广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异25号 异议人（案外人）：李洪娟，女，汉族，1972年8月8日出生，住山东省济南市历城区。 委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。 财产保全申请人：富德生命人寿保险股份有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福中一路1001号生命保险大厦27-30F。 法定代表人：方力，董事长。 委托诉讼代理人：龚玉洁，北京安杰（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘光富，北京安杰（深圳）律师事务所实习律师。 财产保全被申请人：山东中润置业有限公司。住所地：山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心1号楼502室。 法定代表人：边玉军，公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕杰超，公司员工。 财产保全被申请人：中润置业集团有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区东宝路8号时代天地广场1号楼。 法定代表人：郑强。 李洪娟对本院执行(2018)粤民初137号民事裁定，查封山东中润置业有限公司（以下简称山东中润公司）名下位于山东省济南市历下区经十路13777号中润世纪城5区、6区地下V--205-24号车位（以下简称案涉车位）的执行行为不服，向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2020年8月12日组织听证，异议人李洪娟、财产保全申请人富德生命人寿保险股份有限公司（以下简称富德人保公司）、财产保全被申请人山东中润公司三方的委托诉讼代理人参加了听证。本案现已审查终结。 本院审理的富德人保公司与山东中润公司、中润集团公司房屋买卖合同纠纷一案，财产保全申请人富德人保公司于2018年10月27日向本院申请财产保全。本院于2018年11月19日作出(2018)粤民初137号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结财产保全被申请人山东中润公司、中润集团公司名下总计人民币126907.6181万元的银行存款或等额的其他财产。依据该裁定，本院立（20l8）粤执保195号案，于2019年1月21日查封了案涉车位。异议人李洪娟对查封上述案涉车位不服，提出书面异议。 异议人李洪娟请求依法解除对山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区经十路13777号中润世纪城5区、6区地下V--205-24号车位的查封。主要理由为：本院所查封的案涉车位并非财产保全被申请人山东中润公司的财产，李洪娟与山东中润公司于2017年9月26日签署《世纪广场地下车位买卖合同》一份，并依约付清了全部车位款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，（2018）粤民初137号民事裁定书查封案涉车位有误，应依法解除对案涉车位的查封，并终止一切针对案涉车位的执行措施。 异议人李洪娟为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.《世纪广场地下车位买卖合同》。拟证明异议人李洪娟与山东中润公司于2017年9月26日签订了车位买卖合同，由李洪娟购买位于济南市××下区××中××世纪广场地下××区××号的车位，合同总价款为人民币200000元。 2.济南市房屋档案馆房屋权属状况信息、山东中润公司出具《证明》。拟证明合同签订的“济南市××下区××中××世纪广场地下××区××号”车位与对应的测绘编号为“历下区经十路13777号中润世纪城5区、6区地下V--205-24”为同一房产，本院于2019年1月21日查封。 3.兴业银行账户交易明细两份、《山东增值税普通发票》、山东省住宅专项维修资金专用票据。拟证明异议人李洪娟于2017年9月2日支付车位款20000元，于2017年9月26日支付车位款180000元，异议人已全部付清车位款，于2020年5月9日缴纳了案涉车位维修基金。 4.入住办理通知、中润物业管理集团有限公司物业费查询单三张、中国建设银行信用卡交易明细查询单。拟证明案涉车位于2017年9月26日交付使用，异议人李洪娟已为案涉车位缴纳物业管理费，在法院查封前已实际占有使用案涉车位。 5.房屋所有权证、异议人李洪娟与其他车位业主于2020年4月14日同山东中润公司客服经理谈话视频及文字版材料。拟证明异议人购买车位系与住宅配套使用，异议人曾多次要求办证，但山东中润公司办证人员只有一人，并未及时为异议人办理不动产登记。 富德人保公司答辩称：一、山东中润公司合法建造了案涉车位故其享有物权。案涉车位被保全时尚未办理变更登记，李洪娟并未取得案涉车位的物权，故法院查封登记在山东中润公司名下的案涉车位有事实和法律依据。二、李洪娟对案涉车位不享有排他效力的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”李洪娟提供的证据材料不符合上述四个条件，目前证据无法证明其已实际占有案涉车位，也无法证明其已缴纳全部购买车位款，目前提交的证据无法证明涉案不动产非因其自身原因未办理过户登记，故不应解封。李洪娟目前的证据难以证明其执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，应予驳回。 富德人保公司向本院提交了济南市自然资源和规划局不动产登记相关查询信息，拟证明房屋产权登记流程渠道可通过政府公开网站进行查询了解，无需开发商协助，买受人可自行办理。 山东中润公司在听证时答辩称：其与异议人在法院查封前已签订合同、缴纳房屋款项以及完成房屋、车位、储藏室等交付，山东中润公司与异议人在履行合同无违约事项，异议人的意见符合相关法律规定，依法应当解封。 中润集团公司未参加听证，未提交书面意见。 经过当庭举证、质证，本院经审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审查查明：本院查封之前，异议人与山东中润公司已在2017年9月26日签订合法有效的车位买卖合同，异议人已全部支付价款，并在本院查封之前已合法占有案涉车位。双方签订的车位买卖合同约定，出卖人应当在车位交付使用后12个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房产权属证书的，自车位交付使用后第13个月起，买受人所购车位的物业管理费由出卖人支付，直至将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止。 本院认为：本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）主张案涉车位由其购买属其所有，据此提出解除查封、排除执行的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案的争议焦点是，本案是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，案涉车位买卖合同签订、价款支付及车位交付均发生在2017年9月，车位交付使用亦在法院查封之前完成，车位交付后至法院查封前一直未办理不动产权登记。异议人提出其非法律工作者，无法全程留痕，曾多次通过电话或现场催促山东中润公司客服人员要求办理不动产权登记，均被要求等待通知办理，异议人并无故意不办理权属登记的主张符合常理，但其仍可以向不动产登记中心等相关职能部门进一步核实、了解，案涉车位长时间未办理过户，其中有异议人登记意识不强的原因。而根据买卖双方合同约定，山东中润公司负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，车位完成交付后12个月内，其应积极通知、提醒、帮助、支持业主办理过户登记，但山东中润公司未向本院提供证据证明其已完成上述提供资料报备案的义务，或已履行明确告知异议人可自行前往办理过户登记的义务。案涉车位未能办理权属登记的原因不能完全归责于异议人，本案不宜按照“因买受人自身原因未办理过户登记”处理。 综上所述，异议人李洪娟的请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区经十路13777号中润世纪城5区、6区地下V--205-24号车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  林宏坚 审判员  李昙静 审判员  余炜川 二〇二〇年九月十一日 书记员  萧嘉怡