浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）杭余民初字第4999号原告：李玉山，男，1966年10月14日出生，汉族，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：谷延飞,浙江裕丰律师事务所执业律师。被告：杭州旭广置业有限公司，住所地杭州余杭区崇贤街道向阳村78号，统一社会信用代码91330110070962248K。法定代表人：贲宇。委托诉讼代理人：姚杰、周山涧，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。原告李玉山（以下简称原告）诉被告杭州旭广置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法由审判员卢燕适用简易程序独任审判，于2020年7月2日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人谷延飞、被告的委托代理人姚杰、周山涧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告与被告于2017年11月16日签订的《商品房买卖合同》，约定原告购买位于杭州市余杭区××街道××街旭辉运河悦章（贤君庭）1823号的商铺，面积322.98平方米，单价12509.93元，该房屋总房款为4040457元，被告应当于2019年7月31日前，将具备“该商品房经综合验收合格”且符合条件的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之三支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全款4040457元，被告向原告开具了增值税发票。后被告不按照约定和承诺向原告交付符合合格条件的房屋，造成原告不能如期向外出租房屋，无法实现合同的目的。为此，原告于2019年11月21日向被告寄出《要求杭州旭广置业有限公司按照合同约定提供交房及相关文件通知函》，被告至今被告不向原告提供交房必备的文件：1、《房地产开发建设项目工程竣工综合验收合格证或竣工验收备案凭证》；2、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《建筑工程质量认定书》，3、《建设工程质量监督报告》和规划部门的建设工程竣工规划验收合格凭证、消防部门的建筑工程消防验收、环保、人防、防雷、市政、园林、档案等部门出具的验收证明或认可的文件或准许使用文件；6、公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、用气、道路、排污等等的证明文件；7、施工单位签署的《工程质量保修书》等。2019年11月16日原告验收商品房时，又发现存在如下问题，1815号窗户不合格，1815号和1823号商铺消防逃生通道处于被封死状态，房屋的商铺使用功能严重受限。被告的交付行为不符合规定。同时，原告在函件中要求被告对此进行整改，整改合格后并与所有应交付文件交给原告才视为被告按照合同约定向原告正式交房。2019年11月24日被告收到通知函后，直到今日不提供上述文件亦不回复原告。2020年1月2日被告完成商铺消防逃生通道的整改，但此时被告仍未向原告提供符合约定的上述文件，因此，被告并没有正式履行向原告交付房屋的义务，被告延迟交房违约行为仍在持续当中。综上，被告的行为已构成逾期交付商品房，原告有权按照合同约定要求索赔，为维护自身合法权益，原告根据合同法和民事诉讼法的有关规定，特诉至法院。诉讼请求：1、判令被告杭州旭广置业有限公司支付给原告逾期交房违约金273942.98元（按日万分之三的标准从2019年7月31日暂计至2020年3月12日，其后按日万分之三的标准从2020年3月13日计至全面履行交房之日止)；2、判令被告支付给原告逾期交房已付总房款的同期银行贷款利息110338.15元（按年4.35%的标准从2019年7月31日暂计至2020年3月12日，其后按年4.35%的标准从2020年3月13日计至全面履行交房之日止的银行同期贷款利息）；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告答辩称：1、案涉房屋2018年11月15日取得竣工验收备案证，商品房符合交付使用条件，2、2019年7月29日向原告送达交接书，但原告未依约交接，案涉房屋不存在主体质量问题，房屋符合法定约定交付条件，原告拒绝收房责任应该由原告自行承担，3、原告以被告未出具证明文件为由拒绝收房要求被告承担逾期交房责任不符合规定，4、原告诉称的窗户问题和没有消防通道问题不属实。本院根据双方当事人的陈述以及有效证据，认定下列事实：2017年11月16日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定：第三条，买受人购买的商品房为杭州市余杭区××街道××街××号。该商品房的设计用途为商业服务，属框架结构，层高一层4.68米，二层4.2米。该商品房约定建筑面积共322.98平方米，套内建筑面积315.99平方米，应分摊的共有建筑面积6.99平方米。第五条，建筑面积每平方米12509.93元，总价款4040457元。第七条，买受人于2017年11月16日前支付首付款2020457元，剩余房款20200000元采用银行按揭方式贷款支付。第九条，出卖人应当在2019年7月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排屋等，具备商品房正常使用的基本条件；4、上述第3项约定中用气的燃气接口、烟道等相关设施设备仅在部分商铺中设置。第十条，出卖人逾期交房的：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。第十二条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方还就其他权利义务作出了约定。后原告按约支付了房款。2018年11月15日，案涉房屋所涉项目取得竣工验收备案。2019年7月23日，被告向原告发送含案涉商铺在内的五份《通知书》，主要内容为：案涉商铺崇杭街1823号已具备交付条件，集中交付活动时间为2019年7月26日。原告于2019年7月29日签收该材料。2019年8月19日原告与被告签署了《商品房交接书》，主要内容为：2019年8月19日，甲乙双方对案涉房屋进行验收交接，双方确认：1、该房屋实测建筑面积为322.98平方米；2、该房屋总价款为4040457元。另原告自行手写意见：房屋门窗等不合格还在整改，待合格后收房。2019年11月16日，原告向被告寄送一份《通知函》，认为被告未按合同约定交付房屋，案涉商铺消防通道被封死，房屋使用功能受限。要求被告对此进行整改，并交付相应验收文件七份。2019年11月9日原告确认收到案涉商铺在内的五套商铺钥匙。庭审中，双方确认交房时案涉商铺侧门被靠墙一排绿植及围墙封挡。2019年12月29日被告对该侧门外的绿植、围墙进行整改施工完毕。本院认为：原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。现案涉房屋已通过竣工验收备案，并按约通知原告交付。原告于2019年8月19日签署房屋交接书，应视为交付完成。对原告书写的门窗问题并非严重影响房屋经营使用的质量问题，但被告就此需承担相应的维修义务；对原告主张被告未按约交付相关竣工验收通过的证明文件、侧门消防逃生通道封堵导致交付不符合约定应承担逾期交付责任的诉请。本院认为，案涉房屋所涉项目已于2018年11月15日整体通过竣工验收备案，符合合同约定的交房条件，对相关证明文件合同约定被告义务为出示，并非交付买受人，原告未举证证明其拒绝出示相关证明文件；关于侧门通道封堵，原告虽未有证据证明该侧门通道系消防通道，且该侧门通道封堵对房屋质量本身没有影响，但是根据双方庭审确认，该商铺为两处门口，该侧门交付时系被绿植、围墙封堵至无法正常出入，对该房屋的经营使用确会造成较大不利影响，被告的交付存在瑕疵。因被告已于2019年12月29日整改完毕，本院酌情确定由被告支付原告违约金61415元。对原告主张的其余过高部分及利息损失，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州旭广置业有限公司支付原告李玉山违约金61415元；二、驳回原告李玉山的其余诉讼请求。本案案件受理费3532元，由原告李玉山负担2864元，由被告杭州旭广置业有限公司负担668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 卢 燕二〇二〇年九月十日书记员 张少艾