陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0112民初9506号原告：陕西某某开发有限公司，住所地：陕西省西安市未央区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX0052。法定代表人：王凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘庆祝，陕西沐邦律师事务所律师。委托诉讼地代理人：余小慧，陕西沐邦律师事务所律师。被告：陕西某某有限公司，住所地：西安市莲湖区，统一社会信用代码91610104051591875D。法定代表人：林小昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏谦，陕西丰东律师事务所律师。原告陕西某某开发有限公司（以下简称首府公司）与被告陕西某某有限公司（以下简称永辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告首府公司的委托诉讼代理人刘庆祝、余小慧，被告永辉公司的委托诉讼代理人苏谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首府公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月15日解除，恢复原有门头、空调功能、监控设备等附属设施；2、请求判令被告立即向原告支付2020年2月15日至2020年5月15日期间的房屋租金140100元；3、请求判令被告向原告支付违约金46700元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月31日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将其位于西安市未央区XX路XX号XX小区XX号楼XX层的房屋出租给被告作商业使用。合同签订后，原告如约将房屋交给被告使用，但被告却并未如期向原告支付房屋租金。原告按照合同约定向被告提出解除合同，并通知了被告，可是被告却不与原告交接清算，万般无奈之下，原告只得诉至法院，以维护自身合法权益。被告永辉公司辩称，一、其与原告之间的租赁合同已于2020年1月13日解除。2019年12月31日，其公司因经营策略调整，于2019年12月31日从租赁房屋中搬出，并短信通知原告终止履行合同。原告于2020年1月13日致函答复原告，要求就其公司单方解约退租中涉及恢复原状、补交租金问题进行协商，该函应当视为原告公司对解除合同的认可，虽然双方仍有争议，但该事项属于合同法第九十七条、第九十八条规定的结算、清理事项。二、原告要求其公司支付2020年2月15日至2020年5月15日的租金属于继续履行合同的诉讼请求，但因合同已经解除，该项请求没有事实和法律依据。2020年1月13日，双方解除合同后，原告因恢复门头、空调、监控等问题将租赁房屋上锁，阻止其公司拉走租赁房屋内的设施设备。其公司的租金已经交至2020年2月14日，合同解除后的租金应当由原告自行承担。三、因疫情原因造成经营困难，请求酌情减少其公司应承担的违约金。因疫情原因，其公司一直没有恢复经营，且2020年1月13日后因原告将租赁房屋上锁，其公司无法使用，造成的实际损失应当依据公平原则由双方分担，其公司请求法院酌情减少应承担的违约金。综上，双方争议的房屋租赁合同因无法继续履行而解除，其公司不应支付2020年2月15日至2020年5月15日的租金，并应当酌情减少违约金。经审理，本院认定事实如下：2019年3月31日，原告首府公司（甲方、出租方）与被告永辉公司（乙方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于西安市未央区XX路XX号XX小区XX楼XX层房屋（面积467平方米）出租给乙方；房屋租赁期间自2019年4月15日至2024年4月14日，共计60个月，甲方同意在2019年4月15日前将房屋交付给乙方使用，并与乙方办理房屋交接手续；甲方同意从2019年4月15日起至2019年8月14日止，共计122天为甲方提供给乙方的装修期、免租期，免租期内，甲方不收取租金，在此期间乙方使用房屋产生费用包括但不限于水、电、通讯、设备、物业管理等相关费用由乙方承担；免租装修期满次日2019年8月15日为计租起算日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应当按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲、已双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用；房屋月租金为46700元，从第4年起，租金按照每二年5%递增；签订本合同7个工作日内乙方向甲方支付押金46700元，租赁期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于3个工作日内将押金无息退还给乙方；合同有效期届满或提前终止时，乙方将租赁物及附属设施等房屋及时交还给甲方，乙方装饰、装修而添附在租赁物上的设施且无法分割或分割后会损坏租赁物价值的（房屋隔断、分隔、门、窗、通风管道等）不得拆除，属于甲方所有，且甲方无需另行补偿乙方，乙方自行购置的设备均属于乙方所有；租赁期内甲方收回租赁物的，应提前三十日通知乙方，还应按当月租金支付违约金，并按折旧年限支付装修损失，且向乙方退还尚未使用期间的已付租金及押金；乙方提前退租的，应提前三十日通知甲方，并按当月租金向甲方支付违约金，且自行承担装修损失，甲方须向乙方退还尚未使用期间的已付租金但不退还押金；出租方联系人吴敬松，联系电话1510922XXXX，承租方联系人刘某某，联系电话1880292XXXX。合同签订后，被告永辉公司支付2019年8月15日至2020年2月14日房屋租金，原告首府公司向被告永辉公司交付案涉房屋，被告永辉公司进行装修后投入使用。2019年12月31日，被告永辉公司员工刘某某向原告首府公司“吴总”（1510922XXXX）发送短息：“吴总，我们超市在您项目的店要撤店，打你电话没接，短信给您通知一下，我们现在还没有终止合同，有一些资产在处理中，节后我们见面沟通。”后被告永辉公司开始从店铺搬离货物。2020年1月13日，原告首府公司向被告永辉公司发函，载：“现就贵公司单方解约商铺退租一事，我公司提出以下几点待解决问题：1、我单位商铺交给贵公司租用时的门头请予以恢复原貌。2、商铺交给贵公司租用时，室内中央空调、吊顶、灯具以及摄像头等设施，请原样恢复。3、商铺租赁合同中第三条第2点，双方约定的免租装修期122天，为房屋租赁60个月的免租期，但截止目前合同租赁期未满半年贵公司就单方解约，若现在退租，要补交这122天装修期的租金。4、若以上问题解决完毕，双方无异议的情况下，贵方在补交完违约金后可以退房，否则我公司将按照合同法执行。原、被就合同解除的后续事宜未能达成一致，原告、被告先后对案涉房屋大门上锁，锁门时间不明确，至今案涉房屋仍被锁,被告永辉公司尚余空调、货架、卖水产的设备在案涉房屋。2020年5月12日，原告首府公司向被告永辉公司发出《解除租赁合同通知书》，载：一、双方于2019年3月19日签订的《房屋租赁合同》自本通知书送达之日起解除。二、请贵司在收到本通知书之日起7日内腾空租赁房屋，恢复原有门头、空调功能、监控设备等附属设施，并与我司办理交接手续，逾期未能腾空的，视为贵司自动放弃租赁房屋内所有财产，我司有权采取任何措施予以处置，以收回房屋并要求赔偿损失。三、贵司应当在收到本通知的同时，向我司支付拖欠的租金、违约金、水费、电费、物业管理费、卫生费等。以上事实，有房屋租赁合同、解除租赁合同通知书、快递单、函、短信截图、微信截图、录音、照片及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自义务。被告在履行合同过程中提前解除合同，原、被告对于合同解除时间及由此产生的租金存在争议。关于合同解除时间。合同第十二条约定了合同解除情形，同时第十三条第3款约定：“乙方提前退租的，应当提前30日通知原告，并按当月租金向甲方支付违约金”，该条款系承租方提前解除合同的违约责任，也即被告可以承担违约责任为代价提前解除合同。被告于2019年12月31日通知原告撤店，但在短信中明确表示未终止合同，故被告认为合同于2020年1月13日解除或终止依据不足，合同解除时间应为发出通知后30日即2020年1月31日。原告主张确认双方签订的合同于2020年5月15日解除的诉讼请求于法无据，本院不予支持。双方合同解除于2020年1月31日，被告租金支付至2020年2月14日，被告发出撤店通知后原告将案涉房屋大门上锁，被告并未使用该房屋；同时，合同赋予原告解除权，在被告超过合同约定支付租金日期后原告未及时行使合同解除权，放任房屋空置状态延续，对于损失扩大存在过错，原告主张被告支付2020年2月15日至2020年5月12日的租金于法无据，本院不予支持。关于违约金。合同约定被告提前退租的，应按月租金向原告支付违约金，原告主张被告向其支付违约金46700元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告以疫情影响经营为由主张减轻其违约责任，但被告向原告发出撤店通知时疫情尚未爆发，我省启动突发公共卫生事件一级响应机制时间为2020年1月25日，被告主张减轻违约责任的依据不足，本院不予支持。关于原告主张的恢复原有门头、空调功能、监控设备等附属设施，原、被告签订的合同并未有相关约定，原告要求被告恢复上述附属设施依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陕西某某开发有限公司与被告陕西某某有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月31日解除，原告陕西某某开发有限公司配合被告陕西某某有限公司于本判决生效之日起十日内腾退房屋；二、被告陕西永辉超市于本判决生效之日起十日内支付原告陕西某某开发有限公司违约金46700元；三、驳回原告陕西某某开发有限公司其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4036（原告已预交），由原告负担3027元，被告负担1009元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  员   杭萌萌  二〇二〇年九月二十二日 法 官 助 理  苏明超书  记  员  张文静