辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1743号上诉人（原审原告）：王泽耀，男，1985年3月29日出生，汉族，住辽阳市宏伟区。委托诉讼代理人：应春明，辽宁海之纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭素荣，女，1958年9月17日出生，汉族，住辽阳市宏伟区。被上诉人（原审被告）：刘恒松，男，1979年4月7日出生，汉族，住辽阳市宏伟区。上诉人王泽耀因与被上诉人郭素荣、刘恒松定金合同纠纷一案，不服辽阳市宏伟区人民法院（2020）辽1004民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。上诉人王泽耀的委托诉讼代理人应春明到庭参加诉讼，被上诉人郭素荣、刘恒松经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王泽耀上诉请求：判决二被上诉人返还定金壹万元。事实和理由：上诉人与被上诉人因房屋买卖纠纷一案由辽阳市宏伟区人民法院已经审结，作出了（2020）辽1004民初157号判决书，现上诉人就该案提起上诉。原审判决认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议无效，定金协议无效。但是二被上诉人实际已经收到上诉人交付的定金10,000元。如果认定定金协议无效，原审就应当判决二被上诉人返还上诉人交付的定金10,000元元。原审只判决定金协议无效，却没有判决返还定金10,000元。既然房屋买卖协议无效，定金协议无效，那么被上诉人收取的1万元定金就没有了法律依据。综上，请求判决二被上诉人返还上诉人交付的定金10,000元。郭素荣、刘恒松二审未出庭应诉，未出具书面答辩意见。王泽耀向一审法院起诉请求：一、判决二被告双倍返还定金，给付原告2万元。二、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与二被告就购买二被告位于辽阳市宏伟区的房屋达成口头协议。该房屋75平方米，约定房屋价款24万元整。2018年10月21日原告给付二被告定金1万元，二被告出具一份收条。现二被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告，并且将该房屋出租。二被告的行为已经构成违约，因此原告依法提起诉讼。达成买房协议的时候我有宅基地，2019年6月份房屋动迁了，给的回迁款，钱没有到我们手里，以购房卡的形式对我们进行的补偿，就是买房子的时候我们将购房卡给的开发商。我们买房的时候当时已经确认动迁了，所以才合计买被告的房子。综上，请求法院依法判决二被告双倍返还定金。被告郭素荣未到庭参加诉讼，其在一审法院的询问笔录中陈述，王泽耀的母亲告诉我，2018年11月末给我全款，做文书，后来没做上，她告诉我12月末能给钱，到12月天天来给我干活，到3月我没用，12月来说钱也没给，我说只能到2019年3月1日止，到了3月2日我要不卖你返给你2万元，到3月2日要是你不买我就不能给你返1万元，后来也没付我钱，还要往我家院里搬东西，我没让搬。我说让梁宝英（原告母亲）从3月2日开始每月付我500元。她放在我家里的方砖还在那放着呢。我是2018年8月1号房子就已经租给别人了。现在这房子是他买我继续卖，但应该从2019年3月开始每月给我500元钱。刘恒松是我大儿子，收钱也是他签字的。他要买的话，就每月给我200元利息钱。要买房子的时候，原告也知道我这房子已经租出去了。定金收条是2018年10月21日在寇莹家写的，字是我大儿子刘恒松写的。我确定收到1万元钱。刘恒松一审未到庭参加诉讼，亦未作答辩。王泽耀一审提交如下证据：1、定金收条一张，证明被告收到1万元定金的事实。2、录音光盘一张，证明我们购买房屋的时候，提前说了，我家房子动迁后，用动迁款买房子，郭素荣说2019年5月2日前不交房款定金就没了。郭素荣说过涉案房屋已经卖给别人了。经一审法院审查在卷为凭。一审法院认定事实：2018年10月21日，王泽耀与郭素荣、刘恒松达成房屋买卖协议，王泽耀以24万元的价格购买郭素荣、刘恒松居住的位于辽阳市宏伟区的房屋。同日，王泽耀给付郭素荣、刘恒松房屋买卖定金1万元，郭素荣、刘恒松给王泽耀出具“收条”一份写明：“今收到王泽耀买房定金10,000元整，大写壹万元，总房款240,000贰拾肆万元整。”双方达成房屋买卖协议时，王泽耀在辽阳市宏伟区的房屋已经确定被动迁。动迁机关对王泽耀采用由王泽耀异地选房、动迁机关直接向开发商付款的方式安置原告住房。王泽耀采用上述方式购买了位于宏伟区星光天地小区的商品房。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。中华人民共和国国土部《关于进一步做好征地管理工作的通知》【2010年6月24日施行，2020年3月24日被《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正，2020年1月1日施行）废止】第三条（八）第二款的规定，在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。（九）统筹规划有序推进征地拆迁。在城乡结合部和城中村，当地政府应根据城市发展需要，合理预测一段时期内征地涉及的农民住房拆迁安置规模，统筹规划，对拆迁安置用地和建造安置住房提前作出安排，有序组织拆迁工作。安置房建设要符合城市发展规划，防止出现“重复拆迁”。本案中，动迁机关对王泽耀采用由王泽耀异地选房、动迁机关直接向开发商付款的方式安置王泽耀住房，符合国家管征地管理工作的规定。王泽耀、郭素荣、刘恒松达成的房屋买卖协议，将使王泽耀再次取得宅基地，有悖国家征地公序管理，故王泽耀与郭素荣、刘恒松的房屋买卖协议无效。《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第四十八条规定，征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。据此规定，王泽耀选择了接受货币补偿并已异地购房，其已丧失了再次取得宅基地的权力，其购买郭素荣、刘恒松房屋即再次取得了宅基地使用权，与上述规定相悖，故按《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）的规定，王泽耀与郭素荣、刘恒松达成的房屋买卖协议亦属无效。依据《中华人民共和国担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。王泽耀与郭素荣、刘恒松达成的定金协议属于房屋买卖协议的从合同，依据上述规定，该定金协议亦属无效。庭审中，本院向王泽耀释明，如果房屋买卖协议被依法确认为无效，其是否按照合同无效的法律规定变更诉讼请求。王泽耀仍然坚持起诉状的诉讼请求。故对王泽耀的诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国担保法》第五条第一款、《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第四十八条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王泽耀与郭素荣、刘恒松达成的房屋买卖协议无效；二、王泽耀与郭素荣、刘恒松达成的定金协议无效；三、驳回王泽耀的诉讼请求。案件受理费300元（王泽耀预交），减半收取150元，由王泽耀承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同无效、被撤销或者终止的，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于上诉人王泽耀上诉主张被上诉人郭素荣、刘恒松返还其定金10,000元一节，因一审法院已认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议及因房屋买卖协议而达成的定金协议均无效，故上述合同被认定无效后因该合同取得的财产应当予以返还，庭审中上诉人亦认可合同无效的认定并主张被上诉人返还定金，故被上诉人应将收取的10,000元定金返还上诉人。综上所述，王泽耀的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽阳市宏伟区人民法院（2020）辽1004民初157号民事判决第一项、第二项，即“一、王泽耀与郭素荣、刘恒松达成的房屋买卖协议无效；二、王泽耀与郭素荣、刘恒松达成的定金协议无效”；二、撤销辽阳市宏伟区人民法院（2020）辽1004民初157号民事判决第三项，即“三、驳回王泽耀的诉讼请求”。三、被上诉人郭素荣、刘恒松于本判决生效之日起十日内返还上诉人王泽耀定金10,000元。四、驳回上诉人王泽耀原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元（王泽耀预交），减半收取150元，由上诉人王泽耀负担75元，由被上诉人郭素荣、刘恒松负担75元；二审案件受理费300元，由被上诉人郭素荣、刘恒松负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年九月十日法官助理王首智书记员胡子健