广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7434号上诉人（原审原告）：曹国良，男，汉族，1979年9月10日出生，公民身份证：420************930，住址：惠州市惠城区*********，小金乌石村委会乌石小学背后。户籍地址：武汉市新洲区**********。委托诉讼代理人：郭胜华，湖南湘南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗其伟，男，汉族，1964年12月8日出生，住址：广东省惠州市惠城区*******，公民身份证：441************510。曹国良诉罗其伟房屋租赁合同纠纷一案，广东省惠州市惠城区人民法院作出（2016）粤1302民初5654号民事判决。曹国良不服提起上诉，本院作出（2017）粤13民终2787号民事裁定，将本案发回惠城区人民法院重审。广东省惠州市惠城区人民法院经审理后作出（2018）粤1302民初32号民事判决，曹国良不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告曹国良不服一审判决，上诉请求：1、请求依法改判判项一，判定被上诉人退还上诉人房屋租赁押金16000+8000=24000元；2、请求依法撤销判决判项二，判定被上诉人赔偿上诉人：（1）房屋拆迁经营损失补助（950+900）×12×6=133200元；（2）J050-1二楼正靠火车站主要公路属于经营性房屋，搬迁补助费=面积×补偿标准=950平方米×25元/平方米×6+900平方米×12元/平方米×6=142500元+64800元=207300元；（3）有线电视迁移安装费468元，固定电话机费100元，空调拆装补助费100元，热水器拆装补助费100元，网络移装费200元等补偿费用968元；（4）被上诉人一方多收取上诉人租赁金即从2015年7月到2016年3月租金11086+3900=14986元；（5）二楼28台+三楼15台，每台机器搬迁和动力线路的安装、调试费用1000元，合计（28+15）×1000=43000元。以上5项总计：356454.00元。以上二项总计人民币380454元。3、请求法院判决本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担，其中一审诉讼费用是4337元+1690元=6027元。事实和理由：2012年2月28日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，上诉人从被上诉人处租赁厂房用于办企业加工厂，租期是从2012年3月1日到2019年3月1日，共七年。后因被上诉人所有的房屋所在地，用于惠州市**客运项目用地房屋征收范围，同年，广东省惠州市惠城区*********办事处与被上诉人达成拆迁协议，并于2015年7月1日和2015年8月26日，从广东省惠州市惠城区*********办事处领取拆迁补偿费用即包含上诉人依法应得的各项费用。被上诉人在领取本属于上诉人的各项拆迁补偿费用后，拒绝向上诉人支付，损害上诉人的合法权益。具体有如下事实认定错误：1、法院应该调取被上诉人即罗其伟的拆迁补偿报告，然而是由被上诉人代理人即现拆迁办工作人员提交罗其伟的拆迁补偿报告，且缺失了的正是有关上诉人部分的补偿内容。2、房租租赁押金数额不对——是24000元而不是16000元；3、评估公司评估时，对有关设备和相关机器是上诉人签名确认的，但报告中没有该部分内容；4、二份租赁合同内容和面积是950+900平方米，而判决书只认定959.64平方米；5、最早签订的租赁合同给定二楼、三楼机台数目是43台，每台搬运费用按1000元计算，单搬运费用就是4.3万元；6、住改商，按商业拆迁进行补偿，而法院认定的事实错误：搬迁补助费=面积×补偿标准=950平方米×25元/平方米×6+900平方米×12元/平方米×6=142500元+64800元=207300元；房屋拆迁经营损失补助（950+900）×12×6=133200元；这些重要的事实问题和法律问题，一审法院未曾厘清，判决错误。二、一审法院适用法律错误。1、关于房屋租赁合同纠纷，双方真实意思表示，并实际履行，现依法被国家征收，理应得到国家赔偿或补偿，有关被上诉人收取的上诉人的租赁房屋押金理应退还，退还金额为24000元而不是16000元。2、关于上诉人的补偿款问题，涉案租赁房屋已被征收，被上诉人已实际领取了征收补偿款，上诉人作为承租人理应获得相应补偿。根据《乌石学校周边道路完善工程建设项目征收集土地上房屋拆迁补偿安置实施方案》的规定，结合双方的租赁合同及《征拆房屋分户房产面积测绘图》，理应对搬迁补助费用、有线电视迁移装费、固定电话移装费、空调拆装补助费、热水器拆装补助费、太阳能热水器拆装补助费、网络移装费进行补偿，特别是加工机器拆装补助费没有进行补偿。3、关于上诉人的经营性损失补偿问题。根据《乌石学校周边道路完善工程建设项目征收集土地上房屋拆迁补偿安置实施方案》的规定，结合双方的租赁合同及《征拆房屋分户房产面积测绘图》，认定是住改商的，且确实按照商业改扩建后按商业营业的，按经营性用途进行补偿。综上所述，一审法院认定不清，一审法院适用法律错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法予以改判。被上诉人罗其伟经法院公告传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审原告曹国良向一审法院起诉请求：1、判令被告罗其伟赔偿原告搬迁补助费（950+900)×12=22200元、有线电视迁移装费468元，固定电话移机费100元，空调拆装补助费200元，热水器拆装补助费100元，网络移装费用200元,以上共计23268元;2、判令被告罗其伟赔偿原告房屋迁补经营损失补助（950+900)×12×6=133200元；3、判令被告罗其伟退还原告房屋租赁押金16000元（二楼押金）+8000元（三楼押金）=31000元；4、判令被告罗其伟退还多收原告方租赁金即从2015年7月到2016年3月租金11086+3900=14986元;5、本案诉讼费用由被告罗其伟承担。一审法院认定事实：原告与被告于2012年1月4日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于惠州市乌石管理下刘组433号的厂房或门市租给原告使用，面积820平方米，月租金2000元，押金4000元，租期自2012年3月1日起至2017年3月1日止。2012年2月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将乌石管理下刘组433号的厂房或门市租给原告使用，面积950平方米，月租金4000元，押金8000元，租期自2012年3月1日起至2019年3月1日止。2013年1月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将惠州市小金口48号小区内的厂房或门市租给原告使用，面积900平方米，月租金为5800元，押金16000元，租期自2013年2月8日起至2018年2月8日止。被告向原告出具的租金收据显示，原告于2013年1月11日交付厂房押金16000元，房租交至2015年12月。根据《乌石学校周边道路完善工程建设项目征收集体土地上房屋拆迁补偿安置实施方案》第五条房屋拆迁补偿第二项：“住改商”房屋的补偿。本方案所称“住改商”是指宅基地上的住宅改作商业经营用途的房屋（以下简称“住改商”。1.“住改商”的条件：（1）“住改商”房屋应当是临被拆迁房屋片区的主干道路（一般路宽在12米以上），并且有较多的居住人口或有商业氛围，因而具有商业价值的满足经营使用条件的永久性房屋；（2）在征地预公告发布之前，取得合法、有效的工商营业执照；（3）工商营业执照注册登记的营业地址与被拆迁房屋地址相同；（4）在征地预公告发布之前，经税务登记且持续依法纳税；（5）“住改商”房屋经权利人申请，房屋所在地村（居）委会提出初审意见后，由小金口街道办事处会同工商、税务等有关部门调查核实后予以认定。2.“住改商”面积应当按下列规定认定：（1）认定“住改商”面积，原则上限于临路永久性房屋一楼实际经营的建筑面积。未按商业用途设计或改建的住宅房屋二楼及二楼以上部分原则上不认定为“住改商”面积，确有实际经营的从严认定；（2）认定“住改商”面积，不得超过实际经营楼层的房产证证载建筑面积。没有房产证的，不得超过实际经营楼层的依法测绘建筑面积；（3）实际经营楼层中明显隔断用于非商业经营的部分不得认定为“住改商”面积；（4）未经依法批准加建、扩建的房屋和临时建筑不得认定为“住改商”面积。3.“住改商”房屋的补偿：（1）经认定符合条件的“住改商”房屋，参照同区位国有出让商业用地房屋评估其市场价值，并按评估市场价值的60%给予补偿；（2）经营手续不够完善，但在征地预公告发布之前，已持续经营12个月以上且在征地预公告发布之日和之前仍在经营的房屋，经认定可参照“住改商”补偿的，参照同区位国有出让商业用地房屋评估其市场价值，并按评估市场价值的50%给予补偿。第七条搬迁补助的内容，搬迁补助费标准如下：（一）住宅房屋搬迁补助12元/平方米，按符合居住使用条件的被拆迁房屋建筑面积计算，每户不足500元的按500元补助。（二）设施设备搬迁费标准如下：1.有线电视迁移装费：468元/户；2.固定电话移装费：100元/号；3.空调拆装费200元/台；4.热水器移装费：100元/台；5.太阳能热水器移装费：500元/台；6.网络移装费：200元/户；7.管道燃气迁移费按市发展改革部门核定的标准向被拆迁人支付。（三）住宅房屋被拆迁人选择房屋置换的，按照所选择的置换房屋的建筑面积和上述标准给予二次搬迁补助费，干净搬迁补助费在安置房屋建成后通知交付使用时支付。（四）工业、仓储等房屋中的生产设备、存货等可以经评估确定搬迁费用。第八条，过渡期安置补助：拆迁人向被拆迁人支付过渡期安置补助费被拆迁人一律自行解决过渡期住房，过渡期安置补助标准如下：（一）选择货币补偿的，按符合居住使用条件的被拆迁永久性住宅房屋建筑面积计算，每月12元/平方米，每户每月不足700元的按700元补助次性补助6个月。（二）选择房屋置换的，过渡期安置补助费分段计算，从搬迁腾空房屋之日起6个月内，按符合居住使用条件的被拆迁永久性住宅房屋建筑面积计算，每月12元平方米，每户每月不足700元的按700元补助。从第7个月开始，按所选择的置换房屋建筑面积计算，每月12元/平方米，补助至安置房屋建成后通知交付使用之日后90日止，补助款每6个月支付一次。第九条，停产停业损失补偿：因征收集体土地的房屋拆迁造成停产停业损失的补偿，根据房屋被拆迁前的经营效益、停产停业期限等因素确定。（一）经营性房屋的停产停业损失补偿。1.按实际经营的被拆迁永久性房屋建筑面积，首层商铺每月50元/平方米、二楼及以上每月25元平方米的标准，给予被拆迁人一次性6个月的停产停业损失补偿。2.被拆迁人要求按评估价值补偿的，房屋被拆迁前的效益原则上以房屋拆迁前1年内实际月平均税后利润为准不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限按6个月计算。（二）工业、仓储用房的停产停业损失补偿。1.工业、仓储用房的停产停业损失补偿条件：（1）在征地预公告发布之前，取得合法、有效的工商营业执照；（2）工商营业执照注册登记的营业地址与被拆迁房屋地址相同；（3）在征地预公告发布之前，经税务登记且持续依法纳税。2.工业、仓储用房的停产停业损失补偿标准：（1）按符合使用条件的被拆迁永久性工业、仓储房屋建筑面积，每月10元/平方米的标准，给予被拆迁人一次性6个月的停产停业损失补偿。（2）被拆迁人要求按评估价值补偿的，房屋被拆迁前的效益原则上以房屋拆迁前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限按6个月计算。（三）对承租人的停产停业损失补偿。被拆迁人与承租人的房屋租赁合同由签约双方依法处理，拆迁实施单位可以给予协助。对征地预公告发布之前已签订房屋租赁合同，征地预公告发布之日仍在实际生产经营，并根据拆迁实施单位的要求，按时搬迁腾空房屋的承租人参照被拆迁人停产停业损失标准给予承租人一次性6个月的停产停业损失补偿。租赁住改商房屋经营的，按出租人“住改商房屋的停产停业损失补偿标准补偿；租赁工业、仓储房屋生产经营的，按照出租人工业、仓储房屋的停产停业损失补偿标准补偿。但是，签订拆迁补偿安置协议之日租赁合同的剩余租赁期限不足6个月的，按照实际剩余租赁期限补偿。另查二，惠州新纪元测绘工程有限公司于2014年10月8日出具的测绘编号为“2014-1008-050”、“2014-1008-050-1”的《征拆房屋分户房产面积测绘图》显示，房屋编号为J050号的二层建筑面积为560.53平方米，房屋主体为被告罗其伟，其所有的拆迁补偿款为7411344元。房屋编号为J050-1号二层建筑面积为399.11平方米，房屋主体为袁伟强，其所有拆迁补偿款为4388164元，庭审中，被告称袁伟强在拆迁时已经将权益全部转由其承担，被告已与征收部门达成补偿协议并已领取上述相应的房屋征收补偿款。另查三，原告于2014年10月10日注册名称为“惠州市惠城区腾龙五金加工厂”的个体户，经营场所为惠州市*************。到本案法庭辩论终结时，原告仍然在使用该房屋。另查三，审理过程中，本院询问了惠州市惠城区****办事处征地中心副组长刘盛安。其称，在征地工作人员勘查罗其伟房屋时，房屋所有人罗其伟无提供资产的证明是厂房，也没有机器设备。但是在评估公司进场时，现场是有设备的。在征地补偿款补偿到位后，才了解到原被告之间存在租赁关系，并协调了双方多次。没有认定罗其伟这部份房屋为商业用房，主要是因为没有任何商业或厂房的资料。征地补偿是按照评估公司的认定结论进行补偿。至于原告的机器搬迁费用，因罗其伟的房屋被认定为住宅，依照86号令，住宅的搬迁补偿标准是12元/㎡，补1个月，已按标准补偿给罗其伟。且罗其伟其他部分的房屋有被认定为商业部分的，但与本案原被告争议的部分无关联。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。关于本案实际履行的合同的认定。本案原被告签订了三份《房屋租赁合同》：签订时间分别为2012年1月4日、2012年2月28日、2013年1月11日。其中，原告主张双方履行的是2013年1月11日签订的《房屋租赁合同》，月租金为5800元，押金16000元，租期自2013年2月8日起至2018年2月8日止。被告向原告出具的租金收据显示，原告于2013年1月11日交付厂房押金16000元，房租交至2015年12月。而被告主张双方履行的是2012年1月4日签订的《房屋租赁合同》。从合同履行来看，2012年1月4日和2013年1月11日的合同，被告均向原告出具了收款收据，有合理理由相信，双方最后一份合同应为双方真实意思表示，应认定为双方实际履行的合同。由于房屋被合法征收，合同已经不可能再继续履行，因此，该合同应确认为已解除，被告应当退还收取原告的房屋押金16000元。至于原告诉请被告退还多收的房屋租金，由于原告一直使用涉案房屋，对其该请求不予支持。关于原告的补偿款问题。涉案租赁房屋已被征收，被告已实际领取征收补偿款，原告作为承租人亦应获得相应补偿。根据《乌石学校周边道路完善工程建设项目征收集体土地上房屋拆迁补偿安置实施方案》的规定，结合双方的租赁合同及《征拆房屋分户房产面积测绘图》，原审法院确认被告应赔偿原告因租赁房屋征收的费用为：1、搬迁补助费：11515.68元（959.64㎡×12元/㎡）；2、有线电视迁移装费：468元；3、固定电话移装费：100元；4、空调拆装补助费：200元；5、热水器拆装补助费：100元；6、太阳能热水器拆装补助费：500元；7、网络移装费：200元。以上合计：13083.68元。关于原告诉请经营性损失的问题。原告诉请的房屋迁补经营损失补助费，根据《乌石学校周边道路完善工程建设项目征收集体土地上房屋拆迁补偿安置实施方案》，原告承租被告的房屋未被认定为经营性房屋或“住改商”性质的房屋，因此，其不符合有关经营性补偿的规定。双方的租赁合同对拆迁补偿亦未作约定，因此，原告请求经营性损失缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原告合理的诉讼请求，原审法院予以支持，不合理的诉讼请求，依法予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告罗其伟应于本判决生效之日起十日内向原告曹国良退还房屋租赁押金16000元；二、被告罗其伟应于本判决生效之日起十日内向原告曹国良赔偿因租赁房屋征收的费用13083.68元。三、驳回原告曹国良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4337元，由原告曹国良负担4000元、被告罗其伟负担337元。二审中，上诉人曹国良提交以下新证据：证据1、说明，拟证明罗其伟同苏伟军、刘盛安等社会闲杂人员恶意涉黑强拆损失重大财产，违背合同约定，颠倒黑白，影响了法院公正审判。证据2、受案回执，拟证明罗其伟伙同苏伟军、刘盛安等社会闲杂人员故意破坏公司财产。证据3、相片，拟证明拆迁办刘盛安、苏伟军伙同罗其伟对工厂进行了加层和装修骗取国家的拆迁款，但是惠州市城管执法队对其工厂的加层和装修进行了拆除并且有备案。证据4、光碟，拟证明最高人民法院指出征收土地和房屋，在获得法院准许强执裁定前，行政机关无权强拆，请求法院就恶意涉黑强拆、非法绑架，故意破坏公司财产进行公正审判。证据5、惠正公司记录表，拟证明拆迁办刘盛安、苏伟军伙同罗其伟抽掉曹国良的所有资料，影响了法院公正审判。证据6、传票，拟证明拒绝开庭，藐视法律。证据7、村委证明，拟证明经营场所合法。被上诉人罗其伟经法院公告传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2004年8月19日，罗其伟、曾海、袁伟强、罗苑霞、邓仕兰、邓振彬、陈寿昌、黄达胜签订一份《地皮合作协议书》，约定“甲方将位于惠州市江北48#小区、小金口镇乌石村委会乌石小学后面由乌石村委会转让给罗其伟的1212㎡地皮，经过充分可行性研究和相互协商，决定共同开发小金口镇乌石村委开发建设市场和工厂事宜，特立本合同：第一条：……共同投资经营。第二条：建筑面积为2510平方米左右，其中铁皮500平方米左右。第三条：管理由罗其伟全权负责村委土地纠纷，建设和出租，如遇国家征收，一切由罗其伟代表全权负责处理。第四条：资金增减由罗其伟决定，合理调整。”罗其伟（乙方）与惠城区小金口镇乌石村委会经济合作社（甲方）签订有一份《地皮转让合同书》（时间不明），约定甲方将位于江北48#区乌石小学背后的山边留用规划用地转让给乙方兴建楼房，面积共1212平方米。另查二，2012年8月14日，乌石村民委员会出具一份《证明》：“兹有罗其伟身份证号……，在位于江北48#小区山地建有楼房一栋门牌号433号，该房屋产权属罗其伟所有，现出租给曹国良使用。现请有关部门办理工商有关证照……。”另查三，曹国良经营的“惠州市惠城区藤龙五金加工厂”营业执照登记经营场所为“惠州市小金口乌石下刘组8号”。注册日期2008年9月27日。此外，曹国良为经营者的“惠州市惠城区腾龙五金加工厂”营业执照登记的经营场所为“惠州市*************”，该厂2013年12月18日《“三小”场所安全意见征询表》中载明经营面积为960平方米。另查四，曹国良一审提交的罗其伟出具的多份《收款收据》显示，2013年后，罗其伟分别按照每月租金2000元和每月租金5800元的标准，分别持续收取两类租金。对于曹国良主张2012年1月4日《房屋租赁合同》租赁范围是第二层，2013年1月11日《房屋租赁合同》租赁范围是第三层，两份合同是各自独立合同的主张予以采信。双方合同对于遇征收情形如何处理未作约定。2012年2月28日，曹国良缴交押金8000元。2013年1月11日，曹国良缴交押金16000元。另查五，惠州市惠正资产评估与房地产土地评估有限公司于2015年7月13日出具惠正资评报字（2014）第12018-J050号《市客运中心站建设项目涉及的集体土地上房屋征收补偿评估报告》，其中《资产评估结果表》房屋现状用途显示“一层商铺，二层住宅”。另查六，2014年10月8日，惠州新纪元测绘工程有限公司作出的房屋编号：J050号《征拆房屋分户房产面积测绘图》显示：权属人罗其伟，且有罗其伟签名捺印，并加盖了测绘公司公章、有征地单位代表和测量员签名。（另有一份同日同编号测绘图，权属人登记为袁伟强、曾海、袁伟强、罗苑霞、邓仕兰、邓振彬、陈寿昌、黄达胜，但仅有测量员签名。）房屋地址：惠州市惠城区******上黄小组，三层，总面积1076.36平方米，其中第一层的建筑面积为491.11平方米，第二层的框架建筑面积560.53平方米、有盖外楼梯建筑面积4.53平方米、楼梯间建筑面积8.56平方米、无盖外楼梯建筑面积11.63平方米合计建筑面积585.25平方米。另一分户面积测绘图显示，J050一楼商铺阁楼总面积168.05平方米。《惠州市**客运枢纽项目用地集体土地上房屋认定表》J050显示，权属人罗其伟，框架二层，占地491.11平方米，建筑面积1076.36平方米，一层商铺，二层住宅，经核该房屋符合补偿方案第四类条件，土地性质为村集体土地没有办理个人土地使用证。2014年4月10日、2015年4月10日，罗其伟填写《经营性房屋（含非住宅）申请审核表》，对1076.36平方米两层建筑申请按档口补偿，现场登记认定情况一栏填写的五个租户信息中没有曹国良一户。2015年7月13日《罗其伟房屋分户报告》【惠正资评报字（2014）第12018-J050号】评估结果，罗其伟持有的资产商铺（框架、第一层、491.11平方米）评估值4380720元、住宅（钢混框架、第二层585.25平方米）评估值2498779元，合计1076.36平方米6879499元。同日《资产评估结果表》显示，房屋现状用途“一层商铺、二层住宅”，一层商铺491.11平方米，房屋认定情况中涉及的经营商户（店面和营业执照）中未包括曹国良经营的个体工商户，房地产估价4380720元；第2层建筑面积585.25平方米，认定为四类，评估总价2498779元。《青苗及附着物丈量登记表》罗其伟J050编号下有：电视11户、空调7台、热水器17台、电话11部。2015年7月《惠州市**客运枢纽项目被征收房屋补偿款确认表》J505罗其伟赔偿项目包括：一、房屋价值补偿及奖励金。1、房屋价值补偿款6879499元，2、按惠府令第86号文计算的其他建（构）筑物补偿金79609元，3、住宅房屋选择一次性货币补偿奖励金24万元，合计7199108元。二、其他补助。2、有限电视迁移拆装补助费5148元。4、固定电话迁移拆装补助费1100元。5、空调迁移拆装补助费1400元。6、热水器迁移拆装补助费1700元。8、房屋搬迁补助费12916元。9、住宅房屋临时过渡费（6个月）42138元。10、经营性房屋停产停业损失补助（6个月）73667元。11、经营性房屋承租户租赁经营损失补助6个月73667元。合计211736元。两项合计7410844元。罗其伟在表上签名捺印。2015年7月29日罗其伟（乙方）签订了《市客运中心站建设项目用地集体土地上房屋征收与补偿安置协议书》，第三条“被征收房屋价值的确定及补偿款支付方式”：（一）被征收房屋的市场评估价值6879499元，（二）按《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》（惠府令第86号）标准计算的被征收房屋补偿金额79609元，（三）拆迁补助费（根据《补偿安置方案》第六条确定）为12916元。第四条1、奖励金（根据《补偿安置方案》第八条及政府相关会议纪要确定）24万元，2、其他补助（根据《补偿安置方案》第七条及政府相关会议纪要）198820元。《J050商铺承租户停业停产损失及搬迁补助》表显示，有七个承租户签名捺印共领取款项123262元，无曹国良名字。2016年11月10日，惠城区人民法院的开庭笔录显示：“被代：三楼是属于违建，所以该楼层是没有补到赔偿款的，经过测绘只有680平米。”此外，一楼商铺阁楼总面积168.05平方米。另查七，2014年10月8日，惠州新纪元测绘工程有限公司作出的《征拆房屋分户房产面积测绘图》房屋编号：J050-1号，显示，权属人袁伟强，且有袁伟强签名捺印，并加盖了测绘公司公章、有征地单位代表和测量员签名。（另有一份同日同编号测绘图，权属人登记为袁伟强、曾海、袁伟强、罗苑霞、邓仕兰、邓振彬、陈寿昌、黄达胜，但仅有测量员签名。）房屋地址：惠州市惠城区******上黄小组，框架建筑面积1437.38平方米【其中一层总建筑面积404.18平方米，一层夹层建筑面积278.22平方米（193.25+84.97），二层建筑面积：399.11平方米、有盖外楼梯建筑面积26.23平方米，三层建筑面积329.64平方米（164.21+165.43）】，铁墙铁皮房面积233.69平方米，铁皮顶盖楼梯面积30.36平方米，合计建筑总面积1701.43平方米。2015年3月的《惠州市**客运枢纽项目用地集体土地上房屋认定表》编号J050-1显示，房屋权属人袁伟强，框架三层，占地面积面积404.18平方米，建筑面积1437.38平方米，现状用途登记三层均为“住宅”，国土资源局经查该土地性质为集体土地且没有办理个人土地使用证，经多方审核方房屋符合补偿方案第四类房屋条件。《资产评估结果》显示，该房地产评估总价（框架）3810020元，砖墙铁皮顶类评估值215365元。2015年6月17日，袁伟强（乙方）与惠州市国土资源局惠城区分局、小金口街道办事处签订《市客运中心站建设项目用地集体土地上房屋征收与补偿安置协议书（适用于货币补偿方式）》，第一条被征收房屋是第（五）状况：“该房屋无产权手续，但经相关部门认定为合法建筑。房屋所在地点乌石上黄村小组，征收编号J050-1，实测建筑面积为1437.38平方米，符合居住条件面积1437.38平方米，房屋现状用途住宅，房屋结构框架三层”。第三条“被征收房屋价值的确定及补偿款支付方式”：（一）被征收房屋的市场评估价值3810020元，（二）按《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》（惠府令第86号）标准计算的被征收房屋补偿金额215365元，（三）拆迁补助费（根据《补偿安置方案》第六条确定）为17249元。第四条1、奖励金（根据《补偿安置方案》第八条及政府相关会议纪要确定）24万元，2、其他补助（根据《补偿安置方案》第七条及政府相关会议纪要）105530元。第五条“权利义务”（二）乙方承诺已提前处理好与被征收房屋共有人、承租人或其他房屋受益人的关系，并与上述人员就同意拆迁和拆迁补偿款的分配达成一致意见，如乙方违反此承诺的，由此产生的一切法律后果均由乙方承担，甲方有权将所有拆迁补偿款、奖励金和其他补助费用交由惠州市惠城区公证处提存后拆除该房屋。”（七）除了本协议所约定的补偿外，乙方保证其本人、被征收房屋共有人、承租人、法定抵押权人或其他他项权利人、受益人等不得以任何理由要求甲方作出其他任何的补偿。另查八，2016年3月17日，小金口街道办事处向罗其伟发出《告知书》，载明编号J050-1房屋全部补偿款已由罗其伟领取完毕，限期腾空房屋。2016年4月22日，小金口街道办事处向罗其伟发出《通知书》，载明征拆编号J050户房屋补偿款早已领取，限期腾空房屋。据补偿款发放表的签收登记情况，罗其伟签名、捺印领取了征地编号J050的补偿款7410844元；袁伟强领取了征地编号J050-1的补偿款4388164元。一审查明在庭审中，罗其伟称袁伟强在拆迁时已经将权益全部转由其承担，罗其伟已领取了房屋补偿款。另查九，曹国良称租赁厂房按政府公布的《乌石学校周边道路完善工程建设项目征收集体土地上房屋拆迁补偿安置实施方案》标准执行拆迁补偿。第三条房屋分类，第（四）项：有当地镇政府（街道办事处）在1990年4月1日《中华人民共和国规划法》实施前颁发的市区规划区范围内集体土地的《土地使用通知书》、《建房许可证》等许可文件的住宅房屋。《市客运中心站建设项目用地集体土地上房屋征收补偿安置事实办法（修改稿）》第三条被征收房屋分类原则“凡在惠州市城市、乡镇规划区内未取得规划许可或未按照规划许可要求进行建设的，或未按照审批权限批准的行为，在惠州市范围内违反土地管理法律法律规、土地利用总体规划或未取得用地许可的占地建设行为、超过批准期限的临时建（构）筑物，以及在2014年5月5日《惠州市人民政府关于市客运中心站建设用地征地的预公告》（惠府[2014]46号）发布之前未经合法批准而非法占用土地建设或搭建的永久性或临时性凡物及其他建（构）筑物和《惠州市人民政府关于市客运中心站建设用地征地的预公告》（惠府[2014]46号）发布后抢建的房屋和其他建（构）筑物，一律不予补偿。”第六条搬迁补助费标准的内容，与一审查明的《乌石学校周边道路完善工程建设项目征收集体土地上房屋拆迁补偿安置实施方案》第七条搬迁补助的项目、金额一致。第七条过渡期安置补助标准。（二）永久性经营房屋。对在2014年5月5日《惠州市人民政府关于市客运中心站建设用地征地的预公告》（惠府[2014]46号）发布前，已依法取得有效的经营许可证并且目前仍在实际经营的房屋，给予被征收人一次性6个月的停产停业损失补助。具体的补助标准为：1、沿惠州大道边临街首层商铺按实际经营的建筑面积50元/平方米/月、二楼以上25元/平方米/月的标准或者按市场评估价给予补助。2、其他地段（含巷道）首层商铺按实际经营的建筑面积25元/平方米/月、二楼以上12元/平方米/月的标准或者按市场评估价补助；3、厂房和仓库按8元/平方米/月的标准给予补助或者按市场评估价补助。经营性房屋的认定，由权利人提出书面申请，经当地村（居）委会提出意见并经所在的街道办事处组织工商、税务等有关部门进行调查核实并公示3天无异议后，报区审核小组审核确认。（三）租赁经营损失补助。为减少因房屋征收给被征收人（出租人）和实际承租经营人造成经济损失，在租赁双方协商过程中，征收部门及其征收实施单位可以给予协助并视具体情况进行处理。对在2014年5月5日《惠州市人民政府关于市客运中心站建设用地征地的预公告》（惠府[2014]46号）发布前，已签订租赁合同且在本实施方案公告之日后仍实际保持租赁合同关系或房屋产权人自主经营，依法取得有效的经营许可证照且目前仍在实际经营的或现状实际用作经营未取得有效经营许可证照的，经征收实施单位组织当地有关部门进行调查核实后，并自房屋征收部门或者实施单位送达评估机构的分户评估报告之日起10日内搬迁腾空房屋的，可以参照上述被征收房屋类型同等标准给予实际经营人（承租户或自营业主）相应的停产停业损失补助。（四）经营性住宅房屋（如现状出租房）按临时过渡费补助12元/平方米一次性6个月的经营性住宅房屋租金损失补助。另查十，一审询问小金街道办事处征地中心副主任刘盛安，其称：从租赁合同来看，曹国良承租的范围既有罗其伟的也有袁伟强的房屋；听罗其伟说袁伟强是罗其伟的外甥，当时的房屋由罗其伟一起管理，但资料显示业主是袁伟强；因罗其伟的房屋被认定为住宅，依照86号令住宅的搬迁补偿标准是12元/㎡，补1个月，据当时协调，罗其伟也是愿意将上述补偿的搬迁费补回给曹罗良；开始时不清楚曹国良租赁罗其伟的房屋，第一批工作人员进驻时只找权利人，对于承租人开始时没有调查的，征地补偿到位后才了解到他们的租赁关系并协调多次；当时我办工作人员进行勘察时，罗其伟没有提供资产证明是厂房，也没有其设备，但是在评估公司进场评估时确实有机器设备在房屋里，是否罗其伟和曹国良商议不确定。；没有重新认定房屋性质，主要是没有商业或厂房的资料，我们只认可评估公司作出的结论进行补偿，至于现场勘查的记录有部分不在拆迁档案中，我们也不太清楚；罗其伟已被认定为商业的部分房屋，与曹国良承租的房屋没有关联。另查十一，2018年4月10日庭审中，因曹国良申请，一审法庭向小金口街道办出具了调取证据函，街道办回复涉案证据材料已被原审被告罗其伟委托代理人调取，由原审被告律师转交法院。当庭由原审被告向法庭出示，并告知曹国良一方听后限期提交书面质证意见。法庭上，罗其伟确认：J050-1二楼是曹国良租赁，J050不确定表示庭后核实；J050是罗其伟的，J050-1是2006年卖给袁伟强的，袁伟强与罗其伟是亲戚关系，由罗其伟统一管理，J050-1由罗其伟与曹国良签订租赁合同是因为属于罗其伟实际管理过程中。一审庭审中双方一致确认租金只交到2015年9月，此后没有再交租。曹国良称2016年6月开始停水停电，已经搬至他处。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：因承租房屋被征收拆迁，被上诉人应补偿、返回多少款项给上诉人。具体评述如下：结合上诉人提交的证据，被上诉人罗其伟按照4000元/月及5800元/月的标准在同时段收取两份月租，上诉人主张双方同时履行2012年2月28日《房屋租赁合同》和2013年1月11日《房屋租赁合同》、两者是独立、租赁范围不同的合同，有事实依据，本院予以采信。案涉租赁房屋占地为村集体土地，被上诉人未提交租赁房屋已经取得建设规划许可，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉两份《房屋租赁合同》应为无效。签订《房屋租赁合同》后，被上诉人已将约定租赁物交付给上诉人曹国良使用。2016年因政府征收拆迁，双方租赁合同因故解除。双方2016年11月一审庭审中一致确认租赁房屋当事人尚未拆除，但曹国良后称因停水停电，已经搬离。由于案涉租赁合同是因遇征收而解除，曹国良本案诉请的各项内容，总结即为因征收拆迁其可得的各项补偿费用和因租赁合同本身的履行应退还的费用。首先，由于本案合同解除不归责于双方，故曹国良主张需退回押金应予支持。2012年2月28日，曹国良缴交押金8000元，2013年1月11日曹国良缴交押金16000元，均有罗其伟出具的《收据》为证，故曹国良诉请返还押金24000元，有事实依据，应予支持，一审仅判决返还押金16000元属事实不清，应予纠正。其次，关于要否退回2015年7月2016年3月租金的问题。经查，2012年2月28日租赁合同的租金，曹国良提交的《收据》显示租金仅交至2015年9月；2013年1月11日租赁合同的租金，曹国良提交的《收据》显示租金仅交至2015年12月，而一审庭审中双方均确认直至2016年11月是租赁房屋尚未拆除，被上诉人主张曹国良尚拖欠至2016年3月水电费，故曹国良至少使用租赁至2016年，故曹国良诉请要求退回2015年7月到2016年3月的租金，缺乏事实依据，一审不予支持并无不当，二审予以维持。关于上诉人诉请要求罗其伟赔偿的搬迁补助费、有限电视迁移装费、固定电话移机费、空调拆装补助费、热水器拆装补助费、网络移装费用、房屋迁补经营损失补助问题。按拆迁档案资料，罗其伟J050号房屋最终经审核，二楼是认定按“住宅”类型予以补偿。袁伟强J050号-1号房屋三层均是按“住宅”类型予以补偿。罗其伟J050号编号房屋中涉及的一楼商业部分的赔偿，经核实均与曹国良无关，也即目前J050号、J050号-1编号已获赔偿款中均不包含曹国良所主张的其作为承租人的商业赔偿项目。因此，首先，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。故上诉人诉请中涉及的是否符合“住改商”标准及有关项目的拆迁补偿问题，不属于本案民事诉讼审理范围，上诉人可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定向有关部门申请裁决。其次，由于目前案涉租赁物已经按“住宅”性质赔偿，故罗其伟应将案涉租赁范围对应已获赔与承租人有关部分补偿款支付给曹国良。由于案涉建筑物含有夹层，双方当事人对于租赁范围涉及J505、505-1编号房屋具体范围各执一词，但又都无法充分举证。经核拆迁档案，J050罗其伟名下的资产商铺（框架、第一层、491.11平方米）、住宅（钢混框架、第二层585.25平方米），合计1076.36平方米。其中第二层的框架建筑面积560.53平方米、有盖外楼梯建筑面积4.53平方米、楼梯间建筑面积8.56平方米、无盖外楼梯建筑面积11.63平方米合计建筑面积585.25平方米。故此，J505编号房屋第二层的建筑面积本院认定为585.25平方米，一审认定J505二层建筑面积为560.53平方米，二审予以纠正。由于罗其伟一审庭审中确认J505-1号二楼也是曹国良的租赁范围，经核拆迁档案，《征拆房屋分户房产面积测绘图》房屋编号J050-1号显示，框架建筑面积1437.38平方米，其中一层总建筑面积404.18平方米，一层夹层建筑面积278.22平方米（193.25+84.97），二层建筑面积：399.11平方米、有盖外楼梯建筑面积26.23平方米，三层建筑面积329.64平方米（164.21+165.43）】，铁墙铁皮房面积233.69平方米，铁皮顶盖楼梯面积30.36平方米，合计建筑总面积1701.43平方米。也即扣除楼梯后J505编号二层框架建筑面积560.53平方米，J505-1二层建筑面积：399.11平方米，两者合计959.64平方米，与2012年2月28日《房屋租赁合同》约定的租赁面积950平方米基本相符，故此曹国良租赁二楼面积应测量实际为959.64平方米。由于罗其伟一审自认J505-1袁伟强名下房屋由其统一管理且领取补偿款，一审判决罗其伟将收取的对应搬迁补助费11515.68元（959.64㎡×12元/㎡）支付给曹国良是正确的，二审予以维持。由于二审经查明，双方当事人之间同时存在另一份2013年1月11日的《房屋租赁合同》租赁面积为900平方米，该合同的具体租赁位置曹国良主张是第三层，但具体位置双方也是各执一词。罗其伟一审庭审中辩称三楼是违章建筑所以未获补偿。但J050号外观照片显示无第三层的大型建筑，《征拆房屋分户房产面积测绘图》J050号仅显示另有一楼商铺阁楼总面积168.05平方米，未显示有第三层建筑。J050-1号测绘图则显示第三层框架建筑面积329.64平方米（164.21+165.43）已获得拆迁补偿，此外三楼的铁墙铁皮顶面积264.05平方米也已获得拆迁补偿，合计593.69平方米。故此三层的搬迁补助费7124.28元（593.69平方米×12元/㎡）罗其伟业应支付给曹国良。其余曹国良所主张的三楼面积差额，因曹国良未举证证明实际使用位置及罗其伟已经获得征收补偿，曹国良应承担举证不能的不利后果，该部分主张本案中不予支持，当事人可另行依法解决。至于一审认定的其余有限电视迁移装费468元、固定电话移装费100元、空调拆装补助费200元、热水器拆装补助费100元、太阳能热水器拆装补助费500元、网络移装费200元，共计1568元双方均无异议，二审直接予以维持。综上，罗其伟应支付征收有关的费用合计20207.96元（11515.68元+7124.28+1568元）给曹国良。关于上诉人上诉请求机器搬迁和动力线路的安装、调试费用应否支持的问题。经查，上诉人的以上上诉请求已经超出一审诉请范围，本院依法不予审理，上诉人可另行依法主张权利。综上所述，原审判决认定事实不清，处理不当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初32号民事判决第三项；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初32号民事判决第一判项为：罗其伟应于本判决生效之日起十日内向曹国良退还房屋租赁押金人民币24000元；三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初32号民事判决第二项为：罗其伟应于本判决生效之日起十日内向曹国良支付因租赁房屋被征收的费用补偿人民币20207.96元；四、驳回曹国良的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4337元，由曹国良负担3035.9元，由罗其伟负担1301.1元；二审案件受理费6027元，由曹国良负担4218.9元，由罗其伟负担1808.1元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年九月二十二日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。