四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1325民初2649号 原告（反诉被告）：南充安汉房地产开发有限公司，住所地：四川省西充县晋城镇安汉大道北一段252号。 法定代表人：李平。 委托诉讼代理人:李兴波,四川罡正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵磊，四川罡正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴利恒，男，汉族，生于1986年8月15日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：刘燕，四川华晨（南充）律师事务所律师。 原告（反诉被告）南充安汉房地产开发有限公司（以下简称安汉房产公司）与被告（反诉原告）吴利恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法由审判员刘晓明，人民陪审员陶琼、任晓静组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告安汉房产公司的委托诉讼代理人李兴波、赵磊，被告吴利恒的委托诉讼代理人刘燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告安汉房产公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付租金人民币372万元，并按合同支付违约金；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年，原、被告签订《安汉大厦商业楼租房合同》。合同约定：原告向被告出租西充县，租期10年，自2018年3月1日至2028年2月28日，每年租金人民币206万元，年租金在每年第一季度10号前全部支付。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告仅在2019年4月19日通过银行转账支付租金40万元，剩余租金至今未付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 反诉原告吴利恒向本院提出如下反诉请求：1.请求依法确认反诉原告与反诉被告签订的《安汉大厦商业楼租房合同》无效；2.判令反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失14735601.10元（包括案涉商业楼装修损失5172578.01元，茶坊酒店配套设施3873023元，经营损失5690000元）；本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年签订《安汉大厦商业租房合同》，反诉被告将坐落于西充县，建筑面积6451.29平方米（含地下车库）的商业楼出租给反诉原告吴利恒用于经营酒店。合同签订后，反诉被告拒不提供办理消防事宜等所需资料，反诉原告向反诉被告要求提供办理消防资料，反诉被告一直置之不理。在签订租房合同时，反诉被告隐瞒案涉房屋的基本情况，后来反诉原告通过在相关部门查询了解到反诉被告出租的房屋属于违法建筑，既没有报建手续也没有房屋产权证。依照相关法律规定，双方签订的租房合同无效，导致反诉原告在装修好案涉商业楼后，一直无法正常经营，给反诉原告造成巨大经济损失。 本诉被告在庭审中辩称：案涉租赁房屋并未取得建设工程规划许可证及相应的产权证书，不能进行出租，双方签订的租赁合同无效。因合同取得的财产应予以返还。原告要求被告支付租金及违约金的请求应当予以驳回。 反诉被告在庭审中辩称：案涉租赁房屋是经建设主管部门批准，取得了建设工程规划许可，双方签订的《房屋租赁合同》有效。且反诉原告的茶坊、酒店一直经营至今，没有对其经营造成损失。 本院经审理认定如下事实：2017年4月11日，安汉房产公司（甲方）与吴利恒（乙方）签订《安汉大厦商业楼租房合同》一份，合同约定：甲方出租的商铺坐落于西充县，建筑面积6451.29平方米（含地下车库）；租期10年。自2018年3月1日起至2028年2月28日。每年租金为人民币2060000元，第三年开始，年租金每年比上年度增加5%，甲方同意乙方年租金在当年第一季度10号前交纳本年度全部租金。租赁期间，乙方不得擅自转租。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金20万元；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金20万元。合同中止条款第3项：乙方拖欠租金累计30天天，并赔偿违约金5万元。免责条款：若租赁房屋因不可抗力自然灾害导致损毁或者乙方损失的，双方互不承担责任。合同还作了其他约定。合同签订后，2017年4月30日，根据吴利恒申请，安汉房产公司同意吴利恒对部分房屋转租，吴利恒转租了1-3楼。吴利恒对4-6楼及1楼大厅进行装修，其中4楼经营茶坊、餐饮，5-6楼经营宾馆。配置了茶坊、厨房、宾馆设施。工商登记为园林酒店。在经营过程中，西充县公安消防大队、西充县晋城派出所等单位对酒店另行检查10次，检查发现主要存在问题是未办理消防许可证，及消防设施缺失、不规范。同时，因安汉大厦土地问题与中海紫荆苑业主委员会涉诉，致部分业主阻止酒店客户使用地下车库。吴利恒于2019年4月23日向安汉房产公司支付2018年度租金40万元。 同时查明：2012年4月，县政府以注资方式将园林路1075.45平方存量土地划转西充县安汉投资有限责任公司（以下简称安投公司）其用途为商住，证号为西国用（2012）第2277号。为了满足土地的开发利用，安投公司收购了相邻李立平遗嘱的670平方土地，其用途为混合住宅。由于两块土地的用途不一，导致办理土地使用权过户时无法合宗，请示县政府批示将两宗土地的用途统一定性为商住用地。2013年5月8日，县政府领导作批示，第二届第七次县规委会审议通过“安汉大厦”建设设计方案，其建筑用途为商业、宾馆不影响城市规划。2016年12月“安汉大厦”建设全面完工，安投公司授权子公司安汉房产公司管理、使用安汉大厦。因中海紫荆苑业主对安投公司收购李立平遗嘱部分土地持争议涉诉，土地不能合宗，导致“安汉大厦”不能办理工程建设相关手续，现土地争议涉诉案件二审已完结，各项手续正在办理中。 在审理过程中，经本院主持调解，双方同意按合同约定租金从2018年3月1日计算至2020年2月28日，合计4120000元。吴利恒租赁两年期内的经营损失，安汉房产公司申请司法鉴定，但双方对鉴定范围（即影响茶坊、餐饮、宾馆经营停业时间）不能确认，导致鉴定程序无法进行。2020年2月28日以后的租赁，1-3楼由安汉房产公司另行租赁，安汉房产公司已完成与新的承租户另签租赁合同，吴利恒不持异议。对4-6楼的茶坊、宾馆部分，安汉房产公司主张由吴利恒继续租赁，吴利恒不同意继续租赁，但又不能对4-6楼装修部分拿出处理意见。 以上事实有当事人陈述、庭审笔录、租赁合同、土地使用权证、西充县城市规划局回函、西充县不动产登记中心证明、西充县住房和城市建设局证明、南充市中级人民法院(2019)川1325行终194号行政裁定书、西充县消防大队、西充县公安局晋城派出所检查整改通知、园林酒店1楼大厅，4-6楼装修工程决算书等证据材料在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点：1.双方签订的《安汉大厦商业楼租房合同》是否有效；2.反诉被告是否应当赔偿反诉原告经营损失、装修损失。一、关于双方签订的租房合同是否有效。原告认为案涉租房合同有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可或者未按建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。庭审中安汉房产公司提交了县政府办公室批文，西充县规划局致西充县国土局函，表明“安汉大厦”是经规委会审议，其建筑设计方案，建筑用途为商业宾馆不影响城市规划，能够证明“安汉大厦”是经主管部门批准同意的，因此案涉租房合同有效。被告认为双方签订租房合同时，未办理建设工程规划许可证，未经竣工验收和消防验收，案涉租房合同无效。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不能交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第一款规定：按照国家工程建设消防技术标准进行消防设计的建设工程，必须经公安消防机构进行消防备案，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。建设工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收不是竣工验收的标准。本院认为，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第十四条“合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，只有合同行为违反效力性强制性规定才会影响行为的效力。消防法规定未经消防备案、消防验收的建设工程禁止投入使用，此规定的目的在于维护特定的管理秩序，并不直接涉及国家利益或者社会公共利益的维护，因此该规定属于管理性强制规定，不是效力性强制规定。同理，建筑法规定建筑工程验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不能交付使用的规定，也属于管理性强制规定。被告基于上述理由主张双方签订的租房合同无效，也未举证证实租房合同其他无效情形，对其主张，本院不予支持；如果因房屋未竣工验收导致承租人无法按照合同的用途使用或者无法按照租赁的房屋性质使用，被告可以另案起诉，要求解除合同。二、反诉被告是否应当赔偿反诉原告经营性损失、装修损失。反诉原告认为因“安汉大厦”未办理竣工验收和消防验收，不能办理消防许可证，导致其经营的茶坊、餐饮、宾馆被职能部门要求停业整改，影响经营，造成反诉原告的经营损失、装修损失，要求反诉被告赔偿。本院认为，根据庭审查明，反诉原告在租赁房屋时应当知道案涉租赁房屋未经竣工验收及消防验收，不能办理消防许可证。在此情况下，经营茶坊、餐饮、宾馆被职能部门要求停业整改，应当在预料范围内。客观上是因反诉被告对案涉“安汉大厦”未进行竣工验收、消防验收，致不能办消防许可证，被职能部门分别检查10次，对其茶坊、餐饮、宾馆的经营有影响，损失是存在的。但双方不能确认经营损失范围，导致无法司法鉴定。根据本案的实际情况，本院酌定经营损失按3个月租金核定即：2060000÷12×3=514000.00元。双方确认租金从2018年3月1日计算至2020年2月28日两年，共计4120000.00元，扣减已付租金400000.00元，实下欠租金3720000.00。2020年2月28日以后对1-3楼部分由安汉房产公司另行租赁，并与新的承租人签约系双方合意，本院予以确认；对4-6楼原告主张由被告继续租赁，被告持异议。但被告既不主张解除合同，也不能对其装修部分拿出处理意见，因此对其装修损失部分，本院不予确认。关于原告请求拖欠房租按合同支付违约金问题。其请求没有具体数额，被告拖欠房租是事实，但其拖欠原因与原告未对其出租房屋办理竣工验收、消防验收有关联，故对其请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限本诉被告吴利恒于本判决生效后十日内支付本诉原告南充安房地产开发有限公司租金3720000.00元； 二、限反诉被告南充安汉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告吴利恒经营期间损失514000元； 三、驳回本诉原告南充安汉房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告吴利恒的其他诉讼请求。 案件受理费36560元，反诉受理费86600元，由原告南充安汉房地产开发有限公司负担40000元，被告吴利恒负担83160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  刘晓明 人民陪审员  任晓静 人民陪审员  陶 琼 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  戚 会