辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1129号 上诉人(原审原告、反诉被告）：孙桂鹏，男，1980年12月3日出生，满族，住辽宁省宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：王晓峰，辽宁圣权律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告）：辽宁和顺房地产开发有限公司，住所地辽宁省市辖区临港产业园区新城区H-05-05地块。 法定代表人：来志根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任飞，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。 原审第三人：姜庆丹，男，1967年6月7日出生，满族，住辽宁省丹东市振兴区。 上诉人孙桂鹏因与被上诉人辽宁和顺房地产开发有限公司及原审第三人姜庆丹合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2019年1月30日作出（2018）辽0603民初3051号民事判决，被上诉人辽宁和顺房地产开发有限公司（以下简称和顺公司）对该判决不服，上诉至本院。本院于2019年6月28日作出（2019）辽06民终924号民事裁定，裁定撤销该判决，发回重审。丹东市振兴区人民法院于2020年5月19日作出（2020）辽0603民初231号民事判决，上诉人孙桂鹏不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙桂鹏上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，判令被上诉人协助上诉人办理不动产所有权转移登记手续，并不予支付被上诉人346000元。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1、被上诉人与第三人姜庆丹存在债权债务关系，并且履行债务的形式是以房抵债。依据(2017)辽0603民初2626号民事判决书中辽宁和顺房地产开发有限公司诉状中自认，被上诉人与辽宁建工授权的辽宁建工丹东分公司于2016年7月30日签订中央花城二期建设施工合同补充协议，约定辽宁建工承建被上诉人开发的中央花城二期6、7号楼及地下室工程，工程款全部用被上诉人的房屋抵顶，如一期房屋不足则用二期在建的房屋抵顶，抵顶单价以售楼处公示的销售价格九二折为准。2、姜庆丹与案外人唐某、周某存在债权债务关系。依据证人周某的证人证言，周某系木工包工头，姜庆丹欠其约47万元；依据证人唐某的证人证言，唐某系架子工包工头，姜庆丹欠其约17万元。3、由于被上诉人以房抵顶姜庆丹的施工款，且姜庆丹无法及时支付周某、唐某的欠款，三方达成以房抵债协议。经姜庆丹协调，周某、唐某委托上诉人以自己的名义与被上诉人签订了商品房买卖合同，抵债价款为494750元。周某、唐某将64万元的工程签证单原件交给姜庆丹，被上诉人为上诉人开具了全额的购房发票。至此，涉案房屋买卖合同生效，上诉人履行了给付房屋款项的义务。4、上诉人没有购买涉案房屋的意愿，也没有购买涉案房屋的经济能力，之所以在商品房买卖合同中约定贷款的内容，是因为以房抵债行为履行后，周某、唐某需要工程资金，与被上诉人、姜庆丹协商一致，以上诉人的名义向银行贷款，被上诉人取得贷款后交付给周某、唐某使用，贷款本息由证人偿还。这种模式在现行建筑市场中屡见不鲜，符合市场交易惯例。二、原审适用法律错误。1、举证责任的问题。被上诉人在其他案件中自认，其与姜庆丹的工程款全部用房屋抵顶，被上诉人作为房地产开发公司有义务提供抵债协议，就抵债协议的内容、抵债金额进行证明；如果被上诉人拒不提供，可以认定就房屋全部价值进行抵顶。2、上诉人提供的除证人证言外，还提供了商品房买卖合同、发票等。房地产开发公司向购房人出具的发票，不同于连续发生的买卖合同中的增值税发票，是可以作为相对方履行义务的证明的。三、本案虽然名义上是商品房买卖合同纠纷，但实际上是用以房抵债的方式支付农民工工资。 和顺公司辩称，上诉人与被上诉人之间物权变更的基础是涉案商品房买卖合同，约定上诉人给付房款的方式是通过银行取得贷款后交付给被上诉人建设银行指定账户，双方物权的变更才能成就，一审法院判决上诉人支付被上诉人346000元房款于法有据。关于首付款被上诉人准备另案诉讼。 被上诉人姜庆丹未出庭答辩。 孙桂鹏向一审法院起诉请求：被告协助办理不动产所有权转移登记手续。 和顺公司反诉请求：原告立即给付被告购房款494750元，并承担违约金（自2016年8月2日起至实际付款之日止，按购房款494750元的日万分之零点五计算24.7元/日）。 一审法院认定事实：原告与本案证人周某、唐某系建设工程中的工友关系。第三人与证人周某、唐某系与涉案工程无关的其他建设工程中人工部分的发包方及承包方。被告与第三人系涉案建设工程发包方及承包方。2016年6月2日，经第三人协调，证人周某、唐某委托本案原告，本案原告以自己的名义与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：1、涉案房屋地址：丹东市振兴区和顺·中央花城中心北路31号03单元10层1006号；2、房屋面积127.88平方米；3、房屋价格：每平方米3868.86元；4房屋总价494750元；5、付款方式：原告于2016年6月2日前支付首付款148750元，其余346000元为贷款支付；6、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。同日，原、被告签订借款合同，约定原告借被告人民币148750元，借款用途载明购房11#1006首付款，还款时间为2016年10月30日前。2016年6月2日，被告开具了一份收款收据，金额为148750元，收款事项载明收购房首付款，该收据未交付原告。2016年6月20日，被告为原告开具了全额的购房发票。涉案房屋至今未交付原告。 被告因涉案房屋买卖纠纷将原告诉至一审法院，诉请依法解除双方于2016年6月2日签订的商品房买卖合同，一审法院于2017年12月15日作出（2017）辽0603民初2625号民事判决，判决：驳回原告（本案被告）辽宁和顺房地产开发有限公司的诉讼请求。被告对该判决不服，提起上诉，后撤回上诉申请。 一审法院认为，原、被告之间的房屋买卖合同依法成立并生效，受法律保护。被告应当按照合同的约定，协助原告办理涉案房屋产权登记手续，故对原告的诉讼主张，予以支持。本案最大的争议焦点是原告是否交付了房款、交付了多少房款。本案在诉讼过程中，原告自认其并未实际向被告交付房款，其取得涉案房屋系基于被告欠付第三人的工程款，第三人欠付证人周某、唐某的人工费，通过三方协商，被告将涉案房屋拨付给第三人抵顶工程款494750元，第三人再将该房屋转让给证人周某、唐某抵顶其欠付的人工费494750元，证人周某、唐某委托原告，以原告自己的名义取得涉案房屋。对原告主张的上述事实，不予采信。原因是，一方面原告为支持上述事实，提供的仅为证人证言，而二名证人与本案的诉讼结果存在直接的利害关系，根据法律规定，此二名证人的证言不作采信。另一方面，除证人证言之外，原告未能提供其他证据证明其主张的事实存在。但是，在原、被告之间不存任何关系的情况下，被告为什么在分文未取得的情况下与原告签订了涉案商品房买卖合同，并向原告开具了涉案房屋全部购房款的发票。被告在本案诉讼过程中对此未能做出合理的解释。故一审法院推定原告主张的本案原告、被告、第三人及证人之间的法律关系真实存在。根据涉案商品房买卖合同，原告仅需贷款346000元的约定，一审法院推定涉案房屋的首付款148750元，已经原告、第三人、二名证人之间通过抹账方式实际支付，余款346000元，并未通过抹帐方式实现支付。故对被告的反诉请求，一审法院部分予以支持。关于被告主张的债务利息，因被告并未向原告实际交付房屋，予以驳回。关于原、被告在本案中履行法定义务的先后顺序，从保护当事人合法权益的角度出发，根据履行义务的可行性予以确定。关于被告在本案诉讼过程中提供的三方借款合同，因无证据证明该借款合同已经实际履行，其效力该院不作评判。但是，该借款合同可以间接的证明，三方当事人为了促成某一交易的进行才签订该借款合同。判决：一、原告（反诉被告）孙桂鹏于本判决生效后15日内给付被告（反诉原告）辽宁和顺房地产开发有限公司购房款346000元；二、驳回被告（反诉原告）辽宁和顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、被告辽宁和顺房地产开发有限公司于原告孙桂鹏给付房款346000元后，立即协助原告孙桂鹏办理坐落于丹东市振兴区房屋的产权登记手续；案件受理费100元，反诉费9546元，合计9646元，由原告负担6740元，由被告负担2906元（原告已预交，被告随上述款项一并支付原告）。 二审中，孙桂鹏提供了丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603民初2626号民事判决书、原告诉称其与辽宁建工集团在2016年7月30日签订建设施工合同补充协议一份，约定工程款支付方式全部用房屋抵顶。证明：被上诉人和建工集团及第三人就房屋施工款的支付方式为用房屋补偿，涉案房屋就是抵偿行为履行的一部分。 和顺公司的质证意见为：对该证据真实性无异议，但对证明问题有异议。该判决认定被上诉人与辽宁建工集团丹东分公司签订的补充协议为无效协议，所约定条款的内容应属无效，据此法院判令2016年7月30日双方签订的协议为无效，故无法证明上诉人所要证明的问题。 本院对该证据的认定意见为：该证据不属于二审新证据，且不能证明上诉人想要证明的问题，故本院不予采信。 本院查明的事实除与一审法院一致外，另查明：另案和顺公司起诉孙桂鹏（2017）辽0603民初2625号房屋买卖合同纠纷案件，该生效判决中和顺公司起诉孙桂鹏解除合同的理由为双方签订了商品房买卖合同后孙桂鹏未按合同约定给付房屋价款494750元。孙桂鹏的抗辩意见为签订该房屋买卖合同的目的为以涉案房屋抵顶劳务费，双方签订合同实际为制作手续。该判决支持了孙桂鹏主张的签订涉案合同系走手续，房屋买卖合同均未实际发生的抗辩意见。而对和顺公司提出的收款收据及发票系银行工作人员要求制作，商品房买卖合同关系以及借款事实真实存在的主张未予支持，并驳回和顺公司以未付房屋价款为由解除合同的诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为孙桂鹏与和顺公司的法律关系是以房抵债关系还是商品房买卖合同关系。孙桂鹏主张因姜庆丹欠付周某、唐某劳务费，和顺公司欠付姜庆丹工程款，故姜庆丹与周某、唐某及和顺公司三方达成协议，周某、唐某委托孙桂鹏以自己的名义与和顺公司签订了涉案商品房买卖合同，以涉案房屋抵债。从另案和顺公司起诉孙桂鹏（2017）辽0603民初2625号房屋买卖合同案件中和顺公司和孙桂鹏的诉辩意见以及该生效判决对双方意见的采纳和认定情况看，和顺公司以孙桂鹏未按合同约定支付房屋价款为由起诉孙桂鹏，请求解除双方签订的涉案商品房买卖合同，但该生效判决采纳了孙桂鹏以房屋抵顶劳务费，签订商品房买卖合同及借款合同均系走手续的主张，而对和顺公司主张房屋买卖合同关系及借款事实真实存在，以孙桂鹏未付房屋价款解除合同的主张未予支持，并判决驳回其解除合同的诉讼请求。依据该生效判决及孙桂鹏的陈述，且综合本案孙桂鹏与和顺公司的举证情况，本院认定孙桂鹏与和顺公司之间是以房抵债关系，故现和顺公司再行请求孙桂鹏给付房屋价款没有事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决孙桂鹏给付和顺公司购房款346000元不当，本院予以纠正。孙桂鹏的上诉请求具有事实及法律依据，本院予以支持。 综上，孙桂鹏的上诉请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持辽宁省丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初231号民事判决第三项； 二、撤销辽宁省丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初231号民事判决第一项、第二项； 三、驳回辽宁和顺房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费100元，反诉费9546元，合计9646元；二审案件受理费6590元；均由辽宁和顺房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二〇年九月二十九日 书记员  林婷婷