湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初3494号 原告：郴州守信物业服务有限公司。住所地：湖南省郴州市北湖区国庆南路梨树山村下朱家组1栋3单元302室，统一社会信用代码：91431002MA4LBADTOM。 法定代表人：胡立山,该公司总经理。 委托诉讼代理人:康小平，湖南天夫律师事务所律师。 被告：李璇，女，1994年3月2日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：李清良，男，1967年6月8日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系被告李璇之父。 原告郴州守信物业服务有限公司（以下简称守信物业公司）与被告李璇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告守信物业公司的委托诉讼代理人康小平,被告李璇的委托诉讼代理人李清良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告守信物业公司请求本院判令：一、被告支付原告物业管理费2625.13元（150.87×0.6元/月×29个月）,滞纳金787.54元（2625.13元×30%，合同约定违约金每日0.5%，本案只按本金30%计算），共计3412.67元（暂计算至2020年5月31日）；二、本案的诉讼费用由被告承担。 被告李璇答辩要点：一、原告不作为、乱作为，如：1、小区内建有违章建筑，致使被告家中两次被盗；2、被告的车库有开关，但没有电源线，多次向原告反映无果，最终是被告自己加的电源线；3、门禁是业主自行出钱建的，在门禁是好的情况下，原告自行更换了门禁，致使被告回不了家。二、今年郴州市创建办在6月份、北湖区创建办在8月份发布的小区红黑榜，均将本小区列为黑榜。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 一、郴州市福运新村地处郴州市北湖区郴江街道联福社区，由郴州市新大地房地产开发有限公司开发建设，于2010年建成，共有27栋55个单元764名业主，建筑面积105589.8平方米。2016年11月29日，福运新村召开第一次业主代表大会，通过福运新村业主委员会选举办法、管理规约、业主大会议事规则，并进行了公示，同时选举业主委员会委员。2017年1月22日，郴州市房产管理局根据郴州市福运新村业主委员会提交的备案资料，作出郴业备字（40）号业主委员会备案通知书，同意郴州市福运新村第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2017年1月15日，任期二年，小区物业管理区域为郴州市北湖区梨树山路61号福运新村小区。2017年2月14日，郴州市福运新村业主委员会召开委员会会议，决议选聘新物业公司。2017年3月4日，郴州市福运新村业主委员会召开业主大会，大会决议选聘守信物业公司入驻该小区提供物业服务，同时授权业主委员会代表业主大会与选聘的物业公司起草、签订物业服务合同以及处理相关事宜等事项。2017年3月6日，郴州市福运新村业主委员会（甲方）与守信物业公司（乙方）签订《福运新村物业管理合同》，约定由守信物业公司对福运新村小区进行物业服务，确定委托管理期限为30年，自2017年3月13日起至2047年3月13日止。同时对委托事项、权利义务等进行了详细约定，包括甲方“对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议”、“若乙方没有完成合同责任，甲方应当责成乙方限期改正；限期不改，将对乙方进行处罚”等。2017年3月29日，郴州市福运新村业主委员会与守信物业公司签订《福运新村物业管理合同》（补充版），约定委托管理期限修改为五年，自2017年3月13日起至2022年3月12日止，如因违约导致小区三分之二入住业主的联合签名抵制，守信物业公司应作出相关的说明及整改措施，如两次引起小区三分之二已入住业主的联合签名抵制，守信物业公司应无条件退出小区的管理服务。双方约定物业费0.6元/平方米包干制，并承诺在服务期内不私自涨价等。守信物业公司于2018年1月1日入驻福运新村提供物业服务。 二、福运新村小区因卫生清理不到位，2020年6月19日，《郴州发布》对郴州市城区2020年5月小区（单位）卫生评比“红黑榜”名单通报中，将福运新村小区纳入“黑榜”名单予以通报。 三、被告李璇系坐落于郴州市房屋业主，该房建筑面积为150.87平方米。被告李璇以物业管理不作为、不到位等为由未交纳物业管理费，至2020年5月31日，被告唐健邱尚欠物业管理费2625.13元。原告向李璇催缴物业管理费未果，为此双方发生纠纷。 判决的理由与结果 本院认为，本案属物业服务合同纠纷。本案中，郴州福运新区小区业主委员会代表业主与原告守信物业公司签订的《福运新村物业管理合同》及《福运新村物业管理合同》（补充版），系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告李璇作为该小区业主之一，也当然受该合同约束。在原告守信物业公司依约为该小区提供了物业服务后,被告李璇有义务按照合同约定给付相关费用。被告李璇辩称原告存在不作为及乱作为，本院认为虽然原告守信物业公司在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，但被告李璇并未举证证明原告守信物业公司存在根本不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵而可以免除物业服务费交纳义务的情形，故被告李璇应当缴纳相应的物业管理费。原告守信物业公司作为小区的物业服务企业，亦应努力提高自身的服务质量，积极提高服务水平，促进小区环境改善。综合全案，鉴于原告在提供小区物业服务过程中确存在一定的不足之处，本院酌情予以扣减10%的物业管理费，被告李璇应交的物业管理费为150.87㎡×0.6元/月×29个月×90%=2362.62元（自2018年1月1日暂计至2020年5月31日）。至于滞纳金，因原告守信物业公司未提供有效证据证明双方对此进行了约定，亦考虑客观确实存在原告服务不足的问题，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第七条第(五)项、第三十五条第一款、第四十条、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告李璇于本判决生效之日起十日内支付原告郴州守信物业服务有限公司物业管理费2362.62元； 二、驳回原告郴州守信物业服务有限公司其他诉讼请求。 如被告李璇未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由郴州守信物业服务有限公司负担8元，被告李璇负担17元。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  谢萍 二〇二〇年九月十八日 法官助理吴明星 书记员李佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。