北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7816号上诉人（原审原告）：杨建强，男，1982年10月8日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张建勇，山东衡源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京晓月雯华影视文化传播有限公司，住所地北京市海淀区北清路68号院24号楼E座-1层0726。法定代表人：冯淑芳，执行董事。委托诉讼代理人：金平，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖雯，女，1982年3月7日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：金平，北京大成律师事务所律师。原审第三人：北京中天鼎盛影视文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路大羊坊6号楼（出让部分）C座办公楼19层2单元。法定代表人：周易，执行董事。委托诉讼代理人：路建平，女，1965年9月18日出生，北京中天鼎盛影视文化传播有限公司员工，住北京市海淀区。上诉人杨建强、北京晓月雯华影视文化传播有限公司（以下简称晓月公司）因与被上诉人肖雯、原审第三人北京中天鼎盛影视文化传播有限公司（以下简称中天公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初19857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨建强上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项,改判晓月公司与肖雯连带退返合同款724061.72元、押金6万元，由晓月公司、肖雯承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决晓月公司向杨建强退还合同款40万元,与杨建强实际使用房屋天数所应承担的费用不相符,晓月公司应退还合同款724061.72元。一审判决计算有误,双方协议第一条有明确使用期限约定,各方对协议开始执行期限及实际截止使用期限均认可的情况下,一审法院酌定判决退还40万元,与杨建强实际使用天数所应承担的合同款和晓月公司应按照杨建强未实际使用天数应退还的款额不相符。二、一审判决将晓月公司所谓的装修、家具物品、6万元押金计算在退还的40万元之内,是对基本事实的错误认定,应予以纠正。杨建强与晓月公司签订协议书时,涉案房屋已由中天公司进行了全部的装修,并配置了必要的家具物品,不存在由晓月公司再进行所谓的装修和配置家具物品的问题。三、肖雯出借个人银行账户的行为违法违规,应承担连带清偿责任。肖雯以其个人银行账户收取杨建强支付的合同款110万元后,并没有转交给晓月公司,法院应判决肖雯承担向杨建强退还判决款项的义务和责任。晓月公司、肖雯辩称，不同意杨建强的上诉请求，请求驳回其上诉请求。晓月公司不应给付任何款项。杨建强一直在使用院子，院子的使用者实际上是马某1和家族企业，使用院子的人员没有变化，使用到2019年底。不认可中天公司向杨建强发送的函件，中天公司和杨建强恶意串通，2016年7月首次向中天公司交付款项是杨建强本人交付的，开具了收据，2016年12月交付的租金也是以公司名义向中天公司交付的，中天公司在2016年7月和12月知晓房子不是晓月公司在使用。中天公司明确说在2016年底使用人不是晓月公司，而是杨建强。2017年8月1日与承租人签订的合同留的电话是杨建强的电话。杨建强拿到房子后，是马某1在使用。肖雯不是合同相对方，不应承担任何责任。中天公司述称，不存在恶意串通，具体事实与中天公司无关，对一审判决不发表意见。晓月公司上诉请求：撤销一审判决的第一、二项,改判驳回杨建强的诉讼请求。事实和理由：一审法院查明的事实有误。《协议书》不应是判决生效之日解除，涉案房屋在2019年10月左右拆迁，不存在判决生效之日解除协议，协议已经终止了。中天公司自始自终知晓晓月公司将涉案租赁物交付杨建强使用，且庭审中中天公司确认其在2016年的年底已知晓杨建强租用租赁物。但中天公司在2017年7月31日向杨建强发出所谓的告知函,告知其未授权晓月公司将租赁物转租,杨建强与晓月公司的协议书无效。该告知书发出的时间距离中天公司最迟知道晓月公司转租事宜的时间已超过六个月。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,中天公司所主张杨建强与晓月公司签订协议书无效,不能得到法院支持。中天公司向杨建强发的告知函,实际上是双方恶意串通,以损害晓月公司的利益为目的,一审法院不能以该证据作为裁决依据。杨建强辩称，晓月公司的上诉请求不应得到支持，请求驳回晓月公司的上诉请求。本案中天公司没有独立的请求权，更没有请求确认合同无效或者转租有效，司法解释中六个月的期限不适用于中天公司。杨建强虽然使用个人银行卡支付租金，但告诉了中天公司，中天公司也一直认为晓月公司在支付租金，不管是谁在支付租金，并没有告诉中天公司转租的事实，中天公司也不知道转租的事实，认为是晓月公司在承租房屋和支付租金。肖雯辩称，同意晓月公司的上诉意见。中天公司述称，不同意晓月公司的上诉，认可杨建强的答辩意见。杨建强向一审法院起诉请求：1.判决解除杨建强与晓月公司签订的《协议书》。2.判令晓月公司与肖雯连带返还项目转让费110万元（内含6万元押金）。一审法院认定事实：2015年12月29日，中天公司（甲方）与晓月公司（乙方）签订《房屋租赁合同》,约定：甲方将北京市朝阳区来广营勇士营外海瀛洲芳园房屋（以下简称瀛洲房屋）租赁给乙方使用，建筑面积800平方米，租赁用途为办公、商业；租期五年,自2016年1月1日起至2020年1月31日止,免租期1个月；第一年度租金65万元，第二年度开始租金为70万元；乙方向甲方缴纳押金6万元；除甲乙双方另有约定以外，乙方不得将房屋部分或全部转租给他人；合同期届满时，如不恢复原状的，则乙方所留设备、装修等归甲方所有；有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任:（1）该房屋被纳入政府拆迁范围……；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……（7）擅自将房屋转租、转借给第三人的……。2016年6月14日，晓月公司（甲方）与杨建强（乙方）签署《协议书》，约定：甲方与中天公司2015年12月29日签订有关瀛洲房屋《房屋租赁合同》；乙方因业务发展,需要使用甲方租赁的瀛洲房屋的全部租赁物，双方达成如下协议：第一条、甲方在2015年12月29日与中天公司签订的有关瀛洲芳园《房屋租赁合同》约定的甲方权利义务,自本协议签订之日起由乙方享有与承担，即《房屋租赁合同》中的租赁物在租赁期内由乙方使用,乙方按照《房屋租赁合同》的约定时间全额交付租金,承担义务；如乙方违反合同中约定义务致使中天公司向甲方主张违约责任或其他权利，甲方可以代偿，但须向乙方追偿。第二条、项目转让费110万元,内含6万元押金,由乙方在2016年6月15日之前全额给付甲方；甲方在与中天公司签订《房屋租赁合同》时已缴纳押金6万元，甲方与中天公司合同到期时，甲方需向乙方退还6万元押金。第三条、甲方租金已交至2016年7月31日,自2016年8月1日至2020年1月31日的租金均由乙方按时交付中天公司指定账户；如乙方未按约定时间缴纳房屋租金或违反了《房屋租赁合同》的其他约定义务,所产生的违约责任由乙方承担；若因甲方违约行为致使《房屋租赁合同》无法履行，所产生的违约责任由甲方承担；若因中天公司的违约行为导致《房屋租赁合同》无法履行,则按照甲方与中天公司所签订的《房屋租赁合同》相关约定解决，造成乙方损失的,乙方向甲方索偿,由甲方向中天公司追偿。第四条、乙方知晓租赁物的实际情况,无法办理餐饮以及文化影视的证照，乙方不得以租质物不能办理相应证照为由要求与甲方解除本合同；由甲方负责协助乙方完成北京鑫海粮储科技有限公司（以下简称鑫海公司）在瀛洲房屋的注册事宜。第五条、乙方在使用租赁物期间,若乙方提出与甲方解除本协议由乙方承担违约责任,甲方已收取项目转让费不予退还(押金除外)，若甲方或中天公司提出解除与乙方的协议，甲方须返还乙方项目转让费。第六条、甲方交付给乙方租赁物为现状(物品清单附件一),甲方可将个人物品搬离，其余的维持现状；会所的服务人员可继续由乙方聘用。第七条、本协议生效后,租赁物以及服务人员的安全责任均由乙方承担。第八条、因甲乙双方转租行为造成房屋被收回的风险,由甲乙双方共同承担，协商解决相关事宜。《协议书》末尾甲方一栏加盖有晓月公司公章并有肖雯签字。《协议书》最后一页留有双方的收付款账号，甲方收款账号为肖雯名下账号，乙方付款账号为李某名下账号。备注有如下内容：“杨建强接受马某1及所在企业授权签字,李某代表马某1及所在企业付款”。2016年6月15日,谭艳青作为甲方交接人同乙方交接人杨建强签订交接证明一份,上载甲方(晓月公司)与乙方(马某1)关于瀛洲芳园会所所有事项均已交接完毕,截止《协议书》生效之日,所有员工工资等一切费用和水、电、燃气费用均由甲方己结清,无任何问题。同日,李某通过自己银行账户向肖雯账户转入110万元,转账备注栏注明“代替鑫海公司马某1付瀛洲院子租”。经查,马某1系鑫海公司法定代表人,该公司注册地位于瀛洲房屋所在地址。杨建强提交其2017年8月1日签收的中天公司2017年7月31日所发《告知函》，内容为：“本公司为瀛洲芳园房东,并未授权晓月公司对外出租瀛洲芳园,故杨建强与晓月公司2016年6月14日签的协议书无效。若因此事需要本公司协助起诉晓月公司,我公司积极配合。特此告知!”中天公司认可《告知函》为该公司所发。2017年8月1日，中天公司（甲方）与北京雅克尼技术服务有限公司（以下简称雅克尼公司）（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将瀛洲房屋租赁给乙方使用，建筑面积800平方米，租赁用途为办公、商业；租期五年,自2017年8月1日起至2022年7月31日止；第一年度租金65万元，第二年度开始租金为70万元；乙方向甲方缴纳押金6万元；除甲乙双方另有约定以外，乙方不得将房屋部分或全部转租给他人；合同期届满时，如不恢复原状的，则乙方所留设备、装修等归甲方所有；有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任:（1）该房屋被纳入政府拆迁范围……；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……（7）擅自将房屋转租、转借给第三人的……。该合同乙方一栏联系电话为杨建强手机号。中天公司提交租金转账单据和租金收据，证明晓月公司于2015年12月、2016年7月、2016年12月分3次交纳了押金、租金，雅克尼公司于2017年8月、2018年1月、2018年7月分3次交纳了租金。杨建强称，雅克尼公司和中天公司签署租赁合同是我介绍撮合的。因为之前中天公司说了不允许转租，我生意不好，雅克尼公司也在找地方，想租。房屋交接时我把自己的东西拿走，把房屋钥匙给了雅克尼公司的马某2。房屋内的家具等都留下了，我按照《协议书》支付给晓月公司的110万转让费包含装修、家具等，中天公司说这些都是他们的，不是晓月公司的。我是2017年6月搬走的，搬走之前我给肖雯发了微信，给肖雯手下一个总监打了电话。我只告诉肖雯我搬走了，没说我把房屋交给雅克尼公司了，因为雅克尼公司是跟中天公司签的合同。中天公司称，是我公司同意杨建强把房屋钥匙直接交给了雅克尼公司。我公司把房屋交给晓月公司时，房屋是完全装修好的，家具也很多，厨房灶具都有，因为我们以前在那办公，在晓月公司之前也有人租用，隔了几个月晓月公司就租了。装修都是好的，家具都是定做的，各个房间都有齐全的设施。晓月公司接手房屋后，没听说他们重新装修，如果要装修，他们应当通知我们。也没听说晓月公司是否添置家具。瀛海房屋于2019年初被全部拆迁，拆迁之前雅克尼公司跟我们办了交接，肖雯交的6万押金抵了雅克尼公司的租金。因为是杨建强代表雅克尼公司跟我们谈的租赁合同，当时我们跟杨建强说好了原来肖雯的6万押金算成雅克尼公司的。晓月公司、肖雯称：杨建强搬走没有告诉肖雯。中天公司把房屋交给我们的时候有装修，家具有一点，但不多。我们按照自己的风格做了一些软装修，添置了一些家具。对餐具、炉灶进行了更换。院里的屏风、绿植，室内的家具，卡拉OK房、茶室都进行了装修。配了很多家具，包括床、窗帘、桌椅等很多东西，最终成为一个高档会所。法院2018年12月23日作出（2018）京0105民初59665号民事裁定书，驳回杨建强的起诉。该裁定的主要理由是：杨建强与晓月公司所签《协议书》写明“杨建强接受马某1及所在企业授权签字”，杨建强未能举证证明其与晓月公司形成了合同关系。杨建强上诉后，二审中杨建强提交马某1于2019年4月4日出具的书面证言和录像光盘，主要内容是：房屋是杨建强个人承租的,我没有与杨建强合租,我借用杨建强承租的地方注册了鑫海公司，我和鑫海公司都没有委托杨建强承租,更没有委托杨建强支付110万元费用,鑫海公司也没有支付过上述110万元费用。这完全是杨建强的个人行为,与我无关。二审于2019年4月19日作出（2019）京03民终5182号民事裁定书，指令一审法院审理。二审裁定的主要理由是：杨建强同晓月公司的《协议书》载明的签约双方为杨建强、晓月公司，虽然该合同备注载明“杨建强接受马某1及所在企业授权签字，李某代表马某1及所在企业付款”，但晓月公司未提供证据证实马某1及所在企业授权杨建强与晓月公司签订《协议书》。因杨建强申请对肖雯采取财产保全措施，海淀法院于2017年12月11日作出（2017）京0108民初56342号民事裁定书，裁定查封、冻结肖雯名下价值120万元的财产，执行过程中冻结了肖雯名下工商银行账户内款项43890.07元、查封肖雯名下机动车一辆。冻结、查封到期前，因杨建强申请继续保全，法院已依杨建强申请裁定延长上述保全措施的期限。一审法院认为，本案的第一个争议焦点是杨建强是否与晓月公司存在合同关系。杨建强同晓月公司的《协议书》载明的签约双方为杨建强、晓月公司，虽然该合同备注载明“杨建强接受马某1及所在企业授权签字，李某代表马某1及所在企业付款”，但晓月公司未提供证据证实马某1及所在企业授权杨建强与晓月公司签订《协议书》，而杨建强提交的证据能够证明马某1否认其授权杨建强与晓月公司签约。综合在案证据，可以认定杨建强是《协议书》的合同相对方，杨建强依据《协议书》与晓月公司存在合同关系。晓月公司所称马某1实际享有合同权利，杨建强不是适格原告的抗辩意见没有依据，法院不予采信。本案的第二个争议焦点是肖雯是否应承担《协议书》的合同义务。杨建强同晓月公司的《协议书》载明的签约双方为杨建强、晓月公司，晓月公司和肖雯均称肖雯仅是受晓月公司委托代表晓月公司签约收款执行合同事务，杨建强未提交证据证实肖雯是《协议书》的合同相对方。对于杨建强所称晓月公司实际受肖雯控制一节，无论晓月公司实际控制人是谁，均不影响晓月公司依据公司法独立承担民事责任，杨建强要求肖雯承担《协议书》的合同义务没有依据，法院不予支持。本案的第三个争议焦点是杨建强能否要求解除《协议书》并退还合同款。杨建强提交的中天公司2017年7月31日所发《告知函》与中天公司当庭陈述等证据能够相互印证，证明中天公司2017年7月31日以晓月公司违约转租为由收回了房屋，杨建强与晓月公司的《协议书》已无法正常履行。晓月公司所称中天公司知道房屋实际使用人不是晓月公司的抗辩意见没有证据佐证，且与本案不属同一合同关系。晓月公司所称杨建强此后仍在实际使用房屋的答辩意见没有充足证据佐证，法院不予采信。杨建强要求解除《协议书》的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于杨建强要求退还全部合同款110万元的诉讼请求，《协议书》第八条约定：“因甲乙双方转租行为造成房屋被收回的风险,由甲乙双方共同承担，协商解决相关事宜。”综合案件事实，结合《协议书》中双方主要权利义务内容以及《协议书》第八条的文字表述，可以认定杨建强和晓月公司在签署《协议书》时均明知《协议书》的性质实为转租，且双方均明知晓月公司与中天公司的《房屋租赁合同》明确不允许转租。在此情况下，杨建强与晓月公司仍签署《协议书》，属于自甘风险的行为。现由于杨建强与晓月公司的转租行为造成房屋被中天公司收回，由此造成的风险和损失按照《协议书》约定应由杨建强与晓月公司共同承担。因双方无法协商解决，法院依法酌定。杨建强将房屋内晓月公司添附的装修、物品一并交付中天公司，应就此向晓月公司支付补偿。再考虑到杨建强签署《协议书》后亦使用房屋一段时间等案件情况，依据公平原则，法院依法酌定晓月公司退还杨建强合同款40万元，法院在酌定该数额时已将押金和晓月公司装修、家具物品考虑在内，该数额内已包含了杨建强支付的6万元押金，并扣除了杨建强应就房屋内晓月公司添附的装修、家具物品支付给晓月公司的补偿款。肖雯不应承担《协议书》的合同义务，杨建强以肖雯违法向晓月公司出借个人账户为由要求肖雯与晓月公司承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、杨建强与北京晓月雯华影视文化传播有限公司2016年6月14日签订的《协议书》于判决生效之日解除。二、北京晓月雯华影视文化传播有限公司于判决生效之日起15日内向杨建强返还合同款40万元。三、驳回杨建强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实，2016年6月14日晓月公司与杨建强签署《协议书》，虽然《协议书》备注载明“杨建强接受马某1及所在企业授权签字，李某代表马某1及所在企业付款”，但签订该协议书的双方为杨建强、晓月公司，晓月公司未提供证据证实马某1及所在企业授权杨建强与晓月公司签订《协议书》，杨建强提交的马某1于2019年4月4日出具的书面证言和录像光盘等证据能够证明马某1否认其授权杨建强与晓月公司签约，一审法院综合在案证据认定杨建强与晓月公司存在合同关系，具有事实及法律依据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。晓月公司与杨建强签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。《协议书》第八条约定，因晓月公司与杨建强双方转租行为造成房屋被收回的风险,由双方共同承担，协商解决相关事宜。该条将双方的行为表述为“转租行为”，结合《协议书》对双方权利义务内容的约定，一审法院认定晓月公司与杨建强双方均认可《协议书》的性质实为转租，且双方均明知中天公司与晓月公司签订《房屋租赁合同》明确不允许擅自转租，具有事实依据。根据查明的事实，中天公司2017年7月31日向杨建强发出《告知函》，称未授权晓月公司对外出租涉案房屋,并将涉案房屋收回，并于2017年8月1日与雅克尼公司签署《房屋租赁合同》将涉案房屋租赁给雅克尼公司。由于杨建强与晓月公司的转租行为造成涉案房屋被中天公司收回，杨建强与晓月公司签订的《协议书》已无法正常履行，合同目的无法实现，杨建强主张解除合同，于法有据，本院确认双方合同解除时间为2017年7月31日，一审法院判决杨建强与晓月公司签订的《协议书》于判决生效之日解除，缺乏依据，本院依法予以纠正。晓月公司上诉主张《协议书》不应在判决生效之日解除，理由正当，本院予以支持。晓月公司关于中天公司知道晓月公司将涉案房屋转租，其向杨建强发《告知函》系双方恶意串通等主张，并未提交充分有效证据予以证明，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《协议书》第八条的约定，杨建强与晓月公司的转租行为造成房屋被中天公司收回，由此造成的风险和损失应由杨建强与晓月公司共同承担。杨建强将涉案房屋内晓月公司添附的装修、物品一并交付中天公司，应就此向晓月公司支付补偿。双方合同解除，晓月公司应返还杨建强支付的押金。一审法院综合考虑《协议书》的履行情况，晓月公司添附的装修、家具物品情况，押金的支付情况，并结合杨建强使用房屋状况等情形，依据公平原则，酌情确定晓月公司应向杨建强返还合同款并无不当。杨建强上诉主张一审法院判决晓月公司返还的合同款计算有误，且晓月公司不存在添附装修、家具物品情况，缺乏依据，本院不予支持。晓月公司关于不同意返还合同款项的上诉请求，于法无据，本院对此不予支持。杨建强上诉主张肖雯出借个人银行账户应承担连带清偿责任，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，杨建强的上诉请求不能成立，应予驳回；晓月公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初19857号民事判决第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初19857号民事判决第一项、第三项；三、确认杨建强与北京晓月雯华影视文化传播有限公司2016年6月14日签订的《协议书》于2017年7月31日解除；四、驳回杨建强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5000元，由杨建强负担。一审案件受理费14700元，由杨建强负担9355元（已交纳）；由北京晓月雯华影视文化传播有限公司负担5345元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费14361元，由北京晓月雯华影视文化传播有限公司负担7300元（已交纳5345元，其余1955元于本判决生效后七日内交纳）；由杨建强负担7061元（已交纳2035元，其余5026元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  何灵灵审 判 员  周艳雯二〇二〇年九月二十七日法官助理  卫孚嘉书 记 员  王 艳