河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3775号上诉人（原审原告）：胡武庆，男，1980年5月22日出生，汉族，住安阳市文峰区。上诉人（原审原告）：卜江珍，女，1984年7月16日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：胡武庆，系卜江珍丈夫。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务：执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，该公司员工。委托诉讼代理人：李振峙，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人胡武庆、卜江珍因与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡武庆、卜江珍上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判为“安阳新华富置业有限公司于判决生效之日起十日内以购房款总额804886元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%支付原告从2014年6月30日起至办理房屋权属证书协助义务履行完毕之日止的违约金”；2、判令安阳新华富置业有限公司退还上诉人维修基金11000元及利息（利息从2015年2月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实清楚，但判决内容没有法律依据。本案经历原一审、二审、发回重审三次开庭审理所查明的事实均一致，对双方履行买卖合同的事实及被上诉人违约的事实均已查明。按照法院查明的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当认定被上诉人从2014年6月30日起承担延期办证的违约责任，并支付违约金。对于被上诉人违法收取维修基金，应当承担从收取之日起的利息。2、涉案合同是由被上诉人提供的格式合同，双方是在平等自愿的基础上签订的，本应作出有利于购房者的解释，法院却做出了有利于格式合同提供方（即被上诉人）的解释，明显有悖于法律规定、原则和精神。法院不应滥用自由裁量权，无论开发商违约还是政府违约，都不应由上诉人承担责任。法院不能无视上诉人与被上诉人签订的执行和解协议，请求二审法院依法、公正判决。被上诉人新华富置业公司辩称，坚持一审答辩意见，一审法院对本案作出判决，我们尊重一审判决，请求二审驳回上诉，维持原判。胡武庆、卜江珍向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告延期交房违约金4909.8元；2、依法判令被告支付原告延期办理房产证的违约金（按照中国人民银行同期贷款利率上调50%的标准计算至协助办理房屋权属证书之日止）；3、依法判令被告退还原告维修基金11000元及利息；4、依法判令被告立即为原告办理房产证；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、原、被告于2013年7月30日签订《商品房预售合同》，被告将位于华富世家小区的第15号楼1单元2701号房屋出售给原告，合同约定“出卖人（被告）应在2012年8月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人（原告）使用”、“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”等。违约情况分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：第一项、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；第二项、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金；第三项、买受人同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2、同签订后，原告依照合同之约定交纳了涉案房屋款项，被告实际交房后未按合同之约定协助为原告办理涉案房屋权属证书；2013年7月11日，原告缴纳维修基金10319元，原、被告认可被告按合同约定时间交房；现在案涉房屋未办理不动产权属证书；本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。3、被告提交秀水苑商住小区21#、27#、28#、30#楼的不动产权证书及通知照片，显示被告于2016年9月9日取得该四栋楼的不动产权证书，被告于2016年10月24日在小区及居民家门口张贴通知，告知相关楼房业主可以开始办理房屋不动产证；被告提供2016年10月25日、2016年10月21日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。4、被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，因政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。故原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权属证书的诉请，符合法律规定，应予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交房日期2015年3月13日，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“买受人同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，酌定违约金按购房款总额的1%计算3年，即24146.58元（804886元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司应于涉案房屋具备办证条件后十日内协助原告卜江珍、胡武庆办理位于安阳市秀水苑商住小区15号楼1单元2701号房屋不动产权属证书；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卜江珍、胡武庆逾期办理不动产权属证书的违约金24146.58元；三、驳回原告卜江珍、胡武庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2604元，由原告卜江珍、胡武庆负担2200元，由被告安阳新华富置业有限公司负担404元。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明的其他事实与一审判决认定事实基本一致。本院认为，关于一审法院认定的逾期办证违约金是否适当的问题，2013年7月30日上诉人卜江珍、胡武庆与被上诉人新华富置业公司签订的合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。因办理权属登记需要相关职能部门配合，涉及到行政审批事项，被上诉人于一审提交的相关证据可证实并非由其一方原因造成办证迟延，一审综合本案实际情况，酌定违约金标准及数额并无不当。关于上诉人要求被上诉人退还缴纳的维修基金11000元及利息的问题，因上诉人在向被上诉人缴纳维修基金时应当知道维修基金的收款方不应为被上诉人，且双方当事人对维修基金的利息未做约定，故对上诉人该项请求本院不予支持。综上所述,上诉人胡武庆、卜江珍的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2604元，由上诉人胡武庆、卜江珍负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 李瑞增审判员 毛晓燕二〇二〇年九月一日书记员 孟 菲