天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民终889号上诉人（原审被告）：天津银行股份有限公司小企业金融服务中心，住所地天津市和平区五大道街大理道86号二层。负责人：张垚，副总经理。委托诉讼代理人：董全文，天津峰尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁士尧。被上诉人（原审原告）：张会儒，男，1950年3月1日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：郭奕政，天津义泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洁，天津义泰律师事务所律师。原审第三人：宋涌，男，1969年9月19日出生，汉族，住天津市北辰区。原审第三人：天津金畦兴业国际贸易有限公司，住所地天津市北辰区顺义道北南仓道道南（储宝钢材市场）。法定代表人：黑江涛，执行董事。原审第三人：天津市瑞兆恒泰金属制品有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇津坝公路北（天津市发利汽车压铸件厂院内）。法定代表人：李兴华，执行董事。原审第三人：嘉禾（天津）产业园置地有限公司，住所地天津市宁河区现代产业区海航东路。法定代表人：宋安彬，执行董事。原审第三人：黑江涛，男，1979年10月8日出生，汉族，住天津市河西区。原审第三人：范轶博，女，1984年6月13日出生，汉族，住天津市河西区。原审第三人：李兴华，男，1971年1月15日出生，汉族，住山东省乐陵市城区。原审第三人：宋安彬，男，1985年7月6日出生，汉族，住山东省乐陵市城区。原审第三人：赵超，女，1988年1月3日出生，汉族，住山东省乐陵市。上诉人天津银行股份有限公司小企业金融服务中心（以下简称天津银行）因与被上诉人张会儒，原审第三人宋涌、天津金畦兴业国际贸易有限公司（以下简称金畦公司）、天津市瑞兆恒泰金属制品有限公司（以下简称瑞兆公司）、嘉禾（天津）产业园置地有限公司（以下简称嘉禾公司）、黑江涛、范轶博、李兴华、宋安彬、赵超案外人执行异议之诉一案，不服天津市第二中级人民法院（2019）津02民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，依据法律规定不开庭进行了审理。上诉人天津银行的委托诉讼代理人董全文、袁士尧，被上诉人张会儒的委托诉讼代理人刘洁到庭参加诉讼。原审第三人宋涌、金畦公司、瑞兆公司、嘉禾公司、黑江涛、范轶博、李兴华、宋安彬、赵超经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津银行上诉请求：1.撤销一审判决,将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人张会儒与案外人天津富贵房地产开发有限公司（以下简称富贵公司）签订的《房屋预定合同》约定2008年5月5日交付首付款，剩余房款以公积金贷款方式支付，单价7500元/平方米，而6天后签订的《天津市商品房买卖合同》约定一次性付款，单价5000元/平方米，两份合同相互矛盾，内容虚假。2.富贵公司开具的是普通收据，并非发票，张会儒未能提交支付款项的银行转账记录，无法证明已经缴纳全部购房款。3.张会儒提交的水电卡户名是富贵公司，物业费收缴单位也不能确定为案涉白天鹅大厦的物业公司，无法证明张会儒在查封之前的2012年就入住案涉房屋。4.张会儒自称发现富贵公司一房二卖，原审第三人宋涌已经对案涉房屋进行了所有权预告登记。张会儒未向富贵公司主张违约责任，却与宋涌签订《补偿协议》并支付240万元，不符合常理。故《补偿协议》应属无效。5.张会儒忽略了案涉房屋权利状态不确定以及存在权利障碍的事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。6.案涉房屋并未登记在张会儒名下，根据物权法的规定，其无权主张房屋所有权。张会儒答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。天津银行的上诉请求缺乏事实和法律依据。富贵公司在签订《房屋预定合同》后提出如果一次性付款购房可以享受优惠，故张会儒选择一次性付款。此后，张会儒得知开发商已经债台高筑，急于套取现金，类似情况在案涉白天鹅大厦其他购房者中同样存在。在2012年具备入住条件后，张会儒向自称开发商工作人员出示了购房手续后领取钥匙装修入住，并交纳物业费用。经房管部门告知，除房屋网签登记信息记载了宋涌之外，留存的底档中没有任何文件可以证明宋涌是所有权主体。宋涌经与张会儒协商，同意在接受补偿后协助办理过户手续。天津银行关于《补偿协议》应属无效的理由不能成立。原审第三人宋涌、金畦公司、瑞兆公司、嘉禾公司、黑江涛、范轶博、李兴华、宋安彬、赵超均未提交书面意见。张会儒向一审法院提出诉讼请求：1.撤销天津市第二中级人民法院（2018）津02执保290号民事裁定书中对坐落天津市河西区××路××路××大厦××房屋的查封，并停止对该房屋的执行；2.依法确认坐落于天津市河西区××路××路××大厦××房屋为张会儒所有;3.本案诉讼费用由天津银行承担。一审法院认定事实：2008年5月5日，张会儒与富贵公司签订二份《房屋预定合同》。第一份合同约定张会儒购买富贵公司销售的坐落于天津市河西区××路××路××号楼××室，销售建筑面积119.65平方米，销售单价7500元／平米，总房款897375元，约定于2018年5月11日签订《天津市商品房买卖合同》，张会儒于2008年5月5日交付首付款180000元，剩余房款以公积金贷款支付。第二份合同约定张会儒购买富贵公司销售的坐落于天津市河西区××路××路××号楼××室，销售建筑面积72.87平方米，销售单价7500元／平米，总房款546525元，约定于2018年5月11日签订《天津市商品房买卖合同》，张会儒于2008年5月5日交付首付款110000元，剩余房款以公积金贷款支付。同日，富贵公司为张会儒开具二张收据，均显示为购房首付款，金额分别为180000元和110000元。2008年5月11日，张会儒与富贵公司签订二份《天津市商品房买卖合同》。第一份合同约定张会儒购买天津市河西区××路××路××号楼××室，销售建筑面积119.65平方米，销售单价5000元／平米，总房款598250元，一次性付款，并注明签订合同之日已交齐全款。第二份合同约定张会儒购买天津市河西区××路××路××号楼××室，销售建筑面积72.87平方米，销售单价5000元／平米，总房款364350元，一次性付款，并注明签订合同之日已交齐全款。富贵公司为张会儒开具二张收据，金额分别为418250元和254350元。张会儒自2012年入住涉案房屋至今，并交纳水电费、暖气费及物业费。另查，根据天津市不动产登记簿查询证明，涉案房屋的权利人为富贵公司，预告登记信息一栏权利人为空白，但天津市规划和自然管理局天津市市区不动产登记事务中心的电子档案中显示涉案房屋预告登记人为宋涌。张会儒表示其购买涉案房屋并入住后，发现富贵公司将涉案房屋又出售给了宋涌，并为宋涌办理了预告登记，2016年11月4日，张会儒（乙方）与宋涌（甲方）签订了《补偿协议》，内容为“因天津市富贵房地产开发有限公司将位于河西区××路××路××大厦××的房产违规重复出售给甲乙双方，现经甲乙双方协定最后达成一致意见，乙方补偿给甲方人民币贰佰肆拾万元整，甲方放弃上述两套房屋的所有权利并同时协助乙方撤出在房地产登记部门登记的甲方所有信息并变更为乙方所有”。同日，张会儒向宋涌名下6228××××5410账号分三次共汇入2400000元。2018年6月4日，张会儒向天津市河西区人民法院起诉宋涌，要求判令涉案房屋归张会儒所有。同年12月18日，该院作出（2018）津0103民初7414、7415号民事裁定书，以一审法院已于2018年11月22日对涉案房屋进行查封为由，驳回了张会儒的起诉。再查，2018年11月20日，一审法院作出（2018）津02执保290号民事裁定，冻结被申请人金畦公司、瑞兆公司、嘉禾公司、黑江涛、范轶博、李兴华、宋安彬、赵超、宋涌银行存款人民币20697279.63元或查封、扣押其相应等值财产。2018年11月22日，一审法院向天津市不动产登记事务中心三部出具（2018）津02执保290号协助执行通知书，查封宋涌名下富润中心2-3207、2-3208、2-3209及涉案房屋。2019年4月24日，张会儒作为异议人向一审法院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。同年5月8日，一审法院作出（2019）津02执异第69号执行裁定书，驳回了张会儒的异议请求。2019年4月18日，一审法院作出（2018）津02民初1117号民事判决书，判决：一、金畦公司于本判决生效之日起十日内偿还天津银行借款本金18980058.33元、利息28888.89元，并给付自2018年6月29日起至实际给付之日的复利、罚息；二、金畦公司于本判决生效之日起十日内给付天津银行律师费20000元；三、瑞兆公司、嘉禾公司对上述第一项给付事项承担连带给付责任，在承担给付责任后，有权向金畦公司追偿；四、黑江涛、范轶博、李兴华、宋安彬、赵超、宋涌对上述第一、二项给付事项承担连带给付责任，在承担给付责任后，有权向金畦公司追偿；五、驳回天津银行的其他诉讼请求。案件受理费、保全费、公告费，由金畦公司等共同负担。一审法院认为，本案的争议焦点为是否应停止对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张会儒与富贵公司于2008年5月5日签订《房屋预定合同》、2008年5月11日签订《天津市商品房买卖合同》内容真实，不违反法律法规，应为合法有效，张会儒提供的收据能够证实其已交纳全部购房款，水电卡、物业费等证据能够证实张会儒自2012年起即入住涉案房屋。张会儒未能办理过户登记的原因系富贵公司为宋涌办理预告登记手续所致，对此张会儒亦与宋涌进行过积极协商，因此并非因张会儒自身原因未能办理过户登记。通过在案证据和查明事实可知，富贵公司在与张会儒签订《房屋预定合同》及《天津市商品房买卖合同》之外，又为宋涌办理预告登记手续，但涉案房屋仍登记在富贵公司名下，富贵公司的行为构成了一房二卖的情形，因此对合同的履行应按照房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位，由于涉案房屋并未办理所有权登记手续，张会儒实际占有涉案房屋，且通过张会儒与宋涌签订的《补偿协议》可知，宋涌已经放弃了对两套涉案房屋的所有权利，张会儒并已向宋涌按照《补偿协议》约定支付了2400000元作为补偿，且宋涌未占有涉案房屋，应认定张会儒对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故张会儒要求停止对涉案房屋的执行的诉讼请求，应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”张会儒要求确认其对涉案房屋享有实体权利，符合上述规定，应予支持。综上所述，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦1-2-801房屋和1-2-803房屋的执行；二、确认天津市河西区大沽南路与洞庭路交口西北侧白天鹅大厦1-2-801房屋和1-2-803房屋为张会儒所有；三、驳回张会儒的其他诉讼请求。案件受理费37603元，公告费600元，由天津银行负担。二审期间，天津银行提交了宋涌为天津银行提供担保时的个人担保声明书、户口页的复印件以及面签照片，欲证明宋涌以案涉房屋提供抵押担保的事实。张会儒认为前述证据与本案无关。本院认为，宋涌以案涉房屋设定担保的事实已被生效裁判文书确认，故本院对前述证据的真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为对涉案房屋的执行是否应当停止。案外人执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的强制执行行为。根据一审法院查明的事实，张会儒在与富贵公司2008年签订《房屋预定合同》和《天津市商品房买卖合同》后已交纳全部购房款，并在一审法院查封涉案房屋之前已经实际入住。张会儒在两审期间已对上述两份合同中房款金额存在差异作出了合理解释。导致张会儒未能办理房屋所有权登记手续的原因系富贵公司在完成与张会儒的商品房交易后又为宋涌办理了案涉房屋的预告登记手续。此后，宋涌与张会儒就房屋所有权事项已经达成协议，且宋涌已经放弃了对涉案房屋的权利。基此，未办理案涉房屋过户登记不能归责于张会儒。因本案相关事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故一审法院认定张会儒对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并确认其对涉案房屋享有实体权利，事实和法律依据充分。综上所述，天津银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37603元、公告费（凭票），由上诉人天津银行股份有限公司小企业金融服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  强兆彤审判员  杨 波审判员  林世开二〇二〇年九月三十日书记员  魏海功