浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1648号 上诉人（原审原告）：郑华，男，1981年12月23日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：周玲玲，北京中银（台州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董增为，男，1953年7月3日出生，汉族，住台州市黄岩区。 被上诉人（原审被告）：顾新海，男，1963年11月20日出生，汉族，住台州市黄岩区。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨巧媚，浙江永宁江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡继忠，男，1976年9月6日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：周兴，浙江鼎联律师事务所律师。 上诉人郑华因与被上诉人董增为、顾新海、蔡继忠房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2020）浙1003民初2239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑华上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、审仅依据顾新海提供的房屋装修破损照片来认定“至新承租人入场前租赁房屋内的装饰装修已招人破坏”，系对事实认定不清。照片仅能证明房屋的装修损坏，无法证明装修损坏的具体时间。二、上诉人支付给蔡继忠店面转让费16万元，其中12万元是商铺的转让价款，并不单单是店内物品和装修，原审判决认定事实错误。郑华支付给蔡继忠的转让款有15.9万元通过电子支付的方式履行、1000元通过现金的方式履行，总计款项是16万元，这个事实在郑华与蔡继忠的录音中可以认定。原审法院在认可录音的真实性的基础上，否认16万元的转让款，系对事实的认定错误。其次，转让款的组成系2019年5月至10月底的租金4万元、店内的装修物品以及店面转让的价款合计12万元。店面转让价款不单是店铺装修和租金，而是包含了商铺转让中的机会成本，是店铺转让过程中隐形的交易习惯，而12万元主要是蔡继忠愿意将店铺转让给郑华收取的价款。原审法院将12万元单纯地认定为装修和物品，系事实认定错误。最后，根据郑华与蔡继忠录音中可知，郑华是基于尚有一年半租期的前提下受让商铺的。在仅使用半年即回收店铺的情形下，蔡继忠应当返还相应的转让费。同时，郑华已支付的租期是截止至2019年10月30日，但郑华被迫退出房屋的日期是2019年10月27日，尚有部分租期未履行。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。 董增为、顾新海辩称：第一，关于涉案房屋是否恶意毁坏。根据证人证言和照片，在新承租人入场前涉案房屋已经毁坏。上诉人自己明确并未履行交接义务，仅仅是腾空之后未上锁就自行离开，应由上诉人自行承担责任。上诉人在一审提交的公估报告是单方委托的，被上诉人没有参与现场勘查，因此，一审上诉人根据公估报告来进行是缺乏事实与法律依据的。第二，关于转让费问题。涉案房屋未取得房产证，实际所有权人是村委会，郑华承租时是明知的，在与顾新海的房屋租赁协议明确约定，如果村集体收回，郑华必须遵守退出，因此上诉人是明知未取得产权证承租，对被上诉人提示的风险也是明知的，所以对于承租造成的任何损失应当其自行承担。 蔡继忠辩称：原审认定事实正确，蔡继忠款项是剩余租金和实物产生的转让费用，郑华已经使用完毕，店内装修已经交付了，郑华已经损坏不能返还。上诉人自行退租的行为是其自行处分，与蔡继忠无关。上诉人要求蔡继忠重新装修承担赔偿责任没有任何依据。且其装修是其在房屋交还前自行损坏，如没有自行损毁，那么应当找到损毁人员，而不是本案各方当事人。 郑华向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与被告董增为、顾新海签订的《房屋租赁协议》无效；2、请求判决被告蔡继忠返还原告店铺转让费160000元，并支付从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际履行之日止的利息损失；3、请求判令三被告承担原告因店铺装修费用142128元及评估费3500元，并支付从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际履行之日止的利息损失；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告董增为、顾新海承租西范村所有位于该村委会大楼斜对面第1、2间店铺后转租给被告蔡继忠，蔡继忠支付租金至2019年10月31日。后原告与被告蔡继忠达成店面转让协议，并经协商确定由原告支付被告蔡继忠2019年5月至10月底的租金40000元，店内装修及物品等计价约120000元。2019年5月11日、5月15日原告以电子支付方式向被告蔡继忠支付转让费合计159000元。双方未签订书面房屋转租协议，直接由被告董增为、顾新海（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定租赁期间自2018年10月30日至2020年10月30日止，确定为2年，租金定每年83800元；所出租房屋权属清楚合法……如村集体收回，乙方必须遵守退出；乙方在租赁期间遇到一切事实乙方自负，与甲方无关；同时甲方备注同意蔡继忠转让等内容。原告承租后对内部装修进行了部分改变。后涉案租赁房屋由西范村收回对外公开招租，原告未投标成功，后其于2019年10月29日停止营业自行退出租赁房屋。另查明，涉案房屋无产权登记信息及批准建设的文件。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案租赁房屋至今无产权登记信息及批准建设的相关文件，依法应当认定原告与被告董增为、顾新海间签订的《房屋租赁协议》无效。根据查明的事实，原告与被告蔡继忠间的房屋转租行为至其向被告蔡继忠支付转让费用159000元时已经实际履行完毕，且其中包含的至2019年10月31日的剩余租期已经由原告使用完毕，故其无权要求被告蔡继忠返还店铺转让费并赔偿店铺装修费用、评估费等损失。原告提供的公估报告系其单方委托形成，原告及安信公司未及时通知被告方参与现场勘察；同时，原告并未举证证明其在2019年10月29日停止营业退场时向被告顾新海、蔡继忠履行了交接义务以确认房屋内装饰装修完好。经查明，至新承租人入场前租赁房屋内装饰装修已经遭人为破坏，具体侵权人、侵权时间不明，故原告无法以公估报告核定的数额142128元确定为其退场时的装饰装修现值损失，即原告要求被告董增为、顾新海赔偿店铺装修费用142128元及评估费3500元的诉讼请求不成立，该院不予支持。原告可待查明具体侵权人后另行向其主张损害赔偿。综上，该院对原告合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑华与被告董增为、顾新海签订的《房屋租赁协议》无效；二、驳回原告郑华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5884元，减半收取2942元，由原告郑华负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，涉案租赁房屋至今无产权登记信息及批准建设的相关文件，依法应当认定上诉人郑华与被上诉人董增为、顾新海签订的房屋租赁协议无效。现针对上诉人所提上诉请求及事实和理由，结合相关本案证据及法律规定综合阐述如下：一、关于涉案房屋装修毁坏问题。在案证据证实，在新承租人入场前租赁房屋内装饰装修已经遭人为破坏。上诉人未举证证明三被上诉人是实际侵权人，应当承担举证不能的法律后果，即上诉人要求三被上诉人承担赔偿责任的诉讼请求应予驳回。二、关于转让费的问题。上诉人支付给被上诉人蔡继忠40000元租金，租期至2019年10月底到期，该租金属于租赁物占用期间的使用费，上诉人应当支付，无权要求返还。上诉人主张转让费除了店铺装修、物品外，还包括商铺转让的机会成本。由于机会成本等属于正常商业风险，应由上诉人自行承担。因当时转让的实体的东西无法确认，且实物已被毁坏或变卖，在上诉人不能作相应返还的情况下，上诉人无权要求蔡继忠返还款项。至于转让费用是159000元还是160000元，现有证据只能证实是159000元，上诉人应自行承担举证不能的不利后果。 综上所述，郑华的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5884元，由上诉人郑华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年九月二十三日 代书记员 张 跃 7-