辽宁省西丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1223民初838号 原告万立吉，男，1977年5月23日生，汉族，个体工商户，住抚顺市清原满族自治县。 委托代理人石峰，辽宁正业律师事务所律师。 被告左德祥，男，1971年3月8日生，满族，农民，现住沈阳市于洪区（户籍地西丰县）。 原告万立吉诉被告左德祥所有权确认纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告万立吉的委托代理人石峰，被告左德祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告万立吉诉称2016年原告与购买铁岭鸿瀚房地产开发公司开发的位于西丰县。因原告是外市户口银行无法给予办理购房贷款，因此经易合房产（西丰）营销策划有限公司介绍，以被告名义购买并向银行办理贷款。原告与被告于2016年1月15日签订了《房产权归属协议书》，约定原告借被告名买房，原告给付了被告5000报酬，给付了易合营销公司2000元中介费。当日以被告名义与开发商签订《商品房买卖合同》，该房屋面积92.39平方米，总房款320593元，首付款96593元，贷款224000元。于2016年2月4日在中国银行股份有限公司铁岭西丰支行办理贷款手续。涉及房屋的各项费用及偿还银行贷款均是原告支付，银行卡为被告名，中行卡号：62×××62。2016年5月18日，被告称，原告有一期银行还款逾期对其造成不良记录，原告给付了被告9000元补偿，双方签订了《房产权归属、补充协议书》。此后，原告每月按期还款。该房2016年6月1日开具销售发票，2018年7月8日交契税4579.91元。2018年7月10日，交住宅专项维修基金3326元。这些费用均是原告交纳。当时只交了税和费，没有办证。2020年6月该处房产办房照时，必须被告本人来，被告将房照拿走，并声称其是房屋所有人。原告在2018年7月6日，将房屋交给王艳艳、冯德贵夫妻居住。根据原告与被告签订的《房产权归属协议书》（原告为合同乙方，被告为合同甲方）第3条约定，“乙方有权利要求：甲方将此房屋所有房产权无条件无偿转让给乙方或乙方指定的任何人，转让此房产权所发生的费用均由乙方全额承担。在乙方提出该请求7日内甲方应配合乙方办理相关手续”。现在甲方不但不配合，反而称原告给3万元费用可以考虑办理过户，而且被告多次到房屋所在地吵闹，已严重影响他人生活。为此，无法与被告协商解决。原告与被告本是借名买房。原告是房屋实际产权人。现被告拒绝将房屋更名过户，且意图将房屋据为己有。原告无奈起诉，诉讼请求：1、确认西丰县房产归原告所有，2、判令被告立即协助原告办理房产过户至原告名下，3、判令被告支付原告违约赔偿款5万元，4、被告承担本案诉讼费用。 被告左德祥辩称，在2016年1月15日签订了口头协议担名2年，每年给5000元的担名费，我只收了1年。造成本人逾期（还房屋贷款），没有通知本人。9000元逾期款我并没有收到，逾期期间万立吉没有通知本人，担名2年以后我去找开发商给我还贷款，开发商说还不上。因为我准备在沈阳买房，因为有不良记录，鸿瀚公司没有如期还款，造成本人在沈阳买不了房。 案在审理中，原告向法庭提交证据材料： 1、《房产权归属协议书》一份，写明：甲方左德祥，乙方万立吉，一、乙方授权甲方以本人名义办理购买鸿瀚皇家水岸小区30号楼3单元701室手续，并向银行办理一切应有的贷款手续。此房屋首付款96593元实为乙方支付的，此房贷款所发生的一切费用也均由乙方承担，此房屋实际产权归乙方所有（甲方实为乙方授权的购房代理人并无此房产权）…，…。 2、《商品房买卖合同》一份，出卖人：铁岭鸿瀚房地产开发有限公司，买受人左德祥，买受人所购买商品房的基本情况，鸿瀚皇家水岸第30幢3单元701号房，建筑面积92.39平方米，价款总金额320593.3元。2016年1月15日。 3、2016年铁西房字007号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，借款人左德祥，贷款人中国银行股份有限公司铁岭西丰支行，贷款金额224000元，贷款用途购买住房，房屋地址西丰县西丰镇民主街鸿瀚皇家水岸30-3-701。 4、《房产权归属、补充协议书》，其中，第一条写明：给甲方左德祥造成的延期还银行贷款不良记录，乙方给付甲方人民币：玖仟元整（9000元）做为此次不良记录的所有补偿费。收到此补偿费后，甲方同意将永远不再追究乙方给甲方本次造成不良记录的责任（即：在原签订的房产权归属协议书中第六条规定的所有违约责任）。 5、00059037号销售不动产统一发票（自开）一份，付款方左德祥，收款方铁岭鸿瀚房地产开发有限公司，金额320593.3元，开票日期2016年6月1日。1600027582号辽宁省住宅专项维修资金专用发票一张，业主姓名左德祥，住宅地址鸿瀚皇家水岸30#3-7-1，交存金额3326元。（171）辽地证00890626号中华人民共和国税收完税证明一份。62×××62号银行卡复印件一份。证明：前述款项均由原告交纳。 6、西丰县公证处（2016）西证民字第304号公证书一份，委托人左德祥，受托人陈柏，特全权委托陈柏为合法代理人，代表我办理鸿瀚皇家水岸小区30号楼3单元701号房产下列事项：……。证明：借名买房的事实，委托的内容与买方的事实相印证。 7、中国银行股份有限公司铁岭西丰支行贷款信息列表一份，写明：个人一手住房借款人左德祥，借款金额224000元，贷款余额183454.08元，2020.9.11。证明：万立吉以左德祥名义在银行贷款数额及尚欠贷款数额情况。 被告向法庭提交证据材料： 8、易合地产（西丰）营销策划有限公司证明材料一份，写明：左德祥与万立吉2016年1月15日在本公司签订房产权协议书，口头约定时间为2年。证明：左德祥给万立吉担名买房的期限为2年。 本院审判人员到西丰县不动产登记中心查询核实，调取证据材料： 9、西丰县不动产登记中证实，鸿瀚皇家水岸30幢楼3-7-1室房屋于2020年5月28日登记于左德祥名下。 对上述证据材料，法庭审理中进行质证核实。对1、2、3、5、6、7、9号证据材料，被告未提出异议。对4号证据材料，被告提出异议，认为，该协议不是本人签的，没有得到9000元钱。对8号证据材料，原告提出异议，认为，第一，该证据从形式上就不符合法定要求，单位出证应当提供单位的营业执照，负责人或者是出证经办人签名，第二，不具有真实性，因为他想证明的内容口头协议不是真实存在，第三，不具有关联性，要证明的内容不清楚，第四，证明目的也达不到，第五，公司出具证明，当时左德祥的儿子左松就是易合地产的员工，经过他参与办理的，所以有利害关系，易合地产出具的证明不能予以采信。 本院认为，上述证据材料客观、真实，与本案争议有关联，予以采信。 经审理查明，2016年1月15日，万立吉作为乙方和左德祥作为甲方签订《房产权归属协议》，双方约定：乙方购买铁岭鸿瀚房地产开发公司皇家水岸小区30号楼3单元701室商品房一套，因本人是外市户口银行无法给予办理购房贷款，因此乙方以甲方身份名义购买并向银行办理贷款：一、乙方授权甲方以本人名义办理购买鸿瀚皇家水岸小区30号楼3单元701室手续，并向银行办理一切应有的贷款手续。此房屋首付款96593元实为乙方支付的，此房贷款所发生的一切费用也均由乙方承担，此房屋实际产权归乙方所有（甲方实为乙方授权的购房代理人并无此房产权）。二、乙方享有该房屋实际房产权及全部权利，包括：例如出租收益及其它收益。如需以甲方名义办理相关手续，甲方应给予配合办理。三、乙方有权利要求：甲方将此房屋所有权无条件无偿转让给乙方或乙方指定的任何人，转让此房产权所发生的费用均由乙方全额承担。在乙方提出该请求7日内甲方应配合乙方办理相关手续。四，在任何情况下，房屋因任何原因被破坏、拆迁而获得的赔偿（包括保险赔偿、拆迁补偿等）归乙方所有，甲方应在知悉情况后及时告知乙方。应积极配合乙方行使索赔、求偿等权利，并通知乙方领取相关款项。五、甲方只是房屋的名义所有权人，乙方是此房屋的实际所有权人。乙方负责此房屋的维修、保养，并负责该房屋使用发生的任何费用（包括：进房费及物业费用）。六、由于乙方原因造成到期不按规定缴纳税金、房贷，给甲方造成不良记录的及其它损失，一切责任由乙方负责。在此情况下甲方有权出售该房屋用于偿还银行贷款及相关损失。同日，左德祥和铁岭鸿瀚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，左德祥以其名义、以320593.3元价格购买了铁岭鸿瀚房地产开发有限公司开发的位于西丰县房屋（建筑面积92.39平方米）。首付款96593元实际由万立吉交付。2016年2月4日，左德祥和中国银行股份有限公司铁岭西丰支行签订《个人一手住房贷款合同》（按揭贷款），以左德祥名义贷款224000元。该款实际为万立吉使用，用于给付购房款并负责偿还。在偿还该笔贷款过程中，由于银行还款日期通知错误导致万立吉还款延期没能按期还款，给左德祥造成了一次不良记录。2016年5月18日，左德祥的儿子左松代表左德祥和万立吉的代理人陈柏签订《房产权归属、补充协议书》，对给左德祥造成的（贷款）不良记录，万立吉给左德祥补偿9000元钱，不再追究造成不良记录的责任。2016年5月18日，左德祥到西丰县公证处办理了房产委托公证，左德祥委托陈柏办理鸿瀚皇家水岸小区30号楼701号房屋的按揭贷款还款、领取《国有土地使用证》、《房屋所有权使用证》、房产的转让、过户更名等事项。2020年4月，左德祥撤消了该公证。在中国银行股份有限公司铁岭西丰支行的贷款224000元，一直由万立吉实际偿还。至2020年9月11日，尚欠贷款183454.08元。2018年7月10日，万立吉以左德祥名义交纳了鸿瀚皇家水岸小区30号楼3-7-1号房屋的入户费用3326元。2020年5月28日，左德祥将鸿瀚皇家水岸小区30号楼3-7-1号房屋登记在自己名下，双方未能按《房产权归属协议书》的约定，将鸿瀚皇家水岸小区30号楼3-7-1号房屋办理登记在万立吉名下。案在开庭审理中，左德祥提出在易合地产（西丰）营销策划有限公司双方口头约定，左德祥给万立吉担名买房的期限为二年，每年担名费5000元，只收到一年的担名费5000元。万立吉否认有担名二年及每年担名费5000元的约定，但承认已给付了左德祥向其索要的5000元。 本院认为，根据当事人的陈述及经庭审质证核实采信的证据，被告左德祥以自己名义为原告万立吉购买房屋亦即万立吉以左德祥名义购买房屋的事实成立，双方签订的的《房产权归属协议书》并不违反法律规定，合法、有效，双方间已构成合同关系，且购买房屋的首付款以及按揭贷款已由万立吉交纳和偿还，故位于西丰县房屋应归万立吉所有。对原告万立吉要求确认西丰县鸿瀚皇家水岸小区30号楼3-7-1号房产归其所有的诉讼请求，予以支持。根据本案的实际情况，尚欠中国银行股份有限公司铁岭西丰支行的贷款183454.08元应由万立吉负责偿还完毕。关于被告左德祥所谓口头约定给万立吉担名买房担名期限为二年的陈述，根据双方的《房产权归属协议书》的约定以及万立吉已实际交钱买房的事实，该口头约定将使《房产权归属协议书》约定的内容无法实现，有违诚实信用的法律原则，故所谓担名期限为二年的约定，不应具有约束力，左德祥负有按约定协助将西丰县房屋过户登记在万立吉名下的义务。办理房屋过户登记需要依照不动产登记的法律法规的规定及相关程序进行。原告万立吉要求被告左德祥给付违约赔偿款5万元的诉讼请求，因无确切的事实依据，故不予支持。关于担名费每年5000元问题，因被告左德祥未能提供确切证据证明，故对左德祥的陈述不予确认。关于左德祥所述万立吉未能及时按期偿还贷款给其造成不良记录一节，根据采信的证据，事实成立。但左德祥所述协议不是其所签、没有收到补偿款9000元问题，属于一般人格权的侵权及责任追偿、承担问题，属于另一法律关系，不属于本案的审理范围，故本案不予审理确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下： 一、位于西丰县房屋为原告万立吉所有； 二、尚欠中国银行股份有限公司铁岭西丰支行的贷款183454.08元由原告万立吉予以偿还； 三、被告左德祥协助原告万立吉办理西丰县房屋的过户登记； 四、驳回原告万立吉的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，原告万立吉承担525元，被告左德祥承担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铁岭市中级人民法院。 审 判 长  姜 松 人民陪审员  杨淑艳 人民陪审员  张莹莹 二〇二〇年九月十五日 法官助理冯博 书记员石帅