江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4682号上诉人（原审被告）：南京汉沐嘉中西医结合门诊部有限公司，住所地南京市鼓楼区许府巷紫竹林2号。法定代表人：柳皓，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆婷，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓栋，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市疾病预防控制中心，住所地南京市鼓楼区紫竹林2号。法定代表人：谢国祥，该中心主任。委托诉讼代理人：高黎，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐芙蓉，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京佰亿达化纤实业有限公司，住所地南京市化学工业园区方水路90号-43。法定代表人：曹治平，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：南京张可贸易有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路28号五层。法定代表人：张可。上诉人南京汉沐嘉中西医结合门诊部有限公司（以下简称汉沐嘉公司）与被上诉人南京市疾病预防控制中心（以下简称南京疾控中心）、南京佰亿达化纤实业有限公司（以下简称佰亿达公司）、南京张可贸易有限公司（以下简称张可公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汉沐嘉公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判上诉人不承担将“南京疾控中心体检、门诊业务楼”（地上三层、地下一层）、“南京市卫生防疫站化验楼”第四层410、412室腾空后返还南京疾控中心的义务或责任。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定佰亿达公司与上诉人之间的转租无效，上诉人应将实际使用的房屋腾空后返还南京疾控中心，属于认定事实不清，适用法律错误。南京疾控中心本身就在案涉租赁房屋的地址进行办公，且为案涉租赁房屋转租给上诉人以及上诉人对案涉租赁房屋的装饰装修提供了便利条件，并且结合南京疾控中心在上诉人使用案涉租赁房屋所产生的水电费明细表上予以盖章确认等事实，足以证明上诉人与佰亿达公司之间于2017年3月15日所签订的《房屋租赁合同》及其合同内容（包括但不限于约定租赁期限为八年即自2017年6月15日起至2025年6月15日止），南京疾控中心是明确知晓且认可同意的，应当视为南京疾控中心与佰亿达公司达成一致意见就剩余租赁期限一并作出了事实变更。在上诉人与佰亿达公司之间的《房屋租赁合同》签订后，上诉人一直按约履行该份合同项下的全部义务，不存在任何拖欠房屋租金等违约行为，该份合同的合法有效性应当被予以尊重并确认。二、上诉人在与佰亿达公司签订《房屋租赁合同》后，花费了大量的时间、精力、资金按照八年租赁期限的标准进行装饰、装修改造，目前仅实际使用二年半左右，原审法院在未对上诉人装饰装修部分进行确定并要求南京疾控中心合理赔偿或补偿的情形下，要求将案涉租赁房屋直接返还给南京疾控中心，显属不当。三、上诉人所属行业为医药卫生行业，具有特殊性，原审法院未考虑实际情况仅给予上诉人10天的履行期，原审判决明显不具备客观上的可执行性。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。南京疾控中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、南京疾控中心将房屋出租给佰亿达公司，佰亿达公司又将其中的南京疾控中心体检、门诊业务楼（地上三层、地下一层）、南京市卫生防疫站化验楼第四层410、412室转租给汉沐嘉公司，该转租行为未经南京疾控中心同意，且转租期限超过原租赁期限，地下一层未取得建设工程规划许可证，按照法律规定，原租赁合同就无效，转租行为当然无效，其余部分即使南京疾控中心知情甚至同意，但根据法律规定，转租期限超过剩余租赁期限的，超过期限部分约定仍然无效。二、汉沐嘉公司的装修行为与南京疾控中心无关，且在一审中从未提及，即使确实存在损失，也应自行承担或向佰亿达公司主张，与本案无关。三、原租赁期限已届满，一审法院给予10天履行期符合法律规定。本案并非是在合同期限内解除，而是合同到期后自然终止，汉沐嘉公司本就应该提前做好交房准备。如交还房屋给汉沐嘉公司造成损失，也应当由汉沐嘉公司和佰亿达公司按照过错大小分担，不能免除其向南京疾控中心按时交还房屋的义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。南京疾控中心向一审法院诉讼请求：1.解除南京疾控中心与佰亿达公司于2009年12月6日签订的《房屋租赁合同》；2.佰亿达公司支付拖欠的租金（截至2018年11月30日）、水电费（截至2018年11月13日）合计1432691.55元；3.佰亿达公司支付违约金2万元；4.张可公司对上述（二）、（三）项债务承担连带清偿责任；5.汉沐嘉公司返还房屋，并对上述（二）项债务承担连带清偿责任；6.佰亿达公司、张可公司、汉沐嘉公司共同承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月6日，南京疾控中心（出租方）与佰亿达公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：南京疾控中心将南京市一幢框架结构、地面三层、地下一层的门面房出租给佰亿达公司使用，门面房使用面积含地下室、办公室及仓库总面积为2120平方米（办公房及仓库的面积以建筑平面图为准）；租赁期限为10年，每5年为一周期，本周期自2009年12月1日至2014年11月30日；租赁期内，佰亿达公司第一年支付南京疾控中心租金（税后）60万元（国家规定的房屋租赁税由佰亿达公司承担），从第二年起，租金在上一年租金基础上每年递增1万元，第一周期合同期满后，续后5年租期；南京疾控中心于签约时收取佰亿达公司5万元作为租赁履约保证金，为房屋装潢、附属设施、水电费用及佰亿达公司应当承担有关费用的担保；租期届满后，如佰亿达公司使用未造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则南京疾控中心应全额退还租赁保证金（不计利息），否则有权扣除相应费用后将余额退还佰亿达公司；房屋用途只限于从事办公、茶社、健身、餐饮、宾馆、银行等专业店面，不得从事汽车修理及污染严重的餐饮行业；佰亿达公司转租部分房屋的，转租合同内容应经南京疾控中心书面认可，并由佰亿达公司与转租的承租人到房屋租赁管理部门办理登记备案手续；房屋租金每季结算一次，第一次租金应于该房屋交付装修之日前三天足额缴清，租赁期间从交付装修之日起100天装修期满后起算，从第二次起，每季租金应于上季房租到期前1个月内一次缴清；佰亿达公司在缴纳房屋租金的同时向南京疾控中心提供当年的房屋租赁税单原件及复印件，欠费1个月以上的，南京疾控中心有权解除合同；水电费由南京疾控中心根据供电、供水部门的实际收取标准按佰亿达公司实际使用量收取，并向佰亿达公司提供电费原始发票复印件及佰亿达公司水电费实际使用量证明，以便于佰亿达公司及时向税务部门申报抵税；佰亿达公司在接到南京疾控中心的上述证明文件后一周内向南京疾控中心缴纳水、电费用，逾期不付按违约处理；自房屋交付之日起，南京疾控中心给予佰亿达公司100天的装修期，并免收该100天的房租及税费；租赁期间，如佰亿达公司未经南京疾控中心认可，擅自将房屋转租他人使用或拖欠租金1个月以上的，南京疾控中心有权解除本合同，收回房屋，由此给南京疾控中心造成损失的，佰亿达公司应承担赔偿责任；租赁期间内，佰亿达公司未按合同约定支付租金，每逾期1天按当时月租金5%承担违约责任；租赁期间，佰亿达公司未按合同的约定缴纳有关费用或逾期缴纳而增加费用的，由佰亿达公司承担。租赁期间内，任何一方违反本合同的其他约定的，由违约方支付违约金2万元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失。合同还详细约定了其他相关事宜。同时，张可公司向南京疾控中心出具《担保承诺书》，载明：同意南京疾控中心与佰亿达公司签订合同的各项条款，并督促佰亿达公司按时缴纳租金及各项费用；在佰亿达公司未按约缴纳租金及各项费用逾期2个月后，南京疾控中心有权直接向张可公司索取租金及各项费用，张可公司在接到南京疾控中心的催款通知后七日内，应无条件向南京疾控中心支付佰亿达公司所欠租金及合同约定的其他各项费用；如张可公司未能按规定履行上述担保责任，由此造成的各项经济损失由张可公司承担。合同签订过后，南京疾控中心依约将房屋交付佰亿达公司使用，佰亿达公司在此房屋内经营同庆楼酒店。第一租赁周期届满后，双方于2014年11月签订《房屋租赁补充协议》，约定：房屋租赁第二周期自2014年12月1日至2019年11月30日止，租赁费（税后）为每年60万元（国家规定的房房屋租赁税由佰亿达公司承担）；经南京疾控中心同意，佰亿达公司可提出对部分相对独立的房屋单独退租，相应租赁费按退租房屋面积占租赁房屋总面积的比例从总租赁费中计算扣减；上述退租部分房屋的退租时间、计算面积以双方书面正式移交为准；本补充协议与双方于2009年12月签订的《房屋租赁合同》具有同等法律效力。2015年2月18日，佰亿达公司与南京同兴楼酒店管理有限公司（佰亿达公司持股70%）共同向南京疾控中心出具《结算凭条》，载明：经核算，截止2014年12月31日，南京疾控中心在同庆楼酒店发生的房租、水电等收入与接待餐费、职工用餐等支出，收支相抵后结余331202.40元。2015年9月2日，南京疾控中心向佰亿达公司发函，要求佰亿达公司尽快支付截至2014年12月31日所欠费用331202.40元及2015年1-9月所发生的水电费99708.14元。2015年9月12日，佰亿达公司收函后盖章确认，但未付款。2017年3月15日，佰亿达公司（出租方）与汉沐嘉公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：佰亿达公司将其坐落于南京市临街的四层独栋框架结构门面房（地下一层、地面三层）出租给汉沐嘉公司使用，房屋建筑面积合计1266平方米（地下206平方米、地上三层1000平方米、办公楼二间约60平方米）；汉沐嘉公司承诺，租赁该房屋仅作为南京汉沐嘉中西医结合门诊部有限公司治疗服务和舒心堂太极瑜伽馆服务及相关配套和办公使用；租赁期间为8年，自2017年6月15日起至2025年6月15日止，自合同签订之日起至2017年6月14日为装修免租期；前三年租金按照本合同执行，后五年如因疾控中心合理调整，则根据疾控中心的调整金额同时作同样调整，如疾控中心不作调整，同时相应也不调整租金；该房屋的年租金为73万元，押金为10万元，自2019年6月15日起，每满一年在73万元的基础上递增1万元；租金半年结算一次，汉沐嘉公司必须提前15天支付下次半年房租；本合同双方签字、盖章生效后，在15天内汉沐嘉公司应支付佰亿达公司房屋租金365000元、押金10万元、补偿金135000元，合计60万元；汉沐嘉公司在租期内应承担并如期缴纳实际使用的水费、电费、电话费、有线电视费、网络费用；如佰亿达公司与疾控中心的房屋租赁合同期满后未续签，从而导致本合同无法继续履行的，则汉沐嘉公司有权提前终止本合同。双方还详细约定了其他相关事宜。此后，佰亿达公司将相关房屋交付汉沐嘉公司使用。2017年3月30日，汉沐嘉公司向佰亿达公司支付租房押金60万元。2017年11月30日，汉沐嘉公司向佰亿达公司支付2017年12月15日至2018年6月14日期间的租金365000元。2018年6月11日，汉沐嘉公司向佰亿达公司支付2018年6月15日至2018年12月15日期间的租金365000元。此后，汉沐嘉公司以佰亿达公司有可能丧失履行能力为由而未继续向其支付租金。另，佰亿达公司收款后未向南京疾控中心依约支付租金。2017年5月25日，南京疾控中心再次向佰亿达公司发函，要求佰亿达公司支付截至2014年12月31日所欠费用331202.40元。2017年5月26日，佰亿达公司收函后盖章确认表示同意，但一直未支付。2017年11月21日，南京疾控中心与佰亿达公司共同书面确认：2015年1月1日至2016年11月30日期间，佰亿达公司共欠南京疾控中心房租115万元、水电费241659.17元；期间，南京疾控中心共从同庆楼领取餐券1213275元；在此期间，佰亿达公司尚欠南京疾控中心房租和水电费共计178384.17元。2018年7月31日，佰亿达公司向南京疾控中心出具《情况说明》，承诺于2018年8月31日前支付房租欠款678384.17元。2018年9月17日，佰亿达公司再次向南京疾控中心出具书面申请，请求将8月份应付的款项延迟至10月份付清。此后，佰亿达公司仍未付款。一审另查明，南京疾控中心出租给佰亿达公司的房屋包括三个部分：第一部分为“南京疾控中心体检、门诊业务楼”（地上三层、地下一层）。该房屋于2006年9月14日领取建设工程规划许可证，许可证载明地上三层（建筑面积为950.25平方米）、地下0层，建筑用途为医疗卫生。该房屋目前由汉沐嘉公司实际使用。第二部分为“南京市卫生防疫站化验楼”。该房屋于1975年8月6日领取建筑执照，于1997年10月27日经批准改造维修，共四层2020平方米，每层为505平方米，其中第四层整层出租给佰亿达公司，第四层的410、412室目前由汉沐嘉公司实际使用。第三部分为“南京市卫生防疫站教学楼”。该房屋于1984年8月22日领取建筑执照，共两层400平方米，其中第一层的一半和第二层的全部出租给佰亿达公司。2001年6月，南京疾控中心组建成立，上述房屋一并移交南京疾控中心所有。一审再查明，2016年12月1日至2018年11月13日，佰亿达公司共欠南京疾控中心水电费合计123104.98元（同庆楼水费13538.08元+同庆楼电费76988.27元+四楼电费32578.63元）；截至2018年3月19日，汉沐嘉公司使用租赁房屋共产生水电费62334.78元，南京疾控中心在汉沐嘉公司水电费明细表上对此盖章确认；2018年6月20日，汉沐嘉公司以银行转账方式向佰亿达公司支付水电费62334.78元（至此，汉沐嘉公司已将2018年3月19日前的水电费全部付清），此后未再支付；2018年3月20日至2018年11月13日，汉沐嘉公司共产生电费42123.08元，其尚未向佰亿达公司支付。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，案涉“体检、门诊业务楼”地下室200平方米未取得建设工程规划许可证，其余房屋均有相关建筑执照，故南京疾控中心与佰亿达公司之间关于该地下室的租赁合同无效，关于其余房屋的租赁合同合法有效。佰亿达公司将其承租的部分房屋转租给汉沐嘉公司，转租期限超出了原租赁期限届满日2019年11月30日，故2019年11月30日以后的转租无效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，南京疾控中心与佰亿达公司之间的租赁合同期限已届满，故佰亿达公司应将案涉房屋腾空后返还南京疾控中心。因佰亿达公司与汉沐嘉公司之间关于2019年11月30日以后的转租无效，故汉沐嘉公司应将其实际使用的房屋腾空后返还南京疾控中心。南京疾控中心关于请求返还房屋的诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持；关于解除租赁合同的诉请因合同期限已届满，一审法院不再支持。《房屋租赁合同》签订后，南京疾控中心已按约将房屋交付佰亿达公司使用，故佰亿达公司应依约及时支付租金及各项费用。根据查明的事实，佰亿达公司欠2009年12月1日至2014年12月31日期间的租金及水电费计331202.40元，欠2015年1月1日至2016年11月30日期间的租金及水电费计178384.17元，欠2016年12月1日至2018年11月30日期间的租金80万元，欠2016年12月1日至2018年11月13日期间的水电费计123104.98元，以上合计1432691.55元。佰亿达公司至今未付，已构成违约，应承担违约责任。现南京疾控中心要求佰亿达公司支付所欠的租金及水电费计1432691.55元、违约金2万元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。因汉沐嘉公司已将2018年12月15前的租金全部支付给佰亿达公司，且其与南京疾控中心之间无合同关系，故南京疾控中心要求汉沐嘉公司对佰亿达公司所欠的租金及水电费承担连带责任无合同与法律依据，一审法院不予支持。张可公司自愿为佰亿达公司的租金债务提供连带责任保证担保，因佰亿达公司与南京疾控中心之间关于地下车库200平方米的租赁合同无效，故关于该部分的担保合同亦无效，其余部分的担保有效。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。保证期间系除斥期间，期间届满保证债权即消灭。本案中，佰亿达公司连续欠付租金多年，现有证据不能证明南京疾控中心在1432691.55元的租金及水电费付款期限届满后在《担保承诺书》约定的期间内向张可公司主张过权利，故张可公司不应再承担保证责任。南京疾控中心要求张可公司对佰亿达公司的债务承担连带清偿责任于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条款之规定，一审法院判决：一、南京汉沐嘉中西医结合门诊部有限公司于判决生效之日起十日内将“南京疾控中心体检、门诊业务楼”（地上三层、地下一层）、“南京市卫生防疫站化验楼”第四层410、412室腾空后返还南京市疾病预防控制中心；二、南京佰亿达化纤实业有限公司于判决生效之日起十日内将“南京市卫生防疫站化验楼”第四层（410、412室除外）、“南京市卫生防疫站教学楼”第一层的一半及第二层腾空后返还南京市疾病预防控制中心；三、南京佰亿达化纤实业有限公司于判决生效之日起十日内支付南京市疾病预防控制中心房屋租金、水电费计1432691.55元及违约金2万元；四、驳回南京市疾病预防控制中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22822元，公告费600元，合计23422元，由南京佰亿达化纤实业有限公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。对当事人二审中争议的事实，本院认定如下：关于汉沐嘉公司向佰亿达公司支付各项费用。二审中，汉沐嘉公司认为一审法院认定的其向佰亿达公司支付60万元系包括半年租金、补偿金等各项费用，对2018年3月20日至2018年11月13日，汉沐嘉公司共产生电费42123.08元的金额亦有异议。南京疾控中心认为水电费数字是根据抄表得出。本院经审查认定，汉沐嘉公司所提出的异议应在其与佰亿达公司的租赁合同纠纷中解决，本院对上述事实不予认定。对于一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，上诉人汉沐嘉公司与被上诉人佰亿达公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限超过佰亿达公司与南京疾控中心所约定的租赁期限，上诉人虽认为南京疾控中心应当知道佰亿达公司转租房屋的事实，但不能据此推导出佰亿达公司与南京疾控中心变更了原租赁合同约定的租期，故超过原租赁合同剩余期限的部分仍然应当无效。南京疾控中心与佰亿达公司的租赁合同期限届满后，双方并未形成新的租赁合意，汉沐嘉公司与佰亿达公司的租赁合同已经不具备履行基础，应当随之终止履行，汉沐嘉公司占有案涉房屋不再具备事实和法律依据，一审法院判决其腾退迁让，符合法律规定。关于汉沐嘉公司与佰亿达公司之间的租赁合同关系，双方应当另案解决。汉沐嘉公司认为其系特殊性的医疗行业，一审判决仅给其10天搬迁期限太短，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，汉沐嘉公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京汉沐嘉中西医结合门诊部有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南审 判 员 涂 甫审 判 员 徐聪萍二〇二〇年九月十五日法官助理 崔 鸣书 记 员 戴 苗