浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0110民初6173号原告：祝超，男，1994年9月14日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人：徐维微、何一,浙江六和律师事务所律师。被告：杭州泰峪房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区闲林街道里项村洞山66号1幢安邦大厦1104室。法定代表人：杨平，董事长兼总经理。委托代理人：周婷、周媛媛，北京金杜（杭州）律师事务所律师。原告祝超与被告杭州泰峪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2020年5月13日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告祝超的委托代理人徐维微、何一、被告泰峪房产的委托代理人周婷、周媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2018年5月14日，原告、被告签订购买位于余杭区未来科技城文二西路与常二路交汇处的泰禾杭州××幢××室的《浙江省商品房买卖合同》，约定购房款9514908元。此前，原、被告还签订了两份《地下车位使用权转让合同》和一份《地下室使用权转让合同》，约定被告将车位使用权和地下室使用权分别以700000元、2300000元的价格转让给原告。合同约定被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋、地下室和车位，于2019年3月31日办理和交付房屋权属证书。此后，原告依约付清了全部购房款、车位款、地下室款。但是被告未能按合同约定于2018年12月31日前交付房屋、地下室和车位，也未能按照合同约定于2019年3月31日取得并交付房屋权属证书。2019年10月16日，被告签订承诺书，承诺2020年2月底前完成交付，并承诺逾期交付一日，在原有合同基础上另外增加万分之一的违约金。原告经多次向被告催讨违约金无果，故提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付违约金491835.84元（以已付价款12514908元为基数，自2019年2月1日起至2020年2月29日，按日万分之一计算；自2020年3月1日起至实际交付之日止，按日万分之二计算）；2、被告向原告支付逾期办证违约金317797.91元（以购房款9514908元为基数，按日万分之一计算，自2019年4月1日起暂计算至2020年2月29日，此后计算至实际取得并交付权属证书之日止）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告泰峪房产答辩称，第一，原告诉请的自2020年3月1日起每日万分之二的违约金，应在房屋交付后一次性支付，目前房屋尚未交付，该等违约金未达到支付节点，原告无权要求答辩人支付。且《承诺函》增加的日万分之一的违约金计算基数是原商品房买卖合同确认的房价款，不包括车位、地下室转让价款。第二，《商品房买卖合同》已明确约定逾期交房期间不计算逾期办证违约金，截止本次开庭之日，房屋尚未交付，原告无权主张逾期办证违约金。根据双方签署的《商品房买卖合同》的约定，交房时间与办证时间互为关联，逾期交房的，办证期限相应顺延；该约定系合同双方真实意思表示，在案涉房屋尚未交付的情况下，原告无权要求答辩人承担逾期办证的违约责任。房屋交付后才能够办理相关权证，在案涉房屋尚未交付的情况下，同时主张逾期交房违约金、逾期办证违约金是对逾期办证违约金条款的曲解，且显失公平。余杭法院已处理的类似纠纷中，均明确表示不支持购房人在房屋逾期交付期间的逾期办证违约金主张。第三、新冠疫情期间案涉房屋施工工作无法进行，由此不可抗力导致的逾期交房违约金依法应予扣除。综上，逾期交房期间不计算逾期办证违约金，《承诺函》约定的每日万分之二的违约金的支付条件尚未满足，因新冠疫情导致的逾期交付违约金依法应当予以扣除。原告提出的部分诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告部分诉讼请求。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2018年5月14日，原告（买受人）与被告泰峪房产（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于杭州市余杭区××街道××幢××室的房屋，房屋价款为9514908元；交房日期为2018年12月31日，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人承诺于2019年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议约定，因本合同约定交房与办证时间互为关联，故若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证相应的违约责任。双方还就其他事项进行了约定。同日，原告（乙方、受让人）与被告泰峪房产（甲方、转让方）签订两份《地下车位使用权转让合同》，约定甲方向乙方转让编号为593、594号车位使用权二个，转让费共计700000元，车位交付日期为2018年12月31日。同日，原告（乙方、受让人）与被告泰峪房产（甲方、转让方）还签订了一份《地下室使用权转让协议》，约定甲方向乙方转让对应地下室的使用权，转让费为2300000元，地下室交付日期为2018年12月31日前。上述协议签订前后，原告向泰峪房产陆续支付了相应款项。2019年8月6日，原告与泰峪房产签订《违约金支付信息确认单》，确认标的房屋、地下室及地下车位的逾期交付违约金按照上述合同、协议约定实际支付价款总额12514908元为基数，自2019年1月1日起按照万分之一标准计算，本次接受逾期交付违约金为38796元，系2019年1月1日至2019年1月31日止的逾期交付房屋、地下室、地下车位的全部违约金。2019年10月16日，被告泰峪房产向原告出具一份《承诺函》，载明：泰禾集团向杭州院子全体业主承诺2020年2月底前房屋成品交付，交房同时开具全额购房发票；逾期交付1日，在原有商品房买卖合同基础上另外增加万分之一的违约金支付给业主。违约金于交付后5个工作日内一次性付清给业主。被告泰禾集团授权代表卢国鹏于该《承诺函》上签字，并于授权书中确认“卢国鹏签署的《承诺函》，我司追认其对我司具备约束力，我司将履行该承诺函的相关义务。在泰杭院项目房产交付和违约金交付之前，上述授权持续有效。被告房屋至今未交付原告，亦未将权属证书或登记证明交付给原告。本院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让合同》、《地下室使用权转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。被告未按期交房，应当按约支付违约金。关于逾期交付违约金计算基数，本院认为，根据原告与被告签署的《违约金支付信息确认单》，确认逾期交付违约金按照合同、协议约定实际支付价款总额为基数，故本院确认以该实际支付价款总额12514908元为基数。关于逾期交付违约金计算标准，本院认为，根据双方合同约定，被告应自2019年1月1日起至实际交付之日止，按照日万分之一的标准计付违约金。且经双方确认，被告已支付2019年1月1日至2019年1月31日的违约金。对原告诉请增加万分之一违约金的部分，被告抗辩暂未达到《承诺函》中约定的支付条件的意见本院予以采信，故对该部分违约金本院不予支持。对被告要求扣除新冠疫情期间违约金的抗辩意见，因被告逾期交房系自2019年1月1日起即开始违约，先于新冠疫情发生，新冠疫情的发生并非造成被告逾期交房的免责事由，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。关于逾期办证违约金，因双方合同明确约定“因本合同约定交房与办证时间互为关联，故若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担预期办证相应的违约责任。”故本院对此不予支持。对原告主张的保全费，该费用系原告主张权利的实际合理支出，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州泰峪房地产开发有限公司支付原告祝超逾期交房违约金491835.84元（从2019年2月1日起暂计至2020年2月29日，此后按每日1251.49元计算至实际交付之日止），于本判决生效后十日内付清；二、被告杭州泰峪房地产开发有限公司支付原告祝超保全费4568元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告祝超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，于本判决生效后十日内付清。本案案件受理费5971元，由原告祝超负担1698元，被告杭州泰峪房地产开发有限公司负担4373元，于本判决生效后十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 俞丽丽二〇二〇年九月一日法官助理 黄若兰书 记 员 陈秋夏