江苏省宿迁市宿豫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1311民初2670号 原告：钱斌，男，1987年1月16日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：付作轩，江苏大楚律师事务所律师。 被告：陈斯灵，男，1956年9月14日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 被告：吴翠侠，女，1961年5月10日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 共同委托诉讼代理人：张雪庭，江苏首诚律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：杨伟刚，江苏首诚律师事务所律师。 第三人：江苏运河置业有限公司，住所地江苏省宿迁市女贞路18号。 法定代表人：蔡小晶，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李亚静，江苏宏亮律师事务所律师。 原告钱斌与被告陈斯灵、吴翠侠，第三人江苏运河置业有限公司（以下简称运河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱斌及其委托诉讼代理人付作轩，被告陈斯灵、吴翠侠的共同委托诉讼代理人杨伟刚，第三人运河公司的委托诉讼代理人李亚静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱斌向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决第三人运河公司协助将其开发的运河天玺小区G4幢一单元1402号房屋产权过户至两被告名下；2、请求依法判决两被告协助将运河天玺小区G4幢一单元1402号房屋产权过户至原告名下；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年9月19日，两被告将其所有的宿迁市运河天玺小区G4幢一单元1402号房屋以65万元的价格出售给原告。双方约定合同签订时支付62万元，剩余3万元于双方办理产权过户手续时支付。合同签订后，原告方支付了62万元，两被告也向原告交付了上述房屋，并出具了交房手续，将房屋的发票、契税凭证、钥匙等物品交付给原告。现案涉房屋已经满足办证过户条件，原告方多次要求两被告协助办理过户手续，但两被告拒不配合办理。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告陈斯灵、吴翠侠辩称，请求驳回原告诉讼请求。1、针对第一条诉求，原告并不是与第三人之间的买卖合同当事人，无权越过被告主张被告方合同项下债务人直接向其履行义务。2、据被告了解，涉案房屋尚不具备过户条件，被告要求第三人出具涉案房屋预售许可证以明确被告与第三人之间的房屋买卖合同效力。3、原告与被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。该房屋买卖关系是为被告的儿子陈科向原告借款所做的担保，根据相关法律规定，应按照借贷来审理，并确认房屋买卖合同无效。 第三人运河公司辩称，运河天玺小区已具备办证条件。我公司与两被告之间存在房屋买卖合同关系，若两被告向我公司提交完备的办证材料，我公司可协助两被告办理产权证。至于原、被告之间存在何种法律关系，与运河公司无关，请法庭依法查明。 本院经审理查明认定事实如下：2014年10月20日，陈斯灵作为吴翠侠（买受人）的委托代理人与第三人运河公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定买受人购买出卖人开发的运河天玺第G4幢01单元14层1402号预售商品房。房屋总价为358526元，付款方式为买受人于2014年10月20日前支付首付款108526元，其余房款25万元，由买受人向银行申请按揭贷款。出卖人应在2015年8月31日前将房屋交付买受人，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。 2019年9月19日，吴翠侠（陈斯灵代）、陈斯灵（甲方、出售方）与钱斌（乙方、购买方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定甲方同意将所拥有的宿迁市运河天玺G4栋1单元1402室房屋出卖给乙方。甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属证无任何瑕疵。乙方已对房屋状况作了充分了解和察看，同甲方协定房产交易成交价为65万元。此价格包括该房产的配房、车库、储藏室和配套设施价格。甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在合同签订之时当日内支付购房款62万元给甲方，剩余房款3万元于房地产交易中心缴交税费办理过户当日付给甲方。此交易过程中，甲方需交纳的卖方所有税费及相关过户费用由乙方承担，乙方需交纳的买方所有税费及相关过户费用由乙方承担。特殊约定，①合同签订当日乙方向甲方指定账户（陈巧珍，622…293，江苏银行）伍万元整，剩余叁万元甲方办理过户手续当日一次性付清。②甲方亲属陈巧珍已分五次收到购房款伍拾柒万元整，甲方签合同当日收到伍万元，截至合同签订日已收到陆拾贰万元整，另叁万元过户当天一次性向甲方或甲方指定亲属付清。陈斯灵、钱斌分别在甲方、乙方处签名捺印。陈科、陈巧珍在丙方处签名捺印。 同日，陈斯灵、吴翠侠（陈斯灵代）出具房屋交付手续一份，载明陈斯灵将其位于湖滨新区运河天玺房屋G4栋1402室交付给钱斌，截至今日已收到购房款共计62万元，剩余尾款3万元待过户更名时一次性由钱斌付清。交付物品清单共5件：①全款发票②契税交纳凭据③用水开户合同④商品房买卖合同原件⑤钥匙2把。 另查明，陈斯灵、吴翠侠系夫妻关系。陈科与陈巧珍系夫妻关系。陈科与陈斯灵系父子关系。 再查明，钱斌与陈科间素有经济往来。经双方对账，确认陈科欠钱斌款项共计57万元。后陈斯灵、吴翠侠将其名下涉案房屋作价65万元与钱斌签订涉案《房屋买卖合同书》，并出具涉案房屋交付手续。 本院认为，以房抵债是以物抵债的一种具体体现。钱斌与陈科之间原为借款合同关系。双方对账后，陈斯灵、吴翠侠（陈斯灵代）与钱斌签订了《房屋买卖合同书》，将名下房屋作价65万元出售给钱斌，以抵偿陈科所欠钱斌的债务，该行为可以视为陈斯灵、吴翠侠对陈科涉案债务的加入。该份《房屋买卖合同书》通过替代给付，消灭原有债务，该合同符合以物抵债的基本特征，是当事人在债务履行期限届满后达成的以房抵债协议。庭审中被告主张原、被告之间名为房屋买卖，实为借贷担保。但根据已查明的事实，原告与被告亲属之间虽曾存在民间借贷关系，但双方在签订《房屋买卖合同》后，原告支付了部分差额款项，被告交付了涉案房屋相关手续，双方均有实际履行房屋买卖合同的合意。至此，新的以房抵债协议实际上替代了原有的民间借贷合同，这与以签订买卖合同作为民间借贷担保的形式存在明显的差别，前者为意思表示中给付标的的变更，而后者则是民间借贷中担保条款的外化，故对被告该辩解，本院不予采信。 买受人与出卖人签订商品房买卖合同后，未登记领取权属证书情况下与第三人签订房屋买卖合同的，第三人在买受人具备领取权属证书的条件下，请求前手逐级办理房产过户手续的，应予以支持。本案中，钱斌、陈斯灵、吴翠侠、运河公司就涉案房产系连环买卖关系，两次买卖均未办理产权过户手续。陈斯灵、吴翠侠与运河公司间存在涉案房屋买卖合同关系，钱斌与陈斯灵、吴翠侠间存在涉案房屋买卖合同关系。故运河公司负有协助陈斯灵、吴翠侠办理涉案房屋产权义务，陈斯灵、吴翠侠负有协助钱斌办理涉案房屋产权过户义务。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、第三人江苏运河置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内协助被告陈斯灵、吴翠侠办理宿迁市运河天玺小区G4幢一单元1402号房屋的产权手续； 二、被告陈斯灵、吴翠侠于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告钱斌办理宿迁市运河天玺小区G4幢一单元1402号房屋的产权过户手续。 案件受理费10300元，减半收取5150元，由被告陈斯灵、吴翠侠，第三人江苏运河置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 杨立江 二〇二〇年九月十五日 法官助理 张 欣 书 记 员 陆 梦 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。