贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初3433号 原告:杨群，女，1975年8月30日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：刘志谋，桐梓县爱心公益徒步团队推荐代理。 被告：贵州省桐梓县天行健房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇独石村小西湖。 法定代表人：汪巧稚，董事长。 委托诉讼代理人：游礼琳，桐梓县燎原镇法律服务所法律工作者。 原告杨群与被告贵州省桐梓县天行健房地产开发有限公司（以下简称“天行健公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨群的委托诉讼代理人刘志谋，被告天行健公司的委托诉讼代理人游礼琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告支付的购房款共计121000元（其中：房款100000元；定金20000元；认购金1000元）。二、解除0000039和000040的《［天行健·芒特弗农小镇］一期房屋认购协议书》。三、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告杨群于2016年6月17日与天行健公司签订两份编号分别为0000039和000040的《［天行健·芒特弗农小镇］一期房屋认购协议书》，预定购买小西湖楼盘一期5-1-2-4和5-1-1-4房屋。杨群分别于2016年6月15日提前向天行健公司交付“认筹金”1000元；于2016年6月17日与天行健公司签订《认购协议书》当天交付“定金”20000元；最后于2017年6月11日向天行健公司付“房款”100000元。然而，天有不测风云，原告杨群于2017年8月2日因和驾驶人苏丹乘坐自己的轿车（贵Ｃ×××××）在高速路上车祸受伤（见《交通事故车辆司法鉴定意见书》），造成头脑功能恢复困难。杨群因此家庭破裂，事业破产，装有相关证件的背包也弄丢失，落得连吃饭都成问题，购房之事随即中断，致使杨群再也无法实现与天行健公司正式签订《贵州商品房买卖合同》的美好心愿。事后，原告几次书面向被告提出终止《［天行健·芒特弗农小镇］一期房屋认购协议书》，退回所交付购房相关款项，而被告却一直拒绝退还。综上所述，原告杨群从看房到三次交费，均是认真严肃的购房交易活动，是一心一意的追求幸福美满生活的行为，而绝非是在做将已经拿到手的房屋增值利益又白白放弃的儿戏。原告只是因为“不可抗力”的交通事故才导致购房梦想毁灭，这是天灾，这是讲不起的事。对于此事，全社会任何一方都应同情而区别对待。因此，原告特诉至法院，望支持原告的诉讼请求。 被告天行健公司辩称，第一，原被告双方签订两份认购协议和收取了购房款100000元及分别收取定金20000元、1000元，共计121000元属实；第二，原告要求解除两份认购协议不符合法律规定，合同的解除需要法定原因或者约定解除或协商解除，原告要求解除合同不属于以上情形，原告无权单方行使解除权；第三，原告把发生交通事故作为不可抗力系理解上的错误，法定不可抗力是指自然灾害等，交通事故不在其范围，不符合法律规定；第四，基于原告的请求是不符合法律规定，我方要求法院驳回原告的诉讼请求，双方签订的合同是合法有效的，应当继续履行。 本院经审理认定事实如下：被告天行健公司系从事小镇开发管理、房地产开发等业务的有限责任公司，位于桐梓县小西湖风景区】系其开发的房地产项目，并办理了商品房预售许可证。2016年6月15日，天行健公司（甲方）与杨群（乙方）签订《【天行健·芒特弗农小镇】一期房屋认筹协议书》（编号：0000454），约定杨群认筹湖滨合院5栋1单元2层4号和5栋1单元1层4号房屋。该协议第2条约定：“乙方同意签订本协议时，并支付甲方人民币￥20000元（大写贰万元整）作为诚意金，即可拥有【天行健·芒特弗农小镇】一期房屋（仅限一套）认购权利，并享受￥50000元（大写伍万元整）的购房优惠。”第3条约定：“本协议内容仅作为乙方预购房意愿及甲方优惠承诺，法律文本最终以签订正式购房合同为准。”第6条约定：“如乙方自愿放弃认购该房屋，甲方需在十五个工作日内退还乙方全额诚意金，并且甲方不承担任何违约责任。”该协议书上手写部分载明：“乙方今日交1000元认筹金，并于2016年6月18日之前补齐每套贰万元整的认购金。共计肆万元认购金。”原告于签订该认筹协议书之日向被告支付了1000元认筹金。2016年6月17日，天行健公司作为甲方与杨群作为乙方签订了两份《【天行健·芒特弗农小镇】一期房屋认购协议书》（编号分别为0000039和0000040）。约定杨群认购湖滨合院5栋1单元2层4号（建筑面积为157.48㎡、单价为6405元／㎡，销售房款为1008702元）和5栋1单元1层4号（建筑面积为231.42㎡、单价为5972元／㎡，销售房款为1381987元）房屋，签约房款分别为724408元和1055592元；乙方（原告）于2016年6月30日前到“小西湖销售中心”签署《贵州省商品房买卖合同》；在签订《贵州省商品房买卖合同》后，乙方支付的定金自动转为房价款的一部分，若乙方未在约定期限内签订正式购房合同，则甲方（被告）有权不予退还定金并有权处理该套房屋；认购协议书在双方正式签订《贵州省商品房买卖合同》后自行终止。原告于签订该两份认购协议书当日支付了20000元定金，后又于2017年6月11日支付了100000元房款。2017年8月2日，原告在乘坐案外人苏丹驾驶的贵Ｃ×××××号小型轿车沿兰海高速公路由遵义驶往重庆方向的过程中发生交通事故，导致原告受伤。现原告以该交通事故造成其头脑功能恢复困难，家庭破裂，无法再订立商品房买卖合同为由，以前述请求诉至本院，要求判如所请。 另查明，编号为0000040的《【天行健·芒特弗农小镇】一期房屋认购协议书》上载明的5栋1单元1层4号房屋的实际编号为5-1-3-2号，现被告已将该房屋出售给他人；在本院2020年9月1日对被告制作的质证笔录中，被告认为两份认购协议书已经解除。 本案争议焦点为：一、原被告双方签订的两份《【天行健·芒特弗农小镇】一期房屋认购协议书》是否合法有效，原被告双方是否存在买卖合同关系；二、原告要求解除该两份《【天行健·芒特弗农小镇】一期房屋认购协议书》的请求能否得到支持；三、原告要求被告退还定金和购房款的诉讼请求能否得到支持。 本院认为，关于争议焦点一，原被告双方签订的两份《【天行健·芒特弗农小镇】一期房屋认购协议书》是否合法有效，原被告双方是否存在买卖合同关系。两份《【天行健·芒特弗农小镇】一期房屋认购协议书》上有原被告双方签名捺印或盖章，足以认定其真实性。且在签订该两份协议书时，被告已取得案涉房屋的预售许可，故双方签订的两份认购协议书合法有效。但双方在签订该两份协议书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的契约阶段。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，因本案原被告双方签订的两份认购协议书中，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等主要内容，故不应认定为商品房买卖合同。因此，即使双方当事人完全履行了该两份认购协议书，仍需双方另行签订商品房买卖合同，该两份认购协议书的性质为预约合同，是独立有效的合同，不能据此认定双方成立了商品房买卖合同关系。 关于争议焦点二，原告要求解除该两份《【天行健·芒特弗农小镇】一期房屋认购协议书》的请求能否得到支持。对于原告的该项请求，被告在庭审过程中虽陈述不同意解除，但在本院2020年9月1日制作的质证笔录中，被告表示该两份协议书已经解除。由此看出，被告对解除该两份协议书并无异议，应视为双方协商一致。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院对原告要求解除该两份认购协议书的诉讼请求予以支持。 关于争议焦点三，原告要求被告退还定金和购房款的诉讼请求能否得到支持。根据两份认购协议书的约定，原告应于2016年6月30日前到“小西湖销售中心”签署《贵州省商品房买卖合同》，但原告并未在约定期限内与被告签订正式的商品房买卖合同，也未举证证明未能按期签订的原因在于被告，故应认定系原告违反了认购协议书的约定。两份认购协议书中明确约定，若原告未在约定的时间内签订正式购房合同，则被告有权不予退还定金并有权处理该两套房屋，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，原告系因自身原因无法履行义务，无论是依据认购协议书的约定还是法律规定，其均无权要求被告返还定金，故本院对原告要求被告退还定金20000元及认筹金1000元的请求不予支持。关于原告要求被告退还购房款100000元的诉讼请求，根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；”的规定，因原被告双方未订立商品房买卖合同，原告向被告支付的100000元应视为预付款，被告应当向原告返还该笔费用。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 关于被告于庭后提交的《【小西湖芒特弗农·小镇】一期分期付款补充协议书》，原告不认可，其否认与被告之间签订有该补充协议书的事实。本院认为，即便该补充协议书是真实的，该补充协议书实质上系对原被告双方签订的两份认购协议书的补充，两份认购协议书系该补充协议书存在的前提和基础，该补充协议的效力依附于两份认购协议书的效力，其并不能独立存在，现本院已确认解除两份认购协议书，故该补充协议书已丧失其存在的基础。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、解除原告杨群与被告贵州省桐梓县天行健房地产开发有限公司于2016年6月17日签订的编号分别为0000039和0000040的《【天行健·芒特弗农小镇】一期房屋认购协议书》； 二、被告贵州省桐梓县天行健房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨群100000元； 三、驳回原告杨群的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费1360元，由被告贵州省桐梓县天行健房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员 吴 玉 梅 二〇二〇年九月二日 书记员 令狐巍巍 书记员 严 思 成