浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终2173号上诉人（原审被告、反诉原告）：温州新邻里广场发展有限公司。住所地：温州市龙湾区蒲州街道上江路80号。法定代表人：叶秀兰。委托诉讼代理人：李尚节，北京京师（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余章华，北京京师（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江一川文化产业有限公司。住所地：温州市龙湾区蒲州街道富春江路85号二楼东首第一间。法定代表人：黄淑红。委托诉讼代理人：黄雅俊，上海浩信（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄瑞焰，上海浩信（温州）律师事务所律师。上诉人温州新邻里广场发展有限公司（以下简称温州新邻里公司）因与被上诉人浙江一川文化产业有限公司（以下简称浙江一川公司）租赁合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日受理后，依法组成由审判员易景寿担任审判长，审判员王怡然、苏子文参加评议的合议庭进行了审理。经合议庭评议，决定不开庭审理。本案现已审理终结。温州新邻里公司上诉请求：一、撤销原审判决，并发回重审或者依法改判支持上诉人温州新邻里公司的反诉请求，驳回被上诉人浙江一川公司的诉讼请求；二、判决本案诉讼费用由被上诉人浙江一川公司负担。事实与理由：一、原判决认定事实不清。1、原判决认定《广告场地租赁合同》不能履行，主因系上诉人温州新邻里公司与案外人温州翘楚文化传媒有限公司（以下简称翘楚公司）的合同未到期，致使行政审批受阻，缺乏事实依据。第一，被上诉人浙江一川公司提交的证据不能证明行政审批受阻的主要原因是温州新邻里公司与翘楚公司的合同未到期。第二，《温州市户外广告设施设置规范》第5.1.2.3条规定，单个广告面积，在商业区域内宜小于100平方米，商业区域外宜小于50平方米，建构筑物同一面墙上的广告总面积不应大于该墙面积的30%。该规定未禁止同一外立面设置多个户外广告。温州新邻里公司的墙面面积约1500平方米，按30%计算，有效广告总面积为450平方米。温州新邻里公司与翘楚公司的户外广告面积为96平方米，《广告场地租赁合同》约定的户外广告面积为320平方米（宽16米*高20米）。两个户外广告面积合计416平方米，未超过墙面面积的30%。故温州新邻里公司与翘楚公司的合同未到期，并非行政审批受阻的原因。第三，《广告场地租赁合同》的面积320平方米，显著超过《温州市户外广告设施设置规范》100平方米的规定，且不符合比例原则。因此，合同约定的面积过大，系行政审批受阻的主要原因。2、原判决认定继续履行合同已无障碍，缺乏事实依据。如前所述，《广告场地租赁合同》约定的面积显著超标，继续履行合同依然存在障碍。3、原判决认定解除合同势必造成损失，继续履行合同可以达成共赢，缺乏事实依据。浙江一川公司的损失系其自身违法行为所致，且损失发生后，浙江一川公司未及时止损。同时，继续履行合同未必必然共赢，法官并非经济学家，无法对将来的经济趋势进行预判。二、原判决适用法律错误。原判决以《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，民事诉讼法第六十四条为依据，系法律适用错误。本案中，浙江一川公司未依约、合法使用租赁物，致使案涉租赁物破损，根据《合同法》第二百一十九条的规定，温州新邻里公司作为出租人有权解除合同并要求赔偿损失。三、原判决违反法定程序。原审归纳本案争议焦点为合同未能履行的原因问题，但未对温州新邻里公司的反诉请求作出认定，遗漏温州新邻里公司以《合同法》第二百一十九条的规定主张解除合同是否成立问题。根据民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定、第二百条第一款第（十一）项的规定，本案应当发回重审。被上诉人浙江一川公司答辩：一、诉争《广告场地租赁合同》暂缓履行的根本原因是因为温州新邻里公司与翘楚公司的租赁合同未到期，翘楚公司已在系争外立面发布广告牌，导致浙江一川公司无法审批通过。温州新邻里公司已于2018年9月期间已将系争建筑外立面部分区域出租给翘楚公司用于广告投放使用，广告设置许可期限自2018年9月19日至2019年9月10日。尔后，温州新邻里公司与浙江一川公司在上述情况下又于2019年3月19日另行签订了诉争合同。温州新邻里公司反复向浙江一川公司承诺会协商解决与翘楚公司的租赁合同关系，但温州新邻里公司一直拖而不决，导致一川公司无法完成审批事项。二、温州市龙湾区综合行政执法局据以作出不予审批的行政法律依据是基于《温州市户外广告设施设置规范》第5．1．2．3规定，涉案广告总面积已超出墙面的百分之三十，该行政规定正是导致浙江一川公司的广告牌未获审批，本案合同中止履行的政策原因。（1）、二审期间浙江一川公司代理人依法行使调查职权前往龙湾区行政执法局行政审批科核实情况，主管机关就诉争项目不予审批作出了具体的《情况说明》，将事情的来龙去脉一一进行说明释理。该份说明载明浙江一川公司已于2019年4月就向龙湾区行政执法局提出审批请求，执法局经调查核实发现该外立面部分区域已存在审批许可的广告牌，且据实认定涉案广告总面积已超出墙面的百分三十，因此不予审批。（2）、温州新邻里公司认为涉案外立面为1500平方米，因此按照浙江一川公司的广告面积和翘楚公司的广告面积不会超过超出墙面的百分三十，没有事实基础。第一，温州新邻里公司没有证据证明涉案外立面的面积为1500平方米；第二，即便如温州新邻里公司所称涉案外立面的总体面积达到1500平方米，可本案广告位总面积的认定范畴是不包括建筑物窗户以等非商业区域；行政执法局也就该问题具体对浙江一川公司作出了说明，因此即便温州新邻里公司称其墙面整体为1500平方米，但是实际的可利用面积是不足1500平方米的，必然是会导致涉案广告总面积超限的结果；第三，关于浙江一川公司的广告面积是否超限的认定问题上，租赁合同第二条第2款已明确广告规格是按设计方案根据实际尺寸为准。《温州市户外广告设施设置规范》5．1．2．3规定，广告设置在商业区域内宜小于100平方米，并非是禁止性、排他性规定，只是建议倡导性规定。事实上针对广告牌设置面积，温州新邻里公司的广告审批面积是得到龙湾区行政执法局认可的。三、本案合同依法成立生效，浙江一川公司已按约支付了租金和押金，并按照合同约定免费为温州新邻里公司制作了形象标志供温州新邻里公司经营使用，已履行了合同主义务，温州新邻里公司已享受合同带来的权益却拒绝提供审批协助义务，合同权利义务显然不对等，也违背公平诚实守信原则。（1）、2019年10月11日浙江一川公司致函温州新邻里公司要求协助办理审批事宜提供相应的产权凭证，但温州新邻里公司至今仍没有提供；（2）、温州新邻里公司避重就轻、掩盖事实，将合同不能履行审批未予通过的全部责任无端推给浙江一川公司。2019年6月4日，温州新邻里公司向龙湾区行政执法局审批科致函，称其已与翘楚公司解除租赁协议并退还租金给翘楚公司，但事实上翘楚公司的广告审批一直延续至2019年9月10日。在翘楚公司的租赁审批期限到期后，障碍事由已然消除的情形下，温州新邻里公司仍不予配合审批的根本原因在于，其认为原合同不公平，认为租金的起付时间对其不利，故向浙江一川公司提出了重新拟定协议的意愿，而浙江一川公司则认为原合同已合法生效，应遵循契约精神，故不予同意。为此，双方经多次协商，因争议过大没有达成合意，这是本案诉讼的原因。四、合同解除的经济成本是否过大问题是一审法院裁决的正当理由之一，也是合同法衡量合同应否解除权量利弊的重要因素。合同解除必然涉及到合同解除后的法律后果，本案合同签订后已经部分履行，浙江一川公司已支付了租金押金并制作了免费标识，温州新邻里公司的合同目的已实现，而浙江一川公司设计制作完毕的广告牌仍搁置堆放在温州新邻里公司楼顶层，后续审批手续已经在整理提交，足以预见合同履行或解除可能面临违约赔偿以及租金返还等问题。毫无疑问，本案合同解除势必会增加经济成本。目前，涉案合同履行面临的政策障碍和翘楚公司的事实障碍情形已然消除，温州新邻里公司取得租金收益的合同目已经实现，而浙江一川公司也只是要求继续履行合同，更没有提出违约赔偿的诉请，判决继续履行合同显然是正确无误的。五、原判决并未违反法定程序，没有遗漏诉讼请求，一审法院判决继续履行合同，驳回反诉请求已然对系争合同是否应该解除和温州新邻里公司的反诉请求作出了处理，释理清楚，适用法律正确，应当维持。2020年1月2日，浙江一川公司向一审法院起诉请求判令：1、温州新邻里公司继续履行于2019年3月19日与浙江一川公司签订的《广告场地租赁合同》，无条件协助浙江一川公司办理关于龙湾区××路××号外立面广告牌的行政审批事宜；2、本案的诉讼费用由温州新邻里公司负担。审理中，温州新邻里公司提起反诉请求判令：1、解除温州新邻里公司与浙江一川公司于2019年3月19日签订的《广告场地租赁合同》；2、浙江一川公司将温州市龙湾区××路××号外立面恢复原状；3、本案诉讼费用由浙江一川公司承担。经一审法院释明，合同解除后，会造成浙江一川公司已付租金、押金、置备相关户外类各类三面翻广告的安装材料等造成巨大的经济损失。但温州新邻里公司仍坚持的反诉请求。一审法院认定：2018年9月19日，温州市龙湾区综合行政执法局作出温龙综许字（2018）第466号《准予行政许可决定书》，主要内容为“温州新邻里公司：你（单位）于2018年7月13日提出的《城市大型户外广告设置审批》行政许可申请，本机关已于2018年7月13日受理，经审查，符合法定条件、标准，依法规定，本机关决定准予你单位取得（城市大型户外广告设置审批）行政许可”。同日，温州市龙湾区综合行政执法局向温州新邻里公司颁发浙温龙城法广字（2018）第038号《广告设置许可证书》，该许可证记载主要内容为“业主单位为温州新邻里公司，施工单位为翘楚公司，设置地点为温州市龙湾区蒲州街道上江路80号，设置规格为高6米，宽16米，面积96平方米，设置期限为2018年9月19日至2019年9月10日；以及其他权利义务的约定”。2019年3月15日，因工作业务商谈需要，浙江一川公司高层领导李军与温州新邻里公司办公室主任戈多建立微信好友后，同日下午14时18分许，李军在微信聊天平台向戈多传送一份题头为《广告场地租赁解除通知》的OfficeWord文档，内容为“致：翘楚公司，因我公司的外立面长期使用现已老化过时，经股东决议现将邻里广场的外立面进行重装升级。鉴于我们是否签订的广告场地租赁协议，第三条第4点：租赁期间如甲方业务需要外墙改造，乙方需全力配合，租金按实际发生日期计算。特此通知，望贵公司理解支持！温州新邻里公司，2019年3月1日”。同日下午15时20分许，李军在微信聊天平台向戈多传送一份题头为《广告场地租赁合同》的OfficeWord文档。2019年3月19日，浙江一川公司、温州新邻里公司签订一份《广告场地租赁合同》，温州新邻里公司为甲方，浙江一川公司为乙方，约定，约定乙方承租甲方所有的坐落于温州市龙湾区蒲州街道上江路80号房屋的外立面，用于广告投放所使用，广告形式为户外类各类三面翻广告，规格为侧面16米（宽）、高度20米，以实际尺寸为准，根据实际制作；乙方负责广告设计、建设、安装、审批、招商发布并承担由此产生的一切费用，乙方在向有关部门申请设置及安装发布时，如需以甲方名义到执法局申请广告时，甲方协助或提供相关资料时，甲方应给予乙方提供所需要的资料和证件配合并协助（如甲方不配合造成审批拖延时，责任由甲方承担）；有效租赁期自2019年3月20日起至2022年3月19日止，场地租赁使用费为105000元年，押金为5000元；合同签订后，乙方进行广告设施制作，待广告审批、制作完成时开始计算租金，以实际发布时间计算租金（注：审批期限为30天，30天内若审批不了，甲方将没收乙方押金伍仟元）；在广告发布期间内，如因国家或地方政府的政策、法规、法令等原因，造成本合同无法继续履行或中断履行的，甲乙双方在与政府处理完相关事宜后，应顺延广告位租赁期，其山后事宜由双方友好协商解决，若不能顺延，双方根据实际发布期结算，多退少补；甲方的形象（一个标志+“邻里广场”一共五个发光字体的大小比例、颜色）由乙方按《附件》三面翻广告位效果图的涉及制作完成，费用由乙方承担；以及其他权利义务的约定。合同签订后，浙江一川公司于2019年3月20日依约向温州新邻里公司汇款11万元，作为预付租金105000元及押金5000元。2019年4月25日下午14是20分许，李军在微信聊天平台向戈多传送一份题头为《新邻里中心报告》的OfficeWord文档，内容为“温州新邻里公司向温州市龙湾区人民政府要求对大楼外立面进行设置三面翻广告牌审批而作出新邻里中心（2019）001号《关于新邻里中心外立面设置广告牌的请示》”。而后，浙江一川公司依约为温州新邻里公司变更位置并安装了“温州新邻里公司企业标识+邻里广场”一共五个发光字体供温州新邻里公司使用。2019年5月9日，温州市龙湾区综合行政执法局以温州新邻里公司涉嫌在墙立面上擅自设置大型户外广告铁架子为由作出温龙综法责改字（2019）第020112号《责令限期改正通知书》，责令限7日内予以拆除，并将《责令限期改正通知书》张贴在温州新邻里公司办公室门上。2019年5月11日，温州新邻里公司通过顺丰速递向浙江一川公司寄送一份《关于要求尽快拆除户外广告铁架子的函》，主要内容为“执法局发现你公司在上江路80号外立面上擅自设置大型户外广告铁架子，责令要求立即停止违法行为，限7日内予以拆除，我公司特向你公司发函，要求你公司立即停止未经政府部门审批的在上江路80号所进行的外立面广告施工，并在2019年5月17日下午17点正之前拆除户外广告铁架子，否则你公司应承担相应法律责任并赔偿由此对我公司造成的损失，且我公司将与你公司解除租赁合同，温州新邻里公司，2019年5月11日”。浙江一川公司收到后，2019年5月13日18时4分许，浙江一川公司高层领导李军在微信聊天平台向温州新邻里公司办公室主任戈多回复“按我们的合同执行，我不可能接受你们的函，要么法院起诉我，你们这样太过分了，换位思考一下”。而后，浙江一川公司在限期内拆除在案涉的租赁房屋外立面户外广告铁架子。为此，2019年6月4日，李军还在微信聊天平台上与戈多解释行政执法单位作出处理的原因，要求温州新邻里公司继续协助，履行2019年3月15日签订的《广告场地租赁合同》。2019年9月29日，温州新邻里公司拟制一份《广告场地租赁补充合同》，因该补充合同双方未能达成。一审法院认为，依法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。浙江一川公司、温州新邻里公司之间签订的《广告场地租赁合同》的事实清楚，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定。本案争议焦点为双方签订的《广告场地租赁合同》未能履行的原因问题。从认定的事实分析，不能履行《广告场地租赁合同》主要是由于温州新邻里公司与翘楚公司签订的案涉房屋外立面租赁合同未到期，案涉房屋外立面向相关行政部门申报的广告到期日是2019年9月10日，致使浙江一川公司向相关行政部门审批受阻延期，现已到期，对浙江一川公司、温州新邻里公司之间签订的租赁合同履行已无影响。温州新邻里公司答辩称2019年5月5日浙江一川公司未批先建，设置大型户外广告铁架子的违法行为，是相关行政部门不能审批原因，与事实不符；浙江一川公司在案涉房屋外立面违法设置大型户外广告铁架子在行政执法局责令的限期内已自行拆除，现可依法依规向相关部门审批。浙江一川公司在起诉主张权利时，温州新邻里公司与翘楚公司的租赁合同及案涉房屋外立面广告行政审批设置使用期已届满终止。故现浙江一川公司要求温州新邻里公司继续履行合同已无障碍，按约温州新邻里公司应协助浙江一川公司办理座落于温州市龙湾区××街道××路××号房屋外立面广告牌设置审批的诉请，予以支持。相反若双方解除合同，势必造成恢复原状及设置户外类各类三面翻广告牌相关安装材料的经济损失，为更加达成双方和谐共赢，应继续履行合同。温州新邻里公司的反诉请求，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年4月7日作出判决：一、确认浙江一川公司与温州新邻里公司继续履行于2019年3月19日签订的《广告场地租赁合同》；二、温州新邻里公司依2019年3月19日签订的《广告场地租赁合同》履行协助浙江一川公司办理相关座落于温州市龙湾区××街道××路××号房屋外立面设置广告牌的行政审批事项；三、驳回温州新邻里公司的反诉诉讼请求。案件本诉受理费2400元，减半收取1200元，反诉受理费50元，合计1250元，由浙江一川公司负担1200元，温州新邻里公司负担50元。二审中，上诉人温州新邻里公司向本院提交了以下补充证据材料，即：照片3份及申请证人朱某出庭作证申请书，照片是证人朱某拍摄的，欲证明浙江一川公司不当使用案涉租赁物，致使租赁物外立面对应的内部墙体瓷砖大面积松动、脱落等损害，可能造成危及人身安全；证人朱某陈述，该三张照片是其用手机于2020年5月6日15时31分在其租赁的温州新邻里公司四楼3温州新邻里公司办公室拍摄，用微信发给物业的，因为办公室是里面是全部封闭，没有窗户，不知道瓷砖脱落的墙朝什么方向，造成瓷砖脱落是什么原因不清楚，听说外墙有施工过，但具体是什么时候，有没有施工不知道，也有可能是渗水。被上诉人浙江一川公司向本院提交了以下补充证据材料，即：龙湾区行政执法局出具的《情况说明》1份，该证据是浙江一川公司代理律师依法调取的，由相关行政机关出具的材料，欲证明涉案《广告场地租赁合同》未能履行的原因是因为温州新邻里公司与翘楚公司所签订的案涉房屋外立面租赁合同未到期以及相关的广告设置面积会超限所致。经本院组织双方当事人进行证据交换，对温州新邻里公司提供的证据，被上诉人浙江一川公司认为，证据三张照片的真实性合法性及关联性都有异议，且从关联性角度来看，无法体现瓷砖脱落与浙江一川公司的广告施工行为之间具有损害因果关系；对证人朱某的证言真实性、关联性都有异议，证人无法肯定瓷砖脱落相对的外立面朝向，也不知道原因，并认为可能是房屋防水出了问题导致瓷砖脱落，另从外立面施工时间与瓷砖脱落时间来看，也反映不出两者具有关联性，不能证明温州新邻里公司主张的待证事实。对浙江一川公司提供的证据，温州新邻里公司质证认为，该证据不是在二审法院指定的举证期限内提交的证据，尽管形式上龙湾区行政执法局出具的落款时间是2020年的6月18日，但不属于一审判决后形成的新的证据，且该证据实质上是属于证人证言，龙湾区行政执法局应当到庭向法庭说明情况，也没有单位负责人签字，不具有合法性，真实性存疑，不能证明待证事实。本院经审查认为，温州新邻里公司及浙江一川公司提供的上述证据均属于当事人逾期提交的证据材料，且对本案争议事实认定没有影响，故本院不作认定。经审理，本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：案涉上诉人温州新邻里公司与被上诉人浙江一川公司于2019年3月19日签订的《广告场地租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同；对各方当事人具有约束力。合同签订后，浙江一川公司向温州新邻里公司预付租金105000元及押金5000元，已依约履行了合同付款义务，没有存在违约行为。温州新邻里公司以浙江一川公司未批先建，违法设置户外广告结构架，并在其自行拆除时导致外立面破损，存在违约行为为由，要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就双方当事人争议的本案《广告场地租赁合同》未能履行的原因问题。合同约定案涉房屋外立面租赁期限自2019年3月20日起至2022年3月19日止，但该房屋外立面因温州新邻里公司与案外人翘楚公司签订的租赁合同未到期，存在已经审批许可的广告牌且在有效期限内，致使浙江一川公司向相关行政部门申请审批许可的事项受阻延期。温州新邻里公司认为，合同约定的面积过大是行政审批受阻的主要原因，但是，合同已明确约定广告规格按设计方案根据实际尺寸为准；因此，即使存在合同约定的面积过大，双方可在已经审批许可的广告牌到期后按实际面积设计方案，提交行政部门审批许可。温州新邻里公司认为2019年5月5日浙江一川公司未批先建、违法设置户外广告铁架子，是相关行政部门不能审批原因，与事实不符；且浙江一川公司在行政部门责令的限期内已自行拆除户外广告铁架子。现温州新邻里公司与案外人翘楚公司签订的案涉房屋外立面租赁合同已于2019年9月10日到期，本案《广告场地租赁合同》履行已无障碍；况且，合同约定如因国家或地方政府的政策、法规、法令等原因，造成本合同无法继续履行或中断履行的，甲乙双方在与政府处理完相关事宜后，应顺延广告位租赁期。故一审法院根据浙江一川公司的诉讼请求，判决涉案合同继续履行，温州新邻里公司协助浙江一川公司办理座落于温州市龙湾区××街道××路××号房屋外立面广告牌设置审批事项，并无不当，本院予以支持。综上，上诉人温州新邻里公司的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信；其上诉请求本院不予支持。原审判决审理程序合法，事实认定清楚，适用法律准确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人温州新邻里广场发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 易景寿审 判 员 王怡然审 判 员 苏子文二〇二〇年九月二日代书记员 杨焰杰