河南省新密市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0183执异133号异议人（案外人）：朱晓娟，女，汉族，1979年1月9日出生，住河南省新密市。委托代理人：王志远，河南开通律师事务所律师。申请执行人：郑志超，男，汉族，1974年10月23日出生，住河南省新密市。委托代理人：苏剑英、程俊莉，郑州市新密市尖山法律服务所法律工作者。被执行人：李隆，男，汉族，1990年5月18日出生，住新密市。本院依据已经发生法律效力的（2018）豫0183民初5321号民事调解书，在执行郑志超诉李隆、刘颖民间借贷纠纷一案中，异议人朱晓娟对执行位于新密市城区溱水路与政通路交叉口西北角33号楼20层2001（合同编号：15167181）的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人朱晓娟称，其于2017年12月27日与被执行人李隆签订《房屋买卖合同》，合同约定被执行人李隆将其名下位于新密市城区溱水路与××通路交叉口西北角33号楼20层2001（合同编号：15167181）的房产以总价750000元的价格出让给异议人。合同约定后，异议人根据合同约定，于2017年12月21日前支付李隆房款10万元、2018年1月31日前支付李隆20万元、2018年4月12日支付李隆购房款10万元、2018年8月28日支付李隆购房款20万元用于案涉房产的银行解押，同日，被执行人李隆将案涉房产交付给异议人，异议人便一直占有使用至今。因被执行人李隆迟迟不配合异议人对案涉房产进行解押，导致案涉房产不能办理过户手续。故案涉房产虽未办理过户手续，但异议人本身并无过错。据此，为维护异议人的合法权益，请求执行法院立即中止执行并解除对上述房产的查封。申请执行人郑志超辩称，1、2018年5月4日被执行人李隆向其借款时曾在收据上注明自愿用案涉作抵押，若当时案涉房产已出售给异议人朱晓娟，那么李隆不可能用该房产作抵押；2、案涉房产于2018年9月5日被新密市人民法院查封时仍登记在被执行人李隆名下，综上，异议人的异议请求不能成立，请求人民法院依法驳回。被执行人李隆称，案涉房产确实出售给了异议人，因故未办理解押手续。异议人朱晓娟提供证据如下：一、第一组证据：房屋买卖合同一份，用于证明异议人朱晓娟于2017年12月27日购买李隆所有的位新密市溱水路××楼××号号房屋，双方对房屋的总价款以及支付方式进行约定；二、第二组证据：1、朱晓娟银行流水明细及朱晓娟母蔡某转邮政储蓄存折的取款明细各一份；2、异议人母蔡某转身份证复印件一份；3、朱家庵村民委员会出具的证明一份；4、被执行人李隆出具的收据4份。该组证据用于证明异议人朱晓娟因为购买房屋分别于2017年12月31日向李隆支付购房款10万元，2018年1月10日向李隆支付购房款20万元，2018年4月12日向李隆支付购房款10万元，2018年8月28日向李隆支付购房款20万元。现申请人已经支付购房款60万元。且上述60万元包括异议人通过母蔡某转银行存折取款65000元；三、第三组证据：交房证明一份，用于证明2018年8月28日李隆将房屋腾空，并将房屋交给朱晓娟；四、第四组证据：河南中强物业有限公司证明一份。用于证明案涉房产2019年的物业费、水费都由异议人交纳。五、第五组证据：证人蔡某及母某证人证言各一份。用于证明蔡某通过其存折取款65000元将上述款项给异议人用于购买案涉房产的事实及异议人通过母某买涉案房屋以及案涉房屋解押款20万元的支付情况。申请执行人郑志超质证称，1、异议人提交的买卖合同不真实，理由如下：该合同签订时间是2017年12月27日，而2018年5月4日被执行人李隆向申请执行人借款时出具的收据上注明“我自愿用案涉房产进行抵押，抵押人李隆”。通过上述收据可以证实在借款时案涉房产尚未出售；2、2018年1月10日的收据注明案涉房产的房款总价75万元，但异议人目前只支付了60万元，故异议人说法不属实；4、异议人提交的2018年4月12日被执行人李隆出具的收据与合同约定的付款日期不一致，不能证明该笔款项用于购房款；5、2018年1/（8）月28日的收到条上有改动，而且李隆在上述收据中的签名是后补的；6、异议人提交的交房证明及物业证明均不能证明异议人提交的异议申请书中的事实；7、异议人提交的水电费交费明细中均是2019年以后的，2019年以前的交费明细一张也没有。综上，异议人提交的证据证明了异议人的异议请求不能成立。异议人朱晓娟辩称，1、异议人提供的合同系李隆和朱晓娟本人签字按指印的生效合同，是双方真实意思表示。申请执行人称该合同不真实、不属实属申请执行人猜测；2、申请执行人称2018年5月4日李隆将该房屋抵押给申请执行人，其系李隆隐瞒了买卖合同的事实，而且其没有办理抵押登记，抵押没有生效，申请执行人轻信李隆，将款项出借给被执行人李隆，其不利后果应当由申请执行人自行承担；3、2017年12月31日李隆出具的收据与房屋买卖合同签订的日期可以相互印证，因此，申请执行人称，该收据作假，不属实4、2018年8月28日李隆将案涉房产腾空并将案涉房产交付给异议人，根据相关法律规定，届时异议人已经合法占有涉案房屋，其2018年没有交费是因为届时该房屋的水电费、物业费预留还有，而且异议人当时没有过多产生相关的费用，但是并不能因为没有2018年的相关票据，就否认异议人合法占有案涉房产的事实。而且从2019年年初，异议人就开始交费了，也可以证明异议人连续占有案涉房屋的事实。被执行人李隆称，异议人提交的20万元的收据，当时那20万元并没有直接支付给其本人，而是异议人先支付给中介母某，后来母某又分三次将该20万元转交给他，其他的事实没异议。经查明，郑志超诉李隆、刘颖民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月12日作出（2018）豫0183民初5321号民事调解书，调解如下：一、被告李隆、刘颖于2018年12月7日前将借款本金200000元一次性偿还给原告郑志超；如果被告李隆、刘颖没有按时还款，从2018年12月8日起按照月利率2%向原告郑志超支付利息至借款还清之日止。二、本案受理费用减半收取为2150元，保全费1520元，共计3670元，由原告郑志超自愿承担。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。本调解协议经各方当事人在笔录上签名或者盖章，本院予以确认后即具有法律效力。调解生效后，被执行人李隆未履行其义务，郑志超向本院申请执行。本案在诉前保全期间，本院于2018年9月5日以（2018）豫0183财保842号民事裁定及（2018）豫0183执保854号协助执行通知书保全查封了被执行人李隆名下位于新密市城区溱水路与××通路交叉口西北角33号楼20层2001（合同编号：15167181）的房产一处。进入执行程序后，本院于2020年4月7日以司法专邮的方式向被执行人李隆、刘颖邮寄送达执行通知书、报告财产令等法律文书，责令其在期限内到庭履行生效法律文书确定的义务，但被执行人未在期限内履行全部义务。因被执行人一直未履行义务，后本院于2020年6月11日作出限期履行通知书并当庭向被执行人李隆送达，责令被执行人李隆五日内到庭履行上述调解书确定的义务，逾期，本院将依法对已查封的案涉房产进行评估、拍卖。因被执行人未在上述期限内到庭履行，本院于2020年7月22日作出搬迁公告，责令被执行人期限内办理案涉房产。异议人由此提出异议。另查明，本院查封的位于位于新密市城区溱水路与××通路交叉口西北角33号楼20层2001（合同编号：15167181）的房产登记的预告权利人为被执行人李隆。本院认为，金钱债权执行中，买受人对被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人朱晓娟提交了案涉房产的《房屋买卖合同》及支付部分购房款的凭证等相关证据，关于异议人是否在本案查封前已合法占有案涉房产，其仅提交了被执行人李隆出具的交房证明，没有其他客观凭证证明其在本案查封前交付，该证明的落款日期虽然在本案查封前，但证明效力偏低，不足以证明其在本案查封前已合法占有案涉房产。综上，异议人的异议请求不符合上述四个条件，也不具备排除强制执行的其他情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下:驳回异议人朱晓娟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼审判长  李圣洁审判员  胡新朝审判员  郑景福二〇二〇年九月二十七日书记员  尚盟毫