西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书       (2020)陕0116民初3650号 原告：陕西神光新能源科技集团有限公司。法定代表人冯婕。委托代理人黄明岐。委托代理人冉海刚。被告：陕西洁明新能源工程有限公司。法定代表人王利军。委托代理人陈晴、赵阳。原告陕西神光新能源科技集团有限公司(以下简称陕西神光集团公司)与被告陕西洁明新能源工程有限公司（以下简称陕西洁明公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西神光集团公司委托代理人黄明岐、冉海刚，被告陕西洁明公司委托代理人陈晴、赵阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是西安神光微电子科技有限公司、西安航天基地神光商业物业服务有限公司的实际控制人。2013年3月19日，被告与原告签订房屋租赁合同，原告令西安航天基地神光商业物业服务公司与被告就承租房屋签订物业管理服务协议。合同约定租赁房屋面积、租金等。租期临近届满时，被告继续承租，双方续约，将原来承租的面积分成两个，一部分被告继续承租，另一部分出租给被告的关联方陕西三友企业管理有限公司并签订房屋租赁合同，内容和与被告签订的一致，仅租金上浮及租期不同。租赁期，原告如约提供房屋、物业服务等，但被告尚欠房租、物业费用。经多次催要，至今未付。现诉至法院请求1、判令被告向原告支付所欠房租544148元，以及以应付未付房租为基数自欠款之日起按照年利率24%计算至实际支付之日其的违约金（其中自欠款之日计算至2019年11月30日为590985.36元）；2、判令被告向原告支付所欠物业费用205349.92元，以及以应付未付物业费为基数，自欠款之日起按照年利率24%计算至实际支付之日其的违约金（其中自欠款之日计算至2019年11月30日为233084.94元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，2016年4月1日，双方签订房屋租赁合同，该合同实际承租到2017年5月31日，本合同项下的租金具体支付时间三次分别为2016年4月10日、2016年10月10日、2017年4月10日。原告未向其主张过2016年4月10日、2016年10月10日应支付的两笔租金，此部分涉案租金已经过诉讼时效。2017年5月31日被告已搬离原告的房屋，从债权人知道或应当知道权利被侵害之日起计算，且后续未发生导致诉讼时效中止或中断的事由，本案应当自2017年5月31日起计算诉讼时效，故应当驳回原告的诉讼请求。同时原告在一个案件中既主张房屋租赁费用又主张物业服务费用，两项不属同一案由，不能合并审理，依法应予驳回。同时被告也不认可神光物业公司给原告转让关于物业费及其相关费用的债权转让协议。以及原告主张违约金已过诉讼时效，且部分违约金诉讼请求与被告无关，请求驳回，如未过时效，违约金也过高，应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算。原告主张的与陕西三友企业管理公司的合同与被告无关。经审理查明，被告陕西洁明公司原名称为陕西润泽石油科技有限公司。西安航天基地神光商业物业服务有限公司原名称为西安神光商业运营服务有限公司，该公司的实际控制人为原告。西安神光微电子科技有限公司为原告的全资子公司。2013年3月19日，原告与被告签订光伏产业园房屋租赁合同一份，约定原告向被告租赁位于航天基地官府产业园1706室，出租面积为201平方米。租赁期限为三年，自2013年4月1日起至2016年3月 31日止。房屋租金为每月60元/平方米，每月房屋租金为12060元。同时该合同就其他内容也做了详细的约定。合同签订后，被告支付半年租金72360元及押金3618元。截止2016年3月31日，尚欠租金361800元。上述租赁合同签订的同时，被告与原告的曾用名称为西安神光商业运营服务有限公司签订了物业管理服务协议，该协议约定的房间号为1706室、也约定了收费项目及标准，同时双方就其他内容也做了详细的约定。2019年12月24日，西安航天基地神光商业物业运营服务有限公司将被告所欠的2013年4月1日至2017年5月31日的物业费205349.92元以债权转让协议方式转让给原告，并将该转让事项通知了被告。2016年3月31日合同到期后，双方继续签订神光双子大厦房屋租赁合同，出租方为原告的子公司西安神光微电子科技有限公司，被告为承租方，被告仍承租原告的神光大厦A座17楼1706室，合同载明建筑面积为145平房米，被告实际使用面积仍为201平方米，租赁期限为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止，租金为每月64.8元/平方米，其余条款同前一个房屋租赁合同。2016年4月1日至2017年5月31日，房屋租金为182348元。2019年12月24日，原告的子公司即西安神光微电子科技有限公司将上述被告所欠租金182348元以债权转让协议的方式转让给原告，并将该转让事项通知于被告。与此同时，出租方为原告的子公司西安神光微电子科技有限公司与案外人陕西三友企业管理有限公司签订神光双子大厦房屋租赁合同一份，约定租赁神光大厦A座1706B室,建筑面积为56平方米。同时该合同对其他也做了详细的约定。2017年5月31日，被告搬离所租房屋。租赁是所缴纳的押金至今没有退还被告。另查明，本院在审理该案的过程中，原告向本院提出财产保全的申请，要求冻结被告在长安区人民法院（2020）陕0116执690号执行案件的执行款109万元并向法院提供了担保。本院经审查认为，原告的申请符合法律规定，做出（2020）陕0116民初3650号民事裁定书冻结被告在本院（2020）陕0116执690号执行案件的执行款109万元。冻结期限1年。原告交纳保全费5000元。2020年6月29日，被告向本院申请解除上述财产保全并向法院提供了反担保。本院做出（2020）陕0116民初3650号之一号民事裁定书解除对被告在本院（2020）陕0116执690号执行案件的执行款109万元的冻结。上述事实有租赁合同、物业管理服务协议、债权转让协议、债权转让通知、收费通知单、庭审笔录等在卷佐证，足以认定本案事实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合同合法有效。按照合同约定，原告将房屋交付给被告使用，被告未按时支付房租，故对原告要求被告支付房屋的请求予以支持。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案中，原告的子公司将其所属的被告所欠房屋及物业费以债权转让协议的方式转让给原告，并通知了被告的行为符合法律规定，本院予以支持。经计算，被告现尚欠原告房屋租赁费544148元，尚欠物业费205349.92元。对原告主张违约金一节，因被告未按期支付房屋租赁费及物业费，故对原告主张的违约金部分予以支持。原告主张的违约金过高，应予以调整，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4%计算，就房屋租赁费的违约金从2013年10月1日起算至2019年11月30日止，经分段计算为98497.56元。就拖欠物业费等的违约金从2014年1月8日至2019年11月30日止，分段分类计算为38847.49元。对被告辩称的物业费和本案不属同一法律关系，本院认为，该物业费协议是基于房屋租赁合同所产生的附属于租赁合同的从合同，主合同有效，从合同有效，在本案可一并处理。本案中，因双方就房屋租赁的押金一直未予处理，故该案件未过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十四条、第一百零七条及有关民事法律、法规之规定，判决如下：一、被告陕西洁明新能源工程有限公司在本判决生效后三十日内支付原告陕西神光新能源科技集团有限公司房屋租赁费544148元及因房屋租赁费产生的违约金98497.56元。二、被告陕西洁明新能源工程有限公司在本判决生效后三十日内支付原告陕西神光新能源科技集团有限公司物业等费用205349.92元及因物业费等产生的违约金38847.49元。三、驳回原告陕西神光新能源科技集团有限公司的其他诉讼请求。本案受理费18962元，原告已预交，由原告承担9481元，被告承担9481元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。             审  判  长    任秀丽审  判  员    燕  璇人民陪审员    田红梅                               二O二0年九月二十八日书  记  员    田  雨    1