新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新22民再20号   二审上诉人（一审原告）：刘波，男，1966年1月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   二审上诉人（一审原告）：郭静，女，1965年7月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   以上两上诉人共同委托诉讼代理人：田聪，新疆嘉峰律师事务所律师。   以上两上诉人共同委托诉讼代理人：宋梓嫣，新疆嘉峰律师事务所实习律师。   二审上诉人（一审被告）：哈密市东天山大数据科技开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区八一路96号魔方广场19楼。   法定代表人：张鹏，总经理。   委托诉讼代理人：柯玉雪，女，该公司员工。   委托诉讼代理人：冯玉林，新疆君始律师事务所律师。   二审上诉人刘波、郭静因与二审上诉人哈密市东天山大数据科技开发有限公司（以下简称东天山大数据公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月8日作出（2020）新22民终176号民事调解书，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2020年5月30日作出（2020）新22民监3号民事裁定，再审本案。本院于2020年6月17日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年7月10日公开开庭进行了审理，刘波、刘波与郭静的共同委托诉讼代理人田聪、宋梓嫣，东天山大数据公司委托诉讼代理人柯玉雪、冯玉林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   刘波、郭静称，要求二审法院依法撤销哈密市伊州区人民法院2019新2201民初3563号民事判决的第二项，并依法改判东天山大数据公司给刘波、郭静交付魔方广场2992.88平方米的楼房面积，并协助两上诉人办理相关的房产手续；一审、二审的诉讼费用由东天山大数据公司承担。事实和理由是：刘波、郭静认为一审判决对待交付的2992.88平米的认定和处理意见是没有法律依据的。2018年6月11日，双方签订的刘波综合楼拆迁补偿协议书第三条，明确约定了待定面积为2992.88平方米。上诉人认为，在双方签订了这份协议书之后，东天山大数据公司就应该将上述待定的面积向刘波确认并进行交付。因为对方违约迟迟不向刘波、郭静交付这一约定的面积，才导致发生的诉讼纠纷。我们认为该项诉讼请求是明确的，请求法院依法支持。   东天山大数据公司辩称，本案双方签订的刘波综合楼拆迁补偿协议书是2018年6月11日签订的，在此之前的2013年的12月26号还签订了一个经过公证的拆迁补偿协议，在2018年，刘波对公证过的补偿协议进行了撤销。与东天山大数据公司约定2013年12月26日签订的补偿协议作废。但是刘波在2014年7月1日与拆迁办签订的房屋补偿安置协议是有效的。在2018年的这个协议书中，并没有对这份协议作为进行处理，那么与拆迁办签订的这个房屋征收及安置补偿协议应当继续履行，在房屋拆迁补偿安置中，刘波领取了拆迁办交付他的414万余元的拆迁安置补偿款，所以对于刘波的诉讼请求和事实与理由，我方不予认可。   刘波、郭静向一审法院诉讼请求：1、请求法院依法判令被告将办理不动产登记的材料报不动产登记机关协助原告办理魔方广场十层和十一层的房产证；2、请求法院依法判令被告给原告交付魔方广场2992.88平方米的楼房面积并不动产登记的材料报不动产登记机关协助给原告办理房产证。   一审法院认定事实：原一审查明，两原告系夫妻关系。2013年12月26日，原告（乙方）与被告（甲方，原新疆四通房地产开发咨询有限公司）签订《关于哈密市八一路“刘波综合楼”的拆迁补偿协议》，约定：“一、拆迁房屋的基本情况1、被拆迁房屋的位置：哈密市八一路刘波综合楼。2、乙方在拆迁范围内的房屋共计三栋，建筑面积为3180.56平方米，土地使用面积5416.76平方米。3、被拆迁房屋的权利归属：被拆迁房屋产权属于刘波所有，权利证书为650222520；乙方确保所拆迁房屋没有抵押等权利瑕疵，并且不存在他权利。二、甲方在拆迁房屋及土地使用权范围内修建中原文化大厦；乙方承诺在2014年1月31日前将刘波综合楼的所有商户清退，并将该地块以上所有附属设施及3栋楼交给甲方。乙方未能按照合同约定时间交付甲方时，每逾期一日向甲方交付违约金10万元；乙方同意在甲方支付的剩余补偿款中扣除；违约金不能弥补甲方的损失时由乙方对不足部分承担赔偿责任。三、拆迁补偿及过渡期安排1、甲方该拆迁地上将建成中原文化大厦后，将中原文化大厦靠南头1-4层的每层1375㎡，共计5500㎡的房屋以产权置换的方式补偿给乙方。2、甲方的工程建设期自2014年3月1日至2016年12月30日止，此期间为本协议约定的过渡期。在过渡期内甲方共计补偿乙方营业损失及土地补偿等共计人民币肆佰万元（4000000元）整。四、费用的支付及用途1、本协议签订后，甲方先电汇给乙方贰佰贰拾万元（2200000元）整；用于乙方归还伊吾农村信用社的贷款本息，等到甲乙双方办理完土地使用证过户手续后，将这笔电汇款转为补偿金。2、甲乙双方办理完土地使用证过户手续后，即壹佰捌拾万元（1800000元）整支付给乙方。3、乙方在2014年1月31日后将该地块上所有附属设施及3栋楼交给甲方。五、相关手续的办理1、乙方必须在2014年2月27日之前将拆迁土地的土地使用证办理出来并过户在甲方名下或者甲方指定的主体名下；由此产生的过户费用由甲方承担。2、乙方若未按照约定的期限履行土地使用权变更的手续，需向甲方每逾期一日支付10万元的违约金，乙方同意在甲方支付的剩余补偿款中扣除。违约金不能弥补甲方的损失时由乙方对不足部分承担赔偿责任。六、双方的权利和义务1、该项目建成后，由甲方负责为乙方办理房产证及土地证，所需费用由甲方承担。2、该项目建成后，临街商铺门面前的公共用地停车场开发商不得把停车位出售、出租，允许客户停车，并确保1-4楼的电梯及消防通道的畅通并独立使用。3、该项目建成后，由甲方免费补偿给乙方135㎡的房屋壹套。在本开发楼上，所需办证费用由甲方负担。4、甲方在2016年12月31日前，因甲方的原因不能按时交付房子使用，从2017年1月1日起按每月20万元的营业损失给予乙方补偿，并按月付清。……八、特别约定1、乙方确保有权利代理所有被拆迁房屋的权利人签订本协议；由刘波领取补偿款；同时保证被拆迁房屋的权利人因为继承、共有权利的行使、及对被拆迁房屋的权属争议等所有纠纷不影响甲方正常的拆迁工作，及本协议的法律效力，否则视为违约，承担违约责任。2、双方明确本补偿款是按照相关法律、法规关于集体土地、房屋拆迁的补偿标准的规定计算的，补偿款最终是双方协商一致确定的。3、双方确认此外补偿款包括了乙方在甲方拆迁范围内的所有房屋、土地及乙方所有租赁商行等其他经济利益的补偿。……”该补偿协议经新疆维吾尔自治区哈密市公证处进行了公证。同日，原告（乙方）刘波与被告（甲方、原新疆四通房地产开发咨询有限公司）签订《关于哈密市八一路“刘波综合楼”的拆迁补偿的补充协议》，约定：“根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规及政策的规定，甲乙双方就哈密市八一路“刘波综合楼”的拆迁补偿协议达成如下协议：1、乙方在2014年1月31日前，将“刘波综合楼”的所有商户清退，并将该地块以上所有附属设施及3栋楼交给甲方，从2014年2月1日起使用。2、甲方须在2014年2月1日使用该地块的同时付给乙方壹佰肆拾万元整（1400000元）的补偿金。3、乙方的“刘波综合楼”的残值壹拾万元整（100000元），在2014年2月1日同时付给乙方，由拆迁公司同乙方商议支付。4、乙方的“刘波综合楼”中的锅炉在甲方过渡期使用完后，由乙方处理”。被告法定代表人处有“李明”签字。2014年7月1日，原告（乙方）刘波与哈密市房屋与土地征收工作办公室签订《房屋征收及补偿安置协议》，协议就置换房屋的位置、面积，货币补偿的数额以及补充条款进行了约定，但经过庭审查明及本院调取的本案涉案房屋拆迁补偿在拆迁办的备案资料显示，该两份协议上刘波的自确属其自行签署，但协议的内容其并不知情，且原告刘波亦未从拆迁办领取过任何补偿款。2018年6月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《“刘波综合楼”综合楼拆迁补偿协议书》，约定：“根据2013年12月26日甲乙双方签订的《拆迁补偿协议》及《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，甲、乙双方就拆迁补偿“刘波综合楼”事宜重新达成本协议，由双方共同遵守。一、被拆迁房屋的基本情况：1、被拆迁房屋的位置：哈密市八一路“刘波综合楼”。2、乙方在拆迁范围内的房屋共计三栋，建筑面积3180.56平方米，土地使用面积5416.76平方米。3、被拆迁房屋的权利归属：被拆迁房屋产权属于刘波所有，权利证书为650222520，乙方确保被拆迁房屋没有抵押等权利瑕疵，并且不存在其他权利。二、拆迁补偿情况：原甲方将魔方广场靠南头1-4层的每层1375平米，共计5500平米房屋以产权置换的方式补偿给乙方，后经甲乙双方共同协商，甲方将魔方广场公寓置换魔方广场靠南头1-4层的每层1375平米房屋。三、魔方广场各楼层商铺置换公寓方案具体如下：A.各楼层商铺单价价格明细：一层：26800元/平方米；二层：12800元/平方米；三层：12800元/平方米；四层：10800元/平方米。B.公寓单价价格明细：6900元/平方米。C.各楼层商铺可置换公寓的明细：一层可置换：5340.58平方米；二层可置换：2550.72平方米；三层可置换：2550.72平方米；四层可置换：12594.19平方米。D.置换公寓的暂定楼层及面积：十层和十一层面积：8417.08平米；十五层B1501-B1526面积：1184.23平米（该部分已交付）；待定面积：2992.88平米，办理上述房产证件所需费用由乙方承担。四、本协议签订后关于拆迁补偿所有相关事宜以本协议为准，双方再无其他纠纷。五、2013年12月26日甲乙签订的《拆迁补偿协议》作废不再执行，双方互不追究违约责任。乙方同意不再向甲方主张原协议中约定的每月20万元的补偿款及其他任何权利。六、本协议经甲方法定代理人签字并加盖公章及乙方签字后生效。七、本合同一式肆份，双方各持两份，每份具有同等法律效力”。该份协议由被告盖章并经李明签字。后被告未按照协议约定向原告交付房屋，引起本案诉讼。另查，自2014年4月22日至2015年2月17日，原告刘波从被告处收到补偿款4450000元，并出具了收条。再查，2017年6月7日，被告的名称由新疆四通房地产开发咨询有限公司变更为哈密市东天山大数据科技开发有限公司。2013年12月26日原被告双方在《关于哈密市八一路“刘波综合楼”的拆迁补偿协议》中的“中原文化大厦”后为2018年6月11日双方签订的《“刘波综合楼”拆迁补偿协议书》中的“魔方广场”。一审法院判决：一、被告哈密市东天山大数据科技开发有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告刘波、郭静将魔方广场十层和十一层共计8417.08平方米房屋的产权证办理至原告刘波、郭静名下；二、驳回原告刘波、郭静的其他诉讼请求。案件受理费70元，邮寄送达费30元，均由被告哈密市东天山大数据科技开发有限公司负担。   刘波、郭静及东天山大数据公司均不服一审判决。刘波、郭静上诉请求：请求维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判东天山大数据公司给刘波、郭静交付魔方广场2992.88平方米的楼房面积并协助刘波、郭静办理房产登记手续。本案一、二审案件诉讼费用由东天山大数据公司承担。事实和理由：一审判决对待交付的2992.88平方米的认定和处理意见没有法律依据，2018年6月11日，双方签订的《“刘波综合楼”拆迁补偿协议书》第三条待定面积2992.88平方米，东天山大数据公司应当在协议书签订后就给刘波、郭静划分并交付，是因为对方违约迟迟不给我们交付这一约定面积，我们才起诉解决的，该项诉讼请求是明确的。东天山大数据公司上诉请求：请求二审法院依法改判或者撤销哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初3563号民事判决书。一、二审案件诉讼费、邮寄送达费由刘波、郭静承担。事实和理由：一审法院在事实认定上是错误的，适用法律也是错误的。我公司与刘波、郭静于2018年6月11日签订的刘波综合楼的拆迁补偿协议是胁迫、串通我公司所雇佣的工作人员签订的协议，是不合法也不合理的。刘波、郭静无权撤销、变更2014年7月1日在哈密市拆迁办的监督下双方自愿签订的两份房屋征收及补偿安置协议的，也无权损害已交付了购房款网签的第十层、第十一层的第三人的利益。因此一审法院没有查清本案的事实真相。   原二审主持调解，当事人自愿达成如下调解协议，二审予以确认：一、上诉人哈密市东天山大数据科技开发有限公司补偿上诉人刘波、郭静位于哈密市伊州区，××区面积共计1146.37平方米的商铺，二楼面积共计2530平方米商铺。具体补偿的房屋位置详见本案二审卷宗中“调解书已确认的面积”清单及“一层平面图”和“二至四层平面图”。二、双方在三日内就上述第一条商铺面积签订《商品房买卖合同》，并由上诉人哈密市东天山大数据科技开发有限公司协助上诉人刘波、郭静在不动产登记机关办理产权登记。三、上诉人刘波、郭静自愿放弃除本协议之外的其他补偿，但之前上诉人刘波、郭静已经获得的现金补偿及依照已签订的《商品房买卖合同》取得的补偿面积继续有效。四、本协议履行完毕后，双方就哈密市八一路“刘波综合楼”拆迁补偿一事完结，双方就拆迁补偿事宜再无纠纷。五、一审案件受理费70元，邮寄送达费30元，由上诉人刘波、郭静负担；二审案件受理费140元，减半收取计70元，由上诉人刘波、郭静负担35元，上诉人哈密市东天山大数据科技开发有限公司负担35元。   双方当事人对原一审查明的事实不持异议，再审予以确认。再审查明，东天山大数据公司开发的案涉房产魔方广场项目因与施工企业新疆生产建设兵团建设工程（集团）有限责任公司存在纠纷，案涉房产开发项目的施工资料尚未移交，工程尚未经过竣工验收，不具备法定交付及办证条件。另查，东天山大数据公司再审中陈述，在2018年6月11日与刘波签订《“刘波综合楼”综合楼拆迁补偿协议书》之后，因刘波表示不愿接收十层、十一层的房产，东天山大数据公司已将原协议书中约定的十层、十一层的房产卖出，目前除法院已查封的房产，东天山大数据公司再无其他房产。刘波对东天山大数据公司的陈述不予认可。刘波表示，只要是东天山大数据公司愿意交付的房产，不论楼层位置，刘波都愿意接受。东天山大数据公司未提供刘波不愿接收十层和十一层的房产的证据。刘波在庭审中表示，同意东天山大数据公司上诉意见，按照2014年7月1日与哈密市拆迁办签订的两份房屋征收及补偿安置协议执行。东天山大数据公司也当庭表示愿意执行刘波与哈密市拆迁办签订的房屋征收及补偿安置协议执行。   2020年9月21日，刘波，郭静向本院申请诉讼财产保全并停工了平安保险公司保函担保，经本院审查，已于2020年9月21日作出保全裁定，对魔方广场十层、十一层予以查封、冻结。哈密市伊州区不动产交易中心已办理协助执行。   本院再审认为，一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条“调解达成协议，必须双方自愿，不得强迫。调解协议的内容不得违反法律规定。”本案二审法院主持下双方当事人达成的调解协议标的是法院依法查封在先的房产，当事人无权处分，该调解协议因违反法律规定无效。二、东天山大数据公司作为开发商，恶意隐瞒房屋销售真实情况，与刘波、郭静及案外人多次签订协议，造成案涉房产发生产权争议。本案当事人双方签订的《“刘波综合楼”拆迁补偿协议书》是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，也是本案双方当事人最后签订的协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按该协议全面适当地履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”从以上法律和司法解释规定可以看出，拆迁置换房产的优先权优先于消费者购买优先权。故本案中东天山大数据公司在与刘波签订案涉房产十层和十一层的置换协议后，将该房产出售他人的行为不能对抗刘波基于拆迁安置置换取得的房产权利，东天山大数据公司应当依照合同为刘波办理十层和十一层房产的房产证。东天山大数据公司提出因刘波、郭静表示不愿接收才将案涉房产另行出售的理由，刘波、郭静不予认可，东天山大数据公司也未提供相关证据予以证实，故，对东天山大数据公司的辩解意见本院不予采信。鉴于案涉房产开发项目未经竣工验收，暂时不具备法定交付条件和办证要求，刘波、郭静的诉讼请求暂时无法实现，东天山大数据公司应在办证障碍消除后协助刘波、郭静办理相关手续。关于刘波、郭静请求判令交付魔方广场2992.88平方米的楼房面积并不动产登记的材料报不动产登记机关协助给原告办理房产证的问题，因该部分未在双方签订的协议中明确约定位置，且在再审结束前仍未达成一致意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项之规定，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由，故对于原告请求被告交付待定面积2992.88平方米的诉求，本院不予支持。待双方确定后，原告可另行主张。   综上所述，原一、二审认定事实错误，处理不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院（2020）新22民终176号民事调解书及新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初3563号民事判决；   二、哈密市东天山大数据科技开发有限公司于魔方广场竣工验收合格后30日内协助刘波、郭静办理魔方广场十层和十一层共计8417.08平方米房屋的不动产权证书；   三、驳回刘波、郭静的其他诉讼请求。   一审案件受理费70元，邮寄送达费30元，二审案件受理费140元，均由哈密市东天山大数据科技开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   邓 丰   审  判  员   周丽敏   审  判  员   刘晓越   二 〇 二 〇 年 九 月 三 十 日   法 官 助 理   肖存军   书  记  员   田 静