广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初908号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司，住所地：韶关市浈江区*************韶关碧桂园凤凰商业广场1层办公综合区。法定代表人：张艳芝，公司负责人。委托诉讼代理人：马艳，该公司员工。被告：李伟强，男，汉族，1970年6月12日出生，住韶关市武江区新华南。第三人：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区********销售中心内201室。法定代表人：兰毅，该公司经理。委托诉讼代理人：李秋华，该公司员工。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告李伟强、第三人韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称顺宏公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人马艳，被告李伟强，第三人顺宏公司的委托诉讼代理人李秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付韶关碧桂园屋暂计至2017年3月的物业服务费863.2元；2、请求判令被告以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向原告支付至被告交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2020年4月3日的违约金为4720.1元；3、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2008年7月10日，第三人与原告签订《韶关碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2010年10月31日购买碧桂园商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费341.34元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2017年1月开始拖欠原告物业服务费，至2017年3月拖欠物业费863.2元。原告于2020年3月30日向被告发出《物业服务费催缴函》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今仍然未能缴交，故原告提起本案诉讼。被告李伟强辩称，被告于2010年1月14日向第三人购买了涉案翠山峰景xx街xx号房屋及翠山峰景xx街xxx号两套商品房，根据双方签订的买卖合同应当在2010年10月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付被告；2、由于该两套房子存在严重的质量问题（墙体多处开裂，外墙多处渗水），开发商针对该质量问题处理缺乏认真和诚意，在长达六年时间都无法认真修复，这对被告造成了巨大损失和困扰，经多次与开发商协调无果后最终上升到碧桂园总部跟进处理，才承诺2016年3月前完全修复，并给予一定的经济补偿。3、关于双方协商好给被告经济补偿的方案是，代被告支付两套商品房各从2016年4月1日起至2018年3月30日止（每套共24个月）的物业服务费作为其对该商品房存在的问题及未在合同约定的交付日期交接等所有违约和赔偿责任的违约补偿。但是在开发商提供协议书和代付物业服务费确认书时两套商品房的赔偿结果与协商的方案不一致（请开发商给出合理的理由），当时被告拒绝签订并要求开发商按协商方案修改，当时开发商的公共关系部刘禹杰经理承诺向公司申请，被告也多次催促一直没有结果，这也再次体现了碧桂园的办事效率和诚意。4、在2018年3月份，碧桂园物业管家张智杰找被告协商，希望被告配合他们工作，请求配合签了这两份协议。由于开发商这种不负责任的拖延，被告对他们也是失去了信心和希望，也是出于好心配合碧桂园物业部门的工作，尽快了结此事，才作出了一再让步，于2018年3月13日签了这两份不公平的协议。5、并根据协议条款，被告开始缴纳物业服务费的时间是：翠山峰景xx街xx号是2017年4月1日开始，xx街xxx号是2018年4月1日开始。被告于2017年4月1日开始至今按时支付物业服务费，从未有违约。6、在2020年5月16日被告突然收到碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江区分公司就物业服务合同纠纷起诉通知书[(2020)粤0204民初908号]，追缴2017年l、2、3月份的物业服务费，而这三个月的物业服务费应属于开发商赔偿的周期内的，应该由开发商支付，现开发商违反协议约定。7、物业公司的不作为，既然是2017年1、2、3月的物业服务顺宏房地产开发有限公司不按时赔偿支付，物业部门也不及时告知业主，直到2020年4月3日收到物业公司寄来的物业服务费催缴函被告才知道具体情况，当被告质问管家张智杰时，管家张智杰告知被告这是物业公司与开发商之间的问题，不关被告的事，他们会处理的。等来的处理结果却是物业公司直接起诉业主，向业主追缴物业费和滞纳金，碧桂园物业公司这种不负责任的行为，让业主感到是一种欺骗和欺负弱小群体的表现。恳请法院公平公止的判决。第三人顺宏公司陈述，原告的诉状没有意见，对被告的答辩有意见。对被告提及的翠山峰景xx街xxx号与本案无关，物业费代偿情况是顺宏公司与被告于2018年3月13日签订的协议书第2条、第3条约定，顺宏公司同意支付3232.88元给被告且该费用直接支付至原告作为被告购买涉案物业自2016年4月1日应付的物业服务费至抵扣完止。该协议书是双方自愿签订，合法有效，签订协议后，顺宏公司已依约向原告支付了3232.88元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月5日，被告李伟强购买第三人顺宏公司位于韶关市浈江区*****翠山峰景xx街xx号及翠山峰景xx街xxx号商品房，涉案的是翠山峰景xx街xx号商品房。2010年1月14日，原告碧桂园物业公司与被告签订了一份《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定：被告为韶关碧桂园翠山峰景xx街xx号商品房的业主。被告同意由原告对上述单位实施前期物业管理服务。物业服务费采取包干制方式。被告的房屋实际建筑面积为171.3平方米，按每月每平方米1.8元计算，花园面积为66平方米，按每月每平方米0.5元计算，物业服务费为每月341.34元（171.3平方米×1.8元+66平方米×0.5元）。被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。原告采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），被告应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。之后，因房屋质量瑕疵，被告一直未收楼，至2016年3月17日，被告才办理了交楼手续。2018年3月13日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，内容为：乙方是向甲方购买位于韶关碧桂园翠山峰景xx街xx号商品房的买受人，该商品房于合同约定日期达到交付条件，但存在部分不妥善之处，甲方现已对该商品房进行了全面修复和整改，双方针对该商品房的未妥善之处等事项给乙方造成的不便经充分协商达成如下协议：乙方已于2016年3月17日办妥收房手续，并确认对该商品房原存在的不妥善之处已修复和整改完毕没有异议。双方同意由甲方一次性向乙方支付补偿金人民币3232.88元；作为乙方的该商品房自2016年4月1日起应付的物业服务费用直至抵扣完为止。同日，第三人（乙方）与被告（甲方）签订一份《代付物业服务费确认书》，该确认书将原告列为丙方，但原告并未在确认书签章。约定：甲方的物业每月物业服务费人民币341.34元，现因房屋工程维修，由乙方代甲方向丙方支付从2016年4月1日起至2017年3月30日止（共14个月）的物业服务费共计人民币3232.88元，大写叁仟贰佰叁拾贰元捌角捌分。《协议书》及《代付物业服务费确认书》均由第三人提供。之后，第三人向原告代交了涉案房屋物业服务费3232.88元。《代付物业服务费确认书》中约定的“2016年4月1日起至2017年3月30日止（共14个月）的物业服务费共计人民币3232.88元”存在多种解释。涉案商品房每月应交物业费为341.34元。2016年4月1日至2017年3月30日的物业费应为4096.08元（341.34元/月×12个月）；14个月物业费为4778.76元（341.34元×14个月）；3232.88元仅能足额支付涉案物业9个月的物业服务费及第10个月的部分物业服务费。被告认为第三人应当代付2016年4月1日至2017年3月30日的物业费4096.08元，本案的物业服务费应当由第三人代为缴纳。第三人则认为只需代付物业服务费3232.88元，本案的物业服务费应当由被告自行缴纳。原告则提出，涉案物业服务费，由被告或第三人交纳，原告均无异议。被告向第三人购买的翠山峰景xx街xxx号商品房，原告与第三人也签订了《协议书》及《代付物业服务费确认书》。从被告和第三人就翠山峰景xx街xx号及翠山峰景xx街xxx号签订的两份《协议书》及《代付物业服务费确认书》内容上看，仅地址、金额、时间等内容部分不同，且此部分内容有下划线标明，其余内容完全一致。原告一直按前期物业服务协议的约定对被告的房屋提供物业服务至今，原、被告并没有重新签订物业服务协议。被告自2017年4月1日开始缴纳物业费，第三人代交了被告2016年4月至2017年1月部分物业费3232.88元（341.34元×9+160.82元）。涉案物业欠交2017年1月部分物业服务费180.52元（341.34元-160.82元）及2017年2月、3月物业服务费682.68元（341.34元×2），合计863.2元，即本案原告所诉求的物业服务费。本院认为：原告与被告之间存在物业服务合同关系，被告于第三人之间存在商品房买卖合同关系，故本案系合同纠纷案件。关于第三人代付物业费问题。第三人（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》中约定第三人代付物业费为3232.88元。同日，双方还签订了一份《代付物业服务费确认书》，对第三人代付物业费金额再次进行了约定，从《协议书》及《代付物业服务费确认书》来看，此时双方约定了三个不同代付金额。第三人在庭审期间确认，《协议书》及《代付物业服务费确认书》均由第三人草拟打印。被告和第三人就翠山峰景xx街xx号及翠山峰景xx街xxx号签订的两份《协议书》及《代付物业服务费确认书》内容上看，仅地址、金额、时间等内容部分不同，且此部分内容有下划线标明，其余内容完全一致。可见《协议书》及《代付物业服务费确认书》是由第三人提前草拟，再针对各个房屋进行更改使用。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案涉案的《代付物业服务费确认书》是由第三人提供，且存在三种不同解释，应作出不利于第三人的解释，而三种解释中最不利于第三人的是其代付14个月的物业服务费，现被告辩称第三人应代付2016年4月1日至2017年3月30日（12个月）的物业服务费的意见，本院予以采纳。为节约诉讼成本，避免造成当事人诉累，原告诉求的物业服务费863.2元，由第三人交纳为宜。关于违约金问题。根据《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告与物业公司签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》，双方之间形成物业服务合同关系。原、被告之间的物业服务合同依法成立并生效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依约履行了对物业共用部位和共用设施设备等进行维护和管理服务的义务。被告没有全面履行支付物业服务费的义务，应对此承担违约责任。虽然本案被告与第三人签订了《协议书》及《代付物业服务费确认书》，物业服务费由第三人代交。根据合同的相对性，《韶关碧桂园前期物业服务协议》的相对方是本案原、被告，虽然被告与第三人之间对代付金额和时间存在争议，但并不是被告拒缴物业费的理由，故本案违约金应由被告承担。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告要求被告按合同约定的每日5‰标准计付违约金4720.1元，过分高于造成的损失，本院对违约金予以适当调整，被告支付的违约金应以每月拖欠物业服务费金额为基数计算，《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定物业费扣费时间为每月5日，则起算时间应从逾期支付之日（次月6日）起，标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。其中被告应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为118.98元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，判决如下：一、第三人韶关市顺宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内代被告李伟强支付2017年1月起至2017年3月期间的物业服务费共863.2元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司；二、被告李伟强应于本判决生效之日起五日内支付上述所欠物业服务费计至2019年8月19日的违约金118.98元（自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算）给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李伟强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  林天成人民陪审员  吴玉伟人民陪审员  许 敏二〇二〇年九月十六日书 记 员  李 萍