广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初1562号原告（反诉被告）：张传领，男，1972年5月3日出生，汉族，住英德市*******委会大新屋组。公民身份号码：441************614。原告（反诉被告）：张晨晓，男，1998年2月5日出生，汉族，住英德市*******委会大新屋组。公民身份号码：441881********50612。两原告委托代理人：张金青，广东清豪律师事务所律师。两原告委托代理人：刘俊然，广东清豪律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：骆金华，男，1962年8月5日出生，汉族，住湖南省华容县************。公民身份号码：430************751。委托代理人：王丹，广东相映红律师事务所律师。原告张传领、张晨晓诉被告骆金华及骆金华反诉张传领、张晨晓房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理,依法适用简易程序开庭审理，原告张传领及委托代理人张金青、刘俊然、被告骆金华的委托诉讼代理人王丹到庭参加诉讼。因案情复杂，案转为普通程序公开开庭审理，张传领及委托代理人张金青、刘俊然、被告骆金华及委托诉讼代理人王丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张传领、张晨晓向本院提出诉讼请求：一、判令立即解除原告与被告于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》以及于2018年10月20日签订的《补充协议》；二、判令被告按月租金10800元支付自2019年2月1日至被告将涉案房屋腾退给原告之日止的房屋租金给原告(暂计至2020年2月29日，所欠租金为人民币140400元)；三、判令被告立即腾退涉案房屋并交付原告；四、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年11月9日，原告张传领与被告骆金华签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方(原告，下同)将位于英德市*******的房屋(一卡铺面、夹层连同二、三、四层约820平方米共24间房)出租给乙方(被告，下同)；该房屋的租赁期为十年，自2017年11月1日起至2027年10月31日止；乙方向甲方交纳贰万押金，在合同期满后如数退还贰万元给甲方(押金不计利息)，租金及支付方式：租金为每月10800元，第四年租金递增百分之十，即2021年11月1日至2024年10月31日租金每月11880元，第七年租金递增百分之十五，即2024年11月1日至2027年10月31日租金为每月13600元；另外甲方每个月1至5号收取房租，乙方先交租后使用，如乙方未能按时交租，并超期十天，甲方有权终止本合同；双方还约定了任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权解除本合同，所造成的损失由违约方承担责任。……等等。在签订该合同之前，原告张晨晓已口头委托原告张传领以其名义出租涉案属于原告张晨晓的房屋及签订合同、协议和收取租金。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给了被告使用，被告仅交纳了租赁押金贰万元给原告，因被告装修进度问题，经双方协商，原告张传领与被告骆金华于2018年10月20日签订了一份《补充协议》，约定位于英德市*******的房屋出租合同约定的房租从2019年2月1日交租，租金按《房屋租赁合同》约定为准……然而，被告在签订《补充协议》后，至今却分文未支付过租金给原告。暂计至2020年2月29日，被告已拖欠原告13个月的租金共140400元。此外，对涉案房屋，两原告于2011年4月11日已分别取得了英红建字第2011-143-3号《建设工程规划许可证》和英红建字第2011-143-4号《建设工程规划许可证》，涉案房屋建设工程也于2013年12月30日经竣工验收合格。综上所述，原告认为，本案诉争的房屋，是原告在获得有关管理部门批准后建造的，且房屋工程质量经竣工验收合格，故房屋的产权。2、并无争议，房屋的建筑质量也符合使用条件。原、被告签订合同时意思表示真实，合同的内容也并不为法律所禁止，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》合法有效，受法律保护。被告未按合同约定的时间、金额向原告支付房屋租金的行为已构成违约，且被告拖欠房屋租金累计达13个月之久，以其行为表明不履行合同义务，致使原告的合同目的不能实现，成就了原告解除合同的条件。依据原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条、第三十条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十七条和《城市房屋租赁管理办法》第二十四条的规定，涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》应予解除，被告按月租金140400元支付自2019年2月1日至被告将涉案房屋腾退给原告之日止的房屋租金给原告，并立即腾退涉案房屋并交付原告。原告为维护自身合法权益，起诉至法院。原告提供的证据有：一、中华人民共和国建设工程规划许可证；二、工程竣工验收单；三、房屋租赁合同、补充协议。被告骆金华答辩称：根据合同原告租赁被告的房屋是820平方米，但能取得消防证实际面积仅为420平方米，另房租过高，应当适当调整租金。被告提供的证据有：一、消防证；二、庭审笔录。骆金华反诉请求：一、责令被反诉人赔偿反诉人房屋装修费35万元整；二、本案一切诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人在英德市***********屋毛坯房出租，反诉人租赁了该房屋，租赁房租时，被反诉人带领反诉人看了现场，并告知反诉人，该房屋建筑面积为820平方米，有24间房可供反诉人作为宾馆房间使用。于是，反诉人与被反诉人在2017年11月9日签订了合同，约定房租为10800元，被反诉人给反诉人11个月的免租期，同时约定，反诉人必须对房屋进行整体装修并配置电视、空调。签订协议后，反诉人便开始进行了装修，并办理相关证件，然在办证过程中，反诉人发现消防证比较难办理，被反诉人便将案外人郑春艳、朱丁妹介绍给反诉人，郑春艳、朱丁妹与骆金华签订了合同，确认可以帮骆金华办下消防证来。同时，2018年10月20日，双方又签订补充协议，约定房租于2019年2月1日开始交，5月份装电梯，若不能装电梯，反诉人无条件退出，资产归被反诉人所有。签订协议后，反诉人便按照约定对房屋进行了全面的装修，直到消防证快办理出来了，反诉人才得知，批下来的面积仅为420平方米，其余部分，属于违法建筑，无法办证。反诉人认为，双方的合同中己明确约定了租赁房屋的面积及房屋间数，根据《商品房屋租赁管理办法》的规定，属于违法建筑的房屋是不得出租的，而被反诉人明知自己超出部分的房屋属于违建房，还租给反诉人，并要求反诉人进行装修，给反诉人造成的损失，理应由被反诉人承担，现反诉人装修已花费70万元，被反诉人理应承担50%的责任。反诉被告张传领、张晨晓答辩称：一、涉案合同有效，涉案840平方米房屋均为合法建造，不是违法建筑。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，反诉人认为建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的……”，据此主张涉案建筑物为违法建筑物，并要求确认租赁合同无效。反诉人的这一主张，是以行政规章作为确认合同无效的依据，显然与最高人民法院上列司法解释的规定不相符合，也与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定相抵触。本案诉争的房屋，据答辩人提交的证据一、证据二反映，涉案房屋己于2011年4月11日取得了英红建字第2011-143-3号《建设工程规划许可证》和英红建字第2011-143-4号《建设工程规划许可证》，故涉案840平方米房屋是由答辩人提出申请，在获得有关规划行政管理部门批准后建造的，属于合法建筑，不属于违法建筑；另据答辩人提交的证据二《工程竣工验收单》反映，涉案房屋建成后经验收质量合格，故涉案房屋的产权并无争议，房屋的建筑质量也符合使用条件。且答辩人与反诉人签订合同时意思表示真实，合同的内容也并不为法律所禁止。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的房屋租赁合同合法有效，不能因反诉人办理的消防证只获批485平方米就将答辩人的合法建筑当成“违法建筑”。二、答辩人没有保证该房屋能办理消防证的合同义务，反诉人办理的消防证只获批485平方米的结果与答辩人无关。据答辩人提交的证据三反映，答辩人于2017年11月9日的房屋的将涉案建筑面积为840平方米共24间的房屋出租给反诉人，合同约定了租金、租期和被答辩人在11个月免租期内按双方协商一致的条件对该房屋进行硬件设施配置和水电安装等其他事项，但双方并未明文约定出租房屋的使用用途为宾馆经营，也未约定答辩人负有为反诉人办理消防证件的合同义务，更未约定因无法办理消防证的，答辩人应承担赔偿损失等合同条款，反诉人取得的消防证只获批485平方米的结果与答辩人无关。三、反诉人的违约行为成就了解除合同的条件，其诉称装修己花费70万元及要求答辩人承担50％共35万元的房屋装修款的诉求缺乏事实和法律依据。1、据答辩人提交的证据三反映，2017年11月9日双方签订了房屋租赁合同后，答辩人依约将涉案房屋交付给了反诉人使用，后双方于2018年10月20日又补充签订了一份协议，约定涉案房屋的房租从2019年2月1日交租，租金为10800元／月。之后反诉人仅交纳了人民币2万元租赁押金给答辩人，未曾交纳过一分钱租金，自2019年2月1日起暂计至2020年2月29日，反诉人己拖欠答辩人13个月的租金共140400元。按照合同约定，反诉人未能按时交纳租金并超期10日的，属于违约，答辩人有权解除本合同和补充协议且不退还2万元租赁押金。此外，据答辩人提交的证据三《补充协议》反映，该协议约定：现由于乙方（反诉人：骆金华）装修工期进度问题，经甲、乙双方商议，于2017年11月9日签订的位于英红镇侨兴一路的房屋出租合同约定的房租从2019年2月1日起交租，租金按合同约定的为准（¥10800.00，并约定乙方必须于2019年5月前装上合同中约定的电梯；如乙方到期不履行以上约定，甲方有权终止之前签订的合同，乙方无条件退出，乙方所添置的装修及物品归甲方所有，甲方有权处置。由于反诉人在2019年5月前未装上合同约定的电梯，故反诉人的行为也构成了违约，成就解除合同的条件。2、涉案房屋在答辩人出租给反诉人时的状态为毛坯房，答辩人虽同意了反诉人对该房屋进行装修装饰，但答辩人要求解除合同的原因是因反诉人拒不交付租金，且未按补充协议约定在期限内安装电梯，属于根本性违约，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定和上述补充协议的约定，反诉人添置的装修及物品归答辩人所有，答辩人有权处置。3、关于反诉人对其“涉案房屋已装修完毕且花费70万元”的主张，由于反诉人未提交任何有关的合法证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，反诉人应当对自己主张承担相应的举证责任，并应承担举证不能对其不利的法律后果。因此，反诉人请求答辩人赔偿50％共35万元的装修款缺乏事实和法律依据，请求贵院不予支持。综上所述，答辩人认为，反诉人的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回。经审理查明：2017年11月9日，原告张传领与被告骆金华签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方(原告，下同)将位于英德市*******的房屋(一卡铺面、夹层连同二、三、四层约820平方米共24间房)出租给乙方(被告，下同)；该房屋的租赁期为十年，自2017年11月1日起至2027年10月31日止；乙方向甲方交纳贰万元则在合同期满后如数退还贰万元给甲方(押金不计利息)，租金及支付方式：租金为每月10800元，第四年租金递增百分之十，即2021年11月1日至2024年10月31日租金每月11880元，第七年租金递增百分之十五，即2024年11月1日至2027年10月31日租金为每月13600元；另外甲方每个月1至5号收取房租，乙方先交租后使用，如乙方未能按时交租，并超期十天，甲方有权终止本合同；双方还约定了任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权解除本合同，所造成的损失由违约方承担责任。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给了被告使用，被告交纳了租赁押金贰万元人民币给原告，因被告装修进度问题，经双方协商，原告张传领与被告骆金华于2018年10月20日签订了一份《补充协议》，约定涉案房屋出租合同约定的房租从2019年2月1日起交租，租金按《房屋租赁合同》约定为准。并约定被告必须于2019年5月前装上合同中约定的按装电梯；如被告到期不履行以上约定，原告有权终止之前签订的合同，被告无条件退出，被告所添置的装修及物品归原告所有，原告有权处置。被告在签订《补充协议》后，被告对涉案房屋进行了装修和添置了房间的旅业物品，并办理取得了485平方米消防证，但至今却分文未支付过租金给原告，也未按约定按装电梯。另查明对涉案房屋，两原告于2011年4月11日已分别取得了英红建字第2011-143-3号《建设工程规划许可证》，建筑面积420平方米和英红建字第2011-143-4号《建设工程规划许可证》，建筑面积420平方米，共840平方米，涉案房屋建设工程也于2013年12月30日经竣工验收合格。但至今仍未取得产权证。以上事实有原被告提供的书面证据及本院开庭笔录在卷佐证。本院认为：原告和被告双方签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，是双方平等自愿，合同没违反法律和其他法规，是合法有效的合同，双方均应全面履行各自的义务。原告依约履行了合同义务，将涉案房屋交付被告占有使用，被告对涉案房屋也进行了装修和添置了房间的旅业物品，并办理了485平方米房屋的消防证，但被告至2020年2月29日拖欠原告13个月租金未付，也未按约定按装电梯，被告已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四款规定，原告请求解除被告骆金华于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》以及于2018年10月20日签订的《补充协议》，符合法律规定，本院予以支持。被告至2020年2月29日止拖欠原告13个月租金共140400元未支付，事实清楚，证据充分，本院予以确认，现原告要求被告支付拖欠的租金140400元，本院予以支持。反诉原告骆金华请求反诉被告张传领、张晨晓赔偿房屋装修费35万元的请求，认为其租用涉案房屋建筑面积为820平方米，有24间房可供宾馆房间使用，但现只能办理485平方米房屋的消防证，其余部分，属于违法建筑，无法办证。属于违法建筑的房屋是不得出租的，而反诉被告明知超出部分的房屋属于违建房，还租给反诉原告，并要求反诉原告进行装修，给反诉原告造成的损失，理应由反诉被告承担，现反诉原告装修已花费70万元，反诉被告理应承担50%的责任。本院认为，本案涉案房屋，面积共840平方米，有获得有关管理部门批准后建造的，《建设工程规划许可证》，且房屋工程质量经竣工验收合格，并不属于违法建筑。反诉原告和反诉被告双方签订《房屋租赁合同》和《补充协议》是合法有效的合同，合同未约定反诉被告负有为反诉原告办理消防证件的合同义务，更未约定因无法办理消防证的，反诉被告应承担赔偿损失等合同条款，反诉原告现只取得获批485平方米的消防证的结果与反诉被告无关。且涉案房屋在反诉被告出租给反诉原告时的状态为毛坯房，反诉被告只是同意反诉原告对该房屋进行装修，并不是要求反诉原告装修，本案中，反诉被告并不存在违法或违约的行为，因此反诉原告要求反诉被告承担其装修费70万元的承担50%的责任（即35万元）请求，无合同约定和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条第三、四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告）张传领、张晨晓与被告（反诉原告）骆金华于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》以及于2018年10月20日签订的《补充协议》。二、限被告（反诉原告）骆金华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告(反诉被告）张传领、张晨晓支付所欠租金140400元(从2020年2月30日后的租金，按双方签订的合同约定计至被告将涉案房屋腾退给原告之日止）。三、限被告（反诉原告）骆金华于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于英德市*******的涉案房屋腾退并交付原告(反诉被告）张传领、张晨晓。三、驳回被告（反诉原告）骆金华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1554元，反诉费3275元，共计4829元，由被告（反诉原告）骆金华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  蓝文聪人民陪审员  廖苏立人民陪审员  蒲燕玲二〇二〇年九月二十八日书 记 员  华倩文附：一、本院标的款的账号情况：户名---英德市人民法院；开户行---中国银行清远英德和平中路支行；账号---7133*****345。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法确认案号，无法入账。《中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。×第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。