山东省五莲县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1121民初2297号 原告：山东华龙纺织股份有限公司，住所地山东省日照市五莲县解放路156号，统一社会信用代码913711211658842899。 诉讼代表人：薛向民，山东华龙纺织股份有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：范金利，山东华龙纺织股份有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：赵守恒,山东华龙纺织股份有限公司管理人工作人员。 被告：郭长征，男，1969年10月6日出生，汉族，住五莲县。 委托诉讼代理人：山世乾，山东德衡（日照）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李申萍，山东德衡（日照）律师事务所实习律师。 被告：五莲县良友之星商务酒店有限公司，住所地五莲县解放路与利民路交汇处，统一社会信用代码91371121493637455T。 诉讼代表人：宋金秀，执行董事兼总经理。 原告山东华龙纺织股份有限公司诉被告郭长征、五莲县良友之星商务酒店有限公司（以下简称被告良友之星酒店）对外追收债权纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范金利、赵守恒，被告郭长征委托诉讼代理人山世乾、李申萍到庭参加诉讼。被告良友之星酒店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告偿付租赁费466666元及违约金76324.90元；2.依法判令被告偿付自2020年7月16日至实际交付之日止的违约金；3.被告承担本案诉讼费和保全费。事实与理由：被告承租原告位于五莲县交汇处楼房的第四层和第五层及一楼、二楼各两间。按照约定，被告应当于每年的10月1日前交付下一年度租金，但是被告拖欠租金466666元未付。五莲兴隆置业有限公司（以下简称兴隆公司）与原告合并破产后，管理人多次向被告追索该笔欠款，被告拖延不付。 被告郭长征辩称：1.涉案《房屋租赁合同》系我方与兴隆公司签订，与原告无关。我方与兴隆公司、原告三方相互间也不存在合同权利义务转让等情形，根据合同法相对性原则，原告不是本案适格原告。2.涉案房屋系国有资产类经营性房产，根据国务院及山东省政府相关的政策和规定，房屋所有人应当免除及减免部分房租。3.原告主张的违约金过高，请求法庭依法予以调整。 被告良友之星酒店未在法定期限内提交书面答辩状，亦未出庭应诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的事实，本院作如下确认： 一、房屋租赁合同签订的事实 2011年10月22日，兴隆公司（甲方）与被告郭长征（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将其所拥有的坐落在五莲县交汇处的楼房的第四层和第五层及一楼、二楼各两间，面积约3600㎡的房屋出租给乙方，用于乙方酒店经营项目。租赁期共10年；租赁期限自2012年7月1日起至2022年6月30日止。2012年7月1日起至2017年6月30日止每年房租为40万元整，2017年7月1日起至2022年6月30日止每年房租为50万元整；乙方租金自2012年7月1日起开始支付；按年预交，每年租金一次付清；每次交纳的时间分别为当年的7月1日前；甲方应于2012年7月1日将房屋交付给乙方，并给乙方三个月的装修期，装修期不计房租费。乙方应及时足额缴纳租金和合同规定的各项费用；如乙方无正当理由拖欠租金和应交款项，乙方须向甲方支付拖欠款项日万分之五的滞纳金；自约定交款之日起计算至实际交付之日止等。合同尾部落款处，甲方兴隆公司和法定代表人丁宏利盖章，乙方被告郭长征签名并盖章。 二、房屋租赁合同履行情况 租赁合同签订后，兴隆公司依约将案涉房屋交付给被告郭长征使用。 按照《房租租赁合同》的约定，截至2020年7月1日，被告共拖欠兴隆公司租赁费550000元。其中，拖欠2018年10月至2019年10月租金50000元；拖欠2019年10月至2020年10月租金500000元。 三、原告与兴隆公司的破产情况 原告是国有控股的股份有限公司。五莲县财金投资集团有限公司持股2360万股，占注册资本比例53.881%。 2019年8月8日，原告以企业不能清偿到期债务且已达到资不抵债标准为由向五莲县人民法院提出破产重整的申请。本院于2019年8月20日裁定受理原告重整一案，同时指定山东华龙纺织股份有限公司重整清算组为管理人。 2019年11月26日，兴隆公司、山东龙林过滤器材科技有限公司、山东罗莲工贸科技有限公司以与原告构成法人人格混同为由，向本院申请与原告进行合并破产重整。经审查，本院于2019年12月30日裁定受理兴隆公司、山东龙林过滤器材科技有限公司、山东罗莲工贸科技有限公司与原告进行合并破产重整申请。2020年5月6日，本院裁定终止原告山东华龙纺织股份有限公司（兴隆公司、山东龙林过滤器材科技有限公司、山东罗莲工贸科技有限公司）重整程序，宣告原告山东华龙纺织股份有限公司（兴隆公司、山东龙林过滤器材科技有限公司、山东罗莲工贸科技有限公司）破产。 四、其他事实 新冠××疫情发生后，依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，山东省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件I级响应。2020年3月7日24时起，山东省新冠疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件I级响应调整为II级响应。2020年5月6日0时起，山东省新冠疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件II级响应调整为III级响应。 2020年4月2日，山东省委经济运行应急保障指挥部办公室印发《加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》（以下简称《细则》）。《细则》第五条规定，对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，包括租户不直接与房屋所有权单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的租户，免收今年第一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。 2020年6月5日，山东省人民政府办公厅印发《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施》（以下简称《十条措施》）。《十条措施》第二条规定，对承租国有资产类经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实已经出台的减免或减半征收房租的优惠政策基础上，再将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。 2020年6月8日，良友之星酒店向兴隆公司出具《关于减免房租的请示报告》。报告称：良友之星酒店从事餐饮服务业，因新型冠状病毒××疫情影响被禁止营业，至今未能全部恢复。根据山东省人民政府《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施》（2020年6月5日印发）第二条，特申请减免我公司2020年第一季度房租137500元、减半收取第二、三、四季度房租206250元（68750*3个季度），合计减免房租343750元。 2020年7月3日，原告管理人向被告良友之星酒店、郭长征送达《通知书》。通知书中记载：请在收到本通知之日起七日内将欠付的2019年度租金5万元及2020年度租金416666元（已扣除减免部分）支付到管理人账户。原告庭审中陈述，根据日照市人民政府《关于疫情防控形势下统筹推进当前经济社会发展工作的落实方案》（日照市人民政府2020年2月22日印发），减免部分为免除2月份租金和减半收取3、4月租金，共计83334元。 本院认为，兴隆公司与被告郭长征签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点是：一、原告是否是本案适格诉讼主体的问题；二、新冠××疫情影响期间，租金是否应当减免、如何减免的问题；三、原告主张的违约金应如何计算的问题；四、两被告应如何承担租金的问题。 关于原告是否是本案适格诉讼主体的问题。兴隆公司已于2019年12月30日被本院裁定与原告进行合并破产重整，并于2020年5月6日被宣告破产。自此，兴隆公司的全部债权、债务并入原告。本案中，兴隆公司因房屋租赁合同享有的债权一并由原告享有，原告有权提起诉讼。 关于新冠××疫情影响期间，租金是否应当减免、如何减免的问题。新冠××疫情及防控措施造成酒店长时间停业、经营惨淡，这是双方签订合同时无法预见的。不属于商业风险的重大变化，继续按原合同履行对于承租人被告郭长征明显不公平。现被告郭长征提出减免租金，应予支持。但新冠××疫情发生之前的租金应当按照合同约定履行。根据《细则》和《十条措施》的规定，对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，免收2020年第一季度房产租金，减半收取二、三、四季度房产租金。本案中，案涉房产属于国有企业经营性房产，应当按照《细则》和《十条措施》的规定计算2020年的租金。本案中，原告在诉讼请求中主张的2018年10月至2019年10月、2019年10月至2020年10月租金，根据房屋租赁期限及装修期三个月不计租金的约定，应为2018年10月至2019年9月、2019年10月至2020年9月，本院予以纠正。原告主张的2018年10月至2019年9月的租金50000元，本院予以支持。对原告主张的2019年10月至2020年9月租金，本院调整为250000元（2019年10月至2019年12月租金125000元，2020年1月至3月的租金免除，2020年4月至9月租金减半计125000元）。以上合计租金300000元。 关于原告主张的违约金应如何计算的问题。2018年10月至2019年9月的全部租金，被告郭长征应当于2018年10月1日前支付，现被告郭长征逾期支付，应当支付违约金。被告郭长征抗辩称违约金过高，但合同约定的违约金日万分之五未超过民间借贷利率年24%的上限，故对违约金不予调整。本院对违约金数额确认如下：2018年10月至2019年9月的欠付租金的违约金16325元（以50000元为基数，按照合同约定日万分之五，自2018年10月1日起计算至2020年7月15日止）。2019年10月至2019年12月欠付租金的违约金18000元（以125000元为基数，按照合同约定日万分之五，自2019年10月1日起计算至2020年7月15日止）。2020年1月至2020年9月欠付租金的违约金，鉴于新冠××疫情对酒店行业的影响，本院不予支持。2020年7月16日起至实际给付之日止的违约金，以175000元（2018年10月至2019年9月的租金50000元加2019年10月至2019年12月租金125000元）为基数，按日万分之五计算。 关于两被告应如何承担租金的问题。合同当事人一方能基于合同向对方提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。被告良友之星酒店并不是房屋租赁合同中的一方当事人，故对原告对被告良友之星酒店支付租赁费及违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告郭长征于本判决生效之日起十日内偿付原告山东华龙纺织股份有限公司租金300000元及违约金34325元； 二、被告郭长征于本判决生效之日起十日内偿付原告山东华龙纺织股份有限公司自2020年7月16日至实际清偿之日止的违约金（以175000元为基数，按照日万分之五计算）； 三、驳回原告山东华龙纺织股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4615元，由原告山东华龙纺织股份有限公司负担1773元，被告郭长征负担2842元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  王友明 二〇二〇年九月四日 法官助理赵颖颖 书记员苗壮