购房定金100000元；3.判令唐士钫向王文支付违约金305600元；4.判令唐士钫支付王文律师费25000元；5.判令唐士钫承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月6日，唐士钫（甲方、卖方）与王文（乙方、买方）、丙方长沙市开福区金豆合房屋信息咨询服务部（丙方、居间方）以及丁方（管理方）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司共同签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于长沙市开福区的房屋出售给乙方，房屋权证编号为715242748，建筑面积89.85㎡，总价款为1528000元，乙方于2018年5月6日支付甲方购房定金100000元，并在产权过户进窗后交税前支付甲方购房首付款1400000元，选定的手续甲乙双方最迟应于2018年11月1日前办理，交房时乙方支付甲方尾款280000元。合同第七条约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100／天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。合同第八条约定，合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止。甲方已收的定金、房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担。合同签订当日，唐士钫向王文出具一张收条，载明今收到王文购买本人唐士钫位于湘江××路××房购房定金人民币拾万元整（小写100000），产权证号：715242748，备注：待产权过户后，此条自动作废。次日，王文通过银行转账向唐士钫支付定金100000元。合同签订后，因政策原因，双方未能在合同约定的2018年11月1日前办理涉案房屋的产权过户手续。2020年4月9日，王文委托湖南夏海律师事务所向唐士钫邮寄了一份《律师函》，通知唐士钫《房屋买卖合同》于2020年4月9日解除，同时要求唐士钫退还定金100000元并赔偿原告违约金305600元，但邮件显示退回妥投，故王文诉至法院，要求判如所请。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅印发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，规定限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。本案涉案房屋位于长沙市开福区，根据长沙市人民政府办公厅出台的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该房屋属于限购区域范围。一审法院认为，一、双方在《房屋买卖合同》第八条明确约定，因政策原因或者不可抗力致使合同无法履行，本合同自行终止。涉案房屋由于长沙市人民政府出台的限购政策无法办理过户手续，导致合同履行不能，故根据合同约定，案涉《房屋买卖合同》在2018年6月25日已解除；二、双方约定合同终止后，甲方已收的定金、房款无息全额退还给乙方，已经实际发生的费用由甲、乙双方各自承担，故唐士钫收取王文的定金100000元，应予以退还；三、双方于2018年5月6日签订《房屋买卖合同》，政府限购政策于2018年6月25日实施，而合同约定办理涉案房屋产权过户手续最迟时间是在2018年11月1日前，且双方在合同中未明确约定交付房屋时间，故唐士钫不存在违反合同约定的情形，不承担违约责任。但唐士钫在知晓合同无法履行的情况下，理应及时退还王文的定金款项，唐士钫无故拖延退还款项，导致王文存在利息损失，故一审法院酌定唐士钫从2018年11月1日起按照人民银行同期贷款基准利率向王文支付资金占用期间的利息至2019年8月19日，之后从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间利息至未还定金偿还完毕之日止；四、双方在合同中未对律师费的承担进行约定，之后王文发送的律师函被退回，唐士钫并不知晓律师函约定的内容，双方未达成合意，故对王文请求唐士钫支付律师费25000元的诉求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、确认王文与唐士钫于2018年5月6日签订的《房屋买卖合同》已于2018年6月25日解除；二、唐士钫于判决生效之日起十日内退还王文购房定金100000元；三、唐士钫于判决生效之日起十日内支付王文资金占用利息3880元（该利息暂计算至2019年8月19日；之后以未还定金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起支付至定金偿还完毕之日止）；四、驳回王文的其他诉讼请求。本案受理费7760元，因适用简易程序减半收取3880元，由王文承担2700元，唐士钫承担1180元。二审中，王文向本院申请证人刘某出庭作证，拟证明涉案房屋系因唐士钫拖延履行合同义务，唐士钫也不退还购房定金。唐士钫对王文提交的上述证据发表如下质证意见：证人与王文有利害关系，因刘某应得的中介费一直未付。本院对王文申请证人刘某的证词认证如下：证人刘某系促成涉案房屋建立买卖关系的中介公司的工作人员，其在庭审中陈述涉案房屋因政策原因不能过户，唐士钫未将定金退回给王文，其前述证言符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信，但不能达到王文欲证明唐士钫存在违约行为的证明目的。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，唐士钫于2015年10月15日取得涉案房屋的所有权。本院认为，本案的争议焦点有：一、唐士钫在履行涉案《房屋买卖合同》过程中是否存在违约行为；二、王文要求唐士钫承担律师费的主张是否应当支持。一、关于争议焦点一王文与唐士钫于2018年5月6日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效，本院予以确认。涉案房屋位于长沙市开福区，按照长沙市人民政府2017年3月18日公布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》的规定，属于实行区域性限购的范围。长沙市住房和城乡建设委员会2017年5月20日公布的《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（三）：“在限购区域内购房的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。”王文与唐士钫在签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋按前述政策可上市交易。但2018年6月25日长沙市政府办公厅《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第三条第（六）款规定“在本市限购区域购买商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。”基于前述政策将限制长沙市限购区上市交易的时间由原来的取得不动产权证后2年变为4年，导致涉案房屋无法在合同约定的2018年11月1日前办理过户，并非唐士钫延迟办理过户的违约行为所致，且涉案房屋的不动产权证书至2019年10月15日便满4年后，唐士钫并无拒绝继续履行合同之意思表示。因此，一审认定唐士钫不存在违反合同约定的情形并无不当。唐士钫未及时将定金100000元及时退还给王文，一审法院判决唐士钫从2018年11月1日起计算相应利息损失亦无不当，本院予以维持。二、关于争议焦点二《房屋买卖合同》第七条约定“……如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。”本案中，唐士钫并非违约方，故王文要求唐士钫支付律师费25000元的上诉请求缺乏不符合前述合同条款的约定也没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王文的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7760元，由上诉人王文负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英审 判 员  金新贵二〇二〇年九月一日法官助理苏逢连代理书记员  李 楠