广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初2447号原告：珠海市万夏物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区************珠海樱雪电器有限公司厂房二之6号。法定代表人：赵海珍，总经理。委托诉讼代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱宝兰，广东广和（珠海）律师事务所实习律师。被告：宾光建，男，1972年6月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************，居民身份证号码：440************910。原告珠海市万夏物业管理有限公司诉被告宾光建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王争、朱宝兰到庭参加诉讼。被告宾光建经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年1月1日至2020年2月29日的物业管理费、分摊水电费及垃圾费共计11,532.32元；2.判令被告向原告支付逾期缴费的滞纳金945.65元（以11,532.32元为基数，按照年利率24%的标准，从2020年2月29日起，暂计至2020年7月1日止为945.65元）。庭审中，原告明确第1项诉讼请求的计算方式为：物业管理费按0.9元/平方米/月计算，建筑面积157.64平方米，即按141.87元/月计算，共计10,498.38元；分摊水电费为1033.94元。事实与理由：2013年12月3日，原告与被告所在小区的业主委员会，珠海市樱雪名苑小区业主委员会签订《珠海市樱雪名苑物业服务合同》。原告作为该小区物业服务公司一直为被告（物业服务的受益人和使用人）提供相关物业服务。物业服务合同中第三条约定了原告提供服务的受益人是该物业的全体业主，该物业的全体业主均应依照本合同相关约定履行本合同并承担相应的责任；合同第六条及第七条约定了物业服务的各项收费标准；合同第九条约定了双方的违约责任。物业服务合同签订后，原告一直按照合同的约定为被告提供物业服务。但被告拖欠物业管理费、分摊费及垃圾费用。原告多次向被告催收，督促其缴纳相关费用，截止起诉之日被告仍未缴纳。根据原告与被告委托方珠海市樱雪名苑小区业主委员会签订的《珠海市樱雪名苑物业服务合同》的相关条款，被告的行为己严重违约。原告提交以下证据有：1.珠海市樱雪名苑物业服务合同；2.业主管理费欠费情况明细表；3.缴费通知单。被告提交一份书面答辩意见，称：一、原告在接管小区后为增加收入，削减保安人数，把原小区西门保安员撤走，用锁把该消防门锁死，达到无需要人看管增收目的。二、原告进驻樱雪名苑后，没有尽到合同义务，业主反映的问题不去解决。被告在2015年对阳台蚀锈的铁围栏进行更换时，看到别的户主都伸出阳台外40多公分不等，被告也效仿，但原告不允许，在原告失职管理下，小区防盗网安装花样百出，严重影响小区美化。被告住2栋1单元303房即三楼，原告设在被告楼下，原告发觉被告有不在家的情况，在被告阳台对出处安装了大功率空调，该空调发出燥音超出一定范围值，热气废气排放让人无法承受，多次找该物业领导协商拒不作出整改，另原告安装在正对东面花园的空调也高频率燥音扰民。被告楼上四楼业主在属于被告三楼业主的大厅飘窗位置安装空调，如果被告客厅打开窗户，该空调滴水和热气直扑被告客厅，被告把该问题向原告反映后，原告不闻不问，从不尽物业公司的职责。被告一楼的爱尚发廊外墙挂的空调机和热水器异响也从不受监管。因为原告自身安装两台空调的燥音、空调排放热气、废气等原因，被告多次协商无果，为了不影响工作和睡眠质量被逼无奈于2015年3月搬离该小区，到外面租屋住，每月多花费1600元。三、原告对小区破损需要维修之处视而不见。原告在接管该小区期间，小区内道路多处破损及路面下塌从不给修整，如2栋3单元一楼电梯口旁边大瓷砖脱落。被告居住的2栋1单元的楼梯人行道瓷砖每一块都是破损，同时小区的各栋的消防通道的消防门破损、消防栓没有水带、枪头，消防通道变成私人物资摆放场所，该小区物业公司从不尽自身职责过问和处理。四、2栋3、4单元的顶层业主私自用铁皮及玻璃加盖一层，存在严重的安全隐患。综上所述，与原告严重违反了物业管理企业义务。被告提供的证据有：1.现状图片；2.《樱雪名苑业主若干问题解决意见方案》；3.收据；4.2010年1月管理小区照片。经审理查明，被告系珠海市金湾区*******************的业主，住宅面积157.64平方米。2013年12月3日，珠海市金湾区三灶樱雪名苑业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《珠海市樱雪名苑物业服务合同》，约定：“管理期限从2014年1月1日至2018年12月31日，为期5年。委托管理事项包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理，包括：楼宇屋顶、外墙面、房屋承重结构、房屋主体结构、楼梯间、走廊通道、电梯井（含管井）、门厅、庭院及其他共用部位；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.公共设施和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理；4.公共绿地、景观的养护与管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6.公共环境卫生；7.维护公共秩序；8.消防管理服务；9.维持物业区域内车辆行驶秩序；10.物业装饰装修管理服务；11.物业档案管理服务。住宅物业管理费：多层0.9元/建筑平方米/月；生活垃圾清运费：8元/户/月；业主或使用人应于每月10日之前向乙方缴纳其单元每月应付之物业管理服务费用。物业管理企业的义务：（12）清除任何不符合本公约规定的建筑物或安装物，并向相关负责人要求并收取清除及补偿因此而引起的损害费用；（18）防止和制止任何人未经物业管理企业书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共设施。违约责任：甲方违反本合同的约定，使乙方未完成本合同规定的内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。”该合同有原告和珠海市金湾区三灶樱雪名苑业主委员会的盖章确认。上述合同签订后，原告为被告所在小区提供物业服务，2020年2月29日，原告退出涉案小区的管理。原告提供了《珠海万夏物业樱雪名苑管理处缴费通知单》，载明：2014年1月1日至2020年2月29日，被告应当缴纳物业管理费10,498.38元、公摊水电费1033.94元。该缴费通知单还注明：“每日按欠费总额千分之三收取滞纳金”，原告以证明：双方约定的滞纳金计算标准为日利率3‰。庭审中，原告称：其主动调整滞纳金的计算标准为年利率24%。关于物业瑕疵存在的问题。（一）涉案小区的业主邹国鸿提供了石棉瓦棚图片，以证明：其所在楼栋的二层业主搭建了一个雨棚。原告称：如果该业主认为二楼业主侵犯其相邻权，应当依据侵权责任法向其认为侵权的二楼业主主张权利，原告是依据双方签订的物业服务合同向其主张物业管理费以及相关费用，二者属于不同法律关系；原告已对上述情况进行登记，并向二楼业主反映情况，但对方回应不拆除。（二）本案被告宾光建提供了物业现场照片，显示：案涉小区消的防设施、楼梯瓷砖、铁门等多处存在破损；有业主在楼顶天台加建构筑物。原告对上述照片的真实性、合法性予以确认。以上事实有原、被告提供的证据和原告的庭审陈述等在案佐证。本院认为，珠海市金湾区三灶樱雪名苑业主委员会与原告签订《珠海市樱雪名苑物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法且有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述物业服务合同系业主委员会与物业服务企业之间签订的物业服务合同，对业主亦具有约束力。一、关于原告的物业服务是否存在瑕疵。首先，涉案小区的邹国鸿抗辩称有业主擅自搭建违章建筑，原告未尽向行政管理部门报告之义务。邹国鸿为此提供了图片，原告对该图片的真实性、合法性不持异议。根据《珠海市樱雪名苑物业服务合同》的约定，原告负有“物业共用部位的维修、养护和管理”的义务，包括“清除任何不符合本公约规定的建筑物或安装物，并向相关负责人要求并收取清除及补偿因此而引起的损害费用；防止和制止任何人未经物业管理企业书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共设施”等，但涉案小区的业主擅自搭建违法建筑，无证据显示原告有进行制止、清除或责令拆除，原告未尽到对小区公共部位的管理职责。其次，本案被告宾光建提供了物业现场照片，显示：案涉小区消的防设施、楼梯瓷砖、铁门等多处存在破损。原告对该图片的真实性、合法性不持异议。可见，原告亦未尽维修和养护物业共用部位之职责。综上，本院认定原告的物业服务质量存在瑕疵。二、关于被告欠付的费用。原告主张被告支付从2014年1月1日至2020年2月29日的物业管理费10,498.38元、公摊水电费1033.94元。关于管理费，案涉合同约定管理费为0.9元/平方米/月，案涉房屋的建筑面积为157.64平方米，被告共欠付74个月的管理费，故管理费=0.9×157.64×74=10,498.82元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”因原告的物业服务质量不符合合同约定，原告有权要求减少价款，因此，本院酌情按照80%的比例认定被告应当向原告支付的物业服务费，金额为8399.06元（10,498.82元×0.8）。关于公摊水电费，原告提供了《欠费情况明细表》和《缴费通知单》等证据予以佐证，被告未提出异议，本院照准。故被告应向原告支付的费用共计9433元（8399.06+1033.94）。三、关于滞纳金。原告提供的《珠海万夏物业樱雪名苑管理处缴费通知单》并无被告的签名，无法证明原、被告之间约定过滞纳金的计算方式，故原告主张按照年利率24%的标准计算滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。但被告延期支付款项，给原告造成的利息损失应当赔偿，故本院酌情按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年）即年利率3.85%上浮30%，即年利率5%的标准，计算逾期付款滞纳金。原告主张从2020年2月29日起计算，并无不当，本院照准，但计算基数应当为9433元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宾光建于本判决生效之日起七日内向原告珠海市万夏物业管理有限公司支付2014年1月1日至2020年2月29日期间的物业管理费、分摊水电费共计人民币9433元；二、被告宾光建于本判决生效之日起七日内向原告珠海市万夏物业管理有限公司支付滞纳金（计算方法：以人民币9433元为基数，从2020年2月29日起，按照年利率5%的标准计算至实际付清之日止）；三、驳回原告珠海市万夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告珠海市万夏物业管理有限公司负担5元，由被告宾光建负担20元。本判决为终审判决。审 判 员  朱 全二〇二〇年九月二十二日法官助理  黄国靖书 记 员  谢静茹