浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初9710号 原告：龚圆香，女，1963年5月22日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：周斌，浙江一片红律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼家利，浙江一片红律师事务所律师。 被告：郑定良，男，1955年12月28日出生，汉族，住义乌市。 被告：樊贤玲，女，1957年8月16日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 委托诉讼代理人：郑青青（樊贤玲之长女），住义乌市，现住义乌市。 被告：郑芝青，女，1989年5月29日出生，汉族，住义乌市。 原告龚圆香与被告郑定良、樊贤玲、郑芝青宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭审理了本案。原告龚圆香的委托诉讼代理人周斌、楼家利和被告樊贤玲及其委托诉讼代理人郑青青到庭参加诉讼，被告郑定良、郑芝青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚圆香向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认郑隆军与被告郑定良签订的协议书合法有效；2、请求法院依法判令被告郑定良、樊贤玲、郑芝青协助原告龚圆香办理将位于义乌市××街道××幢××号（原义乌市××街道××村Ａ区16幢）占地18平方米的不动产过户到原告龚圆香名下的转移登记手续。事实和理由：2012年10月14日，郑隆军与郑定良签订协议书一份，约定将被告位于义乌市××街道××村××地转让给郑隆军。郑隆军依约定向被告支付全部转让款，经义乌市人民政府审批，被告转让的宅基地安置在义乌市××街道××幢××号（原义乌市××街道××村Ａ区16幢）占地18平方米郑隆军处。后郑隆军在该地块上出资建成房屋，并占有使用至今。郑隆军于2019年11月13日死亡，龚吹珠（郑隆军之母）、郑欢欢（郑隆军之女）、郑定挺（郑隆军之子）以及原告龚圆香为第一顺位继承人，由于龚吹珠、郑欢欢、郑定挺明确表示放弃对郑隆军案涉不动产的继承，故原告龚圆香为案涉不动产的唯一继承人。被告郑定良、樊贤玲（郑定良之妻）、郑芝青（郑定良之女）已协助原告龚圆香办理案涉不动产初始登记手续，现原告要求被告协助办理过户变更手续，但被告郑定良、樊贤玲、郑芝青一直未能协助办理。 被告郑定良未作答辩。 被告樊贤玲辩称，三被告共获批72平方米，其中郑定良、樊贤玲各分得27平方米，郑芝青分得18平方米。郑定良将其中的18平方米卖给郑隆军，另9平方米卖给郑青青。现在不是我不肯签，而是不能签，因为樊贤玲所有的27平方米在郑青青的手上，被告郑定良不肯来签字，他要勒索郑青青15万元，但郑青青不同意，所以这个事就这样耽搁了。郑隆军与郑定良签订的协议书，没有樊贤玲、郑芝青的签名，她们都是不同意的。现在我同意签字，只要郑定良把樊贤玲27平方米转让给郑青青的字签掉，我就把原告的字签掉。 原告龚圆香为证明其诉请向本院提供了下列证据： 1、2020年7月16日义乌市××街道××村股份经济合作社出具的情况说明一份，拟证明原告龚圆香系义乌市××街道××村股份经济合作社集体经济组织成员的事实。 2、协议书一份、2012年10月14日郑定良出具的收条一份、2020年1月17日樊贤玲、郑芝青出具的收条一份，拟证明：（1）、被告将占地18平方米的宅基地使用权转让给郑隆军及转让款已经按约支付的事实；（2）、原告向被告樊贤玲、郑芝青支付办证误工手续费2万元。 3、居民死亡医学证明（推断）书和亲属关系说明各一份、放弃继承权声明书三份、郑欢欢、龚吹珠和郑定挺身份证复印件各一份，拟证明郑隆军于2019年11月13日死亡，以及原告龚圆香为案涉不动产的唯一继承人的事实。 4、义乌市农村住宅用地审批表（核对件）一份，拟证明三被告共取得72平方米原批宅基地的事实。 5、建设工程规划许可证（核对件）一份，拟证明被告将占地18平方米宅基地划落至义乌市××街道××村Ａ区16幢郑隆军名下并经政府部门许可的事实。 6、2019年10月19日义乌市××街道××村股份经济合作社出具的情况说明一份，拟证明郑隆军从被告处受让的占地18平方米宅基地上的房屋系郑隆军出资建造并且使用至今的事实。 7、门牌编号表一份，拟证明涉案房产现门牌号为义乌市××街道××村19幢2号（原义乌市××街道××村Ａ区16幢）的事实。 8、不动产权证书一份，拟证明被告已协助原告完成办理案涉不动产初始登记的事实。 被告郑定良、郑芝青未有证据向本院提供。 被告樊贤玲为证明其辩称向本院提供2020年7月2日义乌市××街道××村股份经济合作社出具的情况说明一份，拟证明三被告对审批取得的72平方米分割的事实。 被告樊贤玲对原告龚圆香提供的证据发表如下质证意见： 对证据1、证据2中的2020年1月17日樊贤玲、郑芝青出具的收条、证据3-5和证据7-8无异议。对证据2中的协议书及2012年10月14日郑定良出具的收条认为没看到过，对证据6认为其不清楚。 原告龚圆香对被告樊贤玲提供的2020年7月2日义乌市××街道××村股份经济合作社出具的情况说明的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为该份情况说明陈述的事实系三被告之间的内部纠纷，与本案没有实际联系，且情况说明出具的时间也是在案涉宅基地转让之后。 本院对原告龚圆香和被告樊贤玲提供的证据认证如下： 被告郑定良、郑芝青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。鉴于到庭的被告樊贤玲对原告龚圆香提供的证据1、证据2中的2020年1月17日樊贤玲、郑芝青出具的收条、证据3-5和证据7-8无异议，本院对这些证据予以确认并在卷佐证。原告龚圆香提供的证据2中的协议书和收条，均有被告郑定良的签名捺印，本院予以确认并在卷佐证。原告龚圆香提供的证据6，系义乌市××街道××村股份经济合作社出具的情况说明，有公章和经办人的签名，本院予以确认。被告樊贤玲提供的2020年7月2日的情况说明，盖有义乌市××街道××村股份经济合作社公章和经办人签名，本院对其形式真实性予以确认，该说明中与本案有关的内容本院予以认定，其余内容本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告郑定良、樊贤玲原系夫妻关系，于2013年7月17日离婚。被告郑芝青系被告郑定良、樊贤玲之女。原告龚圆香及其夫郑隆军与被告郑定良、樊贤玲均系义乌市××街道××村股份经济合作社成员。被告郑芝青虽已外嫁，但户籍仍在义乌市××街道××村。 2011年6月27日，被告郑定良、樊贤玲、郑芝青在义乌市××街道××村××村改造中获批取得72平方米农村住宅用地。2012年10月14日，原告龚圆香之夫郑隆军（乙方）在郑隆林、郑隆正见证下与被告郑定良（甲方）签订《协议书》一份，载明：甲方因旧村改造紧缺资金，拟将自己所有的旧村改造中安置所得的房屋占地面积抵押给乙方，经双方充分协商达成以下协议：甲方因资金周转向乙方借款180万元，该款乙方全部付清；甲方将旧村改造安置的占地面积18平方米抵押给乙方，甲方无力偿还此款项，安置房占地面积归乙方所有，房屋的具体定位、竞拍、抽签由乙方确定，甲方必须配合乙方；该占地面积建筑费用等所有费用均由乙方承担，建成后权属直接由乙方使用；在政策允许时，甲方应无条件办理房产证，并过户给乙方，办证税费由乙方承担。郑定良、郑隆军及见证人均在协议书下方签名捺印。当日，郑隆军向郑定良支付了实际转让款504000元（按每平方米28000元计）。嗣后，该18平方米宅基地安置在义乌市××街道××幢××号（原义乌市××街道××村Ａ区16幢），并由郑隆军在该地块上出资建造房屋，并居住使用至今。2020年5月8日，上述房屋取得浙（2020）义乌市不动产权第0××4号不动产权证书，其中登记在郑定良、樊贤玲、郑芝青名下的土地使用权面积为18平方米，土地性质为农村宅基地／住宅。龚圆香为此向樊贤玲、郑芝青支付了办证误工手续费各1万元，樊贤玲、郑芝青向龚圆香出具了收条，并保证今后需要两人签字必须配合。 另认定，郑隆军于2019年11月13日去世。郑隆军的父亲郑兴山于1984年去世。郑隆军去世后，其法定继承人为郑隆军之妻龚圆香、郑隆军之母龚吹珠、郑隆军之女郑欢欢和郑隆军之子郑定挺，其中龚吹珠、郑欢欢和郑定挺均明确表示放弃对郑隆军的案涉不动产继承。 本院认为，郑定良与郑隆军签订的《协议书》系名为借款，实为郑定良户将自己家庭户旧村改造审批取得的宅基地72平方米中的18平方米宅基地转让给郑隆军的协议，该转让系同一集体经济组织成员间的转让。双方签订的协议书除借款金额180万元及抵押内容系虚假记载而应认定无效外，其余内容均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应认定合法有效。双方均应按约全面履行自己的义务。虽然樊贤玲、郑芝青未在《协议书》上签字，但基于樊贤玲、郑芝青与郑定良之间的身份关系，郑隆军有理由相信郑定良有代理权；而且，樊贤玲、郑芝青在龚园香要求两人办理案涉不动产初始登记时各收取了1万元办证误工手续费，并保证今后配合办证签字，这也表明樊贤玲、郑芝青对郑定良转让案涉宅基地的行为是认可的。故，案涉《协议书》对樊贤玲、郑芝青具有约束力。龚园香之夫郑隆军已依约付清宅基地实际转让款504000元，履行了本方合同义务，且已在涉案宅基地上出资建造房屋并居住使用至今。三被告作为转让方按约负有办理涉案不动产转移登记的义务。 至于樊贤玲提出需等郑定良在其转让给郑青青宅基地上签字之后再签的辩称。本院认为，樊贤玲与郑青青之间的宅基地转让与本案三被告与郑隆军之间的宅基地转让，系两个独立不同的转让。被告樊贤玲的辩称，于法无据，本院不予采信。 综上，原告龚圆香诉请中的合理部分，本院予以支持，其余部分应予驳回。被告郑定良、郑芝青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告龚圆香之夫郑隆军与被告郑定良于2012年10月14日签订的《协议书》部分有效； 二、本判决生效后十日内，被告郑定良、樊贤玲、郑芝青协助原告龚圆香办理将坐落于义乌市××街道××幢××号（原义乌市××街道××村Ａ区16幢）占地18平方米的不动产转移过户登记至原告龚圆香名下； 三、驳回原告龚圆香的其他诉讼请求。 案件受理费2506元(已减半)，由被告郑定良、樊贤玲、郑芝青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年九月一日 书记员  俞 姣