山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终289号 上诉人（原审被告）：赵保义，男，1962年9月23日出生，汉族，现住阳泉市郊区。 上诉人（原审被告）：吕选梅，女，1963年3月27日出生，汉族，现住阳泉市郊区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赵波（赵保义、吕选梅之子），现住阳泉市郊区。 被上诉人（原审原告）：阳泉市鸿达典当行有限责任公司，住所地阳泉市城区德胜东街228号。 法定代表人：王某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张义龙，山西硕明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白晶薇，山西硕明律师事务所律师。 原审被告：阳泉市中强房地产开发有限公司，住所地阳泉市郊区李荫路黄沙岩段交通集团万通汽配城311号。 法定代表人：王忠文，该公司总经理。 原审被告：王忠文，男，1958年2月24日生，汉族，现住阳泉市郊区。 二原审被告共同委托诉讼代理人：冯胜强，男，该公司员工。 上诉人赵保义、吕选梅因与被上诉人阳泉市鸿达典当行有限责任公司（以下简称鸿达典当行）、原审被告阳泉市中强房地产开发有限公司（以下简称中强房地产）、王忠文执行异议之诉一案，不服阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵保义、吕选梅及其共同委托诉讼代理人赵波，被上诉人阳泉市鸿达典当行有限责任公司的委托诉讼代理人张义龙、白晶薇，原审被告阳泉市中强房地产开发有限公司、王忠文的共同委托诉讼代理人冯胜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵保义、吕选梅上诉请求：撤销阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1916号民事判决，解除对上诉人位于××小区××号房屋的查封，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人于2017年9月19日购买了中强房地产位于××小区××号房屋用于自住。购买该两套房屋考虑一是本村房屋；二是电梯房，方便上诉人年老后上下楼方便；三是该两套房屋是对门，考虑上诉人儿子婚后夫妻住一套，上诉人夫妻住一套，方便彼此照顾。每套面积88.54平方米，房款每套159372元，中强房地产与上诉人签订了《集资建房协议》，中强房地产给上诉人提供了房款收据；上诉人于2018年5月9日交了配套费，每套25000元，两套共50000元，购买车库一个50000元，中强房地产给上诉人提供了配套费、车库的收据，并交付上诉人两套房屋钥匙及车库钥匙。上诉人的儿子着急结婚（已在2018年3月27日领证），为尽快装修好房子入住，后期，××村委会因电梯尚未安装留有洞口、电力设备设施不完善等原因，为防止事故发生，将小区7、8、9、10号楼的单元门进行封锁，导致上诉人无法装修居住使用。2、上诉人与中强房地产从未签订过借款协议。被上诉人提供的盖有公章的空白合同不足以说明中强房地产对外签订的所有合同都是因为中强房地产对外借款而签订，更不能说明上诉人与中强房地产签订的集资建房协议也系借款而签订。上诉人与中强房地产所签合同合法有效，上诉人二人对两套房屋的占有为合法占有，且在法院查封之前，因此，被上诉人无权申请法院执行上诉人的合法财产。3、由于该房屋属于本村集资建房，因此，无法到有关机关办理房屋所有权登记。且房屋购买时不管是开发商还是××村委会，在上诉人签订《集资建房协议》时都没有告知购买房屋后需要到村委会登记，因此村委会并不掌握集资房的出售情况，不能因为村委会协助执行时误认为该两套房屋没有出售就予以查封，也不能因为没有走到村里登记备案这步非必经程序就认为该两套房屋没有出售。中强房地产在签订合同后于2018年将钥匙交付给上诉人，上诉人对该两套房屋一直处于合法占有状态。阳泉市城区人民法院受理中强房地产、王忠文与鸿达典当行、王某某的借款合同纠纷是在2019年4月9日，远在上诉人购买并合法占有该两套房屋之后，法院查封则更是在上诉人合法占有该两套房屋之后，上诉人在法院查封之前事实上已取得了该房的管理和支配权。因此，上诉人的房屋自然不能作为被查封财产对象。 阳泉市鸿达典当行有限责任公司辩称，本案涉案房屋在阳泉市城区人民法院查封前尚未完工，没有安装电梯和电力设施，不符合交付条件；查封时房屋空无一人，目前房屋仍然在阳泉市城区人民法院执行局控制之下。根据中强房地产与××委会的约定，出售房屋应当在村委会备案，村委会协助执行时没有表明案涉房屋已经出售。本案中上诉人在查封前未合法占有房屋，不能排除强制执行，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。 阳泉市中强房地产开发有限公司、王忠文共同述称，上诉人购买房屋是真实的，该房屋已经交付完毕，且早就说清楚不继续安装电梯。 阳泉市鸿达典当行有限责任公司向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）晋0302执异52号执行裁定书，准许查封、执行位于阳泉市××小区××号房屋；2、诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2016年1月3日，为解决××村村民居住条件、加快旧村改造，××村民委员会与被告中强房地产签订《棚户区改造开发合作协议》，该协议第五条“分配办法”中约定所建项目（即下文所称××小区）竣工后，按建筑面积计算，多层建筑的22%、高层建筑的26%归××村委会，剩余部分由中强房地产出售用于抵顶建设投资。2019年4月9日，阳泉市城区人民法院受理了原告与被告中强房地产、被告王忠文借款合同纠纷一案，根据原告的申请，作出（2019）晋0302民初551号民事裁定书及协助执行通知书，查封了包含××小区××号房屋在内的12套房屋。2019年6月14日，阳泉市城区人民法院作出（2019）晋0302民初551号民事判决书，判决被告中强房地产、王忠文履行还款义务。后二被告未按要求履行，原告向阳泉市城区人民法院申请强制执行。2019年8月12日，被告赵保义、吕选梅以××小区××号房屋由其购买为由向阳泉市城区人民法院提出执行异议，阳泉市城区人民法院于2019年9月23日作出（2019）晋0302执异52号执行裁定书，解除了阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初551号协助执行通知书对郊区荫营镇××小区××号房屋的查封。原告不服该裁定，于2019年10月8日向阳泉市城区人民法院起诉，要求撤销（2019）晋0302执异52号执行裁定书，准许查封、执行案涉房屋。 再查明，被告赵保义、吕选梅与中强房地产签订的《集资建房协议》中涉及的××小区××房屋，就是案涉被阳泉市城区人民法院查封的××小区××号房屋。 庭审中，被告赵保义、吕选梅为证实其对××小区××号房屋享有排他性的权利提供了其与被告中强房地产签订的购房合同、房款收据及房屋钥匙为证，原告质证后认为被告赵保义、吕选梅所持购房合同及收款收据形成于该建设项目批复不久，不符合常规，对该协议及收款收据的真实性其不予认可，并认为领取钥匙不代表对房屋的实际占有。原告称中强房地产与被告赵保义、吕选梅签订购房合同的真实目的是为了进行民间融资，双方所签合同名为买卖实为借贷，对原告的说法二被告也不予认可。 上述事实有《棚户区改造开发合作协议》、阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初551号民事裁定书、（2019）晋0302执异52号执行裁定书以及原、被告当事人的庭审陈述等在案予以证实。 一审法院认为，案涉房屋在阳泉市城区人民法院采取查封措施时未交付使用，属在建不动产，该不动产的相关权利义务仍由建设方被告中强房地产承担。即使被告赵保义、吕选梅与被告中强房地产签订有房屋买卖合同，但该合同未经备案或预告登记，被告赵保义、吕选梅对该房屋不享有排他性的权利，而且被告赵保义、吕选梅在阳泉市城区人民法院采取强制措施时未对该房屋进行实质的占有使用，不能排除人民法院对讼争房屋采取强制执行措施。原告的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告中强房地产、王忠文经阳泉市城区人民法院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，判决：撤销（2019）晋0302执异52号执行裁定书，准许查封、执行位于阳泉市××小区××号房屋。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供2018年5月9日为交配套费从银行取款的明细单一份、中强房地产于2018年5月9日出具的购买车库收据一份，用以证明其交纳了配套费和车库费用。鸿达典当行质证认为，对交纳房款的真实性存在异议，大额交易应当通过汇款，且取款不能够证明是为了交纳配套费。中强房地产质证认为，认可收到了上诉人的房款和配套费。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案当事人争议的焦点是人民法院是否应对案涉房屋继续执行。首先，在案涉房屋被查封之前，上诉人与中强房地产已就案涉房屋签订了《集资建房协议》，上诉人按照协议约定价格交付了全部房款，中强房地产向上诉人交付了房屋钥匙。鸿达典当行并没有证据证明上诉人与中强房地产存在恶意串通或借贷关系，应视为上诉人对涉案房屋已经享有事实上的管理和使用权。 其次，案涉房屋所在的小区是××村作为建设单位推进的城中村改造项目，上诉人基于改善生活的现实需求和居住利益购买房屋，有理由相信其所购房屋不存在权利瑕疵，关于中强房地产对外负债情况，上诉人也很难调查核实，而鸿达典当行与中强房地产的普通金钱债权，并未指向特定财产。故，从维护交易安全和社会经济秩序的角度，上诉人对案涉房屋的物权期待权，应当优先于鸿达典当行的普通金钱债权。综上，上诉人对涉案房屋享有的民事权益足以排除对涉案房屋的强制执行，上诉人主张应停止对案涉房屋的执行措施，本院予以支持。 综上所述，赵保义、吕选梅的上诉请求成立，予以支持。一审认定事实和适用法律均存在错误，应予改判。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1916号民事判决； 二、驳回阳泉市鸿达典当行有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由阳泉市鸿达典当行有限责任公司负担。二审案件受理费100元，由阳泉市鸿达典当行有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李继成 审 判 员 孙丽青 审 判 员 王世明 二〇二〇年九月十五日 法官助理 郝学敏 书 记 员 祁文雅