浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3636号上诉人（原审被告）：谢爱媚，女，1973年3月5日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：孙瑞森，浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴中聚，浙江时代商务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：路易斯物业集团有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区锦绣路锦城商务楼1201室-1，统一社会信用代码：913303035890372192（1/1）。法定代表人：朱建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：高澄，浙江摩尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：项盼盼，浙江摩尚律师事务所律师。上诉人谢爱媚因与被上诉人路易斯物业集团有限公司（以下简称路易斯公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢爱媚上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持路易斯公司物业管理费按1元/月·㎡计算，改判仅支持路易斯公司2017年4月1日之后的物业服务费。事实和理由：1.一审法院认定60元/月·辆收取车位管理费没有依据。《公园壹号前期物业服务合同》第十条约定“乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务费等方面的权利义务”。及第四十一条约定“本合同与国家法律、法规有抵触的，以国家法律、法规为准”。在合同中约定该费属于车辆停泊消耗费，一审认定为车位管理费，属于认定错误。一审认定路易斯公司曾于2016年8月23日、2018年8月17日通过张贴的方式向谢爱媚催缴物业管理费及水电费不当，路易斯公司所提交的证据无法证实，催讨证据均是后补伪造。依据《公园壹号前期物业服务合同》第十条，停车服务应签订书面停车服务协议，即只有签订了停车服务协议路易斯公司才有权主张车辆停泊消耗费或服务管理费，但路易斯公司并无此证据。谢爱媚未停放车辆，不应该支付车位管理费。2.一审判决物业服务费按6元/月·㎡标准支付错误。一审认定《温州市物业服务收费管理办法》调整的是普通住宅前期物业收费，而涉案小区建筑的实际状况与别墅类似，故该标准不适用于涉案物业，该认定错误。首先，涉案的房屋是否认定为别墅，是行政机关的职权，且本案的小区已有定论系普通住宅小区，路易斯公司对涉案房屋所谓的为别墅或新名词“别墅类似”承担举证责任，现没有任何的证据可以证明涉案的房屋为别墅或“别墅类似”。在前期物业合同第一页中已经明确涉案房屋为普通住宅，而非别墅。其次，一审认为实际状况与别墅类似，表明涉案房屋并非别墅，一审以所谓的“别墅类似”即认定为别墅，是司法权侵犯行政权，枉法裁判。别墅是指有私家花园、独门独院、两至三层楼形式。涉案的房屋并非独门独院和享有私家花园，小区系普通住宅小区。路易斯公司主张6元/月·㎡物业管理费，依法应当由路易斯公司承担举证责任。3.2017年4月1日前的物业服务费及其他费用超过诉讼时效，一审认定系连续性服务合同不当。涉案物业费为独立性的定期之债，依据《公园壹号前期物业服务合同》第七条第四款约定，其为按年度缴纳，其各年度物业费均为独立之债，依法应分别计算诉讼时效。路易斯公司并未张贴催缴通知书，相关证据涉嫌造假。4.水电费收取依据不足。根据合同约定，分摊标准未定，路易斯公司欠费未缴，直接影响实际金额和分摊。路易斯公司尚欠水务公司水费未结清至少3万多元，水表亦未过户，一审直接判决分摊错误。一审认定路易斯公司在服务期间共缴纳公摊水电费88430.64元没有证据。5.一审判决支付违约金错误。物业费按6元/月·㎡收取违法，不应支付违约金。路易斯公司辩称，1.关于60元/月·辆的车位管理费。《物业服务合同备案表》中已经明确约定，谢爱媚应当支付。谢爱媚主张其未入住无需缴纳没有事实和法律依据。即使谢爱媚未入住，路易斯公司已经进行了管理，应当支付管理费。2.关于公摊水电费。小区存在公用水电问题，业主需要公摊水电费。路易斯公司一审已经提交了相关的缴费凭证，该费用是路易斯公司替业主代缴，且有关部门出具了缴费凭证。与其他案件诉讼的水费属于两笔不同费用，并无冲突。3.路易斯公司已经多次催讨物业及水电费，不存在诉讼时效已过的情形。4.涉案小区建筑并非普通住宅，实际是别墅，虽申请规划许可时按普通住宅审批，但后来建成了别墅，应当按照实际的建筑状况收费。既然不属于普通住宅，不应适用《温州市物业服务收费管理办法》的规定，且双方已经明确约定了物业服务费用，谢爱媚之前一直未提出异议，一审认定物业服务费标准正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。路易斯公司向一审法院起诉请求：谢爱媚立即向路易斯公司支付物业服务费156872.19元，逾期支付物业费的滞纳金459067.05元（以拖欠物业管理费为基数，从逾期之日起按每日3‰计算，暂计至2019年5月15日），代垫公摊水电费4078.80元，车位管理费6000.00元。合计：626018.04元。一审法院认定事实：2012年3月，温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司签订《公园一号前期物业服务合同》，约定由温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司对“公园一号”小区进行前期物业管理，物业名称为公园壹号，总建筑面积12100平方米，双方约定物业服务费6元/月平方米，物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在合同年度第一个月履行缴纳整年度物业服务费用义务；谢爱媚应每年一次向全体业主公布物业服务资金的收入情况及公共分摊水电费、电梯能耗费的公共分摊费用；谢爱媚应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务费等方面的权利义务；未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三向谢爱媚支付滞纳金。2012年7月6日，温州市房产管理局龙湾分局对温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司物业管理合同作出备案，备案表中载明物业管理收费标准住宅、储藏间6元/月平方米，地下车库机动车位出售60元/月辆。谢爱媚系上述小区3幢103室、104室、203室、204室、303室、304室、地下室一层049、地下室一层050、地下室一层051、地下室一层052、地下室一层053、地下室一层058的业主，登记建筑面积为517.73平方米。温州市中厦房地产开发有限公司于2015年1月将上述房产交付于谢爱媚，谢爱媚至今未实际入住上述房产。因谢爱媚未按时交纳物业管理费，路易斯公司于2016年8月23日、2018年8月17日通过将催缴物业费通知粘贴在谢爱媚涉案房产处的方式进行催缴。据路易斯公司自行提交的有原件的缴纳凭证，2015年5月至2019年4月期间路易斯公司为涉案小区代垫公共水电费共计88430.64元。2018年1月3日，温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司名称变更为浙江路易斯物业管理有限公司；2019年3月26日，浙江路易斯物业管理有限公司名称变更为路易斯公司。一审法院认为，1、《物业管理条例》（2007年修订）第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。涉案小区在业主大会成立前由建设单位与物业管理公司签订涉案前期物业管理合同符合上述法律规定，该合同系双方真实意思表示且经过相关主管部门备案，应对全体业主产生法律效力。路易斯公司已经向谢爱媚涉案小区提供了物业服务，谢爱媚作为涉案小区的业主，接受路易斯公司为其所在小区提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。路易斯公司要求谢爱媚按6元/月平方米支付物业服务费及60元/月辆收取车位服务费，符合合同约定，于法有据，依法予以支持。谢爱媚认为6元/月平方米收费标准明显高于《温州市物业服务收费管理办法》规定的普通住宅的物业收费标准，该管理办法调整的系普通住宅前期物业收费，而涉案小区建筑的实际状况与别墅类似，故该标准不适用于涉案物业；同时，谢爱媚亦未提供证据证明路易斯公司提供的物业服务有不符合合同约定的情形，对谢爱媚的辩称意见不予采纳。对谢爱媚关于自己尚未入住，无需缴纳车位使用费的意见，于法无据，不予采纳。谢爱媚辩称2015年2月1日至2017年3月31日的物业管理费已超过诉讼时效，由于路易斯公司于2016年8月23日、2018年8月17日已经通过合理的方式向谢爱媚进行催缴，属于《中华人民共和国民法通则》第一百九十五条第（项）规定的诉讼时效中断的情形，故对上述谢爱媚辩称意见，不予支持。故谢爱媚每月应缴纳物业管理费为3106.38元，缴费期间为2015年2月1日至2019年3月31日计50个月，故谢爱媚应缴纳物业管理费总计155319元，车位管理费6000元。2、根据约定谢爱媚应于每年第一个月履行缴纳整年度物业服务费,路易斯公司诉称谢爱媚应按照涉案合同约定的日千分之三支付滞纳金,该违约金计算标准明显过高，谢爱媚辩称路易斯公司的实际损失应以银行同期贷款利率进行计算，予以支持，故对违约金酌情调整为2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，均从逾期缴纳之日起计算至实际履行之日止。3、路易斯公司诉称水电费公摊部分为4078.80元，该项支出根据路易斯公司提交的水电费垫付发票原件确定其实际支出为88430.64元，故按面积谢爱媚应支付公摊水电费部分为3783.70元，至于路易斯公司未能提供原件的部分，可在有确切证据后另行主张，谢爱媚辩称计收方法未协商确定，不能收取，依据不足，不予采纳。综上,对路易斯公司合理部分的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、谢爱媚于判决生效之日起十日内支付路易斯公司物业管理费155319元及违约金（以34170.18元为基数从2015年3月1日起，以37276.56元为基数从2016年3月1日起，以37276.56元为基数从2017年3月1日起，以37276.56元为基数从2018年3月1日起，以9319.14元为基数从2019年3月1日起，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率均计算至实际履行之日）、车位管理费6000元、水电费公摊3783.7元；二、驳回路易斯公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10060元，减半收取5030元，由路易斯公司承担3652元，由谢爱媚承担1378元。二审审理期间，谢爱媚提供如下证据：证据1.浙江省温州市中级人民法院作出的（2020）浙03民终1327号民事判决书，证明路易斯公司未能按约定义务提供物业服务，代缴代收的公摊水费欠费尚未结清。证据2.温州市国土资源局作出的温土资发[2008]300号《关于印发温州市龙湾区三郎桥村三产安置留地地块国有建设用地使用权挂牌出让有关文件的通知》、温州市规划局规设字[2008]03050号规划设计条件通知书，证据3.温州市龙湾区发展和改革局文件龙发改基[2010]46号《关于下达龙湾区三垟壹品居（暂名）建设项目基建计划的通知》，该两组证据共同证明涉案小区属于二类居住用地即二类普通住宅。套型建筑面积在90平方米以内占住宅建设总量的70%，系容积率达1.5的多层建筑住宅，不应是别墅或者“别墅类似”。证据4.《民用建筑术语标准》GB/T50504-2009，证明别墅是指有私家花园、独门独院、两至三层楼形式、容积率极低的低密度一类住宅。路易斯公司质证认为，对证据1真实性无异议，但是，判决书上写的公用水表不是登记在路易斯公司名下，并未包括在本案列入公摊水电费的范围内。证据2、3、4真实性没有异议，待证事实有异议。涉案小区是别墅，带独立花园低层独立住宅，应以实际情况收费。本院认为，双方对证据1真实性无异议，但该判决不能证明路易斯公司未尽到物业管理义务，且该判决涉及的水费并不包括在本案中，本案中系路易斯公司已经实际代缴的水费，本院对该证据不予采信。关于证据2-3，属于在规划设计阶段的相关文件，涉案小区房屋的规划不能证明实际建成房屋的状况，本院不予采信。关于证据4，双方虽然对真实性无异议，但与本案缺乏关联性，不能证明待证事实，本院不予采信。谢爱媚申请法院责令路易斯公司提供证据，路易斯公司在收到法院通知后，提供了证据1.《公园壹号前期物业服务合同》附件主要经济指标、附件2物业公用部位明细、附件3物业共用设施设备明细复印件；证据2.资金收入情况及公摊水电费缴纳统计表复印件；证据3.《前期物业管理服务方案》，谢爱媚对路易斯公司提供的三组证据真实性均有异议，由于无原件相印证，本院对该三组证据均不予采信。路易斯公司补充提交催讨照片的光盘一份，证明催讨路易斯公司向谢爱媚催讨物业服务管理费用的时间。谢爱媚质证认为，对该份光盘内容的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明待证事实。本院认为，光盘中的照片形成时间属于路易斯公司单方制作提供，且谢爱媚对其真实性有异议，对该照片具体形成时间无法核实，本院不予采信。本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，关于物业管理费收取标准。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应选聘物业服务企业对小区提供物业服务，所签订的前期物业服务合同对全体业主有约束力。涉案小区的建设单位温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司签订了《公园壹号前期物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，且内容合法，应对涉案小区全体业主具有约束力，谢爱媚作为涉案小区业主应该遵守该合同约定。谢爱媚上诉主张合同约定物业管理费6元/月·㎡违反了《温州市物业服务收费管理办法》规定的普通住宅物业收费标准。根据国家发展和改革委员会出台的《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。《物业服务收费管理办法》第七条规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案住宅是普通住宅物业还是非普通住宅物业，应根据建筑住宅的实际状况确定，从涉案小区每幢楼层高度均在五层以内，以及实际购买使用情况看，与普通住宅均不相同，且双方已经在物业服务合同中明确约定收费标准并备案，涉案小区物业按照非普通住宅收费合理。谢爱媚主张涉案物业系普通住宅，依据不足，本院不予支持，一审判决按照6元/月·㎡收取物业管理费正确，本院予以维持。由于谢爱媚未按照约定期限缴纳物业管理费，一审判决其承担违约金并无不当，本院予以维持。关于车位管理费。虽然在《公园壹号前期物业服务合同》中约定为车辆停泊消耗费，但路易斯公司的起诉请求主张车位管理费，一审按照车位管理费判决，并不影响双方对该条约定的理解，谢爱媚上诉认为一审认定车位管理费错误不当，本院对其该上诉主张不予支持。由温州市中厦房地产开发有限公司与温州市路易斯酒店物业管理服务公司共同签订了《物业管理合同备案表》并备案，备案表中载明车位费为出售60元/月·辆，该约定并未违反法律的强制性规定，合法有效，谢爱媚拥有车位，应当支付车位管理费。谢爱媚上诉主张其未停放车辆不应支付车位管理费，该主张缺乏依据，本院不予支持。关于公摊水电费。《公园壹号前期物业服务合同》第六条约定，水电等费用标准按实际另定，后双方虽然未再行约定，由于路易斯公司已经提供其代为缴纳水电费的发票，属于已经实际发生的费用，路易斯公司主张按照面积分摊水电费也合理，一审判决谢爱媚承担水电费并无不当，本院予以维持。关于2017年4月1日之前的物业服务费是否超过诉讼时效。根据《公园壹号前期物业服务合同》第七条第四款约定，物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在合同年度初第1个月履行交纳整年度物业服务费用义务。因此，每年度应交物业服务费系独立之债，本案每年应交物业服务费的诉讼时效应独立计算。路易斯公司提供了2016年8月23日、2018年8月17日催款通知书，因其并未提供该证据原件，谢爱媚对通知书的真实性有异议，本院认为，该份通知书由于无原件印证，一审采信不当，本院予以纠正。本案是2020年1月9日立案，诉讼时效计算三年，结合《公园壹号前期物业服务合同》约定物业费用缴纳时间是合同年度初第1个月履行交纳整年度物业服务费用义务，故谢爱媚上诉主张2017年4月1日之前的物业服务费已经超过诉讼时效，本院予以支持。一审以物业服务合同系连续性服务合同而主张诉讼时效未过不当，本院予以纠正。谢爱媚应支付物业管理费为74553.12元（计算公式：517.73㎡×6元/月·㎡×月数，从2017年4月1日至2018年3月31日止37276.56元，从2018年4月1日起至2019年3月31日止37276.56元）及违约金（其中37276.56元从2018年5月1日起，37276.56元从2019年5月1日起，均计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算），车位管理费2880元（计算公式：24个月×60元/月·辆×2辆），代缴的公摊水电费1572.84元（2017年3月31日之前的公摊水电费已过时效不予支持）。综上所述，谢爱媚的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初315号民事判决；二、谢爱媚于本判决生效之日起十日内支付路易斯物业集团有限公司物业管理费74553.12元及违约金（其中37276.56元从2018年5月1日起，37276.56元从2019年5月1日起，均计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前的按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算）、车位管理费2880元、代缴的公摊水电费1572.84元；三、驳回路易斯物业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10060元，减半收取5030元，由路易斯物业集团有限公司负担4142元，谢爱媚负担888元；二审案件受理费3354元，由路易斯物业集团有限公司负担1775元，谢爱媚负担1579元。本判决为终审判决。审 判 长 夏孟宣审 判 员 李 佩审 判 员 张元华二〇二〇年九月十五日法官助理 郭阳平书 记 员 陈思文?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。