河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4639号上诉人（原审被告，反诉原告）：李永，男，汉族，1982年1月9日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：毛德民，河南汉景律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张超，男，汉族，1981年6月15日出生，住南阳市。上诉人李永因与被上诉人张超房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李永上诉请求：1、依法撤销河南省南阳市卧龙区人民法院作出的（2020）豫1303民初2242号民事判决书，并发回重审或予以改判；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审法院不允许上诉人申请评估存在程序错误，导致上诉人的扩建房屋价值及实际装修剩余价值无法认定，故从而导致上诉人的可得利益受损。上诉人为支持反诉请求，申请一审法院对自行投资扩建的房屋价值及实际装修的剩余价值进行评估，但一审法院却不予采纳，导致扩建房屋价值及装饰装修物剩余价值无法确定，从而导致上诉人合法应得的利益受损，侵害了上诉人的正当权益。上诉人为协助贵院查明事实，已委托机构对相关事项进行评估。上诉人自筹费用扩建房屋面积664.99平方米，被上诉人自有房屋面积仅855.01平方米，被上诉人收取了上诉人扩建部分房屋的租赁费，明显显失公平。被上诉收取扩建部分面积费用系不当得利，已收取部分应予返还，未收取部分应当免除。如今双方租赁合同到期，被上诉人既利用了上诉人扩建的房屋，又未向上诉人补偿扩建房屋的投资费用，被上诉人不应获得了双重收益。第二，一审法院判令减免一个月租金，该减免部分过少，不符合案件的实际情况和未体现出公平原则。1、结合本案实际，上诉人与被上诉人约定的租金交付习惯为每年4月1日缴纳本年度的房屋租金，但由于2020年1月底至4月初期间全国遭受新冠肺炎的冲击，本案房屋被政府责令关闭，一直未进行营业办公，生意更是惨淡。鉴于此，河南省人民政府印发了豫政（2020）9号文件，其为了支持中小微企业，减轻企业负担，推出了减免企业房租的政策，该政策已明确约定针对遭受疫情影响的中小微企业应免收1个月房租，并且减半收取2个月房租。2、根据最高院出台的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民案件若干问题的指导意见二》中也明确规定了人民法院应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，针对本案来讲，此次疫情给上诉人带来巨大损失，应当上述减免基础上酌情再减免2个月房租，以示公平。第三，一审法院认定上诉人未取得被上诉人同意进行的装修及合同约定扩建部分归属被上诉人与事实不符，且毫无依据。首先，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》第5-1条：“在合同期内乙方装修、改造时对原建筑物主体结构安全有影响时，应征得甲方书面同意后方可进行改造。”根据该条约定上诉人仅在改造原建筑物主体结构有可能涉及整栋房屋安全隐患时方需向被上诉人征得同意，那么换言之在进行日常装饰装修时不再需要书面的同意便可进行装修，又结合日常生活常识和上诉人提供的装修前后照片不难看出装修前的房屋不具备正常的经营办公条件势必要进行装修。一审法院认定上诉人未能提供证据证明系被上诉人同意进行的装修，根据合同约定已载明仅在涉及房屋安全隐患时被上诉人才会书面同意，那么结合本案实际，上诉人的装修装修未影响到房屋整体安全，那么也不需要征得书面同意，只有口头同意即可，故又如何提供口头同意装修的答复作为证据使用。另，《租赁合同》未约定扩建部分归属，一审法院对此系事实认定错误。所以结合本案实际和生活经验原则，上诉人在承租该房屋时目的是办公使用，对于承租后势必装修的事实，上诉人与被上诉人这一点都是明知的，对于扩建部分，被上诉人在一审中称系上诉人私自扩建，但被上诉人却收取该部分租赁费用，明显系虚假陈述。四、一审法院裁判时存在疏漏，未将装饰装修的可移动部分进行认定。上诉人作为本案的一审被告，但已提出反诉，其反诉中诉求已明确表明要求法院依法分割和按公平原则裁判可移动部分装饰装修物价值承担。但一审法院未将案涉可移动的部分如变压器、装饰广告牌等物品进行正确的价值分割也未对上诉人后期加盖的部分予以认定处理，存在裁判疏漏。结合上诉人第二条理由，在合同到期后被上诉人撬开案涉房屋占有并实际使用，其应视为默认利用装饰装修的物品，现被上诉人仍在继续正常使用上诉人在租赁期间内的装饰装修物，故根据《最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干解释》的规定，针对于已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。对于装饰装修物的剩余残值被上诉人应在价值范围内予以适当补偿，而针对于本案租赁房屋违章加盖彩钢瓦部分，应当公平判令被上诉人免于收取该部分房租、返还只支付房租或者判令被上诉人支付该部分的扩建费用。张超辩称，房子是2015年出租给李永的，签了5年合同，每年4月1日缴纳租金。李永自己用了四百多平方，他又分租出去了一千多个平分。2019年他已经把店转给他人了。因为今年的疫情，其他正常在租赁的商户我都减免了两个月的租金。装修部分合同中有约定，就按照合同来。张超向一审法院起诉请求：1、判令李永支付房租63万元；2、判令李永支付违约滞纳金至房租付清之日；（自2019年5月1日起按所欠租金的月2％计算。至起诉之日违约金15万元，与房租合计为78万元。）3、本案诉讼费由李永承担。李永向一审法院反诉请求：1、依法判决张超支付李永装饰装修物所花费共计55万元；(附计算清单）2、本案诉讼费用由张超承担。一审法院认定事实：2015年1月12日，张超与胡士波签订委托书，主要内容：“委托人张超，男，1981年6月15日生，现住河南省南阳市××区车站××路××号。身份证号码。受托人胡士波，男，1975年10月3日生，现住河南省××××路。身份证号码。委托人与受托人系朋友关系。委托人由于人在外地，现全权委托受托人代办本人在工业路与建设路交叉口西南角的商铺整体出租事宜。受托人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，委托人均予以承认并自愿承担一切法律责任。受托人无转委托权。委托期限自本委托事项办理完毕时止。受托人胡士波、委托人张超2015年元月12日”。2015年1月22日，胡士波与李永签订了《房租赁合同》，合同约定：“出租方（以下简称甲方）签章胡士波、承租方（以下简称乙方）签章李永。上列双方依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，本着明确责任、互惠互利、平等自愿、公平公正、诚实信用的原则，经过友好协商，订立本合同，双方共同遵守。一、租赁标的物体1-1本合同租赁标的物位于南阳市工业路与建设路角商业房产一处，该租赁标的物系甲方胡士波使用权的商业房产一处，整体租赁给乙方做商业用房使用。1-2本合同租赁标的物为上述建筑物中正一层510平方米、正二层510平方米、正三层300平方米、正四层200平方米，总计四层，整层整体共计1520平方米。…三、租赁期限3-1本合同租赁期限为自2015年4月1日起至2020年4月1日止，合同期满同等条件乙方优先续租…四、租赁费及支付方式4-1经双方约定合同期内租赁标的物的总面积共计为1520平方米，每年不含税租金为大写壹佰贰万元整小写120万元。4-2合同签订后乙方向甲方缴纳租房订金伍万元，此订金待合同期满乙方无违约、无息支付给乙方。4-3合同期内租赁标的物的租金按全年支付一次，在每次租金到期前30日以银行转账或货币形式支付给甲方。7-6本合同期满后乙方若未能继续租赁所投入的可移动且能二次利用的设施、设备自行拆除，不可移动的及装修部分不得人为损坏无偿留给甲方…八、违约责任8-1本合同签订后，若由甲方原因致使本合同无法履行时视为甲方违约，甲方应按当年（一年）租金的双倍作为对乙方违约赔偿。8-2在租赁期限内，若乙方逾期缴纳租金30天以上时，按照拖欠额日千分之三缴纳滞纳金。九、争议解决9-1双方发生争议应协商解决，若协商不成发生纠纷的，向合同签订地人民法院起诉解决。……备注：在合同期内，如房屋需要拆迁，装修费由拆迁方负责，与出租方无关。甲方胡士波。负责人胡士波，工商银账户62×××37李娜。乙方李永411302198201092312，负责人李永。合同签订地森马店。签于2015年01月22日”。合同签订后，张超履行了出租义务，2019年前的租金李永陆续均已经结清。2019年租金被告陆续支付57万元，剩余63万元租金经原告多次催要至今未付清。庭审后，李永提出对自己租赁期间的装修费用及扩建部分价值进行鉴定，并提供了遗留在租赁房屋内的个人物品若干。张超对李永遗留的个人物品予以认可。一审法院认为，张超、李永签订的房屋租赁合同系二人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，张超依约将房屋交付李永使用，已履行了合同义务，李永应在合同期内向张超支付租金，对2019年4月1日至2020年4月1日租金，李永已交57万元，尚欠63万元未付。因租期内突发新冠肺炎疫情，根据合同法的相关规定，及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予以支持。…”的规定，结合本案实际情况以及新冠肺炎疫情期间政府的政策规定、李永的抗辩请求等，原审法院酌情减免李永1个月的租金，即10万元。对于滞纳金，租赁合同约定：“合同期内租赁标的物的租金按全年支付一次，在每次租金到期前30日以银行转账或货币形式支付给甲方。”租赁期限为自2015年4月1日起至2020年4月1日止，按照双方约定，在每次租金到期前，即2020年4月1日前30日内支付租金，因李永迟延支付租金事出有因，主要受新冠疫情这一不可抗力因素影响，其主观上无明显过错，故原审法院对张超关于滞纳金的主张不予支持。对于李永诉请的装饰、装修费用应否保护。首先，李永诉请保护的装饰装修费用55万元，没证据予以支持。虽然庭审中，李永提供了相关照片，但是并未提供其为装修而付款55万的相关证据。其次，李永未提供证据证明系经张超同意进行的装修，故李永要求就相关装饰、装修进行赔偿没法律及事实依据。李永虽提出鉴定申请，但双方的租赁合同已经明确约定李永装修及扩建部分归属，故鉴定对案件处理结果没有实际意义。原审法院不予采纳；李永的反诉请求原审法院不予支持。李永虽说明了租赁房屋内自己遗留个人物品若干，张超也予以认可，但李永在反诉中并未明确要求张超返还，可由双方自行协商解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、判决生效后十日内，李永向张超支付租金530000元；二、驳回张超的其他诉讼请求；三、驳回李永的反诉请求。诉讼费5800元，反诉费4650元，共计10450元，张超负担1450元，李永负担9000元。本院二审期间，上诉人提交了鉴定报告一份，拟证明上诉人在被上诉人房屋加盖部分的价值为127.2万元。被上诉人的质证意见为：该证据的合法性无法核实，而且与本案无关联；合同中有约定合同到期后不可移动的都归甲方所有，这个鉴定没有意义。本院认为，该份鉴定报告非依法定程序作出，且对于案件处理并无实际影响，故对该份证据，本院不予采纳。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、一审法院不准许上诉人的评估申请是否存在程序错误？2、一审判令减免一个月的租金是否适当？3、一审对装修及扩建部分的处理是否正确？4、一审判决是否存在遗漏？变压器应当如何认定，如何处理？首先，关于一审法院不准许上诉人的评估申请是否存在程序错误的问题，本案中，上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中明确约定，如果上诉人不继续租赁房屋，则可移动且二次利用的东西自行拆除，不可移动及维修部分不得人为损坏并无偿留给被上诉人。根据此约定，上诉人再申请对装修部分进行鉴定，并无实际意义，一审法院不准许上诉人的鉴定申请程序合法，并无不当。其次，一审判令减免一个月的租金处理适当。本案中，上诉人与被上诉人之间的租赁合同于2020年4月1日已经到期，故上诉人的经营受疫情影响的时间不足2个月，且上诉人租赁的房屋仅有部分是自己使用，其在原审中也并未举证证实其在疫情期间没有收入或者收入明显减少，故原审根据本案情况对其减免一个月的租金，已经充分考虑了疫情可能造成的损失，处理适当。再次，一审对装修及扩建部分的处理正确。根据双方合同的约定，上诉人投入的不可移动及装修部分不得人为损坏，无偿留给被上诉人，且上诉人所主张的扩建部分并未取得被上诉人的书面同意，该部分也未取得合法产权，依法不受法律保护，故上诉人要求被上诉人负担该项费用无合法依据，一审对该部分的处理正确。最后，关于一审判决是否存在漏判问题。上诉人在一审中反诉的“未形成符合装饰装修物”包含两个物品：广告牌和变压器。关于此类物品的处理，被上诉人与被上诉人的合同约定为：可移动且能二次利用的设施、设备自行拆除，不可移动的不得人为损坏无偿留给出租方。本案中，被上诉人作为出租方，并未表示同意折价利用，故上诉人要求被上诉人支付该部分物品的费用，并无约定或者法定的依据，该诉讼请求不能成立，原判并不存在漏判问题。关于广告牌，二审中被上诉人明确同意由上诉人自行拆走，双方之间不存在争议。关于变压器的问题，其是否属于可移动物品，双方可依据电力部门的意见，并按照双方之间的合同约定进行处理。若属于可移动物品，可由上诉人在遵守电力部门规定并保证安全的前提下自行拆走。综上所述，李永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20900元，由李永负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王彬审判员李晓伟二〇二〇年九月三十日法官助理周罡书记员李壮壮