新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终2663号   上诉人(原审被告)：胡雪盈，女，汉族，1975年5月14日出生，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：刘素梅，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马春霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：赵蕊，女，汉族，1986年6月3日出生，系银行员工，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：郭春江，新疆邦达律师事务所律师。   原审被告：柳明和，男，1980年9月2日出生，汉族，住乌鲁木齐市。   上诉人胡雪盈因与被上诉人赵蕊、原审被告柳明和申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初9992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人(原审被告)胡雪盈的委托诉讼代理人刘素梅、马春霞，被上诉人(原审原告)赵蕊及其委托诉讼代理人郭春江到庭参加诉讼，原审被告柳明和经本院传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。   上诉人胡雪盈上诉请求：撤销（2019）新0104民初9992号民事判决，改判停止对乌鲁木齐市米东区X住宅楼X房屋的执行。事实和理由：一审认定胡雪盈作为案外人不享有足以排除强制执行的民事权益的事实认定错误，胡雪盈在执行法院查封涉案房屋前已与柳明和签订了《房屋转让合同》，签订合同后至今胡雪盈多次查询涉案房屋的不动产登记信息查询单均显示涉案房屋无查封登记。胡雪盈自2018年1月19日即办理了房屋入住手续，并投资40余万元对房屋进行了装修，并花费15万元购买了涉案房屋所在小区的车位，装修完毕后胡雪盈一直居住在该房屋内，并缴纳了相关的费用，足以认定胡雪盈实际占有该房屋的事实。柳明和购买房屋的价格与胡雪盈购买房屋的价格相差不大，且胡雪盈已支付了全部购房款，并按照执行法院的要求将部分购房款交付执行法院。涉案房屋柳明和在2018年10月30日才取得房产证，该房屋无法过户至胡雪盈名下并非胡雪盈的原因。胡雪盈在交易过程中，并无恶意且已尽到了审慎义务，属于善意受让人，其民事权利应当依法予以保护。原判将房屋未能过户的原因归责于胡雪盈，于事实不符。原判在没有新的证据和事实情况下，做出与执行裁定书完全不同的民事判决，存在矛盾。胡雪盈与柳明和素不相识，且因双方房屋买卖合同向乌鲁木齐市米东区人民法院提起过诉讼，在诉讼过程中申请了财产保全，查封了本案涉案房屋，乌鲁木齐市米东区人民法院亦告知胡雪盈保全时的查封为首封，不存在恶意串通转移资产逃避执行的情形。赵蕊与柳明和的执行案件执行期间柳明和的母亲已提供20万元的担保，并双方已达成还款协议，赵蕊已申请撤回对柳明和的执行申请，执行法院亦出具了执行裁定书终结了案件执行，本案一审开庭时赵蕊隐瞒了上述事实，导致一审错误裁判。2020年3月17日，胡雪盈调取的涉案房屋信息，显示该房屋无查封信息。综上，原判认定事实不清，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。   被上诉人赵蕊辩称，胡雪盈与柳明和之间的交易在一审法院查封房屋之前未支付对价。一审法院查封房屋之前涉案房屋并未登记在胡雪盈名下，胡雪盈未取得房屋所有权，其不符合法律规定的可以排除执行的情形。赵蕊与柳明和双方达成协议，柳明和的母亲做出执行担保与本案争议事实无关。   原审被告柳明和经本院传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃辩解权利。   被上诉人赵蕊向一审法院起诉请求：准予执行位于乌鲁木齐市××区的房屋。   一审法院认定事实：   2018年9月6日，赵蕊申请诉前保全，要求查封、冻结本案被告柳明和价值452，240元的财产，原审法院作出（2018）新0104财保585号民事裁定，于2018年10月24日查封柳明和名下的本案涉诉房屋及对应的土地使用权手续。赵蕊与柳明和民间借贷纠纷一案，原审法院于2018年10月31日作出（2018）新0104民初10039号民事调解书，柳明和返还赵蕊借款本息45万元并支付保全费、邮寄费共计4，158.20元。该案执行过程中，胡雪盈提出案外人执行异议，原审法院于2019年8月21日作出（2019）新0104执异122号执行裁定，中止对本案涉诉房屋的执行。柳明和在该案外人执行异议中，同意胡雪盈的异议请求。   2016年5月13日，柳明和与新疆绿源房地产开发有限公司签订合同编号为2016预0064184、房屋代码为51050961的商品房预售合同，购买本案涉诉房屋，合同约定房屋建筑面积145.36平方米，总价款1，351，848元，首付411，848元，其余94万元在银行办理按揭贷款，房屋交付期限为2015年8月30日前   2018年1月9日，柳明和（甲方）与胡雪盈（乙方）签订一份《乌鲁木齐市房产转让合同书》，柳明和将本案涉诉房屋转让给胡雪盈，该合同主要内容为：转让总价格141万元，2018年1月10日以内支付房价的20万元，2018年1月17日以内支付房价的20万元，领到房产证10日内支付房价的首付、尾款；双方约定定金2万元；领到房产证10日内同时协商确定过户时间，但必须在3个月内过户完毕；双方协商一致在2018年1月17日以前将房屋交付。该合同中还约定：卖方于2017年1月17日之前交清维修基金；如在房产证领到后，由于卖方的原因无法过户，则由卖方支付总房款50％的违约金；由于甲方或者乙方的原因，造成第十七条的无效合同，则由责任方向对方支付总房款50％的违约金。   2018年1月19日，柳明和（甲方）、胡雪盈（乙方）及何岩敏（丙方／担保方）签订一份补充协议，主要内容为：一、甲乙双方一致确认房屋转让价款共计141万元，截止本协议签订之日，乙方已向甲方支付房款25万元，其中定金2万元，房款23万元，剩余116万元按如下方式支付：甲方按本协议第二条约定将房屋交付乙方后，乙方向甲方支付17万元房款，否则，乙方有权不予支付该等房款，一切后果均由甲方承担；自2018年1月31日后转让房屋的每月按揭款项由乙方承担，2018年1月31日前转让房屋的每月按揭款项甲方已按期支付，甲方应于2018年5月1日前取得房产证，甲方配合乙方前往光大银行办理剩余按揭款项一次性的偿还，该笔款项由乙方承担，视为乙方向甲方支付的房款；剩余房款，待甲方办理过户完毕后，乙方将剩余款项一次性支付甲方账户。二、甲乙双方一致确认甲方应于2018年1月19日前向乙方交付房产，并交付房屋办理入住所必须的一切手续及物品。三、甲方双方一致确认，房屋交付前房屋所产生的一切费用均由甲方承担，若甲方有未交清的费用，则乙方有权从房款直接扣除后向相关部门代缴。四、甲方应于2018年5月1日前取得房屋不动产证，若2018年5月1日前甲方未取得转让房屋不动产证的，或取得不动产证后未按协议约定履行后续义务的，则甲方应按已取得转让价款的30％承担违约金，并赔偿乙方的装修费用等所有损失，乙方有权单方解除《乌鲁木齐市房产转让合同书》及本协议。五、甲方承诺本房屋除按揭抵押外无任何权利限制、无任何争议、无任何逾期归还按揭款等情形，并保证除乙方外，甲方未将本房屋转让、赠与予任何第三方；若事实与甲方承诺不符的，则甲方应按总房款的30％承担违约金，并赔偿乙方的装修费用等所有损失，乙方有权选择解除《乌鲁木齐市房产转让合同书》及本协议。六、甲方有违反本协议及《乌鲁木齐市房产转让合同书》等约定的，则乙方有权单方中止本协议及《乌鲁木齐市房产转让合同书》的履行。由此导致的一切损失及不利后果均由甲方承担，并按照相关约定或法律规定承担违约责任，乙方不承担任何责任。七、丙方已全部了解《乌鲁木齐市房产转让合同书》及本协议约定的内容，自愿为甲方履行《乌鲁木齐市房产转让合同书》及本补充协议的约定，以其自有的所有财产提供连带保证责任。八、此补充协议与《乌鲁木齐市房产转让合同书》不一致的，以本补充协议为准；本协议未约定的内容，以《乌鲁木齐市房产转让合同书》为准。九、本协议约定与甲乙双方在不动产交易中心登记的协议不一致的，以本协议书为准。   上述补充协议签订当日，柳明和（甲方）、胡雪盈（乙方）还签订一份《补充约定》，内容为：一、经核实，截止2018年1月19日甲方出售的房屋还存在11，541.58元物业费欠费（截止2018年1月31日）和在南湖光大银行的房屋按揭逾期欠款11，938元（截止2018年1月19日共约三期按揭款），两项共计欠款23，479.58元。对甲方的违约行为，为推进合同的继续履行，乙方在约定支付17万元购房款的条款下，先行支付给甲方2万元用于清理物业费和按揭贷款欠款，此款已通过乙方银行卡转至甲方的按揭贷款银行卡中。二、甲方承诺在2018年1月20日之前确保该套住房的逾期按揭款全部结清，否则，甲方愿承担该房款总额的30％违约金，并为此带来的连带责任。三、截止2018年1月19日，乙方分五次共给甲方支付了42万元购房款，详见明细：1、2018年月日以定金的形式转至甲方2万元；2、2018年月日转至甲方银行卡20万元；3、2018年月日转至甲方银行卡3万元；4、2018年月日转至甲方银行卡2万元；5、2018年月日转至甲方银行卡15万元。   2018年1月9日，胡雪盈通过微信向柳明和转款2万元，柳明和当天出具本案涉诉房屋购房定金2万元收条一份。同年1月10日，胡雪盈通过银行转账向柳明和支付房款20万元，柳明和出具购房款20万元收条一份。同年1月17日胡雪盈向柳明和银行账户转账3万元，同年1月19日胡雪盈向柳明和银行账户转账一笔2万元、一笔15万元，柳明和于同年1月19日出具购房款20万元收条一份。同年3月10日，胡雪盈通过微信向柳明和转款2万元。同年12月3日，柳明和向胡雪盈出具2万元购房款收条一份以及购房款906，257.04元收条一份，906，257.04元收条上还写有“此款用于归还银行贷款并解压房产，我承诺及时配和（合）房产过户”。同年12月4日，胡雪盈向柳明和的光大银行乌鲁木齐分行账户转款906，380.17元。在同年2月20日至11月20日期间，胡雪盈向柳明和的光大银行乌鲁木齐分行账户转款十笔合计45，250元，胡雪盈本案审理中称其中自5月起的转款共计3.5万元作为购房款。胡雪盈在提出案外人执行异议后于2019年5月29日及8月1日向原审法院案款账户转款二笔合计38，420元。   新疆绿源房地产开发有限公司于2018年1月29日与胡雪盈签订车位使用权转让协议，协议约定总价款15万元于2018年1月30日前付清。新疆绿源房地产开发有限公司于2018年1月22日及1月29日向胡雪盈出具车位款1万元及14万元收据各一份，胡雪盈于1月22日向新疆绿源房地产开发有限公司转账支付1万元、1月29日转账支付7万元、1月30日转账支付三笔合计7万元。   一审法院认为，相关司法解释规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告胡雪盈作为执行案外人是否同时符合上述四种情形是判断其是否享有足以排除强制执行的民事权益的标准。胡雪盈购买本案涉诉房屋时明知柳明和尚未取得该房屋产权的事实，转让合同及补充协议中明确约定柳明和取得房屋产权后未向其过户的违约金条款，原审法院2018年10月24日对该房屋的查封为预查封，在同年10月30日该房屋产权登记在柳明和名下后即转化为正式查封，胡雪盈对于柳明和违约的风险由其承担，故未办理过户登记系胡雪盈自身原因所致。胡雪盈与柳明和转让合同约定“领到房产证10日内支付房价的首付、尾款，领到房产证10日内同时协商确定过户时间，但必须在3个月内过户完毕”，双方补充协议柳明和应于2018年5月1日前取得房产证并配合胡雪盈前往银行办理剩余按揭款项的一次性偿还且将该款项视为支付房款，柳明和于2018年10月30日取得房屋产权，胡雪盈在原审法院已查封之后的同年12月4日向柳明和转款90余万元用以其一次性清偿剩余银行按揭贷款本息的行为，不能认定为胡雪盈已经按照合同约定支付部分价款。胡雪盈未同时具备上述司法解释所规定的情形，其与柳明和转让合同及补充协议关于房款支付及房屋交付的约定与“二手房”买卖通常的交易习惯不符，胡雪盈依据该合同享有的房屋所有权转移登记请求权为债权而非物权，根据债权的平等性，胡雪盈所享有的民事权益不足以排除强制执行。综上，本案原告赵蕊的诉讼请求成立，原审法院予以支持。   一审法院判决如下：准许执行位于乌鲁木齐市××区房屋。   本院二审期间，上诉人胡雪盈提交了涉案房屋2020年3月17日在乌鲁木齐市不动产登记中心调取的不动产登记信息查询结果，以证实涉案房屋并未被乌鲁木齐市新市区人民法院查封；（2019）新0104执645号之二民事裁定书，以证实赵蕊申请执行柳明和一案，赵蕊已申请撤回执行，该执行案件已终结。被上诉人赵蕊对上述证据的真实性并无异议，但对于上诉人要证实的事实不予认可。本院对上述证据所证实的事实及一审法院已查实的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点在于胡雪盈就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，就此争议焦点应当结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条来认定。首先，胡雪盈与柳明和在本案涉案房屋被法院查封之前就以书面形式签订了房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且对标的物、价格、房屋抵押的债务如何清偿等事宜均明确约定，柳明和在签订房屋买卖合同时尚未取得房屋产权证并不影响该合同的法律效力，该合同合法有效。其次，在案的物业公司入住证明以及胡雪盈缴纳物业费、水费的凭证，足以证实胡雪盈在查封前已实际占有使用该房屋。再次，双方房屋买卖合同约定房款采取分期付款的方式支付，在案转款凭证证实胡雪盈已按照合同约定进度支付了相应的价款，后按执行法院的要求将剩余房款已支付至执行法院。本案中柳明和实际取得房产证的时间与双方合同约定的取得房产证的时间不一致，柳明和与胡雪盈实际已无法依照原合同履行，不能以此将未按合同约定支付合同价款归责于胡雪盈。另，2020年3月17日涉案房屋的不动产登记信息查询单显示，截止当日涉案房屋并未被执行法院查封，以此可以确认胡雪盈在办理过户受阻前对于涉案房屋被执行法院查封的事实并不知晓。最后，在案证据证实柳明和于2018年10月30日才取得涉案房屋房产证，2018年12月13日柳明和向不动产登记机构申请办理涉案房屋的抵押登记注销业务，2019年7月22日光大银行向柳明和出具客户贷款结清通知单，上述事实说明柳明和在本案房屋被查封前，客观上无法办理房屋过户手续，房屋未能依约过户并非胡雪盈的原因所致，任何交易均存在风险，原判将胡雪盈明知交易风险作为房屋无法过户的归责原因，属适用法律错误，本院予以纠正。   综上所述，胡雪盈的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初9992号民事判决；   二、驳回被上诉人（原审原告）赵蕊的诉讼请求。   一审案件受理费16966.63元（赵蕊预交），二审案件受理费16966.63元(胡雪盈预交)，均由被上诉人赵蕊负担。   本判决为终审判决。   审  判  长    化豫   审  判  员    项颖   审  判  员    杨鹏飞   二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 九 日   书 记 员 耿颖硕