北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9487号上诉人（原审原告）：周博迎，男，1987年11月14日出生，汉族，无业，住福建省南安市。委托诉讼代理人：庞慧仙，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁凤杰，北京嘉润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京智远恒达商贸有限公司，住所地北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601-1。法定代表人：李翔，执行董事。委托诉讼代理人：周杰，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨擎，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康加启，男，1987年11月21日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：栾燕，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：付宇，男，1988年2月22日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：栾燕，北京市康达律师事务所律师。上诉人周博迎因与被上诉人北京智远恒达商贸有限公司（以下简称智远恒达公司）、康加启、付宇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初47719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周博迎上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周博迎一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由智远恒达公司、康加启、付宇承担。事实和理由：一、一审判决对涉案房屋买卖合同的交易价格是否低于房产所在地房产市场均价的事实认定错误。二、一审判决将与借款合同同时形成的售房全权委托书认定为“是对债务履行期届满抵押权人付宇未受清偿情况时，双方对抵押权如何实现的一种约定”，违反了抵押权实现的法律强制性规定。智远恒达公司辩称，同意一审判决，不同意周博迎的上诉请求和事实理由。康加启辩称，同意一审判决，不同意周博迎的上诉请求和事实理由。付宇辩称，同意一审判决，不同意周博迎的上诉请求和事实理由。周博迎向一审法院起诉请求：1.判决确认CW393992号《存量房屋买卖合同》无效；2.判决智远恒达公司将位于北京市西城区红莲南路6号院8号楼×号房屋（下称×号房屋）腾退返还周博迎并变更登记至周博迎名下。一审法院认定事实：出借人付宇与借款人周博迎、共同借款人华夏金石国际投资控股有限公司（下称华夏金石公司）签订了《共同借款协议》、约定借款人周博迎、共同借款人华夏金石公司向付宇借款，借款金额：（大写）人民币壹仟伍佰伍拾万元整（小写人民币15500000）。借款期限自2016年6月27日至2016年9月26日。华夏金石公司股东为光大国际建设工程总公司，是光大国际建设（天津）有限公司（下称光大国际公司）的关联公司，法定代表人王松叶。2016年6月24日，华夏金石公司出具《连带责任担保》，华夏金石公司对周博迎所负上述债务承担连带责任保证，保证期间为约定的借款到期日起三年内。2016年6月24日，借款人周博迎（甲方）与出借人付宇（乙方）又就同笔借款签订《借款合同》，并在北京市中信公证处对合同进行公证，约定乙方向甲方出借壹仟伍佰伍拾万元整，月利率2%，借款期限自2016年6月27日至2016年9月26日。同日，北京市中信公证处出具（2016）京中信内民证字65159号《公证书》，经周博迎、付宇申请，对上述《借款合同》约定权利义务予以确认，并对《借款合同》赋予强制执行效力。2016年6月24日，委托人周博迎与受托人康加启订立《委托书》，并在北京市中信公证处对该委托书进行公证。委托内容为：委托人名下登记有坐落于西城区红莲南路6号院8号楼4层×的房产（房屋所有权证号X京房权证西字第XXXX号）。因委托人工作繁忙、不能亲自办理与上述房产相关的手续，现委托受托人办理如下事宜：1、代为查询房产档案；2、代为办理提前还款、解除抵押的相关手续（包括多次解押），代为签署相关文件，代为领取结清证明，解押材料、房产证；3、代为办理抵押借款（包括银行贷款）的相关手续，签署借款合同、抵押合同等文件；4、代为办理上述房产的抵押登记事宜（包括多次抵押），并代为签署相关文件；5、代为领取不动产登记证明、房产证等相关证件；代为交纳相关费用；6、代为办理房产证加密、密码挂失、修改密码的相关事宜，并代为签署相关文件；7、代为办理与上述委托事项相关的其他事宜。委托期限自委托人签署本委托书之日起至上述委托事项办完为止。受托人在授权范围内和委托期限内所签署的相关文件，委托人均予以承认，并由委托人承担一切法律责任。受托人有转委托权。同日，北京市中信公证处出具（2016）京中信内民证字第65160号《公证书》，对《委托书》中周博迎的委托行为予以公证。2016年6月24日，委托人周博迎与受托人康加启订立另一《委托书》，并在北京市中信公证处对委托书进行公证。委托内容为：1、代为办理发布、核验房源信息，代开上市证明，代缴土地出让金；2、代为签订上述房产的买卖合同（包括网签和注销网签）；3、代收售房款，并有权代为确定上述房产的售房价格，但售房价格应不低于上述房产所在地房产市场均价；4、代为办理资金监管及解冻手续；5、代为协助买房办理有关上述房产的公积金或银行贷款及转款等事宜；6、同意银行将买方的贷款转入受托人账户，同时由受托人代为办理银行贷款、放款手续；7、代为办理上述房产的产权过户变更手续，代缴相关税费；8、代为办理上述房产的物业交接等手续；9、代为办理出售上述房产的其他相关事宜。委托期限自2016年10月26日起至两年为止。受托人在授权范围内和委托期限内所签署的相关文件，委托人均予以承认，并由委托人承担一切法律责任。受托人有转委托权。同日，北京市中信公证处出具（2016）京中信内民证字第65161号《公证书》，对《委托书》中周博迎的委托行为予以公证。2016年6月24日，北京市中信公证处还出具（2016）京中信内民证字65162号《公证书》，对周博迎身份证影印本与原本相符作出公证。2016年6月28日，付宇通过交通银行网上银行向周博迎转账15500000元。2017年7月1日，付宇向华夏金石公司发送《关于拟将抵押的房产转让第三方的告知函》向其催款，并告知华夏金石公司如届期再不还款，将启动抵押房产转卖手续。该告知函有华夏金石公司法定代表人王松叶以及案外人赵旭的签字及捺印。2017年7月6日，华夏金石公司法定代表人王松叶出具《连带保证责任担保书》，载明由于周博迎、华夏金石公司未能偿还所欠付宇壹仟伍佰伍拾万元债务，王松叶对周博迎及华夏金石公司签订的《共同借款协议》中的债务利息承担连带责任担保。2017年8月14日，出卖人周博迎（委托代理人康加启）与买受人智远恒达公司（委托代理人谭林）签订《存量房屋买卖合同》，合同编号：CW393992。合同载明：出卖人周博迎，委托代理人康加启。买受人智远恒达公司，法定代表人李翔，委托代理人谭林。出卖人所售房屋坐落为：西城区红莲南路6号院8号楼4层×，房屋所有权证号为：X京房权证西字第XXXX号。该房屋已经设定抵押，抵押权人付宇，抵押登记日期2016年6月27日，出卖人应于2017年9月15日前办理抵押注销手续。该房屋成交价格为13500000元。同日，李翔通过中信银行向康加启支付购房款13500000元。2017年8月24日，李翔通过中信银行向康加启支付购房款1000000元。涉案房屋的实际交易价格为14500000元。2017年8月15日，北京中鼎联合房地产评估有限公司出具《报告书》。《报告书》载明估价委托人：周博迎。估价项目名称：×号房屋配套用途房屋重置成新价值评估。估价目的：为估价委托人转让旧房及建筑物时向政府主管部门申报计算土地增值税扣除项目提供参考依据而评估旧房及建筑物价格，即旧房及建筑物重置成新价。评估结果确定估价对象在价值时点2017年8月14日的旧房及建筑物的评估价格为：1540.2172万元。周博迎称对该评估报告不知情。案件审理期间，经周博迎申请，一审法院依法委托北京康正宏基房地产评估有限公司（下称康正宏基公司）在本案中对×号房屋市场价值进行评估。2019年4月26日，康正宏基出具《不动产估价报告书》。估价报告书载明：估价方法：本次评估采用的估价方法为收益法和成本法。价值时点：2017年8月14日。评估价值为17909512元。周博迎对该评估报告不予认可，智远恒达公司对该评估报告予以认可。2019年6月13日，周博迎提交《评估异议书》，对该评估报告提出异议：1、周博迎申请评估的是房屋的市场价值，报告采用的收益法和成本法是两个比较低的估价方法，不能充分合理体现市场价值，也没有阐述清楚只选用这两个方法而不用市场比较法的具体理由。2、评估时点的整个房产市场价值属于历史高点，评估对象位于北京市城中心区域，评估单位在市场价值描述时所列单价过低，且报告未显示该价格是调查数据还是统计数据。3、报告中成本法评估所采用可比较参照的土地成交案例，均位于远郊县和城区，而评估对象位于城中心区域，与参照案例不属于同一供应圈。4、报告只给了单价和总价，没有技术报告，看不出估价结果如何测算。2019年6月24日，北京康正宏基地产评估有限公司对周博迎的异议进行回复并提交《关于（2018）京0105民初47719号案件异议回复》，内容为：一、关于第一条估价报告采用收益法及成本法，未采用比较法的回复。1、根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]4.1.1“选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析”：4.1.3“当估价对象仅适用一种估价方法进行评估时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行评估时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由。”我们在技术报告中已对估价方法适用性进行了分析。”2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]4.1.2“1.估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法：…”。根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]的要求，比较法要求可比实例从交易实例中选取且不得少于三个，可比实例房地产应与估价对象房地产相似，可比实例的成交日期应接价值时点，于价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年，且对可比实例成交价格的单项修正或调整幅度不宜超过20%，综合修正或调整幅度不宜超过30%。本案的估价对象价值时点为2017年8月14日，本报告实地查勘日与报告出具日均为2019年4月，该报告为过去时点的评估，本案的估价对象位于整栋楼宇的第四层。我公司评估专业人员经过市场调查，未搜集到与估价对象类似的商业用途房地产自2016年至2017年8月14日间的真实成交案例。故比较法不适宜。3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]4.1.2“2.估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收益收入的，应选用收益法：…”4.3.1“…该方法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、酒店、餐馆等，这些估价对象不限于其目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。…”。估价对象为商业用途房地产，与估价对象类似的商业用途房地产的租金案例在市场上可以调取到，故我公司采用收益法进行评估。4.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]4.1.2“3.估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法：当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法：…”。成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。估价对象为“红莲南路6号院”项目中单套商业用房，通过分析可以获取土地取得费用、市政基础设施建设费、前期费用、利息、利润、税费等相关成本费用，故选取成本法进行评估。其中，成本法中土地购买价格选用基准地价系数修正法求取。二、关于第二条评估时点是整个房地产市场价值的历史高点，我公司在市场价值描述时案例过低，并提供数据出处的回复。我公司在评估报告中“五、影响房地产价格因素分析”中的案例描述的信息是根据北京市2017年上半年北京市规划和国土委员会（现已更名为北京市规划和自然资源委员会）公示的土地成交信息、北京市统计局网站公布的数据、中国指数研究院等处采集的数据。是对包括整个北京市房地产商业及办公市场的描述，并不是仅针对估价对象所属区域的描述。北京市的商业用房房地产与住宅用途房地产不同，北京市住宅用途房地产采用租金等未来收益转换为价值的收益法测算结果与房屋市场交易价格差距较大，但北京市商业用途房地产近几年价格涨跌幅比较平稳，并没有特别明显的大起大落。且作为商业用房房地产，估价对象所处的楼层对于价格有显著的影响，首层商业与其他楼层商业，低楼层商业与高楼层商业都存在着较大的价格差异。三、关于第三条中成本法土地案例问题的回复。我公司在评估报告中“五、影响房地产价格因素分析”中的土地成交案例描述的信息回复同第二条，另补充如下：根据《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》[京政发[2014]26号]，基准地价系数修正法适用于政府或其有关部门已公布基准地价地区的土地估价。故成本法中土地购买价格选用的是基准地价系数修正法求取，并未采用比较法。四、关于第四条我公司报告只提供了《结果报告》，没有《技术报告》。房地产估价报告分为《结果报告》《技术报告》，根据《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]，可以只提供结果报告。五、关于第三条要求我公司采用比较法修正评估结果的回复我公司出具的《康正评估不动产估价报告书》[康正评字2019-1-0091-FO1SFZC6]严格按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]以及相关房地产估价专项标准的要求，采用收益法和成本法作为本案估价对象房地产市场价值的测算方法。并不需要采用比较法修正评估结果。不适用比较法的回复同第一条。2019年7月18日，周博迎对《异议回复》提交书面质证意见并发表下列意见：第一、关于评估方法问题。《资产评估基本准则》第十六条规定：“确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估办法。”《房地产评估规范》（GBT50291-2015）第5.14.2规定：“房地产纠纷估价，应根据纠纷的类型，按相应估价目的的房地产估价进行。”据此规定，选用评估方法首要考虑满足评估日的，本案委托评估的是涉案房屋的市场价格，不是房屋的重置价格或者收益价格。根据《资产评估基本准则》第九条规定，资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确评估目的、评估对象、价值类型、评估基准日等基木事项，并对自身的专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，如果无法满足业务要求，不得受理。因此，康正宏基公司作为专业评估单位，既然没有与评估对象类似的市场交易数据，无法实现评估市场价格的评估目的，就不应该受理该业务，不应该浪费当事人的时间和金钱。第二，关于评估参照数据问题。1、康正宏基公司答复其采集的数据“是对包括整个北京市房地产商业及办公市场的描述，并不是针对估价对象所属区域的描述。”按照一般常识，无论是住宅还是商业，房地产的市场价格主要取决于地理位置。本案估价对象位于北京市城中心区域，其市场价格与其他区域自然不同，评估机构不应该将整个北京市的数据用于特定区域，如果没有针对估价对象所属区域的合理数据，无法实现评估目的，就不该承揽该业务。2、康正宏基公司关于商业地产与住宅地产的价格变化差异以及商业房屋楼层的价格差异的阐述，与周博迎的质疑问题无关，也无法解决其报告存在的问题。第三，关于成本法土地案例问题。1、对康正宏基公司第1点答复的意见同上述第二条第1点；2、对康正宏基公司补充的基准地价答复，政府公布的基准地价是指导价格，不是市场价格，采用基准地价系数修正法求取的土地评估价格也低于正常市场价格。第四，关于提供技术报告问题《房地产评估规范》(GBT50291-2015)第7.0.5条规定，估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。但贵院《委托鉴定函》并未说明可以不提供技术报告。因此，康正宏基公司应当提供技术报告。第五，关于采用比较法修正评估结果问题。康正宏基公司的报告并未严格遵守相关评估规定，其无法采用比较法修正评估结果的根本原因是无法提供针对估价对象的市场价格数据，缺乏受理本案评估业务的专业能力。综上，周博迎不认可评估单位的答复意见，评估报告采用的收益法和成本法是两个比较低的估价方法，不能充分合理体现市场价值，无法满足评估目的。2017年8月21日，北京市西城区地方税务局第二税务所出具税收完税证明，载明×号房屋买卖计税价格14695931.95元。2017年8月22日，权利人智远恒达公司、付宇（代理人谭林），义务人周博迎（代理人康加启）向北京市国土资源局西城分局提交《不动产登记申请书》，申请对×号房屋所有权转移登记。周博迎提交《声明》复印件，证明光大国际公司控制房屋抵押融资的资金。智远恒达公司对该证据真实性无法核实，关联性不认可，证明目的不认可。付宇、康加启认为如果有原件，真实性可以认可，但证明目的不认可。周博迎提交《收条》复印件，证明光大国际公司控制房屋的交易税票。智远恒达公司对该证据真实性无法核实，关联性不认可，证明目的不认可。付宇、康加启认为如果有原件，真实性可以认可，但证明目的不认可。周博迎提交×号房屋过户的登记档案，证明房屋转让价格低于过户时的政府指导价，明显过低，显失公平。智远恒达公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。付宇、康加启对该证据真实性认可，证明目的不认可。认为×号房屋买卖是周博迎授权康加启进行的，不代表周博迎不知情。×号房屋买卖时曾书面告知周博迎如不还款将出售房屋。周博迎提交《房地产估价报告》，证明智远恒达公司购买涉案房屋的价格明显低于市场价，显示公平，不属于善意取得。智远恒达公司对真实性认可，证明目的不认可。付宇、康加启对该证据真实性认可，证明目的不认可。周博迎提交民事裁定书，证明周博迎得知房屋被私自转让后，不认可该交易，积极采用法律手段维权。智远恒达公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。付宇、康加启对该证据真实性认可，证明目的不认可。周博迎提交民事判决书，证明智远恒达公司取得房屋产权证后，并未向周博迎主张交付房屋，而是直接干扰租户，强行占房，其交易是不真实的，也不是善意的。智远恒达公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。付宇、康加启对该证据真实性认可，证明目的不认可。周博迎提交谈话笔录、开庭笔录复印件，证明康加启是付宇指定的人员，与智远恒达公司进行交易的实际控制人是付宇，周博迎并不知情，另外房屋交易不符合常理。智远恒达公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。付宇、康家认为该证据真实性应以法庭核实为准，对该证据证明目的不认可。周博迎提交企业信息打印件，证明CW393992号《存量房屋买卖合同》上登记的卖方周博迎和康加启的联系电话都是139XXXXXXXX，而这是智远恒达公司股东和管理人员修立宇的手机号，证明智远恒达公司与康加启串通操纵房屋买卖登记。智远恒达公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。智远恒达公司认可修立宇电话号码，但认为电话号码说明不了什么问题，不能证明恶意串通。付宇、康加启对该证据真实性认可，证明目的不认可，其认为房屋买卖合同到最终网签时，买方和卖方都会写信息，当时为了方便写了一个电话，仅凭此证明双方恶意串通不客观，如果真是恶意串通，肯定不会留信息和电话。付宇、康加启提交中信银行客户对账单、农业银行对公交易明细，证明周博迎作为实际借款人向付宇偿还2016年6月28日至2016年8月28日1550万元借款的利息和服务费86.8万元，以及光大国际公司代替华夏金石公司偿还利息的情况，该利息偿还至2016年12月27日，但本金一直未还。周博迎对该证据真实性认可，证明目的不认可，周博迎称还息主体有案外人赵旭、付思家、光大国际公司、以及周博迎被控制的账号，周博迎还款事项全部不知情。智远恒达公司对该组证据真实性无法核实。付宇、康加启提交微信截图，证明因周博迎和华夏金石公司未按期支付利息，付宇向其催付利息。周博迎对该证据真实性认可，证明目的不认可。智远恒达公司对该组证据真实性无法核实。付宇、康加启提交《告知书》，证明鉴于周博迎、华夏金石公司未能及时支付借款利息，也未能归还借款本息，付宇向华夏金石公司发送催款函。周博迎对该证据真实性无法确认。智远恒达公司对该组证据真实性无法核实。付宇、康加启提交《关于拟将抵押的房产转让第三方的告知函》，证明为追回借款本金，付宇在按照约定方式处分涉案房产前，给华夏金石公司再次发函催款，并告知如届期再不还款，将启动涉案的抵押房产转卖程序。该告知函有华夏金石公司法定代表人王松叶以及华夏金石公司负责人赵旭的签字及捺印。周博迎对该证据真实性无法确认。智远恒达公司对该组证据真实性无法核实。付宇、康加启提交中信银行客户回单，证明虽然约定的是1350万元购房款，但实际支付的是1450万元。周博迎对该证据真实性认可，证明目的不认可。智远恒达公司对该组证据真实性认可，证明目的认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于民间借贷和代为售房合同的效力。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》二十四规定：民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。合同法中规定的合同无效情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，周博迎主张该合同因符合恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。另外，周博迎还主张康加启滥用代理权，故该合同构成无权代理无效。对于周博迎的主张。首先，《存量房屋买卖合同》是否因恶意串通而无效。恶意串通成立的要件有三：一、具有损害的恶意，此恶意不仅要求意识到将造成损害，而且要求对损害结果的发生持积极追求的态度；二、须有串通，即有充足的证据证明双方对损害发生有意思联络，且合同双方均为故意；三、客观上损害了国家、集体或者第三人的利益。因此，双方是否成立恶意串通，应该从双方签订合同的目的出发。本案中，周博迎向康加启出具《委托书》并在公证处进行公证。委托书中明确记载了康加启有权代周博迎办理解除抵押、办理抵押登记、代为签署相关文件以及代为签订上述房产的买卖合同（包括网签和注销网签）、代为办理上述房产的产权过户变更手续，代缴相关税费、代为办理出售上述房产的其他相关事宜等。周博迎也在委托书中明确表示。受托人在授权范围内和委托期限内所签署的相关文件，委托人均予以承认，并由委托人承担一切法律责任。因此，康加启代周博迎与智远恒达公司签订《存量房屋买卖合同》有事实和法律基础。另外，周博迎主张智远恒达公司在明知委托书中的价格限制情况下仍与康加启签订合同，构成恶意串通。首先，周博迎出具的公证《委托书》对交易价格和市场均价均未有明确约定。其次，本案委托评估机构对房屋市场价格进行评估。评估机构曾回复，本案的估价对象位于整栋楼宇的第四层，评估专业人员经过市场调查，未搜集到与估价对象类似的商业用途房地产自2016年至2017年8月14日间的真实成交案例。最后，涉案房屋成交价远高于两次评估结果的百分之七十。智远恒达公司在一定的价格区间内对最终的房屋价格作出判断，已经尽到了合理的注意义务。周博迎亦并未提交充足证据证明智远恒达公司与康加启有恶意串通的行为。综上，一审法院难以认定康加启与智远恒达公司有恶意串通的事实，故康加启与智远恒达公司签订《房屋存量买卖合同》不构成恶意串通。其次，双方签订《存量房屋买卖合同》的行为是否违反法律、行政法规的强制性规定。法律对抵押权的实现作了如下规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。周博迎向康加启出具《委托书》并在公证处进行公证。周博迎向康加启委托以上事项，是基于周博迎与付宇签订《借款合同》并将×号房屋作为抵押物抵押给付宇的事实。因此委托书中记载事项可以视为是对债务履行期届满抵押权人付宇未受清偿情况时，双方对抵押权如何实现的一种约定。康加启在获得周博迎的授权委托情况下与智远恒达公司签订房屋买卖合同，实际上便是康加启代周博迎与付宇实现抵押权的行为。因此，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定。最后，双方签订《存量房屋买卖合同》的行为是否因康加启无权代理，被代理人周博迎拒绝追认而无效。周博迎给康加启出具的委托书虽载明康加启有权代收售房款，并有权代为确定上述房产的售房价格，售房价格应不低于上述房产所在地房产市场均价。但该委托书对于市场均价未有明确约定，北京中鼎联合房地产评估有限公司评估对象也并非×号房屋所在地房产市场均价。康正宏基公司亦未搜集到×号房屋类似房产自2016年至2017年8月14日间的真实成交案例，因此出具的评估报告也不能反映市场均价。结合上述事实，在委托书明确载明康加启有权代为确定×号房屋售房价格的情况下，康加启在其被授权范围内履行职责，难以认定康加启的代理行为超越代理权，因此不构成无权代理。周博迎主张其委托康加启与智远恒达公司订立的CW393992号《存量房屋买卖合同》无效，但并未提交有效证据予以佐证，故周博迎要求确认CW393992号《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。其主张的第二项诉讼请求亦无事实和法律依据，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十八条、第五十二条、第三百九十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决：驳回周博迎的全部诉讼请求。本院二审期间，康加启、付宇提交关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知信息网上查询打印截图，其中第五条第一、二款明确商住房再次上市交易，如果出售给个人，个人名下必须无房，且无相关交易记录，还要求五年内的社保，并提交政策出台后相关房产交易行为网页截图，均证明涉案房产成交时基本有价无市，康加启销售房产时价格符合市场均价。周博迎对上述证据的真实性无法核实，对关联性、证明目的均不予认可，主张该房屋是商住房，与案涉房屋性质不同。智远恒达公司对上述证据的真实性、证明目的均予以认可。周博迎、智远恒达公司均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周博迎主张涉案合同无效的依据包括恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，违反法律、行政法规的强制性规定，以及康加启系无权代理，被代理人周博迎拒绝追认而无效。首先，涉案合同是否因恶意串通而无效。根据本案所查事实，周博迎向康加启出具《委托书》并在公证处进行公证，其中明确记载了康加启的相关代理权限，但对交易价格和市场均价均未有明确约定，且委托对房屋市场价格进行评估的评估机构亦回复未搜集到与估价对象类似的商业用途房地产自2016年至2017年8月14日间的真实成交案例，周博迎所提交证据亦不足以证明智远恒达公司与康加启存在恶意串通的行为，一审法院据此认定智远恒达公司已经尽到了合理的注意义务，康加启与智远恒达公司签订《房屋存量买卖合同》不构成恶意串通，并无不当。其次，涉案合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。法律对抵押权的实现作了如下规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。本案中，周博迎基于其与付宇签订《借款合同》并将×号房屋作为抵押物抵押给付宇的事实，向康加启出具《委托书》并在公证处进行公证，故在债务履行期届满抵押权人付宇未受清偿的情况下，一审法院认定康加启按照周博迎的授权委托与智远恒达公司签订房屋买卖合同，系其代周博迎与付宇实现抵押权的行为，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无不当。最后，涉案合同是否因康加启无权代理，被代理人周博迎拒绝追认而无效。周博迎向康加启出具《委托书》并在公证处进行公证，其中明确记载了康加启有权代为确定上述房产的售房价格，康加启代周博迎与智远恒达公司签订《存量房屋买卖合同》有事实和法律基础，且《委托书》虽载明售房价格应不低于上述房产所在地房产市场均价，但对市场均价均未有明确约定，相关评估报告亦不能反映市场均价。故综合考虑全案事实难以认定康加启的代理行为超越代理权，一审法院认定康加启之代理行为并不构成无权代理，亦无不当。综上所述，周博迎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120800元，由周博迎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年九月二十九日法官助理 刘佳钰书 记 员 徐 曼