贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14149号 原告：路虎，男，汉族，1972年3月14日出生，住贵州省毕节市。 原告：顾四书，女，汉族，1973年4月14日出生，住贵州省贵阳市南明区。 二原告委托诉讼代理人：符立萍，贵州文腾律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼C栋二楼。统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂青青（特别授权）、王美霞（一般代理），均系贵州本芳律师事务所律师。 原告路虎、顾四书与被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（以下简称“桂华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告路虎、顾四书的委托诉讼代理人符立萍、被告桂华房开公司的委托诉讼代理人聂青青、王美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路虎、顾四书向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书违约金，以1240000元为基数，按照每天万分之五的利息计算2016年12月31日起至被告实际办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，暂计算至2020年8月20日共计1328天372000元。2、判决被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：2015年5月2日原告向被告购被告开发位于毕节市七星关区（暂定名：玫瑰花园）负1-2号商铺，建筑面积49.81平方米。当日双方签订商品房买卖合同，该商品房总价款1240000元，原告支付了首付款650000元，余款以银行按揭方式支付。其余契税等相关费用原告也已缴纳。根据合同约定，被告应于2016年12月30日之前办理商品房转移登记的有关文书。合同还约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任等。现被告已逾期交房且也超过合同约定的日期未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，就应该向原告支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望支持原告的诉讼请求。 被告桂华房开公司辩称，一、本案已超过诉讼时效，被答辩人的诉讼请求依法不能得到支持。根据相关法律规定，本案约定或法定交付办理商品房转移登记有关文书日期为2016年12月30日之前，原告起诉时已超过3年诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此，被答辩人起诉时已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持；二、答辩人不存在违约情形，不应承担违约责任。商品房交易过程中，承担办理商品房权属登记义务的主体为购房者，而非房开企业，房开企业只具有协助义务。如果房开企业存在违约责任导致购房者未能近期取得不动产权属证书的，在双方对逾期办证违约责任没有特殊约定的情形下，房开企业才承担违约责任。本案中答辩人作为出卖人，被答辩人作为买受人，根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被答辩人，答辩人仅负有协助义务。三、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非被告主观过错所致。请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了原告未能及时提交办证所需资料外，还有以下诸多因素：1、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，必然使办证时间延长。2、《不动产登记暂行条例》施行，也涉及到政府职能部门的职责调整等问题，在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内，商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然，《不动产登记暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此种情况下，继续要求被告按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对被告处以违约金，明显不公平。具体到毕节本地，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人应当承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”。结合本案，被告在办证过程中并不存在主观过错，而是因上述多方面客观原因混合导致办证逾期，被告并非从主观上希望延迟办证，而是受多方面客观因素的影响，无法及时为原告办理权属登记证书。被告作为受害者之一，若法院判决由被告承担违约责任，则过于严苛、对被告显然不公平。且被告于2020年1月2日取得首次登记后，已于2020年1月6日向原告在合同上确认的联系电话发送了办证通知，要求原告提供相应资料办理产权证，据此原告已履行完所有责任。综上所述，涉案房屋权属登记证书办理逾期是多方面因素所致，而非被告主观原因造成，请求法院综合考量各方面因素，驳回原告的诉讼请求。 请求法院综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人合法权益。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年5月2日，原告路虎、顾四书作为买受人与被告桂华房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同编号ＧＨ201505023001。合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区（房号为负1-12）。建筑面积为42.48平方米；总价款为1240000元，买受人于2015年5月2日支付首期房款650000元，余款以银行按揭方式于2019年2月1日支付；出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的出卖人应当自自到退房通知之日起60日内退还买受人已付房款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告于2016年11月22日收取了原告的契税、印花税等办证费用。 另查明：2020年1月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，证明贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司修建的玫瑰花园一期住宅项目，现已开发完成，符合新建商品房首次登记条件。 本院认定的上述事实有原、被告的陈述及原、被告向本院提交的证据。这些证据经庭审质证本院予以确认并已收集在卷。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告未按合同约定在2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于计算违约金的起止时间。被告未在2016年12月30日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书，则被告应从约定日期之次日，即2016年12月31日起向原告支付违约金，但被告提出诉讼时效抗辩，因原告未提供证据证明其向被告主张过权利导致诉讼时效的中止、中断、延长。根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月20日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月20日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，予以保护，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效，不予保护。对于截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。2020年1月2日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见》，该意见证明住宅项目已具备办证条件，但涉案商品房的用途为商业营业用房，涉案房屋还未取得所有权初始登记，目前不具备办证条件，根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关费用，基于此，被告应直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担违约责任。 对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。 关于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》对约定日期起180日以后买受人不退房的违约金未作约定，现被告逾期已超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即本案违约金的计算标准为：以原告已付购房款总额为基数，2019年8月19日以前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款650000.00元为基数，自2017年8月20日起至2019年1月31日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，以已付购房款1240000.00元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告路虎、顾四书逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款650000.00元为基数，自2017年8月20日起至2019年1月31日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；以已付购房款1240000.00元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告路虎、顾四书的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3440.00元（已减半收取），由原告路虎、顾四书负担200.00元，由被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担3140.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇二〇年九月十八日 书记员  余茂霞