浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初6794号 原告：诸暨易星科技有限公司，住所地：浙江省诸暨市浣东街道东祥路19号富润屋三楼335号。 法定代表人：胡浪。 委托诉讼代理人：许淇凯,浙江浣纱律师事务所律师。 被告：诸暨市蔓林化妆品有限公司，住所地：浙江省诸暨市浣东街道东祥路19号富润屋2904室。 法定代表人：吴有婷。 委托诉讼代理人：吴婷，女，1997年12月19日出生，汉族，住江西省景德镇市浮梁县，系公司员工。 被告：吴有婷，女，1996年7月18日出生，汉族，住江西省景德镇市浮梁县。 原告诸暨易星科技有限公司（以下简称易星公司）与被告诸暨市蔓林化妆品有限公司(以下简称蔓林公司)、吴有婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，应原告的申请对两被告的财产在8万元内予以保全。本案适用简易程序于同年6月28日公开开庭进行了审理。原告易星公司的委托诉讼代理人许淇凯，被告蔓林公司的法定代表人吴有婷及委托诉讼代理人吴婷、被告吴有婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易星公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告蔓林公司之间的《租赁合同》；2.判令被告蔓林公司支付原告欠交的租金54304.34元；3.判令被告蔓林公司支付原告物业费、水费、能耗费共6347.89元；4.判令被告蔓林公司支付原告违约金17179.01元；5.判令蔓林公司被告向原告支付律师代理费3500元；6.判令被告吴有婷对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告蔓林公司于2019年3月20日签订《租赁合同》一份，约定易星公司将位于诸暨市浣东街道东祥路19号富润屋2904室出租给蔓林公司。租赁期限为2019年3月20日起至2020年3月19日止。2019年6月15日，易星公司与蔓林公司签订《租赁合同终止协议书》，约定因蔓林公司需换房至楼上，原租赁合同于2019年6月15日解除，蔓林公司已经支付的保证金转为3002房间保证金。2019年6月30日，易星公司与蔓林公司再次签订《租赁合同》约定易星公司将位于诸暨市××街道××路××号××室房屋出租给蔓林公司。租期为2019年6月30日起至2020年6月29日止。租金、物业费、水费、能耗费等支付周期均为六个月，约定每一个支付周期的租金为54304.34元，物业费、水费、能耗费为6347.89元。同时，合同第13.3条约定，若蔓林公司逾期交纳租金达十日以上的，蔓林公司应支付三个月租金的违约金，并承担易星公司为主张权利而支付的代理费用。合同签订后，被告蔓林公司仅支付了第一期的款项，未支付第二期款项，易星公司多次催讨无果。易星公司认为被告蔓林公司不支付租金及有关费用的行为已经构成违约，应当支付欠款及违约金，违约金在抵扣9973.16元保证金后，尚应支付17179.01元。同时，被告蔓林公司系一人有限责任公司，其股东被告吴有婷不能证明公司财产独立于自己的财产，应对公司债务承担连带清偿责任。另外，双方在合同中约定了送达地址，被告的送达地址为：江西省景德镇市浮梁县。现原告向法院起诉。 被告蔓林公司答辩称，租赁合同实际于2019年12月30日到期，那时准备续租，但没有及时交房租，因为有一万元押金。后被告找原告协商暂免房租，原告不同意。被告就不打算租下去了。被告曾与原告的工作人员协商，解除合同，4月1日前腾空，押金不退。因为受新冠肺炎疫情的影响，吴有婷所在的村封村，没办法来诸暨腾房，一直到2020年4月20日才腾空。 被告吴有婷答辩称，同意被告蔓林公司的答辩意见。被告曾与原告方的工作人员协商，4月1日前把房屋里的东西搬掉，押金扣掉，不用补钱了。被告4月1日就来诸暨搬东西，因为大物件请不到工人，直到4月20日才一次性将大物件搬空。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提供了租赁合同及附件、租赁合同终止协议书，委托代理合同、代理费发票等证据。被告对证据真实性无异议。被告提供了电话谈话录音、村委会证明等证据，原告认为该证据无法达到原告的举证目的。经审查，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定如下事实：原告与被告蔓林公司于2019年3月20日签订《租赁合同》一份，约定易星公司将位于诸暨市浣东街道东祥路19号富润屋2904室出租给蔓林公司。2019年6月15日，易星公司与蔓林公司签订《租赁合同终止协议书》，约定因蔓林公司需换房至楼上，原租赁合同于2019年6月15日解除，蔓林公司已经支付的保证金转为3002房间保证金。2019年6月30日，易星公司与蔓林公司再次签订《租赁合同》约定易星公司将位于诸暨市××街道××路××号××室房屋出租给蔓林公司。租期为2019年6月30日起至2020年6月29日止。租金支付方式为按6个月支付，先付后使用。租金、物业费、水费、能耗费等支付周期均为六个月，约定每一个支付周期的租金为54304.34元，物业费、水费、能耗费为6347.89元。物业费按2.6元／月／平方米计算，水费、能耗费按198.37元／月计算。同时，合同第13.3条约定，若蔓林公司逾期交纳租金达十日以上的，蔓林公司应支付三个月租金的违约金，并承担易星公司为主张权利而支付的代理费用。蔓林公司向原告支付了总额保底租金及物业管理费总和作为保证金，共计人民币9973.16元。合同签订后，被告蔓林公司支付了2019年12月30日之前的租金，其余租金未付。双方曾就租金减免及合同解除进行协商,但未能达成一致意见。2020年4月20日，被告腾空了涉案房屋。 另查明，被告蔓林公司系被告吴有婷独资的一人有限责任公司。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告蔓林公司是否构成违约；二、因房屋租赁受新冠肺炎疫情影响，承租人能否要求出租人减免租金。关于争议焦点一，被告辩称已经与原告的工作人员达成协议，租赁合同已经解除。原告否认与被告协议解除合同。本院认为，被告提供的证据仅能证明原、被告双方曾就解除合同进行过协商，但未能达成一致意见，故对被告的主张，本院不予采纳。被告未按照约定付清租金，构成违约，应承担相应的违约责任。现原告起诉主张解除合同，合法有据。鉴于被告于2020年4月20日腾房，且原告于2020年4月26日向本院起诉，故本院认定双方之间的合同于2020年4月20日解除。关于争议焦点二，双方的租赁合同属于经营性租赁，因受新冠肺炎病毒疫情影响，对被告造成了一定影响。本院根据公平原则，结合疫情防控产生的影响，酌定减少一个月的租金，减免后被告仍需支付计算至合同解除之日的租金24002元。对于原告主张的水费、能耗费、物业费，律师费,符合双方的约定，且未违反法律法规的禁止性规定,本院予以支持。对于违约金,鉴于被告已经支付了六个月的租金,双方约定的违约金过分高于实际损失,本院对一个半月租金计算的违约金予以支持。对于预交的9973.16元保证金，当事人均同意在本案中解决，本院在违约金中予以扣除。被告蔓林公司系被告吴有婷独资的一人有限责任公司，被告吴有婷未能提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告诸暨易星科技有限公司与被告诸暨市蔓林化妆品有限公司签订的《租赁合同》于2020年4月20日解除； 二、被告诸暨市蔓林化妆品有限公司应支付原告诸暨易星科技有限公司租金24002元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告诸暨市蔓林化妆品有限公司应支付原告诸暨易星科技有限公司水费、能耗费、物业费6347.89元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告诸暨市蔓林化妆品有限公司应支付原告诸暨易星科技有限公司违约金13576.08元，扣除9973.16元保证金后尚应支付3602.92元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 五、被告诸暨市蔓林化妆品有限公司应支付原告诸暨易星科技有限公司律师代理费3500元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 六、被告吴有婷对被告诸暨市蔓林化妆品有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 七、驳回原告诸暨易星科技有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1833元，依法减半收取916.5元，财产保全费820元，合计1736.5元，由被告诸暨市蔓林化妆品有限公司、吴有婷共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 陈 翊 二〇二〇年九月十二日 书记员 孟未杰