山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终2617号 上诉人（原审原告）：杨玉洪，女，1940年1月1日出生，汉族，居民，住山东省聊城市茌平区。 委托诉讼代理人：杨玉贞，茌平中心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：杨延安，男，1956年2月4日出生，汉族，农民，住山东省聊城市茌平区。 被上诉人（原审被告）：杨永振，男，1989年1月3日出生，汉族，农民，住山东省聊城市茌平区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨秀珍，女，1980年7月19日出生，汉族，农民，住山东省聊城市茌平区振兴办事处吴官屯社区20号楼2单元201室，系杨延安之女。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：牟金丽，茌平海天法律服务所法律工作者。 上诉人杨玉洪因与被上诉人杨延安、杨永振确认合同无效纠纷一案，不服山东省聊城市茌平区人民法院（2020）鲁1523民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 杨玉洪上诉请求：1.撤销茌平区人民法院（2020）鲁1523民初1265号民事判决，依法支持上诉人要求排除妨害、支付楼房占用期间费用的诉讼请求或发回重审；2.判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定事实不清。人民法院在审查合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形。涉案《个人房屋出售合同》，是上诉人因被上诉人杨延安的孩子订婚，将楼房租借给他，出具的虚假合同。1.《个人房屋出售合同》载明“款已付清”，被上诉人也提交了相关证明，但均不能证明支付给上诉人房款，且付款给段某的解释根本不符合情理，印证事实上，被上诉人没有付款，足以证实合同是为了被上诉人杨延安孩子订婚出具的虚假“证明”；2.基于上诉人与被上诉人两家关系、上诉人杨玉洪夫妇有稳定的退休工资、被上诉人杨延安曾许诺给上诉人杨玉洪一处平房的原因，在杨永振使用楼房的四年多期间，没有催要楼房占用费用。2020年年初，杨延安的平房全部拆迁，没有兑现承诺的意思，上诉人才找杨延安，发生争议，起诉到法院，这并不违背清理；3.审查“购房款”15万元是否支付，是确认合同是否虚假关键，如上诉人卖方，收取购房款15万元是签订合同的唯一目的，被上诉人没有支付购房款，却在篇幅很短的合同第三条上注明“款已付清”，可以看出是虚假的意思表示，足以印证《个人房屋购房合同》无效。二、一审法院适用法律不当。《民法总则》实施后，删除了《合同法》第52条第三项“以合法形式掩盖非法目的的”的合同无效这一规定，应适用《民法总则》第146条[虚假表示与隐藏行为效力]行为人与相对人以虚假的意思表示实施的法律行为无效，作为审理本案的基本法律依据。 被上诉人杨延安、杨永振辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人杨玉洪的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判，一、二审案件受理费由上诉人承担。 杨玉洪向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认杨玉洪与杨延安签订的《个人房屋出售合同》无效；杨永振将承租的房屋交还杨玉洪；2.依法判令杨延安、杨永振按每月400元支付杨玉洪自2015年8月至房屋归还之日方占用期间的使用费；3.本案的诉讼费用由杨延安、杨永振承担。 一审法院认定事实：杨玉洪与杨延安系同村庄乡，双方平时关系不错。由于茌平区振兴办事处吴官村新农村改造，杨玉洪因继承兄长杨玉更的旧宅子，在2015年获得该村安置房一套，即吴官屯社区20号楼4单元202室及社区152号车库。当时杨延安所住房屋未拆迁，也未安置新房。为孩子杨永振结婚用房考虑，杨延安与杨玉洪达成买卖上述房产的协议。商定房屋（含车库）总价15万元。杨永振于2015年9月7日、8日通过银行转账方式向杨玉洪之子段某支付房款10万元。余款5万元是否已支付，双方存在争议。后杨玉洪与杨延安在案外人王华水的见证下，在杨玉洪位于茌平区老水利局家属楼的家中签订《个人房屋出售合同》一份，约定杨玉洪将位于吴官屯社区20号楼4单元202室（房屋建筑面积约110平方米）及社区152号车库出售给杨延安。并载明杨玉洪已征得该房权利共有人的一致同意后出售该房及车库。上述房产总价15万元，付款方式：款已付清。自此，该房产由杨永振居住使用至今，并进行了全面装修。 后在近五年的时间里，双方相安无事，杨玉洪未向对方主张任何的权利。2020年4月2日，杨玉洪以房屋租赁合同纠纷为由将杨延安、杨永振起诉至茌平区人民法院。请求：1.依法解除杨玉洪与杨延安口头约定的租赁合同，并将承租的房屋交还杨玉洪；2.依法判令杨延安、杨永振按口头约定每月400元支付杨玉洪自2015年8月至房屋归还之日拖欠的租金等。该案因杨延安当庭提交了《个人房屋出售合同》，以杨玉洪撤诉结案。现杨玉洪又以确认合同无效为由提起本案诉讼。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。纵观本案，杨玉洪无证据证明案涉房屋买卖合同属于上述法律规定的无效情形，且双方已按合同约定实际履行至今。杨玉洪庭审中陈述合同无效的依据之一是“因杨延安没有支付房款”，应属于合同有效情形下价款支付问题，而不是合同无效的法定事由。因案涉房产属于杨玉洪所有，其具有合法处分的权利，通过吴官屯社区村委会出具的证明可以确认，杨延安基于此与其签订买卖合同有合法依据。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故杨玉洪以未经其夫同意出售房屋，应认定合同无效的主张，于法无据，不予采纳。杨玉洪与杨延安为同一集体经济组织成员，案涉房产也坐落于该村，杨延安具备案涉房屋购买资格。其购买该房屋的行为系双方真实意思表示，案涉房屋土地最终仍属该集体经济组织成员所有，实现了内部流转，并未违反我国《土地管理法》等相关法律规定，也未损害国家及社会公共利益，双方签订的房屋买卖合同应合法有效。综上，法院认定案涉房屋买卖合同属于有效合同，依法应受法律保护。杨玉洪请求确认《个人房屋出售合同》无效并要求返还，以及主张房屋使用费的诉求，无事实及法律依据，法院不予支持。 因本案审查的是房屋买卖合同效力，即是有效还是无效的问题，至于余款5万元是否已支付，在已认定合同有效的情况下，应属合同履行范畴，不是本案审查范围，法院对此不作评判。双方如有纠纷，可另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：驳回原告杨玉洪的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告杨玉洪负担。 二审中，上诉人杨玉洪申请证人段某出庭作证。段某，男，1973年5月7日出生，汉族，农民，住山东省聊城市茌平区新政路345号，系杨玉洪之子。段某陈述：“杨延安找我想让我跟我母亲杨玉洪说一下卖房子的事，卖不卖我不做主。我忘记什么时候转给我钱，是杨延安还是他儿子转给我的钱我不记得了，分两次转的。杨延安找我的时候，合同已经签了，是拿着我妈签字的合同找的我。我忘了打钱这个事了，我没有跟我妈说过这个钱。我当不了我妈的家，我收多少钱退多少钱，我向被上诉人说过。当时没说是卖房子的事，只是让我跟我妈说说卖房的事。我没有收到一分现金，合同细节我不知道，给我钱我就收了。我没有承认过杨永振打给我的款是购房款。我与二被上诉人没有什么经济往来。是先看的合同，后给的钱。收到钱之后，我问的才知道我母亲不同意卖房子，钱没有退，我给忘了，问我的时候我才想起来，现在钱还在我手里。”上诉人杨玉洪对证人证言无异议，认为证人证言可以证实上诉人没有卖房的意思表示，特别是合同签订时并没有支付购房相应的对价款项，可以证实上诉人与被上诉人杨延安二人为了杨永振订婚签订的虚假合同，该合同应为无效合同。被上诉人杨延安、杨永振质证意见是：不认可证人证言，根据证人所述10万元的房款是在2015年9月7日、8日打入证人账户，如果上诉人不同意卖给被上诉人涉案房屋，作为一个成年人应该把10万元房款及时返还二被上诉人。上诉人与证人系母子关系，证人不认可上诉人知道10万元房款在他名下与事实不符。 本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、上诉人杨玉洪与被上诉人杨延安签订的《个人房屋出售合同》是否有效；二、被上诉人杨延安是否已支付购房款，上诉人杨玉洪的诉讼请求应否得到支持。 关于焦点一，通过吴官屯社区村委会出具的证明可以确认，案涉房产属于上诉人杨玉洪所有，其具有合法处分的权利，被上诉人杨延安基于此与杨玉洪签订涉案房屋买卖合同有合法依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”杨玉洪主张合同无效，于法无据，本院无法支持。 杨玉洪与杨延安为同一集体经济组织成员，案涉房产也坐落于该村，杨延安具备案涉房屋购买资格。其购买该房屋的行为系双方真实意思表示，案涉房屋土地最终仍属该集体经济组织成员所有，实现了内部流转，并未违反我国《土地管理法》等相关法律规定，也未损害国家及社会公共利益，双方签订的房屋买卖合同应合法有效。 综上，杨玉洪与杨延安签订的《个人房屋出售合同》是有效合同。杨玉洪主张案涉合同是虚假合同、为无效合同，但未提交有效的证据加以证明，对其该主张，本院不予支持。 关于焦点二，因上诉人杨玉洪与被上诉人杨延安签订的《个人房屋出售合同》是有效合同，杨玉洪主张房屋使用费的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。至于涉案房屋购房款是否支付，在已认定合同有效的情况下，应属合同履行范畴，本案不做审查和评判，双方如有纠纷，可另行主张权利。 综上所述，上诉人杨玉洪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人杨玉洪负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 孙久强 审判员 郭召勇 二〇二〇年九月一日 法官助理李志新 书记员王倩倩