山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初4870号原告：王某甲，男，1972年10月19日生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：许艳，山东华剑律师事务所律师。被告：侯某甲，男，1983年10月1日生，汉族，户籍地济南市。被告：宋某甲，男，1968年10月8日生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：尹红燕，山东中坛律师事务所律师。原告王某甲与被告侯某甲、宋某甲合同纠纷一案，我院于2020年6月5日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告王某甲及其委托诉讼代理人许艳、被告宋某甲的委托诉讼代理人尹红燕到庭参加了诉讼；被告侯某甲经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某甲向法院提出以下诉讼请求：1、请求法院依法判决被告侯某甲向原告支付位于济南市天桥区的房屋折价房偿款；2、请求法院依法判决被告宋某甲对被告侯某甲的上述支付义务承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年7月30日，原、被告签订《房屋过户协议》一份，约定原告将自己名下位于济南市天桥区房屋过户到被告侯某甲名下，作为贷款使用，由被告宋某甲承担担保责任。根据协议约定，原告配合被告侯某甲办理了房屋过户手续，被告侯某甲也通过该房屋向银行办理了贷款手续。协议约定被告侯某甲使用该房屋的期限为5年，5年后侯某甲再将房屋归还给原告，并承担相应的过户费用。如到期不能履行此协议，必须赔偿原告房屋全款。现在协议到期后，被告侯某甲拒不履行过户手续，经查询，该房产已被查封和保全，无法办理过户手续。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法判决并支持原告的诉讼请求。被告侯某甲在本案审理期间未答辩。被告宋某甲辩称：1、原告要求我承担连带责任没有依据。首先，原告未在保证期间内要求我承担保证责任，我作为保证人已经免除保证责任。王某甲与侯某甲是在2010年7月30日签订的房屋过户协议，我是作为担保人签字。协议中约定王某甲将房屋过户给侯某甲用于贷款，侯某甲保证五年归还房屋，使用时间为2010年8月31日至2015年9月1日，到期未能履行必须赔偿房屋全款。根据上述约定，2015年9月1日是侯某甲履行期届满之日。根据《担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，我属于连带责任保证人，协议中并未约定保证期间，因此，原告应自债务履行期届满之日即2015年9月1日起6个月内要求我承担保证责任。因此根据法律规定我已免除了保证责任，原告再要求我承担连带责任没有法律依据。另外，《担保法》第三十四条规定，连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。退一步讲，即使原告要求过我承担责任，就按担保期间的最后一天2016年3月1日起计算，至今也早已超过了3年的诉讼时效。因此，原告现向我主张权利既超过了保证期间也超过了诉讼时效，其主张不应得到支持。2、如前所述，根据协议约定主债务于2015年9月1日履行期届满，原告作为债权人自履行期届满之日就应主张自己的权利，原告怠于行使权利，现主债务已超3年诉讼时效，其现再主张债权已丧失胜诉权，故其主张我方承担连带责任与法无据。综上，请求法院依法驳回原告要求我方对被告侯某甲的债务承担连带责任的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告王某甲与被告侯某甲于2010年7月30日签订一份《房屋过户协议》，内容为：王某甲将其名下位于济南市天桥区房屋过户给被告侯某甲，由侯某甲做为抵押贷款使用，贷款由侯某甲使用5年，5年后侯某甲将房屋再归还给王某甲，办理过户等相关费用均由被告侯某甲承担；使用期限为2010年8月31日至2015年9月1日。被告宋某甲作为担保人签名予以确认。上述协议签订后，王某甲依约将涉诉房产过户至被告侯某甲名下，由侯某甲以此房产向银行申请抵押贷款。协议到期后，被告侯某甲因未能偿还银行贷款，未能解除抵押，故未按照约定将房屋过户给原告王某甲。至2019年10月28日，原告王某甲与被告侯某甲另行签订了一份《补充协议书》，该补充协议中双方约定如下：侯某甲承诺于2020年3月31日前协助王某甲办理涉诉房产的过户手续并承诺在过户前将房产上的抵押和查封问题一并解决和处理完毕；房屋过户产生的费用由侯某甲承担；如侯某甲违约，每逾期一日，自愿承担违约金300元。该补充协议中只有王某甲和侯某甲的签名，没有担保人宋某甲的签名确认。对于该补充协议，原告王某甲称已电话通知并征得宋某甲同意，但被告宋某甲称并不知晓，也从未作出对此补充协议相关内容进行担保的意思表示。现侯某甲未能按照补充协议内容履行义务，原告王某甲要求被告侯某甲向其赔偿房屋价款578651元及支付违约金共计80万元；由被告宋某甲对侯某甲的上述支付义务承担连带责任。被告宋某甲表示不同意承担连带责任，请求法院驳回王某甲要求其承担连带责任的诉讼请求。另查明，在本案审理过程中，原告王某甲向本院申请对涉诉房产的市场价值进行了评估，我院委托山东方正土地房地产评估有限公司作出鲁方正房评估字[2020]第136号《房地产估价报告》，认定该房产的现市场价值为578651元。对该报告，原告王某甲、被告宋某甲在法定期限内均未提出异议；王某甲向评估机构交纳了评估费4050元。再查明，涉诉房产一直由原告王某甲居住和使用；因被告侯某甲使用该房产抵押贷款未能偿还及涉及其他诉讼案件，被多家司法机关依法查封。本院认为，我国《合同法》中规定，合同是平等主体自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，原告王某甲与被告侯某甲签订的《房屋过户协议》是双方的真实意思，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。协议中，被告宋某甲作为担保人签名的意思表示真实，应认定为有效。我国《担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，上述协议中没有对宋某甲的保证方式进行约定，应当视为连带责任保证。协议签订后，原告王某甲依约定将房屋过户给被告侯某甲，由侯某甲向银行申请抵押贷款使用，并无不当；在合同到期后，被告侯某甲未按照约定解除房屋的抵押，并将房屋重新过户至王某甲名下，违反了协议的约定，依法应当承担相应的民事法律责任。原告王某甲与被告侯某甲经协商，重新签订《补充协议》，将合同履行期限延长至2020年3月31日，也是双方的真实意思，应认定为有效；但我国《担保法》第二十四条规定，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。原告王某甲与被告侯某甲在原协议履行期限届满后，未取得担保人宋某甲的书面同意，变更了主合同的履行期限，且事后也未得到宋某甲的追认，根据上述规定，宋某甲不应再承担保证责任。原告王某甲只能依照双方签订的《补充协议》要求被告侯某甲承担相应的民事法律责任，故对原告要求被告侯某甲赔偿其不能取得涉诉房产所有权的经济补偿578651元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告侯某甲支付违约金的诉讼请求，根据双方合同的约定，每逾期一日，被告需向原告支付300元违约金，原告要求被告侯某甲向其支付违约金221349元的诉讼求，是从2020年4月1日起计算，至2020年9月1日止金额为45900元，其诉求要求的金额明显超出，对于超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十四条之规定，判决如下：一、被告侯某甲于本判决生效之日起十日内向原告王某甲赔偿经济损失578651元。二、被告侯某甲于判决生效起十日向原告王某甲支付2020年4月1日至2020年9月1日的违约金45900元。三、驳回原告王某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元；财产保全费4520元；评估费4050元均由被告侯某甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李江二〇二〇年九月一日书记员  苏冉