贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12385号 原告：毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区翠西社区居民委员会办公楼。统一社会信用代码：915205020699157783。 法定代表人:黄荣，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:聂杨俊（特别授权代理）。 被告：谢斌，男，1964年9月24日出生，住毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司与被告谢斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人聂杨俊、被告谢斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告（翠西苑T4-1-23-2号房业主）立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币1083元，欠费明细如下：从2018年3月5日起至2018年7月31日，4个月零26天的物业服务费，每月172元（建筑面积143.53m2x1.2元/月）合计为：832元，违约金250元，共计1082元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为草海大道翠西苑T4-1-23-2号房业主。原告和翠西苑房开商毕节市天厦房地产开发有限公司下属毕节天和物业管理有限公司于2016年12月1日签订了物业服务合同，并于2017年5月15日与毕节市天厦房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定住房物业费单价为每月每平方1.2元（建筑平方米为143.53平方米），逾期未按时缴纳物业费按每日千分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2018年3月5日起至今没缴纳物业费，截止2018年7月31日，欠费月数4个月零26天，每月金额172元，据此，被告欠缴物业费832元，同时为减轻被告负担，违约金部分按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十九条规定的不超过百分之三十请求250元，多余部分原告自愿放弃。综上，各项请求金额合计1082元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告谢斌辩称，欠缴832元物业管理费是事实，但被告对原告享有400元抵销权。2017年2月6日，当事人接房后，组织装修，施工人员现场测算时，发现入户门安装严重不合格，门框底上沿，与地面几乎平齐，且有明显倾斜，当事人电话告知原告，要求立即派人查验，重新安装，其相关人员到场后，认定为安装不合格。因入户门四周已用水泥固化，原告知道重新装门便会伤到门主体，我们也意识到这个问题，原告方不想承担损门的风险，一再与我们协商，给劳务费，让我们自行请师傅重新安装，鉴于当事人急于装修，同意原告的方案，最后商定，原告方承诺给予当事人400元的劳务费，由当事人自行重装。实施重装过程中，门框遭到严重损坏，使我们蒙受了不得不换门的损失。其后经多次电话催问要求原告兑现400元劳务费的承诺，原告迄今为止一直未兑现。直到2018年交物管费时，被告与原告达成交2018年8月及以后物管费，待原告兑现承诺400元劳务费时补交所欠的物管费。当事人并不经常在户内居住，其后至今当事人未接到任何原告兑现承诺和催缴物管费的电话或者书面通知。原告在没有兑现互负债务的事实下，诉求被告全额给付物业管理费，应视为原告侵犯被告当事人权益的行为。鉴于以上事实缘由，根据合同法第99条释义“任何一方可以将自己债务与对方的债务抵消”。当事人双方互负债务互享债权款项，认同原告债权832元应当和原告承诺的400元互抵消，同意给付432元欠付物管费。请求法院驳回原告请求的违约金250元。并就对原告本身未履行承诺而造成的互负债务互享债权的事实，非被告原因（拒交）所致，而原告却采取灭失被告当事人互享债权的权益，无端将当事人告上法庭，侵犯了当事人的合法权益，造成当事人身心受到伤害，经济受到损失，故而诉求法庭判令债务抵消的同时，判令原告当庭给予当事人公开道歉，赔偿被告二次来毕节的行车费用200元。原告管理期间，楼道广告遍布，且原告私自在电梯内投放视频广告，墙砖毁损，墙上涂鸦及污染不堪，严重破坏居住环境，门卫不见踪影，外来车辆占用业主车位，物管不解决，造成业主间的相互对峙，未经业主同意私自放行外来车辆停放，收取费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：毕节市天厦房地产开发有限公司系天厦·翠西苑建设单位。2017年，以毕节市天和物业管理有限公司为甲方，毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司为乙方，毕节市天厦房地产开发有限公司为丙方，七星关区市西办事处翠西社区居委会为丁方，甲乙丙丁四方签订《协议书》，载明：甲方毕节市天和物业管理有限公司在提出退出天厦翠西苑物业服务管理工作后，丙方毕节市天厦房地产开发有限公司于2017年5月18日将天厦翠西苑物业服务管理工作委托毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司进行前期物业管理。 另查明，2017年5月15日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司签订《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，合同约定，住房部分物业费按照1.2元/月·m2标准收取，合同期限暂定2年。2018年7月31日，原告退出天厦翠西苑物业服务管理工作。 再查明，被告居住在毕节市七星关区，房屋建筑面积为143.53平方米。2018年3月5日至2018年7月31日期间被告物管费未予缴纳。被告表示放弃答辩中“判令原告当庭给予当事人公开道歉，赔偿被告二次来毕节的行车费用200元”的主张。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，毕节市天厦房地产开发有限公司作为天厦·翠西苑建设单位，其于2017年5月15日与毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司签订的《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，对被告具有法律上约束力。故被告应当按照《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》约定的1.2元/月·㎡的标准向原告缴纳物管费。庭审中被告主张抵销400元，因其未提供证据予以证实，故不予采纳。被告2018年3月5日至2018年7月31日物管费未予缴纳，被告未缴纳的物业费为143.53平方米×1.2元每月每平方米×12个月÷365天×149天=843.72元，原告诉请832元，本院从其所愿。但是，根据前期物业管理服务合同的约定原告提供的物业服务存在一定问题，例如：局部区域存在污物未及时清理，公共设施设备损坏未及时维修，停车场管理混乱等。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担违约责任的，人民法院应予支持。因此，结合本案合同的履行情况，对原告诉请判决被告支付的物业服务费，本院予以支持748.8元（832元×90%）。对于原告要求被告支付违约金的请求，因《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》未作约定，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谢斌于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司物业费748.8元； 二、驳回毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由被告谢斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周莹 二〇二〇年九月十五日 书记员  单凤