河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0821民初2653号 原告（反诉被告）：王文杰，女，1980年8月8日出生，汉族，住河北省承德市承德县。 委托诉讼代理人：王新宇，河北永可律师事务所律师,特别授权。 被告：白小华，女，1976年8月18日出生，汉族，住河北省承德市承德县。 被告（反诉原告）：白艳春，女，1988年6月19日出生，汉族，住河北省承德市承德县。 原告王文杰（反诉被告）与被告白小华、被告白艳春（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告（反诉被告）王文杰及其委托诉讼代理人王新宇、被告白小华、被告（反诉原告）白艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王文杰（反诉被告）请求法院：1.解除与被告签订房屋租赁合同；2.被告返还原告租金25000.00元、押金1000元；3.被告赔偿原告损失500.00元，支付违约金1000.00元；4.被告承担本案诉讼费及律师费。事实和理由：2020年8月10日，原告与被告在“千居房产”中介处签订房屋租赁合同，原告租赁被告白艳春楼房一套作为居住使用，租期自2020年8月15日起至2022年8月15日止，房屋租金总计25000.00元。被告保证房屋结构和屋内相关设施能正常使用，如违反约定，被告要承担一个月租金的违约金。原告当天就将两年房屋租金交清后，到承租房屋打扫卫生时发现该房屋中的门窗、煤气灶、太阳能、洗脸池等生活最基本的东西都不能正常使用，原告找到被告交涉，被告置之不理。被告房屋基本生活设施均不能正常使用，已经构成根本违约。原告有权要求被告解除合同，返还租金，承担违约责任。综上，希望法院依法查明事实，作出公正裁决，维护原告的合法权益。 被告白艳春辩称，一、基于被答辩人在履行合同中的种种不诚信行为考虑，答辩人同意解除双方签订的房屋租赁合同。 二、房屋租赁合同解除后退还租金，应扣除已实际承租期间租金及屋内设施损坏及短缺的损失。 三、答辩人不存在任何违约行为，答辩人不应承担违约金、损失赔偿等违约责任。理由如下：一是双方经中介居间签订《房屋租赁合同》前，被答辩人王文杰由中介人员带看房屋，对承租房屋结构和设施、房屋居住条件、设施设备性能均进行实地验看。答辩人对此没有提出任何异议，并在此基础上双方自愿签订《房屋租赁合同》。现又以房屋设施无法正常使用、无法满足基本生活为由要求答辩人承担违约责任，无任何事实和法律依据。二是答辩人白艳春与被答辩人王文杰经中介居间，经中介签订合法有效的《房屋租赁合同》，合同第七条明确约定由甲方（答辩人）提供如下室内设施物品：电视、冰箱、沙发、茶几、空调两台、洗衣机一台，合同中约定上述答辩人有义务提供的设施物品，答辩人在交付出租房屋时均已提供且能正常使用，现仍放置在出租房屋内。而被答辩人王文杰所称门、床、煤气灶、太阳能、洗脸池等设备并非答辩人按合同约定需承担强制提供义务的物品。被答辩人不能脱离合同约定，在无任何约定和法定依据的情况下，要求认定答辩人在履行合同中存在违约行为。三是出租房屋在交付被答辩人时的确存在床、衣柜等设施，且这些设施完全可以满足正常生活需要。这些设施并非本案中合同约定，答辩人有义务提供的物品。只是答辩人为了房屋好出租而一直放置房屋内并无偿提供给承租人使用的。退一步讲，基于每个人对于生活品质要求上的不同，即使被答辩人主观认为这些无偿提供的物品不能满足基本生活要求，对于答辩人而言亦不构成违约，且被答辩人在实地验看房屋后双方签订合同确定租金数额中亦不包括上述无偿提供的物品。四是上述由答辩人提供的无偿使用床、衣柜等物品，现由被答辩人丢弃，根据《房屋租赁合同》第九条第3项、第4项约定及第十条违约处理第1项约定，被答辩人王文杰对上述丢弃物品应予以赔偿，因此对于合同解除后，被答辩人王文杰缴纳1000.00元押金不予退还，因该押金尚不足以赔偿被答辩人损失，答辩人现已提起反诉，望贵院依法判决支持答辩人的反诉请求。五是双方在中介机构居间服务下签订的该《房屋租赁合同》现房真实存在，且合同签订系双方真实意思表示，特别是被答辩人系在多次实地查看房屋基础上签订。该中介费500.00元，作为中介机构居间服务的对价款，根据居间合同约定系由被答辩人自行承担。与此同时，答辩人无任何违约行为，该中介费不应作为被答辩人所谓的损失而要求答辩人赔偿。 四、律师费和诉讼费的承担，答辩人无任何违约行为，且关于上述两项费用承担双方无任何合同依据，不应由答辩人承担。 五、被答辩人白小华系受答辩人白艳春委托代为看房并签订《房屋租赁合同》，本案与被答辩人白小华无任何关系。基于上述五点，答辩人在签订及履行合同过程中无任何违约行为，被答辩人起诉无任何事实及法律依据，但基于被答辩人种种不诚信行为，可同意解除合同，并按实际租用天数扣除租金及屋内设施损坏、短缺损失后退还被答辩人剩余租金，并驳回被答辩人的其他诉讼请求。与此同时，亦请求法院查清事实，依法支持答辩人的反诉请求。 被告白小华辩称，被答辩人王文杰起诉无事实和法律依据，且答辩人依法不承担本案任何责任，理由如下：本案出租房屋帝贤家园16号楼三单元201室并非答辩人白小华所有，该房屋产权登记人为白艳春，由白艳春委托答辩人出租房屋，其在房屋租赁合同处签字是基于委托人身份签字，根据法律规定，受委托人从事代理行为所产生的法律后果由委托人承担，因此应依法驳回被答辩人王文杰对答辩人白小华的诉讼请求。 反诉原告白艳春诉称，1.请求判令反诉被告（本诉原告）王文杰赔偿反诉原告（本诉被告）白艳春出租的帝贤家园16号楼三单元201室房屋内床、衣柜等设施损失共计人民币5000.00元；2.反诉费用由反诉被告（本诉原告）王文杰承担。事实和理由：承德县帝贤家园16号楼三单元201室内设施系归反诉原告白艳春所有。2020年8月10日，反诉被告王文杰经中介实地验看该房屋后，由“千居房产”中介居间就该房屋与反诉原告白艳春签订房屋租赁合同，由反诉被告王文杰承租该房屋。《房屋租赁合同》第九条第3项约定，本合同终止时需对甲方提供设施进行清点、检查、移交，如有损坏、短缺，应照价赔偿或酌情赔偿。第4项约定，乙方如因使用不当损坏房屋及屋内设施，应负责恢复原状或予以经济补偿。第十条违约处理第1项约定，如乙方违反本合同第九条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵甲方损失，乙方应予赔偿。合同签订并履行过程中，反诉被告王文杰以反诉原告为方便出租而放置在屋内供承租人无偿使用的床、衣柜等屋内设施，达不到个人生活水平要求为由，而私自将上述设施进行处理，并承诺在合同终止时对上述处理的设施对出租方进行照价赔偿。现反诉被告起诉要求解除合同，故对于反诉被告王文杰私自处理而短缺屋内设施，依照双方签订的《房屋租赁合同》及履行中承诺均应予以赔偿。故反诉原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定，提起反诉，以维护自身合法权益，望判如所请。 原告(反诉被告)王文杰辩称，我方不存在侵权行为，被告（反诉原告）白艳春的经济损失不是我方造成的。房屋内短缺的生活设施系被告（反诉原告）白艳春的姑姑白小华进行处理的，我方亦没有损坏该屋内生活设施。 原告（反诉被告）王文杰向本院提交如下证据：证据1.房屋租赁合同一份，证明原、被告房屋租赁事实及被告需承担的违约责任。证据2.交款条一张，证明原告已将25000.00元租金履行完毕。证据3.银行柜员机回执一张，证明原告已向被告转账25000.00元租金。被告（反诉原告）对原告证据1、2、3均予以认可，本院予以确认。原告（反诉被告）王文杰在开庭后的询问笔录中辩称《房屋租赁合同》系被欺骗情况下签订的，合同中签名并不是本人签名只是按了手印，且原被告、房产中介三份《房屋租赁合同》内容不一致，但未提供证据予以证明，对原告（反诉被告）王文杰此辩称不予采信。证据4.微信转账凭证截图2张，证明该房屋产生中介费500.00元，押金1000.00元，被告（反诉原告）白艳春只认可收到1000.00元押金，庭审中经证人当庭作证，能够证明被告（反诉原告）白艳春只收到1000.00元押金的事实，本院予以确认；证据5.发票复印件1张，证明本案产生的代理费2900.00元，被告（反诉原告）白艳春不予认可，本院认可其真实性，但达不到原告（反诉被告）王文杰的证明目的。证据6.照片17张，证明本案租赁房屋基本设施不能使用，被告（反诉原告）白艳春质证认为生活设施能够正常使用，只是原告对生活质量要求较高，并且原告明知屋内设施现状仍然进行承租，说明屋内生活设施能够正常使用，本院经审查认为，照片只是固定画面并不能全面直观显示生活设施存在的根本问题，达不到原告（反诉被告）王文杰的证明目的，本院不予确认；证据7.光盘2张（庭前已播放），证明本案租赁房屋基本设施不能使用及被告所述屋内财产是被告自己处理的，原告不存在损坏或者私自处分的行为，被告（反诉原告）白艳春质证恰好能够证明房屋内之前存放的生活设施后被原告私自处理的事实，本院经审查认为，该证据能够证明原告（反诉被告）王文杰对房屋内放置的生活设施的数量、位置及质量不满而要求被告（反诉原告）白艳春进行整改而未私自处分或者损坏的事实，本院予以确认。 被告白小华同被告（反诉原告）白艳春质证意见一致。 被告（反诉原告）白艳春向本院提交如下证据：证据1.图片4张，证明案涉房屋在租赁时完整的屋内状况，符合租赁合同中原告对房屋的要求。原告（反诉被告）质证真实性认可，证明目的不认可。照片只反映了房屋现状，而不能体现屋内家电家具能够正常使用。本院经审查认为，该份证据能够证明房屋出租时，屋内生活设施的摆放及数量状况，但不能证明屋内所有生活设施均可正常使用的事实，本院不予确认；证据2.微信聊天记录截图2张，证明我已按照约定交房，后原告与我联系，我也及时沟通对房屋内生活设施进行相应维修并承诺对有问题的设施进行更换。原告（反诉被告）质证真实性认可，但达不到被告证明目的，恰好能够证明被告所交房屋不适合居住的事实。本院经审查认为，每个人对生活品质要求不同，出租房屋内生活设施虽质量不高，但不是根本不能够满足正常生活需求，对于屋内设施的质量问题，原被告沟通过如何处理，本院予以确认。经证人范某出庭作证，能够证明原告（反诉被告）王文杰在签订《房屋租赁合同》之前实际查看过该房屋，并对当时屋内设施存在的瑕疵、部分无用屋内家具的处理问题要求被告白小华进行及时整改，经协商被告（反诉原告）白艳春、被告白小华减少2000.00元房租并让步5天租期达成《房屋租赁合同》并由被告白小华对租赁房屋内部分家具进行处理的事实。 经审理查明，原告（反诉被告）王文杰与被告（反诉原告）白艳春及被告白小华于2020年8月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告（反诉原告）白艳春将自己所有的位于下板城镇帝贤家园16号楼3单元201室房屋出租给原告（反诉被告）王文杰，租期2年，自2020年8月15日起至2022年8月15日止。第一年租金12000.00元，第二年租金13000.00元，两年租金共计25000.00元。合同第六条第1项租房保证金不计利息，主要用于此房合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期间内发生的基本费用：包括房租，室内物品的损坏，短缺等扣除清算后一次性不计利息退还乙方。合同第八条甲方义务：1、甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用。2、此房屋内外正常维修由甲方负责。3、甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。合同第九条乙方义务：1、按照本合同约定的时间和方式支付租金、保证金及费用。2、未经甲方同意，乙方不得私自将该房屋部分或全部转租他人。3、本合同终止时须对甲方提供的设施进行清点、检查、移交，如有损坏、短缺应照价或者酌情赔偿。4、乙方如因使用不当损坏房屋及设施，应负责修复原状或予以经济赔偿。若水电煤气使用不当或人为造成人身伤亡或意外事故，与甲方无关，后果自负。（乙方退房必须把房屋卫生打扫干净，否则扣除卫生清理费用200元）。合同第十条违约处理：1、如乙方违反本合同第九条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵甲方损失，乙方应予以赔偿。2、如甲方违反本合同第八条，应按照一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房租及保证金。3、如甲方擅自提前终止合同，应按照一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房租及保证金。4、如乙方非房屋本身问题，中途退房，须按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余房租及保证金。如非房屋本身问题，房租和保证金不退。合同第十一条中介服务费，此房中介服务费按500.00元收取，由乙方支付。甲乙双方任何一方违约，中介方中介费用不予退还。合同签订后，原告（反诉被告）以不满被告白小华、被告（反诉原告）白艳春所出租的房屋质量要求解除《房屋租赁合同》，并按照合同约定要求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春承担违约责任，赔偿经济损失。 另查明，被告白小华系被告（反诉原告）白艳春的姑姑，被告白小华受被告（反诉原告）白艳春的委托与原告（反诉被告）王文杰签订《房屋租赁合同》。 本院认为，原告（反诉被告）王文杰与被告白小华、被告（反诉原告）白艳春签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按合同约定履行。原告（反诉被告）王文杰在与被告白小华、被告（反诉原告）白艳春签订《房屋租赁合同》之前，在原告（反诉被告）王文杰丈夫、被告白小华及中介工作人员陪同下实地验看该房屋及屋内设施，可以说明原告（反诉被告）王文杰已经认可该房屋及屋内设施的质量。案涉房屋租金价格与房屋质量成正比，老旧小区房屋内部设施存在部分瑕疵亦在所难免，原告（反诉被告）王文杰有权要求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春对存在瑕疵的生活设施及时进行维修或者更换，无权直接要求解除《房屋租赁合同》，但被告白小华、被告（反诉原告）白艳春因原告（反诉被告）王文杰的违约行为，同意解除《房屋租赁合同》并要求给付相应租金。故对原告（反诉被告）王文杰要求解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》第十条第4项：如乙方非房屋本身问题，中途退房，须按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余房租及保证金。如非房屋本身问题，房租和保证金不退。该条款前后内容矛盾，因该合同系“千居房产”中介提供的制式合同，经法院询问，双方当事人亦无法达成一致意见。本院综合考虑实现合同目的、诚实信用原则及租赁房屋交易习惯，确定后款内容即如非房屋本身问题，房租和保证金不退为无效条款。现原告（反诉被告）王文杰非因房屋本身质量问题要求解除合同的行为，已构成违约，应承担房屋租金即支付2020年8月15日起至腾退返还房屋之日止的租金，租金按照《房屋租赁合同》第四条第一年租金12000.00元即每月1000.00元计算，被告（反诉原告）白艳春返还剩余房租。故对原告（反诉被告）王文杰要求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春返还租金25000.00元的请求，本院予以部分支持。因在《房屋租赁合同》中原、被告对保证金1000.00元明确约定：主要用于此房合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期间内发生的基本费用：包括房租，室内物品的损坏，短缺等扣除清算后一次性不计利息退还乙方。原告（反诉被告）王文杰不存在对屋内设施的毁损行为，故对原告（反诉被告）王文杰请求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春返还押金1000.00元的请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》中对中介费已有明确约定即甲乙双方任何一方违约，中介方中介费用不予退还，且被告白小华、被告（反诉原告）白艳春在《房屋租赁合同》中不存在违约行为，故对原告（反诉被告）王文杰要求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春支付经济损失500.00元、承担违约金1000.00元的请求，本院不予支持。原告要求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春承担本案律师费2900.00元，无法律依据，本院不予支持。因被告白小华系被告（反诉原告）白艳春的委托代理人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力之规定，原告（反诉被告）王文杰要求被告白小华承担法律责任，无法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）白艳春要求原告（反诉被告）王文杰给付房屋内床、衣柜、等设施损失共计5000.00元的反诉请求，因原告（反诉被告）王文杰只是要求被告白小华、被告（反诉原告）白艳春对屋内生活设施进行整改而不存在私自处分和损坏的行为，故本院对被告（反诉原告）白艳春的反诉请求不予支持。 综上所述，为了维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王文杰于本判决生效之日起五日内返还案涉房屋并支付被告（反诉原告）白艳春自2020年8月15日起至腾退返还房屋之日止的租金，租金按照《房屋租赁合同》第四条第一年租金12000.00元即每月1000.00元计算，被告（反诉原告）白艳春返还原告（反诉被告）王文杰剩余租金及保证金1000.00元； 二、驳回原告（反诉被告）王文杰其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）白艳春的全部反诉请求； 四、被告白小华不承担民事责任。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计243.75元，由原告王文杰承担26.75元，被告白艳春负担217.00元。反诉案件受理费减半收取计25.00元，由反诉原告白艳春承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 李 赋 二〇二〇年九月三十日 书记员 王海艳