贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初2841号原告：谢建斌，男，1969年10月4日生，汉族，湖南省人，住安顺市。被告：安顺市亿丰实业发展有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区王庄村(贵黄公路旁)，统一社会信用代码：91520490308863654D。法定代表人：张绪剑，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李先龙，贵州虹湖律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告谢建斌诉被告安顺市亿丰实业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢建斌及被告安顺市亿丰实业发展有限公司的委托诉讼代理人李先龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢建斌向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告无条件退还原告多交房租79045元；2、判令被告赔偿停电造成库存损失180000元；3、判令被告赔偿房屋装修费167890元。合计426935元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：双方于2017年11月17日签订《商铺租赁协议》约定，原告租赁被告亿丰国际汽车物流园1-30栋1跃2的26-35-39-47号，共计19空门面，一二层，合计1390.61平方米，约定房租10元／平方米，租一年送一年，管理费10元／平方米，租一年送一年，合计租金和管理费333746.4元，原告已分二次交233746.4元，另外交清2018年物业费，另交装修押金5000元。但当时1跃2的26、27、39、40号门面被建筑垃圾堵死，另外靠近的2个门面也无法使用。当时负责招商的承诺在2018年3月之前全部清走，但一直拖延至2018年9月16日起才陆续拖走（有图片和邻居作证）。另招商的要求30栋为新能源电动车、摩托车专营区，本公司是湖南省北斗星汽车贸易有限公司，专业从事汽车销售，听取了招商部的建议，在安顺市成立贵州湘宁新能源汽车贸易有限公司，采购了80多万元的新能源电动车、电瓶车、摩托车、三轮车等。结果受门面的建筑垃圾影响，导致无人光顾，造成本公司损失惨重。原告与被告于2018年4月起一直沟通，但被告一直拖延至今也未解决，后原告实在没有办法，就向西航路办事处、开发区政府部门反应均未果。被告不但不解决问题，反而粗暴的停水、停电，从2019年7月起一直停电至今，因门面全部为电动卷闸门，只要一停电，就无法打开，使公司无法正常营业，造成损失无法估量。被告的行为已严重违约，不仅给原告造成经济损失，还严重影响了正常的生意和生活。原告的损失计算，2018年1月1日起至2018年9月底被垃圾影响的6个门面等于没有使用，计算方式为总面积1390.61除以19个门面乘6个门面乘9个月乘20元／平方米＝79045元，另2019年7月停电至2020年1月31日共计7个月，计算为总面积1390.61乘7个月乘20元／平方米除以交一年送一年＝97342元，库房里的商品总价为60多万元，因无法取出，计算为60万元乘利息百分之三乘10个月＝180000元，房屋装修费167890元。原告实际应交的房租、管理费计算总计333746.4元减垃圾影响的6个门面79045元减2019年7月至2020年1月31日停电后未使用的97342元＝157359元。因被告已交233746.4元应减去157359元＝多交76387元。综上所述，原告已超额向被告支付了房租及管理费，由于无法经营，原告请求人民法院在依法判令其退回多交部分76387元，赔偿损失180000元，赔偿房屋装修费167890元，总计赔偿426935元。被告安顺市亿丰实业发展有限公司（以下简称亿丰公司）辩称，应依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，其诉称与事实不符，理由如下：1、被答辩人诉称其“交清2018年物业费”与事实不符；2、被答辩人诉称所租26、27、39、40共4个门面存在的情况，严重违约和背信；3、被答辩人作为湖南“北斗星”公司的法定代表人等情况，与答辩人无关；不存在其听取了招商部的建议造成损失惨重的情形；4、被答辩人诉称答辩人“粗暴的”停水、停电，没有事实依据。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，原告提交了新能源公司营业执照复印件、原告公民身份证复印件、房屋租赁合同、收据复印件四张、租赁协议一份，被告营业执照，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、原告用水用电记录、全部开户用户报表、物业管理费缴费通知单等证据，上述证据经庭审质证、认证，本院予以采信。对原告提交的照片打印件八张（包含电表照片、堆放建筑垃圾照片、物管公司经理沟通的照片、照片拍照时间）、证明二份，对堆放垃圾的照片，虽然能显示地点，但是不能证实堆放垃圾的具体起止时间；对电表照片，不清楚原告主张的属于其租赁房屋的电表是否停电，且该组照片拍摄于2019年9月6日，而原告提交的停电证明上体现1-30栋于2018年7月停电至今，又未注明出具证明的时间；垃圾堆放证明虽写明从2018年元月至10月，但该两份证明及堆放垃圾图片上书写的文字内容，属于证人证言，证人应该出庭接受当事人的询问；综上，对原告主张的停电及垃圾堆放导致其不能使用租赁商铺的事实证据不足，本院对该组证据不予采信。对原告提交的堆放润滑油图片及润滑油统计收据，只能证实该仓库堆放润滑油的事实，且该损失是原告自己制作计算，不能证实原告产生了损失及损失的具体金额，故该组证据本院不予采信。对原告提交的销售清单、出库单、领条、收条、证实原告为租赁的19个商铺花费了装修款167890元，收据、领条的真实性无法核实，上述证据不能证实原告为19个商铺装修共计花费167890元，且原告不能举证证实被告有违约行为已造成其损失，故原告的该组证据本院不予采信。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为承租方（合同乙方）与被告亿丰公司作为出租方（合同甲方）于2017年11月17日签订了《商铺租赁协议》，约定租赁被告商铺经营电动车，先付定金10万元。2018年12月1日，原告（乙方）、被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于安顺市经济技术开家区铺面营业性场地面积共1390.61㎡租赁给乙方从事商业经营。租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日止。其中2019年2月1日至2020年1月31日为免租期。乙方租赁该场地用于经营新能源汽车经营。租金为10元／月／㎡（管理费为10元／月／㎡共计为人民币333746元整／年）；三、支付方式为：乙方在签订本合同时应向甲方交纳第一年的租金和管理费，共计人民币333746元，此后按年交纳租金和管理费，遵循“先付后用”的原则，每年1月1日前缴纳下一年的租金和管理费。以上所涉及的租金和管理费不含税费，乙方须自行承担由此产生的税费。物业费：由乙方同物业公司另行签订和缴纳。甲方必须保证该房屋权属明晰，同时保证乙方租赁期间内对该房屋的使用权。在双方签订新租赁合同时，甲方有权根据市场经营情况，对场地服务费、水费、电费、物业管理费等作出适当调整。在全市供电供水正常情况下，甲方应满足租赁期内乙方经营所必须的正常水电供应。乙方逾期交纳本合同约定的租赁服务费、保证金及其它物业服务费用，由乙方按累计欠款总额每日1%比例支付违约金。欠费时间超过十天甲方有权解除本合同。四、本合同租赁期满或者被解除后，乙方继续占用租赁场地，乙方除按本合同租期届满当年年租金的两倍计付占用费外，还应向甲方承担赔偿责任。因履行本合同而产生的争议，双方应友好协商解决，如协商解决不成，可向租赁房屋所在地的人民法院起诉解决。在裁决生效之前，除有争议的事项外，本合同其余条款应继续履行。合同还约定了其他的权利义务。2017年11月21日，原告向被告支付了商铺的装修押金5000元，及交纳了物业费。2017年11月27日，原告又向被告支付租金133746元。后被告就将租赁的商铺装修并投入经营。后双方在租赁期限内发生争议，原告起诉至本院，提出上述请求。本院认为，原告与被告签订《商铺租赁协议》及《房屋租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的权利义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现原告主张被告在其租赁的1跃26、27、39、40号门面被堆放建筑垃圾堵死及被告对其租赁的商铺从2019年7月起停电至今，导致其不能正常经营造成损失。原告提交的建筑物堆放照片不能证实堆放建筑垃圾的具体起止时间，其提供的两份证明及房屋图片上备注的内容属于证人证言，原告亦未未申请证人出庭作证接受当事人的询问，该证明的真实性无法核实。对其提供的电表照片不能证实被告对其租赁的商铺停电及停电的具体时间，其主张被告对其有违约行为或损害行为，证据不足。原告不能举证证实被告对其有损害事实或者有违约行为，且其提交的装修损失的收条及领条等，真实性无法核实，也不能证实收据上的材料全部用于装修其租赁的19个商铺，其提交的润滑油堆放图片也不能证实该项损失系被告的违约行为产生。综上，因为原告主张被告违约及对其有损害事实证据不足，故原告要求被告退还租金及赔偿库存损失、房屋装修费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告谢建斌的诉讼请求。案件受理费人民币7704元，减半收取人民币3852元，由原告谢建斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  杨芳二〇二〇年九月四日法官助理张彦书记员张彦