湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初3634号原告利川市怡家物业服务有限公司，所住地：利川市胜利路锦绣新村，统一社会信用代码：914228025597319986。法定代表人郭程，该公司董事长，委托诉讼代理人覃黎，湖北丽川律师事务所律师，特别授权代理。被告谭向辉，女，生于1979年2月20日，汉族，湖北省利川市人，户籍地利川市，现住本市，委托诉讼代理人向冬明，男，生于1955年11月27日，土家族，湖北省利川市人，住本市，系被告舅舅。原告利川市怡家物业服务有限公司诉被告谭向辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员向仁才独任审判，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告利川市怡家物业服务有限公司委托代理人覃黎，被告谭向辉及其委托诉讼代理人向冬明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告利川市怡家物业服务有限公司诉称：原告是一家专业的物业管理服务公司，2014年5月1日原告与利川市力拓置业发展有限公司签订了《前期物业服务协议》，委托原告对利川市南滨花园小区进行物业管理并收取物业费。被告于2015年11月18日入住小区时，与原告单独签订了《南滨花园前期物业服务协议》，合同约定住宅物业服务费按1.80元/月/㎡计收，按年度收取，如果业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金。被告是该小区业主，房号5栋1单元1201室，房屋面积139.61㎡。原告提供物业服务至今，被告仅支付物业服务费至2016年11月16日，现请求判令被告：1、支付2016年11月17日至2019年11月16日期间的物业服务费用6701元；2、承担违约责任：从2016年11月17日起以1843元为基数按日3‰支付违约金至付清欠款之日止；从2017年11月17日起以2429元为基数按日3‰支付违约金至付清欠款之日止；从2018年11月17日起以2429元为基数按日3‰支付至付清欠款之日止。3、承担本案诉讼费。原告利川市怡家物业服务有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告与利川市力拓置业发展有限公司签订的南滨花园《前期物业管理委托合同》1份。证明利川市力拓置业发展有限公司与原告签订了前期物业管理合同，合同期限是至合同生效之日起至物业管理区域业主委员会成立后，重新签订物业合同之日止。该合同对全体业主具有约束力。被告质证：合同属于有效合同有异议，答辩状说的很清楚，证明开发商开发房屋自己直接接管物业，开发商和物业是一个家族企业，违反法律法规。2、原、被告签订的物业服务合同1份。证明合同对物业费的缴纳时间、缴纳方式、收取标准、违约条款进行了约定，说明原告向被告主张物业费、违约金合法。被告质证：我们是在不知情的情况下签订的，法律程序不合法不合规，是没有法律依据的。强制收取每平方1.80元的物业费，我们不认可。3、原告向被告发出的物业费短信催缴通知单、邮政快递通知单、邮政装箱清单、张贴于被告门栋的催收通知单各1份，证明原告通过多种书面方式向被告催缴过物业服务费。且已长达四年之久，其行为侵犯了原告的权益。被告质证：都收到的，对催缴物业费都知情。4、谭向辉本人签字确认的收款收据，证明被告缴纳了2015年11月18日到2016年11月17日的物业费3015元，单价为1.8元/月/㎡。最初那一年是按1.8元/月/㎡收取的，但后面均是按照1.45元/月/㎡收取，且多缴纳0.35元/月/㎡，后面都是相应进行了扣减的。被告质证：我们只交过一次3015元，后面没交过。没交过的原因答辩状说的很清楚。我不认可，没有法律依据的坚决不执行。发改委要求业主和物业公司重新签订服务合同。但物业公司没有给我们签订合同，我们认定原来签订的合同无效。被告谭向辉辩称：接房是在2015年11月18日，入住在2016年年底。我们只交过一次3015元，从2015年11月18日到2016年11月17日止，之后没有交过物业费。我不认可，没有法律依据的坚决不执行。发改委要求业主和物业公司重新签订服务合同为准。但是物业公司没有给我们签订合同，所以我们认定原来签订的合同无效。收到发改委的批复没有重新签订合同，所以说我们不认可，我们不知道交给谁，没得服务主体，不知道该不该交，不知道价格。我们的房产证至今没得到。按合同是接房90天之内要拿到房产证。请求开发商给我们支付违约金，按照总房价的千分之三。我们的自来水没有上户，合同上是规定的一家一户，自来水的收费标准每一方3.05元，他们代收4.50元每方，每一吨1.45元的差价要求退还给业主。曾多次要求上自来水户口，至今没有结果。请开发商出示5号楼一单元消防验收合格证明。我们入住时是被迫签订的协议，物业方并未提供收取1.80元每平方米物业费的依据。请求驳回原告的诉讼请求。被告谭向辉为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、市发改局关于南滨花园住宅小区普通住宅前期物业服务收费标准。证明发改局的标准与原签订的不同，没有法律依据的，无效，我不接受。原告质证：恰恰证明了原告收取每平米1.45元的物业费是执行的政府指导价是合法合规的。被告必须按照约定的时间和标准支付物业费。关于复函，价格都是与业主合同约定。我们原来的合同约定高于1.45元的标准，之后我们就将价格下降，这并不违反文件规定，收费标准不违规。2、南滨花园相关单元的平面图，证明南滨花园一期业主接房的具体时间，物业不具备提供服务的条件。原告质证:该图为被告代理人的手工自制图，反映不出其所想表达的意思。与本案毫无关联，不能达到被告的证明目的。本院经审理认定本案基本事实如下：2014年5月1日，原告（乙方）与利川市力拓置业发展有限公司（甲方）签订了南滨花园《前期物业管理委托合同》，合同约定甲方将南滨花园小区委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为委托物业的全体业主和物业使用人，委托物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。该委托合同第二章还详细约定了物业委托管理事项。第三章约定管理期限为自本合同生效之日起至物业管理区域业主委员会成立后，重新签订的《物业管理委托合同》生效之日止。第四章约定了双方的权利、义务。第五章和第六章分别约定了物业管理服务质量，物业管理服务费用、收费标准。第七章约定了违约责任等内容。此后，被告谭向辉购买了利川市南滨花园小区5栋1单元1201号房屋，其建筑面积为139.61㎡。原、被告于2015年11月18日签订了《南滨花园前期物业服务协议》（主要内容与原告和利川市力拓置业发展有限公司签订的合同一致），约定物业服务费的标准为住宅1.80元/月/㎡，被告房屋139.61㎡，由原告直接向被告按年收取。延迟支付物业费的违约金为日3‰。协议对物业费的缴纳时间、缴纳方式、收取标准、违约条款进行了约定。其中管理事项约定为甲方（即利川市怡家物业服务有限公司）的权利和义务为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；建立、健全本物业管理档案资料；委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。该协议第二条约定了物业管理服务内容为：物业共用部位、场地的维护和管理；物业共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生管理；公共秩维护；交通秩序与车辆停放管理；房屋装修管理；有偿服务；代表小区业主联络政府有关部门及协调工作；在小区合适地方设立公告栏。第三条约定了物业管理服务质量……等内容。物业管理费按约定由乙方交纳：住宅按建筑面积1.80元/月/m2标准计算（按建筑面积计，房产证未办理出来前，按商品房买卖合同中的预售面积计，房产证办理后，按房产证面积计；收费标准如遇政府政策调整，则做相应的调整）；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金……等内容。合同签订后，利川市发展和改革局于2016年7月4日下发《市发改局关于南滨花园住宅小区普通住宅前期物业服务收费标准的复函》，规定该小区综合管理服务费（按住宅建筑面积计收）不含二次供水1.45元/㎡/月，被告于2015年11月18日给原告支付了2015年11月18日至2016年11月17日止的物业服务费3015元（按住宅建筑面积139.61㎡计应收2429元，按1.80元/月/㎡标准计算多收取的586元已在诉讼请求中冲抵）。南滨花园《前期物业管理委托合同》到期后，因被告及小区的所有业主并没有组织成立业主委员会，故被告也没有与原告解除原《南滨花园前期物业服务协议》。但原告至今一直按照原合同约定在持续地给被告及小区其他业主提供物业服务。双方对已经缴纳的物业费的起止时间无争议。经原告多次催收，被告拒绝支付物业服务费及违约金。原告遂于2019年11月1日诉至本院。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告支付2016年11月17日至2020年11月16日期间的物业服务费用9130元；2、判令被告承担违约责任：从2016年11月17日起以1843元为基数按日3‰支付违约金至付清欠款之日止；从2017年11月17日起以2429元为基数按日3‰支付违约金至付清欠款之日止；从2018年11月17日起以2429元为基数按日3‰支付至付清欠款之日止。从2019年11月17日起以2429元为基数按日3‰支付违约金至付清欠款之日止。3、被告承担诉讼费。被告表示对已经缴纳的物业费的起止时间无争议。但不愿意缴纳物业费与违约金，称没有重新签订合同我不认可。起诉的合同纠纷没有重新签订合同，不存在合同纠纷。上述基本事实，有原告提交的书证、被告提交的利川市发改局复函及双方当事人庭审陈述等证据在卷为证，能够认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《南滨花园前期物业服务协议》对双方均具有法律约束力。原告按照合同提供了物业管理服务，被告就应当按照合同交纳物业服务费用。因原、被告在合同中明确约定了物业费具体缴纳时间为每年年底预交下个年度的物业服务费用，故原告在被告逾期缴纳后向被告主张权利是合法行为。且被告拖欠物业费是持续性的行为，原告并没有放弃主张权利。《合同法》第三十六条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因原、被告的合同到期后，被告及小区全体业主并没有成立业主委员会与原告解除合同，而原告至今仍然持续在为小区业主提供物业管理，被告及所有业主也继续按照以前的服务协议在享受原告提供的物业服务。故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告应当给原告交纳物业服务费。原告所举证据能够证明原、被告自签订合同以来，一直在为被告提供物业管理服务，被告作为小区业主享受了原告的物业服务。双方签订的书面协议对物业费收费标准、收取时间、违约责任等进行了约定，原告已按合同约定实际履行物业服务义务，也通过短信、邮寄等方式向被告进行了催收，被告逾期缴纳物业服务费已构成违约，应当承担违约责任。自2016年11月18日至2020年11月17日，被告应支付物业服务费9130元，原告要求被告及时支付物业费及承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告自违约之日起按日3‰支付违约金直至缴清时止的诉讼请求，因原、被告在协议中约定的违约金过高，对原告的该项请求，本院根据案件具体情况结合《合同法解释（二）》第二十九条调整为按违约总值9130元的30％支付违约金2739元。被告关于没有签订新的服务合同的抗辩理由，本院不予支持。关于延迟交房系另一法律关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告谭向辉给付原告利川市怡家物业服务有限公司从2016年11月18日至2020年11月17日期间的物业服务费9130元及相应违约金2739元，合计11869元。此款限于本判决生效之日起十五日内一次性支付完毕。二、驳回原告利川市怡家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元减半收取50元，由被告谭向辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用支付办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  向仁才二〇二〇年九月十八日书记员  黄佐鹂