湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1652号 上诉人（原审被告）：益阳金旅运通房地产开发有限公司，住所地益阳市。 法定代表人：杨查，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李科，湖南天声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹晶晶，湖南天声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄成林，女，1989年11月24日出生，汉族，住湖南省益阳市。 被上诉人（原审原告）：范时刚，男，1983年5月23日出生，汉族，住湖南省益阳市。 上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：李运根，益阳市中天法律服务所法律工作者。 上诉人益阳金旅运通房地产开发有限公司（以下简称金旅运通公司）因与被上诉人黄成林、范时刚商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金旅运通公司之委托诉讼代理人李科、曹晶晶，黄成林、范时刚之共同委托诉讼代理人李运根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金旅运通公司上诉请求：在一审判决的基础上将违约金核减50%，即10152.5元，由黄成林、范时刚承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.案涉小区因开发商拖欠工程款致使无法进入办证程序，金旅运通公司在2017年12月15日重组后，切实履行了相关义务，一审遗漏了该事实；2.逾期办证给业主造成的实际损失是作为判断逾期办证违约金是否存在计算过高的重要依据，一审对该事实未予认定；3.一审遗漏认定金旅运通公司曾向业主发出书面提醒，要求提供办证资料的事实；4.一审认定金旅运通公司承担全部违约责任是错误的，应核减50%。 黄成林、范时刚辩称，双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，双方均应按合同约定履行自己的义务，金旅运通公司逾期办证，应承担违约责任，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 黄成林、范时刚向一审法院起诉请求：判令金旅运通公司向黄成林、范时刚支付违约金20306元并判令金旅运通公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年5月9日，黄成林、范时刚与金旅运通公司签订《益阳市商品房买卖合同》，合同编号为XXXXXXXXXXX号。合同约定，黄成林、范时刚购买金旅运通公司商品房，价款为286800元。同时约定了出卖人应当在2013年6月30日前将合同约定的商品房交付买受人使用。另外该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后30日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定上述期限内办理上述登记手续，双方同意按照下列1、2项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。 另认定，因金旅运通公司资金不足，拖欠工程款，导致该房屋无法在正常的日期内办理房屋产权证。后在股权重组后，金旅运通公司的开发趋于正常化，并在2019年3月19日为黄成林、范时刚所购买的该房屋办理产权证并已交付。 一审法院认为，本案争议的焦点之一为本案是否已过诉讼时效。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。权利人权利受到损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年10月1日前已经届满的，义务人已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭、按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效尚未届满的，人民法院可以适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。本案中，黄成林、范时刚与金旅运通公司签订的商品房销售合同约定，如因金旅运通公司的责任，黄成林、范时刚未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，黄成林、范时刚不解除合同的，自黄成林、范时刚应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，金旅运通公司按日计算向黄成林、范时刚支付全部已付款万分之一的违约金。涉案房屋的交付时间为2013年6月30日，黄成林、范时刚取得房屋所有权证的时间应为2014年9月23日，现黄成林、范时刚直至2019年3月19日才取得房屋所有权证书。双方约定的逾期办证违约金以日为单位累计计算，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。黄成林、范时刚提起诉讼的时间为2020年4月10日，且黄成林、范时刚无具体证据证明存在其他诉讼时效中止、中断的情形，故2017年4月10日前的违约金已超过诉讼时效，2017年4月10日后的违约金可适用三年的诉讼时效的规定，尚未超过诉讼时效，计算至2019年3月19日止。 本案的争议焦点之二为金旅运通公司是否构成违约。黄成林、范时刚与金旅运通公司签订的《商品房销售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。黄成林、范时刚已按合同约定支付购房款，但金旅运通公司直至2019年3月19日才为黄成林、范时刚办妥房屋所有权证，已构成违约，应按合同约定支付违约金。至于金旅运通公司抗辩认为未能及时办理好房屋所有权证的原因在于黄成林、范时刚未进行配合，但未提供明确证据予以证明，且办证所需材料系因金旅运通公司之过错导致丢失，故对金旅运通公司的上述抗辩理应不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决：金旅运通公司于判决生效后十日内支付黄成林、范时刚逾期办证违约金20305元（以286800元为基数，按照日万分之一的计算标准，从2017年4月10日起计算至2019年3月19日止）。案件受理费300元，减半收取150元，由金旅运通公司负担。 二审中，当事人均未向本院提交新证据。 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案二审争议的焦点是：金旅运通公司应如何承担违约责任。双方在合同中约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因该合同系双方的真实意思表示，且无违法等无效情形，故该条款对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同由金旅运通公司提供，，相比作为买受人的黄成林、范时刚，金旅运通公司作为专业房地产开发公司在合同签订前，更知晓存在各种经营风险引起违约而承担赔偿的可能。故金旅运通公司上诉提出，其因重组导致逾期办证，应减轻其违约责任的理由，不能成立，本院不予支持。从双方订立合同的目的来看，双方关于逾期办证违约金的约定具有惩罚性质，不仅是损害赔偿。金旅运通公司提出，一审未认定逾期办证给黄成林、范时刚造成的实际损失，依据合同约定认定的违约金过高，应核减50%的上诉理由，不能成立，本院不予支持。一审判决依据合同约定认定的违约金标准并无不当，本院予以维持。 综上所述，金旅运通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由益阳金旅运通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆康彪 审判员  李京伟 审判员  黎 娜 二〇二〇年九月十日 书记员  张淼淼