江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3716号上诉人（原审原告、案外人）：许宜凯，男，汉族，1992年9月18日生，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：谢士灵，江苏运通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政，江苏运通律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王志强，男，汉族，1970年4月1日生，住江苏省新沂市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：史梅，女，汉族，1977年4月28日生，住江苏省新沂市。被上诉人（原审被告、被执行人）：江苏三惠房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320381681612837G，住所地新沂市双塘镇南京路22号。法定代表人：王永，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡长春，该公司经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：沈勇，男，汉族，1969年1月3日生，住江苏省新沂市。被上诉人（原审第三人）：刘刚，男，汉族，1971年10月25日生，居民身份证号码32032519711025001Χ，住江苏省邳州市。上诉人许宜凯不服新沂市人民法院（以下简称原审法院）作出的（2019）苏0381民初9143号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人许宜凯上诉称，一、原审法院认定事实错误。1.上诉人购买位于新沂市房屋（以下简称涉案房屋）的时间在2018年6月11日，而后进行装修搬进居住。而被上诉人王志强、史梅申请查封的时间是在2019年3月27日，在购房之后，这一重要事实法院未予认定。2.被上诉人刘刚与江苏三惠房地产开发有限公司（以下简称三惠公司）签订的是售房合同，三惠公司出具的收据载明为10万元购房款，双方为房屋买卖关系。在双方签订售房合同书的同日，三惠公司与刘刚签订赎买协议，并约定赎买协议过2012年12月6日不履行作废。三惠公司在约定的期限内未履行赎买协议，其之前订立的售房买卖关系依然有效。虽然一审判决认定赎买协议与交易习惯不符，有悖常理，但足以证明之前订立的售房合同是买卖关系，而非借贷抵押关系。3.涉案房屋系小产权房的性质，草桥镇为建设重点镇，利用镇区集体土地建住宅小区是政府的举措，房屋的本质功能就是居住的，上诉人现是四口之家，名下无其他房产，符合一户一宅的购房条件，且户口在。涉案房屋无法办理产权登记，责任在开发商，而不是被上诉人刘刚的责任，上诉人无法变更产权，责任的源头仍是开发商三惠公司，而非上诉人的原因。原审法院在审查时将不是上诉人的责任归咎在上诉人一方，显属错误。4.上诉人与被上诉人刘刚签订房产转让合同的房款为19万元，按合同约定支付13万元购房款，余款6万元作为办理房屋产权证的押金。上诉人交足了13万购房款，虽然余款6万元未支付，但不违反转让合同的双方约定。5.原审法院就三惠公司与刘刚之间签订的售房合同和刘刚与上诉人签订的房产转让合同的效力未依照合同法予以审查，确认合同无效，违反了公平自愿原则，缺乏法律依据。二、原审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人刘刚双方签订的房产转让合同效力的确认，法院应当适用合同法第五十二条的规定；对上诉人是否享有足以排除强制执行的民事权益的确认，应当适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定和全国民事审判工作第九次会议第一百二十七条的规定。确认上诉人对涉案房屋是否享有所有权，应当适用物权法第一百零六条的规定。综上，请求：一、依法撤销原审法院作出的（2019）苏0381民初9143号民事判决书，依法予以改判。二、本案上诉所需费用由被上诉人负担。被上诉人王志强、史梅答辩称，一审判决正确的，请求二审法院维持，驳回上诉人上诉请求。被上诉人三惠公司答辩称，一审判决正确的，请求二审法院维持，驳回上诉人上诉请求。被上诉人刘刚答辩称，同意上诉人上诉请求。被上诉人沈勇经本院传唤未到庭亦未交书面答辩意见。经审理查明，王志强、史梅与三惠公司、沈勇民间借贷纠纷一案，经原审法院作出调解，双方达成如下协议：三惠公司、沈勇欠王志强、史梅款项43万元，于2019年5月30日前一次性付清；若三惠公司、沈勇未按时足额偿还，王志强、史梅则有权申请执行全部尚欠款。原审法院于2019年5月21日作出（2019）苏0381民初3285号民事调解书，对上述协议书予以确认。根据王志强、史梅申请，原审法院于2019年6月14日立案强制执行，案号为（2019）苏0381执2683号。执行过程中，原审法院于2019年3月18日作出查封公告，查封包括涉案房屋在内的三套房屋并张贴于涉案房屋所在地的宣传栏内。2019年7月10日，原审法院作出（2019）苏0381执2683号之一执行裁定，拍卖被执行人江苏三惠房地产开发有限公司所有的位于新沂市住房两套及1-119号门面房一套。案外人许宜凯对执行涉案房屋提出执行异议，原审法院于2019年8月28日作出（2019）苏0381执异184号执行裁定，驳回许宜凯的异议请求。许宜凯不服该裁定，提起执行异议之诉,请求：1.停止对新沂市房屋(以下简称涉案房屋)的执行，并确认涉案房屋为许宜凯所有；2.本案诉讼费由王志强、史梅、三惠公司、沈勇承担。原审法院查明，沈勇原系三惠公司的法定代表人，2012年9月6日，三惠公司与刘刚签订售房合同一份，约定三惠公司将涉案房屋以10万元价格出售给刘刚，三惠公司于当日向刘刚出具10万元购房款收据。同日，三惠公司与刘刚签订赎买协议一份，约定三惠公司在2012年12月6日前有权按原售房价退回刘刚购房款后，取消双方于2012年9月6日签订的售房合同，该协议过2012年12月6日作废。刘刚主张与三惠公司是房屋买卖关系，三惠公司、沈勇不予认可，认为双方之间实为借贷，签订的房屋买卖合同系借贷的担保。2018年6月11日，刘刚与许宜凯签订房产转让合同书，约定刘刚将涉案房屋以19万元的价格转让给许宜凯，同时约定首付13.5万元，余款在刘刚办理涉案房屋所有手续及房产相关证件后一次付清，如刘刚不履行，则视为自愿放弃余款。同日，许宜凯向刘刚支付13万元（其中10万元系转账支付），刘刚同意减让5000元，余款6万元至今未付。上述协议签订后，涉案房屋由许宜凯装修使用至今。2018年12月20日，刘刚及案外人黄平向沈勇出具书面证明记载，刘刚、黄平经手出售的涉案房屋已收取13万元房款，尚欠的房款归沈勇所有，沈勇可与购房人许宜凯另行签订购房合同，合同签订后，刘刚与许宜凯签订的原合同同时作废，刘刚不干涉沈勇与许宜凯签订的合同所有条款，同时合同约定的条款与刘刚、黄平无关。沈勇在该证明下方签名、捺印确认。原审法院另查明，涉案房屋系三惠公司开发建设，涉案房屋占用的土地为新沂市草桥镇坝头村集体土地。案件审理过程中，刘刚认可涉案房屋是在工地停工后自行占用，并非由三惠公司或沈勇向其交付。沈勇、三惠公司当庭表示对涉案房屋转让给许宜凯不予认可。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，涉案房屋系小产权房，无法办理产权登记，许宜凯对涉案房屋并不享有所有权，故对许宜凯要求确认其为涉案房屋所有权的请求，不予支持。对许宜凯是否享有足以排除强制执行的民事权益认定，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。作为涉案房屋受让人的许宜凯主张停止执行，需满足上述条件，缺一不可。许宜凯尚欠购房款尚未付清，不能认定其已支付全部价款；涉案房屋系小产权房，属于限制流通的房屋，许宜凯并非新沂市草桥镇坝头村村民，明知涉案房屋限制流通，无法办理产权变更登记，许宜凯对未办理产权变更登记自身存在过错。综上所述，许宜凯不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行的诉讼请求，不予支持。三惠公司与刘刚就涉案房屋的关系的认定。根据已查明事实，三惠公司与刘刚在签订涉案房屋售房合同书当日即约定三惠公司在签订该协议三个月内有权以原售房价退回刘刚购房款，并取消原购房合同，与房屋买卖的交易习惯不符，有悖常理。即使三惠公司与刘刚系真实的房屋买卖关系，但因涉案房屋系小产权房，属于限制流通的房屋，而刘刚并非新沂市草桥镇坝头村村民，故三惠公司与刘刚之间签订的售房合同书应为无效，刘刚并非涉案房屋的所有权人。判决：驳回许宜凯的诉讼请求。本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。另查明，2020年3元24日，原审法院开庭笔录记载：“问：刘刚，你主张购买了金利嘉园四套房屋包括涉案的1-119号房。涉案房屋是什么时候通过什么方式交付给你的?刘刚：给我的时候框架刚施工结束，里面都是我自己弄的，内外墙都没有抹灰，里面是我自己抹的，外墙有一套是我抹的，记不清是哪一套了。剩下外墙是沈勇抹的。当时没有门窗，已经停工了，所以我自己接收了这些房子，没经过沈勇、三惠公司。但是安装门的时候找了沈勇，我给他留了一套房用于放木工材料。”本院认为，本案是因王志强、史梅与三惠公司、沈勇民间借贷纠纷执行案件，查封了涉案房屋，案外人许宜凯对执行标的提出异议而引发的执行异议之诉案件。许宜凯是否享有排除执行的权利是本案审查的重点。就本案而言，许宜凯称涉案房屋是从刘刚处购买，提供了其与刘刚签订的房产转让合同书，主张对涉案房屋享有排除执行的权利，因此，应首先判断刘刚是否有对涉案房屋排除执行的权利。从庭审查明的情况看，刘刚与三惠公司签订了售房合同，三惠公司亦出具了收到购房款的收据，但庭审中刘刚自认涉案房屋是“我自己接收了这些房子，没经过沈勇、三惠公司”，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，该条款是对案外人物权期待权保护的条件，是人民法院审理案外人异议之诉案件的法律依据，上述条件同时具备，缺一不可。且涉案房屋的土地是集体土地，不可能办理产权登记，故刘刚不具有排除执行的权利。如上所述，刘刚将涉案房屋转让给许宜凯，许宜凯明知涉案房屋无法办理过户登记手续仍然购买，是对涉案房屋权利障碍的忽略，对未办理过户登记是有过错的。原审法院据此认定许宜凯不享有阻却执行的权利，符合法律规定。至于涉案房屋归属问题，不属于本案审查范围。综上，上诉人许宜凯的诉讼请求不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4100元，二审案件受理费4100元，由上诉人许宜凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩黎华审 判 员 孙 燕审 判 员 宋宏伟二〇二〇年九月三十日法官助理 海 龙书 记 员 王 炎