贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10180号 原告：四川鸿顺康投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区草海大道创美大酒店七楼，统一社会信用代码：91510000309395493X。 法定代表人：严贵安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭龙雨（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雄（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。 被告：曾瑞林，男，生于1984年7月25日，汉族，贵州省毕节市七星关区人，住毕节市七星关区。 原告四川鸿顺康投资有限公司（下称：鸿顺康公司）诉被告曾瑞林租赁合同纠纷一案，本院2020年6月12日立案的，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人彭龙雨、被告曾瑞林到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告鸿顺康公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告曾瑞林立即支付原告四川鸿顺康投资有限公司从2018年8月31日起至2019年8月30日期间的房屋使用费、市场培育费、商业服务费共计52,180.00元及逾期付款违约金12,662.00元，具体逾期付款违约金按下列标准计算：以被告曾瑞林欠付2018年8月31日起至2019年8月30日期间的房屋使用费、市场培育费、商业服务费52,180.00元为基数，按照月利2%的标准，从2018年8月31日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止。2.判决被告曾瑞林立即向原告四川鸿顺康投资有限公司支付因其原因导致合同被解除的违约金102,180.00元。3.本案诉讼费、保全费（若有）由被告曾瑞林承担。事实及理由：2018年6月1日，原被告与案外人吴俊玲协商一致，同意将案外人吴俊玲与原告签订的《商铺使用合同》中约定的创美世纪城2号地块，房号为1-1-026、27、28商铺的承租方变更为被告，由被告承担和享受该租赁合同项下的权利义务。基于此，原告作为出租方与作为承租方的被告签订《房屋租赁合同》。约定：被告承租原告享有出租权的位于毕节市七星关区草海大道创美世纪城2号地块，房号为1-1-026、27、28，建筑面积109.98平方米商业用房用于经营美发。租赁期限从2017年8月31日起至2023年8月30日止，使用期以原告向被告发出《交房通知书》的第三日起计算或实际办理交房手续之日起计算，租赁期间原告同意第一年给予6个月的装修期（56,090.00元），装修期附条件免收租金。房屋首年使用费、市场培育费及商业服务费按每平方米每月85.00元的标准计算，第一、二年不递增，第三年开始逐年递增6%。按照先付房屋使用费后使用房屋的原则执行，房屋租金按年支付，首期租金应于2017年8月31日前支付，之后的租金应于每年8月31日前一次性支付。逾期付款的，应当按照逾期金额的每日1%的标准计算逾期付款违约金。因被告违约导致本合同被解除或终止的，被告还应按照当年组建标准支付原告给予被告优惠期、装修期等期间的租金。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，此间被告支付第一年度的租金后，第二年度的租金只是分别于2018年9月27日、2018年11月30日向原告共计支付租金60,000.00元，之后被告就再未履行租金支付义务，反而于2019年8月31日以个人原因为由向原告递交《退铺申请书》，载明：因被告个人原因，被告申请提前解除《租赁合同》，被告同意所有的合同解除、退步流程及手续严格按照合同约定以及原告管理制度办理（也即是按照合同约定承担违约解除合同的违约责任及补交免租期的租金）。原告考虑到被告已不想继续履行合同，故原告以在被告递交的退铺申请书上加盖公章的行为认可被告在按照合同约定承担违约责任及补交免租期的租金的前提下提前解除合同。但原告收房后，被告拒绝支付因被告提前解除合同需承担的违约金102,180.00元【112,180.00-10,000.00（履约保证金）=102,180.00元】及支付所欠2018年8月31日起至2019年8月30日尚欠的房屋使用费、市场培育费及商业服务费52,180.00元，故引发诉诸。原告认为：《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”。本案中，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告未按期足额支付房屋使用费的行为已构成违约，故被告除按照合同约定足额支付原告从2018年8月31日起至2019年8月30日止期间的房屋使用费等费用外还应承担逾期付款的违约责任，现原被告就逾期付款违约责任已做明确约定，但基于双方对此违约金的计算标准过高，考虑到被告实际偿还能力，原告自愿主动将逾期付款违约金计算标准调减为参照月利率2%的标准计算支付。同时，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过未付合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”。本案中，被告并未严格按照合同约定的租赁期履行租赁义务的违约行为造成原告的损失具体体现为预期可得利益损失之租金损失及因被告违约解除合同导致原告在原约定租赁期限内重新招商引商而给予新进商家免租期间的租金损失，故被告应当赔偿原告因此而造成的直接及间接损失。鉴于原被告双方已在第《房屋租赁合同》第十三条第（三）、（四）项明确约定，若被告原因导致本合同被解除或终止的，被告支付的履约保证金用作抵扣违约金，且被告还需按照解除合同当年度的租金标准支付原告给予的装修期期间的租金，该条文的实质是原被告双方对若因被告原因导致涉案租赁合同被解除或终止时造成原告逾期可得利益损失及重新招商引商而给予新进商家免租期的租金损失的赔偿约定，且该约定并不违反法律、行政法规的效力性强制规定。因此，根据合同约定，合同解除时的租金标准为112,180.00元，故原告诉请被告按照合同约定应向原告支付装修期的租金102,180.00元（已抵扣保证金10,000.00元），于法有据，理应予以支持。综上，原告为维护自身合法权益，特依据民事诉讼法的有关规定向贵院提出前述诉请，望判如所诉。 为支持其诉讼请求，原告鸿顺康公司向本院提交了如下证据： 证据一：营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。用以证明：原告方身份信息。被告对该组证据无异议。 证据二：商铺使用合同、合同补充协议书、退铺申请书、解除合同协议书。用以证明：被告第二年支付原告租金112,180.00元，现被告已支付60,000.00元，被告尚欠原告第二年租金52,180.00元，同时证明被告违约保证金10,000.00元不予退还，其次因被告原因导致合同解除，被告应当承担解除合同的违约责任。被告质证意见：字是我签的，真实性无异议，根据解除合同第二条规定，我不应当承担违约责任，对证明目的有异议，第二年租金原告承诺可以半年一交，我交了半年以后，因不再经营，我就没有缴纳了，我申请退租，但原告没有为我及时办理退租手续。 被告曾瑞林辩称：原合同有一条规定是先叫租金后租房，如不交租金甲方由权力马上收回房屋并不退一万元履约保证金金，我在没租房子申请退租以后，原告经理不给办理，直到房子要租出去以后，打电话给我，叫我去他们公司签退铺合同。当时口述说签了合同不追究任何责任。 被告曾瑞林未提交证据。 经综合审查全案证据，原告提交的两组证据，具有证据三性，能证明本案基本事实，本院予以采信。 根据以上对证据的分析与认定，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2017年8月15日，原被告签订《商铺使用合同》，合同约定，原告将位于毕节市七星关区出租给被告使用（商铺号为：1-1-026、027、028），使用期为六年，第一年租金（使用费、市场培育费及商业服务费）56090.00元、第二年112180.00元……，履约保证金10000.00元，在合同终止时，被告不存在违约情形且已交清合同约定各项费用及按合同约定归还商铺后，原告在30日内退还。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告将涉案商铺交给被告使用，被告向原告交纳第一年全年租金，第二年租金交纳了60000.00元，还欠52180.00元租金未付。2019年8月31日，被告向原告提交退铺申请书，申请提前解除商铺租赁合同，同时承诺履约保证金10000.00元用于抵扣拖欠的租金，不再退还。同日，原被告签订了《解除合同协议书》，约定解除双方2017年8月15日签订的《商铺使用合同》，双方互不承担违约责任。2020年6月12日，原告以被告未支付剩余租金为由，向本院提出诉讼，要求被告支付剩余租金及违约金。 本院认为，原告在立案时提交的《商铺使用合同》与庭审中提交进行核对的《商铺使用合同》的编号不一致，经审查，两份合同除编号不一致外，其余内容均相同。被告虽主张编号为HSK2017076的合同不是其所签，但经本院当庭释明后其表示不对合同上的签名及捺印进行鉴定，视为其认可该证据的。根据原告提交的其他证据可认定双方履行的是编号为HSK2017076的《商铺使用合同》，该合同系双方真实意见表示，其内容未违约法律法规效力性禁止性规定，系有效合同，双方应根据合同约定履行各自义务。本案中，合同签订后，原告将涉案商铺交给被告使用，被告未按合同约定全面履行支付租金的义务，其行为已违约，已承担继续履行的违约责任。原告要求被告支付第二年剩余租金52,180.00元，有事实及法律依据，本院予以支持。原被告在协商解除涉案合同时，双方已约定互不承担违约责任，原告起诉要求被告承担违约责任，无事实依据，本院不予支持。被告在提交退铺申请书时承诺将履约保证金抵扣租金，原告对此未提出异议，视为其认可被告的抵扣行为。因此，该10,000.00元履约保证金应在被告所欠租金中予以抵扣。扣除后，被告尚欠原告租金42,180.00元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下： 一、被告曾瑞林于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告四川鸿顺康投资有限公司租金（使用费、市场培育费及商业服务费）42,180.00元。 二、驳回原告四川鸿顺康投资有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,298.00元（已减半），由原告四川鸿顺康投资有限公司承担870.75元，由被告曾瑞林承担427.25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  罗桂华 二〇二〇年九月十日 书记员  杨 洋