贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终1567号 上诉人（原审被告）:贵州云盛房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金路富康国际商务公馆1804。 法定代表人:黄金铁，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：成绍天，贵州权衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖健宏，贵州权衡律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：段清，男，1990年10月26日生，回族，住贵州省兴义市。 上诉人贵州云盛房地产开发有限公司（以下简称云盛房开）因与被上诉人段清商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初9072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 云盛房开上诉请求:1.撤销原判第一项，驳回段清的一审诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由段清承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，双方签订的《商品房买卖合同》因严重显失公平，属可撤销合同。合同双方约定交房时间为2017年10月31日前，但签订《商品房买卖合同》的时间为2017年10月30日，且该案属商品房预售合同纠纷，云盛房开所售房屋为期房，根本无法按合同约定的期限交房。即是说，从签订合同次日起，云盛房开就已经属于逾期交房，对云盛房开显失公平，双方约定的交房时间严重不符合当时案涉房屋的修建情况，合同签订后就存在违约行为，合同约定的权利义务明显不平等。并且依据一审查明事实，段清于2017年11月29日才付清所有购房款，但却约定云盛房开于2017年10月31日前交付房屋，由此可见，合同内容上段清享有过多或过于优越的权利，云盛房开负担过重，条件苛刻且无法实际履行义务，此合同约定已经构成显失公平的条件。因此根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，本案合同可撤销。二、原审对于逾期交房违约责任期间认定错误，不符合合同约定。段清于2017年11月29日通过银行贷款方式贷款840000元支付给云盛房开。根据合双方签订的《房屋买卖合同（附件十二补充协议）》第四条第1款第5项（p51页）的约定：“出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任。如出卖人选择不解除合同的，则出卖人在买受人支付全部购房款（包括逾期付款的违约金）后30日将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”，而双方约定的交房时间为2017年10月31日前，段清于2017年11月29日才交清全部购房款，即在约定交房时间前，段清并未交清全部购房款，云盛房开有权拒绝将商品房交付买受人，并且在买受人支付全部购房款（包括逾期付款的违约金）后30日将商品房交付买受人使用。即实际交房时间以段清实际支付全部购房款时间后的30起算，即为2017年12月30日。因此，一审对于逾期交房违约责任期间认定错误，缺乏上述事实依据，不符合合同约定。 段清辩称，本案合同是格式合同，签订补充协议时没有细看，而且合同也不允许购房人修改，关于银行放款时间非购房人可控制。 段清向一审法院起诉请求：1.判令云盛房开立即向段清支付从2017年11月1日起至2019年9月1日止期间已产生的逾期交房违约金人民币589116.66元(违约金以1785202元为基数，按日万分之五从2017年11月1日起计算至2019年9月1日止，即1785202元×0.0005×660天=589116.66元)；2.案件受理费由云盛房开负担。 一审法院认定事实：段清欲向云盛房开购买由该公司开发的兴义市公园里一期商品房第D26幢1层D26-6号房屋，2016年11月21日，段清向云盛房开交付了5000元，2016年12月10日，交付了15000元，2017年6月20日交付了344452元，2017年7月20日交付了750元，上述共计365202元，云盛房开向段清开具了一张《收据》，载明收到段清交来D26-6首付款365202元。同日，段清还向云盛房开转账15242元，该款云盛房开于2017年8月2日已代其缴纳。2017年10月30日，段清作为买受人，云盛房开作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定由段清向云盛房开购买由其开发建设的公园里一期商品房D26幢1层D26-6号房，该房屋建筑面积为304.83平方米，套内建筑面积为296.44平方米，按照套内建筑面积计算，单价为6022.14元每平方米，房屋总价款为1785202元，买受人以银行按揭+公积金贷款付款的方式支付房款，并在合同签订之日向出卖人交付首期房款545202元，余款1240000元以银行按揭+公积金贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，该商品房在交付时应当满足该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》与《住宅工程分户验收表》。合同第十三条约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。在该《商品房买卖合同》签订当天，段清向云盛房开补交房屋首付款180000元。合同签订后，段清于2017年9月14日通过公积金贷款方式向中国建设银行股份有限公司黔西南州分行贷款人民币400000元支付给云盛房开、于2017年11月29日通过银行贷款方式向中国建设银行股份有限公司黔西南州分行贷款840000元支付给云盛房开。至此，段清已向云盛房开交付完全部购房款。2017年11月20日，该《商品房买卖合同》进行登记备案。 另查明，该楼盘未取得案涉楼盘建设工程竣工验收备案，段清也未收房入住。庭审中，云盛房开提出《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高，应按涉案房屋同地段房屋租金标准计算段清的损失的抗辩，并申请对贵州省兴义市“兴义·公园里”小区一期同地段同类商品房在2017年10月31日至2019年10月31日的租金标准进行评估。经鉴定，贵州国信房地产资产评估有限公司出具了黔国评字【2020】0129号《房地产司法估价报告》，该估价报告载明：买受人段清购买的商品房建筑面积为304.83平方米，每月租金单价为13元每平方米，月租金为3962.79元。云盛房开为此预交鉴定费8000元。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。云盛房开与段清签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，双方应按照合同约定各自履行义务，即段清应按约支付房款，云盛房开亦应履行按约交付房屋及办理所有权登记的义务。 双方已在《商品房买卖合同》中约定云盛房开应当在2017年10月31日前向段清交付房屋，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，且明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案，故云盛房开至今未向段清交付符合法定和约定交付条件的房屋，存在违约行为，云盛房开应承担由此产生的违约责任，即云盛房开应向段清支付逾期交房违约金。 双方虽在《商品房买卖合同》中就逾期交房违约金问题明确约定为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”，但云盛房开提出双方约定的逾期交房违约金过高，请求人民法院以同地段房屋租金为标准对该违约金进行调减，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定,判定双方约定的违约金是否过高，应结合购房人因出卖人逾期交房导致其产生的损失进行判定，该损失一般体现为购房人在对房屋占有、使用、收益方面的损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交房使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，在逾期交房的情况下，购房人通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，在很大程度上相当于逾期交房给其造成的损失，因此在无直接证据证实因逾期交房给买受人造成的具体损失的情况下，可参照同地段同类房屋的租金标准进行认定。在贵州国信房地产资产评估有限公司作出的房屋租金资产评估报告书中评定平均每月租金为13元/平方，段清购买的商品房建筑面积为304.83平方米,月租金损失为3962.79元/月。根据双方《商品房买卖合同》约定的违约金标准计算为26778.03元/月（1785202元×5÷10000×30天），该数额超过了3962.79元的30%，应认定《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准过高，人民法院可以适当调减，调减为按租金的130%予以计算，即从2017年11月1日至2019年9月1日期间的逾期交房违约金为：3962.79元/月×130%÷30日×669天=114881.28元。 关于云盛房开辩称在房屋修建期间因政府部门逾期办理相关施工手续、举办山地旅游大会、天气恶劣等不可抗力因素，导致其未能按照约定时间将房屋交付给段清，但该辩解仅有其口述，其未提交任何证据印证存在不可抗力的情形，以及因此导致延误工期的天数，故对该辩解意见不予采信。综上所述，判决:一、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付段清从2017年11月1日起至2019年9月1日止的逾期交房违约金114881.28元；二、驳回段清的其余诉讼请求。诉讼费12846元（案件受理费9692元，减半收取4846元，鉴定费8000元），由段清负担3876元，贵州云盛房地产开发有限公司负担8970元（该款由贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付段清）。 本院二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院除对一审查明的基本事实予以确认外，另查明，《商品房买卖合同》附件十二补充协议第四点第（一）项“5、出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任。如出卖人选择不解除合同的，则出卖人在买受人支付全部购房款（包括逾期付款的违约金）后30日将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时查明，段清向银行所贷购房尾款于2017年11月29日汇入云盛房开账户。 本院认为，综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1.本案合同是否可撤销；2.本案逾期交房时间起算点应从何时起算。 关于本案合同是否可撤销的问题。从本案合同的订立情况来看，在《商品房买卖合同》签订之前，段清于2016年11月21日、2016年12月10日、2017年6月20日等时间点分别向云盛公司缴纳部分购房款，云盛公司于2017年7月20日对前述段清支付款项进行汇总后向段清出具收据一张，载明系案涉房屋首付款，由此可见，在2017年10月30日前，双方就签订本案《商品房买卖合同》已经进行过多次协商，且本案商品房买卖合同系房开商提供的格式合同，其对合同约定应清楚自方的义务，双方对签订合同次日交房的约定并不存在显失公平等可撤销情形。退而言之，即使其享有撤销权，但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”的规定，云盛公司作为合同文本拟定方，其对合同约定内容清楚明了，其应当知道该撤销权的存在，但该撤销权因一年内未行使而消灭。云盛公司关于本案合同可撤销的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予以采纳。 关于本案逾期交房时间起算点应从何时起算的问题。双方虽在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2017年10月31日前，但在《商品房买卖合同》附件十二补充协议第四点第（一）项“5、出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任。如出卖人选择不解除合同的，则出卖人在买受人支付全部购房款（包括逾期付款的违约金）后30日将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”，结合该补充协议，对云盛房开交房条件进行了补充，即需以段清支付全部购房款为前提，如云盛房开未基于段清逾期付款而主张解除合同，则交房日期为买受人支付全部购房款后30日将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，结合一审查明，段清向银行所贷的购房款于2017年11月29日才向云盛房开支付完毕，此时段清才完全履行了本案合同项下的付款义务，结合前述补充协议的约定，云盛房开履行房屋交付义务的时间系买受人支付全部购房款后30日，即为2017年12月29日，若房开商在该日仍未向购房人交付符合法定及约定的房屋，则从次日起，房开商即已违约。因此，本案逾期交房违约期间的起止时间应为2017年12月30日至段清主张的2019年9月1日，逾期交房违约金计算为3962.79元/月×130%÷30日×610天=104749.74元。原审对逾期交房违约期间的起算时间认定不当，本院予以纠正。 综上，云盛房开上诉理由部分成立，对其成立部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初9072号民事判决； 二、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付段清从2017年12月30日起至2019年9月1日止的逾期交房违约金104749.74元； 三、驳回段清的其余诉讼请求； 四、驳回贵州云盛房地产开发有限公司其余上诉请求。 一审案件诉讼费12846元（案件受理费9692元，减半收取4846元，鉴定费8000元），由段清负担10662.18元，贵州云盛房地产开发有限公司负担2183.82元；二审案件受理费2567元，由段清负担232元，由贵州云盛房地产开发有限公司负担2335元。 本判决为终审判决。 审 判 长 简坤 审 判 员 石鑫 审 判 员 付君 二〇二〇年九月二日 法官助理 秦菊 书 记 员 唐尹