福建省福鼎市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0982执异67号 异议人（利害关系人）：郑敬恩，男，1979年10月7日出生，汉族，住福建省福鼎市。 申请执行人福建海峡银行股份有限公司福鼎支行(以下简称海峡银行），住所地：福鼎市太姥大道花园路42号双福楼，统一社会信用代码：91350982050308564E。 法定代表人：薛岑，该支行负责人。 被执行人：杨俊,男,1989年4月21日出生汉族,住福鼎市。 被执行人：洪健,男,1983年7月24日出生,汉族,住福鼎市。 被执行人：兰宝玲,女,1982年10月11日出生,汉族,住福鼎市。 在本院执行申请执行人海峡银行与被执行人杨俊、洪健、兰宝玲借款合同纠纷一案中，异议人郑敬恩对（2020）闽0982执恢122号执行措施提出书面异议，要求撤销福鼎市和停水停电的公告。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人郑敬恩称：2018年3月18日，其与被执行人洪健和案外人赵滨签订《房屋出租协议》，协议约定异议人郑敬恩承租座落于福鼎市，租赁期限自2018年3月18日至2023年3月18日，房屋租金合计145000元。合同签订后，其依约全部付清租金，嗣后，该处房屋一直由异议人使用至今。福鼎市人民法院发出的关于责令房产占有人于2020年7月21日日前迁出福鼎市地产及停水停电的公告。根据“买卖不破除租赁”原则，其认为该行为严重损害异议人（承租人）的利益。为此，请求法院撤销关于责令限期腾房及停水停电的公告。 异议人向本院提供如下证据：店面租赁合同、抵押物清单（房地产），予以证明其于2018年3月18日向房主租赁房屋；2013年5月，案涉房屋作为被执行人杨俊向申请执行人海峡银行贷款设立抵押物时已出租的客观事实。 申请执行人海峡银行称，1、异议人主张的2018年3月18日所签订的租赁合同与2013年5月14日订立借款合同时出示的租赁合同不一致，承租人主体不同，并提供2012年3月1日房屋租赁合同一份；2、异议人主张的2018年3月18日所签订的租赁合同未按合同约定告知海峡银行，其不认可该店面租赁合同；3、请求法院继续司法拍卖该抵押物，维护其正当司法权益。 本院查明，杨俊因支付货款资金需要，于2013年5月14日与异议人海峡银行签订了《个人借款／担保合同》，双方约定，海峡银行向杨俊提供人民币1470000元借款额度，洪健、兰宝玲为该笔借款同意以其所有的坐落于福鼎市的房产提供抵押担保，并办理了相应的抵押登记（证号：鼎房他证2013字第××号）。2017年11月间，经福鼎市人民法院以（2015）鼎民初字第3848号判决，其中判项三“若杨俊未在期限内足额履行上述第一、二项还款义务，海峡银行对洪健、兰宝玲所有的坐落于福鼎市的房地产［房屋所有权证号：鼎房权证ＴＳ字第××号，国有土地使用权证号：鼎国用（2004）第79-××号］房地产以折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权”。因杨俊未自动履行（2015）闽0982民初3848号民事判决书所确定的义务，本院在执行过程作出（2019）闽0982执1418号及（2019）闽0982执1418号之一执行裁定书裁定依法查封和拍卖洪健所有的坐落于福鼎市的房地产［房屋所有权证号：鼎房权证ＴＳ字第××号，国有土地使用权证号：鼎国用（2004）第79-××号］；并于2020年7月6日发出公告，责令洪健及房屋占有人于2020年7月21日前迁出案涉房屋并腾空。执行过程中，异议人郑敬恩向本院提出执行异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”和《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，异议人主张的租赁关系发生在设立抵押登记之后，况且仅凭郑敬恩提供的“店面租赁合同”，不能充分证明郑敬恩与洪健间于2018年3月18日订立店面租赁合同真实存在；而2013年设立抵押时的案涉房屋已出租的承租人系王平，非本案异议人，且租赁期限至2016年2月28日。其一，租赁合同约定的主要权利义务之一是租金交付，仅有合同未提供租金交付证据，不宜认定租赁事实存在；其二，根据住房和城乡建设部于2011年发布的《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到当地人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案，作为承租人在租赁店面时本应依法、依规进行登记备案，才能知情租赁房屋是否已设立抵押等情况，出租人和承租人未进行上述登记备案存在违法性；其三，根据《个人借款/担保合同》通用条款约定，抵押期间，未经抵押权人（贷款人）书面同意，抵押人不得赠与、转让、出租....；同时依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定，作为涉案房屋于2013年间已设立抵押，若抵押人未经抵押权人同意擅自出租或未经告知承租人涉案房屋已抵押而造成损失，应承担赔偿责任。若出租人违法，作为承租人（异议人）可依法主张赔偿权利。故异议人郑敬恩提交的证据不足以证明其已取得案涉房屋的租赁权，况且若该租赁权利存在于拍卖财产上，对在先的优先受偿权的实现有影响，其请求法院撤销关于责令其限期腾房及停水停电的公告，即在执行拍卖涉案房屋时要求带租拍卖缺乏依据，其执行异议请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第三十一条，《最高人民法院》第三十一条第二款规定，裁定如下： 驳回异议人郑敬恩的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向宁德市中级人民法院申请复议。 审判长  林小玲 审判员  许海燕 审判员  谢维芳 二〇二〇年九月四日 书记员  林佳佳 附相关法律条文及司法解释： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 4、《最高人民法院》 第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 官方微信官方微博