福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终1528号 上诉人（原审被告）：郑章金，男，1984年3月20日出生，汉族，住福建省永安市。 被上诉人（原审原告）福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，住所地福建省永安市含笑大道永乐佳房D区20幢首层，统一社会信用代码91350481665067605D。 法定代表人：方与龙，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹秀兰，女，系该公司员工。 上诉人郑章金因与被上诉人福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司（以下简称鑫九洲物业永安分公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑章金、被上诉人鑫九洲物业永安分公司委托诉讼代理人曹秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑章金上诉请求：1.撤销福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初692号判决；2.鑫九洲物业永安分公司提出的物业费及违约金要求不成立，上诉人无需支付相应物业费及违约金；3.一、二审案件受理费由鑫九洲物业永安分公司承担；4.鑫九洲物业永安分公司应支付上诉人因诉讼造成的误工及交通费用人民币500元整。事实和理由：1.上诉人于2010年12月20日与福建省开辉房地产开发有限公司签订永乐佳房Ｂ16-14号商铺《商品房买卖合同》，合同约定商铺交付日期为2011年2月28日前，后由于价格等因素影响，至2011年5月23日上诉人按首付比例支付相应购房款后才予以交付，实际交房时间为2011年5月之后，从开发商开具给上诉人的不动产销售发票上可以体现，交房前开具的都为预收购房款，交房后为购房款。鑫九洲物业永安分公司提交的永安自来水费用清单上也可体现为2011-06-19抄表日期起才有垃圾处理费产生。依据鑫九洲物业永安分公司与福建省幵辉房地产开发有限公司签订的《永安市永乐佳房前期物业服务合同》约定，业主应于交房之日起交纳物业服务费用。上诉人交房日期为2011年5月之后，鑫九洲物业永安分公司提出的2010年12月23日起上诉人应交物业费的说法不成立，因从上诉人实际交房时间2011年5月后开始计算。2.自永乐佳房Ｂ16-14号商铺交付使用至2019年8月期间上诉人从未以任何形式收到鑫九洲物业永安分公司提出未缴物业费的告知，上诉人在开发商、承租人、房管部门等均有留存个人信息及联系号码138××××9197（该号码自启用以来从未更换，购房合同上有体现），鑫九洲物业永安分公司提出找不到业主收费的说法不成立。该商铺现承租人2017年承租该商铺并依租赁合同约定向鑫九洲物业永安分公司交纳物业费，鑫九洲物业永安分公司也未告知有前期物业费未交纳的情况，承租人均按当月应交物业费金额支付。物业公司除物业服务费外还代收公共能耗费，该商铺未有公共能耗费欠缴情况也说明在商铺使用期间承租人有向鑫九洲物业永安分公司支付应交费用。3.鑫九洲物业永安分公司于2020年1月7日向永安市人民法院递交民事起诉状，诉求为要求上诉人支付2015年3月1日至2019年10月31日期间欠物业费2880.6元及违约金802.34元。经开庭审理，鑫九洲物业永安分公司的诉求及材料证据与实际情况严重不符，上诉人不同意调解，被法院撤销（案件编号：永安市人民法院（2020）闽0481民初180号物业服务合同纠纷一案）。至永安市人民法院（2020）闽0481民初692号案，鑫九洲物业永安分公司提交的证据材料与前案基本雷同，诉求金额相近，违约金额一致，仅对欠费时间和催缴单日期进行变更和添加，由此可见鑫九洲物业永安分公司提交的所谓证据材料均为自行编造不足以采信。4.据鑫九洲物业永安分公司提交的永乐佳房Ｂ16-14号店物业费欠费、收费及违约金计算明细表显示，该商铺2010年12月起至2015年1月物业费未交纳，2015年2月起至今物业费按时足额交纳，违约金从2015年3月起计算。依《永安市永乐佳房前期物业服务合同》约定，物业费为按月支付，如未交纳，鑫九洲物业永安分公司有权向永安市人民法院提起诉讼并要求支付违约金。鑫九洲物业永安分公司提交的物业费欠费明细中2010年12月至2015年1月期间上诉人未交纳物业，鑫九洲物业永安分公司应告知上诉人并催收未交物业费，上诉人拒不履行的鑫九洲物业永安分公司有权在法律规定的诉讼时效内向永安市人民法院提起诉讼，在上述时段内，鑫九洲物业永安分公司未通过任何方式与上诉人取得联系并催收物业费，也未在当时法律规定的诉讼时效内（《民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外）向永安市人民法院主张相应权利。鑫九洲物业永安分公司提交的物业费收费明细中2015年2月起至2019年10月期间上诉人按合同约定交纳物业费，如上诉人未交纳前期物业费，鑫九洲物业永安分公司应先向上诉人催收欠费在先的物业费或在收据上体现优先清偿之前发生的费用，在此时间段内被上诉人均按合同约定向承租人每月收取当月物业费及公共能耗费，未体现优先清偿之前费用。鑫九洲物业永安分公司提交的违约金计算明细中违约金计算方式为2015年3月至2019年10月，依《永安市永乐佳房前期物业服务合同》约定，未能足额交纳物业服务费用的，应按5%的标准向鑫九洲物业永安分公司支付违约金，如按鑫九洲物业永安分公司提交的欠费明细判定，违约金应从上诉人未支付物业费时间起算，应从2010年12月起算至履行时间截至，计算方式有误。因此，鑫九洲物业永安分公司提出的上诉人从2010年12月23日起至2019年10月31日止应支付鑫九洲物业永安分公司物业管理费5537.3元，上诉人仅支付2709.2元，尚欠2828.5元及所产生的违约费用802.34元的说法不成立，依据鑫九洲物业永安分公司自己提交的物业费欠费、交费明细判定，2015年2月至2019年10月期间物业费合计2709.2元上诉人与相应承租人已按合同约定按时足额支付，应视为上诉人履约。该部分金额不可作为鑫九洲物业永安分公司提交的应支付物业管理费总额组成部分。2010年12月至2015年1月期间物业费合计2828.5元，鑫九洲物业永安分公司在此期间未向上诉人告知及催收，并在当时法律规定的诉讼时效期限内未向相应法院提起诉讼，鑫九洲物业永安分公司在2010年至2019年长达8年时间内从未对上诉人主张要求权利，其诉讼请求己超过诉讼时效，法院应不予以支持。上诉人仅在2019年8月底通过他人联系方式获悉鑫九洲物业永安分公司有关于物业费支付的问题需要联系，2019年9月至10月期间上诉人主动与鑫九洲物业永安分公司取得联系，并了解实际情况，鑫九洲物业永安分公司在不解释、不证实的基础上直接以上诉人2015年3月1日至2019年10月31日欠物业费名义向永安市人民法院提起诉讼，经开庭审理被法院驳回（案件编号：永安市人民法院（2020）闽0481民初180号物业服务合同纠纷一案）。5.一审法院在上诉人当庭提出计费日期界定不符，告知及催交义务未落实，缴费事实认定不明确，材料证据存在编造，诉讼时效过期等抗辩理由的情况下做出（2020）闽0481民初692号判决，要求上诉人支付物业管理费2828.5元，违约金802.34元，上诉人无法信服。 鑫九洲物业永安分公司辩称，一、上诉人购买的店面永安市永乐佳房B16-14号商铺，购买时间和实际交房时间有差，交房时间是开发商确定的，确定后统一下发交房通知书，通知业主从什么时候到什么时候交房，同吋物业费也从通知之日起开始计算，按照物业的说辞叫业主入伙时间，入伙时间都是房地产开发商确定，至于上诉人的入伙时间是2010年12月23日，也是房地产开发商统一移交给物业的名单，还有鑫九洲物业永安分公司委托律师从永安自来水公司调取的水表抄表记录显示2010年月20日已经是郑章金名下了，物业费自然就从2010年12月23日开始计算，可查阅自来水公司调取的费用清单。二、上诉人说鑫九洲物业永安分公司于2020年1月7日立案为什么又撤诉了，而后又重立，现说明一下：因上诉人商铺（B16-14号店）前期交费有断档时段，该商铺是租给他人使用，楼管员上门收费时租户肯交就收来，不肯交她们也没有办法。当时鑫九洲物业永安分公司根据收费情况将断档时段向一审法官解释，法官认为鑫九洲物业永安分公司诉状表达有些不妥，并指导我们怎样改进，所以才撤诉重立，这和上诉人毫无关系，欠交物业费是事实。三、上诉人说鑫九洲物业永安分公司未向他催缴过物业费，因10年前还未普及智能手机，（如：不能拍照、微信等）楼管员当时只有用座机电话催收，只有手写记录和上门张贴的催费单，上诉人不承认有向他催交过，只是一面之词。但是按照合同第七条约定，业主物业费用按月交纳，应在当月5日内履行交纳义务，否则就是违约了，根本不存在如同上诉人所说己超过诉讼时效，因物业服务是持续的，没有停止过，从签约到现在都是鑫九洲物业永安分公司在提供服务，没有更换过，不存在时效性，上诉人不主动交纳物业服务费就是违约行为，合同是受法律保护的，双方应当共同遵守。四、至于上诉人说的鑫九洲物业永安分公司物业费和违约金明细表为什么从2015年3月才开始计算，鑫九洲物业永安分公司所有收费收据每收一笔都是从前面开始抵交，2015年2月前已经交纳，所以按收取金额扣到哪个月就到哪个月（具体详见交费明细表二），违约金也是按欠费时间第二个月开始计算的（具体详见违约金计算明细表)。还有一点需要说明的是上诉人说鑫九洲物业永安分公司物业费由他人代收，简直就是胡说八道，上诉人的商铺是租给他人使用的，承租人是开餐饮排挡，垃圾和啤酒瓶每天都很多，鑫九洲物业永安分公司员工保洁员只清理平时所产生的生活垃圾，不会清理额外其它垃圾，所以承租人酒瓶等垃圾越堆越多，无人清理，造成垃圾成堆，无法解决时，迫于无赖的情况下，和外包人自行协商解决的。鑫九洲物业永安分公司物业管辖垃圾清运分两道清理，一道是由物业员工保洁员清扫到小区的垃圾桶内，二道是由外承包人将垃圾桶垃圾清运到垃圾中转站(这一道不是物业公司的员工，是签订合同，每天清运两次，每月多少钱包干制的），当时上诉人租户也就是承租人和外包清运垃圾的人他们自行协商，每月给多少钱将他排挡店过多垃圾带走，跟鑫九洲物业永安分公司毫无关系，物业公司每收一分钱都会开出专用的收据，而他们之间只有交钱没有凭证，是私自协商解决的。综上，《永安市永乐佳房前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主若无“正当理由”则应当按时交纳物费。根据一审查明的事实，鑫九洲物业永安分公司在提供物业服务过程中已基本履行了合同义务，并不存在法律违规收费、不履行合同义务或履行合同义务有重大瑕疵及其违法或明显违约的情况。郑章金称其在2015年之前，鑫九洲物业永安分公司没有具体的缴纳地点，物业费都是被人代收，未向一审提交相关的证据，不予支持。故鑫九洲物业永安分公司要求郑章金支付物业费2828.50元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，法院予以支持。鑫九洲物业永安分公司要求郑章金支付违约金标准没有违反合同约定和法律规定，法院予以支持。 鑫九洲物业永安分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令郑章金支付截止2020年2月29日的物业管理费2828.5元、违约金802.34元，合计3630.84元。二、本案诉讼费用由郑章金承担。 一审法院审理查明，鑫九洲物业永安分公司于2007年10月11日与福建省开辉房地产有限公司签订了《永安市永乐佳房前期物业服务合同》。合同约定：由鑫九洲物业永安分公司提供物业管理服务，后由鑫九洲物业永安分公司延续至今。其中合同约定，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅每平方按0.8元向物业业主收取，商业按0.6元向业主和物业使用人收取。签订合同后，鑫九洲物业永安分公司依约履行合同约定的主要管理服务事项和义务。郑章金系永安市含笑大道永乐佳房B区B16-14号店房产的业主，于2010年12月23日入伙，其房产建筑面积为86.79平方米，每月应交物业管理服务费0.6元每平方米计每月52.1元。从2010年12月23日起至2019年10月31日止，共欠物业费5537.70元，期间郑章金仅支付2709.20元，尚欠物业费2828.50元。 另查明，永安市自来水公司水费查询证明郑章金拥有的该店面从2011年1月起开始使用至今。郑章金在庭审上，称其在2015年之前，物业公司没有具体的缴纳地点，物业费都是被人代收，未向一审法院提交相关的证据。 一审法院认为，原告作为物业服务单位与福建省开辉房地产有限公司签订了《永安市永乐佳房前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主若无“正当理由”则应当按时交纳物业费。根据本院查明的事实，鑫九洲物业永安分公司在提供物业服务过程中已基本履行了合同义务，并不存在违法违规收费、不履行合同义务或履行合同义务有重大瑕疵及其他违法或明显违约的情况。郑章金称其在2015年之前，物业公司没有具体的缴纳地点，物业费都是被人代收，未提交相关的证据，无法支持。故鑫九洲物业永安分公司要求郑章金支付物业费2828.50元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。鑫九洲物业永安分公司要求郑章金支付违约金标准没有违反合同约定和法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、郑章金应于本判决生效后十日内支付鑫九洲物业永安分公司物业管理费2828.50元。二、郑章金应于本判决生效后十日内支付鑫九洲物业永安分公司违约金802.34元。案件受理费50元，减半收取25元，由郑章金负担。 二审期间，双方当事人围绕诉辩意见向本院提交新的证据，鑫九洲物业公司永安分公司提交了永乐佳房郑章金交物业费明细表及2015年2月28日至2018年3月12日每月收款收据，郑章金提交了涉案店面的购房发票、证人林某证言、店面产权文件及补充协议、自来水过户的证明及鑫九洲物业公司永安分公司2020年1月7日起诉状及证据。本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证，对双方当事人无争议的证据和事实予以确认。 二审审理查明，2007年10月11日，福州鑫九洲物业管理有限公司与福建省开辉房地产有限公司签订了《永安市永乐佳房前期物业服务合同》。一审法院对此认定有所不当，应予纠正。除郑章金对一审法院认定的2010年12月23日入伙时间及店面开始使用时间有异议外，双方当事人对一审法院查明的其他事实没有异议，本院予以确认。 另查明，2016年9月28日，福州鑫九洲物业管理有限公司变更为鑫九洲物业公司永安分公司。 本院认为，按照《永安市永乐佳房前期物业服务合同》的约定，鑫九洲物业公司永安分公司从2015年2月28日起至2019年10月15日止向郑章金每月现金收取物业费52.1元，共计2709.20元，有鑫九洲物业公司永安分公司提交的永乐佳房郑章金交物业费明细表及收款收据予以证实，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十二条第一款规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。经查，鑫九洲物业公司永安分公司提交的2015年2月至2018年3月每月收款收据均有载明下一个月或当月的物业费52.1元/月，故鑫九洲物业公司永安分公司主张2015年2月28日以来收取的物业费用于抵扣郑章金在2015年2月28日以前尚欠的物业费，缺乏事实根据，本院不予采纳。由于鑫九洲物业公司永安分公司未能提供相应证据予以证实其在诉讼时效内向郑章金要求缴纳2015年2月28日以前的物业费，故郑章金在一、二审庭审时均提出鑫九洲物业公司永安分公司要求缴纳2015年2月28日前的物业费超过诉讼时效的抗辩意见，于法有据，本院予以采纳。一审法院对此处理不当，应予纠正。郑章金主张鑫九洲物业永安分公司应支付其因诉讼造成的误工及交通费用500元，因郑章金未在一审期间提出该项诉请，二审期间双方当事人又无法达成调解，本院不作处理，可另行主张。 综上所述，郑章金的上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决认定事实部分不清，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初692号民事判决； 二、驳回福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司的诉讼请求； 三、驳回郑章金的其他上诉请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司负担。二审案件受理费50元，由福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  程哲明 审判员  宁金德 二〇二〇年九月四日 书记员  王 倩 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。