温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初6461号原告：何静，女，1986年2月4日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：计培丽，浙江震瓯律师事务所律师。被告：温州润杰房地产开发有限公司，住所地：温州市龙湾区上江路198号新世纪商务大厦B座706室。法定代表人：陈刚，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：范磊，浙江嘉瑞城律师事务所律师。委托诉讼代理人：方良，浙江嘉瑞城律师事务所律师。原告何静与被告温州润杰房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原被告签订的《商品房认购书》；2.判令被告双倍返还原告定金20万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令解除原被告签订的《商品房认购书》。事实与理由：2020年5月3日，被告公司销售员易国强通过微信告知原告鹿岛万象天地406室房屋9.8折后房价为333万元。同年5月4日，原告询问另一销售员张葛406室房屋，其报价为原价341万元，9.8折后336万元。同年5月7日，易国强又通过微信向原告推荐鹿岛万象天地9幢302室房屋，129平方米，原价273万元，9.6折后260万元左右。当晚，原告再次前往售楼处洽谈，并现场提出全款能否有更低的折扣，易国强向公司申请后告知原告只能申请到9.5折，含装修折后约253万元。原告考虑价格后表示可以购买，易国强下楼拿相关合同资料，上来说又申请到9.4折约249万元，后又说3楼是特殊楼层，阳台外有屋沿，导致阳台护栏玻璃不落地20公分，原告想可能此原因多了折扣。在准备签署商品房认购书合同时，原告发现合同上销售价格与易国强刚才说的最终成交价格不符合，原告提出质疑，易国强解释说公司都这样写原价的，实际折扣后的销售价格在支付首付时会减掉。原告考虑该楼盘项目很大，不应该存在欺骗，会按承诺执行，在原告缴完定金后，向易国强要定金合同，易国强说不能给，在首付后才有正式销售合同，定金合同没有用的。同年5月8日上午，原告收到易国强信息，要求原告付款总价为259万元多，并且装修不折扣，原告提出异议，认为价格和昨晚谈的不对，易国强说昨天自己口误，但现在需按他发的总价付款，也不能退定金。原告多次联系被告反应情况，催促后，售楼处姜世迪经理回复原告定金不能退，打官司也没问题。原告表示会向有关部门举报被告这种侵害消费者的行为。同年5月13日，姜姓经理约原告晚上协商，姜姓经理表示，易国强确实存在价格未能清楚说明和给予相关价格说明，是要承担责任的，但属于销售个人的责任，公司不会承担责任也不介入协商，只能原告自己和销售私下协商处理。现场原告表示不接受他们这样不负责任和侵权的行为。同年5月14日，原告向市场监督所反应情况，市场监督所当场致电姜姓经理，姜经理表示不接受调解。当日下午，原告再次向市消保委反应情况，消保委现场致电被告，被告回复说第二天答复。当日晚上，原告接到销售易国强电话，称公司销售唐总监约原告5月19日协商。5月19日，原告与唐总监协商，要求按易国强原来承诺的包含装修在内9.4折销售，如不能按销售承诺执行，原告没有经济能力购买，撤销合同退还定金，唐经理表示3天电话回复。直到5月23日，唐经理也没回复，原告致电唐总监，其才说公司不同意协商方案，让原告走法律程序。于是，原告再次到消保委反应，消保委致电被告望调解，被告表示不接受调解。原告认为，易国强在销售时口头承诺折扣包含装修，在签订《商品房认购书》时未告知以及认购书上未写明销售折扣是否不含装修，也没给予其他销售价格说明材料，在原告提出《商品房认购书》上销售金额和承诺的销售实际金额不符时，被告编造理由误导原告继续签订。《浙江省消费者权益保护法》第十七条规定：“经营者聘用的从业人员在提供商品或者服务时对商品或者服务的介绍、承诺，对消费者的询问、投诉的答复，视为经营者的行为。经营者制定的服务公约或者承诺等对消费者有利的，应当作为解决争议的依据；经营者与消费者的约定或者签订的合同责任不明确的，应当作有利于消费者的解释。”被告事后不按承诺价格销售和拒绝原告提出撤销合同退还定金，侵犯了原告合法权益。被告辩称，1.原告在与被告签订《商品房认购书》后逾期未签订销售合同，被告多次催告无果，最终被告向原告发函解除了《商品房认购书》。因此，被告认可《商品房认购书》已解除，解除时间应该以被告发函时间为准。关于是谁的原因导致《商品房认购书》解除问题，被告认为，双方签订的《商品房认购书》在解除前，是完全可以履行的，不存在任何障碍，原告也无任何证据证明是被告的原因导致无法履行。相反，因为原告不愿意接受房屋价格，才导致被告发函解除，故过错在于原告。2.原告称“销售人员承诺折扣包含装修”不属实，被告已通过合同及公示信息明确“装修价格不打折”。被告的销售人员从未向原告表示过“折扣包含装修”，恰恰相反，销售人员已经在销售过程中向原告说明过该问题，并且原告为避免购房者在购房过程中对房价优惠方案等存在疑义，实现销售价格透明化，已根据相关规定在销售过程中对《预售方案》进行了公示，具体形式包括销售现场书面公示以及监管部门网站公示。根据公示的《预售方案》，明确优惠折扣的具体情形以及“装修价格不打折”。事实上，双方签订的《商品房认购书》第四条也明确了“优惠细则以本项目预售方案中优惠折扣为准”。根据原告所述，其购买涉案房屋是经过多次磋商、比价、查看样板后决定的，则应当视为其对公示的相关信息及合同约定也是经过充分了解和阅读的，若其对装修是否打折问题存在疑义，在签订《商品房认购书》前完全可以向被告提出疑问，而不是虚构所谓的承诺。3.涉案房屋的价款及原告所享受的折扣是明确的。根据原告所述并结合案件事实，原告在购房过程中，双方已经明确涉案房屋的原价是273万余元（《商品房认购书》也已载明），装修价格为32万元。而对于原告可以享受的折扣，双方也已经明确为9.4折（双方已协商一致，并且与《销售方案》相吻合）。可见，在房屋原价及具体折扣均已明确的基础上，双方对于涉案房屋的价格亦是明确的，即（2739618-320000）*0.94+32000=2594441元。该价格与销售人员向原告手写展示的价格是一致的，不存在原告所谓9.4折约249万元的情况。即便如原告所述，其对于装修价格是否打折不清楚，直接将房屋原价乘以折扣，所得出的价格也是与259万元相差无几（2739618*0.94=2575241），而不会是所谓的249万元，原告作为完全民事行为能力的购房人，不可能不会意识到该问题而仅以销售人员一时口误而产生重大误解，至于原告所称编造理由误导其签订认购书更是无从谈起。4.原告逾期签订预售合同已属违约，已付定金不予退还。根据《商品房认购书》第六条的约定，原告应自认购之日起7日内履行包括签订预售合同在内的合同义务。但截至目前，原告以种种理由拒不履行上述合同义务且缺乏依据，毫无契约精神可言。在此情况下，根据《商品房认购书》第8.1及8.2条约定，被告有权单方解除《商品房认购书》，并不予退还原告已付定金。据此，被告已及时向原告发送《客户签约催告函》及《律师函》催促原告履行上述合同义务，并最终发送《解除认购书通知函》明确《商品房认购书》解除以及定金不予退还相关事宜。故被告认为原告要求退还双倍定金缺乏依据，并且其已付的定金应予扣留。综上，被告认为，购买商品房并非日常的小额消费，购房者理应保持谨慎，相关管理部门也要求该开发商对销售方案、不利因素等内容予以公开展示以供阅读并提示当事人可向有关部门咨询相应的法律政策。在购买商品房过程中，购房者本应仔细阅读、磋商相关条款并做出选择后再签署，若需解释或说明，亦可向出卖人提出。本案中，原告作为购房者，事实上在购买涉案房屋前，也已经充分比对，考虑各方面因素，经深思熟虑才最终与答辩人签订《商品房认购书》并缴纳了10万元的大额款项作为定金，而并非是存在重大误解，更不存在被销售人员误导等情况。现原告要求双倍返还定金缺乏事实和法律依据，恳请驳回原告诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2020年5月期间，原告欲购买被告开发建设的商品房“鹿岛万象天地”。5月3日，被告公司销售员易国强通过微信告知原告该楼盘406室房屋折后价约为333万元。5月4日，原告询问被告公司另一销售员张葛406室房屋的价格，张葛报价为原价341万元折后约336万元。5月7日，易国强通过微信向原告推荐该楼盘9幢302室房屋，原价2739618元9.6折后约260万元。当晚，原告前往被告楼盘售楼处洽谈，经洽谈，易国强告知原告302室房屋可打9.4折，折后约249万元，原告表示认可，并与被告当场签订《商品房认购书》一份，认购书第一条1.4条载明：乙方（原告）确认关于本项目的售楼书、模型、售楼广告、户型图、效果图、路牌广告、影像广告、文字宣传、多媒体等宣传资料或样板房及现场展示物品等所有口头、书面或任何其他方式明示的内容、标准等不构成甲方的要约，不作为认购书或者《浙江省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议的组成部分，相关数据、资料、图片等内容以甲乙双方书面确认为准。第三条3.1条载明：本商品房按照建筑面积计价，含税单价为人民币21334.93元/平方米，含税总房价款为人民币2739618元（含装修）。上述含税总房价款不含本认购书第四条约定之优惠，为优惠前价格，并非最终合同价格。最终合同价格以双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及补充协议为准。第四条4.1载明：优惠细则以本项目预售方案中优惠折扣为准。4.2条载明：上述折扣与优惠需乙方按本条款约定时间内，与甲方签署《浙江省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是确认并兑现，如乙方未按约定时间与甲方签署《浙江省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议将不能享受上述折扣与优惠。《浙江省商品房买卖合同（预售）》中约定的合同价款是折后价款。第五条载明：甲乙双方在签订本认购书时，乙方需支付10万元给甲方作为认购该商品房的定金。第六条载明：乙方自签订认购之日起7日内前往销售现场与甲方签订买卖合同。第八条8.1条载明：若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，则守约方有权单方解除认购书。8.2条载明：如因乙方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，乙方已付定金不予退还。8.3条载明：如乙方未按本认购书约定时间足额支付相应房款的，甲方有权拒绝签署房屋买卖合同，乙方已付定金不予退还。8.4条载明：如因甲方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，甲方应双倍返还乙方已付定金。签订《商品房认购书》同时，被告向原告出具声明一份，声明第一条载明：我司要求工作人员人情、详尽地介绍楼盘信息，回答客户提问，但由于口头传递信息的不确定性及可能的错误，具体权利义务以政府部门相关批准和合同约定为准。另外，《商品房认购书》签订当场，原告缴纳购房定金10万元。5月8日上午8点50分，易国强通过微信向原告发送一张手写的关于302室房屋房价的图片信息，该图片载明，302室房屋原价2739618元，包括装修32万元，9.4折后为2594441元，首付款811226元。对此，原告立即提出异议，认为与昨日协商的总价249万元总价有出入。易国强表示系口误，以手写内容为准。此后，原告多次与被告协商解决纠纷。5月13日，被告公司姜姓销售经理约原告协商，姜姓经理表示，易国强在销售过程确实存在口误，可能未向客户明清楚说明房屋相关价款，但属于销售个人的责任，公司不会赔偿。5月14日，原告向市场监督管理部门反应情况，但因被告不接受调解而告终。同日，原告向市消保委反应情况，后因被告未给出解决方案而告终。5月20日，被告向原告邮寄《客户签约催告函》，要求原告于2020年5月24日前与被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，如未按上述时间签约，被告将解除《商品房认购书》并没收定金。原告于次日签收函件。6月2日，被告向原告邮寄《律师函》，要求原告立即按照《商品房认购书》的约定与被告签署买卖合同，否则被告将通过法律途径维护自身合法权益并追究原告的法律责任。原告于次日收到函件。6月9日，被告向原告邮寄《解除认购书通知函》，告知原告《商品房认购书》已于2020年6月4日解除，原告缴纳的10万元定金不予退还。原告于次日签收函件。此后，原告提起本案诉讼。另查明，涉案楼盘的销售方案已在温州市商品房网上销售管理系统备案，且在销售现场予以公示，销售方案载明了商品房销售的标牌价，包括享受优惠折扣条件的具体情形。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案庭审过程中，原被告均同意解除涉案《商品房认购书》，故本院对原告关于解除合同的请求予以支持。解除时间为庭审日2020年8月12日。本案的争议焦点为：原被告未在约定的期限内签订商品房买卖合同是哪一方过错所致，被告是否应没收、退还或双倍赔偿原告购房定金。对此，本院分析如下：首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案双方于2020年5月7日订立的《商品房认购书》属商品房预约合同，认购书约定的定金条款属立约定金，该认购书合法有效，内容对双方具有约束力。但在《商品房认购书》签订前，被告公司销售人员易国强代表被告，负责与原告洽谈购房事宜，并最终给出涉案302室房屋折后总价约249万元的意思表示。在购房过程中，相较于具体折扣，普通购房者对折后的房屋总价显然更为关注。原告正是基于对被告公司以及被告公司销售人员口头给出房价的信任，才愿意签订《商品房认购书》，并同意按照被告提供的《商品房认购书》模板，在认购书中记载“优惠细则以本项目预售方案中优惠折扣价为准”条款。如果按被告的观点，销售人员的口头意思表示不具有效力，房款无条件按照上述协议条款执行，订立《商品房认购书》前的协商过程及所作出的意思表示就显得毫无意义，有违合同法平等自愿及诚实信用的基本原则。因此，被告销售人员关于涉案302室房屋折后总价249万元的表示及《商品房认购书》关于房款折扣的书面约定均构成本案预约合同的一部分，对双方均具有约束力。在上述口头约定与书面约定相冲突的情况下，应允许协议双方进一步协商。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，从原告签订《商品房认购书》后支付履约定金以及在得知房价变化后与被告协商的事实来看，原告具有积极的履约态度，并非恶意不愿意继续履行《商品房认购书》。同样，也无任何证据证明被告恶意阻止《商品房认购书》的继续履行。双方均是基于各自利益考虑而未就房屋价款争议达成一致意见，从而导致未签订正式的商品房买卖合同，符合上述司法解释规定的情形，出卖人应当将定金返还买受人。综上，原告要求双倍返还定金以及被告要求没收定金的请求，本院均不予支持，被告应返还原告定金10万元。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、原告何静与被告温州润杰房地产开发有限公司于2020年5月7日签订的《商品房认购书》于2020年8月12日解除；二、被告温州润杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告何静购房定金10万元；三、驳回原告何静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告何静与被告温州润杰房地产开发有限公司各半负担1075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 胡 斌二〇二〇年九月十日书记员 朱艳月