湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1121民初2448号原告：中国工商银行股份有限公司永州冷水滩支行，住所地湖南省永州市冷水滩区河东湘江东路218号。负责人：龙立新，该支行行长。委托诉讼代理人：李杨，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贤南，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被告：李伟华，男，1988年10月27日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。被告：永州龙恒房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区凤凰园珊瑚路。法定代表人：李钢，该公司执行董事。原告中国工商银行股份有限公司永州冷水滩支行（以下简称工商银行冷水滩支行）与被告李伟华、永州龙恒房地产开发有限公司（以下简称龙恒公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李杨到庭参加诉讼;被告李伟华、龙恒公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告李伟华向原告归还贷款本金3207384.96元及利息270695.09元，该利息数额计算截至2019年10月24日，剩余利息按合同约定的计息方式、标准计算至执行完毕为止；2、判决确认原告对被告提供的位于永州市冷水滩区抵押物享有优先受偿权；3、判令被告龙恒公司对上述款项的清偿承担连带责任；4、判令二被告承担原告为实现债权而支付的律师费3000元。事实与理由：2012年9月24日，被告李伟华与原告工商银行冷水滩支行签订了《个人购房借款／担保合同》，原告按合同于当天向被告李伟华发放金额634万元、借款期限为10年的贷款，用于购买商铺，于2022年9月23日到期。同时，被告李伟华将其位于永州市冷水滩区与原告在永州市房产局办理了预购商品房贷款抵押登记，预抵押登记权证号为：永房预冷水滩字第××号。截至2019年10月24日，被告李伟华已经累计违约16期未履行合同约定的还款义务，违反了与原告签订的《个人购房借款／担保合同》第14条14.1款Ｌ项“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的”，依据本合同第14条14.2款（4）项的规定“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”。到目前为止，原告还未收到上述房屋他项权证书，依据《个人购房借款／担保合同》第10条10.2款Ａ项、第20条20.2款以及第54条的规定：保证人承担保证责任的范围按10.2确定，满足Ａ条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。被告对原告未能履行合同义务，依据上述约定，被告龙恒公司对原告承担阶段性连带责任保证。同时，依据《个人购房借款／担保合同》抵押条款第17条、第19条的规定，被告对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用均应承担责任。现被告未能按合同约定按期还款，其行为严重侵犯原告的合法权益，为维护国家信贷资金安全，提起诉讼，请求法院判决。被告李伟华、龙恒公司未予答辩，也未提交相关证据。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、原、被告的身份信息资料及常住人口登记卡各一份；2、房产抵押承诺书、抵押承诺书、抵押核实书各一份；3、《个人购房借款／担保合同》、借款凭证各一份；4、永房预冷水滩字第××号预购商品房抵押权预告登记证一份；5、贷款明细台账一份；6、诉讼代理合同、转账凭证、增值税发票（律师费）各一份。被告李伟华、龙恒公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。原告提交的上述证据来源合法，客观真实，本院均予以采信。根据采信的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年9月24日，被告李伟华、龙恒公司与原告工商银行冷水滩支行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告李伟华发放金额为634万元的按揭贷款用于购买商用房，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（遇基准利率调整的在次年以调整后的基准利率为准），上浮15%确定，期限为10年，被告李伟华将其预购的永州市冷水滩区作为抵押，与原告在永州市抵押权预告登记，预登记证号为：永房预冷水滩字第××号；同时，被告龙恒公司作为保证人在借款担保合同上签字并加盖公司公章。该合同第十四条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他的融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同。第十七条约定：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。该合同第十条10.2款Ａ项约定：保证人承担阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但双方约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到房屋他项权证书，此后的到期债务，保证人免除保证责任。第二十七条约定：保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同签订后，原告工商银行冷水滩支行按借款合同于当天向被告李伟华发放了全部贷款，被告李伟华出具了借据。截至2019年10月24日，被告李伟华已经累计违约16期未履行合同约定的还款义务，下欠贷款本金3207384.96元及利息270695.09元。截至庭审辩论终结前，原告仍未收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同的约定履行自己的义务。原告工商银行冷水滩支行按合同约定向被告李伟华发放贷款后，被告应当按照合同约定的期限偿还借款本息。被告在偿还部分借款本息后，对下欠的借款本息未按合同的约定按期偿还，违背了诚实信用原则，已构成违约。原告依约宣布借款合同提前到期，诉请要求被告按照合同的约定偿还下欠的借款本息，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告龙恒公司作为保证人自愿为上述借款提供连带保证担保，原告与被告龙恒公司之间成立保证合同关系；且被告龙恒公司的保证责任仍在保证期间内，原告要求被告龙恒公司承担连带偿还责任的诉请有合同和法律依据，本院予以支持。被告龙恒公司履行连带保证责任后，有权向被告李伟华追偿。《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第二十条的规定表明，不动产物权的设立依法登记后才发生效力，而预告登记的目的在于保障债权人将来实现物权，即保障债权人申请物权登记的权利，预告登记并非物权登记行为，未依法登记的物权不发生效力。本案原告作为预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并不包括优先受偿权。故本案房屋的预告登记不产生抵押效力，原告主张对被告提供的房屋抵押物享有优先受偿权的请求依法不能成立，本院不予支持。原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》明确约定被告未按合同履行义务，应承担原告实现债权的费用和所有其他应付费用，包括律师费、评估费、拍卖费等。故原告已经支付且数额在合理范围内的律师费3000元，原告主张由被告承担，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李伟华在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司永州冷水滩支行贷款本金3207384.96元及利息270695.09元（该利息计算截至2019年10月24日，其后利息按合同约定的执行标准计算至实际清偿之日止）；二、被告永州龙恒房地产开发有限公司对上述款项的清偿承担连带偿还责任,被告永州龙恒房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李伟华追偿;三、被告李伟华、永州龙恒房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司永州冷水滩支行为实现债权而支付的律师费3000元;四、驳回原告中国工商银行股份有限公司永州冷水滩支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34624元，减半收取计17312元，由被告李伟华、永州龙恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  柏 刚二〇二〇年九月十五日法官助理  曾喜龙书 记 员  黄 熹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。