安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初9127号 原告（反诉被告）:合肥苏宁便利商贸有限公司,住所地安徽省合肥市胜利路五洲商城A区7栋三层,统一社会信用代码91340100MA2RC71T3N。 法定代表人:左涛,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程晗，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康程，安徽华人律师事务所律师。 被告（反诉原告）:牛守华,男,汉族,1964年6月24日生,住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：李家束，安徽中特律师事务所律师。 原告（反诉被告）合肥苏宁便利商贸有限公司（以下简称合肥苏宁商贸公司）与被告（反诉原告）牛守华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告（反诉被告）合肥苏宁商贸公司委托诉讼代理人程晗，被告（反诉原告）牛守华委托诉讼代理人李家束到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥苏宁商贸公司向本院提出的诉讼请求：一、请求判令确认原告与被告签订的《租赁合同》于2020年2月17日解除;二、请求判令被告向原告返还租金31267.53元及逾期利息(以31267.53元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率自2020年2月17日计算至实际支付之日止);三、请求判令本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年4月3日，原告与被告签订《租赁合同》,约定被告将其位于合肥市包河区轴门面出租给原告使用。租赁期间自2019年4月9日至2022年4月8日。首期租赁年度租金219474元。原告可以提前解除本合同,但须提前90日书面通知被告,以原告解除合同书面通知送达被告之日起满90日之次日作为本合同的解除日期,原告不承担任何责任。租赁期限届满、本合同被解除或依法终止履行后十个工作日内,原告将自有物品、设施设备办理腾空房屋，按腾空后现状向被告返还租赁物,该期间,被告不收取租赁费用,原告向被告返还租赁物时,双方需办理租赁物交接手续,若被告拒绝办理交接,则视为原告已按期返还租赁物。 2019年11月15日,原告向被告邮寄《关于解除租赁合同的通知函》,告知其原告行使《租赁合同》第十四条约定的解除权,依法解除租赁合同,明确告知于2020年2月16日合同正式解除,并告知其解除后十个工作日返还租赁物及办理交接手续。2020年2月25日,原告再次向被告邮寄租赁房屋钥匙。原告认为案涉合同已依法解除,且原告完全搬离并已完成房屋交还,被告应将原告多支付的租金返还。但被告至今仍未能返还,严重侵害了原告的合法权益。 被告牛守华辩称：一、被告同意解除合同，但解除合同的期限应当为2020年6月15日，这个时间被告将房屋租给了别人；二、原告自始未向被告表明其要求解除合同的意思，直到被告收到本案诉讼材料，原告逾期支付租金，被告也提起反诉；三、对于合同期限，应当以合同为准，即租期为2019年4月5日至2022年4月4日。综上请求依法驳回原告的全部诉请。 反诉原告牛守华反诉请求：一、判决反诉被告支付反诉原告租金42984元；二、判决反诉被告支付滞纳金429.84元（以42984元为基数，自2020年6月26日起，按照日万分之五的标准，暂计算至2020年7月15日，以后仍按该标准计算至款清时止。）；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2019年4月，反诉被告与反诉原告签订《租赁合同》，约定反诉原告将包河区青年小区19幢底层B-NX23-35轴门面出租给反诉被告使用，租赁期限自2019年4月5日至2022年4月4日，租金按年结算，第一年为219474元、第二年为221605元、第三年为232685元。后反诉原告按约交付了案涉房屋，反诉被告按约交付了第一年租金。 根据《租赁合同》约定，第二年租金的支付日期为2020年3月下旬。由于反诉被告并未按约支付该期租金，且无法与其取得联系，反诉原告前往案涉房屋处查看，发现被告已不在经营。鉴于2020年初新冠疫情影响，反诉原告起初以为反诉被告是为了调整经营战略。直到第一年度租期到期后，反诉被告仍未支付第二年度租金，也未与反诉原告取得联系。 由于一直未与反诉被告取得联系，为减少损失，反诉原告于2020年6月16日就案涉房屋与案外人达成出租约定。反诉原告认为，《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行。现反诉被告在既未与反诉原告沟通协商解约事宜，也未按约支付租金的情况下，径直起诉要求解约并退还租金，其未能按约支付租金的行为侵犯了反诉原告的合法权益，故提起反诉，望依法判如所请。 反诉被告合肥苏宁商贸公司辩称：一、反诉被告有权根据合同约定提前90日通知反诉原告解除租赁合同且无需承担任何责任；二、反诉被告通过邮寄发函的形式行使了合同约定的解除权，并向反诉原告邮寄了房屋钥匙，不晚于2019年12月18日全部搬离了租赁房屋。 经审理查明：2019年4月3日，原告合肥苏宁商贸公司（乙方）与被告牛守华（甲方）签订一份《租赁合同》，该租赁合同约定：甲乙双方友好协商，就甲方向乙方出租位于青年小区19幢底层B-Nx23-35轴门面的房产达成协议如下：租赁房屋面积共计111.98平方米；本合同租赁期限为3年，自2019年4月5日至2022年4月4日，首个租年度为2019年4月5日至2020年4月4日，此后每12个月为一个租年度；甲方应于2019年4月5日前将符合合同约定的租赁物交付乙方。本合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准。未有交付确认书或交付确认书中乙方授权代表未签字或签署保留意见的，均视为甲方未交付租赁物；2019年4月5日-2020年4月4日，租赁费用219474元；2020年4月5日-2021年4月4日，租赁费221605元，租赁费用采取先付后租的方式按年提前15日付至银行账户，支付首期租赁费用219474元；乙方应于本合同签订后十个工作日内向甲方支付定金164606元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用，待乙方正式开业后30天内再支付甲方54868元。此后每期租赁费用正常支付日为3月21日；乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金，逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同等。《租赁合同》第十四条约定：乙方可以提前解除本合同，但须提前90日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任，乙方多支付的款项于合同解除之日起五个工作日内由甲方返还乙方，每逾期一日甲方需按万分之五加付违约金。《租赁合同》第十五条约定：租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。 合同签订后，被告牛守华将涉案房屋交付合肥苏宁商贸公司租赁使用。原告合肥苏宁商贸公司分两批向被告牛守华支付2019年4月5日-2020年4月4日租赁费用219474元。 2019年11月15日，原告合肥苏宁商贸公司向被告牛守华身份证记载地址合肥市邮寄《关于解除租赁合同的通知函》，通知函记载：根据合同第十四条规定，我司于2020年2月16日解除双方签订的《租赁合同》及相关补充协议（若收函日期在2019年11月16日后，则于收函后满90日之次日正式解除双方的租赁合同及相关补充协议），乙方多支付款项于合同解除之日起满五个工作日内甲方返还乙方。在解除日后十个工作日内向贵方返还租赁物，办理交接手续等。该邮件根据原告合肥苏宁商贸公司提供的邮件查询单，系他人代收。被告牛守华陈述不在此处居住，未收到邮件。 原告合肥苏宁商贸公司陈述认为其2019年12月18日腾空搬离涉案租赁房屋。2020年2月26日，原告合肥苏宁商贸公司通过邮政向被告牛守华邮递租赁房屋钥匙。该邮件根据原告合肥苏宁商贸公司提供的邮件查询单，系他人代收。被告牛守华陈述不在此处居住，未收到邮件。 被告牛守华代理人陈述合同约定2020年3月21日缴费时间，合肥苏宁商贸公司未交纳租金，牛守华到租赁房屋处发现房屋已经腾空，联系合肥市苏宁商贸公司王姓工作人员手机关机，因被告牛守华处没有合同，故无法找合肥苏宁商贸公司论理，直至2020年5月25日，被告方砸开租赁房屋门锁后，于2020年6月15日将房屋另租他人。 上述事实，由原告（反诉被告）提供的身份证复印件、《租赁合同》、《关于解除租赁合同的通知函》、EMS底单复印件、查询信息，被告（反诉原告）提供的《租赁合同》、《房屋租赁合同》原被告的陈述予以证实。 本院认为:依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告合肥苏宁商贸公司与被告牛守华签订的《租赁合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定履行自己的义务。根据《租赁合同》第十四条约定：乙方可以提前解除本合同，但须提前90日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任，乙方多支付的款项于合同解除之日起五个工作日内由甲方返还乙方。现原告称已经于2019年11月15日向被告邮递解除通知函，双方的租赁合同应当于收到次日满90天后合同解除的意见，被告辩称租赁合同上被告住址系身份证上记载地址，不是被告书写的，被告不在此地居住，邮寄解除通知书的邮件系他人代收，两次邮件均未收到。现被告同意解除合同，但解除合同的时间应当为被告将房屋另租给他人之日，解除合同前，原告仍应按照约定支付房屋租金。本院认为，双方签订的租赁合同约定原告提前解除本合同，须提前90日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。但双方在租赁合同中未约定确定送达的地址、送达的方式。现原告主张已经邮寄解除通知书，但提供的证据可以证实向被告身份证上记载的地址邮寄，且系他人代收，无证据证实被告已经收到书面解除通知书，故主张租赁合同于2020年2月17日解除的意见不予采纳，被告对此辩称意见予以采纳。反诉原告牛守华反诉请求反诉被告合肥苏宁商贸公司支付合同解除前2020年6月16日前的房租42984元。本院认为，虽然反诉原告辩称未收到书面的解除通知函，但在反诉被告一直未缴纳租金、腾空房屋的情况下，为避免给自己造成扩大损失，于2020年5月25日收回租赁房屋，故此时应当认定双方解除合同时间，反诉被告应当按照约定支付2020年4月5日至5月25日期间的房屋租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、确认原告合肥苏宁便利商贸有限公司与被告牛守华签订的《租赁合同》于2020年5月25日解除； 二、反诉被告合肥苏宁便利商贸有限公司于本判决生效后十日内给付反诉原告牛守华房屋租金30963.98元（221605元÷365天×51天）； 二、驳回原告合肥苏宁便利商贸有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告牛守华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1900元，减半收取950元，反诉案件受理费886元，减半收取443元，合计1393元，由原告（反诉被告）合肥苏宁便利商贸有限公司负担1266元，被告（反诉原告）牛守华负担127元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二〇年九月十日 书记员  贾倩倩 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。