广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初1707号 原告：李崇辉，男，1970年11月3日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告：施秀颖，女，1972年12月21日出生，壮族，住广西扶绥县。 上述原告共同委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所执业律师。 被告：广西巨景房地产有限责任公司，住所地广西扶绥县新宁镇南密路291号。统一社会信用代码：91451421662127385U。 法定代表人：覃曾志，董事长。 委托诉讼代理人：杨宁，上海汉盛（南宁）律师事务所执业律师。 原告李崇辉、施秀颖与被告广西巨景房地产有限责任公司（以下简称巨景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。李崇辉、施秀颖的共同委托诉讼代理人刘茂坚到庭参加诉讼，巨景公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 李崇辉、施秀颖请求判令：巨景公司向李崇辉、施秀颖支付延迟办理房屋不动产权证违约金30000元。事实和理由：2016年10月2日，罗焕珍、梁光彩购买巨景公司开发的坐落于扶绥县，因巨景公司的原因，罗焕珍、梁光彩未能在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方按下列第2种方式处理：2．罗焕珍、梁光彩不退房，巨景公司按已付房价款的1%向罗焕珍、梁光彩支付违约金。合同签订后，罗焕珍、梁光彩依约支付了全部房款500000元，并履行了全部义务。2018年2月10日，巨景公司将房屋交付给罗焕珍、梁光彩使用，至今已超过730天，巨景公司仍未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案登记，导致罗焕珍、梁光彩未取得房地产权属证书，巨景公司已构成违约。2019年5月12日，罗焕珍、梁光彩与李崇辉、施秀颖签订一份《房地产买卖合同》，合同约定：罗焕珍、梁光彩将其向巨景公司购买的房转让给李崇辉、施秀颖，并于2019年5月14日将上述房屋交给李崇辉、施秀颖居住使用，李崇辉、施秀颖也依约支付了房款。根据合同约定，自交付房屋之日起，李崇辉、施秀颖继承罗焕珍、梁光彩与巨景公司签订的《商品房买卖合同》（编号：）约定的全部权利与义务。现罗焕珍、梁光彩同意放弃诉权，由李崇辉、施秀颖依照合同约定主张由巨景公司承担延期交房及逾期办证违约责任并提起诉讼，由李崇辉、施秀颖享有诉求权益及自行承担诉讼风险，罗焕珍、梁光彩不参与相关诉讼活动。如依合同约定，按已付房价款的1%支付违约金明显过低，现李崇辉、施秀颖主张按已付房价款的6%计算违约金，即30000元（500000元×6%）。李崇辉、施秀颖围绕诉讼请求，提交了《商品房买卖合同（预售）》《房地产买卖合同》《房产交接书》《不参与诉讼的说明》佐证。 巨景公司书面答辩称，巨景公司与罗焕珍、梁光彩签订《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应严格按照约定履行。巨景公司应承担的违约责任，应依照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定即按已付房价款的1%向李崇辉、施秀颖支付违约金。在不违反法律法规强制性规定的情况下，该约定应予以尊重。依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。李崇辉、施秀颖应当就其损失金额负举证证明责任，法院根据李崇辉、施秀颖的证明，判断约定的违约金是否低于造成的损失，以及违约金是否在其实际损失限额内，否则，李崇辉、施秀颖要求法院调整违约金的诉请缺乏事实依据，不应获支持，法院应当按照合同约定的违约金对本案作出裁判。李崇辉、施秀颖未能举证证明其实际损失的情形下，主张按已付房价款的6%要求巨景公司支付违约金于法无据。巨景公司已按《商品房买卖合同（预售）》约定履行了房屋交付义务，并办理了《商品房买卖合同》预告登记，李崇辉、施秀颖对涉案房屋已实际居住和使用，是否取得房地产权属证书，并不影响李崇辉、施秀颖对房屋的出租收益以及子女的教育就读。如李崇辉、施秀颖提出因没有取得房地产权属证书而影响其利用房屋抵押融资，该事由不属于双方订立《商品房买卖合同（预售）》的主要合同目的，不能以此作为其主张损失的事由。巨景公司围绕答辩意见，没有证据向法庭提交。 本院经审查认为，巨景公司未到庭参加诉讼，也未举证，视为自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利。李崇辉、施秀颖提交的《商品房买卖合同（预售）》《房地产买卖合同》《房产交接书》《不参与诉讼的说明》，形式、来源合法，内容真实，能够证明李崇辉、施秀颖主张的事实，应予确认。 本院经审理认定事实如下：2016年10月2日，罗焕珍、梁光彩作为买受人与作为出卖人的巨景公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：买受人购买的商品房坐落于扶绥县，该商品房总金额500000元，出卖人应当在2017年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.A、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。特别约定：因等待相关部门丈量面积所需的时间可顺延房地产权属证书的交付时间。B、如因国家或地方政府、有关部门改变政策、不可抗力因素或其他非出卖人原因造成延期的，不属于出卖人违约。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。罗焕珍、梁光彩均在该合同上签字按手印，巨景公司在该合同上盖公章及覃曾志印鉴。合同签订后，罗焕珍、梁光彩依约全额支付了购房款500000元。罗焕珍、梁光彩接收上述房屋后，于2019年5月12日与李崇辉、施秀颖签订《房地产买卖合同》，合同约定：罗焕珍、梁光彩将上述房产转让给李崇辉、施秀颖，自交房之日起，李崇辉、施秀颖承继罗焕珍、梁光彩原购房合同的权利和义务。2020年7月2日，罗焕珍、梁光彩出具一份《不参与诉讼的说明》，明确自交房之日起，李崇辉、施秀颖承继罗焕珍、梁光彩原购房合同的权利和义务，李崇辉主张由巨景公司承担延期交房及逾期办证违约责任并提起诉讼，罗焕珍、梁光彩不参与相关诉讼活动，由李崇辉、施秀颖享有诉求权益及自行承担诉讼风险。 本院因审理（2020）桂1421民初668号庞艺帅等诉巨景公司商品房销售合同纠纷一案中，依法向扶绥县不动产登记局查询祥和新城三期是否具备办理不动产登记条件等问题，2020年4月26日，扶绥县不动产登记局作出《关于祥和新城三期办理不动产登记有关问题的复函》，函复：三期项目因开发商未办理工程竣工验收手续，目前不具备办理不动产登记条件。至本案庭审辩论终结时，巨景公司仍未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，罗焕珍、梁光彩未取得房地产权属证书。 本院认为，罗焕珍、梁光彩与巨景公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，因出卖人原因导致买受人无法在期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。涉案房屋现因巨景公司原因未能就涉案房产办理不动产转移登记，导致在约定的期限内业主无法取得房地产权属证书，巨景公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。罗焕珍、梁光彩将上述房屋转让给李崇辉、施秀颖，因双方有约定由李崇辉、施秀颖承继罗焕珍、梁光彩原购房合同的权利和义务，且罗焕珍、梁光彩明确表示不参与相关诉讼活动，由李崇辉、施秀颖享有诉求权益及自行承担诉讼风险，因此，巨景公司对罗焕珍、梁光彩应承担的违约责任，转由对李崇辉、施秀颖承担的违约责任。 关于本案逾期办证违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人未能按合同约定期限取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。”本案中，李崇辉、施秀颖虽未提交证据证实逾期办证造成经济损失的具体数额，但本案至庭审结束时，祥和新城三期未办理竣工验收手续，涉案房产符合办理房屋所有权转移登记条件的时间仍属未知，如按照合同约定的购房款总价的1%计算违约金显然过低，不足以弥补李崇辉、施秀颖的损失。巨景公司的违约行为事实存在，根据公平、诚实信用原则，以及违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的性质规定，李崇辉、施秀颖主张调整增加违约金，请求巨景公司按照已付购房款500000元的6%支付违约金30000元，于法有据，本院予以支持。但考虑到疫情对企业的影响，在支付时间上给予适当的延长。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 广西巨景房地产有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付李崇辉、施秀颖违约金30000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。案件受理费550元，减半收取计275元，由广西巨景房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 林少芳 二〇二〇年九月十五日 法官助理 韦立婷 书 记 员 梁娟娟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。