广西壮族自治区平果市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1023民初2044号 原告：南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司，住所地：平果县马头镇教育路万冠现代城A8栋二单元一层，统一社会信用代码：9145102367771411XY。 负责人：刘小洪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈勇，男，该公司职工。 被告：黄美娇，女，1968年7月8日出生，壮族，住广西平果市。 原告南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司与被告黄美娇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼，被告黄美娇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告拖延的2019年1月至2020年6月相关费用：物业管理费1495.8元、公共维修资金841.8元、电梯费630元、二次加压电费2.6元、水费13元、公摊电费191.2元、公摊水费21.6元、违约金115.3元，共合计3311.3元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年7月30日，原告与开发商签订《一品天下前期物业管理委托合同》，对平果县一品天下住宅小区提供物业服务。2013年12月01日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，对物业服务收费标准进行了约定：多层0.46元/㎡/月；高层0.6元/㎡/月，公共设施设备专项维修资金0.1元/㎡/月生活垃圾处理费7元/月/户；电梯使用费：1-3层80㎡以下20元/户/月、80㎡以上25元/户/月；4-12层80㎡以下25元/户/月、80㎡以上30元/户/月；13层（含13层）80㎡以下30元/户/月、80㎡以上35元/户/月等相关约定，经原告合理催收，被告已交纳了部分物业费，但至今尚欠2019年01月至2020年06月相关费用：物业管理费1495.80元、专项维修资金841.80元、电梯费630元、二次加压电费2.6元、水费13元、公摊电费191.2元、公摊水费21.6元、违约金115.3元，共合计3311.3元。为此，原告向法院提起诉讼。 原告为证明其主张，向本院提交的证据有： 1．企业营业执照，证明原告主体资格。 2．《一品天下前期物业管理委托合同》，证明原告与开发商签订的《前期物业管理委托合同》，约定物业服务费：0.46元/㎡/月（多层）0.6元/㎡/月（高层）、公用设施设备专项维修资金0.1元/㎡/月、电梯费一至三层80㎡以下20元/户/月，80㎡以上25元/户/月，四至十二层80㎡以下25元/户/月，80㎡以上30元/户/月，十三层以上80㎡以下30元/户/月，80㎡以上35元/户/月。垃圾处理费7元/户/月、公摊水费、水电损耗费按每月建筑面积据实分摊。 3．前期物业管理服务协议，证明原告与业主的前期物业服务协议，约定物业服务费：0.46元/㎡/月（多层）0.6元/㎡/月（高层）、公用设施设备专项维修资金0.1元/㎡/月、电梯费一至三层80㎡以下20元/户/月，80㎡以上25元/户/月，四至十二层80㎡以下25元/户/月，80㎡以上30元/户/月，十三层以上80㎡以下30元/户/月，80㎡以上35元/户/月。垃圾处理费7元/户/月、公摊水费、水电损耗费按每月建筑面积据实分摊。 4．商品房买卖合同，证明业主与开发商的买卖合同。 5．住宅档案登记表，证明被告所住的房屋的实际面积。 6．催缴费用通知单，证明原告向被告催缴费用。 7．欠费明细表，证明被告拖欠物业费等费用的计算明细。 8．水电公摊明细表，证明被告拖欠公摊水电费明细表（计算明细表） 9．零星工程结算单，证明中恒已对17-B-1505完成房屋已维修工程。 10．公告，证明原告公司对中恒开发商公告要求业主不予缴纳物业管理等服务费用错误行为予以反驳，业主应当根据服务合同的约定缴纳费用。 11．2018年中恒·一品天下物业服务收费台账，证明原告员工发现被告漏交专项维修资金后记录已经向被告催收漏交费用。 12．向黄美娇电话催费经过情况，证明原告公司工作人员黎梅娇向黄美娇电话催费的事实。 被告黄美娇辩称：1.被告于2014年购买了一品天下17栋B单元15层（1505）号房，由于经济问题一直没有装修。在2019年9月14日向南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司交钱申请装修，准备装修时发现房子里的地板多处开裂。报物业后，过几天物业回复说要求工程部补修，又因为疫情所以没有装修完成，也没有入住。在装修期间（2019年10月12日）电梯间贴有百色中恒房地产有限责任公司的公告。公告内容：因物业管理不到位，业务水平低下，服务态度恶劣等原因，一品天下的业主不要交物业费及相关费用给南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司。待新物业公司入驻后，再向新物业交纳物业费及相关费用，以免到时产生不必要的纠纷。为了保障被告的利益，所以没有交。2.连惠一心物业管理一品天下住户手册里的第十一条费用缴纳办法（一）业主入住后，应每月按规定交管理费和水、电费及其他有关费用，被告并没有入住一品天下的房子，理应不用缴费。3.本案诉讼费用由原告承担。4.按《一品天下前期物业管理委托合同》收费标准算：原告尚欠2019年1月至2020年6月的相关费用为：物业管理费：138.43平方米×0.6元×18个月=1495.04元；公共维修资金：138.43平方米×0.1元×18个月=249.17元；电梯费：35元×18个月=630元；二次加压电费：2.6元；水费：13元；公摊电费：191.2元；公摊水费：21.6元，小计2602.61元，2602.61元-300元（预收公摊水电费）-40元（出入证押金）=2262.61元，合计2262.61元。 被告黄美娇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未向法庭说明正当理由，视为其放弃质证和抗辩的权利。 经核实，原告南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司的证据可以与其陈述相互吻合，故本院对原告的证据的证明力予以认定。 根据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下： 2020年6月平果县撤县设市，更名为平果市。2010年7月30日，原告与百色中恒房地产有限责任公司签订《一品天下前期物业管理委托合同》，约定由原告对平果县中恒·一品天下住宅小区提供物业服务。2013年12月01日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告购买的一品天下小区17－B－1505号房提供物业服务，物业服务收费标准为：0.46元/㎡/月（多层）、0.6元/㎡/月（高层），公用设施设备专项维修资金0.1元/㎡/月，电梯费一至三层80㎡以下20元/户/月、80㎡以上25元/户/月，四至十二层80㎡以下25元/户/月、80㎡以上30元/户/月，十三层（含十三层）以上80㎡以下30元/户/月，80㎡以上35元/户/月。垃圾处理费7元/户/月、公摊水费、水电损耗费按每月建筑面积据实分摊。每月10日前交纳当月费用；业主不按约定的收费标准和实践缴纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告按约定交纳物业费用至2018年12月份，自2019年1月起被告拒不交纳物业费用，截至2020年6月被告尚欠的费用为：物业管理费1495.8元、公共维修资金841.8元、电梯费630元、二次加压电费2.6元、水费13元、公摊电费191.2元、公摊水费21.6元、违约金115.3元，合计3311.3元。 另查明，2019年9月14日，原告向被告收取出入证押金40元，同意在原告应交纳的物业管理费用中予以扣除。逾期违约金原告主张由协议约定的按日3‰变更为按月3‰计付。被告黄美娇提供1份2013年11月27日数额300元的“预交公摊水电费”《收款收据》（复印件）。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告依据协议，在物业管理方面投入了相应的人力、物力，业主作为被服务对象，应按合同约定缴纳物业管理费及其他相关费用，如拖欠物业费则构成违约，还应担相应违约金。现原告主张被告支付拖欠的2019年01月至2020年06月期间的物业管理费用及违约金符合法律规定，本院予以支持。原告主张物业费金额可以扣除出入 证押金40元，并仅主张2019年01月至2020年06月期间的违约金，且违约金计算利率由双方约定的按日3‰变更为按月3‰，减轻了被告的违约责任，系原告对自身权利的合法处分，本院依法照准。被告辩称应当扣减“预交公摊水电费”300元，根据其提供的收款收据复印件系预交2013年的公摊水电费，且无其他证据佐证与案涉争议时间段物业费有关，故本院对该辩称不予采信。被告黄美娇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告黄美娇向原告南宁市连惠一心物业服务有限责任公司平果分公司支付尚欠的平果市中恒·一品天下小区17－B－1505号房在2019年1月至2020年6月期间的物业费3196元及违约金115.3元，共计3311.3元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费25元，由被告黄美娇负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄河元 二〇二〇年九月十五日 法官助理 谭永前 书 记 员 陆富韬