河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4675号上诉人（原审被告）：洛阳万众房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区洛阳工业园区310国道与龙翔东路交叉口东北角万众e家营销中心。法定代表人：李达，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东飞，河南都林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栋强，北京市君致（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：**涛，男，1978年4月5日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。上诉人洛阳万众房地产开发有限公司（以下简称万众房地产公司）因与被上诉人**涛房屋买卖合同纠纷一案，河南省洛阳市西工区法院于2018年12月26日作出(2018)豫0381民初3514号民事判决书，万众房地产公司不服上诉至本院，本院于2019年5月21日作出（2019）豫03民终2255号民事裁定书，将本案发回重审。河南省洛阳市西工区法院于2020年5月19日作出（2019）豫0303民初2703号民事判决，万众房地产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万众房地产公司的委托诉讼代理人王东飞，被上诉人**涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万众房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回**涛的一审诉讼请求；2.一、二审的诉讼费、保全费由**涛承担。事实与理由：万众房地产公司与**涛之间的房屋买卖关系已经解除，**涛没有在法定期限内提出异议。**涛未按约在交付首付款的同时提交按揭资料，万众房地产公司于2018年3月30日向**涛发送《催办函》，催促其三个工作日内到售楼处签订《商品房买卖合同》，但是**涛没有按约定签订。2018年5月2日向**涛下发《通知函》，通知解除《商品房订购书》和《合同确认表》。**涛没有提出异议，也没有向法院起诉解除无效。《商品房订购书》《合同确认表》只是预约合同，不具备完备的买卖合同条款，法院判决强制履行，有违民法意思自治原则。**涛诉求是履行《商品房订购书》《合同确认表》，及时签订商品房买卖合同，判决内容则是交付房产配合办理过户手续，超出**涛诉请，违反不告不理原则。并且涉案房屋已经抵账给其他债权人，房屋无法交付。**涛辩称，合同双方应按照约定全面履行自己的义务，**涛在2017年4月14日前交付了定金与首付款，并如约进行了贷款面签，但因为万众房地产公司未告知其所出售的房产为在建抵押房产，以欺诈行为损害**涛利益。万众房地产公司称于2018年3月30日出具催办函，**涛并未收到。《商品房订购书》具有买卖合同主要内容，并且**涛已向万众房地产公司交付部分房款，因此订购书应当认定为商品房买卖合同。**涛诉求目的即取得房屋产权，完成交付，判决未违反不告不理原则。涉案房产已被西工区人民法院查封，万众房地产公司不可能将房屋抵债给他人。**涛向一审法院起诉请求：1.请求判令万众房地产公司继续履行万众e家12号楼1单元29楼层03室《商品房订购书》及《合同确认表》，及时签订《商品房预售合同》；2.请求判令万众房地产公司承担因逾期签订商品房预售合同及逾期办理银行分期贷款手续给**涛造成的多支出银行还款费用100215.27元；3.本案诉讼费、保全费等实现权利的一切费用由万众房地产公司承担。诉讼中，**涛提出，可将剩余房款330000元向万众房地产公司一次性付清，但要求按照双方签订的《商品房订购书》及《合同确认表》上约定的价格和面积购买诉争房屋并交付，《商品房订购书》及《合同确认表》没有的条款依从其他大部分业主的条款执行。一审法院认定事实：2016年10月28日，万众房地产公司将坐落于河南省洛阳市××国道与××交叉口东北角国色天香万众e家12幢1-2903商品房抵押给郑州银行股份有限公司洛阳牡丹城支行。抵押期限为2016年10月25日至2018年10月24日。2017年3月12日，**涛（买受人、乙方）与万众房地产公司（出卖人、甲方）签订《商品房定购书》，约定乙方定购万众e家12号楼1单元29楼层03室房产，建筑面积91.57㎡，合同总价413414元，乙方于签订本定购书之日向甲方交付定金10000元。双方亦签署了《合同确认表》，约定买受人于2017年3月12日前向出卖人支付购房定金10000元转为房款，买受人于2017年4月14日前向出卖人支付购房款73414元，剩余房款330000元向银行申请办理按揭贷款。**涛依约于2017年3月12日支付万众房地产公司购房定金10000元、于2017年4月14日支付万众房地产公司首付款73414元，万众房地产公司向**涛出具收款《收据》。之后，万众房地产公司未与**涛签订《商品房买卖合同》，**涛亦未在银行办理贷款手续。审理过程中，1.**涛多次表示愿意改变支付方式将剩余的房屋贷款一次性付清。2.万众房地产在庭审时表示，通知**涛签合同其以利率上浮为由拒签，后向**涛发《催办函》，其亦未签，应视为解除合同。3.本案诉争房产现处于空置状态，符合交付条件，但不愿与**涛签订房屋买卖合同。一审法院认为，**涛与万众房地产公司之间订立的《商品房订购书》及《合同确认表》是双方真实意思表示，不违反法律和法规的禁止性规定，依法确认有效。《商品房订购书》从形式上属预约合同，订立的目的是签订买卖合同，但双方在履行中出现重大分歧并产生纠纷，**涛持有万众房地产公司收取部分房款的证据，并同意撇开原约定的按揭贷款支付方式，用一次性付款方式付清房款，以实现订约目的，取得房产。万众房地产公司否认《商品房订购书》的买卖合同性质，并明确不与**涛签订房屋买卖合同。故本案争议的焦点在于《商品房订购书》是否具有买卖合同性质，在不能签订买卖合同时是否可以判令万众房地产公司交付房产。经查，**涛与万众房地产公司因按揭贷款问题产生争议并爆发剧烈冲突。诉讼中，万众房地产公司拒绝与**涛继续履行预约合同，单方阻断交易完成的可能性。**涛则主动表示愿意一次性支付剩余房款并接受大多数已签合同业主承诺的《房屋买卖合同》约定义务，因此，双方争议问题已得到解决，万众房地产公司售房并收取约定价款的合同目的可以实现，在此情况下，万众房地产仍拒绝履行《商品房订购书》，违背诚实信用原则，已构成对**涛权利的侵害，应承担民事责任。现《商品房订购书》记载的买卖合同基本要素齐全，《商品房订购书》所确认的房源现仍处于可交易状态，并不存在其他权利限制，可以用于交付。基于此，**涛和万众房地产公司之间房屋买卖合意已经形成，**涛履行了部分付款义务，具备买卖合同的实质要件。万众房地产公司不签订买卖合同时，**涛支付房款后可直接交付。**涛关于利息损失的请求，因《商品房订购书》约定的支付方式发生变更，损失并未产生，一审法院不予支持。万众房地产公司关于订购书已解除的主张缺乏法律依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、限**涛于本判决生效后十五日内支付万众房地产公司房款330000元，万众房地产公司接收房款后五日内向**涛交付位于洛阳市××国道与××交叉口东北角国色天香万众e家12幢1-2903号房产；二、上述第一项义务双方履行后，万众房地产公司应按房产登记部门规定义务，协助**涛办理产权登记，所需税费，按上述规定分别各自承担；三、驳回**涛其他的诉讼请求。本案受理费2304元，保全费2587元。由**涛负担2304元，万众房地产公司负担2587元。本院二审期间，万众房地产公司提交了一份以房抵债协议，本院组织双方进行了质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，**涛与万众房地产公司之间订立的《商品房订购书》及《合同确认表》合法有效，双方应当依约履行。万众房地产公司上诉认为，由于**涛未按约定提供贷款手续及签订《商品房买卖合同》，万众房地产公司已于2018年5月2日发出解除的《通知函》，双方签订的《商品房订购书》、《合同确认表》已解除。但是，一方面涉案房屋在2016年10月25日至2018年10月24日处于抵押状态，不能办理贷款手续，另一方面**涛于2018年5月14日即向法院起诉请求万众房地产公司继续履行《商品房订购书》、《合同确认表》，对万众房地产公司的解除通知提出异议，因此，万众房地产公司关于涉案的《商品房订购书》、《合同确认表》已解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方签订的《商品房订购书》、《合同确认表》具备房屋买卖合同的基本要素，虽然原来约定为银行贷款，但现在**涛表示可以一次性支付剩余房款，因此一审法院判决**涛支付剩余房款，万众房地产公司交付涉案房屋并无不当，亦没有超出**涛诉讼请求的本意。万众房地产公司与他人签订以房抵债协议，但未交付房屋，且涉案房屋被保全，因此，本案不存在履行不能的情形。综上所述，万众房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由洛阳万众房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范振洋审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇二〇年九月二日书记员  李圆圆