安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初3267号原告:刘良全,男,1976年10月22日出生,汉族,自由从业者,住安徽省宿松县。原告:胡桃花,女,1976年7月9日出生,汉族,自由从业者,住安徽省宿松县。以上二原告共同委托诉讼代理人：夏复田，安徽人人律师事务所律师。被告：宿松赵记永芳房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉中路永芳大厦。法定代表人：赵永芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘佩良，安徽松圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文，安徽松圣律师事务所律师。原告刘良全、胡桃花与被告宿松赵记永芳房地产开发有限公司（以下简称“永芳公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告刘良全、胡桃花的委托诉讼代理人夏复田，被告永芳公司的委托诉讼代理人刘文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘良全、胡桃花向本院提出诉讼请求：判令永芳公司赔偿刘良全、胡桃花逾期交房违约金8578.58元。事实与理由：2018年2月11日，刘良全、胡桃花与永芳公司签订《商品房预售合同》，以875365元对价受让永芳公司开发建设位于宿松县东北新城小孤山路北侧复兴路东侧御景首府8幢1单元1701号房屋，永芳公司按约定交房条件于2019年12月30日前向刘良全、胡桃花完成交付，逾期日处万分之一违约金。刘良全、胡桃花遵约向永芳公司交付房款后，永芳公司迟至2020年3月30日才通知收房，构成违约，故刘良全、胡桃花涉诉来院。永芳公司辩称，一、起诉状诉称的双方签订《商品房预售合同》及合同约定的所购房屋面积、价款、交付时间属实，刘良全、胡桃花称永芳公司于2020年3月30日书面通知交房时间亦属实。二、关于《商品房预售合同》第八条交房条件约定的效力。（一）第八条交房条件约定无效。1、《商品房预售合同》列明3种交房条件：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，双方约定的是第1种交房条件即该商品房经验收合格。刘良全、胡桃花提交的证据3中信访材料及信访回复，证实了宿松县住建局认为双方约定的该商品房验收合格的交房条件不合法，必须经综合验收才准许交房，证明了预售合同中双方约定的交房条件不具备法律效力。2、约定的交房条件无效，则双方约定的交房时间同样不具备法律效力。商品房经验收合格后达到综合验收条件必须经过一段时间的施工才能综合验收合格的标准，双方约定的交房条件无效，约定的交房时间无效，则应视为约定交房条件为法定条件，交房时间约定不明，以该商品房达到综合验收的时间为交房时间。永芳公司于综合验收后立即交房，没有违反规定，不存在违约行为，应驳回刘良全、胡桃花的诉讼请求。（二）如果交房条件的约定无效，永芳公司提交的《工程竣工验收报告》证明永芳公司在约定的时间达到交房条件，虽因县住建局的干扰仍于2020年1月17日、2月25日永芳公司两次电话通知刘良全、胡桃花办理房屋交接手续，此种情况下，违约时间也只有17天。三、《商品房预售合同》第九条约定的违约金过高，人民法院应依法减少。《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”涉案的房屋为毛坯房，刘良全、胡桃花的实际损失为房屋在延期交房期间的租赁费用。由安徽国华房地产土地评估有限公司作出的皖国华评（估）字第202008872号评估报告确认房屋租赁价格为7元/㎡，刘良全、胡桃花每天的实际损失为：7元/㎡×面积÷30天，违约金不得超过每天实际损失的30%，即不得超过7元/㎡×面积÷30天×130%。刘良全、胡桃花主张的违约金远远超过了该数额，故应依上述规定对过高的违约金予以减少。四、即使不考虑交房条件约定的效力，以达到综合验收时间为交房条件，也不应超过90天，即自2020年1月1日至3月30日，县内邮寄快递当天即可到达。本院经审理认定事实如下：永芳公司系宿松县东北新城小孤山路北侧复兴路东侧御景首府小区开发商。2018年2月11日，刘良全、胡桃花与永芳公司签订了《商品房预售合同》，购买永芳公司开发的御景首府小区8幢1单元1701室房屋，房屋建筑面积127.96平方米，单价6840.93元/㎡，房屋总价款875365元。合同约定，出卖人应当在2019年12月30日前，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同还约定，遇以下特殊原因，出卖人可据实延期交房：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、连续停电、停水致使施工不能的；3、交付期限届满，买受人银行按揭款未到出卖人银行账户或未付清其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后七天”。合同同时约定了双方其他权利义务及违约责任。合同签订后，刘良全、胡桃花按约履行了交付房屋价款的义务。2020年3月27日，案涉房屋综合验收合格。2020年3月30日书面通知刘良全、胡桃花受领房屋，刘良全、胡桃花认可一两天后收到通知，交房时间酌情为2020年4月1日。2020年7月27日，永芳公司向本院申请对刘良全、胡桃花购买的同小区1幢1单元1301室房屋2019年12月30日-2020年3月30日期间的租金价格进行评定，本院依法委托安徽国华房地产土地评估有限公司进行评估。2020年8月24日，安徽国华房地产土地评估有限公司作出“皖国华评（估）字第202008872号”《房地产租赁估价报告》，评定该房屋2019年12月30日-2020年3月30日月租金为7元/平方米。为证明其主张，刘良全、胡桃花提交了其身份证和结婚证复印件，双方签订的《商品房预售合同》、购房发票、信访事项处理意见书和收房通知；永芳公司提交了工商登记信息及法定代表人证明、评估报告、工程竣工验收报告、松住建（2020）16号文件、交房通知记录。永芳公司对刘良全、胡桃花提交的证据的真实性均无异议，但合同双方约定的是商品房验收合格即可交付房屋，在约定期限之前就已达到交付条件，只是因政府原因才未交付房屋同时合同第九条约定违约金过高，应依法予以减少。由于政府部门干预的原因，刘良全、胡桃花未接受房屋，即使逾期交房，但逾期天数只能计算为17天，而不是98天。刘良全、胡桃花对永芳公司提交的第一组证据真实性无异议。对第二组证据评估报告的合法性、客观性不持异议，但对关联性有异议，该份报告不能作为永芳公司逾期交房给刘良全、胡桃花造成损失的依据。刘良全、胡桃花认为永芳公司提交的竣工验收报告是其申请验收的法律文书，不具有该工程已完成竣工验收的法律效力。本院认为，对于刘良全、胡桃花提交证据的真实性永芳公司无异议，本院予以采信。对于永芳公司提交的竣工验收备案表及松住建（2020）16号文件，结合刘良全、胡桃花提交的证据，证明了案涉商品房于2020年3月27日综合验收合格，对交房通知记录不予采信，达不到永芳公司的证明目的；对于房地产租赁估价报告，本院认为，该评估报告系本院委托，评估时间点为2019年12月30日-2020年3月30日，鉴定程序合法，鉴定结论客观、科学，故本院对该结论予以采信。本院认为，刘良全、胡桃花与永芳公司签订的《商品房买卖合同》内容真实、合法，是双方当事人真实意思表示，为有效合同。双方均应严格履行相应的合同义务，否则将承担相应的法律责任。刘良全、胡桃花依约履行了支付全部购房款的义务后永芳公司应按《商品房买卖合同》的约定于2019年12月30日前向刘良全、胡桃花履行交付经综合验收合格的房屋的义务，但至2020年3月30日永芳公司才向刘良全、胡桃花发送书面交房通知，其行为显已违约，永芳公司应依合同约定承担逾期交房的违约责任。根据上述认定的事实，永芳公司违约的期间应为自2019年12月31日至2020年4月1日，共计93天。依据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付违约金。故刘良全、胡桃花要求永芳公司支付违约金之请求，本院予以支持。关于永芳公司申请调减约定违约金问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此，永芳公司关于调减约定违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过刘良全、胡桃花实际损失的30%。刘良全、胡桃花因逾期交房产生的损失应主要体现在不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，刘良全、胡桃花未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同期同类房屋租金标准确定其因永芳公司逾期交房产生的损失较为合理。刘良全、胡桃花所购房屋租金损失可参照安徽国华房地产土地评估有限公司作出“皖国华评（估）字第202008872号”《房地产租赁估价报告》的评估结论即房屋月租金每平方米7元标准计算。参照上述标准，本案刘良全、胡桃花因永芳公司逾期交房的损失应为每日29.86元（7元/平方米/月×127.96平方米÷30天），以逾期93天计算为2776.98元（93天×29.86元/天）；若依合同约定的总房款的日万分之一的标准计算，本案违约金明显超过租金损失的百分之三十。故对刘良全、胡桃花起诉要求永芳公司按房屋总价款的日万分之一标准计算违约金的诉求，予以调减为按租金损失的150%来计算，即违约金共计为4165.47元（2776.98元×150%）。对刘良全、胡桃花超出部分的违约金诉请予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宿松赵记永芳房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告刘良全、胡桃花逾期交付房屋违约金4165.47元；二、驳回原告刘良全、胡桃花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告宿松赵记永芳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  张小敏二〇二〇年九月十五日法官助理李平书记员何莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。