湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7740号原告：邓亚锋，男，1978年8月10日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：唐艳兰，女，1970年5月4日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：段贤军（系被告丈夫），男，1967年12月8日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。原告邓亚锋（以下简称原告）与被告唐艳兰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告与被告及被告的委托诉讼代理人段贤军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年8月5日解除；2、被告支付2020年4月3日至2020年8月4日的租金6480元及违约金14880元；3、被告支付原告代付的物业费804.93元；4、被告赔偿丢失的物品损失680元，并负责维修已损坏的物品；5、被告以60元/天的标准支付从2020年8月5日计算至2020年9月5日期间的可得利益损失1800元及从2020年9月1日至2021年4月13日的物业费损失862.5元；6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于长沙市雨花区出租给被告作住宅（酒店）使用，月租金为1800元，押一付三，物业费由被告支付；如被告因工作调动等不可预见的原因需要提前解除本租赁合同的，被告应当向原告提供相关证明，且经过原告同意后可以解除租赁合同，房屋租金自被告搬出租赁房屋并经双方验收合格后，按租赁实际天数计算房屋租金。除此之外，被告擅自提前解除合同的，已收取的房屋租金不予退还，且房屋租金计算至被告联系下家与原告签订房屋租赁合同之日止；被告逾期支付租金，除应补交欠租外，应当以月租金为计算标准，按日双倍赔偿原告作为违约金。合同签订后，原告与被告就房屋内的主要物品设施进行了清点，双方在出租房屋交接确认单上进行了签字确认。2020年3月初，被告以疫情为由要求原告为其减免一个月房租。原告表示可以给予帮助，但因被告一直将708房屋作为自己的日常起居房屋使用（包括疫情期间），与其他作酒店使用的客房有所不同（疫情期间空置率较高）。尽管如此，原告仍然愿意给予被告一定的帮助。后来，双方当面商谈合同到期后再给予被告一个月的免租期，作为对被告的帮助。之后，被告搬出708室并将该房屋恢复到酒店经营状态至今。被告未支付2020年2月至今的物业费及2020年4月3日至今的租金。原告还丢失了涉案房屋的密码锁钥匙，导致该房屋存在安全隐患，必须更换密码锁。另外，房屋内的沙发、彩灯损坏，微波炉、电压力锅丢失。原告主张的可得利益损失为空置期间损失，原告要求被告支付该费用符合合同法一百一十三条之规定，亦符合双方合同的约定。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称，依据合同法第一百一十四条之规定，违约金约定过高的，当事人可以请求法院予以适当减少。因新冠肺炎疫情影响，被告的酒店生意无法维持，已经倒闭，酒店的营业执照已经注销，涉案《房屋租赁合同》没有继续履行的必要，请求免除被告的违约责任。被告于2020年3月21日已经告知了原告，要求解除合同，原告收到信息后，要求被告对房屋进行拍照，并开始联系他人多次上门看房，这种行为足以让被告相信原告已经同意解除合同并退还押金。但原告故意拖延，致使损失扩大，没有本着诚实信用原则解决问题；电压力锅、电脑托并没有交付给被告，椅子目前在消防通道里，可以放回涉案房屋。原告主张的物品损坏，都是正常使用下的物品损耗，并未人为损坏；被告系将涉案房屋作为酒店的管理用房使用，而不是用于被告的日常起居；2020年3月29日原告到涉案房屋居住，被告将房卡给了原告，原告离开时又将房卡放到了前台，但被告并未再去拿。5月6日以后原告更改了房屋密码，且未告知被告。经审理查明：2018年4月3日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定:甲方将其坐落于长沙市雨花区（建筑面积为38平方米）出租给乙方作住宅使用，房屋内主要设施设备情况见附后清单；如乙方因工作调动等不可预见的原因需要提前解除本租赁合同的，乙方应当向甲方提供相关证明，且经过甲方同意后方可解除本租赁合同，房屋租金自乙方搬出租赁房屋并经甲乙双方验收合格后，按租赁实际天数计算。除此之外，乙方擅自提前解除合同的，已收取的房屋租金不予退还，且房屋租金计算至乙方联系下家与甲方签订房屋租赁合同之日止；甲、乙双方议定月租金1800元，按3个月为一期，第一期租金在该租赁合同签订当日一次性给付，先支付租金后交付房屋。以后每期租金由乙方在当期第一个月的5日前一次性交纳给甲方。（房租不包含物业费，水电气等费用由乙方自行向服务提供商交纳，待腾退房屋且经甲方验收合格后据实结算，多退少补）；押金1800元，该押金用于保障房屋内的设施完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，押金不够赔偿的由乙方补齐差额。合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应当在乙方腾退房屋且经甲方验收合格后退还给乙方；违约责任：乙方逾期支付租金的，除应补交欠租外，应当按月租金为计算标准，按日双倍赔偿甲方作为违约金；乙方承诺每月为甲方提供3-5日免费住房（客房）入住。该合同的附件《出租房屋主要设施设备清单》载明，电压力锅1个，价格为230元。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告支付了押金1800元，并支付了截至2020年4月3日的租金及截至2020年1月的物业费。2020年3月21日，被告通过微信告知原告不再租用涉案房屋，通知原告随时可以让人来看房，但原告未表示同意。2020年5月8日至5月19日期间，因涉案房屋墙面渗水，原告请人进行了维修。2020年7月27日，原告通过微信通知被告于8月5日前将未交的房租和物业费补齐，否则原告将依法解除合同并追究被告的违约责任。2020年8月5日，原告在被告清空涉案房屋后收回了该房屋及房卡。因被告丢失了涉案房屋钥匙，原告于当日更换了锁头，并支付维修费150元。另查明，双方确认涉案房屋物业费为114.99元/月，双方约定该费用由被告承担；原告支付了2020年2月1日至8月31日的物业费804.93元；原告向本院提交的显示时间为5月6日上午10:31的微信聊天记录中，原告称：“708房间有人住，还没收拾，请叫人打扫一下卫生，换一下床单被罩，我今晚可能会住一晚。”被告回复：“好呢，没问题”。在本案审理过程中，1、原告明确其第四项诉请中丢失的物品损失680元包括电压力锅230元、椅子及电脑托300元及因被告丢失涉案房屋钥匙，原告更换房屋门锁支付的150元；损坏的物品包括沙发、彩灯及橱柜门等；2、被告于2020年9月2日将椅子交付了原告，原告称该椅子已经损坏且无法恢复；3、原告明确其第2项诉讼请求中的租金已扣减了2020年5月8日至5月19日涉案房屋维修期间的租金720元;4、原告称其于2020年5月以后未再使用涉案房屋，双方签订的合同已于2020年4月解除，其缴纳的1800元押金应用于抵扣4月的租金。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、物业费收据、维修服务单、当事人陈述及开庭笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。一、关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，被告未按合同约定支付租金，且经催告后仍未履行，原告起诉要求解除双方签订的《房租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。因原告于2020年7月27日通过微信通知原告于8月5日前将未交的房租和物业费补齐，否则将依法解除合同，且被告于2020年8月5日腾空并向原告交付了涉案房屋，故双方签订的《房租赁合同》自该日解除。被告称其于2020年5月后未再使用涉案房屋，上述合同已于2020年4月解除。但根据原告提交的显示时间为5月6日上午10:31的微信聊天记录，可以认定被告于2020年5月后仍在使用涉案房屋，且被告直至8月5日才腾空涉案房屋，并交付房卡，故对被告的上述意见，本院不予采纳。二、关于物品损失。原告主张被告赔偿丢失的物品损失680元包括电压力锅230元、椅子及电脑托300元及因被告丢失涉案房屋钥匙，原告更换房屋门锁支付的150元，并要求被告维修损坏的物品包括沙发、彩灯及橱柜门等。因《出租房屋主要设施设备清单》载明了电压力锅1个，价格为230元，且被告认可丢失了涉案房屋钥匙，故原告要求赔偿电压力锅230元及门锁更换费用150元，共计380元，本院予以支持。被告主张原告未向其交付电压力锅，与《出租房屋主要设施设备清单》载明的内容不符，本院不予采信。原告主张被告丢失了电脑托，损坏了沙发、彩灯及橱柜门等，且椅子损坏无法修复，未提供证据证明，故对原告要求被告赔偿椅子及电脑托300元及维修损坏物品的诉请，本院不予支持。三、关于租金。本案中，双方签订的《房租赁合同》于2020年8月5日解除，被告支付了截至2020年4月3日的租金，故被告应向原告支付2020年4月4日至8月5日的租金，因原告自愿扣除2020年5月8日至5月19日涉案房屋维修期间的租金720元，本院予以确认，故被告应向原告支付租金6480元（1800元/月×4个月－720元），对原告要求被告支付租金6480元的诉请，本院予以支持。但因被告向原告缴纳了押金1800元，双方约定押金用于保障房屋内的设施完好，在本院已支持原告主张的物品损失后，原告应向被告返还该押金，抵扣该押金后，被告还应向原告支付租金4680元。四、关于违约金。根据双方的合同约定，乙方逾期支付租金的，除应补交欠租外，应当按月租金为计算标准，按日双倍赔偿甲方作为违约金。原告据此要求被告支付截至2020年8月5日的违约金14880元。本院认为，该违约金约定过高，本院酌情调整为500元。被告称因疫情属于不可抗力，应免除其违约责任。但根据本案查明的事实，疫情实际并未影响被告对涉案房屋的使用，其于2020年3月21日向原告提出解除合同之前，一直居住于涉案房屋，故对被告的上述意见，本院不予采纳。五、关于物业费。根据双方约定，物业费由被告承担，被告缴纳了截至2020年1月的物业费，故被告应向原告支付2020年2月1日至8月5日的物业费824.48元（114.99元/月×7.17个月），对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。六、关于2020年8月5日以后的可得利益损失及物业费损失。原告主张被告按租金标准支付2020年8月5日至2020年9月5日期间的可得利益损失1800元及从2020年9月1日至2021年4月13日的物业费损失862.5元。本院认为，根据双方的合同约定，乙方擅自提前解除合同的，房屋租金计算至乙方联系下家与甲方签订房屋租赁合同之日止。考虑到原告解除涉案《房屋租赁合同》后招租的合理期限，本院对原告要求被告支付一个月租金及物业费损失1914.99元（1800元+114.99元）的诉请予以支持，对超出部分的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告邓亚锋与被告唐艳兰签订的《房屋租赁合同》于2020年8月5日解除；二、被告唐艳兰于本判决生效之日起7日内向原告邓亚锋支付租金4680元；三、被告唐艳兰于本判决生效之日起7日内向原告邓亚锋支付物业费824.48元；四、被告唐艳兰于本判决生效之日起7日内向原告邓亚锋支付物品损失380元；五、被告唐艳兰于本判决生效之日起7日内向原告邓亚锋支付违约金500元；六、被告唐艳兰于本判决生效之日起7日内向原告邓亚锋支付租金及物业费损失1914.99元；七、驳回原告邓亚锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告唐艳兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 曹 敏二〇二〇年九月十八日书记员 张赛君附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。