湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初2910号原告曹佳军，男，1987年7月1日出生，汉族，住邵东市。原告罗遣倩，女，1990年5月9日出生，汉族，住邵东市。系原告曹佳军之妻。特别授权委托代理人罗庆祺，邵东市金盾法律服务所法律工作者。被告湖南金超实业有限公司。住所地：邵东市两市镇人民路119号。法定代表人张国喜，系该公司董事长。特别授权委托代理人刘海成，湖南宏彦律师事务所律师。原告曹佳军、罗遣倩与被告湖南金超实业有限公司（以下至判决主文前简称“金超公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告曹佳军、原告曹佳军、罗遣倩的特别授权委托代理人罗庆祺，被告金超公司的特别授权委托代理人刘海成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹佳军、罗遣倩诉称，原、被告于2016年8月2日签订《商品房买卖合同》，两原告向被告购买“江南明珠”第3栋B幢21层2103号商品房，并在合同中对原、被告之间的权利义务进行详细约定，原告分别于2015年7月28日、2015年8月2日、2015年8月3日付清房款429229元。依合同约定，原告履行了作为买受人应尽的义务，被告应当在2016年12月31日前依照国家和地方政府有关规定将商品房交付给买受人使用，合同第十七条约定：出卖人保证出买人保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起30日内，买卖双方应当向邵东市房产管理局申请商品房买卖合同备案登记，出卖人在交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关办理栋产权证，取得栋产权证后360个工作日内协助买受人办妥房屋所有权证和土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1项或第2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含利息）退还给买受人，并按已付房价款的3%向买受人支付违约金；2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。综上，被告未在约定的时间内合法交付房屋，也未能在约定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书，其行为已严重违约。故请求人民法院依法判令被告继续履行合同并交付原告房屋的不动产权证；被告支付因延迟交付房屋所产生的违约金19315元（违约金自2016年12月31日按日万分之五以总房款计算至2017年3月1日止）；被告支付因未交付房屋的不动产权证所产生的违约金251098元（违约金自2017年3月1日按日万分之五以总房款计算至2020年6月1日止，后续违约金以429229元为基数，顺延至办理不动产权证止）。被告金超公司辩称，被告销售给原告的房屋在2016年6月1日已取得讼争房屋的栋产权证，原告可随时申请办理房屋产权证；2016年12月27日，被告通知原告到被告处办理房屋交接手续，原告在2017年3月15日才到被告处办理了房屋交付手续，原告已接受了讼争房屋，同日，原告已对房屋进行装修，并已入住，虽没有按合同约定的时间（即2016年12月31日前）交房，根据合同第十条约定，遭遇不可抗力，出卖人可以据实予以延期交房。被告施工过程中，即2014年、2015年、2016年雨季过多，三年共计540天，有邵东市气象局证明，另2016年人民路西扩和四新桥老桥拆除重建，临时征用占用被告房屋施工工地，四新桥老桥拆除重建造成被告的建筑材料无法运至工地，是不可抗力原因造成被告无法施工，延误了施工工期，依合同约定被告延期交房可以免责；讼争房屋产权证没有办理到原告名下是由于原告自身原因造成，被告没有过错，依合同约定，被告只有协助义务，办理房屋产权证的主要义务在原告，讼争房屋在2016年6月1日已取得房屋栋产权证，原告不去申请办证，与被告无关，且原告已实际使用讼争房屋，即使没有办理产权证也不影响使用，没有实际损失，也不存在赔偿损失；如法院审理认为被告有违约，也应考虑原告自身主要过错及实际情况，另原告要求支付的违约金明显偏高，高出涉案房屋所在地段的住房租金10倍以上，违约金应调低，只能按涉案房屋所在地段的住房租金计算。经审理查明，2015年8月2日，原告曹佳军、罗遣倩与被告金超公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，原告向被告购买由被告开发的“江南明珠”第3栋B幢21层2103号商品房，建筑面积169.79平方米，总价款429229元。合同第十条对有关商品房的交付条件和期限约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人。合同第十七条约定：自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向邵东县房产管理局申请商品房买卖合同备案登记。出卖人在交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关办理栋产权证。取得栋产权证后360个工作日内协助买受人办妥房屋所有权证和土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关产权证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第三条约定：分户权证办理过程中，出卖人应通知买受人提供办理产权所需资料或证明文件，并缴纳办理产权所需的相关费用，如因买受人原因延迟提供有关资料或延迟缴纳相关费用而导致不能正常办理产权证的，则一切后果由买受人自行承担，出卖人不承担《买卖合同》第十七条违约责任。第四条约定：《买卖合同》及本补充协议履行中，双方所发出的通知等文件均应以书面形式通知，可以挂号信、特快专递、报纸公告等方式传达，通知日期以通知发出的邮戳日期或公告日期为准，收件地址以《买卖合同》中所列地址为准，双方应确保提供的地址真实有效，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同签订后，原告已按约定付清全部购房款429229元，2016年12月23日，被告通知原告交房时间，载明未在约定时间内办理交房手续的，视为在2017年1月31日前已完成交房手续，并通过EMS特快专递将《入伙通知书》寄给原告，但原告未在被告通知的时间内办理交接房手续，现原告对讼争房屋进行了装修，并已入住。另查明，被告已于2016年6月2日办理了原告所购房屋3栋的栋产权证，邵东市亦成立了“集中化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室”，该办公室对原告所购位于“江南明珠”的房屋小区的不动产权证的办理已做好安排。以上事实，有原告提供的两原告的身份证复印件、结婚证复印件、被告的企业登记信息复印件、《商品房买卖合同》复印件、《商品房买卖合同补充协议》复印件、收据复印件，被告提供的商品房预售许可证复印件、《邵东县人民政府常务会议纪要》复印件、《关于邵东县人民路西段道路升级改造工程项目的批复》复印件、建设用地规划许可证、房屋质量保证使用说明书、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、工程质量竣工验收记录、房屋产权情况复印件、房屋交房装修相关手续复印件、《入伙通知书》、EMS特快专递回执、办理不动产权证审批表复印件以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，可以认定。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。本案原告已付清购房款，被告于2016年12月23日通过EMS特快专递将《入伙通知书》寄给原告，通知原告交接房时间，现原告对讼争房屋进行装修，并已入住，由此可见，被告没有逾期交房，并未构成违约，故对原告要求被告支付因延迟交付房屋所产生的违约金19315元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持，依法予以驳回。对于原告要求被告支付因未交付房屋的不动产权证所产生的违约金251098元的诉讼请求，被告虽已办理了原告所购买的位于“江南明珠”第3栋的栋产权证，但根据补充协议第三条关于办理分户权证被告（出卖人）应通知原告（买受人）提供办理产权所需资料或证明文件，并缴纳办理产权所需的相关费用的约定，被告未提供证明其通知了原告或原告存在延迟提供材料及缴纳相关费用的证据，现已超过主合同中关于取得栋产权证后360个工作日内协助原告办妥房屋所有权证和土地使用权证约定的期限，已构成违约，双方虽在合同中约定了逾期办证的违约金按已付房款日万分之五计算，但该约定偏高，违约金数额应以违约造成的实际损失确定，本案被告已交付房屋，原告已装修并入住，被告的违约行为对原告的实际损失不是很大，原告亦未提供证据证明被告违约给其造成的实际损失，故本案违约金酌情考虑2000元为宜。至于原告要求被告继续履行合同并交付原告房屋的不动产权证的诉讼请求，依照合同第十七条约定，被告没有向原告交付不动产权证的义务，故对原告要求被告向其交付房屋不动产权证的诉讼请求，本院亦不予支持，依法亦予以驳回，鉴于原告所购房屋的不动产权证尚未办理完毕，被告仍有协助义务，故被告应继续履行合同约定的协助原告办理不动产权证的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南金超实业有限公司应继续履行协助原告曹佳军、罗遣倩办理房屋不动产权证的义务；二、限被告湖南金超实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告曹佳军、罗遣倩支付逾期办理房屋产权证书的违约金2000元；三、驳回原告曹佳军、罗遣倩的其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2678元，由原告曹佳军、罗遣倩共同负担2578元，被告湖南金超实业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告如未在判决生效后指定的期间内履行义务，权利人应在履行期限届满之日起二年内向人民法院申请强制执行，逾期不申请视为放弃申请执行。审 判 员  唐胜二〇二〇年九月三十日代理书记员  唐敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。