上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初10891号原告：上海启以实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：董祥波，总经理。委托诉讼代理人：张昭国，上海轩悦律师事务所律师。被告：上海海寓公寓管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：林友威。第三人：上海数娱产业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：郁敏珺，总经理。委托诉讼代理人：周2，女。委托诉讼代理人：许某某，女。原告上海启以实业有限公司(以下简称启以公司)与被告上海海寓公寓管理有限公司(以下简称海寓公司)、第三人上海数娱产业管理有限公司(以下简称数娱公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依原告启以公司申请，于2020年6月24日追加数娱公司为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告启以公司的法定代表人董祥波及其委托诉讼代理人张昭国、第三人数娱公司的委托诉讼代理人周2、许某某到庭参加诉讼。被告海寓公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。启以公司向本院提出诉讼请求：1.判令启以公司与海寓公司签订的《徐汇茶陵北路XXX号、XXX号项目房屋租赁合同》于2020年3月26日解除；2.判令海寓公司返还房屋租赁押金246,344.58元；3.判令海寓公司返还燃气押金10,000元；4.判令海寓公司返还租金99,138元；5.判令海寓公司支付违约金362,399元。事实和理由：海寓公司自数娱公司处承租上海市茶陵北路XXX号、XXX号房屋后转租给启以公司。2018年7月，启以公司与海寓公司签订上述房屋的租赁合同，后于同年10月17日签订补充协议。此后启以公司按约支付保证金及租金等。因海寓公司未按时支付租金等，导致数娱公司于2020年3月26日解除租赁合同并要求收回房屋。因海寓公司行为导致与启以公司的租赁合同无法履行，启以公司与海寓公司多次协商未果。为此，启以公司诉至本院，要求依法判决。海寓公司未作答辩。数娱公司述称，启以公司诉讼请求与数娱公司无关，由法院依法判决。数娱公司发给海寓公司的解除函虽落款为3月25日，但第一次邮件被退回，第二次于4月2日寄出，根据约定为4月3日解除。本院认定事实如下：上海市徐汇区茶陵北路XXX号、XXX号房屋产权人为案外人上海南方企业(集团)有限公司，总建筑面积2716.43平方米。数娱公司承租上述房屋后，转租给海寓公司，双方房屋租赁合同约定租赁范围包括茶陵北路XXX号、XXX号、X弄X号等房屋，租期自2018年3月26日至2028年3月25日，房屋经营作公寓及其配套用途，经营的商标或商号限于湾流国际；海寓公司与其用于商业转租的小租户签订房屋租赁合同后5个工作日内，必须将该租赁合同复印件提交数娱公司备案。2018年7月23日，海寓公司(甲方)与启以公司(乙方)签订徐汇茶陵北路XXX号、XXX号项目房屋租赁合同，约定：甲方租赁给乙方的房屋坐落在上海市徐汇区茶陵北路XXX号、XXX号“湾流国际共享社区”(以下分别简称X号房屋、X号房屋)，建筑面积623平方米，经营项目为商业；4-1.甲方应于2018年7月25日将该单元交付乙方；4-2.若由于甲方原因，未能于第4-1条规定的日期向乙方交付该单元，乙方同意给与甲方90天的宽限期；4-3.租赁期自2018年7月25日起至2024年7月24日止，如甲方因4-2条原因未能在4-1条规定的日期向乙方交付该单元，本合同约定的租赁期、装修期等的起算日期相应顺延；5-1甲方同意给予乙方自该单元交付日起2个月装修期(即2018年7月25日至2018年9月24日)，装修期内免租金；5-2.2018年7月25日至2020年7月24日期间月固定租金123,172.29元(每月租金=人民币每日每平方米*租赁面积*365天/12月，该租金已包含物业管理费，乙方无须再支付物业费)，各期租金以3个租赁月为一个交租期，乙方应在下个交租期首日的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；5-3.首期租金应于房屋交付之日起5个工作日内支付，租金金额369,516.88元；6-1.乙方应于本合同签署之日起5日内向甲方支付246,344.58元作为房屋租赁保证金；6-4.租赁关系终止时，在乙方已结清该单元的租金、物业管理费、水费、电费……甲方应在乙方交还该单元且上述条件均满足后的三十个工作日内将保证金一次性无息退还乙方；9-1.甲方同意乙方将该单元整体或部分转租，经营项目为商业；13-2.甲乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按违约时固定租金及月物业管理费之和的三倍支付违约金……：(14)甲方取得该房屋出租权有瑕疵致使乙方无法承租或甲方无法提供乙方办理证照所需相关材料致使乙方无法经营。2018年8月1日，启以公司转账支付海寓公司246,344.58元，用途记载为：茶陵北路XXX号房租押金。海寓公司于2019年3月29日向启以公司出具押金收据。2018年10月17日，海寓公司(甲方)与启以公司(乙方)签订租赁合同补充协议，约定：合同租赁面积调整为611平方米，租金单价每平方米6.5元(与原合同保持不变)，甲方于2018年11月1日将上述物业按合同相关工程条件完成后交于乙方，因甲方无法按时交付导致乙方损失由甲方承担；……；除本协议约定外，其余条款按照双方原有租赁合同条款执行，本协议与原合同具有同等法律效力。后，海寓公司与启以公司签署房屋交接书，载明：海寓公司将茶陵北路XXX号物业(401m2)于2019年3月1日移交给乙方。2019年3月28日，启以公司转账支付海寓公司10,000元，用途载明“茶陵北路XXX号燃气押金”。次日，海寓公司出具收据，载明：收到启以公司支付的押金10,000元。3号房屋交付后，启以公司向海寓公司支付租金，其中，启以公司于2018年11月7日转账支付172,006.25元(用途：茶陵北路XXX号2019年1至3月房租)、于2019年4月23日转账支付77,106元(用途：茶陵北路XXX号2019年4至6月房租)、于2019年6月28日转账支付124,556元(用途：茶陵北路XXX号2019年7至9月房租)、于2019年10月10日转账支付121,306元(用途：茶陵北路XXX号2019年10至12月房租)、于2020年1月3日转账支付114,906元(用途：茶陵北路XXX号2020年1至3月房租)。2019年10月10日，启以公司发函给海寓公司，称因X号物业后侧漏水严重、X号物业也发生渗漏，海寓公司经催促后仍未维修，故启以公司自行维修后要求在下期X号房屋租金中扣除维修费用3250元。2020年1月2日，启以公司再向海寓公司发律师函，称因房屋漏水、海寓公司拒绝维修，故启以公司自行维修后产生的维修费用9650元要求在应付租金中予以扣除。5号房屋交付后，启以公司向海寓公司支付租金，其中，启以公司于2019年4月23日转账支付237,843元(用途：茶陵北路XXX号2019年5至7月房租)、于2019年7月29日转账支付237,843元(用途：茶陵北路XXX号2019年8至10月房租)、于2019年10月24日转账支付237,843元(用途：茶陵北路XXX号2019年11至2020年1月房租)、于2020年2月12日转账支付234,843元(用途：茶陵北路XXX号2020年2至4月房租)。2020年2月3日，启以公司向海寓公司发函，称因海寓公司于2019年11月19日在超市区域维修造成水管破裂，造成超市当天无法正常营业，海寓公司营运经理李荣荣提出减免租金3000元予以赔偿，该减免租金在2020年2月支付超市房租时予以扣除。2020年4月2日，数娱公司向海寓公司发房屋租赁合同解除通知函，称因海寓公司欠付自2020年1月1日起的租金、水电费等，经催讨未果，故通知海寓公司于2020年3月26日起解除合同，收回该租赁单元。该函于2020年4月3日送达海寓公司。2020年4月6日，启以公司向海寓公司发函，称其收到数娱公司发来的解除通知函，写明因海寓公司未按时支付房租导致违约，进而数娱公司通知于2020年3月26日起解除合同并收回上述物业，故要求海寓公司于2020年4月10日前切实解决该违约行为，否则启以公司将通过法律途径追究其违约责任并赔偿因此导致的所有损失。另查明，案外人周1于2020年3月28日转账支付数娱公司124,556元，转账附言记载“茶陵北路XXX号2020年4-6月房租”。2020年4月29日，周1转账支付数娱公司158,562元，附言记载“茶陵北路XXX号2020年5月至6月房租”。2020年7月10日，周1与数娱公司签订房屋租赁合同，约定数娱公司将茶陵北路XXX号、XXX号底层单元部位租赁给周1，租赁面积611平方米，数娱公司拟于2020年4月21日前交付房屋，租期自2020年4月21日起至2028年8月31日止。审理中，在2020年6月11日本院与启以公司谈话时，启以公司称：数娱公司与启以公司合同解除后，房屋本应交还，但后来启以公司与数娱公司协商，仍继续使用该房屋，并按约支付了至2020年6月的使用费，但租赁合同尚未签订。为此，启以公司提供了上述两份周1的转账记录，称周1系启以公司经理。2020年7月23日庭审中，启以公司则称其承租房屋后即转租他人，并非启以公司自行经营；本来启以公司准备与周1共同向数娱公司承租房屋，后来周1想自己做，3月28日周1与数娱公司自行商谈，启以公司即退出了，此后启以公司想与周1合作，但周1不同意，故周1与数娱公司签订了租赁合同；3月25日数娱公司口头说要解除合同，3月27日将解除函出示给启以公司，因为启以公司认识周1，周13月28日将付款情况告知了启以公司；周1承租房屋后，启以公司于3月28日退出，因房屋为转租，所以启以公司并无搬离的过程；3月28日启以公司将房屋让与周1，是口头协商，启以公司与实际使用人之间的租赁合同尚未变更，7月10日周1与数娱公司签订租赁合同后，即准备与实际使用人变更合同。对此，数娱公司称周1系4月21日起租，租金也是自4月21日起算，周1此前支付的两笔款项视为意向金，签约后两笔款项转作租赁保证金、能源押金及部分首期租金；4月21日之前的租金尚无人支付；数娱公司对启以公司所称3月28日周1接手房屋不清楚，启以公司并未搬东西，4月21日之前的空档应该还是启以公司使用。审理中，启以公司表示因海寓公司与数娱公司的租赁合同于2020年4月3日解除，故其租金也应计算至2020年4月2日；若法院认定与此不同，其请求法院在扣除有关租金后退还剩余保证金。以上事实，除当事人一致陈述外，另有房地产权证、数娱公司与海寓公司的房屋租赁合同、启以公司与海寓公司的租赁合同、租赁合同补充协议、房屋交接书、转账凭证、收据、启以公司函件及邮寄凭证、数娱公司解除通知函及邮寄凭证、周1付款凭证、周1与数娱公司的房屋租赁合同等证据证实，本院予以确认。本院认为，启以公司与海寓公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行，否则即构成违约，应承担违约责任。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，因海寓公司欠付租金，数娱公司行使合同解除权并将房屋另行出租，导致启以公司无法继续租赁涉案房屋，启以公司据此要求解除与海寓公司的租赁合同，于法有据，本院予以准许。启以公司先是在2020年6月11日时自认其仍在使用房屋并支付使用费给数娱公司，后又改称其2020年3月28日与周1交接房屋，但启以公司撤销自认不符合法定条件，且未提供任何证据，亦与周1自2020年4月21日起承租房屋的证据相左；因数娱公司与周1自2020年4月21日起建立租赁关系，自该日起启以公司事实上无法继续使用房屋，故本院认定启以公司与海寓公司的租赁合同于该日解除，启以公司应支付租金至2020年4月20日。因启以公司并未以通知方式行使合同解除权，故其要求确认租赁合同于2020年3月26日解除无法律依据，本院不予支持。海寓公司构成违约，启以公司主张海寓公司支付违约金，有合同依据,本院予以支持。合同解除后，启以公司要求海寓公司返还保证金、燃气押金，有合同依据，本院予以支持。根据目前的证据可知，启以公司已支付3号房屋租金至2020年3月31日，尚有2020年4月1日-20日共计20天租金6.5元/平方米/日*210平方米*20日=27,300元未付；启以公司已支付5号房屋租金至2020年4月30日，海寓公司应退还2020年4月21日-30日共计10天租金6.5元/平方米/日*401平方米*10日=26,065元，两相抵扣后启以公司仍应支付海寓公司租金1235元。启以公司同意该款从保证金中扣除，符合合同约定，本院予以准许。扣除之后剩余的保证金245,109.58元，海寓公司应予以返还。海寓公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第九条规定，判决如下：一、确认上海启以实业有限公司与上海海寓公寓管理有限公司于2018年7月23日签订的徐汇区茶陵北路XXX号、XXX号项目房屋租赁合同于2020年4月21日解除；二、上海海寓公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海启以实业有限公司保证金245,109.58元；三、上海海寓公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海启以实业有限公司燃气押金10,000元；四、上海海寓公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海启以实业有限公司违约金362,399元；五、驳回上海启以实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5489元，由上海启以实业有限公司负担713.60元，由上海海寓公寓管理有限公司负担4775.40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二〇年九月十日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第九条有下列情形之一，当事人在法庭辩论终结前撤销自认的，人民法院应当准许：（一）经对方当事人同意的；（二）自认是在受胁迫或者重大误解情况下作出的。人民法院准许当事人撤销自认的，应当作出口头或者书面裁定。