浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初1575号原告：长兴利时建设开发有限公司，住所地浙江省长兴县经济开发区中央大道与经一路交叉口东南角。法定代表人：李立新，总经理。委托诉讼代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。被告：朱和木，男，1980年6月15日出生，汉族，户籍所在地江西省玉山县。原告长兴利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）诉被告朱和木房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日、9月27日两次公开开庭进行了审理。原告利时公司的委托诉讼代理人顾丽静、被告朱和木到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。利时公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.被告给付房屋租金及占用使用费113135元（暂计算至2019年9月30日），实际计算至房屋实际腾退之日止，按合同约定标准计算；3.被告给付原告电费3693.2元；4.被告给付原告滞纳金25528元（滞纳金每日按欠缴总额的0.1%计算，暂计算至2019年9月30日，实际计算至付清之日止）；5.被告给付原告违约赔偿金43560元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于长兴利时广场二楼207号店铺出租给被告，面积为121平方米，被告保证该房屋仅作经营/销售“大东”品牌鞋包之用途，约定合同租赁期为36个月30日，自2018年7月18日起至2021年8月17日止。第一至二计租年度每月固定租金为85元/平方米/月，第三计租年度每月固定租金为90元/平方米/月。被告应向原告或其指定的管理公司按35元/平方米/月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付下一个缴租期的固定租金，首期固定租金及管理费被告应于本合同签订之日起7日内支付。被告应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费：1.2元/度，水费：5.17元/吨，水、电费每月一付。被告应在本合同签署后5个工作日内向原告支付10285元作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款，进场装修前需缴纳装修押金5000元。租金、管理费及其他费用，逾期支付的，每逾期一日，被告需按逾期支付欠缴总额的0.1%向原告支付滞纳金。若被告未经原告书面同意擅自不开业，或中断营业，或未按照购物中心正常营业时间营业，及被告违反合同其他任何条款，经原告书面催讨后15日内仍未纠正的，原告有权不经被告同意立即解除合同，被告无权要求原告退还己付之保证金或其他费用，且被告还应向原告支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金。合同对其他内容均作了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，商铺于2018年8月18日开业。被告缴纳履约保证金10285元，装修押金5000元，支付租金25214.84元，支付电费16814.8元。自2019年8月29日起，被告未经原告同意擅自闭店，拖欠的费用经原告多次催讨，被告一直不付。自2018年11月1日至2019年9月30日，被告共拖欠租金113135元和电费3693.2元。因被告的行为严重违反了双方合同的约定，原告为维护自身的合法权益，诉至法院。朱和木答辩称：1.双方签订租赁合同属实。被告同意与原告解除合同，但合同解除的违约责任不应全部由被告承担。双方签订的合同并非单纯的租赁合同，原告系一家经营购物广场的公司，就商铺对外进行招租，现因客流量少，且原告未给予经济扶持，导致该购物广场内多数商铺经营不善并关闭。2019年2月，本人因经营困难，多次与原告沟通，但原告迟迟未予答复，直接导致被告于2019年8月底因无法经营而闭店，故原告应承担部分合同解除的违约责任。2.被告共向原告交纳保证金10285元，装修押金5000元，及物业保证金4235元、质量保证金10000元、POS机押金3450元、开业收取的现金券1200元，上述款项应予处理。3.对于电费金额无异议，同意给付。4.对房屋租金有异议，要求按法律规定给付。5.对滞纳金及违约金有异议，要求原告承担部分违约责任。6.商铺已于2019年12月30日腾退。利时公司对朱和木的答辩意见补充认为：1.因被告于2019年8月29日擅自闭店，构成违约，则履约保证金及装修押金均不予退还，质量保证金及POS机押金、物业保证金，属物业服务合同内收取的项目，不应在本案中予以处理。其中POS押金为3000元。2.现金券，因被告未提交证据予以证实，原告不予认可。3.原告认可被告于2019年12月30日将商铺腾退完毕之事实。利时公司为证明其主张，向本院提交了证据材料如下：A1.《租赁合同》、《营业执照》，证明双方就涉案房屋的租赁事宜签订合同，就双方的权利义务及违约责任等进行约定之事实；A2.《银行电子回单》、《发票》、《电表照片》，证明截至2019年8月15日止，原告收取被告合同保证金、装修押金、租金、水电费，其中被告尚有电费3693.2元未付之事实；A3.《催款函》、《特快专递回执》，证明原告向被告发送催款通知，被告签收之事实；A4.《腾退腾空房屋通知函》，证明被告于2019年12月24日向原告发函要求腾退房屋，并实际于2019年12月30日腾房之事实。朱和木未向本院提交证据材料。经审理查明，2018年6月7日，原、被告签订《租赁合同》，原告将其所有的位于长兴利时广场二楼207号店铺出租给被告，面积为121平方米，被告保证该房屋仅作经营“大东”品牌鞋包之用途，约定合同租赁期为36个月30日，自2018年7月18日起至2021年8月17日止，第一、二计租年度每月固定租金为85元/平方米/月，第三计租年度每月固定租金为90元/平方米/月租金。双方又确认以1个计租年度（即自计租之日起12个月）作为提成租金的结算租期，若提成租金高于固定租金，被告应在双方确认结算金额后7日内将提成租金超过固定租金的差额支付给原告。被告应向原告或其指定的管理公司按35元/平方米/月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付下一个缴租期的固定租金。首期固定租金及管理费被告应于本合同签订之日起7日内支付。被告应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费1.2元/度，水费5.17元/吨，水、电费每月一付。双方就解除合同及违约责任等其他内容作了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，商铺于2018年8月18日开业。被告缴纳履约保证金10285元，装修押金5000元，因被告未按约交纳租金，原告向被告催讨租金。2019年8月29日，被告撤场并闭店。现双方就租金及违约责任发生争议，故纠纷成讼。庭审中，经双方确认，被告每月的固定租金为10285元（121㎡×85元/㎡），被告在2018年8月至10月31日租赁期内，已交纳固定租金25214.84元；自2018年11月1日起，被告未支付租金。租赁期间，被告总计产生电费19111.2元（截止至2019年9月），已支付16814.8元，尚有电费3693.2元未支付。另双方确认，2019年12月30日，被告将商铺腾退交付原告。以上事实有原告提交的证据材料及双方的当庭陈述为证。本院认为，（一）关于合同的解除。原、被告之间签订《租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按约履行权利义务。因被告于2019年8月29日未经原告同意擅自闭店，且拖欠租金未付，故原告主张解除合同，符合双方合同约定，鉴于原告未举证其向被告履行了合同解除的通知义务，因此，本院以被告收到民事起诉状的时间作为合同解除通知送达的时间，故双方合同于2019年11月29日解除。庭审中，双方确认2019年12月30日，涉诉房屋已腾退。（二）关于原告要求被告给付租金、电费的请求。本院认为，原告要求被告支付租金及占用使用费符合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告要求租金计算至2019年8月29日之意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告要求原告退还履约保证金之意见，根据合同约定，履约保证金是被告履行合同的保证，被告若拖欠原告任何款项，原告有权从被告的履约保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金，故根据约定，履约保证金可先充抵被告欠缴的租金。关于被告要求原告退还装修押金之意见，因合同约定，原告应在被告装修完毕，原告验收合格一个月内无息返还被告，故本院对被告的该项意见，予以采纳。综上，经本院核算，截止至2019年12月30日止，被告尚应支付的租金及占用使用费为128705元（143990元-10285元-5000元），电费为3693.2元。（三）关于原告要求每日按欠缴总额的0.1%计付滞纳金的请求，因被告未按时支付租金，给原告造成损失，对该项请求，本院予以支持，但是原告主张的滞纳金计算标准过高，本院结合本案的实际情况，酌情调整为按年利率6%计算滞纳金为宜，金额为5036.01元[其中从2018年11月1日起分段计算，2018年11月1日至2019年12月30日为1100.28元（基数为15570元=30855元-10285元-5000元）；2019年2月1日至2019年12月30日为1707.31元（基数为30855元=10285元/月×3个月）；2019年5月1日至2019年12月30日为1249.63元（基数为30855元=10285元/月×3个月）；2019年8月1日至2019年12月30日为776.52元（基数为30855元=10285元/月×3个月）；2019年11月1日至2019年12月30日为202.27元（基数为20570元=10285元/月×2个月）]。2019年12月30日后至实际履行之日止的滞纳金，以128705元为基数按年利率6%计付。（四）关于原告要求被告承担违约赔偿金43560元的请求，《租赁合同》约定被告未经原告书面同意擅自不开业应向原告支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金，故原告的该请求，符合合同约定，本院予以支持。（五）关于被告要求原告退还质量保证金、物业保证金、POS机押金之意见。本案中，因原告认为上述费用的收取单位并非原告，且被告亦同意该费用在物业案件中予以处理，故本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、长兴利时建设开发有限公司与朱和木签订的《租赁合同》于2019年11月29日解除；二、朱和木给付长兴利时建设开发有限公司租金及占用使用费128705元，于本判决生效之日起十日内付清；三、朱和木给付长兴利时建设开发有限公司电费3693.2元，于本判决生效之日起十日内付清；四、朱和木给付长兴利时建设开发有限公司滞纳金5036.01元，于本判决生效之日起十日内付清；自2019年12月30日后的滞纳金，以128705元为基数按年利率6%计付至实际履行之日止；五、朱和木给付长兴利时建设开发有限公司违约金43560元，于本判决生效之日起十日内付清；六、驳回长兴利时建设开发有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2009元，由朱和木负担，限于本判决生效后十日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员 蒋晓菁二〇二〇年九月二十七日法官助理 陈青青书 记 员 徐小燕