广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初921号原告：陈耀球，男，1950年1月30日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区******巷1号，公民身份号码：442************210。原告：郑艳文，女，1952年2月25日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区******巷1号，公民身份号码：442************221。以上两原告共同委托诉讼代理人：苏晓蓉，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：邓梦玲，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市乐世儿童用品有限公司，住所地：广东省东莞市************。法定代表人：罗某1。被告：罗某1，男，1974年4月26日出生，汉族，住四川省仪陇县********，公民身份号码：512************035。原告陈耀球、郑艳文诉被告东莞市乐世儿童用品有限公司（一下简称“乐世公司”）、罗某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人邓梦玲到庭参加庭审，被告乐世公司、罗某1经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告陈耀球、郑艳文向本院提出诉讼请求如下：1.被告立即搬离案涉房屋，将房屋归还原告；2.被告支付拖欠的房屋租金/占用费，从2018年12月1日起算，按照每月4000元，计算至被告搬离之日止，暂计至2019年10月31日为44000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：2018年8月30日，两原告作为甲方、被告乐世公司作为乙方签订一份租赁合同，将两原告所有的位于东莞市**********、338号房屋第2-4层物业租赁给被告乐世公司使用。合同还约定，租赁期限为3年，每月租金4000元，乙方应于每月15日前缴纳租金，逾期每日按拖欠租金总额的1%计收滞纳金，逾期30日甲方有权单方终止合同、没收押金，不作补偿并责令乙方搬走。但被告未按照合同约定缴交租金，自2018年12月起被告开始拖欠租金，截至起诉之日，被告共拖欠原告租金合计44000元。被告乐世公司系被告罗某1拥有100%股权的一人有限公司，根据公司法第六十三条规定，被告罗某1应对被告乐世公司的上述债务承担连带责任。被告乐世公司、罗某1未作答辩。经本院审理认定事实如下：一、租赁合同签订情况。乐世公司于2009年2月19日登记成立，罗某1为自然人独资股东。2018年8月30日，原告陈耀球、郑艳文作为甲方，乐世公司作为乙方签订一份租赁合同，约定甲方将位于常平镇漱新村常马公路门牌324、338号2至4层半物业出租给乙方使用，租期从2018年9月1日起至2021年8月31日止，为期三年，每月租金4000元，乙方须在每月15日前向甲方缴纳当月租金，逾期每天按拖欠租金总额的1%计收滞纳金。合同签订后，乙方需支付两个月租金的押金（原合同为3000元/月）给甲方，合同结束后在乙方无违约的前提下，乙方将押金全额无息退回给乙方。（旁边有手写备注“合计押金6000元”）二、合同效力。两原告明确表示案涉房产未办理房产证、建筑工程规划许可证。本案原告出租给被告的物业并未在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明文件，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告双方订立的租赁合同当属无效。本院当庭释明合同无效，原告不要求变更案涉诉讼请求。三、占有使用费拖欠情况，两原告主张被告乐世公司于2018年12月1日起开始拖欠占有使用费，被告乐世公司自2019年12月开始不在案涉物业经营，具体时间不清楚。两原告曾于2019年12月联系过被告乐世公司，乐世公司称会在2020年1月1日前归还厂房，但后来就联系不上了。被告主张其中一栋厂房已于2019年9月左右腾退，另一栋于2020年3月腾退，厂内没有物品。原告对此不予确认，主张被告从未向其腾退厂房。为查清案件事实，本院于2020年8月25日到上述租赁物现场进行勘察。1.位于常平镇漱新村常马公路门牌338号（现门牌为596号）二至四层半物业，门锁已被撬开，原告表示因2020年6月11日一楼铺面发现楼上漏水，故由一楼租客撬开门锁上楼处理漏水事宜。现场发现二楼放置一批桶装水，原告表示系一楼租客所存放的；三至四楼半没有物品。2.位于常平镇漱新村常马公路门牌324号（现门牌为582、586号）二至四层半物业，在本院组织下对门锁进行撬开，现场发现二至四楼半物业内均没有物品。本院现场责令原告对上述租赁物予以接收。四、其他。两原告主张被告乐世公司未按照租赁合同约定支付押金，故两原告未收取过乐世公司的押金。本院认为，被告乐世公司、罗某1经本院传票传唤均未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。原告将厂房等物业租赁给被告用于生产经营，被告需要定期支付租金，符合租赁合同的形式要件，因此，本案属于租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告乐世公司应立向两原告腾退案涉物业。原告已于2020年8月25日实际接收了案涉物业，故对原告关于立即搬离案涉房屋，将房屋归还原告的诉讼请求，本院不予支持。乐世公司在事实上占用了两原告的物业，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告与原告约定的“租金”转化成了因被告占有使用案涉租赁物而需向原告支付的“占有使用费”。两原告主张被告乐世公司自2018年12月1日起拖欠占有使用费，被告乐世公司作为付款义务人，未举证证明其曾支付上述期间占有使用费，亦未提出抗辩，故对两原告的主张本院予以采纳。乐世公司主张已于2019年9月左右腾退一栋，另一栋于2020年3月腾退，但均未对其主张提供证据，应承担举证不能的法律后果，本院不予采纳。结合现场勘查及原告陈述，位于常平镇漱新村常马公路门牌338号（现门牌为596号）二至四层半物业的门锁已于2020年6月11日撬开，且二楼也已放置非属于被告的物品。虽被告乐世公司实际上未与两原告办理物业交接手续，但两原告应负有减少损失的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，虽未发现位于常平镇漱新村常马公路门牌324号（现门牌为582、586号）二至四层半物业有开锁或使用的情形，但两原告应积极地了解案涉物业的占有使用情况，并积极地采取适当措施收回案涉物业，减少损失。故本院酌情认定两原告应在2020年6月11日对案涉物业进行接收，超出上述时间的占有使用费本院不予支持。因此，被告乐世公司应向两原告支付2018年12月1日至2020年6月11日的厂房占有使用费：4000元/月÷30天×558天=74400元。对超出上述标准的诉讼请求，本院依法不予支持。至于被告罗某1的责任承担问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告罗某1作为乐世公司的唯一股东，未能提供证据证明公司财产独立于其个人财产，其应对乐世公司的案涉债务承担连带责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告东莞市乐世儿童用品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告陈耀球、郑艳文占有使用费74400元；二、被告罗某1对被告东莞市乐世儿童用品有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告陈耀球、郑艳文的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费900元（两原告已预交），由被告东莞市乐世儿童用品有限公司、罗某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  谭艳婷人民陪审员  黄国铭人民陪审员  张玲玲二〇二〇年九月四日书 记 员  李科龙吕惠萍附本案适用法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4.《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。