湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初1603号原告：吴逸飞，男，1999年12月26日出生,汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：曹湘宇,湖北三峡律师事务所律师，代理权限:特别授权。委托诉讼代理人：翟志翔,湖北三峡律师事务所律师，代理权限:特别授权。被告：向华丽，女，1979年8月7日出生,汉族，户籍地湖北省宜昌市夷陵区，现住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：包盆，湖北首义律师事务所律师，代理权限：一般授权。被告：宜昌市国大房产经纪有限公司（以下简称“国大公司”），统一社会信用代码：91420506571533919E，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道57号。法定代表人：付建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤元，男，1993年7月15日出生，土家族，住湖北省长阳土家族自治县，系公司法务，代理权限：特别授权。原告吴逸飞与被告向华丽、国大公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理，并于2020年8月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴逸飞的委托诉讼代理人曹湘宇、翟志翔，被告向华丽及其委托诉讼代理人包盆、被告国大公司的委托诉讼代理人李坤元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴逸飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向华丽退还部分房款32万元；2、判令被告向华丽向原告支付违约金26.4万元；3、判令被告国大房产经纪有限公司返还原告支付的中介费用7万元；4、判令被告承担本案的诉讼费和律师费。事实和理由：2019年12月初,原告在中介方国大公司的介绍下实地查看了被告向华丽位于发展××××号小区的房屋，查看时包含楼上楼下两部分。被告向华丽、国大公司都承诺该房屋不存在任何问题，楼上5间房，楼下（30楼）按图纸交付，并且被告向华丽表示因家人生病住院急需用钱希望马上签合同。2019年12月10日原告在被告国大公司的主持下与被告向华丽签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋包含上下两层，每层5间，共计10间，房屋上下两层的产权及使用权均归原告所有，总价款132万元（含中介费7万元）。合同及协议签订后原告向被告向华丽支付了购房定金5万元、房屋首付款65万元。被告于2020年1月16日办理了房屋过户手续（仅办理30楼），将房屋过户到了吴逸飞名下。2020年4月21日原告向被告在支付了剩余房款。同日被告向华丽向原告交房时，原告发现所购房屋楼上的设施都搬到了楼下，经询问，被告向华丽解释是因漏水被投诉，城管要求整改。原告于2020年4月22日到夷陵区综合执法局了解情况，得知房屋有以下问题：1、楼顶的5间房属于违建；2、房屋主体结构被改变。综合执法局要求在2020年5月10日之前拆除（早在2019年4月10日夷陵区城建监察大队就已立案，并多次向被告向华丽发出了限期拆除通知），现违建部分已拆除，楼上5间房已无法交付。因此被告向华丽能够实际交付的房屋仅为30楼，且30楼的房屋结构与图纸不符，交付物存在瑕疵，直至现在房屋仍未实际交付。在房屋买卖中，被告一直将楼上的5间违建房屋作为一个卖点，并且承诺不会被拆除，原告基于这个卖点（对违建部分5间房屋使用权的期待）支付了远远高于市场价的购房款。原告虽不能通过过户取得违建部分的所有权，但基于被告向华丽的承诺，应肯定原告对楼上5间房屋具有使用权。但在实际交付前违建部分就已被拆除，被告不能交付楼上5间房屋的使用权。另根据补充协议以及家私清单表约定，交付的房屋应该是10间，但被告实际交付仅5间，且该5间房结构与图纸不符。原告认为，被告向华丽履行存在瑕疵，根据合同约定，因该一次性支付给原告购房款20%的违约金。被告国大公司在未进行尽职调查的情形下就向原告作出违建部分不会拆除的承诺严重损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告向华丽辩称：原告的诉请，没有事实和法律依据，依法应被驳回。一、案涉31楼搭建房屋属于违章建筑，该搭建房屋的内部隔断被拆除，不构成答辩人合同义务的违反，不构成瑕疵交付。1、案涉房屋买卖合同交易标的为6栋3001室，31楼搭建部分属于违章建筑，属于“买一送一”范畴；2、31楼属于违章搭建，原告及其父母对此明知，就3001室、31楼搭建部分，原告的父母多次实地查看，作为有社会生活经验的人，原告及其父母对此明知；3、被告释明过31楼属于违章搭建，存在被拆除风险，但小区顶楼违章普遍，且尚未出现被强拆之案例；4、违章搭建一直存在被强制拆除的风险，非任何人保证能够消除（向华丽也未保证过），原告明知违章搭建而予以接受，应承担相应风险；5、31楼搭建部分仅拆除了内部隔断，外部结构完整，依然具有使用价值。二、6栋3001室的售价略低于市场价格，不存在高于市价的问题。2019年12月，新冠疫情发生前，被告因为家人生病急需用钱，而出售了案涉3001室，总价125万，证载面积135.72平米，均价9210元/平米（含装修）；而在新冠疫情发生后，房价受到影响的2020年8月，据链家、58同城、安居客、房天下显示，同类型同面积同楼层的房屋价值在120万-155万元。三、原、被告现状交房，不存在欺瞒原告，也不存在房屋结构与图纸不符问题。1、房屋买卖过程中，原告父母多次前往房屋现场察勘，原告及其父母对房屋现状明知，双方系以现状交易、现状交房，不存在被告对原告的欺瞒；2、房屋交易前，原告看房前，被告已对房屋进行了装修、改造，被告装修时添加了隔断，不存在房屋结构与图纸不符问题，不存在影响房屋交易的根本性障碍。综上所述，原告诉请被告返还购房款、支付违约金、退还中介费、承担诉讼费和律师费的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。被告国大公司辩称：1、宜昌市国大房产经纪有限公司不是适格被告，房屋约定的佣金是由甲方（向华丽）来承担的，原告没有理由要求我公司返还佣金；2、我公司已完成居间义务，并且已经尽到合理告知义务，业务员多次提醒过原告，案涉房屋是存在楼顶加建的情况，房屋有拆除风险等，原告对此也知晓。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告吴逸飞为购买房屋，由其母亲邱海蓉（乙方）于2019年12月10日代其与被告向华丽（甲方）签订了《房屋买卖合同》，被告国大公司作为居间方（丙方）参与了前述合同的签订。合同约定：房屋坐落于宜昌市××区发展大道××号，房屋所有权证号5019882号、地号506020095532006号，建筑结构及用途为钢混住宅，建筑面积135.71平米；房屋实际成交价为132万元，包含屋内附属设施、水电气，房屋产权、土地使用权过户、评估按揭等相关税费由甲方负担；乙方于2019年12月10日交购房定金50000元，收到乙方定金同时，甲方不得将房屋再次出售给他人；房款支付方式为商业贷款，乙方需在签署本合同15个工作日内到丙方指定的银行办理按揭贷款申请手续，甲方需积极协助乙方办理贷款手续，乙方需提供贷款所需相关文件及签署相关法律文书，且乙方名下不动产权证办出后需将原件托管于丙方，并配合丙方办理抵押登记等后续事项。甲方房屋权属证明原件在贷款抵押中，尚欠银行贷款40万元，须于乙方按揭申请审批通过后5个工作日内，甲乙双方同时到甲方欠款银行办理赎楼手续，经甲乙双方自行协商，乙方自愿以首期款60000元替甲方赎楼（不足部分由甲方自筹），赎出房屋权属证明原件并托管于丙方作为过户之用。乙方拟申请贷款金额为67万元，乙方银行申报通过后两个工作日内办理该房屋不动产转移登记手续。甲方保证银行无不良记录，顺利过户至乙方名下；甲乙双方友好协商若乙方因个人原因导致贷款无法通过，则甲方需全额退还乙方定金50000元；甲方承诺将关于该房屋所需中介服务费、税费、银行按揭服务费、权证费、评估费合计70000元打包交于甲方办理，再无其他任何费用。之后甲方向华丽与乙方吴逸飞签订《补充协议》，协议约定：乙方吴逸飞购买案涉房屋包含上下两层，房屋共十间，该房屋上下两层产权和使用权都归吴逸飞，与向华丽无关。并附有家私清单表，包含上下两层房屋的电视、空调、床、冰箱等设施设备。2019年12月10日原告母亲邱海蓉向被告向华丽支付了房屋定金50000元，被告向华丽出具了《收款收据》，2020年1月14日、2020年1月17日原告吴逸飞通过银行转账方式分别向被告向华丽支付购房款40万元、20万元，之后案涉房屋办理转移登记至原告吴逸飞名下，不动产权证号：鄂（2020）夷陵区不动产权第0001128号，房屋建筑面积135.71平米。2020年1月17日被告向华丽向被告国大公司支付了佣金、评估费、代收权证办理费、按揭服务费等共计70000元，并由国大公司工作人员出具《收款收据》。2020年4月原告吴逸飞通过银行按揭在宜昌夷陵兴福村镇银行有限责任公司贷款67万元，款项经其同意支付至被告向华丽账户，至此《房屋买卖合同》约定的购房款132万元被告已全部支付，庭审中双方当事人对此予以认可。另查明：被告向华丽对案涉房屋楼顶进行了违法搭建，原告购房期间对违建的事实知情，原告及其父母也在被告国大公司的陪同下到实地查看过房屋现状，当时房屋（30层及楼顶违建）状况良好，家电齐全。2019年4月10日被告向华丽收到了综合执法局限期拆除的通知。2020年4月21日原、被告双方联系收钥匙事宜，但双方到现场后，被告发现房屋准备拆除，不敢收取钥匙，庭审中原告吴逸飞认可30层已经交付给原告了。庭审中被告向华丽向原告吴逸飞发问是否接受案涉房屋？原告吴逸飞陈述其并未说合同无效或解除合同。起诉前案涉房屋楼顶违建的室内部分被强制拆除。还查明：2020年4月22日原告母亲邱海蓉曾就违建情况向被告国大公司业务员肖长城进行过交涉。至今原告吴逸飞拒绝水、电、气的过户办理。原告为维护自身权益支付律师费39000元。上述事实有原告提交的原告身份证、户口本、《房屋买卖合同》、《补充协议》、家私清单、收款收据、银行转账记录、综合执法局现场执法情况及房屋现状照片和视频、房产证与图纸、聊天记录截频、委托代理协议及代理费发票，被告提交的收款收据等以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为：本案原告与二被告三方签订的《房屋买卖合同》实际上包含两个法律关系，一系房屋买卖合同关系，二系房屋买卖双方与房屋中介公司的居间合同关系。一般情况下原告应分别依据不同的法律关系单独起诉，但上述两个不同法律关系与案件基本事实均有直接关联，便于查清案件事实、节约司法资源、减轻当事人诉累，本院在本案中一并予以审理，符合相关司法精神，故对被告国大公司主张的中介费应另案起诉的观点本院不予支持。结合原告的诉请以及庭审情况本院将着重从以下几个方面对本案进行分析。（一）《房屋买卖合同》的买方签字人虽为原告母亲邱海蓉，但结合庭审中当事人陈述分析可以得知邱海蓉系代原告购买案涉房屋，对此双方当事人均无异议，尤其是结合首付款及尾款支付凭证可以看出，房款绝大多数系由原告吴逸飞支付，故本院认定案涉房屋的买方为原告吴逸飞。庭审中原告吴逸飞认可房屋买卖的全过程均系其委托母亲全程办理，故相应权利义务、法律后果也应由委托人吴逸飞享有或承担。（二）原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规规定，合同成立并生效，依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力。《房屋买卖合同》明确约定了买卖标的物为被告向华丽所有的位于宜昌市××区发展大道××层的房屋（所有权证号5019882号，建筑面积135.71平米），房屋已交付原告，且原告已支付了合同约定的全部132万元房款。庭审中原告称被告向华丽改变了房屋主体结构，构成瑕疵交付，且交付的房屋也涉及到拆除的问题。本院认为，原告买房期间多次到现场查看，对房屋结构应当已经充分了解。瑕疵履行是指卖方擅自改变房屋主体架构（比如承重等）造成安全隐患或其他房屋无法居住的情况，但原告庭审中称并无相应证据证实，本案中本院对原告的该主张难以支持。原告可在取得行政主管部门的相应文书或权威部门的鉴定意见后另行主张权益。（三）《补充协议》系《房屋买卖合同》之补充，构成《房屋买卖合同》的组成部分。但本院认为买卖关系需卖方对出卖标的物具备完全所有权，对于《补充协议》中所述的楼上5间房屋（违建房屋），被告向华丽并不具有所有权，其根本不可能成为买卖关系中的标的物。协议中双方也表述为“房屋使用权”，说明原、被告双方对此法律关系清楚明了。结合全案的审理情况及上述分析，本院认为双方所买卖之“房屋”实际为《房屋买卖合同》指向的宜昌市××区发展大道××层的房屋（所有权证号5019882号，建筑面积135.71平米），而并不包含违建房屋，被告并不构成违约，理由如下：其一，宜昌市××区发展大道××层的房屋目前已办理变更登记至原告吴逸飞名下，并已经完成实质交付，原告已按约定支付了全部房款，《房屋买卖合同》实质已全部履行完毕；其二，原告买房期间曾多次查看房屋，对楼顶违建部分的情况知晓。作为具备完全民事行为能力的公民，双方本均不应买卖无产权的违章建筑，因为守法是法律对每个公民的最低要求。原告称被告向华丽将违章建筑作为房屋买卖的一个卖点，本院认为原告在明知是违章建筑的情况下继续购买，其本身具有重大过错。即使上述情况确实存在，原告完全可以选择不买，其自身看中楼顶违建房屋的使用价值而罔顾国法，相应风险及法律后果应自行承担。换句话说，如果违建房屋没有拆除，其就侥幸享受了违法利益，违法利益与违法成本具有一致性，二者相伴而生，原告在购买该房屋时就应当预料到后果；其三，二被告在房屋买卖过程中对违建事实并无任何隐瞒，在原告对违建房屋的存在明确知晓的情况下，其对相应的法律风险及后果应该有所预见，这从房屋买卖过程中原告的反复询问情况、《补充协议》的签订、合同签订后的顾虑及与国大公司工作人员的交涉等均可看出。违建房屋的拆与不拆是行政主管部门的职权范围内的事情，原告不能因为行政主管部门的强拆行为，就将全部责任归结于二被告，这明显违反诚实信用原则；其四，原告庭审中陈述系基于二被告的承诺不会拆除才高价购买案涉房屋，但其仅有单方面陈述，并无证据证实，即使如原告所述承诺确实存在，原告也应该清楚违建房屋的拆与不拆是行政主管部门的职权范围内的事情，并不会因为二被告的承诺而发生任何实质意义上的变化。换句话说，违建房屋的拆除的根源是违建房屋本身具有违法性，并不会因为二被告的承诺不拆就能阻却行政执法机关的执法行为，原告本身的购买行为就具有侥幸心理；其五，《房屋买卖合同》上明确约定了原告132万元购买的为宜昌市××区发展大道××层的房屋（所有权证号5019882号，建筑面积135.71平米），其中并未涉及违建房屋使用权价款的问题，原告亦无其他合同或鉴定结论等关键证据佐证，本院根本无法做出认定；其六，房屋买卖本身就是买卖双方不断磋商的过程，出价高低完全是双方磋商的结果，双方均有自己的自由。在当前市场经济情况下，二手房产价值还需考虑地段、学区房、装修情况等各方面因素，差房子可能卖出高价，好房子也可能卖出低价位，双方均可在充分考虑相关因素的情况下完全自由决定是否买卖，原告不能因为超出了自身的心理价位就理所当然的认为楼顶违建房屋已经构成能够合法上市交易的标的物的组成部分。另外，被告向华丽在庭审中提交的网络主流二手房交易平台挂网的与案涉房屋同小区、同面积的房屋挂网价格的材料，因不符合证据的相关属性，本院不予认定为本案证据，但在没有鉴定结论支撑的情况下，二手房交易平台的同类型房屋挂网价格完全可以作为本案综合参考的标准，本院认为原告的购买价格符合市场经济规律。综合以上（一）、（二）（三）项之分析，本院认为原告吴逸飞购买的房屋仅为宜昌市××区发展大道××层的房屋（所有权证号5019882号，建筑面积135.71平米），房屋已完成过户交付，《房屋买卖合同》已实际履行完毕，且双方均不存在违约行为，原告吴逸飞诉请的退还房款32万元无事实及法律依据，其计算方式也无任何标准支撑，本院不予支持。原告吴逸飞诉请的由被告向华丽支付违约金的主张亦无法律及合同依据，本院亦不予支持。（四）对本案的另一法律关系，即买卖双方与被告国大公司的居间关系。本院认为被告国大公司在原告吴逸飞与被告向华丽的房屋买卖合同关系中仅仅是居间服务角色，主要是组织买卖双方磋商并促成交易，并依据合同约定为买卖双方提供必要的服务，比如代办产权、税费缴纳、房产评估、按揭贷款等手续，居间方对买卖的标的物并不具有权益，也不享有买卖双方当事人的权利及义务，买卖与否完全取决于买卖双方当事人自己，在买卖双方达成交易的情况下居间方有权按合同约定获取相应报酬。原告以被告国大公司未尽到尽职调查为由请求被告国大公司退还中介费用70000元。本院认为，中介方在房屋买卖过程中组织原告及其父母到现场看房，原告对楼顶违建情况已经知悉，被告国大公司尽到了提示义务，并不存在欺诈、隐瞒等情况的存在，在了解了案涉房屋的详细情况后，原告完全有权自主决定是否购买，与被告国大公司并无实质关系，原告起诉被告国大公司返还中介费用无法律依据；另外，按合同约定，中介费用并非由原告支付，而是依据合同约定由被告向华丽支付，且70000元费用中还包含了办证费用、评估费用、原告按揭贷款费用等，原告诉请被告国大公司退还全部70000元费用无任何合同依据，故本院对原告的该主张不予支持。（五）对原告主张的律师费，因双方当事人对该实现债权的费用并无约定，本院不予认定，且上述费用系原告单方委托产生的，原告应自行承担相应风险及后果，本院对原告的该主张不予支持。本案审理过程中双方当事人不能达成调解，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、七十五条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告吴逸飞的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5170元，由原告吴逸飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  罗延林二〇二〇年九月二十七日书记员  吴小芳