甘肃省金昌市中级人民法院民事判决书（2020）甘03民终356号上诉人（原审被告）：吕某，男，1973年2月12日出生，汉族，住金昌市金川区金盛华城23栋1单元1楼102室，住金昌市。被上诉人（原审原告）：甘肃省汽车工业公司金昌汽车配件公司，住所地金昌市金川路北段。法定代表人：彭某，总经理。委托诉讼代理人：卢某，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄某，甘肃仲虎律师事务所律师。上诉人吕某因与被上诉人甘肃省汽车工业公司金昌汽车配件公司（以下简称汽车配件公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2020）甘0302民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人吕某、被上诉人汽车配件公司的委托诉讼代理人卢某、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕某上诉请求：撤销一审判决，重新对本案予以公正判决。事实和理由：涉案房屋租赁合同已于2013年9月解除，汽车配件公司要求此后的租金及利息请求没有事实和法律依据。理由是：1.2013年9月起，因汽车配件公司称要用房，吕某已搬离，未继续租用涉案房屋及场地，并按汽车配件公司要求，将钥匙放置在楼上人家，双方的房屋租赁合同已经解除；2013年9月至今，三间库房及门房均处于加锁状态，吕某无法使用，也未产生任何水电费用，不存在吕某续租的事实；2018年3月租给案外人的烤漆房系吕某2011年在后院场地空地上搭建，后因无人管理，于2018年3月-2019年3月租赁给他人使用，并收取租金12000元，其他房屋吕某并未动用，也没有继续占有并使用三间库房及门房的事实；2013年9月起，吕某未收到汽车配件公司的通知、催告。2.一审程序违法，对证据认定有误。一审证人未出庭作证，证人证言及询问笔录均未质证，不得作为证据使用，汽车配件公司提交的短信截图与本案无关联，催费通知也系事后补贴拍摄，无原始拍摄记录，水费票据不是供水公司出具的正规票据。汽车配件公司辩称，原判正确，应予维持。汽车配件公司向一审法院起诉请求：1.解除吕某与汽车配件公司之间的租赁合同，吕某按原状返还房屋；2.判令吕某给付汽车配件公司租金120000元（2013年10月至2019年10月），承担逾期利息8400元，并按年利率6%承担2019年11月至实际付清止期间的利息；3.判令吕某按55.6元/天的标准支付2019年11月1日至实际搬迁期间的房屋占用费（租金）；4、判令吕某支付水费160元。以上合计128560元。一审法院认定事实：2010年4月26日，汽车配件公司与吕某签订租房合同，合同约定，汽车配件公司将座落于金昌市金川区金川路3号的公司后院及后院库房三间出租给吕某使用，月租金20000元，按月度支付，租赁期限从2010年5月15日起至2011年5月15日止，吕某向汽车配件公司交纳租房押金10000元，在解除合同时退还。合同还约定了续租须提前通知及水、电费的承担等事宜。合同签订后，汽车配件公司将场地及三间库房交付给吕某经营汽车修理厂。2011年5月合同到期后，吕某交清了租金但未交纳租房押金，并表示继续租赁场地，双方达成口头协议，吕某仍然以原租金20000元的价格租赁使用汽车配件公司的场地和库房，形成不定期租赁合同。在此期间，吕某将一间车库门窗改换成卷闸门，并在一处空地上建起了一间玻璃彩钢车库，且尚能给付租金，2013年9月以后吕某开始拖欠租金，后将场地及部分库房转租给他人使用，经汽车配件公司通知并催收租金，吕某未与汽车配件公司解除合同并一直拖欠租金至今。2013年10月至2019年10月已拖欠租金6年120000元，拖欠水费160元。按年利率6%（分段）计算，产生逾期利息8400元。一审法院认为，汽车配件公司与吕某于2010年4月26日签订的租房合同合法有效，2011年5月15日合同期限届满后虽然再未续签合同，但形成事实上的租赁合同关系，双方应当按照约定全面履行合同义务。租赁期间，吕某于2013年9月至今再未交纳租金，后又将场地、房屋转租给他人，经汽车配件公司通知、催收，其既未解除合同又不支付租金，违反了合同约定，汽车配件公司有权要求吕某承担违约责任并解除合同。汽车配件公司提交法庭的第三人向吕某交纳租金的收条、微信转账截图、汽车配件公司的催收信息、证人证言以及吕某的庭审陈述等证据，足以证明双方未解除房屋租赁合同，吕某将房屋场地转租给第三人的事实。吕某辩解租房合同已经解除，其将房屋钥匙放在楼上人家并告知了经办人，再未使用转租房屋场地的观点，无证据证实。2017年以后汽车配件公司通过微信、张贴通知等方式要求吕某解除合同，履行交纳租金及水费等义务，吕某未举证证明其提出过异议，因此，吕某的辩解观点，不予采信。汽车配件公司主张解除租房合同，吕某给付租金120000元，并按每日55.6元的租金标准承担2019年11月1日至实际搬迁期间的房屋占用费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，2011年5月以后口头形成续租合同，是2010年4月合同的延续，对租金价格、交付方式和期限均未改变，汽车配件公司主张按年利率6%承担逾期利息实际是吕某长期拖欠租金所造成的违约损失，符合法律规定。但其关于吕某改变了房屋性状，应当赔偿损失的请求不明确，吕某在改换卷闸门及搭建彩钢棚时征得了汽车配件公司的同意，无法认定对汽车配件公司的房屋造成破坏，其此项诉讼请求依据不足，不予支持，但保持房屋原主体结构和性能，是承租人的法定义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条规定，判决：一、解除甘肃省汽车工业公司金昌汽车配件公司与吕某之间的房屋租赁合同，吕某返还甘肃省汽车工业公司金昌汽车配件公司房屋、场地；二、吕某给付甘肃省汽车工业公司金昌汽车配件公司租金120000元，水费160元，合计120160元，并按每日55.6元的租金标准支付2019年11月1日至房屋、场地返还时止期间的占用费（租金）；三、吕某给付甘肃省汽车工业公司金昌汽车配件公司逾期利息（损失）8400元，并按年利率6%承担2019年11月1日至租金付清时止期间的利息。（以上一、二、三项返还、给付义务限判决生效后10日内履行清结）。二审中，吕某提交照片打印件7张，用以证明其未使用租赁的房屋，汽车配件公司张贴了租赁广告，双方的租赁合同已经解除。汽车配件公司对上述证据的证明目的不予认可。因上述照片拍摄于本案诉讼过程中，不能证明双方合同履行情况，故，对上述证据材料，本院不予采信。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，一审查明的事实均有相应证据及当事人的陈述在卷佐证。本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吕某与汽车配件公司在2010年4月26日签订租房合同，履行期间届满后，吕某继续使用租赁房屋及场地，双方形成不定期租赁合同关系。在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变更的事实应承担举证责任。本案中，吕某主张，其与汽车配件公司的房屋租赁合同已于2013年9月经与汽车配件公司的经办人文某协商解除，并将房屋钥匙退还，但汽车配件公司对此事实不认可，吕某也未提交证据证明其主张。一审中，汽车配件公司申请的证人文某陈述，其并不知晓合同解除及钥匙退还的事。汽车配件公司提交的第三人向吕某交纳租金的收条、微信转账截图、汽车配件公司的催收信息、证人证言以等证据能够相互印证，吕某也认可其在2018年-2019年期间有将场地转租的行为，故双方房屋租赁合同截止一审诉讼时，并未解除。吕某关于双方租赁合同已于2013年9月解除的主张，缺乏证据证明。汽车配件公司一审提交的相关证据均经依法质证，提交的水费票据也系供水公司出具的正规发票，吕某经法庭依法传唤，未到庭参加法庭审理，未对相关证据发表质证意见，属于其对自己诉讼权利的处分，一审审判程序合法。综上所述，吕某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2872元，由上诉人吕某负担。本判决为终审判决。审判长 吴建红审判员 李 静审判员 蔡中利二〇二〇年九月十五日书记员 赵芯语