天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初3929号原告：天津东丽经济技术开发区总公司，统一社会信用代码91120110103728432G，住所地天津市东丽经济开发区。法定代表人：张国仲，总经理。委托诉讼代理人：周晓娜，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：陈吉旺，男，1985年2月23日出生，汉族，户籍地天津市东丽区。委托诉讼代理人：邢成林，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰玉梅，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：**刚，男，1966年5月13日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：邢成林，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰玉梅，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告天津东丽经济技术开发区总公司(以下简称东丽开发区总公司)与被告陈吉旺、**刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东丽开发区总公司委托诉讼代理人周晓娜及被告陈吉旺、**刚委托诉讼代理人邢成林、兰玉梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东丽开发区总公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告共同向原告给付自2014年5月18日起至2018年9月10日止拖欠的租金12010710元；2.本案诉讼费均由两被告承担。事实和理由：二被告系天津市航讯科技开发集团有限公司（以下简称航讯公司）的股东。2014年1月，原告与航讯公司签订《招商合作协议》，约定原告将位于东丽经济开发区××路××号楼东侧部分的房屋租赁给航讯公司使用，建筑面积约为4650平方米，并约定自航讯公司实际进驻动漫产业区之日起，给予三个月的装修期。如两年内被告每年缴税均达到人民币3500万元，则原告同意将该房屋由航讯公司无偿使用两年，若每年缴税未达到人民币3500万元，则按照每天每平方米2.1元的标准给付租金及物业管理费。航讯公司进驻动漫产业区两年期满后，原告同意将该房屋以人民币6000元每平方米的价格出售给航讯公司，届时双方签订买卖合同。该协议签订后，原告将涉案房屋交与航讯公司使用。航讯公司对涉案房屋进行了装修。2014年-2015年度及2015-2016年度，航讯公司未满足协议约定的免租税收条件，也未与原告签订房屋买卖合同、办理房屋过户手续。原告于2017年9月19日向航讯公司发出租金催缴函。2018年9月，航讯公司交还了涉案房屋，但至今未给付租金。原告委托第三方对航讯公司租用涉案房屋装修损失进行了评估，评估结果为323万余元，扣除装修损失，航讯公司尚欠原告租金12010710元。现航讯公司于2019年4月2日在债务未清偿未通知债权人的情况下被注销，且未经依法清算，二被告作为航讯公司的股东应当对航讯公司注销前的债务承担清偿责任。就房屋租赁费问题与被告协商未果，故原告起诉。东丽开发区总公司向本院提供如下证据：1.《招商合作协议》、不动产权登记证、原告更名文件、天津帝达投资有限公司的说明，拟证明原告将享有使用权的房屋租赁给航讯公司使用的事实；2.房屋交接手续、退租房屋验收表、确认表、航讯公司及其8家关联公司的注册地址信息及变更情况，拟证明原、被告之间的租赁关系及退租时间；3.2017年9月19日催要租金的律师函、快递单、投递记录复印件，拟证明原告于2017年9月20日向航讯公司通过EMS邮寄了催收租金的律师函；4.航讯公司的户卡、企业简易注销登记申请表，全体投资人承诺书，拟证明航讯工资未经清算就注销，二被告作为公司的股东应当承担租金的给付责任；5.2014年1月1日至2016年12月31日航讯公司的纳税记录，拟证明航讯公司未达到合同约定的纳税条件，应按照约定缴纳房租。陈吉旺、**刚辩称，原告起诉前两年租金已经过了诉讼时效；本案遗漏了必要到庭的当事人，即天津市东丽经济技术开发区管理委员会及实际产权人天津帝达投资有限公司；本案房屋租金应以航讯公司实际使用面积及实际使用期限为依据进行计算，诉状中所主张的面积比房产证记载的面积多了17.62平方米，对此被告不认可，而且原告在将涉案房屋交付给航讯公司使用后，又将其中部分房间及面积承诺给多个案外公司免费使用，故对第三方公司免费使用的面积，不应计算入航讯公司应付租金面积中，对原告所主张的航讯公司退房时间为2018年9月10日不认可，其提交的退租房屋验收表，书写的退房人为案外第三方公司，非航讯公司，且租户签字一栏中签字为黄俊霞，为案外第三方公司的员工，而非航讯公司员工；航讯公司退租时租金债务仍然存在，在公司注销后也不应由二被告承担清偿责任；管委会正职负责人宋立夫完全能够代表管委会进行房租事宜的管理，其行为假使未经管委会讨论或会议通过，对外也能够构成表见代理。陈吉旺、**刚向本院提交证据如下：1.产权归属证明，拟证明在《招商合作协议订立》前，原告为房屋所有权人且产权证在办理中；2.《招商合作协议》、说明、房屋产权证，拟证明该协议性质非房屋租赁合同，系综合性合同，该协议中约定的面积与房屋实际面积不一致，原告称其系涉诉房屋产权人且保证房屋无权利瑕疵与事实不符、协议中无房屋交接时间；3.《物业管理服务协议》，拟证明航讯集团于2014年6月17日与涉案房屋物业签订服务协议；4.《关于行政单位与所述企业脱钩后有关问题协议书》,拟证明原告所有事宜一直由东丽经济技术开发区管理委员会负责；5.《航讯集团购买办公楼情况说明》,拟证明航讯集团与天津市东丽经济开发区管理委员会签署了购房协议，但一直未过户至航讯集团名下，航讯集团两年无偿使用涉诉房屋；6.注销公告微信聊天记录的公证书，拟证明航讯集团于2018年3月16日在报纸上发布注销公告，且在注销前向原告负责人提交了申请，整个过程由宋立夫等人主导进行，该公告已送达原告负责人，原告对航讯集团装修的评估未向航讯集团告知；7.宋立夫手机号码证明，结合被告提交的证据6，拟证明微信聊天记录显示的微信号为宋立夫本人；8.网页截图，拟证明宋立夫为2018年管委会负责人；9.证明2份，拟证明原告将涉案房屋中部分面积出租给案外人，应从租金中予以扣除；10.会计事务所报告书1份，拟证明航讯集团购买涉案房屋的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：原告提交的证据2中的航讯集团及8家关联公司的注册地址信息及变更情况与本案无关，本院不予采信；原告提交的证据3真实性无法核实，本院不予采信；原告提交的证据4的真实性被告不持异议，本院予以采信，该证据证明航讯集团的注销事实。被告提交的证据1系复印件，且无其他证据佐证，本院不予采信；被告提交的证据2本院对其真实性予以采信；被告提交的证据3-8与本案无关，本院不予采信；被告提交的证据9不能证明原告将涉案房屋出租给其他公司的事实；被告提交的证据10不能证明航讯集团购买涉案房屋的事实。经审理查明，案外人天津帝达投资有限公司系坐落于天津市东丽区××开发区××路××号××的产权人，该房屋建筑面积为4632.38平方米，原告享有该房屋使用权，及与第三方签订招商协议，向第三方收取房屋租金的权利。2014年1月，原告与案外人航讯公司签订《招商合作协议》，约定：原告（甲方）将位于东丽经济开发区××路××号楼东侧部分的房屋租赁给航讯公司（乙方）使用，建筑面积约为4650平方米（以产权证为准），并约定自乙方实际进驻动漫产业区之日起，给予三个月的装修期。如两年内乙方每年缴税均达到人民币3500万元，则甲方同意将该房屋由乙方无偿使用，若未达到每年缴税人民币3500万元，则按照2.1元人民币／天／平方米的标准给付租金及物业管理费。乙方进驻动漫产业区两年期满后，甲方同意将该房屋以人民币6000元／平方米的价格出售给乙方，届时双方签订买卖合同。该协议签订后，原告于2014年2月18日将涉案房屋交与航讯公司使用。航讯公司对涉案房屋进行了装修。2014-2015年度及2015-2016年度，航讯公司未满足协议约定的免租税收条件，其后也未与原告签订房屋买卖合同、办理房屋过户手续。2018年9月10日，航讯公司搬出涉案房屋。至今航讯公司欠付原告2014年5月18日至2018年9月10日租金15341052.85元（2.1×4632.38×1577）。期间，原告对航讯公司的装修进行了评估，评估结果为375万元。2019年4月2日，案外人航讯公司在工商部门登记注销。另查，二被告系案外人航讯公司的自然人股东。本院认为，原告与案外人航讯公司于2014年签订的《招商合作协议》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。原告及航讯公司应按照合同的约定履行合同。本案中，航讯公司2014-2015年度及2015-2016年度缴税额未达到《招商合作协议》中约定年缴税额3500万元，故航讯公司应向原告缴纳该两年的房屋租金。至今航讯公司未向原告缴纳租金，违反《招商合作协议》的约定。航讯公司注销后，二被告作为航讯公司的股东应当承担给付租金的义务。故原告主张在减除三个月装修期后，二被告支付从2014年5月18日至2018年9月10日（共计1577天）的租金（按照2.1元/天/平方米，以出租面积4632.38计算）符合《招商合作协议》的约定。原告自认从应欠付的租金中减除375万元装修款，本院予以支持。在案件审理过程中，原告变更航讯公司应减除装修款为323万余元，未提交证据予以证明，故减除装修款金额应以起诉状中375万元为准。原告与案外人航讯公司签订的《招商合作协议》中未约定房屋租金交纳时间，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二被告抗辩2014年至2016年的租金已过诉讼时效，原告未提供证据证明其向二被告催要2014年5月18日至2016年5月21日（共计735天）的房屋租金的事实，故对二被告提出的时效抗辩，本院予以采信。二被告抗辩称本案遗漏当事人，应追加天津东丽经济技术开发区管理委员会、天津帝达投资有限公司为第三人，以及原告将涉诉房屋租与他人使用，无事实及法律依据，本院不予支持。经本院核算，二被告应付原告租金4632.38×2.1×842-3750000/1577×842=6188754.92元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈吉旺、被告**刚于本判决生效之日起十日内共同支付原告天津东丽经济技术开发区总公司租金6188754.92元；二、驳回原告天津东丽经济技术开发区总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费93864元，由原告天津东丽经济技术开发区总公司负担38742.72元，被告陈吉旺、被告**刚共同负担55121.28元。公告费600元，被告陈吉旺、被告**刚共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  周 梅审 判 员  卢玉岭人民陪审员  李 静二〇二〇年九月一日书 记 员  张倩梅本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第二十条:公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。三、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。