贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13556号 原告：陈荣，男，1980年12月27日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 原告：彭敏，女，1986年12月9日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵月颖，贵州朗意律师事务所实习律师。 原告陈荣、彭敏诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告陈荣、彭敏，被告毕节瑞丰房开公司的委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1.请求判决被告为原告办理房屋不动产权证；2.请求判决被告支付原告因迟延办理转移登记而产生的违约金。该违约金从2017年5月31日起至被告将商品房转移登记至原告名下止，以总房款为基数按日0.1%计算；3.判决被告退还原告多付的房款17120.36元及利息4622.50元；4.诉讼费用由被告承担。 本案查明的事实如下：2013年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭诚第3幢21层6号，建筑面积87.73平方米，房屋总价款为262313元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2013年10月31日前，被告承诺于2017年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。由于计算错误，原告多支付被告购房款17120.36元。被告就涉案商品房已具备转移登记的条件。 双方有争议的事项为：原告请求判令被告承担逾期办理不动产权证违约金请求权是否超过诉讼时效；被告应否支付逾期办理不动产权证的违约金；被告承担逾期办理不动产权证的违约金的截止时间应如何认定、违约金的标准应如何适用；原告诉请判决被告退还多支付的房款是否超过诉讼时效。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，原则上应从2017年6月1日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月11日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月11日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于原告要求被告办理涉案商品房不动产权证书的诉请，被告就涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用由原告承担，据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据不能证明其对原告进行了有效通知义务。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2020年8月28日），即被告承担违约责任的截止时间为2020年8月28日。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标注计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告诉请判决被告退还多支付的房款是否超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；……”根据该法律规定，原告请求判决被告退还多支付的房款，不适用诉讼时效的规定，被告应返还原告多支付的房款17120.36元，对原告提出的利息诉请，因无合同约定，本院不予支持。 被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务因疫情的原因而未能履行，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司应于原告陈荣、彭敏缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告陈荣、彭敏办理位于毕节市七星关区碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭诚）第3幢21层6号商品房不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈荣、彭敏支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款262313元为基数，自2017年8月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年8月28日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告陈荣、彭敏多支付的购房款17120.36元； 四、驳回原告陈荣、彭敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2959元，由原告陈荣、彭敏负担2059元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  魏雪松 二〇二〇年九月二日 书记员  余茂霞