广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终7179号 上诉人（原审被告）：蒋顺德，男，1978年10月6日出生，汉族，住广西壮族自治区临桂县。 委托诉讼代理人：杭祖兴，广西金懿晟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王萍，女，1984年7月29日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 被上诉人（原审第三人）：南宁市荣航房地产置业有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市。 法定代表人：覃正恒。 上诉人蒋顺德与被上诉人王萍、原审第三人南宁市荣航房地产置业有限公司（以下简称“荣航公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初10549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。 蒋顺德上诉请求：1.维持原审判决第一、二项；2.撤销原审判决第三项。事实和理由：一、蒋顺德没有违约行为，涉案房屋买 卖合同第十二条明确约定涉案合同不能顺利履行完成，或不能履行完成的，本合同自动解除，卖方须在七个工作日内无息退完买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿给买方，但买方不得再为此而向卖方进一步追究或要求赔偿损失，且不得逼迫卖方履行本合同。王萍诉请主张是违反约定的主张，而原审判决违反该约定越格判决，违反了民法私权自治原则，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、一百一十三条规定条款的立法原则，因此原审判决适用法律错误。二、在双方签订房屋买卖合同后，买受人支付了5万元定金，依据合同法适用定金法则，本案由于银行原因不能履行的情况，不存在蒋顺德恶意违约的行为。三、依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十八条规定，在请求增加违约金数额的情况下，禁止同时主张违约金合损失赔偿。四、本案实际是王萍依据委托第三方公司做出评估报告，该评估报告出具的价格有很大随意性，只是市场的参考，不能认定已经造成实际损失或造成一方获取盈利，原审依据房屋价值上涨判决蒋顺德承担损失赔偿是没有事实依据，请求依法撤销。 王萍辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回蒋顺德的上诉请求。双方签订涉案合同之后，蒋顺德一直在故意拖延隐瞒房屋抵押给第三方的情况，导致无法成交。 荣航公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。 王萍向原审法院起诉请求：1.解除蒋顺德、王萍于2017年11月29日签订的《房屋买卖合同》；2.蒋顺德支付违约金50000元（以王萍已付的定金50000元作为违约金标准）；3.蒋顺德赔偿 王萍损失261206元（包括中介服务费20000元、蒋顺德未依约履行导致王萍另行租房的费用12100元、评估费12906元、房屋涨价与成交价差额216200元，合计261206元）；4.蒋顺德承担王萍因本案支出的律师费15000元；五、本案诉讼费由蒋顺德承担。 原审法院认定事实：位于南宁市青秀区原为蒋顺德单独所有的房屋。 2017年11月29日，经荣航公司提供居间服务，王萍（买方）与蒋顺德（卖方）签订一份《房屋买卖合同》，合同主要内容有：1.卖方以总价1420000元将涉案房屋出售给买方，买方应于合同签订当日支付定金50000元，卖方收到定金后3个工作日内须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在45天内完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在7个工作日内与买方到房屋产权交易办理交易过户递件手续，提前偿还银行贷款所产生的费用由卖方负责支付；首期楼款230000元，应在买卖双方到房屋产权交易中心成功受理本次交易过户手续，并取得房屋产权交易中心受理通知单当天内付清；剩余房款1140000元，于交易过户完成并办妥他项权证登记手续后3个工作日内，由贷款银行划入卖方银行账户。2.卖方收到买方首付款后3日内将房屋交付给买方使用。3.基于买卖双方独家委托经纪方已促成双方签订本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务咨询服务，买卖双方同意由买方于合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费20000元。4.卖方不能按照合同约定将房屋出售给买方或者因违约而无法将房屋出售给买方，在经纪方或买方发出通知给卖方，约定到相关部门办理相关手续后五个工作日内，卖方仍未履行的。 或以至本合同不能顺利履行完成，或不能履行完成的，本合同自动解除，卖方须在七个工作日内无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得逼迫卖方履行本合同。 上述合同签订后，王萍于2017年12月2日向荣航公司支付了中介费20000元，并于2017年12月4日向蒋顺德支付了购房定金50000元。2018年1月5日，为评估房屋市场价值以向银行办理按揭贷款手续，王萍向评估公司支付了评估费6316元。之后，因蒋顺德一直未能按照合同约定履行向银行申请提前还贷的义务，且经荣航公司多次催促，蒋顺德仍未履行，王萍遂以蒋顺德违约为由起诉至该院，并提出前述诉讼请求，蒋顺德则答辩如前。 另查明：2018年7月14日，蒋顺德明确表示无法继续履行合同，并将王萍已付的购房定金50000元退还给了王萍。 再查明：2018年1月21日，经荣航公司提供居间服务，王萍与案外人毕桂平、姚启谐签订了一份《房屋租赁合同》，约定由王萍承租位于恒大·苹果园东方诗韵14号楼3单元1513号房，建筑面积为155.63平方米，租期为1年，从2018年1月21日至2019年1月20日，每月租金为2300元，王萍应将租金汇入毕桂平名下的银行账户。为此，王萍向荣航公司支付了中介费600元。 还查明：2018年8月6日，王萍委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司广西分公司（以下简称国咨评估广西分公司）对涉案房屋的市场价值进行评估，为此支付了评估费6590元。次日，该公司向王萍出具一份《房地产估价报告》（深国咨房评字［2018］ 第08094号），认定在价值时点2018年8月6日涉案房屋的市场价值为1636200元。蒋顺德对该报告的评估结果有异议，但不申请重新评估。 原审法院经审理认为：王萍与蒋顺德于2017年11月29日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应恪守履行。现双方均同意解除该合同，予以确认。因蒋顺德为违约方，故王萍依据合同约定要求蒋顺德按照已付定金数额支付违约金50000元的诉请，于法有据，予以支持。关于王萍要求蒋顺德赔偿损失261206元的诉请能否支持的问题。王萍主张违约金的同时能否主张赔偿损失，要结合王萍遭受的实际损失来进行判断。庭审中，王萍主张其因蒋顺德违约所遭受的实际损失包括房屋溢价损失、中介服务费损失、房屋评估费损失、租房损失。对于王萍主张的房屋溢价损失。王萍提交国咨评估广西分公司作出的《房地产估价报告》用以证明涉案房屋的价值在合同签订后有所上涨，该报告系由王萍单方委托评估，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予以准许。”蒋顺德虽然不认可该估价报告的评估结果，但未提交反驳证据推翻估价报告的结果，也未要求重新鉴定，该估价报告的出具单位具有房地产估价资质，是对2018年8月6日作为基准日的房地产市场价值进行的评估，为追溯性评估，具有较强的客观性，故该院对估价报告的结果予以采纳。鉴于此，双方于2017年11月29日签订的《房屋买卖合同》约定 的房屋交易价格为1420000元，国咨评估广西分公司对涉案房屋在2018年8月6日市场价值评估为1636200元，两者之间差价216200元。由此判断，涉案房屋的市场价值在双方签订合同后有所上涨，如蒋顺德正常履行合同，涉案房屋的增值部分理当属于王萍，但由于蒋顺德的违约行为导致本案合同无法履行而解除，导致王萍购买同地段、同等品质的房屋须另支付超过原合同约定价格的溢价部分方能实现，故此部分房屋价值的差额，属于蒋顺德的违约行为给王萍造成的损失。对于王萍主张的中介服务费和评估费损失。王萍为履行本案合同已实际支出中介服务费20000元和评估费6316元（办理按揭），该费用已无法退回，故属于蒋顺德的违约行为给王萍造成的实际损失。王萍支付给国咨评估广西分公司的评估费6590元，属于王萍维权所必须支出的费用，亦应属于蒋顺德的违约行为给王萍造成的实际损失。对于王萍主张的租房损失。因王萍未能举证证实其租房与蒋顺德违约行为存在关联关系，且其提供的证据不足以证实其支出租金的具体金额，故该院对王萍主张的租房损失不予采纳。综上所述，王萍因蒋顺德违约行为所遭受的实际损失为249106元（216200元+20000元+6316元+6590元）。虽然合同中约定买方在主张违约金后不得再主张赔偿损失，但本案中，王萍因蒋顺德违约所遭受的损失远超双方约定的违约金数额，如不允许王萍主张赔偿损失，与民法倡导的公平原则相悖，且会导致违约方在违约后仍然获利的情况发生，不利于维护交易稳定。因此，蒋顺德抗辩王萍在主张违约金后不得再主张损失赔偿的主张，不予采纳。据此，本案违约金的适用尚不足以弥补王萍所遭受的实际损失，故就不足部分的损 失199106元（249106元-50000元），王萍仍可向蒋顺德进行主张。故蒋顺德除应向王萍支付违约金外，还应向王萍赔偿损失199106元。关于王萍主张的律师费。双方在合同中并未约定律师费的承担方式，且律师费并非诉讼所必须支出的费用，故王萍要求蒋顺德承担律师费损失15000元的诉请，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除王萍与蒋顺德于2017年11月29日签订的《房屋买卖合同》；二、蒋顺德向王萍支付违约金50000元；三、蒋顺德向王萍赔偿损失199106元；四、驳回王萍的其他诉讼请求。本案受理费17580元，保全费2151元，合计19731元，由王萍负担1280元，由蒋顺德负担18860元。 各方当事人在二审中除陈述诉辩意见外，没有提交新证据。 各方当事人对原审判决查明的事实无异议，本院予以确认。蒋顺德认为原审判决遗漏查明以下事实：1.蒋顺德签订涉案合同时已经明确向王萍说明房屋存在抵押的事实，需筹备资金才能出售，并未承诺一定能筹到资金解压，王萍也是明知其情况后购买，蒋顺德不存在违约的行为；2.蒋顺德筹不到资金解压时明确向王萍告知，也是主动按照涉案合同第十二条约定两倍赔偿支付给王萍。本院对此认为，蒋顺德均没有证据证明上述主张，应承担举证不能的不利后果，本院对蒋顺德提出原审判决遗漏查明事实的主张不予支持。 本院认为，蒋顺德与王萍签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。各方当事人对解除涉案《房屋买卖合同》、蒋顺德向王萍支付违约金50000元均没有异议，本院对此予以确认。由于蒋顺德的违约，导致涉案《房屋买卖合同》解除，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款及第一百一十四条第二款之规定，王萍有权要求蒋顺德赔偿包括合同履行后可以获得的利益在内的因违约所造成的损失，现王萍主张赔偿房屋溢价损失216200元、中介服务费20000元、评估费6313元、6590元，共计249106元，原审判决在认为王萍因蒋顺德的违约所遭受到的损失远超双方约定违约金的情况下，根据公平原则，维护交易稳定，且防止违约方在违约后仍然获利的情况发生，本案违约金的适用尚不足以弥补王萍所遭受的实际损失，故认定蒋顺德还应向王萍赔偿损失199106元（249106元-50000元）正确，本院对此予以维持。蒋顺德上诉主张根据涉案《房屋买卖合同》的约定，王萍在主张违约金后不得再主张损失赔偿，理据不足，本院不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对于本案违约责任、违约后果、损失数额等问题，已做了充分论述，理由阐述充分，本院对其观点予以认可，原审法院据此做出的判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。 综上所述，蒋顺德的上诉主张，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第 一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4282元（上诉人蒋顺德已预交），由上诉人蒋顺德负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄敏俊 审 判 员 覃国雄 审 判 员 邱伟英 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 田应泉 书 记 员 许丽艳