江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2152号上诉人（原审原告）：郑红，女，1976年10月2日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：张振（系郑红丈夫），男，1970年12月23日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：谷浩杰，江苏益新律师事务所律师。上诉人（原审被告）：殷富贵，男，1956年5月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审被告）：唐艳，女，1959年5月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。殷富贵、唐艳的共同委托诉讼代理人：杨洪如，淮安市清江浦区胜达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：季笑月，女，1983年10月27日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人郑红因与上诉人殷富贵、唐艳及被上诉人季笑月房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初7294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑红上诉请求：1.撤销一审判决，判令唐艳增加赔偿房屋差价损失38.4万元；2.判令唐艳赔偿郑红的装潢损失9.594万元；3.判令殷富贵、季笑月与唐艳承担连带赔偿责任；4.一、二审诉讼费用由唐艳、殷富贵、季笑月承担。事实和理由：1.郑红有理由相信唐艳在签订合同时对涉案房屋享有所有权。（1）签订合同时，唐艳出示了其家庭内部关于涉案房屋的权属协议，协议中明确约定涉案房屋所有权归唐艳和殷富贵所有。且唐艳曾两次起诉季笑月、殷辉要求确认房屋所有权，涉案房屋目前已被确权在唐艳、殷富贵名下，充分证明了郑红作出购买房屋的判断是正确的。（2）出售涉案房屋，是唐艳全家人经过商量作出的行为。涉案房屋最初是殷辉在中介处登记，唐艳与郑红沟通时，也与其家人确认房屋价格，涉案合同签订时，殷辉与季笑月系夫妻关系，唐艳、殷富贵、季笑月、殷辉共同居住，根据日常生活经验，出售房屋家庭成员肯定是协商一致之后才会签订合同，郑红有理由相信唐艳有充分的权限签署涉案房屋买卖合同。2.本案的房屋买卖合同不是不能履行，而是因为房价上涨，唐艳、殷富贵不愿意履行，其主观上存在明显过错。3.殷富贵、季笑月应承担连带责任。出售房屋是唐艳的家庭行为，殷富贵知情并同意，否则唐艳不可能两次将房产证送给郑红。一审调解时，殷富贵给代理人的权限是30万元，如果不同意卖房，为何会同意解除合同并赔偿30万元。另外，季笑月对房屋进行装修，导致房屋无法交付、合同无法继续履行，季笑月也应当承担赔偿责任。4.郑红是在得到唐艳的允许之后，才进行装修设计、购买装潢材料的，唐艳应当对此赔偿。如果未得到允许，郑红不可能拿到钥匙，也不会随便跑到人家房子里去装修。唐艳交钥匙和郑红拿钥匙应视为履行合同，郑红没有过错。5.一审法院主观臆断，扣除税费错误。税收征收属于行政行为，并且尚未实际发生。从差价款中扣除税费，相当于郑红向唐艳缴纳了税费，明显有失公平。诚实守信是民法中的黄金原则，卖房人看房价上涨便找借口毁约，法院理应支持买房人提出的差价索赔诉求，才能凸显法律的公平正义。殷富贵、唐艳辩称，郑红没有付清购房款导致殷富贵、唐艳无法交付房屋，唐艳不存在违约行为，一审判决唐艳赔偿37万元不符合事实和法律规定。郑红要求看房才告诉她钥匙的位置，这并不是交付房屋行为。其他意见同殷富贵、唐艳的上诉状。殷富贵、唐艳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判唐艳不承担任何责任或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由郑红承担。事实和理由：1.一审法院漏列被告殷辉，程序违法。郑红起诉时将殷辉作为被告之一，一审法院对此没有理会。2.一审法院认定涉案房屋买卖合同有效，适用法律错误。唐艳不是无处分权人，而是无代理权。郑红签订合同时明知涉案房屋登记在殷辉、季笑月名下，在唐艳没有提供授权委托书的情形下，唐艳无权代理殷辉、季笑月。郑红虽然交了5万元定金，但是并没有交付全部房款，涉案房屋也没有实际交付给郑红或者转移登记到郑红名下，且殷富贵并不同意出售涉案房屋，因此本案房屋买卖合同应依法确认无效。3.唐艳不应当承担违约责任。唐艳代理殷辉出售房屋，相关后果应当由殷辉承担。根据涉案合同，郑红有先履行支付购房款的义务，因此本案是郑红违约在先，应当由郑红承担全部违约责任。4.一审法院对房屋差价损失认定过高，应当用评估价减去签订合同时的市场价，而非用评估价减去合同约定价，否则就显失公平。郑红辩称，唐艳是有权处分，一审法院认定房屋买卖合同有效正确。郑红不存在违约行为，因唐艳无法办理相关手续，导致郑红无法办理贷款，所以应由唐艳承担违约责任。其他同郑红的上诉状意见。季笑月未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。郑红向一审法院起诉请求：1.殷辉、季笑月、殷富贵、唐艳立即向郑红双倍返还定金10万元、赔偿损失100万元，并以110万元为基数从本案起诉之日起以年利率6%标准支付利息直至款项实际付清之日止；2.殷辉、季笑月、殷富贵、唐艳赔偿郑红为装修房屋支付的设计费损失1.944万元、施工工程定金损失3万元、购买装修材料的定金损失4.5万元、安装窗户0.15万元，合计9.594万元，并以9.594万元为基数从本案起诉之日起按照年利率6%标准支付利息直至款项实际付清之日止；3.殷辉、季笑月、殷富贵、唐艳承担连带责任；4.殷辉、季笑月、殷富贵、唐艳承担本案诉讼费。一审诉讼过程中，郑红撤回了对殷辉的起诉。一审法院认定事实：殷富贵、唐艳为夫妻关系，殷辉系殷富贵、唐艳的儿子，殷辉、季笑月原系夫妻关系。涉案的房屋，原登记在殷辉、季笑月名下。2016年12月11日，唐艳以殷辉、季笑月（甲方、售房人）名义与郑红（乙方、购房人）以及中介人陈某（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同的主要内容为：一、甲方自愿将坐落于豪景华庭房屋出售给乙方；二、经双方约定此房屋成交价为人民币（大写）壹佰肆拾捌万整/套（小写）￥1480000元/套，乙方付定金为人民币（大写）伍万元整，剩余购房款（大写）壹佰肆拾叁万元。首付款定在按揭贷款抵押合同批下来后付清。贷款抵押合同下来时双方立即安排时间办过户手续。若现金一次性购买，付清房款后过户。三、办理产权过户的税费由乙方负责；四、交房时间：全款到账后当日。甲方将水、电、气、电视收视费等相关费用结清交付乙方使用……；五、甲乙双方需认真履行合同，甲方必须提供产权证、土地使用证等相关证件以及复印件给丙方，甲方保证所售房屋产权必须无任何财产争议或债权债务以及无违规违法房屋的争议。甲方或乙方一人签字代表夫妻及家人行为，本合同在履行过程中发生争议，双方协商不成可向人民法院起诉；六、在双方过户前甲方必须向丙方支付中介费，乙方必须向丙方支付中介费4000元……。七、甲乙双方不得以任何借口违约，双方任何一方违约，违约方应该向守约方支付房屋总价的5%的违约金以及向丙方支付双倍的中介费；八、本合同一式三份，甲方、乙方、丙方各执一份，三方签字后生效；九、签字合同即日起双方听从丙方安排办理按揭贷款及过户时间安排，如有一方拖延时间就算违约，要承担违约责任。上述合同甲方署名处有唐艳代签的“殷辉”字样，唐艳亦书写自己名字，并注明“代理人”。乙方处有郑红本人签字，陈某在丙方处亦签字确认。签订合同当日，郑红向唐艳支付了购房定金5万元，唐艳以殷辉的名义出具了收条，载明：“收到郑红购豪景华庭21幢104室及车库一间房屋定金人民币伍万元整（￥50000元），代收人：唐艳”，陈某作为见证人在收条上签字。合同签订后，唐艳将涉案房屋的产权证书以及土地使用证交给陈某。因本案诉争房屋合同产生争议，郑红于2017年8月14日诉至一审法院，主张解除房屋买卖合同，并主张殷富贵、唐艳、殷辉、季笑月赔偿其经济损失；一审法院于2017年12月11日作出（2017）苏0812民初6748号民事判决，之后郑红不服该判决，上诉至淮安市中级人民法院（以下简称：“淮安中院”）；淮安中院于2018年4月25日作出（2018）苏08民终638号民事裁定书，将该案发回重审。一审法院于2018年5月22日立案受理，在审理过程中，郑红变更诉讼请求，主张继续履行合同；一审法院于2019年3月22日作出（2018）苏0812民初5484号民事判决书，驳回郑红的诉讼请求；之后郑红不服判决，上诉至淮安中院，后又撤回上诉。2017年2月14日，殷富贵、唐艳以涉案房屋实际出资人身份将殷辉、季笑月诉至淮安市淮阴区人民法院（以下简称：“淮阴区法院”），要求确认涉案房屋所有权归其所有，并提供了双方签订的协议书为证，该协议主要内容为：“乙方（殷辉、季笑月）系甲方（殷富贵、唐艳）的儿子、儿媳，甲方于2013年9月全额资金购买了位于淮安市，现该房屋产权登记在乙方名下，为此双方就有关事宜经协商达成协议：一、双方确认上述房屋的实际产权人为甲方；二、甲、乙双方如因生产经营向外借款，需用上述房屋提供担保办理抵押登记时双方均应无条件配合；三、本协议一式两份，双方签字后生效”；但其于2017年7月3日申请撤回了起诉。2019年2月26日，殷富贵、唐艳再次提起了诉争房屋的所有权确认之诉，淮阴区法院于2019年10月22日作出（2019）苏0804民初1368号民事判决书，载明殷辉、季笑月于判决生效后二十日内协助殷富贵、唐艳将位于淮安市淮阴区房屋过户至殷富贵、唐艳名下。该判决已生效；之后诉争房屋变更登记至殷富贵、唐艳名下。本案审理过程中，郑红申请对诉争房屋价值进行鉴定，一审法院依法委托江苏苏瑞土地房地产评估有限公司，以2017年8月14日的时间节点对诉争房屋价值进行鉴定。该评估公司于2020年5月12日作出评估报告，载明于2017年8月14日，诉争房屋价值为223.4万元。郑红垫付了鉴定费11000元。在之前诉讼及本次诉讼中，双方有争议的主要事实和证据如下：1、郑红为证明唐艳出售涉案房屋征得殷辉、季笑月同意的事实，申请陈某作为证人出庭作证。证人陈某陈述：“涉案房屋最初是由唐艳的儿子来口头登记的，后来她儿子电话打不通，我就直接和唐艳联系的。当时唐艳称房屋是其夫妻出资购买的，但产权登记在殷辉、季笑月名下。现场看房时，唐艳当场打电话和家人确认房屋的出售价格，具体是打给儿子还是儿媳不清楚。看完房后，郑红和唐艳在中介处签订了涉案房屋买卖合同。后唐艳称因为卖房的事情与儿子、儿媳发生矛盾暂时不好卖房，双方未能就卖房事宜达成一致，因未能居间成功，故亦未向双方收取居间费用。”关于唐艳是否将房屋钥匙交付给郑红，陈某表示不知情。殷富贵、唐艳对证人陈某关于签订合同时唐艳打电话给家人确定房屋出售价格的事实不予认可。2、诉争房屋的实际占有情况。郑红陈述：“我于合同签订后2、3周拿到钥匙，是唐艳告诉我们钥匙在房子窗台上，让我们自己去拿；我们拿到钥匙后与唐艳沟通是否可以装修，其表示可以装修，我们就开始购买装修材料。到2017年阴历正月十五的时候带朋友去看房子，发现门锁打不开，并且窗户被砸，房屋中唐艳原先留下的部分装修材料也不见了，我认为有小偷，就报警了。后来问了唐艳，其称不知情。到2017年6月，中介发现诉争房屋装修了，让我和唐艳联系；唐艳表示可能是季笑月装修的，并且其已经提起了对季笑月的诉讼，让我放心，一定会履行合同”。季笑月陈述：“诉争房屋的钥匙一直都在物业，之前是唐艳对房屋进行了部分装修，到2017年1月的时候，唐艳的装修停止了，但我还没有钥匙。之后我报警并换掉窗户才进门的，并进行重新装修，唐艳对此是知道的。装修共花费100万元左右，装修完毕后，2018年春节我就入住了”。唐艳陈述：“签订合同时，我还在对房屋进行装修。最初装修是为了办公，后来因为家庭矛盾才出售房屋的。签订合同后，郑红要求看房，而钥匙在装修工人处，装修工人告诉我钥匙在房屋附近，我就告诉郑红，让郑红去看一下，这样郑红就拿到钥匙并进入房屋了”。3、郑红关于装修费用的相关证据。郑红主张，其签订本案诉争房屋买卖合同之后，即开始准备进行装修，共支出费用95940元，并提交了设计费收据、施工协议、建材订购单等证据为证。殷富贵、唐艳质证称，郑红并未实际取得购买的房屋，也没有缴清购房款，擅自签订装修合同造成的损失应该由其自己承担；郑红在签订房屋买卖合同时就明知买卖的房屋登记在殷辉、季笑月名下，事后也明知殷辉、季笑月不出售该房屋，郑红还擅自进行装修，所以唐艳不应当承担赔偿责任。一审庭审中，郑红要求解除诉争房屋买卖合同，但表示不将其作为本案诉讼请求。一审法院认为：2016年12月11日，郑红与唐艳签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不具备无效的法律情形，应认定有效。本案房屋买卖合同签订时，诉争房屋登记在殷辉、季笑月名下；而房屋买卖合同系唐艳以殷辉、季笑月名义与郑红签订；郑红未能证明季笑月委托唐艳出售诉争房屋，故诉争的买卖合同对季笑月并不产生约束力。殷富贵、唐艳之后通过诉讼方式，将诉争房屋确认为其所有，并已办理了所有权变更登记手续。因共有房屋的出售需要共有产权人的同意才能进行，殷富贵表示并不清楚唐艳与郑红签订房屋买卖合同一事，且不同意出售该房屋；故诉争房屋买卖合同已不能继续履行。郑红未能证明殷富贵同意出售该房屋，故诉争的房屋买卖合同对殷富贵不具有约束力。郑红主张季笑月、殷富贵亦承担合同责任，一审法院不予支持。因诉争房屋买卖合同已不能继续履行，现郑红主张解除该合同，一审法院予以支持。唐艳与郑红签订房屋买卖合同，承诺将诉争房屋出售于郑红，现诉争房屋买卖合同不能继续履行，故唐艳应将收取的5万元定金返还于郑红，并承担赔偿损失的违约责任。诉争房屋买卖合同中约定价款为148万元，至郑红于2017年8月14日提起民事诉讼的时点，诉争房屋价值经鉴定为2234000元，两者之间差额754000元为郑红的预期可得利益。诉争房屋买卖合同中约定，办理产权过户的税费由郑红承担，结合实践中二手房交易的习惯，因诉争房屋过户登记产生的个人所得税（148万元×1%）、契税（148万元×2%）、过户登记的手续费等实际上亦由郑红负担，上述费用均为郑红的履约成本，计算郑红的损失时应从预期可得利益中扣除。另考虑，郑红在签订诉争房屋买卖合同时明知诉争房屋登记所有权人并非唐艳，其仍然签订房屋买卖合同，自身也具有一定过错，其应分担部分损失。综合上述因素，一审法院将唐艳应支付的赔偿款确定为37万元，郑红主张的超出部分，不予支持。郑红主张唐艳双倍返还定金，因一审法院已按对其更为有利的赔偿款予以支持，故对定金差额5万元不再支持。郑红主张唐艳赔偿其为装修房屋而支出的9.594万元，一审法院认为，诉争房屋买卖合同中约定，全款到账后交付房屋；郑红在签订合同后拿到钥匙，实质上仍为看房行为，不应视为交付房屋。对房屋的装修应当在房屋交付后进行，郑红在仅支付5万元定金、房屋尚未交付的情况下即开始准备装修，该损失不应由唐艳承担。郑红主张唐艳承担该部分损失，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、唐艳于判决生效后三日内一次性支付郑红定金5万元、赔偿款37万元，合计42万元；二、驳回郑红的其他诉讼请求。案件受理费15563元，郑红负担7963元，唐艳负担7600元；保全费4520元，郑红负担1900元，唐艳负担2620元；鉴定费11000元，郑红负担4000元，唐艳负担7000元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本案二审争议焦点：（一）一审判决是否遗漏当事人？（二）涉案房屋买卖合同是否有效，殷富贵、季笑月是否应承担连带责任？（三）涉案房屋差价损失应如何承担，税费应否扣除？（四）郑红主张的装修损失应否支持？本院认为，关于争议焦点（一），虽然原审原告郑红向一审法院起诉时将殷辉列为原审被告之一，但郑红于2020年6月23日向一审法院书面申请撤回对殷辉的起诉，一审法院裁定准许郑红撤回了对殷辉的起诉，故一审判决并未遗漏当事人。关于争议焦点（二），唐艳与郑红签订涉案房屋买卖合同时，涉案房屋的登记所有权人为殷辉、季笑月，后涉案房屋转移登记至唐艳、殷富贵名下。因唐艳未能举证证明出售房屋得到季笑月、殷富贵的授权，故涉案房屋买卖合同对季笑月、殷富贵不产生效力，但不影响涉案房屋买卖合同在唐艳与郑红之间发生效力。唐艳主张自身系无权代理、无权处分，因而涉案房屋买卖合同无效，没有法律依据，本院不予支持。郑红主张唐艳签订涉案房屋买卖合同是经过全家授权的行为，故殷富贵、唐艳亦应当承担责任。本院认为，唐艳签订本案房屋买卖合同时，季笑月、殷富贵均未到场，也未提供书面授权手续，郑红亦没有就唐艳出售房屋一事与季笑月、殷富贵进行确认，郑红主张殷富贵、季笑月同意唐艳出售涉案房屋证据不足，本院不予采信。因殷富贵、季笑月并非涉案合同当事人，其也未授权唐艳出售涉案房屋，故郑红主张殷富贵、季笑月承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。关于争议焦点（三），唐艳与郑红双方均明知签订本案房屋买卖合同时，涉案房屋登记所有权人为殷辉、季笑月，但对于涉案房屋未来能否顺利过户，双方均未进行审慎评估。唐艳、殷富贵虽于2017年2月以涉案房屋实际出资人身份将殷辉、季笑月诉至法院，要求确认涉案房屋所有权归其所有，但又于2017年7撤回了起诉，直至2019年才再次提起诉争房屋的所有权确认之诉。唐艳拖延确权及未取得殷富贵授权是造成本案房屋买卖合同不能履行的主要原因，应向郑红承担违约责任。郑红主张应当增加赔偿房屋差价损失38.4万元，本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。郑红签订合同时对涉案房屋权属有争议是明知的，在无房屋产权人书面授权的情况下，郑红过于轻信唐艳的陈述而与其签订房屋买卖合同，加大了房屋买卖的风险，现因多方面原因导致房屋不能顺利交付，郑红自身存在一定责任，故对损失亦应承担相应的后果；郑红主张扣除税费没有法律依据，但根据双方合同约定，交易税费由郑红承担，如合同可以正常履行，郑红的预期收益中必然会扣除有关税费，故一审法院在计算郑红的预期收益时扣除有关税费并无不当。唐艳主张合同不能履行系不可抗力且房价上涨超出自身预见范围，其不应当承担违约责任。对此本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。唐艳在签订合同时明知房屋的登记状况，后来也通过诉讼手段确认了房屋的权属，故不构成不可抗力。唐艳辩称房价上涨超出预知，不符合日常生活经验和市场行情，本院不予采信。因双方签订的房屋买卖合同约定的违约金为房屋总价款的5%，郑红请求以实际损失为准进行赔偿，综合考虑涉案房屋的价格上涨情况、房屋交易所需的相关税费以及郑红仅支付5万元定金的情况，一审法院将唐艳应支付的差价赔偿款确定为37万元并无不当。关于争议焦点（四），涉案房屋买卖合同明确约定，交房时间为全款到账后当日。鉴于郑红仅支付定金5万元，唐艳陈述房屋钥匙放在地砖附近，仅同意郑红自己拿钥匙看房，并非授权郑红先行装修，郑红也未提供其他证据证明对涉案房屋装修是经过唐艳明确同意的行为。在涉案房屋权属能否最终解决处于不确定的状态下，郑红即进行装修，也未与唐艳就装修问题达成书面一致意见。此外，郑红为涉案房屋装修支付的相关费用及购买的装修材料还有重新用于其他房屋的可能。因此，一审法院未予支持郑红主张的装修损失亦无不当。综上，上诉人郑红与上诉人殷富贵、唐艳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审中上诉人郑红交纳的案件受理费12799元，由上诉人郑红负担；上诉人殷富贵、唐艳交纳的案件受理费6850元，由上诉人殷富贵、唐艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 梁新星审 判 员 马玉宝二〇二〇年九月十八日法官助理 钟 岩书 记 员 余宛蓉