台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初2922号原告：朱鹤鸣，男，1952年4月17日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：陈建敏，女，1956年1月21日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：郑的，浙江鼎格律师事务所律师。被告：叶谷强，男，1976年1月21日出生，汉族，住三门县。被告：黄美君，女，1974年4月11日出生，汉族，住三门县。第三人：台州市椒江铭家房产经纪事务所，住所地：台州市椒江区商务中心7号楼门面朝北1间。经营者：叶谷强。原告朱鹤鸣与被告陈建敏房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，原告朱鹤鸣申请追加了叶谷强、黄美君为共同被告；本院依职权追加了台州市椒江铭家房产经纪事务所（以下简称椒江铭家事务所）为第三人参加诉讼。本案于2020年8月18日、9月10日、9月15日三次公开开庭进行了审理，原告朱鹤鸣、被告陈建敏及其委托诉讼代理人郑的、被告黄美君、第三人椒江铭家事务所的经营者暨被告叶谷强到庭参加诉讼。被告陈建敏曾以原告朱鹤鸣为被告提起反诉，后又申请撤回反诉，本院已作出裁定准许其撤回反诉。本案现已审理终结。朱鹤鸣向本院提出诉讼请求：1.确认朱鹤鸣与陈建敏签订的关于椒江区商务中心6幢1602室不动产（以下简称商务中心不动产）的房屋买卖合同无效；2.陈建敏赔偿朱鹤鸣损失费565970元。诉讼过程中，朱鹤鸣几经变更，最终将诉讼请求确定为：1.确认朱鹤鸣与陈建敏于2020年5月13日签订的关于商务中心不动产的二手房买卖合同无效；2.陈建敏将商务中心不动产恢复原状后归还朱鹤鸣，并赔偿自2020年6月20日起至归还之日按4000元/月计算的租金损失。事实和理由：2020年5月，朱鹤鸣要将杭州120平方米的房子换成140平方米，找好了买家和中介并支付了押金。朱鹤鸣为避免多套房的房产税，需还清贷款和退出持房名额，遂委托中介黄美君不计价格打折出售商务中心不动产。2020年5月13日，朱鹤鸣与可以付全款的陈建敏签订了房屋买卖合同。签订合同时，陈建敏表示由于理财未取出，可能要迟一两天支付房款，自己的儿子在一两天内无法返回椒江办理产权过户手续，可以先做公证，为了安全起见最迟把合同签到6月20日，朱鹤鸣均予以同意。签订合同后，黄美君即和朱鹤鸣洽谈过户和公证事宜，但在5月24日，缪菊飞和朱鹤鸣儿子朱琼辉到椒江办理过户手续时，陈建敏的儿子却未前来。黄美君还欺骗朱鹤鸣过户时间，一直不过户不公证。朱鹤鸣发现，陈建敏欺骗朱鹤鸣获得打折的价格。陈建敏以欺诈的方式与朱鹤鸣签订的合同无效。另外，合同履行过程中，陈建敏、黄美君提出借银行卡供他们的买家打款的违法要求。合同第6条约定过户前卖方提前将房产户口迁出，违反了行政法规的强制性规定。合同第9条约定，买方、卖方任何一方违约，收到违押金的一方要提取违押金的40%给中介方作为中介费，该约定造成中介黄美君为谋取巨大违约金而制造当事人违约的欺诈行为。朱鹤鸣的房子是豪华精装修，合同第13条约定，陈建敏付给朱鹤鸣200000元定金以后，朱鹤鸣同意陈建敏对房屋进行装修，如朱鹤鸣反悔，必须赔偿给陈建敏装修费用及双倍返还赔偿金400000元，如陈建敏反悔，装修无偿赠送给朱鹤鸣，定金200000元归朱鹤鸣所有。该约定违背了当事人真实的意思表示和事实。而且合同条款中没有规定陈建敏把精装修拆除，而陈建敏却和黄美君配合，将朱鹤鸣的豪华精装修拆除，杜绝了朱鹤鸣再行出租的途径。这个条款明显看出合同内容不是为了真实的交易，而是在串帮陷害。合同中第3条约定，由陈建敏办理未付房款本票交给中介，再办理委托公证给陈建敏，再由中介将本票给朱鹤鸣，该条款存有诸多瑕疯与疑点。根据交易习惯或常理，该条款不存在房屋买卖的真实意思表示，明显不是为了朱鹤鸣的利益，委托公证实为陈建敏今后做“阴阳合同”的借口。该条款约定的办理委托公证给陈建敏违反了房地产经济管理办法的强制性规定。委托公证给陈建敏的目的只是为了买方以后做“阴阳合同”的备胎，而且委托公证是由委托人和受托人同时进行的，任何一方的不配合，都可以拖延时间，造成合同的违期赔偿，就可以违约金四、六分成了。签订合同当日，黄美君以买家的身份和朱鹤鸣洽谈，为了拖延办理时间，黄美君欺骗朱鹤鸣说，要三证合一后，才可以办理公证过户，三证合一要三个工作日以上，而实际只需几个小时。黄美君在2020年6月16日已经知晓在公证处可以办理委托公证和调出产权证的征信档案，却用欺骗的方式，安排朱鹤鸣和缪菊飞、朱琼辉20日下午到办证中心调取，进行最后期限的拖延，意图制造朱鹤鸣违约的假象。幸好朱鹤鸣联系了公证员才摆脱这个骗局。2020年6月17日，朱鹤鸣向黄美君指出陈建敏黄美君的欺骗行为时，黄美君买家的身份改变了，回答：“好的，我和她说一下。”2020年6月19日，中介们要朱鹤鸣留出半年至一年的公证时间作为寻找下个买家的交易空间，要用钱买公证时间。黄美君和陈建敏相互串通，合同各条款明显地违反了国家政策和法律规定，无论是关于房屋买卖合同的条款还是关于居间合同的条款，均属无效。陈建敏辩称：朱鹤鸣受缪菊飞、朱琼辉委托将商务中心不动产出售给陈建敏，陈建敏在2020年5月13日支付给朱鹤鸣定金200000元，并按约在2020年6月18日将剩余房款1268000以本票的形式转入朱鹤鸣银行账户，并由朱鹤鸣办理了申请人、收款人均为朱鹤鸣的本票。双方约定2020年6月20日前办理委托公证或者过户手续。2020年6月20日，缪菊飞、朱琼辉到椒江办理公证手续时，缪菊飞认为房屋卖得过于便宜要求加价100000元，陈建敏表示如果缪菊飞同意，可以加价50000元，但各方未就加价问题谈妥。缪菊飞、朱琼辉办理了受托人为朱鹤鸣的公证手续。此后，陈建敏告知中介让朱鹤鸣直接转户给陈建敏，朱鹤鸣不同意。双方就商务中心不动产签订的房屋买卖合同合法有效。朱鹤鸣起诉陈述不真实，违背了客观情况。朱鹤鸣对于房屋买卖事项比较有经验，不存在被骗的前提。本案纠纷源于2020年6月9日本地教育部门出台了学区方面的新规，商务中心不动产属于学区房，房价有所上涨，朱鹤鸣不愿以原价售房。朱鹤鸣并非房屋真正的产权人，朱鹤鸣所谓的5月24日缪菊飞、朱琼辉到椒江办理的手续不是合同约定的6月20日前办理的公证手续，而是办理土地证、契证、房产证三证合一的手续。此前，房产证上没有朱鹤鸣的名字。陈建敏作为买方，在2020年6月18日已经履行了全部合同义务。陈建敏已付清购房款却未取得房屋产权，朱鹤鸣所谓的陈建敏为了违约金欺骗朱鹤鸣显然不合逻辑。综上，要求驳回朱鹤鸣的全部诉讼请求。叶谷强、黄美君辩称：朱鹤鸣提出异议的过程其实是房产中介促成房产交易的正常流程。朱鹤鸣在房产交易中拥有巨大人脉，多次在中介群求租求购，对房产交易流程非常了解，并非是房产交易方面的无知人士。黄美君对朱鹤鸣陈述的办理过户手续所需的时间是房管部门的标准时间，叶谷强、黄美君只是忠实地告知了房管局的标准时间。朱鹤鸣的起诉陈述断章取义，将对其有利的互不相关的内容糅合在一起。合同应为有效，要求驳回朱鹤鸣的诉讼请求。第三人椒江铭家事务所述称：与叶谷强意见一致。本院经审理，认定事实如下：2020年5月13日，朱鹤鸣（甲方）与陈建敏（乙方）签订一份《二手房买卖合同》，约定：“一、甲方自愿将商务中心不动产出售给乙方。不动产权号（略），房屋所有权证号（略），土地使用号（略），土地使用权取得方式出让（如办证时超出约定范围，土地出让金由甲方支付），房屋建筑面积为139.92平方米，另加车房21.85平方米出售给乙方，甲方在房地产开发公司已缴纳的物业维修基金等各种配套费用及权力同时无偿转让给乙方，乙方对甲方所售房产的各项基本情况均作了充分的了解，并愿意购买该房屋。二、立合同当日，甲方已收到乙方的购房定金贰拾万元，甲方每次收款时，均须向乙方出具收据，房产过户后，如乙方有欠甲方房款的，须向甲方出具欠条。三、甲、乙双方议定上述房屋成交价格为壹佰肆拾陆万捌仟元正，付款方式：2020年6月20日前办理委托公证手续给乙方，乙方付清余下房款（由乙方办理未付房款本票交给中介再办理委托公证给乙方，再由中介将本票给甲方）。……五、甲方保证上述房产权属清楚，并且没有抵押、涉诉或被查封。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，甲方负责清理，并承担民事责任，因上述原因给乙方造成损失由甲方负责赔偿。六、甲、乙双方同意于2020年6月20日前由乙方付清房款当天，甲方将上述房屋正式交给乙方，交房前甲方需结清与该房屋有关的物业管理费、水费、电费、管道燃气费、有线电视费等，多还少补，并提前将该房产户口迁出。七、违约责任：甲乙双方合同签订后，不管房地产市场涨跌多少或者国家政策调整税收等原因，双方均不得反悔。A、若甲方违约，自违约之日起三日内将乙方所付定金的双倍及已付房款（按日万分之五计算利息）返还给乙方。B、若乙方违约，甲方应在三日内将乙方的已付房款（不计利息）返还给乙方，但所付定金归甲方所有（超出付款日期付款也属违约）。C、甲方不能按本合同约定期限内向乙方交付房屋或乙方不能按本合同约定期限内向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方支付房屋买卖成交价总额（万分之五）的滞纳金。八、甲乙双方约定于2020年6月20日之前办理房产转户或不动产过户手续（公证手续），甲方并同意将上述房地产的土地使用权一并转移给乙方，过户的费用在转户到乙方名下时的所有税费（含契税、增值税、个人所得税等）全部由乙方负责缴纳，但甲方应无条件提供所有过户必要的手续和签名，协助不动产证转到乙方名下。（过户费用的承担甲乙双方明确合议的除外）。九、中介费按成交额的2%支付，甲、乙双方各承担1%，在办理房屋过户手续（不动产过户手续）、公证结束当日一次性付清。若甲方、乙方均反悔违约，双方也各按成交总价的1%付给中介方作为中介费，如甲方、乙方任何一方违约，收到违约金的一方要提取总违约金的40%给中介方作为中介费，房屋权证及房屋移交结束，中介服务也随之结束。十、本合同在履行过程中如有争议，由甲乙双方当事人协商解决，若协商不成，当事人双方由仲裁委员会调解或仲裁，也可向人民法院起诉，本中介起作证义务，不负责其它一切责任。十一、本合同一式叁份，甲、乙双方及中介方各执壹份。甲、乙双方及中介方签字盖印后即生效。有其他版本的合同，以本合同约定为准。十二、本人朱鹤鸣承诺该房产其他共有权人已授权本人签字本协议，若有其它共有人异议，本人愿意承担违约一切责任并自愿赔付双倍定金、双倍中介费。十三、双方约定其他事项：（1）乙方付给甲方定金200000元后，甲方同意乙方对本房屋进行装修，如甲方反悔必须赔偿给乙方装修费用及返还赔偿双倍定金400000元。（2）2020年5月13日前水电及物业费由甲方负责，之后费用由乙方负责。（3）如乙方反悔，装修无偿赠送给甲方，定金200000元归甲方所有。违约按反悔对待。”该合同落款处甲方共有权人（签章）一栏有“缪菊飞朱琼辉（代）”字样，中介方一栏加盖了台州经济开发区铭家房产经纪事务所（以下简称开发区铭家事务所）的印章。朱鹤鸣持有的《二手房买卖合同》第六条中的“并提前将该房产户口迁出”划了删除线并加盖了指印，陈建敏持有的《二手房买卖合同》的对应条款未划有删除线或加盖指印。陈建敏庭审中认可该条款已同意删除。《二手房买卖合同》订立时，叶谷强经营的个体工商户开发区铭家事务所已注销。叶谷强经营的椒江铭家事务所的经营项目为房地产中介。开发区铭家事务所与椒江铭家事务所的经营地址不同，《二手房买卖合同》在椒江铭家事务所的经营地签订。2020年5月13日，陈建敏向朱鹤鸣支付购房定金200000元，朱鹤鸣出具了一份收条。当日，朱鹤鸣将商务中心不动产交付给了陈建敏占有。2020年6月17日，朱鹤鸣曾去办理朱琼辉的户籍迁移手续，因申请材料不足被告知需补齐资料。2020年6月18日，陈建敏向朱鹤鸣账户转账1268000元，银行出具了申请人和收款人均为朱鹤鸣金额为1268000元的本票。该本票曾保管于黄美君处，现由陈建敏持有。上述事实有朱鹤鸣提供的二手房买卖合同、户籍补办件通知书、个体工商户信息，陈建敏提供的二手房买卖合同、收条、付款回单、本票、证明，本院出示的个体工商户信息以及各方当事人的陈述等证据证实。本院认为：《二手房买卖合同》既包含了房屋买卖合同的条款又包含了居间合同的条款，从该合同内容来看，房屋买卖合同的出卖人为朱鹤鸣、买受人为陈建敏，居间合同的委托人为朱鹤鸣、陈建敏，居间人形式上为开发区铭家事务所。鉴于开发区铭家事务所在各方签订《二手房买卖合同》已注销，而《二手房买卖合同》在椒江铭家事务所的经营地址签订，结合椒江铭家事务所的经营范围，本院认定叶谷强等人所述的在《二手房买卖合同》上盖章时误将开发区铭家事务所作为椒江铭家事务所的印章加盖具有高度可能性，因此，真正意义上的居间人应为椒江铭家事务所。本案中，《二手房买卖合同》的效力已作为焦点问题审理。经审查，该合同所涉的出卖人、买受人、委托人、居间人均具备民事行为能力，朱鹤鸣提供的证据不足以证实《二手房买卖合同》意思表示不真实，也不足以证实该合同存在违反法律、行政法规效力性强制性规定等合同无效的情形，故合同应为有效。朱鹤鸣提出的要求确认合同无效以及以合同无效为前提要求陈建敏将房屋恢复原状予以归还并赔偿租金损失的请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱鹤鸣的诉讼请求。案件受理费130元（已减半，原告朱鹤鸣已预交4730元），由原告朱鹤鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  林 平二〇二〇年九月二十九日代书记员  杨梦婕