辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1741号上诉人（原审原告、反诉被告）：朝阳华新房地产开发有限公司，住所地朝阳县柳城街道腰而营子村。法定代表人：韩国锋，经理。委托诉讼代理人：周万明，辽宁三燕律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王立志，男，1959年1月9日出生，汉族，个体，住朝阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高桂芝，女，1952年9月10日出生，汉族，个体，住朝阳县。二被上诉人委托诉讼代理人：王文旭，辽宁森盛律师事务所律师。上诉人朝阳华新房地产开发有限公司（以下简称“华新公司”）因与被上诉人王立志、高桂芝房屋买卖合同纠纷一案，不服朝阳县人民法院（2019）辽1321民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人华新公司的委托诉讼代理人周万明、被上诉人王立志、高桂芝的委托诉讼代理人王文旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华新公司上诉请求：请求二审法院撤销一审民事判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1．一审认定被上诉人已向上诉人付清了购房款计537,860元。上诉人认为该认定证据严重不足，一审认定的证据只有双方的购房合同和《收款收据》，而购房合同不能直接证明付款事实，因此直接证明付款证据只有《收款收据》。而上诉人的收据已注明“新力消防抵账房”。因此足以排除被上诉人直接交付现款的可能。特别是上诉人提交了会计凭证，有新力消防公司经理刘宇新出具的《借条》等证据，足以说明涉案楼房上诉人抵顶给新力消防的事实存在。当新力公司将涉案楼房出售时，买方将款项交付新力公司，上诉人配合签订合同，开具《收款收据》。上诉人起诉张永佳、毕占权案件情形与本案相同。被上诉人未向上诉人付款，也未向新力公司付款，被上诉人支付购房款的事实根本不存在。根据最高法关于买卖合同适用法律的司法解释规定，只凭收据或发票不能认定债务存在。2．本案虽然签订了购房合同，但被上诉人至今未给付购房款，未履行给付义务，上诉人起诉解除合同有事实和法律依据。一审判决判定上诉人败诉，被上诉人反诉成立，没有事实和法律依据。3．现涉案房屋已经出售，一审判决也无法履行。王立志、高桂芝答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华新公司向一审法院起诉请求：1.原、被告签订的编号为201704050043《商品房买卖合同（预售）》无效；2.本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。王立志、高桂芝向一审法院反诉请求：1．请求原告（反诉被告）继续履行双方签订的编号为201704050043《商品房买卖合同（预售）》，并立即交付双方签订的坐落于朝阳县柳城镇波赤村华新城小区一期A7幢1单元1层01012号建筑面积180.49平方米商品房一套；2.原告（反诉被告）立即协助被告（反诉原告）办理房屋产权过户手续；3.原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）因迟延交付楼房的违约金和经济损失自2018年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率给付利息，至房屋交付之日止；4.诉讼费用由原告（反诉被告）承担。一审法院认定事实：二被告（反诉原告）系夫妻关系。2017年4月5日，原、被告双方签订一份编号为201704050043《商品房买卖合同（预售）》，本诉原告华新公司为出卖人，本诉被告王立志、高桂芝为买受人。合同约定：出卖人以【出让】方式取得坐落于朝阳县，建筑面积共180.49平方米出售给买受人；按照建筑面积计算，该商品房总价款为人民币537,860元，买受人应当在2017年4月5日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该比率应当不低于买受人逾期在15日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金）；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；本合同自双方签字或盖章之日起生效。出卖人华新公司盖章，买受人王立志、高桂芝签字捺印。2017年4月5日，原告（反诉被告）华新公司为被告（反诉原告）出具《收款收据》一张，《收款收据》载明：付款单位王立志，收款单位华新公司，金额伍拾叁万柒仟捌佰陆拾元。收款事由房款，加盖华新公司财务专用章，交款人王立志签字。在收款收据左下方写有新力消防抵账字样。2017年4月5日，原告（反诉被告）华新公司与被告（反诉原告）王立志、高桂芝签订的编号为201704050043《商品房买卖合同（预售）》，该商品房并已经过网签备案；双方争议的坐落于朝阳县，建筑面积共180.494平方米，当时是抵账形式出售给被告（反诉原告）的，并未向原告（反诉被告）支付房款。一审法院认为，2017年4月5日，原告（反诉被告）新华公司与被告（反诉原告）王立志、高桂芝签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，并已网签，应当认定有效，双方应当履行。原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未实际履行给付房款义务，双方签订的编号为201704050043《商品房买卖合同（预售）》无效。因被告（反诉原告）王立志、高桂芝已向法院举证《收款收据》，能够证明其已履行全额交付房款义务。原告（反诉被告）以收款收据有新力消防抵账字样，用以证明被告（反诉原告）未实际履行给付房款义务，证据不足，故原告（反诉被告）主张的被告（反诉原告）已构成根本性违约，依法确认编号为201704050043《商品房买卖合同（预售）》无效和由本诉被告（反诉原告）承担诉讼费用的诉请。无法予以支持。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）继续履行双方签订的编号为201704050043《商品房买卖合同》，并立即交付双方签订的坐落于朝阳县柳城镇波赤村新华城小区一期A7幢1单元1层01012号建筑面积180.49平方米商品房一套；2.原告（反诉被告）立即协助被告（反诉原告）办理房屋产权过户手续的主张，事实清楚，证据充分。应当予以支持。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）赔偿因迟延交付楼房给付违约金和赔偿经济损失，自2018年1月1日起5按照中国人民银行同期同类贷款利率给付利息，至房屋交付之日止。根据合同约定，逾期交房60日，被告请求继续履行合同的，按所交房款的日万分之0.1支付违约金（该比率应当不低于买受人逾期在15日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金），被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）赔偿经济损失，自2018年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率给付利息，至房屋交付之日止。符合法律规定，也未超过合同约定，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）朝阳华新房地产开发有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）朝阳华新房地产开发有限公司立即向被告（反诉原告）王立志、高桂芝交付坐落于朝阳县柳城镇波赤村华新城小区一期A7幢1单元1层01012号建筑面积180.49平方米商品房一套。并协助办理过户手续；三、原告（反诉被告）朝阳华新房地产开发有限公司在协助被告（反诉原告）王立志、高桂芝办理房屋过户手续的同时，按所交房款人民币537,860元支付违约金，自2018年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，至办理完房屋交付手续时止；案件受理费人民币5800元，反诉费562元，合计6362元，由原告（反诉被告）朝阳华新房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交新证据：朝阳县人民法院卷宗一份，欲证明一审判决涉案房屋购房款已经交付上诉人的事实错误。被上诉人质证称：被上诉人不是通过新力公司购买的，是通过中介，房屋没有登记在新力消防公司名下，而是王伟名下，王伟和被上诉人共同到上诉人处，上诉人会计让被上诉人把其中一部分房款打入王伟账户，另一部分交给公司。被上诉人提交新证据：打款记录及辽宁省住宅专项维修资金专用收据，欲证明当时把钱打入王伟账户，因为当时王伟已经办理了手续，维修基金已经缴纳，把维修基金直接改成王立志的名字，已经网签备案了。上诉人质证称：对真实性及观点均有异议，一审时被上诉人说是拿现金去的，没有给王伟打款的事实。本院认为，上诉人提交的朝阳县人民法院卷宗及被上诉人提交的打款记录、辽宁省住宅专项维修资金专用收据可证明涉案房屋为抵账房，虽然被上诉人在一审中称其将购房款交付上诉人处，但二审期间称将部分房款打入案外人王伟账户，结合被上诉人提交的证据以及上诉人未能在本院限定期限内对案涉房屋买卖合同履行前业主系案外人王伟的事实作出说明和合理解释，本院对被上诉人将涉案房款交付案外人王伟的事实予以采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：2017年4月1日，上诉人华新公司与被上诉人王立志、高桂芝签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，合法有效。该涉案房屋已网签备案，并且上诉人为被上诉人出具了《收款收据》。涉案房屋系上诉人华新公司抵顶给案外人新力消防工程有限公司的抵账房，现被上诉人主张其将房款缴纳给了案外人王伟，并提供了打款记录及辽宁省住宅专项维修资金专用收据予以证明，因上诉人未对案涉房屋买卖合同履行前业主系案外人王伟的事实作出合理解释，应承担举证不能的法律后果。故上诉人主张的被上诉人已构成根本性违约，依法解除涉案《商品房买卖合同（预售）》请求不予支持。被上诉人请求上诉人继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》并立即交付涉案房屋及上诉人协助被上诉人办理房屋产权过户手续及给付违约金的主张，应予支持。综上，上诉人提出的上诉请求理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9179元，由上诉人朝阳华新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  姜永涛审判员  王海娇二〇二〇年九月十五日书记员  张 多（法官助理代）