新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新22民终663号   上诉人（原审原告）：张世文，男，1967年12月1日出生，回族，住新疆维吾尔自治区哈密市。   委托诉讼代理人：李文豆，新疆方旗律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：王某1，男，1974年12月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。   上诉人（原审被告）：王某2（系王某1儿子），男，2005年11月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。   法定代理人：王某1，男，1974年12月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。   上诉人（原审被告）：杨瑞芳，女，1971年4月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。   上诉人（原审被告）：薛瑜姗（系杨瑞芳女儿），女，1998年8月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。   以上四上诉人共同委托诉讼代理人：杨燕，新疆君始律师事务所律师。   上诉人张世文与上诉人王某1、王某2、杨瑞芳、薛瑜姗房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张世文及其委托诉讼代理人李文豆，上诉人王某1及王某1、王某2、杨瑞芳、薛瑜姗的委托诉讼代理人杨燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张世文上诉请求：依法撤销哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1486号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院在双方过错大小及划分责任比例的认定方面属于事实认定不清，适用法律错误。张世文在本案中，不应当承担过错责任。王某2、杨瑞芳、王某1、薛瑜姗等应当返还全部租赁费、赔偿全部损失、支付全部违约金。一、张世文对于本案租赁合同的解除不存在过错，其是被迫认可将涉案房屋的营业执照等相关证照办理在王某1小舅子名下，但因其未交付涉案房屋的消防安全检查合格证与特种行业许可证，才致使本案租赁合同最终解除。租赁合同签订后，张世文开始筹备经营旅馆事宜，在办理营业证照的过程中，王某1等人拒绝提供房屋所有人的身份证复印件，至张世文无法自行办理。经多次沟通，其委托案外人杨希宝办理此事，谁知案外人杨希宝将营业执照办理在自己名下，张世文为了能将租赁房屋尽快投入使用，无奈只能接受案外人办理的营业执照。但在2018年7月，办理完消防安全检查合格证与特种行业许可证后，仍拒绝向张世文交付上述两证。才有了2018年9月张世文作为原告，起诉被上诉人要求交付相关证照及赔偿拖延交付证照期间的相关损失的案件，王某2、杨瑞芳、王某1、薛瑜姗等应当承担全部责任，返还全部租赁费、赔偿全部损失、支付全部违约金。二、上诉人在一审法院中主张的电费损失600元、监控安装费2400元，应当属于上诉人主张的损失赔偿范围，由被上诉人承担赔偿责任。电费损耗全部用于房屋装修。因王某2、杨瑞芳、王某1、薛瑜姗等人的原因，监控设备安装未投入使用，应当认定为损失赔偿的范围。三、原审法院未支持张世文主张的违约金错误。退一万步讲，即便是按原审判决认定的双方对于此次纠纷都有责任，根据《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，张世文主张的违约金也应当予以支持。更何况是，张世文并未违反合同的情况。   王某2、杨瑞芳、王某1、薛瑜姗辩称，1、我方已经完全的履行了相应的义务，不存在过错。我方只有办理营业执照等的配合义务，在承租人要求办理营业执照的时候，提供证照、身份证件等方面给予协助。实际上我方已经完全的配合了，尽到了相应的义务。张世文因为自身的经营信誉受限，不适合以自己的名义办理营业执照和相关手续。王某1才不得已以他的小舅子杨希宝的名义为张世文办理了营业执照、消防许可及特种经营许可。我方作为出租方的配合义务已经完全的尽到。2、造成所谓张世文不能够正常开业正常经营的原因并非在于我方，而是在于张世文个人，通过三起张世文起诉的案件可见，866号案件张世文是以我们没有交付相关的营业执照、特许经营等证照为由起诉了被驳回，张世文又以我们将房屋已经出租给他人，致使它不能经营又一次起诉，又一次起诉被驳回，随后又起诉我们这个房屋还有存在其他的共同所有权人，张世文认为是因为我们没有进行交付，以及一审法院也认定是因为我们没有交付，我们存在过错，对这一点实际上我们不能够认同。张世文从事旅馆的旅馆经营多年，是因为其经营的过程中出现了安保、维稳等特殊的要求张世文本人认为开展经营可能会入不敷出，要求解除的，其解除的理由不成立，一审判决认为我方直接造成其不能开业及其损失方面存在过错，这一点是错误的。张世文所主张的电费损失、监控损失以及违约金，一审法院对这三项的认定事实是清楚的，应当给予维持。   王某2、杨瑞芳、王某1、薛瑜姗上诉请求：依法撤销哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1486号民事判决书，发回重审或依法改判。事实和理由：双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，不具备解除条件。双方于2018年4月1日签订《房屋租赁合同》当日，张世文缴清房租，我方交付房屋，双方履行了协议约定的义务。租赁合同系诺成、双务、有偿合同，且该合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。《房屋租赁合同》未约定被上诉人单方行使解除协议的情形，且双方未达成解除意向，不具备约定解除条件。我方于合同签订之日交付房屋，并积极协助办理营业执照，在张世文声称自己征信不好无法办理营业执照，要求上诉人替他办理营业执照时，我方委托杨希宝以其名义按照张世文的要求（经营名称、经营范围等）办理了营业执照，并且将营业执照于2018年4月底交付张世文。之后张世文据此营业执照制作广告门头、购买消防安保器具等一系列客观行为，都说明对此营业执照的认可。因此，不存在迟延履行债务或者违约行为，不存在法定解除事由。被上诉人请求赔偿各项损失共计32394.56元、支付违约金18000元没有事实根据和法定理由。双方签订的《房屋租赁合同》约定“双方不得违约，违约责任方按经营收入的20%的违约金付给对方。”张世文要求违约金的数额，是按照“房屋租赁总费用”计算，违反合同约定。我方如约履行了配合、协助义务，不存在违约行为。   张世文辩称，1、双方签订的房屋租赁合同是合法有效的，但因王某1迟延履行交付义务且不配合协助张世文办理相关的证照，致使合同目的不能实现，应当予以解除。2、张世文主张的各项损失均向法院提交了相关的票据，且原审法院组织双方当事人到涉案房屋现场查看，张世文主张的各项损失应当予以支持。租赁合同中明确约定双方不得违约，违约责任方按经营收入20%的违约金给付对方。因王某1的原因致张世文租赁的房屋一天也没有经营，如何按照王某1所说的经营收入计算。张世文如能正常营业，营业收入定不会少于缴纳的租赁费，据此张世文主张的违约金按照王某1收受的租赁费计算，并不违反双方约定及法律规定。3、张世文起诉其他案件的目的是要求王某1交付相关证照，相关证照不仅包含已经交付的营业执照，还包含经营所需的消防安全检查合格证和特种行业许可证，主张的损失也是因为迟延交付证照的赔偿，张世文的请求并无不当。   张世文向一审法院起诉请求：1．解除双方于2018年4月1日签订的房屋租赁合同；2．王某2、杨瑞芳、王某1、薛瑜姗返还租赁费90000元、押金2000元，赔偿原告损失32394.56元（暖气费1064元、监控安装费2400元、监控互联网宽带960元、一键报警器350元、电费600元、2018年-2019年登记宽带费550.06元、市场管理费350元、灭火器年审费80元、广告费2900元、有线电视费4500元、安保器具费750元、装修费18954.5元），并支付违约金18000元，合计142394.56元。   一审法院认定事实：2018年4月1日，张世文与王某1签订《房屋租赁合同》，载明：“经甲（王某1）乙（张世文）双方充分协商，就海鑫汽车配件市场1-1号房屋出租事宜达成以下协议：1、本房屋租赁期限为三年，自2018年4月1日至2021年4月1日止。2、本房屋租金为叁万元／年，（合计：玖万元）。乙方需在2018年4月1日前一次性付清一年房租。3、在租赁期间，物业、水、电、暖气等费用一律由乙方承担。4、甲方在乙方经营期间不得收回房屋，配合乙方搞好经营证件。5、乙方有改装修、改行的经营潜力。6、双方不得违约，违约责任方按经营收入的20％的违约金付给对方。7、合同到期后，双方是否续租，应提前一月通知对方。8、租赁期满，乙方如无违约行为，则享有同等条件下优先租赁权。9、如乙方中途转让，提前通知甲方合同期内按合同执行。10、本合同一式两份，自签字之日起生效。11、房屋损坏压金（2000元）贰仟元整。”张世文、王某1均在该合同上签名确认。同日，王某1向张世文出具收条，载明：“今收到张世文交来海鑫汽配城门面房租金（1-1），￥玖万元整（90000元），租期为3年，起租日为2018年4月1日，截止日期为2021年4月1日，付款方式为一次性付清。房屋损坏压金为（2000元）贰仟元整。”同时，王某1向张世文交付了涉案房屋。后因张世文在办理宾馆相关证照过程中与王某1产生纠纷，双方协商未果，引起诉讼。涉案房屋的土地使用权人为杨瑞芳、王某2、薛瑜姗三人，该涉案房屋的预购方为杨瑞芳、王某2、薛瑜姗，房屋所有权人为杨瑞芳。2020年3月5日，杨瑞芳、薛瑜姗情况说明载明：“伊州区人民法院：贵院涉及的张世文起诉王某1关于房屋租赁合同一案，我们都同意房屋由王某1，授权他给我们的共同房屋出租，他的行为代表我们。”杨瑞芳、薛瑜姗均签字予以确认。2020年6月4日，原审法院组织案涉双方到涉案房屋现场查看。涉案房屋门头悬挂“哈密市北出口金顺旅馆”牌子。双方均认可，张世文对涉案房屋进行装修，包括：粉刷墙壁、贴壁纸、制作门头、安装监控设备、更换了两个暖气片（一新一旧）。张世文认为其对房屋内部改装了线路，更换了插座，王某1对此不清楚。因张世文在涉案房屋内堆放了物品，其表示要将物品搬离，交还涉案房屋给王某1。2020年6月9日，张世文表示房屋内物品已经全部搬离，具备交付条件，王某1表示不同意解除合同，亦不同意交付房屋。王某1提供的案外人杨希宝（系杨瑞芳之弟）与张世文录音显示，张世文与杨希宝一直通过电话沟通，相互配合办理涉案房屋的经营手续，张世文要求王某1为其办理涉案房屋的经营手续，且张世文明知杨希宝将涉案房屋的经营手续办理至杨希宝名下的情况。涉案房屋的营业执照于2018年4月19日办理，字号为“哈密市北出口金顺旅馆”，经营者为杨希宝。一审庭审中，张世文认可营业执照于2018年4月底向其交付，王某1亦认可涉案房屋的消防安全检查合格证和特种行业许可证于2018年7月底办理完毕，但消防安全检查合格证与特种行业许可证至今一直未向张世文交付。2018年4月19日，杨瑞芳与杨希宝签订《房屋租赁合同》，张世文认可杨瑞芳与案外人杨希宝签订合同后，未将涉案房屋交付于杨希宝，该房屋钥匙一直在张世文处。同日，哈密市工商管理局石油分局为杨希宝办理营业执照，名称为哈密市北出口金顺旅馆，住所地为新疆哈密市北出口海鑫汽配城1#-1号门面，即涉案房屋。2019年1月24日张世文作为原告因2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》将王某1起诉于伊州区人民法院，要求：1．王某1提供消防证，且租赁费自2019年开始计算；2．赔偿自2018年4月1日起至2019年4月1日的损失32850元（365天×90元／天）；3．赔偿各项损失15776元。2019年7月20日，伊州区人民法院作出（2019）新2201民初866号民事判决书，驳回张世文的诉讼请求。一审法院认为，张世文与王某1签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。本案的争议焦点在于：1．双方鉴定的合同是否应当解除；2．张世文主张的各项费用是否应得到支持。首先，关于双方于2018年4月1日之间签订的《房屋租赁合同》是否予以解除的问题。《房屋租赁合同》中约定“甲方在乙方经营期间不得收回房屋，配合乙方搞好经营证件”，在合同实际履行的过程中，由杨瑞芳弟弟杨希宝办理涉案房屋经营手续，庭审中，王某1等认可涉案房屋的消防安全检查合格证与特种行业许可证于2018年7月底办理完毕，但至今一直未向张世文交付，致使张世文一直不能正常经营使用涉案房屋，因王某1等人的行为致使张世文租赁涉案房屋的合同目的不能实现，故对于张世文要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。其次，关于张世文主张的各项费用是否应当得到支持的问题。合同约定“甲方在乙方经营期间不得收回房屋，配合乙方搞好经营证件”。从案外人杨希宝与张世文的录音显示，张世文要求为其办理经营手续，亦明知杨希宝将涉案房屋经营手续办至杨希宝名下的情况，对于此事实并未提出异议，且一直与杨希宝相互配合办理手续。张世文认可将涉案房屋的经营手续办理在案外人名下，应当对于存在的风险有所认知，对于合同的解除，双方告均存在过错，原审法院酌情认定张世文在本案中承担40％的责任，王某1在本案中承担60％的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，张世文要求返还自2018年4月1日起至2021年4月1日止租赁费90000元，为了减少双方损失，原审法院组织双方当事人于2020年6月4日到涉案房屋现场查看并交付房屋，张世文在涉案房屋内堆放了物品，其表示要将物品搬离，同意交还涉案房屋给王某1，6月9日，张世文表示房屋内物品已经全部搬离，具备交付条件，但王某1不同意接收房屋，故对于6月9日之后的房屋租赁费，王某1应予以全部返还，即24260元。2018年4月1日起至2020年6月9日止的租赁费65740元。考虑到2020年1月底发生疫情的实际情况，酌情考虑疫情影响期为两个月，对于疫情影响期的房屋租赁费，双方各承担50％，即2500元；剩余租赁费60740元，按照双方的责任比例，王某1承担36444元，故王某1应向张世文退还租赁费63204元（24260元＋2500元＋36444元）。张世文主张返还押金2000元，因王某1认可收到押金的事实，现双方的合同解除，应及时向张世文返还押金2000元，对张世文的该项诉讼请求，原审法院予以支持。对于张世文主张的各项损失认定如下：1．张世文要求赔偿2018年-2019年登记宽带费550.06元、暖气费1064元、监控互联网宽带960元、市场管理费350元、有线电视包4500元、广告费2900元、一键报警器350元，共计10674.06元，上述费用系经营宾馆所产生的必要支出，根据双方的过错程度，由原告负担40％即4269.6元，由被告负担60％即6404.4元；2．张世文主张灭火器年审费80元，但其在庭审中并未提供相应的证据予以证明，故对于该笔费用原审法院不予支持；3．对于张世文主张的安装的监控费用2400元、安保器具费750元，属于租赁房屋的可分离部分，张世文在交付租赁房屋时可自行拆卸、取回，该费用由张世文自行负担，原审法院不予支持；4．张世文主张赔偿电费损失600元，经到涉案房屋物业调取电表用电情况，涉案房屋电表中仅剩余24元，张世文缴纳的电费已由其使用，已使用电费由其自行承担，剩余24元予以退还；5．张世文主张装修费用18954.5元，经现场查看，双方均认可，张世文对涉案房屋进行装修，包括粉刷墙壁、贴壁纸、制作门头、安装监控设备、更换了两个暖气片（一新一旧），因张世文租赁的房屋用于经营宾馆，但王某1至今一直未向其交付消防安全检查合格证与特种行业许可证，致使不能正常经营使用涉案房屋，故对装修损失，王某1应予以赔偿，原审法院酌情认定装修损失为12000元，王某1按照其责任赔偿损失7200元（12000元×60％）。张世文主张违约金18000元，张世文要求王某1为其办理经营手续，且其对涉案房屋的经营手续办至杨希宝名下的事实系明知，故双方对于合同解除均存在过错，故对于张世文要求王某1承担违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。涉案合同系张世文与王某1签订，且王某2、杨瑞芳、薛瑜姗对王某1的行为予以追认，根据合同相对性原则，王某2、杨瑞芳、薛瑜姗在本案中不承担责任。原审遂依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、解除原告张世文与被告王某1于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、原告张世文于判决生效之日起三日内搬离海鑫汽配维修市场101号房屋，并将该房屋交付于被告王某1；三、被告王某1于判决生效之日起三日内向原告张世文返还租赁费63204元；四、被告王某1于判决生效之日起三日内向原告张世文返还押金2000元；五、被告王某1于判决生效之日起三日内向原告张世文赔偿损失13628.4元。案件受理费3148元，由原告张世文负担1405元，被告王某1负担1743元；邮寄送达费120元，由原告张世文负担90元，被告王某1负担30元。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。   本院认为，本案二审争议的焦点问题是1．案涉租赁合同是否应予以解除的问题；2．张世文关于返还租赁费、押金、赔偿损失及违约金的主张应否予以支持的问题。   一、关于案涉租赁合同是否应予以解除的问题。本案中，张世文与王某12018年4月1日签订《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，属合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”王某1与张世文在案涉《房屋租赁合同》中约定了王某1有协助张世文办理经营证件的义务，从一审当事人提交的证据显示，张世文一直要求王某1为其办理经营手续，后案涉房屋经营手续办至案外人杨希宝名下，致使张世文无法办理营业执照。综合以上事实可以看出，案涉租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，王某1迟延履行协助张世文以该房屋为经营场所办理营业执照的义务。且案涉房屋的消防安全检查合格证与特种行业许可证一直未交付张世文，致使张世文租赁案涉房屋的目的不能实现，原审法院据此判决解除案涉《房屋租赁合同》符合法律规定和本案事实，本院予以维持。   二、关于张世文提出的返还租赁费、押金、赔偿损失及违约金的主张应否予以支持的问题。从一、二审查明的事实看，张世文对案涉房屋的经营手续办理至案外人杨希宝名下是知情的，并且张世文也领受了王某1给其交付的营业执照，因此造成案涉《房屋租赁合同》解除双方均存在过错，一审法院酌情认定本案中张世文承担40%的责任，王某1承担60%的责任适当，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故一审法院按照双方的责任比例对张世文主张的费用进行处理适当，应予维持。   综上所述，张世文、王某1、王某2、杨瑞芳、薛瑜姗的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4332元，由张世文负担1184元，王某1、王某2、杨瑞芳、薛瑜姗负担3148元。   本判决为终审判决。   审  判  长   朱 滢   审  判  员   黑红飚   审  判  员   张晓丽   二 〇 二 〇 年 九 月 三 十 日   法 官 助 理   杜苗苗   书  记  员   冯培德