黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终2272号上诉人(一审原告)：程继宽，男，1979年12月4日生，汉族，个体工商户，住黑龙江省宾县。被上诉人(一审被告)：王**，男，1979年10月6日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：张志广，黑龙江张志广律师事务所律师。原审第三人：吴振宾，男，1972年11月24日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宾县。委托代理人：吴振清（系吴振宾哥哥），男，1962年12月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省宾县。上诉人程继宽因与被上诉人王**、原审第三人吴振宾案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省宾县人民法院（2017）黑0125民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，并采用阅卷、调查和询问当事人方式对本案进行了审理。程继宽、王**及其委托诉讼代理人张志广、吴振宾的委托诉讼代理人吴振清到庭接受询问。本案现已审理终结。程继宽上诉请求：1.依法撤销（2019）黑0125民初1041号民事判决，改判支持程继宽原审诉讼请求；2.案件受理费由王**承担。事实及理由：一、宾县人民法院将坐落于宾县宾州镇大地花园三号楼西厢房2层南2门查封，但该楼第三人已经在查封前出售给程继宽，且程继宽一直行使对该楼的合法占有的相关权利。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确地对无过错不动产买受人物权期待权作出了保护性规定。第一，在人民法院查封之前已经签订的房屋买卖合同在先。本案中吴振宾将房屋出售给程继宽的时间是于2012年3月18日，而查封时间在2016年12月7日，签订房屋买卖合同的时间在先，而查封时间在后；第二，该房屋买卖合同系合法有效的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”。也就是说，法律上虽然规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但该规定并不是合同法第五十二条第（五）项所规定的效力性的强制性规定，该规定不是确认程继宽与第三人合同效力的规范性文件。因此，不能据此认定程继宽与第三人之间的房屋买卖合同无效。相反，最高人民法院《房屋买卖合同解释》又明确作出规定，缔约时虽然没有所有权也不能据此认定合同无效。上述法律规定足以说明，程继宽与第三人签订的房屋买卖合同系合法有效的合同。第三，人民法院查封之前程继宽已经合法占有该不动产。最高人民法院执行局“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》理解与适用”一书对“人民法院查封前已经合法占有不动产”的规定作出了具体的理解性释义。该书明确指出“占有应理解成对不动产的管理与支配。以房屋为例，一般认为，拿到房屋的钥匙，办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。”这一理解性的释义，明确了对“占有”的规定应理解为，只要拿到房屋钥匙或者办理了物业的入住手续，就视为对房屋已经占有，而无需当事实对房屋进行实际占有。换言之，只要当事人对房屋享有管理和支配权即为占有，而不需要实际入住房屋。而本案中，程继宽自2012年3月18日起便实际占有、使用该楼房。交付了该房2012年8月至今的物业费、水电费、取暖费等所有的费用。直到提起诉讼，均由程继宽对该房行使这管理和支配的权利；第四，客观上等于程继宽已经交付了全部的房屋价款。程继宽与第三人之间签订房屋买卖合同后，已经交付了该不动产的全部价款。有第三人代理人的自认和出具的收条为证；第五，非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，不能将房屋登记到程继宽的名下不是因为程继宽过错导致，而是因为该楼开发建设后没有完备相关手续，导致该楼未能验收房产办理部门无法办理产权登记。因此说，程继宽在未能办理产权登记这一情形中并无过错。综上足以说明，原审判决适用法律错误，认定的事实错误，恳请二审法院改判支持程继宽的诉讼请求。王**辩称，一、原审判决认定案件事实清楚，证据采信正确，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回程继宽上诉，维持原判。二、首先该楼系吴振宾在开发商购买有购房合同和房票（收据）为证，2013年4月吴振宾在向王**借款时用购房合同及购房收据以买卖的形式抵押给王**，且双方实际到商服楼处看的，看房时有证人白某、于某证实，且看房借款当天程继宽也在场说这房子是他姐夫吴振宾借他开饭店用的，从来也没有提到他买房子的事。因此，程继宽与其姐夫吴振宾之间根本不存在房屋买卖关系。三、该房在房地产公司查封时依然是吴振宾名而非程继宽名，且该房并未取得物权凭证（不动产登记证)，该小区投入使用后，小区物业管理部门根据开发公司的售楼情况将争议的房地产登记在吴振宾名下进行管理，程继宽提供的水、电等票据不能证明房子是他购买了。四、《最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的不动产买受人物权的期待权，是指已经取得产权登记的房屋的期待权，本争议的房屋并未办理不动产登记，从法律层面讲，该不动产物权依然在开发公司，无论购房合同是否有效，与物权是否存在是不发生关系的，二十八条针对的是物权中的所有权而非占有，因此，无论怎么讲，程继宽的上诉观点是没有法律依据的。综上，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。吴振宾辩称，同意程继宽的上诉请求，程继宽有购房协议书，交的现金，装修也是程继宽进行的。程继宽向一审法院起诉请求：停止对（2016）黑0125执1413-1号执行裁定的执行，并解除对案涉房产的查封。一审法院认定事实：吴振宾于2013年4月24日在程继宽处借款30万元，吴振宾用其名下位于宾县宾州镇大地花园新区2号至3号西厢房南三号（实为二号）门市一、二层楼房抵押担保，并将该楼购房合同及房票交付给王**。2016年6月18日宾县人民法院作出（2016）黑0125号民初1886号民事判决书，2016年12月7日作出（2016）黑0125号执1413-1号执行裁定书，将吴振宾抵押给王**的宾县宾州镇大地花园新区2号楼3号楼西厢房2号门市一、二层面积117．34平方米及地下室面积58．67平方米房屋予以查封。2017年1月3日案外人程继宽提出执行异议。2017年1月17日宾县人民法院作出（2017）黑0125号执异3号执行裁定书，驳回了案外人程继宽的异议申请。案外人程继宽不服，于2017年3月3日向宾县人民法院提起诉讼，要求判令停止对（2016）黑0125执1413-1号执行裁定的执行，并解除案涉房产的查封。一审法院认为，程继宽对争议房屋提出的执行异议，不符合法律规定的四种情形，即：一、人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。程继宽与吴振宾虽签订了书面的房屋买卖合同（卖房协议），但该合同违法。争议房屋未办理房屋所有权证，根据相关法律规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。故程继宽与吴振宾签订的房屋买卖合同（卖房协议）无效。既然吴振宾将争议房屋卖给程继宽，后来又将争议房屋抵押给王**，并且把原始的房屋买卖合同以及房票交给王**，这不符合日常交易习惯，也不符合常理；二、已支付全部房款缺乏事实依据。庭审中程继宽虽陈述其用63万元价款购买了争议房屋并提供吴振宾妻子出具的收据，但其未举出巨额款项来源的相关证据；三、程继宽现占有争议房屋并非是基于买卖；四、争议房屋未办理过户登记，是因程继宽自身原因。因其购买争议房屋未直接从房地产开发企业购买，而从个人手购买，并且购买的是未依法登记领取权属证书的房屋。综上，程继宽对争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回程继宽的诉讼请求。案件受理费50元，由程继宽负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，人民法院应当审查下列内容：1、案外人是否系权利人；2、该权利的合法性与真实性；3、该权利能否排除执行。而对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，买受人需证明其符合下列情形且其权利能够排除执行，即：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，程继宽主张其早于法院查封即购买了案涉房产，但仅提供了与被执行人吴振宾签订的《卖房协议》、交款收据，此外均是缴纳物业费用的收据。作为未经登记的房屋买卖，买卖双方的买卖行为应首先获得房地产开发企业的认可，即，办理变更户名。其次应交付代表房屋权利的购房合同及发票等手续。程继宽主张其购买了案涉房屋，但均未采取相应的措施，故一审法院认为该行为不符合日常交易习惯，亦不符合常理，本院亦予支持。另外，程继宽以其交付了相关的物业费用作为支持其诉讼主张的理由并不成立，因为作为物业的使用者亦可缴纳上述费用，缴纳物业费用不是认定房屋权属的主要凭证。关于合同效力于本案无关，案外人执行异议之诉审查的是案外人的权利是否足以阻却人民法院的执行行为。综上所述，程继宽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人程继宽负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  付玉林审判员  刘万福()二〇二〇年九月十八日书记员  赵春莹