河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民再95号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南社旗农村商业银行股份有限公司，住所地河南省南阳市社旗县建设南路36号。法定代表人：乔前峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰备，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：社旗县林园实业有限公司，住所地赊店镇泰山路东段。法定代表人：王海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐存海，男，汉族，1959年4月1日生，住河南省社旗县，系该公司员工。再审申请人河南社旗农村商业银行股份有限公司（以下简称社旗农商行）与被申请人社旗县林园实业有限公司（以下简称社旗林园公司）为拍卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫13民终6573号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年6月8日作出（2020）豫民申691号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人社旗农商行的委托诉讼代理人李建飞，被申请人社旗林园公司的委托诉讼代理人徐存海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。社旗农商行申请再审称：一、社旗农商行在履行拍卖合同过程中,不存在任何违约行为。涉案房地产未办理产权过户登记,系林园公司自身原因导致,与社旗农商行无关。林园公司应当按照约定先行缴纳产权变更过户前的所有税费,但至今未履行缴纳义务,违约在先。即使社旗农商行未交付涉案房产证和土地证,是行使先履行抗辩权,并非违约。二审判决认定社旗农商行未及时交付房产证及土地使用证构成违约,认定事实错误。林园公司不存在任何损失,且未提交证据予以证明。涉案房产拍卖成交后,社旗农商行将房屋及钥匙交付林园公司,未耽误林园公司对房屋的占有、使用、收益。林园公司接受房产并进行了装修管理,并取得该房产所带来的收益,未产生任何损失。社旗林园公司答辩称:一、社旗农商行在履行拍卖过程中存在严重的违约行为。涉案房地产未办理过户的原因在于社旗农商行。林园公司已按约定将成交价款打给社旗农商行,将拍卖佣金交付给河南省盛博拍卖公司,约定义务已履行完毕。社旗农商行未按约定将涉案房地产证件、收到成交款项的票据向林园公司交付,仅交付了房屋钥匙。二、社旗农商行不履行合同约定,给林园公司造成巨大损失林园公司于2019年3月底仅对房屋进行了简单装修,由于拿不到房产证,无法办理医院开业手续,因此涉案房产一直无法使用,更谈不上收益。进行了装修管理,不等于占有并使用,更不等于取得该房产所带来的收益。三、原判适用法律正确。林园公司有足够的证据证明社旗农商行构成违约,社旗农商行应承担违约责任。社旗林园公司向一审法院起诉请求：一、依法判令社旗农商行立即将社房权证字第××号房权证，证号为社国用（2008）第01-180号、社G国用（2010）第01-242号的土地证交付原告，并立即交付原电业宾馆的消防许可证、设计建设图纸、环评验收手续和其他与四邻所有的相关手续及有关证件；二、按照《拍卖规则》《特别约定》第五条规定的被告应履行的义务办事，迅速配合原告办理原电业宾馆的产权变更过户手续，并履行《特别约定》第五条规定的义务；三、判令社旗农商行因违约行为给原告造成的各项损失共256万元；四、判令社旗农商行承担办理本案的一切费用。一审法院认定事实：社旗农商行委托河南盛博拍卖有限责任公司对社旗县赊店镇建设路南段东侧房地产（原电业宾馆）进行拍卖。2017年8月22日，王海代表林园公司竞拍成功并与河南盛博拍卖有限责任公司签订《拍卖成交确认书》，确定成交的拍卖标的为社旗县赊店镇建设路南段东侧房地产（原电业宾馆）一处，房屋所有权证编号为：社房权证字第××号，证载面积为11124方米；土地证号为：社国用（2008）第01—180号、社国用（2010）第01-242号，证载面积4780.03平方米。成交价款为人民币23000000元，拍卖佣金为人民币1000000元，拍卖成交后，买受人已支付的竞买保证金转为履约保证金，买受人付清全部成交价款及拍卖公司佣金后，凭《拍卖成交确认书》和拍卖成交价款及拍卖公司佣金缴费凭证与委托人办理交接手续。本确认书一式三份，拍卖人、委托人、买受人各一份。2017年8月28日，林园公司足额缴纳了合同约定的成交价款2330万万元和拍卖佣金100万元，社旗农商行于林园公司缴纳房款后，向林园公司交付了房屋钥匙。2017年12月14日，社旗农商行交纳增值税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、教育附加、地方教育附加共计2410221.43元。2018年1月8日，社旗农商行交纳增值税、城市维护建设税、印花税的滞纳金18053.45元，共计2428274.88元。2018年3月27日，林园公司交纳印花税11650元，印花税滞纳金1100.93元，交纳契税887619.05元。2019年6月11日，社旗农商行向林园公司交付了社房权证字第××号房屋所有权证一本以及土地证号为社国用（2008）第01-180号、社国用（2010）第01-242号土地使用权证两本。南阳市中级人民法院于2019年3月26日作出（2019）豫13民终446号判决书，判决社旗县林园实业有限公司在判决生效后三十日内到有关部门办理产权转移过户手续。2018年4月3日，河南银监局印发《河南银监局关于同意河南社旗农村商业银行股份有限公司开业的批复》，同意社旗农商银行开业。社旗农商银行开业之日，社旗县农村信用合作联社债权债务由社旗农商银行承担。一审法院认为，本案系拍卖合同纠纷。林园公司购买社旗农商行公开拍卖的房地产并签订相关手续，系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效的民事行为，双方均应依约履行。就本案而言，林园公司依照约定及相关法律规定支付了成交价款、拍卖费及相关税费，社旗农商行应当向林园公司交付房产证、土地证等相关手续来协助林园公司办理相应的过户手续。关于社旗农商行是否违约的问题，虽原、社旗农商行未约定过户时间，但根据交易习惯，在林园公司缴纳完毕成交价款和拍卖佣金后，社旗农商行就应协助林园公司办理涉案产权过户手续，但社旗农商行在林园公司支付完价款后并未向林园公司交付房权证、土地证等相关过户证件来协助林园公司办理过户手续，该行为属于违约。关于林园公司要求社旗农商行赔偿违约金的问题，因原、社旗农商行双方未约定违约金，林园公司的损失客观存在但难以确定，根据林园公司的诉请，可依照林园公司已付价款的总额，参照中国人民银行固定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因（2019）豫13民终446号民事判决书已经判决社旗县林园实业有限公司于判决生效三十日内到有关部门办理产权转移手续，但林园公司在判决生效后，并未到相关部门办理过户手续，故从（2019）豫13民终446号民事判决书作出之日起以后的损失由林园公司自行承担。关于林园公司要求社旗农商行立即将社房权证字第××号房权证，证号为社国用（2008）第01-180号、社G国用（2010）第01-242号的土地证、消防许可证、设计建设图纸、环评验收手续和其他与四邻所有的相关手续及有关证件交付林园公司的诉讼请求，社旗农商行已将社房权证字第××号房权证，证号为社国用（2008）第01-180号、社G国用（2010）第01-242号的土地证交付给了林园公司，消防许可证、设计建设图纸、环评验收手续和其他与四邻所有的相关手续及有关证件，林园公司无证据证明上述证件存在且在社旗××处，对该项请求一审法院依法不予支持，但若上述证件为过户必须证件，社旗农商行应当协助林园公司补办相关证件。关于社旗农商行辩称的林园公司要求社旗农商行协助办理过户手续的请求，该请求事项与（2018）豫1327民初396号民事判决书裁判事项相同，属于重复起诉。一审法院认为，（2018）豫1327民初396号民事判决书裁判书确定的是林园公司应尽的义务，而本案是林园公司要求社旗农商行应履行的义务，该诉讼请求不属于重复起诉，故该意见一审法院不予支持。关于社旗农商行辩称的林园公司已实际占有使用涉案房屋，林园公司未受到实际损失的意见缺乏事实及法律依据，故一审法院对该意见不予支持。综上，一审法院判决：一、河南社旗农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起三十日内协助社旗县林园实业有限公司办理社旗县赊店镇建设路南段东侧房地产（原电业宾馆），房屋所有权证编号为社房权证字第××号；土地证号为社国用（2008）第01-180号、社国用（2010）第01-242号的产权变更过户手续；二、河南社旗农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起三十日内向社旗县林园实业有限公司支付违约金（违约金以23300000元为本金，以中国人民银行固定的金融机构计收逾期贷款利息为标准，从2017年8月29日起计算至2019年3月26日之日止）；三、驳回社旗县林园实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27280元，由河南社旗农村商业银行股份有限公司负担。社旗农商行不服，向本院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、认定事实错误。本案当事人双方并未约定违约金。上诉人在被上诉人交付房款后即依约将涉案房产交付给被上诉人。被上诉人已对房屋进行了装修，是否及时协助办理过户并不必然造成被上诉人产生损失。原审判决却以被上诉人的损失客观存在，但难以确定为由，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释，判决上诉人支付违约金无事实依据，属于认定事实错误。二、适用法律错误。司法解释规定的商品房买卖合同主体是房地产开发企业，而本案房屋到出卖主体是上诉人，本案是拍卖合同纠纷，该司法解释对本案不适用。原审判决适用法律错误导致结果错误。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为，关于社旗农商行是否违约的问题，虽双方未约定过户时间，但根据交易习惯在林园公司缴纳完毕成交价款和拍卖佣金后，社旗农商行就应协助林园公司办理涉案产权过户手续，2017年8月28日林园公司足额缴纳了合同约定的成交价款2330万万元和拍卖佣金100万元，但直到2019年6月11日社旗农商行才向林园公司交付房产和土地使用证书，该行为属于违约。关于林园公司的损失问题，因社旗农商行违约行为造成本案中的房产不能过户，影响社旗农商行装修和使用，给社旗农商行造成损失，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决林园公司社旗农商行向林园公司支付以23300000元为本金按中国人民银行固定的金融机构计收逾期贷款利息为标准支付违约金并不当，本案系拍卖合同不是商品方买卖合同且社旗农商行并未逾期交房，其违约系违反了附随义务，故违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算为宜。关于违约金的起算点问题，办理房产过户需要买卖双方交纳各自应承担的税费，林园公司直到2018年3月27日才交纳其应当承担的税费，故违约金应当自其交纳税费的第二天计算，即自2018年3月28日其计算。综上本院二审判决：一、维持河南省社旗县人民法院（2019）豫1327民初350号民事判决第一、三项及延迟履行责任部分；二、变更河南省社旗县人民法院（2019）豫1327民初350号民事判决第二项为：河南社旗农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起三十日内向社旗县林园实业有限公司支付违约金（违约金以23300000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年3月28日起计算至2019年3月26日之日止）；一审案件受理费27280元，二审案件受理费25200元，由社旗县林园实业有限公司负担20300元，河南社旗农村商业银行股份有限公司负担32180元。再审过程中，再审申请人社旗农商行提交案涉房屋被被申请人林园公司占有使用并盈利的证据（照片拍摄于2020年4月，省高院通知开庭之前），证明：1.案涉房屋拍卖成交后社旗农商行主动向林园公司交付了房屋和钥匙，积极履行了主要合同义务，不存在任何阻碍林园公司使用房屋的违约行为。2.林园公司接受案涉房屋后进行了翻新装修和装饰，并进行了挂牌和实际经营，名称为社旗县同仁医院，作为医院获得了巨大的经济效益。3.案涉房屋由林园公司占有使用的客观事实，反证了其不但没有损失反倒有收益的事实，也证实了原审法院超诉请裁判的事实。证明林园公司不存在任何损失，应该纠正。被申请人林园公司质证称：1.对其真实性有异议。今年4月份社旗县林园公司就是把楼装修成这样，但是不能证明被申请人实际占有使用和经营受益。××号，也没有任何医务人员，大楼现在是空着的。申请人只能凭空说是2020年4月份拍摄的照片，不能证明其证明目的。社旗县林园公司没有占有使用没有经营受益。2.申请人拍摄的该照片毫无意义，原审判决是让社旗农商行从2018年3月27日至2019年3月26日期间赔偿我们一年的损失，那么拍摄的2020年4月的照片是什么意义？所提供的证据，没有任何意义，只为了其凭空说假话提供依据。案涉房屋现在没有丝毫的使用，仅仅进行了装修，房屋也是空着的，现在房屋没有经营收益，所谓的经营收益是凭空说假话。也充分说明社旗农商行故意制造假话。综上，申请人提交的该证据不能证明其证明目的。被申请人林园公司提交以下证据：1、拍卖终结报告书，从社旗县拍卖中心复印，上面有社旗县拍卖中心盖章。证明被申请人缴纳全部价款，拍卖佣金已经全部给拍卖公司，社旗农商行是清楚的，与其所说的没有接到拍卖公司口头或书面通知的说法相矛盾。2、委托拍卖合同，证据来源也是从社旗县拍卖中心复印的。证明社旗农商行拍卖的委托事项，委托方是社旗县农商行，受委托人是社旗县拍卖中心，证明其对拍卖的事项一清二楚。申请人社旗农商行质证称：对该两份证据质证意见，对其真实性没有异议，对证明目的有异议。该完整的拍卖终结报告书包括了拍卖结论书和公告、竞买须知等文件，这些文件中均约定了案涉房地产拍卖成交后由买受人承担相应税费的约定，但是直到今天林园公司都没有履行相应的义务，其违约在先，具体的约定内容分别在拍卖规则第十八条、竞买须知的第十条、特别约定第七条、拍卖成交确认书第四条，其中约定的内容进一步佐证了省高院裁定对双方约定的税款有效，对林园公司具有法律拘束力。社旗农商行即便存在延迟交付房地产证件的行为，也是履行了合同法规定的先履行抗辩权，并不是违约行为。本院再审查明，2020年8月26日，本院作出（2020）豫13民再12号民事判决，判决：一、撤销本院（2019）豫13民终446号民事判决及河南省社旗县人民法院（2018）豫1327民初396号民事判决；二、自本判决生效后十日内，社旗县林园实业有限公司支付给河南社旗农村商业银行股份有限公司2428274.88元及利息（利息以2428274.88元为基数，支付自2018年1月9日起至实际履行之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日之后，按全国银行间同业拆解中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；三、自本判决生效后三十日内，社旗县林园实业有限公司会同河南社旗农村商业银行股份有限公司到房产登记部门办理产权转移过户手续；四、驳回河南社旗农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。该判决为终审判决。对原审查明的其他事实，本院再审予以认可。本院再审认为，本案系拍卖合同纠纷。林园公司购买社旗农商行公开拍卖的房地产并签订相关手续，系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效的民事行为，双方均应依约履行。案涉拍卖活动完成后，拍卖行同林园公司签订了拍卖成交确认书，社旗农商行也应按照约定配合完成不动产过户手续。根据（2020）豫13民再12号民事判决查明、确认的事实来看，林园公司未按照《拍卖成交确认书》第四条，《竞买须知》第六、七条，《拍卖规则》第十八条，《特别约定》第七条的规定支付相关税费，社旗农商行在经税务部门催缴后不得不代为缴纳了相关税款。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故在（2020）豫13民再12号民事判决认定本案林园公司未按照约定履行支付税费的义务的情况下，社旗农商行未配合办理过户手续的行为不应适用违约条款，不应承担赔付违约金的民事责任。故对林园公司要求判令社旗农商行因违约行为给原告造成的各项损失共256万元；判令社旗农商行承担办理本案的一切费用的请求，本院再审不予支持。对其要求依法判令社旗农商行立即将社房权证字第××号房权证，证号为社国用（2008）第01-180号、社G国用（2010）第01-242号的土地证交付原告，并立即交付原电业宾馆的消防许可证、设计建设图纸、环评验收手续和其他与四邻所有的相关手续及有关证件的请求，2019年6月11日，社旗农商行已经向林园公司交付了社房权证字第××号房屋所有权证一本以及土地证号为社国用（2008）第01—180号、社国用（2010）第01-242号土地使用权证两本。至于消防许可证、设计建设图纸、环评验收手续和其他与四邻所有的相关手续及有关证件，林园公司无证据证明上述证件存在且在社旗××处，对该项请求本院再审依法不予支持，但若上述证件为过户必须证件，社旗农商行应当协助林园公司补办相关证件。对于林园公司要求按照《拍卖规则》《特别约定》第五条规定的被告应履行的义务办事，迅速配合原告办理原电业宾馆的产权变更过户手续，并履行《特别约定》第五条规定的义务，本院查明（2020）豫13民再12号民事判决第三项已经予以判决，社旗农商行起诉要求判令社旗林园公司及时到有关部门办理产权转移过户手续与本案林园公司起诉要求社旗农商行迅速配合办理原电业宾馆的产权变更过户手续虽然都属于合同履行部分，但不属于重复起诉，不动产拍卖完成后，买卖双方均负有相互配合完成不动产登记手续转移的义务。故对该项请求本院予以支持。本案原审认定事实清楚，但因有新的生效判决出现导致原审据以定案的依据发生变化，对此，本院再审予以改判。综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，再审申请人的再审理由成立，本院予以采纳。本案经本院审判委员会研究讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫13民终6573号民事判决及河南省社旗县人民法院（2019）豫1327民初350号民事判决；二、自本判决生效后三十日内再审申请人河南社旗农村商业银行股份有限公司协助被申请人社旗县林园实业有限公司房产登记部门办理产权转移过户手续；三、驳回被申请人社旗县林园实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费27280元，二审案件受理费25200元，共计52480元，由河南社旗农村商业银行股份有限公司负担200元，由社旗县林园实业有限公司负担52280元。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  胡书海审判员  张 鹏二〇二〇年九月一日法官助理马跃忠书记员司光帅