重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初14658号 原告：熊菊，女，汉族，1986年7月15日出生，现住重庆市北碚区。 被告：重庆葛洲坝融创深达置业有限公司，住所重庆市北碚区水土高新技术产业园云汉大道5号附167号，统一社会信用代码91500000305287540C。 法定代表人：朱海龄，董事长。 委托诉讼代理人：张紫涵，女，汉族，1992年6月21日出生，住重庆市涪陵区，系公司员工。 被告：重庆市尊信房地产经纪有限公司，住所重庆市北碚区云华路359号，统一社会信用代码915001095520139186。 法定代表人：曾世全，总经理。 委托诉讼代理人：吴刚，男，汉族，1974年3月10日出生，住重庆市九龙坡区，系公司员工。 原告熊菊与被告重庆葛洲坝融创深达置业有限公司（以下简称葛洲坝融创公司）、被告重庆市尊信房地产经纪有限公司（以下简称尊信公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊菊，被告葛洲坝融创公司委托诉讼代理人张紫涵，被告尊信公司委托诉讼代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊菊向本院提出诉讼请求：1、被告葛洲坝融创公司向原告返还房屋认购定金50000元，被告尊信公司承担连带赔偿责任；2、被告葛洲坝融创公司、被告尊信公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年11月16日，被告尊信公司的置业顾问带原告去看位于重庆市两江新区X路X号X幢X-X的公寓一套，当时尊信公司的置业顾问敖之妮告知原告该公寓的物管费为每月每平米3元多，于是原告在看了房屋户型并了解价格后与葛洲坝融创公司签订了《商品房认购协议及补充协议》，并按约支付了定金50000元。2019年11月19日，原告到葛洲坝融创公司签订商品房买卖合同及缴纳余款时，从葛洲坝融创公司置业顾问得知，该房屋实际物管费为每月每平米6.5元。原告表示应当按照尊信公司告知的物业费标准签订商品房买卖合同，葛洲坝融创公司予以拒绝，导致双方未签订正式商品房买卖合同。原告认为尊信公司和葛洲坝融创公司若如实告知物业管理费为每月每平米6.5元，则原告肯定不会认购房屋，尊信公司置业顾问存在对原告的欺诈和误导行为，葛洲坝融创公司也未向原告如实告知物管费标准，该协议违背了原告的真实意思表示。故二被告应返还原告认购定金50000元，望判如所请。 被告葛洲坝融创公司辩称，原告与被告葛洲坝融创公司签订的《商品房认购协议》及补充协议真实合法有效，且在签订认购协议时，原告已经明确知晓案涉房屋的物管费为每月每平方米6.5元。原告与被告葛洲坝融创公司签订了认购协议后，没有按约履行认购协议，逾期且拒绝与被告葛洲坝融创公司签订《商品房买卖合同》已经构成违约，根据认购协议第七条之规定，被告葛洲坝融创公司有权不予退还原告已经支付的定金。 被告尊信公司辩称，被告尊信公司的义务是提供居间服务，在跟原告介绍涉案房屋时只是说大概价格，具体情况是原告与被告葛洲坝融创公司进行接洽，被告尊信公司仅仅是进行介绍。被告葛洲坝融创公司在销售现场也对物管费进行了公示，被告尊信公司有理由相信原告是清楚了解物管费的，并且在《商品房认购协议》及补充协议中的特别提示上显示原告已完全理解包含《前期物业服务合同》在内的相关文件。被告尊信公司无责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《商品房认购协议》、《商品房认购协议补充协议》、照片（拍摄内容：物业服务收费公示牌、前期物业服务合同）、《催告函》、《解除合同通知书》、邮件交寄单、邮件全程跟踪查询结果，因当事人对其真实性无异议，本院予以采信。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的微信聊天记录，被告葛洲坝融创公司和被告尊信公司均不认可其真实性，原告未举证证明微信的对话人系被告葛洲坝融创公司或被告尊信公司的工作人员，故对该证据本院不予采纳。对原、被告各方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年11月16日，被告葛洲坝融创公司作为甲方（售房方），熊菊作为乙方（购房方）签订了《商品房认购协议》及其补充协议，主要约定:乙方所认购的商品房为重庆市两江新区X路X号X幢X-X，房屋用途为办公，建筑面积为52.1平方米，成交总价款为371493元。该协议第三条：甲方同意乙方按照一次性付款方式支付房款。第五条：乙方应在签订本认购协议书时，向甲方支付认购定金50000元，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保。双方签订《商品房买卖合同》后，乙方缴纳的定金转为房款。第六条：甲乙双方应于2019年11月19日前签订商品房买卖合同。该期限届满之日双方未签订买卖合同的，甲方同意乙方延期0天签订商品房买卖合同。第七条：除本协议第八条规定的事项外，在第六条约定的期限内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，或因甲方原因未按约定期限解除抵押导致不能及时签约的，乙方有权解除本认购协议，甲方应双倍返还乙方支付的定金；乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，并有权将该商品房另行出卖给第三方，乙方已支付的定金不予退还。第八条：甲乙双方在签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利，乙方有权拒绝签订商品房买卖合同，甲方应全额返还乙方已支付的定金。第九条：在第六条约定的期限届满（含延期）之日，双方未签订商品房买卖合同的，本认购协议自动解除。《商品房认购协议补充协议》第一条：特别提示，签订《商品房认购协议》前，乙方已详细阅读了并且已完全理解了甲方在销售现场公示的《购房须知》、《购房资料准备清单》、《商品房买卖合同》及其补充协议、附件样本、《前期物业服务合同》和《临时管理规约》……，甲方已按乙方要求做出合理说明。乙方同意按该样本内容签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件，……，双方此无任何异议，若乙方以对前述商品房买卖合同及其补充协议、附件之内容、商品房环境影响因素等任何内容有异议、没有理解、无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由为由或因国家和本地有关住房限购、限贷政策及实施细则、按揭贷款政策等变化为由要求解除《商品房认购协议》及本补充协议或不同意、拒绝、拖延签署《商品房买卖合同》的或者要求重新磋商任何有关条款的，则视为乙方违约，甲方有权解除本《商品房认购协议》及本补充协议，甲方不再返还乙方定金并有权将该房屋另行销售。第四条：关于对《商品房认购协议》第六条的变更约定，双方一致确认，将《商品房认购协议》中约定的《商品房买卖合同》签订时间变更为2019年11月22日前。 2019年12月10日，熊菊收到葛洲坝融创公司邮寄的《催告函》，主要内容：根据认购合同约定，您应于2019年11月22日前与我司签订《重庆市商品房买卖合同》，并到我司指定地点交纳首付款（一次性付款的为全款）……，但截止本函发送之日，您仍未按约履行义务，已构成根本违约。请您务必于2019年12月12日之前到我司销售部履行签约交款义务，否则，我司将根据认购合同约定将认购房屋另行销售，您所交定金不予退还。 2019年12月21日，熊菊收到葛洲坝融创公司邮寄的《解除合同通知书》，主要内容：根据认购合同约定，您应于2019年11月22日前与我司签订《重庆市商品房买卖合同》，并到我司指定地点交纳首付款（一次性付款的为全款）……，但截止本函发送之日，您仍未按约履行义务，已构成根本违约。鉴于此，我司正式发函通知您，解除您与我司签订的认购合同，您所交定金不予退还，认购房屋我司将另行销售。 庭审中，葛洲坝融创公司举示的照片中显示以下主要内容：物业服务收费公示牌，项目名称：国博城四期、六期地块（D17-4、D17-5、D17-6/06地块），物业服务企业：重庆融创物业管理有限公司，收费标准：6.5元/㎡·月。葛洲坝融创公司称，该公司在售房部通过展板公示前期物业服务合同文本、物业费收费标准。熊菊在售房部现场通过公示信息可以明确获知案涉房屋的物管费为6.5元/月/平方米。熊菊在签订认购协议时是明确知悉物管费为6.5元/月/平方米。熊菊陈述，葛洲坝融创公司确实有物业服务收费公示牌，但是其于2019年11月19日在葛洲坝融创公司的一个角落处看到的，一点不醒目；熊菊确实不知晓有那么贵的物管费，认购协议是违背了其真实意思签订的；尊信公司作为房屋经纪公司，应该全部了解信息才作推荐；《商品房认购协议》的条款系格式条款，应以醒目的形式提醒签约人。尊信公司认同照片公示信息。 庭审中，各方均认可在《商品房认购协议》签订后，熊菊向葛洲坝融创公司支付了认购定金50000元。 本院认为：熊菊与葛洲坝融创公司签署的《商品房认购协议》（以下简称认购协议）及其补充协议是合法有效的合同。合同的法律性质在于合意。熊菊与葛洲坝融创公司在认购协议中对案涉房屋的具体位置、房号、面积、总价款、付款方式、购房合同签署时间等情况进行了约定。该协议是双方经过协商达成的、不违反法律法规禁止性规定的有效合同。认购协议及其补充协议虽作为葛洲坝融创公司预先制定的格式条款，但不存在免除葛洲坝融创公司责任、加重熊菊责任、排除熊菊主要权利的情形。 熊菊虽然述称尊信公司置业顾问对案涉房屋物业服务费用存在欺诈和误导行为；葛洲坝融创公司在签订认购协议时，未向熊菊如实告知物业管理费收费标准，但是熊菊未提供确实充分的证据予以证明，本院对此不予采信。葛洲坝融创公司售房部公示了《前期物业服务合同》及案涉房屋的物业服务费收费标准；并且，《商品房认购协议补充协议》第一条表明熊菊已详细阅读了《前期物业服务合同》，该合同中亦载明了案涉房屋的物业服务费用。熊菊作为完全民事行为能力人，对待标的额巨大的商品房买卖时理应尽到审慎注意义务，应该清楚理解认购协议及其补充协议的内容并知晓签署协议的法律后果。 熊菊作为交付定金一方，因拒绝订立购房合同而无权要求被告葛洲坝融创公司和被告尊信公司返还购房定金50000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。可见，购房定金是担保购房合同的订立或签署，违约的法律后果是适用定金罚则。本案中，认购协议第七条明确了因熊菊拒绝签订商品房买卖合同时，葛洲坝融创公司有权解除认购协议及定金、案涉房屋的处理方式。葛洲坝融创公司按照约定收取了熊菊定金50000元。熊菊因认为案涉房屋物业服务收费标准过高而拒绝签订购房合同；且在葛洲坝融创公司发送《催告函》并再次告知逾期签订购房合同会导致不予退还定金的后果时，熊菊仍然拒绝签订购房合同。葛洲坝融创公司已经按约行使解除权，尽到解除认购协议的通知义务。熊菊拒不按期签订购房合同应承担违约责任。故对熊菊请求葛洲坝融创公司返还定金50000元的诉请，本院不予支持。尊信公司仅在商品房买卖过程中提供居间服务而收取报酬，并未收取熊菊定金，故不用承担返还责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告熊菊的诉讼请求。 案件受理费减半收取525元，由原告熊菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 叶胜利 二〇二〇年九月一日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞