浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0122民初4517号 原告：吴爱芬，女，1964年5月29日出生，汉族，住桐庐县。 原告：袁淑贞，女，1965年10月24日出生，汉族，住桐庐县。 原告：吴素芬，女，1968年1月4日出生，汉族，住桐庐县。 三原告共同委托诉讼代理人：李凌峰、申屠晓娟,浙江**茂律师事务所律师。 被告：余素成，男，1979年12月21日出生，汉族，住桐庐县。 委托诉讼代理人：鲍克定、傅萍（实习）,浙江杭天信律师事务所律师。 原告吴爱芬、袁淑贞、吴素芬与被告余素成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理，被告余素成当庭提起反诉。本院依法受理后，于2020年3月19日转为普通程序，并于2020年6月9日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）吴爱芬、袁淑贞、吴素芬及其共同委托诉讼代理人李凌峰、申屠晓娟，被告（反诉原告）余素成的委托诉讼代理人鲍克定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴爱芬、袁淑贞、吴素芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告余素成支付原告租金400000元（自2018年10月15日起至2019年10月15日止的租金），并支付自2018年10月15日起至款项付清之日止，按每日万分之六标准计算的违约金；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年12月15日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将座落于桐庐县城南街道大奇山路456号二楼201室商铺出租给被告，被告将其作为营业用房使用；租赁期限自2017年12月15日起至2026年4月15日止，其中2017年12月15日至2018年4月15日为装修免租期；前三年租金每年为400000元，按半年度结算，2018年4月15日至10月15日为首期租金，第二期及之后各期应于每半年前15日内支付，如逾期支付，每逾期一日，则应支付未付款项的5%计算的滞纳金。被告按约支付了首期租金200000元，自2018年10月15日至2019年10月15日的租金未支付，且被告目前仍在正常经营中。故原告诉诸法院，请依法判处。 被告（反诉原告）余素成答辩称，1、原告提供的出租房不符合国家强制性的消防技术标准，擅自封闭中间楼道，致使涉案房屋缺少一部独立疏散楼梯，破坏了涉案房屋的消防设计，存在重大安全隐患，不适宜房屋出租；2、原告无法解决电梯安装、独立楼梯设置，导致合同目的无法实现，故涉案合同无需继续履行，依法应当解除；3、由于原告违约在先，涉案房屋没有商铺使用价值，不应当收取租赁费用或实际占用费用，请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）余素成向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告退还反诉原告首期房租及押金共计240000元；3、判令反诉被告支付违约金66700元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失2000000元、加盟费损失250000元、设计费损失38000元；在诉讼中变更为：判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失1895839元、加盟费损失200000元、设计费损失52000元、商用天然气开通费33557元；5、判令反诉被告赔偿营业利润损失500000元；在诉讼中自愿放弃；6、鉴定费、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年12月7日，反诉被告吴素芬与反诉原告签订了一份《协议》，载明：关于影城嘉苑456号201室（面积1295.27㎡）租赁协议，甲方（出租方）必须满足以下前提条件：1、消防必须通过验收；4、提供电子版图纸；6、租房协议另定，交定金40000元；7、2017年12月15日之前签订合同。2017年12月15日，反诉被告与反诉原告签订了一份《房屋租赁合同》，合同对出租房屋情况、租赁用途、租赁期限、租金及支付方式、租赁押金、双方权利义务、违约责任等作了约定。同日，反诉原告向反诉被告交纳水电押金40000元。2017年12月20日，反诉被告向反诉原告发送了房屋建筑图纸电子版，明确标示了电梯安装位置。后反诉被告为了增加租赁面积，将二楼与一楼的中间楼梯进行浇筑封闭，且未取得消防部门验收。反诉被告未在约定期限内安装好电梯，也未解决三角区块及新建室外楼梯的架设，导致涉案房屋没有独立的疏散通道，存在严重消防隐患。由于反诉被告签订《房屋租赁合同》时隐瞒真相，后又封闭中间楼梯，致使反诉原告已装修的亲子游泳俱乐部无法通过消防验收。2018年12月12日，反诉原告经营的亲子游泳馆未经消防验收即擅自投入使用被行政处罚，责令停止使用，并罚款30000元。2019年11月7日，涉案房屋的消防才得以通水。反诉原告为此次租赁，投入了装修、支付了加盟费、设计费等共计2181396元。经双方多次协商未果，故诉诸法院，请依法判处。 原告（反诉被告）吴爱芬、袁淑贞、吴素芬答辩称，涉案租赁合同合法有效，反诉被告已履行了向反诉原告交付租赁房屋的义务，并提供了产权证复印件及相应平面图纸供反诉原告装修设计使用，该平面图纸与实际租赁房屋相符，且反诉原告在装修后已经实际投入使用，故反诉被告不同意解除租赁合同，无须退还首期租金及押金；反诉被告同意承担未安装电梯违约金66700元；由于反诉原告未提交装修设计方案给消防部门审核合格后，就进行装修施工，装修工程未经消防部门验收合格后即投入使用，被行政机关处罚，责令停止使用，属于反诉原告单方的责任，由此造成的损失，应由反诉原告自行承担。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）吴爱芬、袁淑贞、吴素芬为支持其诉讼及答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告发生房屋租赁的事实及相关约定；2、网银汇款明细二份，证明被告已支付首期租金200000元的事实；3、营业场所照片，证明被告已经营业的事实；4、司法拍卖资料九页，证明反诉被告通过杭州市江干区法院司法拍卖程序，于2017年10月31日以545万元的价格竞拍到涉案房屋的事实；5、不动产权证书五页，证明反诉被告于2017年11月28日办理涉案房屋的产权证明，并载明：建筑面积为1295.27平方米，房屋分户平面图中与法拍网照片中显示的一楼到二楼的楼梯口是全封闭状态的事实；6、竣工验收备案表及消防验收意见书六页，证明涉案房屋已通过消防验收合格并备案的事实；7、钢结构工程承揽合同及设计图纸十页，证明涉案房屋中间楼梯隔层的安装不会影响整体房屋结构安全的事实；8、回复函一页，证明涉案房屋竣工图记载，一楼101室内东靠近大奇山路侧有消防楼梯，作为消防疏散通道的事实；9、微信记录，证明反诉原告已于2018年8月开始对外营业的事实；10、建筑消防设施年度检测报告十四页，证明2019年7月13日经检测，涉案房屋的火灾自动报警及联运控制系统、自动喷水灭火系统、消防栓给水系统等全部合格，不存在反诉原告主张的在2019年11月7日之前消防水电设施不完备的情况。 被告（反诉原告）余素成为支持其答辩及反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、《协议》一份，证明原、被告在签订《房屋租赁合同》前原告必须满足的前提条件的相关约定；2、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告发生房屋租赁的事实及相关约定；3、收据一份，证明原告收取水电押金40000元的事实；4、电子邮件，证明涉案房屋建筑图纸注明了电梯安装位置及各安全通道的位置；5、微信聊天记录，证明原告故意隐瞒电梯无法审批及与相邻一楼存在纠纷的事实；同时证明建筑结构改变后未取得消防验收，消防通水于2019年11月7日开通等事实；6、行政处罚决定书，证明涉案房屋消防未验收被消防部门责令停止使用并罚款的事实；7、消防安全评估报告一份，证明涉案游泳馆缺少一部独立的疏散楼梯，属于重大火灾隐患，评估结论为“差”的事实；8、装修设计公司证明一份，证明涉案租赁房屋缺少一个独立的安全出口，必须设置一个室外钢梯作为该场所的独立安全出口的情况；9、消防设计审核意见书一份，证明该亲子游泳馆装修设计存在无一部独立使用的疏散楼梯，需予以整改的事实；10、《技术许可及技术服务协议》及交易明细，证明反诉原告为经营亲子游泳馆支付了加盟费200000元的事实；11、《设计合同》和《消防工程设计合同》及发票，证明反诉原告为亲子游泳馆装修支付了设计费52000元的事实；12、小工商天然气用户委托合同及发票，证明反诉原告为开通天然气支付了工程费33557元的事实；13、鉴定费发票一份，证明反诉原告已支付工程造价鉴定费16000元的事实；14、司法鉴定书一份，证明反诉原告为亲子游泳馆装饰装修工程造价所支付的费用1895839元的事实；15、公证书一份，证明反诉原告与反诉被告就室外楼梯的审批由反诉被告负责办理，反诉被告未办理成功，且隐瞒了与涉案房屋一楼业主存在纠纷的事实 对原告（反诉被告）吴爱芬、袁淑贞、吴素芬提供的证据，被告（反诉原告）余素成质证认为：对证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，但认为营业场所照片不能证实被告已正常营业；对证据7、8、9、10的三性均有异议，认为中间楼梯封闭的设计、施工属内部装修，未经消防审核、验收，存在消防重大隐患；回复函不是正式文件，无证明力；微信记录没有经过公证，不能证明正常经营；年度检测报告不涉及本案室内消防，故没有关联性，不能证明反诉被告没有违约。 对被告（反诉原告）余素成提供的证据，原告（反诉被告）吴爱芬、袁淑贞、吴素芬质证认为：对证据1、2、3、4的三性均无异议；对证据5真实性无异议，但不能证明反诉原告的待证事实；对证据6的三性无异议；对证据7的三性不予认可，不能证明反诉原告的待证事实；对证据8的三性认可；对证据9的真实性予以认可，能证明反诉原告的装修工程未经过消防验收后就投入使用；对证据10、11、12的三性不予认可，与反诉被告无关；对证据13、14的真实性予以认可，但关联性不认可，与反诉被告无关。 对于原、被告提供的证据，本院认为各证据都具有证明事实的效力，均予以采纳。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2017年10月31日，吴爱芬、袁淑贞、吴素芬通过杭州市江干区法院司法拍卖程序，从法网平台以545万元价格竞拍到涉案租赁房屋，从拍卖公告中载明：桐庐县县城大奇山路488号影城嘉园1幢Ｓ201室，建筑面积1295.27平方米，内部系大开间，层高约4.4米，进深约31.5米，宽约30.5米，内部设计有单跑楼梯通往一楼；并附有相关楼梯照片。2017年11月28日，吴爱芬、袁淑贞、吴素芬向桐庐县国土资源局办理了不动产权证书，并绘制了房屋分户平面图二份，平面图未标明单跑楼梯的位置。2017年12月1日，吴爱芬（甲方）与杭州伟都钢构有限公司（乙方）签订了一份《钢结构工程承揽合同》，合同约定：工程施工内容为：封闭通往一楼的单跑楼梯部分，工程面积为66.5平方米，工程造价款暂定为40000元，并附工程设计图纸；本工程于合同签订后4个月内完工。合同签订后，该项工程进行了施工并在约定期限内完成。2017年12月7日，吴素芬（甲方）与余素成（乙方）签订了一份《协议》，协议约定：关于影城嘉苑456号201室（面积1295.27平方米）租赁协议，甲方必须满足以下前提条件：1、消防必须通过验收；2、电容量符合要求，不够需要增容承担费用；3、自来水、排水问题解决；4、提供电子版图纸，15号之前给到；5、场地需清理干净；6、租房协议另定，交定金40000元；7、2017年12月15日之前签订合同。2017年12月15日，吴爱芬、袁淑贞、吴素芬（甲方）与余素成（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方出租给乙方的房屋座落在桐庐县××路××号××楼××室商铺，乙方在签订本合同之前，已对租赁房屋进行了实地考察，租赁场地内乙方同意甲方按房屋现状交付乙方租赁使用；二、租赁用途为乙方经营亲子游泳俱乐部；三、租赁期限自2017年12月15日起至2026年4月15日止；自2017年12月15日至2018年4月15日为装修免租期，在此期间乙方不承担租金费用；四、租金、服务费支付方式：第一、二、三年按400000元／年，第四年开始递增5%；前三年按半年度结算，2018年4月15日至10月15日为首期租金，即金额为200000元；第二期及之后各期应于每半年前15日内支付；如逾期支付，每逾期一日，则应支付未付款项5%计算的滞纳金。五、房屋租赁押金和其他费用:甲方收取乙方水电押金40000元，合同期间，使用该房屋所产生的电费、水费、物业费等费用，由乙方自行承担；六、甲方的权利和义务：电梯需在2018年4月15日前安装完毕并且能够使用；七、乙方的权利和义务：乙方是租赁房屋治安、消防、工商、卫生、经营等方面的责任人；八、转租、转让和交换：甲方明确乙方行为会在该房内建造游泳池；九、解除本合同的条件：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；其中（二）、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。合同还对违约责任、其他条款等作了约定。当日，余素成向吴爱芬、袁淑贞、吴素芬交付了水电押金40000元。后余素成将经营项目命名为“桐庐县鲲宝亲子游泳馆”。2017年12月19日，余素成与杭州信威企业管理咨询有限公司签订了一份《技术许可及技术服务协议》，并向该公司交纳了加盟费200000元。2017年12月20日，吴爱芬、袁淑贞、吴素芬向余素成提供了产权证复印件及相应的房屋分户平面图。2017年12月30、31日，余素成通过银行汇款的方式向吴素芬交付了房租费200000元。2018年1月13日，余素成委托设计人李莎设计“桐庐县鲲宝亲子游泳馆”施工项目。同月17日，桐庐县鲲宝亲子游泳馆与浙江恒欣建筑设计股份有限公司桐庐分公司签订了一份《消防工程设计合同》。二项设计共支付了设计费52000元，并按设计图纸进行了工程施工。2018年4月15日，吴爱芬、袁淑贞、吴素芬未按约定安装好电梯。后吴爱芬、袁淑贞、吴素芬与余素成就电梯、消防疏散楼梯多次协商，均未得到解决。2018年9月15日，余素成经营的桐庐县鲲宝亲子游泳馆未经消防验收即投入使用。2018年12月12日，桐庐县公安消防大队对桐庐县鲲宝亲子游泳馆作出行政处罚决定书，给予桐庐县鲲宝亲子游泳馆责令停止使用，并处罚款30000元的处罚。2019年2月2日，桐庐县公安消防大队作出的桐公消审字［2019］第0001号《建设工程消防设计审核意见书》中记载：原桐公消审字［2018］第0028号《建设工程消防设计审核意见书》对桐庐县鲲宝亲子游泳馆提交审核的消防设计图纸未予通过的原因，主要存在：1、该场所与其他场所分隔不到位；2、该场所没有一部独立使用的疏散楼梯的事实，并确认了该次审核意见书已得到整改，符合要求。事后，双方未能解决涉案房屋场所内的独立使用的疏散楼梯。吴爱芬、袁淑贞、吴素芬向本院提起诉讼，余素成提出反诉。 在诉讼中，余素成申请对桐庐县鲲宝亲子游泳馆装饰装修工程造价进行司法鉴定；浙江阳光联合会计师事务所接收该项鉴定，并收取鉴定费16000元。该事务所作出《工程造价咨询报告书》一份，确认该案件鉴定总造价为1895839元。 本院认为，吴爱芬、袁淑贞、吴素芬与余素成之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定有效，双方应当遵照履行。该合同明确了涉案房屋用于经营亲子游泳馆，即儿童用房。吴爱芬、袁淑贞、吴素芬在合同履行期间，擅自改变涉案房屋的内部结构，将原建造的单跑楼梯予以封闭，导致该房屋内缺少一部独立使用的疏散楼梯，且该工程竣工后未履行消防验收。余素成在合同履行期间，明知涉案房屋已改变原状的情况下，仍进行经营场所的装修，且已委托相关设计机构进行了消防工程设计，在未申请消防设计审核及申请消防设计审核未通过的情况下，对涉案房屋内的经营场所进行装修并经营使用，导致经营场所被消防部门处以行政处罚。吴爱芬、袁淑贞、吴素芬擅自封闭涉案房屋内设单跑楼梯的行为，违反了《建设工程消防监督管理规定》第二十条规定的“建设、设计、施工单位不得擅自修改经公安机关消防机构审核合格的建设工程消防设计。确需修改的，建设单位应当向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构重新申请消防设计审核”；其将未经过验收合格的房屋出租给余素成，存在过错，应予整改，并恢复原状；在其未交付一部独立使用的疏散楼梯并使用前，无权向余素成收取涉案房屋的租金。余素成未取得消防设计审核意见，擅自装修经营场所的行为，违反了《建设工程消防监督管理规定》第十三条第一款第（五）项规定的“建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，…；应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收”；其装修改变了涉案房屋内部结构，并投入经营使用，已实际履行了合同；因其缺少经营常识及安全意识，未及时发现问题，未书面通知对方解除合同，属中途终止合同，不符合双方实际利益，本院不予支持。由于吴爱芬、袁淑贞、吴素芬与余素成在履行合同过程中均存在过错，应各自承担相应的责任。涉案租赁合同在条件成就后，可自行协商解决，同时继续履行该合同。对吴爱芬、袁淑贞、吴素芬及余素成的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百二十条的规定，判决如下： 一、驳回吴爱芬、袁淑贞、吴素芬的全部诉讼请求。 二、驳回余素成的全部诉讼请求。 案件受理费7300元，反诉受理费26833元，由吴爱芬、袁淑贞、吴素芬负担7300元，余素成负担26833元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  杨国华 人民陪审员  葛有良 人民陪审员  赵 敏 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  钱红梅 ? 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。