北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7450号上诉人（原审原告）：北京四中教育图书资料中心,住所地北京市西城区黄城根北街甲2号。法定代表人：赵作义，主任。委托诉讼代理人：田伟奇，北京市铭基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市西城区教育委员会，住所地：北京市西城区广安门内大街165号翔达大厦。负责人：赵蓬欣，主任。委托诉讼代理人：金旭升，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵肖，北京嘉润律师事务所实习律师。原审被告：北京市第四中学，住所地北京市西城区黄城根北街甲2号。法定代表人：马景林，校长。委托诉讼代理人：姚欣时，北京永瑞律师事务所律师。上诉人北京四中教育图书资料中心（以下简称四中资料中心）因与被上诉人北京市西城区教育委员会（以下简称西城区教委）、原审被告北京市第四中学（以下简称北京四中）合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初8060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人四中资料中心之委托诉讼代理人田伟奇，被上诉人西城区教委之委托诉讼代理人金旭升、赵肖，原审被告北京四中之委托诉讼代理人姚欣时到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。四中资料中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判支持我中心一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由北京四中、西城区教委负担。事实和理由：1.一审判决就我中心原审第一项诉讼请求，仅支持了支付补偿款8383000元，扣除了未腾退部分房屋至今的使用费217000元，且未支持我中心关于860万元补偿款的任何资金占用利息损失，显然与事实不符且适用法律错误。西城区教委将涉案房屋交付后仅过了七年，就单方擅自毁约，这种极不诚信的行为构成严重违约。且其作为政府机关，严重违约并在2010年6月收回涉案房屋后，却对其收取的1000万元款项至今也没有依法退还，实际是变相地占用了我中心的资金，而占用资金必然至少给我中心造成了利息损失，这是生活常识。2.一审判决就我中心原审第二项、第三项、第四项诉讼请求，均以缺乏证据佐证，无事实及法律依据，不予支持，这是认定事实错误。关于我中心购置的教学设施设备、租赁场地，我中心提供了相关证据凭证原件，西城区教委均不认可，一审判决即认定我中心相关主张缺乏佐证、无事实依据而不予支持。但正是因为西城区教委当时的副主任向我中心提出整体加固涉案房屋、安排搬运物品，我中心处于信任政府机关及其领导，才予以同意。我中心的上述损失完全也是因西城区教委单方擅自毁约造成的，也是切实存在的。3.关于妥善处理纠纷以及解决相关问题事宜。我中心未腾退的部分房屋被六名工作人员占有，我中心现在根本没有遣散工作人员的经济能力，而一审判决却未依法支持因西城区教委的违约行为、合同部分无效造成的资金占用利息损失，必将导致我中心更加难以处理遗留问题。西城区教委辩称，同意一审判决。要求驳回上诉维持原判。四中资料中心一直占有的部分涉案房屋，计算补偿费扣除四中资料中心占有部分房屋的使用费合法合理。合同部分无效，双方都有过错，主张无效的部分利息缺乏事实依据和法律依据。其他部分的利息协议没有约定，且涉案款项有公益性质，事实上协议约定的补偿条款的前提条件没有满足，一审法院综合考虑已经参照协议补偿条款进行了补偿的基础上，不支持利息，符合法律规定。四中资料中心所依据的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》和本案所涉法律关系无关，不是审理本案法律依据。对于一审法院认定的租赁关系有专门的司法解释，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》其中没有关于支付利息的法律规定。没有腾退的房屋是我方建设，和四中资料中心无关。四中资料中心主张的租金差额损失、遣散工作人员补偿款、装饰装修残值、器材设备损失没有任何事实依据和法律依据。四中资料中心没有提供证据证明所谓的我单位将设施设备搬走、另行租赁场地、装饰装修、遣散工作人员的情况，反而上诉状说有工作人员至今没有遣散，没有遣散哪里来的遣散费，按照四中资料中心的证据培训中心的法人证书有效期到2007.3.31，所以这天后培训中心都不存在了，哪里有工作人员。四中资料中心上诉请求没有任何事实依据，法律依据和合同依据。请求二审依法驳回四中资料中心上诉请求维持原判。北京四中述称，同意四中资料中心的上诉意见。一审法院认定了三方的协议是租赁合同，那么我方认为所谓的1千万就是租金，无论是合同有效部分还是无效部分，西城区教委都应该支付占用期间利息损失。四中资料中心向一审法院起诉请求：1.请求判令西城区教委向四中资料中心支付提前收回西城区XX1号的补偿金860万元，并支付资金占用损失的利息（以860万元为基数，从2010年7月1日开始至实际给付之日止，参照2010年五年以上同期贷款利率6%计算）；2.判令西城区教委承担租金差额损失4975750元及利息（2010-2011年租金损失1762250元；2012-2013年租金损失1359200元；2014年693300元；2015年租金损失1161000元），利息分别从2010年7月1日、2012年7月1日、2014年7月1日、2015年7月1日起计算至实际给付之日止，均按五年以上同期贷款利率6%计算；3.请求判令西城区教委承担遣散工作人员的补偿款150万元；4.判令西城区教委支付提前收回西城区XX1号造成的装饰装修残值、器材设备损失（以鉴定报告为准）；5.判决北京四中、西城区教委承担诉讼费。一审法院认定事实：2003年3月16日，西城区教委（甲方）与北京四中（乙方）签订《协议书》，就四中培训中心使用西城区XX1号（占地2440平方米，房屋建筑面积2183平方米）一事约定：一、甲方应乙方要求愿将西城区XX1号交给四中培训中心使用，使用期自2003年4月至2053年3月。二、为支持甲方布局调整和校舍改造工作，中心愿向甲方资助壹仟万元人民币。该款项自甲方将西城区XX1号交移四中培训中心使用时一次支付。……四、中心接受甲方交付使用该院落设施期间，未经甲方同意，不得擅自改变院落内物产结构形态，如需对院落房舍进行改造或在该地新建房屋，需经甲方同意后，方可实施；凡属该地房舍改建新建，新建房舍面积不应少于拆除房舍面积。五、中心接受甲方交付使用该院落期间，如遇市区规划、道路拓宽要拆除少量房舍，其拆迁补偿由中心用于补建资助。如遇全部拆迁，则由甲方主张该院落地产权益。中心如因此无法继续使用该地，可享有甲方支付的中心未使用年限（使用期为50年）的经济补偿，补偿办法采用资金补偿方式（按每少使用一年补偿人民币20万的计算方式）；……六、中心使用期满，该院落内物产（房屋、树木、设施等）即由甲方收回，中心的任何投入，甲方均不再给予任何补偿，但使用期间双方另有协议的除外。七、双方履行本协议中，如经双方协商同意终止本协议，对中心的补偿依本协议第五条款执行。……2003年3月18日，北京四中（甲方）与四中培训中心（乙方）签订《协议书》，就四中培训中心使用西城区XX1号一事约定：一、甲方愿将西城区XX1号交给四中培训中心使用，使用期自2003年4月至2053年3月。二、根据甲方与西城区教育委员会的协议，乙方愿向西城区教育委员会资助壹仟万元人民币。该款项自甲方将西城区XX1号交移给乙方使用时一次性支付。……四、乙方接受甲方交付使用该院落设施期间，未经甲方同意，不得擅自改变院落内物产结构形态，如需对院落房舍进行改造或在该地新建房屋，需经甲方同意后，方可实施；凡属该地房舍改建新建，新建房舍面积不应少于拆除房舍面积。五、乙方接受甲方交付使用该院落期间，如遇市区规划、道路拓宽要拆除少量房舍，其拆迁补偿由乙方用于补建资助。如遇全部拆迁，则由西城区教育委员会主张该院落地产权益。乙方如因此无法继续使用该地，可享有甲方支付的乙方未使用年限（使用期为50年）的经济补偿，补偿办法采用资金补偿方式（按每少使用一年补偿人民币20万的计算方式）；……六、中心使用期满，该院落内物产（房屋、树木、设施等）即由甲方收回，中心的任何投入，甲方均不再给予任何补偿，但使用期间双方另有协议的除外。七、双方履行本协议中，如经双方协商同意终止本协议，对中心的补偿依本协议第五条款执行。……上述协议签订后，四中培训中心向西城区教委支付1000万元资助金。西城区教委将涉案房屋交给四中培训中心使用。2010年6月底，西城区教委提前收回了涉案房屋交于北京中华路小学使用。涉案房屋院落内除主楼外仍有部分房屋由四中资料中心使用尚未腾退。另查明，四中资料中心系由北京四中出资成立。四中培训中心系由四中资料中心举办，现已注销。涉案房屋收回后，四中资料中心通过北京四中与西城区教委持续沟通协商未果，故成讼。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。西城区教委与北京四中签订协议书，约定将涉案房屋交给四中培训中心使用，四中培训中心资助西城区教委1000万元，该协议书设定了四中培训中心的权利义务，但四中培训中心并未直接签署该协议，而是通过与北京四中签订协议书的形式，将相关权利义务予以确认。两份协议书不仅具有关联性，而且缺少其一则合同内容不完整，无法正常履行，两份协议书实质上系一份完整合同的两部分的关系，或者主协议与补充协议的关系。而对于两份协议书（以下简称涉案协议）的性质，其内容系一方交付房屋使用权，另一方支付对价，实质属于房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，涉案协议约定的涉案房屋使用期为50年，不符合法律规定，其超过20年的部分无效。合同部分无效的，因该无效合同部分取得的财产，应当予以返还。除此之外，西城区教委、北京四中、四中培训中心签署的涉案协议系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应当按照约定行使权利，履行义务。涉案协议签订后，四中培训中心向西城区教委支付了1000万元，开始使用涉案房屋。2010年6月底，西城区教委提前收回房屋交由案外人西城区中华路小学使用，西城区教委主张其收回该房屋后向北京四中交付了位于西城区XX2号的房屋作为替代，并向北京四中发出了通知。北京四中认可收到西城区XX2号房屋的事实，但主张西城区教委并未告知其该房屋系替代涉案房屋。对此争议，西城区教委提交的《关于腾退XX1号校舍通知》的内容虽涵盖了西城区教委的上述主张，但西城区教委未提交向北京四中或四中培训中心送达该通知的证据。因此，西城区教委主张已告知北京四中将西城区XX2号房屋替代涉案房屋的抗辩意见，证据不足，且不足以对抗四中资料中心的诉讼主张，故法院不予采纳。西城区教委未按约定将涉案房屋交四中培训中心使用满20年，之后亦未与北京四中及四中培训中心就替代性房屋的使用问题达成一致意见，西城区教委已构成违约，应当参照涉案协议第五条、第七条的约定，按每少使用一年补偿20万元的计算方式，对其提前终止协议的行为承担民事责任。西城区教委主张其向四中培训中心交付的涉案房屋除主楼外的部分房屋，目前仍由四中资料中心使用而未收回，该部分房屋的使用费应当在补偿款中予以扣减。四中资料中心承认其仍占用7、8、9号房屋，但认为该部分房屋系改扩建，与原来的规划不一致。涉案协议约定四中培训中心对院落内房舍进行修缮改造或在该地新建房屋需经西城区教委同意，四中培训中心的改扩建行为实际亦经过西城区教委同意，但房屋的规划建筑面积并未发生变化，四中资料中心占用部分房屋未予腾退，应按规划建筑面积在补偿款中扣除其使用费。因此，对于西城区教委主张在补偿款中扣减该部分面积使用费的抗辩意见，法院予以支持。西城区教委提供房地产现状平面图、施工许可及附图、规划许可及附图、国土部门相关档案等证据证明7、8、9号房屋位置及面积分别为30平方米、88.8平方米、118平方米，合计236.8平方米，四中资料中心、北京四中认可证据真实性，不认可房屋面积，但并未提供证据佐证其主张，法院对西城区教委的上述证据予以采信。四中培训中心系四中资料中心所举办，其注销后相关债权债务已由四中资料中心承继。现四中资料中心要求西城区教委支付提前收回涉案房屋补偿费的请求正当，应予支持。关于补偿费的数额，结合前述认定，未使用年限13年的补偿费法院酌定为260万元。合同无效部分需退还的款项，结合本案情况，酌定为600万元。上述款项还应扣除未腾退部分房屋至今的使用费，结合建筑面积情况，酌定为217000元。以上合计8383000元。对于四中资料中心主张的补偿费超出上述数额的部分，法院不予支持。关于四中资料中心要求西城区教委支付资金占用利息的请求，因合同部分无效，双方缔约均有过错，主张合同无效部分的资金占用利息，缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。合同其他部分的资金占用利息，协议并无约定，考虑涉案协议中约定了相关资金系支持西城区教委布局调整和校舍改造工作，具有公益性质，在法院已酌定参照补偿条款要求西城区教委进行补偿的基础上，法院对四中资料中心的利息损失主张不再支持。四中资料中心要求西城区教委支付租金损失及利息、遣散工作人员补偿款的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。四中资料中心要求判令西城区教委支付装饰装修残值、器材设备损失，缺乏证据佐证，法院亦不予支持。据此，一审法院于2020年6月28日判决：一、判决生效之日起三十日内，北京市西城区教育委员会向北京四中教育图书资料中心支付补偿款8383000元；二、驳回北京四中教育图书资料中心其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未就本案事实提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除合同。本案中，根据西城区教委与北京四中签订的协议书以及北京四中与四中培训中心签订的协议书约定的权利义务，一审法院认为两份协议书实质上系一份完整合同的两部分的关系，或者主协议与补充协议的关系，并无不当，本院予以确认。上述协议书的本质系西城区教委将涉案房屋交付四中培训中心使用，四中培训中心以资助款的形式向西城区教委支付租金的合同，故协议书本质上应认定为房屋租赁合同。根据我国合同法的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因协议书约定的房屋使用期限为50年，因此，协议书使用期限在20年以内的部分，因未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行，超过20年的部分，因违反法律的强制性规定，应认定为无效，双方应当互相返还财产。本案中，四中培训中心于合同签订后一次性向西城区教委支付1000万元，履行了合同约定的主要义务。但是出租人西城区教委在未与四中培训中心协商一致的情况下，于2010年6月底将涉案房屋提前收回并交由案外人西城区中华路小学使用，违反合同约定，构成违约，应当承担相应的民事责任。现四中培训中心已被注销，四中培训中心系四中资料中心举办，故在其注销后，由四中资料中心作为权利义务承受主体提起本案诉讼，要求西城区教委承担相应的民事责任，并无不当。因西城区教委将涉案房屋的主体提前收回，导致四中培训中心的合同目的不能实现，西城区教委应当按照合同有效部分的约定向四中培训中心返还未使用年限13年的补偿费，一审法院酌定为260万元，无明显不妥，该部分费用，西城区教委应当在违约收回涉案房屋主体后及时返还给四中培训中心。关于合同无效部分，因西城区教委提前收回涉案房屋主体部分，一审结合本案实际情况，将无效部分应退还的补偿费确定为600万元，亦无不妥，本院予以确认，该部分费用，西城区教委亦应当及时向四中培训中心返还。综合以上分析，在2010年6月西城区教委提前收回涉案房屋主体并导致四中培训中心合同目的不能实现的情况下，其应当及时将860万补偿费返还给四中培训中心。但是西城区教委在长达10年的时间内，一直未返还上述860万补偿费，由此给四中培训中心造成的损失，西城区教委应当予以赔偿。一审法院以合同无效部分涉及的费用不应支付占用利息以及有效部分涉及的费用具有公益性质为由，未支持四中资料中心关于利息部分的请求，客观上导致西城区教委无偿占用上述资金长达10年，对应的四中资料中心却由此丧失对上述补偿费10年的利息收益，处理方式欠妥，本院依法予以纠正。关于支付利息的款项基数及起算时点，虽然四中资料中心仍占用部分房屋，每年还需向西城区教委支付部分占有使用费，但本院认为西城区教委应当向四中资料中心支付的补偿费以及四中资料中心应当向西城区教委支付的房屋占用使用费，可以分别计算，并不影响双方合法权益，也不存在利益冲突。因此,在西城区教委违约收回涉案房屋主体导致四中资料中心合同目的不能实现的同时，其就应当向四中资料中心返还上述860万元补偿费。综上，本院根据本案实际情况，酌情确定西城区教委自2010年7月1日至2019年8月19日，以860万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向四中资料中心支付利息损失，自2019年8月20日至实际返还上述费用之日止，以860万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向四中资料中心支付利息损失。至于四中资料中心仍在占用的部分房屋的使用费，一审法院在确定西城区教委最终支付的补偿费时已予以考虑，本院予以支持，之后关于上述房屋的占有使用费，西城区教委可另行主张解决。四中资料中心要求西城区教委支付租金差额损失，但其提交的中心不足以证明四中培训中心在外另行租房，本院对其该项主张不予支持。四中资料中心要求西城区教委支付遣散工作人员补偿款的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。四中资料中心要求西城区教委支付装饰装修残值、器材设备损失，但其提交的证据仅能证明其购买过相应设施设备，不足以证明西城区教委收回房屋时的现状，也不足以证明其因为西城区教委的原因确实遭受上述损失，一审法院以证据不足为由驳回其上述请求，无明显不当，本院予以支持。关于本案案件受理费的负担，经审查，本案收取的一、二审案件受理费均未将四中资料中心主张的利息作为计算基数，在本院仅针对四中资料中心关于利息部分的诉讼请求予以改判而对于四中资料中心其他上诉请求未予支持的情况下，本院对于一审案件受理费的负担不再变更，并确定二审案件受理费由四中资料中心负担。综上所述，四中资料中心的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持（2019）京0102民初8060号民事判决第一项；二、撤销（2019）京0102民初8060号民事判决第二项；三、自本判决生效之日起七日内，北京市西城区教育委员会向北京四中教育图书资料中心支付资金占用利息，以8600000元为基数，从二〇一〇年七月一日至二〇一九年八月十九日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；从二〇一九年八月二十日至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回北京四中教育图书资料中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费112254元，由北京四中教育图书资料中心负担49834元（已交纳），由北京市西城区教育委员会负担62420元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费58649元，由北京四中教育图书资料中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  王 云审 判 员  刁久豹二〇二〇年九月二十九日法官助理  辛明明书 记 员  刘梓晨