广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初1157号 原告：马剑，女，1981年4月18日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：吴英豪，北京市盈科（南宁）律师事务所执业律师。 被告：凭祥市南兴房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区凭祥市行政新区人劳局办公楼旁（南兴盛世）。统一社会信用代码：9145148169985747XJ。 法定代表人：肖宝忠。 委托诉讼代理人：吴永光，广西桂金剑律师事务所执业律师。 原告马剑与被告凭祥市南兴房地产开发有限公司（以下简称南兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），于2020年9月21日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人吴英豪、被告委托诉讼代理人吴永光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马剑的诉讼请求：1.南兴公司向马剑支付逾期交房违约金17211.92元（以全部购房款569931元为基数，按每日万分之一计算，自2018年5月31日至2019年3月28日止，共302天）；2.本案诉讼费和保全费由南兴公司负担。事实和理由：马剑于2016年12月8日与南兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买南兴公司位于凭祥市兴·盛世国际8幢1单元1901号商品房，购房总金额为569931元。合同第九条约定，商品房交付时应符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。第十二条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，马剑已按照约定履行付款义务，但南兴公司未按合同约定时间在2018年5月30日前以书面通知马剑交付房屋，直至2019年3月28日南兴公司才取得涉案房屋竣工验收备案证明文件，才达到合同约定的交付条件，南兴公司构成违约。 被告南兴公司答辩意见：1．其公司在房屋竣工验收合格之后、取得房屋竣工验收备案证明文件之前向马剑交付房屋并不违法。依据国家有关法律法规规定，建设工程竣工后，经建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行验收合格，就可认定项目工程验收合格，符合法定交付条件。竣工验收备案证明文件不是认定建设工程验收合格的依据。该涉案商品房于2018年7月10日已经验收合格，具备法定交房条件，其公司此时通知马剑来交接房屋没有违反法律强制性规定，她接到通知前来验房、领取钥匙应视为其公司已经交付了房屋。2.马剑要求其公司支付她领钥匙后时间段的逾期交房违约金不应得到支持。马剑在2018年9月18日领取房屋钥匙后，该房屋已处于她控制之下，已达到购房目的。该项目没有取得竣工验收备案证明文件并不影响她对该房屋的占有、使用，也不因此遭受任何损失。3.因不可抗力造成的不能施工天数80天应从逾期交房天数中扣除。 查明事实：2016年12月8日，马剑与南兴公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：PX20161208006），购买了凭祥市兴·盛世国际8幢1单元1901号商品房，购房总金额为569931元。合同第九条约定，商品房交付时应符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定南兴公司应当在2018年5月30日前交付房屋，交付房屋时，南兴公司应当出示满足第九条约定的文件，不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由南兴公司承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，南兴公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方签订合同后，马剑依约向南兴公司支付了房屋价款。2018年9月18日，马剑就涉案商品房与物业公司签订了物业服务合同。南兴公司于2019年3月28日取得涉案房屋竣工验收备案证明文件。 本院认为，马剑与南兴公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。马剑履行了合同约定的付款义务后，南兴公司未在合同约定的期限内(2018年5月30日前)交付符合合同约定的房屋，应按照合同约定承担相应的违约责任。2018年9月18日，马剑就涉案商品房与物业公司签订了物业服务合同，对该商品房行使了业主管理权，证明马剑已经实际接收了该商品房。南兴公司在向马剑交付涉案商品房时，没有取得满足约定交付条件之一的竣工验收备案证明文件，按照合同约定马剑有权拒绝接收，但马剑接收了该商品房，现又主张接收该商品房后的逾期交房违约金，不符合合同第十二条的约定。南兴公司于2019年3月28日取得房屋竣工验收备案证明文件，说明涉案商品房是达到国家规定的质量要求和交付条件，南兴公司在交付涉案商品房时没有取得竣工验收备案证明文件，并未给马剑造成实际损失。南兴公司依法应承担的逾期交房违约金的时间应从合同逾期之日即2018年5月31日至马剑接收房屋之日即2018年9月18日，共计110天。按合同约定，南兴公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，故逾期交房违约金为569931元×0.1‰×110天＝6269元。马剑主张的逾期交房违约金17211.92元已超过上述核准数额，超过部分本院依法不予支持，南兴公司辩称工程施工期间遭遇的中雨以上的下雨天气为不可抗力，该天数应从逾期交房天数中扣除，但合同中并未约定该种延期交房的情形，且在工程建设工期预算当中就应预判到有可能遭遇到的雨季天数并有所扣除，中雨以上的下雨天气不构成不可抗力，本院对该辩解意见不予采纳。本案双方当事人签订合同时涉案商品房为正在建设中的房屋，因此双方签订的合同为商品房预售合同，现双方因合同履行产生纠纷，本案应为商品房预售合同纠纷，原定案由不当予以纠正。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《诉讼费用交纳办法》第六条第一款第二项、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 凭祥市南兴房地产开发有限公司向马剑支付逾期交房违约金6269元； 二、保全申请费192元，由马剑负担122元，由凭祥市南兴房地产开发有限公司负担70元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产的所在地法院申请执行。 案件受理费230元，减半收取115元，由马剑负担73元，凭祥市南兴房地产开发有限公司负担42元。 本判决为终审判决。 审 判 员 吴桂陵 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 韦 龑 书 记 员 谭杨广 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。 建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《诉讼费用交纳办法》 第六条当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。