湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初7654号原告童满清，女，1966年1月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托代理人全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告胡攀花，女，1977年8月5日出生，汉族，住湖南省平江县。原告童满清诉被告胡攀花、长沙市岳麓区图雅眼镜商行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年8月14日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。开庭审理前，原告童满清向本院申请撤回对被告长沙市岳麓区图雅眼镜商行的起诉，本院经审查后已另行裁定准许。原告童满清的委托代理人全宏英，被告胡攀花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童满清向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告租金177519元（2017年5月16日至2019年12月7日）；2.判令被告支付原告代缴的物业费17007.9元（2016年2月15日至2019年12月7日）；3.判令被告支付原告违约金26019元（以177519元租金为基准，按银行同期贷款年利率5%，自2017年5月16日暂计算至2020年4月19日）；4.本案诉讼费由被告承担。原告与被告胡攀花于2016年2月14日签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于长沙市岳麓区门面，建筑面积57.75平方米（房产证号：长房权证岳麓字第××号）。租赁期共4年，自2016年2月15日至2020年2月14日。店铺租金金额为月租金5200元，自第三年2018年2月14日起开始递增，每年递增10%。合同签订后，被告在涉案房屋开设了图雅眼镜商行，但自2016年11月15日起，被告便未向原告支付分文租金，原告于2017年3月15日诉至长沙市岳麓区人民法院［案号（2017）湘0104民初2269号］，后法院判决被告支付原告租金24960元，截止至2017年5月15日，被告在支付法院判决金额后，继续拖欠之后的租金，经原告多次催讨，被告仍以生意亏损等理由拖欠租金。同时，租赁合同约定物业费由被告承担，然自2016年2月16日起，被告拒缴物业费，在物业公司催促下，原告为被告代缴了17007.9元物业费。原告认为，租赁合同真实有效，原告向被告提供了房屋，被告应当依约及时支付租金，被告拒交租金的行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告胡攀花辩称：1.原告交付的房屋不符合使用条件，被告与原告于2016年2月14日签订《房屋租赁合同》后，即投入16万元对店铺进行装修并计划于2016年4月28日开业经营。但自2016年4月20日开始，商铺顶部、阁楼墙壁上有多处漏水情况，商品、柜台都有损坏，电源被漏水断电，被告及时向原告及奥克斯物业通报上述情况，但漏水情况一直未得到解决，被告只好通过拒交租金及物业费的方式以引起原告及物业公司的重视。原告的违约行为导致被告无法经营，被告投入的38万元（装修16万元、仪器10万元、货物12万元）血本无归，负债累累，原告应赔偿损失，被告无需承担租金、违约金及物业费。同时，原告需返还被告押金5200元，本案的诉讼费用由原告承担。经审理查明，2016年1月22日，被告胡攀花与原告童满清签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于长沙市岳麓区。租赁期限为四年，自2016年2月15日起至2020年2月14日止。原告应于2016年1月28日前将房屋交付给被告使用。商铺租金按5200元每月，免租三个月，第三年开始逐年递增10%。免租期内，不计被告租金，但物业费及其他水电费用由被告承担。被告应于签订合同日期起当天支付1个月押金和三个月租金给原告。合同第四条第四款约定：若因原告原因，导致被告无法按合同约定用途正常使用该房产的，在此期间，被告有权单方解除合同并要求原告承担被告的所有损失。合同第五条第三款约定：被告应及时足额交纳租金、物业管理费、水电费等杂费，如被告发生拖欠，物业部管理者停止水电供应与原告无关，被告经原告催告后并给予七天宽限期，仍然逾期支付，每逾期一日按拖欠金额的1%向出原告支付违约金。如逾期拖欠租金超过十天，或拖欠物业管理费、水电费等杂费累计超过人民币2000元，原告有权单方解除合同，没收全部押金并有权向原告追究责任。合同第六条第一款约定：租赁期间，一方提出终止合同，需提前一个月书面征求另一方意见，在征得另一方书面同意后方可解除合同，单方违约行为除外，违约一方应按照等额押金向守约方支付违约金。给守约方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，被告向原告支付了2200元押金及两个月房租10400元，并替原告缴纳3000元中介费。原告亦依约将涉案房屋交付给被告。被告于2016年2月27日开始进行店铺装修。2016年3月10日，被告发现涉案房屋出现漏水现象。4月20日，被告店铺试营业时，又发现涉案房屋出现数处漏水情形。因房屋漏水造成被告店铺内部分物品受损。被告遂向原告及涉案房屋所在的物业管理公司（宁波奥克斯物业服务有限公司）通报上述漏水情况，物业公司维修后漏水问题仍未彻底解决。因漏水问题未得到彻底解决，被告遂自2016年7月起未再缴纳物业管理费，并自2016年11月15日起未再向原告支付租金。2017年3月15日，原告以被告拖欠租金为由起诉至本院[案号为（2017）湘0104民初2269号]，要求被告支付租金、违约金及物业费。被告同时向本院提出反诉，要求解除原、被告双方签订的租赁合同、返还房屋押金并赔偿装修剩余价值、停业损失、货物损失。本院经审理后于2017年8月1日作出（2017）湘0104民初2269号民事判决书，该判决在综合涉案房屋存在漏水情形的实际情况后，对被告应付的租金进行了酌情调减，酌定由被告按约定房租80%的标准缴纳，上述判决认定被告截至2017年5月15日共计应支付原告租金24960元，上述判决现已生效并履行完毕。对2017年5月15日之后的租金，被告一直未付。原告遂诉至本院，酿成本次诉讼。因涉案房屋屋顶漏水问题一直未彻底解决，原、被告遂于2019年12月7日协商解除了涉案租赁合同并将房屋返还给了原告。2020年2月19日，宁波奥克斯物业服务有限公司向被告发出《物业服务费催缴通知书》，要求被告缴纳物业费。因被告一直未予以缴纳物业费，原告于2020年2月29日向宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司代为补缴纳了物业费17007.9元。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的（2017）湘0104民初2269号民事判决书、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同解除协议书》、宁波奥克斯物业服务有限公司通用收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同各方当事人均应本着诚实信用的原则按照合同的约定履行各自的义务。被告作为承租人，应按照合同约定履行支付租金的义务，原告作为出租人，应按照合同约定交付与合同约定相符的租赁房屋并保持租赁物符合约定的用途。虽然被告自2017年5月16日至涉案租赁合同解除之日2019年12月7日未再依约履行租金支付义务构成违约，但原告交付给被告的涉案房屋存在漏水问题一直未彻底解决，客观上影响了被告对涉案房屋的正常使用，原告亦存在违约情形，故对被告欠付的2017年5月16日至涉案租赁合同解除之日2019年12月7日期间的租金标准，本院参照已生效的（2017）湘0104民初2269号民事判决书中认定的租金标准，按原、被告双方在涉案租赁合同中约定的租金标准的80%计算为(5200元/月×9个月+5720/月×12个月+6292/月×9个月+6292元/月÷30天×23天)×80%=141513.5元。关于原告主张的物业费问题。因被告自2016年7月起未再缴纳物业费，现原告已提供证据证明其已替被告向宁波奥克斯物业服务有限公司支付了自2016年7月至涉案租赁合同解除之日的物业费17007.9元，故对该费用，被告理应支付给原告。关于原告要求被告支付违约金的问题，虽然被告存在欠付租金的违约情形，但原告作为涉案房屋的出租人，未向被告提供适租的房屋，亦存在违约行为，故对其主张的违约金，本院不予支持。关于被告主张其向原告支付的5200元房屋押金退还的问题，因原、被告双方已于2019年12月7日合意解除涉案租赁合同，且原告对涉案租赁合同的解除亦存在过错，故对被告缴纳的5200元租赁押金，原告理应予以返还，但因被告拖欠有原告房屋租金未付清，故被告缴纳的前述押金应先抵扣其欠付的租金。综上，在核减上述租赁押金后，被告还应向原告支付房屋租金141513.5元-5200元=136313.5元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告胡攀花于本判决生效之日起十日内向原告童满清支付租金136313.5元、物业费17007.9元；二、驳回原告童满清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2304元，由原告负担1000元，由被告胡攀花负担1304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年九月十五日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。