上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6979号上诉人(原审被告)：胡亚民，男，1958年8月2日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人(原审原告)：上海申强房地产经营开发公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：丁强，总经理。委托诉讼代理人：李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣，上海市理诚律师事务所律师。原审被告：李凤萍，女，1960年3月9日出生，汉族，住上海市虹口区。上诉人胡亚民因与被上诉人上海申强房地产经营开发公司(以下简称“申强公司”)、原审被告李凤萍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初30472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡亚民上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回申强公司的一审诉讼请求。事实和理由：1．申强公司一审中提供的《房屋租赁合同》并非胡亚民签订，故胡亚民认为该合同无效。2．上海市黄山中学(以下简称“黄山中学”)安排胡亚民租住上海市虹口区海门路XXX号远虹大楼1316室房屋(以下简称“系争房屋”)系福利性质，当时约定胡亚民解困之后搬出。3.2013年前，系争房屋登记在申强公司名下，但申强公司无管理权。虹教(2013)102号文件发布后，系争房屋由申强公司管理。2013至2018年，申强公司各任法定代表人都知晓此事并遵守约定。4．因体制改革，黄山中学编制撤销。申强公司要求胡亚民搬离，没有考虑到胡亚民的实际情况。被上诉人申强公司辩称，不同意胡亚民的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，在此基础上作出的判决，应当得到二审法院的支持。原审被告李凤萍未作述称。申强公司向一审法院起诉请求：1．要求确认解除申强公司和胡亚民、李凤萍之间就系争房屋的不定期租赁，解除时间为2019年4月30日；2．要求判令胡亚民、李凤萍立即迁出、返还系争房屋；3．要求判令案件受理费由胡亚民、李凤萍负担。一审法院认定事实：系争房屋(建筑面积59.69平方米)系申强公司名下的房产，于2003年5月12日办理取得房地产权证。2002年、2003年间，胡亚民、李凤萍向黄山中学租赁系争房屋，并支付租金。2013年10月28日，上海市虹口区教育局发出《关于进一步加强虹教系统经营性国有资产管理工作的通知》(虹教(2013)102号文件)，决定：1．即日起，本区教育系统所有中小幼学校、其他教育单位、校办厂对外出租、出借的房屋及场地，由教育局统一管理，并全权委托教育局直属企业申强公司作为对外出租出借的唯一主体。申强公司履行经营权，教育局校产科履行管理权，严格实施资产管理权与经营权相分离的机制；2．原学校或校办企业与承租方签订的《房屋租赁合同》中约定的出租方权利义务由申强公司继受。若合同已到期，由申强公司统一经营，决定是否续签；若合同未到期，原出租方应书面通知承租方将合同主体变更为申强公司，三方签字确认……胡亚民、李凤萍开始向申强公司支付租金。2017年10月25日，上海市虹口区机构编制委员会向上海市虹口区教育局发出《虹口区机构编制委员会关于虹口区教育局下属部分事业单位机构编制调整的批复》，决定撤销上海市虹口区教育校产基建管理站、黄山中学等2家单位的事业单位建制，收回事业编制74名，其在编及退休人员由区教育局负责安排管理。胡亚民、李凤萍的租金支付至2018年12月底。2019年4月11日，申强公司向胡亚民、李凤萍发出《关于解除租赁合同及返还房屋的函》，内容为：2008年7月，黄山中学曾与你们签订《房屋租赁合同》，将系争房屋租赁给你们使用，租赁期限自2008年7月至2009年7月。租赁期限到期后，你们并未将该房屋返还给黄山中学，并一直占有和使用至今。该房屋的所有权于2003年设立于申强公司名下，并且2013年10月上海市虹口区教育局发文(虹教(2013)102号文件)决定：“即日起，本区教育系统所有中小幼学校、其他教育单位、校办厂对外出租、出借的房屋及场地，由教育局统一管理，并全权委托教育局直属企业申强公司作为对外出租出借的唯一主体。”因此，我申强公司与你们联系解决该房屋所涉事务。鉴于本公司对该房屋具有包括但不限于占有、使用、收益、处分的完全所有权，且是该房屋出租出借的唯一主体，本公司现决定解除与你们之间就该房屋的租赁合同关系，终止日期为2019年4月30日，请你们于该日期前迁出该房屋、结清相关公共事业费用，并将该房屋返还给本公司。该函于2019年5月14日由他人代收。胡亚民、李凤萍未返还系争房屋，申强公司遂诉至一审法院，要求判如所请。申强公司的起诉状副本于2019年11月29日送达胡亚民、李凤萍。一审法院审理中，申强公司提供了一份《房屋租赁合同》，尾页落款处甲方一栏盖有署名为“上海市黄山中学”的印章，乙方一栏签有署名为“胡亚民”的签字，合同落款时间为2008年7月2日。该合同记载：1．出租方为黄山中学，承租方为胡亚民、李凤萍；2．租赁房屋坐落于远虹大楼1316室，间数1间，建筑面积59.69平方米；3．乙方租赁房屋用途为居住；租赁期共1年，自2008年7月8日起至2009年7月7日止；4．年租金为10，200元；5．房屋租赁保证金为850元。胡亚民、李凤萍对该合同有异议，认为合同尾页落款处乙方一栏“胡亚民”的签名字迹不是胡亚民所写。申强公司表示，对该签名字迹，申强公司不能确定是否胡亚民所写，但胡亚民、李凤萍认可其租赁系争房屋的事实，且其支付租金的标准与该合同约定的租金标准是一致的。一审法院审理中，申强公司称：对胡亚民、李凤萍欠付的租金，其不在本案中主张，依法保留诉权；其未查到收取过胡亚民、李凤萍的房屋租赁保证金。一审法院认为，申强公司是系争房屋的产权人，系争房屋由黄山中学出租给胡亚民、李凤萍，申强公司知晓并同意。根据上海市虹口区教育局虹教(2013)102号文件的规定，学校出租房屋，出租方的权利义务由申强公司继受，胡亚民、李凤萍之后亦是将租金支付给申强公司，故申强公司与胡亚民、李凤萍之间形成房屋租赁关系。对申强公司提供的2008年7月2日的《房屋租赁合同》，胡亚民、李凤萍否认签署过，无论该合同是否真实，鉴于胡亚民、李凤萍租借系争房屋的事实客观存在，且该份合同记载的租期也已于2009年7月7日届满，故申强公司与胡亚民、李凤萍之间实际形成了不定期租赁关系。根据法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。申强公司主张解除双方的租赁关系，于法有据，一审法院予以支持。胡亚民、李凤萍主张其有权继续租赁系争房屋直至其房屋解困为止，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予采纳。申强公司向胡亚民、李凤萍发出的解除函，胡亚民、李凤萍否认收到，申强公司无确凿证据证明该函确已送达胡亚民、李凤萍，故解除的时间应以起诉状副本送达胡亚民、李凤萍之后的合理期限为准，一审法院酌定合理期限为30日，即解除时间为2019年12月29日。鉴于双方的不定期租赁关系解除，胡亚民、李凤萍应将系争房屋清空后返还给申强公司。一审法院判决：一、上海申强房地产经营开发公司和胡亚民、李凤萍之间就上海市海门路XXX号1316室房屋的不定期租赁关系于2019年12月29日解除；二、自判决生效之日起30日内，胡亚民、李凤萍应携带本人物品搬离上述房屋，将上述房屋清空后返还给上海申强房地产经营开发公司；三、驳回上海申强房地产经营开发公司的其余诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据现已查明的事实及各方在审理中的陈述，系争房屋原为黄山中学出租给胡亚民、李凤萍居住，后根据上海市虹口区教育局虹教(2013)102号文件的要求，出租方权利义务由申强公司继受，胡亚民、李凤萍亦将租金支付给申强公司，故一审法院认定申强公司与胡亚民、李凤萍间存在房屋租赁关系，并无不当，本院予以认同。胡亚民上诉主张申强公司一审中提供的《房屋租赁合同》非其本人签署，故该《房屋租赁合同》无效。对此，本院认为，胡亚民、李凤萍是否与黄山中学或申强公司签署过书面租赁合同，并不影响双方间房屋租赁关系的有效成立。因申强公司未能提供证据证明双方曾就2009年7月7日后的相关租赁事宜进行过明确约定，故应认定双方间系不定期租赁关系，依照法律规定，当事人可以随时解除合同，现申强公司要求解除双方间的房屋租赁关系，于法有据，应予支持。胡亚民上诉主张黄山中学安排胡亚民租住系争房屋系福利性质，其有权居住至解困为止，缺乏事实和法律依据，故对其该项主张，本院难以采纳。至于对双方间房屋租赁关系具体解除时间的认定，一审法院已作充分合理阐述，本院认同，不再赘述。综上所述，上诉人胡亚民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人胡亚民负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年九月三日法官助理 沈 宸书 记 员 项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……