贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10304号 原告：高显贵，男，汉族，1974年11月21日出生，住贵州省大方县。 原告：吕少云，女，汉族，1976年6月23日出生，住贵州省大方县。 二原告委托诉讼代理人：高文凤，女，汉族，1998年1月2日出生，住贵州省大方县，系二原告之女。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所实习律师。 原告高显贵、吕少云与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人高文凤，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告瑞丰房地产有限责任公司立即为原告将办理瑞丰铭城8幢31层06号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金，（违约金计算以原告已付购房总款354488.00元为基数，按日0.1％从2017年5月31日起直至被告将办理产权登记资料提交办证机关并通知原告之日止;暂计57553.84元。3、判令被告支付原告逾期交房违约金21787.70元;4、判令被告退还原告四通费（燃气开户费、电开户费、闭路电视开通费、水开户费）共计4090元，并以该本金为基数按年利率6％支付资金占用费从2015年11月6日起至2020年6月10日暂计1227.00元直至被告退还原告四通费之日止;5、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2013年4月21日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》合同中约定被告将其开发的位于毕节市现定名为:“瑞丰铭城”第8幢31层06号商品房出售给原告。该房屋建筑面积为104.67平方米，套内面积为86.58平方米，房屋总房款共计35448800元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付首期房款10648.00元，和余248000.00元也向银行通过按揭贷款方式支付给被告。但被告却未按合同中约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同第二十二条第三款约定:“（一）出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书双方同意按下列约定处理：约定日期60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1％违约金。而时至今日，距被告合同中约定最迟于2017年5月31日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告已经长达三年之久，原告却迟迟未收到被告为原告办理的商品房转移登记的有关文书的通知。此外，由于被告未按合同约定在2014年9月30日之前向原告交付商品房，经双方协商，于2015年11月6日签订了购置瑞丰新城8、9号楼房屋补充协议，协议中双方约定逾期交房时间定于2015年7月30日，逾期交房违约金共计21787.70元，该违约金定于交房时据实一次性结清，但被告在2015年11月5日通知原告交房后，一直未向原告支付该笔逾期交房违约金。其次，根据毕节市人民政府法治办公室于2018年9月17日公布的《关于的意见》，“四通费”等费用已包含在商品房销售价格中购房者不需另行缴纳，房开企业在商品房销售价格之外另行代收“四通费”属于重复收费，被告向原告收取四通费（燃气开户费、电开户费、闭路电视开通费）共计4090.00元属于重复收费行为应予退还。综上，被告未按合同约定向原告办理交付商品房转移登记有关文书，且未按双方补充协议约定向原告交付逾期交房违约金行为均构成违约，应向原告支付相应违约金。为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》之相关规定，诉至法院，请求判决支持原告的诉请。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。 二、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。 三、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。 四、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金约定极高，应予大幅调减。 五、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金。因突发新型冠状病毒肺炎疫情，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，全城处于封闭状态，期间无论是国家机关还是企业，均因封城而未开展办证业务，致使办证进度再一次受到影响，直至2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产生活秩序。故若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26日期间新冠肺炎疫情影响期间的违约金。 五、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000.00元至2000.00元的补偿，故本案逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金约定极高，应予大幅调减。 六、答辩人自2019年10月17日取得《首次登记审查意见》起，就通知被答辩人提供资料办理权属证书，被答辩人至今拒不提供，属恶意延长办证期限，恶意加重答辩人负担，被答辩人以其行为明确表示拒不提供办证所需资料，故其未履行其先合同义务的行为已经构成违约，答辩人基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。若答辩人担责，自2019年10月17日起，未能办理权属证书的责任应当由答辩人自行承担，若2019年10月17日的始期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至少也应参照同地块其余户（2020年4月9日）。如法院对前述关于办证期限的两个时间节点均不予采信，被告现在具备办理转移登记的条件下再次通知原告提供应由买受人提供的办证所需材料，则因出卖人原告因未能办证的原因已经消除，庭审后未能及时提交办理涉案房屋转移登记有关的违约责任不应再由被告承担。 七、据原告陈述，涉案商品房于2015年11月5日通知交付，据原告提起本案诉讼之日，即2020年6月10日，早已经超过法定诉讼时效期间，逾期交房违约金诉请不应得到支持。 八、原告诉请退还开户费4090.00元的诉讼请求不应当得到支持：1、该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间；2、涉案商品房价款并未包含开户费，被告代收后已代为交纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。 九、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担，法院应当据实精确计算。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年4月27日，原告高显贵、吕少云作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积104.67平方米，套内建筑面积86.58平方米；总价款为354488.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款106488.00元，余款248000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了全部购房价款。2015年11月5日，被告通知原告交房。2015年11月6日，原告向被告交纳了开户费共计4090.00元，双方于当日办理了交房手续，并签订了一份《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，约定：“8号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算；原定交房日至实际交房日止按已交房款每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房之日止，支付时间定于交房时据实一次性结清。”但被告并未向原告支付逾期交房违约金。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，确认予以办理瑞丰新城第8幢项目的不动产登记。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，但被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从逾期之日2017年6月1日起计算。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》确认开始办理瑞丰新城第8幢项目的不动产登记，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。庭审中，被告将《首次登记审查意见》作为证据提交，原告即已知晓该事实，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2020年8月12日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。综上，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年6月1日至2020年8月12日。 关于违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款354488.00元为基数，2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年8月12日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的规定，和双方所签《商品房买卖合同》约定，商品房价格包含水、电等配套设施的建设安装费，出卖人不应再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。被告向原告收取的开户费，实质为水、供电、有线电视等设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故对原告要求被告退还开户费4090.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的利息于法无据，本院不予支持。 关于原告诉请的逾期交房违约金。在原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方又签订了《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，约定交房时间:8号楼定为2015年7月30日交房。但被告于2015年11月6日才向原告交房，构成违约，应当承担违约责任，按约定向原告支付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张，按原、被告签订的《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》的约定，“违约金支付时间定于交房时据实一次性结清”，则被告于2016年11月6日交房时即应向原告支付逾期交房违约金，未支付，诉讼时效期间开始起算。而原告于2020年6月15日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉主张该违约金时，原告对该违约金的请求权已超过三年的诉讼时效期间。原告并未提供证据证明其对该违约金的请求权有中止、中断情形存在。被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张成立，原告主张的该项违约金，本院不予支持。 关于被告提出应当扣除2020年1月24日至2020年2月26日新冠肺炎疫情影响期间的违约金的抗辩理由。新型冠状病毒疫情系全国重大突发公共卫生事件，属不可抗力，但合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书时间为2017年5月31日前，被告迟延履行其合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，被告的违约责任不能免除，故被告提出的该项抗辩理由，本院不予采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告高显贵、吕少云逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款354488.00元为基数，2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年8月12日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告高显贵、吕少云开户费4090.00元； 三、驳回原告高显贵、吕少云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1017.00元（已减半收取），由原告高显贵、吕少云负担500.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担517.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年九月三日 书记员  周晓华