广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初3258号原告：罗日阳，男，1971年10月15日出生，汉族，住址：广东省开平市**********巷10号，公民身份号码：440************45X。原告：符丽兰，女，1971年12月24日出生，汉族，住址：广东省开平市**********巷10号，公民身份号码：442************488。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝某1。原告罗日阳、符丽兰与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称“恒威房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，并于同年9月8日公开开庭审理了本案。原告罗日阳、符丽兰到庭参加诉讼，被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗日阳、符丽兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告恒威房产公司因逾期交房而向原告罗日阳、符丽兰支付从2017年12月01日起至2018年01月29日止按日向原告罗日阳、符丽兰支付全部房价款万分之三的违约金，违约金暂计10429.61元；2、请求判令被告恒威房产公司因逾期交房而向原告罗日阳、符丽兰支付从2018年01月30日起至2019年08月20日止按日向原告罗日阳、符丽兰支付全部房价款万分之四的违约金，违约金暂计131644.91元；3、请求判令被告恒威房产公司因未按时交付房屋电话通讯、有线电视、宽带网络等基础设施，基础设施设备未达到交付使用条件，而向原告罗日阳、符丽兰支付从2017年12月01日起至2019年08月20日止按日向原告罗日阳、符丽兰支付30元的违约金，违约金暂计18840.00元；4、请求判令被告恒威房产公司因逾期交房欠缺空调及热水器，而向原告罗日阳、符丽兰支付13800.00元；5、本案诉讼费用由被告恒威房产公司承担。事实和理由：原告罗日阳、符丽兰于2016年5月1日购买被告恒威房产公司所开发的位于开平市**********绿苑山庄7区2幢202房，并于2016年5月19日与被告恒威房产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，总房款579423元，首付款为179423元，银行贷款为400000元，原告罗日阳、符丽兰己按照合同约定履行付款义务。按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条规定，被告恒威房产公司应于2017年11月30日前，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》相关规定，将符合合同约定的商品房交付原告罗日阳、符丽兰使用。按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，被告恒威房产公司不能在2017年11月30日前将商品房交付于原告罗日阳、符丽兰的，在逾期60日之内，被告恒威房产公司按日向原告罗日阳、符丽兰支付全部房价款万分之三的违约金；在逾期超过60日后，原告罗日阳、符丽兰要求继续履行合同的，合同继续履行，被告恒威房产公司按日向原告罗日阳、符丽兰支付全部房价款万分之四的违约金。按照《商品房买卖合同（预售）》第十条规定，被告恒威房产公司在2017年11月30日前基础设施设备未达到交付使用条件，被告恒威房产公司按照《商品房买卖合同（预售）》承担逾期交付责任。第十条第5项未按时达到交付使用条件的，被告恒威房产公司按日向原告罗日阳、符丽兰支付10元的违约金；第十条第6项未按时达到交付使用条件的，被告恒威房产公司按日向原告罗日阳、符丽兰支付10元的违约金；第十条第7项未按时达到交付使用条件的，被告恒威房产公司按日向原告罗日阳、符丽兰支付10元的违约金。合同签订后，原告罗日阳、符丽兰按照约定，向被告恒威房产公司缴纳了房款的首付款，并在中国工商银行股份有限公司开平水口支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，中国工商银行股份有限公司开平水口支行也向被告恒威房产公司支付了400000元。被告恒威房产公司却严重违反《商品房买卖合同（预售）》约定，截止2019年8月20日（逾期628日），不仅未能将商品房及商品房的房屋权属证书交给原告罗日阳、符丽兰，被告恒威房产公司也未向原告罗日阳、符丽兰书面说明无法按期交房的原因，原告罗日阳、符丽兰所购房屋楼盘仍在施工过程中，致原告罗日阳、符丽兰到目前为止不能按合同标准入住商品房。原告罗日阳、符丽兰曾多次要求被告恒威房产公司履行合同义务，均未果。给原告罗日阳、符丽兰带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告罗日阳、符丽兰的利益。原告罗日阳、符丽兰认为，合同签订后原被告双方应充分履行合同义务，被告恒威房产公司未交付房屋及房屋权属证书的行为己经严重违约。因此，为维护原告罗日阳、符丽兰合法权益，特诉至法院，请求支持原告罗日阳、符丽兰的诉请。被告恒威房产公司辩称：一、被告恒威房产公司己于2019年8月24日把涉案房屋交付给原告罗日阳、符丽兰。二、延迟交房原因，除了被告恒威房产公司经验不足外，还有暴雨、台风、春节等节假日因素，导致施工暂停，也造成了相应的顺延。三、关于空调问题，被告恒威房产公司已与原告罗日阳、符丽兰协议，约定在交楼后一年半内安装给原告罗日阳、符丽兰使用。电话通讯、有线设备、宽带等基础设施、热水器、整体橱柜已经安装，不存在赔偿或者欠付的问题。四、违约金约定过高，被告恒威房产公司请求调整为每天万分之零点五。从现有证据来看，原告罗日阳、符丽兰并没有遭受明显的、较大的损失。因此，合同约定的违约金显然过高，被告恒威房产公司认为应按每日万分之零点五计算违约金。综上所述，被告恒威房产公司已交付部分房屋，延迟交房是由于被告恒威房产公司经验不足、停工等各项因素造成；原告罗日阳、符丽兰要求支付空调、热水器、整体橱柜等欠款，没有事实与法律依据；违约金的约定也过高，被告恒威房产公司请求调整为每日万分之零点五。因此，请求法院依法处理。被告恒威房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经过庭审核证，原告罗日阳、符丽兰提供的原告罗日阳、符丽兰身份证复印件各一份、购房发票原件一张、商品房买卖合同原件一份、个人购房借款担保合同原件一份、个人贷款支付凭证原件一张、认购书原件一份、结婚证复印件一份、延迟交楼公告复印件一份、收楼通知书原件一份、补充协议原件一份、电器欠条原件一份；被告恒威房产公司提供的交楼流程表复印件一张交楼时间表复印件一份。上述证据均来源合法，具有真实性、且与本案有关联性，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市*********（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第07122号）土地的使用权人为恒威房产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房产公司于2015年在该土地上开发建设商品房，2016年4月29日取得开发项目名称为“水口镇石龙东路18号绿苑山庄7区2幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016037号），许可证期限为2016年4月29日至2017年4月29日。2016年5月19日原告罗日阳、符丽兰与被告恒威房产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HY201605190023），购买被告恒威房产公司所开发的位于开平市**********绿苑山庄7区2幢202房，建筑面积为116.35平方米，总房款579423元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条关于交付时间和手续的约定为：“（一）出卖人应当自2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十二条关于逾期交付责任的约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”合同签订后，原告罗日阳、符丽兰向被告恒威房产公司支付179423元首付款，并在银行贷款支付400000元。房屋建设过程中，恒威房产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2017年11月30日前将符合交付标准的商品房交付给原告罗日阳、符丽兰使用，经数次催讨，被告恒威房产公司于2019年8月24日交付座落于开平市**********绿苑山庄7区2幢202房的房屋给原告罗日阳、符丽兰。原告罗日阳、符丽兰收房后因被告恒威房产公司没有按约定时间交房，遂提起本案诉讼。另查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威房产公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2016年4月29日取得商品房预售许可证，原告罗日阳、符丽兰与被告恒威房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。原告罗日阳、符丽兰已全额交付购房款，但被告恒威房产公司没有在约定的2017年11月30日前交付符合合同约定的商品房，仅在2019年8月24日交付涉案房屋给原告罗日阳、符丽兰。被告恒威房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同（预售）》的约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告罗日阳、符丽兰请求被告恒威房产公司承担逾期交房违约责任有理，本院予以支持。本案争议的焦点在于：1、逾期交付商品房的违约金应如何确定；2、被告恒威房产公司应否向原告罗日阳、符丽兰支付因不按时交付房屋电话通讯、有线电视、宽带网络等基础设施而产生的违约金；3、被告恒威房产公司应否向原告罗日阳、符丽兰交付尚欠的空调、热水器。关于逾期交付商品房的违约金应如何确定的问题。被告恒威房产公司答辩主张《商品房买卖合同（预售）》约定的每日按已交付房价款的万分之三、万分之四计算违约金的标准过高，请求予以调整。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，原告罗日阳、符丽兰在诉讼过程中未能提交证据证明因被告恒威房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之三、四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。被告恒威房产公司以暴雨、台风、春节等因素可在逾期违约的时间中扣减天数的要求，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天。对被告恒威房产公司主张其它理由扣减要求理据不足，不予采纳。故被告恒威房产公司应支付逾期交房违约金73934.37元（从2017年12月21日起至2019年8月20日止，以房款579423元为基数，按每日万分之二计付）给原告罗日阳、符丽兰。关于被告恒威房产公司应否向原告罗日阳、符丽兰支付因不按时交付房屋电话通讯、有线电视、宽带网络等基础设施而产生的违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”原告罗日阳、符丽兰与被告恒威房产公司约定：“电话通信：交付时线路敷设到户；有线电视：交付时线路敷设到户；宽带网络：交付时线路敷设到户。”电话通信、有线电视、宽带网络属于房屋的附属设施，双方约定交付时线路敷设到户，2019年8月23日之前房屋尚未交付，也即所附条件尚未成就，有关涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条关于商品房相关设施设备交付条件的约定：“（一）基础设施设备……5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。……第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金；……”因涉案房屋在2019年8月23日前未交付而未生效（即所附条件未成就而未生效），原告罗日阳、符丽兰依据该条款来请求被告恒威房产公司支付2019年8月20日前因不按时交付房屋电话通讯、有线电视、宽带网络等基础设施而产生的违约金，于法无据，本院不予支持。关于被告恒威房产公司应否向原告罗日阳、符丽兰交付尚欠的空调、热水器的问题。原告罗日阳、符丽兰与被告恒威房产公司在2019年10月22日签订《补充协议》，约定如业主选择自行安装空调及热水器的，先由公司确认现场以及交楼时欠缺的部分，于收楼后一年半内按照公司采购单价全额现金退回。原告罗日阳、符丽兰于2019年8月24日收楼，距离双方约定的一年半尚有一段时间，故原告罗日阳、符丽兰现在请求被告交付空调、热水器不符合双方的约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金73934.37元（从2017年12月21日起至2019年8月20日止，以房款579423元为基数，按每日万分之二计付）给原告罗日阳、符丽兰；二、驳回原告罗日阳、符丽兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1897.15元（原告罗日阳、符丽兰已预交1897.15元），由原告罗日阳、符丽兰负担1094.33元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担802.82元。原告罗日阳、符丽兰多预交的802.82元，由本院予以退回802.82元，被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费802.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 黄炳炎二〇二〇年九月二十九日法官助理 李媚笑书 记 员 李瑞云黄超嫦