沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初106号原告：沈阳市和平区房产局第一房产经理公司,住所地:沈阳市和平区九纬路15号,统一社会信用代码:12210102410730110U。法定代表人:刘涛,系该公司经理。委托诉讼代理人：黄海英，系辽宁常兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜朋轩，男，1982年6月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告:沈阳盛京通有限公司,住所地：沈阳市皇姑区湘江街23号。统一社会信用代码：91210100071510462N。法定代表人：徐生来，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘朋飞，系辽宁弘立律师事务所律师。原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司诉被告沈阳盛京通有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司的委托诉讼代理人黄海英、杜朋轩，被告沈阳盛京通有限公司委托诉讼代理人刘朋飞均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司诉称，被告（原承租人沈阳市电汽车月票发售管理处）自1995年7月1日开始，租赁坐落在沈阳市和平区北四马路25号砖混结构七层楼房（栋号6,用途营业，性质工业，建筑面积242.l平方米,使用面积186.2平方米)公用公房至今。被告拖欠原告2018年12月31日之前租金差额人民币216059.28元。若被告继续租赁上述房屋，自2019年4月1日开始，月租金提高到10087.50元。若被告解除租赁合同，自2019年4月1日开始至腾空房屋之日止，按月租金1946.48元标准支付租金。现原告为了维护自己的合法权益，依据《沈阳市公有房屋租赁管理规定》第十八条规定诉诸法院，请求贵院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条及第二百零二十七条的规定，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年12月31日之前拖欠租金差额人民币216059.28元及相应利息（以216059.28元基数，自2019年9月19日至判决履行支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；2、判令被告继续租赁房屋，自2019年4月1日开始，月租金提高到10087.50元（或者判令被告解除租赁合同，1个月内腾空房屋，自2019年4月1日开始至腾空房屋之日止，按月租金1946.48元标准支付租金)；3、判令本案的诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告租金357853.83元（被告自1995年7月1日起承租原告所有的位于沈阳市和平区北四马路25号房屋，建筑面积242.1平方米。1、原经营IC卡受理业务的121.05平方米房屋，自2000年至2018年10月30日期间欠租金50207.11元，租金标准为8.04元。2019年10月31日，被告方将该部分房屋退还给原告，我司于2020年7月1日出租给案外人龙造型。2、牌匾显示“俊统健康”的121.05平方米房屋，被告继续使用，欠费的时间及金额为：2000年4月1日至2019年3月31日期间租金标准为8.04元，欠租221898.72元；2019年4月1日至2020年8月30日期间租金标准为41.67元，欠租85748元）；2、判令被告腾退争议房屋，并解除租赁合同。被告沈阳盛京通有限公司辩称，一、答辩人为2013年7月9日注册成立的公司，原告请求答辩人支付2013年7月9日之前的租金差额及利息无法律依据。2013年7月9日，答辩人于沈阳市皇姑区市场监督管理局注册成立。在成立之前，答辩人在事实上和法律上均无法与原告订立租赁合同、形成租赁合同法律关系，当然也无法使用案涉房屋。同时，答辩人也无从知晓案涉房屋之前的租赁情况。因此，原告请求答辩人支付2013年7月9日前的租金差额及利息无法律依据。二、答辩人自2013年9月1日开始使用案涉房屋，实际使用面积为121.05平方米、月租金为973.24元，单价是8.04元/平方米，原告始终依照双方约定、按照原告所交付发票记载的租金数额支付租金，原告无权请求答辩人支付2013年9月1日至2020年8月30日的租金差额及利息。2013年9月1日，答辩人开始使用案涉房屋，实际使用面积为121.05平方米，约定的房屋租金为973.24元，租金缴纳方式为上打租（即原告向答辩人交付发票后，答辩人按照发票记载的金额向原告支付租金），租金标准与原告交付给答辩人的发票上记载租金标准一致。答辩人始终依照约定、按照原告交付的发票所记载的租金金额支付租金，从未拖欠原告租金。因此，原告无权请求答辩人支付2013年9月1日至2020年8月30日的租金差额。《民法通则》136条规定：“下列的诉讼时效期间为一年:（三）延付或者拒付租金的；”原告未提供2015年10月份至12月份的租金发票，也未在1年诉讼时效期间内要求答辩人支付租金，原告该部分租金支付请求权已过诉讼时效。因此，原告该部分的诉讼请求不应得到支持。三、答辩人已于2019年10月31日（原告也已自认答辩人已于该日将案涉房产退还）将案涉房屋退还答辩人，双方的租赁合同已经解除、双方的权利义务已经终止，原告无权要求答辩人腾退案涉房屋，也无权请求提高月租金标准。答辩人已将案涉房屋返还原告，原告无权请求被告支付2019年10月31日之后的租金或占用费。《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告作为专业房产经理公司，与答辩人订立超过6个月的房屋租赁合同未采用书面形式，原告与答辩人之间的房屋租赁合同为不定期租赁合同，答辩人可以随时解除合同。2019年10月31日，原告将案涉房屋退还答辩人。因此，双方的事实租赁合同已经解除，双方的权利义务也已经终止，原告无权要求答辩人继续租赁案涉房屋，也无权要求提高月租金标准。即使答辩人未解除与原告间的租赁合同，依据《合同法》第77条第1款：“当事人协商一致，可以变更合同”和《民法总则》第136条第2款：“行为人未经法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民法法律行为”的规定，原告也无权单方提高租金标准、变更答辩人已经依约履行完毕的合同义务。四、原告恶意提高案件标的额、滥用诉讼权利，建议酌情判决原告承担本案全部诉讼费用。原告未遵守租赁合同约定擅自提高租金标准、夸大答辩人对案涉房屋的实际使用面积、故意将双方订立租赁合同的时间提前至1995年，导致本案的标的额与事实严重不符，属于滥用诉讼权利的行为；答辩人在收到原告起诉状后，积极与原告进行友好协商，规劝答辩人撤诉、减少诉累，但原告拒不接受。《诉讼费用交纳办法》第29条第1款和第2款规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”《最高人民法院关于人民法院进一步深化多元化纠纷解决机制改革的意见》第38条规定“发挥诉讼费用杠杆作用”。因此，答辩人建议贵院按制裁原告滥用诉讼权利的行为，酌情判决原告承担本案的全部诉讼费用或酌情增加原告诉讼费用的负担数额。具体而言，原告应承担的诉讼费用=[（本案标的额-贵院支持的数额）/本案标的额*100%]*诉讼费用。原告也已自认其并非案涉房屋的所有权人，因此原告无权请求答辩人支付租金，应当由真正的权利人进行主张。原告所述的另外一处121.05平方米的房屋，答辩人从未承租，据答辩人了解该处房屋位于案涉房屋旁边，现由案外人经营，名为俊统健康的保险机构。我方认为我方欠付房产所有权人租金时间段是2018年7月1日至2018年12月31日，租金标准为973.24元，单价为8.04元/平方米，面积121.05平方米。未缴纳租金原因是原告始终未提供相应金额的发票，我方也多次与对方进行沟通，要求对方给付发票，并尝试进行和解，但均被对方拒绝。综上，答辩人的诉请于法无据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1995年7月1日，沈阳市和平区房产管理局、沈阳市和平区房产管理局第二房产经理公司与沈阳市电汽车月票发售管理处签订《公用公房租赁合同》一份，约定“房屋座落于沈阳市和平区北四马路25号，建筑面积242.1平方米，用于营业；租赁期1995年7月1日至1998年6月30日；月租金8.04元/每平方米/月。另查，2013年7月9日，被告沈阳盛京通有限公司于沈阳市皇姑区市场监督管理局注册成立，股东为沈阳地铁集团有限公司。庭审中，被告自认自2013年9月1日起使用位于沈阳市和平区北四马路25号（建筑面积242.1平方米）一半面积的房屋（建筑面积121.05平方米）用于经营IC卡受理业务。2019年10月31日，原告与被告签订《使用房屋退还承诺书》，约定“由于乙方网点撤销原因，乙方自愿单方面放弃继续使用该房屋，并于2019年10月31日前房屋退还至甲方由其收回自行处置……一、至房屋移送日2019年10月31日，乙方须向甲方支付自2019年5月1日至2019年10月31日的房屋使用费，每月使用费为973.24元，合计应支付5839.44元……”。庭审中，原告确认被告于2019年10月31日已将用于“经营IC卡受理业务”的房屋退还给原告，亦认可2019年5月1日至2019年10月31日期间的费用已实际支付完毕。被告自认2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金未向原告支付。再查，悬挂“俊统健康”牌匾的房屋用于经营保险业务，建筑面积121.05平方米。上述事实，有《公用公房租赁合同》《使用房屋退还承诺书》、发票以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于经营“IC卡受理业务”房屋的解除合同、腾退房屋问题。经查，被告经营“IC卡受理业务”使用的房屋已于2019年10月31日退还原告，针对解除合同、腾退房屋问题双方不存在争议，故对该部分房产的解除合同、腾退房屋问题本院不予处理；关于原告提出被告经营“IC卡受理业务”房屋拖欠其2000年至2018年10月30日期间租金50207.11元问题。经查，被告沈阳盛京通有限公司成立于2013年7月9日，股东为沈阳地铁集团有限公司。现原告提交的证据无法证实《公用公房租赁合同》的承租方沈阳市电汽车月票发售管理处与本案被告沈阳盛京通有限公司系同一主体。根据合同相对性原则，上述2000年至2013年7月8日期间的房屋租金，本案被告无义务支付。2013年7月9日至2018年10月31日期间的房租问题。被告沈阳盛京通有限公司自认2013年9月1日至2019年10月31日期间使用原告121.05平方米房屋办理“IC卡受理业务”，故上述期间被告应向原告支付相关费用。庭审中，被告称“2018年7月1日至2018年12月31日期间”的5839.45元（121.05平方米*8.04元*6个月）租金尚未支付，因被告系自愿履行，故本院予以确认。其余期间，原告提交的《使用房屋退还承诺书》可证实，截至2019年10月31日，被告仅欠付原告“2019年5月1日至2019年10月31日期间租金5839.44元”，现原告自认承诺书中的租金被告已实际履行完毕，故被告除“2018年7月1日至2018年12月31日期间”租金外，无需另行支付其它期间费用；关于牌匾为“俊统健康”房屋的租金、解除合同、腾退房屋问题。因原告提交的证据无法证实该公司与被告公司存在关联，亦无法证实该部分房屋系被告向第三人转租并收取相应租金，关于该部分房屋，原告以本案被告作为诉讼主体不符合法律规定，故对该部分房屋产生的租金及解除合同、腾退房屋的诉求，本院不予支持。原告可待确认适格主体后，另行协商或诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沈阳盛京通有限公司于本判决生效后十日给付原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司2018年7月1日至2018年12月31日期间租金5839.45元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6668元，由原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司负担6618元，由被告被告沈阳盛京通有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  赵 丹二〇二〇年九月二十一日书 记 员  岳 岩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。