河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4809号上诉人（原审原告）：王庆柱，男，汉族，1964年4月5日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：赵健，女，汉族，1989年10月9日出生，住河南省唐河县，系王庆柱儿媳。上诉人（原审被告）：唐河县中信置业有限公司，住所地唐河县城关北京大道与滨河路交汇处。法定代表人：赵长生，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗德群，河南通天路律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师。上诉人王庆柱、唐河县中信置业有限公司（以下简称中信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭对本案进行了审理。上诉人王庆柱，上诉人中信公司委托诉讼代理人苗德群、王博源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王庆柱上诉请求：1.撤销河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2155号民事判决书第三项，改判退还办证费22550元及支付利息（不服金额12000元）；2.维持河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2155号民事判决其他判项；3.本案诉讼费用由中信公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，2011年4月中信公司收取王庆柱办证费22670元后，迟迟不给王庆柱办证，王庆柱于2020年4月16日又向税务部门缴纳契税7265.79元。该笔费用是王庆柱缴纳的，故中信公司应退回王庆柱的办证费用中不应扣除该笔款项。中信公司辩称，一审判决认定退还款项金额正确。中信公司上诉请求：1.撤销河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2155号民事判决书，改判驳回王庆柱的诉讼请求；2.全部诉讼费用由王庆柱承担。事实和理由：1．涉案《商品房买卖合同》第十五条已对逾期办证的责任作出约定，王庆柱不能证实中信公司在商品房交付使用后90日内未及时将办理产权登记需由中信公司提供的资料报送到产权登记机关，故中信公司不应承担逾期办证的违约责任。2．涉案《商品房买卖合同》并未对面积差异价款的利息作出约定。涉案房屋所在的小区，因技术原因致使王庆柱及其他购房者所签合同的约定面积与产权测绘登记面积发生差异。对于合同约定面积小于产权测绘面积的情况，其他购房者仅向中信公司补交了面积差异价款，并未补交面积差异价款的利息。故王庆柱要求退还面积差异价款的利息，违背诚实信用和公平原则。即使应承担面积差异价款的利息，也应当以房产证出证之日作为面积差利息计算的起始时间。3．中信公司按照政府部门的相关规定预收办证费用，在合同的约定面积与产权测绘面积发生差异的情况下，向购房者收取的办证费用与向房管部门实际缴纳的费用数额存在差异。每位业主的预收收据上均注明“多退少补”，并不涉及利息。对于办证费用向购房者少收的情况，众多购房者仅向中信公司补交了少收的办证费用，并无补交利息。故王庆柱要求中信公司退还多收办证费用的利息，违背诚实信用和公平原则。王庆柱辩称，1.王庆柱已经完成所有义务，中信公司在规定期限内，没有使王庆柱取得权属登记证书，存在违约行为。中信公司收取的大修基金、办证费后数年不予上交，存在恶意占用问题。2.房屋面积超额业主没有补交利息，与本案无关。3.中信公司并未在规定期限内办理权属登记，也没有主动退还多收的费用，长期占用资金应当支付利息。王庆柱向一审法院起诉请求：1.判令中信公司退还本金及利息共计56196.5元，包括：延期办证违约金484.3元，面积差12441.6元及利息7166.3元，多交的住房大修基金249元及利息127.4元，多交的住房办证费22670元及利息13057.9元；2.诉讼费由中信公司承担。一审法院认定事实：2011年3月20日，王庆柱作为买受方，中信公司作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》一份，王庆柱购买中信公司开发的河南省南阳市唐河县滨河街道办事处大唐中央城48幢1单元1104室，该商品房合同约定建筑面积共168.19㎡，单价为人民币2880元／平方米，总金额484387元。付款方式为银行按揭贷款，首付145387元，余款339000元，申请办理15年银行按揭。合同约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。2011年4月7日，王庆柱向中信公司交纳房屋首付款145387元；2011年4月7日王庆柱向中信公司交纳办证按揭费22670元；2013年5月4日，王庆柱向中信公司交纳房屋大修基金9688元。2020年5月27日，中信公司将涉案房屋不动产所有权证办出，该证上显示房屋建筑面积为163.87㎡。王庆柱向唐河县房产开发管理局查询涉案房屋登记信息显示，中信公司代王庆柱缴纳契税7265.79元。中信公司向唐河县房管局代交涉案房屋登记费120元。一审法院认为，王庆柱与中信公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。多收取的房屋办证费、面积误差款等违反法律规定，应予退还。1、王庆柱请求中信公司承担延期办证违约金484.3元，根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1．……；2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金……”双方仅对逾期办理房屋所有权登记的违约金进行了约定但并未对办证期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案房屋不动产所有权证于2020年5月27日出证，中信公司未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，王庆柱请求中信公司承担迟延办证违约金，一审法院予以支持，数额为484.3元（484387元×0.1％=484.3元）。2、王庆柱请求中信公司退还面积差款12441.6元及利息，本案中，原、被告签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为168.19㎡，房管部门测绘面积为163.87㎡，面积误差4.32㎡，因双方在合同中明确约定了以“房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，故双方应按约定处理。面积差价款为12441.6元（4.32㎡×房屋单价2880元／㎡=12441.6元），中信公司对该款应予以退还；王庆柱要求中信公司承担利息，一审法院亦予以支持。3、王庆柱请求中信公司退还多收取的办证按揭费13057.9元及利息，中信公司向王庆柱收取办证按揭费22670元，而中信公司代王庆柱交纳契税7265.79元，代交办证费用为120元，22670元减去办证费用、契税剩余15284.21元，中信置业对此应予退还；王庆柱请求支付利息，一审法院亦予以支持。判决：一、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内支付王庆柱延期办证违约金484.3元；二、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内返还原告王庆柱面积误差款12441.6元及利息（自2011年4月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内退还王庆柱房屋办证按揭费15284.21元及利息（自2011年4月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回王庆柱的其它诉讼请求。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院认定的案件基本事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.中信公司是否存在逾期办证的违约行为；2.中信公司应予退还的房屋办证按揭费用应为多少；3.涉案房屋面积误差款、房屋办证按揭费用的利息是否应予支持。关于中信公司是否存在逾期办证的违约行为的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。本案中，王庆柱已经履行支付购房款的合同义务，并缴纳办证按揭费用，中信公司未在合同约定的期限内未王庆柱办理房屋所有权证，应当承担逾期办证的违约责任。中信公司主张系王庆柱个人原因及行政机关原因导致逾期办证，但并未提交相关证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。中信公司关于其不存在逾期办证的违约行为的上诉理由，于法无据，本院不予支持。关于中信公司应予退还的房屋办证按揭费用数额问题。根据王庆柱提交的《中华人民共和国税收完税证明》和缴纳契税的银联商务签购单，可以证实7265.79元契税系由王庆柱个人缴纳的事实，二审庭审中，中信公司也认可“实际是业主自己交的，中信公司代交”，故该笔7265.79元费用不应在中信公司收取的22670元费用中予以扣除，中信公司应予返还王庆柱的房屋办证按揭费用应为22550元。王庆柱关于中信公司应退还其办证按揭费22550元的上诉请求，于法有据，本院予以支持。关于涉案房屋面积误差款、房屋办证按揭费用的利息是否应予支持的问题。涉案《商品房买卖合同》虽约定对房屋面积差价款“多退少补”，但因中信公司并未准确预估所售房屋面积，致使王庆柱于2011年即多交纳购房款和办证按揭费用，中信公司对王庆柱多交纳的相关款项进行占有使用，从中获益，故一审法院判决中信公司承担涉案房屋面积误差价款和房屋办证按揭费用的利息符合公平原则，本院予以维持。综上所述，王庆柱的上诉请求成立，予以支持。唐河县中信置业有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2155号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2155号民事判决第四项；三、变更河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初2155号民事判决第三项为唐河县中信置业有限公司于判决生效后十日内退还王庆柱房屋办证按揭费22550元及利息（自2011年4月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回王庆柱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费605元，由王庆柱负担150元，由唐河县中信置业有限公司负担455元。二审案件受理费705元，由唐河县中信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 乐审判员 郭林慧审判员 罗 军二〇二〇年九月二十七日法官助理赵希国书记员张洋