文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0240民初4290号原告：张明兴，男，1965年2月17日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭志明，四川道言律师事务所律师。被告：王磊，男，1992年9月10日，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：周志民，重庆律缘律师事务所律师。原告张明兴诉被告王磊合伙协议纠纷一案，本院于2018年10月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张明兴及委托诉讼代理人谭志明，被告王磊及委托诉讼代理人周志民到庭均参加了诉讼。本案现已审理终结。张明兴向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行双方于2017年8月12日签订的《投资合作建房协议》，将合作修建的X处房屋交由原告行使所有权，由被告承担本案的诉讼费用。后变更诉讼请求为：1.确认双方于2017年8月12日签订的《投资合作建房协议》无效；2.判令被告退回依据《投资合作建房协议》收取的125000.00元；3.被告按照《投资合作建房协议》投资修建的三楼、四楼两层房屋的市场价格对原告进行赔偿，并由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告为了改建X处房屋，邀请原告参与合作建房。2017年8月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《投资合作建房协议》，约定甲方将坐落于重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县)X号的宅基地提供给乙方合伙修建房屋，并由甲方提供合法修建房屋的手续给乙方；建成后的房屋所有权分配为：甲方享有1楼、2楼、顶楼，乙方享有3楼、4楼；乙方帮助甲方宅基基础建设全垫资50000.00元，房屋主体建设的人工工资75000.00元；甲方自行负责1楼、2楼、顶楼的所有材料，乙方自行负责3楼、4楼的所有材料。合同签订后，双方按照合同的约定履行自己的义务。2017年8月20日，原告向被告支付了第一笔房屋合伙建修投资款62500.00元，被告出具收款收条。2017年10月9日，原告将剩下的房屋合伙建修投资款62500.00元交给被告，被告出具收款收条。2018年8月，房屋主体工程竣工，原告准备按协议装修属于自己的3楼、4楼时，被告阻止原告施工，并强行自行装修约定属于原告的楼层。综上所述，原被告在平等、自愿的基础上签订了《投资合作建房协议》，原告按照协议的约定履行了自己的全部义务，但被告强行占据按协议应当属于原告的3楼、4楼，侵犯了原告的合法权益。因涉案协议涉及到宅基地问题，而原告并非涉案宅基地的所在集体经济组织成员，故涉案协议无效，被告应当返还原告投资款并赔偿因合同无效的损失即按照市场价格赔偿损失。综上，原告遂诉至人民法院，请求依法审处。王磊辩称，被告根本不认识原告，涉案协议是被告与冉瑞明协商后确定的，建房投资款也是冉瑞明支付给被告的，被告并未与原告签订协议，被告只是在《投资合作建房协议》第二页上签名，涉案合同的第一页是被篡改的，张明兴不是本案适格原告，请求人民法院裁定驳回原告的起诉。如果人民法院认定张明兴系本案适格原告，被告对原告的第一项诉讼请求无异议。原告向被告支付建房投资款125000.00元后，被告返还原告2000.00元，原告实际支付的建房投资款应为123000.00元。由于涉案协议无效，协议约定的房屋不能返还，涉案房屋3、4楼的修建费用虽然主要是冉瑞明负担，但原告也承担了部分费用，后来因准备修建的5楼被执法大队强制拆除后，为修补4楼漏洞和防止漏水，被告共花费20000.00余元。另修建4楼的工资，原告并未支付，被告代为支付了20000.00元的工资，如果被告需折价赔偿原告，前述费用应当扣减。综上，请求人民法院在查清案件事实的基础上作出公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年8月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《投资合作建房协议》，约定：“经甲、乙双方公平公正的原则，达成如下协议：一、甲方自愿将宅基地（坐落于：重庆市石柱县X号）提供给乙方合伙修建房屋，并由甲方提供合法修建房屋手续给乙方。二、甲、乙双方合作的方式：1.建成后的房屋所有权分配为：甲方享有1楼、2楼、顶楼，乙方享有3楼、4楼；2.乙方帮助甲方宅基基础建设全垫支50000.00元（大写：伍万元整），房屋主体建设的人工工资75000.00元（大写：柒万伍仟元整）；3.甲方自行负责1楼、2楼、顶楼的所有材料，乙方自行负责3楼、4楼的所有材料。三、甲、乙双方建设过程中的分工问题：1.建设队伍由甲方邀请，并完善施工合同、负责安全及现场管理；2.乙方负责出资施工方的劳务工资。四、违约责任：1.甲方违约，承担乙方投资额的月息6%，若乙方违约，甲方有权不退还乙方所有的投资款项；2.如有其他事宜，另行协商。五、此协议一式两份，甲乙双方各执一份”。被告在合同尾部“甲方”处签名并捺印，原告在合同尾部“乙方”处签名并捺印。2017年8月20日，冉瑞明（系原告的妻弟)向被告的中国建设银行账户转账52500.00元。2017年8月21日，冉瑞明向被告的中国建设银行账户转账10000.00元。2017年8月20日，被告向原告出具《收条》，载明：“今收到张明兴交来房屋建修合伙投资款62500.00元，大写：陆万贰仟伍佰元正；收款人：王磊”。同日，原告支付被告7535.00元钢材款，被告出具《收条》，载明：“今收到张明兴交来修建房屋购买钢材材料款7535.00元，大写：柒仟伍佰叁拾伍元整；收款人：王磊”。2017年9月22日，冉瑞明向被告的中国建设银行账户转账20000.00元。2017年9月27日，冉瑞明向被告的中国建设银行账户转账2500.00元。2017年10月10日，冉瑞明向被告的中国建设银行账户转账40000.00元。2017年10月9日，被告向原告出具《收条》，载明：“今收到张明兴交来房屋建修合伙投资款62500.00元，大写：陆万贰仟伍佰元整；收款人：王磊”。2017年9月5日，石柱县人民政府南宾街道办事处为原告颁发了乡字X号《乡村建设规划许可证》，该证载明建设单位（个人）为原告，建设项目名称为新建，建设位置为南宾街道红井社区后河组，建设规模为建筑面积270.00㎡（叁层），占地面积为90.00㎡。《投资合作建房协议》签订后，原、被告即开始在以被告名义办理《乡村建设规划许可证》的地方修建房屋，涉案房屋1、2楼所有材料及劳务工资均由被告负责，涉案3、4楼所有材料及劳务工资均由原告负责，涉案房屋修至5楼时，因房屋超过规划，5楼部分被城建执法队强制拆除，拆除后4楼楼顶部分破损，被告后自行雇请工人予以修复后装修入住该幢房屋，并将全部房屋予以占用。涉案房屋四楼主体于2018年8月完工。后双方因房屋分配问题发生纠纷并打架。2018年9月6日，冉瑞明向石柱县公安局南宾派出所报警称在跨岩脚被告将冉瑞明的房屋全部抢了，发生打架。后民警到现场了解是冉瑞明与被告因为房屋纠纷在位于石柱县南宾街道水佛路沙丘农家乐旁边发生抓扯，冉瑞明将被告的脖子抓伤，后经民警将双方带回派出所调解处理。在庭审过程中，原告表示冉瑞明系基于其委托代为从事建房相关活动，对其行为均予以认可。本院开庭审理后，组织双方就修建3、4楼的成本问题和房屋价值问题进行调解，但因双方分歧过大未能达成一致意见。后原告向本院申请对涉案房屋3、4楼工程造价进行鉴定。经本院委托，重庆信通工程造价咨询有限公司作出渝信造鉴[2019]627号X处房屋工程造价鉴定意见书，鉴定意见为涉案项目3楼、4楼鉴定造价为137953.62元。原告预付鉴定费（咨询费）10000.00元。后原、被告对该鉴定意见均有异议，本院通知重庆信通工程造价咨询有限公司作出书面回复后，原、被告仍持有异议。本院遂通知重庆信通工程造价咨询有限公司鉴定人出庭作证并接受双方质询。在鉴定人杨富奎出庭作证并接受双方质询过程中，原告明确表示对该鉴定意见无异议，被告认为鉴定人杨富奎作为复核鉴定人的职称必须等于或高于鉴定人宋晞，对其复核资质提出质疑，并认为鉴定人在取证过程中私下接触原告，有违程序公正和违背职业道德的行为，且其鉴定内容系按照合法建筑鉴定，本案鉴定对象系违法建筑，不应按照国家标准进行鉴定，对其鉴定内容不予认可，并表示如法院对鉴定意见中涉及人力、材料、基础费用之外的其他不合理费用予以剔除，则认可鉴定意见，否则被告有合理理由怀疑该鉴定意见的公正性。本院认为，《投资合作建房协议》系原、被告双方签订的，不是冉瑞明与被告签订的，因原告明确表示冉瑞明系给予其委托从事建房相关事宜，冉瑞明的行为后果应由原告承担，且被告给原告出具的三份《收条》均表明收到的是原告支付的合伙建房投资款和建房钢材材料款，故张明兴是本案适格原告，享有原告主体资格，被告辩称涉案协议被篡改也未提供证据证明，故本院对被告辩称张明兴不是本案适格原告不予认可。《投资合作建房协议》约定原、被告合伙利用被告的建房手续建房，对修建完毕的房屋的所有权予以分配，因涉案房屋占用的土地系集体土地，系被告所在集体经济组织为其分配的宅基地，而原告并非被告所在集体经济组织成员，如按双方协议约定对修建的房屋予以分配，根据“地随房走”原则，则无异于使原告取得被告所在集体经济组织的宅基地使用权。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定，《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地的所有权归农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，每户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，因宅基地使用权的主体特定，不允许向本集体组织以外的人转让，故双方关于房屋所有权的分配问题违反了法律、行政法规的强制性规定，故涉案协议应当认定为无效，本院对原告请求确认协议无效予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案协议无效，故被告应当返还原告的合伙建房投资款。关于退还的具体金额问题，因原告举示的证据显示被告已收到投资款金额为125000.00元，被告也出具《收条》予以确认，故本院认定原告已支付的合伙建房投资款为125000.00元，被告辩称其已退还原告2000.00元，原告实际支付的合伙建房投资款金额为123000.00元因其提供的银行流水明细仅显示其于2017年9月22日取款2000.00元，不能证明其已退还给原告，且原告对此也予以否认，故本院对其该项辩称不与认可，故被告应当返还原告合伙建房投资款125000.00元。原告主张被告已将3、4楼房屋对外出售获利，要求按照3、4楼房屋的市场价格予以赔偿，因3、4楼确为原告投资修建，现已被被告占用，因协议无效，原告无法取得所有权时，被告应当予以赔偿。由于原告并未提供证据证明涉案房屋已经出售，且因涉案房屋明显超过规划建筑面积，无法进入市场流通，故本院认为可参照3、4楼的建造成本及资金占用损失予以折价赔偿。对于涉案鉴定意见问题，因鉴定人明确表示鉴定时系参照国家标准，且涉案房屋是否为违法建筑与对其建造成本的鉴定并无关联，至于被告辩称复核鉴定人的资质低于鉴定人，鉴定人私下接触原告，有违程序公正和违背职业道德的行为，因其未提供证据证明，本院对其异议不予认可，涉案鉴定意见可以作为确定3、4楼的建造成本的依据，因涉案房屋4楼主体系在2018年8月完工，原告也未提供证据证明其支付相应款项的具体时间，故本院认定截至2018年8月底，原告为修建3、4楼共投入137953.62元。由于协议无效，确实给原告造成资金占用损失，其损失应为被告占用原告修建3、4楼投入期间至今的利息，利息可参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2018年9月1日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清时止，对原告请求支付赔偿损失超过部分，本院不予支持。被告辩称修补房屋的费用应当予以扣减问题，因涉案房屋系被告占有使用，应由被告自行维护，原告并不享有权利，故本院对被告的该项辩称不予认可。对于被告辩称其代为原告支付劳务费用问题，因其未提供证据证明，本院对其辩称不予认可。因鉴定意见可作为本案定案依据，故原告支出的鉴定费10000.00元应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张明兴与被告王磊于2017年8月12日签订的《投资合作建房协议》无效；二、被告王磊自本判决生效之日起十日内退还原告张明兴依据《投资合作建房协议》收取的125000.00元；三、被告王磊自本判决生效之日起十日内支付原告张明兴137953.62元及资金占用损失（以137953.62元为基数，自2018年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以137953.62元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准从2019年8月20日起计算至付清时止）；四、驳回原告张明兴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800.00元，鉴定费10000.00元，合计12800.00元，由被告王磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  王新贵人民陪审员  谭金春人民陪审员  高亚琼二〇二〇年九月三日书 记 员  崔 芸