甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘05民终453号上诉人（原审原告）：于某，男，住天水市。委托诉讼代理人：崔某，甘肃端方律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗某，甘肃端方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某，女，住天水市。委托诉讼代理人：程某（系李某之夫），住天水市秦州区大众路19号自来水公司家属楼4单元15楼1号。上诉人于某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于某及其委托诉讼代理人崔某、被上诉人李某的委托诉讼代理人程某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于某上诉请求：1.撤销天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初566号民事判决，依法改判支持于某的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李某负担。事实与理由：1.一审未全面认定案件事实，适用法律错误。首先，于某与李某于2019年11月28日签订的商铺租赁合同约定，涉案商铺三年房屋租金保持不变，并且于某有权对商铺转租。但在该合同签订后，李某明确表示不同意租金三年不变及同意于某转让的条款，其已经以行为表示不履行租赁合同主要义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，于某有权解除租赁合同。2.李某安排其侄子程某1封堵于某租赁的涉案商铺，并对于某进行威胁，李某也在电话中多次辱骂于某，其行为不仅违反了合同的约定，更是对于某经营权的侵犯。3.李某否认于某已经预付了2020年12月28日至2021年12月28日21万元租金的事实，称该款为2010年10月20日租赁合同约定的最后一年的租金，企图非法占有该21万元。4.2010年10月20日租赁合同约定于某支付的14万元必须转为任意一年房屋租金，李某拒不承认该事实，明显违背了诚实信用原则。从李某的上述行为看，其已无继续履行双方于2019年11月28日所签商铺租赁合同的诚意，双方也没有了信任基础，解除该合同是出于双方利益最大化的选择。5.一审法院关于14万元能否折抵房租的论理错误。根据2010年10月20日商铺租赁合同的约定，租期共计10年，于某在2010年12月21日向李某支付的14万元必须转为任意一年的租金。现于某已完全履行了前9年的租金支付义务，并已通知李某将14万元转为最后一年的房屋租金，至此于某已经支付了2010年10月20日商铺租赁合同的全部租金，一审法院认为该14万转为2019年12月28日至2020年12月28日的租金需在合同期满后再另行确定的论理，明显与合同所约定的条款不符。李某辩称，于某与李某于2019年11月28日所签商铺租赁合同合法有效，于某主张解除没有事实及法律依据，其上诉请求应予驳回。事实与理由为：1.本案争议产生的原因是于某反悔，而不是李某违约。于某认为李某安排程某1到铺面对其进行封堵，以及李某在电话中对其多次辱骂，影响于某对涉案铺面正常经营的事实并不存在。2.一审法院关于涉案14万元的论述并非判决事项，并未涉及双方权利义务，但该14万元不能折抵2010年10月20日商铺租赁合同的租金。3.本案中两份租赁协议均约定租金需提前一个月或两个月支出，于某支付21万元的时间为2019年11月26日，而涉案第二份租赁合同的签订时间为2019年11月28日，此合同尚未履行，因此21万元系于某缴纳的2010年10月20日合同的租金，于某关于此问题的主张明显与事实不符。于某向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除于某与李某于2019年11月28日签订的商铺租赁合同；2.判令李某返还于某预付的2020年12月28日至2021年12月27日租金21万元。一审法院认定事实：于某与李某于2010年10月20日签订商铺租赁合同，约定于某承租李某所有的位于秦州区中华西路步行街鑫厦A104号商铺；年租金为12万元，租金每年提前一个月付清；租赁期限自2010年12月28日至2020年12月28日，租金前三年（2010年12月28日至2013年12月28日）不变，三年后租金参照市场价格上下浮动，最大增幅不得超过年租金的15%，调整后两年内不得变化；李某收取于某年转让费14万元，此项转让费在十年合同期内必须转为任意一年房租，十年合同期满后自动灭失；李某同意于某在合同期内进行转让、转租，不影响本合同履行（转让费超过14万元，超过部分于某与李某告各获50%，并通知李某同意，由李某与第三方协商承租价格）等。同年12月21日，于某付给李某首期租金12万元及转让费14万元，共计26万元。合同履行期间，于某按年租金12万向李某支付了2010年12月28日至2013年12月28日的租金，按年租金138000元向李某支付了2013年12月29日至2015年12月28日的租金，按年租金158700元向李某支付了2015年12月29日至2017年12月28日的租金，按年租金182505元向李某支付了2017年12月29日至2019年12月28日的租金，每两年的涨幅均为15%。于某与李某于2019年11月28日就本案所涉商铺续签了一份商铺租赁合同，约定租赁期限为2020年12月28日至2023年12月28日；租金第一年为21万元，下一年租金由双方提前两个月协商决定，原则上三年房租不变；合同期限内，李某同意于某转租等。2019年11月26日，于某通过银行转账向李某支付21万元租金。后于某与李某因14万元转让费问题发生争议，李某侄子到于某承租的商铺内威胁、辱骂于某，李某的丈夫通过电话辱骂于某，于某多次联系李某要求协商解决此事，但李某均拒绝协商。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方于2019年11月28日签订的商铺租赁合同应否解除；二、2019年11月26日于某支付的21万元租金是2010年10月20日签订的商铺租赁合同中最后一年的租金，还是2019年11月28日续签的商铺租赁合同中第一年的租金，该21万元租金是否应予返还。三、案涉14万元如何认定。关于诉争租赁合同应否解除的问题。2019年11月28日签订的商铺租赁合同系于某与李某的真实意思表示，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定享有权利，履行义务，不得擅自变更或解除合同。本案中李某不同意解除合同，于某主张解除合同的理由亦不符合法定解除的情形，于某以其与李某亲属发生争执主张解除合同于法无据；其次，于某主张李某在已签署合同中对转租权条款不予认可违反合同约定，对已预付租金也予以否认，主张不安抗辩权亦不符合法律规定。不安抗辩权为双务合同的效力表现，其成立须双方当事人因同一双务合同而互负债务，并且该两项债务存在对价关系。本案系租赁合同纠纷，于某支付租金，李某交付租赁物，于某占有使用租赁物为双方应负的主要义务，现于某已经实际占有使用该租赁物，其现无证据证明双方在履行续签合同时李某可能出现履行能力明显下降或无法履行的情况，故原告主张不安抗辩权亦不符合法律规定。关于诉争21万元租金的问题。于某于2019年11月26日向李某预付21万元租金，双方于2019年11月28日续签了商铺租赁合同，合同中明确约定第一年（2020年11月29日至2021年12月28日）房屋租金即为21万元，数额与于某提前预付租金的数额一致，应认定为续签的租赁合同中第一年的租金。对于李某辩称其与于某口头约定将2010年10月20日签订商铺租赁合同中最后一年的房租四舍五入为21万元，于某对此不予认可，也与于某以往支付商铺租金精确到圆角分的做法不符，李某也未提供证据证明其主张，其应当承担举证不能的法律责任。且双方合同约定，如于某在合同期内无转租、转让情形，则存在以14万元转让费折抵任意一年租金的可能，故对李某该辩称意见不予支持。因于某与李某续签合同并未解除，故对于某要求被告返还预付租金21万元的诉请亦不予支持。关于14万元的转让费的问题。合同约定，李某收取于某年转让费14万元，此项转让费在十年合同期内必须转为任意一年房租，十年合同期满后自动灭失；又约定，李某同意于某在合同期内进行转让、转租，不影响本合同履行（转让费超过14万元，超过部分双方各获50%，并通知李某同意由李某与第三方协商承租价格）。该14万元是否能转为任意一年房租，必须以于某在十年租期内未进行转租为前提条件，但现在该合同并未到期，双方仍在合同期内，于某是否转租还未可知，故应待合同期满后视于某是否有转租、转让情形，再另行认定14万元能否抵扣最后一年房租。综上，于某要求解除涉案2019年11月28日签订的商铺租赁合同无法律依据，要求李某返还2020年12月28日至2021年12月27日的房租21万元的主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定，判决驳回于某的诉讼请求。一审案件受理费2230元,由于某负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审法院认定一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的焦点为于某与李某于2019年11月28日所签商铺租赁合同应否解除，如果应解除，各方责任应如何承担。涉案2019年11月28日签订的商铺租赁合同对合同解除的条件并未进行约定，故该合同应否解除，应分析于某合同解除的理由是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的规定。于某称李某违反2019年11月28日商铺租赁合同约定，将上涨房租，并不允许于某转让涉案商铺，但庭审中李某一方明确表示该租赁费不会上涨，在合情合理情况下经李某同意，于某可以转让涉案商铺，而且客观上也未发生李某阻止于某转让涉案商铺的情况，故不存在于某所称的李某预期违约的问题。关于李某亲属辱骂于某影响其经营的问题，该主张不是合同解除的法定条件，而且李某庭审中明确表示程某1关于涉案商铺租赁事宜的行为并不代表李某，李某丈夫程某辱骂于某后也已经道歉。关于于某在2019年11月26日支付的21万元款项，一审法院已经认定为2019年11月28日所签商铺租赁合同第一年的租金，对此李某并未提起上诉，故该款项性质明确。至于于某在2010年12月21日向李某支付的14万元，系双方履行2010年10月20日商铺租赁合同过程中产生，与本案诉争的2019年11月28日商铺租赁合同纠纷并无关系，对该14万元应否抵顶前一份商铺租赁合同租金，本院不予审查。一审法院对该14万元款项的论述不当，本院依法予以纠正。综上，于某关于解除涉案2019年11月28日商铺租赁合同的理由均不能成立。一审法院对于涉案14万元款项的问题论述不当，但认定事实清楚，判处结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4460元，由于某负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兰审 判 员  朱金平审 判 员  周 昊二〇二〇年九月十八日法官助理  吕晋阳书 记 员  刘 宇