湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初8634号 原告（反诉被告）：熊晓晖，男，土家族，1980年9月20日出生，户籍地湖北省巴东县沿渡河镇孔堡社区长峰路008号，公民身份号码422823198009200653。 委托诉讼代理人：颜石，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄花蓉，女，汉族，1964年11月29日出生，户籍地长沙市开福区茅棚街13号1栋1门402号，公民身份号码430123196411291904。 委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。 原告熊晓晖与被告黄花蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，黄花蓉于2020年8月19日提起反诉。本院依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊晓晖的委托诉讼代理人颜石及被告（反诉原告）黄花蓉的委托诉讼代理人宾亮、康宗辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊晓晖向本院提出如下本诉请求：1.判令解除熊晓晖为承租长沙市人民中路鹏华商居楼39号一楼01门面与黄花蓉签订的《房屋租赁合同》；2.判令黄花蓉退还租房押金50000元；3.本案诉讼费用由黄花蓉承担。事实与理由：2019年8月1日，黄花蓉与熊晓晖签订一份《房屋租赁合同》，黄花蓉将其所有的位于长沙市芙蓉区人民中路鹏华商居楼39号一楼01号门面出租给熊晓晖经营餐馆。合同签订后，熊晓晖依约向黄花蓉支付了押金50000元，并已交纳房屋租金至2020年7月31日。2019年8月20日，熊晓晖开始对涉案房屋进行装修。同年9月25日，熊晓晖的餐馆正式开门营业。此后，由于新型冠状肺炎疫情的影响，熊晓晖的餐馆在2020年2月1日至同年3月31日期间无法开门营业，处于停业状态。同年4月开门营业后，生意惨淡，餐馆一直处于亏损状态。熊晓晖遂多次与黄花蓉就减免租金、转让餐馆、解除合同并退还押金等事项进行协商，双方未能达成一致。熊晓晖认为，其餐馆的经营受到新型冠状肺炎疫情及防控措施的影响，系因不可抗力造成合同无法履行的情形，其享有法定合同解除权，并有权要求返还押金。为解决双方纠纷，特向本院提起诉讼。 黄花蓉辩称：1.双方签订的房屋租赁合同期限为2019年8月1日至2024年7月31日，合同现仍处于租赁期间，熊晓晖起诉时新型冠状肺炎疫情已经基本得到控制，且熊晓晖在租赁期间一直正常占有、使用涉案房屋，其餐馆也在疫情得到控制以后及时恢复了经营，疫情并没有导致双方签订的上述租赁合同目的不能实现，熊晓晖不享有合同解除权；2.基于熊晓晖已经以实际行动明确表示不愿意继续履行合同，黄花蓉同意解除双方于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》；3.熊晓晖在上述租赁合同存续期间，单方提起诉讼要求解除合同，系单方以实际行动明确表示拒绝继续履行合同，属于严重违约，按照双方签订的上述租赁合同的约定，其无权要求返还押金。 黄花蓉向本院提出如下反诉请求：1.判令熊晓晖向黄花蓉支付2020年8月1日至2020年8月18日期间的租金16850元（后续租金或房屋占用费按照合同约定的租金标准计算至实际返还房屋之日止）；2.判令熊晓晖向黄花蓉支付提前解除租赁合同造成的三个月房屋空置期损失84250元；3.判令熊晓晖将位于长沙市芙蓉区人民中路鹏华商居楼39号一楼01号的门面按照合同约定返还给黄花蓉；4.本案反诉所产生的诉讼费用由熊晓晖承担。事实与理由：2019年8月1日，黄花蓉与熊晓晖签订一份《房屋租赁合同》，黄花蓉将其位于长沙市芙蓉区人民中路鹏华商居楼39号一楼01号门面出租给熊晓晖经营餐馆，租赁期限为5年。双方约定熊晓晖需预交押金5万元，合同到期后，若熊晓晖没有违约及损坏房屋原有设施设备、欠缴水电气费用等行为的，则予以退还，若熊晓晖在合同期内自行退租或者逾期交纳租金的，则押金不予退还。此外，双方还对租金标准、违约责任等事项进行了明确约定。上述合同签订后，黄花蓉依约向熊晓晖交付了涉案房屋，熊晓晖收房并正常占有使用至今。新型冠状肺炎疫情并没有导致双方签订的上述租赁合同目的不能实现，熊晓晖无权以疫情为由要求解除合同。双方签订的上述房屋租赁合同合法有效，熊晓晖应当按照合同约定履行支付租金的义务。但熊晓晖单方要求提前解除合同，且一直拖欠2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金未付，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故其无权要求退还押金。即使上述租赁合同解除，熊晓晖也应当依约支付合同解除前的租金和合同解除后的房屋实际占用费。此外，熊晓晖使用涉案房屋地址注册了“长沙市芙蓉区和辉餐厅”至今未迁出，亦未将房屋腾空并与黄花蓉办理房屋交接手续完成退房，严重影响黄花蓉另行出租，且黄花蓉另行出租涉案房屋需要一定期限，由此将产生的房屋空置损失应当由熊晓晖承担。 对黄花蓉的反诉请求，熊晓晖辩称：1.熊晓晖不存在恶意违约情形，享有法定合同解除权；熊晓晖于2019年8月1日承租涉案房屋用于经营餐馆，餐馆开业筹备及前期经营阶段的房屋租金、物业费、装修费用、员工工资等各项开支巨大，但在餐馆正式开业经营仅半年后，由于新型冠状肺炎疫情的爆发，熊晓晖的餐馆关门停业两个月。加之熊晓晖系湖北籍人士，春节后的疫情期间被限制离开户籍地，该餐馆复工复产受到新冠肺炎疫情这一不可抗力因素的严重影响，依照合同法相关规定，享有法定合同解除权；此外，因熊晓晖与黄花蓉就降低租金、转让门面等事项多次协商未果，为打破僵局，及时止损，熊晓晖有权起诉请求解除上述租赁合同；2.熊晓晖已按照合同约定将涉案房屋退还给黄花蓉，黄花蓉要求熊晓晖支付2020年8月1日以后的后续房屋租金和空置期损失于法无据。熊晓晖已于2020年6月1日向法院起诉要求解除租赁合同，于同年6月21日全面停业，并于同年7月29日向黄花蓉提出办理房屋交接手续。而黄花蓉一直拒绝接收该房屋钥匙，系因其自身原因导致损失扩大，对于扩大的损失，黄花蓉无权要求熊晓晖赔偿。 围绕本案的本诉请求，熊晓晖提交如下证据：证据1.熊晓晖的身份证复印件和黄花蓉的公民信息表各一份，拟证明熊晓晖和黄花蓉是本案的适格原告和被告，以及熊晓晖系湖北籍人士，其经营活动受到新型冠状肺炎疫情影响的事实；证据2.《房屋租赁合同》、《收条》各一份，拟证明熊晓晖与黄花蓉之间存在合法的房屋租赁合同关系，熊晓晖已依约向黄花蓉支付租金及押金；证据3.微信转账记录截图（7张）及微信聊天记录截图（2张），拟证明熊晓晖已向黄花蓉交纳一年的租金及50000元押金的事实；证据4.微信聊天记录截图（19张），拟证明熊晓晖的餐馆因新型冠状肺炎疫情的影响停业，亏损严重，熊晓晖多次向黄花蓉提出减免租金、转让门面、提前解除合同及退还押金等请求，因黄花蓉拒绝，双方未能达成一致意见的事实。 围绕本案的本诉和反诉的请求，黄花蓉提交如下证据：证据1.《房屋租赁合同》一份，拟证明双方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2019年8月1日至2024年7月31日，目前尚在租赁期限内，剩余租赁期限为4年，及双方有关押金、违约金等事项的具体约定；证据2.微信聊天记录截图（4张），拟证明黄花蓉已依约向熊晓晖交付房屋，熊晓晖已收房并实际占有使用，黄花蓉一直积极配合熊晓晖，促进合同履行，熊晓晖系因其自身经营的技术问题，导致餐馆经营困难意欲解除合同，属于恶意违约；证据3.涉案房屋现场照片及开锁视频，拟证明截至2020年8月27日，涉案房屋一直由熊晓晖实际控制，涉案房屋具备餐馆开门营业的条件；黄花蓉直到2020年8月27日才请人换锁并实际控制涉案房屋。 针对反诉，熊晓晖提交如下证据：证据1.2019年8月1日至同年9月30日记账单一份，拟证明上述《房屋租赁合同》实际签订时间为2019年8月13日，涉案房屋于2019年8月17日开始装修，同年9月26日装修完毕并正式开门营业；证据2.2019年10月、11月收支表，拟证明熊晓晖经营餐馆的员工工资、门面租金等前期开支巨大，亏损严重的事实；证据3.熊晓晖与其餐馆合伙人郭胜和签订的《合伙协议》一份，拟证明虽然熊晓晖的餐馆经营陷入困境，但其仍然在竭力履行合同，自行另外筹措资金交纳2020年2月1日至同年7月31日期间房租的事实。 本院经审查认为，熊晓晖围绕其本诉请求提供的证据1、2、3、4均具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信；熊晓晖针对反诉提供的证据1真实、合法，能作为本案的证据使用，但涉案房屋的装修、营业等事项系熊晓晖的自主经营行为，与双方租赁合同的履行无关，亦与本案争议事实没有关联；证据2系熊晓晖单方制作，熊晓晖亦未提供其他的证据予以佐证，该份证据的真实性存疑，且熊晓晖餐馆的盈亏与否系其自主经营风险，与本案租赁合同的履行无关，本院不予采信；对于证据3，因该协议系熊晓晖与案外人签订，与本案争议事实没有关联，本院不予采信。黄花蓉针对本诉、反诉请求提供的证据1、2、3具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信。 根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2019年8月1日，熊晓晖与黄花蓉签订一份《房屋租赁合同》，熊晓晖承租黄花蓉所有的位于长沙市芙蓉区人民中路鹏华商居楼39号一楼01号门面，用于经营餐馆。该合同约定：租赁期限自2019年8月1日起至2024年7月31日止，共计五年；房屋租金（不含税）第一年为318000元/年，以后按上一年租金的6%逐年递增，即第二年为337000元/年，第三年为357300元/年，第四年为378700元/年，第五年为401500元/年；合同签订之日支付第一年的半年房租159000元，以后租金按每半年提前一月支付半年租金；熊晓晖应向黄花蓉支付押金50000元，在合同到期终止后，如熊晓晖没有违约及损坏房屋原有设施、设备以及欠缴燃气费、水电费等，黄花蓉予以退还，否则可以在押金中扣缴；损坏的设施、设备按原设施配备价款协商赔偿；如在合同期内熊晓晖自行中途退租，押金不予退还；熊晓晖必须按期缴纳租金，否则黄花蓉按逾期租金总额每天10%计算收取违约金，黄花蓉有权随时终止协议，押金不予退还。合同签订后，熊晓晖通过银行转账、微信转账等方式分几笔向黄花蓉支付了2019年8月1日至2020年1月31日的租金159000元及押金50000元。黄花蓉收款并向熊晓晖出具一张收条，内容为：“今收到熊晓晖同志交来门面租金押金伍万元整。半年租金159000元已收。（2019.8.1-2020.1.31号止）。”同日，黄花蓉依约将涉案房屋交付给熊晓晖，熊晓晖收房并装修后，正式开门营业。2020年1月14日，熊晓晖向黄花蓉支付2020年2月1日至同年7月31日期间的租金132500元（已扣除一个月免租期的租金26500元）。2020年初，因新型冠状肺炎疫情及疫情防控工作的要求，熊晓晖经营的餐馆在2020年2月1日至同年3月31日期间暂停营业。2020年4月1日，熊晓晖的餐馆继续开门营业，但因经营不善、疫情影响和同业竞争等因素，熊晓晖的餐馆经营状态每况愈下，一度陷入经营困境。熊晓晖遂多次与黄花蓉协商要求减免租金、转让门面等事项，黄花蓉表示愿意配合，但因多种原因熊晓晖未能将该餐馆成功转让。2020年5月29日，熊晓晖给黄花蓉发送一条微信消息，内容为:“基于目前平均营业额1000元左右的情况，我们已无再续交房租的能力和可能，2月1日到3月中下旬属于疫情防控期，不能开门营业，现跟您协商一下，我们因为上述原因不得已请求解除合同，考虑到疫情属于不可抗力的影响，还有我们新装修的情况，您是否可以退还押金给我？”黄花蓉回复：“你转让出租情况怎么样？退押金还是不好说，你多做一个月还是可以的！”2020年6月21日，熊晓晖的餐馆关门停业。同年6月初，熊晓晖向我院申请诉前调解，要求解除合同并退还押金50000元，但双方未能达成调解协议。同年7月21日，熊晓晖正式提起本案诉讼。同年7月29日，熊晓晖实际搬离涉案房屋，并于当日向黄花蓉发送两条微信消息，内容为：“房东，钥匙我是寄给你还是怎么给你？”黄花蓉回复微信消息：“合同期没有到，你不做了也一直没有一声招呼！你就只对法院说不做了？难道你就不应该直接跟我说的吗？你只是假设，并没有正式向我提出你不做了，也没有约我要交付门面给我！”同年7月30日，熊晓晖再次发送微信消息给黄花蓉，内容为：“房东你好，我已于6月21号停止营业，合同已于7月1日终止，请于本月内来验房，并退返押金，我这边钥匙随时奉上，否则造成的损失与我无关。”随后，黄花蓉回信表示熊晓晖系擅自退租，属于单方违约，应当承担相应的违约责任，并拒绝收房和退还押金。 另查明，黄花蓉于2020年8月27日聘请换锁师傅将涉案房屋门锁更换，并实际收回该房屋。 本院认为：一、关于本诉请求。本案中，熊晓晖与黄花蓉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行。黄花蓉已依约向熊晓晖交付涉案房屋，熊晓晖因餐馆经营困难关门停业，并在没有与黄花蓉协商一致的情况下，中途自行退租，属于单方违约，应当承担相应的违约责任。按照该租赁合同的约定，如合同期内熊晓晖自行退租，则押金不予退还。故熊晓晖要求退还押金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条第一款第二项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”本案中，熊晓晖已向本院提起诉讼，要求解除其与黄花蓉签订的《房屋租赁合同》，本院于2020年7月21日正式立案受理，符合上述法律规定的情形，且黄花蓉在庭审中明确表示同意解除该租赁合同。故本院确认，熊晓晖与黄花蓉于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除。 二、关于反诉请求。本案中，熊晓晖在租赁期内单方违约要求提前解除合同，并于2020年7月29日实际搬离涉案房屋，虽然在搬离涉案房屋当日和次日多次向黄花蓉提出交还涉案房屋钥匙和办理房屋交接手续的要求，但因熊晓晖违约在先，且没有采取措施及时、主动将涉案房屋钥匙实际交还黄花蓉，放任该房屋从2020年7月30日至同年8月27日处于无人管理的空置状态，造成2020年8月1日至同年8月27日期间的租金损失，对此熊晓晖应承担相应的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，因新型冠状病毒肺炎和经营不善等多种原因，熊晓晖多次向黄花蓉要求提前解除合同，并已明确告知黄花蓉其已于2020年7月29日实际搬离涉案房屋，询问如何将该房屋钥匙交付给黄花蓉和办理房屋交接手续，但黄花蓉拒绝接收，从而导致涉案房屋空置，造成租金损失扩大，对该部分扩大的损失黄花蓉亦应承担部分责任。综合考虑双方的过错责任，本院认为，对2020年8月1日至同年8月27日期间的租金损失（337000元÷365日×27日=24928.77元），由熊晓晖和黄花蓉各自承担50%为宜，即各自承担12464.39元。对黄花蓉要求熊晓晖支付2020年8月28日之后房屋实际占用费的诉讼请求，因黄花蓉已于2020年8月27日实际收回该房屋，本院不予支持。因黄花蓉已实际收回涉案房屋，故对黄花蓉要求熊晓晖返还涉案房屋的诉讼请求，本案不再另行作出判决。对于黄花蓉要求熊晓晖赔偿三个月房屋空置期损失的诉讼请求，因该费用并未实际发生，该项诉讼请求缺乏事实依据，且其收取的押金50000元能弥补相应损失，故本院对该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第一款第二项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条第一款规定，判决如下： 一、熊晓晖与黄花蓉于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除； 二、熊晓晖应在本判决生效之日起三日内向黄花蓉偿付2020年8月1日至同年8月27日期间的房屋租金损失12464.39元； 三、驳回熊晓晖的其他本诉请求； 四、驳回黄花蓉的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1050元，因适用简易程序减半收取525元，由熊晓晖负担；反诉受理费4644元，因适用简易程序减半收取2322元，由熊晓晖负担522元，黄花蓉负担1800元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  方 源 二〇二〇年九月十五日 法官助理  唐丽婷 书 记 员  曹婷婷 附：判决引用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。