河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1554号上诉人（原审原告）：李其如，男，1976年10月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：张小龙，河南同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：金培宏，河南誉蓼律师事务所律师。上诉人（原审被告）：史文升，男，1973年1月13日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：冯春雷，河南振蓼律师事务所律师。原审第三人：刘文红，男，1975年8月15日出生，汉族，住河南省固始县。上诉人李其如与上诉人史文升及原审第三人刘文红房屋买卖合同纠纷一案，河南省固始县人民法院于2019年6月21日作出（2019）豫1525民初2921号民事判决，史文升不服提起上诉，河南省信阳市中级人民法院于2019年9月23日作出（2019）豫15民终3263号民事裁定，撤销原判，发回重审。河南省固始县人民法院于2020年3月23日作出（2019）豫1525民初8398号民事判决，李其如、史文升不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李其如及其委托诉讼代理人张小龙、金培宏，上诉人史文升及其委托诉讼代理人冯春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李其如上诉请求：请求撤销固始县人民法院（2019）豫1525民初8398号民事判决书第五项内容，并依法改判为，被上诉人赔偿上诉人房屋增值差价640,500元、办理过户手续缴纳的税费损失57,632.06元、土地使用权和三层房屋价格评估费6,000元（即不服判决金额为704,132.06元）。事实和理由：一审判决适用法律错误，对被上诉人应当赔偿上诉人的损失范围认定不清。2012年11月16日，上诉人与被上诉人签订了《房屋出售协议》一份，约定由上诉人购买被上诉人的别墅一套。上诉人已按照协议约定履行了付款义务（上诉人按国有土地使用权别墅价值支付的价款），并且为装修房屋支出了装修费用，为办理房屋过户缴纳了相应的税费，然而，由于争议房屋系第三人所有，被上诉人一房两卖且该房屋使用的是农村集体土地，导致上诉人至今不能实现合同目的，取得该房屋的所有权。上诉人要求解除合同，被上诉人由此给上诉人造成的损失应当予以赔偿。本案上诉人的直接损失包括上诉人支付的购房款、装修费用、办理过户税费、为确认诉争房屋土地使用权和房屋现有价格的评估费等；同时被上诉人存在欺诈行为导致买卖合同被解除，应当赔偿上诉人的房屋增值损失。史文升上诉请求：请求撤销固始县人民法院（2019）豫1525民初8398号民事判决书第三项内容，并依法改判为，驳回被上诉人李其如房屋装修费101,280元及评估费2,000元的诉讼请求。事实和理由：1．上诉人将本案涉及的房屋交付被上诉人时，房屋已经装修过，被上诉人对房屋没有再装修，因此，不存在被上诉人支付装修费用及装修损失。被上诉人提交的固价评字（2019）025号《关于固始县城郊乡八里松村民组刘文红（原房主）三层住房室内装修价格评估意见书》中涉及的价格评估对象（如断桥玻璃窗等）在上诉人将房屋交付被上诉人时已经存在，该费用不是被上诉人支付。因此，依法应当驳回被上诉人要求给付装修费总价101,280元及评估费2,000元的诉讼请求。2．原审应当判决被上诉人给付上诉人房屋使用费。原审既然判决解除《房屋出售协议》，并判决上诉人赔偿被上诉人相关损失，但未判决被上诉人给付上诉人使用房屋期间（从2012年11月16日至将房屋退还上诉人）的房屋使用费，有失公平。李其如向一审法院起诉请求：1．要求解除原被告之间2012年11月16日签订的《房屋出售协议》，并赔偿损失1,026,067.43元；2．由被告承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：2006年被告史文升将在集体土地自建的一套别墅以15万元的价格卖给第三人刘文红，第三人刘文红给付被告购房款4万元，双方没有签订购房协议。2007年11月2日，第三人刘文红将该房屋办理了房屋所有权证（房权证编号：固始县房权证城郊乡字第××号）。第三人刘文红填写有《农村居民建房用地规划申报审批表》一份，该房产使用的土地为农村集体用地。2007年第三人刘文红以此房抵押贷款10余万元，后被告史文升替第三人刘文红还清贷款本息15万元，取回房产证。2012年11月16日，被告史文升将该房屋卖给原告李其如，双方签订《房屋出售协议》一份。合同约定：甲方将位于固始县秀水街道办事处八里松社区八里松小队的别墅一套卖给乙方。一、房屋状况：该出售房屋坐北朝南，房屋占地面积10.5米×10米，院子9米×10.5米，前4米路后6米路，房屋建筑面积约260平方米；二、出售价格：甲乙双方经协商，该房屋价格为肆拾伍万元整；三、付款方式：经甲乙双方商定，房款一次性付清，房款付清后，房屋所有权属乙方所有；四、该房屋过户由乙方自己负责；五、违约责任：此协议签订后，双方必须自觉履行协议条款，不得违约；六、此协议在双方自愿的条件下签字，签字之日起生效，具备法律效力；七、此协议一式两份，双方各执一份。2013年6月16日，被告给原告出具收条一张，该收条载明：“收条今收到李其如购房款肆拾伍万元正。收款人：史文升，二〇一三、六、十六”。2015年12月14日，原告缴纳住房买卖契税26,483.16元，后退款一半，实际缴纳13,241.58元。2015年12月18日，刘文红（原告以第三人刘文红的名义）缴纳代开发票预收税款44,390.48元（包括营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税）。2015年12月18日，销售不动产统一发票（代开）记载：售房款662,079元。但原告未能完成房屋的过户登记。2019年1月，原告委托固始县豫诚价格评估事务所有限公司对本案案涉房屋三层住房室内装修价格进行评估，2019年1月30日，固价评字（2019）025号《关于固始县城郊乡八里松村八里松村民组刘文红（原房主）三层住房室内装修价格评估意见书》评估结论：1、室内装修207.57㎡×1,300元/㎡×30%（成新率）＝80,952元；2、门口水泥路面（10.5m×4m）5,000元；3、外墙漆10,000元；4、断桥铝玻璃窗7.8㎡×600元/㎡×95%（成新率）＝4,446元；5、不锈钢防盗窗7.8㎡×120元/㎡×95%（成新率）＝889.2元；评估标的总价格为101,280元。原告支付评估费2,000元。一审法院认为，原告第一次起诉是要求确认合同无效，本次起诉是要求解除合同，诉讼请求不同，不构成重复起诉。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故原告要求解除合同并主张损害赔偿，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告李其如要求被告史文升返还购房款45万元和赔偿房屋装修费101,280元，本院予以支持，原告的损失应该是被告史文升占用45万元购房款所造成的损失，被告史文升按同期银行贷款利率予以赔偿较为合理。原告缴纳住房买卖契税和原告以第三人刘文红的名义缴纳代开发票预收税款，因被告未收取该款，原告可向相关部门要求退还。土地使用权和三层住房价格评估费6,000元被告不应承担，三层住房室内装修价格评估费2,000元由被告承担。房屋经被告史文升交付原告李其如，原告应该返还被告，被告史文升与第三人刘文红的房屋买卖系另一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告李其如与被告史文升于2012年11月16日签订的《房屋出售协议》；二、被告史文升于本判决生效之日起十日内返还原告李其如购房款45万元并支付利息（以45万元为本金，按同期银行贷款利率支付利息，从2013年6月16日开始至款履行完止）；三、被告史文升于本判决生效之日起十日内赔偿费原告李其如房屋装修费101,280元和三层住房室内装修价格评估费2,000元；四、原告李其如于收到被告史文升付款后十日内将位于固始县秀水街道办事处八里松社区八里松小队的一套别墅腾空返还给被告史文升并将该房产证予以返还；五、驳回原告李其如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,800元，由原告李其如负担9,209元，被告史文升负担10,591元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，河南省固始县人民法院于2019年3月29日对原告李其如与被告史文升房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）豫1525民初286号民事判决，判决驳回原告李其如的诉讼请求。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：1．史文升是否应当赔偿李其如房屋增值差价640,500元；2．史文升是否应当赔偿李其如办理过户手续缴纳的税费损失57,632.06元；3．史文升是否应当赔偿李其如土地使用权和三层房屋价格评估费6,000元；4．史文升是否应当赔偿李其如装修费101,280元和评估费2,000元；5．李其如是否应当向史文升支付房屋使用费。（一）关于史文升是否应当赔偿李其如房屋增值差价640,500元的问题。本案中，李其如上诉称“然而，由于争议房屋系第三人所有，被上诉人一房两卖且该房屋使用的是农村集体土地，导致上诉人至今不能实现合同目的，取得该房屋的所有权。上诉人要求解除合同，被上诉人由此给上诉人造成的损失应当予以赔偿。……同时被上诉人存在欺诈行为导致买卖合同被解除，应当赔偿上诉人的房屋增值损失。”经查，当事人双方于2012年11月16日签订《房屋出售协议》，该协议第四条约定“该房屋过户由乙方自己负责。”河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初286号卷宗中有李其如于2017年2月20日向固始县公安局经侦大队报案的《询问笔录》，在该《询问笔录》中，李其如称“我来反映史文升一房两卖的事……史文升说他手里有套房子以前卖给刘文红，刘文红没有付钱给他，他把这套房子给收回来了，他就问我买不买这套房子。如果我买的话，可以让我把借他的10万元抵充房款。我当时感觉找他要钱难，还不如从他手里买这套房子；2012年11月16日，我与史文升签订了以45万元价格购买该处房屋的房屋出售协议，当时我和他协商房屋办好房权证后付全款。”李其如向公安机关的这一陈述与《房屋出售协议》的约定相吻合，证明史文升在签订《房屋出售协议》时并没有隐瞒事实，随后，李其如在2015年12月14日在向固始县地方税务局申报的《河南省契税纳税申报表》中亦记载转让方为刘文红，并非史文升，这一证据与前述《房屋出售协议》《询问笔录》的内容相吻合，亦印证了李其如对房屋的实际情况是明知；综上，史文升在当事人双方的房屋买卖交易中并不存在欺诈行为，故李其如上诉称“应当赔偿上诉人的房屋增值损失。”的理由不能成立（二）关于史文升是否应当赔偿李其如办理过户手续缴纳的税费损失57,632.06元的问题。本案中，因为本院认定史文升在当事人双方的房屋买卖交易中并不存在欺诈行为，按照当事人双方签订的《房屋出售协议》第四条“该房屋过户由乙方自己负责。”的约定，史文升无需赔偿李其如办理过户手续缴纳的税费损失57,632.06元。（三）关于史文升是否应当赔偿李其如土地使用权和三层房屋价格评估费6,000元的问题。本案中，因为本院认定史文升在当事人双方的房屋买卖交易中并不存在欺诈行为，故史文升无需赔偿李其如土地使用权和三层房屋价格评估费6,000元。（四）关于史文升是否应当赔偿李其如装修费101,280元和评估费2,000元的问题。本案中，史文升上诉称“上诉人将本案涉及的房屋交付被上诉人时，房屋已经装修过，被上诉人对房屋没有再装修，因此，不存在被上诉人支付装修费用及装修损失。被上诉人提交的固价评字（2019）025号《关于固始县城郊乡八里松村民组刘文红（原房主）三层住房室内装修价格评估意见书》中涉及的价格评估对象（如断桥玻璃窗等）在上诉人将房屋交付被上诉人时已经存在，该费用不是被上诉人支付。”经查，在一审、二审中，史文升均没有提交证据证明其上诉理由，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，其应当承担不利的后果，故史文升的该上诉理由不能成立。（五）关于李其如是否应当向史文升支付房屋使用费的问题。本案中，李其如向一审人民法院起诉主张解除《房屋出售协议》和赔偿损失，史文升并未就支付房屋使用费提起反诉，故本院对史文升的该上诉请求不予审理。综上所述，李其如、史文升的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,604元，由上诉人李其如负担5,421元，由上诉人史文升负担1,183元。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 姚 涛审判员 马 勇二〇二〇年九月一日书记员 汪玉娇