湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10266号上诉人（原审被告）：黎墨，1990年9月15日出生，汉族，住址湖南省华容县。被上诉人（原审原告）:长沙市万科物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路489号万博汇名邸2003、2004号法定代表人：龚宁峰委托代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。委托代理人：胡素，女。上诉人黎墨与被上诉人长沙市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初3196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎墨上诉请求：1、湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初3196号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人具备有效的合同关系，履约时，被上诉人没有按合同约定提供服务，致使上诉人不能实现安居的合同目的，才拒绝支付相应服务费用，一审在已查明万科公司对物业管理区域的车辆、行人及临时占用等未履约情况下，仍判决上诉人全额支付物业费，违背逻辑常识。且对于物业不履行合同义务，各地法院分别有多起判决核减百分之十或三分之一的先例。为此请求二审法院支持上诉人的上诉请求。万科公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2015年1月24日，湖南百汇投资有限公司与黎墨签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定由黎墨向湖南百汇投资有限公司购买其开发××·××号房屋，合同还约定万科·金域百汇苑一期的前期物业服务企业为万科物业公司。2015年3月26日，万科物业公司（乙方）与湖南百汇投资有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对委对万科·金域百汇苑一期（对外称:“万科金域国际小区”）提供前期物业服务。第二条约定：物业服务的内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通等。第五条约定：本合同服务期限自首批房屋集中交付之日起，至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第十一条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：超高层住宅3.0元/月·平方米，后经政府主管部门批准，乙方调整为2.95元/月·平方米。第十三条约定：物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。黎墨系万科·金域百汇苑一期2栋2006房的业主，房屋建筑面积为110.50㎡。黎墨于2017年9月入住后，以物业公司未提供完善的物业服务，对临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地行为及车辆、行人履行管理监督义务为由拒交从2018年6月起至2020年5月物业服务费，经万科公司多次催要未果，故诉至一审法院。另查明：经核对万科物业公司的财务缴费对账明细及黎墨的交纳物业费转账记录，确认黎墨所欠物业费日期分别为：2018年6月、7月、8月、9月、10月，2019年3月、11月、12月及2020年1月、3月、4月、5月，共计12个月。此外，在万科物业公司为黎墨提供物业服务过程中，对物业管理区域的车辆、行人及临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地行为未履行管理监督义务等。一审法院认为，湖南百汇投资有限公司与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案双方当事人均应严格按照《前期物业服务合同》的约定履行义务。按照合同约定黎墨应当履行交纳物业服务费的义务，故黎墨应当交纳2018年6月起至2020年5月期间所欠的12个月物业服务费3911.70元（2.95元/月/平方米×110.50平方米×12月），因此万科物业公司主张黎墨交纳物业服务费3906.72元的诉请，一审法院予以支持。按照合同约定万科物业公司应当履行提供合同约定的物业服务义务，而万科物业公司向黎墨提供的物业服务存在一定的服务瑕疵，对违约金予以免除，故对万科公司的该项诉请，一审法院不予支持。，一审判决如下：一、限黎墨在本判决生效之日起三日内支付长沙市万科物业服务有限公司2018年6月起至2020年5月期间所欠的12个月物业服务费3906.72元。二、驳回长沙市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由长沙市万科物业服务有限公司负担10元，黎墨负担15元。二审中，上诉人提交了微信聊天记录和小区照片，想证明小区没有按照合同约定履行自己的义务，本院予以采信。二审中，对一审法院认定的事实，双方当事人均未提出异议。本院经审查，对于一审法院认定的事实依法予以确认。本院另查明，上诉人与湖南百汇投资有限公司签订的《买卖合同补充协议》第十二项其他事宜第五条记载：若买受人购买的商品房与出卖人的开发用地相邻，买受人理解该开发用地在开发建设过程中可能存在噪音、粉尘、景观等影响，买受人同意签署影响不构成出卖人违约。在万科物业公司为黎墨提供物业服务过程中，对物业管理区域的车辆、行人及临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地行为未履行管理监督义务。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案焦点在于上诉人是否应该按合同支付物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交付物业费的，人民法院应予支持。本案中，双方应按照合同约定履行各自义务，万科公司按合同的约定为黎墨提供了物业服务，且根据《买卖合同补充协议》，表明上诉人在购买房屋时就应预知其所购房屋的区域存在开发建设的行为。本院认为，即使万科公司在提供的物业服务过程中存在瑕疵，但并未构成重大根本违约。黎墨应当按照合同约定交纳物业费用，一审法院认定并无不当，本院予以确认。综上，黎墨的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黎墨负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年九月二十九日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。