湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘执复68号复议申请人（被执行人）：张继忠，男，汉族，1972年6月23日出生，住湖南省华容县。被申请人（申请执行人）：张美念，男，汉族，1963年9月20日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。复议申请人张继忠就张美念申请执行其民间借贷纠纷一案不服湖南省岳阳市中级人民法院（以下简称岳阳中院）2020年4月1日作出的（2020）湘06执异5号执行裁定向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。张继忠向本院申请复议称：1、岳阳中院2014年评估复议申请人所有的华容县城大酒店房产（装修和附属设施除外，租赁权至2031年8月且无租赁收入）价值为2555.74万元，在房价已大幅上涨的2019年，重新评估除101、102、103、104号门面外的价值才2455.87万元，附属设施、装修及租赁权皆未进入评估拍卖。2、复议申请人因欠贺高明等人高利贷被迫将上述房产低价租赁给他们经营酒店，但自2013年10月起就没有支付租金，2017年贺高明退出酒店经营，其所有资产抵扣租金，由复议申请人儿子张谦办理了酒店营业执照担任法人代表全权经营。2018年1月22日，贺高明欺骗复议申请人又将法定代表人变更至其名下，之后，张美念持与贺高明的转让协议强占酒店。3、上述资产2019年的拍卖成交价还低于2015年第三次流拍价140万元，已经违反常规，而裁决中的不安因素也是因为张美念强占酒店关门引起的。4、张美念2018年以630万元取得了华容农村商业银行对复议申请人所享有的优先权，执行法官以887万元抵扣前款错误。请求撤销岳阳中院（2020）湘06执异5号执行裁定，将资产和附属资产一次性处置。本院查明，张美念与张继忠民间借贷纠纷一案，岳阳中院于2013年11月19日作出（2013）岳中民二初字第44号民事判决，判令：一、张继忠在判决生效后十日内向张美念偿还借款本金6500000元及截止至2013年8月12日的利息13万元并自次日起按21‰的月利率付利息至本金清偿完毕之日止；二、张继忠在判决生效后十日内向张美念支付其已承担的律师费133300元；三、张美念对张继忠提供的抵押物房屋一套及对应的国有土地使用权（房号101、102、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117；产权证号：华房证城关镇字第××号；国有土地使用权证号：华国用2008第××号；他项权证号：华房他证城关镇字第××号）享有优先受偿权。因张继忠未履行上述生效法律文书确定的义务，张美念向岳阳中院申请强制执行。岳阳中院立案执行后，于2014年1月17日向被执行人张继忠发出执行通知书和报告财产令，责令其限期履行义务，但被执行人未予履行。该案审理过程中，岳阳中院查封了上述张美念享有优先受偿权的抵押房屋及对应的国有土地使用权和张继忠所有的华房证城关镇字第××号（房号：301、401、501、601、701）、华房证城关镇字第××号（房号：103－107、201）房地产［后两处房地产系华容县农村商业银行股份有限公司（以下简称华容农商行）抵押财产］。经委托，湖南正阳房地产评估咨询有限公司（以下简称正阳评估公司）于2014年11月26日分别出具估价报告：评估张继忠所有的位于华容县的7间商业用房（房号101、102、108、109、110、111、112）含租赁权总评估价值为472.47万元；评估张继忠所有的华房证城关镇字第××号（房号：301、401、501、601、701）、华房证城关镇字第××号（房号：103－107、201）房地产含租赁权总评估价值为1875.27万元。2013年7月17日，华容县人民法院（以下简称华容县法院）就韩元香申请执行张继忠案查封了张继忠所有的华房证城关镇字第××号中房号为113、114、115、116、117的五间门面，经该院委托，华容县价格认证中心于2014年12月3日出具回复意见，考虑租赁期限后的评估值为208万元。2014年12月16日，华容县法院函告岳阳中院，同意由岳阳中院对上述5间门面一并拍卖。2014年12月18日，岳阳中院作出（2014）岳中执字第1－3号执行裁定，裁定拍卖上述标的物，分别于2015年1月20日、2月17日进行了两次拍卖，均因无人竞拍而流拍。因案外人华容县章华镇水产社区居民委员会（原华容县城关镇水产养殖场）对其中101、102、103、104号门面提出执行异议。2015年4月9日，岳阳中院在进行第三次拍卖时，剔除了上述4间门面，该次拍卖再次流拍。经申请执行人张美念2018年3月12日申请，岳阳中院于2018年7月9日作出（2018）湘06执恢5号执行裁定，将被执行人张继忠所有的位于华容县产及相对应的国有土地使用权作价434.9632万元交付申请执行人张美念抵偿债务，扣除评估、拍卖、执行费和应当清偿华容农商行抵押优先权102.2336万元并垫付韩元香一案的执行款80万元后，实际用于抵偿债务的财产价值252.7296万元。2018年12月18日，申请执行人张美念与华容农商行签订《债权转让协议》，受让了华容县法院（2018）湘0623民初793号民事判决确认的“华容农商行对借款人贺高明、游小花名下本金为600万元的主债权，张继忠担保权利以及派生或与此相关的其他权益”，上述债权转让通知了债务人贺高明、担保人张继忠。2018年12月21日，申请执行人张美念再次申请以物抵债，岳阳中院随即委托正阳评估公司对张继忠所有的华房证城关镇字第××号（房号为301、401、501、601、701）、华房证城关镇字第××号中的201、103、104号房产进行复评。该公司于2018年12月27日作出湘正房评字（2018）第12-30号《房地产估价报告》：房地产市场价值2170.86万元。含租赁权的评估价值为1772.48万元，其中土地分摊价值为540.95万元，房产价值为1231.53万元（其中103号市场评估价8.08万元，含租赁权总价值6.83万元；104号市场评估价26.11万元，含租赁权总价值21.66万元）。岳阳中院于2019年1月23日作出（2018）湘06执恢5号之三执行裁定，将被执行人张继忠所有的位于华容县房产作价775.5072万元交付申请执行人张美念抵偿其享有的优先受偿权；将上述房产相对应的国有土地使用权作价340.6464万元交付申请执行人张美念抵偿债务。张继忠不服，对上述以物抵债裁定提出执行异议。2019年6月19日，岳阳中院作出（2019）湘06执异102号执行裁定，撤销了（2018）湘06执恢5号执行裁定和（2018）湘06执恢5号之三执行裁定。2019年7月15日，岳阳中院司法技术鉴定中心委托湖南新融达房地产土地资产评估有限公司（以下简称新融达评估公司）对张继忠所有的华房证城关镇字第××号房产（房号为101、102、108-117共12间门面）和华房证城关镇字第××号中房号为105-107号3间门面进行评估。新融达评估公司于2019年7月19日作出湘新融达房估（2019）第14838号《房地产估价报告》，评估总价为873.26万元（其中101号82.64万元；102号78.74万元）。张继忠以“委托事项超出应鉴定范围、评估价格与事实不符、报告依据不合理、不充分”为由提出异议。2019年8月8日，新融达评估公司针对张继忠的异议予以书面回复，认为评估报告并无不当。2019年8月14日，岳阳中院作出（2018）湘06执恢5号通知，对张继忠所有的“君逸东城”（不含101、102、103、104）的整栋大楼重新进行拍卖。张美念对此不服，提出执行异议。岳阳中院于2019年11月26日作出（2019）湘06执异239号执行裁定，驳回张美念的异议请求。岳阳中院于2019年9月22日-9月23日在淘宝网司法拍卖网络平台上对上述标的进行第一次公开拍卖，拍卖公告公示：评估价（不含101、102、103、104）：人民币2455.87万元（其中房产价值1710.01万元，土地使用权价值745.86万元），起拍价（不含101、102、103、104）：人民币1719.109万元（其中房产价值1197.007万元，土地使用权价值522.102万元），“君逸东城”大酒店现由张美念租赁经营，第一次拍卖流拍。之后，岳阳中院于2019年11月4日-11月5日在淘宝网司法拍卖网络平台对上述标的进行第二次公开拍卖，起拍价（不含101、102、103、104）：人民币1375.2872万元（其中房产价值957.6056万元，土地使用权价值417.6816万元），张美念以1375.2872万元竞买成功。张继忠对岳阳中院拍卖行为不服，提出书面执行异议。另查明，2011年8月11日，张继忠与贺高明、许定祥、高志军签订《租赁合同》，租赁张继忠位于华容县“君逸东城”大酒店一至七楼总建筑面积约为6000平方米房产，租赁期限20年。2018年1月25日，贺高明、许定祥、高志军与张美念签订《转让协议》，双方协议将“君逸东城”大酒店所有资产及享有的所有权益转让给华容聚义堂酒店管理有限公司（张美念）。岳阳中院审查认为，本案争议焦点是：对“君逸东城”大酒店的拍卖是否存在法定的撤销事由。因此，张继忠提出其与张美念之间的债务金额在执行现阶段应如何确定的相关问题不属于拍卖异议审查的范围，本案不予审查。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十一条规定，在严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的情形下应撤销拍卖。本次拍卖为网络司法拍卖，对标的物在拍卖前进行了充分的公告公示，通过市场竞拍后的成交价应认为是其真实价值的体现。且房地产总体价格呈上升趋势，但特定标的物随周边环境等各种因素的影响出现价格波动也合符合市场规律。在未有证据证实本次拍卖程序严重违法的情形下，仅以本次拍卖成交价低于2015年第三次流拍价，不能认定损害了张继忠的利益。评估报告和拍卖公告显示，本次拍卖的“君逸东城”部分房屋包含了装饰、装修等部分价值，和房屋为张美念门面租赁的权利负担。对是否存在其他附属物，且是否与拍卖房屋不可分割或分割后价值明显降低，张继忠未提供证据证实。而拍卖房屋上的租赁负担涉及的是承租人的利益，张继忠无权就此提出异议。张继忠的异议请求不能成立，该院不予支持。据此于2020年4月1日作出（2020）湘06执异5号执行裁定，驳回张继忠的异议请求。本院认为，被执行人张继忠所有的位于华容县产权证号为华房证城关镇字第××号、第0131256号和第××号的房产多年之前已租赁他人经营酒店，且还有较长期限的租期，岳阳中院处置上述房产（101、102、103、104号门面除外）为带租赁处置方式，租赁装修、附属设施及租赁权系承租人权益，未纳入评估拍卖范围符合法律规定。复议申请人张继忠称与承租人存在租赁合同纠纷，其应当及时依法主张权利，其还称被申请人张美念以630万元取得华容农商行887万元债权使其多承担257万元，均不属于本案执行异议复议审查处理范围。复议申请人张继忠未提供证据证实本次拍卖存在严重违反拍卖程序且损害其利益的情形，仅以拍卖成交价低于2015年第三次流拍价140万元为由请求撤销拍卖，岳阳中院依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十一条的规定裁定予以驳回并无不当。复议申请人张继忠向本院申请复议的理由不能成立，对其复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回张继忠的复议申请，维持湖南省岳阳市中级人民法院（2020）湘06执异5号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  周小辉审判员  周康康审判员  方湘平二〇二〇年九月四日书记员  尹雅司