黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1005民初935号原告：王海波，1983年5月9日出生，汉族，无固定职业，住所地海南省海口市琼山区。委托诉讼代理人：李秀华，黑龙江大正律师事务所律师。被告：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地牡丹江市西安区。法定代表人：鲍建胜，董事长。委托诉讼代理人：刘翼鑫，女，牡丹江均胜房地产开发有限公司法律综合部文员。原告王海波与被告牡丹江均胜房地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序于2020年8月26日、9月17日公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王海波向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告在2014年6月22日签订的商品房买卖合同；2.被告立即返还购房款960701元；3.被告承担经济损失（自2014年6月23日至给付之日止，按银行利率6%计算）；4.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2014年6月22日签订了商品房买卖合同，该房屋面积158.01平方米，坐落于海浪路以南、西九条路以东，牡丹新城。原告向被告交纳了购房款960701元，被告给原告出具了购房收据，但被告至今没有向原告交付房屋，后原告多次找到被告要求提供房源未果，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益。被告牡丹江均胜房地产置业有限公司辩称，原、被告是否签订了合同及原告是否支付全部购房款应予以核实，请法庭予以查明。原告要求的违约金的利率过高，且双方没有明确的书面规定，被告不应承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在认定的事实中予以确认：2014年6月19日，原告委托其朋友鲁某1向被告的法定代表人鲍建胜的银行账户内存款480000元，因当天鲁某1未带身份证，故鲁某1委托其弟弟鲁某2代为存款。同年6月21日，原告再次委托其朋友鲁某1向被告的法定代表人鲍建胜的银行账户内存款450000元。两次存款合计930000元。原告提供的汇款凭证和申请本院调取的存款凭证及证人鲁某1、鲁某2的证言能够证实上述事实，故本院对上述证据及证人证言予以采信。原告与被告于2014年6月22日签订了合同号为201406228865481xxxxxx的《商品房买卖合同》，确定原告购买均胜牡丹城一期项目中21号楼2单元020302室，建筑面积为158.01平方米，价款为960701元。该合同中约定：“买受人按下列第1种方式付款：1.一次性付款现金960701.00元于合同签订之日交齐”、“出卖人应于2015年11月30日前将买受人所购买的房屋交付给买受人且该商品房经验收合格。”“逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”同日，上述买卖合同在牡丹江市房产管理局登记备案，合同备案编号为20140622664E2Cxxxxxxx。被告于2014年6月23日给原告出具了一份收据，主要内容为“交款单位：王海波，人民币玖拾陆万零柒佰零壹元整，上款系房款、xx号楼x单元xxx室、面积158.01㎡、单价6080元/㎡”。被告在该收据上加盖了其公司的财务专用章。原告的委托诉讼代理人表示原告是通过证人鲁某1购房被告的房屋，可能鲁某1购房能够便宜，所以原、被告之间才有了联系，原告委托鲁某1代其交付购房款960701元，并将全部购房款交给了证人，但鲁某1为什么将购房款汇入鲍建胜的名下，原告代理人不清楚，该部分的事实以证人鲁某1的证言为准。原告申请鲁某1出庭作证，鲁某1的证言主要内容为其与原告系朋友关系，其是通过朋友购房时见过鲍建胜，2014年6月份，具体哪天以原告提供的商品房买卖合同时间为准，原告找到证人，王海波一次性把房款以现金形式交给了证人，让证人将房款存入鲍建胜的账户，原告告诉证人是鲍建胜让原告存入鲍建胜个人账户的，于是证人当天就到银行将款项转给了鲍建胜，具体转款几次证人记不清了，原告也是同日与被告签订的商品房买卖合同，还有三万多的房款是证人以现金形式交给鲍建胜的，地点是鲍建胜的办公室，被告给证人出具了合计96万多元的收据，但出具收据时间记不清了；证人给鲍建胜一共转款2375000元，是购买四户房屋的房款，但证人记不清每户房屋各多少钱了。被告对鲁某1及鲁某2向鲍建胜汇款的事实无异议，对原告提供的商品房买卖合同和被告出具的收据的真实性无异议，但不认可鲍建胜收到的930000元是购房款，被告没有委托鲍建胜收取原告的购房款，且据鲍建胜本人称该笔款项系借款，涉案房屋也是小额贷款的抵押物，被告当时给许多借款抵押的人都出具过类似的收据，原告汇款的数额与房款之间存在3万多元的差距，这更能证明是典型的砍头息行为，但该笔借款是否已经偿还，被告代理人表示不清楚。被告未向本院提供证据证实其主张。原、被告均认可被告未给原告出具正式的购房发票。原告表示涉案房屋一直没有交付给原告，且原告曾多次找鲍建胜要求交付房屋、办理房照和开具正式发票。被告同意解除双方签订的商品房买卖合同，但不同意返还购房款，因为原告交付的款项是借款，应另案处理，与本案不是同一个法律关系，且鲁某1称其所汇的2375000元涉及四户房屋，原告应当提供所有的购房合同核对总额，因为四户房屋的总价值已经超过了2375000元，更能说明这是借款抵押，这四套房屋与本案有关联性。本院认为，原告提供的证据已经形成了完整的证据链，且被告要求原告提供的证据，被告本身也能够提供，而不是一味要求原告提供，被告应当承担举证不能的不利后果。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律规定，上述合同合法有效并已发生法律效力，对合同双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定，遵守诚实守信原则，严格按照合同约定履行各自的义务。虽然原告的购房款是交付给了被告的法定代表人鲍建胜个人，但被告同意与原告签订《商品房买卖合同》及被告给原告出具房款收据的行为也应视为其认可了鲍建胜代为收取原告购房款的行为及原告交付购房款的数额，至于鲍建胜与被告如因本案产生其他纠纷，可另行主张权利。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年11月30日前将原告所购买的且经验收合格的房屋交付给原告，但被告已经逾期交房四年多，故原告有权解除合同，且被告也同意解除合同，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告返还购房款960701元的诉讼请求，本院予以支持。关于经济损失的问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原、被告之间解除合同后，双方的权利义务应恢复至初始状态，被告应将从原告处收取的购房款及因被告违约而产生的直接损失即被告占用该款项期间产生的法定孳息一并返还，但原告主张的利率过高，本院予以调整，被告需给付原告自2014年6月23日起至购房款全部还清之日止的损失（自2014年6月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至购房款全部还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），本院对原告主张的超出部分不予支持。关于被告辩称原告交付的款项是鲍建胜的借款，且被告与原告签订商品房买卖合同的行为系抵押行为的主张，本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一款“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，被告未提供证据证明鲍建胜与原告之间存在借贷关系，应当承担举证不能的不利后果，本院对被告的该主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告王海波与牡丹江均胜房地产置业有限公司于2014年6月22日签订的《商品房买卖合同》（合同号为201406228865481xxxxxx、合同备案编号为20140622664E2Cxxxxxxx）；二、被告牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告王海波购房款960701元及自2014年6月23日起至购房款全部还清之日止的损失（自2014年6月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至购房款全部还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告王海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13407元，减半收取6703.5元，由被告牡丹江均胜房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  魏丹丹二〇二〇年九月二十三日法官助理何文宇书记员张磊后附本案涉及的法律条款1.《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外；（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。