陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终1008号 上诉人（原审被告）：咸阳亿都物业管理有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区。 法定代理人：陈九宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张萌，女，该公司物业经理。 委托诉讼代理人：解美荣，咸阳市秦都区司法局148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：亿龙豪庭小区业主委员会，住所地咸阳市秦都区团结路亿龙豪庭小区院内。 负责人：吴江涛，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：任建，陕西恪普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩忠义，男，该业主委员会委员。 上诉人咸阳亿都物业管理有限公司因与被上诉人亿龙豪庭小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初2953号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人张萌、解美荣，被上诉人的负责人吴江涛及其委托诉讼代理人任建、韩忠义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 咸阳亿都物业管理有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三项，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审认定事实错误，适用规章不准。上诉人于2007年12月24日招投标进驻亿龙豪庭小区，现已12年整。物业费每平方0.65元／月从开始至今，别的物业公司早已涨价，但上诉人秉承着“业主至上服务至诚”的宗旨，一直坚持尽量不涨价的原则。但是随着物价的日益上涨和小区某些设施老化需要及时维修甚至更换，在不动用业主大维基金的情况下，每平方0.65元／月的物业费根本包不住公司的各种费用。上诉人面临支出大于收入的现实困难，为不增加业主的收费标准，为搞好物业服务，在部分业主的建议下，在电梯里让广告公司挂广告牌以增加收入。电梯广告费属于物业公司的经营性收入，所收入的钱用于弥补物业服务费不足，被上诉人无权要求上诉人支付这方面的收入；2、物业公司办公场地使用面积仅有69平方米，设有工程部、保洁部、财务部、保安部、客服部等部门，已经拥挤不堪，实在没办法给业主委员会腾出30平方米的办公用房。另外我公司2007年12月进驻该小区，2009年5月1日《陕西省物业管理条例》才颁布，该《条例》第五十四条规定是“新建物业管理区域内，建设单位应按照下列规定配置物业管理用房。”被上诉人应该向小区的建设单位主张用房，而不应该判决让我公司调剂业主委员会用房；3、地下车位是应部分车主请求、在不影响其他车辆通行和完全不存在安全隐患的情况下，临时划线设定的。因为地下车位有空地，车主多车位少，为解决供需矛盾设置了几个地下临时车位有何不可；4、被上诉人是业主委员会，其权利是有限的，不是经成立就具有民事主体的资格。被上诉人没有证据证明其能代表全体业主行使权利，故依法应当驳回起诉。一审法院认定被上诉人的原告主体资格，属于法律适用错误；5、虽然亿龙豪庭小区业主委员会于2018年5月成立，但其代表的全体业主早已存在，且电梯中的广告宣传在小区的公共区域，小区业主早己知晓，所以被上诉人的诉讼请求超过了诉讼时效，法院不应支持被上诉人的主张。 亿龙豪庭小区业主委员会辩称：1、截至一审庭审结束，上诉人已经利用电梯广告从陕西百川文化传播有限公司收取费用共计108000元。而该广告的发布及获取的收益既未征得业主同意也未向业主公示。一审审理过程中，上诉人提出广告收益用在了电梯的维保费用中，在上诉状中又称某些设施老化需要及时维修、更换，上诉人的说法显然与法律规定相违背。电梯的日常维护保养费用是业主在交纳物业费中已经包含的费用，广告收益按照法律规定应当是业主共有并补充专项维修资金，物业公司无权擅自挪用，故上诉人辩称其将广告收益用于填补各种费用与法无据，应当将广告收益全额退还业主委员会；2、《物业管理条例》第37条规定，建设单位所配置的物业管理用房的所有权属于业主，而不属于物业服务企业。被上诉人从开发商处调取的证据显示上诉人的物业办公用房面积为111.7平方米，并非上诉人所称的69平方米，而且还不包含电工用房、物业保洁用房、物业保安用房，实际被告的物业办公用房面积已经超过150平方米。被上诉人要求上诉人调剂提供不少于30平方米办公用房，符合法律规定；3、上诉人在地下车库违反原设计规划设置停车位，并在车库通道设置停车位，显属违法，虽然一审法院对停车费未做处理，但上诉人违规设置停车位收取停车费是事实。即使小区停车位紧张，上诉人也不能无视法律规定随意违反设计规划设置停车位，一审法院判令上诉人停止地下车库非规划范围内的停车行为正确。请二审法院驳回上诉人的上诉请求。 亿龙豪庭小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、请求判令被告公布利用亿龙豪庭小区业主公共部分所获得的广告收益，并向亿龙豪庭小区业主归还该广告收益108000元；2、请求判令被告停止违约行为，向亿龙豪庭小区业主退还超额收取的地上停车服务费及在地下停车库私自设置的14个停车位的停车费（以被告实际收取的为准）；3、请求判令被告停止违规行为，按规定分别公布从2008年至今每月亿龙豪庭小区水电总用量、业主水电用量、物业服务企业水电用量、公摊的水电用量以及费用计算方式，并退回业主结余资金；4、请求判令被告停止违规行为，公布从2008年至今亿龙豪庭小区每年电梯耗能费、电梯年检费及收取业主电梯费的费用数额，并退回业主结余资金；5、请求判令被告按规定在物业管理用房中向原告亿龙豪庭小区业主委员会调剂提供不少于30平方米办公用房；6、请求判令被告公布占用小区业主共有空地建商铺对外出租的房租收入，并退回房屋收益；7、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：“亿龙豪庭小区”项目为咸阳亿龙房地产开发有限公司建设，在项目完成后将前期物业服务交付被告。被告与“亿龙豪庭小区”业主分别签署了《“亿龙豪庭”物业管理服务协议》（以下简称物业协议），物业协议第一条甲方（被告）权利义务约定，对本小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮与管理；依据协议与物价部门的批复向业主收取物业管理服务费、卫生费、垃圾费、车位费等；不占用物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。第四条物业管理服务费用约定，根据咸阳市物价局、房地产管理局、咸政价费[2004]78号文件规定，小区物业管理服务费按陕西省物业服务登记收费三级收费标准执行。生活垃圾费：住户每户每月暂定5元，商铺按面积参照政府、行业行政主管部门规定收取。电梯使用维护费（含电梯日常维修费、每月保养费）：从二层开始收取，二层电梯使用维护费暂定28元/户月，从二层起每上升一层按楼层加收1.5元户月。水电费：水电费价格由地方水电价格和小区公共设施水电费公摊构成。电费住户暂定0.598元/度，商铺电费暂定1.25元/度。公摊电费按当月实际耗电量收取。水价按照自来水公司有关规定标准收取，暂定2.45元/吨，商铺水价暂定3.5元/吨，（特殊行业用水价格参照有关行业标准执行，绿化、保洁、消防、二次供水，水箱情况）。机动车地下停车场车位费已买断每车位暂按100元／月，尚未买断每车位暂按100元／月，地上每车位的车位费暂按80元／月的收费标准。以后调整按物价部门批复为准。物业协议第七条违约责任约定，违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所收费用。协议签订后，被告为“亿龙豪庭小区”进行物业服务并以物业协议载明的服务费标准向业主收取物业费。2018年11月29日，陕西百川文化传播股份有限公司与被告签订《合作合同》，自2019年1月1日起至2021年12月31日，就“亿龙豪庭小区”九部电梯进行广告业务合作，每部电梯每年费用1200元，每年费用总计10800元。2019年6月27日，陕西百川文化传播股份有限公司出具《情况说明》一份，陈述其自2010年1月至2018年12月31日，曾向“亿龙豪庭小区”电梯投放广告业务，每年费用总计10800元。2019年7月3日国网陕西省电力公司咸阳供电公司向本院出具“国网咸阳供电公司关于秦都区人民法院亿龙豪庭小区用电情况调查令的回复”，载明系统内仅有2013年至今的电量电费清单，2013年以前的数据无法提供。经统计，“亿龙豪庭小区”居民用电情况为：2013年度用电1517520度、2014年度用电1195650度、2015年度用电1193720度、2016年度用电1111110度、2017年度用电度1360590度、2018年度用电1387680度、截至2019年用电521260度。商业用电情况为：2013年度至2018年度每年300000度，截至2019年用电125000度。2006年4月12日，咸阳市自来水公司发布调价通知，自来水价格从2006年4月20日起执行新标准，居民生活用水2.10元/立方米、经营服务用水3.05元/立方米、特种行业用水5.05元/立方米；2008年9月25日调价为：居民生活用水2.43元/立方米、经营服务用水3.78元/立方米、特种行业用水6.43元/立方米；2012年2月年28日调价为：居民生活用水2.43元/立方米、非居民行政事业、经营服务5.05元/立方米、特种行业用水10.00元/立方米；2017年3月28日调整价格为居民按阶梯超标到户：居民生活用水第一阶梯150立方米/户年（含）3.40元/立方米、第二阶梯151-240立方米/户年（含）4.39元/立方米、第三阶梯241立方米/户年及以上7.34元/立方米，非居民用水5.70元/立方米、特种行业用水15.00元/立方米。对未抄表到户的居民小区，供水企业与小区管理单位结算价为每立方米3.30元。二次加压供水的未抄表到户的居民用户最终水价每立方米不超过3.80元。“亿龙豪庭小区”地下车库中有不符合原设计规划的停车位九处，车库通道处车位五处。2016年5月，小区业主司迎雪将其所有的位于亿龙豪庭2号楼（北楼）1-2层14号建筑面积387.02平方米商铺中50平方米租赁给冯岗锋用于经营。另查，2018年5月，“亿龙豪庭小区”召开业主大会，业主大会通过了表决业主大会职责及议事章程、业主公约、业主委员会职责及议事章程、业主委员会选举办法并成立业主委员会。2018年5月8日，亿龙豪庭小区业主委员会经咸阳市秦都区人民路街道渭阳渭北社区居民委员会、咸阳市秦都区人民路街道办事处审批同意，2018年5月14日，向咸阳市秦都区物业管理指导办公室物业办理备案。业主大会通过的《亿龙豪庭小区业主大会职责及议事规则》中第三条业主大会授权业主委员会的议事内容中，其中第(十)项载明：“决定法律诉讼事宜”。被告现办公用房面积为111.70平方米。 一审法院认为：业主委员会作为业主大会的执行机构，是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的组织。本案原告为维护小区全体业主的利益，按照相关法律规定及业主大会议事规则，通过合法程序提起本案诉讼，故原告主体应为适格。关于原告起诉要求被告向原告返还自被告管理期间应当属于全体业主所有的电梯间广告费公共收益108000元的诉讼请求，因小区电梯间电梯广告收益属于全体业主公共部分的共同收益，原告要求被告返还的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告停止地下停车库私自设置停车位并返还违规收取停车费的诉讼请求，本院认为，建筑物的设立均应在规划范围内合理使用，违反建筑规划所设车位行为显属不当，侵害了全体业主合法权益，尤其是在公共通道上放置车辆，不但给通行造成障碍，而且给小区安全带来隐患，原告要求停止侵害的诉讼请求应予支持。关于被告该14个车位所产生停车费的诉请，因被告未向法庭提供该部分收益金额，原告亦未有证据证明该部分收益具体数额，故对该诉请本院不予支持。关于原告要求被告返还多收取水电等费用的诉讼请求，因原、被告双方对被告小区公共耗能部分费用未予审核，物业提供服务代买水电等服务费价格无法准确，同时被告收取水电费的对象为小区业主，并非公共利益部分收益，若被告存在多收取水电费行为，亦应向小区业主返还，故对原告该部分诉请本院不予支持。关于原告要求向原告提供不少于30平方米办公用房一节，本院认为，依照《陕西省物业管理条例》第五十四条：“新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。”之规定，案涉亿龙豪庭小区物业用房的面积为111.70平方米，其应当向业主委员会调剂不少于三十平方米物业用房。关于原告要求被告公布占用小区业主共有空地建商铺对外出租房屋收益并退还房屋收益的诉讼请求，因原告没有充分证明是被告在空地建商铺出租及收取租金，对其该诉讼请求本院不予支持。关于被告辩称电梯费中包含电梯保养费、维修费及年检费的观点，本院认为，依照《物业服务收费管理办法》第十一条：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”之规定，电梯日常维修费及养护费应当包含在物业服务费用中，若存在大修、中修、更新、改造等费用，可从专项维修资金中列支，故被告将电梯维修养护费列入应收取电费中以电梯广告费折抵的观点不能成立。综上，依照《中华人民共合同物权法》第七十条、第七十四条、七十五条、第七十八条、《物业管理条例》第十条、第十一条、第二十七条之规定，判决如下：一、被告咸阳亿都物业管理有限公司于本判决生效后向原告亿龙豪庭小区业主委员会返还收取的亿龙豪庭小区电梯公共部位广告收益108000元；二、被告咸阳亿都物业管理有限公司于本判决生效后向原告亿龙豪庭小区业主委员会调剂不少于三十平方米办公物业用房；三、被告咸阳亿都物业管理有限公司于本判决生效后立即停止亿龙豪庭小区地下车库非规划范围内的停车行为。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2460元，原告已预交，由被告承担，并于本判决生效后立即支付给原告。 二审中，上诉人向法庭提交如下新证据：1、物业管理服务协议及合作合同，欲证明上诉人自2008年开始履行物业服务之今，2010年的广告费是每部电梯1000元；2、起诉状及业委会备案表，欲证明业委会2018年5月5日组建，无权请求成立之前的广告收入，被上诉人诉请超过诉讼时效；3、2010年至2019年电梯年收支、维护费用及明细，欲证明电梯的广告收入不足以弥补电梯维护及电费支出；4、前期物业服务合同备案表及小区情况说明表，欲证明被上诉人起诉属于无权起诉；5、办公室平面图，欲证明办公用房77.17平方米。被上诉人向法庭提交照片三张，欲证明上诉人的办公用房面积大于111㎡。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查对上述证据认定如下：对上诉人证据1的真实性及证明目的予以认定；对上诉人证据2的真实性予以认定，因上诉人在一审中未提出时效抗辩，故对其证明目的不予认定；因双方在物业管理服务协议中对电梯维护费有明确约定，与广告费无关，故对上诉人证据3的真实性、关联性及证明目的不予认定；对上诉人证据4的真实性予以认定，证明目的不予认定；因上诉人提供的办公室平面图与房产证载明的面积不一致，故对上诉人证据5的真实性及证明目的不予认定；对被上诉人提交证据的真实性及证明目的予以认定。 经二审审理查明：2009年12月17日，上诉人与陕西百川文化传播股份有限公司签订《合作合同》，约定自2010年1月1日至2012年12月31日，陕西百川文化传播股份有限公司对上诉人所属的9部电梯进行装饰，并支付电梯租赁费，第一年为1000元/部，第二、三年1200元/部。2010年至2019年，亿龙豪庭小区电梯广告收益为106200元。其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，亿龙豪庭小区业主委员会依法成立并办理备案手续，一审中，被上诉人向法庭提交了业委会关于提起本案诉讼的会议记录，按照《亿龙豪庭小区业主大会职责及议事规则》第三条业主大会授权业主委员会的议事内容第（十）项决定法律诉讼事宜的内容，被上诉人提起本案诉讼程序合法，主体适格。依据《物业管理条例》的相关规定，电梯属于业主共有部分，物业服务企业未经业主同意进行经营性活动，所取得的广告收益应归全体业主所有，原审法院判处上诉人予以返还，并无不妥。根据上诉人二审提交的新证据，亿龙豪庭小区2010年至2019年电梯广告收益为106200元，被上诉人亦予以认可，故本院二审予以纠正。上诉人主张其办公场地使用面积仅有69平方米，无证据支持，本院不予采信。《陕西省物业管理条例》第五十四条规定，建设单位配备的物业管理用房最低不得少于100平方米，业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。按照房产证载明的涉案物业用房面积为111.7平方米，达到了《陕西省物业管理条例》第五十四条规定的最低配备标准，原审法院判处上诉人调剂建筑面积不少于三十平方米的业委会办公用房，亦无不妥。建筑物的设立均应在规划范围内合理使用，上诉人违反规划要求私自增设车位，侵害了全体业主合法权益，被上诉人要求停止侵害的诉讼请求应予支持。上诉人一审中未提出诉讼时效抗辩，二审中提出，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、变更咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初2953号民事判决第一项为：咸阳亿都物业管理有限公司于本判决生效后十日内向亿龙豪庭小区业主委员会返还2010年1月1日至2019年12月31日期间亿龙豪庭小区电梯广告收益106200元； 二、维持咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初2953号民事判决第二、三、四项； 三、驳回亿龙豪庭小区业主委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费2460元，二审案件受理费2460元，均由上诉人咸阳亿都物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 辉 审判员 闫亚君 审判员 马 莹 二〇二〇年九月八日 书记员 赵 丹 附相关法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 1