上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5947号上诉人(原审原告)：沈芝惠，男，1946年8月31日生，汉族，户籍地及住址上海市嘉定区。委托诉讼代理人：朱燕，上海博乐律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：潘利峰，男，1978年3月24日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。被上诉人(原审第三人)：朱根华，男，1977年6月26日生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市嘉定区。被上诉人(原审第三人)：中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行，住所地上海市嘉定区。负责人：周忆东，行长。上诉人沈芝惠因与被上诉人潘利峰、朱根华、中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行(以下简称“建行嘉定支行”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初15593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈芝惠上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；诉讼费由潘利峰、朱根华、建行嘉定支行负担。事实和理由：一、本案沈芝惠已支付了全部的房款。沈芝惠与潘利峰于2016年7月24日签订了《上海市房地产买卖合同》约定，合同总金额为人民币(以下币种均为人民币)1，200，000元，(系为了规避税收政策而为，事实约定为1，330，000元)；另约定沈芝惠于2016年7月26日前支付150，000元，2016年9月30日之前支付1，050，000元。潘利峰于2016年10月1日之前办理过户手续。当时签订该买卖合同的背景是潘利峰因赌博已经四处举债无力还债，已经处于半躲藏状态。为了解决借款问题，潘利峰考虑将上海市嘉定区棋盘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“讼争房屋”)卖出，用以偿还朱根华的借款。当时刚好沈芝惠有购房意向，又正好熟悉潘利峰和朱根华，故三方约定由沈芝惠购买讼争房屋，然后由潘利峰将卖房所得款项用以返还朱根华的借款，以此解决潘利峰和朱根华的困境。当时潘利峰负债累累，为了避免潘利峰拿到卖房款后不能依照承诺将款项返还给朱根华，三方即约定不再多次转账，避免钱款转入潘利峰账户内可能发生的重大风险，即约定在房款中直接抵扣朱根华的借款。嗣后，沈芝惠于合同约定的第一笔款项应当支付的期限前两日通过朱根华支付给潘利峰150，000元，又在合同约定第二笔款项应当支付的期限前通过朱根华支付给潘利峰50，000元，沈芝惠本人也在第二笔款项应当支付的期限前支付了剩余款项300，000元(朱根华借于潘利峰830，000元在第二笔款项中已先行抵扣)。至此，沈芝惠已经履行了涉案合同项下的义务，将1，330，000元房款支付完毕。二、潘利峰对剩余房款在朱根华的借款中抵扣是确认的。1.2016年7月24日朱根华向潘利峰转账150，000元；2016年8月1日朱根华向潘利峰转账50，000元。7月24日出具了收条“今收到朱根华代沈芝惠付房款定金200，000元整。”出具收条前实际支付了150，000元，但其书写了200，000元，如果不是三方协商并确认，其为何不写150，000元，而是写收到200，000元，并且明确是朱根华代沈芝惠付房款，明确是房款定金。如果仅仅是沈芝惠与潘利峰之间的简单的买卖合同关系，又何须如此复杂。按常理朱根华转给潘利峰就应该写收到朱根华的款项即可，沈芝惠也有自己的银行卡，如果不是一方有前述约定，完全没有必要把自己的钱由朱根华转交给潘利峰。另外，200，000元分两笔支付，也明显可以看出，是按照合同履行并实际操作的，潘利峰对两次的代付行为都予以了认可。所以潘利峰对剩余房款在朱根华的借款中抵扣是明知并确认的。2．从对房款支付金额的约定上，朱根华830，000元，沈芝惠支付500，000元(用于先行归还潘利峰的银行借贷款)，也可以看出潘利峰对于借款抵扣房款该事实是明知并确认的。三、沈芝惠与潘利峰之间的房屋买卖行为合法、合理。二方协商时，潘利峰自称当时身无分文，无力支付建行嘉定支行的债权390，000元及其利息，为了保证过户的顺利进行，涤除建行嘉定支行的抵押权，即三方约定由沈芝惠支付500，000元给予潘利峰用于返还银行的借款后撤销抵押权。但，后潘利峰携款消失，以致引发本案。一审法院认定“沈芝惠在讼争房屋已设定数额为1，490，000元抵押权的情况下仍然与潘利峰签订房屋买卖合同，该行为不符合房产交易的惯例”，与事实不符。该1，490，000元抵押权中的1，100，000元由朱根华设置，因为三方已经沟通确认，由沈芝惠待过户完成后再将涉案已经被抵扣的朱根华的借款归还于朱根华，就该风险而言，显然沈芝惠的风险是不大的。另390，000元抵押权系银行设置，潘利峰明确待沈芝惠交付其500，000元后即向银行还清其在该银行内的所有的与讼争房屋有关的款项并向银行申请解除抵押。考虑到金额不是特别大，以及潘利峰的信誓旦旦，沈芝惠遂与潘利峰签订了涉案合同。一审认定与事实不符，该行为符合常理，也进一步证明了沈芝惠已经支付了全部购房款并且潘利峰知晓并同意将朱根华的借款在房款中予以抵扣的事实。四、涉案合同继续履行的可行性。本案在一审的审理过程中，朱根华及建行嘉定支行均当庭表示愿意解除设置在讼争房屋上的抵押权。就朱根华而言，涉案的借款金额可以通过沈芝惠得到清偿，剩余的借款可以通过另案继续向潘利峰要求返还，鉴于对沈芝惠人品以及偿付能力的了解，其愿意选择涤除抵押权并承担相应的风险。就建行嘉定支行而言，并无任何风险。因为沈芝惠也当庭表示原意垫付潘利峰未偿还建行嘉定支行的贷款及利息，相应的风险转嫁到了沈芝惠处，故本案已经不存在过户障碍，具有继续履行的可行性。综上所述，一审判决未充分考虑本案事实，认定及判决严重不公，所形成的判决结果是：1．潘利峰因自身过错及恶意，可以逃避本应承担的合同义务和法律责任；2．沈芝惠因信赖他人而因此遭受重大损失，已经支付的房款无望返回。即便返还，经过这么长时间的折腾，房价已今非昔比，也已无力购买，对家庭造成重创；3．建行嘉定支行借贷给潘利峰的款项短时间内也无法得到圆满解决。请求支持沈芝惠的上诉请求。潘利峰未向本院提供书面答辩意见。朱根华未向本院提供书面答辩意见。建行嘉定支行未向本院提供书面答辩意见。沈芝惠向一审法院起诉请求：一、朱根华、建行嘉定支行配合涤除讼争房屋上的抵押；二、在涤除上述抵押后，潘利峰协助沈芝惠办理产权过户手续，将讼争房屋过户至沈芝惠名下并交付讼争房屋。一审法院认定事实：潘利峰系讼争房屋的产权人。2016年7月24日，沈芝惠、潘利峰通过居间介绍签订一份《上海市房地产买卖合同》约定，潘利峰将讼争房屋出售予沈芝惠，房屋总价为1，200，000元，沈芝惠应于2016年7月26日前支付房款150，000元，2016年9月30日前支付房款1，050，000元。潘利峰应于2016年10月31日前交付讼争房屋。双方应于2016年10月31日前办理过户手续。合同另对其他事项作了约定。签约当天2016年7月24日，朱根华向潘利峰转账150，000元。2016年8月1日，朱根华向潘利峰转账50，000元。2016年7月24日，潘利峰出具一张收条，载明收到朱根华代沈芝惠支付的定金200，000元。2016年8月4日，沈芝惠向潘利峰转账300，000元，潘利峰出具收条，载明收到沈芝惠房款300，000元。因沈芝惠认为其以履行了支付义务，但潘利峰至今未配合沈芝惠办理过户手续并交房，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，故涉讼。一审另查，2009年1月14日，建行嘉定支行被登记为讼争房屋的房地产抵押权人，债权金额为390，000元。2016年1月22日，朱根华取得《上海市房地产登记证明》(抵押权登记)，被登记为讼争房屋的房地产抵押权人，债权金额为1，100，000元。2019年5月24日，法院出具(2019)沪0114民初5651号民事判决书，判决：一、潘利峰应归还建行嘉定支行借款本金251，008.74元，并偿付截至2019年3月22日止的贷款相关利息8，196.19元，以上共计259，204.93元；二、潘利峰应偿付建行嘉定支行以借款本金251，008.74元为基数，自2019年3月23日起至实际清偿之日止的逾期利息；三、若潘利峰届时不履行上述第一、二项付款义务的，则建行嘉定支行可以与潘利峰协议，以坐落于上海市嘉定区棋盘路XXX弄XXX号XXX室的房地产折价，或者申请以拍卖、变卖该房地产所得价款由建行嘉定支行按照房地产登记部门登记的抵押顺位优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归还潘利峰所有，不足部分由潘利峰继续清偿。后因潘利峰未履行判决内容，建行嘉定支行向法院申请执行，法院于2019年8月9日立案执行。一审庭审中，沈芝惠表示，讼争房屋的实际成交价并未1，200，000元，而是1，330，000元。因当时潘利峰无力偿还朱根华的借款，就将讼争房屋出售予其和朱根华，因朱根华当时属限购对象，就由其和潘利峰签约，后其再和朱根华就房款进行结算(在潘利峰拖欠朱根华的借款中予以扣除)。另外，其愿意代潘利峰支付拖欠建行嘉定支行的相应款项以涤除抵押。朱根华表示，潘利峰曾向其借款1，100，000元，以讼争房屋作为抵押物，潘利峰至今未归还借款。因潘利峰无力归还借款，故曾想将讼争房屋出售予其与沈芝惠，但其当初属限购对象，无法签约，潘利峰就与沈芝惠签约了，剩余房款830，000元已由沈芝惠向其支付，但该支付并非是实际支付，而是在潘利峰拖欠其的借款中予以扣除。其同意扣除并涤除抵押的目的是早点要回借款。一审法院认为，沈芝惠、潘利峰签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据查明的事实，沈芝惠在讼争房屋已设定数额为1，490，000元抵押权的情况下仍与潘利峰签订房屋买卖合同，该行为不符合房产交易的惯例。即使沈芝惠甘愿冒此风险，但在合同的过程中，沈芝惠并未依约支付相应房款。根据合同约定，沈芝惠应先付清房款，而后由潘利峰交付讼争房屋并由双方办理产权过户手续。根据现有证据，仅能认定沈芝惠支付的房款数额为500，000元。关于剩余房款830，000元，虽然沈芝惠及朱根华在庭审中均表示，该款项在潘利峰拖欠朱根华的借款中予以扣除，但朱根华对潘利峰是否享有借款债权，即使有，债权数额是多少、是否已至清偿期等等，该些问题尚未得到明确，且朱根华至今亦未起诉主张其债权，沈芝惠亦没有证据证明潘利峰对此已予以确认，故剩余房款在本案中不能与借款进行抵扣，对沈芝惠及朱根华关于剩余房款在借款中予以扣除的陈述，法院不予认可。在沈芝惠先行违约之情形下，其径直要求潘利峰继续履行合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。在此情况下，沈芝惠要求朱根华、建行嘉定支行涤除抵押的诉讼请求，法院亦不予支持。诉讼中，潘利峰经法院合法传唤，无正当理由未参加开庭审理，其放弃质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。判决：驳回沈芝惠的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，沈芝惠与潘利峰签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据上述合同约定，沈芝惠应先付清房款，而后由潘利峰交付讼争房屋并由双方办理产权过户手续。根据现有证据，仅能认定沈芝惠支付的房款数额为500，000元。关于剩余房款830，000元，虽然沈芝惠及朱根华在一审庭审中均表示，该款项在潘利峰拖欠朱根华的借款中予以扣除，但朱根华对潘利峰是否享有借款债权等相关问题现未得到明确，且沈芝惠亦没有证据证明潘利峰对此已予以确认，故剩余房款在本案中不能与借款进行抵扣，故对于沈芝惠所称已付清所有房款的主张，本院不予采信。故一审法院所作处理并无不当，沈芝惠的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人沈芝惠负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年九月十五日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……