湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1708号上诉人(原审被告)：湖北松泰房地产开发有限公司，住所地黄冈市黄州区红卫路98号，统一社会信用代码91421100676472075M。法定代表人：黄永生，总经理。代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师，执业证号：14211199511931475。被上诉被上诉人(原审原告)：张亮，男，汉族，湖北省黄冈市人，住黄冈市黄州区，被上诉人(原审原告)：周小兰，女，汉族，湖北省黄冈市人，住黄冈市黄州区，上诉人湖北松泰房地产开发有限公司因与被上诉人张亮、周小兰合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初2454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖北松泰房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决的第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议书》（以下统称协议书）、《松泰华庭还建房屋确认书》，主体和内容都不符合法律规定，是无效的。1、主体不合法。被上诉人张亮、周小兰因不是房屋所有权人，其主体不适格。上诉人的营业执照登记的经营范围是“凭资质证从事房地产开发（依法经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）”，上诉人没有房屋拆迁的经营范围。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条的规定，房屋拆迁实行的是拆迁许可证制度，上诉人没有房屋拆迁许可证。上述协议违反了《城市房屋拆迁管理条例》的强制性规定，同时根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定，松泰华庭项目的土地是由国家进行征收，上诉人不是合法的征收补偿主体，故上述协议主体不合法，协议书是无效的。2、协议书对被拆迁房屋的面积及补偿标准不确定、不统一。每个拆迁户的标准也不一致，甚至补偿的门面面积大于实际建设的门面面积，无端制造了社会矛盾，协议书的内容违反了交易习惯和公序良俗原则。黄冈市拆迁补偿都是按1：1-1：1.2比例进行安置补偿，而本案中被拆迁人选择按房屋置换方式进行补偿，按1：2-1：7左右标准补偿，不符合拆迁补偿交易习惯和公序良俗，违反了黄冈市旧城改造或者是城中村改造的补偿政策，严重侵犯了松泰公司的合法权益，直接造成松泰公司松泰华庭项目严重亏损，应确认合同无效。3、《松泰华庭还建房屋确认书》依法应确认为无效。原判决认定项目负责人胡进国签字属履行职务行为没有事实和法律依据。《松泰华庭还建房屋确认书》没有上诉人的签字盖章，上诉人也未授权胡进国签字，2009年9月25日松泰公司《授权委托代理人证书》并未看到原件，且该委托书中没有委托其处理拆迁户征收补偿的权限，委托事项没有房地产交易。原审判决依据上诉人与胡进国签订的《房地产开发投资协议书》认定胡进国签字有效无事实和法律依据。该协议书不能作本案的证据进行使用，且该协议书第五条明确约定“松泰华庭项目的销售收入必须进入甲方账户，接受甲方财务管理”。上诉人与胡进国之间不是挂靠关系，胡进国在松泰华庭项目有投资，其是投资人的身份，松泰华庭房地产项目的房屋所有权属于上诉人。《还建房屋确认书》是建立在《联合整体改造旧城协议书》之上的，《联合整体改造旧城协议书》、《补充协议书》无效，《还建房屋确认书》当然无效。二、被上诉人被拆迁的房屋已得到补偿，其房屋产权置换的要求远远超过法律规定的合理补偿范围，违反交易习惯及公序良俗原则，侵犯了上诉人的合同权益。三、原审判决适用法律不当，本案应适用2011年1月21日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条及《合同法》第五十二的规定。被上诉人张亮、周小兰未予答辩。张亮、周小兰向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认张亮、周小兰同松泰公司签订的《联合整体改造旧城协议书》及其《补充协议书》、《还建房屋确认书》为有效合同；2、判令松泰公司交付松泰华庭3-803号房、3-1301号房、3-1502号房及门面一间，并判令松泰公司办理上述不动产登记及承担登记费用；3、由松泰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案外人袁泉系红卫村村民，1987年左右，袁泉以自已的名义在红卫村征用了一块集体土地，实际由其岳母（张亮的母亲）一家出资建成一栋两层楼房居住。2010年松泰公司欲将张亮、周小兰房屋纳入整体改造范围，2010年9月9日，松泰公司作为甲方与张亮、周小兰（乙方）签订了一份《联合整体改造旧城协议书》约定，甲方有偿占用乙方位于黄州赤壁大道的房屋进行整体改造开发，甲方还建面积为门面一间，每间面积45-50平方米；住房使用面积（含公摊面积）约110平方米；128平方米2套。双方还对拆迁时间及费用、双方责任、违约责任、合同争议等事项作出约定，协议书由胡进国作为甲方代表签字，加盖了松泰公司公章，乙方除张亮、周小兰签名外，还由案外人袁泉签了名。2010年10月30日，松泰公司又与张亮、周小兰及袁泉签订了《联合整体改造旧城补充协议书》。2010年12月28日，松泰公司的项目负责人胡进国向张亮出具《收条》一份载明，今收到拆迁户袁泉（实际住户张亮）国集用（2001）字第001603046号土地使用证。2016年5月11日，胡进国作为松泰公司的项目负责人与张亮签订一份《松泰华庭还建房屋确认书》，确认松泰华庭还建楼中的1-3单元15层1502房号，面积138．65平方米；1-3单元13层1301房号，面积101．7平方米；1-3单元8层803号房，面积138．5平方米，共计三套房屋为还建房。另查明，本案所涉三套房屋已于2018年3月23日被黄冈市中级人民法院在另案中查封。一审法院认为，张亮、周小兰、案外人袁泉一起与松泰公司签订了《联合整体改造旧城协议书》和《联合整体改造旧城补充协议书》，两原告是合同的相对主体，松泰公司关于张亮、周小兰主体不适格的辩解意见不能成立。松泰公司的项目负责人胡进国出具的收条和《松泰华庭还建房屋确认书》进一步证明了松泰公司明知张亮为实际房主的客观事实，因此张亮、周小兰享有合同的实体权利。张亮、周小兰、松泰公司签订的《联合整体改造旧城协议书》，由双方自愿签订，是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定和社会公共利益，应认定为合法、有效。2016年5月11日胡进国签订《松泰华庭还建房屋确认书》时，系作为松泰公司的项目负责人履行职务行为，对松泰公司依法具有约束力，《松泰华庭还建房屋确认书》对张亮、周小兰、松泰公司双方依法具有约束力。因案涉三套房屋被黄冈市中级人民法院在执行过程中依法进行了查封，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项限制交易的情形，房屋的最终产权归属存在不确定性。因此对于张亮、周小兰请求办理三套房屋不动产登记的诉讼请求不予支持，张亮、周小兰可在房屋限制交易的情形解除后另行主张权利。张亮、周小兰诉请的一间门面，在《联合整体改造旧城协议书》中约定不明，在《松泰华庭还建房屋确认书》也未进行最终明确，且实际建成的门面与当初约定的不一致，故张亮、周小兰要求交付并办理门面不动产登记的诉讼请求，法院亦不予支持。遂判决：一、张亮、周小兰与湖北松泰房地产开发有限公司签订的《联合整体改造旧城协议书》、《联合整体改造旧城补充协议书》及《松泰华庭还建房屋确认书》为有效合同；二、驳回张亮、周小兰的其他诉讼请求。本案诉讼费80元，由湖北松泰房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，一审中，胡进国在接受法院调查时对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》的真实性没有异议。根据本院（2018）鄂11民再23号民事判决书查明，松泰公司的法定代表人黄永生在湖北省高级人民法院2018年4月19日组织的听证中对《授权委托代理人证书》的真实性予以认可。湖北省高级人民法院（2018）鄂民申1174号民事裁定亦对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信。本院认为，本案的争议焦点系《联合整体改造旧城协议书》及《松泰华庭还建房屋确认书》是否合法有效。本案诉争的合同实质上系拆迁安置补偿合同，且《联合整体改造旧城协议书》成立生效时间为2010年9月，当时《国有土地上房屋征收与补偿条例》尚未公布实施，原《城市房屋拆迁管理条例》仍然有效，故本案诉争合同的效力应根据原《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以确定。原《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定，“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”。第三十四条规定，“违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条关于正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力规定：“15、正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的‘违反法律、行政法规的强制性规定’，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。本案中，松泰公司虽然没有取得房屋拆迁许可证，违反了原《城市房屋拆迁管理条例》的规定，但该条例并未明确规定违反该规定将导致合同无效，且从立法目的看，拆迁人需办理拆迁许可证，是为了加强对城市房屋拆迁的管理、规范城市房屋拆迁工作，为了维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人能得到合理的安置及补偿，这是对拆迁人资格的限制，而非对行为的限制。因上述规定仅是为了行政管理的需要而设置，并非针对行为内容本身，违反该规定使合同继续有效并不会损害国家利益和社会公共利益。同时，违反上述规定所需要承担的是行政处罚责任，故该条例规定的房屋拆迁许可制度应属于管理性的强制性规定，并非效力性的强制性规定，故并不能以违反原《城市房屋拆迁管理条例》为由认定本案的合同无效。《联合整体改造旧城协议书》系张亮、周小兰和松泰公司的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，一审认定该协议书合法有效是正确的，本院亦予以支持。关于《松泰华庭还建房屋确认书》的效力，虽然该确认书只有胡进国签字没有松泰公司盖章，但根据张亮、周小兰提交的《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》，胡进国系受松泰公司的委托对松泰华庭项目进行开发、建设和结算等，且湖北省高级人民法院生效裁判文书已对上述《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》予以采信，同时，胡进国、松泰公司的法定代表人黄永生之前也对《授权委托代理人证书》予以认可，故本院对《房地产开发投资协议书》和《授权委托代理人证书》的真实性亦予以采信。胡进国作为松泰公司的委托代理人签署《松泰华庭还建房屋确认书》系履行职务行为，并未超出委托权限，该行为合法有效，对松泰公司依法具有约束力。因《松泰华庭还建房屋确认书》中约定的补偿面积系双方自愿协商的结果，且未违反法律规定，故松泰公司上诉称被上诉人房屋产权置换的要求超过法律规定的合理补偿范围，违反交易习惯和公序良俗原则的上诉理由不能成立。此外，张亮与袁泉系郎舅关系，被拆迁的黄州红卫村的房屋为张亮、周小兰的共同财产，松泰公司的项目负责人胡进国出具的收条和《松泰华庭还建房屋确认书》进一步证明了松泰公司明知张亮为实际房主的客观事实，因此张亮、周小兰享有合同的实体权利。故松泰公司上诉称张亮、周小兰并非房屋所有权人，其主体不适格并无事实依据，本院不予支持。综上所述，松泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由湖北松泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 邱爱兵审判员 刘小成二〇二〇年九月十五日书记员 黄 宁