湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初657号原告(反诉被告)：湖北寰城投资有限公司。住所地湖北省孝感市孝南区澴川路316号。统一社会信用代码：91420902559701991M。法定代表人：秦洪波，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱凡，湖北金煜言律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。被告（反诉原告）：余涌军，男，1975年10月5日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝南区。被告（反诉原告）：瞿向阳，女，1976年3月8日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝南区车站街八里街170号。公民身份号码：422201197603081348。以上两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：王靖，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。原告（反诉被告）湖北寰城投资有限公司（以下简称寰城公司）与被告（反诉原告）余涌军、瞿向阳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理，并经原、被告双方同意继续适用简易程序。原告（反诉被告）寰城公司的委托诉讼代理人朱凡，被告（反诉原告）余涌军、瞿向阳的委托诉讼代理人王靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）寰城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付购房款500000元；2.判令被告以500000元为基数，按人民银行同期逾期贷款利息标准向原告支付逾期付款违约金（自2015年1月26日起计算至被告支付全部房款之日）；3.判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2014年3月13日，原、被告签订了《商品房认购书》，约定被告认购原告开发的南方国际商城B8栋144-244及145-245号商铺，总价1041932元，被告选择银行按揭方式支付购房款。2016年8月9日，原告向被告交付案涉商品房。在此期间，被告支付541932元购房款后，至今未签订《商品房买卖合同》，并办理银行按揭手续支付余下购房款500000元。原告多次催告，但被告均以各种理由推诿并拒绝支付余下购房款。故此原告寰城公司诉至法院。被告（反诉原告）余涌军、瞿向阳辩称，1.本案本诉的被告不构成违约，是原告的过错致使被告不能办理银行贷款按揭手续，并在法定或约定的期间内被告未能取得涉案房屋所有权证书，故被告不能支付下欠贷款，属于被告行使的不安抗辩权；2.被告依法向法庭提出解除本案商品房买卖合同的反诉，综上请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）余涌军、瞿向阳提出反诉请求：1.依法解除寰城公司与余涌军、瞿向阳订立的商铺买卖合同；2.判令责令寰城公司返还购房款541932元，并按银行同期贷款利率支付利息损失（利息计算至本金付清止）；3.依法责令寰城公司赔偿余涌军、瞿向阳因不能实现合同目的的商铺溢价损失；4.本案的全部诉讼费用由寰城公司承担。事实和理由：2014年3月13日，被反诉人与反诉人签订《商品房认购书》，约定反诉人购买被反诉人开发的南方国际物流商城B8栋144-244号、145-245号两间商铺，约定价格合计为1041932元，反诉人支付首付款541932元，剩余500000元办理银行按揭贷款，但双方至今未签订书面的《商品房买卖合同》。之后，反诉人按约定支付了541932元首付款后，因被反诉人所售商铺土地性质为仓储用地，故银行拒绝购房尾款的贷款给反诉人。之后，被反诉人于2016年8月9日将该商铺交付给反诉人。反诉人多次要求被反诉人办理相关产权登记手续，但截至今日，被反诉人无法及时为反诉人办理不动产权登记证书。致使反诉人的合同目的不能实现，故此提起反诉。原告（反诉被告）寰城公司辩称，1.反诉原告未按合同约定履行签约付款义务，属于违约在先，应承担违约责任；2.反诉被告多次催告反诉原告要求其履行签约付款义务，但反诉原告均不予履行，致使涉案房屋不能办理登记及抵押贷款；3.反诉原告的解除权已超过法律期间，综上，依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据一、二、五、六无异议；原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据一、三无异议，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据三、四、七有异议；原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据二有异议。对上述有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）寰城公司提交证据三证明寰城公司具有开发、销售商品房的资质，其案涉商品房符合现售备案的条件，对该证据本院依法予采信；证据四证明了原、被告双方签订合同，由余涌军、瞿向阳购买寰城公司开发的商品房的事实，对该证据本院依法予以采信；证据七证明了寰城公司通过快递邮寄催告函的事实，对该证据本院依法予以采信。被告（反诉原告）提交的证据二证明了原、被告双方签订合同，由余涌军、瞿向阳购买寰城公司开发的商品房的事实，对该证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月13日，原告（反诉被告）寰城公司与被告（反诉原告）余涌军、瞿向阳签订两份《商品房认购书》，由余涌军、瞿向阳购买寰城公司开发的位于孝感市孝南区南方国际商城B8栋144-244号及145-245号两间商铺，总价款1041932元，付款方式为由余涌军、瞿向阳先支付首付款541932元，余款500000元由余涌军、瞿向阳选择银行按揭方式支付购房款。2016年8月9日，寰城公司向余涌军、瞿向阳交付案涉商品房。余涌军、瞿向阳于2014年3月13日支付541932元购房款后，至今双方未签订《商品房买卖合同》，余涌军、瞿向阳亦未办理银行按揭手续支付下欠的500000元购房款。2015年1月26日寰城公司向余涌军、瞿向阳邮寄了催告函，要求余涌军、瞿向阳支付下欠购房款，签订《商品房买卖合同》；2019年9月23日寰城公司向余涌军、瞿向阳再次邮寄了诉讼告知函，要求余涌军、瞿向阳支付下欠购房款，因余涌军、瞿向阳不支付剩余的500000元购房款，以致成讼。另查明，原告（反诉被告）寰城公司于2014年1月16日办理了案涉商品房在内的商品房销售备案证（用地性质为：仓储用地）；于2019年8月30日办理了案涉商品房在内的房屋不动产权总证，证号为：鄂（2019）孝南区不动产权第0006314号，其权利性质为：出让、市场化商品房，用途为：商业服务用地。被告（反诉原告）余涌军、瞿向阳系夫妻关系。本院认为，商品房买卖认购、订购、定购、预订等协议是指商品房买卖双方当事人在签署预售契约或现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房认购、订购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告签订的虽然是商品房认购书，但双方就涉案房产的坐落、面积、单价、房款、付款方式等均有约定，且被告已支付了部分购房款，原告亦交付了案涉商品房，根据上述规定，本院认定该认购书为商品房买卖合同，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，原、被告双方签订的《商品房认购书》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，协议合法有效。虽然原告在出售商品房时因其土地性质不能办理银行按揭，也没有办理案涉商品房的总证，但在本案起诉前已具备办证条件，被告（反诉原告）可以办理案涉商品房的所有权登记，能够实现其合同目的。且被告（反诉原告）行使解除权，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，其解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。故对被告（反诉原告）诉请因寰城公司不能及时办证，不能实现合同目的而行使合同解除权的反诉请求，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。因案涉合同合法有效，且无法定解除与约定解除的条件，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）按合同的约定履行了交付商品房的义务，被告（反诉原告）余涌军、瞿向阳应履行支付购房款的合同义务。故对原告诉请判令被告余涌军、瞿向阳支付下欠购房款500000元，本院依法予以支持。被告余涌军、瞿向阳逾期支付购房款，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赔偿原告相应的逾期付款的利息损失，本案双方合同约定下欠购房款由银行按揭支付，因原告案涉商铺土地性质原因不能办理按揭手续，前期的利息损失不能由被告承担，该利息损失应以下欠购房款500000元为基数，自2019年8月30日（原告取得案涉商品房不动产权证书，被告能办理银行按揭之日）起至下欠购房款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）余涌军、瞿向阳于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）湖北寰城投资有限公司支付下欠购房款500000元。二、被告（反诉原告）余涌军、瞿向阳于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）湖北寰城投资有限公司支付逾期付款的利息损失（逾期付款的利息损失的计算方法：以下欠购房款500000元为基数，自2019年8月30日起至下欠购房款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告（反诉被告）湖北寰城投资有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）余涌军、瞿向阳的全部反诉请求。上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10300元，简易程序减半收取计5150元，由被告（反诉原告）余涌军、瞿向阳负担；案件反诉受理费4650元，由被告（反诉原告）余涌军、瞿向阳负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  董劲松二〇二〇年九月十日书记员  黄思怡附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房认购、订购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附证据目录：原告（反诉被告）湖北寰城投资有限公司证据目录：证据一：营业执照、法定代表人身份证明。拟证明原告的主体适格。证据二：居民身份证。拟证明两被告的主体资格。证据三：商品房开发资质证书、销售许可证。拟证明1、原告有权开发、销售商品房；2、案涉商品房已取得了国家管理机构的相关许可。证据四：商品房认购书两份、优惠申请表。拟证明1、被告自愿认购南方国际商城B8栋144、145号商铺；2、房屋总价1041932元；3、被告采取银行按揭的方式购买案涉商铺。证据五：收楼验收表、收楼确认书。拟证明原告向被告交付案涉商品房。证据六：收款收据四份。拟证明1、被告支付购房款541932元；2、被告下欠购房款500000元。证据七：催告函五份、快递单四份、快递查询单四份。拟证明1、原告多次函告被告，要求依约签订《商品房买卖合同》，并支付购房款；2、被告违约，应承担逾期付款的违约责任。被告（反诉原告）余涌军、瞿向阳证据目录：证据一：余涌军、瞿向阳的身份证、结婚证。拟证明二反诉原告的基本情况及主体适格。证据二：商品房认购书、收据。拟证明原、被告之间的商品房买卖关系及余涌军、瞿向阳已按约定支付了首付款。证据三：消防安全责任书。拟证明诉争房产已在2016年8月9日交付给余涌军、瞿向阳。