陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民事判决书                    （2020）陕0302民初3806号原告:宝鸡惠诚物业管理有限公司，住所地：宝鸡市楼，统一社会信用代码9161030156379377XU。法定代表人：蒋宏山，总经理。被告：郭中军，男，住甘肃省华亭市。原告宝鸡惠诚物业管理有限公司（以下简称惠诚物业公司）与被告郭中军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠诚物业公司法定代表人蒋宏山到庭参加了诉讼。被告郭中军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告惠诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2013年7月1日至2019年10月31日期间物业管理服务费2522.74元、物业费滞纳金1623.07元、电梯费2811元、生活垃圾费456元、热力二次管网改造费331.02元、铅封费50元，合计7794.05元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年7月1日，原告与阳光上东小区开发公司签订《阳光上东小区前期物业管理合同》，并从2011年1月1日起至今服务于该小区业主。被告系小区9号楼1单元1406室业主，自2013年7月1日起无故拖延交纳物业管理服务费等相关费用，至今共欠费7794.05元。被告未及时支付物业管理服务费已经构成违约，应当向原告支付滞纳金1623.07元。经原告多次催缴，被告仍未按期履行相关义务。依据相关法律规定，业主不得因任何理由拖欠物业费用，不得损害其他业主的共同利益，被告拖欠物业费用的行为影响了其他业主的服务权益，并导致服务标准降低，侵害他人权益。二次管网费是2015年小区接市政大网铺设管道所产生费用，该费用是经过业主代表、高新区信访局、管委会、宝鸡市信访局、维稳办等多部门召开协商会确定的费用。铅封费是2015年小区未供暖用户由热力公司铅封管道所产生费用，两项费用2015年由原告向施工单位及热力公司代缴，业主应当向原告支付。为维护原告合法权益，诉至人民法院。被告郭中军辩称，原告陈述的多次催交物业费与事实不符，被告长期居住甘肃省华亭市，从未收到任何催交通知，不存在故意长期拖欠的事实。被告十年中共到过该小区三次，听人讲该小区内有两个物业公司，存在服务交叉职责不清的状况，原告应当就其合法性和唯一性提供证据证明，被告不同意承担1623.07元滞纳金。关于原告主张的物业管理费用的各分列项涉及到的物业管理共同费用中的物业管理区域清洁卫生费与诉讼请求的生活垃圾费交叉重复收取。被告未入住该小区，未产生通常按户收取的垃圾清运费，故不同意承担原告主张的垃圾清运费。若原告提交代缴热力管网改造费和铅封费的相关证据，被告同意全额承担。被告作为业主长期未入住该小区，双方曾协商物业管理费及电梯费收缴比例未果，被告同意承担该两项费用的50%比例。被告预交的200元水费，请求在本案费用中给予冲减。本院经审理认定事实如下：被告系阳光上东小区9号楼1单元1406号业主。2010年7月1日，原告与案外人宝鸡市馨竹房地产开发有限公司（以下简称馨竹公司）签订《前期物业服务合同》，约定了由原告为阳光上东小区提供前期物业服务相关事宜，合同期限自2010年7月1日至2015年7月1日。2015年6月28日，原告与馨竹公司继续签订《前期物业服务合同》，约定内容与前述合同一致，期限自2015年7月1日至2020年6月30日。2012年10月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定，甲方提供前期物业服务；乙方所购房屋建筑面积为47.42平方米；物业服务费高层住宅为每月每平方米0.7元；电梯费基价每月每平方米0.3元，每上一层每平方米增加0.04元；生活垃圾费每户每月6元（代收代缴）；首次物业管理服务费按半年（6个月）交纳，以后可按季交纳，业主或物业使用人应在上季末25日前履行交费义务；在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该协议加盖原告公章，并有被告签名。合同签订后，原告依约提供物业服务，水费、生活垃圾费由原告代收代缴。被告未到庭接受法庭调查亦未提交证据，应承担不利的诉讼后果，本院对原告陈述的被告支付物业服务费、电梯费、生活垃圾费截止日期为2013年6月30日。原告已将其代收代缴的生活垃圾费向相关服务企业缴纳。又查明，原告与西安秦源供热设备有限公司自强路分公司于2015年11月28日签订《阳光上东小区东西区换热站改造工程施工合同》，约定工程名称为阳光上东小区换热站改造工程，合同包干价款为316000元。原告分次向该公司支付了工程款。原告与陕西建工第一建设集团有限公司安装公司签订《阳光上东小区一级供热管网工程施工合同》约定，工程名称为阳光上东小区一级供热管网安装，工程内容为阳光上东小区一级供热管网，即由高新大道北侧DN300市XX路XX小区XX室自建换热站的供热管网施工，约定工程包干价款为410000元。原告于2016年1月22日向该公司支付工程款410000元。原告与宝鸡惠众热力工程有限责任公司于2016年3月30日签订《工程施工合同》，约定工程名称为阳光上东小区3053户热用户管道拆除，工程款一次性包死为152650元。原告于2016年10月19日向该公司支付152650元。还查明，2019年11月9日，阳光上东业委会向原告发出《阳光上东小区业主委员会告知书》，告知原告物业服务资料移交相关事宜，并载明“宝鸡市嘉运物业管理有限公司从2019年11月10日八时入场全面接管保安、保洁、绿化服务工作；宝鸡市嘉运物业管理有限公司从2019年11月1日起依法收取物业费用”。2019年11月28日，阳光上东业委会向各业主、商户发出《通知》，载明“经阳光上东业委会和部分业主研究决定，由宝鸡市嘉运物业管理有限公司对小区物业服务从2019年10月31日之后，开始对阳光上东小区进行全面管理（包括：保洁、电梯、绿化、车辆、供电、供暖等）……”。本案审理中，本院向嘉运物业公司法定代表人杜某某调查了相关事实，杜某某陈述，2019年10月31日之前阳光上东小区除供暖之外的物业服务由原告提供。上述事实，原告向本院提交了《前期物业服务合同》《前期物业服务协议》《阳光上东小区业主委员会告知书》《通知》《电梯维修保养合同》《安保服务外包合同》《保洁清扫服务协议书》《阳光上东小区生活垃圾清运协议》《阳光上东小区东西区换热站改造工程施工合同》《阳光上东小区一级供热管网工程施工合同》《工程施工合同》及照片、付费凭证，本院依法对杜某某制作调查笔录一份，本院组织进行了举证、质证和审查，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，本案中，原告与馨竹公司曾签订《前期物业服务合同》，原、被告亦签订《前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应受该合同约束。被告作为物业服务合同的相对人，应当向原告支付相关费用。对于原告主张的物业管理服务费2522.74元（47.42平方米×0.7元/平方米·月×76月），被告认为其并未入住，应当给予减免。经本院询问，原告认可案涉房屋系空置房，参照《陕西省物业服务收费管理办法》（陕发改价格[2019]924号）第十八条规定，被告意见合理，本院酌情认定被告承担物业管理服务费的70%，即1765.92元（2522.74元×70%）。对原告主张的电梯费2811元[47.42平方米×（0.3元+12层×0.04元）/平方米·月×76月]、生活垃圾费456元（76月×6元/月），被告提出异议。本院认为，电梯费系全体业主共用的电梯设施设备的维护等费用，生活垃圾费系物业服务区域内生活垃圾的清运等费用，该两项费用涉及小区公共区域内设施设备及环境的管理，被告虽未入住，但不能据此免除其对小区公共区域应当承担的义务，且原、被告约定生活垃圾费为代收代缴，原告已经向服务企业缴纳，故被告应当向原告支付电梯费2811元、生活垃圾费456元。关于二次管网改造费及铅封费，案涉二次热力管网改造是为保证供热质量、保护环境、治理雾霾等，将小区单独运行的供暖设施停用后，接入市政大网进行集中供暖所进行的相关工程。小区业主作为管网改造成果的最终使用和受益者，其应当分摊相应的费用。原告提交证据可以证明二次管网改造费及铅封费已经实际发生，原告对该两项费用进行了垫付。故，被告作为小区业主应当承担二次管网改造费和铅封费，应当将其所分摊部分费用向原告支付，即二次管网改造费331.2元、铅封费50元。综上，被告应当支付原告物业管理服务费1765.92元、电梯费2811元、生活垃圾费456元、二次管网改造费331.2元、铅封费50元，共计5414.12元（1765.92元+2811元+456元+331.2元+50元）。对被告预交的水费200元，原告同意在本案中予以冲抵，故被告实际向原告支付费用数额为5214.12元（5414.12元-200元）。原告依据双方签订的《前期物业服务协议》约定主张被告承担物业管理服务费滞纳金1623.07元，原告未提交证据证明其向被告催交费用的事实，并且上述协议已经终止，对原告该项主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条，《陕西省物业服务收费管理办法》第十八条之规定，判决如下：一、被告郭中军于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡惠诚物业管理有限公司物业管理服务费、电梯费、生活垃圾费、水费、二次管网改造费、铅封费共计5214.12元。二、驳回原告宝鸡惠诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宝鸡惠诚物业管理有限公司承担10元，被告郭中军承担15元，其余25元退还原告。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                     审    判    员    姚胜兰                      二〇二〇年九月二十一日                  书    记    员    游  佳 1