贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初5325号 原告：郑光明，男，1972年4月8日出生，汉族，住浙江省绍兴县，现住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：胡明生、施毅平，贵州佳信律师事务所律师。 被告：遵义市第二建筑安装总公司房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区沙盐路49号2幢3楼，统一社会信用代码91520302714342416K。 诉讼代表人（管理人）：贵州文熙律师事务所。 委托诉讼代理人：张文熙，贵州文熙律师事务所律师。 第三人：安鹰，女，1967年7月9日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：鲍福伟、王明星，贵州远度律师事务所律师。 第三人：郑登高，男，1969年7月6日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。 原告郑光明诉与被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发有限公司（以下简称“二建房开公司”），第三人安鹰、郑登高房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月28日公开开庭进行审理。原告郑光明的委托诉讼代理人胡明生、施毅平，被告二建房开公司的委托诉讼代理人张文熙，第三人安鹰及其委托诉讼代理人鲍福伟、王明星均到庭参加了诉讼，第三人郑登高未到庭参加了诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告郑光明向本院提出诉讼，请求：1、确认原被告双方于2007年10月17日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告立即将位于遵义市红花岗区房屋交付原告，并从2008年10月31日起支付延期交房违约金至2018年7月25日止，违约金按购房款的日万分之0.5计算，违约金合计78176.58元；3、确认位于遵义市红花岗区房屋属于原告所有，并判令被告为原告办理过户登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原被告于2007年10月17日签订《商品房买卖合同》，将由被告二建房开公司开发的“人和花园”Ｄ单元第2层1号商品房（该房屋位于红花岗区平方米，售价为439812元，以下对该房简称为Ｄ-2-1号房）出售给原告，合同第八条约定交房时间为2008年10月30日，合同第九条约定：“出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同时，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同签订后原告于当日支付439812元，并办理了合同备案登记。另查第三人安鹰与被告于2006年9月14日签订《商品房买卖合同》，第三人郑登高于2016年8月16日于被告签订《商品房买卖合同》。2018年7月25日被告被遵义市红花岗区人民法院裁定进入破产程序。原告认为，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》，原告已经依约支付了全部购房款，已经履行了合同约定的全部义务，并办理了备案登记，且原告已经对房屋实际进行管理使用，被告与第三人签订的合同不具有有效性，原告所购的Ｄ-2-1号房依法应当属于原告所有，同时由于被告逾期交房依法应当承担逾期交房违约金，经计算为78176.58元。案涉房屋已经验收合格，能够办理过户登记，且已经被人民法院生效判决确认，为维护原告合法权益诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告二建房开公司辩称：1、被告已经法院裁定裁决破产，根据破产法18条的规定，破产受理后2个月内管理人没有向原告要求继续履行合同，那么视为合同已经解除，故对原告要求确认合同有效的诉讼请求不应当得到支持，若要申请有效，应当在破产受理2个月内来主张该项权利。2、涉案房屋并没有办理初始登记，更没有办理在被告名下，目前涉案房屋的土地已经被抵押给银行。请依法驳回原告的诉讼请求。 第三人安鹰陈述:1、第三人安鹰与被告于2006年9月14日就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并且按照合同的约定交纳了首付款10万元，合同的约定是按揭贷款，该时间早于原告与被告签订《商品房买卖合同》的时间，且是因被告原因导致第三人安鹰无法办理银行按揭手续，也因被告原因无法办理房屋交付及产权变更登记手续，因此原告所主张的诉讼请求侵犯了安鹰的合法权益，故不应当得到支持。2、本案若为房屋买卖合同纠纷，安鹰也可以作为有独立请求权的第三人对案涉房屋向被告主张相关权利。 第三人郑登高未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：被告二建房开公司成立于1992年6月10日。经案外人贵州新生代建材地质工程勘察院申请，本院于2018年7月25日作出（2018）黔0302破申3号民事裁定书受理该公司对二建房开公司的破产清算申请，并指定贵州文熙律师事务所为管理人。现该案正在审理过程中。 本案查明的事实中，原被告之间签订《商品房买卖合同》及办理合同备案登记的事实与原告陈述一致，且被告就购房款项原告出具了收到439812元的收款收据一张，原告称其中40万元为银行转款款，其余为现金支付。此外，被告就案涉房屋于2006年9月14日与第三人安鹰签订《商品房买卖合同》，约定购房款共计341015.4元，首付30%，余款采取按揭方式支付等，被告于合同签订当日向第三人安鹰出具收到其购房首付款100000元的《收款收据》一张。被告与第三人郑登高于2016年8月就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》。 另查明：原告并未就案涉房屋的相关权利向被告二建房开公司管理人申报债权。2020年3月30日，管理人向原告发出“通知书”，以管理人在对二建房开公司开发的人和花园项目的房源进行清理的过程中，发现原告与二建房开公司之间签订的人和花园Ｄ-2-1号《商品房买卖合同》的房屋存在争议，通知该公司向法院提起诉讼。2020年4月1日,被告二建房开公司管理人向原告出具一份情况说明，注明位于红花岗区房屋暂未纳入破产财产。此外，案涉房屋目前并未办理房屋产权初始登记，案涉房屋所在项目的所有房屋均不能办理产权登记。 审理中，对于案涉房屋目前的管理使用情况，原告称在房屋权属争议过程中，原告于2017年安装了防盗门，但并未实际入住。被告称案涉房屋系第三人郑登高修建，因被告未支付完工程款，双方协商以房抵债（即签订《商品房买卖合同》）后，案涉房屋由第三人郑登高控制。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、备案登记表、情况说明等，被告提交的民事裁定书、决定书，第三人安鹰提交的《商品房买卖合同收款收据等证据在卷佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原告与被告之间于2007年10月17日签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，本院对于原告主张确认该合同有效的诉讼请求予以支持。 被告二建房开公司现处于破产清算过程中，案涉房屋至今并未交付给原告，也不能办理产权登记，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”的规定，因合同均未履行完毕，被告二建房开公司的管理人至今并未作出继续履行合同的意思表示，且在本案中明确表示应当解除合同，因此本院对于原告主张双方继续履行合同的诉讼请求不予支持；从本院于2018年7月25日受理破产申请至今，被告管理人并未通知原告继续履行合同，双方的《房屋买卖合同》已经解除。 原告要求确认案涉房屋属于其所有、办理房屋过户登记手续、并要求被告交付房屋，因双方合同已经解除，故本院不予支持。原告可就合同解除后的购房款及违约金等依法另行向被告主张债权；本院在本案中不宜单就违约金进行处理，因此对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求在本案中不予支持。 第三人郑登高经本院传唤后未到庭参加诉讼，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，不影响本案的审理，本案依法缺席判决。 为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、原告郑光明与被告遵义市第二建筑安装总公司房地产开发有限公司于2007年10月17日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告郑光明的其余诉讼请求。 案件受理费(已减半收取)4490元，由原告郑光明承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 员  罗 静 二〇二〇年九月一日 法官助理  马 倢 书 记 员  张露旭