四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1725民初1955号 原告：杨术全，男，1968年8月11日出生，汉族。 原告：李佐明，男，1971年10月19日出生，汉族。 原告：黄友仲，男，1962年7月1日出生，汉族。 三原告共同委托诉讼代理人：王显成，渠县清溪场法律服务所法律工作者。 被告：李小春，男，1972年10月1日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王双，四川炜烨律师事务所律师。 被告：江西茂盛建设工程有限公司，住所地：江西省上饶市广丰区丰溪街道泸州大道。 法定代表人：徐剑，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘为荣，江西贤和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜珊，公司员工。 被告：周等，男，1975年11月1日出生，汉族。 第三人：四川方中房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市青羊区白丝街56号四川棉麻大厦1005室。 法定代表人：方瑶瑶，公司经理。 第三人：王建忠，男，1969年10月27日出生，汉族。 第三人：杨浩川，男，1976年4月20日出生，汉族。 第三人：龙伟高，男，1972年8月20日出生，汉族。 第三人：黄庆尧，男，1965年9月2日出生，汉族。 原告杨术全、李佐明、黄友仲与被告李小春、江西茂盛建设工程有限公司（以下简称江西茂盛公司）建设工程施工合同纠纷，本院于2020年7月8日立案。经本院审查，于7月15日，依职权追加了四川方中房地产开发有限公司（以下简称方中公司）为第三人参加诉讼；同月22日，被告李小春申请追加周等为本案被告参加诉讼；27日，原告杨术全、李佐明、黄友仲申请追加王建忠、杨浩川、龙伟高、黄庆尧为本案第三人参加诉讼。本案依法由审判员肖勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李佐明、黄友仲及三原告委托代理人王显成，被告李小春及其委托诉讼代理人王双，被告周等，江西茂盛公司委托诉讼代理人刘为荣、姜珊，第三人杨浩川、龙伟高、黄庆尧到庭参加诉讼。原告杨术全、第三人方中公司、王建忠经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 杨术全、李佐明、黄友仲向本院提出诉讼请求：1.判令被告李小春、周等向三原告交付渠县岩峰镇油坊街花园村危房改造项目被其扣留的住房11套及底楼门市一间，由被告茂盛公司承担连带责任；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：三原告与第三人王建忠、杨浩川、龙伟高、黄庆尧合伙投资开发渠县岩峰镇油坊街花园村危房改造项目。2013年11月5日原告以四川省渠县第三建筑工程公司名义（挂靠）与被告李小春、周等借用的江西茂盛公司名义签订《建筑工程施工承包合同》。被告李小春、周等承包三原告实际投资开发的渠县岩峰镇油坊街居民旧房工程（后因挂靠的四川省渠县第三建筑工程公司不符合房地产开发的有关规定，改而挂靠方中房地产开发有限公司）完工后，以三原告及其合伙人下欠被告工程款为由，扣留该项目顶楼4套、6楼5套、5楼1套、4楼1套，共11套住房和底层门市一间不交付给三原告及其合伙人，甚至将原告已出售房屋予以扣留，至三原告和合伙人无法向购房人交付房屋。三原告及第三人王建忠、杨浩川、龙伟高、黄庆尧下欠被告李小春、周等部分工程款，较之其他债权其享有优先权，但对作为不动产的房屋并不享有留置权，其占有三原告及其合伙人房屋拒不交付，不仅影响了原告销售，同时也影响了三原告及其合伙人向被告支付工程款。 被告李小春辩称，案涉工程竣工后，原告没有按照约定向答辩人支付工程余款，按照法律规定建设工程款优先原则，才扣留的房屋及门市；双方签订的补充协议约定修建的房屋由答辩人销售，其占有房屋基于合同的有效占有，占有的房屋11间，答辩人占有5间，被告周等占有6间，底楼门市现在是空着的。 被告江西茂盛公司书面辩称，答辩人未在合同上盖章，答辩人对案涉工程完全不知情，答辩人从未参与案涉工程，被答辩人提供的合同上的印章并非答辩人使用的印章；本案已涉及刑事范围，被答辩人提供的印章系伪造的，答辩人并未使用过该印章，本案涉及伪造企业印章罪，根据“先刑事后民事”的诉讼原则，本案应中止审理。庭审中补充，本案原告不是适格诉讼主体，应当驳回起诉，案涉工程是方中公司建设的，三原告及第三人王建忠、杨浩川、龙伟高、黄庆尧系受方中公司委托，不是案涉工程的实际施工人。请求驳回原告的诉请。 被告周等没有答辩。 第三人方中公司庭前提交的书面答辩状辩称，方中公司与三原告未签订合作（挂靠）协议；三原告也未向答辩人以任何形式缴纳管理挂靠费用，也没有向公司员工说过案涉项目的任何情况。该项目一直是由三原告自己承担该项目的所有责、权、利，与答辩人无关；对三原告与江西茂盛公司的合同纠纷不知情，与公司无关。综上，请求驳回原告对答辩人的起诉。 第三人杨浩川没有答辩。 第三人龙伟高没有答辩。 第三人黄庆尧辩称，目前我与方中公司和江西茂盛公司面都未见过，与被告李小春基本无交往；之前案涉工程是因杨术全没有钱了，在我这里借钱，我不是合伙人。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和庭审查明的情况，本院认定如下案件事实： 2013年6月2日，原告杨术全、李佐明、黄友仲和第三人龙伟高、黄庆尧、王建忠及案外人黄平签订了四川省三建司岩峰工程部合伙协议书，约定组成由杨术全担任法人代表的四川省三建司岩峰工程部，对渠县岩峰镇油坊街文术明等十二户原房拆除后进行危房改造。后第三人杨浩川顶替黄平加入该工程部。同年11月5日，原告杨术全代表甲方四川省渠县第三建筑工程公司与被告李小春以乙方江西茂盛公司名义签订了建筑工程施工承包合同，约定甲方以包工包料方式将案涉旧房改造工程发包给乙方，双方在承包合同上签名并加盖了公司印章。同月20日，被告李小春与周等签订了岩峰镇花园小区承建项目合伙协议，约定共同出资承建岩峰镇花园小区项目，即案涉工程。 此后，被告李小春和周等组织人员进场施工，施工过程中，四川省三建司岩峰工程部未依照法律法规的规定取得渠县岩峰镇油坊街居民旧房改造工程的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。2014年4月21日渠县国土资源局以被处罚人杨术全未经批准，非法占用岩峰镇油坊街土地建房为由，对其作出渠国土资监【2014】028号国土资源违法案件行政处罚决定书，决定“1.责令被处罚人退还非法占用的土地；2.对被处罚人杨术全非法占用的1055.0平方米土地上的构筑物768.14平方米予以没收；3.对被处罚人杨术全处以罚款31650元。”同年6月4日，原告杨术全向渠县财政局缴纳了没收变价款57611元及罚款31650元，共计89261元。 2014年12月12日，因四川省渠县第三建筑工程公司不具有建筑资质，原告杨术全代表甲方方中公司与被告李小春以乙方江西茂盛公司名义签订了岩峰镇花园村施工合同补充协议，原告杨术全、黄友仲及被告李小春在协议上签名，并加盖了方中公司岩峰镇油坊街旧房改造项目部印章，江西茂盛公司没有盖章。协议约定“1.甲方将岩峰镇油坊街旧房改造项目修好的住房，交乙方销售，所售价格不得低于市场价……；2.甲方将售房权交乙方，乙方积极组织销售，但乙方在销售过程中，甲方有权监督房屋的销售和售房款的使用情况……。”工程完工后，双方对案涉工程进行了决算，因对工程未付款金额存在争议，致使被告李小春、周等扣留案涉工程顶楼4套、6楼5套、5楼1套、4楼1套住房及底层门市一间至今。此后，四川方中房地产开发有限公司岩峰镇油坊街旧房改造项目部以抵债的方式分别与刘芳、李涛、司小英、刘小平签订了预定房屋合同书。 2020年5月9日，原告杨术全、李佐明、黄友仲及第三人王建忠、杨浩川、龙伟高、黄庆尧因涉嫌李帮中非法吸收公众存款罪案件，被渠县公安局取保候审。 本院认为，原告杨术全、李佐明、黄友仲及第三人王建忠、杨浩川、龙伟高、黄庆尧合伙以方中公司名义开发的渠县岩峰镇油坊街居民旧房改造工程其实质是包含产权置换的商住房建设工程，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。……”《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条“一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二、持有建设工程规划许可证和施工许可证；三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”的规定，在城市规划区内国有土地上进行房地产开发销售，应当由依法成立的房地产开发企业按照法定程序进行，应当在政府的监督下取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。案涉工程未按相关规定取得许可证，渠县国土资源局以未经批准，非法占用土地建房为由，作出了渠国土资监【2014】028号国土资源违法案件行政处罚决定书，对该案涉工程决定责令退还非法占用土地、没收土地构筑物、罚款等行政处罚措施。原告杨术全、李佐明、黄友仲及第三人王建忠、杨浩川、龙伟高、黄庆尧作为个人，没有从事房地产开发销售的资质，其借用方中公司的资质，在没有取得有关规划、建设及土地出让手续的情况下，违规从事房屋拆迁和房地产开发，其行为不仅违反了国家法律法规的强制性规定，也在一定程度上损害了国家的利益。 综上，不予支持原告杨术全、李佐明、黄友仲的诉讼请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第四十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第二十二条,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告杨术全、李佐明、黄友仲的诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告杨术全、李佐明、黄友仲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  肖勇 二〇二〇年九月一日 书记员  杨莉