山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6533号 上诉人（原审原告）：青岛海嘉达工贸有限公司，住所地青岛市市南区逍遥一路福林花园G1-2楼。 法定代表人：朱其海，执行董事。 委托诉讼代理人：唐恒勇，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王爱红，女，1968年12月2日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：青岛兴源房地产开发有限责任公司，住所地青岛市市南区新会路16号。 法定代表人：王兴源。 委托诉讼代理人：刘延玺，男，该单位工作人员。 被上诉人（原审被告）：中建八局第四建设有限公司，住所地青岛市崂山区松岭路169号中建大厦17-20楼。 法定代表人：张景龙，董事长。 委托诉讼代理人：胡沙泉，女，该单位工作人员。 上诉人青岛海嘉达工贸有限公司（以下简称海嘉达工贸公司）因与被上诉人王爱红、被上诉人青岛兴源房地产开发有限责任公司（以下简称兴源房地产）、中建八局第四建设有限公司（以下简称中建八局四公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 海嘉达工贸公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，支持上诉人诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人中建八局四公司指派员工王爱红购买了兴源房地产的房屋，即本案争议房产，并以兴源房地产所欠工程款抵顶购房首付款。王爱红与兴源房地产签订商品房买卖合同后，以兴源房地产所欠中建八局四公司的工程款抵顶了该房屋首付款，后续款项通过银行贷款方式支付。至2008年6月，银行贷款全部偿付完毕。因中建八局四公司欠付上诉人工程款588469.09元，故双方签订了房屋转让协议，约定由上诉人购买涉案房屋，以此工程欠款折抵中建八局四公司以王爱红名义已交的部分房款，剩余房款另行支付（以王爱红名义继承偿还2008年1月开始的银行按揭贷款本息）。于2008年6月上诉人交付了全额房款及利息、费用等合计1077516.01元。兴源房地产在收到全额房款的情况下，拖延至今仍未办理涉案房产的房屋过户手续。兴源房地产与中建八局四公司以房抵顶工程款协议中，包括涉案房屋在内共计25套，其中大部分已经按照以房抵顶工程款协议过户完毕，仅余几套尚未办理。2.青岛市市南区人民法院（2011）南民初字第20011号判决已查明兴源房地产所欠工程款抵顶购房首付款。被上诉人中建八局四公司已将房屋买卖合同权利义务转让给上诉人，且通知了兴源房地产，上诉人与兴源房地产并非一审法院所称无直接合同关系。根据海嘉达工贸公司提交形成于2011年1月10日的、中建八局四公司交付给兴源房地产的证明，以及上诉人偿付银行贷款的相关凭证可以看出，上诉人已经依据房屋买卖合同承担了合同约定的付款义务，兴源房地产也明知上诉人受让了该套房屋。兴源房地产早在2001年即已获取了涉案房屋全款，其权利完全实现，仅负有办理过户的义务，在中建八局四公司认可房屋转让的前提下，理应配合上诉人办理过户手续。3.兴源房地产违反合同约定，却获取了巨大经济利益，与诚实信用原则相悖，不应得到法院的支持。一审法院僵化适用合同法的相对性原则，严重损害了上诉人的合法权益。 兴源房地产二审期间口头辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 中建八局四公司二审期间口头辩称，认可海嘉达工贸公司上诉状中所述的事实，但是中建八局四公司认为，涉案房屋应由兴源房地产办理过户手续，中建八局四公司不能直接将房产过户给上诉人。 海嘉达工贸公司向一审法院起诉请求:1.确认原告海嘉达工贸公司与土木工程三分公司签订的《房屋转让协议》有效；2.被告王爱红、被告兴源房地产、被告中建八局四公司将青岛市市南区东海西路52号兴源花园x号楼x单元x房屋过户至原告海嘉达工贸公司名下；3.被告王爱红、被告兴源房地产、被告中建八局四公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2001年11月19日，被告王爱红与被告兴源房地产签订《商品房买卖合同》，约定被告王爱红购买青岛市市南区东海西路52号兴源花园x号楼x单元x户房屋一处。被告王爱红系中国建筑土木工程公司三分公司（以下简称土木工程三分公司）员工，该《商品房买卖合同》系土木工程三分公司指示被告王爱红与被告兴源房地产签订，实际购房权利人系土木工程三分公司。原告海嘉达工贸公司与土木工程三分公司存在施工关系，经结算，土木工程三分公司欠原告海嘉达工贸公司工程款588469.09元，双方签订《房屋转让协议》，约定原告海嘉达工贸公司购买涉案房屋，以此工程款折抵土木工程三分公司以被告王爱红名义已交的部分房款（首付款265670元，截至2007年12月的银行按揭本息及小区配套费用377799.09元，合计643469.09元），差额55000元交付给土木工程三分公司。原告海嘉达工贸公司另行支付剩余房款（以被告王爱红名义继续偿还自2008年1月份开始的银行按揭贷款本息）。《房屋转让协议》签订后，原告海嘉达工贸公司依约支付55000元差额给土木工程三分公司，并偿还被告王爱红名下涉案房屋按揭贷款全部本息合计434046.92元（本金418520.52元，利息14848.82元，罚息341.2元，复利336.38元）。原告海嘉达工贸公司交付全额房款及利息、费用等合计1077516.01元。2011年1月10日，土木工程三分公司向被告兴源房地产出具书面证明，要求协助原告海嘉达工贸公司办理过户手续，被告兴源房地产不予配合。被告中建八局四公司与被告兴源房地产已经获取全部合同利益，原告海嘉达工贸公司九年前就已支付全部房款，长达十余年未实现合同权利；被告兴源房地产已经获取涉案房屋的全部房款，包含抵顶的工程款及银行按揭贷款，其占用涉案房屋获取巨额的非法利益，给原告海嘉达工贸公司造成极大经济损失，应当承担不利的法律后果。 一审法院认定事实：(一)2001年11月19日，被告王爱红与被告兴源房地产签订《商品房买卖合同》一份，载明：被告王爱红向被告兴源房地产购买东海路52号兴源花园x号楼x单元x号房屋，售价6500元/平方米，建筑面积133.18平方米，总价865670元；被告王爱红应于2001年11月19日前支付265670元，于2001年11月25日前到中国农业银行市北二支行办妥60万元贷款手续；被告兴源房地产于2001年11月30日前将涉案房屋交付给被告王爱红；该合同对于产权登记事宜未进行约定。（二）土木工程三分公司与原告海嘉达工贸公司签订《房屋转让协议》一份，载明：涉案房屋面积133.2平方米，首付款265670元，还银行按揭本息及小区配套费用377799.09元，合计643469.09元；房屋价款643469.09元，抵土木工程三分公司欠原告海嘉达工贸公司工程款588469.09元，差额余55000元，原告海嘉达工贸公司于2008年6月5日前支付土木工程三分公司财务；土木工程三分公司已还银行贷款至2007年12月，从2008年1月起银行还款由原告海嘉达工贸公司负责，物业及水电费由原告海嘉达工贸公司负责；协议签字后双方财务互开收据账务处理；土木工程三分公司向原告海嘉达工贸公司提供原银行存折及购房合同原件各一份；原告海嘉达工贸公司还清银行按揭贷款后，土木工程三分公司办理退房手续；房产手续土木工程三分公司全权协助，被告兴源房地产于原告海嘉达工贸公司房权指定人办理产权手续，手续及税费由原告海嘉达工贸公司承担；若不能办理房产证原告海嘉达工贸公司损失由土木工程三分公司、被告兴源房地产公司承担。协议签订后，土木工程三分公司将《个人住房保险保险单》交付给原告海嘉达工贸公司，保险单载明：被保险人被告王爱红，保险住房地址为涉案房屋。原告海嘉达工贸公司称，该协议于2008年3月21日签订。2008年6月6日，原告海嘉达工贸公司以被告王爱红名义偿还涉案房屋按揭贷款本金418520.52元，利息、复利、罚息共计15526.4元。涉案房屋按揭贷款还清。后原告海嘉达工贸公司法定代表人朱其海向土木工程三分公司支付55000元。2010年11月12日，青岛仲裁委员会出具青仲裁字（2010）第457号裁决书一份，载明本案被告兴源房地产与被告王爱红同意解除于2001年11月19日就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》。该案中被告王爱红的委托代理人为靳某。被告兴源房地产称仲裁裁决后未能联系到被告王爱红，未办理涉案房款结算等相关手续。2011年1月10日，土木工程三分公司向被告兴源房地产出具《证明》一份，载明：“我公司及王爱红购买的兴源花园1号楼2单元102户房屋，总价款865670元；现我公司及王爱红将该房屋转让给青岛海嘉达工贸有限公司朱其海，朱其海已将房款全额支付我单位，我单位现请求青岛兴源房地产开发有限责任公司给朱其海指定的产权人韩静签订《商品房买卖合同》，开具购房发票，同时出具办理房产证所需的有关材料”。（三）2010年12月28日，本案被告中建八局四公司将被告兴源房地产诉至法院，诉请为要求被告兴源房地产支付兴源大厦项目工程欠款及利息；被告中建八局四公司主张包括涉案房屋在内的25套房屋首付款用于抵顶工程款共计6998381.04元。2014年6月26日，青岛市中级人民法院作出（2013）青民一终字第2513号民事判决书，法院认为部分载明“……双方对被告兴源房地产已经支付工程款6998381.04元的数额并无异议，只是对6998381.04元工程款的支付方式存在异议…本案争议的是欠付工程款的数额认定问题，而是否存在被告主张的抵顶部分工程款的情形涉及另外的法律关系，并非本案审理范围……”。（四）2017年7月14日，原告海嘉达工贸公司诉至法院，请求判决：1.确认原告海嘉达工贸公司与土木工程三分公司签订的《房屋转让协议》有效；2.被告王爱红、被告兴源房地产、被告中建八局四公司将青岛市市南区东海西路52号兴源花园x号楼x单元x房屋过户至原告海嘉达工贸公司名下；3.被告王爱红、被告兴源房地产、被告中建八局四公司承担本案全部诉讼费用。2018年1月19日，法院作出（2017）鲁0202民初4129号民事判决书，判决：一、原告海嘉达工贸公司与被告中建八局四公司之间的《房屋转让协议》有效；二、驳回原告海嘉达工贸公司的其他诉讼请求。原告海嘉达工贸公司、被告中建八局四公司不服该判决，上诉至青岛市中级人民法院，案号为（2018）鲁02民终6745号。2018年10月17日，青岛市中级人民法院组织法庭调查，被告王爱红辩称“2001年4月中建八局将兴源的房子签在我名下，但是房子不属于我，实际上是单位中建八局四公司的房子，只是在我名下，因为中建八局欠海嘉的款项，将房子抵顶欠款，将房子转到海嘉名下，对于这个事我也知情，我也属于配合办证，后来因为种种原因没有过户，对于判决我认为与事实不符，因为房子不是我的，只是我的名字。”（五）2019年7月1日庭审时，原告海嘉达工贸公司提交《房屋租赁合同》一份，证明2008年6月份，被告兴源房地产将涉案房屋交付给原告海嘉达工贸公司，朱其海将其装修并对外出租，租期自2008年6月15日至2009年6月14日，原告海嘉达工贸公司实际占有使用涉案房屋。被告兴源房地产质证称，对证据的真实性、关联性均不予认可，主张因被告王爱红尚未缴纳涉案房屋首付款，房屋一直未进行交接，由被告兴源房地产占有使用并出租，并提交租期自2014年2月21日至2018年9月9日的《房屋租赁合同》二份。原告海嘉达工贸公司质证称，对证据的真实性无法确认，被告兴源房地产收取涉案房屋的全款后拒绝交付涉案房屋，擅自占用涉案房屋至今；2008年4月左右，具体时间记不清了，原告海嘉达工贸公司法定代表人朱其海、土木工程三分公司财务靳会计、兴源物业负责人员一起在物业办公室核对涉案房屋的水电费、管道维修费，向朱其海交付涉案房屋的钥匙；2008年6月，朱其海把房屋出租了，当时签订了租赁合同，因没装修，租赁合同就先中止；2008年8月，开始对房屋进行装修，在此期间朱其海出差了几个月；2009年初，朱其海去房子发现门被撬了，里面被其他人占用了，说是被告兴源房地产租出去了；朱其海找过几次被告兴源房地产的老板王兴源，王兴源之前还有其他的工程项目让朱其海做防水和装修，大概有5万的费用没有结算；朱其海拿到钥匙后一年多时间里，要办过户手续，把相关的材料都给了被告兴源房地产的会计，但是他们一直没给办；朱其海在起诉之前给王兴源发过短信，但他从来没回过，后来就起诉了。 被告兴源房地产提交收据一式三联（分别为存根、付款单位凭证、收款单位记帐），证明被告王爱红未支付首付款265670元，首付款收据一式三联均在被告兴源房地产处，涉案房屋的交接手续未办理。原告海嘉达工贸公司质证称，对证据的真实性及证明事项均不认可，并提交收据复印件（系付款单位凭证联，记载收到被告王爱红x号楼x单元x室房款265670元，并加盖被告兴源房地产财务专用章）；原告海嘉达工贸公司主张被告兴源房地产已经收取涉案房屋的首付款，并将收据付款单位凭证联交至中国农业银行青岛市市北区第二支行，原告海嘉达工贸公司偿还完涉案房屋按揭贷款后曾申请银行复印该收款收据。被告兴源房地产质证称认可该收据是被告兴源房地产出具的，为了协助办理贷款，在复印收据联后在左上角加盖被告兴源房地产财务章，但款项并未实际支付至被告兴源房地产处，当时很多关于房产的制度不规范，有很多公司都是这样操作的；且该收据系被告兴源房地产出具给被告王爱红，仅约束被告王爱红、被告兴源房地产，与原告海嘉达工贸公司无关。被告中建八局四公司质证称，对证据的真实性及关联性不认可，事实情况是以工程款抵顶涉案房屋首付款，然后以被告王爱红名义与被告兴源房地产签订房屋买卖合同，首付款收据已交付至农业银行，后以被告王爱红名义自农业银行贷款，若被告兴源房地产未收到首付款，农业银行不会办理银行贷款业务。（六）2019年9月29日质证时，原告海嘉达工贸公司申请青仲裁字（2010）第457号案中王爱红的委托代理人靳某出庭作证。证人靳某称当时被告兴源房地产有27套房子，抵给了土木工程三分公司，以首付款抵顶工程款，土木工程三分公司成立了一个工作组，证人在工作组负责房产变现；土木工程三分公司将房屋转给海嘉达工贸公司，原告海嘉达工贸公司要求过户、办理房产证；土木工程三分公司找到被告兴源房地产要求办理过户，被告兴源房地产提出必须仲裁解除原来王爱红与被告兴源房地产签订的《商品房买卖合同》，要求土木工程三分公司退出来，被告兴源房地产再和原告海嘉达工贸公司签订合同，才能给海嘉达工贸公司房产证和过户，证人参与了6套房屋仲裁过程。原告海嘉达工贸公司对证人证言无异议。被告兴源房地产对证人在庭审中的陈述不认可，认为，首先证人没有提交证据证明其就涉案房屋接受土木工程三分公司的授权，与被告兴源房地产协商处理并办理房屋产权手续，其次本案涉案房屋的合同双方系被告王爱红与被告兴源房地产，而证人在陈述中也提到替被告王爱红交付首付款，由此也可以证实涉案房屋的购买方系被告王爱红；另外就证人主张的27套房屋，迄今为止没有生效的法律文书对以首付款抵顶工程款进行确认，因此证人的陈述不能作为本案认定的依据。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原告海嘉达工贸公司与土木工程三分公司签订的《房屋转让协议》的效力；2.三被告是否负有将青岛市市南区东海西路52号兴源花园x号楼x单元x房屋过户给原告的法律责任。1.原告海嘉达工贸公司与土木工程三分公司签订的《房屋转让协议》，因被告中建八局四公司认可承继土木工程三分公司的权利义务，该协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且原告海嘉达工贸公司与被告中建八局四公司对此均予以认可，法院认可该协议对原告海嘉达工贸公司及被告中建八局四公司的效力。2.依据合同相对性原则，原告海嘉达工贸公司系与被告中建八局四公司就涉案房屋成立房屋买卖的法律关系。就涉案房屋权利义务的履行事宜，原告海嘉达工贸公司应向合同相对人继续主张。依据（2013）青民一终字第2513号民事判决书的认定，被告中建八局四公司与被告兴源房地产之间是否就涉案房屋存在以房抵顶工程款事宜并未予以认定，被告中建八局四公司对涉案房屋是否享有处分权并未经生效裁判文书认定，且涉案房屋未过户至被告中建八局四公司名下；故，原告海嘉达工贸公司要求被告中建八局四公司承担协助办理房屋过户手续的诉请，无事实依据，法院不予支持。原告海嘉达工贸公司与土木工程三分公司签订的《房屋转让协议》约定，涉案房屋若不能办理房产证相关损失由土木工程三分公司承担，原告海嘉达工贸公司可就自身的相关损失向土木工程三分公司权利义务的继受方即被告中建八局四公司另行主张。被告王爱红系土木工程三分公司的员工，其受公司委托签订案涉相关合同及协议，其行为的相应后果应由被告中建八局四公司承担，因此，对原告海嘉达工贸公司要求被告王爱红协助办理房屋过户手续的请求，法院不予支持。被告兴源房地产并非合同相对方，土木工程三分公司虽向被告兴源房地产出具过《证明》，但原告海嘉达工贸公司提交的证据未证明原告海嘉达工贸公司与被告兴源房地产之间就涉案房屋买卖关系的成立达成过任何明示或默示的一致意见，原告海嘉达工贸公司亦未提交证据证明其曾经就涉案房屋的产权事宜向被告兴源房地产提出过任何民事权利请求，因此，原告海嘉达工贸公司的主张及其提交的证据不能证明原告海嘉达工贸公司与被告兴源房地产之间就涉案房屋以合同法规定的“其他形式”成立房屋买卖的法律关系，原告海嘉达工贸公司要求被告兴源房地产协助其办理涉案房屋过户手续的主张，证据不足，法院不予支持。被告王爱红经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席裁判。判决如下：一、原告青岛海嘉达工贸有限公司与被告中建八局第四建设有限公司之间的《房屋转让协议》有效。二、驳回原告青岛海嘉达工贸有限公司的其他诉讼请求。 二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交青岛市中级人民法院于2020年4月21日作出的（2019）鲁02民终8193号民事判决书打印件一份。拟证明：1.中建八局四公司主张的以房抵款事实具有存在的高度可能性，青岛中院对此事实予以确认。因此，被上诉人辩称上诉人未交付首付款，系向法庭作出的虚假陈述，依据证据规则六十三条第二款之规定，应当予以惩罚。2.（2019）鲁02民终8193号民事判决书所涉仲裁裁决书与本案所涉裁决书均是同一天作出、中建八局四公司委托的是同一代理人靳某、且案号分别为青仲裁字（2010）第456号、457号，其目的与青岛中院查明的事实是一致的，均是为了配合实际所有权人办理产权证书。3.结合青岛市市南区人民法院作出的（2011）南民初字第20111号民事判决书、本案所涉房屋与（2019）鲁02民终8193号民事判决书所涉东海路52号兴源花园x-x-x同属中建八局四公司与兴源房地产以房抵顶工程款所涉25套房屋之内。兴源房地产质证称,上诉人提交的该份证据与本案没有任何的关联性，上诉人所欲证明的内容也与本案没有关联性。中建八局四公司称我们提交的证据同上诉人提交的证据，证明内容同上诉人。兴源房地产质证意见同上。上诉人对中建八局四公司的证明内容予以认可。 本院二审查明的其他事实与原审一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审期间争议的焦点问题为上诉人要求兴源房地产协助办理涉案房屋登记手续的请求应否支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，根据2001年11月19日王爱红与兴源房地产签订的商品房买卖合同，王爱红向兴源房地产购买东海西路52号兴源花园x号楼x单元x号房屋。王爱红在2018年10月17日青岛市中级人民法院组织法庭调查时称，“2001年4月中建八局将兴源的房子签在我名下，但是房子不属于我，实际上是单位中建八局四公司的房子，只是在我名下，因为中建八局欠海嘉的款项，将房子抵顶欠款，将房子转到海嘉名下，对于这个事我也知情，我也属于配合办证，后来因为种种原因没有过户，对于判决我认为与事实不符，因为房子不是我的，只是我的名字。”中建八局四公司亦认可王爱红是土木工程三分公司的员工并由其顶名买房。同时根据2011年1月10日土木工程三分公司向兴源房地产出具的《证明》及海嘉达工贸公司提交的265670元的收据，本院认为海嘉达工贸公司及中建八局四公司主张的涉案房屋系以房抵款、王爱红顶名买房的事实具有存在的高度可能性，本院对此事实予以确认。兴源房地产主张涉案房屋房款未全部付清的抗辩理由不能成立，本院不予支持。（2013）青民一终2513号民事判决就涉案房屋是否存在以房抵款的事实仅是未予审查处理，并非未予认定。以房抵款是建设工程施工领域中的常见现象，发包人将房屋抵顶给承包人后应积极协助承包人为买房人办理相关过户登记手续，否则以房抵款的目的将难以达成。本案中，在中建八局四公司最终将涉案房屋转让给海嘉达工贸公司后，兴源房地产公司应履行协助办理涉案房屋的过户登记义务。鉴于涉案房屋交易的特殊性，由此产生的税费问题，由相关义务人按照法律规定办理。 综上所述，上诉人青岛海嘉达工贸有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3624号民事判决第一项； 二、撤销青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3624号民事判决第二项； 三、青岛兴源房地产开发有限责任公司、中建八局第四建设有限公司于本判决生效之日起三十日内协助青岛海嘉达工贸有限公司办理青岛市市南区房屋的产权登记手续； 四、驳回青岛海嘉达工贸有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，保全费5000元，由中建八局第四建设有限公司负担；二审案件受理费100元，由青岛兴源房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 徐 明 审判员 王化宿 二〇二〇年九月一日 书记员 阚玉龙