广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18945号上诉人（原审原告）：徐桂香，女，1965年3月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：伍巧玲，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张爱华，男，1972年8月15日出生，汉族，身份证住址湖北省监利县。被上诉人（原审被告）陈四红，女，1971年7月3日出生，汉族，身份证住湖北省监利县黄歇镇黄歇路44号。两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘鸽，广东环宇京茂律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄蓝岚，广东环宇京茂律师事务所实习律师。原审第三人：徐学良，男，1956年8月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：徐嘉俊，徐学良之子。上诉人徐桂香因与被上诉人张爱华、陈四红，原审第三人徐学良房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初22099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐桂香上诉请求：1.判令撤销一审判决，改判两被上诉人立即将位于广州市天河区沙河顶12号一楼的房屋腾空并交还给上诉人；2.判令两被上诉人向上诉人支付房屋占用费24700元（自2018年4月3日起暂计至2019年5月3日，参照原租赁费用标准1900元/月*13个月，要求支付至涉案房屋实际交还给上诉人之日止）；3.判令本案诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、适用法律错误。1.有关涉案房屋的权利人未查明。徐桂香占有和使用案涉房屋，已实际居住50余年，徐桂香是权利人，徐学良无权对外出租涉案房产，其与张爱华、陈四红签订的租赁协议属于无权处分。2.有关涉案房屋的出租情况未查明。在2005年12月3日至2018年4月2日期间，徐桂香与张爱华、陈四红之间签订了多次租赁合同，最后一次租赁合同至2018年4月2日。张爱华、陈四红一直是向徐桂香支付每月租金，其明知徐桂香有权出租涉案房屋，却不仅未与徐桂香核实徐学良是否有权对外出租涉案房屋，而且也在未取得徐桂香同意的情况下，在租赁合同尚未到期（2018年4月2日到期），却提前一年多私下与徐学良重新建立租赁关系并向徐学良支付款项，不合情理。3.一审推定张爱华、陈四红有理由相信徐学良有权出租涉案房屋有误。徐学良急需大笔资金，因而按照陈四红的要求签订了所谓的租赁协议，该协议看似租赁关系，实则是借贷。陈四红与徐学良另行签订的租赁合同的时间、租赁期限和租金标准均不合常理。此前陈四红与徐桂香签订的《租房协议书》约定的租金标准是1900元，租期5年，租金每月支付，租赁期限至2018年4月2日止。然而，陈四红与徐学良另行订立的《租房协议书》是在2017年3月26日，租期是10年，租金一次性支付，即便按照协议约定的15万元计算，月租金标准为1250元，不仅租金未上涨，反而远远低于此前租金标准。且在前述合同尚未期满或解除的情况下，提前一年多时间另行订立合同。徐学良声称与陈四红之间存在借贷法律关系，款项已还清，陈四红认为尚未还清用以抵扣租金，在双方各执一词的情况下，一审认为徐学良与陈四红“没有其他经济往来”，没有依据。4.一审多处事实推定过于随意，如以徐桂香2017年3月28日的通话记录截图和“已到欧亚”的短信截图，认定徐桂香知情并同意徐学良的出租行为缺乏事实依据；依据户主12号房屋户口本和房产证的复印件认定徐学良有权出租涉案房屋，缺乏事实和法律依据；以徐桂香儿子向陈四红仅收取水电费而推定没有索要过租金。5.徐桂香是基于物权主张占有权和使用权。6.涉案房屋自2018年4月2日租期届满后，并不存在租赁关系，陈四红、张爱华理应支付占用费。二、张爱华、陈四红违反诚信原则，不构成善意，且仅向徐学良支付了92200元，并未按照协议约定支付15万元。陈四红与徐学良之间的法律关系应当另循途径解决。张爱华、陈四红二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.涉案房屋为徐新梅遗产，徐桂香并未一直占有和使用，其所称实际居住50多年并非事实，张爱华、陈四红与徐学良签署的10年期租赁合同合法有效。2.该租赁合同已经取代此前张爱华、陈四红与徐桂香丈夫杜继建2013年的租赁合同，徐桂香知情并同意不再履行2013年的租赁合同。3.一审判决是根据张爱华、陈四红提交的证据、徐桂香和徐学良的证据和自认，依据证据规则确认张爱华、陈四红有理由相信徐学良有权出租涉案房屋。答辩人与第三人签署的是合法有效一次性支付租金的租赁合同，而非借贷合同。自承租涉案房屋以来，徐学良及其儿子以及徐桂香（代徐学良借）多次找陈四红预借租金，并告知从代收的租金中扣减。在张爱华、陈四红支付一次性租金15万元之前，张爱华、陈四红要求扣减徐学良等人借款，徐学良和徐桂香均予以同意，最后抵扣之后还需向徐学良支付92400元，张爱华、陈四红现金支付7400元，银行转账85000元，徐学良在收齐之后，向张爱华、陈四红出具收到15万元的收据。4.十年期租赁合同期限是由徐桂香提出而由徐学良接受，一次性支付15万元，应包含可能产生的收益，因此租金标准是公平合理的。5.徐桂香知情并同意张爱华、陈四红与徐学良签订的十年期租赁合同，且依照该合同只向张爱华、陈四红代收水电费。6.张爱华、陈四红承租涉案房屋10多年来，都是按时足额支付租金，未有任何违反合同约定。徐学良述称：同意徐桂香的上诉意见。徐桂香向一审法院起诉请求：1.张爱华、陈四红立即将位于广州市天河区沙河顶12号一楼的房屋腾空并交还给徐桂香；2.张爱华、陈四红向徐桂香支付房屋占用费24700元（自2018年4月3日起参照原租赁费用标准1900元/月，支付至涉案房屋实际交还给徐桂香之日止）；3.本案诉讼费用由张爱华、陈四红承担。一审法院经审理查明：徐桂香称现广州市天河区沙河顶12号房屋（以下简称“12号房屋”）的原地址为沙河顶4号，12号房屋有报建，由于二、三层涉及加建，有遗留问题没有处理完毕，因此现没有房产证，12号房屋属于徐桂香的父亲徐新梅的遗产，原广州市天河区先烈路沙河顶12号房屋已被拆迁。徐桂香就其上述所述提交以下证据：1.沙河顶4号的《小修杂项工程许可证》、《广州市郊区修建工程申报表》及《修建工程许可证》等作为证据，上述证据载明工程项目为厨房维修，出建单位为徐新梅；2.沙河顶12号房屋《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《回迁通知书》，上述证据载明沙河顶12号房屋被拆迁，1998年回迁至先烈东路原地段“鑫源楼”206号503房等；3.显示1999年2月2日徐新梅、邓转手写的《报告》，内容为申请将沙河顶4号改为12号，该报告下方有“经查，沙河顶4号现更改为沙河顶12号”字样并加盖有沙河派出所公章。经质证，张爱华、陈四红对上述证据的真实性予以确认，但表示不清楚上述房屋的历史情况。另在本案中，徐桂香和徐学良确认双方为姐弟关系，两人尚有其他兄弟姐妹，并表示两人的父母立下口头遗嘱表示上述房屋交由徐桂香继承，但上述房屋并未办理继承手续。徐桂香另提交其与杜继健的结婚证证明双方为夫妻关系。徐桂香提交的两份《租房协议书》显示：2005年12月3日杜继健与张爱华签订《租房协议书》，约定杜继健向张爱华出租沙河顶12号地下房间一间（以下简称“涉案房屋”），租金每月1300元，租用期2005年12月3日至2007年12月3日等；2013年4月3日杜继健与张爱华签订《租房协议书》，约定杜继健向陈四红出租涉案房屋，租金每月1300元，租用期2013年4月3日至2018年4月2日，另补偿水电费200元，水、电费由陈四红支付等。经质证，张爱华、陈四红对上述证据的真实性予以确认。另在本案中，各方确认涉案房屋有合法报建。2017年3月26日，徐学良与陈四红签订《租房协议书》（以下简称《协议书》），约定：徐学良向陈四红出租涉案房屋，租用期从2017年3月26日至2027年3月26日，租金由陈四红一次性付150000元给徐学良，也就是陈四红已向徐学良付清了从2017年3月26日至2027年3月25日所有房租，这期间徐学良不得以任何形式找陈四红要钱或借钱等；如徐学良违约不能让陈四红做到2027年3月25日，中途任何时候以任何理由终止协议都要退回原来的十五万元外，另还要赔偿十万元损失费给陈四红等。同日，徐学良手写并签署《遗嘱》，《遗嘱》内容为：徐学良现在把涉案房屋租给陈四红使用，从2017年3月26日至2027年3月25日止，一次性付清从2017年3月26日至2027年3月25日所有房租15万元，期间其他人（包括我妻子、女儿、儿子，所有妹妹等）不得干涉陈四红的使用权，谁干涉就要退回陈四红十五万元，另外赔十万元给陈四红，如果徐学良去世，期满后五年签一次协议，本遗嘱交由陈四红保管，合法有效等。同日，徐学良出具《收条》，确认收到陈四红房租15万元整。在本案中，张爱华、陈四红另提交徐学良手持其他《租房协议书》（约定徐学良向陈四红出租涉案房屋，租期为2017年3月26日至2037年3月26日止，租金一次性支付30万元等）以及手写上述《遗嘱》的照片，证明上述文件为徐学良签署。经质证，徐桂香对上述证据的真实性不予确认，徐学良确认上述证据中其签名的真实性，但认为相关文件是张爱华、陈四红打印好让其抄写。2019年5月28日，徐桂香委托广东格林律师事务所向张爱华、陈四红发出《律师函》，函称：徐桂香与张爱华、陈四红共签订四次租赁合同，租赁期自2005年12月3日起至2018年4月2日止，租赁期届满后双方未再签订租赁合同，自2018年4月3日起至今，双方未签订新的租赁合同，张爱华、陈四红至今未搬出涉案房屋，也没有向徐桂香支付费用，要求张爱华、陈四红腾空并交还涉案房屋，支付使用费等。2019年6月24日，徐桂香以张爱华、陈四红占用涉案房屋为由提起本案诉讼。徐桂香为证明其对涉案房屋享有权利，另提交其2019年5月20日自行制作的《情况说明》一份，该说明载明：徐桂香于1965年3月出生，一直居住在广州市天河区沙河顶12号；2018年3月徐桂香搬到儿子的房屋居住；徐桂香出生已居住在沙河顶12号，因现在需要办理房产证原因，希望有关部门经核实后根据本人实际情况给予批复。《情况说明》下方手写有“根据本人所述，情况属实，徐桂香于2018年3月搬出到荔××中路××房居住，沙河顶12号目前属于出租状态”等字样，并加盖有广州市天河区沙河街新一街社区居民委员会的公章。张爱华、陈四红对上述证据质证称，上述说明与真实情况不一致，之前徐桂香是代徐学良出租涉案房屋，徐桂香也是经过徐学良同意暂时居住在12号房屋的二、三层。关于张爱华、陈四红支付租金的情况。徐桂香表示：2017年以前张爱华、陈四红向其支付租金，当时徐桂香居住在12号房屋的二楼，所以每月的租金是向张爱华、陈四红直接收取；租金收取到2017年11月，当时由于徐桂香急需用钱，张爱华、陈四红在2016年9月26日一次性向徐桂香支付14个月的租金，按照1900元/月的租金总计是26600元。张爱华、陈四红表示在2017年前其向徐学良及徐桂香支付租金，并提交陈四红名下的银行账户的流水作为证据，该流水显示2015年至2017年期间陈四红曾多次向徐学良支付款项，其中2016年2月5日向徐学良支付10000元，2016年2月6日向徐学良支付5000元，2017年3月28日向徐学良转账支付85000元并备注“陈四红交房租费给徐学良”，2017年4月6日向徐学良转账支付7200元并备注“陈四红补房租给徐学良”，另上述流水显示2016年9月26日陈四红向徐桂香转账支付26600元。张爱华、陈四红另提交中国建设银行的转账凭条两张，该凭条显示陈四红分别于2017年3月21日、3月22日向徐学良转账支付8000元及7000元。张爱华、陈四红表示关于《协议书》约定的150000元支付情况如下：2016年2月5日向徐学良支付10000元，2016年2月6日向徐学良支付5000元，2017年3月21日向徐学良支付8000元，2017年3月22日向徐学良支付7000元，2017年3月26日前向徐学良支付1000元，上述总共31000元，2017年3月28日向徐学良支付85000元，2017年4月6日向徐学良转账支付7200元，另外向徐学良现金支付7400元，并以2016年9月26日向徐桂香转账支付的26600元未使用的租金进行了部分抵扣。徐学良称上述银行流水中显示的对其转账为借款，而且徐学良已经还清借款，但是没有相关的借据及相关的借款合同，也无法证明还款情况。另在本案中，徐桂香、徐学良均表示除了涉案房屋，其与张爱华、陈四红之间没有其他的经济往来。关于徐桂香在2017年11月之后有无要求张爱华、陈四红支付租金。徐桂香表示其在2017年11月要求张爱华、陈四红缴纳租金，张爱华、陈四红以其与徐学良签订的《协议书》为由不交纳租金，徐桂香一直以口头方式及现场方式要求张爱华、陈四红支付租金。张爱华、陈四红表示徐桂香没有要求其支付租金，并提交2019年1月7日至4月17日期间徐桂香的儿子与陈四红之间的微信聊天记录（载明杨智豪要求陈四红支付电费、修理费、管理费等）以及涉案房屋2018年、2019年的水电费收据等，拟证明2017年3月28日之后，徐桂香知道徐学良已经一次性收完租金之后，不再向陈四红收租，而只是收水电费、2018年3月徐桂香搬离涉案房屋之后，委托其儿子杨智豪向陈四红收水电费，从未向陈四红收过租金。徐桂香对上述证据质证称：对上述证据的真实性予以确认，认为张爱华、陈四红只交水电费是基于其清楚如果不支付电费，徐桂香将断电，并不能证明徐桂香同意或者追认陈四红与徐学良私下签订《协议书》的行为。关于张爱华、陈四红为何相信徐学良有权向其出租涉案房屋。张爱华、陈四红表示：在2016年10月，徐学良的儿子和妻子说涉案房屋是徐学良的，说其与徐桂香签订的合同无效的，必须要与徐学良签订的合同才有效；后来，徐学良向其出示户口本原件，该户口本显示徐学良是涉案房屋的户主，而徐桂香的户口并未在涉案房屋；徐学良也出示身份证，身份证与户口本是一致的，还出示了涉案房屋的房产证的复印件；另外从2005年第一次签订合同之后，张爱华、陈四红还要求把房租降低，当时徐桂香表示其无权降租，因为其是代徐学良签订合同；每次交纳租金时，徐桂香及杜继健都表示租金其实不是其收取的，而是代徐学良收取。第一份合同没有写明房租，后来的合同都有写明房租金额，另外补偿水电费金额，该水电费可能是徐桂香与杜继健收取的补偿。徐桂香、徐学良均表示不确认张爱华、陈四红的上述所述。在本案中，张爱华、陈四红提交了“先烈路沙河顶12号房”的房产证复印件。经质证，徐桂香表示该“先烈路沙河顶12号房”，并非本案的涉案房屋。张爱华、陈四红另提交以下证据证明其与徐学良之间签约过程：1.2017年3月24日陈四红与徐学良之间的通话录音，录音中徐学良向陈四红表示：我把你做档口的位置卖给你，不知道你想不想要；陈四红问：档口不是你和徐桂香一人一半？徐学良表示：权利是我徐学良的；徐学良另表示：你有时间，打多五百块给我，就刚好到三万一千块钱；之后双方约定后天在“欧亚”见面。2.2017年3月27日陈四红与徐学良之间的通话录音，录音中陈四红问徐学良：你今天有叫徐桂香听电话吗？徐学良表示：有，我的房子为什么要和徐桂香说；陈四红表示：因为平常房租都是徐桂香找其收取，如果到时候徐桂香找其收房租怎么办；徐学良表示如果徐桂香要搞那个房子，我赶他们走；不用徐桂香签，不关徐桂香的事；你可以问徐桂香，档口是不是徐学良叫她看住等等。3.2017年4月4日陈四红与徐学良之间的通话录音，录音中徐学良向陈四红表示：你那个两万多块钱，要返我几个月的钱；你们都放心（涉案房屋）与徐桂香无关，你看你那天，我都叫她，不用徐桂香签的，徐桂香有什么权利签。4.陈四红与徐桂香、徐学良之间的通话记录截图，显示陈四红与徐桂香、徐学良在2017年3月27日有通话记录，徐桂香在3月28日回复短信称“已到欧亚”，陈四红与徐学良在2017年4月4日有通话记录。5.2017年7月10日徐学良出具的《保证书》，内容为：今拿到陈四红1800元，以后不再以任何理由和任何形式找陈四红要钱。经质证，徐桂香表示确认证据3的真实性，但认为当日张爱华、陈四红只是邀请其去欧亚酒店喝茶，其到场后并未看到张爱华、陈四红。徐学良确认上述通话录音的真实性，但表示其没有向徐桂香提及与陈四红签订《协议书》的事。另在本案中，徐桂香与张爱华、陈四红确认涉案房屋现由张爱华、陈四红使用。另查明，户口地址为广东省广州市天河区沙河顶12号的户口本显示该地址的户主为徐学良。徐桂香称其户口原在上述房屋，其于1992年将户口迁出上述房屋。一审法院认为：关于徐桂香诉请张爱华、陈四红交还涉案房屋并支付占用费的诉请。徐桂香称其与张爱华、陈四红之间的租赁合同到期后，张爱华、陈四红无权占用涉案房屋。张爱华、陈四红辩称其与徐学良签订《协议书》承租涉案房屋，且其有理由相信徐学良有权出租涉案房屋。一审法院对此分析如下。第一，张爱华、陈四红称其与徐学良签订《协议书》时，徐学良出示其为户主的12号房屋的户口本，并出示“先烈路沙河顶12号房”的房产证复印件。在本案中，张爱华、陈四红确能提供上述房产证复印件，一审法院对张爱华、陈四红上述陈述予以采信。因12号房屋现无产权证，且徐学良为12号房屋的户主，张爱华、陈四红主张基于徐学良为12号房屋的户主且持有相关房产证复印件，因此相信徐学良有权出租涉案房屋，一审法院予以采信。第二，张爱华、陈四红提供的聊天记录显示陈四红多次询问徐学良是否有权出租涉案房屋，徐学良表示其为涉案房屋的产权人，并表示徐桂香与涉案房屋无关。陈四红另提供其与徐桂香的通话记录证明其在签约当天曾与徐桂香通话，并约徐桂香到场确认，徐桂香亦确认其曾到约定地点，据此张爱华、陈四红主张徐桂香对徐学良出租涉案房屋知情并同意可予采信。第三，陈四红名下的账户流水显示陈四红在2015年至2017年期间多次向徐学良支付款项，部分款项明确备注为租金。徐学良辩称相关款项为借款，但徐学良无法提供借款合同、借据及还款记录等证据证明款项为借款。徐桂香、徐学良亦确认其与张爱华、陈四红除涉案房屋外没有其他经济往来，据此陈四红主张其向徐学良支付的款项为涉案房屋的租金可予采信。第四，徐学良出具《收条》确认收到《协议书》约定的全部租金，张爱华、陈四红提交的转账记录亦与上述款项大致相符，一审法院对张爱华、陈四红有关其向徐学良缴齐租金的陈述予以采信。第五，徐桂香称其不清楚也不同意徐学良向陈四红出租涉案房屋，徐桂香确认张爱华、陈四红向其支付至2017年11月的租金，但徐桂香无法举证其后曾向张爱华、陈四红主张支付租金，张爱华、陈四红提交的微信记录及收据等显示徐桂香的儿子只要求张爱华、陈四红支付水电费等杂费，从未要求张爱华、陈四红支付租金。徐桂香称其不清楚也不同意徐学良向陈四红出租涉案房屋，但直至2019年5月才发函要求张爱华、陈四红支付租金及腾退房屋也与常理不符。综上，根据本案举证情况，张爱华、陈四红称其有理由相信徐学良有权向其出租涉案房屋可予采信，徐桂香诉请张爱华、陈四红交还涉案房屋并支付占用费依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年5月27日作出一审判决：驳回原告徐桂香的诉讼请求。本案受理费420元，由原告徐桂香负担。二审期间，徐桂香向本院提交如下证据：1、刑满释放人员通知书，拟证明徐学良因盗窃罪于2018年1月4日至2019年2月2日在广东省××市监狱服刑。徐桂香与张爱华、陈四红之间的租赁合同自2018年4月2日届满，届满后张爱华、陈四红以2017年3月与徐学良签订的租赁合同书为由拒绝向徐桂香支付租金，也不同意交还房屋，由于徐学良当时在监狱服刑，三方也无法当面对质。2、2019年4月17日访客记录。3、2019年4月22日人民调解简易纠纷案件登记表。证据2和证据3拟证明徐桂香与张爱华、陈四红之间的租赁纠纷经多次协商无果。徐桂香自始至终从未同意或追认过张爱华、陈四红被上诉人与徐学良私下所签订的租赁合同书的效力。张爱华、陈四红和徐学良未提交新证据。经本院组织质证，张爱华、陈四红对徐桂香提交的上述三份证据的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予认可。徐学良对上述三份证据的真实性、合法性和关联性无异议。上述证据，本院经审查，对真实性予以认定，但对证明内容应结合案件事实综合评定。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，本案争议焦点为徐桂香是否有权要求张爱华、陈四红腾退涉案房屋并支付房屋占用费。对此，评判如下：其一，徐桂香认为自己是涉案房屋权利人，徐学良对外出租涉案房产系无权处分，但没有提供充分证据予以证实。其二，涉案房屋系祖产继承而来，鉴于徐学良与徐桂香之间的亲兄妹关系，虽然在2005年12月3日至2018年4月2日期间，徐桂香与张爱华、陈四红之间就涉案房屋签订了多次租赁合同，但在徐学良提出其实际对涉案房屋享有权利后，张爱华、陈四红与徐学良建立租赁关系并向徐学良支付款项，具有合理成分。其三，一审法院结合案件多方面事实，认定张爱华、陈四红有理由相信徐学良有权出租涉案房屋，合法合理，且理由阐述充分。其四，张爱华、陈四红与徐学良签订的十年期租赁协议折算后的租金标准，与其和徐桂香签订的《租房协议书》租金标准相比，相对较低，从逻辑上而言，与租赁期较长以及租金的一次性支付方式不无关系，具有可信性，且张爱华、陈四红能够清晰说明其所付15万元款项的组成情况，徐桂香、徐学良均声称徐学良与陈四红之间系借贷法律关系，部分款项已还清，但没有提供证据证实，本院不予采信。一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，并无不妥，本院予以维持。综上所述，徐桂香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由徐桂香负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年九月二十九日书记员  张家齐黄咏欣