广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16086号上诉人（原审被告）：广州市蔻舍美容服务有限公司，住所地：广东省广州市天河区华夏路26号2层03单元。法定代表人：王姗姗,该公司总经理。委托诉讼代理人：黄家敏，广东国晖（广州）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：广州雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市白云区凯旋路1号1楼。法定代表人：杨林森，该公司经理。委托诉讼代理人：冯嘉伟,广东启源律师事务所律师。上诉人广州市蔻舍美容服务有限公司（以下简称蔻舍公司）因与被上诉人广州雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初7333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人蔻舍公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判蔻舍公司所支付的经营保证金168000元可用以抵扣相应的租金和违约金；2.一审、二审诉讼费由雅居乐公司负担。事实和理由：一审判决部分事实查明不清，法律适用错误，对经营保证金的处理有误。蔻舍公司与雅居乐公司签订的《广州雅居乐中心商品租赁合同补充协议一》中约定：该经营保证金不是蔻舍公司预付的租金，仅是其履行本合同约定义务的保证，租赁期间如果蔻舍公司出现违约情形后，雅居乐公司有权没收经营保证金。由此看出，该保证金是作为蔻舍公司履行合同的担保，具有定金的性质，因而应适用定金罚则。当没收保证金与主张违约金产生竞合时，守约一方仅能选择其一作为违约责任，不能同时主张。一审中雅居乐公司同时主张了没收保证金与支付违约金，而一审法院同时支持了上述两种主张，有违公平，加重了蔻舍公司的赔偿责任。蔻舍公司于二审中另补充意见称：一审判决中未对没收的经营保证金性质进行释明，请求二审法院对该经营保证金的法律性质予以示明，如果认定其为定金性质，则应适用定金罚则，如认为其为违约金性质即该经营保证金为预付的违约金，则应当根据违约金酌定降低。定金与违约金不能同时适用，因一审已判决违约金，所以定金不应当予以没收，应当予以抵扣。因蔻舍公司还有其他应付的租金与违约金，应当在其中予以抵扣。被上诉人雅居乐公司于二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、蔻舍公司主张经营保证金属于定金性质没有依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中双方并未约定经营保证金具有定金性质，根据上述规定，蔻舍公司主张的涉案经营保证金具有定金性质，并无法律依据。二、蔻舍公司承担经营保证金被没收和违约金支付的违约责任有合同依据，并无不妥之处。双方签署的《补充协议一》第1.3条约定，非因雅居乐公司违约，蔻舍公司存在违约行为导致本合同解除的或蔻舍公司提前终止双方租赁关系的，蔻舍公司已付的所有租金、物业管理费、经营保证金等费用（无论已付的该等费用是否已发生）雅居乐公司均不予退还且蔻舍公司应向雅居乐公司支付相当于未履行租赁期租金总额20%的违约金。若上述款项不足赔偿雅居乐公司损失的，雅居乐公司有权继续追究蔻舍公司的违约责任。根据上述约定，经营保证金和违约金可以同时并存，雅居乐公司有权没收经营保证金并要求蔻舍公司支付违约金。一审法院依据双方当事人的合同约定处理本案并无不妥之处。三、一审法院综合考虑蔻舍公司违约情节的主观恶意程度、雅居乐公司的预期可得利益等实际损失后，兼顾了惩罚性和补偿性，其最终要求蔻舍公司承担的违约成本并未畸高。本案中，蔻舍公司存在拖欠租金的违约行为，在雅居乐公司多次催促下，其不但不履行金钱义务，反而在未提前告知的情况下，自行退场，违约恶意明显，导致涉案商铺空置超过六个月，给雅居乐公司造成了巨大损失。涉案商铺每个月租金84000元，一审法院综合考虑行业习惯和本案案情，结合蔻舍公司违约恶意及雅居乐公司的预期可得利益等情况，兼顾了惩罚性和补偿性，依据双方的合同约定，综合认定蔻舍公司所承担的经营保证金和违约金等因合同提前解除的违约成本共为252000元，对应为3个月租金，并未畸高。雅居乐公司向一审法院起诉请求：1.判令蔻舍公司向雅居乐公司支付2019年11月1日至2019年12月21日的租金共计140903.23元;2.判令蔻舍公司向雅居乐公司支付拖欠租金产生的滞纳金（其中2019年11月1日至31日的租金84000元的滞纳金从2019年10月26日起计算，2019年12月1日至2019年12月21日的租金56903.23元从2019年11月26日起计算，分别按照每日千分之五的标准，支付至实际付清之日止）；3.判令蔻舍公司向雅居乐公司支付因违约导致合同提前解除的违约金284299.35元;4.判令蔻舍公司向雅居乐公司支付逾期变更注册地址的违约金(每逾期一日，按照8400元/日计算，自2020年1月6日起计算至实际将注册地址迁出之日止)；5.判令蔻舍公司到工商部门办理注册地址变更手续，将其注册地址从广州市天河区华夏路××单元迁出;6.判令蔻舍公司所支付的经营保证金168000元由雅居乐公司没收；7.判令蔻舍公司负担一审全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月19日，雅居乐公司（甲方）与蔻舍公司（乙方）分别签订了《广州雅居乐中心商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）和《广州雅居乐中心商铺租赁合同》补充协议一（以下简称《补充协议》）。《租赁合同》约定甲方将涉案商铺交由乙方承租，租赁期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止共计3年，租金标准为首年月租金84000元/月，自合同期限期第三年起每一年递增5%。《租赁合同》第4.5条约定，乙方应于每月的25日前缴纳下个月的固定租金；第15.2条约定，在租赁期限内，乙方逾期向甲方支付交付租金或向物业管理公司支付物业管理费、水电、燃气、空调、停车费等相关的费用，每逾期1日，应按逾期交付金额5‰支付滞纳金直至甲方收到全部应收款项为止。逾期15日，甲方或物业管理公司有权采取一切必要措施，因此造成的一切损失由乙方自行承担；第15.3条约定，乙方拖欠租金或物业管理费等应缴纳费用达到30日的，甲方有权单方面终止本合同收回商铺；第17.5条约定，乙方以商铺作为营业场地注册地址公司的，则在本合同终止或解除之日起15日内办理完成变更地址手续，否则应按每逾期一日向甲方支付本合同终止或解除当年月租金标准的10%作为违约金。《补充协议》第1.1条约定，乙方应缴纳首年2个月租金作为经营保证金，即人民币168000元，作为乙方履行本合同约定义务的保证。第1.3条约定，非因甲方违约，乙方存在违约行为导致本合同解除的或乙方提前终止双方租赁关系的，乙方己付的所有租金、物业管理费、经营保证金等费用（无论己付的该等费用是否已发生）甲方均不予退还且乙方应向甲方支付相当于未履行租赁期租金总额20%的违约金。若上述款项不足赔偿原告损失的，甲方有权继续追究被告的违约责任。第1.4条约定，租赁期间，如果乙方有违反或不履行主合同或本补充协议的行为，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并支付违约金及/或赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正该等行为并支付违约金及/或赔偿甲方损失的，甲方有权直接从经营保证金扣除乙方应承担的违约金及/或赔偿甲方损失（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的7日内把被甲方扣除部分的经营保证金重新补足并存放于甲方，否则，甲方有权解除本合同，收回该商铺，剩余的经营保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过剩余经营保证金的，仍有权继续追索。第1.6条约定，在租赁期内，乙方如违反主合同第15条规定的，甲方有权没收经营保证金。《租赁合同》和《补充协议》签订后，雅居乐公司依约交付了涉案商铺，蔻舍公司缴纳了168000元经营保证金，并将涉案商铺作为其工商登记注册地址。及后，因蔻舍公司未依约支付2019年11月和12月的租金，雅居乐公司于2019年12月9日发函进行催缴，但蔻舍公司在收到催缴函件后，仍未缴纳上述欠付的租金，并已自行退场。2019年12月21日，雅居乐公司向蔻舍公司发函要求解除双方的房屋租赁关系，并于同日收回场地。蔻舍公司至今尚未支付所拖欠的租金，亦未办理变更工商登记注册地址的手续。一审法院认为，雅居乐公司与蔻舍公司签订的《租赁合同》和《补充协议》，均是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，雅居乐公司与蔻舍公司应当按照约定全面履行自己的义务。蔻舍公司欠付租金的事实清楚，且其对所欠租金的数额予以确认，故一审法院对雅居乐公司主张2019年11月1日至2019年12月21日的租金共计140903.23元予以支持。蔻舍公司未依约支付租金，并导致合同解除，应承担相应的违约责任。据此，雅居乐公司有权按照合同约定没收经营保证金、并要求蔻舍公司支付拖欠租金的滞纳金（亦即为延迟支付租金的违约金）、提前解除合同的违约金、逾期变更注册地址的违约金。蔻舍公司对于雅居乐公司主张的上述各项违约金的计算起止时间不持异议，但认为相关违约金标准过高而请求予以调整。为此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，对雅居乐公司主张的上述各项违约金的标准作如下评述：雅居乐公司因蔻舍公司逾期支付租金而产生的损失主要系应收租金产生的利息损失，其主张该项违约金按照合同约定的每日5‰计付，远高于全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率，应视为合同约定的标准过高，一审法院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%计付；雅居乐公司因蔻舍公司违约导致合同解除而产生的损失，主要系余下租赁期的租金损失，因雅居乐公司在合同解除后已即行收回涉案商铺，其可就涉案商铺另行出租，故其租金损失的期间仅限于涉案商铺再次出租前的过渡期，结合行业惯例及本案案情，并考虑到一审法院已支持雅居乐公司没收经营保证金的请求，其损失已得到一定的补偿，故一审法院对该项违约金酌情支持84000元；雅居乐公司因蔻舍公司逾期变更注册地址而产生的损失，并未予以举证证明，其主张该项违约金按照合同约定的8400元/日计付，明显过高，一审法院酌情调整为按100元/日的标准计付。蔻舍公司主张上述各项违约金总额按照拖欠租金的30%计付，缺乏理据，一审法院不予支持。蔻舍公司主张经营保证金应予以抵扣相应的租金和违约金的抗辩意见，与合同约定不符，一审法院不予采纳。对于雅居乐公司要求蔻舍公司到工商部门办理注册地址变更手续，将其注册地址从涉案商铺迁出的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院不作处理，雅居乐公司可向有权处理的行政机关申请解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、广州市蔻舍美容服务有限公司于判决生效之日起十日内向广州雅居乐房地产开发有限公司支付租金140903.23元及逾期支付租金的违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，分别以84000元为本金，从2019年10月26日起计算至款项付清之日止；以56903.23元为本金，从2019年11月26日起计算至款项付清之日止）；二、广州市蔻舍美容服务有限公司于判决生效之日起十日内向广州雅居乐房地产开发有限公司支付解除合同的违约金84000元；三、广州市蔻舍美容服务有限公司于判决生效之日起十日内向广州雅居乐房地产开发有限公司支付逾期变更注册地址的违约金(按照100元/日的标准，自2020年1月6日起计算至广州市蔻舍美容服务有限公司实际变更注册地址之日止)；四、广州市蔻舍美容服务有限公司所支付的经营保证金168000元归广州雅居乐房地产开发有限公司所有；五、驳回广州雅居乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5323元，由广州雅居乐房地产开发有限公司负担2071元，广州市蔻舍美容服务有限公司负担3252元。本院经审理查明，对一审查明事实予以确认。本院认为，雅居乐公司与蔻舍公司签订的《租赁合同》和《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。二审争议的焦点为没收经营保证金及支付一定比例的违约金是否并用。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”合同约定的经营保证金是蔻舍公司依约为履行合同向雅居乐公司交付的履约保证金，不具定金性质。关于没收经营保证金及支付一定比例的违约金是否并用的问题。双方合同约定，在租赁期内，蔻舍公司如违反主合同第15条规定的，雅居乐公司有权没收经营保证金。蔻舍公司逾期支付租金构成违约，依约雅居乐公司有权没收经营保证金168000元，鉴于没收保证金在一定程度上已补偿雅居乐公司损失，原审酌定另行支持雅居乐公司主张的部分违约金为84000元，以上款项合计相当于合同约定的三个月租金，考虑到合同期限未届满雅居乐公司收回场地后需有一定时间另行出租，原审酌定损失数额恰当，应予以维持。综上所述，蔻舍公司二审诉讼请求缺乏依据，本院予以驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由上诉人广州市蔻舍美容服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  张 宾审判员  罗 毅二〇二〇年九月十八日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿