北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终374号上诉人（原审原告）：封欢欢，女，1982年6月2日出生。委托诉讼代理人：王颖，北京市海铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：何碧玉，北京市海铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田野，男，1989年1月13日出生。上诉人封欢欢因与被上诉人田野房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初22777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人封欢欢及其委托诉讼代理人王颖到庭参加诉讼，田野经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。封欢欢上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审的诉讼请求。事实和理由：我就北京市XXX4幢1层、5幢1层、6幢1层房屋（以下简称诉争房屋）查封向法院提起了执行异议，北京市昌平区人民法院作出的（2018）京0114执异313号以及北京市东城区人民法院作出的（2019）京0101执异368、369、370、371、372号执行裁定书，已经裁定中止对诉争房屋的执行，故一审法院对上述房屋的查封情况存在认定事实错误。田野与他人串通以伪造的房屋所有权证进行抵押登记，严重损害了我的利益，一审法院罔顾上述情节，径行驳回我的诉讼请求，属于适用法律错误。另，一审法院已经明确田野应当承担违约责任，在此情形下判决我承担全部诉讼费用有失公平。综上，请求二审法院判如所请。田野未答辩。封欢欢向一审法院起诉请求：依法判决田野履行合同义务，将位于北京市XXX4幢1层、5幢1层、6幢1层房屋过户给我。一审法院认定事实：坐落于北京市XXX13号院1幢1层、2幢1层、3幢1层、4幢1层、5幢1层、6幢1层房屋的所有权登记在田野名下。2017年1月6日，封欢欢与田野签订《房屋买卖合同》。约定田野自愿转让的房屋坐落于某13号；标的物的全部计价1200万元；本合同签订当天内，封欢欢支付给田野房屋定金120万元，2017年3月24日之前，封欢欢向田野支付抵押款830万元，该款作为房屋价款，2017年4月15日前，封欢欢向田野支付尾款；该房屋三笔抵押情况为田野、富某（田野母亲）、北京丽都博益水处理有限公司将该房屋抵押给北京华远小额贷款有限公司、焦某，共计830万元，封欢欢同意代田野在抵押日到期前偿还抵押款；签订合同后，双方对房屋进行核验、网签，委托代理人为徐建新；房屋解押当天，双方去长安公证处做全委托公证；封欢欢留20万元作为户口抵押金，田野户口迁出后，封欢欢将该款给付田野等。当日，封欢欢与田野及案外人富某、北京丽都博益水处理有限公司、焦某、北京华远小额贷款有限公司签订《协议书》，约定封欢欢于2017年3月24日前代替田野、富某、北京丽都博益水处理有限公司偿还830万元的借款及利息等费用。合同签订后，封欢欢于2017年1月6日分三次向田野支付定金110万元。2017年1月18日，封欢欢向田野支付10万元。封欢欢于2017年2月9日及2017年2月14日向北京华远小额贷款有限公司支付抵押款830万元及利息100500元。2017年2月24日，封欢欢向田野支付10万元。2017年2月27日，封欢欢向田野支付69万元。2017年3月9日，封欢欢向田野支付1457800元。2017年3月10日，封欢欢向中介机构徐建新支付5万元（含税）。2017年4月30日，封欢欢向田野支付5万元。至此，封欢欢向田野支付了除20万元户口抵押金以外的全部购房款。北京华远小额贷款有限公司收到借款及利息后，办理了后永康北巷13号房屋的解押手续。2017年3月9日，双方签订《委托书》，约定田野委托封欢欢办理永康北巷13号房屋的出售等事宜，北京长安公证处为双方签订的《委托书》出具公证书。此后，田野将后永康北巷13号房屋交付给了封欢欢。封欢欢办理了后永康北巷13号1幢一层、2幢一层、3幢一层房屋的所有权过户手续。2017年11月23日，北京市东城区不动产登记事务中心出具《证明》，内容为“2017年11月15日，田野同意持不动产权证书到我中心办理了后永康北巷13号4幢1层和5幢1层房屋的抵押权设立登记，经我中心核实，认定田野申请抵押登记时提交的证书为虚假不动产权证书”。2017年11月24日，封欢欢对后XX4幢1层、5幢1层、6幢1层房屋办理了异议登记。立案之初，封欢欢曾要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，田野退还购房款并赔偿损失。同时，封欢欢申请对后XX4幢1层、5幢1层、6幢1层房屋在2017年1月6日及2017年12月1日两个时间节点的市场价值予以评估。2018年5月24日，法院委托北京华天通房地产评估有限公司对上述房屋予以评估。2018年7月6日，北京华天通房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》。评估结论为：后永康北巷13号4幢1层房屋在2017年1月6日的市场价值为人民币2109446元、2017年12月1日的市场价值为人民币1531952元；后永康北巷13号5幢1层房屋在2017年1月6日的市场价值为人民币2108294元、2017年12月1日的市场价值为人民币1531126元；后永康北巷13号6幢1层房屋在2017年1月6日的市场价值为人民币1460687元、2017年12月1日的市场价值为人民币1071393元。封欢欢收到《房地产评估报告》后变更诉讼请求要求田野继续履行合同，将诉争房屋过户给封欢欢。诉讼中，封欢欢申请对上述房屋进行诉讼保全，一审法院于2017年12月11日依法裁定查封了上述房屋。另查，2017年11月29日，北京市昌平区人民法院对后XX4幢1层、5幢1层、6幢1层房屋予以查封。2017年12月5日，一审法院对上述房屋予以查封。此后，一审法院又在2018年3月19日、2018年4月2日、2018年12月21日、2019年6月17日对上述房屋进行了查封。现上述保全查封均未解除。一审法院审理认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。田野经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，双方于2017年1月6日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，封欢欢依约向田野支付了购房款。田野亦按照合同约定协助封欢欢办理了后永康北巷13号1幢1层、2幢1层、3幢1层房屋的所有权过户手续，但此后，田野不再与封欢欢联系沟通办理诉争房屋的所有权过户事宜，且诉争房屋被人民法院多次查封，至今未予解封。田野的行为构成根本违约。对此，田野应承担违约责任。封欢欢现依照合同约定要求田野协助办理诉争房屋的所有权过户手续，封欢欢的诉讼请求本无不当。但应指出，诉争房屋现处于人民法院司法查封的状态，目前并不具备办理所有权过户手续的条件，故封欢欢的该项诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回封欢欢的诉讼请求。本院二审期间，封欢欢提交其与丈夫游某共同出具的《购房承诺书》一份，欲证明其夫妇通过了购房资质的初步核验；另提交北京市东城区人民法院作出的（2019）京0101执异368、369、370、371、372号及北京市昌平区人民法院作出的（2018）京0114执异313号执行裁定书，欲证明涉案三套房屋系在封欢欢购买之后被法院查封，封欢欢作为实际权利人已经向法院提出执行异议，现法院已裁定对上述房屋中止执行。另本院前往北京市东城区不动产登记事务中心查询，诉争房屋抵押查封情况与一审查明事实无异，诉争房屋之查封均未解除。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，一审法院关于封欢欢与田野签订的《房屋买卖合同》效力及田野未协助封欢欢办理诉争房屋过户登记手续构成违约之认定正确，本院不再赘述。本案的争议焦点为诉争房屋是否具备办理所有权转移登记之条件的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让。虽封欢欢已就诉争房屋提起执行异议，相关法院亦均已裁定中止对诉争房屋的执行，但上述法院在北京市东城区不动产登记事务中心所做查询均未解除，故诉争房屋仍不符合办理所有权转移登记的条件，据此一审法院判决驳回封欢欢要求田野将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求之处理正确，本院予以维持。封欢欢关于田野与他人串通以伪造的房屋所有权证进行抵押登记，严重损害其利益一节，与本案不属同一法律关系，可另行解决。综上所述，封欢欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93800元，由封欢欢负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 王 佳审 判 员 高宝钟二〇二〇年九月三十日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪