浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初5563号 原告：金德新，男，1964年9月20日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：陈佩珍，温岭市箬横法律服务所法律工作者。 被告：黄云国，男，1970年8月14日出生，汉族，住温岭市。 被告：蔡菲荷，女，1970年5月17日出生，汉族，住温岭市。 两被告的共同委托诉讼代理人：孙科峰、郭娟，浙江法校律师事务所律师。 原告金德新与被告黄云国、蔡菲荷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告金德新及其委托诉讼代理人陈佩珍、被告黄云国及两被告的共同委托诉讼代理人孙科峰、郭娟到庭参加诉讼。在审理过程中，依据原告申请，本院依法采取了财产保全措施。本案现已审理终结。 原告金德新向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与两被告签订的《立改套转让协议书》有效；2、依法判令两被告立即将位于温岭市××街道××路××号××幢××单元××室××号车位变更登记至原告名下并移交钥匙、门禁卡等配套手续；3、依法判令来两被告返还给原告45000元及利息损失（其中20000元的利息自2009年12月20日起按月利率3%的标准计算至实际履行之日止；25000元的利息自2011年3月7日起按月利率3%的标准计算至实际履行之日止）；4、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系。2009年12月9日，被告自愿将拟获批的座落于温岭市前黄村的住宅（现登记为：温岭市××街道××路××号××幢××单元××室××号车位）转让给原告所有。当日双方签订了协议，并约定相关的房产、付款事宜、违约责任等（具体详见协议书）。原告根据协议约定支付了相应价款。另查明，转让的住宅面积实际120平方米，未达到双方约定的180平方米，因此俩被告应返还原告多支付的转让金及土地款45000元。经查，本案所涉的位于温岭市××街道××路××号××幢××单元××室的房屋已办理了相关登记手续。原告多次催促被告办理过户手续，但被告均以各种理由搪塞原告。为维护原告的合法权益，现根据有关法律规定特起诉贵院，请求法院准予原告的诉请。 被告黄云国辩称，一、原告以双方存在住宅转让合同为由主张，无事实和法律依据，应当依法予以驳回。首先，《立改套转让协议书》签订的时间为2009年12月9日，协议约定的价款是依据人口指标报批数确定的，而非根据住宅的面积、朝向、地理位置等决定住宅价值的因素来确定的，案涉协议转让的实际上是人口报批建房指标，而非住宅。协议中约定人口报批建房指标，实际为前黄村村委会拟集资建房，解决村民居住问题，根据村民人口分配的建房面积及对应缴纳的款项。且协议签订时，该土地性质为国有工业用地，该指标实际权益是国有工业用地上的使用权。案由应当是反映案件民事法律关系的性质，本案以房屋买卖合同为由提起诉讼，不能反映案件的性质，同时与案件事实也严重不符，因此原告基于房屋买卖合同纠纷提出的诉请无事实依据。其次，案涉协议转让人口建房指标，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等强制性的规定，应当依法认定为无效。协议书约定在工业用地上建造住宅，并对该工业用地住宅指标予以转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途管制的强制性规定。案涉协议签订时百佳药业地块为工业用地，取得方式为出让，案涉协议约定在该地块上建造村民公寓式住宅，实际上是改变了土地用途，违反了强制性规定，依法应当认定为无效。2009年，温岭市人民政府也正是基于前黄村以建造公寓式住宅的地块，属于工业用地，一直不予审批。最后，案涉协议书，以人口建房指标为转让标的，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定。如前所述，案涉协议转让的是人口建房指标，实际上转让的是国有工业用地使用权。该工业用地取得方式为出让，即国有出让土地使用权转让。以出让方式取得土地使用权在转让房地产时，应当要符合以下条件，按照出让合同与约定进行投资开发的，属于房屋建设工程完成开发投资总额25%以上的属于成片开发的，属于成片开发土地的形成工业用地或者是其他建设用地条件国有土地使用权。在没有建设的情况下，是不能够转让的。案涉地块在协议签订时尚未建设任何住宅，更谈不上完成总额的25%。因此，案涉协议应当是认定无效。二、退一步说，即使案涉协议认定为有效，协议书签订的背景及实现条件发生了重大变化，无履行基础。案涉协议转让的标的为国有出让工业用地上的住宅建设指标，因审批不通过不复存在，合同无法继续履行，案涉协议约定的国有出让工业用地上建造住宅，但因出让工业用地上无法建造住宅，前黄村村委及街道多年申报均未获批准，实则协议书约定违反法律规定，未获得批准。客观上是无法按照原协议的约定的基础履行。现在交付给被告的房屋与协议签订时，发生了重大的变化。即便是履行，也会发生严重不公平的现象。因为协议书签订时的设想，是在工业用地上建造住宅。然而，这一设想无法实现，政府以处理历史遗留问题的形式，将案涉的工业用地出让土地，工业用出让土地由温岭市人民政府进行收储，然后进行划拨，用于建造住宅。与之前交易的基础发生了重大变化。第一、案涉土地的用途发生了变化，由工业用地变为了住宅用地；第二、取得方式也发生了变化，由出让变为划拨；第三、对价也发生了变化。由于案涉的土地性质变成了划拨土地，需要以收回农民宅基地以及地上的房屋为基础，最终分配的房屋其实是包含了原宅基地使用权的价值，以及原宅基地上自建房的价值，现有交付的公寓式住宅，需要以拆除老宅为基础，具有巨额的拆迁安置利益与协议书约定的工业用地上建房指标并非同一事实和基础。因此，原协议客观上已经无法履行。三、退一步讲，将原人口指标可视为划拨土地的使用权转让，在未经批准的情况下，仍然是无效的。百佳药业地块经收储后，以行政划拨的方式划拨给前黄村，用于建造公寓。即便是其此前的人头建房指标，可承继后续划拨方式取得的人头建房指标。此时划拨土地上的建房指标的转让，实则是划拨土地使用权的转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定为合同有效。本案中，温岭市人民政府出台多份文件规定审批过程中命令立改套建房指标，不得转让本案件的划拨土地使用权的转让，未经温岭市人民政府批准，根据该解释的规定，是无效的。四、原协议基础条件发生了重大变化，若机械的理解协议书，并要求被告按照协议履行，会发生严重不公平之情形。首先，原协议书签署时，案涉指标下的工业案涉指标下的土地性质为工业用地，现今分配的住宅土地性质为住宅用地和工业用地的使用权价值相差巨大。其次，分配的住宅以拆除老宅，并退回宅基地为基础。现分配的住宅中，包含着原老宅及地上建筑的补偿利益以及政府的拆迁安置利益。若不考虑案涉房屋背景基础不同，将会造成极大的不公平。对于被告而言，在拟收取150000元，实际上是仅获得105000元的转让费，将使该户对应的原宅基地使用权及房屋上的拆迁利益一并予以出售。该指标对应的村民将丧失基本的住房保障，而原告再支付五十几万元，实际上是获得了120平方米的住宅，市场价值约1680000元，超额享受了被告基于拆迁获取的利益。五、即便是认定案涉协议书系房屋买卖合同且有效也未生效，原告诉请过户的主张不能成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定转让划拨土地地上房屋，应当经有批准权的人民政府批准，现温岭市人民政府尚未批准，且明确出台多份文件，表明该村立改套项目不得出售该转让协议，未经温岭市政府批准，尚未生效。因此，原告诉请过户的主张不能成立。六、若法院认定案涉协议有效，协议书签订后客观条件也发生了重大的变化，依据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，享有解除案涉协议书的权利。合同成立以后，客观条件发生了，当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行，对于一方当事人明显不公平，或者是不能实现合同目的的当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况，确定是否变更，或者是解除。案涉协议签订于2009年12月，双方均无法预见，国有出让土地上建房需要以收回宅基地，且不再审批宅基地为基础，而且，此时立改套的政策也不成熟。温岭市第一个立改套文件，也是在2009年之后出台的。作为普通的民众无法知晓立改套是需要以拆除老宅、收回宅基地为前提的。2019年办证时，被告才知晓需要以收回原宅基地使用权，拆除老房，且不再分配宅基地。分配的公寓包含了巨大的拆迁安置利益，已经非2009年签订协议时，转让的工业用地上人头建房指标合同的客观基础，发生了重大的变化。若支持原告的诉请，将意味着原告仅以50000元的价格将人口指标出让。包括将每一个人口的拆迁利益也一并转让，对被告明显是不公的。故即使是法院认定协议有效，被告也有权提出解除。七、案涉公寓式住宅建设成本未经决算，案涉房屋价款尚不确定，不具备交付条件，且原告不履行义务在先，被告有权拒绝履行变更登记的要求。根据前黄村村委出具的情况说明可知，案涉前黄村村民公寓尚未结算，对外尚有6500万元的工程款，尚未结清，案涉立改套房屋，最终造价尚未确定。即便是在合同有效且生效的情况下，房屋建设款未全部缴纳，原告作为先履行义务，一方已经明确拒绝缴纳后续费用的情况下，被告有权拒绝原告的变更登记要求。这里要解释一下，在前黄村村民公寓选房结束之后，原告是明确拒绝支付房屋的楼层差价物业费的，这些费用都是由被告交的。八、原告放弃第三个人头建房指标，案涉协议即便有效，根据立改套转让协议书第七条约定，被告有权收回原告立改套投入的资金，不存在被告返还以及支付利息损失的基础，原告第三项诉讼请求无论如何都不能成立。2015年，前黄村村民公寓式住宅投入建设，经被告催促后，原告延期缴纳建房指标对应的建设款后，超过一期建设款缴纳周期后，补缴了两个建设指标，表示放弃一个指标，并因此支付了两个指标所对应的一期建设款及滞纳金。根据协议书的约定。甲方负责报批的一切手续，费用是由乙方负责的。同时，根据协议书第七条约定，随着市场经济变化，乙方发觉立改套房屋价格下下跌，以借口资金紧张，有意拖欠余款，甲方有权收回乙方立改套投入的资金，并没收给甲方所有。该乙方即原告，放弃了缴纳指标的建设款楼层差价及物业费。根据协议约定，被告有权收回原告投入的资金，没收后由被告所有，原告诉请返还已经投入的部分资金及利息的主张不能成立。而且原告主张月息三分，既无双方合意，也没有法律。根据计息方式，更是保利模式，诉请无事实和法律依据，应当依法予以驳回。十、即便是案涉协议，未违反法律的强制规定。原告主张亦不能全部成立，同时也无法实际履行。首先，案涉协议载明转让方为黄云国，也仅有黄云国签字。根据前黄村指标分配原则，一个户头，一个指标，被告黄云国仅享有一个指标无权处分他人与他人共有的，或者是他人所享有的第二个指标，超出其处分权的部分，应当无效。其次，案涉分配至被告的房屋，虽然是登记在被告夫妻名下，但仅是代表登记该房屋，实际是由被告家庭成员共同享有，无权单独处分属于共有指标的，属于共有的指标或房产。最后，案涉协议中，报批人数资产所包含的利益所包含的权益是不包含车位的。根据城东街道前黄村公寓式住宅建设实施细则约定第五条三商业用房包括架空层，第四条第四款规定地下车位的分配，每一套住宅相应配套一个地下车位，暂定每个车位收取车位费80000元，可知地下车位是属于有偿取得不属于协议约定的报批资产，此外，被告也从未与原告约定过车位的事宜。据此，被告认为车位不属于协议约定的报批资产，不应当登记至原告名下，综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 被告蔡菲荷辩称，被告蔡菲荷从未签署过案涉的立改套转让协议，并非协议的一方当事人原告以此提出诉请无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。其他同黄云国意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的原、被告身份证明、《立该套转让协议书》、发票、收据、价格明细表、《不动产登记情况查询结果证明书》、通话录音、《温岭市自然资源和规划局复函》、照片，被告经质证对真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对被告提供的证据：1、《关于要求同意城东街道前黄村实施村民建房立改套方案的请示》，拟证明前黄村党支部和村委会向城东街道申请购买浙江百佳药业有限公司六十亩地左右工业用地用于村民的住房安置，即立改套安置。该申请明确表示该村同意五项条款，其中包括同意符合立改套的村民按有关政策规定报批，村里不对外出售；2、《关于要求同意城东街道前黄村实施村民建房立改套方案的请示》，拟证明城东街道就前黄村党支部和村委会的申请向温岭市人民政府报批，村民对其中需要收回宅基地、拆除老屋的政策并不了解；3、温岭市人民政府办公室文件处理单（2009）收文1298号，拟证明温岭市人民政府原则上同意申请方案；4、《关于城东街道前黄村有关历史遗留问题协调会议纪要》，拟证明会议纪要强调严格遵守立改套政策及相关规定，制定分配政策，拆除全部应拆老屋，不未批先建，不对外出售；5、《关于建立城东街道前黄村“村民公寓式住宅建设”工作领导小组的通知》、《关于建立城东街道村民公寓式住宅试点工作领导小组的通知》，拟证明城东街道成立相应领导机构；6、温岭市建设用地审查意见表，拟证明涉案土地系划拨土地，专项用于前黄村村民公寓式住宅公寓项目；7、建设工程规划许可证，拟证明涉案土地系专项用于村民公寓式住宅项目建设；8、温岭市人民政府城东街道办事上文件城东办（2013）45号，拟证明涉案房屋系前黄村村民拆迁安置房屋，享受安置房屋须以拆除老屋，收回宅基地为前提；9、情况说明，拟证明案涉房屋包含拆迁补偿利益，尚有6500万元工程款未支付，除安置公寓外，村民未享受其他拆迁补偿利益；10、物业费、楼层差价缴费票据、结算清单，拟证明被告缴纳涉案房屋物业费3539元及楼层差价7921元；11、温岭市人民政府城东街道办事处政府信息公开答复函、前黄村两套班子会议决议、前黄村村民户代表会议决议结果报告书、前黄村村民会议决议，拟证明前黄村公开程序不合法，村民实际未签署该材料；12、前黄村购买土地村民集资《村规民约》的补充通知、通知，拟证明村委组织村民转让指标；13、前黄村第九队村民会议决议签字页，拟证明该会议决议不是村民所签。原告对被告提供的上述证据三性均有异议，并认为被告提供的证据仅能证明涉案房屋土地取得的过程，有关不得对外出售的规定，原告系善意第三人，对原告无约束力，且涉案房屋所在小区的其他房屋已有出售不存在不得出售的情形，至于老宅基地是否需要拆除等均与原告无关，物业费、楼层差价费若真实，愿意还给被告。本院经审理认为，证据10，虽原告对真实性有异议，但该组证据中的票据加盖了相应的公章，与结算清单相互印证，故本院予以认定，能够证明被告缴纳了涉案房屋物业费3539元及楼层差价7921元，涉案房屋款项已经结清的事实。被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8，有关涉案房屋是否可以出售的证据，并不影响涉案协议效力的认定，至于是否可以转让，被告在签订协议时是否知道需要收回宅基地、拆除老屋，将在下文详细阐述。被告提供的证据9，鉴于涉案房屋款项已经结清，涉案房屋所涉及的工程是否已经支付完毕与本案审理无关联，故不予认定。被告提供的证据11、12、13，系原告所在村的内部程序问题，与本案审理并无关联，故不予认定。 经审理，本院认定事实如下：被告黄云国、蔡菲荷系夫妻关系，系温岭市城东街道前黄村村民，因城东街道前黄村村民公寓式住宅建设，在拆除老宅基地房屋，并支付相应的土地款、建房款等后可获得相应面积的商品房。2009年12月9日，原告金德新与被告黄云国签订《立改套转让协议书》一份，中证人黄某系被告方亲戚。协议约定，根据转让方黄云国及家庭成员商议，一致同意将坐落在城东街道曙光东路508号即原百佳药业土地上建造立改套，按报批人数，叁人转让给金德新所有。被告负责报批一切手续，费用由原告负责。上缴村道路配套设施村连接三通管理费由原告负责。原、被告双方签字后生效，原告付给被告立改套每人转让金分别在协议生效壹万元，审批手续可以建房贰万元，办理房产证、土地使用证一切过户证件完毕后贰万元，合计伍万元。协议生效后按前黄村统一部署一视同仁在规定时间内交纳购买土地款，第一次定在2009年12月20日前每人贰万元，第二次定在2010年5月底前每人交贰万元合计每人交购买土地款肆万元整。原告房屋建造完工后，进行办理过户手续，被告必须提供一切证件，配合原告房产过户手续。原告房屋过户手续办理完毕后，原告在当天或隔一天把受让立改套的人数计算，按规定全部付款，不得拖付。协议签订后，原告共支付土地款120000元、建房款360000元、滞纳金950元，并代被告垫付土地款105000元。经原告方择房，被告方签字确认，涉案房屋确定为温岭市××街道××路××号××幢××单元××室××号车位。涉案房屋应付金额为437921元，被告方缴纳涉案房屋物业费3539元及楼层差价7921元。涉案房屋已经办理了产权登记，不动产权证号为浙（2020）温岭市不动产权第0××0号，两被告共同共有，面积为120.33平方米。 本院认为，本案的争议焦点问题： 一、关于《立改套转让协议书》的效力问题。首先，根据《立改套转让协议书》的内容，“立改套”顾名思义即为立地房改套房，结合被告方签订拆迁安置协议、拆除老屋并取得涉案房屋产权的事实，可以认定在《立该套转让协议书》中所约定的“立改套”，被告方需承担拆除老屋、支付相应土地款、建房款等义务，享有的主要权利为按相关规定取得相应面积的住房，结合被告在经过原告择房后签字确认的事实，足以认定被告方在签订协议时应当已经知道需要收回宅基地、拆除老屋，被告提供的证据5以及其有关其在签订协议时并不知道需要收回宅基地、拆除劳务，该协议并非系其真实意思表示的抗辩意见，本院均不予采信。其次、双方签订协议后，原告向被告支付相应对价后，将上述权利和义务全部转让给原告，故该协议书实质上系权利和义务的转让。最后，虽然协议书签订时房屋尚未建造，但在合同履行过程中经过缴纳土地款、建房款、择房等程序，协议书所约定的主要权利已经明确为享有涉案房屋的产权，合同标的物已经明确，并非被告抗辩所称的国有土地使用权买卖、人口建房指标买卖，亦非约定在工业用地上建造住宅，故对被告有关涉案协议系国有土地使用权买卖、人口建房指标买卖、约定在工业用地上建造住宅违反法律强制性规定的抗辩意见，本院均不予采纳。综上，双方签订《立改套转让协议书》系双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效，鉴于合同标的物已经明确，原告按房屋买卖合同主张相应的权利并无不妥。 二、关于《立改套转让协议书》是否生效的问题。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。涉案协议中第9条约定“本协议经双方签字后生效”，该约定不违反法律规定，双方签订的协议已经生效，被告有关涉案协议未生效的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。 三、关于被告能否解除合同的问题。原告认为被告无权解除。被告认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，享有解除合同的权利。本院认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当更具公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，被告方在签订涉案协议时应当预见需要收回宅基地、拆除老屋，协议中约定的相关房屋系商品房，按照案涉协议的约定及签订时间，原告按三人计算需支付转让款150000元，亦无显失公平的情形。就本案而言，双方从签订协议至办理房屋产权登记相隔了十年以上的时间，期间房屋的市场价格上涨幅度较大，但该房价的变化系正常的商业风险，故被告关于其可以解除合同的抗辩意见，因无相关事实依据，亦无法定解除情形，本院不予采信。 四、关于被告蔡菲荷对涉案协议是否知情并同意的问题。被告蔡菲荷承认其知道该协议，但未经其同意，现不认可该协议。本院认为，被告蔡菲荷知道该协议，被告陈述涉案协议中的“中证人黄某”系被告蔡菲荷姐夫，原告完全有理由相信被告黄云国可以代表被告蔡菲荷作出相应的意思表示。从协议签订至今，被告无证据证明被告蔡菲荷曾提出反对意见，在原告提供的通话录音中，原告要求被告方交付涉案房屋钥匙时，被告蔡菲荷在场，且知道涉案房屋经过原告的选择已经确定，在涉案房屋已经办理了产权登记的情况下，未提出任何有关反对协议的内容。上述事实足以认定被告蔡菲荷知道并同意该协议，被告黄云国代表被告蔡菲荷对其所享有的权益作出的处分，代理行为有效，涉案协议对被告蔡菲荷具有约束力。 五、关于《立改套转让协议》是否涉及无权处分的问题。被告方认为涉案房屋案系家庭成员共同共有，被告黄云国涉及处分其他共有人的权益，应当认定无效。本院认为，涉房屋属于立改套，本身以每个人口分配取得60平方面积的商品房，与原土地审批无关，与家庭人口亦无关。涉案房屋面积为120.33平方米，系两被告可享有的分配指标，原、被告变更原合同后，仅涉及被告两个人的权益处分，并不影响其他家庭成员可享有的权益。涉案房屋登记在两被告名下，对外签订合同符合物权公示公信原则，故《立改套转让协议》在变更后，并不存在无权处分的情形，对被告方的上述抗辩意见，本院不予采信。 六、关于《立改套转让协议书》中所包含的权益是否包含车位的问题。本院认为，依据被告提供的《城东街道前黄村公寓式住宅建设实施细则》，地下车位的分配方式为每一套住宅相应配套一个地下车位，因此，该车位应当属于前黄村分配的住宅中的配套设施。本案中，虽原、被告双方签订的《立改套转让协议书》中对于车位并未作出明确约定，但从该协议内容来看，原告受让的系前黄村预期分配给被告的关于该住宅所有的利益。因此，本院认定《立改套转让协议书》中所包含的权益包含车位，涉案房屋所对应的车位已经确定，应当一并转移给原告使用。至于车位是否需要另外缴纳款项，因被告提供的证据不足以证明需另外支付款项，亦无证据证明被告另外支付了车位费，即使需要另外缴纳，由原告负担，并不成为被告方拒绝将车位移交给原告使用的理由。 七、关于涉案房屋是否可以办理过户手续的问题。被告认为涉案房屋未依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，经过相关政府批准，未生效，无法过户。本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理相关的土地出让手续、缴纳土地出让金等后即可转让。依据原告提供的《温岭市自然资源和规划局复函》结合本院向有关部门的征询，涉案房屋在转让过程中经申报办理相关土地出让手续、缴纳土地使用权出让金后，可以办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，故涉案房屋可以转让并办理过户手续。 八、关于原告放弃一人所对应的权利，双方是否达成一致意见的问题。原告主张其放弃部分权利，双方已经达成一致意见，被告方应当相应返还该部分款项。被告方认为原告未经其同意放弃，原告所缴纳的相应款项应予以没收。本院认为，双方达成的《立改套转让协议书》，被告方转让的系三个人对应的权利义务，原告已按照该协议支付相应的土地款，此后，在缴纳建房款时，原告系按照两个人的份额支付建房款，没有证据证明被告方曾对此提出异议。在选房过程中，原告所选房屋面积符合按被告方两个人可获得的房屋面积，并经过了被告方的认可。原告提供的通话录音中，原告妻子说“放弃了钱还给我啊”，被告黄云国说“钱我承认，35000元你的，我承认35000元，照样我以后会拿出来”，原告妻子说“共155000元”，被告黄云国说“对的，155000元我承认，人头35000元你代了，你的就你的”，依据上述对话，可以反映出双方就原告多交部分由被告返还已经达成了一致意见。综上，原告放弃了其中一人所对应的权益，被告方同意返还给原告相应款项，至此，双方协商一致，对《立改套转让协议书》的约定作出了变更。 综上所述，原、被告双方签订的《立改套转让协议书》合法有效，双方就约定变更达成了一致意见，双方应当按照变更后的约定履行各自的义务。现原告方已经按约支付了相应的款项，被告亦应当按照合同约定履行交付房屋义务及协助办理过户、并移交车位、钥匙、门禁卡等附随义务。因案涉车位并未办理产权登记，原告亦未证明车位符合产权登记的条件。因此，原告要求变更车位产权登记的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告方返还45000元及支付相应利息损失的诉讼请求。按照双方变更后的约定，原告按三人缴纳了土地款120000元，多缴部分所对应的权利由被告方享受，被告方应当返还给原告多缴纳的土地款，其垫付的土地款105000元扣除原告需支付的转让款100000元，剩余5000元亦应当由被告方返还给原告。鉴于被告方支付的楼层差价款及物业费，原告同意支付，故在被告返还上述款项时予以扣除，扣除后，被告尚需向原告返还33540元。关于利息损失，鉴于双方对于土地款、建房款及转让款的结算需依据涉案房屋的最终结算金额，双方未对返还时间及计算标准作出约定，故宜从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算利息损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下： 一、确认原告金德新与被告黄云国于2009年12月9日签订的《立改套转让协议书》有效； 二、被告黄云国、蔡菲荷于本判决生效后十日内协助原告金德新将坐落于温岭市××街道××路××号××幢××单元××室房屋【不动产权证号：浙（2020）温岭市不动产权第0××0号】转移登记至原告金德新名下（案涉房屋办理房屋转移登记手续产生的相关费用均由原告金德新承担），同时将该房屋附属的车位、钥匙、门禁卡交付原告金德新使用； 三、被告黄云国、蔡菲荷于本判决生效后十日内返还给原告33540元并支付利息损失（自2020年7月6日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8452.50元，保全费5000元，合计13452.50元，由被告黄云国、蔡菲荷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 应昌波 二〇二〇年九月三十日 代书记员 胡 鑫