贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9939号 原告：郎维站，男，汉族，1987年3月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：唐洁，女，汉族，1987年9月10日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：杨颖，系贵州锐驰律师事务所律师。 被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区中山路盘古中心八单元架空层（G层），统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人:郑桥明。 委托诉讼代理人：幸运，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告郎维站、唐洁与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（下称：大众公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年6月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人杨颖，被告的委托诉讼代理人幸运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金，以购房款309804元为基数，按每日万分之一的标准，从2015年9月1日计算至2017年7月3日，共计20818.83元；2、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付房款309804元为基数，按照合同约定每日0.03%，从2017年7月1日计算至被告办理涉案商品房转移登记有关文书并交付原告之日止；3、判决被告退还原告电、燃气安装费用3029元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月15日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为位于毕节市七星关区，总价款309804元。合同约定被告应于2015年8月31日前向原告交付房屋，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，自约定交房之次日至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。合同第二十二条约定转移登记，（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付完毕购房款。但被告于2017年7月4日才向原告交付房屋，且至今被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，已构成违约。此外，被告违法收取原告电、燃气安装费用3029元。原告诉至法院，望判如所诉。 被告答辩称：1、根据民法总则第一百八十八条及涉案合同第十三条之规定，本案计算逾期交房的违约时间段为2015年9月1日至2017年7月3日，自原告起诉时，逾期交房诉讼时效已部分超过；2、申请房屋转移登记的法定义务在买受人方，大众公司仅仅是提供协助义务，所以本案不存在逾期办证的违约情形；3、如经法院审查，本案存在逾期办证情形，原告主张的违约金过高，请法院予以调整；4、委托代收代缴三通费，系原被告双方真实意思表示，答辩人已将相关费用缴纳到相关单位，现原告要求退还三通费无事实及法律依据。 本院经审理查明以下事实：2015年5月15日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，总价款为309804元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。交房方面约定：出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定交房之日至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。转移登记约定：出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约足额支付了购房款。2017年7月3日，被告向原告交付房屋，次日涉案小区物业公司贵州金牌物业管理有限公司向原告收取煤气入户费2500元、供电入户费529元。现涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，原、被告订立《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务。被告承诺于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未在承诺期限内履行该义务，构成违约。原告诉请被告按日万分之三的标准支付逾期办理转移登记的违约金，相比被告因此给原告造成的损失过高，本院依职权调整为以原告已付购房款309804元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率（或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算。被告承诺于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故违约金计算期限应自2017年7月1日起计算，同时，合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，原告诉请的该项违约金计算为，以原告已付购房款309804元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年7月1日起计算至2019年8月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月21日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于原告主张逾期交房违约金问题，合同约定出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定交房之日至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。2017年7月3日，被告向原告交付房屋，该项违约金计算为：以原告已付购房款309804元为基数，按每日万分之一的标准，即每日30.98元，从2015年9月1日计算至2017年7月3日，共计30.98元×671天≈20788元。关于被告抗辩的诉讼时效问题，从合同约定可看出，该项违约金应于交房之日2017年7月3日起一个月内即2017年8月3日之前支付，自原告起诉之日2020年6月9日，未超过三年诉讼时效期间，故原告该项诉求未超过诉讼时效。 关于原告要求被告退还电、煤气入户费用的问题。从该两项费用的收据看，收费主体是案外人贵州金牌物业管理有限公司，原告要求被告退还该费用，无事实依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郎维站、唐洁逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以309804元为基数，按下列标准计算：按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年7月1日起计算至2019年8月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月21日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止； 被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郎维站、唐洁逾期交房违约金20788元； 驳回原告郎维站、唐洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1406元（已减半收取），由原告郎维站、唐洁负担548元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担858元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年九月一日 书记员  周 猷