广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1683号 上诉人（原审被告）：肖斌，男，1976年10月12日生，壮族，住广西河池市宜州区。 被上诉人（原审原告）：河池市同享碧桂园房地产开发有限公司，住所地河池市宜州区庆远镇山谷路24号,统一社会信用代码914512810752228984。 法定代表人：谢伟洲，该公司总经理。 委托诉讼代理人:陈俊，男，该公司员工。 上诉人肖斌与被上诉人河池市同享碧桂园房地产开发有限公司（以下简称博桂圆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2020）桂1281民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 肖斌上诉请求：一、请求二审法院撤销一审法院的第四项判决，改判上诉人无需向被上诉人承担违约责任；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人2017年向被上诉人订购宜州碧桂园7幢1单元2402号商品房并支付了定金20000元，2018年初被上诉人通知上诉人 到其售楼部签订合同，在签订合同前销售员告知上诉人该房的单价和总价以及交房时间（2018年6月30日）并承诺该房很快就可以交付使用。因此，上诉人在没有核查合同内容的情况下，销售员就催促签字，签完字后销售员全部把合同拿走，上诉人要求持有一份合同时，销售员称要全部 拿到房管局备案。合同签订后，在2018年8月份被上诉人通知上诉人支付首付款331655元，上诉人提出交房时，被上诉人以领导尚未签字为由要求上诉人等待通知，但至今被上诉人没有交房给上诉人。根据我国《合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案被上诉人履行交房义务是2018年6月30日，上诉人履行支付尾款的时间是2018年9月19日，显然被上诉人履行交房在先，上诉人履行支付尾款时间在后，因被上诉人没有交房给上诉人，上诉人有权利拒绝支付尾款给被上诉人。此外，被上诉人的违约交房行为，上诉人己经另案起诉，因此本案的审理应当以另一个案件的审理结果为依据，故本案应当先中止审理，待上诉人诉被上诉人违约交房的案件有判决结果后才恢复审理。综上所述，请二审法院依法作出裁判。 碧桂园公司辩称，合同上的交房时间是笔误，实际应为2020年6月30日，经核实备案网签的合同是2020年6月30日，同时从合同商品房相关设施设备交付条件中公共服务及其他配套设施约定相关设施约定2020年6月30日达到规划验收标准，亦可知交房时间应为2020年6月30日。另外，根据合同附件11约定买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用，出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该上商品房给买受人，肖斌亦现交清房款。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 碧桂园公司向原审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的宜州碧桂园7幢1单元2402号房屋的《商品房买卖合同》及其附件；2、判令被告在解除《商品房买卖合同》七日内配合原告到房管部门办理合同备案注销手续；3、判令被告向原告支付违约金262748.25元（房屋总价1751655×15%)；3、本案诉讼费用由被告承担。 原审法院认定事实：2018年8月19日，被告肖斌与原告碧桂园公司签订《河池市 宜州区新建商品房买卖合同（预售）》（编号2018K00172800588），协议主要约定：碧桂园公司（出卖人）以出让方式取得河池市宜州区庆远镇山谷路24号地块的建设用地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房项目宜州碧桂园。被告肖斌（买受人）购买商品房为7幢1单元2402号房，预测建筑面积272.884平方米。该商品房单价6419.14元，总价款为1751655元。付款方式及期限：签订合同前，买受人已支付定金20000元，该定金在合同签订时抵作商品房价款，买受人采取按揭分期方式付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的20.08%给出卖人即351655元，并向贷款银行办理按揭申请手续，买受人必须在2018年9月19日前，付该商品房总房价款的79.92%（银行按揭款项）给出卖人，即1400000元整；逾期付款责任：逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满至次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过合同约定总房价款的15%。交付时间：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房。逾期交付责任：逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同，出卖人应自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还购房款，并按已付房款15%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，自合同约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过买受人已付房价款的15%。被告肖斌分别于2018年8月4日和2018年8月19日支付了定金20000元和购房款331655元。后被告肖斌未能按约如期支付剩余购房款，原告催收无果后诉至该院。 原审法院审理认为，原告碧桂园公司与被告肖斌签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。立约双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。 一、对于《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》能否解除问题。原告碧桂园公司与被告肖斌签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》中约定买受人肖斌逾期付款超过90日后，出卖人碧桂园公司有权解除合同，被告肖斌已经逾期一年多未能支付剩余购房款，同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，本案被告肖斌在原告起诉催告后，直至庭审之日一直未能履行付款义务，因此，原告碧桂园公司请求解除与被告肖斌签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。庭审中，经该院释明，原告同意解除合同后退还被告已经支付的购房款，因此，原告碧桂园公司应退还被告肖斌购房款351655元，被告肖斌应协助原告碧桂园公司到房地产管理部门办理注销《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》备案的手续。 二、关于违约金是否过高，是否应调整的问题。合同附件十一中约定买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总价款的15%向出卖人支付违约金。被告肖斌认为双方对违约金的约定过高，请求给予调整。本案中，原告碧桂园公司的损失应为未能按期得到购房款进行使用的利息损失，被告主张仅不需返还20000元定金没有法律依据，该院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期 贷款利息的标准计算。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告碧桂园公司的利息损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的130%计算远低于双方约定总价款的15%向出卖人支付违约金，可以认定为双方约定的违约金过分高于造成的损失，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少调整。因此，本案被告支付的违约金应调整为以逾期欠付的购房款为本金按贷款利率的130%计付利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司与被告肖斌签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》（编号2018K00172800588）；二、被告肖斌协助原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司向房地产管理部门申请办理注销《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》（编号2018K00172800588）备案登记手续；三、原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司返还被告肖斌购房款351655元；四、被告肖斌支付原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司违约金（违约金以1400000元为基数按中国人民银行贷款基准利率的130%自2018年9月19日计至2019年8月20日，2019年8月20日后以1400000元为基数按同期全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率的130%计至付清之日止）； 五、驳回原告河池市同享碧桂园房地产开发有限公司的他诉讼请求。本案案件受理费5242元，减半收取2621元，由被告肖斌承担。 二审期间，碧桂园公司提交如下证据：1、网上签约备案平台合同截图，证明房屋交付时间是2020年6月30日；证据2，商品房预售许可证，证明2018年8月取得预售许可证，2018年6月30日交房不实际；证据3、竣工验收备案表；证明备案时间是2020年6月23日，合同约定的交付条件是取得竣工备案表，合同上的交房时间是笔误。经质证，肖斌认为商品房买卖合同及房管局备案合同均记载交房时间是2018年6月30日，并不是2020年6月30日，上诉人二审提交的证据不能证明其目的。本院认为，本案被上诉人请求上诉人承担的逾期付款违约金，同时合同附件第四条第五款亦明确约定付清房款后再交付房屋。故双方合同约定的交房时间的确定不影响本案的审理，也即与本案无关联，本院不予认定。 经二审审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。 另查明，碧桂园公司与肖斌签订的《河池市宜州区新建商品房买卖合同（预售）》附件11补充协议第四条第五款约定：如买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品给买受人。 本院认为：本案争议焦点是肖斌未按合同约定时间支付房屋剩余价款是否构成违约。 关于肖斌未按合同约定时间支付房屋剩余价款是否构成违约问题。合同明确约定肖斌需在2018年9月19日前支付房屋剩余价款140万元，但从查明的事实可知，肖斌并未支付房屋剩余价款。二审中，肖斌对其未支付剩余购房款的原由是认为合同约定交房时间是2018年6月30日，碧桂园履行交付房屋的义务在先，其履行支付剩余购房款的义务在后，现碧桂园公司没有交付房屋，因此其未支付剩余购房款不构成违约。对此，本院认为，虽然合同对于交付房屋的时间记载是2018年6月30日，至于是否属笔误，本案不予评判，因为根据合同附件11补充协议第四条第五款的约定，可知肖斌未付清购房款，碧桂园公司可不予交房，故肖斌抗辩其未按合同约定支付剩余购房款不构成违约的理由不成立，本院不予采纳。肖斌未按合同约定时间支付房屋剩余价款已构成违约，并且逾期时间远远超过90日，根据合同约定，碧桂园公司享 有解除合同的权利并要求肖斌承担支付违约金的责任。综上，一审根据肖斌的请求，对违约金进行了相应调整，判决肖斌向碧桂园公司支付相应金违约得当。 综上所述，肖斌的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由上诉人肖斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 陈少杰 书 记 员 韦世玉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定基本事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。