贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初3555号 原告：唐梅，女，1975年12月6日生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪军，贵州和侣律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈欢欢，贵州和侣律师事务所律师。 被告：织金县弘宇房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县文腾街道办事处金北社区外环路，统一社会信用代码91520524907834031。 法定代表人：邓芬莲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：史光炯，贵州施仁律师事务所律师。 原告唐梅与被告织金县弘宇房地产开发有限公司（以下简称弘宇房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐梅及其委托诉讼代理人汪军、陈欢欢，被告宏宇房开公司委托诉讼代理人史光炯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告向原告返还购房款113,495元；2、请求人民法院判决被告向原告支付利息2,480元（以10,000元为基数按照月利率千分之八计算自2017年4月8日起至2019年11月5日止）；3、请求人民法院判决被告向原告支付利息23,376.07元（以103,495元为基数按照月利率千分之八计算自2017年6月28日起至2019年11月5日止）；4、请求人民法院判决被告向原告支付违约金暂计9,635.73元（以113,495元为基数按照日利率万分之三计算自2019年11月6日起至2020年7月15日止）及至支付完毕之日止的利息。上述费用共计148,986.8元；5、案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年被告以买三楼送四楼为邀约发布黔中国际商贸博览城一期的商品房广告，原告刚好需要购买店铺，就与被告达成购买位于黔中国际博览城一期C、D区第4栋D4-3-10号商铺的协议，由原告原告向被告购买3层使用4层顶楼，原告分别与2017年4月向被告支付了10,000元购房款、于2017年6月向被告支付了103,495元的购房款，约定该商铺由被告返租三年。后来因被告实际提供的商铺不满足签订合同时的邀约，双方于2019年8月9日签订了退房协议，约定被告自原告返还商铺之日起90日内一次性返还原告已经支付的购房款，并以原告实际支付的房款按照千分之八利率计算利息并支付给原告，使其将由被告按照万分之三的日利率支付违约金给原告。综上，原告与被告之间的退房协议系双方真实意思表示，双方应当按照协议约定发行各自义务，由于该商铺一直未实际交付给原告，故自该协议签署之时，该商铺即视为已经返还给被告，但被告至今未履行返还房款及利息的义务，因无法与被告协商处理纠纷，现诉至贵院，请求实现如前诉请。 被告辩称：原告的诉讼请求无事实及法律理由，被告作为房开企业在对自己开发的商铺销售过程中，有买三楼送四楼的销售政策，并以该政策和多个客户签订了织金县弘宇房地产开发有限公司关于购买三楼送四楼的协议，因后来被告公司未获得四楼的建设施工权，因此，无法履行与相关客户签订的前述协议，在此对应之下，被告公司通知相关客户与被告达成退房协议，已退还相关客户的购房款，本案中，原告并未与被告签订过织金县弘宇房地产开发有限公司关于购买三楼送四楼的协议，但在被告与相关客户签订退房协议的过程中，原告伪造了前述协议与被告签订退房协议，因退房协议的前提条件是买三送四的协议，由于原、被告之间并没有买三送四的协议，因此，退房协议不能成立生效，原告基于退房协议诉请被告承担责任不应得到支持。恳请法庭判决驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证： 1、原告提交的身份证，用以证明原告诉讼主体适格。经质证，被告无异议。 2、原告提交的宣传照片3张、认购协议书1份，用以证明被告在开发位于织金县时，对外的宣传广告和宣传资料为买三楼送四楼，原告与被告就被告在宣传广告和宣传资料中买三楼送四楼的邀约作为合同内容，于2017年5月22日签订商品房认购协议书，就购买黔中国际商贸博览城Ｄ区Ｄ4-3层Ｄ4-3-10号商品房达成协议并签订认购协议书，约定总价为223495元，交付商铺的时间和要求及前三年由被告实际占有和收租，该认购协议书具备商品房购房合同的基本要件，该认购协议实为购房合同的事实。经质证，被告称证据均是复印件，无法认定，真实性不予认可，即使原告出示的证据真实，对其证明目的有异议。照片的证明内容并不是邀约，而是一种被告为出售商铺发出的邀约邀请，因此，不能按照宣传的内容成为原、被告之间的合同内容，原告出具的认购协议书内容中并未约定有买三送四的内容，该房屋仅仅是认购第三层，因原告与被告之间没有签订买三送四的协议，因此形成的退房协议缺乏前提条件，退房协议不能成立并生效。 3、原告提交的收据两份、个人账户明细查询两份，证明原告已经向被告支付了房款113,495元，超过总购房款的50%。经质证，被告无异议。 4、原告提交的退房协议书1份，证明原告与被告于2019年8月6日签订了退房协议，约定解除原告与被告签订的《黔中国际商贸博览城商铺认购协议书》，被告自原告返还商铺之日起九十日内一次性返还原告已支付房款，并约定了被告应当向原告支付利息的事实。经质证，被告认为系复印件，无法认定，真实性不予认可。 5、被告提交的关于三楼使用四楼协议1份、退房协议1份，用以证明退房协议明确约定退房的基础关系是双方签订了买三送四的协议，也就是原告并未实际与被告签订买三送四的协议，但原告伪造了前述协议与被告签订退房协议，因此，退房协议在双方当事人之间不产生约束力。经质证，原告认为达不到被告的证明目的。原、被告之间根据被告的销售广告及认购合同双方已经达成买三送四的合意，只是未形成买三送四的书面合同，且被告在签订该合同时对双方的合同内容也明知，故不存在伪造协议及不存在退房前提的说法。 本院认为，原告提供的证据材料1、2、3、4，被告提供的退房协议及关于3F使用4F顶楼的协议客观真实、来源合法，与本案待证事实有关联，依法采纳作为认定案件事实的证据。 依据采信的前述证据及原、被告陈述答辩，法庭查明如下事实：弘宇房开公司系黔中国际商贸博览城开发商，2017年其在开展认购黔中国际商贸博览城C、D区商铺时通过在其公司门头电子显示屏上发布信息及在户外张贴广告等方式发布买3F送4F的招商广告，原告于2017年5月22日与被告签订《黔中国际商贸博览城商品房认购协议书》认购D区4栋3层10号商品房（商铺），该商铺所在位置包含在被告销售广告推广的买3F送4F的范围之内。被告推广的买3F送4F的实质为买售人购买三楼商铺，享有三楼楼顶相应位置的使用权，可以在使用范围内搭建钢结构的简易房，后被告在办理相应规划许可时未获得钢结构简易房的批准，原告的合同目的不能实现。因购买该广告范围内商铺的大部分买受人均与被告补签有《织金县弘宇房地产开发有限公司关于3F使用4F顶楼的协议》，而原告唐梅在与被告弘宇房开签订认购协议书后未补签该协议，原告唐梅伪造了一份《织金县弘宇房地产开发有限公司关于3F使用4F顶楼的协议》，于2019年8月6日持认购协议书及该伪造协议一起与被告协商，双方签订《退房协议》一份，约定签订本协议时原、被告此前签订的所有文书全部予以解除，对原、被告不再有任何约束力，被告自原告返还商铺之日起九十日内一次性返还原告已支付的房款，并以原告实际支付的房款按千分之八月利率计算利息并支付给原告，逾期被告按万分之三的日利率支付违约金给原告，协议签订后，被告弘宇房开未在约定的九十日内退还原告支付的房款及利息，原告于2020年7月16日诉至本院。 本院认为，被告在招揽买受人认购其商铺时发布的广告明确具体，其与原告签订认购协议书对房屋位置售卖单价、优惠情况、支付方式等均作了明确约定，该认购协议书具备商品房买卖合同的要件，该认购协议书应视为商品房买卖合同，前述广告内容明确具体，原告也是为买三楼送四楼的广告承诺与被告签订认购协议书，该买三楼送四楼的广告内容应视为认购协议书的内容，且原告购买商铺位于被告所规划的买三楼送四楼商铺范围内，因此，原告即使未与被告签订买三楼送四楼的协议，也应享有买三楼送四楼的权利。而原、被告签订的退房协议系双方在不能实现合同目的的前提下，对前述权利义务的处理，该退房协议系双方真实意思表示，双方应按退房协议约定履行相应的权利义务，由于案涉商铺并未实际交付给原告，因此，签订退房协议之时即视为被告已收回该商铺，被告应在签订该协议的九十日内返还原告支付的购房款，并按购房协议的约定支付相应利息，被告在购房协议之后九十日内未返还原告购房款及支付利息已经构成违约，原告主张被告按退房协议约定返还购房款、支付利息及违约金具有法律依据，本院予以支持，退房协议中关于购房款的利息和违约金的计算标准未违反法律强制性规定，本院予以支持。原告因与被告签订的认购协议书约定的购房范围包含在被告招商广告买3F送4F范围之内，虽然其未与被告补签买3F送4F顶楼的协议，但其同样应享有该权利，因此，原告唐梅是否与被告弘宇公司补签买3F送4F顶楼的协议，并不影响因被告无法履行该合同义务而与原告签订的《退房协议》的效力，但其伪造买3F送4F顶楼的协议的行为应受到谴责，如果因此造成被告的其他损失，原告唐梅应承担相应的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下： 一、限被告织金县弘宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告唐梅购房款113,495元并支付相应利息（利息以10,000元为基数，按月利率8‰计算自2017年4月8日至2019年11月5日；以103,495元为基数，按月利率8‰计算自2017年6月28日至2019年11月5日）； 二、限被告织金县弘宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告唐梅违约金（违约金以113,495元为基数，按日利率万分之三计算自2017年4月8日至购房款返还完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,280元，减半收取1,640元，保全申请费1,264元，由被告织金县弘宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于毕节市中级人民法院。 审判员  刘献明 二〇二〇年九月四日 法官助理卢龙腾 书记员包娅