贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初3488号 原告:陈立梅，女，1978年1月29日出生，汉族，重庆市九龙坡区人，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：蔡荣凤，重庆墨尔墨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李光耀，重庆长隆律师事务所律师。 被告：贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省桐梓县娄山关街道溱水半岛。 法定代表人：李南黔，执行董事。 委托诉讼代理人：周德俊、胡勇军，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。 原告陈立梅与被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司（以下简称“新中成房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈立梅及其委托诉讼代理人蔡荣凤、李光耀，被告新中成房开公司的委托诉讼代理人周德俊、胡勇军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈立梅向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号为2019004717）；二、请求判令被告向原告退还购房款127710元并支付违约金1277.1元，以及赔偿金127710元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年7月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同编号为2019004717。合同约定：原告认购被告开发的位于贵州省遵义市桐梓县房屋。按照合同约定：“建筑层数地上8层，地下0层，该商品房位于［地上］第1层，房价款总额为127710元。原告应于2019年7月29日前支付全部购房款127710元，而被告应于2020年2月11日前，向原告交付该商品房。若逾期交房超过60日后，原告要求解除合同的，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房交房实际交付之日起60日内向原告支付违约金；原告要求解除合同的，被告应向原告支付全部已付款百分之1的违约金。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”合同签订后，原告已按合同约定按时交纳了全部购房款，但被告截至今日仍未履行合同约定义务，将合同约定的适格商品房交付给原告，并且被告现已将涉案房屋卖给第三人，导致原告与被告的合同目的无法实现。被告的前述行为违反了与原告的合同约定，给原告带来了严重的经济损失，原告有权解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，要求被告承担相应的法律责任。同时按照前述规定，被告除返还已付购房款及利息外，原告还可请求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告新中成房开公司辩称，第一，被告不同意解除与原告签订的商品房买卖合同及补充协议；第二，被告并未有任何的违约行为，被告已经按照双方签订的商品房买卖合同约定内容，将对应的房屋交付给原告，其合同上载明的地下0层因住建局无法载明地上1层所导致，原被告双方签订的买卖合同上没有分地上第一层和地上负一层，原告实际购买的也是商品房买卖合同载明的地上第一层；第三，被告已经按照合同约定按期向原告交付房屋。为此，被告不存在任何的违约行为，双方签订的商品房买卖合同也不应当解除。 本院经审理认定事实如下：被告新中成房开公司是从事房地产开发的有限责任公司，其开发了位于桐梓县的“枕泉翠谷翡翠星空”房地产项目，并于2019年取得商品房预售许可证。2018年7月26日，新中成房开公司桐梓分公司（建设方）与陈立梅（认购人）签订《房屋认购合同》，约定陈立梅认购新中成房开公司开发的“翡翠星空”第Ｂ8栋3单元1层1号房屋。陈立梅于签订该认购合同当日支付了房款105267元。2019年7月29日，新中成房开公司（出卖人）与陈立梅（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：201900XXXX），约定陈立梅购买该项目第ＢX号楼X单元X层3-1-1号房。房屋基本情况为：建筑层数地上8层，地下0层，该商品房位于地上第1层，名义楼层为第×层，房号为X-X-X。层高为0.00米。建筑面积为23.7平方米，套内建筑面积17.87平方米，单价为每平方米7146.61元，总价款按套内建筑面积计算为127710元。买受人于2019年7月29日前一次性付清全部房款。出卖人应当在2020年2月11日前向买受人交付该商品房。若出卖人逾期交房，则按以下方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。该合同上“出卖人”处加盖了新中成房开公司印章，“买受人”处有陈立梅签名捺印。同日，陈立梅支付了购房款22443元。至此，陈立梅已付清购房款127710元。陈立梅于2019年7月29日申请办理商品房预售合同登记备案，桐梓县住房和城乡建设局于2020年7月24日进行了登记备案。桐梓县住房和城乡建设局作出的《商品房预售合同登记备案表》上载明的房屋位置为桐梓县楚米镇元田村枕泉翠谷翡翠星空小区ＢX号楼X单元第X层X-X-X号房；房屋总层数为8层，陈立梅所购房屋为1层。但陈立梅在接房时被告知其所购房屋的实际楼层并非地面一层，地面一层已出售给他人，双方为此产生纠纷。陈立梅于2020年5月15日向新中成房开公司邮寄《律师函》，要求新中成房开公司于收到该函件后3个工作日内向其交付约定房屋，并按照合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。因新中成房开公司在收到该函件后，仍未向陈立梅交付实际楼层为地面一层的房屋，原告陈立梅遂以前述请求诉至本院，要求判如所请。本案审理过程中，原告提交了桐梓县住房和城乡建设局于2020年7月23日出具的《查询说明》一份，载明新中成房开公司开发建设的枕泉翠谷翡翠星空项目ＢX号楼X––X-X号房屋处于在建工程抵押状态，抵押权人为贵州桐梓农村商业银行股份有限公司，抵押期限为：2020年1月20日至2023年1月19日。 庭审过程中，被告提交证据证明，2018年9月2日，案外人肖正容与新中成房开公司桐梓分公司签订《房屋认购合同》，约定肖正容认购“翡翠星空”第BX栋X单元负X层1号房。2018年7月22日，案外人覃广智与新中成房开公司桐梓分公司签订《房屋认购合同》，约定覃广智认购“翡翠星空”第A1栋X单元X层X号房。后因肖正容申请更换所购房屋，其认购的房屋因此便空缺出来，覃广智遂申请用其认购的房屋更换肖正容原认购的房屋。2020年3月28日，新中成房开公司（出卖人）与覃广智（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：1643）约定覃广智购买第B8号楼X单元负X层X—X-X号房。房屋基本情况载明：建筑层数地上8层，地下0层，该商品房位于地上-1层，名义楼层为第×层，房号为X––X-X房。被告称案涉楼栋的负一层实际为地面一层。 本院认为，原被告双方对2019年7月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议无异议，本院对其真实性予以采信，该合同内容不违反法律法规的效力性强制性规定，且新中成房开公司已于2019年取得案涉房地产项目的预售许可证，故该《商品房买卖合同》合法有效。 本案争议焦点为：一、原告所购买房屋的具体楼层；二、原告要求解除合同是否符合法律规定、其要求被告退还购房款并支付违约金和赔偿金的请求能否得到支持。 关于争议焦点一，原告所购买房屋的具体楼层。被告抗辩称，案涉楼栋的负一层实际为地面一层，原告所购房屋并非地面一层。但双方签订的《房屋认购合同》、《商品房买卖合同》以及《商品房预售合同登记备案表》上均载明原告所购房屋位置为1层，从常理而言，1层应为地面以上第一层，且该三份证据上均未载明案涉楼栋有负一层的情况，即便案涉房屋在编号时存在负一层的情况，但被告并未明确告知原告，并且客观上案涉楼栋也并不存在有地面以下一层的情况。故本院对被告的抗辩意见不予采纳，本院认定原告购买的案涉房屋的楼层为地面以上第一层。 关于争议焦点二，原告要求解除合同是否符合法律规定、其要求被告退还购房款并支付违约金和赔偿金的请求能否得到支持。从被告的陈述及其提交的证据来看，B8栋3单元地面1层已出售给案外人覃广智，被告实际已无法向原告交付该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议于法有据，本院予以支持，该合同解除后，被告收取的购房款127710元应退还原告。关于原告主张的违约金1277.1元应否得到支持的问题。因被告已于2020年3月28日将B8栋3单元地面1层房屋出售与案外人覃广智，即便从此时计算，至原告起诉时，已超过60日，按照合同约定，被告应当向原告支付全部已付款1%的违约金，故本院对原告要求被告支付违约金1277.1元（127710元×1%）的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付赔偿金127710元的诉讼请求。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条设立惩罚性赔偿制度主要是针对房价涨速过快、涨幅较大情形下房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，其旨在以提高违约成本的方式，防止开发商恶意违约，从而损害实际购房人的权利。故对赔偿金额的确定，应结合违约方的主观恶意程度，违约的原因等因素综合考虑。结合本案而言，被告虽存在违约行为，但其主观上不存在一房二卖、逃避履行合同义务的恶意，其过错主要在于其与原告签订《商品房买卖合同》至交付房屋前，均未明确告知原告所购房屋的实际楼层情况，并已将地面上第一层房屋出售与他人，无法向原告交付合同上约定的地面上1层的房屋，致使原告的合同目的无法实现。因此，本院结合被告的过错程度、违约原因等情况，酌情支持赔偿金30000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、解除原告陈立梅与被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司于2019年7月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：2019004717）； 二、被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告陈立梅购房款127710元，支付违约金1277.1元、赔偿金30000元，共计158987.1元； 三、驳回原告陈立梅的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费2605元，由被告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员 吴 玉 梅 二〇二〇年九月四日 书记员 令狐巍巍 书记员 严 思 成