浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2497号 上诉人（原审被告）：王伟成，男，1977年7月15日出生，汉族，户籍所在地天台县。 上诉人（原审被告）：陈勇，男，1981年9月16日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：马周红，浙江伊莱律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：朱小生，上海市泾锐律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈伟东，男，1972年7月23日出生，汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：施志坚，浙江导司律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社（原名称为宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社）。住所地宁波市鄞州区惊驾路1088号。 法定代表人：周世明，该合作社董事长。 委托诉讼代理人：孙俊杰，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华金涛，浙江海泰（奉化）律师事务所律师。 上诉人王伟成、上诉人陈勇、上诉人陈伟东因与被上诉人宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社（以下简称戚隘桥合作社）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初16602号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈伟东因未按规定预缴上诉费，依法按自动撤诉处理。本案现已审理终结。 王伟成上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回戚隘桥合作社对王伟成的全部诉讼请求；二、本案一审案件受理费、保全费、鉴定费及二审上诉费由戚隘桥合作社承担。事实和理由：一、原判认定事实不清或错误。1.根据案涉房屋买卖的实际程序实施情况、王伟成、陈伟东的陈述、合同原件的实际持有情况、《投标单》、对落款签名的司法鉴定、《担保书》的签署和履行情况，本案存在真实的书面房屋买卖合同，合同主体仅为戚隘桥合作社与王伟成，并不包含陈勇，戚隘桥合作社提供的落款时间为2013年8月5日的《商品用房买卖合同》为虚假合同。2.涉案转让房产实际上是由戚隘桥合作社自行或陈伟东代表戚隘桥合作社出售，并非是戚隘桥合作社在依约履行与王伟成之间合同。3.即使陈伟东涉案项目相关行为所对应的地位是王伟成的相对方，那当事人也仅仅是戚隘桥合作社与陈伟东，而不包括王伟成与陈勇。变更所谓的合同履行方式、追加担保、支付利息等等涉及交易实质环节，戚隘桥合作社都未与中标人王伟成协商，王伟成也没有授权或事后追认陈伟东的行为，因此即使有损失，相应责任也理应由陈伟东单独承担，与王伟成、陈勇无关。4.即使认定涉案房产转让行为系在履行与王伟成或所谓的合伙体之间房屋买卖合同，戚隘桥合作社在2016年7月19日直接与陈丹妍委托代理人叶波及宁波同卓贸易发展有限公司签署《房屋买卖结算协议》并收受房款的行为亦属于违约行为，严重损害合同相对方的利益。二、适用法律错误。1.王伟成及陈勇辩称未签订过《商业用房买卖合同》及《补充协议》。经司法鉴定，明确“王伟成”字迹无法判断是否由王伟成本人所写，“陈勇”签名字迹倾向认为不是陈勇本人所写，戚隘桥合作社对鉴定结论有异议但未提供相反证明。因此，若认定涉案《商业用房买卖合同》及《补充协议》真实、有效，司法鉴定无异议。涉案《商业用房买卖合同》未依法成立，合同约定便无效力，则关于税费的承担问题，应按照法律规定各自缴纳。2.涉案转让房产实际系由戚隘桥合作社自行或由陈伟东代表戚隘桥合作社出售，并非是戚隘桥合作社在依约履行与王伟成之间合同。陈伟东的相应行为代表戚隘桥合作社，而无法代表王伟成或所谓的合伙体。3.即使陈伟东涉案项目相关行为所对应的地位是王伟成的相对方，那当事人也仅仅是戚隘桥合作社与陈伟东，而不包括王伟成与陈勇。涉案房款损失实际系戚隘桥合作社与陈伟东间债权债务关系，与王伟成、陈勇无关。4.戚隘桥合作社在本案中亦存在重大违约行为及过错，理应承担相应责任。 陈勇上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回戚隘桥合作社对陈勇的全部诉讼请求；二、本案一审案件受理费、保全费、鉴定费及二审上诉费由戚隘桥合作社承担。事实和理由：一、原判认定事实不清或错误。具体理由与王伟成意见一致。二、适用法律错误。1.王伟成及陈勇辩称未签订过《商业用房买卖合同》及《补充协议》。经司法鉴定，明确“王伟成”字迹无法判断是否由王伟成本人所写，“陈勇”签名字迹倾向认为不是陈勇本人所写，戚隘桥合作社对鉴定结论有异议但未提供相反证明。因此，若认定涉案《商业用房买卖合同》及《补充协议》真实、有效，司法鉴定无异议。涉案《商业用房买卖合同》未依法成立，合同约定便无效力，则关于税费的承担问题，应按照法律规定各自缴纳。2.陈勇并非涉案合同相对方。陈勇出资仅能证明其与王伟成、陈伟东内部存在合伙关系，该法律关系与房屋买卖的法律关系不同，且该出资通过王伟成以王伟成的名义交付并参加招投标，所以陈勇的出资并不能必然推定与戚隘桥合作社存在房屋买卖关系，据此认定陈勇是本案房屋的买房主体，混同了内外部法律关系。陈勇最终取得一套房屋及一套房屋的房款，系其与王伟成、陈伟东协商后退股所得，非实际参与涉案房屋买卖项目、形成房屋买卖合同关系以及实际履行。戚隘桥合作社明知或认可陈勇退伙的事实，陈勇退伙对戚隘桥合作社发生效力。3.涉案转让房产实际系由戚隘桥合作社自行或由陈伟东代表戚隘桥合作社出售，并非是戚隘桥合作社在依约履行与王伟成之间合同。陈伟东的相应行为代表戚隘桥合作社，而无法代表王伟成或所谓的合伙体。4.即使陈伟东涉案项目相关行为所对应的地位是王伟成的相对方，那当事人也仅仅是戚隘桥合作社与陈伟东，而不包括王伟成与陈勇。涉案房款损失实际系戚隘桥合作社与陈伟东间债权债务关系，与王伟成、陈勇无关。5.戚隘桥合作社在本案中亦存在重大违约行为及过错，理应承担相应责任。 戚隘桥合作社对两上诉人的答辩意见如下：一、涉案的商业用房买卖合同及补充协议真实有效，对于本案的各方当事人都具有法律约束力。1.被上诉人在原一审时提供的商业用房买卖合同及补充协议与陈伟东本人所持有的并且在刑事案件中向公安机关提供的商业用房买卖合同及补充协议内容完全一致。陈伟东在案发之前一直持商业用房买卖合同及补充协议，并且根据其刑事笔录显示是由其工作人员保管。在陈伟东所涉刑事诈骗材料清单中显示在2016年1月25日陈伟东本人向公安机关提交了自己所持有的商业用房买卖合同及补充协议原件。2.上诉人王伟成在原审过程以及在刑事案件中承认曾经与被上诉人签订过书面的房屋买卖合同，但是其声称所签并非是被上诉人提供的这一份，其陈述是谎言。根据其在公安机关中的自认及陈伟东的指认，可以明确王伟成在房屋买卖合同上签过字，并且根据公安机关的侦查情况，根本不存在另外的书面合同，陈伟东也明确确认双方所履行的仅有一份商业用房买卖合同，也就是被上诉人在原审时向法院提供的这份合同，没有另外的合同。二、陈勇明确属于商业用房买卖合同的合同当事人，陈勇作为买卖合同当事人的身份并非如其所称的是内部法律关系，其身份已经外化，作为善意相对人的被上诉人完全有理由相信交易的相对方包括陈勇、王伟成和陈伟东三人所组成的合伙体，合伙投资涉案的房屋买卖项目，其中由陈勇、王伟成书面签订合同，陈伟东因为是被上诉人的股东所以没有签订合同，但是在积极推进合同的履行。即使是合同上的签字不是陈勇本人所签署，也是陈勇认可或者是默许的。根据陈勇本人在公安机关所做的笔录显示，签订合同当天陈勇跟王伟成均在签约现场，并且陈勇是看过商业用房买卖合同，对内容是完全知晓的。法院所委托的鉴定机构因为技术原因鉴定报告里不能排除陈勇的笔迹有变化的可能性。3.陈勇在合同签订后积极的履行涉案的房屋买卖合同，陈勇至少做了合伙体的代表与甬旺房产签订了房屋销售代理合同，并且其陈述是作为合伙体的代表之一与被上诉人业务联系，签订了相应的委托书。4.陈勇在向公安机关所提交的股权转让协议书里转让的标的物明确就是涉案合同项目20%的股权。5.陈勇将涉案房屋买卖项下的房产两处擅自处置，从其占有的款项来看也是涉案房产的款项。以上可以明确陈勇参与了合同的签订，作为合同的投资人，实际促进了合同的履行，并从合同中获得相应的收益，并且股权转让协议里认可了其在合同项下中的权利和身份。陈勇就是涉案房屋买卖合同的合同相对人。三、陈勇等三人已经组成了合伙体，三人应当对合同项下的债务应当承担连带责任。根据生效的刑事判决书及三人在公安处所做的笔录可以明确三人共同投资涉案项目，分别履行相应的职务，并且各自按相应的出资比例承担风险，分享收益。应当按照法律规定，共同对外承担连带清偿责任。至于陈勇所陈述的已经退伙的情况，退伙的事实从来没有向被上诉人披露，不能作为其不承担赔偿责任的事由。四、针对陈伟东在房产申请书上以代理人身份陈述的说法，被上诉人认为陈伟东在房产交易中以代理人的身份出现完全是代表了合伙体，根据双方之间所达成的商业用房买卖合同，双方之间的买受人和出卖方的交易是间接转让，出卖方根据买受人的指令交付给第三方，陈伟东陈述是为了避免税费，基于这种交易模式，所以陈伟东在交易文件中作为代理人身份完全是代表合伙体。五、获得的1000万元结算款项是公安机关启动程序追赃以后的结果。不仅没有损害到合伙体的利益，反而给合伙体创造了收益。跟原来的备案合同比较购房款增加了1000多万元，反而为其合伙体向合作社承担赔偿责任降低了赔偿责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 陈伟东述称，请求法院查明事实，依法处理。 戚隘桥合作社向一审法院起诉请求：一、确认戚隘桥合作社与王伟成、陈勇、陈伟东达成的《商业用房买卖合同》于戚隘桥合作社提起诉讼之日即2016年11月7日已解除；二、确认上述《商业用房买卖合同》约定的定金2000万元不予返还；三、王伟成、陈勇、陈伟东向戚隘桥合作社支付已过户的12套房产的剩余购房款25896541.59元。 一审法院审理认定事实：2013年7月4日，戚隘桥合作社召开全体党员大会，会议决定对外出售戚隘桥合作社所有的位于宁波市鄞州区××福明家园小区一期沿福明路、民安路及小区内的店面房（建筑面积合计8495.46平方米），以保障村级财政支出，其中福明信用社、卫生院已租赁在用的店面房作定向出售，其余店面房对外整体（一个买主）出售，采取暗标方式出售，起标价为15000元／平方米，竞价高者中标，投标者必须预付押金2000万元。次日，戚隘桥合作社召开全体股东代表大会，投票表决同意对外出售戚隘桥合作社所有的位于宁波市鄞州区××福明家园小区一期沿福明路、民安路及小区内的店面房（建筑面积合计8495.46平方米，有房产证、土地证各41份），除福明信用社、卫生院租赁在用的店面房外，其余店面房按现在市场价格统一对外整体出售，底价定为15000元／平方米，押金定为2000万元，并同意委托房产代理商代理出售。陈伟东与王伟成、陈勇商议共同出资参与竞标，因陈伟东为戚隘桥合作社董事会成员，故以王伟成名义参与竞标。2013年7月22日，王伟成向戚隘桥合作社交纳了竞标保证金2000万元（其中由王伟成出资400万元，陈勇出资400万元，陈伟东出资1200万元。陈伟东的出资全部来自于借款或贷款，一个月后，陈伟东需归还他人借款，遂向王伟成、陈勇借款各200万元，其中王伟成的出借款项抵作了出资款项，即此后相当于由王伟成出资600万元，陈勇出资400万元，陈伟东出资1000万元，另陈伟东向陈勇借款200万元）。2013年7月24日，王伟成参与投标并中标（当时没有其他人参与投标），中标单价为15000元／平方米。2013年8月1日，戚隘桥合作社就上述店面房对外出售事宜向当时的宁波市江东区人民政府福明街道办事处（现为宁波市鄞州区人民政府福明街道办事处，以下简称福明街道办事处）呈交了书面报告，详细列明了所出售的店面房的坐落位置、门牌号等，具体为：宁波市鄞州区××福明路289-293、295-299、301-303、305-309、311-313、315-319、327-329、331、335、337、339-341、343-351号，民安路675-677、681-683、685-687、689-691、693-695、697-699、701-703、709-711、705-707、717、719、723、729号，民安路715弄5、7-11、15、6、8、10、12、18、17-19、21、23、24、26、32、3××8号，并载明总建筑面积为8495.46平方米。 戚隘桥合作社现持有抬头甲方为戚隘桥合作社，乙方为王伟成、陈勇（详细列明了两人的性别、公民身份号码、身份证住址等信息）及落款日期为2013年8月5日的《商业用房买卖合同》两份，载明：经过公开招投标，乙方取得了本合同项下出售房屋的买方资格，出售房屋为甲方所有，系国有出让商业用房，共64套（此处系以门牌号为计套依据，房产证为3××8份，建筑面积共计7917.05平方米），具体坐落位置、门牌号为：宁波市鄞州区××福明路289-291-293、295-297-299、301-303、305-307-309、311-313、315-317-319、327-329、331、335、337、339-341、343-345-347-349-351号，民安路675-677、681-683、685-687、689-691、693-695、697-699、701-703、717、719、723、729号，民安路715弄5、7-9-11、15、6、8、10、12、18、17-19、21、23、24、26、32、3××8号，每套出售房屋的坐落位置、建筑面积、土地使用年限详见房产证、土地证，出售房屋的现状：均在其他第三方使用之中；出售房屋的转让价款总计118755750元，其中位于宁波市鄞州区××福明路301-303、305-307-309号及民安路715弄5、7-9-11号的出售房屋的单价为18000元／平方米，位于宁波市鄞州区××民安路681-683、685-687、689-691、693-695号的出售房屋的单价为23000元／平方米，以上单价为甲方净得价，即不包括因办理过户甲、乙双方需支付的税费；上述转让总价款为甲方净得价，即因房屋买卖而应交纳的各种税费（包括但不限于甲方开具出售房屋销售发票而需交纳的所有税费如土地增值税、营业税及其附加、所得税等及过户契税、办证费用等）均由乙方承担并支付，出售房屋的销售发票在乙方支付应纳税费后再行开具；乙方在招投标时已支付给甲方保证金2000万元，剩余转让价款98755750元在2014年4月24日前付清；出售房屋的交付时间为2013年10月24日，但位于宁波市鄞州区××福明路301-303、305-307-309号的出售房屋的交付时间为2022年12月19日，位于宁波市鄞州区××民安路681-683、685-687、689-691、693-695号的出售房屋的交付时间为2013年11月7日，位于宁波市鄞州区××民安路715弄5、7-9-11号的出售房屋的交付时间为2014年6月30日；出售房屋现均在其他第三人使用之中，经双方协商一致，甲、乙双方共同承担出售房屋的腾退事项及相关的法律后果，并视为自本合同生效之日起甲方即完成了上述交付义务；乙方保证甲方就位于宁波市鄞州区××福明路301-303、305-307-309号，民安路681-683、685-687、689-691、693-695号及民安路715弄5、7-9-11号的出售房屋而与其他第三方签订的原房屋租赁合同继续履行；出售房屋的产权过户登记手续由乙方负责，甲方予以协助，甲方只有在收到乙方支付的全部转让价款后才予协助办理产权过户登记手续，本合同另有约定的，从其约定；在2014年4月24日前，甲方同意乙方以甲方的名义将出售房屋整体或以套为单位转让给第三方，相关事项按以下约定处理：甲方可以与第三方即乙方选定的单位或个人签订房屋转让协议，但该房屋转让协议的生效条款必须为：在约定的房屋转让款全部汇入并到达甲方银行账户之日起生效；该房屋转让协议中约定的转让单价不得低于15000元／平方米，若低于的，甲方有权拒绝签署该房屋转让协议；甲方在收到每套的全额转让款及销售发票开具所应纳的税费后即开具销售发票并交付权属证书；乙方如未按合同约定付清转让价款，则本合同自动解除，即双方均无需履行本合同约定的义务，但甲方与第三方即乙方选定单位或个人签订的房屋转让协议必须履行，同时乙方支付的2000万元定金及付给甲方的所有款项包括第三方支付的房屋转让款均归甲方所有；为保证本合同的履行，乙方愿支付给甲方定金2000万元，乙方在招投标时已向甲方交纳保证金2000万元，甲方同意该保证金转为本合同的定金；在未出售房屋金额少于或等于2000万元前，乙方不得将该定金折抵乙方应付的转让价款；本合同一式三份，双方各执一份，另一份报福明街道办事处备案，并自双方签字之日起生效，等等。合同落款“乙方”处有“王伟成”、“陈勇”的签名。该院在原审中根据王伟成、陈勇的申请，委托浙江大学司法鉴定中心对戚隘桥合作社持有的两份《商业用房买卖合同》落款处“王伟成”、“陈勇”的签名笔迹进行了司法鉴定。浙江大学司法鉴定中心将检材“王伟成”字迹与样本“王伟成”字迹，运用显微镜等仪器进行检验，通过特征对照法进行比对，发现二者概貌特征相似，单字的运笔、搭配比例等特征既存在符合点，也存在差异点。为对案件负责，浙江大学司法鉴定中心派员三赴宁波会同法院人员现场取样，王伟成均未到场。浙江大学司法鉴定中心认为凭现有鉴定条件，检材与样本上“王伟成”的签名不能确认二者是或不是同一人所书写，最后鉴定结论为：标称时间为2013年8月5日的两份《商业用房买卖合同》落款处“王伟成”的签名字迹无法判断是否王伟成本人所书写。浙江大学司法鉴定中心将检材“陈勇”字迹与样本“陈勇”字迹，运用显微镜等仪器进行检验，通过特征对照法进行比对，发现二者在突出的写法、运笔形态上大体相似，而在细节特征上却相去甚远。综上检验，检材与样本字迹二者所表现出来的笔迹特征差异点的质量高于符合点的质量，差异特征总和的价值基本上反映了不是同一人的书写习惯，最终得出鉴定结论为：标称时间为2013年8月5日的两份《商业用房买卖合同》落款处“陈勇”的签名字迹倾向认为不是陈勇本人所书写。原宁波市公安局江东分局刑事侦查大队在侦办陈伟东涉嫌合同诈骗犯罪案中曾委托宁波市公安司法鉴定中心对上述《商业用房买卖合同》落款处“王伟成”、“陈勇”的签名是否为王伟成、陈勇所书写进行了笔迹鉴定，鉴定结论为：上述《商业用房买卖合同》上“王伟成”、“陈勇”的签名与样本上“王伟成”、“陈勇”的签名比较检验不能确认二者是或者不是同一人所书写。 戚隘桥合作社现持有抬头甲方为戚隘桥合作社，乙方为王伟成、陈勇及落款日期为2014年8月的《补充协议》一份，载明：甲、乙双方于2013年8月5日签订《商业用房买卖合同》，原合同约定甲方应在2013年10月24日前将合同项下房屋交付乙方，同时完成房屋的清空及租户腾退，在此基础上合同约定乙方需在2014年4月24日前将购房余款付清。后甲方在清空腾退过程中，因租户历史遗留问题等导致腾房延迟，未能在原合同约定的期限内完成租户清空腾房，直至2014年2月乙方才完成租户腾退，也直接导致乙方不能按照原约定实施销售计划，因而乙方也无法在约定的期限内支付购房余款。鉴于以上情况，同时在房屋腾退完毕之际，国家房产政策发生变化，导致房地产市场持续走低，致使乙方的销售不能按计划完成，合同正常履行已无可能。经双方协商，戚隘桥合作社全体股东代表表决同意以下事项，作为原合同的补充：1.除原合同约定的福明路301-303、305-309号计息期限从2014年11月30日开始计算，民安路715弄5、7-11号计息期限从2014年12月31日开始计算外，其余未付的购房余款自2014年8月31日开始计算，利息按银行存款年利率3.25%计算，每月结算一次，按时付清。同时未付的购房款应将甲方已付的2000万元押金扣除后再行计算；2.甲方付息期限至戚隘桥合作社股民正常分红不能支付之前，必须保证股民正常分红；3.在乙方全额付清购房款之前，原合同项下未出售的房屋使用权、处分权交由乙方管理，在此期间，因房屋出租所产生的水电费、物业管理费等费用由乙方负责，在租房期间如果发生纠纷或责任由乙方以甲方名义处理解决，甲方应提供相应协助，费用由乙方负责；4.乙方在出售房屋并办理更名过户手续时，应先向甲方支付该套房屋的未付余款。本协议一式三份，甲、乙方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。协议落款“乙方”处有“王伟成”、“陈勇”的签名。经宁波市公安司法鉴定中心鉴定，上述《补充协议》落款处“王伟成”的签名与样本上“王伟成”的签名比较检验不能确认二者是或者不是同一人所书写；“陈勇”的签名与样本上“陈勇”的签名不是同一人所书写。《补充协议》签订后，陈伟东仅向戚隘桥合作社支付利息59万元。 2013年8月28日，戚隘桥合作社（由戚隘桥合作社董事会成员兼文书任燕飞代理签字、盖章）与案外人合力公司签订了《房地产转让合同》一份，约定戚隘桥合作社以6355118元的价格将位于宁波市鄞州区××福明路289、291、293号的房屋（建筑面积为296.34平方米，即成交单价为21445元／平方米）出售给合力公司。扣除税费946912.59元后，戚隘桥合作社实际收入5408205.41元，按中标均价15000元／平方米计算，戚隘桥合作社实际多收款963105.41元。2014年6月18日，戚隘桥合作社（由戚隘桥合作社董事会成员兼文书任燕飞代理签字、盖章）与案外人廖先林签订了《宁波市存量房买卖合同》一份，约定戚隘桥合作社以130万元的价格（非真实交易价格--本院注）将位于宁波市鄞州区××民安路715弄8号的房屋（建筑面积为118.64平方米）出售给廖先林。廖先林向戚隘桥合作社支付款项合计1397408元（真实交易价格，即成交单价为11779元／平方米）。房屋已过户。上述两套房屋，戚隘桥合作社实际收到房款6805613.41元。 2014年4月1日，王伟成与陈勇签订了《股份转让协议书》一份，载明：“现经王伟成，陈勇两个人协商，就戚隘桥村所属的福明家园一期（民安路和福明路段）店面房买卖销售项目（和戚隘桥合作社2013年所签订的合同），陈勇同意将自身所占的20%股份全数转让给王伟成，王伟成持有该项目的全额股份，有权处理今后该项目事宜，该项目今后发生的任何事情与陈勇无关。该协议书一式两份，经双方签字后立即生效。”陈勇在公安机关询问时称：2014年春节前后，其在陈伟东办公室提出要求退股，陈伟东同意并答应在最快时间内返还陈勇出资款400万元和借款200万元。后来陈伟东提出既然陈勇退股了，要求陈勇签订一份股份转让的协议作为证明，于是便在2014年4月1日签订了上述《股份转让协议书》。王伟成在公安机关询问时称：其在2014年4月1日与陈勇签订一份《股份转让协议书》，协议约定陈勇将400万元股份转让给王伟成，其实是转让给陈伟东，因陈伟东未出面过，故名义上转让给王伟成。陈伟东在公安机关讯问时称：2014年4月份，因房产销售形势急剧恶化，陈勇提出退股，陈伟东与王伟成协商之后就同意了，后拿了两套房屋抵给陈勇。陈伟东在公安机关讯问时称：后王伟成亦退股，故原出资2000万元都是陈伟东的，后来通过过户涉案部分房屋套现出来的资金用于归还了之前投资的2000万元的借款及利息，以及房屋过户所需税费等。 2014年5月22日，戚隘桥合作社（由戚隘桥合作社董事会成员兼文书任燕飞代理签字、盖章）与案外人张杰、任锦霞（两人系夫妻关系）分别签订了《房地产转让合同》各一份，约定戚隘桥合作社以23××80420元的价格（非真实交易价格）将位于宁波市鄞州区××民安路697、699号的房屋（建筑面积为170.03平方米）出售给张杰,以23××80420元的价格（非真实交易价格）将位于宁波市鄞州区××民安路701、703号的房屋（建筑面积为170.03平方米）出售给任锦霞。当日，办理了过户登记手续。上述两套房屋由陈伟东收取房款约561万元（成交单价为16500元／平方米），但未转交给戚隘桥合作社。2014年5月22日，戚隘桥合作社（由戚隘桥合作社董事会成员兼文书任燕飞代理签字、盖章）与案外人郑成富签订了《房地产转让合同》一份，约定戚隘桥合作社以23××80420元的价格（非真实交易价格）将位于宁波市鄞州区××民安路693、695号的房屋（建筑面积为170.03平方米）出售给郑成富。当日，办理了过户登记手续。戚隘桥合作社未收到相应房款。2014年5月28日，戚隘桥合作社（由陈伟东代理签字、盖章）与郑成富又签订了《房地产转让合同》一份，约定戚隘桥合作社以1993000元的价格（非真实交易价格）将位于宁波市鄞州区××民安路729号的房屋（建筑面积为142.3××8平方米）出售给郑成富。当日，办理了过户登记手续。戚隘桥合作社未收到相应房款。上述过户到郑成富名下的两套房屋陈伟东的本意是由其朋友郑成富代持，故实际未支付购房款，陈伟东本打算向银行抵押贷款用来盘活资金，但后来未办理银行贷款。陈伟东于2014年7月决定将该两套房屋抵作应返还给陈勇的出资款400万元和借款200万元，其中位于宁波市鄞州区××民安路693、695号的房屋由郑成富过户给了案外人李桂琴，房款327万元直接支付给了陈勇；位于宁波市鄞州区××民安路729号的房屋由郑成富过户给了陈勇母亲殷志萍。2014年5月28日，戚隘桥合作社（由陈伟东代理签字、盖章）与案外人陈雷签订了《房地产转让合同》两份，约定戚隘桥合作社以23××8万元的价格（非真实交易价格）将位于宁波市鄞州区××民安路685、687号的房屋（建筑面积为170.03平方米）出售给陈雷，以1818000元的价格（非真实交易价格）将位于宁波市鄞州区××民安路723号的房屋（建筑面积为129.83平方米）出售给陈雷。当日，办理了过户登记手续。上述过户到陈雷名下的两套房屋陈伟东的本意是由其公司员工陈雷代持，故实际未支付购房款。后陈伟东以该两套房屋向银行抵押贷款400万元，但未转交分文给戚隘桥合作社。2014年10月13日，陈伟东开办的宁波丹尼丝孕婴童用品有限公司向戚隘桥合作社出具《担保书》一份，载明：“根据你社与王伟成所签的商业用房买卖合同里先交款后过户，应（应为‘因’）现在房产形式（应为‘势’）不好有价无市，再加上原合同履约时间也到了，为了尽快完成本合同，现王伟成同意将合同下的房产过户后贷款出来交房款，为保证合作社的资金安全，每次过户的房产金额不超过3000万元，而且由陈伟东以其名下宁波丹尼丝孕婴童用品有限公司作担保，担保金额为3000万元，如王伟成过户后没有履约交付房款，由陈伟东名下宁波丹尼丝孕婴童用品有限公司偿还。”2014年10月17日，戚隘桥合作社（由陈伟东代理签字、盖章）与案外人宁波市昊宇石化有限公司（以下简称昊宇公司）签订了《宁波市存量房买卖合同》一份，约定戚隘桥合作社以1812000元的价格（非真实交易价格）将位于宁波市鄞州区××福明路311、313号的房屋（建筑面积为190.78平方米）出售给昊宇公司。当日，办理了过户登记手续。戚隘桥合作社未收到相应房款。陈伟东收取房款200万元，陈伟东在公安机关讯问时称：当时昊宇公司（由王伟成介绍）拟以16500元／平方米的均价整体打包购买剩余的全部房屋，故先过户了上述房屋给昊宇公司。后来发现昊宇公司根本没有整体打包购买剩余全部房屋的能力，该套已过户给昊宇公司的房屋的剩余房款130万元由介绍人王伟成提供担保。2014年12月4日，戚隘桥合作社（由陈伟东代理签字、盖章）与案外人同卓公司签订了《宁波市存量房买卖合同》两份，约定戚隘桥合作社以5216000元的价格（非真实交易价格）将位于宁波市鄞州区××福明路295、297、299号的房屋（建筑面积为549平方米）出售给同卓公司，以3467000元的价格（非真实交易价格）将位于宁波市鄞州区××福明路301、303号的房屋（建筑面积为364.93平方米）出售给同卓公司。当日，办理了过户登记手续。陈伟东收取部分房款5885000元，但未转交给戚隘桥合作社。陈伟东在公安机关讯问时称：当时案外人周军光（由王伟成介绍）、叶波经营的同卓公司拟以16500元／平方米的均价整体打包购买剩余的全部房屋，故先过户了上述两套房屋给同卓公司。后来发现同卓公司根本没有整体打包购买剩余全部房屋的能力。2015年6月9日，戚隘桥合作社（由陈伟东代理签字、盖章）与案外人陈丹妍（系同卓公司法定代表人叶波的配偶）签订了《宁波市存量房买卖合同》一份，约定戚隘桥合作社以439万元的价格（非真实交易价格）将位于宁波市鄞州区××福明路343、345、347、349、351号的房屋（建筑面积为487.78平方米）出售给陈丹妍。当日，办理了过户登记手续。上述过户到陈丹妍名下的房屋陈伟东的本意是由陈丹妍代持，故未实际支付购房款，后陈伟东以该套房屋向银行抵押贷款800万元，但未转交分文给戚隘桥合作社。 2014年8月11日，王伟成出具书面《委托书》，载明：王伟成委托郑成富代理出租福明家园一期部分商铺事宜，包括签订合同，收取房租和押金。在此前后，郑成富代表王伟成就涉案成交房屋与承租人重新签订房屋租赁合同并收取租金。 2015年12月20日，陈伟东离开宁波。2016年1月22日，陈伟东因涉嫌合同诈骗罪被原宁波市公安局江东分局刑事拘留，原宁波市江东区人民检察院指控陈伟东犯合同诈骗罪、伪造国家机关证件罪于2016年11月8日提起公诉。该院经审理后认定陈伟东为应付审计部门对戚隘桥合作社的审计，伙同他人伪造房产证、土地证各10本，其行为已构成伪造国家机关证件罪；陈伟东不具有非法占有目的，未提供虚假担保，其行为不构成合同诈骗罪，遂于2017年6月2日作出刑事判决：陈伟东犯伪造国家机关证件罪，判处有期徒刑一年六个月。 2016年7月19日，戚隘桥合作社与同卓公司签订了《房屋买卖结算协议》一份，就同卓公司购买的位于宁波市鄞州区××福明路295、297、299号及301、303号的房屋达成如下结算协议：双方确认上述房屋购房款合计15079845元（即单价为16500元／平方米），同卓公司的已付款5885000元被陈伟东非法占有，现陈伟东已被公安机关立案侦查，同卓公司同意分两期支付剩余购房款，即于2016年9月10日前支付450万元（含在公安机关的押金200万元），于2016年10月10日前支付4694845元；在收到第一期款项后两天内，戚隘桥合作社应向公安机关申请解除对位于宁波市鄞州区××福明路301、303号的房屋的查封；在收到第二期款项后两天内，戚隘桥合作社应向公安机关申请解除对位于宁波市鄞州区××福明路295、297、299号的房屋的查封，等等。同日，戚隘桥合作社与陈丹妍（由其配偶叶波代理签字）签订了《房屋买卖结算协议》一份，就陈丹妍购买的位于宁波市鄞州区××福明路343、345、347、349、351号的房屋达成如下结算协议：双方确认上述房屋购房款合计1050万元（即单价为21526元／平方米），陈丹妍的已付款800万元被陈伟东非法侵占，现陈伟东已被公安机关立案侦查，陈丹妍同意于2016年7月底前向戚隘桥合作社支付250万元；在收到款项后两天内，戚隘桥合作社应向公安机关申请解除对位于宁波市鄞州区××福明路343、345、347、349、351号的房屋的查封，等等。在此情况下，戚隘桥合作社才又收到房款11694845元。 2016年9月30日，戚隘桥合作社委托律师向王伟成、陈勇分别寄出书面《催告函》，载明：2013年8月5日，戚隘桥合作社与王伟成、陈勇签订《商业用房买卖合同》。合同签订后，王伟成、陈勇未按约支付购房款，已构成迟延履行合同主要债务，戚隘桥合作社要求王伟成、陈勇收函后三日内一次性付清约定的相应购房款及利息，如逾期付款，戚隘桥合作社将解除合同，罚没定金，并向王伟成、陈勇主张赔偿损失等违约责任。 2017年9月14日，戚隘桥合作社委托宁波华诚拍卖有限公司拟拍卖尚未过户登记的剩余26套房屋。2017年10月至2018年8月期间，通过拍卖成交了23套，剩余3套未拍卖成交。上述拍卖成交的23套房屋的建筑面积合计4071.65平方米，拍卖成交款合计40570981元，按中标均价15000元/平方米计算，戚隘桥合作社损失20503769元（4071.65平方米×15000元/平方米－40570981元＝20503769元）。 一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点主要是：一、涉案《商业用房买卖合同》、《补充协议》是否真实有效；二、涉案《商业用房买卖合同》能否解除，如果能解除，定金罚则能否适用，已过户12套房屋的房款差额是多少及由谁承担。 关于焦点一，王伟成称其在中标之后与戚隘桥合作社签订过书面成交合同，但认为签订的并非戚隘桥合作社提供的《商业用房买卖合同》；陈勇则称其从未与戚隘桥合作社签订过书面成交合同，戚隘桥合作社提供的《商业用房买卖合同》并非其所签。一审法院认为，涉案房屋买卖涉及金额巨大，且涉及村民集体利益，签订书面合同实属必要且合乎常情。从戚隘桥合作社提交的《股份转让协议书》及陈勇提交的《担保书》等证据均可看出，当时确实签订了书面合同，因合同一般并非仅一方持有，事实上作为合伙人之一的陈伟东（在2014年4月1日之前陈勇与王伟成、陈伟东系个人合伙关系）亦持有一份《商业用房买卖合同》，与戚隘桥合作社持有的《商业用房买卖合同》内容完全一致，因事实上当时签订合同时并非双方到场面签，故即使涉案《商业用房买卖合同》上“王伟成”、“陈勇”的签名是虚假的，戚隘桥合作社亦有理由相信其持有的《商业用房买卖合同》是真实的。而根据原审司法鉴定结论，涉案《商业用房买卖合同》上“王伟成”的签名亦不能排除非王伟成所签，且王伟成在鉴定中未给予适当配合；“陈勇”的签名鉴定专家亦只是根据现有样本倾向认为并非陈勇所签，而陈勇在涉案房屋买卖成交之初确实作为合伙人参与其中，有作为合同主体的机会和可能，涉案《商业用房买卖合同》抬头亦详细列明了其公民身份号码、住址等信息，应并非无端而来。况且王伟成称其签订的是另外的书面合同，但自始至终未提供以作比对，其该说法一审法院无从采信。因此，一审法院认定戚隘桥合作社提供的《商业用房买卖合同》真实且有效。关于涉案《补充协议》的签订问题，王伟成、陈勇均称未签过。对此，一审法院认为，根据本案查明的事实，陈勇于2014年4月1日已确定退伙，且在2014年7月已通过以房抵债的形式抵偿了原全部出资款和出借款，故其在2014年8月不会也不应再参与合伙事务，而涉案《补充协议》落款处“陈勇”的签名经宁波市公安司法鉴定中心鉴定确非陈勇所签，故一审法院对陈勇未签订过涉案《补充协议》的说法予以采信。根据宁波市公安司法鉴定中心的鉴定结论，涉案《补充协议》上“王伟成”的签名亦不能排除非王伟成所签，而2014年8月11日王伟成仍然在出具委托他人代为出租涉案房屋、收取租金等事宜的书面《委托书》，可见其当时仍在参与合伙事务，而作为合伙人之一的陈伟东亦持有一份《补充协议》，与戚隘桥合作社持有的《补充协议》内容完全一致，而事实上当时签订《补充协议》时亦非面签，故即使涉案《补充协议》上“王伟成”的签名是虚假的，戚隘桥合作社同理亦有理由相信其持有的《补充协议》是真实的。因此，一审法院同样认定涉案《补充协议》真实有效。 关于焦点二，一审法院认为，涉案《商业用房买卖合同》约定的付款义务到期后，陈伟东通过与戚隘桥合作社积极协商，达成了涉案《补充协议》，即对继续履行涉案《商业用房买卖合同》作了补充约定，但陈伟东等人仍未按该《补充协议》的约定履行付息义务，且在转让过户多套房屋后未将相应房款转交给戚隘桥合作社，已构成根本性违约，戚隘桥合作社依法有权解除合同。戚隘桥合作社于2016年9月30日发出《催告函》催告履行，并告之不履行将解除合同，但仍未得到履行，后戚隘桥合作社起诉至一审法院要求解除涉案《商业用房买卖合同》，起诉状副本已于2016年11月8日送达给陈勇等人，该起诉状副本送达之日可视为涉案《商业用房买卖合同》已解除。关于合同解除后是否可适用定金罚则的问题。一审法院认为，涉案《商业用房买卖合同》确实约定了定金条款，但在该合同约定的定金罚则适用条件成就后，经双方协商定金不予没收，并签订涉案《补充协议》约定未付的购房款应将已付的2000万元押金扣除后再行计算，即原定金已转变为押金性质，可先抵作购房款，事实上后来戚隘桥合作社亦允许陈伟东在2000万元额度内先行转让过户部分房屋而不收取房款，故戚隘桥合作社要求适用定金罚则罚没所谓定金2000万元，缺乏依据，一审法院不予支持。关于已过户12套房屋的房款差额问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，因已被转让过户的12套房屋已无法返还给戚隘桥合作社，故相应房款应支付给戚隘桥合作社。戚隘桥合作社通过与相关房屋受让人达成《房屋买卖结算协议》（其中的结算价格其实是依据陈伟东在公安机关讯问时所作的报价）收回部分房款，若王伟成、陈勇、陈伟东认为该结算不足即结算价格太低，可与相关房屋受让人另行理直。已被转让过户的12套房屋的房款按单价15000元/平方米计算为44397000元，扣除戚隘桥合作社已得款18500458.41元，再扣除戚隘桥合作社原收取的2000万元后，实际房款差额为5896541.59元，戚隘桥合作社主张的该部分房款应获支持，超过部分不予支持。关于责任承担主体问题。一审法院认为，合伙人对合伙债务应当承担连带责任，退伙人对基于其退伙前的原因发生的合伙债务，应当承担连带责任。本案中，陈勇、王伟成、陈伟东原为个人合伙关系，根据现有证据可确定陈勇在2014年4月1日已退伙，因王伟成在与昊宇公司协商、商议相关合作事务中只是起到介绍人、担保人角色，而非合伙人角色，可推断王伟成至迟在2014年10月应已退伙，但退伙时陈勇、王伟成均未通知戚隘桥合作社，也未与戚隘桥合作社结算了结相关债务，而事实上本案债务亦源起于陈勇、王伟成、陈伟东存在合伙关系期间，属合伙期间未了结债务，故虽然陈勇、王伟成已退伙，但仍应与原合伙人陈伟东一起对本案债务承担连带责任。因此，一审法院对戚隘桥合作社要求陈勇、王伟成、陈伟东对相关差额房款承担连带责任的主张予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第53条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认陈伟东以王伟成、陈勇的名义与宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社于2013年8月5日签订的《商业用房买卖合同》已于2016年11月8日解除；二、限陈伟东、王伟成、陈勇于一审判决生效后十日内支付宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社被转让过户12套房屋的剩余购房款5896541.59元；三、驳回宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费171283元，财产保全费5000元，合计176283元，由宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社负担118207元，由陈伟东、王伟成、陈勇负担58076元；鉴定费106480元，由宁波市鄞州区福明街道戚隘桥股份经济合作社负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据。 二审审理查明，2013年7月22日，王伟成向戚隘桥合作社交纳了竞标保证金2000万元（其中由王伟成出资400万元，陈勇出资400万元，陈伟东出资1200万元。陈伟东的出资全部来自于借款或贷款，一个月后，陈伟东需归还他人借款，遂向王伟成、陈勇借款各200万元，陈伟东称其中王伟成的出借款项抵作了出资款项，即此后相当于由王伟成出资600万元，陈勇出资400万元，陈伟东出资1000万元，另陈伟东向陈勇借款200万元）。过户给昊宇公司的房屋的剩余房款由介绍人王伟成提供担保。对原审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，根据上诉人王伟成、陈勇及陈伟东在一审法院（2016）浙0204刑初543号刑事案件中的证言、供述明确涉案房屋买卖系其三人合作投资向被上诉人戚隘桥合作社购买，而戚隘桥合作社提交的《股份转让协议书》及陈勇提交的《担保书》等证据，能证明上诉人由王伟成出面与被上诉人签订过书面合同，结合陈伟东向公安机关确认的由其持有的《商业用房买卖合同》与被上诉人戚隘桥合作社提供的《商业用房买卖合同》一致的事实，虽该合同上“王伟成”的签名存疑、“陈勇”的签名非上诉人陈勇所签，但王伟成或陈勇又未能提交其认可的书面合同，故该《商业用房买卖合同》除“陈勇”签名系他人代签外，原判对其真实性予以认定，证据充分，并无不当。同理，涉案《补充协议》的落款处“陈勇”的签名、“王伟成”的签名虽存疑，且《补充协议》签订时陈勇已“退出股份”，但因作为合伙人之一的陈伟东持有的《补充协议》与戚隘桥合作社持有的《补充协议》内容完全一致，而该协议的也无证据证明系双方签字，且协议签订后陈伟东也支付了部分利息，故原判对该补充协议的真实性予以认定，也属合理。基于此，一审法院认定涉案《商业用房买卖合同》、《补充协议》的相对人实际为三上诉人，并确定该合同及补充协议的相应权利义务由三上诉人承担，理由充分，也无不当。合同签订后，戚隘桥合作社虽配合陈伟东办理涉案房屋的出售工作，陈伟东亦系戚隘桥合作社成员，但陈伟东并非戚隘桥合作社法定代表人，故其有关涉案房屋交易中的行为只能是代表三上诉人，相应后果也应由三上诉人承担。合同履行过程中，陈勇虽经陈伟东、王伟成同意退出合伙，包括王伟成在此后的退出，因其退出未经戚隘桥合作社同意，也未与戚隘桥合作社就涉案合同进行结算，故其退出不影响戚隘桥合作社对其作为原合伙人的诉求。因合同及补充协议履行中，上诉人未按约定履行付息义务，也未在转让过户多套房屋后将相应房款转交给戚隘桥合作社，使戚隘桥合作社的合同目的落空，故戚隘桥合作社有权解除合同。虽戚隘桥合作社在合同履行过程中未按合同关于“甲方只有在收到乙方支付的全部转让价款后才予协助办理产权过户登记手续”的约定，在未收到全部房屋转让价款的情况下即协助上诉人办理相关房产的过户手续，但该行为系受上诉人陈伟东指令，且戚隘桥合作社也是基于当时的房产形势，为了上诉人盘活资金考虑，故该行为应属双方对该条件的变通，上诉人王伟成、陈勇提出戚隘桥合作社相应房款造成的损失由戚隘桥合作社自行承担，于法无据，本院难以采信。基于上诉人的违约事实，戚隘桥合作社为减少损失，依据陈伟东在公安机关讯问时所作的报价，与相关房屋受让人达成《房屋买卖结算协议》，收回部分房款，理由正当。 综上所述，王伟成、陈勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费106152元，由上诉人王伟成、陈勇各半负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年九月十一日 书记员  潘芬芬