浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2989号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波广发房地产经纪有限公司。住所地：宁波市鄞州区潘火街道潘火路189号1207室。 法定代表人：崔明明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛文彬,浙江合创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：干涛，男，1975年8月21日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 上诉人宁波广发房地产经纪有限公司（以下简称广发公司）因与被上诉人干涛房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初3287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 广发公司上诉请求：撤销一审判决第二项中判令广发公司支付干涛违约金8546元，改判干涛支付广发公司违约金8546元。事实和理由：1.广发公司的工作人员已经提前告知干涛原定于2020年3月5日支付的租金需要迟延15天支付。双方签订的《房屋出租委托代理合同》第七条第四款明确约定，迟延支付房租15个工作日以上的，干涛才有权单方解除合同。广发公司租金已经支付至2020年3月15日。尽管约定租金的支付时间为2020年3月5日，但延迟支付系受疫情影响且已提前告知。干涛于2020年3月6日提出正式解除合同，并采取断水断电等措施致使4户租户无法居住，被迫搬走，给其造成巨大损失。干涛仅在逾期一天的情况下拒不给予合理的宽限期，要求解除合同断水断电，于法无据，其无权解除合同。2.广发公司无需向干涛支付违约金，干涛应当向广发公司支付违约金。根据合同第八条第一款约定，广发公司虽延迟支付租金1天，但已经提前告知，尚不构成根本违约，根据合同第七条第四款约定，未满足干涛行使解除权的条件。另外根据第八条第一款，干涛作为行使解除权的一方，无权要求对方支付违约金，故一审法院对合同条款的理解与适用有误。干涛在广发公司仅延迟支付租金一天的情况下就单方行使解除权，断水断电，已经构成违约，应向广发公司支付月租金200%的违约金并赔偿因解除合同、断水断电给其造成的损失。 干涛辩称，其从未收到过告知其迟延15日支付租金的任何电话、微信以及其他一切书面和口头形式的通知。2020年2月20日广发公司在电话中以不租房子为由要求干涛免去三个月房租，以电话及微信形式通知干涛单方解除合同。后期又以疫情严重租户不交房租为由单方解除合同，但实际上2户租户一直居住并表示续住。事实情况为合同期限五年，前三年房租为4273元/月，后两年为4545元/月，三年低廉期已过，广发公司以疫情为借口提前终止合同。干涛已告知广发公司3月5日为缴款日，不支付即为违约，且此前干涛多次催缴，广发公司拒不支付水电煤气和三年的物业费，造成干涛个人征信受到影响，严重损害其权益，构成实际违约。广发公司理应按照合同约定支付违约金。广发公司员工也在庭审中承认早已视为3月6日合同解除，这与广发公司所称的延迟15日支付租金相矛盾。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 干涛向一审法院起诉，请求判令：1.广发公司支付干涛违约金两个月房租8546元；2.广发公司支付干涛三年物业费793×3=2379元；3.广发公司支付干涛截止2020年3月15日的水电煤气费合计646.5元；4.广发公司归还一台西门子洗衣机，价值2999元。5.确认干涛、广发公司于2017年3月1日签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年3月6日解除。 广发公司向一审法院提出反诉，请求判令：1.干涛向广发公司支付两个月房租的违约金8546元；2.干涛支付2020年3月5日-15日期间广发公司多付的房租1424元；3.干涛支付广发公司多退租户2020年3月5日-15日期间房租1550元；4.干涛返还广发公司投入的价值4070元的物品，即1.8米双人床+垫1420元（710×2）、1.5米双人床+垫600元、空调一台1470元、洗衣机一台580元。后广发公司放弃洗衣机的诉讼请求，认为广发公司确实未将更换下的洗衣机还给干涛，故小天鹅洗衣机同意留给干涛。 一审法院认定事实如下：2017年3月1日，干涛、广发公司签订合同号为1717021的《房屋出租委托代理合同》一份，约定：干涛将其位于宁波市鄞州区××路××弄××号××室的房屋（建筑面积125.83平方米，三室二厅）出租给广发公司，期限自2017年3月16日至2022年3月15日；干涛应于2017年3月1日前将房屋交付给广发公司；干涛每年给广发公司30天免租期，作为广发公司装修、维护房屋、添置增值设施及寻找客户的时间；租金为4273元／月，年租金47003元；付款方式为季付，具体支付日期见《房租交付清单》；出租委托代理期限内，水、电、燃气、物业管理费等均由广发公司承担；干涛允许广发公司或承租方对房屋进行装饰或添置新物品，但需经干涛同意；第七条第三款约定了广发公司有权单方解除合同的三种情形，即干涛延迟交付房屋达十五个工作日，因干涛、干涛亲属邻里留下妨碍或影响房屋出租或承租人居住的，隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患、影响房屋出租或承租人居住；第七条第四款约定了干涛有权单方解除合同的两种情形，即广发公司延迟划付房屋租金达十五个工作日以上，广发公司利用房屋从事违法活动、损害公共利益；出租委托代理期限内，干涛、广发公司任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金；干涛不得前往租赁房屋内干扰实际承租人的正常生活，如干涛干扰致使承租人要求提前退租或产生其他相关问题的，赔偿责任由干涛承担；合同涉及的日租金计算标准，按照合同约定的租金标准和每月三十日为基础计算，即日租金＝月租金÷30；等等。同时，《房屋交接详单》载明含洗衣机一台，未约定品牌；《房租交付清单》载明，2020年3月16日至同年6月15日的租金为4545×2＝9090元，交款日期为2020年3月5日。广发公司租金交至2020年3月15日。广发公司未交纳至2020年3月的水、电、燃气费合计646.5元，未交纳2017年3月至2020年3月的三年物业费2379元。根据干涛和广发公司员工姜旭东的微信聊天记录，3月4日晚，干涛通知广发公司次日支付租金，过期将请租户出去、断水电煤气。广发公司称房租付至3月15日，干涛无权断水断电，“疫情影响我可以推迟15天付房租”。3月6日，干涛停水停电，并在微信上称：“断水电我早就通知过你们的，两个月租金违约金和三年物业费付我就可以”“下午我会把门锁换掉，请催促租客离开”。广发公司回复：“我租金交到你3月15日，你提前断水断电，造成租户无法居住，违约的是你不是我！”“如果今天不恢复水电，我和租户也要到法院告你！”3月7日，干涛恢复水电、换锁。3月10日，干涛在微信上通知广发公司：“租户都已经搬走，速结清水电煤气费……”。 涉案房屋出租给四位租户，其中一位租户叫陈力，其向干涛出具书面说明一份，载明：“自2020年3月5日至2020年3月15日，本人在通途路528弄60号402主卧继续居住，由屋主免费提供。”并写明身份证号码和联系电话。广发公司称陈力应该是3月8日搬走的，因为其与陈力8号交接的，另三位租户都是3月7日搬走的；广发公司称向四位租户共退还了3月5日-15日期间的租金1550元。干涛、广发公司提供的陈力的电话号码相同，根据一审法院与其电话核实，其称书面说明是其出具的，其与广发公司的合同是从2019年10月签至2020年10月，涉案房屋共有四位租户；后来因为房东停水停电，其他三位租户均在事发后一两天内搬走；其因无处可去，房东同意其住至3月15日；广发公司退还了其一个月的押金和剩余一个多月的租金，大概三千多元，具体金额记不清了，但未赔偿。干涛为证明房屋交接时其洗衣机为价值2999元的西门子洗衣机，向一审法院提供广发公司招租时的照片、发票、网购订单截图各一张。照片显示洗衣机为乳白色，未能看清品牌；发票为四川增值税普通发票，开票日期为2017年1月14日，价税合计2999元；网购订单的卖家为西门子博海升专卖店，实付款3179.07元。广发公司对证明目的均有异议，只认可有一台洗衣机，具体品牌不清楚。现房屋内的洗衣机为小天鹅，由广发公司提供。干涛称广发公司以次换好，广发公司称因干涛洗衣机坏了而替换。 另查明，广发公司尚有1.8米床和床垫两张、1.5米床和床垫一张、空调一台在干涛处。广发公司同意在搬走后对墙上打的孔恢复原状。 一审法院认为，《房屋出租委托代理合同》有干涛签字和广发公司盖章，不存在合同无效情形，依法成立有效，双方均应按约履行。本案的主要争议焦点为干涛、广发公司哪方存在违约行为，谁享有合同解除权。对此，该院认为，广发公司未按约在3月5日支付下一期房租，且明确表示有权迟延15天支付，但其关于可以迟延支付租金的依据不足，存在违约，干涛依据合同第七条第四款享有解除权，根据第八条第一款规定可以要求广发公司支付两个月的房租。但解除权的行使条件应为广发公司迟延支付租金达十五个工作日以上，即至少应至3月27日（第十六个工作日）。3月6日，广发公司仅逾期一日，干涛解除合同的条件尚不成就。广发公司租金付至3月15日，干涛在3月6日停水停电，要求租户立刻搬走，未保障广发公司和租户在已付租金期间使用房屋的权利，导致事实上干涛、广发公司的《房屋出租委托代理合同》已于3月6日解除，该院认为干涛对于提前解除存在过错，应按合同第八条第三款的约定承担赔偿损失等违约责任。但干涛的违约行为未包含在合同第七条第三款广发公司可以单方解除合同的情形内，不足以使广发公司享有合同解除权。基于以上分析，就双方诉请，具体评述如下：干涛要求确认合同于2020年3月6日解除，广发公司对该解除时间没有异议，该院予以确认。因广发公司迟延支付租金、且在微信聊天中明确表示要推迟十五天以上，导致干涛按合同第七条第四款约定解除合同，广发公司应支付干涛两个月的房租。故对干涛要求广发公司支付违约金8546元的诉讼请求，该院予以支持。干涛主张的物业费2379元，广发公司虽辩称干涛应当先提供发票，但合同并未作出该约定，故该院对广发公司辩解不予采纳，对干涛该项诉讼请求予以支持。干涛主张的水、电、燃气费646.5元，广发公司没有异议，该院予以支持。干涛主张房屋交接时其所有的洗衣机为西门子，证据不足，该院不予采纳。广发公司虽在未获得干涛同意的情况下进行了更换，但因无证据表明两台洗衣机存在明显差价，广发公司也同意将小天鹅洗衣机留给干涛，故该院对干涛关于洗衣机的诉讼请求不予支持。广发公司要求干涛支付两个月租金的违约金，因干涛的违约行为事出有因，且不构成广发公司可以单方行使解除权的条件，故该院对该项诉讼请求不予支持。广发公司要求干涛支付多付房租1424元，虽无有力的证据证明具体金额，但干涛提前至3月6日解除合同存在一定过错，该院酌情确定干涛赔偿广发公司租金损失1000元。广发公司要求干涛退还3月5日-15日期间的租金，干涛对陈力的租金有异议。该院认为，干涛和陈力并不存在直接的租赁合同关系，陈力的合同相对方是广发公司，陈力和干涛的关系不影响陈力和广发公司的结算。根据广发公司三户3月7日搬走、陈力3月8日搬走的自认，及《房屋出租委托代理合同》约定的日租金计算标准，该院确认干涛应退还广发公司租金1139元。广发公司在干涛房屋中的物品未形成附合，属广发公司所有，干涛应当予以返还；广发公司基于自认，应在取回物品的同时对干涛房屋墙壁上所打的孔恢复原状。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，作出判决：一、确认干涛与广发公司于2017年3月1日签订的合同号为1717021的《房屋出租委托代理合同》于2020年3月6日解除；二、广发公司支付干涛违约金8546元、物业费2379元、水电燃气费646.5元；三、干涛赔偿广发公司租金损失1000元、退还租金1139元；以上二、三项相折抵，广发公司尚需支付干涛各项价款9432.5元，限于判决生效后十日内履行完毕；四、广发公司于判决生效后十日内从干涛位于宁波市鄞州区××路××弄××号××室房屋内取回1.8米床和床垫两张、1.5米床和床垫一张、空调一台，干涛负有协助义务；五、驳回干涛的其他诉讼请求；六、驳回广发公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉受理费164元，减半收取82元，由干涛负担19元，由广发公司负担63元；反诉案件受理费（减半）87.5元，由干涛负担33元，由广发公司负担54.5元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为广发公司、干涛哪方存在违约行为、应承担违约责任。双方签订的《房屋出租委托代理合同》约定，租金支付方式为季付，广发公司应在2020年3月5日支付下一期房租。广发公司称其已经提前告知干涛2020年3月5日支付的租金需要迟延15天支付，但延迟支付租金既无合同依据，也未与干涛达成一致意见，因此，广发公司未按约在3月5日支付下一期房租，存在违约。因广发公司延迟支付房租未达15个工作日，根据《房屋出租委托代理合同》第七条第四款，干涛不享有单方解除合同的权利。但是按期支付租金系广发公司主要合同义务，其明确表示要迟延15天支付租金，存在违约，广发公司主张其不承担违约赔偿责任，于法无据，本院不予支持。干涛称，2020年2月20日广发公司在电话中以不租房子为由要求干涛免去三个月房租，并以电话及微信形式通知干涛单方解除合同，但其并未提供充足证据证明广发公司通知其单方解除合同。合同尚未解除，干涛在3月6日采取停水停电的方式，并要求租户搬走，导致《房屋出租委托代理合同》事实上于3月6日解除，存在过错，但不属于《房屋出租委托代理合同》第七条第三款约定的情形，广发公司也不享有单方解除合同的权利。广发公司未交纳水、电、燃气费、物业费，未按期缴纳2020年3月5日应支付的下一期房租，现广发公司要求干涛支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，广发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费227元，由上诉人宁波广发房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年九月二十九日 代书记员 项凌燕