安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初1543号 原告（反诉被告）：安徽粒粒谷田绿色食品有限公司。住所地安徽省铜陵市经济技术开发区泰山大道北段695号。统一社会信用代码91340700MA2NQQPG4B。 法定代表人：崔辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱玉迁，安徽锦和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王良志，男，1987年1月22日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：雷胶东，安徽创元律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽粒粒谷田绿色食品有限公司（以下简称粒粒谷田公司）与被告（反诉原告）王良志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）粒粒谷田公司的法定代表人崔辉及其委托诉讼代理人朱玉迁，被告（反诉原告）王良志及其委托诉讼代理人雷胶东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 粒粒谷田公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令王良志立即支付粒粒谷田公司租金282754.8元（2018年7月30日至2019年4月17日租金为110873.6元，2019年4月18日至2020年5月31日的租金171881.2元），并按照中国人民银行贷款利率支付起诉之日起至租金实际支付完毕时止的利息；2、本案诉讼费由王良志负担。 事实和理由：2018年7月26日，粒粒谷田公司与王良志签订《意向入住协议》，约定：粒粒谷田公司将创业园C4栋4楼西单元房屋出租给王良志使用，水电物业等费用由王良志承担。2018年7月30日，王良志正式进入房屋内生产经营，但始终未与粒粒谷田公司签订房屋租赁合同。从2018年7月30日至今，王良志一直未支付过租金。房屋所在园区由铜陵市至诚招商服务有限公司管理，该公司公布的租金价格为，2018年7月30日至2019年4月17日按照11670.945元/月标准收取，2019年4月18日至2020年5月31日按照12731.94元/月收取，同时王良志尚欠水电费25944元，粒粒谷田公司与王良志多次协商未果，以致成讼。对王良志的反诉请求，粒粒谷田公司认为：1、鉴于王良志仍然在适用案涉房屋，其主张解除房屋租赁关系不能得到支持；2、双方并没有约定管理费就是租金，招商局给予被反诉人的政策是三年免租三年减半，但后期改变了招商政策，要求粒粒谷田公司支付房屋租金，粒粒谷田公司及时向王良志告知了支付租金的相关情况，但王良志拒绝支付租金，粒粒谷田公司不能同意减免反诉人的租金原因在于至诚公司没有给予粒粒谷田公司租金减免的政策，王良志应当支付的租金将由粒粒谷田公司支付给至诚公司；3、入驻意向协议约定的担保金三万元是法律层面规定的履约保证金，是为了保证王良志合同义务的履行所作出的约定，王良志违反了约定未支付租金及水电费且在入驻意向协议约定的期限届满后没有交纳租金和水电费，违反了双方之间的约定，保证金不予返还，驳回王良志的其他反诉请求。 王良志庭审中辩称：王良志入住园区前，园区是三年免租金的，所以与被告签订的协议中不能写租赁合同和租金，只能写意向入住协议，并且只能写管理费用，管理费用就是租金，粒粒谷田公司按照2019年4月17日，铜陵市至诚招商服务有限公司的通知要求王良志支付租金和利息没有事实和法律依据，王良志被告在履行合同过程中没有任何过错。请求法院驳回粒粒谷田公司的诉讼请求。并反诉要求：1、判令解除双方的房屋租赁关系；2、请求减免王良志2020年2月1日至2020年5月1日的房屋租金（管理费）；3、请求判令将担保金3万元冲抵房屋租金（管理费）及水电费；4、反诉费由粒粒谷田公司负担。事实和理由：王良志与粒粒谷田公司约定的每年管理费用8万元就是租金。王良志在租赁粒粒谷田公司园区C4栋4楼西单元时，粒粒谷田公司告知该园区是其向经开区承租的房屋，三年免租金只收取管理费。因此，王良志才同意租赁该房屋。但是在王良志与粒粒谷田公司签订协议时，粒粒谷田公司说他只需要向铜陵市至诚招商服务有限公司(至诚公司)缴纳管理费，如果我们双方协议写的是租金怕至诚公司知道会收回房屋，于是粒粒谷田公司要求将租金也写成管理费用，双方在2018年7月26日签订了《意向入住协议》，协议中双方约定了：签订意向入住协议后，乙方向甲方缴纳担保金30000元，(合同终了返还乙方)；第7条还约定了乙方按照8万元缴纳管理费用(计费时间2018年10月1日至2019年9月30日，合同一年一签(每年涨幅不得高于15%))。双方约定是没有租金的，因此，王良志不应按照粒粒谷田公司的诉讼请求支付租金及利息，应当按照协议约定支付管理费用。粒粒谷田公司存在重大过错，导致王良志无法继续租赁， 合同签订后，在履行过程中，粒粒谷田公司因未向铜陵市至诚招商服 务有限公司缴纳电费，导致王良志生产过程中多次被强行断电，致使王良志的生产停滞造成严重损失。后王良志接到开发区的电话，因为粒粒谷田公司与开发区的经济纠纷，开发区要求我方在4月底撤离租赁厂房，导致我方后期一直无法经营。三、疫情期间导致王良志无法复工生产，请求减免管理费（租金）。王良志从2月1日开始响应国家关于新冠××疫情控制的措施，自2020年2月1日至5月都未复工生产，导致经营困难，请求按照法律和政策规定减免管理费（租金）。综上，粒粒谷田公司存在重大过错，导致租赁关系无法继续，并且双方没有约定租金，因此，请求法院依法驳回粒粒谷田公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年7月26日，粒粒谷田公司（甲方）与王良志（乙方）签订《意向入住协议》，约定：“粒粒谷田农产品(休闲食品)加工及配套产业(创业)园是由铜陵市经济开发区批准的，由安徽粒粒谷田绿色食品有限公司组织的以农产品精加工，休闲食品加工，物流商贸，线上电子商务和线下销售为一体的综合园区，为统规范管理园区，特拟定一下入住合作协议：入园权利和义务，1.乙方使用甲方园区C4栋4楼西单元，乙方将使用用途及方式以书面方式交由粒粒谷田公司(下称公司)，待公司正式审议通过后和乙方签订协议后，交付乙方使用；2.乙方入园后，将乙方厂房改造方案及施工团队交由乙方确认后方可施工；3.乙方按照甲方要求对车间进行改造，统一形象，统一着装；4.乙方自负盈亏，装修可自行安排，原料可自行采购，但必须遵守甲方原料采购标准，不得采购假冒伪劣原料及辅料，由此造成的对甲方的影响，乙方承担一切后果；5.签订意向入住协议后，乙方向甲方缴纳担保金30000元(合同终了返还乙方)，办理正式入驻协议后，乙方按照实际缴纳水电物业费；6.遵守园区规定，涉及环保，消防，药监由甲方统一办理安排，乙方自行承担相关负责，承担违规造成的后果；7.乙方按照80000元缴纳管理费用(计费时间2018年10月1日至2019年9月30日)，合同一年一签(每年涨幅不得高于15%)；8.乙方必须遵守甲方管理，若有违规行为，甲方有权进行相关处罚；9.物业服务有甲方统一办理，所有行政批文甲方提供相关服务，乙方负责整理材料交由甲方。本协议一式两自一份，未尽事宜双方协商解决。”协议签订后，2018年7月27日，王良志向粒粒谷田公司缴纳2018年10月1日至2019年9月30日的租金8万元以及担保金30000元。 另查明，2020年7月13日，王良志搬离C4栋4楼西单元，与粒粒谷田公司办理交接手续未果。 再查明，王良志拖欠粒粒谷田公司电费25944元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，粒粒谷田公司与王良志签订的《意向入住协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。双方诉争中涉及的《意向入住协议》内容的显示，出租方为粒粒谷田公司，承租方为王良志，管理费用即为租金，因此，对粒粒谷田公司要求王良志支付2018年7月30日至2019年9月30日租金的诉讼请求，本院不予支持；双方在《意向入住协议》中约定“合同一年一签”，双方在《意向入住协议》约定的一年期到期后未续签合同，但王良志仍继续租赁该房屋，王良志应按照原合同约定的租金标准缴纳房租，对粒粒谷田公司要求王良志支付2019年10月1日至2020年5月31日期间租金的诉讼请求，根据本案的实际履行状况分段计算，1、2019年10月1日至2020年1月25日，王良志应缴纳租金为80000元/年÷365天×117天=25643.84元；2、2020年1月26日至2020年4月25日，因上述期间系疫情防控期间及复工复产期间，上述期间的房屋租金王良志无需支付；3、2020年4月26日至2020年5月31日，王良志应缴纳租金为80000元/年÷365天×36天=7890.41元，粒粒谷田公司的上述诉讼请求，本院予以部分支持；对粒粒谷田公司要求王良志支付电费25944元的诉讼请求，王良志不持异议，本院应予支持。 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。依照查明的事实，涉案合同为一年期租赁合同，合同到期后，双方并未续签租赁合同，且王良志表示己方已经于2020年7月13日实际搬离了房屋，王良志虽未与粒粒谷田公司未办理相关手续及交接，但原因在于粒粒谷田公司，因此，本院认定解除时间为2020年7月13日。王良志要求将担保金30000元冲抵拖欠的租金和水电费，符合法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）安徽粒粒谷田绿色食品有限公司与被告（反诉原告）王良志2018年7月26日签订的《意向入住协议》于2020年7月13日解除； 二、被告（反诉原告）王良志于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）安徽粒粒谷田绿色食品有限公司支付租金33534.25元、水电费25944元，共计59478.25元，扣除被告（反诉原告）王良志缴纳的30000元担保金，被告（反诉原告）王良志还应向原告（反诉被告）安徽粒粒谷田绿色食品有限公司支付29478.25元； 三、驳回原告（反诉被告）安徽粒粒谷田绿色食品有限公司的其他诉讼请求。 如果被告（反诉原告）王良志未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5888元，减半收取2944元，由被告（反诉原告）王良志负担，反诉费2944元由原告（反诉被告）安徽粒粒谷田绿色食品有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 张 能 二〇二〇年九月十八日 书记员 张雅婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条——当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条——有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条——当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。