陕西省白河县人民法院   民事判决书   (2020)陕0929民初609号     原告：喻某甲，男，汉族，1954年2月15日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，户籍登记地白河县。   委托诉讼代理人：刘金成，陕西金庆律师事务所律师。   被告：周某某，男，汉族，1979年9月19日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，户籍登记地白河县。   原告喻某甲与被告周某某合同纠纷一案，本院2020年4月22日立案受理后，依法适用普通程序于同年5月26日公开开庭进行了审理。上列当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告喻某甲向本院提出诉讼请求：l、依法判决被告向原告支付因未及时向原告交付置换房的违约金20000元；2、依法判决被告继续履行双方于2011年8月30日签订的《房产置换商品房协议》及《房产置换商品房补充协议》，除被告已经置换给原告位于某小区某栋某室一套商品房外，对剩余还应置换给原告的221.11平方米商品房由被告按照约定以每平方米3000元价格回购并给付663330元回购价款；3、判决被告支付原告2016年至2017年房屋租赁费20000元；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告在白河县XX镇XX路XX号拥有房地产一宗，被告为开发建设白河县交通局地段综合楼工程所需，需要占用原告位于白河县XX镇XX路XX号的房地产及周边部分场地。为此，双方于2011午8月30日签订《房产置换商品房协议》，协议主要约定：被告因开发建设交通局段综合楼工程将原告宅基地纳入规划、设计和建设施工，进行房产开发置换。双方签订协议后，被告有权对原告现有房屋进行拆除后连片规划建设，建设工期为36个月，整个工程竣工后，被告负责补偿给原告新建房屋面积为350平方米。按照被告的施工工期，保证原告按时乔迁新居，若因被告原因工期拖延，应承担原告违约费用20000元。协议还就其他内容进行了约定。协议签订后，双方又于同日达成了《房产置换商品房补充协议》，该协议约定若被告未能将置换房完成交付给原告使用，原告将应置换的房屋作价每平方米3000元出售给被告。上述协议及补充协议签订后，原告将原有房屋和周边场地交付给了被告，现被告早已将原告房屋及周边场地进行了拆除、平整等工作，但并未在约定的36个月建设工期内完成开发建设。原告于2013年左右搬到西安市居住，因年老不便就只好电话催促被告，但被告经常不接电话。2020年初，原告回到白河才发现被告于2017年9月18日背着原告与原告儿子喻某某签订了一份《协议书》，该协议书约定被告为XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号129.89平方米的房屋一套。该《协议书》并未征得原告同意，原告是2020年初回到白河后才知晓的，被告是蒙骗原告，原告不认可《协议书》的内容。被告的行为不仅构成违约，而且存在欺诈行为，被告需承担违约责任并继续履行与原告签订的合同义务。现原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼。   被告周某某辩称，一、原、被告签订《房产置换商品房协议》时，原告家庭成员全部在场，均已认可。且自2011年至2017年的过渡房租费均由原告之子喻某某领取，原告未提出异议，说明原告知情并默认授权其子代理其房屋置换事项；二、原告主动联系被告为其购买城南岭秀房屋时，已达成口头协议，因当时原告居住西安，来回不便，让其子喻某某办理房屋手续事宜，一直以来均是原告之子喻某某在交涉房屋事宜，而原告并未电话通知或提出书面异议。因此，被告与原告之子喻某某于2017年9月18日签订的协议书是经过原告同意的，被告不存在欺诈原告。请求法院判定被告与喻某某签订的协议书有效，并按该协议内容履行；三、被告对原告主张的违约金不予认可，对原告主张的房屋回购价款计算方式和计算结果也不予认可。被告在处理交通局路段房屋拆迁置换遗留问题上均是统一标准，按照2017年9月18日签订的协议书约定，被告应置换给原告350平方米的房屋按2000元每平米计算，扣减被告已兑付给原告的城南岭秀一套房屋价款334800元，被告还应支付原告房屋回购款365200元。关于原告主张的2016年至2017年房屋租赁费，双方约定XX房XX城南岭秀房屋交钥匙后的三个月，被告已支付原告房租费共计91000元，截止2017年8月30日前的房租费已经支付完毕。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。原告提交的白河县XX镇《房屋所有权证》领证底卡2份、白河县非农业建设用地批复、陕西省国有土地有偿使用收入专用收据，被告质证均无异议。本院审查认为，原告提交的该组证据与被告当庭出示的登记在原告喻某甲名下的白政土国用（99）字第XXX号国有土地使用证、白房证字第99-XXXX号房屋所有权书的登记内容一致，故原告提交的该组证据本院予以采信，并在卷佐证。   原告提交的2011年8月30日原、被告签订的《房产置换商品房协议》及《房产置换商品房补充协议》、2017年9月18日被告与喻某某签订的《协议书》，被告对真实性均无异议，但对原告主张的证明目的有异议。本院审查认为，对上述三份协议的真实性予以采信，对当事人主张的证明目的，本院将结合案件情况在论理中综合分析认定。   原告提交的喻某某与白河县鸿泰房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及房款收据，被告周某某提交的6张房租费收条、1张银行转账凭证，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。   原告提交的毛某某、黄某某宅基四址面积图，被告周某某提交的其分别与案外人刘某某、陆某某、卫某某签订的《协议书》，本院审查认为，上述证据与本案所涉合同纠纷缺乏关联性，不作为本案证据使用。   根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2011年8月30日，被告周某某（甲方）与原告喻某甲（乙方）签订《房产置换商品房协议》，该协议约定：“甲方在建交通局地段综合楼工程中，将乙方所属的宅基地纳入甲方规划、设计和建设施工，进行房产开发置换。协议签订后，甲方有权按照总体工程的施工规划和设计要求，对乙方现有房屋进行拆除后连片规划建设，整个建设工期为36个月。乙方须将所置换处的房产证和土地使用证交付甲方，以便甲方办理相关建设审批手续。工程竣工后，甲方负责补偿给乙方新建房屋建筑面积为350平方米。按照甲方的施工工期，保证乙方按时乔迁新居，若因甲方原因工期拖延，按时间计算甲方须承担乙方在此期间违约费用2万元。”同日，被告周某某（甲方）与原告喻某甲（乙方）又签订《房产置换商品房补充协议》，该补充协议第1条约定：“原协议第三条第二项违约责任补充为，若因甲方原因工期拖延，一年内违约费用为2万元，在此期间房租费由甲方照常承担。如果按约定工期和一年内违约，甲方若未能完成交付给乙方使用，乙方将该房屋按每平方米3000元出售给甲方”；第4条约定：“在协议签订之日起甲方负责支付乙方每年租房费10000元整。”   原、被告签订上述协议后，原告于当日收取被告第一年房租费10000元。2011年9月17日，原告之子喻某某收取被告周某某补付第一年房租费5000元，并向被告出具了收条。之后，喻某某分别于2012年9月27日、2013年9月27日、2014年10月4日、2015年11月2日四次向被告周某某出具收条，收取了被告周某某支付2012年8月至2016年8月的各年房租费（金额分别为14000元、15000元、15000元、15000元）。2017年1月26日，被告周某某通过白河县创源节能建材有限公司银行账号向喻某某银行账户转款房租费15000元。诉讼中，原告认可上述款项均为被告支付原告的过渡期间房屋租赁费。   2017年9月18日，被告周某某（甲方）与原告之子喻某某（乙方）签订《协议书》，该协议约定：“根据甲、乙双方于2011年8月30日达成的《房产置换商品房协议》，经甲、乙双方协商达成以下协议（以原有合同不变为前提）：一、甲方同意给乙方购置房产一套，甲XX路XX段的商品房按2000元/㎡计算，甲方给乙方在其他楼盘购置的房产，按照乙方所得房产总价格进行核算，差价部分由甲方折算成面积后，在甲方置换给乙方的商品房总面积中扣除，扣除的房屋，出售或出租由甲方全权负责，均与乙方无关。二、甲方给乙方购置的房屋，乙方必须遵循所购置楼盘的管理，甲方给乙方购置的房屋地段、楼层由乙方选择确认，确认后如有变更，一切后果由乙方承担，均与甲方无关。XX房XX城XX栋XX单元XX层XX号。以上1套房屋均为毛坯房，装修由乙方自行承担。三、当以上一套房屋购房合同正式签订后，甲方为乙方租赁的房租截止到自房屋交付三个月内终止。四、甲方负责按以上房屋开发商付款要求（现已全部付清）支付以上购房款，确保乙方及时入住以上房屋。”该协议签订时，喻某某XX城XX栋XX单元XX层XX号房屋与白河县鸿泰房地产有限公司已签订《商品房买卖合同》，购房合同约定预测房屋建筑面积为128.89㎡，购房款为334800元。被告周某某通过红砖抵款方式已付清该套房屋购房款。原告及其子喻某某陈述，城南岭秀房屋于2018年6月交付，并已装修入住。庭审中，原告明确表示对于被告已交付的城南岭秀房屋予以认可，但对被告与喻某某签订《协议书》中未实际履行的合同内容不予认可。   另查明，案涉原告交予被告原有房屋的国有土地使用证及房屋所有权证登记的权利人均为原告喻某甲。原告喻某甲与喻某某系父子关系。庭审中，原告陈述原告原有房屋系其家庭成员共有，拆除前原告与其子共同居住。被告周某某将原告原有房屋拆除后，至今未能新建房屋。   本案经本院主持调解，因分歧过大，调解未果。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的《房产置换商品房协议》及《房产置换商品房补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告在2011年8月30日签订的《房产置换商品房补充协议》中明确约定，“如果按约定工期和一年内违约，甲方若未能完成交付给乙方使用，乙方将该房屋按每平方米3000元出售给甲方”，经庭审查明，被告周某某未按协议约定按期置换原告新建房屋，故依双方合同约定，应由被告周某某支付原告相应房屋对价款。   本案争议焦点在于，原告主张按照2011年8月30日原、被告签订《房产置换商品房补充协议》的约定，按每平方米3000元计算置换后所得房屋的对价款；被告主张按照2017年9月18日被告与原告之子喻某某签订《协议书》的约定，按每平方米2000元计算置换后所得房屋的对价款。上述争议焦点的实质即被告与原告之子喻某某签订的《协议书》，对原告喻某甲是否具有法律约束力？本院分析认为，一、从合同内容上看，被告周某某与喻某某签订的《协议书》明确约定，“根据甲、乙双方于2011年8月30日达成的《房产置换商品房协议》，经甲、乙双方协商达成以下协议（以原有合同不变为前提）……”，该《协议书》所涉权利义务内容系源于原、被告签订的《房产置换商品房协议》，且内容也系对先前协议的延续与部分变更；二、从合同主体上看，喻某某虽以其个人名义与被告签订《协议书》，但结合本案原、被告签订的《房产置换商品房协议》及《房产置换商品房补充协议》在前，被告周某某与喻某某签订的《协议书》在后，上述三份协议内容均指向原、被告之间进行房产置换产生的权利义务，故《协议书》约定的权利义务实际承担者应为原告喻某甲。原告喻某甲与喻某某是父子，具有特殊的身份关系，原告亦在庭审中陈述原告原有房屋系其家庭成员共有，拆除前原告与其子共同居住，且被告周某某支付原告的过渡期间房租费亦多次由喻某某领取，客观上喻某某签订《协议书》具有有权代理人的权利外观要素，喻某某签约行为实际上是代原告喻某甲所为。三、从合同的履行上看，被告周某某依据2017年9月18日签订的《协议书》内容，履行了购置城南岭秀一套房屋作为案涉置换房屋的合同义务，原告对此予以认可。原告的该认可行为，应视为其对喻某某代为签订《协议书》的同意。综上，喻某某与被告周某某签订《协议书》的行为应视为代理行为，行为后果应由原告喻某甲承担。该《协议书》不违反法律法规强制性规定，合法有效，对原告喻某甲具有法律约束力。故按照合同约定，被告周某某置换给原告350平方米的新建房屋，应按照2000元每平方米的价格计算，由被告周某某支付原告房屋对价款700000元，冲减被告周某某已承担城南岭秀一套房屋价款334800元，还应支付原告喻某甲房屋对价款365200元。   另原告主张被告支付违约金20000元，因被告周某某未按协议约定按期置换原告新建房屋，构成违约，原告主张的违约金符合双方当事人签订的《房产置换商品房协议》第三条第2款及《房产置换商品房补充协议》第一条的合同约定，本院予以支持。原告还主张被告支付2016年至2017年的房屋租赁费20000元，结合被告提交的原告方领取房租费收条及转款记录，能够证实2017年8月份以前的房租费被告已支付给原告。依据案涉《房产置换商品房补充协议》及《协议书》约定的房租费数额及支付截止时间，本案中原告认可被告购置的城南岭秀一套房屋于2018年6月交付，故被告周某某还应支付原告一年房租费10000元。   综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：   一、被告周某某于本判决生效之日起三十日内向原告喻某甲支付违约金20000元。   二、被告周某某于本判决生效之日起三十日内向原告喻某甲支付房屋对价款365200元。   三、被告周某某于本判决生效之日起三十日内支付原告喻某甲过渡期间房屋租赁费10000元。   如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费10830元，由原告喻某甲负担4765元，被告周某某6065元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。                                   审判长  杨敏                             审判员  刘祖莉                             人民陪审员  陈明阜                               二〇二〇年九月二十八日                                 书记员  余水青            1