贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初5326号 原告：葛志杨，男，1966年11月26日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：施毅平，贵州佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁上雅，贵州佳信律师事务所实习律师。 被告：遵义市第二建筑安装总公司房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区沙盐路49号2幢3楼，统一社会信用代码91520302714342416K。 诉讼代表人（管理人）：贵州文熙律师事务所。 委托诉讼代理人：张文熙，贵州文熙律师事务所律师。 第三人：郑智荣，女，1956年6月4日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：何晓黎、王涛，贵州崇尚律师事务所律师。 第三人：柏群华，女，1964年7月20日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 原告葛志杨诉与被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发有限公司（以下简称“二建房开公司”），第三人郑智荣、柏群华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月12日、8月28日两次公开开庭进行审理。原告葛志杨及其委托诉讼代理人施毅平，被告二建房开公司的委托诉讼代理人张文熙，第三人郑智荣的委托诉讼代理人何晓黎、王涛，第三人柏群华均到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告葛志杨向本院提出诉讼，请求：1、确认原被告双方于2007年2月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告立即将位于遵义市红花岗区房屋交付原告，并从2007年12月31日起支付延期交房违约金至2018年7月25日止，违约金按购房款的日万分之0.5计算，违约金合计59738.9元；3、确认位于遵义市红花岗区房屋属于原告所有，并判令被告为原告办理过户登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原被告于2007年2月12日签订《商品房买卖合同》，将由被告二建房开公司开发的“人和花园”Ｄ单元第4层2号商品房（该房屋位于红花岗区平方米，售价为309528元，以下对该房简称为Ｄ-4-2号房）出售给原告，合同第八条约定交房时间为2007年12月30日，合同第九条约定：“出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同时，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同签订后原告于当日支付309528元，并办理了合同备案登记。另查第三人郑智荣的还房为Ｅ单元2-1号，违法对原告购买的房屋主张权利，第三人柏群华于2008年1月21日签订合同作为借款担保，被告已归还借款，合同无效。原告认为，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》，原告已经依约支付了全部购房款，已经履行了合同约定的全部义务，被告应在2007年12月30日前交付房屋，但被告至今未交付房屋给原告，已经构成严重违约，应承担违约责任，即支付相应的违约金，同时应承担继续履合同的责任，因案涉房屋均已验收合格，满足合同约定的交付条件，即被告应立即将案涉房屋交付给原告。为维护原告合法权益诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告二建房开公司辩称：1、被告已经法院裁定裁决破产，根据破产法规定，原被告之间的商品房买卖合同已经解除，原告应当向被告申报债权，对于原告的起诉应当予以驳回；2、涉案房屋已经被拆迁户即第三人郑智荣进行居住，若原告认为其有所有权，应当列郑智荣为被告主张权利。 第三人郑智荣陈述：1、我占用房屋的事实：我父亲郑隆贵原在红花岗区，2003年被告在沙盐路开发建设“人和花园”时，占用了我家的房屋，双方签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，约定被告将其开发的人和花园Ｅ单元2-1号房屋安置给我家。合同签订后，我父亲依约交付了房屋，但被告一直未按约还房，也未支付过渡费，且并未修建Ｅ-2的房屋，因此就无法向我们交付协议中约定的房屋，双方便约定将移交的房屋变更为Ｅ-6-1号房屋。我父亲于2015年7月去世，并经公证将房屋赠与给我，因而之后与被告办理还房的相关事宜由我来行使权利。后来Ｅ-6-1号房屋被让他人占用，我多次找到政府解决，经政府协调，被告拟于2016年12月将Ｄ-5-2号房屋调整给我（该楼层因有一个中空层，故实际为Ｄ-4-2号房屋）并向我交付了该房屋《一户一表供用水合同》，2017年3月10日，政府工作组将该房屋交付给我后，我对案涉房屋进行装修并入住至今。在装修时，原告曾经找过我，并口头干扰我多次。2、根据破产法18条的规定，原被告签订的合同已经解除，不存在效力的问题，原告只能通过申报债权主张权利。原被告之间原本是民间借贷关系，且原告不能证明哪部分是真实买卖、哪部分是民间借贷，故我方认为应当全部是民间借贷。原告的备案登记是行政管理规范，没有排他权利。根据相关法律规定，拆迁还房优先权高于商品房买卖合同。因此原告的诉请不应当得到支持。 第三人柏群华陈述：我与被告之间于2008年1月21日签订《商品房买卖合同》是事实，实际是因为被告差我的钱，将房屋抵偿给我的，请依法判决。 经审理查明：被告二建房开公司成立于1992年6月10日。经案外人贵州新生代建材地质工程勘察院申请，本院于2018年7月25日作出（2018）黔0302破申3号民事裁定书受理该公司对二建房开公司的破产清算申请，并指定贵州文熙律师事务所为管理人。现该案正在审理过程中。 本案查明的事实中，原被告之间签订《商品房买卖合同》以及该合同已经办理备案登记的事实与原告陈述一致。此外，原被告之间还于2008年11月7日签订了一份《商品房买卖合同》，原告称本案合同即2007年2月12日原被告之间签订的《商品房买卖合同》系直接向被告支付购房款购买，而2008年11月7日签订的《商品房买卖合同》是将被告向原告的借款作为购房款、以房抵债后签订。此外，第三人郑智荣、柏群华陈述的事实与本院查明事实基本一致；案涉房屋目前由第三人郑智荣管理使用。 另查明：原告并未就案涉房屋的相关权利向被告二建房开公司管理人申报债权。2020年3月30日，管理人向原告发出“通知书”，以管理人在对二建房开公司开发的人和花园项目的房源进行清理的过程中，发现原告与二建房开公司之间签订的人和花园Ｄ-4-2号《商品房买卖合同》的房屋存在争议，通知该公司向法院提起诉讼。2020年4月1日,被告二建房开公司管理人向原告出具一份情况说明，注明位于红花岗区房屋暂未纳入破产财产。 根据原告提交的由遵义市住房和城乡建设局查询的房屋记载表，案涉房屋目前并未办理初始登记，于2006年9月办理了在建工程抵押登记，抵押权人为遵义市商业银行碧云支行；所涉土地被查封，楼盘被本院三次预查封。 上述事实，有原告提交《商品房买卖合同》、收款收据、备案登记表、情况说明、房屋记载表等，被告提交的裁定书、决定书、房屋拆迁协议书、拆迁户还房移交书、公证书、商品房买卖合同，第三人郑智荣提交的房屋拆迁协议书、房屋拆迁补偿安置协议书、拆迁还房征求意见表、一户一表供用水合同、发票、拆迁户房屋移交书、公证书、赠与合同、户籍证明、房屋照片等证据在卷佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告与被告之间于2007年2月12日签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，本院对于原告主张确认该合同有效的诉讼请求予以支持。 被告二建房开公司现处于破产清算过程中，案涉房屋目前处于第三人郑智荣占用管理使用状态，至今并未交付给原告，也不能办理产权登记，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”的规定，因合同均未履行完毕，被告二建房开公司的管理人至今并未作出继续履行合同的意思表示，且在本案中明确表示应当解除合同，因此本院对于原告主张双方继续履行合同的诉讼请求不予支持；从本院于2018年7月25日受理破产申请至今，被告管理人并未通知原告继续履行合同，双方的《房屋买卖合同》已经解除。 原告要求确认案涉房屋属于其所有、办理房屋过户登记手续、并要求被告交付房屋，因双方合同已经解除，故本院不予支持。原告可就合同解除后的购房款及违约金等依法另行向被告主张债权；本院在本案中不宜单就违约金进行处理，因此对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求在本案中不予支持。 为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，判决如下： 一、原告葛志杨与被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发有限公司于2007年2月12日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告葛志杨的其余诉讼请求。 案件受理费(已减半收取)3420元，由原告葛志杨承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 员  罗 静 二〇二〇年九月一日 法官助理  马 倢 书 记 员  张露旭