浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初6572号 原告：潘万云，男，1977年7月17日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。 被告：玉环新华鸿房地产开发有限公司，住所地玉环市玉城街道北山村。 法定代表人：柳海滨，董事长。 委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高云，浙江人民联合律师事务所律师。 原告潘万云与被告玉环新华鸿房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告潘万云的委托诉讼代理人孙琦，被告玉环新华鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈静、高云到庭参加诉讼。因本案需另一案审理结果为依据，而另一案尚未审结，故依法裁定中止审理，后恢复审理。本案现已审理终结。 原告潘万云向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付因逾期交房的违约金66544元【计算时间：2019年4月1日-2019年8月2日，计124天，计算方式：1341613（元）×0.0004×124（天），并要求将违约金继续计算到被告实际交房时止】。事实与理由：原告于2017年8月29日和被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，由被告将其开发的位于玉环市××街道××号楼××单元××号商品房转让给原告，合同约定总价为1341613元，双方在合同第七条上约定原告支付首付款811613元后，其余款项通过银行按揭等形式向被告支付房价款。同时该合同在第九条交付期限及条件上约定出卖人（即被告）应该在2019年3月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。在第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任上约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。该合同生效后原告已经向被告支付全部房价款，后经了解被告所开发的上述商品房在2019年8月2日尚不具备《浙江省商品房买卖合同》第九条约定的“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”，导致商品房无法进行交付。现被告的行为已经构成违约。原告认为，被告的行为已经构成迟延履行违约，应当承担支付违约金的民事责任。为维护合法权益，原告遂向法院提起诉讼，望判如诉请。 玉环新华鸿房地产开发有限公司辩称：一、依商品房买卖合同附件八第四条第八项的规定，被告已于2019年4月23日向原告履行了交房义务；二、虽然约定交付时间为2019年3月31日前，但不可抗力除外。被告在房产开发过程中多次受到台风的影响，因此，受台风影响的天数应当予以扣除；三、涉案商品房交付时用电已经达到交付条件，不存在违约的事实。故，原告主张违约金的诉讼请求系缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 经审理本院查明：2017年8月29日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由被告将其开发的“华鸿嘉园”第21号楼2单元2801号商品房出售给原告，总价款为1341613元；付款方式为付清首期811613元后按揭支付；房屋交付期限为2019年3月31日前，不可抗力如台风等免责事由除外；交付条件为：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件等；逾期交房违约责任为：逾期不超过90日，自交付期限届满次日起按已付房款日万分之三支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行；逾期超过90日，若买受人选择继续履行的，则出卖人应当自交付期限届满次日起按已付房款日万分之四支付违约金至实际交付之日止，等等。合同附件八第四条第八项载明：如买受人已委托第三方办理房屋交接手续并管理的，买受人同意出卖人向第三方办理房屋交接手续，第三方完成房屋交接手续的，视为买受人与出卖人完成房屋交接手续。同日，原告向被告出具了委托书一份，载明原告自愿委托案外人温州百佳装饰工程有限公司代为办理房屋交接手续以及优化改造，所完成的交接手续视为本人完成办理。之后，原告依约支付了全部价款。 2019年4月22日，华鸿嘉园二期工程完成竣工备案。2019年4月23日，被告致函案外人温州百佳装饰工程有限公司，告知工程已通过竣工验收，要求办理商品房验收交付手续。同日，双方签订竣工交接书，确认涉案商品房的交付行为符合合同约定的交付条件及标准。 以上事实有原告提供的《浙江省商品房买卖合同》一份、付款凭证，被告提供的委托书、竣工验收备案表、竣工交接通知函、竣工交接书各一份等证据在卷佐证。原告虽对案外人温州百佳装饰工程有限公司办理竣工交接手续存在异议，但并不否认授权之事实，故其主张温州百佳装饰工程有限公司无权办理房屋交接手续系缺乏事实依据，本院不予采纳。 另查明，自2017年8月29日至2019年4月止，受“泰利”、“玛利亚”、“摩羯”、“潭美”、“康妮”等5个台风影响，涉案华鸿嘉园二期工程出于施工安全考虑依照相关施工规范存在停工现象，停工时间为21日。 此节事实有被告提供的玉环市气象服务中心出具的证明、监理方大鹏工程管理有限公司出具的证明、被告发布的台风停工通告、施工方申请的工作联系单、有关部门推送的台风停工通知等证据在卷佐证。原告虽对上述证据存在异议，但并不否认施工期间玉环多次受台风影响之事实。本院经审查认为，玉环位于东海之滨，屡受台风影响系众所周知的事实。案涉工程施工期间，受多次台风影响，为施工安全计，防患于未然被告多次停工并无不妥，故被告主张工程因不可抗力停工时间确定为21日尚属合理。有鉴于此，上述证据本院予以认定。 再查明，2019年10月10日，应本院致函要求回复，国网浙江玉环供电有限公司向本院出具《关于协助调查玉环华鸿二期电力设施情况复函》，内容如下：1.玉环华鸿嘉园二期（包括商铺和住宅）公变于2019年7月17日通电并接入电表；2.玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA，集中商业专变4460KVA，公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电。以上用电均为正式用电。 在公变通电并接入电表前，被告以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，以满足用户正常用电需求。 此节事实有本院调取国网浙江玉环供电有限公司出具的《关于协助调查玉环华鸿二期电力设施情况复函》、台州市中级人民法院做出的（2020）浙10民终93号、94号民事判决予以佐证。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同因协商一致而成立。缔约当事人主体适格，意思表示真实，并无违反法律、行政法规强制性规定，合同应为有效。有效的合同对双方当事人均具约束力，双方均应全面履行合同义务。虽然合同约定交房期限为2019年3月31日，但不可抗力除外。受台风影响停工21日，出卖人据实延期交房符合约定和法律规定，因此，被告的交房期限可顺延至2019年4月21日。工程竣工验收后，被告依原告指定向案外人温州百佳装饰工程有限公司交付商品房并办理交接手续并无不当，且符合合同约定，现被告于2020年4月23日通知案外人温州百佳装饰工程有限公司办理交接手续，已构成逾期交房，根据商品房买卖合同的约定，被告应支付逾期2天交房的违约金，即1341613×0.0003×2=804.97元。涉案商品房买卖合同第九条约定用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。现双方当事人对“正常使用的基本条件”在理解上存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。故此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋时室内是否通电，该电能否满足正常使用这一需求作为判断标准。本案中，根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，被告以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足原告正常用电需求，并不构成交付条件的欠缺，故不能据此认定被告因交付不符合合同约定的用电条件而构成逾期交房。综上，原告以逾期交房为由主张由被告支付违约金之诉讼请求，部分尚属合理，本院部分予以支持。被告以台风影响工期系不可抗力、供电以符合通常使用目的为必要等作为抗辩理由，尚属合理，本院予以采纳。原告方在庭审终结后申请调取证据，不符合民事诉讼证据规则之规定，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告玉环新华鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘万云违约金804.97元。 二、驳回原告潘万云的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1464元，由原告潘万云负担1414元，被告玉环新华鸿房地产开发有限公司负担50元（此款于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  苏 斌 审 判 员  陈 祺 人民陪审员  刘华新 二〇二〇年九月二十九日 代理书记员  钟婉丽 代理书记员  陈伟娟