山东省东营市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁05民终1145号 上诉人（原审被告）：王秀龙，男，1989年7月20日出生，汉族，中国银行股份有限公司东营分行职工，住东营市。 委托诉讼代理人：王东，山东恒岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，山东恒岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周建忠，男，1971年5月21日出生，汉族，个体，住东营市垦利区。 委托诉讼代理人：郝建光，山东鲁北律师事务所律师。 上诉人王秀龙因与被上诉人周建忠房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市垦利区人民法院（2019）鲁0505民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王秀龙上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回周建忠的起诉或发回重审。2.一、二审诉讼费用由周建忠承担。事实与理由：一、一审判决认定法律关系错误，本案名为房屋买卖，实为借贷提供担保。（一）涉案房屋买卖合同中存在多处不合理之处，与通常条件下的出售房产差异巨大。1.一审判决认定截至2017年1月24日涉案房屋已付首付及已付按揭贷款合计2745715.31元，而房屋买卖合同约定的价款为180万元，两者之间差额接近100万元，依正常交易习惯，出卖人不会以低于已付款项价格出售房屋；2.涉案房屋买卖合同约定，2017年6月25日起，王秀龙因出租涉案房产产生的收益归周建忠，一审判决认定涉案房屋的出租收益为每年25万元，依据此约定，王秀龙每年应向周建忠支付25万元。涉案房屋买卖合同约定的价款与王秀龙实际已付购房价款相差近100万元，且约定出租收益也归于周建忠，上述约定不符合房屋买卖中通常的让利程度，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点相吻合，因此，本案名为房屋买卖，实为借贷提供担保。（二）涉案房屋买卖合同中诸多约定也与通常条件下的房屋买卖不一致，而与在民间借贷中清偿债务、提供担保相吻合。1.涉案房屋买卖合同约定：周建忠在合同签订后暂支付160万元，且该款项由王月增代领，并由东营天成建设有限公司代为支付王月增的欠款。一般情况下，房屋买卖合同中只约定房屋的价款、支付时间、转移过户的时间、违约责任等，而在涉案房屋买卖合同中，却约定房款由王月增代领，并由东营天成建设有限公司代为支付王月增的欠款。这种约定只能证明王月增与周建忠或东营天成建设有限公司之间存在债权债务关系，以160万元所谓的购房款清偿王月增的债务；2.涉案房屋买卖合同约定合同的解除时间为2017年6月23日和利息计算方式。一般情况下，房屋买卖合同的解除系一方因某种原因不卖或不买，不会直接约定具体的解除时间。这种约定只能证明债务的到期日为2017年6月23日，如到期未清偿则按约定的利率计算利息。涉案房屋买卖合同的上述约定，与民间借贷中关于借款金额、还款期间、逾期利息计算方式等相吻合。因此，本案实为民间借贷纠纷提供的担保；二、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定，涉案房屋买卖合同系周某介绍签订的，认定事实错误。庭审中，证人周某承认该房屋买卖合同系其本人提供，并由王秀龙签字。但王秀龙签字时，合同无其他签名且日期为空白，不存在王秀龙经周某介绍与周建忠签署房屋买卖合同的事实。王秀龙截至目前，从未与周建忠见面，也从未与其交流房屋买卖事宜，涉案房屋买卖合同的签署等事宜均由周某一手操办。2.一审判决认定，东营天成建设有限公司经理周某安排其财务人员王元呈设立160万元专户，并于当天根据王月增提供的明细代王月增支付了其对外欠款，符合合同中周建忠与王秀龙的约定，系认定事实错误。双方从未就代王月增支付欠款一事进行商定，周建忠一审提交的证据证实，东营天成建设有限公司向外支付欠款160万元，周建忠声称系其代王月增支付欠款，即使东营天成建设有限公司代王月增支付款项为真实的，但与本案买卖合同无关，反而证实王月增与东营天成建设有限公司或周建忠之间存在债务关系。3.一审判决认定周建忠已支付购房款，但存在瑕疵，系认定事实错误。一审中，周建忠既无证据证明向王月增付款，又无证据证明向东营天成建设有限公司付款，涉案购房款并未支付。三、王秀龙有证据证明涉案房屋买卖合同系为借贷提供担保。1.一审中王秀龙提交借条影像件，证明王秀龙在涉案房屋买卖合同上签名的同时，其作为保证人也在借条的保证人处签名并捺印，借条要素与涉案房屋买卖合同中付款金额、借期、利息约定等条款高度一致，一审判决仅以证人周某证言回避借条不当。2.王秀龙一审提交与证人周某通话录音，周某认可系其与王秀龙的通话，录音中周某明确称借款160万元，并承认王秀龙用涉案房屋提供抵押。但一审判决回避事实，单纯以有利于周建忠的陈述作出认定是错误的。3.王秀龙有新的证据证明王月增与周建忠之间存在民间借贷法律关系，涉案房屋买卖合同系为该借贷提供的担保，录音中周某明确陈述系借贷关系，房屋抵押担保等，且陈述王月增表示2018年想把房屋卖掉清偿债务。四、一审判决多处程序不合法。1.审理期限违反法律规定。本案适用简易程序，根据民事诉讼法第一百六十一条规定，适用简易程序，应当在立案之日起三个月内审结，周建忠于2019年6月立案，8月9日第一次庭审，立案起至判决之日已近一年，明显超过合理的审理期限。2.证人周某作证前旁听了王秀龙提交的证据，明显违反法律规定。 周建忠辩称，一、房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示。2017年1月24日，周建忠与王秀龙签订了涉案房屋买卖合同。一审中，王秀龙承认自己在合同上的签字，未对签字行为提出异议，其应当对自己的签字行为负责。房屋买卖合同是当事人签订合同时的真实意思表示，是正确解决本案纠纷的重要根据。王秀龙以各种理由否认合同的真实意思表示，不能成立。（一）房价过低的理由不影响王秀龙房屋买卖的真实意思表示。1.无论房价高低都是王秀龙自愿的结果，一方愿卖，另一方愿买，买卖成立；2.2014年和2017年房地产市场价格行情变化很大，东营市写字楼的市场价格持续下跌；其三、退一步说，如果合同价格存在显失公平的情形，王秀龙应当依法在法定期限内主张撤销合同。（二）在签订房屋买卖合同时，王秀龙交给周建忠的其与招商银行《个人购房借款及担保合同》和《补充协议》等重要资料原件，同样充分证明了王秀龙的真实意思表示。（三）王秀龙出具的照片和录音等证据都是案外人的间接证据，无法抗辩周建忠提交的直接书证，不影响房屋买卖合同的真实意思表示。二、房屋买卖合同合法。涉案房屋买卖合同并未违反法律和法规的强制性规定。合同的付款方式也是双方当事人自愿约定的，并未损害案外人王月增和东营天成建设有限公司的权益。王月增和天成公司不是本案当事人，如果他们之间存在纠纷，可以依法另案主张权利，不影响本案房屋买卖合同的合法性。三、周建忠履行了房屋买卖合同。房屋买卖合同第七条明确约定了付款方式，王月增出具的证明材料，充分证明周建忠履行了合同义务。现在王秀龙否定自己的约定，不承认周建忠履行了合同义务没有法律根据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 周建忠向一审法院起诉请求：1.判令王秀龙履行合同交付房屋，将房屋产权过户给周建忠；2.判令王秀龙支付周建忠房租收益60万元；3.判令王秀龙支付周建忠违约金60万元；4.王秀龙承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定的事实：2014年6月21日，王秀龙与山东城投悦来地产有限公司（以下简称悦来地产公司）签订合同编号为ＹＳ0088516号《商品房预售合同》1份，约定：王秀龙购买悦来地产公司开发的山东省东营市屋一套，建筑面积565.52平方米，总价款为4693816元。2014年11月14日，王秀龙作为借款人及抵押人、悦来地产公司作为保证人与招行东营分行作为贷款人及抵押权人签订《个人购房借款及担保合同》1份，约定：借款人从悦来地产公司处购买山东省东营市，贷款233万元，贷款期限120个月即2014年11月14日至2024年11月14日，等额本息的方式归还贷款本息。2014年11月17日，招行东营分行向王秀龙发放了贷款233万元，首次扣款日为2015年1月15日，截至2019年7月15日扣款日扣款后，王秀龙已偿还借款本息合计1424854.21元。 2016年4月29日，悦来地产公司向王秀龙出具了金额为4693816元的发票1张。截至2017年1月24日，王秀龙已实际支付涉案房屋的价款为首付2344892元、按揭贷款400823.31元，合计2745715.31元。 2014年王秀龙购买上述涉案房产后，即通过开发商返租的方式，由开发商将该房产对外签订相应的租赁合同，收取每年的租金后，开发商扣除税金剩余部分向王秀龙支付，每年王秀龙能收到的租金以25万元计。 2017年1月24日，经天成公司经理周某介绍，周建忠（乙方）与王秀龙（甲方）签订《房屋买卖合同》1份，约定：甲方自愿将拥有完全财产权的坐落于山东省东营市的楼房一套卖给乙方；房屋的成交价为人民币180万元，乙方承担甲方在招商银行股份有限公司东营分行（以下简称招行东营分行）的贷款余额及余额利息；交易后如有未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，甲方承诺本合同项下房产对外出租到期日不晚于2020年4月24日，2017年6月25日起，甲方如因该房屋所签订的房屋出租合同所得收益均归乙方；本合同签订后，甲方应于2017年6月25日前将房屋产权手续过户于乙方名下，甲方有义务提供办理过户登记所需的材料，无条件配合办理房产过户手续，税费按规定由双方各自负担；合同签订后乙方暂支付房屋价款160万元，该款项甲方同意由王月增代领，并委托天成公司代为支付王月增欠款，剩余房屋价款则于本合同房屋过户于乙方后向甲方补齐；甲、乙双方部分不履行和完全不履行本合同均作违约处理，违约方应赔偿对方的损失，甲方如反悔，则按乙方暂付款项的数额并自付款之日起按每日千分之一向乙方支付违约金，且乙方有权要求甲方继续履行合同；经双方协商一致，可在2017年6月23日前解除本合同，甲方应于解除合同时，偿还乙方支付的款项，并按支付时间和数额按月利率1.5%支付利息。 2017年1月25日，按照上述《房屋买卖合同》周建忠与王秀龙的约定，天成公司经理周某安排其公司财务人员王元呈，设立160万元的专用账户，并于当天根据王月增提供的明细代王月增支付了其对外的欠款1582027.56元。 庭审过程中，天成公司的经理周某出庭作证，对涉案房屋买卖合同的签订及履行情况进行了说明。 另查明，涉案房屋至今王秀龙未办理房产登记手续。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。周建忠与王秀龙签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。周建忠依约支付了购房款后，王秀龙应依约交付房屋并协助办理涉案房屋的过户手续，且双方约定的“对外出租到期日不晚于2020年4月24日”的日期已过，故王秀龙未履行合同约定的义务是造成本案纠纷的原因，对此应承担相应的法律责任。 对于周建忠要求王秀龙支付房屋收益60万元的主张，符合双方的约定，也不违背法律法规的强制性规定，一审法院予以支持，但根据庭审查明的事实，每年的收益为25万元，故周建忠主张的二年的房屋收益数额应为50万元，对超出部分不予支持。 对于周建忠要求王秀龙支付违约金60万元的主张，因周建忠未根据合同约定支付应承担的按揭贷款，双方均有违约，一审法院不予支持。 对于王秀龙提交的与周某的通话拟证明的事实，因周某到庭作证，应以周某当庭作证陈述的事实为准。对于王秀龙涉案房屋买卖合同的签订系为其父亲王月增向周建忠借款160万元的民间借贷提供担保的抗辩主张，周建忠不予认可，王秀龙提交只有其本人签字的《借条》的手机照片予以证明，并主张东营天成建设有限公司经理周某在场，但周某在出庭作证的过程中，对此事实不予认可，王秀龙未提交其他证据予以证实，故一审法院对王秀龙的该抗辩主张不予支持。 对于王秀龙涉案房屋成交价格低于购买价格与常理不符的抗辩主张，经审理认为，根据日常生活经验法则，房屋价格在现实生活中并不是一成不变的，而是随着市场价格不断变化的，且也不能排除房屋所有权人因经济情况的变化便宜处理房产的情况，本案中原、被告就涉案房屋的成交价虽与购买价有差距，但王秀龙未提交证据证明系受到胁迫或其他原因从而违背其真实意思而签订的房屋买卖合同，故对该抗辩意见，一审法院不予支持。 周建忠以支付王月增欠款的方式支付购房款的行为，符合周建忠与王秀龙在房屋买卖合同中的明确约定，且该行为并不违背法律法规的强制性规定，虽在支付欠款过程中有瑕疵，但应视为周建忠按照双方的约定履行了支付购房款的义务。 综上，为维护正常的市场交易秩序，保护诚信守法的善意购房人，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，一审法院判决：一、王秀龙于判决生效之日起三十日内将位于东营市交付周建忠使用；二、王秀龙于判决生效之日起六十日内协助周建忠办理位于东营市的房屋登记过户手续；三、王秀龙于判决生效之日起十日内向周建忠支付东营市房屋的收益500000元；四、驳回周建忠的其他诉讼请求。案件受理费30800元，减半收取计15400元，由周建忠负担3594元，由王秀龙负担11806元；保全申请费5000元，由王秀龙负担。 二审中，王秀龙围绕其上诉请求提交2019年3月19日其与周某录音光盘及书面整理资料一份，证明：一审证人周某所做的证人证言存在虚假陈述，2019年3月19日的录音与2019年6月份的录音均能够证明本案法律关系应为民间借贷纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，王秀龙与周建忠签订的房屋买卖合同系为王秀龙父亲王月增向周建忠借款160万元提供的担保。 周建忠质证认为，对证据的真实性无法确认，该证据和本案没有关联性，周某不是本案当事人，不能证明本案的事实。周建忠并没有授权周某代替该民事行为，其仅在双方当事人签订房屋买卖合同时起介绍作用，该证据不能达到王秀龙的证明目的。 本院认为，王秀龙提供的证据系其与周某的通话录音，周某不是本案当事人，仅凭该录音不能证明本案事实，对该证据的证明目的不予采信。 二审中，周建忠未提供新证据。 本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，二审争议的焦点为：王秀龙与周建忠之间是房屋买卖关系还是民间借贷关系。 从本案查明的事实来看，王秀龙与周建忠之间存在民间借贷关系，而不是房屋买卖关系。理由如下：1.涉案房屋买卖合同约定的房屋价格和王秀龙与悦来地产公司就涉案房屋签订的商品房预售合同约定的房屋价格差距太大，不符合东营市的房地产市场交易行情，不能认定涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示。王秀龙与悦来地产公司之间的商品房预售合同约定的房屋价格为4693816元，而周建忠与王秀龙就涉案房屋约定的价格为180万元，两者相差两倍多，即使东营市的房地产市场行情欠佳，但价格不会相差如此悬殊。因此，涉案房屋买卖合同约定的价格不符合东营市房地产市场价格行情。2.涉案房屋买卖合同约定的过户时间不符合正常房屋买卖的交易习惯。通常情况下，买方为了交易安全，双方在房屋买卖合同中约定的过户期限都比较紧凑，而双方却将过户时间约定在签订合同后的5个月，即2017年6月25日前，明显不符合房屋买卖的交易习惯。3.涉案房屋买卖合同约定的付款方式亦不符合房屋买卖的交易习惯。房屋买卖合同约定：周建忠暂支付房屋价款160万元，该款项王秀龙同意由王月增代领，并委托天成公司代为支付王月增欠款。同时，周建忠又让王月增出具书面证明“同意有东营天成建设有限公司代我支付外欠款160万元”。也就是说，涉案房款160万元并没有经王秀龙之手即为王月增偿还了债务。此约定不符合房屋买卖合同的交易习惯，亦不符合王秀龙签订涉案房屋买卖合同的真实目的。 通过前述分析，结合双方在涉案《房屋买卖合同》中关于“经双方协商一致，可在2017年6月23日前解除本合同，甲方应于解除合同时，偿还乙方支付的款项，并按支付时间和数额按月利率1.5%支付利息”的约定，本院认为，周建忠与王秀龙签订的涉案房屋买卖合同并非双方就涉案房屋进行买卖的真实意思表示，系名为房屋买卖，实为王秀龙以涉案房屋为其本人或其父亲王月增向周建忠借款提供担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”二审中，本院根据查明的案件事实向周建忠进行了释明，周建忠拒不变更诉讼请求。根据上述规定，应驳回周建忠的起诉。周建忠可以根据民间借贷法律关系另行主张。 综上，王秀龙的上诉请求成立，应予支持。一审法院按照房屋买卖合同纠纷进行审理，并作出判决，属认定事实和适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条第一款规定，裁定如下： 一、撤销东营市垦利区人民法院（2019）鲁0505民初1797号民事判决； 二、驳回周建忠的起诉。 一审案件受理费30800元，退还周建忠；上诉人王秀龙预交的二审案件受理费30800元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 潘 霞 审判员 隋宪贞 审判员 许晓芳 二〇二〇年九月二日 书记员 李志远