浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初4129号 原告：杭州易居房地产服务有限公司。住所地：杭州市江干区凤起东路203号中豪五福天地商业中心1幢1101室。统一社会信用代码91330104MA27WEL118。 法定代表人：吴军，总经理。 委托诉讼代理人：周之斌,浙江东鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金德聪,浙江东鹰律师事务所律师。 被告：海宁朗宏房地产开发有限公司。住所地：海宁市高新技术产业园区纬三路11号804室。统一社会信用代码91330481MA2B8U6A6Y。 法定代表人：丁锋，执行董事。 委托诉讼代理人：卢思淳,该公司员工。 委托诉讼代理人：王奇，该公司员工。 原告杭州易居房地产服务有限公司诉被告海宁朗宏房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周之斌、金德聪，被告委托诉讼代理人卢思淳、王奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告服务费95000元；2、判令被告支付原告2019年5月8日至2019年8月19日期间的迟延付款利息1493元（以服务费95000元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准基准利率4.25%计算），2019年8月20日及此后以服务费95000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算迟延付款利息至被告付清款项之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月，原告与被告签订了《蔚蓝街区分销合同》（下称“合同①”）及《关于的补充协议》（下称“补充协议”），约定由原告为被告提供房地产开发项目的推介服务。合同①第4.1条约定：合同期间，归属于乙方的客户与甲方签订商品房买卖合同，单套销售面积在125方以下的户型，按照2.5万元计提佣金，125（含）方以上户型，按照3万元计提佣金。2018年10月，原告与被告签订了第二份《蔚蓝街区分销合同》（下称“合同②”），合同②第4.1条约定：单套销售面积在125方以下的户型，10月24日至11月1日期间到访的客户成交，按照2.3万/套计提服务费，11月2日至12月31日期间到访的客户成交，按照4.7万/套计提服务费。合同履行过程中，根据原告实际成功销售的套数，被告多次向原告出具《朗诗蔚蓝街区项目成销确认结算明细》，以此来确认原告成功销售的房号、面积以及应付佣金。截至目前，被告拖欠房号为2-1902、3-304、3-1703的三套房源的服务费共计95000元。原告多次催讨无果，遂诉至法院。 被告辩称，1、原告主张的三套商品房佣金均不符合双方合同约定的佣金支付条件，3-304号房的业主凌伟锋、杨娟华系原告于2018年9月4日首次居间购买2-303号房的客户，该组客户于2018年9月13日签约，客户信息已于首次到访日录入被告的客户信息库，该组客户第二次到访购买了涉案的3-304房屋，在被告客户数据库中已经存在的，则客户属于被告，该客户第二次到访已不属于原告客户，所以3-304号房不符合支付佣金的条件；2、原告客户需满足三个条件，原告未在报备微信群中向被告报备3-1703号房的业主周丽洁、吴俐及2-1902号房的业主何刚，所以该两套房也不符合支付佣金的条件；3、原被告佣金结算最终依据是双方于2019年7月22日签订的分销合同（下称“合同③”）及2019年8月26日签订的分销合同（下称“合同④”），该两份带有附件的分销合同没有三套涉案房屋的成交记录，该两份分销合同已经由双方盖章确认，原告提供的三份成销确认单并非双方结算依据。综上，原告主张的95000元佣金及迟延利息无事实及法律依据，请求法庭驳回原告全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即被告提交的客户凌伟锋和杨娟华于2018年9月4日的来访及成交记录（含客户看房确认书、微信群报备记录、2-303号房成交审批单、商品房买卖合同）1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的合同①、补充协议、合同②各1份，证明原、被告之间的商品房委托代理销售合同关系及服务费标准等。被告质证对证据三性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据恰恰证明涉案三套房屋不符合结佣标准。经审查，本院对该组证据三性予以认定，关于证明目的，本院将在本院认为部分进行阐述。 2、原告提交的项目结算明细表3份，证明被告多次向原告出具结算明细表，以确认原告成功销售的房号、面积及应付佣金。被告质证对证据三性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据仅是原告垫付下游分销公司及员工款项的凭证，且该组证据确认时间为2018年已经被合同③、合同④所推翻，最终结佣应该以合同③、合同④为准。经审查，本院对该组证据三性予以认定，关于证明目的，本院将在本院认为部分进行阐述。 3、原告提交的《履约催告函》、EMS快递面单及投递查询单各1份，证明原告催讨结佣情况。被告质证对证据三性及证明目的均有异议，认为EMS面单并未盖邮戳，且通过该快递单号不能查询到物流记录，投递查询单未显示系被告工作人员签收该件，被告工作人员确实未收到该件；该函的落款、寄发日期为2019年4月25日，而合同③、合同④分别签订于2019年7月22日、2019年8月26日，原告函告时间在前，合同③、合同④签订时间在后，原告也未证明在佣金结算后另向被告提出过异议；该函全文未提及三套涉案房屋，第2点“对已确认成交但在第一批尚未核对佣金的5套物业予以核对”的表述指代不明，无法证明其对应的是三套涉案房屋。经审查，本院未能查询到该快递的投递情况，且该投递查询单仅载明“他人代收”，无法证明被告签收情况，庭审中原告陈述向被告寄送的《履约催告函》未附结算明细，无法证明是否指向三套涉案房屋，函中第一条所载确认成交的76套房屋佣金2473000元与被告提交的合同③、合同④所载76套房屋佣金2603000元金额也不一致，故本院对该组证据不予认定。 4、原告提交的看房确认书3份，证明三套涉案房屋的客户均由原告带看。被告质证对真实性请法庭核实，对证明目的有异议，认为分销合同3.1条及3.4条明确约定，原告须提前半小时通过微信群向被告报备推荐客户前3后4位手机号，否则带看无效，微信群提前报备与看房确认书为前后两个动作，缺一不可，仅有看房确认单并不能证明原告已在微信群提前报备，因此3-1703号房客户周丽洁和吴俐、2-1902号房客户何刚的带看均属无效的；看房确认书不是分销合同3.1条第二款约定的《推荐看房单》，看房确认书仅能说明该组客户是原告推荐客户及用于确认客户到访时间，但根据《分销合同》3.1条约定，原告推荐客户到访后，被告根据看房确认单在被告客户数据库中进行确认后，才能最终确认客户归属，3-304号房客户凌伟锋和杨娟华在2018年9月已存在于被告客户数据库，因此不属于原告客户；三份确认书明确要求案场销售管理员、开发商销管、经纪人、开发商渠道对接人四方签字方为有效，但该三份确认书均不具备此生效条件。经审查，原告于庭后向本院提交了该组证据原件，庭审中被告也认可签字人刘梁、胡宽系被告员工，故本院对该组证据真实性予以认定，关于证明目的，本院将在本院认为部分进行阐述。 5、被告提交的客户凌伟锋和杨娟华于2018年10月22日的微信群报备记录1份，证明原告于当日再次带访该组客户，结合答辩意见，3-304号房不符合结佣标准。原告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，认为仅能反应原告在2018年10月22日带看，不能证明客户购买第二套房屋就不能结佣给原告。经审查，本院对该证据真实性予以认定，关于证明目的，本院将在本院认为部分进行阐述。 6、被告提交的原告员工任静与被告员工胡宽之间的微信聊天记录1份，证明成交确认单仅为原告给下游分销公司的垫佣凭证，并非原被告之间最终结佣依据。原告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，认为微信聊天中提到的确认明细就是原告提交的项目结算明细表，不仅是原告与下家垫佣的需求，也是双方结佣的依据。经审查，本院对该证据真实性予以认定，关于证明目的，聊天内容中任静表示“除了确认成交以外，我们垫佣还需要商品房买卖合同的照片”，原被告双方均认可该“确认成交”系指原告提交的项目结算明细表，但聊天片段仅反映双方就垫佣需要补充买卖合同这一事宜的协商，并未体现结佣的意思表示，与本案争议焦点的结佣问题缺乏直接关联性，不予认定。 7、被告提交的合同③、合同④各1份，证明原被告双方已于2019年7月22日、8月26日就涉案楼盘佣金完成结算，附件中不含三套涉案房屋，且由双方盖章确认。原告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同③、合同④及附件仅说明双方对附件所涉房屋无争议，本案三套涉案房屋因尚有争议未纳入该组合同附件，该组合同并不是最终结算，不代表双方把已经确认过的明细、清单进行替换或者否认。经审查，本院对该证据真实性予以认定，关于证明目的，本院将在本院认为部分进行阐述。 根据本院认定的证据及当事人庭审中的陈述，本院确认如下案件事实： 原、被告曾于2018年先后签订合同①、补充协议、合同②各1份，约定被告授权原告为朗诗蔚蓝街区项目的渠道分销合作方，合作时间为2018年9月1日至2018年12月31日。约定客户带看：原告须提前通过微信群向被告推荐客户前3后4手机号码，客户首次到访须由原告人员带访，由前台物业安排现场销售员接待；原告客户带看必须同时满足三个条件，否则带看无效，即原告提前半小时报备且到访时间晚于报备时间30分钟，需要原告业务员陪同带访且由客服或被告指定人员安排置业顾问轮岗，严禁指定接待，到访第一时间出示机打带看单，由客服填写到访时间，其到访时间需与《前台登记表》号码及时间一致（机打客户姓氏及全号或前3后4）。客户判定：原告客户到访后，被告通过原告提供的《客户带看单》对原告推荐的客户的归属在被告客户数据库（明源系统/《客户到访台账》/《来电台账》/《泛营销推荐报备台账》）中进行确认，如原告推荐的客户在双方鉴定时在被告的客户数据库中已存在的，则客户属于被告，若数据库中没有相关记录的，则双方同意此客户归属于原告（按被告要求填写《推荐看房单》，并由被告项目指定工作人员签字确认）。到访保护：由原告带看的到访客户经被告判定有效，有效保护期自客户到访之日起30日满为止，超过此期限后该客户成交，被告无需支付佣金。佣金计算：单套销售面积在125方以下的户型，10月24日至11月1日期间到访的客户成交按2.3万元/套计提服务费，11月2日至12月31日期间到访的客户成交按4.7万元/套计提服务费；单套销售面积在125方以上的户型，10月24日至11月1日期间到访的客户成交按4万元/套计提服务费，11月2日至11月15日期间到访的客户成交按6.7万元/套计提服务费，11月16日至12月31日期间到访的客户成交按10万元/套计提服务费；10月24日至11月1日期间到访成交的客户扣减3000元/套的服务费，11月2日至12月31日期间到访成交的客户，125方以下扣减5000元/套的服务费，125方以上扣减10000元/套的服务费，并直接奖励至中介经纪人。佣金支付条件：原告客户在签订商品房买卖合同并办妥备案手续后一次性支付完购房款，被告按约与原告结算100%的服务费和经纪人奖励；原告10月24日至11月1日期间成交的客户，贷款买房的，签订商品房买卖合同并办妥备案手续后全额支付完首付款，被告结算60%服务费和经纪人奖励，待客户银行按揭款清后支付剩余40%服务费；原告11月2日至12月31日期间成交的客户，在签订商品房买卖合同并办妥备案手续后，被告按约与原告结算100%的服务费；上述费用包括原告履行本合同所需的全部报酬和税费，税率为6%。佣金结算时间：按月结算，原告在合同有效期内于次月5日前向被告提供《结算请款明细单》，与被告进行服务费确认，被告在次月25日前予以结算支付本月可结算佣金；被告或被告委托的第三方机构付款前，原告需开具6%税率的增值税专用发票给予被告或被告委托的第三方付款单位，除上述费用外，被告无需额外支付任何费用。 合同有效期内，原告向被告推介客户带看及购房，客户凌伟锋于2018年9月4日到访购买2-303号房，又于2018年10月22日到访购买3-304号房，客户何刚于2018年9月4日到访购买2-1902号房，客户吴俐于2018年11月18日到访购买3-1703号房，上述房屋均为125方以下户型。被告认可上述房屋均已成交且已付清购房款，未发生解约退款情况，也未超过到访保护期。 后原告向被告出具三份项目结算明细表，含三套涉案房屋的结佣计算情况，其中3-304号房佣金23000元、2-1902号房佣金25000元、3-1703号房佣金47000元，均有被告公司盖具公章确认。 2019年7月22日，原、被告签订合同③一份，约定：合作时间为2019年1月1日至2019年1月31日；结算套数为3套计222000元；单套销售面积在125方以下的户型按4.2万元/套计提服务费，单套销售面积在125方以上的户型按9万元/套计提服务费；成交客户在签订商品房买卖合同并办妥备案手续后，双方结算100%服务费；其余条款与合同①、②基本一致。该合同由原告盖具公章，被告盖具合同专用章确认。 2019年8月26日，原、被告签订合同④一份，约定：合作时间为2018年9月4日至2018年12月31日；结算套数为73套计2381000元；单套销售面积在125方以下的户型，9月4日至10月23日期间到访的客户成交按2.5万元/套计提服务费，10月24日至11月1日期间到访的客户成交按2万元/套计提服务费，11月2日至12月31日期间到访的客户成交按4.2万元/套计提服务费；单套销售面积在125方以上的户型，9月4日至10月23日期间到访的客户成交按3万元/套计提服务费，10月24日至11月1日期间到访的客户成交按3.7万元/套计提服务费，11月2日至11月15日期间到访的客户成交按6.2万元/套计提服务费，11月16日至12月31日期间到访的客户成交按9万元/套计提服务费；9月4日至11月1日期间成交客户，贷款买房的，签订商品房买卖合同并办妥备案手续后支付完首付款，被告结算60%服务费和全部经纪人奖励，待客户银行按揭款清后支付剩余40%服务费；11月2日至12月31日期间成交客户在签订商品房买卖合同并办妥备案手续后，双方结算100%服务费；其余条款与合同①、②基本一致。该合同由原告盖具公章，被告盖具合同专用章确认。 另，被告已支付原告佣金合计2736000元。 本院认为，本案原、被告对双方存在商品房委托代理销售合同关系,以及三套涉案房屋由原告居间销售的事实无异议。本案争议焦点为：一、三套涉案房屋是否符合结佣条件；二、佣金的具体金额认定；三、原告请求迟延付款利息是否应当得到支持。 关于焦点一，本院认为，三套涉案房屋均已符合结佣条件，被告应依约支付尚欠佣金。其一，虽然被告提交的合同③、合同④形成在原告提交的三份项目结算明细表之后，但合同③、合同④的文义内容仅仅是对双方无异议的76套房屋佣金的结算，并未提及三套涉案房屋佣金，也未载明是最终结算；其二，被告主张3-304号房客户凌伟锋因系在该楼盘第二次购房，其信息已纳入被告客户数据库，依据合同约定应不属于原告客户，但此后被告仍然在载明该房屋佣金的结算明细表上盖章，且未见被告曾对该表所载内容提出异议，可见被告事后已认可对3-304号房结佣，故本院对被告的该项抗辩不予采信；其三，被告主张2-1902号房客户何刚及3-1703号房客户吴俐缺乏微信群报备手续，原告主张已报备，但双方均未就此举证证明，原告提交了何刚在2018年9月4日及吴俐在2018年11月18日的看房确认书，销管一栏均由被告指定销管人员刘梁签字确认，虽然被告认为微信群报备和看房确认书四方人员签字是有效带看的并列条件，但结合商品房交易实际，微信群报备应是出具看房确认书的前置程序，若原告未按要求报备客户信息甚至未予报备,被告销管刘梁完全可以在核实报备情况后拒绝出具看房确认书及签字，且此后被告仍然在载明该两套房屋佣金的结算明细表上盖章，未见被告曾对该表所载内容提出异议，可见被告事后已认可对2-1902号房及3-1703号房结佣，故本院对被告的该项抗辩不予采信；其四，被告提出原告提交的三份项目结算明细表是原告向下游中介公司垫佣凭证，结合前述证据6的认定，即使该表确实出于垫佣需要，原告垫佣款项最终仍需与被告结算并由被告承担，不能因此否定双方就分销房屋佣金进行结算的事实。 关于焦点二，佣金计算标准，涉及合同②与合同④的适用问题。2-1902号房客户何刚在2018年9月4日到访，无论按合同②还是合同④均应结算佣金25000元。3-304号房客户凌伟锋在2018年10月22日到访，在10月25日认购，按照合同②约定应结算佣金23000元（含经纪人奖励3000元），按照合同④约定应结算佣金20000元（不含经纪人奖励）。3-1703号房客户吴俐在2018年11月18日到访，在11月25日认购，按照合同②约定应结算佣金47000元（含经纪人奖励5000元），按照合同④约定应结算佣金42000元（不含经纪人奖励）。虽然合同④在服务费标准中未载明经纪人奖励标准，但在结算方式中载明了经纪人奖励的支付，而被告实际支付原告的款项为2736000元也超过了合同③、④金额之和2603000元，被告认可多付的款项为发放给原告下游中介公司的奖励，可见合同④并未否定合同②对经纪人奖励的约定，故3-304号房应结佣23000元，3-1703号房应结佣47000元。原告提交的三份项目结算明细表亦按上述金额结算，故原告请求被告支付该三套涉案房屋佣金合计95000元，符合合同约定，本院予以支持。 关于焦点三，本案所涉四份合同中均未对逾期付款的违约责任作出约定，且四份合同约定的付款条件是“在被告付款前，原告需开具6%税率的增值税专用发票给予被告”，可见开具发票并交予被告是原告的先履行义务，庭审中原告陈述已开具无争议的76套房屋佣金发票，对三套涉案房屋佣金发票则尚未开具。本院认为，原告仍应在本判决确定的履行期限之前依约开具佣金发票并交予被告，在此之前不应视为被告违约。故原告主张利息损失,本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第三百九十七条、第四百零五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告海宁朗宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杭州易居房地产服务有限公司价款95000元； 二、驳回原告杭州易居房地产服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2212元，减半收取计1106元，由原告杭州易居房地产服务有限公司负担18元，由被告海宁朗宏房地产开发有限公司负担1088元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  李贞贞 二〇二〇年九月二十九日 书记员  杨俊瑜 ? 附页 1、如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。