河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2890号原告：高培红，女，1972年2月4日出生，汉族，住河南省新郑市。原告：乔桃贝，女，1995年6月18日出生，汉族，住河南省新郑市。原告：乔冉格，女，2003年11月13日出生，汉族，住河南省新郑市。法定代理人：高培红，女，1972年2月4日出生，汉族，住河南省新郑市。系乔冉格之母。原告：乔科鸣，男，2007年5月22日出生，汉族，住河南省新郑市。法定代理人：高培红，女，1972年2月4日出生，汉族，住河南省新郑市。系乔科鸣之母。以上四原告共同委托诉讼代理人：张海叶，河南怡龙律师事务所律师。以上四原告共同委托诉讼代理人：张翀，河南怡龙律师事务所律师。被告：刘铁林，男，1984年4月23日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：赵红彬，河南力天律师事务所律师。原告高培红、乔桃贝、乔冉格、乔科鸣诉被告刘铁林租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告高培红、乔桃贝、乔冉格、乔科鸣的委托诉讼代理人张海叶、张翀，被告刘铁林及其委托诉讼代理人赵红彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高培红、乔桃贝、乔冉格、乔科鸣向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令确认乔宝军与刘铁林于2017年4月15日签订的《土地租赁合同》已于2019年8月31日解除；2、请求依法判决被告刘铁林向原告支付租金62033.6元，支付违约金18000元；3、请求依法判令被告向原告赔偿合同解除之日起至被告实际交回租赁土地期间的租金损失暂计27966.4元（租金损失按每日123.2元计算，暂计至2020年4月15日）；4、请求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告高培红与乔宝军原系夫妻关系，二人于2017年5月15日离婚，离婚协议约定乔宝军和高培红二人对涉案出租的土地各有50%权利。乔桃贝、乔冉格、乔科鸣与高培红、乔宝军系父母子女关系。乔宝军已于2018年2月21日去世。乔宝军与被告刘铁林于2017年4月15日签订《土地租赁合同》，该合同就租金支付、租赁期限、违约责任等作了约定。合同签订后，乔宝军、高培红依约履行了合同义务，但被告只交了第一年租金，拒不向原告支付自2018年4月15日起至今的租金。后原告于2019年8月31日向被告刘铁林发出《解除合同通知书》，与被告解除《土地租赁合同》。被告在法定期限内未就原告通知解除合同事宜向人民法院提起民事诉讼，且被告至今仍强行占用原租赁的土地。综上所述，被告拒不履行《土地租赁合同》约定的义务，在原告通知其解除合同后，又未依法提起相关民事诉讼，仍然强占原租赁的土地，其行为已严重损害原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，望依法判决。被告刘铁林辩称：1、案涉土地租赁合同应属无效合同。根据《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第十四条，承包方未经发包方同意，转让承包合同，转包或者互换行为无效。第十五条，承包方转让承包合同，转包或者互换承包经营标的物时，违反《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报向（镇）人民政府批准的规定，人民法院应当认定其转让、转包、互换行为无效。根据《农村土地承包法》第三十六条承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。2017年4月15日，作为涉案土地集体经济组织以外的被告刘铁林与乔宝军签订的土地租赁合同，但是签订时并未按照法律规定的程序经过发包人同意和备案，并未召开村民会议，更未经过村民代表的同意，应属于无效合同。2、根据《农村土地承包法》第六十四条土地经营权人擅自改变土地的农业用途、弃耕抛荒连续两年以上、给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。土地经营权人对土地和土地生态环境造成的损害应当予以赔偿。经被告了解，案涉土地系耕地，经发包方后就未进行耕种，乔宝军改变了土地的农业用途和部分土地长时间处于荒芜状态。3、2017年4月15日，被告与乔宝军签订土地租赁合同后，被告依约向乔宝军支付了第一年的租金，但是乔宝军违反合同约定，将其中的五亩转包于第三人从事制造塑料加工使用，后政府予以查处并限期搬离，现处于荒芜状态。2018年2月21日，乔宝军去世，双方签订的合同即便有效也应当予以终止。后被告分别与土地实际使用人重新签订了土地租赁合同并已支付租金，截止目前被告实际使用土地面积为三亩零三分，剩余土地已交付原告，不存在拖欠租金的情形。综上所述，原告要求确认解除土地租赁合同和支付租金、违约金和损失没有事实和法律依据，高培红并非合同当事人，其称与乔宝军离婚时协商有案涉土地出租的50%权利不能对抗被告，故请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高培红与乔宝军原系夫妻关系，2017年5月15日双方在新郑市民政局协议离婚。双方在婚姻关系存续期间，共生育二女一子，长女乔桃贝（1995年6月18日出生）、次女乔冉格（2003年11月13日出生）、儿子乔科鸣（2007年5月22日出生）。离婚协议约定：乔桃贝已成年结婚、乔冉格及乔科鸣均由乔宝军抚养。2018年2月21日乔宝军因病去世。现乔冉格、乔科鸣变更为高培红抚养。位于新郑市龙湖镇山后杜村山东乔西南地厂房两处双方各50%，女方到2020年10月开始收取厂房租金。2020年4月19日，乔宝军父母乔春德、刘书云出具《放弃声明》一份，声明乔宝军生前租赁的西地土地相关权利和义务，交的地租都归他的三个子女，长女乔桃贝、次女乔冉格、儿子乔科鸣三人所有。交的土地租金义务也归乔桃贝、乔冉格、乔科鸣三人所有，其二人自愿放弃上述土地的继承权和使用权。2016年5月1日，乔宝军（乙方）与新郑市龙湖镇山后杜第三村民组村民代表乔子林等人（甲方）签订了一份《土地租赁合同》，主要约定：甲方将山后杜第三村民组西地的集体土地经营权租赁给乙方，经营承包期限为十二年，从2016年5月1日起至2028年5月1日止，如合同到期，同等条件下应优先转让给乙方承包。占用土地租金每年每亩为900元，共计土地四十亩，每三年每亩递增100元。乙方应于每年的五月一日之前支付土地租金。双方的义务和责任：1、甲乙必须保证有一个良好的生产经营环境，确保该项目顺利进行，甲方保证乙方道路、水电通畅，若因甲方造成乙方无法正常生产，道路不同等问题，应赔偿给乙方造成的各项经济损失；2、双方不得违约，若一方出现违约情况，违约方应向对方支付违约金。若在合同期内，由于不可抗拒的因素或政府政策的调整造成合同无法履行，土地被政府收回或占用时，此合同终止，土地附属物归乙方所有，地价款归甲方集体。合同期满，乙方有责任将场地东西移走，除道路外。甲方代表（签字）：乔子林、乔国亮、乔生强、乔宝山、乔书恩、乔高峰、乔子忠、乔安运。乙方（签字）乔宝军。2016年3月18日乔宝军交纳了承包金36000元，乔子林、乔宝山向其出具了收据；2018年9月20日高培红交纳了2018-2019年9月20号承包金36000元，乔义明、乔书芳出具了收据；2019年5月1日高培红交纳了2019-2020年5月1号承包金36000元，乔义明、乔书芳出具了收据。2017年4月15日，乔宝军（甲方）与刘铁林（乙方）签订一份《土地租赁合同》，主要约定：甲方自愿将位于山东乔西地，面积15亩土地承租给乙方使用，土地位于东起猪场西至槐树园南起四队地边北至小乔沟，具体以合同标图为准。土地用途为自主经营。承租经营期限为自2017年4月15日至2047年4月15日。每年租金为3000元/亩，乙方应在本合同签订之日起1日内一次性向甲方支付一年承租金，共计人民币45000元。每三年递增一亩地100元整。在本合同有效期内，乙方有权将承租的土地全部或部分转包给第三方，无需征得甲方同意。合同的变更和解除1、本合同一经签订即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或者解除本合同。3、本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，本土地租赁合同自行解除。甲方应按照实际未履行的承租期限返还乙方已支付的承租金。乙方在土地上的所有建筑物、树木等附属物的拆迁补偿，都有乙方享有，土地补偿由甲方享有。违约责任：1、在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。2、本合同转租后，因甲方的原因致使转租合同不能履行，给转租后的承租方造成损失的，甲方应承担相应的责任。2019年8月31日，高培红、乔桃贝、乔冉格、乔科鸣出具了一份《解除合同通知书》，内容为：“刘铁林：2017年4月15日乔宝军与你签订的土地租赁合同，合同第三条明确约定：每年租金为3000元/亩，乙方（刘铁林）应在本合同签订之日起1日内一次性向甲方（乔宝军）支付一年的承租金共计45000元。在合同生效后，你只交给乔宝军了当年租金，乔宝军于2018年2月21日去世，你没有依照合同约定继续履行合同义务，你未向乔宝军的家人缴纳2018年4月15日至2019年4月15日、2019年4月15日至2020年4月15日长达二年的土地租金。现经我们全家人（乔宝军的妻子高培红以及继承人乔桃贝女儿、乔冉格女儿、乔科鸣儿子）多次催告后，你在合理期限内仍不履行合同义务，拒不交土地租金，你的违约行为造成该合同目的无法实现。为避免损失扩大，依据《土地承包法》、《继承法》以及《合同法》第二百二十七条、第九十六条的相关规定，特向你发出解除合同通知书，解除乔宝军与你刘铁林双方于2017年4月15日签订的土地租赁合同，若有异议，请于收到本通知书后15日内向人民法院或者仲裁机构提起诉讼，逾期，我们全家人将依法行使收回该土地的一切权利。”乔桃贝将该解除通知书于2019年8月31日以邮寄方式寄给刘铁林，2019年8月31日由柏树刘村委会门口超威修车店代收。现原告高培红等人以被告刘铁林拒不支付土地租金为由诉至本院，请求依法判决。上述事实有原告的户籍证明及身份证明；高培红与乔宝军的离婚证复印件及离婚协议复印件、新郑市龙湖镇山后杜村民委员会证明、死亡证明书、变更子女监护权协议、放弃声明；《土地租赁合同》两份以及收据三份；解除合同通知书、邮寄单各一份；现场照片以及当事人的法庭陈述为证。本院认为：个人承包应得的个人收益，依照继承法规定继承。乔宝军作为涉案《土地租赁合同》的承包人死亡后，其子女乔桃贝、乔冉格、乔科鸣，父母乔春德、刘书云有权作为继承人对该《土地租赁合同》中的权利义务主张权利。但乔宝军父母乔春德、刘书云出具《放弃声明》，表明涉案的租赁土地上的权利义务归乔桃贝、乔冉格、乔科鸣，其二人自愿放弃涉案土地的继承权和使用权，经本院查明，其二人的《放弃声明》系其真实意思表示，本院予以确认。乔宝军生前已与原告高培红离婚，离婚时双方对涉案《土地租赁合同》上的权利义务进行了分割约定，高培红享有50%的权利，到2020年10月高培红开始收取厂房租金。因此本案原告高培红、乔桃贝、乔冉格、乔科鸣具备本案诉讼主体资格，但依据乔宝军和高培红的离婚协议约定，原告高培红在2020年10月才享有收取涉案土地租金的权利，因本案诉争的合同标的是2020年6月10日（立案之日）之前的租金，故本案对高培红主张的权利，本院不予支持。乔宝军与新郑市龙湖镇山后杜第三村民组乔子林等八人于2016年5月1日签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中既约定了亩数，也对土地四址进行了明确约定。乔宝军于2017年4月15日将承包的其中15亩土地转租给刘铁林，并签订了《土地租赁合同》，乔宝军与乔子林等人的土地租赁合同未明确约定转让问题，刘铁林在租赁期间，乔子林等人并未提出异议，因此乔宝军与刘铁林签订的《土地租赁合同》亦属有效合同，双方应按约定全面履行合同的权利义务。刘铁林仅支付了2017年4月15日至2018年4月14日一年的租金，2019年8月31日原告向被告刘铁林发出《解除合同通知书》，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条的规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”被告刘铁林在收到原告发出的《解除合同通知书》后未在法定期限内就原告的通知解除合同事宜提起诉讼，本院确认乔宝军与刘铁林于2017年4月15日签订的《土地租赁合同》于2019年8月31日解除。被告刘铁林未支付2018年4月15日至2019年8月31日期间的土地租金，属违约行为，应承担民事责任。合同解除后，被告应按合同约定的租金标准支付2018年4月15日至2019年8月31日期间的租金62014元。原告主张被告未实际交付使用的土地，但提交的证据不足以证明被告仍在使用该土地，故原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩在乔宝军去世之后，其实际使用的土地面积只有三亩二分，但被告未提交证据予以证明，本院不予采信。关于原告主张的违约金问题，合同约定“违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。”被告未支付2018年4月15日至2019年8月31日期间的租金为62014元，故按双方合同约定的违约金数额为62014元×20%=12403元。原告主张按两年未付租金18000元，本院合理部分予以支持。依照《中华人民共和国继承法》第三条、第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认乔宝军与刘铁林于2017年4月15日签订的《土地租赁合同》于2019年8月31日解除；二、被告刘铁林应于本判决生效之日起十日内向原告乔桃贝、乔冉格、乔科鸣支付土地租金62014元及违约金12403元，共计74417元；三、驳回原告高培红的诉讼请求；四、驳回原告乔桃贝、乔冉格、乔科鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，由原告高培红、乔桃贝、乔冉格、乔科鸣负担765元，被告刘铁林负担1695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王晓燕二〇二〇年九月十五日书记员  李智萍