广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2607号原告：周焕恩，男，1961年6月4日出生，汉族，住广东省开平市*********，公民身份号码：440************630。原告：梁永娟，女，1964年7月15日出生，汉族，住广东省开平市*********，公民身份号码：440************286。被告：开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市************。统一社会信用代码：914***********318H。法定代表人：吴东，该公司总经理。委托诉讼代理人：管超，该公司员工。原告周焕恩、梁永娟与被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司（以下简称海伦堡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，并于同年7月3日公开开庭审理了本案。原告周焕恩、梁永娟与被告海伦堡公司的委托诉讼代理人管超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周焕恩、梁永娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房产所有权证的违约金11391.86元（房款总价569593元×2%）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年8月21日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的开平市长沙区******************商品房。同年9月1日、5日，原告分两次向被告支付该房屋房款569593元及契税、维修基金。2012年5月12日，被告通知原告收楼，原告于同月29日收楼，并敦促被告早日办理房屋所有权证，但直至2014年8月28日，被告才通知原告前去办理房产证，时至同年12月9日，被告方才帮原告办理了房屋所有权证。原告于2019年12月26日才从证人胡某某处获知开发商逾期办理房屋所有权证可以获得赔偿。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应在合同订立之日起90日内按约定办理房屋产权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当向原告支付违约金。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告海伦堡公司辩称，一、原告起诉要求被告承担逾期办证违约金的诉讼时效期间已过，请求法院依法驳回其诉讼请求。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2012年5月26日交付涉案房屋给原告，应从2012年6月26日起算诉讼时效。原告在2012年6月26日没有取得房地产权属证书，不管原告是否及时过问或查询被告在约定期限内履行备案登记义务的情况，原告就应当知道自己的权利受到了侵害，应从2012年6月26日开始计算二年的诉讼时效，原告直至2020年5月22日才起诉，且原告也未提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，所以原告要求被告承担逾期办证违约金的请求已超过法定诉讼时效期间。二、即使原告的诉讼请求时效未过，则原告主张的违约金标准过高，且被告已依约将房屋交给原告使用，原告并未遭受损失，恳请法庭予以调低。三、被告已经在2014年12月9日为原告办理了房屋产权证书，已经按照合同约定履行完毕办理房产证的义务请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月31日，原告周焕恩、梁永娟和被告海伦堡公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定周焕恩、梁永娟向海伦堡公司购买开平市****办事处三江大道海伦堡26号68座801房（以下简称涉案商品房），建筑面积为130.01平方米，房屋总价款为569593元。合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后30日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同第二十二条约定：“本合同连同附件共17页，一式_份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份。”签订购房合同后，原告向海伦堡公司付清全部购房款，海伦堡公司于2012年5月12日向原告送达《收楼通知书》，通知原告于2012年5月26日办理收楼手续，原告主张因其自身原因实际于2012年5月29日收楼。海伦堡公司于2014年8月28日向原告发出《办理产权证通知》，通知原告于2014年9月1日至2014年9月15日期间亲临海伦堡销售中心办理产权登记相关手续或提供相关资料。2014年12月9日，涉案房屋办理了涉案房屋粤房地权证。海伦堡公司确认因规划发生变更未在涉案房屋交付给原告使用后30日内提供资料报产权登记机关备案。原告主张其于2020年5月8日从胡启祥处得知可要求海伦堡公司承担逾期办理房屋产权证的违约责任，遂成诉讼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告周焕恩、梁永娟与被告海伦堡公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。综合原告的起诉陈述及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否超出法定的诉讼时效？根据原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，海伦堡公司应于房屋交付使用后30日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但海伦堡公司因规划发生变更导致未能按约定履行备案义务，其行为已构成违约，但海伦堡公司对原告的诉讼请求提出诉讼时效抗辩。本院认为，首先，涉案商品房交付使用的时间应为2012年5月26日，对原告主张其实际收楼时间为2012年5月29日，但没有证据证实，本院不予支持。根据合同的约定，被告办理涉案商品房权属登记事宜的时间应为2012年6月25日前，即原告应自2012年6月26日起知道或者应当知道其权利被侵害，但又因被告直至2014年12月9月才按合同约定办理好涉案商品房的权属登记，侵权行为持续发生，故本案诉讼时效应自2014年12月10日起算。关于原告主张其因没有《广东省商品房买卖合同》的原、副本，不清楚相关的权利和权利被侵害，其于2020年5月8日才从胡启祥处得知其权利及权利被侵害的问题，本院认为，结合合同的约定，原告应当持有该合同，且合同的条款约定明确，其应当充分了解合同的条款，原告不能以其自身的懈怠为由以证明其不知道权利被侵害，故对其主张不予采信。其次，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外”的规定，因民法总则施行时间为2017年10月1日，故本案适用二年的诉讼时效，即自2014年12月10日至2016年12月10日止，而原告于2020年6月4日才提起本案诉讼，且原告没有证据证实有诉讼时效中止或者中断的情形，故原告的诉讼请求已经超出法定的诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”，本院依法驳回原告全部的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告周焕恩、梁永娟全部的诉讼请求。案件受理费减半收取42.4元（原告已预交），由原告周焕恩、梁永娟负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄惠英二〇二〇年九月四日法官助理 官利琴书 记 员 许碧霞