黑龙江省富裕县人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0227民初1488号原告（诉讼代表人）：尹维玲，身份证号232302197301090421，女，1973年1月9日出生，满族，无业，住黑龙江省富裕县富裕镇格林小镇13号楼3单元202室。原告（诉讼代表人）：洪艳，身份证号230227198005152143，女，1980年5月15日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县富裕镇格林小镇13号楼3单元401室。原告：李亚财，男，1960年3月30日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：贺金山，男，1966年12月16日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：姜波，女，1961年12月23日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：于春珍，女，1967年4月27日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：周丽艳，女，1970年11月22日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：张怀龙，男，2000年3月23日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：温艳青，女，1965年2月24日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：许兰波，女，1982年12月24日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：段学彬，男，1977年4月20日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：李长军，男，1980年7月24日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：孟广源，男，1997年7月10日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县，原告：梁阿春，男，1979年4月1日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：代静，女，1987年4月16日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：孙玉国，男，1997年3月29日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：曲丽荣，女，1970年2月20日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：周振鑫，女，1988年10月14日出生，柯尔克孜族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：沈海峰，男，1992年2月10日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。原告：赵雪峰，男，1977年12月23日出生，汉族，无业，住黑龙江省富裕县。二十原告委托诉讼代理人：裴春发，齐齐哈尔市法律服务中心富裕县法律咨询服务所法学工作者。被告：大庆嘉诚房地产开发有限公司，住所地黑龙江大庆市让胡路区奥林国际公寓商业区G区写字楼1701号房。法定代表人刘凯，职务董事长。原告尹维玲、洪艳等二十人与大庆市嘉诚房地产开发有限公司（以下简称嘉诚地产）侵权责任纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹维玲、洪艳等二十人的委托诉讼代理人裴春发到庭参加了诉讼，被告嘉诚地产经本院传票合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将格林小镇小区居民会所（售楼处）交付给原告使用。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年被告开发了富裕县格林小镇小区，并在小区院内建筑了一个面积为1,072.00平方米的售楼处。2011年4月被告开始销售宣传富裕县格林小镇小区，当时在广告宣传彩页中宣传称：格林小镇属于别墅级房屋，有高尔夫球场，花园式洋房。休闲座椅上坐满了欢快的居民，近1,000.00平方米会所的3D电影视听室满是兴奋的人群。开发商在售楼过程中向全体购楼房业主称：现在的售楼处就是会所，将来交由格林小镇居民作为会所和3D电影视听室使用。如果当时没有该承诺，包括原告在内的小区居民不可能以当时的高房价购买格林小镇的房屋。2015年，被告在小区居民不知情的情况下，将小区会所出卖给了张辉。2015年5月10日，张辉对房屋进行装修时小区居民才知道该会所已经出卖给了张辉。小区居民多次找到被告，被告称：小区售楼处规划为商服用途可以出卖。宣传广告下面有一行小字称：“不能作为购房依据，最终解释权归开发商”开发商现作解释称：广告是虚假宣传，格林小镇小区根本就没有会所。原告认为售楼处规划为何种用途，并不影响交付给小区居民作为会所使用。根据最高人民法院关于格式条款的司法解释和合同法的规定，宣传广告资料上的“不作为购房依据，最终解释权归开发商”是霸王格式条款，根据合同法司法解释（二）第9条、10条之规定而无效。该说明和允诺即为载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告为证明其诉称理由，提供以下证据：1.20名原告的身份证复印件和20份房屋所有权证复印件，证明原告系富裕县格林小镇业主，在被告处购买了房屋的事实。被告未到庭质证。本院认为，该组证据符合客观性、真实性，本院对该组证据的效力予以确认。2.富裕县人民法院（2018）黑0227民初761号民事判决书一份、齐齐哈尔市中级法院（2018）黑02民终2694号民事判决书复印件一份、富裕县人民法院（2019）黑0227民初1037号民事判决书一份，证明原告尹维玲等20人所购买和居住的小区系被告于2010年开发，2011年4月被告在销售和宣传该小区时在广告宣传彩页中称格林小镇属于别墅级房屋，有高尔夫球场、花园式洋房，有近一千平方米的会所及3D电影视听室，被告称售楼处即为将来的会所，将交给小区居民使用，2015年在小区居民不知情的情况下，被告将售楼处卖给了案外人张辉，被告的上述行为被三份生效判决认定为广告虚假宣传，使原告信赖利益受到损失，被告应承担经济补偿责任，判令被告补偿每户业主人民币3,776.00元。被告未到庭质证。本院认为，该组证据符合客观性、真实性，本院对该组证据的效力予以确认。被告嘉诚地产未提供证据。根据当事人的举证及本院对上述证据的认证意见，本案确定如下事实：2010年被告嘉诚地产开发了富裕县格林小镇小区，被告在小区院内建设了一个面积为1,072.00平方米的房屋，后被告将临时售楼处设在该处。2011年4月被告开始销售宣传富裕县格林小镇小区，在广告宣传资料中称：“格林小镇属于别墅级房屋，有大型高尔夫球仿真模拟器，花园式洋房，休闲座椅上坐满了欢快的居民，近1,000.00平方米的3D电影视听室满是兴奋的人群”。2015年，被告将该房屋以2,100,000.00元的价格卖给张辉。另查明，富裕县格林小镇小区共有业主556户，已有257户业主于2018年3月14日起诉，富裕县人民法院于2018年8月20日作出（2018）黑0227民初761号民事判决书，判决被告嘉诚地产给付富裕县富裕镇格林小镇小区居民任强波、李淑兰、李冬梅等257户业主补偿金每户人民币3,776.00元。被告不服上诉于齐齐哈尔中级人民法院，齐齐哈尔中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）黑02民终2694号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月格林小镇小区另156户业主也诉至本院，要求被告将该小区交付使用，本院作出（2019）黑0227民初1037号民事判决书，判决被告给付富裕县富裕镇格林小镇小区居民裴春录、王声亮等147户业主补偿金每户3,776.00元（驳回了吴广志、梁志武等人的诉讼请求，因其已在之前申报过权利并且本院已处理）。2020年格林小镇小区宋艳玲、张一丹等10户业主也诉至本院，本院也已作出(2020)黑0227民初1120号民事判决书，判决被告给付富裕县富裕镇格林小镇小区居民宋艳玲、张一丹等10户业主补偿金每户3,776.00元。该小区未建有其他3D电影视听室。格林小镇是被告委托大庆上策房地产经纪股份有限公司进行的销售，现原告等20户格林小镇业主又诉至本院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中未约定该小区配套建有电影视听室等设施，虽然开发商的销售广告和宣传资料中有写明该小区配套建有电影视听室等配套设施，但未明确指出售楼处为3D电影视听室。该广告宣传册应为要约邀请，并非合同的内容，对双方无约束力。该售楼处产权并非属于小区业主所有。被告在其广告和宣传资料中宣称的近1,000.00平方米的3D电影视听室应为虚假宣传行为，被告所作的虚假宣传广告使原告有理由相信该临时售楼处所在的房屋即为被告宣传资料中所宣传的电影视听室，导致原告的信赖利益受到损失，故被告应给予原告适当的经济补偿。被告辩称格林小镇的销售是委托大庆上策房地产经纪股份有限公司进行的，其销售宣传行为与被告无关，大庆上策房地产开发有限司并不是该买卖合同的真正主体，不具备当事人的法律地位，故对被告的辩称理由不予采纳。对被告虚假宣传行为给业主造成的损失，本院酌情将被告所销售该售楼处的房款予以补偿原告。对于在该小区居住的暂时未申报权利的业主对其赔偿份额应予以预留。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定,判决如下：被告大庆市嘉诚房地产开发有限公司给付原告富裕县富裕镇格林小镇小区居民尹维玲、洪艳等20户业主补偿金每户人民币3,776.00元。此款于本判决书发生法律效力后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费25.00元，由被告大庆市嘉诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  夏保贵二〇二〇年九月一日书记员  李晓娇