杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初6842号原告：赵昆，男，1979年9月10日出生，汉族，住上海市卢湾区。原告：唐甜，女，1978年9月10日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。二原告共同委托代理人：鲍婷婷、乔**，浙江泽大律师事务所律师。被告：杭州泰峪房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区闲林街道里项村洞山66号1幢安邦大厦1104室。法定代表人：杨平，董事长兼总经理。被告：泰禾集团股份有限公司，住所地福建省三明市梅列区徐碧。法定代表人：黄其森，董事长兼总经理。两被告共同委托代理人：周婷、周媛媛，北京金杜（杭州）律师事务所律师。原告赵昆、唐甜与被告杭州泰峪房地产开发有限公司（以下简称泰峪房产）、泰禾集团股份有限公司（以下简称泰禾集团）商品房预售合同纠纷一案，于2020年5月21日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人鲍婷婷、被告泰峪房产和被告泰禾集团的委托代理人周婷、周媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：二原告、被告签订购买位于余杭区未来科技城文二西路与常二路交汇处的泰禾杭州××幢××室的《商品房买卖合同》，约定购房款8802970元。同时双方还签订了两份《地下车位使用权转让合同》和一份《地下室使用权转让合同》，约定被告将车位使用权和地下室使用权分别以700000元、1300000元的价格转让给原告。双方签订的《商品房买卖合同》第九条规定被告“应当于2018年12月31日之前，将符合下列各项商品条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。”截至原告起诉之日，被告仍未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，未取得建设工程竣工备案证明，也未交付产证给原告。被告逾期交付商品房和逾期交付产证，应当按照《商品房买卖合同》第十条和第十六条承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十条规定，被告逾期交房超过90日后，被告应当按日向原告支付与交付房价款万分之一的违约金，以实际支付房款10802970元为基数计算，违约金暂时累计至1028442.74元，被告已支付33489元，剩余994953.74元未支付。原告经多次向两被告催讨违约金无果，特起诉，请求判令：1、判令两被告支付原告逾期交付违约金到实际交付日为止（以实际支付房款10802970元为基数计算，按合同约定的已交付房价款万分之一的违约金比例计算，暂从2019年2月1日计算至2020年2月29日，违约金为425637.02元；从2020年3月1日至2020年7月10日，按已交付房价款万分之二的违约金比例计算，违约金暂计285198.41元，以上共计710835.43元；从2020年7月11日后按照每日2160.58元计算至实际交付日）；2、两被告承担本案保全费用、诉讼费用。被告泰峪房产答辩称，第一，原告诉请的自2019年1月1日起按照每日万分之二支付违约金没有合同与法律依据。第二，原告事实与理由中陈述的《承诺函》项下增加的日万分之一违约金，未达到支付节点，无权要求答辩人支付，且该等增加的违约金基数为《商品房买卖合同》项下实际支付的房价款，不应当包括地下室、地下车位使用权转让费。第三，《商品房买卖合同》已明确约定逾期交房期间不计算逾期办证违约金，截至本次开庭，房屋尚未交付，原告无权要主张逾期办证违约金。根据双方签署的《商品房买卖合同》的约定，交房时间与办证时间互为关联，逾期交房的，办证期限相应顺延；该约定系合同双方的真实意思表示，在案涉房屋尚未交付的情况下，原告无权要求答辩人承担逾期办证的违约责任。房屋交付后才能够办理相关权证，在案涉房屋尚未交付的情况下，同时主张逾期交房违约金、逾期办证违约金是对逾期办证违约金条款的曲解，显失公平。余杭法院已处理的类似纠纷中，均明确表示不支持购房人在房屋逾期交付期间的逾期办证违约金主张。第四，新冠疫情期间案涉房屋施工工作无法进行，由此不可抗力导致的逾期交房违约金依法应予以扣除。综上，请求法院依法驳回被答辩人部分诉讼请求。被告泰禾集团答辩称，第一，《商品房买卖合同》及《承诺函》项下逾期交付导致的违约金支付主体为泰峪房产，答辩人不承担合同项下的违约金支付义务。第二，《承诺函》仅基于答辩人对泰峪房产工程进度协调，答辩人从未有为泰峪房产履行《商品房买卖合同》项下义务提供任何担保的意思表示，也没有债务加入的意思表示，答辩人作为上市公司，没有就该等《承诺函》履行对外担保或债务加入的内部决策程序，因此，不应当由答辩人承担连带责任。综上，请求法院依法驳回原告针对答辩人的全部诉讼请求。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2018年1月11日，原告（买受人）与被告泰峪房产（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于杭州市余杭区××街道××幢××室的房屋，房屋价款为8802970元；交房日期为2018年12月31日，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方还就其他事项进行了约定。2017年12月20日，原告（乙方、受让人）与被告泰峪房产（甲方、转让方）签订两份《地下车位使用权转让合同》，约定甲方向乙方转让编号为126、127号车位使用权二个，转让费共计700000元，车位交付日期为2018年12月31日。同时，原告（乙方、受让人）与被告泰峪房产（甲方、转让方）还签订了一份《地下室使用权转让协议》，约定甲方向乙方转让对应地下室的使用权，转让费为1300000元，地下室交付日期为2018年12月31日前。上述协议签订前后，原告向泰峪房产陆续支付了相应款项。2019年8月24日，原告与泰峪房产签订《违约金支付信息确认单》，确认标的房屋的逾期交付违约金按照上述合同、协议约定实际支付价款总额10802970元为基数，自2019年1月1日起按照万分之一标准计算，本次接受逾期交付违约金为33489元，系2019年1月1日至2019年1月31日止的逾期交付房屋、地下室、地下车位的全部违约金。2019年10月16日，被告泰峪房产向原告出具一份《承诺函》，载明：泰禾集团向杭州院子全体业主承诺2020年2月底前房屋成品交付，交房同时开具全额购房发票；逾期交付1日，在原有商品房买卖合同基础上另外增加万分之一的违约金支付给业主。违约金于交付后5个工作日内一次性付清给业主。被告泰禾集团授权代表卢国鹏于该《承诺函》上签字，并于授权书中确认“卢国鹏签署的《承诺函》，我司追认其对我司具备约束力，我司将履行该承诺函的相关义务。在泰杭院项目房产交付和违约金交付之前，上述授权持续有效。被告房屋至今未交付原告，亦未将权属证书或登记证明交付给原告。本院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让合同》、《地下室使用权转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。被告未按期交房，应当按约支付违约金。关于违约金计算基数，本院认为，根据原告与被告泰峪房产签署的《违约金支付信息确认单》，确认逾期交付违约金按照合同、协议约定实际支付价款总额为基数，故本院确认以该实际支付价款总额10802970元为基数。关于违约金计算标准，本院认为，根据双方合同约定，被告泰峪房产应自2019年1月1日起至实际交付之日止，按照日万分之一的标准计付违约金。经双方确认，被告泰峪房产已支付原告2019年1月1日至2019年1月31日的逾期交房违约金。对原告诉请增加万分之一违约金的部分，被告抗辩暂未达到《承诺函》中约定的支付条件的意见本院予以采信，故对该部分违约金本院不予支持，泰禾集团也暂不承担相应的责任。对被告泰峪房产要求扣除新冠疫情期间违约金的抗辩意见，因泰峪房产逾期交房系自2019年1月1日起即开始违约，先于新冠疫情发生，新冠疫情的发生并非造成被告泰峪逾期交房的免责事由，故本院对被告泰峪房产的该项抗辩意见不予采信。对原告主张的保全费，该费用系原告主张权利的实际合理支出，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州泰峪房地产开发有限公司支付原告赵昆、唐甜逾期交房违约金522863.75元（自2019年2月1日暂计至2020年5月29日，此后按每日1080.29元计算至实际交付之日止），于本判决生效后十日内付清；二、被告杭州泰峪房地产开发有限公司支付原告赵昆、唐甜保全费5000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告赵昆、唐甜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5479元，由原告赵昆、唐甜负担940元，被告杭州泰峪房地产开发有限公司负担4539元，于本判决生效后十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员  冯 妍二〇二〇年九月一日法官助理  黄若兰书 记 员  苏 琪