江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终688号上诉人（原审被告）：江西金宝源实业有限公司，住所地江西省宜春市袁州区洪塘镇大岭村乐家组。法定代表人：涂加献，该公司董事长。委托诉讼代理人：李潜，江西弘道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄福生，男，1954年9月15日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。委托诉讼代理人：梁富生，江西鑫淼犇律师事务所律师。原审被告：管志坚，男，1982年5月3日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区。上诉人江西金宝源实业有限公司（以下简称金宝源公司）因与被上诉人黄福生及原审被告管志坚房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2020）赣0521民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金宝源公司的委托诉讼代理人李潜，被上诉人黄福生的委托诉讼代理人梁富生，原审被告管志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金宝源公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判金宝源公司无需向黄福生支付租金；2.本案一审和二审诉讼费由黄福生承担。主要事实和理由：一、一审法院认定金宝源公司应当向黄福生支付租金16,667元没有事实和法律依据。涉案租赁合同未成立，理由是金宝源公司并没有加盖公章完成签署。黄福生交付给金宝源公司使用的房屋四楼卫生间根本没有装修，根本无法使用，该房屋并不是合格的租赁房屋，涉案房屋并没有实际交付，因此，按照合同约定，金宝源公司可以拒绝支付剩余的年度租金。并且，由于黄福生拖欠装修材料款和工人工资，金宝源公司垫付了6177元，金宝源公司保留向黄福生追偿的权利。二、一审法院认定金宝源公司应当负责支付剩余的装修费8000余元，没有任何事实和法律依据。金宝源公司已阐述了该房屋并不是合格的租赁房屋，房屋并没有实际交付，且装修费已经由管志坚承担了7500元，损失不应由金宝源公司承担。因此，一审法院认定金宝源公司应当支付剩余的装修费8000余元没有事实和法律依据。黄福生辩称，管志坚作为金宝源公司的员工，代表金宝源公司与黄福生签订涉案合同，该合同已经成立，并且得到部分履行，黄福生交付的房屋合格，产生的相应损失应由金宝源公司承担。请求驳回上诉，维持一审判决。管志坚述称，涉案房屋是管志坚根据金宝源公司发展需要去租的，涉案合同约定要正式交付之后才起算租金，金宝源公司未在涉案合同上盖章，没有确认该合同。管志坚是被动履行了一部分合同义务，不是主动的。黄福生向一审法院起诉请求：1.判令解除黄福生与金宝源公司、管志坚之间的房屋租赁合同；2.判令金宝源公司、管志坚共同支付黄福生房屋租赁费64,167元（从2019年5月23日计算至2020年4月20日）、黄福生垫付的瓷砖费1520元、门款1850元，合计67,537元。一审法院认定事实：2019年5月23日，黄福生作为甲方，与乙方金宝源公司的经办人即管志坚经协商一致，签订了一份《房屋租赁合同书》。约定乙方租赁甲方位于分宜县杨桥镇庙上村委老福山庄房屋一栋，租期为5年，从2019年5月23日至2024年5月22日止，年租金为70,000元，本合同签订之日支付租金5000元，待甲方提供合格的租赁房屋后，一次性支付剩余年度租金，房屋计算租金时间按实际交付时间为准，租金支付方式为一年一付，补充条款约定：甲方交付给乙方的房屋三楼和四楼房间内的卫生间为毛坯状无法使用，双方约定按使用需求对卫生间进行装修，所产生的费用由甲乙双方各承担50%的金额。双方还就其他条款进行了约定。合同签订后，管志坚于当天向黄福生预付了5000元租金，黄福生出具了收条。之后，管志坚委托朋友袁海军请人对黄福生房屋三楼的卫生间进行了装修，至2019年7月底基本完工，共花费装修费15,000元左右。之后黄福生多次要求管志坚支付剩余年度租金65,000元，管志坚一直拖延支付，也没有和黄福生办理交接房屋及入住手续。黄福生请同村村民黄传生、黄细东等人出面找管志坚协商支付租金事宜，但没有结果。2019年12月，黄福生发短信给管志坚询问此事如何处理，管志坚回复短信明确告知黄福生：其并没有租用和使用黄福生的房子，双方只是签订了一份合同，合同备注黄福生交房金宝源公司、管志坚验房后合同才正式生效，有合适的人租用黄福生的房子黄福生可以租给他人，在合同签订时金宝源公司、管志坚支付给黄福生的5000元作为对黄福生的补助，不用黄福生退还。2020年元月21日，黄福生带装修民工一起到管志坚工作的工地向其索要劳务报酬，管志坚用金宝源公司的备用金支付了部分装修费6177元，剩余装修费拒绝支付，故黄福生诉至一审法院。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。黄福生与金宝源公司的经办人管志坚于2019年5月23日签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以保护。本案的争议焦点是：1.金宝源公司是否是本案适格被告；2.黄福生是否已经将房屋交付给金宝源公司、管志坚使用；3.金宝源公司及管志坚是否应当向黄福生支付房屋租赁费64,167元及垫付的瓷砖费1520元、门款1850元合计67,537元。关于争议焦点1.金宝源公司因业务发展需要，委托管志坚与黄福生协商房屋租赁事宜，管志坚在合同中明确将金宝源公司列为乙方即承租方，自己则在经办人一栏签名，虽然金宝源公司未加盖公章，但黄福生作为善意一方，知道管志坚是金宝源公司的管理人员且代表公司来签订合同，其完全有理由相信管志坚是有代理权的，合同是有效的。管志坚后来还用金宝源公司的备用金支付了装修费6177元。以上情况足以证明管志坚的行为是职务行为，其行为的后果依法应由金宝源公司承担，故金宝源公司是本案适格被告。关于争议焦点2.虽然黄福生与管志坚没有办理正式的房屋交接手续，管志坚也一直没有带人进去入住，但黄福生事实上已经将房屋交付给管志坚使用。因为双方在合同中约定“按使用需求对卫生间进行装修”，这个使用需求是承租方的需求，并不是出租方的需求。在不危害房屋主体结构安全的前提下，如何对房屋进行装修，全部装修还是部分装修，豪华装修还是简单装修，这些都是承租方的权利。管志坚委托袁海军花费15,000元左右对三楼卫生间进行装修，没有对四楼卫生间进行装修，这些都是金宝源公司、管志坚的权利和自由，黄福生没有权利干预或反对，事实上黄福生也没有干预或反对。黄福生将房屋交给金宝源公司、管志坚装修就是交给金宝源公司、管志坚使用。关于争议焦点3.《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”结合本案来说，管志坚在2019年7月底基本完成装修，本来可以立即与黄福生办理房屋交接手续并入住，但其由于自身原因一直拖延办理房屋交接手续，也不支付剩余年度租金。经黄福生多次向其催交剩余年度租金65,000元，但其一直拖延支付，直到2019年12月底才在黄福生发短信催促其处理终止合同事宜时明确表态，其并没有租用黄福生的房屋，有合适的人租房可以租给他人。管志坚的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。因该合同在2019年12月底就已经解除，故黄福生要求解除合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持。黄福生在管志坚于2019年12月底明确告知其可以将房屋租给他人的情况下没有出租房屋，由此造成的扩大损失应自行承担。关于黄福生的损失额，一审法院酌定为2019年8月至12月共5个月的租金即70000/12×5=29,167元。扣除管志坚预付的租金5000元及其按合同约定应当承担的装修费7500元，金宝源公司还应向黄福生支付租金16,667元。黄福生要求金宝源公司支付瓷砖款1520元及门款1850元，但并未提交任何证据予以证实，一审法院不予支持。金宝源公司应当负责支付剩余的装修费8000余元。金宝源公司关于其没有支付租金是因为黄福生没有提供合格房屋的辩论意见没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。管志坚关于其没有实际入住就不应支付租金的辩论意见没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。金宝源公司经一审法院合法传唤未参加第二次开庭，视为其对自身诉讼权利的放弃。综上所述，黄福生的诉讼请求部分合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、金宝源公司应于本判决生效后三日内支付黄福生租金16,667元；二、驳回黄福生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取744元由金宝源公司承担200元，黄福生自负544元。二审期间，当事人均未提供新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、一审判决金宝源公司应向黄福生支付房屋租金16,667元是否有误？二、一审判决认定金宝源公司应当负责支付剩余的装修款8000余元是否有误？就上述争议焦点，本院分别评述如下：一、关于一审判决金宝源公司应向黄福生支付房屋租金16,667元是否有误的问题。从查明的事实来看，管志坚作为金宝源公司的员工，其代表金宝源公司与黄福生签订涉案租赁合同，且管志坚还用金宝源公司的备用金支付了装修费6177元，履行了部分合同义务，显然管志坚的上述行为是履行职务的行为，因此，涉案租赁合同的双方是金宝源公司和黄福生，该合同已成立。故，金宝源公司所提涉案租赁合同未成立的上诉理由，不成立。涉案房屋已交给金宝源公司进行装修，可视为黄福生已将涉案房屋交付给了金宝源公司。因此，金宝源公司所提涉案房屋未实际交付的上诉理由，与事实不符，不能成立。根据涉案租赁合同的约定，四楼卫生间是否装修，如何装修是金宝源公司的权利和自由，现四楼卫生间金宝源公司未予装修，不能以此认定涉案房屋系不合格的租赁房屋，况且三楼卫生间金宝源公司已完成装修。故，金宝源公司所提四楼卫生间根本没有装修，无法使用，不是合格的租赁房屋的上诉理由，不成立。一审法院基于2019年7月底基本完成装修，金宝源公司的员工可以入住，以及涉案租赁合同于2019年12月底已经解除，酌定2019年8月至12月共5个月的租金即70000/12×5=29,167元，扣除管志坚预付的租金5000元及按合同约定应当承担的装修费7500元，金宝源公司还应向黄福生支付租金16,667元并无不当，对此本院予以确认。故，金宝源公司所提一审判决其应当向黄福生支付租金16,667元没有事实和法律依据的上诉理由，不能成立。二、关于一审判决认定金宝源公司应当负责支付剩余的装修款8000余元是否有误的问题。经查，案涉房屋装修共花费15,000元左右，按涉案租赁合同的约定，该款黄福生与金宝源公司应各承担一半。黄福生应承担的一半装修费即7500元已在金宝源公司应支付的租金中予以扣除了，其不应再承担支付一半装修费的责任。因此，涉案装修费15,000元左右应由金宝源公司承担，现金宝源公司已支付装修款6177元，剩余装修款8000余元，应由金宝源公司负责支付。故，一审判决认定金宝源公司应当负责支付剩余的装修款8000余元正确，对此本院予以确认。综上，金宝源公司所提一审法院认定其应当负责支付剩余的装修费8000余元，没有任何事实和法律依据的上诉理由，不能成立。综上所述，金宝源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费217元，由江西金宝源实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  艾力钊审判员  赵卫珍审判员  蒋 欢二〇二〇年九月二十九日书记员  杨 玲