黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初1668号原告：杨晓彬，女，1960年2月11日出生，汉族，个体，住黑龙江省大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：于清涛，大庆市龙凤区法律援助中心律师。被告：大庆福瑞邦药房连锁有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区产业三区翔安大街46-9号，统一社会信用代码912306077660054464。法定代表人：刘云成，总经理。委托诉讼代理人：赵司怡，黑龙江鸿大律师事务所律师。原告杨晓彬与被告大庆福瑞邦药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告杨晓彬委托诉讼代理人于清涛，被告大庆福瑞邦药房连锁有限公司（以下简称“福瑞邦公司”）委托诉讼代理人赵司怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓彬向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付租金71.6万元，并按日千分之五支付违约金，从2018年11月1日至被告给付之日止；2.请求判令被告继续履行合同，如不能履行合同赔偿损失78万元；3.请求判令被告对租赁房屋修复或作价；4.请求判令被告支付诉讼发生的一切费用。事实与理由：原、被告于2015年10月27日签订房屋租赁合同，原告将坐落于龙凤北大街260号、262号面积为506平方米的商服租给被告。合同约定，租期十年从2015年12月1日至2025年12月30日，年租金43万元，每年11月1日前一次性交付，逾期按日5‰支付违约金，另约定被告违反合同赔偿原告损失，赔偿范围在原告直接损失范围内。自2018年11月1日至2020年6月30日，被告欠原告租金71.6万元，违约金43万*5‰*607天=130万。原告多次索要被告均以没钱为由拒绝交付。2019年底被告提出终止合同的要求，在原告不同意的情况下，被告搬走了药品并破坏了原有的房屋装修，既不给租金，又不交房屋，至今钥匙还控制在被告手里。根据合同约定租期还有六年，现在房屋租赁市场萧条，原告很难将现有房屋按原价再次出租。被告提前终止合同行为，给原告造成损失很大，根据合同第七条第八款的约定，被告应赔偿原告直接损失78万元（每年少租13万元*6年）。按照合同约定被告对房屋的破坏应进行修复，不能修复作价赔偿。请求法院依法维护原告的合法权益。庭审中，原告对第一项诉请由判令被告支付租金71.6万元变更为判令被告支付租金78.8万元（租金计算至2020年8月31日）。另原告明确第三项诉请为要求被告因房屋及设施破损赔偿原告维修费2万元，明确第四项诉请为判令被告支付诉讼费用。被告福瑞邦公司辩称，一、租赁合同目的已无法实现，被告无法继续履行合同，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月31日解除，被告仅需支付2018年12月1日至2019年11月30日期间的欠付租金。被告无须继续履行合同也无法继续履行合同。因市场经济原因，被告无力继续经营药品行业，故被迫停业。被告在关门歇业之前的半个月已经通知原告将终止履行双方之间的房屋租赁合同，并且已经搬离租赁房屋并通知原告收回房屋，原告已经知晓并同意，双方只是关于何时支付拖欠的房屋租金及终止合同后如何给付违约金、给付多少违约金等事宜未能达成一致，且受疫情影响，原告以本人不在本地为由一直未能接收房屋及钥匙。被告认为，双方之间关于终止履行合同已经达成了合意，双方之间已经协商解除了该租赁合同，合同的解除日期为2019年10月31日。被告实际欠付2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金。二、原告主张“违约金按到期未付金额每日千分之五（5‰）支付”，被告认为原告主张逾期支付租金的违约金数额过高。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依据该规定，原告主张的违约金数额已经接近欠付租金的3倍，远远超过造成损失的百分之三十，原告主张的违约金金额明显过分高于造成的损失。原告未能提供证据证明其实际损失，在其实际损失无法确定的情况下，应当以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。原告主张的78万元经济损失无事实和法律依据，不应得到支持，并且原告自身存在过错。被告认为原告不能提供证据证明因被告的行为给其造成了78万元的直接经济损失，且其主张没有相关法律依据，因此不应得到支持。退一步讲，即使是因为被告的违约行为导致房屋租赁合同解除需要赔偿损失，因原告具体损失数额不能确定，即使原告有权要求被告赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失，原告主张的赔偿金数额也过高。而且，原告作为守约方自身负有减少损失扩大的义务，但原告一直拖延接收房屋及钥匙，导致损失不断扩大，其自身明显存在过错。因此被告认为法院应根据合同的剩余租期、现行市场房屋租赁行情、租赁房屋价格及原告的自身过错程度等因素综合考虑予以酌定损失数额。四、违约金、损害赔偿均以补偿性为其基本功能，原告不能同时主张违约金和损害赔偿。在司法实践中，违约金与损害赔偿的适用情况为：其一、原则上不并存；其二、就高不就低；其三、优先适用违约金责任条款。具体而言，如约定的违约金小于实际经济损失，一般以实际经济损失为限支持守约方的诉请，不另行支持违约金。如约定的违约金大于或等于实际经济损失，守约方不能要求违约方在支付违约金的同时赔偿损失。违约金过分高于造成的损失的，当事人甚至可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告不可以同时主张违约金与损害赔偿。违约金可以以实际的损失为参照，通过法律进行调整，目的在于补偿实际损失，不能与损害赔偿金一并提出主张。五、被告并未对涉案房屋进行破坏，原告无权要求被告对涉案房屋进行修复或作价补偿。被告并未对原告诉状中所述涉案房屋及屋内物品实施损坏行为，也未拆除或破坏涉案房屋中的物品，原告也没有证据证明被告对其房屋实施了损毁或破坏的行为，因此被告不存在侵权行为，不应承担修复或作价补偿的赔偿责任。综上所述，租赁合同目的已无法实现，被告无法继续履行合同，被告仅需支付2018年12月1日至2019年11月30日期间的欠付租金；原告主张的违约金数额过高，原告主张的78万元经济损失无事实和法律依据，原告无权要求被告对涉案房屋进行修复或作价补偿。请求法院结合本案具体事实和相关法律规定依法判决。庭审中，原告杨晓彬向法庭提交以下证据：证据一、营业执照复印件1份、公司章程复印件一份，欲证明被告是独立法人单位。经质证，被告称，无异议。本院对该证据予以采信。证据二，原告的产权证复印件两份（与原件核对无异，原件退回），欲证明原告的合法地位。经质证，被告无异议。本院对该证据予以采信。证据三，房屋租赁合同复印件一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明原、被告之间的权利义务关系。经质证，被告称，无异议，通过原告的该份证据能够证明双方在2016年11月29日一致同意将房屋的租金由年租金45万元调整为年租金43万元。本院对该证据予以采信。证据四，房屋租赁终止协议书复印件一份，欲证明原告之所以没有接钥匙是因为被告强行以终止原合同为前提要挟原告，因此房屋一直控制在被告手中。经质证，被告称，对该份证据的真实性及证明的问题均有异议，原告提供的该份打印件并没有被告的签字盖章确认，不能证明是被告出具的，即使该终止协议真的存在，能够证明原告对于被告终止合同的行为明知，但却放任房屋闲置，其明显存在拖延接收房屋的行为，因此造成的扩大损失应当由原告自行承担。本院认为，经询问，被告认可出具过该协议，故对证据的真实性予以确认，但原、被告未对协议内容达成一直意见，故对协议内容不予确认。证据五，房屋租赁终止协议复印件1份（与原件核对无异，原件退回），欲证明被告主张无条件终止原协议，因此导致房屋未能交付的原因在于被告。经质证，对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，该份证据出具时间是2019年4月8日，而被告实际腾房时间是2019年10月31日，证明被告在终止协议前半年就已经向原告告知将终止该租赁合同，被告已经尽到了相应的告知义务，房屋未接收并不是被告不给钥匙，而是原告故意不接收，被告并没有过错，被告同意承担提前终止合同的违约责任，但是至被告实际搬离房屋之后的扩大了损失应当由原告自行承担。本院对该证据的真实性予以确认，对协议内容因双方未达成一致意见，本院不予确认，综合证据四、证据五，能够证实被告提出终止合同，但双方未达成一致意见。证据六，照片打印件31张，欲证明被告将原有的房屋进行了破坏，根据合同规定应当予以赔偿，租赁房屋一直控制在被告手里，在被告的控制范围内，显然此破坏行为系被告所为。经质证，被告称，对照片的真实性没有异议，但对证明问题有异议，被告搬离房屋时仅是将药房的相关药品及办公所用的桌椅板凳等物品进行搬离，并没有损毁行为，被告仅是将房屋恢复到租赁前的原始状态，对承租房屋被告仅使用了一楼部分作为药房，二楼及三楼在承租期间已转租给他人使用，被告并未实际进行使用，被告不应当承担赔偿责任。本院对该组证据的真实性予以确认。庭审中，被告福瑞邦公司向法庭提交微信聊天截图打印件1张、租赁房屋照片打印件6张、注销行政许可决定书复印件1张（与原件核对无异，原件退回），欲证明被告已于2019年10月13日通知原告将终止履行双方之间的房屋租赁合同，原告已经接到通知并回复；被告已经按照通知原告的时间搬离租赁房屋，并且在搬离租赁房屋后即注销了《药品经营许可证》，合同目的已无法实现；租赁房屋并不存在原告所述的破坏房屋原有装修和对房屋进行破坏的事实。经质证，原告称，聊天记录是真实的，但是不完整，还有另一页原告要求被告以书面形式通知，被告同意没有问题，但是这份聊天截图里没有，从此记录可以看出原告要求被告先付完房租后再说；从照片中能够看出房屋破损的程度，这与被告否认房屋没有破损是不相符的，相矛盾的；注销《药品经营许可证》与原告无关，不予质证。本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨晓彬系龙凤区龙凤北大街260号、262号商服的所有权人。2015年10月27日，原告杨晓彬与被告福瑞邦公司签订《房屋租赁合同》一份。合同约定原告将龙凤北大街260号、262号商服租赁给被告用于商业经营使用；租期十年，从2015年12月1日至2025年11月30日止，年租金45万元，自2015年12月1日起计租，每年11月1日前一次性交付该租赁年度的租金；迟延交纳租金应支付违约金，违约金按到期未付金额日5‰支付滞纳金；被告违反合同约定的义务应负责赔偿原告损失，赔偿范围在原告直接损失范围内。2016年11月29日，原、被告签订补充协议，约定租期及租金条款为2016年12月1日至2025年11月30日，期限九年，年租金43万元，包含物业取暖费，其他条款按原有合同执行。被告已按照合同约定全额支付原告2018年11月30日之前的租金。2019年4月，被告向原告提出《房屋租赁终止协议》，要求从2019年12月1日起，尚未履行的合同内容终止执行，原合同解除，双方对原合同互不追究。原告不同意该协议内容，未签字。2019年10月13日，被告工作人员微信通知原告福瑞邦公司将于10月31日前关店。2020年1月15日，原告向被告索要房屋钥匙及欠付租金，双方到租赁房屋处查验房屋，但因赔偿问题产生分歧，原、被告未完成房屋交接。此后，被告再次提出《房屋租赁终止协议》，因未达成一致意见，原告未签字。2020年8月20日，本案庭审当天，被告将房屋钥匙交付原告。就房屋及设施损坏赔偿问题，原、被告已达成一致意见，即被告赔偿原告租赁房屋及设施维修费2万元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。原、被告均应恪守合同义务。原、被告签订的是有固定期限的租赁合同，虽被告在期限届满前向原告提出终止合同构成违约，但其不愿意继续履行合同，该义务性质又不适用强制履行，同时，被告注销了《药品经营许可证》，无法继续经营实现租赁目的，故要求被告继续履行合同会导致其履约成本过高，为衡平双方当事人利益，应准予解除合同，并由被告承担相应违约责任，赔偿原告损失。原、被告称2020年1月15日，原告向被告索要欠付租金及钥匙，双方到租赁房屋处查验房屋，虽原、被告对赔偿问题未达成一致意见，但原告在知晓被告已经搬离要求终止合同的情况下从被告处索要钥匙并查验房屋，应视为同意与被告解除合同，故本院认定原、被告于2020年1月15日终止合同，对被告主张的双方于2019年10月31日腾房之日解除合同的主张不予支持。综上，被告应支付原告2018年12月1日至2020年1月15日期间的租金483,750元。关于原告主张的逾期支付租金违约金，原、被告约定违约金按到期未付金额日5‰计算，被告称原告主张的违约金数额过高，要求调整。本院认为，在原告未举证证实因被告逾期支付租金给其造成具体损失的情况下，按到期未付金额日5‰计算违约金，标准过高，本院按照被告提出的以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。具体计算方式如下：2018年12月1日至2019年11月30日期间43万元租金的违约金以43万元为基数从2018年11月2日起计算，其中2018年11月2日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍即年利率19%计算，数额为65,360元，2019年8月20日至实际给付之日期间的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；2019年12月1日至2020年1月15日期间53,750元租金的违约金，以53,750元为基数从2019年11月2日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际给付之日止。关于原告主张的2020年1月16日至2020年8月31日期间的租金，本院虽认定原、被告于2020年1月15日解除合同，但双方直至庭审时才交接钥匙。对未交接钥匙的原因，原告称因其不同意被告提出的终止合同条件，被告拒绝给付钥匙，被告则称系因原告不接钥匙导致未完成交接，对此双方各执一词，均未提供证据证实。本院认为，被告作为承租人在解除合同后负由向原告提交钥匙、返还租赁房屋的义务，而原告在被告提前告知解除合同、知晓被告已经搬离且无法继续履行合同的情况下，负有减少损失扩大的义务。本着诚实信用原则及公平原则，本院按照合同约定的租金标准酌定支持原告2020年1月16日至2020年3月15日期间因未交接房屋造成的房屋占用期间租金损失71,667元。关于原告要求被告继续履行合同，如不能履行合同赔偿损失78万元的主张，原、被告对租赁期间进行了明确约定，被告因自身原因在合同期限届满前提出终止合同，构成违约，但原告主张被告提前解约造成未来六年每年至少少租13万元，该主张不属于已经发生的实际损失，原告可待损失实际发生后另行主张权利。关于原告要求判令被告对租赁房屋进行修复或作价的主张，因庭后原、被告对租赁房屋及设施破损的赔偿数额已协商一致，均同意以2万元确定损失数额，故本院予以确认，被告应赔偿原告租赁房屋及设施维修费2万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告大庆福瑞邦药房连锁有限公司支付原告杨晓彬2018年12月1日至2020年1月15日期间的租金483,750元、2018年11月2日至2019年8月19日期间的违约金65,360元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付其余违约金至实际给付之日止（43万元租金的违约金以43万元为基数从2019年8月20日起计算利息，53,750元租金的违约金以53,750为基数从2019年11月2日起计算）；二、被告大庆福瑞邦药房连锁有限公司支付原告杨晓彬2020年1月16日至2020年3月15日期间的租金损失71,667元；三、被告大庆福瑞邦药房连锁有限公司赔偿原告杨晓彬租赁房屋及设施的维修费20,000元；以上第一、二、三项于本判决生效之日起七日内给付；四、驳回原告杨晓彬其他诉讼请求。如果被告大庆福瑞邦药房连锁有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,480元，由被告大庆福瑞邦药房连锁有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员 张 迪二〇二〇年九月十一日书记员 徐艳飞附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。