贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13323号 原告：黄晓峰，男，1982年10月1日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 原告：王艳，女，1988年7月25日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：成章，贵州靖毕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟元元，贵州靖毕律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧，贵州朗意律师事务所实习律师。 原告黄晓峰、王艳诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告黄晓峰、王艳的委托诉讼代理人成章，被告毕节瑞丰房开公司的委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.判决被告为原告办理位于毕节市七星关区转移登记有关文书并交付原告；2.判决被告支付原告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金暂计50000元（自2017年6月1日起，以购房款320385元为基数，按日0.1%计算至被告向原告实际交付涉案商品房不动产登记权属证书之日止）；3.判决被告支付原告逾期交房违约金35947.20元（自2014年10月1日起至2015年10月9日，以购房款320385元为基数，按日万分之三计算）；4.判决被告退还原告电、燃气、闭路电视开户费3329元；5.案件受理费由被告承担。 原、被告双方对下列要素事实没有争议：2013年5月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积100.81平方米，房屋总价款为320385元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年9月30日前，被告承诺于2017年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。被告就涉案商品房已具备转移登记的条件。 对上述双方无争议的要素事实，本院予以确认。 经本院审理查明，2015年10月9日，被告向原告交付涉案商品房，并向原告收取燃气、电等开户费3329元。 就本院查明的事实有原、被告提交的经本院认证的《交房清单》、《收据》在卷佐证。 双方争议的要素为：原告请求判令被告承担逾期交房违约金请求权是否超过诉讼时效，被告应否支付原告逾期交房违约金；原告请求判令被告承担逾期办理不动产权证违约金请求权是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期办理不动产权证的违约金；被告承担逾期办理不动产权证的违约金的截止时间应如何认定、违约金的标准应如何适用;被告应否退还原告燃气、电等开户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于原告要求被告办理涉案商品房不动产权证书的诉请，被告就涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用由原告承担，据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 关于逾期交房诉讼时效问题，逾期交房违约金责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，涉案合同约定被告应于2014年9月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，原告应在2014年10月1日起的两年内向人民法院请求保护，原告所举证据不能证明请求逾期交房违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故对原告的该诉请，本院不予支持。 关于逾期交付办理商品房有关文书违约金诉请的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，原则上应从2017年6月1日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月6日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月6日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现被告已具备转移登记的条件，但被告所举证据不能证明其对原告进行了有效通知义务。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2020年8月28日），即被告承担违约责任的截止时间为2020年8月28日。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标注计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于被告应否退还原告燃气、电等开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案《商品房买卖合同》虽载明“该商品房价款为房屋裸价，不含相关配套设施费用”，但该条款系被告提供的免除被告责任，加重原告责任的格式条款，根据前述法律规定，该格式条款的内容应认定为无效。故被告另行收取原告燃气、电等开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告就燃气、电等开户费提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务因疫情的原因而未能履行，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司应于原告黄晓峰、王艳缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告黄晓峰、王艳办理位于毕节市七星关区不动产权证书并交付原告:； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄晓峰、王艳支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款320385元为基数，自2017年8月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年8月28日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄晓峰、王艳燃气、电等开户费3329元； 四、驳回原告黄晓峰、王艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1016元，由原告黄晓峰、王艳负担508元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司负担508元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  魏雪松 二〇二〇年九月二日 书记员  余茂霞