安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初7122号 原告：张永超，男，1974年8月29日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：张俊，男，1998年11月12日出生，汉族，住安徽省阜南县。 共同委托诉讼代理人：王春丽，安徽风采律师事务所律师。 被告：安徽金运房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341225756808421F,住所地安徽省阜南县经济开发区。 法定代表人：狄文龙，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王建章，男，该公司工作人员。 原告张永超、张俊与被告安徽金运房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告张永超、张俊共同委托诉讼代理人王春丽，被告安徽金运房地产开发有限公司委托诉讼代理人王建章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张永超、张俊向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金29016元（自2016年2月1日起计算至2018年2月21日止）；判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金31108元（自2018年5月21日起暂计算至2020年8月4日，以后违约金计算至房屋产权证办理完毕时止）；判令被告为原告办理房屋不动产权登记。本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年2月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》。约定：原告购买被告开发的位于阜南县。房屋建筑面积94.03平方米，总价款387404元。被告应于2016年1月31日前将经验收合格的房屋交与原告，逾期违约金按日为万分之一。合同签订后，原告按合同约定交道付款167404元，按揭贷款220000元，已缴清购房款，被告于2018年2月21日向原告交付房屋，至今未为原告办理不动产登记，也未向原告支付任何违约金。被告依约应支付原告逾期交房为维护原告的合法权益，特起诉，望支持原告诉求。 被告安徽金运房地产开发有限公司辩称，原告购买14号楼房屋属于二期，是2017年2月6日交付，2018年原告取钥匙与被告无关，因被告已经履行了告知义务；县不动产局于2019年2月20日下发通知，阜南县住房小区综合查验办2018年9月1日亦下发1-17栋楼可以去办理房产证（门面房除外），原告为什么没办房产证原因不知道，不是被告方违约，可能是原告原因；原告主张的到物业领钥匙的时间，不是交房时间，交房时间是2017年2月6日，被告在原告购房小区门口贴有告示，有电话通知；原告由于交有现金不能办理房产证，无证据证明与被告进行了核实或解决，致使现在没有办理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2015年2月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县。房屋建筑面积94.03平方米，总价款387404元。 合同第七条关于付款方式及期限约定：“支付首期房价款167404元，余款220000元申请贷款支付。” 合同第九条并于商品房交付条件约定：该商品房交付时应符合下列所列条件：已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告；主体竣工；经综合验收合格。 合同第十一条关于交付时间和手续约定：出卖人应在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。 合同第十二条关于逾期交付责任约定：按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第十一条规定的交付期限届满次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；(2)逾期超过30日后，......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 合同第二十条关于房屋所有权转移登记的约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的记屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）种方式处理：......房屋产权证由出卖人统一负责办理办证费由出卖人承担（契税、住房维修基金及其它费用由买受人承担）。 原告按合同约定已将全部房款387404元交付被告（包括现金支付的50000元），被告于2018年2月21日已将涉案房屋交付原告实际使用。 2019年2月20日，阜南县国土资源局及阜南县房地产管理局下发通知，儒林天香华庭小区全部17栋住宅已完成不动产首次登记，通知业主携带相关材料办理不动产转移登记手续。被告将上述通知通过张贴、微信等方式告知了业主。 原告向本院作出承诺：所购买的涉案房屋并不是用于抵扣工程款和债务，也不是被告公司股东和内部人员名下的房屋；如有虚假，自愿承担一切法律后果。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 本案中，原告依合同的约定向被告交付了全部购房款，被告应按合同约定应在2016年1月31日前将符合约定交付条件的房屋交付给原告，但被告未按照约定履行交付义务，应承担相应的违约责任。原告于2018年2月21日接收房屋，根据双方合同约定逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，被告的违约期间为2016年2月1日至2018年2月21日，违约金为29132.78元（387404元×0.0001×752天），原告仅要求29016元，本院予以支持。 原告至今未能办理房屋产权证，根据被告提供的阜南县国土资源局和阜南县房地产管理局张贴公告通知显示，涉案房屋于2019年2月20日才达成办证条件，此前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告的原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。本院认定被告未按约定期限履行义务，存在违约行为。依照合同约定，被告承担逾期办证违约责任的前提是被告将商品房交付给原告使用后，被告存在为原告办证义务，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日起算，被告的违约期间为2018年5月22日至2019年2月20日，双方虽在签订合同时对逾期办证违约金未予明确约定，但购房合同对违约金的约定是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的具有补偿性质的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期办证或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。被告作为格式合同条款的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在被告没有履行上述义务的情况下，应当遵循合同漏洞填补原则，确定合同双方的权利义务关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并结合原告的诉讼请求，计算涉案逾期办证违约金。被告应支付原告以购房款总额387404元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2018年5月22日至2019年2月20日止的逾期办证违约金；原告要求自2018年5月21日计算至2020年8月4日，本院仅支持合理部分。 原告要求被告为其办理不动产权登记，涉案房屋已具备办理房屋产权证条件，应由出卖人、买受人共同依照行政机关关于房屋产权登记的法定程序进行办理，办理产权登记属行政机关职能，被告不具有办理房屋产权登记的职能，本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽金运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张永超、张俊逾期办理房屋产权证违约金29016元； 二、被告安徽金运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张永超、张俊逾期办证违约金（以购房款总额387404元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2018年5月22日计算至2019年2月20日止）； 三、驳回原告张永超、张俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计652元（原告已预交），由原告张永超、张俊负担62元，被告安徽金运房地产开发有限公司负担590元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 侯 涛 二〇二〇年九月二十七日 书记员 王**光