天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2957号上诉人（原审被告、反诉原告）：王志新，男，1954年8月16日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李志国，天津义泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚培林，天津义泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王玉岐，男，1952年10月10日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：田淑英（王玉岐之妻），住天津市河北区。委托诉讼代理人：张波，天津得安律师事务所律师。原审第三人：天津市河北区城市房屋拆迁中心，住所地天津市河北区律纬路择仁里41号。法定代表人：沙宁，副主任。委托诉讼代理人：韩章，男，该中心职员。委托诉讼代理人：赵力，男，该中心职员。上诉人王志新因与被上诉人王玉岐、原审第三人天津市河北区城市房屋拆迁中心房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初8856号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人王志新上诉请求：改判驳回被上诉人全部诉讼请求。主要事实和理由：1、双方签订的《房屋买卖协议》无效；2、被上诉人无取得拆迁补偿等款项的权利。王玉岐辩称，双方的房屋买卖协议应属有效，被上诉人应按照房屋面积取得相应补偿。天津市河北区城市房屋拆迁中心述称，由法院依法裁决。王玉岐向一审法院提出本诉请求：1、王玉岐享有天津市河北区××道××南里××号××房（建筑面积17.29平方米）及南面小厨房（建筑面积4.29平方米）的被征收房屋补偿金额807200元、一次性搬迁补助费460元、设施设备迁移补助费383元、临时安置补助费7053元、自行安置补助奖励178313元、装饰装修补偿4316元、附属物拆除补贴38330元、提前封房奖励费38330元、提前搬迁奖励费34497元，以上费用共计1108882元；2、判令王志新向王玉岐支付诉讼请求1中各项费用；3、案件诉讼费、保全费等由王志新承担。王志新向一审法院提出反诉请求：1、确认王志新与王玉岐于1994年8月6日签订的《买卖房屋协议》无效；2、本案本诉和反诉的诉讼费用由王玉岐承担。一审法院查明，涉案房屋坐落河北区××南里××号院内，该院内有王志新获准建造的合法房屋五间。五间合法房屋在土地所有使用权登记卷中的“宗地草图”上分别被标注为4、5、6、7、8间号，涉案房屋为其中的第4间号和第8间号。上述房屋为王志新自行建造，房屋占用土地为原二道桥村委会分配的宅基地，后上述土地因撤队被划归国有。1992年10月18日，东丽区大毕庄乡政府就上述房屋为王志新核发（补办）了“农村房屋准建证”，1993年6月30日天津市规划设计土地管理局河北区规划土地管理处就上述房屋占用土地为王志新核发了国有土地使用证，土地使用证登载的地址为河北区××道××南里××号，用地面积82.86平方米，其中建筑占地56.3平方米。根据土地所有使用权登记卷中的面积勘丈计算表和天津市国有土地使用掌管册记载的数据，王志新获准建造的五间房屋的建筑面积分别为：第4间号17.29平方米，第5间号16.06平方米，第6间号4.65平方米，第7间号14.01平方米，第8间号4.29平方米（第1、2、3间号房屋不属于王志新所有）。五间房屋合计56.3平方米。上述房屋均未办理所有权登记。1994年8月6日，王志新与王玉岐就涉案房屋签订《买卖房屋协议》，协议内容为“卖房人王志新（甲方）将私产房一间和小厨房一间（涉案房屋）卖给买房人王玉岐（乙方），双方自愿，立此协议。一、房屋产权原属甲方本人所有，与他人无关。自九四年七月五日交清买房款之日起，此房产权归王玉岐所有，甲方即不再具有产权；二、房屋状况：房屋坐落在天津市河北区××道××南里××号××房，从东数第四间，从西数第三间，为砖木结构、油毡铺顶，室内面积约14平方米，东西山墙与邻居各占一半。南面小厨房约3平方米；三、房屋价格：双方议定为14000元，（7月5日已交清）；四、房屋证契：现已具有土地使用证、建房证，没有房屋所有证；五、房屋过户：此房因手续不全，暂时不能过户或分户，在适当时候再予过户或分户；六、证契保存：甲方的土地使用证上（蓝图）有房三间，现已出售给乙方一间和南面小厨房，在没有过户或分户之前，所有证契仍由甲方保存；七、其他：未尽事宜由双方协商解决，此协议从即日起生效，双方自愿，永不反悔。”上述协议签订后，涉案房屋即移交王玉岐占有使用。2019年10月，因棚户区改造，上述王志新土地使用证上所登载的五间房屋（含涉案房屋）被拆除。2019年11月20日，天津市河北区住房和建设委员会（甲方）与王志新（乙方）签订《天津市国有土地上房屋征收补偿协议》（过录号：1-78-116），内容为：乙方被征收房屋坐落在河北区××道街××南里××号，产别私产，房屋用途住宅，建筑面积56.3平方米。乙方选择货币补偿。甲方给予乙方被征收房屋补偿金额2105902元，一次性搬迁补助费1200元，设施设备迁移补助费1000元，临时安置补助费18400元，自行安置补助、奖励费465200元，装饰装修补偿费11260元，附属物拆除补贴费100000元，提前封房奖励费100000元，提前搬迁奖励费90000元，以上总计2892962元，上述款项已由天津市河北区城市房屋拆迁中心支付给王志新。2019年10月17日，王玉岐曾起诉至一审法院，要求确认涉案房屋归其所有，因房屋已被拆除，一审法院以（2019）津0105民初7772号判决驳回了王玉岐的诉讼请求。现王玉岐再次起诉来院，要求按照其所购买涉案房屋的面积（17.29＋4.29＝21.58平方米）占全部五间房屋面积（56.3平方米）的比例，分割王玉岐所获得的征收补偿款。王玉岐则表示二人所签《买卖房屋协议》无效，并主张其所卖给王玉岐的南面小厨房并非“宗地草图”上的第8间号房屋，而是不在契证的违建房屋，小厨房的面积不应计算补偿款。一审法院认为，双方之间签订的《买卖房屋协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。虽然双方未就涉案房屋办理过户或分户，但在王玉岐支付价款并实际转移占有之后，该房屋的占有、使用、收益权能即转归王玉岐享有。现涉案房屋已因棚户区改造被拆除，该房屋所对应的征收补偿权益应归王玉岐享有。征收部门是按照王志新名下土地使用证上的五间房屋进行补偿，其中包括了王玉岐所购两间涉案房屋应得的补偿。征收部门给予王志新的补偿款包括：被征收房屋补偿金额2105902元，一次性搬迁补助费1200元，设施设备迁移补助费1000元，临时安置补助费18400元，自行安置补助、奖励费465200元，装饰装修补偿费11260元，附属物拆除补贴费100000元，提前封房奖励费100000元，提前搬迁奖励费90000元，以上总计2892962元。以上款项均应按照王玉岐所购涉案房屋的面积（17.29+4.29=21.58平方米）占全部五间房屋面积（56.3平方米）的比例进行分割，经计算，王玉岐应分得1108883.13元。王玉岐现主张分得1108882元，符合法律规定，予以支持。因补偿款已实际发放给王志新，故王志新应给付王玉岐1108882元。关于王志新答辩意见及反诉请求主张《买卖房屋协议》无效一节，虽然涉案房屋最初是在宅基地上建造的农村房屋，但双方在1994年签订《买卖房屋协议》时，涉案房屋所占土地已因撤队被收归国有，所在地址在行政区划上也隶属河北区，故该房屋在买卖时已不再属于宅基地上的农村房屋，在本次拆迁过程中该房屋亦是作为国有土地上的私产房屋被征收，双方买卖该房屋并不违反法律、行政法规的强制性规定，也不具有法律规定的其他无效情形，故王志新的反诉请求不予支持。关于王志新主张其所卖给王玉岐的南面小厨房并非“宗地草图”上的第8间号房屋，而是不在契证的违建房屋一节。根据天津市河北区城市房屋拆迁中心提供的房屋现场图、照片、证人证言，可以证明王玉岐所购买的南面小厨房位于现场进院门右侧（南面）第三间房屋。王志新主张王玉岐所购厨房位于进院门右侧（南面）第四间，没有依据，不予采信。双方一致认可现场图中进院门右侧第一间房屋在1994年签订买卖房屋协议时尚不存在，进院门右侧第一间房屋是王志新后来加盖的，据此可以认定王玉岐购买的南面小厨房应为当时南面西数第二间房屋，也即“宗地草图”中的8号房。且天津市河北区城市房屋拆迁中心提供的房屋现场图（墙上挂图）中王玉岐所购厨房与正房的相对位置（厨房偏西）也与“宗地草图”中4号房和8号房的相对位置吻合，故王玉岐所购小厨房就是“宗地草图”中的8号房，应列入征收补偿款的计算范围。关于王志新提出出售涉案房屋后一直由其缴纳土地使用费一节，王玉岐对此予以否认，主张已将应负担的土地使用费交付王志新。一审法院认为，征收部门系对国有土地上房屋给予征收补偿，即便房屋出售后的土地使用费仍系王志新缴纳，也不影响涉案房屋征收补偿款归王玉岐所有，王志新如欲追索土地使用费，可另行主张权利。综上，王玉岐诉讼请求予以支持。王志新的抗辩意见及反诉请求，没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，判决：一、天津市河北区住房和建设委员会与王志新签订的《天津市国有土地上房屋征收补偿协议》（过录号：1-78-116）所确定的货币补偿款（含补助、补贴、奖励费）总额2892962元，其中1108882元归王玉岐所有；二、判决生效后十日内，王志新给付王玉岐货币补偿款1108882元；三、驳回王志新的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7390元、反诉案件受理费40元、保全费5000元，均由王志新负担。本院二审期间，双方未提交新的证据，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，故对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，1994年8月6日，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的《买卖房屋协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，故应认定有效。关于上诉人主张涉案房屋属于农村宅基地，不能向被上诉人出售的问题，因没有证据证实，本院不予支持。另，被上诉人通过买卖取得涉案房屋使用权后，亦应自然取得其他相应权利，包括当地政府因拆迁所给付的各种补偿。由于上诉人与被上诉人的国有土地使用证没有分立，并由上诉人保存，故天津市河北区城市房屋拆迁中心将补偿款一并支付给上诉人。一审判决按照被上诉人房屋面积所占二人房屋面积的比例认定相应补偿款，具有事实与法律依据，亦符合当地政府拆迁补偿政策，本院予以维持。关于上诉人主张涉诉房屋没有产权证以及买卖协议没有约定补偿款分配等问题，均不能以此否定被上诉人的相应权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14780元，由上诉人王志新负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  苏美玉二〇二〇年九月二十七日法官助理曹丽霞书记员姬诚心