浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初1257号原告：张秀长，男，1994年8月5日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：张挺号，浙江中欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志盛，浙江中欣律师事务所律师。被告：苍南天洋置业有限公司，统一社会信用代码913303270852530814，住所地浙江省龙港市金茂花园第2-3幢109室。法定代表人：王益相。委托诉讼代理人：朱杰春，浙江望舟律师事务所律师。原告张秀长与被告苍南天洋置业有限公司（以下简称天洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张挺号、被告天洋公司的委托诉讼代理人朱杰春到庭参加诉讼。审理过程中，双方当事人均申请庭外调解期限60日，本院予以准许。本案现已审理终结。原告张秀长向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付逾期交房违约金暂计15444元（自2019年1月1日起按每日以购房款总额万分之二计算至实际交付之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求为：判令被告立即支付逾期交房违约金20586.36元（自2019年1月1日起至2019年4月30日止，每日按购房款总额万分之二计算）。事实和理由：2016年12月28日，原告与被告天洋公司签订《商品房买卖合同》。原告以总价857765元的价格向被告购买商品房一套，并已按照合同履行全部付款义务，但被告未按照合同约定在2018年12月31日前将各项验收合格的商品房交付原告使用，直至2019年4月，被告才交付房屋。原告认为，被告超过交付日期逾期交房，违约事实明显，依据合同第十条的约定，被告应按日向原告支付购房总价款万分之二的违约金承担违约责任。被告天洋公司辩称，1.被告没有逾期交房，不存在向原告支付逾期违约金的问题。双方在签订《商品房买卖合同》后，在万宝路酒店召开协商会协商二次设计和施工的事宜，并签订了《补充协议书》等材料，包括原告在内的业主均同意交房日期顺延90日，该90日应予扣除。2.天洋大厦项目因政府政策处理等原因，未能按出让合同约定时间竣工，并给予延长竣工时间至2019年12月5日，有龙政函〔2019〕8号《龙港镇人民政府关于要求对龙港镇中心区A-2-10地块天洋大厦项目延长竣工时间的函》（以下简称文件一）和苍（龙）土让补字[2019]03号《国有建设用地土地使用权出让合同补充协议》（以下简称文件二）为证。按照《商品房买卖合同》第九条第二款载明，因政府原因导致建设期延长的，出卖人不用承担违约责任。3.被告已通知业主于2019年4月7日前办理交房手续，在约定的期间内交付了涉案商品房，有相关的邮寄材料和接收材料为证。4.张秀长物业费未缴清，按照《商品房买卖合同》第九条第二款约定，交付期限自动延长至款项结清为止。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。原告张秀长在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明原告的主体资格；2.被告的企业登记基本信息，用于证明被告的主体资格；3.《商品房买卖合同》，用于证明原、被告之间买卖关系的事实；4.发票、还款明细清单，用于证明原告按合同履行付款义务的事实。被告天洋公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.补充协议书，用于证明原、被告重新约定交房日期；2.建议书，用于证明原、被告协议后提交房管局备案登记；3.文件一、情况说明书、案件回执、收条等，用于证明因政府原因致使天洋大厦项目延期的事实；4.房屋交接验收书、钥匙委托书，用于证明被告交房的时间。其当庭补充提供证据5.电话通话明细，用于证明被告在期限内向原告发送交房通知函的事实。其于庭后补充提供证据6.房屋验收材料，用于证明涉案天洋大厦项目于2018年11月26日竣工验收，于2019年3月25日经验收备案登记的事实；7.文件二，用于证明因政府原因致使天洋大厦项目延期的事实;8.《商品房买卖合同补充协议》，用于证明双方签订《商品房买卖合同补充协议》的事实。对当事人提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1-4均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据1-8，原告均有异议，认为证据1中的协议书系被告单方制作，包括原告在内的业主签名是为了推举业主代表与被告交涉，作为委托书使用，而非确认协议书内容。原告等人未同意该协议书约定内容，被告也未按照协议书约定履行。证据2是包括原告在内的业主要求对涉案小区进行优化，并未同意延迟交付，若作为补充协议，应当一对一签订。对证据3中文件一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为文件一仅建议延迟竣工验收，并未得到国土资源局同意，仅对被告具有约束力，对原告没有约束力。情况说明系龙港市公安局治安海防管理大队出具，回执单载明的报案时间为2016年，加盖的公章是龙港市公安局龙江派出所，是事后补盖。被告也无法证明报案人及案情是否与本案有关。即使报案内容与本案商品房施工有关，也是征地争议，属被告应当预计到的风险。收条及转账凭证与本案不具有关联性，也无法确认签名的真实性。对证据4的真实性无异议，但不代表涉案房屋符合商品房交付约定，部分房屋还存在质量问题，被告也没有按照业主要求进行修缮交付。证据5，真实性由法院核实，原告没有收到相关的通知。对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告未将竣工验收备案登记表出示给原告。证据7的真实性由法院核实，对关联性、合法性有异议。根据合同相对性原则，系国土资源局和被告之间权利义务关系，不涉及原告等房屋买受人，也未明确政府行为究竟是什么，对原告不具有约束力。且被告于2018年11月份申报竣工验收，文件二在2019年2月27日才签订，显然是为了竣工验收才补充签订的协议。对证据8真实性没有异议，但没有明确提示特别约定条款相关内容，不能免除其责任，特别约定条款不适用于原告。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的证据1、证据2，仅能证明包括原告在内的业主建议被告优化设计施工，但不足以证明双方就工期顺延90日达成一致意见的事实。被告提供的证据3中的文件一、证据7，两份文件虽能证明龙港镇政府及国土资源局同意被告顺延竣工时间，但不足以证明被告因政府原因造成工期顺延的问题，具体理由于本院说理部分阐明。证据3中的情况说明书、案件回执、收条等材料，仅能证明被告与下涝村村民存在征地争议的事实，且警情发生于《商品房买卖合同》签订前，与本案不具有关联性，不予认定。被告提供的证据4，能够证明被告与原告办理房屋交接手续的事实，对此予以认定。被告提供的证据5，因被告未提供通话录音以证明通话内容，故该份证据与本案缺乏关联性，对此不予认定。被告提供的证据6、证据8，符合有效证据的基本特征，能够证明被告主张的待证事实，对此予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日，原告张秀长即买受人与被告天洋公司即出卖人签订一份合同编号为201690015940043，备案登记号为20169408731的《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买天洋大厦第2幢604号商品房（建筑面积95.69平方米，购房总金额857765元）；原告于2016年12月28日前向被告支付首付款177765元，除已收定金100000元转入购房款外，应续缴纳房款计77765元，剩余购房款原告通过银行贷款或公积金贷款方式予以支付。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应于2018年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；4.已通过验收合格，但由于政府部门原因，未及时提供证明文件的，以验收之日为准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1.遭遇不可抗力，且出卖在发生之日起30日内告知买受人；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇周边居民阻挠而难于及时解决，导致建设期延长，以政府部门出具的证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所有费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条规定买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。该合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累积已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明。仍不能达成一致意见的，双方委托具有相应资质的检测机构进行质量监测……若检测结果为合格，检测费用由买受人承担；若检测结果为不合格，检测费用由出卖人承担。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约付清了购房款。被告于2018年11月26日申请对天洋大厦项目进行竣工验收，于2019年3月25日办理竣工验收备案登记。2019年3月26日，原告张秀长与被告签订钥匙委托书。本院认为，原告张秀长与被告天洋公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，应认定为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行合同约定的义务。本案争议焦点为原、被告是否协商一致同意对天洋大厦项目进行二次设计施工并顺延工期90日，以及文件一、文件二能否作为《商品房买卖合同》第九条约定的政府行为相应顺延交付日期。因被告未能提供充分证据证明其与包括原告在内的业主协商一致对天洋大厦项目进行二次设计施工并顺延工期90日，故被告辩称双方已约定工期顺延90日，依据不足，本院不予采信。至于文件一、文件二载明的政府行为，被告已于2018年11月26日申请竣工验收，而文件一、文件二形成于竣工验收期间，涉及的是土地出让问题，且未明确载明具体的政府行为及造成工期顺延的期间，并不符合《商品房买卖合同》第九条第二款第2项约定的延期事由。鉴于天洋大厦项目土地出让问题发生在前，涉案《商品房买卖合同》签订时间在后，被告在签订《商品房买卖合同》时对此应有所预见，并在确定房屋交付日期时加以考虑，其事后与原告约定在2018年12月31日前交房，在发生纠纷时却要求在逾期交房天数中作相应扣减，依据不足，本院不予支持。此外，被告未能提供相应的证据证明原告未按约缴清物业费的事实，应承担举证不能的不利后果，其抗辩意见本院不予采纳。原、被告约定于2018年12月31日前交房，但双方实际于2019年3月26日才实际交付，相对原定的交房日期已逾期85日，被告已构成违约，应自最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，按已交付的房价款857765元向原告支付万分之一的逾期交房违约金，即7291元（857765元×85日×0.01%）。综上，本院对原告的诉请合理有据部分予以支持，其余不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、苍南天洋置业有限公司于本判决生效后十日内支付张秀长逾期交房违约金7291元；二、驳回张秀长的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，减半收取计157.5元，由张秀长负担132.5元，苍南天洋置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 章 彬二〇二〇年九月二十九日书记员 蔡子欣?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。