安徽省颍上县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1226民初3988号原告：李亮亮，男，1985年9月17日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：刘三虎,安徽淮正律师事务所律师。被告：包咪咪，女，1981年1月5日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县,现住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：顾宏美，安徽省颍上县慎城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘继坤，安徽省颍上县慎城法律服务所法律工作者。原告李亮亮与被告包咪咪房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。李亮亮及其诉讼委托代理人刘三虎，包咪咪及其诉讼委托代理人顾宏美、刘继坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李亮亮向本院提出诉讼请求，1.判令被告继续履行合同并给付原告剩余房款568000元；2.判令被告承担违约金160000元及相关损失费30000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月6日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告将其所有的位于颍上县慎城镇城北新区苏州庄园小区8号楼803室房屋一套以80万元出售给被告，购房定金10000元，首付款23万元，余款56万元被告通过贷款支付。合同约定一方违约应承担房屋总价款20%的违约责任。被告支付定金10000元、首付款222000元，总计232000元，原告将房屋交付被告。后被告办理贷款时被银行拒绝，被告又多次与原告协商愿一次性付清余款，但至今仍欠原告剩余房款568000元不付。请支持原告诉请。包咪咪辩称，1.包咪咪未能给付剩余房款系因给付条件未成就，并非包咪咪违约；2.李亮亮的诉请于法无据。应驳回李亮亮的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的李亮亮和包咪咪的身份证、中介公司企业信息，予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据分析认定如下：李亮亮和包咪咪提供的《房屋买卖合同》，双方对其真实性没有异议，仅对对方的证明目的有异议，本院认为，该证据与本案具有关联性，客观合法，可以作为定案依据。李亮亮提供的房产证、调解书、弃权书及包咪咪提供的农行电子回单，与本案具有关联性，客观、合法，可以作为证据使用。李亮亮提供的微信聊天记录、情况说明、中介公司营业执照，包咪咪对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月6日，甲方李亮亮与乙方包咪咪经颍上县汇城都市房产中介服务部李飞居间介绍签订了《房屋买卖合同》，合同约定，李亮亮将其所有的坐落于颍上县慎城镇城北新区苏州庄园小区8号楼803室以800000元价格出卖给包咪咪；在双方签订本合同当日乙方向甲方支付购房定金人民币壹万元整（￥10000.00）；乙方应在签订本合同的3个工作日内一次性向甲方支付首付款人民币贰拾叁万元整（￥230000.00），并注明：其中部分首付款人民币肆万元买方应在2019年10月30日前一次性支付给卖方；剩余房款人民币伍拾陆万元整（￥560000.00）乙方通过商业贷款方式支付（贷款不足部分由乙方现金补足）；甲乙双方应在接到颍上县汇城都市房产中介服务部电话或短信的10个工作日内，前来办理该房屋交易过户及贷款等手续。同时，双方还约定，卖（误打成买）方银行剩余按揭贷款由买方接着偿还，卖方银行剩余本金人民币叁拾万零壹仟捌佰壹拾伍元（301815.00）（李亮亮又手书6.12我还之后贷款余额是300773.43）。还款账号62×××98/还款户名：林允允，还款银行颍上农村商业银行，还款日每月12号，月供2397.22。双方又约定，当该房屋面临交易过户时，该房屋的银行按揭贷款需一次性偿还，如双方无力拿出钱款偿还时，由居间方替双方垫资，垫资所产生的利息由买卖双方共同平均承担；除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方应在收取首付款的当日将该房屋的使用权交付给乙方。双方还在第六条约定了违约责任：如甲方无故终止本合同，或未按本合同之约定履行，甲方应向乙方退还全部房款及定金，并支付该房屋成交总价的20%违约金给乙方，并视为乙方房屋买卖行为无效；如乙方无故终止本合同，或未按本合同之约定履行，甲方有权没收乙方定金，同时乙方支付该房屋成交总价的20%违约金给甲方，并视为乙方房屋买卖行为无效。合同签订前，包咪咪已将10000元定金支付给李亮亮，合同签订后，李亮亮依约将案涉房屋交付给包咪咪，包咪咪也依约支付首付款230000元中的190000元；同时，包咪咪于2019年10月30日前后又向李亮亮支付32000元。根据约定，包咪咪应于2019年10月30日前支付首付款230000元中的40000元给李亮亮，经李亮亮同意包咪咪仅支付32000元，尚欠8000元没支付。合同签订后,中介积极为包咪咪联系银行贷款，但因故未能通过银行审核，自2019年底至2020年6月，李亮亮与包咪咪多次通过微信沟通、协商支付剩余购房款事宜，均未达成一致意见，李亮亮起诉来院。另查明，包咪咪自2019年7月份开始，均按合同约定向还款账号为62×××98、还款户名为林允允、还款银行为颍上农村商业银行偿还出卖方的按揭贷款，至2020年7月份，包咪咪共代替李亮亮向颍上农村商业银行偿还按揭贷款13个月计31173元（每月还款2398元，其中2019年12月12日为2397元），其中2020年1月至2月份为向李亮亮微信转款，对此，李亮亮未予否定。又查明，涉案房屋原不动产权证号为（2019）颍上县不动产权第0013876号，持证人李亮亮，由李亮亮、林允允共同共有，系银行按揭购买。李亮亮、林允允原系夫妻关系，（2018）皖1226民初5581号民事调解书载明：“一、坐落在安徽省颍上县城北新区苏州庄园8栋1单元803室房屋一套归原告李亮亮所有，银行所剩房屋按揭贷款由原告李亮亮偿还；……”2019年2月25日，林允允出具一份“弃权书”载明：“本人林允允生于安徽省阜阳颍上县夏桥镇罗西村/位于颍上县城北新区苏州庄园8栋8楼（一单元）803套房总面积109个平方，该房本人自愿放弃/特此声明（涂改无效）/林允允341226199004263848/2019.2.25日，”林允允签名并捺指印。本院认为，李亮亮与包咪咪签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李亮亮与包咪咪在合同中约定，剩余房款由包咪咪通过商业贷款方式支付，贷款不足部分由乙方现金补足。由此可见，包咪咪在签订合同时，明知房屋买卖合同的履行需要借助其与按揭银行另行订立贷款合同来完成，说明其已经预见到可能出现银行贷款不能或者不足的相关情况，在此情形下，包咪咪应自筹资金给付剩余房价款，也可以选择三方约定的“由居间方替双方垫资，垫资所产生的利息由买卖双方共同平均承担”方式履行。双方未约定支付期限，且虽然双方约定的“如乙方无故终止本合同，或未按本合同之约定履行，甲方有权没收乙方定金，同时乙方支付该房屋成交总价的20%违约金给甲方，并视为乙方房屋买卖行为无效。”但李亮亮选择主张继续履行合同、并要求包咪咪给付剩余房款并支付违约金和其他损失，也明显与该约定的适用条件不符。李亮亮要求包咪咪承担违约责任，没有依据。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，李亮亮的其他损失表现为包咪咪未支付剩余购房款的利息损失，包咪咪应予承担。包咪咪已支付购房款232000元（包括：10000元定金＋购房款190000＋购房款32000元）和代李亮亮偿还其原银行按揭31173元（已还至2020年7月份），合计263173元，剩余房款536827元（800000－263173元）未付。李亮亮、包咪咪虽未约定剩余房款的支付期限，包咪咪可以随时履行，李亮亮也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。综合本案情况，本院酌定利息损失自包咪咪2020年7月8日收到起诉状时按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。李亮亮的诉讼请求，理由正当，合理部分，本院予以支持。包咪咪称未能给付剩余房款系因给付条件未成就的抗辩理由不成立，本院不予采信。诉讼中,包咪咪以李亮亮为被告、颍上县都市房地产中介有限公司为第三人提起反诉。根据法律规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。包咪咪的反诉不符合反诉条件，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、李亮亮与乙方包咪咪2019年6月6日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、被告包咪咪于本判决生效之日起十五日内给付原告李亮亮房价尾款536827元并赔偿利息损失（536827元为基数，自2020年7月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至履行完毕之日止）；三、驳回李亮亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11380元，减半收取5690元，由李亮亮负担1106元，包咪咪负担4584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  何涛二〇二〇年九月十二日书记员  黄云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。特别提示：本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官何涛，电话0558-4450010。开户银行：中国工商银行颍上支行开户名称：颍上县人民法院开户账户：13×××22