河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7162号上诉人（原审被告、执行案外人）：姚瑞，女，汉族，1986年1月24日出生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：顾俊永，河南尤扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张哲利，河南瀛豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：杨红利，女，汉族，1973年10月25日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：徐建新，河南千分尺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振杰，河南千分尺律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：河南裕鸿置业有限公司，住所地郑州市紫荆山路72号，统一社会信用代码914101007112037795。法定代表人：刘庆山，总经理。委托诉讼代理人：焦建丽，女，该公司工作人员。上诉人姚瑞因与被上诉人杨红利、河南裕鸿置业有限公司（以下简称裕鸿公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4124号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚瑞上诉请求：1、撤销一审判决，改判停止执行位于郑州航空港区××北侧××楼××单元××号[产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302号]的房产，或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：姚瑞提交的协议书明确载明了房屋的位置、面积、价格等具体内容，具备房屋买卖合同基本要素，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应被认定为合法有效的房屋买卖合同。2020年1月8日裕鸿公司出具证明涉案房屋未签订商品房买卖合同及网签备案是因为裕鸿公司当时不具备办理该批房屋不动产登记的条件，而非姚瑞的原因。签订协议书、缴纳房款、房屋交付的时间均在法院查封之前。郑州市不动产登记中心出具的查询结果证明，除涉案房屋外，姚瑞没有其他房产。姚瑞提交的交房手册、物业费发票、装修押金收据、物业公司出具的证明足以认定裕鸿公司于2017年8月11日将涉案房屋交付给姚瑞使用至今。姚瑞已支付了全部购房款，裕鸿公司出具有收据，姚瑞对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。杨红利辩称，姚瑞与裕鸿公司签订的协议书不排除补签的可能，也不具备商品房买卖合同的主要内容，属于预约合同，对外不具有公示效力。姚瑞长期不办理网签备案手续明显不符合常理。姚瑞未尽到举证义务，应承担不利后果。收据真实性存疑，2014年4月3日的279352元无银行流水印证。2016年8月16日的两笔，214439元及400000元均为POS机刷卡，只有400000元为姚瑞本人POS机刷给裕鸿公司，不能证明系交付涉案房屋购房款。涉案房屋登记在裕鸿公司名下，姚瑞不享有所有权，不足以排除法院的强制执行。应驳回上诉，维持原判。裕鸿公司辩称，姚瑞已交清全部房款，是裕鸿公司的业主。杨红利向一审法院起诉请求：1、撤销郑州市金水区人民法院（2020）豫0105执异40号执行裁定书，并依法判令准予执行位于郑州航空港区××北侧××楼××单元××号[产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302号]的房产；2、本案案件受理费等费用由二被告承担。一审法院认定事实：一、杨红利作为原告诉被告河南裕鸿置业有限公司民间借贷纠纷一案，2019年9月3日该院作出（2019）豫0105民初23182号民事判决书，判决：“被告河南裕鸿置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告杨红利借款本金370万元及利息（其中70万元本金利息按照年利率24%自2019年5月8日起计算至实际清偿之日止；300万元本金利息按照年利率24%自2019年6月8日起计算至实际清偿之日止）。二、驳回原告杨红利的其他诉讼请求。”（2019）豫0105民初23182号案件在审理期间，杨红利申请财产保全，该院作出（2019）豫0105民初23182号民事裁定书，并于2019年7月29日依法查封了被告裕鸿公司名下4套房产，其中包括位于郑州航空港区××北侧××楼××单元××号［产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302］的房产，查封期限为叁年，自2019年7月29日起至2022年7月28日。（2019）豫0105民初23182号民事判决书已于2019年9月25日发生法律效力。二、因被告裕鸿公司未履行上述判决确定付款的义务，2019年10月11日杨红利向一审法院申请强制执行。执行过程中，姚瑞作为案外人向该院提出执行异议，请求：中止并解封航空港区郑港六路北侧10号33号楼1单元9层18号［产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302］房屋的执行，并提交协议书、转款凭证、收据、物业费发票、证明两份、不动产登记结果查询、郑州市个人房屋权属信息表。2020年3月18日，一审法院作出（2020）豫0105执异40号执行裁定书，裁定：“中止对位于郑州航空港区××北侧××楼××单元××号［产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302号］房屋的执行。”杨利红收到（2020）豫0105执异40号执行裁定书后不服，2020年4月15日作为原告诉至该院。三、庭审中，被告姚瑞提交2014年4月3日其与被告裕鸿公司签订的《协议书》复印件一份，主要内容显示：“姚瑞定购位于郑州市××区“裕鸿世界港—丽宫”十一层电梯洋房项目，33号楼东单元9层西户，建筑面积约142平方米（最终以郑州市房管局测绘面积为准）的住宅用房一套，单价：6403.89元/㎡，总价为人民币909352元，姚瑞签订本协议时一次性支付总房款的30%即279352元，剩余70%待签订《商品房买卖合同》时按规定办理按揭相关手续。裕鸿公司暂定于2015年12月31日前（最终以《商品房买卖合同》签订日期为准）将该房交付使用，本协议在双方签订《商品房买卖合同》及相关协议后自动失效等。”因该协议被告姚瑞称作废，就上述同一房产被告姚瑞于2016年8月16日又与被告裕鸿公司签订《协议书》一份，该第二份协议书内容显示建筑面积变为约139.57平方米，总价变为893791元，付款方式变为签订协议时一次性付清总房款，另显示有“裕鸿世界港—丽宫”十一层电梯洋房项目《商品房预售许可证》证号为【2014】郑房销第G0055号，其余内容同2014年4月3日协议书内容。被告姚瑞提交被告裕鸿公司出具的收据两份，其中2014年3月29日收据（作废）显示，赵宝森支付50000元，2014年4月3日的收据显示：姚瑞向裕鸿公司交款279352元，但被告姚瑞未提交支付该款的银行凭据。2016年8月16日，被告姚瑞向被告裕鸿公司刷卡400000元、被告姚瑞称其继母向被告裕鸿公司刷卡214438元，合计614439元。但该614439元，被告裕鸿公司未出具收据。被告姚瑞提交2020年1月8日裕鸿公司出具的证明一份，主要显示：“姚瑞于2014年4月3日付款279352元，2016年8月付清余款614439元。该房产于2017年8月正式由我司交付业主姚瑞等。”四、被告姚瑞提交郑州市不动产登记中心出具的不动产登记结果查询一份，显示：截止到2020年1月14日姚瑞无登记信息。五、原告杨红利提交的不动产登记资料查询结果证明显示：截止2019年7月19日，郑州航空港区××北侧××楼××单元××号［产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302号］房屋产权人为：河南裕鸿置业有限公司。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案被告姚瑞虽提交有与被告裕鸿公司2016年8月16日签订的购买涉案房屋的《协议书》，但《协议书》在明显记载有《商品房预售许可证》证号的情况下，被告姚瑞与被告裕鸿公司在本院查封前近三年充足时间内，在具备签订《商品房买卖合同》并网签备案的条件下，长期不签订《商品房买卖合同》及网签备案，即违反协议书约定，又明显不符合常理，二被告之间2016年8月16日签订的《协议书》对外不具有公示效力，原告提交的协议书不足以认定在本院查封前已经签订合法有效的房屋买卖合同。被告姚瑞虽提交有郑州市不动产登记中心出具的不动产登记无登记信息结果查询，但被告姚瑞身份证住址并非××郑州市，被告姚瑞作为负有举证责任的一方就其名下无其他房屋并未尽到充分举证责任。另被告姚瑞提交的付款凭据，第一笔279352元无转款凭证相印证，且最初交款人并非被告姚瑞，后两笔614439元无被告裕鸿公司财务收据相印证，均有违财务制度管理基本常识，对被告姚瑞抗辩已支付涉案房款的真实性，依法不予采信。上述被告姚瑞在执行程序中请求中止对涉案房产的执行，证据不足，原告杨红利请求准予执行涉案房产，依法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：准予执行位于郑州航空港区××北侧××楼××单元××号[产权证号：豫（2018）郑港区不动产权第0002302号]的房产。案件受理费10800元，由被告姚瑞、河南裕鸿置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。姚瑞提交郑州航空港实验区个人房屋权属信息表一份，载明经查询航空港实验区房地产综合管理信息系统，查询结果为0套。姚瑞提交航空港财产局证明、新郑市人民法院（1997）新民初字第1954号民事判决书、离婚证、结婚证、户口本，证明姚瑞系赵宝森、姚爱爱之女，赵宝森、姚爱爱于1992年7月11日登记离婚，赵宝森与丁淑芳于1996年5月6日登记结婚。姚瑞、裕鸿公司分别提交刷卡小票、转款凭证、房款收据、更名申请单等，证明赵宝森、丁淑芳为姚瑞交纳房款，裕鸿公司于2014年4月3日出具279352元收据。2016年8月16日，姚瑞刷卡支付400000元，丁淑芳刷卡支付214439元，裕鸿公司出具金额为893791元的总收据。杨红利提交民事裁定书、协助执行通知书、送达回证等证据，证明一审法院对涉案房屋系首次查封。经二审审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。姚瑞与裕鸿公司在法院查封之前签订的协议书具备商品房买卖合同的主要内容，并且裕鸿公司按照约定收受了全部购房款，姚瑞名下亦无其他用于居住的房屋，本案符合前述法定情形，姚瑞就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决应予改判。因姚瑞在一审程序中未及时、全面举证，在二审中提交证据致使案件基本事实的认定发生重大变化而改判，原审不属于错误裁判案件。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4124号民事判决；二、驳回杨红利的诉讼请求。一、二审案件受理费各10800元，均由姚瑞、河南裕鸿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年九月四日书记员  陈威东