湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初5873号原告：杨也，女，1993年9月17日出生，土家族，住湖南省。委托诉讼代理人：张良辉（特别授权），女，1972年10月13日出生，汉族，住，系原告母亲。委托诉讼代理人：唐孟军，男，1965年4月22日出生，汉族，住长沙市开福区，系原告父亲。被告：秦侣，女，1989年3月12日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：邓军（特别授权），男，1985年8月23日出生，汉族，住湖南省，系被告丈夫。被告：邓军，男，1985年8月23日出生，汉族，住湖南省。原告杨也诉被告秦侣、邓军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告委托诉讼代理人张良辉、唐孟军、被告邓军及被告秦侣委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。第二次开庭，原告委托诉讼代理人张良辉、被告邓军及被告秦侣委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨也向本院提出诉讼请求：1、被告将房屋结构还原；2、被告将租赁期间的物业费、房租水电费结清，人民币972元；3、被告补交第一年所免除租金36000元；4、被告对未执行完毕的合同期限进行赔偿，赔偿金额为第一季度租金9000元。事实和理由：2018年10月29日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2018年10月28日开始共60个月。合同履行期间，被告违反合同第八条第三项约定，未征得原告同意，对房屋结构进行施工，影响原告转让及出租。被告违反合同第六条约定，未缴清物业费。租赁合同第五条约定免一年租金的前提是被告对房屋进行装修，有微信聊天记录为证，且装修内容与房租价值匹配，且被告答应合同到期后主动对地面进行地砖铺贴。现房屋租赁期限未满，该条免一年租金的约定不成立，故要求被告补交一年租金36000元。被告未曾告知原告退租，也没有提前与原告商议，临时退租，对原告造成了一定经济损失。原告身处外地，一时无法将房屋二次出租，被告自2018年10月28日起至2020年6月9日止，只交了18000元房租，无法弥补原告的损失，故要求被告赔偿一个季度租金9000元。被告秦侣、邓军答辩称，一、本合同第八条第三项中约定改变房屋结构需对方书面同意，但我方并未改变房屋结构，更没有破坏房屋结构，故不存在将房屋结构还原一说。如真有改变或者破坏，也需有相关资质的鉴定机构出具鉴定报告，方能确定破坏程度及修复方案。二、被答辩人所诉物业费等相关费用确实要交清，但未交清原因如下：此房屋虽为两户，里面有水表两个电表两个，实际为一通间，出租时房屋还未交房，交房时必须充水电费600元，其中水表各100，电表各200，我方只用了其中一个电表，以及装修时临用了一下水，大约还有380元左右的水电费在其中三个表中，这个费用由于房屋不在本人名下，转不出来，但对方可以自己查询到；答辩人尚有6000元保证金在被答辩人手中。答辩人认为保证金远大于答辩人所诉该项费用。故答辩人该项费用要求从保证金扣除，答辩人保留索要剩余保证金的权利。三、涉案合同在谈判及签订时最核心的内容就是免租一年并由答辩人自行装修，在合同第二条第三项已经明确约定，不存在返还租金的情况。被答辩人提到的微信记录等，答辩人认为，被答辩人在合同签订一个月后以及答辩人装修已基本完工时提出地面贴砖的要求，属于无理要求。理由如下：租赁合同约定房屋由答辩人自行装修，故答辩人根据自身经营要求装修，答辩人无权干预，只要满足经营要求即可。答辩人在微信上同意对地面进行改造是被被答辩人逼迫所至，答辩人马上要营业了，装修已经无法改变。若当时不同意，答辩人有可能被被答辩人赶走，故答辩人并不认可这个同意。被答辩人提出无理要求时，已经构成事实上的违约。答辩人陈述的装修内容与房租价值匹配的说法，涉案租赁合同并未明确约定，且137平方的房屋装修到能正常经营，总不能几千、万把块钱能搞成，但凡正常的人都能有个大概判断。大致清单如下：隔墙吊顶8743元，地面墙壁油漆12200元，运动软胶垫2750元，玻璃门6900元，水电材料2750元，水电安装费2600元，木工3000元，合计39643元。四、涉案合同并未约定违约金，故对方要求赔偿9000元答辩人不认可。事实情况是被答辩人在合同签定一个多月后提出无理要求，导致合同不能完整履行，被答辩人违约在先。原、被告围绕诉讼请求提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告在起诉时提出物业费金额为972元，但在第一次开庭时另行提交物业费催收通知，该通知载明的物业费为2408元，被告认为物业费最多算到2020年6月份。综合本案实际情况，本院以原告起诉时主张的物业费972元为准。本院经审理认定如下案件事实：2018年10月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告租赁原告位于宁乡市××国际小区××和××室，出租房屋面积137平方米，房屋系毛坯房，被告在不损坏房子外墙结构及承重结构的前提下自行装修，装修费用自行承担。合同另约定在合同期顺延45天作为装修日期，门窗等硬件退租时不可变动。被告在房屋租赁期满交还该房屋。租赁期限自2018年10月28日至2023年10月28日，每月租金3000元，季度租金9000元，年租金36000元，第一年免租金，第二年租金总额为36000元，自第三年开始每年租金递增3%。租金每季度支付一次，每季度第一个月的1日支付当季度租金。租金期间该物业所占土地发生的一切费用由被告承担，水电费以及物业管理费、租赁税由被告承担。被告应于2018年10月29日合同签订之日向原告支付风险押金6000元的保证金作为被告履行本合同义务和责任的担保。如被告未按协议约定时间交纳租金及费用超过十五日，原告有权单方终止本合同，被告应承担实际占用房屋期间发生的租金及相关费用和逾期付款违约金。该合同因期满或者不可抗力原因终止后，被告按时并完好的交还所租房屋及缴清所有款项及费用后十日内，原告将保证金退还被告。合同还约定了其他内容。签订上述合同后，被告按约支付保证金6000元。2018年11月11日，原告以微信告知被告将地面铺贴地砖，被告在微信中表示已经装修，再贴地砖门都装不上了，同意在租赁期满后贴上地砖并要求原告将微信截图作为合同附件。诉讼中，被告表示因最初租赁时被告就说了地面铺软，原告当时也同意了，当时是迫于不按照原告要求答应有可能被房东赶走的压力才同意原告贴砖要求的。此后，租赁合同继续履行至2020年6月9日，被告在未与原告协商的情况下单独决定解除合同并自行离开。离开时尚有972元物业费没有支付，合同履行期间的租金已经支付清楚。第一次庭审时，原告表示因隔间的问题，多个客户看了以后都没有租赁，房屋一直在空置。2020年9月22日第二次庭审时原告称房屋仍在空置。双方就房租租赁合同的相关问题产生争议，原告向被告主张权利，遂形成本案诉讼。诉讼中，被告表示其向原告支付的保证金6000元如不能调解的话,不同意在本案中处理。本院认为，原告将涉案房屋租赁给两被告并签订《房屋租赁合同》。被告邓军与被告秦侣系夫妻关系，双方均共同使用该租赁房屋，在涉案租赁合同补充约定时被告邓军也参与了合同约定，并提出将微信约定作为合同附件。虽被告邓军在租赁合同中未签字。综合本案合同的签订以及履行情况和庭审情况可以认定两被告均系涉案租赁合同的相对人。原告与两被告之间形成了租赁合同关系。该合同内容合法有效，不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，租赁期限一共五年，现被告自行搬离后再告知原告，实系无正当理由单方解除合同，严重违反了合同约定，有违诚实信用原则。被告提出解除合同后，原告告知被告将地砖贴好，其后原告也在另行寻找租户。根据双方的行为，可以认定涉案《房屋租赁合同》已在2020年6月已经被原告违法解除，实际租赁期间的租金双方已结算清楚。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告的诉讼请求具体处理如下：一、根据合同约定，被告有权在不破坏房屋外墙结构以及承重结构的前提下自行装修，原告并未提交证据证明被告存在违反该约定的事实。原告要求被告将房屋结构还原实际系要求被告将房屋隔间还原，但合同并无此约定，原告该主张无依据，本院不予支持。二、被告单方解除合同后未缴清物业费972元构成违约，原告该诉讼请求有事实和法律依据，本院应予支持。被告主张该费用可以从其缴纳的6000元保证金中扣除，原告对此不认可。因本案保证金为履约保证金，现被告擅自解除合同，该保证金是否应该退还，不属于本案的处理范围。原告未提出此项诉讼请求，被告也未就此提起反诉。本院对被告的该抗辩意见不予采纳。保证金事宜可另案处理。三、原告要求被告退还第一年所免除租金36000元，但租赁合同并未就免除租金附条件。原、被告此后约定的贴地砖也非免除租金所附条件。原告此项主张依据不足，本院不予支持。四、因被告违约原告要求其就赔偿未履行完毕的合同期限赔偿损失9000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告擅自解除长期租赁合同后，导致原告房屋自2020年6月至2020年9月22日第二次庭审时仍处于空置状态。房屋空置时间已满三个月。被告也没有按照约定铺贴地砖。现原告要求被告赔偿三个月租金的损失9000元，原告该主张符合上述可得利益的规定，该违约损失金额也未过分苛责被告，本院对原告该项诉讼请求予以支持。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告秦侣、邓军于本判决生效之日起三日内支付原告杨也物业费972元；二、被告秦侣、邓军于本判决生效之日起三日内赔偿原告杨也租金损失9000元；三、驳回原告杨也的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取475元，由被告秦侣、邓军负担125元，原告杨也负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 洋二〇二〇年九月二十三日书记员 赵丽雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。