河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11263号上诉人（原审被告）：李俊，男，1989年4月11日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：周战峰，河南世纪通律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩丹恒，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李帆，男，1977年9月23日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：陈挚，河南春秋律师事务所律师。上诉人李俊与被上诉人李帆房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初2537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李俊上诉请求：一、依法河南省郑州市中原区人民法院撤销（2020)豫0102民初2537号民事判决书中第二项判决内容，依法改判驳回被上诉人要求上诉人给付违约金的诉讼请求，或将本案发回重审。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误且部分事实认定不清，双方签订的《房屋转让协议书》中案涉的房屋为村集体土地上修建的房屋，该买卖合同因违反法律的强制性规定应为无效合同，且一审法院未查明被上诉人是否符合购房条件、具有购房资格。案涉的房屋为拆迁安置房，本案的被上诉人即房屋购买人与上诉人并非属于同一农村集体成员，其本人不具有购买拆迁安置房的法律资格，双方签订的《房屋转让协议书》违反了法律的强制性规定，应依法认定为无效合同。一审法院认定合同有效，明显属于事实认定错误。在本案中，即使被上诉人一方存在房屋差价损失，但该损失的产生，双方均存在过错。被上诉人一方作为完全民事行为能力人，其知道或应当知道案涉的拆迁安置房即“小产权房”无法办理房屋过户手续，但依然与上诉人一方签订《房屋转让协议书》，致使该购房协议无效，被上诉人同样具有明显的过错。因此，本案房屋差价损失的造成双方都有过错，双方都应承担相应的责任。一审法院判决该损失全由上诉人承担不符合法律规定。根据一审判决书载明，被上诉人李帆的户籍地为安徽省太和县，而非郑州市辖区的户籍。但一审法院未查明被上诉人李帆交纳社保的期限，也未查明被上诉人在郑州地区缴纳个税的期间，更未查明被上诉人在郑州辖区内是否还具有其他的住房，被上诉人也未举证证明其本人具有购房资格。因此，一审法院在未查明被上诉人是否具有购房条件、是否符合购房的资格的情况下，便认为上诉人在本案中违约，不履行《房屋转让协议书》约定的办理房屋过户义务没有事实依据。一审中，被上诉人起诉要求上诉人返还过渡费19320元，并支付违约金150000元，两项诉讼请求的案件受理费为1844元。一审法院在判令上诉人向被上诉人返还购房款385000元并支付违约金495000元的情况下，被上诉人应交纳案件受理费12600元，但被上诉人仅交纳案件受理费1844元，明显不符合法律法规的规定，严重违反法定程序。二、本案的形成并非上诉人不诚信违约导致，而是由于法律规定致使合同目的法律上不能履行，合同不能履行所造成的损失应由双方共同承担。在本案中，案涉的房屋最终不能也无法办理过户手续的根本原因并非是上诉人违约不愿交付房屋，而是该房屋为拆迁安置房，属于小产权房，自始都无法办理房屋过户登记手续。本案形成的根本原因并非如一审判决所述的“被告不诚信导致”，而是法律的规定导致《房屋转让协议书》约定的房屋过户义务根本不能履行，也无法履行。也就是说，本案形成的原因在于双方作为完全民事行为能力人，知道或应当知道案涉的拆迁安置房即“小产权房”无法办理房屋过户手续，但依然签订《房屋转让协议书》，致使双方签订的《房屋转让协议书》自始无法履行，双方对该结果都存在过错。上诉人愿意交付房屋，但客观上也无法履行，故依据公平原则，因房屋无法办理过户造成的损失应由双方共同分担更为合理。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损害赔偿的范围不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方于2014年1月签订《房屋转让协议》，约定的房屋总价款为385000元，但一审法院认定的被上诉人的损失为495000元并进而判令上诉人向被上诉人支付高达495000元的违约金已严重超过了上诉人所预见到的可能造成的损失，违约金已超出房屋总价款10余万元，这一判决结果也远远超出了社会上普通人的合理预期。望二审法院充分考虑公平原则以及普通大众的合理判断标准，对一审法院判决的高额违约金予以调整，使判决结果更加公平公正，符合社会大众的预期。三、一审法院认定的房屋目前的市场价为8000元／平方米没有充分的事实依据，案涉的中原新区柳沟片区安置区房屋价格远没有达到8000元／平方米的价格。双方签订《房屋转让协议书》的时间为2014年1月，双方约定的房屋单价为3500元／平方米。本案案涉的房屋于2020年5月交付时，房屋单价较3500元／平方米已经发生了大幅度的上涨，但远没有达到8000元／平方米的价格。对于多出的3.65平方米的面积误差之所以按8000元／平方米补交，一方面被上诉人按照协议约定应予以补交，另一方面主要是因为房屋现价远远高过签订合同时约定的单价，考虑到交易的公平性且上诉人心里更易接受，双方便约定多出的3.65平方米的房屋面积按照高于正常市场行情的价格由被上诉人向上诉人补交房款。但事实上，该小区的房屋价格远远没有达到8000元／平方米，一审法院仅从补交购房款的房屋面积单价就推为定整个房屋的面积单价进而来计算房屋价差和损失没有充分的事实依据。另根据案涉的拆迁安置区的建设方郑州鼎润城市建设有限公司与本片区其他拆迁村民于2020年6月29日签订的《中原新区柳沟片区安置区房屋转让协议书》显示，本片区房屋转让的单价为7300元／平方米，与一审法院认定的同地段的房屋市场价格为8000元／平方米也相差甚远。事实上，由于案涉的房屋为拆迁安置房，无法办理房屋过户登记手续，因此该地段的拆迁安置房屋价格也远低于正常的商品房的价格。一审法院认定同地段房屋市场价为8000元／平方米实属草率，事实依据不足。李帆辩称：上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应该依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、在柳沟被整体改造拆迁之时，原有的集体土地使用权就按照规定被征收，被征收的土地不仅仅是村民的宅基地，还包括村民承包的集体土地，由人民政府对该土地统一进行规划、平整、设计、挂牌出让，进行商业开发或者公共设施建设。至此，土地性质就由农村集体所有的改变为国家所有，由政府挂牌出让土地使用权。在该土地上建造的房屋属于有合法手续的国有土地上的房屋，根本就没有在集体土地或者小产权房的情况存在。在上诉人取得安置房屋后，尽管没有进行不动产登记，但依据拆迁合同的约定，上诉人已经实际取得了该房屋的实际所有权，对该房屋具有占有和使用、处分的权利。政府依据实际情况和政府的计划逐步对拆迁安置房进行不动产登记。因此上诉人认为拆迁房屋使用的土地属于集体所有性质的土地，拆迁安置房屋属于小产权房的理由根本就没有事实和法律依据，就根本也不应该得到支持。对其恶意违约、不诚信的行为，人民法院应该从法律层面对其进行否定性的评价，维护社会的基本诚信制度。二、本案涉及的房屋现在虽然不能办理所有权变更过户手续，但是上诉人可以交付房屋并由被上诉人占有使用，上诉人既不交付房屋，又不想承担违约责任退还被上诉人已经交付的购房款并赔偿被上诉人的合理损失，属于明显的不诚信而违约。如果上诉人有心履行合同义务，就将房屋交付给被上诉人，待政府办理不动产登记时协助被上诉人办理不动产登记。三、至于被上诉人购房资格问题根本就不是上诉人违约的理由，如果因为被上诉人购房资格而不能过户，责任可由被上诉人承担。但是购房资格仅仅是政府的一项限购政策，而房屋的买卖属于买卖当事人之间的一种合意，并不违反法律、行政法规强制性的规定，依然是合法有效的。况且在本案中，双方签订房屋买卖合同的时间是2014年1月份，郑州市政府签购政策实施的时间为2016年10月2日【郑政办（2016)64号】，根据该文件规定，被上诉人因为不属于被限购的对象。四、关于房屋目前价格问题，每平方米8000元是上诉人和被上诉人之间均认可的一个市场价格。房屋买卖合同第四条约定“该房产面积超出平方米（含公摊面积），超出的部分按开盘价由乙方补交”，在涉案房屋交付给上诉人后，房屋面积比合同约定多出3.65平方米，被上诉人按照上诉人的要求，按照8000元／㎡的价格补交给上诉人。在该安置房的隔壁，由同一开发商出售的商品房开盘价格全部在11000元／㎡以上。一审法院认定按照8000元／㎡的价格认定市场价格虽然偏低，但是被上诉人为了尽快解决问题，没有上诉。李俊向一审法院起诉请求：1、要求被告继续履行原、被告于2014年1月21日签订的房屋转让协议书，并将位于郑州市须水镇柳沟安置区3号楼2单元2504号房屋交付给原告；2、要求被告协助原告办理柳沟安置区3号楼2单元2504号房屋网签手续；3、要求被告返还过渡费19320元；4、要求被告支付违约金150000元；5、由被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求被告按照8000元/平方米承担违约赔偿责任。一审法院认定事实：2014年1月21日，原、被告签订房屋转让协议书一份，内容为：甲方（卖方）李俊乙方（买方）李帆甲方系须水街道办事处柳沟村民，因所居住的村庄被拆迁改造，甲方获得相应拆迁安置房产，因甲方现需要资金，经甲方与其家庭成员协商同意后，将110平方米（含公摊面积）安置房产所有权转让给乙方所有，为明确双方的权利义务，特订立如下条款：一、上述房产转让价格为3500元/平方米，转让款共计385000元。乙方一次性向甲方支付房款，甲方应向乙方开出收据。二、支付时间：签订本协议之日支付。三、房屋交付：因上述房产系拆迁安置工程（属期房），待房屋建成后，拆迁安置部门向甲方交付房产，甲方立即向乙方交付房产。四、考虑到上述房产系期房，单套房屋结构及面积现无法确定，将来拆迁安置部门向甲方交付的多套住房中，由甲方将其中一套110平方米（含公摊面积）房产作为本协议项下转让房产，该房产面积超出平方米（含公摊面积），超出的部分按开盘价由乙方补交；房产面积少于110平方米（含公摊面积），少出部分由甲方按3500元/平方米退还。五、房屋过户：拆迁过程中，如条件许可，甲方直接将转让房产办理到乙方名下，如不能直接办理，可待条件许可的情况下，配合乙方将上述房产过户到乙方名下，过户所需费用由乙方负担。六、甲方违约应按购房款的三倍向乙方返还款项，作为违约赔偿。乙方违约，无偿要求甲方退还购房款。七、甲方协助乙方到拆迁指挥部将拆迁协议或办理房产证信息上直接写成乙方名字。根据选房方案，由乙方直接参与选房，需甲方配合的，甲方予以配合。八、本协议一式两份，自双方签订之日起生效，双方各执一份。甲方：李俊乙方：李帆。双方在签名同时，写下各自的身份证号码。协议签订后，原告于当日将购房款385000元支付给被告，被告向原告出具了收条。2020年5月，须水镇柳沟安置区房屋建成交付后，因双方约定房屋的实际面积为113.65平方米，超出了3.65平方米，原告按照该柳沟安置区市场价8000元/平方米，于2020年5月19日向被告补交了购房款29200元。嗣后，原告要求被告交付房屋，被告予以拒绝，原告遂来院起诉，要求解决。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告双方当事人于2014年1月21日签订的房屋转让协议书，是双方经过协商在自愿平等情况下所签，系双方真实的意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。被告辩称涉案房屋系其母亲名下而非被告的无法交付从而愿意返还购房款，该院认为，双方协议书已经明确写明，“经甲方（即被告李俊）与其家庭成员协商同意后”，况且被告也是柳沟村民，涉案房屋即使在拆迁协议中登记在被告母亲名下，其母亲也是作为该户户主才登记在其名下，所安置的房屋被告作为家庭成员之一也有一份份额，仅仅是份额不确定而已。现在涉案房屋因未进行物权登记不能办理过户，但不能因为物权未登记就认定双方的房屋转让协议无效。被告的辩称，理由不足，该院不予采信。原告要求被告交付房屋并要求被告协助办理房屋有关过户手续的诉讼请求该院应予以支持，但考虑到涉案房屋的不确定性及房屋无法办理过户，诉讼中，经该院释明，原告变更诉讼请求，要求被告按照8000元/平方米承担违约赔偿责任，对此，该院认为，本案的形成系因被告不诚信导致，在国家鼓励交易原则下，对因被告不讲信用给原告造成的预期利益损失，被告应予赔偿。双方在房屋转让协议书中第六条约定“甲方违约应按购房款的三倍向乙方返还款项，作为违约赔偿”，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超出造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因被告要求原告补交超出面积部分3.65平方米房款是按照市场价8000元/平方米计算的，也就说原告现在在同地段买房需要按照8000元/平方米的价格进行交易，由此给原告造成的实际损失为期间的房屋差价款4500元/平方米，110平方米则原告的实际损失为495000元，故原告要求被告按照8000元/平方米进行违约赔偿的诉讼请求，不违反法律规定，该院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决：一、被告李俊于本判决生效之日起十日内返还原告李帆购房款385000元；二、被告李俊于本判决生效后十日内支付原告李帆违约金495000元。如果被告李俊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，由被告李俊负担。二审期间，李帆提交了以下证据:一、郑州市个人房屋产权信息表1份，证明李帆在郑州市市区范围内没有购买商品房。二、照片两张，证明涉案房屋同一小区的商品房售价为11000元以上。三、郑政办2016年10月1日发文一份（郑政办64号），证明郑州市限购时间为2016年10月2日。李俊发表质证意见：对证据一的真实性没有异议，根据郑州市的限购政策，限购被上诉人还应当提供郑州市郊县房管局出具的无房证明，仅有郑州市的是不够的，在郑州市郊县有房也是在郑州市拥有房屋。对证据二质证意见，证据二照片上所显示的价格，没有拍摄人、拍摄时间和拍摄人的记录，另外照片中显示的房屋为房地产公司开发的房屋，这些房屋与拆迁安置房屋手续设计结构建筑质量上均有差异，其价格不能作为涉案房屋价格的依据。对第三个证据的真实性无异议，但是被上诉人对该文件的理解存在偏差。该文件自2016年10月2日实施，如果说上诉人为被上诉人办理房屋过户手续时，根据该文件是不能办理的。另外根据郑州市后来又发布的房屋限购政策，要求非郑州市户籍外的居民购买房屋，要求提供纳税证明或者两年以上的社会统筹证明，目前被上诉人没有提供，不能证明被上诉人在郑州市具有购房资格。根据被上诉人提供的证据一和证据三，证明了一审法院关于被上诉人符合购房条件、有无购房资格这一基本事实未与查明，导致本案的事实认定不清。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。李俊上诉称，其与李帆签订的《房屋转让协议书》中案涉的房屋为村集体土地上修建的房屋，该买卖合同因违反法律的强制性规定应为无效合同，但未提交证据证明案涉房屋系集体土地上修建的房屋，其主张案涉合同无效，依据不足，不予支持。双方签订《房屋转让协议书》后，应按约定履行各自义务，李帆依约支付了购房款，李俊拒绝向李帆交付房屋，应承担违约责任。一审法院根据《房屋转让协议书》第六条甲方违约应按购房款的三倍向乙方返还款项的约定，结合李帆的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及李俊要求李帆按照市场价8000元/平方米补交超出面积部分房款等，判决李俊返还李帆购房款385000元，酌定李俊向李帆支付违约金495000元，并无不当。综上所述，李俊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8725元，由上诉人李俊负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年九月二十三日书记员  马梦涵