福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1520号 上诉人（原审被告）：林恩河，男，1974年9月21日出生，汉族，住福建省大田县。 上诉人（原审被告）：黄瑞京，女，1974年4月22日出生，汉族，住福建省大田县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋芳榴，福建协胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄提成，男，1956年2月16日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林芳胜，福建宏岩律师事务所律师。 上诉人林恩河、黄瑞京因与被上诉人黄提成房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省大田县人民法院（2020）闽0425民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林恩河及林恩河、黄瑞京的共同委托诉讼代理人蒋芳榴，被上诉人黄提成及其委托诉讼代理人林芳胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林恩河、黄瑞京上诉请求：1.撤销福建省大田县人民法院（2020）闽0425民初124号民事判决，依法改判驳回黄提成的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由黄提成负担。事实和理由：一、林恩河、黄瑞京不同意腾出涉案房屋并交还给黄提成，林恩河、黄瑞京自愿以现在房屋评估价购买此房屋，扣除已付500000元，剩余购房款在合理期限内予以付清。林恩河、黄瑞京在非真实意思表示情况下与黄提成达成协议，制作了（2016）闽0425民初158号民事调解书，该调解协议明显对林恩河、黄瑞京不公平。林恩河、黄瑞京请求黄提成继续履行房屋买卖合同，购房款变更为市场评估价，扣除已付500000元，剩余购房款由林恩河、黄瑞京在合理期限内予以付清；二、黄提成要求林恩河、黄瑞京支付房屋占有使用费没有事实和法律依据。2016年5月16日双方达成的调解协议具有民事合同性质，鉴于黄提成未能归还230000元给林恩河、黄瑞京，林恩河、黄瑞京有权要求黄提成同时履行，林恩河、黄瑞京不立即腾房合情合理合法；三、林恩河、黄瑞京认为本案可能遗漏诉讼主体。涉案房屋共有权人都应参加本案诉讼，因案件处理结果与共有权人有法律上厉害关系。林恩河、黄瑞京建议法院追加其他权利人参与本案诉讼。 黄提成辩称，一、黄提成不同意林恩河、黄瑞京以现在房屋评估购买涉案房屋，黄提成与林恩河之间的房屋买卖关系已通过一审法院调解协议解除，林恩河、黄瑞京不认可并拒绝履行协议，是拒绝履行生效文书行为，当然不能成立；二、一审判决林恩河、黄瑞京向黄提成支付房屋占有使用费认定事实和适用法律正确。根据一审法院作出（2016）闽0425民初158号民事调解书第1、3条约定，林恩河、黄瑞京无权占有、使用黄提成所有的房屋，由于林恩河、黄瑞京不及时腾房并实际占有、使用房屋，一审法院判决林恩河、黄瑞京在实际占有使用房屋期间，以房屋租赁市场价格，向黄提成支付房屋占有使用费，符合法律规定；三、本案没有遗漏诉讼主体。涉案房屋的所有权人为黄提成。 黄提成向一审法院起诉请求：1.解除黄提成与林恩河、黄瑞京的房屋租赁关系，责令林恩河、黄瑞京立即腾出位于大田县.16平方米的杂物间（田房权证字第××号登记为准）返还给黄提成。2.林恩河、黄瑞京向黄提成支付租金109999.9元，以3333.3元／月计，由林恩河、黄瑞京向黄提成支付从2019年10月1日起至房屋实际返还之日的房屋占有使用费；3.林恩河、黄瑞京承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2005年9月20日，黄提成取得大田县房地产管理所颁发的田房权证字第××号房屋所有权证，该证载明:房屋所有权人黄提成，产别私有房产，含凤山西路29号502室101.1平方米住宅一套及1楼8.16平方米杂物间一间。 2010年6月1日，黄提成与林恩河经协商达成口头协议，林恩河向黄提成购买上述房产，约定房屋售价500000元，该购房款作为林恩河向黄提成的借款，由林恩河向黄提成出具一份借条。2013年5月10日，黄提成以该套房屋产权向抵押权人大田县祥瑞融资担保有限公司为林恩河银行贷款提供抵押担保，办理了抵押登记手续。2016年1月8日，黄提成向一审法院提起诉讼，请求依法判决林恩河、黄瑞京偿还借款500000元，利息186763元，合计686763元。一审法院受理后，经审理认为本案系房屋买卖合同纠纷，经一审法院主持调解，于2016年5月16日作出（2016）闽0425民初158号民事调解书，双方当事人达成协议：1.解除黄提成与林恩河之间关于大田县房屋的房屋买卖合同。2.林恩河于2016年12月30日前将大田县房屋的房屋所有权证归还给黄提成。3.林恩河从2010年6月1日至2016年12月30日止，以房屋租赁形式按每年40000元支付给黄提成租金合计260000元，林恩河已多付款项230000元于大田县房屋的房屋所有权证归还给黄提成时由黄提成支付给林恩河。4.林恩河以黄提成大田县房屋的房屋所有权证所做的抵押贷款由林恩河自行偿还。（2016）闽0425民初158号民事调解书生效后，林恩河于2018年5月8日将位于大田县房屋的房屋所有权证归还给黄提成，林恩河、黄瑞京拒绝腾出该套房屋及杂物间，仍继续居住使用该套房屋及杂物间。2019年2月26日、7月16日，黄提成先后诉至一审法院，要求林恩河、黄瑞京归还涉案房屋，又分别于2019年3月26日、10月14日撤诉。2019年10月14日，黄提成以邮寄方式向林恩河、黄瑞京发出解除租赁合同通知书，通知解除与林恩河、黄瑞京的房屋租赁合同关系，要求二人在15个工作日内腾出涉案房屋归还给黄提成，并支付租金109999.9元。林恩河于同年10月16日签收上述通知书。 一审法院认为，黄提成与林恩河、黄瑞京因房屋买卖合同纠纷一案，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成协议，同意解除房屋买卖合同关系，并达成由林恩河向黄提成支付2010年6月1日至2016年12月30日期间的租金260000元等约定内容的协议，上述协议经一审法院确认后，作出（2016）闽0425民初158号民事调解书，该调解书已发生法律效力，双方均应按调解书所确认的协议履行义务。黄提成与林恩河、黄瑞京于2016年5月16日达成解除位于大田县房屋的房屋买卖合同后，黄提成同意由林恩河、黄瑞京继续租用该套房屋至2016年12月30日，并由林恩河向黄提成支付2010年6月1日至2016年12月30日期间的租金260000元，上述约定，应视为双方就涉案房屋达成房屋租赁合同，租赁期间届满日期为2016年12月30日。租赁期间届满后，双方并未达成继续履行上述房屋租赁合同的意愿，双方于2016年5月16日达成的房屋租赁合同因合同期满而终止，故黄提成主张林恩河、黄瑞京立即腾出位于大田县.16平方米的杂物间的诉讼请求，予以支持。鉴于租期届满后，黄提成多次向林恩河、黄瑞京要求腾出涉案房屋，不属《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的情形，故黄提成主张由林恩河、黄瑞京自2017年1月1日起至实际交还涉案房屋期间，向其支付3333.3元／月的租金，缺乏法律依据。参照大田县均溪镇房屋租赁市场实际情况及大田县均溪镇凤山西路29号旁面积相近房屋租金水平，黄提成主张的涉案房屋租金，实际为房屋占有使用费，酌定为1500元／月，故黄提成主张由林恩河、黄瑞京支付房屋占有使用费49500元（从2017年1月1日起至2019年9月30日止，计33个月），并支付从2019年10月1日起至房屋实际返还之日的房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持；超出部分的诉讼请求，不予支持。林恩河、黄瑞京关于二人愿意继续向黄提成购买涉案房屋，不同意腾房等答辩意见，黄提成予以拒绝，且缺乏法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条规定,判决:一、林恩河、黄瑞京应在判决发生法律效力后三十日内，腾出位于大田县.16平方米杂物间（田房权证字第××号），返还给黄提成；二、林恩河、黄瑞京应在判决发生法律效力后三十日内向黄提成支付房屋占有使用费49500元（从2017年1月1日起至2019年9月30日止，计33个月），并按1500元／月支付2019年10月1日起至返还上述房屋（包括杂物间）之日止的房屋占有使用费；三、驳回黄提成的其他诉讼请求。案件受理费2500元，由黄提成负担1038元，由林恩河、黄瑞京负担1462元。 二审中，黄提成提交了《大田县人民法院执行信息公开网查询结果》，拟证明林恩河尚有12个案件未执结，处于失信状态。林恩河、黄瑞京质证主张以法院执行信息公开网公布的内容为准。本院确认其证据资格并结合全案事实予以综合认定。 二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，（2016）闽0425民初158号民事调解书已解除黄提成与林恩河、黄瑞京关于大田县房屋的房屋买卖合同，林恩河、黄瑞京要求继续履行房屋买卖合同的上诉请求，不予支持。根据双方当事人自愿达成的调解协议，双方之间的房屋买卖关系已转为租赁关系，租赁期限为2010年6月1日至2016年12月30日止，租金合计为260000元，租赁届满日期为2016年12月30日。现涉案房屋的租赁期限早已届满，黄提成要求解除租赁合同并向林恩河、黄瑞京发出书面解除租赁合同通知书，林恩河、黄瑞京仍占有涉案房屋已无事实和法律依据，应当将涉案房屋腾空返还给黄提成。一审法院根据同地段租赁市场实际价格计算林恩河、黄瑞京房屋占用期间的使用费，并无不当。林恩河、黄瑞京主张其无需支付房屋占有使用费的上诉请求，于法无据，不予支持。涉案房屋房产证上记载的房屋所有权人仅黄提成一人，且（2016）闽0425民初158号民事调解书中的案件当事人仅为黄提成与林恩河、黄瑞京。林恩河、黄瑞京主张本案遗漏诉讼主体的上诉主张，没有事实依据，不予支持。 综上所述，林恩河、黄瑞京的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由林恩河、黄瑞京负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宁金德 审 判 员 何善坚 审 判 员 程哲明 二〇二〇年九月四日 法官助理 黄莉花 书 记 员 林 慧 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。