安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7201号 上诉人（原审被告）：杨秀东,女,1978年10月1日出生,满族,住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（原审原告）：安徽和昌物业管理有限公司,住安徽省合肥市经济技术开发区芙蓉名园1号楼108室。 法定代表人:费勤，该公司总经理。 原审被告：王军，男，1970年2月1日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 上诉人杨秀东因与被上诉人安徽和昌物业管理有限公司（以下简称和昌物业公司）、原审被告王军物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初7131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 杨秀东上诉请求：1.撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初7131号民事判决，依法改判驳回和昌物业公司的一审诉讼请求；2.一审及二审诉讼费用均由和昌物业公司承担。事实和理由：1.和昌物业公司并未通过法定程序主张拖欠的物业费，并存在明显的伪造证据。一审中和昌物业公司并未提供证据证明业委会督促交纳欠费，也未证明杨秀东收到业委会的督促通知后仍拒绝缴纳相应费用。和昌物业公司一审阶段提供的催费通知单明显可以看出几张照片是同一时间张贴，该证据不应采信。2.和昌物业公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护、安全的义务，应承担相应的赔偿责任。杨秀东一审中列举了物业管理服务存在的诸多问题，杨秀东因为和昌物业公司的不作为导致家中被盗。和昌物业公司安全防卫工作没有做到，存在过错，应当承担相应的法律责任。3.为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能将其怠于行使权利影响其义务履行的责任归咎于业主。4.物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效的制约。物业管理合同的诉讼时效也不应以整个合同一体适用，而应以每个相对独立的履行部分来个别计算，分别适用诉讼时效，和昌物业公司要求杨秀东交纳2008年4月30日起至2012年12月31日期间物业管理费的诉讼请求已经超出诉讼时效。 和昌物业公司辩称，杨秀东的上诉请求不符合事实，应驳回杨秀东的上诉请求，维持原判。如杨秀东对和昌物业公司的证据有异议，其可以举证。 和昌物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨秀东支付和昌物业公司物业服务费4074元(房屋面积114.51平米，自2008年4月30日计算至2012年12月31日0.48元每平米，欠款56个月合计3078元，2018年1月1日至2019年3月30日0.58元每平，乘以15个月合计996元)、违约金204元,合计:4278元;2.判令杨秀东承担一审案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年4月，和昌物业公司与合肥市裕邦房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份,约定由和昌物业公司对秀水花园小区进行前期的物业管理，委托管理期自合同签订之日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。物业费交纳标准为：多层建筑0.48元/月•平方米；高层住宅1.05元/月•平方米。物业费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度开始前10日内履行交纳义务。业主不能按时足额缴纳物业服务费用的，应按5%的标准向乙方支付违约金。 2012年11月，和昌物业公司与合肥市裕邦房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份,约定由和昌物业公司对秀水花园小区进行前期的物业管理，委托管理期自合同签订之日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。物业费交纳标准为：多层建筑0.6元/月•平方米；高层住宅1.25元/月•平方米。物业费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度开始前10日内履行交纳义务。业主不能按时足额缴纳物业服务费用的，应按5%的标准向乙方支付违约金。该收费价格经合肥市物价局核准备案。合同签订后，和昌物业公司对小区提供物业服务。2013年起，合肥市规定物业费缴纳实行“一费制”，能耗费用不能另行收取。经合肥市物价局最终核准备案的物业费收费标准为：多层建筑0.58元/月·平方米；高层住宅1.20元/月·平方米。 一审另查明，杨秀东系秀水花园小区8幢402室业主，杨秀东自2008年4月30日至2012年12月31日、2018年1月1日至2019年3月30日未交纳物业费。2019年4月，和昌物业退出秀水花园小区。 一审法院认为，和昌物业公司与合肥市裕邦房地产开发有限公司签订物业服务合同后对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。和昌物业公司主张杨秀东按照合同约定支付2008年4月30日起至2012年12月31日期间的物业费4074元（114.51平方米*0.48元/月•平方米*56个月）+（114.51平方米*0.58元/月•平方米*15个月）有事实和法律依据，一审法院予以支持。考虑到和昌物业公司的物业服务水平仍有进一步完善的空间，其关于违约金的主张，一审法院不予支持。物业服务合同的提供是连续性的，故杨秀东关于物业费诉讼时效已过的抗辩，一审法院不予采纳。杨秀东对其他辩称，也未提供充足的证据予以证明，故一审法院对其辩称，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨秀东于判决生效之日起十日内一次性支付和昌物业公司物业管理费4074元；二、驳回和昌物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由杨秀东承担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明：和昌物业公司在一审中提交的催费照片显示，和昌物业公司分别于2010年5月3日、2012年5月6日、2013年1月10日、2019年4月6日向杨秀东发出催费通知单，催告杨秀东缴纳拖欠的物业费。2013至2017年的物业管理费杨秀东已缴纳给和昌物业公司。 本院认为，和昌物业公司与合肥市裕邦房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系合法有效的合同，对包括杨秀东在内的案涉小区业主具有法律约束力，杨秀东应当按照合同约定履行给付物业管理费的义务。根据查明的事实可知，杨秀东在2008年4月30日至2012年12月31日、2018年1月1日至2019年3月30日期间未交纳物业管理费。 关于2008年4月30日至2012年12月31日期间的物业管理费。物业费属于分期付款债务，一旦支付后业主与物业公司之间的债务即消灭。就本案而言，2013年至2017年的物业费杨秀东已向和昌物业公司缴纳，此期间的债务因杨秀东的履行而消灭。和昌物业公司主张的2008年4月30日至2012年12月31日期间的债务独立于此后已消灭的债务，在杨秀东履行后期债务而不履行前期债务时，应视为和昌物业公司前期的债权受到侵害。在和昌物业公司2008年4月30日至2012年12月31日期间的债权受到侵害后，其应于法定的时效期间内行使权利，在和昌物业公司无证据证明其在2013年1月10日至2019年4月6日期间曾向杨秀东主张权利的情形下，至其提起一审诉讼时，其关于2008年4月30日至2012年12月31日期间物业费的诉讼请求已超过诉讼时效。一审判令杨秀东支付2008年4月30日至2012年12月31日期间的物业管理费不当，本院依法予以纠正。 关于2018年1月1日至2019年3月30日期间的物业管理费。在和昌物业公司按照《前期物业管理服务合同》履行了物业管理服务义务的情况下，其主张杨秀东按照合同约定支付2018年1月1日至2019年3月30日（114.51平方米×0.58元/月•平方米×15个月）的物业费996元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，并无不当。杨秀东提交的相关证据显示，和昌物业公司的物业服务水平仍有进一步完善的空间，一审据此对和昌物业公司关于违约金的主张不予支持，本院予以认可。 综上所述，杨秀东的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初7131号民事判决； 二、杨秀东于本判决生效之日起十日内支付安徽和昌物业管理有限公司物业管理费996元； 三、驳回安徽和昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由安徽和昌物业管理有限公司负担20元，杨秀东负担5元；二审案件受理费50元，由安徽和昌物业管理有限公司负担40元，杨秀东负担10元。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年九月十一日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。