浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2912号 上诉人（原审原告）：王辉，男，1970年5月18日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 上诉人（原审原告）：史琴芬，女，1970年10月17日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 俩上诉人共同委托诉讼代理人：吴沛炯，浙江新中大律师事务所律师。 俩上诉人共同委托诉讼代理：曹洁琼，浙江新中大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波市中梁宏置业有限公司。住所地：浙江省宁波市海曙区新星龙湾商务楼8号（2-2）室。 法定代表人：彭建斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈芳芳，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈石，浙江海泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江迈房网络科技有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道溪望路1号302-9室。 法定代表人：陈飞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陆忠飞，国浩律师（宁波）事务所律师。 委托诉讼代理人：吴海平，国浩律师（宁波）事务所律师。 上诉人王辉、史琴芬与被上诉人宁波市中梁宏置业有限公司（以下简称中梁宏公司）、浙江迈房网络科技有限公司（以下简称迈房公司）因合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院（2020）浙0203民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 王辉、史琴芬上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持王辉、史琴芬的原审诉讼请求。2.判令中梁宏公司、迈房公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.根据相关规定和实践操作，2017年4月28日前已有房源价格申报制度和一房一价表制度，并要求开发商严格按照申报价格明码标价对外销售。宁波市房产市场管理中心的答复未涉及2017年4月28日前确实存在的房源价格申报制度和一房一价表制度，一审法院仅凭该片面答复认定涉案房屋不存在备案价格，认定错误。2.宁波市房产交易信息服务网对涉案房屋的备案价格进行了公示,根据公示页面,涉案房屋的备案价格为2573207元，并且注明了备案价格为开发商在价格主管部门备案的价格。该公证书合法有效，被上诉人对其真实性没有异议，一审法院亦认可该备案价格公示行为是行政机关的公开行政行为。对此前公示的信息不再公开没有合理说明的情况下，一审法院不应直接以判决书形式否定该公示行为及对应公示信息的真实性和效力。3.王辉、史琴芬申请的调查令系一审法院在释明要求后作出，并非王辉、史琴芬本意，公证书足以证明备案价格事实。王辉、史琴芬的调查令申请内容与一审法院调查令调查事项不一致，而宁波市房产市场管理中心的答复未针对法院调查作出回复，仅对规定作了解释。 中梁宏公司辩称：王辉、史琴芬混淆商品房销售明码标价制度与新建商品房住宅价格备案制度；诉争商品房成交时，政府相关新建商品住宅价格备案制度尚未颁发实施，中梁宏公司开发建设的诉争项目没有适用可能，行政主管部门亦已作出确认答复。此外，一审法院也已向宁波市房产市场管理中心调查，确认涉案商品房不存在价格备案信息，不在《关于进一步规范宁波市商品房住房销售价格行为的通知》要求的应当进行住宅价格备案的范围；王辉、史琴芬已实际享受8万元的购房优惠，中梁宏公司不存在销售欺诈的行为。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，驳回上诉请求，维持原判。 迈房公司辩称：宁波市房产市场管理中心出具的《情况说明》证明涉案房屋不存在备案价，故王辉、史琴芬涉案房屋不存在备案价。至于在2017年4月28日前是否存在房源价格申报制度和一房一价表制度属于行政管理行为，与本案房屋备案价格没有关联性。即便需要备案，也是中梁宏公司需要履行的责任，与迈房公司无关。即不论该房屋有无备案价，这是中梁宏公司与行政机关之间的责任，与迈房公司无关。所以有无备案价均不影响迈房公司收取2万元增值服务费使得王辉、史琴芬享受8万元每套的购房优惠；迈房公司收取2万元会员增值服务费合法有据，王辉、史琴芬知晓房屋原价和优惠价，实际享受了存2万元减免8万元的房价优惠，故迈房公司无须退还王辉、史琴芬任何费用或支付利息。 王辉、史琴芬一审诉讼请求：1.中梁宏公司、迈房公司归还认筹金2万元并支付自2017年3月20日起至归还之日止的利息损失；2.中梁宏公司、迈房公司赔偿王辉、史琴芬6万元。 一审认定的事实：2017年3月，中梁宏公司就其开发的中梁海曙壹号院对外进行售房宣传并发送宣传单，载明在2017年3月30日至3月31日签约客户可以享受5项优惠，包括会员优惠、VIP优惠、开盘报名优惠、付款优惠、按时签约优惠，其中VIP优惠为：成功办理“升筹”活动的客户，享受房价直减8万元/套优惠。 2017年3月19日，史琴芬向迈房公司付款2万元，迈房公司于2017年7月28日开具相应发票。 2017年3月29日，史琴芬与中梁宏公司签订《中梁海曙壹号院商品房认购书》一份，载明：预购物业位于宁波市海曙区××号××幢××室，房屋总房款2770489元。 2017年3月31日，中梁宏公司的《签约审核单》显示，案涉房屋原总价2770489元，认筹优惠8万、开盘报名优惠2万、按时签约1%、转筹优惠1万、小高层一次性或商业贷款30天内放款优惠2%，优惠后总价2581206元，改造费用8000元，合同总价2573206元。 同日，王辉、史琴芬与中梁宏公司签订《商品房买卖合同》一份，以2573206元的价格购买案涉19幢1301室房地产。 王辉、史琴芬提交的公证书显示，在2019年7月22日，登录宁波市房产交易信息服务网，案涉19幢1301室房地产备案总价为2573207元。然在本案审理中，已无法通过网站查询，故该院依王辉、史琴芬申请，就案涉房屋的备案价格、备案时间向其开具调查令。宁波市房产市场管理中心于2020年5月15日出具《情况说明》一份，载明：案涉19号1301室预售项目名称为曙院里二期，预售证核发时间为2017年3月28日，我市自2017年4月28日起领取预售许可证的房源实施新建商品住宅价格备案制度，该项目在该文件实施前领取预售许可证，所售房源不属于该文件要求的应当进行住宅价格备案的范围，因此该房屋无价格备案信息。 中梁宏公司当庭陈述，购房者缴纳2万元办理“升筹”，即可享受VIP优惠房价直减8万元/套。 针对史琴芬是否与迈房公司之间存在会员服务关系，迈房公司提交：证据1.《会员服务协议书》一份，拟证明其与史琴芬于2017年3月19日签订《会员服务协议书》，史琴芬于当日缴纳2万元成为其会员，其也提供了房价8万元优惠，该服务与中梁宏公司无关的事实。王辉、史琴芬对该证1的真实性有异议，认为该签名并非史琴芬本人所签，当时签约时文件很多，并没有一一细看，一直认为认筹金2万是付给中梁宏公司的，迈房公司从未出现过，其不认为其与迈房公司间存在合同关系，均是中梁宏公司借用迈房公司名义实施上述行为。中梁宏公司对该证1无异议。虽然王辉、史琴芬提出该证1的真实性存疑，但王辉、史琴芬确实在同一日向迈房公司缴纳2万元，也主张该2万元应当享受8万元的房款优惠，其本质内容与该证1载明内容一致，双方差异在于提供房价优惠的主体不同，该院结合争议焦点对该证1的认定一并阐述。 一审法院认为,本案的争议焦点为：中梁宏公司、迈房公司在案涉房屋买卖过程中，是否存在欺诈行为。王辉、史琴芬认为，案涉房屋的备案价格为2573207元，实际成交价为2573206元，并未享受到认筹金8万元的优惠，王辉、史琴芬实际多支出了2万元，系中梁宏公司以迈房公司的名义收取认筹金，违规预售、虚假优惠、在标价之外额外另立名义收费的欺诈行为，应当予以退还并三倍赔偿。中梁宏公司认为，因案涉房屋预售时，尚不需要进行价格备案，只是公司员工在后期执行其他房源价格备案时，对政策理解不到位，将之前已售房源的成交价格错误地录入系统，后来已经撤回，所以在房产交易管理中心是查询不到备案价格的。迈房公司认为，虽然史琴芬不认可双方签订的《会员服务协议书》，但其已经按约定为史琴芬购买案涉房屋提供优惠8万元，故其不存在欺诈行为。 对此，一审法院认为，首先，虽然王辉、史琴芬提交的《公证书》显示案涉房屋在2019年7月22日存在备案价格，但该查询方式仅为行政机关为公开行政行为、方便群众而提供的便捷行政服务手段，行政机关可以根据工作实际对该查询方式和内容予以调整，对案涉房屋是否存在备案价格，应当以房产管理中心出具的《情况说明》为准，故根据《情况说明》，案涉房屋并不存在备案价格；其次，案涉《中梁海曙壹号院商品房认购书》、《商品房买卖合同》均系史琴芬与中梁宏公司签订，可见史琴芬在当时对房屋原价为2770489元、售价为2573206元是明知的，结合广告单宣传中载明的5项优惠，可以认为，中梁宏公司已经按照约定给予王辉、史琴芬承诺的购房优惠，包括VIP优惠，即诉争的8万元房价优惠。综上，该院认为，现有证据显示，王辉、史琴芬在购房中缴纳2万元，实际也享受了该2万元对应的8万元/套的购房优惠，难以认定在案涉房屋买卖过程中，存在中梁宏公司利用迈房公司的名义实施欺诈行为的事实，故对王辉、史琴芬诉请，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回王辉、史琴芬的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由王辉、史琴芬负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据查明的事实，史琴芬与迈房公司于2017年3月19日签订了《会员服务协议书》一份，史琴芬于当日缴纳2万元并成为其会员。2017年3月29日，史琴芬与中梁宏公司签订《中梁海曙壹号院商品房认购书》一份，载明：预购物业位于宁波市海曙区××号××幢××室，房屋总房款2770489元。2017年3月31日，中梁宏公司的《签约审核单》显示，案涉房屋原总价2770489元，认筹优惠8万、开盘报名优惠2万、按时签约1%、转筹优惠1万、小高层一次性或商业贷款30天内放款优惠2%，优惠后总价2581206元，改造费用8000元，合同总价2573206元。同日，王辉、史琴芬与中梁宏公司签订《商品房买卖合同》一份，以2573206元的价格购买案涉19幢1301室房地产。由此可见，史琴芬在当时对房屋原价为2770489元、售价为2573206元是明知的，且史琴芬在向迈房公司缴纳2万元并成为其会员后，实际在与中梁宏公司购房过程中也享受了该2万元对应的8万元／套的购房优惠。况且，根据宁波市房产市场管理中心于2020年5月15日出具的《情况说明》，案涉房屋无价格备案信息。因此上诉人王辉、史琴芬主张其在案涉房屋买卖过程中，存在中梁宏公司利用迈房公司的名义实施欺诈行为的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。 综上，上诉人王辉、史琴芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人王辉、史琴芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马金平 审 判 员 孙长虎 审 判 员 俞灵波 二〇二〇年九月十日 代书记员 陈剑妃