贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终1629号上诉人（原审原告）：曹泽燕，女，1973年6月19日生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：严仕华，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201200210436793。委托诉讼代理人：严仕品，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201202010181147。被上诉人（原审被告）：贵州万吉房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省六盘水市红果经济开发区盘州路A栋1-1-1,统一社会信用代码：91520000061039275A。法定代表人：周阳伟，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓涛，系贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201810044756。上诉人曹泽燕因与被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司（以下简称“万吉房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院(2020)黔0222民初3200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹泽燕上诉请求：1.撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3200号民事判决，支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费、保全费、保全申请费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以“新冠肺炎疫情属于不可抗力，且盘州的疫情形势较为复杂，在全省范围内也是相对延后时间才降为低风险等级区域，对相关生产生活造成了严重影响”为由，认定上诉人“要求解除合同的理由和证据不足”属认定基本事实不清，证据不足。首先，被上诉人未就疫情为不可抗力的主张履行相关法定义务，未就受疫情影响的程度、范围、时间等提供证明，也未就受疫情影响导致其不能履行合同进行举证，亦未就受疫情影响不能履行合同一事向上诉人履行法定通知义务。因此，在被上诉人未就新冠肺炎疫情构成不可抗力进行充分举证并履行法定通知义务的情况下，一审径直将新冠肺炎疫情认定为被上诉人履行交房义务的不可抗力系认定事实不清，证据不足。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，被上诉人在2019年9月30日前就负有向上诉人交付房屋的合同义务，而贵州省人民政府是在2020年1月24日20：00才因疫情启动突发公共卫生事件一级响应并采取防控措施，故一审判决将被上诉人迟延履行期间产生的疫情认定为不可抗力并据此认定上诉人无权解除合同，系认定事实不清、证据不足。再次，即便需考虑被上诉人迟延履行期间产生疫情因素，一审判决在未查清疫情影响具体时间的情况下，直接以存在不可抗力认定合同解除失去前提不当。根据合同约定，被上诉人应在2019年9月30日前向上诉人交付房屋，逾期超过180日，上诉人有权解除合同并请求支付全部已付款1%的违约金。被上诉人未按约定期限和条件交付房屋，至一审开庭日即2019年6月12日已逾期达256天，超过合同约定的180日。2020年2月18日贵州省住建厅即下发了《关于应对新冠肺炎疫情防控期间支持建筑企业复工复产若干措施的通知》，解除了对建筑业的施工禁令，鼓励建筑业复工复产。2020年2月23日24时起，贵州省人民政府将一级响应调为三级响应。由此可见，从贵州省人民政府启动突发公共卫生事件一级响应并采取防控措施到解除建筑业的施工禁令鼓励复工复产仅为25日，调整为三级响应仅为30日，即便到2020年2月28日被上诉人获得复工批准，至一审开庭日即2019年6月12日已逾期达221天，超过合同约定的180日。上诉人解除合同的条件已经成就，有权解除合同。最后，截至今日，被上诉人开发建设的案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收合格证明、规划验收合格证明和消防验收合格证明，根本不具备交房条件，至今仍不能交付使用。二、一审判决适用法律错误。一审判决以迟延履行期间发生的新冠肺炎疫情构成不可抗力免除被上诉人的责任，从而认定上诉人无权解除合同系适用法律错误。同时，即便存在不可抗力，一审法院未查清不可抗力影响的时间，仅以存在不可抗力便全盘否认上诉人的合同解除权，同样适用法律错误。万吉房开公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，应当依法维持。2.关于新冠肺炎疫情为不可抗力，一审中我方已充分举证，上诉人也承认新冠肺炎疫情造成的突发公共卫生事件一级响应，由此造成的停工停产必然属于不可抗力。3.被上诉人提交复工申请，在得到住建部门批准后，外来务工人员必须进行核酸检测及隔离观察，上诉人片面理解该复工申请并无事实和政策上的依据。4.被上诉人已通知全体业主交房，全部业主(除目前已知4个起诉的业主外)已经接房。综上，请求驳回上诉，维持原判。曹泽燕向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原告与被告于2018年9月22日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.依法判决被告退还购房款752954元；3.依法判决被告支付违约金7529.54元；4.依法判决被告赔偿利息损失35282.47元；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月22日，曹泽燕作为买受人，万吉房开公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于红果镇江，总价款752954元，其中首付232954元于合同签订之日交付，余款520000元以银行按揭支付。另外，《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房”；第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同签订当日，曹泽燕向万吉房开公司支付首期房款232954元，余款520000元通过向贵州银行贷款支付给了万吉房开公司。万吉房开公司未依约于2019年9月30日前向曹泽燕履行交付该商品房的义务。另查明，为加强新冠肺炎疫情防控工作，有效防止疫情，贵州省人民政府决定，根据《贵州省突发公共卫生事件应急预案》，自2020年1月24日20：00，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、被告万吉房开公司是否违约；二、原告要求解除合同是否符合约定或相关法律规定；三、原告的诉讼请求能否得到支持。关于第一个争议焦点问题，本案中，原被告双方签订《商品房买卖合同》，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应严格遵守。原告曹泽燕依约支付了购房款，被告万吉房开公司未按合同约定于2019年9月30日前向原告交付房屋，已构成违约，被告万吉房开公司应承担相关违约责任。关于第二个争议焦点问题，《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任中约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。从该条约定的逻辑关系和整体表述理解，按正常情况，即排除或不存在不可抗力，如果出卖人（被告）未按第十一条约定，即在2019年9月30日前向买受人（原告）交房，并且逾期超过180日，原告有权退房，这是原告能够接受该合同的预期和底线条件，也是原告可单方解除合同的必要条件，反之，如果存在不可抗力，约定的（1）（2）二种违约责任的兑现也就失去了前提。本案经查，在能够解除合同、原告要求退房条件可能成就的特定时段，全国爆发新冠肺炎疫情，贵州省人民政府也决定，自2020年1月24日起，因新冠肺炎疫情，全省启动突发公共卫生事件一级响应。本案中，新冠肺炎疫情属于不可抗力，且盘州的疫情形势较为复杂，在全省范围内也是相对延后时间才降为低风险等级区域，对相关生产生活造成了严重影响。综合考量新冠肺炎疫情对盘州地区、建筑行业所造成的影响等实际，现原告已履行了交付房款的主要义务，被告万吉房开公司也在积极争取履行交房义务，且继续履行不影响原被告双方合同目的实现，故原告主张被告万吉房开公司已构成根本违约，要求解除合同的理由和证据不足，也与合同约定及相关法律规定不符，不予支持。关于第三个争议焦点问题，经查，被告万吉房开公司未按合同约定于2019年9月30日前向原告交付房屋，已构成违约，虽后存在不可抗力情形，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，新冠肺炎疫情这一不可抗力发生在被告万吉房开公司迟延履行期间，故不能免除被告万吉房开公司责任，被告万吉房开公司应依约承担其他相关违约责任。本案中，原告经一审法院释明，不愿变更原诉讼请求，而原相关诉讼请求均建立在合同解除这一基础之上，其中包括要求支付违约金7529.54元，原告也是要求在解除合同的基础上兑现，现原告曹泽燕要求解除合同的诉请不能得到支持，其余各项诉讼请求，也不予支持。原告代理人提出原告已全面履行了自身义务，被告万吉房开公司未按约定交房，原告的合同目的不能实现，构成根本违约，原告有权解除合同并由被告赔偿相关损失，请求判决支持原告全部诉讼请求的代理意见，与庭审查明及相关法律规定不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告曹泽燕的诉讼请求。案件受理费5879元、保全申请费4528元、申请保全保费1202.50元，共计11609.50元，由原告曹泽燕负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉《商品房买卖合同》第十一条约定：“交付时间和条件(一)出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十四条约定：“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。2019年1月2日，上诉人曹泽燕与贵州银行股份有限公司盘州支行签订《个人购房借款合同》，贷款520000元支付案涉房屋余款。贷款发放日期为2019年1月10日，2019年2月20日至2020年5月20日，上诉人曹泽燕共计支付利息37537.78元。2020年5月26日，上诉人曹泽燕向一审法院申请财产保全，请求冻结被上诉人万吉房开公司名下801645.01元银行存款，不足部分查封其他财产。上诉人曹泽燕以中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单保函（保险金额801645.01元）提供担保，产生保费1202.50元，申请费4528元。2020年2月28日，盘州市住房和城乡建设局同意东湖明珠花园项目复工。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除；二、被上诉人应否退还上诉人购房款752954元；三、被上诉人应否支付上诉人违约金7529.54元及赔偿利息损失35282.47元。关于争议焦点一。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同履行自己的权利和义务，在上诉人已经按约履行支付合同对价义务的情况下，根据《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在2019年9月30日前将经验收合格符合使用条件的商品房交付买受人，逾期超过180日，买受人有权退房。被上诉人主张逾期交房是受新冠肺炎疫情影响，属不可抗力。对此，应考虑疫情防控措施对延期交房的影响程度和因果关系。本案中，因新冠肺炎疫情贵州省启动突发公共卫生事件一级响应时间为2020年1月24日，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案新冠肺炎疫情发生之前当事人已违约，不适用不可抗力条款，不能免除被上诉人交房责任，但被上诉人逾期交房天数的认定，应当将新冠肺炎疫情天数予以扣除。以2020年1月24日贵州启动突发公共卫生事件一级响应时间作为起算时间，2020年2月28日盘州市住房和城乡建设局同意东湖明珠花园项目复工为终止时间，期间35天应当扣除。由此计算，逾期交房天数可顺延至第215天，即2019年10月1日至2020年5月3日（合同约定的180天+疫情期间35天），被上诉人最迟应在2020年5月4日前将符合使用条件的商品房交与买受人。现被上诉人未能提交案涉商品房符合交付使用条件的证据，且其逾期交房已超过合同约定的上诉人可退房的期限。上诉人以被上诉人未依《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋构成违约为由提起本案诉讼，要求解除《商品房买卖合同》、《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二。如前所述，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》已因被上诉人逾期交房解除，根据合同约定出卖人应当退还全部已付购房款，故对上诉人要求被上诉人返还购房款752954元的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点三。无论违约金还是赔偿损失，都应当以完全赔偿受害人的损失为原则。本案中，上诉人与贵州银行股份有限公司盘州支行签订《个人购房借款合同》，贷款520000元支付案涉房屋余款。2019年2月20日至2020年5月20日，共计支付利息37537.78元。双方约定的违约金数额明显低于给上诉人造成的实际损失，因此当事人可以依法请求对违约金的数额进行增加，或者被上诉人在支付约定违约金不足以补偿上诉人所遭受的损失时，还要承担损害赔偿责任以弥补违约金的不足部分。总而言之，被上诉人承担的责任应当能够完全弥补上诉人的实际损失。计算方法主要包括两种，一是直接增加违约金；二是违约金与赔偿损失并用。两种计算方法均符合法律规定，且最终增加后的违约金数额与违约金和赔偿损失并用后的数额一致，上诉人的实际损失为37537.78元，故本院对违约金及利息损失部分共计支持37537.78元，超出部分不予支持。本案纠纷的产生系被上诉人万吉房开公司未按时履行合同所致，故上诉人为申请保全向保险公司购买诉讼财产保全责任保险产生的保费及案件受理费、保全申请费应由被上诉人承担。综上所述，曹泽燕的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初3200号民事判决；二、解除上诉人曹泽燕与被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司2018年9月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20182501）及《补充协议》；三、被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人曹泽燕购房款752954元；四、被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人曹泽燕损失37537.78元；五、被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人曹泽燕诉讼财产保全责任保险保费1202.50元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5879元、保全申请费4528元，二审案件受理费11757.66元，合计22164.66元，由被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司负担。（上诉人曹泽燕已预交，被上诉人贵州万吉房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还上诉人曹泽燕）本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  张德权审判员  王秋红二〇二〇年九月十一日法官助理祁瑞娟书记员安梦薇