浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初2533号原告：长兴利时建设开发有限公司，住所地浙江省长兴经济开发区中央大道与经一路交叉口东南角。法定代表人：李立新，总经理。委托诉讼代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。被告：林石宝，男，1979年11月14日出生，汉族，住福建省柘荣县。原告长兴利时建设开发有限公司诉被告林石宝房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月16日、9月27日两次公开开庭进行了审理。原告长兴利时建设开发有限公司的委托诉讼代理人顾丽静，被告林石宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。长兴利时建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.被告立即腾空房屋，恢复原状后移交原告，并给付原告租金和占有使用费为148153.99元（暂计算至2019年10月31日），2019年11月1日至房屋实际腾退之日止的租金和占有使用费按合同约定标准计算；3.被告给付原告电费15282元；4.被告给付原告滞纳金24070元（滞纳金每年按欠缴总额的24%计算，暂计算至2019年10月31日，实际计算至付清之日止）；5.被告支付原告违约赔偿金49920元；6.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月6日，原、被告签订《租赁合同》一份，原告将其所有的坐落于长兴利时广场214室房屋出租给被告，面积为128平方米，被告保证该房屋仅作经营/销售“匹克”品牌运动服饰之用途，约定合同租赁期为48个月30日，自2018年8月18日起至2022年8月17日止。第一至二计租年度每月固定租金为95元/平方米/月，第三至四计租年度每月固定租金为100元/平方米/月。被告应向原告或其指定的管理公司按35元/平方米/月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付或结算下一个缴租期的固定租金，首期固定租金及管理费被告应于本合同签订之日起7日内支付。被告应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费：1.2元/度，水费：5.17元/吨，水电费每月一付。被告应在本合同签署后5个工作日内向原告支付25600元作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款，进场装修前需缴纳装修押金5000元。租金、管理费及其他费用，逾期支付的，每逾期一日，被告需按逾期支付欠缴总额的0.1%向原告支付滞纳金。若被告未经原告书面同意擅自不开业，或中断营业，或未按照购物中心正常营业时间营业，及被告违反合同其他任何条款，经原告书面催讨后15日内仍未纠正的，原告有权不经被告同意立即解除合同，被告无权要求原告退还已付之保证金或其他费用，且被告还应向原告支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金。合同对其他内容作了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，商铺于2018年8月18日开业。被告缴纳履约保证金25600元，支付租金29811.61元，支付电费14116.8元。2019年10月5日起，被告未经原告同意擅自闭店，拖欠的费用经原告多次催讨，被告一直不付。自2018年10月起至2019年10月31日，被告共拖欠租金148153.99元和电费15282元。因被告的行为严重违反了双方合同的约定，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。林石宝答辩，1.双方签订租赁合同属实。被告同意与原告解除租赁合同。2.商铺的实际经营期限至2019年10月5日。同日被告搬离商铺并将钥匙交付原告，双方合同应已解除，租金应计算至该日为止。3.对电费金额无异议，同意给付。4.对滞纳金有异议，要求按法律规定处理。5.违约金不应由被告全部承担。因商场客流稀少，导致商场内各商铺经营困难，被告已多次与原告进行沟通，但原告未能解决客流量及减免租金的问题，故被告被迫闭店。6.除房租外，被告共向原告交纳履约保证金25600元，装修押金5000元，物业保证金8960元，质量保证金10000元，POS押金3000元，上述款项应予退还。利时公司对林石宝的答辩意见补充认为：1.2019年10月5日，被告系擅自闭店，且尚余部分物品未腾空，导致该商铺实际仍被占用。后原告基于消防安全考虑，要求被告交付钥匙，但该商铺被告实际上未完全腾空，亦未恢复原状并移交原告。2.因被告于2019年10月5日擅自闭店，构成违约，则履约保证金及装修押金均不予退还，质量保证金及POS机押金、物业保证金，属物业服务合同内收取的项目，不应在本案中予以处理。利时公司为证明其主张，向本院提交了证据材料如下：A1.《租赁合同》、《营业执照》，证明被告承租原告商铺，双方就租赁关系的权利义务及违约责任等进行约定之事实；A2.《银行电子回单》、《发票》1组，证明原告收取被告履约保证金、装修押金、租金、水电费之事实；A3.《电费发票》、《电表照片》1组，证明被告尚有电费15282元未付之事实；A4.《通知函》、《催款函》4份，证明原告向被告发送催款通知，被告签收之事实。林石宝未向本院提交证据材料。经审理查明，2018年6月6日，原、被告签订《租赁合同》一份，原告将其所有的位于长兴利时广场214室房屋出租给被告，面积为128平方米，被告保证该房屋仅作经营/销售“匹克”品牌运动服饰之用途，约定合同租赁期为48个月30日，自2018年7月18日起至2022年8月17日止。第一至二计租年度每月固定租金为95元/平方米/月，第三至四计租年度每月固定租金为100元/平方米/月。被告应向原告或其指定的管理公司按35元/平方米/月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付或结算下一个缴租期的固定租金或上个缴租期的提成租金/下一个缴租期的固定租金及上个缴租期的提成租金超过固定租金的差额。首期固定租金及管理费被告应于本合同签订之日起7日内支付。被告应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费：1.2元/度，水费：5.17元/吨，水电费每月一付。双方就解除合同及违约责任等其他内容作了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，商铺于2018年8月18日开业。被告缴纳履约保证金25600元，装修押金5000元，因被告未按约交纳租金，原告向被告催讨租金。2019年10月5日，被告撤场，并将钥匙交付原告，现双方就租金及违约责任发生争议，故纠纷成讼。庭审中，经双方确认，被告每月的固定租金为12160元（128㎡×95元/㎡），被告在2018年8月至10月31日租赁期内，已交纳固定租金29811.61元；自2018年11月1日起，被告未支付租金。租赁期间，被告总计产生电费29398.8元（截止至2019年9月），已支付14116.8元，尚有电费15282元未支付。以上事实有原告提交的证据材料及双方的当庭陈述为证。本院认为，（一）关于合同的解除。原、被告之间签订《租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按约履行权利义务。因被告于2019年10月5日未经原告同意擅自闭店，且拖欠租金未付，故原告主张解除合同，符合双方合同约定，鉴于原告未举证其向被告履行了合同解除的通知义务，因此，本院以被告收到民事起诉状的时间作为合同解除通知送达的时间，故双方合同于2020年1月13日解除。关于被告主张其于2019年10月5日撤场并将钥匙交付原告，合同即解除之意见，本院认为，合同的解除是指合同当事人一方或双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。本案中，被告单方提出解除合同，既不符合合同约定，亦不符合法定解除的条件，故被告的该项意见，本院不予采信。租赁合同解除，被告应腾退房屋，按约将房屋移交原告。本案中，被告于2019年10月5日撤场并将钥匙交付原告，且原告收取了钥匙，事实上原告已按现状实际接收该商铺，故对原告要求被告腾空房屋，恢复原状后移交原告之请求，本院不予支持。（二）关于原告要求被告给付租金、电费的请求。原告要求被告支付租金符合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告要求租金计算至2019年10月5日之意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告要求原告退还履约保证金之意见，根据合同约定，履约保证金是被告履行合同的保证，被告若拖欠原告任何款项，原告有权从被告的履约保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金，故根据约定，履约保证金可先充抵被告欠缴的租金。关于被告要求原告退还装修押金之意见，因合同约定，原告应在被告装修完毕，原告验收合格一个月内无息返还被告，故本院对被告的该项意见，予以采纳。综上，本院核实截止至2020年1月13日止，被告尚应支付的租金为147142.99元[2233.99元+12160元/月×14个月（2018年11月1日至2019年12月31日）+5269元（2020年1月1日至2020年1月13日）-25600元-5000元]，电费为15282元。（三）关于原告要求被告按年利率24%计付滞纳金的请求，因被告未按时支付租金，给原告造成损失，对该项请求，本院予以支持，但是原告主张的滞纳金计算标准过高，本院结合本案的实际情况，酌情调整为按年利率6%计算滞纳金为宜，金额为5621.75元[其中从2018年11月1日起分段计算，2018年11月1日至2020年1月13日为592.31元（基数为8113.99元=36480元+2233.99元-25600元-5000元）；2019年2月1日至2020年1月13日为2103.68元（基数为36480元=12160元/月×3个月）；2019年5月1日至2020年1月13日为1562.56元（基数为36480元=12160元/月×3个月）；2019年8月1日至2020年1月13日为1003.2元（基数为36480元=12160元/月×3个月）；2019年11月1日至2020年1月13日为360元（基数为29589元=12160元/月×2个月+5269元）]；2020年1月13日后至实际履行之日止的滞纳金，以147142.99元为基数按年利率6%计付。（四）关于原告要求被告承担违约赔偿金49920元的请求，《租赁合同》约定被告未经原告书面同意擅自不开业应向原告支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金，故原告的该请求，符合合同约定，本院予以支持。（五）关于被告要求原告退还质量保证金、物业保证金、POS机押金之意见。本案中，因原告认为上述费用的收取单位并非原告，且被告亦同意该费用在物业案件中予以处理，故本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、长兴利时建设开发有限公司与林石宝签订的《租赁合同》于2020年1月13日解除；二、林石宝给付长兴利时建设开发有限公司租金147142.99元，于本判决生效之日起十日内付清；三、林石宝给付长兴利时建设开发有限公司电费15282元，于本判决生效之日起十日内付清；四、林石宝给付长兴利时建设开发有限公司滞纳金5621.75元，于本判决生效之日起十日内付清；自2020年1月13日后的滞纳金，以147142.99元为基数按年利率6%计付至实际履行之日止；五、林石宝给付长兴利时建设开发有限公司违约金49920元，于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回长兴利时建设开发有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2430.5元，由林石宝负担，限于本判决生效后十日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员 蒋晓菁二〇二〇年九月二十七日法官助理 陈青青书 记 员 徐小燕