广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14191号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市侨泓新厦物业管理有限公司，住所地：广东省广州市白云区庆槎路61号自编208房。法定代表人：黄彪。委托诉讼代理人：谢成财，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鸿雯，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟谷攀，男，1996年9月17日出生，汉族，身份证住址广东省海丰县。委托诉讼代理人：陈建良，广东佰仕杰律师事务所律师。原审被告：杨泓俊，男，1985年7月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：谢成财，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鸿雯，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。原审第三人：陈俊合，男，1991年5月28日出生，汉族，住广东省普宁市。上诉人广州市侨泓新厦物业管理有限公司（以下简称侨泓新厦物业公司）因与被上诉人钟谷攀及原审被告杨泓俊、原审第三人陈俊合租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初7499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。侨泓新厦物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至五项、第七项；2.改判一审判决第五项为：钟谷攀向侨泓新厦物业公司支付租金214999.98元、滞纳金58245.2元，合计273245.18元；3.本案一审、二审、本诉及反诉全部案件受理费及鉴定费用由钟谷攀承担。事实和理由：（一）案涉房屋“有报建无产权”的现状是历史遗留问题，一审法院无权认定其为“违法建筑”。“违建”出处源于2008年1月1日施行的《中华人民共和国城乡规划法》，而案涉房屋于1991年经广州市房地产管理局批准同意使用，1995年取得《建设工程规划许可证》，根据法不溯及既往原则，前述法律对1995年已经取得规划并建设的土地、建筑当然不具有约束力。因此对于“无证房屋”并非一概认定为违法建筑。根据城乡规划法第五条规定，对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查权利只属于县级以上人民政府及其城乡规划主管部门。且城乡规划部门对建筑物作出合法性认定或对违建进行处罚，需要进行调查取证、听取当事人的陈述、申辩、遵循法律程序予以认定。对于不违反城乡规划的程序性瑕疵建筑，可以通过补办相关行政许可程序予以解决，并非一概视为“违建”。一审法院未经依法授权、未经法定程序，也无权直接作出“违建”的法律认定。另，案涉房屋原出租用于仓库使用，钟谷攀用于经营餐饮，因其自身经营条件不符合被工商局告知“不予受理开业登记申请”，与房屋是否属于“违建”无关。因无法办理餐饮开业登记而倒推房屋属于“违建”，显属不合理。（二）一审认定《用房协议》（合同）无效，违背了当事人的真实意思表示，属于适用法律错误。案涉合同属于双方当事人的真实意思表示，侨泓新厦物业公司也按约定交付了与合同约定一致的、用作仓库使用的房屋，合同也明确约定了用途，侨泓新厦物业公司已经积极履行了合同义务。根据合同法第五十二条及合同法司法解释第四条规定，合同无效应以法律或行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。法律未规定缺乏建设工程规划许可证事由会导致合同无效，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》属于司法解释，不是法律或行政法规。一审法院认定合同无效将导致国有资产流失且造成严重的负面社会导向，钟谷攀违法使用案涉房屋，在合同履行中违约，使得侨泓新厦物业公司资产流失，其极其不诚信的经营行为，具有严重的负面导向。广州市海珠区人民法院也审理了侨泓新厦物业公司与广州市海珠资产经营有限公司（以下简称海珠资产公司）的纠纷案，该案双方业已履行完毕《广州市房屋租赁合同》，若案涉合同被认定无效，则侨泓新厦物业公司与海珠资产公司所履行的《广州市房屋租赁合同》的合法性将受到影响，且海珠资产公司后续就同一建筑物对外招租的一系列相关房屋租赁协议的合法性均受质疑。（三）即便认定《用房协议》（合同）无效，一审法院判令侨泓新厦物业公司赔偿钟谷攀装修损失，属于事实认定不清、责任认定错误。一审评估价值116410.4元的装修并非钟谷攀的实际损失。案涉房屋并非毛坯而是带装修的，合同中亦约定10409元/月的房屋场地使用费包含了装修折旧费，因此上述装修评估价值绝大部分是侨泓新厦物业公司交付房屋时原有的装修。双方合同约定钟谷攀装修或扩建需取得侨泓新厦物业公司的书面同意且取得合法报建手续，方能施工。钟谷攀主张其于2018年4月3日顶手案涉房屋，并于2018年4月20日开张，由此可知其不可能在短短10天的时间取得报建手续并完成价值几十万的装修，再者钟谷攀所谓的装修也未取得侨泓新厦物业公司同意。一审法院认定侨泓新厦物业公司对装修损失承担主要的过错责任，属于严重归责错误。造成钟谷攀实际财产损失的，是其无照经营的违法行为、擅自变更房屋用途的违约行为，而非房屋是否具有合法性的法律认定。（四）一审法院判令侨泓新厦物业公司支付场地使用费至2018年7月31日违背了客观事实，违背了公正原则。2018年8月3日、2018年9月10日海珠资产公司向钟谷攀发函要求退还场地。2019年3月，海珠资产公司诉侨泓新厦物业公司租赁合同纠纷案，钟谷攀为该案第三人，海珠资产公司诉请侨泓新厦物业公司腾空交还案涉场地，2019年12月，案涉建筑新的整体承租人再次向钟谷攀发送要求其退场的《律师函》。直至12月底，案涉房屋一直正常供电供水，钟谷攀声称侨泓新厦物业公司断水断电导致其无法经营，缺乏事实依据。至于钟谷攀以侨泓新厦物业公司与业主方的《广州市房屋租赁合同》于2018年7月31日到期为由拒绝交还场地、拒绝交纳租金，更毫无理据。侨泓新厦物业公司与业主方达成协议书，明确约定侨泓新厦物业公司负有将所有被占物业清场交付的义务，并承担被占用物业的场地占有费，直至完全交付场地之日止。如钟谷攀拒绝缴纳租金，而侨泓新厦物业公司却因此需要承担每月的占用费，显失公平。因此，钟谷攀主张其于2018年7月份向杨泓俊交还钥匙被拒，导致其无法交还场地，缺乏事实依据。综上，恳请二审法院判如所请。钟谷攀二审答辩称，不同意侨泓新厦物业公司的全部上诉请求。侨泓新厦物业公司的主张与事实不符，其为虚假陈述，意图混淆事实，一审法院查明事实清楚，案涉物业未按照建设工程规划许可证建设。钟谷攀于2018年4月3日开始承租案涉物业，侨泓新厦物业公司与业主的租赁合同于2018年7月31日即届满而仍转租至2019年9月24日，钟谷攀才是直接受害人，实际上侨泓新厦物业公司的欺诈行为导致我方的损失远比鉴定出来的数额高得多。关于法律适用问题，根据租赁合同司法解释第十五条，超过剩余租赁期限的部分转租无效，侨泓新厦物业公司是本案直接过错方。其他的我方同意一审法院的判决，侨泓新厦物业公司理解法律不当，其上诉主张缺乏法律依据。综上，请法院驳回侨泓新厦物业公司的全部上诉请求。杨泓俊二审述称，同意侨泓新厦物业公司的上诉请求。陈俊合经本院依法传唤，未到庭参加本案诉讼。钟谷攀于2018年6月28日向一审法院起诉请求：1.确认钟谷攀与侨泓新厦物业公司于2018年4月3日签署的《用房协议（合同）》无效；2.侨泓新厦物业公司立即向钟谷攀返还租金人民币20818元及押金人民币20818元；3.侨泓新厦物业公司赔偿钟谷攀经济损失318387元；4.杨泓俊对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任；5.侨泓新厦物业公司、杨泓俊承担本案全部诉讼费用。侨泓新厦物业公司向一审法院反诉请求：1.钟谷攀向侨泓新厦物业公司交纳房屋租金人民币85519元正（暂计至2018年7月31日）；2.钟谷攀立即归还案涉房屋；3.本案诉讼费用全部由钟谷攀支付。案件审理过程中，侨泓新厦物业公司撤回了第二项反诉请求。一审法院认定事实：侨泓新厦物业公司以侨厦房地产物业部（甲方）的名义与钟谷攀（乙方）签有《用房协议（合同）》，约定甲方将广州市海珠区赤岗西路工业区自编之九（粤兴）号房屋/场地/仓库租给乙方作为合法使用，建筑（分摊）面积合约现有㎡期限从2016年6月25日起至2019年9月24日止；乙方使用期间必须按每月10409元的房屋场地使用费（装修折旧费）交付甲方（该款是乙方交纳一切有关费、税后甲方实收到的款），从本协议签字即日交付二个月押金（20818元），使用和折旧费在每月的10日前逐月先支付，过期视作违约；房屋使用费（装修折旧费）2019年4月起逐每年租金基数递增8%直至期满；合同期间乙方如需另装修房屋或增设其它设施，在经得甲方书面同意及办理有关合法报建报装修手续后并不损坏房屋结构和安全才可装修，手续和费用乙方自理负责。损坏了房屋要赔偿。增置改建的装饰装修乙方退出时不得刻意损坏无偿留归甲方所有；乙方自办一切有关该处的手续证照，按国家和当地政府法律法规要求办事，使用该处的有关证照及有关费税及物管费等由乙方负责；协议期间乙方必须按时交付场地使用费（装修折旧费），不得中途退回或中止，否则作违约论处，若此乙方的押金作违约赔偿甲方不予退回；除不可抗力因素和国家需要外甲方同样也不得无理终止乙方的使用，若政府征用或有关法规法令抵触等不可抗力因素发生令本协议无法执行时双方免责乙方应无条件把房屋场地交回甲方，甲方则同时把押金（扣除乙方所用的水电及应交的一切费用后）退还乙方；乙方逾期缴费每日按总金额3%加收滞纳金，本协议期间乙方违约欠费十五天以上者，不向甲方通报原因并取得书面同意者，即可视为乙方单方中止本协议并由其承担违约而起的一切后果和责任，并且在该仓库、铺、屋场地关门是否或有无人的情况下，甲方有权停水停电并可自行打开门收回该铺店屋场地，里面内存的一切物件和装饰作乙方丢弃任由甲方处置，而乙方自行承担因此而起得一切后果承担其经济与法律责任，同时本协议即时终止作废，甲方保留对乙方所欠费款的追讨权；等。合同的签订时间为2016年6月25日。2018年6月5日，广州市海珠区工商行政管理局作出（穗）登记内不予受理字[2018]第91201806051881号不予受理通知书，告知广州中尚壹品餐饮有限公司，其提交的开业登记申请不予受理，理由为场地不符合要求，不能做餐饮用途。广州市海珠资产经营有限公司分别于2018年8月3日和2018年9月10日发出通知，要求案涉场地的使用人限期搬离场地，并明确告知将于2018年10月1日起停止物业内所有用电供应。2018年9月16日，侨泓新厦物业公司向钟谷攀发出《再一次限期离场通知》，要求钟谷攀最迟于2018年10月1日前交还案涉场地，钟谷攀表示并未收到该通知。一审法院（2018）粤0105民初11709号民事判决书查明，有关部门同意海珠区城市建设开发公司使用海珠区赤岗广州卷烟一厂西面红线范围内的土地用于建设工业厂房一幢七层（自编8A4）、集体宿舍楼一幢八层（自编5H1）；诉讼过程中广州市海珠资产经营有限公司（以下简称“海珠资产公司”）表示自编8A4和自编5H1在建设过程中烂尾，该案何俊杰租赁的广州市xx区xx路xx号自编8A4号艺苑路北面小楼二、三层部分房屋（即宜尚酒店二三楼）所在位置实际为海珠资产公司自编的5H1楼，但目前现状只有三层，侨泓新厦物业公司表示具体是8A4还是5H1不清楚，海珠资产公司表示8A4和5H1都是整体出租给侨泓新厦物业公司的，可能这两栋楼的名称搞不清楚，至于侨泓新厦物业公司如何自编是他们自己的事情；侨泓新厦物业公司（乙方）与海珠资产公司（甲方）签有《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1出租给乙方作厂房、宿舍使用，出租建筑面积6000平方米，分摊公用建筑面积；租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日止；侨泓新厦物业公司（乙方）与海珠资产公司（甲方）签有《协议书》，双方确认海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1的建筑红线范围内的其他场地及固定附属设施已于2018年8月1日交还给乙方，其中被第三人占用的场地及固定附属设施包括：1.乙方转租给何俊杰的场地[5H1小楼部分]；2.乙方转租给文宝轩的场地[5H1小楼部分]；3.乙方转租给钟谷攀的场地；4.丁兰安占用的场地；广州市海珠区城市建设开发公司于1993年8月名称变更为广州市江南城建开发总公司，于1998年9月再变更为广州市江南城建开发集团有限公司，2019年2月28日，广州市江南城建开发集团有限公司出具《海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1物业用地证明》，其中记载该司自2015年8月1日起委托广州市海珠资产经营有限公司出租经营海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1物业，该物业于1992年经海珠区规划局《海规批复字[1992]第964号》同意取得物业用地及房屋规划。钟谷攀主张案涉场地为自编8A4和自编5H1两栋房屋之间消防通道的位置，侨泓新厦物业公司对此不予确认，表示案涉场地于2019年11月在广州产权交易所对红线范围内整体物业公开竞租给了新的承租人，后整体物业升级改造并已拆除，无法核实商铺的位置，但自承租时开始商铺即存在，并未改变商铺的任何状态，且该商铺全部位于规划红线图内，钟谷攀在图纸所标明的位置规划是停车位，并有符号“K”及“0”表示，并非违章建筑。钟谷攀提交的《报建审核书》规划图纸显示，钟谷攀主张的案涉场地位置规划为“自行车棚”。双方在本案庭审中曾确认，案涉场地的地址为广州市xx区xx路xx区xx号8A4自编（之）9。一审法院在审理（2018）月0105民初11711号案过程中，曾前往广州市xx区xx路xx号8A4自编9号之一调查，侨泓新厦物业管理公司曾确认自编8A4是四层建筑物，自编5H1为三层建筑物，两栋建筑物之间为消防通道，其中包括该案原告文宝轩经营的“睿RayClub”服装店。钟谷攀提交的案涉场地2018年4月20日开张及2020年1月15日被拆除后的照片显示，案涉场地为一层建筑，屋顶为蓝色塑料板。侨泓新厦物业公司提交的拍摄于2018年4月27日的照片显示，“睿RayClub”服装店与“中尚壹品潮汕特色牛肉火锅”店面相邻。钟谷攀为证明侨泓新厦物业公司与陈俊合之间的租赁情况，提交了江海街道来穗人员和出租屋服务管理中心出具的《房屋租赁登记备案证明》，该证明显示：xx区xx路xx号8A4栋（部位：自编之9）出租人为侨泓新厦物业公司，承租人为陈俊合，租赁期限自2017年2月24日至2018年6月30日，租金每月为1400元；钟谷攀提交的侨泓新厦物业公司企业信用信息公示报告显示，2017年1月4日和8月15日，工商执法人员在两次对广州市海珠区赤岗西路248号8A4物业现场检查时发现，包括陈俊合在内的几位经营者在侨泓新厦物业公司提供的经营场所内无照从事餐饮经营活动；钟谷攀还提供了广州市海珠区工商行政管理局询问笔录，笔录显示自2017年9月15日至9月19日期间，因无照经营餐饮项目等问题，杨泓俊及陈俊合的委托代理人林东涛均在询问中表示xx区xx路xx号8A4自编之9的经营者为陈俊合，且该地址的自编10号与自编之9都是真实地址，是同一个地方。侨泓新厦物业公司、杨泓俊对上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认。钟谷攀为证明租金支付情况，提交了侨泓新厦物业公司发出的收款方式通知，收款账号为杨泓俊个人账号及微信号，该通知的钟谷攀签名后落款时间为2018年4月3日；钟谷攀提交了2018年4月3日的银行流水记录，该记录显示钟谷攀于当日向陈*合转款70000元，向杨*俊转款31227元；钟谷攀另提供了2016年6月25日的《收据》两张，分别为两个月场地使用费押金20818元及首月场地使用费10409元；钟谷攀还提供了2018年5月10日的《收据》一张，内容为五月份场地使用费10409元。侨泓新厦物业公司、杨泓俊对钟谷攀向杨泓俊转款31227元的记录及收据、通知均予以确认，但杨泓俊表示，其作为公司财务，每天有很多人向其转账，而钟谷攀一直拖欠房租，2018年4月3日收到的31227元实为钟谷攀支付的3个月房租。侨泓新厦物业公司提交的《钟谷攀涉诉房屋欠租金明细表》显示，2018年3月25日至2018年5月24日期间，应收金额每月为10409元，暂收金额为6000元，另有两项单独列明为：2018年4月3日暂收31227元，2018年5月10日暂收10409元。侨泓新厦物业公司表示该表中的支付时间是以性质划分，并非实际支付时间。案件审理过程中，钟谷攀表示其是从陈俊合处受让案涉商铺，4月3日向陈*合转款70000元即为向陈俊合支付的场地转让费，同时钟谷攀向侨泓新厦物业公司支付了两个月的押金和一个月的租金。合同及收据的日期由于钟谷攀的疏忽没有细看，合同的实际签订日期应为2018年4月3日。侨泓新厦物业公司则表示，案涉场地一直由钟谷攀承租，钟谷攀与陈俊合之间是内部关系，但不清楚为何有与陈俊合之间的租赁合同。双方均确认场地现已被拆除，但钟谷攀主张实际使用案涉场地至2018年6月，之后联系侨泓新厦物业公司收回，杨泓俊于2018年7月拒绝接受钥匙，钟谷攀也未再管理钥匙。侨泓新厦物业公司、杨泓俊则认为钟谷攀一直将场地上锁，拒绝交付，故提起反诉时的诉讼请求仍包含了交回场地。对于场地用途，钟谷攀表示曾经口头与杨泓俊确定为经营餐饮，杨泓俊表示其本人无权与钟谷攀签订合同，侨泓新厦物业公司则表示，根据协议约定，案涉场地用途为仓库。经查，侨泓新厦物业公司是成立于2008年的有限责任公司。2017年6月21日，其股东从何某、茅某莉、杨泓俊变更为何某、黄某、茅某莉、杨泓俊；2018年12月5日其股东从何忠、黄彪、茅蕙莉、杨泓俊变更为何某燕、黄某、何海某、罗某玲，经理由杨泓俊变更为何某燕。杨泓俊为证明与侨泓新厦物业公司之间的劳动关系，提交了个人所得税记录及劳动合同，钟谷攀对社保记录的三性予以确认，并表示侨泓新厦物业公司、杨泓俊之间的员工关系由法院认定。诉讼过程中，一审法院依钟谷攀申请委托广东明润工程造价咨询有限公司对案涉房屋装修原值和折旧现值进行评估，该公司于2019年9月10日出具广东明润价鉴（2019）013号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为案涉场地的室内装修工程原值为116410.4元（壹拾壹万陆仟肆佰壹拾元肆角）；折旧现值为：106819.29元（大写：壹拾万陆仟捌佰壹拾玖元贰角玖分），该造价不含可拆卸物品；装修可拆卸物品部分原值为30268.47元（叁万零贰佰陆拾捌元肆角柒分）；折旧现值为29007.28元（贰万玖仟零柒元贰角捌分）。钟谷攀预交鉴定费5898元。钟谷攀对该《工程造价鉴定意见书》三性无异议，但认为钟谷攀实际支出费用与鉴定金额相差较大，且认为应当以起诉时间为计算折旧时间。侨泓新厦物业公司、杨泓俊表示其不存在违约行为，钟谷攀拖欠租金的情况下不交付房屋，应当自行承担损失，故对该鉴定书不予认可。一审法院另依钟谷攀申请委托广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司对案涉房屋内的餐饮设备进行评估，该公司于2019年9月5日出具穗诚评[2019]073号《资产评估报告》，评估意见为案涉场地内钟谷攀持有的餐饮设备在评估基准日2019年3月28日的价值为41780元（大写人民币肆万壹仟柒佰捌拾元整），其中8块人造大理石评估价值共计6390元（配2个不锈钢单柜）。钟谷攀预交鉴定费4500元。钟谷攀对该《资产评估报告》无异议，侨泓新厦物业公司、杨泓俊对该评估报告不予认可，理由同上述鉴定书。钟谷攀表示人造大理石是固定在店内的就餐桌面，桌子锁在地面，如搬走将导致桌面损毁，其余设备均可搬动，因侨泓新厦物业公司离场时未准备继续经营餐饮，故屋内物品均未搬走。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。关于合同效力问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据（2018）粤0105民初11711号案问话笔录及钟谷攀与侨泓新厦物业公司、杨泓俊双方提交的照片，案涉场地为一层建筑，可见其并非报建材料中的自编8A4（现为四层建筑）、自编5H1（现为三层建筑）两栋楼，且案涉场地紧邻属于部分消防通道位置的“睿RayClub”服装店，侨泓新厦物业公司又表示无法核实场地位置，钟谷攀主张案涉场地位于自编8A4和自编5H1两栋房屋之间消防通道较为合理，一审法院予以认定。因案涉场地未按照建设工程规划许可证建设，钟谷攀与侨泓新厦物业公司签订的《用房协议（合同）》无效,钟谷攀要求侨泓新厦物业公司退还押金20818元,于法有据,一审法院予以支持。对于侨泓新厦物业公司的反诉请求，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”《用房协议（合同）》并未约定场地用作餐饮用途，也未约定侨泓新厦物业公司协助钟谷攀办理餐饮证照，钟谷攀主张与杨泓俊口头约定，但未能提供证据加以证明，故应当按照实际使用情况向侨泓新厦物业公司支付场地使用费。对于钟谷攀开始使用场地的时间，侨泓新厦物业公司虽然主张钟谷攀按照合同时间自2016年开始使用场地，但未能提交钟谷攀2018年4月前支付租金的证据，也未提交证据证明钟谷攀与陈俊合之间的合作关系，亦未对2017年备案的租赁合同及工商调查笔录作出合理解释，故一审法院对其主张的事实不予认可，钟谷攀接收场地的时间应为2018年4月3日。钟谷攀自述于2018年7月向杨泓俊交回钥匙被拒，但未提供证据加以证明，侨泓新厦物业公司作为案涉场地的权利人，对于场地空置的情况应当有所了解并及时收回，一审法院酌情认定钟谷攀应当向侨泓新厦物业公司支付2018年4月3日至2018年7月31日的场地使用费。钟谷攀已支付了2个月的场地使用费，故还需向侨泓新厦物业公司支付10409元/月×3个月＋10409元/月÷31天×29天-10409元/月×2个月=20146.45元，对于侨泓新厦物业公司反诉超出上述金额部分，一审法院不予支持。对于钟谷攀的损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”钟谷攀的损失包括装修和餐饮设备两部分，钟谷攀在了解到无法办理营业执照的情况后，理应对案涉场地的使用有合理预期，并及时处理可拆卸部分装修和餐饮设备，避免损失扩大，但钟谷攀采取消极态度将物品置于场地内不予处理，所造成的损失理应由钟谷攀自行承担。对于钟谷攀陈述的人造大理石桌移动可能造成损毁的情况，该部分损失并未实际发生，一审法院亦不予支持。钟谷攀预交的餐饮设备评估费4500元，应由钟谷攀自行承担。由于侨泓新厦物业公司提供的租赁物属于违法建筑，对因合同无效而造成的损失应承担主要责任。但钟谷攀在租赁前未尽到审查义务仍然签订《用房协议（合同）》，双方均对合同无效存在过错，也应承担相应的责任。根据鉴定结论，案涉场地的室内装修工程不可拆卸部分原值为116410.4元，折旧现值为106819.29元，鉴定现值的时间点为2019年1月，已使用年限为9个月。其中装饰装修部分原值91020.94元，折旧年限按96个月计算；安装部分（非可拆卸物品）原值25389.46元，折旧年限按216个月计算。按照钟谷攀的实际使用情况，一审法院酌情认定钟谷攀使用了3个月，根据上述责任划分比例，侨泓新厦物业公司应当赔偿余下不可拆卸部分装修损失的70%给钟谷攀，经核算，侨泓新厦物业公司应支付给钟谷攀的装修损失为[91020.94元÷96个月×（96个月-3个月）＋25389.46元÷216个月×（216个月-3个月）]×70%=79249.35元。此部分鉴定费用5898元已由钟谷攀预交，故侨泓新厦物业公司应支付鉴定费的70%即4128.6元给钟谷攀。杨泓俊并非合同的相对方，钟谷攀要求杨泓俊承担连带责任的诉讼请求与本案租赁合同纠纷属于两个不同的法律关系，且根据现有证据，不能证明杨泓俊滥用公司法人独立地位和股东有限责任严重损害了钟谷攀利益，钟谷攀之后可视情况再循法律途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年3月9日判决如下：一、确认钟谷攀与广州市侨泓新厦物业管理有限公司签订的关于广州市海珠区赤岗西路工业区自编之9（粤兴）号的《用房协议（合同）》（期限自2016年6月25日起至2019年9月24日止）无效；二、广州市侨泓新厦物业管理有限公司在判决生效之日起十日内，向钟谷攀退回押金20818元；三、广州市侨泓新厦物业管理有限公司在判决生效之日起十日内，向钟谷攀支付装修损失79249.35元；四、广州市侨泓新厦物业管理有限公司在判决生效之日起十日内，向钟谷攀支付鉴定费4128.6元；五、钟谷攀在判决生效之日起十日内向广州市侨泓新厦物业管理有限公司支付场地使用费20146.45元；六、驳回钟谷攀的其他诉讼请求；七、驳回广州市侨泓新厦物业管理有限公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费6700.3元、反诉受理费1019元，由钟谷攀负担本诉受理费4838元、反诉受理费240元，广州市侨泓新厦物业管理有限公司负担本诉受理费1862.3元、反诉受理费779元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.关于案涉租赁合同效力的认定；2.钟谷攀主张侨泓新厦物业公司赔偿其装修费用损失是否成立；3.侨泓新厦物业公司主张钟谷攀支付2018年7月31日之后的场地占用费是否成立。关于双方签订的租赁合同效力认定问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据相关诉讼案件查明事实，侨泓新厦物业公司所提供报建材料中的自编8A4为四层建筑、自编5H1为三层建筑，均与案涉场地为一层建筑的客观情况不相符。在侨泓新厦物业公司未能进一步举证证实其已就案涉场地取得建设工程规划许可证或已获得主管部门批准建设的情况下，一审法院认定双方签订的《用房协议（合同）》无效，符合上述法律规定，本院予以确认。侨泓新厦物业公司就合同效力提出的上诉意见，理由均不成立，本院不予采纳。关于侨泓新厦物业公司是否应当赔偿钟谷攀的装修损失问题。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条明确约定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，本案虽有证据证实钟谷攀就案涉场地进行了装饰装修，但其应当就其装修行为已获侨泓新厦物业公司同意承担举证责任。现钟谷攀未能就此提供相应证据，反之，从双方签订《用房协议（合同）》所约定：“合同期间乙方如需另装修房屋或增设其它设施，在经得甲方书面同意及办理有关合法报建报装修手续后并不损坏房屋结构和安全才可装修，手续和费用乙方自理负责。损坏了房屋要赔偿。增置改建的装饰装修乙方退出时不得刻意损坏无偿留归甲方所有。”据此，钟谷攀在进行场地装修前更应合理预见其未经出租方书面同意的装修损失将自行承担的法律后果。因此，钟谷攀要求侨泓新厦物业公司赔偿其装修装饰损失，于法无据，本院不予支持。一审法院适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定按双方过错分担损失，属适用法律错误，本院予以纠正。关于侨泓新厦物业公司主张钟谷攀支付2018年7月31日之后的场地占用费是否成立的问题。本案中，钟谷攀表示其在2018年7月已向侨泓新厦物业公司人员杨泓俊提出交还钥匙，该事实虽无直接证据证实，但能够与2018年6月钟谷攀收到工商行政管理部门发出的不予受理通知书，告知其拟开业登记的餐饮公司因场地不符合要求、不能做餐饮用途而不予受理其开业申请的情况相印证，且钟谷攀已于2018年6月28日提起本案诉讼，提出合同无效、赔偿损失的诉讼主张。此外，从侨泓新厦物业公司前手出租方海珠资产公司于2018年8月3日向全体场地经营者发出的通知来看，侨泓新厦物业公司自身的租赁期限于2018年7月31日到期，在此情况下，侨泓新厦物业公司也应及时采取措施收回案涉场地。现侨泓新厦物业公司并无证据证实钟谷攀存在拒绝交还场地的情形，也无证据证实2018年7月31日之后钟谷攀仍实际占用场地开展经营活动。因此，一审法院认定钟谷攀仅需支付至2018年7月31日的场地占用费并无不当，本院予以维持。至于侨泓新厦物业公司与海珠资产公司签订的《协议书》，未经钟谷攀签名确认，该协议中有关钟谷攀仍占用部分场地的描述仅为签约双方的内部意见，不能充分证实钟谷攀实际占用场地的事实。因此，本院对侨泓新厦物业公司提出的支付2018年7月31日之后场地占用费的主张不予支持。综上所述，侨泓新厦物业公司有关装修损失承担问题的上诉理由成立，对其该部分上诉请求，本院予以支持。一审认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初7499号民事判决第一项、第二项、第五项、第七项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初7499号民事判决第三项、第四项、第六项；三、驳回钟谷攀的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7389元，由钟谷攀负担7010元，由广州市侨泓新厦物业管理有限公司负担379元；一审反诉受理费1019元，由广州市侨泓新厦物业管理有限公司负担791元，由钟谷攀负担228元。二审案件受理费7389元，由广州市侨泓新厦物业管理有限公司负担5871元，由钟谷攀负担1518元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年九月二十九日书记员 杨 希叶小琳