湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执复246号复议申请人（申请执行人）：新世界置业（武汉）有限公司，住所地：武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦I座19楼。法定代表人：汤洪，该公司董事长。复议申请人（被执行人）：武汉中达房地产开发有限公司，住所地：武汉市江岸区解放大道轨道交通一号线徐州新村站二楼。法定代表人：孙荣学，该公司董事长。被执行人：武汉坤泰置业有限公司，住所地：武汉市江岸区解放大道轨道交通一号线徐州新村站二楼。法定代表人：孙荣学，该公司董事长。被执行人：湖北东慧通信网络投资集团有限公司，住所地：武汉市东湖开发区东信路SBI创业街第2座9层901号。法定代表人：孙荣学，该公司董事长。被执行人：孙荣学，男，1962年11月12日出生，汉族，住武汉市江岸区，复议申请人武汉中达房地产开发有限公司（以下简称中达公司）、新世界置业（武汉）有限公司（以下简称新世界公司）不服本市汉南区人民法院（以下简称汉南区法院）（2020）鄂0113执异43号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。汉南区法院查明：2011年6月17日，本院就新世界公司诉武汉坤泰置业有限公司（以下简称坤泰公司）、中达公司、湖北东慧通信网络投资集团有限公司（以下简称东慧公司）、孙荣学企业借贷纠纷二案分别作出（2011）武民商初字第69号、（2011）武民商初字第70号民事调解书，因坤泰公司等未自动履行生效法律文书确定的义务，权利人新世界公司向本院申请执行。本院将上述二案指定由汉南区法院执行。2012年9月3日，该院作出（2012）鄂汉南执字第00107号、（2012）鄂汉南执字第00108号执行裁定，裁定拍卖被执行人中达公司位于武汉市东西湖区武汉市海口奶业总公司的土地使用权【国有土地使用权证号：东国用（2009）第280205004号，面积89699平方米】。2013年4月15日，经汉南区法院委托，摇号确定武汉福田评估有限公司对涉案土地进行评估，武汉福田土地评估有限公司于2013年5月24日作出（武汉）福田（2013）（估）字第CR006号《土地估价报告》，涉案土地评估价格为19816.75万元。2013年11月20日，经汉南区法院委托，摇号确定的湖北嘉隆国际拍卖有限公司、武汉市泰和拍卖有限责任公司、湖北名槌拍卖有限公司、湖北诚信拍卖有限公司对涉案土地进行拍卖，新世界公司、广州盛高公司参与拍卖，广州盛高公司缴纳1000万元竞买保证金，在拍卖中未举牌竞价。武汉幸福中心广场投资建设有限公司以2.56亿元竞得涉案土地使用权，后以案涉土地规划政策调整悔拍。因2013年5月24日的土地估价报告一年有效期已过，2014年7月16日，经汉南区法院委托，武汉光谷联合产权交易所江城产权交易有限公司摇号确认由阳光欣业土地估价咨询有限公司（以下简称阳光欣业公司）作为土地评估机构对涉案土地进行评估。2014年8月11日，阳光欣业公司出具武阳土估字（2014）第0122号《土地估价报告》与武阳土估技字（2014）第0122号《土地估价技术报告》，载明本次评估所确定的土地使用权价格是估价对象在估价基准日2014年7月29日，地类（用途）用途为其他商服用地，土地实际开发程度为宗地红线外“六通”及红线内“场地平整”现状下，土地使用权剩余使用年限为32.89年，容积率为1.0及设定利用条件下的其他商业服务出让用地土地使用权价格。涉案土地在估价基准日2014年7月29日，满足估价设定条件下的出让土地使用权价格如下：单位面积地价：2215.44/平方米；楼面地价2215.44/平方米；总地价19872.28万元。上述估价报告于2014年8月15日送达申请执行人新世界公司，于2014年8月20日送达被执行人中达公司、坤泰公司。2014年8月24日，中达公司不服该评估结论，提交要求重新评估申请。该院遂将中达公司《请求重新估价报告》送达评估公司处理，评估公司作出不予重新评估回复。2014年9月10日，该院将评估公司作出的《关于武汉中达房地产开发有限公司（请求重新估价报告）中提出问题的回复》送达中达公司。2015年1月9日，上述原摇号产生的四家拍卖公司以武阳土估字（2014）第0122号《土地估价报告》与武阳土估技字（2014）第0122号《土地估价技术报告》评估的总地价19872.28万元为保留价对涉案土地进行拍卖，新世界公司以起拍价19872.28万元竞得涉案土地使用权。广州盛高房地产开发有限公司缴纳4000万元竞买保证金，在拍卖中未举牌竞价。2015年9月24日，该院作出（2013）鄂汉南执恢字第00013-1号、（2013）鄂汉南执恢字第00014-1号执行裁定，裁定将涉案土地使用权划归新世界公司所有，并向武汉市东西湖区国土资源和规划局下达协助执行通知书要求协助执行过户。2015年9月30日，武汉市东西湖国土资源与规划局向该院出具《关于中达公司土地相关问题的回函》，表示该局于2007年1月22日核发了中达公司规划设计（土地使用）条件【武规（东）条字[2007]015号】，涉案土地的规划容积率为不超过0.3，2008年11月21日，该局为该用地核发了规划设计（土地使用）条件【武规（东）条字[2008]334号】，规划容积率为不超过1.0，但中达公司在取得规划设计条件后，未在法定期限内办理相关手续，故该规划设计条件尚未生效，该局同时指出涉案土地使用权未开发建设达到法定转让条件，且中达公司存在欠缴相关税费问题，故无法履行协助执行义务。2015年10月14日，武汉市东西湖区国土资源和规划局向该院提起执行异议，该院于2015年11月12日作出（2015）鄂汉南执异00008号执行裁定，驳回其异议申请。该局不服，向本院提起复议，本院于2018年1月2日作出（2015）鄂01执复102号执行裁定，驳回复议申请，维持异议裁定。2017年4月12日，新世界公司向该院致函，表示同意对涉案土地予以现状（容积率0.3）过户。另查明，2012年11月28日，武汉市东西湖区国土资源和规划局对该院关于“武汉中达房地产开发有限公司相关问题”进行了回复，其中第2条为《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发﹛2012﹜134号）文规定：“宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意；第3条为：该地块土地使用权进行分割不影响土地的整体规划实施，但整体实施的效果较好。2014年11月25日，武汉市东西湖区人民政府关于环湖路改扩建工程及环绿道建设征用中达公司其中的8798.75平方米土地的会议纪要确定中达公司同意全力支持金银湖及环湖绿道建设并提出了土地征用的相关补偿要求，建设、土地相关部门和单位应主动促使早日完善相关土地征用手续，促使区政府与中达公司签订补偿协议，确保环湖绿道的顺利施工。2014年8月11日阳光欣业公司出具的武阳土估字（2014）第0122号《土地估价报告》与武阳土估技字（2014）第0122号《土地估价技术报告》载明土地估价师为“文家斌，土地估价师资格证书号93170102；梁辉，土地估价师资格证书号98170016”。经全国土地估价师协会网站信息显示二人均为中级职称。2013年、2014年、2015年年检公示时，二人在阳光欣业公司执业。其中文家斌未参与涉案土地的评估作业，报告上的估价师签名非文家斌、梁辉本人签名，上述二人的“签名”，均系阳光欣业公司工作人员刘腊桂所为。2019年5月27日，武汉市公安局汉阳区分局琴断口派出所决定对阳光欣业公司提供虚假证明文件案刑事立案侦查。中达公司向汉南区法院提出异议，请求：一、撤销2015年1月9日对涉案土地进行的司法拍卖；二、撤销（2013）鄂汉南执恢字第00013-1号、（2013）鄂汉南执恢字第00014-1号执行裁定和协助执行通知书。理由为：一、评估程序严重违法。1、评估报告中署名的评估师文家斌全程未参与评估作业，其行为严重违反了《资产评估准则（基本准则）》关于评估师必须“现场调查”，不得随意删减评估程序等基本准则和规定；2、评估师文家斌、梁辉未在报告上签名。《司法鉴定程序通则》第三十五条规定，司法鉴定文书应当由司法鉴定人签名或者盖章。《资产评估法》第二十八条规定，评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少承办该业务的评估师签名并加盖评估机构印章。而涉案评估报告梁辉签名经鉴定与其在法庭笔录上签名不一致。未经具备相应资格的评估人员真实有效签名的《土地评估报告》，不仅程序上违法，其结果也不应采信；3、涉案土地评估严重违反《资产评估准则（基本准则）》、《司法鉴定程序通则》、《资产评估法》规定，属于《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖变卖财产的规定》第六条第二款规定的“评估程序严重违法”的情形，应当重新评估；4、基于评估程序严重违法而申请重新评估，不受《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖变卖财产的规定》第六条第一款规定的十日异议期的限制；5、据以确定拍卖基准价的评估报告因程序严重违法应当撤销，拍卖因起拍价失去合法性也应撤销。二、参与竞拍的新世界公司与广州盛高公司存在关联关系，且相互串通损害被执行人利益的情形明显：1、新世界公司属于周大福企业有限公司旗下孙公司，且周大福企业旗下子公司、孙公司与广州盛高公司存在大量“董监高”人员交叉任职的情况，说明新世界公司与广州盛高公司同属周大福企业有限公司控制，并存在公司法定义上的关联关系；2、新世界公司与广州盛高公司是具有特定身份关系的竞买人，可推定存在恶意串通，同时本案第一次拍卖的起拍价为1.51亿，广州盛高公司在交纳保证金1000万元后未举牌竞价，说明起拍价已超过其心理价位，而第二次拍卖起拍价1.98亿元，广州盛高却再次缴纳保证金4000万元参拍，但依旧未举牌竞价，该公司两次交保参拍而不举牌应价的目的就是为新世界公司底价成交陪标；3、新世界公司与广州盛高公司恶意串通损害了中达公司利益。涉案标的物2013年通过充分竞价达成拍卖成交价2.56亿元，第二次拍卖新世界公司一次叫价就以1.98亿元底价成交，给中达公司造成直接损失5800万元。且如新世界公司与广州盛高公司不恶意串通成交，涉案标的物将会进入二拍、三拍程序，其行为导致了中达公司交易机会的丧失。三、涉案拍卖和过户裁定应予撤销，拍卖所依据的评估报告的评估程序严重违法，评估报告不能作为涉案土地使用权拍卖保留价或起拍价的依据，且新世界公司与广州盛高作为竞买人相互串通并损害他人利益，该次拍卖应当撤销。申请执行人新世界公司称，涉案土地评估拍卖合法，对中达公司异议应予驳回。理由为：一、中达公司提出的异议申请不符合案件受理的法律规定。1、中达公司分别在执行裁定和评估报告作出后三年和四年之后提出异议，不符合法律规定；2、中达公司曾对（2013）鄂汉南执恢字第00013-1号、（2013）鄂汉南执恢字第00014-1号执行裁定提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定，人民法院对本次异议不应受理。二、中达公司提出撤销土地拍卖的异议没有事实和法律依据。1、中达公司在土地评估拍卖后通过申请返款及申请法院主持和解并作出承诺等一系列事实行为均承认了土地评估与拍卖的效力，异议没有事实依据；2、涉案土地竞买不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条关于撤销拍卖的五种情形，即使是评估程序严重违法，也不是判定拍卖可撤销的依据。因为根据上述规定只有在同时满足“严重违反拍卖程序”与“损害当事人或者竞买人利益的情形”二个要件才可适用撤销，而损害利益的一般表现形式是使拍卖价格明显低于市场价格。因此法院不仅要审查拍卖程序是否严重违法，还要看拍卖实质结果是否造成价格过低损害被执行人利益的后果。三、涉案土地评估程序合法，拍卖价格高于同期（2014年）土地基准地价标准，竞买价格远超土地实际价格，没有损害国家、集体及被执行人利益。1、土地评估单位资质及选定程序合法，且土地评估报告盖有公司公章，对外具有公信力，评估报告的签字人员是否由本人签署非法院应审查的必要项目，评估公司所做的评估报告合法有效；2、《土地估价报告》中涉案土地的评估价格为：2215.44元/平方米，高于《市人民政府关于实施武汉市城镇土地级别与基准地价标准（2014）的通知》所确定的评估土地所在区域的土地基准地价标准1159-1662元/建筑平方米。且新世界公司在拍卖中以容积率为1.0的竞买价格买的是容积率为0.3的土地，付出的竞买价格是远远超出该地实际价值，实际上是溢价购买，没有损害国家集体及被执行人的利益。四、法院审查异议案件的同时，依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十条规定，不应停止执行过户。汉南区法院经审查，作出（2020）鄂0113执异43号裁定：一、阳光欣业公司作出的武阳土估字（2014）第0122号《土地估价报告》、武阳土估技字（2014）第0122号《土地估价技术报告》不能作为2015年1月9日对中达公司座落于武汉市海口奶业总公司的土地使用权【国有土地使用权证号：东国用（2009）第280205004号，面积89699平方米】拍卖保留价或起拍价依据；二、准许异议人（被执行人）中达公司提出的针对登记在其名下的座落于武汉市海口奶业总公司的土地使用权【国有土地使用权证号：东国用（2009）第280205004号，面积89699平方米】价格重新评估的申请；三、撤销2015年1月9日对中达公司座落于武汉市海口奶业总公司的土地使用权【国有土地使用权证号：东国用（2009）第280205004号，面积89699平方米】的司法拍卖；四、驳回异议人（被执行人）中达公司其他异议申请。申请执行人新世界公司向本院申请复议称，汉南区法院裁定重新评估、撤销拍卖没有事实和法律依据，请求撤销（2020）鄂0113执异43号执行裁定，驳回中达公司全部异议请求。被执行人中达公司向本院申请复议称，司法拍卖应被撤销，基于该拍卖结果作出的（2013）鄂汉南执恢字第00013-1号、（2013）鄂汉南执恢字第00014-1号执行裁定也应被撤销。据此，中达公司请求：1、认定新世界公司与广州盛高在拍卖中恶意串通，损害中达公司利益。2、维持（2020）鄂0113执异43号执行裁定第一项、第二项和第三项，撤销（2013）鄂汉南执恢字第00013-1号、（2013）鄂汉南执恢字第00014-1号执行裁定。本院查明，汉南区法院查明事实基本属实。另查明，汉南区法院由审判长邹桦、人民陪审员李绪新、人民陪审员盛德恒组成合议庭并于2020年7月30日作出（2020）鄂0113执异43号执行裁定。（2020）鄂0113执异43号案件审查过程中，汉南区法院未组织听证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第十二条规定“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国人民陪审员法〉若干问题的解释》第五条规定“人民陪审员不参加下列案件的审理：（一）依照民事诉讼法适用特别程序、督促程序、公示催告程序审理的案件；（二）申请承认外国法院离婚判决的案件；（三）裁定不予受理或者不需要开庭审理的案件。”根据上述规定，执行异议和复议案件原则上实行书面审查，如只进行书面审查则人民陪审员不能参加案件审查。本案中，汉南区法院在审查异议案件过程中，在没有进行听证的情况下使用人民陪审员组成合议庭明显违反了上述规定精神，属于程序违法，应予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十三条第一款第（四）项规定，裁定如下：一、撤销武汉市汉南区人民法院（2020）鄂0113执异43号执行裁定；二、发回武汉市汉南区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  罗敦顺审判员  谌 玲审判员  吴 利二〇二〇年九月十一日法官助理周兰书记员文曼