贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2322民初2975号 原告：中国工商银行股份有限公司兴仁支行，住所地：贵州省兴仁市振兴大道南侧德明房地产圣达楼1、2楼。统一社会信用代码：91522322215330664W。 负责人：黄仕萍，系该银行行长。 委托诉讼代理人：张丰，男。 被告：犹大德，男，1990年1月17日生，汉族，住贵州省兴仁市。 被告：艾英，女，1987年7月15日生，布依族，住贵州省兴仁市。 被告：兴仁县腾辉房地产开发有限公司，住所地：贵州省兴仁市东湖街道办事处振兴大道水晶国际。统一社会信用代码：915223226975344071。 法定代表人：桑廷波，系该公司总经理。 原告中国工商银行股份有限公司兴仁支行（以下简称：工商银行兴仁支行）与被告犹大德、艾英、兴仁县腾辉房地产开发有限公司（以下简称：兴仁腾辉房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行兴仁支行的委托诉讼代理人张丰，被告犹大德、艾英到庭参加诉讼，被告兴仁腾辉房地产公司经传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告工商银行兴仁支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令提前解除原、被告签订的《个人购房借款合同》；2.判令被告犹大德、艾英、兴仁腾辉房地产开发有限公司偿还所欠原告贷款本金228772.05元及利息（利息按合同约定进行计算，从贷款之日直至还清之日止）；截止2020年3月21日，被告尚欠原告借款本金228772.05元，利息8736.69元，贷款本息合计237508.74元；3.判令原告对犹大德名下的位于贵州省兴仁市××号房产（房屋面积116.01㎡平方米、房屋预告登记证号：仁房预东湖字第××号）享有优先受偿权；4.判令被告兴仁县腾辉房地产开发有限公司（担保人）对被告犹大德在我行贷款本息承担连带担保责任；5.诉讼费用及实现债权的费用由被告犹大德、艾英、兴仁县腾辉房地产开发有限公司承担。事实和理由：被告犹大德2015年3月10日向原告申请借款个人住房贷款29万元，用于购置房屋，2015年3月18日原告与被告签订《个人借款／担保合同》。合同签订后，原告于2015年3月18日依约向被告犹大德发放个人住房贷款29万元，期限15年，利率执行人行同期贷款利率5.9%。用犹大德名下的位于贵州省兴仁市××号房产作抵押，房屋面积116.01㎡，用途为住宅，并于2015年3月16日在兴仁县住房和城乡建设局办理了抵押登记，并取得预登记证明，证号为：仁房预东湖办事处字第××号。贷款发放后，借款人多次不按合同约定按时归还原告贷款，从贷款发放至2020年3月21日，已连续9个月未按合同约定偿还原告贷款本息，经原告采取电话及上门等进行多次催收，被告犹大德拒不履行还款义务，保证担保人兴仁县腾辉房地产开发有限公司未履行连带保证担保责任，严重违背合同约定的内容。截止2020年3月21日，被告尚欠原告借款本金228772.05元，利息8736.69元，贷款本息合计237508.74元。综上所述，原告认为被告不履行还款义务，严重违反《借款合同》的内容。为维护原告的合法权益，原告根据《合同法》、《担保法》、《民事诉讼法》的相关规定，特对上述被告向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告犹大德、艾英辩称，工行起诉的属实。 被告兴仁腾辉房地产公司未到庭应诉答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告的证据，本院认定如下：原告的营业执照复印件、法人身份证明、被告的身份证复印件，结婚证复印件、户口本复印件、个人贷款申请表、商品房预售合同登记、个人购房借款/担保合同、借款凭证、抵押登记证书、房屋预告登记证明、催收照片、逾期贷款催收函、还款明细、中国工商银行股份有限公司兴仁支行关于“犹大德欠款”情况说明，被告犹大德、艾英对上述证据均无异议，被告兴仁腾辉房地产公司未到庭应诉，视为放弃举证、质证。经审查，原告工商银行兴仁支行提交的证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经双方协商，同意由甲方作为兴仁县“水晶国际”项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为200万元，最高贷款成熟70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于价款人购买该项目住房。第二条该项目占地面积13933平方米，项目总面积约98452.74平方米，预计可销售面积98452.74平方米，可售住房518头，预计售房款约为3.8亿元人民币。第四条在借款人办妥正式登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证……。2015年3月10日，被告犹大德、艾英向原告工商银行兴仁支行申请个人住房贷款290000元。2015年3月18日，被告艾英、犹大德、兴仁腾辉房地产公司与原告工商银行兴仁支行签订《个人购房借款／担保合同》（编号：3572），合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷款人民币290000元（大学：贰拾玖万）；本合同项下贷款用于购买／自建坐落于兴仁县××，建筑面积116.01平方米的房屋；本笔贷款的担保方式为抵押；本合同项下贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，（上／下）浮5.9%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在执行利率5.9%（年利率）基础上加收50%；违约及违约责任。发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……，借款人发生上述约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同……。犹大德在借款人、抵押人处签名捺印，艾英在共同借款人、抵押物共有人处签名捺印，兴仁腾辉房地产公司在保证人处盖章。2015年3月16日，上述案涉抵押房产在兴仁县住房和城乡建设局办理了抵押预告登记手续（他项权证：仁房预东湖字第××号）。工商银行兴仁支行于2015年3月18日向犹大德、艾英指定的账户发放贷款290000元，基准利率5.9%（年利率），借款当期执行利率5.9%（年利率），借款逾期利率8.85%（年利率），起息日期2015年3月8日，借款到期日2030年3月8日，还款方式等额本息，还款周期按月归还本金、按月归还利息。工商银行兴仁支行发放借款后，二被告已有十余期借款本息未按约定偿还，截止2020年8月18日，二被告尚欠原告工商银行兴仁支行借款本金228771.95元、正常利息11707.28元、罚息777.84元、复利549.54元。在诉讼过程中，被告兴仁腾辉房地产公司认可其与原告工商银行兴仁支行签订《按揭贷款业务合作协议》中约定的该公司对兴仁县水晶国际承担阶段性连带责任保证的518套可售住房的购房者中含犹大德、艾英的上述案涉借款。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护，原告工商银行兴仁支行与被告犹大德、艾英、兴仁腾辉房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。工商银行兴仁支行依约向犹大德、艾英发放了贷款290000元，履行了贷款人的义务，犹大德、艾英应当按照《个人购房借款/担保合同》约定按期足额归还借款本息，其多次未按期足额偿还借款本息的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，工商银行兴仁支行有权解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，对工商银行兴仁支行请求解除双方签订的《个人借款/担保合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，犹大德、艾英应当返还未清偿的全部借款本金并支付利息、罚息、复利。截止2020年8月18日，犹大德、艾英尚欠工商银行兴仁支行借款本金228771.95元、正常利息11707.28元、罚息777.84元、复利549.54元，其应予支付，至于自2020年8月19日起至本息清偿完毕之日止的罚息及复利，根据双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定，从2020年8月19日起至本息付清之日止的罚息，以所欠贷款本金228771.95元为基数，按年利率8.85%计付；从2020年8月19日起至本息付清之日止的复利，以所欠利息11707.28元为基数，按年利率8.85%计付。被告兴仁腾辉房地产公司作为连带保证人，而双方约定的保证期间为自借款发放之日起借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工商银行兴仁支行收押之日止，现案涉房屋至今未办理房屋所有权证和涉案借款的正式抵押登记，其在保证期间内应当承担连带清偿责任，对工商银行兴仁支行的该部分诉求，予以支持。关于涉案房屋优先受偿权一节，工商银行兴仁支行仅对房屋进行抵押权预告登记，其目的是为了保证将来担保物权即抵押登记的实现，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，其未正式办理抵押权登记，抵押权并未设立，故对原告方提出对涉案房屋价款享有优先受偿权的诉请，不予支持。被告兴仁腾辉房地产公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭应诉,由其承担举证不能的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一项）、第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司兴仁支行与被告犹大德、艾英、兴仁县腾辉房地产开发有限公司签订的编号为3572号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告犹大德、艾英于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司兴仁支行借款本金228771.95元、正常利息11707.28元、罚息777.84元、复利549.54元，并从2020年8月19日起，以所欠借款金额228771.95元为基数，按年利率8.85%向原告中国工商银行股份有限公司兴仁支行支付罚息至本息实际清偿之日止；从2020年8月19日起以借期内所欠利息11707.28元为基数，按年利率8.85%向原告中国工商银行股份有限公司兴仁支行支付复利至本息实际清偿之日止； 三、被告兴仁县腾辉房地产开发有限公司对上列借款本息承担连带清偿责任。该连带清偿责任以犹大德、艾英办妥位于贵州省兴仁市××号房屋的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交原告收押之日止为限。承担连带责任的限额以《房屋他项权证》原件交付前的贷款本息以犹大德、艾英、兴仁县腾辉房地产开发有限公司与原告签订的《个人购房借款／担保合同》约定的还款方式进行计算为准； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司兴仁支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4860元，减半收取计2430元，由被告犹大德、艾英共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 查龙江 二〇二〇年九月四日 法官助理 付 琳 书 记 员 陈 康