湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2739号原告：孙国强，男，汉族，1972年4月8日出生，住址湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：曾晓华，湖南德有常律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张志波，湖南德有常律师事务所律师，一般授权代理。被告：湖南豪力达建设开发有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道三角场社区豪丽苑小区二楼。法定代表人：雷光明，该公司董事长。委托诉讼代理人：董志勇，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。原告孙国强与被告湖南豪力达建设开发有限责任公司（以下简称豪力达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙国强的委托诉讼代理人曾晓华、张志波，被告豪力达公司的委托诉讼代理人董志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙国强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《商品房认购合同书》；2.判令被告向原告双倍返还定金50万元；3.判令被告承担本案案件受理费、诉讼财产保全申请费、保全担保费等全部诉讼费用。豪力达公司辩称：1.原告要求解除合同的理由不成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，出卖人迟延交付房屋等，经催告在3个月合理期限内有权解除合同。原被告双方于2018年7月17日签订认购合同，约定交房期是30个月，尚未到交房日期，且合同约定超过30个月未交房，每户每月补偿800元过渡费，超过36个月才双倍支付。原告主张被告经济困难无法履行这一事实不成立，如果原告要求解除合同，按照合同约定只退还定金，不作任何补偿。2.2018年7月17日签订的《商品房认购合同书》是一份无效的合同，因为被告没有取得商品房的预售许可，且合同无效的过错不完全在被告方，签订合同时原告知道这是政府的棚改项目，先开工后办理手续，也知道被告方没有预售资格，合同无效也只退还所交款项，要求的双倍返还理由不成立，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，常德市武陵区棚户区改造工作领导小组办公室（以下简称武陵区棚改办公室）与豪力达公司签订《参与棚户区改造工作协议书》，确定豪力达公司参与武陵区西苑社区棚改项目的棚户区改造工作。2018年7月17日，豪力达公司（甲方）与孙国强（乙方）签订了《商品房认购合同书》，约定：孙国强认购豪力达公司开发的“方圆·绿都”项目中的房屋，房屋面积在120-140平方米、不临街，所选楼栋及层数为四号楼C户型东头13楼。项目开工后，乙方有优先选择栋号、楼层的权利，并由甲方出具文字依据。认购单价为每平方米4800元，楼层系数按房管局下的的文件调整。乙方在2018年7月30日前预交每套房屋购房定金人民币25万元。甲方承诺在收取定金之日起三十个月内交房，如逾期，甲方补偿每户每月800元的过渡费，超过36个月的，按双倍支付。如乙方有特殊原因可以放弃，也可以转让，甲方只退定金，不作任何补偿。如甲方因为各种原因不能履行协议，自愿双倍退还购房定金。2018年7月16日，孙国强向豪力达公司支付了购房定金25万元，豪力达公司出具了收据。后孙国强了解到豪力达公司在收取购房定金后至今的24个月内，未采取有效措施推进项目建设，且因债务问题面临经营困难，且常德市武陵区人民政府已经将该棚改项目的前期工作单位变更为湖南顺年房地产开发有限公司，认为豪力达公司在认购合同中承诺的期限交房的义务无法履行，原告购房的合同目的根本无法实现，故诉至法院，提出前列诉讼请求。另查明，2019年12月30日，豪力达公司向武陵区棚改办公室提出《关于申请退出西苑棚改（南地块）的报告》，提出自愿放弃该项目南地块，湖南顺年房地产开发有限公司（以下简称顺年公司）加入该项目南地块建设；2020年1月3日，顺年公司向武陵区棚改办公室申请参加西苑棚改项目改造工作；2020年1月16日，武陵区棚改办公室同意顺年公司参与西苑社区棚户区改造，双方于当日签订《参与棚户区改造工作协议书》。又查明，豪力达公司在本院涉及（2019）湘0702民初45号、6108号、6109号、6111号民事案件，当事人在执行阶段已达成和解协议并已经执行完毕，且“方圆·绿都”项目已经开始施工。以上事实有《参与棚户区改造工作协议书》2份、《商品房认购合同书》、收据、转账凭证、《关于申请退出西苑棚改（南地块）的报告》、《关于申请参与西苑棚改项目改造工作的请示》、《关于同意参与市城区棚户区改造工作的意见书》、执行和解协议、执行结案通知书、照片等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉《商品房认购合同书》的性质及效力；2、豪力达公司是否需要双倍返还购房定金。关于争议焦点一，孙国强与豪力达公司签订的《商品房认购合同书》仅对拟购买房屋的单价、交房时间做了约定，对拟购买房屋总价款、付款方式、付款时间、面积差异处理方式、办理产权登记等事宜、争议解决等具体事项均未约定，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方签订的《商品房认购合同书》系商品房预约合同，并非商品房预售合同；该认购合同书系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应履行，故对被告答辩称该认购合同书系商品房预售合同，以被告未取得商品房的预售许可主张合同无效的意见，本院不予采信。关于争议焦点二，孙国强认为合同目的不能实现，主张解除合同，豪力达公司也表示同意，故对孙国强解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，孙国强支付的购房定金应予退还。孙国强认为豪力达公司已经完全退出西苑棚改项目，无法履行合同约定的交房义务，要求按照合同约定双倍返还购房定金，但双方在合同中约定自豪力达公司收取定金之日起超过36个月（即2021年7月17日）交房才双倍返还，约定日期还未到，且原告未提供充足的证据证明被告无法履行交房义务，故对孙国强要求豪力达公司双倍退还定金的诉讼请求，本院不予支持，但豪力达公司应向孙国强支付购房定金占用期间的利息。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除孙国强与湖南豪力达建设开发有限责任公司签订的《商品房认购合同书》；二、湖南豪力达建设开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向孙国强退还购房定金250000元，并从2018年7月18日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息；三、驳回孙国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4400元，财产保全申请费3120元，财产保全担保费1000元，由孙国强负担4260元，由湖南豪力达建设开发有限责任公司负担4260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  龚洪波二〇二〇年九月十一日法官助理齐娟娟书记员刘萍附：相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。