广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初6007号原告（反诉被告）：方金水，男，汉族，1982年4月25日出生，住广东省珠海市香洲区********9********。公民身份号码：445************931。委托诉讼代理人：黄晓惠，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟涛，广东瀛凯邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：周波，男，汉族，1981年10月11日出生，住湖南省新邵县**************。公民身份号码：430************650。委托诉讼代理人：王占杰，广东友邦方达律师事务所律师。原告方金水诉被告周波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，在法定期限内被告周波向本院提出反诉，本院经审查，将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方金水及其委托诉讼代理人黄晓惠、被告（反诉原告）周波的委托诉讼代理人王占杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）方金水向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年9月10日至2020年3月9日的租金及水电费共计人民币156203元；2.判令被告向原告支付自2019年9月10日至2020年3月10日的逾期付款违约金41443.58元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月5日，原告将承租的位于珠海市**************转租给被告，原告与被告约定租赁期从2017年至2019年10月4日，租金每月21800元，同时约定，如租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或进行三旧改造的，本合同终止，双方互不承担违约责任，被告应无条件服从并在通知期限内退场，租金及相关费用计至退场完毕之日止。被告不得提出其他主张或拒不退场，阻扰拆迁，否则构成违约。对此双方并签订了《租赁合同》。2019年9月9日，原告收到业主珠海市香洲翠微股份合作公司的《关于租赁合同到期的说明》，该说明称翠微村旧村改造属于三旧改造，租赁合同将自动解除，并协助其做好租户撤场搬迁工作。同时，业主也对涉案商铺等商铺进行了拆迁公告，告知相关租户腾退搬迁的时间。原告在收到该说明后，也积极向被告告知此情况，被告对涉案商铺属于三旧改造应当搬迁一事非常清楚，但被告在收到相关搬迁通知后，不仅不积极搬迁腾退，反而从2019年9月10日开始以各种理由拖欠原告租金至今。原告认为，被告的上述行为已经严重违约，另外，也因为被告的拖延搬迁一事，业主在另案诉讼中起诉要求原告与第三人腾退，也导致原告产生相关的违约损失。因此，原告特根据法律规定，提起诉讼，恳请法院查明相关事实，判如所请，以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）周波对原告（反诉被告）方金水提出的本诉答辩称，一、原告（反诉被告）请求确认租赁合同于2019年10月4日终止，该诉请与事实不符，无合同依据、法律依据。二、原告（反诉被告）与商铺业主珠海市香洲翠微股份合作有限公司（以下称翠微合作公司）的租赁合同于2019年8月27日终止。1.原告（反诉被告）和翠微合作公司之间的书面租赁合同约定的租赁期间为2017年8月10日至2019年8月9日。2.翠微合作公司于2019年8月27日发出书面《搬迁通知》，该书面通知原告（反诉被告）以及整个大楼的商户人手一份。2019年8月27日的书面《搬迁通知》终止了翠微合作公司和原告（反诉被告）之间的租赁合同。3.原告（反诉被告）的民事答辩状承认原告（反诉被告）和翠微合作公司之间的合同于2019年8月27日终止（详见《民事答辩状》）。原告（反诉被告）在另案诉讼中以民事答辩状的形式承认了原告（反诉被告）和翠微合作公司之间的合同于2019年8月27日终止。三、自2019年8月27日起原告（反诉被告）对涉案商铺不再享有承租权、转租权。由于原告（反诉被告）对涉案商铺不再享有承租权、转租权，原告（反诉被告）无合同依据和法律依据请求被告（反诉原告）支付租金、违约金。如上所述，原告（反诉被告）与商铺业主翠微合作公司之间的租赁合同于2019年8月27日终止，原告（反诉被告）确认了该事实；原告（反诉被告）以业主翠微合作公司的书面《搬迁通知》于2019年8月27日告知被告（反诉原告）解除双方之间的租赁合同，并要求停止经营。四、翠微合作公司和原告（反诉被告）于2019年8月27日通知停止经营、限期搬离，自2019年8月27日起，翠微合作公司实施的拆迁行为、拆迁事实，造成被告（反诉原告）未能按照租赁的用途继续使用商铺、无法继续经营，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的租赁合同在事实上构成履行不能，原告（反诉被告）构成违约。依据合同法第216条，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。2019年8月27日，翠微合作公司发书面通知要求包括被告（反诉原告）在内的整栋楼的承租人立即停止经营、限期搬离，并在商铺门口采取张贴公告、派人上门等方式催促、驱赶搬离，在整栋楼上挂横幅“推进城市更新建设、拆迁势在必行”等，采取停水、停电等强制措施，陆续在整栋大楼的周围开始建起写有拆迁广告的铁皮围墙，使得大楼分段、分批逐步被隔离。翠微合作公司的上述措施使得整个大楼立刻失去往日的商业人流、纷纷搬离，每搬离一户，拆迁人就直接将该商铺拆得面目全非，拆迁行为、拆迁工人、拆迁造成的垃圾、粉尘等使得整栋楼变成垃圾场、拆迁现场，商铺根本无法再继续经营下去，纷纷关门、搬离。五、被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的租赁合同约定的转租期超过了原告（反诉被告）和翠微合作公司之间租赁合同约定的剩余租赁期，超过部分无效。原告（反诉被告）违背了其对被告（反诉原告）许下的可以签订长期租赁合同的承诺、隐瞒了其与业主之间租赁合同的承租期间先于被告（反诉原告）和原告（反诉被告）之间租赁期间到期的事实真相，导致合同部分无效、合同无法履行、合同目的未能实现。经查，原告（反诉被告）和翠微股份合作公司之间的租赁合同期间为2017年8月10日至2019年8月9日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）的租赁合同期间为2017年10月5日至2019年10月4日。因此，基于被告（反诉原告）和原告（反诉被告）之间的租赁合同部分无效，原告（反诉被告）诉请支付2019年9月10日至2020年3月9日的租金156203元、逾期付款违约金41443.58元无法律依据。六、商铺自2019年8月27日未能按照租赁合同的约定用途继续使用，商铺已不具备使用价值，租赁合同的目的已无法实现，因此不存在继续支付租金的事实依据和法律依据。如上所述，由于业主翠微合作公司解除了和原告（反诉被告）之间的租赁合同，原告（反诉被告）以同样的理由解除了和被告（反诉原告）的租赁合同。涉案商铺所在大楼自2019年8月27日逐步被拆迁，涉案商铺的业主和原告（反诉被告）于2019年8月27日共同书面通知被告（反诉原告）停止经营、限期搬离，翠微合作公司采取的强制停水、停电等拆迁措施，陆续在整栋大楼的周围开始建起写有拆迁广告的铁皮围墙，使得大楼分段、分批逐步被隔离，拆迁行为、拆迁事实造成包括涉案商铺在内的商铺失去了原来应有的商业用途、商业价值，导致被告（反诉原告）未能按照租赁的用途继续使用商铺、无法继续经营，造成租赁合同在事实上构成履行不能。综上，请求法院依法查明事实，以维护被告（反诉原告）的合法权益，维护法律的公正与尊严。被告（反诉原告）周波向本院提出如下反诉请求：1.原告（反诉被告）向被告（反诉原告）退回押金人民币55000元；2.被告（反诉原告）返还被告（反诉原告）多收取的租金人民币18400元（100元，乘以8平方米，乘以23个月）；3.原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）经济损失人民币500000元；4.原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、面积欺诈，商铺实际面积少于合同约定面积。装修公司丈量、出具的设计图纸显示，商铺实际面积为210平方米，租赁合同记载面积为218平方米，原告（反诉被告）以合同记载面积收取租金，在事实上多收取租金，构成违约，对于多收取的租金应予以返还。原告（反诉被告）违反了合同法第216条的规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人”。二、应退回押金。原告（反诉被告）至今未退还租赁、水电费押金。三、原告（反诉被告）故意隐瞒剩余租赁期、并就转租期限故意欺诈被告（反诉原告）。被告（反诉原告）在签订合同前提出10年租期，因为打算长期稳经营，反复强调，只有满足了长期租约才会签订租赁合同。而原告（反诉被告）当时说首次签约只能签2年租期，以后可以连续租8年、甚至更长时间，合同到期就续签，并声称其有权管理、出租整栋楼，并拿出了厚厚一沓租赁合同，说这是和其他商户签订的租赁合同，首次签2年租期是惯例，到期就续签。说了一百个让被告（反诉原告）放心装修、放心租用的承诺。四、原告（反诉被告）同意装修，在得到了长期租期承诺后被告（反诉原告）才决定实施装修和巨大资金投入。租赁合同的目的是为了经营美容美发、化妆品商行，包括美容美发、化妆品的销售、批发，现场产品体验，以体验促进销售。为了达到经营目的必须对商铺进行装修，被告（反诉原告）特别邀请设计专家——杭州尺寸装饰设计有限公司，按照美容美发、化妆品行业的装修理念、最新时尚实施高档装修设计。被告（反诉原告）按照设计理念真材实料实施装修。在租赁合同第四条对装修作出了明确“不得改变主体结构，承重或影响租赁物及相邻厂房的使用安全”等。在告知了愿意长期租赁商铺和巨大资金投入的情况下，得到原告（反诉被告）的承诺之后，基于对原告（反诉被告）的信任，被告（反诉原告）为了能够长期经营投入了巨大资金。包括装修设计费用26000元、固定装修费用720000元（含空调35200元）、经营配套设施103082元、为了经营而投入货物体验样品30万元，以上合计人民币1184282元。五、自2019年8月27日起，在被告（反诉原告）和原告（反诉被告）签订的租赁合同履行期间，翠微合作公司单方实施的解除合同、单方实施的拆迁行为、拆迁事实造成被告（反诉原告）未能按照租赁的用途继续使用商铺、无法继续经营，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的租赁合同在事实上构成履行不能，原告（反诉被告）构成违约，应承担违约责任。依据合同法第216条，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。商铺业主翠微合作公司和原告（反诉被告）于2019年8月27日发书面通知并到场要求包括被告（反诉原告）在内的整栋楼的承租人立即停止经营、限期搬离，人手一份，并在商铺门口采取张贴公告、派人上门等方式催促、驱赶搬离，在整栋楼上挂横幅“推进城市更新建设、拆迁势在必行”等，采取停水、停电等强制措施，陆续在整栋大楼的周围开始建起写有拆迁广告的铁皮围墙，使得大楼分段、分批逐步被隔离。翠微合作公司的上述措施使得整个大楼立刻失去商业人流，纷纷搬离，每搬离一户，拆迁人就直接将该商铺拆得面目全非，拆迁行为、拆迁工人、拆迁造成的垃圾、粉尘等使得整栋楼变成垃圾场、拆迁现场，商铺根本无法在继续经营下去，纷纷关门、搬离。六、被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的租赁合同约定的转租期超过了原告（反诉被告）和翠微合作公司之间租赁合同约定的剩余租赁期，超过部分无效。原告（反诉被告）违背了其对被告（反诉原告）许下的可以签订长期租赁合同的承诺、隐瞒了其与业主之间租赁合同的承租期间先于被告（反诉原告）和原告（反诉被告）之间租赁期间届满的事实真相，导致合同部分无效、合同无法履行、合同目的未能实现。原告（反诉被告）应当对被告（反诉原告）的损失承担赔偿责任。经查，原告（反诉被告）和翠微股份合作公司之间的租赁合同期间为2017年8月10日至2019年8月9日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）的租赁合同期间为2017年10月5日至2019年10月4日。七、原告（反诉被告）以2019年8月27日的书面通知要求被告（反诉原告）停止经营，以及涉案商铺所在的整栋大楼被拆迁的事实，共同造成被告（反诉原告）无法按照合同目的使用涉案商铺、无法继续经营、合同目的不能实现，共同造成被告（反诉原告）巨额经济损失。（1）原告（反诉被告）提交的民事答辩状确认原告（反诉被告）和翠微合作公司之间的合同于2019年8月27日终止。（2）翠微合作公司单方陈述、单方发出《搬迁通知》提前解除翠微合作公司和原告（反诉被告）之间的合同毫无事实依据，原告（反诉被告）以翠微合作公司毫无事实依据的单方《搬迁通知》为由提前解除和被告（反诉原告）之间的租赁合同，构成违约，应承担违约责任。（3）原告（反诉被告）确认其与翠微合作公司之间的合同于2019年8月27日终止，自此，原告（反诉被告）就涉案商铺已经丧失了转租权，原告（反诉被告）因其丧失转租权给被告（反诉原告）造成的损失应予以赔偿。（4）原告（反诉被告）因转租商铺获得巨额利益，获利30万余元。原告（反诉被告）和翠微合作公司之间的租赁合同租金单价为每平方米40元，原告（反诉被告）转租给被告（反诉原告）租金单价为每平方米100元。（5）依据有关法律法规，涉及被拆迁房屋的装修部分赔偿、被搬迁人的搬迁费用、商户的经营损失补偿均应支付给商铺的实际经营人。事实是应支付给被告（反诉原告）的补偿款被原告（反诉被告）、翠微合作公司非法攫取。（6）原告（反诉被告）就合同期限故意欺诈，承诺可以签订长期租约，使得被告（反诉原告）基于对其信任而投入巨大资金用于装修、经营、铺货，如果当时没有长期租约承诺，被告（反诉原告）绝对不会签订合同、更不会巨额资金投入。在租赁合同租期内合同履行不能，使得被告（反诉原告）的投入血本无归，十几年的艰苦奋斗的积累瞬间化为乌有，使得被告（反诉原告）欲哭无泪、昼夜难眠。损失包括装修设计费用26000元、固定装修费用720000元（含空调35200元）、经营配套设施103082元、为了经营而投入货物样品30万元，如今30万元的销售样品、体验品货物成了废物，经营配套实施103082元变成了废物。为了维护被告（反诉原告）的合法权益，维护法律的公正与尊严，特依法提起反诉，望法院依法判令如所请。原告（反诉被告）方金水对被告（反诉原告）周波的反诉答辩称，一、被告（反诉原告）的相关反诉请求并非基于其与原告（反诉被告）签订的《租赁合同》的相关约定以及相关事实情况，其相关主张毫无法律和事实依据，恳请法院依法予以驳回其反诉请求。1.关于案涉商铺的实际使用面积是450平方米。首先根据双方的合同约定，租赁合同合同记载面积为218平方米，该面积属于一楼的测量面积，但根据周波提供的相关照片以及设计图可以知道，周波使用的案涉商铺面积还有阁楼（即二楼），该阁楼是方金水与周波签订合同后，由方金水另行加建给到周波使用，且并未再单独另行计算租金，该实际使用面积也可在周波本人提交的《尺寸装饰装修工程施工图设计合同》第四条可以显示“工程使用面积为456平方米。”并非周波所陈述的使用面积为210平方米，周波的该陈述属于故意捏造事实，颠倒是非。2.根据方金水与周波签订的《租赁合同》约定，双方的租赁期从2017年10月5日至2019年10月4日，方金水并未向周波承诺过如租期期满，仍可以续租8年，周波的该一陈述属于虚假陈述，且周波并未提供相应的证据予以证明，我方认为，双方关于案涉商铺的权利义务应当根据《租赁合同》的约定具体履行，周波的陈述完全没有事实依据。至于双方签订《租赁合同》后，周波如何行使其装修权利属于其个人权利，与方金水没有任何关系，周波应当对其承租后的行为自行承担责任。如上所述，双方在签订《租赁合同》前，方金水已经告知周波涉案商铺的业主系翠微村，如后续翠微村被列入三旧改造的，本合同终止，双方互不承担责任，周波表示清楚。同时，双方在《租赁合同》第九条第（二）项明确约定“租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或进行三旧改造的，甲方必须及时书面通知乙方并给予合理的清退时间，租赁合同自行终止，乙方应无条件服从并在通知期限内退场，租金及相关费用计至退场完毕之日止。”且在该情形下，甲乙双方互不承担违约责任。由此可知，周波本人对案涉商铺可能被拆迁的情况是非常清楚的，且其后在该《租赁合同》上签字捺印，同意按照该合同的约定履行相关权利义务。即方金水并不存在违约行为，更无需承担违约责任。周波的该诉请没有任何事实依据。虽然根据方金水与翠微合作公司签订的涉案商铺的租赁期限为2017年8月10日至2019年8月9日，但合同到期后，翠微合作公司并未要求解除与方金水的租赁合同，对方金水继续出租案涉商铺并未提出异议，根据《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。因此，在2019年8月9日至2019年10月4日的租赁期间内，方金水与周波的租赁期仍然有效，周波仍应当按照合同的约定履行相关支付租金、缴纳水电费的义务。2019年8月27日，翠微合作公司告知方金水以及周波等各租户，涉案商铺因为政策原因需要拆迁改造，并要求包含周波在内的租户及时安排清场腾退事宜，腾退期间的租金等费用可直接交给翠微公司，翠微合作公司对拆迁事宜组织了各租户进行开会通知，周波本人也到场参加，但周波自2019年9月开始至其腾退之日，均未向翠微公司或者方金水支付任何租金及水电费。关于涉案商铺被列入三旧改造属于政府政策原因，不能归责于方金水，且对于该情况可能发生一事，方金水已经尽到告知义务，并在双方合同中有明确约定，周波要求方金水承担其相关经济损失没有任何法律和事实依据，相反，周波作为承租人以及经营者，应当自行承担经营风险。至于周波称方金水转租获利一事，与本案并无关联。且实际上方金水不仅需向翠微合作公司支付租金40元每平方米，也需要支付物业管理费50元每平方米，即方金水合计需向翠微合作公司支付90元每平方米的费用，但方金水与周波的租赁合同仅只约定100元每平方，对物业管理费并未再另行要求周波承担，因此，周波的陈述毫无事实依据。关于押金的退还，我方认为因周波未按时缴纳租金与水电费，其行为已经严重违约，根据《租赁合同》第九条第（四）项的约定，乙方不支付或者不按照约定支付租金及物管费或水电费达2个月的，甲方有权不予退还租赁保证金、水电费押金。因周波已经长达7个月未支付租金及水电费，因此，我方有权没收押金不予退还。此外，翠微合作公司诉方金水租赁合同纠纷一案，因方金水已经与翠微合作公司结清涉案商铺所拖欠的租金、水电费，后翠微合作公司已撤诉结案。我方认为，根据双方合同约定，即使在拆迁期间，周波仍继续使用涉案商铺的，即应当继续缴纳租金、水电费。且因周波是2020年4月2日腾退，我方已经给了周波一个月的拆迁免租期，即2020年3月至4月份的租金我方是未另行主张的。相反，根据我方提交的与周波的相关聊天记录，周波一直不肯按时腾退的原因是想看翠微合作公司是否有拆迁补偿，但周波并非是翠微合作公司的村民，且其作为租户，相关权利义务在合同中有明确的约定，合同约定的租期与拆迁的时间并未相差太多，周波的该继续占有涉案商铺且不缴纳租金及水电费的行为不仅严重违约，且没有任何的法律依据。综上，周波的反诉请求毫无事实和法律依据，其相关事实理由与实际情况并不相符合，我方认为，双方的权利义务在《租赁合同》中已有明确的约定，双方应当严格按照合同约定履行相关权利义务。因此，恳请法院对周波的全部反诉请求予以驳回。原告（反诉被告）方金水向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.承诺书；3.催缴租金通知书；4.搬迁通知；5.关于租赁合同期的说明；6.现场照片；7.微信聊天记录；8.2020年3月26日现场照片；9.诉讼信息截图；10.证明；11.周波租户缴费通知单；12.现场照片；13.微信聊天记录及视频。被告（反诉原告）周波向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.收据；3.（1）尺寸装饰装修工程施工图设计合同；（2）设计图纸；（3）装饰工程结算表；（4）广州雷特套系订货单；4.（1）中国农业银行卡交易明细；（2）收据；（3）收据；5.（1）设计效果立体视频；（2）图片--装修中；（3）视频--经营现场、图片--经营现场；（4）图片--被拆迁后的现场；（5）图片--被废弃的设施、物品；6.（1）搬迁通知；（2）停电通知、微信截图；（3）关于商铺清退诉求的复函。7.（1）民事起诉书；（2）租赁合同；（3）搬迁通知、图片；（4）民事答辩状；（5）关于租赁合同期的说明；（6）图；8.（1）图片--装修中；（2）图片--经营现场；9.租赁合同两份。经审理查明，2017年10月5日，原告（反诉被告）方金水作为甲方与乙方被告（反诉原告）周波签订一份《租赁合同》，约定：甲方将座落在珠海市*************，建筑面积约218平方米的物业，以每平方米人民币100元租给乙方使用；租赁期限从2017年10月5日起至2019年10月4日止，乙方须每月10号前向甲方缴纳当月租金人民币21800元，同时缴纳上个月的水电费，甲方应开具收款凭证给乙方；签订之日起7日内，乙方向甲方交纳租赁保证金5万元、水电费押金人民币5000元，乙方不交纳的，甲方有权随时解除合同；合同期满或解除、终止时，租金以实际搬离日期为止按月结算（即不足一个月按一个月结算），经结算乙方无违约、无应付款项、已腾空，则租赁保证金及押金可在五日内无息退还，否则保证金及押金不予退还；乙方负责租赁物及其附属设施的保护、维修，如因乙方保管、维护不当，或台风、大雨、雷电、自燃等自然灾害或火灾、盗抢造成的损失，由乙方自行承担责任和损失；装修不得改变主体机构，承重或影响租赁物及相邻厂房的使用安全，须严格遵守消防要求，装修完毕须经消防验收合格方可使用；合同期满、终止或乙方违约导致合同提前解约的，乙方装修形成附合的固定部分（地板、吊顶、壁纸、门窗、灯具、固定家具、管线等）不得拆除，无偿归甲方所有，乙方不得拆除破坏，否则须负责恢复原状或赔偿损失。可移动的部分（空调、家具、电器、用品等）由乙方自行带离，如合同终止、解除仍未带离的，视为乙方遗弃，由甲方按遗弃物变卖或折价处理；如甲方无理提前解约的，附合装修固定部分按合同期限折旧后现值予以补偿给乙方；乙方逾期1个月及以上不交纳租金、其他费用（包括物业管理费、水电费等）的，拖欠款项自应交之日起按每日千分之三计付逾期付款违约金，至清偿之日止；乙方连续2个月不按时交租付费，或有其他违约行为须制止的，甲方事先在租赁物上张贴通知告知后，有权停电、停水、停用电梯，一切损失和责任由乙方自负，且有权不予退还租赁保证金及水电费押金，并有权要求乙方清偿原欠款及另行缴纳保证金、押金；乙方不清偿或不缴的，甲方有权宣告解除合同、立即收回物业，乙方不但应支付原拖欠的租金、其他费用、逾期付款违约金、损失赔偿款，还应赔偿甲方所有的债权实现费用（包括但不限于律师费、公告费、快递费等）；在乙方有拖欠租金、其它费用、违约金、赔偿款的情形下，甲方所收到的款项，按最早至最近的顺序清偿欠款，并据此开具收款凭证，乙方对所交款项对应的指定无效，甲方如有遗漏的，不视为放弃，仍有权继续追缴；租赁期间，乙方离开租赁物且拖欠租费超过15天，甲方按联系电话联系无果的，视为乙方提前解约，则租赁保证金及水电费押金不予退还，甲方收回租赁物，租赁物内的物品、设施设备等作遗弃物处理，乙方同意由甲方变卖后抵偿所欠租费、违约金等，抵偿后如有余款由甲方按联系号码通知乙方领取，如不足清偿则甲方有权继续追偿；租赁期内，如甲方无故提前解约，则须双倍返还租赁保证金给乙方；如属乙方违约、提前解约、或第三方原因导致乙方不继续承租的，甲方有权不予退还租赁保证金和水电费押金，所附装修、设备设施无偿归甲方所有；如因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方将宣告解除的通知张贴于租赁物门口之日，合同即告解除，乙方与第三人的转租、转让、分租合同也随之解除，责任由乙方承担，乙方在五日内清退场地，否则甲方有权强行清退，如造成损失由乙方自行承担，乙方物品占用场地期间，按合同标准收取租金、其他费用及逾期付款违约金；经双方协商一致，可以解除合同；有下列情形之一的，合同终止，双方互不承担违约责任：1.租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或进行三旧改造的，甲方须及时书面通知乙方并给予合理的清退时间，租赁合同自行终止，乙方应无条件服从并在通知期限内退场，租金及相关费用计至退场完毕之日，租赁保证金、押金无息退还，所有补偿款归甲方，乙方不得提出其他主张或拒不退场，阻挠拆迁，否则构成违约；2.因地震、火灾（非乙方过错）、台风等不可抗力致使租赁物毁损、灭失或造成其他损失难以继续租赁的；甲方有下列情形之一，乙方有权立即单方解除合同并追回所缴保证金：1.未按约定时间交付房屋达5日；2.交付的房屋存在严重质量问题，严重影响乙方使用的；3.交付的房屋危及乙方的安全；乙方下列情形之一，甲方有权立即单方解除合同，收回租赁物并不予退还租赁保证金、水电费押金：1.不支付或者不按照约定支付租金及物管费或水电费达2个月的；2.利用房屋从事违法活动的，或违反消防及安全条例被停止营业、限定期限内经整改无效的，或乙方有其他影响恶劣的行为损害整栋大厦商业形象或甲方声誉的；3.乙方擅自将租赁物挪作他用，或未经甲方书面同意、未缴纳转让费，进行合同转让、转租、分租、抵押、出借的；同时，合同还对安全责任、经营守则、优先权等进行了约定。同日，被告（反诉原告）周波出具一份《承诺书》，承诺对租赁业务的房屋维修、保养、用火用电用水安全、消防安全等一切安全责任和义务由其完全且独立履行和承担，等。在合同尾部由珠海市香洲金裕来商行盖章，方金水在庭审中陈述珠海市香洲金裕来商行系方金水投资设立的个体工商户，因签订合同时原告系委托其亲属代办，因此没有签署方金水的名字，而加盖了珠海市香洲金裕来商行的公章，但是实际履行租赁合同的系方金水；被告在庭审中认可案涉租赁物的出租人为方金水。2017年9月28日，原告（反诉被告）方金水向被告（反诉原告）周波出具一份《收据》，载明收到周波押金人民币55000元，合同期满可以退。2019年8月27日，案涉租赁物的产权人珠海市香洲翠微股份合作公司发出一份《搬迁通知》，内容为：根据《关于尽快召开股东大会对生产留用地纳入翠微旧村改造范围进行公开表决的函》（珠香前函【2019】206号）的要求，公司于2019年6月30日召开股东大会表决通过翠微村集体资产（生产留用地）拆迁补偿安置方案，并逐步开展后续工作。鉴于此，经公司研究决定，敦请明珠南路3021号A、B、C工业厂房翠微综合大厦及翠微西路668号翠微综合楼的各位租户于通知发布之日起三十日内清退房屋并向公司交还和结算租金。珠海市香洲翠微股份合作公司的工作人员将上述通知张贴于珠南路3021号A、B、C工业厂房翠微综合大厦及翠微西路668号翠微综合楼。2019年9月9日，珠海市香洲翠微股份合作公司向原告（反诉被告）方金水发出一份《关于租赁合同期的说明》，内容为：翠微村旧村改造属于三旧改造项目，根据双方签订的租赁合同约定，租赁合同将自动解除。翠微村旧村改造项目涉及全体村居民集体利益，翠微项目是政府三旧改造重点改造项目，敦请贵方协助做好租户撤场搬迁工作。2019年11月5日，珠海市香洲翠微股份合作公司发出一份《关于商铺清退诉求的复函》，内容为：鉴于双方未订立书面租赁合同，不存在租赁合同关系，贵方无权向公司主张任何补偿权益，公司已先后于2019年8月27日、2019年10月22日两次向各租户发出《搬迁通知》，并给予了合理的搬迁期限，贵方无理占有房屋的行为违反法律法规的规定，公司将保留追究贵方侵占房屋责任的权利。敬请贵方按《搬迁通知》规定期限清退房屋并向公司交还房屋，否则，公司将采取司法途径追究贵方侵权责任，如因贵方拒不退场或阻挠拆迁造成公司经济损失的，由此造成或扩大的一切损失将由贵方承担。2019年11月13日，珠海市香洲翠微股份合作公司向原告（反诉被告）方金水发出一份《停电通知》，内容为：你租赁公司翠微综合大厦商铺物业，一直拖欠租金，依据双方签订《租赁合同》，公司决定2019年11月14日进行停电，请你接到通知后处理相关停电准备。2019年11月12日、2019年12月9日、2020年1月6日、2020年2月21日、2020年3月21日原告（反诉被告）方金水分别通过微信向被告（反诉原告）周波发送《催缴租金通知》。在诉讼过程中，被告（反诉原告）周波向本院提交一份其于2017年10月5日与杭州尺寸装饰设计有限公司签订《尺寸装饰装修工程施工图设计合同》，约定被告（反诉原告）周波委托杭州尺寸装饰设计有限公司对“爱诺雅美容美发商场”进行工程设计，设计范围：效果图（SU全部空间）全套施工图等，工程设计面积456平方米，合同金额为人民币26000元。其后，杭州尺寸装饰设计有限公司按照被告（反诉原告）周波的要求提供设计图纸。2017年10月24日，被告（反诉原告）周波与珠海豪轩装饰设计工程有限公司签订一份《装饰工程结算表》，确认“爱诺雅美容美发商场”装修工程结算共计人民币722621元。另外，被告（反诉原告）周波还提交一份广州市花都区新华雷特美容美发设备厂的订货单，周波向该厂订购美容美发设备一批。同时，被告（反诉原告）周波还向本院提交农业银行交易明细以及收据，用于证明：1.杭州尺寸装饰设计有限公司指定郑达银行账户收取周波支付的设计费人民币26000元。2.珠海新鸿创建建筑装饰工程有限公司按照装修设计实施装修，公司指定茹正迪银行账户收取周波支付的装修款。3.按照装修设计、经营需要，向广州市花都区新华雷特设备厂采购配套设施，该公司指定胡晓丹银行账户收取周波支付的货款人民元104739元。原告（反诉被告）方金水对于被告（反诉原告）周波提交的上述证据认为：1.从相关设计图纸可知，周波使用涉案商铺的实际面积为456平方米，并非210平方米，该实际使用面积远超于双方的合同约定；2.周波承租涉案商铺后，其有权对涉案商铺进行装饰装修，由此产生的费用属于周波的商业经营的必然支出，与方金水无关；3.周波称其支付的相关设计费、货款、装修款等，均是其商业经营的必然支出，与方金水无关。另查明，因租赁合同纠纷，案涉租赁物的产权人珠海市香洲翠微股份合作公司向本院提起诉讼，要求方金水支付租金以及相应的费用等。方金水在该案件中答辩称，1.双方的租赁合同于2019年8月27日终止；2.珠海市香洲翠微股份合作公司要求方金水立即腾退并立即归还租赁房屋没有事实和法律依据。首先，C1-C12、一楼北数第10间商铺已经在协商沟通的情况下，于2019年12月全部清场并返还，随后珠海市香洲翠微股份合作公司也在相关商铺喷涂“拆”字样；其次，第10间A号商铺现由周波实际占有使用，对于转租珠海市香洲翠微股份合作公司也是知情的，因该商铺不在方金水实际控制中，无法实际履行腾退；等等。其后，上述案件双方达成和解，珠海市香洲翠微股份合作公司向本院申请撤诉。2020年4月9日，珠海市香洲翠微股份合作公司出具一份《证明》，内容为：方金水与我司九珠海市***********号C*工业厂房五楼、明珠南路****号C号楼一楼C1-C12号、明珠南路****号C号厂房一楼北数第十间、明珠南路****号C号工业厂房一楼北数第十间A号、翠微西路668号A栋四楼等物业签订租赁合同。我司确认上述物业自2019年5月至2020年4月1日的所有租金、水电费已与方金水结清。本院认为，原告（反诉被告）方金水与被告（反诉原告）周波签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。关于原告（反诉被告）方金水请求被告（反诉原告）周波支付租金、水电费、逾期付款违约金的问题。作为承租人的被告（反诉原告）周波其合同目的是能够依照租赁合同的有效约定或依照房屋的性质正常使用租赁房屋，承租人租赁合同的目的有赖于出租人主要义务的履行。作为出租人的原告（反诉被告）方金水根据法律规定，应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，而且该项义务贯穿整个租赁期间，即在租赁期间出租人应当保证租赁物处于适租状态。案涉的租赁物在2019年8月27日，租赁物产权人珠海市香洲翠微股份合作公司已经向原告（反诉被告）方金水以及其他的租户发出《搬迁通知》，要求原告（反诉被告）方金水以及其他的租户在30日内搬离租赁场地。同时，珠海市香洲翠微股份合作公司还对租赁场地采取围蔽、喷涂“拆迁”字样以及停水停电等措施，对案涉租赁物所在大厦的租户的经营造成重大的影响。因原告（反诉被告）方金水未能履行保证租赁物处于适租状态的义务，导致被告（反诉原告）周波承租案涉租赁物的目的无法实现，故原告（反诉被告）方金水无权要求被告（反诉原告）周波按照租赁合同支付租金、相关费用以及逾期付款违约金，对原告（反诉被告）方金水的诉请，本院不予支持。关于被告（反诉原告）周波反诉请求原告（反诉被告）方金水退还押金人民币55000元。因原告（反诉被告）方金水未能履行保证租赁物处于适租状态的义务，导致被告（反诉原告）周波承租案涉租赁物的目的无法实现，构成违约，被告（反诉原告）周波有权解除合同，并要求原告（反诉被告）方金水按照合同约定返还押金。现双方的租赁合同已经实际解除，故原告（反诉被告）方金水应将被告（反诉原告）周波已经交付的租赁保证金人民币50000元以及水电费押金人民币5000元予以返还。关于被告（反诉原告）周波反诉请求原告（反诉被告）方金水返还多收取的租金人民币18400元。首先，租赁合同约定的计租面积约218平方米，双方在签约时对此予以认可，均未就此提出任何异议，且在合同履行过程中，双方均按照合同约定的标准收付租金。其次，根据被告（反诉原告）周波向本院提交的《施工图设计合同》载明工程设计面积456平方米，亦说明了被告（反诉原告）周波所使用的租赁物面积远远超过了218平方米。综上，被告（反诉原告）周波反诉请求原告（反诉被告）方金水返还多收取的租金人民币18400元，理据不充分，本院不予支持。关于被告（反诉原告）周波反诉请求原告（反诉被告）方金水赔偿经济损失50万元的问题。根据双方租赁合同约定“租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或进行三旧改造的，甲方须及时书面通知乙方并给予合同的清退时间，租赁合同自行终止，乙方应无条件服从并在通知期限内退场，租金及相关费用计至退场完毕之日，租赁保证金、押金无息退还，所有补偿款归甲方，乙方不得提出其他主张或拒不退场，阻挠拆迁，否则构成违约”，根据上述合同条款，表明签约双方对于租赁物存在被拆迁改造的风险作出预判，双方经协商一致订立上述条款，即在合同签订时被告（反诉原告）周波已经知道投资风险，并自愿按照合同的上述约定承担。现案涉租赁物已经列入翠微旧村改造范围，按照上述合同约定，租赁合同自行终止，被告（反诉原告）周波应自行承担其投资损失，故被告（反诉原告）周波的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）方金水的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）方金水于本判决发生之日起十日内向被告（反诉原告）周波返还租赁押金人民币50000元、水电押金人民币5000元；三、驳回被告（反诉原告）周波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取人民币2126元，由原告（反诉被告）方金水负担；反诉受理费减半收取人民币5355元，由原告（反诉被告）方金水人民币355元，由被告（反诉原告）周波负担人民币5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年八月二十日书记员  周慧敏苏海婷