杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初139号原告（反诉被告）：寿洁娜，女，1986年5月19日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托代理人：斯淑芳,浙江东鹰律师事务所律师。被告（反诉原告）：杜恰恰，女，1996年3月25日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托代理人：彭亚，浙江六律律师事务所律师。原告寿洁娜诉被告杜恰恰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理,依法适用简易程序由审判员俞丽丽进行审理。在诉讼过程中，杜恰恰提起反诉,本院审查后受理了杜恰恰提起的反诉，对本诉与反诉进行了合并审理。本案于2020年3月20日、2020年7月24日公开开庭进行了审理。寿洁娜及其委托代理人，杜恰恰的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寿洁娜起诉称：2018年7月7日，原被告在杭州优屋房地产经纪有限公司余杭天风苑分公司（已注销）的介绍下签订《购房意向书》，约定由原告将其所有的位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋出售给被告，总房价为2895000元，于被告落户杭州后7天内签订《杭州市房屋转让合同》，当时被告口头承诺一个月内肯定将户口迁入杭州，并支付原告定金200000元。原告收到定金后出具收条一份。后，房价下跌，被告以其户口未入杭州为由拒绝履行《购房意向书》。现，《购房意向书》签订已一年多，自2019年7月1日被告完全符合入户杭州的条件，经催告，被告拒不履行。原告认为被告恶意阻却合同条件成就，已构成违约，2019年7月22日原告起诉至佘杭区人民法院，案号为（2019）浙0110民初13901号，审理中被告同意按双方所签《购房意向书》履行，但需要几个月的准备时间，原告撤诉。现已过三个月，被告丝毫没有履行约定的行为表示。诉讼请求:一、请求判令被告继续履行购房意向协议书，并赔偿损失暂计158404.75元（自2018年9月7日暂计至2019年12月20日2895000Ｘ4.2Ｖ360Ｘ469天）实际计算至合同履行完毕止；二、由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、解除双方签订的《购房意向书》；二、原告没收被告已付的定金；三、利息损失暂计158404.75元（自2018年9月7日暂计至2019年12月20日2895000Ｘ4.2Ｖ360Ｘ469天）实际计算至2020年7月24日；四、由被告承担本案诉讼费。被告杜恰恰答辩称：第一点，原被告签订的购房意向书为房屋买卖预约合同，房屋买卖预约合同的目的是条件成就时，签订本约合同购房意向书约定原被告同意在本意向书签订后落户杭州7日内，原被告双方签订杭州市房屋转让合同。本案中由于被告尚未落户杭州预约合同约定的签订本约合同的条件尚未成就原告尚不足尚不具备杭州购房资格，暂时无法签订杭州市房屋转让合同，故购房意向书无法继续履行，应当驳回原告的继续履行的诉讼请求。第二点，强行判令当事人履行预约合同，不仅没有法律规定，也违反合同法意思自治的原则。第三点原告要求赔偿损失于法无据，被告无任何违约行为。现双方仍处于预约合同约定的期限内，同时该房屋仍然在原告的控制下，原告无任何损失。本案中被告发函要求与原告签订房屋买卖合同，但被告置之不理，原告在约定时间内拒绝与被告签订房屋买卖合同的行为，构成违约，故被告有权根据合同约定和法律规定解除购房意向书，合同解除后，原告应当返还被告购房定金并向被告承担违约责任。退一步说，被告在社保即将满两年时的2020年6月底要求与原告协商签订房屋买卖合同以及在社保满两年2020年7月初取得购房资格时发函要求与原告签订房屋买卖合同，原告均未能及时响应与被告协商签订房屋买卖合同相关事宜，双方无法就签订正式买卖合同达成一致意见，可认定双方未能签订房屋买卖合同系归责于双方的原因导致本约未能签订，在案涉购房意向书被告已经发函解除的情况下，原告应当返还被告定金。反诉原告杜恰恰反诉称：原、被告及杭州优屋房地产经纪有限公司余杭天风苑分公司签订购房意向书，协议约定反诉原告预约购买反诉被告所有的杭州市余杭区爵士花园2幢1单元1602室房屋，建筑面积127.34m?，房屋总价为2895000元，付款方式为商业贷款。反诉原告为表示购买诚意，在签订本意向书时向反诉被告支付意向金20万元，若反诉被告接受反诉原告的购买条件并签署意向书后，意向金转为定金，反诉原告委托中介优屋公司支付给反诉被告。协议约定反诉原告及反诉被告同意在本意向书签订后户口落实杭州7日内，双方积极按约履行并通过优屋公司签订杭州市房屋转让合同。协议还约定由于不可抗力或政府相关政策原因造成本意向书无法履行的，各方均不承担违约责任。协议签订后，反诉原告依约履行合同义务支付购房定金20万元。现由于政策原因及不可抗力原因反诉原告无法落户杭州，购房意向书约定签订杭州市房屋转让合同条件无法成就。根据杭州市限购政策相关规定，社保满两年具备购房资格，反诉原告2020年7月1日起即具有杭州市购房资格，符合购房意向书约定的签订杭州市房屋转让合同条件。2020年6月22日，反诉原告向反诉被告及中介发送要求协商签订网签合同的函，以反诉原告以具备购房资格为由，通知反诉被告于2020年6月24日下午到中介门店磋商签订网签合同事宜，反诉被告拒收了原告的函件，在中介通知反诉被告后，反诉被告2020年6月24日当天并未过来与反诉原告进行磋商。2020年7月3日，反诉原告向反诉被告发送要求签订网签合同的函，通知反诉被告于2020年7月5日下午四点半到中介门店与反诉原告签订网签合同，但是反诉被告仍然拒收了反诉原告的函，当天也未到中介门店与反诉原告签订网签合同。由于反诉原告两次催告后，反诉被告仍未与反诉原告签订网签合同，2020年7月10日，反诉原告无奈向反诉被告发出解除合同函，以反诉被告两次拒收要求签订网签合同的函件，拒绝与反诉原告协商签订网签合同，致使购房意向书约定的期限内未能签订网签合同已构成违约，反诉原告合同目的无法实现为由，解除了双方签订的购房意向书。反诉原告认为，根据双方购房意向书约定原被告双方同意在本意向书签订后落户杭州7日内，甲乙双方积极按约履行并通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。在反诉原告已经通知反诉被告反诉原告已经于2020年7月1日起获得杭州市购房资格后，反诉被告仍未与反诉原告签订网签合同已构成根本违约，反诉原告有权解除合同，要求反诉被告返还购房定金并承担违约责任。诉讼请求：一、判决解除双方签订的《购房意向书》。二、判决反诉被告返反诉原告购房定金20万元。三、判决反诉被告支付反诉原告违约金289500元。四、本案的反诉费用由反诉被告承担。反诉被告寿洁娜答辩称：对第一项反诉请求，原告同意。第二、三项，没有事实和法律依据。事实和利用部分，被告购房资格是从七月底开始符合的，在6月22日，被告还不具有购房资格，6月23号，原告收到中介微信语音，可以当庭播放，告知不能网签。被告要履行合同，原告一直是同意的。7月5日，被告给原告发短信，说在中介，已经在网签，当时原告没看到微信，被告和中介没有提前预约，被告知道原告不在杭州生活，应该事先通知签约，事后原告看到短信，但是已经过去几天了。7.22日，原告收到解除函，不是7.10日收到的。根据合同，被告不具备单方面解除合同的条件。本案被告签约之后，多次承诺愿意履行，但是多次不履行，可见其对履行购房意向书毫无诚意，被告行为构成根本违约。本院查明本案事实如下：2018年7月7日，寿洁娜、杜恰恰签订《购房意向书》一份，约定由寿洁娜将其所有的位于杭州市佘杭区××街道××幢××单元××室房屋出售给杜恰恰，总房价为2895000元，杜恰恰在签订本意向书时向寿洁娜支付意向金20万元。若寿洁娜接受杜恰恰的购买条件并签署本意向书后，意向金转为购房定金。关于违约责任，双方约定，于杜恰恰落户杭州后7天内签订《杭州市房屋转让合同》。若任何一方到期不按约签订《杭州市房屋转让合同的》，则视为违约，若杜恰恰违约，则定金由寿洁娜没收。若寿洁娜违约，则应向杜恰恰双倍返还定金。2019年7月22日，原告起诉至本院，案号为（2019)浙0110民初13901号，提出要求杜恰恰继续履行《购房意向书》等诉请。该案审理过程中，杜恰恰表示其已于2019年7月1日具备落户杭州的条件，但目前缺少一个材料，会尽快去落户。原告撤诉。此后，杜恰恰未落户杭州，故寿洁娜于2020年1月3日再次诉至本院，提出要求继续履行《购房意向书》等诉请。在3月20日的庭审中，杜恰恰陈述其已积极在办理落户手续，但因为疫情影响，目前尚未办出。对原告的诉请，暂时无法履行，等落户条件成就后可以履行。在7月24日的庭审中，杜恰恰确认其已因社保缴纳满两年而于2020年7月获得购房资格，经本院询问，杜恰恰表示不同意购买案涉房屋。另查明，杜恰恰支付的20万元定金在寿洁娜处。本院认为，寿洁娜、杜恰恰签订的《购房意向书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本诉部分。根据合同约定，杜恰恰落户杭州后7天内签订《杭州市房屋转让合同》。若任何一方到期不按约签订《杭州市房屋转让合同的》，则视为违约，若杜恰恰违约，则定金由寿洁娜没收。现杜恰恰已具备购房资格，但其明确表示不同意购买案涉房屋，原告主张解除案涉《购房意向书》，20万元定金由寿洁娜没收，本院予以支持。寿洁娜要求杜恰恰赔偿利息损失，依据不足，本院不予支持。反诉部分。因本院已在本诉中支持寿洁娜要求解除《购房意向书》的请求，故对杜恰恰要求解除《购房意向书》的诉讼请求，本院不再重复支持。因杜恰恰系违约方，故对其提出的返还定金、支付违约金等诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，对寿洁娜合理部分的诉讼请求，本院予以支持。不合理部分，本院予以驳回。对杜恰恰的反诉请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）寿洁娜与被告（反诉原告）杜恰恰于2018年7月7日签订的《购房意向书》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）杜恰恰支付给原告（反诉被告）寿洁娜的20万元定金归原告（反诉被告）寿洁娜所有；三、驳回原告（反诉被告）寿洁娜的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杜恰恰全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6676元，减半收取3338元，由原告（反诉被告）寿洁娜负担1475元，由被告（反诉原告）杜恰恰负担1863元；反诉案件受理费4321元，由被告（反诉原告）杜恰恰负担。原告（反诉被告）寿洁娜于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）杜恰恰于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  俞丽丽二〇二〇年九月一日书记员  黄若兰