贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2284号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司。统一信用代码：91520600760430748.法定代表人：宁桂兰，系该公司总经理。住所：贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，特别授权。委托事实代理人：李蔓，贵州北斗星律师事务所律师，一般代理（包含代领法律文书）。被告：彭辉，男，1985年12月1日出生，汉族，住湖南省桃江县。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称“凯祺公司”）与被告彭辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告凯祺公司委托诉讼代理人李蔓、被告彭辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵州凯祺商业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年12月1日至2019年5月23日的租金42653元；2、判令被告向原告支付自应支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算如下：第一笔违约金以14058元基数，从2017年11月30日起开始计算，第二笔违约金以14409元为基数，从2018年5月31日起开始计算，第三笔违约金以14186元基数，从2018年11月30日起开始计算，以上违约金计算标准均是按照年利率6%计算，暂计算至2020年5月30日，违约金为4721元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月25日，原、被告签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市碧江区（建筑面积46.85㎡）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式、逾期付款违约责任等事宜作出明确约定。然而，上述合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告却未按照合同约定按时足额向原告支付租金。为此，原告特诉至人民法院，提出上述诉讼请求。被告彭辉辩称，1、原告作为受委托方，委托人不明确，其诉讼主体不适格；2、在案涉租赁合同履行过程中，原告未按招商承诺履行，导致商铺所在地段未能到达承诺的营商环境。原告主张租金无事实及法律依据，应予以驳回；3、原告在被告欠付租金的情况下，为能积极主张，存在故意扩大损失的情形。且原告长时间未向被告主张租金，也应视为其默认被告未违约的客观事实。故此，被告不应承担违约责任；4、原告未能按约履行义务及责任，导致被告不能经营所承租的商铺，反而应将被告支付的履约保证金双倍返还用以抵扣租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院作认定如下：2014年6月11日，案外人杨婷与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称贵州麒龙置业公司）签订了《商品房买卖合同》，约定购买贵州麒龙置业公司位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ-1区一期Ａ1幢1层1-13号房（房屋建筑面积46.85平方米），合同约定房屋交付时间为2016年6月30日。同时，基于上述合同，案外人杨婷于当日与原告贵州凯祺商业公司《铜仁国际会展城项目Ａ-1区商业用房委托经营管理合同》，约定案外人杨婷将位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ-1区Ａ1幢1-13号房经营管理权委托给原告贵州凯祺商业公司，由贵州凯祺商业公司以自己名义与商家租户等订立租赁合同、制订租金标准、收取租金收入、依法向租户追缴相关费用且贵州凯祺商业公司全权享有该商铺的经营管理及收益等全部权益，委托期限以案外人杨婷与贵州麒龙置业公司所签订《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，案外人杨婷授权贵州凯祺商业公司直接到贵州麒龙置业公司处办理房屋交付手续并认可验房结果。同时，该管理合同对合同存续、经营管理收益等事宜也作了明确约定。上述合同签订后，原告贵州凯祺商业公司（即甲方）于2016年5月25日与被告（即乙方）签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号分别为：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0227），约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。乙方承租的商铺位于铜仁市碧江区，乙方经营范围为建材。租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2021年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。免租期13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，免租期届满后开始计租。不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为50元／平方米／月；次年度租金按上年度租金标准上浮5%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清。依据甲方的业态规划，乙方承租的商铺只能经营区域内规定的商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营产品种类和品牌。乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保。乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。……乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同约定了解除条款：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面提起解除合同，自通知之日起合同解除：1、乙方逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的；……3、乙方未经甲方书面同意，私自将所承租商铺转租或出让（含部分转租或出让）给第三方的；4、乙方未在装修期进场装修；……10、其他严重违反合同的情形。合同还约定了其他事项。原告贵州凯祺商业公司在签订合同后于2016年7月1日将案涉商铺交付给被告并签订《装修通知书》。同时，在签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》后，被告已交纳三个月租金7029元、保证金2343元。2019年，原告与被告签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同终止协议》，协议约定：原、被告在2016年5月25日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》于2019年3月31日起终止。被告应于协议生效当日向原告支付租金2019年3月31日前的租金40801元。经原、被告友好协商，被告所缴纳的合同履约保证金不予退还。乙方逾期缴付本协议所约定租金的，每逾期一日，按逾期总金额的百分之一向原告支付逾期未付金额的违约金。上述查明事实，有原告提交并出示的《商品房买卖合同》、《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》、《麒龙国际会展城商铺租赁合同》，被告提交并出示的《麒龙国际会展城商铺租赁合同终止协议》及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。争议焦点：1、原告诉讼主体是否适格；2、原告主张的租金、违约金有无事实及法律依据。本院认为，首先，关于原告主体是否适格的问题。本案中，案外人杨婷作为案涉商铺业主，其与凯祺公司签订的《铜仁国际会展城A-1区商业用房委托经营管理合同》系双方真实意思表示，应合法有效。上述合同约定了由原告凯祺公司全权享有案涉商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、受益等全部权益，并授权凯祺公司以该公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金，依法向租户追缴相关费用等。由此可知，被告辩称案涉商铺委托人不明确，原告主体不适格，于法无据，本院不予支持。其次，就原告主张租金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原、被告在签订合同后，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告长期占用原告交付的门面，但却未按约支付租金，已构成违约，依法应按合同约定继续履行支付租金的义务。审理中，被告主张商铺未能达到原告承诺的营商条件，原告未能按约履行合同义务及责任，故租金应减免。但未能提供充分证据证实原告存在承诺营商条件、虚假宣传。且被告租赁商铺经营属于商业投资行为，本身具有一定商业风险，被告作为投资人应当具备相应的风险承受能力。故此，被告应承担举证不能的法律后果。经审查，原、被告签订的《商铺租赁合同终止协议》明确约定了租金，应视为新的合意，原告主张租金40,801元（自2017年12月1日至2019年3月31日）于法有据，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。最后，就违约金而言，依法成立的合同，自成立时生效，对双方均具有约束力。本案中，原、被告双方自愿签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同终止协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应承担违约责任。但虽然双方在《麒龙国际会展城商铺租赁合同终止协议》中约定了违约金的计算方式，但该约定明显过高，现原告主动将违约金调整按年利率6%计算，该违约金实质上相当于资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。审理中，被告主张原告未及时向其主张权利，存在故意扩大损失，故不承担违约金。对此，本院认为，承租人按期支付租金系承租人的主合同义务，被告未能按期支付租金已违反主合同义务。在原、被告签订了终止协议解除了双方的租赁合同后，被告仍不能按终止协议约定履行支付租金的义务，原告有权按照合同约定要求被告承担违约责任。且，原告作为守约方，要求按照年利率6%计算违约金，该违约金实质上相当于资金占用费，被告的违约金损失并未扩大，故本案不适用减损规则，被告主张于法无据，依法不予支持。经审查，双方在《麒龙国际会展城商铺租赁合同终止协议》中对租金、违约金、合同解除等作出了约定，应视为双方对上述问题重新达成合意，应从其约定。故此，违约金应以尚欠租金40801元为计算基数，按年利率6%，从2020年3月31日起计算至租金全部清偿时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告彭辉于本判决生效之日起十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金40801元；二、由被告彭辉向原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司支付违约金[违约金计算方式为：以尚欠租金40801元为基数，按年利率6%计算，从2020年3月13日计算至租金全部清偿时止]。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取492元，由被告彭辉负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  孙仁阔二〇二〇年九月一日法官助理谢伟代理书记员  童文芳