江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1900号上诉人（原审原告）：徐秀山，男，1944年3月15日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：徐朝阳，男，1975年1月23日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人（原审被告）:徐泳，男，1975年8月29日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：马小战，江苏欣扬律师事务所律师。原审被告：宿迁市宿豫区关庙镇太山村村民委员会，住所地江苏省宿迁市宿豫区关庙镇太山村。负责人：袁艳，该村委会主任。委托诉讼代理人：张继业，该村委会副主任。原审被告：袁珍乐，男，1965年7月28日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人徐秀山因与上诉人徐泳、原审被告宿迁市宿豫区关庙镇太山村村民委员会（以下简称太山村委会）、袁珍乐合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初6191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐秀山及其委托诉讼代理人徐朝阳，上诉人徐泳及其委托诉讼代理人马小战，原审被告太山村委会的委托诉讼代理人张继业、被上诉人袁珍乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐秀山上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持徐秀山一审诉讼请求。事实与理由：1、徐秀山和徐泳之间的合作建房协议有效。徐泳应按照合同约定承担违约责任。2、一审法院对于徐秀山被拆除的房屋损失认定过低。徐秀山参照同地段的房屋造价要求徐泳赔偿，但一审法院仅支持100000元赔偿款，数额过低。3、徐泳、徐秀山签订的补充协议约定，律师费应由违约方赔偿。一审中，徐秀山提供了律师费的票据，徐泳应支付全部的律师费。针对徐秀山的上诉，徐泳二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、徐秀山、徐泳在涉案土地上建房未经政府审批，违反乡镇土地利用规划、村庄规划，且徐秀山提供的土地使用权在合同履行中发生了变更，导致合同履行基础丧失，合同目的无法实现。徐秀山与徐泳的口头建房协议无效。2、徐秀山被拆除的房屋仅为偏房，价值不超过3000元。且房屋是徐秀山自行拆除，与徐泳无关。对于一审中徐秀山提供的太山村村民刘某3等人出具的证明，该证明系徐秀山伪造，证明上载明的内容并不属实。一审判决后，徐泳与证明上的11人核实，其中8人均表示签名并非其本人所签，并在原证明复印件上重新签名澄清；另外3人为徐秀山亲兄弟徐某1、徐某2及徐某1之子徐某3，上述3人签名的证明力不强，不能达到徐秀山证明目的，请法院对该证明的真实性予以核实。徐泳上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：1、涉案宅基上原来的房屋是徐秀山自行拆除的，与徐泳无关。一审中，徐秀山向法院提交的村民签字的证明材料系徐秀山伪造，刘某3等村民在不了解具体情况时被徐秀山诱导签字，证明上载明的内容并不属实。事实上，徐秀山的宅基地上仅拆除了偏房小棚子，房屋价值不足3000元。2、一审判决徐泳支付房屋损失100000元及律师费5250元，依据不足。涉案宅基地目前仍由徐秀山使用，徐秀山自行在该宅基地上建房5间用于居住，徐秀山并无实际损失。且徐秀山建造该5间房屋的建筑材料均为徐泳所有，徐秀山应赔偿徐泳投入的建筑材料款、人工费186620元。一审法院已确认徐泳和徐秀山之间的合作建房协议无效。徐泳和徐秀山对于合同无效均有过错，造成的损失双方应各自承担。针对徐泳的上诉，徐秀山二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、徐秀山家宅基地上原来的房屋是徐泳所拆，因为徐秀山与徐泳的口头协议和补充协议均约定由徐秀山提供宅基地，徐泳建房，房子由谁建就由谁拆。2、关于被拆除房屋的价值损失，应按徐秀山一审主张的330000元来认定损失。徐秀山没有使用徐泳家的建筑材料。3、徐秀山和徐泳的补充协议约定，徐秀山因处理涉案宅基地房屋建设相关事宜而支付的律师费应由徐泳承担，所以徐泳应当承担全部的律师费。徐秀山向一审法院起诉请求：1、判令徐泳、太山村委会、袁珍乐赔偿徐秀山房屋拆迁损失330000元，违约金110000元；2、徐泳、太山村委会、袁珍乐承担律师费15000元；3、诉讼费由徐泳、太山村委会、袁珍乐承担。一审法院认定事实：2015年徐秀山和徐泳口头达成合作建房协议，由徐秀山提供宅基地，徐泳出资建设两排房屋，其中一排归徐秀山所有，另一排由徐泳自行出售。2016年，徐泳向徐秀山出具收条一份，载明收到徐秀山房款40000元，同时约定了建房标准及工期（2016年3月16日至2016年8月1日）。2017年7月6日，徐泳（甲方）与徐秀山（乙方）签订补充协议一份，约定：“2017年7月6日甲方与乙方达成加工承揽协议，由甲方负责承揽建设乙方三上三下两层新房屋，地址位于，工期为2016年3月16日至2016年8月1日，甲方负责安排施工，包工包料，保证工程质量。乙方向甲方交纳房屋总款40000元（肆万元），甲方为乙方出具收条。因甲方原因，2015年12月甲方拆除乙方原房屋后一直未进行新房建设，导致乙方宅基地荒废至今，给乙方造成极大损失和困扰。为尽快完成统一村居改造，现双方通过协商达成如下补充协议：一、甲方于2017年7月前组织人员入场进行施工建设，并于2018年5月1日前向乙方交付新房屋。二、若甲方至2017年10月30日仍未动工进行房屋建设工作，乙方有权单方解除合同，并要求甲方承担违约责任，赔偿乙方包括但不限于退还4万元建房款及利息（按照银行同期贷款利率计算，从交纳之日起计算至实际退还之日止），旧房拆除损失协商解决，宅基地荒废损失同上，精神抚慰金同上及乙方因处理该事宜产生的误工费、诉讼费用、律师费、差旅费等……四、若因甲方未按期动工或完工导致乙方解除合同，甲方负责拆除本宅基地上已打桩基，并清理现场至乙方可自行建设状态；若甲方不予清理桩基和拆除现场，乙方可自行拆除、清理，因此发生的机械费、人工费等均由甲方承担……”2018年4月8日，太山村支部委员会与徐秀山签订一份合同书，约定将徐秀山的宅基地进行调整，徐泳、袁珍乐在合同书上签字。后徐泳未能建造协议约定的房屋，徐秀山以被告未履行合同约定的建房义务为由诉至一审法院，徐秀山因此支付律师费10500元。一审另查明：太山村村民刘某3等十一人联名出具两份证明材料，分别证明：“徐秀山房屋被徐某4拆除8间，具体为前屋3间，长11米宽4米。西屋偏房5间，长20米宽4米。厨房2间，长4米宽3米。水泥制品灶台1套。水泥地坪长12米宽12米。铁皮厂房1间长22米宽5米。卫生间1间长3米宽2米。红砖院墙长15米高2.2米。白杨树30棵25厘米高13米。柿树直径约20厘米高约5米。梨树一棵直径15厘米高3米。水泥制品下水道6米。门口三分园地。屋后7分农田”、“徐某4开发楼房，两上两下，第一份18万元，第二份17万元，第三份16.5万元，第四份16万元”。一审再查明，双方当事人合作建设的涉案房屋未通过相关部门审批。徐秀山原有宅基地上的房屋已拆除。本案一审的争议焦点为：1、徐秀山是和谁签订的合同；2、徐秀山房屋拆迁损失如何计算；3、徐秀山房屋是谁拆除的。一审法院认为:关于争议焦点一。结合当事人陈述、补充协议及合同书的内容，与徐秀山达成建房协议的主体系徐泳，且40000元房款亦是由徐泳个人接收。徐秀山仅凭合同书中的太山村委会的印章和袁珍乐的签名即主张太山村委会和袁珍乐系合同主体，要求其承担相应责任证据不足，一审法院不予支持。关于争议焦点二，一审法院认为，结合徐秀山陈述、证人证言、合同、补充协议等证据以及2015年前后宿迁市房屋征收评估标准等进行综合认定，徐秀山房屋拆迁损失酌定为100000元。关于争议焦点三，一审法院认为，虽徐泳否认拆除徐秀山房屋的事实，但结合补充协议内容和村民联名出具的证明材料，徐泳上述辩解不足以使人信服，一审法院不予采信，应认定徐秀山房屋系徐泳拆除。综上，一审法院认为：农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划、村庄规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准。涉案房屋建设没有取得相关部门的审批，故徐秀山与徐泳间就涉案房屋建设口头达成的和书面签订的相关协议、合同均无效。合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，因合作建设房屋合同无效，徐泳收取徐秀山建房款40000元，应予以返还。徐秀山已拆除的房屋应当折价补偿，故一审法院酌定徐泳补偿徐秀山房屋损失100000元。徐秀山要求徐泳承担律师费15000元，徐秀山仅提供10500元的律师费发票，故对徐秀山该诉求，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、徐泳于判决生效后十日内退还徐秀山房款40000元并支付徐秀山房屋损失100000元，合计140000元整；二、徐泳于判决生效后十日内支付徐秀山律师费5250元；三、驳回徐秀山的其他诉讼请求。案件受理费8125元，由徐秀山承担5531元，徐泳承担2594元。二审中，徐泳对太山村村民刘某3等11人联名出具的证明的真实性不予认可，除此之外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，对于一审认定的双方均无异议的事实，本院予以确认。二审中，徐秀山为证明其上诉主张，提供如下证据：1、外墙粉刷合同一份；2、水电安装合同一份；3、建房协议书一份；4、各分项工程购买材料的收据、发票、送货单40份。上述证据旨在证明，徐秀山在涉案宅基地上新建五间房屋花费了511741元，一审判决徐泳向徐秀山支付房屋损失100000元，远低于建房成本，徐秀山坚持主张徐泳应赔偿损失330000元；补充协议约定，徐泳负责为徐秀山建三上三下两层新房，参照徐泳向其他村民出售房屋的价格，靠近路边的两上两下两层房屋可以卖到18万元，再往里面的两上两下两层房屋可以卖170000，徐秀山原计划建造的房屋也是靠路边的，价值可以达到180000+170000×0.5，即265000元，考虑到房屋增值，三上三下两层新房的价值为330000元。5、徐某1、徐某3、徐某5的证言。徐某1当庭陈述：徐某1为徐秀山的侄子，认可曾在落款时间为2018年9月5日及2018年7月21日的两份证明上签字确认，认可两份证明载明内容的真实性。徐秀山家宅基地上原房屋是被徐泳拆除的，房子原计划是由徐泳负责建造，拆除也应该是徐泳实施的。被拆除的房屋有8间，前屋3间，偏房5间。徐某3当庭陈述：徐某3为徐秀山的弟弟，认可曾在落款时间为2018年9月5日及2018年7月21日的两份证明上签字确认，认可两份证明载明的内容的真实性。徐秀山家宅基地上原房屋是徐秀山安排徐某3去拆除的。被拆除的是前屋3间、偏房5间、彩钢瓦厨房1间、院墙十几米。徐某5当庭陈述：徐某5为徐秀山的弟弟，认可曾在落款时间为2018年9月5日及2018年7月21日的两份证明上签字确认，但不知道证明的具体内容，因为不识字。徐秀山家宅基地上原房屋是樊建鹏拆除的，徐泳在现场出现过一次，但没有参加拆除。被拆除的是前屋3间、偏房5间、彩钢瓦厨房2间、院墙二三十米。针对徐秀山提供的证据，徐泳质证称：对证据1-4的真实性、合法性、关联性均不认可，即使费用属实，也是徐秀山个人建房费用，应由徐秀山自行承担。双方之间的建房合同无效，造成的损失应各自承担。对徐某1的证人证言真实性不予认可，徐某1和徐秀山系近亲属关系，其关于房屋系徐泳拆除仅为推测，无其他证据佐证。对徐某3的证人证言予以认可，能够证明涉案宅基地上的房屋系徐秀山安排徐某3拆除，与徐泳无关。对徐某5的证人证言部分予以认可，徐某5陈述其本人不识字，对证明载明的内容不了解。针对徐秀山提供的证据，太山村委会质证称：徐秀山自建房屋与太山村委会无关。对证人证言不发表意见。针对徐秀山提供的证据，袁珍乐质证称：徐秀山自建房屋与袁珍乐无关。对证人证言不发表意见。针对徐秀山提供的证据，本院的认证意见为：上述证据1-4的真实性无法确认。即使证据真实，与本案也无关联性，不能根据徐秀山在涉案宅基地上新建房屋的造价来认定宅基地上原房屋被拆除的损失。关于徐某1、徐某3、徐某5的证言，徐某3陈述，徐秀山家宅基地上原房屋是徐秀山安排徐某3去拆除的，徐某5亦陈述徐泳没有参加拆除，故应认定徐泳确实没有对徐秀山在涉案宅基地上的原房屋实施拆除。但徐泳是否应对涉案房屋被拆除的损失承担赔偿责任，应结合徐泳、徐秀山的建房协议效力、二人的过错程度等因素进行综合分析。二审中，徐泳为证明其上诉主张，提供如下证据：1、涉案房屋宅基地图纸一份，来源于关庙镇政府组织科科长张晓雷到大兴镇土地管理所及宿豫区土地管理局调取的材料，旨在证明徐泳在涉案宅基地上建房的过程中被宿豫区关庙城管大队现场执法，要求不准建房，并告知涉案宅基地有25米属于林地红线，在此范围内禁止建房。2、太山村村民刘某3等十一人联名出具的证明材料真实性的情况说明一份；3、太山村村民在证明复印件上对于签名是否真实进行澄清，证明落款时间2018年7月21日、2018年9月5日的太山村村民刘某3等十一人出具的证明材料系徐秀山伪造，该十一人并未在证明上签字确认。4、案外人樊某提供的为了在涉案宅基地上建房而支付材料费及人工费清单，证明徐泳购买上述材料本是为了履行合同约定建房，后来房子没有建成，但建筑材料已经打成桩了，徐秀山后来建造的房屋使用了徐泳提供的建筑材料186620元，徐泳不应再对徐秀山承担赔偿责任。5、证人刘某3、王某、刘某2、刘某4、徐某6的证言。刘某3当庭陈述：徐秀山为其姑爷，落款时间为2018年9月5日的证明上的签字应为刘某3本人所签，2018年7月21日的证明上的签字不确定是否为刘某3本人所签。不清楚徐秀山家被拆除的房屋有几间，只能记得前屋、偏屋都有。不清楚徐秀山家的房屋是被谁拆除的。王某当庭陈述：王某丈夫为徐秀山之子徐朝阳的堂兄弟，认可曾在落款时间为2018年9月5日及2018年7月21日的两份证明上签字确认，但因为不识字所以不了解证明上的内容，当时以为是徐秀山家要申请盖房子需要村名签字的。不清楚徐秀山家被拆除的房屋有几间。不清楚徐秀山家的房屋是被谁拆除的。刘某2当庭陈述：认可曾在落款时间为2018年7月21日的证明上签字确认，但证明上的内容是徐秀山家申请建房，当时证明上载明的内容只有一行字，与徐秀山一审中提交的证明上的内容并不一致。不清楚徐秀山家被拆除的房屋有几间。不清楚徐秀山家的房屋是被谁拆除的。刘某4当庭陈述：刘某4为太山村村民。从未在落款时间为2018年9月5日及2018年7月21日的两份证明上签字确认。刘某4曾在一份申请建房的证明上签字确认，该证明只有一行字，与徐秀山一审中提交的证明上的内容并不一致。不清楚徐秀山家被拆除的房屋有几间。不清楚徐秀山家的房屋是被谁拆除的。徐某6当庭陈述：徐某6为徐秀山的堂兄弟。徐秀山家的房屋是其自家拆除的，与徐泳无关。徐某6也参加拆除了2间偏屋，没有参加前屋的拆除，徐秀山家的主屋未拆除。针对徐泳提供的证人证言，徐泳质证称：证人证言表明，徐秀山提供的两份证明并不真实，不应被法院采信；徐秀山房屋是其自家拆除的，房屋被拆除的损失应由其自行承担。对刘某3的证人证言真实性予以认可，徐秀山是刘某3的姑爷，刘某3的证言证明力较高；刘某3陈述不确定落款时间为2018年7月21日的证明上是否为其本人签字，表明该证明上刘某3的签名并不真实。对王某的证人证言真实性予以认可，王某的丈夫与徐朝阳为堂兄弟关系，王某的证言证明力较高；王某虽认可签字属实，但并不清楚内容，王某误认为是徐秀山家申请盖房子才在证明上签字；王某并不知道被拆除的房屋有几间，也不知道是谁实施了拆除，王某的证言表明落款时间为2018年7月21日的证明并无证明效力。对刘某2的证人证言真实性予以认可，其陈述证明上签名并非其本人所签；刘某2并不知道被拆除的房屋有几间，也不知道是谁实施了拆除，刘某2的证言表明落款时间为2018年7月21日的证明并无证明效力。对刘某4的证人证言真实性予以认可，其陈述并未在徐秀山提供的两份证明上签字；刘某4并不知道被拆除的房屋有几间，也不知道是谁实施了拆除，刘某4的证言表明落款时间为2018年7月21日的证明并无证明效力。对徐某6的证人证言真实性予以认可，徐某6陈述涉案宅基地上的房屋是由徐秀山自家拆除的，与徐泳无关，涉案宅基地上原有偏房两间，而非徐秀山主张的五间偏房。针对徐泳提供的证据，徐秀山质证称：1、对于图纸的真实性不予认可，图纸上没有公章，也没有相关说明。2、对于村民们在证明复印件上所写内容的真实性不予认可，因为村民们没有按指印，也没有写身份证号，不能推翻徐秀山一审中提供的证明的效力。3、徐秀山没有使用所谓徐泳提供的建筑材料，徐秀山已经举证证明徐泳另行购买建筑材料及与他人签订合建房同。4、两份证明上的签名都是真实的，部分证人称其签字时证明上只有一行字，该陈述不属实，如有必要，可以验证他们的指纹和笔迹。补充协议已经载明是徐泳拆除徐秀山的房屋，徐泳提供的证人证言不能推翻书面补充协议。徐某6主张徐秀山家原有偏房2间，该陈述不属实，实际偏房为5间。徐泳的妻子最近三天在太山村对上述证人恶语相加，有胁迫行为，强迫证人到庭作证。针对徐泳提供的证据，太山村委会质证称：关于涉案宅基地涉及林地红线的问题，认可徐泳的意见。不了解村民出具的证明的真实性。不了解徐泳到底在徐秀山家投入了多少建筑材料，但徐秀山家宅基地上确实被徐泳打桩了。对证人证言不发表意见。袁珍乐质证称：认可太山居委会的意见。对证人证言不发表意见。针对徐泳提供的证据，本院的认证意见为：1、证据1图纸的来源不明，真实性无法确认，无法达到徐泳的证明目的。2、关于落款时间为2018年9月5日、2018年7月21日的两份证明上的村民签字的真实性，因一审中相关村民并未到庭作证，二审中证人刘某3、王某、刘某2、刘某4、徐某5均到庭陈述不了解证明的具体内容或未在证明上签字，故本院对于一审中徐秀山提供的落款时间为2018年9月5日、2018年7月21日的两份证明不予采信。3、关于徐秀山家被拆除的房屋的状况，徐泳申请的证人刘某3、王某、刘某2、刘某4均陈述不知道被拆除的房屋有几间，但一审中徐秀山提供的大楚律师事务所对刘某3的谈话笔录中，刘某3陈述，徐秀山家被拆除的房屋有偏房、前屋，大概有8间。刘某3在谈话笔录中的陈述与其在本案二审中的证言不一致，本院对刘某3的证言不予采信。证人徐某6陈述徐秀山家原有偏房3间。徐某6为徐秀山的堂兄弟，又是徐泳申请出庭的证人，其关于徐秀山家原有偏房3间的陈述真实性较高，应当予以采信。4、徐泳提供证据4以证明徐秀山后来建造的房屋使用了徐泳提供的建筑材料186620元，但证据4的真实性本院无法确认，且与本案也无关联性。一审中，徐泳并未提起反诉，如徐泳确实存在损失，可另案主张。本案二审的争议焦点为：1、徐泳、徐秀山的口头建房协议与补充协议的效力应如何认定，徐泳是否应当向徐秀山支付违约金、赔偿律师费；2、徐秀山的房屋是否为徐泳所拆，徐秀山被拆除房屋的损失数额应当如何认定。本院认为，关于第一争议焦点。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款的规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。徐泳、徐秀山约定在徐秀山的宅基地上建房，但并未经过政府规划、审批，双方之间的建房协议即口头建房协议和补充协议均应认定为无效。徐泳、徐秀山在补充协议中约定了违约金条款，但因该补充协议无效，违约金条款亦无效，徐秀山关于徐泳应向其支付违约金的主张不应得到支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因建房协议无效，徐秀山向徐泳起诉主张赔偿房屋被拆除损失，为此徐秀山支付律师费10500元，该律师费属于徐秀山受到的损失。且补充协议中亦约定徐泳需赔偿徐秀山为处理建房相关事宜支付的律师费，徐泳对该项赔偿有一定的心理预期，结合徐泳对建房协议无效的过错程度，一审酌定徐泳赔偿徐秀山的律师费损失5250元并无不当。关于第二争议焦点。虽然补充协议中载明2015年12月徐泳拆除了徐秀山宅基地上原房屋，但徐某3、徐某5、徐某6的证言均表明实际实施拆除的是徐秀山。徐秀山拆除其宅基地上房屋是为了履行其与徐泳之间的建房协议，必须先拆除旧房才能建造新房，故虽然徐泳未参与拆除徐秀山宅基地上原房屋，徐秀山房屋被拆除的损失也应根据徐泳、徐秀山各自的过错程度由二人分别承担。徐泳提供的证人徐某6的证言证明徐秀山家被拆除房屋中有偏房2间，徐泳在二审中自认徐秀山家有前屋3间被拆，故应认定徐秀山家被拆除的房屋为前屋3间、偏房2间。结合补充协议、证人证言、2015年前后宿迁市房屋征收评估标准、太山村村民与太山村委会签订的拆迁安置补偿协议等证据，考虑徐泳对于建房协议无效的过错程度，一审酌定徐泳应向徐秀山赔偿房屋被拆除的损失100000元并无明显不当。综上，徐秀山、徐泳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费徐秀山、徐泳分别预交2405元，由徐秀山、徐泳分别承担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年九月四日法官助理 钱 钥书 记 员 赵媛媛