江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1357号上诉人（原审原告）：无锡金科房地产开发有限公司，住所地无锡市广泽路100号。法定代表人：陈锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚向辉，该公司员工。委托诉讼代理人：顾旭锋，江苏开炫（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡中为房产经纪有限公司，住所地无锡市锡北镇工业集中区泾瑞路26号。法定代表人：朱合为，该公司执行董事。委托诉讼代理人：项佳洁、杨曦明，该公司员工。上诉人无锡金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）因与被上诉人无锡中为房产经纪有限公司（以下简称中为公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初7737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金科公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请。事实和理由：双方2018年1月16日签订《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，对双方均具有约束力。该房屋为现售，双方对交易标的明确且无争议，购买人签署现状确认函，对房产现状认可确认且无异议。2018年5月4日，中为公司收到其寄送的《已到期应交款通知书》后，亦未提出任何异议。故自2018年4月30日至2018年8月10日，中为公司无理由拒不履行合同义务，已形成事实。符合双方合同中“购买人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同”约定的争议解决方案。中为公司违约，应当承担违约责任。被上诉人中为公司辩称，涉案房产存在诸多问题，例如违建、消防门封堵以及规划上的楼层差等问题，因为金科公司不给解决，所以其就没有付款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。金科公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HDWXJKWBSYGC2018-10#）,中为公司返还房屋；2、判令中为公司支付违约金160万元。一审法院认定事实如下：1、金科东方水榭43-1号房屋于2011年9月6日办理房屋初始登记证，房屋所有权人为金科公司，房屋性质为商品房，规划用途为商业，建筑面积为2339.41平方米。2、2017年12月30日，中为公司向金科公司出具确认函一份，载明：“本人系贵司开发、建设和销售的金科东方水榭…43#-1室购买意向人，本人现确认：…3、房屋现状的维保事宜，由本人自行解决。…本人已现场勘验了房屋，对该房屋的包括周边环境和配套予以认同，在与贵司就该房屋签署《商品房买卖合同》后，对该房屋现状无异议接受…”同日，中为公司向金科公司出具承诺书一份，承诺鉴于中为公司购买原东方王榭售楼处考虑后期运营“会所”使用，故申请由中为公司自行改造广场，改造的手续由中为公司办理，改造费用由中为公司承担，由于售楼处渗漏水现象严重，门窗破损，中为公司申请提前维修售楼处渗漏水现象及破损门窗，并承诺房屋交付前不发生任何装修行为。3、2018年1月16日，金科公司与中为公司签订《商品房买卖合同》（现售）（合同备案号201801160177，备案日期2018年1月16日），约定中为公司向金科公司购买金科东方水榭10幢43-1单元1-3层，建筑面积为2339.41平方米，总价款为1600万元，中为公司应于2018年1月16日前支付800万元，于2018年4月30日前支付800万元；中为公司逾期付款超过60日的，金科公司有权解除合同，解除应当书面通知中为公司，中为公司应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的10%向金科公司支付违约金，同时，金科公司退还中为公司已付全部房款；金科公司应当在2018年5月30日前向中为公司交付涉案房屋，交付时涉案房屋应具备供水、排水配套设施齐全、纳入城市供电网并正式供电、供热系统符合供热配建标准、完成室内燃气管道、电话通信、有线电视、宽带网络的敷设等条件。后双方签订《（现售）补充协议》，约定中为公司在办理接房手续时应付清全部应付款项、违约金，未结清前，金科公司有权拒绝交房，由此产生的延期交付责任由中为公司承担。4、2018年5月4日，金科公司向中为公司发送《已到期应交款通知书》，要求中为公司于2018年5月10日前付清余款800万元及违约金。5、2018年3月28日，无锡市城市管理行政执法局向中为公司发送《限期提供合法手续及相关资料通知书》，载明：“经2018年3月28日查得，你（单位）在广益路金科东方从事顶楼违建，现告知你（单位）在收到本通知书之日起3日内，携带…合法手续及相关资料至本机关协助调查处理…”2018年8月15日，无锡市梁溪区综合行政执法局向中为公司发送《责令改正通知书》，要求中为公司立即停止搭建及外立面改造。2018年10月27日，无锡市梁溪区综合行政执法局向中为公司发送《行政处罚事先告知书》，载明：“经查，你（单位）于2018年5月，在无锡市从事的未取得建设工程规划许可证建设2891.36平方米违法建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定…本机关拟对你（单位）作出限期拆除的行政处罚…”2018年10月30日，无锡市梁溪区综合行政执法局向中为公司发送《责令改正通知书》，要求中为公司立即停止装修，施工等行为。6、无锡市曦晨测绘有限公司于2007年12月出具房产平面图，预测金科东方水榭43-1号楼层为1至3层，于2008年10月出具房产平面图，载明上述房屋楼层为-1至2层，于2019年5月出具房产平面图（更正），载明上述房屋楼层为1至3层。7、2019年3月1日，无锡市公安消防支队向无锡王府盛世酒店管理有限公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明：“我支队对你单位于2019年2月2日申报的无锡王府盛世酒店管理有限公司内部装修工程…进行了消防验收（所在建筑为东方王榭住宅小区10号楼会所，即东方水榭43-1号，本次装修第1-3层，装修面积2557平方米，使用性质：浴场）…综合评定该工程消防验收不合格，存在以下问题：…大部分厅室未采用防火门分隔；厅室的疏散门宽度不足；两部疏散楼梯在首层均被砖墙封堵不能直通室外；联动时排烟系统未启动；一米以下墙面或地面无疏散指示标志；现场存在多处违章，装修实际面积与申报不一致。”8、诉讼中，金科公司称涉案房屋自2018年1月起由中为公司非法侵占，金科公司未交付过涉案房屋；中为公司称涉案房屋系金科公司交付给其进行改建，中为公司对房屋进行改造装修后，金科公司未提出任何反对意见，故涉案房屋应视为已交付，中为公司在签订房屋买卖合同前到涉案房屋处看过，金科公司实际交付的房屋与其看到的房屋状况一致。上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、交款通知书、确认函、承诺书、责令改正通知书、限期提供合法手续通知书、消防验收意见书、行政处罚事先告知书、房产平面图及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，金科公司与中为公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，合同约定购买房屋为金科东方水榭10幢43-1单元1至3层房屋，但在双方签订合同时至2019年5月，该房屋一直登记为-1至2层，与合同约定不符，虽然该登记变化不可归责于双方，但中为公司以此抗辩拒付余款，并无不当，不宜认定构成违约。至于金科公司提出中为公司私自侵占涉案房屋一节，结合双方房屋买卖合同签订前后留存备案的相关材料，可以认定是金科公司同意中为公司接手改造广场、维修渗漏及破损门窗，故私自侵占一说不能成立。中为公司对涉案房屋进行装修，虽与其承诺不符，但并非导致《商品房买卖合同》不能履行的因素，故金科公司要求解除合同的理由不能成立。至于中为公司拒付余款的其余理由，法院认为：1、交付设计原图并非双方合同约定义务及金科公司法定义务；2、合同约定交付的涉案房屋具备燃气管道、电话通信、宽带网络的敷设条件，并非中为公司所称“开通”，且中为公司在对房屋现状充分了解、约定的交付时间尚未届至的情况下，擅自启动装修工作，视为同意现状接收房屋，故上述事项不应再成为拒付余款的抗辩理由；3、中为公司提出金科公司出售的房屋涉及大量违建的意见，因中为公司在接收房屋前已明确对房屋现状无异议接受，行政管理部门发出的告知书、通知书等均明确指向中为公司的违建行为，故中为公司的该拒付理由亦不能成立。综上，现楼层编号已变更登记为与商品房买卖合同一致，双方合同继续履行，金科公司可要求中为公司在合理期限内支付剩余房款。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回金科公司的全部诉讼请求。一审案件受理费29840元（已由金科公司预交），由金科公司负担。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据金科公司与中为公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，中为公司所购买房屋为金科东方水榭10幢43-1单元1至3层房屋，该房屋为现房销售，双方对交易标的并无争议。虽然合同约定中为公司应在2018年4月30日前支付全部房款，但由于该房屋一直登记为-1至2层，中为公司无法办理与合同约定相符的产权转移登记，事实上直至2019年5月，无锡市曦晨测绘有限公司方出具房产平面图（更正），载明上述房屋楼层为1至3层。该登记变化不可归责于双方，但中为公司以此抗辩拒付余款，不宜认定构成违约。金科公司以中为公司违约为由要求解除合同，事实依据不足，相应地，金科公司要求中为公司支付违约金的主张也不成立，故对金科公司的上诉主张，本院不予支持。综上所述，金科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由上诉人金科公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年九月十八日书记员  翁 强