河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3772号上诉人（原审原告）：曹晓涛，男，1983年10月4日出生，汉族，现住安阳市。委托诉讼代理人：于玉娟，女，1982年10月10日出生，汉族，系曹晓涛妻子，住安阳市。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区15号楼3单元11号。法定代表人：张瑞智，职务执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，系公司员工。委托诉讼代理人：李振峙，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人曹晓涛因与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹晓涛上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判新华富置业公司于判决生效之日起十日内以购房款总额1012786元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%支付上诉人从2014年11月30日起至办理房屋权属证书协助义务履行完毕之日止的违约金；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实清楚，但判决内容没有法律依据。本案经历一审、二审、发回重审三次开庭审理所查明的事实均一致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应认定被上诉人承担从2014年11月30日起延期办证的违约责任。2、涉案合同是由被上诉人提供的格式合同，双方是在平等自愿的基础上签订的，本应作出有利于购房者的解释，法院却做出了有利于格式合同提供方（即被上诉人）的解释，明显有悖于法律规定、原则和精神。法院不应滥用自由裁量权，无论开发商违约还是政府违约，都不应由上诉人承担责任。法院不能无视上诉人与被上诉人签订的执行和解协议，请求二审法院依法、公正判决。被上诉人新华富置业公司辩称，坚持一审答辩意见，一审法院对本案作出判决，我们尊重一审判决，请求二审驳回上诉，维持原判。曹晓涛向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付截止到判决生效日止延期办理房地产权属证书的违约金（按已交房款1012786元的同期银行贷款利率的2倍从2014年11月30日起计算），判决生效后的违约金计算至协助办理房屋权属证书之日止；2、判决被告立即协助原告办理涉案房屋的权属证书；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、原、被告于2014年8月3日签订《商品房预售合同》，被告将位于华富世家小区的第12号楼1单元1602号房屋出售给原告，合同约定“出卖人（被告）应在2014年9月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人（原告）使用”、“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”等。违约情况处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：第一项、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失，第二项、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金，第三项、买受人同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2、原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并缴纳了房屋契税及维修基金，原、被告认可被告按合同约定时间交房；被告向原告开具了购房发票，现在案涉房屋未办理不动产权属证书；本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。3、2018年11月1日，安阳市国土资源局在安阳日报发布公告显示：经审查秀水苑商住小区20、22、23、25、26、29、31、32、33、35-a、35-b、36号楼，规划用途为商业、住宅，现拟对该项目进行受理，如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提出书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳新华富置业有限公司办理上述建设项目不动产登记手续；2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，内容为：安阳新华富置业有限公司开发的秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36商业不动产权证书已办理完毕，请相关业主准备相关资料到本公司销售部审核办理个人住房不动产权证；被告提供2019年2月14日、2月18日、2月19日、2月25日、2月26日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。4、被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，因政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。2018年3月9日，双方签订执行和解协议，被告给付原告125163.58元，双方互不追究，已经履行完毕。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。故原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权属证书的诉请，符合法律规定，予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交房日期2014年9月30日，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约，被告辩称其不存在违约行为，不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“买受人同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，酌定违约金按购房款总额的1%计算3年，即30383.58元（1012786元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司应于涉案房屋具备办证条件后十日内协助原告曹晓涛办理位于安阳市秀水苑商住小区12号楼1单元1602号房屋不动产权属证书；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹晓涛逾期办理不动产权属证书的违约金30383.58元；三、驳回原告曹晓涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，由原告曹晓涛负担2840元，由被告安阳新华富置业有限公司负担560元。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明的其他事实与一审判决认定事实基本一致。本院认为，本案争议焦点为一审法院认定的逾期办证违约金是否适当。2014年8月3日上诉人曹晓涛与被上诉人新华富置业公司签订的合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。因办理权属登记需要相关职能部门配合，涉及到行政审批事项，被上诉人于一审提交的相关证据可证实并非由其一方原因造成办证迟延，一审法院综合本案实际情况，酌定违约金标准及数额并无不当。综上所述,上诉人曹晓涛的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由上诉人曹晓涛负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 李瑞增审判员 毛晓燕二〇二〇年九月一日书记员 孟 菲