昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初3139号原告：马雪惠，女，1982年3月14日出生，回族。委托诉讼代理人：侯晓梅，云南博宏律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明迅图投资有限公司。法定代表人：卢阳阳。委托诉讼代理人：邱云，云南多思律师事务所律师，特别授权代理。原告马雪惠与被告昆明迅图投资有限公司（以下简称：迅图公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年6月5日立案受理后，依法由审判员一人适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯晓梅，被告迅图公司的委托诉讼代理人邱云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马雪惠向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告返还购房款357175元；2、请求法院判决被告支付违约金71435元；3、本案的保险费、诉讼费、公告费由被告承担。诉讼过程中原告增加1项诉讼请求：判决原被告签订的《云南省房屋买卖合同》依法解除。事实和理由：2018年5月21日，原、被告签订《认购协议书》编号：20180039号，约定原告认购被告“迅图国际健康**活广场X栋XXX号房，销售面积97.97平方米，销售单价7116元每平方米，被告向原告承诺该房屋可返租给被告用于开设经营酒店，故需要对该房屋进行统一按照经营酒店的标准进行装修，所以双方约定了该房屋的装修费用为270397元，房屋价款697175元+装修款270397元=967572元（认购总价），签订该《认购协议书》后原告支付了50000元作为定金。2018年6月24日，原告与被告签订了《云南省房屋买卖合同》，合同约定该房屋成交价款为697175元，原告向被告交付首付款357175元，剩余部分由原告向银行进行贷款。合同签订原告按照约定即支付了357175元首付款，剩余部分准备资料向银行进行贷款，但由于被告的该房屋资料手续有问题，资料不齐全等原因导致贷款迟迟未审批下来，告知原告该房屋办理不了贷款，后原告针对该问题多次同被告协商要求处理，被告均未有效给予处理，另外被告也未对双方签订的《云南省房屋买卖合同》到房屋交易中心进行网签备案登记，直至现在该房屋权属也未备案至原告名下。因此，原告认为房屋买卖合同是以登记备案为核心要点，而被告直至现在仍然未进行任何房屋网签备案登记，该合同的根本目的无法实现，被告未履行合同主要条款属于违约行为，应承担返还原告购房款及支付相应违约金的责任。被告迅图公司辩称，同意原告要求解除双方合同的诉讼请求。涉案合同确实是被告与原告签订的，但是被告的销售整个是委托第三方昆明博洋房地产经纪有限公司（以下简称：博洋公司）进行，合同都是交给该公司处理，该公司将所收的购房款付给了其他案外人，并没有将钱交给被告，被告至今没有收到原告交的购房款，所以购房款不应由被告返还。后来被告发现情况去报案，但是因为原告不配合，公安机关认为是经济纠纷，不予立案。同时原告没有按约支付全部购房款，按揭贷款也没有到账，因此是原告恶意违约，被告没有违约行为，不应当承担违约责任。请求依法驳回原告的诉讼请求，将本案移送公安机关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议的证据，本院认定如下：被告提交的证据一房地产独家代理销售委托协议书与其他证据可以相互印证，与本案有关，本院予以采信，被告提交的证据二、三与本案无关，本院不予采信，被告提交的证据六、七、八系针对被告与案外人博洋公司之间的委托关系，与本案无关，本院不予采信，其他证据经质证对三性无异议，本院予以采信，至于其证明内容，本院在说理部分进行综合评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年4月17日，被告迅图公司与博洋公司签订《房地产独家代理销售委托协议书》，约定迅图公司委托博洋公司独家代理销售其位于春漫大道55号的迅图国际研发中心物业，委托期限为一年，从2018年4月17日至2019年4月17日止，合同到期后，双方协商顺延。同时，约定迅图公司自行承担未能对客户承诺引起的纠纷和经济责任。第三人博洋公司在代理被告迅图公司销售房地产物业期间，于2018年5月21日以被告的名义与原告签订《认购协议书》并收取认购款50000元，后于6月24日以被告的名义与原告签订《云南省房屋买卖合同》约定：原告向被告购买位于经开区信息产业基地春漫大道55号1幢科研办公楼X层XXX室房屋，房屋建筑面积共97.97平方米，土地使用期限自2011年8月25日至2061年8月24日，房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为697175元，签订合同时，原告向被告支付首付款357175元，剩余购房款340000元由原告以商业按揭贷款方式支付，买卖双方约定的交付情况为房屋己交付。第五条约定自合同签订之日起5日内，买卖双方到当地房产交易场所（或通过有网络端口的机构）办理二手房买卖合同网上备案手续，自办理完成合同备案手续之日起5日内，买卖双方持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构（不动产登记经办机构）办理该房屋所有权转移登记手续。第六条约定逾期交房、逾期未能完成房屋权属转移登记的，违约方向守约方支付成交价20%作为违约金。合同签订当日，原告按指示向云南共联营销策划有限公司刷卡分三次共计支付了307175元并收到了盖有被告迅图公司财务专用章的收据，载明收到原告首付款357175元。另查明，被告与博洋公司因履行《房地产独家代理销售委托协议书》发生争议，博洋公司未将代收的购房款交给被告，被告以此为由未将涉案房屋交付原告，也未办理房屋所有权转移登记手续。原告未支付剩余房款。本院认为，被告迅图公司与博洋公司签订的《房地产独家代理销售委托协议书》合法有效，博洋公司在约定的委托期限内，以被告迅图公司的名义与原告签订《认购协议书》、《云南省房屋买卖合同》及收取购房款的行为系履行合法的代理行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，被告迅图公司应对博洋公司实施的上述代理行为承担民事责任，并作为合同相对方承担与原告合同的全部权利义务。针对原告要求解除与被告签订的《云南省房屋买卖合同》的诉讼请求，因被告明确表示同意解除，本院依法予以支持。对于原告要求被告退还已支付房款357175元的诉讼请求，因原、被告双方合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应退还原告已支付的购房款。被告抗辩未收到原告购房款，不应由其返还，经查明，被告未收到该款项是由于与案外人博洋公司存在《房地产独家代理销售委托协议书》纠纷，属于双方委托代理合同关系，其应基于双方合同进行主张，不能以此对抗原告不履行其合同及法定义务，故本院对该抗辩不予采纳。对于原告要求被告支付房屋成交价20%作为违约金的诉讼请求，如前所述，被告与博洋公司在履行《房地产独家代理销售委托协议书》过程中发生的纠纷应当与博洋公司协商处理，以此为由拒绝向原告交付房屋并过户并无事实和法律依据，被告公司违反房屋买卖合同的约定，应承担相应的违约责任，综合案件的具体情况，本院酌情认定被告向原告支付违约金20000元。原告主张的保险费、公告费未实际发生，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告马雪惠与被告昆明迅图投资有限公司于2018年6月24日签订的《云南省房屋买卖合同》；二、由被告昆明迅图投资有限公司在本判决生效后十日以内向原告马雪惠退还购房款357175元，并支付违约金20000元，共计377175元；三、驳回原告马雪惠的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7729元，由原告马雪惠承担927元，被告昆明迅图投资有限公司承担6801元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘小峰二〇二〇年九月十日书记员  马立艳