广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初466号原告（反诉被告）:冯爱珠，女，1983年7月21日出生，汉族，住广东省台山市************，公民身份号码：440************52X。被告（反诉原告）:何雪宁，女，1971年9月7日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区*****************，公民身份号码：650************047。委托诉讼代理人：陈浩兰，广东巨信律师事务所律师。第三人：冯焕洪，男，1971年8月7日出生，汉族，住广东省江门市新会区************，公民身份号码：440************033。委托诉讼代理人：郑家雄，广东法道行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄乐怡，广东法道行律师事务所实习律师。第三人：江门市江海区丰兴房产物业信息部，住所地：广东省江门市江海区**************。经营者：朱飞燕。原告冯爱珠诉被告何雪宁、第三人冯焕洪房屋买卖合同纠纷一案和反诉原告何雪宁诉反诉被告冯爱珠、第三人冯焕洪、江门市江海区丰兴房产物业信息部（以下简称“丰兴信息部”）房屋买卖合同一案[案号（2019）粤0704民初513号],本院于2019年8月12日裁定驳回本诉原告冯爱珠的起诉和反诉被告何雪宁的反诉。何雪宁不服，提出上诉。2019年12月27日，江门市中级人民法院裁定撤销本院上述裁定，指定本院继续审理。本院于2020年3月2日立案，依法组成合议庭对本案进行审理。在审理过程中，受新型冠状病毒感染肺炎疫情及相关疫情防护措施影响，本院于2020年5月19日裁定中止审理，后于2020年7月30日依法恢复审理，并于2020年8月11日通过网上公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯爱珠，被告（反诉原告）何雪宁及其委托诉讼代理人陈浩兰，第三人冯焕洪及其委托诉讼代理人郑家雄，第三人丰兴信息部的经营者朱飞燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯爱珠向本院提出诉讼请求：1.确认何雪宁与第三人冯焕洪2016年11月5日签订的《房屋买卖合同》无效；2.何雪宁立即搬离并退回江门市江海区*************；3.何雪宁支付房屋占有使用费58294.08元（自2016年11月8日暂计至起诉之日，实际计算至被告搬离房屋之日止）；4.何雪宁支付房屋占有使用期间由我代付的物业费、水电费、燃气费共暂计1764.62元；5.由何雪宁承担本案诉讼费用。关于本诉事实和理由和反诉答辩意见如下：2014年3月26日，我通过公证委托冯焕洪办理涉诉房屋权属和接收等手续，并没有授权冯焕洪出售房屋。2016年11月5日，冯焕洪未经我同意以我名义与何雪宁签订了《房屋买卖合同》，约定将涉诉房屋出卖给何雪宁。我每年均有时间在国内，2019年1月，我在本市与小区物管联系，才得知房屋卖出。我联系冯焕洪，冯焕洪将房屋买卖合同给我，我不同意，后我办理该房屋房产证。我没有与丰兴信息部联系卖房，也没有通过微信与何雪宁或者冯焕洪联系和协商房屋买卖，冯焕洪出卖房屋没有我书面授权和追认，属无权处分。何雪宁和冯焕洪也没有支付房款给我，房屋买卖合同无效。我没有同意何雪宁居住使用房屋，故何雪宁应按照江门市区房屋租金参考价向我支付房屋占用费58294.08元和我在此期间支付的物业费、水电费、燃气费共暂计1764.62元。关于何雪宁和冯焕洪称我知悉房屋买卖一事，不属实，理由如下：冯焕洪所提交的微信聊天记录中，我曾经使用“Judy76613”微信号，我之前与冯焕洪的关系非常好，但近二三年没有使用，冯焕洪知道该微信号密码，该微信号涉及与本案房屋的内容是冯焕洪自身操作的。我也没有同意何雪宁居住房屋，不知何雪宁如何有房卡。不同意何雪宁的反诉请求。被告（反诉原告）何雪宁的反诉请求为：1.确认冯爱珠与何雪宁于2016年11月5日签订的《房屋买卖合同》有效；2.冯爱珠继续履行《房屋买卖合同》，并协助何雪宁办理江门市江海区*************的过户手续；3.由冯爱珠承担本案诉讼费用。在庭审中，何雪宁变更诉讼请求为：1.请求解除双方签订的房屋买卖合同；2.冯爱珠向何雪宁双倍返还定金100000元和赔偿经济损失77485.71元。反诉的事实与理由、本诉答辩意见如下：冯爱珠长期居住国外，涉诉房屋是由冯焕洪管理，房屋出售也是冯爱珠授意冯焕洪进行。2016年，我通过丰兴信息部与冯焕洪签订了房屋买卖合同，按约定交付定金50000元。在签订合同和交付5000元定金时，有中介公司、物业公司和朋友在场，拍照留念，还与冯爱珠视频庆祝交易成功。我交付定金后，冯焕洪将房屋交付给我使用。接着，我对房屋进行简单装修和购置家具电器，从老家将生活物品搬至该房屋居住。2017年，我多次催问冯爱珠和冯焕洪办理房产权证及支付余款。但冯爱珠均借口推搪，我夫妇也放下工作回国，但均被爽约。2018年3月左右，冯焕洪向我称冯爱珠不卖涉诉房屋，要解除合同。2018年11月，我终于联系冯爱珠商量涉诉房屋的处理。冯爱珠在对话中由始至终没有谈到没有授权冯焕洪，并清楚单方解除合同须支付违约金。2019年1月初，我、冯爱珠、冯焕洪等人在江门市君悦熙庭某咖啡厅协商房屋事宜，冯爱珠当时愿意赔偿100000元。后冯爱珠通过微信向我表示该房屋用于自住，不出卖房屋，并限期我退出房屋。综上，我居住的涉诉房屋是基于双方建立合法有效的房屋买卖关系，根据合同约定，我支付50000元定金后，冯爱珠将房屋钥匙交给我使用，故其主张占用费没有依据，另双方在合同对过户之前的水电费、燃气费、物业费的承担没有约定，冯爱珠在此期间也没有提出异议。房屋至今未办理过户手续，主要是签订房屋买卖合同后，房价于2017年大幅上升而冯爱珠恶意违约，冯爱珠与冯焕洪宁愿违约赔偿，也要收回房屋另行出售，并故意不按合同约定办理房屋过户手续，要求我搬离房屋，提出诉讼。上述行为严重违反诚实信用的民事交易原则，令到何雪宁的合同目的不能实现，过错在于冯爱珠，由此造成何雪宁的严重经济损失和精神压力，现提出的反诉请求，依法应予支持。第三人冯焕洪述称：我与冯爱珠认识多年，彼此关系十分友好。涉诉房屋也是由我建议其购买。房屋购买后，冯爱珠曾多次要求我代理出售，并于2016年强烈要求出售。经丰兴信息部介绍，与何雪宁签订协议并收取定金，原购房价为每平方米6000多元，转卖价为7000元，并没有低于市价。整个交易过程是在冯爱珠同意并授权下进行，定金在本人公司办公室收取，也有视频和多人在场见证。我是通过“华女”将50000元定金转给冯爱珠。收取定金后8个月开发商确权书才办好，期间楼价已升幅60%。我于2017年多次催促冯爱珠要么履行合同，要么违约处理。2019年年初，冯爱珠在本人陪同下，与何雪宁一起商量房屋事宜，何雪宁提出赔付120000元，冯爱珠无法支付，并向我借款赔付违约金。我拒绝后就发生诉讼。第三人丰兴信息部述称：冯爱珠是知道房屋买卖一事，在签订合同后至交付房屋钥匙期间，一直都是友好联系。冯爱珠一直说要回国办理手续。2018年，房价上涨，我方多次约冯爱珠回国办理手续。她不回来，但也没有说不卖房屋。2018年须办理过户手续时，冯爱珠说自己违约，不出卖房屋了。在商量违约赔偿时，何雪宁已装修房屋。本院经审理认定事实如下：1.2014年3月25日，冯爱珠委托第三人冯焕洪协助其办理位于江门市江海区*************房屋的收楼手续、权属登记、办理产权证书、缴纳税费及房屋装修、水电报装等事宜，并到公证部门办理了公证委托。之后，第三人冯焕洪与开发商签订商品房买卖合同，以冯爱珠名义购买涉诉房屋。2.冯焕洪购买涉诉房屋后委托丰兴信息部转让该房屋。2016年11月5日，冯焕洪以冯爱珠为出卖人与何雪宁签订《房屋买卖合同》，约定：（1）江门市江海区*************房屋以470000元的价格出售给何雪宁；（2）交楼时间为办理房产证过户当天；（3）签约支付定金5000元，三天后支付房款45000元（后在合同空白栏上将此款作定金款）；（4）签订合同后，买卖双方有如下情况之一，视为违约。届时，属买方违约，卖方不给予退回定金；属卖方违约，卖方退回原定金及赔偿等额定金给买方:a买方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；b一方拒绝出售物业或购买物业的；……等;何雪宁在合同书的买方栏上签名，第三人冯焕洪在合同书的卖方栏上签署冯爱珠，在卖方代理栏上签名并备注“代收”。3.2016年11月19日，第三人冯焕洪写下收据，确认收到何雪宁购买上述房屋定金50000元。2017年1月，冯焕洪将上述房屋钥匙交付给何雪宁，何雪宁开始入住上述房屋。4.根据冯爱珠提供的证据，冯爱珠于2017年1月至2017年12月支付上述房屋物业费、电费、燃气费和水费合共1764.26元。根据何雪宁提供的证据，何雪宁使用上述房屋后，购置家电、安装门窗、换新锁的费用为27067.96元；2017年1月1日支付从新疆至上述房屋的货运费13300元以及2017年6月至2018年12月从奥克兰到香港、广州之间的双程机票；合共37117.75元。另查明：1.上述房屋现已登记确权在冯爱珠名下；2.上述房屋的银行按揭分期还款、水电费、物业服务费一直由冯爱珠支付。为证明上述事实，冯爱珠在本案中提交了如下证据：1.江门市不动产登记查询证明，证明其是涉诉房屋的权属人；2.公证书，证明冯爱珠仅就购买房屋、办理相关权属手续委托第三人冯焕洪代为办理，未委托代为出售涉诉房屋；3.房屋买卖合同，证明第三人冯焕洪与何雪宁于2016年11月5日签署了房屋买卖合同，合同上并无冯爱珠签名；4.江门市区房屋租金参考价（2018），证明江门市********发布2018年度涉诉房屋所在区域电梯住宅的租金参考价分别为每平方米32元；5.水电费、物业费汇总表；6.银行流水。证据5、6共同证明冯爱珠自2017年1月至本案起诉之日一直有交纳涉诉房屋的水电、物业费用。何雪宁在本案中提交了如下证据：1.《房屋买卖合同》，与冯爱珠提供的买卖合同相同，证明何雪宁向冯爱珠购买涉诉房屋的事实；2.《收据》两张、委托书，证明何雪宁按合同约定支付了房屋定金50000元，冯焕洪代收并予以确认；3.公证书，证明何雪宁购买涉诉房屋时，冯焕洪向何雪宁出示委托公证书，证实其受冯爱珠委托处理、管理涉诉房屋的相关手续，告诉何雪宁有权代冯爱珠出售房屋；4.门卡，证明何雪宁支付定金50000元后，冯焕洪按照合同约定将房屋交付给何雪宁使用；5.涉诉房屋现状照片，证明其使用房屋及添置电器家具；6.购置家电家私的部分单据，证据5、6证明何雪宁接收房屋后，对房屋进行简单装修装饰、添置家私家电，用于自住；7.房源信息，证明2018年何雪宁从房屋中介得知，房屋再对外出售，售价为612000元；8.冯爱珠和何雪宁的微信聊天记录，证明2018年和2019年初，何雪宁与冯爱珠通过微信沟通房屋事宜，冯爱珠明确表示不卖了要自住，并自知自己违约，要求何雪宁限期搬离房屋；9.《不动产登记信息》，证明房屋已登记在冯爱珠名下，符合合同约定的过户条件；10.企业信息资料，证明第三人丰兴信息部的工商登记情况。第三人冯焕洪向本院提交了如下证据：1.冯焕洪与冯爱珠微信、短信聊天记录；2.冯焕洪与何雪宁微信聊天记录；3.冯焕洪与冯爱珠朋友委托转发微信聊天记录。冯焕洪认为上述证据能证明冯爱珠知道房屋买卖事宜和定金去向。第三人丰兴信息部提供了单位的营业执照一份，证明丰兴信息部的工商登记情况。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是冯爱珠是否有授权第三人冯焕洪以其名义与何雪宁签订房屋买卖合同。现综合分析如下：何雪宁主张冯爱珠是委托冯焕洪与其签订房屋买卖合同的主要事由有：1.冯焕洪在出卖房屋时向其明示是受冯爱珠委托；2.签订合同时，有与冯爱珠视频，经冯爱珠确认；3.合同签订后，冯焕洪曾向其转述冯爱珠反悔出卖房屋的聊天记录，在何雪宁与冯爱珠之间微信聊天记录中，冯爱珠表示不同意出售房屋，承认违约，并提供聊天记录予以证明；4.何雪宁与冯爱珠、冯焕洪曾于2019年1月在江门市某咖啡馆协商房屋争议事宜。冯焕洪确认何雪宁主张的事由，并提供了其与冯爱珠的短信聊天记录和微信聊天记录拟以证明，但冯爱珠均予以否认。综合双方诉辩争议，本院认为：房屋买卖可由房屋所有权人或其授权的代理人签订房屋买卖合同，房屋所有权人对其代理人的授权可以以口头形式或书面形式，但有关房屋过户手续须原房屋所有权人亲自办理或书面委托代理人办理。现涉诉房屋买卖前一直由冯焕洪管理，冯爱珠、冯焕洪均确认双方曾感情较好，关系密切，彼此间信任度较高，且冯爱珠较长时间在国外，故冯爱珠口头授意冯焕洪将涉诉房屋出售，待符合房屋过户条件后回国办理房屋过户手续也在常情之中。然冯焕洪与何雪宁签订房屋买卖合同时，确没有冯爱珠的书面授权，故才出现何雪宁与冯焕洪所称当时与冯爱珠视频确认一事。可见，何雪宁与冯焕洪在签订买卖合同时已知悉所签订的合同主体存在瑕疵。现冯爱珠与冯焕洪关系与其原称的信任关系相差甚远，故冯爱珠是否曾口头授权冯焕洪出售涉诉房屋须根据本案证据予以认定。经审查，根据何雪宁与冯爱珠之间微信聊天中使用的“Judy76613”微信号与冯焕洪称其与冯爱珠微信聊天记录的微信号一致，所涉及的内容与本案事实（冯爱珠表示房屋要自用，不同意何雪宁使用房屋，知悉其违约等事项）高度相关。冯焕洪与冯爱珠的微信记录中曾谈及二人之间的生活和感情问题，且有资金来往，并涉及房屋解决和处理，特别是于2019年1月其二人相约见面和拟准备与何雪宁协商房屋等聊天内容与何雪宁的陈述印证。另在冯焕洪提供的短信记录中涉及涉诉房屋处理的相关意见在何雪宁与冯爱珠微信聊天记录中也有反映。综上，结合冯焕洪与何雪宁均陈述在签订合同时，冯爱珠在视频中认可买卖房屋和2019年1月与冯爱珠三方在本市某咖啡馆协商涉诉房屋处理的陈述，以及冯爱珠于2019年1月也确在国内，且其承认与冯焕洪会面并知悉房屋买卖，丰兴信息部也陈述冯爱珠知悉涉诉房屋买卖等一系列事实、情节综合判断，何雪宁和冯焕洪所作陈述及提供的证据所证明的事实可信性较强。冯爱珠在庭审中虽称其多年未使用“Judy76613”微信号，相关的聊天是冯焕洪所为，但其没有提供证据和合理说明。另冯爱珠提供的有关水电费用每月均有变化，且每年均回国，仍对房屋的使用情况不予以关注也不合常理。故应认定冯爱珠曾口头授权冯焕洪以其名义与何雪宁签订房屋买卖合同。经审查，合同条款符合法律规定，是生效合同。关于冯爱珠提出的本诉请求和何雪宁提出的反诉请求是否适当的问题。本院认为，根据合同法相关规定，合同签订后，双方应当按合同的约定履行。一方怠于履行，依法应承担违约责任。在本案买卖合同中，双方是以定金罚则作为解除合同条件。现冯爱珠明确表示不再履行合同，故何雪宁提出解除合同，请求冯爱珠双倍返还定金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。解除合同后，何雪宁应退回房屋给冯爱珠。关于冯爱珠和何雪宁就本案提出的其他诉讼请求问题。从二手房屋买卖交易习惯，房屋应在付清购房款和办理过户登记后才移交。房屋属个人较大资产，买卖双方常基于诸多因素导致一方不愿再履行合同。故在二手房买卖中，采用定金罚则作一方违约时所须承担的违约责任依据，较好地维护房屋买卖市场秩序和效率。冯焕洪在收到定金后即同意将房屋交付何雪宁使用，与合同约定交楼时间为“办理房产证过户当天”不一致，使到冯爱珠和何雪宁产生不同的解读。事实上，冯爱珠仍一直支付房屋按揭和支付物业费、水电费、燃气费等费用，何雪宁又从外地将房屋作简单装修和将生活用品从外地搬至房屋，并居住多年，但没有支付物业费、水电费、燃气费等费用，使得本案纠纷复杂化，超出了合同双方对违约责任的预期范围，故冯焕洪有一定过错。综合本案合同对违约责任的约定、双方实际履行情况和双方当事人违约成因及利益均衡等考虑，冯爱珠主张何雪宁支付其房屋占用费和物业费、水电费、燃气费的诉讼请求，以及何雪宁主张冯爱珠支付其因居住房屋产生的搬迁、装修和机票等费用的诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除第三人冯焕洪以原告（反诉被告）冯爱珠名义与被告（反诉原告）何雪宁于2016年11月5日签订的《房屋买卖合同》；二、原告（反诉被告）冯爱珠于本判决发生法律效力之日起一个月内支付双倍定金共100000元给被告（反诉原告）何雪宁；三、被告（反诉原告）何雪宁于本判决发生法律效力之日起一个月内退回江门市江海区*************房屋给原告（反诉被告）冯爱珠；四、驳回原告冯爱珠提出的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告何雪宁提出的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9132.94元，由原告（反诉被告）冯爱珠负担1034.85元，由被告（反诉原告）何雪宁负担8098.09元。原告（反诉被告）冯爱珠已预交的本诉案件受理费9132.94元，由本院予以退回8098.09元；被告（反诉原告）何雪宁应向本院补缴本诉受理费8098.09元。案件反诉受理费4637.43元、财产保全费2870元，两项合共7507.43元，由原告（反诉被告）冯爱珠负担6445.05元，由被告（反诉原告）何雪宁负担1062.38元。被告（反诉原告）何雪宁已预交的反诉受理费、财产保全费合共11220元，由本院予以退回10157.62元；原告（反诉被告）冯爱珠应向本院补缴案件受理费6445.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  蒋文光人民陪审员  温惠仪人民陪审员  区瑞格二〇二〇年九月二十二日法官 助理  严筱凤书 记 员  施兆勤