台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初793号原告：李群，男，1970年10月2日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：台州市椒江区景元花园小区业主委员会，住所地：台州市椒江区海门街道景元花园会馆。负责人：王建军，该小区业委会主任。委托诉讼代理人：郑冰清，浙江平正律师事务所律师。第三人：台州市方远物业服务有限公司，住所地台州市椒江区市府大道298号。法定代表人：黄赣浙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。原告李群与被告台州市椒江区景元花园小区业主委员会（以下简称景元花园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，本院依法追加台州市方远物业服务有限公司（以下简称方远物业公司）为第三人参加诉讼。2020年5月25日，本院适用简易程序公开开庭审理了本案。因案情复杂，本院于2020年6月2日裁定转为普通程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告李群、被告景元花园业委会的委托诉讼代理人郑冰清、第三人方远物业公司的委托诉讼代理人陈建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李群向本院提出诉讼请求：1.确认被告景元花园业委会与第三人方远物业公司自2015年1月1日起至2019年1月1日止连续签订的五份物业管理服务合同无效；2.请求支持原告查阅景元花园小区业主大会、业主委员会的决定及会议记录，以及物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认被告景元花园业委会与第三人方远物业公司自2015年1月1日起至2019年1月1日止连续签订的五份物业管理服务合同无效；2.撤销被告景元花园业委会选聘第三人方远物业公司的决议；3.撤销被告景元花园业委会关于物业管理服务费涨价的决定；4.撤销被告景元花园业委会关于将小区经营用房（会馆棋牌室、会所小超市、会所肚皮舞馆、会所画室、市府大道东段103号-4-5商铺）收入和小区公共部位收入划归第三人方远物业公司所有的决定；5.撤销被告景元花园业委会关于分摊第三人方远物业公司总部管理费的决定；6.确认撤销权成立后被告景元花园业委会与第三人方远物业公司签订的物业合同相关内容或行为无效。事实与理由：原告系景元花园小区业主。2014年8月，景元花园小区成立首届业主委员会，成立后10个多月内未曾召开业主大会公开选聘物业服务企业。2015年6月25日，被告景元花园业委会擅自与第三人方远物业公司签订了第一份物业管理服务合同，合同条款未曾公示，也未经过业主大会通过。该合同自签订起就成为秘密合同，而且该合同在委托管理期限上是倒签合同（6月25日倒签1月1日）。直至2019年12月，第三人方远物业公司因物业费纠纷向法院起诉多位业主时才知晓物业管理服务合同的存在。此后的2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日，物业管理服务合同期限到期后被告也未曾召开业主大会选聘物业服务企业且未曾公示合同条款、未经业主大会通过的情况下擅自与第三人方远物业公司签订了第二份、第三份、第四份、第五份物业管理服务合同。2016年这份合同将小区物业费作了提价，原告所在的多层由每月0.55元/㎡，涨价到每月0.75元/㎡，同样没有经业主表决同意。五份物业服务合同均记载物业经营用房收入及小区公共部分收入用于弥补景元花园服务中心经营亏损。方远物业公司公布的景元花园2018年经营情况表中有“总部管理费用分摊138302.39元”。被告上述决议和行为违反物权法，侵害业主权益，应当撤销，由此形成的合同应确认无效。被告景元花园业委会辩称：一、原告主体资格不适格。对于物业公司的选聘、解聘关乎物业区域内全体业主的共同利益，必须是全体业主通过集体意志来决定，而原告作为个别业主不能自行决定和单独行使该项权利。能够代表业主共同权利的是业主大会而不是单独的个别业主，而原告的诉讼请求涉及全体业主的公共利益，其未经业主大会授权代表全体业主行使权利，不能以个人名义就公共利益提起诉讼，其主体不适格。二、被告选聘物业公司经过全体业主投票表决，程序合法。被告于2015年2月30日向景元花园业主公示了《业主委员会建议提交大会审议和表决的报告》、《关于选聘物业管理企业的建议》。该份建议明确方远物业提供的管理和服务处于二级水平，并提请业主大会审议和表决是否选聘第三人方远物业公司为景元花园小区的物业服务企业。2015年3月6日，被告向小区业主公示《关于召开景元花园第二次业主大会的通知》，会议形式为书面征求意见形式，会议内容为审议和表决《关于选聘物业管理企业的建议》、《关于2015年维修资金使用计划的建议》，表决结果为通过了《关于选聘物业管理企业的建议》。2015年3月30日，表决结果已经公布。2015年3月31日，详细的票数已经公布，赞成率为84.6%。此次投票符合相关物业管理规定，也符合小区的议事规则。因小区一直由第三人管理和服务，业委会成立后虽未及时签订物业服务合同，但第三人一直继续提供物业服务，保障了小区的正常运营，故2015年度的物业服务合同签订的日期虽为2015年6月25日，但服务年限从2015年1月1日起算。2015年度物业服务合同到期之后，因第三人在合同履行期间无违约行为且对小区比较熟悉，故被告又与其签订物业服务合同。小区2016年度、2017年度、2018年度、2019年度的物业费缴费率分别为97.5%、97.7%、98.9%、96.2%，可以说明小区业主同意续聘方远物业，对于物业服务合同的内容知晓。三、小区物业费上涨是业委会共同商讨决定。因小区规模大，物业费用收取相对较低，致使第三人在2013年至2015年出现严重亏损。根据《台州市物业管理条例》规定，业委会成立后，由业委会与物业服务企业在物业服务合同中约定具体的收费标准。在听取第三人的汇报后，被告于2016年5月24日召开了业主代表会议，结合小区实际情况、周边小区收费情况、政府物业指导价等情况同意将小区物业费稍作上调。被告于2016年5月26日将《关于调整景元花园物业费收费价格的告知函》向小区业主公告后，与第三人签订了2016年度的物业服务合同。该份合同的服务期限的问题与前述情况相同。物业费上调后，2016年度物业费收缴率仍达到97.5%，可以说明小区业主对于物业费的上调是同意并且履行的。第三人曾因物业费纠纷起诉小区部分业主，该诉请也得到了法院的支持。同时，被告并未作出过关于分摊总部管理费用的决定。四、原告所述的对于物业服务合同不知情的情况没有事实依据。第三人自2016年6月7日起至2019年4月26日止曾先后10次在原告房门口张贴缴费通知单，通知单明确物业费为每平方米0.75元。原告于2019年5月6日以每平方0.55元的价格向第三人缴纳拖欠的物业费2995.34元。原告于2019年5月6日缴纳拖欠的物业费的行为与其所述的直至2019年12月第三人因物业费纠纷起诉业主才知晓物业服务合同存在的内容存在矛盾。五、小区经营用房收入和小区公共部位收入划归第三人所有的决定并未侵犯小区业主的合法权益。物业服务合同明确载明，该部分的收入是用于弥补物业公司的经营亏损，实际上是用在小区管理上。即便原告有撤销权，因其未在一年内行使，撤销权已消灭。综上，原告主体不适格，请求驳回原告起诉；若法院认为原告主体适格，被告签订的物业服务合同也是合法合规的，请求驳回原告诉讼请求。第三人方远物业公司述称：一、关于撤销权行使期限的问题。即便存在撤销权，原告在一年内没有行使，撤销权已消灭。二、原告诉请中要求确认合同无效的问题。2019年之前的物业服务合同都已经全部履行完毕，若确认合同无效，第三人已经付出的服务势必无法返还，故确认合同无效从现实上是无法操作的。三、原告主体资格的问题。原告作为个体业主，对小区大部分业主同意的决议是无权撤销的，除非这个决议违反法律、行政法规的强制性规定，或者违反小区相关议事规则规定，并且损害了其他业主利益。四、关于物业费调整。第三人自2013年开始服务案涉小区后一直处于亏损状态。考虑到人工成本的上涨，上调物业费合理。物业费的上调已结合周边小区收费情况、政府物业指导价等因素，并不损害小区业主的利益。实际上在物业费价格上调后，第三人仍存在亏损情况，故存在小区部分收入弥补的问题。物业费价格上调后，97%以上的业主对此均同意，原告作为个别业主无权代表其他业主。本院经审理认定事实如下：台州市椒江区景元花园小区业主户数1609户，出售交付使用面积为256073.17平方米。该小区前期物业服务由方远物业公司提供。李群于2004年3月6日购买台州市椒江区景元花园22号楼601室房屋，成为景元花园小区业主。景元花园小区于2014年8月成立第一届业主委员会，2018年3月成立现届业主委员会。景元花园业委会分别于2015年6月25日、2016年5月26日、2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日与方远物业公司签订五份物业服务合同。前四份合同约定委托管理期限为一年（每年1月1日至12月31日），最后一份合同约定的服务期限为二年（2019年1月1日至2020年12月31日）。第一份合同约定的物业费收费标准，多层为0.55元/㎡*月。2016年开始，物业费标准作出调整，多层的收费标准调整为0.75元/㎡*月。上述五份合同第二十七条均约定，将部分物业经营用房（会所棋牌室、会所小超市、会所肚皮舞馆、会所画室、市府大道东段103号-4-5商铺）收入及小区公共部位收入用于弥补方远物业公司景元花园服务中心经营亏损。方远物业公司关于景元花园服务中心每年的经营情况明细均记载总部管理费用分摊项目及相应金额。李群于2019年5月向方远物业公司交纳2016年-2019年的物业费，交纳金额按照调价前的单价0.55元/㎡*月计付。2020年1月2日，本院受理方远物业公司与景元花园业主王如青物业合同纠纷一案。李群因此获知景元花园业委会与方远物业公司所签订的2015年-2019年五份物业服务合同内容。2020年7月3日，景元花园业委会在小区发布召开业主大会的公告，公告内容包括大会时间、地点、方式、内容、说明事项等。其中会议内容包含续聘方远物业公司为小区物业服务公司，以及自2015年起物业经营用房等租金收入（每年约二十万）用于弥补景元花园物业服务中心经营亏损等事项。此后，景元花园业主大会如期召开，在公安片警、街道及社区等相关人员的监督下，产生业主表决结果。会议应发表决票1609张，实发1384张，收回1304张；同意继续聘请台州市方远物业服务有限公司的1116票，同意率57%；同意将物业经营用房等租金收入继续弥补物业经营亏损的1054票，同意率66%。上述事实有李群提供的房产证、台州市椒江区城市管理局抄告单、景元花园2018年经营情况表、物业管理服务合同五份（前期合同、2016年-2019年物业服务合同）、缴费通知书，景元花园业委会提供的景元花园经营情况表、椒发改价（2013）2号文件、物业管理服务合同五份（2015年-2019年）、7月份关于召开景元花园业主大会的公告以及业主大会表决结果公告和选举现场照片、业主委员会成立备案表、台州市椒江区海门街道景元社区居民委员会证明，本院调取的（2020）浙1002民初81号民事判决书（方远物业公司与王如青物业服务合同纠纷一案），原、被告及第三人陈述等证据证实。本院认为，本案主要争议有三，一是原告主体是否适格，二是原告对其主张的诉请事项是否享有撤销权，三是原告行使撤销权有无超过法定期限。本院分别评析如下：一、关于原告主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主以业主大会或业主委员会决定侵害其权益为由提起撤销之诉是一项法定的权利，法律并未规定业主行使该项权利需以业主大会授权为前提。本案中，选聘物业服务企业、上调小区物业费等显然属于涉及到全体业主合法权益的决议，原告系案涉小区的业主，理当享有对决议、决定等提起诉讼的权利，故原告的诉讼主体适格。二、原告对其诉请的相关事项是否享有撤销权。原告变更后的第2、3、4、5项诉请均关于撤销权的行使。第2、3、4项分别涉及选聘物业服务企业的事项、物业服务费涨价的事项以及小区物业经营用房收益的处分，这三项均涉及业主重大利益，业主对业委会作出的相关决议，享有撤销权。原告主张的第5项诉请要求撤销关于分摊方远物业公司总部管理费的决议，原告提供的证据为景元花园2018年经营情况表。本院认为，关于分摊总部管理费用系方远物业服务公司内部财务记载内容，并非景元花园业委会的决议，该项内容不属业主撤销权范围，原告无权行使。三、关于原告行使撤销权有无超过法定期限的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。针对原告主张的第2、3、4项请求，分别评析如下：1.第2项关于要求撤销选聘物业公司的决议。景元花园小区自2002年建成投入使用至今一直由方远物业公司提供物业服务，小区第一届业委会于2014年8月成立，2015年开始以业委会名义与方远物业公司签订物业服务合同，至今共签订五份物业服务合同，2015年-2018年合同每年一签，2019年开始物业服务期为2年。上述五次签订合同行为，相当于业委会作出五次选聘物业公司的决议。原告于2004年3月份成为小区业主，此时，原告知道或应当知道方远物业公司为该小区的物业服务公司。方远物业公司与业委会签订的最后一份物业服务合同时间是2019年1月1日，原告于2020年3月6日提起诉讼，要求撤销选聘方远物业公司为物业服务企业的决议，已超过一年的撤销权行使期限。因此，该项诉请，本院不予支持。2.第3项关于要求撤销物业费涨价的决议。小区物业费于2016年开始调价，根据合同约定，物业费每年交纳一次。按照物业服务行业习惯，物业公司有每年向业主催收物业费的例行行为。原告作为小区业主，其在2016年知道或应当知道物业费涨价之事。原告提出其因与物业公司存在其他纠纷，对2016年以来的物业费在2019年按涨价前的标准缴纳，对物业费涨价之事不知情的主张，有违常情。对该主张，本院不予采信。本院认为，原告在2016年期间知道或应当知道物业费涨价的决议，其于2020年3月6日行使撤销权，超过一年的权利行使期限。况且，根据台州市椒江区发展和改革局、台州市住房和城乡建设规划局椒江分局关于公布椒江区普通住宅小区公共性物业服务收费基准价标准的通知，景元花园的物业费调价在收费标准调价的合理范围，业委会该决议未损害业主的合法权益。因此，该项诉请，本院不予支持。3.第4项关于要求撤销将小区经营用房收入划归方远物业公司的决议。根据查明的事实，2015年以来被告景园花园业委会与第三人方远物业公司签订的各份物业服务合同均约定将部分物业经营用房收入用于弥补物业公司经营亏损的内容，原告主张其知晓物业合同内容的时间是2019年12月小区业主王如青与方远物业公司物业合同纠纷案件诉讼中，被告及第三人均认为2015年召开业主大会选聘方远物业公司为物业服务企业时，已公布物业服务合同内容，被告提供了2015年景元花园业委会召开业主大会的通知、公告等相关书证，本院认为，上述书证为被告单方出具，且没有记载公布物业服务合同的内容，对被告及第三人主张的事实，不予采信。相反，原告主张的事实具有合理性，本院予以采信。案外人王如青与方远物业公司的物业服务合同纠纷，本院于2020年1月2日受理，原告于2020年3月6日提起本案诉讼，未超过一年的撤销权行使期限。但，业委会于2020年7月8日至7月12日召开了业主大会，对续聘方远物业公司为小区物业服务企业以及2015年以来小区营业房租金收入弥补物业公司亏损等问题进行表决，并取得建筑面积过半数及总人数过半数的业主同意，该同意为业主的追认行为。续聘方远物业公司为小区物业服务企业及物业服务合同中关于经营用房部分收入弥补物业公司损失，体现绝大多数业主的共同意志，合同和相关条款对业主发生法律效力。因此，该项诉请，本院不予支持。至于原告提出的第1项、第6项诉请，要求确认五份物业管理服务合同无效及撤销权成立后景元花园业委会与方远物业公司签订的合同内容或行为无效。该诉请系建立在其他各项决议或决定被撤销的基础上，在上述要求撤销有关决议或决定的诉请均未得到支持的情况下，该项诉请本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：驳回原告李群的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  郭虹霞人民陪审员  王仙平人民陪审员  姚卫军二〇二〇年九月四日法官 助理  陈 平代书 记员  赵雨晨