呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2193号上诉人（原审被告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦小区后二楼一号房。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：田振业，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵星武，男，内蒙古地勘院退休职工，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：吴玉娥，女，无固定职业，住呼和浩特市赛罕区桃李巷18号。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）因与被上诉人赵星武、吴玉娥房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：撤销（2019）内0103民初86号民事判决第一项内容，依法改判支持富邦公司的上诉请求。事实和理由：富邦公司、赵星武、吴玉娥于2016年8月25日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期，双方再无续签合同。2019年1月1日富邦公司在业主经常出入领取租金的富邦公司单位门口张贴通知告知广大业主解除了该合同，并于2019年6月21日登报公告双方解除合同。关于解除合同后的占有使用费，应谁使用谁支付，一审法院按照已终止的5年前的租金标准判决给付2019年租金实属错误。同时，一审法院判决富邦公司支付赵星武、吴玉娥利息无法无据，双方签订的租赁合同并没有约定，假如需要支付，计算截点也存在错误，根据租赁合同之约定，“年租金支付方式为每年分两次付清”，2016年的租金利息应从2017年1月1日计算，以此类推...。综上，为了维护富邦公司的合法权益不受侵犯，望法院查明事实，依法撤销（2020）内0103民初86号民事判决第一项判决内容，依法改判支持富邦公司的上诉请求。赵星武、吴玉娥辩称，一、《回租合同》到期后，富邦公司在没有与赵星武、吴玉娥续签2019年合同，未办理退还摊位、柜台手续的情况下，擅自继续占有赵星武、吴玉娥的柜台与摊位至今未付租金谋取利益。二、依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。三、赵星武、吴玉娥与富邦公司在涉案《回租合同》中明确约定，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接经济损失。赵星武、吴玉娥主张的利息是根据中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.35%为依据计算，是合理合法的。赵星武、吴玉娥向一审法院起诉请求：1.判令富邦公司支付2015年至2019年12月31日共计4年多所欠付租金95588.8元（2015年5729.6元、2016年全年22464.8元、2017年全年22464.8元、2018年全年22464.8元、2019年全年22464.8元）及利息（参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.35%为依据计算，2015年利息从2016年1月1日计算到至2019年12月31日为：5729.6×4.35%×4年=996.95元；2016年利息从2016年1月1日计算至2019年12月31日为：22464.8元×4.35%×4年=3909元；2017年利息从2017年1月1日计算至2019年12月31日为：22464.8元×4.35%×3年=2931元；2018年利息从2018年1月1日计算至2019年12月31日为：22464.8元×4.35%×2年=1954.4元；2019年利息从2019年1月1日计算至2019年12月31日为：22464.8元×4.35%×1年=977.2元，共计10768.55元，利息结止到租金给付清日）；2.由富邦公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：1.2011年11月21日，赵星武、吴玉娥（乙方、买方）与富邦公司（甲方、卖方）签订商品房买卖合同，赵星武、吴玉娥购买了富邦公司坐落在××区、V9016号、V9017号、2层d1027号、2层d1028号摊位、柜台，总价224648元。合同签订后，富邦公司回租了赵星武、吴玉娥购买的摊位、柜台。2016年8月25日，赵星武与富邦公司签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦1层315、316、317，2层210、211号摊位、柜台，面积21.77平方米，房款总额为224648元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金22464.8元。三、租金支付方式：每年分两次付清。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2、赵星武与富邦公司签订的呼市富邦商厦回租合同到期后，富邦公司未与赵星武办理退还摊位、柜台手续，仍继续租赁使用案涉摊位、柜台至今；3、2019年1月1日，富邦公司作出通知，内容为：“呼市中山路富邦商厦购房业主：由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，富邦公司将以上通知刊登在内蒙古法制报第15版上；4、2016年6月23日，富邦公司与案外人呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订租赁合同，富邦公司将富邦商厦包括本案涉诉的柜台出租给呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司。富邦公司于2018年11月9日起诉呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。一审法院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书。后金锐公司不服上诉于呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院现已作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司尚未将占有使用的摊位、柜台返还富邦公司。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，赵星武、吴玉娥、富邦公司于2016年8月25日签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。富邦公司对租赁期间内的租金73124元予以认可，一审法院予以支持。关于2019年的租金，租赁期间届满后，富邦公司在继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此赵星武、吴玉娥、富邦公司于2016年8月25日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期，富邦公司应按原回租合同约定支付租金。原回租合同约定租金支付方式为每年分两次付清，对于该约定应进行符合交易习惯的通常理解，即1月份付上半年，7月份付下半年，则2019年租金的给付已到履行期，富邦公司拖欠租金已构成违约，故对于赵星武、吴玉娥主张的2019年度租22464.8元，一审法院予以支持。关于利息，富邦公司未按合同约定支付原告租金已构成违约，应向原告承担违约责任，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而赵星武、吴玉娥因富邦公司违约所产生的损失为富邦公司逾期付款产生的利息损失，故赵星武、吴玉娥主张的利息，一审法院予以支持，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率，分别以5729.6元为基数，从2016年1月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2016年2月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2016年8月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2017年2月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2017年8月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2018年2月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2018年8月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2019年2月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2019年8月1日计算至实际给付之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告赵星武、吴玉娥2015年-2019年租金95588.8元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率，分别以5729.6元为基数，从2016年1月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2016年2月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2016年8月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2017年2月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2017年8月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2018年2月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2018年8月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2019年2月1日计算至实际给付之日；以11232.4元为基数，从2019年8月1日计算至实际给付之日）；二、驳回原告赵星武、吴玉娥的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计1210元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，一审富邦公司于庭审过程中认可赵星武、吴玉娥就涉案商铺主张的2018年12月21日之前的租金，本院予以确认。关于是否应支付2019年租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，富邦公司与赵星武、吴玉娥于2016年8月25日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，业主并未提出异议。根据上述法律规定，合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同约定租金支付方式为每年分两次付清，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。富邦公司未依约支付租金构成违约，因双方签订的合同未约定损失计算方法，一审按照富邦公司逾期支付租金产生的利息计算业主损失适当，本院予以确认。另，富邦公司虽主张《呼市富邦商厦回租合同》已解除，但富邦公司张贴在单位门口的书面通知及登报通知均并不能证明该通知已经到达业主，且业主亦表示对此不知情，富邦公司也无退还业主商铺或摊位的行为，故其主张确认《呼市富邦商厦回租合同》已解除没有事实和法律依据。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2190元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 张蒙江审判员 蔡世杰二〇二〇年九月二十七日（法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥