江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0983民初3371号 原告：王某某，男，汉族，江西省高安市人。 委托代理人：王某1，男，汉族江西省高安市人，住江西省高安市，系原告王某某父亲，特别授权。 被告：胡某某，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。 被告：胡1，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市，系被告胡某某儿子。 上列两被告共同委托代理人：赵兵，江西建成律师事务所律师，特别授权。 原告王某某与被告胡某某、胡1排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法由审判员黄春根独任审判，书记员刘丹担任记录，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某1、被告胡某某及两被告共同委托代理人赵兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告停止侵害，排除妨碍，立即从原告所有的房产中搬离；2、请求判令二被告赔偿因侵害原告房屋所有权、使用权造成的损失2000元；3、请求判令本案诉讼相关费用由被告承担。事实与理由：2019年12月，原告通过司法拍卖平台购买了江西省宜春市高安市瑞州街办解放路威尼斯花苑7幢1层西12C室房屋，原告于2020年3月20日持广州市天河区人民法院出具的成交裁定书办理了该处房产的不动产权证书。原告持不动产权证接收该房屋时发现二被告在该处居住，随后原告多次与二被告进行协商，要求其停止对原告自身所有权、使用权的侵害，并从原告合法所有的房产中搬离，但二被告完全不理会，仍强行非法占有原告的合法房产，无奈原告只有具状贵院，诉请如前，请依法判处。 被告胡某某、胡1辩称：一、答辩人没有对原告构成妨碍。本案案涉东方威尼斯7幢12C房屋系答辩人胡某某2011年4月8日从十六铺家居用品（江西）有限公司（以下简称卖方）购买的并当天付清了全部购房款，房产证原件也由卖方交付给了答辩人胡某某。答辩人没有对原告王某某构成任何妨害，其起诉答辩人没有任何事实和法律依据。二、本案案涉房屋所有权人为答辩人胡某某，该房屋答辩人胡某某购买后就一直合法占有至今，后因卖方的原因及法院查封的原因，一直没能办理过户手续。广州市天河区人民法院2012年11月13日才开始执行查封，2014年10月30日才送达执行裁定。以上时间均晚于答辩人胡某某购买时间，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。答辩人胡某某完全满足以上四个条件，所有权应归答辩人胡某某所有。答辩人胡某某曾去广州市天河区法院提出异议，但该法院执行人员不予理睬。三、本案案涉房屋是原告通过天河区人民法院执行行为获得的所有权变更登记，天河区人民法院在拍卖时在拍卖公告上已注明不负责清场，原、被告之间属于执行纠纷而不是排除妨害纠纷，应通过天河区人民法院解决，原告不能直接向高安市人民法院提起诉讼。四、原告明知本案案涉房屋存在权利瑕疵仍执意进行购买，其自身存在重大过错。其对其过错行为应承担相应的责任。综上，答辩人没有对原告构成妨碍，本案案涉房屋系答辩人胡某某所有，原告的诉请没有事实和法律依据，请人民法院驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其诉称的事实，提供的证据有：证据（一）房产证、购房发票、成交确认书、民事执行裁定书、缴税票据五张，证明威尼斯花苑7栋西12C房屋系原告通过法院拍卖购买所得；证据（二）接警记录、录音记录，证明威尼斯花苑7栋西12C房屋现由被告占有、居住。 被告胡某某、胡1经质证认为：对证据（一）真实性无异议，对合法性、关联性、证明目的有异议，原告的房产证是通过天河区人民法院错误的执行行为获得的，天河区人民法院执行的不是十六铺家居用品（江西）有限公司的房产而是被告胡某某的房产，成交确认书应提供原件；对证据（二）真实性无异议，被告是居住在自己的房子里，没有对原告构成妨碍。 被告胡某某、胡1为证明其辩称的事实，向本院提交的证据有：证据（一）房产证、房款收据、房屋买卖合同、十六铺家居用品（江西）有限公司营业执照、税务登记证，证明威尼斯花苑7栋西12C房屋系被告胡某某从十六铺家居用品（江西）有限公司购买，被告胡某某付清了全款，房产证原件也由十六铺家居用品（江西）有限公司交给了被告胡某某，该房屋由被告胡某某所有；证据（二）水电费缴费记录、物业费缴纳证明，证明被告胡某某自购买了威尼斯花苑7栋西12C房屋就一直在使用；证据（三）房屋查封信息，证明天河区人民法院的查封行为晚于被告胡某某购买时间，原告是通过天河区人民法院执行行为获得的所有权变更登记，原、被告之间系执行纠纷。 原告经质证认为：对证据（一）该房产证在网上已经注销，购房合同、房产证我方不认可，收款收据看不清，如果系现金付款应提供十六铺家居用品（江西）有限公司账本或者记账凭证、如果是银行转账付款应提供银行转账凭证；对证据（二）、（三）无异议。 本院对上述证据综合认证如下：对原告的证据（一）可以确认原告通过司法拍卖购买了江西省宜春市高安市瑞州街道锦惠中路以系威尼斯花苑7栋车西12号房屋，并持广州市天河区人民法院出具的成交裁定书办理了该处房产的不动产权证书为赣（2020）高安市不动产权第××号；对证据（二）可以确认2014年11月至今该房屋均由被告胡某某和胡1占有、使用。 对被告胡某某、胡1提供的证据（二）、（三）双方当事人均没有异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；证据（一）购房款收据字迹模糊，无法识别收据中的内容，无法确认被告胡某某是否支付了购房款对价，对被告的证明目的，本院不予认可。 综上认证，本院认定本案事实如下：申请执行人广东曜和集团有限公司与被执行人十六铺家居用品（江西）有限公司租赁合同纠纷一案，广东省广州市天河区人民法院作出的（2014）穗天法民四初字第826号民事判决书已经发生法律效力，依据上述法律文书内容，被执行人十六铺家居用品（江西）有限公司应支付款项为1867646.76元及滞纳金，因被执行人十六铺家居用品（江西）有限公司未履行义务，申请执行人向法院申请执行。广东省广州市天河区人民法院依法裁定拍卖登记在被执行人十六铺家居用品（江西）有限公司名下所有的位于江西省高安市（建筑面积127.51平方米）、江西省高安市的房产，经公开拍卖，江西省高安市瑞州街办解放路威尼斯花苑7栋西12Ｃ房屋，由竞买人王某某即本案原告于2019年12月2日以人民币110833元价格买受，竞买人王某某已经交齐全部款项。2020年1月7日广东省广州市天河区人民法院作出（2019）粤0106执恢159-2号执行裁定书，裁定如下：一、解除对被执行人十六铺家居用品（江西）有限公司名下所有的位于江西省高安市的查封；二、被执行人十六铺家居用品（江西）有限公司名下所有的位于江西省高安市归买受人王某某所有；三、买受人王某某可持本裁定书到房管部门及税务部门办理位于被执行人十六铺家居用品（江西）有限公司名下所有的位于江西省高安市的产权过户登记的相关手续；四、注销位于十六铺家居用品（江西）有限公司名下所有的位于江西省高安市的原产权证。2020年3月20日原告王某某持广州市天河区人民法院出具的成交裁定书办理了该处房产的不动产证，房产证号为赣（2020）高安市不动产权第0001504号。后原告持不动产证接收该房产时发现二被告在该处房产居住，为此诉至本院。 另查明：十六铺家居用品（江西）有限公司就其名下所有的位于江西省高安市（建筑面积127.51平方米）、江西省高安市的房产于2011年4月8日与被告胡某某签订了房屋买卖合同，双方确认房屋价格为40万元等相关内容，被执行人十六铺家居用品（江西）有限公司名下所有的位于江西省高安市（建筑面积127.51平方米）、江西省高安市的房产于2012年11月13日被广州市天河区人民法院查封。该房屋于2018年12月进行评估，评估时包含房屋装修在内。2013年被告胡某某在办理过户手续时发现该房屋已经被广州市天河区人民法院查封，被告胡某某和胡1于2014年11月开始在该房屋居住一直至今。 本院认为：依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”故基于法律行为的物权变动需具备两个生效要件，一是要有生效的法律行为，二是要依法完成登记。本案房产江西省高安市瑞州街办解放路威尼斯花苑7栋1层12C室（建筑面积25.62平方米）被广州市天河区人民法院于2012年11月13日进行了查封，被告胡某某对房产查封一事也知情。现该房产被广州市天河区人民法院依法拍卖，原告于2019年12月2日以人民币110833元价格买受，持有广州市天河区人民法院出具的成交裁定书办理了该处房产的不动产证，原告系合法取得该房产的所有权。虽然2011年4月8日被告胡某某与十六铺家居用品（江西）有限公司就其名下的江西省高安市瑞州街办解放路威尼斯花苑7栋1层12C室（建筑面积25.62平方米）房产签订了房屋买卖合同，但并未过户登记至被告胡某某名下，物权并未发生变动，故被告胡某某未实际取得该房产的所有权。且被告胡某某在明知该房产已经被法院查封、执行的情况下，其作为购买人未向法院就执行标的即本案的房产提出书面异议，而且根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十四条规定“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出”，被告胡某某并未向法院就该房产主张自己的权利，其认为自身权利受到侵害，可依法另案向相关义务人主张权利。故此，二被告对该房产无权进行占有，依法应将占有的房屋返还给原告。原告主张二被告赔偿其相应的损失，未举证证明，故对该项诉讼请求不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十四条之规定，判决如下： 一、由被告胡某某、胡1在本判决生效之日起三十日内将其所占用的坐落于江西省高安市瑞州街办解放路威尼斯花苑7栋西12C房屋（产权证号为：房产证号为赣（2020）高安市不动产权第0001504号）腾空，并将该层房屋返还给原告王某某。 二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告胡某某、胡1承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，须交上诉案件受理费至宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理。）。 审判员  黄春根 二〇二〇年九月十日 书记员  刘 丹