沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0112民初6433号原告刘丽，女，1986年10月24日出生，朝鲜族，住沈阳市浑南区。被告沈阳房途房产经纪有限公司，住所地沈阳市浑南区。法定代表人李业，系该公司执行董事兼经理（未到庭）。原告刘丽与被告沈阳房途房产经纪有限公司（以下简称：房途经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法由审判员刘勇担任审判长并主审，与人民陪审员教媛、聂恒宇组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘丽到庭参加诉讼。被告房途经纪公司经本院合法传唤，没有派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽诉称，2019年5月5日，其与被告房途经纪公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定刘丽将其位于沈阳市浑南区.18平方米房屋委托房途经纪公司对外出租，该公司将租金收益交付刘丽，出租期限自2019年5月6日起至2021年5月6日止，每月租金1,700.00元，由房途经纪公司分8次向刘丽支付租金。被告房途经纪公司于2020年3月支付当月租金1,700.00元，随后于2020年4月22日向原告刘丽送达《疫情期间暂缓支付解决办法》，要求降低租赁费用并且延期支付租金。原告刘丽不能认可被告房途经纪公司提出的解决办法，双方协商未果。截止2020年5月24日，被告房途经纪公司拖欠原告刘丽1个月零20天的租金2,833.00元。原、被告约定租期满1年可以免除1个月的租金，由于双方的合同履行期限未满1年，因此不存在免租期。《房屋出租委托代理合同》约定如果被告房途经纪公司违约，应当赔偿原告刘丽2个月的租金作为违约金，即3,400.00元。原告刘丽就案涉房屋缴纳水电费押金700.00元，应当由被告房途经纪公司予以支付。提请法院判令解除原、被告之间签订的《房屋出租委托代理合同》；判令被告房途经纪公司支付租金2,833.00元、违约金3,400.00元、水电费押金700.00元，合计6,933.00元；由被告房途经纪公司承担案件受理费用。原告刘丽提供如下证据：1、沈阳市自然资源局于2010年8月25日颁发的辽（2019）沈阳市不动产权第0357428号《不动产权证书》、原告刘丽与被告房途经纪公司于2019年5月5日签订的《房屋出租委托代理合同》各1份，沈阳万科物业服务有限公司于2018年12月27日开具的收款收据3张，用以证明刘丽将个人所有的案涉房屋委托房途经纪公司出租，房途经纪公司截至2020年5月24日欠付刘丽租金2,833.00元，并且应当支付违约金3,400.00元以及水、电、煤气押金700.00元；2、被告房途经纪公司与陶畅签订的《房屋租赁合同》1份，用以证明房途经纪公司将案涉房屋出租给承租人陶畅，租赁期限截止2020年5月24日。被告房途经纪公司没有提出答辩，亦未提供证据。经审理查明，2019年5月5日，原告刘丽与被告房途经纪公司签订《房屋出租委托代理合同》1份，刘丽将其名下位于沈阳市浑南区.18平方米房屋委托房途经纪公司对外出租，约定房途经纪公司的出租权限为：代为刘丽出租房屋并且办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代为刘丽向承租方收取租金；出租代理期限自2019年5月6日起至2021年5月6日止，共计24个月；刘丽应当于2019年5月5日前将房屋交付房途经纪公司；租金标准每月1,700.00元，租金总计37,400.00元，付款方式为季度付款；租金收取方式为刘丽在中国工商银行开设账户，户名为刘丽，账号为62×××88；房途经纪公司将各期租金划入刘丽账户的日期：第一次2019年5月5日划付3,400.00元，第二次2019年8月5日、第三次2019年11月5日、第四次2020年2月5日每次划付5,100.00元，第五次2020年5月5日划付3,400.00元，第六次2020年8月5日、第七次2020年11月5日、第八次2021年2月5日每次划付5,100.00元；出租代理期内刘丽同意预留出60天作为房途经纪公司工作期，在第一次付款中扣除；出租代理期限内，刘丽不承担与房屋有关的水费、电费、煤气费、上网费、房屋设备故意损坏费，承担与房屋有关的暖气费、物业/卫生费、房屋自然老化费用（如电源老化、下水主管道老化、电器老化）；合同第六条（刘丽的权利与义务）约定，刘丽有义务配合房途经纪公司履行所承担的责任，有权对房屋的承租方进行检查是否合法居住。（一）在与房途经纪公司签署合同后，必须结清之前所有相关费用（如水、电、煤气费等）。（二）刘丽交房时应当保证该房屋所有附属品、设施设备处于适用和安全状态。（三）如果因为暖气漏水、房间水管老化等造成的任何损失由刘丽承担。（四）刘丽保证房屋产权清晰，需要房屋抵押、贷款、转让，房途经纪公司方可配合；合同第七条（房途经纪公司的权利与义务）约定，合作期间内，房途经纪公司应当妥善保管房屋各类钥匙，并且负责租期内的水、电、煤气等相关费用；合同第八条（合同的解除）约定，（一）经双方协商一致可以终止合同。（二）出现任何不可抗力的情形导致合同无法履行，合同自动解除。（三）刘丽有下列情形之一，房途经纪公司有权单方解除合同：1、交付房屋严重不符合合同的约定或者影响承租人居住、健康、安全；2、不承担约定维修义务导致房途经纪公司无法出租；3、隐瞒房屋重大瑕疵或者交验时无法发现重大隐患，影响房屋出租或者承租人居住。（四）房途经纪公司有下列情形之一的，刘丽有权单方解除合同：1、擅自改变房屋用途；2、利用房屋进行违法活动，损害公共利益或者影响他人正常生活；3、放任承租方上述行为。合同第九条（违约责任）约定，（一）刘丽违约要提前30天通知房途经纪公司，刘丽赔偿房途经纪公司2个月的租金作为违约金；（二）在第九条第（一）项的基础上，刘丽还要赔偿房途经纪公司1个月的租金，作为房途经纪公司赔偿承租方的违约金；（三）房途经纪公司违约要提前30天通知刘丽，房途经纪公司赔偿刘丽2个月的租金作为违约金。合同第十条（其他约定事宜）约定，1、超过付款日期5天以上视为房途经纪公司违约，房途经纪公司更改付款日期而刘丽同意的情形除外；2、房途经纪公司不得私自拆开屋内电器。合同签订后，原告刘丽将案涉房屋交付被告房途经纪公司用于对外出租。被告房途经纪公司于2019年11月25日至2020年5月24日期间，与承租人陶畅签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给陶畅使用，租期6个月，每月租金1,700.00元，房途经纪公司已经收取陶畅支付的租金10,200.00元。被告房途经纪公司已经向原告刘丽支付2020年2月5日之前的全部四期租金，又于2020年3月向刘丽支付第五期的部分租金1,700.00元，截至2020年5月6日欠付刘丽第五期租金1,700.00元。被告房途经纪公司于2020年4月向与该公司存在委托代理合同关系的业主发送《疫情期间暂缓支付通知》，以“因为疫情造成该公司房屋大量空置无法出租，新业务亦无法顺利开展，公司现已面临巨大经济压力”为由，提出应付业主的租金“不能按期支付，需要暂缓支付”。由于被告房途经纪公司没有向原告刘丽支付第五期的剩余租金，亦未与刘丽就欠付的租金以及后期租金支付问题进行协商，承租人陶畅于2020年5月24日租期届满后，刘丽将案涉房屋自行收回并且另行出租。被告房途经纪公司欠付原告刘丽第五期租金1,700.00元，以及2020年5月6日至2020年5月24日的19天租金1,076.67元（每月租金1,700.00元÷每月30天×19天），共计2,776.67元。原告刘丽催要租金未果，故起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告房途经纪公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告刘丽与被告房途经纪公司签订的《房屋出租委托代理合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。被告房途经纪公司没有按照合同约定如期支付房屋租金，以自己的行为表明不再履行合同约定义务，该公司的违约行为致使原、被告的合同目的无法实现，原告刘丽要求解除其与房途经纪公司签订的《房屋出租委托代理合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告房途经纪公司已经收取承租人陶畅2019年11月25日至2020年5月24日期间的房屋租金，案涉房屋没有空置的情况下要求暂缓向委托人刘丽支付应付租金违反委托代理合同的约定，应当承担本案全部民事责任。截至2020年5月24日，被告房途经纪公司应付原告刘丽房屋租金2,776.67元，有原、被告签订的委托代理合同，以及房途经纪公司与陶畅签订的租赁合同等证据佐证，本院予以认定。原告刘丽要求被告房途经纪公司支付违约金3,400.00元，虽然双方已经在委托代理合同中就违约金进行约定，但是该约定金额明显超出房途经纪公司违约行为造成刘丽产生的实际损失，应当予以适当调整，鉴于原、被告之间的委托代理合同自2020年5月25日开始已经无法履行，可以由房途经纪公司自2020年5月25日起至实际给付之日止，以应付款额2,776.67元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，向刘丽支付违约金。原告刘丽要求被告房途经纪公司支付水、电、煤气押金700.00元，因为该款系由刘丽向沈阳万科物业服务有限公司缴纳，并非房途经纪公司收取，原、被告签订的委托代理合同就该笔费用亦未进行约定，刘丽的此项诉求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告刘丽与被告沈阳房途房产经纪有限公司于2019年5月5日签订的《房屋出租委托代理合同》于本判决生效后立即解除：二、被告沈阳房途房产经纪有限公司于本判决生效后10日内给付原告刘丽房屋租金2,776.67元；三、被告沈阳房途房产经纪有限公司自2020年5月25日起至实际给付之日止，以应付款额2,776.67元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，向原告刘丽支付违约金；四、驳回原告刘丽的其他诉讼请求。如果被告沈阳房途房产经纪有限公司未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838.00元、公告费300.00元，由被告沈阳房途房产经纪有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 勇人民陪审员 教 媛人民陪审员 聂恒宇二〇二〇年九月十日书 记 员 余姝颍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。