安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初3915号原告：芜湖宜居物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区皖江财富广场A1楼105室，统一社会信用代码913402075888500806。法定代表人：徐文俊，执行董事及总经理。委托诉讼代理人：刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所律师。被告：姚柱，男，1990年10月1日出生，汉族，户籍地安徽省庐江县，现住安徽省芜湖市镜湖区。原告芜湖宜居物业管理有限公司与被告姚柱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理，依法适用简易程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告芜湖宜居物业管理有限公司委托诉讼代理人丁京京,被告姚柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付自2018年6月1日起至2018年12月31日期间的物业费60374.58元及自2019年10月1日起至2019年12月31日期间的物业费25874.82元；2、请求判决被告以60374.58元为基数，按照月利率2%的标准支付自2018年6月1日起至实际付款之日止的违约金(暂计至2020年6月30日的违约金为30187.29元)，以25874.82元为基数，按照月利率2％的标准支付自2019年10月1日起至实际付款之日止的违约金（暂计至2020年6月30日的违约金为4657.47元）；3、请求判决被告支付2018年4月1日至2018年12月31日期间欠付的水电费28599.20元及2019年4月30日至2019年10月31日期间欠付的水电费40734.40元及自水电费实际欠付之日起按月利息2%计算至实际清偿之日止的违约金(暂计至2020年6月30日的违约金为14926.74元)；4、请求判决被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2017年12月,原、被告签订一份《皖江财富广场物业管理服务协议》,协议约定由原告为被告承租芜湖宜居置业发展有限公司名下位于皖江财富广场A1座102室、103室、114室、115室及203室总面积计2874.98平方米的房屋，提供物业管理服务。物业费的计算方式为“3元/㎡/月×被告承租的房屋面积”，即被告每月需支付物业费为3×2874.98＝8624.94元。物业费每季度预收一次,支付时间为每年第一个月的上旬;水电费由原告代缴,被告按照实际使用量支付。合同签订后,原告按照合同约定履行义务,但被告并未按照合同约定履行缴纳物业费、水电费等义务。截止原告起诉之日,被告仍拖欠原告86249.40元物业费及水电费69333.60元未支付。据此,原告为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告姚柱辩称：1、2017年12月，我与原告签订《皖江财富广场物业管理服务协议》，原告为我所承租的房屋提供物业服务是事实，我对承租房屋的总面积也无异议。但2019年10月份，我与芜湖宜居置业发展有限公司已经解除了房屋租赁合同关系。2、2018年6月1日至12月31日期间承租房屋的物业费本人未支付是事实，因为当时我承租的房屋多处漏雨漏水还有石灰渣，对我的经营造成了严重的经济损失，因此该时间段的物业费用，我没有全部交。此外，我于2018年10月19日交了6000元，10月20日交了3950元,12月17日交了4000元，12月19日交了4100元，这些款项我是通过微信转账给原告物业经理周子朋。另，2019年10月份左右，我用现金支付6万元给原告物业经理周子朋。上述款项具体是交的哪个时间段的，如何计算的我不清楚，且所交款项哪些是水电费，哪些是物业费用，我也不清楚。3、2018年12月31日我将所承租场地的实际经营权转让给朱维骏，自2019年1月至11月，朱维骏也交过物业或水电费用，但具体交的金额多少我不清楚。自2019年5月份起我要求跟原告变更物业服务合同，虽多次递交申请，但原告方均未同意。4、针对原告的诉请，具体金额部分需要进行确认，关于违约金及还款事项也需要与原告协商解决。经审理查明：被告承租芜湖宜居置业发展有限公司名下皖江财富广场A1座102室、103室、114室、115室及203室（部分），建筑面积计2874.98平方米。原告为被告提供物业管理及服务，双方于2017年12月29日签订一份皖江财富广场物业管理服务协议。协议约定的主要内容为，原告受托进行物业管理服务的内容包括对皖江财富广场规划建设红线范围内的非为被告单独服务和使用的房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护;皖江财富广场物业管理区域内供水、供电、供气以及通信等设施的维修和养护;环境卫生、公共秩序、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理、公共绿化、消防管理等方面以及对原告物业管理服务的质量要求。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中型维修、更新、改造的费用，业主独立财产及私人财产的保管、保险费用及公共能耗费）的收费标准，自2018年6月1日起，被告按建筑面积每月每平米3元的标准向原告支付前述物业管理与服务事项下的物业管理与服务费用（每月计8624.94元）;皖江财富广场公共能耗按月按户由广场内全体业主和使用用户平均分摊交纳（物业交付时按情况进行预收）;被告交纳费用时间：合同约定的物业服务费支付时点起或每年第一个月的上旬;交费周期，每季度预收一次；交纳地点，原告财务部门。单位全称：芜湖宜居物业管理有限公司，帐号：11×××03,开户银行：徽商银行延安路支行。其他有偿服务费用（收费标准暂定执行时间为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止）：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、天燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定;被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起支付应缴纳费用每日3‰的违约金。原告已经按照合同或协议约定及相关规定提供服务，被告仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由，原告有权按照相关规定催缴费用并申请人民法院支持;本协议自签字之日起生效（期满后双方无异议，本协议自动延续）。原、被告签订协议后，被告并未能按协议约定及时履行相关费用的付款义务。被告自2018年6月1日起至2018年12月31日期间的物业费60374.58元及自2019年10月1日起至2019年12月31日期间的物业费25874.82元至今未支付给原告；其次，被告应交的水、电费也未及时按协议约定及时交付原告，原告只能代为垫付。被告所欠水电费明细如下：2018年度，欠2018年4月电费2457元，同年5月水费175.50元、电费3640元，小计3815.50元;6月水费358.80元、电费5712元，小计6070.80元;7月水费440.70元、电费5096元，小计5536.70元;8月水费105.30元、电费4032元，小计4137.30元;9月水费198.90元、电费3752元，小计3950.90元;10月水费171.60元、电费3584元，小计3755.60元;11月水费284.70元、电费5432元，小计5716.70元;12月水费518.70元、电费10640元，小计11158.70元;以上合计46599.20元。被告于2018年6月付款10000元、同年7月付款8000元，小计18000元，下欠水电费计28599.20元。2019年度，被告欠2019年1月水费206.70元、电费7056元，小计7262.70元;2月水费378.30元、电费10080元，小计10458.30元;3月水费292.50元、电费5544元，小计5836.50元;4月水费460.20元、电费7504元，小计7964.20元;5月水费156元、电费2128元，小计2284元;6月水费183.30元、电费2688元，小计2871.30元;7月水费440.70元、电费5264元，小计5704.70元;8月水费518.70元、电费11816元，小计12334.70元;9月水费343.20元、电费6776元，小计7119.20元;10月水费456.30元、电费7000元，小计7456.30元;以上合计69291.90元。被告于2019年3月付款7262.70元、同年5月付款16294.80元、10月付款5000元，小计28557.50元，下欠水电费计40734.40元。另查明：被告及其他客户当月所应交的水费于次月20日前后由原告统一交至芜湖华衍水务有限公司，电费于次月20日由原告统一交至国网安徽省电力有限公司芜湖供电公司。被告于2017年12月8日承租芜湖宜居置业发展有限公司上述建筑面积计2874.98平方米，租期自2019年4月1日起算的房屋，该当事人双方于2019年11月11日解除房屋租赁合同。上述事实有原、被告身份证明、原告提交的皖江财富广场物业管理服务协议，皖江财富广场姚柱用电抄表记录，水费缴费通知单，代缴电费的徽商银行芜湖延安路支行电子回单，本院（2019）皖0207民初7377号民事判决书查明的相关事实及原、被告双方当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告于2017年12月29日签订的皖江财富广场物业管理服务协议，系双方真实意思表示，被告应按协议约定及时履行其付款义务，否则尚需依法承担相应的违约责任。庭审中，被告称其于2018年12月31日将租赁场地转让给朱维骏实际经营，因未征得原告同意并按协议约定结清相关费用，应由被告承担相应的法律后果;被告又称，在协议履行期间，其本人通过微信或现金方式已交纳相关费用给原告物业经理周子朋，后期租赁场地的实际经营者朱维骏也交过物业或水电费用，但未能提供相关证据予以证明，且根据协议约定，被告所应交纳的相关费用，应交付至协议约定的原告公司帐户上，但被告并未按协议履行，由此产生的法律后果应由被告自己承担。此外，被告称2018年6月1日至12月31日期间的物业费未交是实，主要原因是所承租的房屋多处漏雨漏水还有石灰渣，对其经营造成了严重的经济损失，但被告未提供相关证据予以证明，且也未提供在此期间原告未提供物业管理服务的相关证据，故被告该抗辩主张并不能成为其不交物业管理服务费的理由。另，被告承租芜湖宜居置业发展有限公司的房屋，虽于2019年11月11日与出租人解除房屋租赁合同，但未按协议约定到原告处结清相关费用并及时解除双方之间的物业管理服务协议，并不能代表原告提供物业管理服务的终止，故原告按协议约定请求被告支付的物业费时间至2019年12月31日止，并无不当。从庭审查明的事实看，因被告自2018年6月1日起至2018年12月31日期间的物业费60374.58元及自2019年10月1日起至2019年12月31日期间的物业费25874.82元至今未支付给原告，故原告请求支付，本院依法予以支持。对原告请求被告支付因逾期付款的违约金起算时间问题，根据原、被告签订的物业管理服务协议，有关物业费交付时间为合同约定的物业服务费支付时点起或每年第一个月的上旬;交费周期，每季度预收一次。即自应付时点起，在每月15日前先预付3个月的物业费（费用计25874.82元），如不能支付，自逾付之月16日起即视为违约。故被告所欠2018年6月1日起至2018年12月31日期间的物业费60374.58元，应支付违约金的时间起算点及所欠物业费基数分别为：2018年6月16日25874.82元，2018年9月16日25874.82元，2018年12月16日8624.94元;被告所欠2019年10月1日起至2019年12月31日期间的物业费25874.82元，应支付违约金的时间起算点及所欠物业费基数分别为：2019年10月16日25874.82元。对被告2018年度下欠水电费计28599.20元、2019年度下欠水电费计40734.40元，均由原告代为垫付，但被告至今未支付给原告，故原告请求被告支付，本院依法予以支持。对原告请求被告支付因逾期付款的违约金起算基数问题，鉴于被告在协议过程中，已履行部分款项，对原告认可履行的款项，应先冲抵在先被告应支付的相关费用，下欠部分由被告支付相应的违约金。为此，被告在2018年度支付水电费计18000元，应先冲抵被告所欠2018年4月至7月的水电费17880元，余120元冲抵2018年8月的水电费，故被告下欠2018年8月水电费计4017.30元，另下欠2018年9月的水电费计3950.90元,10月水电费计3755.60元,11月水电费计5716.70元,12月水电费计11158.70元;被告在2019年度支付水电费计28557.50元，应先冲抵被告所欠2019年1月至3月的水电费23557.50元，余5000元冲抵2019年4月的水电费，故被告下欠2019年4月的水电费计2964.20元，另下欠2019年5月水电费计2284元,6月水电费计2871.30元,7月水电费计5704.70元,8月水电费计12334.70元,9月水电费计7119.20元,10月水电费计7456.30元。有关水电费违约金时间起算点及计算方式问题，因水电费由原告代为垫付，原告向水、电部门缴纳的费用均于次月20日或前后所交，故本院酌定被告应支付的违约金起算点自所欠费用次月20日起计算，鉴于被告对所欠水电费用是逐月发生，故应分段计付。对原告要求被告支付违约金的计算标准问题，原告在其提交的皖江财富广场物业管理服务协议中虽有约定，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起支付应缴纳费用每日3‰的违约金。但该违约金的约定明显过高，原告为此将请求违约金的计算标准变更为按月利率2%计付。本院认为，根据法律规定，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约金的数额“过分高于造成的损失的”，一般是指违约金超过造成损失的30%。本案中，考虑到原告的实际损失主要是应收或垫付相关费用的利息损失，故本院依据上述原则，酌情确定被告支付原告逾期付款违约金的标准按银行贷款利率的130%计算，鉴于中国人民银行对银行贷款利率标准的表述在2019年8月20日有所调整，故2019年8月20日之前，按中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款之规定，判决如下：一、被告姚柱于本判决生效之日起七日内支付原告芜湖宜居物业管理有限公司自2018年6月1日起至2018年12月31日期间的物业费60374.58元，及自2019年10月1日起至2019年12月31日期间的物业费25874.82元，合计86249.40元，并支付相应违约金至实际清偿之日止（其中，基数25874.82元，分别自2018年6月16日、2018年9月16日起、2019年10月16日起;基数8624.94元,自2018年12月16日起，在2019年8月20日之前，按中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。二、被告姚柱于本判决生效之日起七日内支付原告芜湖宜居物业管理有限公司2018年度水电费28599.20元、2019年度水电费40734.40元，合计69333.60元，并支付相应违约金至实际清偿之日止（其中，基数4017.30元，自2018年9月20日起、基数3950.90元，自2018年10月20日起、基数3755.60元，自2018年11月20日起、基数5716.70元，自2018年12月20日起、基数11158.70元，自2019年1月20日起、基数2964.20元，自2019年5月20日起、基数2284元，自2019年6月20日起、基数2871.30元，自2019年7月20日起、基数5704.70元，自2019年8月20日起、基数12334.70元，自2019年9月20日起、基数7119.20元，自2019年10月20日起、基数7456.30元，自2019年11月20日起,在2019年8月20日之前，按中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。三、驳回原告芜湖宜居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费2190元，由被告姚柱承担，原告已预交的2190元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2190元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  杨慧忠二〇二〇年九月十日法官助理潘真真书记员黄雯雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。