江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5850号上诉人（原审原告）：南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地江苏省南京市鼓楼区涌泉里11号。法定代表人：王晓明，公司董事长。委托诉讼代理人：王秀枝，江苏苏商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏诚嘉物业服务有限公司，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道天元中路837号天景山商业中心08幢130号。法定代表人：刘长城，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡姗姗，江苏嘉诺律师事务所律师。上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿公司）因与被上诉人江苏诚嘉物业服务有限公司（以下简称诚嘉公司）合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法由审判员马帅独任审理，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人江鸿公司的委托诉讼代理人王秀枝，被上诉人诚嘉公司的委托诉讼代理人胡姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江鸿公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判诚嘉公司向江鸿公司支付自2019年7月10日起至实际支付之日止的违约金及损失，暂计算至2020年1月10日共计47873.66元（违约金按照531929.55元×6个月×30日×0.0005)。事实与理由：一、一审法院虽认定被上诉人诚嘉公司违约，却没有支持上诉人的损失主张是错误的。一审法院认定双方签订的《物业服务管理项目移交协议》合法有效，且一审法院亦查明被上诉人未按照上述协议第五条的约定履行，故被上诉人给上诉人造成的损失应当赔偿。二、被上诉人违约和上诉人迟延收取物业费具有因果关系。由于被上诉人未履行约定的协助义务导致部分业主迟延甚至拒绝支付物业费，案涉小区大量物业费至今未能收取和被上诉人不协助及阻难上诉人上门收取物业费具有较大的因果关系。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。诚嘉公司辩称：被上诉人已按协议约定以多次张贴公告等形式履行协助义务。上诉人的损失系业主迟延支付物业费所致，与被上诉人无关。上诉人的损失由业主迟延交费造成，应向业主主张。被上诉人仅是协助义务，且已经通过公告等形式履行，不存在违约行为。且被上诉人在一审庭审明确表示会继续以张贴公告、催款函形式协助上诉人收缴物业费，且上诉人已经进入小区收取物业费。综上，请求驳回上诉，维持原判。江鸿公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令诚嘉公司按照双方于2019年7月1日签订的《物业管理项目移交协议》以在案涉小区张贴公告、催款函等形式协助江鸿公司收取物业费；2．判令诚嘉公司支付违约金（以531929.55元为基数，自2019年7月10日起按照每日万分之五的标准计算至实际给付之日止）；3．判令诚嘉公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月1日，诚嘉公司（甲方）与江鸿公司（乙方）签订《物业管理项目移交协议》。协议约定：“2019年7月1日，经过区房产局、秣陵街道、青源社区等相关部门协调，甲、乙双方就翠屏湾花园城小区的物业管理交接事宜，根据相关法律法规规定，经友好协商，达成如下协议：一、交接时间：双方一致同意于2019年7月1日14时前进行本协议确定的小区物业管理交接事项……五、乙方应收取2019年7月1日之前的物业费，并应退还预收部分业主2019年7月1日之后的物业费和停车管理费。甲方同意以公告、催缴函等形式协助乙方向业主收取物业费，并承诺新物业公司在双方移交小组工作完成之日前，不得向业主收取物业费等相关费用……七、乙方移交后，甲方应在翠屏湾花园城三期雍福龙庭仓库一间和E53幢楼内两间房间作为收费场所为其收费、退费工作提供方便，使用日期为2019年7月1日至2019年12月31日……九、双方同意积极配合做好本次交接工作，不给交接工作设置障碍，全部交接工作在区、街道职能部门的监管下进行。本协议未尽事宜，根据有关规定协商解决，涉及民事或合同纠纷的，应通过司法途径解决。”2019年9月上旬，江鸿公司工作人员欲进入案涉小区收取物业费，诚嘉公司工作人员未予允许。诚嘉公司还于一审庭审中提交了1份由6名业主签字确认的情况说明，载明：“2019年9月初，来了许多不穿工作服，未佩戴工牌的身份不明人员，声称是江鸿物业公司人员收取费用。在现场，江鸿物业与业主发生争吵，影响了邻居休息。为了大家有个和谐的环境，部分业主提出，诚嘉物业应暂时阻止江鸿物业收费，等协调沟通好后再进场收取费用。”江鸿公司对该份证据的真实性不予认可，其同时指出该证据系在其起诉之后才于2020年5月18日制作形成。本案审理过程中，诚嘉公司明确表示此后会允许江鸿公司工作人员进入小区收取物业管理费。一审法院认为：合法的合同关系应予保护。案涉《物业管理项目移交协议》系江鸿公司与诚嘉公司的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。江鸿公司依据协议第五条的约定，主张诚嘉公司以张贴公告、催缴函等形式协助江鸿公司收取物业费，诚嘉公司亦当庭表示同意。故对于江鸿公司的第一项诉讼请求，一审法院依法予以支持。因案涉移交协议并无关于违约金的约定，且部分业主迟延支付物业管理费对江鸿公司造成损失，主要责任亦不在诚嘉公司。故江鸿公司主张诚嘉公司以未付物业管理费和滞纳金为基数，按照每日万分之五的标准支付违约金缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、江苏诚嘉物业服务有限公司于判决发生法律效力之日起通过张贴公告、催缴函等形式协助南京江鸿物业发展有限责任公司收取物业管理费；二、驳回南京江鸿物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取498元，由南京江鸿物业发展有限责任公司负担418元，由江苏诚嘉物业服务有限公司负担80元。二审中，被上诉人向本院提交以下证据：1、上诉人工作人员邓彩云身份证复印件一份，证明上诉人的工作人员已进入小区催收物业费；2、被上诉人张贴的催收物业费公告照片（复印件）8张，证明被上诉人一直履行协助义务。上诉人质证认为，因被上诉人提交的都是复印件，对其真实性暂不予认可，如被上诉人庭后提交原件，同意由法庭核实真实性。根据双方协议被上诉人协助上诉人收取物业管理费的时间应自2019年7月1号至上诉人收取案涉小区所有欠交物业费止，但在上诉人一审起诉后被上诉人才履行部分协助义务，其延迟行为已给上诉人造成损失。本院经审查对以上证据的真实性予以认可，对其证明目的下文论述。对一审查明的事实，双方当事人均不持异议，本院依法予以确认。本院认为，江鸿公司与诚嘉公司签订的《物业管理项目移交协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该协议第五条约定，诚嘉公司以公告、催缴函的形式协助江鸿公司向业主收取物业费。虽然存在2019年9月上旬江鸿公司工作人员欲进入案涉小区收取物业费，诚嘉公司工作人员未予允许的情况，但诚嘉公司仅为协助义务，双方并未约定诚嘉公司不履行协助义务时违约责任的承担方式和计算标准；江鸿公司未能收取案涉小区物业费用的主要原因在于部分业主的迟延支付行为；江鸿公司向提起本案诉讼后，诚嘉公司一直履行协助义务，且一审当庭表示此后将继续协助江鸿公司向业主收取物业费，综合考虑以上情况，本院对江鸿公司要求诚嘉公司按照业主迟延缴纳物业费的滞纳金标准向其给付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费996元，由上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二〇年九月十八日法官助理高峥书记员戴苗