河北省承德市双滦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0803民初834号 原告：承德市佳家物业服务有限公司，住所地河北省承德市双滦区双塔山镇矿机漫水桥西商贸一条街39号商品房，统一社会信用代码：91130803795472537G。 法定代表人：崔婷婷，经理。 委托诉讼代理人：吴喜华（法务部门经理），男，1960年1月14日出生，汉族，住河北省承德市双滦区。 被告：张继阳，男，1969年9月29日出生，汉族，住河北省承德市双滦区。 原告承德市佳家物业服务有限公司（以下简称：“佳家物业公司”）与被告张继阳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳家物业公司委托诉讼代理人吴喜华、被告张继阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳家物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳截止到2019年11月6日的物业服务费人民币6039.36元；2、判令被告向原告支付截止到2019年11月6日的逾期付款违约金人民币13081.25元；3、本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年11月21日，原告接替宝龙物业公司在承德市双滦区物业服务，2016年11月22日，原告与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定商业用房每平方米每月物业费1元，逾期交纳部分按日加收千分之三违约金。被告在该小区商业用房11号面积为167.76平方米，自2016年12月起至2019年11月6日止，共欠交物业费6039.36元，逾期未交纳物业费产生违约金合计13081.25元。经多次催要，被告总以不正当理由拒绝交纳，故提起诉讼。 张继阳辩称：原告所称与其签订合同的业主委员会我没有参与选举，我与原告不存在物业服务合同关系，原告未向我在繁荣小区的底商提供任何服务。因我在繁荣小区的商业房屋漏水，原告未进行修补，要求因漏水造成的损失由原告赔偿并对楼顶进行修复。另外，物业公司未公开小区广告及公用车位收益情况，因此我不应交纳物业服务费，也不应承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2016年11月22日，繁荣新天地小区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定包括商业用房12户在内的繁荣新天地小区总建筑面积14391平方米物业由原告提供服务，物业费由业主和物业使用人承担，并及时交纳当年的物业服务费用，逾期未交纳的，逾期部分按日加收千分之三违约金。服务事项包括：房屋建筑共用部分的维修、维护和管理；公共设施、设备的维修、维护、运行和管理；附属配套建筑和设施的维修、维护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；协助维护公共秩序。物业服务费用标准中商业部分按每平方米1元/月收取，服务期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止。合同签订后，原告佳家物业公司为小区提供了物业服务，被告张继阳所有的11号底商为该小区商业用房，建筑面积为167.76平方米。自2016年12月起至起诉时止期间，被告未曾向原告交纳物业服务费。 另查明，被告张继阳与案外人承德市繁荣房地产开发有限公司于2009年12月26日签订《商品房买卖合同》，被告张继阳购得双滦新天地小区11号底商，因该房屋防水存在质量问题造成屋面漏水，原物业服务企业宝龙物业公司曾于2012年9月、2013年9月及2014年5月为被告房屋做过防水处理，但漏水问题未能解决，被告于2015年6月将房屋交由承德德信昌装饰工程公司对房屋进行再次装修，产生装修费用32000.00元，经鉴定漏水原因系承德市繁荣房地产开发有限公司交付该房屋时就存在质量问题，经鉴定如再次维修需支付工程款20645.97元。被告因此于2017年11月13日向承德仲裁委员会申请仲裁，经仲裁裁决由承德市繁荣房地产开发有限公司给付被告张继阳已发生的维修费用32000.00元及再次修缮所需费用20645.97元。 上述事实，有原告提交的物业服务合同、仲裁裁决书、原告代收消费收据、双方当事人当庭陈述等证据证实并在卷佐证。 本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构,具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。本案系物业服务合同纠纷，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故本案中双滦区繁荣小区业主委员会与原告佳家物业公司签订的物业服务合同合法、有效,对被告具有法律约束力。订立合同后双方均应按照合同的约定履行相应义务。原告已提供了相应的物业服务,被告也应按约定及时交纳物业服务费。被告以原告未向其提供物业服务为由拒绝交纳物业服务费的理由不符合相关法律规定。现被告未按时交纳,已构成违约,原告主张被告给付拖欠的物业服务费人民币6039.36元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定的违约金标准及计算方法为以逾期部分的日千分之三计算，与因被告逾期交纳服务费给原告造成损失相比明显过高，应参照服务期限内平均基准贷款利率6%上浮30%计算。因合同未约定业主每年费用的具体交费时间，应以原告服务满一年之日的次日认定为交费日，2016年12月1日至2017年11月30日期间物业服务费交纳期限应认定为2017年12月1日，此后每年的交费期限依此类推。被告每月应交纳物业服务费为167.76元，每年为2013.12元，违约金计算公式为：违约金＝逾期金额×日利率×逾期天数。2017年12月1日至2019年11月6日期间为705天，违约金为303.29元；2018年12月1日至2019年11月6日期间为370天，违约金为159.17元，违约金共产生金额为462.46元。原告主张被告支付逾期付款违约金人民币13081.25元超出部分本院不予支持。被告以房屋漏水应由原告负责修复并赔偿损失为由拒付物业服务费，因经生效的仲裁裁决书认定为房屋质量问题且已裁决由相关案外人进行了赔偿，故其该项理由不成立，本院不予支持。被告以原告未公开小区公共资源收益拒付物业服务费，于法无据，本院亦不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下： 一、被告张继阳于本判决生效之日起十日内给付原告承德市佳家物业服务有限公司物业服务费人民币6039.36元。 二、被告张继阳于本判决生效之日起十日内支付原告承德市佳家物业服务有限公司违约金人民币462.46元。 三、驳回原告承德市佳家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币139.00元（原告已预交），由原告负担114.00元，由被告负担25.00元并径行给付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  李建民 二〇二〇年九月二十九日 书记员  马 成 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。