河北省石家庄市长安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0102执异70号 案外人孙化龙，男，1975年5月25日出生，汉族，住河北省保定市容城县。 委托代理人马成华，河北卓联律师事务所律师。 申请执行人河北银行股份有限公司长安支行，住所地石家庄市长安区中山东路195号。 负责人任秀丽，该支行行长。 委托代理人卞亮洁，该行员工。 委托代理人周兵，该行员工。 被执行人石家庄冠迪商贸有限公司，住所地河北省石家庄市裕华东路106-1号金领大厦2-1-1713。 法定代表人梁敬巍。 被执行人河北融投担保集团中泽担保有限公司，住所地石家庄市中山西路983号。 法定代表人王杏惠，该公司总经理。 被执行人梁敬巍，男，1986年7月26日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被执行人李姗，女，1986年6月14日出生，汉族，住石家庄市新华区。 被执行人梁建彬，男，1967年6月12日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被执行人王秀荣，女，1965年4月27日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 本院在执行申请执行人河北银行股份有限公司长安支行与被执行人石家庄冠迪商贸有限公司、河北融投担保集团中泽担保有限公司、梁敬巍、李姗、梁建彬、王秀荣借款合同纠纷一案中，案外人孙化龙对本院作出的（2019）冀0102民初2189号民事裁定书提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人孙化龙称，河北银行股份有限公司诉梁敬巍等人借款纠纷一案，已由法院立案受理。法院根据河北银行股份有限公司的申请，作出（2017）冀0102民初2189号民事裁定书，裁定查封梁敬巍名下位于石家庄市裕华区房屋。申请人认为，法院的查封行为有误，法院查封的上述房屋，已由申请人购买，并不是梁敬巍享有所有权的财产。2015年6月8日梁敬巍与申请人签订房屋买卖合同，约定梁敬巍分别将其名下位于石家庄市裕华区房屋出卖给申请人，申请人按照合同约定足额支付了购房款，梁敬巍向申请人交付了房屋。但上述房屋未取得房屋产权证，因此未办理过户登记手续。2017年12月申请人得知梁敬巍名下上述房屋被查封。申请人认为，申请人在法院查封之前已与梁敬巍签订书面买卖合同，后支付全部购房款，且已合法使用房屋，但非因申请人自身原因未办理过户登记，申请人对房屋享有权利能够排除执行，法院的查封措施侵害了申请人的合法权益。为此特提出解封申请，望能予以批准，以确保申请人的财产权益不受侵犯。请求撤销（2017）冀0102民初2189号民事裁定书，解除对梁敬巍名下位于石家庄市裕华区房屋的查封。 案外人孙化龙提交证据如下：证据一，2013年2月28日出卖人石家庄德鸿房地产开发有限公司与买受人梁敬巍签订的预售商品房合同备案书复印件一份，房屋座落裕华区槐北路××中××华府××住宅楼××单元××号。证据二，石家庄德鸿房地产开发有限公司给梁敬巍出具的2013年1月14日、2月28日、5月6日收据复印件，证明梁敬巍缴纳了购房款。证据三，2015年6月8日甲方（梁敬巍）与乙方（孙化龙）签订的房屋买卖合同复印件一份，甲方将从石家庄德鸿房地产开发有限公司购买的商品房（包括地下室）出卖给乙方，商品房位于石家庄市裕华区，总价款200万元,该商品房所涉款项,由乙方以银行转账方式付款到甲方指定的银行账户（甲方指定收款人张永军,开户行中国建设银行容城县支行,账号62×××95）。该合同附房屋交接清单，甲方向乙方交接中悦华府1号楼2单元1901号房屋、附属设施及相关材料，包括房屋钥匙3把、地下室钥匙3把、商品房买卖合同、购房款收据、水费卡、电费卡、煤气卡。证据四，中国建设银行股份有限公司容城支行的个人活期明细查询复印件，证明2015年6月10日从62×××39账户转至张永军62×××95账户200万元。证据五，2015年6月10日梁敬巍写的收据“今收到孙化龙支付的中悦华府1号住宅楼02单元1901号购房款2000000（贰佰万元整）。”证据六，2017年6月29日国网河北省电力公司石家庄供电分公司电费收据联复印件，客户姓名石家庄德鸿房地产开发有限公司，实收金额200元。 申请执行人河北银行股份有限公司长安支行辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》规定之第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可证、施工许可等相关证据判断。我行在办理查封手续时不动产登记簿中所有权人为梁敬巍且无任何登记瑕疵。根据我国《物权法》规定，不动产登记具有公示公告效力，因此我行对该不动产的查封合法有效。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》规定第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，2015年6月8日被执行人梁敬巍将房屋转让给异议人（案外人）孙化龙时，签订的《房屋转让协议》不是制式房屋买卖合同，且未在相关部门办理备案合同登记，协议双方具有恶意串通损害我行权益之嫌疑。根据我国《合同法》第52条规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此我行对房屋转让合同的有效性存在异议，请法院依法审查认定。其次，2015年6月8日被执行人梁敬巍与异议人（案外人）孙化龙签订《房屋买卖合同》，对方凭证显示孙化龙在2015年6月10日转付梁敬巍200万元整。通常按照二手房交易规则，转让或买卖房屋一般一次性交清全部房款或先交一定比例定金后，再分期交付剩余房款，但异议人（案外人）孙化龙一次性将200万元转入梁敬巍账户，转款凭证也未注明为此房屋定金、收据显示收到孙化龙购房款200万但是流水显示对方户名“张永军”而非本案异议人（案外人）孙化龙，对张永军与异议人（案外人）孙化龙之关系无法确定。综上异议人所提供证据无法相互印证自圆其说为房款，我方认为其实为其他借款交易行为，系梁敬巍为了逃避责任而伪造，异议人（案外人）提供的证据不具有任何说明力，且存在伪证嫌疑。最后，既然该房产有预告证号及合同备案号，由此可见该房产有相关部门可做变更和登记，无其他无法办理过户登记的事宜存在，但异议人（案外人）孙化龙迟迟不去相关部门办理变更和登记，其心迹显而易见，意欲帮助他人解除该房屋的查封，这一切系异议人孙化龙自身行为所导致，与我行查封无任何关系。综上所述，异议人（案外人）孙化龙提出的执行异议不符合法律相关规定，双方签订的《房屋转让协议》系恶意串通损害我行权益的伪造合同，不具有任何法律效力。为维护自身的合法权益，答辩人请求法院依法驳回异议人（案外人）孙化龙提出的执行异议，维护答辩人权益。 本院查明，2017年3月10日本院作出（2017）冀0102民初2189号民事裁定书，冻结被申请人石家庄冠迪商贸有限公司、河北融投担保集团中泽担保有限公司、梁敬巍、李姗、梁建彬、王秀荣名下银行存款共计10134028.46元或查封、扣押同等价值的其他财产。据此2017年3月23日查封梁敬巍名下位于裕华区房产。 2018年4月27日本院作出（2017）冀0102民初2189号民事判决书，一、被告石家庄冠迪商贸有限公司偿还原告河北银行股份有限公司长安支行截止到2017年2月14日的贷款本金9784401.27元、利息349627.19元（含罚息和复利），以及自2017年2月15日至贷款还清之日的逾期罚息和复利（按合同约定计算）。二、被告河北融投担保集团中泽担保有限公司、梁敬巍、梁建彬对上述欠款承担连带保证责任。三、被告李姗、王秀荣对上述欠款承担一般保证责任，即在对石家庄冠迪商贸有限公司的财产依法强制执行仍不能履行债务时，由被告李姗、王秀荣承担保证责任。四、如被告河北融投担保集团中泽担保有限公司、梁敬巍、李姗、梁建彬、王秀荣承担保证责任后，有权向被告石家庄冠迪商贸有限公司追偿。 2020年3月18日本院作出（2019）冀0102执115号执行裁定书，继续查封被执行人梁敬巍名下位于石家庄市裕华区（备案合同号2013022814254926637）。 案外人孙化龙没有提供自2015年购房后至今其缴纳涉案房产物业、暖气及水电煤费的证据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然案外人孙化龙与被执行人梁敬巍房屋买卖合同是在查封之前签订的，合同也附有房屋交接清单，梁敬巍证明收到孙化龙购房全款200万元，但由于案外人孙化龙没有提供自2015年购房后至今其缴纳涉案房产物业、暖气及水电煤费的证据，故不足以证明在查封前案外人已合法占有涉案房产，案外人孙化龙的主张不能够排除本案的执行，对其异议请求不予支持，案外人孙化龙的主张涉及其实体权利，应通过诉讼解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人孙化龙的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向石家庄市长安区人民法院提起诉讼。 审 判 长  王丽燕 人民陪审员  平彩云 人民陪审员  樊立成 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  沈肖肖