福建省漳平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0881民初1219号 原告（执行案外人）：许家杳，男，1965年3月25日出生，汉族，住漳平市。 委托诉讼代理人：邱晓斌。 被告（申请执行人）：卢庆伟，男，1976年7月14日出生，汉族，住漳平市。 被告（被执行人）：游开潭，男，1977年6月15日出生，汉族，住漳平市。 被告（被执行人）：杨幼花，女，1978年3月10日出生，汉族，住漳平市。 原告许家杳与被告卢庆伟、游开潭、杨幼花案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告许家杳及其委托诉讼代理人邱晓斌和被告卢庆伟到庭参加诉讼，被告游开潭、杨幼花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许家杳向本院提出诉讼请求：一、确认位于福建省漳平市北侧裕嘉·大景城Ａ17幢14层1301号房产（商品房买卖合同号：201300266）（以下简称“本案讼争房产”）为许家杳所有；二、请求停止对本案讼争房产的执行；三、请求解除对本案讼争房产的查封；四、本案诉讼费由卢庆伟、游开潭、杨幼花承担。事实和理由：2016年3月13日，游开潭、杨幼花在见证人游某1、游某2见证下和许家杳签订了《房屋转让协议书》，将游开潭、杨幼花向漳平市裕嘉房地产开发有限公司购买的本案讼争房产一套转让给许家杳。许家杳和游开潭、杨幼花签订的《房屋转让协议书》约定：房产转让款共280000元；支付方式分三部分：1、欠银行的按揭款151184.28元在房屋过户前由许家杳（买受人）承担支付；2、游开潭、杨幼花原先欠许家杳（买受人）的借款计90000元直接抵扣；3、剩余部分38815.72元，协议签订后一周内支付。协议签订后，第2和第3部分早已履行完毕。现许家杳按《房屋转让协议书》约定如期缴纳银行按揭款，其中2019年10月15日许家杳缴款14527.06元、2019年12月25日缴款4230.34元（许家杳以翁建彪名义存入），加上之前许家杳所缴款17927.96元，许家杳至2019年12月至少缴纳公积金按揭款36685.36元。2020年的按揭款也正在由许家杳依约缴纳。许家杳于转让协议签订之日起即实际占有了该房产，并对该房产进行装修、居住使用至今。从交房之后，该房产水费、电费及水电公摊等费用均由许家杳或许家杳的弟媳妇游香花（曾用名游尾妹）缴纳。因开发商到2019年12月才完成消防验收手续，于2020年1月才开始能够办理不动产权证。2020年4月15日，开发商漳平市裕嘉房地产开发有限公司专门出具了一份《证明》，证明大景城Ａ17楼因历史原因到2019年12月消防才验收通过的事实。许家杳认为，因历史原因开发商未能及时通过消防等验收，经政府相关部门许可，在该商品房未经验收通过情况下即允许开发商交房，造成许家杳购买了该房屋并进行装修实际使用至今，过错不在于许家杳，属客观原因。因游开潭、杨幼花未履行卢庆伟与游开潭、杨幼花追偿权纠纷一案生效法律文书，漳平市人民法院作出（2020）闽0881执386号《执行裁定书》查封了本案讼争房产。许家杳认为，其与游开潭、杨幼花在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同，并已经合法占有本案房产，按合同约定履行了购房款的支付义务，且非因许家杳自身原因未办理过户登记手续。根据《民事诉讼法》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，许家杳的异议请求应当得到法院的支持。综上，为维护许家杳的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。 卢庆伟提交书面答辩状辩称，依漳平市人民法院（2016）闽0881民初549号民事调解书所确定的法律义务，答辩人为游开潭、杨幼花共代偿还69412.61元，至2019年12月3日执行完毕。其后答辩人向漳平市人民法院提出申请要求强制执行游开潭、杨幼花偿还代偿款项，并要求法院查封冻结其名下财产即本案讼争房产，许家杳对此提出异议。一、2014年12月17日至2019年12月3日本案讼争房产处于抵押冻结查封状态。2013年10月18日游开潭、杨幼花与中国银行股份有限公司漳平支行签订《中国银行股份有限公司信用卡专向分期付款合同（家装类）》（合同编号：2013年漳字ZPJZ025号）其款项用于装修本案讼争房产，卢庆伟为游开潭、杨幼花提供人保。本案讼争房产作为物保方式抵押给中国银行股份有限公司漳平支行。2015年3月15日起因游开潭、杨幼花未依约还款，中国银行股份有限公司漳平支行于2016年2月17日起诉到漳平市人民法院，对游开潭、杨幼花名下帐户及本案讼争房产进行冻结、查封。依漳平市人民法院（2016）闽0881民初549号民事调解书所确定的法律义务，卢庆伟为游开潭、杨幼花共代偿还69412.61元，至2019年12月3日执行完毕。二、2018年3月份卢庆伟二次提出申请强制执行游开潭、杨幼花名下财产（计15000元），福建省漳平市人民法院（2018）闽0881执223号之二、（2018）闽0881执224号之二执行裁定书许家杳并未提出异议。依福建省漳平市人民法院（2020）闽0881执386号生效执行裁定书于2020年3月30日的冻结查封，本案讼争房产不动产权仍属游开潭、杨幼花名下财产。三、许家杳所提供公积金缴费主帐户中国农业银行（至2019年10月15日）和小区水电缴费发票（至2017年8月25日）中显示本案讼争房产不动产权仍登记在游开潭名下。四、许家杳如果为游开潭、杨幼花履行漳平市人民法院福建省漳平市人民法院（2018）闽0881执223号之二、（2018）闽0881执224号之二执行裁定书；（2016）闽0881民初549号民事调解书所确定的法律义务，偿还卢庆伟为游开潭、杨幼花共代偿款项，答辩人愿意接受仲裁调解。 游开潭、杨幼花未作答辩，也未向本院提交证据。 许家杳围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据： 1、《居民身份证》复印件一份，证明许家杳的诉讼主体资格。经质证，卢庆伟表示无异议。 2、《房屋转让协议书》复印件、《商品房买卖合同》复印件各一份，证明许家杳于2016年3月13日向游开潭、杨幼花购买房产的事实。经质证，卢庆伟表示真实性无异议，但是此时房屋已经属于查封状态，还是游开潭名下的财产。 3、2020年4月15日开发商漳平市裕嘉房地产开发有限公司出具的《证明》复印件一份，证明该房产至2019年12月消防才验收通过的事实及2020年4月才开始办理初始登记的事实，可证明本案讼争房产转让未办理过户登记手续，非因许家杳（买受人）自身原因造成的。经质证，卢庆伟表示无异议。 4、交易流水复印件、《存款明细账》复印件各一份，证明转让本案讼争房产之前游开潭向许家杳借款的事实和许家杳支付剩余部分38815.72元的事实，即许家杳按约定已支付购房款的事实。经质证，卢庆伟表示真实性无异议，但是他们之间的交易其不清楚。 5、《业务凭证》复印件、《还款证明》复印件一组合计五页，证明许家杳自2016年起为游开潭、杨幼花缴纳公积金的事实，其中2018年底按揭款交由游开潭缴纳，许家杳按照合同约定是由许家杳将钱支付给游开潭的；2018年底游开潭失联后，在银行催收下，直接由许家杳缴纳，即许家杳按约定支付购房款，且抵押人即农行漳平支行同意由许家杳缴纳按揭款的事实。经质证，卢庆伟表示真实性无异议，但是他们之间的交易、如何买卖房产其不清楚。 6、2016年3月后，许家杳及亲属缴纳该房产水费、电费及水电公摊等费用相关凭证复印件一组合计九张，证明买房后由许家杳或许家杳亲属游香花（原名游尾妹）缴纳物业费用、合法占有该不动产的事实。经质证，卢庆伟表示真实性其不清楚，但对证明内容“合法占有该不动产”有异议，因为该房产在2013年银行已经对装修贷进行了起诉，装修贷合同有体现涉案房产抵押给了中国银行。 7、（2020）闽0881执386号《执行裁定书》复印件一份，证明本案讼争房产的查封，查封落款时间是2020年3月30日的事实。经质证，卢庆伟表示无异议。 8、（2020）闽0881执异15号《执行裁定书》复印件一份，证明（1）许家杳在卢庆伟与游开潭、杨幼花追偿权纠纷一案中属于案外人的事实；（2）许家杳对漳平市人民法院作出（2020）闽0881执386号《执行裁定书》对本案讼争房产的查封的执行行为不服，申请执行异议，漳平市人民法院驳回了许家杳异议请求的事实。经质证，卢庆伟表示无异议。 9、证人游某1出庭作证证人证言一份，证明许家杳和游开潭、杨幼花在见证人的见证下，签署房屋转让合同的事实。且签订合同时游开潭已经准备搬走了，签完合同就搬走了的事实。经质证，卢庆伟表示对证人证言所陈述的无异议。 卢庆伟向本院提交以下证据： 10、（2016）闽0881民初549号一案中行漳平支行《起诉状》复印件、（2019）闽0881执恢589号福建省漳平市人民法院《执行结案通知书》复印件各一份，证明中行漳平支行起诉游开潭、杨幼花，游开潭、杨幼花尚欠卢庆伟代其偿还中行漳平支行的款项69412.6元，且对其名下的财产进行了查封的事实。经质证，许家杳表示真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明不动产有查封的事实。 11、福建省漳平市人民法院《执行裁定书》【（2018）闽0881执223号之二、（2018）闽0881执224号之二】复印件各一份，证明卢庆伟替游开潭、杨幼花偿还了15000元，当时有对游开潭、杨幼花进行执行，查封了其名下的财产。经质证，许家杳表示真实性无异议，但是不能证明有查封本案讼争房产的事实。 12、（2020）闽0881执386号福建省漳平市人民法院《执行裁定书》复印件一份，证明当时有对游开潭、杨幼花进行执行，查封了其名下的财产。经质证，许家杳表示真实性无异议，本案讼争房产至2020年3月30日才被漳平市人民法院查封。 13、游开潭住房公积金缴费和小区水电缴费发票复印件一组，证明讼争房产还是游开潭名下的财产。经质证，许家杳表示真实性无异议，不同意卢庆伟的证明内容，目前物权还没登记在游开潭名下，商品房合同备案确实是在游开潭名下还未过户这是事实，这些材料只能体现游开潭的名字，实际上款项都是由许家杳缴交，许家杳交了以后只能开具游开潭的名字是因为售房合同是游开潭的名字，但是缴费发票原件在许家杳手上，银行也有出具证明是许家杳交付的。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。因游开潭、杨幼花未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃举证、质证权利。 对许家杳、卢庆伟提供的证据，本院分析认定如下： 上述许家杳提供的证据1、3、7、8、9，到庭的卢庆伟无异议，本院予以确认；证据2、4、5、6符合证据的三性，可证明许家杳欲证明的内容；卢庆伟提供的证据10可证明申请执行人中国银行股份有限公司漳平支行与被执行人卢庆伟、游开潭、杨幼花信用卡纠纷一案，已执行结案，且本案讼争房产在该案中并未设定抵押；证据11可证明裁定书中所载明的内容；证据12与许家杳提供的证据7相一致；证据13系由许家杳提供给卢庆伟的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 申请执行人卢庆伟与被执行人游开潭、杨幼花追偿纠纷执行一案，本院依据已经发生效力的漳平市人民法院作出的（2016）闽0881民初549号民事调解书，已向被执行人发出执行通知书，责令被执行人立即履行生效法律文书所确定的义务，但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务，本院于2020年3月30日作出（2020）闽0881执386号《执行裁定书》，裁定的第一项为查封被执行人游开潭、杨幼花名下的本案讼争房产。案外人许家杳对此执行措施提出书面异议，本院于2020年6月19日作出（2020）闽0881执异15号《执行裁定书》，裁定驳回案外人许家杳的异议请求。2020年7月6日，许家杳向本院提起执行异议之诉。 另审理查明，2016年3月13日，游开潭、杨幼花在见证人游某1、游某2的见证下和许家杳签订了《房屋转让协议书》，将游开潭、杨幼花向漳平市裕嘉房地产开发有限公司购买的本案讼争房产一套转让给许家杳。许家杳和游开潭、杨幼花签订的《房屋转让协议书》约定：房屋转让款价格280000元；付款方式：1、该房屋所欠的按揭款151184.28元，直接从转让款280000元中扣除；房屋转让后的按揭款，由许家杳支付给游开潭、杨幼花，游开潭、杨幼花向许家杳出具收款收据；2、游开潭、杨幼花向许家杳借款本息合计90000元（含允德20000元），也直接从转让款280000元中扣除；3、扣除上述两种款项后剩余部分38815.72元，许家杳于本协议签订之日一周内支付给游开潭、杨幼花。房屋交付：游开潭、杨幼花应于本协议签订之日将全部房屋钥匙交付许家杳，该房屋的占有、使用、收益、处分权归许家杳所有等内容。协议签订后，付款方式中的第2、3部分已履行完毕。现许家杳按《房屋转让协议书》约定如期缴纳银行按揭款，其中2019年10月15日许家杳缴款14527.06元、2019年12月25日缴款4230.34元（许家杳以翁建彪名义存入），并承诺今后的银行按揭款均由其缴纳。许家杳于转让协议签订之日起即实际占有了该房产，并对该房产进行装修、居住使用至今。从交房之后，该房产水费、电费及水电公摊等费用均由许家杳或许家杳的弟媳妇游香花（曾用名游尾妹）缴纳。2020年4月15日漳平市裕嘉房地产开发有限公司出具一份《证明》，证明大景城Ａ17楼、Ａ18楼因历史原因，消防工程于2019年12月底完成验收，并于2020年1月联合验收通过，并开始分批次给各业主办理不动产权证。截止至起诉时，该讼争的房产还未办理不动产权证。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，许家杳与游开潭、杨幼花作为买卖双方，在本案讼争房产被查封之前的2016年3月13日即签订了本案讼争房产买卖协议，该协议系当事人意思表示真实，并未损害到其他第三人或是公共利益，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效协议。协议签订后，许家杳已向游开潭、杨幼花交纳了购房款总计128815.72元及银行的按揭款18757.4元。自2016年3月起，本案讼争房产由许家杳实际占有使用，卢庆伟清楚许家杳向游开潭、杨幼花购买本案讼争房产的事实。许家杳为生活居住需要向游开潭、杨幼花购买房产，其属于上述司法解释中规定的购房消费者，且本案讼争房产未能过户的原因不在许家杳，许家杳对此没有过错，应当对其以居住为目的购房的权益予以特殊保护。关于许家杳在本案中确认本案讼争房产归其所有的诉求，尽管有《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，本案讼争房产完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记。因此，该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本案纠纷形成系因开发商的原因，造成许家杳与游开潭、杨幼花之间的房屋买卖在本院查封之前未办理产权变更登记，因此，本案纠纷形成所产生的诉讼费用应由许家杳与游开潭、杨幼花来承受。游开潭、杨幼花经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、不得执行位于福建省漳平市北侧裕嘉·大景城Ａ17幢14层1301号房产（商品房买卖合同号：201300266）； 二、驳回许家杳的其他诉讼请求。 案件受理费5700元，由许家杳负担2850元，游开潭、杨幼花负担2850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长 王  建  英 人民陪审员 涂  金  友 人民陪审员 杨  爱  芳 二〇二〇年九月二日 书 记 员 林海华（代） 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。