江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初1609号原告：交通银行股份有限公司连云港分行，住所地江苏省连云港市海州区海连中路141号。负责人：王璐，该分行行长。委托诉讼代理人：周雪花、冯标，该公司员工。被告：吴平，男，1974年12月12日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：张延好，江苏善典律师事务所律师。被告：魏艳平，女，1981年12月2日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：连云港森林花园置业有限公司，住所地江苏省连云港市海州区工业园浙江路8号。法定代表人：刘红玖，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈跃宽，该公司员工。原告交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称交通银行）诉被告吴平、魏艳平、连云港森林花园置业有限公司（以下简称森林置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周雪花，被告吴平的委托诉讼代理人张延好，被告森林置业公司的委托诉讼代理人沈跃宽到庭参加诉讼。被告魏艳平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告交通银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴平立即向原告偿付借款人民币本金1295166.81元及至实际清偿之日止的利息及罚息、复利（截止到2020年4月10日止的利息、复利和罚息合计46067.53元），本息合计1341234.34元。2.判令被告吴平承担原告实现债权的费用（含诉讼费、保全费、律师费等）。3.判令被告魏艳平、森林置业公司对第一、二项请求权下的还款义务承担连带偿还责任。4.判令原告对被告吴平、魏艳平抵押房产（位于连云港市海州区处置所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2015年3月30日，被告吴平与原告签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：吴平向原告借款150万元，贷款期限240个月，自2015年3月30日至2035年3月30日止。被告森林置业公司为本合同项下贷款提供连带责任保证。同时，被告吴平、魏艳平以其位于连云港市海州区产作为抵押物，与原告签订了《房地产抵押合同》，为被告吴平的上述贷款提供抵押担保。被告魏艳平与原告签订了《共同还款协议书》，承诺对上述贷款提供共同还款责任保证，保证范围为上述借款本息、罚金及实现债权的费用。借款合同签署后，原告依约发放了贷款，但被告吴平未依约到期按时履行还款义务。截止2020年4月10日止，尚欠原告借款本金1295166.81元和相应的利息及罚息、复利合计46067.53元。原告认为，二被告未能按时偿还贷款构成违约，原告有权依据借款合同之约定，单方面宣布本合同项下已发放贷款本金全部提前到期，要求被告吴平立即偿还所有到期贷款本息，被告森林置业公司为本合同项下贷款承担担保责任，被告魏艳平承担共同还款责任。为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告吴平答辩称，从原告处贷款是事实，但是记不清欠了多少本金。同时，关于利息被告也不会计算，因此，关于起诉的本金和利息请求，原告应向法庭作出说明；关于原告要求的实现债权的费用，请求法庭根据本案的事实进行裁决。请求法院依法判决。被告森林置业公司答辩称，原告与被告吴平之间的贷款纠纷主体应该由被告吴平、魏艳平实际履行，对于被告吴平提出的答辩意见，我方也想弄清楚事实和相关数据。被告魏艳平未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证材料。本案原告提供了《个人房产抵押贷款合同》、《共同还款协议书》、《房地产抵押合同（按揭）》、抵押预告登记证明、借款借据、划款授权书、还款明细、欠款明细、担保函、共同还款协议书、身份证、户口本复印件等证据；被告吴平、森林置业公司未提交证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2015年3月30日，被告吴平（借款人即抵押人）作为甲方与原告交通银行（贷款人即抵押权人）作为乙方、森林置业公司（保证人）作为丙方签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：借款人所购房屋为住房，坐落于苏某第LP－17幢无单元101室。借款人应自可办理抵押权设立登记之日起3月内及时办妥抵押权设立登记手续。贷款金额150万元整。贷款期限240月。月利率5.1625‰，还款以月为期，首期自放款日起计算。本合同利率按本合同约定调整本合同利率，其中遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。借款人选择等额本息还款法，每期还款为壹万零玖佰壹拾伍圆捌角玖分。还款日为每月的21日。借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息，贷款人有权按逾期贷款罚息计收利息，并对应付未付利息计收复利；有权处理抵押物。丙方保证人为本合项下贷款提供连带责任保证。甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方要求立即支付甲方的全部到期应付款项。甲方取得第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同还对保证期间、保证范围等事项进行了约定。魏艳平在共有人处签字确认：共有人均同意以本合同第二十二条约定的房屋为乙方在本合同项下债权提供抵押担保。被告魏艳平还与原告签订《共同还款协议书》，承诺对吴平在交通银行连云港分行的150万元贷款承担共同还款责任。森林置业公司为吴平的上述债务出具了《担保函》，为吴平的贷款提供连带责任保证。其中第5条载明“本担保函自签署之日起生效，在下列条件满足时失效：购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为贵行贷款设定抵押担保，贵行取得现房抵押登记证明文件正本。”2015年3月30日，原告（抵押权人）与被告吴平（抵押人）、森林置业公司（担保人）签订了《房地产抵押合同（按揭）》，抵押人因资金不足将购买的座落于苏某第LP－17幢无单元101室房产及相关权益抵押予抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证，抵押按揭期限自2015年3月30日起至2035年3月30日止。自本合同生效之日起至抵押人领取《房屋所有权证》《房屋他项权证》止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任。同日，涉案房屋办理了房屋抵押预告（在建工程）登记证明。合同还对其他事项进行了约定。2015年3月30日，原告向被告吴平指定收款单位连云港森林花园置业有限公司发放贷款150万元，借款期限至2035年3月30日，240月，利率5.162500‰、罚息利率7.743750‰。被告吴平、魏艳平自2019年8月起未能按期足额偿还贷款。截至2020年4月10日,被告吴平、魏艳平欠原告借款本金1295166.81元、利息、复利、罚息合计46067.53元。在本案审理期间，根据原告的申请，本院于2020年4月29日作出财产保全民事裁定书，冻结被申请人吴平、魏艳平、连云港森林花园置业有限公司银行存款135万元或查封、扣押其等值其他财产。原告预交保全费用5000元。本院认为，原告与被告吴平、魏艳平、森林置业公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《房地产抵押合同（按揭）》，及魏艳平出具的《共同还款协议书》、森林置业公司出具的《担保函》均系各方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同的约定向被告发放了贷款，但被告未按期足额还本付息，已构成违约，银行有权按合同约定宣布借款提前到期，要求被告清偿借款本息及相关费用。原告要求被告吴平（借款人）、魏艳平（共同还款人）偿还借款本金1295166.81元及利息、罚息、复利（其中，截至2020年4月10日的利息、复利、罚息合计46067.53元；自2020年4月11日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，均按合同约定计算）的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于对预告登记抵押房产行使优先受偿权问题。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，涉案房屋就抵押房产仅办理抵押预告登记手续，至今尚未办理抵押登记手续，原告也未取得房屋他项权证，原告主张就抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，无法律依据，本院依法不支持。关于保证人森林置业公司承担连带保证责任问题。根据合同约定，森林置业公司与原告形成合法有效的保证合同关系，根据约定“借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且交通银行连云港分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。但在交通银行连云港分行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任。”现抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，森林置业公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。森林置业公司承担保证责任后，有权向债务人吴平追偿。关于原告主张被告吴平承担原告实现债权的费用（含诉讼费、保全费、律师费等）的诉讼请求，因现已发生的费用为诉讼费和保全费，原告未能对其他费用举证，故本院对原告主张的诉讼费和保全费依法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴平、魏艳平于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司连云港分行借款本金1295166.81元及利息、罚息、复利（其中，截至2020年4月10日利息、复利、罚息合计46067.53元；自2020年4月11日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利均按合同约定计算）。二、被告连云港森林花园置业有限公司对上述债务承担连带给付保证责任。连云港森林花园置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人吴平追偿。三、驳回原告交通银行股份有限公司连云港分行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16871元（原告已预交），诉讼财产保全费5000元，由被告吴平、魏艳平和连云港森林花园置业有限公司连带负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94.（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长  刘永红人民陪审员  张春梅人民陪审员  季建华二〇二〇年九月二十九日书 记 员  梁 茜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行