甘肃省敦煌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0982民初1123号 原告：敦煌市天然气有限责任公司，统一社会信用代码916209822251461158。 法定代表人：韩某，董事长。 委托诉讼代理人：陈某，甘肃鸣沙律师事务所律师，特别代理。 被告：王某，住敦煌市。 被告：敦煌市彦民电力宾馆有限责任公司，统一社会信用代码91620982MA73CE7E59。 法定代表人：王某，经理。 原告敦煌市天然气有限责任公司（以下简称：天然气公司）与被告王某、敦煌市彦民电力宾馆有限责任公司（以下简称：彦民电力宾馆）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天然气公司的委托诉讼代理人陈某、被告王某、被告彦民电力宾馆的法定代表人王某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 天然气公司向本院提出诉讼请求：判令王某及彦民电力宾馆共同支付租金1843875元、违约金288000元，合计2131875元。 事实和理由：2017年7月28日，天然气公司与王某签订《商务用房租赁经营合同》，约定王某租赁天然气公司位于敦煌市沙州镇沙洲北路482号电力宾馆的商务用房，用于宾馆、餐饮服务、商务办公出租等经营使用。租赁期限为五年，自2017年6月29日起至2022年6月28日止。年租金960000元，在合同签订日给付首年度租金，其他年度租金在合同签订对应日前60日前即每年5月28日前给付。逾期给付租金，逾期一日，应按当年度租金的日千分之三给付滞纳金，逾期三十日，出租方有权解除合同，且承租方按合同的约定给付违约金。承租方因经营需要对租赁房屋的装修与设备设施的投资，应取得出租方同意，且费用由承租方承担。一方单方面终止合同或不能全面、及时履行合同约定的义务，守约方可解除合同，违约方给付守约方年租金30%的违约金。合同签订后，天然气公司依照约定将房屋交付王某使用。王某另行注册“敦煌市彦民电力宾馆有限责任公司”对外经营。但王某及彦民电力宾馆未按合同约定给付租金。经催要，王某于2018年1月5日给付租金160000元，后王某以经天然气公司同意后投资70多万元对部分房屋进行了装修为由不再支付租金。直至2019年1月4日，彦民电力宾馆才给付租金200000元。此后，王某及彦民电力宾馆不再给付租金，但一直占有经营，而且将一楼门点出租后收取多年租金。2019年8月12日，因王某及彦民电力宾馆以无力给付租金为由要求解除合同，经双方协商后合同予以解除，王某将房屋及设备设施返还给天然气公司，但未清偿拖欠的租金。截止2019年8月12日，累计拖欠租赁金1843875元（含王某收取的2019年8月12日至合同期满的一楼门点租金165519元），故天然气公司诉至法院。 王某辩称，一、租赁的事情属实，合同约定年租金960000元，租赁期限自2017年6月29日至2022年6月28日。2019年8月12日，经双方协商后解除了合同，合同解除前王某已支付租金360000元。二、合同签订后，王某对天然气公司刚建好的14间毛墙毛地的房屋进行了装修。装修时，天然气公司曾口头答应以装修费用抵顶部分房屋租金。房屋装修完，天然气公司进行了验收，王某将装修费用的票据交给了天然气公司，由其做账报销。为此，王某主张房屋装修费用70多万元应当在天然气公司所主张的租金中扣减。三、合同解除后，天然气公司曾催要过租金，王某将两套房子抵给了天然气公司。两套房子的房款亦应在天然气公司所主张的租金中扣减。四、双方签订合同时，天然气公司已经将一楼的门面房对外出租，并收取了2017年整个年度的租金。王某对于多收取的门面房租金165519元予以认可，但主张不应退还。因为在王某对厨房进行装修时，天然气公司曾答应给予一定补助，但直到合同解除时补助也未给付；合同期内即自2017年6月29日至2017年12月31日期间的门面房租金应归王某所有，但已被天然气公司收取；合同期内王某修建库房花费10000多元，合同解除后，库房一并移交给了天然气公司，修建库房的费用应由天然气公司负担。五、对于天然气公司所主张的违约金，王某认为过高，不予负担。 彦民电力宾馆辩称，其不是合同的相对方，与本案无关。 本案当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 1、天然气公司向本院提交下列证据： 证据1：商务用房租赁经营合同1份，拟证实双方间的租赁关系及双方对租赁标的、租赁期限、租金、装修及设备设施增置、违约责任等事项进行了明确约定。 王某及彦民电力宾馆对证据的真实性无异议，但主张天然气公司所主张的租金金额与事实不符。 本院对证据的真实性予以采信，对王某与天然气公司间的租赁关系予以确认。 证据2：动力工程部财产移交表1份2页、电力宾馆续建楼移交表1张，拟证实合同解除后，王某将房屋及设施设备移交给了天然气公司，天然气公司予以接收的事实。 王某及彦民电力宾馆对该证据无异议。 本院对该证据予以采信。 2、王某、彦民电力宾馆均未向本院提交证据。 根据本案有效证据及当事人陈述一致的内容，本院确认以下案件事实： 2017年7月28日，天然气公司作为出租方与承租方王某签订商务用房租赁经营合同，就天然气公司将其所有的敦煌市天然气有限责任公司电力宾馆的商务用房（包括门面出租房、停车场、锅炉房及二层房屋、车库）整体出租给王某经营使用进行约定。其中：租赁期限为5年，自2017年6月29日起至2022年6月28日止；每租赁年度的租金960000元。承租方于合同签订之日一次性给付首个租赁年度租金，其他租赁年度租金在合同签订对应日前60日前一次性给付下一租赁年度的年租金。承租方逾期给付租金，逾期一日，按当期年租金的日千分之三给付滞纳金，逾期三十日，出租方有权解除本合同，且承租方应以合同的约定给付违约金；承租方因经营需要对租赁房屋的装修与设备设施投资，应取得出租方书面许可，且费用由承租方全部承担。装修过程中改变房屋布局、功能或者其他设施的，应征得出租方书面同意。租赁期满不再续租或提前解除合同后，承租方新添置的设备的处理，可移动的设备由承租方搬走，但对原设备更换的视为出租方原有设备归出租方所有，不可移动的设施设备无条件归出租方所有，承租方不得随意拆除；一方单方终止本合同或不能全面、及时履行本合同的约定即构成违约，守约方可解除本合同，违约方支付守约方年租金30%的违约金。违约金不足以弥补经济损失的，守约方可要求违约方赔偿经济损失。 合同签订后，经得天然气公司的同意，王某对房屋进行了装饰装修，并于2017年8月21日注册设立敦煌市彦民电力宾馆有限责任公司（自然人独资）用于租赁房屋的对外经营。租赁期间，王某向天然气公司共支付租金360000元。合同签订时，租赁标的中的门面房已被天然气公司对外出租，并收取了2017年整个年度的租金。2019年8月12日，王某与天然气公司协商一致解除了合同，并将房屋及房屋内的设备设施向天然气公司进行了返还，天然气公司对此予以接收。 另查明，2020年6月3日，天然气公司向本院提出诉前财产保全申请。同日，本院依法作出（2020）甘0982财保19号民事裁定书，裁定对王某在甘肃敦煌农村商业银行股份有限公司北门分理处账号为×××内的存款及彦民电力宾馆在上海浦东发展银行股份有限公司敦煌市支行账号为×××内的存款予以冻结，冻结期限一年，天然气公司交纳财产保全申请费5000元。 本院认为，合法的租赁关系依法受法律保护。天然气公司与王某于2017年7月28日签订的商务用房租赁经营合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同的约定享受权利并履行各自义务。诉讼中，双方对于商务用房租赁经营合同于2019年8月12日协商解除的事实均无异议，本院予以确认。围绕天然气公司的诉讼请求，本院认定如下： 一、王某应向天然气公司支付的租金数额。依合同约定，自2017年6月29日至2019年8月12日的租金应为960000元/年×2年+960000元/年÷365天/年×45天（自2019年6月29日至2019年8月12日共45天）=2038356元，扣减王某已支付的360000元，租金的未付金额为1678356元。对于1678356元是否应扣减王某对房屋装修所花费的费用。本院认为，在商务用房租赁经营合同中，双方已就租赁物的装修与设施设备投资费用的负担以及合同期满或提前解除后，装饰装修物及设施设备的处理进行了约定，在无其他补充性约定的情况下，应以该约定为准。诉讼中，王某虽辩称其与天然气公司已达成口头协议，天然气公司同意以其装修房屋的花费抵顶部分房屋租金，但未提供证据予以证实，天然气公司对此亦不予认可，故举证不能的后果应由王某承担。据此，对于该主张，本院不予采信。对于王某所主张的其已将两套楼房抵给了天然气公司，楼房款应在租金中扣减。因双方是否就此达成一致及抵顶租金的具体金额为多少，本案中无证据可予证实，故对于该主张，本院亦不予采信。综上，本院确认王某欠付天然气公司的租金金额为1678356元。 二、对于王某多收取的门面房及餐厅的租金是否应予返还的问题。诉讼中，王某对多收取的租金165519元予以认可，本院予以确认。诉讼中，天然气公司认可由其收取了自2017年6月29日至2017年12月31日的门面房租金，因门面房属案涉租赁物的范围，且该期间属案涉合同期，故在租赁物的收益归属无明确约定的情况下，自2017年6月29日至2017年12月31日的门面房租金应归王某所有。对于上述期间门面房租金的金额，王某未向本院提交证据证实，本院以天然气公司的自认金额（天然气公司于庭后自认收取2017年度门面房租金94000元）为准，故自2017年6月29日至2017年12月31日门面房租金的金额为94000元/年÷365天/年×186天=47901元。该金额应在王某多收取的租金165519元予以扣减，下剩多收取的租金117618元（165519元-47901元）王某应向天然气公司返还。 三、对于天然气公司所主张的违约金288000元（960000元×30%）是否过高的问题。本院认为，依据合同的约定，王某未能在合同约定的时间足额支付租金的行为确系违约，应向天然气公司承担违约责任。但双方所约定的违约金过高，应以不超过实际损失额为限进行调整。结合案涉合同履行情况及当事人的过错程度等因素，对于天然气公司所主张的违约金，本院以960000元×12%=115200元为准予以支持。同时，依据合同的相对性原则，彦民电力宾馆非合同的相对方，与本案无关。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、王某于本判决生效后三十日内支付敦煌市天然气有限责任公司房屋租金1795974元（含王某应向敦煌市天然气有限责任公司退还多收取的门面房租金117618元）、违约金115200元，合计1911174元； 二、驳回敦煌市天然气有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23856元，减半收取计11928元（敦煌市天然气有限责任公司已预交），由敦煌市天然气有限责任公司负担1234元，王某负担10693元。 财产保全申请费5000元（敦煌市天然气有限责任公司已预交），由敦煌市天然气有限责任公司负担517元，王某负担4482元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审判员  杨风乐 二〇二〇年九月一日 书记员  巩晓慧