湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1579号上诉人（原审被告）：株洲湘耀置业有限公司，住所地湖南省株洲市天元区渌江路336号恒大名都会所。法定代表人：谢小强。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，汉族，1988年10月1日出生，系公司员工，住武汉市武昌区。被上诉人（原审原告）：谢小倩，女，汉族，1992年10月12日出生，住湖南省株洲市芦淞区。上诉人株洲湘耀置业有限公司与被上诉人谢小倩商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1、撤销原判，发回重审或驳回被上诉人谢小倩的全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院查明上诉人与被上诉人在认购书中约定了被上诉人认购涉案房屋时交付的2万元为定金，该款项在签订《商品房买卖合同工》时转入房款。一审法院既然判决解除认购书，说明其认可双方签订的认购书的效力。根据双方签订的认购书，被上诉人需于2019年8月26日前支付首期房款、签署《商品房买卖合同》、办理完毕余款94万元银行按揭贷款申请手续。由此可见，双方在认购中约定的定金是订立商品房买卖合同的担保，因被上诉人未按认购书约定履行付款及签约、办理按揭贷款申请手续的义务，构成单方违约，根据《最高人民关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。根据《担保法》第八十九条及《合同法》第一百一十五条之规定，被上诉人作为给付定金的一方，因其未履行该定金担保的债务，其无权要求返还定金。本案中被上诉人仅仅签订了《商品房认购书》，未签订《商品房买卖合同》，双方之间未成立商品房买卖合同关系，本案案由应为定金合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷,应驳回被上诉人要求退还定金的诉请。二、一审判决错误定性“无理由退房”政策，适用法律错误。上诉人及上诉人所属恒大地产集团对外发布广告，宣传“无理由退房”的优惠政策，同时告知了无理由退房的条件，即“履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，无任何违约行为，自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续签订的任何时间，均可无理由退房”。“无理由退房”宣传是一种销售广告，其法律性质为要约邀请，适用无理由退房应是双方还需另行签订《无理由退房协议书》，并符合约定的无理由退房条件。“无理由退房”是上诉人赋予符合一定条件的买受人可随时主张“退房”的权利，一审法院将其认定为约定解除，即便按照约定解除来理解，也应以双方之间签订《商品房买卖合同》为前提，将“无理由退房”视为《商品房买卖合同》的组成部分，买受人方可行使约定解除权。被上诉人答辩称，我同意一审判决。谢小倩向一审法院提出诉讼请求：1、要求原告与被告解除签订的商品房认购协议；2、要求被告退还原告已缴纳的房款240,516元及预交税费80元。一审法院认定事实：株洲恒大悦珑台系被告湘耀置业公司开发的楼盘。被告在该楼盘销售期间作出“无理由退房”广告宣传标语。2019年9月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《株洲恒大悦珑台商品房认购书》，内容如下：1、乙方自愿向甲方认购株洲恒大悦珑台5栋1903号房屋；2、房屋建筑面积共118.77平方米，单价为9940元/平方米，总金额为1,180,516元；3、乙方同意签署本认购书时，支付20,000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；4、乙方须于2019年8月26日前支付首期房款220,516元，同时签署《商品房买卖合同》，余款94万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年8月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；5、乙方支付首期款的同时预缴税费80元。认购书签订后，原告按约向被告支付了定金20,000元，首期款220,516元，预缴税费80元，共计240,596元。2019年12月31日，原告通过微信与被告销售员张广超协商退房事宜未果，遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：1、原告要求解除案涉《株洲恒大悦珑台商品房认购书》有无事实与法律依据；2、原告要求返还房款、预交税费及要求被告支付利息有无事实及法律依据？具体分析如下：对于湘耀置业公司在其广告中承诺的“无理由退房”，按照一般公众的理解应当是购房者可以单方解除合同而无需承担违约责任。湘耀置业公司制作发布的销售广告和宣传资料是其针对不特定消费者发出的要约邀请，但该邀请中“无理由退房”的表述，涉及到当事人合同解除权及违约责任等重大合同权利义务内容，对于商品房买卖合同的订立有重大影响，足以构成其对不特定购房者的要约内容，并在以后签订合同过程中对其具有约束力。湘耀置业公司的销售广告和宣传资料的显著位置注明“无理由退房”，而没有对退房的限制性条件予以明确的、提醒消费者足以注意到的说明，据此该销售广告和宣传资料对于向湘耀置业公司发出订立购房合同要约的消费者（包括原告谢小倩）而言，湘耀置业公司“无条件退房”的承诺是没有其他附加条件的，即购房者在合同履行终结前均有权随时解除合同且无需承担违约责任。故原告要求与被告解除《株洲恒大悦珑台商品房认购书》符合法律规定，一审法院予以支持。因原告享有单方解除合同的权利而无需承担违约责任，故原告要求被告退还已交纳的房款240,516元及预缴税费80元，符合法律规定，本院予以支持。因被告亦无违约情形，原告主张被告承担违约责任，要求被告支付利息损失的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，本案经调解未成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第十六条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告谢小倩与被告株洲湘耀置业有限公司于2019年9月9日签订的《株洲恒大悦珑台商品房认购书》立即解除；二、被告株洲湘耀置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告谢小倩退还房款240,516元、预缴税费80元，共计240,596元；三、驳回原告谢小倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4958元，减半收取2479元，由被告株洲湘耀置业有限公司负担。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人于2019年9月9日签订的《株洲恒大悦珑台商品房认购书》是否应予解除；2、上诉人是否应向被上诉人退还房款及预缴税费。现分析如下：2019年9月9日上诉人与被上诉人签订《株洲恒大悦珑台商品房认购书》，该认购书约定，被上诉人支付20,000元作为定金，同时约定签定《商品房买卖合同》时转入房款。认购书签订后，被上诉人按约支付了定金20,000元，首期款220,516元，预缴税费80元。因上诉人在销售株洲恒大悦珑台期间作出“无理由退房”广告宣传标语，被上诉人因经济困难，提出要求退房，解除双方签订的《株洲恒大悦珑台商品房认购书》。由于双方签订认购书时，上诉人没有对退房的限制性条件作出明确的、提醒消费者足以注意到的说明，上诉人“无条件退房”的承诺是没有其他附加条件的，即购房者在合同履行终结前均有权随时解除合同且无需承担违约责任。上诉人提出宣传“无理由退房”的优惠政策，同时告知了无理由退房的条件，但未提交相关的证据证实双方必须签订《无理由退房协议书》方可办理无理由退房。故一审判决解除上诉人与被上诉人于2019年9月9日签订的《株洲恒大悦珑台商品房认购书》，并由上诉人退还被上诉人房款240,516元、预缴税费80元，处理恰当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4909元，由上诉人株洲湘耀置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石安旭审判员  陈 蓉审判员  梁雄文二〇二〇年九月二十九日法官助理谢晓红书记员文雅