内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0624民初1827号原告：鄂托克旗竹涛物业管理有限责任公司，统一社会信用代码911506935612165142。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：段某。被告：王某2，公民身份号码×××，，现住址内蒙古鄂尔多斯市。原告鄂托克旗竹涛物业管理有限责任公司与被告王某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法由审判员肖继宏适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鄂托克旗竹涛物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人段某与被告王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂托克旗竹涛物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费4764元及违约金286元，合计5050元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系内蒙古鄂尔多斯市××旗底商的业主，房屋面积198.74平米；原告从2018年3月21日开始对该小区提供物业服务，履行了应尽的物业服务义务；被告无故拖欠原告从2018年3月21日至2020年8月21日期间的物业费共计4764元（房屋建筑面积198.74平方米，每月每平方米1元,共计29个月，减去2018年3月21日至2019年3月21日期间已经缴纳的物业费1000元）。原告无奈起诉请求判令被告给付拖欠的物业费及违约金，并承担本案诉讼费用被告王某2辩称：一、竹涛小区业主委员会的成员并未经竹涛小区业主选举产生，是原告自己选择的成员，对于竹涛小区业主委员会与竹涛小区物业公司签订的物业服务合同被告不认可；二、被告作为竹涛小区商铺的业主，并不是生活在原告物业管理区域内的实际居民，没有享受到原告所提供的物业服务，被告可以不支付物业管理费；三、由于原告对小区下水管道常年没有维修，导致被告的房屋遭到雨水冲刷，房屋漏水造成被告的店铺无法经营，产生了各项经济损失共计9800元，该损失应由原告赔偿；四、原告对于小区的监控等公共设施常年没有维修，雇佣的工作人员年龄较大，提供的物业服务水平不高，收费标准却是按照一级物业的收费标准执行，并且对被告的商用房与小区住宅执行不同的收费标准，收费标准不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院作如下认定：原告向法庭提供证据一：维修记录表2份（复印件）。证明原告给被告提供过物业服务。被告对该组证据不认可，认为维修记录表记载的签名不是被告本人所签。原告提供的该证据未提供原件核对，真实性不能确定，且双方当事人也不提出书面鉴定申请，本院不予采信。证据二：证人刘某证言。证明原告向被告提供了维修水管、电路、监控线路等物业服务。被告对证人证言不认可，认为证人不具备提供相关服务的职业资格。该证人为原告的员工，与原告存在利害关系，又无其他证据佐证，提供的证人证言本院不予采信。被告向法庭提供证据：证明1份、照片1张、房屋产权证复印件1份。证明原告没有给被告提供过物业服务且被告的房屋是住宅性质不是商业房性质，不应按商业标准收取物业费。原告对被告提供证据的真实性及证明目的均不认可。被告提供的证明中签字的证人均未出庭作证，真实性难以确认，本院不予采信；照片仅拍摄了一堆垃圾，具体的拍摄时间、地点均不能确定，又无其他证据佐证，据此不能证明原告未向被告提供物业服务，该证据本院不予采信；房屋产权证复印件未提供原件核对，真实性难以确定，本院不予采信。经审理查明，2018年4月1日鄂托克旗棋盘井竹涛小区业主委员与原告签订物业管理合同，合同约定原告对棋盘井镇竹涛小区一期的服务期限为2018年3月21日至2021年3月20日，店铺物业费按建筑面积1元/平方米/月的标准执行，业主未按期缴纳物业管理服务费的从下一年年初开始每日承担3‰的违约金。被告系内蒙古××旗商铺的业主，房屋面积198.74平方米，被告欠原告从2018年3月21日至2020年8月21日期间的物业费共计4764元（房屋建筑面积198.74平方米，每月每平方米1元,共计29个月，减去2018年3月21日至2019年3月21日期间已经缴纳的物业费1000元）。本院认为，业主委员会由业主大会选举产生，只要满足选举的法定条件即可成立，被告抗辩称竹涛小区业主委员会的成立不合法却无相应证据证实，其抗辩理由不能成立。原告与鄂托克旗竹涛小区业主委员会签订的物业管理合同合法有效，对全体业主包括被告均具有约束力，被告应当按照合同约定主动履行自己的义务，被告以其作为商铺业主未享受原告提供的物业服务从而拒交物业费的抗辩理由也不能成立。被告向原告主张赔偿房屋漏水造成的损失与本案非同一法律关系，应当另案主张。被告还抗辩称原告提供的物业服务水平差同样没有提供相应证据佐证，该抗辩理由也不能成立。原告主张的商铺物业费标准为1元/平方米/月符合同的约定，本院予以支持，被告抗辩收费标准不合理的理由也不能成立。物业管理合同约定按月交纳物业费，业主未按期缴纳物业管理服务费的从下一年年初开始每日承担3‰的违约金，被告应当按照合同约定向被告履行交费的义务，原告按年利率6%向被告主张2018年、2019年物业费逾期违约金低于合同约定且符合法律规定，本院予以支持（后附违约金计算方式）。综上所述，依据《物业管理条例》第十一条第三项、第十二条第三款、第四款、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告王某2欠原告鄂托克旗竹涛物业管理有限责任公司从2018年3月21日至2020年8月21日期间的物业费共计4763.46元及2018年度、2019年度物业费逾期违约金176.03元，合计4939.49元。被告王某2于本判决生效后立即给付原告鄂托克旗竹涛物业管理有限责任公司。二、驳回原告鄂托克旗竹涛物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告王某2负担。本判决为终审判决。审 判 员 肖继宏二〇二〇年九月十二日法官助理 赵 瑞书 记 员 呼雅格一、本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负担连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、违约金计算方法：1、2018年3月21日至2018年12月31日期间欠物业费1854.91元，减去已经缴纳的物业费1000元，欠854.91元，按年利率6%计算，物业服务期满至2020年8月21日逾期19个月零21天，逾期违约金为84.21元。2、2019年1月1日至2019年12月31日期间欠物业费2384.88元，按年利率6%计算，物业服务期满至2020年8月21日逾期7个月零21天，逾期违约金为91.82元。合计：176.03元。