江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2110号上诉人（原审原告）：魏伟，女，1990年9月27日生，住沭阳县。委托诉讼代理人：李朋松，江苏铭云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李晶鑫，男，1992年4月17日生，住沭阳县。被上诉人（原审被告）：宿迁市鑫嘉达置业有限公司，住所地沭阳县银河双语学校商住楼101、102室。法定代表人：刘家风，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审第三人）：周艳，女，1978年2月6日生，住沭阳县。被上诉人（原审第三人）：吴士兵，男，1976年11月5日生，住沭阳县。周艳、吴士兵委托诉讼代理人：王占成，江苏青炜律师事务所律师。周艳、吴士兵委托诉讼代理人：潘雁秋，江苏青炜律师事务所实习律师。上诉人魏伟因与被上诉人李晶鑫、宿迁市鑫嘉达置业有限公司（以下简称鑫嘉达公司）、周艳、吴士兵房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2019）苏1322民初10917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏伟上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求并驳回周艳、吴士兵的一审诉讼请求；一、二审的诉讼费由四被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与李晶鑫在2017年11月10日签订离婚协议，而李晶鑫与周艳、吴士兵于2018年3月27日签订商品房买卖合同。离婚后李晶鑫已经与他人同居，上诉人为了保住案涉房屋让自己和孩子能够有地方住，在法院及各方调解下，同意替李晶鑫偿还周艳、吴士兵的房款，不存在上诉人与李晶鑫恶意串通、损害第三人利益的情形。2.李晶鑫与周艳、吴士兵签订的合同明显低于正常市场价值，损害了上诉人的利益。上诉人与李晶鑫签订的离婚协议书中关于案涉房屋的约定，是处分夫妻共同财产的民事法律行为，也是物权变动的原因，该协议具有法律效力并不损害其他人合法权益。上诉人依据该离婚协议取得了债权请求权，有权要求李晶鑫、鑫嘉达公司按照离婚协议约定和商品房买卖合同约定办理过户手续。3.李晶鑫与周艳、吴士兵签订买卖合同前未经上诉人同意，签订合同后，没有完成过户手续，不符合善意取得的构成要件。周艳、吴士兵应向合同相对人李晶鑫主张权利，而非向上诉人主张权利。周艳、吴士兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李晶鑫、鑫嘉达公司未作答辩。魏伟向一审法院起诉请求：1.确认沭阳县XXXX小区一期3幢一单元302室房屋归魏伟所有；2.判令李晶鑫、鑫嘉达公司协助魏伟办理上述房屋的不动产转移登记手续。周艳、吴士兵向一审法院起诉请求：1.确认魏伟与李晶鑫离婚协议中关于沭阳县XXXX小区一期3幢一单元302室房屋归魏伟所有的约定无效；2.判令李晶鑫、鑫嘉达公司协助周艳、吴士兵办理上述房屋的不动产转移登记手续。一审法院认定事实：魏伟与李晶鑫相识后开始共同生活，于2011年7月24日生男孩李睿涵。2013年4月3日，李晶鑫和鑫嘉达公司签订商品房买卖合同，约定由鑫嘉达公司将其开发的沭阳县XXXX3幢一单元302室房屋以446320元（其中首付款134320元，按揭贷款312000元，按揭抵押于2018年3月29日注销）的价格出售给李晶鑫。魏伟与李晶鑫于2017年6月22日登记结婚，于同年12月22日协议离婚，《离婚协议书》约定前述房屋归魏伟所有。2018年3月27日，李晶鑫与周艳、吴士兵在沭阳百信房地产经纪有限公司签订房地产买卖合同，约定由李晶鑫将前述房屋及附属自行车库以840000元的价格出售给周艳、吴士兵，在签订合同时支付450000元，同年5月31日前支付250000元，余款140000元于过户时支付，过户费由李晶鑫承担。李晶鑫应于收到周艳、吴士兵支付的450000元购房款时将房屋交付周艳、吴士兵。同日，周艳、吴士兵支付李晶鑫现金30000元，并由周艳通过银行转账支付李晶鑫420000元，共计450000元。李晶鑫于同日存入200000元至其江苏沭阳农村商业银行账户，用以归还贷款。同月30日，魏伟尾号7243中国建设银行账户存入现金30000元（此时账户余额30799.67元），随即转账支付沭阳新碧房地产开发有限公司。次日，魏伟前述银行账户存入现金157000元。同年5月29日，周艳通过银行转账支付李晶鑫250000元，其收款后即转账至魏伟前述银行账户。同年6月14日，魏伟在沭阳县公安局询问笔录中表示：“李晶鑫在今年过年的时候跟我说要卖房子的，我当时就说房子是我的，我以为他开玩笑的，也没有同意，也没有说不同意。”同日，周艳、吴士兵向沭阳法院提起诉讼，请求：1.确认其与李晶鑫签订的房屋买卖合同有效；2.李晶鑫向其交付房屋（后撤回）；3.李晶鑫及鑫嘉达公司协助办理房屋产权变更转移手续。该院判决支持周艳、吴士兵的第一项诉讼请求，并以房屋尚未进行第一手物权登记，不能直接进行物权变更为由驳回周艳、吴士兵的第三项诉讼请求。2019年8月3日，李晶鑫因与周艳、吴士兵房屋买卖一事被沭阳县公安局以涉嫌合同诈骗罪立案侦查。同月21日，李晶鑫被沭阳县公安局刑事拘留。同年9月4日，因沭阳县人民检察院不批准逮捕，李晶鑫被释放。2019年8月20日，李晶鑫在沭阳县公安局讯问笔录中表示：“2018年3月26日，我到百信房产准备把房屋卖掉的，当量有一家叫周艳的看好了我的房屋，就给了我3万元现金作为定金，3月27日，我与他们签订房屋买卖协议……当天周艳就打了42万元到我的建设银行卡上，我收到45万元就转了20万到我农商行的银行卡上贷款还了，我还取了18万元现金在手里，在2018年3月31日，我就把这18万元现金存到了魏伟的一张建设银行卡里，我当时在广贸大厦楼下的建设银行取款机上把钱存到魏伟卡上的，我当时就跟她讲这是卖房子的钱还给她，我欠魏伟一共有100万左右的钱……2018年5月29日，周艳又打了25万元在我的建设银行卡上，我收到钱之后就把25万元全部打到魏伟的建设银行卡上了……我找了房管处的人直接把名字变更成周艳的名字的，但是周艳又去房管处闹说人家违规办事，后来房管处的人就不敢办了，魏伟就因为这个事情生气的，她就是房子不卖了，她让我收了人家多少钱就把钱退给人家，当时我们从别人那里借了68万元给周艳家，周艳家没有同意，我们两家就谈崩了……之后我们两家就开始打官司的……（关于卖房）我在2018年1月1日我和魏伟说过，但是她没有表态，我在把房屋买卖信息挂到中介的时候打电话给魏伟说过，魏伟说随便我的……我没有和她（周艳）说明我已将房屋赠与魏伟的事实……因为我将房屋赠与魏伟不是事实。”同年11月18日，魏伟在沭阳法院对其进行的谈话中表示：“我从离婚到现在只收到过李晶鑫给的18万元，具体是怎么存的记不得了。他欠我父亲和我和我们家大嫂的钱，在苏州批发市场做生意欠的钱，他当时做生意亏空，我和他一起出面借的钱，加起来大几十万元吧……在报警的时候我个人准备68万元给周艳，南关派出所跟周艳谈的，周艳家没有同意……我和李晶鑫没有假离婚，是正式离婚的，房子也是正式给我的。2018年3月30日的3个1万元不是李晶鑫给我的，是我自己的钱存的。我当时在街上做生意开店的，我每天的营业额都会拿到街上去存。从2018年5月29日到6月7日我和李晶鑫之间的银行往来，这个是李晶鑫还我钱的。2018年5月的时候我爸爸身体不好，急需要钱，他还的钱，还了不到20万元，怎么给我的，记不得了，3月31日的十几万元记不得是不是我自己存的。”庭审中，魏伟对于“我当时在街上做生意开店的，我每天的营业额都会拿到街上去存”解释为：其当时在沭阳县名品虞姬城个体经营贝利童装店，没有进行工商注册登记，一般都是通过支付宝和微信收款，有现金的话就会去存，大概多少不记得了。法庭询问：“2018年3月30日，你建设银行账户内进账30000元后，就向沭阳新碧房地产开发有限公司转账30000元，这是怎么回事？”魏伟回答：“具体记不得了。”法庭向其释明，如其坚持对相关问题都表示不记得了，可能会承担不利的法律后果。其仍称：“时间确实太长，记不清楚了。”后周艳、吴士兵共同委托诉讼代理人王占成发问魏伟：“你在李晶鑫把房子卖了以后到目前为止有无在沭阳购买过其他的房产？房款的交付情况？”魏伟回答：“我跟家里人借钱购买过碧桂园的”。另查明，上述房屋于2018年7月31日初始登记于鑫嘉达公司名下并延续至今，另被沭阳法院以（2018）苏1322财保97号案件及本案先后查封，现为魏伟占有、使用。一审法院认为，李晶鑫、鑫嘉达公司之间及李晶鑫与周艳、吴士兵之间的房屋买卖合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。魏伟与李晶鑫签订《离婚协议书》，约定涉案房屋归魏伟所有，综合相关情况，应认定为因恶意串通、损害周艳、吴士兵的利益而无效。具体理由如下：首先，从背景上看。魏伟与李晶鑫原系夫妻关系，存在较强利益牵连，具备恶意串通的动机和便利。魏伟在公安机关询问笔录中也表示，李晶鑫曾向其告知准备出卖涉案房屋，而其未表示同意，也未表示不同意；李晶鑫在公安机关讯问笔录中认可上述情况，并另表示，其将房屋买卖信息挂到中介时，曾电话联系魏伟，魏伟表示同意。由此可以认定，魏伟对李晶鑫出卖涉案房屋应当是知道并且同意的。其次，从过程上看。1.根据《离婚协议书》，李晶鑫将其在婚前购买的价值较大的房产无偿让与魏伟，违背通常情理。其在公安机关讯问笔录中也承认其将房屋赠与魏伟不是事实。2.李晶鑫售房后，既不交付房屋，也不办理不动产权转移登记手续，却迅速转移所得购房款，明显出于恶意。3.周艳、吴士兵提出异议后，魏伟表示愿出资替其前夫李晶鑫退还二第三人大部分购房款（见2019年11月18日魏伟谈话笔录），又诉至沭阳法院对房屋主张权利，明显是以损害周艳、吴士兵利益为基础来谋求其个人利益，也应认定为具有主观恶意。另按其主张，在李晶鑫欠其及其家人大额借款的情况下，其仍愿替李晶鑫向周艳、吴士兵退款，也明显违背通常情理。最后，从结果上看。涉案房屋原本应由李晶鑫交付并转移登记至周艳、吴士兵，但实际被魏伟占有、使用；周艳、吴士兵交付的购房款中，除部分被李晶鑫用于还贷外，剩余绝大部分均流向魏伟（具体分析见下文）。魏伟和李晶鑫为售房一事的绝对受益人，而周艳、吴士兵则迟迟无法取得房屋。关于魏伟收款情况。1.李晶鑫银行交易明细表明，其于2018年5月29日收到周艳转账250000元后，随即转账至魏伟前述银行账户。2.李晶鑫在公安机关讯问笔录中称，其在收到周艳、吴士兵支付的第一笔450000元购房款后，取出180000元现金并于2018年3月31日存至魏伟中国建设银行账户，魏伟则对其中国建设银行账户于2018年3月30日现金进账30000元及于次日现金进账157000元始终不能作出明确合理的说明，应认定魏伟银行账户的进账系李晶鑫存入。3.关于上述款项转移的原因，李晶鑫解释为其欠魏伟100万元左右，魏伟则称李晶鑫欠其及其家人数十万元，差异较大，也无证据支持，不足以采信。另外，魏伟认可其在李晶鑫售房后购买碧桂园房产，也与其银行账户于2018年3月30日（周艳、吴士兵支付第一笔购房款后第三天）转账支付30000元至沭阳新碧房地产开发有限公司（经查，该公司系碧桂园项目开发商）相互印证，结合其他情况，即指向其和李晶鑫的行为目的及合谋内容。综合上述分析，能够认定魏伟和李晶鑫之间恶意串通的事实存在，并能排除其他合理怀疑。二者串通的目的是，借房屋买卖之名套取买受人款项并转作他用，再通过诉讼和其他途径而继续占有、使用涉案房屋。二者的行为导致周艳、吴士兵不能实现合同目的，利益受损。根据法律规定，二者之间关于涉案房屋归魏伟所有的约定无效，不得履行，对魏伟的诉讼请求不予支持。周艳、吴士兵要求李晶鑫转移不动产权登记，有事实和法律依据，应予支持。李晶鑫怠于向鑫嘉达公司行使要求办理不动产权转移登记手续的权利，周艳、吴士兵作为其债权人，有权代位行使。魏伟和李晶鑫经沭阳法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、驳回魏伟的诉讼请求；二、确认魏伟与李晶鑫签订的《离婚协议书》中关于沭阳县XXXX小区一期3幢一单元302室房屋归魏伟所有的约定无效；三、宿迁市鑫嘉达置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助李晶鑫办理沭阳县XXXX小区一期3幢一单元302室房屋的不动产权转移登记手续；四、李晶鑫应于取得上述房屋不动产权后十日内协助周艳、吴士兵办理不动产权转移登记手续。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本案二审争议焦点为：1.上诉人和李晶鑫离婚协议中关于案涉房屋归属的约定是否无效？2.若不存在无效情形，李晶鑫、鑫嘉达公司应协助将案涉房屋过户给谁？本院认为，关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定的合同无效应同时具备两个要件，即当事人主观上有损害国家、集体或者第三人利益的恶意，客观上实施了相互串通的行为。对此，主张合同无效的当事人有义务提供证据加以证实。对于恶意串通的证明标准，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条作了特别规定。根据该条规定，人民法院认定民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准，否则，其主张的恶意串通的待证事实便难以认定。本案中，从整个案情分析，魏伟与李晶鑫于2017年12月22日离婚，在离婚时双方约定案涉房屋归魏伟所有，但李晶鑫在之后三个月才与周艳、吴士兵签订案涉房屋买卖合同。而李晶鑫在收到周艳、吴士兵交付的购房款后依约履行了部分义务，及时办理了抵押权注销手续；在发生纠纷后，魏伟也表示愿意协调解决此事，因此，不能证明魏伟与李晶鑫之间存在恶意串通；案涉离婚协议中关于案涉房产的约定并不存在无效情形，应认定合法有效。周艳、吴士兵主张魏伟、李晶鑫恶意串通，亦未提供充分证据予以证明，故对其该主张，本院不予支持。一审判决认定案涉离婚协议中关于案涉房产的约定无效有误，应予纠正。关于争议焦点2，从一、二审查明的事实分析，应认定魏伟对李晶鑫出卖房屋的行为是知晓并且同意的，案涉房屋应当由李晶鑫、鑫嘉达公司协助过户至周艳、吴士兵名下。理由如下：首先，李晶鑫在公安机关讯问笔录中表示“在2018年1月1日我和魏伟说过（卖房），但是她没有表态，我在把房屋买卖信息挂到中介的时候打电话给魏伟说过，魏伟说随便我”，魏伟在公安机关机关询问笔录中亦表示“李晶鑫在今年要过年的时候跟我说要卖房子的，我当时就说房子是我的，我以为他开玩笑的，也没有同意，也没有说不同意”，上述陈述内容，能够认定李晶鑫在卖房之前已经告知魏伟，魏伟并未对此提出反对。其次，从李晶鑫收款后款项流向来看，其收到的700000元购房款中除了用于偿还房屋按揭贷款外，大部分款项短时间内转入或存入魏伟账户（一审法院对款项的流向在说理部分已经进行了详细的分析，本院予以认同），而李晶鑫在公安机关亦表示“我收到450000元就转了200000元到我农商行的银行卡上贷款还了，我还取了180000元现金在手里，在2018年3月31日我就把这180000元现金存到了魏伟的一张建设银行卡上的，我当时就跟她讲这是卖房子的钱还给她”，魏伟在2018年3月30日收到第一笔30000元以及次日收到157000元款项时，即应该意识到该款项系房屋出售款，但魏伟未提出异议而是继续在2018年5月29日收取250000元购房款；以上事实，能够认定魏伟认可李晶鑫的卖房行为。3.中介人员周丽娟在公安机关询问笔录中表示“李晶鑫说他和他老婆是假离婚准备在碧桂园重新买房子的”，而魏伟在收到第一笔30000元款项后即将该款支付给沭阳碧桂园项目开发商，也能够印证魏伟对于李晶鑫出售房屋是明知且认可的。因周艳、吴士兵已经按照案涉房屋买卖合同约定履行了过户前的全部付款义务，而案涉房屋买卖合同系李晶鑫一人与鑫嘉达公司签订，现案涉房屋已经初始登记在鑫嘉达公司名下，故一审法院判令李晶鑫、鑫嘉达公司协助将案涉房屋过户至周艳、吴士兵名下，并无不当。综上，魏伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初10917号第一、三、四项；二、撤销江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初10917号第二项；三、驳回周艳、吴士兵的其他诉讼请求。一审魏伟起诉案件受理费8800元、保全费2752元，共计11552元，由魏伟负担；周艳、吴士兵起诉案件受理费8800元，由李晶鑫负担；二审案件受理费8800元，由上诉人魏伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年九月十五日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。