贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初1363号 原告：曹守信，男，汉族，1986年10月23日出生，贵州省桐梓县人，户籍地桐梓县，现住桐梓县。 原告：曹秀云，男，汉族，1951年8月8日出生，贵州省桐梓县人，户籍地桐梓县，现住桐梓县。 二原告的共同委托诉讼代理人：邱华女，贵州藏龙律师事务所律师。 二原告的共同委托诉讼代理人：谢金良，贵州庭野律师事务所律师。 被告：贵州金镇房地产开发有限公司。住所地：桐梓县娄山关镇人民路老国土资源局一楼，现办公地点：桐梓县海校街道紫金名门小区内。 法定代表人：成劲松，公司总经理。 委托诉讼代理人：游礼琳，桐梓县燎原镇法律服务所法律工作者。 第三人：桐梓县土地房屋征收中心。住所地：桐梓县河滨北路国土资源局七楼。 法定代表人：罗永飞，该中心主任。 第三人：田永万，男，汉族，1973年3月17日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 第三人：曾海霞，女，汉族，1972年5月1日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告曹守信、曹秀云诉被告贵州金镇房地产开发有限公司（以下简称“贵州金镇房开公司”）、第三人桐梓县土地房屋征收中心（以下简称“桐梓县征收中心”）、田永万、曾海霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日作出（2019)黔0322民初2826号民事判决，原告曹守信、曹秀云不服判决结果，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，该院（2019)黔03民终6295号民事裁定书裁定撤销原审判决，发回本院重审,本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹守信及曹守信、曹秀云的共同委托诉讼代理人邱华女、谢金良，被告贵州金镇房开公司的法定代表人成劲松及其委托诉讼代理人游礼琳到庭参加诉讼，第三人桐梓县征收中心、田永万、曾海霞经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告曹守信、曹秀云向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告返还原告已付购房款344，533元，并赔偿原告按一倍的购房款的经济赔偿344，533元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告己有的位于桐梓县海校街道水井村的房屋被桐梓县人民政府征收，原告与第三人桐梓县征收中心签订《桐梓县2016年娄山关镇水井村片区棚户区改造项目房屋征收补偿协议》、与被告贵州金镇房开公司签订《商品房买卖合同》，被告贵州金镇房开公司将其开发的桐梓县紫金名门楼盘2号楼第22层2-22-3号房出售给原告，原告缴纳了500元定金，随后又缴纳了购房尾款。现被告通知各个业主于2019年3月1日办理交房手续，原告去被告处办理接房被拒绝，被告声称该房已另售他人，不予办理交房。因此原告于2019年3月20日向桐梓县人民法院起诉，要求被告将原告的房屋交付给原告并办理过户登记。在法院开庭审理过程中，被告声明该房已于2019年4月30日另售给第三人田永万、曾海霞，并于2019年5月5日办理了预售登记，原告便撤诉；被告拒绝履行与原告签订的商品房买卖合同，且已经将该房出售给第三人，属于一屋二卖，根据《商品房买卖合同解释》第8条的规定，原告重新提起本案诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告贵州金镇房开公司辩称：原被告双方未签订《商品房买卖合同》，原告诉称答辩人将其开发的紫金名门2号楼第22层2-22-3号房屋出售给原告不是事实，双方也没有签订置业预算表，原告与答辩人之间存在房屋预购意向，答辩人确已收取原告购房定金500元及购房款109，157元，但原告所购房屋是紫金名门2号楼第23层1-23-3号房屋，而非2号楼第22层2-22-3号房屋，原告购房在前，拆迁协议在后，原告称诉争房屋系拆迁还房，但却不能提供选房证明，且至今答辩人亦未收到征收中心代原告支付的房款，目前桐梓县国土资源局已经宣布与原告签订的协议暂缓执行，原告与征收中心签订的协议是成立的，但没有兑现，原告被征收的房屋至今仍保留，未被拆迁；原告称与征收中心签订的协议中约定了房屋面积和房号等，但答辩人不是该协议的当事人，也没有收到海校街道发的选房通知，不清楚协议约定的内容，征收中心也没有告知答辩人，该协议对答辩人不具有约束力，涉案2号楼第22层2-22-3号房屋已由答辩人出售给第三人田永万、曾海霞，在答辩人催告后，原告自行放弃购房，责任不在答辩人，原告要求返还购房款109，157元，答辩人无异议，但要求退还剩余房款，并赔偿344，533元没有事实依据，请求依法判决。 第三人桐梓县征收中心、田永万、曾海霞答辩，亦未举证质证。 第三人桐梓县征收中心在（2019)黔0322民初2826号案件庭审中述称：2016年11月1日，第三人与被告签订《桐梓县组织房源提供安置协议》，约定将被告开发的紫金名门住宅18个月能交房的纳入棚户区改造安置还房选房范围；2017年2月17日，第三人又与原告签订《桐梓县2016年娄山关镇水井村片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》，原告自愿将被征收房屋建筑面积71.05㎡用于异地安置，原告选定的安置房为被告开发的紫金名门2号楼第22层2-22-3号房屋，面积为108.35㎡，单价为3，180元/㎡，购房款共计344，533元，其中由第三人代原告向被告支付264，881元，但前提是原告与被告签订《商品房买卖协议》，因至今原告与被告未签订该协议，导致第三人无法向被告支付购房款，故请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2015年7月24日，桐梓县人民政府作出桐府征决字﹝2015﹞4号《关于对西门城市棚户区一期改造项目房屋进行征收补偿的决定》，决定对桐梓县西门城市棚户区一期改造项目房屋实行行政征收，依法安置补偿，原告位于桐梓县建筑面积为71.05㎡的砖混房屋属于被征收的范围内。2016年10月31日，原告曹守信向被告贵州金镇房开公司支付2号楼购房定金500元；同年11月1日，第三人桐梓县征收中心与被告贵州金镇房开公司签订《桐梓县组织房源提供安置协议》，约定：被告贵州金镇房开公司将其开发的紫金名门（西门）项目中可在18个月内交房的期房纳入棚户区改造安置还房房源，安置套数为311套，销售均价为3180元／ｍ2，桐梓县征收中心对棚户区改造被征收人房屋进行价值测算，测算结果提供给乙方，被征收人选择房源的价值超出被征收房屋价值的部分，由被征收人在与被告贵州金镇房开公司签订《商品房买卖合同》时向被告贵州金镇房开公司补差，桐梓县征收中心根据贵州金镇房开公司与棚户区改造被征收人签订的《商品房买卖合同》、《交房通知书》、《安置房源建设进度签证单》等作为桐梓县征收中心付款依据，房款以2:3:4:1的比例分期支付，第一期待贵州金镇房开公司主体完成基础建设后付已选定房屋政府应付总款的20%，第二期待主体工程建设（封顶）后支付50%，第三期待交房时支付90%，第四期待房屋产权证等手续办理完善并移交被征收人后支付100%。2017年2月17日，原告与第三人桐梓县征收中心签订《桐梓县2016年娄山关镇水井村片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》，协议约定的主要内容为：原告选择产权调换异地还房，选定的安置房为被告贵州金镇房开公司开发的紫金名门楼盘2号楼第22层2-22-3户型，面积为108.35㎡，单价为3180元／㎡，购房款计344533元，第三人根据《桐梓县西门城市棚户区一期改造项目房屋征收补偿安置方案》、该协议第二部分和原被告签订的《商品房买卖协议》，由第三人代原告向被告支付购房款264881元，不足部分由原告自行与被告结算。2018年4月11日，原告曹守信向被告贵州金镇房开公司补交购房款109157元。2018年4月28日，被告贵州金镇房开公司取得紫金名门2号楼商品房预售许可证，该许可证载明紫金名门2号楼开工日期为2017年4月16日，竣工日期为2019年4月16日，交付使用日期为2019年12月16日。2019年3月25日，原告以房屋拆迁安置补偿合同纠纷向本院提起诉讼，要求确认原被告之间签订的《补偿安置协议》有效，被告将2号楼第22层2-22-3号房移交给原告并配合原告办理产权手续，后原告又撤回该起诉。2019年5月11日，被告向原告送达书面催告通知书，要求原告交清预购的紫金名门2号楼第23层1-23-2号房屋的购房款及签订完善《商品房买卖合同》，逾期则视为原告放弃购房。 另查明，被告贵州金镇房开公司向第三人田永万出具《收款收据》一份，该收据载明贵州金镇房开公司于2018年3月28日收到第三人田永万支付的2号楼2-22-3室（115.31m2）的购房定金2，000元，并注明有效期3个月内；2019年4月30日，被告贵州金镇房开公司与第三人田永万、曾海霞签订《商品房买卖合同》，约定贵州金镇房开公司以458，672元的价格将2号楼2-22-3室出卖给第三人田永万、曾海霞，并于同日对该合同申请登记备案，2020年5月27日，桐梓县人民政府发出桐府办函﹝2020﹞90号《县人民政府办公室关于切实做好棚户区改造暂缓区域相关问题的通知》，原告拟被拆迁的位于水井村的房屋属于暂缓拆迁的区域内。 本案在审理过程中，原告向本院出示了《紫金名门置业预算表》复印件一份及桐梓县海校街道办事处出具的《证明》原件一份，《紫金名门置业预算表》载明客户名为曹守信，房号2号楼2单元22层2-22-3室，建筑面积108.35ｍ2，单价3180元／ｍ2，总房款344533元。《证明》内容载明：兹有西门指挥部被征收人曹秀云，属于桐梓县2017年县城城市棚户区改造项目一期项目，曹秀云，身份证号码：5221221951××××××××，其子曹守信，身份证号码：5221221986××××××××，原住房面积：71.05ｍ2，该房屋于2017年2月17日签订房屋征收补偿安置协议（协议编号：2016Ｇ-357）。根据曹守信本人提供紫金名门置业预算表，选定还房为桐梓县金镇房地产开发有限公司紫金名门楼盘2号楼，第22层2-22-3户型，面积108.35ｍ2，情况属实。 上述事实，有原被告陈述及原告提交的收款收据、置业预算表、桐梓县2016年娄山关镇水井村片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议、转款凭证、商品房买卖合同、民事起诉状、诉讼费收据、桐梓县海校街道办事处出具的证明，被告提交的收款收据、桐梓县组织房源提供安置协议、遵义市商品房屋预售许可证、商品房买卖合同、商品房预售合同登记备案表、选房证明、桐府征决字﹝2015﹞4号文件等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原被告之间是否成立商品房买卖合同关系及合同约定的交易房屋的具体位置；二、合同是否存在法律规定的解除情形；三、原告已付购房款数额如何认定，本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定。 对争议焦点一，经查明的事实，原被告之间并未签订书面的商品房买卖合同，原告仅持有其向被告缴纳的购房定金500元及购房款109，157元的收款收据，综合原被告双方的陈述及双方提交的证据，本院认定原被告之间成立合法的商品房买卖合同关系，且交易的房屋为紫金名门2号楼2-22-3室，认定理由如下：首先，从原告支付500元购房定金、与桐梓县征收中心签订《桐梓县2016年娄山关镇水井村片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》及原告补交剩余购房款的时间来看，原告是先在被告处选定房屋后，再与桐梓县征收中心签订《桐梓县2016年娄山关镇水井村片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》，确定原告应当获得的拆迁补偿款，最后根据其选定的房屋总价与原告应当获得的拆迁补偿款相扣减，得出原告应当补交的购房款差额，被告贵州金镇房开公司于2018年4月11日向原告出具的金额为109，157元的收款收据中亦载明原告缴纳的款项的性质为“补房款”，由此可以认定被告贵州金镇房开公司对原告与桐梓县征收中心签订协议并约定原告所选房源的事实是知晓的，否则无法计算出所应补交的购房款差额；其次，根据原告与第三人桐梓县征收中心签订的《桐梓县2016年娄山关镇水井村片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》第五条及被告贵州金镇房开公司与第三人桐梓县征收中心签订的《桐梓县组织房源提供安置协议》第二条约定的内容，原被告之间需签订《商品房买卖合同》，由桐梓县征收中心代原告支付购房款264，881元给被告贵州金镇房开公司，原告在被告贵州金镇房开公司购房的行为应认定为商品房买卖，双方约定的付款方式有所不同，部分购房款由第三人桐梓县征收中心代付，虽然原被告至今未签订书面的《商品房买卖合同》，但原告向被告支付购房定金后，又支付了购房补差款，原告已经履行了购房的主要义务，双方之间即成立事实上的商品房买卖合同关系。再次，被告贵州金镇房开公司辩解原告选购的房屋为2-23-2室，其仅仅提交自行制作的《催告通知书》予以作证，但该《催告通知书》落款时间为2019年5月9日，向原告送达的时间为2019年5月11日，其制作《催告通知书》及向原告送达该通知书之时，双方已发生纠纷，原告于2019年3月25日起诉，本案已进入诉讼程序，在此情况下，该《催告通知书》的内容难以得到采信，且《催告通知书》中载明原告于2018年4月11日缴纳的109，157元款属于预交的购房款，内容与该公司于2018年4月11日向原告出具的金额为109，157元的《收款收据》中载明的“补房款”不符，且相互矛盾。 对于争议焦点二，经查明的事实，涉案紫金名门2号楼2-22-3室已由被告贵州金镇房开公司出售给第三人田永万、曾海霞，双方于2019年4月30日签订了《商品房买卖合同》并完成了商品房预售合同登记备案，被告贵州金镇房开公司的该行为表明其已不再履行与原告约定的交付房屋的义务，合同目的已经不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告要求解除《商品房买卖合同》的请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，本院予以支持。 对争议焦点三中原告已付购房款金额的认定，根据原告与第三人桐梓县征收中心签订的《桐梓县2016年娄山关镇水井村片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》第五条约定的内容及被告贵州金镇房开公司向原告出具的金额分别为500元和109，157元的《收款收据》，涉案房屋购房款的支付方式为：其中的264，881元由第三人桐梓县征收中心代为支付，剩余房款由原告补交，原告实际缴纳的金额为定金500元和补房款109，157元，应当由第三人桐梓县征收中心代交的264，881元实际并未支付，故本院认定原告已付购房款的金额为109，657元（500元+109，157元）；关于本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的问题，原告依据其与第三人签订的《桐梓县2016年娄山关镇水井村片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》中结算的金额，向被告贵州金镇房开公司补交剩余购房款，原告已经履行了主要义务，双方之间成立事实上的商品房买卖合同关系，虽然桐梓县人民政府已经下发通知暂缓执行原告被拆迁房屋所在片区的棚户区改造项目，原告与第三人签订的拆迁协议暂缓执行，但桐梓县人民政府下发通知的时间发生于2020年5月27日，而被告贵州金镇房开公司于2019年4月30日即将涉案房屋出售给第三人田永万、曾海霞，此时暂缓执行的通知并未下发，原告与被告贵州金镇房开公司之间成立的合同关系未解除，被告贵州金镇房开公司在将2号楼2-22-3室另行出售给第三人田永万、曾海霞之前，应先行处理好其与原告之间的买卖合同关系，待其与原告的商品房买卖合同关系解除，并将原告已支付的购房款退还后，才能再将该房屋另行出售，但被告贵州金镇房开公司收取了原告补交的房款，且其与原告的合同关系并未解除的情况下即与第三人田永万、曾海霞签订《商品房买卖合同》，又以更高的价格将涉案房屋出售给第三人田永万、曾海霞，该行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”规定的情形，故被告贵州金镇房开公司应当返还原告已支付的购房款109，657元并承担相应的赔偿责任，结合本案的实际情况，本院酌情认定被告贵州金镇房开公司承担已付房款的50%的赔偿责任，即由被告贵州金镇房开公司支付原告赔偿金54，828.5元。 第三人桐梓县征收中心、田永万、曾海霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，不影响本案审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告曹守信、曹秀云与被告贵州金镇房地产开发有限公司之间成立的商品房买卖合同； 二、被告贵州金镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曹守信、曹秀云购房款109，657元； 三、被告贵州金镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹守信、曹秀云54，828.5元； 四、驳回原告曹守信、曹秀云的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10，750元，由原告曹守信、曹秀云负担5，618元，被告贵州金镇房地产开发有限公司负担5，132元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，义务人不履行义务的，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内申请强制执行。 审 判 长  袁 静 人民陪审员  全安龙 人民陪审员  罗友富 二〇二〇年九月十八日 法官助理冉蓉 书记员蒋永俐