福建省宁德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽09执异124号 异议人（利害关系人）：福安市美丰轴承有限公司，住所地福建省福安市经济开发区大金龙内，统一社会信用代码：。 法定代表人：苏廷光，经理。 委托代理人：肖霞，福建怀行律师事务所律师。 申请执行人：兴业银行股份有限公司福安支行，住所地福建省福安市城关解放路23号，统一社会信用代码。 负责人：卓生晖，行长。 被执行人：林发增，男，汉族，1964年11月20日出生,住福建省福安市。 被执行人：缪琦，男，汉族，1966年10月7日出生,住福建省福安市。 被执行人：福安市蓁达电器制造有限公司，住所地福建省福安市赛岐经济开发区工业园区，统一社会信用代码。 法定代表人：林发增。 被执行人：缪凯，男，汉族，1986年6月14日出生,住福建省福安市。 被执行人：林梅英，女，汉族，1966年7月8日出生,住福福建省福安市。 本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司福安支行与被执行人林发增、缪琦、福安市蓁达电器制造有限公司、缪凯、林梅英金融借款合同纠纷一案中，异议人福安市美丰轴承有限公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人福安市美丰轴承有限公司称，其对福安市赛岐开发区工业园区（罗江片）104国道边第5幢房地产及土地使用权（福安市蓁达电器制造有限公司所有）享有合法的租赁权，依法享有阻却执行的权利，请求本院停止（2019）闽09执250号执行裁定书对上述房产的拍卖程序。事实与理由如下：异议人原名称为福安市美丰电子有限公司，2016年5月23日与福安市蓁达电器制造有限公司（以下简称蓁达公司）签订了《厂房租赁合同》，蓁达公司将其名下所有的坐落在福安市赛岐开发区地产及土地使用权的第5幢厂房出租给异议人，面积1400平方米，租赁期限自2016年5月23日至2021年5月23日，租金每年度为134400元。异议人按租赁合同支付了租金，蓁达公司已将该厂房交付给申请人使用。异议人已实际租赁管理该厂房。异议人与蓁达公司签订的租赁合同合法有效，该厂房现仍处于租赁期间内，异议人对该房产依法享有使用权，并合法占有。而蓁达公司将涉案厂房抵押给执行申请人的时间为2017年5月8日，晚于异议人租赁时间。现贵院对异议人承租的厂房进行挂拍，没有对厂房租赁的状态予以公示，更没有考虑异议人合法占有使用租赁厂房的事实，损害了异议人的合法权益，给异议人造成巨大的经济损失。异议人强烈请求停止对福安市赛岐开发区工业园区（罗江片）104国道边第5幢房地产及土地使用权拍卖，直到租期届满为止。综上所述，异议人租赁福安市赛岐开发区工业园区（罗江片）104国道边第5幢厂房的时间早于抵押贷款时间，且至今租期未届满，异议人合法占有租赁的厂房，依法享有阻却执行的权利。为此异议人向本院提供以下证据以证实其主张：1、营业执照、法定代表人身份证明书及身份证，2、企业名称变更核准通知书，3、福安市美丰电子有限公司与福安市蓁达电器制造有限公司于2016年5月23日签订的《厂房租赁合同》，4、银行流水。 本院查明，福建省高级人民法院作出的（2018）闽民终1510号民事调解书已生效，该调解书主文中确认“五、如果上诉人未在本调解书确定的期限内履行上述还款义务，被上诉人有权以上诉人所有的坐落于福安市赛岐经济开发区厂房折价或者以拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿”。上述房产抵押登记时间为2017年5月8日。在执行过程中，本院依法查封了上述房地产，并于2020年3月6日张贴查封公告，限期上述房产使用人于公告张贴之日起二个月内自行搬迁并腾空查封房产。异议人福安市美丰轴承有限公司于2020年8月28日提出异议，请求本院停止对涉案房地产的拍卖程序。 本院认为，首先，因被执行人未自动履行该生效法律文书确定的义务，本院对被执行人福安市蓁达电器制造有限公司名下涉案不动产采取查封、拍卖等执行措施符合法律规定，并无不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修正为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议”，该法条具体应用到对不动产的强制执行就可分为不动产权属的强制转让和不动产强制交付两个层次。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。故异议人福安市美丰轴承有限公司主张对案涉不动产享有租赁权不能排除对涉案不动产权属的转移，其异议请求本院停止对涉案房地产的拍卖程序，于法无据，本院不予支持。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。异议人福安市美丰轴承有限公司主张对案涉不动产享有的租赁权是否排除在租赁期内对案涉不动产的强制交付问题，本院分析如下：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，异议人福安市美丰轴承有限公司主张其与被执行人福安市蓁达电器制造有限公司在案涉不动产设立抵押之前就已成立租赁关系，应当举证证明以下事实：在案涉不动产抵押、查封前签订合法有效的书面租赁合同并已实际占有使用、按合同约定支付租金且不存在明显不合理的低价承租或伪造交付租金依据等情形。从异议人提供的《厂房租赁合同》、银行流水证据来看，首先，《厂房租赁合同》第一条所描述异议人承租厂房面积与单价乘积结果和《厂房租赁合同》第三条约定租金金额不符，单价存在涂改痕迹，该合同条款存在前后矛盾问题，缺乏客观真实性。其次，异议人未提供任何证据证明其在抵押前已实际占有使用涉案不动产。最后，异议人主张其已支付租金，但银行流水体现，收付款人均非租赁合同当事人，与本案不存在关联性，在无其他证据佐证的情形下，仅凭异议人异议陈述，无法证明其已支付《厂房租赁合同》约定租金。退一步讲，即使该账户往来资金系支付《厂房租赁合同》约定租金，但在异议人提供的账户账号62×××71户名为沈建忠的银行卡交易明细清单中体现第一笔交易发生于2017年3月10日，交易金额为50000元，交易对象为林梅英，该支付时间明显迟于异议所提供的于2016年5月23日签订的《厂房租赁合同》第三条第2项关于“甲、乙双方签订合同当日，乙方应向甲方支付第一期厂房租金”的约定；此外，第二笔交易发生于2017年4月19日，交易金额为20000元，交易对象为林梅英，异议人陈述另用现金支付64400元，但未提供其他证据予以证明。故无论是支付时间，还是支付金额或支付方式，除存在与合同中约定的不一致外，还存在明显不合理之处，异议人主张其已按《厂房租赁合同》支付租金的证据不足，与事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，异议人福安市美丰轴承有限公司无充足证据证明其在案涉不动产抵押前享有合法有效的租赁权，其亦不能排除在租赁期内对案涉不动产的强制交付。综上，异议人的异议理由与依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人福安市美丰轴承有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长 陈国斌 审 判 员 邱立森 审 判 员 郑雄斌 二〇二〇年九月十五日 法官助理 林 滢 书 记 员 林绿涛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。