洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1160号原告：洛阳顺峰房地产开发有限公司。住所地：洛阳市春都路126号。法定代表人：许超峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宗虎，河南精专律师事务所律师。委托诉讼代理人：万李黎，河南精专律师事务所律师。被告：陈明奇，男，1982年5月20日出生，汉族，住河南省孟津县。被告：李巧辉，女，1982年9月19日出生，汉族，住河南省孟津县。原告洛阳顺峰房地产开发有限公司（以下简称顺峰地产公司）与被告陈明奇、李巧辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺峰地产公司的委托诉讼代理人万李黎到庭参加诉讼，被告陈明奇、李巧辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺峰地产公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除顺峰地产公司与陈明奇、李巧辉于2016年6月23日签订的《商品房预售合同》及补充协议（编号YS0356183），返还占有的房屋并交付房屋占有使用费164191.67元（以房款总额为基数，自2016年7月14日起至实际返还房屋之日止，按同期银行贷款利率计算房屋使用费，暂计至2020年7月17日）；2、要求陈明奇、李巧辉向顺峰地产公司支付违约金86950.4元，律师费30000元，中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建设银行洛阳分行）诉讼产生费用9000元；3、要求陈明奇、李巧辉协助顺峰地产公司办理注销商品房预售合同登记备案及商品房预告登记；4、本案诉讼费、保全费等费用由陈明奇、李巧辉承担。事实和理由：2016年6月23日，陈明奇、李巧辉与顺峰地产公司签订了《商品房预售合同》及补充协议(编号YS0356183)，双方约定：房屋总价869504元，付款方式为首付款219504元，按揭贷款650000元，顺峰地产公司为陈明奇、李巧辉提供阶段性贷款保证。因陈明奇、李巧辉不能按期还款，顺峰地产公司代为承担还款责任后，陈明奇、李巧辉应将代偿款项及损失支付给顺峰地产公司，否则顺峰地产公司有权解除《商品房预售合同》及补充协议(编号YS0356183)，同时扣除总房款的10％作为违约金。因陈明奇、李巧辉未按期偿还贷款，顺峰地产公司代偿75190元，同时被建设银行洛阳分行诉至法院，要求顺峰地产公司就陈明奇、李巧辉贷款本息及因诉讼产生的损失承担连带责任。为保障正常经营秩序，顺峰地产公司代为清偿剩余款项并承担了陈明奇、李巧辉给银行造成的损失。顺峰地产公司已告知陈明奇、李巧辉按约定支付代偿款项及造成的损失，否则《商品房预售合同》及补充协议(编号YS0356183)即告解除，但陈明奇、李巧辉仍未向顺峰地产公司支付代偿款项及损失。为维护顺峰地产公司合法权益，诉至法院。被告陈明奇、李巧辉未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年6月23日，顺峰地产公司与陈明奇、李巧辉签订了《商品房预售合同》，约定了出卖人为顺峰地产公司，买受人为陈明奇、李巧辉；合同所涉商品房位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角顺峰状元府邸8幢1单元1-101号；商品房总价款为869504元，买受人应于2016年6月23日前支付首付款人民币174504元，余款695000元通过申请商业按揭贷款方式支付房款价。《商品房预售合同》的附件四合同补充协议中约定：出卖人为买受人提供阶段性贷款担保(即出卖人在该房屋他项权利证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还房款贷款提供担保)，若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担连带担保责任代为偿还的，买受人应在出卖人向其发出告知函之日3日内，将出卖人代其向银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此受的全部损失(包括但不限于诉讼或仲裁费、律师费、差旅费、出卖人工作人员误工费(每人每天200元)等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付上述款项(包括上述代偿银行款项及出卖人损失款项)万分之五的违约金；在买受人向出卖人还款及承担买受人损失前，出卖人有权拒绝交房并不承担逾期交房和办理房产证的责任；如买受人在出卖人发出告知函3日内未履行完毕前款规定的义务，出卖人有权解除商品房买卖合同及补充协议，将此房产另行销售，同时扣除买受人总房款的10％作为违约金，其余已付房款(不计利息)退还买受人，买受人同时承担因诉讼产生的诉讼费、律师费等费用；买受人已交纳的税费、维修基金等不予退还；除《商品房买卖合同》及补充协议另有约定外，出卖人给买受人的所有通知可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、当地报纸上发布公告等任何一种方式送达，以挂号邮寄、特快专递发出的，寄出后第七日为送达日等内容。后顺峰地产公司办理了上述《商品房预售合同》的登记备案手续。陈明奇、李巧辉依约支付了首付款214504元后，2016年7月4日，顺峰地产公司（保证人）、陈明奇（借款人）、李巧辉（借款人）、建设银行洛阳分行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定陈明奇、李巧辉为购买位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角顺峰状元府邸8幢1单元101号房产向建设银行洛阳分行借款650000元，借款期限为360个月，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；贷款人将款项一次性划入顺峰地产公司账户；借款人采用等额本金还款方式，在合同签订时的贷款利率水平下，每期（月）归还金额为人民币1805.6元，利息逐期结算还清；借款人明确表示或以其行为表示将不履行本合同项下的义务，贷款人可行使以下权利：停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本金及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等；本合同担保方式为抵押加阶段性保证，保证人保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证人保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止等内容。该合同签订后，建设银行洛阳分行将贷款650000元支付给了顺峰地产公司。后顺峰地产公司办理了涉案房屋的预告登记手续。2016年7月14日，顺峰地产公司将上述房屋交付给了陈明奇、李巧辉。陈明奇、李巧辉按照借款合同的约定，向建设银行洛阳分行还款，从2018年9月开始陈明奇、李巧辉未按约定向建设银行洛阳分行还款，顺峰地产公司开始承担部分保证责任，即代陈明奇、李巧辉偿还贷款本息，截止2020年6月24日，顺峰地产公司被扣划保证金75190元。2020年7月16日，顺峰地产公司因被扣划保证金向陈明奇、李巧辉邮寄了告知函。因建设银行洛阳分行提起诉讼，要求陈明奇、李巧辉偿还剩余全部借款本金及利息，顺峰地产公司对上述债务承担连带清偿责任，2020年7月27日，顺峰地产公司代陈明奇、李巧辉向建设银行洛阳分行偿还剩余贷款本金及利息共计569277.22元，并支付诉讼费用8312元。至今，陈明奇、李巧辉未向顺峰地产公司偿还上述款项。2020年7月20日，顺峰地产公司就本案申请诉前保全，支出保全申请费4868元。本院认为，原告顺峰地产公司与被告陈明奇、李巧辉签订的《商品房预售合同》及其附件以及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不违背公序良俗，合法有效，双方当事人应依约履行各自的义务。合同签订后，被告陈明奇、李巧辉依约支付了首付款219504元，并以向建设银行洛阳分行办理按揭贷款的方式支付了剩余购房款650000元。但被告陈明奇、李巧辉在与建设银行洛阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，未能依约履行还本付息的义务，致使原告顺峰地产公司代被告陈明奇、李巧辉向建设银行洛阳分行偿还贷款本息、罚息、复利共计644467.22元，并支付诉讼费用8312元。根据合同约定，若被告陈明奇、李巧辉未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告顺峰地产公司承担连带担保责任代为偿还的，被告陈明奇、李巧辉应在原告顺峰地产公司向其发出告知函之日3日内，将原告顺峰地产公司代其向银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)支付给原告顺峰地产公司，如被告陈明奇、李巧辉在原告顺峰地产公司发出告知函3日内未履行完毕前款规定的义务，原告顺峰地产公司有权解除商品房买卖合同及补充协议，将此房产另行销售，同时扣除总房款的10％作为违约金，故原告顺峰地产公司要求解除其与被告陈明奇、李巧辉于2016年6月23日签订的《商品房预售合同》及补充协议（编号YS0356183），并要求被告陈明奇、李巧辉支付房款数额10%违约金86950.4元、本案诉前保全申请费4868元及因被告陈明奇、李巧辉逾期还款原告顺峰地产公司向建设银行洛阳分行支付的诉讼费8312元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因原告顺峰地产公司已于2016年7月14日将涉案房屋交付给了被告陈明奇、李巧辉，并办理了合同备案登记手续、房屋预告登记等手续，故合同解除后，被告陈明奇、李巧辉应将洛阳市老城区××与××交叉口东南角顺峰状元府邸8幢1单元1-101号房屋返还给原告顺峰地产公司，并协助原告顺峰地产公司办理涉案合同的登记备案撤销手续、房屋预告登记撤销手续。同时原告顺峰地产公司应将被告陈明奇、李巧辉支付的购房款869504元返还给被告陈明奇、李巧辉，因原告顺峰地产公司已代被告陈明奇、李巧辉偿贷款本息共计644467.22元，双方互相抵扣后，原告顺峰地产公司应返还给被告陈明奇、李巧辉225036.78元。关于原告顺峰地产公司主张的房屋占有使用费164191.67元，因原告顺峰地产公司与被告陈明奇、李巧辉签订的《商品房预售合同》及补充协议解除前，被告陈明奇、李巧辉对涉案房屋享有合法的占有使用权，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于其主张的律师费，因未提供正式发票，无法证明其已实际发生，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告洛阳顺峰房地产开发有限公司与被告陈明奇、李巧辉于2016年6月23日签订的《商品房预售合同》及补充协议（合同编号为YS0356183）；被告陈明奇、李巧辉于本判决生效后十五日内将位于洛阳市老城区陵园路与道北三路交叉口东南角顺峰状元府邸8幢1单元1-101号房屋返还给原告洛阳顺峰房地产开发有限公司；原告洛阳顺峰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还被告陈明奇、李巧辉购房款225036.78元；被告陈明奇、李巧辉于本判决生效后十五日内协助原告洛阳顺峰房地产开发有限公司办理《商品房预售合同》的备案登记撤销手续及洛阳市老城区陵园路与道北三路交叉口东南角顺峰状元府邸8幢1单元1-101号房屋的预告登记撤销手续；被告陈明奇、李巧辉于本判决生效后十五日内支付原告洛阳顺峰房地产开发有限公司违约金86950.4元、诉讼费用损失8312元及本案诉前保全申请费4868元，共计100130.4元；六、驳回原告洛阳顺峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2827元，由原告洛阳顺峰房地产开发有限公司负担1736元，被告陈明奇、李巧辉负担1091元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姬玲利二〇二〇年九月十八日书记员  王晓莹