江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6510号上诉人（原审被告）:昆山港龙建材有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇339省道北侧。法定代表人：周陈香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钮建峰，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆静。上诉人昆山港龙建材有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人陆静商品房销售合同纠纷一案，不服江苏昆山市人民法院作出的(2020)苏0583民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。港龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称商管公司）已在2016年7月15日办理了房屋交接手续，且明知该房屋未进行竣工验收备案登记，仍表示同意交房并实际占有了房屋，应视为港龙公司已交付房屋，故港龙公司不应当承担2016年7月15日之后的逾期交房责任。二、即使港龙公司和商管公司办理交接的房屋因尚未取得交付备案证书而存在瑕疵，港龙公司也不应当承担房屋交付之后的逾期交房责任。根据被上诉人和商管公司签订的《委托经营管理协议》，双方之间的合同从2016年6月30日起算15年，未能按时开业的，委托期仍以本合同约定的日期为准。故即使港龙公司的交房手续存在瑕疵，在不影响被上诉人利益的情况下，也应当视为已实际交付。三、即使港龙公司因其尚未取得交付备案证书而存在交付瑕疵，但本案中被上诉人毫无损失，双方之间约定的违约金过高，应当予以调整。四、根据《商品房购销合同》约定，如出现重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房的，港龙公司可以据实延期，不承担逾期责任。而港龙公司因天气以及政府要求停工的时间达103天，故合同约定的交房时间应当为2016年10月12日。陆静二审中未作答辩。陆静向一审法院起诉请求：1.判令港龙公司支付逾期交房的违约金22413.60元（自2016年7月1日到2017年3月21日，以283000元为计算基数，按照日万分之三计算）；2.判令本案诉讼费由港龙公司承担。一审法院认定事实：2014年12月7日，陆静（乙方、买方）与港龙公司（甲方、卖方）签订一份商品房购销合同，陆静购买港龙公司开发的港龙商业广场1230号房，房屋总价款为283000元。双方约定的付款方式为银行按揭：买受人在本合同签订的同时支付人民币143000元作为首付款，余款人民币140000元通过向银行申请按揭贷款支付，买受人须在本合同签订的当日办理完毕按揭手续，并提供齐全所有资料。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级及以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开放期延长的；因政府规划设计变更造成工期顺延。3.因政府配套设施延期交付使用、重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等，出卖人据实延期，不承担逾期责任。双方在合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，陆静向港龙公司交付购房款，港龙公司向陆静开具金额为282864元的江苏增值税普通发票。涉案房屋于2016年12月5日取得交付备案证书。一审另查明，陆静在与港龙公司签订购房合同的同时，与案外人昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称商管公司）签订委托经营管理协议，陆静（甲方、委托方）将其购买的港龙商业广场1230号商铺委托商管公司（乙方、受托方）经营管理。双方在该协议中约定：“一、委托方式1.甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意出具该商铺的授权委托书等相关文件协助乙方和承租人（包括甲方或者任何第三方）办理商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。2.甲方对乙方的委托授权包括但不限于：在授权委托期限内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据商场情况进行调整规划；由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策；由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理；由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同；由乙方全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与甲方进行分配。二、委托经营管理期限1.委托经营管理期限：委托期限从2016年6月30日起算15年整。乙方承诺在2016年6月30日前该房屋所在商场正式开业（若商场提前开业，委托期以实际举办开业仪式之日起算；若届时未能开业，委托期仍以本合同约定该日期为准）。2.甲方委托和协助乙方按照交房标准办理商铺交接手续，在办理商铺交接手续时，乙方代表甲方签收相关房屋交接手续（本合同可视为特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与房屋出卖人办理完毕交房和房产证手续）。若甲方未在开发商指定的商铺交接之日前签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余房款、维修基金、税费的，则甲方对乙方的委托管理期限（包括三个月的免租装修期）的起算日期也相应后延，至前述款项付清、手续办理完毕……。”。一审另查明，2016年7月15日，港龙公司（甲方）与商管公司（乙方）签订昆山港龙城物业交接确认书及昆山港龙城工程交接书，港龙公司将涉案商铺交付给商管公司。双方就项目物业交接事宜，进行以下确认：一、甲乙双方已于2016年7月15日办理完毕该物业的交接。二、商铺交接范围详见《昆山港龙城商铺交接清单》，工程交接详见《昆山港龙城工程交接书》。三、自2016年7月15日起，乙方即可自主开展该项目公共区域的装饰工作，并对购房人所购商铺在授权范围内进行统一的业态规划、品牌落位及装修改造。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，陆静与港龙公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。针对陆静要求港龙公司支付逾期交房违约金的诉请，一审法院根据双方当事人提供的证据及一审庭审陈述，认定如下：首先，双方明确约定了交房时间为2016年6月30日，并对违约责任进行了约定，上述约定对双方当事人均具有约束力；其次，鉴于陆静购买的是商铺，且又与商管公司签订了委托经营管理协议，根据该协议，商管公司有代业主接收商铺的权利。2016年7月15日，港龙公司将该商铺交付给了商管公司，商管公司已经可以对商铺进行业态规划、品牌落位及装修改造，故港龙公司与商管公司的交接可视为港龙公司与陆静之间的房屋交接。但由于此时涉案商铺尚未取得交付备案证书，与合同约定不符，港龙公司该交付房屋的行为存在瑕疵，一直到交付备案证书取得之日即2016年12月5日合同约定的交付条件才成就。综上，港龙公司未按合同约定交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任，根据双方的陈述及提供的证据，一审法院确认满足合同约定的交房条件的时间为2016年12月5日。关于违约金的计算标准，港龙公司无证据证明其在2016年7月15日前有交付房屋的行为，该期间按照合同约定的日万分之三标准计算，一审法院予以确认；2016年7月15日后，商管公司已实际接收商铺并进行统一招商、装修等，该行为有利于商场的尽早开业经营，也有利于业主尽早可以拿到租金，该行为虽有瑕疵，但其造成的损失要小于未实质交付房屋所造成的损失，两者之间有差异，故一审法院将2016年7月16日至2016年12月5日期间的违约金计算标准调整为日万分之二。违约金计算基数为发票金额即282864元。港龙公司辩称，因天气以及政府要求停工日期达103天，故交房时间应据实延期，没有依据，一审法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，一审法院判决：昆山港龙建材有限公司于判决生效之日起十日内支付陆静逾期交房违约金（以282864元为基数，自2016年7月1日起按日万分之三标准计算至2016年7月15日止；自2016年7月16日起按日万分之二标准计算至2016年12月5日止）。一审案件受理费180元，由昆山港龙建材有限公司负担。二审中各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，被上诉人与港龙公司签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。双方合同中明确约定出卖人（港龙公司）应在2016年6月30日之前将符合合同约定并且取得建设局核发的交付备案证书的商品房交付买受人（被上诉人）使用。虽然2016年7月15日港龙公司将涉案商铺交付给商管公司，但港龙公司迟至2016年12月5日才取得交付备案证书，港龙公司2016年7月15日的交房行为并不符合合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。港龙公司上诉主张其不应承担2016年7月15日之后的逾期交房责任，本院不予支持。港龙公司还上诉主张被上诉人不存在损失，合同约定的违约金过高，应当予以调整，本院认为，一审法院考虑到合同约定的逾期交房违约金按照日万分之三标准计算，2016年7月15日之后，商管公司已实际接收商铺并进行统一招商、装修等，逾期交房造成的损失要小于房屋未实质交付所造成的损失，故已将2016年7月16日至2016年12月5日期间的违约金计算标准由合同约定的日万分之三调整为日万分之二，港龙公司还上诉要求对违约金标准进行调整，缺乏依据，本院不予支持。关于港龙公司上诉主张因天气原因及政府要求停工日期达103天，故交房时间应当顺延至2016年10月12日，本院认为，港龙公司一审提交的相关工程延期材料中载明的天气以及政府要求并不必然导致停工，更不必然导致交房顺延，港龙公司也未提交其他充分有效证据对该项上诉主张予以证明，故港龙公司主张交房时间顺延至2016年10月12日，本院亦不予支持。综上所述，港龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由昆山港龙建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  祁 锋二〇二〇年九月十五日法官助理  黄源榕书 记 员  徐 韬