贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0422民初2304号原告：贵州普定凯旋物业管理有限责任公司，住所地：贵州省安顺市普定县城关镇中心大道。统一社会信用代码：91520422051946795G。法定代表人：晁明祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨林，男，1983年12月14日出生。代理权限：特别授权代理。被告：杨正洪，男，1973年9月6日出生，汉族，贵州省平坝县人，住贵州省普定县。原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司（以下简称“凯旋物业公司”）与被告杨正洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯旋物业公司的委托诉讼代理人杨林、被告杨正洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯旋物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨正洪支付原告物业管理费2041元；2、判令被告杨正洪支付原告违约金2300元；3、诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：被告杨正洪是原告所服务及管理的普定凯旋城小区业主。2019年3月17日至2020年6月16日，被告杨正洪无故拖欠原告物业管理费4341元，经原告多次催要，被告一直拒绝缴费，侵害了原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告杨正洪辩称，一、被答辩人要求答辩人支付物业管理费于法无据。首先，2019年4月11日起，被答辩人向普定房管所、穿洞居委会发出《关于停止物业服务的函》，同年4月12日，被答辩人又向包括答辩人在内全体业主发出《关于停止物业服务告知书》，告知将于2019年4月14日停止物业服务。从被答辩人发出函及告知书时，即视为被答辩人单方终止了物业服务合同。其次，业委会2017年成立一周后就没有履行业委会应该履行的职责。自2019年3月15日起，凯旋城五区、AB栋业主委员会全体成员证实辞职，到目前为止，凯旋城五区、AB栋业主委员会也未与凯旋物业公司签订物业服务合同。因此，被答辩人要求答辩人支付物业费于法无据。再次，在被答辩人开展物业服务业期间，其勾结黑社会对答辩人进行断水、语言恐吓等方式进行恐吓，对答辩人生产生活造成严重影响。如：2019年8月12日至2019年8月15日被答辩人将凯旋城五区K栋事先没有通知的情况下强制断水。二、答辩人有正当理由拒付物业管理费。因被答辩人不履行工作职责，工作简单粗暴，采取黑社会工作方式方法，2017年5月被答辩人不知道从哪里青睐社会闲杂人员对我家进行人身恐吓，2017年至2019年期间物管公司先后三次强行将我家自来水断开，给我家生活上带来极大不便。其次，被答辩人在物业服务期间，答辩人厨房公用排气孔堵塞多次到被答辩人处反映均未得到处理，物业服务未达到合同标准，造成楼梯间、公共部位垃圾成堆，恶臭难忍。因此，答辩人有权拒绝支付2019年3月17日至2020年6月16日的物业费，更谈不上违约金一说。再次，答辩人依法不正确履行职责，造成物业管理区域被严重占用，严重影响答辩人生活质量。据此，答辩人依法有权拒付物业管理费。综上，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告凯旋物业公司向本院提交了下列证据：1、营业执照、法人身份证明，证明原告诉讼主体资格；2、欠费清单、房屋面积证明，证明被告欠费依据；3、2018-2019年物业服务合同，2019-2021年物业服务合同，证明原告在此期间提供服务的合法性；4、更换物业调查表、调查征询结果、公示图片，证明原告是在社区的建议下对凯旋五区、广场A、B栋进行了是否更换物业公司的调查，并进行了公示；5、关于物业服务合同到期的函，证明原告在服务合同未到期时，已经通知过五区业主委员会；6、垃圾清运合同，证明原告是对凯旋城的装修垃圾进行了清运；7、整改通知书、消防楼层整改通知书、工作联系函，证明原告对违章、违建的行为进行了制止；8、穿洞社区出具的2019年签订合同的证明、会议纪要、现场图片，证明原告2019-2021年的物业服务合同签订缘由和原告从未中断服务的事实。9、自来水公司停水图片，证明这期间自水公司停水。被告杨正洪向本院提交以下证据：1、身份证，证明被告身份主体资格；2、现场图片16张，证明被告房屋有问题，原告侵占公摊部位，他们不履职。原、被告之间未签订物业合同。电梯发生事故对业主发生伤害。3、安全检查记录，证明凯旋城电梯检查已过有效期；4、公告，证明没有和业主签订合同；5、证人赵某的证言，证实凯旋城业委会已经解散，公章于2019年8月26日移交穿洞居委会。上述证据，经本院综合审查，认定事实如下：2018年3月29日，原告凯旋物业公司作为乙方与作为甲方的普定县凯旋城住宅小区五区广场A、B栋业主委员会（以下简称“凯旋城业委会”签订《凯旋城物业管理服务合同》，约定原告凯旋物业管理公司为凯旋城五区、广场A、B栋提供物业服务，原告管理服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运以及污水管道的疏通和车辆停放管理等；物业管理服务收费采取包干制方式，住宅物业管理服务的收费标准为每月1.3元/㎡，按月交纳，每月10日前将当月费用缴清，逾期按日加收应交费用3‰违约金。该合同期限为一年，即自2018年3月14日至2019年3月13日。2019年3月7日，原告凯旋物业公司向凯旋城业委会发出《关于物业服务业合同到期的函》，请凯旋城业委会于物业合同到期前与原告商谈物业服务合同相关事宜。2019年3月15日，凯旋城业委会发出《普定凯旋城五区、广场AB栋业主委员会正式向广大业主宣布辞职的通知》，宣布辞职解散，并于2019年8月26日将公章交到穿洞居委会处。2019年9月2日，原告凯旋物业公司向穿洞居委会提交《凯旋城物业管理服务合同》，该合同约定内容与2018年3月29日签订内容一致，服务期限自2019年3月13日至2021年3月13日。穿洞居委会经开会商议后，在合同甲方处盖凯旋城业委会公章，原告凯旋物业公司在合同乙方处盖章。同时查明，2019年4月11日，凯旋物业公司向普定县房管所、穿洞居委会发出《关于停止物业服务的函》，次日向五区和广场A、B栋业主发出《停止物业服务的告知书》，告知将于2019年4月14日停止物业服务并撤离五区和广场A、B栋。后原告凯旋物业公司又于2019年8月19日发出《凯旋城五区、广场AB栋是否更换物业公司的调查公告》，调查结果载明凯旋城五区、广场A、B栋规划户数共696户，已调查618户，78户未调查到，其中不同意更换物业公司的户数为380户，同意更换物业公司户数为73户。原告凯旋物业公司从2014年至今一直为凯旋城五区、广场A、B栋提供物业服务。另查明，被告杨正洪居住在普定县凯旋城五区K栋12-3号，系凯旋城五区、广场A、B栋的业主，其房屋建筑面积为104.65㎡。被告杨正洪缴纳物业管理费至2019年3月16日，后被告未缴纳物业管理费。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为，原告提交的2019年9月2日签订的《凯旋城物业管理服务合同》虽盖有凯旋城业委会公章，但该合同并非凯旋城业委会与原告凯旋物业公司签订，该合同并不是双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，该合同为无效合同。但原告凯旋物业公司与凯旋城业委会于2018年3月29日签订的《凯旋城物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告杨正洪作为凯旋城五区的业主，应受凯旋城业委会与原告凯旋物业公司于2018年3月29日签订的《凯旋城物业管理服务合同》约束，虽然该合同期限已届满，但原告一直对凯旋城五区及广场A、B栋业主提供物业服务至今，被告杨正洪作为该小区业主，实际接受了原告凯旋物业公司提供的服务，应当支付相应的物业管理服务费用，对于原告诉请的物业管理费，本院酌情支持参照2018年3月29日签订的《凯旋城物业管理服务合同》住宅收费标准每月1.3元/㎡执行，被告杨正洪自2019年3月17日至2020年6月16日应当缴纳的物业管理服务费为2040.675元（1.3元/月×104.65×15个月），故对原告主张的物业管理费2041元，本院支持2040.675元；对于被告称原告已经通知停止物业服务，物业管理服务不到位、脏、乱，管理不善，恐吓业主等而拒付物业费的答辩意见，虽然原告在物业管理服务方面确实存在一定瑕疵，管理服务有不到位之处，但总体上原告已按物业服务行业的相关规定向业主履行了服务义务，故对被告拒交物业费的答辩意见不予采纳；另对原告主张逾期缴费违约金的诉讼请求，因双方未对缴费期限事宜作出约定，故对原告的该项诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告杨正洪于本判决生效之日起十日内支付原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司2019年3月17日至2020年6月16日的住宅物业服务费2040.675元；二、驳回原告贵州普定凯旋物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨正洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  赵厚培二〇二〇年九月二十七日法官助理刘霞书记员袁熙芬