湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9886号上诉人（原审被告、反诉原告）：李婵，女，1984年1月12日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市,现住长沙市雨花区。上诉人（原审被告）：虢望远，男，1984年2月2日出生，汉族，户籍所在地长沙市雨花区，现住长沙市雨花区。两上诉人共同委托诉讼代理人：范婷，湖南西辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘欣欣，女，1989年4月1日出生，汉族，户籍所在地湖南省澧县，现住长沙市天心区。上诉人李婵、虢望远因与被上诉人刘欣欣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李婵、虢望远向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判由被上诉人支付上诉人商铺租赁期间租金21333元（2020年2月10日至2020年3月12日）及物业管理费用1707.55元（2020年2月1日至2020年3月12日）；3.判令被上诉人赔偿上诉人商铺空档期损失29333.33元（暂从2020年3月13日计算至2020年4月26日）及物业费4872.48元，并承担2020年4月26日至实际租出之日止的损失；4.判令驳回被上诉人的诉讼请求；5.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院对被上诉人刘欣欣提前解除租赁合同，上诉人收取租赁房屋钥匙的行为认定为双方协商一致解除合同，并对合同解除后上诉人主张的经济损失不予支持，与判决内容自相矛盾，是错误的。2.新型冠状肺炎疫情给全国所有的经营者都造成了影响，但本案所涉合同的解除并非归结于疫情所致，而是被上诉人借此次疫情要求必须全额免除租金，在未得到上诉人的同意后，单方面要求解除租赁合同。即便上诉人做出大大的让步要求先支付一部分租金，视邻铺减免情况同等对待也无济于事，而一审法院仍以新冠肺炎疫情的影响为幌子，对被上诉人刘欣欣的要求认为符合法律规定予以支持，简直荒谬。3.被上诉人要求解除合同，因自身原因拖延导致占用商铺一个月以上，即便无新冠疫情的影响，被上诉人的态度同样也会受到影响，因此，上诉人认为一审法院不应当以疫情为旗号来减少租金，应按合同约定租金全额支付。被上诉人刘欣欣辩称：1.一审法院认定双方协商一致解除合同的事实清楚，证据充分，应予维持。2.双方协商解除合同的时间应当为2020年2月14日，2月11日至3月12日是双方经过协商腾房的期间，不应当计算占有使用费。3.最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）（二）对于疫情期间房屋租赁案件的处理已有相应规定，相信并不是被上诉人强词夺理就能否定的。刘欣欣向一审法院起诉请求：1.判决李婵、虢望远退还刘欣欣商铺租赁押金20000元；2.本案诉讼费用由李婵、虢望远承担。李婵向一审法院提出反诉请求：1.判令刘欣欣向李婵支付商铺租赁期间租金人民币21333元（2020年2月10日至2020年3月12日）及物业管理费1707.55元（2020年2月1日至2020年3月12日）；2.判令刘欣欣向李婵赔偿商铺空档期损失（暂从2020年3月13日起计算至2020年4月26日止为29333.33元）及物业管理费1788.86元（2020年3月13日至2020年4月26日），并承担从2020年4月26日起至实际租出之日止的损失（包含空档期租金损失及物业管理费损失）；3.判令本案反诉费用由刘欣欣承担。一审法院认定事实：涉案商铺坐落于长沙市雨花区万博汇名邸三期217号，房屋所有权人登记为李婵。2018年4月27日，刘欣欣（承租方，乙方）与李婵、虢望远（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：出租方将万博汇名邸三期217#租赁给承租方经营。该物业类型为商业，建筑面积约101.64平方米。交房时间为2018年5月1日前交付物业给承租方。租赁期限为伍年，从2018年5月1日起至2023年4月30日止。承租方承租的该物业，从2018年5月1日起至2018年7月9日止为装修期，具体时间以甲方交钥匙给乙方时间往后顺延70天。装修期间免租金，水、电、物业等费用由承租方自理。起始月租金为人民币贰万元整（￥20000元）。第一阶段2018年5月1日至2020年4月30日止月租金人民币20000元/月。第二阶段2020年5月1日至2021年4月30日止月租金为人民币21000元/月。第三阶段2021年5月1日至2022年4月30日止月租金为人民币22000元/月。第四阶段2022年5月1日至2023年4月30日止月租金为人民币23000元/月。租金采用先付后用的原则按季度支付，承租方应于每季度提前七日一次性支付下季度租金，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金为止。逾期超过十五天不支付房租属于乙方违约，甲方有权解除合同，乙方必须在交清合同解除前的租金和违约金以及其他各项费用后，退出房屋，押金不退。本合同签订之日起，承租方需支付保证金人民币贰万元（20000）。保证金由出租方在整个租赁期间保存，本合同届满后，双方不再续订合同的情况下，出租方将此保证金无息退还给承租方。承租方租赁该物业需自行承担水、电、物业等费用。支付时间、方式为接到出租方出示的缴费单之日起的五天内缴清上述费用。出租方、承租方都应严格履行本合同，任何一方违约，都应承担相应的法律责任和经济责任。合同期内如因不可抗力因素（战争、地震……等自然灾害）双方互不担责，无息返还剩余租金和押金，如因政府拆迁，房屋产权赔偿全部归出租方所有，拆迁部门赔偿室内装修补偿部分归承租方所有。如甲方违约赔偿乙方贰万元整作为乙方违约金；如乙方违约赔偿甲方贰万元整作为甲方违约金。合同对其它事项还进行了约定。合同签订后，李婵、虢望远依约向刘欣欣交付了涉案商铺，刘欣欣于2018年5月2日通过银行转账的方式支付李婵、虢望远首季度租金60000元及押金20000元；于2018年10月3日通过银行转账的方式支付李婵、虢望远租金18000元；于2018年11月3日通过银行转账的方式支付李婵、虢望远租金18000元；于2018年12月3日通过银行转账、微信转账的方式支付李婵、虢望远租金合计18000元；于2019年1月8日通过银行转账的方式支付李婵、虢望远租金18000元；于2019年2月9日、2019年3月5日通过银行转账的方式支付李婵、虢望远租金合计18000元；于2019年3月3日通过银行转账的方式支付李婵、虢望远租金14000元；于2019年4月3日通过支付宝转账的方式支付李婵、虢望远租金14000元；于2019年5月3日通过支付宝转账的方式支付李婵、虢望远租金14000元；于2019年6月3日通过支付宝转账的方式支付李婵、虢望远租金14000元；于2019年7月3日通过支付宝转账的方式支付李婵、虢望远租金14000元；于2019年8月3日通过支付宝转账的方式支付李婵、虢望远租金14000元；于2019年9月3日通过支付宝转账的方式支付李婵、虢望远租金16000元；于2019年10月3日通过支付宝转账的方式支付李婵、虢望远租金16000元；于2019年11月3日通过支付宝转账的方式支付李婵、虢望远租金16000元；于2019年12月3日通过银行转账的方式支付李婵、虢望远租金16000元；于2020年1月3日通过银行转账的方式支付李婵、虢望远租金16000元。刘欣欣与李婵确认在合同履行过程中双方对租金的具体金额进行了变更，且刘欣欣已向李婵、虢望远付清了截至2020年2月9日的租金。2020年2月2日，刘欣欣因受新冠肺炎疫情影响向李婵、虢望远提出免除2020年2月租金的请求，李婵、虢望远不同意免除刘欣欣整月租金，双方就租金减免事宜未能达成协议。刘欣欣遂要求解除双方签订的《租赁合同》，李婵、虢望远对此表示同意。2020年3月12日，刘欣欣腾空涉案商铺并将商铺钥匙交还给李婵、虢望远。之后，刘欣欣以双方已协商一致解除租赁合同，李婵、虢望远应退还押金为由遂向该院起诉，请求依法裁决。该院另查明：1、两被告系夫妻关系。2、2020年3月11日，万博汇名邸三期物业服务中心出具一份《费用结算说明》，载明：217商铺租户刘欣欣已结清2019年9月至2020年1月物业费共计6090.6元，并退付电费973元，水费190元。李婵认可刘欣欣已结清涉案商铺截至2020年1月31日的物业管理费。3、李婵按照1218.12元/月的标准交纳了涉案商铺2020年2月1日至5月31日的物业管理费4872.48元。上述事实，有《租赁合同》、付款记录、《费用结算说明》《收款收据》、商铺腾空及钥匙交接材料以及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，李婵、虢望远、刘欣欣签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。李婵、虢望远依约向原告刘欣欣交付了涉案商铺，刘欣欣亦向李婵、虢望远支付了截至2020年2月9日的租金。后因新冠肺炎疫情原因，李婵、虢望远、刘欣欣双方就租金减免事宜未能达成协议。刘欣欣要求解除双方签订的《租赁合同》，李婵、虢望远对此表示同意。因此，双方签订的《租赁合同》因双方协商一致而解除，合同解除日期为刘欣欣腾空涉案商铺并将商铺钥匙交还给李婵、虢望远之日即2020年3月12日。因双方合同解除主要因新冠肺炎疫情所引起，故刘欣欣要求李婵、虢望远退还押金20000元，符合法律规定，该院予以支持。李婵反诉要求刘欣欣支付租金，符合法律规定，该院予以支持。因新冠肺炎疫情客观上对原告刘欣欣的经营造成了影响，故该院酌情将租金调整为10000元／月的标准计算。刘欣欣应支付被告李婵2020年2月10日至3月12日的租金即10667元（10000元／月÷30天×32天）。对李婵反诉主张超出部分，该院不予支持。因刘欣欣已实际使用涉案商铺至2020年3月12日，故刘欣欣应支付李婵2020年2月1日至3月12日的物业管理费1705.37元（1218.52元+1218.12元÷30天×12天）。对李婵反诉主张超出部分，该院不予支持。李婵反诉要求刘欣欣赔偿商铺空档期租金损失及物业管理费损失，于法无据，该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、李婵、虢望远应于本判决生效之日起十日内退还刘欣欣押金20000元；二、刘欣欣应于本判决生效之日起十日内支付李婵租金10667元；三、刘欣欣应于本判决生效之日起十日内支付李婵物业管理费1705.37元；四、驳回李婵的其他反诉请求。本案因适用简易程序已减半收取的受理费150元，由李婵、虢望远共同负担；反诉费577元，由刘欣欣负担132元、李婵负担445元。二审中，上诉人向本院提交了一份由万博汇名邸三期物业服务中心出具的《证明》，以证实案涉商铺自2020年3月12日原租户搬离至今一直处于未出租状态。本院组织双方当事人进行了质证，被上诉人刘欣欣认为其与上诉人的租赁合同解除后，案涉商铺是否出租与本案并无关联。经审查，该证据真实、合法，本院予以采信，并结合其他证据对其证明力予以综合认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明：1.案涉商铺所在的万博汇名邸三期的其他经营业主自2020年2月12日起，陆续通过向长沙市雨花区砂子塘街道梨子山社区居委会办理复工审核备案手续开始恢复经营活动；2.上诉人与被上诉人就租金减免事宜未能达成一致协议后，被上诉人刘欣欣于2020年2月14日晚通过微信要求与上诉人李婵解除租赁合同时，上诉人李婵表示同意，但双方并未就解除合同的相关事宜达成一致协议，且双方并未确定办理房屋交接手续的具体时间点。本院认为，结合当事人诉辩及案件庭审情况，本案的争议焦点为：被上诉人刘欣欣是否应就案涉租赁合同的提前解除承担违约责任。上诉人李婵、虢望远主张刘欣欣在合同期限届满前擅自退租应承担违约责任，被上诉人刘欣欣则辩称案涉租赁合同系双方协议解除而非擅自提前解除，其不应承担违约责任。经审查，刘欣欣单方面提前要求解除案涉租赁合同的理由是其与上诉人未能就租金减免事宜达成一致协议，其经营活动在新型冠状病毒肺炎疫情防控期间受到严重影响。本院认为，被上诉人刘欣欣提出的解约理由并未在双方合同约定的合同解除条件范围内，亦不属于法定解约的事由，新冠疫情具有突发性，并非在双方当事人约定的整个合同期限内蔓延和持续，况且案涉商铺所在商业综合体的其他经营者自2020年2月12日起陆续恢复了经营活动，故新冠疫情对被上诉人刘欣欣的影响不足以成为解约的法定理由。上诉人虽同意解除案涉租赁合同，但并未以明示方式作出放弃主张违约责任权利的意思表示，故原审法院以双方协商一致解除合同为由对上诉人提出的违约责任诉请不予支持，系认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。关于违约责任的确定，本院认为，双方当事人在合同中约定一方违约须赔偿对方20000元，该约定并不违反法律法规的强制性规定，现案涉租赁合同系被上诉人刘欣欣在合同期限届满前单方要求解除，且上诉人并未放弃主张违约责任的权利，故被上诉人刘欣欣应向上诉人李婵、虢望远支付违约金20000元。关于上诉人李婵提出按合同约定的20000元/月标准计算欠付租金数额的上诉请求，本院认为，一审法院以刘欣欣因新冠肺炎疫情对欠租期间的经营活动造成了一定影响为由，酌情调整为按10000元/月的标准计算，其处理符合法律规定，并无不当，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人李婵、虢望远应否向被上诉人刘欣欣返还20000元押金问题，本院认为，双方在案涉租赁合同中约定押金在合同期限届满后不再续订合同或者合同期内因不可抗力因素双方互不担责的情况下予以退还，故承租人交纳押金的功能和价值在于确保承租人如期交纳租金，避免出现拒付租金或迟延交付租金等违约行为后无法保障出租人利益，在本院判决确定被上诉人刘欣欣应支付欠付租金的前提下，上诉人李婵、虢望远的租金利益亦得到了依法保障，故上诉人李婵、虢望远收取的押金应依法予以退还。鉴于被上诉人刘欣欣应向上诉人李婵、虢望远支付违约金20000元，本院认为，上诉人李婵、虢望远向被上诉人刘欣欣收取的押金可冲抵违约赔偿金，故此押金款项可不予以退还。关于上诉人要求被上诉人承担商铺空档期间的租金损失及物业管理费的主张，本院认为，上诉人在2020年2月14日明知被上诉人提出退房要求后，至被上诉人刘欣欣2020年3月12日返还商铺期间，应采取积极有效措施防止损失的进一步扩大，在被上诉人退租近六个月的时间里，上诉人亦未将案涉商铺出租或作其他用途，虽与上诉人的单方提出解约行为有一定联系，但案涉商铺空置的损失不应全部由被上诉人承担，考虑到本院认定被上诉人在本案中承担的违约责任可弥补因案涉商铺空置期间的部分损失，以及上诉人的过错责任，本院对上诉人的该项上诉主张不再另行予以支持。综上所述，上诉人李婵、虢望远的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2627号民事判决第一、四项；二、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2627号民事判决第二、三项，即“刘欣欣应于本判决生效之日起十日内支付李婵租金10667元，刘欣欣应于本判决生效之日起十日内支付李婵物业管理费1705.37元”；三、驳回刘欣欣的全部诉讼请求；四、驳回李婵、虢望远的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，刘欣欣应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审适用简易程序减半收取的受理费150元、反诉受理费577元，二审受理费877元，共计1604元，由刘欣欣负担900元，李婵负担704元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  程 婧二〇二〇年九月二十七日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。