安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6812号 上诉人（原审被告）：合肥尚派置业有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区北一环濉溪路118号置地汇丰广场2503室，统一社会信用代码913401005532637408。 法定代表人：许亚林，总经理。 被上诉人（原审原告）：周玲茹，女，1988年6月22日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：李凯，安徽端维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟荣稳，安徽端维律师事务所律师。 上诉人合肥尚派置业有限公司（以下简称尚派置业公司）因与被上诉人周玲茹民间借贷纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 尚派置业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回周玲茹的诉讼请求或发回重审，本案一二审诉讼费用由周玲茹承担。事实与理由：一、尚派置业公司与周玲茹之间系商品房预约合同关系，非民间借贷关系，原审法院认定法律关系错误。1.案涉借款协议虽名为借款协议，但从协议内容看，实际是周玲茹通过借款的方式变相预约购买尚派置业公司开发的尚派财富中心2-193号商铺，双方约定以借款方式变相预约购买商铺，是为了规避商铺不具备预售条件的风险。根据相关法律规定，合同名称与内容不一致的，应以合同内容认定法律关系，故本案的法律关系依法应为商品房预约合同关系。2.周玲茹在民事起诉状中自认案涉借款协议的目的是买房，为了证明该协议目的，周玲茹在民事起诉状中进一步自认协议中明确约定了房号、面积。根据周玲茹自认情况，足以证明双方签订案涉借款协议时的真实意思系预约购房，而非借款。在周玲茹已自认其合同真实意思的情况下，依法应认定本案法律关系为商品房预约合同关系。 周玲茹的诉讼请求超过诉讼时效，原审关于诉讼时效的认定错误。原审法院查明尚派置业公司开发的尚派财富中心项目于2012年7月实际停工，说明周玲茹早在2012年7月就己知悉其购买尚派财富中心2-193号商铺的合同目的无法实现，其于2020年4月8日才提起诉讼，要求解除合同、尚派置业公司履行还款义务，无论从解除商品房预约合同，还是从解除借款合同的角度，均已超过行使合同解除权的期限，要求退款或还款也均已超过诉讼时效。原审法院关于周玲茹诉讼请求未超过诉讼时效的认定与其查明的案件事实相悖。 周玲茹二审辩称：周玲茹与尚派置业公司之间系民间借贷纠纷，周玲茹提起诉讼的时间并未超过诉讼时效。 周玲茹向一审法院提出诉讼请求：1.尚派置业公司立即支付周玲茹借款本金275000元及利息98462.22元（利息自2012年11月25日起按照人民银行同期贷款利率计算至款清之日止），合计373462.22元；2.由尚派置业公司承担诉讼费用。 一审法院经审理认定事实如下：周玲茹（合同中贷款方、甲方）为购买合肥鼎泰华孚房地产营销代理有限公司（以下简称鼎泰房产公司，后名称变更为尚派置业公司）开发的位于肥西县尚派财富中心商铺，于2011年7月26日与鼎泰房产公司（合同中借款方乙方）签订编号为044的《借款协议》一份，约定：乙方因生产经营需要向甲方借款，借款金额为275000元。借款期限自2011年7月26日起至尚派财富中心正式开盘后10日内。甲方于签订协议时，将现金275000元交予乙方。还款方式为：乙方现有在建尚派财富中心项目，甲方按借款协议编号的顺序享受在尚派财富中心商铺的优先选房权，项目达到公开预售条件后，甲方享受在尚派财富中心项目开盘时以总价55万元的优惠价购买2-193号商铺房源，则上述借款金额转为购房款；如甲方放弃购房权，则由乙方全额归还借款本金，不计利息。合同另约定甲方借予乙方的资金，在被乙方占用期间不计利息。 当日，周玲茹向鼎泰房产公司交付275000元后，鼎泰房产公司向周玲茹出具了275000元的收据，收款事由处注明“借款（2-193）”。尚派财富中心项目于2012年7月实际停工后，周玲茹向尚派置业公司催款。 2012年10月15日，许瑞林出具《承诺书》一份，载明：“关于周玲茹退借款一事，本公司郑重承诺自本承诺之日起壹个月内退还。（按叁拾万元人民币结算）特此承诺。原：合肥鼎泰华孚房地产营销代理有限公司，现：合肥尚派置业有限公司，2012.10.15许瑞林身份证号码：3401221975××××××××”。同年11月18日，许亚林在上述承诺书中明确：“本人承诺于2012年11月24日之前结清周玲茹退认购2-193号商铺借款叁拾万元整（￥300000.00元）许亚林2012年11月18日”。 一审另查明：鼎泰房产公司成立于2010年3月31日，时任法定代表人为许瑞林，2011年12月18日变更企业名称为尚派置业公司。之后法定代表人多次发生变更。2013年11月22日，法定代表人变更为许亚林，管理人员为王文琴、许亚林、许瑞林。2014年7月10日，时任合肥鼎泰华孚置业有限公司、合肥鼎派置业集团有限公司及尚派置业公司法定代表人许亚林因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关取保候审。后经合肥市瑶海区人民法院、合肥市中级人民法院二审终审，于2019年12月17日作出判决：许亚林犯非法吸收公众存款罪判处有期徒刑四年，并处罚金人民币三十万元，并责令退赔集资参与人的经济损失。 一审庭审中，周玲茹在尚派置业公司答辩后，为促成双方调解同意变更案由为商品房预售合同纠纷。尚派置业公司则称周玲茹应提出解除合同或要求双倍返还购房款，因项目已被强拆，可向肥西人民法院申请参与分配。后因双方未能达成调解协议，周玲茹仍坚持主张原民间借贷纠纷案由。 一审法院认为，本案系因预售商铺引发的借款纠纷，双方争议焦点在于：1.双方之间是民间借贷合同关系还是商品房预售合同关系；2.本案债权是否已经超过诉讼时效期间 关于当事人之间法律关系的性质。我国现行商品房预售实行预售许可制度；本案中，2011年6月鼎泰房产公司开发的在建尚派财富中心项目，并不具备商品房预售条件；为享有楼盘达到公开预售条件后商铺的优先选房权，双方据此签订借款协议；并约定预售条件成就后，协议款项性质转换以及放弃购房权后款项返还等相关事项。签订协议当时涉案项目并未取得预售许可，双方对此均已明知，故在协议签署时当事人借款意思表示明确。协议履行过程中，尚派财富中心未能取得预售许可，周玲茹作为协议一方明确提出退款，放弃购房请求，并依合同约定要求清偿借款。此时按照协议约定款项已经明确为借款性质，故对周玲茹主张其与尚派置业公司之间构成借贷法律关系，符合双方约定，一审法院予以采纳。 关于诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第174条规定，权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。周玲茹主张自尚派财富中心项目实际停工后，其与其他购房者一起一直在向肥西县有关部门反映，要求保护其对尚派置业公司享有的民事权利，故本案诉讼时效一直存在中断情形。直到2019年12月17日合肥市中级人民法院对尚派置业公司法定代表人许亚林涉嫌非法吸收公众存款罪作出终审判决，之后周玲茹依法提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间。尚派置业公司关于诉讼时效的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。 涉案协议签订后，周玲茹依约实际交付275000元款项，双方对此均予以认可。协议约定：如周玲茹放弃购房，则由尚派置业公司全额归还借款本金，不计利息。但从涉案提交的证据看，在协商还款过程中，尚派置业公司承诺于2012年11月24日前结清周玲茹借款，但尚派置业公司至今未能实际退款，已经构成违约，依法应当支付逾期利息。周玲茹主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期利息，未超出法律规定的逾期利率标准，一审法院予以支持。因中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故自2012年11月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算借款利息为90719.83元；自2019年8月20日起利息调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至借款本金清偿完毕之日止。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百二十五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第174条规定，判决如下：一、合肥尚派置业有限公司本判决生效之日起十日内偿还周玲茹借款本金275000元并支付逾期利息90719.83元（自2019年8月20日起利息以275000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至借款本金清偿完毕之日止）；二、驳回周玲茹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3451元、保全费2370元，合计5821元，由合肥尚派置业有限公司负担。 二审中，尚派置业公司提交民事调解书9份，证明本案案由应为商品房买卖合同纠纷。周玲茹质证意见：与本案无关。本院认证意见：与本案无关联性。 一审就本案查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于周玲茹与尚派置业公司之间的法律关系的性质。周玲茹与尚派置业公司签订的借款协议约定：“项目达到公开预售条件后，甲方享受在尚派财富中心项目开盘时以总价55万元的优惠价购买2-193号商铺房源，则上述借款金额转为购房款；如甲方放弃购房权，则由乙方全额归还借款本金，不计利息”后尚派财富中心项目停工且未达到公开预售条件，周玲茹无法继续购房，案涉款项亦无法转为购房款，根据协议约定，应由尚派置业公司偿还借款，一审认定双方系民间借贷法律关系，并无不当，本院予以维持。尚派置业公司主张双方应为商品房预约合同关系的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案诉讼时效的问题。周玲茹主张自尚派财富中心项目实际停工后，其与其他购房者一起一直在向肥西县及其他相关部门反映，要求保护其对尚派置业公司享有的民事权利，故本案诉讼时效存在中断情形。后周玲茹依法提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间。尚派置业公司关于诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，尚派置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6902元，由合肥尚派置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 镜 审判员 王养俊 审判员 于海波 二〇二〇年九月十八日 法官助理马惠琳 书记员彭瑜琳 附本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。