浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5111号 上诉人（原审被告）：杭州港龙置业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区港龙城2区5023室。 法定代表人：罗杰。 委托代理人：刘际红，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：王寅峰，男，1986年4月20日出生，汉族，户籍所在地：杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告）：王莉，女，1986年6月1日出生，汉族，户籍所在地：杭州市萧山区。 二被上诉人共同委托代理人：杨永生、鲍琼英，浙江龙剑律师事务所律师。 上诉人杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人王寅峰、王莉房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初5291号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。港龙公司的委托代理人刘际红，王寅峰、王莉的委托代理人鲍琼英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年4月3日，港龙公司（出卖人）与王寅峰、王莉（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018预1421986），双方约定：“买受人购买的商品房位于杭州市江干区××室，该房屋设计用途为商业营业用房，建筑面积34.24平方米，总价为1671050元。买受人于合同签署之日支付首期房款1011050元，剩余购房款66万元于30日内办理按揭。出卖人应于2018年1月1日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用。出卖人承诺于2019年1月1日前取得合同规定的土地、房屋权属证书交付给买受人，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按照买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况（登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等）告知如下：无。” 合同签订后，王寅峰、王莉支付首付款1011050元。根据杭州市住房保障和房产管理局相关房屋产权信息查询记录显示，案涉房屋于2018年1月18日设立在建工程抵押登记，抵押权人为中国民生银行股份有限公司杭州分行，债权数额为459430000元，约定期限2015年6月30日至2019年6月30日。 王寅峰、王莉诉讼请求：1、判令解除王寅峰、王莉与港龙公司之间于2018年4月3日订立的《浙江省商品房买卖合同》。2、判令港龙公司返还购房款1011050元、利息损失70773元（按月息0.5%计算，自2018年4月3日计算至2019年6月3日，要求利息计算至实际还款日）。 原审法院认为：合同一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，合同相对方有权解除合同。由于港龙公司在签订合同之时故意隐瞒销售房屋已经存在在建工程抵押的事实，并且至今仍然无法注销抵押登记导致买受人不能办理产权转移登记手续。王寅峰、王莉作为案涉房屋的买受人，其合同目的已无法实现，故有权要求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。王寅峰、王莉诉请要求返还购房款并赔偿利息损失的诉请具有事实和法律依据，但计算利息应当按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准。经计算2018年4月3日至2019年6月3日的利息为52043.8元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、王寅峰、王莉与港龙公司于2018年4月3日签订的《浙江省商品房买卖合同》于本判决生效之日解除。二、港龙公司于判决生效之日起十日内返还王寅峰、王莉购房款1011050元。三、港龙公司于判决生效之日起十日内支付王寅峰、王莉利息损失52043.8元（2019年6月4日至2019年8月19日的利息损失按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准计算，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至上述第二项购房款还清之日止）。四、驳回王寅峰、王莉其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14627元，减半收取7313.5元，由王寅峰、王莉负担129.5元，港龙公司负担7184元。 宣判后，港龙公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，本案的《浙江省商品房买卖合同》应继续履行，不适用合同解除的情形。合同系合同双方经过自由协商后双方意思表示的合意，根据约定优先原则，在不违反法律法规的前提下，合同双方有明确约定的应当依照约定履行。本案中，根据王寅峰、王莉在一审期间提交的证据即《浙江省商品房买卖合同》第16条的约定，2019年1月1日后，若港龙公司不能交付房屋权属证书，王寅峰、王莉不退房，港龙公司按日向王寅峰、王莉支付已交付房款万分之一的违约金。王寅峰、王莉、港龙公司双方的上述约定并不违反法律法规，系双方真实的意思表示，故本案的商品房买卖合同应继续履行，港龙公司愿意承担相应的违约责任。综上，请求：驳回王寅峰、王莉的原审诉讼请求。 针对港龙公司的上诉，王寅峰、王莉答辩称：一审法院判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回港龙公司的上诉请求，并维持原判。双方签订的浙江省商品房买卖合同第十六条约定2019年1月1日后，若港龙公司不能交付房屋权属证书，王寅峰、王莉不退房。本身双方之间签订的浙江省商品房买卖合同是格式合同，该条约定是排除了王寅峰、王莉一方主要权利，是无效的。而且根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第9条的规定，港龙公司故意隐瞒所售房屋已经抵押，可以要求解除，23条规定买受人以担保贷款方式付款，因一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能履行的，另一方也可以要求解除。 二审中，双方均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：二审中，港龙公司陈述，案涉房屋现仍不能办理过户手续。 本院认为：案涉合同第十六条约定出卖人于约定日期起90日以后，仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付违约金。合同虽有上述约定，但不能过户的原因系港龙公司故意隐瞒案涉销售房屋所属在建工程已经抵押的事实，该事实已经原审法院审理查明，港龙公司对此亦未提出异议。二审中，港龙公司表示目前仍无法办理过户手续，且根据本案的现有证据，亦不能确定港龙公司何时可消除房屋过户的障碍，故应对该合同条款作限缩解释，即不包括因港龙公司故意隐瞒抵押的事实，从而无法交付权属证书或登记证明文件的情形，从而避免港龙公司因其故意隐瞒行为反而获利。综合以上，原审法院斟酌本案情形，判决支持王寅峰、王莉解除合同的请求并无不当。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14368元，由上诉人杭州港龙置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年九月一日 书记员  姚丽萍