广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2793号 上诉人（原审被告）：唐斌，男，1982年4月6日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 委托诉讼代理人：李能，广西千里目律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林市宇威保安服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区中隐路259号五楼，统一社会信用代码：91450300MA5NHL7M12。 法定代表人：张文斌，总经理。 上诉人唐斌因与被上诉人桂林市宇威保安服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2020）桂0324民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人唐斌的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：首先，被上诉人主体不适格，上诉人在收房时已经与广西天居服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，且已入住小区多年，建设单位已无权代替业主签订《物业服务委托合同》。被上诉人与上诉人之间不存在合同关系，被上诉人无权依据《物业服务委托合同》向上诉人主张相应的权利。其次，物业服务企业没有尽到物业管理职责，无权向业主收取物业服务费，物业服务企业在清洁卫生、绿化养护、秩序维护等方面都做得极不到位。另外，物业服务企业违反相关规定擅自扩大收费范围、提高收费标准及重复收费，其无权依据《物业服务委托合同》向上诉人主张物业费等费用。物业服务费本身已包含电梯维修费和公摊水电费，业主共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用都是从专项维修资金中支付，不是由物业服务企业向业主收取。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人桂林市宇威保安服务有限公司答辩请求维持原判。 桂林市宇威保安服务有限公司向一审法院诉请：1、判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费362元、公摊水电费75元、电梯维保费54元，共计491元；2、判令被告按491元的30%即147.3元向原告支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2019年12月1日，阳光御景城项目发布了物业服务招标公告，12月21日，原告桂林市宇威保安服务有限公司中标，2020年1月1日，原告与全州县房地产开发公司第一分公司签订物业服务委托合同。合同约定物业服务费的收费标准：1、电梯住宅每平方米每月0.88元、电梯维修费每户每月18元；2、商业物业每平方米每月1元；3、车库物业费、车辆服务费每辆每月30元；4、露天车位每辆每月100元；5、生活垃圾费由业主向环卫站缴纳；6、公摊水电费每户每月25元，商业物业按实际分摊。物业费在每月10号前缴纳上月物业费，否则视为逾期。从逾期之日起逾期部分按每天千分之三的比例交纳违约金。合同签订后，原告按照合同进行了物业管理服务。2020年元月5日，阳光御景城项目部对选聘桂林市宇威保安服务有限公司为该小区物业管理进行了通告。阳光御景城小区业主已有大部分交纳了物业服务费。本案被告唐斌系该小区5栋5－1－302室的业主，该房屋面积137.01平方米，2020年1月至2020年3月的物业服务费共计490.71元至今未缴纳。 一审法院审理认为,业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。本案中，阳光御景城小区业主委员会未成立之前，该小区的建设单位与原告桂林市宇威保安服务有限公司签订物业服务委托合同，合同订立后进行了公示，履行了相关的备案手续，且绝大部分业主已按合同履行合同义务，系有效的合同,原告的诉讼主体适格。本案中，原告依据合同为小区物业实施了物业管理服务，履行合同义务，被告唐斌系阳光御景城小区5栋5－1－302房屋的业主，在享受物业服务的同时应当按约支付物业服务费，本院对金额认定为490.71元（137.01×0.88×3+25×3+18×3）。被告逾期未付，显属违约，应当承担相应的违约责任。原告主张违约金的计算标准过高，本院调整为按照年利率6%计算,违约金的起算时间，考虑到本案的实际情况，自原告起诉之日起计算较妥。被告提出的抗辩理由不构成拒交物业费的理由。依法判决：一、被告唐斌于本判决生效后十日内向原告桂林市宇威保安服务有限公司支付2020年1月至2020年3月的物业服务费共计人民币490.71元及违约金（违约金的计算：以490.71元为基数自2020年5月13日起按照年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告桂林市宇威保安服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告唐斌负担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：被上诉人向上诉人主张2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业费、公摊水电费、电梯维保费共计491元是否有事实及法律依据？ 本院认为，根据《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”又根据《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”从现行法律、法规规定可知，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。只要该合同合法有效，其对业主即具有约束力。在建设单位与物业买受人签订物业买卖合同即销售房屋之时，应当向业主明示前期物业服务合同，在与业主签订的房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。作为业主，则应当履行建设单位签订的前期物业服务合同，服从物业服务企业的管理。如果业主对前期物业服务企业不满意，可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”前期物业服务企业是由建设单位选聘用以具体实施临时管理规约的主体，该主体无论是通过招投标方式选聘或是协议方式选聘而来，均应按建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中有关前期物业服务的内容及临时管理规约的约定履行权利义务。简言之，物业买受人与前期物业服务企业之间的物业服务合同法律关系中的权利与义务，主要是由建设单位与前期物业服务企业之间的《前期物业服务合同》所约定的。建设单位以其与物业买受人之间的房屋买卖合同中有关前期物业服务的内容及临时管理规约的方式，向物业买受人明示建设单位与前期物业服务企业之间的《前期物业服务合同》内容。本案中，涉案小区的建设单位是以物业买受人与建设单位聘请的前期物业服务企业签订《前期物业服务合同》的方式，确定前期物业服务期间物业买受人与前期物业服务企业之间的物业服务合同法律关系中的权利与义务，并不违反上述规定，物业买受人与前期物业服务企业均应据此履行前期物业服务期间的权利与义务。被上诉人作为涉案小区建设单位依法选聘的后续进入涉案小区提供前期物业服务的企业亦应据此履行权利义务。被上诉人自2020年1月1日进驻涉案小区提供物业服务，上诉人未按月交纳物业服务费，被上诉人在催收无果的情况下按照前期物业服务合同约定的标准诉请上诉人支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业费362元，证据充分，理由成立，本院予以支持。上诉人以其与被上诉人之间无物业服务合同法律关系为由拒绝支付物业费的主张，于法无据，理由不能成立，本院不予支持。被上诉人向上诉人主张公摊水电费25元/月及电梯维保费18元/月，其依据的是被上诉人与涉案小区建设单位签订的《物业服务委托合同》，但该部分内容与上诉人购买涉案房屋时与建设单位选聘的物业服务企业签订的《前期物业服务合同》中的约定不符，被上诉人在未与上诉人协商一致的情况下向上诉人主张按公摊水电费25元/月及电梯维保费18元/月标准收取相关费用，事实及法律依据不足，理由不能成立，本院不予支持。上诉人作为小区业主未按时交纳物业服务费的行为属于违约行为，依法应承担相应的违约责任，被上诉人的违约金明显过高，本院酌定违约金计算标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。上诉人如认为被上诉人在提供物业服务期间给其造成损失，可依法另行主张赔偿。一审判决认定事实基本清楚，但法律适用不当，实体处理有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2020）桂0324民初1082号民事判决； 二、上诉人唐斌向被上诉人桂林市宇威保安服务有限公司支付2020年1月至2020年3月的物业服务费362元及违约金（违约金计算：以当月应交物业费金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自每月6日起起算至本判决所确定的履行期限届满之日止，按月依次计付）； 三、驳回被上诉人桂林市宇威保安服务有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元（被上诉人桂林市宇威保安服务有限公司预交），二审案件受理费100元（上诉人唐斌预交），合计125元，由上诉人唐斌负担100元，由被上诉人桂林市宇威保安服务有限公司负担25元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年九月十日 书记员  叶菁华