福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3162号 上诉人（原审原告）：郑辉，男，1993年1月10日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：蔡绍伟，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄美婷，福建瀛坤律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：黄慧真，女，1980年1月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审第三人）：戴秀凉，女，1958年1月12日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 上诉人郑辉因与被上诉人黄慧真、戴秀凉房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初2089号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月11日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 郑辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律错误，应当依法予以改判。具体如下：一、在黄慧真未提交任何证据证明已履行通知义务且已自认未履行通知义务的情况下，原审判决认定黄慧真已用其行为表明欲出售房屋的意思，且上诉人郑辉对此知道或者应当知道，显属错误，依法应予以改判。第一，黄慧真在原审中，并未提交证据证明其自2019年3月就将讼争房屋委托给中介机构出售。即便真若自2019年3月起出售讼争房屋，并不当然地证明上诉人对此知道或应当知道，两者无必然联系，且上诉人也无核实房屋出售情况的义务。第二，再退一步讲，如若黄慧真的确如实告知了房产要出售的事实，却又向郑辉隐瞒了房产出售的事实，以达到在郑辉未知情的情况下将房产出售的目的。第三，再再退一步讲，黄慧真在庭审过程中已自认签订房屋买卖合同时并没有告知上诉人，在黄慧真未提交证据证明已履行通知义务且已自认未履行通知义务的情况下，原审判决仅依据几张无法确定聊天主体的微信聊天记录即证明黄慧真已用其行为表明欲出售房屋的意思，且上诉人对此知道或者应当知道，显属错误，依法应予以改判。二、根据法律规定，出租人侵害承租人之优先购买权，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。在黄慧真已侵害上诉人之优先购买权的情况下，原审判决驳回上诉人的赔偿诉请显属错误。根据黄慧真在原审提交的《评估报告（摘要）》，讼争房屋评估的价值时点为2019年6月27日，而黄慧真与案外人甄祯签订《房产买卖协议》、形成买卖合同关系的时间为2019年6月6日，也就是说，该份证据并无法证明黄慧真出售涉案房屋时房屋的市场评估价值，且日后的评估反而与房产交易价值相差无几，可见有评估机构按照客户要求评估价值以配合申请贷款的可能。该份证据无法作为计算赔偿数额的依据。因此，在黄慧真侵权行为成立且现有证据尚无法确定赔偿数额的情况下，为诉讼纠纷审理之便，且为避免浪费司法资源，可参照《房屋租赁合同书》关于黄慧真违约时应承担违约金5万元之约定确定赔偿数额或按照房屋成交价格酌定赔偿上诉人之损失，而非直接判决驳回上诉人之所有诉请。综上所述，原审判决认定事实错误，且适用法律错误。上诉人请求二审法院秉持公正，支持上诉人的所有上诉请求。 戴秀凉答辩称：租赁合同是其签名的。租赁合同约定黄慧真方违约赔5万，对方违约赔2.5万，违约金的约定不对等。卖房子的时候，中介都有带人去看，租户有反映给郑辉，郑辉不可能不知道。房子决定要卖之后，黄慧真方找人来租，钱也照样打给郑辉的。郑辉不可能不清楚。郑辉属于包租，他的作为不可能是要买房子的。 郑辉向一审法院起诉请求：黄慧真赔偿郑辉因优先购买权受到侵害而产生的损失（以实际交易价格和市场价格的差价部分作为依据）。 一审法院认定的事实：2017年9月1日，黄慧真（出租方，甲方，由戴秀凉代为签署）与郑辉（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将厦门市思明区嘉禾路235号1207室房屋（产权登记为黄慧真、戴秀凉按份共有，二人各占50%产权份额，以下简称讼争房屋）出租给乙方，租赁用途为“包租”，租赁期限从2017年9月15日至2022年9月15日，每月租金2400元，签订合同之日支付押金2400元，租赁期间甲方违约赔偿乙方5万元，如乙方违约赔偿甲方2.5万元、所有设备及装修无条件归甲方所有。 郑辉承租讼争房屋后，将房屋转租给案外人。 2019年3月，黄慧真将讼争房屋委托给中介机构出售。 2019年6月5日，黄慧真微信告知讼争房屋的次承租人，即将把讼争房屋出售给他人，买受人愿意继续出租。次承租人回复称：“我已经找好房子了！过几天就搬走了。”“这样老是来看房子我也觉得累，太不方便了。” 2019年6月6日，黄慧真、戴秀凉将讼争房屋出售给案外人甄祯，成交总价218万元。 2019年6月8日，郑辉向黄慧真一方发送微信消息：“怎么租户说有人看房。你房子是不是要卖？她现在提要求不租了。你现在要卖吗？”黄慧真一方回复：“我会负责找人租下去。不会让你断租。”郑辉回复：“房子不会断的。就是你让中介这样看也不是办法。” 2019年6月28日，黄慧真、戴秀凉、甄祯委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司对讼争房屋进行估价，估价结果为讼争房屋价值为217.43万元。 2019年7月19日，讼争房屋产权过户至甄祯名下。 一审法院认为，黄慧真与次承租人、黄慧真与郑辉的微信聊天记录显示，2019年3月黄慧真将讼争房屋委托给中介机构出售后，中介机构频繁带购房意向客户前往讼争房屋实地看房，应视为黄慧真已用其行为表明欲出售房屋的意思。直至2019年7月黄慧真将讼争房屋出售并过户给案外人，长达四个月的时间里，郑辉知道或应当知道黄慧真着手出售讼争房屋，却从未向黄慧真表示愿意购买讼争房屋。另一方面，讼争房屋的成交价与市场评估价接近，成交价可视为公允价格，难以认定黄慧真出售房屋行为损害郑辉的利益。根据合同法及相关司法解释的规定，一审法院对郑辉的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回郑辉的诉讼请求。 经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。双方均无新的证据提交。 本院认为，侵害优先购买权的法律后果是赔偿损失，即优先购买权人要获得类似房屋所多支出的价款损失，以及在购买房屋过程中支出的费用损失。郑辉承租讼争房屋后，并非自己居住，而是将房屋转租给案外人居住系不争的事实。黄慧真将讼争房屋出售给案外人的成交价与市场评估价接近，且在黄慧真将讼争房屋出售给案外人同时期，郑辉并无证据证明其因要获得类似的房屋而多支出的价款损失，故其要求黄慧真赔偿其因优先购买权受到侵害而产生的损失缺乏事实依据，本院不予采纳。其据此提出的上诉理由依据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郑辉负担。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年九月十八日 书记员  林斐珺 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。