广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3181号 上诉人（一审原告、反诉被告）：广西三美市场管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市红碑路3号红卫生产资料批发大市场三区。统一社会信用代码：91450200MA5L2J0J3G。 法定代表人：代毅辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李节，柳州市金盾法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审被告、反诉原告)：王根勇，男，1971年2月5日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：陈翰翔，广西广正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔耀聪，广西广正大律师事务所律师。 上诉人广西三美市场管理有限公司（以下简称三美公司）因与被上诉人王根勇租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初5993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 三美公司上诉请求：1.改判王根勇按照11200元每月的标准向三美公司支付从2018年1月1日起至6月30日的的占用费28763元；2.撤销一审判决第四项，改判驳回王根勇的反诉请求；3.一二审诉讼费、鉴定费由王根勇承担。事实和理由：一审判决未查明被上诉人实际使用、占用案涉门面情况，被上诉人合同目的是否实现，是否造成损失的情况下作出判决，认定事实错误，适用法律不当，依法应当撤销、改判或者发回重审。 王根勇辩称，一、上诉人租赁给被上诉人的门面不符合约定的用途，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定的出租人的基本义务，其主张租金依法不应得到支持，根据举重以明轻的原则，合同期限内，要求支付租金的请求尚且不被支持，更何况是合同期限外的占用费。被上诉人明确表示对占用费不服，因不想承担诉累，放弃上诉。因此，上诉人要求支付2018年1月1日至2018年6月30日的占用费依法不应得到支持。二、根据一审期间申请的鉴定报告，被上诉人的装修部分、不可拆除及回收的部分造价金额为787228元，被上诉人为了经营门面的目的而装修，但上诉人提供的租赁物依法被行政机关作出了停止使用的处罚决定，致使被上诉人无法使用门面经营家居生意，直接导致了被上诉人装修进行经营的目的无法实现，对被上诉人造成巨大经济损失。该事件发生后，上诉人拒绝协商理赔，被上诉人为了证据保全的目的，保存了门面的原貌。需要强调的是，该期间被上诉人也从未在门面经营过。导致本案长期诉讼，对于返还门面的事宜双方均有过错，被上诉人不应支付诉讼期间的门面占用费。请求驳回上诉人的全部上诉请求。 三美公司向一审法院起诉请求：一、判决王根勇向三美公司支付2018年1月到2018年6月门面、场地使用费28763元；二、判决王根勇从2018年7月1日起至门面、场地返还给三美公司之日止按每月11200元向三美公司支付逾期归还占用费；三、请求法院判决王根勇将租赁合同到期的柳州市红碑路3号红卫生产资料批发大市场三区5栋20、21、22、23号门面及场地返还给三美公司；四、案件受理费由王根勇负担。 王根勇向一审法院反诉请求：一、确认反诉人与被反诉人于2017年7月1日签订的两份《租赁合同》无效；二、依法判令被反诉人赔偿反诉人的装修损失共计787228元；三、本诉及反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2016年12月14日，三美公司的法定代表人王德华作为乙方、案外人广西柳州物资储运贸易总公司作为甲方签订《场地租赁协议》，约定乙方向甲方租赁位于柳州生产资料批发大市场三区货场用于家居建材装饰经营，占地面积10725平方米，其中包括4000平方米钢构活动棚，租赁期限自2017年1月1日至2020年3月31日。该协议签订后，三美公司将场地上的门面分租给不同的客户。 2017年7月1日，三美公司作为甲方、王根勇作为乙方签订了两份《租赁合同》，约定：王根勇向三美公司租用位于柳州市共计280平方米的门面，门面前场地租赁由另外协议（合同）约定；租赁期限自2017年7月1日起至2018年6月30日止；每月租金11200元（其中门面6720元/月、场地4480元/月），每月卫生费120元，每月水电由甲方提供和抄表计量（电费每度1.5元、水费每吨按3.5元计收，根据有关部门调价而具体调整），上述三项费用，乙方应于每月初1-5日交纳；合同签订5个工作日内，乙方应缴纳40000元租金作为押金；房屋如需装修，乙方应书面报告甲方及辖区消防部门同意后方可进行。此外，合同还就违约金等其他权利义务进行了约定。三美公司在该合同签订前已向王根勇交付了租赁物。王根勇向三美公司交付了押金、垃圾清运费、2017年的租金，并对门面进行装修。 2017年7月31日，因租赁物所在的市场未经消防验收擅自投入使用，被柳州市公安消防支队柳北区大队处以责令停止使用并处30000元罚款的行政处罚；同年12月15日，因该市场存在火灾隐患，被柳州市公安消防支队柳北区大队处以责令停止使用并处100000元罚款的行政处罚。 三美公司自认自2017年12月底至2018年3月期间，对租赁物所在市场停电整改，2018年4月份恢复供电。王根勇自认直至庭审当日，未将租赁物交还三美公司。 另查明，案涉门面未办理任何规划建设审批手续；依据王根勇的申请，经司法鉴定，正意价格评估集团有限公司出具国正价桂估字【2020】169-117号《门面装修价格鉴定意见书》，认定门面采用钢结构搭建为上下两层，装修造价评估为787228元。 一审法院认为，本案的争议焦点主要在于：一、两份租赁合同的效力问题；二、王根勇是否应向三美公司支付租赁期内及此后的租金或占有使用费；三、装修损失应由谁负担。 关于争议焦点一合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”可知，因案涉门面至今未办理任何规划建设审批手续，所以当事人在租赁合同中关于门面租赁事宜的约定应属无效，而合同部分无效的，不影响其他部分的效力，所以关于场地租赁的约定应属有效。 关于争议焦点二租金或占有使用费是否应支付的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，三美公司作为出租人负有向承租人交付符合约定用途的租赁物的义务，而本案租赁物所在市场由于未通过消防检验，被行政机关处以两次责令停止使用并处罚款的行政处罚，三美公司又未能证明此后该市场达到消防标准获批准恢复营业，其申请出庭的三位证人的证言仅能证实证人自身的经营情况，并不能以此否认行政处罚的强制力，亦无法证明王根勇在2018年1月到2018年6月期间使用了租赁物用以经营，因此三美公司的第一项诉请缺乏依据，该院不予支持。 虽王根勇自行政机关首次作出行政处罚决定之后一直未能正常使用租赁物，但其在约定的租赁期限届满后至今未将租赁物返还给三美公司，因此按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，王根勇应积极履行腾空门面返还租赁物的义务，并按合同约定的租金标准支付门面及场地占有使用费直至归还租赁物之日止，故对三美公司的第二项、第三项诉讼请求，该院予以支持。 关于争议焦点三装修损失的负担问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，三美公司作为出租人，未履行向承租人王根勇交付合法租赁物的基本合同义务，对合同中门面租赁的无效负主要责任；王根勇作为完全民事行为能力人，在签订合同时未对租赁物的权属状况尽到审慎注意义务，对门面租赁的无效承担次要责任。 由于涉及门面租赁的合同条款无效，因此合同中关于装修须书面报送三美公司及消防部门同意的约定亦无效，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，王根勇装修时应取得三美公司的同意即可。由于租赁物在交付时是毛坯状态，不装修装饰无法用于正常经营使用，因此三美公司对王根勇的装修行为是有预期的；又因为双方到庭证人均表示签订租赁合同后便自行开始装修门面，未提交过书面报告，而三美公司亦会在装修期间派人巡查并叮嘱用材、消防等事宜，且在王根勇的装修过程中也未曾制止，由此可见三美公司同意商户装修的意思表示是以默示作出，所以关于三美公司认为装修系未经其同意的辩称，该院不予采信；但王根勇擅自将门面分隔为两层进行装修的行为，一定程度上扩大了装修投入，亦超出三美公司对装修造价的合理预期范围，存在一定过错，因此王根勇应在承担门面租赁条款无效的次要责任基础上进一步分担装修损失。 所以根据双方过错程度，该院认为应由三美公司与王根勇分别按60%、40%的比例分担装修损失较为适宜，即三美公司向王根勇支付装修损失472336.80元（787228元×60%）。 一审法院判决：一、确认三美公司与王根勇于2017年7月1日签订的两份《租赁合同》关于门面租赁的部分无效，关于场地租赁的部分有效；二、王根勇将柳州市红碑路3号红卫生产资料批发大市场三区5栋20、21、22、23号门面及场地返还给三美公司；三、王根勇按照11200元/月的标准向三美公司支付从2018年7月1日起至上述第二项义务履行完毕时止的占用费；四、三美公司向王根勇支付装修损失472336.80元；五、驳回三美公司的其他诉讼请求；六、驳回王根勇的其他诉讼请求。一审案件受理费6563元（其中三美公司已预交本诉受理费663元、王根勇已预交反诉受理费5900元）、鉴定评估费15745元（王根勇已预交），合计22308元，由三美公司负担13506元，王根勇负担8802元。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，王根勇于2020年7月29日将案涉门面及场地返还给三美公司。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、被上诉人是否应向上诉人支付2018年1月1日至2018年6月30日的门面、场地占用费？二、上诉人应否向被上诉人赔偿装修损失？ 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，上诉人出租给被上诉人的门面系上诉人于2017年建设，未办理任何规划建设审批手续。2017年7月31日，柳州市公安局消防支队柳北区大队对案涉家居建材装饰市场做出行政处罚决定，责令市场停止使用并罚款30000元。2017年11月20日柳州市公安局消防支队柳北区大队对市场进行检查，发现市场内使用大量可燃材料装修、未申报消防审核、验收、备案等诸多问题，于2017年12月15日做出行政处罚决定，再次责令市场停止使用并罚款100000元。上诉人认可其于2018年1月至3月停止案涉市场的供电进行整改，称其于2018年4月恢复供电、恢复使用，但上诉人未能提供证据证实其已获得消防批准，同意其营业，其已恢复市场正常营业和使用。因此，可以认定上诉人未能在租赁期间保持租赁物符合合同约定的商业经营用途。同时，上诉人亦未能提供证据证实被上诉人在2018年1月至6月期间在正常使用案涉门面、场地进行经营。综上，上诉人诉请被上诉人向其支付2018年1月至2018年6月的门面、场地占用费，没有事实和法律依据，一审法院判决驳回其该项诉讼请求，并无不当。 关于争议焦点二，因案涉门面至今未办理任何规划建设审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上诉人与被上诉人于2017年7月1日签订的两份门面租赁合同无效。上诉人未能提供合法租赁物给被上诉人使用，致使案涉租赁合同无效，应承担主要过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审法院综合考虑本案事实及当事人的过错程度等，结合鉴定机构作出的门面装修价格鉴定意见书，判令上诉人承担给被上诉人造成的装修损失的60%，有事实和法律依据，处理并无不当，本院予以维持。 对于被上诉人提出的不应支付2018年7月1日起至返还门面期间的占用费的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，因被上诉人对此未提出上诉，故本院不予审查。 综上所述，三美公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4512元，由上诉人广西三美市场管理有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年九月十日 书记员 谭 玉