辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民再206号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：沈阳红太阳红色文化有限公司，住所地沈阳市于洪区沈辽路31号。法定代表人：马占文，该公司董事长。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司，住所地沈阳市棋盘山开发区管委会207室。法定代表人：李刚，该公司经理。委托诉讼代理人：张巧稳，辽宁同方律师事务所律师。再审申请人沈阳红太阳红色文化有限公司（以下简称红太阳公司）因与被申请人沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司（以下简称棋盘山管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）辽01民终1638号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年6月3日作出（2019）辽民申81号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人红太阳公司的法定代表人马占文，被申请人棋盘山管理公司的委托诉讼代理人张巧稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红太阳公司申请再审称，请求：1.撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初6482号民事判决及沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终1638号民事判决，重新核算双方账目，改判驳回棋盘山管理公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用、再审费用等由棋盘山管理公司承担。事实和理由：1.因棋盘山管理公司提供的房屋主体结构及所用的建筑材料、消防设计严重不合格，被沈阳市浑南区消防大队于2015年2月9日查封，至今没有消防审批手续，期间红太阳公司无法使用租赁房屋，故自2015年2月9日起的租金红太阳公司不应支付，已付租金208000元应予返还，红太阳公司遭受的营业损失1000万元应由棋盘山管理公司承担；2.原审确认接待费金额的依据是2013年11月18日的“会谈备忘录”，该备忘录明确有325351元的接待费需要进一步核实。事实上红太阳公司与棋盘山管理公司于2013年11月19日就对该笔费用核实完毕，并制作了《票据移交书》，原审认定用于抵顶租金的接待费金额，遗漏了325351元；3.2009年至2015年6月30日，红太阳公司支付的维修费冲抵租金后，结余21100元，棋盘山管理公司应予返还；4.棋盘山管理公司出租涉案房屋时故意隐瞒房屋存在的供暖问题，因温度过低，致使红太阳公司冬季不能正常营业，红太阳公司因此额外增加了运营成本260万元。棋盘山管理公司辩称，原审判决认定欠付租金数额正确，应予维持。1.棋盘山管理公司的合同义务仅是提供租赁房屋，在棋盘山管理公司交付房屋时案涉房屋满足消防要求，且在租期开始前红太阳公司即已了解案涉房屋的消防情况。红太阳公司作为案涉经营场所的经营主体，为满足其经营需要对案涉房屋进行装修改建，负有满足各项消防要求的义务；2.依据双方合同约定，案涉房屋经营所需的各项证照和审批事宜应由红太阳公司负责办理，棋盘山管理公司仅负有协助义务，且案涉房屋被查封，原因在于红太阳公司未定期检验、维修消防设施，责任在于红太阳公司；3.案涉房屋被查封后，红太阳公司作为查封责任主体，并未告知我方，亦未按消防部门要求进行整改，导致案涉房屋一直处于被查封状态，由此造成红太阳公司经营损失扩大的责任应由其自行承担；4.另案生效判决已对双方2015年6月30日之前的房屋租金进行审理，在另案中红太阳公司并未以案涉房屋被查封为由进行抗辩，说明其认同查封期间的租金不能进行折抵；4.省法院裁定认为需要查清的接待费325351元数额错误，实际应为295758元。棋盘山管理公司向一审法院起诉请求：1.红太阳公司给付拖欠的租金300万元（自2015年7月1日起至2018年6月30日止）；2.诉讼费由红太阳公司承担。一审法院认定事实：2009年4月13日，棋盘山管理公司与红太阳公司签订沈阳棋盘山“红太阳红色革命根据地”文化旅游项目场地租赁协议，约定：第1条租赁标的为棋盘山管理公司所属的世博桃源餐厅及门前广场、餐厅与花圃连接的玻璃长廊、长廊两侧菜地及地上物、餐厅与绿谷之间空地（绿化带餐厅一侧）和两栋员工宿舍，四至、建筑面积、结构等以产权证明文件或建筑图纸为准，双方可签署补充协议列明；第3条租期10年，自2009年7月1日至2019年6月30日；第4.1条房屋租金自2009年7月1日起开始计算，若因红太阳公司装修未能如期营业的，可以顺延至红太阳公司对外营业之日起开始计算，但顺延不得超过15天，第一年和第二年租金为60万元/年，红太阳公司以承担棋盘山管理公司接待费用方式向棋盘山管理公司支付租金，以棋盘山管理公司审定金额为准，当年棋盘山管理公司接待费不足60万元的，余额滚存至下一年度，直至棋盘山管理公司接待费消费满120万元，自第三年起年租金70万元，以后年度以10万元/年递增，第六年的年租金达到100万元，以后年度不再增加，即第七年至第十年的年租金均为100万元/年，第三年至第十年的年租金结算方式为红太阳公司每年以现金方式一次性向棋盘山管理公司支付，结算日期为每年起租日前30天；第4.2条租赁期间，使用该店铺所发生的物业、水、电、通讯、网络等费用由红太阳公司自行承担。由于日常经营导致房屋发生的小的损坏所造成的维修费用（包括灯、门、水电、燃气设施以及其他属于棋盘山管理公司的设施）由红太阳公司承担，房屋出现大的、非红太阳公司使用造成的损坏的维修费用，由棋盘山管理公司承担（包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水等）；第4.3条水电费按日常实际使用数（计量）收费，每月10日前上交水电费，按照当地收费标准执行；第4.4条租赁期间，餐厅的采暖费按每年实际发生金额，由双方各承担50%，员工宿舍采暖发生的费用全部由红太阳公司自行承担；第5.2.3条红太阳公司应按时交纳租金及相关其他费用。合同签订后，棋盘山管理公司将涉案房屋及场地交付红太阳公司。2013年11月18日，双方达成会谈备忘录，载明并约定：第1.1条根据双方于2009年4月13日签订的协议，截至2013年7月1日，红太阳公司共欠棋盘山管理公司房租270万元；第1.3条红太阳公司提出2009年至2013年期间，由红太阳公司对经营场所进行维修，发生维修费用300万元，目前此项费用只由红太阳公司单方提出，棋盘山管理公司未做核实，经双方协调，此项维修费用由区财政局委托工程造价审计事务所对其维修费用的工程造价进行工程决算审计，以最终审计结果为准，在棋盘山管理公司应得房屋租金中予以抵扣；第1.4条2009年至2013年7月1日期间，棋盘山管理公司在红太阳公司发生的接待费用和红太阳公司在承租期间发生的房屋维修费用（以最终审计结果为准）可以在红太阳公司应缴房屋租金（270万元）中予以抵扣，多余部分由红太阳公司向棋盘山管理公司缴纳租金，不足部分可在以后年度租金中予以抵扣；第2.1条自2013年11月18日至合同期满，红太阳公司负责全额缴纳采暖费、全额负担房屋维修费，相关一切费用与棋盘山管理公司无关；第2.2条自2013年11月18日至合同期满，红太阳公司在每年应缴房屋租金中扣除采暖费用和房屋维修费用50万元后，在每年度7月1日前，向棋盘山管理公司支付租金余额。2017年3月17日辽宁华联会计师事务所有限责任公司出具关于沈阳市浑南区世博桃源餐厅及附属设施维修费用实际支出数额审计报告，审计结果：2009年8月至2013年7月期间，涉案标的维修费用工程结算额为3621100元。棋盘山管理公司支付审计费10.7万元。另查明，红太阳公司未向棋盘山管理公司支付过涉案房屋租金。一审法院认为，红太阳公司承租涉案标的，应向棋盘山管理公司交纳租金。根据租赁协议第4.1条及会谈备忘录第1.1和2.2条约定，截止到2013年7月1日，红太阳公司共欠棋盘山管理公司房租270万元。2013年至7月1日至2015年6月30日期间租金应扣除两个年度的采暖费和维修费100万元，为90万元。至此，红太阳公司发生的涉案房屋维修费用工程结算额超过红太阳公司欠付棋盘山管理公司租金21100元（3621100元-270万元-90万元）。2015年7月1日至2018年6月30日租金应扣除三个年度的采暖费和维修费150万元，为150万元。鉴于2015年7月1日前，涉案房屋维修费用工程结算额超过红太阳公司欠付棋盘山管理公司租金21100元，该21100元应在红太阳公司欠付2015年7月1日至2018年6月30日期间150万元租金中予以扣除，因此红太阳公司应当向棋盘山管理公司支付2015年7月1日至2018年6月30日期间租金1478900元（150万元-21100元）。综上，对棋盘山管理公司主张红太阳公司给付2015年7月1日至2018年6月30日期间300万元租金的诉讼请求，一审法院支持其中的1478900元，对于超出部分，于法无据，不予支持。关于红太阳公司提出的接待费用应当在租金中予以扣除抗辩，一审法院认为，接待费的产生与房屋租赁关系无关，接待费纠纷与本案房屋租赁合同纠纷系属于不同法律关系，不予处理，红太阳公司可另行主张。关于棋盘山管理公司提出的红太阳公司应当提供实际发生维修费及采暖费发票的主张，因会议备忘录2.1明确约定，红太阳公司负责全额交纳上述费用，与棋盘山管理公司无关，因此上述费用是否实际发生与本案无关，故对棋盘山管理公司该项主张，不予支持。一审法院判决：一、沈阳红太阳红色文化有限公司于判决生效之日起5日内一次性支付沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司2015年7月1日至2018年6月30日期间租金1478900元；二、驳回沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费30800元，其中12689.9元，由沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司承担；其中18110.1元，由沈阳红太阳红色文化有限公司负担。红太阳公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判红太阳公司向棋盘山管理公司支付租金131158元；2.一、二审诉讼费由棋盘山管理公司承担。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，当事人基于真实意思表示签订的合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。棋盘山管理公司与红太阳公司分别于2009年4月13日和2013年11月18日签订的租赁协议和备忘录系双方真实意思表示，一审法院应依照上述协议核定尚欠租金数额。依照租赁协议第四条双方对房屋使用租金计算支付方式约定：“……第一年和第二年租金为60万元/年，乙方以承担甲方接待费用方式向甲方支付租金，以甲方审定金额为准。”从双方达成的会谈备忘录可知，经棋盘上管理公司与区办公室、财政局、核算中心核实，可以确认的接待费用为1051984元，根据租赁协议，该笔费用应从红太阳公司应支付的租金中扣除。一审法院未充分考虑双方以接待费冲抵租金的约定，判令红太阳公司支付租金1478900元不当，本院二审根据双方签订协议及备忘录确定红太阳公司尚欠2015年7月1日至2018年6月30期间租金426916元（1478900元-1051984元）。关于红太阳公司所提应以移交发票数额1347742元抵顶租金问题，因租赁协议中明确接待费用以甲方核定为准，从现有证据看，棋盘上管理公司核定的接待费用仅为1051984元，因此对超出部分不予审理。本院二审判决：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初6482号民事判决；二、沈阳红太阳红色文化有限公司于判决生效之日起15日内一次性支付沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司2015年7月1日至2018年6月30日期间租金426916元；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费30800元，由沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司负担23096元，由沈阳红太阳红色文化有限公司负担7704元；二审案件受理费16929元，由沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司负担9225元，由沈阳红太阳红色文化有限公司负担7704元。本院再审期间，红太阳公司提供了4组新证据：1.临时查封决定书，共3页，证明：2015年2月9日案涉房屋被沈阳市浑南区公安消防大队查封；2.会议备忘录，共2页，证明：案涉房屋经管委会区委办公会研究决定“责成”棋盘山消防大队办理消防审批手续，但至今未予办理；3.会议备忘录,共2页，证明：会议研究决定引进文化旅游项目《红太阳红色革命根据地》；4.涉税信息查询结果告知书，共1页，证明：2009年7月至2015年，缴纳税款情况（营业收入按审计为主）。棋盘山管理公司发表质证意见称：对第1组证据的真实性无异议，关联性有异议。1.该查封决定书记载的查封原因是案涉场所的消防设施不合格，案涉租赁标的物是房屋，红太阳公司作为承租人应当自行负责各项消防设施，这是其作为公众场所可以合法经营的前提条件之一，故责任主体是红太阳公司。另，案涉消防查封决定书的被查封单位和调查询问对象均是红太阳公司，故消防部门也认为责任主体是红太阳公司。2.案涉查封决定是临时查封决定，即只要红太阳公司进行整改，整改合格就可以解封。而红太阳公司在案涉房屋被查封后并未告知棋盘山管理公司，且一直未整改，故导致经营损失扩大的责任在于红太阳公司自身，其无权以此为由拒付租金。对第2组证据的真实性不能确定，且与本案无关，棋盘山管理公司不是该会议的参会单位，另该会议记录是节选的，且会议内容是责成消防大队办理消防审批而非棋盘山管理公司，故该会议记录与我方无关。同时，本次消防查封的原因是案涉场所的消防设备不符合消防要求，而非消防审批。对第3组证据的真实性不能确定，且与本案无关，双方签订的是房屋租赁协议，租赁标的是案涉房屋。对第4组证据的真实性、关联性有异议，不能以此判断红太阳公司的营业收入，该涉税告知书的纳税人是沈阳市棋盘山开发区红太阳革命根据地主题酒店，而非本案的红太阳公司，故不能以此计算红太阳公司的营业收入，且案涉临时查封至2015年3月8日届满，后期是因为红太阳公司未按规定整改导致的。棋盘山管理公司提供3组新证据：1.关于可燃气体报警系统的《检测报告》,共3页；2.关于自动消防系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消防栓系统的《检测报告》，共29页；3.工程竣工交接单，共1页。上述3组证据均证明：1.根据案涉租赁协议和消防设施维修协议，我公司已经履行完合同义务，向红太阳公司交付了房屋，并对消防设施进行检测出具报告。2.行标消防检测有限公司对案涉房屋自动消防系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消防栓系统、可燃气体报警系统进行检测，并出具检测报告，检测报告结论是功能正常且符合规范要求。红太阳公司对上述3组证据发表质证意见称：对上述证据的真实性没有异议，但以上证据跟消防查封无关，出具《检测报告》是应付全国消防检查，我方曾经找过棋盘山管理公司，该公司的于洪伟找到消防公司把设备更换了，并出具消防手续，告诉我方可以应付检查了，并告诉我方棋盘山管理公司只负责这一次，下次就不管了，让我方签字。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，根据红太阳公司的再审请求，本案的争议焦点是红太阳公司应否向棋盘山管理公司支付2015年7月1日至2018年6月30日期间的租金以及租金数额如何认定的问题。关于红太阳公司提出的应抵扣租金的接待费应为1347742元的主张，本院认为，双方均认可2013年11月18日形成《会谈备忘录》当天由马占文的妻子姜丽在《会谈备忘录》尾部手写“待核实完事后，原票据乙方（红太阳公司）再提供给甲方（棋盘山管理公司）。”而次日2013年11月19日红太阳公司即将1347742元票据原件交给棋盘山管理公司。虽然棋盘山管理公司称其是在未核实的情况下收取了红太阳公司1347742元票据原件，但未提供证据证明其主张。且棋盘山管理公司自认在收到票据原件后至今未向红太阳公司提出异议，而现票据原件已丢失无法核实，故对于红太阳公司提出的该项主张，本院予以支持，原审认定抵扣接待费1051984元应予纠正，抵扣接待费金额应为1347742元，红太阳公司尚欠2015年7月1日至2018年6月30期间租金131158元（1478900元-1347742元）。关于红太阳公司提出的2015年2月9日至今案涉房屋因消防验收不合格处于被查封状态、无法经营，不应支付租金的主张，本院认为，红太阳公司在本案一审庭审中陈述“棋盘山管理公司所述租金计算不准确，尚欠棋盘山管理公司租金应为131158元”，二审上诉请求为改判红太阳公司向棋盘山管理公司支付租金131158元，从其上述陈述以及二审的上诉请求看，其自认交纳2015年7月1日至2018年6月30日期间租金，只是对交纳租金的数额提出异议，其此项再审主张与其二审自认给付租金的上诉请求相互矛盾，且红太阳公司在一、二审审理过程中从未提出过消防不合格的抗辩主张，其与棋盘山管理公司之间基于租赁合同而产生的损害赔偿纠纷也已另案起诉解决，故应以红太阳公司的原审自认内容认定其应向棋盘山管理公司支付租金131158元。综上所述，红太阳公司的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持本院（2018）辽01民终1638号民事判决第一项；二、撤销本院（2018）辽01民终1638号民事判决第三项；三、变更本院（2018）辽01民终1638号民事判决第二项为：“沈阳红太阳红色文化有限公司于本判决生效之日起15日内一次性支付沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司2015年7月1日至2018年6月30日期间租金131158元。”四、驳回沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司、沈阳红太阳红色文化有限公司的其他诉讼请求。如果沈阳红太阳红色文化有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30800元，由沈阳红太阳红色文化有限公司负担1347元，由沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司负担29453元。二审案件受理费16929元，均由沈阳棋盘山开发区国有资产经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 鹏审判员 安一凌审判员 戈利利二〇二〇年九月二十三日法官助理陆政贤书记员徐向同本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。