浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2430号 上诉人（原审原告）：黄炜康，男，1991年5月13日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：洪金生，浙江金奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾建军，浙江金奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浦江新厦锦绣兰庭置业有限公司，住所地浙江省浦江县黄宅镇工商路24号。 法定代表人：蒋靖豪，董事长。 委托诉讼代理人：周磊，浙江良友律师事务所律师。 上诉人黄炜康与被上诉人浦江新厦锦绣兰庭置业有限公司（以下简称新厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2019）浙0726民初4596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄炜康的上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判支持黄炜康一审全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。一审法院认定：“2016年12月2日，新厦公司在施工中发现锦绣兰庭1#、2#、3#、6#楼的边套进户门旁窗户设计不合理，存在安全隐患及私密性缺失，非常容易攀爬、偷窥，故向浙江新时代建筑设计公司申请在符合通风、采光的前提下予以设计变更”，属事实认定错误，被上诉人也未提供任何证据证实。1.上诉人有充分的证据证实涉案房屋餐厅窗户的缺失严重影响上诉人居住、就餐时的通风、采光和景观问题。2.被上诉人认为“涉案窗户设计不合理，存在安全隐患及私密性缺失，非常容易攀爬、偷窥”的理由并不成立，其没有提供任何证据证明，事实上并不存在安全隐患及私密性缺失问题，即使存在这些问题，也是可以通过安装防盗窗、窗帘解决，故一审法院认定被上诉人变更设计的理由并不成立。二、一审法院对“违约责任及损失的界定”严重不当。1.一审法院的判赔理由系一审法院仅站在被上诉人新厦公司的角度考虑问题，无视上诉人的利益，且新厦公司变更设计是“为了使房屋使用更趋于合理的理由”并不成立，涉案窗户缺失已严重影响上诉人居住、就餐时的通风、采光和景观问题。2.一审法院已经认定被上诉人的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，但一审法院对赔偿损失金额仅仅按照新厦公司因违约取消窗户所获得的利益赔偿1000元，也就是说被上诉人没有承担任何违约责任，被上诉人造成的损失与赔偿金额严重不对等。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 新厦公司答辩称：一、一审法院查明的事实清楚，证据确实充分。1.被上诉人在施工中发现，锦绣兰庭I#、2#、3#、6#楼的边套进户门旁窗户设计不合理，存在安全隐患及私密性缺失等问题，故向浙江新时代建筑设计公司申请在符合通风、采光的前提下予以设计变更，这是一个常识性的问题，不需要多少证据来证明。2.被上诉人2016年12月17日完成“对该窗户的设计进行变更”，2017年1月16日进行楼盘第一期的开盘销售。2017年5月28日，上诉人与被上诉人签订《商品房认购书》，同年7月3日签订《商品房买卖合同》。被上诉人的“设计变更”早于双方签合同半年多。上诉人无权对签订合同前的“设计变更”提出异议。3.双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定：“买受人同意在主合同生效前己发生的规划、设计变更，出卖人可以不通知或告知买受人。买受人承诺不以该等变更为由，要求出卖人承担违约或其他责任。”根据双方的约定，上诉人不能以被上诉人“设计变更”起诉要求被上诉人承担违约或者其他责任。二、一审判决认定被上诉人违约，并不符合法律规定。首先被上诉人没有违约。合同附件所示的房屋平面图与交付房屋不一致的原因系被上诉人内部工作人员失误造成。即没有将“设计变更”后的平面图作为合同附件，仍使用了“设计变更”之前平面图作为合同附件。该失误在双方签订《商品房买卖合同》时已存在，而且双方都没发现，属于合同订立时就存在的瑕疵，不属被上诉人违约。三、被上诉人已经交付，上诉人也己验收房屋并领取钥匙，在收房时对该窗户之事并未提出异议，可见上诉人对交付的房屋是满意的。四、关于被上诉人售楼过程中的宣传或沙盘展示。被上诉人在售楼早期的宣传中，确实按照原来的设计图纸进行宣传，但在“设计变更”后，被上诉人并未按原设计图纸效果进行宣传展示。上诉人提供的照片的真实性、客观性，被上诉人均有异议，不能作为认定事实的依据。何况，双方签订的合同中明确约定“项目销售宣传资料、样板房、户型布置图、装修示意、沙盘模型效果图片及其他售楼处所展示的内容……仅是买受人购房时的参考和要约邀请，不作为合同内容”。根据该约定，一审法院根据一张真实性有异议的照片来认定被上诉人违约，显然不符合法律规定和合同约定。五、锦绣兰庭小区出现类似情况的有195户，被上诉人己经同一百三十多户就涉案窗户问题达成了协议，协议的主要内容是一次性补偿给业主六个月的物业费，相当于一千元的价值。基于此情况和现状，被上诉人对于一审法院的判决也没有提出上诉，同意补偿给上诉人一千元，以消除纠纷，维护稳定。综上，请求驳回上诉，维持原判。 黄炜康向一审法院起诉请求：1.判令新厦公司按照商品房买卖合同附件一房屋平面图的设计方案继续履行合同；2.判令新厦 公司赔偿黄炜康经济损失30000元。一审诉讼过程中，黄炜康变更第2项诉讼请求为判令新厦公司按照购房总价5%的违约金34960.2元赔偿经济损失。 一审法院认定事实：2017年5月28日，当事人签订《商品房认购书》，约定黄炜康购买新厦公司开发的锦绣兰庭1幢905室商品房。同年7月3日，双方针对上述房屋签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积105.42平方米，房价总额70万元。2018年11月3日，锦绣兰庭工程竣工验收，新厦公司即向黄炜康发送《入户通知书》，通知2018年11月9日办理房屋交付手续。同年11月10日，双方签订《商品房屋交接书》，黄炜康验收房屋并领取钥匙等。2018年12月，黄炜康在装修过程中发现户型效果图以及《浙江省商品房买卖合同》附件一的房屋平面图所示的房屋餐厅位置（进户门旁边）一扇尺寸为1.2m×1.5m的窗户没有开设。为此，黄炜康多次向新厦公司维权，但双方至今未能协商一致。 一审另查明，2016年12月2日，新厦公司在施工中发现锦绣兰庭1#、2#、3#、6#楼的边套进户门旁窗户设计不合理，存在安全隐患及私密性缺失，非常容易攀爬、偷窥，故向浙江新时代建筑设计公司申请在符合通风、采光的前提下予以设计变更。2016年12月27日，浙江新时代建筑设计公司做出设计变更，取消1#、2#、3#、6#楼边套进户门旁窗户共计195扇。上述设计变更在建设局进行了备案，但新厦公司在售楼宣传中仍使用了原设计的房屋平面图，并将原设计的房屋平面图作为《浙江省商品房买卖合同》附件一。2017年5月27日，新厦公司取得案涉房屋的预售证。 一审又查明，案涉房屋已于2019年3月15日登记到黄炜康名下，现已完成装修，但尚未入住。 一审法院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。关于本案的争议焦点，一、新厦公司是否存在违约行为。房屋平面图作为合同附件，系合同的组成部分，对新厦公司具有约束力，新厦公司理应按照合同约定全面履行义务。现新厦公司交付的房屋无讼争窗户，与合同附件所示的房屋平面图不一致，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。虽新厦公司在房屋预售前已按相关流程对讼争窗户的设计进行了变更并备案，但其在之后的售楼过程中仍按原设计效果进行宣传或展示，并将未变更设计的房屋平面图作为合同附件，应当认定新厦公司在与黄炜康缔约的过程中存在过失，故一审法院对新厦公司提出没有违约的辩称不予采纳。二、违约责任如何界定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，讼争窗户位于房屋进户过道边上，存在安全隐患及私密性缺失，非常容易攀爬、偷窥，新厦公司变更设计是为了使房屋使用更趋于合理，且案涉房屋建设变更设计已在建设部门备案，再行更改须经全体业主同意。故黄炜康要求新厦公司按照房屋平面图的设计方案继续履行合同，已属于合同法规定的事实上不能履行的情形，一审法院不予支持。对于黄炜康要求按购房总价5%的违约金赔偿经济损失，因案涉商品房买卖合同中未约定相关的违约金计算标准，未开窗户的价值损失又难以通过鉴定、评估等方式予以量化，综合考虑本案的实际情况以及新厦公司因取消窗户所获得的利益，一审法院酌情确定由新厦公司赔偿黄炜康经济损失1000元。鉴此，案经一审审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条第一款、第一百三十条规定，一审法院作出如下判决：一、限新厦公司于一审判决生效之日起十日内赔偿黄炜康人民币1000元；二、驳回黄炜康的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由黄炜康负担532元，由新厦公司负担18元。 二审中，双方均未提交新证据。二审经审理，本院对原审查明的事实予以确认。 综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.被上诉人是否构成违约；2.如构成违约，一审对被上诉人违约责任的认定是否适当。 关于争议焦点1。本案系房屋买卖合同纠纷，案涉《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人虽在涉案《商品房买卖合同》签订之前即对房屋设计进行了变更，但在其与上诉人签订的《商品房买卖合同》中仍将变更之前的房屋平面图作为附件成为合同一部分，由双方予以了确认，而其实际交付的房屋系依照变更之后的设计进行建造，与双方《商品房买卖合同》中的约定不符，被上诉人方构成交付瑕疵及违约，应承担违约责任。 关于争议焦点2。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。关于上诉人所提要求新厦公司按照《商品房买卖合同》附件一房屋平面图的设计方案继续履行合同的请求，由于新厦公司设计方案的变更系在涉案《商品房买卖合同》签订之前，设计变更已在建设部门备案，且设计变更系出于安全性、私密性的考虑，变更后的设计更有利于保障住户的隐私安全，如按上诉人要求后续开窗需全体业主同意，并对整体设计进行变更，也会增加不可预知的其他风险，上诉人的该项请求应属于合同法规定的事实上履行不能的情形，对其该项诉请，不予支持；关于损失赔偿金额，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。结合双方庭审陈述、在案证据及现场房屋勘察情况，新厦公司交付的房屋餐厅没有窗户，导致黄炜康购房时对餐厅有窗户及其使用价值产生的合理期待落空，并对黄炜康所述的餐厅的采光和通风产生一定影响，但新厦公司的设计变更发生在签订《商品房买卖合同》之前并在建设部门取得备案，该变更一定程度上加强了住户的安全性、私密性，黄炜康在收房时也未就此提出异议，黄炜康要求按购房总价5%的违约金赔偿经济损失，无事实及法律依据，一审综合考虑本案的实际情况以及新厦公司因取消窗户所获得的利益，酌情确定由新厦公司赔偿黄炜康经济损失1000元，并无不当。 综上，上诉人黄炜康的上诉请求无事实及法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄炜康负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周巧慧 审 判 员 赵 娟 审 判 员 唐 骥 二〇二〇年九月一日 代书记员 陈海威