河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7765号 上诉人（原审被告）：张某，男，汉族，住深泽县。 委托诉讼代理人：赵占强，河北律融律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张某蛟，女，汉族，住深泽县。 委托诉讼代理人：董洋，河北崔玉梅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史威，河北崔玉梅律师事务所律师。 原审被告：贾某，男，汉族，住深泽县。 上诉人张某因与被上诉人张某蛟、贾某确认合同无效纠纷一案，不服河北省深泽县人民法院（2020）冀0128民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张某上诉请求：l、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一二审诉讼费判由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在合同订立过程中已尽到了合理的审查义务。上诉人通过房产中介的朋友介绍知道的贾某要卖房，通过与贾某接触知道案涉房屋登记在贾某一人名下，交易过程中贾某轻松提交了关于该案涉房屋及地下室仓储间的项目认购协议书等所有相关材料，向开发商保证称“保证此房后期因贾某本人出现任何房产纠纷与石家庄东成房地产开发有限公司无关本人愿负全责”（见一审法院调取的落款时间为2019年6月13日贾某的承诺书），同时向上诉人保证“此房屋无抵押（除购房银行按揭贷款外），无权属纠纷和其他经济纠纷，若发生与其有关的权属纠纷或者债务纠纷，由贾某负责解决并承担一切后果及违约责任”。至此，上诉人有理由相信贾某对案涉房屋有完整的处分权，在此情况下上诉人才购买的案涉房屋及储藏间。上诉人作为买方已经尽到了合理审慎的注意义务，无任何过错。二、上诉人与贾某订立的关于案涉房屋及储藏间的买卖合同合法有效。本案系确认合同效力之诉，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，确认合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。上诉人与贾某之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定的情形，故双方的买卖合同合法有效，一审法院认定合同无效时引用的相关法律规定属于适用法律错误。三、贾某出卖房屋非无权处分行为。被上诉人在一审起诉状中称“离婚诉讼期间，法院调查此房时得知案涉房屋及地下室已于2019年5月20日被贾某私自转让给被告张某”被上诉人在离婚诉讼当中要求分割房产、发现贾某卖房后向贾某主张卖房款、本案一审开庭后被上诉人要求贾某把卖房所得款36万元中的20万元给付上诉人，被上诉人的这些行为是对贾某卖房行为的认可。贾某在一审时也称：卖楼的时候给原告打过电话。以上事实表明贾某不属于无处分权人，其处置房屋的行为也非擅自处分行为。四、上诉人的行为构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”。上诉人在与贾某签订房屋买卖合同时，贾某出售的房产系登记在其个人名下，依照物权的公示效力，作为受让人的上诉人有理由相信贾某有权处分该涉案房产，因此，上诉人受让该涉案房产为善意。对于支付的购房款是否属于合理价格的问题，一审法院经审查在“本院认为”部分已认定“张某支付了合理的对价”。同时，在上诉人支付了购房款后，贾某将涉案房产的相关材料均交付给了上诉人并协助到开发商处办理了更名手续，开发商按一手房为上诉人担保办理了银行按揭贷款，现案涉房屋及储藏间已备案至上诉人名下，上诉人已偿还银行贷款一年多，故上诉人取得涉案房产属于善意取得，且亦取得涉案房产的所有权。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款亦规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”，这也同时也说明：上诉人以善意取得案涉房屋，被上诉人要求确认房屋买卖合同无效的诉求，于法无据。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清、证据不足，使用法律错误，故提起上诉，请二审法院支持上诉诉求。 张某蛟答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。一、被答辩人在合同订立过程中未尽到合理的审查义务，张某在明知涉案房屋是贾某与答辩人的夫妻共有财产，在答辩人未到场的情况下，盲目相信中介及贾某，同时自以为答辩人同意贾某出售该房，主观臆断贾某能代表答辩人，并与贾某达成口头协议，购买房屋的行为明显未尽到审查义务。二、被答辩人和贾某订立的关于涉案房屋及储藏间的买卖合同无效。本案并不适用合同法第52条规定，本案是因无权处分需要共有人追认的情形。现答辩人作为房屋共有人，起诉要求判令房屋买卖合同无效，系拒绝追认贾某擅自出卖房屋的行为，故贾某擅自处分答辩人对涉案房屋享有权利的行为无效。贾某和被答辩人签订的房屋买卖合同无效。三、贾某出卖房屋系无权处分，无任何证据证明贾某给答辩人商议过买房的情况。四、被答辩人的行为不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第106条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释三第11条规定，善意取得的条件为善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，三者缺一不可。首先被答辩人并不是善意购买。其次，该涉案房屋只是进行了备案，并未进行房屋登记。最后即使被答辩人善意购买，支付了合理对价，但到目前为止，该房屋仍未交付，未入住且未进行产权登记，因此不构成善意取得。综上答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决，维持一审判决。驳回上诉人的诉讼请求。具体情况在法庭调查阶段展开陈述。 贾某未到庭进行答辩。 张某蛟向一审法院起诉请求：1.请求判决二被告的房屋买卖无效。2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告张云较与被告贾某2008年12月23日登记结婚，婚后于2017年6月11日购买深泽御景天成房屋一套，首付款180,382元，贷款400，000元，2017年10月24日购买御景天成地下室，价款23，520元。2019年10月8日原告起诉离婚，因被告贾某下落不明，依法向贾某公告送达相关手续，被告贾某未到庭，对双方财产情况无法查清，未做处理。2020年3月20日判决准予原告张某蛟与被告贾某离婚。2019年被告贾某通过房产中介将深泽御景天成房屋一套及地下室卖给被告张某，双方没有签订买卖合同，被告贾某自2019年5月22日至2019年6月13日陆续收到购房款763，000元，其中388，888.9元偿还了房贷，并直接在开发商石家庄东成房地产开发有限公司处对房屋进行了更名。2020年2月27日深泽县房地产管理所出具证明，内容为：御景天成的房产，现房主张某，张某与石家庄东成房地产开发有限公司于2019年5月20日签订了购房合同，于2019年7月2日在深泽县房地产管理所做预售备案。该房屋现没有交付，没有办理房产证。上述事实有原告和二被告陈述及原告提交的（2019）冀0128民初1580号民事判决书、深泽县房地产管理所证明、贾某的承诺书、深泽御景天成项目认购协议书，被告贾某提交的借记卡账户历史明细清单、张某提交的石家庄东成房地产开发有限公司收据为证。原告另提交工商银行贷款申请表、信用社明细账查询、李国欣农业银行个人账户明细，证明房屋共同申请贷款及交首付款情况；提交电话录音证明被告贾某要钱还房贷，没有提到要卖房子；提交幼儿园收据及奖状，证明女儿没有去贵阳上幼儿园。被告贾某对工商银行贷款申请表及电话录音没有意见对其、他证据有意见。被告贾某提交诊断证明书、住院病历、电话录音，证明被砸伤无能力还贷款，所以才卖了房子，原告对被告提交证据的真实性没有意见。 一审法院认为，原告张某蛟与被告贾某婚后购买御景天成房屋及地下室，房屋及地下室均属于双方婚后共同财产，共同享有所有权，处分该房屋应经共有人同意，被告贾某未经原告同意将房屋卖给被告张某，侵犯了原告对共同财产的处置权，张某虽支付了合理的对价，但未尽到合理的审查义务，且该房屋只是进行了备案，并没有进行房屋登记，故原告主张贾某与张某之间的房屋买卖合同无效，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定，一审判决：被告贾某与被告张某买卖深泽御景天成X号楼X单元X层X室房屋及御景天成X号楼负X层X号地下室的行为无效。案件受理费减半收取40元，由被告贾某负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，关于上诉人张某与被上诉人贾某签订的合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方一出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权只是标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。贾某与张某签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。且不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，即使贾某无权处分该房屋，也不影响其与张某签订买卖合同的效力。故张某与贾某签订的房屋买卖合同有效。对于张某蛟的损失，可依法向贾某追偿。张某主张涉案合同有效的上诉请求成立，本院予以支持。关于涉案房屋是否能构成善意取得。因涉案房屋未办理产权登记，张某无法依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，依法取得涉案房屋的所有权。故张某主张涉案房屋已构成善意取得，本院不予支持。张某对其损失，可依法向贾某主张权利。 综上所述，张某的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省深泽县人民法院（2020）冀0128民初359号民事判决； 二、驳回被上诉人张某蛟的诉讼请求。 一审案件受理费40元，由被上诉人贾某、张某蛟均担；二审案件受理费80.0元，由上诉人张某负担40元，由被上诉人张某蛟负担40元。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  王 婷 二〇二〇年九月二十九日 书记员  王泽毅