浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初1731号原告：黄中明，男，1970年12月3日出生，汉族，住重庆市忠县。原告：陈小琼，女，1974年3月16日出生，汉族，住重庆市忠县。两原告共同委托诉讼代理人：何彩萍，浙江兴长律师事务所律师。被告：长兴五洋房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县雉城镇太湖大道国际大酒店对面。法定代表人：陈连云，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汤小民，浙江百易律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷，浙江百易律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司长兴支行，住所地浙江省长兴县雉城镇县前西街18号。负责人：罗雅赟，该支行行长。委托诉讼代理人：敖毅胜，男，1970年12月12日出生，汉族，住浙江省长兴县，该公司员工。委托诉讼代理人：郜艺晶，女，1982年9月7日出生，汉族，住浙江省长兴县，该公司员工。原告黄中明、陈小琼诉被告长兴五洋房地产开发有限公司（以下简称五洋房地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司长兴支行（以下简称建设银行长兴支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法由审判员殷浪适用简易程序，并于2020年7月16日、9月11日两次公开开庭进行了审理。原告黄中明、陈小琼的共同委托诉讼代理人何彩萍，被告五洋房地产公司的委托诉讼代理人汤小民，第三人建设银行长兴支行的委托诉讼代理人敖毅胜、郜艺晶均到庭参加诉讼。本案现已当庭宣判。黄中明、陈小琼向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄中明与五洋房地产公司于2018年8月27日签订的商品房买卖合同（合同编号为2018330522ＹＳ0121748）；2、判令解除黄中明、陈小琼与建设银行长兴支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为33064707-2012-20193776040）；3、判令五洋房地产公司退还黄中明、陈小琼已付购房款481000元并支付占用期间的利息损失33970.42元（281000元按年利率4.75%自2018年8月27日暂计算至2020年6月16日，利息24470.42元；200000元按年利率4.75%自2019年6月27日暂计算至2020年6月26日，利息9500元；实际利息均按年利率计算至款项付清时止）合计514970.42元；4、判令五洋房地产公司支付黄中明、陈小琼已支付贷款利息（以第三人建设银行长兴支行出具的已还款明细清单为准）。事实和理由：黄中明、陈小琼系夫妻，黄中明于2018年7月20日向五洋房地产公司购买坐落于××街道××路××号××房屋一套，约定房屋总价格为481000元并于当天支付定金20000元（首付281000元，银行贷款200000元）。2018年8月27日，黄中明、陈小琼在五洋房地产公司售楼处分三次共支付261000元，五洋房地产公司向黄中明、陈小琼出具了增值税普通发票和落款为上海颉成酒店管理有限公司的收据各一份，并于当天签订商品房买卖合同。现黄中明、陈小琼履行了支付房款的义务（包括首付及贷款，贷款由黄中明、陈小琼作为共同借款人）。合同约定该房屋交付期限为2019年3月30日前，现该房产仍未交付，验收情况未知，五洋房地产公司明显违约，同时致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故请求法庭一并解除贷款合同。双方纠纷成讼。黄中明、陈小琼为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：A1、浙江省商品房买卖合同、太湖公馆定单附件原件各一份，证明黄中明、陈小琼与五洋房地产公司的合同关系及双方权利义务约定的事实；A2、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证原件各一份，证明黄中明、陈小琼与建设银行长兴支行签订抵押借款合同、建设银行长兴支行直接将款项支付至五洋房地产公司的事实；A3、房屋定购单原件一份、中国农业银行个人账户明细打印件一份，证明黄中明、陈小琼支付首付款281000元的事实；A4、浙江增值税普通发票、收据原件各一份，证明黄中明、陈小琼支付购房款首付的事实；A5、中国建设银行个人账户支出交易明细复印件一份，证明黄中明、陈小琼每月支付贷款本息的事实。五洋房地产公司辩称：其和黄中明、陈小琼签订商品房买卖合同，合同签订的房款是401000元，其中80000元并非其收取。而且黄中明、陈小琼在2019年6月才付清房款，属于违约在先。现因房屋确实还未交付，五洋房地产公司同意解除合同，但应从黄中明、陈小琼提出明确的解除请求即今日开始计算，违约金应以购房本金401000元的0.5%计算，金额大约为2000多元。建设银行长兴支行辩称：其与黄中明、陈小琼签订的个人住房合同真实合法有效，所有款项均按照合同约定支付，故要求归还欠款并解除合同。五洋房地产公司、建设银行长兴支行均未向本院提交任何证据材料。上述黄中明、陈小琼提交的证据材料，经对方当事人质证后，本院审查认为：黄中明、陈小琼提交的A2、A5，五洋房地产公司、建设银行长兴支行对其三性均无异议，本院确认其三性，且认为具有证明力，故予以采信；黄中明、陈小琼提交的A1，五洋房地产公司对其中的商品房买卖合同无异议，但对定单附件不清楚，其公司未授权颉成公司向黄中明、陈小琼收取其它费用，建设银行长兴支行认为与其无关，不发表质证意见，本院确认A1的三性，且认为具有证明力，故予以采信；黄中明、陈小琼提交的A3、A4，五洋房地产公司对其真实性没有异议，但认为可以看出其中80000元并非其公司收取，建设银行长兴支行认为与其无关，不发表质证意见，本院确认其三性，且认为具有证明力，故予以采信。根据上述采用的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：2018年7月20日，黄鸿超（黄中明儿子）与五洋房地产公司签订房屋定购单一份，约定黄中明定购太湖公馆房号为512的房屋一套、房屋总价为401000元，客户姓名黄中明，定金为20000元，正式签约日期2018年8月20日，付款方式为签约时支付首付款281000元（含定金）、申请贷款200000元，落款卖方处加盖五洋房地产公司财务专用章，购房人处签名为黄鸿超并按捺手印，并由业务员签字。同日，上海颉成酒店管理有限公司与黄中明签订《太湖公馆定单附件》一份，约定上海颉成酒店管理有限公司为此次购房活动费用收取方，由黄中明认购浙江省湖州市长兴县太湖东路18号太湖公馆项目5楼512室，活动费为80000元，优惠为100000元，落款处甲方加盖上海颉成酒店管理有限公司合同专用章，用户签名处签名为黄中明并按捺手印。2018年8月27日，黄中明和五洋房地产公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330522ＹＳ0121748），约定黄中明购买位于长兴县××街道××路××号××室××商品房，购房总价款为401000元，2018年8月27日首付房款201000元，剩下房款银行贷款。双方还约定：五洋房地产公司应在2019年3月30日前将符合“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明…”等条件的商品房交付黄中明使用。除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第1种方式处理即逾期时间，分别处理（不作累加）：…逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的…”。同时，双方当事人还就违约责任、保修责任等内容进行了约定。2018年8月27日，黄中明通过其中国农业银行个人账户向户名为湖州颉成太湖公馆明珠路店的账户转入80000元，又分两次向五洋房地产公司账户总计转入181000元。五洋房地产公司于当日开具购买方名称为黄中明、价税合计201000元的增值税普通发票一份并加盖其发票专用章，上海颉成酒店管理有限公司开具交款单位为黄中明、收款事由为装修补偿款的80000元收据一份并加盖其合同专用章。2019年4月17日，黄中明、陈小琼作为借款人和建设银行长兴支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定黄中明、陈小琼向建设银行长兴支行借款20万元，借款期限为180个月（即2019年4月17日至2034年4月17日），贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，贷款利率调整日于每年的1月1日调整。贷款人将款项一次性划入五洋房地产公司名下开户行为建行长兴支行营业部的账号为××××0386的账户。双方还约定以长兴县雉城街道太湖东路18号512室房屋设定抵押。贷款支付方式约定采用贷款人受托支付方式进行支付（即支付时由贷款人根据借款人提出的支付申请，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象），借款人有义务向贷款人提供符合要求的收款账户，以便贷款人划付贷款资金，借款人同意授权贷款人按照合同约定方式支付贷款资金。该合同签订后，黄中明于2019年6月17日通过建设银行长兴支行贷款200000元后转入双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的五洋房地产公司的账户。另经庭审查明，涉案房屋至今仍未交付。本院认为，黄中明与五洋房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，合法有效，双方均应严格履行。黄中明已依约履行付款义务，五洋房地产公司应依约履行交房义务。根据合同约定，五洋房地产公司应于2019年3月30日前完成交房义务，现五洋房地产公司至今未履行交房义务，显然构成违约，应承担相应的违约责任。现就具体诉请认定如下：（一）关于解除商品房买卖合同的诉请。根据双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条约定的交房截止日期为2019年3月30日，但五洋房地产公司至今未予交房，显然已逾期交房超过90日，根据双方合同NO.10.1.（2）的约定，黄中明有权解除合同，故对该项诉请，本院予以支持。（二）关于解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案黄中明与五洋房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》依法被解除，黄中明、陈小琼与建设银行长兴支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的目的为购买涉案房屋，现黄中明购买房屋的合同目的不能实现，则黄中明、陈小琼要求解除与建设银行长兴支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合理有据，本院予以支持。合同解除后，黄中明、陈小琼对未支付的按揭费用不再予以支付，建设银行长兴支行已向五洋房地产公司支付的涉案房屋的房款，应由五洋房地产公司返还，但因本案原告为黄中明、陈小琼，建设银行长兴支行未在本案中提出诉讼请求，故其与五洋房地产公司就涉案合同解除后产生的法律后果，本案不予处理。（三）关于返还购房款、支付违约金及贷款利息的诉请。1、关于购房款，首先房屋首付款为黄中明、五洋房地产公司因双方签订的商品房买卖合同而由五洋房地产公司直接向黄中明收取的合同款项，现合同解除，五洋房地产公司应当返还黄中明该首付款，根据双方商品房买卖合同约定的房款及增值税发票载明的金额，本院确认首付款金额为201000元。关于按揭部分房款，根据涉案商品房买卖合同的约定，涉案房屋交易价格为401000元，首付款201000元，按揭房款200000元，2019年4月17日，黄中明、陈小琼与建设银行长兴支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，按揭贷款发放后，黄中明、陈小琼按月支付贷款本金及利息，此部分已支付的贷款本金及利息，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，无返还的法律依据，则此款为黄中明、陈小琼因商品房买卖合同被解除后产生的损失，应当由五洋房地产公司承担。故五洋房地产公司应返还黄中明、陈小琼自2019年4月17日起至本判决生效之日止黄中明、陈小琼已向建设银行长兴支行偿还的贷款本金和利息（以建设银行长兴支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）。剩余80000元，根据现有证据，本院无法确认该款项性质为购房款，也未能证明该款项由五洋房地产公司收取，故对黄中明主张返还该80000元的诉请，本院不予支持。2、关于违约金及贷款利息，诉请中就按揭部分房款200000元同时主张了违约金及贷款利息损失，本院认为违约金以补偿性为主，且就同一违约事实不能同时主张违约金和损失赔偿，故就该部分款项，本院确认五洋房地产公司支付黄中明、陈小琼实际已支付建设银行长兴支行贷款利息损失（前述第1点中已经阐述）；剩余201000元的利息损失，按照商品房销售合同第十条的约定，五洋房地产公司返还款项期限为自黄中明解除合同通知到达之日起30天内，现黄中明于2020年2月20日向本院提交诉讼材料并提出解除合同，五洋房地产公司于2020年3月11日收到本院寄送的副本材料，故五洋房地产公司返还该款项期限为2020年4月10日前，故五洋房地产公司自2020年4月11日起应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向黄中明支付利息损失至该201000元实际返还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄中明与被告长兴五洋房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330522YS0121748）；二、解除原告黄中明、陈小琼与第三人中国建设银行股份有限公司长兴支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：33064707-2012-20193776040）；三、被告长兴五洋房地产开发有限公司返还原告黄中明购房首付款201000元，限于本判决生效之日起十日内付清；四、被告长兴五洋房地产开发有限公司返还原告黄中明、陈小琼自2019年4月17日起至本判决生效之日止黄中明、陈小琼已向建设银行长兴支行偿还的贷款本金和利息（以建设银行长兴支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准），限于本判决生效之日起十日内付清；五、被告长兴五洋房地产开发有限公司以首付款201000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月11日起向黄中明支付逾期付款利息至该首付款实际付清时止；六、驳回原告黄中明、陈小琼的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取4400元，由被告长兴五洋房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状正本一份、副本二份，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员  殷 浪二〇二〇年九月十一日法官助理  孙 宁书 记 员  江文欣