江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1373号上诉人（原审被告）：黄志刚，男，1968年6月23日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：刘明亮，兴化市城区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王桂武，男，1974年10月28日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：顾悦，江苏天炜律师事务所律师。上诉人黄志刚因与被上诉人王桂武房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2019）苏1281民初6403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2020年6月29日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人黄志刚的委托诉讼代理人刘明亮，被上诉人王桂武及其委托诉讼代理人顾悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄志刚上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：一、一审对房屋质量问题的处理原则不公平，房屋有缺陷是被上诉人制造的，一审对此未予以考量，导致上诉人在交易中上当受骗。二、上诉人在租赁合同有效期内暂缓支付后续租金，行使合同履行中的“不安抗辩权”。上诉人租赁的目地是正常生产经营，而标的物缺陷发生后，导致上诉人不能正常生产经营，故上诉人要求被上诉人争取补救措施消除标的物缺陷是合情合理合法的。三、一审对标的物缺陷视而不见，听而不闻，亦未启动司法鉴定程序，法官没有去调查情况，不仅程序不当，且有保护伪劣产品生产者之嫌。庭审中，上诉人补充称，1、关于漏水问题上诉人申请鉴定，因为漏水问题上诉人经营场所无法正常营业。2、原审判决解除合同是不公正的。本案涉案房屋租期是10年，上诉人在经营中投资较大，投资将近四五百万，单单因为上诉人拖欠租金就解除合同是不公正的，被上诉人要求解除合同的依据不足。3、原审认定上诉人于2019年11月28日停业，但是原审判决要求上诉人承担停业以后的所有租金是不公正的。4、由于房屋的漏水，被上诉人没有尽到维修义务，所以上诉人拖欠了22万租金，该行为是同时履行抗辩权。被上诉人王桂武辩称，1、本案中，王桂武已经向黄志刚交付了房屋，且该房屋已经租赁使用了两年，不存在黄志刚有行使“不安抗辩权”的情形。租赁房屋在使用过程中，如果出现有漏雨等问题，可以要求维修，但不能免除承租人缴纳租金的义务，也不是黄志刚不缴纳租金的理由。2、上诉人应当在2019年1月1日前给付下一年的租金，但上诉人一直未给付。时至2019年7月底，王桂武索要无果才向法院起诉。在诉讼过程中上诉人才于2019年8月底告知王桂武房屋有漏水情况。且上诉人无故停业，导致其会所办卡的会员多次报案，其既未退卡也未开业经营。黄志刚以其自身行为表示不再履行合同，故王桂武要求解除合同符合法律规定。3、一审法院已经到现场进行勘察，上诉人所提出的漏水的情形只是有两个立柱不到1个平方左右有漏水的痕迹，但是完全不影响经营。4、上诉人要进行鉴定，被上诉人不同意。被上诉人根据合同约定也可以向上诉人提出解除合同的请求。5、在一审诉讼过程中黄志刚曾经提出漏水等现象，被上诉人完全同意可以对其所陈述的地方进行检查或者维修。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王桂武向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告租金22万元及违约金（以22万元为基数，按每迟延一日以千分之三从2019年1月1日计算至实际给付之日止）；2.判令解除原、被告签订的租赁合同，责令被告立即腾空迁让出房屋并交付原告，责令被告给付从2020年2月1日起至实际迁让之日止的房屋使用费（房屋使用费按照租金标准计算）；3.诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2016年9月8日，出租方（甲方）王桂武与承租人（乙方）黄志刚签订《租赁合同》一份。该合同约定：甲方将其购买的坐落于兴化市英武路英武丽都1幢楚水路36号房屋出租给乙方，建筑面积2229平方米，房屋租赁期自2017年2月1日至2027年2月1日；租赁期满或合同解除时，甲方有权立即收回房屋。租金标准及支付方式为：税后租金30万元/年，从第四年开始按32万元租金每三年递增一次3%（第四年租金为32.96万元）;保证金2万元，租赁期满或合同解除后，除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数无息返还给乙方；乙方于每年1月1日前给付下一年的租金。租赁期内一切费用包括但不限于水费、电费、电话费、车位费、装修费、室内设施维修费、各项开户费和安装费等政府其他费用由乙方承担。承租期内，乙方应保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品中、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方累计两个月未支付租金，经甲方催缴后，在一个月内仍未支付的，欠缴各项费用达3万元的，甲方有权单方解除合同。如乙方不能按期给付租金，则每迟延-天，按应付租金总额每天千分之三加付违约金（违约金与迟交的租金一并交给甲方，如乙方未交此费用，甲方有权解除合同）。无论本合同因何种原因终止，乙方应在合同终止之日起15天交还租赁房屋。在房屋交还期内乙方应按照合同终止之日前6个月的租金标准支付房屋占用费。停车位：甲方向乙方提供5个停车位（指小型轿车），乙方应服从物业管理人员安排整齐停放车辆；如果甲方需出售，乙方无条件配合，直至退让。上述合同签订后，王桂武将上述房屋交付黄志刚使用，黄志刚按约缴纳租金，其中第一年缴纳32万元，黄志刚主张第一年缴纳租金中含2万元保证金。2019年度的租金30万元应于2019年1月1日前缴纳，但黄志刚仅向王桂武缴纳租金8万元，尚欠该年度租金22万元。另查明，案涉租赁房屋于2017年5月22日在兴化市不动产登记中心进行了产权登记，登记产权人为王桂武、徐国云，坐落在兴化市，建筑面积为2229.35平方米。黄志刚租赁房屋的用途为经营健身会馆，2019年11月28日，黄志刚以装修为由公告停业。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王桂武、黄志刚于2016年9月8日签订《租赁合同》，约定王桂武将其购买的房屋出租给黄志刚使用，该合同系双方当事人的真实意思表示，对当事人具有法律约束力。王桂武将案涉房屋交付黄志刚使用，但黄志刚仅按约缴纳2017年度、2018年度的租金，2019年度的租金30万元未按约定于2019年1月1日前缴纳，仅在2019年缴纳8万元租金，根据案涉合同的约定，黄志刚已构成违约，应承担相应的违约责任。王桂武主张解除合同，黄志刚让出案涉房屋，符合双方当事人的约定，该院予以支持。案涉房屋约定如承租方不能按期给付租金，则每迟延一天，应按应付租金千分之三每天加付违约金。上述约定的违约金，王桂武主动将其调整为以应付租金为基准按月利率2%计算。以上调整系王桂武对自己权利的处分，且对黄志刚有利，该院依法准允。关于黄志刚主张因房屋漏水导致其停止经营的问题。王桂武抗辩，黄志刚欠缴物业费、水电费说明其已无力经营，且停业导致大量会员向公安机关报案，足以说明其停业是另有原因。该院认为，如因房屋漏水导致黄志刚无法经营，黄志刚应当及时向王桂武提出要求在合理期限内维修，在出租人未履行维修义务时，承租人也可以自行维修，但黄志刚系在王桂武向法院起诉后，才提出房屋漏水问题，且其主张的房屋漏水问题并不足以导致其健身会馆无法经营，也没有证据证明因其主张的房屋漏水问题导致其会员减少或退卡，故对黄志刚的上述主张，该院不予采信。黄志刚主张第一年的租金包含2万元保证金，根据案涉合同的约定，该院予以采信。该2万元保证金可按约定在合同解除时抵扣租金或相关费用。综上，王桂武的诉请，符合合同的约定及法律的规定，该院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、黄志刚于判决生效后七日内给付王桂武2019年2月1日至2020年2月1日的租金22万元，并自2019年1月1日起至判决生效之日止，支付王桂武以应付租金22万元为基准按月利率2%计算的违约金（保证金2万元尚未抵扣）。二、解除王桂武与黄志刚于2016年9月8日签订的《租赁合同》。三、黄志刚于判决生效后十五日内将建筑面积为2229.35平方米的坐落于兴化市的房屋腾空让给王桂武，并按每年30万元的租金标准自2020年2月1日起至实际让出上述房屋之日止向王桂武支付房屋占用费。如未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费5800元，由黄志刚负担。本院二审期间上诉人提供如下证据：1、2020年3月1日江苏荣昌物业服务有限公司出具的情况证明一份，该公司是涉案租赁房屋的所在地的物业管理部门；2、视频四段、照片七张。以上证据均证明涉案房屋在上诉人租用过程中房屋严重漏水。被上诉人质证认为，关于证据一，真实性、证明内容均有异议，该物业公司不具备对是否属于结构性大面积漏水作出结论的资质，而且是否有漏水现象尚不确定。该公司至今未向黄志刚收取到物业管理费，其与黄志刚之间是具有利害关系的。关于证据二，三性均不认可，是在上诉人因经营不善停业后即在2020年6月底7月初拍摄的，从照片中也可以看出其对房屋的现场进行了破坏性地拍摄。上诉人申请对案涉房屋是否属于结构性漏雨进行鉴定。被上诉人对上诉人申请鉴定不予认可。一审查明的事实有相应证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，案涉房屋租赁合同于2016年9月8日签订，合同签订后双方均按照约定开始履行各自义务，被上诉人按约将房屋交由上诉人使用，上诉人亦按约支付了2017年度、2018年度的租金。其后，在2019年度租金缴纳过程中，上诉人出现了迟延履行情形。对此，上诉人认为是被上诉人的房屋存在漏雨问题。然如其陈述，其是在2019年8月向被上诉人主张该问题，要求被上诉人进行修复。根据双方对于租金交纳及合同解除的约定，一审法院认定双方租赁合同解除并无不当。上诉人虽然陈述其于2019年11月28日停业，然其并未将案涉房屋交还被上诉人，仍然实际占有，故上诉人仍应按照约定给付租金。上诉人认为其不缴纳租金是行使“不安抗辩权”或“同时履行抗辩权”，对此，本院认为，我国合同法第六十八条第一款规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行能力的其他情形。此即为不安抗辩权行使的四种情形。该法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。此即为同时履行抗辩权适用情形。本案上诉人以所谓的租赁物存在质量问题行使不安抗辩权或同时履行抗辩权不符合上述规定的情形，本院对其主张不予支持。至于案涉房屋漏雨问题是否可以影响上诉人支付租金的问题，首先，如上述，上诉人应在2019年1月1日前给付2019年度的租金，而此时上诉人并未向被上诉人提出房屋漏雨问题，故2019年度的租金上诉人应当按约给付。其次，双方合同约定，因上诉人保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，上诉人应负责维修或承担赔偿责任。即便如上诉人陈述房屋存在所谓的结构性漏雨，但该问题是被上诉人出租的房屋本身有瑕疵还是上诉人存在保管不当或不合理使用情形，本院无法确定。且现并无证据证明上诉人主张的漏雨问题足以导致其停止营业或导致其会员减少、退卡。故对上诉人的该项抗辩，本院不予支持。对上诉人的鉴定申请，本院亦不予准许。上诉人如认为漏雨导致其他损失，其可以另行通过合法途径主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人黄志刚负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 旭审 判 员  缪翠玲审 判 员  顾春旺二〇二〇年九月一日法官助理  田 扬书 记 员  叶 红