浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初2339号原告：章宦清，男，1977年1月28日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：谢秋惠。被告：温州太昌养蜂专业合作社，统一社会信用代码：93330327747742504W，住所地：苍南县灵溪镇坝头村华新路以北规划一路以东B地块。法定代表人：陈道次，该公司负责人。委托诉讼代理人：陈德苍，浙江瓯南律师事务所律师。委托诉讼代理人：林珊珊，浙江瓯南律师事务所律师。第三人（有独立请求权）：温州东戈农业有限公司，统一社会信用代码：90330327MA2HC1100W，住所地：苍南县桥墩镇柘底村79号。法定代表人：陈尔东，该公司总经理。委托诉讼代理人：周荣铸，浙江玉山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小春，浙江玉山律师事务所律师。原告章宦清与被告温州太昌养蜂专业合作社（以下简称太昌养蜂合作社）、第三人（有独立请求权）温州东戈农业有限公司（以下简称东戈公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年5月6日立案。同年5月29日，东戈公司以有独立请求权第三人身份提起诉讼，本院经审查予以受理后，依法适用简易程序公开开庭与本案进行了合并审理。原告章宦清及其委托诉讼代理人谢秋惠、被告太昌养蜂合作社的委托诉讼代理人陈德苍、被告东戈公司的委托诉讼代理人周荣铸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章宦清向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告之间于2020年1月5日签订的《购买厂房协议书》合法有效；二、本案受理费由被告承担。事实和理由：2020年1月5日，章宦清同太昌养蜂合作社签订一份《购买厂房协议书》，购买其位于苍南县灵溪镇坝头村华新路以北规划一路以东Ｂ地块（原产权证号：温房权证苍南县字第0××9号）工业厂房第二层1500平方米，原告已实际支付购房首付款120万，并已出租给其他人使用。2020年4月22日，被告告知原告其已将厂房出售给东戈公司，并且已于2020年4月15日申请办理涉案厂房主体变更手续，故提起诉讼。章宦清在举证期限内提供了下列证据材料：1.身份证，证明原告诉讼主体资格；2.企业信息，证明被告和第三人的诉讼主体资格；3.购买厂房协议书，证明原告向被告购买涉案厂房第二层及约定价格和相关规定的事实；4.收款收据，证明被告已收取原告涉案厂房首付款120万的事实；5.房权证，证明涉案产权登记在被告名下的事实；6.受理通知书，证明第三人向不动产中心进行涉案产权变更登记的事实；7.苍南县不动产登记信息附件中的房产抵押信息，证明涉案厂房抵押1700万，而被告提供的涉案购买厂房协议书厂房作价639万，明显系被告与第三人双方恶意串通，损害国家利益、第三人利益，构成逃税刑事犯罪，造成国家财产严重流失，合同系无效；8.平阳法院立案通知书、缴费发票，证明被告和第三人过户涉案产权系无效，原告已向平阳法院提起行政诉讼的事实；9.苍南县公安局经侦大队调取的厂房买卖协议，证明涉案厂房温州太昌养蜂专业合作社与温州东戈农业有限公司以2189万成交，故苍南县自然资源和规划局向苍南法院提供的温州市存量房买卖合同以639万出售系无效合同，因该合同系被告和第三人恶意串通损害国家利益、损害第三人利益，逃税，构成刑事犯罪，造成国家财产严重流失，合同系无效的事实；10.向税务部门调取的涉案厂房价值1177万元的评估意见书，证明被告与第三人签订厂房买卖协议，系恶意串通、低价进行交易，故639万元合同系无效。太昌养蜂合作社辩称，第一，原告所称与被告签订的协议书，事实上是原告与案外人陈雪郎所签，陈雪郎非涉案厂房的所有权人，系无权处分行为，答辩人不予追认，且陈雪郎事后也没有取得处分权，该买卖合同不具有法律效力，合同法第五十一条规定，案外人陈雪郎非涉案厂房所有权人，无权进行处分，答辩人也没有授权签订买卖协议，也不予追认，涉案合同无效。第二，案外人陈雪郎与被答辩人签订的厂房的买卖合同非职务行为，也不构成表见代理，对答辩人不具有法律效力，陈雪郎非答辩人股东或法定代表人，不具有处分厂房的职权，根据合同法第四十条的规定，答辩人未授权陈雪郎出卖厂房，答辩人对涉案合同不知情也不认可。第三，被答辩人与陈雪郎签订协议购买厂房的时候，其并非主观善意且无过失，存在与案外人恶意串通，损害答辩人权利，购买厂房协议应认定无效，首先在签订合同时未审查是否持有股东决议、授权委托书等有效文件，根据被告合作社章程第三章第十六条第三项，明确规定对公司重大财产处置需要股东大会决议通过，因此不能证明被答辩人善意无过失，其次被答辩人明知其与案外人存在债务纠纷，为转嫁风险，将钱款抵扣购房款，同时签订三份协议，一份买卖协议，一份租赁协议，一份见机协议，第三份协议约定若第三人主张权利则按照租赁协议。第三，原告与陈雪郎签订买卖合同后，款项的支付方式不符合常理，另案的章志管的支付方式也要通过章宦清。第四，厂房已经出卖并办理登记，确认合同有效已无意义。第五，即使合同有效，所附条件无法成就，该合同也无效，所附条件是产权能够进行分割，如果不能分割，协议无法实现目的。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。太昌养蜂合作社在举证期限内提供了下列证据材料：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明被告主体资格；2.太昌养蜂合作社章程，证明决定重大财产处置等重大事项须由太昌养蜂合作社成员大会决定；3.太昌养蜂合作社分别与章志管、章宦清签订的购买厂房协议书、协议书、厂房租赁协议、欠条两份，证明陈雪郎未经太昌养蜂合作社授权出卖涉案厂房，章志管、章宦清因其与陈雪郎个人债务纠纷，就同一标的的厂房签订不同性质的合同，其非善意第三人；4.银行转账凭证，证明原告收回已支付款项的事实；5.股东会决议、存量房买卖合同、不动产登记信息，证明涉案厂房已依法出卖给第三人且已办理产权转移登记的事实；6.土地使用权证、房产证，证明涉案厂房基本情况。东戈公司述称，第一，原告与被告签订的涉案地块的购买协议书是否真实，答辩人不清楚，如果是真实的，协议也是无效的，从不动产权利证书上来看，该地块所建有的房地产楼层是一体的，产权证是一本的，是不可分割的房地产，原告与被告签订的买卖协议，只购买了第二层1500平方，显然无效，且被告已经把款项返还原告。第二，被告提供的证据来看，原被告之间在2020年1月5日签订了三份协议书，第一份是购买厂房协议书，第二份是厂房租赁协议书，第三份协议书，从三份协议书中来看，既有买卖又有租赁，还有买卖不成变成租赁的情形，无法明晰原告与被告之间形成的是哪种法律关系，按照协议约定，买卖不成变成租赁，因为太昌合作社已经将房产转让给第三人并且交付，根据协议约定已变成租赁，如果是租赁合同纠纷，被告也自始至终也没有将房产交付给原告使用，租赁合同也只成立未生效，租赁合同是实践性合同，本案应当定性为租赁合同，而不是原告诉状中请求的房屋买卖合同确认有效，因为房地产未交付使用，原告请求租赁合同纠纷权利得不到法律保障。第三，答辩人与太昌合作社签订的温州市存量房买卖合同系真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，答辩人支付相应的对价，并且房地产已经变更到第三人名下，原告与被告签订的协议即使有效，也应当先保护答辩人与被告签订的温州市存量房买卖合同。第四，答辩人在与被告发生交易的时候，按照税务部门要求，委托法定机构对转让价格进行评估，依照经过税务部门核算的评估价格缴纳相应税费，不存在恶意串通，损害国家利益逃税的情形。综上，东戈公司要求驳回原告的诉讼请求，并请求：1.依法确认东戈公司与太昌养蜂合作社于2020年4月15日签订的关于苍南县灵溪镇坝头村华新路以北规划一路以东Ｂ地块的房屋（生产用房、面积8722.41平方米、房屋所有权证号××号）《温州市存量房买卖合同》合法有效；2.依法确认东戈公司系上述房屋的买受人、该房屋属东戈公司所有；3.本案诉讼费由被告承担。东戈公司在举证期限内提供了下列证据材料：1.第三人营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明第三人身份情况；2.被告身份证、工商登记，证明被告身份；3.《温州市存量房买卖合同》、银行业务结算申请书，证明第三人与被告合作社约定购买上述地块的房屋，并支付相应购房款的事实；4.房产信息查询记录、不动产权利证书，证明上述地块的房屋已经变更登记到第三人名下的事实，现第三人为该房屋的所有权人；5.原告申请法院调取的《致委托方函》、税收缴款书，证明第三人按税务部门的要求，委托法定部门对房地产进行评估，并缴纳了相关税收共计1634208.45元；6.银行转账凭证、结算业务申请书，证明第三人已经按合同约定支付购房款的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的证据4加盖有太昌养蜂合作社的公章及财务专用章，客观真实，可以证明原告的待证事实，本院予以确认；原告提供的证据7、证据9、证据10，可以证明本案的相关事实，但对原告欲用于证明被告与第三人达成的存量房买卖合同无效的待证目的本院不予确认；被告提供的证据3，客观真实，对相关事实本院予以确认，但被告该组证据的待证目的依据不足，本院不予确认；被告提供的证据4仅能反映其已向章志管退还874655元款项的事实，并不能证明本案原告已收回款项的事实；被告提供的证据5、证据6及第三人提供的证据3，各方当事人对真实性并无异议，本院依法予以确认相关事实，涉及合同的效力认定属于本案审理焦点，本院在判决说理部分予以阐述；第三人提供的证据6，客观真实，本院对其待证事实予以确认。经审理，本院认定本案事实如下：2020年1月5日，太昌养蜂合作社作为甲方就其所有的厂房与章宦清（乙方）共签订三份协议，双方在其中的《购买厂房协议书》中约定：一、甲方的工业厂房情况介绍：太昌养蜂合作社的厂房坐落在苍南县灵溪镇坝头村华新路以北规划一路以东Ｂ地块，共建两幢，一幢五层楼厂房每层1500平方米，另一幢五层综合楼每层244平方米，房产证8722.41平方米，土地使用面积3730.9平方米；二、甲方将上述厂房的第二层出售给乙方，土地使用面积3730.9平方米按房产证面积平均分摊；三、甲方负责将第二层厂房产权证分割好，费用全部由甲方承担；四、甲方出售给乙方的工业厂房价格每平方米3300元，合计4950000元；五、在签订本协议书之日，乙方应当支付甲方转让款1200000元，该120万元在甲方欠乙方的债权中直接抵扣，甲方出具收款凭证给乙方。未抵扣的欠款，甲方另行向乙方出具欠据；剩余购房款待甲方将厂房产权证书独立分割好并可以过户给乙方，乙方在接到甲方书面通知后十日内一起到办证中心办理产权过户时付清；六、签订本协议并付清120万元购房款后甲方将厂房交接给乙方使用，今后第二层厂房的所有权、使用权、租赁权由乙方所有，甲方无权干涉。协议书甲方处由陈雪郎签字摁印，并加盖太昌养蜂合作社公章。同日，原、被告双方还签订了另外两份协议，分别为《厂房租赁协议书》、《协议书》，双方在《协议书》中约定：一、如果在2021年1月6日前，甲方能够落实《购买厂房协议书》约定的相关义务，则按照《购买厂房协议书》履行，否则按照《厂房租赁协议书》履行；二、在此期间，如果出现第三人主张权利，则按照《厂房租赁协议书》履行。2020年1月14日，太昌养蜂合作社向章宦清出具加盖有该合作社公章及财务专用章，由陈雪郎作为收款人签名的收款收据一份，内容为收到收购厂房首付款120万元，并注明为厂房二楼。2020年4月9日，太昌养蜂合作社又与东戈公司签订《厂房买卖协议》，将其名下的厂房（温房权证苍南县字第0××9号）及其配套设施售以2189万元价格卖与东戈公司，双方约定：1.厂房转让合同签字生效之时，东戈公司即支付太昌养蜂合作社50万元作为定金，由东戈公司法人代表陈尔东的银行账号转到太昌养蜂合作社法人代表陈道次的银行账号上。2.自签字日起15天之内，卖方太昌养蜂合作社法入代表陈道次和代理人陈雪郎准备好公司章程、股东协议（股东协议中授到的金额只为厂房过户使用，并不具备法律效应）、营业执照、公章和所有发票等资料，买方东戈公司准备好相关资料和1000万元，双方约定到邮政银行还贷后立即到行政审批中心办理过户手续。3.厂房房产过户到东戈公司名下后，东戈公司即支付太昌养蜂合作社100万元；1个月之内，支付给太昌养蜂合作社1000万元，剩佘39万元作为腾空交付厂房的保证金，待腾空交付完成后付清。同日，东戈公司向太昌养蜂合作社法人代表陈道次银行账户转账支付50万元定金，同年4月15日，东戈公司通过电汇方式向太昌养蜂合作社中国邮政苍南支行账户分别支付639万元、361万元，共计1000万元。同日，太昌养蜂合作社与东戈公司以639万元作为成交价格签订《温州市存量房买卖合同》一份并向苍南县住房和城乡建设局备案。2020年4月16日，温州市国正房地产估价事务所有限公司对涉案的灵溪镇坝头村华新路以北规划一路以东Ｂ地块的房地产作出估价结论，包含土地使用权价值在内，上述房地产总价值为1177万元，同日，东戈公司按1177万元作为计税金额向税务部门交纳了相关税费。2020年4月17日，太昌养蜂合作社名下的灵溪镇坝头村华新路以北规划一路以东Ｂ地块不动产转移登记至东戈公司名下。2020年4月20日、4月27日、5月16日，东戈公司又分别向太昌养蜂合作社转账支付943953元、50万元与40万元。在得知太昌养蜂合作社将厂房卖与东戈公司后，原告向本院提起诉讼，并与案外人章志管作为共同原告向平阳县人民法院提起要求撤销涉案厂房不动产变更登记行为的行政诉讼。另查明，陈雪郎与陈道金、陈道印系父子关系，陈道次系陈雪郎侄子。2017年9月8日，陈雪郎向章宦清出具欠条两份，结欠章宦清借款本金100万元及利息14万元。太昌养蜂合作社除与本案原告章宦清签订涉案相关协议外，还同时就涉案厂房第三层交易与案外人章志管达成相关协议，章志管的购买厂房首付款通过章宦清的银行账号转至陈道印的个人账户，2020年4月27日，陈道印通过银行转账的方式退还章志管874665元。本院认为，本案属一房二卖后所产生的纠纷。首先，对于章宦清与太昌养蜂合作社之间签订的《购买厂房协议书》的效力认定。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。该条明确了当事人达成合意的外在表现形式为签字或者盖章，而且赋予了盖章与签字在合同成立上同等的法律效力。因此，本案中太昌养蜂合作社加盖公章的行为对外具有公示效力，且从陈雪郎与陈道次、陈道印等人的特殊关系以及陈雪郎同样也参与太昌养蜂合作社与东戈公司之间买卖合同的签订，陈道印与章宦清、章志管之间的银行账户购买厂房资金往来情况，均能印证上述《购买厂房协议书》应系太昌养蜂合作社与章宦清的真实意思表示，故双方签订的《购买厂房协议书》内容合法，没有侵害国家、集体或第三人的利益，依法有效，太昌养蜂合作社及东戈公司认为上述协议书无效的抗辩意见，本院不予采纳。其次，关于太昌养蜂合作社与东戈公司签订的《温州市存量房买卖合同》的效力认定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明事实，太昌养蜂合作社与东戈公司就涉案厂房签订的买卖合同均系自愿签订，且双方已按真实成交协议书履行了大部分义务，原告提供的证据不能证明东戈公司在签订合同时明知涉案厂房存在相关纠纷，亦不足以证明太昌养蜂合作社与东戈公司存在恶意串通的行为或者上述合同存在其他法定无效情形。尽管双方为避税目的而签署了阴阳合同，导致涉诉《温州市存量房屋买卖合同》与《厂房买卖协议》中关于厂房价款的条款存在差异，但是当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格的，该价格条款无效，不影响合同其他部分的效力，故本院对《温州市存量房屋买卖合同》除价格条款外其他部分的效力予以确认。根据最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。由于涉案厂房不动产权已变更登记至东戈公司名下，故在本案中，东戈公司的权利保护顺位应先于章宦清，东戈公司要求确认其系涉案厂房买受人的诉讼请求于法有据，应予支持。章宦清认为应认定《温州市存量房买卖合同》无效的意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认章宦清与温州太昌养蜂专业合作社于2020年1月5日签订的《购买厂房协议书》有效；二、确认温州东戈农业有限公司与温州太昌养蜂专业合作社于2020年4月15日签订的《温州市存量房买卖合同》除价格条款外的其他部分有效；三、确认温州东戈农业有限公司为苍南县灵溪镇坝头村华新路以北规划一路以东B地块的不动产权利人；四、驳回温州东戈农业有限公司其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由温州太昌养蜂专业合作社负担；第三人之诉案件受理费40元，由温州东戈农业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  林春晓二〇二〇年九月一日书记员  尤文倩?相关法律条文链接：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》?第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。