北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5069号上诉人（原审被告）：季强，男，1958年8月9日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人季强因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初4773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法由法官梁志雄独任审判，于2020年8月11日、8月14日对本案进行了公开开庭审理。上诉人季强，被上诉人长城物业北京分公司之委托诉讼代理人李雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季强上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回长城物业北京分公司的一审全部诉讼请求，或者发回一审法院重新审理。二、一、二审诉讼费由长城物业北京分公司承担。事实与理由：一、一审判决程序违法。长城物业北京分公司于2018年8月8日起诉，一审法院于2020年5月28日作出一审判决，该案适用简易程序审理，审限3个月，一审审限超期。二、与长城物业北京分公司签订《融泽嘉园项目物业服务合同》（以下简称物业合同）的北京市昌平区回龙观融泽嘉园小区业主委员会（以下简称融泽嘉园业委会）系非法成立。因此，双方签订的物业合同无效。针对该合同效力问题，季强等业主已向一审法院提起确认之诉，故本案应当中止审理，等待确认之诉裁判结果。三、一审开庭时，长城物业北京分公司提交的物业合同原件与一审法院向季强送达的物业合同的复印件在内容上存在差异，前者封面上写有“2016年度”字样，签约地点处写有“2号院物业”，签约日期处写有“2016年3月16日”，后者签约地点及签约日期处均为空白。因此，长城物业北京分公司涉嫌合同造假，两份合同均不能作为判案依据。四、一审程序中，长城物业北京分公司称其与融泽嘉园业委会只签订了上述2016年的物业合同，但是，经季强向北京市昌平区住房和城乡建设委员会（以下简称昌平住建委）查询，长城物业北京分公司在该委备案的有三份物业合同。因此，长城物业北京分公司涉嫌合同造假，封面写有“2016年”字样的物业合同不能作为裁判依据。季强在一审程序中亦明确否认该合同的真实性，但一审判决却认定季强对该书证真实性无异议。五、长城物业北京分公司未经招投标程序即为融泽嘉园小区提供物业服务，故季强对长城物业北京分公司提供物业服务的资格不予认可。六、即便季强应当支付物业费，因其所住房屋的性质系“按经济适用住房管理”，根据《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》〔京发改（2005）2662号〕的规定，季强应该按照1.5元/平方米·月的标准支付物业费，而物业服务合同约定的2.3元/平方米·月的物业费标准是依据案涉小区开发商委托北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具的评估报告给出的价格，评估有效期为2011年10月7日至2012年10月6日，而季强购买房屋的日期是2014年5月，因此，评估报告中的收费标准对季强无效。七、案涉小区12号楼的商铺安装燃气管道，7号楼的商铺安装中央空调均未经小区业主同意，且安装行为破坏了小区的草坪和树木，占用了小区的公共面积，长城物业北京分公司对此未予制止。八、一审程序中，长城物业北京分公司提交的《用户拆、改、迁工程任务单》记载上述12号楼燃气管道的开工日期是2019年10月9日，但该工程在2017年就已经完工。因此，这份证据是伪证。九、根据《物业管理条例》第六十四条规定，长城物业北京分公司在未提交证据证明融泽嘉园业委会已经督促季强交纳物业费情况下，其不具备起诉条件。综上，判为所请。长城物业北京分公司辩称：一、关于本案审限超期问题由二审法院依职权认定。二、季强等业主提起确认物业合同效力之诉的理由是融泽嘉园业委会成立的程序违法，但融泽嘉园业委会系合法成立，且该业委会是否合法成立与季强是否应当交纳物业费无关。三、长城物业北京分公司与融泽嘉园业委会于2016年签订的物业合同一式八份，长城物业北京分公司持有五份，融泽嘉园业委会持有二份，向有关政府部门备案一份。这八份物业合同除落款处有的写了签订日期、签订地点，有的没有写以外，实体内容完全相同。所以，长城物业北京分公司不存在合同造假问题。四、季强上诉所称其在一审程序中对物业合同的真实性不予认可是事实。五、前期物业合同涉及建设单位通过招投标方式来选择物业服务企业的问题，但涉案的物业合同系长城物业北京分公司与融泽嘉园业委会签订，故不存在招投标问题。六、季强关于物业服务收费标准问题所引用的《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》〔京发改（2005）2662号〕从名称上看，该文件就不是一个强制性的规定，长城物业北京分公司没有必须执行的义务。七、开发商在售房之前已经向购房人公示了物业费的收费标准，所以，季强在购买房屋时应当知道融泽嘉园小区物业费收费标准是2.3元/平方米·月，而且，其在入住时也按照该标准交纳了物业费。因此，其不应以评估报告无效为由拒交物业费。八、12号楼租户安装燃气管道是经过有关部门批准，长城物业北京分公司无权制止。7号楼的商铺安装中央空调，长城物业北京分公司予以了制止，但无权强制拆除，长城物业北京分公司会同相关的政府主管部门对7号楼商铺安装中央空调的问题正在进行处理。长城物业北京分公司在一审程序提交的《用户拆、改、迁工程任务单》系相关部门出具，不存在伪证问题。九、业委会是否向业主催收物业费不是物业公司起诉主张物业费的必经程序，且本案的物业合同也无此约定。综上，请求驳回季强的上诉请求，维持一审判决。长城物业北京分公司向一审法院起诉请求：一、季强支付物业费9900.82元。二、季强支付拖欠物业费的违约金2000元。三、季强承担诉讼费。一审法院认定事实：季强系坐落于北京市昌平区回龙观镇龙域中路×号院××号楼×单元×××室的业主，房屋建筑面积87.29平方米。融泽嘉园业委会（甲方）与长城物业北京分公司（乙方）签订物业合同约定：第三条乙方提供公共性物业服务的主要内容为：2.共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务。包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱；共用照明、共用用水设施、天线、加压水泵房、电梯、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施、安全设施、室外照明、信报箱、水表、电表等；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；4.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（建筑垃圾和装修垃圾的收集和清运另行收费）及公共场所、房屋共用部位的排水管道、污水管道的疏通；6.维持本项目区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理，但不含车辆及车上财物的保管、保险义务和责任；维护公共秩序，包括门岗房屋、本项目区域内巡查等，并配合和协助公安部门进行安全防范及预防等辅助工作，但不含人身、财产保险及其安全的保障义务和责任。第五条按照《北京住宅物业服务〈二级〉标准》及本合同有关条款提供物业服务。第八条物业服务收费标准按照高层住宅：2.3元/平方米·月。第十条物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期的首月10号前履行交纳义务。第十五条本项目服务期限为壹年，自2016年3月18日起至2017年3月17日止。合同结束前三个月，如乙方愿意续签合同，需提前三个月向甲方提出申请。如因业委会换届选举工作导致物业服务合同未能如期签订，本合同自动延续。庭审中，长城物业北京分公司主张诉请的物业费中包含30元/年的垃圾清运费及36元/年的生活垃圾处理费。季强认可在办理入住时按照2.3元/平方米·月的标准交纳了一年的物业费，但主张交费系被强迫，如不交费无法办理入住手续。另查：根据京价（收）字〔1999〕第253号《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》及京政办发〔1999〕68号《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费为每户每年30元，生活垃圾处理费为每户每月3元，即每户每年36元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且长城物业北京分公司已经提供了相应资质证明，因此，关于季强辩称不认可长城物业北京分公司资质及主张物业合同无效的答辩意见，该院不予采信。长城物业北京分公司为季强提供了物业管理服务，有权向季强主张相应物业费，因此，关于季强辩称长城物业北京分公司未经合法催收程序的答辩意见，该院不予采信。根据长城物业北京分公司出具的证据已证明其在提供物业服务的过程中履行了相应告知义务，且小区业主均知晓长城物业北京分公司为小区的物业服务企业，因此，关于季强辩称长城物业北京分公司未履行告知义务，不构成事实合同的答辩意见，该院不予采信。关于物业费的收费标准已在物业合同中作出明确约定，季强也已按照约定的收费标准交纳了一年的物业费。庭审中，季强主张其交纳物业费属于被强迫行为，但并未提交相应证据予以证明，因此，对上述答辩意见，该院不予采信。关于季强辩称物业服务不达标一节，根据庭审中双方当事人提交的证据材料及当庭陈述，结合该院的实地走访，融泽嘉园小区运行正常，因此，关于季强的上述答辩意见，该院不予采信。季强在接受了物业管理服务的情况下，理应按照物业服务合同约定的标准足额交纳物业费，故长城物业北京分公司向季强主张物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费，有事实及法律依据，该院予以支持。因季强并非无故拖欠物业费，因此，对长城物业北京分公司关于违约金的诉讼请求，该院不予支持。另指出，小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主应当按照小区的规定存放相应财物，物业公司如发现乱停乱放等现象，应在及时、充分履行告知义务的前提下按规定清理。此外，业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。季强可以在交纳物业费后要求长城物业北京分公司履行合同义务，长城物业北京分公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、季强于本判决生效后七日内向长城物业北京分公司支付2016年3月18日至2020年3月17日期间的物业费、生活垃圾清运费及生活垃圾处理费共计9900.82元；二、驳回长城物业北京分公司其他诉讼请求。本院二审审理中，当事人围绕上诉争议事实提供了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于一审判决是否程序违法问题。根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》（法释〔2000〕29号）第八条第一款的规定，案件的审理期限从立案次日起计算。依据一审卷宗中的《人民法院民事一审案件立案审查、审判流程管理信息表》记载，该案的一审立案时间是2020年5月9日，一审判决作出时间是2020年5月28日。据此，该案一审程序的审理期限合法。季强此上诉理由，本院不予采信。二、关于本案是否中止审理的问题。依据长城物业北京分公司在一审程序提交的《营业执照（副本）》及其开办单位长城物业集团股份有限公司的《资质证书》，可以证明长城物业北京分公司具有从事物业管理服务的资格。因此，在该公司已经依照物业合同为融泽嘉园小区提供了物业服务的情况下，除非物业合同因长城物业北京分公司的资质问题导致无效以外，如果因其他理由致使物业合同无效，仍不能免除季强依照物业合同交纳物业费的义务。据此，因季强所述案件的处理结果对本案的处理结果不产生影响，故其该上诉理由，本院不予采信。三、关于物业合同的真实性问题。鉴于：（一）长城物业北京分公司在一审程序中已提交了物业合同原件。（二）季强没有证据证明物业合同中融泽嘉园业委会的公章或者长城物业北京分公司的合同专用章系伪造。（三）季强关于物业合同系伪造的理由不能成立。据此，本院认定物业合同真实，季强此上诉理由，本院不予采信。四、关于季强上诉所称物业合同未经招投标问题以及其应当按照经济适用住房标准交纳物业费问题。涉案的物业合同不是建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，所以，季强在庭审中根据《物业管理条例》第二十四条第二款认为物业合同未经招投标，从而主张物业合同无效的上诉理由，本院不予采信。另，又因物业合同约定的物业费收费标准未违反法律、行政法规的禁止性规定，因此，季强关于物业费收费标准的上诉理由，本院亦不予采信。五、关于季强上诉所称长城物业北京分公司未履行物业管理义务的问题。季强所述燃气管道和中央空调的安装问题，不足以使本院认定长城物业北京分公司未履行物业合同约定的主要义务，其以此为由拒交物业费，本院不予支持。六、关于长城物业北京分公司主张物业费的诉权问题。《物业管理条例》第六十四条并未将业委会向业主催交物业费作为物业公司起诉业主交纳物业费的前置程序，物业合同也未对此作出约定，故季强关于此问题的上诉理由，本院不予采信。综上，季强的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由季强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁志雄二〇二〇年九月二十七日法官助理 张晓伟书 记 员 张雪冬