湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终1151号 上诉人（原审原告）：覃桂香。 委托诉讼代理人：朱文，湖南天戟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周桅，湖南天戟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：申群星。 委托诉讼代理人：申青柳，湖南光韵律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：杨**。 上诉人覃桂香、申群星因与被上诉人杨**房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○二○年五月十七日作出的（2020）湘0503民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 覃桂香上诉请求：1.撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初345号民事判决，改判解除覃桂香、申群星签订的《购房协议书》，由申群星返还覃桂香已支付的购房款297800元及利息132165元（按年利率6%计算自2012年1月17日至2020年5月16日止，顺延照计），并赔偿覃桂香损失80000元；2.本案一、二审诉讼费由申群星负担。事实和理由：一、申群星未经覃桂香同意，多次协助杨**办理涉案房屋的数次买卖，甚至在2018年6月11日覃桂香已向人民法院提起诉讼要求申群星办理房屋过户手续的情况下，仍将涉案房屋产权登记在案外人名下，导致覃桂香的购房目的无法实现，其行为表明不履行主要合同义务，构成根本违约，覃桂香享有法定解除合同的权利。二、申群星在涉案房屋买卖合同的履行过程中存在重大过错，应承担全部违约责任。本案中，从《私有房屋买卖合同》以及收条可以明显反映出，杨**以其个人名义对涉案房屋进行了处置，且其处置房屋系其本人拖欠向某甲借款未归还而采取的抵债行为，申群星完全能认识到杨**对房屋的处置行为不是基于覃桂香的授权行为。覃桂香在2018年2月通过短信与申群星取得联系并约定时间办理房屋产权登记手续以及在2018年6月11日向人民法院提起诉讼的种种行为，均表明覃桂香向申群星主张履行办理房屋登记手续的合同义务。在此情况下，申群星仍协助杨**对涉案房屋进行了处置，其行为具有重大过错。覃桂香在此过程中没有任何过错，申群星应当承担合同解除的全部违约责任。三、一审判决申群星承担违约责任明显与覃桂香的损失不符。申群星存在重大过错，导致涉案房屋产权无法办理在覃桂香的名下，该买卖合同无法履行，其行为构成根本违约。覃桂香主张解除合同并要求返还已支付的购房款297800元及资金占用利息符合法律规定。覃桂香购买涉案房屋时价格为327800元，而涉案房屋于2018年6月26日被以381524元的价格卖给案外人王某某，该房价差额部分属于房屋的增值部分，系覃桂香可以获得的利益，应认定为覃桂香的合理损失，应由申群星全额赔偿。一审仅判决申群星承担覃桂香购房款资金占用利息部分的40%违约责任缺乏法律依据。 申群星辩称，申群星对涉案合同已按约履行完毕，没有违约行为，更不存在重大过错或根本违约，不存在法定解除的情形，申群星不应承担责任。申群星有充分的理由相信杨**作为覃桂香的代理人对涉案房屋进行处置是代覃桂香作出的，而覃桂香长期放任杨**履行涉案合同，其在履行合同中存在过错，其遭受的经济损失是杨**的欺诈行为所造成的，杨**对涉案房屋处置所产生的后果应由覃桂香承担。 杨**未作陈述。 申群星上诉请求：1.依法裁定将与本案存在关联的杨**利用涉案委托代理关系实施合同诈骗的刑事犯罪案件移送公安机关；2.撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初345号民事判决，改判驳回覃桂香的全部诉讼请求或裁判覃桂香在本案承担过错责任；3.本案一、二审诉讼费由覃桂香、杨**共同承担。事实和理由：一、一审审理程序存在错误。本案主要的法律关系是覃桂香、申群星之间的买卖合同关系，从中衍生了覃桂香与杨**的委托代理关系，而覃桂香实际是杨**妻子的真实姓名，而杨**凭借该委托代理关系对申群星实施诈骗，导致申群星出现错误交付房屋的情形，之后，覃桂香、覃某某两姐妹与杨**为诈骗申群星财产而提起本案虚假诉讼，上述情况完全符合《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定的人民法院在审理经济纠纷中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理的情形。一审法院未将杨**涉嫌诈骗的犯罪线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，违反法定程序。二、一审判决认定基本事实的证据不足。一审判决书中经审理查明部分认为：2011年5月17日至6月13日期间，覃某某向杨**转账305997元用于为覃桂香购买新房，认定依据是覃桂香提供的个人活期明细信息，但该证据存在诸多瑕疵。覃某某与覃桂香系姐妹，覃某某与杨**系夫妻，覃桂香实际是杨**妻子覃某某的真实姓名，三方之间存在亲属关系和合伙做生意的情形，资金往来实属正常，在涉案房屋被杨**获得，房款可被覃桂香以要求解除合同为由取回的情况下，涉案房屋的全部利益均已被杨**和覃桂香两方获取，两方可随意对涉案相关证据中的款项往来情况进行说明，申群星或人民法院无法获取其他证据予以反驳，一审法院将这份可由覃桂香、杨**自行解读的证据轻易作为认定覃桂香购房的主要依据，凭该证据认定的事实明确了覃桂香的买方合法性，明显存在不妥。三、一审判决适用法律错误。1、因涉案房屋的土地权证登记在申群星名下，涉案房屋进行房屋权证登记时，只能登记在申群星名下，该一情形不应认定为违反合同约定的情形。一审判决认定申群星将房屋登记在自身名下属违约行为明显不妥。2、申群星在获得房屋权证后（2013年）已及时通知覃桂香进行房屋权证过户，但当时申群星仅有杨**的联系方式，申群星明确告诉杨**让覃桂香来过户房屋。此时，申群星已完成合同约定的通知买方过户义务。而杨**告知覃桂香的房屋已归杨**所有，暂时不需过户，杨**的该次要求暂不过房的行为完全构成表见代理。在申群星两次将房屋权证交付时间告诉覃桂香和要求其来办理过户，并明确告知“杨**已把房屋买了”，是覃桂香自身拒不按时履行合同办理房屋过户，方才导致申群星遭受杨**欺骗，错误向杨**指定的债权人交付了房屋权证。因覃桂香消极履行合同，导致申群星受到杨**欺骗，覃桂香在此过程中存在疏于履行合同的过错。一审判决仅裁决由申群星承担赔偿责任，显失公平。 覃桂香辩称，一、本案是否存在经济犯罪，均应由人民法院依法进行审理。况且，申群星已就杨**涉嫌诈骗向公安机关报案，但公安机关经侦查并未予以立案。二、一审法院审理程序合法。申群星主张本案的覃桂香系杨**妻子覃某某的真实姓名缺乏依据，本案的覃桂香并非杨**的妻子。一审判决认定基本事实正确，适用法律不存在明显错误。请求二审驳回申群星的上诉。 杨**未作答辩。 覃桂香向一审法院起诉请求：1、解除覃桂香、申群星签订的《购房协议书》，判令申群星返还覃桂香购房款297800元及利息125373元（按年利率6%自2012年1月计算至2018年12月止，顺延照计），并赔偿覃桂香损失80000元（含房屋买卖差价53724元）；2、判令申群星支付已付购房款一倍的赔偿款297800元给覃桂香。 一审法院认定事实：覃桂香与覃某某系姐妹关系，俩人自2010年始在某某市从事批发零售，经营收入共同所有，均存入覃某某名下。杨**与覃某某于某甲年2月9日登记结婚。2011年5月17日至6月13日期间，覃某某共向杨**转账305997元用于为覃桂香购买新房。2011年7月6日，杨**接受覃桂香的委托，以覃桂香（乙方）的名义与申群星（甲方）签订了《购房协议书》，该协议书约定：乙方购买位于邵阳市某某路某栋综合楼3单元第6层2号联建房，建筑面积145平方米，单价为每平方米2260元，总金额327800元。签订协议时，支付购房款200000元，交房时付款97800元，余款待甲方把房产证、土地使用证办理齐全交付乙方、乙方验收认可后付清。乙方逾期付款超过30日后，甲方有权解除合同。甲方应当在2011年10月10日前交现房，并将符合合同约定的住房交给乙方使用。产权证办理：房产证和土地使用证由甲方办理，办理好后交给乙方。相关费用及税收，按照国家政策有关规定，该由甲方负责的甲方负责，该由乙方负责的乙方负责，不得以任何理由抗拒不交。甲方逾期交房超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当事方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款……乙方落款处签署杨**（代）覃桂香，并留有杨**的联系电话。当日，杨**即通过银行转账130000元给申群星，另支付现金70000元，申群星为此出具了收条：“今收到覃桂香购买某栋三单元第六层二号房款贰拾万元整￥200000元”。2012年1月17日，覃桂香、杨**、覃某某三人到申群星处接收了房屋，并通过覃某某的账户向申群星转账97000元，申群星出具了“今收到覃桂香购房款玖万柒仟元整”的收据。 2013年8月13日，申群星将涉案房屋登记在自己名下，并办理了房屋所有权证及《国有土地使用权证》。尔后，申群星通过电话联系到杨**，要求办理房屋过户和水电立户手续，杨**提出房屋过户暂缓，水电可立户到杨**名下。2013年8月，申群星将涉案房屋水、电登记至杨**名下。 某乙年6月27日，覃某某与杨**离婚。离婚协议书中对涉案房屋没有记载。 杨**因欠案外人向某甲的借款无力偿还，遂将涉案房屋交由向某甲抵债，并请求申群星作为见证人。2018年1月，杨**与向某甲签订《私有房屋买卖合同》，将涉案房屋作价330000元出售给向某甲。申群星在见证人栏内签名。同日，申群星向案外人向某甲收取了涉案房屋的尾款40000元，并出具了收条：“今收到向某甲购买杨**房屋（位于某某路某栋3单元602号）尾款42700元（实收肆万元整）。如杨**2018年3月18日没还清向某甲借款，此房产证由申群星交给向某甲，杨**无条件同意。”杨**在收条上签名盖印。 2018年2月，覃桂香通过电话、短信与申群星联系，要求办理房屋过户手续，并于2018年2月7日通过短信与申群星约定于2018年3月18日一起去办理房产证。2018年3月16日，申群星通过短信告知覃桂香：杨**已经将房屋买了，18日拿证。2018年3月18日，覃桂香回复要过两天才能回来。 收条约定的期限届满后，杨**未能归还向某甲的借款。2018年4月17日，申群星在收到微信名为向某乙的微信转账2700元后，将涉案房屋的房屋所有权证、国土使用证交给向某甲，向某甲出具了《收条》。2018年5月8日，向某甲出具《委托书》，委托申群星将涉案房屋出售给房屋中介公司的工作人员信某某，办理一切手续。同日，申群星、向某甲与信某某签订《买卖协议》，将涉案房屋作价360000元出售给信某某。信某某将购房款支付给向某甲。也是在同一天，申群星及其妻李晃英向信某某出具了《委托书》，委托信某某为代理人，全权代办涉案房屋所有权证、国有土地使用证过户手续、签订房屋买卖契约等事项，并办理了委托公证。 2018年6月11日，覃桂香向一审法院提起诉讼，要求申群星办理涉案房屋的过户登记手续，并支付违约金50000元。6月26日，信某某作为代理人以申群星的名义与案外人王某某签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋作价381524元出售给王某某，并于次日办理了过户手续。2018年10月25日，覃桂香申请撤回2018年6月11日的起诉，予以准许。 另查明，在本案审理过程中，覃桂香于2019年6月26日作出《声明》：“贵院受理的原告覃桂香诉被告申群星房屋买卖合同纠纷一案，因本案我方不清楚申群星与杨**之间的相关情况，因此，我方直接向被告申群星主张房屋买卖合同纠纷的相应责任，请贵院依法支持我方的全部诉讼请求，不在本案中向杨**主张权利。” 一审法院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。2011年7月6日的《购房协议书》系当事人真实意思的表示，没有违反法律法规禁止性规定，为有效合同。本案的焦点问题是：一、杨**的行为是否构成表见代理；二、覃桂香是否有权解除合同。 一、杨**的行为是否构成表见代理 《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”这是合同法对表见代理的规定。我国设立表见代理制度是为了保护合同相对人的利益，维护交易安全和代理制度的诚信基础，使怠于履行注意义务的被代理人直接承担行为人所订立的合同的合同责任。从以上规定不难看出，即使行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止，但其订立的合同仍然要冠以被代理人的名义。“以被代理人的名义订立合同”，也就意味着被代理人必须是合同相对人。本案中，关于案涉房屋，前后一共涉及了四份买卖合同，即：2011年7月6日杨**以覃桂香的名义与申群星签订的《购房协议书》、2018年1月25日杨**与案外人向某甲签订的《私有房屋买卖合同》、2018年5月8日申群星、向某甲与房屋中介公司的工作人员信某某签订的《买卖协议》、2018年6月26日信某某作为代理人以申群星的名义与案外人王某某签订的《存量房买卖合同》。在四份房屋买卖合同中，仅第一份合同是以覃桂香的名义签订的，其余的均是以杨**或者申群星的名义与案外人签订的。显而易见，杨**与向某甲签订《私有房屋买卖合同》、申群星与信某某签订《买卖协议》、申群星与王某某签订《存量房买卖合同》的行为不符合合同法对表见代理的规定，杨**的行为不构成表见代理。 二、覃桂香是否有权解除合同 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同解除分为约定解除和法定解除两种。“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”这是约定解除的法律规定。在2011年7月6日杨**以覃桂香的名义与申群星签订的《购房协议书》中，当事人对解除合同进行了约定，即：覃桂香逾期付款超过30日，申群星有权解除合同；申群星逾期交房超过60日，覃桂香有权解除合同。《购房协议书》约定的申群星交房时间的截止日为2011年10月10日，而实际交房时间是2012年1月17日，申群星逾期交房超过60日，按照约定覃桂香有权解除合同。由于《购房协议书》中没有约定解除权行使期限，加之没有证据证明申群星催告过覃桂香在合理期限内行使解除权，故覃桂香的解除权没有消灭。 虽然覃桂香的解除权没有消灭，但是根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定和《购房协议书》“乙方解除合同的，甲方应当事方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款”的约定，覃桂香举张解除合同，应当通知申群星，《购房协议书》自通知到达申群星时解除。申群星有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 三、当事人在本案房屋买卖活动中的责任 覃桂香按照《购房协议书》的约定支付了大部分购房款，并履行了收房义务，因为申群星未按约定交付房产证、土地使用证而未交纳购房尾款，覃桂香在房屋买卖活动中没有过错。覃桂香非但没有过错，反而因为合同相对方的违约行为造成了损失，属于“受害人”。本案的现实情况是，覃桂香支付了购房款，却未能取得房屋所有权，且取得房屋所有权已成为不能，可谓是“人财两空”。 申群星出售自己的房屋、收取购房款，天经地义，合理合法。但申群星在覃桂香如约支付了大部分购房款后，未将涉案房屋的所有权证和土地使用证登记至覃桂香名下，违反了《购房协议书》的约定，应承担违约责任。特别是申群星在明知购房人是覃桂香的情况下（这点从《购房协议书》的乙方为覃桂香、申群星2011年7月6日及2012年1月17日的《收条》可以得到证实），仍然一而再、再而三地放任甚至亲自参与涉案房屋的多次买卖，并在2018年6月11日覃桂香向一审法院提起诉讼、诉请其办理房屋过户手续承担违约责任后依然协助他人办理房屋过户登记，申群星的行为是本案纠纷发生的主要原因，对覃桂香的损失应该承担部分赔偿责任。若申群星能够坚持初心，诚实守信，本案一房多卖的违法行为就不可能发生。 杨**出于私利的需要，将其为覃桂香代买的房屋用于抵偿自己的债务，杨**的行为是本案发生的根本原因。值得注意的是，杨**与案外人向某甲于2018年1月25日签订的《私有房屋买卖合同》，名为房屋买卖，实为以房抵债。杨**以房抵债的行为，直接导致了覃桂香不能实现合同目的这一后果的发生。在本案房屋买卖活动中，杨**“空手套白狼”，真真切切地不当得利。故杨**应该承担返还覃桂香购房款、赔偿覃桂香大部分的经济损失。由于覃桂香以2019年6月26日《声明》放弃了在本案中向杨**主张权利的权利，因此本案不宜判决杨**承担责任，覃桂香可另行寻找救济途径。 四、对覃桂香诉讼请求的处理 覃桂香第一项诉讼请求，要求解除与申群星签订的《购房协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定和《购房协议书》的约定，覃桂香可以自行通知申群星解除合同。现覃桂香未经通知程序，直接要求人民法院强制解除《购房协议书》，不符合合同法的规定和协议书的约定，不予支持。 覃桂香第一项诉讼请求中要求申群星返还购房款297800元，通过以上的论述不难看出，应该向覃桂香返还购房款的是杨**，而不是申群星，故对覃桂香此项诉讼请求，不予支持。 覃桂香第一项诉讼请求中要求申群星赔偿损失80000元（含房屋买卖差价53724元），房屋买卖差价53724元属于间接损失，加之覃桂香未能提供证据证明我国合同法第一百一十三条规定的因违约所造成的损失为26276元（80000元－53724元），故对此项诉讼请求亦不予支持。但覃桂香购房款297000元被占用多年，资金占用期间的利息损失属于覃桂香的直接经济损失，应由违约方申群星和杨**负责赔偿。购房款297000元自2012年1月18日按年利率6%的标准计算至2020年5月17日的资金占用期间利息为132165元（297000元×6%÷12×89个月），由申群星赔偿52866元（132165元×40%）。 覃桂香向申群星交纳的297000元系购房款，不是定金，不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定。覃桂香、申群星之间的房屋买卖属于两个自然人之间的契约行为，不是消费者与经营者的关系，故覃桂香第二项诉讼请求要求申群星支付已付购房款一倍的赔偿款297800元没有法律依据，不能支持。 申群星辩称“杨**为躲避债务，通过欺骗申群星的方式从申群星手中骗取覃桂香房屋用于抵偿自身债务，已涉嫌诈骗”，要求中止本案诉讼，将犯罪线索移送公安机关或检察机关。因杨**在以房抵债过程中，申群星以见证人的身份在2018年1月25日的《私有房屋买卖合同》上签名，并向债权人出具了收取购房尾款的《收条》，且2018年4月17日申群星在收到余款后，亲手将涉案房屋的房屋所有权证、国土使用证交给债权人，2018年5月8日又接受债权人的委托书，与债权人共同将涉案房屋出售给房屋中介公司的工作人员，申群星的上述系列行为，充分说明了申群星在明知杨**将覃桂香购买的房屋用于抵偿自身债务的情况下仍然协助杨**进行以房抵债，不存在诈骗的嫌疑。故申群星提出的中止本案诉讼、将犯罪线索移送有关部门的主张不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、申群星于判决生效后五日内赔偿覃桂香的经济损失52866元；二、驳回覃桂香的其他诉讼请求。案件受理费5905元，由覃桂香负担5515元，申群星负担390元。 本案二审期间，申群星围绕上诉请求向本院提交了如下证据：1、广东增值税电子普通发票；2、杨**之父杨某甲出具的证明、邵阳县公安局某某派出所出具的证明及杨**、杨某甲的户籍信息；3、结婚登记审理处理表、覃某某户籍信息照片及杨**的二哥杨某乙书写的证明；4、杨某乙之女杨某丙出具的辨认覃桂香身份的证明；5、覃某某、覃桂香之父说明覃某某与覃桂香姐妹姓名互换情况的视频；6、户籍登记信息照片，上述证据拟证明覃桂香与覃某某两姐妹因姓名登记错误，在户籍登记系统中使用了对方名字，但在日常生活中均使用本名，本案合同签订后，有可能系两姐妹一直未改回本名，故一直未找申群星过户，涉案房屋属杨**的夫妻共同财产，杨**对涉案房屋享有处分权。覃桂香的质证意见是：证据1中手机号码登记的用户信息是杨**，但不影响覃桂香使用该手机号码；证据2杨某甲不能证明覃桂香的法律身份；证据3，结婚登记上显示杨**与覃某某系夫妻关系，覃桂香不是杨**的妻子；证据4不能达到证明目的；证据5，覃某某与覃桂香在小时候互换过名字，但在生活中一直使用本名；对证据6未发表意见。本院经审查认为，申群星提交的上述证据不能达到其证明目的，且与本案没有关联，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：一、一审判决认定覃桂香系2011年7月6日签订的涉案房屋买卖合同相对方是否正确，杨**将涉案房屋处置给他人的行为是否系无权代理行为；二、申群星在履行2011年7月6日签订的买卖合同中配合杨**将涉案房屋出售给他人，其行为是否存在过错，覃桂香的诉讼请求应否得到支持；三、杨**出售涉案房屋的行为是否涉嫌刑事犯罪，本案是否应移送公安机关处理，一审审理程序是否违法。2011年7月6日，杨**作为覃桂香的代理人，代覃桂香与申群星签订了《购房协议书》。当天，申群星收到200000元购房款后，即出具了1张收条，确认该款系覃桂香支付的购房款。申群星于2012年1月17日收到97000元购房款后，又出具了1张收条，亦确认该款系覃桂香支付的购房款。通过审查2011年7月6日涉案房屋买卖合同，结合申群星、杨**的上述行为，可以确认覃桂香系涉案房屋买卖合同的相对方，申群星应知晓杨**系代覃桂香签订涉案房屋买卖合同的代理人。之后，杨**未经覃桂香授权，通过申群星对涉案房屋进行收房，并将该房屋的水、电手续登记在杨**名下，尔后又将覃桂香委托其所购但尚未支付购房余款且未办理产权手续的涉案房屋处置给他人，目的是为了非法获取房款用于清偿自身债务，其行为严重损害覃桂香的利益，属无权代理行为。申群星提出覃桂香系杨**妻子“覃某某”的真实姓名，不属涉案房屋买卖合同的相对方，杨**实施的行为构成表见代理的上诉主张缺乏充分的事实依据，本院不予采信。申群星在履行涉案房屋买卖合同的过程中，一味轻信杨**，从未与覃桂香沟通核实，擅自将涉案房屋交付给杨**，并将房屋水、电登记在杨**名下，且在覃桂香要求办理产权过户手续的情况下，仍不尽审慎注意的义务，积极协助杨**办理涉案房屋转让的相关手续，导致涉案房屋被杨**处置给他人，从而无法与覃桂香继续履行涉案房屋买卖合同，其行为明显存在过错，应当承担相应的责任。覃桂香自杨**代其签订涉案房屋买卖合同并代为支付大部分购房款后，从未向申群星明示杨**的代理权限，未亲自对涉案房屋进行验收并办理收房手续，亦未及时联系督促申群星将涉案房屋的产权办理到其名下，疏于履行合同义务，以致申群星错误认为杨**才是涉案房屋的真正购买人，从而导致涉案房屋被杨**处置给他人，自身亦存在过错，应承担一定的责任。综合考虑本案发生的原因、合同的性质及申群星、覃桂香在履行合同中实施的具体行为，酌情确定申群星、覃桂香的责任比例均为50%。覃桂香提出在履行合同过程中自身不存在过错，申群星存在重大过错应承担全部赔偿责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案房屋已被他人购买并已办理了过户登记手续，申群星与覃桂香于2011年7月6日签订的《购房协议书》已无法履行，符合法定解除条件，该《购房协议书》应当予以解除。一审判决对覃桂香要求解除涉案合同的诉请不予支持不当，本院予以纠正。覃桂香就此提出涉案买卖合同应予解除的上诉主张成立，本院予以支持。覃桂香在履行买卖合同的过程中，已向申群星支付了297000元购房款，因涉案房屋已通过申群星被杨**处置给他人，申群星应按其责任比例50%向覃桂香返还购房款148500元。杨**出于私利的需要，未经覃桂香授权，擅自将涉案房屋处置给他人，是导致本案纠纷发生的根本原因。杨**通过非法处置涉案房屋所获款项属非法收益，应当全额返还或赔付给本案的受害方申群星、覃桂香。申群星待向覃桂香返还购房款148500元后，可向杨**另案主张追偿的权利。覃桂香因杨**的非法处置涉案房屋而导致余下148500元购买款未能得以返还，可直接要求杨**予以返还，但基于覃桂香出具了放弃向杨**主张权利的书面声明，故本案不宜判决杨**向覃桂香予以返还。虽然覃桂香与申群星双方签订的涉案房屋买卖合同中约定的房款为327800元，但至杨**将涉案房屋非法处置给他人时，覃桂香仅向申群星支付了购房款297000元，尚欠部分房屋尾款，且涉案房屋被杨**非法处置给他人后，又经数次处置才被案外人王某某以381524元的价格购得，故不能简单地以本案房屋最终成交价381524元减去合同购买价327800元后所得差额53724元作为覃桂香遭受的经济损失数额。因覃桂香未能提交充分的证据证明因申群星的过错行为而造成其经济损失80000元（含房屋买卖差价53724元），应当承担举证不利的法律后果，故本院对覃桂香就此提出房屋买卖差价53274元应认定为因申群星履约不当所造成的经济损失而应予全额赔偿的上诉主张不予支持。虽然自覃桂香于2011年7月、2012年1月向申群星共支付购房款297000元后，申群星占有该购房款多年，但申群星收到上述房款后，亦已向杨**交付了房屋多年，杨**收房后至非法处置房屋前一直对涉案房屋进行实际管理，覃桂香在购房资金占用期间遭受的利息损失应由杨**负责赔偿。因覃桂香出具了放弃向杨**主张权利的书面声明，故本案不宜判决杨**向覃桂香赔偿资金占用期间利息损失。一审判决申群星赔偿覃桂香资金占用期间利息损失52866元不当，本院予以纠正。因覃桂香向申群星支付的297000元是购房款，而非定金，不宜适用定金罚则，其要求申群星支付已付购房款一倍的赔偿款缺乏法律依据，一审判决不予支持恰当。综上，覃桂香提出申群星应全额返还购房款297000元的上诉主张不能成立，本院仅部分予以支持，其提出申群星应支付已付购房款一倍的赔偿款、资金利息占用期间利息损失和赔偿房屋买卖差价的上诉主张不能成立，本院不予支持。申群星提出其在履行合同过程中没有过错，不应承担赔偿责任的上诉主张不能成立，本院亦不予支持。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定，人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。申群星在本案审理过程中陈述，其以杨**涉嫌诈骗为由，向公安机关报案，公安机关认为杨**涉嫌诈骗犯罪的证据不足，因此没有作为刑事案件予以受理。因申群星提出杨**等人的行为涉嫌诈骗犯罪的依据不足，一审法院未将本案相关材料移送公安机关查处并继续审理本案并无不当。况且，即便杨**等人的行为涉嫌诈骗犯罪，也是因杨**与覃桂香之间是否存在委托代理关系而引发的，与本案房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，根据上述规定，一审法院对本案继续审理并作出判决于法有据。申群星就此提出一审审理程序违法的上诉主张不能成立。 综上所述，覃桂香的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。申群星的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初345号民事判决； 二、解除覃桂香、申群星于2011年7月6日签订的《购房协议书》； 三、限申群星自本判决送达之日起十五日内返还覃桂香购房款148500元； 四、驳回覃桂香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5905元，由覃桂香负担2953元，申群星负担2952元。二审案件受理费14061元，由覃桂香负担4656元，申群星负担9405元。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱红伟 审 判 员  李文明 审 判 员  申 杰 二〇二〇年九月十一日 法官 助理  汪 臻 代理书记员  张 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……