广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4492号上诉人（原审被告）：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市东区******永怡商城四层B区402卡之一，统一社会信用代码914***********699C。法定代表人：孙通文，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务。被上诉人（原审原告）：邱小凤，女，1973年10月12日出生，汉族，住重庆市潼南县****办事处大坝村2组125号附2号。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健仪，广东道高律师事务所律师。上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）与被上诉人邱小凤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。帝悦公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、关于一审法院认定逾期交房违约行为截止时间问题。如果邱小凤在帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的，则帝悦公司逾期交楼违约行为的截止时间为邱小凤办理收楼手续之日止。一审判决认定违约行为的截止时间未包括前述情形，不符合双方合同约定以及相关法律法规规定，且不可避免双方日后因同一案件再次发生争议，增加诉累。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。涉案合同是双方协商一致、自愿签订，对于逾期交房违约责任条款，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，合法有效。邱小凤主张合同约定的逾期交房违约金低于其损失，应提供证据予以证明。其仅举证证明因帝悦公司延期交房造成的损失为600元，并未高于合同约定的违约金数额。如帝悦公司逾期交房时间过长的，合同亦赋予了邱小凤解除合同的权利。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，涉案商品房房价上涨，邱小凤获益，帝悦公司承担的开发成本上升。在帝悦公司受损的情况下，一审判决取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则。即使帝悦公司存在逾期交房，因此承担的逾期交房违约金总额不应超过已付总房价款的1%。三、2017年1月3日前的违约金已超过诉讼时效。邱小凤辩称，其一审中已经提交了网上立案的证据，违约金并未超过诉讼时效。邱小凤向一审法院起诉请求：判令帝悦公司向邱小凤支付逾期交楼违约金（自2016年8月31日起以已付房价款431226元为基数按每日0.01%标准计算至取得涉案房屋《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件并通知邱小凤之日止的逾期交楼违约金，暂计至2019年10月31日止为49849.73元）。一审法院认定事实：2014年6月28日，邱小凤（买受人）与帝悦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），邱小凤购买帝悦公司所有的位于中山市**************，房价款为431226元；付款方式为银行按揭方式，其中现金130226元约定付款时间为2014年6月28日，商业贷款301000元的约定付款时间为2014年7月28日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：“出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六《合同补充协议》第七条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）第1点产权登记日期，若商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的最后交付日的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；第2点，若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件；第3点，由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的；第十条关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……。上述合同及补充协议签订后，涉案房屋于2014年7月17日办理了《中山市商品房销售登记备案表》，2014年10月22日，邱小凤已按合同约定通过建设银行将第二期银行按揭款301000元支付给帝悦公司。另，帝悦公司于2016年4月16日向邱小凤开具金额为431226元的广东增值税普通发票，但帝悦公司至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，邱小凤与帝悦公司均确认涉案房屋至今没有办理交接手续。为此，邱小凤诉至一审法院，提出前述诉讼请求。帝悦公司认为根据双方签署的《中山市商品房买卖合同》，帝悦公司就涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日即表示涉案商品房达到交付条件，逾期交楼违约金应计至涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止，最迟不应晚于取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知邱小凤之日，且不应超过已支付购房款额的1%，且新冠病毒疫情属于不可抗力，其不承担疫情持续期间的逾期交楼违约责任。一审法院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经邱小凤与帝悦公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、帝悦公司逾期交楼违约金截止时间；三、合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；四、帝悦公司未能取得竣工验收备案登记证的原因与目前新冠病毒疫情期间是否有直接关联。关于焦点一，关于本案是否已过诉讼时效问题。帝悦公司未能依约于2016年8月30日前向邱小凤交付房屋，其行为已构成违约，邱小凤有权从2016年8月31日起要求帝悦公司支付逾期交楼违约金。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，邱小凤于2019年10月29日向一审法院提交网上立案申请起诉要求帝悦公司支付2016年8月31日起至取得涉案房屋《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的逾期交楼违约金，根据前述规定，其中2016年8月31日至2016年10月29日期间的违约金已超过三年诉讼时效，该期间违约金邱小凤已丧失胜诉权。故帝悦公司向邱小凤支付的逾期交楼违约金的起算日期应为2016年10月30日。关于焦点二，帝悦公司逾期交楼违约金截止时间问题。邱小凤已按合同约定将购房款在合同约定的交楼日期前支付完毕，帝悦公司应取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给邱小凤为完成交楼义务。因此逾期交楼违约金计算截止时间应为帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给邱小凤或帝悦公司在涉案商品房具备合同约定的交付条件后将收楼通知书送达确定收楼之日止。关于焦点三，合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%问题。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。”邱小凤认为该封顶条款明显与帝悦公司违约行为的严重程度不符，且无法弥补其损失。帝悦公司则认为前述条款为双方真实意思表示，合法有效。对此，一审法院认为，商品房买卖合同虽订明逾期交楼违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除帝悦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。关于焦点四，帝悦公司未能取得竣工验收备案登记证的原因与目前新冠病毒疫情期间是否有直接关联的问题。帝悦公司以不可抗力抗辩，认为疫情未解除期间导致其不能正常施工，应当扣除疫情持续期间逾期交楼的违约责任期间。双方签订的中山市商品房合同第八条交付期限约定“帝悦公司应当在2016年8月30日前办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，说明帝悦公司逾期未交楼在新冠疫情发生之前已经存在，且目前已经恢复正常生产经营，涉案房屋仍未能办证，故帝悦公司未能取得竣工验收备案登记证的原因与目前新冠病毒疫情期间没有直接关联。因此，帝悦公司以新冠疫情期间为由主张不承担疫情期间的违约责任，一审法院对帝悦公司的主张不予支持。综上，帝悦公司应向邱小凤支付自2016年10月30日起至帝悦公司取得涉案商品房《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给邱小凤或在涉案商品房具备合同约定的交付条件后将收楼通知书送达确定收楼之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、帝悦公司于判决生效之日起3日内向邱小凤支付自2016年10月30日起至帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给邱小凤或帝悦公司在涉案商品房具备合同约定的交付条件后将收楼通知书送达确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以431226元为基数，按每日0.01%的标准计算；自2016年10月30日起至本案判决发生法律效力之日止的逾期违约金于判决生效之日起3日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给邱小凤或帝悦公司在涉案商品房具备合同约定的交付条件后将收楼通知书送达确定收楼之日起3日内付清）；二、驳回邱小凤超出上述判项的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取523元，由帝悦公司负担（该款邱小凤已预交，一审法院不另收退，帝悦公司在履行上述支付义务时一并迳付邱小凤）。本院二审期间，当事人未提交新证据本院对一审查明认定的基本事实予以确认。本院另查明：双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。此外，邱小凤一审提交的广东法院诉讼服务网的打印截图显示，其已于2019年10月29日向一审法院提交网上立案申请。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方当事人对帝悦公司逾期交房的违约事实均无异议，本案二审争议焦点为：一、2017年1月3日前的违约金是否已超过诉讼时效。二、一审认定的逾期交房违约金截止日期是否正确；三、本案是否应适用双方约定的逾期交房违约金上限。关于焦点一。帝悦公司未能依约定的期限向邱小凤交付符合合同约定的商品房，其行为已构成违约，邱小凤在约定的交房日应当已知道其利受到损害，诉讼时效自此开始起算，但邱小凤于2019年10月29日向一审法院提交网上立案申请，依法构成诉讼时效中断，因此，一审根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及相关规定，认定2016年10月29日之前的违约金已超过诉讼时效、逾期交楼违约金的起算日期应为2016年10月30日，并无不当，应予维持。帝悦公司主张2017年1月3日前的违约金已超过诉讼时效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二。根据邱小凤与帝悦公司签订的商品房买卖合同约定，帝悦公司应当依照有关规定，在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付邱小凤使用。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，帝悦公司应当全面履行合同义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。因此，一审判决认定帝悦公司承担的逾期交房违约金应计至其取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给邱小凤或帝悦公司在涉案商品房具备合同约定的交付条件后将收楼通知书送达确定收楼之日止，符合双方合同约定及法律规定。虽然帝悦公司主张一审对违约金截止时间的上述认定未包括邱小凤在帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的情形，但该事实尚未发生，并不影响逾期交房违约金截止时间的认定，故帝悦公司的该上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。一审认定的逾期交房违约金截止日期正确，本院予以维持。关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”。根据该法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，虽然双方在合同中约定，帝悦公司承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%，但从已查明的事实来看，帝悦公司长期未能取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，将涉案房屋依约交付。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，帝悦公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使帝悦公司履行义务，不利于邱小凤实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益，显然不足以填补邱小凤因此造成的损失。在帝悦公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的邱小凤以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。一审判决将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，以总房价款为基数按每日万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。综上所述，帝悦公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1046元，由中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年九月二日书记员  杨俊彦