浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2947号 上诉人（原审被告）：宁波镇海诺士服饰有限公司。住所地：宁波市镇海区蛟川街道中官路1188号。 法定代表人：董一荟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王娟梨，浙江铭生律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波黎明继电器有限公司。住所地：宁波市镇海区庄市街道工业区A区。 法定代表人：张菊娣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱华俊，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨维文，浙江合创律师事务所律师。 原审第三人：宁波吉欧光电科技有限公司。住所地：宁波市高新区汇海路52号037幢1508-149。 法定代表人：周建荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨仟林，甘肃德言盛律师事务所律师。 上诉人宁波镇海诺士服饰有限公司（以下简称诺士公司）因与被上诉人宁波黎明继电器有限公司（以下简称黎明继公司）、原审第三人宁波吉欧光电科技有限公司（以下简称吉欧公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2019）浙0211民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诺士公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人未约定具体的过户时间，仅约定过户条件，现过户条件尚不成就，上诉人无义务协助办理过户手续。2019年4月30日，上诉人、被上诉人和中介宁波诚发房地产信息有限公司（以下简称诚发公司）就涉案厂房买卖签署《补充协议二》，对于三方在2019年1月3日签署的《存量房屋买卖中介合同》中付款、过户、交房相关内容做了重新约定。其中，关于过户，《补充协议二》2.（2）条约定，上诉人在收到第一笔购房款1522万元后，诚发公司应启动评估程序，等评估价确定后，上诉人开具与评估价一致的购房发票。2.（4）条约定，诚发公司在被上诉人支付第二笔购房款850万元后一个月内开始办理涉案厂房的过户手续，并保证在2020年5月4日前办理完成，若逾期无法完成，则其无权收取中介费；如因土地红线之外的建筑问题，导致不能办理过户手续，三方另行协商解决。2.（6）条约定，在满足过户条件时，上诉人应配合办理过户手续，除违章建筑、承租方、不可抗力、政策原因外的事项，上诉人不予配合的应向被上诉人支付50万元违约金。根据上述协议，2020年5月4日办理过户的约定，约束的是中介诚发公司。协议中上诉人的过户义务，是附条件生效的义务，当诚发公司评估完成、相关主管部门审核通过、过户条件成就时，上诉人才有义务配合办理过户。诚发公司无法利用其承诺的关系网使得有违章问题的涉案厂房依法评估并通过审核，涉案厂房过户条件客观上未能成就。《补充协议二》还载明，被上诉人明确知晓涉案厂房内有承租人搭建的违章建筑，且受过行政处罚。厂房过户可能因为违章未拆除而存在不确定性，故上诉人与被上诉人在该补充协议中从未约定具体的过户时间，而是约定可就过户问题另行协商。一审法院对于三方约定的过户条款及各方解读错误，错将诚发公司对自己过户期限的承诺张冠李戴至上诉人处，从而错误认定上诉人与被上诉人约定涉案厂房在2020年5月4日过户。2.涉案房屋客观上尚不具备过户条件，故一审判决根本无法执行。在签署厂房买卖合同之前，被上诉人曾在中介带领下多次查看涉案厂房，且全程参与上诉人与原审第三人关于涉案厂房买卖合同的解除赔偿调解，并一再胁迫上诉人必须接受原审第三人的解除条件、强制上诉人与其交易。被上诉人从2018年就知晓原审第三人承租涉案厂房时违章构建了几处钢结构，也知晓在钢结构未拆除或取得产权证的情况下，涉案厂房无法依法办理过户的事实。在涉案厂房违章问题尚未合法处理的情况下，一审法院将违法建筑的过户责任强加于上诉人，显然是违法和错误的。3.被上诉人未充分履行义务。根据上诉人在一审中提交的证据，上诉人赔付给原审第三人的850万元及两年半的房租款共计约1150万元应由被上诉人承担。被上诉人虽已向原审第三人支付850万元赔偿款，却未能按约定向上诉人支付余下850万元购房款及两年半的房租款约300万元。故从履行付款义务的角度，上诉人也可行使先履行抗辩权，在被上诉人未足额支付购房款的情况下，无权要求上诉人履行过户和交房的义务。4.被上诉人与原审第三人就违章建筑的问题另达成了相关协议，故涉案违章建筑至今未能拆除或补办产权手续，均系由被上诉人所控制和主导。因被上诉人原因导致过户条件不具备，显然不可归责于上诉人。被上诉人明知涉案厂房不具备过户条件而向一审法院提起诉讼，涉嫌滥诉，所产生的相应诉讼费用应由被上诉人全额承担，一审法院却判决十余万的诉讼费由上诉人承担，显失公平。 黎明继公司辩称：1.被上诉人自支付2572万元购房款之后距今两年，但是上诉人一直不能办理过户手续。双方是房屋买卖合同和补充协议中的权利义务相对方，《补充协议二》中对《存量房屋买卖中介合同》的权利进行了变更，但是房屋过户的主体是上诉人，不是中介。上诉人将过户的义务转嫁给中介没有依据，《补充协议二》即便是对中介的约束，但是《存量房屋买卖中介合同》中对过户有明确约定。2.上诉人称没有收到850万元，认为是承担的赔偿款系错误。（2019）浙0211民初647号民事调解书的相对方是上诉人和原审第三人，并非被上诉人，上诉人与被上诉人之后也没有达成增加房款另行支付850万元的合意。一审开庭时法官询问三十日收到多少房款的时候，上诉人说是2572万，但是之后又予以反悔，上诉人的行为违反了禁止反言的原则。3.违章建筑不能免除上诉人过户的义务，也不影响上诉人办理过户的手续。上诉人收取了95%的房款，已经达到了房屋过户的条件，现在上诉人以房屋存在违章建筑为由不予配合。房屋过户是上诉人的合同义务，不能因为违章建筑排除其过户义务，被上诉人在支付了2572万元的房款后，上诉人没有开票，也没有提交过户申请，也没有支付土地过户的增值税。违章建筑方面，被上诉人也取得了相关的政府报告，获得了办理过户的条件，现希望上诉人配合办理过户手续。综上，上诉人的上诉没有依据，请求驳回上诉、维持原判。 吉欧公司述称：上诉人和被上诉人的合同是恶意串通，损害了我方的利益。 一审法院认定事实：不动产权证书【浙（2017）宁波市（镇海）不动产权第0001137号】载明：坐落于镇××街道××路××号工业用地／工业用房，土地使用权面积8127平方米／房屋建筑面积8634.91平方米，权利人为诺士公司单独所有。 2018年9月4日，卖方（甲方）诺士公司、买方（乙方）黎明继公司、中介方（丙方）诚发公司签订了一份《厂房中介意向合同》，约定了以下主要内容：厂房出售价2700万元，合同签订日支付购房定金50万元，2019年1月1日签订《存量房屋买卖中介合同》后，再支付定金50万元，过户当天支付首付款1400万元，并办理还贷过户手续，过户费用，按照国家规定各交各税，谁发票名下谁交税。 2019年1月3日，卖方（甲方）诺士公司、买方（乙方）黎明继公司、中介方（丙方）诚发公司签订了一份《存量房屋买卖中介合同》，约定了以下主要内容：房屋总价款合计2700万元，合同签订日，乙方支付购房定金150万元，2019年5月10日乙方支付甲方首付购房款1350万元，并办理还贷过户手续，2019年12月31日前甲方交房、乙方支付甲方最后一笔购房款1200万元，过户费用，按照国家规定各交各税，谁发票名下谁交税，至2020年1月1日后甲方不能交房，甲方每日支付总价千分之一的违约金。 2019年1月29日，甲方诺士公司与乙方黎明继公司签订了一份《补充协议》，约定了以下主要内容：乙方再支付甲方20万元作为购房定金，前后共计支付了170万元，若甲方出现反悔、出售给第三方等违约行为，则甲方需赔偿乙方违约金，金额是所有购房定金的200%，共计340万元。 2019年3月29日，甲方诺士公司与乙方黎明继公司签订了一份《房屋买卖意向合同补充协议》，约定了以下主要内容：乙方再支付甲方30万元作为购房定金，前后共计支付了200万元，若甲方出现反悔、出售给第三方等违约行为，则甲方需赔偿乙方违约金，金额是所有购房定金的200%，共计400万元。 2019年4月30日，甲方诺士公司、乙方黎明继公司、丙方诚发公司签订了一份《补充协议二》，约定了以下主要内容：1.甲乙双方确认本协议签署之前，乙方已支付购房定金共计200万元；2.三方同意修改2019年1月3日签订的《存量房屋买卖中介合同》中关于付款、过户、交房的相关内容，现重新约定如下：（1）乙方除已付200万定金外，应于2019年5月5日前向甲方指定账户支付购房首付款1522万元，于2019年8月5日前向甲方指定账户支付购房款850万元，定金一并转为购房款；……（4）乙方支付第二笔购房款850万元后，丙方在一个月内开始办理过户手续，并保证在2020年5月4日前办理完成…… 一审庭审中，原被告一致确认：原告已支付购房款2572万元，约定过户时间为2020年5月4日前办理完成，过户税费按照法律规定各自负担。 一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，针对原告的诉请，分析认定如下：根据原告提供的买卖合同、多份补充协议以及支付凭证，结合当事人的一审庭审陈述，原告已经按照合同约定支付了相应的购房款，被告理应按照合同约定于2020年5月4日前协助将涉案房屋过户至原告名下，现原告要求被告将涉案房屋过户至原告名下，过户税费按照法律规定各自承担，于法有据，予以支持。被告抗辩称其愿意协助原告办理过户手续，只是由于存在违章建筑的障碍，不具备过户条件。涉案工业用地/工业用房登记在被告名下，被告已出售给了原告，原告也按照合同约定支付了相应的购房款，被告应具有协助原告办理过户的义务，至于违章建筑的问题，本案不予处理，当事人可以另行解决。一审庭后被告又抗辩称2019年8月5日原告支付法院的850万元是原告支付给第三人吉欧公司的赔偿款，而不是支付的购房款。根据（2019）浙0211民初647号民事调解书，诺士公司应于2019年5月5日前返还吉欧公司购房款1522万元，于2019年8月5日前赔偿吉欧公司850万元，款项汇入法院账户。黎明继公司根据该份民事调解书代诺士公司支付了上述两笔款项，而且一审庭审中被告对此亦予以认可。现被告抗辩称原告支付法院的850万元是原告支付给第三人吉欧公司的赔偿款，而不是支付的购房款，依据不足，不予采纳。一审庭后被告又抗辩称其被胁迫签订的涉案房屋买卖合同，不是其真实意思表示，但被告未提供证据证实自己的主张，被告应承担举证不能的不利后果。原告申请财产保全，并预付了财产保全申请费5000元，现原告要求被告承担财产保全申请费，于法有据，予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁波镇海诺士服饰有限公司将登记在其名下的坐落于镇××街道××路××号工业用地／工业用房【浙（2017）宁波市（镇海）不动产权第0001137号】过户至原告宁波黎明继电器有限公司名下，过户税费按照法律规定由各自负担，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告宁波镇海诺士服饰有限公司支付原告宁波黎明继电器有限公司财产保全申请费5000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费176800元，由被告宁波镇海诺士服饰有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人和被上诉人系涉案房屋买卖的主体，故上诉人应为办理涉案房屋过户手续的责任主体。虽然《补充协议二》约定，诚发公司在2020年5月4日前办理完成涉案房屋的过户手续，但诚发公司作为中介方系在被上诉人提供了完备的过户资料后进行具体的操作，其并非办理过户手续的责任主体。故上诉人主张“2020年5月4日前办理完成过户”的约定系约束诚发公司、其无义务办理过户手续的主张，很显然理由不足，本院不予采信。同理，上诉人主张其未与被上诉人约定涉案房屋的具体过户时间的理由不能成立，本院亦不予采信。 原审第三人在承租涉案房屋时在厂区内搭建了几处钢结构建筑，如果被上诉人在办理涉案房屋的过户手续时，应有关执法部门要求需要对这些钢结构建筑物进行处置，被上诉人应当在处置之后及时办理涉案房屋的过户手续。上诉人认为涉案房屋客观上不具备过户条件、一审判决无法执行的主张，理由不足，本院难以采信。 （2019）浙0211民初647号民事调解书载明，诺士公司应于2019年5月5日前返还吉欧公司购房款1522万元，于2019年8月5日前赔偿吉欧公司850万元，款项汇入法院账户。黎明继公司根据该份民事调解书代诺士公司支付了上述两笔款项，而且一审庭审中上诉人对此亦予以认可。现上诉人抗辩称被上诉人支付法院的850万元是被上诉人支付给原审第三人吉欧公司的赔偿款，而不是支付的购房款，依据不足，本院不予采纳。一审法院按照《诉讼费用交纳办法》确定当事人的诉讼费用的承担并无不当。 综上所述，诺士公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费176800元，由上诉人宁波镇海诺士服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年九月二十九日 书记员  桂红艳