上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执异193号案外人：蔡照焄，女，1960年11月26日出生，汉族，台湾地区居民，台湾居民来往大陆通行证号码：XXXXXXXX，住上海市长宁区镇宁路XXX号XXX层XXX室。委托诉讼代理人：张志东，上海君伦律师事务所律师。申请执行人：董荣亭，男，1962年6月29日出生，汉族，住上海市长宁区。被执行人：上海银浦房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：苏乾国。本院在执行申请执行人董荣亭与被执行人上海银浦房地产开发有限公司(以下简称银浦公司)委托合同纠纷一案中，案外人蔡照焄对本院执行银浦公司名下位于上海市镇宁路XXX号XXX层XXX室(以下简称系争房产)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人蔡照焄称，在本院2006年1月5日对系争房产司法查封之前，蔡照焄已经与银浦公司签订合同、支付了全部购房款，实际占有了系争房产且非因自身原因未过户。在本案之前，蔡照焄已经通过提起案外人执行异议之诉，取得生效判决，该生效判决对上述事实均予以认定，并认为蔡照焄享有对抗执行权利的实体权利，判决不得执行系争房产。现蔡照焄已经解除了保全在本案之前的案件的查封。作为在后查封的本案，同样也满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十八条规定的情形，故请求：1．不得执行系争房产并解除查封；2．确认系争房产归蔡照焄所有，并判令过户至蔡照焄名下。申请执行人董荣亭、被执行人银浦公司均未发表意见。本院查明，2008年5月21日，本院作出(2005)沪二中民二(民)初字第153号民事判决书，判令：一、银浦公司应于判决生效之日起十日内支付董荣亭人民币500万元(以下币种均为人民币)，并支付自2005年10月31日起至判决生效日止的利息(以500万元为本金，按照银行同期贷款利率计算)；二、银浦公司的反诉请求不予支持。一审本诉案件受理费、诉讼保全费共计62，005元，由银浦公司负担；反诉案件受理费73，420.11元，由银浦公司负担。因银浦公司未按期履行还款义务，董荣亭向本院申请强制执行。本院于2008年10月28日立案受理，案号为(2008)沪二中执字第701号(以下简称701号执行案件)。2008年10月28日，本院向银浦公司发出执行通知，但银浦公司未按执行通知履行法律文书确定的义务。2008年10月29日，本院作出(2008)沪二中执字第701号执行裁定书，冻结、划拨银浦公司银行存款5，114，405元及相应利息并加倍支付迟延履行期间的债务利息。银行存款不足之数，查封、扣押、冻结或拍卖、变卖银浦公司相应价值的财产。2006年1月5日，本院在审理(2005)沪二中民二(民)初字第153号案件过程中，轮候查封系争房产。另查明，2005年8月15日，银浦公司(甲方)与蔡照焄(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份。该合同约定，甲方将系争房产转让给乙方；转让价款为3，936，200元，乙方于2005年7月21日支付购房定金10万元，待支付尾款时抵作房价款，于2005年8月16日前支付购房款1，868，100元，于2005年9月5日前支付剩余房款1，968，100元；甲方于2005年11月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后签订房屋交接书作为房屋转移占有的标志；自该合同签订之日起的30个工作日内，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。该合同补充条款约定，产权证在全额房款付清后30个工作日内办理；甲方在乙方付清全部房款后开始装修，三个月后向乙方交房；补充条款与主合同有抵触的以补充条款为准。同日，上海市静安区公证处出具(2005)沪静证经字第4421号公证书，证明银浦公司和蔡照焄于同日签订了上述《上海市房地产买卖合同》，明确甲方向乙方告知系争房产的抵押情况，乙方对此无异议。抵押权人中国工商银行上海市第二支行已出具了同意出售的函件，系争房产可依法转让。该合同履行中，购房款的支付情况如下：蔡照焄于2005年7月21日支付购房定金10万元，于2005年8月16日支付购房款1，868，100元，于2005年9月20日支付剩余房款1，968，100元。2005年10月18日，银浦公司开具总房款3，936，200元的收据。2015年7月21日，银浦公司开具定金发票10万元。2006年2月20日，银浦公司开具5张购房发票，总金额为3，836，200元。又查明，本院在审理(2005)沪二中民二(民)初字第138号案件过程中，于2005年10月25日保全查封系争房产。2008年5月21日，本院作出(2005)沪二中民二(民)初字第138号民事判决，判令银浦公司应于判决生效之日起十日内支付曾云履约保证金的补偿金30万元，支付曾云500万元及自2005年9月10日起至判决生效日止的利息(以500万元为本金，按银行同期贷款利率的四倍计算)；本诉案件受理费、诉讼保全费共计162，715.03元，由曾云负担95，502.16元，银浦公司负担67，212.87元；反诉案件受理费35，369.26元，由银浦公司负担。曾云不服该判决，上诉至上海市高级人民法院(以下简称上海高院)。上海高院于2008年11月7日作出(2008)沪高民一(民)终字第63号民事判决，驳回上诉，维持原判。因银浦公司未按期履行还款义务，曾云向本院申请强制执行。本院于2008年12月10日受理立案，案号为(2008)沪二中执字第798号(以下简称798号执行案件)。因本院将拍卖系争房产，蔡照焄不服，遂向本院提出执行异议。本院于2018年10月23日作出(2018)沪02执异128号执行裁定，驳回蔡照焄的异议请求。蔡照焄遂向本院提起案外人异议之诉，请求不得执行系争房产并解除查封，确认系争房产归蔡照焄所有，诉讼费用由曾云和银浦公司承担。本院于2018年12月5日立案受理，案号为(2018)沪02民初1200号。2019年5月17日，本院作出(2018)沪02民初1200号民事判决，驳回蔡照焄的诉讼请求。蔡照焄不服该判决，上诉至上海高院。上海高院于2020年5月25日作出(2019)沪民终405号民事判决(以下简称405号判决)，撤销本院(2018)沪02民初1200号民事判决，不得执行系争房产，驳回蔡照焄确认系争房产归其所有的诉讼请求。405号判决还认定如下事实：房款支付情况。2005年7月21日，蔡照焄向银浦公司支付定金10万元，同年8月16日向周建华支付186.81万元；9月20日又分别以现金和本票形式，向周建华支付153万元、18.67万元；10月18日再向周建华支付现金25.14万元。银浦公司先后开具了10万元定金发票，393.62万元总房款收据。2006年2月20日，银浦公司开具了总金额为383.62万元购房发票。鉴于法律并不否定债务人向第三人履行债务，且银浦公司也以收据、购房发票形式，对蔡照焄的房款支付予以了确认，上海高院确认蔡照焄已支付全部房款。系争房产未办理过户原因。购房过程中，相关公证书确认中国工商银行上海市第二支行作为抵押权人出具同意出售函，该公证机构也确认可依法转让。上海高院确认系争房产未办理过户的直接原因系本院依据曾云申请，于2005年10月25日保全查封了系争房产。房产占有使用情况。购房合同明确，银浦公司于2005年11月1日前腾出房产，购房人查验后签订房屋交接书，并明确以查验后签订房屋交接书、将房地产权证办交蔡照焄名下作为房屋转移占有的标志等。该合同补充条款又约定，全部房款支付完毕后30个工作日内办理产权证，银浦公司于蔡照焄付清全部房款后开始装修，三个月后交房。就房屋交接事宜出现了房屋交接书、办出产权证、装修后交付等表述，而蔡照焄又称查封前已经交付，鉴于各方对蔡照焄何时合法占有系争房产有不同表述，应以实际情况为准。对此，蔡照焄提交了银浦公司的两份情况说明，无落款日期，均载明2005年10月19日向蔡照焄交付系争房产。蔡照焄等四人与上海臻鼎装饰设计工程有限公司(以下简称臻鼎公司)订立装饰装修合同，落款日期为2005年10月20日，约定对系争房产在内的四套房产进行装修，约定工期从2005年11月1日至2006年1月25日，价款为115.9万余元，蔡照焄等人分期交付价款，施工结束后由臻鼎公司向蔡照焄等人交付发票。该协议还明确依据购房合同，应由银浦公司负责装修，但蔡照焄等人需要增加部分项目等，因此就蔡照焄等人供应的材料进行特别约定。蔡照焄等四人为系争房产保全后装修公司能进入系争房产装修，与银浦公司订立协议书，由银浦公司与装修公司在前一份装修装饰合同基础上再订立一份合同，该协议书再次明确系争房产的实际交付日期为2005年10月19日，协议书落款日期为2005年11月21日。二审过程中，上海高院向蔡照焄询问房屋交接书、装修款支付情况等，其表示没有正式交接书，应以银浦公司确认的2005年10月19日为实际交付时间；装修款支付因时间比较久远，收据没有保存。上海高院与本院就房屋交接情况，多次询问曾云、董荣亭等，均表示银浦公司交付房产，与董荣亭无关。根据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)第十三条之规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则，当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。本院(2009)沪二中民二(民)终字第1873号案中，本院以上海色柯拉房产代理有限公司(以下简称色柯拉公司)、董荣亭完成了房屋销售为主要理由之一，驳回了银浦公司要求色柯拉公司、董荣亭、曾云返还代理费用的诉请。此意味着色柯拉公司、董荣亭参与了系争房产销售交付的全过程，更何况法院于该案查明，色柯拉公司、董荣亭与银浦公司订立协议，约定包括系争房产在内相关房产的洽谈、看房、签订合同及办理产权过户、交接等所有交易手续均由色柯拉公司、董荣亭一方负责并承担责任，并以此作为裁判收取代理费用合法的主要理由之一。本案一审中蔡照焄提供了银浦公司的情况说明、相关证人证言等多份证据，证明系争房产于查封前已向其交付情况下，法院多次要求曾云、董荣亭就交付情况予以说明，或提供相反证据，但该二人均予以回避，上海高院有理由认为蔡照焄已于查封前合法占有系争房产。上述事实，有本院(2005)沪二中民二(民)初字第153号民事判决书、(2008)沪二中执字第701号裁定书、谈话笔录、上海市房地产登记证明、上海市高级人民法院(2008)沪高民一(民)终字第63号民事判决书、(2019)沪民终405号民事判决书以及当事人陈述等证据证实。本院认为，在金钱债权执行中，案外人对某某在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行，应当符合《异议复议规定》第二十八条规定的全部情形。根据上海高院405号判决查明的事实，蔡照焄在本院查封系争房产前已与银浦公司签订书面买卖合同，已经合法占有该不动产，已经支付全部房款，且非因自身原因未办理过户登记，故蔡照焄作为购房人符合前述法律规定的全部要件，可排除董荣亭作为生效判决债权人启动的对系争房产的执行。至于蔡照焄提出确认系争房产归蔡照焄所有，并判令过户至其名下的请求，系争房产现仍登记在银浦公司名下，且蔡照焄提出的确权诉请涉及到董荣亭的实体权益，故不宜在本案执行异议审查程序中直接处理。据此，对蔡照焄的该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：一、不得执行上海市镇宁路XXX号XXX层XXX室房产；二、驳回蔡照焄确认上海市镇宁路XXX号XXX层XXX室房产归其所有、并判令过户至蔡照焄名下的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  杨喆明审判员  徐 庆审判员  徐 江二〇二〇年九月十八日书记员  王乐轶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。