吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终1034号上诉人（原审被告）：张力，男，1963年8月19日生，回族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：周军，吉林东泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯海，男，1970年3月17日生，汉族，住吉林省四平市。委托诉讼代理人：赵德刚，吉林吉鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇晓峰，吉林吉鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨淑范，女，1957年7月12日生，汉族，住吉林省四平市。委托诉讼代理人：赵德刚，吉林吉鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇晓峰，吉林吉鼎律师事务所律师。上诉人张力与被上诉人冯海、杨淑范房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张力及委托诉讼代理人周军，被上诉人冯海及委托诉讼代理人赵德刚、寇晓峰，被上诉人杨淑范及委托诉讼代理人赵德刚、寇晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张力上诉请求：一、请求撤销吉林省四平市铁东区人民法院（2020）吉0303民初880号民事判决，并发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要理由为：一、原审认定事实错误，原审判决认定上诉人欠租金24000元及上诉人给付被上诉人房屋租金38333元均错误；二、原审适用法律错误，有意偏袒被上诉人；三、从2019年3月到2020年1月2日期间，上诉人通过微信连续向被上诉人转款2.5万元应冲减上诉人欠费。被上诉人冯海辩称：一审判决正确，请求予以维持。被上诉人杨淑范辩称：一审判决正确，请求予以维持。冯海、杨淑范向一审法院起诉请求：1、判令被告张力立即停止侵权，从原告冯海所有的坐落于四平市××区出租房屋内迁出；2、判令被告张力支付原告冯海房屋租金24000元，租赁期间水费936元、电费9800元、供热费9500元、天然气费618.45元，合计44854.45元；3、判令被告张力赔偿原告冯海从2020年4月1日至实际滕迁之日的租金以实际占用天数为准，按2000元每日计算；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2019年4月1日签订房屋和赁合同，原告（合同出租方）将坐落于四平市××区出租给被告（合同承租方），合同约定租期一年，自2019年4月1日至2020年3月31日，租金为分期支付，一期交付时间为2019年3月30日租金100000元；二期交付时间为2019年4月30日租金150000元；三期交付时间为2019年8月1日交付和金150000元。同时合同第三条约定‘如果未按约定日期支付约定租金，甲方有权解除合同，不返还抵押金及剩余租金，并在牌匾及醒目位置打下期招租广告’。2019年8月1日被告张力未按约定交付第三期租金，双方协商同意解除房屋租赁合同并在《解除房屋租赁合同协议书》上签字确认。2019年12月30日原告冯海于被告张力签订《房屋租赁合同》，双方约定：“甲方（出租方）冯海，乙方（承租方）张力，由于乙方未按规定支付房租，前期合同已经解除，现重新签署合同。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，经双方友好协商，就甲方拥有房屋出租给乙方一事达成如下协议：一、甲方将坐落于铁东三马路欧亚对面的二楼出租给乙方。二、租赁时间自2019年12月20日至2020年3月30日，租金陆万元（60000元）。从2020年1月1日起，每天付给甲方两千元人民币，付完为止。三、如果未按约定日期支付租金，合同自动解除。甲方不返还抵押金及剩余租金。四、屋取暖费、房产税及乙方在租赁期间发生的一切税费均由乙方承担，如有拖欠，甲方不返还租金及抵押金，经营期间乙方如果拖欠电费、水费、燃气费以及其他相关费用合同自动解除，甲方不返还乙方剩余租金及抵押金。五、在使用期间，乙方不得改变房屋主体结构，否则甲方有权要求乙方无条件恢复原样，所造成的经济损失由乙方承担，房屋内原有设备设施不得损坏，否则按价赔偿。六、乙方装修时必须严格执行安全、消防、房产电业等部门相关法律规定，合同到期后房屋原有装修及消防设备（消防梯），中央空调和室外牌匾等设备设施不得拆除，保持原样免费交给甲方。七、乙方在租赁期间必须做好四防安全工作，主要是防火、防爆及漏水，牌匾安全等，如出现各类灾害、人员伤亡及连带责任等均由乙方负经济法律责任。八、在承租屋内不准经营违法物品，有危险的项目及一切违法活动，造成后果均由乙方自行负责。九、乙方自觉遵守税务、工商、卫生防疫、电业、自来水、城管等相关法律条例，出现违章、罚款等均由乙方负责。十、乙方不得私自将房屋转租、转兑、转让等，一经发现，甲方立刻终止合同。如转兑须甲方同意，否则一切损失由乙方承担。十一、乙方在租赁期间遇自然灾害，如地震等给乙方造成的损失甲方不负责任，由房屋质量原因如漏水等给乙方造成的损失甲方不负责任。十二、若乙方不按合同条款履行或终止合同，甲方不退还房屋租金及抵押金，由于政府规划、拆迁等客观原因，合同自动终止，双方损失各自承担。十三、房屋到期前一个月，甲方有权在牌匾及醒目位置打招租广告。十四、此合同一式两份，每份两页，甲乙双方各执一份，合同自签字之日起生效。”2020年1月21日之后被告张力未支付租金，2020年3月30日被告张力将房屋钥匙交与原告冯海，被告张力至今拒绝搬出房屋。庭审中，被告张力承认欠原告冯海房屋租金24000元，租赁期间水费936元、电费9800元、供热费9500元、天然气费618.45元，合计44854.45元。被告张力表示2020年7月25日从出租房屋搬出，原告冯海同意被告张力表示2020年7月25日从出租房屋搬出。一审法院认为，原告冯海与被告张力于2019年12月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方之间成立房屋租赁合同法律关系。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，被告张力承认欠原告冯海房屋租金24000元，租赁期间水费936元、电费9800元、供热费9500元、天然气费618.45元，合计44854.45元；被告张力同意于2020年7月25日从涉诉房屋搬出。故本院对原告冯海、杨淑范主张的要求被告张力立从原告冯海所有的坐落于四平市××区出租房屋内迁出以及被告张力支付原告冯海房屋租金24000元，租赁期间水费936元、电费9800元、供热费9500元、天然气费618.45元，合计44854.45元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告张力租金24000元可以从5万元的保证金中扣除的辩解，双方签订的《房屋租赁合同》中第三条约定：“如果未按约定日期支付租金，合同自动解除。甲方不返还抵押金及剩余租金。”现因被告张力未按约定日期给付租金，故对于该辩解本院不予采信。关于原告冯海主张被告张力赔偿原告冯海从2020年4月1日至实际滕迁之日的租金以实际占用天数为准，按2000元每日计算的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告冯海承认被告张力于2020年3月30日将涉诉房屋钥匙交还自己手中，但其后被告张力仍实际占用该房屋，故原合同继续有效。双方约定的《房屋租赁合同》中第二条约定：“二、租赁时间自2019年12月20日至2020年3月30日，租金陆万元（60000元）。从2020年1月1日起，每天付给甲方两千元人民币，付完为止。”本条约定中，被告张力每天给付原告冯海两千元人民币系给付租金方式，并非约定房屋租金为每日2000元。根据该条约定，3个月的房屋租金为陆万元，故每月房屋租金为2万元。庭审中，被告张力表示同意于2020年7月25日搬出，故房屋租金的计算截止日期为2020年7月25日。鉴于新冠肺炎疫情影响，被告张力应向原告冯海给付租金总数的50%为宜，即房屋租金38333元（2万元/月×（3个月+25天）×50%。）。遂判决如下：一、被告张力于2020年7月25日前从原告冯海所有的坐落于四平市××区出租房屋内迁出；二、被告张力于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告冯海、杨淑范房屋租金24000元，租赁期间水费936元、电费9800元、供热费9500元、天然气费618.45元，合计44854.45元；三、被告张力于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告冯海、杨淑范房屋租金38333元；四、驳回原告冯海、杨淑范的其他诉讼请求。案件受理费1798元，由被告张力负担。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致，故对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人张力主张其欠付被上诉人冯海、杨淑范的24000元租金应当在50000元保证金中抵扣，且因受到冯海、杨淑范的阻挠无法搬离而不应交纳38333元租金。根据双方当事人于2019年12月30日签订的《房屋租赁合同》第三条之约定，张力因未按约定日期支付租金的违约行为使得其交纳的50000元保证金无法退还，故对于其提出的24000元租金应在50000元保证金中抵扣的诉讼主张，本院不予支持。因张力未按期交纳租金，其行为已构成违约，即便张力在搬离时受到了阻挠，其物品仍滞留在案涉出租房屋内，必然造成冯海、杨淑范发生实际经济损失，故本院对其提出的交付钥匙后不应支付租金的诉讼主张不能予以支持。一审法院根据疫情影响等实际情况，判令张力给付50%租金并无不当，本院予以认可。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3596元，由上诉人张力负担。本判决为终审判决。审判长 任 勇审判员 谭贵林审判员 孙 鹏 二〇二〇年九月二十九日法官助理 田济慈书记员 郝一凝