山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终9030号 上诉人（原审原告）：张x，男。 委托诉讼代理人：张某（张x儿子），住山东省青岛市市南区。 上诉人（原审原告）：张某，男。 被上诉人（原审被告）：李xx，女。 委托诉讼代理人：贾严，山东聚青律师事务所律师。 上诉人张x、张某因与被上诉人李xx房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张x、张某上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判被上诉人以20万元为基数，自2017年5月21日起至2019年5月20日止按照日万分之五的标准向上诉人支付违约金。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。1.2017年2月15日，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》系双方真实的意思表示，其内容对双方应当产生约束力，合同第七条明确约定：逾期交付房屋，每逾期一日，按照房款的万分之五即年18.75%的标准计算违约金，其计算方式并不存在过高的情形，且并不违反法律的规定。一审在上诉人与被上诉人对违约责任有约定且符合规定的情况下宣告违约条款无效，无异是对当事人自由意志的侵犯。2.被上诉人给上诉人造成的损失远远大于一审判决认定的损失。上诉人依双方签订的《房地产买卖契约》的约定支付了相关款项后，被上诉人因价款问题拒绝与上诉人交易，迟迟未按约定时间将房屋交付上诉人使用，长达22个月，皆因被上诉人违约导致，在此期间被上诉人将涉案房屋出租获利，而上诉人却需要在外另行支付租金租房居住，给上诉人造成了巨大的经济和精神压力。被上诉人的行为属于恶意违约。一审未充分考虑违约金的惩罚性，其判决无法填补上诉人的损失，致使存在违约的被上诉人因其违约行为获利，守约的上诉人却遭受巨大的经济损失，有失公平。 李xx辩称，一、一审认定双方约定的违约金过高符合法律规定。二、在法院判决生效前，根据《物权法》有关规定，李xx依然是讼争房屋的所有权人，出租房屋是李xx依法享有的权利，张x、张某对此不应持有异议。三、张x、张某系有房户，各自均为户籍所在地房屋的所有权人，且张x、张某所有的房屋距讼争房屋很近，张x、张某无需租房。因此，张x、张某是否另行租房与本案无关。四、李xx不属于恶意违约。在双方签订的《房地产买卖契约》中允许悔约，因李xx在出售房屋前家中遭遇变故，长时间不与外界接触，不了解所售房屋市场价格，再加上过于相信房屋中介，导致房屋出售价格明显低于市场价格，所以在张x、张某仅支付10万定金情况下李xx要求解除合同，一审法院第一次判决支持了李xx解除合同的请求，但却被二审法院发回重审，导致前案历经22个月之久。所以，李xx不属于恶意违约，不应受到违约金的惩罚。五、因张x、张某购买的是青岛最好小学的学区房，房价至今始终处于上涨态势，法院判决双方继续履行合同，2019年4月25日房屋过户到张x、张某名下时房屋已大幅升值，但李xx在四天后收到的购房款75万元却已贬值，故若判令李xx承担违约金显失公平。 张x、张某向一审法院起诉请求：1.判决李xx支付违约金382725元及利息；2.本案诉讼费由李xx承担。 一审法院认定事实：2017年2月15日，张x、张某与李xx签订《房地产买卖契约》，约定：1.张x、张某购买青岛市市南区龙江路28号104户房屋，建筑面积38.33平方米，成交价100万元。2.付款方式为：张x、张某于合同签订当日支付定金20万元，于2017年3月31日过户当日付清余款80万元；李xx应于2017年5月21日将涉案房屋交付给张x、张某。3.李xx中途悔约，应书面通知张x、张某，并自悔约之日起3日内将双倍定金及已付款返还给张x、张某；张x、张某不能按期向李xx支付购房款或李xx不能按期向张x、张某交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款万分之五的违约金；任何一方逾期三日以上未履约的，视为悔约，违约方应承担违约责任，但双方另有约定的除外。同日，张x通过银行转账方式向李xx支付定金30万元（其中涉案房屋定金20万元，青岛市市南区龙江路28号105户房屋定金10万元）后双方因履行问题发生纠纷，张x、张某将李xx诉至法院，请求判令李xx继续履行合同，并协助张x、张某办理房屋过户手续。法院于2017年5月30日作出（2017）鲁0202民初2138号民事判决，判决李xx双倍返还定金40万元。张x、张某不服并提起上诉，青岛市中级人民法院于2017年9月5日作出（2017）鲁02民终6311号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。法院重新审理后，于2018年9月13日作出（2017）鲁0202民初6400号民事判决，认定：1.涉案房屋系李xx个人财产；2.双方签订的《房地产买卖契约》合法有效；3.合同签订后，张x、张某依约支付购房定金，且一直积极履行合同，在李xx表示不出售涉案房屋后，进一步与李xx协商且同意购房款增加10万元，其在履约的全过程中并未存在任何违约行为。判令：一、张某、张x与李xx签订的《房地产买卖契约》继续履行。二、李xx于判决生效之日起十日内将青岛市市南区龙江路28号104户房屋过户至张某、张x名下；张某、张x于青岛市市南区龙江路28号104户房屋过户之日给付李xx购房款85万元。李xx不服，上诉至青岛市中级人民法院，法院于2019年2月1日作出（2018）鲁02民终9314号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月14日，双方相约至青岛市不动产登记中心办理过户手续，因双方就房屋交接日期、保全费迟延履行金等问题无法达成一致意见，未能办理过户手续。张x、张某于2019年3月26日向法院申请强制执行，并将前案案款缴纳至法院，法院于2019年4月25日作出执行裁定，裁定将涉案房屋过户至张x、张某名下，2019年4月29日将案款发放至李xx账户。双方于2019年5月20日办理房屋交接。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.李xx迟延交付房屋是否应承担违约责任；2.迟延交房期间违约金如何计算。对于焦点一，依诉争合同，张x、张某作为买受方，负有支付交易款项义务，李xx作为出卖人，承担交付标的物责任。实践中，张x、张某签订合同当日即支付定金20万元，后李xx因价款问题拒绝交易，进而导致双方发生纠纷，总揽交易过程，未发现张x、张某违约之处，且已经生效判决认定，李xx亦未提交有效证据证明其拒绝履行合同具有法定免责事由，故法院认为其行为不当。诉讼期间，李xx认为在前案诉讼期间，张x、张某曾主张逾期交房违约金，但法院认为仅作为诉辩主张提出，并未提出明确诉讼请求，主张缺乏事实依据，法院不予采纳。另李xx还主张双方于2017年2月15日签订合同，产生争议后，案经四次审判，诉讼周期长达22个月，非李xx所导致。法院认为，前案判决生效后，李xx有充足时间清退租户，履行义务。张x、张某即使在过户现场时提出扣除保全费迟延履行金等附加要求，双方亦应本着诚信、守法之精神全面履行判决义务，亦可平等协商处理，该非李xx延迟办理过户登记及房屋交付的法定理由，故其主张法院不予采纳。对于焦点二，张x、张某主张按照《房地产买卖契约》第七条约定，逾期交付房屋，每逾期一日，按照房款万分之五的标准计算违约金。法院认为，《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于违约金数额，法院考量如下因素：1.李xx存在逾期交房违约行为；2.张x、张某实际付款数额；3.损失填平原则，并综合案情，酌定李xx应向张x、张某支付以20万元为基数，自2017年5月21日起至2019年5月20日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息。 一审判决：1.李xx于判决生效之日起十日内向张某、张x支付迟延交付房屋期间的利息（以20万元为基数，自2017年5月21日起至2019年5月20日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算）；2.驳回张某、张x的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7041元，减半收取3520.5元，由张x、张某负担3346元，李xx负担174.5元。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，在双方签订涉案房屋房地产买卖契约后，张x、张某依约支付了购房定金，李xx无正当理由拒绝继续履行涉案房屋买卖合同，违约事实清楚，应当承担违约责任。一审综合考虑李xx的过错程度，张x、张某的付款数额，张x、张某的实际损失等情况，在李xx以主张不应承担违约责任方式提出违约金过高抗辩的情况下，酌情判令李xx支付张x、张某迟延交付涉案房屋期间按照张x、张某已付定金20万元为基数计算的同期银行贷款利息并无不当，本院予以确认。张x、张某要求以已付定金20万元为基数按照合同约定的日万分之五计算违约金，违约金主张过高，对超出部分本院不予支持。张x、张某主张多缴纳二审案件受理费，经审查，对于多缴纳部分，本院予以退回。 综上所述，张x、张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人张x、张某预交的二审案件受理费7041元，由上诉人张x、张某负担1150元，退还5891元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年九月十五日 法官助理 杨志昌 书记员张旭 书记员于国英