广东省湛江市霞山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0803民初1695号 原告：黄**曼，女，汉族，1976年8月17日出生，住广东省廉江市*******，公民身份号码440************426。 被告：湛江永胜实业有限公司，住所地湛江市********，统一社会信用代码914************593。 法定代表人：温某1。 原告黄**曼与被告湛江永胜实业有限公司（以下简称永胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告黄**曼到庭参加诉讼，被告永胜公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退回购商铺金额87431元，违约金17000元，利息暂计：5000元，从交款签合同2018年8月19日起（按中国农村信用社合同期同类整存整取两年定期3.15%利率计）至付款日止，共：109431元。2.本案诉讼费由被告承担。原告于2020年7月29日变更诉讼请求；1.判令解除原告与被告湛江永胜实业有限公司签订的《商铺买卖认购合同书》，解除原告与湛江市义乌小商品批发城有限公司签订的《商铺委托经营协议》；2.判令被告向原告退回购商铺金额87431元，违约金14000元，利息暂计：8000元，从交款签合同2018年8月19日起（按中国农村信用社合同期同类贷款两年5%利率计）至付款日止，共：109431元。事实和理由：2018年7月25日，被告售楼员用送风扇、商铺只要5万元等说服原告购买“分割式售后包租”商铺。原告于2018年7月26日与被告永胜公司签订了C4-614号商铺认筹单。2018年8月1日原告交了1万元定金给被告，于2018年8月19日交首付77413元给被告永胜公司，签订了《湛江义乌小商品批发商铺买卖认购合同书》。该公司违反了《商品房销售管理办法》第十一条，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房商铺。因此，原告与被告签订的“分割式售后包租”商铺合同是违法的。另外原告购买的商铺已抵押给广东南粤银行，被告故意隐瞒了情况。并且在交款签合同时永胜公司没有出示商品房销售预售证给原告。至此都没法办网签手续。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告永胜公司既不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩和证据。 原告围绕诉讼提交的证据如下：湛江义乌国际商贸城客户回款时间确认表、收据两张、湛江义乌C区VIP认筹单、《商铺委托经营协议》、《商铺买卖认购合同书》、中国银联签购单、身份证、湛江永胜实业有限公司企业注册信息。因被告永胜公司未到庭抗辩质证。经审查，上述证据真实且能够互相印证，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述确认的证据以及原告的庭审陈述，本院经审理认定事实如下：2018年8月19日，原告与被告永胜公司签订《商铺买卖认购合同书》（合同编号C4-614），该合同书约定：甲（即被告永胜公司）、乙（即原告黄**曼）双方经充分协商同意签订此商铺买卖认购合同。认购铺位:湛江义乌小商品批发城C区4层614号铺位，(以下简称该铺位)，该铺位建筑面积为15.83平方米，套内建筑面积为7.95平方米(最终面积以政府行政主管部门测绘数据为准)，总价为人民币￥229388元。乙方知晓并自愿在缴纳首期款时，与湛江大盛市场管理有限公司签订《商铺委托经营协议》，同意将所购买之铺位从交付之日起的五年内，即2019年10月1日至2022年9月30日，将该铺位使用权、收益权、管理权无偿的交由湛江大盛市场管理有限公司享有，同时甲方须在乙方交纳首期款时或一次性付款时，一次性给予乙方该铺位公开销售总价24%的折扣，该款项直接在购买铺位公开销售总价中扣除。所购铺位从交付之日起的第四年、第五年，即：2022年10月1日至2024年9月30日，仍将该铺位使用权、收益权、管理权交由湛江大盛市场管理有限公司享有，同时湛江大盛市场管理有限公司须按照《商铺委托经营协议》中的委托经营费用条例规定，返还乙方相应的收益。一、认购人同意按以下第2种方式向出卖人交付房款:2、按揭付款:甲方一次性给予乙方24%的折扣优惠，即乙方可享受折扣76折；在此基础上，享受所有优惠和折扣后，该商铺实际合同总价为人民币147431元。合同单价为￥9313.39元/平方米。乙方须于签订本商铺认购合同之日，即2018年8月19日前，付清首期购房款，即人民币￥77431元(备注:含定金)，余款(人民币)70000元整通过银行按揭支付，乙方在签署商品房购买合同后，在甲方安排时间内带齐办理银行按揭手续的相关资料。”同日，原告（甲方）与湛江大盛市场管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营协议》。2018年7月26日，原告与被告永胜公司签订《湛江义乌国际商贸城客户回款时间确认表》，确认已支付定金20000元。2018年8月19日，原告向被告永胜公司支付湛江义乌国际商贸城C区4层614号铺购铺款57431元，被告永胜公司向原告出具《湛江永胜实业有限公司专用收据》（No：0002357）确认收到原告支付的首期款项77431元（含已付定金20000元）。由于被告永胜公司一直未通知原告前来签订《商品房买卖合同》和办理相关银行按揭贷款手续，原告经多次催讨未果，逐于2020年7月8日向本院提起诉讼。 另查明，被告永胜公司与案外人湛江中居房地产营销策划有限公司签订《湛江义乌商贸城销售代理合同书》，约定永胜公司委托湛江中居房地产营销策划有限公司担任“湛江义乌商贸城”项目的外场总包。2018年8月1日，湛江中居房地产营销策划有限公司向原告出具《收据》（No：3191859），该收据载明，缴款人为黄**曼，缴款金额为10000元，收款事由为湛江义乌国际商贸城C4-614铺位团购费（1万抵2万）壹万元整。 再查明，坐落于湛江市霞山区********湛江义乌小商品批发城登记在被告永胜公司名下。2017年8月21日，被告永胜公司取得湛房预许第0120170097号《广东省湛江市商品房预售许可证》，载明项目名称为湛江义乌小商品批发城，预售房屋栋号及层数为1幢2幢4幢5幢商业裙楼，地上7层，备注为该项工程已办理在建工程最高额抵押，经抵押权人（广东南粤银行股份有限公司第一直属分行）同意办理预售许可，并在预售时同时注销该项目相应的在建工程最高额抵押登记。涉案商铺所在的湛江义乌小商品批发城仍在建设中，尚未竣工。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告黄**曼与被告永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》，虽约定需另行签订房屋买卖合同，但该合同对标的商铺、面积、价款、交付时间均做了明确约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且在合同签订后，原告支付了首付房款，履行了合同约定的付款义务，因此应当认定双方签订的《商铺买卖认购合同书》为商品房买卖合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告永胜公司收取原告的购房款后，经原告多次催告，至今仍未与原告签订用于备案登记的房屋买卖合同，并协助原告办理银行按揭贷款手续，且湛江市义乌小商品批发城至今尚未竣工验收，被告永胜公司已构成根本违约，原告无法实现合同目的。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项及第九十六条之规定，《商铺买卖认购合同书》应自解除通知到达被告永胜公司之日解除,原告黄**曼的起诉状于2020年7月31日送达至被告永胜公司,故商铺买卖认购合同书》于该日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，《商铺买卖认购合同书》解除后，被告永胜公司应当向原告返还购房款77431元及支付自解除之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。关于团购费的问题。原告为了购买涉案商铺，参与了被告永胜公司举办的团购优惠活动，无论何人收取团购费，原告都有理由相信收款人系受被告永胜公司的委托，其所缴纳的费用属于购房款的一部分。现《商铺买卖认购合同书》被解除，被告永胜公司应当向原告返还团购费10000元及支付自解除之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。 关于原告要求被告永胜公司支付违约金的问题。被告永胜公司已取得商品房预售许可证，且预售许可证上载明了在建工程抵押的情况，并未隐瞒被告永胜公司开发的湛江义乌小商品批发城已整体抵押给银行的事实。现实生活中，存在开发商先将在建工程整体抵押给银行，取得预售许可证后对外销售房产，然后涂销抵押办理不动产过户手续的方式，这种做法目前为法律法规所准许。因此，原告要求被告永胜公司承担17000元的赔偿责任，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，本院不予支持。 原告请求解除与湛江大盛市场管理有限公司签订的《商铺委托经营协议》，应属原告与湛江大盛市场管理有限公司之间的合同关系，与本案无关，不宜一并处理，原告可另行向湛江大盛市场管理有限公司主张权利。被告永胜公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，依法可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告黄**曼与被告湛江永胜实业有限公司于2018年8月19日签订的《商铺买卖认购合同书》（合同编号C4-614）于2020年7月31日解除； 二、限被告湛江永胜实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄**曼返还购房款77431元及支付自2020年7月31日起至债务清偿之日止以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息； 三、限被告湛江永胜实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄**曼返还团购费10000元及支付自2020年7月31日起至债务清偿之日止以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息； 四、驳回原告黄**曼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1244.31元，由被告湛江永胜实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审 判 员  韩 剑 二〇二〇年九月一日 法官助理  廖灵翠 书 记 员  李雄敏 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法法规》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。