山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1722民初3227号原告：刘侠，女，1984年10月10日出生，汉族，住单县。原告：刘延佩，男，1982年10月20日出生，汉族，住单县。二原告委托诉讼代理人：刘世学，山东盛雅律师事务所律师。被告：时爱香，女，1982年8月10日出生，汉族，住单县。被告：李雷，男，1984年10月4日出生，汉族，住单县。二被告委托诉讼代理人：许守娟，山东法运律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：许泰晨，山东法运律师事务所律师。原告刘侠、刘延佩与被告时爱香、李雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，本院适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告刘延佩及刘侠、刘延佩的委托诉讼代理人刘世学，被告时爱香及时爱香、李雷的委托诉讼代理人许守娟、许泰晨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘侠、刘延佩向本院提出诉讼请求：被告协助原告办理单县凤凰城小区A53号楼2单元1102室房屋产权过户登记手续；2、被告赔偿原告损失20000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2020年3月12日，二原告与二被告达成口头协议，由二原告购买二被告所有的位于单县凤凰城小区A53号楼2单元1102室房屋，购房款共计80万元，同时约定符合办理过户条件后，被告应及时协助办理过户手续。2020年3月12日，二原告向二被告支付购房款50万元，后二原告又陆续向二被告支付了剩余购房款30万元，二原告履行了支付购房款的义务，但被告经原告多次催促办理过户手续，被告一拖再拖，拒不履行协助过户手续，被告的违约行为给原告造成了经济损失。故原告诉至法院，请求法院依法判决。时爱香、李雷辩称，1、两原告以自己居住为由骗取被告同意后将涉案房产转让。两原告为了不交纳房产过户费，让两被告办理离婚手续，让被告时爱香名下只有涉案一套房产，过户给两原告时两原告不用交纳过户费。两被告办理完离婚手续后，两原告又要求被告时爱香用房产办理贷款，被告认为两原告不断提出难以接受的要求，无法和其继续履行合同，也没有将房产实际交付给两原告；2、从2020年4月份李雷接到号码为135××××3616的电话欲购买涉案房产，该电话机主为母建党。被告和母建党谈话时才知道两原告是卫家房产中介公司老板，两人向被告隐瞒了真实身份，编造了自己居住的谎言，两被告受两原告欺骗后同意将案涉房产转让。被告知道实情后多次告诉两原告退还其房款，要求两原告提供银行卡号，并且向南关派出所报案，要求向两原告退款；3、被告在得知自己被骗后，将房子转让给了母建党，双方签订了书面的买卖合同，时爱香已经将房产实际交付给母建党，并收取了部分房款。涉案合同已经无法继续履行，两原告要求继续履行合同的诉求存在事实上的不能，依法不能得到支持；4、李雷不是本案适格主体。为帮助两原告不交过户费，两被告办理了离婚手续，李雷现在不是房产产权人或共有人，在法律上没有履行办理房产过户的义务。李雷愿意将收取的原告的房款退还给两原告；5、两原告要求赔偿损失没有事实依据。被告和两原告没有约定承担违约责任的方式，没有约定违约金数额。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。时爱香、李雷向本院提起反诉请求：1、判令解除被告与二原告之间的房屋买卖合同；2、本诉及反诉费由二原告承担。刘侠、刘延佩针对被告的反诉请求辩称，一、被告提起解除房屋买卖合同的反诉请求没有法律依据和事实依据，其请求不应予以支持；二、被告所述的反诉事实和理由并不属实：首先，原、被告之间不仅仅是口头约定房屋买卖事宜，而是双方已经履行了主要合同义务。原告已实际履行了支付全额购房款的义务，被告已经将涉案房屋钥匙及房屋实际交于原告，并且被告在公证部门办理了委托原告刘侠办理涉案房屋过户事宜的委托授权公证，而且允许原告对房屋进行装修，被告已经履行了交付房屋的主要合同义务，仅剩配合过户的协助义务。被告再提起解除合同无事实依据，且与鼓励交易的原则和精神不符；其次，被告陈述二原告不诚信无事实依据。相反，被告为了得到更高的购房款，违背诚信原则和契约精神，擅自与他人另行签订购房合同，不诚信；第三，原告与被告的涉案房屋买卖合同并不存在无法履行的情形，相反，原告已经完全履行了合同义务，被告也已经履行了主要合同义务。综上，被告提起的反诉请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。原告刘侠、刘延佩为证明其主张成立，向本院提供以下证据：1、2020年3月12日被告时爱香为原告出具的收到条一份、户名为原告刘侠的建设银行个人活期账户交易明细一份、户名为孙爱华的中国农业银行个人明细对账单一份、户名为刘侠的中国农业银行业务凭证一份，证明二原告与二被告达成合意，由二原告购买二被告所有的单县凤凰城小区A53号楼2单元1102室房屋，购房款总价款为80万元，双方口头约定原告方付清购房款后，被告方协助原告方办理房屋过户手续。原告方于2019年12月30日通过银行转账的方式支付购房款定金20万元，又分别于2020年1月15日、2020年3月12日、2020年3月13日、2020年3月25日通过银行转账的方式支付购房款20万元、10万元、10万元、20万元，上述五笔款项均转账至被告李雷的银行卡内。至此原告方支付完毕80万元购房款，全面履行了房屋买卖合同的付款义务，被告方应当履行协助过户的义务；2、2020年4月28日原告刘延佩与被告时爱香的电话通话录音光盘一张及书面文字整理材料一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，且被告时爱香为原告刘侠出具了涉案房屋过户委托书并对委托书办理了公证，委托过户公证书和涉案房屋产权证书均在被告时爱香处，被告方承诺为原告方办理协助过户手续，但一直借故推脱，拒不将涉案房屋产权证书和委托过户公证书交于原告方，经原告多次催促，仍不履行房屋买卖合同的协助过户登记义务。同时证明被告方已将房屋钥匙交于原告，并允许原告对涉案房屋进行装修，被告已实际将涉案房屋交付原告。以上两组证据相互印证，共同证明原被告之间存在涉案房屋买卖合同关系，原告方按照合同约定履行了支付购房款的义务，房屋登记管理部门已经颁发涉案房屋产权证书，且不存在房屋被查封等过户障碍的情况下，被告方应当履行协助配合原告办理涉案房屋过户登记的义务；3、涉案民事裁定书及缴纳申请费发票一张，证明原告为实现诉权申请财产保全缴纳申请费4520元，缴纳保全保险费2400元，上述费用应由被告方承担。被告时爱香、李雷对原告上述证据质证意见如下：对证据1真实性没有异议，对其证明目的有异议，原告欺骗被告称该房屋是用于自己居住，被告在不知道原告以倒手二手房从中谋利的情况下，同意将房产转让给原告；在被告了解实情后并且被告不能满足原告提出的以被告的名义用涉案房产做抵押进行担保的条件，故不同意再履行房屋买卖合同。对证据2，对于通话主体的真实性没有异议，但是对原告通话内容陈述的真实性、合法性提出异议，原告本身就是卫家房产的实际经营人，而且在和被告达成口头转让协议后，就将涉案房产挂在卫家房产出售，母建党就是通过卫家房产的渠道了解到涉案房产的房源信息，并且向卫家房产缴纳购房定金，原告在通话中称，其要装修房屋，实际上是在继续欺骗被告，并且有意识的对与被告的谈话进行录音，被告在4月份尚不知道原告的真实身份，所以在录音中没有体现被告在被骗后，要求与原告解除合同的事实，被告并没有将房屋实际交付给原告，虽然录音中，原告称，找好装修公司，只能证明其有装修的意愿，而不能证明原告实际装修房屋，原告已经合法占有涉案房产的事实。另外既然房产证及涉案房产所有的交款手续都在被告处，能够证明原被告之间的房屋买卖合同对于出卖方的被告而言并没有向原告履行出卖义务，涉案房产的现状是母建党合法占有，而且是在装修使用中。对证据3真实性没有异议，但对其证明目的有异议，在原告采取保全措施之前，被告已经向法庭及其原告说明了涉案房产转让给案外人母建党并实际交付。被告明确向原告表示不同意将房产转让给原告，在这种情况下，原告再进行财产保全属于自行扩大损失，因此该费用不应当由被告承担。时爱香、李雷为证明其主张成立向本院提供如下证据：1、房屋买卖合同，证明2020年5月6日时爱香与母建党签订房屋买卖合同，时爱香已将涉案房屋交付给母建党，母建党已支付部分房款的事实。涉案房产已经被母建党实际合法占有，涉案房产买卖合同已无法继续履行；2、时爱香、李雷离婚证，证明时爱香与李雷于2020年1月16日办理离婚登记的事实；3、时爱香微信聊天记录，证明两原告为免除房产过户费用，致使时爱香与李雷办理离婚手续的事实。第2、3组证据相结合证明二被告在受原告欺骗的情况下，为了帮助原告节省过户费用，在1月16日办理了离婚登记，2020年5月16日即在被告知道原告系二手房产机构身份后通过微信指责原告，并且要求原告对其造成的损失承担责任。被告还因为受原告欺骗办理离婚手续导致家庭所有的时爱香及李雷名下北京牌照的车辆现无法继续保留，对二被告造成了无法挽回的损失；4、母建党通话详单，证明2020年5月6日母建党与时爱香在北京关于签订房屋买卖合同事宜时相互联系的电话记录。刘侠、刘延佩对被告上述证据质证意见如下：对证据1真实性及证明目的有异议，该协议系被告与母建党进行串通后所签订，该协议第4条的约定明显不符合房屋买卖交易习惯，总房款为83万元，购买方交付10万元首付款，被告便将房屋实际交付给母建党，明显不符合常理，同时涉案房屋被告存在一房二卖的违约行为，原告方合同在先，且已合法占有涉案房屋，被告并没有证据证明涉案房屋已实际交付于母建党，其证明目的不能成立。对证据2真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，被告方系成年人，办理离婚是其自愿意思，原告方并未对其进行所谓的欺骗。对证据3同证据2质证意见外另补充，微信聊天记录是被告方单方面编辑，是为了达到解除合同的目的的说辞，对其真实性及证明目的不予认可，原被告房屋买卖合同并没有明确约定过户费用由谁承担，更谈不上所谓为原告节省费用。对证据4真实性没有异议，但对证明目的有异议，通过被告提交的答辩状显示，被告方与母建党于4月份就开始联系说明双方在4月份对涉案房屋买卖已经进行串通。本院经审理查明，2019年年底，二原告与二被告达成合意，由二原告购买二被告所有的单县凤凰城小区A53号楼2单元1102室房屋，总购房款为80万元，原告于2019年12月30日支付购房款定金20万元，又分别于2020年1月15日、2020年3月12日、2020年3月13日、2020年3月25日支付购房款20万元、10万元、10万元、20万元，原告已支付完毕购房款，且时爱香为刘侠出具了涉案房屋过户委托书并对委托书办理了公证。但原、被告未签订书面房屋买卖协议书。后原告将涉案房屋登录在卫家房产信息栏内，欲对外转让，案外人母建党看到该信息后便与卫家房产公司联系，欲购买该房产。2020年5月份母建党与被告时爱香取得联系，直接协商涉案房屋买卖事项，时爱香向本院提供其与母建党于2020年5月6日房屋买卖合同，约定购房款83万元。开庭前时爱香称母建党已付购房款10万元，开庭时时爱香称母建党尚欠其购房款10万元。2020年1月16日，时爱香与李雷在民政部门办理协议离婚手续，该房产归时爱香所有。时爱香称是原告为了不缴纳或者少缴纳过户费用，诱骗二被告办理离婚。原告对此否认，被告未能提供诱骗的相应证据。另查明，刘侠、刘延佩要求时爱香、李雷赔偿其损失20000元，未能向本院提供具体什么损失、损失数额的相应证据。刘延佩于2020年8月31日提出财产保全申请，申请查封单县凤凰城小区A53号楼2单元1102室房屋，刘延佩在阳光财产保险有限公司菏泽中心支公司购买诉讼财产保全责任保险一份用于担保。本院于2020年9月1日依法裁定：查封时爱香名下位于单县凤凰城小区A53号楼2单元1102室房屋一套。刘延佩缴纳财产保全申请费4520元，缴纳保全保险费2400元。审理过程中，时爱香、李雷向本院提起反诉请求：要求解除原、被告之间的房屋买卖合同。本院认为，原、被告于2019年年底就已经达成口头房屋买卖合同，且原告于2020年3月25日之前已经支付清被告购房款80万元，时爱香为刘侠出具了涉案房屋过户委托书并对委托书办理了公证。原告已经履行完毕支付购房款义务，即原、被告已经履行完毕房屋买卖合同的主要合同义务，未履行被告协助配合原告办理涉案房屋过户登记等的附属义务。时爱香向本院提供其与母建党于2020年5月6日房屋买卖合同，开庭前时爱香称母建党已付购房款10万元，开庭时时爱香称母建党尚欠其购房款10万元。时爱香与母建党签订的房屋买卖合同晚于原被告之间的房屋买卖合同，且母建党至开庭时未能履行完毕主要的付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告要求被告继续履行合同，被告协助原告办理相应房产过户登记手续的诉讼请求，于法有据，本院依法应予支持。原告要求被告赔偿其损失20000元，未能向本院提供具体什么损失、损失数额的相应证据，对原告此诉讼请求，因于法无据，本院依法不予支持。因原告方将涉案房屋登录在卫家房产信息栏内，欲对外转让，造成后面一系列的的问题，产生本案纠纷，原告有一定的过错，因此，原告方已经支付的涉案诉讼费用、财产保全申请费、保险担保费用，均由原告方承担。对于被告时爱香、李雷要求解除原、被告之间房屋买卖合同的反诉请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告没有达成解除合同的协议，也不符合解除合同的以上情形。被告主要辩称，原告当初购买涉案房屋系自用，后来才知道原告为了对外转让，从中赚取差价谋取利益，另原告为了少交过户费用，诱骗二被告办理离婚手续，自始至终二原告欺骗了二被告。但被告未能提供原、被告约定不能对外转让和原告诱骗被告的相应证据，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，对被告的反诉请求因于其证据不足，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、时爱香、李雷于本判决书生效之日起五日内配合刘侠、刘延佩办理单县凤凰城小区A53号楼2单元1102室房屋过户登记手续；二、驳回刘侠、刘延佩的其他诉讼请求；三、驳回时爱香、李雷要求解除其与刘侠、刘延佩之间房屋买卖合同的反诉请求。案件受理费300元，减半收取150元，财产保全申请费4520元，担保保全保险费2400元，均由刘侠、刘延佩负担；反诉费50元，由时爱香、李雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员 齐 敏二〇二〇年九月十八日书记员 王亚洲