贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初1482号原告：吴茂国，男，1977年2月1日出生，水族，住贵州省黎平县。原告：王兆兰，女，1983年11月4日出生，侗族，住贵州省黎平县。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，该公司总经理。原告吴茂国、王兆兰诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年8月11日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员吴雁独任审判，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告吴茂国的委托代理人王兆兰及原告王兆兰到庭参加诉讼，被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司经本院传票依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金30000.00元（暂从2015年12月31日起计算到2018年12月31日，共计1095天，房屋总价款445516元×6.18%÷365天×1095天＝137751.00元）（目前商业银行同期存款年利率为6.18%）；2、判决被告退还原告所交的房屋维修基金8527.00元、契税6409.00元；3、本案诉讼费由被告承担。以上违约金费用合计44936.00元。事实与理由：原告于2012年10月28日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县。该合同约定商品房面积为113.30平方米，房屋单价3932.18元每平方米，房屋总价445516.00元。合同约定被告应当于2015年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋维修和水电开户、物业管理等费用全部交清。合同签订以来，原告多次向被告催交有关房屋产权手续，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把商品房转移登记的相关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，特依法向人民法院起诉，请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称原告的起诉已超过诉讼时效；原告请求的违约金过高，请法院予以调低。原告在举证期限内向本院提交以下7份证据：1、身份证，证明原告的身份情况。2、身份证，证明原告的身份情况。3、《商品房买卖合同》，证明购房合同。4、收据，证明原告已交房屋维修基金购房发票。5、收据，证明原告已交房屋契税。6、发票，证明购房发票。7、备案表，证明商品房已备案。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告于2015年10月26日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县。合同约定商品房建筑面积为131.92平方米，套内建筑面积为113.30平方米，按套内建筑面积计算，单价3932.18元每平方米，房屋总价445516元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代收买受人向相关单位缴纳的维修基金等费用。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款、维修基金及相关费用，但被告至今未将维修基金交到有关单位，未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于本案诉讼时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年8月11日向法院起诉，诉讼时效为倒推三年至2017年8月11日止。2012年10月28日至2017年8月11日期间因已超三年诉讼时效不受法律保护。故原告请求违约的时间节点为2017年8月11日至2018年12月31日（原告请求的时间节点），违约天数为489天，原告请求1095天，本院支持489天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：445516元×6.18%÷365天×489天=36886.53元，原告请求30000.00元，本院支持30000.00元。关于维修基金和契税的问题，根据合同第十四条约定，买受人与出卖人之间是一种委托关系，买受人已经向出卖人交付了维修基金及契税，而在约定的时间出卖人未有将委托收取的维修基金及契税交到相关单位，违反了委托的事项，损害了买受人的权益，买受人有理由请求返还收取的维修基金及契税。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告吴茂国、王兆兰逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金30000.00元。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告吴茂国、王兆兰缴纳的维修基金8527.00元及契税6409.00元。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费924元，减半收取462元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年之内，向本院申请执行。审判员  吴雁二〇二〇年九月十日书记员  张森