浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5096号原告：林惠娣，女，1983年12月5日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：潘红光、胡海娟，浙江明显律师事务所律师。被告：上海锋颖实业有限公司，住所地上海市松江区茸梅路518号一幢902室。法定代表人：陈荣。委托诉讼代理人：朱成达，男，1967年6月2日出生，住上海市松江区。被告：绍兴市博腾置业有限公司，住所地绍兴市越城区鉴湖镇人民政府办公楼西首附属楼一楼。法定代表人：朱成达。被告：朱成达，男，1967年6月2日出生，汉族，住上海市松江区。原告林惠娣与被告上海锋颖实业有限公司、绍兴市博腾置业有限公司、朱成达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理。本案依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘红光到庭参加诉讼，被告上海锋颖实业有限公司、绍兴市博腾置业有限公司、朱成达经本院合法传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告林惠娣向本院提出诉讼请求：1、判令被告上海锋颖实业有限公司立即向原告支付欠付租金17400元及相应的逾期付款违约金（以34800元为基数，按日万分之三的标准，从2020年5月2日起计算至被告上海锋颖实业有限公司付清全部拖欠的租金之日止）；2、判令被告上海锋颖实业有限公司立即向原告支付违法解除租赁合同违约金104400元（即34800元*3）；3、判令被告绍兴市博腾置业有限公司、朱成达对被告上海锋颖实业有限公司的上述两项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2016年左右，被告绍兴市博腾置业有限公司对外预售案涉唯家新青年公寓龙马春天房屋，对外宣传“小投资、大回报”、“稳租5年、即买即赚”。2016年12月，原告到被告绍兴市博腾置业有限公司处看房，被告绍兴市博腾置业有限公司的工作人员在向原告介绍案涉商品房时表示，对于购买案涉商品房的客户，若购买后自己不住，被告绍兴市博腾置业有限公司保证原告能稳租5年，稳收5年租金。后原告于2016年12月29日与被告绍兴市博腾置业有限公司签订案涉商品房买卖合同两份，购入案涉两套商品房。同时，原告按照被告绍兴市博腾置业有限公司的要求与被告上海锋颖实业有限公司的绍兴分公司（已于2019年2月18日注销）签订两份案涉房屋租赁合同，约定原告在被告绍兴市博腾置业有限公司购买案涉商品房时该房屋已出租给被告上海锋颖实业有限公司，租赁期限为5年，租赁时间为2017年10月1日至2022年9月30日；若被告上海锋颖实业有限公司逾期支付租金，则逾期一日须向原告支付年租金的万分之三违约金；若被告上海锋颖实业有限公司单方面擅自解除合同或其余3个月以上支付租金的，则须按3倍年租金的标准向原告支付违约金。其中案涉4P1201房屋的五年租金分别为15900元、15900元、15900元、18550元以及21200元，案涉4P1214房屋的五年年租金分别为18900元、18900元、18900元、22050元以及25200元。原告按商品房买卖合同的约定支付购房款后，被告上海锋颖实业有限公司、绍兴市博腾置业有限公司不仅第一期租金就拖延支付，而且在2020年5月向原告明确表示不继续履行案涉租赁合同、要求立即解除案涉租赁合同，而且不给予原告任何赔偿。被告朱成达系被告绍兴市博腾置业有限公司法定代表人、实际控制人，被告上海锋颖实业有限公司绍兴分公司的实际控制人，其明确向原告等出租人表示，对于购买案涉商品房并签订租赁合同的购房者，其会承担租赁合同的全部债权债务，并表示龙马春天房屋的相关租赁合同均立即解除，不再继续履行，区分不同的购房者，对于部分购房者给予半年租金的赔偿，而对于原告等购房者，没有任何赔偿或补偿。后原告虽经过多种途径向本案被告提出要求继续履行案涉租赁合同，并支付最近的一期租金，但收到的回复均是要求立即解除案涉租赁合同，不再继续履行，并拒绝支付租金，故诉至法院，要求判如所请。被告上海锋颖实业有限公司未到庭应诉，亦未作答辩。被告绍兴市博腾置业有限公司、朱成达未到庭应诉，书面答辩称：1、两被告并非本案适格被告，案涉房屋合同系原告与被告上海锋颖实业有限公司绍兴分公司签订，并非与两被告签订，被告绍兴市博腾置业有限公司系案涉房屋开发商，被告朱成达系该公司法人，并非本案适格主体；2、两被告无须支付租金或违约金，逾期时间未届满、两被告非签约主体，无须支付租金或承担违约金；3、退一步讲，若法院认定绍兴市博腾置业有限公司应当承担案涉债务，被告朱成达也无须对此承担连带清偿责任，被告朱成达虽出面协调过案涉纠纷，并不表明其同意或应当承担涉案债务；4、合同约定违约金过高，若法院最后认定被告方应当承担涉案债务，合同约定的按3倍年租金赔偿显然过高，应予以调整；5、疫情影响，共度时艰，应当减免租金，2020年初，新冠疫情全面爆发，各行各业合同的履行均受到了各种程度的影响，案涉房屋长期处于无人承租的实际状态，案涉合同如按照原条款内容继续履行，明显不公平，合同双方应当共担风险，故承租人均有权减免租金。原告为证明其主张，向本院提供了租赁合同两份、商品房买卖合同两份、宣传单两份、短信记录、浙江政务服务网回复意见、视频资料各一份，三被告未到庭，视为放弃对证据质证的权利，本院均作为有效证据予以认定。经审理查明事实如下：2016年12月29日，原告与被告绍兴市博腾置业有限公司签订浙江省商品房买卖合同两份，分别载明原告向被告绍兴市博腾置业有限公司购买龙马春天大厦第4幢4P1201号、4P1214号房屋；同日，原告与上海锋颖实业有限公司绍兴分公司在绍兴龙马春天售楼处签订租赁合同两份，载明：原告已向绍兴市博腾置业有限公司购买位于龙马春天4号楼4P1201号、4P1214号，原告在购买时该房屋已出租给上海锋颖实业有限公司绍兴分公司，租赁期限为5年，其中4P1201号房屋租金收益第一期2017年10月1日至2018年9月30日，年租金收入15900元，2017年10月1日支付一半、2018年5月1日支付一半；第二期2018年10月1日至2019年9月30日，年租金收入15900元，2018年10月1日支付一半、2019年5月1日支付一半；第三期2019年10月1日至2020年9月30日，年租金收入15900元，2019年10月1日支付一半、2020年5月1日支付一半；第四期2020年10月1日至2021年9月30日，年租金收入18550元，2020年10月1日支付一半、2021年5月1日支付一半；第五期2021年10月1日至2022年9月30日，年租金收入21200元，2021年10月1日支付一半、2022年5月1日支付一半；4P1214号房屋租金收益第一期2017年10月1日至2018年9月30日，年租金收入18900元，2017年10月1日支付一半、2018年5月1日支付一半；第二期2018年10月1日至2019年9月30日，年租金收入18900元，2018年10月1日支付一半、2019年5月1日支付一半；第三期2019年10月1日至2020年9月30日，年租金收入18900元，2019年10月1日支付一半、2020年5月1日支付一半；第四期2020年10月1日至2021年9月30日，年租金收入22050元，2020年10月1日支付一半、2021年5月1日支付一半；第五期2021年10月1日至2022年9月30日，年租金收入25200元，2021年10月1日支付一半、2022年5月1日支付一半，两份租赁合同第六条均约定：如上海锋颖实业有限公司绍兴分公司逾期支付租金，每逾期一日按支付年租金的万分之三日违约金赔偿。如上海锋颖实业有限公司绍兴分公司单方面擅自解除合同或逾期3个月以上支付租金，则按3倍年租金赔偿违约金。双方还对其他事项进行了约定。另查明，龙马春天房屋业主曾于2020年5月12日向浙江省统一政务咨询投诉举报平台反映：龙马春天的开发商宣传可以包租5年，但2020年4月22日开发商单方面告知不再租赁，要求提前解除合同，认为存在虚假宣传等。龙马春天房屋业主于2020年5月25日收到短信载明：因受各种因素影响，锋颖物业管理有限公司欲解除租赁关系，请收到本通知后于工作日来龙马春天售楼处协商取消租赁合同关系的事宜，或与锋颖物业管理有限公司委托人朱成达，龙马春天大厦办事人员小文联系。另从原告提供的视频资料中反映，龙马春天房屋业主多次前往龙马春天售楼处协商案涉房屋租赁问题，均由被告朱成达出面协商处理，被告朱成达还在新闻媒体“1818黄金眼”栏目采访中表示其本人就是开发商，以及参与了案涉房屋租赁合同签订过程等。再查明，租赁合同中约定，上海锋颖实业有限公司绍兴分公司应于2020年5月1日支付2019年10月1日至2020年9月30日第三期的半年租金，该租金尚未支付；上海锋颖实业有限公司绍兴分公司已经于2019年2月18日注销；龙马春天售楼处曾发布宣传：案涉房屋“稳租5年、即买即赚”、“小投资、大回报，稳租5年，另享50%契税补贴”等。本院认为，原告与上海锋颖实业有限公司绍兴分公司签订房屋租赁合同未违反国家法律、法规的禁止性规定，应合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务，享有合同权利。现上海锋颖实业有限公司绍兴分公司已注销，原告要求被告上海锋颖实业有限公司承担责任的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于具体责任的确定：1、两份租赁合同均约定2020年5月1日应支付半年的租金，现被告上海锋颖实业有限公司未按约履行，故对原告要求支付租金的主张，本院予以支持；2、原告还主张逾期付款违约金及违法解除租赁合同违约金，被告绍兴市博腾置业有限公司、朱成达均答辩违约金过高，本院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合予以确定，结合本案实际情况，本院酌情调整为自2020年5月2日起至实际付清日止按2020年6月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍计算违约金。原告还主张被告绍兴市博腾置业有限公司承担连带清偿责任，本院认为，虽然被告绍兴市博腾置业有限公司并非租赁合同的签订方，但其对外行为足以让购房户产生其系共同经营体的认识，理由如下：1、从发布的宣传广告上看，被告绍兴市博腾置业有限公司作为开发商已经做出了稳租5年等宣传，该宣传内容对业主订立商品房买卖合同具有重大影响，事实上，通过宣传售后包租收益，客观上促进了商品房的销售，增加了开发商的销售利润，如允许以售后包租的形式进行促进销售后，又在商品房销售后人为割裂售后包租与销售之间的内在联系而免除开发商售后包租的义务，有违公平原则；2、原告与上海锋颖实业有限公司绍兴分公司、被告绍兴市博腾置业有限公司在同一时间（2016年12月29日）、同一地点（绍兴龙马春天售楼处）签订了两份商品房销售合同及两份租赁合同，租赁合同中还明确记载原告在购买时该房屋已出租给上海锋颖实业有限公司绍兴分公司，更让业主有理由相信上述二者系共同经营体；3、案涉房屋纠纷处理情况看，被告上海锋颖实业有限公司在整个过程并未出面，所有事项均由被告绍兴市博腾置业有限公司的法定代表人出面协商，更进一步印证了被告绍兴市博腾置业有限公司系共同经营体的事实。综上，对原告要求被告绍兴市博腾置业有限公司承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。原告还要求被告朱成达亦承担责任，本院认为被告朱成达在案涉房屋租赁纠纷的处理过程中，均是作为被告绍兴市博腾置业有限公司的法定代表人的身份进行协商，其相关陈述均应作为职务行为予以认定，原告并未提供充分的证据证明被告朱成达作为个人应承担案涉债务，故对原告的该主张，本院不予支持。被告上海锋颖实业有限公司、绍兴市博腾置业有限公司、朱成达经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海锋颖实业有限公司支付给原告林惠娣2019年10月1日至2020年9月30日半年租金17400元，并支付该款自2020年5月2日起至实际付清日止按2020年6月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍计算违约金，限判决生效之日起三十日内付清；二、被告绍兴市博腾置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告林惠娣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取1368元，由原告负担1172元，被告上海锋颖实业有限公司、绍兴市博腾置业有限公司共同负担196元，被告负担部分应于七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  尉子靖二〇二〇年九月二十七日书记员  滕颖瑶?本案引用的法律条文《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。