云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初2925号 原告：云南吉成物业服务有限公司。住所地：云南省弥勒市弥阳镇水碓村（弥师路泸西岔路口旁）。 法定代表人：陈吉彪，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢勇。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：彭昭然，云南宏泓律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：姚苏芮，女，1968年9月19日出生，汉族，原住云南省弥勒市弥阳镇桃园路50号，现住云南省弥勒市。 原告云南吉成物业服务有限公司（以下简称原告）与被告姚苏芮（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案。本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢勇、彭昭然，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时支付原告2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费用11257元；2.判令被告向原告支付逾期交费滞纳金，2018年1月1日至2020年8月11日为16051.2元（5632元×3‰×950天）、2019年1月1日至2020年8月11日为9871.87元（5632元×3‰×585天），共计25923.07元；3.由被告向原告支付物业服务费和滞纳金37180.07元，并支付自起诉之日起至付清全部所欠物业服务费之日止的滞纳金；4.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系合法取得营业执照及资质证书的物业服务公司。2013年10月10日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订了《熙和小镇物业服务委托合同》，约定了服务内容、服务质量、服务费用及服务年限等，合同中约定业主或物业使用人应在每年第一个月1-15日前履行交纳物业服务费用义务。被告系弥勒熙和小镇房屋的所有权人，但其至今未按照合同约定按时足额向原告交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费用11257元。原告一直催促被告交纳，但被告置之不理。原告只好向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、被答辩人诉讼无事实法律依据，业主委员会成立不具备合法条件，无权代表业主订立合同；被答辩人在物业服务期间2019年签订合同我们存在质疑，他们签订的是2017年1月1日，业主委员会领导胡建伟在我们看到材料2016年到2017年间收取物管费与物业服务公司僵持不下的情况作了说明，上面写直到2017年3月16日，由业主委员会提供给弥勒市发展改革局的合同。首先，签订合同是2017年1月1日，在2017年3月他们才决定，我们有权怀疑这份合同的欺诈性、无效性，我认为红河卷烟厂无权对熙和小镇物管费上调，没有决定权，这是侵权。2016年第一次选举也没有召开业主大会，至今也没有召开过业主大会，物管费涨价不需要红河卷烟厂与物业公司协调，物业服务合同在2017年1月1日到2017年12月之间物业公司也没有书面告知我们，我们业主没有接到通知，都是非正规渠道知道的。2018年11月15日物业擅自侵权，对我所居住房屋绿化水关停，造成损失，物业擅自签订合同，我无法履行合同。 二、我认为2017年1月1日签订的合同无效，到今天为止我们没有参加过业主大会，也没有接收到过通知；物业公司的选聘我们认为是违法违规的；在2018年11月对我的绿化水断水，至今没有给我道歉或答复，对方违约在先；物业服务合同没有法律和事实依据，我拒绝履行合同；法院之前判决过类似的案件，我要求类案同判，不能因为时间太久就不履行。 三、对方提供给弥勒发改委的报告和合同自相矛盾，但合同在2017年1月1日签订，原告方选举违法违规，没有法律依据。原告称自2017年签订合同至今我们没有提出请求不对，我从知道就开始主张权利，有短信沟通的图片，可以证实我们都在维权。 四、要求减少滞纳金，前提是不应当支付物业费。 综合原被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.弥勒熙和小镇业主委员会与原告2017年1月1日签订的《熙和小镇物业服务委托合同》是否是合法有效的；2.原被告双方当事人在履行合同中是否存在违约情形，是否承担相应的民事责任；3.原告方的诉讼请求有何法律依据和事实理由，其请求是否应予支持。 原告为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1.《熙和小镇物业委托合同》复印件1份，欲证明2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订了《熙和小镇物业服务委托合同》，就物业服务的相关内容进行约定。 2.物业费明细表1份，欲证明被告欠付物业费情况。 经质证，被告对原告提交的证据1认为2017年1月1日合同存在质疑，合同无效；在2016年至今未召开业主大会，不合法；合同没有公示过。 被告对证据2认为其没有收到过书面通知，不认可，业委会没有按照程序选举，合同无效。 被告为证明其反驳主张，向本院提交如下证据： 1.2017年12月1日电话信息（U盘）1份，欲证明得知物业费涨价短信信息，这个涨价是被涨价，没有召开业主大会，被告不知情，是违法、违规、无效的。 2.图片2份，欲证明被告的绿化用水被原告断了一个星期。 3.选举结果公示1份，欲证明业主委员会选举没有双过半，不合法。 4.民事判决书1份，欲证明同类应同判。 经质证，原告对被告提交的证据1、2的三性均不予认可。 原告对证据3的真实性认可，证明力不认可。 原告对证据4的真实性认可，2013年到现在物业服务合同有相应改变，证明力不予认可。 本院依职权调取的（2018）云2504民初439号及（2018）民终1613号民事判决书各1份，说明原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订的《熙和小镇物业服务委托合同》为有效合同。 经质证，原告对本院依职权调取的证据均无异议；被告对本院调取证据的真实性无异议，但不认可判决，认为业主委员会不是业主大会选举的，是由红河卷烟厂决定的。 经庭审、举证、质证，本院认为：原告提交的证据1、2及本院依职权调取的（2018）云2504民初439号及（2018）民终1613号民事判决书各1份，能形成证据链，相互印证，共同证明了原告欲证的事实，予以采信。 被告所提交的证据1、2、3内容真实，但不能证明被告欲证明的事实，对其证明力不予以采信；证据4与本案无关联性，不予认定。 经审理本院确认如下法律事实：原告系依法成立的非自然人投资有限责任公司。被告系熙和小镇小区的住户。2013年10月10日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订了《熙和小镇物业服务委托合同》，合同约定，物业服务期限为2013年10月10日起至2016年10月10日零时止；住宅物业服务费0.95元/月/㎡；自来水蓄水池清洗费5元/月/户；自来水二次加压费5元/月/户；生活垃圾清运费10元/月/户；业主自用绿化水费2元/m3；业主应于每年第一个月1-15日前履行交纳义务；如业主和物业使用人未按合同约定的收费项目、标准和时间交纳费用的，原告有权限期督促业主或物业使用人补交所欠费用并从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按约提供了物业服务。原告与被告办理交接房手续，被告的房屋面积为393.25㎡。2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》，约定委托管理服务期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日零时止；住宅物业服务费1.15元/月/平方米，自来水二次加压费5元/月/户，生活垃圾清运费10元/月/户，鉴于弥勒熙和小镇之前一直是梯次性收费的历史问题，从今后小区的有效经营管理考虑，以上收费标准自2018年1月1日开始执行；2016年10月11日至2017年12月31日期间的住宅物业服务费仍执行原合同的收费标准0.95元/月/平方米。业主以现金方式按年向原告计交物业管理综合服务费及相关费用，业主或物业使用人自原告通知交费之日起三个月仍未交清者或延期缴纳的每日按应缴年度住宅物业服务费（或商业物业服务费）的3‰加收滞纳金，超过交费年度内未交的，原告还将采取法院诉讼的方式进行催缴。合同签订后，原告按约提供了物业服务，自2018年1月1日起，被告未按时交纳物业费。 另查明，2018年2月5日，弥勒熙和小镇其他业主向本院提起诉讼，要求确认弥勒熙和小镇业主委员会与原告吉成物业公司于2017年1月1日签订的《熙和小镇物业服务委托合同》无效，经本院审理，于2018年8月3日做出（2018）云2504民初439号民事判决书，判决驳回该业主的诉讼请求。判决送达后，该业主不服，于2018年10月10日向红河州中级人民法院提起上诉，2018年12月28日红河州中级人民法院做出（2018）民终1613号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为：弥勒熙和小镇小区业主委员会代表业主与原告签订的《熙和小镇物业服务委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违背法律规定，故为有效合同。当事人应按合同约定履行自己的义务。本案原告已根据合同约定提供相应的物业服务，被告未能按约交纳物业费用显属违约，故应承担相应的违约责任，原告主张由被告支付住宅物业服务费11257元有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金问题，实为双方就迟延履行违约行为所约定的违约金，原告主张的纳滞纳金计算标准过高，且被告在诉讼中要求予以减少，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成实际的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，涉案违约金应当予以减少。但针对违约算计方法本院确定被告应当支付原告违约金于2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率及于2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；开始时间因合同未对被告支付物业服务费具体交纳时期进行约定，故被告截止支付时限为每年年底，违约金计付时间应当从次年开始计算。从被告在诉讼中的辩解涉案合同无效的主张违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，其主张不能成立；被告同时提出的其他抗辩主张，所提供的证据不足以证明其主张的事实，所以对被告的抗辩主张不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、由被告姚苏芮于本判决生效之日起三日内一次性支付欠原告云南吉成物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的住宅物业服务费11257元，并由被告姚苏芮自2019年1月1日起至2019年8月19日止，以5632元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金；自2019年8月20日起至2019年12月31日止，以5632元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金；自2020年1月1日起至付清全部款项之日止，以11257元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金。 二、驳回原告云南吉成物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费730元，减半收取计365元，由原告吉成物业服务有限公司负担100元，由被告负担265元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 马 曦 二〇二〇年九月二十七日 书记员 饶云翠