陕西省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）陕民申2102号 再审申请人（一审被告）：西安邦房企业管理咨询有限公司，住所地西安市雁塔区。 法定代表人：赵楠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。 被申请人（一审原告）：崔蓉贤，女，1973年6月1日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区XX路XX号。 委托诉讼代理人：薛亚军（崔蓉贤丈夫），住甘肃省庆阳市西峰区XX路XX号。 一审被告：西安尊业房地产信息咨询有限公司，住所地西安市未央区。 法定代表人：薛水利，该公司经理。 再审申请人西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称邦房公司）因与被申请人崔蓉贤、一审被告西安尊业房地产信息咨询有限公司（以下简称尊业公司）居间合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2019）陕01民终13645号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 邦房公司申请再审称，1.申请人与被申请人之间不存在居间关系，原审法院认定居间法律关系与委托法律关系明显错误。被申请人与郭某某于2018年4月24日签订《房屋买卖合同》，申请人并非合同当事人，且合同第八条约定“本合同签署后即表明买卖合同成立，乙方应向西安尊业房地产信息咨询有限公司支付信息咨询服务费叁万陆仟元整”。从该份合同可以明确看出：尊业公司作为居间方促成被申请人与郭某某之间的《房屋买卖合同》，实际收取中介费用36000元，被申请人与尊业公司之间存在居间法律关系。申请人仅依据尊业公司于2017年7月30日的授权委托书，代尊业公司收取其在房屋买卖合同、居间合同履行过程中所涉的居间费用。在此过程中，申请人的法律地位仅为受托人，且申请人在代收居间费用后及时将该费用转交尊业公司，受托事项完成。尊业公司门头明显标注了“西安尊业房地产信息咨询有限公司.紫薇希望城店”，被申请人在XX道签订合同时应当知道或者明确知悉其是与尊业公司建议居间合同关系。另外，尊业公司法定代表人薛水利于2018年6月17日向被申请人出具承诺书，明确王某某系尊业公司的店长，其收取了被申请人11万元更名费，并承诺由尊业公司负责追缴王某某收取的资金。被申请人自始至终均清楚明了尊业公司才是居间方，其与尊业公司建立了居间合同关系，才会要求尊业公司法定代表人向其出具承诺书。综上，原审法院忽略本案关键证据，仅依据申请人代收居间费用的收条及王某某的个人名片即认定被申请人与申请人之间存在居间关系，要求申请人退还居间费用，显然证据不足、认定事实错误，亦混淆居间与委托的法律关系。2.办理房屋产权转移登记手续并不属于居间合同的内容，其应属居间合同完成后单独存在的委托。申请人从未接受委托，也未收取更名费用，原审法院将退还更名费责任强加于申请人，显然认定事实错误。房屋更名手续并不属于合同内容，在尊业公司促成被申请人与郭某某《房屋买卖合同》后，居间行为即已完成。此时，尊业公司使用申请人“邦房”之品牌促成合同的居间行为业已完结。申请人在此过程中并未接受委托办理房屋更名手续、也未收取相应的费用，且在申请人与尊业公司的加盟协议书中，申请人对于加盟商收取更名费用明令禁止。而根据尊业公司法定代表人薛水利出具的《承诺书》，房屋更名手续实际由尊业公司负责办理，且其店长王小鹏收取了更名费用，被申请人实际与尊业公司之间形成委托与被委托的法律关系，与申请人无关。被申请人在委托尊业公司后，将11万元更名费支付给尊业公司店长王某某，尊业公司在其受托范围内未能完成委托事项，应当由其自行承担退还11万元更名费的责任。综上所述，申请人与被申请人之间并不存在居间关系，申请人仅接受尊业公司的委托，代其收取中介费36000元，并及时将该费用退还尊业公司，完成了受托事项。另外，被申请人委托尊业公司代为办理房屋产权变更转移登记相关手续，并将11万元更名费用支付给尊业公司店长王某某，尊业公司作为受托方未能完成受托事项，其应当自行承担退款责任。请求：1.依法撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2067号民事判决和西安市中级人民法院（2019）陕01民终13645号民事判决，裁定对本案进行再审；2.依法改判申请人不承担返还信息服务费、产权变更转移登记费的责任；3.本案一审、二审诉讼费由被申请人承担。 崔蓉贤提交意见称，1.被申请人与邦房公司居间法律关系成立。尊业公司经邦房公司授权以邦房公司名义对外实施居间行为，接受邦房公司管理，居间收费进入邦房公司账户，实为管理与被管理关系。被申请人作为外地人在西安购房，是邦房的品牌知名度吸引其委托该公司居间服务，从开始联系的是邦房紫薇希望城的店长王某某为其提供居间服务，交易场所也在邦房城北分部，邦房收取其的佣金并开具了收款收据，这些证据足以证明其和邦房的居间合同关系成立。西安邦房加盟店的门头上最醒目的两个字就是“邦房”，被申请人觉得邦房是知名品牌公司，在西安有很多门店，诚信度应该很高，所以才交纳了相关费用。至于尊业公司与邦房什么关系，当时并不清楚。维权中邦房始终推脱责任，无奈之下才要求薛水利出具追缴资金承诺书。薛水利是西安尊业公司的法人代表，但尊业公司紫薇希望城店又是邦房的加盟店，是管理与被管理关系。2.申请人以从未接受办理房屋产权转移登记手续为由推脱责任，与事实不符。房屋能够过户是房屋成交的前提，邦房紫薇希望城店店长王某某承诺能够办理居间房屋产权转移手续，其才同意签订合同购买该房屋。王某某作为邦房紫薇希望城店的店长，要求被申请人把办理房屋产权转移手续费转入个人账户，是在邦房城北分部的交易现场做出的决定，完全是代表邦房履行店长职务，属于职务行为。至于邦房称其没有收到11万元手续费，应属于其内部管理问题，不能据此推卸责任。据了解，邦房收取各门店的佣金后，按照内部管理制度向门店重新分配，实质上是一种管理行为，并非邦房公司所称将佣金全部退还门店。邦房在该居间合同纠纷一案中具有不可推卸的法律责任。综上，本案一、二审判决事实清楚，适用法律正确，申请人的再审请求没有事实依据和法律支持，请求依法驳回再审请求。 尊业公司未提交意见。 本院经审查认为，围绕原审诉讼请求所涉及的居间服务费和更名费返还责任问题，本案焦点是居间合同法律关系的主体如何确定、居间服务义务是否完成、委托更名未果的更名费返还责任如何确定。 对上述焦点，本院评判如下：1.一审被告尊业公司作为再审申请人邦房公司的加盟合作伙伴，在本案中以邦房公司名义向被申请人崔蓉贤提供房屋买卖居间服务，在其店面标识和向被申请人崔蓉贤提供的有关工作人员身份名片上等均有明显的邦房公司名称，且被申请人崔蓉贤缴纳的居间服务费转入邦房公司账户，并取得了盖有邦房公司有关印章的收款凭证。因此，被申请人崔蓉贤有充分理由相信居间服务合同法律关系的另一方主体就是再审申请人邦房公司，有关合同责任应由再审申请人邦房公司承担。再审申请人邦房公司与一审被告尊业公司在加盟合作时就双方责任的约定并不能对抗被申请人崔蓉贤相关诉请，原判认定由再审申请人邦房公司承担相应责任正确。 2.依据一、二审双方提交的证据看，被申请人崔蓉贤与再审申请人邦房公司、一审被告尊业公司没有签订书面居间合同，没有对双方的权利义务作出书面约定，但从双方相关行为看，形成了居间服务合同法律关系，对于双方的权利义务应结合合同法关于居间服务合同的有关规定和本案实际予以确定。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”。本案中，房屋买卖合同所涉房屋在买卖合同签订时尚未取得不动产证书，房屋买卖合同中约定的房屋权利证明依据仅是所涉房屋的合同登记号，被申请人崔蓉贤委托居间人进行房屋居间服务，进而选择签订房屋买卖合同的关键因素是房屋买卖合同主体的更名问题。实际上，通过更名原房屋买卖合同买受人的方式进行房屋所有权主体变更登记，并不符合有关房地产管理规定，并非正常的房屋买卖办理程序。作为专门从事房屋中介服务的再审申请人邦房公司的相关工作人员，对上述情况在促成双方订立买卖合同时就应当明知，对于房屋买卖因无法更名而可能解除的风险应当知晓。因此，作为居间人的再审申请人邦房公司虽然促成了房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，但在合同签订时就存在房屋买卖合同被解除的重大风险，依照诚实信用原则，不能认定再审申请人邦房公司履行了居间服务义务，被申请人崔蓉贤返还居间服务费的请求应予支持，原判并无不当。 3.虽然被申请人崔蓉贤支付的更名手续费没有支付至再审申请人邦房公司账户，由王小鹏个人账户收款并出具收条，但本案房屋买卖居间服务合同关系与房屋更名委托关系存在密切联系，且具体负责本案房屋买卖居间服务的王某某，以再审申请人邦房公司店长名义开展房屋买卖居间服务，指示被申请人崔蓉贤将居间服务费支付到再审申请人邦房公司账户，并出具盖有邦房公司印章的收款凭证，在当天一并收取更名手续费。上述居间服务和委托更名行为不仅在时间上具有同时性，在促成房屋买卖上也具有关联性和连续性，被申请人崔蓉贤有理由相信居间服务合同关系与房屋更名委托关系的另一方当事人为再审申请人邦房公司。至于尊业公司负责人薛永利事后出具的承诺书，并不能成为再审申请人邦房公司不承担责任的法定理由。原判判决邦房公司返还更名费并无不当。综上，西安邦房企业管理咨询有限公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回西安邦房企业管理咨询有限公司的再审申请。 审 判 长  尤 青 审 判 员  王琪轩 审 判 员  闫 涛 二〇二〇年九月十六日 法官助理  张 扬 书 记 员  卫 琳 1