四川省乐山市金口河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1113民初190号 原告：张增平，男，汉族，1988年5月20日出生，乐山市金口河区人。 原告：赵丹，妇，汉族，1989年4月28日出生，乐山市金口河区人 被告：乐山银通置业有限公司，住所地四川省乐山市金口河区春河路131号。 法定代表人:张岱银,总经理。 本院于2020年5月9日立案受理了原告张增平、赵丹诉被告乐山银通置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,原告张增平、赵丹于2020年6月29日申请与被告乐山银通置业有限公司庭外调解二个月。2020年9月28日、30日本院依法适用简易程序二次公开开庭进行了审理。原告张增平、赵丹到庭参加诉讼，被告法定代表人张岱银经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告张增平、赵丹诉称：原告于2015年3月在被告乐山银通置业有限公司处购买金口河区金港湾小区2单元19－5号商品房，并与被告一方签订由实行一方提供的买卖合同。其合同中约定：出卖人应当在2016年6月30日前向习受人交付该商品房。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。2016年6月30日后乐山银通置业有限公司没有按合同约定向原告交付房屋，逾期到2018年8月15日才向原告交付房屋。按合同计算2016年6月30日至2018年8月15日共计775天，总房款295000元，每日万分之三，共68587.50元。特提起诉讼，请求判决：一、判决被告向原告支购房违约金68587.50元。二、判决被告承担本案诉讼费。 被告乐山银通置业有限公司向法庭提交书面答辩意见，辩称：1、原告张增平部分权利已逾诉讼时效；2、违约金过高，应当依法调整。 为支持自己的主张，原告张增平、赵丹向法庭出示以下证据： 1、原告张增平、赵丹身份证，证明二原告的身份信息及诉讼主体资格； 2、商品房买卖合同一份，证明二原告于2015年3月在被告乐山银通置业有限公司处购买金口河区金港湾小区2单元19－5号商品房，并与被告签订商品房买卖合同。其合同中约定：出卖人应当在2016年6月30日前向习受人交付该商品房。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。 3、乐山银通置业有限公司出具的收款收据二份，乐山市住房公积金管理中心金口河管理部的同意划款通知书、个人住房公积金委托贷款通知书、工行峨边县支行划款个人借款凭证各一份，证明张增平、赵丹于2015年1月3日向乐山银通置业有限公司支付购房保证金5000元，2015年3月12日向乐山银通置业有限公司支付购房款110000元，2015年4月15日通过住房公积金贷款向乐山银通置业有限公司支付购房款180000元。 4、乐山市恒鑫物业服务有限公司出具的收款收据四份，证明被告乐山银通置业有限公司于2018年8月15日向原告张增平、赵丹交房后，二原告向乐山市恒鑫物业服务有限公司交纳水电、物业等费用情况。 5、乐山市金口河区人民法院民事裁定书一份，证明二原告曾于2020年1月15日起诉乐山银通置业有限公司，因疫情影响于2020年3月19日撤诉。 被告乐山银通置业有限公司于2020年9月27日向法庭提交张兰均的住房租赁协议复议件二份，以证明与本案原告同一幢同一户型房产的年租金分别为7500元、9500元。本院于2020年9月29日对此复议件进行了核实。 本院认为，原告所举证据，内容合法、真实，与本案有事实上的关联，本院予以采信。 对被告提交的张兰均的住房租赁协议二份（复印件），本院于2020年9月29日前往乐山市中区对此复议件向张兰均进行了核实并询问了租赁情况，于2020年9月30日再次开庭时进行了质证。本院认为，其内容合法、真实，能够证明与本案原告同一幢同一户型的二套房产的年租金分别为7500元、9500元，在无其他证据证明同地段同类房屋租金标准高于9500元的情况下，本院予以采信。 根据当事人的举证、质证、庭审中的陈述以及本院的查证认证，本院确认如下事实： 原告张增平、赵丹于2015年1月3日向乐山银通置业有限公司支付购房保证金5000元，2015年3月11日原告张增平、赵丹（买受人）与被告乐山银通置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同——购买金口河区金港湾小区2单元19－5号商品房。合同第三条约定：“该商品房为期房……其建筑面积共87.33平方米，其中套内面积68.04平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.29平方米……”。合同第五条第2项约定：“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3378.00元，总价款人民币贰拾玖万伍仟元整。”合同第六条第3项约定：“贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的38.98%，其余价款可以向住房公积金管理中心、银行或住房公积金管理机构借款支付。”合同第十条约定：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累计）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日次起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。”合同第十一条纸业：“交付条件（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品。……”合同第十三条约定：“逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累计）（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已经交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已经交付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十五条约定：“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。……”合同签订后，原告张增平、赵丹于2015年3月12日向被告乐山银通置业有限公司支付购房款110000元，2015年4月15日通过住房公积金贷款向乐山银通置业有限公司支付购房款180000元。2018年年8月15日被告乐山银通置业有限公司向原告张增平、赵丹交房后，二原告向乐山市恒鑫物业服务有限公司交纳了水电、物业等费用。 2019年12月3日案外人张兰均与熊青燕签订租房协议，张兰均将位于金口河区和平街金港湾电梯房2单元6楼2号二室一厅住房租给熊青燕，建筑面积87.19平方米，年租金7500元；2020年3月22日案外人张兰均与王清贤签订租房协议，张兰均将位于金口河区和平街金港湾电梯房2单元7楼2号二室一厅住房租给王清贤，建筑面积87.19平方米，年租金9500元。 上述事实有本院予以确认的证据和当事人的陈述在案佐证。 本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”,第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,该《商品房买卖合同》合法有效,原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。原告张增平、赵丹在约定的期限内向被告支付了全部购房款295000元，被告乐山银通置业有限公司没有在约定的2016年6月30日前交房，逾期至2018年8月15日，逾期交房775天（二年二个月），应负违约责任。本案争议的焦点为：1、原告的诉讼是否已经超过诉讼时效？2、被告是否应当按照双方约定向原告支付自2016年7月1日起至2018年8月14日止按合同约定原告已付房价款万分之三的违约金,即双方约定的违约金是否过于高于原告方的损失？ 关于原告的诉讼是否已经超过诉讼时效？本院认为，被告方逾期交房的违约行为持续至2018年8月15日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”原告的诉讼未超过诉讼时效。 关于双方约定的已付房价款万分之三计算的违约金是否明显过于高于原告方的损失？本院认为，按照双方约定的已付房价款万分之三计算，每年的违约金为32302.50元[365×295000元×0.0003/天]。与本案原告同一幢同一户型房产较高的年租金为9500元，在此基础上再增加30%，仅为12350元。二者相比，按照双方约定的已付房价款万分之三计算的违约金明显过于高于原告方的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本院以每年12350元(每月1029.17元)来调整双方约定的逾期交房违约金，即26758.42元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下: 被告乐山银通置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张增平、赵丹支付逾期交房违约金人民币 26758.42元。 二、驳回原告张增平、赵丹的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1514元，减半收取757元，由原告张增平、赵丹承担461元，由被告乐山银通置业有限公司承担296元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。当事人上诉的,应于递交上诉状时或至迟在上诉期届满之日起七日内向四川省乐山市中级人民法院缴纳上诉费,逾期不缴纳的,按自动撤回上诉处理。符合司法救助条件的,可申请司法救助。 如本判决发生效力后，被告乐山银通置业有限公司在判决书确定的期限内不履行其义务的，原告张增平、赵丹可在上述履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  曾旭东 二〇二〇年九月三十日 书记员  林子涵 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。