天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2681号上诉人（原审被告）：李勇，男，1971年10月4日出生，汉族，职工，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：张振宇，天津旭正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇朝阳路东段北侧。法定代表人：于克谦，董事长。委托诉讼代理人：吴婉婉，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴秀宇，天津华盛理律师事务所律师。原审第三人：天津市宁河县粮油有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇沿河路6号。法定代表人：崔青林，总经理。上诉人李勇因与被上诉人天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司（以下简称兴宁公司）及原审第三人天津市宁河县粮油有限公司（以下简称粮油公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2020）津0117民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李勇及其委托诉讼代理人张振宇，被上诉人兴宁公司的委托诉讼代理人吴婉婉到庭参加诉讼，原审第三人粮油公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李勇上诉请求：1．撤销原审判决，改判李勇为粮油公司垫付的景观灯电费226,381.89元折抵租金且无需支付租金利息。2．由兴宁公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1．原审认定事实不清，李勇与粮油公司自2005年左右开始存在租赁关系，2007年左右李勇便受粮油公司指示将案涉房屋外墙安装景观灯配合政府用于重要节日等照明，由此产生电费226,381.89元，李勇与粮油公司已达成口头协议，将该电费折抵租金。2．李勇与粮油公司达成电费折抵租金后再缴纳剩余租金的口头协议，无论是粮油公司还是兴宁公司均没有按照合同约定向李勇催要租金，兴宁公司更是用实际行为认可了李勇与粮油公司之间的口头协议，故案涉租金的缴纳条件不成就，李勇不存在违约行为，不应支付租金利息。兴宁公司辩称，不同意李勇的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。粮油公司未提出答辩意见。兴宁公司向一审法院起诉请求：1．判令李勇支付天津市宁河区芦台镇商业道13号房屋欠付租金60万元；2．判令李勇支付欠付租金的逾期利息（以60万元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率支付自2017年3月28日起计算至2019年8月19日的逾期利息和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的逾期利息，暂计算至2019年12月31日为77,141.92元）；3．诉讼费用由李勇承担。一审法院认定事实：2017年3月28日，天津市宁河县津芦粮油贸易有限公司（以下简称津芦贸易公司）与李勇签订《协议书》，约定：津芦贸易公司为甲方，李勇为乙方；甲方将坐落于芦台镇商业道13号办公楼一至三层、院内平房及现有设施出租给乙方使用；租赁期限自2017年3月28日至2022年3月28日止；每年租金20万元，总计100万元上打租，乙方在本协议签订之日以现金方式交付甲方，如超过15日不交租金，乙方自动放弃租赁权，甲方有权收回；协议期内，乙方如需用水、电，安装手续及费用由乙方负责管理和支付；本协议生效期间，甲方不得干涉乙方经营活动，乙方必须合法经营并接受政府管理部门的监管，发生各项税、费及事件等均由乙方自行承担和处理；本协议生效期间，甲、乙双方不得擅自变更协议条款，如确有特殊原因需变更时，须经双方同意后，方可以书面形式变更。协议同时约定其他相关事项。协议签订后，津芦贸易公司如约履行合同义务，将出租房屋场地交付李勇管理使用，李勇交付了两个年度（2017年3月28日至2019年3月28日）的租金40万元，尚欠租金60万元至今未付。2017年6月9日，兴宁公司取得案涉宁河区芦台镇商业道13号的《不动产权证书》。津芦贸易公司由粮油公司出资注册，2017年12月22日注销。一审法院认为，原津芦贸易公司与李勇形成的租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。合同签订后，出租方津芦贸易公司如约履行交付租赁物的合同义务，李勇亦应按照合同约定的期限履行缴纳租金的义务，逾期应承担相应的违约责任。租赁合同履行过程中，案涉不动产产权发生变更，兴宁公司取得案涉不动产的所有权，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，案涉租赁合同仍然有效，兴宁公司作为案涉不动产新的权利人，依法享有原出租方应享有的合同权利。兴宁公司要求李勇支付尚欠租金60万元及逾期利息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，故予以支持。李勇提供的证据不足以证实案涉不动产所有权发生变更之前李勇已与出租方（原津芦贸易公司）达成以买断工龄款和景观灯电费抵扣租金的协议，同时，买断工龄款及景观灯电费问题与本案非同一法律关系，故对李勇以买断工龄款和景观灯电费抵扣租金的抗辩意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：“本判决生效后10日内，被告李勇给付原告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司天津市宁河区芦台镇商业道13号的租金60万元，并支付欠付租金的逾期利息（以60万元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算自2017年3月28日起至2019年8月19日止的逾期利息和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至60万元租金全部清偿之日止的逾期利息）。被告李勇如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,285元，保全费3,932元，合计9,217元，由被告李勇负担。”本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李勇提交三份证据：1．粮油旅馆租赁合同两份、协议书一份，证明案涉租赁协议是双方签订的最后一份协议，李勇在此之前与粮油公司已经就涉案房屋存在租赁关系；2．证人证言两份，证明李勇在与粮油公司签订案涉租赁协议时，双方已经口头约定景观灯电费折抵租金，景观灯是独立电表计量，其产生的电费即其主张折抵租金的数额。兴宁公司对证据1的真实性及关联性及证明目的均不认可，对证据2的关联性及证明目的均不予认可。本院认证意见为，李勇提交的证据1与本案不具有直接关联性，证据2无法证明其证明目的，故对上述证据本院均不予确认。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1．李勇主张应以其垫付的景观灯电费折抵租金是否应予支持；2．李勇是否应当支付租金60万元及逾期利息。关于李勇主张应以其垫付的景观灯电费折抵租金是否应予支持的问题。首先，李勇主张其与粮油公司已达成折抵租金的口头协议，粮油公司不予认可，且依据《协议书》第六条第1款：本协议生效期间，甲乙双方不得擅自变更协议条款。如确有特殊原因需变更时，须经双方同意后，方可以书面形式变更。李勇提交的证据不足以证实其与粮油公司已达成景观灯照明电费折抵租金事宜。其次，景观灯照明电费的数额未经确认，债务履行期亦未确立，不符合法律规定的当事人双方互负到期债务，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销的法定抵销条件，故李勇主张的电费折抵租金无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于李勇是否应当支付租金60万元及逾期利息的问题。依照《协议书》约定，李勇应当于2017年3月28日支付租金100万元，其已支付40万元，尚欠租金60万元，已构成违约。且庭审中，李勇亦同意向兴宁公司支付剩余租金，并对欠付60万元租金无异议，因李勇主张的抵销不成立，故其应当向兴宁公司支付租金60万元及逾期利息。关于李勇提出兴宁公司用实际行为认可了李勇与粮油公司之间电费折抵租金的口头协议，故租金支付条件不成就的主张。本院认为，李勇庭审陈述，兴宁公司于2017年、2018年均向其索要过租金，故无法认定兴宁公司以实际行为认可了电费折抵租金，故对李勇的该主张本院不予支持。综上所述，上诉人李勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,696元，由上诉人李勇负担。本判决为终审判决。审判长  吴立群审判员  卢 伟审判员  郭小峦二〇二〇年九月二日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。