1舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初1731号 原告：舟山市怡东凯丽酒店有限责任公司，住所地：浙江省 舟山市定海区解放东路232号。 法定代表人：邬善军。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐盛军，浙江震舟律师事务 所律师。 被告：浙江烟草投资管理有限责任公司，住所地：浙江省杭 州市上城区解放路108号杭州中维香溢大酒店619室。 法定代表人：潘昵琥。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵航，浙江天册律师事务所 律师。 原告舟山市怡东凯丽酒店有限责任公司（以下简称“怡东凯 丽公司”）与被告浙江烟草投资管理有限责任公司（以下简称“浙 江烟草公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24 日立案受理，依法适用简易程序由审判员黄诗乔于2020年9月 10日公开开庭进行了审理。原告怡东凯丽公司的委托诉讼代理 人徐盛军、被告浙江烟草公司的委托诉讼代理人赵航均到庭参加 2诉讼。本案现已审理终结。 原告怡东凯丽公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认双方 签订的《舟山普陀酒店房产房屋租赁合同》于2020年7月21日 解除；二、判令被告立即向原告退还履约保证金500000元；三、 判令被告按照国家关于新冠疫情相关政策减免2020年1月、2 月、3月租金合计275000元，并立即向原告退还多支付的房租 208698.63元；四、判令被告立即向原告支付租赁房屋剩余租赁 年限的装修附合物残值补偿692991.70元；五、判令本案诉讼费 由被告承担。经本院释明，原告表示如法院对合同确认解除不予 认定，其请求法院判决解除合同，并请求对违约金予以降低。事 实与理由：2017年3月，原、被告签订了《舟山普陀酒店房产 房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于舟山市普陀区×× 南沙度假村11号的舟山普陀酒店房产用于经营酒店。合同签订 后，原告成立了舟山市怡东凯丽有限责任公司朱家尖分公司经营 该酒店，并于2017年3月30日按约向被告支付履约保证金50 万元和首期房屋租金110万元。合同签订以来，原告一直按约履 行合同义务，已经支付了截至2020年7月9日的房屋租金。2020 年1月中下旬新冠肺炎疫情爆发，2020年1月23日浙江省宣布 进入重大公共突发卫生事件一级响应状态，关闭了包括普陀山景 区、朱家尖各景点（区）等在内的各大景区及宗教活动场所，直 至2020年3月20日才开始限流式逐步开放，但受新冠肺炎疫情 的持续性影响以及有关旅游主管部门通知要求不得接待省外旅 3游团，酒店一直惨淡经营，长达半年来一直处于严重亏损状态， 难以继续经营。根据双方签订的《舟山普陀酒店房产房屋租赁合 同》第十五条以及《合同法》第九十四条之规定，因不可抗力致 使不能实现合同目的，原告可以解除合同，且双方互不承担责任， 故被告应向原告返还履约保证金50万元。原告承租房屋后，经 被告批准对租赁房屋进行了装修，共计投入装修款1693052元， 且已与租赁房屋形成了不可分割的附合物。《舟山普陀酒店房产 房屋租赁合同》因不可抗力解除，根据《最高人民法院关于审理 城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十 一条第（四）款，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的， 剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。” 合同解除后，前述附合于租赁房屋的装修部分归被告享有，故被 告应向原告支付前述装修附合物的剩余租赁期限内的折价补偿 款692991.70元。舟山市怡东凯丽酒店有限责任公司朱家尖分公 司作为小微企业受疫情及疫情防控措施影响导致经营困难，根据 《最高人民法院印发 件若干问题的指导意见（二）>的通知》第6条规定，原告请求 出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应 予支持。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 原告怡东凯丽公司为证明自己主张所依据的事实，向本院提 交了如下证据： 一、《舟山普陀酒店房产房屋租赁合同》一份，拟证明原、 4被告于2017年3月签订租赁合同对双方权利义务进行了明确约 定的事实。 二、浙江民泰商业银行结算业务申请书一份，拟证明原告于 2017年3月10日向被告支付案涉租赁房屋的履约保证金50万 元和首期租金110万元的事实。 三、发票三张以及温州银行、中国工商银行业务回单各一张， 拟证明原告按约支付了至2020年7月9日的房屋租金共计330 万元的事实。 四、《工程施工承包合同》一份及装修清单若干、《关于要求 增设应急消防疏散通道的申请》一份，拟证明原告为履行租赁合 同共投入装修费用1693052元，且已经与租赁房屋形成不可分 割的附合物的事实。 五、《告游客书》一份，拟证明因新冠肺炎疫情及疫情防控 措施影响舟山市旅游协会旅行社分会响应国家政策自2020年1 月25日起暂停所有国内旅游活动的事实。 六、《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作 暂停旅游企业经营活动的紧急通知》一份，拟证明2020年1月 24日受新冠肺炎疫情防控措施影响全国旅行社及在线旅游企业 暂停经营团队旅游及“机票＋酒店”旅游产品的事实。 七、《关于普陀山朱家尖景区及宗教活动场所（民间信仰场 所）暂停开放的通告》一份，拟证明自2020年1月24日起暂停 开放舟山市各大景区及所有宗教活动场所的事实。 5八、浙江日报文章《浙江启动一级响应，10大最严格措施 发布！》一份，拟证明自2020年1月23日起浙江省启动公共突 发卫生事件一级响应，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措 施，要求立即停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动的事 实。 九、《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报 表（A类）》及《增值税纳税申报表》各两份，拟证明原告系小 规模纳税人，在2020年1月1日至3月31日营业收入仅1070 元、亏损415249.72元，2020年4月至7月亏损481599.6元， 酒店持续亏损难以继续履行租赁合同的事实。 十、《国家统计局关于印发统计上中小微型企业划分办法的 通知》及附件一份、中国政府网文章《李**主持召开国务院常 务会议部署加大对贫困人口、低保人员和失业人员的帮扶保障 力度等》一份，拟证明酒店经营主体属于可以享受国家关于受新 冠肺炎疫情及防控措施影响可以减免3个月房租的小微企业，以 及被告应给予原告减免3个月房租的事实。 十一、《解除通知函》及快递面单、签收记录各一份，拟证 明原告发函通知被告解除案涉租赁合同，以及案涉租赁合同已于 2020年7月21日解除的事实。 被告浙江烟草公司答辩称：政府要求酒店做好疫情防控工 作，并非禁止营业，实际上原告也一直在经营中，疫情对酒店经 营产生一定影响，但并未导致合同无法履行，原告提出的因不可 6抗力解除合同的主张缺乏依据，原告不享有合同解除权，其送达 解除函的行为不能产生合同解除的法律效力，被告要求合同继续 履行，愿意减免三个月租金。庭审中经法院释明，原告表示即使 承担违约责任也坚持要求解除合同，因此被告同意原告违约解除 合同，但原告应根据合同约定承担相应的违约责任，包括履约保 证金50万元罚没，疫情期间的三个月租金不能减免，合同解除 后剩余租期的装修残值损失由原告自行承担，另外原告还应支付 按6个月租金计算的违约金。合同解除后，原告除根据清单进行 资产交割以外，还应配合水、电、煤气账户过户（原告应完成截 至交接日的相关费用结算），以及相关资质证件过户或配合被告 办理（包括但不限于排污许可证、治安许可证、食品卫生许可证、 住宿业卫生许可证），及时办理注册地址变更等相关交接手续。 被告浙江烟草公司为证明自己主张所依据的事实，向本院提 交了如下证据： 一、《要求延期支付租金和减免房租申请书》一份，拟证明 截至2020年6月28日，原告依然希望通过变更合同的方式继续 履行合同的事实。 二、酒店照片、携程APP截图若干，拟证明酒店依然继续 经营的事实。 三、《关于解除通知函的回复》一份，拟证明被告向原告发 函回复不同意解除案涉房屋租赁合同的事实。 四、2019年10月1日至2019年12月31日《中华人民共 7和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》、2019年 12月份《资产负债表》及《利润表》各一份，拟证明原告一直 处于亏损状态，并非仅因新冠肺炎疫情及防控措施的影响的事 实。 五、《舟山市文化和广电旅游体育局关于切实做好新型冠状 病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》一份，拟证明舟山市 相关部门仅规定酒店经营需做好相应防范措施的事实。 六、《文化旅游部国家文生健康委关于做好旅游景区疫情防 控和安全有序开放工作的通知》一份，拟证明2020年4月起国 家已经逐步恢复景区旅游的事实。 经质证，双方意见如下：被告浙江烟草公司对原告怡东凯丽 公司提交的证据一、二、三、五、六、七、八、十无异议；对证 据四的真实性、关联性均有异议，原告租赁后确实对案涉房屋增 设了消防通道并进行了部分装修，但被告不清楚具体金额，也没 收到过原告的书面装修申请；对证据九的真实性无异议，关联性 有异议，原告经营案涉酒店一直处于亏损状态，不仅仅是疫情原 因，与其本身经营有关；对证据十一的真实性无异议，合法性有 异议，原告不具有合同解除权，其邮寄解除函不发生法律效力， 被告收到后已经回复原告不同意解除。原告怡东凯丽公司对被告 浙江烟草公司提供的证据一的真实性无异议，证明目的有异议， 原告本想减免3个月租金看看后续经营状况，但经营情况未能好 转，原告坚持要求解除合同；对证据二、三、五、六的真实性无 8异议；对证据四的真实性无异议，证明目的有异议，疫情之前虽 有亏损，但属于正常的商业风险范围内，今年亏损严重，原告没 有能力继续经营下去。本院经审查，因原告提供的证据四缺乏付 款凭证的印证，故对证据四不予认定，但根据双方的陈述本院对 原告承租后进行部分装修并增设消防通道的事实予以认定，对其 他证据的真实性予以认定。 经审理查明：2017年3月，原、被告签订了《舟山普陀酒 店房产房屋租赁合同》，约定：“浙江烟草公司为甲方，怡东凯丽 公司为乙方，乙方向甲方承租位于舟山市普陀区××南沙度假 村11号的酒店房产用于经营酒店，租赁期限自2017年4月10 日起至2022年7月10日止，甲方给予乙方3个月免租期，实际 计收租金期限为2017年7月10日至2022年7月10日。年租金 为110万元/年，租金从第4年起每3年递增3%。合同签订之日， 乙方应向甲方支付履约保证金50万元，在合同履行过程中产生 的应由乙方承担的费用、补偿、赔偿、欠缴租金等一切损失，甲 方均有权从保证金中予以抵扣。在租赁期内因乙方原因退租的， 履约保证金不予返还。如因乙方原因提前解除合同的，乙方装修 投入部分均归甲方所有。合同提前解除的，违约方应向守约方支 付违约金，违约金为6个月的租金。因不可抗力原因致使合同不 能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。”合同签 订后，原告向被告支付了50万元履约保证金。案涉房屋原本就 用于酒店经营，原告对案涉房屋进行了部分装修并增设了消防通 9道，原告成立了朱家尖分公司经营案涉酒店，租金支付至2020 年7月9日。2020年1月新冠肺炎疫情爆发，2020年1月23日 浙江省宣布进入重大公共突发卫生事件一级响应状态，后随着疫 情防控的好转，2020年4月起逐步恢复景区旅游，疫情对原告 经营带来一定不利影响。企业纳税申报表显示原告的朱家尖分公 司2019年营业收入为859835.38元，2020年第一季度的营业收 入为1070.29元，2020年第一、二季度的营业收入为97331.06 元。原告曾于2020年6月28日向被告提交了《要求延期支付租 金和减免房租申请书》，后于2020年7月18日向被告邮寄了《解 除通知函》，被告于2020年7月21日收到函件后回复原告表示 不同意解除。庭审中经本院释明，原告请求法院判决解除合同， 降低违约金标准，被告同意原告违约解除，要求原告根据合同约 定承担违约责任。 本院认为，新冠肺炎疫情的发生虽对原告经营酒店带来一些 不利影响，但并未导致合同无法履行，且随着防控措施的开展， 疫情得到有效控制，对经营的影响逐渐减小，故原告主张以不可 抗力合同无法继续履行为由行使解除权，要求确认合同解除的诉 请缺乏依据，本院不予支持。合同期限至2022年，现原告主张 解除合同虽存在违约，但考虑到原告承租后酒店经营一直处于亏 损状态，尤其受疫情影响，导致原告营业收入明显减少，2020 年上半年营业收入仅为97331.06元，经营严重困难，合同履行 形成僵局，原告解约主观上并非恶意，符合《全国法院民商事审 10 判工作会议纪要》第48条规定的情形，且经本院释明，被告也 同意解除合同，故本院判决解除双方签订的《舟山普陀酒店房产 房屋租赁合同》。因原告违约解除合同，故本院对其提出的要求 被告返还履约保证金50万元、退还3个月减免的租金、支付剩 余租赁期限的装修附合物残值的诉请不予支持。违约方应承担的 违约责任不因解除合同而免除，本案的焦点在于原告的违约责任 应如何承担的问题。合同同时约定了“因乙方原因退租的，履约 保证金不予返还”以及“合同提前解除，违约方向守约方支付6 个月租金的违约金”，如同时适用上述两个条款，承租人提前解 除合同时需承担6个月租金的违约金以及50万元保证金罚没的 违约责任；而出租人提前解除合同仅需承担6个月租金的违约金 （50万元保证金返还对其不产生损失），同时适用上述两个条款 将导致同种违约情形下双方责任不对等，故上述两个条款不能同 时适用，在当事人提前解除合同的违约情形下应统一适用6个月 租金作为违约金的条款，违约金可以在保证金中抵扣。原告主张 约定的违约金过高请求予以适当减少，本院考虑到原告对案涉酒 店进行了部分装修及增设消防通道，合同解除后装修添附价值归 被告所有；原告并非恶意违约，过错程度相对较轻；疫情影响的 三个月租金未进行过减免；合同解除后被告存在一定期间的房屋 空置损失以及另行出租租金市场价格下浮损失等综合因素，根据 公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌定原告承担3个月租 金的违约金即113.3万元（第四年租金）÷12×3=283250元。 11 原告应尽快腾退案涉房屋，并协助被告办理相关的交接手续， 2020年7月10日至原告腾退之日的租金（合同解除后为房屋占 有使用费）按第四年的租金标准113.3万元计算。上述违约金和 租金（合同解除后为房屋占有使用费）先在50万元保证金中扣 除，不足部分原告应在腾退时支付。据此，依照《中华人民共和 国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法 院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告舟山市怡东凯丽酒店有限责任公司与被告浙江 烟草投资管理有限责任公司之间的《舟山普陀酒店房产房屋租赁 合同》。 二、原告舟山市怡东凯丽酒店有限责任公司于本判决生效之 日起十日内腾退案涉房屋，并配合被告浙江烟草投资管理有限责 任公司办理相关交接手续。 三、原告舟山市怡东凯丽酒店有限责任公司应于腾退之日支 付违约金283250元以及自2020年7月10日至腾退之日按113.3 万元/年计算的租金（合同解除后为房屋占有使用费），上述款项 先在50万元保证金中抵扣。 四、驳回原告舟山市怡东凯丽酒店有限责任公司的其他诉讼 请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付 12 迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取9647元，由原告舟山市怡东凯丽酒店 有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山 市中级人民法院。 审 判 员 黄诗乔 二〇二〇年九月三十日 法官助理 杨志同 书 记 员 方卓阳 13 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问 题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当 减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、 当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚 14 实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可 以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的 损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条请执行的期间为二年。申请执行时效的中 止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一 日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书 指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的 债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间 履行其他义务的，应当支付迟延履行金。