北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民再44号再审申请人（原审原告）：赵永舜，女，1930年2月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。法定代理人：魏亚农（WEIYANONG，赵永舜之子），1958年12月29日出生，英国籍，住北京市朝阳区。被申请人（原审原告）：芦健，女，1974年12月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯刚，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁秀英，北京市华泰律师事务所律师。原审被告：魏亚平，男，1952年11月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。再审申请人赵永舜因与被申请人芦健、原审被告魏亚平房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）京0105民初86926号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月20日作出（2019）京0105民申143号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。赵永舜的法定代理人魏亚农、芦健及其委托诉讼代理人冯刚、魏亚平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵永舜申请再审称：请求法院撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初86926号判决书，并判令驳回芦健的全部诉讼请求。事实和理由：第一，赵永舜在2015年11月29日就检查出患有阿尔茨海默病，至今未痊愈。赵永舜系无民事行为能力人，其与芦健签署的房屋买卖合同应为无效。第二，即便法院认为房屋买卖合同有效，也同意不再履行。且芦健并未实际将购房款打给赵永舜，其与魏亚平实际上是制造了一个银行流水作为房款，芦健于2017年9月19日向魏亚平打款170万元，魏亚平于2017年9月18日至19日分别向芦健及案外人郭某卫转账170万元。芦健辩称：不同意赵永舜的再审请求。第一，赵永舜和芦健之间的房屋买卖合同合法有效，没有实际继续履行的原因也是因为赵永舜一房二卖。第二，赵永舜并非无民事行为能力人。第三，魏亚平打给芦健及案外人郭某卫的170万元与本案无关，系偿还之前欠芦健的借款。魏亚平述称：我经小贷公司中介介绍认识芦健，并于2017年3月24日向芦健借款40万元。此后芦健又几次向我出借款项，我也曾多次向其还款。当时我多方欠款，无力偿还，芦健提出要购买我母亲赵永舜名下房屋。由于我确实欠付芦健的借款，就同意了，还逼着我母亲在房屋买卖合同上签字。赵永舜患老年痴呆症已经很久了，根本没看合同，就签了字。在芦健的要求下，为了给她支付所谓的首付款留下痕迹，才从芦健账户中向我转款170万元，随后我又将该170万元转回给芦健及其财务郭某卫。实际上，芦健购买赵永舜房屋的事是虚假的，170万元房款的支付也是虚假的，芦健并未支付一分钱房款，此事与赵永舜完全无关。芦健向本院起诉请求：1．判令解除我与赵永舜于2017年9月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．赵永舜与魏亚平连带返还我购房款170万元；3．赵永舜与魏亚平连带支付我已付购房款的利息，以170万元为基数，按照月利率2%的标准，自2017年9月19日计算至实际给付之日止。本院原审认定事实：2017年9月18日，芦健（买受人）与赵永舜（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《补充协议》，约定赵永舜将位于北京市朝阳区xxxx房屋（以下称涉案房屋）出售给芦健，房屋建筑面积79平方米，成交价格600万元。买受人采取自行交割方式付款。买受人向出卖人支付定金，定金金额为100万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在90日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照年利率12%付给利息。《补充协议》约定：一、此房屋的成交价格为600万元，其中房屋主体价格为120万元，装修补偿款为480万元，定金100万元，支付定金当日再支付70万元，剩余所有款项过户当天支付；二、房主赵永舜认可前期的480万元打入魏亚平名下账户内，剩余120万元打入赵永舜本人名下作为建委监管；三、房主若不按合同约定过户，需在三日内退还全部已付款及2%/月的利息并支付违约金70万元。芦健于2017年9月19日向魏亚平转账支付190万元，芦健称其中的170万元是购房款，20万元是向魏亚平提供的借款。涉案房屋现登记在赵永舜名下。另，芦健在本案中申请财产保全，申请查封、冻结、扣押赵永舜、魏亚平名下价值200万元的财产。本院于2018年11月12日作出（2018）京0105民初86926号之一民事裁定，裁定查封、冻结、扣押赵永舜、魏亚平名下价值200万元的财产，本院于2018年11月16日查封赵永舜名下位于北京市朝阳区体育场东路9号楼1层5单元2号房屋。本院原审认为：依法成立的合同对当事人具有法律效力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，芦健与赵永舜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。芦健依约向赵永舜支付了170万元购房款，赵永舜未能按照合同约定配合芦健办理涉案房屋过户手续，导致芦健的合同目的不能实现，赵永舜作为出卖人已构成根本违约，应当承担相应的违约责任，芦健据此请求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，依据充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，芦健有权要求赵永舜返还已支付购房款并按照约定支付利息，本院对此诉请予以支持。芦健要求魏亚平承担连带责任的诉请，缺乏依据，本院不予支持。赵永舜、魏亚平经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了举证、质证及答辩的权利。本院原审判决：一、解除芦健与赵永舜于2017年9月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、赵永舜于本判决生效之日起七日内返还芦健购房款170万元；三、赵永舜于本判决生效之日起七日内支付芦健购房款利息，以170万元为基数，按照月利率2%的标准，自2017年9月19日起计算至实际给付之日止；四、驳回芦健的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：一、芦健与魏亚平的借贷关系情况。魏亚平称，2017年，魏亚平通过小贷公司中介介绍认识了芦健，因自己经营的北京宇德精英影视文化传媒有限公司存在资金需求，故向芦健借款。二人的借贷关系已在北京市第三中级人民法院以调解方式结案。芦健称，其确实多次向魏亚平出借钱款，魏亚平也陆续还过部分借款。二、芦健与赵永舜签署房屋买卖合同的情况。芦健称，魏亚平陆续找其借钱，但是觉得没有抵押有风险。恰好魏亚平这时要出售其母亲赵永舜名下的涉案房屋，觉得房子不错便考虑入手。魏亚平称，其曾借了高利贷，因无法偿还高利贷，放贷人要求其与案外人张援鹏就涉案房屋签订买卖合同。如果其不能偿还高利贷，则张援鹏就可以以远低于市场价的价格获得涉案房屋。后芦健想把涉案房屋从张援鹏手上接过来，也要求签订房屋买卖合同，作为其还款的保障。2017年9月18日，芦健与赵永舜签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。三、芦健履行房屋买卖合同的情况。2017年9月18日，芦健分8笔，以每笔5万元的额度向魏亚平账户转款，共计40万元。2017年9月19日，芦健分38笔，以每笔5万元的额度向魏亚平账户转款，共计190万元。2017年9月18日至9月19日，魏亚平分27笔，其中22笔以每笔5万元的额度、5笔以每笔20万元的额度，向芦健及案外人郭某卫[芦健作为股东的英美行（北京）商贸有限公司会计]转款，共计210万元。其中，向郭某卫转款共计170万元。就前述钱款往来，原审中，芦健称，向魏亚平转款的190万元中，170万元系支付的购房款，20万元系向魏亚平提供的借款。申诉审查阶段中，芦健称，“因为我要买房，必须得有付房款的记录，所以我把170万元打给魏亚平，又因为他欠我钱，如果我再继续给他钱的话，他欠我的钱就更多了，所以他把170万元打回来。在房子要过户的时候，我会将剩余购房款给他。走这个流水是因为，房子不是他的是他母亲的，以前他欠我的款项从表面上不能作为购房款，所以我按照补充协议的约定向赵永舜指定的魏亚平的账户打款，以便网签的时候给房管局看。”再审中，芦健变更陈述为，其已按照合同约定实际给付购房款，魏亚平向其本人及案外人郭某卫的转款系偿还2017年6月之后芦健出借给魏亚平的借款，不存在做流水的情况。魏亚平称，前述款项往来就是制造已支付购房款的流水，实际上芦健支付的所谓“购房款”，其均已返还。另查一，案外人张援鹏于2017年5月12日与赵永舜就涉案房屋签订房屋买卖合同，后张援鹏诉至本院，要求解除合同。本院于2018年6月7日作出（2018）京0105民初3535号民事判决，解除双方合同，且赵永舜向张援鹏返还购房款等。另查二，魏亚平系赵永舜之子。北京市朝阳区朝外街道体东社区居民委员会于2019年10月21日出具《监护人证明书》，载明赵永舜从2015年至今患有阿尔茨海默病、老年痴呆症，无独立生活能力，经家庭人员协商一致，由赵永舜次子魏亚农承担照顾赵永舜的责任和义务，社区无异议。魏亚农提交2015年12月1日及2019年9月12日北京安定医院诊断证明两张，载明赵永舜患有阿尔茨海默病。本院查明的其他事实与原审一致。上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、银行流水、诊断证明与门诊病历等证据在案为证。本院再审认为：本案的争议焦点为：一、芦健与赵永舜签署的《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》的效力问题；二、如有效，是否应解除；三、如解除，芦健与赵永舜之间负有何种法律责任。首先，赵永舜提交的证据材料不足以证明赵永舜签署《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》时系无民事行为能力人。芦健与赵永舜签署的《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。其次，芦健和赵永舜均无继续履行合同的意愿，故本院确认双方于2017年9月18日签署的《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》已解除。最后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综合研判银行流水、当事人陈述等证据，足以认定芦健并未实际给付170万元购房款，故其诉请返还购房款及利息的请求本院不予支持。另，因合同具有相对性，魏亚平并非《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》的合同相对方，故芦健要求魏亚平承担连带责任的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销（2018）京0105民初86926号民事判决；二、确认原告芦健与被告赵永舜于2017年9月18日签署的《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》已解除；三、驳回原告芦健的其他诉讼请求。案件受理费两万零一百元，由原告芦健负担（已交纳）。保全费五千元，由原告芦健负担（已交纳）。公告费五百六十元，由原告芦健负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 李 戈审判员 田丽丽审判员 李佳佳二〇二〇年九月四日书记员 武鑫蓉