沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初12008号原告：沈阳新世界新汇置业有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区，统一社会信用代码：9121010060461875XY。法定代表人：陈耀豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿秀坤、沈阳，系辽宁同文律师事务所律师。被告：李慧琴，女，1976年11月9日出生，汉族，住北京市西城区。原告沈阳新世界新汇置业有限公司诉被告李慧琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈阳新世界新汇置业有限公司委托诉讼代理人沈阳、被告李慧琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳新世界新汇置业有限公司诉称，2016年2月16日，被告自愿租赁原告位于沈阳市和平区房屋。该房屋建筑面积为126.01平方米。合同期限自2016年2月16日起至2017年2月24日止。租金自2016年2月25日起开始计算至2017年2月24日止。被告按照合同约定对该房屋现有装修及设施情况进行验收，房屋状况完好无损。原告如约将房屋于2016年2月25日交付被告使用。后原、被告另行签署租赁协议书，租赁期限顺延至2020年2月24日。合同第五条及第六条分别对房屋交付、验收及造成损坏需要承担修复、赔偿等义务进行特别约定。合同第九条约定，若被告没有及时恢复原状，则原告有权要求被告按照本协议约定的附件五财产损害赔偿价目表进行赔偿。协议到期后，原告、被告及物业公司于2020年3月17日共同对该房屋进行查验，被告对租赁期间造成房屋不同部位损失情况及需维修的项目等事宜进行了确认，三方共同签署了《租户退租房间查验单》。原告通知被告及时履行修复义务，被告既不履行修复义务，也不按照约定予以赔偿。依据双方签订的协议约定，被告不履行修复义务的，原告有权要求被告进行赔偿，原告依据租赁合同的约定优先从被告已付的履约保证金中扣除13134元，对于尚欠的修复费用13302元，被告置之不理。原告为了维护合法利益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告赔偿房屋损坏欠付的修复费用13302元[26436（实际维修费用）-13134元（履约保证金）]；2、判令被告赔偿原告自行修复期间损失4159.1元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告李慧琴辩称，双方租赁关系真实存在，租期满后我方就搬走了。原告在起诉之前并没有找到我要我维修房屋，我方于2020年2月28日退房，退房当天我方就提出要求返还租赁保证金，当时原告提出因疫情暂时无法验房，让我方回去等候通知验房，直到2020年3月17日通知双方验房，我到场时原告已经现场查验结束，到现场后我只看到满地的小贴条，原告提出多处正常损耗的划痕，让我方拿钱，我方认为不合理。在2020年5月9日我又联系原告，原告让我等信，2020年5月12日原告金主任给我回电话，告诉我会有销售部门与我联系。原告让我方修复的项目中，有少部分是合理的，例如地板是我方人为损坏的，但大部分都是不合理的。对于原告提出的合理项目我方可以承担，但不合理部分，我方不予认可。我方在2020年5月14日收到了查验单、评估报价单、维修通知书，我认为里面的内容多处都不合理，大部分都是我方在使用期间的正常损耗，我方租赁了四年，有正常损耗是正常的。经审理查明，2016年2月16日，原告沈阳新世界新汇置业有限公司（甲方，出租方）与被告李慧琴（乙方，承租方）就涉案房产签订《新世界?名汇房屋租赁协议书》，内容载明：“乙方自愿租赁甲方位于沈阳市和平区南京南街16号2205之房屋（建筑面积126.01平方米），用途为商业；乙方对房屋进行了实地勘察，对房屋质量现状予以认可，乙方承诺仅用于经营（旅游公司），保证不改变其用途；本合同的有效期自2016年2月16日起至2017年2月24日止。租金自2016年2月25日起开始计算至2017年2月24日止；在租赁期间，乙方应爱护并合理使用该房屋及其配套设施，该房屋为精装修房屋，乙方不得再次进行装修，更不得擅自拆改、扩建或增添。如因乙方过错造成损坏或故障，乙方应负责及时修复，不能修复的，应照价赔偿。乙方拒不修复或赔偿时，甲方可代为维修，所需维修费或赔偿金，由乙方支付给甲方或由甲方从乙方已付履约保证金中直接扣除。同日，被告在《租户房间查验单》上签字确认。2019年2月27日原告沈阳新世界新汇置业有限公司（甲方，出租方）与被告李慧琴（乙方，承租方）就涉案房产再次签订《新世界?名汇房屋租赁协议书》，内容载明：“本合同的有效期2019年2月25日起至2020年2月24日止，租金自2019年2月25日起开始计算至2020年2月24日止，共计12个月；乙方应在签署本合同当日支付相当于两个月租金的履约保证金，即人民币13134元，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用，乙方应在7日内补足保证金……。同日，被告在附件五《财产损坏赔偿价目表》上签字确认。另，被告共交纳履约保证金13134元。2020年3月17日《租户退租房间查验单》内容记录“入户门、弱电、强电、橱柜、窗户、室内门、五金件、壁纸、吊顶、地砖与墙砖、木饰面固定家具、地板、给排水、电气设备、配置家具”等项目查验（破损、划痕、掉漆、污渍、胶渍）等情况，该《租户退租房间查验单》未有被告签字确认，庭审中被告表示“原告单方就涉案房产进行现场勘察，并制作了《租户退租房间查验单》，2020年3月17日其到达现场时原告已查验结束让其签字，被告不予认可”。后，原告委托天津天化丰源科技发展有限公司对涉案房屋进行修复支出维修费32297.5元。2020年5月13日，原告就房屋维修费用问题向被告发送关于新世界名汇2205房间补交维修费的《通知书》，被告于次日收到。上述事实，有《新世界?名汇房屋租赁合同书》、《租户房间查验单》、收款收据、租户退租房间查验单、维修通知书、维修工程维保协议、维修报价单、发票、通知书以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为,原、被告双方签订的房屋租赁合同书系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。关于原告要求被告赔偿房屋修复费用问题。经查，被告搬离涉案房产后，即使如被告所述原告单方就涉案房产进行现场勘察，那么在2020年5月14日收到租户退租房间查验单、报价单、维修通知书后，对于项目本身未提出异议，仅是认为绝大部分系合理损耗；庭审中被告亦自认地板系被告方人为损坏，应视为被告对于《租户退租房间查验单》上载明的涉案房产内多处部位存在破损、磕损、划痕、污渍、掉漆、胶渍等存在问题是部分认可的。考虑到被告未在《租户退租房间查验单》上签字，原告亦无证据证明系原、被告共同勘验结果，结合签订合同时被告在《租户房间查验单》及附件五《财产损坏赔偿价目表》上签字确认以及原告自行修复亦存在经济损失的事实，根据公平原则，对于原告要求被告赔偿房屋修复费用问题，本院酌定以原告没收被告交纳的履约保证金13134元冲抵房屋修复费为宜。关于被告提出的《租户退租房间查验单》载明的室内问题属于房屋使用过程中正常损耗的问题，依照日常经验判断，破损、磕损、划痕、掉漆的问题属于被告在使用中的不当行为所造成；污渍、胶渍问题属于被告在使用中造成后未清除的原因造成；上述问题均不属于正常损耗的问题。关于原告主张的修复期间损失，系间接损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告沈阳新世界新汇置业有限公司不予退还被告李慧琴履约保证金13134元以抵顶房屋修复费；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费118元（已减半收取），由被告李慧琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯 菲二〇二〇年九月十五日书记员 王俊恫本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。