贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初1499号原告：廖荣琼，女，1957年10月15日出生，汉族，现住贵州省黎平县。委托代理人：周燕，女，1979年10月13日出生，侗族，住贵州省黎平县。系原告廖荣琼之女。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，该公司总经理。原告廖荣琼诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年8月11日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员吴雁独任审判，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告廖荣琼及其委托代理人周燕到庭参加诉讼，被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司经本院传票依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金243615.00元（暂从2017年7月30日起计算到2020年7月30日，共计1095天，房屋总价款1200000元×6.18%÷365天×1095天=243615.00元）（目前商业银行同期存款年利率为6.18%）；3、判决被告继续履行后期逾期办理商房转移登记违约金，从2020年8月1日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并办付到原告止，计算标准参照上述第2条；4、判决被告退还原告所交的房屋维修基金11539元；5、本案诉讼费全部由被告承担。以上违约金共计金额为255154.00元。事实与理由：原告于2014年1月5日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，该合同约定商品房面积为47.92平方米，房屋单价26041.67元每平方米，房屋总价1200000.00元，合同约定被告应当于2017年7月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋维修和水电开户、物业管理等费用全部交清。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把商品房转移登记的相关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称原告的起诉已超过诉讼时效；原告请求的违约金过高，请法院予以调低。原告在举证期限内向本院提交以下6份证据：1、销售不动产办证联，证明销售不动产楼位置、大小及金额；2、收据，证明利南家园收取维修基金12459元；3、税收完税证明，证明已交契税、印花税等；4、预售合同登记表，证明商品房预售合同登记备案；5、发票，证明销售不动产购房款金额及大小；6、《商品房买卖合同》，证明原告与被告之间购房协议条款。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告与被告于2014年1月5日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县。合同约定商品房建筑面积为47.92平方米，套内建筑面积为46.08平方米，按套内建筑面积计算，单价每平方米26041.67元，总价款1200000.00元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年7月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代收买受人向相关单位缴纳的维修基金等费用。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款、维修基金及相关费用，但被告至今未将维修基金交到有关单位，未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原告提交的证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于本案诉讼时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年8月11日向法院起诉，诉讼时效为倒推三年至2017年8月11日止。2014年1月5日至2017年8月11日期间因已超三年诉讼时效不受法律保护。故原告请求违约的时间节点为2017年8月11日至2020年7月30日（原告请求的时间节点），违约天数为1084天，原告请求1095天，本院支持1084天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：1200000元×6.18%÷365天×1084天=220245.04元，原告请求243615.00元，本院支持220245.04元。关于原告请求被告支付自2020年8月1日以后至办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告时止的违约金的诉讼请求，因被告开发的楼盘至今尚未综合验收备案，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，违约金的计算节点亦无法确定，同时不利于执行，故对原告的此项请求，本院不予支持。原告可在被告开发的楼盘综合验收合格，具备交付、办证条件后，另行起诉主张。关于维修基金的问题，根据合同第十四条约定，买受人与出卖人之间是一种委托关系，买受人已经向出卖人交付了维修基金，而在约定的时间出卖人未有将委托收取的维修基金交到相关单位，违反了委托的事项，损害了买受人的权益，买受人有理由请求返还收取的维修基金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告廖荣琼与被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行双方于2014年1月5日签订的《商品房买卖合同》。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告廖荣琼逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金220245.04元。三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告廖荣琼缴纳的维修基金11539.00元。四、驳回原告廖荣琼的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5128元，减半收取2564元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年之内，向本院申请执行。审判员  吴雁二〇二〇年九月十日书记员  张森