大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1353号 原告：牟恕德，男，1951年4月29日出生，住大连市甘井子区。 被告：徐远义，男，1974年12月30日出生，住大连。 原告牟恕德与被告徐远义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟恕德、被告徐远义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告牟恕德向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告违约金3200元；2.被告给付已欠费458.2元（包括一个月的物业费、楼道管理费）；3.被告给付2020年7月3日至2020年8月6日的房屋占有使用费1600元；4.被告恢复墙体脱落费用、恢复铁床费用及赔偿一个插排的费用，共计200元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月3日，原、被告签订《海事大学东山家属区XXX房屋租赁协议》，原告当即交给被告该租赁住房，租赁协议合规合法且即时生效。原、被告在租赁时特别慎重，原告只长租给海事附小学生家庭，被告自2020年6月29日看房后经过5天对比选择商谈决定租赁，且被告要签六年租赁协议，原告认为时间太长，最后商定租赁期四年。但2020年7月2日被告蛮横告知原告不再继续租赁，并拒绝给付已欠费约458.2元，拒绝违约赔偿，并要求退还押金，不退押金就强占不交回住房。依据《租赁协议》约定“租期违约即退出租赁赔偿房主两个月租金（3200元）”。至2020年7月2日被告已欠费2428.2元-2000元=428.2元。《租赁协议》约定“承租人承担各种费用（略），租赁时预交1000元不足时须补交”，2020年4月3日前被告已欠费约400元，原告于2020年4月4日三次催要，被告夫妻互相推诿三个多月不交，2020年7月2日原告再次催交仍拒交。被告从不及时把房租存入原告银行卡，总是逾期后原告登门讨要才给付房租，已违约。2020年4月3日，被告要求取消《租赁协议》中“中途违约即刻退出租赁并赔偿房主两个月租金”条款，要求重签协议，谋划随时违约不租也不赔偿。原告不同意毁约，本着互谅互让原则提议共同找到下家接续租赁后可以不违约赔偿，被告夫妻已同意该解决方案。但2020年7月3日起被告蛮横违约不租、拒交欠费、还强占该住房。依据《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告应自2020年7月3日起按被告继续占用该房时间给付房租。依据上述解释第十三条“出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，现已发现房间丢失高低衣柜+鞋架书架3个+长护套线插排3个须赔偿200元；已损毁阳台壁柜和折叠饭桌须赔偿100元。被告在没有告知原告的情况下拆除房屋内的三张铁床，要求被告恢复原状，被告称铁床的螺栓找不到了。被告还拆除了房间和厅内的电源插排4个，请求被告恢复该房租赁时原状或赔偿恢复工时费100元，其他设施热水器、燃气灶、油烟机、上下水、门窗玻璃等是否损坏丢失，需当庭询问被告，予以确认并赔偿。待交回该住房时发现问题再继续索赔。 被告徐远义辩称，不同意原告的诉讼请求。协议约定7日前交纳房租，但原告每次都在2日就上门要求被告交纳房租。原告于2020年7月2日将被告赶走，被告并未违约。原告早上6点50分到被告楼下，不让被告离开，被告着急送孩子上学，于是被告就报警了，警察了解情况后说可以按合同或走法律途径，所以被告就告诉原告房屋不租了，可以走法律程序。 当事人围绕诉请依法提交证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的产权证、《海大东山家属区XXX房屋租赁协议》、电话录音三份，被告提交的收条、《海大东山家属区XXX房屋租赁协议》、警情登记表、照片、原告牟恕德书写的银行卡号，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告提交的民事调解书、出租汽车日营运收入参考标准、银行流水单，与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月3日，原告牟恕德与被告徐远义签订《海大东山家属区XXX房屋租赁协议》，约定：1.租期自2019年7月8日至2023年7月7日，中途不得违约，如违约即刻退出租赁并赔偿房主两个月租金。2.房主交门钥匙3把，为保安全承租人可自行更换门锁。3.租金1600元/月，押一付三，每三个月的7日前预付租金，房租存入房主牟恕德渤海银行卡×××，不按时存交房租按违约处理或加收50元/日滞纳金，租赁结束退还押金。4.承租人承担物业费23元/月、卫生费6元/月、楼道灯0.5元/月、煤气保险费0.5元/月、水电煤气按表计费，各种费用承租时一次预交1000元不足时须补交，租赁结束多退少补，如遇价格调整则按新价格收取。6.室内物品：整体壁柜吊柜、洗衣机、热水器、油烟机、双人铁床、木书桌、铁桌、折叠桌、单人铁床+床垫2个、木方凳2个、纱窗、上下水、照明、插座、有线电视和宽带等完好，如有损坏须保质修复或按价赔偿（两卧室三块窗玻璃已有裂口）。2019年7月3日双方抄表如下：水360、电9093、煤气3657。原告于协议签订当日将案涉房屋交付被告使用，被告交纳房租4800元、押金1600元、并预交各种费用1000元。被告又于2019年10月3日交纳房租4800元、于2020年1月3日交纳房租4800元并预交各种费用500元、于2020年4月4日交纳房租4800元并预交各种费用500元。庭审中，原告主张案涉租赁合同应按实际发生日即2019年7月3日开始计算租期。 根据原告提交的2020年4月4日谈话录音，被告之前曾向原告提出修改协议中“中途违约即刻退出租赁并赔偿房主两个月租金”条款，原告不同意，并提议共同找到下家接续租赁后可以不违约赔偿。当日，原告回家后发现被告少交了已欠费用约400元，遂电话要求被告交纳未果。 2020年7月2日，原告到被告处索要拖欠三个月的水、电、物业等各项费用400元，双方为此发生争执，被告称可从押金中扣该欠费，被告报警并表示不租了。 被告于2020年7月3日搬离案涉租赁房屋，房屋钥匙一直在被告处。2020年8月6日，原、被告对案涉房屋进行交接。截至8月6日，被告欠水、电、燃气、物业等各项费用438.4元。庭审中，被告认可铁床系其拆的。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条规定的内容可以看出，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同；当事人一方不履行合同义务应当承担违约责任；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，由于原、被告签订案涉房屋租赁合同约定被告承租期限是四年，即若双方正常履行合同，则原告可以获得四年的房屋租金收入，又由于被告在合同履行至一年后明确表示不再继续承租案涉房屋，且本案在审理过程中双方对案涉房屋进行了交接，因此，可以认定案涉房屋租赁合同实际上已经予以解除，亦可以认定系被告违约导致案涉房屋租赁合同不能继续履行。至于被告辩称因案涉房屋租赁合同约定7日前交纳房租，但原告每次都在2日就上门要求被告交纳房租，且原告于2020年7月2日将被告赶走，故被告并未违约一节，本院认为，案涉房屋租赁合同约定被告应当在每三个月的7日前支付租金，因该约定意味着被告在7日前的任意时间节点应当向原告支付房屋租金，且被告在承租案涉房屋第一年期间均是在每三个月的3日左右向原告支付了房屋租金，故原告每次在2日要求被告支付租金并未违反合同约定，又因被告并未提供充分证据证明是原告将其赶走而导致其不能继续租赁案涉房屋的事实，故被告的该项辩称理由无充分的事实和法律依据，本院不予采纳。 关于原告诉称要求被告给付已欠费（即包括物业费等）458.2元一节，本院认为，因案涉房屋租赁合同约定被告承租案涉房屋过程中所发生的物业费等相关费用由被告承担，又因经本院查明截止目前被告欠付的相关费用合计为438.4元，故原告的该项诉讼请求中合理部分，本院予以支持。 关于原告诉称要求被告支付违约金3200元一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定可以看出，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，因案涉房屋租赁合同明确约定租期内如违约即刻退出租赁并赔偿房主两个月租金，且被告并未提供证据证明其在表示不再履行案涉房屋租赁合同之后，原告及时又将案涉房屋另行出租他人使用的情况，故原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告诉称要求被告支付自2020年7月3日至2020年8月6日的房屋占有使用费1600元一节，本院认为，虽然被告称其自2020年7月3日之后并未实际占有、使用案涉房屋，但被告并未将其持有的案涉房屋钥匙交还给原告，且双方实际是在本案审理过程中才对案涉房屋进行了交接，故被告应支付该期间的房屋占用使用费。根据案涉房屋租赁合同的约定，被告支付房屋租金是押一付三，且被告在合同签订后向原告支付的1600元押金仍在原告处，故综合本案情况，可以将被告应向原告支付的1600元房屋占有使用费与1600元押金冲抵，即被告无需再向原告支付该笔款项为宜。据此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告诉称要求被告恢复墙体脱落费用、恢复铁床费用及赔偿一个插排的费用共计200元一节，本院认为，因原告并未提供充分证据证明恢复墙体脱落费用、恢复铁床费用的具体数额，亦未提供充分证据证明插排的价值，故仅凭原告单方主张的价值并不能充分予以证明。据此，原告的该项诉讼请求无充分的事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐远义于本判决生效之日起十日内给付原告牟恕德违约金3200元； 二、被告徐远义于本判决生效之日起十日内给付原告牟恕德438.4元； 三、驳回原告牟恕德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告牟恕德负担8元，由被告负担徐远义负担17元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  崔洪梅 二〇二〇年九月十日 书记员  宋晓娜 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。