广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1749号 上诉人（一审被告）：浙江杭标汽车销售有限公司百色分公司，住所地百色市右江区龙景鼎盛中央花园第1幢17层1705号。 负责人：林慧兵，总经理。 委托代理人：周玉峰，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：王建为，男，1987年10月12日出生，汉族，住广西北海市。 委托代理人：陈仁创，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：王小光，男，1983年2月15日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。 浙江杭标汽车销售有限公司百色分公司（以下简称“杭标百色分公司”）因与被上诉人王建为、王小光案外人执行异议之诉一案，不服百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初4202号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 杭标百色分公司上诉请求：1、依法撤销百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初4202号民事判决或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。被上诉人与王小光之间是否有签订和履行《房屋买卖合同》的真实性无法确定，本案没有证据证明被上诉人向王小光、开发商、银行支付过任何款项。2、一审法院程序错误。本案不应通过执行异议之诉来处理财产保全异议，百色市右江区人民法院作出的查封王小光名下广西北海市恒大名都2605号房屋裁定，并非执行阶段的裁定，因财产保全阶段还未对被查封的财产进行处理，未对案外人的财产造成损害。一审判决遗漏请求，被上诉人向法院起诉时，诉讼请求一共有四项，一审判决并未对所有的诉讼请求进行处理，严重违反法律程序。3、一审法院适用法律错误，被上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋为预售房，被上诉人与王小光签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋并未取得不动产权证书且未竣工交付。根据《城市房地产管理法》的规定，该房屋转让违反了相关法律法规规定，买卖合同无效。被上诉人不是涉案房屋权利人，其要求认定涉案房屋归其所有，不具有任何依据。被上诉人未就该房屋买卖进行过任何备案或登记，不符合权利人的判断标准。一审判决在未对案涉房屋确权诉求进行实体审查并作出判决的情况下，就裁定终止执行措施，严重违反法律规定。 王建为答辩称，本案所涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同合法有效，其在一审提供的发票、公证书等证据，证明本案所涉房屋合同的真实性，合同具有排除上诉人主张的民事权利。因此，上诉人的主张没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 王小光未作答辩。 王建为向一审法院起诉请求：1、请求判令不得执行王小光名下的位于广西北海市恒大名都15幢2605号房，并解除对该房屋的查封；2、请求确认位于广西北海市恒大名都15幢2605号房归其所有；3、请求判令王小光继续履行2018年6月3日与其及广西荣大房地产代理有限公司（以下简称“荣大公司”）签订的《房屋买卖合同》，并配合其办理涉案房屋的房屋产权证；4、请求判令二被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实，2018年6月3日，王建为与王小光签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，王小光将其所有的位于广西北海市恒大名都15幢2605号房以683461.50元的价款出售给王建为，该价款包括王小光已支付的首付款、尚欠开发商的购房首付款、违约金及银行按揭贷款；房屋交付时间为2020年6月30日前。合同签订后，王建为先后共计代王小光支付开发商首付款、违约金212995元，支付被告王小光50000元，代王小光偿还银行按揭贷款73488元，共计支付被告王小光购房款336483元，尚欠王小光的按揭贷款346978.50元，因该部分款项为按揭贷款，由王建为负责代王小光向银行偿还。2018年7月22日，王小光将该房屋交付王建为使用，因王小光购买该房屋时是向银行办理按揭贷款，该房已向银行办理了抵押担保，在还清银行按揭贷款办理解押之前，双方未能办理过户登记；实际上王小光亦未取得不动产权证。2019年3月25日，杭标百色分公司向该院申请财产保全，并提供担保；该院于2019年3月25日作出（2019）桂1002民初232号之二民事裁定书，裁定查封王小光名下位于北海市恒大名都15号楼2605号房产。王建为以其与王小光形成房屋买卖合同关系、支付了大部分款项并合法占有该房屋为由，以案外人的身份对该财产保全裁定提出书面异议。该院于2019年6月5日作出（2019）桂1002执异18号民事裁定，以王建为并未完全交付购房款，未享有足以排除强制执行的民事权益，驳回王建为的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点是王建为对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，由于涉案房屋未办理变更登记，王建为未取得房屋所有权证，对涉案房屋尚不具有物权，但王建为具有对该物权的期待权，待期待条件成就时取得物权的权利。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，2018年6月3日，王建为与王小光签订《房屋买卖合同》，双方形成的房屋买卖关系即购房时间早于人民法院查封形成时间，并支付了部分购房款，且已将应支付王小光的价款、支付开发商的首付款及违约金支付完毕，只剩王小光尚欠按揭贷款部分未支付，由王建为继续代王小光向银行偿还，且王建为已合法占有该涉案房屋；双方未就涉案房屋办理过户登记，是因双方订立的合同约定的过户登记期限未满，非王建为自身原因未办理过户登记。王建为与王小光的房屋买卖合同成立，王建为对该涉案房屋具有物权期待权，对该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。由于涉案房屋未办理变更登记，王建为未取得房屋所有权证，王建为对涉案房屋尚不具有包括所有权在内的物权。对其主张确认对该涉案房屋享有所有权的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：原告王建为提出的执行异议成立，终止对广西北海市恒大名都15幢2605号房产的执行。 二审审理期间，各方当事人均未向法庭提供新证据，二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院终止对广西北海市恒大名都15幢2605号房产的执行，是否有事实和法律依据。 本院认为，关于一审法院终止对案涉房产的执行，是否有事实和法律依据的问题。1、一审认定事实方面。一审认定王建为与王小光发生案涉房产买卖和王建为已合法占有该房产的事实，有房屋买卖合同、物业公司收费收据、收楼物品领用登记表、燃气公司缴费收据、居民用气合同、银行转账凭证和交易记录等证据证实，且华夏银行股份有限公司南宁分行对王建为代王小光按揭还款行为没有提出异议。杭标百色分公司称，王建为与王小光签订和履行《房屋买卖合同》的真实性无法确定，王建为没有向王小光、开发商、银行支付任何款项，但未能提供证据证明王建为与王小光房屋买卖行为不具真实性的证据，应承担举证不能的不利后果。2、一审适用法律方面。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条第一款规定“利害关系人申请诉前财产保全，在人民法院采取保全措施后三十日内依法提起诉讼或者申请仲裁的，诉前财产保全措施自动转为诉讼或仲裁中的保全措施；进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。”第二款规定：“依前款规定，自动转为诉讼、仲裁中的保全措施或者执行中的查封、扣押、冻结措施的，期限连续计算，人民法院无需重新制作裁定书。”根据该条法律规定，保全措施应为执行的一部分，保全裁定的执行属于人民法院执行的范畴。本案系在保全裁定的执行过程中，王建为以其对广西北海市恒大名都15幢2605号房产享有实体权利为由，提起案外人执行异议之诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回”的规定，并且保全裁定的执行对执行标的虽然不是终局性处分，但对执行标的的所有权人或利害关系人行使实体权利亦将构成法律和事实上的障碍，被保全财产的所有人或利害关系人应当有权获得救济。因此，一审法院不存在适用法律错误的情形。3、一审法院是否存在程序错误和遗漏诉讼请求的问题。2019年3月25日，杭标百色分公司因与王小光追偿权纠纷一案向一审法院申请财产保全，并提供担保。一审法院作出（2019）桂1002民初232号之二民事裁定书，裁定查封王小光名下位于北海市恒大名都15号楼2605号房产。王建为以其与王小光形成房屋买卖合同关系、支付了大部分款项并合法占有该房屋为由，以案外人的身份对该财产保全裁定向一审法院提出书面异议。一审法院作出（2019）桂1002执异18号民事裁定书，裁定驳回王建为的异议请求。王建为收到（2019）桂1002执异18号民事裁定书后，于2019年10月22日向一审法院提起本案诉讼。一审法院于2019年10月28日立案受理王建为案外人执行异议之诉一案，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第二款的规定，不存在程序错误情形。一审（2019）桂1002民初4202号民事判决对王建为的全部诉请已作出处理，王建为对一审判决并没有提出异议，杭标百色分公司认为一审判决遗漏诉讼请求，是对一审判决书的误读。 综上所述，杭标百色分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由浙江杭标汽车销售有限公司百色分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  农良邦 审判员  黄奇智 审判员  马崧翔 二〇二〇年九月十八日 书记员  杨卫香