安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖16民终1736号上诉人（原审被告）：王清，男，1986年9月8日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：王庆国，安徽王岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祥宇，安徽王岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柳兴青，男，1980年2月22日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：王威，安徽锦和律师事务所律师。原审被告：安徽省晟铭置业有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区希夷大道黄金广场20铺。上诉人王清与被上诉人柳兴青及原审被告安徽省晟铭置业有限公司确认合同无效纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院(2018）皖1602民初7287号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王清及其委托诉讼代理人王庆国、王祥宇，被上诉人柳兴青及其委托诉讼代理人王威到庭参加诉讼。原审被告安徽省晟铭置业有限公司以本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王清上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判驳回柳兴青的诉讼请求；2.由柳兴青承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.签订涉案《房屋租赁合同》实际主体不是王清，而是亳州市速八汽车服务有限公司。涉案《房屋租赁合同》虽有王清签字，但当时亳州市速八汽车服务有限公司正在申请注册，王清作为该公司拟定法定代表人系代表亳州市速八汽车服务有限公司签字，合同主体一方实际上为亳州市速八汽车服务有限公司。2.涉案房屋王清从来没有占有使用。涉案《房屋租赁合同》签订后，由亳州市速八汽车服务有限公司实际占有使用，王清原来仅仅是该公司法定代表人，该公司股东人数众多。后该公司股东股份全部转让给案外人苗向阳等人，该公司法定代表人亦变更为苗向阳。王清已与亳州市速八汽车服务有限公司没有关系，且也没有占有使用过涉案房屋，判令王清搬离房屋造成客观不能。3.涉案房屋租金已经向安徽省晟铭置业有限公司支付。根据王清提供的两份收据收条，涉案房屋租金已经支付至2019年8月份。即使亳州市速八汽车服务有限公司也不应再重复支付涉案房屋租金，更何况是没有占有使用涉案房屋的王清更不应该支付房屋租金。二、一审法院适用法律错误。1.本案不适用《合同法》第五十二条。涉案《房屋租赁合同》不存在《合同法》第五十二条中的情形。且一审法院也未释明适用该条款的事实依据。2.本案应适用《合同法》第二百二十九条。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。签订涉案《房屋租赁合同》的时间是2017年7月10日，而涉案不动产物权的变动发生在2018年8月8日，不动产物权变动发生在房屋租赁期间，应适用《合同法》二百二十九条。三、一审法院程序违法。因涉案房屋买卖合同系柳兴青与安徽省晟铭置业有限公司民间借贷的担保，在2015年1月14日签订商品房买卖合同不具有买卖的真实意思，系无效合同。王清已于2019年3月11日向谯城区人民法院以(2019)皖1602民初2473号案件提起诉讼，本案的审理应以(2019)皖1602民初2473号案件审理结果为依据，且王清已于2019年3月11日向谯城区人民法院申请中止审理。但是一审法院未以另一案件审理结果为依据，径行判决，程序违法。综上，请求二审法院判如所请。柳兴青辩称，1.王清系本案案涉房屋实际占有使用人，根据合同的相对性房屋租赁合同系王清与安徽省晟铭置业有限公司所签，其次根据王清提供的收条证据王清曾向安徽省晟铭置业有限公司支付租金12万元，也能证明王清系案涉房屋实际占有使用人，最后根据王清的上诉状，其现住址仍为案涉房屋所在地，亦能证明王清实际占有案涉房屋。2.王清与安徽省晟铭置业有限公司签订房屋租赁合同时间为2017年7月10日，而柳兴青购买房屋的时间为2015年1月14日，并于同日网上备案公示，因而安徽省晟铭置业有限公司无权处分将案涉房屋出租给王清使用，根据合同法第51条，无权处分人处分他人财产，经权利人追认或订立合同后取得所有权，该合同才有效，本案柳兴青并未对房屋租赁合同进行追认，因而租赁合同中涉及柳兴青合法财产部分应属无效，同时2017年8月份柳兴青知晓王清在装潢案涉房屋时即持有房屋买卖合同、网上备案单等相关证明材料告知王清，柳兴青才是房屋的实际权利人，但王清置之不理，柳兴青才到谯城区法院提起民事诉讼。3.本案不适用买卖不破租赁原则，买卖不破租赁的前提之一系租房合同合法有效，而本案中的租赁合同应属无效，所以不能适用合同法第229条。4.一审程序是否违法问题，是由法院决定的。安徽省晟铭置业有限公司未提交书面陈述意见。柳兴青向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认《房屋租赁合同》无效；2.依法判令王清立即搬离涉案房屋并恢复原样，搬离及拆除费用由王清负担；3.王清支付柳兴青占用使用费60000元，并自2018年9月1日起按每日180元支付占有使用费至实际搬离之日止；4.王清在搬离房屋之前将物业费、水电费用结清；5.本案诉讼费用由王清、安徽省晟铭置业有限公司承担。一审法院认定事实：安徽省晟铭置业有限公司与王清于2017年7月10日签订《房屋租赁合同》，安徽省晟铭置业有限公司将位于亳州市谯城区（两层）出租给王清使用，租赁期自2017年9月1日起至2027年8月31日止，第一年租金为120000元，自第二年开始每年按10%递增，王清于每年9月支付年租金。2015年1月14日，安徽省晟铭置业有限公司与柳兴青签订了商品房预售合同，安徽省晟铭置业有限公司将悦都商业中心Ａ栋114、115室出售给柳兴青，并于同日在亳州市房地产交易中心对该合同进行了网上备案。柳兴青于2018年8月8日取得了上述房屋的不动产权证书。一审诉讼期间，经柳兴青申请并提供担保，一审法院对王清所有的房产、车辆、银行存款及其他财产价值60000元予以查封、冻结。有效期1年。柳兴青支付保全费620元。一审法院认为，安徽省晟铭置业有限公司与柳兴青通过网上备案将双方签订的合同予以公示，此后安徽省晟铭置业有限公司又将案涉房屋出租给王清的行为侵犯了柳兴青的合法权益，租赁合同应属无效。租赁合同无效，王清应搬离案涉房屋，支付柳兴青占用使用费60000元，并自2018年9月1日起按照每日180元支付占用使用费至实际搬离之日止。搬离及拆除费用，搬离前的物业费、水电费可待实际发生后，柳兴青另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、安徽省晟铭置业有限公司与王清于2017年7月10日签订《房屋租赁合同》无效；二、王清于本判决生效之日起七日内，从悦都商业中心A栋114、115室搬离；三、王清于本判决生效之日起七日内，支付柳兴青占用使用费60000元，并自2018年9月1日起按照每日180元支付占用使用费至实际搬离之日止；四、驳回柳兴青的其他诉讼请求。案件受理费1460元，保全费620元，由王清负担。王清二审提交新证据证明一份。证明涉案房屋是由亳州市速八汽车服务连锁有限公司实际占有使用，王清并非涉案房屋实际占有人；另2019年7月19日亳州市速八汽车服务连锁有限公司已从案涉房屋搬出，不存在占有使用。柳兴青二审未提交新证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，柳兴青虽然于2015年1月14日与安徽省晟铭置业有限公司签订了商品房预售合同，并进行了网上备案，但至2017年7月10日安徽省晟铭置业有限公司与王清签订租赁合同时，柳兴青仍未办理不动产登记，故柳兴青取得的是对房屋的债权，物权并未发生转移。备案登记属于行政管理，该登记不具有准物权的效力。备案登记的合同只具有债的效力，不能产生物权效力，故在安徽省晟铭置业有限公司签订房屋租赁合同时，柳兴青并未取得案涉房屋物权。后柳兴青在安徽省晟铭置业有限公司与王清签订租赁合同后的2018年8月8日办理了不动产权证书，该日柳兴青取得案涉房屋物权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故安徽省晟铭置业有限公司与王清之间的租赁合同不因柳兴青取得物权而无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。安徽省晟铭置业有限公司与王清签订的合同，未损害国家利益，亦不损害社会公共利益，故不符合上述第一项、第四项合同无效的规定。柳兴青不能提供证据证明安徽省晟铭置业有限公司与王清之间存在恶意串通的行为，故双方合同不符合上述第二项无效的规定。柳兴青亦未提供证据证明安徽省晟铭置业有限公司与王清之间签订合同存在非法目的，故双方合同也不符合上述第三项无效的规定。安徽省晟铭置业有限公司与王清之间的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故亦不符合上述第五项合同无效的规定，故一审依据《中华人民共和国合同法》第五十二条确认《中华人民共和国合同法》第五十二条与王清之间的合同无效错误，应予纠正。综上，王清的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院(2018）皖1602民初7287号民事判决；二、驳回柳兴青的诉讼请求。一审案件受理费1460元，保全费620元，二审案件受理费1460元，均由柳兴青负担。本判决为终审判决。审判长 赵 亮审判员 朱晓非审判员 李红波二〇二〇年九月十五日法官助理欧阳萍书记员刘标