安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1080号 上诉人（原审被告）：胡国东，男，1991年1月30日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：竺佩茹（胡国东妻子），女，1990年10月11日出生，汉族，住安徽省当涂县。 被上诉人（原审原告）：王某，男，2010年8月18日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 法定代理人：王磊（王某父亲），男，1989年1月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：王元山（王某祖父），男，1963年4月25日出生，汉族，住安徽省和县。 委托诉讼代理人：王媛，安徽长城律师事务所律师。 上诉人胡国东因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 胡国东上诉请求：撤销原判第一、二项，判令王某退还房租押金10000元，赔偿电费3542元，共计13542元；二审案件受理费由王某负担。事实和理由：1.卷闸门及铁楼梯属于装潢，根据合同约定，我不得拆除。2.2019年5月我退还案涉房屋钥匙时，合同已解除。2019年8月之前，王某并未起诉，说明已认可合同解除。3.王某一家接收房屋后本想再租用隔壁的房屋用于经营，但与对方协商无果后，就一直自用，未打算出租。4.案涉合同没有约定让我将房屋恢复原状，且房屋已恢复原状，我没有再恢复的必要。5.我曾承诺将案涉房屋恢复原状的前提是王某一家必须退还10000元押金。王某一家同意后又毁约，导致房屋一直无法恢复。6.2019年1月27日，王某一家与我店里服务员打架，在派出所调解时，他们明确表示不愿继续将房子出租给我。7.王某家的电表安装在案涉房屋上，其存在偷电行为，已造成我多交了3542元电费。8.一审未考虑疫情和我们属于大学生创业等因素，酌定我赔偿5个月的房租过高。9.案涉合同系王磊代王某签署，应当认定为无效。 王某辩称，1.胡国东要求赔偿电费的主张属于新提出的诉讼请求，不属于二审审查范围，应当驳回。关于胡国东主张退还10000元押金，一审已经判决予以扣除。2.胡国东违约事实清楚，一审判决结果尚不足以完全弥补我的实际损失。3.胡国东将需要恢复的卷闸门及铁楼梯解释为合同约定的装潢，属于强词夺理，其拒不恢复的行为导致案涉房屋无法正常使用。胡国东上诉请求所依据的事实与理由自相矛盾，大部分与本案毫无关联。4.王某为无民事行为能力人，由其法定代理人王磊代为签订合同，符合法律规定，合同合法有效。5.胡国东认为案涉房屋不恢复的原因在于王某一家想租隔壁的房屋使用，但没有提供证据证明。 王某向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《房屋租赁合同》终止，胡国东立即将租赁房屋（大门、楼梯及房屋水电等）恢复原状并返还；2.判令胡国东立即支付房屋租金17500元（2019年5月15日至2019年8月14日），并自2019年8月15日按年租金7万元（月租金5833.33元）支付房租使用费直至返还房屋之日止；3.判令胡国东承担违约金14000元；4.判令胡国东承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：王某系马鞍山市花山区珍珠园七村17栋103室商业用房所有人。2017年3月7日，王某父亲王磊以王某名义与胡国东签订房屋租赁合同，约定胡国东租赁该房屋，用于商业经营，2017年3月15日房屋交付使用，租赁期限自2017年5月15日至2020年5月14日止，共计3年；押金1万元，年租金7万元，第一年按半年交，第二年、第三年按年交；任何一方提前终止合同，需提前三个月通知对方，经双方协议一致后，可终止合同；租赁期内，胡国东可根据需要，在不破坏主体结构的情况下，对现有的房屋进行装修；租赁期届满，如不续租，胡国东在租赁期满后15日内将其动产搬出租赁场地，如不能搬出则由王某自行处理；对固定的装潢，胡国东不得拆除，无偿留给王某；胡国东未按时交纳租金，每逾期1日，按欠租额的日万分之五支付滞纳金，逾期达两个月的，王某有权终止合同并要求赔偿最高年租金20%违约金；双方任何一方如违反本合同的其他约定，经另一方催告后仍不严格遵守本合同约定的，守约方有权解除合同，并要求违约方赔偿各项损失并按最高年租金20%的标准支付违约金。合同签订当日，胡国东支付押金1万元，并接受所承租的房屋。胡国东同时承租了隔壁102室门面房，一并进行装修，将103室上下铁楼梯拆除、卷闸门拆除改装窗户，打通与102室隔墙，从102室进出。2019年3月9日，胡国东与王某爷爷王元山签订租房合同终止协议书，协议书载明，因长期亏损，胡国东要求终止租房合同，放弃剩余一年租赁时间（2019年5月14日至2020年5月14日）；王某退还押金1万元，胡国东按要求恢复两家中间隔墙及楼梯、大门。2019年3月11日，胡国东将该协议书通过微信发给王磊。后胡国东将102室与103室隔墙恢复，于2019年5月12日将103室大门改成窗户的窗户钥匙交给王元山，并通过微信通知王磊“已经把门面房交于你父亲”、“从此房屋租赁终止”，王磊回复表示其没有同意合同终止。后王磊要求胡国东承担违约责任并恢复楼梯及大门未果，以致成讼。至2019年5月14日租金，胡国东已支付。 一审法院认为，王磊作为未成人王某父亲，为王某名下商业用房签订出租合同，系履行监护职责的行为，其与胡国东签订房屋租赁合同合法有效。胡国东与王某爷爷王元山签订租赁合同终止协议书，提前解除合同，并将协议书发给王磊，王磊未提出异议，后王元山接受胡国东交付钥匙。双方租赁合同解除。胡国东承租房屋时与隔壁102室房屋一并装修、使用，返还时房屋楼梯及卷闸门没有恢复，影响正常使用，应赔偿损失。在胡国东拒绝恢复情况下，王某监护人没有即时采取措施，防止损失的扩大，对此亦有一定责任。根据本案实际情况，酌情确定胡国东赔偿5个月租金损失29167元（7万／12月×5月）。扣除押金1万元，胡国东应支付损失为19167元。胡国东将没有恢复楼梯及卷闸门的房屋返还王某已构成违约，该违约损失已高于违约金，故对王某要求违约金1.4万元之诉请，不予支持。判决：一、胡国东于判决生效后10日内恢复王某所有的马鞍山市花山区内铁楼梯；二、胡国东于判决生效后10日内赔偿王某损失19167元；三、驳回王某的其他诉讼请求。案件受理费294元（已减半收取），由胡国东负担。 二审中，胡国东提交照片六张和光盘一张，用于证明案涉门面房自从其将钥匙交还后一直由王某家自己使用。对该证据的真实性，本院予以认定。提交照片三张和书面证人证言一份，证明王某家存在偷用电的行为，对该证据与本案的关联性，本院不予认定。 二审对一审查明的事实予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：一审判决胡国东赔偿王某5个月租金损失，有无不当。 本院认为，案涉《租房合同终止协议书》虽系王元山与胡国东于2019年3月9日签订，但2019年3月11日胡国东将该《协议书》通过微信发给王磊后，王磊并未提出异议，视为其同意该协议约定内容，双方均应按照协议约定履行各自的义务。由于该《协议书》未明确约定《房屋租赁合同》的解除时间，本院结合胡国东支付租金、交付钥匙、部分恢复案涉房屋等情况，认定《房屋租赁合同》解除时间为2019年5月14日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。将案涉房屋恢复原状不仅是胡国东作为《协议书》相对人应当遵守的约定义务，更是胡国东作为承租人应当承担的法定义务。胡国东将案涉房屋返还时未将房屋中的卷闸门及铁楼梯恢复原状，影响王某的正常使用，应当承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。案涉房屋从返还之日至一审判决作出之时，历经一年有余，王某应积极恢复原状并寻找新的租户，以避免损失的扩大。因王某未采取积极措施，对于扩大的损失应当承担部分责任。一审法院根据本案实际情况，酌定胡国东赔偿5个月租金损失，并无不当。关于胡国东提出王某应赔偿电费3542元的问题，一审中未提起反诉,该请求不属二审审查范围,本院不作审查。 综上所述，胡国东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费588元，由胡国东负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈友妹 审判员  范秀媛 审判员  张瑞菊 二〇二〇年九月二十九日 法官助理陈曼 书记员温芳