上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6076号上诉人(原审原告、反诉被告)：深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司，住所。地深圳市。法定代表人：徐浩，总经理。委托诉讼代理人：陈卫东，上海海一律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海广田房地产开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：黄刚，董事长。委托诉讼代理人：赵辉，男。上诉人深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司(以下简称“佳信德公司”)因与被上诉人上海广田房地产开发有限公司(以下简称“广田公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初16177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人佳信德公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定基本事实不清。1．房屋租赁合同是广田公司的格式文本，由广田公司负责填写，一审判决以“合同未填写房地产权证书编号”来断定佳信德公司明知广田公司没有房地产权证书有失公正。佳信德公司员工周某与广田公司之间的邮件往来中有索要房地产权证书复印件的内容；2．佳信德公司作为深圳市的基金管理公司，在上海市虹口区乍浦路XXX号办公楼1座12层08室(以下简称“涉案房屋”)内经营之前，必须按照中证基金业协会的规章进行申报登记，必须按照企业登记管理办法向市场监督管理部门办理分支机构登记，所有的登记均需要广田公司提供房地产权证复印件予以协助。租赁合同12-19(5)条对佳信德公司在涉案房屋内设立经营分支机构及广田公司的相应义务作出约定；3．佳信德公司提供多份证据证明其曾向中证基金业协会报备及委托律师向协会出具法律意见书时被要求提供租赁合同，佳信德公司也曾赴市场监督管理部门申办分支机构，因材料不全而不被受理；4．是广田公司先向佳信德公司提出转租的建议，佳信德公司积极响应却又遭到广田公司拒绝，并非是一审法院认定的佳信德公司要将其与广田公司之间的租赁关系转至集团或集团指定的下属公司被拒绝才提出解除合同；5．一审判决未查明租赁合同约定的须对租赁合同登记备案及租赁合同无法登记备案的事实，广田公司没有房地产权证违反合同12-21条及12-19(5)条的约定，也违反了相关法律和规章；6．一审判决未查清租赁合同约定的“因乙方违约致使甲方解除合同后的乙方违约责任”与“乙方擅自解除合同后的违约责任”的区别。因广田公司没有告知佳信德公司涉案房屋没有产权证，故其不能履行合同相关义务，致使佳信德公司不能向相关部门登记或备案，佳信德公司因此无法实现合法经营的目的，后又采取补救措施仍然无果，佳信德公司不得不解除合同，故违约过错责任在广田公司。二、一审适用法律错误。1．租赁合同虽然约定日万分之五的计算标准，但这是广田公司的格式条款，佳信德公司认为明显过高，广田公司也没有证据证明其损失。一审判决既然认定是佳信德公司违约解除合同，就应适用租赁合同10-5条、12-15条，而不是9-2条、12-14条。2．一审判令广田公司支付佳信德公司装修补偿款20，000元过低。三、一审判决遗漏当事人，严重违反法定程序。物业管理费涉及佳信德公司与案外人深圳熊谷物业管理有限公司上海分公司的物业管理合同，理应另案处理。被上诉人广田公司辩称，佳信德公司员工周某在邮件中索要产证的时间是佳信德公司已经决定采用变更主体的方式解决纠纷之后，其已经缺乏租赁意愿。因佳信德公司提出的要求与合同约定的变更主体的要求不匹配，最终没有变更成功，才有了佳信德公司单方面强行终止合同的事实。一审质证过程中，周某作为佳信德公司申请的证人，对广田公司询问有关佳信德公司有无办理工商营业执照和合同登记备案情况时，其回答并没有办过，没有提交任何向工商登记机关申请注册分公司或子公司的手续，也没有备案，只是解除合同前一周去房地产交易中心做了访谈。另，合同备案并非解除合同的法定理由，佳信德公司以此提出抗辩缺乏依据。因佳信德公司擅自解约构成违约，其无权要求广田公司承担装修损失。广田公司认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。佳信德公司向一审法院起诉，要求判令：1．佳信德公司与广田公司于2018年5月14日签订的《上海市房屋租赁／商品房预租合同》(以下简称“房屋租赁合同”)于2018年11月1日解除；2．广田公司退还保证金350，744.08元；3．广田公司赔偿2018年6月8日至2018年8月31日的租金损失277，117.10元；4．广田公司赔偿装修损失555，000元；5．广田公司赔偿2018年5月8日至2018年8月31日的物业管理费及电费损失64，407.89元；6．广田公司赔偿电费押金损失8，000元。一审审理中，广田公司提起反诉，请求判令：1．佳信德公司与广田公司于2018年5月14日签订的房屋租赁合同于2018年11月30日解除；2．佳信德公司支付恢复原状费用161，064.13元；3．佳信德公司支付2018年9月、10月、11月的租金299，673.15元、物业管理费51，039.18元及滞纳金，以每期应付款项为本金，按照每日万分之五的标准，自每期当月6日起分段计算至实际支付之日止；4．佳信德公司支付2018年6月25日至2018年9月24日的电费310.07元及滞纳金，以310.07元为本金，按照每日万分之五的标准，自2018年9月25日起计算至实际支付之日止；5．佳信德公司支付免租期2018年5月8日至2018年6月7日的租金95，134.33元；6．佳信德公司按照日租金两倍的标准支付2018年12月1日起至2019年3月13日止的房屋使用费685，918.54元；7．广田公司没收保证金350，712.33元；8、佳信德公司支付违约金350，712.33元。一审法院认定事实如下：涉案房屋权利人为广田公司，房屋坐落于虹口区四川北路4街坊108地块，该地块取得房地产权证时间为2005年9月22日，证号为沪房地虹字(2005)第016913号；取得预售许可证时间为2016年7月8日，证号为虹口房管(2016)预字XXXXXXX号；取得建设工程竣工验收备案证书的时间为2016年12月26日，编号为2016HK0042；涉案房屋取得房地产权证的时间为2018年11月21日，证号为沪(2018)虹字不动产权第011718号。2018年5月14日，佳信德公司(承租方、乙方)与广田公司(出租方、甲方)签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公使用，房屋类型为新建商品房，合同1-1条载明房地产权证(证书编号：×)，预售许可证(许可证编号：虹口房管(2016)预字XXXXXXX)；附表一约定该房屋建筑面积411.54平方米，交付日为2018年5月8日，装修期自2018年5月8日至2018年6月7日，乙方开始向甲方支付租金的日期为2018年6月8日，如果乙方在装修期内提前完工并入驻办公的，则乙方须自提前入驻之日起开始支付租金，租赁期自2018年6月8日起至2020年5月7日止，合同期包括装修期及租赁期，月租金包括净租金及增值税合计99，891.05元；附表二约定物业管理费于交付日起算，每月物业管理费包括净物业管理费及增值税合计17，013.06元，房屋内由乙方发生的通讯费用、水费、超时新风费、电费等由乙方承担，保证金(相当于三个月的租金及物业管理费)350，712.33元，均交付给甲方保管，根据双方签署《租赁意向书》乙方已支付的保证金自动转为本合同项下保证金之一部分，剩余部分保证金乙方应于本合同签署后五个工作日内支付；7-2条约定乙方返还该房屋应当恢复原状或甲方同意状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；8-1条约定除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在合同期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人；10-5条约定合同期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；补充条款12-2条约定甲方以附件(二)第一部分所列标准向乙方交付该房屋，乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况表示满意并同意接受，甲乙双方同意附件(二)第一部分所列标准及甲乙双方交付该房屋时所签署的交付表为本合同终止／提前终止时乙方向甲方返还该房屋之验收标准；12-3(1)约定甲方应于附表一所列明的交付日向乙方交付该房屋，乙方应于交付日到该大厦由甲方指定的深圳熊谷物业管理有限公司上海分公司(以下简称“熊谷物业公司”)办理该房屋的交接手续；12-3(2)约定附表一所列装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需向物业公司支付物业管理费及其他费用；12-3(6)约定如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期(如有)，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金；12-4条约定该房屋租金已列于附表一，在租赁期内，乙方向甲方支付租金，在合同期内，乙方向物业公司支付物业管理费；12-5(1)约定除本合同另有规定外，乙方须于每个日历月的第五日前向甲方预先缴付当月的租金，向物业公司缴付当月物业管理费；(2)约定物业公司每月向乙方提供电费账单、超时空调费以及其他费用的账单，乙方须在收到账单后十四天内向物业公司支付；(3)倘乙方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、其他费用等各项费用超过14天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方及其物业公司有权向乙方要求支付日息万分之五的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用；(4)在乙方根据本合同支付任何款项到甲方及物业公司银行账户的过程中，如发生任何银行费用均由乙方承担；12-6(2)约定甲方及物业公司有权在乙方违反本合同约定时按本合同规定全数没收保证金，甲方及物业公司行使前述没收保证金的权利不影响甲方及物业公司对于因乙方该等违反可行使的任何其他权利或补救方法；12-10(1)约定于合同期届满，甲方有权收回该房屋，乙方须在合同期结束时或提前结束前的7日内，与甲方有关部门联系交回房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同第12-2条规定，或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方，同时须将通向该大厦各部分的锁匙交还甲方；(2)若乙方未按本条第(1)款约定的状态将该房屋返还予甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担，甲方有权把该等开支及费用视作债项，向乙方追讨；(3)若乙方未按本条第(1)款约定的时间将该房屋返还予甲方，每逾期一日乙方应向甲方支付相当于日租金2倍的该房屋占用使用费，并赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费，甲方并有权根据本合同第12-20条的规定行使收回该房屋的权利；12-11条约定乙方不得转让、分租或转租该房屋或其任何部分或该房屋之任何权益予任何其他第三人；12-14条约定在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，没收保证金同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时三个月租金、向物业服务公司支付相当于该房屋届时三个月物业管理费的违约金并支付足额欠款：(1)乙方未能按照本合同规定，在必须支付保证金、租金、物业管理费、其他费用的日期后的14天内支付该保证金、租金、物业管理费、其他费用(无论甲方或物业公司有否向乙方作出任何形式的催讨)…；12-15(2)约定若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的，则乙方必须向甲方及物业公司支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项和相当于该房屋届时三个月租金和物业管理费的违约金，甲方不予退还保证金，乙方还须赔偿甲方及物业公司因此遭受的一切损失，包括但不限于装修期的租金及律师费用、诉讼费用、滞纳金及该房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金；12-19(3)约定乙方若需变更其名称，须事先获得甲方的书面同意并至甲方处登记备案并办理变更手续；(5)在该房屋内开展及经营其业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证(如有规定)，乙方必须确保该等执照、批准或许可证在合同期内完全有效，及在各方面均符合该等执照、批准或许可证的规定，并且乙方必须确保在该房屋的经营活动不得违反包括但不限于有关的法律及规章，否则乙方将承担因其不正当经营所造成的一切责任和后果；12-20条约定在不影响本合同项下甲方其他权利(包括上述提前收回该房屋并终止合同的权利)的前提下，在合同期内若乙方违反本合同项下任何付款责任，甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电供应或其他服务或采取合法的其他措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，在前述切断水、电供应或其他服务期间乙方仍须按照本合同附表的规定支付租金、物业管理费，乙方并应承担因此而产生的一切其他后果及所有因此而引起的费用。2018年4月24日，佳信德公司支付广田公司首期保证金116，904.11元。2018年5月8日，广田公司将涉案房屋交付佳信德公司，由佳信德公司进行装修。2018年5月25日，佳信德公司支付广田公司第二期保证金233，808.22元及2018年6月8日至7月7日的租金(含税金)99，891.05元。2018年7月2日，佳信德公司支付广田公司2018年7月8日至7月31日的租金73，652.38元；7月3日支付2018年7月8日至7月31日的租金(税金)3，682.62元。2018年8月1日，佳信德公司支付广田公司2018年8月1日至8月31日的租金(含税金)99，891.05元。2018年5月25日，佳信德公司支付物业公司2018年5月8日至6月30日的物业管理费合计30，184.46元。2018年6月4日，佳信德公司支付物业公司电费押金8，000元。2018年7月2日，佳信德公司支付物业公司物业管理费、电费16，061.02元，2018年7月3日，佳信德公司支付物业公司物业管理费963元，上述费用为2018年7月1日至7月31日的物业管理费及2018年4月25日至5月24日的电费。2018年8月1日，佳信德公司支付物业公司8月1日至8月31日的物业管理费及2018年5月25日至6月24日的电费合计17，199.41元。2018年8月31日，佳信德公司向广田公司工作人员寄送文件称，佳信德公司(所属)集团规定将集团下属各公司的承租权统一收至集团管理，且各子公司必须在合法的租赁场地办公，故佳信德公司自2018年9月1日起与广田公司的租赁关系需转至集团或集团指定的下属其他公司，请广田公司协助；另为今后注册公司方便，且应集团合规性的要求，请广田公司速提供涉案房屋相关的产权证复印件，且该产权证的出具日期须早于双方合同的起始日期2018年5月8日。2018年9月5日，佳信德公司工作人员周某再次将上述2018年8月31日文件的内容以邮件形式发送广田公司工作人员，同日，又发送邮件要求广田公司提供转租所需要提供的相关材料清单。同日，广田公司工作人员邮件回复称需要提供以下材料：1、佳信德公司及新公司的营业执照；2、以公函形式出具变更申请，在公函中需详细说明两间公司从事行业信息和两者之间关系及变更原因、相应情况并盖公章；3、佳信德公司及新公司法人身份证复印件；4、佳信德公司及新公司或法(定代表)人一年内有效收入证明；5、是否取得有效资质文件及牌照、授权或其他经营相关资源，如适用请列明；6、请出具佳信德公司对于新公司承租能力的有效责任担保函。2018年9月6日，周某邮件回复称以下材料无法提供：1、佳信德公司的收入证明材料，由于佳信德公司暂未开展业务，所以没有任何营业收入证明，另法(定代表)人徐浩的个人收入证明也不方便提供；2、佳信德公司为新转租企业的担保函，由于转租企业为佳信德公司的上级集团公司，公司无法提供下级单位为上级主管单位出具的担保函，并且转租后新合同的履约由集团承担，为此新合同的法律效益及所有条款集团都会一并承担。同日，广田公司工作人员邮件回复称理解佳信德公司所述，请将已有的材料先行提供。2018年9月11日，广田公司工作人员发邮件给周某要求其尽快提供目前能提供的相关材料。同日，周某通过邮件将材料发送给广田公司工作人员，称转租企业为佳信德公司关联集团的控股人的全资控股公司“昆山万鸿建设开发有限公司”(以下简称“万鸿公司”)，关联证明材料为琨华集团有限公司经佳信德公司实际出资租赁星荟中心，佳信德公司所付星荟中心相关费用均由琨华集团有限公司汇款至佳信德公司法(定代表)人徐浩账户，再由徐浩为佳信德公司支付；琨华集团有限公司实际控股人为王和群；嘉冠有限公司实际100％控股万鸿公司；嘉冠有限公司实际100％控股人为王和群。2018年9月13日，广田公司工作人员发邮件给周某要求补充提供万鸿公司的官方网站地址及王和群护照信息，扫描件附王和群签字。2018年9月14日，周某邮件回复称王和群在国外出差，需等回国后提供签字复印件，另万鸿公司实为王和群名下公司，暂未开立独立官方网站。2018年9月27日，广田公司工作人员回复称，经审核佳信德公司与万鸿公司从严格遵守租赁合同角度并不存在关联关系，属于不得转租的情形，故广田公司不同意此次变更申请。广田公司于2018年9月10日向佳信德公司发出催款函，要求佳信德公司于2018年9月19日前支付2018年9月的租金99，891.05元；于2018年11月19日向佳信德公司发出催款函，要求佳信德公司于2018年11月21日前支付2018年9月至11月的租金299，673.15元。熊谷物业公司于2018年8月3日、9月4日、9月10日、9月17日、9月25日、9月28日、10月10日、10月23日、11月6日、11月13日、11月20日多次向佳信德公司催讨2018年9月1日之后的物业管理费及2018年6月25日之后的电费。2018年10月30日，佳信德公司向广田公司发出《退房通知书》，称因广田公司至今未提供产权证，佳信德公司在未取得经营许可、募集股权投资基金业务许可的情况下，一直没有实际入驻涉案房屋，佳信德公司于2018年10月24日至虹口区不动产登记事务中心查询后获悉，涉案房屋既没有产权证，又没有其他任何合法权属证明，故不能出租，不能办理房屋租赁登记备案，现正式通知广田公司退还涉案房屋，附随该房屋的十二把钥匙，涉案房屋业已装饰装修，因未使用而完好无损，该房屋内的三张办公桌、三张椅子、一个风扇、一个饮水机系遗弃物，故广田公司收到本通知书和钥匙即代表佳信德公司完成退房，另要求广田公司退还已付租金277，117.10元、保证金350，744.08元，赔偿装修损失438，000元，物业管理费及电费损失64，407.89元。2018年11月1日，广田公司收到上述《退房通知书》及十二把钥匙。一审审理中，熊谷物业公司向法院出具授权委托函，称佳信德公司至今欠付2018年9月、10月、11月物业管理费51，039.18元、电费310.07元，现授权广田公司代其向佳信德公司主张上述欠费及相应滞纳金、违约金，其不再单独另案起诉主张该些费用。后物业公司又授权广田公司撤回主张电费310.07元及电费滞纳金的反诉请求，并同意在本案中由广田公司代物业公司返还佳信德公司电费押金8，000元。另，广田公司称其已于2019年6月将涉案房屋另行出租，新租户确利用了佳信德公司的部分装修，但并非全部，故广田公司仍给予了新租户装修期，且租金标准低于本案佳信德公司、广田公司所签租赁合同约定的租金标准。一审审理中，根据佳信德公司、广田公司各自的申请，法院通过上海市高级人民法院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对涉案房屋的装修造价、装修残值以及恢复原状费用进行司法鉴定。该公司于2019年6月出具工程审价司法鉴定意见书，装修造价及装修残值鉴定意见为：1、涉案房屋佳信德公司装修原值为390，741.09元(其中无争议部分为320，378.67元，争议部分为70，362.42元)；争议部分包含(1)木饰面基层部分6，104.29元，广田公司认为现场墙面木饰面处(轻钢龙骨隔墙)的施工工艺为木饰面面层直接粘贴在隔墙的板面层上，木饰面里面不需另外安装一层木工板基层；佳信德公司认为现场墙面木饰面处(轻钢龙骨隔墙)的施工工艺为木饰面面层里面需要另外安装一层18mm厚的木工板基层；(2)安装隐蔽工程部分64，258.13元，佳信德公司诉求部分内容在现场为隐蔽工程(封闭在吊顶内或墙体内)，工程量无法判断，故暂按佳信德公司提出的工程量进行评估；2、本装修项目因现场未施工完成，未进行使用，故不考虑折旧，残值折算系数按100％。恢复原状的费用鉴定意见为：无争议部分为102，132.95元，争议部分为54，731.18元；其中争议部分包括1、恢复对公共区域的影响部分，此项争议为恢复工作对公共区域架空地板及铝板吊顶拆除重新安装，广田公司诉求此内容为恢复原状工作的影响范围，佳信德公司认为是否发生无法预计，故暂按广田公司提出的影响内容进行评估，涉及金额为1780.29元；2、安装隐蔽工程部分，广田公司诉求需拆除并复原的部分在现场为隐蔽工程(封闭在吊顶内或墙体内)，工程量无法判断，故暂按广田公司提出的工程量进行评估，涉及金额为52，950.89元。鉴定意见书载明现场踏勘时间为2019年3月13日。一审审理中，佳信德公司申请证人周某到庭作证。周某称其系佳信德公司的员工，负责租赁洽谈及装修事宜，在签订租赁合同时其问过广田公司工作人员是否有产权证，广田公司工作人员称不知道，之后会提供，出于信任遂在未看到产权证的情况下签订租赁合同，合同签订后亦通过邮件要求广田公司提供产权证；因广田公司无法提供产权证，佳信德公司无法从事私募基金。2018年8月因广田公司提议，佳信德公司与广田公司沟通变更承租人，但广田公司称材料缺失不符合要求故不同意变更承租人；2018年11月左右其与佳信德公司法定代表人徐浩一起去虹口区不动产登记事务中心查阅咨询，被告知涉案房屋只有土地证没有产权证，无产权证不能进行租赁合同备案登记。佳信德公司对证人证言无异议；广田公司认为证人系佳信德公司的高管，对证人证言不予认可。一审法院认为，佳信德公司与广田公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性禁止规定，合法有效。关于房屋租赁合同的解除事宜，佳信德公司、广田公司均认可解除房屋租赁合同，双方主要争议的焦点在于合同解除的违约责任如何确定。佳信德公司主张因合同签订时涉案房屋尚未取得大产证，导致佳信德公司无法办理相关设立经营分支机构的证照及备案手续，然从双方邮件往来内容及合同履行情况来看，佳信德公司于2018年8月31日向广田公司发送邮件称因集团下属各公司的承租权需收至集团管理，要求将其与广田公司之间的租赁关系转至集团或集团指定的下属其他公司，后因受让方不符合要求被拒绝，佳信德公司后于2018年11月1日向广田公司送达退房通知书及房屋钥匙；另佳信德公司未提供材料证明其曾向有关部门申请办理过相关证照且确因涉案房屋未取得产权证而无法办理，且房屋租赁合同仅载明预售许可证编号，房地产权证书编号处未作记载，表明佳信德公司在签订合同时对此情况系明知，租赁合同亦未对于佳信德公司欲在涉案房屋内设立经营分支机构及广田公司的相应义务作出任何约定。故佳信德公司主张解除合同的理由法院不予认可，现佳信德公司单方面要求退房，构成违约，应承担相应的违约责任。关于合同的解除时间，因佳信德公司于2018年11月1日退房，租赁合同无法实际继续履行，故双方租赁合同应于该日解除。鉴于佳信德公司违约，根据合同约定，解除合同后保证金不予退还。关于佳信德公司主张赔偿租金、物业费、电费及电费押金损失，因该时间内涉案房屋实际由佳信德公司占有使用，且物业公司就电费押金已授权同意在本案中由广田公司代为返还，故法院对上述主张均不予支持。关于佳信德公司主张的装修损失，根据法律规定，现因佳信德公司违约导致合同解除，佳信德公司要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，缺乏依据，但考虑到涉案房屋装修价值已实际被利用，广田公司应予以适当补偿，具体金额由法院酌定。关于广田公司主张的恢复原状费用，因并未实际发生，故法院对此不予支持。关于广田公司主张的租金、物业费，因2018年11月1日前涉案房屋实际由佳信德公司占有使用，故相关费用应由佳信德公司支付；因佳信德公司已于上述日期退房，故广田公司所主张的该日之后的租金、物业费及房屋使用费，缺乏依据，法院不予支持。佳信德公司在使用期间未按约支付相应的租金及物业管理费，应根据合同约定支付滞纳金。关于广田公司主张的免租期的租金，因合同解除的违约责任在佳信德公司，根据合同约定，应由佳信德公司支付。广田公司主张的违约金具有合同及事实依据，违约金数额法院将综合租赁合同的履行情况、佳信德公司的过错程度及广田公司的实际损失等因素作出调整。一审法院判决：一、佳信德公司与广田公司之间的《上海市房屋租赁／商品房预租合同》于2018年11月1日解除；二、佳信德公司支付广田公司的保证金350，712.33元不予退还；三、广田公司支付佳信德公司装修补偿款20，000元；四、佳信德公司支付广田公司2018年9月、10月的租金199，782.10元及滞纳金，滞纳金以每期应付金额99，891.05元为基数，按照日万分之五的标准分别自2018年9月6日、2018年10月6日起计算至实际支付之日止；五、佳信德公司支付广田公司2018年9月、10月的物业管理费34，026.12元及滞纳金，滞纳金以每期应付金额17，013.06元为基数，按照日万分之五的标准分别自2018年9月6日、2018年10月6日起计算至实际支付之日止；六、佳信德公司支付广田公司2018年5月8日至2018年6月7日装修期的租金95，134.33元；七、佳信德公司支付广田公司违约金99，891.05元；八、广田公司返还佳信德公司电费押金8，000元；上述第三项至第八项均应于判决生效之日起十日内履行；九、驳回佳信德公司的其余诉讼请求；十、驳回广田公司的其余反诉请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点应为房屋租赁合同违约主体的认定及违约责任的承担问题。根据佳信德公司陈述，其作为深圳市的基金管理公司，在涉案房屋内经营必须按照中证基金业协会的规章向该协会申报登记，必须按照企业登记管理办法向市场监督管理部门办理分支机构登记，且所有的登记均需要广田公司提供房地产权证予以协助。由此可见，佳信德公司作为专业的基金管理公司，其在承租涉案房屋时应对该房屋是否已经取得房地产权证尽到必要的注意义务。然从涉案租赁合同的约定来看，房地产权证证书编号一栏未作记载，且根据佳信德公司一审申请的证人周某所作陈述，其是在询问广田公司是否有房地产权证未得到肯定答复且未看到房地产权证的情况下签订的租赁合同，因此足以认定佳信德公司在签约时明知广田公司未取得系争房屋产权证。再从佳信德公司向广田公司寄送文件及双方邮件往来来看，佳信德公司首次向广田公司索要房地产权证并非基于前述需要登记备案的理由，而是以将其与广田公司的租赁关系转至集团或集团指定的下属其他公司，为今后注册公司方便及应集团合规性的要求为由才向广田公司提出提供涉案房屋房地产权证复印件。加之，佳信德公司并未提供材料证明其向有关部门申请办理过设立分支机构的证照及备案手续且因房屋未取得产权证而无法办理，故其有关广田公司未取得房地产权证，致使其无法设立分支机构，租赁合同目的无法实现的理由缺乏依据。此外，佳信德公司认为租赁合同12-19(5)条系对佳信德公司在涉案房屋内设立分支机构及广田公司相应义务作出的约定，但该条内容实际系当事人之间就佳信德公司应在房屋内合法合规经营所作约定。在租赁合同未对广田公司何时提供房地产权证及协助佳信德公司设立分支机构的配合义务作出明确约定的情况下，即使佳信德公司因涉案房屋未取得房地产权证而无法设立分支机构，相应责任也应由其自行承担。综上，一审法院认定系佳信德公司违约，并就违约责任所作判定均无不当，本院予以维持。至于佳信德公司上诉提到的装修补偿问题，一审法院已阐述清楚，所作认定有事实和法律依据，本院予以认同。同时，一审法院为避免当事人诉累，在物业公司出具授权委托函的情况下，在本案中将租赁所涉物业管理费、电费押金一并予以处理并无不当。综上所述，佳信德公司的上诉缺乏依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15，044.42元，由上诉人深圳市前海佳信德股权基金管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬海蓉审 判 员 俞 璐审 判 员 王晓梅二〇二〇年九月十日法官助理 高 勇书 记 员 李佳纯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……