陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终1457号 上诉人（原审原告）：史小强，男，1988年6月10日出生，汉族，自由职业，现住陕西省咸阳市渭城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审被告）：咸阳恒新物业管理有限公司。住所地，陕西省咸阳市秦都区沈光南路林湖苑小区。统一社会信用代码：91610400797909106J。 法定代表人:曹彬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人:雷玉川，陕西恪普律师事务所律师。 委托诉讼代理人:杨丹，陕西恪普律师事务所律师。 上诉人史小强因与被上诉人咸阳恒新物业管理有限公司服务合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月17日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意，在与上诉人史小强及被上诉人咸阳恒新物业管理有限公司委托诉讼代理人杨丹谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 史小强上诉请求：1、依法判令被上诉人现行电梯维保收费标准无效，并退还上诉人缴纳的电梯维保费用540元；2、判令被上诉人现行收取的物业费、管理费、垃圾清运费、公共能耗费无效，退还上诉人部分费用3979.70元；3、判令因被告拒绝为原告开通天然气服务和出售水、电、暖气所造成上诉人的经济损失4600元，合计金额9119.7元，并给上诉人造成的心理恐惧及人身安全给与道歉；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，对被上诉人的陈述和证据偏听偏信。上诉人的证据能够充分证明自己的诉讼请求；二、一审法院适用法律错误。被上诉人因其他原因（上诉人与该楼的开发商纠纷）不履行自己的义务（上诉人在购买水、电、暖气等时被上诉人均以各种理由推脱），让上诉人因此产生了无端的损失，且被上诉人在对该小区的物业等收费上，并未按照国家相关法律规定进行收费，做不到公开、公正、透明的原则，并且用威胁的手段对上诉人心理和身体进行威胁。对此，被上诉人应承担违约赔偿责任。 咸阳恒新物业管理有限公司辩称，一、一审认定事实清楚，应当维持原判。双方当事人签订的《普惠小区前期物业管理服务协议》中约定了电梯年检维保费、物业管理费、垃圾清理费、公共能耗等费用收费标准。被答辩人的上诉请求及理由违背客观事实和相关证据，应予驳回。二、答辩人依据与被答辩人签订的《普惠小区前期业务管理服务协议》收取费用、履行服务，且收费标准是参照《陕西省物业服务等级标准》及小区具体实际情况制定。三、被答辩人以答辩人物业管理收费依据未备案而不交费用，无法律和事实依据。四、答辩人并未拒绝为被答辩人购买水电暖，被答辩人陈述与事实不符。 史小强向一审法院起诉请求：1、请求判令被告现行电梯维保收费标准无效，并退还本人缴纳电梯维保费用540元。2、请求判令被告现行收取的物业管理费、垃圾清运费、公共能耗费均无效，并退还本人支付部分费用3979.7元。3、请求判令因被告拒绝为原告开通天然气服务和出售水、电、暖气，所造成原告经济损失4600元整；并给原告所造成的心理恐惧及人身安全给予登报道歉。4、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告购买陕西裕丰源房地产开发有限公司开发的普惠小区2号楼1单元26层12601室建筑面积138.25平方米,于2016年2月24日与被告咸阳恒新物业管理有限公司签订了《普惠小区前期物业管理服务协议》一份，协议约定物业管理费每月1.10元/平方米;电梯费0.26元－0.39/每平方米,电梯年检维保费180元/年.户;生活垃圾处理费6元/.户,电费、水费按照国家标准收，公共部位的用水、用电及损耗等公共能耗按0.19元/每平方米.月收取。服务协议签订后，被告向电梯专业维保公司支出了相应的电梯维保费，并向电梯质检局交纳了检测费及检验费，2018年至2019年咸阳市特种设备检验所对被告管理的电梯进行了定期检验。自2016年原告收房至2018年6月期间，原告先后在被告处购买水电费17次。2016年2月24日至2018年9月6日期间向被告交纳物业费、电梯费、垃圾清理费、公共能耗费、电梯维保费、电梯运输费共计5000余元，现原告要求判令被告现行电梯维保收费标准无效，并退还本人交纳电梯维保用540元，判令被告现行收取的物业管理费、垃圾清理费、公共能耗费均无效，并退还本人支付部分费用3979.7元，判令被告拒绝为原告开通天然气服务和出售水、电、暖气所造成原告经济损失4600元整，并给原告所造心里恐惧及人身安全给予登报道歉。 一审法院认为，原告购买普惠小区2号楼1单元26层12601室房屋后，2016年2月24日与被告签订了《普惠小区前期物业管理服务协议》系双方平等自愿，合法的基础上签订的，属双方当事人真实意思表示，且该合同真实合法有效。被告同时履行了合同的主要义务，按照合同约定为业主提供了物业服务，原告自2016年2月收房后按约定也履行了自己的义务，故收取原告相应物业管理费及垃圾清理费、公共能耗费、电梯维保费用并无不妥，原告认为与被告签订的《普惠小区前期物业管理服务协议》收取的物业费、电梯维保费等相关费用，未经过咸阳市物价局及相关政府单位书面审批及备案登记为由，要求被告退还收取的各项费用，不能因被告未对收费标准未进行备案登记，而导致双方签订的《普惠小区前期物业管理服务协议》无效，故原告要求退还物业费、电梯费、垃圾清理费、公共能耗费、电梯维保费已支付部分费用3979.7元及电梯维保费540元证据不足，本院不予支持，关于原告要求被告拒绝为原告开通天然气服务和出售水、电、暖气所造成原告经济损失4600元整，并给原告所造心里恐惧及人身安全给予登报道歉的诉讼请求证据不足，本院不予支持，故依法驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决：依法驳回原告史小强的诉讼请求。案件受理费50元，由原告史小强承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人史小强提交的新证据有：1、一审被上诉人的起诉状一份，证明案涉《服务协议》签订在被上诉人与陕西裕丰源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》之前且无证据证明经过公开招标。被上诉人在没有公开招标之前就与业主签订了《服务协议》，存在欺骗行为，属胁迫交易应为无效。被上诉人对该份证据的真实性予以确认。对证明目的不认可，不存在欺骗行为。经合议庭评议认为，上诉人的证明内容不符合认定合同无效的标准，故不予采信。2、录像、录音文件，3、“关于咸阳恒新物业管理有限公司驻普惠小区物业办拒绝为业主出售水电暖气行为通知函”。证明被上诉人拒绝收取上诉人一切费用，拒绝为上诉人出售水电暖气。被上诉人质证对证据2录音整理资料中的李经理的身份不认可。对证据3真实性无异议，但对证明内容不认可，上诉人只是接收了通知函，史小强已缴纳了2019年的暖气费。经合议庭评议认为，录音内容涉及案涉物业服务的专项代收事宜与一审出具的公安派出所接处警登记表相印证，可以反映史小强与咸阳恒新物业管理有限公司在代收水、电、暖过程中发生纠纷。4、咸阳市渭城区保障性住房关于普惠小区限价房的答复一份。证明普惠小区属于陕西省安居工程保障性住房，该小区物业收费必须在市级住建局备案，但该小区物业收费5年未备案。被上诉人质证对该节事实予以认可，合议庭予以采信。 二审查明，上诉人史小强共缴纳了两年的电梯年检维保费360元。包括史小强在内的部分业主与咸阳恒新物业管理有限公司在代收水、电、暖过程中曾发生纠纷。对一审查明其它事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1、电梯维保费收费条款是否有效？电梯维保费应否予以退还？2、被上诉人收取的物业费、管理费、垃圾清运费、公共能耗费相关条款是否有效？相关款项是否应当予以退还？3、被上诉人应否对因代收水、电、暖纠纷产生的经济损失予以赔偿？ 根据原陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅印发的《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发〔2014〕85号）第七条规定：普通住宅的物业服务收费实行政府指导价。第八条规定：省级价格主管部门会同省级建设行政主管部门制定全省物业服务收费基准价。第十三条规定：物业服务收费实行包干制的，物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务成本或物业服务支出构成包括以下内容：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修养护费用；3、物业管理区域内清洁卫生费用（不含居民生活垃圾收费）；4、物业管理区域内绿化灌溉、养护费用；5、物业管理区域内秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、经业主同意的其它费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在《物业服务合同》中另行约定，由物业服务企业代收代缴。物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用，应当列入维修资金专项支出解决，不得计入物业服务支出或物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。 被上诉人咸阳恒新物业管理有限公司的资质等级为三级。双方诉争阶段，政府公布的高层住宅三级等级基准价为0.9元/月.平方米。双方当事人在《前期物业管理服务协议》中虽约定的1.1元/月.平方米，但实际是按0.9元/月.平方米的标准收取的。电梯费、生活垃圾处理费、公共能耗费三项收费标准系双方当事人在物业管理费之外另行约定的，符合陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发〔2014〕85号）第十三条第三款的规定。上诉人无证据证明该约定超出了合理的范围，故双方当事人对上述四项费用应按《前期物业管理服务协议》约定的标准执行。被上诉人咸阳恒新物业管理有限公司已经提供了相应的物业服务，上诉人史小强作为业主应当按照合同约定支付相应的物业服务费。上诉人关于生活垃圾处理费和公共能耗费两项收费超出了被上诉人咸阳恒新物业管理有限公司与开发商陕西裕丰源房地产开发有限责任公司签订的普惠小区《前期物业服务合同》收费项目，且该收费标准未经备案等主张，均不构成合同无效的法定条件，亦不能免除或减少业主应当支付物业服务费的义务。故对该部分上诉主张不予支持。 根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》（陕价服发〔2014〕85号）第十三条规定物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用，应当列入维修资金专项支出解决，不得计入物业服务支出或物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。故物业服务企业收取业主电梯年检维保费无法律依据。双方当事人虽然在《普惠小区前期物业管理服务协议》中约定了相应的收费项目和标准，但该《协议》系被上诉人咸阳恒新物业管理有限公司提供的格式条款，其利用自己的优势地位，写入不符合法律规定的收费项目，加重了上诉人史小强不应承担的付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故被上诉人咸阳恒新物业管理有限公司应退还史小强已缴纳的两年电梯年检维保费360元。 对上诉人史小强主张经济损失及赔礼道歉一节，经查被上诉人咸阳恒新物业管理有限公司在代收相关专项费用的过程中虽与上诉人史小强存在纠纷，但可以通过多途径解决，并不必然造成要在外租房的结果。即双方的纠纷与上诉人主张的损害结果之间没有必然的因果联系。对上诉人史小强关于在外租房经济损失的主张不予支持。但考虑到本案的诉讼是因被上诉人咸阳恒新物业管理有限公司不当履行合同义务造成的，应由其承担本案一、二审案件受理费。双方在今后的物业服务关系中，应当互相理解、友好协商，正确行使自己的权利，履行各自的义务，不应增加不必要的损失。 综上所述，史小强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初149号民事判决； 二、上诉人史小强与被上诉人咸阳恒新物业管理有限公司签订的《普惠小区前期物业管理服务协议》中关于收取电梯年检维保费的条款无效； 三、被上诉人咸阳恒新物业管理有限公司在本判决生效后十五日内退还上诉人史小强电梯年检维保费360元； 四、驳回上诉人史小强的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由被上诉人咸阳恒新物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 华 审判员 李春丽 审判员 樊国强 二〇二〇年九月三十日 书记员 郑 洁 1