上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8127号上诉人（原审被告）：武汉骏恒物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区50R2地块港湾江城首期A1地块B-1栋／单元1-2层商6号。法定代表人：王翔，总经理。委托诉讼代理人：王伟，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：北京雍禾医疗投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园南里20号楼-4至15层101号11层01号。法定代表人：张玉，执行董事。委托诉讼代理人：金一，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王凤领，山东康桥（北京）律师事务所律师。上诉人武汉骏恒物业管理有限公司（以下简称武汉骏恒公司）因与被上诉人北京雍禾医疗投资管理有限公司（以下简称北京雍禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2020）沪0101民初4735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人武汉骏恒公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判不支持北京雍禾公司的全部一审诉请或将本案发回重审。事实和理由：第一，一审法院审理程序严重违法。首先，被上诉人变更诉讼请求，一审法院未通知上诉人，也没有给上诉人答辩期，程序违法；其次，上诉人因客观原因不能出庭，已与一审法院沟通，一审法院同意上诉人提交书面答辩意见，上诉人于当日向一审法院寄出答辩及质证意见，但一审法院仍以上诉人未答辩即作出判决，程序违法；再次，上诉人在法定期限内依法提起反诉，但一审法院未予受理，也未说明原因。第二，一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，被上诉人诉讼主体不适格。双方合同约定待被上诉人子公司注册手续全部办完后，合同全部权利义务转移给该子公司，故本案适格诉讼主体为上海雍禾爱慕门诊部有限公司；其次，上诉人给被上诉人发送的通知是《房屋退租协商函》，仅是与被上诉人沟通租房合同解除的事宜，并没有正式解除房屋租赁合同。造成双方解除合同的主要原因是由被上诉人造成的，被上诉人至今仅支付了2020年1月、2月份的租金，尚有五个月租金以各种理由拒不支付，故被上诉人无权要求上诉人退还租金及押金，并承担违约责任；再次，即使一审法院认定上诉人违约，被上诉人的主张也显失公平，违约金过高，请求法院依法减少。被上诉人北京雍禾公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，被上诉人是本案的适格主体，涉案房屋租赁合同是由被上诉人与上诉人签署的，被上诉人是合同相对方，且合同主要义务由被上诉人与上诉人履行，被上诉人依约履行了合同义务。虽然被上诉人签订涉案房屋租赁合同是为了由子公司进行经营所用，但在三方尚未签署权利义务转让协议前，被上诉人仍是合同的相对方。第二，被上诉人在一审中变更诉讼请求，是减少诉请，而不是增加诉请，无需经上诉人同意，亦无需给予上诉人答辩期。第三，双方签订的房屋租赁合同依法予以确认解除。2019年11月21日上诉人向被上诉人寄发《房屋退租协商函》，函中上诉人明确表示上海市西藏南路518-528号102室、202室房屋（以下简称涉案房屋）不再继续出租给被上诉人使用；2020年1月2日上诉人向被上诉人寄发《函》，再次明确表示由于上诉人的原因无法继续履行合同，并提出解约方案。由于上诉人的违约行为，被上诉人于2019年10月停止了涉案房屋的装修事宜，并退出了涉案房屋。2019年11月已移交了涉案房屋。现被上诉人已另行租赁经营场地。第四，一审法院事实查明清楚，适用法律正确，程序正当合法。上诉人无正当理由未参加庭审，一审法院缺席审理合法正当；上诉人称邮寄了答辩材料，但其真实性及内容无法确认。第五，一审法院所判违约金金额合法合理。上诉人随意、恶意违约的行为给被上诉人造成了巨大的运营损失及人力、财力损失，上诉人承担相当于5个月租金金额的违约金其实根本不足以弥补被上诉人的损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。北京雍禾公司向一审法院起诉请求：1．确认双方之间的房屋租赁合同于2019年11月21日解除。2．武汉骏恒公司退还北京雍禾公司已支付的房屋租赁押金人民币（以下币种均为人民币）3，858，667.53元及租金2，572，445.02元共计6，431，112.55元。3．武汉骏恒公司向北京雍禾公司额外支付房屋租赁押金3，858，668元。4．武汉骏恒公司向北京雍禾公司支付违约金2，572，445元。一审法院认定事实：涉案房屋产权人为武汉骏恒公司。2019年9月1日，北京雍禾公司（乙方）与武汉骏恒公司（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于本市西藏南路518-528号102室、202室房屋作为商业使用，租赁期限自2019年9月1日起至2030年2月28日止。其中2019年9月1日至2019年12月31日为免租期，首期年租金15，434，670.12元，折合月租金1，286，222.51元。租金支付采取“付二押三”的方式，乙方在合同签订之日五个工作日内支付三个月押金，二十日内支付两个月租金。合同还约定，如乙方无任何违约情形，甲方要求提前退租的，甲方应双倍退还乙方房屋租赁押金并按承租期当月应缴租金的两倍向乙方支付违约金。合同签订后，北京雍禾公司于2019年9月6日支付押金3，858，667.53元，9月20日支付租金2，572，445.02元，并开始对房屋进行拆除、设计。2019年11月21日，武汉骏恒公司向北京雍禾公司发出《房屋退租协商函》，通知北京雍禾公司涉案房屋已抵押银行为公司项目作担保，存在强制拍卖的风险，故不再继续出租给北京雍禾公司。11月26日，北京雍禾公司向武汉骏恒公司发出《公司函》，表明不同意退租。2020年1月2日，武汉骏恒公司向北京雍禾公司发出《函》，载明要求解除合同，承诺退还已缴纳的房屋租赁押金及租金，并补偿北京雍禾公司500万元。1月10日，北京雍禾公司向武汉骏恒公司发出《公司函》，表明不接受前述补偿方案，要求武汉骏恒公司赔偿北京雍禾公司13，709，116.82元。2019年11月24日，北京雍禾公司搬离涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人签订的租赁合同约定，租赁期间，如乙方无任何违约情形，甲方要求提前退租的，甲方应双倍退还乙方房屋租赁押金并按承租期当月应缴租金的两倍向乙方支付违约金。武汉骏恒公司于2019年11月21日发函通知北京雍禾公司提前退租，退租原因系因武汉骏恒公司将房屋抵押银行导致租赁无法继续，现北京雍禾公司表示同意以发函日为合同解除日，视作双方对合同解除日期的协商一致，故北京雍禾公司要求确认合同于2019年11月21日即解除，一审法院予以确认。武汉骏恒公司提前退租，存在违约情形，应按照合同约定返还北京雍禾公司已支付的租金，并承担包括双倍退还房屋租赁押金、支付相当于两倍租金之违约金的违约责任。故北京雍禾公司主张上述诉请，与法无悖，予以支持。武汉骏恒公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视作放弃答辩权利，一审法院依法缺席审判。据此，一审法院作出判决：一、确认北京雍禾公司与武汉骏恒公司于2019年9月1日就上海市黄浦区西藏南路518-528号102室、202室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月21日解除；二、武汉骏恒公司应于判决生效之日起十日内退还北京雍禾公司房屋租金2，572，445.02元；三、武汉骏恒公司应于判决生效之日起十日内双倍退还北京雍禾公司房屋租赁押金7，717，335.06元。四、武汉骏恒公司应于判决生效之日起十日内支付北京雍禾公司违约金2，572，445元。本院经审理查明，被上诉人在一审中提供了一份发函人为上诉人、落款日期为2019年1月2日的《函》，认为该《函》系由上诉人于2020年1月2日发送给被上诉人，且能够证明上诉人单方违约及曾表示愿意赔偿被上诉人500万元的事实；对此，上诉人认为上述《函》并非由上诉人发送，上诉人有理由相信该《函》系被上诉人伪造，故申请对该函件印章真实性进行鉴定。一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人提供其向一审法官寄送材料的快递单，欲证明其已向一审法院寄送了质证意见、答辩状及反诉状。对此，被上诉人表示对快递单的真实性不予认可。二审中，被上诉人补充提供被上诉人两员工的差旅费报销凭证、工资收入证明及对应银行流水，欲证明就涉案房屋租赁合同的签署、履行及解约等事项，被上诉人产生差旅费损失及人工成本近30万元；租赁合同意向书及付款凭证，欲证明因上诉人违约导致被上诉人不得不再次寻租，产生寻租意向金损失50万元；租赁合同意向书、新租赁合同及付款凭证，欲证明因上诉人违约导致被上诉人另行租赁房屋，每年产生租金差额损失200余万元。对此，上诉人表示对被上诉人主张的上述损失不予认可，上诉人不存在恶意违约情形，且被上诉人的人员出差等成本与上诉人无关。本院认为，第一，关于上诉人主张的一审程序违法问题，首先，被上诉人在一审审理中虽曾变更诉讼请求，但其具体变更情况是撤回了部分诉讼请求，对于此种情况，一审法院未通知上诉人或另行给予上诉人答辩期并不损害上诉人的诉讼权利；其次，上诉人未提供证据证明其经法院合法传唤未到庭参加诉讼系基于正当理由，故一审法院依法缺席审理，并无不当；再次，上诉人即使曾提起反诉，亦是于一审法庭辩论终结后送达一审法院，故一审法院对该反诉未予处理，不属于上诉人所称的严重程序违法。第二，关于上诉人主张的被上诉人主体资格问题，涉案《上海市房屋租赁合同》的签约双方为上诉人与被上诉人，该合同中虽约定被上诉人的全资子公司设立后将由该子公司承受合同权利义务，但合同订立后双方并未实际变更权利义务主体，现被上诉人作为签约主体及实际履约主体提起本案诉讼，并非主体不适格。第三，关于双方合同应否解除的问题，上诉人于2019年11月21日向被上诉人发送《房屋退租协商函》，其中载明上诉人经慎重考虑，涉案房屋不再继续出租给被上诉人租赁使用。该解除双方租赁关系的意思表示明确，所谓协商退租意指合同解除的后果处理。现上诉人主张其发送《房屋退租协商函》只是与被上诉人沟通合同解除事宜，并无正式解除合同的意思，与该协商函的文义不符，本院难以采纳。虽然发送《房屋退租协商函》时，上诉人并不享有合同解除权，但上诉人通过该函明确表达了不再履行合同的意思，现被上诉人表示出于履约风险的考虑同意解除合同，并同意合同解除的时间为2019年11月21日，故一审法院确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月21日解除，尚属合理，可予维持。上诉人认为造成合同解除的原因在于被上诉人的意见，缺乏相应依据，本院无法采信。第四，关于违约责任承担的问题，上诉人因自身原因提前要求退租，构成违约，应承担相应的违约责任。除退还预付租金外，被上诉人主张上诉人应双倍退还租赁押金，并按照月租金的两倍支付违约金，符合双方合同约定；上诉人亦未举证证明合同约定的违约金标准过分高于被上诉人的损失，故对于上诉人称约定违约金过高，应予调低的主张，本院难以支持。第五，上诉人不认可被上诉人在一审中提供的发函人为上诉人、落款日期为2019年1月2日的《函》，认为自己未曾向被上诉人发送该函，并申请对该函件中上诉人印章的真实性进行鉴定。但即使上诉人未曾向被上诉人发送上述函件，亦不影响对上诉人因自身原因要求提前退租之事实的认定，故对上诉人要求进行印章真实性鉴定的申请，本院不予准许。综上所述，武汉骏恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98，973元，由武汉骏恒物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  徐 江审 判 员  姚 跃二〇二〇年九月二十九日法官助理  陈雅葳书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……