杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9654号 原告：张磊，男，1991年3月27日出生，汉族，住安徽省霍山县。 委托诉讼代理人：胡发扬,浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何佩佩,浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。 被告：张嘉理，女，1963年4月18日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：康昭董、王伟，浙江睦润律师事务所律师。 第三人：张林荣，男，1971年8月25日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：斯陈洁，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 原告张磊与被告张嘉理、第三人张林荣相邻关系纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序，后因疫情中止审理，又因案情需要转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张磊的委托诉讼代理人胡发扬、何佩佩，被告张嘉理和委托诉讼代理人王伟，第三人的委托诉讼代理人斯陈洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即对杭州市西湖区××号（象山）大厦2幢107室二楼房屋渗水点进行维修至正常经营使用不漏水，防止渗漏，排除对杭州市西湖区××街道××号××幢××室××楼房屋的妨碍；2、被告赔偿原告租金损失37432.04元（自2019年8月12日起暂计至2019年9月9日，按1290.76元／天的标准计算）、物业管理费损失703.83元（自2019年8月12日起暂计至2019年9月9日，按24.27元／天的标准计算）、装修误工损失38860元（自2019年8月12日起暂计至2019年9月9日，按1340元／天的标准计算）、公证费4000元、室内防水工程费用损失8000元、律师费损失8000元；3、本案诉讼费、鉴定费、评估费等由被告承担。（说明下，起诉后，原告采取了临时措施，没有影响原告正常装修，诉请的起止点就明确了，所以变更了诉请。）事实与理由：原告与业主于2019年8月7日签订《房屋租赁合同》，约定：业主将其所有的坐落于杭州市西湖区××街道××号××幢××室（一楼）商铺租赁给原告用以经营火锅，租赁期限自2019年8月7日起至2024年8月6日止。租金支付周期如下：2019年8月7日至2020年2月6日，租金为23.75万元；2020年2月7日至2020年8月6日，租金为23.75万元；2020年8月7日至2021年2月6日，租金为26.13万元；2021年2月7日至2021年8月6日，租金为26.13万元；2021年8月7日至2022年2月6日，租金为26.13万元；2022年2月7日至2022年8月6日，租金为26.13万元；2022年8月7日至2023年2月6日，租金为28.74万元；2023年2月7日至2023年8月6日，租金为28.74万元；2023年8月7日至2024年2月6日，租金为28.74万元；2024年2月7日至2024年8月6日，租金为28.74万元。原告应按照政府公用事业单位或房屋所在地物业管理公司出具的合理证明所示房屋的应缴金额向公用事业单位或物业管理公司按期支付该房屋的水、电（包括中央空调系统用电、照明电费等）、煤气（或天然气）、电话、网络、有线电视等公共事业费并按年缴纳物业管理费。前述合同签订后，原告与业主已依约履行。原告接收房屋后，立即着手原装修的拆除及新装修工作。为此，2019年8月8日，原告与案外人侯俊瑞、侯泽文、杨伟分别签订劳务合同，聘用其入场拆除、装修，约定每人的工资为370元／天，包吃包住，每天为其支出住宿费80元、餐费150元。但2019年8月12日，原告在拆除完毕准备装修时发现，原告承租的房屋楼顶存在严重漏水情况，导致原告无法正常使用房屋，装修停滞。为此，原告及业主代表至楼上房屋，即被告在实际承租使用的杭州市西湖区××号（象山）大厦2幢107室二楼，了解情况。发现漏水源于被告承租房屋的厨房、卫生间等水源产生处，该些场所积水严重，漏水明显。因此，自2019年8月12日至2019年8月19日期间，原告及业主代表几乎每天找被告当面沟通，送函沟通。但被告态度强硬，搪塞推诿，至今仍在漏水，导致原告无法使用房屋。如被告不彻底治理其使用房屋的漏水问题，原告无法装修。而被告如久拖不决，拖延未决期间的租金、装修工人的窝工工资支出、住宿、餐费等误工损失每天都会持续发生，损失会持续扩大。原告希望尽快解决纠纷，以免给各方造成扩大损失，同时也无奈聘请律师，支出了必要的律师费8000元。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。特向贵院提起诉讼，希望判如所请。也请求贵院尽快推进诉讼程序，尽早定纷止争，尽早止损。 被告张嘉理答辩称，1、答辩人并非是实际侵权人，涉案商铺漏水点之前就发生过大面积维修，不应该向原告主张赔偿责任。2、邻里纠纷发生后被告积极主动配合维修，也穷尽了维修的方式，做到了互帮互助。3、原告提交的证据材料无法证明实际遭受损失的事实，故原告的诉请不应得到支持。 第三人答辩称，明确了房屋现状，承租人履行租赁物的维修义务。被告租赁并使用期间漏水导致原告财产损失，应当由被告排除妨碍，赔偿损失。第三人无需承担责任。被告与案外人签订了转让协议，受让营业设备及装修，原告及第三人签订了房屋租赁合同，约定原告承租一楼，经营火锅，对租赁期限、付款方式及违约责任义务进行了约定。答辩人交付了房屋，后原告发现漏水，根据租赁合同中的第1条，合同法第220条及侵权法第15条，第三人无需承担任何责任。原告主张的租金、物业管理费、装修误工损失超出了范围、律师费依法无据。请求法院查明事实和依法判决。 原告为证明其主张向本院提交以下证据： 1、《房屋租赁合同》、收据，证明2017年8月7日，原告与案外人张林荣签订《房屋租赁合同》，约定：张林荣将其所有的坐落于杭州市西湖区××街道××号××幢××室××楼商铺租赁给原告用以经营火锅，租赁期限自2019年8月7日起至2024年8月6日止的事实；证明原告为杭州市西湖区××街道××号××幢××室××楼房屋的实际使用人，原告在本案中具备诉讼主体资格的事实；证明《房屋租赁合同》第4.1款约定，租金支付周期如下：2019年8月7日至2020年2月6日，租金为23.75万元；2020年2月7日至2020年8月6日，租金为23.75万元；2020年8月7日至2021年2月6日，租金为26.13万元；2021年2月7日至2021年8月6日，租金为26.13万元；2021年8月7日至2022年2月6日，租金为26.13万元；2022年2月7日至2022年8月6日，租金为26.13万元；2022年8月7日至2023年2月6日，租金为28.74万元；2023年2月7日至2023年8月6日，租金为28.74万元；2023年8月7日至2024年2月6日，租金为28.74万元；2024年2月7日至2024年8月6日，租金为28.74万元的事实；证明《房屋租赁合同》第4.2款约定，原告应按照政府公用事业单位或房屋所在地物业管理公司出具的合理证明所示房屋的应缴金额向公用事业单位或物业管理公司按期支付该房屋的水、电（包括中央空调系统用电、照明电费等）、煤气（或天然气）、电话、网络、有线电视等公共事业费并按年缴纳物业管理费的事实。5、证明原告所承租房屋的物业管理费为24.27元／天，其中2019年9月1日至2020年6月4日期间的物业管理费为6746元的事实； 2、《房屋租赁合同》，证明被告承租了杭州市西湖区××号（象山）大厦2幢107室二楼，系该房屋实际使用人的事实； 3、2019年8月12日至2019年8月26日期间，漏水现场的照片、视频、通知函，证明自2019年8月12日原告发现所承租房屋楼顶漏水起，至2019年8月19日期间，原告及业主代表几乎每天找被告当面沟通，送函沟通，但被告态度强硬，搪塞推诿的事实；证明2019年8月17日，原告及业主代表特地起草函件送给被告，向其陈述侵权事实及损失后果，要求被告尽快进行有效防水处理，否则因被告懈怠及时处理导致的租金损失、诉讼费、律师费、保全费等为主张权利产生的全部费用均由被告承担，但被告强势否认，推诿责任的事实；证明自2019年8月20日起至今，原告所承租房屋（位于杭州市西湖区××街道××号××幢××室）房屋楼顶持续漏水，导致原告无法正常使用房屋，装修停滞，给原告造成严重损失的事实； 4、劳务合同、收条，证明原告为拆除原装修，装修房屋，于2019年8月8日与案外人侯俊瑞、侯泽文、杨伟分别签订劳务合同，约定每人的工资为370元/天，包吃包住，原告已分别向侯俊瑞、侯泽文、杨伟支付2019年8月8日起至2019年8月31日期间的工资报酬8880元的事实；证明自2019年8月12日起，因被告侵权导致装修停滞，原告每天产生装修工人窝工工资损失1110元的事实； 5、租房合同、收条，1、证明原告为安排装修工人的住宿，签订了一份2019年8月7日至2019年12月20日期间的租房合同，住宿费为80元/天，原告已向出租方支付房屋租赁期间的全部费用10640元的事实。2、证明自2019年8月12日起，因被告侵权导致装修停滞，原告每天产生装修工人住宿支出损失80元的事实； 6、餐费发票，证明原告为装修工人安排在杭州之江度假区××吃饭，三个工人的餐费为150元／天，2019年8月8日至2019年8月31日期间已实际支付餐费3600元的事实；证明自2019年8月12日起，因被告侵权导致装修停滞，原告每天产生装修工人餐费支出损失150元的事实； 7、法律服务委托合同书、发票?，证明原告在2019年8月19日之前几乎每天找被告沟通均无果，并遭到被告强势否认，推诿责任后，本着尽快解决纠纷，以免给各方造成扩大损失的初衷，无奈聘请律师，提起诉讼，支出了必要的律师费8000元的事实； 8、公证书、发票，证明被告房屋漏水，导致原告无法正常使用房屋，装修停滞，给原告造成严重损失，原告支付公证费4000元的事实； 9、关于室内应急治漏工作的会议纪要，证明虽经多次协商，包括诉前调解，原被告就房屋漏水问题多次协商未果，在业主的介入下，原告为尽可能减损，委托杭州久栖防水工程有限公司对房屋漏水采取引水堵漏措施暂时处理； 10、室内防水工程协议、收条、浙江增值税普通发票， 证明原告为尽可能减损，委托杭州久栖防水工程有限公司对房屋漏水采取引水堵漏措施暂时处理，支付工程费用8000元; 11、律师费支付凭证，证明律师费支出的事实。 被告提交证据如下： 1、转让协议，证明2019年6月11日王明敏、黄鸽平江位于杭州市西湖区××号（象山大厦）2幢107室和108室转让给被告，所转让的房屋包含装修、电器等营业设备的事实； 2、水管照片，证明在原告反映漏水后，被告积极主动配合将原下水管道及出水口重新安装； 3、原告开店营业照片，证明原告早已开店经营； 4、原告天花板照片，证明在2019年8月14日拍摄时发现原告天花板漏水处早前已经过维修； 5、视频，证明2019年8月24日，被告店铺开始试营业，之前没有进行厨房设施也没有装修过。 第三人未提交证据。 经庭审质证，被告对原告所举证据1-2的三性认可，对证据3，2019年8月12日至2019年8月26日期间，漏水现场的照片、视频、通知函，真实性合法性确认，关联性证明目的有异议；对证据4-6真实性无法确认；对证据7法律服务委托合同书、发票，真实性合法性认可，但关联性不认可，发票没有原告的打款记录，对关联性及证明目的有异议，原告的损失并非由被告造成，并且原告主张律师费损失，没有法律依据；对证据8、公证书、发票，三性没有异议，对证明目的有异议，该证据只能证明有漏水的发生，但无法证明是被告导致的漏水，且被告对漏水的事实并没有否认，原告也拍摄了大量的漏水视频及录音资料，足以证明涉案商铺有漏水，公证并非必要，产生的公证费由原告承担；对证据9三性无法确认，原告承租的房屋发生漏水，无法达到使用的目的，应向出租人主张赔偿责任，该份证据中写明了施工工期一天，原告从8月12日发现漏水，到9月9日才完成的；对证据10室内防水工程协议、收条、浙江增值税普通发票，三性无法确认；对证据11无异议，但被告不应承担。原告对被告提交的证据认为，1、转让协议，真实性合法性认可，关联性证明目的有异议；对证据2-4无原件，三性不认可，事实上，漏水没有解决；对证据5真实性无异议，但关联性有异议。 第三人对原告提交的证据：对证据1、2、8-10，真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3-7真实性、合法性没有异议，关联性有异议。第三人对被告提交的证据1，真实性、合法性、关联性没有异议，但证明对象有补充，在被告实际使用过程中发生漏水情况，应当由其承担责任；对证据2，真实性、合法性、没有异议，未注明时间，无法证明配合漏水事宜；对证据3，三性有异议，没有日期无法明确拍摄时间和营业时间；对证据4，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，即使维修，也早已维修妥当，对证据5，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，无法证明之前没有使用厨房，事实上厨房和卫生间是在使用的。 本院认证如下：对被告提交的证据3不作为本案定案依据；其余原、被告提交的证据真实性予以认可。 综上，本院认定事实如下：原、被告分别租赁第三人所有的位于杭州市西湖区××街道××号××幢××室商铺，原告租赁一楼，被告租赁二楼从事餐饮。2019年8月8日原告在对其承租的商铺装修拆除前期装潢时发现，原告承租的房屋楼顶存在漏水情况，原告暂停房屋装修，与被告进行交涉。被告承租的房屋是从案外人转租的，为此，被告对承租的厨房下水进行改造，用水槽引水；原告装修时用引水管引流，现不再渗漏。为处理渗漏耽误工期15天。 本院认为，原、被告系承租第三人房屋的上下邻居。相邻关系本着方便生活、方便生产，和谐相处为原则。原告租住一层，被告租住其楼上二层，产生渗漏虽申请鉴定，因鉴定机构无法鉴定被退回，但根据一般生活经验，水是由二楼向一楼渗漏的，同时，二楼对自己厨房进行整改，原告也对渗漏在装修时进行了处理，目前已经没有发生渗漏。对于原告在装修时因被告用水，导致渗漏，原告停工处理，耽误工期15天，造成的损失，被告给予赔偿。根据原告自述，因渗漏每天产生工人窝工工资损失每天1110元，误工15天，合计损失16650元。对于原告要求租房租金损失等，因原告陈述“装修拟1-2个月时间”，开业时间与预期时间基本一致，主要是装修工加班加点把窝工时间抢回。因此也就不存在租金损失和经营损失等问题。因本案原、被告均系从案外人承继租赁，未对房屋质量进行检验，对此造成的损失非第三人造成即第三人不是加害方，不承担赔偿责任。综上，原告诉请符合法律规定部分，本院予以支持。被告抗辩没有法律依据的，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第八十四和九十二条之规定，判决如下： 一、张嘉理于本判决生效之日起十日内赔偿张磊损失16650元； 二、驳回张磊其他诉讼请求。 案件受理费1776元，由张嘉理负担216元；张磊负担1560元；鉴定费2000元由张林荣承担。 张磊于本判决生效之日起十日内申请退还诉讼费，张嘉理于本判决生效之日起七日内向本院交纳应承担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  钱让发 人民陪审员  蔡成校 人民陪审员  翁英曙 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  俞建娣