江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初184号 原告：高海军，男，汉族，1982年11月28日生，住淮安市淮安区。 原告：孙兔英，女，汉族，1987年6月26日生，住淮安市淮安区。 两原告共同委托诉讼代理人：冯小飞，江苏沁心律师事务所律师。 被告：王兵，男，汉族，1985年6月9日生，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：张光辉、李涛（实习），江苏山阳律师事务所律师。 原告高海军、孙兔英与被告王兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高海军、孙兔英及其委托诉讼代理人冯小飞、被告王兵的委托诉讼代理人张光辉、李涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高海军、孙兔英向本院提出诉讼请求:1、判令依法解除双方于2014年12月9日订立的《协议》；2、判令被告返还原告购房款11万元；3、判令被告赔偿原告的损失22万元；3、由被告承担本案的诉讼费和保全费。 事实和理由：2014年12月9日，被告以总价21万元价款将其拆迁安置的坐落于淮安市淮安区90平方左右一套房屋卖给原告，当日，双方订立《协议》一份，《协议》约定：王兵卖房一套（90平方），总价21万元，现付8万元，还欠十三万元，等到过户全款付完。过户费由买房人付，房子价值与甲方无关。协议签订后，原告便给付被告8万元房款，后因被告需要用钱，原告又于2015年给付了被告房款3万元。后被告却违反合同约定，拒绝向原告出卖房屋，并在庭审中否定双方之间的房屋买卖关系。还明确表示要将房屋以43万元价格出卖给其他人。 被告王兵辩称：一、愿意返还已收到的钱款；二、本案是以房抵债，原告是为了担保债权实现目的与被告签订的协议，属于借款合同关系；三《协议》有多处瑕疵：内容不够具体，未约定王兵卖的是什么房子；应由夫妻双方签字，但仅有王兵一人签字。 原告针对诉讼请求依法提交了：原告的身份证、结婚证、双方签订的《协议》、被告王兵出具的收条、江苏淮安经济开发区房屋征收（拆迁）补偿安置协议书、谈话录音等证据。 对上述证据，本院组织双方质证，并予以审查，附卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告高海军与被告王兵系亲表兄弟关系。2014年12月9日，原、被告签订《协议》一份，约定：“今由本人王兵卖房一套（90平方），总价21万，现付八万，还欠拾叁万，等到过户全款付完，过户费由买房人付，房子价值与甲方无关。”该《协议》署名为甲方：王兵、乙方：高海军。协议签订当日，原告向被告支付购房款8万元，被告出具收条一张。此后原告又向被告支付购房款3万元，共计向被告支付购房款11万元。被告未向原告交付房屋，并明确表示违约，不愿意再出售房屋。被告在谈话中明确提出，现房屋已涨价，别人愿意出42万购买，如果原告想继续购买，须出价40万。 2020年1月8日，原告向本院提起诉讼时的诉讼请求为：1、依法判令被告继续履行2014年12月9日与原告订立的《协议》；2、判令被告向原告交付坐落于淮安市淮安区90平方米房屋，并协助原告将上述房屋权属转移登记至原告名下；3、由被告承担本案的诉讼费和保全费。经本院前往淮安区安置中心调查，目前房屋尚不满足交付条件，并且暂时无法过户。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》等相关规定，为避免机械适用“不告不理”原则，促使纠纷一次性解决，经本院释明原告变更诉讼请求为：1、解除双方于2014年12月9日签订的《协议》；2、要求被告返还购房款11万元；3、赔偿原告的损失，即房屋增值对应的价值22万元；4、被告承担诉讼费、保全费。 本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订《协议》的性质是房屋买卖合同，还是借款合同；二、原告是否有权解除合同；三、被告是否应当赔偿原告的损失，如应赔偿，赔偿损失的数额是多少。 关于争议焦点一：双方签订《协议》时，原告系淮安区顺河镇村民，有进城购房之刚需，被告适逢拆迁，有三套拆迁房屋。双方有买卖房屋之意思。被告主张本案并非房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷纠纷。而在长达5年半的时间里，原告从未向被告主张过借款的本息，直到被告明确表示违约后，原告才诉至本院。倘若该《协议》系借款合同，这明显有悖常理。并且双方的谈话录音中，被告也作出了因房屋价格上涨，要求原告加价购买，否则就违约的意思表示。该《协议》签订于2014年，协议约定以21万元购买90平方的新区花园期房，系市场公允价格。因此，被告辩称该《协议》系借款合同，本院不予认可。综合全案证据，以及当事人陈述，本院认为，原、被告双方签订的《协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方成立房屋买卖合同关系，双方均应该按照《协议》约定，履行相应义务。 关于争议焦点二：在原告提交的录音证据中，被告多次明确表示“我违约”。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告提出解除双方的房屋买卖合同，本院予以支持。因合同解除，原告提出被告返还已经支付的购房款11万元，本院予以支持。 关于争议焦点三：当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案被告已经明示违约，应当承担违约责任。原、被告双方的房屋买卖合同成立于2014年，截止2020年原告诉至本院，房屋价格已经大幅上涨。被告在与原告的谈话中，提出其他人愿意以42万元的价格购买涉案房屋，如果原告要求继续购买，须出价40万。根据双方《协议》约定：“房子价值与甲方（被告王兵）无关”。原告要求被告赔偿原告的损失，即房屋增值对应的价值，既符合法律规定，也符合双方约定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，本院认定原告的实际损失为19万元。原告要求被告赔偿损失，即房屋增值价格22万元，本院在19万元范围予以支持。 诚信，是从事商业活动应当恪守的基本准则，是民法的基本原则，也是社会主义核心价值观的基本要求。原、被告既然签订《协议》，就应当恪守。若被告违背诚信原则，肆意违约，却从中获利，这无疑是对法律和道德的践踏。公民的美好生活离不开诚信的灌溉滋养，文明和谐的社会也需要以诚信为基石。诚信作为社会主义和谐社会的重要特征，是每一个公民应当用心呵护、竭力维护的一种美德、一项制度。 综上所述，为维护诚实信用原则，减少当事人诉累，节约诉讼成本，惩戒违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下： 一、解除原告高海军、孙兔英与被告王兵房屋买卖合同； 二、被告王兵于本判决生效后五日内返还原告高海军、孙兔英购房款11万元； 三、被告王兵于本判决生效后五日内赔偿原告高海军、孙兔英损失19万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8050元、保全费2770元，合计10820元，由被告王兵负担9836.36元，由原告高海军、孙兔英负担983.64元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；账号：62×××74）。 审 判 长  宋永庆 人民陪审员  陈学桂 人民陪审员  陈 薇 二〇二〇年九月一日 法官 助理  胡 瑞 书 记 员  孙丽娅 附页--裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。