广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1833号上诉人（一审原告）：珠海市家家信物业管理有限公司，住所地：珠海市*************，统一社会信用代码：914***********162L。法定代表人：裴金美，总经理。委托诉讼代理人：侯衍涛，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯慧，广东莱恩律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：珠海市郑铝企业发展有限公司，住所地：珠海市*************，统一社会信用代码：914***********794C。法定代表人：侯秉理，总经理。委托诉讼代理人：李文兰，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐丽华，广东诚迅达律师事务所律师。上诉人珠海市家家信物业管理有限公司（以下简称家家信物业公司）与上诉人珠海市郑铝企业发展有限公司（以下简称郑铝公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初9565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家家信物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持家家信物业公司全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由郑铝公司承担。事实与理由如下：一、家家信物业公司向郑铝公司主张的物业服务费均未过诉讼时效。首先，2009年3月1日、2013年3月18日，家家信物业公司与某某花园业委会两次签订了《某某花园住宅小区物业管理委托合同》，委托期限分别为自2009年3月1日至2013年3月1日，2013年3月1日至2018年3月1日，上述两份期限为四年、五年的物业管理委托合同旨在使物业服务公司与业主之间形成长期、稳定的合同关系。家家信公司在合同期限内须持续为业主提供物业服务，而业主在合同期限内应当交纳相应物业服务费。因此，对于业主而言，在合同期限内交纳物业服务费具有整体性和唯一性，是在合同签订之时即已确定，只不过对于物业服务费的交纳约定分期履行，而非一次性履行。如果把每月应付的物业费作为独立债权分别计算诉讼时效，则人为割裂了同一物业服务合同的整体性，且必将导致物业服务公司频繁、积极地主张权利，导致双方关系紧张，每月疲于应付诉讼，浪费司法资源，与诉讼时效制度追求的效率价值和彰显的法律导向相悖。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，家家信物业公司向郑铝公司主张涉案物业2009年3月至2014年8月的物业费均未超过诉讼时效。其次，郑铝公司的工商登记地址就是涉案物业的一楼地址，家家信物业公司分别于2014年1月5日、2015年1月2日、2016年9月18日向郑铝公司涉案物业的一楼大门张贴书面催缴通知单（家家信物业公司一审提交的证据16催缴通知及张贴拍照相片），张贴后的催缴通知已在郑铝公司的实际管控范围内，推定郑铝公司对此知悉。经过家家信物业公司张贴催缴通知及多次上门催缴，郑铝公司的承租人珠海市******有限公司（以下简称**酒店公司）于2014年3月18日向家家信物业公司支付了2013年7月至12月的物业费（家家信物业公司一审提交的证据15承租人缴纳部分管理费的收据、发票）。最后，家家信物业公司对管理的涉案同一小区及其他小区拖欠物业费的业主提起诉讼，法院的判决认定均没有超过诉讼时效期间。二、郑铝公司的涉案物业一直由家家信物业公司管理，郑铝公司长期拖欠物业服务费，其理应按照《某某花园物业管理委托合同》的约定支付滞纳金。一审判决第14页顺数第一行认定：“郑铝公司应根据《某某花园物业管理委托合同》的约定向家家信公司支付2009年3月至2019年5月的物业服务费……”，但第16页第三行又认定：“郑铝公司在未能明确其是否有义务向家家信公司交费之前未向家家信公司支付费用，属于合理的理由”。事实上，郑铝公司为达到长期逃避支付物业费的目的，在其涉案物业张贴新门牌地址后以及在派出所提醒下，也一直不去更新新地址，且无视家家信物业公司的催缴。家家信物业公司一直为涉案小区提供物业服务，郑铝公司长达11年不交物业费，就以一句不知道谁管理就让家家信物业公司为其行为买单，郑铝公司应对其过错行为负责，按照服务合同的约定向家家信物业公司支付拖欠物业费期间的滞纳金。郑铝公司辩称，关于诉讼时效。家家信物业公司从未对郑铝公司的物业进行过管理，也从未向郑铝公司主张过任何管理费用，直到2017年8月，家家信物业公司才提起诉讼要求郑铝公司支付物业费及滞纳金，一审法院经开庭审理，查明郑铝公司并不属于家家信物业公司管理范围，且家家信物业公司未向郑铝公司提供物业服务，家家信物业公司自知法院要驳回其起诉故而撤诉。家家信物业公司自2009年3月至2017年8月期间物业费的主张已过诉讼时效。其他答辩意见与郑铝公司的上诉意见一致。郑铝公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回家家信公司的一审诉讼请求；3.判令家家信公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审判决认定郑铝公司的涉案房屋属于家家信公司物业服务区域没有任何证据，是错误的。郑铝公司与家家信公司之间不存在物业服务关系。郑铝公司自1993年购买涉案房屋后20多年一直使用案涉房屋，家家信公司从未联系或知会过郑铝公司其是物业服务公司，故双方之间不存在物业服务关系。现有证据无法证实案涉房屋属于家家信公司管理区域范围。碧涛社区、香湾街道办等相关部门的回复也并无任何将案涉物业划定归属家家信公司管理区域范围的表述，且该部门仅凭家家信公司的申请报告作出的回复，并未实际调查，更没有以建筑物的红线图为依据。碧涛社区主任邓正琴电话录音中对案涉房屋是否属于家家信公司管理范围特别作了说明，而一审法院对此回避不谈。该录音证实出具的证明及盖章是因家家信物业公司的要求，当时家家信物业公司称有部分某某小区业主从国外回来，不清楚是否由家家信物业公司进行管理，而且原物业管理合同已超期，家家信物业公司仍然继续在管理，故此原因才盖章。盖章不代表碧涛社区确认涉案房屋已划归家家信物业公司管理，不能据此起诉要求郑铝公司支付物业费。碧涛社区已电话通知家家信物业公司，要求家家信物业公司将该盖章的资料收回。碧涛社区无权对物业小区的归属管理进行划分。根据《珠海市物业管理条例》第十三条规定：尚未划定或者需要调整物业管理区域的，区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处或者镇人民政府，考虑居民委员会的布局、经批准的物业建设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素，划定或者调整物业管理区域。目前为止，并无证据证明相关职能部门已将案涉房屋划定归某某花园小区管理区域范围、由家家信物业公司管理。郑铝公司提交的红线图也足以证明案涉房屋不属于家家信物业公司管理。二、没有任何证据证明家家信物业公司向郑铝公司提供过任何物业服务，一审认定郑铝公司应支付物业服务费没有依据。因为郑铝公司不属于某某花园的管理范围，因此某某花园也从未就该小区成立业主委员会、业委会人员的选聘、物业公司的选择及物业服务管理合同的签订等事项通知或征询过郑铝公司的意见。家家信物业公司一审提交的召开业主会议的记录上没有郑铝公司到场签名，因为家家信物业公司根本就没有通知过郑铝公司。这足以证实郑铝公司不是其管理范围。家家信物业公司始终未提交证据证明其为郑铝公司的房屋提供了管理服务工作。郑铝公司的整栋房屋临街，无须进入某某花园小区。郑铝公司房屋的维修管理维护、电梯的安装使用及维护、保安人员及安全设施、清洁、垃圾清运、上下水管道维护、车辆出入停放、监控、消防等全部是由郑铝公司自行出资购买及自行聘用人员进行管理。家家信物业公司始终未提交证据证明其为郑铝公司的房屋提供了管理服务，故没有依据要求郑铝公司支付管理费。家家信物业公司与某某花园业委会签订的《某某花园物业管理委托合同》，对郑铝公司没有约束力。一审法院据此认定物业收费标准毫无道理。家家信物业公司从未向郑铝公司主张过任何管理费用，直到2017年8月家家信物业公司才提起诉讼要求郑铝公司支付物业费及滞纳金，一审法院经开庭审理，查明郑铝公司并不属于家家信物业公司管理范围，且家家信物业公司并未向郑铝公司提供物业服务，家家信物业公司自知法院要驳回其起诉故而撤诉。现家家信物业公司再次提起本案诉讼完全是无理缠讼，浪费诉讼资源。家家信物业公司辩称，一、一审法院判决认定郑铝公司属于家家信物业公司物业服务区域，事实清楚，证据充分。家家信物业公司与郑铝公司存在法律上及事实上的物业服务关系。家家信物业公司一审提交证据3《某某花园物业管理委托合同》,已证明家家信物业公司是管理包含郑铝公司案涉物业在内的香洲区**东路31号某某花园及其附属设施的物业公司。郑铝公司的案涉房屋在家家信物业公司的管理区域范围内。家家信物业公司一审提交的证据5《某某花园物业管理情况说明》，香湾街碧涛社区居委会在该份说明中签署了“情况属实”的意见并盖章，已证明郑铝公司的案涉物业在家家信物业公司管理的某某花园小区的区域范围内。郑铝公司的案涉物业已划定归某某花园小区管理区域范围。一审判决书第10页倒数第5行：“香湾街碧涛社区居委会在2019年11月18日回复一审法院的《律师调查令》时回复，该居委会下辖5个小区，其中包括某某花园，涉案楼栋属于该居委会某某花园小区区域范围”。香湾街碧涛社区居委会已证明涉案物业属于某某花园小区区域范围，家家信物业公司作为某某花园小区的物业公司，故案涉物业归家家信物业公司管理无疑。且家家信物业公司在一审期间申请《律师调查令》，珠海市公安局朝阳派出所证明，郑铝公司案涉物业原门牌号为珠海市香洲区******栋新门牌号为珠海市香洲区**********。综上，足以证明郑铝公司案涉物业属于家家信物业公司管理的某某花园小区区域范围内。二、自2009年3月至今，家家信物业公司一直在管理某某花园小区并实际提供了物业服务，郑铝公司理应向家家信物业公司支付物业费。家家信物业公司在一审期间提供了证据10、12、13、25，证明家家信物业公司按照物业服务合同约定,对小区公共配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,以及维护物业管理区域内的公共环境卫生和相关秩序的活动，故郑铝公司理应按照物业服务合同的约定支付物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第二款规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持”。三、郑铝公司恶意长期逃避向家家信物业公司支付物业费的义务。郑铝公司一直以案涉物业是香洲区碧涛花园13栋（旧址），而不是某某花园小区物业来对抗家家信物业公司，称其不知案涉物业划归某某花园（香洲区**东路31号）。郑铝公司若真不知，其完全可以与某某花园业委会工作人员沟通核实，且原碧涛花园合计20栋物业的业主（除郑铝公司外）均划归某某花园小区，因此郑铝公司不可能不知。2010年8月，**酒店与郑铝公司签订租赁合同，承租郑铝公司案涉的整栋物业。郑铝公司与**酒店的仲裁案件中，郑铝公司提供邮政快递单证明其向**酒店邮寄法律文书资料的地址就是珠海市香洲区**********，表明郑铝公司一直知道其案涉物业新址，也知道案涉物业属于某某花园小区区域范围，并由家家信物业公司进行物业管理，郑铝公司也知道其应向家家信物业公司支付物业费。上述证据足以证明郑铝公司是有意在规避向家家信物业公司支付物业费，在郑铝公司转制民企、更名、变更新门牌地址后，郑铝公司都不去更新其为**东路31号43栋的新地址，借此拒缴长达11年的物业费，请求法院依法判令郑铝公司支付拖欠的物业费及滞纳金，以维护公序良俗。家家信物业公司向一审法院起诉请求：1.郑铝公司向家家信物业公司支付2009年3月1日至2019年5月31日拖欠的物业费共计505619.56元；2.郑铝公司向家家信物业公司支付物业服务合同约定的因拖欠上述费用而产生的滞纳金（以当月未缴管理费本金为基数，按照每日万分之五标准，自2009年3月1日起计至实际清偿之日止）。一审法院认定事实，2009年3月1日，家家信物业公司与某某花园业委会签订了《某某花园住宅小区物业管理委托合同》。合同约定：1.某某花园业委会委托家家信物业公司对香洲区**东路31号某某花园住宅楼及其附属设施实施物业服务，委托期限自2009年3月1日至2013年3月1日。2.物业服务费收费标准如下：住宅管理费100平方米以下的每月30元，100平方米以上的每月35元，小区路灯电费公摊每月每户固定收取3元，商铺管理费按每月每平方米1元收取，从2009年3月1日起计收物业服务费，每次收取物业服务费的时间为当月的25至31日，逾期交费的从逾期之日起按日收取滞纳金，收取标准按有关法律执行。2009年9月20日，家家信物业公司与某某花园业委会签订了一份《补充协议》。协议明确，小区内现有新旧两种房号，经到房产登记中心核实，统一规范如下：小区共有43栋，其中1栋为二城公司，25栋为变电所，43栋为整体商业楼，4栋为整体商业楼，2-3栋一层为临界商铺，5-23栋外一层为临界商铺，41-42外一层为临界商铺，小区内办公用房管理费按每月1元/平方米收取，外围商铺管理费按每月1.5元/平方米收取，超出6个月不交管理费的，按每日千分之一收取滞纳金，超过1年以上不交管理费的，按千分之三收取滞纳金，超出2年以上不交管理费的，按千分之五收取滞纳金，从2009年10月1日起执行。上述合同到期后，家家信物业公司与某某花园业委会于2013年3月18日又签订了一份《某某花园住宅小区物业管理委托合同》。合同约定：1.委托管理期限延长至2018年3月1日。2.物业服务费标准如下：住宅管理费按每月0.60元/平方米收取，小区路灯电费公摊每户每月固定收取3.5元，商铺管理费按每月1.8元/平方米收取，从2013年4月1日起计收物业服务费，每次收取物业服务费的时间为当月的25至31日，逾期交费的从逾期之日起按日收取滞纳金，收取标准按有关法律执行。郑铝公司于1991年购买了香洲区碧涛花园13栋1座301房、401房、501房、601房、302房、402房、502房、602房、2座301房、302房、401房、402房、501房、502房、601房共15套住宅，建筑面积合计1195.8平方米，以及同一栋楼的一、二层商场，建筑面积1306.36平方米。郑铝公司于1995年办理了上述房屋的权属证明书。珠海市公安局朝阳派出所证明，原牌号为珠海市香洲区*************、401房、501房、601房、302房、402房、502房、602房、2座301房、302房、401房、402房、501房、502房、601房的房屋，新牌号为珠海市香洲区*****************、401房、501房、601房、302房、402房、502房、602房、2单元301房、302房、401房、402房、501房、502房、601房，原牌号为珠海市香洲区********、二层商场的房屋，新牌号为珠海市香洲区******、46号、48号。双方均认可上述全部房屋为同一栋楼，只是一、二层是商场，编一个门牌号，三楼以上是住宅，编另一个门牌号。2018年10月19日，珠海市香洲区香湾街碧涛社区*民委员会在家家信物业公司出具的一份《某某花园物业管理区域说明》上签署了“情况属实”的意见并盖章。家家信物业公司在该说明上列举了某某花园包括：1.由市第二城市开发公司建筑的（原碧涛花园一期）现小区使用的新楼栋号：11、12、13、14、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、42、43栋，合计20栋。2.由香洲区房地产综合开发公司开发的（原某某花园）现小区使用的新楼栋号：2、3、4、5、6、7、8、9、10、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、26、27合计21栋。3.由两家开发公司共建41栋、2个变电房及万山区待建幼儿园用地合并组成某某花园。并说明现某某花园小区四至范围为北至**东路，东至三海大厦，南至华海路，西至碧涛路，以上范围命名为某某花园，坐落地址为珠海市香洲区*******。珠海市香洲区香湾街碧涛社区*民委员会在2019年11月18日回复一审法院的《律师调查令》时回复，该居委会下辖5个小区，其中包括某某花园，涉案楼栋属于该居委会某某花园小区区域范围。家家信物业公司提供了一份珠海市中级人民法院于2015年3月20日作出的（2015）珠中法民三终字第120号民事判决书。判决查明，家家信物业公司在2009年3月1日及2013年3月18日与某某花园业委会分别签订了《某某花园物业管理委托合同》，约定由家家信物业公司为香洲区**东路31号某某花园进行物业管理。该案被告张险峰为香洲区香洲**东路31号41栋1单元601房的产权人，该房屋原门牌地址为香洲沿河路碧涛花园11栋1座601房。判决认为，家家信物业公司依据《某某花园物业管理委托合同》对张险峰所居住的某某花园小区提供了物业服务，张险峰理应承担支付相应的物业服务费用的义务，并判决维持一审判决，由张险峰向家家信物业公司支付2009年3月至2013年7月间欠交的物业服务费1455.6元、公摊电费143元。2016年，郑铝公司向一审法院提起诉讼，诉称郑铝公司自1993年购买涉案房屋后一直使用该房屋办公，家家信物业公司从未告知家家信物业公司与郑铝公司之间存在物业服务关系。2016年9月19日，家家信物业公司突然在郑铝公司外墙张贴《催缴通知单》，称郑铝公司拖欠物业费409845.8元、滞纳金556668.77元，要求郑铝公司于2016年9月30日前派员办理手续，否则将采取措施，严禁任何单位及个人前往涉案房屋装修。郑铝公司诉请确认双方之间的物业服务关系不成立，确认家家信物业公司无权向郑铝公司收取物业费及滞纳金。一审法院于2017年9月30日作出（2016）粤0402民初8020号民事判决书，判决认为郑铝公司没有证据证明其房屋不属家家信物业公司管理的小区，家家信物业公司也没有证据证明郑铝公司房屋属于同一个小区及属于同一个业主委员会，且郑铝公司的诉讼请求不属于确认之诉，驳回了郑铝公司的诉讼请求。根据家家信物业公司在本案提供的上述《催缴通知单》，家家信物业公司当时向郑铝公司催缴了2009年3月至2016年9月的物业费409845.8元及滞纳金556668.77元。2017年8月，家家信物业公司诉至一审法院，要求郑铝公司支付2009年3月1日至2017年7月29日的物业费及公摊电费351858元，并支付滞纳金311676元。随后，家家信物业公司于2017年11月6日撤回起诉。家家信物业公司提供了一些由其公司开出的收据和发票，证明其于2014年3月18日收到**酒店支付的2013年7月至12月、2014年1月至3月的管理费1170元，2017年3月30日收到900度支付了2017年3月的管理费800元，2017年3月31日海利度假酒店支付的2017年3月管理费800元，2018年12月至2019年3月收到名点汇海鲜酒楼支付的2018年11月至2019年2月管理费800元（每月200元）。郑铝公司对这些收据和发票不予认可，认为收据是家家信物业公司自行开出，不能证明缴款单位向家家信物业公司缴款的事实，发票上的单位（900度和海利度假酒店）也不是郑铝公司或郑铝公司房屋的承租人。自家家信物业公司与某某花园业委会签订《某某花园物业管理委托合同》以来，郑铝公司从未向家家信物业公司缴纳过物业服务费。家家信物业公司于2019年6月26日提起本案的诉讼。一审法院认为，本案主要争议在于郑铝公司的房屋（原碧涛花园13栋）是否属于家家信物业公司的物业服务区域。郑铝公司主张涉案房屋属于碧涛花园，而家家信物业公司管理的小区是某某花园，因此郑铝公司房屋不属于家家信物业公司管理范围。如果仅从碧涛花园和某某花园这两个小区名称来看，确实无法确定家家信物业公司管理范围包括了郑铝公司的物业。但从家家信物业公司提交的两份《某某花园物业管理委托合同》来看，家家信物业公司接受委托管理的范围为**东路31号某某花园，而家家信物业公司在2018年10月18日的《某某花园物业管理区域说明》主张**东路31号某某花园包括了原碧涛花园（一期）和原某某花园两个小区，得到珠海市香洲区香湾街碧涛社区*民委员会的证实。郑铝公司的房屋虽然原为碧涛花园13栋，但这是旧址，经朝阳派出所证实，该楼栋三至六层住宅已更改地址为**东路31号，一至二层虽然新址编为华海路44号、46号、48号，未编入**东路31号，但一、二层与三至六层实为同一楼栋，如果有归属的小区，当然属于同一小区。珠海市香洲区香湾街碧涛社区*民委员会在2019年11月18日回复一审法院发出的律师调查令时证实，涉案楼栋系属于该居委会下辖的某某花园小区区域范围。再者，（2015）珠中法民三终字第120号民事判决书也认定了该案被告张险峰的房屋原为碧涛花园11栋，新址为**东路31号41栋，属于《某某花园物业管理委托合同》约定的服务范围**东路31号的某某花园，可见，原碧涛花园（一期）的房屋已编入**东路31号某某花园的范围，也属于《某某花园物业管理委托合同》约定的服务范围。综上，一审法院认定郑铝公司原碧涛花园13栋的三至六层房屋属于现址**东路31号某某花园，一、二层属于同一楼栋，与三至六层归属于同一小区，均属于《某某花园物业管理委托合同》约定的服务范围，郑铝公司作为业主，应当按照合同约定向家家信物业公司支付物业服务费。郑铝公司本应根据《某某花园物业管理委托合同》的约定向家家信物业公司支付2009年3月至2019年5月的物业服务费，但郑铝公司主张家家信物业公司部分诉讼请求超过了诉讼时效，故对于已超过诉讼时效的部分，郑铝公司是无需再向家家信物业公司支付的。根据合同约定，郑铝公司应于每月31日前交纳费用，郑铝公司逾期不交，家家信物业公司就应当知道自己的权利被损害，诉讼时效从此时开始计算。家家信物业公司主张自己多次向郑铝公司催缴，方式是张贴催款通知、电话以及上门催缴，需提供证据证明。家家信物业公司没有举证证明电话及上门催缴的事实，一审法院不予认定。至于张贴催款通知，除了郑铝公司在（2016）粤0402民初8020号案件认可收到家家信物业公司在2016年9月19日在其物业张贴的催缴通知外，其他张贴的催缴通知，家家信物业公司没有证据证明已送达到郑铝公司，故一审法院只认定家家信物业公司在2016年9月就此前的物业服务费用向郑铝公司催缴过。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，家家信物业公司主张的2009年3月至2014年8月期间的物业服务费，已分别于每月31日起的两年后诉讼时效届满，家家信物业公司没有证据证明其在两年的诉讼时效内向郑铝公司催缴过这些费用，故家家信物业公司主张这段期间的物业服务费，已超过诉讼时效，一审法院不予支持。2014年9月至2016年9月的物业服务费，因家家信物业公司于2016年9月19日时向郑铝公司提出支付请求而发生诉讼时效中断，诉讼时效期间于此时重新计算，至家家信物业公司2019年6月26日起诉时未满三年，2016年10月至2019年5月期间物业服务费，从郑铝公司应交费日期（每月31日前）至家家信物业公司起诉时亦未满三年，因此，家家信物业公司仍可请求郑铝公司支付2014年9月至2019年5月的物业服务费。根据2013年的《某某花园物业管理委托合同》约定，2014年9月至2018年2月郑铝公司应按住宅每月每平方米0.60元支付物业服务费，商铺应按每月每平方米1.8元支付物业服务费，合同期满后，家家信物业公司虽然未续签合同，但家家信物业公司仍在为小区提供服务，故费用可参照原合同约定的收费标准计算。三至六层物业为住宅，家家信物业公司主张已改为商业用途，要求也按商铺标准收取物业服务费，没有法律依据，一审法院不予采纳。郑铝公司应付2014年9月至2019年5月的物业服务费应为174928.9元（0.60元×1195.8平方米×57个月+1.8元×1306.36平方米×57个月）。家家信物业公司认为郑铝公司的承租人已支付此期间一部分的物业费用2400元，虽然郑铝公司不认可，但家家信物业公司在其诉讼请求中予以扣减，不损害郑铝公司的利益，应予准许。扣除这部分费用，家家信物业公司还需支付172528.9元。郑铝公司物业原址为碧涛花园，而《某某花园物业管理委托合同》里对于其管理范围只是简单地描述为“香洲区**东路31号某某花园住宅楼及其附属设施”，没有进一步明确包括了郑铝公司物业所在碧涛花园（一期），使郑铝公司是否应当向家家信物业公司支付涉案房屋的物业服务费存有争议。郑铝公司为此更是提起诉讼，要求明确郑铝公司没有交费义务，但双方在（2016）粤0402民初8020号案件都未能解决此争议。因此，郑铝公司在未能明确其是否有义务向家家信物业公司交费之前未向家家信物业公司支付费用，属于合理的理由，家家信物业公司请求郑铝公司支付滞纳金，一审法院不予支持。综上所述，郑铝公司应当向家家信物业公司支付2014年9月至2019年5月的物业服务费172528.9元，家家信物业公司其他诉讼请求，一审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，一审法院判决如下：—、郑铝公司于判决发生法律效力之日起十日向家家信物业公司支付物业服务费172528.9元。二、驳回家家信物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13218元，由家家信物业公司负担9467元，郑铝公司负担3751元。二审期间，家家信物业公司向本院提交如下证据：1.（2014）珠中法民四仲字第4号裁定书、（2016）粤04民终1477号判决书，拟共同证明2010年8月**酒店与郑铝公司签订了租赁合同，郑铝公司在与**酒店的租赁合同纠纷案件中，郑铝公司提供邮政快递单证明其向**酒店办公地址珠海市香洲区**********邮寄法律文书资料，表明郑铝公司一直知悉其涉案物业属于家家信公司的管理范围；2.证人证言、身份证复印件、社保记录，拟共同证明自2007年3月至2014年11月期间，证人赵有明是**酒店员工，在**酒店承租涉案物业期间，家家信物业公司一直有通过上门和张贴催缴单方式向承租人催缴物业服务费，**酒店也向家家信物业公司缴纳过物业费。3.《垃圾清运合同书》，拟证明家家信物业公司与珠海市香洲区********签订了2年的垃圾清运合同，合同约定由珠海市***每天上门清运一次某某花园小区的垃圾。家家信物业公司申请证人赵有明出庭作证，赵有明出庭作证称，其2007年3月至2014年11月是**酒店公司的员工，从事电力设备的维修维护。在此期间，**酒店曾因下水道堵塞、空调的问题找家家信公司解决，但不清楚**酒店是否向家家信物业公司支付物业费。家家信物业公司让其向**酒店的老板娘反映要交物业费，大约在2014年7、8、9月，家家信物业公司将催缴物业费通知书贴在**酒店的玻璃门上。郑铝公司向本院提交如下证据：1.照片6张、光盘1张，拟证明碧涛花园13栋是独立临街的房屋，不属于某某小区范围，该房屋一楼临街铺位内有单独的楼梯、电梯进入，出入该房无需进入某某花园小区；900°餐厅员工自行清洁门前及室内卫生，其他碧涛花园13栋的承租户均是自行打扫卫生；2.珠海腾达公寓管理有限公司《情况说明》及营业执照，拟证明自2018年2月租赁进场后至今，由其一楼大厅出入，无需进入某某花园小区。家家信物业公司没有提供过物业服务，全部物业的管理及维护均由租户聘请员工自行管理，营业执照证明腾达公寓的住所地即碧涛花园13栋的地址是珠海市香洲区************；3.（2015）珠中法民三初字第20号民事判决，拟证明2014年9月26日**酒店将案涉房屋转包给吴有德和吴丛广，证人赵有明的陈述虚假；4.微信、收款收据，拟证明900°餐厅已按每月800元标准向家家信物业公司交纳物业费，并未按面积和每平方的标准计付，家家信物业公司并未提供服务，900°餐厅交纳物业费完全出于无奈；5.工资表，拟证明900°餐厅自己聘请人员支付工资清理垃圾。上列证据，经双方质证，本院审查认为，家家信物业公司提交的证据1.3及郑铝公司提交的证据1、3、4来源合法，内容真实，且与本案相关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定，其余证据本院在下文中予以分析认定。本院于二审期间到涉案房产进行了现场勘查，家家信物业公司、郑铝公司均派员到场。经本院现场查看，涉案物业一、二楼为临街商铺，开设有小卖部、腾达公馆的入口、900°烧烤工厂、蜀窑沙罐串串、忠义海鲜酒楼入口，二楼大部分为忠义海鲜酒楼营业场所（该场所未营业），三至六楼为腾达公馆的客房部分，腾达公馆的入口朝小区里面开设一扇玻璃门，但被锁住并堆放杂物。900°烧烤工厂开有通往小区的后门，忠义海鲜酒楼二楼有后门，但只是占用消防楼梯二楼伸出来的平台，无法下到一楼进入小区，其余店铺朝小区内均无后门，腾达公馆的消防楼梯开在小区内，可通行。在涉案房产的东侧墙面上挂有“**东路31号43幢”的门牌号。涉案房产门口放置有市政垃圾桶，没有放置小区垃圾桶。涉案房产的配电房位于房产后侧的小区内，涉案房产的电表系从配电房接驳。关于临街商铺的卫生清洁问题，家家信物业公司到场人员称临街商铺开了后门的就把营业垃圾扔到小区的垃圾站，腾达公馆的经营者称其营业垃圾自己清理，900°烧烤工厂经营者称垃圾是其自己请人处理。关于临街商铺的停车管理问题，家家信物业公司到场人员称其不管理临街停车位，但有与名点汇（忠义海鲜酒楼的前身）协商过其客人车辆在商铺外围停不下可以停在小区里，其他商铺没有管过停车。关于临街商铺的排污问题，家家信物业公司到场人员称公共排污管道由物业公司请人清理，并在现场说明了涉案房产排污井在小区内的位置，900°烧烤工厂的经营者称其商铺的排污出水在小区里面，是物业清理的，郑铝公司到场人员称其他商铺的排污出水不清楚，腾达公馆的经营者称其不清楚是否自己请人清理排污。900°烧烤工厂经营者已按每月800元的标准向家家信物业公司交纳2017年2月至2020年3月物业服务费。另查明，张险峰、梁柳忠、黄志伟、梁晓刚、江涌、杨盘潮等多位原碧涛花园业主房产的新址均变更为珠海市*********。本院（2016）粤04民终1477号民事判决书查明，郑铝公司于2010年8月6日与**酒店公司签订租赁合同，将涉案房产一至六层出租给**酒店经营使用。珠海市香洲区住房和城市更新局于2018年11月8日出具《关于协助某某花园小区物业管理区域认定的回复》，内容为“香湾街道办事处：你办来文已收悉，现回复如下：来函反映某某花园小区物业管理区域认定的问题，根据《珠海经济特区物业管理条例》第十四条第二款，已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区域范围划定。”珠海市香洲区****办事处于2018年11月16日出具《关于某某花园小区物业管理区域认定的回复》，内容为“珠海市家家信物业管理有限公司：你司递交的《物业管理区域认定申请》已收悉。同时根据《珠海经济特区物业管理条例》第十四条规定，我办已将相关情况上报区物业管理行政主管部门确定，现回复如下：根据《珠海经济特区物业管理条例》第十四条第二款，已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区域范围划定。因此，某某花园小区物业管理区域为现有实施物业管理的区域范围。”一审法院查明的其他事实无误，本院经审查后予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本院对二审的争议焦点分析认定如下：一、关于涉案房产是否属于涉案物业管理合同约定的物业服务范围的问题。本院认为，首先，从地址门牌的设置看，涉案房产的旧址（门牌号）为珠海市香洲区*******，其中三至六楼的新址（门牌号）为珠海市香洲区**********，与某某花园地址一致，虽然涉案房产的1、2楼的新址（门牌号）为珠海市香洲区********、46号、48号，但是双方均确认三至六楼与楼下一、二层同属一栋楼，因此涉案房产一至六楼理应属于同一小区。其次，珠海市香洲区*******某某花园包括原碧涛花园（一期）以及原某某花园两个小区，以及其四至范围为北至沿河路、东至三海大厦、南至华海路、西至碧涛路的事实，得到珠海市香洲区香湾街碧涛社区*民委员会的认可。原碧涛花园多位业主房产的新址均变更为珠海市香洲区*******，亦可以佐证原碧涛花园（一期）已编入珠海市香洲区*******某某花园的事实。涉案房屋原门牌号为碧涛花园13栋1座，亦可证明其原属于碧涛花园一期，故涉案房屋理应随原碧涛花园一期其他楼栋的一起并入香洲区**东路31号某某花园。再次，从物业管理的政府监管角度，珠海市香洲区****办事处将家家信物业公司递交的《物业管理区域认定申请》上报区物业管理行政主管部门确定，珠海市香洲区住房和城市更新局于2018年11月8日出具《关于协助某某花园小区物业管理区域认定的回复》，回复称“根据《珠海经济特区物业管理条例》第十四条第二款，已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区域范围划定。”珠海市香洲区****办事处于2018年11月16日出具《关于某某花园小区物业管理区域认定的回复》，回复称“根据《珠海经济特区物业管理条例》第十四条第二款，已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区域范围划定。因此，某某花园小区物业管理区域为现有实施物业管理的区域范围。”如前所述，在家家信物业公司的服务期间，某某花园小区系将原碧涛花园一期及原某某花园两个小区合并实施物业管理，因此，属于原碧涛花园一期的郑铝公司的涉案房产应划定为珠海市香洲区*******某某花园的物业管理区域。最后，从本院现场勘查的情况看，郑铝公司的涉案房产虽为临街商铺，有其一定的特殊性，但涉案房产两边均与某某花园的外围房产或围墙相连，并有商铺开设后门通往小区，也有消防楼梯通向小区，且配电房和排污设施均在房产后侧的小区内，即涉案房产的公共设施等属于某某花园小区范围。综上，本院认定郑铝公司的涉案房产属于珠海市香洲区*******某某花园的区域范围。涉案两份《某某花园住宅小区物业管理委托合同》约定的物业服务范围为珠海市香洲区*******某某花园，因此涉案房产属于《某某花园住宅小区物业管理委托合同》约定的物业服务范围。一审法院对此认定正确，本院予以维持。二、关于郑铝公司应否向家家信物业公司支付物业费的问题。根据《某某花园住宅小区物业管理委托合同》的约定，家家信物业公司应当履行的物业服务包括保安、保洁、交通及停车秩序管理、房屋共用部位和公用设施的维修养护等。家家信物业公司作为物业服务的履行主体，其应当提供证据证明其履行了合同约定的物业服务内容。但根据现场勘查的情况，家家信物业公司在涉案房产临街的场地未提供停车管理和清扫、垃圾清运等服务。涉案房产开设有心有客小超市、腾达公馆、900°烧烤工厂及窑沙罐串串、忠义海鲜酒楼，但仅有900°烧烤工厂开设后门通往小区，因此客观上除900°烧烤工厂外，家家信物业公司亦不可能为其他经营者提供卫生保洁义务，家家信物业公司二审提交其与珠海市香洲区********签订的垃圾清运合同，仅能证明其就某某花园小区内的垃圾清运委托珠海市香洲区********清运，不足以证明其为郑铝公司及其承租人提供了垃圾清运服务。家家信物业公司认可其没有管理临街停车位，仅是与名点汇（忠义海鲜酒楼的前身）协商过其客人车辆在商铺外面停不下可以停在小区里，没有为其他商铺提供停车服务。现场也未见家家信物业公司为涉案房产派保安巡查或设置保安岗亭，因此家家信物业公司亦没有相应证据证明其为涉案房产提供了安保服务。涉案房产的公共排污管道及配电房等公共设施均在某某花园小区内，且900°烧烤工厂亦认可其商铺的排污出水是由物业公司清理，家家信物业公司亦提供了清理涉案房产排污井的照片，相反，郑铝公司未提供证据证明其自行维护水、电、排污等公共设施，因此应认定家家信物业公司为郑铝公司提供了公共设施的维修、维护义务。综上，本院认为，家家信物业公司并未按合同约定为郑铝公司履行全部的合同义务，因此其要求郑铝公司按合同约定全额支付物业服务费，理据不足，不应予以支持，鉴于家家信物业公司对郑铝公司仅履行了公共设施、设备的维护、维修义务，故本院酌情认定郑铝公司应按合同约定的物业服务费标准的30%支付物业服务费。三、关于郑铝公司应支付的物业费数额。根据《某某花园住宅小区物业管理委托合同》的约定，每月收取物业服务费的时间为当月25日至31日，业主逾期不交，家家信物业公司就应当知道其权利被侵害，诉讼时效从逾期时开始计算。家家信物业公司主张其曾多次向郑铝公司催缴，对此本院认为，家家信物业公司主张的电话和上门催缴没有提交相应的证据证明，不应采纳。郑铝公司在（2016）粤0402民初8020号案件认可收到家家信物业公司于2016年9月19日在其物业张贴的催缴通知，本院对该事实予以确认。就此前的催缴事实，虽家家信物业公司二审申请证人赵有明出庭作证，但赵有明的书面证人证言、与其当庭陈述以及对双方质询问题的陈述，存在诸多不符，且有明显不合常理之处，在家家信物业公司未能提供其他证据佐证的情况下，本院认为仅证人证言不足以证实家家信物业公司在2016年9月19日之前有向郑铝公司催缴物业费的事实，因此家家信物业公司关于2009年3月至2014年8月期间物业服务费的诉请已分别于当月交费期限届满次日起的两年后诉讼时效期间届满，应予驳回，一审法院处理正确，本院予以维持。对于2014年9月至2016年8月期间的物业服务费，因家家信物业公司于2016年9月19日催缴，诉讼时效中断并重新计算，至家家信物业公司2019年6月26日起诉时未满三年，2016年9月至2019年5月期间的物业服务费，至家家信物业公司提起本案起诉时未满三年，因此，家家信物业公司主张2014年9月至2019年5月期间的物业费未超过诉讼时效，郑铝公司上诉主张家家信物业公司2014年9月至2017年8月期间的物业费诉请亦超过诉讼时效，理据不足，不应予以支持，一审法院未予采纳，并无不当，本院予以维持。虽然家家信物业公司与某某花园业委会签订的物业服务合同于2018年2月期限届满后未续签合同，但家家信物业公司仍在为小区提供物业服务，因此可参照原合同的约定计收物业费。郑铝公司涉案三至六层物业的使用功能虽登记为住宅，但根据本院（2016）粤04民终1477号民事判决书查明的事实，郑铝公司于2010年8月6日即与**酒店公司签订租赁合同，将涉案房产一至六层出租给**酒店作为商业经营用途，现今三至六层亦是腾达酒店用于经营酒店，因此郑铝公司应当按照实际使用功能支付物业服务费，家家信物业公司主张该三至六层物业按照商铺标准收取物业服务费，理据充分，本院予以支持。据上分析，鉴于家家信物业公司对郑铝公司仅履行了公共设施、设备的维护、维修义务，郑铝公司应按合同约定的物业服务费标准的30%支付物业服务费，故郑铝公司应当支付2014年9月至2019年5月的物业服务费74606.49元（1.8元×30%×1195.8平方米×57个月+1.8元×30%×1306.36平方米×57个月）。因郑铝公司的的部分承租人如900°烧烤工厂经营者已按每月800元的标准向家家信物业公司交纳2017年2月至2019年5月期间的物业费共计22400元，海利度假酒店支付2017年3月管理费800元，名点汇海鲜酒楼支付2018年11月至2019年2月管理费共800元，共计24000元，故应予扣减郑铝公司应支付的物业费，即郑铝公司尚应向家家信物业公司支付物业费50606.49元（74606.49－24000）。关于滞纳金，因双方就郑铝公司涉案房屋是否属于涉案物业服务合同约定的服务范围历来争议很大，郑铝公司甚至为此提起诉讼，要求明确其没有交费义务，因此，郑铝公司并非故意拖欠物业费，一审法院不支持家家信物业公司的滞纳金主张，并无不当，本院予以维持。综上，家家信物业公司和郑铝公司的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持，对其无理之诉求予以驳回。一审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、变更珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初9565号民事判决第一项为：珠海市郑铝企业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向珠海市家家信物业管理有限公司支付物业服务费50606.49元；二、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初9565号民事判决第二项及诉讼费负担部分；三、驳回珠海市家家信物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回珠海市郑铝企业发展有限公司的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13218元，由珠海市家家信物业管理有限公司负担11814元，珠海市郑铝企业发展有限公司负担1314元。二审案件受理费10047元，由珠海市家家信物业管理有限公司负担8947元（珠海市家家信物业管理有限公司预交13218元，本院退回4271元），珠海市郑铝企业发展有限公司负担1100元（珠海市郑铝企业发展有限公司预交13218元，本院退回12118元）。本判决为终审判决。审判长  张振峰审判员  廖世娟审判员  王 芳二〇二〇年八月二十六日本件与原本核对无误书记员梁暐