广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15899号上诉人（原审被告）：黄南生，男，1962年9月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广东广信物业管理公司，住所地：广州市天河区体育西育蕾二街18号。法定代表人：邓亭，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳汀，广东合拓律师事务所实习律师。上诉人黄南生因与被上诉人广东广信物业管理公司（以下简称广信公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初28400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄南生上诉请求：1.撤销一审判决中对物业服务费收费标准为每月每平方米1.8元的判决，改判为每月每平方米1.7元；2.请求将判决黄南生支付5820元的物业管理服务费，按照每月每平方米1.7元收取并下浮50%以下，改判为2748元以下；3.请求改判广信公司支付的水电费及公共分摊水电费为零元；4.请求撤销一审判决中的以下内容：（1）黄南生与广信公司双方确认案涉小区没有成立业主委员会，（2）黄南生表示2016年之前的费用已经缴纳；5.撤销一审法院在一审判决中对黄南生的谴责；6.改判黄南生在一审的受理费为100元以下；7.本案二审案件受理费由广信公司承担。事实和理由：（一）广信公司将物业管理费从1.7元调整为1.8元，缺乏事实和法律依据。根据民事诉讼法及民事诉讼证据的规定等相关法律，广信公司没有提供证据证明其具备更改服务费标准的条件。根据物权法及广州市物业管理暂行办法的规定，广信公司调价需满足法定程序，如调价申请需满足公示30日及公报表决结果需公示60日的规定。本案中，广信公司的调价通知仅公示3日，显属不合法。广信公司自行制作的调整通知证据中，没有证据证明符合“双过半”等相关法定程序，广信公司应承担举证不利的后果。（二）广信公司在提供物业服务过程中存在严重失职及违约行为。首先，在消防方面，防火门的大量缺失及损坏，走火通道堆放大量杂物，走火通道缺失照明等问题存在，广信公司在消防系统维修方面，并未提供证据证明其在物业服务过程期间对案涉大厦进行消防设备管理、保养和维修。其次，在保洁、安保、绿化方面，根据黄南生一审提交的证据，案涉大厦的保洁基本10天才进行一次，广信公司提供的外包保洁合同，其也没有支付证明、发票、工作记录和验收记录等证明上述合同是否发生，即广信公司无法证明其在服务合同期间是否有进行清洁保养工作。广信公司也没有证据证明其尽职地进行了保安工作，包括保安人员的出勤记录等。广信公司也没有提交绿化养护项目的工作内容、记录、验收文件等证据，来证明其完成了绿化养护工作。最后，在设备养护维修、综合管理情况方面，楼顶、走火楼梯、防火门、电梯门和墙壁均出现大量的破损，大部分电梯门均有生锈和有生锈块脱落，案涉大厦的电梯维修是外包的，广信公司没有提供电梯保养等外包合同和发票予以证明其对电梯进行了维修养护。案涉大厦的管理员未对大厦的事务进行管理，广信公司也没有证据证明管理员有在正常工作。按照广州市物业管理暂行办法第77条的规定，物业应当对物业管理过程中的物业工作进行建档保存，即广信公司对于其是否按照合同履约应当是具备充分证据证明的。根据民事诉讼法及民事诉讼证据的规定等相关法律规定，广信公司应当对其的履约情况承担举证证明责任及承担举证不能的法律后果。（三）广信公司主张的水电费及公共用电公摊费等没有合法依据。首先，广信公司在广州市为许多楼宇提供物业管理工作，广信公司没有证据证明其主张的相关费用是属于案涉大厦的。其次，关于水电费的确认，必须首先在建筑竣工图、设备竣工图和所有的水电设备编号及其用户编号等合法文件上确认黄南生的用水及用电表，然后再依据上述图纸到现场核实。2003年，黄南生因不在案涉房屋居住故关闭了电闸，但电表依然在运转，经向供电局核实，确认案涉房屋是接错电表。关于公共水电公摊的计算方式，总公共水电使用量=大厦总水电表的总计量-各个用电或用水的水电表上的总计量，然后再依照各个用户的业主专有部分占建筑物总面积的比例乘以总公共水电使用量计算出各个用户的公共分摊水电量，再据此缴纳各自费用。广信公司没有提交竣工图、所有使用水电设备的分布图及其水电设备编号，故根本无法计算出公共分摊水电费。一审法院以日常生活经验法则作出判决，显属不合理。（四）黄南生与广信公司的纠纷是广信公司不作为引起的。2006年，广信公司未对黄南生家中的大厦公共排污管和公共排粪管的破裂进行维修，黄南生自行维修的费用达3万元，广信公司在设备管道破裂过程中不作为，黄南生只能通过拒绝缴纳物业费来抗辩，黄南生的行为并非有悖公理。按照等价有偿的原则，双方均应承担各自对等的责任。综上，恳请二审法院判如所请。广信公司二审答辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。广信公司于2019年7月9日向一审法院起诉请求：1.判令黄南生立即向广信公司支付2005年1月至2019年5月拖欠的物业服务费26956.96元（2005年1月至2011年5月每月149.6元、2011年6月至2019年5月每月160.81元）、垃圾处理费865元（每月5元）及逾期付款违约金（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费、垃圾处理费2005年2月7日开始计算，2005年1月至2011年5月以每期154.6元为本金、2011年6月至2019年5月以每期165.81元本金，每日按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至黄南生还清全部欠款之日止）；2.判令黄南生立即向广信公司支付2005年1月至2019年4月拖欠的住宅水费7270.09元、住宅电费14990.22元、公共用电公摊费5497.63元及逾期付款违约金（第一期违约金从2005年3月1日开始计算，上述期间水电费、公共用水电分摊以每两个月产生的水电费为一个计付周期；以黄南生每两个月拖欠的水电费、公共用水电分摊为本金，每个计付周期水电费的违约金自该计付周期后次月1日起均计算至黄南生实际付款之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；3.判令黄南生立即向广信公司支付2005年1月至2019年4月拖欠的维修费1510.87元及利息（从2005年5月7日开始计算，每日按中国人民银行同期同类贷款利率的标准比例计算至黄南生还清欠款之日止）。一审法院认定事实：广信公司（原称广东容大物业管理公司）同广东省信托房产开发公司签订《愉景大厦小区前期物业管理委托合同》，约定广信公司为广州市寺佑二马路16-18号提供物业服务，小区内上述物业及市政公用设施设备、公用场地、绿化绿地均由开发商甲方委托乙方进行物业管理服务。管理内容包括：1.管理、维护保养小区内的房屋主体、市政、绿化、环卫、公共安全防范设施和其他公共设施，保障其正常使用；2.维护小区内道路路面、路灯及排水设施，定期清疏排水管井；3.管理养护小区的绿化、维护园林建筑小品；4.小区环境卫生的清洁、垃圾清运等工作；5.管理小区内交通车辆的通行秩序；6.做好保安消防管理、公共安全防范工作；7.代收代缴水电费等有关费用。广信公司有权向业主或使用人收取物业服务费，其中住宅按1.8元/月/平方米收取物业管理费，合同有效期自2015年3月1日至2020年2月29日止。广州市xx路xx号xx房登记在黄南生名下，建筑面积为89.34平方米。因黄南生拖欠自2005年1月至2019年5月物业费、水电费、公共分摊水电费等，广信公司于2019年4月25日向黄南生发送《律师函》载明：黄南生名下产权（房屋：越秀区寺右二马路18号愉景大厦1403房），自2005年1月至2019年4月已欠缴物业服务费、垃圾处理费、公共水电分摊费57391.99元。请黄南生务必于2019年4月20日前缴清上述欠款。黄南生于2019年4月26日签收该邮件。因催收未果，广信公司于2019年7月9日向一审法院提出本案诉讼请求。在本案庭审中，广信公司、黄南生双方确认案涉小区至今未成立小区业主委员会。广信公司自述受开发商广东省信托房产开发公司的委托自2004年1月起在上址小区提供物业服务，并代为缴纳垃圾处理费、水电费等。黄南生表示2016年之前的费用均已缴纳，但没有书面证据。另查明，广信公司曾与广州市越秀区东山街市容环境卫生管理站签订《垃圾清运协议》，约定该协议有效期自2017年1月1日起至2017年12月31日，广州市越秀区东山街市容环境卫生管理站每月收取广信公司清运费5400元，广信公司应按《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》通知代收八栋大厦居民垃圾处理费（每户居民5元/月）等。广信公司为证明其主张未超过举证期限向一审法院提交缴费通知书、催缴费用通知书等证据予以佐证，其中缴费通知书载明14C房2005年1月-2009年10月管理费8676.8元、电费1768.10元、维修费198.61元；14C房2005年1月-2011年10月电费6173.81元、水费3263.59元、公用电费2562.81元、杂费361.29元等。催缴费用通知书载明2018年8月24日、2018年10月10日愉景14C用户已经迟交2005年1月起费用，请尽快到管理处缴纳上述费用及滞纳金等。此外，广信公司为证明代为缴纳水电费及公共分摊水电费，向一审法院提交其自行制作《欠费明细单》及水电费发票，该明细单载明自2005年1月起至2019年4月止水电费、公共分摊水电费等，其中2016年4月水费25.1、电费无、公共分摊水电费无；2016年5月水费无、电费无、公共分摊水电费无；按2016年6月水费25.10、电费65、公共分摊水电费23.6；按2016年7月水费31.4、电费83.2、公共分摊水电费24.3；按2016年8月水费23.30、电费94.50、公共分摊水电费25.10；按2016年9月水费28.30、电费80、公共分摊水电费26.30；按2016年10月水费28.3、电费62.4、公共分摊水电费25.4；按2016年11月水费50.20、电费70.9、公共分摊水电费26.10；按2016年12月水费无、电费无、公共分摊水电费无；按2017年1月水费39.6、电费74.1、公共分摊水电费30.50；按2017年2月水费32.6、电费74.1、公共分摊水电费30.50；按2017年3月水费48.9、电费74.1、公共分摊水电费30.7；按2017年4月水费51.3、电费74.1、公共分摊水电费29.8；按2017年5月水费39.6、电费75.4、公共分摊水电费29.5；按2017年6月水费46.6、电费87.8、公共分摊水电费28.9；按2017年7月水费44.3、电费277.6、公共分摊水电费30.1；按2017年8月水费48.9、电费218.4、公共分摊水电费30.5；按2017年9月水费41.9、电费318.5、公共分摊水电费29.5；按2017年10月水费48.9、电费336.1、公共分摊水电费30.3；按2017年11月水费37.3、电费184.6、公共分摊水电费26.9；按2017年12月水费46.6、电费72.2、公共分摊水电费25.6；按2018年1月水费46.6、电费76.1、公共分摊水电费27；按2018年2月水费48.9、电费75.4、公共分摊水电费26.6；按2018年3月水费46.6、电费72.2、公共分摊水电费23.8；按2018年4月水费37.3、电费59.2、公共分摊水电费25.5；按2018年5月水费46.6、电费74.1、公共分摊水电费28.9；按2018年6月水费48.9、电费182、公共分摊水电费27.4；按2018年7月水费44.3、电费214.8、公共分摊水电费24.3；按2018年8月水费23.3、电费272.2、公共分摊水电费25.5；按2018年9月水费74.6、电费231.2、公共分摊水电费25；按2018年9月水费74.6、电费231.2、公共分摊水电费25；按2018年9月水费74.6、电费231.2、公共分摊水电费25；按2018年10月水费48.9、电费150.6、公共分摊水电费24.8；按2018年11月水费44.3、电费70.6、公共分摊水电费23.5；按2018年12月水费39.6、电费56.1、公共分摊水电费24.6；按2019年1月水费35、电费64.9、公共分摊水电费25.6；按2019年2月水费25.6、电费112.1、公共分摊水电费25.8；按2019年3月水费48.9、电费49.1、公共分摊水电费21.5；按2019年4月水费25.6、电费48.5、公共分摊水电费22.2等。另水费发票载明购买方广信公司、居民生活水费4207.98元不等、电费发票载明购买方广信公司，电费17898.25元不等。黄南生表示未收到上述缴费通知且上述水电发票均不能证明系愉景大厦，不能对应黄南生实际使用计量时段。黄南生为证明广信公司未尽到物业管理服务的职责，向一审法院提交愉景大厦照片和视频，广信公司认为该证据并不能真实反映案涉小区物业管理的全貌，广信公司有定期对公共区域及设施设备进行修缮管理，且部分公共设施修缮仍需各个业主分摊公共费用等。一审法院认为，广信公司同广东省信托房产开发公司签订《愉景大厦小区前期物业管理委托合同》，约定广信公司为广州市寺佑二马路16-18号提供物业服务，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，黄南生作为小区业主应依约履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。广信公司未能举证证明于2019年4月26日前曾向黄南生送达催缴物业管理费、水电费、维修费用等书面材料，现黄南生亦提出诉讼时效抗辩，故广信公司关于2016年4月26日以前物业费、水电费、维修费及违约金诉请因已超诉讼时效，一审法院难以支持。关于2016年4月26日之后物业服务费计算标准问题，黄南生认为广信公司未尽到物业管理服务的职责，故物业管理费标准应予以调整。由于物业服务是一个动态的长期过程，物业服务本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，黄南生提供证据并不能充分证实广信公司提供的服务存在重大瑕疵的事实，故黄南生要求降低物业服务费收费标准答辩意见，一审法院不予采纳，黄南生应按合同约定按照1.8元/月/平方米×89.34平方米标准支付。关于2016年4月26日之后住宅水电费、公共分摊水电费问题，虽广信公司向一审法院提交广东增值税电子普通发票无法直接证明该水电费系寺右二马路18号愉景大厦用户所产生的水电费，但根据日常经验法则可知，普通物业公司每个月使用电费及水费不可能高达二、三万余元，且黄南生至今未能提供证据证明其已经自行缴纳自家使用的水电费，故一审法院有理由相信广信公司代黄南生缴纳其住宅水电费。另根据广信公司提交自行制作《欠费明细单》显示，案涉房屋水电费浮动处于一个较为稳定区间，即夏秋较高春冬较低且水电费总额一般在一百元至三百元不等符合一般家庭用水用电标准，同理，公共水电分摊费用亦趋于稳定且符合日常标准，故在无相反证据推翻该结论前，一审法院采纳广信公司陈述。关于物业服务费、住宅水电费、公共分摊水电费逾期支付的违约金问题，因广信公司同广东省信托房产开发公司签订的《愉景大厦小区前期物业管理委托合同》并无逾期付款需支付违约金的条款，但根据常理，黄南生逾期支付物业管理费、广信公司代黄南生交纳水电费均会对广信公司资金产生占用，故根据公平原则，一审法院依法调整为黄南生自起诉之日起按同期相应利率计付逾期支付物业服务费、住宅水电费、公共分摊水电费的违约金至实际支付之日止。关于2016年4月26日之后垃圾处理费及违约金问题，根据广信公司同广东省信托房产开发公司签订《愉景大厦小区前期物业管理委托合同》可知，广信公司、黄南生双方并无代收垃圾处理费约定，且该合同约定黄南生管理内容包含小区环境卫生的清洁、垃圾清运等工作，虽广信公司提供其与广州市越秀区东山街市容环境卫生管理站签订《垃圾清运协议》佐证其根据《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》通知代收居民垃圾处理费5元/月，但广信公司未能提供相关收据或发票证实其已代为缴纳，且该协议仅在2017年有效，故广信公司关于垃圾处理费收费及违约金无合同及法律依据，一审法院不予支持。关于维修费及违约金问题，广信公司同广东省信托房产开发公司签订《愉景大厦小区前期物业管理委托合同》并无维修费用缴纳约定，且广信公司亦不能提供相应发票证明该维修费用支付明细，故一审法院不予支持。此外，虽然广信公司要求黄南生支付2016年4月26日以前的物业费、水电费不能获得法律支持，但从现有证据可知，广信公司自2004年开始就在案涉小区提供物业服务，并代为缴纳水电费等，即使广信公司提供的物业管理服务如何不尽人意，黄南生至少应遵循公平合理及等价有偿之原则，缴纳自家使用的水电费，而黄南生自2005年开始未曾缴纳一分一毫的水电费，有悖于公理，应予以谴责。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，于2019年12月26日判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，黄南生向广东广信物业管理公司支付2016年4月26日至2019年5月31日的物业管理服务费5820元（按1.8元/月/平方米×89.34平方米计）及逾期支付上述物业服务费的违约金（以5820元为基数，自2019年7月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至黄南生实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金总额以不超过5820元为限）；二、自判决发生法律效力之日起十日内，黄南生向广东广信物业管理公司支付2016年4月26日至2019年4月30日的住宅水费1402.95元、住宅电费4132.1元、公共分摊水电费905.2元（根据广信公司自行制作《欠费明细表》标准支付）及违约金（以6440.25元为基数，自2019年7月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至广东广信物业管理公司实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金总额以不超过6440.25元为限）；三、驳回广东广信物业管理公司其他诉讼请求。一审案件受理费1966元，由广东广信物业管理公司负担983元，黄南生负担983元。经审查，案涉小区已于2018年7月2日成立广州市广信愉景大厦业主委员会，并经备案登记。另黄南生一审庭后表示其记不清是否已缴纳2016年之前的物业服务费。一审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。二审中，广信公司向本院提交《关于提升物业管理费的咨询意见》，拟证实已在2011年4月就物业管理费提价问题征询住户意见并已获得双过半同意。黄南生质证表示对该证据不予确认，认为该咨询意见中未列明小区名称，不能证明与本案的关联性，且业主签名可能为代签，存在笔迹不符等矛盾之处。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.黄南生是否应当按照1.8元/月/平方米的标准向广信公司缴交物业管理服务费；2.广信公司主张黄南生支付水电费用是否成立。关于案涉物业服务费标准的认定问题。本院认为，根据广信公司提供证据，2015年3月1日广信公司与广东省信托房产开发公司签订的《愉景大厦小区前期物业管理委托合同》已明确约定住宅部分的物业管理费用为1.8元/月/平方米，该合同有效期为2015年3月1日至2020年2月29日止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。本案中，虽愉景大厦小区于2018年7月2日成立业主委员会，但业主委员会并未另行与广信公司签订物业服务合同或对前期物业服务合同所约定的服务费标准进行变更。因此，广信公司主张按照《愉景大厦小区前期物业管理委托合同》的约定向黄南生收取物业管理服务费，理据充分，本院予以确认。关于黄南生提出的广信公司作出调价未经过业主讨论决定的问题，一方面广信公司已于二审提供相应《关于提升物业管理费的咨询意见》表，反映其调价方案已征询业主意见。另一方面从合同实际履行情况，并无证据证实案涉小区其他业主就价格标准提出异议，至2018年7月业主委员会成立后也未对该项价格标准提出异议，由此进一步佐证合同约定的物业服务费标准已实际获得大部分业主的认可。因此，黄南生主张该项价格约定无效，理由均不成立，本院不予采信。至于黄南生提出的广信公司未尽物业管理服务职责、应下浮50%收取物业服务费的意见，本院认为，仅根据黄南生诉讼期间提供的视频、照片并不能完整反映广信公司在十余年间提供物业管理服务的情况，且即便广信公司确有存在部分履约瑕疵，黄南生亦完全可通过法定途径要求广信公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任，但黄南生并未提供任何证据反映在合同履行期间，其本人或其他小区业主曾对广信公司所提供服务事项提出质疑，更无证据证实广信公司的履约行为对其造成何种实质性损失。因此，黄南生上诉要求折减50%的物业服务费，理据不足，本院亦不予支持。关于广信公司主张的水电费用是否成立的问题。本院认为，广信公司已在诉讼中提供2005年至2019年期间每月计收水电费用明细单，虽该欠费明细由广信公司单方制作形成，但广信公司已就费用代付情况作出明确说明，且其核算的水电费用金额符合一般家庭用水用电的常规标准。黄南生虽对相关费用金额均不予确认，但正如一审法院认定，其作为案涉物业业主，按月据实缴付水电费用是应尽的基本义务，但从2005年至今其从未向广信公司或供水供电部门缴纳过相关费用，也无证据显示其曾通过合理途径查询应缴付的水电费，其行为确有违基本的公序良俗和社会公理。且其二审提出三年的水电费及水电分摊费用均计为零元亦明显不合常理，因此在黄南生未能提供反驳证据推翻广信公司主张的水电费金额的情况下，本院对广信公司提出的水电费主张予以确认。综上所述，黄南生的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由黄南生负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年九月十八日书记员 杨 希叶小琳