大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初2615号原告：大连万徍物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区沈阳路106号4层2号。法定代表人：王健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓宪艳，女，1974年12月29日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被告：夏铁瑛，男，1967年1月8日生，汉族，户籍地辽宁省辽阳市，现住大连市。第三人：水仙花园小区业主委员会，住所地大连市西岗区水仙花园小区。委托诉讼代理人：盛成，男，1973年1月20日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。原告大连万徍物业管理有限公司与被告夏铁瑛，第三人水仙花园小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万徍物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓宪艳，第三人水仙花园小区业主委员会的委托诉讼代理人盛成到庭参加了诉讼。被告夏铁瑛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告给付拖欠原告的物业管理服务费6117元及违约金6117元。事实与理由，2016年9月27日，原告与大连西岗区水仙花园小区业主委员会签订《物业服务委托合同书》（以下称《合同》）。水仙花园小区业主委员会代表全体业主将“水仙花园”住宅小区委托原告进行物业服务管理，《合同》中双方对委托物业管理事项做出明确约定，其中第二十条约定：“委托管理服务期限为叁年。自2016年10月1日起至2019年9月30日止”。第二十四条约定：“住宅房屋，乙方按物价局批准的收费标准即建筑面积每月每平方米1.20元向业主、物业使用人收取；非住宅房屋按物价局批准的收费标准即建筑面积每月每平方米1.60元向业主、物业使用人收取”。2019年7月25日，原告与水仙花园小区业主委员会签订了《关于提前终止水仙花园小区物业服务合同的协议》，将原合同服务期限“自2016年10月1日起至2019年9月30日止”更改为自“2016年10月1日起至2019年7月31日止”。被告作为“水仙花园小区”业主享受到万往物业管理有限公司提供的物业服务，虽经原告多次催缴，却未按协议约定按时交纳物业管理服务费。违反了中华人民共和国《物业管理条例》第七条第五款的规定及《合同》第二十四条第一款的规定。被告尚欠原告2017年1月1日至2019年7月31日物业管理费6117元整。根据《合同》第二十四条第四款规定：“物业产权使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金”,被告应支付原告违约金6117元整。被告未到庭，庭前向本院提交书面答辩意见称，夏铁瑛自2004年住水仙花园12-201，每年按时交纳物业费。自2016年原告公司接手小区物业，对小区疏于管理，存在诸多物业服务不到位的情形，故2017年物业费未按时交纳。2019年8月搬离小区，搬离小区前已将所有费用缴清，给当时接手的物业公司，同年11月前后，房屋已出售，中介公司负责配合买方查询确认涉及到该套房屋所有合法费用已经缴清。第三人述称，夏铁瑛搬走之前将2017年1月1日至2019年8月31日之间的物业费6314元已经缴清，款项交给了业主委员会。原告于2019年7月31日经过与社区及业主委员会协商提前解除了本小区的物业服务合同撤离小区，之后的物业公司还没有到小区，自2019年8月1日起大概两三个月的时间小区处于没有物业公司服务的状态，由业主委员会代为管理，是经过社区确认的，原告公司撤离的时候留了一批工作人员在小区继续服务，由业主委员会发放工资，被告夏铁瑛缴纳的物业费6314元用来给原告员工发放工资。我方认可收到了夏铁瑛的物业费，但是我方认为这部分钱是有合理理由不需要支付给原告的，所以没有给原告。经审理查明，涉案房屋坐落于大连市西岗区。被告自2004年至2019年8月31日在该房屋居住。2016年9月27日，原告与水仙花园小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定原告为该小区提供物业服务，提供物业服务期限为2016年10月1日至2019年9月30日，住宅物业费标准为1.20元/平方米/月。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。物业产权人转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用等内容。2019年7月12日，原告向水仙花园小区业主委员会发送不再续签物业服务委托合同通知函，并报送西岗区人民广场街道新华社区、西岗区人民广场街道。2019年7月25日，原告（乙方）与水仙花园小区业主委员会（甲方）签订《关于提前终止水仙花园小区“物业服务委托合同”的协议》，约定原物业服务委托合同期限变更为“2016年10月1日至2019年7月31日”；乙方同意保留小区原班物业人员，交由甲方负责管理和安排相应的工作，同时甲方负责支付保留人员的工资及相应的福利待遇等；待甲方聘用新物业公司后，双方新老物业公司进行交接，物业费结算截止时间点为2019年7月31日，如果乙方因为业主欠缴物业费进行诉讼，甲方须予以配合提供证据和出具相应的证明材料等内容。2019年7月28日，原告与水仙花园小区业主委员会进行水仙花园小区交接事项。2019年8月19日，被告将2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业费6314元交纳至水仙花园小区业主委员会。后被告将房屋出售，搬离小区。本院所确认的上述事实，有原告提交的《物业服务委托合同》、业主身份证明、不再续签物业服务委托合同通知函、《关于提前终止水仙花园小区“物业服务委托合同”的协议》，被告提交的物业费收据，第三人提交的水仙花园小区交接事项明细等证据及当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，案涉《物业服务委托合同》系原告与水仙花园小区业主委员会签订的，该合同依法成立，对原告及小区业主均具有约束力，业主享有相关合同权利的同时，亦应履行相应的合同义务。被告系该小区水仙街12号1单元2楼1号房屋的业主，接受了原告提供的物业管理服务，理应交纳物业费。本案争议的焦点在于，被告是否已经向原告履行了交纳物业费的义务。结合各方当事人提交的证据及庭审所述，本院作如下分析：第一，按照合同约定，被告作为业主，应当向原告交纳物业费。合同中未有原告委托他人代收款的约定，原告亦表示其从未授权他人代为收取物业费。第二，根据被告提交的收据显示，收取被告物业费的主体为第三人，而非原告，被告向第三人交纳物业费的行为明显与合同约定不符，违背了合同相对性。第三，第三人认可其收取了被告欠缴原告的物业费，且并未转交给原告。第三人称因2019年8月1日至9月30日期间小区物业服务处于业主委员会代管的状态，其收取被告物业费已经用来发放该期间物业服务员工的工资。但是根据原告与第三人的约定，原告保留小区原班物业人员在小区服务，由第三人负责支付工资，而被告向第三人交纳的物业费包含2017年1月1日至2019年7月31日期间其欠缴原告的物业费，第三人利用该部分费用支付其代管小区期间的人员工资缺少依据。综上，被告尚未向原告交纳2017年1月1日至2019年7月31日期间的物业费6117元（1.2元/平×164.43平×31月），原告该项诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告误向第三人交纳应属于原告收取期间的物业费，应当与第三人另行主张。关于原告主张被告支付逾期交纳物业费的违约金一节，根据合同约定，逾期交纳物业费应当缴纳滞纳金。本案中，原告于2019年7月31日从水仙花园小区撤离，被告于2019年8月19日交纳物业费时原告已经不在该小区内办公，且原告未能举证证明其将撤离小区后的物业费交纳方式通知了被告，被告在搬离小区之前及时前往原物业办公室交纳物业费，可见被告具有履行义务的积极态度，综合考虑原告撤离小区的事实以及被告已经具有交费行为的表现，本院认为原告要求被告支付违约金显然是加重了业主的责任，缺少事实依据，原告该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告夏铁瑛于本判决生效之日起十日内支付原告大连万徍物业管理有限公司物业费6117元；二、驳回原告大连万徍物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费53元（原告已预交），由原告大连万徍物业管理有限公司负担27元，由被告夏铁瑛负担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审判员 徐 立二〇二〇年九月二日书记员 刘頔一