上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5310号上诉人(原审原告)：张圣立，女，1979年6月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被上诉人(原审被告)：上海上富商务咨询有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陶兰轩，执行董事。委托诉讼代理人：汤玲玲，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海星隽投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：匡放，董事长。委托诉讼代理人：沈亢，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞婷，北京炜衡(上海)律师事务所律师。上诉人张圣立因与被上诉人上海上富商务咨询有限公司(以下简称“上富公司”)、上海星隽投资管理有限公司(以下简称“星隽公司”)服务合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初21100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张圣立上诉请求：撤销一审判决，改判支持张圣立一审全部诉讼请求。事实和理由：1．一审法院认定事实不清。张圣立在一审中提供公证书，证明上富公司、星隽公司发布虚假广告、进行虚假宣传的事实，上富公司、星隽公司否认其曾发布广告，但《汇金大厦定购协议书》中载明：定购总价包含营销广告推广服务。对该节重要事实，一审法院未予查明。2．一审法院认定事实错误。首先，《汇金大厦定购协议书》载明的主体为买方张圣立、卖方星隽公司。上富公司并非房屋产权人，也非合同主体，一审法院认定张圣立与上富公司签订《汇金大厦定购协议书》，与事实不符。《汇金大厦定购协议书》载明：买方在定购本物业前，已对标的物业进行现场勘查，确认与房地产买卖合同约定的交付标准一致，且对我方物业及房地产买卖合同等文本了解并确定。事实上，上富公司、星隽公司在《汇金大厦定购协议书》签订时并未向张圣立出具房地产买卖合同文本，张圣立仅在销售人员带领下看了样板房，《汇金大厦定购协议书》系格式协议。其次，一审法院认定“张圣立向上富公司确认的委托收款账户支付人民币(以下币种均为人民币)1，526，600元”，与事实不符。事实是上富公司称其受星隽公司委托收取款项，张圣立向星隽公司付款，与上富公司无关。张圣立与上富公司之间既无房屋买卖合同关系，也无服务合同关系。营销广告推广服务系为卖方服务，服务费应由卖方自行承担。上富公司、星隽公司要求张圣立先支付服务费，才能签署房屋买卖合同，属于欺诈行为。张圣立违背真实意思支付服务费，上富公司基于欺诈所得财产应予返还，而星隽公司作为被代理人，知道或应当知道代理人上富公司的违法行为，但未提出反对，应承担连带责任。3．一审法院基于对事实的错误认定得出错误结论。张圣立未与上富公司签订协议，也未向上富公司支付服务费，上富公司向张圣立收款违背诚信原则，构成欺诈。4.2018年6月，张圣立的朋友李永春告知南京路步行街附近有不限购的公寓房出售，张圣立上网查询到相应广告后，按照网页上的电话联系到销售人员汪织。张圣立看到汪织的朋友圈介绍汇金大厦“自住投资两相宜”，就与汪织联系现场看房。看房过程中，销售人员始终介绍房屋是酒店式公寓。张圣立所拍摄的样板房视频显示，房屋内有电磁炉、脱排油烟机、冰箱，还有独立的卫生淋浴房、衣帽间、洗衣机。基于销售人员的介绍以及现场看房的情况，张圣立认为房屋是可以居住的。视频中，张圣立还告诉家人房屋内有玄关、厨房、卧室、衣帽间等，也证明张圣立购买房屋是为了居住。2019年1月，物业告知业主汇金大厦是纯商办楼，房屋只能用作办公，不能居住过夜，且仅在办公时间供应空调和热水。张圣立认为，上富公司、星隽公司系通过欺诈手段将不能居住的房屋包装成可以居住的房屋推销给张圣立。5．《汇金大厦定购协议书》无论是签订背景，还是约定内容，都存在不公平，应予撤销。上富公司没有相应的房产中介资质，其代理销售行为是否合法，是有待商榷的。上富公司利用个人账户收取数百万房款，收款后仅开具收据，不符合正规财务流程。张圣立向上富公司支付服务费，上富公司应提供相应的服务，但上富公司从未提供任何对应的服务。因此，上富公司应将收取的服务费返还张圣立。被上诉人上富公司辩称：1．《汇金大厦定购协议书》中载明定购总价包含营销广告推广服务，并不能证明张圣立看到的广告宣传是上富公司委托发布的。张圣立提供的公证书不能证明页面内容的真实性以及与上富公司之间的关联性。网页内容来自搜狐转载的“上海顶级豪宅”公众号内容，与上富公司无关。2．张圣立认为样板房所展示的是可以居住的房屋，系张圣立的错误理解。样板房所展示的只是房屋使用的一种可能性。在办公用房及现代生活工作多元化的今天，洗衣机、衣帽间、电磁炉都可以是工作的配套，并不能证明房屋可以居住。3．张圣立的代理人一审中认可《汇金大厦定购协议书》系张圣立本人签名，而张圣立在上诉状中又称从未与上富公司签订过《汇金大厦定购协议书》，否认一审中已经自认的事实，实际上是虚假陈述。上富公司作为星隽公司的销售代理方，在《汇金大厦定购协议书》卖方处盖章并不违反法律规定，星隽公司对此也予以认可。上富公司制作《汇金大厦定购协议书》是为了促进交易方便，并无免除自身责任、加重对方责任，排除对方主要权利的条款，不能认为是无效的格式合同。上富公司从未自行或授权他人将房屋宣传为可居住的房屋。如果张圣立没有仔细查看《汇金大厦定购协议书》及房地产买卖合同的相关条款，应由其自行承担责任。4．上富公司从未进行虚假宣传，也未委托他人发布虚假广告，代星隽公司收取的款项已经转付，星隽公司对此也予以认可。上富公司从未实施欺诈行为，张圣立的上诉主张无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人星隽公司辩称：不同意张圣立的上诉请求。1．星隽公司作为上海市黄浦区汉口路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的原产权人，委托上富公司代理销售系争房屋，该事实在一审中已经进行过确认。上富公司作为星隽公司的销售代理方，签订《汇金大厦定购协议书》并不违反法律规定，相关协议合法有效。张圣立签署《汇金大厦定购协议书》，并按照协议约定履行完毕，又对协议内容提出异议，无法律依据。2．张圣立对系争房屋总价是认可的。张圣立提交的公证书显示，广告宣传的房屋总价约为6，000，000元，与定购协议中约定的定购总价一致，可见张圣立认可房屋总价。且张圣立曾实地查看房屋，了解房屋价值，张圣立以其对系争房屋的性质产生误认为由，要求退还服务费，没有法律依据。3．双方签署的房地产买卖合同中多次明确系争房屋的性质为办公用房，张圣立提交的证据也显示系争房屋为商业性质、不限购、不限贷等。作为购房者，张圣立应当知晓系争房屋的性质并非住宅。张圣立取得系争房屋产权至提起本案诉讼的一年多时间内，从未对系争房屋的性质提出任何异议。张圣立要求返还高额服务费，目的是为了获取不当利益，不应获得支持。4．返还服务费应以撤销《汇金大厦定购协议书》为前提。张圣立以欺诈为由要求撤销定购协议，应当自知道或应当知道撤销事由之日起一年内提出，张圣立提起本案诉讼已超过除斥期间。而在《汇金大厦定购协议书》没有被撤销的情况下，不存在返还服务费的问题。请求驳回张圣立的全部上诉请求。张圣立向一审法院起诉请求：1．判令上富公司返还服务费1，726，600元；2．判令星隽公司对上富公司的上述返还义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实，2018年6月11日，张圣立与上富公司签订《汇金大厦定购协议书》，约定，定购房号为上海市黄浦区汉口路XXX号XXX室；定购总价6，388，000元，本定购总价，包含房地产买卖合同总价及营销广告推广服务、设计、装修、咨询服务等费用；房地产买卖合同总价4，661，400元，服务费1，726，600元；买方在定购本物业前，已对标的物业进行现场勘查，确认与房地产买卖合同约定的交付标准一致，且对我方物业及房地产买卖合同等文本了解并确定(买方知晓并确定内容包括但不限于物业的产权性质，年限，户型面积等)。当日，张圣立支付上富公司200，000元。2018年6月14日，张圣立向上富公司确认的委托收款账户支付1，526，600元。上富公司于2018年6月14日出具收据，载明收到张圣立支付的系争房屋服务费1，726，600元。2018年6月14日，张圣立(乙方)与星隽公司(甲方)签订《上海市房地产买卖合同(非居住用房)》，约定由乙方受让甲方自有系争房屋，房屋类型为办公楼，建筑面积77.69平方米，房地产转让价款4，661，400元。上述合同签订后，张圣立于当日支付星隽公司购房款4，661，400元。星隽公司于同日出具房款收据，并于2018年10月30日出具购房款发票。2018年8月22日，张圣立经核准登记为系争房屋产权人，不动产权证书记载房屋用途为办公，房屋类型为办公楼。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。张圣立与上富公司就系争房屋签订的《汇金大厦定购协议书》内容明确、清晰，其中载明了1，726，600元的性质为上富公司提供营销广告推广服务、设计、装修、咨询服务等服务的费用，且该服务费不包括在房地产买卖合同约定的总价中，此后张圣立已向上富公司按约付清了上述款项。此外，定购协议明确约定买方在定购房屋前已知晓并确定房屋的产权性质。张圣立与星隽公司所签《上海市房地产买卖合同》封面也载有“非居住用房”字样，且合同中已明确载明房屋类型为办公楼。故张圣立购房时应当知晓系争房屋性质为办公楼而非居住用房，其主张上富公司的销售行为构成欺诈依据不足，一审法院不予采信。综上，张圣立要求上富公司退还服务费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。张圣立要求星隽公司对上富公司的服务费返还义务承担连带责任，一审法院亦不予支持。一审法院判决：驳回张圣立的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，张圣立以上富公司存有欺诈，且未履行服务义务为由，要求上富公司返还服务费，并要求星隽公司承担连带责任。就张圣立主张的欺诈，根据查明的事实，无论是与上富公司签订的定购协议还是与星隽公司签订的房地产买卖合同，就系争房屋的性质均有明确记载，张圣立对于系争房屋并非居住用房应属明知，故张圣立主张上富公司有欺诈行为，理由不成立。同时，在定购协议中，对于上富公司基于提供营销广告推广服务、设计、装修、咨询服务等而收取服务费的约定是明确的，张圣立在签署协议时，对此亦应属明知，其在签订协议后，依约支付了相应的服务费，张圣立主张上富公司未履行服务义务，缺乏事实依据。综上所述，张圣立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20，339元，由上诉人张圣立负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆二〇二〇年九月一日法官助理 沈 宸书 记 员 慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……