四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初1314号 原告：四川荣基物业服务有限公司，住所地四川省峨眉山市绥山镇三台三街117号，统一社会信用代码915111125557790544。 法定代表人：王燕。 委托诉讼代理人：黄建平,男，该公司员工。 被告：童芬，女，1982年9月20日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 原告四川荣基物业服务有限公司（以下简称荣基物业公司）与被告童芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序于2020年8月27日、9月10日公开开庭进行了审理。原告荣基物业公司委托诉讼代理人黄建平、被告童芬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告荣基物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告给付拖欠的物业服务费（2018年1月至2020年5月）2808元，卫生清运费174元，停车场地占用费1520元，违约金899元，合计5401元；2、诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2018年1月15日，原告与峨眉山市象城外滩小区业主委员会签订了《物业服务合同》，从2018年1月1日起以后的物业服务费由原告收取。被告拖欠了2018年1月1日起至2020年5月31日的物业服务费，违约金按每日万分之五收取。被告的住房位于峨眉山市，面积96.84平方米，收费单价为每月1元／平方米。原告多次催收未果，根据相关法律规定，依法起诉。 被告童芬辩称：物业公司服务不到位，经多次沟通，仍未履行权利义务，对我造成巨大损失。而且说法前后不一致，上次说我的车位费交了一部分，今天来说又是从来没交过，因此不但不会出这个物业费，我还请求对方赔偿我的损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告荣基物业公司系依法设立，具有物业管理服务资质的有限责任公司。被告童芬系峨眉山市业主，该房屋建筑面积96.84平方米，在峨眉山市。 2018年1月15日，原告与峨眉山市象城外滩小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告对该小区提供物业服务，物业管理服务包括以下内容：……制订物业服务工作计划并组织实施；物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护、养护和管理；公共绿地、景观的养护及补种；清洁服务；维护秩序；做好安全防范工作；消防服务；装饰装修管理服务等。……物业服务标准。……服务期限为3年，从2018年1月15日至2021年1月14日。……物业服务相关费用，收费方式为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为……高层电梯1元/月/平方米。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。业主交纳周期为每半年或一年交纳一次。……双方权利义务。……违约责任，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。……2018年1月17日，原告与峨眉山市大陆物业管理有限公司办理了物业移交清单。 被告童芬逾期未按时交纳物业服务费，原告经电话催收，被告认为原告提交的物业服务不到位，且造成损失，因此拒交物业费。2019年3月18日，原告通过在被告住宅门口张贴催费通知单，通知被告交纳物业服务费1234元，后于同年12月23日以催款通知书的方式催缴2018、2019年度物业服务费2342元，代收生活垃圾费144元，停车场地占用费1120元，合计3606元。 以上事实，有原告提交的物业服务合同、欠费明细表、2018年5月15日张贴的关于车辆停放收费的公告、两组照片、峨眉山市人民政府文件、峨眉山市垃圾处理厂委托书、收缴费用通知单，被告提交的聊天记录照片2张、通话记录照片1张、公共卫生4张、受灾视频及照片、照片6张、视频对讲机照片、订货单和收据，以及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为：一.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与峨眉山市象城外滩小区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对被告在内的全体业主具有约束力。依法成立的合同应受法律保护。二.被告在本案中提出原告提供物业服务服务不到位，造成了原告的损失，因而拒交物业服务费的主张，依照《物业纠纷司法解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，结合原告在本案中提交的张贴催费通知的照片，可确定被告应当履行交纳物业服务费的义务。三.被告认为其住房进水是原告的责任，对其造成了损失，本院认为为充分保障其权益，可另行提起诉讼较为适宜。四.对原告关于停车场地占用费的诉请，首先原告在本案中自述该小区无地下停车车位，实际划有停车线的车位只有16个，其次根据原告在本案中自述的原告车辆的停放记录仅有80余次，其诉请的费用与实际情况相差较大；故本院无法支持。四.被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应违约责任，本院对于原告请求被告支付违约金之诉请予以支持。但根据法律规定，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高于实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。故结合本案事实，本院认为原合同违约金的标准计算过高，参照资金占用利率的标准及本案的实际情况，对原告案涉违约金酌情调整为140元。五.对原告的诉请确认如下：1.因原告在本案中提交的证据能证明其催收了2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，本院确定为：2324.16元（96.84平方米×24个月）；2.垃圾清运费174元；3.违约金140元；合计2638.16元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一.被告童芬于本判决生效后十日内向原告四川荣基物业服务有限公司支付物业服务费2324.16元，垃圾清运费174元，承担违约金140元，合计2638.16元； 二.驳回原告四川荣基物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告四川荣基物业服务有限公司负担13元，被告童芬负担12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  邹波 二〇二〇年九月十日 书记员  薛浩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。