黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初999号 原告：曾艳娟，女，1955年8月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。 被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。 法定代表人：马金福，该公司总经理。 第三人：于祥朋，男，1980年11月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市阳明区。 原告曾艳娟与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）、第三人于祥朋商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾艳娟的委托诉讼代理人邢玉宝、被告世纪家园公司的法定代表人马金福、第三人于祥朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾艳娟向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告在2013年7月2日签订的房屋优先认购权协议合法有效；2.判令被告与第三人的名为商品房买卖实为借贷的《商品房买卖合同》为无效合同；3.要求被告协助原告办理房屋不动产权登记手续（开具文本合同出具含税发票）；4.判令被告支付因迟延给原告办理产权证书的违约金322282.80元（自2013年7月1日至2020年7月1日止，年息按6%计算），其余利息计算至被告全部给付之日；5.要求被告承担本案保全费、诉讼费。诉讼过程中，原告撤回第2项“判令被告与第三人的名为商品房买卖实为借贷的《商品房买卖合同》为无效合同”、第4项“判令被告支付因迟延给原告办理产权证书的违约金322282.80元（自2013年7月1日至2020年7月1日止，年息按6%计算），其余利息计算至被告全部给付之日”的诉讼请求。事实和理由：2013年7月2日，原告与被告签订了房屋优先认购权协议，约定被告将其开发的位于牡丹江市东安区丽水蓝天小区6号楼1单元2203室出售给原告。合同签订后，原告支付了房款，并于2013年7月办理了入户手续，装修后入住至今已长达七年。之后，原告多次要求被告配合办理房屋产权证照，被告拒绝办理。后来得知，被告在将案涉房屋出售给原告后又将房屋抵押给了第三人用于借款，致使原告无法办理该房屋的不动产登记手续，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告世纪家园公司辩称，对原告陈述的事实及其他诉讼请求无异议。 第三人于祥朋辩称，对原告的诉讼请求、事实及理由均无异议。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告曾艳娟所举证据，本院认定如下： 1.证据一，2009年10月17日收据一份、房屋优先认购权协议一份。意在证明：2009年10月，被告参加了全市的房交会销售丽水蓝天小区房屋，在房交会上被告与购房人李达（系原告的儿子）达成了将丽水蓝天小区6号楼2单元1603室（面积约200平方米）出售给李达的协议，李达现场交纳了20万元的现金（定金），被告给李达出具了收据；2011年被告将已经出售给李达的上述房屋另外出售给了金日勋，导致李达不能得到房屋。2013年7月2日，双方协商后形成了将丽水蓝天小区6号楼1单元2203室出卖给李达（后变为原告），房屋总价款为767340元，面积为132.30平方米，单价5800元。因此，出现了2009年10月17日的收据收取了部分房款，2013年7月2日的四年后签订购房协议的情况。 被告世纪家园公司对此组证据无异议。 第三人于祥朋对此组证据的形式要件及证明问题均有异议，认为房屋优先认购权协议不应当受法律保护。 本院认为，此组证据系合法有效的书证，具有客观真实性，故予以采信。 2.证据二，被告的销售经理陈默手书涉案房屋房款计算单一份、工商银行流水复印件一份、2012年11月8日收据一份。意在证明：因被告违约导致原告不能在约定的时间得到原面积、原楼层、原朝向的房屋，给原告造成了巨大的损失，一房两卖也涉嫌刑事责任，因此被告同意优惠50万元，扣除已经支付的20万元，原告需另外支付房款67340元，由于购房人另外购买了一个价值10万元车位，在实际交钱时，原告又少收取1000元，原告总计需要再交166340元，上述计算过程是由被告副总经理陈默负责计算并签名，其优惠的行为为职务行为。在2012年11月8日，李达的母亲曾艳娟将人民币166340元，从其名下卡号为6222080903000104564的工商银行卡汇至被告出纳员朱甜甜卡号为6222080903000221640的卡内，被告出具的收据收款事由中明确记载所收的166340元共分两部分，车位100000元，住宅补66340元，没有尚欠房款的记载。该收据与陈默的优惠50万元的计算过程及房屋认购权协议约定的房屋总价款可以形成证据链，可以充分证明案涉房屋的房款已经全部支付完毕。 被告世纪家园公司对陈默手书的计算单不认可，但认可优惠的50万元及减免的1000元房款，对其他证据无异议。 第三人于祥朋对此组证据无异议。 本院认为，该组证据间能够形成证据链，与证据一能够相互印证，故对此组证据予以采信。 3.证据三，丽水蓝天小区入户联办单一份、原告在2014年、2016年、2018年、2019年缴纳的燃气费明细单复印件一份、2020年缴纳的燃气费凭证一份、2013年、2014年、2016年缴纳的基本热费发票三份、生活服务物业费发票三份。意在证明：原告已经在2013年7月办理入户手续，装修后入住至今，占有了该房屋；证明被告只履行了房屋交付义务，没有履行与原告签订文本合同、开具发票进而协助为原告办理产权证的义务；证明原告在2014年4月入住涉案房屋七年之久，被告从来没有再主张原告尚欠房款的事实，也间接证明原告已经全额支付了房款。 被告世纪家园公司对此组证据无异议。 第三人于祥朋对此组证据的形式要件没有异议，但认为既然说入住了，这些费用谁去交都能交。 本院认为，此组证据系合法有效的书证，具有客观真实性，故予以采信。 证据四，（2020）黑1002民初697号民事判决书复印件一份、被告与第三人签订的商品房买卖合同复印件一份、诉讼费票据一张。意在证明：被告与第三人签订的商品房买卖合同是名为商品房买卖实为借贷的非典型抵押担保合同，因违反《担保法》第40条、《物权法》第186条的规定，为无效合同，已经被生效的判决认定为无效合同，原告支付的诉前保全费4356元应由被告承担。 被告世纪家园公司对此组证据无异议。 第三人于祥朋认为原告提供的判决书与本案无关，商品房买卖协议是房产开具的，国家机关开具的，并且已经在税务部门交了税，他认为是有效的。 本院认为，（2020）黑1002民初697号民事判决书已生效、诉讼费票据是合法有效的书证，故予以采信。此组证据结合庭审查明的事实，能够证明被告与第三人签订的商品房买卖合同实际是被告世纪家园公司向案外人丁晓忠借款，将案涉房屋以与第三人于祥朋签订商品房合同的方式为借款提供担保，被告与第三人之间不存在真实的商品房买卖关系的事实，本院对此事实予以确认。 被告世纪家园公司未向法庭提供证据。 第三人于祥朋未向法庭提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年10月17日，李达（曾艳娟之子）交付给被告世纪家园公司购丽水蓝天6#楼房款20万元。2012年11月8日，原告曾艳娟交给被告世纪家园公司丽水蓝天•金水湾小区车位款10万元，住宅补款66340元，合计166340元，被告给原告优惠房款50万元、减免房款1000元，被告当日为原告出具收据。2013年7月2日，原告曾艳娟与被告世纪家园公司签订了房屋优先认购协议，原告优先认购被告开发的位于牡丹江市东安区江滨广场东侧，丽水蓝天•金水湾小区6号楼1单元2203号房屋，建筑面积132.30㎡，认购价格5800元/㎡，总认购价款767340元。被告于2013年7月将案涉房屋交付给原告，原告于2014年4月入住至今，并缴纳涉案房屋的生活服务物业费、电费、燃气费、基本热费等费用。被告世纪家园公司因向案外人丁晓忠借款，将该房屋抵押在丁晓忠指定的朋友即本案第三人于祥朋名下，于2020年7月16日，以房屋买卖的形式在牡丹江市房产管理局登记备案。被告至今未协助原告办理该房屋不动产权登记。原告申请诉讼财产保全，发生保全费4356元。 本院认为，关于原告曾艳娟与被告世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议的效力问题，《最高人民法院》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告曾艳娟与被告世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议已对房屋的地点、面积、房屋价款、交付方式等合同主要内容作出了明确约定，该协议应认定为商品房买卖合同，双方均已实际履行，可以认定原、被告之间成立商品房买卖合同关系。原、被告签订的认购书是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。 关于原告曾艳娟要求被告世纪家园公司协助办理涉案房屋产权登记的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，原告曾艳娟与被告世纪家园公司签订房屋优先认购权协议，原告通过交付现金及转帐的方式支付购房款266340元。出卖人协助原告作为买受人办理房屋权属登记是房屋所有权转移的有效要件，也是被告作为出卖人应当履行的合同义务。被告应当按照约定全面履行协助原告办理涉案房屋不动产权登记的义务。虽然第三人于祥朋与被告签订商品房买卖合同，但结合庭审调查及当事人陈述，案外人丁晓忠指定被告将涉案房屋网签备案在第三人于祥朋名下，是为防止债务人在债务到期后不能及时清偿债务而签订，其目的是为了给民间借贷合同提供担保，并且原、被告签订房屋优先认购权协议的时间为2013年7月2日，被告将涉案房屋交付给原告的时间为2013年7月，原告自2014年4月起占有、使用涉案房屋至今，而第三人于祥朋与被告签订商品房买卖合同的时间为2020年7月16日。故本院对原告要求被告协助办理涉案房屋不动产权登记的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告曾艳娟与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2013年7月2签订的房屋优先认购权协议有效； 二、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内协助原告曾艳娟办理位于牡丹江市东安区江滨广场东侧丽水蓝天•金水湾小区6号楼1单元2203号房屋不动产权登记。 案件受理费11473.40元，减半收取计5736.70元，保全费4356元，由被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  管仁英 二〇二〇年九月二十七日 书记员  张婷婷