湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初2134号原告：李成耀，男，1958年7月21日出生，汉族，自由职业，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：殷正升，湖北五合律师事务所律师。被告：随州市金成房地产开发有限公司。住所地：湖北省随州市神农大道文峰公园前。法定代表人：黄金阶，总经理。委托诉讼代理人：张超、刘海蔚，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。原告李成耀与被告随州市金成房地产开发有限公司（以下简称：随州金成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李成耀的委托诉讼代理人殷正升、被告随州金成公司的委托诉讼代理人刘海蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李成耀向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告将合同编号为“S房字（2013）第05428号”《商品房买卖合同》约定的房屋转移登记至原告名下；2、、判令被告立即协助原告将合同编号为“S房字（2013）第05429号”《商品房买卖合同》约定的房屋转移登记至原告名下；3、判令被告立即协助原告将合同编号为“S房字（2013）第05430号”《商品房买卖合同》约定的房屋转移登记至原告名下；4、判令被告立即协助原告将合同编号为“S房字（2013）第05431号”《商品房买卖合同》约定的房屋转移登记至原告名下；5、判令被告向原告支付上述四份《商品房买卖合同》约定的违约金95142.9元；6、本案的诉讼费用及因诉讼引起的其他费用由被告承担。事实和理由：2009年4月，随州金成公司登记成立，公司注册资本资金1500万元，其中，原告委托李和平（原告胞弟）担任随州金成公司的名义股东，持股登记为40%，黄金阶持股登记为60%。2011年1月22日，原告与李和平、黄金阶、黄奇明签订《随州市金成房地产开发有限公司股权转让协议书》，第八条约定“乙方（李成耀）取得股权转让款时，购买如下两宗房屋：第（1）宗、本项目23号楼向东临街商业用房11间（1至4层垂直划分）建筑面积约为4840平方米，综合价格为每平方米4500元，购房款2178万元，本条约定的最终购房款总额按实际测绘建筑面积结算，多退少补。”次日，原告与黄金阶（乙方）又签订《关于执行的协议书》，第二条约定“双方同意将《股权转让协议》第八条作如下变更，（一）、将第（1）宗房屋买卖价格变更为每平方米4000元，该宗房屋的房款为4840×4000=1936万元，比原约定减少242万元。”上述协议签订后，原告于2013年9月5日与被告签订《商品房买卖合同》四份。2013年9月12日，该四份《商品房买卖合同》经随州市房地产市场管理所加盖备案章登记。上述四份《商品房买卖合同》第六条均约定买受人（李成耀）在签订合同是已按上述金额付清房款，且第十五条均约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”因被告未按约定办理权属登记，原告有权要求被告向原告支付违约金95142.9元。上述合同签订后，原告数次催要被告要求办理不动产权登记，被告拒不配合，反而于2019年3月28日起诉原告要求解除上述四份《商品房买卖合同》。现随州市中级人民法院分别作出（2020）鄂13民终3号、（2020）鄂13民终121号、（2020）鄂13民终510号、（2020）鄂13民终513号生效判决，驳回了被告要求解除合同的诉讼请求。后原告经多次要求被告协助办理房屋转移登记手续未果，故诉至法院。被告随州金成公司的委托诉讼代理人刘海蔚口头辩称：被告认为原告没有实际支付购房款，购房合同是双务合同，原告没有履行相应的权利与义务，被告也不应该履行相应的权利义务，故被告不应当配合原告过户，请求驳回原告的诉讼请求；另外，被告提交了中止审理申请书，请求法院中止本案审理。经审理查明，被告随州金成公司于2009年4月29日登记设立，法定代表人系黄金阶，初始股东系李和平（持股比例40%）和黄金阶（持股比例60%）。其中，李和平系名义股东，实际出资人系原告李成耀。2011年1月22日，李和平（甲方）、原告李成耀（乙方）、黄金阶（丙方）、黄奇明（丁方）签订了一份《随州市金成房地产开发有限公司股权转让协议书》，主要内容为：“一、乙方愿将自己以甲方名义持有的全部项目公司股权（40%股权）转让给丙方指定的受让人丁方，丁方同意按丙方指定接受该股权转让，甲方不持任何异议；三、经乙丙两方实际确认且甲丁两方认可，乙方以甲方名义向项目公司的实际投资总额为9500万×36%=3420万元，本协议签署后，乙方可收回在项目公司的实际投资3420万元；八、乙方取得股权转让款时，购买如下两宗房屋：第（1）宗、本项目23号楼向东临街商业用房11间（1至4层垂直划分）建筑面积约为4840平方米，综合价格为每平方米4500元，购房款2178万元，第（2）宗、本项目北门两侧一层共17间建筑面积约为605平方米，价格每平方米4500元，购房款272.25万元；两项合计总房款2450.25万元；本条约定的最终购房款总额按实际测绘建筑面积结算，多退少补；九、丙方向乙方实际支付股权转让款时，应在股权转让款中扣除购房款计2450.25万元不予支付，乙方同意并接受该安排，届时视为乙方已完全收取全部股权转让款；十一、依据本协议第九条及第十条约定，丙方实际应向乙方支付股权转让款剩余部分总计1275.7051万元。”其中，该《随州市金成房地产开发有限公司股权转让协议书》的甲方李和平由原告李成耀代签，丁方黄奇明由黄金阶代签。次日，原告李成耀（甲方）与黄金阶（乙方）又签订一份《关于执行的协议书》，主要内容为：“一、双方重新确认，甲方向项目公司的实际投资总额为2994.588万元，不是《股权转让协议》中确认的3420万元，差额为425.412万元；二、双方同意将《股权转让协议》第八条作如下变更，（一）、将第（1）宗房屋买卖价格变更为每平方米4000元，该宗房屋的房款为4840×4000=1936万元，比原约定减少242万元；（二）、将第（2）宗房屋买卖价格变更为每平方米5000元，该宗房屋的房款为605×5000=302.5万元，比原约定增加30.25万元；按照变更后的房屋价格计算的总房款为2238.5万元，比变更前总房款减少211.75万元；三、乙方支付甲方股权转让款时，支付金额按本协议重新确认的甲方实际投资总额及房屋价格变更的约定作相应调整，即，乙方应支付金额中减去425.412万元，加上211.75万元，两项相抵后，乙方应支付款项比《股权转让协议》约定减少213.662万元，乙方最终应支付甲方剩余股权转让款为1062.0431万元。”上述协议签订后，原告在工商部门进行了股权变更，股东变更为黄金阶（持股比例60%）、黄奇明（持股比例40%）。2013年9月5日，被告随州金成公司（出卖人）与原告李成耀（买受人）签订了四份《商品房买卖合同》。合同编号为S房字[2013]第05428号的主要内容为：“第一条、出卖人以出让方式取得位于西城草店子社区，编号为[2009]00035的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名文峰·湖岸新城；第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第商业A区西1单元101-103号房屋，该商品房的用途为商铺，建筑面积共1102.2平方米；第四条、该商品房单价为每平方米6210.72元，总金额为6845460元；第六条、买受人于签订合同时已付清房款陆佰捌拾肆万伍仟肆佰陆拾元整（￥6845460）；第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关被告，如应出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权利证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同编号为S房字[2013]第05429号的主要内容为：“第一条、出卖人以出让方式取得位于西城草店子社区，编号为[2009]00035的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名文峰·湖岸新城；第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第商业A区西1单元201-203号房屋，该商品房的用途为商铺，建筑面积共1218.33平方米；第四条、该商品房单价为每平方米4000元，总金额为4873320元；第六条、买受人于签订合同时已付清房款肆佰捌拾柒万叁仟叁佰贰拾元整（￥4873320）；第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关被告，如应出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权利证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同编号为S房字[2013]第05430号的主要内容为：“第一条、出卖人以出让方式取得位于西城草店子社区，编号为[2009]00035的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名文峰·湖岸新城；第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第商业A区西1单元301-303号房屋，该商品房的用途为商铺，建筑面积共1218.33平方米；第四条、该商品房单价为每平方米3000元，总金额为3654990元；第六条、买受人于签订合同时已付清房款叁佰陆拾伍万肆仟玖佰玖拾元整（￥3654990）；第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关被告，如应出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权利证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同编号为S房字[2013]第05431号的主要内容为：“第一条、出卖人以出让方式取得位于西城草店子社区，编号为[2009]00035的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名文峰·湖岸新城；第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第商业A区西1单元401-403号房屋，该商品房的用途为商铺，建筑面积共1218.33平方米；第四条、该商品房单价为每平方米3000元，总金额为3654990元；第六条、买受人于签订合同时已付清房款叁佰陆拾伍万肆仟玖佰玖拾元整（￥3654990）；第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关被告，如应出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权利证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。”2013年9月12日，随州市房产市场管理所在该四份合同“监证单位”栏加盖申报登记备案章。2013年11月11日，随州市房产管理局办理了随州市房权证城区字第××号房屋所有权证，房屋所有权人系随州金成公司，房屋坐落神农大道北侧、滨湖湾小区西侧（文峰·湖岸新城）A区西端幢1-4层号，规划用途为商业，总层数为4层，建筑面积为4826.24平方米。现原告李成耀已占有使用该房屋。2019年4月1日，被告随州金成公司诉至本院，要求解除其与原告李成耀签订上述四份《商品房买卖合同》，并要求原告李成耀协助办理撤销备案登记手续及支付违约金。本院分别作出（2019）鄂1303民初1613号民事判决书、（2019）鄂1303民初1614号民事判决书、（2019）鄂1303民初1623号民事判决书、（2019）鄂1303民初1624号民事判决书，均判决：“驳回随州金成公司的全部诉讼请求”。后被告随州金成公司不服该四份民事判决，上诉至随州市中级人民法院。随州市中级人民法院分别作出（2020）鄂13民终3号民事判决书、（2020）鄂13民终121号民事判决书、（2020）鄂13民终510号民事判决书、（2020）鄂13民终513号民事判决书,均判决：“驳回上诉，维持原判”。后原告经多次要求被告协助办理产权转移登记手续无果，诉至本院。诉讼过程中，随州金成公司以其诉李成耀损害公司利益责任纠纷一案[案号为（2020）鄂13民初6号]未审结为由，向本院申请中止审理。本院认为，被告随州金成公司的法定代表人黄金阶与原告李成耀、案外人李和平、案外人黄奇明签订的《股权转让协议书》、原告李成耀与黄金阶签订的《关于执行的协议书》、原告李成耀与被告随州金成公司签订的四份《商品房买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（2020）鄂13民终3号民事判决书、（2020）鄂13民终121号民事判决书、（2020）鄂13民终510号民事判决书、（2020）鄂13民终513号民事判决书已确认了案涉房屋的付款方式为股权转让款抵扣购房款，且原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了买受人于签订合同时已付清房款，被告也早已向原告交付了房屋，故被告作为出卖人应当履行协助办理过户手续的附随义务。现被告未在约定的期限内协助原告办理过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。被告随州金成公司应当协助原告李成耀办理案涉房屋不动产权变更手续，并按照约定向原告李成耀支付违约金95143.8元（6845460元×0.5%+4873320元×0.5%+3654990×0.5%+3654990×0.5%），由于原告李成耀请求的违约金金额为95142.9元，多余金额视为其自愿放弃。被告辩称因原告未履行支付购房款的义务，其也不应当履行协助原告办理过户的义务，无事实与法律依据，本院不予支持。且本案无需以随州金成公司诉李成耀损害公司利益责任纠纷一案[案号为（2020）鄂13民初6号]的审理结果为依据，被告提出的中止审理申请，本院不予准许。原告请求被告支付因诉讼引起的其他费用，因其未提交相关的证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告随州市金成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李成耀办理位于随州市曾都区文峰·湖岸新城商业A区西1单元101-103号房屋的不动产权变更登记手续，将该房屋过户至原告李成耀的名下；二、被告随州市金成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李成耀办理位于随州市曾都区文峰·湖岸新城商业A区西1单元201-203号房屋的不动产权变更登记手续，将该房屋过户至原告李成耀的名下；三、被告随州市金成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李成耀办理位于随州市曾都区文峰·湖岸新城商业A区西1单元301-303号房屋的不动产权变更登记手续，将该房屋过户至原告李成耀的名下；四、被告随州市金成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李成耀办理位于随州市曾都区文峰·湖岸新城商业A区西1单元401-403号房屋的不动产权变更登记手续，将该房屋过户至原告李成耀的名下；五、被告随州市金成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李成耀支付违约金95142.9元；六、驳回原告李成耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2179元，减半收取1089.5元，由被告随州市金成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  谢万鹏二〇二〇年九月十一日书记员  黄梦瑶