广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终899号 上诉人（原审原告）：余小楷，男，1969年11月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：卢文德，广西佰纳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贺州市金旗市场开发有限公司。住所地：贺州市城西区（原食品公司园地）。 法定代表人：陆金生，该公司董事长。 上诉人余小楷因与被上诉人贺州市金旗市场开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2020）桂1103民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人余小楷上诉请求：维持一审判决第一项，将一审判决第二项改判为被上诉人贺州市金旗市场开发有限公司继续履行代上诉人办理贺州市金旗市场12栋3单元402号房屋不动产权证的合同义务。事实和理由：一审不予认定上诉人提交的部分物业收款单，是错误的。1.金旗市场的物业管理单位前后经历了金旗市场前期物业管理公司即贺州市春风物业管理有限公司、贺州市顺安物业管理服务有限公司、贺州市金旗物业管理有限公司，因此，2018年1月23日贺州市金旗物业管理有限公司成立之前，由贺州市顺安物业管理服务有限公司于2015年10月12日开具的物业收费票据应予认定，一审不予认定是错误的。2.由于2018年1月23日贺州市金旗物业管理有限公司成立之前，余小楷拖欠了之前的物业管理费，因此，余小楷在2018年1月23日贺州市金旗物业管理有限公司成立之后，再交纳2018年1月23日之前的物业管理费，并由贺州市金旗物业管理有限公司开具物业收费票据，应予认定，一审对此不予认定，是错误的。3.对于13张物业收费票据中有两张没有加盖公章，其中一张是2012年7月23日的装修保证金500元，另一张是2012年7月23日的共用设施保证金和水电储备金等费用811.8元。因这两张票据是交房当天出具的，均有工作人员卢传连签字，在交房当天交纳保证金和储备金完全符合开发商交房时的交易习惯，一审法院在未向开发商核实的情况下，仅以未盖公章为由，就不予认定，是错误的。二、上诉人有下列事实和证据证明上诉人已经交清了购房款。1.《商品房买卖合同》第六条约定“签定合同当日内一次性付清全部房款”。按照一般常理，如果签订《商品房买卖合同》时，上诉人没有付清购房款，就不会写明“当日内一次性付清”的字样。2.《商品房买卖合同》第七条约定“买受人如未按本合同约定的时间付款……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”，如果签订《商品房买卖合同》时，上诉人没有付清购房款，被上诉人早就与上诉人解除合同了，根本不可能有签订合同以后的商品房买卖合同备案手续、交房手续、物业管理手续等等。3.上诉人提交了《交房通知书》《前期物业管理服务协议》《物业收款单》《证明》、钥匙等一系列的证据，已形成完整的证据链证实上诉人付清房款。4.签订《商品房买卖合同》至今，被上诉人从未以书面或者口 头或者其他方式向上诉人催交购房款。5.在本案的诉讼中，被上诉人未提起反诉主张购房款，也未以购房款进行抗辩，进一步证明被上诉人承认上诉人付清了购房款。三、《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人应当全面履行合同义务。根据我国《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被上诉人应当全面履行《商品房买卖合同》中约定的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定“房产证由出卖人代为办理，办证所需的一切税、费由买受人承担。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机产备案。”，因此，上诉人请求人民法院判决被上诉人履行为上诉人办理房产证（现为不动产权证）的合同义务，有法律依据和合同依据，一审法院对此不予支持，判决驳回上诉人的该项诉讼请求，是完全错误的。四、一审适用法律错误。一审根据《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”为由，驳回上诉人的诉讼请求，是完全错误的。因为上诉人已经提供的所有证据已经形成了完整的证据链，其证明力已经达到了民事诉讼所要求的高度盖然性，因此不能以上诉人没有提供购房发票就否定上诉人交清了购房款的事实。 被上诉人贺州市金旗市场开发有限公司在二审期间未作书面或者口头答辩。 余小楷向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判决被告继续履行代原告办理贺州市金旗市场12栋3单元402号房屋不动产权证的合同义务。 一审认定的事实:原告余小楷与被告贺州市金旗市场开发有限公司于2009年8月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买金旗市场12栋3单元402号房，建筑面积122.01平方米，每平方米单价为1200元，总价款146412元。合同第六条约定签订本合同当日内一次性付清全部房款。合同第十五条约定房产证可由被告代为办理，办证所需一切税、费均由原告负担。贺州市房屋交易管理中心2017年3月15日出具证明：金旗市场12栋3单元402号房买受人是余小楷，备案日期2009年8月26日，未办证，无抵押，无查封。2009年9月10日案外人毛应其以原告名义交纳契税2196.18元。原告交纳金旗市场12栋3单元402号房2018年7月至2019年2月的物业管理费。被告于2012年7月23日将案涉房屋交付原告。 一审法院认为：原告与被告于2009年8月9日签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，故，对原告主张要求确认与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，该院予以支持。原告主张以现金方式将房款146412元交付案外人毛应其，毛应其是被告的股东，其已向被告付清房款，但原告没有提供任何证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告应承担举证不能的法律后果。虽然原告与被告签订的商品房买卖合同于2009年8月26日在贺州市房屋交易管理中心备案登记，被告办理了房屋交付手续，但是备案登记是行政管理部门的行政管理行为，并无物权的确认性质，而且根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原告并未取得案涉房屋的物权。因此，对原告主张要求被告按照其与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定履行代为办理不动产权证的义务的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告余小楷与被告贺州市金旗市场开发有限公司于2009年8月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告余小楷的其他诉讼请求。 二审期间，各当事人均未提供有符合法律规定的新证据。 综合本案在案证据材料及各方当事人的陈述意见，一审认定的事实清楚，本院予以确认。另查明，在贺州市平桂区人民法院审理的（2019）桂1103民初559号案中，余小楷诉请要求毛应其、罗金堂立即迁出涉案的金旗市场12栋3单元402号房屋，该院驳回余小楷该诉讼请求，本院于2020年3月10日作出的（2020）桂11民终4号民事判决维持了该一审判决，现该案已生效。经（2019）桂1103民初559号民事判决审理查明认定，贺州市金旗市场开发有限公司成立于2004年7月23日，当时股东为陆金生和毛应其。贺州市金旗市场12栋由贺州市金旗市场开发有限公司开发。12栋3-402号房由毛应其出售，以金旗公司名义对外签订合同出售。2009年9月10日毛应其以余小楷名义交纳契税2196.18元。毛应其交纳金旗市场12栋3单元402号房2017年3月至2018年6月的物业管理费。毛应其在2013年底2014年初装修涉案房屋居住，并在2018年3月安排罗金堂入住该房。 二审中，上诉人提出对本案一审判决认定其只交了“2018年7月至2019年2月的物业管理费”及“2009年9月10日案外人毛应其以原告名义交纳契税2196.18元”有异议，认为一审遗漏认定其之前所交的物业费，本案的契税也是其出钱给毛应其代为交纳的。对于物业费的认定问题，一审已作出充分合理分析认定，本院予以确认，故对此本院不予赘述。对于交纳契税的问题，上诉人虽提出该契税款是由其出给毛应其代为交纳，却未能提供相应的证据予以佐证，故本院不予采纳。 本院认为，关于上诉人提出要求被上诉人贺州市金旗市场开发有限公司代为办理涉案金旗市场12栋3单元402号房不动产权证的诉请是否成立的问题。本院分析认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，该合同合法有效，双方当事人均按合同约定全面履行相应的义务。根据该合同第六条的约定，上诉人余小楷应于签订该合同当日内一次性付清全部房款。已生效的（2019）桂1103民初559号民事判决经审理查明认定，涉案金旗市场12栋3单元402号房系由毛应其出售，以金旗公司名义对外签订合同出售而已。上诉人称其于签订合同当日已以现金的方式一次性将房款支付给毛应其，并没有开具相应的支付凭证。首先，该陈述不符合日常交易习惯。其次，在已生效的（2019）桂1103民初559号案中，毛应其已明确否认上诉人余小楷向其支付了相应款项的事实，并陈述正是因为余小楷没有实际付款，所以最终没有将房屋卖给余小楷。现上诉人余小楷主张已全面履行了支付房款的义务，却未能提供相应证据予以证实。故本院认为，现有证据无法充分证实上诉人余小楷已按《商品房买卖合同》约定全面履行了支付房款的义务，故上诉人余小楷提出要求被上诉人贺州市金旗市场开发有限公司代为办理涉案金旗市场12栋3单元402号房不动产权证的诉请，理据不足，本院不予支持。 综上，上诉人余小楷的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3228元，由上诉人余小楷负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 陈小坤 审 判 员 周成才 二〇二〇年九月三日 法官助理 常国慧 书 记 员 白桂妹