湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初902号原告：湖北顺强运业有限公司。住所地：湖北省十堰市北京中路58号。法定代表人：刘翠兰，该公司董事长。委托代理人：程义军，湖北平长律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托代理人：吴振兰，该公司员工。代理权限：一般代理。被告：刘西俊，男，汉族，1978年11月出生，住湖北省十堰市。委托代理人：轩传，十堰市张湾区东风法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。原告湖北顺强运业有限公司（下称顺强运业公司）诉被告刘西俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺强运业公司的委托代理人程义军、吴振兰和被告刘西俊及其委托代理人轩传到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺强运业公司提出以下诉讼请求：1.判令刘西俊支付顺强运业公司租赁费2259938元、违约金265516.77元，并赔偿因阻碍顺强运业公司无法出租经营损失518333元，合计3043787.77元；2.刘西俊承担诉讼费用。事实与理由：2014年4月12日，顺强运业公司与刘西俊签订房屋租赁合同，约定顺强运业公司将自有的北京中路58号王府井广场北侧部分房屋（含观光电梯）、总面积3130平方米出租给刘西俊作宾馆客房使用；租赁期限10年，2014年5月31日前的租金免除；从2014年6月1日至2019年5月31日，一楼租金为每平方米60元，二、三楼每平方米20元；从2019年6月1日起至合同期满，一楼每平方米租金70元，二、三楼每平方米26元。合同约定租金一年一付，每年5月30日前交付一年租金。合同签订后，刘西俊以合同面积有出入为由，长期拖欠租金不付。因刘西俊长期纠缠吵闹，为了社会稳定，顺强运业公司将月租金从6.5万元减少为5万元。刘西俊因经营不善效益下滑，仍然不断借有纠纷闹事不交租金，并发展到法院起诉，意图确认宾馆物资设备转让合同及租赁合同无效，湖北省高级人民法院判决驳回了刘西俊的错误诉请。由于刘西俊不思经营，专门闹事，导致宾馆停业无法经营。为了维护社会安定，公安机关和政府相关单位对刘西俊进行反复批评教育并告知继续无理取闹的法律后果。刘西俊坦陈自己已经无力经营，要求提前解除租赁合同。经茅箭区诉前调解多元化化解指挥中心组织调解，双方于2018年11月19日签订了解除租赁合同协议，并办理了宾馆交接手续。顺强运业公司要求刘西俊共同委托价格评估机构对刘西俊交还的宾馆装饰装修及设施设备进行评估，但刘西俊不配合，只在交接协议中写上后续事宜另行协商解决。但刘西俊根本不予协商解决，顺强运业公司被迫聘请湖北嘉信达评估公司对宾馆移交的全部装饰装修及设施设备进行了评估，同步聘请了十堰市公证处现场进行录像及公证。经评估，刘西俊交回的宾馆装饰装修及设施设备价值631172元。顺强运业公司收回宾馆房产后准备出租或承包给新的业主，但刘西俊到宾馆大吵大闹、堵门封路，打砸阻拦装修和经营，不断纠缠闹事，致使宾馆无法出租和经营打十多个月，造成租金损失518333元。被告刘西俊辩称：1.按照合同约定，刘西俊应支付的租金是根据面积和单价确定的，刘西俊在租期内已支付实际使用面积的租金；2.刘西俊在2016年8月8日向顺强运业公司交还宾馆，而顺强运业公司拒收，由此产生的租金不可归责于刘西俊，刘西俊此后也未实际使用宾馆，不应支付租金；3.未按合同约定面积交付租赁物或租赁面积不实是导致双方纠纷发生的根本原因，刘西俊不存在违约，不应当承担违约金；4.刘西俊没有阻碍顺强运业公司出租，顺强运业公司已将房屋另行出租，其经营不当的损失不应由刘西俊承担。请求依法驳回顺强运业公司的诉讼请求。经审理查明：2014年4月12日，顺强运业公司与刘西俊、杨艳美（刘西俊与杨艳美系夫妻关系）签订《宾馆转让协议》。该协议约定：顺强运业公司将王府井广场北侧宾馆（原哈佛宾馆）的装饰物及设备、设施（房屋及观光电梯除外）一次性转让给刘西俊，转让价为450万元；宾馆装饰物及设备、物品（详见甲、乙双方移交表），宾馆客房共计65间，宾馆以现状移交；签订合同时刘西俊、杨艳美向顺强运业公司支付转让款300万，2014年6月底前支付剩余转让款150万元；如刘西俊、杨艳美未按时支付转让款，每逾期1日，按所欠款项的3%向顺强运业公司支付资金使用费及违约金；原哈佛宾馆的债权债务、经济纠纷与刘西俊、杨艳美无关。当日，双方还签订《房屋租赁合同》。该合同约定：顺强运业公司将北京中路58号王府井广场北侧部分房屋（含观光电梯）出租给刘西俊、杨艳美作宾馆客房使用；租期自2014年4月12日至2024年4月11日，总面积3130平方米（其中一楼88.35平方米，二、三楼3041.65平方米）；租金从2014年6月1日起算，自2014年6月1日至2019年5月31日，一楼租金每平方米60元，二、三楼每平方米20元，合计月租金66134元；租金一年一付，先付后用，刘西俊在每年5月30日前交纳给顺强运业公司；租赁期满，宾馆装修物及设备设施移动部分由刘西俊、杨艳美自行处理，不动部分归顺强运业公司所有；刘西俊逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的3%，以天数计算向顺强运业公司支付违约金等。刘西俊在经营过程中，发现房屋实际使用面积与合同约定不符，与顺强运业公司进行沟通协商，双方对刘西俊实际使用的房屋面积少于合同约定面积达成共识。刘西俊要求重新测量面积，顺强运业公司予以同意。尔后，刘西俊根据其重新测量的面积，自2014年9月起，从原三个月交纳20万元租金减少到按每月5万元交纳租金，顺强运业公司同意刘西俊按照实际使用的面积据实计付租金，对每月5万元租金标准予以认可。2014年10月，刘西俊向本院起诉，请求撤销其与顺强运业公司签订的宾馆转让协议，顺强运业公司返还刘西俊支付的400万元并赔偿损失。在该案审理过程中，依刘西俊的申请，本院委托十堰市房地产测绘管理中心对王府井广场商业宾馆面积进行鉴定。十堰市房地产测绘管理中心测定王府井广场北侧宾馆（原哈佛宾馆）的建筑面积为2272.74平方米（一层18.81平方米，二层592.84平方米，三层1661.09平方米）。该面积不含楼梯间（公摊除外）和观光电梯面积。本院后作出（2014）鄂茅箭民一初字第02829号民事判决，撤销刘西俊与顺强运业公司2014年4月12日签订的《宾馆转让协议》和《房屋租赁合同》；顺强运业公司返还刘西俊转让费400万元；刘西俊将受让的装饰物及设备设施、物品（详见双方签订的《哈佛宾馆移交清点表》）、以及承租的房屋返还给顺强运业公司。顺强运业公司上诉后，十堰市中级人民法院作出（2016）鄂03民终262号民事判决，驳回了顺强运业公司的上诉，维持本院上述判决。顺强运业公司申请再审后，湖北省高级人民法院于2016年10月21日作出（2016）鄂民申1869号民事裁定，提审本案，并于2017年9月28日作出（2017）鄂民再263号民事判决，撤销本院和十堰市中级人民法院的上述判决，驳回刘西俊的全部诉讼请求。十堰市中级人民法院判决后，刘西俊于2016年8月3日向顺强运业公司送达《交接通知书》，通知顺强运业公司在接到通知书三日内予以交接。顺强运业公司未予接收房屋。湖北省高级人民法院作出前述判决后，经调解，顺强运业公司和刘西俊于2018年11月19日解除房屋租赁合同，并办理宾馆交接手续。此后，顺强运业公司委托湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司对北京路58号58-1-8王府国际宾馆内装修及物品的市场价值进行了评估，评估价值为631172元。关于刘西俊已支付租金，顺强运业公司主张为1053000元，刘西俊主张为1553000元，双方有争议的是2014年6月30日刘西俊向顺强运业公司支付的50万元是否为租金。刘西俊主张该款项为支付的租金，顺强运业公司主张该款项是支付的转让费，包含在刘西俊已支付的400万元转让费之内。为判断该款项的用途，本院要求刘西俊提供其支付400万元转让费的凭证。在本院指定的期限内，刘西俊未能提供。本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，应认定为有效。除2014年6月30日支付的50万元外，刘西俊未能证明已支付顺强运业公司转让费400万元，主张2014年6月30日支付的50万元是租金不应采信。双方就刘西俊实际使用的房屋面积小于合同约定面积进行过协商，刘西俊在履行过程中按每月5万元支付租金，顺强运业公司予以认可，应认定双方对该事项已达成协议。此外，根据刘西俊在原诉讼中认可的实际使用面积，二、三层客房面积共2253.93平方米（根据合同约定，该部分每月租金为45078.6元），一层产权面积18.81平方米（根据合同约定，该部分每月租金为1128.6元），该部分每月租金共46207.2元；加上一层外加部分和楼梯间部分面积，每月支付5万元租金应与合同约定相当。因此，刘西俊申请对实际租赁使用面积进行鉴定不应准许，每月应付租金应为5万元。十堰市中级人民法院对刘西俊起诉的案件二审判决后，湖北省高级人民法院后提审并改判，生效裁判文书未支持刘西俊的诉讼请求，刘西俊在2016年8月3日通知顺强运业公司办理交接，该行为的效力不应确认。从2014年6月1日起算租金，至2018年11月19日双方办理交接手续，刘西俊应支付顺强运业公司租金共计2681667元，减去已付的1053000元，还应支付1628667元。刘西俊拖欠租金的行为构成违约，应当承担违约责任。顺强运业公司放弃合同约定的违约金计算方式，主张的违约金是按欠付租金日万分之二点一计算所得，未超出刘西俊应承担的违约责任，其主张的金额亦未超出刘西俊应承担的违约金金额，该违约金请求应予支持。顺强运业公司提供的证据不足以证明刘西俊的行为导致宾馆长达十个月不能使用，主张刘西俊赔偿经营损失518333元不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告刘西俊支付原告湖北顺强运业有限公司租金1628667元及违约金265516.77元；二、驳回原告湖北顺强运业有限公司的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31150元，减半收取15575元，原告湖北顺强运业有限公司负担4651.5元，被告刘西俊负担10923.5元，退还原告湖北顺强运业有限公司15575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二〇年九月二日书记员  彭苗苗