安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初6844号 原告：李银，男，1972年1月6日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：王文峰，安徽阜淮律师事务所律师。 被告：董西刚，男，1968年12月14日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 被告：郑利，女，1967年9月5日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 原告李银与被告董西刚、郑利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李银及其委托诉讼代理人王文峰，被告董西刚到庭参加诉讼。被告郑利经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李银向本院提出诉讼请求：要求确认位于阜南县房屋归原告所有；要求被告办理房产过户手续；本案一切诉讼费由被告负担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2018年9月1日，原被告签订《房屋买卖合同书》，合同约定:二被告把位于阜南县房屋卖给原告，原告支付购房款450000元，合同还约定被告无条件协助原告办理房屋过户手续。协议签订后原告付清了购房款，被告把房屋交付给原告使用。2019年5月14日，阜南县国土资源局对涉案房屋颁发了皖（2019）阜南县不动产权第0004258号不动产权证书，之后原告多次要求被告履行合同约定的过户义务，至今被告一直不办理房屋过户手续，其行为侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益,故具状起诉。 被告董西刚辩称，我不答应房屋过户，当时因为房屋的事情写了一份房屋买卖协议，要求有钱还钱，没钱给房屋。这个钱是由于高利息得到的钱算到房屋上，所以我不同意过户。 本院经审理认定事实如下：董西刚与郑利系夫妻关系。2016年1月份，董西刚向李银借款200000元，双方约定每年利息100000元。2017年1月份，董西刚、郑利支付息100000元；2018年1月份支付利利息30000元；2018年9月1日，董西刚与李银结算后，双方协商将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款。李银与董西刚、郑利签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：甲方董西刚、郑利二人系夫妻关系，自己所有权位于阜南县油厂院内，编号为南国用（2010）字草21号，建设工程规划许可证号为341225201000004号，施工许可证号为Ｓ122510050005，商品房名“中天锦苑”第三幢三单元305号房，面积为98.21平方米，该房系甲方于2010年6月18日一次性支付款购买，因甲方其他业务，将该房对外转售出卖双方以平等、自愿的原则签订本合同。一、甲方将以上独立所有权的住房卖售给乙方，价格为人民币肆拾伍万元整（￥450000.00元），双方签订本合同之日起，乙方一次性付清甲方购房款，使用权归属乙方永久性所有。二、甲方保证售给乙方的该套住房在法律上与他人（单位）没有任何纠纷和争议。三、乙方购买该套楼房后，在政策允许的情况下，乙方办理该房产相关手续，甲方无条件协助乙方办理，产生的费用均由乙方单方面承担，该房乙方使用期间，房产手续未有过户到乙方名下，如政府征收拆迁，甲方协助乙方办理相关拆迁补偿手续，拆迁费用归属乙方所有。四、甲方、乙方对以上各项条款外须遵守不得违反，如单方违反，在法律上承担赔偿另一方经济损失为购房款总款50%。本合同书一式两份，双方各持一份，双方在本合同书上签字或捺印后生效。甲方:董西刚，郑利。乙方：李银。2018年9月1日。 李银交付给董西刚、郑利100000元后，董西刚向李银出具收条：今收到李银付董西刚购房总款人民币肆拾伍万元整（￥450000.00元），收款人：董西刚，2018年9月1日。 2019年5月14日，董西刚、郑利取得涉案房屋皖(2019)阜南县不动产权第0004258号不动产权证。 本院认为：本案争议的房屋买卖合同在签订前，李银与董西刚、郑利之间确实存在民间借贷关系，且为履行借贷关系，双方签订相应的《房屋买卖合同书》。但双方系争房屋买卖合同是在董西刚、郑利未清偿完借款本息的情况下，经重新协商并对账，将民间借贷关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思发生变化，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均予以准许。双方经协商一致终止民间借贷关系，建立房屋买卖关系，董西刚、郑利以其所有的房屋出售给李银的方式，实现权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。原告李银与被告董西刚、郑利于2018年9月1日签订的《房屋买卖合同书》有效；因此，董西刚辩称的不同意房屋过户，本院不予支持。 但在房屋买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系原借款本息转换，且董西刚提出该欠款数额包含高额利息。人民法院对基于借贷关系的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间的借款利息的计算方式，已经超出法律规定的民间借款利率保护上限。对双方当事人包含的高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。2017年1月份，董西刚、郑利支付利息100000元，以月利率3%计算，利息为72000元，其余部分28000元转为本金，本金为172000元；2018年1月份，董西刚、郑利支付利息30000元，以月利率2%计算，利息为41280元，本息合计为183280元；至2018年8月份，以月利率2%计算，利息为25659.20元，本息合计为208939.20元。2018年9月1日，李银交付给董西刚、郑利购房款100000元，合计购房款为308939.20元，双方合同约定购房款为450000元，故应当认为李银作为购房人尚未足额支付合同约定的购房款，李银应向董西刚、郑利补足购房款141060.80元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 原告李银向被告董西刚、郑利补足购房款141060.80元后三十日内，被告董西刚、郑利协助原告李银办理“皖(2019)阜南县不动产权第0004258号”“中天锦苑”第三幢三单元305号房屋的过户手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40元，由被告董西刚、郑利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  翟亚东 二〇二〇年九月二十日 书记员  张青松 （2020）皖1225民初6844号判决书适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 告知： 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户（不支持网上银行支付）。我院账户开户名称：阜南县人民法院执行标的款；开户银行：中国银行股份有限公司阜南支行；账号：17×××07；并请通知主审法官：翟亚东，办公电话0558-67××××1；通讯地址：皖阜南县人民法院民二庭；邮政编码236300。