浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2753号 上诉人（原审被告）：绍兴市万峰房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴滨海新城沥海街道海滨大道88号。 法定代表人：高峰，董事长。 委托诉讼代理人：金建耀，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张虹，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何志伟，男，1986年10月8日出生，汉族，住河南省杞县。 被上诉人（原审原告）：李亚慧，女，1990年9月19日出生，汉族，住河南省杞县。 原审被告：金华乾进房产营销策划有限公司，住所地浙江省金华市婺城区宾虹路112号0幢104号。 法定代表人：陈嘉伟。 上诉人绍兴市万峰房地产开发有限公司（以下简称万峰公司）因与被上诉人何志伟、李亚慧、原审被告金华乾进房产营销策划有限公司（以下简称乾进公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初9024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人万峰公司的委托诉讼代理人金建耀、张虹到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人万峰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人的合同解除权已经消灭，无权要求解除合同。原审法院认为《商品房买卖合同》附件八第十一条第2点的约定属于格式条款，导致作出错误判决。首先，案涉《商品房买卖合同》附件八第十一条虽然列在附件内，但附件八系补充协议，是对《商品房买卖合同》的补充。该补充协议经由上诉人与被上诉人双方盖章签字确认，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。其次，虽然该条款由上诉人提供，但并没有免除自身责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的情况。上诉人与被上诉人就合同解除的时间进行约定，是双方的真实意思表示，也没有违反法律、行政法规的强制性，并没有排除被上诉人的主要权利或者加重被上诉人的责任，不应当认定为无效。最后，结合约定大于法定的法律原则，双方对于合同解除的时间进行了约定，而被上诉人在知道有权解除合同之日起15日内未向上诉人书面提出解除合同，应当视为被上诉人放弃解除合同的权利，丧失了合同解除权。二、上诉人并未隐瞒案涉房屋被抵押的事实，无须向被上诉人返还房款和赔偿损失。1.原审被告乾进公司在庭审中陈述其销售人员已经告知被上诉人案涉房屋被抵押的事实，被上诉人当时是知晓并同意购买的。2.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系草签合同，说明当时不能签订网签合同。同时上诉人开发的该小区有上百户房屋被抵押的情况，上诉人事先已经告知原审被告乾进公司，被上诉人在购买房屋时应当是知晓的。故被上诉人在购买案涉房屋时已经知晓房屋被抵押的事实仍进行购买，该情况无法适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原审法院适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，望二审法院查清事实后，依法作出公正裁判。 被上诉人何志伟、李亚慧通过移动微法院上传书面答辩状辩称，一、涉案购房合同是上诉人提供的正式文本，双方签订时逐字审阅，在不符合实际的地方做了修改，并在修改处签了字。购房者缴纳首付并签订合同的态度是慎重的，签订的时候从来没有说过是草签。相反，售楼人员在微信聊天记录中明确指出这是正式合同。之所以开发商没有及时交房，购房者没有及时提出解除合同，是因为售楼人员反复让被上诉人耐心等待，才拖了很久，直到查证房子被抵押才提出诉讼。二、购房者在整个购房过程中没有被告知房子被抵押，这一点在合同内容中没有反映，在和售楼人员的微信聊天记录中也没有任何反映。综上所述，原审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审被告乾进公司未作答辩。 何志伟、李亚慧向一审法院起诉请求：1.解除两原告与被告万峰公司于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告万峰公司返还两原告已付购房款40万元，并支付该款自2017年10月23日起至法院判决付款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；3.判令被告万峰公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿两原告40万元；4.判令被告乾进公司对上述第二项诉讼请求中的13万元及相应利息损失承担共同清偿责任。 一审法院认定事实：被告万峰公司与被告乾进公司之间存在居间合同关系，后者为前者开发的滨江苑商品房项目提供推销楼盘、促成交易等中介服务。原告何志伟于2017年10月14日左右到售楼部了解楼盘，销售中介人员栾恩光接待了何志伟。2017年10月15日，原告何志伟、李亚慧通过POS机刷卡方式向万峰公司支付5万元定金。2017年10月23日，两原告与万峰公司签订《商品房买卖合同》，约定内容包括：“两原告向万峰公司购买滨江苑第12幢1单元102号房屋，总价款为87万元。付款方式为按期付款，买受人于本合同签署的同时支付首付款27万元，剩余购房款60万元以商业贷款方式支付，买受人应在本合同签署之日起七日内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。《商品房买卖合同》附件八第十一条第2点约定：买受人行使法律规定或合同、本协议约定的单方解除合同的权利时，应当在知道或者应当知道有权解除合同之日起的15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃解除合同的权利”。上述合同签订当日，两原告通过POS机刷卡方式向乾进公司支付13万元，向万峰公司支付22万元。两原告提供的收款收据中有共计27万元款项盖有万峰公司的印章，13万元款项盖有乾进公司印章；POS签购单中有共计27万元款项显示的商户名为万峰公司，13万元款项显示的商户名为乾进公司。上述合同签订时，涉案房屋处于抵押状态，但万峰公司未在《商品房买卖合同》中予以告知。2018年8月29日，栾恩光在微信中告知何志伟：“开发商前期都是抵押贷款的”。2019年10月30日，何志伟向绍兴市自然资源和规划局查询确认了涉案房屋被抵押的事实。因相关抵押登记至今未解除，两原告未能办理按揭贷款，相关房屋也无法办理产权过户登记手续，万峰公司亦未向两原告交付房屋。该院于2019年11月12日收到两原告起诉材料。 一审法院认为，本案争议焦点是：1.两原告的合同解除权是否消灭；2.合同解除后，两原告已付款项的返还主体应如何确定；3.合同解除后，两被告的赔偿责任应如何确定。对于争议焦点1，被告万峰公司认为根据《商品房买卖合同》附件八第十一条第2点约定，两原告享有的解除权已消灭。该院认为：根据《中华人民共和国合同法》相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案《商品房买卖合同》系格式合同，对合同解除权的期限仅在附件中进行约定，万峰公司未提供证据证明其已采取合理的方式提请两原告注意该条款，故该条款不发生效力。另根据《中华人民共和国合同法》相关规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在商品房预售合同的履行过程中，应当允许购房人在出现法定或约定的购房人有权解除合同的事由后，有一段合理的时间向开发商提出异议、协商问题的解决办法。万峰公司提供的上述格式条款中关于15日的除斥期间的约定，并未合理设置解决问题的缓冲期间和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，性质上属于排除购房人主要权利的条款。故即使万峰公司履行了告知义务，该条款也应当认定为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。涉案房屋约定的交付时间为2018年4月30日前，根据上述法律规定，两原告在约定的交付时间届满后二年内均可以行使解除权。故对于两原告主张解除涉案《商品房买卖合同》之诉请，该院予以支持；对于万峰公司的相关抗辩意见，该院不予采纳。对于争议焦点2，该院认为：两原告提供的POS签购单明确显示了实际收款方，提供的收款收据上盖有实际收款方的印章。从常理上讲，作为具有完全民事行为能力的自然人，除了日常生活性支出以外，对于数额巨大的款项支出，一般都会对POS签购单和收款收据的内容予以核实。本案涉及的各笔款项数额巨大，两被告向两原告提供了相应的POS签购单和收款收据，对于各笔款项的去向两原告应当清楚，故该院根据POS签购单和收款收据的内容认定收款方。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据该院查明的事实，被告万峰公司实际收取两原告的购房款为27万元，《商品房买卖合同》解除后该款项依法应返还给两原告。万峰公司与乾进公司之间为居间合同关系，两原告未提供证据证明向乾进公司支付款项系应万峰公司的要求，故收取13万元款项应当认定为乾进公司个人行为，两原告主张万峰公司返还支付给乾进公司的款项于法无据，该院不予支持。被告乾进公司未提供证据证明其收取两原告13万元款项的合法依据，且13万元亦远高于中介服务费用的一般市场价，现两原告主张乾进公司返还并无不当，该院予以支持。对于争议焦点3，该院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”。被告万峰公司在签订商品房买卖合同时并未告知两原告买卖标的已被抵押的事实构成欺诈，且涉案房屋至今未解除抵押，被告万峰公司无法履行交房和过户义务，致使相关《商品房买卖合同》解除，两原告有权主张万峰公司承担赔偿责任。根据上述法律规定，该院确定被告万峰公司按已收取的购房款27万元的一倍承担赔偿责任；并赔偿两原告以27万元购房款为本金，自2017年10月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息；并赔偿两原告以尚欠的购房款为本金，自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。被告乾进公司无正当理由收取两原告13万元拒不返还，给两原告造成利息损失，根据乾进公司收款的时间，该院确定由被告乾进公司向两原告支付以13万元为本金，自2017年10月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息；并向两原告支付以尚欠的上述款项为本金，自2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十五条第二款、第十九条之规定，判决：一、解除原告何志伟、李亚慧与被告万峰公司于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同》。二、被告万峰公司返还原告何志伟、李亚慧购房款27万元，限于判决生效后五日内履行；并赔偿两原告以27万元购房款为本金，自2017年10月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息；并赔偿两原告以尚欠的购房款为本金，自2019年8月20日起至判决确定的履行期限届满之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息，利随本清。三、被告万峰公司另按已收取购房款的一倍即27万元赔偿原告何志伟、李亚慧损失，限于判决生效后五日内履行。四、被告乾进公司返还原告何志伟、李亚慧人民币13万元，限于判决生效后五日内履行；并向两原告支付以13万元为本金，自2017年10月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息；并向两原告支付以尚欠的上述款项为本金，自2019年8月20日起至判决确定的履行期限届满之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息，利随本清。五、驳回两原告其他诉讼请求。 二审中，各方当事人均没有提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，虽本案所涉《商品房买卖合同》在附件中对合同解除权的期限作出了约定，但该条款系由上诉人所提供的格式合同中所列明的格式条款，其约定内容实际系不当地限制了对方当事人的民事权利，一审认定该条款对被上诉人无效，并无不当。即使该条款系双方当事人的真实意思表示，也因上诉人所交付的房屋已实施了其他抵押行为，导致被上诉人即使接受房屋后也不能按期领取权属证书，而使被上诉人不能实现买受房屋的合同目的，故被上诉人依照我国合同法第九十四条之规定，仍享有合同的解除权。上诉人以合同约定期限已过而主张被上诉人不享有合同解除权的上诉理由不能成立。 根据我国合同法第九十七条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此在本案中，被上诉人在合同解除后要求上诉人返还购房款并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定赔偿损失，理由正当，应予支持。上诉人主张已告知被上诉人房屋抵押的事实，但其所提供的证据尚不足以证明该主张；即使其陈述属实，在交付房屋时也应撤销抵押排除妨碍，以使被上诉人所要求购买的房屋不存在瑕疵，也不影响被上诉人合同权利的实现。 综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费据实调整为10500元，由上诉人绍兴市万峰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年九月二十三日 书记员 余建维