江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3100号上诉人（原审原告）:戎东英，女，1953年12月23日出生，退休职工，住盐城市大丰区。上诉人（原审原告）:朱爱山，男，1948年3月19日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：朱雪峰（系上诉人儿子），男，1976年2月6日出生，汉族，住盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）：杜生祥，男，1990年4月7日出生，汉族，个体工商户，住盐城市大丰区。上诉人戎东英、朱爱山因与被上诉人杜生祥房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院(2020)苏0982民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。戎东英、朱爱山上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持戎东英、朱爱山的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由杜生祥承担。事实和理由：1.一审法院认定杜生祥的微信聊天记录作为解除合同的依据是错误的。杜生祥称陈某是其妻子，但一审法院未予核实，且陈某不是本案所涉租赁合同的当事人，不能代表杜生祥作出意思表示。杜生祥称其妻子一直索要1.5万元押金，这与租赁合同中约定的乙方违约，甲方不予退还押金相互矛盾。戎东英、朱爱山无法确定杜生祥的真实意思，这只是双方商议的过程，并未达成一致。2.一审法院认定后续没有电费就是搬离退房也没有事实依据。戎东英、朱爱山出租门面房给杜生祥，戎东英、朱爱山无权干涉杜生祥的经营行为，杜生祥不租赁门市必须要将租赁门市交还给戎东英、朱爱山，但时至今日，杜生祥一直未履行交还门面房义务。故戎东英、朱爱山认为杜生祥一直在继续使用门面房进行经营，一审法院判定2019年11月28日双方解除租赁合同没有事实依据。3.一审法院认定戎东英、朱爱山没有尽到催缴租金的义务是错误的。戎东英、朱爱山于2019年11月28日起多次催缴租金，在2020年2月25日还邮寄催缴通知书给杜生祥，所以不能认定戎东英、朱爱山没有尽到催缴义务。4.租赁协议中约定“乙方不履行协议，甲方有权立即收回门面”，但不是戎东英、朱爱山必须的行为，杜生祥当时没有退房的明确表达，只是拖欠租金，如果戎东英、朱爱山未催租金就收房，戎东英、朱爱山就构成违约。杜生祥二审未作答辩。戎东英、朱爱山向一审法院起诉请求：1.判令杜生祥支付戎东英、朱爱山房租45000元，承担此款按年利率6%计算的利息；2.本案的诉讼费用由杜生祥承担。一审法院认定的事实：2008年11月30日，戎东英、朱爱山与案外人董某、许某签订《房屋买卖协议》一份，购得位于大新路糖业烟酒总公司综合楼（现名新纪元大厦）底层门市一间。2019年5月14日，戎东英、朱爱山在其儿子朱雪峰的陪同下与被告杜生祥签订《门面租赁协议》一份，协议约定如下：“1、门面房位于新纪元大厦，乙方租赁房屋为自行开办台拾记店，需转租与甲方沟通；2、租赁期为二年，从2019年5月18日至2021年5月17日，每年房租为9万元，后一年房租在前一年到期提前二个月缴纳给甲方，第二年在2020年3月17日前交付；。4、乙方缴纳租房保证金和水电押金15000元，乙方承租期间未有违约、水电欠账、损坏已有和固定装潢（包括二层阁楼、吊顶、地板、玻璃门、卷帘门、空调含遥控），租房保证金和水电押金在到期之日返还给乙方；5、双方违约金为三万元，乙方未到期退房或未按时缴纳房租及一切不履行协议的行为，甲方有权立即收回门面，租房保证金和水电押金不予退还，并追究违约责任，甲方一切不履行协议的行为，乙方同样可追究违约责任；。7、第一年房租签订合同时缴纳45000元，2019年11月17日之前再缴纳45000元；甲方负责接入三项电，乙方要交纳5000元预存电费；8、本协议一式两份，未尽事宜，由双方协商解决。甲方签字：戎东英，乙方签字：杜生祥。2019年5月14日”。杜生祥按照合同第7条的约定先交纳半年的房租45000元（2019年5月18日至2019年11月17日），租房保证金和水电押金15000元，预存电费5000元，合计65000元，此款均由被告杜生祥汇给了戎东英、朱爱山的儿子朱雪峰，杜生祥亦进行了租赁经营。杜生祥的妻子陈某曾于2019年11月16日与戎东英、朱爱山的儿子朱雪峰微信聊天，向朱雪峰表示要求出租方退押金并明确：“我决定不再往下租了。”。杜生祥在盐城市大丰区美庐城重新开办了台拾记蛋糕店，并于2019年12月26日办理了工商营业执照。戎东英、朱爱山因杜生祥未在2019年11月17日之前交纳下半年的租金，经催要未果后，遂于2020年3月18日向一审法院提起诉讼。一审另查明，戎东英、朱爱山提供的租赁门市房没有独立的电表户头，系由盐城市大丰区新健糖烟酒有限责任公司（以下简称大丰糖烟酒公司）在该门市房设用电分表，由大丰糖烟酒公司定期读用电分表数后再通知戎东英、朱爱山交纳相应的电费。在杜生祥实际租赁期间所产生的电费，均由戎东英、朱爱山代缴，戎东英、朱爱山在代缴最后一期电费时间为2019年11月28日，电费单据中明确载明电费发生的时间为“10月9日至11月14日”。2019年11月28日以后，戎东英、朱爱山未再收到大丰糖烟酒公司的交纳电费通知。2019年6月6日至11月14日杜生祥租赁期间发生的电费合计5095.02元，杜生祥预存在戎东英、朱爱山处的电费只有5000元，戎东英、朱爱山代为多付的95.02元，在本案审理过程中戎东英、朱爱山表示予以放弃。一审案件审理过程中，戎东英、朱爱山陈述杜生祥于2019年11月份的时候曾经电话联系过戎东英、朱爱山商谈2019年11月17日以后的租赁问题，但未有答复，关于杜生祥有无发退租信息，戎东英、朱爱山表示无法记清楚了。后来去门市看，发现门面招牌也没有了，具体什么时间搬走的也不清楚。戎东英、朱爱山的儿子朱雪峰对杜生祥的妻子陈某与其在2019年11月16日的微信聊天记录的真实性无异议，但其认为退租等事宜应当与其父母即戎东英、朱爱山商议。本案存在如下争议焦点：1.本案租赁合同是否可以解除？何时解除？2.戎东英、朱爱山主张的违约责任如何计算？关于第一个争议焦点：本案租赁合同是否可以解除？何时解除？杜生祥辩称其于2019年11月15日即全部搬出案涉租赁房屋并向戎东英、朱爱山发出退租信息。从戎东英、朱爱山提交的电费收据来看，杜生祥用电截止时间为2019年11月14日，两者时间上基本吻合，能够推定杜生祥于2019年11月15日之后未再实际使用租赁房屋。从杜生祥妻子陈某与朱雪峰2019年11月16日的微信聊天记录来看，双方就房屋退租及水电押金的退还事宜进行了协商，且明确表示“我决定不再往下租了。”，但朱雪峰未给予正面回应，仅回复“生意就在守，成功的人就在坚持。我劝你坚持做下去，你们夫妻商量好吧。”等劝导杜生祥继续租赁的语言。审理过程中查明双方的租赁合同事宜均由朱雪峰代为经办，相关的房屋租金、水电押金亦由朱雪峰代为收取，故杜生祥的妻子陈某通过微信向朱雪峰发出退租信息，应当视为戎东英、朱爱山自2019年11月16日收到杜生祥发出的解除合同的意思表示。本案审理过程中，杜生祥虽未明确提起反诉，但其在本案审理过程中关于请求确认解除合同的意思表示明确，为了减少讼累，法院可以一并处理租赁合同是否解除的问题。一审院认为，杜生祥的妻子在2019年11月16日，已通过戎东英、朱爱山的儿子朱雪峰向戎东英、朱爱山发出明确的主张退租的信息，该信息含有明确的解除租赁合同的意思表示。且杜生祥亦在盐城市大丰区美庐城已重新开办了台拾记蛋糕店，并于2019年12月26日办理了工商营业执照。虽然杜生祥为违约在先的一方，但其确已实际不再租赁戎东英、朱爱山门市房，如强制杜生祥继续履行租赁合同势必导致其履约成本过高，从公平原则的角度出发，杜生祥可以要求解除合同，但需依法承担相关违约责任。综合前述分析，一审法院确认案涉《门面租赁协议》自2019年11月16日解除。庭审中杜生祥陈述其租赁戎东英、朱爱山门市房内的物品已于2019年11月15日全部搬出，故相关门市房原告方可自行随时收取并行使相关权利。关于第二个争议焦点：戎东英、朱爱山主张的违约责任如何计算？杜生祥作为违约方在特定的条件下可以提出解除合同，但必须承担合同约定的违约责任。《租赁协议》第5条约定：“双方违约金为三万元，乙方未到期退房或未按时缴纳房租及一切不履行协议的行为，甲方有权立即收回门面，租房保证金和水电押金不予退还，并追究违约责任，甲方一切不履行协议的行为，乙方同样可追究违约责任30000元违约金”，第7条约定：“第一年房租签订合同时缴纳45000元，2019年11月17日之前再缴纳45000元”。戎东英、朱爱山未有证据能够证明于2019年11月17日之后及时向杜生祥催缴租金，直至2020年2月25日才邮寄寄往杜生祥新的门市地址催缴房租，而未能及时行使合同约定的“逾期交纳租金可立即收回门面并追究违约责任的”权利，对租赁收益损失的扩大亦存在一定的过错。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认定戎东英、朱爱山与杜生祥双方之间的租赁合同自2019年11月16日解除，但根据合同履行期限的约定及本案中双方在履行合同过程中的主观状态，一审法院酌定戎东英、朱爱山在合同解除后的空租期为6个月，杜生祥应当按照约定的租金标准赔偿戎东英、朱爱山房屋6个月的空租期损失45000元。杜生祥已交纳的租房保证金和水电押金15000元根据合同约定，在杜生祥违约时戎东英、朱爱山可不予退还，该约定具备一定的履约保证功能。同时协议约定违约金为30000元，依据违约金损失填补功能为主、惩罚功能为辅的原则，戎东英、朱爱山在合同解除后的空租期损失与约定的违约责任相当，故一审法院综合认定杜生祥在合同解除后需要承担的违约责任为赔偿戎东英、朱爱山租金损失45000元。综上所述，戎东英、朱爱山与杜生祥签订的《门面租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人双方应按照合同的约定履行自身的义务。现杜生祥事实上已不再租赁，且戎东英、朱爱山于2019年11月16日收到杜生祥解除合同的意思表示，杜生祥主张解除协议，一审法院依法认定戎东英、朱爱山与杜生祥签订的《门面租赁协议》于2019年11月16日解除，但杜生祥应当承担相应的违约责任来弥补戎东英、朱爱山在下一个租赁前空租期间的租金损失。扣减杜生祥已支付的租房保证金及水电押金15000元后，杜生祥仍应赔偿戎东英、朱爱山租金损失30000元。戎东英、朱爱山未能及时依法对杜生祥要求解除合同的行为提出异议，亦未及时行使合同约定的收回门面并追究违约责任的权利，故对扩大的损失自行承担。依照《中华民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、确认戎东英、朱爱山与杜生祥2019年5月14日签订的《门面租赁协议》于2019年11月16日解除；二、杜生祥于判决生效之日起15日内另行赔偿戎东英、朱爱山租金损失30000元。三、驳回戎东英、朱爱山的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费948元，减半收取474元，由戎东英、朱爱山负担199元，杜生祥负担275元。二审双方未提供新的证据。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，戎东英、朱爱山与杜生祥2019年5月14日签订的《门面租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人双方应按照合同的约定履行。根据已查明的事实，杜生祥的妻子陈某在2019年11月16日通过戎东英、朱爱山的儿子朱雪峰向戎东英、朱爱山发出明确的主张退租的信息，该信息含有明确的解除租赁合同的意思表示。上诉人在上诉状中虽然对陈某是否是杜生祥妻子表示疑问，但一审中上诉人对陈某是杜生祥的妻子并未提出异议。因朱雪峰是上诉人的儿子，在合同签订时代表上诉人在场，在合同履行时接受案涉房屋的租金，在陈某与朱雪峰的聊天记录中，朱雪峰也从未表示该房屋是否承租还要等待上诉人的意思表示，所以陈某在微信中要求解除租赁合同的意思表示应视为杜生祥对上诉人所作出的意思表示。朱雪峰在微信中虽然对是否同意杜生祥解除合同未给予正面回应，但应当视为出租人戎东英、朱爱山此时已收到杜生祥发出解除合同的意思表示。杜生祥作为承租人在出租人并无违约行为的情况下并不享有单方解除合同的权利，其本案也未提起反诉要求解除合同，但考虑到承租人杜生祥已明确不愿意继续履行租赁合同，其事实上也已将租赁房屋腾空，租赁合同目的已无法实现，如强制杜生祥继续履行租赁合同势必导致其履约成本过高，也不利于纠纷的解决，对承租人杜生祥也属显失公平。故一审法院为了减少讼累，确认双方签订的《门面租赁协议》于2019年11月16日解除并无不当。另，因承租人违约行为导致合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月。本案房屋租赁合同的解除是因承租人杜生祥主动不履行的原因导致，杜生祥在违约解除双方租赁合同后，应向出租人戎东英、朱爱山承担违约责任。一审法院酌定杜生祥向戎东英、朱爱山承担租金损失45000元并无不当，在扣减杜生祥已支付的租房保证金及水电押金15000元后，杜生祥仍应赔偿戎东英、朱爱山租金损失30000元。戎东英、朱爱山在明知承租人杜生祥请求解除租赁合同的情况下，未及时依法对杜生祥要求解除合同的行为提出异议，亦未及时行使合同约定的收回门面并追究违约责任的权利，而是听任租赁房屋的闲置，对因此而扩大的损失应由出租人自行承担。综上，戎东英、朱爱山的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费948元，由上诉人戎东英、朱爱山负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  张晨阳审判员  周 陇二〇二〇年九月十五日书记员  刘 湘