河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初10411号原告:朱光帝，男，1980年4月24日出生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人：尹学涛，河南周运昌律师事务所律师。委托代理人：周喜豪，河南周运昌律师事务所律师。被告:郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市中原区桐柏南路2号12号楼啟福商务中心203室。法定代表人：王亚峰，执行董事。委托代理人：孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告:郑州中晟置业集团有限公司，住所地河南省郑州市二七区航海路197号1号楼5层。法定代表人：王珂。原告朱光帝诉被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称卡莱顿公司）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称中晟公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱光帝委托代理人尹学涛，被告卡莱顿公司委托代理人孙长亮到庭参加诉讼；被告中晟公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱光帝向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告支付原告物业使用费49016元及违约金5881.92元（违约金暂计至2020年5月15日，之后以980032元为基数，按每日0.5‰的违约金支付至实际清偿之日止）；2、依法判令被告郑州中晟置业集团有限公司对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由:2013年2月26日，原被双方签订《物业经营管理合同》。合同约定：原告将购买的位于郑东新区心怡路东、商都路北A座9层24号和A座11层28号房屋租赁给被告使用；被告先支付前2年物业使用费；此后每三个月支付一次，提前15天预付下一个付款周期物业使用费；逾期一日支付物业使用费，被告支付原告当年度约定租金总额的0.5%的违约金等；中晟公司为卡莱顿公司履行合同义务承担连带保证责任。合同签订后，原告均按约定履行全部义务，虽时常逾期支付物业使用费，在原告多次要求下，被告也能陆续支付，但自2020年1月16日起，虽经原告多次催要，被告均以各种理由推托，至今没有支付。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规，诉至法院，请求依法判决。被告卡莱顿辩称，原被告双方签订的《物业经营管理合同》，其实质应为房屋租赁合同，原告应先取得拟租赁房屋的所有权，而根据原告合同签订的时间，《物业经营管理合同》在前，而《房屋买卖合同》在后，不符合常理，即原告在签订《物业经营管理合同》时没有取得对外出租的权利。《物业经营管理合同》约定将原告购买的房屋，在原告和开发商签订的商品房买卖合同约定的期限交付给被告凯莱顿占有和使用，因开发商未能按时交付案涉房屋，导致《物业经营管理合同》约定的房屋也未能按时交付被告卡莱顿酒店使用，导致原被告双方签订的《物业经营管理合同》合同目的无法实现。因为原告一直未履行交付房屋义务，视为原告违反合同约定在先，原告要求支付物业使用费及违约金缺乏事实依据，请求驳回原告诉讼请求。被告中晟公司未答辩。经审理查明，2013年2月26日，原告朱光帝（××）与河南金伟置业公司（作为出卖人）签订合同编号为D130××××4743、D130××××4796《商品房买卖合同》两份，载明：河南金伟置业公司将郑东新区心怡路、商都路北A幢11层28号、A幢9层24号房屋出售给朱光帝，用途为办公司，房屋价格分别为366097元、359296元。2013年2月25日，原告朱光帝（作为甲方）与被告卡莱顿公司（作为乙方）签订《物业经营管理合同》，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于商都路北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。本合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，按42650元/年计，共计85301元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个周期的物业使用费，即2017年4月16日至2017年4月30日期间支付2017年5月1日--2017年7月31日物业使用费,2017年7月16日至2017年7月31日期间支付2017年8月1日-2017年10月31日物业使用费,以此类推。2017年5月1日—2021年4月30日期间按48744元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按54837/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按60930元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按73116元/年计。乙方经营管理期间,甲方每租赁年在乙方所管理的所有酒店可免费享受20天的客房入住权(此处免费指免收房间费,仅收取入住客房当日柜台价15%的基础服务费),并可授权其亲友享受此权利,但甲方及其亲友的其他消费需自行承担相关费用。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除本合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方支付违约金等。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人于2013年2月25日出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由我方负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人朱光帝于2013年2月25日与卡莱顿公司签订《物业经营管理合同》，依据该合同第3.1款约定，兹授权卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年2月25日与河南金伟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋交付手续办理事宜。2013年2月25日，原告朱光帝（作为甲方）与被告卡莱顿公司（作为乙方）签订《物业经营管理合同》，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于商都路北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。本合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，按43127元/年计，共计86254元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个周期的物业使用费，即2017年4月16日至2017年4月30日期间支付2017年5月1日--2017年7月31日物业使用费,2017年7月16日至2017年7月31日期间支付2017年8月1日-2017年10月31日物业使用费,以此类推。2017年5月1日—2021年4月30日期间按49288元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按55449/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按61610元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按73932元/年计。乙方经营管理期间,甲方每租赁年在乙方所管理的所有酒店可免费享受20天的客房入住权(此处免费指免收房间费,仅收取入住客房当日柜台价15%的基础服务费),并可授权其亲友享受此权利,但甲方及其亲友的其他消费需自行承担相关费用。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除本合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方支付违约金等。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人于2013年2月25日出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由我方负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人朱光帝于2013年2月25日与卡莱顿公司签订《物业经营管理合同》，依据该合同第3.1款约定，兹授权卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年2月25日与河南金伟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋交付手续办理事宜。庭审中原告称，自2015年5月1日至2020年1月31日,被告卡莱顿公司一直按照合同约定向原告支付物业使用费,被告卡莱顿自2020年1月31号之后的就未在支付。本案起诉被告卡莱顿支付自2020年2月1日起至2020年7月31日两个房屋的物业使用费49016元。被告称，上述费用支付过。原告未履行合同约定交付房屋的义务，被告卡莱顿公司有权拒绝支付相应的租金及违约金。以上事实由原告提交的《商品房买卖合同》、《物业经营管理合同》两份；被告提交的河南维港置业有限公司作出的《伟业国际广场项目情况说明》一份、代玉英诉河南维港置业有限公司房屋买卖合同纠纷诉讼材料复印件一份、沙蓬诉河南维港置业有限公司房屋买卖合同纠纷诉讼材料一份、合同讼争房屋现状照片打印件十张及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的两份《物业经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。根据《物业经营管理合同》约定，被告卡莱顿酒店应当向原告支付物业使用费。庭审中，原告称，被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2020年1月31日。被告卡莱顿辩称，上述费用支付过。结合原被告向本院提交的证据及庭审陈述，本院对原告所述予以采信，故原告诉请被告卡莱顿公司支付2020年2月1日至2020年7月31日之间的物业使用费49016元，本院予以支持。关于违约金，本院根据本案的具体情况酌定被告向原告支付违约金5391元。原告诉请判令被告中晟公司对上述款项承担连带责任。被告中晟公司作为担保人在《物业经营管理合同》上签字，本院综合审查担保期限、担保方式、担保范围等认为，原告该项诉请符合法律规定与合同约定，本院予以支持。被告中晟公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱光帝支付2020年2月1日至2020年7月31日之间的物业使用费49016元，并支付违约金5391元；二、被告郑州中晟置业集团有限公司对本判决第一项所判决款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1172元，减半收取586元，由原告朱光帝负担25元，被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司负担561元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年九月十五日书记员 段葳蕤