北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7054号上诉人（原审原告）：任书水，男，1950年10月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：任文达（任书水之子），1987年7月28日出生，满族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：吕长卿，男，1963年10月15日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：**义，北京市当代律师事务所律师。上诉人任书水因与吕长卿占有保护纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民15426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。任书水上诉请求：撤销一审判决，发回改判或支持任书水一审诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。（一）原审法院遗漏诉讼请求。在诉讼过程中，任书水提出变更诉讼请求，要求吕长卿对任书水租房期间的相应费用进行赔偿，但原审法院在诉讼请求中并未列明。任书水有权要求发回重审。（二）吕长卿同博亿财富（北京）国际投资管理有限公司（以下简称博亿公司）之间就出售太阳园公寓别墅4幢一单元1号房屋中存在委托关系，原审法院对此没有查明。首先，根据李奇在2013年4月10日出具的证明中记载，吕长卿及李奇均承认涉案房屋系吕长卿所建所有，那么吕长卿与博亿公司之间存在两种互相矛盾的法律关系：1.博亿公司无权处分，吕长卿不予追认；2.吕长卿委托博亿公司售房。本案中，任书水于2016年3月入住涉案房屋，2016年6月开始吕长卿突然对涉案房屋进行断水断电，吕长卿在2013年4月至2016年6月长达两年的期间内未向任书水提出过任何权利诉求，不符合无权处分所有权人主张权利的一般常理。其次，根据原审法院认定的部分事实，涉案房屋所在土地始于吕长卿同周口店地区拴马庄农工商公司的承包经营，后吕长卿同博亿公司又对涉案土地进行过合作开发，建造了数百套住宅楼。且2015年12月，吕长卿及李奇因涉嫌非法转让土地使用权罪被立案侦查，可见吕长卿同李奇、博亿公司之间必然存在某种利益关系。从上述事实可以判断，对涉案房屋的出售应系吕长卿委托博亿公司进行。（三）案件审理过程中，经一审法院询问，李奇承认对所卖出的涉案房屋负完全责任。2019年4月25日，法院及任书水去涉案房屋现场，发现现场已被抢占，财产被搬至北边和路东库房。在北边库房的家具已破烂不堪。法院办案人员要求查看路东库房财产，被吕长卿拒绝。2019年8月2日评估公司评估的财产，因吕长卿阻挠，房屋中的电器、奇石、明砚和书法字画已丢失，未作评估。二、一审法院适用法律错误，任书水与博亿公司签订的房屋买卖合同应当直接约束吕长卿。首先，任书水与博亿公司签订房屋买卖合同时，并不知晓涉案房屋权属实际为吕长卿。其次，直至2016年吕长卿对任书水采取了断电行为，任书水才知晓涉案房屋所有权人为吕长卿。任书水基于《中华人民共和国合同法》第403条行使选择权，在吕长卿与博亿公司存在委托关系的前提下，向吕长卿主张返还84万元购房款，并要求吕长卿赔偿室内外一切损失，有法律依据。吕长卿答辩称，不同意任书水的上诉理由和请求。吕长卿上诉请求：撤销一审判决，改判支持吕长卿的诉讼请求。事实与理由：一、此房屋买卖本身就是违法的，一切损失不受法律保护。因是违建，政府已经拆除，拆除时也要求任书水将其物品搬走。评估是任书水的个人行为，吕长卿并未同意。任书水的所有物品均在物业保管，公安局和物业多次要求任书水将其物品搬走，他都不搬，一审中法庭询问任书水时，他说没地方不要了。物品任书水可以随时搬走，没有丢失损坏，吕长卿没有义务赔偿。二、我公司与李奇最终的合作条件是双方在2013年4月10日前最终达成合法合同条件，不存在一审所说的前后不一致。政府拆除的时候，找到的是吕长卿不是任书水。最后一次报警的结果是让任书水去起诉，如果其胜诉，房产是任书水的，一切损失由吕长卿赔付。如果其败诉，房产是吕长卿的，损失由任书水自行承担。三、本案事实是吕长卿被李奇骗了。任书水购房款损失了，趁吕长卿不在国内，买通不属于红苹果小区管辖的物业，强行接入水电入住。一审法院认定事实不清，适用法律不当。任书水答辩称，不同意吕长卿的上诉理由和请求。任书水向一审法院起诉请求：1.吕长卿返还暴力侵占的房山区周口店镇拴马庄村东太阳园老年公寓别墅4号楼一层的房屋；2.吕长卿恢复太阳园老年公寓别墅4号楼一层客厅东侧3米高的原围墙、西侧偏北的化粪池、西北角原铁门、西墙中间处原车库及西侧南北25米、高2米的二四墙的原状；3.吕长卿赔偿任书水室外财产损失8.9万元；4.诉讼费用由吕长卿承担。诉讼中，房屋被拆除，任书水变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.吕长卿赔偿任书水购房款84万元；2.吕长卿赔偿任书水室内财产重置价格28万元。一审法院认定事实：2010年11月17日，北京市房山区周口店地区拴马庄农工商公司（甲方）与吕长卿（乙方）签订承包经营合同书，约定甲方将占地124亩的果园交给乙方承包经营，承包期限50年，自2000年6月1日至2049年5月31日止，并对其他事项进行了约定。2009年7月21日，北京青山旅游开发有限公司（吕长卿系该公司原法定代表人、甲方、吕润明）、博亿财富（北京）国际投资管理有限公司（以下简称博亿公司、法定代表人李奇、乙方）和北京市房山区周口店镇拴马庄村村民委员会（见证方）签订长青太阳园老年养生观光度假会所项目合作开发合同，约定甲方提供该项目建设用地约40亩为项目的开发用地。乙方负责办理政府有关各种审批手续，乙方提供该项目开发建设所有资金及设计方案和开发经营方案。甲乙双方按实际营业额1.6：8.4比例分成，并对其他事项进行了约定。后吕润明与李奇废除该合同，口头达成转让费1000万元，吕长卿一方不再参与经营，吕长卿从李奇处得款150万元。李奇在拴马庄村东果园建设开发住宅楼6栋，装修别墅4栋。2010年8月12日，任书水与博亿公司签订房屋买卖合同，约定任书水购买太阳园公寓别墅4幢一单元1号房，房屋价款84万元。2010年9月11日，任书水向博亿公司交纳房款84万元。后吕长卿、李奇等人涉嫌非法转让土地使用权罪被审查起诉。2015年12月3日，房山区人民检察院对吕长卿、李奇分别作出不起诉决定书。后李奇因合同诈骗被判刑，现正在服刑。期间，李奇未能向任书水交付涉案房屋。2015年8月19日，任书水与北京傲世祥和投资管理有限公司红苹果桩园物业部（以下简称物业部）签订协议书，约定任书水支付施工费5万元，物业部于2015年9月15日接通涉案房屋水、电、气、暖。后任书水对涉案房屋进行装修，并于2016年3月入住。2016年6月和8月，吕长卿对涉案房屋断水、断电。2016年10月3日，吕长卿将任书水建在涉案房屋的围墙推倒，任书水报警。2016年11月搬离涉案房屋。2017年7月，吕长卿将任书水室内财产搬出，后放置在物业部闲置房屋内。2018年3月，任书水以占有保护纠纷为由诉至一审法院，后撤回起诉。2019年5月，任书水再次以占有保护纠纷为由诉至一审法院。诉讼中，任书水申请对室内财产价值进行评估。2019年11月14日，首信（北京）国际资产评估有限公司出具资产评估报告，评估结论：涉案房屋内物品的重置价值为285772元（其中，现场勘验项目物品重置价值84251元；现场勘验未发现，通过补充照片资料识别的项目物品价值为201521元）；现状物品价值为9180元。2019年11月11日，北京市房山区周口店镇人民政府对吕长卿作出限期拆除决定书，认定吕长卿在房山区周口店镇拴马庄村东约3000平方米的建设（含涉案房屋），未取得乡村建设规划许可，属于违法建设。责令吕长卿于2019年11月20日前自行拆除违法建设。2020年3月，房山区周口店镇人民政府将违法建设拆除。对有争议的事实，一审法院认定如下：关于涉案房屋权属。吕长卿自述2002年、2003年在承包土地建4栋房屋（3层2幢、4层2幢）否认涉案房屋归博亿公司李奇所有。2010年12月7日至2011年10月1日，李奇接受公安机关多次询问时陈述在吕长卿提供的40亩土地建楼房6栋共计360套，售出200套。4栋别墅接手时已盖了一半，与吕长卿约定盖好4栋别墅后归李奇，4栋别墅出售后给吕长卿450万元。通过吕润明已给付吕长卿60万元。2010年12月13日，吕长卿接受公安机关询问时陈述“四栋办公用房通过大哥吕润明与李奇谈的，由李奇把房子建完。如果李奇要房子，给其450万元；如果不要，每家得两栋房子。”李奇于2013年4月10日出具声明、证明均显示：“博亿公司在吕长卿承包地开发396套房产，其中63套房产作为吕长卿土地使用补偿费。原有四栋三层建筑办公用房，产权属于土地承包人吕长卿所有，是吕长卿在十多年前所建，不是博亿公司的产权，博亿公司无权对外销售。”关于涉案房屋室内财产，任书水要求吕长卿按照评估报告中确定的评估重置成新价赔偿损失，吕长卿不予认可，认为其系房屋所有人，任书水无权居住，故其将房屋财物搬出，且已多次通知任书水搬走，任书水未搬，因此导致的损失，与其无关，对鉴定结论不予认可。一审法院认为，涉案房屋未取得乡村建设规划许可，属于违法建设，故任书水与博亿公司签订的房屋买卖合同应属无效。现涉案房屋因属于违反建设已被拆除。关于涉案房屋权属，博亿公司李奇与吕长卿各执一词，且前后表述相互矛盾，现有证据不能确定违建房屋权属。任书水与博亿公司签订房屋买卖合同并交纳购房款。基于合同相对性，房屋拆除的损失，任书水应向博亿公司主张权利，现任书水要求吕长卿返还购房款的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。吕长卿与博亿公司曾进行合作，理应知晓涉案房屋交易情况，且任书水通过涉案房屋所在地物业部办理房屋通水、电、暖，并进行装修入住，吕长卿否认任书水享有涉案房屋使用权，理应通过正当途径解决。吕长卿未经任书水同意，擅自将任书水的室内财产搬出，侵犯了任书水的权益。现任书水要求吕长卿赔偿室内财产损失的诉讼请求，理应正当，一审法院予以支持。关于财产损失数额，虽然鉴定结论中现场勘验项目物品按照重置价格计算为84251元，吕长卿虽未经其同意将财物搬出，但任书水在涉案房屋内居住并使用物品一年之久，必然产生一定的损耗，现其要求按照重置成新价格赔偿物品损失依据不足。故考虑鉴定重置价格、物品现值价格、任书水居住情况及使用情况，一审法院酌定财产损失数额为60000元，任书水要求过高部分，依据不足。任书水要求通过补充照片资料识别的项目物品价值为201521元的财产损失，不能证实系吕长卿的行为造成的财产灭失，任书水该诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决：一、吕长卿于判决生效后十日内赔偿任书水财产损失60000元。二、驳回任书水的其他诉讼请求。二审期间，吕长卿提交七份证据，证据一为2001年12月6日北京市林业局《使用林地审核同意书》，证据二为《关于建设青山旅游开发有限公司业务用房可行性研究报告的批复》，两份证据共同证明当时政府有关部门批准自建办公用房，后因未申报建设规划许可证被拆除，吕长卿对房产有使用权，任书水不应强行入住。证据三为2018年4月23日物业经理王磊与任书水的通话记录，证明目的为物业已履行告知义务，通知任书水将物品拉走，任书水拒绝拉走，应承担遗失和损坏的责任。证据四为2020年8月26日蒋泗广出具的《证明》，证明目的为任书水是在吕长卿不在的情况下强行进入，占用房产，任书水入住前已经明确告知其房产有使用人。证据五为2020年8月27日北京市房山区红苹果物业部的《证明》，证明目的为物业已经履行告知义务，通知任书水将物品拉走，任书水拒绝拉走，应承担遗失和损坏的责任。证据六为北京市公安局房山分局周口店派出所的《证明》，证明土地承包人和房产原使用人已经明确告知任书水房产有使用人，任书水占用房产导致的财产损失应自行负责。证据七为2019年11月11日周口店人民政府现场检查笔录。任书水对以上证据不认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于吕长卿对于任书水的财产损失是否应当承担赔偿责任，及任书水财产损失的金额。根据一审法院查明的事实，涉案房屋系任书水从博亿公司处购买。吕长卿上诉称涉案房屋归其所有，但综合本案证据，结合吕长卿曾担任法定代表人的北京青山旅游开发有限公司与博亿公司曾就涉案房屋存在合作关系的情况，难以认定涉案房屋权属，故任书水对房屋进行装修并存放物品的行为，存在合理理由。对于房屋内存放的物品，吕长卿无权擅自搬出。对于因此造成的损失，吕长卿负有赔偿义务。关于财产损失的数额，因任书水无法证明其主张的照片资料中的物品在涉案房屋拆迁时均存放于房屋之中，亦不能证明该部分物品损失均由吕长卿的行为导致，故吕长卿仅应对评估报告中现场勘验物品的损失承担赔偿责任。据评估报告，现状物品价值与重置价值差异巨大，因此，即使任书水将全部存放物品取回，亦不能足额弥补其损失。一审法院依据评估报告中现场勘验物品的重置价值、现状价值及物品使用损耗情况，酌定吕长卿赔偿任书水60000元，并无不当。关于任书水所称其于博亿公司签订的合同应当约束吕长卿的主张，因吕长卿并非合同的当事人，且任书水未提交证据证明吕长卿与博亿公司之间存在委托代理关系，对任书水的该项主张，本院不予支持。关于任书水上诉所称一审遗漏诉讼请求，经本院查阅一审卷宗，任书水在提起本案诉讼后，先后四次变更诉讼请求，其中均无要求吕长卿赔偿其租房损失的请求。一审庭审中，法庭要求任书水明确其诉讼请求时，任书水亦未提出对租房损失的主张。任书水的该项理由缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，任书水、吕长卿的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16180元，由任书水负担14880元，由吕长卿负担1300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年九月二十九日法官助理 祁哲洋书 记 员 沈佳盟