江苏省淮安市淮安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0803执异26号 案外人：李佳明，男，汉族，1983年1月19日生，住淮安市淮安区。 申请执行人：王素珍，女，汉族，1959年10月27日生，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：赵宏扬（系王素珍丈夫），男，汉族，1961年10月10日生，住淮安市清江浦区。 被执行人：淮安市广和置业有限公司，住所地淮安市淮安区。 法定代表人：乐海涛，该公司董事长。 被执行人：乐海涛，男，汉族，1980年8月27日生，住淮安市淮安区。 被执行人：陈轶东，男，汉族，1967年7月10日生，住淮安市淮安区。 被执行人：谈玉荣，男，汉族，1974年12月11日生，住淮安市淮安区。 本院在执行申请执行人王素珍与被执行人淮安市广和置业有限公司、乐海涛、陈轶东、谈玉荣民间借贷纠纷一案中，案外人李佳明向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明,王素珍与淮安市广和置业有限公司、乐海涛、陈轶东、谈玉荣民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月29日作出（2017）苏0803民初6865号民事判决：一、被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛于本判决生效之日起三日内偿还原告王素珍借款本金3476000元及利息（以3476000元为基数，按月利率2%从2015年12月1日计算至实际履行之日），被告陈轶东、谈玉荣对该笔借款承担连带清偿责任；二、被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛于本判决生效之日起三日内偿还原告王素珍借款本金30万元及利息（以30万元为基数，按月利率2%从2017年1月28日计算至实际履行之日），被告谈玉荣对该笔借款承担连带清偿责任；三、被告谈玉荣于本判决生效之日起三日内偿还原告王素珍借款本金30万元及利息（以30万元为基数，按月利率2%从2017年3月12日计算至实际履行之日）；四、驳回原告王素珍其他诉讼请求。本案案件受理费52456元，减半收取计26228元，其中由被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛、陈轶东、谈玉荣共同负担23906元，由被告淮安市广和置业有限公司、乐海涛、谈玉荣共同负担1161元，由被告谈玉荣负担1161元。 根据王素珍的申请，本院于2018年3月6日立案强制执行王素珍与淮安市广和置业有限公司、乐海涛、陈轶东、谈玉荣民间借贷纠纷一案，案号为（2018）苏0803执621号。在该案执行过程中，本院于2018年10月18日作出（2018）苏0803执621号之五执行裁定：查封被执行人淮安市广和置业有限公司所有的位于淮安市××均镇××大道南侧××小区××综合楼××室、××室商品房；三号楼601室商品房；四号楼505室商品房，查封期限为三年。并向淮安市淮安不动产登记中心发出（2018）苏0803执621号协助执行通知书，协助查封被执行人淮安市广和置业有限公司所有位于淮安市××均镇××大道南侧××小区××综合楼××室面积为91.81平方米（不动产权证号C201420749）、202室面积为262.37平方米（不动产权证号C201420758）商品房；三号楼601室面积为104.85平方米（不动产权证号C201421485）商品房；四号楼505室面积为109.22平方米（不动产权证号C201421543）商品房，查封期限为三年（从2018年10月19日至2021年10月18日止）。2018年9月3日，本院作出（2018）苏0803执621号执行裁定：终结（2018）苏0803执621号案件的执行。 李佳明（案外人）提出异议称，请求解除对淮安流均镇流均小区4号楼505室的查封。事实和理由：申请执行人王素珍与被执行人淮安市广和置业有限公司、乐海涛民间借贷纠纷一案，是发生在2015年12月1日之后，因被执行人未能还款，申请执行人诉至法院并依据生效的判决进行了强制执行。而异议申请人与淮安市广和置业有限公司之间是房屋买卖关系，双方于2015年8月10日之前就签订了房屋买卖合同，并进行了登记备案，从2015年8月10日开始，涉案房屋的所有权即为异议申请人李佳明所有，而与淮安市广和置业有限公司无关，虽然涉案房屋未能及时办理产权登记手续，但是不影响异议申请人李佳明对流均小区4号楼505室享有所有权和使用权。因流均小区4号楼505室房屋实际上不属于淮安市广和置业有限公司的财产，所以王素珍申请查封该房屋无事实和法律依据，损害了案外人的合法权益。 申请执行人王素珍辩称：1、2018年10月，贵院查封登记在淮安市广和置业有限公司名下不动产4号楼505室,并于2019年9月10日发出评估、拍卖、清场公告，该房产并无异议人登记信息，至今异议人未能提供有效购房款流水、票据等。另广和置业有限公司将此房卖给他人并已装修居住了多年，异议人明显不是事实买卖，应视为该买卖合同无效。2、异议人提供的2015年8月9日合同中，约定买受人签约当日支付房款的52.7%,应为144925元而非145000元，又无当日汇款记录，更无余款贷款证明。约定交付期限是“出卖人应当在2014年3月31日前”，出现未买房却先交房，异议人也没有实际占有房屋。3、异议人提供的2014年3月20日汇180000元和2014年5月8日汇100000元都是给乐海涛个人的，是借款。购房合同是2015年8月5日的，时差一年多，不符常规，应为个人借贷行为，与公司购房无关。故请求法院驳回异议人的异议。 被执行人淮安市广和置业有限公司辩称，本公司所开发的淮安市淮安流均镇流均大道南侧流均小区4号楼505室，在2016年8月5日出售给异议人李佳明，李佳明已经将购房款付清，但本公司没有及时开具购房发票而未能办成房屋不动产产权证。该4号楼505室房屋的产权为异议人李佳明所有，而王素珍申请查封异议人李佳明的流均小区4号楼505室房屋，因该房屋已经不属于本公司的财产，不应该查封李佳明的权属财产4号楼505室房屋，因此，请求解除查封。 被执行人乐海涛、陈轶东、谈玉荣没有提出答辩意见。 另查明，2015年8月9日，案外人李佳明与淮安市广和置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被执行人淮安市广和置业有限公司将位于淮安市××均镇××大道南侧××小区××楼××室、建筑面积为109.22平方米的房屋一套出售给案外人李佳明。该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为：淮安房预售证2013153号。该商品房的用途为住宅。双方约定房屋价款275000元，付款方式买受人签约当日支付房款的52.7%,为人民币145000元。余款办理银行商业贷款，房屋交付期限为2014年3月31日前。合同签订后，于2015年8月10日进行商品房买卖合同备案。 案外人李佳明从江苏淮安农村商业银行向淮安市广和置业有限公司的法定代表人乐海涛汇款：2014年3月20日汇款180000元，备注为借钱；2014年5月8日汇款100000元，备注为借钱。2015年8月10日，淮安市广和置业有限公司向李佳明开据江苏省地方税务局通用电子发票：流均小区4号楼505室、建筑面积为109.22平方米房屋价款275000元。李佳明于2015年8月19日缴纳购房税款8250元。 案外人李佳明没有在涉案房屋实际居住，其在淮安清华苑小区有居住的房屋一套。 淮安市广和置业有限公司经营范围为：房地产开发、经营;涉案房屋登记在淮安市广和置业有限公司名下。 本院认为，本案的争议焦点是案外人李佳明对涉案房屋所有权的主张能否阻却本院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，异议人虽然在本院查封前已签订了《商品房买卖合同》并进行合同备案，缴纳了购房款以及购房税款，异议人李佳明没有实际占有案涉房屋，该商品房性质为住宅，经查异议人在本区有其他用于居住的房屋，涉案房屋不是其唯一用于居住的房屋，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的情形，故异议人的主张不能阻却本院的执行，对异议人的异议请求，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回李佳明的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾金年 审判员  季学平 审判员  赵志群 二〇二〇年九月十八日 书记员  张 会 附页――裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。