广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5539号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐保安，男，1974年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********************。公民身份号码412************532。委托诉讼代理人：陈杰，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟超，北京德和衡（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李福健，男，1963年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************。公民身份号码440************056。委托诉讼代理人：谢泽华，广东广和（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶梦，广东广和（顺德）律师事务所实习律师。原审第三人：佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****鸡洲管理区。注册号4406812001487。法定代表人：罗某1。上诉人唐保安与被上诉人李福健、原审第三人佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司（以下简称长丰苑公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初18282号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。李福健于2019年8月21日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.唐保安向李福健支付合同（购地）款1200000元，并从2018年8月12日起按每月40000元计算迟延付款利息损失至实际清偿之日止，暂计至2019年8月1日为473333.33元；2.案件诉讼费用由唐保安承担。唐保安向原审法院提出反诉诉请如下：1.判令李福健与唐保安于2018年4月29日签订的《房地产买卖合同》及2018年12月29日签订的《买地补充合同约定》于2019年10月21日解除；2.判令李福健向唐保安返还已付购地款4100000元；3.判令李福健赔偿唐保安损失600000元；4.反诉费用由李福健承担。一审法院认定事实：2003年6月6日，顺德市鸡洲长丰苑房产有限公司以李福健的名义开具了销售商品楼发票，金额为637500元。顺德市鸡洲长丰苑房产有限公司于2003年8月15日变更企业名称为佛山市顺德区鸡洲长丰苑房产有限公司。2018年4月29日，李福建（合同中的甲方）与唐保安（合同中的乙方）签订了一份《房地产买卖合同》，约定：1.甲方自愿将位于佛山市顺德区伦教鸡洲长丰苑居住区********的房地产以5300000元价格出售给乙方；其中甲方出售该地块属于商品房用地，按规划要求由乙方自行报建手续兴建住宅；2.甲方负责在长丰公司把该土地使用权过户给乙方，甲方保证没有产权纠纷，直到把该房地产使用权转到乙方名下为止；3.上述购地款乙方分三期支付，具体付款方式如下：第一期乙方于2018年5月3日前支付定金500000元给甲方，第二期双方前往长丰苑公司把产权转让给乙方名下后付款2800000元给甲方，第三期款项在长丰苑公司签完产权转让给乙方三个月内支付2000000元，若超过三个月，从超过之日起乙方每月向甲方支付利息40000元；4.乙方要按照《长丰苑居住区商品房统建销售合同》的有关规划兴建房屋。签订上述协议后，李福健书写了弃权书，将其购买的E117号地商品房地使用权255平方米的购地款637500元转让给唐保安，该购地款收据转名为唐保安。随后，李福健与唐保安前往长丰苑公司处办理了《长丰苑居住区商品房统建销售合同》及《用地协议》的更名手续，原《长丰苑居住区商品房统建销售合同》《用地协议》的乙方变更为唐保安。其中《长丰苑居住区商品房统建销售合同》约定：根据顺德市人民政府办公室顺府办复（1996）15号文件精神，甲方在鸡洲长丰苑居住区，以统建商品房形式建设住宅楼，甲方将座落在伦教镇鸡洲长丰苑居住区第四期E117号商品房用地255平方米以637500元价格出售给乙方，乙方必须按照伦教建办规划部门的规划要求及用地建设规定进行设计、施工、提供图纸五份送甲方统一报建……。《用地协议》约定：乙方动工兴建前，必须持图纸一份交甲方审查，经审批后再到伦教镇建设国土办公室办理报建手续，并通知甲方给予现地开线，方能进场动工；乙方要建的别墅必须由甲方代建；购地建房者所使用的名字，一经签订协议，今后报建、开票、发证等都必须使用签协议的名字，原则上不能变更。经甲方同意变更的，甲方收取乙方10000元转名劳务费，国家如有新增税费或收取入地开发金等一切费用，均由乙方负责；房屋建好后，乙方应即通知甲方验收，甲方接到乙方的验收通知后五天内派人现场验收（休息日除外），验收后六个月内协助乙方领取房地产权证……。之后，唐保安陆续向李福健支付了款项4000000元。但余款唐保安没有按约定支付。2018年7月18日，佛山市顺德区发展规划和统计局就涉案地块E117号发出了建设工程规划许可证，建设单位为长丰苑公司，建设规模：总建筑面积717.74平方米，用地面积248.2平方米，基地面积173.45平方米，地上层数4层，地下层数0。有效期为一年。2018年10月，唐保安在未办理建设施工许可证手续下，自行在涉案地块进行打桩。2018年12月29日，李福健及案外人徐少琴（作为合同甲方）与唐保安（作为合同乙方）签订了一份《买地补充合同约定》，约定：1.甲方已收乙方4000000元，余款1300000元（注乙方在2018年12月28日前不欠甲方任何欠款利息，以前约定的欠款利息双方约定作废）约定本月乙方向甲方支付100000元，2019年1月3日乙方转账100000元（以银行开门为准），2019年1月31日前乙方转给甲方500000元，余款2019年2月底前转600000元；甲方收到乙方全部购地款后，如乙方需甲方协助办理事情时，甲方应及时协助办理，如不及时协助办理，由甲方赔偿乙方损失，甲方双倍赔偿乙方，如乙方不按上面约定支付甲方购地款，要按以前2018年购地合同支付甲方欠款利息；2.甲方的妻子知道李福健出售土地及收取买地款事宜。李福健认为唐保安按上述协议支付了100000元外，其余款项1200000元至今未付，经催收无果，遂于2019年8月21日向法院提起诉讼。在诉讼中，唐保安陈述在涉案地块完成打桩后停工，直至2019年8、9月份开始圈梁。李福健与唐保安均确认案件第一次庭审（即2019年10月9日）后唐保安停工至今。根据视频显示，涉案地块尚未加盖建筑物，仅完成了地基、打桩工作。再查明，佛山市顺德区国土城建和水利局于2010年6月30日发出《关于妥善处理代建商品房确权历史遗留问题的通知》[顺建发（2010）51号]，该通知第三条规定：“2010年7月1日起，区、镇政府（街道办）属下各房地产开发企业必须严格按照《建筑工程施工许可办法》的规定，办理工程报建、报监手续后方可动工建设；申请办理代建商品房确权时，需提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。”法院在另案（2019）粤0606民初2445、2451号两案中，于2019年4月18日向佛山市自然资源局顺德分局发函调查涉案地块（D38号、E117号）是否可以在完成建设后办理不动产权登记，该局于2019年4月30日复函称，因涉案地块不符合上述通知第三条的规定，无法办理相关手续。在原审诉讼中，法院于2019年12月10日向佛山市顺德区住房城乡建设和水利局发出调查函，询问涉案地块是否可以办理工程报建、报监手续。该局于2019年12月16日回函，称涉案地块已进行了建设，根据法律规定，已建房屋不能办理质量安全监督手续及施工许可证。其后，法院就上述复函再次于2020年1月15日向佛山市顺德区住房城乡建设和水利局发函，该局于2020年1月19日回函，回复如下：1.涉案地块恢复原状，即未有建筑物状态后，可按正常手续办理质量安全监督手续及建筑工程施工许可报建手续；2.如涉案地块需要办理质量安全监督手续及建筑工程施工许可报建手续，建设单位可参照相关办事指南办理（详见网址-http://www.gdzwfw.gov.cn/portal/guide/11440606MB2D25713M4440114001003）。需要注意，涉案地块的施工许可报建手续，需在《建设工程规划许可证》有效期内进行，且申请主体应与《建设工程规划许可证》一致，即由长丰苑公司办理。再查，唐保安曾于2019年1月14日以李福健、徐少琴、长丰苑公司、罗某1、罗敬钊为被告提起了确认合同无效的诉讼，案号为（2019）粤0606民初2445号，其后，唐保安向法院申请撤回起诉，法院依法作出准许撤诉的民事裁定书。另，唐保安于2019年1月14日以苏敏玲、卢威权、长丰苑公司、罗某1、罗敬钊为被告提起了确认合同无效的诉讼，案号为（2019）粤0606民初2451号。法院经审理作出（2019）粤0606民初2451号民事判决书，其中法院认为：关于唐保安与苏敏玲签订的《房地产买卖合同》及《长丰苑土地买卖补充协议》是否有效的问题。土地使用权是土地所有权派生出来的不动产用益物权，其权利的转移遵循物权变动的法律规则，即基础法律关系加物权变动公示的法律规则。双方当事人签订的关于不动产权转让的债权合同为基础法律关系，不动产权的变更登记为物权变动公示方式。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条中所规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。根据上述法律规定，只有违反效力性强制性规定的合同才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条虽规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当取得土地使用权证书。但上述规定，是规范行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理物权变动登记时所作出的行政管理性质的规定，而并非影响债权合同效力的强制性规定。苏敏玲虽尚未取得涉案土地和房屋的权属证书，但并不影响双方签订的债权合同效力。涉案《房地产买卖合同》及《长丰苑土地买卖补充协议》均是合同双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。遂判决如下：驳回唐保安的全部诉讼请求。上述民事判决书已发生法律效力。位于佛山市顺德区********侧长丰苑商住区的国有土地使用权证登记在顺德市鸡洲长丰苑房产有限公司名下，证号：顺府国用（1999）字第0200530号，用途：居住，使用权面积80543.9平方米，从2000年起陆续转让登记在个人名下，根据该证记载内容显示，最后办理确认房地产证书的时间是2013年7月23日。再查，诉讼中，长丰苑公司明确表示愿意协助唐保安办理地块相应的手续，且表示涉案地块的建设施工许可证可以办理延期手续。在诉讼中，案外人徐少琴向法院提交情况说明，明确涉案债权同意由李福健统一对外行使。一审法院认为，案件案由系合同纠纷。参照（2019）粤0606民初2451号民事判决书对唐保安与苏敏玲之间合同性质的认定，唐保安与李福健签订的《房地产买卖合同》及《买地补充合同约定》与上述案件的合同属于同类型合同，即属债权合同，该合同没有违反强制性法律规定，属有效合同。双方应按合同的约定履行各自权利义务。对于李福健与唐保安就涉案合同应否解除等焦点问题，法院分析如下：一、《房地产买卖合同》及《买地补充合同约定》应否解除的问题唐保安以涉案合同无法办理建设施工许可证及质量安全监督手续，导致无法领取涉案地块房地产权证，合同目的无法实现为由要求解除涉案合同；李福健提出抗辩，认为李福健已按合同约定履行义务完毕，不同意解除。法院认为，首先，涉案合同参照生效民事判决的认定，属于债权合同，李福健已按合同约定协助唐保安与长丰苑公司办理了相应更名手续，唐保安已与长丰苑公司签订了相应的《长丰苑居住区商品房统建销售合同》及《用地协议》，且长丰苑公司已按约定协助唐保安办理了涉案地块的建设施工许可证；其次，唐保安在未按规定办理建设施工许可证及质量安全监督手续前自行对涉案地块内进行建设，唐保安明显属于过错方，结合法院向佛山市顺德区住房城乡建设和水利局的发函及复函情况，涉案地块在已建设的情况下无法补办建设施工许可证及质量安全监督手续，但在涉案地块恢复原状后可按相应流程办理建设施工许可证及质量安全监督手续，长丰苑公司也明确表示配合唐保安办理相应手续，也可以协助唐保安办理建设施工许可证的延期手续；再次，唐保安认为长丰苑公司已被吊销营业执照无法办理上述手续，根据最高人民法院（2000）23号《关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函》，虽然长丰苑公司已被吊销营业执照，但是并不影响其对外进行清算，而长丰苑公司名下的地块使用权实际已转让给个人，但尚未办理代为报建、竣工验收、确权等手续，上述工作实际属于清算范围的业务，长丰苑公司依法对此享有相应对外办理相关业务的资格；最后，根据涉案地块的国有土地使用权证及有关文件精神，长丰苑商住片区一直均按文件精神办理了确权及相应房地产权证，最后一次办理时间是2013年7月。综上，唐保安在涉案地块上仅完成了地基建设，唐保安完全可恢复涉案地块原貌后，依据有关规定办理相应的手续进行施工建设，故唐保安以合同目的无法实现为由要求解除《房地产买卖合同》及《买地补充合同约定》，理据不成立，法院不予支持。唐保安基于解除合同要求李福健返还购房款及相应利息、赔偿损失的诉请，承上述，理据不成立，法院不予支持。二、唐保安应否继续支付剩余欠款及利息的问题案外人徐少琴同意涉案款项及利息统一由李福健主张，故李福健直接以其个人名义向法院主张上述款项，理据成立，法院予以确认。承上述，李福健已按合同约定协助唐保安办理了相应更名手续，唐保安依法取得涉案地块的建设、施工等权利，李福健的合同义务已履行完毕，但唐保安未按《房地产买卖合同》及《买地补充合同约定》的约定支付购房款，李福健要求唐保安支付剩余购房款1200000元，理据成立，法院予以支持。对于李福健诉请唐保安支付欠款利息问题。根据《买地补充合同约定》的约定，唐保安未按约定支付购地款则按《房地产买卖合同》的约定支付利息。根据该约定，唐保安应从逾期之日即2019年2月1日起向李福健支付利息，但《房地产买卖合同》约定每月利息40000元，结合欠款本金1200000元计算，月利率为3.33%，已超过法律规定，故法院酌定按月利率2%计算利息，即唐保安应以欠款1200000元为基数，从2019年2月1日起按月利率2%计付利息至实际清偿之日止，超出部分，法院不予支持。对于李福健主张从2018年8月12日起计算利息，根据《买地补充合同约定》的约定，确认唐保安对于2018年12月28日前没有拖欠李福健利息，故李福健主张从2018年8月12日起计算利息，理据不成立，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、唐保安应于判决发生法律效力之日起10日内，一次性向李福健支付款项1200000元及利息（以欠款1200000元为基数，从2019年2月1日起按月利率2%计至实际清偿之日止）；二、驳回李福健的其他诉讼请求；三、驳回唐保安的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取9930元，财产保全费5000元，合计14930元，由李福健负担2930元，由唐保安负担12000元；反诉受理费减半收取40900元，财产保全费5000元，合计45900元，由唐保安负担。唐保安上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回李福健的全部诉讼请求；3.改判唐保安与李福健于2018年4月29日签订的《房地产买卖合同》及2018年12月29日签订的《买地补充合同约定》于2019年10月21日解除；3.李福健向唐保安返还已付购地款4100000元及利息（按银行同类贷款利率的双倍，自付款之日起计至实际清偿之日止）；3.改判李福健赔偿唐保安经济损失1260000元；4.本案一审诉讼费、财产保全费、反诉费，二审案件受理费全部由李福健承担。事实与理由：一、本案法律事实较为复杂，且涉及历史遗留问题。唐保安在一审庭审时已多次阐明其是在诉争土地不能取得建设工程施工许可证和质量安全监督手续的前提下，依法行使《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权而中止付款。唐保安与李福健签订《房地产买卖合同》《买地补充合同约定》的目的是依法取得诉争土地使用权，用于建设房屋。而事实上，诉争土地的施工许可证不能依法取得，无法在其上建造房屋，建成房屋取得不动产权证更无可能。李福健隐瞒无法取得建设工程施工许可证和质量安全监督手续这一重要事实，造成双方签订上述合同的目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，双方签订的《房地产买卖合同》《买地补充合同约定》应依法解除。李福健称诉争土地仍然可以取得建设工程施工许可证和质量安全监督手续，对此，李福健并无提供充分证据予以证实。从原审调查的结果来看，佛山市顺德区住房城乡建设和水利局出具的复函中并未明确表示长丰苑公司即便营业执照被吊销也有资格申办建设工程施工许可证和质量安全监督手续，且未明确答复可以长丰苑公司的名义申请，而仅表明可以开发商的名义申请，更为重要的是，未明确一经申请必定能取得相应资证。二、原审对本案当事人的法律地位定性不准，造成错误裁判。如诉争《房地产买卖合同》《买地补充合同约定》有效，唐保安应向李福健支付尚欠的土地转让款及利息，则说明诉争土地买卖的双方当事人为唐保安和李福健，而长丰苑公司仅为原合同即李福健与该司所签土地转让合同的当事人。因诉争地块开发的特殊性，长丰苑公司原本对李福健负有的代为报建、申办房产证、产权过户等合同附随义务因李福健再次转让诉争土地使用权而转为直接向唐保安履行，长丰苑公司也承诺愿意继续代为履行。李福健在一审庭审时曾明确表示，其已将合同权利义务概括转让。如其所言，其已不是诉争《房地产买卖合同》《买地补充合同约定》的当事人，新的合同当事人应为唐保安和长丰苑公司。唐保安与长丰苑公司也确实签订了新的土地销售合同及用地协议，可视为对原《房地产买卖合同》《买地补充合同约定》的再次确认和补充。原审认定李福健系合同的一方当事人，乃罔顾事实。如认定唐保安和李福健为合同当事人，则因李福健严重违约，依法应当判决合同解除，而非判决继续履行合同。如认定唐保安和长丰苑公司为合同当事人则唐保安将有权起诉长丰苑公司，要求解除合同，赔偿损失。三、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一、三项的规定，李福健隐瞒诉争土地不能办理施工许可证及质量安全监督手续以及长丰苑公司营业执照已被吊销的重要事实，与唐保安签订合同，构成欺诈。另，李福健与唐保安签订的《房地产买卖合同》《买地补充合同约定》，约定的土地转让款为5300000元，但其支付的土地购买成本仅为637500元，利润差额高达4662500元。李福健以合法签约形式掩盖非法避税目的，其与唐保安签订的《房地产买卖合同》《买地补充合同约定》当属无效。原审应向唐保安释明，变更反诉请求。本院二审期间，上诉人唐保安围绕上诉请求提交了如下证据：1.《施工图设计文件审查合格书》《佛山民用建筑节能设计审查备案登记表》《分包管理和经济责任合同书》各1份，拟证明唐保安确定好施工、设计单位，准备好相关材料拟提交长丰苑公司办理报建手续时，长丰苑公司要么不接电话，要么接听电话但不接收材料；2.光盘1张（附通话录音摘要），拟证明唐保安致电向佛山市顺德区国土城建和水利局负责办理施工许可证的工作人员进行咨询，工作人员回复称诉争地块不能办理施工许可证的原因为长丰苑公司的营业执照被吊销，该司无资格申请办理；3.佛山市顺德区国土城建和水利局网络答复1份，拟证明佛山市顺德区国土城建和水利局称诉争地块不能办理规划和施工手续的原因在于长丰苑公司的营业执照被吊销；4.佛山市顺德区**监督管理局网络答复1份，拟证明佛山市顺德区**监督管理局派员前往长丰苑公司检查，发现该司并未经营；5.佛山市顺德区税务局网络答复1份，拟证明税务部门已就长丰苑公司的税务违法违规问题进行处理；6.《佛山市顺德区住房城乡建设和水利局关于＜咨询函＞的复函》1份，拟证明长丰苑公司不能为诉争地块申办建筑工程施工许可证的原因。被上诉人李福健质证认为，对前述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。本院认证认为，唐保安所举证据6有原件可予核对，且经审查，该证据与本案具有关联性，本院予以采纳。另，上诉人唐保安申请本院向佛山市顺德区住房城乡建设和水利局调查：长丰苑公司在被吊销营业执照、丧失经营资格、建设主体资格及房地产开发资质的情况下，能否申请为诉争地块的商品房建筑办理建筑工程施工许可。本院经审查认为，因佛山市顺德区住房城乡建设和水利局在2020年4月16日作出的《佛山市顺德区住房城乡建设和水利局关于＜咨询函＞的复函》中明确长丰苑公司已被市场监管部门吊销营业执照，不能为诉争地块商品房建筑申请办理建筑工程施工许可证，故就相应情况再行向佛山市顺德区住房城乡建设和水利局调查已无必要，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条关于“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，本院对唐保安所提调查取证申请不予接纳。被上诉人李福健辩称，一、唐保安要求解除《房地产买卖合同》及《买地补充合同约定》没有事实和法律依据。《房地产买卖合同》及《买地补充合同约定》是唐保安与李福健的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。李福健己按合同约定协助唐保安与长丰苑公司办理了相应更名手续，唐保安己与长丰苑公司签订了相应的《长丰苑居住区商品房统建销售合同》及用地协议，依法取得涉案地块的建设、施工权利，且长丰苑公司己按照约定协助唐保安办理了涉案地块的建设工程规划许可证。《长丰苑居住区商品房统建销售合同》约定建设施工许可证和质量安全监督手续都是由唐保安自行办理，长丰苑公司协助其办理，李福健无任何协助办理建设施工许可证和质量安全监督手续的义务，李福健的合同义务己经履行完毕。唐保安在未按规定办理建设施工许可证及质量安全监督手续前自行对涉案地块进行建设，显属过错方。结合原审向佛山市顺德区住房城乡建设和水利局发函及该局所作复函的情况可知，诉争地块在已建设的情况下无法补办建设施工许可证及质量安全监督手续，但在地块恢复原状后可按相应流程办理建设施工许可证及质量安全监督手续，长丰苑公司也明确表示配合唐保安办理相应手续。另，诉争地块在完成建设、经验收成功的情况下完全可以办理房产证。根据有关文件精神，长丰苑公司的其他土地上建设的房地产都办理了房产证。唐保安将不能取得相应资证的原因归结于李福健，是强词夺理。二、唐保安诉请李福健返还购地款，支付利息，并赔偿损失等没有事实和法律依据。李福健己按约定协助唐保安与长丰苑公司签订了新合同，相应的报备手续己经完成，即合同项下款项的付款条件业己成就。唐保安至今尚未支付余款1200000元及其利息。唐保安为完全民事行为能力人，其所签订的诉争合同不存在欺诈、胁迫的情形。唐保安因土地价格有所下降而不想购买诉争地块，其无视契约精神，所提相应反诉请求缺乏依据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，唐保安的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人李福健在二审期间未向本院提供新证据。原审第三人长丰苑公司未陈述意见，亦未向本院提供新证据。经审理，本院除认定原审所查明的事实外，另查明：佛山市顺德区住房城乡建设和水利局在2020年4月16日作出的《佛山市顺德区住房城乡建设和水利局关于＜咨询函＞的复函》中明确：长丰苑公司已被市场监管部门吊销营业执照，不能为诉争地块商品房建筑申请办理建筑工程施工许可证。又查明：徐少琴向原审提交情况说明，明确其与李福健是夫妻关系，诉争土地的相关权利、义务均由李福健一人享有和承担。本院认为，本案系合同纠纷。李福健以唐保安未偿付诉争《房地产买卖合同》《买地补充合同约定》项下的购地余款1200000元为由，诉请唐保安支付该款项及相应利息。唐保安提起反诉，以长丰苑公司被吊销营业执照，合同项下地块无法办理施工许可证，导致该地块权属过户及房地产权证无法办理，其缔约目的无法实现为由，主张解除前述合同，李福健返还款项4100000元并赔偿损失。经审查，李福健与唐保安签署的诉争《房地产买卖合同》约定：李福健负责在长丰苑公司将诉争地块的土地使用权过户给唐保安，李福健保证没有产权纠纷，直到把房地产使用权转到唐保安名下为止；唐保安要按照《长丰苑居住区商品房统建销售合同》的有关规划兴建房屋；等等。依前述约定内容可知，唐保安购买诉争土地的目的在于兴建房屋，李福健负有将诉争地块的土地使用权过户给唐保安的相应义务。但诉争地块的商品房建筑工程施工许可证须由长丰苑公司申办，而佛山市顺德区住房城乡建设和水利局所作《佛山市顺德区住房城乡建设和水利局关于＜咨询函＞的复函》明确长丰苑公司已被市场监管部门吊销营业执照，不能为诉争地块商品房建筑申请办理建筑工程施工许可证，是故，唐保安缔结《房地产买卖合同》《买地补充合同约定》的目的因此而不能实现。由于唐保安缔约目的不能实现归咎于李福健未按诉争《房地产买卖合同》的约定，履行将诉争地块的土地使用权过户给唐保安的相关义务，构成违约，诉争《房地产买卖合同》《买地补充合同约定》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项所规定的解除条件；加之，唐保安未能举证证明，在原审向李福健送达反诉状副本前，李福健业已获悉其关于解除诉争《房地产买卖合同》《买地补充合同约定》之主张，由此，本院认定诉争《房地产买卖合同》《买地补充合同约定》于李福健一方收到原审送达的反诉状之日即2019年10月31日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依该规定，李福健无权主张唐保安支付诉争《房地产买卖合同》《买地补充合同约定》项下余款1200000元及相应利息，而唐保安则有权主张李福健向其返还合同项下已付款项4100000元。至于唐保安是否有权主张李福健赔偿其就诉争土地建设所支出费用一节。案经审理查明，唐保安与李福健在长丰苑公司处办理了《长丰苑居住区商品房统建销售合同》《用地协议》的更名手续，原《长丰苑居住区商品房统建销售合同》《用地协议》的乙方由李福健变更为唐保安。依《用地协议》第三条关于“乙方动工兴建前，必须持图纸一份交甲方（指长丰苑公司，下同）审查，经审批后再到伦教镇建设国土办公室办理报建手续，并通知甲方给予现地开线，方能进场动工”的约定，以及《建筑工程施工许可管理办法》第二条关于“在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证”；第三条第一款关于“本办法规定应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工”的规定，在取得施工许可证前，唐保安不得对诉争工地进行房屋建设。唐保安违反前述约定及规定，擅自对诉争土地实施打桩等房屋建设行为，相应建设行为所产生的费用应由其自行承担，其主张由李福健承担缺乏理据，本院不予支持。综上所述，唐保安的部分上诉有理，对其合理主张部分应予支持。本案中，因二审期间出现新的证据而致案件被改判，原审裁判不属于错误裁判案件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初18282号民事判决；二、唐保安与李福健于2018年4月29日签订的《房地产买卖合同》及2018年12月29日签订的《买地补充合同约定》于2019年10月31日解除；三、李福健于本判决发生法律效力之日起10日内向唐保安返还4100000元；四、驳回李福健的诉讼请求；五、驳回唐保安的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取9930元，财产保全费5000元，合计14930元，由李福健负担；反诉受理费减半收取40900元，财产保全费5000元，合计45900元，由李福健负担40678.72元，唐保安负担5221.28元；二审案件受理费53100元，由李福健负担47700元，唐保安负担5400元。本判决为终审判决。审 判 长 陈儒峰审 判 员 李 炜审 判 员 刘金玲二〇二〇年九月一日法官助理 张媛媛书 记 员 陈 尔