河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10818号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁亚梅，女，1985年9月16日出生，汉族，住河南省巩义市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南星泰房地产开发有限公司，住所地：河南省巩义市商务中心区明泰大厦15楼1511号。统一社会信用代码：91410181084200244C。法定代表人：郭德平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓培，河南魁达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵书西，河南魁达律师事务所律师。上诉人袁亚梅因与被上诉人河南星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初2476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。袁亚梅上诉请求：1.撤销巩义市人民法院（2020)豫0181民初2476号民事判决书第三项“驳回被告袁亚梅的反诉请求”，发回重审或直接改判支持袁亚梅的反诉请求（一、请求判令被反诉人立即完成交付义务，并办理不动产证；二、请求判令被反诉人向反诉人支付逾期交房的违约金44810.25元（从2018年6月1日起至2020年6月20日止，2020年6月21日之后的违约金待发生后另案诉讼）;三、请求判令被反诉人向反诉人支付逾期办证违约金5974.7元）。2．一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、对于延期办证违约金是否支持的问题，一审法院存在错误。首先，一审法院不能将不能办证的举证责任分配给上诉人。按照证据规则以及实际情况，一审法院要求上诉人证明不能按期办理房产证是否唯一因素，在庭审中没有提出过这个问题。从客观上来说，一审法院要求反诉人证明被反诉人的违约不是不能办理房产证的唯一因素无法证明，这就是一审法院要求反诉人证明所有的都不是造成的因素，也就是要求反诉人证明不存在原因，同时也是要求反诉人证明不能办证与其他所有因素无关，这是无限大的条件，不存在证明的基础。其次，按照房屋买卖合同的约定，只要出现逾期办证的情形，被上诉人就应当支付违约金，没有附加其他条件。第三、一审法院故意回避实际情况，一审法院明知该楼盘为问题楼盘，有工作组正在处理，现在被上诉人已经被多人多次起诉，多次列入失信被执行人名单，并且还欠缴税款。现在被上诉人已经没有能力缴纳税款和执行款，也就是这个楼盘无法办理房产证。这些事实一审法院在明知的情况下，却故意装作不知，要求反诉人证明未按期办理房产证的原因，是非常明显的错误。因此，应当支持上诉人逾期办证的违约金的诉讼请求。2、反诉人的其他诉讼请求，一审法院实际上未进行审理，在判决书中只有一句话“被告其余的反诉主张，理由不能成立，本院不予支持。”首先，一审法院对其余诉讼请求（一、请求判令被反诉人立即完成交付义务，并办理不动产证；二、请求判令被反诉人向反诉人支付逾期交房的违约金44810.25元（从2018年6月1日起至2020年6月20日止，2020年6月21日之后的违约金待发生后另案诉讼）)进行了审理，实际上没有审理。因为对于其他的诉讼请求没有查明事实，没有运用法律，因此属于漏审诉讼请求，应发回重审。其次，反诉人的诉讼请求可以成立，有事实和法律依据。对于要求办理房产证的反诉请求：办理房产证是合同的约定，是房屋所有权的凭证，是被上诉人的合同义务。对于上诉人要求支付逾期交房的违约金的反诉请求。双方合同有明确的约定，合同对交房的标准和逾期交房的违约责任都有明确的约定。第三、对于逾期办证、逾期交房的房地产买卖合同纠纷案件，包括一审法院在内的法院都已经有明确的判决，对于买房人逾期办证、逾期交房违约金的诉求均给与了支持，一审法院这样的审理结果，违背了事实和法律，也违背了最高院对审理“类案检索、同案同判”的要求。据此请二审法院撤销一审法院判决书第三项“驳回被告袁亚梅的反诉请求”，发回重审或直接改判支持袁亚梅的反诉请求（一、请求判令被反诉人立即完成交付义务，并办理不动产证；二、请求判令被反诉人向反诉人支付逾期交房的违约金44810.25元（从2018年6月1日起至2020年6月20日止，2020年6月21日之后的违约金待发生后另案诉讼）;三、请求判令被反诉人向反诉人支付逾期办证违约金5974.7元）。星泰公司辩称，一、根据《商品房买卖合同》的内容，星泰公司作为开发商，并不负有为业主办理产权证书的义务，为业主办理产权证书是产权登记机关的义务，袁亚梅没有全额支付购房款，案涉房屋尚不具备办理产权证书的条件，故一审驳回袁亚梅关于逾期办证违约金的反诉请求，符合本案客观事实和法律规定。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，袁亚梅在合同约定的交付期限之前已接收房屋并装修、使用，以实际行为改变了房屋交付标准，其使用之后又以房屋不符合交房条件为由主张逾期交房违约金，有违民事法律行为的公平和诚实信用原则。一审判决驳回袁亚梅关于逾期交房违约金的反诉请求，并无不当。三、袁亚梅在一审中认可其已于2017年将案涉房屋装修、使用，也即星泰公司已实际交付房屋，不存在逾期交房行为。一审据此以“驳回袁亚梅的反诉请求”这一概括性表述，驳回袁亚梅主张“立即完成交付、支付逾期交房违约金”的反诉请求，并不存在漏审漏判。综上，一审对本案纠纷的处理，充分考虑了双方当事人在履行合同过程中存在的问题，以“维护交易稳定、化解社会矛盾、杜绝潜在风险”作为出发点，判决说理清晰，实体处理得当，请求二审予以维持。星泰公司向一审法院起诉请求：判令被告履行双方签订的《商品房买卖合同》，一次性向原告支付购房款29万元及以该款为基数自2018年3月8日起至实际付款之日止按日0.01％计算的违约金。一审法院认定事实：原告开发有位于巩义市紫荆路西、广场东街以东××号房（在××部门××为××紫荆路西、广场东街以东××楼××层××房，以下简称1412号房）。2017年4月12日，原告即将1412号房交付被告。2018年2月8日，原、被告补签《商品房买卖合同》约定：被告以597，470元的价格购买1412号房，其中307，470元在合同前支付，余款290，000元采用商业贷款支付，违约金计算方式为日万分之一；原告于2018年5月31日前将工程竣工验收合格、取得建设行政主管部门竣工备案表的商品房交付被告使用；双方进行验收交接时，原告若不出示工程竣工验收合格、已取得建设行政主管部门的竣工备案表，被告有权拒绝接收房屋；因原告原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由原告承担全部责任；原告应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由原告提供的资料到产权登记机关备案，如因原告的责任，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告不退房，原告按已付房产款的日万分之一向被告支付违约金；合同自双方签订之日起生效等。同日，双方还签订有《合同补充协议书2》约定：若因被告资信等原因或因金融机构贷款政策调整等原因导致被告不能办理足额贷款手续或足额贷款手续不能按时办理完毕的，被告应在接到原告通知之日起15日内一次性交清所欠房款，逾期超过30日，被告应承担总购房款10％的违约金等。2018年5月22日，被告与河南巩义农村商业银行股份有限公司办理了1412号房抵押按揭手续，期限至2028年5月22日，但该公司未予按揭贷款。2019年11月7日，原告以被告在约定的期限内没有完成商业贷款为由，要求被告自收到律师函之日起15日内一次性向原告结清剩余房款290，000元，被告认为应按约定的按揭期限付款，为此成讼。本案在审理过程中，根据原告的申请，原审法院依法对登记在被告名下的房产采取了财产保全措施。一审法院认为，原告诉讼请求的系1412号房的余款，该余款按《明泰大厦认购协议书》及补签的《商品房买卖合同》和《合同补充协议书2》约定，为按揭支付，若要完成按揭支付，首先应是原告与金融机构约定后方能完成，被告将1412号房登记抵押贷款的事实能够证明其已按约定参与了按揭。因原、被告未约定完成按揭的期限、原告要求被告支付余款的律师函的理由不能成立，该律师函不能证明原告依约履行了通知被告按揭不能的义务。综上，原告没有证据证明因被告资信等原因或因金融机构贷款政策调整等原因，导致被告不能办理足额贷款手续或足额贷款手续不能按时办理完毕，且至今未依约履行通知被告按揭不能的义务、双方未约定完成按揭的期限，故被告对余款的支付不存在违约情形。在金融机构没有支付按揭款的情形下，应视为因金融机构贷款政策调整等原因导致按揭不能，被告应一次性支付原告余款。原告的工程竣工验收合格、建设行政主管部门竣工备案表，应系涉案房屋办理产权登记的资料，但被告没有证据证明该资料系导致被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的唯一因素，故被告反诉请求的逾期办证违约金，原审法院不予支持。被告其余的反诉主张，理由不能成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告袁亚梅于判决生效之日起十日内支付原告河南星泰房地产开发有限公司购房余款290，000元；二、驳回原告河南星泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告袁亚梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，650元，减半收取计2，825元；反诉受理费534.81元，财产保全费2，070元，共计5，429.81元，由袁亚梅负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人所主张的逾期交房违约金能否得到支持；2、上诉人主张的逾期办证违约金能否得到支持。关于上诉人所主张的逾期交房违约金与逾期办证违约金的问题。袁亚梅与星泰公司签订《商品房买卖合同》和补充协议均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行自己的合同义务。袁亚梅就案涉房屋仅支付了首付款，剩余房款未支付，星泰公司作为出卖人主张剩余购房款的请求于法有据，一审法院予以支持并无不当。商品房买卖合同是出卖人交付房屋，买受人支付价款的合同。袁亚梅尚未交清购房款，其主要合同义务尚未履行完毕，其要求确认案涉房屋所有权归其所有、逾期交房违约金、逾期办证违约金等请求的事实根据和法律依据不足，一审未支持其反诉请求并无不当。需要提醒的是，星泰公司作为案涉房屋的出卖人，在袁亚梅支付完毕剩余购房款后，星泰公司应积极消除各种不利因素，为袁亚梅办理相关产权手续。若星泰公司怠于履行义务，不积极主动想办法解决办证事宜，星泰公司应承担相应的法律责任。综上所述，袁亚梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1070元，由袁亚梅负担。本判决为终审判决。审判员  王志民二〇二〇年九月二十三日法官助理赵浩书记员邓然