浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2250号 上诉人（原审原告）：绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区齐贤街道绸缎东路277号柯桥客运中心行政楼二楼。 法定代表人：章红莲，董事长。 委托诉讼代理人：王卫兴，浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱文君，浙江越光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海左石实业有限公司，住所地上海市徐汇区船厂路177号1幢323室。 法定代表人：邹麒剑，总经理。 上诉人绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司（以下简称轻纺城公司）因与被上诉人上海左石实业有限公司（以下简称左石公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人轻纺城公司的委托诉讼代理人朱文君、被上诉人左石公司的法定代表人邹麒剑到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人轻纺城公司上诉请求：撤销一审判决，查明事实后改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定与事实不符。经上诉人事后向原负责工程的工作人员核实，乙方的装修工程根本没有像其他店铺一样经过竣工验收通过，相应的消防设施也未经过二次消防验收。二、双方于2018年4月12日签订的《补充协议》约定：在乙方完成硬装及门头装修工作后三个工作日内，甲方需向乙方支付装修补贴款的20%；在乙方完成道具安装、货品陈列3个工作日内甲方需向乙方支付装修补贴款的剩余款项，在乙方按照与甲方约定的时间节点完成每项工作并经甲方认可的情况下，如甲方逾期支付款项的，则下一个时间节点顺延甲方迟延支付的天数，若最后一笔装补款支付日期产生延期，则延期天数对应的起租日顺延天数...。双方签订的《物业服务合同》第十条第3点约定：如果乙方违约延迟支付物业服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等公用事业费（在乙方已与公用事业部门签订供应合同应由乙方向其直接付费的除外）的，每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的万分之三作为逾期付款违约金；延迟达20日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；延迟达30日的，甲方有权解除本合同。被上诉人在签订《房屋租赁合同》第二部分专用条款第五条约定被上诉人需支付租金押金人民币125000元、《物业服务合同》第三条第二款约定被上诉人需支付物业保证金人民币14982.3元，而被上诉人至今未支付该两笔保证金，该行为显然违反双方之间的约定，属于在先违约行为。三、对于双方之间的租赁合同，事实上上诉人已经按约交付了房屋，而被上诉人也接收房屋并进行了装修营业使用，一审法院以起租日尚未确定，租金未开始计算为由，驳回了上诉人要求支付租金的请求，该认定显然有失公允。不可否认被上诉人实际使用了承租的房屋，上诉人必然产生相应的租金损失，如果按照一审法院的逻辑，上诉人出租给被上诉人的房屋，不仅不需要收取租金，上诉人还需要支付数额巨大的装修补贴给被上诉人，这明显不符合房屋租赁关系中的惯例，也是对上诉人的极大不公。综上，被上诉人在装修中存在诸多不符合合同约定的行为以及相关安全生产经营的各种各样的隐患问题，作为一家负责任的商场业主，完全可以基于从自身商场美誉度、整体经营的规模档次以及安全生产经营考虑，停止支付剩余装修补贴，更何况合同中的装修补贴本身就是为了支持被上诉人的加快装修开业而支付的一种赠与性质的补贴，一审法院以上诉人未支付剩余装修补贴而要求上诉人承担根本性的违约责任，过于苛责上诉人的责任，也极大的损害了上诉人的合法权益。 被上诉人左石公司辩称，由于上诉人违约在先，因此请求驳回上诉人的全部诉讼请求。一、双方的房屋租赁合同中约定了装修补贴费的金额和支付方式，但上诉人只按时支付了首笔录款，被上诉人进场装修后一直没有支付第二笔装修补贴，导致被上诉人暂停装修，店铺无法按时开业。此时被上诉人已完成当季秋冬新款商品的备货，因无法上架销售，直接变成库存过季货品，此系上诉人第一次违约。二、因已在品牌公司申请了门店授权并支付了相关费用，故不得以与上诉人在2018年4月12日签订补充协议，在协议中详细约定了装修、开业时间以及装修补贴款的支付金额和支付方式。上诉人在按协议约定完成装修和开业后，上诉人再一次违约，一直没有支付最后20%的装修补贴款。三、在门店开业后，被上诉人以每月3次的频率进行新款补货，上诉人却要求店铺商品只能进不能出，使滞销商品无法有效运转，导致被上诉人被品牌公司处罚。四、在商场零售区域各品牌门店全部开业后，楼层主管、招商总监、运营总监先后离职，且没有明确交接人，使商户无法有效与商场沟通，且商场也不做有效的营销，使所有门店亏损严重。五、2019年10月上诉人通知，因被上诉人没有缴纳物业管理费需要进行闭店处理，被上诉人最终在2019年10月15日关闭。在门店关闭后发现，该商场是有规划的将所有门店关闭，将场地用作其他用途。 轻纺城公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告之间的租赁合同；二、判令被告立即付清拖欠的物业费及水电费342604.12元，支付拖欠的租金77674.23元（2018年5月1日至2019年11月18日，按50000元/年计算），支付违约金16666.67元（按四个月租金计），三项合计436942.02元；三、判令被告立即返还装修补贴478967.03元。 一审法院认定事实：案涉租赁房屋位于绍兴市柯桥区中纺国际时尚中心，该商场于2018年1月19日至21日进行试营业，于2018年6月29日正式开业。2017年12月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，其中第一部分通用条款约定：1.1甲方愿意出租及乙方愿意承租相关租赁场地；1.2租赁面积指本合同约定的租赁场地的套内面积，是乙方交纳租赁场地租金面积计费的依据，物业管理费、能耗费计算面积以核算出的建筑面积为准；2.1租赁期限指乙方承租期限，自乙方按甲方规定开业日开始计算；2.1.1进场日指确定的甲方移交、乙方进入租赁场地之日；2.1.2计租日即开业日，指第2.2条规定的装修期结束之日的次日，如装修期提前结束，则以实际开业日期为计租日；2.2装修期2.2.1自进场日起至开业日前一日的期间。但如乙方在前述期间内开业经营的（不包括按甲方有权进行试营业的情况），装修期截止至租赁场地对外营业之日的前一日；2.2.2装修期内不计租金及物业管理费，除本合同另有明确约定，装修期不因任何原因而延长；16.3.1甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日起在本合同第十五条约定期限内将租赁场地交还甲方，并与甲方和物业管理公司结清所有款项；16.3.2如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满一半租赁年度（包括计租日前解除的情况）的，乙方除承担本合同第16.3.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于4个月租金的违约金。16.3.3如果本合同解除时，乙方实际租赁期限满一半租赁年度的，乙方承担本合同第16.3.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于2个月租金的违约金。如果双方约定固定租金的，是指合同解除当月的月固定租金；16.6双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修免租期及其他租金优惠的前提。如果乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个计租租约年的租金标准补交装修免租期减免的全部租金以及优惠部分的租金。其中第二部分专用条款约定：租赁场地位置1号楼0121；租赁面积349.59平方米，建筑面积499.41平方米；甲方拟于2017年12月20日（即进场日）将租赁场地交付乙方装修使用，乙方装修期为40天；为配合甲方整体开业，乙方应于2018年1月19日开业；租赁期限为2018年1月19日至2023年1月18日；租金按固定租金与抽成租金两者中较高者执行，年保底租金50000元，以季度为一个缴租期，租金押金为三个月租金；为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，免除乙方6个月租金，为第1个租约年的1-6月租金；履约保证金为12500元，质量保证金为5000元；甲方同意按2800元/平方向乙方支付装修补贴费，总计978852元。合同签订后支付40%，装修进场后支付40%，开业后支付20%（具体支付方式见补充协议）等。同时，双方签订有进场交付确认书、中纺国际时尚中心店铺交付标准等作为合同附件。双方又签订一份《物业服务合同》，约定案涉租赁房屋物业服务费缴纳标准为每平方米每月30元，按建筑面积计算，期限自2018年1月19日至2023年1月18日。2017年12月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《补充协议》，约定：甲方根据乙方要求，同意给予乙方装修补贴978852元，按合同签订且乙方获取品牌授权报送甲方3天支付40%，装修进场且连续施工7天后支付40%，开业后7天支付20%；二、甲方支付给乙方的补贴，按照以下方式计算剩余价值，装修补贴总额除以合同期年限等于每年需分摊的装修价值，未满租期提前结束合约乙方应向甲方退还装修补贴剩余价值；三、若因乙方违约（不可抗力原因除外）导致提前解除《房屋租赁合同》的，则乙方应按剩余价值返还甲方装修补贴，若因甲方原因导致《房屋租赁合同》提前终止的，装修补贴价值乙方无需退还等。2018年4月12日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订一份《补充协议》，约定：因未能按原合同实现同期开业目标，双方达成补充协议；一、乙方需在2018年4月13日内进场复工装修，并在15个工作日内达到开业状态。确保在2018年4月22日前完成门店基础装修（硬装）及门头装修，2018年4月28日前完成道具铺装、货品陈列，2018年5月5日前店铺正式开业经营，若乙方未能达成以上时间节点开业，按违约处理，甲方有权解除合同并要求乙方退还全额装修补贴；二、租金起租日按2018年5月1日起始，物业费按《物业服务合同》计算，在此协议签订后，如因甲方延时付款导致乙方无法如期开业，则在此期间产生的租金及物业费乙方无需承担；三、在乙方完成硬装及门头装修工作后3个工作日内，甲方需向乙方支付装修补贴款的20%；在乙方完成道具安装、货品陈列后3个工作日内，甲方需向乙方支付装修补贴款的20%，在乙方符合合同约定的相关要求，经甲方认可并开业运营后7个工作日内，甲方需向乙方支付装修补贴款的剩余款项，在乙方按照与甲方约定的时间节点完成每项工作并经甲方认可的情况下，如甲方逾期支付款项的，则下一个时间节点顺延甲方拖延支付的天数，若最后一笔装补款支付日期产生延期，则延期天数对应起租日顺延天数等。被告向原告缴纳的押金保证金合计为37500元。被告于2018年5月1日开始营业。 一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》、两份《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人理应诚信履约。被告于2018年5月1日开始营业，按约定原告应当在七天内向被告支付装修补贴总额的20%计195770.40元（978852×15%），然而原告至今未支付该款，显属根本性违约。原告以被告装修不符合约定为由未支付剩余装修补贴，仅有原告陈述，无证据证明，也与合同约定不符，该院不予采信。2018年4月12日签订的《补充协议》第三条约定最后一笔装补款支付日期产生延期，则延期天数对应起租日顺延天数等。而原告至今未按约支付最后一笔装修补贴，故起租日尚未确定，租金未开始计算。被告未支付租金符合约定，并不构成违约，该院对原告要求被告支付租金的诉讼请求予以驳回。2020年6月11日，被告在庭审中表示同意解除合同，故《房屋租赁合同》于当时解除。被告主张其经营至2019年10月15日，但未提供证据证明其当时已停业腾空，该院采信原告主张的时间即2019年11月18日。根据2018年4月12日签订的《补充协议》第二条之约定，物业费应自2018年5月1日起算，至2019年11月18日，被告应付物业费278670.78元[499.41平方米×30元/月/平方米×（18+18÷30）]。被告对原告主张的水电费12993.52元无异议，该院对原告该部分诉讼请求予以支持。由于系非被告的原因导致《房屋租赁合同》解除，故该院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。根据2017年12月19日签订的《补充协议》第三条约定，该院对原告第三项诉讼请求亦不予支持。被告应付原告291664.30元，扣除已付的押金保证金合计37500元，还应支付254164.30元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条规定，判决：一、原告轻纺城公司与被告左石公司在2017年12月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月11日解除；二、被告左石公司应于判决生效之日起十日内支付原告轻纺城公司254164.30元；三、驳回原告轻纺城公司的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，就上诉人提出的上诉理由，可以从以下几方面进行分析： 第一，就上诉人提出被上诉人的装修工程未经竣工验收问题。对此，虽目前当事人未提供证据证明该工程竣工验收的事实存在，但双方当事人对于被上诉人于2018年5月初开始营业的事实无争议；且上诉人在被上诉人正常营业后也未就装修事项提出异议，可以视为其认可被上诉人已完成对租赁房屋的装修事宜。同时根据双方的合同约定经上诉人认可并开业运营后7个工作日内，上诉人需向被上诉人支付装修补贴款的剩余款项；故开业运营的情形亦可反映得到了上诉人的认可，是否经过竣工验收并不影响上诉人就装修补贴款的支付义务。上诉人未按约支付该部分款项，已构成违约。 第二，就上诉人提出的租金押金和物业保证金的支付问题。对此，被上诉人未提供证据证明其已支付了租金押金，租赁合同中对租金押金虽有所约定，但未约定支付时间，故即使被上诉人尚未支付该部分租金押金，也尚不足以认定其存在违约。而就物业保证金问题，经一审查明，被上诉人向上诉人缴纳的押金保证金合计为37500元，并不排除已包含该部分款项的可能性。故上诉人以此为由主张被上诉人违约在先的理由，不能成立。 第三，就上诉人提出的租金起算日的确定问题。在双方的补充协议第三条中对于上诉人向被上诉人支付装修补贴款的时间进行了约定，同时约定若最后一笔装补款支付日期产生延期，则延期天数对应的起租日顺延天数。因目前上诉人尚未支付最后一笔装修补贴，故一审按照该协议约定而认定起租日尚未确定，租金未开始计算，并无不当。 至于上诉人主张其向被上诉人支付的装修补贴是一种赠与性质的补贴之理由，结合双方当事人在房屋租赁合同中关于权利、义务的约定，装修补贴亦是该合同的重要组成部分；上诉人支付装修补贴的目的也是为合同的顺利履行以及由此产生相应收益，因此上诉人主张该款项具有赠与性质与合同约定内容不符。 综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费据实调整为10417元，由上诉人绍兴中国轻纺城商务总部园投资开发经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年九月十五日 书记员 余建维