四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初4622号 原告：四川金阳物业管理有限责任公司，住所地成都市成华区望平街18号,统一社会信用代码91510000765067530L。 法定代表人：邓良辉，执行董事。 委托诉讼代理人：李昕晓，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：李小青，男，1986年5月16日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：聂华梅，女，1985年10月27日出生，汉族，住四川省隆昌县。 原告四川金阳物业管理有限责任公司（以下简称金阳公司）与被告李小青、聂华梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金阳公司的特别授权委托诉讼代理人李昕晓、被告李小青到庭参加诉讼，被告聂华梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费926.5元、违约金335.25元，合计1261.75元；2.本案诉讼费以及原告为追索物业服务费所产生的律师费、差旅费等相关费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告提供物业服务。原告为被告提供物业服务的小区“淮洲明珠”位于四川省金堂县，被告系该小区3栋2单元16层2号业主，其房屋建筑面积78.73平方米。被告自2019年8月30日起未交纳物业服务费等费用，截至2020年5月31日，拖欠物业服务费926.5元。期间原告多次催缴无果。《前期物业服务合同》约定，逾期支付物业服务费相关费用的，从逾期之日起每天按应支付金额的千分之三支付违约金。原告依约提供了物业服务，被告拖欠物业服务费系违约，故提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，不同意原告的意见，不是不愿意交纳物业服务费，只是推迟交纳，因为原告的服务达不到合同约定的质量标准，小区环境脏乱差；小区经常被盗，其被盗一辆电瓶车、一个电瓶车电瓶；地下停车场停放车辆经常被刮，原告未维护好停车秩序，不让小区业主的车辆进入；公共设施未及时维修，电梯灯经常损坏未修，停电未进行发电；保洁经常在小区水池洗拖把，弄脏水池；房屋漏水，原告和开发商互相推诿；合同已经过期，与原告不存在合同关系；不认可违约金、诉讼费、律师费等。 本院经审理认定事实如下：“淮洲明珠”小区位于金堂县，被告系该小区3栋2单元16层2号业主，其房屋建筑面积78.73平方米。原告系为该小区提供物业服务的物业服务企业。原告作为甲方与被告作为乙方签订有《前期物业服务合同》，其中合同约定有：第一条双方的权利义务一、甲方的权利义务1.1对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；1.6依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他相关费用；1.11本协议终止期限为淮洲明珠项目业主委员会与合法选聘的物业管理公司签订的《物业服务合同》生效之日；淮洲明珠项目业主委员会需在30日内与甲方办理完毕财务结算手续及物业移交手续；若新聘的物业管理公司因故未对淮洲明珠项目实施管理，本协议继续执行。二、乙方的权利义务2.2监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.4依据本协议向甲方交纳物业服务费及其他甲乙双方约定或相关部门代收代缴的费用，乙方不得以放弃权利而不履行按时足额交纳物业服务费及相关费用的义务。合同第二条对乙方按时、足额交纳物业服务费的前提下，甲方负责实施物业管理服务内容进行了明确约定，主要包括房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；保安；交通秩序与车辆停放；装饰装修管理规定。合同第三条对物业管理服务质量标准也进行了明确约定，主要包括房屋外观；设备运行；环境卫生；绿化；交通秩序与车辆停放；公共秩序；消防；房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。第四条物业服务费用一、物业服务费用的计收及交纳时间：1.1业主应于本物业甲方首次公告通知接房之日起交纳物业服务费用（对无故未接房的，从甲方公告通知接房截止日的第二日开始计收）；1.2物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（未含地下室部分），具体标准如下：电梯住宅1.20元／月·平方米；商业或其他非住宅物业2.80元／月·平方米；垃圾清运费8元／月·户；1.7业主和物业使用人在接房时首次交纳半年物业服务费，以后每半年最后一月的十五日前履行交纳下半年的物业服务费用义务；1.8业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车费的，从逾期之日起每天按应付物业服务费用的千分之三交纳违约金；第十二条违约责任1.2甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用；1.3乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天按应收有关费用总额的千分之三交纳违约金；第十三条其他1.5本协议有效期自2015年5月1日至2017年4月30日止。合同签订后，原告按约进驻服务小区开展物业服务至今，并按照约定收取物业服务费。 另查明，被告自2019年8月30日起未交纳物业服务费等费用，截至2020年5月31日欠物业服务费922.28元（1.20元/平方米/月×78.73平方米×9月+垃圾清运费8元/月·户×9月）。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告依约向案涉小区提供了相应物业服务，案涉小区业主均应按约履行支付物业费及相关费用之义务。原告诉请的物业服务费，根据本院查明的事实，依据合同约定，依法确认为922.28元。 关于被告抗辩的因原告提供的物业服务差故暂不交纳物业服务费的理由，本院认为，原告作为物业服务企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业服务后，有权按约及时取得相应的物业服务费；被告在实际接受了原告的物业服务后，理应及时按约支付相应的物业服务费。物业服务涉及小区公共建设与管理，职责是多方面、长期性的。按时交纳物业服务费是小区全体业主获得物业服务的保障和前提之一。如果物业服务企业提供的服务不符合物业服务合同约定的质量标准，业主可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”以及其他有关法律规定依法主张权利，而不能以此为由拒交物业服务费。如物业服务公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业服务公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，这将造成恶性循环，不利于小区公共卫生、秩序等与业主切身利益相关的生活环境质量的维护，同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业服务公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立公司与业主的良好互动关系。关于车位的使用、管理以及车辆的保管，依据原被告约定车位付费使用，原告负责维护车辆停放秩序，需要保管车辆需另行签订保管合同。因原告管理不当造成车辆损坏、丢失被告可以另行起诉维护权利。 关于原被告物业服务合同关系是否解除，根据物业合同第一条第1.11项约定，合同终止期限为淮州明珠项目业主委员会与合法选聘的物业管理公司签订的《物业服务合同》生效之日……若新聘的物业管理公司因故未对淮州明珠项目实施管理，本协议继续执行。2017年4月30日物业服务合同到期时，淮州明珠小区业主委员会或业主大会未另聘新的物业公司，原告依照约定继续履行合同，物业服务合同未解除。被告应按照约定支付物业服务费。 关于违约金，本院认为，虽然案涉合同对违约金进行了约定，但根据被告的陈述和举证，原告履行合同确实存在很多瑕疵，并非被告单方面的原因造成其违约行为的发生，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。 关于原告诉请的因催收物业服务费而产生的律师费、差旅费问题，本院认为，合同中未约定，且原告也未举示充分的证据佐证，故本院对该项诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告李小青、聂华梅于本判决送达之日起十日内向原告四川金阳物业管理有限责任公司支付物业服务费922.28元； 二、驳回原告四川金阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告李小青、聂华梅负担。 本判决为终审判决。 审判员  辛建辉 二〇二〇年九月二十七日 书记员  杨 杰