河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2073号原告（反诉被告）：河南荣和隆房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区天明路82号开祥御龙城9号楼1单元4层16号。统一社会信用代码91410105MA46MW4B2G。法定代表人：隋巨峰，总经理。委托诉讼代理人：宋慧青，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭义欢，河南英展律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：华南城商业管理（郑州）有限公司，住所地新郑市龙湖镇华南城大道北侧，裴度路西侧。统一社会信用代码91410184MA468W3F2P。法定代表人：陈卫国，总裁。委托诉讼代理人：赵雪莲，女，1987年11月11日出生，汉族，住郑州市金水区。系该公司员工。原告（反诉被告）河南荣和隆房地产营销策划有限公司（以下简称荣和隆公司）与被告华南城商业管理（郑州）有限公司（以下简称华南城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣和隆公司的委托诉讼代理人宋慧青、郭义欢，被告华南城公司的委托诉讼代理人赵雪莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荣和隆公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告退还原告交纳的租赁保证金共计224846.5元；2、判令被告退还原告支付的剩余租金共计1023856.5元（应当退还的租金=已经交付的租金-实际交付商铺之日至2020年4月1日的租金）；3、判令被告承担给原告造成的经济损失共计117437.33元；4、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月20日签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告坐落于河南省郑州市××郑州××城××精品交易区××136间商铺，租赁面积共计约11741.33平方米，租赁期限为5年，从2019年7月1日起至2024年6月30日，第一年租金为1349079元。原告从2019年4月12日起至2019年11月30日止共支付给被告141万元，其中履约保证金899386元，租金510614元，但是截止被告向原告发出解除通知，被告仅向原告交付28间商铺，所涉面积约占合同总面积的20.8%。被告未按照合同约定交付全部商铺违反其合同主要义务，已经构成根本违约。但被告无视其根本违约行为，却催告原告支付当年度全部商铺租金，并在原告已支付6万元租金后几天，即以原告未足额支付租金为由解除合同，并恶意向正在出租的商铺张贴腾房公告，甚至采取停水停电的极端行为，给原告造成极大的经济损失。涉诉商铺为华南城汽摩配区二层经营最为惨淡商区，大面积商铺空租且为被告自持物业，被告为完成招商任务，采取隐瞒手段与原告签订租赁合同，并虚假承诺优先出租原告承租商铺，但原告支付100万元定金后，被告不但未按照合同约定交付全部涉案商铺，而是控制商铺资源，由原告招揽来的承租人直接与物业办理交接手续，在原告竭尽全力招来租客后，又抢夺租客资源以降低租金的方式优先出租被告自持商铺，导致原告交纳巨额保证金及租金后不能合法占有、自由出租商铺，严重损害原告的承租权。自被告交付第一间商铺至其发出解除通知不足半年，却拒绝退还保证金及剩余租金，违背诚信及公平原则。被告未依据合同约定交付商铺构成根本违约，原告行使抗辩权拒交剩余房租不构成违约，被告无权解除合同。综上，根据合同权利义务的对等性原则，原告仅需承担被告实际交付商铺至租户腾房之日的租金，剩余租金及保证金被告应当予以返还。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至法院，望判如所请。被告华南城公司辩称：一、原、被告之间的房屋租赁合同是双方之间真实意思表示，不存在违反强制性法律法规，合同合法有效。华南城公司与荣和隆公司在2019年5月20日签订《房地产租赁合同》，合同约定荣和隆公司租赁华南城5A首二层精品交易区11741.33平方米（136间商铺），租期为5年，从2019年7月1日至2024年6月30日。合同详细约定了租金计算方式、递增比例以及租金支付方式，履约保证金金额，起租日、房屋接收、违约金、合同解除、双方之间权利义务等条款，完全符合合同法要求的房屋租赁合同的要件，且原告已经签字盖章认可合同内容，履行合同条款，原告所说的本合同为格式条款无任何法律依据及事实依据。二、被告交付原告的房屋为合同约定的136间，原告所称的28间房屋为原告自己对外转租间数，不能因为原告自己招商不利导致的空铺来否认被告交付面积减少。原、被告双方签订的《房地产租赁合同》约定：租赁房产面积11741.33平方米，租赁房间136间，并附有详细的房间号，且原告在合同签订前已经核实了解该房产的所有状况。合同签订后一直由原告自己对合同约定的136间商铺对外招商出租，被告从未控制商铺，从未对合同约定商铺对外出租和收取任何租金，原告所说的虚假承诺、控制商铺资源等是子虚乌有，没有任何事实依据。合同约定起租日为2019年7月1日，原告应在起租日前携带身份资料、租赁合同、交付凭证等办理接收手续，乙方逾期未收房的，视为在2019年7月1日已经交付，据此合同约定的房屋在2019年7月1日已经交付原告。原告声称的28间是原告自己和次承租人签订了28间的房屋租赁，和原、被告之间的房屋租赁合同不是一个法律关系，因此不能以原告次出租出去28间以此对抗原、被告之间只交付了28间房产。三、原告交纳的899386元全部为租赁保证金，不是原告认为224846.5元租赁保证金，剩余部分为租金。原、被告《房地产租赁合同》约定的房产标准租金为38.3元，因原告整体团租被告136间，给与原告租金优惠，首年交三个月标准租金用12个月，因此首年的租金按照标准租金计算每月为449692.93元，三个月标准租金共计1349079元，据此平均到每月的实收租金单价为9.575元/月/平方米，和合同约定的实收租金单价及第一年的总租金是一致的。《房地产租赁合同》5.1条写的很清楚，租赁保证金金额为两个月标准租金899386元，而不是原告依据的实收租金来计算。被告给原告开具的收据也明确显示为租赁保证金，原告已经在合同中加盖公章，对此租赁合同保证金金额未提出任何异议，因此原告交纳的899386元全部为租赁保证金。四、原告要求退还租金及租赁保证金无任何法律及合同依据。1、根据《房屋租赁合同》约定，荣和隆公司应在2019年7月1日前足额交纳第一年的租金1349079元，但荣和隆公司一直未缴纳，且招商一直效果不理想，为了防止更扩大利益损失，2019年11月27日华南城公司依据11.2条，原告已经拖欠租金累计达到150天发送解除合同通知书，解除双方之间的租赁合同，扣除租赁保证金，返还房屋。合同解除时原告仍然欠被告租金60717元（136间截止到2019年12月2日的欠费），根本不存在退还租金的情形。租赁保证金根据5.3及11.2条，租赁保证金因原告违约被告解除合同不予退还。2、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”我方《合同解除通知书》到达对方后已经超过6个月，对方并未对我方提出的解除合同扣除租赁保证金提出异议，因此合同解除扣除租赁保证金发生法律效力。五、合同中约定的先付后用是原告应该在每个合同约定的周期前先交纳本阶段合同项下约定房产（136间）的租金，不能扩大解释原告交付多少钱租金被告就相应交付原告多少商铺。1、合同中约定的先付后用及租金的解释为，原告应该在每个合同约定的周期前交纳本合同项下约定房产（136间）的租金，不能扩大解释为“原告支付租金被告同时支付对价的房屋”。且双方签订的是整体团租合同，被告已经给与原告团租租金优惠，不可能自己再找麻烦和散租户一样一间一间交租金再交付房屋，很明显是违背常识。2、原告交纳额租金收据很明确显示为固定租金，如果按照原告所说原被告实行的是支付多少租金再交付多少房产，双方开具的租金收据就应该显示具体房间号哪个阶段的租金，且原告交纳的租金已经对开具的租金收据没有任何异议，很明显原告提出双方之间的交付方式无任何依据。六、关于原告提出被告应支付其经济损失，原告自己招商不利导致的损失，应该由原告自己承担，和被告之间的房屋租赁合同没有任何因果关系。七、被告提出的反诉请求有事实和法律依据。1、根据合同约定，原告应在2019年7月1日前足额交纳第一年的租金1349079元，但直到2019年12月2日解除双方之间的租赁合同，荣和隆公司仍有60717元租金未交纳，根据合同11.2条荣和隆公司应向华南城公司交纳逾期支付租金的违约金81536元；2、根据原告起诉状自认房屋使用到2020年4月1日；法院裁判文书网上六份荣和隆公司与其租户的民事判决书；我方在2019年1月8日、2020年3月20日给商铺张贴的返还房屋告知函，原告应承担从2019年12月3日-2020年4月1日28间房屋延期返还期间的租金共计186482元（按照租金的双倍）。3、根据合同11.2条约定原告违约导致我方解除合同，原告应当支付被告相当于租赁保证金金额的解除合同违约金即899386元。综上，原告无证据证明被告实际仅交付其28间房屋，针对其提出的退还租金、租赁保证金无事实和法律依据，应该对自己举证不能承担法律责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。被告华南城公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告（本诉原告）支付反诉原告（本诉被告）2019年7月1日至2019年12月2日剩余未交租金60717元，未按时支付租金的违约金81536元；2、判令反诉被告（本诉原告）承担从2019年12月3日至2020年4月1日延迟交还期间的租金共计186482元；3、判令反诉被告（本诉原告）支付反诉原告（本诉被告）解除合同违约金899386元。以上共计1228121元。事实与理由：华南城公司与荣和隆公司在2019年5月20日签订《房地产租赁合同》，合同约定荣和隆公司租赁华南城5A首二层精品交易区11741.33平方米（136间商铺），租期为5年，从2019年7月1日至2024年6月30日。根据《房屋租赁合同》约定，荣和隆公司应在2019年7月1日前足额交纳第一年的租金1349079元，但直到2019年12月2日华南城公司发送解除合同通知书，解除双方之间的租赁合同，荣和隆公司仍有60717元租金未交纳，根据合同11.2条荣和隆公司应向华南城公司缴纳逾期支付租金的违约金81536元；根据合同11.2条荣和隆公司应向华南城公司相当于租赁保证金金额的解除合同违约金即899386元。2019年12月2日双方之间合同解除后，华南城公司通知荣和隆公司在五天内搬出房屋，将房屋恢复原状交还华南城公司，且多次发函告知荣和隆公司的次承租人返还房屋，但直到2020年4月1日，仍然有28间商铺占用华南城公司房屋，根据合同15.3条，荣和隆公司延期交还房屋期间应该按照约定租金的双倍支付租金，共计186482元。综上，请判如所请。原告荣和隆公司针对被告华南城公司的反诉请求辩称：1、华南城公司未依据合同约定交付荣和隆公司承租的全部商铺，无权要求荣和隆公司支付未交付商铺部分的租金，也无权要求重复支付已交付商铺的租金。2、华南城公司未依据合同约定交付全部商铺，属于违反作为出租方的主要合同义务构成根本违约，应当承担违约责任，荣和隆公司未完全依据合同约定时间支付租金是行使合同后履行抗辩权，不存在违约，不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明：2019年5月20日，原告荣和隆公司（反诉被告）与被告华南城公司（反诉原告）签订《房地产租赁合同》，约定原告荣和隆公司承租本合同项下房产作为汽摩配件类经营使用事宜；第一条租赁房产状况，根据荣和隆公司的请求，华南城公司同意将以下房地产出租给荣和隆公司，并由荣和隆公司按本合同约定的用途范围使用：1.1租赁位置：座落于河南省郑州市××郑州××城××精品交易区（具体房产信息详见附件一），1.2租赁面积：建筑面积（包含公摊面积）约11741.33㎡（具体面积以甲乙双方书面确认的实际交付的面积为准）……1.3租赁房产现状：租赁房产主体结构为毛坯，房产附属设施的约定详见附件二，同时荣和隆公司同意附件二即为华南城公司向荣和隆公司交付该房产的标准，同时为荣和隆公司向华南城公司交还房产的标准……第二条租赁房产的建设工程设计方案……第三条租赁期限、接收及续租，3.1租期为5年，从2019年7月1日（即起算日）起至2024年6月30日（即届满日）止。3.2荣和隆公司须自起算日前携带身份证资料、本租赁合同及华南城公司制定的付款凭证接收该房产，与华南城、物业管理公司办理入住手续并接收该房产；荣和隆公司逾期收房的，视为荣和隆公司已于2019年7月1日接收该房产。3.3荣和隆公司在接收该房产时，应认真及全面地按合同第1.3条约定的房产交付标准核实该房产状况，并在核实无误后签字确认。3.4……第四条租金、租金优惠及支付，4.1本合同租金支付原则为“先付后用”……本合同所称“租金”，仅指荣和隆公司承租本合同项下房地产在对应期间内支付的对价，不包含其它任何费用。4.2租金标准，4.2.1……42.2第一个租赁年度内的租金每月实收9.575元/平方米，含税年租金￥13490789.00元；第二个租赁年度内的租金每月实收19.15元/平方米，含税年租金￥2698158.00元……租金按照上述单价，荣和隆公司签订本租赁合同时应交纳第1租赁年度内的12个月的租金；第2-5年度的租金每半年收取一次……4.2.3本合同租赁期限内租金合计（含税）为：￥1349079.00元，（大写：人民币壹仟叁佰肆拾玖万零柒佰捌拾玖元），不含税金额为￥12376871.00元（大写：人民币壹仟贰佰叁拾柒万陆仟捌佰柒拾壹元），税额为￥1113918.00元（大写：人民币壹佰壹拾壹万叁仟玖佰壹拾捌元），增值税税率为9%（如遇税率变动，按适用新税率执行）。荣和隆公司每期向华南城支付租金的时间及金额，详见下表：第一阶段：2019年7月1日至2020年6月30日租金￥1349079.00元；第二阶段：2020年7月1日至2020年12月31日租金￥1349079.00元……4.4双方确认：荣和隆公司享受的任何优惠均是有前提的、可取消及可追索的。如果荣和隆公司存在以下情形之一的，华南城公司有权以书面形式通知取消荣和隆公司享受的各种优惠，荣和隆公司须即时补付其已享受的全部优惠款项，若荣和隆公司拒绝支付，华南城公司有权直接从荣和隆公司已交纳的租赁保证金中扣除全部优惠款项，且荣和隆公司必须在接到华南城公司书面通知7日内补足保证金差额。4.4.1荣和隆公司使用隐瞒、欺骗或者与华南城公司个别工作人员相互勾结等手段，不正当地取得享受租金优惠资格；4.4.2荣和隆公司存在根本违约或者重大违约；4.4.3非因华南城公司或法定原因，荣和隆公司单方解除本合同．4.5……第五条租赁保证金，5.1为担保本合同的全面履行，荣和隆公司需要向华南城公司交纳租赁定金人民币￥1000000.00（大写壹佰万元整），并同意签订本合同时将租赁定金转为租赁保证金即两个月标准租赁￥899386.00元（大写捌拾玖万玖仟叁佰捌拾陆元）和第1个租赁年度部分租金￥100614.00元（大写壹拾万零陆佰壹拾肆元），第1个租赁年度剩余租金￥1248465.00元（大写壹佰贰拾肆万捌仟肆佰陆拾伍元）在租期起算日即：2019年7月1日前补齐，该租赁保证金在合同期内不予退还，由华南城公司无息保管。5.2该租赁保证金在下列条件全部具备后30日内，华南城公司通过银行转账方式将该租赁保证金余额（如有）返还给荣和隆公司，并由荣和隆公司承担银行转账费用（在租赁保证金中直接扣除），但已扣除的荣和隆公司违约金、欠款、赔偿款部分，不再返还。5.2.1租赁期限届满，荣和隆公司未续租该房产的，5.2.2荣和隆公司已返还该房产，并已按照合同第15.1条、15.3条约定付清全部款项和办理好全部手续，且已履行了本合同约定的其他全部义务和责任，5.2.3荣和隆公司已返还华南城公司开具的该租赁保证金收据原件，并已书面提供接收该租赁保证金的银行账户资料。5.3出现下列情形之一的，该租赁保证金不予返还：5.3.2荣和隆公司单方提前解除本合同的，5.3.2荣和隆公司以实际行为提前终止本合同或放弃承租的，5.3.3因荣和隆公司原因导致本合同无效的，5.3.4华南城公司根据本合同约定提前解除本合同的。第六条物业管理费、水电费、市场推广费及支付，6.1荣和隆公司同意自接收租赁房产之日起，直接向华南城公司指定的物业管理公司：深圳第一亚太物业管理公司郑州分公司交纳物业管理费，物业管理费标准为：每月人民币大写￥3元（￥叁元）/平方米，物业管理费支付方式为：预交3个月……。第七条装修……第八条广告位归属及商号、标志使用……第九条荣和隆公司的权利和义务，9.1荣和隆公司应按时向华南城公司支付租金、租赁保证金及其它相关费用，9.2荣和隆公司是该房产的管理人……9.3荣和隆公司负责该房产内的清洁卫生……9.4如政府有关部门要求查出该房产内任何荣和隆公司建造的不合规定的结构物、建筑物、分割物及其他改建物……9.5荣和隆公司承诺：租赁期间或者提供服务后的法定期间内，荣和隆公司对其提供的服务或商品的品质、安全等承担全部产品责任及法律责任，9.6荣和隆公司的经营行为不得损害华南城公司及其他商家利益……9.7荣和隆公司承诺：荣和隆公司使用该房产所需的全部政府审批手续……9.8荣和隆公司应按照中国法律规定合法经营……9.9荣和隆公司应爱护及正常使用该房产及其设备……第十条华南城公司的权利和义务，10.1华南城公司应积极协助荣和隆公司办理工商、税务、公安、水电、市政、环保、消防、卫生等该房产经营证照。10.2荣和隆公司在租赁区域内与华南城公司的其他租户或单位因噪音、垃圾处理等行为影响荣和隆公司正常运营该房产的，华南城公司协助荣和隆公司及时出面协调制止。第十一条违约责任，11.1如果荣和隆公司未按时付清租金、物业管理费或其他应付费用，每逾期一日，荣和隆公司按欠付金额的万分之五向华南城公司或物业管理公司支付违约金，直至付清之日止……11.2租赁期间，荣和隆公司有下列违约行为之一的，构成重大违约，华南城公司有权单方解除本合同，收回该房产，并不退还荣和隆公司已付租金及租赁保证金；荣和隆公司还应向华南城公司承担相当于租赁保证金数额的违约金，并赔偿华南城公司全部损失。11.2.1未与华南城公司协商，提前单方面终止本合同的；11.2.2未经华南城公司书面同意，将该房产超出本合同约定的租赁用途转租的；11.2.3未经华南城公司书面同意，拆改、变动该房产结构或损坏该房产的；11.2.4荣和隆公司存在无证经营或者利用承租房产进行违法活动的情形；11.2.5荣和隆公司拖欠租金、水电费或其他应付款项，且拖欠累计达30日以上的；11.2.6荣和隆公司破产或者进入清算程序……11.2.7法律规定的其他重大违约事由。11.3未经荣和隆公司同意或有关部门批准，华南城公司将该房产进行改建、扩建或装修而导致荣和隆公司不能按租赁用途经营的，荣和隆公司可单方解除本合同，并要求华南城公司返还未履行期间的租金（按时间比例计算）。11.4在租赁期内，有下列情形之一的，双方均可解除本合同（不视为违约），租金、物业管理费及其他应付费用按实际租期结算和支付：11.4.1该房产的土地使用权依法被提前收回的；11.4.2该房产因国家建设或社会公共利益依法被征收或征用的；11.4.3该房产已设定抵押而被处分的；11.4.4因不可抗力，导致该房产毁灭、不能继续使用或被鉴定为危险房产的；11.4.5华南城公司、荣和隆公司双方协商一致且同意互不追究违约责任的其他情况。11.5荣和隆公司未能按本合同约定的用途正常、持续经营的，或因荣和隆公司未取得承租经营或销售商品的合法资质而侵犯商品及品牌专有的权益，引起第三方的权益追索、法律诉讼等，华南城公司因此遭受损失或被任何第三方索赔、主张权利的，荣和隆公司应赔偿华南城公司的全部损失。11.6合同任何一方违反本合同约定，均应承担本合同约定之相应违约责任，并赔偿因其违约给另一方造成的损失，双方另行协商具体赔偿数额的除外。荣和隆公司支付的租赁保证金、违约金不能弥补荣和隆公司违约给华南城公司造成的损失，华南城公司有权另行向荣和隆公司追偿（合同或双方另有约定的除外），荣和隆公司应于华南城公司发出追偿通知之日起7日内全额赔偿给华南城公司。第十二条物业管理，12.1该房产所在郑州华南城项目的物业管理工作，荣和隆公司同意由华南城公司选定的物业管理公司统一负责，华南城公司现选定的物业管理公司是深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司……第十三条维修、维护……第十四条保险及不可抗力……第十五条交换房产15.1本合同出现无效、解除及终止等情形导致合同不能继续履行的，在上述事由发生之日起7日内，荣和隆公司应根据合同附件二约定的标准将该房产（包括其附属设施、全部钥匙等）交还给华南城公司，并付清全部应付款项（包括租金、物业管理费、水电费、燃气费、通信费、电视收视费及电梯使用费、政府税费、违约金、滞纳金、赔偿金及其他应付款），且办理完租赁合同的注销、工商营业执照的注销、地址迁出及法律或政府规定需办理的其他手续，以确保新的承租人在承租该房产时能够及时、顺利地办理相关政府审批手续，能够申请到相关公共事业服务。15.2荣和隆公司未履行完毕本合同第15.1条约定的全部义务的，华南城公司有权暂扣应返还给荣和隆公司的所有款项（包括但不限于租赁保证金、押金）。如果因此导致华南城公司或者新承租人损失的，荣和隆公司同意予以全额赔偿并由华南城公司从荣和隆公司款项中抵扣。15.3荣和隆公司未按照本合同第15.1条约定按时交还该房产的，延迟期间应按本合同约定租金的双倍支付租金，并按1000元/天的标准向华南城公司支付违约金。逾期达30日及以上仍未交还的，视为荣和隆公司已自动放弃该房产内的一切物品、设备、设施、装修等的所有权；华南城公司有权自行收回该房产并进入该房产内，清理或委托他人清理该房产内的一切物件，所产生的一切费用由荣和隆公司承担，华南城公司有权从荣和隆公司的租赁保证金及押金中抵扣该费用。15.4华南城公司有权于租赁期限届满或终止前2个月内，带同任何访客或未来租户进入该房产内考察。但必须经荣和隆公司同意并不得干扰荣和隆公司正常经营秩序。第十六条通知，16.1除另有约定，否则双方的联系地址……16.2华南城公司或华南城公司选定的物业服务企业采用邮寄方式给对方发出通知（送达内容包括但不限于有关履行本合同的所有通知，亦包括因本合同纠纷提起的诉讼、仲裁、执行等文书的送达），当邮政单位或速递公司签收邮件时，即视为荣和隆公司已收到了该通知……16.3荣和隆公司同意：荣和隆公司入驻后，华南城公司或物业管理公司向荣和隆公司送达书面通知，而荣和隆公司拒绝签收或无法签收的，华南城公司或物业管理公司可以在该房产外墙或通往该房产的显著位置张贴书面通知。该通知张贴之时，视为已经送达……第十七条其他……第十八条争议的解决及法律适用……第十九条合同效力，18.1本合同和附件，已构成了双方之间关于租赁该房产的全部权利及义务内容。华南城公司所作的广告、宣传介绍资料等均不构成合同的组成部分。本合同自签订之日起，立即取代双方之前的一切任何承诺、意向书、租赁预订单等。双方的权利义务，均以本合同及附件的约定为准……第二十条生效、版本及份数，19.1本合同自双方签署之日起生效。19.2本合同一式四份，华南城公司执两份，荣和隆公司执两份，具同等法律效力。第二十一条附件，以下附件，均为本合同不可分割之有效组成部分，与本合同具有同等法律效力：附件一：该房地产平面图（只作识别之用）；附件二：装修及附属设施；附件三：荣和隆公司身份证件复印件/营业执照复印件；附件四：《郑州华南城园区经营责任书》；附件五：《消防安全责任书》；附件六：《郑州华南城临时管理总规约》。附件一：该房地产平面图（识别之用），附件二：装修及附属设施，附件三：乙方营业执照复印件，华南城公司加盖合同专用章，荣和隆公司加盖印章，杜明阳在上面签字；附件四：郑州华南城园区经营责任书，荣和隆公司加盖印章，杜明阳在上面签字，附件五：郑州华南城消防安全责任书、附件六：郑州华南城临时管理总规约、可租房源，荣和隆公司加盖印章。可租房源上显示136间房，总面积11741.33平方米，具体房号对应房间面积。2019年5月31日，华南城公司出具收据“兹收到河南荣和隆房地产营销策划有限公司，收款方式内部转账，人民币（大写）佰捌拾玖万玖仟叁佰捌拾陆元零角零分￥899386.00，系付履约保证金（I内部转账）￥899386.00元，经办人：程莉莉，收款单位章：华南城商业管理（郑州）有限公司收款专用章”；2019年5月31日，华南城公司出具收据“兹收到河南荣和隆房地产营销策划有限公司，收款方式内部转账，人民币（大写）佰壹拾零万零仟陆佰壹拾肆元零角零分￥100614.00，系付固定租金（I内部转账）￥100614.00元，经办人程莉莉，收款单位章：华南城商业管理（郑州）有限公司收款专用章”；2019年8月30日，华南城公司出具收据“兹收到河南荣和隆房地产营销策划有限公司，人民币（大写）佰壹拾捌万零仟零佰零拾零元零角零分￥180000.00，系付固定租金（T银行转账）￥180000.00元，经办人李成云，收款单位章：华南城商业管理（郑州）有限公司收款专用章”；2019年8月30日，华南城公司出具收据“兹收到河南荣和隆房地产营销策划有限公司，人民币（大写）佰壹拾贰万零仟零佰零拾零元零角零分￥120000.00，系付固定租金（T银行转账）￥120000.00元，经办人李成云，收款单位章：华南城商业管理（郑州）有限公司收款专用章”；2019年11月6日，华南城公司出具收据“兹收到河南荣和隆房地产营销策划有限公司，收款方式银行转账，人民币（大写）佰￥拾伍万零仟零佰零拾零元零角零分￥50000.00，系付固定租金（T银行转账）￥50000.00元，经办人程莉莉，收款单位章：华南城商业管理（郑州）有限公司收款专用章”。2019年11月30日，原告向被告账户汇款50000元、10000元，华南城公司出具收据“兹收到河南荣和隆房地产营销策划有限公司，收款方式银行转账，人民币（大写）佰￥拾陆万零仟零佰零拾零元零角零分￥60000.00，系付固定租金（T银行转账）￥60000.00元，经办人程莉莉，收款单位章：华南城商业管理（郑州）有限公司收款专用章”。2019年11月27日，华南城公司出具解除合同通知书，载明“现你方已拖欠租金金额为人民币捌拾玖万捌仟肆佰陆拾伍元（￥898465），累计已超过150天，已构成根本违约。为维护我公司合法权益及园区正常管理秩序，依据有关法律规定及合同约定，我公司决定解除与你方签订的《房地产租赁合同》。请你方在接到本通知后，五天之内搬出上述房屋内的所有物品、按租赁合同相关条款的约定将房屋恢复原状并交还给我公司，并结清你方所有应付未付款项（不得以租赁保证金充抵，且不予返还租赁保证金）。逾期如果上述房屋内仍留存物品，视为你方放弃该物品的所有权，我司有权自行处理，由此产生的一切损失由你方自行承担。同时我公司保留进一步追究你方违约责任的权利……”落款处华南城公司加盖公司印章。2019年12月2日，隋巨峰签收了该解除合同通知书。2019年8月19日，华南城公司向荣和隆公司发出《欠费催缴函》，载明“根据合同约定贵公司需于2019年7月1日缴纳第一个租赁年度内剩余应交租金1248465.00元整……请贵司自收到本函之日起7日内前往我司缴纳上述费用”，落款处华南城公司加盖了公章。庭审中，荣和隆公司认可收到了该《欠费催缴函》。2019年6月、9月、11月，荣和隆公司将5A-3-49、5A-3-106、5A-3-107、5A-3-108、5A-3-310、5A-3-311、5A-3-93、5A-3-94、5A-3-95、5A-3-96、5A-313、5A-3-314、5A-319、5A-3-320、5A-3-10、5A-3-307、5A-3-308、5A-3-52、5A-3-153、5A-3-98、5A-3-67、5A-3-245号房屋转租给次承租人。2020年1月8日，华南城公司向28间商铺发出《告知函》，告知华南城公司与荣和隆公司的租赁合同已经解除，要求商户限期搬离。新郑市人民法院豫0184民初1783号、1784号、1785号、1786号、1787号、1788号、1789号民事判决书中认定，荣和隆公司与次承租人赵莉、倪丽、常露、张建飞、李鑫、赵大路、朱文务之间的《租赁协议》已经解除，312、313、314、106、107、108、319、320、93、94、95、96、307、308、98、310、311号门面房已于2020年3月30日撤离。2020年1月20日，华南城市场放假停业；受疫情影响，华南城市场于2020年3月20日全面开业。上述事实有原、被告提交的《房地产租赁合同》、收据、《租赁协议》、《解除通知书》、《告知函》、新郑市人民法院豫0184民初1783号、1784号、1785号、1786号、1787号、1788号、1789号民事判决书以及当事人的陈述为证。本院认为，原告荣和隆公司与被告华南城公司签订的《房地产租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。在履行上述合同过程中，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。2019年5月31日，原告荣和隆公司按照《房地产租赁合同》的约定，交纳了899386元的履约保证金；2019年5月31日、2019年8月30日、2019年11月6日、2019年11月30日，原告荣和隆公司分别向被告华南城公司交纳了固定租金100614元、180000元、120000元、50000元、60000元，共计510614元。根据《房地产租赁合同》约定，4.2.2条和5.1条规定第一个租赁年度的租金每平方米租金9.575元，自2019年7月1日起至2020年6月30日的含税年租金为1349079元，原告荣和隆公司应于签订该租赁合同时交纳第一个租赁年度内的租金1349079元和租赁保证金899386元；11.2条规定租赁期间，荣和隆公司有拖欠租金、水电费或其他应付款项，且拖欠累计达30日以上的，构成根本违约，华南城公司有权单方解除合同。因此，原告荣和隆公司未按照合同约定的时间内足额交纳第一年度的租金1349079元，存在违约行为。2019年12月2日被告华南城公司以荣和隆公司拖欠租金为由向原告荣和隆公司的法定代表人发出的《解除合同通知书》，该《通知书》产生解除合同的效力。故原、被告之间的《房地产租赁合同》已经于2019年12月2日解除。合同解除后的相关问题。租赁合同解除后，荣和隆公司应将系争房屋返还华南城公司。费用方面，荣和隆公司应按照合同约定支付2019年7月1日至2019年12月2日租赁面积11741.33m2租金，2019年7月1日至2020年6月30日租金1349079.00元的标准，每月租金为112423.25元。2019年7月1日至2019年12月2日计付租金为562116.25元。原告荣和隆公司主张实际交付28间商铺。根据合同约定，3.1租期为5年，从2019年7月1日（即起算日）起至2024年6月30日（即届满日）止。3.2荣和隆公司须自起算日前携带身份证资料、本租赁合同及华南城公司制定的付款凭证接收该房产，与华南城、物业管理公司办理入住手续并接收该房产；荣和隆公司逾期收房的，视为荣和隆公司已于2019年7月1日接收该房产。荣和隆公司提供的张灿阳等人的租赁协议不足以证明华南城公司未按合同约定交付房屋，故原告荣和隆公司主张按实际交付28间房屋计算租赁费用，本院不予支持。根据庭审查明，原、被告均认可合同解除后原告荣和隆公司实际占用28间房屋2442m2，实际使用期间为2019年12月3日至2020年4月1日。合同解除后，原告荣和隆公司应按实际使用的28间房屋2442m2支付房屋租金93528.61元。同时，根据在案证据显示，2019年12月华南城公司管理部门向商户下发通知：荣和隆公司以及杜明阳，向华南城业主方缴纳的租金仅仅截止2019年12月2日，之后一直拖欠。所以华南城业主方决定，立即解除华南城与荣和隆公司之间的租赁协议，要求荣和隆公司出租的租户限期三日内撤离华南城交还商铺。部分商户未能就此事宜与华南城业主方达成一致意见，遭到华南城公司采取停电、贴封条、张贴告示等措施，导致根本无法经营，2020年3月30日，租户撤离商铺。鉴于实际使用期间2020年1月20日至2020年3月20日在新冠病毒疫情期间，根据疫情防控措施对租赁合同履行的影响程度，本院酌定原告荣和隆公司承担该期间的70%，房屋实际使用租金应为79499.32元。故原告荣和隆公司应向被告华南城公司支付租金共计641615.57元，减去已支付的510614元，还应支付华南城公司租金131001.57元。原告荣和隆公司主张要求被告华南城公司赔偿经济损失，缺乏相应证据证明，故本院不予支持。关于租赁保证金，双方约定的租赁保证金本质是原告为担保租赁合同的履行而预付给被告的租金等，属于定金性质，应当适用担保法中的定金罚则，原告履行债务后，所付保证金应当可以抵作价款或者收回。合同法规定当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款，但二者不能并用。现被告华南城公司提供的合同中规定，11.1如果荣和隆公司未按时付清租金、物业管理费或其他应付费用，每逾期一日，荣和隆公司按欠付金额的万分之五向华南城公司或物业管理公司支付违约金，直至付清之日止。11.2租赁期间，荣和隆公司有下列违约行为之一的，构成重大违约，华南城公司有权单方解除本合同，收回该房产，并不退还荣和隆公司已付租金及租赁保证金；荣和隆公司还应向华南城公司承担相当于租赁保证金数额的违约金，并赔偿华南城公司全部损失。上述条款定金、违约金概念模糊不清、互相矛盾，明显限制了原告的权利，加重原告的违约责任，亦有悖于守约方可选择适用违约金或者定金条款，但二者不能并用的法律规定。综合庭审情况及考虑合同的约定与整体履行情况，原告荣和隆公司确实存在未按照合同约定的时间内足额交纳第一年度的租金1349079元，存在违约行为。如果完全根据双方合同约定，裁定原告荣和隆公司的责任，原告承担的各项违约金之和远大于原告欠费金额，亦超过被告正常经营所获取得利润。本院认为，被告华南城公司作为大型商场的开发商，与商户签订商铺租赁合同时，明显处于强势地位，但被告不应利用其强势地位将经营风险转移给承租人，加重承租人的违约责任；合同解除时，应积极协商善后事宜，避免扩大损失。根据相关法律规定及双方利益平衡，以及原告荣和隆公司交纳租金情况2019年5月31日100614.00元、2019年8月30日180000.00元、2019年8月30日120000.00元、2019年11月6日50000.00元、2019年11月30日50000元、10000元，共计510614元。本院做如下调整，1、关于应付款项逾期付款违约金，按照合同约定日万分之五的标准计算自2019年7月2日至2019年12月2日计70145元；2、原告的租赁保证金899386元折抵原告应承担的违约金70145元，下余829241元，被告应予返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）河南荣和隆房地产营销策划有限公司应于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）华南城商业管理（郑州）有限公司租金131001.57元；二、被告（反诉原告）华南城商业管理（郑州）有限公司应于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）河南荣和隆房地产营销策划有限公司租赁保证金829241元；三、驳回原告（反诉被告）河南荣和隆房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）华南城商业管理（郑州）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17096元，由原告（反诉被告）河南荣和隆房地产营销策划有限公司负担6719元，由被告（反诉原告）华南城商业管理（郑州）有限公司负担10377元；反诉费7927元，由原告（反诉被告）河南荣和隆房地产营销策划有限公司负担846元，由被告（反诉原告）华南城商业管理（郑州）有限公司负担7081元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王晓燕人民陪审员  李 帅人民陪审员  赵智慧二〇二〇年九月十五日书 记 员  李智萍