江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6673号上诉人（原审被告）：张志平，男，汉族，1963年11月8日出生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：华东，江苏东银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴振峰，男，汉族，1969年8月6日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：李金山，南京市江宁区东山法律服务所法律工作者。上诉人张志平因与被上诉人吴振峰房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初17478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法由审判员王劲松独任审理，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人张志平的委托诉讼代理人华东、被上诉人吴振峰及其委托诉讼代理人李金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志平上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回吴振峰的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由吴振峰承担。事实与理由：1、经营用房补偿款问题。经营用房补偿是拆迁部门对经营房屋本身及产权人进行的补偿，张志平本身就有营业执照，进行经营，与吴振峰是否在此经营并无关系，故吴振峰无权获得经营用房补偿。2、搬迁奖励款问题。吴振峰进行搬迁是其合同义务，没有理由获得搬迁奖励款。且吴振峰在租赁期满后，一直拒绝搬迁，占有涉案房屋继续经营，直至被一审法院强制执行时才搬迁。3、双方自2017年本案涉及的地块提出拆迁规划后，所签订的房屋租赁合同均为2个月左右的短期合同，同时在合同中约定了如遇拆迁和租赁期满，张志平不承担任何赔偿（拆迁利益），故吴振峰也不应获得停产停业补偿。吴振峰辩称：1、吴振峰实施了搬迁行为，根据相关规定，应当享有9800元的搬家奖励款；2、吴振峰承租了涉案拆迁房屋，并领取了营业执照，拆迁部门给予了经营用房补偿款，房屋装饰装修丈量数据汇总表当中明确登记吴标水果超市，吴振峰足以享受一半的经营用房补偿款。3、根据拆迁征收补偿概算表，张志平应获得82235元的提前搬迁奖励，而涉案房屋因吴振峰原因于2020年4月29日才交付给拆迁部门，但该提前搬迁奖励款却分文未少的给了张志平，从公平原则来说，张志平迟延交付，就不应享受提前搬迁奖励款。4、涉案房屋拆迁公告于2019年4月26日公布，而双方在拆迁公告后又签订了一份2019年6月10日至8月9日的协议，就形成了拆迁公告发布之后的租赁关系，根据省高院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件若干问题的意见，张志平应当支付相应的费用。5、2019年6月10日双方签订的协议中，并没有约定涉案拆迁房屋的搬迁奖励费、经营用房补偿款归谁所有，该条款应当认定为约定不明。在此情况下，根据相关规定，经营用房补偿款50%应当归被吴振峰所有。综上，一审法院认定事实、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴振峰一审诉讼请求：判令张志平向其支付装修补偿款23644元、搬迁奖励款9800元、经营用房补偿款233884元、提前搬迁奖励款82235元，合计349563元。一审法院认定事实如下：案涉房屋系张志平所有。2010年3月29日，吴振峰领取了南京市江宁区吴振峰水果店的营业执照，经营场所位于案涉房屋。自2017年起，吴振峰与张志平就案涉房屋签订有多份《房屋租赁合同》，约定张志平将案涉房屋出租给吴振峰用于经营水果店，合同约定的租期均为2个月。2019年4月26日，南京市江宁区人民政府发布《土山路两侧片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收公告》，案涉房屋位于征收范围内。2019年6月10日，吴振峰（承租方、乙方）与张志平（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将案涉房屋租用给乙方经营水果生意，面积约14平方米，租赁期限2个月，自2019年6月10日至2019年8月9日止，经双方协商房屋2个月租金为3660元，房屋如因不可抗力的自然灾害或政府实施拆迁及租赁期满，乙方应主动拆除和搬清出租房屋内所有设施和货物，甲方不承担任何赔偿责任，包括装潢费用，但甲方必须退还给乙方已付未到期的租金，本租房合同则自然终止，甲方收回房屋使用权。2019年8月23日，张志平与南京市江宁区人民政府东山街道办事处签订《南京市江宁区国有土地上房屋征收与补偿协议》一份，其中补偿协议载明：补偿装修388449元，房屋征收补偿概算表（自建房）载明：搬迁奖励230.11元/平方米×700元=161077元、经营用房补偿103.13元/平方米×16706元=1722890元、提前搬迁奖励5756456元×20%=1151291元（仅选择货币补偿）。协议签订后，张志平已获得了上述货币补偿款。2019年12月6日，张志平曾诉至一审法院，要求吴振峰从案涉房屋中迁出。经一审法院调解，双方于2019年12月26日达成（2019）苏0115民初17741号调解协议，约定吴振峰于2020年1月31日前从张志平所有的案涉房屋中迁出。因吴振峰未按约定时间迁出，张志平向一审法院申请强制执行，案号为（2020）苏0115执1757号，经一审法院执行，吴振峰于2020年4月29日从案涉房屋中迁出。一审另查明：2002年3月2日，张志平领取了南京市江宁区东山镇益群杂百货商店的营业执照，经营场所为南京市江宁区东山街道土山路93号。案涉房屋与93、94号相邻，上下两层建筑面积合计230.11平方米。一审法院认为：房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。拆迁公告发布后，租赁关系终止，双方在拆迁期间的相关权益应通过双方签订的房屋租赁合同以及被拆迁人与拆迁部门签订的拆迁补偿安置协议予以明确。本案中，吴振峰与张志平签订的《房屋租赁合同》约定，房屋如政府实施拆迁，吴振峰应主动拆除和搬清出租房屋内所有设施和货物，张志平不承担任何赔偿责任，包括装潢费用，该约定仅表明张志平不用赔偿吴振峰承租案涉房屋期间的装修补偿款，而不代表吴振峰无权向张志平主张其应得的其他拆迁补偿。对于装修补偿款，双方约定不予赔偿，吴振峰无权要求张志平向其支付。对于搬迁奖励款，吴振峰实施了案涉房屋的搬迁行为，有权按照14平方米×700元/平方米获得搬迁奖励款9800元。对于经营用房补偿款，吴振峰承租案涉房屋后领取了南京市江宁区吴振峰水果店的营业执照，经营场所位于案涉房屋，拆迁部门对具有营业执照拆迁多给予的经营用房补偿款，在吴振峰和张志平签订的《房屋租赁合同》没有明确约定的情况下，吴振峰可以分得一半即116942元（14平方米×16706元/平方米×50%）。对于提前搬迁奖励款，拆迁公告于2019年4月26日发布后，吴振峰与张志平之间就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》就已经终止，吴振峰应当将案涉房屋及时返还给张志平用于拆迁，而吴振峰拒不返还案涉房屋，2019年12月26日双方达成调解协议约定吴振峰应于2020年1月31日前迁出案涉房屋后，吴振峰仍违反约定拒不搬迁，张志平申请一审法院强制执行后，吴振峰才于2020年4月29日从案涉房屋中迁出，吴振峰上述行为违反诚信原则，无权要求获得提前搬迁奖励款。张志平辩称其与拆迁部门于2019年8月23日签订了拆迁补偿协议，而其与吴振峰之间签订的最后一份《房屋租赁合同》约定的租期至2019年8月9日止，系租赁期限届满后实施的拆迁行为，所以拆迁利益与吴振峰无关。吴振峰直至2020年4月29日才自案涉房屋内迁出，此前吴振峰一直占有使用案涉房屋用于经营，张志平认为案涉房屋的拆迁利益与吴振峰无关与事实不符。此辩解意见，一审法院不予采信。故对吴振峰要求张志平支付案涉房屋拆迁后所得的装修补偿款23644元、搬迁奖励款9800元、经营用房补偿款233884元、提前搬迁奖励款82235元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张志平于判决发生法律效力之日起10日内向吴振峰支付南京市江宁区土山路95号房屋拆迁后所得的搬迁奖励款9800元、经营用房补偿款116942元，合计126742元。二、驳回吴振峰的其他诉讼请求。案件受理费6543元，由吴振峰负担4171元，张志平负担2372元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均无新的证据提交。本院另查明，2019年2月10日，张志平与吴振峰签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2个月，从2019年2月10日至4月9日。房屋如因不可抗力的自然灾害或政府行为拆迁及租赁期满，乙方应主动拆除和搬清出租房屋内所有设施和货物，甲方不承担任何赔偿责任，包括装潢费用。但甲方必须退还给乙方已付未到期的租金，本租房合同则自然终止，甲方收回房屋使用权。该《房屋租赁合同》期间届满后，双方未继续签订书面合同，直至2019年6月10日，双方又签订了一份《房屋租赁合同》。又查明，根据江宁区房屋征收管理办公室《土山路两侧片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》记载，关于住宅房屋搬迁奖励标准：根据被征收房屋合法建筑面积或经认定的建筑面积，结合奖励时段，按照下列规定执行：（1）自奖励期首日起至30日内，完成搬迁并办理房屋交接手续的，成套房屋按被征收房屋合法建筑面积，每平方米1000元计算搬迁奖励；非成套（自建房）房屋按被征收房屋经认定建筑面积，每平方米700元计算搬迁奖励……（2）第31日起至第40日内，完成搬迁并办理房屋交接手续的，以第（1）项确定的提前搬家奖励费为基数，每日等额递减5%……其他规定：前款具备停产停业损失补偿规定条件并经依法认定后，结合其实际用于营业、非营业的合法建筑面积，分别参照营业用房、非营业用房进行评估，高于其按住宅评估价的差价部分，作为停产停业损失的补偿；低于的，分别给予不超过住宅房屋评估价8%、5%的停产停业损失补偿。有租赁关系的，由被征收人与承租人按照租赁协议双方自行解决。本院认为，《城市房屋拆迁管理条例》（于2011年1月21日失效）第四条：“……本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”第十三条：“……拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”根据上述规定，在2011年1月21日之前，对于租赁房屋的拆迁，拆迁补偿安置协议的主体包括拆迁人、被拆迁人和承租人，承租人依照拆迁补偿安置协议的约定享受补偿安置权利。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》（于2011年1月21日生效）第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第二十五条：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”根据上述规定，自2011年1月21日之后，征收部门只与被征收房屋所有权人，即被征收人订立补偿协议，而不再与房屋的承租人订立补偿协议。因此，房屋承租人被排除于征收补偿协议关系之外。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条：“公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：……（二）土地、房屋等征收征用补偿协议……”根据该规定，房屋征收补偿协议属于行政协议，故征收部门与被征收房屋所有权人，即被征收人属于行政协议关系。而房屋所有权人与承租人之间因订立房屋租赁合同产生民事合同关系，该民事合同关系与行政协议关系分属不同范畴的法律关系，不能混淆。即征收部门不得超越行政职权，干涉房屋所有权人与承租人之间的民事合同关系，而承租人也不能直接参与行政协议关系，要求征收部门或者房屋所有权人给予征收补偿。如果承租人因房屋征收行为导致房屋租赁合同不能履行，应当依照房屋租赁合同的约定和法律的相关规定主张损失赔偿或补偿，而不能简单地要求分配征收补偿协议确定的各项补偿费用。一、停产停业损失补偿（经营用房补偿款）在房屋租赁合同履行期间内，如果因为征收而导致房屋租赁合同不能履行，对出租人而言，将造成剩余租赁期间的租金损失，对承租人而言，将可能造成剩余租赁期间的预期利益的损失。由于房屋租赁合同不能履行系征收所致，房屋所有权人（出租人）并无过错，故不应对承租人的损失承担违约责任。同时，房屋所有权人（出租人）剩余租赁期间的租金损失因征收而获得了相应的补偿，此时就应当适用公平原则，对同样无过错而遭受剩余租赁期间经营损失的承租人予以一定的补偿，否则对承租人而言有失公平。当然，如果双方当事人在房屋租赁合同中明确约定对此种情况不予补偿的除外。承租人获得补偿的前提，是确实存在剩余租赁期间的预期利益损失，并且剩余租赁期间的长短也与预期利益的多少成正相关。因此在确定对承租人的补偿时，应当考虑租赁合同约定的期间以及征收决定发布后剩余租赁期间、承租人的经营业态等综合确定补偿数额。而如果房屋租赁合同已经履行完毕，即不存在此预期利益，承租人也不应当再获得相应补偿。本案中，自2017年起，吴振峰与张志平就案涉房屋签订有多份《房屋租赁合同》，约定的租期均为2个月。2019年2月10日双方签订的《房屋租赁合同》履行期间自2019年2月10日至4月9日。该期间届满后，双方未继续签订书面合同，而是继续履行该合同义务，实际上形成了不定期房屋租赁关系。2019年4月26日，南京市江宁区人民政府发布《土山路两侧片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收公告》，案涉房屋位于征收范围内。此时，吴振峰与张志平的不定期房屋租赁关系即因征收行为而终止履行。而2019年6月10日，张志平又与吴振峰签订《房屋租赁合同》，显属无权处分。但即便如此，该份合同的期间也已于2019年8月9日届满。而吴振峰直至2020年4月29日才从涉案房屋迁出，故吴振峰无权再要求张志平支付经营用房补偿。二、装修补偿《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”根据上述规定，当房屋租赁合同届满时，承租人对房屋所做的装修，未形成附和的可以自行拆除，已形成附和则丧失请求出租人补偿的权利；而如果因为不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，吴振峰与张志平签订的多份《房屋租赁合同》均约定，房屋如政府实施拆迁，吴振峰应主动拆除和搬清出租房屋内所有设施和货物，张志平不承担任何赔偿责任，包括装潢费用，故一审法院认定吴振峰无权要求张志平向其支付装修补偿款，并无不当，应当予以支持。三、搬迁奖励和提前搬迁奖励《合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁期限届满后承租人返还租赁物，是承租人的法定义务；房屋租赁合同期间届满后，承租人应当自行负担腾空房屋并予以返还的费用。如果房屋租赁合同期间尚未届满，即因为征收原因导致合同无法履行，承租人应当配合征收部门进行搬迁，此时出租人应当对承租人因搬迁而发生的费用进行相应补偿。承租人可以获得的搬迁补偿的范围以其实际支出的费用为准。而如果承租人在征收决定发布后，不积极配合搬迁，反而继续占有房屋、从事经营，直到房屋租赁合同期限届满后才主动搬出或者被强制迁让的，则不应再获得搬迁补偿。提前搬迁奖励的处理原则同上。综上，吴振峰与张志平签订的多份《房屋租赁合同》期间均已届满，不定期房屋租赁关系也因征收而终止，就吴振峰而言，其房屋租赁合同已经全部履行完毕，并无任何剩余租赁期间，无论是依照双方当事人的合同约定，还是依据相关法律的规定，吴振峰均不能就停产停业损失、装修损失、搬迁损失等向出租人吴志峰主张赔偿或者补偿。至于吴振峰认为张志平获得某些补偿没有充分依据，并不是双方房屋租赁合同关系中所涉及的问题，而是征收部门与张志平行政协议关系中的事项，本院在本案中不予处理。综上，张志平的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初17478号民事判决；二、驳回吴振峰的诉讼请求。一审案件受理费6543元，二审案件受理费2835元，均由吴振峰承担。本判决为终审判决。审 判 员 王劲松二〇二〇年九月十五日法官助理 李玲玲书 记 员 郭旭冬