湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初4806号原告：张少华，男，1967年10月13日出生，汉族，无固定职业，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张梦帆（张少华女儿），女，1992年5月6日出生，汉族，销售，住武汉市洪山区。特别授权代理。委托诉讼代理人：邹汉华，湖北獬志律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉洪港置业发展有限公司，住所地：武汉市洪山区珞瑜路131号武汉电脑大世界18088室。法定代表人：张钜文，该公司董事长。委托诉讼代理人：张齐婉，湖北予智律师事务所律师。一般授权代理。被告：湖北泰格实业股份有限公司，住所地：武汉市洪山区南湖北路88号。法定代表人：谢格，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯合心，湖北大汉口律师事务所律师。一般授权代理。原告张少华与被告武汉洪港置业发展有限公司（以下简称：洪港置业公司）、被告湖北泰格实业股份有限公司（以下简称：泰格实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案，依法适用普通程序由审判员杨洁担任审判长，与人民陪审员张安源、人民陪审员熊厚胜组成合议庭，于2020年8月24日对本案公开开庭进行了审理。原告张少华及其委托诉讼代理人张梦帆、邹汉华，被告洪港置业公司的委托诉讼代理人张齐婉、被告泰格实业公司的委托诉讼代理人柯合心均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张少华向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《武汉市商品房购销合同》有效；2.判令两被告协助原告到房地产产权登记机关办理洪山区洪山村（雄楚大街）泰格生态公寓第1栋底层14号、15号商铺（洪200103026号，登记房号：1-09）不动产所有权证；3.判令两被告返还原告购房款28956元[（96-88.38）平方米*3800元]；4.判令两被告按照原告已付购房款总额、以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付延迟办理房产证的违约金，计付期限自1999年10月1日起至原告房产证办理完成时止（现暂计算至2018年10月30日止为655326元）；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：“泰格生态公寓”是两被告共同开发的住宅小区，第一被告以土地使用权出资，并负责办理相关开发手续，委托第二被告负责建设开发及销售工作。1988年10月20日，原告与第二被告签订《武汉市商品房购销合同》约定：原告购买第一被告开发的泰格生态公寓第1栋底层14、15号2间商铺（商品房预售许可证号：【武开管】内销字[1998]016号），房屋建筑面积96平方米，销售价格为每平方米3800元，房屋总价款364800元。原告付款方式为分期付款，1998年11月2日前支付20万元，1999年4月28日前支付164800元。房屋交付时间为1998年11月2日前，交房时房屋管道、煤气、集中供暖、有限电视等配套设施同时投入正常运行。甲方自合同生效之日起30日内向洪山区房地局申请登记备案，原告实际接收房屋后，于规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。合同生效后，原告依约于1998年11月3日支付首期房款20万元。后因被告延迟至1999年7月1日才通知交房，且交房时被告在合同中承诺的房屋水、电、管道煤气和集中供暖等尚未建成。原告几经与被告协商，被告承诺尽快解决上述问题，最迟不超过当年12月底完成，并承诺上述问题如不解决原告可以不付款。后经双方协商，原告遂于1999年7月1日、11月25日、12月6日分别支付房款3万元、5万元及84800元，三次合计支付164800元。至此，原告房款全部付清。但两被告后期合作出现问题，两被告间产生纠纷，不仅无力解决合同约定的配套工程，连原告要求配合办理房产证，两被告均不予理睬，甚至下落不明。根据《合同法》相关规定，原告与第二被告签订的《武汉市商品房购销合同》是合法有效的，对两被告具有法律约束力。原告早已按约交清房款，被告也将房屋交付原告十几年，双方均履行了合同的主要义务。但两被告一直拒绝配合原告办理房产证，损害了原告的合法权益，两被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。同时，涉案房屋产权登记面积为88.38平方米，实测面积为84.87平方米，对于多收取的房款应当予以退还。故原告诉至贵院，望判如所请。被告洪港置业公司辩称：1.原告在本案中将洪港置业公司列为被告应予以驳回，原告的购房合同中并无洪港置业公司的签章，二被告之间也没有委托售房关系，原告未尽到审慎义务。2.原告诉请超过诉讼时效，应予以驳回。3.原告泰格签订的购房合同依约定应予以终止。洪港置业公司将保留追究原告的违约责任。综上，请求驳回原告所有诉请。被告泰格实业公司辩称：1.认可合同真实、合法有效；2.愿意按照合同约定履行原告的诉请二；3.对原告第三、四项诉请有异议，退还购房款应是洪港来承担，不应由泰格承担，泰格与洪港是合作关系，但是房屋的产权所有者是洪港，泰格与原告签订合同后因为客观原因未办理产权证，主要原因在洪港，泰格也不应承担逾期办证违约金。本院经审理认定事实如下：1998年10月20日，原告（买方，乙方）与被告洪港置业公司（卖方，甲方）、被告泰格实业公司（委托代理机构）签订了一份《武汉市商品房购销合同》。该合同约定：乙方购买甲方开发的泰格生态公寓第1幢底层14#、15#号商铺（商品房预售许可证号武开管内销字[1998]016号），房屋建筑面积96㎡，销售价格为3800元/㎡，房屋总价款为364800元，该房屋交付时，甲乙双方同意每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整；乙方于1998年11月2日前支付房款200000元、于1999年4月28日支付剩余房款164800元；甲方须于1998年11月2日前交付房屋；乙方在实际接受该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助，如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起365天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的5%赔偿乙方损失。合同还对逾期付款、逾期交付的责任、质量争议的处理、物业等均做了相关约定。合同第9页上被告泰格实业公司在“甲方（签字）代表人/代理人”处加盖了公章，法定代表人谢格在合同上签字，原告在“乙方（签章）”处签名，被告洪港置业公司未在合同的尾部签名盖章。原告于1998年11月3日、1999年7月1日、1999年11月25日、1999年12月6日分四次共支付房款364800元，被告泰格实业公司均开具了收款收据。案涉房屋交付工作由被告泰格实业公司负责。因案涉房屋未达到交房条件，水、电问题一直未解决，直至1999年12月6日原告才收房，收房时上述问题仍未能解决。房屋交付后，被告洪港置业公司与被告泰格实业公司未配合原告向房地产产权登记机关办理权属登记手续。另查明，泰格生态公寓第1幢底层14#、15#号商铺实际是一间商铺，该商铺在房产登记部门登记的信息为：权属证明书及权证编号洪200103026、00042338；房号1栋1-09；建筑面积88.38平方米。另，据已生效的（2010）武民终字第971号判决书、（2017）鄂0111民初8340号判决书、（2018）鄂01民终11060号判决书查明的事实，陈述如下：1995年底，被告洪港置业公司和湖北泰格物业发展有限公司了签订了一份《合作开发“泰格生态公寓工程”项目合同书》。1997年2月21日，被告洪港置业公司与湖北泰格物业发展有限公司签订了一份《委托书》，委托书约定：洪港置业公司委托泰格物业公司全权销售洪港置业公司开发的“泰格生态公寓”事宜。1997年10月，湖北泰格物业发展有限公司改制为泰格实业公司。1998年12月18日，被告洪港置业公司与被告泰格实业公司签订了一份补充协议，对双方于1995年底签订的《合作开发“泰格生态公寓工程”项目合同书》进行了确认。2004年1月30日，被告泰格实业公司被湖北省工商行政管理局吊销了营业执照。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《武汉市商品房购销合同》、收据四张、产权登记信息查询单、（2010）武民终字第971号判决书、（2017）鄂0111民初8340号判决书、（2018）鄂01民终11060号判决书等证据予以证实。本院认为，原告与被告洪港置业公司的代理售房机构即被告泰格实业公司签订的《武汉市商品房购销合同》不违反法律规定，是双方当事人真实的意思表示，合同合法有效。对原告确认双方签订的《武汉市商品房购销合同》有效的诉讼请求，本院依法予以支持。本案中，根据被告洪港置业公司与湖北泰格物业发展有限公司签署的《委托书》可认定，双方构成委托代理关系，湖北泰格物业发展有限公司是代理人，被告洪港置业公司系被代理人。后，湖北泰格物业发展有限公司改制为被告泰格实业公司，湖北泰格物业发展有限公司的权利义务全部由被告泰格实业公司承继，即被告泰格实业公司成为售房代理人，其售房行为系有权代理，被告洪港置业公司作为被代理人，应根据案涉合同的约定承担相应的合同义务和责任，故被告洪港置业公司是否在合同上盖章，不影响合同的效力，也不能排除被告洪港置业公司的合同义务。且本案中，原告已履行了给付房款的义务，至于被告泰格实业公司是否将该款项交付给被告洪港置业公司，是二被告之间对房款的分配问题，被告洪港置业公司如未收到相应房款应另案向被告泰格实业公司主张权利，故对被告洪港置业公司的抗辩意见，本院不予认可。根据原、被告签订的《武汉市商品房购销合同》的约定，被告洪港置业公司、被告泰格实业公司应协助原告办理诉争房屋的权属登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。关于房款的返还。因房屋产权登记部门登记的案涉商铺面积为88.38平方米，故对多出面积已支付的房款28956元[（96-88.38）平方米×3800元]，应当退还给原告。关于逾期办证违约金。案涉合同约定被告未协助原告办理权属登记手续超出365天的，原告有权解除合同，并承担已付房款5%的损失。本案中，1999年12月6日，原告收房之后，直至合同约定的2000年12月6日，案涉房屋均未能办理权属登记，但原告并未要求解除合同，故本院综合考量原告已实际占有使用案涉房屋多年、本院亦判令被告协助原告办理案涉房屋的产权登记手续等情况，故参照合同关于解除合同违约金的约定，酌情认定被告向原告支付逾期办证违约金18240元（364800元×5%）。同时，因被告洪港置业公司、被告泰格实业公司系合作开发该项目，两者系合作关系，被告泰格实业公司不能因为其系代理人就不承担返还房款及支付违约金的责任，故应由两被告共同向原告返还28956元及支付违约金18240元。综上，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张少华与被告武汉洪港置业发展有限公司、被告湖北泰格实业股份有限公司于1998年10月20日签订的《武汉市商品房购销合同》有效；二、被告武汉洪港置业发展有限公司、被告湖北泰格实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张少华办理洪山区泰格生态公寓第1幢底层14#、15#号商铺（1栋1-09）的权属登记手续；三、被告武汉洪港置业发展有限公司、被告湖北泰格实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张少华返还购房款28956元；四、被告武汉洪港置业发展有限公司、被告湖北泰格实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张少华支付逾期办证违约金18240元；五、驳回原告张少华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理10354元，由被告武汉洪港置业发展有限公司、被告湖北泰格实业股份有限公司负担6509元，原告张少华负担3845元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  杨 洁人民陪审员  张安源人民陪审员  熊厚胜二〇二〇年九月二十七日法官助理蔡叶书记员罗璇