甘肃省金昌市中级人民法院民事判决书（2020）甘03民终295号上诉人（原审被告）：甘肃电投永昌发电有限责任公司。法定代表人：杨某，执行董事。委托诉讼代理人：孙某。被上诉人（原审原告）：永昌县御桦物业有限公司。法定代表人：祁某，经理。委托诉讼代理人：王某，甘肃骊千律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃宝瑞杰房地产开发有限公司。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：柴某，甘肃维正律师事务所律师。上诉人甘肃电投永昌发电有限责任公司（以下简称电投公司）因与被上诉人永昌县御桦物业有限公司（以下简称御桦公司）、甘肃宝瑞杰房地产开发有限公司（以下简称宝瑞杰公司）物业服务合同纠纷一案，不服永昌县人民法院（2019）甘0321民初3377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人电投公司的委托诉讼代理人孙某、被上诉人御桦公司的委托诉讼代理人王某、宝瑞杰公司的委托诉讼代理人柴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。电投公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：电投公司虽与宝瑞杰公司于2010年5月5日签订了购房协议，但该协议并未履行完毕。房屋未交付给电投公司，房屋钥匙仍然由宝瑞杰公司掌管，涉案的空置房屋并未登记在电投公司名下。《物业管理条例》第四十二条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。”依此规定，电投公司不是涉案物业服务合同中适格的业主，涉案空置房屋的物业服务费以及违约金不应当由电投公司承担。一审法院认定电投公司为适格业主并判决由电投公司承担物业费用及违约金错误，请求二审法院依法予以改判。御桦公司辩称，原判正确，请求二审法院予以维持。宝瑞杰公司辩称，宝瑞杰公司与电投公司签订团购房屋买卖协议。宝瑞杰公司也按约向电投公司全部交付房屋。因电投公司为了节省二次过户费用，双方约定团购房屋暂不办理过户手续。后电投公司对团购的房屋数量、面积进行了确认，并对房屋面积也进行了测绘。为方便电投公司的职工看房，房屋钥匙已按照电投公司的要求交由兰州嘉年华物业管理公司永昌分公司保管。综上，涉案房屋已实际出卖并交付给电投公司，房屋的物业费理应由电投公司承担。一审判决正确，请求二审予以维持。御桦公司向一审法院的起诉请求：判令电投公司和宝瑞杰公司给付御桦公司物业服务管理费135266.2元及违约金20000元。庭审过程中，御桦公司将诉讼请求变更为：判令电投公司、宝瑞杰公司承担物业服务管理费127094.5元、公用电费6239.7元和违约金20000元。一审法院认定事实：2010年5月5日，电投公司和宝瑞杰公司签订购房协议，双方约定：电投公司以改善职工住房条件为由购买宝瑞杰公司开发的的位××县、15号、24号、26号、27号、28号、29号、30号、31号共计9栋住宅楼房及相应地下室、车库，总面积为41090㎡，总价款为80024200元。2013年12月31日，经双方清算确认，电投公司团购宝瑞杰公司开发的住宅楼房为299套，面积为40072.13㎡、团购价为有电梯房2230元/㎡、无电梯房1980元/㎡、总价款84731292.4元；地下室286间，面积为5254.99㎡、团购价为900元/㎡、总价款4729491元；车库58间，面积为1272.14㎡、团购价为2230元/㎡、总价款2836872.2元，现电投公司已支付房价款为63500000元，尚欠30947920.6元。另查明，2016年10月28日，御桦公司与永电·河西嘉园业主委员会签订物业服务合同，双方约定：御桦公司向永电·河西嘉园提供物业服务，业主或物业使用人缴纳物业费，物业费标准为：多层0.36元/㎡·月、高层1.26元/㎡·月、商业用房1元/㎡·月，服务期限为5年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止。物业费缴纳时间为每季度10日前缴纳。违约责任：业主和物业使用人逾期缴纳上述费用的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的3%缴纳滞纳金。再查明，截止2016年11月1日止，电投公司购买的299套住宅房屋中尚有51套属空置房屋，自2016年11月1日起，电投公司对空置房屋中的24号楼：1-1002室于2018年10月16日出售、2-1002室于2019年1月8日出售，26号楼：2-302室2017年4月11日出售、2-1102室于2017年5月出售，27号楼：1-202室于2017年5月出售、1-602室于2017年5月出售、2-201室于2017年5月出售，26号楼1-701室和27号楼2-501室均已出售，12号楼3-201室御桦公司放弃物业费的主张。截止2020年4月15日止，上述房屋中尚有41套处于空置状态。还查明，电投公司团购宝瑞杰公司开发的299套住宅房屋后，由电投公司向其职工进行出售，职工将购房款交付电投公司，电投公司向永电·河西嘉园出具售房发票说明，告知售楼部向职工出具售房发票及交付房屋等后续手续。团购房屋的购房款由电投公司向宝瑞杰公司进行结算。一审法院认为，本案双方当事人主要争议3个焦点：1.御桦公司和永电·河西嘉园业主签订的《物业服务合同》是否合法有效。永昌县住房和城乡建设局于2016年8月5日作出永住建发（2016）130号文件，永昌县永电·河西嘉园业主委员会已于2016年7月30日经业主代表大会依法选举产生，经永昌县住房和城乡建设局审查通过后，已登记备案，因此，永电·河西嘉园业主委员会的产生符合法律规定，经一审法院审查，从事物业管理活动的御桦公司具有独立的法人资格，且双方签订的《物业服务合同》已在（2018）甘03民终424号民事判决书中认定，合同内容亦不违反法律强制性规定，故该《物业服务合同》合法有效；2.电投公司和宝瑞杰公司是否为永电·河西嘉园业主。经一审法院庭审确认，电投公司和宝瑞杰公司于2013年12月31日双方清算确认，电投公司团购宝瑞杰公司开发的住宅楼房为299套，截止2016年11月1日止，尚有51套住宅房屋处于空置状态（其中截止2020年4月15日止，尚有41套房屋处于空置状态），虽空置房屋登记在房屋建设公司名下（即宝瑞杰公司），但根据双方购房、交付房屋等程序确认，首先由电投公司向宝瑞杰公司团购住宅楼房后，再由电投公司根据需要向其公司职工进行二次出售并要求宝瑞杰公司协助其职工办理房屋产权登记等相关手续，最后由电投公司向宝瑞杰公司给付购房款，所以电投公司对二次出售房屋具有分配权和决定权，故上述空置房屋的实际使用人为电投公司，属本案适格业主,故对御桦公司要求电投公司给付物业费的诉讼请求，一审法院予以支持，虽上述空置房屋登记在宝瑞杰公司名下，但该房屋电投公司以团购方式购买并自主进行二次售房，因此宝瑞杰公司并非本案业主，故对御桦公司要求宝瑞杰公司给付物业费的诉讼请求，不予支持；3.御桦公司主张的空置房屋数量和物业费数额及违约金数额。经一审法院在2020年4月15日的庭审记录，空置房屋为52套，但御桦公司对12号楼3-201室放弃物业费的主张，27号楼2-502室已于2015年1月28日出售，故对御桦公司主张物业费的空置房屋为50套，面积为8105.1㎡。虽御桦公司和电投公司均认可空置房屋中26号楼1-701室和27号楼2-501室均已出售，但电投公司无证据证实出售房屋的具体时间，故物业费计算期间按御桦公司主张的从2016年11月1日起计算至2018年12月31日止。因御桦公司和永电·河西嘉园业主签订的《物业服务合同》中约定，高层住宅物业管理服务费收取标准为1.26元/㎡·月，且未售房屋物业管理服务费按原标准的70%收取，上述约定不违反法律强制性规定，予以确认。经核算，物业管理服务费共计为170544.6元，因御桦公司主张物业管理费为127094.5元，其差额部分属御桦公司对其处分权的行使，不违反法律规定，予以确认。《物业服务合同》第二十五条第二款约定：公共照明费：公共部分照明、智能化、景观等设施运行产生的电费，乙方应单独计量，据实分摊并定期公布，因御桦公司无证明其主张公共照明费的证据，故一审法院对其主张公共照明费的诉讼请求，不予支持。因电投公司未按合同约定缴纳物业管理费属违约行为，双方在《物业服务合同》第二十六条约定：业主和物业使用人逾期缴纳前述费用的，从逾期之日起每天按应缴费用的3%缴纳滞纳金。故对御桦公司主张的违约金20000元，予以支持。综上所述，御桦公司要求电投公司缴纳物业服务管理费及违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对御桦公司要求宝瑞杰公司缴纳物业服务管理费及违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、甘肃电投永昌发电有限责任公司给付永昌县御桦物业有限公司物业服务管理费127094.50元及违约金20000元，限于判决生效后十五日内履行；二、驳回永昌县御桦物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3405元，由甘肃电投永昌发电有限责任公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，一审法院认定事实正确，本院依法予以确认。本院认为，电投公司以改善职工住房条件为由购买宝瑞杰公司开发的涉案房屋并签订购房协议，后经双方对团购房屋的数量、面积、价款等进行清算确认，电投公司亦实际支付大部分房屋价款；电投公司购买房屋向其职工出售房屋时，职工向其缴纳购房款后，指示宝瑞杰公司开具售房发票并要求宝瑞杰公司办理职工的房产证；涉案空置房屋的房产证未能办理在电投公司名下，并非宝瑞杰公司的原因。综上，电投公司与宝瑞杰公司签订团购协议购买涉案房屋，电投公司支付大部分房价款，又系非因宝瑞杰公司的原因未将房产证办理在电投公司名下，因此，电投公司系涉案房屋的业主，电投公司上诉主张其不是适格业主的理由与事实不符，对其上诉请求，本院不予支持。综上，电投公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3405元，由甘肃电投永昌发电有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴建红审判员 李伟玲审判员 李 静二○二○年九月十八日书记员 强欣彤