云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1265号上诉人（原审被告）：文山和鑫房地产开发有限公司，住所文山市开化街道振华社区东风路光大广场光大中心23层。法定代表人：李涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆正敏，云南杨柏王律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：卢玉凤，女，1988年9月7日生，壮族，住砚山县。上诉人文山和鑫房地产开发有限公司（以下简称和鑫公司）与被上诉人卢玉凤商品房预售合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院(2019)云2601民初3872号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和鑫公司上诉请求：1，请求撤销文山市人民法院所作(2019)云2601民初3872号民事判决，并依法改判；2．本案一、二审诉讼费用由卢玉凤承担。事实与理由：1、承诺书签订是因大批商户阻拦、谩骂，和鑫公司在情况紧急威逼下所签，在如此短时间支付如此高赔偿金、违约金，明显跟事实背离，所以该承诺书不能作为本案定案依据。2、承诺书约定的双倍赔偿明显过高，和鑫公司有权请求人民法院予以减少。并且和鑫公司违约原因并不仅仅是和鑫公司单方面造成的，还存在政策、施工方违约、经济不景气等因素。和鑫公司违约给卢玉凤造成的实际损失，最多也就是同类型同地段的租房损失或者中国人民银行同期贷款利息，所以，根据公平原则和诚实信用原则请求贵院予以衡量并依法予以减少。卢玉凤未向本院提交书面答辩。卢玉凤向一审法院起诉请求：1.判决解除卢玉凤与和鑫公司于2019年5月25日签订的商品房预售合同；2.判决和鑫公司返还卢玉凤购房款123678元及逾期还款赔偿金123678元，合计247356元;3.判令和鑫公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月19日，卢玉凤认购和鑫公司开发建设的文山佛寿街幸福里一期1幢2单元2302号房屋，房屋总价款393678元。同日，卢玉凤向和鑫公司支付20000元定金，和鑫公司出具了收据及住宅（定金）缴纳确认单交由卢玉凤收执。2019年5月25日，卢玉凤与和鑫公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，卢玉凤向和鑫公司支付了103678元购房款，和鑫公司出具了收据及住宅（按揭）补款单交由卢玉凤收执。加上卢玉凤之前支付的20000元定金，卢玉凤一共向和鑫公司支付了123678元购房款。合同签订后，卢玉凤发现其购买的房屋为他人回迁安置房，遂找到和鑫公司协商购房后续事宜，2019年6月30日、7月8日和鑫公司分别向卢玉凤出具了退款承诺书，承诺：“和鑫公司承诺于2019年7月5日前退还卢玉凤购房款123678元。同时和鑫公司以实收房款日期（2019年5月25日）和金额按10%年化率计算给予卢玉凤资金补偿。若逾期不能支付，则和鑫公司在退还卢玉凤购房款的同时，以实收房款日期（2019年5月25日）和金额按20%年化率计算给予卢玉凤资金补偿。和鑫公司须在2019年7月8日至2019年7月25日之间退还卢玉凤的购房款123678元。同时，和鑫公司以实收购房款开始2019年5月25日截止到实际退款到账日，按实收购房款年化率20%进行赔偿，即按69元/天支付给卢玉凤。若逾期无法支付购房款及赔偿金时，和鑫公司构成违约，按卢玉凤实付购房款金额一倍进行支付和赔偿，所产生的一切法律后果由和鑫公司自行承担。”一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。卢玉凤向和鑫公司认购商品房，并支付了购房款123678元，和鑫公司应诚信地按双方约定，将所购房屋交予卢玉凤。因和鑫公司交房不能，双方签订《退款承诺书》，和鑫公司未向本院提交证据证明在作出《退款承诺书》时有受协迫、受欺诈的情形，故《退款承诺书》系和鑫公司的真实意思表示，和鑫公司应遵循诚实信用原则及时履行承诺。《退款承诺书》中，和鑫公司承诺于2019年7月8日至2019年7月25日之间退还卢玉凤购房款123678元，并按实收房款年化率20%进行赔偿，即自2019年5月25日起按69元/天支付赔偿金至实际退款到账日止，若逾期无法支付购房款与赔偿金，和鑫公司将按实付购房款金额翻一倍进行支付和赔偿。按实付购房款金额翻一倍进行支付和赔偿的承诺是因和鑫公司交房不能，双方当事人已经发生较大矛盾，和鑫公司同意退款并进行赔偿，为预防和鑫公司再次出现违约而达成的一致意见，且并未超出和鑫公司签订《退款承诺书》时应当预见的范围。和鑫公司未在2019年7月8日至2019年7月25日之间退还卢玉凤购房款，也未支付赔偿金，已构成逾期，按《退款承诺书》的承诺应按实付购房款金额翻一倍进行支付和赔偿，故对卢玉凤主张和鑫公司双倍返还购房款共247356元（已付购房款123678元×2），符合双方约定及合同目的，未违反法律法规规定，且和鑫公司未提交证据证明约定的违约金数额明显高于卢玉凤遭受的损失，一审法院予以支持。综上所述，对卢玉凤的诉讼请求，一审法院予以支持，和鑫公司辩称卢玉凤主张的损失过高，依法不应得到支持的辩解意见，因证据不充分，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、解除卢玉凤与和鑫公司2019年5月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、文山和鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还卢玉凤购房款，共计247356元。案件受理费5010元,由文山和鑫房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经二审审理，对于一审法院认定的法律事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：《退款承诺书》是否有效。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，人民法院审理普通民事二审案件，应当仅仅围绕上诉人提出的上诉请求进行审理。本案中和鑫公司上诉主要有两个方面，一系《退款承诺书》在受胁迫签订的不公平的协议，二是《退款承诺书》中所约定的违约金过高。围绕上述两个主张，首先《退款承诺书》系和鑫公司出具给购房户而形成，和鑫公司主张其是在情况紧急威逼之下所签，但在购房户提起本案诉讼之前，和鑫公司并未主张撤销之诉予以撤销。其次，结合整个诉讼过程来看，和鑫公司之所以出具《退款承诺书》承诺退还购房户支付的购房款并给其自愿附加其他赔偿条件，系和鑫公司一房二卖导致房屋无法交房所致。司法实践中，出卖人一房数卖的情况较为普遍，严重损害了广大买受人的利益，故针对出卖人恶意违约导致合同解除的处理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项明确规定了出卖人恶意违约行为的惩罚性赔偿责任，即“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。也就是说，出卖人出现一房二卖情况的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款、利息、赔偿损失和不超过购房款一倍的赔偿责任。本案中，和鑫公司出具给购房户的《退款承诺书》中自愿给其公司附加的“实付购房款金额翻一倍”的赔偿款并不超过法律给予出卖人一房二卖的惩罚性赔偿责任，现和鑫公司主张该赔偿款过高的，本院不予支持。综上所述，和鑫公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5010.00元，由文山和鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 刘 曼审判员 张雯静二〇二〇年九月一日书记员 李官耀