江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0791民初785号 原告：连云港双华物业管理有限公司，住所地连云港市海州区郁州园丁新村6号楼2-1号。 法定代表人：董华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏文莉，该公司法务。 被告：杨庆军，男，1971年4月4日出生，汉族，住连云港经济技术开发区。 原告连云港双华物业管理有限公司(以下简称双华公司)与被告杨庆军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告双华公司的委托诉讼代理人夏文莉、被告杨庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告双华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2015年6月1日至2017年12月31日拖欠的物业服务费1884元（31个月×0.55元每平方米×110.52平方米），公共能耗水电费517元（200元每年÷12个月×31个月），合计人民币2401元；2、依法判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告杨庆军是华盖东苑小区1-3-402室业主，其房屋面积为110.52㎡。根据原、被告签订的《物业服务合同》的规定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是自2015年6月1日开始被告停止交纳物业费，截止2017年12月31日，被告欠缴31个月的物业服务费1884元，公共能耗费517元，合计人民币2401元（物业费单价为0.55元/平方米/月，能耗费单价为200元/年）。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费等费用，但其一直拒绝交纳。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉求。 被告杨庆军辩称：1、2016年全年的物业费已分两次交纳，每次给现金400多元，均有收据，但收据已找不到了，要求原告提供原始收据；2、剩余物业费未交是因为小区物业更换太快，卫生打扫不干净，且因答辩人未交物业费，原告曾堵答辩人家的水管，导致生活不便，后答辩人自己找人维修，花费人工和材料费960多元；3、2015年答辩人电瓶车被盗，找物业调取监控，但是监控探头坏了四五个，调取不出来，原告没有履行物业管理合同；4、原告进驻小区从事物业管理没有通过小区三分之二业主同意，答辩人对物业服务合同持怀疑态度，认为合同无效。综上，希望法庭考虑以上因素，依法判决。 本院经审理查明：2013年7月3日，连云港经济技术开发区华盖东苑小区业主委员会(以下简称华盖东苑业委会,甲方）与连云港市明珠物业管理有限公司（以下简称明珠公司，乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将华盖东苑小区委托乙方进行物业管理，明珠公司有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共能耗费、地面车位租赁费等，多层住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.55元收取，管理期限自2013年6月1日至2016年5月30日。 2016年1月1日，华盖东苑业委会(甲方）与原告双华公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定双华公司为华盖东苑小区提供物业服务，乙方按合同约定内容及要求提供服务，住宅按建筑面积每月每平方米0.55元收取物业服务费，公用水电费每年每户按200元收取（此项费用多退少补）。物业服务期限自2016年1月7日起至2017年12月31日止，乙方从2016年1月7日起实施物业服务工作，计收物业服务费、公用水电费，业主的缴费时间为年度开始前的一个月。合同还对双方权利义务、违约责任等事项作出约定。原告于2016年4月26日将该合同提交连云港经济技术开发区房地产市场管理所备案，连云港经济技术开发区房地产市场管理所于2016年8月1日出具连云港市物业服务合同备案证明（编号：[2016]-26）。 2016年1月6日，华盖东苑业委会与明珠公司解除物业服务合同，同日，明珠公司与双华公司在华盖东苑业委会监督下进行物业交接，明珠公司向双华公司出具委托书，授权双华公司收取明珠公司未收取的物业服务费和公共能耗费。 另查明，原告双华公司于2017年12月31日物业服务期届满后于2018年1月1日退出华盖东苑小区。被告杨庆军系华盖东苑小区1幢三单元402室业主，房屋面积为110.52㎡，被告自2015年6月1日至2017年12月31日期间物业服务费1884元及公共能耗水电费未付。原告曾向被告催缴，被告认可原告向其催缴过。 上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的物业服务合同、物业服务合同备案申请表及连云港市物业服务合同备案证明、解除合同书、委托书、欠费明细表、催缴物业费律师函等证据证实，经当庭举证、质证，本院予以确认。 本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告双华公司与华盖东苑业委会签订物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。 关于被告辩称的2016年全年的物业费已分两次交纳，原告曾堵其水管及被告自费修理水管，被告电瓶车被盗的意见，因被告未提交证据证明，原告亦不认可，本院对被告上述辩称意见不予采纳；关于被告提出的双华公司与业主委员会签订的合同没有经过小区三分之二业主同意的辩解意见，根据相关法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，华盖东苑业委会与原告签订的物业服务合同业经政府主管部门备案，对全体业主具有约束力，如业主认为选聘的物业公司未经三分之二业主同意，侵害业主权益的，应当在知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。现物业服务合同因履行完毕而终止，被告以合同未经业主表决同意为由拒缴物业费用无事实依据，本院不予采纳。关于被告辩称小区物业更换频繁的意见，本院认为原告合同到期，退出服务该小区不违反合同约定。关于被告辩称该小区物业服务不到位，卫生打扫不干净的意见，综合本院受理的原告起诉该小区其他业主物业服务合同纠纷案件总体情况及本案审理情况，原告提供物业服务不到位与小区部分业主拒交物业服务费存在一定关联性。 原告自2016年1月7日起为华盖东苑小区提供物业管理服务，被告作为该小区业主已经接受服务，被告有按合同约定履行交纳物业服务费的义务。前物业公司明珠公司将未收缴的物业服务费债权转让给原告双华公司，原告双华公司取得2016年1月6日之前物业费的催收权利。 被告拖欠2015年6月1日至2017年12月31日期间物业费1884元（31个月×0.55元每平方米×110.52平方米），综合考虑原告提供的物业服务及原告已退出该小区无法再补救解决问题的现实情况，对于被告欠交的物业服务费本院酌情扣减10%，即被告应交纳1696元。关于原告主张的公共能耗水电费，因该项费用应当据实收取，而原告未提供其实际产生的金额及分摊的相关证据，本院酌情支持260元。综上被告应支付原告物业服务费及公共能耗水电费合计1956元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告杨庆军于本判决生效后十日内给付原告连云港双华物业管理有限公司物业服务费、公共能耗水电费共计1956元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告连云港双华物业管理有限公司负担5元，被告杨庆军负担20元，被告在给付上述款项时一并给付原告。 本判决为终审判决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 胡雪梅 二〇二〇年九月十日 法官助理 马雪松 书 记 员 陈 城 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 [二]、《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 [三]、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 [四]、《物业管理条例》 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 [五]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。