新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2325民初2915号 原告：陈国祥，男，1973年8月17日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县金域名门小区6号楼1单元302室，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。委托诉讼代理人：赵春花，女，1976年3月2日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县金域名门小区6号楼1单元302室，系被告陈国祥妻子。委托诉讼代理人：何志明，新疆航迪律师事务所律师。被告：牛海鹏，男，1988年5月10日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县金域新城二期19幢3单元502室，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。原告陈国祥与被告牛海鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈国祥及委托诉讼代理人马春、何志明，被告牛海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国祥向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方于2018年8月31日签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告支付房租27500元；3、要求被告支付暖气费5751.7元、物业费12440元、电费816元、水费288元；4、要求被告支付违约金30000元。事实与理由：2018年8月31日，原、被告双方经协商签订了《房屋租赁合同》，原告将自己所有的的位××县房屋出租给被告经营使用，合同约定租赁期限为五年，自2018年9月1日至2023年8月30日止，租赁期间产生的水费、电费、卫生费、物业费等相关费用均由被告自行负担。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告经营使用。但被告未按照合同约定向原告支付下年度房屋租金，被告使用房屋期间，未按照相关规定缴纳物业费及暖气费等，被告的行为严重侵害了原告的合法权益并构成违约，为维护原告合法权益向法院提起诉讼。被告牛海鹏辩称，2018年8月31日双方签订了合同，第一条规定该房屋门窗齐全，水电暖设备及装修完好，原告的欺诈行为给我造成了巨大的经济损失。不清楚房租27500如何计算的。我是在9月30日搬离店面的，还有剩余租金期限没有用完。原告要求我支付暖气费5751.7元，但其提供的关于奇台金奇阳光供热有限公司2018年到2019年采暖费用是4060元，原告将房屋租给我使用期间，暖气并不达标，没有主张暖气费的权利。物业费是10107.5元，原告提供证据上面写的是12440元。电费和水费没问题。房屋租赁不能正常使用的情况属于欺诈，此合同无效，不承担违约金。原告陈国祥围绕诉讼请求提供的如下证据：1、房屋租赁合同一份；2、证明两份；3、证明一份；4、微信截屏两张；5、微信截屏七张；6、通话录音一份；7、收款收据打印件一份。被告牛海额鹏对其真实性予以确认，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告牛海鹏向本院提供，原告陈国祥对真实性无异议的证据如下：1、收条二份；2、微信聊天记录截屏打印件一份；3、视频一组。本院对上述证据真实性予以确认并在卷佐证。被告牛海鹏提供，原告陈国祥有异议的证据本院认证如下：1、通话录音一份，拟证实被告牛海鹏2019年9月30日已经从房屋搬走，并且经原告同意把钥匙放在门卫室，合同中所涉及的房屋2014年开始暖气就不好，原告隐瞒事实跟我签订合同。原告陈国祥对该证据三性均不认可，认为通话的对方身份无法核实，被告将房屋钥匙交物业而没有交原告事实不存在，租赁房屋中损坏冰箱与原告没有关系。本院认为原被告微信聊天记录能够佐证2019年9月30日牛海鹏将钥匙交物业的事实，故本院对录音中有其他证据佐证的内容予以确认。2、用户回执单复印件一份，拟证实原告租给被告的商铺温度达不到标准，并且回执单已经证明了暖气不热。原告陈国祥对该证据三性均不认可，因为是复印件，回执单中没有测温记录，无法证实被告所要证实的问题。鉴于该证据系复印件无法与原件核对，本院对该证据不予确认。3、微信聊天记录打印件一份，证实商铺温度不达标。原告陈国祥对该证据三性均不认可，认为无法认定对方身份，对证据角度来说是证人证言，证人应该出庭作证。本院认为该证据中内容无其他证据佐证，不能直接证明所证实的内容，故对该证据不予确认。4、视频一份、地暖行业安装标准一份，证实地暖标准。原告陈国祥对该证据行业标准三性均不予认可，无法确认真实性。本院对视频中有其他证据佐证的内容予以确认，对行业安装标准综合其他证据认定。本院经审理认定事实如下：2018年8月31日，原告陈国祥与被告牛海鹏签订《房屋租赁合同》，合同约定：牛海鹏租赁陈国祥位于××县房屋，租赁面积为311.38元，该房屋门窗齐全、水电暖设备及装修完好可正常使用，租赁期为2018年9月1日至2023年8月30日，第一年的租金100000元，每年增加10000元。承租方必须将租期内产生的所有费用缴清后退房，否则缴纳的租房押金不予退还。出租方收取租金后不得随意终止合同，承租方不得利用该房屋进行违法活动，不得中途退租，否则承租方承担50000元违约金。承租方签订合同后缴纳押金10000元。2018年9月3日、9月17日，陈国祥向牛海鹏出具二张收条，收条中载明租赁费合计110000元。2018年12月，因为租赁房屋内暖气问题，原、被告双方对供暖设施进行了维修，2019年9月下旬，陈国祥经与牛海鹏协商维修和清洗租赁房屋内地暖。2019年9月30日，牛海鹏在微信上向陈国祥告知钥匙放在物业上，被告陈国祥回复“我现在在路上，明天早晨十点到店里把所有的都交接清楚”。2019年11月8日，陈国祥实际收到租赁房屋的钥匙。2019年10月9日，奇台县银座物业服务有限公司出具证明租赁房屋2018年9月1日至2019年9月30日物业费10107.5（311平米×2.5元×13个月）元，欠付电费816元，水费288元。2019年10月8日，奇台县金奇阳光供热有限责任公司出具证明，租赁房屋2018年至2019年采暖费为4060元。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告陈国祥主张的各项损失能否支持？2、本案违约金能否支持。关于合同效力，牛海鹏认为租赁房屋内供暖设施不达标，不能正常使用，其在受欺诈的情况下签订的合同。本院认为牛海鹏作为完全行为能力人在真实意思表示下签订合同，实际使用了一年，又未提供证据证明签订合同时被告具有欺诈行为，供暖设施不能正常使用并不能导致本案合同无效，本案合同系双方真实意思表示且不违背法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，庭审中被告陈国祥同意解除与牛海鹏于2018年8月31日签订的租赁合同，本院予以准许。针对争议焦点一，被告牛海鹏愿意支付电费816元、水费288元，本院予以准许。对于房屋租金，合同双方都应当按照合同的约定行使权利、履行义务，被告牛海鹏实际使用原告租赁房屋就应当承担租赁费。合同约定房屋自2018年9月1日起至2023年8月30日止，第一年的房屋租赁费100000元，押金10000元，第二年租金110000元。陈国祥在收条中表明收到租金110000元，且被告牛海鹏不存在不退还押金的事由，故本院认定已经缴纳的110000元用于折抵租金。对于双方无异议期间2018年8月30日至2019年9月30日的租金本院按照合同约定认定109167（100000+110000÷12个月）元。对于双方争议期间，原告认为被告应当支付租赁费至其收到钥匙，并额外主张三个月租金，本院认为被告牛海鹏已经告知其将钥匙交至物业办公室，且原告陈国祥陈述第二天回来交接，双方已经达成一致意思表示，不再具备实现合同目的可能性，牛海鹏也不再实际占有房屋，合同已达法定解除条件，对9月30日之后的租金本院不予支持。对于原告主张的2018年度至2019年度，2019年9月至11月的暖气费5751.7元，原、被告认可每年的供暖期10月15日至次年4月15日，一个供暖期的暖气费为4060元。因2018年至2019年度供暖期，牛海鹏实际占有使用租赁房屋，应当承担暖气费4060元，对于2019年至2020年度供暖期暖气费，因供暖起始时间为2019年10月15日，牛海鹏已交付租赁房屋，并未实际占有使用，本院不予支持。对于本案物业费，原告并没有提供证据证明其实际缴纳，本院不予支持。针对争议焦点针对争议焦点二，根据双方合同约定租赁房屋水电暖设备及装修完好可正常使用，租赁方不得中途退租，否则承担50000元违约金。在牛海鹏诉陈国祥租赁合同一案中，陈国祥认可牛海鹏提供证据中的房屋系租赁房屋，视频证据中显示房屋温度未达20摄氏度，原被告双方微信聊天记录中也显示原告对供暖设备进行了维修，本院认为原告租赁房屋的确存在不符合供暖标准问题而在合同中表示供暖设施正查过使用，属于违约。被告中途退租，也属于违约，双方均存在违约情形，且原告违约在先，故对原告主张的违约金不予支持。综上，被告牛海鹏应当向原告陈国祥支付租金109167元，暖气费4060元，电费816元、水费288元，合计114331元，减去牛海鹏已经给付的110000元，被告牛海鹏还应当给付原告陈国祥合计4331元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈国祥与被告牛海鹏于2018年8月31日签订的《房屋租赁合同》；二、被告牛海鹏于本判决生效之日起时日内向原告陈国祥给付剩余租金、暖气费、水费、电费合计4331元；三、驳回原告陈国祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1720元，由原告陈国祥负担1561元，由被告牛海鹏负担159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   韩 欢人民 陪 审员   许明辉人民 陪 审员   王立新二 ○ 二 ○ 年 九 月 一 日书  记  员   谢依达