云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云03执异93号异议申请人（被执行人）吴宏飞，男，汉族，1992年3月16日生，住云南省曲靖市麒麟区。异议申请人（被执行人）吴建来，男，汉族，1955年12月2日生，住云南省陆良县。异议申请人（被执行人）李秀琼，女，汉族，1963年9月17日生，住云南省陆良县。异议申请人（被执行人）陆良县第四建筑工程公司。统一社会信用代码：9153032221737365XM。住所地：云南省曲靖市陆良县板桥镇板桥村46号。法定代表人：吴建来。申请执行人云南桑派商业运营管理有限公司。住所地：云南省昆明市西山区兴苑路凯华书园综合楼1幢7层。法定代表人：岳刚。本院在执行云南桑派商业运营管理有限公司申请执行吴宏飞、吴建来、李秀琼、陆良县第四建筑工程公司借款合同纠纷一案中，依法对被执行人吴建来名下的房产委托进行市场价值评估鉴定。被执行人吴宏飞、吴建来、李秀琼、陆良县第四建筑工程公司以估价报告无效、请求重新评估为由书面向本院提出执行异议。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人吴宏飞、吴建来、李秀琼、陆良县第四建筑工程公司称，1、评估报告选取“比较法”和“收益法”不合理，造成被评估对象价值严重贬损。曲靖市主城区房屋价格自2018年至评估价值时点已经发生了飞跃式的上涨，并显示出了巨大的上升潜力，而评估机构对此视而不见，忽视了重要的估价信息，对于2018年同样的评估标的，逆市降至2712万元，显然违反了其所称的客观性。对于增加部分和装饰的评估也由于已经出租而未采用“收益法”，仅仅采用“成本法”评估显然不符合估价规则；2、在估价报告中选取的成本为砖混结构成本，而标的房屋建设时采用框架结构建筑法，昆正序房估字(2020)第（KMZXZGS610)号《房地产估价报告》没有依据事实进行评估；3、评估范围超出应评估范围。申请执行标的约为17200000元，申请人在2015年7月21日向兴业银行提供的抵押物清单中抵押物为1-7层建筑面积4416.52㎡,抵押物评估报告中评估价43653000元足够执行本案标的。昆明正序房地产土地资产评估有限公司对房屋增加部分作出评估，超出了应评估的范围；4、评估报告估值依据的资料基础不充分。在本次评估报告书的附件中，除被评估对象的查档信息和部分照片外没有关于周边市场价格信息及政府相关部门备案价及基准地价调价信息的任何数据或者比较法选取的比较要素，据此，评估机构做出的对被评估对象现有价值依据不足。综上，昆正序房估字（2020）第（KMZXZGS610)号《房地产估价报告》评估程序违法，请贵院依法重新选定评估机构进行评估。异议申请人吴宏飞、吴建来、李秀琼、陆良县第四建筑工程公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、（2020）云03执54号执行裁定书复印件；2、抵押物清单复印件；3、昆正序房估字【2020】第（KMZXZGS610)号《房地产估价报告》复印件；4、陆良县第四建筑工程公司《营业执照》、吴宏飞、吴建来、李秀琼身份证复印件。本院查明，兴业银行股份有限公司曲靖分行与吴宏飞、吴建来、李秀琼、陆良县第四建筑工程公司金融借款合同纠纷一案，云南省曲靖市珠江源公证处于2018年1月10日作出（2018）云曲珠江源证执字第4号执行证书，该执行证书确认：1、贷款本金人民币18113994.1元；2、截止2017年12月29日所欠贷款利息人民币80929.33元、罚息人民币264002.08元；3、其余利息及罚息按《零售经营类借款合同》约定的标准计算至债权实现之日；4、申请执行人为实现债权、抵押权所支付的合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）；5、债务人吴宏飞、保证人吴建来、李秀琼、陆良县第四建筑工程公司以其名下所有财产对上述全部执行标的承担清偿责任；6、抵押人吴建来以其合法所有的上述提供抵押担保的房地产对上述全部执行标的承担抵押担保责任，房地产座落于曲靖市，建筑面积4416.52平方米（综合），房屋所有权证证号为曲房权证曲靖市字第××号，国有土地使用权证证号为曲市国用（2002）字第0120号。房屋他项权证号为曲房他证曲靖市字第××号。申请执行人有权对上述抵押物折价、变卖所得价款优先受偿。执行证书生效后，被执行人未按执行证书主动履行义务，兴业银行股份有限公司曲靖分行向本院申请执行，本院于2018年1月27日以（2018）云03执25号案件立案执行。2019年11与11日，本案终结执行。另查明，2019年10月29日，兴业银行股份有限公司昆明分行与云南桑派商业运营管理有限公司签订《债权转让协议》，兴业银行股份有限公司昆明分行将该债权转让给云南桑派商业运营管理有限公司，并于2019年10月31日在云南经济日报上刊登了《债权转让暨债权催收联合公告》。2020年1月17日，云南桑派商业运营管理有限公司向本院申请强制执行，本院以（2020）云03执54号案件立案执行。执行过程中，本院决定对被执行人吴建来名下位于曲靖房产（房产证号为20××51）、位于曲靖市房产（房产证号为20××18）进行评估。2020年6月1日，本院在申请执行人云南桑派商业运营管理有限公司委托代理人到场、被执行人经通知未到场、本院监察部门的监督下采取随机摇号选择的方式从人民法院诉讼资产网专业机构名单库中确定昆明正序房地产土地资产评估有限公司对上述房产进行评估。2020年7月2日，昆明正序房地产土地资产评估有限公司出具昆正序房估字【2020】第（ＫＭＺＸＺＧＳ610）号《房地产估价报告》显示，上述标的评估总价为31200448元。本院认为，本案的争议焦点为评估机构对案涉财产进行的司法评估是否符合法律规定。人民法院对案涉财产进行评估的目的是为了推进执行工作顺利进行，评估价格受房产户型、市场情况、区域、时间等多种因素影响，且评估报告作为评估机构所出具的结论，其评估的方法、参照的标准，都属于评估机构的专业评估技术范畴，不属于执行异议的审查范围。执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，最终成交价格还需经过市场的检验，被执行人如认为评估价过低，亦可在拍卖前履行债务或参与竞买。本案评估财产的范围，亦是依据本院向评估机构出具的委托确定。因此，评估结论出具后，没有法定理由，不应重新进行评估。此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。依据该规定，对评估结论的审查，人民法院主要围绕评估机构及评估人员是否具有评估资质，评估程序是否严重违法等方面进行审查判断。只有当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具有相应的评估资质或者评估程序严重违法，才符合申请重新评估的条件。异议申请人应承担举证证明评估机构存在不符合法定条件的责任，若不能举证证明，则应承担举证不能得不到支持的结果。本案中，经查，昆明正序房地产土地资产评估有限公司为人民法院诉讼资产网中公示的评估机构，该评估机构、评估人员具有相关评估资质。该评估机构的选定亦是在被执行人经通知未到场，本院依照法定程序在监察部门的监督下通过随机摇号方式选定。同时，异议申请人亦未向本院提交相关证据证明本案评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法。故异议申请人申请重新评估的主张不符合法律规定。综上，本院确定的评估机构对案涉财产进行的司法评估符合法律规定。异议申请人陆良县第四建筑工程公司、吴宏飞、吴建来、李秀琼请求对涉案房产重新进行评估的异议申请不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议申请人陆良县第四建筑工程公司、吴宏飞、吴建来、李秀琼的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘      恒二〇二〇年九月十八日法官助理赵锐书记员徐丹