黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1084号上诉人（一审原告）：哈尔滨杰能物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区江安街377号锦绣家园。法定代表人：曲士尊，该公司经理。委托诉讼代理人：何欣然，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所执业律师。上诉人（一审被告）：王国臣，男，1950年2月23日出生，汉族，退休人员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：韩强（系王国臣女婿），男，1977年4月16日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。上诉人哈尔滨杰能物业管理有限公司（以下简称杰能物业公司）、王国臣因物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初3951号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王国臣的委托诉讼代理人韩强、上诉人杰能物业公司的委托诉讼代理人何欣然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杰能物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审。事实和理由：原审法院认定事实错误，杰能物业公司主张的2016年1月1日至2016年6月17日的物业服务费未超过诉讼时效，依法应当予以支持。杰能物业公司享有的关于王国臣2016年拖欠的物业服务费的债权应自2017年1月1日开始计算诉讼时效。本着便利小区业主的原则，杰能物业公司允许锦绣家园小区的业主在每年1月1日至12月31日之间选择任意时间缴纳本年度的物业费，即业主履行缴纳本年度物业费义务的履行期为该年度的1月1日至12月31日。王国臣对此知悉并同意，而且王国臣在2016年之前一直按照该规则交纳物业费。本案中，王国臣交纳2016年度物业费的义务履行期限截至2016年12月31日。故，杰能物业公司对王国臣的前述债权的诉讼时效起算时间应为2017年1月1日。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。我国《民法总则》的实施日期为2017年10月1日，因此我方的诉讼时效截止时间应为2020年1月1日。杰能物业公司的主张并未超过诉讼时效，应当依法予以支持。二、原审法院适用法律错误，杰能物业公司主张逾期利息符合法律规定，应当予以支持。涉案小区原物业公司，即海南富南物业有限公司哈尔滨分公司于2010年弃管该小区，该小区的业主委员会行使其职能，代表涉案小区全体业主与杰能物业公司于2015年9月27日签订《物业服务合同》，该合同对包括王国臣在内的全体业主均有约束力，王国臣应当按照合同约定按时足额的向杰能物业公司缴纳物业管理费用。但该合同并未明确约定王国臣逾期缴纳物业管理费的违约责任，根据《最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复》规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。杰能物业公司的该项诉讼请求是符合法律规定的，不会因为王国臣逾期交付行为主观是否恶意便可随意免除其赔偿义务，且从王国臣的行为亦无法看出其主观动机为善意，一审法院驳回杰能物业公司的逾期利息请求是没有事实依据和法律依据的。综上，杰能物业公司认为原审法院认定事实及适用法律均有错误，请求法院撤销原判决。王国臣辩称，其答辩理由同其上诉状观点。王国臣上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回杰能物业公司的全部诉讼请求（当庭变更为杰能物业公司只应收取0.14元的设备维修费和0.19元的综合管理费，按照三级物业标准收取，按0.33元建筑面积收取）。事实与理由：一、杰能物业公司承认它没有签订过任何物业服务合同，只是声称它是根据松北区物业办的指定承接的锦绣家园小区的物业工作。但杰能物业公司至今没有出示任何松北区物业办的指定文件,且经王国臣亲自到市、区物业办询问,无人承认是它们指定了杰能物业公司承接锦绣家园小区的物业工作。王国臣不清楚一审判决书中所称的“由松北区政府相关部门指定杰能物业对案涉小区提供物业服务”这一事实认定的根据在哪里。退一步讲，即便有松北区物业办指定杰能物业公司的文件,该指定是否合法，是否对业主有约束力，是否应作为裁判依据。根据《哈尔滨市物业管理条例》第46条:未选举产生业主委员会的，由社区居委会代行业主委员会职责。从该地方性法规规定可知,有权指定临时物业的“法定机构”是社区，而非物业办。既然连区物业办自己都没有此项指定临时物业的行政权力,那么法院根据区物业办的一个超越职权的行政违法行为来作为裁判依据,来确认双方之间存在物业合同关系，其结果必然是损害业主的合法权益。二、一审法院认定杰能物业公司按照建筑面积每月每平方米1.2元收取商服物业服务费与其他同类小区相比偏低的观点错误。1、王国臣的物业是一处临街商服，楼上没有住宅，门前是市政道路,楼后在项目建设时便有一道铁概栏将整趟临街商服与小区进行相互隔离。也就是说，商服部分与小区内部是相互隔离的两个区域。由于商服门口便是市政道路,所以首先就不存在所谓的封闭式物业管理的问题。其次,对商服部分而言,多年来物业公司从来没有保洁人员提供清扫等日常保洁和清冰雪服务,商服部分不存在单元电子门的维修、不存在电梯、没有公共通道、没有公共区域绿化，也不需要配备安保，甚至连屋面防水开裂,雨水渗漏都是王国臣自己花钱维修重做，而物业公司从没进行过任何的维修,一次都没有。杰能物业公司所提供的服务是否与每米1.2元相等值。显然上述这些因素和物业服务内容的缺失,一审法院在裁判时并没有给予充分的考量。2、《哈尔滨市物业管理条例》第35条:其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》哈价联发(2013)39号第24条更是明确规定，实行市场调节价的物业服务收费标准由“业主”与物业服务企业在物业服务合同中约定。从上述规定可知,商服物业的物业收费权是专属商服业主与物业服务公司之间的专属权利,它与小区住宅类居民的公共利益完全无关。现一审法院仅根据主观推测便确定商服物业的物业收费标准合理,侵犯了作为商服业主有权通过协商确定物业收费标准的专有权利。三、王国臣与杰能物业公司之间没有签订过物业服务合同,虽然此前在不明真相的前提下支付过高额物业费,但并不能应此得出杰能物业公司代理人所说的，双方之间已经形成事实上的物业服务合同关系，需一直按照4千多元标准支付物业费的理论。早在2016年1月份，王国臣便已明确告知杰能物业公司，不认可该收费标准,且在事实上也始终没有支付过任何物业费。客观上讲,双方之间早在2016年便已不存在物业服务合同关系，彼此之间应属无法定、无约定的无因管理。杰能物业公司应提供近三年来都为王国臣提供过哪些服务,并据此核算服务费,而非是简单套扒适用此前收费标准。综上，王国臣认为一审法院的判决在一定程度上虽然符合人情,但不符合法理，更加缺少必要的证据。故王国臣现提出上诉，请二审法院支持王国臣的上诉观点。杰能物业公司辩称，针对王国臣提出的普通住宅物业服务定价成本表与本案无直接关联，首先该表为成本表，仅能说明物业公司在提供服务时其提供的服务基本成本是多少，但物业公司为提供服务需要缴纳各项人工费用，公共设备维修费用等多项费用，并且物业公司与涉案小区业主委员会签署了物业服务合同，该合同中明确约定了物业公司的服务范围，该服务范围远超过了王国臣所述的服务标准，物业公司也是按照合同约定为小区业主提供的物业服务，且合同中明确约定涉案房屋的物业费缴纳标准，该合同对王国臣有约束力，王国臣应按照合同约定履行合同义务。杰能物业公司与王国臣之间存在物业服务合同关系，王国臣有义务按照每平米1.2元/月的标准向杰能物业公司支付拖欠期间的物业管理费。因涉案小区原物业服务公司，即海南富南物业有限公司哈尔滨分公司弃管涉案小区，涉案小区的业主委员会行使其职能，代表涉案小区全体业主与杰能物业公司于2015年9月27日签订《物业服务合同》，合同约定了涉案房屋类型的物业管理费为每平米1.2元每月。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条、《物业管理条例》第7条第3款、第5款和第15条第2款的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主在物业管理活动中应当执行业主大会授权业主委员会作出的决定，并且应按时交纳物业服务费用。依据以上合同约定及法律规定，杰能物业公司主张以每平米1.2元每月的标准要求王国臣支付拖欠日期的物业管理费符合合同约定及法律规定。王国臣的上诉请求没有事实依据及法律依据，应当依法予以驳回。杰能物业公司向一审法院起诉请求：判令王国臣支付欠缴的物业费本金12,480.12元（自2016年1月1日至2018年12月31日），并支付自欠费之日起至实际给付之日止按同期人民银行贷款利率计算的利息（第一笔以4,160.04元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止；第二笔以4,160.04元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止；第三笔以4,160.04元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，以上利息均按照同期人民银行贷款利率计算）。一审法院认定事实：王国臣系哈尔滨市松北区锦绣家园小区F3-01幢7号商服业主，案涉房屋建筑面积为283.94平方米。2010年9月16日，王国臣办理进户手续。自2010年5月起，杰能物业公司按照原合同的约定，按建筑面积每月每平方米1.2元，收取商服的物业服务费。王国臣作为案涉小区业主，按照该收费标准向杰能物业公司缴纳了2011年至2015年的物业服务费。自2016年1月1日至2018年12月31日期间，王国臣未缴纳物业服务费12,480.12元。杰能物业公司于2019年6月17日向一审法院递交诉讼材料。案涉小区虽为商品房，但所建房屋未对外全部公开销售，出售主要针对哈尔滨市松北区公务员等主体。案涉小区房地产开发企业未与杰能物业公司签订前期物业服务合同，因案涉小区原物业公司海南富南物业有限公司哈尔滨分公司及轩辕物业公司相继对案涉小区弃管。为了小区业主公共利益之需要，由松北区政府的相关部门指定由杰能物业公司为案涉小区提供物业服务，自2010年5月起，杰能物业公司一直对案涉小区提供物业服务。且较哈尔滨市松北区其他同类小区相比，案涉小区服务服务费收费标准中等偏低。案涉小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，杰能物业公司一直对该小区进行物业服务，王国臣作为小区内的业主，享受了物业管理服务，双方理应遵照诚实信用原则行使权利、履行义务。王国臣辩称其未与杰能物业公司签订物业服务合同，故杰能物业公司无权起诉王国臣缴纳物业费，杰能物业公司与王国臣虽未签订物业服务合同，但杰能物业公司在无合同依据的情况下为案涉小区业主提供物业服务，非归咎于物业服务企业的原因，系因案涉小区原物业公司弃管，由政府相关部门为了公共利益之需要，指定杰能物业公司为案涉小区提供物业服务，案涉小区业主享受了物业服务，杰能物业公司与案涉小区业主存在事实物业服务关系。杰能物业公司自2010年5月起，为案涉小区实际提供了物业服务至今，杰能物业公司按照原物业公司与业主签订的物业服务合同收费标准进行收费，王国臣已按照建筑面积每月每平方米1．2元的标准，交纳了2016年之前的物业服务费，由黑龙江省地方税务局出具的发票收款人签章处明确载明为杰能物业公司。王国臣已实际接受了杰能物业公司提供的物业服务，并按照杰能物业公司物业服务费收费标准缴纳了物业费用，且案涉小区其他部分业主均按该标准，全额缴纳了物业服务费，故对王国臣的该项抗辩，一审法院不予采纳。王国臣主张案涉物业费争议超过诉讼时效，因案涉2016年1月1日至2017年9月30日期间的物业费争议，系发生在《中华人民共和国民法总则》施行前，在该法施行时民法通则规定的诉讼时效期间未届满，故应依据《中华人民共和国民法总则》规定适用三年诉讼时效期间。本案中，杰能物业公司于2019年6月17日向一审法院递交起诉王国臣的诉讼材料，并主张要求王国臣给付2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费。杰能物业公司主张自2016年6月17日至2018年12月31日期间的物业费未超过诉讼时效期间，但其未举示证据证明在2016年1月1日至2016年6月16日期间，存在诉讼时效中断的事由，故自2016年1月1日至2016年6月16日的物业费已超过诉讼时效期间，对王国臣主张该期间内的物业费超过诉讼时效期间的抗辩，一审法院予以采纳。对杰能物业公司主张自2016年6月17日至2018年12月31日期间的物业费10,561.89元，予以支持。对于王国臣主张案涉小区物业未尽到物业服务合同义务的抗辩，物业企业不履行或者不完全履行合同约定，以及相关行业规范确定的维护、养护和管理义务，业主可以请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒缴物业费，王国臣未提供物业公司不履行服务义务的证据，且案涉小区至今运转正常，故对该项抗辩理由不予采纳。王国臣主张因邻居暖气跑水致使其房屋受到损失，物业公司负有责任，因该情况与本案非同一法律关系，若其有证据证明其合法权益受到侵害，其可依法另行主张。本案双方未约定利息，且王国臣非恶意拖欠物业服务费，故对杰能物业公司主张利息的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、王国臣于判决生效之日起十日内给付哈尔滨杰能物业管理有限公司自2016年6月17日至2018年12月31日期间的物业服务费10,561．89元；二、驳回哈尔滨杰能物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，减半收取56元（原告已预付），由哈尔滨杰能物业管理有限公司负担9元，由王国臣负担47元，须于判决生效之日起十日内将此款给付哈尔滨杰能物业管理有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。杰能物业公司提交如下证据：第一组证据：物业服务合同一份、哈尔滨市松北区松北街道办事处出具的“关于锦绣家园小区的情况说明”一张。拟证明：1.哈尔滨杰能物业公司于2015年9月27日与涉案小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由哈尔滨杰能物业公司为王国臣所在的小区提供物业服务，涉案房屋的收费标准为每平米1.2元/月。哈尔滨杰能物业公司与王国臣之间存在物业服务合同关系，王国臣有义务按照合同约定向哈尔滨杰能物业公司支付物业费用。2.该合同未约定王国臣逾期缴纳物业服务费用的违约责任计算方式。第二组证据：黑龙江省地方税务局通用机打发票五张、黑龙江省增值税普通发票两张。拟证明：哈尔滨杰能物业公司是在每一年度的1月1日至12月31日期间向涉案小区业主收取该年度物业费的，包括王国臣在内的业主也是这样做的。王国臣2016年度的物业费诉讼时效应当从2017年1月1日开始计算。王国臣针对杰能物业公司提交证据的质证意见：对哈尔滨市松北区松北街道办事处出具的“关于锦绣家园小区的情况说明”并无原件，对真实性不发表意见，由法院认定，关于物业服务合同双方一审诉讼是在2018年，合同签订是在2019年说明物业公司当时知道手里有物业合同，而没有提交不属于新的证据，不同意二审对该份证据质证，作为本案的依据采信，如采信其认为属于案件的基本事实发生变化应发回重审。对第二组证明，真实性、证明的问题都有异议，与本案无关。本院认证意见如下：对第一组证据该《物业服务合同》备案存放于松北街道办，故本院对该份物业服务合同真实性予以确认，对该证据予以采信。对第二组证据，虽然王国臣对该证据的真实性提出异议，但该证据系税务机关出具的发票本院对该两份证据真实性予以确认。除案涉小区至今未成立业主委员会，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，2015年9月27日，哈尔滨市松北区锦绣家园小区业主委员会（以下简称小区业委会）与杰能物业公司签订《物业服务合同》，约定小区业委会选聘杰能物业公司提供物业管理服务，合同约定高层住宅物业服务费标准为0.95元/月每平方米。经双方查验确认物业共用部位、共用设施设备存在问题为“1、电梯经常出现暴死、上下打滑问题；2、路灯时常出现雨天断电现象；3、由开发建设单位所导致的工程质量问题。”，同时约定甲方（小区业委会）应承担解决以上问题的责任，解决办法为协助物业和开发商协调解决。涉案房屋的收费标准为1.2元/月每平米。本院认为，案涉小区被前期物业管理公司海南富南物业有限公司哈尔滨分公司和轩辕物业公司相继弃管，有关行政部门为公共利益指定杰能物业公司为案涉小区提供物业服务，杰能物业公司自2010年5月起即为案涉小区的实际物业服务单位。2015年9月27日，小区业委会与杰能物业公司签订《物业服务合同》。根据《物业管理条例》第十五条（二）项规定，小区业委会履行的职责包括代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”杰能物业公司自2010年5月起持续为案涉小区提供物业服务事实存在，王国臣作为案涉小区业主实际享受了杰能物业公司提供的物业服务，其应当按合同约定履行缴纳物业费的义务。故王国臣认为双方没有签订过物业服务合同的上诉主张于法无据，本院不予支持。王国臣另认为物业公司服务质量与收取物业费标准不符，应按照三级物业标准收取物业费。根据杰能物业公司与小区业委会签订的《物业服务合同》中对相应问题的约定，涉案房屋的收费标准为每平米1.2元/月。王国臣已按照此收费标准，交纳了2016年之前的物业服务费。王国臣已实际接受了杰能物业公司提供的物业服务，并按照杰能物业公司物业服务费收费标准缴纳了物业费用，且案涉小区其他业主均按该标准，全额缴纳了物业服务费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，王国臣如认为杰能物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以该理由拒绝缴纳物业费。故，本院对其该项上诉请求不予支持。杰能物业公司上诉认为其请求王国臣缴纳2016年1月1日至2016年6月17日的物业服务费未超过诉讼时效、王国臣应向杰能物业公司支付逾期利息符合法律规定。杰能物业公司于2019年6月17日向一审法院递交起诉王国臣的诉讼材料，并主张要求王国臣给付2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费。杰能物业公司主张自2016年6月17日至2018年12月31日期间的物业费未超过诉讼时效期间，但其未举示证据证明在2016年1月1日至2016年6月16日期间，存在诉讼时效中断的事由，故一审法院认定自2016年1月1日至2016年6月16日的物业费已超过诉讼时效期间正确，杰能物业公司的该项上诉请求于法无据，本院不予支持。由于双方在物业服务合同中未约定利息，且王国臣非恶意拖欠物业服务费，一审法院未支持杰能物业公司主张利息的请求并无不当。需要指出的是，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个或者几个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个或部分业主交纳。小区整体环境的良好程度与物业公司的服务规范程度、小区配套设施的完善程度和自然老化程度、交费率等诸多因素密切联系，物业费的收缴是物业服务单位赖以生存和正常提供物业服务的前提条件，业主拒付物业费最终会影响物业服务标准，造成恶性循环，影响小区全体业主的利益。如业主认为物业公司在服务中存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。针对本案涉及小区的具体问题，杰能物业公司作为案涉小区的物业服务单位，应更多地从业主实际利益和需求考虑，完善服务，提高业主的满意度，尤其是因案涉小区存在的特殊情况，电梯和消防设施关乎业主人身安全问题，虽杰能物业公司在接管案涉小区时即存在上述问题，但其作为案涉小区现阶段的物业服务单位，应更加积极寻求解决问题的途径，以形成物业服务的良性循环。由于二审中出现新的证据，导致案件事实发生变化，但一审法院判决结果正确。综上所述，杰能物业公司、王国臣的上诉主张不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由上诉人杰能物业公司负担64元，由王国臣负担64元。本判决为终审判决。审判长  李庆军审判员  齐 跃审判员  石 磊（）二〇二〇年九月十八日书记员  李 娜