广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3300号上诉人（原审原告）：刘荣治，男，1983年10月9日出生，汉族，住河北省沧州市东光县**********。公民身份号码：130************716。上诉人（原审原告）：高静静，女，1984年11月13日出生，汉族，住河北省沧州市东光县**********。公民身份号码：130********1133721。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：邵建华，广东福德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鹤山市******地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市******天麓湖凤凰街1号。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。上诉人刘荣治、高静静因与被上诉人鹤山市******地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘荣治、高静静上诉请求：1.撤销一审判决，判令碧桂园公司尽快就刘荣治、高静静提出的质量问题进行修复并将涉案房屋交付给刘荣治、高静静；2.判令碧桂园公司向刘荣治、高静静支付以1846058元为基数，从2019年1月15日起至碧桂园公司向刘荣治、高静静交付合格房屋之日止每日万分之三的违约金（暂计算至2020年1月15日的违约金为202143.35元）；3.判令碧桂园公司承担本案两审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院第一次开庭时，碧桂园公司经合法传唤没有到庭参加庭审，一审法院没有及时判决，而是依职权多次重复庭审，违反法定程序，侵犯了刘荣治、高静静的合法权益。二、一审法院认定事实错误。1.一审判决认定“2019年1月13日，碧桂园公司在中国邮政投递向刘荣治、高静静发出期楼收楼通知书”是错误的。一审庭审中碧桂园公司承认曾两次发送收楼通知，其中第一次投送出现错误，但没有提交充分的证据证明已经投送。事实上，从2019年3月起至今，刘荣治、高静静曾经多次与碧桂园公司交涉并请求交付案涉商品房，但碧桂园公司表示如果刘荣治、高静静不支付2019年1月15日至收楼日的物业管理费，则拒不交付房屋。2.一审判决认定“双方仍未完成交楼手续”是错误的。商品房交付是卖方的义务，不是买方的义务，没有完成交楼手续是碧桂园公司的违约行为。3.一审判决错误认定碧桂园公司已经在2019年1月13日发出收楼通知，进而认为碧桂园公司完成了交付义务是错误的。按照双方签订的合同约定，碧桂园公司仍未完成交付的义务。4.一审判决认为导致逾期交付的原因是“刘荣治、高静静强调质量问题”是错误。导致房屋不能交付的原因，一是碧桂园公司拖延整改，质量整改和维修工作超过一年时间，二是因刘荣治、高静静拒绝支付2019年1月15日至交付日的物业管理费，碧桂园公司拒绝交房，碧桂园公司要求刘荣治、高静静交付前必须支付该期间的物业管理费，违反了合同和法律的规定，三是碧桂园公司在交房时拒绝依照法律和合同的规定交付并出示相关文件。5.房屋是否符合交付的条件不等于交付行为的作出和完成，一审判决认为涉案房屋具备交付条件，“发出交楼通知”就全面履行了交付义务是错误的。6.空鼓、墙面开裂可能严重影响房屋使用人的正常居住和使用，这是生活常识，一审判决认定“空鼓、墙面开裂”等不足以对刘荣治、高静静正常居住、使用造成严重影响是错误的。7.碧桂园公司一审中才基本完成了修理和质量整改工作，一审法官于2020年5月27日实地勘验时看到了崭新的修理痕迹，合同和补充协议约定质量整改应当在提出异议之日起一百八十天内完成，违约金计算至维修完成之日，一审判决认定房屋已经修理就不需要支付违约金是错误的。8.碧桂园公司从来没有主张“显失公平”，一审判决以此拒绝支持违约金的诉讼请求违反民事诉讼法的规定，干涉了当事人的诉权。三、一审判决两项内容自相矛盾。1.判令碧桂园公司在判决生效之日起十日内将涉案商品房交付给刘荣治、高静静，说明一审判决认定碧桂园公司没有履行交付商品房的义务。2.判令驳回刘荣治、高静静关于违约金的诉讼请求，其前提应当是碧桂园公司全面、及时地履行了约定的义务，由此可推出一审法院认为碧桂园公司没有如约履行交付商品房的义务，应当承担支付违约金的责任，且碧桂园公司至今为止仍拒绝向刘荣治、高静静交付涉案商品房。碧桂园公司辩称，一、一审法院先后三次开庭审理，没有违反法定程序，更没有侵犯刘荣治、高静静的合法权益。二、碧桂园公司于2019年1月13日向刘荣治、高静静寄发了收楼通知书，一审当庭查询中国邮政官网，显示邮件由收件人取走。即使刘荣治、高静静不承认收到收楼通知书，根据双方签订的《补充协议》第五条第3款约定，未收到收楼通知书也不会侵害刘荣治、高静静的权利。三、涉案商品房于2018年7月3日已取得了竣工验收备案表，符合交付条件。刘荣治、高静静应当在约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房屋使用手续，但刘荣治、高静静在合同约定的交付时间未能如期到碧桂园公司办理交接手续，拒不接收涉案房屋。四、根据《补充协议》第五条第5款的约定，刘荣治、高静静主张的房屋质量问题不属于地基基础和主体结构工程质量或导致无法正常居住使用的质量问题，碧桂园公司承担的仅为房屋保修义务。五、碧桂园公司按约定交付涉案房屋但刘荣治、高静静拒不接受，导致双方无法完成房屋交接手续，碧桂园公司并无过错，不存在违约，—审判决并不自相矛盾。刘荣治、高静静向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司尽快就刘荣治、高静静提出的质量问题进行修复并将案涉房屋交付给刘荣治、高静静；2.判令碧桂园公司向刘荣治、高静静支付以1846058元为基数，从2019年1月15日起至碧桂园公司向刘荣治、高静静交付合格房屋之日止，每日万分之三的违约金；现暂计算至2020年1月15日的违约金为202143.35元；3.判令碧桂园公司承担本案一审的全部诉讼费用。一审法院判决：一、鹤山市******地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘荣治、高静静交付鹤山市*****·天麓湖·林湖郡(一)A区六街3号房屋(门牌号：鹤山市******天麓湖林湖郡南区六街3号)；二、驳回刘荣治、高静静的其他诉讼请求。本案一审受理费2166.07元，由刘荣治、高静静负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘荣治、高静静与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对刘荣治、高静静的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：碧桂园公司是否逾期交房，是否应向刘荣治、高静静支付逾期交房违约金。涉案房屋于2018年7月3日取得《竣工验收备案表》，在《商品房买卖合同》约定的交付时间2019年1月15日前已具备交付条件。根据广东鹤山邮政大富营业厅的寄信明细及邮政速递查询单，碧桂园公司于2019年1月13日通过中国邮政快递向刘荣治、高静静发出《期楼收楼通知书》，单号为9620150383802。虽然刘荣治、高静静否认收到上述《期楼收楼通知书》，而邮政速递查询单仅注明收件人已取邮件，未显示何人取件，但邮件的收件地址为刘荣治、高静静在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址广东省江门市蓬江区***********，故无论该收楼通知书是否刘荣治、高静静本人领取，均应认定刘荣治、高静静已收到该收楼通知书。况且，双方签订的《补充协议》第五条第1款约定，涉案房屋的交付条件为碧桂园公司向行政主管部门递交了办理工程竣工验收备案所需的全部文件；第3款约定，涉案房屋达到本条第1款约定的交付条件后，碧桂园公司未发出书面交付通知书或刘荣治、高静静未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。鉴于上述《期楼收楼通知书》载明涉案商品房可按《商品房买卖合同》于2019年1月15日交付，而刘荣治、高静静既未按合同约定在交付日期届满日前往房屋所在地办理交付手续，也未按通知要求预约收楼手续的办理时间，应视为碧桂园公司已按合同约定的时间履行了交房义务。涉案房屋虽然存在空鼓、墙面开裂等质量问题，但该质量问题属于涉案《商品房买卖合同》第十七条及《广东省商品住宅质量保证书》第三条约定的保修范围，未达到严重影响正常居住使用的程度，而根据《补充协议》第五条第5款约定，碧桂园公司对存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题只承担保修责任，不视为碧桂园公司逾期交楼。实际上碧桂园公司已进行了修复，一审期间刘荣治、高静静亦确认只有小部分还没有完成修复并表示可以按现状接受房屋，故上述质量问题不影响房屋的交付。即使双方没有实际办理交房手续，碧桂园公司也不构成逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任。如果刘荣治、高静静认为因碧桂园公司对上述质量问题进行修复造成其损失的，可依据《补充协议》第五条第5款约定，另循法律途径解决。故刘荣治、高静静请求碧桂园公司支付逾期交房违约金，与合同约定不符，本院不予支持。刘荣治、高静静主张因其拒绝支付2019年1月15日之后的物业管理费，碧桂园公司拒绝交房，且碧桂园公司交房时拒绝依照法律规定和合同约定交付并出示相关文件，但刘荣治、高静静提交的电话录音中物业公司并未以其不交物业管理费为由拒绝交楼，其亦未能提交证据证明碧桂园公司交房时拒绝交付并出示相关文件，反而碧桂园公司提交的电话录音中明确物业费的缴纳情况不影响收楼手续的办理，故刘荣治、高静静的上述主张缺乏依据，本院不予支持。如上所述，本案应视为碧桂园公司已履行了交房义务，实际上双方并未办理房屋交接手续，而房屋交接手续需双方共同办理，故一审法院判决碧桂园公司向刘荣治、高静静交付涉案房屋并无明显不当，本院予以维持。综上所述，刘荣治、高静静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4332.15元，由刘荣治、高静静负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 甄锦源审 判 员 肖文文二〇二〇年九月十日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠