杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9960号 原告：柴云鹏，男，1990年4月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：潘炳祝，浙江先施律师事务所执业律师。 被告：杭州晶立置业有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道美院南街99号8088室。 法定代表人：陈中原，总经理。 委托诉讼代理人：梁汪伦，系公司员工。 原告柴云鹏与被告杭州晶立置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘炳祝，被告的委托诉讼代理人梁汪伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金300000元；2.被告向原告支付逾期过户违约金33556元，算至本案房屋实际过户止；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告向原告支付逾期交房违约金、逾期交房期间原告租房损失、已付房款利息损失及房屋装修损失等共计300000元。事实和理由：2017年11月28日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由被告向原告出售位于杭州市西湖区××幢××室××房屋一套。房屋建筑面积118.07平方米，总房价3355195元。《浙江省商品房买卖合同》还约定被告如未在2019年6月30日前将案涉房屋交付给原告使用，则被告应当按日向原告支付房价款万分之一的违约金。如被告未能在2019年9月30日前取得案涉房屋的土地、房屋权属证书并交付于原告，则应当向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约及时支付了房款。但截至起诉之日，被告未按约交付房屋，也没有将案涉房屋的房屋权属证明交付给原告。其行为已构成违约，应当按照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。 被告辩称：一、被告已于2019年5月14日将交付通知书邮寄给原告，要求原告在合同约定的2019年6月30日前收房，故被告不存在逾期交房的问题。二、原告提供的合同文本不完整，缺少附件九。该附件九对合同正文第十六条进行补充约定，双方对产权登记办理时间变更为2019年6月30日之次日起的540天内办理，现该时间尚未届至，被告不存在逾期办证的问题。综上，请求驳回原告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原告提交的浙江省商品房买卖合同、前期物业服务协议、钥匙托管委托书、业主入住须知、业主收楼流转表、市场监督管理行政处罚决定书，被告对其真实性均无异议，真实性予以认定。原告提交的微信聊天记录，谈话对方的身份无法核实，关联性不予认定。楼宇情况反馈表与业主收楼流转表为同一制式，真实性予以认定。杭州市住宅装饰装修合同和订购合同均系原件，真实性予以认定，证明力应结合其他证据综合认定。被告提交的原合同的《附件九：补充协议内容（二）》系原件，经由原告签名捺印，且根据原告提交的市场监督管理行政处罚决定书，其上明确处罚所涉内容即为该《附件九：补充协议内容（二）》，原告以其未在该补充协议上骑缝签字及其不持有该协议为由否认协议的真实性缺乏依据，对该协议的真实性予以认定。被告提交的交楼通知书的物流信息，原告对其真实性没有异议，予以认定。被告提交的澜玉水晶熙园项目住宅质量保证书系扫描件，且其上关于房屋信息为空白，真实性不予认定。杭州市西湖区住房和城乡建设局公文简复单系原件，真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月28日，原、被告分别作为买受人和出卖人签订合同编号为2017预1455295的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买杭州市西湖区××幢××室××房屋，建筑面积共118.07平方米，总价款为3355195元。合同第九条关于“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。”第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）中的比率）的违约金。”第十二条关于“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托经双方认可的权威部门进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为按法律规定执行。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房在合同第九条约定的日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人领房，买受人在接到出卖人寄发的《交房通知书》后应按通知的领房期限、地点和相关要求前往办理领房手续，买受人无正当理由未在规定的交付期限内办理房屋交接手续的，出卖人按照法律规定及其前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由买受人承担，保修时间从《交房通知书》规定的交付日开始计算，物业服务费自《交房通知书》规定的领房之日的次月起计收。”第十六条“关于产权登记”约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同《附件九：补充协议内容（二）》第五条约定：“双方同意本合同第九条补充如下……（二）1.出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；2.该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”第八条“关于本合同第十二条补充”约定：“（一）买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋。（二）如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人……（四）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出场人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对房屋的质量问题进行整改和保修。”第十条“关于本合同第十四条变更”约定：“出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在60日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方标准为由拒绝接收该商品房。”第十二条“关于本合同第十六条补充”约定：“双方同意房屋产权证按照委托出卖人办理方式处理：双方同意以2019年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540天内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。”第十三条“关于本合同第十八条补充”约定：“……（三）买受人人应按合同时间或收楼通知书确定的时间自行到出卖人所在处办理收楼手续。如出现保修范围内质量问题的，不影响房屋的使用和交付，买受人不得以此拒绝收楼。买受人不按约定的时间收楼或无故不收楼的，视为从合同中收楼通知中确定之日起该商品房已达到交付条件并已实际交付给买受人，且买受人应当从该日起支付相关费用包括但不限于物业管理服务费、公摊水电费等。”第十六条“声明”载明：“买卖双方确认本附件内容与主合同及其他附件不一致的，以本附件约定为准。” 2019年4月23日，针对被告提交的《关于恒大澜玉水晶熙园提前竣工验收的申请》，杭州市西湖区住房和城乡建设局作出杭西建简复[2019]1号《杭州市西湖区住房和城乡建设局公文简复单》。答复意见为：“来文收悉，经研究，简复如下：根据市政府2019年1月7日协调会会议精神及杭规之简复[2019]1号、杭规之简复[2019]2号答复意。我局对该项目竣工验收备案材料和验收情况进行核对。现简复如下：1、杭州晶立置业有限公司杭政储出[2013]88号地块商品住宅（设配套公建）及商业商务用房项目（住宅一期）、（住宅二期）项目工程中，不涉及地铁占用场地部分已实施完成的主体建筑等内容已通过五方责任主体竣工验收。2、等地铁集团交还场地，由你单位实施并完成各项验收，按规定向我局申请办理竣工验收备案手续。此复。” 2019年5月14日，被告向原告邮寄交付通知书，要求原告收房。原告于2019年6月28日查验房屋后以案涉房屋存在门窗磕碰伤痕、门上下沿未封边、吊顶开裂和有色差、地板空鼓、大门地面门槛不平、阳台排水不畅和积水、橱柜钉眼未封、下水未做U型管、台面划痕等问题，且被告无法出示《住宅质量保证书》及合同第九条相关竣工证明文件为由拒绝收房。2019年10月27日，原告再次查验房屋后收房。诉讼过程中，双方一致同意被告通知原告收房时间确认为2019年6月28日。 另查明，2019年6月19日，杭州市西湖区市场监督管理局对被告作出（杭西）市管罚处字[2019]2号《市场监督管理行政处罚决定书》，认为被告在上述《附件九：补充协议内容（二）》中以格式条款形式约定相关内容及使用附件九起30日内未进行合同格式条款备案的行为，违反了《合同违法行为监督处理办理》及《浙江省合同行为管理监督规定》的相关规定，属合同违法行为，责令被告于30日内将附件九进行格式条款备案并作出如下处罚：1、警告；2、罚款人民币28000元。 本院认为，案涉房屋买卖合同《附件九：补充协议内容（二）》关于房屋交付、房屋接收、房屋产权登记办理等内容并未免除出卖人的责任、加重买受人责任、排除买受人的主要权利，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，原告也未在法定期间内以被告违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致原告没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定。因此，本院认为该《附件九：补充协议内容（二）》中的第五条、第八条、第十条和第十六条等关于房屋交付、房屋接收、房屋产权登记办理的补充约定均合法有效。故原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及《附件九：补充协议内容（二）》均系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。针对原告的诉请，本院就本案焦点问题分述如下： 关于被告是否存在逾期交房的情形，应否向原告支付逾期交付违约金的问题。被告称其于2019年5月14日向原告发出办理房屋交付手续的书面通知，告知原告于2017年6月28日收房。原告主张其于2019年6月28日查验房屋后因案涉房屋存在门窗磕碰伤痕、门上下沿未封边、吊顶开裂和有色差、地板空鼓、大门地面门槛不平、阳台排水不畅和积水、橱柜钉眼未封、下水未做U型管、台面划痕等问题，且被告无法出示《住宅质量保证书》及合同第九条约定的相关竣工证明文件拒绝收房。对于原告拒绝收房的理由是否成立的问题，本院认为，首先，原告提交的《楼宇情况反馈表》和《业主收楼流转表》系原告验房后的单方意见，不能证明案涉房屋存在其上所载的相关问题。其次，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件。”《附件九：补充协议内容（二）》第五条约定：“双方同意本合同第九条补充如下……（二）1.出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；2.该‘商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”结合《附件九：补充协议内容（二）》第十六条“声明”：“买卖双方确认本附件内容与主合同及其他附件不一致的，以本附件约定为准。”的约定，取得竣工验收备案表并非本案房屋交付的前置条件。根据杭州市西湖区住房和城乡建设局2019年4月23日作出的杭西建简复[2019]1号《杭州市西湖区住房和城乡建设局公文简复单》，案涉项目已实施完成的主体建筑等内容已通过五方责任主体竣工验收。被告于2019年5月14日通知原告于2019年6月28日收房符合上述约定。且房屋竣工验收是房屋质量合格的重要依据。根据原告提交的《收楼物品领用登记表》，原告于2019年10月27日收房时已领取了质量保证书。现原告以被告2019年6月28日未交付质量保证书为由拒绝收房，缺乏证据支付，其理由亦不充分，本院不予支持。第三，根据《浙江省商品房买卖合同》第十二条“商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托经双方认可的权威部门进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为按法律规定执行。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任”、《附件九：补充协议内容（二）》第八条“……（四）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出场人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对房屋的质量问题进行整改和保修”、第十条“出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在60日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方标准为由拒绝接收该商品房”等约定，即便案涉房屋存在原告所述的“门窗磕碰伤痕、门上下沿未封边、吊顶开裂和有色差、地板空鼓、大门地面门槛不平、阳台排水不畅和积水、橱柜钉眼未封、下水未做U型管、台面划痕”等问题，也不构成上述《浙江省商品房买卖合同》第十二条约定“买受人有权拒绝交接”的情形，现原告以此主张被告存在逾期交房并要求被告承担逾期交房违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，原告拒绝收房的理由均不成立，案涉房屋应当视为已于2019年6月28日交付。同时，原告主张的“质量问题”未依《浙江省商品房买卖合同》第十二条约定经“双方委托法定的检测机构进行质量检测”确定，本院对其主张逾期交房期间的租金损失及装修损失均不予认定。 关于被告是否存在逾期办证的情形，应否向原告支付逾期办证违约金的问题。原被告签订的《浙江省商品房买卖合同》附件九（二）补充协议第十二条“关于本合同第十六条补充”约定：“双方同意房屋产权证按照委托出卖人办理方式处理：双方同意以2019年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540天内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。”现该约定的办理产权登记期限尚未届至，原告要求被告支付逾期办证违约金缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回柴云鹏的诉讼请求。 案件受理费6303元，由柴云鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  徐 菁 人民陪审员  周承林 人民陪审员  汪云龙 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  倪倩虹