河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3672号上诉人（原审被告）：南阳市信德物业管理服务有限公司，住所地南阳市建设东路联通大厦12楼。法定代表人：曹运泽，任该公司总经理。委托诉讼代理人：胡江年，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：桐柏县信德阳光半岛首届业主委员会，住所地桐柏县信德阳光半岛小区。主要责任人：白子乐，任该委员会主任。委托诉讼代理人：韩广建，河南宛英律师事务所律师。上诉人南阳市信德物业管理服务有限公司（以下简称信德物业公司）因与被上诉人桐柏县信德阳光半岛首届业主委员会（以下简称阳光半岛业委会）物业服务合同纠纷一案，不服河南省桐柏县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1330民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信德物业公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回阳光半岛业委会的诉求。事实和理由：根据国务院《物业管理条例》第十一条、《河南省物业管理条例》第二十二条等相关法律法规规定，选聘和解聘物业服务企业是小区业主大会的职责，阳光半岛业委会没有解聘和选聘物业服务企业的权利，其在未经小区业主大会决定的情况下，私自与桐柏县逊合物业管理服务有限公司（以下简称逊合物业公司）签订物业服务合同的行为无效。其次，阳光半岛业委会通知解聘信德物业公司部分成员的行为系个人行为，并非小区业主的真实意愿。信德物业公司作为小区的前期物业服务企业，自入住小区以来遵守法律、法规和物业服务合同约定，自觉接受各方监督，对小区作出重要贡献，以优质的物业服务，深得小区业主的好评。此次阳光半岛业委会选聘新的物业服务企业完全违背小区业主意愿，系白子乐等业委会部分成员为达到个人不缴纳物业费等目的而实施的个人行为。对此小区业主已按法定程序召开业主大会，启动罢免现有业委会委员程序。阳光半岛业委会辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确。阳光半岛业委会提出诉讼请求的性质是解除《前期物业管理服务协议》后，要求信德物业公司履行解除协议后的义务。依据《物业管理条例》的规定，《前期物业管理服务协议》属于建设单位与选聘物业服务企业签订的协议，对各业主有临时性、前期性管理的性质，阳光半岛业委会作为首届业委会是执行业主大会的决议，在合法成立后有法定解除前期物业服务协议、选聘新的物业服务企业的权利。阳光半岛业委会通过召开全体业主大会，由超过全体业主1/2签名决议解除原物业服务合同，并通过选聘与逊合物业公司签订物业服务合同，该行为合法有效；解聘与信德物业公司的物业服务协议不是个人行为，是全体业主的真实意思；前期物业服务协议约定期限是2014年5月30日至2016年5月30日，在业委会及业主大会成立后并未与信德物业公司续签服务合同。信德物业公司在阳光半岛业委会合法成立后，不主动与业委会签署后续服务协议，反而利用部分业主，违法召集业主大会及业委会成立所谓的“临时业主委员会”，混淆视听，阻挡业主大会及业委会合法行使权利，违背物业服务公司的基本准则。阳光半岛业委会向一审法院起诉请求：1、判令信德物业公司搬离桐柏县信德阳光半岛小区，归还侵占的物业公共管理用房，移交物业管理手续给阳光半岛业委会；2、本案诉讼费用由信德物业公司承担。一审法院认定事实：2014年5月29日，南阳市信德置业有限公司（阳光半岛小区的开发商）与信德物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托信德物业公司对阳光半岛小区提供物业服务。合同期限为2014年5月30日至2016年5月30日。该合同第十五条约定：“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，是为此合同自动延续”。2019年9月26日，“桐柏县信德阳光半岛首届业主委员会”成立，主任：白子乐，副主任：胡俊岭，成员：聂晓、陈晓芳、葛世奇、李付刚、陈胜有。2019年10月8日，阳光半岛业委会方召开了业主大会，讨论了包括更换物业管理公司在内的相关问题。2019年10月17日，阳光半岛业委会给信德物业公司送达了《告物业通知书》，告知解聘信德物业公司，要求信德物业公司90日内办理交接手续、撤出物业管理区域。2020年1月7日，阳光半岛业委会发出《桐柏县信德阳光半岛首届业主委员会关于选聘物业服务企业方案的公告》，公开选聘物业服务企业为阳光半岛小区业主提供服务。同时指定桐柏县逊合物业管理服务有限公司为新的物业管理公司。2020年1月10日，阳光半岛业委会与桐柏县逊合物业管理服务有限公司签订了《桐柏县信德阳光半岛小区物业管理服务合同》。信德物业公司在阳光半岛业委会选聘新的物业公司后，仍未离开阳光半岛业委会小区。一审法院认为，阳光半岛业委会作为依法成立的为维护小区业主利益的自我管理机构，有权代表小区业主依法自主选择物业服务企业。阳光半岛业委会成立后，依法向信德物业公司送达了《告物业通知书》，通知信德物业公司解除原服务合同，是业主委员会的职责权限，且作为业主的组织者，与逊合物业公司签订了新的物业服务合同。信德物业公司在与原开发商签订的服务合同到期后，未与业主委员会签订服务合同，丧失了服务主体的资格。现阳光半岛业委会要求信德物业公司退出小区的物业管理，移交相关手续，符合法律规定，一审法院予以支持。信德物业公司辩称原服务合同未到期的辩解，与事实不符，一审法院不予采信。信德物业公司辩解，阳光半岛业委会召开的业主大会不符合相关规定，因该权利是小区业主的权利，阳光半岛业委会不是小区业主，无权主张，故对信德物业公司的该辩解，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第四百零四条之规定，判决：被告南阳市信德物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离原告阳光半岛小区；腾出占有使用的物业用房（以《关于阳光半岛物业用房情况说明》为准）；同时移交相关物业管理手续。案件受理费100元，由被告承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：阳光半岛小区决定解聘信德物业公司的行为是否合法，阳光半岛业委会要求信德物业公司搬离小区等请求应否支持。2014年5月29日，南阳市信德置业有限公司与信德物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托信德物业公司对阳光半岛小区提供前期的物业服务。根据该合同第十五条的约定，“本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，是为此合同自动延续”。该合同约定期限虽已届满，但在信德物业公司未被依法解聘前，其继续对该小区提供物业管理服务并不违悖合同的约定。又根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”据此，决定解聘和更换物业服务企业应当经由业主共同决定，阳光半岛业委会一审中虽提交了同意更换物业公司的业主签名表，但从其提交的签名表看，即使不考虑重复签名或无效签名等情况，签名的业主总数也仅有406户，而该小区仅住宅总户数就有999户，不能证实该决定已符合“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。故阳光半岛业委会通知信德物业公司解除合同，要求其搬离小区、归还物业用房的请求依据不足，不应予以支持。信德物业公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省桐柏县人民法院（2020）豫1330民初508号民事判决；二、驳回桐柏县信德阳光半岛首届业主委员会的诉讼请求。一、二审案件受理费共计200元，由桐柏县信德阳光半岛首届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 车向平审判员陈德林审判员王邦跃二〇二〇年九月二日法官助理陈俊书记员张昊