云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2529号原告：云南展鹏物业服务有限公司。住所地云南省昆明市西山区福海街道办事处船房一社119号。统一社会信用代码：91530112309570036M。法定代表人：丁帅，系云南展鹏物业服务有限公司经理。委托诉讼代理人：赵书亮，云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：锁云方，男，1972年4月24日生，回族，云南省会泽县人，教师，户籍地址云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。原告云南展鹏物业服务有限公司（以下简称展鹏物业）与被告锁云方物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南展鹏物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵书亮、被告锁云方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。展鹏物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告交纳龙湖花园一期8栋2单元402号自2016年11月1日至2019年10月31日（共计36个月）的物业管理费5126元（其中物管费3203元、17号车库物业费903元、垃圾清运处置费300元、生活用水二次加压费720元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年10月21日接受会泽县龙湖花园一期业主委员会的委托，为龙湖花园一期提供物业管理服务，并于当日进驻该小区，双方于2014年11月1日签订正式的书面物业管理服务委托合同。合同约定：被告位于该小区的住房及商铺委托原告管理服务，住房以其拥有建筑面积0.6元/㎡的价格向原告一次性支付本年度的物业管理费用。除此之外，住房还应按相关规定，以100元/年的价格收取垃圾清运处置费用，生活用水二次加压费费每月20元，经原告多次催要，被告均未履行交款义务。请求法院依法判决。锁云方辩称，1.要求原告出示身份证明材料。2.被告所在小区从未按照法定程序召开业主委员会及选举产生业主委员，被告更没有授权及委托过任何人与原告签订物业管理服务合同。根据法律的规定，原告主体不合法，被告没有义务向原告交纳物管费，并要求法院追回自己已向原告方交纳的物管费4990.38元，被告还向原告缴纳了1000元装修押金，至今未退还给被告。原告未提交相关证据证实被告参加了业主大会及双方之间存在合同关系，未提交相关备案材料，也未出示其收取二次加压费的相关文件。3.原告将被告的民族“回族”写成“汉族”，侵犯了被告的人格权，要求原告赔偿被告精神损失费。4.原告的诉状中的法定代表人是丁帅，而《物业服务合同》中的法定代表人是吴泽华，该《物业服务合同》不具有合法性，真实性，2017年10月21日的《物业服务合同》是无效的，原告的资质已于2017年9月30日到期，被告在国家企业信用系统上列为严重违法失信企业名单。5.被告没有见过原告所主张的收费标准具有相关部门的审批文件，收缴二次加压费及其他费用是违法的，根据云发改价格（2006）722号通知明确物管企业不得以任何理由收取二次加压费。6.小区内安全隐患较大，环境污染大，卫生极差，绿化水平不高，物管管理不专业，物管公司只收费，不能保障业主的财产安全。消防车道被长期占用，车辆乱停乱放，自己的车库门前被占用，车辆无法驶进车库，导致车辆受损，支付修理费2100元，8栋2单元4楼楼道路灯长期不亮，线孔、楼到顶及墙体损坏无人维修、下水道堵塞，走廊雨季积水严重，单元防盗门长期不落锁，楼道里杂物乱放，时常出现狗屎，油烟管道出现油烟倒灌现象。7.物管公司未向业主公示物业收费情况，侵害了业主的知情权。8.小区物管未履行安全保障义务，没有安保人员在小区内进行不定时巡查。9.小区门口有违章建筑。10.小区物管对公用设施未尽维修义务。11.原告主张的2016年11月1日至2018年6月30日的物管费等已过诉讼时效，2018年7月1日至2019年10月31日的物管费，原告无资格收取，原告的资质于2017年10月1日就失效了。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。展鹏物业提交了以下证据：1.原告营业执照复印件1份、法人身份证复印件1份，欲证实原告诉讼主体资格；2.《物业管理服务合同》复印件2份，欲证实被告锁云方居住的会泽县龙湖花园一期小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，双方约定于自2016年11月1日至2019年10月31日期间会泽县龙湖花园一期小区由原告进行物业服务管理，且双方对各项物业服务费用进行明确约定；3.准予变更登记通知书复印件1份，欲证实展鹏物业于2019年6月21日，由原来法人吴泽华于变更为法人丁帅的事实。经质证，锁云方对展鹏物业提交的三组证据都有意见，认为是不合法的，原告没有证据证实被告参与了业主大会，对第2组证据中2017年10月21日签订的合同是无效的，企业必须要有资质证才能为业主服务，原告的资质证2017年到期，已被列入违规违法黑名单；第3组变更登记通知书认为没有法律效力，注册机构证书上注册人就是丁帅，当时签订合同的时候不是丁帅去签订的，变更是多此一举。锁云方向本院提交了以下证据：1.照片5张，欲证实原告管理过程中不到位，导致别人的车停在被告的车库门前，被告的车停不进去，车辆受损；2.照片14张，欲证实原告管理不到位，小区绿化极差；3.照片32张，欲证实小区内存在安全隐患无人管；4.照片12张，欲证实业主交了费，但是公共设施损坏无人维修无人管；5.照片11张，欲证实小区的服务水平极地，脏乱差；6.照片2张，欲证实原告侵犯被告的人格权；7.照片1张，欲证实原告法人资质证失效，有效期至2017年9月30日，2017年10月1日以后就失效了，并且被列入了黑名单；8.照片2张，欲证实业主私自乱建乱盖；9.租房协议1份，欲证实被告的17号车库被堵，造成其车辆严重受损，车库出租在车辆受损之后；10.照片1张，欲证实为小区服务的是龙湖花园一期物业客服中心，而不是本案的原告；11.照片及公告1份，欲证实物业公司带头张贴小广告，降低小区人居环境。经质证，展鹏物业对锁云方提交的证据认为，第1组三性不合法，据物管公司负责人说是被告车库租给他人，他的车没有停的地方，后来停在6号车库门口导致车辆受损的，我们已把录像拷给被告；对第2组三性不予认可，仅凭照片无法证明管理不到位绿化差，即使环境是这样，也是因为部分业主物管费都不交，导致资金不足；对第3组三性不予认可，仅凭照片无法证实；对第4组三性不予认可，基本按照要求完成，若确实存在问题也是因为有些业主不交物业费导致资金不足而造成的；第5组无法证实其主张；第6组对三性不予认可，我们承认由于笔误将回族打成汉族，但是我们无法看到对被告造成损失，并且实际上也没有造成损失；第7组在2016年以前是需要相应的资质证，但以后物业管理只需要营业执照，不需要相应的资质证；第8组是真实的，是因为部分业主把车库租给他人，物业是为了方便各位业主而建造了专门提供停放小摩托，公司是为业主方便才建造的；对第9组不予认可，17号车库被告已经出租三年，被告将自己的车库出租给他人，自己的车辆乱停乱放，堵在车库门口，物管已多次制止了也不听；第10、11组，是物管对业主的通知，是正常张贴在广告栏的，对其待证事实不予认可。综合展鹏物业、锁云方所举证据通过庭审质证、认证，本院认为，展鹏物业提交的第1、2、3组证据，能够证明案件事实，本院予以采信；锁云方提交的第1、2、3、4、5、7、8组证据，能够证实展鹏物业管理服务不到位的部分，本院予以采信。锁云方提交的第9、10、11组证据，不能证明其待证事实，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：展鹏物业接受会泽县龙湖花园一期业主委员会的委托，为龙湖花园一期提供物业管理服务，双方于2015年9月12日签订《物业管理服务合同》，合同约定，管理服务期限自2015年11月1日起至2017年10月31日止，委托管理范围及服务为：该小区安全保卫工作，公共道路清洁、保洁工作，小区绿化管理工作，小区区域内供电、供水、消防、通信设施、地下管网等公共设施、设备的日常工作。住房、车库以其拥有建筑面积0.6元/㎡的价格向原告一次性支付本年度的物业管理费用，生活用水二次加压费每户每年240元、垃圾清运处置费按每年每户100元的价格收取。合同期限届满后，展鹏物业又再次接受会泽县龙湖花园一期业主委员会的委托，为龙湖花园一期提供物业管理服务，双方于2017年10月21日签订《物业管理服务合同》，合同约定，管理服务期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止，委托管理范围及服务为：该小区门卫及巡逻工作，公共道路清洁、保洁工作，小区绿化管理工作，住宿小区、公共绿化区域内供电、供水、消防、通信设施、地下管网等公共设施、设备的日常工作。住房、车库以其拥有建筑面积0.6元/㎡的价格向原告一次性支付本年度的物业管理费用，生活用水二次加压费每户每年240元、垃圾清运处置费按每年每户100元的价格收取。锁云方系会泽县龙湖花园一期8栋2单元402号房屋业主，其房屋建筑面积为148.33㎡、车库面积41.84㎡。合同履行过程中，展鹏物业履行了合同义务，但存在管理服务瑕疵。锁云方未向展鹏物业交纳2016年11月1日至2019年10月31日期间房屋的物业服务费3203元、车库的物业服务费903元、垃圾清运费300元，生活用水二次加压费720元，合计5126元。另查明，展鹏物业的法定代表人吴泽华，于2019年9月16日变更登记为丁帅。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，根据展鹏物业提交的营业执照，经营范围含物业管理，其接受会泽县龙湖花园一期业主委员会的委托后，与其签订的《物业管理服务合同》合法有效，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”展鹏物业已对锁云方居住的小区提供了物业管理服务，锁云方作为该小区业主，接受了物业服务，依法应按照约定向展鹏物业支付物业服务等费用。锁云方辩称2016年11月1日至2018年6月30日的物业服务等费已经超过诉讼时效，就本案而言，业主接受物业管理服务以及物业管理是持续发生的，交纳物业服务费的义务属同一合同项下的同一性质的定期给付之债，虽然各期物业服务费的支付具有一定独立性，但在《物业管理服务委托合同》持续履行的情况下，该独立性不足以否认债务的整体性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。且展鹏物业至今都还在对锁云方居住的小区提供物业服务，故锁云方辩称部分物业服务费已超过诉讼时效的意见本院不予采纳。锁云方辩称要求追缴已经向展鹏物业交纳的物管费、因展鹏物业侵犯其人格权，要求精神损害赔偿等，与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理。锁云方辩称其车辆停在小区受损，但未提交相应的证据予以证实自己的损失应由展鹏物业承担相应的责任，该辩解本院不予采信。锁云方陈述向展鹏物业交纳1000元装修押金，未提交相应的证据予以证实，亦未要求在本案中予以处理，锁云方可以另行主张自己的权利。锁云方辩称2018年7月1日至2019年10月31日的物管费，因展鹏物业资质已失效了，无权收取，且认为无权收取二次加压费，其辩解于法无据，本院不予以采信。鉴于展鹏物业服务过程中存在一定瑕疵，故本院酌情扣减锁云方应交纳的物业管理等费用。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由锁云方于本判决生效后15日内一次性向云南展鹏物业服务有限公司支付自2016年11月1日至2019年10月31日期间的物业管理服务费、垃圾清运费、二次加压费等共计4870元；二、驳回云南展鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由锁云方负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇二〇年九月二十七日书记员  母圆圆