湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10285号原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸二期31栋203房，统一社会信用代码91430104779016750F。负责人：彭英。委托诉讼代理人：邹珊珊，女，汉族，1988年7月9日出生，住湖南省醴陵市。被告：刘某，男，汉族，1980年3月7日出生，住湖南省湘乡市。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司（以下简称“卓越物业公司”）与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓越物业公司的委托诉讼代理人邹珊珊、被告刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卓越物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付物业管理费31184.24元（自2017年1月1日计算至2019年3月31日止）；2．请求判令被告支付违约金3929.21元（自2017年1月1日计算至2019年3月31日止，酌情按滞纳金的10%主张）；3．请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告自2005年起入驻长沙市岳麓区卓越麓山别墅小区，为该小区提供物业管理服务至2019年3月31日。被告刘某为卓越麓山别墅小区X栋的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2017年1月1日计算至2019年3月31日止一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，仍欠原告31184.24元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法利益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费、违约金。现原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状起诉，望判如所请。被告刘某辩称：2016年12月26日，卓越湖南麓山别墅投资开发有限公司通知被告入伙收房。2016年12月30日，被告按期到达房屋现场，但在验房时发现房屋存在各项质量问题，故未予收房。2017年1月1日至2019年3月31日期间，被告所购买房屋一直未达到交付条件，三方验房时记录签字确认的房屋质量问题至今未予全部整改，导致被告无法收房的这一期间产生的物业费应由卓越地产公司予以承担，且至今卓越地产公司尚未向被告提供房屋三书一证一表。经审理查明：2016年10月29日，被告刘某（买受人）与湖南麓山别墅投资开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由被告购买湖南麓山别墅投资开发有限公司开发的位于长沙市岳麓区现房，房屋建筑面积为300.78㎡。该合同第十一条房屋交接及违约责任约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应当在书面通知送达之日起15日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，……由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按第1种方式处理：1．出卖人按月向买受人收取逾期收房的物业管理费（物业管理费以卓越物业公司收费标准收取），该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，应当将相关情况一次性在房屋验收《收楼意见书》中注明，交由出卖人整改。本条所称房屋质量问题，是指房屋主体结构不合格，导致房屋不能使用的问题。第十八条物业服务约定：出卖人以邀请招标方式选聘卓越物业公司对该房屋进行前期物业管理。……收费的起始时间为：出卖人向买受人交付房屋之日（如房屋达到合同约定的交付条件，买受人在收到出卖人交房通知后不配合交房的，以出卖人在通知中注明的交房时间为物业收费起始日）。同日，被告刘某（买方）与湖南麓山别墅投资开发有限公司（卖方）签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第十一条关于交付房屋的补充约定（适用于现房出售，已竣工备案，已出实测报告）：1．买方确认：本合同签订时，该房屋已具备交付条件，买方已对该房屋现状进行实地确认、验收，并验收合格。卖方有权不再向买方发出《入伙通知书》。该房屋在买方付清全部房款（以卖方收到全部房款之日计算）后30日内交付（以现状交付），买方同意以该房屋的现状收房，买方应于该日期前对该房屋办理入伙手续。2．如买方未在合同约定的入伙期限内对该房屋办理入伙手续，或者以房屋主体结构不合格以外的事由拒绝收楼，均视为卖方已在合同约定的期限内将该房屋交付给了买方。届时，与该房屋相关之一切风险责任均转由买方承担，且买方无权拒绝交纳物业管理费、专项维修资金等。协议第十五条关于对缴纳物业管理费的补充约定：自房屋交付之日起，由买方承担物业管理费用。若买方未按约定办理该房屋的验收交接手续，或／和不领取该房屋钥匙的，视为卖方已将该房屋交付给买方，买方自该日起承担物业管理费用。湖南麓山别墅投资开发有限公司于2016年12月26日向被告发出《入伙通知书》，被告于2016年12月27日收到通知。2016年12月30日，被告与湖南麓山别墅投资开发有限公司验房员阳建国及被告公司员工邓国健在验房时发现房屋存在质量问题并共同签写了《遗留项目整改记录表》。现因房屋质量问题至今未全部解决，故被告至今未办理房屋交接手续，亦未入住。原告（乙方）与湖南麓山别墅投资开发有限公司（甲方）于2009年10月4日签订《前期物业服务合同》，由原告对长沙市卓越麓山别墅小区提供前期物业管理服务，合同期限为自2009年10月4日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。该合同第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳，别墅为3.8元/月/㎡。业主逾期不缴纳物业服务费用的，原告可通过法律途径追缴，所产生的相关费用由不缴纳的业主承担。第八条约定：业主应于建设单位交付物业次月按时交纳物业服务费用，业主在入伙通知书约定的入伙期限内无正当理由而不办理相关入住手续的视为入住；乙方在《入伙通知书》约定的入伙期限结束后统一计收物业服务费及其他相关费用。第九条约定：物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。逾期缴物业服务费的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向乙方交纳违约金。该《前期物业服务合同》签订后，原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，期间，原告还在长沙市岳麓区住房和城乡建设局发布的《岳麓区2018年物业服务质量考核情况通报》中被考核为物业管理相对好的企业，但被告从2017年1月1日起至2019年3月31日止未交纳物业服务费。2020年6月3日，原告向被告邮寄《物业费缴纳通知书》催交物业费。现因被告以房屋存在质量问题为由一直拒绝缴纳物业费，故原告诉至本院。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《前期物业服务合同》、《长沙市商品房买卖合同》、入伙通知书邮寄单及回执、物管费缴纳通知书、微信截图、照片、《岳麓区2018年物业服务质量考核情况通报》等证据，被告提交并经庭审质证的遗留项目整改记录表及照片予以证明，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与湖南麓山别墅投资开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对本案被告具有约束力。本院认为，被告所购买房屋为现房，根据《商品房买卖合同》及补充协议中关于房屋交付的约定，被告已确认在合同签订时房屋已具备交付条件，已对该房屋现状进行实地确认、验收，并验收合格，如买方以房屋主体结构不合格以外的事由拒绝收楼，则视为卖方已在合同约定的期限内将该房屋交付给了买方。本案中，被告于2016年12月27日收到涉案房屋的入伙通知书后，以房屋质量问题拒绝收房，但其所提供证据不足以证明涉案房屋主体结构存在质量不合格问题，故被告应承担举证不能的不利后果，应视为湖南麓山别墅投资开发有限公司已于约定时间将房屋交付给被告。至于被告所主张的房屋质量问题，如在合同约定的保修期内，被告可向开发商另行主张权利。现本案原告依约为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，应当依约交纳相应的物业服务费。故对于原告主张被告按照《物业服务合同》的约定向其支付自2017年1月1日起至2019年3月31日止的物业管理费的诉请，有事实及法律依据，本院依法予以支持。经本院核算，被告应向原告支付自2017年1月1日起至2019年3月31日期间的物业服务费30860元（300.78㎡×3.8元/月/㎡×27月=30860元）。对原告主张要求被告支付违约金的诉请，本院认为，被告接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成了相应损失，本应依据《前期物业服务合同》第九条的约定向原告支付违约金，但本院根据本案的实际情况，站在公平公正和平衡双方当事人利益的角度，考虑到被告只是普通业主，并非法律专业人士，其拒交物业费系事出有因，且至今未实际入住等因素，对原告的该诉请，本院酌定不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告刘某在本判决生效之日起十日内向原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司支付物业服务费30860元；二、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取339元（按简易程序收费），由被告刘某予以负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二〇年九月二十九日法官助理邓欣书记员史莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。