河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3754号 上诉人（原审原告）：史秀英，女，1953年5月17日生，汉族，住邯郸市。 被上诉人（原审被告）：魏河祥，男，1958年8月28日生，汉族，住邯郸市丛台区。 被上诉人（原审被告）：段风莲，女，1956年6月12日生，汉族，住邯郸市丛台区。 被上诉人（原审第三人）：河北国宏房地产开发有限公司，住所地:邯郸市丛台区滏河北大街396号B座1单元22层2215号。 法定代表人：王文江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周永刚，河北盛仑律师事务所律师。 上诉人史秀英因与被上诉人魏河祥、段风莲、河北国宏房地产开发有限公司（以下简称国宏公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4922号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 史秀英上诉请求：1、请求撤销邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初4922号判决书，依法改判上诉人享有案涉房屋所有权并排除该房屋的执行；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误：1、上诉人和河北国宏房地产开发有限公司签订的《内部认购协议》，包括房屋的坐落、建筑面积、计价方式与价款以及付款方式等，具备了商品房买卖的主要条款。而原审法院称该协议“仅对房屋面积、价格等进行了大概的约定”，明显不符合事实。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第5条规定了关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容”但该“主要内容”不应界定为《商品房销售管理办法》第16条所列的“全部”主要内容。而应审查《认购协议书》的内容是否涵盖商品房买卖合同的主要条款，对于协议无效的认定，应严格按照我国《合同法》五十二条的相关内容严格把握，不能仅以所谓的“房屋的装饰、设备标准以及供水、供电”等条款尚未约定，就从根本上否定整个合同的效力，这显然有失偏颇。《内部认购协议》虽然有部分条款欠缺，但是对于房屋买卖的主要条款均已约定，应属于合法有效的书面买卖合同，因此，就该协议应依法予以认定。其次，该《内部认购协议》签订时，国宏公司已经取得案涉房产的商品房预售许可证，之所以未能网签，是由于国宏公司无力缴纳税费造成的，上诉人没有过错。这一点，庭审中被上诉人魏河祥提供的证据明确证实。在这样的前提下，如果仅以开发商的原因未能及时网签从而导致了《认购协议书》无效，对上诉人有失公平。2、原审判决中称：“对于史秀英所称购房款系通过其爱人路月志名下转给国宏公司，路月志自2013年12月开始至2014年4月，分多笔转给国宏公司，而史秀英是在2014年7月29日签订的《内部认购协议书》，该房款的交付亦不符合交易习惯”，理由不成立。一是路月志与上诉人是夫妻关系，款项从谁的账户上转出均符合家庭消费的管理，故从夫妻双方谁的账户上出钱均不影响上诉人交纳购房款的事实。其次国宏公司最初预售该案涉房屋时，尚不具备预售的条件，故上诉人前期的缴纳的购房款，国宏公司均是以“意向金”的名义收取的。后国宏公司在取得预售许可证后，与上诉人签订《内部认购协议书》时，将原收取的意向金收据换成了购房款交款票据。根据我国《合同法》第三十七条内容规定，上诉人与国宏公司之间的交款方式是有法可依的。而原审法院仅以不符合交易习惯就否定了上诉人履行交付购房款的事实不能成立。因此，双方的《内部认购协议书》不仅符合书面买卖合同的要件，且上诉人已经支付了全部购房款，应当认定合法有效的书面买卖合同。故请求二审法院依法予以认定。且上诉人购买房屋的情形完全符合《执行异议规定》第29条的内容，依法应当享有房屋权利，并排除对该房屋的执行。故此，二审法院充分考虑上诉人居住的客观困难，依法撤销原审判决，予以改判，维护上诉人的合法权益。二、上诉人已经支付全部房款，且上诉人名下没有任何房产。三、上诉人购买涉案房产在前，丛台区人民法院查封在后，上诉人购买涉案房产的日期为2014年7月29日，同时付清了全部房款，丛台区法院查封涉案房产日期为2019年5月17日。四、同样的现金收据和同样的《内部认购协议书》却判决结果不同。第三人售出的涉案房产售出时所开的现金收据和所签的《内部购房协议》，都是第三人印制的。可在第三人案涉房产案中，丛台区人民法院对相同的现金收据和《内部认购协议》有的认证视为合法的购房合同，同样，我的不支持，视为无效合同，是双重标准。综上，上诉人对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，故上诉人依法提起上诉，望依法改判，立即停止对涉案房产的执行并解除查封，支持上诉人的上诉的请求。 魏河祥、段风莲辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。1、内部认购协议书中没有涉案房屋的具体的位置等信息；2、付款人不是上诉人是路月志，付款时间从2013年11月2日开始陆续付款到2014年4月19日共计510332元，收据上816358元，钱数不一致；3、内部认购协议不是正式的买房合同，不符合正式的商品房买卖合同要求；4、路月志所转款项不能证明是购房款；5、路月志还有其他住房。 国宏公司辩称，对上诉人的上诉观点予以认可，不认可二被上诉人的观点。 史秀英向一审法院起诉请求：1.依法确认邯郸市丛台区阳光水岸1号楼1单元501号房产属于原告所有；2.依法判令立即停止对邯郸市丛台区产的查封；3.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年7月29日，史秀英作为乙方与国宏公司作为甲方签订《内部认购协议书》，约定：“第二条乙方购买的房屋，位于1号楼1单元501号房，该商品房协议约定建筑面积约114.98平方米。第三条计价方式与价款，按建筑面积计算，该房屋价款为7100元/㎡，总价款816358元。第四条付款方式及期限1、一次性付款，乙方于2014年7月29日付清房款816358元，签订《商品房买卖合同》时，以《商品房买卖合同》的总房款多退少补…………河北国宏房地产开发有限公司签章，史秀英签字捺印，2014年7月29日”。自2013年12月至2014年4月，史秀英、路月志多次向国宏公司转款。国宏公司给史秀英出具收据：“今收到史秀英阳光水岸1-1-501房款，面积114.98㎡，7100/㎡，河北国宏房地产开发有限公司签章”。 另查明，魏河祥、段风莲与国宏公司民间借贷纠纷一案，2017年2月22日，本院作出（2017）冀0403民初238号民事判决书，判决：限被告河北国宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告魏河祥、段风莲借款本金390000元及按年利率24%的标准支付该款自2013年12月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（扣除已支付的利息），在本案执行程序中另行计算。2017年7月3日，该案进入执行程序，2019年5月17日本院作出（2017）冀0403执1173号执行裁定书，查封了被告河北国宏房地产开发有限公司名下位于邯郸市丛台区阳光水岸1号楼1单元501号房产。案外人史秀英于2019年7月8日向本院提出书面异议，本院于2019年9月18日作出（2019）冀0403执异163号执行裁定书，认为邯郸市丛台区阳光水岸1号楼1单元501号房产登记在被执行人国宏公司名下，本院查封该房产并无不当。对异议人提出的“其已购买房屋，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利”的问题，非执行异议审查确认范围，故裁定驳回案外人史秀英的异议。史秀英诉至本院，要求确认本案争议房屋为史秀英所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。 另查明，在史秀英爱××路月志名下有一套房产，为邯山区滏西街南端邯郸河务处院1-2-4号。 一审法院认为，执行异议之诉审查的关键是案外人享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺……”，根据上述规定，史秀英与国宏公司签订的《内部认购协议》仅对房屋面积、价格等进行了大概的约定，不符合商品房买卖合同的条件。其次，对于史秀英所称购房款系通过其爱人路月志名下转给国宏公司，路月志自2013年12月开始至2014年4月，分多笔转给国宏公司，而史秀英是在2014年7月29日签订的《内部认购协议书》，该房款的交付亦不符合交易习惯。综上，本院对史秀英要求确认邯郸市丛台区阳光水岸1号楼1单元501号房产属于其所有，依法判令立即停止对邯郸市丛台区产的查封的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回史秀英的诉讼请求。案件受理费11964元，由史秀英负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是史秀英就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”史秀英虽提交了2014年7月29日与国宏公司签订的《内部认购协议书》，但并未按照约定换签《商品房买卖合同》，且通过其丈夫路月志在《内部认购协议书》签订之前自2013年12月开始分多笔向国宏公司转款，也不符合商品房买卖付款的交易习惯，另在其丈夫路月志名下有可用于居住的房屋，故史秀英就案涉房屋主张享有足以排除强制执行的民事权益的证据不够充分，其上诉理由本院不予支持。 综上所述，史秀英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11964元，由上诉人史秀英负担。 本判决为终审判决。 审判长  张艳芬 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年九月二十七日 书记员  杜 淼