云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初576号原告：阮爱云，女，1986年2月16日出生，汉族，个体户，住云南省楚雄州元谋县。委托诉讼代理人：李忠培，云南馨雅律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：罗泽枝，女，1992年10月7日出生，彝族，住云南省楚雄彝族自治州元谋县。被告：元谋县永全房地产经纪有限公司,公司登记住所地云南省楚雄州元谋县元马镇商贸大街北段东面，统一社会信用代码为91532328555132699X。法定代表人：杨有国，男，系该公司经理。原告阮爱云与被告罗泽枝、被告元谋县永全房地产经纪有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告阮爱云及其委托诉讼代理人李忠培、被告元谋县永全房地产经纪有限公司法定代表人杨有国到庭参加诉讼，被告罗泽枝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮爱云向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即退还原告已付房地产款项2400000元；2、判令被告向原告支付2400000.00元款项自2018年8月9日起至款项还清之日止按月利率2%的标准计算赔偿金（算至2020年4月9日为960000元）；3、案件受理费和保全费由被告承担。事实及理由：2018年5月24日，原告阮爱云与被告罗泽枝通过被告元谋县永全房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖经纪合同》，约定由被告罗泽枝将其通过楚雄州中级人民法院拍卖取得的坐落于元谋县元马镇摩河村小组，土地使用权面积：5339,4平方米，宗地号为532328103-00-00-53（元国用2009第××号），土地用途为仓储用地，使用类型为出让的土地使用权以总价350万元出让给原告。协议签订后，被告罗泽枝向原告移交了土地，原告分四次于2018年8月8日前向被告罗泽枝支付了共计240万元。原告向相关部门办理了备案登记及环评、安评、水保等相关手续后，投资了大约1000万元（投资损失我方另行主张权利或另行起诉解决）在土地上建盖了冰厂、冷库、蔬菜分拣大棚等设施，并于2018年8月初开始正式投产运营。2020年3月18日原告突然知悉由于楚雄州中级人民法院在拍卖土地时违反相关规定，云南省高级人民法院作出（2019）云执复291号裁定撤销此地块的拍卖，决定重新拍卖处理。更重要的是原告得知楚雄州中级法院早在今年2月就将土地拍卖款退还给了被告罗泽枝，但被告罗泽枝至今仍告知原告未领到退还的款项，并拒绝就《房地产买卖经纪合同》协议的履行及损失赔偿问题与原告协商。原告认为，被告罗泽枝应对其出让给原告土地的权属负责，现因此地块拍卖已被撤销，导致合同无法履行，被告罗泽枝应承担违约责任；被告元谋县永全房地产经纪有限公司对本案的资产未尽到审查责任，应承担连带责任。为维护原告的权益，故依法向人民法院起诉，请求人民法院依法判决。被告元谋县永全房地产经纪有限公司答辩称，我们提交的证据真实合法有效，法院已经把房产移给被告罗泽枝，被告罗泽枝有权处理，法院撤销拍卖，是法院选定行为错误和程序错误造成，实属不可抗力或不可预见的风险。被告公司收到的240万元是罗泽枝提供房产证给原告向元谋县信用社抵押贷款，均由原告母亲周树芬和杨军声转入经纪公司，永全公司是居间人，原告的诉讼请求与事实不符，被告不应当承担任何经济赔偿和经济责任，应当驳回原告的诉讼请求。被告罗泽枝未到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩称，被告持有的证据真实合法有效，法院已经把房产移给被告罗泽枝，被告罗泽枝有权处理，法院撤销拍卖，是法院选定行为错误和程序错误造成，实属不可抗力或不可预见的风险。原告向被告支付的资金240万元，是罗泽枝提供的抵押物，罗泽枝是实际出资人。原告的诉讼请求与事实不符，被告不应当承担任何经济赔偿和经济责任，应当驳回原告的诉讼请求。原告阮爱云为证明自己的诉讼主张在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证复印件1份，欲证实原告阮爱云基本身份信息及诉讼主体资格情况。2、被告身份证复印件1份，欲证实被告罗泽枝基本身份信息及诉讼主体资格情况。3、营业执照、房地产经纪机构从业批准书、从业人员信息卡、授权委托书复印件各1份，欲证实被告元谋县永全房地产经纪有限公司基本信息及诉讼主体资格适格情况。4、房地产买卖经纪合同1份、涉案土地的土地使用证1份，付款凭证4份，欲证实被告将涉案地块使用权出让给原告，原告于2018年8月8日向被告罗泽枝转账支付了240万元的事实。5、云南省高级人民法院（2019）云执复291号、楚雄州中级人民法院（2019）云23执复7号执行裁定书各1份，欲证实楚雄州中级人民法院在拍卖土地时违反相关规定，执行申请执行人提出执行异议后，楚雄州中级人民法院作出云执复7号裁定撤销此地块的拍卖，决定重新拍卖处理。6、楚雄州中级人民法院致元谋县人民法院的函，欲证实涉案土地的拍卖被楚雄州中级人民法院撤销后，楚雄州中级人民法院于2020年3月9日决定将拍卖款如数退还被告罗泽枝的事实。7、元谋县雪山蔬果保鲜有限公司营业执照复印件、投资项目备案证复印件各1份，欲证实原告受让该涉案土地后向相关部门办理了备案登记，并投入生产经营使用的情况。经质证，被告元谋县永全房地产经纪有限公司对第1至4组证据的真实性、合法性没有意见，只是涉案土地的土地使用证有意见，内容不全面，没有证号，其他没有意见；对第5组证据中2份执行裁定书，楚雄州中级人民法院致元谋县人民法院的函，真实性、合法性没有意见，但认为该组证据与本案没有关联；对第7组元谋县雪山蔬果保鲜有限公司营业执照的真实性、合法性没有意见，但认为该组证据与本案没有关联。被告元谋县永全房地产经纪有限公司为证明答辩主张向本院提交了以下证据材料：1、昆明星迪嘉有限公司拍卖成交确认书复印件1页，欲证实罗泽枝于2018年5月17日通过楚雄州中级人民法院拍卖程序取得坐落于元谋县元马镇摩诃村委会摩诃村民小组面积为5339.4平方米国有土地使用权（元国用2009第××号），元谋县永全房地产经纪有限公司转让的标的物来源合法。2、财产移交清单复印件1页，欲证实楚雄州中级人民法院于2018年7月10日将坐落于元谋县元马镇摩诃村委会摩诃村民小组元国用2009第××号和第0241号两块地块及土地使用证书和70米特路专线的移交罗泽枝的事实。3、阮忠良的收条复印件1页，欲证实原被告双方之间存在合作关系，罗泽枝的房屋产权是原告用于元谋县信用合作联社抵押贷款的事实。4、房地产信息查询报告复印件1页，欲证实被告罗泽枝为原告家提供产权证和银行贷款抵押的事实。5、不动产登记证明复印件1页，欲证实被告罗泽枝是原告设定银行贷款抵押的义务人之一。6、房产估价报告复印件1份3页，欲证实被告罗泽枝为原告提供的抵押物价值的事实。7、个人循环借款合同复印件1份11页，欲证实原告于2018年7月10日向银行办理的抵押贷款的事实。8、抵押合同复印件1份8页，欲证实罗泽枝同意抵押的签字，抵押物共有人是原告和被告。被告元谋县永全房地产经纪有限公司作为居间方能够证明他们之间存在一定的合作关系。经质证，原告对被告提交第1份、第2份证据的真实性和关联性没有意见，但是合法性有异议，因为已经生效的执行裁定书撤销了，拍卖是不合法的；对第3组证据中的收条的真实性没有意见，但是收条的内容后面这段话是被告加上的，原告方只写到签字和日期，被告在证据上做添加应当予以处罚，这份证据和本案没有关联，由于被告做了添加，所以这个证据不合法。对第4份至第8份证据真实性与合法性没有意见，认可抵押的事实，但是和本案没有关联性，证据中向银行贷款的时间是2018年7月10日，签合同的内容是农副产品收购，贷款前已经付了全部的款项，这些都是在贷款之前，证明不了原告是用贷款的钱来做农副产品的加工销售的目的。被告罗泽枝未向本院提交本案相关证据。本院认为，被告罗泽枝经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证权利。原告阮爱云向本院提交的证据材料和被告元谋县永全房地产经纪有限公司向本院提交的第2份证据材料来源合法，内容客观真实，证据之间能够相互印证，可作为认定本案事实的依据予以采信。被告元谋县永全房地产经纪有限公司向本院提交的第1份证据材料客观真实，但其合法性被云南省高级人民法院（2019）云执复291号、楚雄州中级人民法院（2019）云23执复7号执行裁定书予以否定，撤销了此次拍卖行为，本院不予采信。被告元谋县永全房地产经纪有限公司向本院提交的第4份至第8份证据与本案不是同一民事法律关系，本院不予采信。根据庭审及采信的证据,本院确认本案法律事实如下：2018年5月17日,罗泽枝于通过楚雄州中级人民法院委托的昆明星迪嘉拍卖有限公司拍卖程序，取得坐落于元谋县元马镇摩诃村委会摩诃村民小组面积为5339.40平方米国有土地使用权（元国用2009第××号）。2018年5月24日，原告阮爱云与被告罗泽枝通过被告元谋县永全房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖经纪合同》，约定由被告罗泽枝将其通过楚雄州中级人民法院拍卖取得的坐落于元谋县元马镇摩河村小组铁路专用线北侧面积为5339.4平方米土地使用权（元国用2009第××号）以350万元价款出让给阮爱云，该土地用途为仓储用地。协议签订后，被告罗泽枝于2018年5月24日已经向原告移交了土地，原告家人分四次于2018年5月24日至8月8日期间向被告元谋县永全房地产经纪有限公司转账支付了2400000.00元，由被告元谋县永全房地产经纪有限公司向阮爱云出具了收款收据。原告向相关部门办理了备案登记及环评、安评、水保等相关手续后，并在该地块上建盖了冰厂、冷库、蔬菜分拣大棚等设施，并于2018年8月初开始正式投产运营。但该地块土地使用权并未办理了过户登记手续至今。楚雄州中级人民法院因（2014）楚中民二初字第94号民事案件执行申请人鲁伟宏提出执行异议，作出（2019）云23执异52号执行裁定书，裁定撤销此地块的拍卖行为，决定重新拍卖处理。罗泽枝不服该执行异议裁定，提出复议申请，云南省高级人民法院作出（2019）云执复291号执行裁定书，驳回罗泽枝的复议申请，维持（2019）云23执异52号执行裁定。楚雄州中级人民法院于2020年3月9日决定将拍卖款退还被告罗泽枝，元国用2009第××号、元国用2009第××号土地恢复到初始查封状态。原告阮爱云认为被告罗泽枝应对其出让给原告土地的权属负责，现因此地块拍卖已被撤销，导致合同无法履行，遂向本院提起诉讼。在诉讼过程中，本院对被告罗泽枝名下位于元谋县元马镇能禹果蔬批发交易市场内10套房屋予以查封，同时对罗泽枝在中国农业银行股份有限公司元谋县支行的银行存款银予以冻结。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。被告罗泽枝于2018年5月17日通过法院拍卖程序成为建设用地使用权权利人后，未办理建设用地使用权转移登记，于2018年5月24日就将该地块通过元谋县永全房地产经纪有限公司出让给原告阮爱云，双方未按规定办理土地使用权转让登记手续，建设用地使用权的转让行为不发生法律效力。二被告主张罗泽枝提供抵押物给原告贷款，罗泽枝是实际出资人的答辩主张与本案不属于同一民事法律关系，其主张不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条、第二十五条规定，该转让合同尚未生效，被告罗泽枝和元谋县永全房地产经纪有限公司应当向原告返还该土地转让价款。原告阮爱云自与被告罗泽枝双方交付出让地块之日起至今都在行使该地块的实际使用权，故原告请求判令被告向原告支付2400000.00元款项自2018年8月9日起至款项还清之日止按月利率2%的标准计算赔偿金的诉请，没有合同依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）第九条的规定，判决如下：一、被告罗泽枝和元谋县永全房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告已付房地产款项2400000.00元。二、驳回原告阮爱云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33680.00元和诉讼保全费5000.00元，由被告罗泽枝和被告元谋县永全房地产经纪有限公司承担（限本判决生效之日起三十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  黎 萍人民陪审员  陈德有人民陪审员  杨宗林二〇二〇年九月十五日书 记 员  吴俊蓉