天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初4112号原告（反诉被告）：王静，女，1976年7月20日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：肖红，天津臻恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓堃，天津臻恒律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄云华，女，1945年11月24日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：梁冰（亲属关系），男，住天津市和平区。第三人：王文博，男，1971年1月30日出生，汉族，住天津市和平区。第三人：梁昕，女，1977年4月19日出生，汉族，住天津市和平区。原告（反诉被告）王静与被告（反诉原告）黄云华，第三人王文博、梁昕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王静的委托诉讼代理人肖红、马晓堃，被告（反诉原告）黄云华的委托诉讼代理人梁冰，第三人王文博、梁昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王静向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令黄云华减免并返还王静自2020年1月24日至2020年5月18日的房租共计60000元；2.请求依法判令黄云华返还王静押金30000元；3.诉讼费由黄云华承担。事实和理由：黄云华与王文博系母子关系，王文博与梁昕系夫妻关系。2019年11月1日，王文博接受黄云华的委托与王静就河北区xxx号房屋签订了《房屋租赁合同》，租期5年，自2019年11月19日至2024年11月18日，年租金340000元，支付方式为每半年一付。签订合同当天，王静向王文博转账支付了押金30000元和半年租金170000元。王静使用诉争房屋经营美发店，但开业不久新冠疫情就爆发了，王静一直无法营业，没有收入。王静与梁昕多次协商解除合同事宜，最终双方于2020年5月18日达成一致意见，王静将房屋腾空交还给了梁昕。对于疫情期间租金减免的问题，王静多次与梁昕协商均无果。现王静为维护自身合法权益起诉来院，望判如所请。黄云华辩称，不同意王静的全部诉讼请求。王静并非因为疫情爆发无法经营才要求解除合同的，王静在2019年12月27日就通过微信联系梁昕，以生意不好为由将诉争房屋在中介公司做了转租登记，又于2020年1月21日通过微信表示美发店不赚钱，无法经营下去，已经对外贴出转让告示，并表示其系单方违约，押金作为违约金赔偿给梁昕。新冠疫情启动一级响应的时间是2020年1月24日零时，在疫情爆发之前王静就已经因为经营不善要求单方解除合同了。另外，黄云华是自然人，不适用疫情期间减免租金的规定。王文博、梁昕述称，同意黄云华的答辩意见。黄云华向本院提出反诉请求：1.请求依法判令王静向黄云华支付逾期返还房屋的房屋占有使用费14166.67元（自2020年5月19日至2020年5月23日，共计5天）；2.请求依法判令王静向黄云华支付逾期返还房屋的违约金56666.67元；3.请求依法判令王静向黄云华支付供热热源损失费982.60元；4.本诉及反诉的受理费由王静承担。事实和理由：王静支付诉争房屋的租金至2020年5月18日，但其直至2020年5月23日晚才将房屋腾空返还，逾期返还5天，应依照合同约定三倍支付房屋使用费。由于王静逾期返还房屋，还应依照合同约定按照月租金的200%支付违约金。另外，根据合同约定，租赁期间的水、电、采暖费等一切实际发生的费用均应由王静负担，在王静租赁诉争房屋期间产生了供热热源损失费982.60元，该笔费用已经由黄云华代为交纳，故王静应将该笔费用支付给黄云华。综上，黄云华为维护自身合法权益，提起反诉，请求判如所请。王静对黄云华的反诉辩称，不同意黄云华的反诉请求。2020年5月18日，梁昕通过微信通知王静“今天该交房了”，王静回复称是否可以5月19日交房，梁昕也表示同意，双方最终于2020年5月19日对房屋进行了交接，对于王静存放在房屋内的剩余物品，双方协商一致在一两天内尽快搬走。由于房屋交接的日期是双方协商一致的，不存在逾期交房的事实，因此不同意适用合同约定的逾期交房占用费的惩罚性约定。由于王静不存在逾期违约情形，不应承担违约金，且黄云华主张的违约金明显过高。在双方签订合同时，黄云华一方告知王静房屋冬季供热是使用空调自行供热，在王静租赁诉争房屋之前，黄云华已经办理了诉争房屋的停热手续，对于热源损失费王静并不知情，该费用的产生也是黄云华导致的，与王静无关。合同中虽然约定应由王静交纳水、电、采暖费等一切租赁期间实际发生的费用，但该条约定的本意是王静使用的或者接受服务产生的费用应自行承担，而黄云华在将房屋出租给王静之前就已经办理了停热手续，王静并未享受任何供热服务，且空调供热支付的电费也远高于市政统一的供热费，再要求王静支付热源损失费不合法也不合理。王文博、梁昕对黄云华的反诉述称，同意黄云华的反诉请求。本院经审理认定事实如下：黄云华系坐落河北区xxx号底商的所有权人，王文博系黄云华之子，梁昕与王文博系夫妻关系。2019年11月1日，王文博受黄云华委托代其与王静签订了《房屋租赁合同》，合同约定由王静承租河北区xxx号底商，建筑面积126.78平方米，租期5年，自2019年11月19日至2024年11月18日，租赁用途为商业，该房屋2019年11月19日至2021年11月18日的年租金为340000元，房屋租赁押金30000元，租金支付方式为半年付。该合同还约定水、电、采暖费、煤气费、电话（通讯）费、有线电视费、宽带费、物业费等一切房屋租赁期间实际发生的费用均由王静负担，合同也对违约责任等问题进行了约定。合同签订后，王静依约向王文博转账支付了押金30000元及半年租金（自2019年11月19日至2020年5月18日）170000元，王文博也将诉争房屋交付王静使用。王静使用诉争房屋经营天津市河北区潮风格发型设计中心。2019年12月27日，王静通过微信联系梁昕，表示由于美发店经营不善，已经将诉争房屋对外登记了出租信息，梁昕对此未提出异议。2020年1月21日，王静再次微信联系梁昕，表示美发店经营不善，合伙人都撤走了，想要转让店铺，解除和黄云华的房屋租赁合同，并认可系王静单方违约，将押金作为违约金赔偿黄云华，但希望退还未使用的房租，梁昕以春节期间家人都在外地为由，并未与王静协商提前退租事宜。王静于2020年3月4日再次微信联系梁昕要求协商提前解约事宜，梁昕则表示按照常理应该在交纳下一个半年租金时再协商提前解约，双方就退租事宜未能达成一致意见。期间王静一直想要将美发店对外转让，但均未成功。2020年5月18日，梁昕主动联系王静要求其腾交房屋，双方经过协商确定于2020年5月19日进行交接，但王静仍有物品存放在诉争房屋内，直至2020年5月23日晚9时，王静通知梁昕已经将房屋内物品全部腾空。另查，王静于2020年5月19日与案外人就诉争房屋签订了房屋租赁合同，将房屋重新对外出租，但合同约定自2020年7月20日起租，租金也自2020年7月20日开始收取。庭审中，黄云华自认在与王静签订《房屋租赁合同》前就已经办理了诉争房屋的停止供热手续，在王静租赁诉争房屋期间从未使用过市政供热服务。上述事实，有当事人提供的相关证据材料及庭审笔录佐证，本院予以确认。本院认为，王静与黄云华签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为合法、有效，双方均应依照合同履行各自义务。虽然王静在2020年1月、3月曾多次提出提前退租，但黄云华一方并未对是否同意提前退租进行表态，双方并未就提前退租达成一致意见，直到2020年5月18日梁昕主动联系王静要求腾房，双方商定于2020年5月19日交接房屋，《房屋租赁合同》才经双方协商解除。协商解除是解除现存的合同关系，并对解除合同后的责任分担、损失分配达成共识的一种解除合同的法定方式，本案中双方虽然对解除合同已经达成了一致意见，但并未对解除合同后的责任分担、损失分配达成共识，王静首次提出解除合同是因为经营不善，当时新冠疫情尚未爆发，其要求提前解约的行为，导致本应履行5年的合同才刚刚履行半年就解除，不但破坏了合同的稳定性，也导致黄云华需要另行寻找租户，因黄云华直至2020年7月20日才能重新收取租金确实产生了相应的租金损失，针对该损失王静应承担一定的责任，故对于王静要求退还押金的诉讼请求，本院不予支持。虽然王静的美发店在疫情爆发前就已经营不善，但其在寻求对外转让期间本应能够继续经营以降低损失，但因新冠疫情爆发导致停业，无法按照合同约定的用途使用诉争房屋进行经营，疫情期间的租金全部由王静负担显失公平，本院酌定免除其一个月的房租，故黄云华应退还王静一个月的租金28333.33元（340000元/年÷12个月）。就黄云华提出的反诉请求，由于双方就腾房时间已经达成了一致意见，且黄云华一方也对王静存放物品尚未搬走的问题只是提出要求尽快搬走，在王静于2020年5月23日通知梁昕其已经将房屋全部腾空时，梁昕也未对王静多占用了5天房屋提出异议，更未提出要求王静承担逾期腾房的违约责任，由此可以看出王静多占用5天房屋是得到了黄云华一方的认可的，双方就腾房时间并未产生争议，故黄云华要求王静按照三倍租金标准支付房屋占有使用费及违约金的反诉请求，本院不予支持，王静应按照租金的标准支付这5天的房屋占有使用费4644.81元（340000元/年÷366天×5天）。就黄云华主张的2019-2020年度热源损失费一节，由于在王静租赁诉争房屋之前黄云华已经办理了停热手续，且王静在其租赁期间从未享受过供热服务，该费用并非是因王静使用诉争房屋而产生的费用，由王静承担不具有合理性，故对于黄云华该项反诉请求，本院不予支持。综合以上情况，黄云华应退还王静租金28333.33元，王静应支付黄云华房屋占有使用费4644.81元，相互抵扣，黄云华应向王静支付23688.52元（28333.33元-4644.81元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）黄云华退还原告（反诉被告）王静房屋租金23688.52元（已抵扣王静应支付给黄云华的房屋占有使用费）；二、驳回原告（反诉被告）王静的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄云华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1025元，由原告（反诉被告）王静负担702元，由被告（反诉原告）黄云华负担323元；反诉受理费798元，由原告（反诉被告）王静负担52元，由被告（反诉原告）黄云华负担746元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李倩二〇二〇年九月二十九日书记员  杨璐附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。