河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫03民终6540号上诉人（原审原告）：郭咪娜，女，1977年9月17日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘书明，河南洛神律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭向东，男，1979年7月14日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：范小伟，河南大鑫律师事务所律师。原审第三人：董国锋，男，1973年2月13日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：范利好，河南大鑫律师事务所律师。上诉人郭咪娜因与被上诉人郭向东及原审第三人董国锋排除妨害纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初3536号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人郭咪娜的委托诉讼代理人贾安、刘书明，被上诉人郭向东的委托诉讼代理人范小伟，原审第三人董国锋的委托诉讼代理人范利好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭咪娜上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、郭咪娜与董国锋之间签订的房屋《转让协议书》，其效力虽不为法律所确认，但上诉人以80万元购买的涉案房屋，已经在事实上形成对涉案房屋的所有权，应受法律保护。虽然涉案房屋是在集体土地上修建开发的，属于“小产权房”，不能发生物权变动，但不应影响房屋所有权人合法权利的行使，且该协议并无履行上的不能，双方已履行完毕，房屋已交付，郭咪娜已实际取得房屋所有权。郭向东提供的集体土地使用证的形式要件不全，不符合书证的形式要件，不具备真实性。该集体土地使用证没有证书编号，没有相应的地号。二、郭咪娜对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，郭向东侵占郭咪娜房屋的行为不具有正当性，已实际妨害了郭咪娜对房屋的合理使用。郭向东辩称：一、一审法院认定事实清楚，郭咪娜《转让协议书》中对应的房产并非本案案涉房屋，郭咪娜也并非本案案涉房屋的权利人，不享有任何可主张的权利。首先，郭咪娜未提供有效的证据证明其所主张的房屋就是本案中涉案房屋，本案案涉房屋的土地长为20米、宽10.2米，与郭向东提交的土地证载明的事实相一致，而郭咪娜所提交的土地使用权人为郭大宽的集体土地使用权证所载明的土地四至明显与涉案房屋所在的土地四至不一致，土地的面积也不一致。且根据龙门石窟世界文化遗产园区龙门石窟街道办事处郭寨社区居民委员会确认，郭大宽土地使用权证证载土地上的房屋早已出卖给案外人郭金明，并非郭咪娜起诉的涉案房屋。且郭大宽的土地不在涉案房屋所在的小区范围内。其次，郭咪娜提交的《转让协议书》不能明确对应房屋的具体坐落，也并未实际履行付款义务。郭咪娜提交的集体土地使用权证署名为郭大宽，面积为167平方米与合同约定310平方米明显不符，也不能与合同中约定的房屋具体位置形成对应。自2014年签订合同后，郭咪娜并未办理产权变更的手续，也未实际主张过权利，现仅依据上述含糊不清、界限不明的合同及案外人郭大宽的土地证主张权利，明显违反了物权公示原则，不利于维护物权的稳定性。再者，郭咪娜并非郭寨村村民，不具有在郭寨村购置房子及土地使用权证的权利，其签订的合同本身就已经违反了法律规定，应属无效。因此，郭咪娜并非本案涉案房屋的权利人，其诉讼请求无任何事实与法律依据，应当予以驳回。二、郭向东系涉案房屋的所有权人及土地的使用权人。2013年12月8日，郭向东与董国锋签订了《宅基地转让及房屋买卖合同书》，约定第三人将盛阳豪居小区6325号房出卖给郭向东，即涉案房屋。合同约定该房屋及所在土地的总价为62万元，该合同经村委会以及郭寨社区居委会签字、盖章确认。郭向东于2018年11月26日、2019年1月2日分两次将上述房款62万元通过银行转款的方式向董国锋支付完毕。郭向东所在的村集体也已经将涉案房屋所占土地的使用权权属证书发放给郭向东，2019年3月，郭向东已经对该房屋进行了装修，入住至今。除此之外，在庭审过程中，郭向东还提供了郭寨社区居委会出具的证明，能够证明涉案房屋已依法经确权归属于郭向东，即郭向东为涉案房屋的所有权人及土地的使用权人。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，无论是权属登记证明还是实际占有情况，都足以证明郭向东为该涉案房屋的所有权人。原审第三人董国锋述称：一、《转让协议书》中对应的房产并非本案案涉房屋。在一审中，郭咪娜提交的《转让协议书》中明确载明权属方为郭大宽，房屋共三层，面积为310平方米；但其提供的名称为郭大宽的集体土地使用证载明使用面积仅为167平方米，明显不能对应。除此之外，郭大宽土地证载明的四至与案涉土地四至也不符。据郭寨社区居委会确认，郭大宽的土地使用权证载明土地上的房屋早已出卖给了案外人郭金明，并非郭咪娜起诉的涉案房屋。二、《转让协议书》的签订并非董国锋真实意思表示，且郭咪娜并未实际履行合同约定的付款义务。《转让协议书》是在郭咪娜的胁迫之下，郭向东迫于无奈签订的，郭向东当时处于特殊境况，属于被网上追逃期间，郭咪娜以报警为要挟，迫使董国锋签署了《转让协议书》。实际上不存在该套房屋的买卖，签订协议书的行为也并非董国锋真实意思表示。就现金交付80万元购房款的行为，郭咪娜在一审中提交的证据明显前后矛盾，也未提供任何取款凭证予以佐证，不能证明郭咪娜实际履行了合同约定的付款义务。郭咪娜在一审诉状中所述以现金形式交付81万元的购房款明显不符合客观事实和交易习惯。在其未履行合同义务的前提下，主张合同权利，明显有违公平原则。三、郭咪娜不具备购买郭寨社区房屋的资格，《转让协议书》不应发生法律效力。一审中已查明郭咪娜并非郭寨社区居民，不具备购买郭寨社区房屋的资格，因此郭咪娜提交的《转让协议书》未经郭寨社区居委会的盖章确认，《转让协议书》不应发生法律效力。综上，郭咪娜的上诉没有事实和法律依据，恳请法院驳回其上诉请求，维持原判。郭咪娜向一审法院起诉请求：判令郭向东立即停止侵权行为，立刻从郭咪娜所有的房屋内搬出。一审法院认定事实：2006年11月25日，伊川县人民政府、伊川县国土资源局向郭大宽颁发了伊城郭集用（2006）第1017号集体土地使用证，证载使用权面积为167平方米，四至为：东至郭学利、西至李平均、南至街道、北至地。2014年10月9日，第三人董国锋与郭咪娜签订《转让协议书》一份，协议中约定：将位于洛阳市龙门管委会郭寨村南大街西段，房屋为砖混结构，三层，面积为310平方米，布局结构为开放式（第三排东-西6号，包括两边空地）的房屋转让给郭咪娜，该房地产土地所有权性质为集体所有土地，土地使用权以宅基地获得。房地产转让价格为人民币捌拾万元整，合同生效之日起三日内交付全款，其余在产权转移时全部交清（土地使用证另加收一万元整）。2014年10月15日，董国锋向郭咪娜出具收据一份，载明收到郭咪娜买房款现金79万元。并注明：20000元未付，土地证10000元未付，完工后付清。协议上权属方载明系郭大宽。现伊城郭集用（2006）第1017号土地使用证由郭咪娜持有。一审另查明，2006年4月27日，伊川县人民政府、伊川县国土资源局向郭向东颁发集体土地使用证一份，证载使用权面积为204平方米，四至为：东至黄玉国、西至西边界、南至路、北至住户。2013年12月8日，郭向东与第三人董国锋签订《宅基地转让及房屋买卖合同书》一份，合同内容:第三人董国锋自愿将其宅基地的土地使用权转让给郭向东，并自愿将宅基地上所建房屋出售给郭向东，郭向东自愿买受该宅基地上所建房屋。该房屋位于洛栾路西边××西南加，小区名盛阳豪居。该房屋为砖混结构，两层半，带前院，房号6325。该土地使用证转让及其上所建房屋总价为62万元，首付50万元，2018年12月底付清。该合同加盖有郭寨社区居委会公章。62万元房款郭向东已支付。2020年7月6日，郭寨社区居委会出具证明一份，证明：本村村民郭向东在村中有房屋一处，坐落位置：郭寨村盛阳豪居6325号，房屋东临黄玉国家，西至西围墙，北至北街道，南至南街道。土地使用权面积204平米，确权证号JC01815,土地使用证号为004888604。并有郭长民的签名。郭寨村盛阳豪居6325号位于该小区从南往北数第三排、从东往西数第6户，该房由郭向东装修并入住。因郭咪娜认为该房屋系第三人董国锋卖予其的房屋，曾与郭向东发生争执并报警。经洛阳市公安局龙门派出所协商无果，遂诉至一审法院。另查明，郭咪娜并非郭寨社区居委会居民。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。郭咪娜并非郭寨社区居委会居民，第三人董国锋亦未证明自己系该居委会的居民，故第三人董国锋与郭咪娜对于该居委会集体土地依法均不享有使用权。第三人董国锋持有郭大宽集体土地使用证，并将郭大宽宅基地上建造的房屋转让给郭咪娜的行为均不符合法律规定。综上，郭咪娜的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。关于第三人董国锋称郭咪娜未支付购房款的意见，因郭咪娜持有第三人董国锋书写的收条及郭大宽的集体土地使用证，第三人董国锋未提供相反证据予以反驳，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回郭咪娜的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计50元，由郭咪娜负担。本院二审期间，郭咪娜围绕上诉请求提交以下证据：1.洛阳市国土资源局龙门分局证明一份，用以证明郭向东的土地使用权证书不存在，系伪造，没有在国土资源局备案；2.伊川县自然资源局证明一份，用以证明该局原保存的郭寨村所有土地房产资料已全部移交龙门分局；3.郭大宽的土地登记审批表，用以证明郭大宽的集体土地使用权在龙门分局有备案。郭向东质证认为：对洛阳市国土资源局龙门分局证明真实性无异议，但只能说明仅仅是未查到郭向东的登记备案信息，不能说明郭向东的土地使用权证是伪造的；伊川县自然资源局的证明与本案没有关联；郭大宽的土地登记审批表附图明显能够看出与本案不是同一块土地。董国锋质证意见同郭向东。根据以上证据可以认定郭向东的土地使用权证未在国土资源局备案，本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”。本案中郭咪娜持有的集体土地使用权证并非登记在其名下，郭向东提交的集体土地使用权证未在国土资源局备案。郭咪娜诉求郭向东停止侵权并搬出其所有的房屋,系土地使用权争议，依法应先由人民政府处理，对人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。综上所述，郭咪娜与郭向东关于土地使用权的争议依法应先由人民政府处理，一审法院在双方争议未经人民政府处理的情况下即作出判决，程序不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定,裁定如下:驳回郭咪娜的起诉。一审案件受理费50元，退还郭咪娜。郭咪娜预交的二审案件受理费100元，予以退还。本裁定为终审裁定。审判员  王春峰二〇二〇年九月十八日法官助理安超书记员高会茹