杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初18684号原告：陈敏燕，女，1965年12月5日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：章越,浙江楷立律师事务所律师。委托诉讼代理人：许戌枫,浙江楷立律师事务所律师。被告：杭州赞成置业有限公司，住所地杭州市余杭区闲林街道闲富中路2号。法定代表人：陆利江。委托代理人：蒋朝镖、徐孟琬，浙江天册律师事务所律师。原告陈敏燕与被告杭州赞成置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法由审判员俞丽丽独任审判。被告于2019年11月29日向本院提出管辖权异议，认为本案应由杭州市萧山区人民法院管辖。本院经审查后，依法驳回被告的管辖权异议。被告不服本院的管辖权裁定，上诉至杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院于2020年2月12日作出了驳回被告上诉，维持原裁定的终审裁定。本院于2020年5月9日、8月4日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2014年10月29日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于杭州市余杭区闲林街道乐山××幢××单元××室××房××，房屋总价1178000元；买受人于2014年10月29日前支付首付款354000元，余款人民币824000元由买受人采用商业银行贷款方式支付；出卖人应当在2015年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限（即2015年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。同日，原告与浙江赞成物业管理有限公司余杭分公司签订《乐山红叶苑前期物业服务协议》一份，协议中确认原告车位为193号。签约当日，原告向被告支付了35.3万元预售购房款，2014年11月3日向被告支付1000元预售购房款，被告向原告开具了3张发票，共计金额35.4万元。事实上，被告是以低首付、买房送车位的宣传方式吸引购房者，原告只需支付10.4万元首付款，剩余25万元首付款由开发商以原告买受的车位（实际为随同房屋买卖合同赠送的车位）向银行申请按揭贷款，由该按揭贷款归还开发商先期出借的首付款，后因开发商未实现向银行申请车位按揭，故该借款实际未归还，但与原告针对商品房买卖合同已履行完毕付款义务的事实来看应属于另一法律关系。至此，原告首付款已由被告确认全部收到。2014年11月18日，原告、被告和中国建设银行股份有限公司杭州中山支行（以下称“建行杭州中山支行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，由原告向中国建设银行股份有限公司杭州中山支行借款824000元，以位于杭州市佘杭区闲林街道乐山××幢××单元××室××商品房预抵押，由被告提供保证担保；借款的发放方式是由建行杭州中山支行将款项一次性划入被告中信银行杭州余杭支行的账号（7331410182600194776）。2014年11月21日，建行杭州中山支行将824000元款项划入被告上述账户。自借款合同生效后原告一直按月向银行归还按揭贷款。至此,原告已履行完《浙江省商品房买卖合同》项下的全部付款义务，然被告一直未予交房。经原告多次催促，被告均以房屋涨价为由拒绝交房，严重损害了原告的合法权益。综上所述，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，被告收取原告的购房款后未在约定的期限内交付房屋，违反了合同约定，应当承担违约责任。为此，根据《合同法》第六十条、一百零七条之相关规定，向贵院提出前列诉讼请求，望贵院依法支持。诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于杭州市余杭区闲林街道乐山××幢××单元××室××商品房并协助原告办理上述房产不动产权证书。2、判令被告立即向原告交付编号193的车位。3、判令被告支付逾期交房违约金284000元。（以合同约定违约金比例自2016年1月1日起计算至2016年3月31日，以982000元基数，按日万分之一计算，自2016年4月1日起至2020年4月31日止以982000元为基数，按日万分之二计算，自2020年5月1日起以982000元为基数按日万分之二另行计算。）4、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，1.被答辩人未按合同约定支付25万元购房款、违约在先的事实十分清楚，应当由其承担违约责任和后果。被答辩人与答辩人于2014年10月29日签订了商品房买卖合同，约定被答辩人购买杭州市余杭区闲林街道乐山××幢××单元××住宅。根据商品房买卖合同约定，被答辩人应于2014年10月29日前向答辩人支付首付款354000元，但被答辩人仅支付了104000元，另余250000元一直未能支付。答辩人于2015年11月25日向被答辩人发送律师函，催促被答辩人付清房款250000元，但被答辩人仍未支付。被答辩人至今未付清首付款这一关键事实是非常清楚的，在被答辩人违约后，应被答辩人之约双方曾多次沟通，但均未达成共识。2019年8月8日双方再次就解决争议进行了协商，但仍未能达成共识。之后被答辩人提起本案诉讼，双方已无继续协商的基础，鉴于这一情况，答辩人于2019年4月16日根据商品房买卖合同中关于逾期付款的答辩人可解除合同的约定，书面通知被答辩人正式解除双方签订的商品房买卖合同。2.由于商品房买卖合同已经正式解除，被答辩人诉请继续履行合同缺乏事实和法律依据，应当驳回所请。双方签订商品房买卖合同的时候，正是房产形势极为严峻的时期，房企处境困难，答辩人的融资和经营成本非常高。被答辩人一直不肯付清房款的行为严重损害了答辩人的权益。被答辩人在房产形势不好的时候，恶意拖欠房款，当房产形势好的时候，又要继续履行合同却不肯支付因违约所应付出的合理代价，违反了中华人民共和国合同法规定的诚实信用和公平合理的原则，不应支持。综上，恳请贵院查明事实，驳回原告诉请。本院查明本案事实如下：2014年10月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为2014预1108721号《浙江省商品房买卖合同》一份，约定买受人购买的商品房为杭州市余杭区闲林街道乐山××幢××单元××室住宅，建筑面积为128.73平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为9150.94元，总价款为1178000元，买受人于2014年10月29日前支付首付款354000元，剩余房款824000元，由买受人采用商业银行贷款方式支付。出卖人逾期交房的违约责任为，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第19条约定，买受人应于房屋交付使用前结清所有房款、物业维修资金、违约金等。买受人在未付清上述款项前，出卖人有权拒绝买受人的交房要求，并不构成逾期交房违约。合同签订后，原告支付首付款104000元，剩余首付款25万元未支付。原告按约办理了按揭贷款，按月归还按揭贷款至今。2015年11月25日，被告向原告寄送《律师函》一份，告知原告，截至发函日，原告仍拖欠25万元房款。要求原告在2015年12月5日前向被告付清房款并支付逾期付款违约金。在本案立案后，2020年4月16日，被告向原告发送《关于正式解除商品房买卖合同的通知》一份，告知原告，因原告逾期付款，正式解除双方签订的《商品房买卖合同》。另查明，2020年5月28日，原告向被告账号支付剩余首付款25万元。庭审中，被告陈述被告方没有原告提交的借条复印件对应的原件，被告方确实开具过25万元首付款的发票，后因原告未交纳该笔费用，被告按财务制度将该发票作废。被告陈述如案涉合同需要继续履行，原告应向其支付逾期付款违约金。本院认为，原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。针对原告的第一项诉讼请求，被告辩称因原告至今未付清首付款，被告于2019年4月16日根据双方签订的合同中关于逾期付款可解除合同的约定，书面通知原告正式解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，被告行使解除权已经超过一年除斥期间，其解除权已经消灭，本案合同应继续履行。故对被告认为商品房买卖合同已于2019年4月16日正式解除的抗辩，本院不予采信。根据合同约定，买受人应于2014年10月29日前支付首付款354000元，但原告仅按约支付了104000元，余款25万元为本案审理过程中向被告支付。原告认为该25万元系被告出借给原告，主要证据为借条复印件一份，被告对该份证据真实性不予认可，原告的主张依据不足，原告存在逾期付款行为，依约应支付相应的违约金。根据合同约定，买受人应于房屋交付使用前结清所有房款、物业维修资金、违约金等。买受人在未付清上述款项前，出卖人有权拒绝买受人的交房要求，并不构成逾期交房违约。现原告否认逾期付款的事实，并拒不支付相应违约金，且对物业维修资金的支付亦未明确表示同意，故被告拒绝交付房屋及办证的理由正当，对于原告要求被告交付房屋并配合原告办理案涉房屋不动产证书的主张，本院不予支持。原告要求被告交付编号为193的车位，未提交充分证据证明双方曾就该车位签订过转让协议或赠与协议，故对该项诉请，本院不予支持。原告要求被告支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈敏燕全部诉讼请求。案件受理费18244元，减半收取9122元，由原告陈敏燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  俞丽丽二〇二〇年九月一日书记员  柴 慧