苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初866号 原告：徐辉，男，1981年9月18日出生，汉族，住江苏省苏州市。 原告：王悦琴，女，1983年1月19日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：刘朋(代理上述两原告)，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 被告：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区广济北路388号。 法定代表人：郭强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田帅，该公司员工。 原告徐辉、王悦琴与被告当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年5月28日、7月3日公开开庭审理。后因本案部分事实需要进一步查证，故转为适用独任制普通程序审理。原告徐辉、王悦琴的委托诉讼代理人刘朋、被告当代公司的委托诉讼代理人宋丽琴到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告徐辉、王悦琴提出如下诉讼请求：1、判令被告限期对原告购买的位于苏州市姑苏区房屋内装饰装修问题（附问题清单）进行修复并将保修期自修复合格之日起计算；2、判令被告赔偿原告各项损失12万元；3、判令被告按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区苏站路1333号当代万国府小区内的公共道路、绿地、车位等进行依法恢复；4、判令被告对苏州市姑苏区苏站路1333号小区的新风系统存在的安全隐患进行排除；5、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将上述第1项诉讼请求明确为：要求被告对原告房屋内的客厅北墙返潮发霉问题、热水器下雨天墙面管道漏水问题、南主卧靠窗地板冒灰问题进行维修，后原告又申请撤回该项请求。原告将上述第二项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告因房屋质量维修造成房屋无法使用的空置损失43435元（7个月租金×6205元/月），并撤回上述第3、4项诉讼请求。 事实及理由：2016年6月14日，原告徐辉、王悦琴(合同“买受人”)与被告当代公司(合同“出卖人”)签订《苏州市商品房买卖合同》，出卖人将位于苏州市姑苏区房屋（以下简称案涉房屋）出售于买受人，房屋建筑面积为145.17平米，该房屋为全装修房。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2018年1月底，被告通知原告办理房屋交付手续，原告在收房后进入室内发现房屋的装饰装修存在严重的质量问题，且装修材料与合同约定、宣传资料严重不符，并有多处设计缺陷问题，根本无法正常入住。原告另发现涉案房屋小区内的公共道路、车位、绿化等现状与合同约定、规划总平图、宣传资料等严重不符。关于精装房的装饰装修问题，原告在收房后发现：案涉房屋室内门窗锁、地面、墙面、房屋吊顶、房屋顶板、安装设施存在诸多问题。另，原告在收房后发现涉案房屋门窗采用的是普通塑钢材质，与被告预售宣传时的断桥材质相差巨大。原告认为，被告交付的房屋存在严重的质量问题，不符合工程规范要求，施工材料不符合合同约定并存在多处设计缺陷问题，根本不符合交房和使用条件。关于小区内规划设计问题。经调查，在房屋通过主管部门综合验收后，被告擅自将规划的小区公共道路、车位、绿化等公共区域进行改建，并砌墙对小区公共部位进行封闭处理。被告在未经得主管部门及全体买受人的批准和同意擅自改建公共区域的行为违反了规划要求，亦违反了合同约定。关于新风系统安全隐患问题。原告在收房至今，多次发现新风系统的管道存在大量的建筑垃圾，在使用过程中存在出灰问题，原告认为该系统存在严重的安全隐患，被告应当根据原告反映及时排查。就上述存在的问题，原告于收房当日便向被告提出，并对陆续发现的问题向被告反馈并要求对问题进行处理。但被告一直拖延怠于维修。原告亦曾委托律师以律师函方式要求被告对上述问题进行正面回应，至今未得到正面回应。原告为维护自身的合法权益，根据民事诉讼法相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告当代公司辩称：原告在本次诉讼中提出的三项需维修项目是首次提出，涉案房屋交付满两年，已经超过保修期限，因此被告没有维修的义务。根据原告提交的证据材料显示，到2018年3月28日，原告仅剩的维修项目只有次卧玻璃更换、淋浴门安装还有水槽煤气角阀等入墙固定三项，该维修项目对于原告使用房屋并不产生影响，更不存在影响原告长达7个月无法正常使用房屋的情形，所以原告诉请要求赔付7个月租金作为空置损失的请求缺乏事实依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月，当代公司（出卖人）与徐辉、王悦琴（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积145.17平方米，总价为3753919元。合同第十条至第十五条系关于房屋质量和房屋保修的约定，主要内容包括：出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，全装修房交房时的装修标准按照本合同其他约定验收；合同附件八所列商品基本配置，出卖人可以按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺更换后的配置不低于本合同附件八所列的标准，更换配置应告知买受人；出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。 当代公司取得案涉房屋的竣工验收证明书、住宅工程质量分户验收汇总表后，于2018年1月25日将案涉房屋交付给徐辉、王悦琴。徐辉、王悦琴称其收房后发现房屋多处存在质量问题，并向物业公司报修，根据物业公司统计的报修记录记载，原告就案涉房屋于2018年5月2日至2019年11月8日期间共向物业公司报修38次，其中报修的问题主要有衣柜破损、木地板起灰及滑动、踢脚线修复、台盆下背板修复、油烟机盖板及上回阀未安装、排烟机吸力不够、卫生间顶部渗水、南阳台左手边下面渗水、马桶抽水问题、热水器管子外管回水、浴缸下水慢、北卧窗户不密封、地漏反臭、北阳台墙面小面积发霉、温度及湿度不适宜、主卧电动帘失灵、地漏反臭、门口灯不亮等问题。 物业公司反馈上述问题已基本维修完毕，原告徐辉、王悦琴则称案涉房屋内目前仍遗留以下问题待继续修复：客厅北墙返潮发霉问题、热水器下雨天墙面管道漏水问题、南主卧靠窗地板冒灰问题。被告在本案审理过程中表示同意继续对上述三项问题继续进行修复，并由双方对于修复事宜自行对接。 原告徐辉、王悦琴陈述其于2018年1月25日收房后因质量问题需要维修，影响其正常居住使用，故向被告主张2018年1月底至2018年8月底的房屋空置损失43435元（7个月租金×6205元/月）。被告对案涉房屋在该期间的市场租金标准按照6205元/月计算无异议。 本院认为，徐辉、王悦琴与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生质量缺陷，当代公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案起诉前，当代公司已经根据徐辉、王悦琴提出的问题，对涉案房屋中出现质量问题进行了维修。 对于原告徐辉、王悦琴主张当代公司赔偿其因房屋维修导致其无法使用房屋的租金损失，本院认为，对于已维修项目的内容和维修的具体时间段，原告提交了该小区物业公司出具的报修记录表予以佐证，本院予以认可。根据该报修记录，原告在2018年5月2日至2019年11月8日期间多达38次报修记录，其中大多数维修项目不会导致原告无法使用房屋，且维修所需时间较短，但鉴于需维修项目众多，且无法一次完成，其中诸如渗水、地板起灰等少数项目的维修会影响原告使用房屋，必然给原告造成一定的损失，故原告主张参照租金衡量其损失亦属合理。对于租金标准，原告要求按照6205元/月计算，被告对此并无异议，故本院根据已维修的频次、项目、耗时及影响原告使用房屋的程度，酌情将原告主张的损失认定为12410元（6205元×2个月）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告徐辉、王悦琴因房屋维修导致的损失12410元。 二、驳回原告徐辉、王悦琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费886元，由原告徐辉、王悦琴自行负担633，被告当代节能置业（苏州）有限公司负担253元，并于本判决生效之日起10日内直接支付给原告徐辉、王悦琴。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年九月十五日 书记员  杨 昀