河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3763号 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡永芹，女，1970年11月18日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：孔保忠，河北德盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈红，女，1980年11月23日出生，汉族，现住北京市房山区。 上诉人胡永芹因与被上诉人陈红房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡永芹上诉请求：1、请求依法撤销邯郸市邯山区人民法院2019冀0402民初2525号民事判决书第三项，并改判胡永芹不承担赔偿陈红损失10353元；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原审上诉人2019年1月3日就已经与被上诉人达成解除合同的约定，并在与上诉人合同未到期的情况下，与新租户已经重新签订了新的租赁合同，被上诉人的房屋租或卖，都跟上诉人没有任何关系，更谈不上造成租金损失。1、上诉人一次性付给被上诉人房租一年18万元，即2018年4月29日至2019年4月29日，因上诉人资金链出现问题，在2019年1月3日和被上诉人在电话中进行协商，达成了《租赁合同》终止的协议。2、上诉人把房屋交还给被上诉人之后，被上诉人的房屋并没有及时出租；原因是被上诉人自称在北京做生意赔了不考虑出租，要卖掉该房子，要求上诉人帮忙给被上诉人卖房子。3、被上诉人与新租户签订合同日为2019年4月24日，是在上诉人给被上诉人一次性付一年租金的期限之内，被上诉人已经将房子出租出去，并与新租户重新签订了新的租赁合同。上诉人与被上诉人已经达成终止房屋租赁协议之后，上诉人无权干涉；与上诉人也没有任何关系，不能算作上诉人给被上诉人造成损失。综上，上诉人没有给被上诉人造成任何租金上的损失，一审判决错误，请求重审或改判。另补充：一审法院认定的空档期损失由上诉人承担属于认定事实错误。上诉人于2019年4月13日将案涉房屋交被上诉人，被上诉人当庭认可，2019年4月24日，被上诉人将房屋承租给马明明并签订了租赁合同，马明明于2019年4月25日将租金17万余元汇款给被上诉人，故不存在空档期问题。 胡永芹向一审法院起诉请求：1.返还原告押金10000元；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月，原、被告签订《租赁合同》，原告承租被告的邯山区滏东南大街224号房屋，租期3年，自2018年4月13日始至2021年4月28日止。协议签订后，原告除交纳房租外，又向被告交了水电费押金10000元。2019年原告由于生意不好，向被告提出不再承租房屋，被告同意，2019年1月3日，原告将房屋退还被告，之后被告又将房屋出租。原告交清了水、电等费用，但当原告向被告提出退还水电押金时，被告以各种借口拖延，经多次协商未果。原告认为被告侵犯了原告的财产权利，要求判如所请。 陈红向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判决反诉被告支付2019年4月13日-2019年5月19日房屋租金损失18246元（参照租金标准493/日×37天）；2.请求依法判决反诉被告支付2019年5月20日-2021年4月12日租金损失114082元{计算标准为（18万-12万）/365天×694天}；3、判决反诉被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：经协商，以陈红为甲方，胡永芹为乙方，双方于2018年4月签订《租赁合同》，主要约定，甲方将位于邯山区滏东南大街224号的房屋租给乙方，期限为3年，自2018年4月13日至2021年4月28日止；3年房费为540000元，每年180000元，最晚在每年的3月29日交下一个整年的房费，如果乙方不按合同约定时间交纳足额房费，甲方有权收回租赁房屋，因此产生的所有损失由乙方承担责任；在租赁合同期内，乙方需要转让、转租甲方房屋，必须经过甲方书面签字同意，否则一切后果由乙方承担；合同到期后，在同等条件下乙方有优先租赁权。合同还约定了其他条款。该租赁房屋为商铺，共3层，建筑面积337.5平方米。2019年4月17日，胡永芹通过转账向陈红支付10000元，陈红出具收条，内容为：收到乙方租房押金（水电费、物业费等押金）壹万元整。之后胡永芹开始装修承租房屋，进行经营，物业费、水电费等按时交纳。2018年年底，因经营不善，胡永芹开始向陈红提出终止租赁关系，解除租赁合同，陈红同意向胡永芹退回所交的租房押金，并开始另行寻求该房屋的承租人；胡永芹未按合同约定期限交纳下一年的租金。2019年4月24日，陈红又与马明明签订租赁合同，将胡永芹原承租的邯山区滏东南大街224号房屋出租给马明明，租赁期限自2019年5月20日至2022年5月19日，每年租金120000元。胡永芹与陈红因租赁合同的解除问题发生争议，诉至本院。 一审法院认为，本案胡永芹与陈红签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据查明的案件事实，胡永芹因自身原因在交纳一年的租金后要求提前解除合同，陈红同意解除，双方所签订的租赁合同应在租赁一年期满后，即自2019年4月28日依法解除。 陈红在收到租房押金的收条中注明：“水电费、物业费等押金”，通常应理解为该押金是专为担保承租方交纳水电费、物业费等费用所设立，不具有合同的违约金、定金等性质，在胡永芹不拖欠水电费、物业费的情况下，在合同解除后，陈红依法应当向胡永芹返还租房押金10000元，对胡永芹的该项诉讼请求应予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案胡永芹在双方租赁合同尚未期满的情况下要求解除合同，陈红同意解除，但同时不影响陈红依法享有向胡永芹主张赔偿损失的权利。陈红反诉要求胡永芹支付自2019年4月13日至2019年5月19日房屋租金损失18246元（租金标准493/日×37天），该期间应为原租赁合同解除后至陈红重新与他人签订租赁合同开始履行前的租赁空档期，根据对双方租赁合同的理解，第一年的租赁期限应截止到2019年4月28日，因此由于胡永芹提前解除合同造成陈红收取租金的空档期应为2019年4月29日至2019年5月19日共21天，在此期间给陈红造成了实际的租金损失，损失金额为10353元（租金标准493/日×21天），对此胡永芹应当向陈红承担赔偿责任；陈红要求胡永芹支付2019年5月20日至2021年4月12日租金损失114082元{计算标准为（18万-12万）/365天×694天}，其性质属于前后两个租赁合同之间的差价，是由市场环境等多种因素造成的，不因双方当事人的意志所决定，超出了当事人在签订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，胡永芹对此不应承担赔偿责任，对陈红的该项反诉请求不予支持。胡永芹、陈红的其他主张或抗辩理由没有事实或法律依据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。所以以上确定的陈红应给付胡永芹租房押金10000元与胡永芹应给付陈红赔偿金10353元，双方互负债务抵销后，胡永芹应给付陈红353元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十三条的规定，判决：一、陈红与胡永芹签订的《租赁合同》于2019年4月28日解除；二、陈红返还胡永芹租房押金10000元；三、胡永芹赔偿陈红因解除合同造成的损失10353元；四、上述二、三两项互负债务相互抵销后，胡永芹应于本判决生效后三日内给付陈红353元；五、驳回陈红其他反诉请求。案件受理费50元，由陈红负担；反诉受理费2947元，由胡永芹负担231元，由陈红负担2716元。 二审期间，当事人没有提交新证据。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，胡永芹与陈红签订租赁合同后，在合同履行期间，胡永芹提出提前解除合同，陈红同意解除。根据本案查明的事实，截止到2019年4月28日合同履行满一年，2019年4月24日，陈红又与马明明签订租赁合同。在一审庭审中，陈红当庭认可，2019年4月13日胡永芹将房子交给其，故一审判决胡永芹承担2019年4月29日至2019年5月19日空档期的租金损失10353元缺乏事实和法律依据，应予纠正。 综上所述，胡永芹的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初2525号民事判决第一、二项； 二、撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初2525号民事判决第三、四、五项； 三、驳回陈红的反诉请求。 一审案件受理费50元，由陈红负担；反诉受理费2947元，由陈红负担。二审案件受理费60元，由陈红负担。 本判决为终审判决。 审判长  张艳芬 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年九月二十九日 书记员  杜 淼