贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13593号 原告常旭，男，1988年1月25日出生，汉族，现住贵州省毕节市。 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（简称公司），住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人卿宪平，该公司董事长。 委托诉讼代理人钟影，系贵州朗意律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人张海威，系贵州朗意律师事务所律师，一般授权代理。 原告常旭与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告常旭及被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人钟影、张海威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告常旭向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理房产证书并交付原告；二、判令被告支付原告逾期办证违约金暂定36500.00元（具体金额以原告已付房款221474.00元为基数，按日0.1%的利率计算，从2017年11月1日起计算至将办理商品房转移登记的有关文书交付到办证部门并通知原告之日止）。三、本案诉讼费由被告承担。 经开庭审理，双方对以下要素事实没有争议：原告常旭于2013年1月22日与被告瑞丰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告瑞丰房开公司开发的位于毕节市七星关区贵毕大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程商品房一套。房号为2-706，建筑面积87.73平方米，总价221474.00元。双方签订格式合同，合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2013年10月31日前向原告常旭交付商品房。第八章第二十二条二约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于2017年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起空白个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款空白的承担违约责任；2、约定日期起60个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付0.1%的违约金。合同签订后，原告以按约按揭方式支付了房款221474.00，并交纳了办证所需税费。之后，因原告未如期偿还银行按揭款，导致银行起诉被告，由被告代偿其按揭款69614.85元，被告向法院起诉追偿其代偿款，双方达成协议分期偿付，并由法院制作了调解书，调解书载明原告偿还被告代偿款69614.85元，如逾期支付承担违约金8000.00元，至今原告仍未按照调解书约定向被告支付代偿款，被告已向法院申请强制执行。2018年11月29日，被告取得涉案商品房的所有权初始登记，已具备办理商品房产权转移登记相关手续的条件。 对上述没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同第二十二条三（一）约定的期限2017年10月31日前，如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告交付办理商品房转移登记有关文书和支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金的起止时间，因被告提供的证据，不能证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已按期履行告知原告的义务，应从双方约定交付日期之次日2017年11月1日计算至本案开庭2020年9月1日（当庭告知）日止。 被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，本院予以支持。如前所述，原则上被告应当从2017年11月1日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本案开庭2020年8月12日回溯3年即2017年8月12日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。原告主张从2017年11月1日起计算违约金，并未超出诉讼时效，本院予以支持。 被告提出为原告代偿按揭款，原告无权主张逾期办证违约金问题。原告代偿按揭款属另一法律关系，相对于《商品房买卖合同》而言，涉案房款及办证税费原告已如数交纳，原告告并未违约。原告与银行按揭贷款合同违约导致被告代偿，已经本院另案处理，且原告已承担了相应违约责任，对原告主张逾期办证违约金，不应产生影响。 关于违约金的计算标准问题，合同约定按日0.1%利率折合年利率36%明显过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额221474.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，对原告主张从2019年1月18日起计算违约金本院予以支持，违约金以原告已付购房款总额221474.00元为基数，从2017年11月1日至2019年8月日19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日至2020年8月23日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起，90日内为原告常旭办理毕节市七星关区商品房的不动产权登记证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效十日内支付原告常旭违约金；违约金数额以房屋总价221474.00元为本金基数，从2017年11月1日至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日至2020年9月1日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 三、驳回原告常旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费552.00元由原告常旭负担50.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担担502.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李华忠 二〇二〇年九月一日 书记员  朱流洋