山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2558号上诉人（原审被告）：牛艳芹，女，1988年2月21日出生，汉族，住滕州市。被上诉人（原审原告）：山东晨曦物业管理有限公司，住所地滕州市滕都帝景物业管理服务处，统一社会信用代码79248779-2。法定代表人：宋申山，经理。委托诉讼代理人：秦德刚，男，1945年7月2日出生，汉族，住滕州市，该公司员工。上诉人牛艳芹因与被上诉人山东晨曦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服滕州市人民法院（2019）鲁0481民初5336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛艳芹上诉请求：一、依法撤销滕州市人民法院(2019)鲁0481民初5336号民事判决，发回重审或查明事实后依法改判。二、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“下水道损坏和车辆被刮蹭责任主体不明，且与本案并非同一法律关系”属于事实认定错误。被上诉人虽然为上诉人为被上诉人提供了物业服务，但是并未提供与物业费相对应的等级的服务。下水道属于物业服务的范畴，但是被上诉人在明知下水管道损坏的情况下并未及时的维护，而是放任损害后果的发生，是造成上诉人损害的主体。另外上诉人的车辆被刮蹭，在上诉人向物业要求调取监控时候，物业称无法调取。被上诉人有安全保障的义务，虽然不是造成损害的主体，但是因为被上诉人的物业服务不到位，导致上诉人无法查找造成损害的主体，也无法另行主张权利，因为被上诉人未完全的履行物业服务合同的义务，那么被上诉人就应当承担相应的责任。因此，被上诉人存在严重服务瑕疵，应当减少50%的物业服务费。二、一审法院认定“被告牛艳芹未能证实原告提供的物业服务瑕疵的长期性及针对性”属于认定错误。上诉人在一审光盘中证实的物业存在严重瑕疵问题是长期存在的，就算在一审开庭以后，被上诉人的物业服务依然没有很大的改进，如果二审法院继续维持一审法院的判决，就会让被上诉人继续损害上诉人等业主的权益，纵容了被上诉人不提供与物业费相符合的服务的行为，不利于解决问题。另外，一审法院所谓的“针对性”是何意?针对整个小区的业主还不足够吗?综上，一审法院部分事实认定错误，请求二审予以斧正。被上诉人辩称，一审程序合法，适用法律正确，判决公平、公正，应予维持。山东晨曦物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令牛艳芹向原告支付拖欠自2016年4月1日至2019年12月31日物业费共计6889元，违约金600元；2.诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：山东晨曦物业管理有限公司系由原枣庄晨曦物业管理有限公司于2012年11月5日变更企业名称。滕州市滕都帝景小区系枣庄市鑫城房地产开发有限公司开发。牛艳芹与枣庄市鑫城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》后，于2013年3月25日入住了滕都帝景小区2幢2单元1803室的房屋，牛艳芹承诺作为滕都帝景小区的业主同意遵守《滕都帝景业主临时管理规约》的约定，并承担违反本公约的相应责任等内容。《滕都帝景业主临时管理规约》第三十条规定，物业管理费（按建筑面积收取），多层0.40元/m'/月；高层0.40元/m'/月，自来水二次加压（七层以上，含七层）与电梯运行费（向高层业主收取），均价0.45元/m'/月（按建筑面积收取）；第三十一条规定，逾期交纳物业管理费的每日按欠费金额千分之三收取滞纳金。牛艳芹向山东晨曦物业管理有限公司交纳了2016年4月1日之前的物业费、电梯运行费、自来水二次加压费，物业管理费单价为0.40元，电梯及水加压费单价为0.73元，按住房面积135.57平方米计收。后牛艳芹因下水管道损坏漏水将其地板泡坏及车辆在小区被刮蹭，小区监控设施不清晰未找到相关侵权人为由拒绝继续缴纳物业费。自2016年4月1日起，牛艳芹未向原告交纳物业费、电梯运行维护费及自来水二次加压费，至2019年12月31日，牛艳芹拖欠原告物业费、电梯运行维护费及自来水二次加压费共计6889元。2019年8月3日，原告向牛艳芹发出催缴物业费通知书，但牛艳芹未予支付。以上证据，经当庭质证，证据来源合法，内容客观真实，证据之间能相互印证，足以证明案件的基本事实，予以确认。一审法院认为，物业费系物业服务企业赖以提供物业服务的物质基础，也是物业服务企业提升物业服务质量的保障和主要动力。物业服务的优劣对小区环境美化、居民幸福感提升均具有重要的影响。因物业服务系新型服务，各物业服务企业服务内容不一，导致服务质量参差不齐，故需要业主及业主委员会及时进行服务质量监督，同时业主也应积极交纳物业服务费等费用，依照合同约定全面履行各自义务。山东晨曦物业管理有限公司与滕都帝景小区物业服务合同关系明确，牛艳芹作为小区业主，应遵守物业服务合同及业主临时管理规约的约定，山东晨曦物业管理有限公司提供物业服务，牛艳芹应按约定及时交纳物业费用。《滕都帝景业主临时管理规约》中约定物业管理费的收费标准，牛艳芹自2016年4月1日起拖欠物业服务费、电梯运行费、自来水二次加压费共计6889元，事实清楚，山东晨曦物业管理有限公司诉请牛艳芹给付拖欠的物业费等费用理由充分，于法有据，依法予以支持。《滕都帝景业主临时管理规约》中约定的滞纳金应视为违约金，因该约定的标准过高，原告综合考量各方面因素主动降低该违约金计算标准，不违反法律规定，原告诉请牛艳芹支付违约金600元，依法亦予以支持。牛艳芹以原告服务不到位、下水管道损坏漏水将其地板泡坏及车辆在小区被刮蹭，小区监控设施不清晰未找到相关侵权人为由拒绝继续交纳物业费，因下水管道损坏及车辆被刮蹭责任主体不明，且与本案并非同一法律关系，故牛艳芹可另行主张诉权。因牛艳芹提交的视频刻录光盘未能证实原告提供物业服务瑕疵的长期性及针对性，故牛艳芹的答辩意见，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告牛艳芹向原告山东晨曦物业管理有限公司支付拖欠的自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、电梯运行费、自来水二次加压费合计6889元及支付违约金600元。案件受理费25元，由被告牛艳芹承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人二审提交视频U盘一份，拟证明被上诉人允许案外人开饭店，饭店油烟通过下水道向上排，造成上诉人厨房下水管道、净水器损害，地板被浸泡，而且卫生打扫不及时，乱接电线存在安全隐患。被上诉人质证对该证据不予认可，认为物业公司无权干涉店铺经营，谁造成的损失应由谁负责，不是物业公司的责任；上诉人装修未安装控制阀，后来安装后就没有了烟；该小区是二星级服务，是最低档的服务，公共区域一周打扫一次卫生。该证据可以证明被上诉人提供的物业管理服务存在一定瑕疵，但并不足以证明系被上诉人管理不到位造成了上诉人地板被浸泡。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人牛艳芹与枣庄市鑫城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后入住了滕都帝景小区，并承诺作为滕都帝景小区业主同意遵守《滕都帝景业主临时管理规约》的约定并承担违反公约的相应责任。上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务。物业费系物业服务企业赖以提供物业服务的物质基础，也是物业服务企业提升物业服务质量的保障和主要动力，业主不按约交纳物业费，必然会影响物业服务企业管理服务的积极性；同样，物业服务的优劣对小区环境美化、居民幸福感提升也具有重要的影响，势必会影响业主交纳物业费的主动性。作为服务提供者和接受服务者，小区的物业服务企业和业主均应互谅互让，共同创建一个幸福和谐社区。具体到本案，被上诉人应按约定及时提供到位的物业管理服务，上诉人也应按约定及时交纳物业服务费。2016年4月1日前，上诉人一直按约交纳物业管理服务费，但在发生了下水管道漏水泡坏上诉人地板及上诉人车辆在小区被刮蹭后因小区监控设施不清晰未找到相关侵权人等事宜后，双方之间产生了矛盾并形成积怨，上诉人拒绝继续交纳物业费，本案因而成讼。本院认为，上诉人地板被浸泡、车辆被刮蹭，其所遭受的损失应由侵权责任法调整，本案系物业服务合同纠纷，处理的是提供服务和接受服务并交纳服务费的问题，一审向上诉人释明另行主张诉权没有不当，上诉人的该主张不构成拒交物业管理服务费的理由，其主张按照50%交纳物业服务管理费用更没有依据。案涉《滕都帝景业主临时管理规约》第三十一条明确约定，逾期交纳物业管理费的每日按欠费金额千分之三收取滞纳金，上诉人拒交物业服务管理费用至今已近五年，以上述约定的标准计算，其应承担的滞纳金或说违约金已经远远超出了被上诉人主张的600元，上诉人综合考量各方面因素主动降低违约金至600元，一审予以支持并无不当，退一步讲，即便认定被上诉人提供的物业管理服务存在瑕疵，一审按照该数额支持被上诉人的诉讼请求也未尝不可。综上所述，牛艳芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人牛艳芹负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  关光明审判员  朱运涛二〇二〇年九月十八日书记员  赵 丽