河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终1571号上诉人（原审被告）：漯河新泰置业有限公司，住所地：源汇区长江路西段沙澧馨苑门面房。法定代表人：叶国平，该公司董事长。委托诉讼代理人：李莉、陈青青，河南信鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王玉景，女，汉族，1980年11月18日出生，住河南省漯河市召陵区。被上诉人（原审原告）：张迎宾，男，汉族，1982年8月10日出生，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：黄岗峰、张艳，河南强正律师事务所律师。上诉人漯河新泰置业有限公司（以下简称新泰置业公司）因与被上诉人王玉景、张迎宾商品房预售合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初4922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人新泰置业公司的委托诉讼代理人李莉、陈青青，被上诉人的委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新泰置业公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019）豫1102民初4922号民事判决第二项、第三项，改判上诉人不向被上诉人支付违约金或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人王玉景、张迎宾已于2019年11月5日领取案涉房屋钥匙，上诉人新泰置业公司已实际交付房屋。原审法院认定上诉人新泰置业公司逾期履行交房义务，应承担支付违约金的违约责任，显系事实认定错误、法律适用错误。首先，案涉合同12条第2款约定：出卖人逾期交房的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金；延期交付超过180个工作日（含180个工作日）出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同约定交房时间为2017年5月31日，交房时间顺延372天（因治理大气污染、市政工程等导致停工天数）至2018年6月8日，180个工作日为265个自然日，因此，截至2019年2月28日上诉人新泰置业公司不承担逾期交房违约责任。其次，上诉人新泰置业公司提供的《建设工程质量监督报告》显示验收合格，时间为2019年9月25日，说明涉案房屋满足使用功能要求，工程符合标准规定，符合验收交付条件，且被上诉人王玉景、张迎宾已于2019年11月5日领取案涉房屋钥匙，上诉人新泰置业公司已经实际交付房屋，故不应承担逾期交房违约责任。原审法院判决上诉人新泰置业公司向被上诉人王玉景、张迎宾支付逾期交房违约金，显系认定错误。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，上诉人新泰置业公司请求二审法院依法撤销原审判决第二项、第三项，改判上诉人不向被上诉人支付违约金或发回重审。王玉景、张迎宾答辩称：一审法院判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，应当依法驳回新泰置业公司的诉请。一、一审法院认定事实正确无误，交房违约责任的起止时间计算正确。本案中，合同约定交房时间为2017年5月31日，因治理大气污染等原因停工372天计算至2018年6月8日；又因合同第十二条第2款约定“出卖人逾期交房的，延期180个工作日不追究出卖人违约责任，延期交付超过180个工作日，出卖人按日向买受人支付违约金”。也即为2018年6月8日再向后延期180个工作日（265天）至2019年2月28日起计算交房违约金。一审法院通过查明的事实及扣除的相应天数，已在判决书中详细阐述“。自约定的交房期限届满后180个工作日（含180个工作日）顺延372天即2019年2月28日起，暂计算至立案之日即2019年10月23日，共237天”。一审法院查明事实无误，且已扣除了相应的合理天数。二、交钥匙不能视为法律意义上的交房。房地产开发商交付的商品房，应当符合法定条件和约定条件。具体为：1、法定条件：即建设工程经验收合格，开发商向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；2、商品房销售合同约定的其他交付条件。房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。因为法律意义上的交房，应包括占有转移和所有权转移，交付房屋钥匙不完全等于交房。因此，在商品房买卖交易中，开发商履行交付房屋的义务，除了实际将房屋钥匙交付业主之外，还包括为业主办理完过户手续，才算全面履行了交付义务。本案中，新泰置业公司未在约定时间内办理相关验收和产权手续，只是将房屋钥匙交付给被上诉人，并不是法律意义上的房屋交付行为，其行为已构成违约，应该支付相应的违约金。其次，《建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第17条也规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”。被上诉人虽在房屋验收备案前接房入住、使用，但此时买受人接收的房屋不符合双方合同的约定及法律的规定，因此买受人通过接受钥匙而接收房屋的时间不能作为双方当事人交付房屋的时间。由此可见，新泰置业公司向被上诉人交付钥匙的行为违反了法律法规关于商品房交付的强制性规定。即使被上诉人领取了房屋钥匙，但新泰置业公司的交付行为违反了法律关于交付条件应当遵循的底线，应当承担迟延交付的违约责任。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决依法有据，对于新泰置业公司的无理缠诉应予以驳回。二审庭审中新泰置业公司增加上诉请求：请求依法撤销民事判决第一项，驳回被上诉人要求上诉人协助办理房产登记的诉讼请求，或发回重审。事实理由：上诉人不存在逾期办证的情形，根据案涉合同约定办理房屋产权登记的期限尚未届满，根据合同第20条第2款的约定，因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起360日内，取得该商品房房屋所有权证书，双方同意按照下列第2种方式处理。第2种方式按照合同约定的内容，本案中尚未达到办理房屋产权登记的时间。因此，原审法院第一项诉讼请求应予以驳回。经法庭询问被上诉人同意对新泰置业公司二审庭审时增加的上诉请求进行答辩，答辩称：合同是建立在双方协商一致并且公平的基础上，房屋买受人已经按照合同约定支付相应的房款，那么出卖方也应当依照合同约定以及法律强制性规定按时交房以及办理过户手续。对于交房及办理过户手续的时间，买受人已经做到最大限度的理解及忍让。对于相应不可抗力天数的扣除，买受人并无异议，且也给了出卖方相应的时间。在本案中，双方本是公平基础上的买卖行为，却因为出卖方的一再违约导致买受人至今未取得房屋的不动产证，所以出卖方应当支付因其违约行为应当支付的违约金，且尽快为买受方办理不动产权证。按照双方合同约定以及法律规定，在扣除相应天数后，于2018年6月8日计算交房违约金。关于办理房屋不动产权证，上诉方应当按照合同约定在2018年6月8日同时办理不动产权证。王玉景、张迎宾向一审法院起诉请求：1.判令被告履行交房手续并支付逾期交房违约金暂定43200元；2.判决被告为原告办理不动产权证书并支付逾期办证违约金暂定39320元；3.依法退还原告办证费4096元；4、判令被告支付迟延交房双倍违约金至实际交房之日暂定3000元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月9日，新泰置业公司作为出卖人，王玉景、张迎宾作为买受人，共同签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：王玉景、张迎宾购买新泰置业公司开发的位于漯河市源汇区××自××单元××房屋××套，房屋预测建筑面积111.91平方米，单价为每平方米3660元，房屋总价款409591元。合同第九条约定了商品房交付条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条（一）交付时间和手续：出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。2.出卖人逾期交房的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金；延期交付超出180个工作日（含180个工作日）出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。附件十一补充协议第八条：合同第十一条附件：……3.国家政府相关法律政策调整导致交付延迟的；4.由于出卖人意志之外政府因素导致重大设计变更的；……7.遇城市人民政府重大城市规划，市政工程，地下文物障碍及突发性公共事件导致施工受阻或停工的；……合同签订后，陈青按照合同约定交付了购房款。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：新泰置业公司提供证据：漯河市城乡建设委员会《漯建[2016]172号文件》1份，漯河市环境保护委员会办公室《关于启动大气污染防治应急管控措施的紧急通知》2份，漯河市环境保护委员会《漯环委办文件》6份，政府相关部门停工文件29份、微信截图，漯河市西城区建设与环境保护局《关于月亮山路进场施工的通知》1份，源汇区人民法院判决书3份，拟证明自2016年2月23日合同签订后至2019年10月25日前，因环保问题、市政工程等政府下令停工473天，符合《商品房买卖合同（预售）》中附件十一补充协议第八条：合同第十一条附件中关于顺延交房约定的情形。原告质证称：1.对被告所出示证据真实性无异议，但被告提交因为政策原因造成逾期交房并非原告原因所造成，不能因此免除开发商逾期交房的违约事实，也不能成为被告拒绝支付违约金的理由。2.我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。尽管原被告双方在合同中已有约定违约金，但原被告双方签订的房屋买卖合同系格式合同，合同所约定的违约金过低，权利义务不平等。关于新泰置业公司要求对政府政策等原因导致的停工天数不承担违约责任，一审法院认定如下：经一审法院审核新泰置业公司提交的文件，1.漯建[2016]172号（2016年8月25日-2016年9月6日，停工13天）；2.漯环委办通知（2016年9月30日-2016年10月7日、2016年10月14日-10月16日，共停工11天）；3.漯环委办[2016]6号（2016年10月18日-2016年10月23日，停工6天）；4.一审法院（2019）豫1102民初748、1684号判决书（2016年10月28日-10月31日、2016年11月2日-2016年11月10日，共停工13天）；5.漯环委办[2016]13号（2016年11月12日-2016年11月18日，停工7天）；6.漯环委办[2016]15号（2016年11月21日-2016年11月24日）；7.一审法院（2019）豫1102民初1237号判决书（2016年11月18日-2016年11月24日）；（6、7共停工7天）；8.漯环委办[2016]24号（2016年11月25日，停工1天）；9.关于启动重污染天气黄色预警（Ⅲ级）响应的紧急通知（2016年12月1日-12月4日，停工4天）；10.漯建明电[2016]59号、漯政办明电[2016]38号（2016年12月5日-12月31日，停工27天）；11.一审法院（2019）豫1102民初1237号判决书（2017年1月1日-1月5日、1月10日-2月8日，共停工35天）；12.一审法院（2019）豫1102民初748号判决书（2017年2月19日、3月1日、3月5日、3月19日各停工1天，3月24日-3月26日停工3天，4月20日停工1天，共停工8天）；13.漯环委办[2017]19号（2017年3月31日-4月2日，停工3天）；14.漯环委办[2017]20号（2017年4月5日-4月7日，停工3天）；15.漯气防办[2017]6号（2017年5月4日-5月6日，停工3天）；16.一审法院（2019）豫1102民初748号判决书（2017年6月1日、2017年10月16日-10月18日、10月26日-10月30日，共停工9天）；17.漯环攻坚办[2017]133号（2017年11月1日-12月30日，停工60天）；18.漯环攻坚办[2017]138号、豫建明电[2017]34号（2017年11月19日-12月31日，停工43天）；19.一审法院（2019）豫1102民初748号判决书（2018年1月6日-1月7日，停工2天）；20.一审法院（2019）豫1102民初1237号判决书（2018年1月12日-1月23日停工12天、3月9日-3月16日停工7天、3月23日-3月29日停工7天；共停工26天）；21.一审法院（2019）豫1102民初748号判决书（2018年2月14日-2月24日停工10天、2月27日-3月5日停工7天、3月9日-3月16日停工7天、3月23日-3月29日停工7天，共停工31天）；22.漯攻坚管字[2018]4号（2018年10月15日-10月19日，停工5天）；23.漯攻坚管字[2018]8号（2018年10月20日-10月24日，停工5天）；24.漯攻坚管字[2018]10号（2018年10月24日-10月26日，停工2天）；25.漯环攻坚办[2018]35号、漯攻坚管字[2018]12号、漯环应急办[2018]1号（2018年10月26日-10月31日，停工5天；2018年10月30日-11月5日，停工7天；共10天）；26.漯攻坚管字[2018]13号（2018年11月8日-11月13日，停工6天）；27.漯攻坚管字[2018]14号（2018年11月13日-11月16日，停工3天）；28.漯攻坚管字[2018]15号（2018年11月20日-11月21日，停工2天）；29.漯攻坚管字[2018]17号（2018年11月22日，停工1天）；30.漯环应急办[2018]3号（2018年11月24日，停工1天）；31.一审法院（2019）豫1102民初748号判决书（2018年11月24日-12月6日，停工12天）；32.微信截图（2018年12月1日、3日-6日，停工5天）；33.漯环应急办[2018]6号（2018年12月11日，停工1天）；34.漯环应急办[2018]7号（2018年12月19日-12月23日，停工5天）；35.漯环攻坚办[2018]77号、78号（2018年12月24日-12月26日，停工4天）；36.漯环攻坚办[2018]82号（2018年12月29日-2019年1月3日，停工6天）；37.漯环攻坚办[2019]2号（2019年1月4日、5日、7日、8日，停工4天）；38.漯环攻坚办[2019]7号、微信截图（2019年1月10日-1月14日，停工5天）；39.微信截图（2019年1月15日、1月21日，停工2天）；40.漯环攻坚办[2019]13号（2019年1月23日-1月25日、1月27日-1月29日，共停工6天）；41.一审法院（2019）豫1102民初748号判决书（2019年2月20日-2月24日，停工5天）；42.漯环攻坚办[2019]30号（2019年3月14日-3月15日，停工2天）；43.漯攻坚管字[2019]16号（2019年4月4日-4月7日，停工4天）；44.扬尘污染预警专报2019年第10期、微信截图（2019年4月8日，停工1天）；45.微信截图（2019年4月30日，停工1天）；46.漯河市污染防治攻坚战领导小组办公室、微信截图（2019年10月19日-10月24日，停工6天）；47.漯环攻坚办[2019]148号（2019年10月22日，停工1天）；48.扬尘污染预警专报2019年第24期（2019年10月24日-10月25日，停工2天）。上述文件符合合同中的因政策调整导致交付延迟的约定，新泰置业公司要求该372天期间不承担逾期责任的主张，一审法院予以支持，其他未提供证据证明的停工天数一审法院不予认定。一审认为，王玉景、张迎宾与新泰置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。在原告履行了支付购房款、缴纳税费以及房屋维修基金的义务后，被告应同样按照合同约定协助原告办证。现被告已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告应协助原告办理涉案房屋的权属登记。关于原告诉请的逾期办证违约金，根据《漯河市房屋专项维修资金管理办法》第七条明确规定，商品房的房屋专项维修资金由业主交存，即缴纳房屋专项维修资金系业主的义务。本案中涉案房屋未能按照双方约定的时间内办理权属登记，系涉案房屋所在的1幢尚有部分业主未履行缴纳房屋专项维修基金义务所致，并非出卖人的责任。且被告新泰公司也以短信形式催促未缴纳房屋维修基金的业主应当缴纳该笔费用，已尽到告知义务。另，原告也未提供证据证明被告应当承担垫付专项维修基金的义务。在逾期办证非因开发商所致的情况下，由开发商承担违约责任有失公允。关于逾期交房违约金，原告王玉景、张迎宾已经按照合同约定支付了购房款，被告新泰置业公司逾期履行交房义务，应当承担支付违约金的违约责任。被告新泰置业公司未将涉案房屋按约定时间交付给原告，涉案房屋延迟交付的原因主要是环保问题等因素造成。2016年8月至2019年10月，政府部门发布了要求施工工地停止施工、采取封土行动以治理大气污染的文件，由于政府行为、政府政策等原因造成逾期交房，交房时间应作相应顺延。政府行为、政府政策虽不属于法律意义上不可抗力的范畴，但是确系开发商自身不能左右之情形。一审法院判决书系人民法院依法作出，对已查明的事实应予以认定。被告新泰置业公司称因月亮山路道路施工导致该路完全不能通行而对本案项目施工造成影响的答辩理由，一审法院不予采信。因治理大气污染、市政工程等原因停工372天。而本案中正是该情形导致交房延迟，交房时间可予以顺延372天至2018年6月8日，被告新泰置业公司依据提供的政府文件主张政府政策原因导致停工372天不承担违约责任的抗辩，一审法院予以采信。本案中，涉案合同第十二条第2款约定：出卖人逾期交房的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日址，延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金；延期交付超出180个工作日（含180个工作日）出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。一审法院据此确定逾期交房违约金的起算时间为2019年2月28日。被告未提交确实充分的证据证实涉案房屋已经验收备案，符合法定交房条件。即便被告关于涉案房屋于2019年9月25日经漯河市住房和城乡建设局验收，《建设工程质量监督报告》显示验收合格的主张属实，被告亦尚不具备交付条件。因此被告辩称2019年9月25日涉案房屋满足使用功能要求，工程符合标准规定，符合验收交付条件，从2019年9月25日开始，不能追究被告的责任，理由不成立，一审法院不予采纳。原告王玉景、张迎并于2019年10月23日向一审法院起诉之日，被告新泰置业公司尚未向原告交付涉案房屋，故违约金应计算至实际交房之日。自约定的交房期限届满后180个工作日（含180个工作日）顺延372天即2019年2月28日起，暂计算至原告立案之日即2019年10月23日，共237天。故逾期交房违约金为409591元×0.05‰×237天=4853.65元。原告诉请未得到全额支持，当承担一定诉讼费用;综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告漯河新泰置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告王玉景、张迎宾办理房屋产权登记；二、被告漯河新泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王玉景、张迎宾支付4853.65元；二、被告漯河新泰置业有限公司以409591元为基数按每日万分之零点五向原告王玉景、张迎宾支付自2019年10月24日起至交房之日止的逾期交房违约金；三、驳回原告王玉景、张迎宾的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040元，被告漯河新泰置业有限公司负担1836元;原告负担204元。二审审理查明的事实与一审一致，二审法院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王玉景、张迎宾与新泰置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。在王玉景、张迎宾履行了支付购房款、缴纳税费以及房屋维修基金的义务后，新泰置业公司应当按照合同约定协助王玉景、张迎宾办理房屋产权登记。现新泰置业公司已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，新泰置业公司应协助王玉景、张迎宾办理涉案房屋的权属登记。关于逾期交房违约金，王玉景、张迎宾已经按照合同约定支付了购房款，新泰置业公司未按合同约定时间将涉案房屋交付给王玉景、张迎宾，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的起止时间，对新泰置业公司因治理大气污染、市政工程等原因造成的停工期间不承担违约责任的抗辩，一审判决已经予以采信并根据查明事实扣除了相应的合理天数。故一审判决确定逾期交房违约金的起算时间为2019年2月28日并无不当。新泰置业公司未提交确实充分的证据证实涉案房屋已经验收备案，符合法定交房条件。即便新泰置业公司关于涉案房屋于2019年9月25日经漯河市住房和城乡建设局验收，《建设工程质量监督报告》显示验收合格的主张属实，新泰置业公司亦尚不具备交付条件。因此新泰置业公司辩称2019年9月25日涉案房屋满足使用功能要求，工程符合标准规定，符合验收交付条件，从2019年9月25日开始，不能追究新泰置业公司逾期交房的责任，理由不成立，一审法院不予采纳亦无不当。综上，新泰置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人漯河新泰置业有限公负担。本判决为终审判决。审判长  王三超审判员  寇文启审判员  李 冲二〇二〇年九月二十七日法官助理刘怡书记员吕亚楠