湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初9261号原告：郑慧仙，女，1947年11月16日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李汉春（一般授权代理），湖北云开正泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙时杰（一般授权代理），湖北云开正泰律师事务所律师。被告：胡春玲，女，1985年3月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：杨卓（一般授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹文静（一般授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。被告：武汉市融乐鑫商务宾馆有限公司，住所地武汉市江岸区大智路49号融兴大厦3楼。法定代表人：胡春玲。委托诉讼代理人：杨卓（一般授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹文静（一般授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。原告郑慧仙诉被告胡春玲、武汉市融乐鑫商务宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告郑慧仙及其委托诉讼代理人李汉春、孙时杰，被告胡春玲及其委托诉讼代理人杨卓、尹文静，武汉市融乐鑫商务宾馆有限公司的委托诉讼代理人杨卓、尹文静到庭参加了诉讼。因案情复杂，经院长审批，延长审理期限五个月。本案现已审理终结。原告郑慧仙向本院提出诉讼请求：1、解除原告郑慧仙与被告胡春玲之间签订的租赁合同；2、判令被告胡春玲向原告郑慧仙支付租金115,404元（租金计算至2019年5月10日止）及支付延迟履行金（从2019年4月10日起至实际清偿之日止，按银行同期存款利率计算）；3、本案诉讼费用由被告胡春玲承担。审理中，原告郑慧仙将诉讼请求变更为：1、解除原告郑慧仙与被告胡春玲、武汉市融乐鑫商务宾馆有限公司（以下简称融乐鑫宾馆）之间签订的租赁合同；2、判令被告胡春玲、融乐鑫宾馆向原告郑慧仙支付至2019年5月10日止的租金144,940元并支付后期租金（从2019年5月11日起至实际退房之日止，按每月28,851元计算）及延迟履行金（自2019年4月10日起至实际清偿之日止，按银行同期存款利率计算）；3、本案诉讼费用由胡春玲、融乐鑫宾馆承担。事实及理由：2012年，胡春玲、融乐鑫宾馆自郑慧仙处承租了位于武汉市江岸区大智路49号大智商城3层的1-4室4间房屋，共计813.88平方米，双方之间签订的租赁合同约定，租赁期限为9年，从2012年12月26日起至2021年3月10日止，租金按每平方米29元的标准计算，月租金为23,602.5元，年租金为283,230元，并约定胡春玲于第1、2年按年支付租金给甲方，从第三年起，按年租金总额的7%递增，以后每隔一年均按上年租金总额的7%递增。合同第六条还约定，胡春玲、融乐鑫宾馆逾期缴纳租金累积达30日以上，郑慧仙可解除合同。现胡春玲、融乐鑫宾馆已逾期缴纳租金达30日以上，郑慧仙多次催要胡春玲、融乐鑫宾馆缴纳租金，胡春玲、融乐鑫宾馆均不予理会。郑慧仙为维护自身合法权益，现诉至法院。被告胡春玲辩称：1、郑慧仙、胡春玲之间自2016年3月开始形成房屋租赁合同关系，后因经营不善，郑慧仙同意胡春玲转租，在洽谈过程中，由于郑慧仙的问题，胡春玲一直未妥善转租。2016年，胡春玲从刘四化处转租得到案涉房屋，刘四化向胡春玲提交的房屋产权证书显示郑慧仙是房屋的实际产权人。郑慧仙、胡春玲之间就合同期限及租金达成补充意见，合同租期延长至2024年，租金为月20,000元，胡春玲在转租的过程中得知郑慧仙并非案涉房屋的产权人，郑慧仙存在欺诈行为，胡春玲在租赁期限内，不按照从第三年起，按年租金总额的7%递增，以后每隔一年均按上年租金总额的7%递增方式计算，拖欠的房租与郑慧仙计算的金额不符。被告融乐鑫宾馆辩称：1、合同具有相对性，案涉房屋的签订双方为郑慧仙与胡春玲，与融乐鑫宾馆无关，合同未加盖融乐鑫宾馆印章，融乐鑫宾馆不是本案适格被告；2、法律未规定融乐鑫宾馆对其法定代表人的债务承担连带责任，郑慧仙的主张没有事实及法律依据，请求依法驳回。经审理查明：位于武汉市江岸区大智路49号大智商城3层3室的房屋，登记产权人为周飞。位于武汉市江岸区大智路49号大智商城3层2室的房屋，登记产权人为方志。位于武汉市江岸区大智路49号大智商城3层4室的房屋，登记产权人为伍晓情。位于武汉市江岸区大智路49号大智商城3层1室的房屋，登记产权人为方志。2011年3月11日，伍晓情、方志、周华、周飞与郑慧仙签订《房屋租赁合同书》，约定，租赁房屋的状况：租赁房屋坐落于江岸区大智路49号，总建筑面积为1950平方米。租赁期限及租金：租赁房屋的租赁期限为拾年，即从2011年3月11日1起至2021年3月10日。该合同还约定了其他内容。2012年12月26日，郑慧仙（甲方）与融乐鑫宾馆（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，租赁房屋的状况：租赁房屋坐落于武汉市江岸区大智路49号三楼，301号、302号、303号、304，总建筑面积为813.88平方米。租赁房屋的期限为从2012年12月26日起至2021年3月10日。经双方确认租金计算起止日期为2013年1月11日起至2021年3月10日。经双方商定，租金为每平方米29元为基数计算，月租金为贰万叁仟陆佰零贰元伍角（￥23,602.5）。年租金为贰拾捌万叁仟贰佰叁拾元整（￥283,230）。乙方第1、2年按年租金支付给甲方，从第3年起，按年租金总额的7%递增，以后每隔一年均按上年租金总额的7%递增。该合同还约定了其他内容。同日，郑慧仙（甲方）还与胡春玲、融乐鑫宾馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，租赁房屋的租赁期限为从2012年12月26日起至2021年3月10日。经双方商定，租金为每平方米29元为基数计算，月租金为贰万叁仟陆佰零贰元伍角（￥23,602.5）。年租金为贰拾捌万叁仟贰佰叁拾元整（￥283,230）。乙方第1、2年按年租金支付给甲方，从第3年起，按年租金总额的7%递增，以后每隔一年均按上年租金总额的7%递增。合同签订后，支付一季度租金（￥70,807.5）；以后均按季度每提前10日支付，否则乙方要缴纳高额滞纳金，并追究相关违约责任。乙方如逾期未缴交租金，甲方有权收取滞纳金，每逾期一天按照未缴纳租金的0.5%收取。本合同自双方签字盖章后生效，合同有效期内，除非经过双方协商一致、或本合同另有约定或另有法定理由，任何一方均不得变更或解除合同。甲乙双方如有一方提前解除合同，均视同违约，违约金为年租金的30%。该合同还约定了其他内容。甲方郑慧仙、乙方胡春玲在该合同尾部签名，融乐鑫宾馆在该合同尾部盖章。2015年12月26日，郑慧仙（甲方）与胡春玲（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，租赁房屋坐落于武汉市江岸区大智路49号三楼，301号、302号、303号、304，总建筑面积为813.88平方米。租赁期限为2015年12月到2021年3月。本合同期满后在同等条件下乙方拥有优先租赁权。经双方商定，原合同期满可续期到2024年3月。2015年12月10日至2017年12月10日，租金为每月20,000，付款方式为月付。每2年递增百分之七，另外一方预付30,000元作为房屋押金。租金期限结束前的3各月，乙方可与甲方协商续租事宜，在同等条件下乙方有优先续租的权利。乙方如逾期未缴交租金，甲方有权收取滞纳金，每逾期一天按照未缴纳租金的0.5%收取。本合同自双方签字盖章后生效，合同有效期内，除非经过双方协商一致、或本合同另有约定或另有法定理由，任何一方均不得变更或解除合同。甲乙双方如有一方提前解除合同，均视同违约，违约金为年租金的30%。甲方郑慧仙、乙方胡春玲在该租赁合同尾部签字捺印。2016年3月23日，上述案涉房屋由融乐鑫宾馆、胡春玲经营、使用。同日，融乐鑫宾馆代表人刘四化出具证明一份，载明有：从2016年3月23日融乐鑫宾馆按原合同程序转让给胡春玲经营。胡春玲同意按原合同执行。胡春玲在该证明左下角签字并注明胡春玲同意按原合同执行。胡春玲在2016年4月8日至2019年3月23日期间租金共计862,400元，尚欠129,088元未支付。2019年10月29日，胡春玲从案涉房屋腾退。审理中，胡春玲向本院提交微信聊天记录截图一组，拟证明截至2019年4月10日，经双方对账，胡春玲尚欠房租62,800元。郑慧仙抗辩称该聊天内容系双方的协商内容，因为并未协商成功，所以应按原合同执行。本院结合微信聊天记录截图的内容认为该微信聊天记录并非对整个租赁期限内尚欠租金状况的对账，且该微信聊天记录发生当时，胡春玲、融乐鑫宾馆仍实际租赁、使用该房屋，故本院对被告胡春玲提出的尚欠租62,800元的抗辩观点不予采纳。上述事实有房屋租赁合同、租赁协议、证明、银行流水、房产证复印件、微信聊天记录截图及当事人陈述在卷佐证。本院认为：郑慧仙与胡春玲、融乐鑫宾馆之间签订的房屋租赁合同系双方当事人意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同约定承租人逾期缴纳租金累积达30天及以上的，出租人有权提前收回租赁房屋并没收全部保证金，承租人在10天内必须清退房屋。现因胡春玲、融乐鑫宾馆于2016年4月开始拖欠房租至今，已构成违约，郑慧仙依约有权要求解除合同；胡春玲、融乐鑫宾馆已于2019年10月29日从案涉房屋腾退，故对郑慧仙提出的解除其与被告胡春玲签订的租赁合同的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于融乐鑫宾馆的责任问题。审理中，被告融乐鑫宾馆抗辩称该合同与其无关，郑慧仙主张融乐鑫宾馆承担责任缺乏事实及法律依据，但因融乐鑫宾馆在案涉房屋租赁合同尾部加盖公司公章，亦属于房屋租赁合同主体，故融乐鑫宾馆也应诚信履行该房屋租赁合同项下的义务。关于租金的数额问题。因双方约定，第1、2年胡春玲、融乐鑫宾馆按年租金即283,230元支付给郑慧仙，从第3年起，按年租金总额的7%递增，以后每隔一年均按上年租金总额的7%递增。故2016年4月11日至2019年5月10日，胡春玲、融乐鑫宾馆应向郑慧仙支付租金的数额为991,488元[303,056元（283,230元×1.07）÷12个月×9个月+324,270元（303,056元×1.07）+324,270元+346,967元（324,270元×1.07）÷12个月×4个月]。审理中，郑慧仙自认胡春玲、融乐鑫宾馆已支付2016年4月8日至2019年3月23日期间租金共计862,400元，尚欠129,088元未支付。因此，本院确认胡春玲、融乐鑫宾馆向郑慧仙支付截至2019年5月10日租金129,088元。胡春玲、融乐鑫宾馆还应支付2019年5月11日起至实际腾退之日（即2019年10月29日）止租金（按月租金28,851元标准计算），计算为162,527元(28,851元×5个月+28,851元÷30天×19天)。关于延迟履行金。因双方在合同中约定，如承租人逾期未缴纳租金，出租人有权收取滞纳金，每逾期一天按照未缴租金的0.5%收取，现郑慧仙主张按中国人民银行同期存款利率标准计算延迟履行金未超出合同约定，符合法律规定。综上，本院确认胡春玲向郑慧仙支付延迟履行金（以129,088元为基数，自2019年4月10日至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算；以162,527元为基数，自2019年10月30日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告郑慧仙与被告胡春玲、武汉市融乐鑫商务宾馆有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告胡春玲、武汉市融乐鑫商务宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑慧仙支付租金291,615元；三、被告胡春玲、武汉市融乐鑫商务宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑慧仙支付迟延履行利息（以129,088元为基数，自2019年4月10日至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算；以162,527元为基数，自2019年10月30日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算）；四、驳回原告郑慧仙的其他诉讼请求。被告胡春玲、武汉市融乐鑫商务宾馆有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,608元由被告胡春玲、武汉市融乐鑫商务宾馆有限公司负担。因上述费用已由原告郑慧仙预交，故被告胡春玲、武汉市融乐鑫商务宾馆有限公司在支付上述款项时，将上述费用一并支付给原告郑慧仙。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王雪涛人民陪审员  任 频人民陪审员  祁 军二〇二〇年九月十五日书 记 员  史炎炎