浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3549号上诉人（原审原告）：蒋维清，男，1966年7月6日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：胡泽明，浙江京衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伟明集团有限公司，住所浙江省温州市瓯海区娄桥街道娄桥工业园中汇路81号B2幢，统一社会信用代码91330304723622727G。法定代表人：项光明。委托诉讼代理人：孙诗遥，男，1989年1月28日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：陈景艳，女，1979年1月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。原审第三人：浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司，住所浙江省嘉兴市港区中山东路188号1幢9号，统一社会信用代码913304005877790913。法定代表人：沈杰。委托诉讼代理人：姜祥辉，男，1977年3月25日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。上诉人蒋维清因与被上诉人伟明集团有限公司（以下简称伟明公司）、原审第三人浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司（以下简称嘉兴石油公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初6937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。蒋维清上诉请求：1.撤销瓯海区人民法院（2019）浙0304民初6937号民事判决；2.排除对嘉兴石油化工品交易市场办公楼2幢1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110室共七处房产（价款共计3434715元）的强制执行；3.确认上述七处房产的所有权归上诉人；4.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：第一，原审法院认定事实错误、适用法律错误。1.上诉人分三笔支付了2082万元用于购买原审第三人嘉兴石油公司名下包含涉案房产在内的38处房产，已经足额支付了全部购房款；2.原审第三人提供的《房屋交付通知书》、《楼宇验收交付使用记录、认可表》可以证明涉案房产已于2019年3月交付验收；3.不能开具发票非上诉人造成；4.交付通知落款印章虽非合同当事人，但也是原审第三人向上诉人出具的；第二，原审判决适用法律错误。不存在优先适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，本案依据该规定第二十八条，应当认定上诉人享有足以排除执行的民事权益。综上，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人伟明公司辩称，首先，蒋维清在明知嘉兴石油公司的财务状况较差的情况下仍然先把大部分房款打给嘉兴石油公司，再签订合同，不符合交易习惯；其次，蒋维清在执行异议时曾经自认房屋全部未交付，应当对此予以认定。蒋维清诉嘉兴石油公司要求交付房屋的案件中，其起诉状表明截止其起诉之日，仍未通知交房；最后，蒋维清具备开具发票的条件，对未开具发票存在过错。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回上诉人蒋维清的上诉请求。原审第三人嘉兴石油公司述称，蒋维清所述属实，我公司在2016年运行状况还可以，员工买房有优惠政策，故蒋维清进公司后决定买房并先支付了2000多万购房款。后签订合同是因为我公司在还浦发银行债务，以工程抵押，销售房屋需要浦发银行同意，浦发银行收到房款以后解除抵押，才能网签合同，故付款在先合同在后。后续由于公司经营差，拖欠税费，导致无法开具发票。涉案房产的买卖是真实的，请求二审法院判决支持上诉人的上诉请求。蒋维清向原审法院起诉请求：1.解除对嘉兴石油化工品交易市场办公楼2幢1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110室共七处房产的查封；2.确认上述七处房产的所有权归原告。审理过程中，原告变更诉讼请求1为排除对嘉兴石油化工品交易市场办公楼2幢1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110室共七处房产的强制执行。原审认定事实，浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司成立于2011年12月15日，蒋维清于2016年2月29日认缴出资1500万元，持股比例15%，并于2016年4月26日起担任公司董事。嘉兴嘉盛物业服务有限公司系嘉兴石油公司于2014年7月11日独资设立。2016年5月12日、5月19日、12月29日，原告蒋维清分别通过中国农业银行向第三人嘉兴石油公司账户汇款1000万元、1000万元、82万元，合计2082万元。蒋维清购买了嘉兴石油公司开发建设的浙江嘉兴石油化工品交易市场办公大楼38套房产，于2016年8月1日至2016年12月29日期间，分别签订《浙江省商品房买卖合同》，均约定期限内一次性付款，现付款期限均已届至。其中包括案涉七套房产在内的三十七套房产已在嘉兴港区城市建设管理处办理备案，另有1幢1101室房产尚未办理备案登记。38套房产合同约定价款总计20887370元。本案涉及的七套房产，分别为2幢1104、1105室，合同落款日期为2016年8月26日，以及2幢1106-1110室，合同落款日期为2016年8月29日，备案日期为合同记载的签订日期。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定：出卖人经批准建设商品房，买受人购买的商品房为预售，预售商品房批准机关为嘉兴港区房地产管理处；该商品房设计用途为办公；买受人按一次性付款方式于2016年8月31日前支付完总房款的100%；出卖人应当在2016年8月31日前交付符合条件的商品房；出卖人承诺于2016年10月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由出卖人向嘉兴市港区房地产管理处申请登记备案等内容。合同附件五约定：根据本商品房为预售商品房，由出卖人与买受人向当地房屋登记机构申请预告登记；出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记等。附件七约定前期物业已按规定通过招投标方式选聘嘉兴嘉盛物业服务有限公司等。合同约定案涉七套房产基本情况为：房号签订日期建筑面积（m2）单价（元）总价（元）2-1104二〇一六年八月二十六日38.9845001754102-11052016年8月26日125.445005643452-11062016年8月29日118.5045005332502-11072016年8月29日118.5045005332502-11082016年8月29日118.5045005332502-11092016年8月29日118.5045005332502-11102016年8月29日124.8845005619602016年9月1日，第三人向原告开具7份浙江增值税普通发票，分别对应案涉七套房产，票面记载的预售款金额与合同约定一致。另，2015年12月11日，嘉兴石油公司与伟明公司签署《借款协议》，约定嘉兴石油公司向伟明公司借款1000万元。借款后，嘉兴石油公司仅偿还借款500万元及部分利息。2018年5月22日，嘉兴石油公司与伟明公司签订《补充协议》，就剩余500万元借款本金及利息的还款方式作出约定，并约定嘉兴石油公司提供嘉兴石油化工品交易市场办公楼3幢1407、1404号2套商品房折抵2016年6月14日至2018年12月31日的利息。当日，双方就该2套商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》，2018年5月29日，嘉兴石油公司开具2套房款的浙江增值税专业发票，2018年5月31日，双方办理该2套房产的过户登记手续，伟明集团领取了不动产权证书。因嘉兴石油公司未按上述《补充协议》的约定偿还余欠借款，2019年3月14日，伟明公司为此诉至法院。2019年3月22日，伟明公司向该院提出财产保全的申请，请求对嘉兴石油公司名下5453616元财产予以保全。同日，该院作出（2019）浙0304民初2056号民事裁定，裁定：查封、冻结嘉兴石油公司名下银行存款5453616元或等值的其他财产。2019年4月2日，该院根据上述裁定，查封了嘉兴石油公司名下坐落于嘉兴石油化工品交易市场办公楼2幢1104-1110室，即案涉七套房产。蒋维清为此提出执行异议，请求中止对该七套房产的执行。在2019年4月24日执行听证过程中，蒋维清本人到场并陈述涉案房产还没有交付，嘉兴石油公司的委托代理人郑超俊在回答审判人员提问为何迟迟不进行交付时陈述：这是我们失误，未交付于案外人房屋交付通知书，后因案外人蒋维清认为涉案房产未达到标准，拒绝配合交付工作，而我们认为涉案房产已达到合同上的交付条件。该院执行部门于2019年8月2日作出（2019）浙0304执异31号执行裁定，驳回了蒋维清的执行异议。蒋维清对此裁定不服，遂提起本案诉讼。原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案涉及的七套房产系由第三人嘉兴石油公司开发建设的商品房，原告蒋维清与嘉兴石油公司虽已于法院查封前签订书面买卖合同并支付超百分之五十的房款，但因案涉商品房系办公用房，原告系大批量购买，非用于自住，故不属于应当排除执行的情形。原告援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张其执行异议应当成立，但即便对照该条规定，原告的主张仍不符合。首先，根据原告在本案前置的执行异议听证中自述，在听证当日即2019年4月24日涉案房产尚未交付，即原告在法院查封之前尚未占有该不动产。其次，根据合同约定，房款应于2016年8月31日前一次性支付，但原告提供的付款凭证显示，其中2000万元于2016年5月支付，在商品房买卖合同签订之前，不符合一般交易习惯，转账金额没有单笔与交易金额一一对应，总转账金额与总交易金额相较也不足额，无法判断涉案房产是否已按合同约定全额支付价款。第三，在双方签订商品房买卖合同后，仅办理了备案，而未按合同约定办理预告登记，在房产具备过户条件后，也未及时办理过户登记，原告陈述系因第三人欠税导致发票无法正常开具故未能办理过户，但同一项目开发的房产被告与第三人可以正常办理过户，且原告作为第三人的第二大股东对公司的经营情况应当知悉，因此，原告主张未办理过户非因其自身原因所致，该院认为依据不足，不予采信。综上，原告主张确认案涉七套房屋的所有权并要求排除执行，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告蒋维清的诉讼请求。案件受理费34278元，由原告蒋维清负担。本院二审期间，上诉人蒋维清提供新证据：关于向股东和公司职工出售交易市场优惠办公用房的通知，拟证明嘉兴石油公司曾因资金短缺、银行贷款压力大等财务困难发布通知，表示股东和公司职工一次付款购房可以享受价格优惠，一次性购房达2000万以上可以一事一议价，并承诺房屋在2016年6月中旬就可以交付使用，蒋维清证实在这样的背景下购买涉案房产。被上诉人伟明公司质证认为该证据系本案利害关系人制作，没有证明力，对其真实性有异议。原审第三人质证认为，此证据系2016年形成，反映当时的购房情况。本院认证认为，该证据不能直接证明待证事实，且伟明公司对该证据的证明内容也有异议，本院不予确认。本院二审根据当事人提供的经庭审举证、质证的证据，确认原审判决认定的事实。本院认为，本案的争议焦点是上诉人蒋维清对涉案的七套房产是否享有所有权以及其对该房产是否享有足以排除执行的民事权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案坐落于嘉兴石油化工品交易市场办公楼2幢1104、1105、1106、1107、1108、1109、1110室共七处房产登记在嘉兴石油公司名下，蒋维清主张系该七套房产的所有权人缺乏法律依据，本院不予支持。本案当事人虽然签订的是商品房买卖合同，但用途非用于居住，而是办公用房，应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人蒋维清虽在涉案房产被查封之前的2016年8月1日与嘉兴石油公司签订了浙江省商品房买卖合同并进行备案登记，并且于2016年的5月12日、5月19日、12月29日，通过中国农业银行先后向嘉兴石油公司账户汇款共计2082万元，但转账金额与买卖合同中的购房款金额不对应，转账过程也不符合一般交易习惯，无法反映蒋维清为购买涉案房产而支付房款的事实。另外，蒋维清提供的嘉兴石油公司于2019年3月10日出具的房屋交付通知书与2019年4月24日蒋维清于关于涉案房产尚未交付的陈述、嘉兴石油公司陈述均不一致，该房屋交付通知书的真实性存疑，无法认定蒋维清在人民法院查封之前已合法占有该不动产。蒋维清提出的主张无法同时满足上述规定的条件，其对涉案房产不享有足以排除执行的民事权利。原审判决驳回蒋维清的诉讼请求并无不当。综上所述，蒋维清的上诉理由不能成立，本院不予采纳；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费34278元，由上诉人蒋维清负担。本判决为终审判决。审判长陈国庆审判员张丹审判员叶峰二○二○年九月十一日法官助理赵凌代书记员厉铭莹附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。