上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7541号上诉人(原审被告)：朱大路，男，1991年3月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海创久塑料制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨庶，执行董事。委托诉讼代理人：韩学义、鲁盼，上海莫高律师事务所律师。原审第三人：朱小明，男，1979年9月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：臧文婕，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原审第三人：毛业青，男，1974年9月7日出生，汉族，户籍所在地安徽省。上诉人朱大路因与被上诉人上海创久塑料制品有限公司(以下简称创久公司)、原审第三人朱小明、毛业青房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初3088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱大路上诉请求：撤销原审法院(2020)沪0118民初3088号民事判决，改判驳回创久公司对朱大路的全部诉请。事实与理由：朱大路与创久公司于2015年5月15日签订了《厂房租赁协议》，后于2018年6月解除，由朱小明、毛业青实际承租。原审法院认定《厂房租赁合同》于2018年12月27日解除，解除时间不对，且租金和房屋使用费及违约金应当由实际使用人朱小明和毛业青承担，请求二审法院予以纠正。被上诉人创久公司辩称：原审判决认定事实清楚，法律适用正确，请二审法院依法驳回朱大路的全部上诉请求。原审第三人朱小明述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回朱大路的上诉请求。原审第三人毛业青未发表答辩意见。创久公司向原审法院起诉请求：1、确认创久公司与朱大路签订的厂房租赁协议于2018年12月26日解除；2、朱大路支付创久公司房屋租金人民币426，667元(2018年7月至2019年10月)；3、朱大路支付创久公司迟延支付租金的违约金(第一笔以8万元为基数，自2018年7月1日起算；第二笔以8万元为基数，自2018年10月1日起算；第三笔以8万元为基数，自2019年1月1日起算；第四笔以8万元为基数，自2019年4月1日起算；第五笔以8万元为基数，自2019年7月1日起算；第六笔以26，667元为基数，自2019年10月1日起算。以上均按照年利率6％，计算至实际支付之日止)。原审法院认定事实：2015年5月15日，创久公司(出租方、甲方)与朱大路(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将青浦区华新镇华徐路XXX弄XXX号厂房租赁给乙方使用，面积1，200平方米。租期5年，正式起租时间为2015年7月1日。厂房年租金30万元，第一至第三年租金不变，第四、五年租金为32万元／年。乙方支付甲方保证金25，000元，乙方应每3个月支付一次租金，支付时间为提前10天支付。逾期30天未付租金，甲方有权终止合同。甲方将厂房租给乙方做生产用途使用。乙方在租赁期间不得转租。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，创久公司将房屋交付朱大路使用，朱大路租金支付至2018年6月，另支付保证金25，000元。2017年11月19日，朱大路与黄其宏签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给黄其宏，租赁期限自2017年12月11日至2020年6月30日，年租金370，000元。租赁用途为办公、生产经营活动。合同签订后，朱大路将房屋交付黄其宏。黄其宏支付朱大路共计215，800元(其中包括押金30，833元)。2017年12月25日，毛业青与朱小明签订《厂房租赁合同》，约定毛业青将55号2幢底层厂房租赁给朱小明，租期自2018年1月6日至2020年1月5日，年租金265，000元。租赁用途为仓储。合同签订后，毛业青将约定的房屋交付朱小明使用。朱小明支付毛业青共计144，500元。2018年12月26日，创久公司委托律师向朱大路邮寄律师函，明确表示创久公司与朱大路签订的租赁合同于律师函发出之日解除，要求朱大路支付拖欠租金，返还房屋。该邮件于2018年12月27日送达。原审审理中，创久公司为证明其于2019年10月才将房屋收回另行出租，提供了与案外人上海金亚会展服务有限公司于2019年10月14日签订的租赁合同，租赁期限自2019年11月1日至2023年10月31日。朱小明表示对该证据真实性无法确认，朱小明已于2019年9月20日搬离，从合同签订时间看当时创久公司已经将房屋收回。朱大路为证明创久公司同意其退出租赁关系，由创久公司和毛业青直接处理，提供了2020年3月8日创久公司法定代表人杨庶和朱大路之间的通话录音，朱大路表示“当时我们不是吃饭的时候去说的那个房子房租由姓毛的直接交给你，后续事情你直接跟他对接，然后我这边就没有关系了对不对？”杨庶表示：“他要我付十万块钱”“这个转让费和我一点关系没有，这个事就谈不下去了。”创久公司对通话录音真实性无异议，但是认为最终没有达成任何协议。毛业青表示朱大路和第三人确实碰过面商谈过，但是没有达成任何协议。原审法院认为，创久公司与朱大路于2015年5月15日签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。朱大路主张其已经与创久公司解除租赁合同关系，然从庭审查明的事实看，创久公司、朱大路与两第三人并未达成任何协议，朱大路提供的通话记录也反映出创久公司并未与毛业青或者朱小明达成协议，故对朱大路的抗辩意见不予采信。朱大路租金仅支付至2018年6月，逾期支付租金构成违约，创久公司有权依据合同行使解除权，合同解除时间为朱大路收到律师函即2018年12月27日解除。合同解除后，朱大路未及时将房屋返还创久公司，理应支付房屋占有使用费。朱大路未提供证据证明房屋何时返还，法院根据当事人的陈述和创久公司另行转租的情况，认定朱大路应支付占有使用费至2019年10月13日。朱大路逾期支付租金，理应承担违约责任，创久公司主张的违约金标准并无合同和法律依据，法院认定2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于占有使用费的违约金，租赁合同并无约定，本院不予支持。创久公司主张朱大路支付的保证金冲抵欠款于法无悖，法院予以支持。原审法院据此判决：一、创久公司与朱大路于2015年5月15日签订的《厂房租赁合同》于2018年12月27日解除；二、朱大路应于判决生效之日起十日内支付创久公司租金和房屋占有使用费386，397元(已扣除保证金25，000元)；三、朱大路应于判决生效之日起十日内支付创久公司逾期支付租金的违约金(第一笔以8万元为本金，自2018年7月1日起计算至实际支付之日止；第二笔以76，493.15元为本金，自2018年10月1日起计算至实际支付之日止。具体计算标准为：2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；四、创久公司的其余诉讼请求本院不予支持。案件受理费7，700元，减半收取计3，850元，由朱大路负担。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，朱大路上诉主张不承担涉案《厂房租赁合同》项下付款义务，其理由是该合同早已解除，涉案合同项下的权利义务应由实际使用人承担。但是，对于朱大路的主张，创久公司并不确认，且实际使用人也不确认与创久公司直接建立了租赁关系。合同的解除是合同履行过程中关于权利义务终止的重大事项，应当由合同当事人明确的意思表示为据。朱大路不能提供相应依据，应当推定涉案合同尚在继续履行。基于朱大路未按期支付租金的状况，创久公司以承租人违约为由主张解除合同，原审法院予以准许，符合法律规定，本院予以认同。朱大路的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7，700元，由上诉人朱大路负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪 毅审 判 员  郑 璐审 判 员  黄 亮二〇二〇年九月二十九日法官助理  冯则煜书 记 员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……