河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4851号上诉人（原审被告）：南阳源坤置业有限公司，住所地南阳市北京路东侧汇鑫苑小区3幢1楼101室。法定代表人：王红志，该公司经理。委托诉讼代理人：罗宏阳，河南九多律师事务所律师。委托诉讼代理人：许陶凡，河南九多律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王书勇，男，汉族，1970年9月17日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：李思金，女，汉族，1991年2月23日出生，住河南省社旗县，系王书勇儿媳。委托诉讼代理人：郑硕，河南两相律师事务所律师。上诉人南阳源坤置业有限公司（以下简称源坤公司）与被上诉人王书勇商品房销售合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。源坤公司上诉请求：1、撤销河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初1088号民事判决书；2.改判驳回王书勇的诉讼请求；3.一、二审的诉讼费用由王书勇承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，源坤公司已经提交证据证明交付了涉案房屋，王书勇也实际占有该房屋，源坤公司已经依照约定完成了交付义务，合同目的已经实现。本案系案外人侵权，一审法院以源坤公司违约为由判令解除合同，系适用法律错误。舒心园小区已经由南阳市政府列为参照302整治项目补办手续的楼盘之一，小区各项证照正在办理过程中，源坤置业并不存在违约情形。王书勇主张购房协议和要求赔偿损失没有法律依据和事实依据。2.涉案房屋被案外人侵占与源坤公司并无关系，王书勇起诉主体错误，应另案起诉案外人。源坤公司愿意并且已经协助王书勇进行维权，以达到案外人停止侵害、排除妨碍的目的。二审庭审中，源坤公司补充以下上诉理由：一审判决由源坤公司退还购房款以外的费用错误，契税、办证费、燃气初装费、电费等费用并非由源坤公司收取，且装修押金王书勇可直接向收款人要求退还，电费和垃圾费是占有房屋实际产生的费用，不应予以退还。王书勇辩称，1.源坤公司称涉案房屋买卖合同已就履行完毕没有依据，源坤公司尚未履行办证义务，双方合同并未履行完毕。2.涉案房屋系因源坤公司的原因被案外人占有、装修，该事实源坤公司在一审庭审中已经认可。因源坤公司与案外人存在经济纠纷，致使涉案房屋被他人强占，合同目的不能实现，源坤公司的行为构成严重违约。3.源坤公司所称的费用虽没有直接由其收取，但是因为其违约行为对王书勇造成的损失，故源坤公司应当予以赔偿。王书勇向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的舒心园购房协议，判令源坤公司返还王书勇已付的购房款、契税等共计597729元及利息（利息自合同签订之日按人民银行同期贷款利率计算至房款退完之日止）；2.判令源坤公司赔偿王书勇损失及利息共计200000元；3.本案诉讼费由源坤公司承担。一审法院认定事实：2019年4月7日，王书勇与源坤公司签订舒心园购房协议，王书勇购买源坤公司开发的位于南阳市××大道与××路交汇处南××楼××单元××室，面积为127.22平方米的房产一处，该房屋单价每平方米5695元，总价724518元。购房协议对房屋基本情况、付款方式和期限、双方的权利和义务、违约责任、办理房产证相关费用的交纳等条款均作了约定。王书勇于合同签订当日支付源坤公司70％的首付款514518元，交纳了契税、办证费11768元，支付燃气初装费、物业费等，剩余30％的房款，按购房协议约定，采用按揭付款的方式支付。2019年4月8日，王书勇与案外人签订借款协议，按源坤公司要求办理相关按揭手续，借款协议约定本合同项下借款期限共3年，即36个月，自2019年5月9日起至2022年4月9日止，每期还款额6308元，用其购买的舒心园小区5号楼3单元1804室房产作为抵押担保。源坤公司在王书勇办理完相关手续后，为王书勇建立业主档案，向王书勇交纳了房屋钥匙。2020年4月，王书勇准备对自己所购房屋进行装修时，发现房屋被他人占有、装修。截止纠纷发生，王书勇已向源坤公司支付10个月按揭款共计63080元。因源坤公司与案外人存在经济纠纷，导致王书勇所购房屋被案外第三占有、装修使用。舒心园小区至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。王书勇与源坤公司签订了舒心园购房协议，王书勇已交纳了大部分购房款，剩余按揭款正在按期交纳中，源坤公司应该履行办理房产证等义务，并保证王书勇对所购房屋的占有、使用。双方的购房协议履行当中，因源坤公司的原因，造成王书勇所购房屋被案外第三人强行占有、装修使用，致使双方的购房合同无法继续履行，合同目的不能实现，源坤公司的行为构成违约。王书勇请求解除购房合同，返还购房款及利息于法有据，应予支持。对王书勇交纳的购房款514518元，契税、办证费11768元，支付燃气初装费2700元，源坤公司不持异议，应予返还。王书勇交纳的水电费200元，装修押金2000元，装修期间电梯使用费、垃圾清运费、水电工本费813元，代收燃气远程表加收费、报警器300元，物业费2350元虽没有直接交给源坤公司，但上述费用也是因源坤公司的违约行为造成的直接损失，应予赔偿。王书勇已经支付的10期按揭款63080元，王书勇主张自2020年3月1日起计息，不违反法律规定，源坤公司应自2020年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款付清之日止。其余购房款等费用534649元自购房合同签订之日计付利息至款款清之日止。王书勇称源坤公司一房二卖证据不足，一审法院不予采信。王书勇请求源坤公司赔偿损失200000元，缺乏损失证据，一审法院不予支持。判决：一、解除王书勇与南阳源坤置业有限公司签订的舒心园购房协议；二、南阳源坤置业有限公司于判决生效后十日内返还王书勇购房款、契税等费用共计597729元及利息，利息其中以534649元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年4月7日起计算至2019年8月19日的利息，和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款付清之日止的利息；以63080元为计息基数，自2020年3月1日期按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款付清之日止；三、驳回王书勇的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的案件基本事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案《舒心园购房协议》的效力；2.除购房款外的其他费用是否应由源坤公司予以返还。关于涉案《舒心园购房协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，源坤公司在二审中仍未取得商品房预售许可证，故该《舒心园购房协议》应为无效。一审法院认定该《舒心园购房协议》有效且应予解除，系适用法律错误，本院依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在涉案《舒心园购房协议》无效的情况下，源坤公司收取的购房款应当予以返还。因源坤公司已经收取该笔购房款并进行使用收益，故王书勇主张源坤公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付购房款利息，并无不当，本院予以支持。关于除购房款外的其他费用是否应由源坤公司予以返还的问题。本案中，在涉案《舒心园购房协议》无效的情况下，王书勇所缴纳的契税、办证费、燃气初装费、代收燃气远程表加收费、报警器等费用共计14768元，系王书勇因合同无效所遭受的损失，故上述费用及利息应由源坤公司予以返还。王书勇交纳的水电费、装修押金、电梯使用费、垃圾清理费、水电工本费、物业费等费用，系王书勇在占有涉案房屋期间所实际发生的费用，不应由源坤公司予以返还。综上，源坤公司应予返还的购房款、契税、办证费等费用数额共计592366元。综上所述，南阳源坤置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初1088号民事判决第一项、第三项；二、变更河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初1088号民事判决第二项为南阳源坤置业有限公司于本判决生效后十日内返还王书勇购房款、契税等费用共计592366元及利息（其中以529286元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年4月7日起计算至2019年8月19日的利息，和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款付清之日止的利息；以63080元为计息基数，自2020年3月1日期按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款付清之日止）；三、驳回王书勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5900元，由王书勇负担1500元，由南阳源坤置业有限公司负担4400元。二审案件受理费9778元，由王书勇负担78元，由南阳源坤置业有限公司负担9700元。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二〇年九月二十七日法官助理赵希国书记员张洋