福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1082号 上诉人（原审被告）：潘佐良，男，1961年7月13日出生，汉族，住福建省松溪县。 委托诉讼代理人：吴章浩，福建振岳律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吴招弟，女，1959年10月26日出生，汉族，住福建省松溪县。 委托诉讼代理人：吴章浩，福建振岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建武夷山农村商业银行股份有限公司，住所地福建省武夷山市环岛西路76号。 法定代表人：郑子才，董事长。 委托诉讼代理人：俞慧，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：彭俊仁，福建弘袍律师事务所律师。 上诉人潘佐良、吴招弟因与被上诉人福建武夷山农村商业银行股份有限公司（以下简称武夷山农商行）金融借款合同纠纷一案，不服福建省武夷山市人民法院（2020）闽0782民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘佐良、吴招弟的委托诉讼代理人吴章浩，被上诉人武夷山农商行的委托诉讼代理人俞慧、彭俊仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘佐良、吴招弟上诉请求：撤销一审判决，驳回武夷山农商行的一审诉讼请求。事实和理由：一、位于武夷山市度假区（华侨山庄）8幢-1-4层8-Ａ室房屋至今水电不通，也未通过综合验收，不具备交房和办理产权证的条件，且至今未交房。武夷山农商行依据一审法院作出的（2018）闽0782民初1479号民事判决申请强制执行后，办理的办理产权证明及抵押登记属于违规办理的无效证件。因同类案件的业主李文泽、柳红曾依据一审法院作出的（2017）闽0782民初1550号民事判决书申请强制执行，要求武夷山侨鑫房地产开发有限公司（以下简称侨鑫公司）协助办理案涉房产的权属登记手续，产权登记部门不予办理，却在同等条件下，办理了案涉产权证明及抵押登记，可见武夷山农商行与产权登记部门存在违规操作，该登记行为属于无效行为，对潘佐良、吴招弟不具有法律约束力。一审以前述事实认定案涉房产抵押登记合法有效，有意偏袒武夷山农商行，损害潘佐良、吴招弟的合法权益。武夷山农商行对案涉房屋不享有优先受偿权，潘佐良、吴招弟亦不承担违规办证的相关费用。二、武夷山农商行对案涉借款本息无法正常收回，存在过错，导致潘佐良、吴招弟的利息、罚息扩大，故应承担相应过错责任，利息、罚息不应由潘佐良、吴招弟负担。1.武夷山农商行对侨鑫公司应专款专用的贷款资金未尽到监管职责，致使侨鑫公司将贷款资金挪作他用，严重影响华侨山庄的正常施工建设，小区道路等基层设施无法完工，水电至今未开通，商品房综合验收未完成，至今无法交房办证，严重影响潘佐良、吴招弟对案涉房屋的收益、处分，购房目的无法实现，故而影响潘佐良、吴招弟的正常还贷，武夷山农商行对此存在重大失职。2.武夷山农商行让侨鑫公司提前支取全部住房贷款保证金并挪作他用，现侨鑫公司人走楼空，华侨山庄成为烂尾楼，武夷山农商行对此存在重大过错，故其应在侨鑫公司存入的住房贷款保证金限额范围内承担过错责任。一审判决潘佐良、吴招弟对借款本息承担全部的还款责任，不符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，属于错误判决。三、武夷山农商行一审中确认其分别于2014年10月21日、2014年12月21日、2015年7月21日向潘佐良、吴招弟发出的《逾期贷款催收通知书》属于《个人购房借款合同》第十三条约定的提前还款函性质，不需要向潘佐良、吴招弟另行发送提前还款函，且该催收通知已对潘佐良、吴招弟所有欠款本息进行催收。可见该《逾期贷款催收通知书》系武夷山农商行单方提出的解除《个人购房借款合同》的行为，潘佐良、吴招弟收到该催收通知后未提出异议，也未诉讼要求确认该解除行为无效，故案涉《个人购房借款合同》已自潘佐良、吴招弟收到催收通知书后解除。潘佐良、吴招弟未按《逾期贷款催收通知书》限定的期限归还借款本息，诉讼时效应从该期限届满之日起算，武夷山农商行直至2020年4月17日才提起诉讼，已超过诉讼时效，应驳回武夷山农商行的诉讼请求。综上，请求二审法院支持潘佐良、吴招弟的上诉请求。 武夷山农商行辩称，一、包括案涉房屋在内的华侨山庄房地产项目已由侨鑫公司统一办理不动产初始登记，依法可向潘佐良、吴招弟办理产权变更登记，而武夷山农商行在借款时已办理了抵押权预告登记，故潘佐良、吴招弟取得案涉房产的不动产权证后，武夷山农商行即依法办理抵押登记。至于该房屋的水、电是否开通并非办理不动产登记的法定要件。因潘佐良、吴招弟怠于办理不动产登记手续，导致案涉房屋被其他债权人申请查封，故武夷山农商行提起代位权诉讼并依据生效判决申请强制执行，从而办理不动产登记及抵押登记。潘佐良、吴招弟认为相关办证行为无效，实是为了既不清偿借款，又阻却武夷山农商行就案涉房产实现抵押权，已严重违背诚实信用原则。二、武夷山农商行并无过错。潘佐良、吴招弟违约后，武夷山农商行积极向潘佐良、吴招弟催收，还多次召集包括潘佐良、吴招弟在内的其他债务人共同协商，但潘佐良、吴招弟一直恶意拖欠借款。武夷山农商行虽按规定可对潘佐良、吴招弟的贷款用途进行监督，但无权对侨鑫公司的款项进行监督。即便武夷山农商行对贷款用途监督有瑕疵，也仅可能承担行政管理责任，不能因此减轻、免除潘佐良、吴招弟的债务。且侨鑫公司仅系潘佐良、吴招弟的保证人，其保证义务在案涉房产办理不动产登记后终止。根据担保法规定，债权人是否向侨鑫公司主张权利，不影响潘佐良、吴招弟的义务履行。三、武夷山农商行在2016年9月向潘佐良、吴招弟催收贷款后，还于2017年12月31日向潘佐良、吴招弟寄送邮件催收贷款，该邮件到达潘佐良、吴招弟之日起诉讼时效中断。2018年6月，武夷山农商行多次召集潘佐良、吴招弟等债务人协商还款事宜。以上行为均构成诉讼时效中断。且武夷山农商行仅要求潘佐良、吴招弟还款，并无解除合同的意思表示，故其可继续按借款合同约定主张权利，即按最后一期还款期限计算诉讼时效。另，武夷山农商行还于2017年8月向一审法院提起代位权诉讼，主张抵押权登记，该诉讼包含向潘佐良、吴招弟主张实现债权的意思表示，相关判决亦再次明确了潘佐良、吴招弟欠付的债务，该行为已构成诉讼时效中断。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 武夷山农商行向一审法院起诉请求：1.潘佐良、吴招弟共同清偿贷款本金2660000元、截至2019年10月8日的利息1095306.69元及自2019年10月9日起至实际清偿借款日止按《个人购房借款合同》约定计算的后续利息、罚息；2.潘佐良、吴招弟若未能偿还借款，则依法通过拍卖、变卖、折价等方式处置抵押的房产[闽（2019）武夷山市不动产证明第0005614号]，武夷山农商行享有优先受偿权；3.潘佐良、吴招弟共同偿还武夷山农商行代为垫付的房屋不动产登记契税、测量费、不动产登记费共计80325.34元。 一审法院认定事实：2013年9月26日，潘佐良与侨鑫公司签订《商品房买卖合同》，向侨鑫公司购买位于武夷山市度假区（华侨山庄）8幢-1-4层8-Ａ室的预售商品房。《商品房买卖合同》第八条约定侨鑫公司应当在2015年12月31日前交付商品房；第十四条约定在交付使用后90日内购买者取得权属证书。2014年1月27日，潘佐良与武夷山农商行签订《个人购房借款合同》，向武夷山农商行贷款2660000元用于向侨鑫公司购买上述预售商品房，侨鑫公司作为保证人也签署了该合同。该合同约定：“第一条，贷款金额。贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人住房（商业用房）贷款，金额为2660000元；第二条，贷款用途。贷款用于借款人购买座落于武夷山市度假区（华侨山庄）8座8-Ａ号的住房，建筑面积为404.27平方米，借款人不得以任何理由将贷款挪作他用；第三条，贷款利率。执行中国人民银行规定的利率，确定为月利率7.914583‰，利息从放款之日起计算并按季结息；第四条，贷款期限为12年，自2014年2月13日起至2026年1月27日止；第五条，借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分壹次划入售房者侨鑫公司在贷款人处开立的账户，以购买本合同第二条所列之住房主（商业用房），贷款人有权监督贷款的使用；第六条，贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次年起，借款人按年归还贷款本金，（一次性还本付息除外）共12期，首期还款日为2015年1月27日，按季结息，每月末20日为结息日；第八条，借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息（逾期贷款罚息利率按合同利率加收50%计算）；第十一条，贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同应正常履行；第十三条，本合同有效期内，发生下列借款的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发管理层时，宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失负责：（一）借款人违反本合同借贷条款中的任何条款。（四）借款人连续三个季度未归还贷款本息或在本合同约定还款期超过六个月未按时偿还贷款本息；第三十六条，保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前；第四十七条，借款人不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，贷款人可以任何途径或方式追索，由此而引起的一切费用由借款人负责。贷款人为保障本身利息先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追讨，并从贷款人实际支付之日起计收活期存款利息。”同时，潘佐良与财产共有人吴招弟向武夷山农商行出具《房地产抵押承诺书》承诺自愿将上述预售商品房作为潘佐良在贵社贷款人民币2660000元的抵押担保，并承担连带清偿责任。同日，办理了涉案房产的抵押权预告登记。2014年2月13日，吴招弟作为潘佐良的配偶，出具《共同还款确认书》，确认其作为潘佐良的主要家庭成员和财产共有人，有共同还款义务，同意作为借款人潘佐良的共同还款人承担共同还款责任。同日，潘佐良、吴招弟出具《处置抵押物同意书》，同意在借款人债务到期后且借款人没有清偿或者没有完全清偿时，武夷山农商行有权可以不经过诉讼程序，直接变卖或者委托拍卖抵押物，用于偿还武夷山农商行的债务。当日，武夷山农商行依约履行了支付贷款2660000元的义务。贷款后，潘佐良按《个人购房借款合同》约定陆续履行了部分付息义务。2015年7月21日，武夷山农商行向潘佐良发出《逾期贷款催收通知书》，告知其贷款已逾期，已构成违约，截至2015年7月21日结欠本金贰佰陆拾陆万元，结欠利息壹万柒仟壹佰捌拾贰元柒角陆分。经催收后，潘佐良仍未偿还贷款本息，截至2019年10月8日尚欠借款本金2660000元，利息和罚息共1095306.69元。武夷山农商行经多次催收未果，遂提起诉讼。另查明，2018年7月27日，武夷山农商行向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年9月20日作出（2018）闽0782民初1479号民事判决，判决侨鑫公司应将位于武夷山市度假区（华侨山庄）8幢-1-4层8-Ａ室的商品房转移登记给潘佐良、吴招弟，登记后潘佐良、吴招弟立即协助武夷山农商行办理该房产的抵押登记手续。判决生效后，武夷山农商行申请执行，执行过程中，案涉商品房于2019年8月1日转移登记给潘佐良、吴招弟，取得了闽（2019）武夷山市不动产权第××号不动产权登记证。同日，武夷山农商行办理了闽（2019）武夷山市不动产证明第0005614号不动产抵押权登记证明。还查明，执行过程中，武夷山农商行代为垫付了房屋不动产契税、测量费、不动产登记费共计80325.34元。 一审法院认为，债务应当清偿。潘佐良因购房需要与武夷山农商行签订《个人购房借款合同》，是双方的真实意思表示，依法成立并生效。武夷山农商行依约向潘佐良发放了贷款，有借款借据等证明，该金融借款事实清楚，武夷山农商行所享有的金融债权依法应予保护。潘佐良以所购买的坐落于武夷山市度假区（华侨山庄）8幢-1-4层8-Ａ室商品房为借款作抵押担保，并办理了抵押登记，武夷山农商行对该抵押物享有抵押权。潘佐良在借款后，仅偿还部分利息，其余借款本息未能按照合同的约定偿还，已构成违约，应当承担民事责任。武夷山农商行诉请要求潘佐良偿还拖欠的借款本金、利息及罚息，并按合同约定支付武夷山农商行为保障本身利益先行垫付的不动产登记契税、测量费、登记费，符合双方合同的约定，应当予以支持。关于潘佐良、吴招弟的辩解主张。第一，《个人购房借款合同》中约定保证人侨鑫公司承担保证责任的期限为自合同签订之日起至借款人持房屋所有权证办理正式抵押登记手续之日止，本案中，涉案房产已转移登记至潘佐良、吴招弟名下，武夷山农商行亦办理了抵押权登记证明，侨鑫公司的保证期限已届满，无须再履行《个人购房借款合同》约定的保证责任。武夷山农商行根据《个人购房借款合同》起诉借款人潘佐良、吴招弟，主体适格。第二，武夷山农商行依约将贷款发放至指定账户后，《个人购房借款合同》约定贷款人武夷山农商行有权监督贷款的使用，而非承担监督贷款使用的义务，故即使侨鑫公司存在使用贷款不当的情形，责任亦非由武夷山农商行承担。第三，涉案房产的《商品房买卖合同》系侨鑫公司与潘佐良、吴招弟签署，约束的权利义务主体系侨鑫公司与潘佐良、吴招弟，故潘佐良、吴招弟因侨鑫公司未按约交付房产、办理不动产转移登记手续产生的损失，有权依据《商品房买卖合同》向侨鑫公司主张权利，与武夷山农商行并无关联。第四，武夷山农商行根据生效的法律文书申请强制执行，办理了涉案房产的不动产权转移登记手续和抵押权登记手续，程序合法，武夷山农商行所享有的抵押权及先行垫付不动产登记费用的追偿权依法应予以保护。第五，武夷山农商行发出的《逾期贷款催收通知书》并无解除《个人购房借款合同》的意思表示，武夷山农商行系根据《个人购房借款合同》行使提前催收贷款的权利，《个人购房借款合同》至今仍未解除，且2018年7月27日武夷山农商行提起（2018）闽0782民初1479号诉讼时，对于潘佐良、吴招弟贷款的事实亦有进行确认，故武夷山农商行不存在超过诉讼时效提起诉讼的情形。综上，潘佐良、吴招弟的辩解主张不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决：一、潘佐良、吴招弟应于判决生效之日起十五日内清偿武夷山农商行借款本金2660000元、截至2019年10月8日的利息和罚息1095306.69元，合计3755306.69元，以及该笔借款自2019年10月9日起至借款清偿之日止按双方签订的《个人购房借款合同》约定标准计算的利息、罚息（以银行系统自动生成数据为准）；二、上述债务如不能按期清偿，则武夷山农商行有权依法处置潘佐良、吴招弟所有的坐落于武夷山市度假区（华侨山庄）8幢-1-4层8-Ａ室［闽（2019）武夷山市不动产权第××号］的抵押房产，折价、拍卖、变卖后的价款，武夷山农商行享有优先受偿权；三、潘佐良、吴招弟应于判决生效之日起十五日内支付武夷山农商行为实现债权垫付的房屋不动产契税、测量费、不动产登记费共计80325.34元。一审案件受理费37485元，减半收取计18742.5元，由潘佐良、吴招弟负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于武夷山农商行向潘佐良、吴招弟催收债务的问题，武夷山农商行二审中提交了国内挂号信收据、逾期贷款催收通知书，拟证明其于2017年12月31日通过邮件的方式向潘佐良、吴招弟主张权利。潘佐良、吴招弟对国内挂号信收据的真实性有异议，但认为无法确定是否由潘佐良本人签收，且无法体现邮件内容为催收通知书。本院认为，武夷山农商行提供的该组证据的原件予以核对，真实合法，且与本案存在关联性，故对该组证据予以采信。潘佐良、吴招弟虽对邮件内容提出异议，但未提交足以推翻的相反证据，故本院对武夷山农商行主张其于2017年12月31日向潘佐良、吴招弟寄送催收通知书的事实予以确认。2.关于潘佐良、吴招弟主张一审遗漏认定相关合同条款内容，因该部分争议事实与本案争议焦点相关，本院将在下文裁判理由中一并予以分析、认定。双方当事人对一审认定的其他事实均无异议，本院对此予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.潘佐良、吴招弟是否应承担本案主债权的利息、罚息及相关办证费用；2.本案主债权是否超过诉讼时效；3.武夷山农商行能否行使抵押权。 关于争议焦点1。首先，讼争合同并未约定武夷山农商行有监管贷款使用的义务。且讼争合同的借款人系潘佐良、吴招弟，贷款用途系用于支付潘佐良、吴招弟的购房款，武夷山农商行已根据合同约定将贷款划入侨鑫公司账户，故即便合同约定武夷山农商行具有监管贷款用途的义务，武夷山农商行亦已履行了相关监管义务，潘佐良、吴招弟主张武夷山农商行未履行监管职责，不能成立。其次，讼争合同约定在相关产权证明未办妥期间，侨鑫公司为讼争借款承担连带保证责任，如潘佐良、吴招弟逾期还款，武夷山农商行可从侨鑫公司账户扣划款项。该约定属于侨鑫公司授权武夷山农商行扣划款项的约定，实际履行过程中，侨鑫公司是否在武夷山农商行开设账户、账户有无款项、武夷山农商行有无行使扣划权利，均系武夷山农商行对其自身权利的处分，并不影响主债务人承担还本付息义务。且潘佐良、吴招弟提交的证据不足以证明武夷山农商行与侨鑫公司之间存在住房贷款保证金账户的相关约定，故潘佐良、吴招弟的该上诉理由，本院不予采纳。再次，关于相关办证费用的问题。讼争合同约定武夷山农商行为实现债权、保障自身利益而垫付的相关费用，有权随时向借款人即潘佐良追偿，而潘佐良、吴招弟对武夷山农商行垫付相关费用并无异议，故其应支付该笔款项。潘佐良、吴招弟的该上诉理由，本院亦不予采纳。 关于争议焦点2。如前所述，武夷山农商行曾于2017年12月31日通过寄送催收通知书的方式向潘佐良、吴招弟催讨债务，该行为已构成诉讼时效中断，故潘佐良、吴招弟的该上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。 关于争议焦点3。武夷山农商行提交了案涉房产的抵押权证，足以证实其对案涉房屋享有抵押权，在相关权属证书未被撤销的情况下，武夷山农商行据此主张其对案涉房屋享有优先受偿权，应予以支持。对潘佐良、吴招弟的该上诉理由，本院不予采纳。 综上，潘佐良、吴招弟的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37485元，由潘佐良、吴招弟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 熊建安 审 判 员 吴彦瑾 审 判 员 刘冬龙 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 庄淑鸿 书 记 员 张 隽 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。