上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4216号上诉人（原审被告）：上海合信房地产有限公司，住所地上海市浦东新区金桥路863号2楼B座。法定代表人：俞彪，董事长。委托诉讼代理人：阮莉，上海元始律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市浦东新区黄山新苑业主委员会，住所地上海市浦东新区金桥路899弄17号102室。负责人：陈福英，主任。委托诉讼代理人：杨红良，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞咏霖，上海市金茂律师事务所律师。上诉人上海合信房地产有限公司（以下简称合信公司）因与被上诉人上海市浦东新区黄山新苑业主委员会（以下简称黄山新苑业委会）所有权纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人合信公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.在2014年4月17日协议书中，确认被征用的争议绿化带属于带征地性质，土地所有人为Z公司，上诉人为争议绿化带的垫资建设方，据此上诉人为争议绿化带的补偿主体，获得补偿款704,452元（人民币，下同），剩余706,848元是Z公司的土地补偿款，在征得Z公司同意情况下，上诉人获得上述全部补偿款1,411,300元。被上诉人应当知晓争议绿化带为小区红线外的公共绿化地，因此被上诉人不是带征地的权利主体，基于此，被上诉人主张争议绿化带的补偿款应归其所有，缺乏物权请求权基础，应予驳回。2.关于争议绿化带的建设费用是否计入小区开发成本中并分摊到房屋销售价格中，被上诉人认为计入并分摊给全体业主，据此主张该笔补偿款应归小区全体业主所有，对此，上诉人认为双方之间为房屋买卖合同关系，在买卖合同中关于房屋总价款的组成明确为房屋和相应比例的土地使用权，因此房屋销售价格的确定与小区红线外的争议绿化带垫资建设费用没有关联性，上诉人并没有将争议绿化带的垫资建设费用计入小区开发成本中并分摊至房屋销售价格中。即便计入开发成本中，双方在买卖合同中也没有约定上诉人对开发成本负有公开的义务，故上诉人不应承担此项举证义务。同时，被上诉人也不应享有房屋买卖合同之外的其他权利。3.关于被上诉人在一审中举证的小区示意图，上诉人不否认带征地上的争议绿化带在小区示意图中予以展示，但争议绿化带与小区内部之间有一条黑色直线，上诉人将争议绿化带与小区内部之间作了区分，上诉人制作的小区示意图目的是为了展示小区的整体布局和小区四周的环境，上诉人并没有将争议绿化带作为小区组成部分进行宣传并误导购房者。争议绿化带一直是由Z公司进行维护保养，被上诉人代表小区全体业主，应当知晓争议绿化带不在小区用地面积中。关于照片，显示小区化粪池建在争议绿化带中，上诉人认为将小区化粪池建在争议绿化带中是出于疏通便利及优化地下管网布局的考虑，小区化粪池建在绿化带中并不能证明上诉人将争议绿化带作为小区组成部分进行垫资建设。关于绿化配套竣工验收证明单，绿化率原规划35%、实际竣工56.72%，但此系绿化部门核定小区绿化面积达到14,571.69平方米后除以小区用地总面积31,192.37平方米后得出，是上诉人对小区绿化进行优化而提高了绿化率，被上诉人认为争议绿化带的面积计入小区绿化总面积中，对此被上诉人并未举证证明，上诉人也不予认可，故被上诉人也不能以该份证明单证明争议绿化带为小区组成部分。关于住宅使用说明书，上诉人在说明书中的“黄山新苑整体平面设计以沿街主要景观及内部与环境出发——”等内容反映了上诉人对绿化部分的设计理念，故被上诉人主张上诉人将争议绿化带作为小区组成部分进行垫资建设，与上述描述不符。据此，被上诉人主张争议绿化带的补偿款应归被上诉人所有，缺乏事实与法律依据，不应得到支持，请求二审法院依法作出公正判决。被上诉人黄山新苑业委会辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人在销售房屋时将争议绿化带作为小区组成部分进行宣传，在小区示意图中上诉人将争议绿化带列入证明上诉人将争议绿化带作为小区组成部分具有不可分割性。上诉人对争议绿化带与小区绿化同步设计同步施工，进一步证明上诉人将争议的绿化带作为小区组成部分进行了设计施工。在绿化配套竣工验收证明单中反映小区实际绿化率高于原规划绿化率11个点，而小区规划、设计和施工图纸并没有变更，故不排除上诉人将争议绿化带面积计入小区绿化面积中的可能性，上诉人至今未作出合理解释，就此可认定上诉人将争议绿化带面积计入小区绿化面积中，以及将争议绿化带的垫资款计入小区开发成本并分摊在销售价格中。上诉人予以否认，则应由上诉人提交反驳证据加以证明，上诉人未就开发成本举证，故上诉人应承担举证不能的法律后果。2.被上诉人并没有主张争议绿化带属于小区，被上诉人也不是以带征地的权利人要求获得补偿利益，被上诉人是以争议绿化带被征用谁受到侵害为据，被上诉人认为小区业主因争议绿化带被征用而权益受损，基于上诉人已将争议绿化带作为小区组成部分进行垫资建设，故上诉人销售完毕后不享有任何权益，该笔补偿款应归小区全体业主，以弥补权益受损。黄山新苑业委会向一审法院起诉请求：判令合信公司向黄山新苑业委会支付补偿款141.13万元。一审法院认定事实：2001年5月29日上海市浦东新区发展计划局向上海市A有限公司、上海合信房地产有限公司发出《关于核发上海市A有限公司和上海合信房地产有限公司建造商品住宅建设用地归还许可证的通知》（以下简称《核发许可证通知》），具体内容为：“你们公司《申请建设用地报告》收悉。经核，该项目已经上海市浦东新区建设局浦建房（2001）第155号文批复，总建筑面积43450平方米，总投资9,820万元。该建设工程用地范围现经我局审核，同意发给《建设用地规划许可证》[编号：沪浦计农地（2001）第053号]，规划许可在浦东新区金桥镇集镇内，即金桥路东侧，博山东路南侧，使用金桥镇人民政府等单位所征土地，用地面积约32800平方米，其中带征西沟港河道蓝线用地1600平方米（具体范围详见附图）。请凭本通知和《建设用地规划许可证》向浦东新区土地管理部门申请办理有关调整土地手续。”。2001年7月9日上海市浦东新区建设局（出让方、甲方）与上海市A有限公司、上海合信房地产有限公司（受让方、乙方）签订《国有土地使用权出让合同》，合同第一条约定：甲方以现状条件出让位于浦东新区XX街道XX街坊XX宗地块31192平方米土地使用权，地块土地总面积为31192平方米。实际位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签字确认。乙方以2,807,280元人民币的土地使用权出让金，获得上述地块的土地使用权。2002年3月24日上海合信房地产有限公司（甲方）与陈福英等（乙方）签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定：乙方向甲方购买本市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，每平方米房屋建筑面积单价为3,540.50元。2003年3月12日上海合信房地产有限公司取得本市浦东新区XX路XX弄、XX路XX-XX号（单）房屋大产证。2014年4月17日上海B有限公司（甲方）、上海C有限公司（乙方）、上海合信房地产有限公司（丙方）、上海D有限公司（协议拆迁实施单位）签订《协议书》一份，内容为：“根据沪浦发改城[2010]424号及沪规土资用[2011]97号等文件批复，本补偿协议所涉乙、丙方土地及建筑物、附属设施等已列入中环线（军工路越江隧道-高科中路）工程规划建设拆迁范围内，经浦东新区行业管理部门备案进行拆迁补偿。甲、乙、丙三方同意委托上海E有限公司估价并已确认。为了明确三方的权利和义务，经甲、乙、丙三方商定订立本协议，以供三方遵守执行。一、乙方上海C有限公司所有的带征地位于XX路XX弄黄山新苑西侧，北至博山东路，东至金桥路，南至宏南投资大厦，土地面积1486平方米。二、本协议拆迁补偿总金额1，411，300元，包含对协议拆迁范围内乙方、丙方所属土地、附属设施、苗木、奖励费等一切补偿费用。除本协议约定的补偿费用外，乙方、丙方不得向甲方及第三方要求任何形式的补偿、赔偿及其他主张。三、……1、由于此带征土地的实际出资人为上海合信房地产有限公司，地面上的绿化、苗木、附属设施等是丙方出资建造，经乙方同意将上述补偿款共计人民币1，411，300元，由实施单位直接支付给丙方。由此产生的经济和法律纠纷，均由乙方和丙方承担，与甲方和实施单位无关。……”2014年7月16日上海合信房地产有限公司收到上海F有限公司动迁款1,411,300元。2016年10月28日上海市浦东新区人民政府向陈福英等出具《信访复查告知书》，内容为：“你们对浦东新区建设和交通委员会2016年9月1日作出的信访事项答复意见不服，向浦东新区人民政府申请信访复查。你们作为黄山新苑业主，要求得到中环线建设小区土地绿化和附属设施的补偿。认为小区在中环线建设过程中确实存在该笔补偿，要求有关部门调查款项去向并追究责任。浦东新区建设和交通委员会信访答复认为：XX路XX弄小区围墙外的土地为带征地，不在小区的大产证附图范围内，根据浦东新区原带征土地利用的相关规定，上述带征地已补偿给原带征地单位。如小区业委会有疑议，可以提供相关权属依据。经查，XX路XX弄小区围墙外的土地为带征地，根据浦东新区原带征土地利用的相关规定，上述带征地已补偿给经原带征土地单位同意的实际出资人上海合信房地产有限公司。综上，本机关认为，你们要求得到中环线建设中征用小区土地绿化和附属设施应予以补偿的问题。按照浦东新区原带征土地利用的相关规定，有关款项已补偿给经原带征土地单位同意的实际出资人上海合信房地产有限公司。如你们认为上海合信房地产有限公司在该带征地上建设的相关费用，通过房屋销售的形式转嫁给了你们全体业主行为的，建议你们与合信房地产有限公司协商解决，协商不成，可通过诉讼途径解决”。一审另查明：在2002年11月25日上海市浦东新区建设项目绿化配套竣工验收证明单上有如下记载：建设单位名称：上海合信房地产有限公司；建设项目名称：黄山新苑；建设项目地点：浦东新区XX路XX弄；建设项目建设用地：31192.37平方米，规划绿地率：35%；验收意见：该项目为新建项目，经核验，该项目工程实际实施绿地面积14571.69平方米，绿地率达到46.72%，符合规划要求，绿化配套工程施工质量达到合格。一审再查明：黄山新苑业主所持有的《黄山新苑住宅使用说明书》中关于“小区建筑平面布局说明”（第三条第二项）表述为：“黄山新苑整体平面设计以沿街主要景观及内部与环境出发，形成高低错落、疏密相间的态势，线性空间与院落交织，力求创造园林式的小区”。一审审理中，合信公司表示一开始申请建造时，把后门的河流那边的地块作为带征地并进行了申请。之后在建造时因为各种原因，政府就要求合信公司作为开发商把正门的也就是本案系争绿化带这些零星的地块也作为带征地一并带征，由合信公司出资。因此本案系争绿化带是后加的带征地，所以政府对黄山新苑业委会的信访回复就说系争绿化是带征地。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、“黄山新苑”金桥路一侧绿化带是否属于带征地？二、如果属于带征地，则合信公司垫资建造成本是否已经分摊到小区房价中？一审法院分析如下：首先，系争绿化带是否属于带征地。根据2001年5月29日上海市浦东新区发展计划局《核发许可证通知》内容看，黄山新苑业委会小区的用地面积约32800平方米，扣除带征西沟港河道蓝线用地1600平方米，实际用地面积约为31200平方米，这与2001年7月9日上海市浦东新区建设局与上海市A有限公司、上海合信房地产有限公司签订《国有土地使用权出让合同》中的土地使用权面积31192平方米极为吻合，由此可见黄山新苑业委会小区用地面积并不包括系争绿化带。合信公司辩称本案系争绿化带是后加的带征地，由合信公司实际出资。该说法与浦东新区人民政府出具的《信访复查告知书》内容一致，因此一审法院认定“黄山新苑”金桥路一侧绿化带属于带征地。其次，合信公司垫资建造成本是否已经分摊到小区房价中。黄山新苑业委会小区售房至今快有20年，在这20年中本市房价发生巨大变化，故难以确定合信公司垫资建造成本是否已经分摊到小区房价中，只能根据现有证据及举证责任分配来综合判断。从绿化配套竣工验收证明单来看，黄山新苑业委会小区规划绿化率本为35%，但竣工验收时却达到46.72%，因此不能排除合信公司将系争绿化带计算在内的可能性。从合信公司发给业主的《黄山新苑住宅使用说明书》小区建筑平面布局文字表述来看，也不能排除系争绿化带不属于小区。合信公司虽然抗辩垫资建造成本未分摊到小区房价中，但未向法庭提供房屋出售价格的具体组成，而该证据实际由合信公司掌握，因此合信公司应承担举证不能的法律后果。综上，一审法院认定合信公司垫资建造成本已经分摊到小区房价中，其取得的动迁补偿款，理应返还小区全体业主。一审法院据此判决：上海合信房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市浦东新区黄山新苑业主委员会补偿款1,411,300元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17,501元，由上海合信房地产有限公司负担。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：被上诉人黄山新苑业委会是否可以要求上诉人合信公司就黄山新苑小区金桥路一侧绿化带因规划征用而获得的补偿款归其所有？本院认为，上诉人合信公司系黄山新苑小区开发商，争议绿化带位于黄山新苑小区金桥路一侧，由上诉人合信公司在开发建设黄山新苑小区时一并进行设计规划建设。根据已有证据显示，黄山新苑小区立项时的占地面积为31,192平方米，建成后的土地证及大产证显示黄山新苑小区的用地面积也为31,192平方米，据此，可以认定本案争议绿化带并不在黄山新苑小区用地面积中，系小区红线外的公共绿地。根据征收单位与上诉人、案外人Z公司签订的2014年协议书，争议绿化带被认定为带征地，Z公司为土地所有人，可获得土地补偿款706,848元；合信公司为绿化带垫资建设方，可获得附属设施及苗木补偿款704,452元，经Z公司同意，合信公司获得了上述全部补偿款1,411,300元。在本案审理中，被上诉人对2014年协议书的效力不持异议，故争议绿化带为带征地性质以及Z公司与合信公司为带征地被征用的补偿主体，本院予以确认。上诉人基于2014年协议书而获得拆迁补偿款1,411,300元，合法有据，本院亦予以确认。关于被上诉人起诉要求该笔补偿款归黄山新苑小区全体业主享有，主要有两个理由,其一:上诉人将争议绿化带与黄山新苑小区同时进行设计规划建设，说明上诉人将争议绿化带作为黄山新苑小区组成部分进行的垫资建设，上诉人在房屋销售完毕后对小区以及争议绿化带已无任何权利。为此，被上诉人在一审审理中提交了由上诉人制作的小区示意图、小区化粪池建在争议绿化带中的照片、实际竣工绿化率高于原规划11个点的绿化配套竣工验收证明单、将沿街景观作为小区组成部分的黄山新苑住宅使用说明书等证据予以佐证，对此，本院认为，上诉人制作的小区示意图中将争议绿化带列入其中，应属于上诉人对小区及周围情况的整体展示，且上诉人在该份小区示意图中用黑线将小区四至位置标注，争议绿化带在小区围墙外，故该份证据不能证明上诉人将争议绿化带作为小区组成部分；关于小区化粪池建设在争议绿化带中的照片，只能证明小区化粪池的位置在争议绿化带中，并不能证明上诉人将争议绿化带作为小区组成部分；绿化配套竣工验收单证明的是小区绿化率的情况，至于绿化率的提高是否与上诉人将争议绿化带面积计入小区绿化面积中有关，被上诉人对此未予举证，故该份验收单也不能证明上诉人将争议绿化带作为小区组成部分；关于住宅使用说明书，上诉人确实对小区内部环境及沿街主要景观作出了相关的说明与描述，但并无上诉人将争议绿化带作为小区组成部分的内容，故该份证据也不能证明上诉人将争议绿化带作为小区组成部分。另外，上诉人将争议绿化带与黄山新苑小区一起设计规划建设，目的也是为了美化小区周围环境以提升小区品质，同时上诉人也可以以高绿化率作为销售亮点吸引购买方选购房屋，并无证据证明上诉人在销售过程中有将争议绿化带作为小区组成部分对外宣传销售。据此，被上诉人以争议绿化带属于小区组成部分主张补偿款归属于全体业主，依据并不充分，故本院不予采信。其二：关于被上诉人以上诉人将争议绿化带的垫资款计入开发成本并分摊到房屋销售价格中的理由主张全体业主是争议绿化带的权益人，争议绿化带被征用的补偿款属于全体业主，对此，本院认为，虽然房屋销售价格与建设成本之间存在一定的关联性，但是决定销售价格的并不仅仅是建设成本一项，还包括小区所处的地理位置、交通设施的便利性以及上诉人给予自己的利润空间等因素。即便上诉人将争议绿化带垫资款计入开发成本并分摊到销售价格中，因黄山新苑小区全体业主已享受到了上诉人垫资建设的争议绿化带的使用价值十余年，已经得到回报。据此，被上诉人以其为争议绿化带的权益人身份要求获得该笔补偿款，理由也不充分，故本院不予采信。综上所述，上诉人合信公司的上诉请求成立。一审法院认定事实清楚，但判决认定欠当，故本院依法予以重新判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初2174号民事判决；二、驳回被上诉人上海市浦东新区黄山新苑业主委员会一审诉讼请求。一审案件受理费人民币17,501元，由上海市浦东新区黄山新苑业主委员会负担；二审案件受理费人民币17,501元，由上海市浦东新区黄山新苑业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年九月十日书记员  渠 啸附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……