温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初3194号 原告：温州市旭视智能安防有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海五道696号27幢601室，统一社会信用代码91330303792077099B。 法定代表人：季绍林。 委托诉讼代理人：吴谦，浙江光正大律师事务所律师。 被告：温州万洋中强开发有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公楼5108室，统一社会信用代码：91330301327855393N。 法定代表人：叶银寿。 委托诉讼代理人：朱捷峰、施园园，浙江联英律师事务所律师。 原告温州市旭视智能安防有限公司（以下简称：旭视安防公司）与被告温州万洋中强开发有限公司（以下简称：万洋中强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理。本案依法由审判员郑国友适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告旭视安防公司的法定代表人季绍林及委托诉讼代理人吴谦，被告万洋中强公司的委托诉讼代理人朱捷峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告旭视安防公司诉称：2015年4月24日，双方签订《万洋小微园厂房定向建造签约明细单》，约定：1.原告向被告定向购买温州经济技术开发区××道××号××栋××层××层××层厂房，楼层面积分别为400㎡、830.84㎡、830.84㎡，三层厂房总面积为2061.68㎡，楼层单价分别为4688元／㎡、2088元／㎡、1988元／㎡,三层厂房总价款共计5261704元；2.原告应先向被告支付总价款的10%即526170元作为首期款，被告给予原告至少94%的房价优惠折扣。 签约后，原告当天向被告支付了首期款526170元。 2015年10月10日，双方签订《交款协议》，约定：1.确认当天又收到原告400万元，合计已收到4526170元；2.被告给予原告的房价优惠折扣确定为93.3%。 2016年1月27日，双方签订《商品房买卖合同》，约定：1.被告向原告交付的三层厂房层高分别为6.1米、3.6米、3.2米，建筑面积共计2402.07㎡,单价为2404.42元/㎡,购房款总计4910000元（即《签约明细单》中的总价5261704元×93.3%）；2.被告应于2017年12月30日前向原告交付厂房的权属证书并办理转移登记；3.被告逾期交付权属证书的，逾期未超过90日的，按已付房款万分之一承担违约责任；逾期超过90日的，自约定日期至实际交付权属证书之日止，按已付房款每日万分之一计算违约金。 随后，被告建成厂房，但原告发现被告建成拟交付的厂房，在楼层面积上与《签约明细单》、《商品房买卖合同》存在较大出入，虽然总面积与《商品房买卖合同》一致，但在具体楼层分布上做了擅自变更：价格昂贵的1层、5层面积严重缩水，缩水部分的面积偷梁换柱到合同未约定且价格低廉的7层《屋顶》。原告多番向被告表示异议，并向温州市信访局反映，温州市信访局于2017年1月22日书面回复，建议按照测绘的实际面积和价格计算房价，多出的7楼由双方协商确定价格。2017年2月28日，经温州华夏测绘信息有限公司对拟交付的厂房进行测量，拟交付给原告的501户厂房1层、5层、6层、7层的面积分别为365.35㎡、811.14㎡、832.63㎡、32.95㎡,共计2042.07㎡。按照约定的楼层单价计算，被告交付的四层厂房总价应在5127194.1元（7层暂按6层价格计算）的基础上给予93.3%的折扣计为4783672元，但被告罔顾行政建议，也不顾事实与法律，仍坚持要求按《商品房买卖合同》约定的4910000元支付（即《签约明细单》中的总价5261704元X93.3%），原告最终被迫付足4909711元，此争议部分的面积差价为126039元(暂计)。同时，合同约定的交付权属证书的时间届满后，被告一直拖延办理房屋产权转移登记。直至2019年11月29日，被告才向原告交付了权属证书，显属违约。 综上，原告认为，被告向原告交付面积少于双方约定的厂房，应当向原告退还面积差价部分的购房款；被告逾期向原告交付房屋权属证书的行为已违反合同约定，应当向原告支付违约金。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向法院提起诉讼，请求：1.被告退还原告购买温州经济技术开发区××道××号××幢××室的购房款差价暂计126039元（具体待评估鉴定后确认，计算方式：4909711元-5126038.9＊93.3%）；2.被告向原告支付迟延交付房屋权属证书的违约金342697.8元【自2017年12月31日起计算至2019年11月29日止共计342697.8元（4909711元×0.01%×698天）】；3.本案诉讼费用由被告负担。 为证明上述事实，原告旭视安防公司向本院提供了如下证据：1.营业执照，证明原告的主体资格。2.企业信用信息，证明被告的主体资格。3.签约明细单，证明原告向被告购买厂房，总面积2061.68㎡，分三层，每层价格递减，总价5261704元并给予最低94折的优惠等事实。4.商品房买卖合同、发票，证明①原告向被告购买厂房，分三层，总面积2042.07㎡，总价491万元的事实；②约定逾期交付房屋权属证书违约责任；③原告已向被告支付全部购房款的事实。5.测绘信息汇总表，6.不动产产权证书，证明被告向原告交付的厂房面积不符合双方约定的事实。7.信访答复函，证明因被告未妥善办理产权分割前置审批手续而导致产权证办理迟延的事实。 被告万洋中强公司辩称：一、答辩人交付的商品房符合合同约定。明细单系双方关于定向制造厂房的初步意向，其中的建筑面积和价格只是大致的约定，并未最终确定，期间应被答辩人的要求，对电梯的结构设计做了变更。双方的权利义务应以《商品房买卖合同》中的约定为准。合同约定案涉商品房的建筑面积为2042.07平方米，并附了各层平面图。答辩人最终向被答辩人交付的商品房为2041.95平方米，户型符合合同约定，面积差也在约定的范围内之内，公共部分的分摊面积也是专业测绘单位依据相关规范所确定的，故答辩人并未违约。被答辩人自愿办理了房款结算，也说明对房屋的面积是认可的。二、以商品房模式建设小微园具有特殊性，故不动产初始登记时间难以确定，被答辩人对于办证延期不应担责。答辩人开发的温州市经开区万洋众创城产业园系龙湾区第一个以商品房模式建设的小微园项目，由于是新模式，很多政策尚未落实，产权登记时间无法确定，因为《商品房买卖合同》主合同内容系固定的范本格式，按照商品房销售的要求，必须要明确办证时间，所以初步约定了办证期限为2017年12月31日，但双方另行在《商品房买卖合同》补充协议第9.7款又做出了明确约定：“因工业园区的土地登记和房屋产权登记存在特殊性，故除出卖人恶意拖延办理房屋所有权证和土地使用权证外，买受人不要求出卖人承担赔偿责任”。在实际开发过程中，由于本园区系工业厂房，不同于普通的住宅商品房，所以原规定的物业维修基金的标准过高，政府文件已经明确给与优惠，但具体的标准直至2018年3月2日才确定，在这个标准确定后，才能办理初始登记。之后又因关于产权分割、捆绑式销售等问题存在政策上的不明确，故直至2019年1月方才完成涉案房屋的初始登记。因此，涉案房屋产权初始登记时间延迟，是因为政府政策上的原因，而非答辩人恶意拖延所致，不应由答辩人承担违约责任。之后，答辩人多次催告被答辩人办理涉案房屋的转移登记手续，是被答辩人自身原因拖延，才导致2019年11月才办理了转移登记手续。综上，答辩人已经积极履行自身义务，并未违约，故请求法院驳回被答辩人的诉请。 为证明上述事实，被告万洋中强公司向本院提供了如下证据：1.温州市政府办公室关于印发温州市小微企业创业园产权分割管理办法和市区工业空间换地实施细则的通知、中共温州市委温州市人民政府关于推进开发区（工业园区）整合提升发展的意见，证明温州市政府规定，小微企业购买小微企业创业园符合产业要求和入园标准。2.温州浙南产业集聚区（经开区、瓯飞）[2018]18号会议纪要，证明政府于2018年3月2日方才明确小微企业创业园物业维修资金和保修金的缴存标准，导致不动产证办理时间延后。3.关于办理不动产权转移登记的通知及快递单，证明被告已经多次通知原告办理不动产转移登记手续。 原告提交的上述证据，经庭审出示质证，被告万洋中强公司质证意见如下：证据1-2无异议。证据3的关联性有异议，是初步意向，最终应以商品房买卖合同为准。证据4三性无异议，但不能证明原告的证明对象。证据5真实性无异议，最终的测绘结果应以测绘报告为准，从分层汇总也可看出，面积有出入是因为汇总表中注明的原因。双方合同是2017年8月17日最终备案的，说明原告对面积清楚才备案的，变化的结果应以测绘结果为准，与商品房合同约定的面积一致。证据6无异议，层数问题，7层不是作为单独的一层，是屋面层，是附属层，在签订合同时原告对该结构也是知情的。证据7真实性无异议。确实是产权证延期办证的问题，实际上在商品房预售时房管部门有同意一层单独出售，是政策不统一，但被告也积极协调政府部门，最终也实现了产权的办理。本院认为，被告对证据1-2、6无异议，故均予以确认；证据3-5、7的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。 被告提交的上述证据，经庭审出示质证，原告旭视安防公司质证意见如下：证据1真实性、合法性无异议，对关联性有异议。证据2真实性、合法性无异议，但维修资金和保修金的金额不确定，对关联性也有异议，并不必然导致产权证办理延期。证据3对关联性及待证事实有异议，也不存在多次通知，也注明我方是首次收到，也一直催着办理。本院认为，上述证据的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据，至于被告的责任承担问题，本院将在下文再行阐述。 根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下： 2015年4月24日，原、被告签订《万洋小微园厂房定向建造签约明细单》，载明：1.厂房位置为26栋1层、5层、6层，建筑面积分别为400㎡、830.84㎡、830.84㎡，单价分别为4688元/㎡、2088元/㎡、1988元/㎡，总价为5261704元；第一期付款先支付总价款的10%即526170元，5月底前付余款（全额）将给予优惠9.4折起；靠东边顶层屋顶禁止其他楼层出入。 签约后，原告当天向被告支付了首期款526170元。 2016年1月27日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发的坐落于温州经济技术开发区××幢××层××号的工业产房，层高6.1米、3.6米、3.2米，总建筑面积2042.07平方米，其中套内建筑面积1824.5平方米，应分摊的共有建筑面积217.57平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2404.42元，总金额为491万元，付款方式为签订本合同时一次性支付房价款。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；按建筑面积作为计价方式时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。被告承诺于2017年12月30日前，取得土地、房屋权属证书，由原告委托被告办理该商品房转移登记。被告未在约定期限内交付权属证书的，逾期未超过90日的，按已付房款万分之一承担违约责任；逾期超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金……”合同附件一的房屋平面图载明涉案房屋的一层建筑面积为365.35平方米，五层建筑面积为811.14平方米，六层建筑面积为832.63平方米。 上述合同签订同日，双方签订补充协议作为附件八，其中9.7条约定：因工业园区的土地登记和房屋产权登记存在特殊性，故除出卖人恶意拖延办理房屋所有权证和土地使用权证外，买受人不要求出卖人承担赔偿责任。 2018年12月3日，被告向原告开具一份增值税专用发票，载明价税合计金额为4909711元。 2019年5月23日，被告向原告法定代表人季绍林通过快递邮寄一份关于办理不动产权证转移登记的通知，季绍林在快递单上注明“首次收到，无良房开，我乃一直催着办理，2019年4月28日过去还是办不了。”。 2019年11月29日，涉案不动产登记于原告名下［不动产权证号为浙（2019）温州市不动产权第0××7号］，该不动产权证载明：总建筑面积2041.95平方米，专有建筑面积1823.92平方米，分摊建筑面积218.03平方米。2017年2月28日，温州华厦测绘信息有限公司经测绘涉案房屋的一层建筑面积为365.35平方米，五层建筑面积为811.14平方米，六层建筑面积为832.63平方米，七层（屋面屋）建筑面积为32.95平方米。 本院认为：原、被告于2015年4月24日签订的《万洋小微园厂房定向建造签约明细单》与双方于2016年1月27日签订的《商品房买卖合同》约定的内容并不一致，因《万洋小微园厂房定向建造签约明细单》仅是双方意向协议，应以双方正式签订的《商品房买卖合同》约定的内容为准。原、被告于2016年1月27日签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法、有效。 对于原告主张退还原告购房款差价暂计126039元（具体待评估鉴定后确认，计算方式：4909711元-5126038.9*93.3%）的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的总建筑面积为2042.07平方米，该商品房单价按建筑面积计算为每平方米2404.42元，总金额为491万元，合同附件一的房屋平面图载明涉案房屋的一层建筑面积为365.35平方米，五层建筑面积为811.14平方米，六层建筑面积为832.63平方米，而温州华厦测绘信息有限公司经测绘涉案房屋的一层建筑面积为365.35平方米，五层建筑面积为811.14平方米，六层建筑面积为832.63平方米，七层（屋面屋）建筑面积为32.95平方米。因此，涉案房屋的面积测绘情况与《商品房买卖合同》约定的一致。而涉案房屋价格应以双方正式签订的《商品房买卖合同》约定的价格为准，原告主张按双方签订的《万洋小微园厂房定向建造签约明细单》约定的各楼层价格来计算总房价款，缺乏法律依据，本院不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房单价是针对总建筑面积，并没有区分各楼层的单价，故对涉案房屋七层的单价进行鉴定已无必要。 因双方签订的《商品房买卖合同》约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；按建筑面积作为计价方式时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。”本案中，产权登记建筑面积为2041.95平方米，合同约定建筑面积2042.07平方米，故按合同约定原告需支付被告房价款总额为4909705元（2041.95平方米*2404.42元/平方米），现原告支付房价款总额为4909711元，即按合同约定，被告需退还原告房价款6元。原告诉请超出部分，本院依法予以驳回。 对于被告主张原告应支付迟延交付房屋权属证书的违约金342697.8元的问题。虽然《商品房买卖合同》载明被告应于2017年12月30日前取得土地、房屋权属证书，并明确了被告违约责任及违约金计算方式，但在补充协议中双方对被告的违约责任进行了补充约定为：除被告恶意拖延办理房屋所有权证和土地使用权证外，原告不要求被告承担赔偿责任。故原告需举证证明被告存在恶意拖延办理的情况，被告才需承担违约责任。虽被告未在2017年12月30日前取得涉案不动产权属登记证书，但原告提供的证据并不足以证明被告主观上存在恶意拖延办理转移登记的情况，故原告的该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告温州万洋中强开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告温州市旭视智能安防有限公司购房款6元。 二、驳回原告温州市旭视智能安防有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8331元，减半收取4165.5元，由原告温州市旭视智能安防有限公司负担4140.5，由被告温州万洋中强开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  郑国友 二〇二〇年九月一日 书记员  高和燕 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。