福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异217号 案外人：吴佳欣，女，汉族，1995年7月29日出生，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：石密钦，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 申请执行人：深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道景田西路17号赛格景苑二层(2)三层(1)，统一社会信用代码914403007787552874。 法定代表人：彭作栋，董事长。 委托诉讼代理人：王振烈、王楚，福建力衡律师事务所律师。 被执行人：厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区塔埔路23号二楼，统一社会信用代码913502006782758259。 法定代表人：洪殊勇，执行董事兼经理。 本院在执行申请执行人深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司与被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人吴佳欣就本案查封、执行位于厦门市思明区房产（以下简称“案涉房产”）向本院提起执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人吴佳欣称，一、案涉房产系案外人购买的。案外人于2016年4月24日与厦门兴基伟业房地产开发有限公司(下简称：兴基伟业公司)签订《商品房认购协议书》，兴基伟业公司将鑫塔水尚3号楼A梯11跃12层05室以人民币743.99万元价格转让给案外人，并出具收据一份。二、案外人已经履行付款义务。案涉房产系兴基伟业公司以每平方65000元价格出售给案外人王海南，总额为743.99万元，抵偿公司欠案外人王海南等人的债务。案外人王海南因2013年12月3日向案外人母亲吴秀汝借款500万元，无力偿还债务，故双方协商，案涉房产以每平方米60000元价格折转售给案外人，偿还案外人欠吴佳欣母亲吴秀汝的借款，所以，案外人已将案涉房产的购房款项全部支付完毕。三、案涉房产已交付案外人使用。案外人取得房产后于2016年9月2日又将案涉房产以700万元价格转让给案外人徐小华，兴基伟业公司配合将认购合同更名至案外人徐小华名下，双方于2016年9月6日签订《商品房认购协议书》。2016年11月，案外人徐小华取得认购房屋并入住使用。2019年2月22日，因深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司保全案涉房产，故吴佳欣与案外人达成《解除房屋买卖协议书》，吴佳欣将案外人徐小华支付的购房款分期返还给案外人，合同解除，现合同已履行完毕，案涉房产由案外人使用。四、案外人与被执行人兴基伟业公司认购合同是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案外人虽然与兴基伟业公司签订的是认购书，但从认购书的内容看，其记载着房屋地址、面积、交易金额、付款方式等，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，所以双方签订的合同是合法有效的。根据《合同法》第四十四条第一款的规定，依法成立的合同，自成立时生效。所以不论是2016年4月24日还是2016年9月2日的认购书，都是合法有效的。五、案外人购房在前，深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司保全在后，深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司没有优先权，无权申请执行该房产。深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司是2017年1月23日才申请保全案涉房产，案外人2016年4月就取得该房产，保全行为发生在案外人与兴基伟业公司买卖合同之后，所以对案涉房产来说，案外人主张的是物权，深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司是基于债权主张权利，虽然案涉房产没有办理备案登记，但根据物权优于债权的原理及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人。第三人已经支付部分或者全部价款并实际占该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的规定，本案是基于兴基伟业公司的原因导致案涉房产被执行，作为善意第三人，案外人没有过错，且已经履行义务，所以不论是否办理过户，都不影响案外人对案涉房产物权的主张。鉴于上述事实，案外人认为，深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司要求拍卖案涉房产没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，支持案外人的异议请求。据此，案外人请求裁定中止对案涉房产的执行。案外人提交其与厦门兴基伟业房地产开发有限公司商品房认购协议书、收据、借款凭证、楼花转让合同、徐小华与厦门兴基伟业房地产开发有限公司商品房认购协议书、收据、收条、银行付款凭条、《执行裁定书》、解除房屋买卖协议书、银行转账凭证等证明其主张。 申请执行人深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司答辩称，案外人吴佳欣对执行标的案涉房产不享有足以排除强制执行的权益，应驳回其异议。从案外人吴佳欣执行异议申请书的陈述，实质上是冲抵厦门兴基伟业房地立开发有限公司与王海南，以及王海南与吴秀汝的三角债关系。也就是说，双方的真实意思表示为抵销三方债务，即案外人吴佳欣签订该《商品房认购协议书》的目的实际上并非为购买案涉房屋，而是为了实现三方债务的清偿。基于债的平等性原则，吴佳欣对王海南的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。案外人吴佳欣未直接向厦门兴基伟房地产开发有限公司交付购房款，也未与厦门兴基伟业房地产开发有限公司就案涉房产签订《商品房买卖合同》并办理相应的合同备案，故不能认为吴佳欣对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，恳请依法驳回吴佳欣异议。 本院查明，原告深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司与被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2017）闽0203民初1831号民事判决书，判决：“一、厦门兴基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司支付工程款12401637.3元及逾期利息（以12401637.3元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年7月19日计算至实际付款之日止）；二、厦门兴基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司支付律师费80000元、财产保全费5000元；三、深圳市坐标建筑工程股份有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门兴基伟业房地产开发有限公司支付律师费22000元及迟延竣工违约金（以22303473.48元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年7月18日起计至2014年10月18日止）；四、驳回深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回厦门兴基伟业房地产开发有限公司的其他反诉请求。”厦门兴基伟业房地产开发有限公司不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院于2019年1月28日作出（2019）闽02民终4473号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”该民事判决书已于2020年1月9日发生法律效力。诉讼期间，本院于2017年1月23日冻结案涉房产，2020年1月19日继续查封被申请人厦门兴基伟业房地产开发有限公司名下位于塔埔路××室的房产。厦门兴基伟业房地产开发有限公司未按时履行生效法律文书确定的义务，深圳市坐标建筑装饰工程股份有限公司向本院申请强制执行，本院于2020年1月21日立案执行。本院于2020年2月25日作出（2020）闽0203执2526号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人厦门兴基伟业房地产开发有限公司的银行存款人民币12659685.3元及利息，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产。” 另查明，案外人吴佳欣向本院提交一份2016年4月29日其与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》，约定案外人吴佳欣向厦门兴基伟业房地产开发有限公司购买案涉房产，总价为7439900元，在签订协议书时吴佳欣应支付给厦门兴基伟业房地产开发有限公司购房定金人民币30万元，在本协议书签订之日起七日一次性付清全款。案外人吴佳欣向本院提交收据一份，显示2016年4月29日，吴佳欣交来鑫塔水尚3号楼Ａ梯11跃12层05室房款7439900元。另外提交了1份《借款协议书》，记载“于2013年12月3日华辉担保公司向吴秀汝借人民币伍百万元。结至2015年12月31日尚欠吴秀汝利息243667元。于2016年4月27日担保公司以厦门鑫塔水尚房产3Ａ1105＃114.46㎡60000元／㎡＝6867600元永久在吴秀汝女儿吴佳欣名下。……”此外，吴佳欣提供了一份其与徐小华于2016年9月2日签订的《楼花转让合同》，第三人为厦门海希房产，约定吴佳欣将厦门市塔埔路××室房产转让给徐小华，成交价为700万元。此外，吴佳欣还向本院提供了收条1张（记载吴佳欣收到徐小华购房款7000000元）、中国民生银行交易凭条8张（记载徐小华、张树里、占木耳、徐小兰分别向福建省泉州新龙石材有限公司民生银行尾号1341刷卡支付920000元、1490000元、800000元、90000元）。另，案外人吴佳欣向本院提交一份2016年9月2日徐小华与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》，约定徐小华向厦门兴基伟业房地产开发有限公司购买案涉房产，总价为5432888.67元，徐晓华应当在接到厦门兴基伟业房地产开发有限公司通知之日起七日内，与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。案外人吴佳欣向本院提交厦门兴基伟业房地产开发有限公司出具的收据一份，显示2016年9月2日，徐小华交来鑫塔水尚3号楼Ａ梯11跃12层05室房款7439900元。此外，案外人吴佳欣提供了一份2019年2月2日吴佳欣、徐小华、吴秀汝签订的《解除房屋买卖协议书》，约定解除《楼花转让合同》项下的房屋买卖。此外，吴佳欣还向本院提供了中国农业银行电子回单1份（记载2020年4月14日吴秀汝向徐小华转账950000元）、兴业银行网上转账受理单8张（记载吴秀汝从2019年4月19日自2019年10月22日分别向徐小华平安银行尾号7377账户转账1000000元、500000元、600000元、600000元、50000元、600000元、500000元、600000元）。 另查明，本案诉讼保全期间，案外人徐晓华就案涉房产提出执行异议，本院于2017年10月30日作出（2017）闽0203执异97号执行裁定书，裁定“驳回徐小华的异议请求。” 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人吴佳欣在本院查封案涉房产前未与开发商厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订合法有效的书而买卖合同，案外人吴佳欣未能提供证据证明其除了案涉房产外名下无其他用于居住的房屋。综上，案外人吴佳欣的执行异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人吴佳欣的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年九月十日 代书记员 易麦娜 附件：案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。