广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2697号 上诉人(原审原告):阳革英，女，1969年10月7日出生，汉族，住广西荔浦市。 上诉人(原审原告)：梁丹志，男，1967年7月25日出生，汉族，住广西荔浦市。 上诉人(原审被告)：荔浦市一生缘物业管理有限公司，住所荔浦市荔城镇滨江南路3号半岛豪庭4栋1楼物业办公室。统一社会信用代码：91450331052722128N。 法定代表人：覃敏，该公司总经理。 诉讼诉讼代理人：胡东亮，广西顺通律师事务所律师。 上诉人阳革英、梁丹志因与上诉人荔浦市一生缘物业管理有限公司（以下简称一生缘公司）排除妨害纠纷一案，不服荔浦市人民法院（2020）桂0331民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 阳革英、梁丹志上诉请求：撤销一审判决第二、第三项，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、本案出现新的法律事实一审未能全面作出事实认定，导致判决错误。1、另案的(2020)桂0331民初790号民事判决书认定原、被告于2020年2月3日签订《协议书》，双方之间之前的债权债务已经全部结清，协议前的物业电费当然也属于协议前的债权债务。认为上诉人不交物业、电等费是错误的，因为再交就是重交。2、事实上不是上诉人不交物业管理费及水电费，而是被上诉人因双方的其他纠纷怀恨上诉人而故意刁难上诉人，将上诉人住房停电停水。这从诉讼中上诉人主动到被申请人办公室交电费被拒绝即可佐证。二、一审判决对停电造成上诉人另行租房居住实际损失每月3000元以“未提供租房合同”为由不认定不符合证据规则也不符合常理。第一、租房定金收条、给付房款的付款凭证均构成合同要件，是书面合同的组成部分，这些均是实际损失，一审对上诉人住房及租房居住条件根本未作了解，每月3000元的租金只少不多；第二、形式上的书面合同上诉人随时都可以补交；第三、上诉人认为这种停水事件是被上诉人一时之气所为，不会长久；第四、上诉人认为可以以严重影响生活为由申请先予执行短期内可以解决，但事与愿违；第五、上诉人一审中愿意提供担保让被上诉人先行通电通水，但仍被拒绝。三、只判决被上诉人承担一个月的损失赔偿与停电事实不符，其情愿全面败诉，也要停电久拖来恶心上诉人。只判决一个月的损失，对上诉人不公，且纵容被上诉人的违法行为。故请法改判。 一生缘公司辩称，一、两个上诉人所欠的物业费、水电费是既定的事实，在荔浦的790号民事判决书已经认定了上诉人和公司这边不存在拖欠劳务费的官司，所谓的劳务费与水电费是两个法律关系，不能混同，与本案排除妨碍是没有关系的。二、上诉人说到租金问题，他要按照3000元钱一个月，租金前段时间已经评估出来，有评估报告。三、上诉人讲到我们拒收水电费，拒收原因是由于上诉人没有同时补交物业费，拖欠物业费一两年了。四、两上诉人对涉案房屋不享有物权，所以他的一审请求是不成立的。他跟开发公司存在预购合同关系，不存在物权变动关系，提起排除妨碍是没有物权基础的。 一生缘公司上诉请求：1、撤销(2020)桂0331民初789号民事判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人梁丹志、阳革英的一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决理解事实与法律错误。根据法律规定，请求排除妨害的前提是侵权人侵犯了被侵权人的合法权益。但本案中，被上诉人与开发商未达成商品房买卖合同关系，上诉人不享有涉案房屋的权属，因此，其占住房屋的行为本身就是侵权，其不享有合法权益。开发公司已于2020年3月发通知给被上诉人要求停止侵权，被上诉人不予理会，开发公司作为房屋权属人即实际业主，有权要求作为物业公司的上诉人协助其保护权益，上诉人才因此配合停电，是合法行为。一审法院认为只有供电公司才是唯一有权停电的单位，缺乏法律依据。被上诉人不享有房屋权属，不是供电公司的合法用户，开发公司才是供电公司的合法用户。因此，开发公司也有权对被上诉人请求排除妨害或者要求包括上诉人在内的有关单位对被上诉人采取停电等排除妨害措施。被上诉人不享有房屋权属不因其与上诉人签订《前期物业管理服务协议》而改变，之所以签订《前期物业管理服务协议》，是因为当时被上诉人梁丹志为上诉人提供法律服务，梁丹志与当时上诉人的法定代表人丘中长是好朋友，是他们之间不按照收房规范而签订的。不论被上诉人是否享有房屋物权，其在实际占用期间缴交物业费、电费是必然义务，不因其对开发公司侵权而免除。请求二审依法改判支持上诉人上诉请求。 阳革英、梁丹志辩称，一、阳革英、梁丹志对房屋享有使用权。商品房不能依约解押和办理备案登记是开发商违约所致。阳革英、梁丹志已提前给付全部房屋价款并占有房屋近五年，物业公司也收取了多年的物业费。二、是物业公司故意拒收物业、水电费。三、双方于2020年2月3日之前的债权债务已清结，不存在欠费之说。 阳革英、梁丹志向一审法院提起诉请求：1、被告停止侵权，恢复原告住房供电供水；2、被告承担因侵权造成原告损失6500元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。2015年11月17日，原告阳革英与一生缘公司签订《前期物业管理服务协议》，该服务协议第六条第三款约定，如乙方（即原告阳革英）欠交水、电费达一个月的，为维护业主的权益和整个小区业主的权益，经甲方（即荔浦县一生缘物业服务有限公司）告知催交3天后仍未补缴的，乙方自愿同意甲方可断水断电。二原告自2016年3月起开始入住半岛豪庭一栋三单元1002室，因二原告未按期缴交2019年至2020年的物业管理费、电梯维护费、生活垃圾费、F-26车位管理费及2018年8月1日至2020年2月29日电费等费用，共计7064.99元，被告于2020年3月4日向二原告发出《收费通知书》，要求二原告于2020年3月9日前缴清上述费用，逾期不交将停止供电。之后，二原告未在2020年3月9日前缴清电费。2020年3月23日，被告停止对二原告住房供电。二原告曾于2020年3月25日向本院起诉要求被告恢复供电供水，经协调，被告曾恢复供电供水，至2020年4月23日，被告再次断电。二原告认为，被告对其住房停水停电，侵犯二原告合法权益，要求被告恢复二原告住房的供水供电，但被告称水不是被告停的，且不同意恢复二原告住房的供电，故成此诉。 另查明，在本案审理过程中，原告阳革英于2020年5月7日自行到被告公司办公室缴交电费，但被告公司以二原告未缴清物业费、电梯维护费等费用为由，拒收原告阳革英缴交的电费。原告也通过被告收费二维码缴交电费，被告也予以退回。在本案审理过程中，二原告自行将二原告住房供水恢复。 另查明，2016年-2018年，被告依《前期物业管理服务协议》，收取了二原告物业费等相关费用。一生缘公司在经营期间从原名称荔浦县一生缘物业服务有限公司变更为现名。 一审法院认为，原告阳革英与一生缘公司签订《前期物业管理服务协议》，该服务协议第六条第三款约定，如乙方（即原告阳革英）欠交水、电费达一个月的，为维护业主的权益和整个小区业主的权益，经甲方（即一生缘公司）告知催交3天后仍未补缴的，乙方自愿同意甲方可断水断电。该约定不违反法律强制性规定，对双方均有约束力，二原告在被告发出《收费通知书》后，未在规定时间内缴清电费，被告对二原告住房停电并无不当，但原告阳革英于2020年5月7日到被告公司办公室缴交电费，但被告公司以二原告未缴清物业费、电梯维护费等费用为由，拒收原告阳革英缴交的电费，被告公司拒收二原告电费的理由显然不能成立，二原告拖欠物业费、电梯维护费等费用，被告公司应通过诉讼等合法途径解决，不得通过拒收电费来解决，自2020年5月7日起至今原告住房仍停电的过错在被告公司，被告公司依《前期物业管理服务协议》约定，对二原告停电的事由已消除，构成侵权，被告公司应恢复对二原告住房供电。被告辩称二原告对房屋没有合法物权，被告没有侵权，这一辩解不能成立，无论二原告对房屋是否享有合法物权，均跟被告无关，二原告是与广西水利电业集团有限公司荔浦供电分公司建立供用电合同关系，广西水利电业集团有限公司荔浦供电分公司才是供电方，被告公司不是供电方，被告公司除了依据《前期物业管理服务协议》第六条第三款约定对二原告住房停电外，除了广西水利电业集团有限公司荔浦供电分公司外任何单位无权对二原告住房停电，被告也不例外。另外，本案中，原、被告之间是物业服务合同关系，不涉及房屋权属问题，不需要中止诉讼，被告要求中止诉讼无事实依据，同时，被告辩称原告对房屋无合法物权，被告没有侵权，跟被告与二原告签订《前期物业管理服务协议》，按照该服务协议收取二原告2016年-2018年物业费、依照该服务协议进行对被告停电及于2020年3月4日向二原告发出《收费通知书》、催交物业费、电费等行为相矛盾。综上，被告应自2020年5月7日起，恢复对二原告住房供电，排除妨害。对于二原告房屋停水问题，因在本案审理过程中，二原告已自行恢复供水，停水事由已排除。综上，二原告要求被告停止侵权，恢复原告住房供电、供水的诉请，对二原告要求被告恢复原告住房供电的诉请，该院予以支持，对要求恢复原告住房供水的诉请，该院不予支持。对于二原告要求被告赔偿损失6500元的诉请，因2020年5月7日之前，二原告未在规定时间内缴交电费，被告公司依照《前期物业管理服务协议》第六条第三款约定对二原告停电，未构成侵权，自2020年5月7日起，被告才构成侵权，自2020年5月7日起被告才应承担侵权责任，对二原告造成的损失，二原告提供微信聊天记录、定金收条等证据，欲证明因停电造成其需要另行租房居住，租金为3000元每月，但二原告未提供租房合同等材料佐证，该院不予认定，但被告公司停电的行为，确实影响二原告房屋居住使用或出租等，参照现半岛豪庭同等房屋租金约2000元每月，该院酌定原告因停电损失为2000元每月，被告自2020年5月7日起开始侵权，应赔偿二原告5月份损失2000元，因此，二原告要求被告承担因侵权造成原告损失6500元的诉请，该院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第（一）项、第（二）项、第（七）项、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第（一）项、第（二）项、第（六）项之规定，判决:一、被告荔浦市一生缘物业管理有限公司停止侵权，恢复二原告阳革英、梁丹志居住的半岛豪庭1栋3单元1002室房屋供电；二、被告荔浦市一生缘物业管理有限公司承担因侵权造成二原告阳革英、梁丹志损失2000元；三、驳回二原告阳革英、梁丹志其他诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由被告荔浦市一生缘物业管理有限公司负担。 本院二审期间，阳革英、梁丹志对其主张向本院提交了如下证据：1、(2020)桂0331民初790号民事判决书，2、协议书，证明双方2020年2月3日前的债权债务已清结；3、房屋使用说明及质量书,4、临时管理规约,5、装修管理协议书及装修通知,6、房屋维修基金发票，证明开发商已交付房屋并同意装修，其系业主；7租金给付凭证，8、租房合同，证明物业公司在7月27日已恢复供电，其把租金进行了结算。2020年8月13日给付7月及8月份半个月的租金4500元凭据，总共租金花费12500元。被上诉人认为，证据1、证据2真实性没异议，对证明内容不认可，是案外的其他债权债务关系结清了，不是物业合同的结清，与本案无关。对证据3三性有异议，该组证据在梁丹志诉开发公司买卖合同一案中已经提交，该案还没判决，质量保证书以及说明书的第一页上面的房号和姓名是空的，是对方自己加上去。证据4真实性不清楚，不能证明房屋权属，双方还没正式的买卖合同，上诉人也还没交钱。证据5装修协议不论是否真实，也不能证明两个上诉人享有权属。证据6真实性没异议，但也不能证明其业主地位。证据7、8三性不认可，停电的时间是5月份，6月份恢复供电，租房是3月份租的，除了5月份的租金，其余都与本案无关。 一生缘公司对其主张如下证据：1、（2020）桂0331民初778号应诉通知书与反诉状，证明开发商提起了反诉，要求梁丹志二人搬出房屋恢复原状，同时证明其对房屋没有权属，或者是权属未定，没有提起本案诉讼的基础。2、停电通知，证明停电是由于房屋真正的权属人开发公司通知的。证据3、评估报告，证明涉案商品房屋的租金，梁丹志主张的租金与评估的不符合，主张3000元租金不合理。证据4、不动产权证书复印件，证明诉争房屋登记在开发公司名下。梁丹志质证意见认为，证据1、2、3真实性认可，但与本案没有关联性。开发公司通知停电不合法，是开发商违约并同意装修，主张占用费没有道理；对证据4真实性不予认可。 本院对双方对真实性没有异议的证据予以采信。 对于阳革英、梁丹志提供的证据1、2民事判决书和协议书，因该两份证据涉及的是双方的借款及公司股权及分红问题，与本案电费等不具有关联性，本院不予采信；对于阳革英、梁丹志提交的证据3、4、5、6，因涉及另案诉讼，但与本案具有一定的关联性，本院作为定案的参考依据；对于证据8租赁合同，一生缘公司虽有异议，但无证据推翻其真实性，故予采信；对于证据7租金微信支付凭证，经询阳革英、梁丹志，其陈述所诉请赔偿的6500元系2020年4、5月租金6000元及定金500元，证据7支付的租金是7月和8月份半个月的租金4500月，一生缘公司不同意5月以后的租金在本案一并处理，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。 阳革英、梁丹志对一生缘公司提交的证据4真实性不予认可，但该证据与一生缘公司的证据1中的反诉状所述一致，本院作为本案的参考依据。 经审理查明，讼争所涉房屋系阳革英、梁丹志向开发商荔浦县百利新村建设发展有限公司购买，阳革英、梁丹志对房屋进行装修后已入住多年。阳革英、梁丹志与开发公司就该房购买问题发生诉讼，现尚在一审审理中。开发公司就该房清水房占用费申请法院委托评估，2016年至2020年月租金为1379-1550元不等。开发公司通知一生缘公司对阳革英、梁丹志房屋断电，遂引发本案诉讼。阳革英、梁丹志为解决居住问题，向案外人租住荔浦市，月租金3000元，定金500元，租期从2020年3月23日至2020年9月23日。阳革英、梁丹志已微信转账支付2020年5月租金3000元。本案二审期间，阳革英、梁丹志称一生缘公司已于2020年7月27日恢复供电，一生缘公司则称已于6月份恢复供电，但未提交证据。 本案争议的焦点是：1、一生缘公司是否应当停止侵权，恢复供电；2、一生缘公司是否应当赔偿阳革英、梁丹志损失6500元。 本院认为，关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方上诉人之间已签订《前期物业管理服务协议》，双方物业服务合同关系成立，双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人阳革英、梁丹志前期未按约定交纳电费，一生缘公司按照约定采取断电措施并无不当。但阳革英于2020年5月7日到一生缘公司主动交纳电费，一生缘公司拒收则为不当。其行为既构成违约，也构成侵权。对该说明的真实性、合法性认可，对该证据无异议。一生缘公司以阳革英、梁丹志未取得房屋物权而不受保护缺乏事实根据和法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”故一审判决一生缘公司停止侵权符合法律规定，本院予以维持。 关于损失数额问题。因阳革英、梁丹志一审主张赔偿损失6500元，系由4月、5月租金及500元定金组成，一生缘公司4月断电符合合同约定，不构成侵权，一审不予支持并无不当，本院予以维持。阳革英、梁丹志租房月租金3000元，有租赁合同和微信转账记录可证明，予以采信，一审判决仅支持2000元不当，本院予以纠正。一生缘公司提供的租金评估报告系以清水房为标准，与本案已装修房屋标准不一致，本院不予采纳。因一审时尚未发生定金是否退还问题，故阳革英、梁丹志主张该损失缺乏事实根据，本院不予支持。 综上所述，一生缘公司上诉请求不能成立，应予驳回；阳革英、梁丹志上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持荔浦市人民法院（2020）桂0331民初789号民事判决的第一项，即荔浦市一生缘物业管理有限公司停止侵权，恢复阳革英、梁丹志居住的半岛豪庭1栋3单元1002室房屋供电； 二、撤销荔浦市人民法院（2020）桂0331民初789号民事判决的第三项； 三、变更荔浦市人民法院（2020）桂0331民初789号民事判决第二项为：荔浦市一生缘物业管理有限公司承担因侵权造成阳革英、梁丹志损失3000元； 四、驳回荔浦市一生缘物业管理有限公司上诉请求； 五、驳回阳革英、梁丹志其他上诉请求。 一审案件受理费50元（阳革英、梁丹志已预交），由荔浦市一生缘物业管理有限公司负担。二审案件受理费200元（阳革英、梁丹志已预交100元，荔浦市一生缘物业管理有限公司已预交100元），由荔浦市一生缘物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决 审 判 长 梁春弟 审 判 员 李文练 审 判 员 邹国良 二〇二〇年九月十日 法官助理 毛雪梅 书 记 员 王 珍