贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13444号 原告：孟琼，女，汉族，1987年10月27日出生，住贵州省毕节市。 原告：吴红周，男，汉族，1976年12月12日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），系贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：靳仕豪（一般授权代理），系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 被告：贵州泰然房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码：91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，该公司执行董事。 原告孟琼、吴红周与被告贵州泰然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告孟琼、吴红周及其委托诉讼代理人靳仕豪到庭参加诉讼，被告贵州泰然房地产开发有限公司经本院传票传唤未庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。 原告孟琼、吴红周向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金4367.94元，违约金按照已付购房款的日万分之一计算从2017年5月31日起至2017年10月9日止；2、判决被告按照合同约定交付房屋《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》《房屋实测报告》；3、判决被告立刻按合同约定为原告办理房屋产权证书；4、判决被告因迟延交付商品房转移登记的有关文书的违约金暂计到立案之日42000元（违约金以原告已付购房款338632元为基数，自2018年5月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%的标准计算）。5、判决被告向原告退还已收取的五通费4,130元(即有线电视开户费330元、电开户费520元、燃气开户费2,500元、光纤宽带开户费280元、可视对讲500元）；6、判决被告向原告支付上述四通费实际占用期间的利息100元，利息暂计算至2020年4月30日(利息以4,130元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，即年利率计算至债务偿还完毕之日止）；7、判决被告承担本案的诉讼费。 事实及理由：原告与被告于2016年2月4日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市七星关区。该房建筑面积120.94平方米，套内建筑面积为95.58平方米，按照套内面积计算，单价为3542.92元／平方米，总价款为338632.00元。双方签订的《商品房买卖合同》约定于2017年5月31日前交付该房屋，但是被告未取得相应交房所需的建筑工程竣工合格证明文件，也未按照约定向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》、《房屋实测报告》等文件，违约交房，依据合同约定，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。该合同转移登记项约定：（一）出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内……，约定日期起180日以后……，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房……，（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款给被告。然而时至今日，被告依然未按照合同约定向原告交付该商品房相关产权证书。2017年10月9日，被告在房屋总价外又另行向原告收取了五通费4130元（即有线电视开户费330元、电开户费520元、燃气开户费2500元、光纤宽带开户费280元、可视对讲费500元）。2017年10月9日，被告向原告交付涉案房屋。原告认为，被告的行为已严重违约并侵害了原告的合法权益。根据相关法律的规定，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额为基数，自2018年5月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率130%的标准计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%的标准计算。因此，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。 被告贵州泰然房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据。 本院经审理查明：2016年2月4日,原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区；房屋总价款为338632.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。合同约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理；1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第1（1）项中的比率），并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：“2.关于交付的补充.2.4买受人需向出卖人付清全部房款和违约金，如有与出卖人签订相关补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。”。同时合同还约定上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程分户验收表》；转移登记：出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人约定自实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款338632.00元。 被告于2017年10月9日向原告收取了契税、印花税、产权登记费、房屋维修基金、物业管理费、水费、垃圾处理费、装修出入证费。同日，被告向原告收取了入户费4,130元（电开户费520元、燃气开户费2,500元、有线电视开户费330元、光纤宽带开户费280元、可视对讲500元）。 庭审后，原告申请撤回本案的第三项诉讼请求。 上述事实，有原告的陈述及原告所举证据，本院收集在卷为凭。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。同时，出卖人还应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理涉案房屋不动产权属证书，以及向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告办理涉案房屋产权证书及提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》缺乏事实依据，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。对于《房屋实测报告》，因合同没有约定，故对原告请求被告交付该报告的请求，本院亦不予支持。 对于原告诉讼请逾期交房违约金的问题，原告按约定交付了涉案房屋的购房款，被告未按约定时间（2017年5月31日前）向买受人交付房屋，根据原告所举的物业管理费收据、碧海龙苑项目交房代收税、费明细单，能够证明被告于2017年10月9日才向原告实际交付房屋，已构成违约，应承担违约责任，从合同约定的次日即2017年6月1日起向原告支付违约金至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，即4402元（338632×0.0001×130天=4402元）。 对于原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题，按合同约定，被告应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未履行，构成违约，应当承担违约责任，从合同约定的次日，即2018年6月1日起向原告计付违约金。同时，合同附件十二补充协议3.1约定：“若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”结合原告向被告交付产权登记费等及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告已无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告后不再承担上述违约责任。故该项违约金计算至被告向有关部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止。对于该项违约金的计算标准，原告与被告在《商品房买卖合同》中对逾期180日以后，继续履行合同时的违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故该项违约金以原告已交购房款338632.00元为基数，从2018年6月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于原告诉请退还五通费的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视开户费330元、燃气开户费2,500元、电开户费520元、光纤宽带开户费280元，无事实及法律依据，理应予以退还。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。对于原告诉请被告退还可视对讲500元的诉讼请求，可视对讲系统的安装是为了防止外来人员随意出入住宅小区、单元楼，确保家居安全，是原、被告双方共同协商的结果。原告未举证证明被告不再为小区安装可视对讲系统，故现原告请求被告返还可视对讲500元的诉讼请求，本院不予支持。 另，原告申请撤回第三项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孟琼、吴红周支付逾期交付房屋违约金人民币4402元。 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孟琼、吴红周支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已交购房款338,632.00元为基数，从2018年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孟琼、吴红周退还电入户费520元、燃气入户费2,500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元； 四、驳回原告孟琼、吴红周的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费544.00元（已减半收取），由原告孟琼、吴红周负担120.00元，被告贵州泰然房地产开发有限公司负担424.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年九月十日 书记员  余茂霞