浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初9976号 原告：陈春英，女，1971年3月16日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：周斌，浙江一片红律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼家利，浙江一片红律师事务所律师。 被告：吴兴洪，男，1981年8月12日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴仁宝，男，1954年9月14日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴四宝，男，1960年8月29日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴玲娟，女，1962年9月10日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴玲英，女，1965年3月25日出生，汉族，住义乌市。 被告：吴玲珍，女，1969年3月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告陈春英与被告吴兴洪、吴仁宝、吴四宝、吴玲娟、吴玲英、吴玲珍宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭审理了本案。原告陈春英的委托诉讼代理人周斌、楼家利到庭参加诉讼，被告吴兴洪、吴仁宝、吴四宝、吴玲娟、吴玲英、吴玲珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈春英向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告陈春英与被告吴仁宝、吴四宝签订的名为《房屋转让协议书》实为宅基地转让协议合法有效；2、判令被告协助原告陈春英办理位于义乌市××街道××幢××号（原义乌市北苑街道石桥头村3幢3号）占地36平方米的不动产初始登记手续以及协助办理将该不动产过户到原告陈春英名下的转移登记手续。事实和理由：2006年12月26日，原告陈春英与被告吴仁宝、吴四宝签订一份名为《房屋转让协议书》实为宅基地转让协议，约定将黄友妹单独审批取得的坐落于义乌市北苑街道石桥头村占地36平方米的宅基地转让给原告，转让金额共计54万元。原告依约定向被告吴仁宝交付了全部转让款。经义乌市人民政府审批，黄友妹转让的宅基地安置在义乌市××街道××幢××号﹙原义乌市××街道××村××幢××号××平方米原告处。后原告在该地块上出资建成房屋，并占有使用至今。黄友妹于2015年5月因病死亡，黄友妹丈夫吴**元于1993年5月先于黄友妹死亡。黄友妹生育儿子吴仁德、吴三宝、吴仁宝、吴四宝和女儿吴玲娟、吴玲英、吴玲珍七人，因吴仁德、吴三宝分别于1981年10月、1988年12月先于黄友妹死亡，故被告吴仁宝、吴四宝、吴玲娟、吴玲英、吴玲珍为黄友妹第一顺位继承人。吴仁德生育儿子吴兴洪，吴三宝未生育子女，根据《继承法》第十一条规定，吴仁德应继承黄友妹遗产的份额由吴仁德之子即被告吴兴洪代为继承。后原告要求被告协助办理过户变更手续，被告一直未能协助办理。 原告陈春英为证明其诉请向本院提供了下列证据： 1、义乌市北苑街道石桥头股份经济合作社于2020年6月17日出具的情况说明一份，拟证明原告系义乌市北苑街道石桥头股份经济合作社集体经济组织成员的事实。 2、房屋转让协议书和银行本票各一份，拟证明黄友妹将占地36平方米的宅基地使用权转让给原告及转让款已经按约支付的事实。 3、义乌市农村村民建房用地审批表（核对件）一份，拟证明黄友妹取得36平方米原批宅基地的事实。 4、建设工程规划许可证（核对件）一份，拟证明黄友妹将占地36平方米宅基地划落至石桥头村3幢原告名下并经政府部门许可的事实。 5、亲属关系说明三份，拟证明黄友妹于2015年5月死亡，被告吴仁宝、吴四宝、吴玲娟、吴玲英、吴玲珍为其第一顺位继承人，被告吴兴洪代位继承和各被告主体适格的事实。 6、调剂协议书一份，拟证明黄友妹取得36平方米原批宅基地，并将该36平方米宅基地调剂给原告的事实。 7、义乌市北苑街道石桥头股份经济合作社于2020年8月28日出具的情况说明一份，拟证明原告向黄友妹处购买的36平方米宅基地上房屋现安置于义乌市××街道××幢××单元原告处，且由原告出资建造并使用至今的事实。 被告吴兴洪、吴仁宝、吴四宝、吴玲娟、吴玲英、吴玲珍未作答辩，也未有证据向本院提供。 本院认为，被告吴兴洪、吴仁宝、吴四宝、吴玲娟、吴玲英、吴玲珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告陈春英提供的上述证据，其来源和形式合法，内容真实，且与本案相关联，本院对这些证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 在义乌市××街道××村××村改造中，黄友妹于2006年6月8日经审批取得36平方米拆迁安置农村村民建房用地权益。2006年11月21日，陈春英向黄友妹之子吴仁宝支付了购房款51万元。次日，义乌市北苑街道石桥头村将黄友妹审批取得36平方米调剂给陈春英户，黄友妹、吴仁宝、吴四宝及陈春英之夫吕光荣在调剂协议书下方签名捺印。 2006年12月26日，吴仁宝、吴四宝以黄友妹名义（甲方）与陈春英（乙方）签订《房屋转让协议书》一份，约定：甲方将北苑石桥头旧村改造的安置房一间36平方米转让给乙方，每平方米15000元，共计540000元，小区配套费由乙方负责每间15000元，总共555000元，于本协议签订时付525000元，其余30000元在办完房地产转移手续后付清；乙方在办理转移证件时，甲方必须提供身份证、安置土地协议书及相关资料。陈春英、吴仁宝、吴四宝在协议书下方签名捺印，吴仁宝在该协议书上方台头黄友妹处书写“吴仁宝代”并捺印。嗣后，该36平方米宅基地安置在义乌市××街道××幢××号（原义乌市北苑街道石桥头村3幢3号），并由陈春英在该地块上出资建造房屋并居住使用至今。2017年11月3日，陈春英向吴仁宝支付了转让余款3万元，至此，案涉的宅基地转让款54万元已全部付清。 黄友妹于2015年5月因病去世，其夫吴**元于1993年5月先于黄友妹去世。黄友妹与吴**元共生育四子三女，即儿子吴仁德、吴三宝、吴仁宝、吴四宝和女儿吴玲娟、吴玲英、吴玲珍。吴仁德于1981年10月去世，生有一子吴兴洪。吴三宝于1988年12月去世，未曾生育子女。 另认定，陈春英系义乌市北苑街道石桥头股份经济合作社成员。 本院认为，陈春英与吴仁宝、吴四宝签订的《房屋转让协议书》实质上系黄友妹将在旧村改造中审批取得的36平方米宅基地转让给陈春英。虽然在该协议书上黄友妹未签名，但鉴于吴仁宝、吴四宝与黄友妹的特殊关系，陈春英有理由相信吴仁宝、吴四宝有代理权。陈春英与黄友妹之间的宅基地转让系同一集体经济组织成员之间的转让，该转让不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应认定有效。陈春英已付清转让款54万元，履行了本方合同义务，且在涉案宅基地上已出资建造房屋并居住使用至今。黄友妹作为转让方按约负有办理涉案不动产初始登记并协助原告陈春英办理转移变更登记的义务。现黄友妹已去世，六被告作为黄友妹的财产继承人负有协助原告陈春英办理涉案不动产初始登记及转移过户登记至原告陈春英名下之义务。陈春英的诉请，于法有据，应予支持。六被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告陈春英与被告吴仁宝、吴四宝于2006年12月26日签订的《房屋转让协议书》合法有效； 二、本判决生效后十五日内，被告吴兴洪、吴仁宝、吴四宝、吴玲娟、吴玲英、吴玲珍办理坐落于义乌市××街道××幢××号××平方米的不动产初始登记手续，并协助原告陈春英将该不动产转移过户登记至原告陈春英名下。 案件受理费4600元（已减半），由原告陈春英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年九月二日 书记员  俞 姣