文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏11民终1934号上诉人（原审被告）：高泽路，男，1992年12月10日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：费烜，江苏什新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴京京，男，1983年11月27日出生，满族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：王淑英，女，1958年4月18日出生，满族，住江苏省南京市白下区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张源歆，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：句容华洲房地产开发有限公司，住所地江苏省句容市华阳镇华阳东路都市晴园3幢101号。法定代表人：刘森峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杭娇娇，该公司员工。上诉人高泽路因与被上诉人吴京京、王淑英、句容华洲房地产开发有限公司（以下简称华洲公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初7875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高泽路上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审法院认定上诉人收取了案涉款项属于事实认定错误。1、上诉人在一审庭审中举证了其与案外人**鹏的电话录音完全可以说明案涉款项全部交给了当时的销售经理**鹏，上诉人只是遵循经理意思经手办理的普通销售人员；2、上诉人在一审中举证了其与被上诉人王淑英的电话录音可以证明当时是被上诉人与上诉人一同将现金交付给的**鹏；3、实际上被上诉人转账给上诉人只是在账面上留个证据，并不能说明钱最终流向上诉人，从上诉人一审提供的银行流水可以看出被上诉人转账190000元给上诉人以及6分钟后上诉人取款170000元都是在同一银行操作，这也说明了钱并未在上诉人手里。二、一审法院认定上诉人收取案涉款项属于不当得利，没有法律依据，属于法律认定错误。1、案涉楼盘在2016年9月均价达到17000元/平方米，而被上诉人购买价为15100元/平方米，被上诉人之所以如此低价购买是因为当时的经理**鹏手里有部分低价房源，对此被上诉人完全知情，其在权衡利弊后自愿支付190000元的费用给**鹏；2、被上诉人在先行支付190000元的情况下在签订合同后依然将总房款支付，完全可以看出被上诉人是知道该190000元不是房款；3、被上诉人知情且愿意支付，最终如愿以低价购买了房屋，法院应当尊重当事人的意思自治，由于后来该楼盘房价下跌，被上诉人出尔反尔要求上诉人退还不符合民法诚实信用的基本原则。被上诉人吴京京、王淑英辩称：1、上诉人称将案涉款项全部交给了销售经理**鹏，对此被上诉人吴京京、王淑英完全不知情，上诉人与**鹏之间的交易与本案没有关联性；2、上诉人称被上诉人是通过购买销售人员手中折扣的方式低价购买案涉房屋，与事实不符；被上诉人吴京京、王淑英与上诉人之间没有关于案涉款项的约定。综上，上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人华洲公司辩称，案涉款项与房款无关，对此被上诉人华洲公司并不知情，且未收到该款项。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。吴京京、王淑英向一审法院起诉请求：1、判令高泽路返还吴京京、王淑英购房款220000元，并支付资金占用利息（该利息以220000元为基数，按年利率6%标准，自2017年6月16日起计付至实际支付之日止）；2、判令华洲公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由高泽路、华洲公司承担。一审法院认定事实：高泽路系华洲公司涉案仙林翠谷北区楼盘的销售人员。2016年9月，吴京京、王淑英至华洲公司仙林翠谷北区项目看房。高泽路向吴京京、王淑英推荐涉案楼盘房屋。2016年9月22日，高泽路收取吴京京、王淑英支付的20000元。收款后高泽路向吴京京、王淑英出具收条一份，载明“代收定金2万，马来团”字样。2016年9月23日，吴京京、王淑英向高泽路转账支付190000元。2017年3月31日，吴京京、王淑英作为买受人和华洲公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定吴京京、王淑英购买华洲公司开发的句容市宝华镇仙林翠谷北区028幢-1-1层-102室房屋，房款为2539065元。2017年6月15日，高泽路向吴京京、王淑英出具保证书一份，内容如下：“第一，凤凰岭28幢102室，由于销售方代办理银行贷款，没有办理成功，现金款购房与句容华洲房地产开发有限公司碧桂园仙林云墅沟通减免其因贷款不成功造成的违约金13800元，如无法减免，其违约金由本人承担。第二、参加马来西亚旅游活动开始就说不去了，无法参加，现与碧桂园仙林云墅沟通将活动中10000（壹万元整）改为三年凤凰岭28幢102室物业费减免，如无法减免，由本人承担。以上两条承诺在收房时办理成功。碧桂园仙林云墅高泽路。2017.6.15”。合同签订后，吴京京、王淑英已支付华洲公司全部购房款。2019年1月2日，华洲公司向吴京京、王淑英开具金额为2539065元的增值税发票。因吴京京、王淑英认为所付款项和开票金额不一致，遂向高泽路、华洲公司主张返还。后吴京京、王淑英索款未果，于2019年12月2日诉至一审法院，请求判令高泽路、华洲公司和上海渠盟信息科技有限公司返还其250000元及相应利息。后吴京京、王淑英申请撤回对上海渠盟信息科技有限公司的起诉，并变更诉请标的额为220000元。一审法院认为：吴京京、王淑英和华洲公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。从双方签订的合同看，双方约定的涉案房屋的价款为2539065元。该房款吴京京、王淑英已全部支付华洲公司。关于吴京京、王淑英向高泽路支付的争议款项，高泽路未能举证证实收取争议款项的法律依据，该争议款项也并非涉案房产的房款，其收取吴京京、王淑英争议款项于法无据，构成不当得利，应当予以返还。高泽路虽辩称费用大部分交付给了案外人**鹏，但一审法院认为，吴京京、王淑英直接将款项交给高泽路，高泽路如何处置款项并非系吴京京、王淑英意思表示，故应由高泽路承担还款义务。一审法院对高泽路辩称意见不予采信。关于返还金额，吴京京、王淑英主张数额为220000元，但吴京京、王淑英仅提交210000元的支付证明，对另10000元未能提供支付证明。吴京京、王淑英虽提交了高泽路所书保证书，但该保证书内容中“将活动中10000（壹万元整）改为三年凤凰岭28幢102室物业费减免”无法证实是吴京京、王淑英在定金20000元外另行支付了10000元。在吴京京、王淑英无法补强证据的情况下，一审法院认定高泽路收取吴京京、王淑英的争议款项金额为210000元。关于华洲公司是否应承担还款责任，一审法院认为，上述210000元并非华洲公司收取，高泽路虽是华洲公司的售楼人员，但其收款行为并不构成职务行为，也不构成表见代理。首先，认定职务行为除了看行为人是否有经营人的授权，是否以经营者的名义或身份实施、是否发生在工作时间和场所外，还要看行为与职务是否存在内在联系。从高泽路收款行为看，高泽路并未明确收款的性质，其出具的一份收条还写明是“马来团”字样，另收取的190000元也是个人账号接收，收取费用后，高泽路并没有交付华洲公司入账，无论从收款形式还是从收款目的看，高泽路并无代华洲公司向吴京京、王淑英收取210000元房款的意思表示。故高泽路行为并非职务行为。其次，表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。本案，吴京京、王淑英作为完全民事行为能力人购房时应当能够识别高泽路向其出具收条以及个人收款的行为显然不是一个正规房产公司正常业务行为，应当意识到购房需将房款交付给房产公司会计或付至房产公司账户，交款后房产公司也应当向交款人出具公司盖章的票据。综上，一审法院认定吴京京、王淑英作为相对人没有尽到合理注意义务，其不能举证证明在发生交易时自身善意且无过失，所以高泽路的行为不构成表见代理。综上，一审法院对吴京京、王淑英要求华洲公司承担民事责任的诉请不予支持。一审法院判决：一、高泽路于判决生效后十日内返还吴京京、王淑英210000元，并支付利息（利息以210000元为本金，自2017年6月16日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回吴京京、王淑英的其他诉讼请求。本院经审查认为，《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。本案中，依据现有证据及各方当事人陈述，案涉款项可能系吴京京、王淑英为购买低价房源而向房产销售人员支付的“好处费”，有关房产销售人员在售房过程中可能存在以不正当手段谋取私利的行为，已涉嫌经济犯罪，宜移送公安机关处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十四条第一款第三项、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，裁定如下：一、撤销江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初7875号民事判决；二、驳回吴京京、王淑英的起诉。一审案件受理费减半收取2525元，退还吴京京、王淑英；上诉人高泽路预交的二审案件受理费5050元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年九月十八日书记员 朱玉岑