浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初3886号 原告（反诉被告）：谢国芬，女，1968年12月12日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：倪玲玲，余姚市四明法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：姚飞虹，男，1971年10月25日出生，汉族，住余姚市。 原告(反诉被告)谢国芬与被告（反诉原告）姚飞虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案，后依法由审判员徐海高适用简易程序于2020年7月2日和2020年8月19日两次公开开庭进行了审理。两次庭审原告（反诉原告）的委托诉讼代理人倪玲玲，被告(反诉被告)姚飞虹均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，并于2020年9月14日第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉原告）谢国芬及其委托诉讼代理人倪玲玲，被告(反诉被告)姚飞虹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）谢国芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退所租赁的位于余姚市××镇××路××号的三间门面房；2.判令被告支付拖欠的房屋租金53000元；3.判令被告支付原告违约金29000元；4.判令被告支付合同到期后未及时腾退房屋的房屋使用费62833元（按每月4833元计付,暂计算至2020年5月10日，实际要求计算至被告腾空返还所占用房屋之日）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月10日，被告因经营之需与原告签订了《店面出租协议书》,一协议约定：原告将位于泗门镇兴华路的三间门面房出租给被告，租赁期限为2016年4月10日至2019年4月10日，协议还就年租金额、租金支付方式、违约责任等相关事宜作了约定。然之后，被告未按约支付租金，尚有53000元拖欠未付。租期满后，被告也未将房屋腾空返还给原告，继续占用房屋的使用费也未予支付。 被告姚飞虹答辩称：被告2016年4月10日租用位于余姚市××镇××路××房门面3间，约定租金每年58000元，并交付押金1000元。但原告诉请房租、违约金及占用使用费，这与事实不符，更无法律依据。协议租金一年为58000元，实际租金一年多口头协议为每年40000元；2018年7月被告转让租房，原告处处刁难；合同期内原告换锁以及出租房屋，导致被告装修包括空调、桌椅、板凳、饮料、酒水、冰箱、厨房设备等全部滞留，直接经济损失20余万元。原告一年多眼看房屋出租无望，夸大其词、转嫁责任。总而言之，根据以上事实和理由，原告既然已违约在先诉请赔偿经济损失的要求是错误的。要求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）姚飞虹向本土提出反诉诉讼请求：1.反诉被告支付损失219800元；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年5至7月之间被告转让房屋被原告处处刁难，违约擅自拆除租房店面广告牌，导致被告无法正常经营与转让。店面装修与设备共投资260000元，2018年7月至2019年4月10日，期间9个月未经营，按装修费三年平摊折旧，额度为65000元，广告牌安装及材料费19800元，停业直接经济损失按每天营业额1500元，共270天合计135000元，总计损失219800元。被告按照出租协议第十一条，不按合同规定修缮房屋的应赔偿乙方由此而造成的经济损失。原告至今未按照协议履行。 原告谢国芬答辩称：原告拆除招牌是征得被告同意，被告当时也表示有什么损失自己承担。被告诉请求没有法律依据，请求法院驳回。 原告谢国芬围绕诉讼请求向本院提交证据：1.店面出租协议书1份，用于证明被告向原告租赁房屋的事实；2.土地使用证1份，用于证明房屋权属的事实；3.通话录音3份，用于证明原告拆除招牌系征得被告同意的事实。被告对上述证据无异议，并表示证据3中有关于租金变动的对话。经审核，本院对上述证据予以采信。 被告围绕答辩意见向本院提交照片8份，用于证明原告2016年4月装修房屋及现状的事实。原告对该证据真实性无异议。经审核，本院对该证据予以采信。 经审理，本院认定如下事实：2016年4月10日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于余姚市××镇××路门面房三间，租赁期限为三年，自2016年4月10日至2019年4月10日，年租金58000元，由被告于每年的4月10日、10月10日前分二次将租金交齐，交不齐视为违约。另付“压金”1000元，于房租到期日归还。约定不征得原告同意，被告无权将房屋转租给第三者或相互对换房屋。合同第十二条第四款约定，合同终止后要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以租金的10%罚款。并备注：租金原告按半年收租，并开具收据，如被告违背，处以租金50%的罚款，原告有权立即收回出租门面。合同签订后，被告装修房屋并经营，并先后按约交纳前两年房租，后于2018年5月至6月间交纳房租5000元。2018年7月21日，原告在征得被告同意的情况下，拆除店面招牌，期间被告正在寻求转让店面房。现被告仍未交纳剩余房租，也未腾退。 本院认为:原、被告的租赁合同关系合法有效，受法律保护。根据庭审举证、质证以及结合当事人的陈述，本院归纳本案的争议焦点为：1.原、被告各自有无违约？2.年租金是否调整为40000元；3.违约金应否予以支持？ 一、原、被告各自有无违约？ 1、原告主张被告违约的情形是否存在？原告主张被告存在以下两个方面的违约行为，一是未付租金，二是租赁期满也未腾退房屋。按照合同约定，被告应在2018年4月10日支付半年房租，但被告仅支付5000元，明显存在违约。 2、被告主张原告违约的情形是否存在？被告主张原告擅自拆掉广告牌导致被告无法经营与转让和换锁出租房屋导致空调等设备滞留存在违约。根据原告提交的2018年7月21日的录音，原告拆除招牌是征得被告同意的，被告也称这个损失由其自己承担。后被告又称原告未重新安装招牌系未按约修缮房屋。首先，没有证据证明存在原告须重新安装招牌的约定，且当时被告正在寻求转租。如原告有重新安装招牌义务的话，那何来被告自己承担拆除招牌损失的说法。其次，被告关于未重新安装招牌系未按约修缮房屋，该说法于常理不符。另被告主张原告换锁与出租房屋导致空调等设备滞留，被告未提交证据证明。因此，对于被告诉称原告存在违约的主张，本院难以采纳。 二、被告主张年租金调整为40000元。原告称具体优惠多少并未谈妥，因为被告一直未付。被告称2018年年底时称说年租金谈好40000元，但在2018年7月在与原告通话中又称租给被告42000元或45000元没有关系的，且被告在2018年5月就开始寻找转租了，后面也未再付租金了。因此，被告关于原、被告就年租金调整为40000元达成一致意见的辩称主张，本院难以采纳。 原、被告在协议书中约定的年租金为58000元，根据诚实信用原则，在双方就租金调整未达成一致的情况下，原告主张年租金按58000元计算，符合双方约定，应予以支持。 三、原告主张的违约金29000元是否应予支持？ 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从法条设定来看，违约金是合同双方协商一致的结果，是双方对自己可能承担的违约后果的预先安排，从尊重当事人意思自治和维护诚实信用的合同原则考虑，当发生违约时，违约方应当按照合同的约定支付违约金。本案中，原告主张被告支付违约金29000元，在原、被告签订店面出租协议书中如被告违约，存在两个违约金计算方法，一个是年租金10%,一个是租金的50%，从约定明确性的角度，第一个约定较为明确。从公平角度出发结合合同履行情况、当事人的过错程度、及守约方的实际损失和可得利益，被告在履行合同过程中存在违约，导致原告至今未收到租金及房屋使用费。因此，本院酌定被告支付原告违约金5800元。 综上，原告主张被告腾退房屋以及被告支付房租53000元、房屋使用费及违约金5800元，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。被告的反诉诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于“压金”1000元，原、被告均主张不在本案中处理，故本院对此在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）姚飞虹于本判决发生法律效力之日起十日内腾退位于余姚市××镇××路××号的三间店面房； 二、被告（反诉原告）姚飞虹支付原告（反诉被告）谢国芬房屋租金53000元，支付自2019年4月11日起至实际腾退之日止按每月4833元计算的房屋使用费，支付违约金5800元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内履行； 三、驳回原告（反诉被告）谢国芬的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）姚飞虹的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费3197元，其中464元由原告（反诉被告）谢国芬负担，2733元由被告（反诉原告）姚飞虹负担，款限于本判决发生法律效力后七日内交纳。反诉案件受理费9194元，减半收取4597元，由被告（反诉原告）姚飞虹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金账户，账号为×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 员 徐海高 二〇二〇年九月二十七日 代书记员 胡宋亲