山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1481民初2430号原告：乐陵市凯迪房地产开发有限公司，住所地乐陵市开发区云红北大街东侧。法定代表人：朱霖生，董事长。委托诉讼代理人：马军，男，1985年9月16日出生，汉族，住山东省乐陵市城区，系原告乐陵市凯迪房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：张春莉，北京市万象律师事务所律师。被告：张胜祥，男，1974年12月11日出生，汉族，住山东省乐陵市。被告：王丽芹，女，1974年11月9日出生，汉族，住山东省乐陵市。两被告共同委托诉讼代理人：李洪华，乐陵意达法律服务所法律工作者。原告乐陵市凯迪房地产开发有限公司（以下简称“凯迪公司”）与被告张胜祥、王丽芹为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯迪公司的委托诉讼代理人张春莉、马军，被告张胜祥及其与王丽芹的共同委托诉讼代理人李洪华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯迪公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告腾退其占用的原告所属凯迪花园1号楼4单元106商铺；2.判令被告支付房屋占用使用费13200元（并按每天55元/平方米计算至被告实际腾退之日）；3.判令被告给付拖欠的物业费、水费、垃圾费504元；4.判令被告赔偿损失10万元；5.判令被告将毁坏的房屋及台阶恢复原状；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月16日，被告承租原告所有位于乐陵市商铺用于经营。租赁期间二年，自2017年5月16日至2018年5月15日止。年租金20000元。合同约定乙方（被告）租赁期间不得破坏楼房主体及墙体（原来租用的7号商铺在现有基础上，不得未经甲方同意擅自改变现状结构），否则，甲方将给予罚款10万元的处罚。2019年5月16日，原告将上述房屋与张胜祥签订房屋租赁合同，租赁期限自2019年5月16日起至2019年11月16日止。截止2019年11月16日租赁期限届满，被告未再向原告提起续租申请，但其一直占用使用该租赁房屋，至今未向原告支付租金（或房屋费用费），经原告多次催讨，被告置之不理。两被告系夫妻关系，其经营方式为家庭经营，在使用租赁房屋期间，擅自对房屋主体结构进行改造、房屋门前台阶被毁坏。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特依据法律规定向人民法院提起诉讼，请依法判决。张胜祥、王丽芹辩称，1.被告张胜祥与原告于2019年5月16日签订租赁合同，被告张胜祥租赁了涉案6号商铺，被告张胜祥经营的饭店是租赁了原告出租的6.7号两个商铺，两个商铺为一个经营整体，6号商铺为操作间，7号商铺为餐厅，因7号商铺于2019年12月1日被德州中院执行拍卖给他人，自该时间起被告张胜祥已停止经营，搬出该商铺，故此原告诉求被告张胜祥腾退商铺及支付使用费、物业费、赔偿损失等无事实根据和法律依据，应依法驳回对被告张胜祥的诉讼请求。2.2017年5月16日，被告王丽芹与原告签订了租赁合同，租赁期限截止为2018年5月15日，之后涉案6号商铺由被告张胜祥租赁，并与原告重新签订租赁合同，对于之后的使用与被告王丽芹无关。在被告王丽芹租赁之初，因经营需要对于租赁的涉案商铺进行了装修规划，并与原告协商，同意后进行了施工，在施工期间，原告并没有进行阻止，即使截止到涉案商铺由被告张胜祥租赁至搬出期间，原告也没有对商铺的装修规划提出任何异议，故此，原告主张被告王丽芹承担相应的责任无事实根据和法律依据，应依法驳回对被告王丽芹的起诉。凯迪公司围绕其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、《租赁合同》，证明目的：2017年5月16日，经原、被告协商双方签订《租赁合同》，约定被告王丽芹承租原告所有的位于商铺用于经营。租赁期限2017年5月16日至2018年5月15日止。年租金第一年20000元；第二年随行就市；水、电、物业费由被告承担。并明确规定，被告在租赁期间不得破坏楼房主体及墙体（原来租用的7号商铺在现有基础上，不得未经甲方同意擅自改变现状结构），否则，甲方将给予罚款10万元的处罚，停止租用后，乙方（被告）不能破坏里面的现有的装修装饰，使用权归甲方（原告）。该协议是双方真实的意思表示合法有效。且原告将房屋交付被告使用。证据二、水费、物业费、垃圾费单据，证明目的：被告拖欠水费、物业费、垃圾费截止到2020年1月至6月底，二被告共计拖欠上述费用504元。证据三、收款收据，证明目的：2019年7月13日，被告张胜祥交房租缴纳2019年5月16日至2019年11月16日的半年租金10000元。被告租金交纳至2019年11月16日。证据四、照片打印件，证实106号商铺房屋门前被毁坏的台阶。证据五、（2020）鲁1481民初865号《民事裁定书》，证实原告起诉王丽芹案中，原告代理人于2020年4月23日向人民法院提出现场勘验申请。请求法庭到被告租赁的106号商铺进行现场勘验。4月28日，人民法院审判人员经现场勘验，证实被告在使用6号商铺与7号商铺期间，为方便经营，将两套商铺之间的承重墙打通。以及106号商铺厨房内加工室高出其它地面20CM的筑层，该状况系被告王丽芹租赁期间形成，合同到期后，由张胜祥继续承租，二被告系夫妻关系，饭店经营为其家庭经营。因此，被告二人负有将原告房屋及台阶恢复原状的义务。并按合同第五条约定，承担罚款10万元（实际为赔偿损失）。证据六、（2020）鲁14民终2575号民事判决书，证实李源灏出租给被告张胜祥、王丽芹的107号房屋已经德州市中级人民法院终审判决，该判决认定房屋租金属于法定孳息，张胜祥、王丽芹应当履行支付合同的义务，该判决驳回了张胜祥、王丽芹对（2020）鲁1481民初959号民事判决的上诉，判决中载明的事实为无争议的事实。证据七、手机中存储的照片。证明对于被告所声称的2019年12月1日撤出饭店经营不是事实，其陈述也与（2020）鲁1481民初959号中不一致，2020年春节前后，被告还声称备货准备年春节期间的经营，2020年1月31日为春节期间，显然被告声称12月1日撤出饭店不是事实，另外，被告于2020年3月17日、18日两天，将饭店内的货物拉出，也能证实被告在2020年3月18日之前还在占有使用承租房屋，被告驾驶的车辆为鲁Ｎ×××××小货车，该组照片储存于原告代理人马军的手机中。因此被告所声称的12月1日不能经营没有事实依据。被告张胜祥、王丽芹质证认为，对证据一的真实性没有异议，对原告所称的证明目的有异议，在被告王丽芹租赁期间，因经营所需对商铺进行了规划装修，当时已经原告同意，且在装修期间原告没有进行阻挡，之后也没有提出过任何异议，故原告主张赔偿损失10万元与事实不符，该合同租赁期间截止为2018年5月15日，之后被告王丽芹没有继续租赁涉案商铺，对于原告主张被告王丽芹腾空商铺及支付其他费用无事实根据，也与被告王丽芹无关。对于收款收据单据有异议，首先自2019年11月16日被告张胜祥租赁期满后，没有再使用涉案商铺，事实上自改时间后原告已对涉案商铺停水停电，致使被告张胜祥无法继续使用，故此不存在水费、电费及物业费的产生，该收据上仅加盖了物业管理印章，但没有署名收款人的姓名，对于是否有原告垫付事实不清楚，且该收费单据并非正规收据，不具有真实性。对收款收据的真实性无异议，可以证实被告张胜祥已经履行了租赁合同约定的义务，足额支付了租赁期间的租赁费用，从而印证自租房期满之日后，被告张胜祥没有使用涉案商铺；对打印的两张照片有异议，该两张图片系打印件不具有真实性和合法性，从该图片上显示的台阶毁损，原告无证据证明该损坏是由被告所致，根据事实情况，该台阶在涉案租赁商铺之外，原告作为出租方应负有对租赁物附属设施进行管理维修的义务，原告主张被告将该台阶恢复原状无事实及法律依据。对民事裁定书无异议，原告自起诉时依据的与被告王丽芹签订的租赁协议，但事实上，原告与被告张胜祥于2019年5月16日重新签订了租赁协议，在该租赁协议中，没有约定被告张胜祥在使用期间破坏墙体，承担何种赔偿责任，且与被告张胜祥在租赁涉案商铺时，6号与7号商铺之间的通道已经形成，是经营合理的需要，原告无证据证明墙体损坏的实际价值，故原告主张被告赔偿损失10万元无事实根据，事实上该通道也不是原告所称的承重墙墙体，请求法庭驳回原告的该项诉求。对德州中院的终审判决书本身无异议，但从该判决书上认定的涉案商铺的权属与原告主张的涉案商铺权属相矛盾，从而印证涉案商铺权属不清，原告主张涉案商铺的权益主体不当，基于德州中院终审判决的法律效力，被告张胜祥已经提起再审，相关的法律结果待再审确定。但该判决书可以认定与涉案商铺同为一个租赁经营整体的7号商铺，已于2019年12月1日被德州中院执行给他人，权属发生变更，可以证实涉案6号商铺于该时间已无法进行经营的事实。对原告提交的手机照片的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，上述相片是原告自行拍摄，被告并不知情，对于拍摄的时间、地点、照片反映的内容均不清楚，被告不予认可，不能作为原告主张的证明内容的依据，事实上，被告已于租赁期满之时，搬出涉案租赁商铺，原告无证据证明被告占有涉案商铺或自2019年11月16日仍占用涉案商铺的证据，主张被告腾空商铺及支付占用费用无事实根据，且计算的占用费用无据可依，建议法庭不予支持。本院组织当事人进行了证据交换及质证，被告对原告提交的2017年5月16日签订的租赁合同、交纳房租的收款收据、民事裁定书、（2020）鲁14民终2575号民事判决书真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的水费、物业费、垃圾费收款收据加盖了乐陵市凯迪花园物业管理专用章，可以证实两被告拖欠水费36立方米，而原告主张的被告拖欠的物业费、垃圾费均为2020年1月至6月份。2、原告提交的两张照片，可以显示出台阶处被毁坏，结合本院的现场勘验情况，此处位于原告排污管的下方，与他处相比较，显然不是自然的原因所致，应由被告恢复原状。3、原告提交的手机中存储的照片，无其他证据相佐证，无法证实原告主张，对该证据，本院不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月16日，原告（甲方）与被告王丽芹（乙方）签订租赁合同，被告王丽芹租赁位于商铺，租赁期限自2017年5月16日至2018年5月15日止，租金为第一年为20000元；第二年随行就市；第二年租金需提前一个月付清。签订协议当天乙方付给甲方一年租金20000元。合同第五条约定：“乙方租赁期间不得破坏楼房主体及墙体，（原来租用的7号商铺在现有基础上，不得未将甲方同意擅自改变现状结构），否则，甲方将给予罚款10万元的处罚，停止租用后，乙方不能破坏里面现有的装修装饰，使用权归甲方”。2019年5月16日，原告（甲方）与被告张胜祥（乙方）签订租赁合同，甲方将凯迪花园11区沿街6号商铺租给乙方使用，租期自2019年5月16日至2019年11月16日止，半年租金10000元。该合同第5条约定：“租赁期间，乙方不得破坏楼房主体及墙体”，被告交纳租金至2019年11月16日。涉案106号商铺与107号商铺之间的承重墙的打通及厨房内加工室高出周边地面20厘米的筑层系在王丽芹租赁期间形成，张胜祥与王丽芹是夫妻关系，两被告租赁106号商铺及107号商铺经营饭店，应为家庭经营，以上事实已为生效的（2020）鲁1481民初865号民事裁定书载明。2019年12月13日，被告接到德州市中级人民法院（2018）鲁14执1号通知书，内容为：“凯迪花园1栋107铺用户：本院执行的德州天元集团有限责任有限公司与乐陵市凯迪房地产开发有限公司建筑工程施工合同纠纷一案，因被执行人乐陵市凯迪房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，依法拍卖被执行人名下乐陵市云红大街东侧凯迪花园1栋107铺偿还债务。2019年12月1日，买受人于长征以156万元的最高价竞得，现该房产已确权给于长征所有。你接本通知后3日迁出该房屋或者与现房产所有人于长征签订租赁合同，逾期，法院将强制执行，因此所产生的费用由你承担。特此通知。二〇一九年十二月十三日”。本院认为，一、原告要求被告腾退其占用的凯迪花园1号楼4单元106商铺的问题。本院在审理(2020)鲁1481民初865号乐陵市凯迪房地产开发有限公司与王丽芹为房屋租赁合同纠纷一案中，曾到凯迪花园1号楼4单元106号、107号商铺进行勘验，除原告交付两被告的物品外，现场已无被告的物品，被告已经腾退其占用的凯迪花园1号楼4单元107商铺。二、原告主张被告支付房屋占用使用费13200元（并按每天55元/平方米计算至被告实际腾退房屋止）。2019年12月13日，被告接到德州市中级人民法院（2018）鲁14执1号通知书，限被告在接到通知书后3日迁出该房屋或者与现房产所有人于长征签订租赁合同，而被告未与案外人于长征签订租赁合同，且凯迪花园1号楼4单元106号、107号商铺为一个经营整体，107号商铺的房产所有人已变更为于长征，故106号商铺无法单独经营使用。由此，应当视为被告于2019年12月16日迁出凯迪花园1号楼4单元106商铺。因为被告张胜祥、王丽芹交付租金至2019年11月16日，自2019年11月17日应继续缴纳房租，至2019年12月16日两被告迁出该租赁房屋，参照原租赁合同约定的年租金20000元计算，被告张胜祥、王丽芹应支付该占用期间的租金应为：20000元/年÷12个月×1个月=1666.7元。对于原告主张的租金13200元，本院依法不予支持。被告王丽芹主张2019年5月16日原告与被告张胜祥重新签订租赁合同，对此之后的房屋使用与其无关，其不应承担责任。但张胜祥与王丽芹是夫妻关系，两被告租赁106号商铺及107号商铺经营饭店，应为家庭经营，因经营饭店所产生的债务亦应属于夫妻共同债务，被告王丽芹应与被告张胜祥共同承担支付租金的义务。对于被告王丽芹的主张，本院不予支持。被告主张其于租赁期满之时，即2019年11月16日，搬出涉案租赁商铺，未提供证据予以证明，本院不予采信。原告主张拖欠的物业费、水费、垃圾费504元。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”、第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，物业费应由物业服务企业收取，但原告提供的证据所载明的物业费、垃圾费，均系2020年1月至6月份的，因为本院认定两被告已于2019年12月16日不再租赁涉案房屋，故因涉案房屋所产生的物业费、垃圾费，不应再由两被告交纳。水费可以由物业服务企业代为收取，而原告未提供证据证明其已经供水公司授权收取水费，也未提供证据证明其已代替两被告将其拖欠的36立方米的水费交纳，故对原告的水费主张，本案不作处理。原告主张被告赔偿损失10万元，即为原、被告订立的租赁合同第五条的约定，被告租赁期间不得破坏楼房主体及墙体，（原来租用的7号商铺在现有基础上，不得未经原告同意擅自改变现状结构），否则，原告将给予罚款10万元的处罚。因为两被告租赁涉案106号商铺及107号商铺经营饭店，两商铺之间必须打通，被告主张打通两商铺之间的墙体，已经原告同意，尽管其未提供证据，但原告作为房屋的出租人及物业管理人，难免经常到两被告处收取物业费用或因政府的原因送达相关的通知，对此原告在终止合同前已司空见惯，但从未提出相反的意见，应当视为原告对被告打通两商铺之间的墙体默示同意，被告不应当按照租赁合同的第五条规定承担责任。原告主张被告将毁坏的房屋及台阶恢复原状。(2020)鲁1481民初865号乐陵市凯迪房地产开发有限公司与王丽芹为房屋租赁合同纠纷一案中，本院到凯迪花园1号楼4单元106号、107号商铺进行勘验，并确定涉案106号商铺与107号商铺之间的承重墙的打通及厨房内加工室高出周边地面20厘米的筑层系在王丽芹租赁期间形成。而且，被告认可在王丽芹租赁时，因经营需要对租赁的涉案商铺进行了装修规划。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”以及被告张胜祥与原告签订的租赁合同第5条约定：“租赁期间，乙方不得破坏楼房主体及墙体”，被告张胜祥、王丽芹应将租赁物，即凯迪花园1号楼4单元106号商铺与107号商铺之间的承重墙及厨房内加工室高出周边地面20厘米的筑层恢复原状。关于台阶受损的问题，根据原告提供的照片及本院现场勘验的情况，本院所做的现场勘验平面图及照片显示，位于涉案106号商铺的西北角的排水管的下方台阶已遭受破坏，该处的毁损与他处相比，并非自然氧化、老化所致，应系两被告开办的饭店排污所致，两被告应当对此予以翻修，恢复原状。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张胜祥、王丽芹于本判决生效后十日内，支付原告乐陵市凯迪房地产开发有限公司租金1666.7元；二、被告张胜祥、王丽芹于本判决生效后三十日内，将租赁物，即凯迪花园1号楼4单元106号商铺与107号商铺之间的承重墙及厨房内加工室高出周边地面20厘米的筑层以及位于涉案106号商铺的西北角的排水管的下方台阶恢复原状；三、驳回原告乐陵市凯迪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2574元，减半收取1287元，由被告张胜祥、王丽芹负担150元；由原告乐陵市凯迪房地产开发有限公司负担1137元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王祁生二〇二〇年九月十八日书记员  王述鑫