文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1020号上诉人（原审原告）：黎家国，男，1965年5月12日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。上诉人（原审原告）：胡光琼，女，1967年1月2日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。黎家国、胡光琼的共同委托诉讼代理人：王道文，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：重庆市瑞洪物业发展有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇工农南路洪豪大厦二楼，统一社会信用代码915002317453437888。法定代表人：王开琼，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张坤，重庆欣凯律师事务所律师。上诉人黎家国、胡光琼因与上诉人重庆市瑞洪物业发展有限公司（以下简称瑞洪物业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服垫江县人民法院（2020）渝0231民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。黎家国、胡光琼上诉请求：撤销原判，发回重审或查明事实后依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.从上诉人举示的《私有房屋所有权登记申请书》、《房屋所有权证》(垫权字第XX6号、第XX7号)以及附图可知，上诉人在垫江县XX镇XX村X社的第二层砖混结构住宅面积为164.33㎡，与其兄弟共有的第一层砖混结构门市面积为109.41㎡（一半即为54.7㎡），安置协议约定的住房和门市总面积为260㎡，并且协议第9.2条约定归还商业建筑面积50㎡，因此，上诉人主张归还门市面积50㎡，合情合理，但一审法院未能查清上述事实。2.一审法院未查清过渡费计算标准。虽然安置协议未明确约定住房与门市过渡费的各自计算标准，但住房过渡费应是按照4.5元/㎡（14114.03元÷260㎡÷12个月）计算，门市过渡费应按市场价或同小区其他被拆迁户获得的过渡费40元/㎡的标准计算。3.瑞洪物业公司故意拖欠过渡费，存在违约行为，应当按照安置协议的约定承担违约责任，并支付律师费和诉讼费等合理费用。瑞洪物业公司答辩称，仅认可房屋产权证载明的房屋面积80.78㎡，并以此确定还房面积及过渡费支付数额。瑞洪物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判房屋拆迁补偿还建安置协议第6条至第9条无效。上诉人仅拆除了有产权证予以载明的房屋面积80.78㎡，超出部分因无产权证，属于违法违规建筑，违反一户一宅而不应支付拆迁补偿和过渡费，超出产权证的部分应为无效。针对瑞洪物业公司的上诉请求，黎家国、胡光琼答辩称，一审法院认定安置协议有效，符合法律规定。协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黎家国、胡光琼向一审法院起诉请求：1.判令瑞洪物业公司支付住房安置过渡费4725元、门市安置过渡费116550元、违约金24255元及律师费1500元，共计147030元；2.判令瑞洪物业公司修通门市下水道；3.判令瑞洪物业公司承担本案的诉讼费、执行费等费用。一审法院认定事实：黎家国原有位于垫江县XX镇XX路XX号砖混结构住房一套（垫权字第XX7号），建筑面积109.4平方米。因该房需拆迁，2014年12月26日，黎家国、胡光琼（系黎家国之妻）作为乙方与瑞洪物业公司作为甲方签订《垫江【XX】旧城改造建设工程房屋拆迁补偿还建安置协议》，该协议约定：“1.1乙方在【XX】项目用地范围内有住房门市，建筑面积共计贰佰陆拾平方米。实行“拆一还一”原则；…6.1甲方按年支付给乙方过渡费，乙方自行解决临时过渡房屋，甲方按乙方证载实际拆迁房屋建筑面积计算；……6.3甲方通知乙方接房前的过渡费，在甲乙双方办理接房时实行“多退少补”结算；……9.1甲方还乙方的住房建筑面积300平方米；9.2甲方还乙方的1层商业建筑面积50平方米；……12.1甲乙双方自签订协议之日起，双方应按照协议约定履行职责，任何一方不得反悔，如有违约，由违约方按照协议计算出总金额的20%支付违约金给未违约方，并承担对方相应的诉讼费用和律师费用等一切经济损失。”2016年1月14日，瑞洪物业公司向黎家国的中国工商银行账户内转账14114.03元；2017年1月12日，瑞洪物业公司向黎家国的中国工商银行账户内转账14114.03元；2018年2月12日，瑞洪物业公司向黎家国的中国工商银行账户内转账7037.68元。2018年9月21日，垫江县城乡建设委员会给瑞洪物业公司发放《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该证载明：1.工程名称：垫江XX旧城改造项目；2.工程地址：垫江县XX街道XX路；3.竣工验收时间：2018年9月11日；4.建设单位：瑞洪物业公司。一审法院另查明，2020年4月15日，黎家国、胡光琼因本案诉讼支付给重庆市垫江县澄溪法律服务所诉讼代理费1500元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，黎家国、胡光琼与瑞洪物业公司签订的《垫江【XX】旧城改造建设工程房屋拆迁补偿还建安置协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。案涉协议中，双方并未明确过渡费的计算标准，同时该合同中约定“甲方按年支付给乙方过渡费，甲方通知乙方接房前的过渡费，在甲乙双方办理接房时实行‘多退少补’结算”。现协议双方未对过渡费进行结算，故黎家国、胡光琼主张瑞洪物业公司尚欠其住房安置过渡费4725元、门市安置过渡费116550元，于法无据，对该诉讼请求，不予支持。同时，对黎家国、胡光琼基于附属于安置费所主张的违约金24255元，因未提供证据证明瑞洪物业公司违约，对该诉讼请求，不予支持。黎家国、胡光琼要求瑞洪物业公司修通门市下水道，因瑞洪物业公司修建的“垫江XX旧城改造项目”已于2018年9月11日经竣工验收，亦未举示证据证明瑞洪物业公司负有修通门市下水道的约定或法定义务，故对其该项诉讼请求，不予支持。至于黎家国、胡光琼要求瑞洪物业公司支付律师费1500元的主张，虽然案涉协议中约定了律师费，但是是基于有违约行为的情况下，导致对方起诉产生律师费时才应支付，本案中，黎家国、胡光琼未举示充分证据证明瑞洪物业公司违约，故对其主张的律师费1500元，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:驳回黎家国、胡光琼的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1624元，由黎家国、胡光琼负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了如下证据：1.黎家国、胡光琼验接房确认表两份，拟证明瑞洪物业公司已对黎家国、胡光琼进行了住房、门市的安置，双方具备结算过渡费的条件。2.案外人黎家芳与瑞洪物业公司签订的安置协议、垫江县人民法院（2020）渝0231民初2462号民事裁定书，拟证明案外人黎家芳系同一栋的被拆迁房主，瑞洪物业公司每月是按40元/㎡标准向其支付的门市过渡费，瑞洪物业公司应参照此标准向黎家国、胡光琼支付过渡费。上诉人瑞洪物业公司质证后认为上述证据不属于二审期间的新证据，不发表质证意见。本院审查认为，还房验接房确认表具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对黎家国、胡光琼提交的证据2，与本案缺乏关联性，对其不予确认。二审查明，黎家国、胡光琼分别于2018年11月25日、2019年1月1日与瑞洪物业公司签订了验接房确认表，确认接收重庆市“垫江·XX”1幢7-3、7-4住宅；黎家国、胡光琼于2020年4月20日向瑞洪物业公司缴纳1-13号门市大修基金3250.8元，确认接收了该门市。黎家国、胡光琼陈述称，瑞洪物业公司于2016年、2017年、2018年按每年支付的过渡费是按261㎡×4.5元/月·㎡×12月=14094元方式计算的。双方当事人一致同意过渡费已付至2018年6月30日，现黎家国、胡光琼要求瑞洪物业公司支付从2018年7月1日至2018年11月30日期间的住房过渡费以及从2014年12月16日至2020年3月30日期间的门市过渡费。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉房屋拆迁补偿还建安置协议是否合法有效；2.瑞洪物业公司应向黎家国、胡光琼支付的过渡费标准和具体金额；3.瑞洪物业公司是否应当向黎家国、胡光琼支付违约金和律师费。关于争议焦点1。黎家国、胡光琼与瑞洪物业公司签订的《房屋拆迁补偿还建安置协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效。虽然黎家国、胡光琼现被拆迁的房屋中有产权证的面积分别为住宅164.33㎡，门市54.7㎡，双方经协商后共同确认的被拆迁面积为260㎡，其中有部分可能无产权证，但法律并未禁止当事人对无证建筑物的权益作出处分，故双方当事人对无证部分房屋的拆迁约定具有法律效力，该部分仍属于被拆迁面积，依法享有相应权利。瑞洪物业公司上诉认为黎家国、胡光琼仅对80.78㎡被拆迁面积承担支付过渡安置费的理由，与客观事实不符，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点2。案涉房屋拆迁补偿还建安置协议第6.1条约定瑞洪物业公司按年支付过渡费，但未明确约定住房与门市过渡费的标准。从上诉人瑞洪物业公司于2016年1月14日转账14114.03元、于2017年1月12日转账14114.03元、于2018年2月12日转账7037.68元的实际情况来看，每年的过渡费为14114.03元，根据双方当事人的陈述，这一金额是按4.5元/㎡·月×261㎡×12个月=14114.03元的方式计算得来的，由此可见，过渡费标准为4.5元/㎡·月，计算过渡费的被拆迁面积约为261㎡。对于这一计算方式，虽然合同中未明确约定，但双方在实际履行均予以接受，故对双方具有约束力。黎家国、胡光琼上诉认为门市应当按40元/㎡·月标准支付过渡费的理由，无相应的事实依据及法律依据，对其这一请求，本院不予支持。根据查明的事实，瑞洪物业公司已支付了2018年6月30日前的过渡费，黎家国、胡光琼于2018年11月25日获得住房安置，故从2018年7月至2018年11月期间的5个月，黎家国、胡光琼应获得过渡费4725元（210㎡×每月4.5元/㎡×5个月）。故对上诉人黎家国、胡光琼主张的住房过渡费每月以4.5元/㎡计算，本院予以支持。经查，黎家国、胡光琼于2020年4月20日获得门市安置，其在二审诉讼中主张过渡费从2018年7月计算至2020年3月，共计21个月，依据前述认定标准，该部分的过渡费为：4725元（50㎡×每月4.5元/㎡×21个月）。综上，黎家国、胡光琼应得住房、门市过渡费共计4725+4725=9450元。关于争议焦点3。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。从瑞洪物业公司的支付过渡费情况来看，瑞洪物业公司本应当在当年就付清过渡费，但其至今仍欠从2018年7月以来的过渡费，且在黎家国、胡光琼接受安置后拒绝与其结算过渡费，构成违约，应承担相应的违约责任。根据安置协议第12.1条约定，由违约方按照协议计算出总金额的20%支付违约金，并承担相应的诉讼费、律师费等一切经济损失。因此，黎家国、胡光琼要求瑞洪物业公司支付违约金1890元（9450元×20%）以及律师费1500元，符合双方安置协议的约定，应予支持。综上所述，上诉人黎家国、胡光琼的上诉请求部分成立，本院予以支持。上诉人重庆市瑞洪物业发展有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。因二审中上诉人提交了新证据，导致原审判决认定的基本事实发生改变，故应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销垫江县人民法院（2020）渝0231民初1567号民事判决；二、重庆市瑞洪物业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内向黎家国、胡光琼支付过渡费9450元、违约金1890元以及律师费1500元，共计12840元；三、驳回黎家国、胡光琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱支付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费1624元，由黎家国、胡光琼负担442元，由重庆市瑞洪物业发展有限公司负担1182元；二审案件受理费3328元，由重庆市瑞洪物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 陈胜泉审 判 员 吴 聪二〇二〇年九月十五日法官助理 张现委书 记 员 赵许梅