陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0825民初2989号 原告：哈某某。委托诉讼代理人：李培玉，系陕西省定边县定边法律服务所律师。被告：李某某。被告：冯某某。被告：李某某。委托诉讼代理人：薛鹏，系宁夏言成律师事务所律师。原告哈宝君诉被告李某某、冯某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月17日立案受理后，依法由审判员党翠琴适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，现已审理完结。 原告诉称， 2016年5月17日前，被告先后多次借原告人民币220余万元，被告无力归还，便用其自建的位于定边县北环路的四层楼房（总面积为1460.46平方米），以及19.6平方米锅楼房，楼顶房屋85平方米，经协商，原告再给被告人民币2495180元，并签订了购房合同，根据合同约定，原告共支付了4695180元（详见附件）。由于当时被告已经将房租给了陕西石油天然气有限公司五年，即2013年12月20日至2018年12月19日，经原告同意，被告于2018年12月20日交房，但此期间的租赁费由原告收取，不料到了2018年年底，原告要求被告交房，被告不仅收取了租金，而且不予交房，故诉至贵院，请依法公断。请求事项：1、依法判令被告立刻交付原告购买的位于定边县北环路的四层楼总面积为1460.46平方米。锅楼房19.6平方米，以及楼顶房屋85平方米。2、判令被告返还租赁费56万元。3、本案的诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据房屋买卖合同一份、签订合同照片两张，证明原告与被告于2016年5月17日签订的合同合法有效。但被告至今不予交付房产。第二组证据收条1支，证明原告已经交付购房款4695000元，由被告提供。第三组证据北园子村委会证明一份，证明原告所购买的房屋属于被告所有。第四组证据房屋所有权证、建筑施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证由被告提供，证明被告出售的房屋合法有效。第五组证据房屋租赁合同一份、证明一份，由被告提供，证明被告将涉案房屋出租给陕西延安石油天然气有效公司，出租金56万元，每年28万元，该出租费用应当由原告收取，但现在由被告收取。第六组证据农商行转款凭证4支，证明原告用银行转款形式支付了133万元。三被告辩称：土地是集体土地证，原告是城镇居民并非北园子人，所以合同是无效的，本案虽为房屋买卖合同，实为民间借贷，当时收到的借款546934.4元，利息5分，后将房屋折抵后，原告支付120万元转账，10万元现金，欠条13万元。三被告向法庭提交了以下证据：第一组证据借据27份、陕西省农村信用社收回贷款凭证2份，证明1、证实被告从2012年起至2016年，先后27次向原告出据了所谓的借据，金额高达2966200元；2、证实被告出据的借据是按月出据的，且金额小，应该为所欠的利息款，而非本金；3、证实原告在被告已经无力偿还借款的时候，还继续向被告出借钱款，不符合常理，按被告本人说，这是按月没有清偿时的利息，原告将利息重新计算本金，形成“驴打滚”。 4、证实被告在所有的借据中，只有2013年4月8日的借据拿到了现金6万元，2016年4月8日拿到现金2千元，原告替被告偿还信用社利息4934.4元，还有2012年收到35万元现金，但该借据丢失；第二组证据原告自己书写的算账单，证明从原告自己书写的算账清单中可以看出说明借据载明的数额是利息而不是重新出借的本金。比如其中的56400元与借据中的2013年11月31日借据数额是相同的，其中75600元与借据中的2014年4月31日借据中的75600元是相同的，这应该是计算利息后出据的，第三组证据陕西省农村合作金融机构储蓄明细查询单、欠条，证明原、被告在签订《房屋买卖合同》后，原告通过银行向被告转账支付购房款120万元及现金10余万元，原告还欠被告房款13万元。第四组证据询问笔录，证明原告于2019年7月15日在定边县公安局扫黑办询问时，承认被告先借款50万元，利息5分；同时又说被告先后借款本金200万左右，利息70多万元，后又说被告欠原告本息合计230万元，原告对自己出借款项不确定，不确定的原因就是原告将利息计算至本金里，没有人不会不清楚自己将钱借出去多少。第五组证据房屋买卖合同二份，证明原、被告先后两次签订过《房屋买卖合同》，第一次是在2013年5月31日以83万元的价格成交，最后又于2016年5月17日重新签订了《房屋买卖合同》，成交价格为4695000元，该合同中明确约定在签订合同时首付330万元，余款在一年内付清，可被告在签订合同当日就向原告出据了4695000元的收据，可在2016年7月20日原告又向被告出据了欠条，载明原告还欠被告房款13万元。同样的房屋，三年内房屋价格竟然长了5.6倍多。被告在2013年5月无力偿还借款时，原告还继续向被告借款，这有违背常理。第六组证据陕西省农村合作金融机构储蓄明细查询单，证明被告曾于2014年4月7日与7月1日分两次通过自己女儿李某某信用社转账给原告13万元；用于偿还借款。经庭审质证，对原告所举的证据，三被告对第一组证据真实性无异议，对合法性有异议，原告系城镇居民，非北园子村村民，所以根据相关规定合同系无效合同；对第二组证据的真实性无异议，但是这个收据是原告未交付这么多购房款，签订收条的日期与购房日期是同一天，而购房合同约定的是分两次付清，一次付330万元，剩余的在一年内付清。被告向法庭提供原告给被告的欠据，证明没有收到这么多钱。对第三、四组证据的三性均无异议；对第五组证据真实性无异议，对证明目的有异议，房屋买卖合同成立是2016年5月17日以后，以前应当归被告所有；对第六组证据三性均无异议，120万元是补交的购房款，13万元属于借款。原告对被告所举的第一、二、三组证据的真实性及证明目的无异议；对第四组证据真实性无异议，证明目的部分有异议，上面写的是5分利息，但是实际不是5分；对第五、六组证据无异议。本院对原、被告所举的证据作如下认定，对原告所举的证据，三被告对原告所举的第一、二、三、四、五、六组证据的真实性均无异议，对部分证据的证明目的有异议，上述证据能够形成证据锁链，确定双方自愿签订房屋买卖合同，将被告所有的房屋作价4695000元，涉案房屋租赁给他人，年租赁费28万元，由被告收取两年共计56万的事实。故对上述证据的真实存在，予以确认。对三被告所举的第一、二、三、四、五、六组证据，原告对证据的真实性无异议，对部分证据的证明目的有异议，可以确认被告李某某欠款后将房屋作价，原告尚欠被告购房款13万元的事实，故对上述证据的真实存在，予以确认。                                      根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，2012年至2016年被告李某某多次在原告哈某某处借款，因无力偿还，后双方于2016年5月17日对双方账务进行结算，并签订《房屋买卖合同》，约定原告哈某某购买登记在李某某名下位于XX镇XX村XX组，坐落在定边县XX路XX层楼房一套（集体土地证号为（2000）4-1455）。价款4695180元。同日由三被告向原告出具4695000元收据一支。原告在对双方账务结算数额折抵房款后，将所有条据交还被告。又通过转账方式向被告李某某付款120万元。2016年7月20日原告向被告李某某出具欠房款13万元欠据一支，双方就合同履行发生争议，原告诉至法院。本院认为，据我国现行相关土地管理法律的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让，同时依据相关规定，农民的住宅不得向城市居民出售，原告哈某某与被告李某某、冯某某、李某某于2016年5月17日签订的《房屋买卖合同》系无效合同，故原告请求被告交付涉案房屋及租赁费的诉讼请求，不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失。本案中，被告李某某在无力偿还债务后，双方进行结算后自愿将房屋折抵给原告，并由原告支付剩余购房款120万元及出具13万元欠据，现又主张合同无效，即其明知折抵房屋无效又让原告继续支付购房款，显然是违背诚信的行为，应当承担过错责任。涉案房屋总价款4695180元，扣除转账120万元，下欠13万元，可计算出双方账务结算金额为4695180-1200000-130000=3365180元。三被告均在合同中签字，即对该账务结算的认可，亦应对合同无效后果承担连带责任。故应由三被告返还账务结算3365180元及后续转账的120万元，共计4565180元，并从合同签订之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告承担违约金。其中原告诉请称其转款133万元， 其中2013年1月31日转款13万元，被告李某某通过其女儿李某某的账户于2014年4月7日、7月1日向原告哈某某转款60000元、70000元进行偿还。故该笔转账应在应付房款中予以扣除。对于三被告辩称，李某某向哈某某借款的利息为5分，存在“利滚利”的情形，原告对当时约定5分利息予以认可，但称在结算时利息并未超过法律保护的范围，双方对原始借款的数额各执一词，因涉案款项结算后所有条据均由被告李某某抽回，故李某某负有举证义务，但其未在法定期限内提交相关证据，应当自行承担举证不利的后果。故对其辩称理由不予支持。对原告主张返还租赁费56万元，但未在法定期限补交相关诉讼费用，办案中按撤诉处理，据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第三十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百九十九之规定，判决如下：一、原告哈某某与被告李某某、冯某某、李某某于2016年5月17日签订的《房屋买卖合同》无效。二、由被告李某某、冯某某、李某某于本判决生效后七日内返还原告哈某某4565180元及违约金（违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，从2016年5月17日起至兑现完毕之日止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   审  判  员  党翠琴                                    二〇二〇年七月三十日 书  记  员  高雪琼 1