江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终5448号 上诉人（原审原告）：宿迁同富置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沂涛镇太平居委会府前路8号。 法定代表人：沈锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜飙，江苏通成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沭阳县沂涛镇人民政府，住所地江苏省沭阳县沂涛镇。 法定代表人：许明澳，该镇镇长。 委托诉讼代理人：吴国兵，该镇政法委员。 委托诉讼代理人：倪尔谋，江苏序阳律师事务所律师。 上诉人宿迁同富置业有限公司与被上诉人沭阳县沂涛镇人民政府返还财产纠纷一案，沭阳县人民法院于2018年2月7日作出（2017）苏1322民初18397号民事判决，宿迁同富置业有限公司不服，向本院提起上诉，本院于2018年7月2日作出（2018）苏13民终1487号民事裁定：一、撤销沭阳县人民法院（2017）苏1322民初18397号民事判决；二、本案发回沭阳县人民法院重审。沭阳县人民法院重审后，于2019年6月11日作出（2018）苏1322民初13016号民事判决，宿迁同富置业有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人宿迁同富置业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。具体理由如下：一审法院依照职权调取的《2014年B次拟挂牌地块集体会办记录》涉及本案的内容为：经评估，该宗地净地评估价格为25.2万元/亩，地面资产评估价格为563.64万元。考虑到该宗地为违法用地补办手续，且拆迁户反复上访等实际情况，为化解矛盾，经集体会办，建议：该宗地在违法用地问题处罚到位后，以整体资产形式进行公开挂牌出让，按净地价格35万元/亩，将该宗地挂牌起始价确定为758万元；挂牌成交后，竞得人按评估价对地面资产进行收购，如该宗地被原投资单位摘牌，只需交清土地出让金部分款项后，即可办理用地手续。由于该宗地明确为净地出让，所谓净地，相对于毛地而言，是指拆迁完毕、三通一平的可开发土地，即758万元已经包含拆迁全部费用，一审法院的“该宗地的土地出让金价格在确定时并未将拆迁费用包含在内，故宿迁同富置业有限公司交纳的758万元的净地价格中并不包含拆迁费用”的认定没有事实依据，与常理不符。如果竞得人不是上诉人，其开发涉案项目只需要投入净地土地出让金758万元和补偿上诉人的地面资产，而竞得人是上诉人时，除了净地出让金外，被上诉人还要收取上诉人的拆迁费用即诉争的230万元。被上诉人收取了两次拆迁费用。 被上诉人沭阳县人民政府答辩称，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1、涉案地块会办记录明确反映挂牌价758万元，不包含拆迁费。因为涉案土地是违法用地补办手续，挂牌时该地块已经拆迁完毕，与正常挂牌出让的情况不同，此时无需拆迁，所以土地出让价不包含拆迁费合乎常理和规定。2、从会办记录的内容看，上诉人仅需要交土地出让金，地面资产不需要交任何费用。其他人竞标不仅要交土地出让金，还要交纳地面资产对价。涉案地块拍卖是补办手续，之前是违法用地，根据相关规定，未经批准使用土地要责令退还非法占用的土地并限期拆除非法占用土地上的建筑物及设施，之所以没有要求拆除已经形成的违法建筑和相关设施，政府部门主要考虑到上诉人之前就拆迁和其他问题已经支出了费用。3、被上诉人只是收取一次性拆迁费，并且是基于上诉人的委托拆迁该地块，该地块也交给上诉人开发建设，上诉人是拆迁行为的受益人，被上诉人没有非法占有该款项，依法不应予以返还。 宿迁同富置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：判令沭阳县人民政府返还宿迁同富置业有限公司拆迁款230万元并从2015年11月28日起按年利率6%计算利息至实际给付之日止。事实和理由：2013年6月7日，江苏万尊实业有限公司与沭阳县人民政府签订《沂涛镇旧城区房屋建设改造协议书》。2013年9月10日，宿迁同富置业有限公司、沭阳县人民政府及江苏万尊实业有限公司签订《补充协议》，约定将前述协议书中江苏万尊实业有限公司承担和享有的权利义务概括由宿迁同富置业有限公司继受。后宿迁同富置业有限公司依据协议将230万元拆迁款交付沭阳县人民政府，但在宿迁同富置业有限公司建房过程中，沭阳县国土资源局将涉案土地所有权以净地方式出让给宿迁同富置业有限公司。沭阳县人民法院作出的（2015）沭商初字第00404号民事判决书于2015年11月28日生效，该判决书确认宿迁同富置业有限公司、沭阳县人民政府之间的两份协议均为无效协议。宿迁同富置业有限公司认为，宿迁同富置业有限公司开发的地块为净地价取得，故沭阳县人民政府依据无效协议收取宿迁同富置业有限公司拆迁款230万元应自判决生效之日返还宿迁同富置业有限公司。 一审法院审理认定事实：江苏万尊实业有限公司在沭阳县人民政府辖区内原镇政府地块开发建设房屋，后宿迁同富置业有限公司继受江苏万尊实业有限公司的权利义务，继续进行开发建设。2013年6月7日，江苏万尊实业有限公司（乙方）与沭阳县人民政府（甲方）签订《沂涛镇旧城区房屋建设改造协议书》，该协议第二条第⑶项约定原镇政府地块拆迁补偿由乙方负责。2013年9月10日，宿迁同富置业有限公司（丙方）、沭阳县人民政府（甲方）及江苏万尊实业有限公司（乙方）签订《补充协议书》。《补充协议书》第五条约定：“……经双方协商上述土地价格（含拆迁补偿、相关税费在内），按总价150万元包定，……如最终土地挂牌成交总价超过150万元的，超过部分由甲方返还给丙方。”2013年8月20日、2013年8月23日、2013年9月5日，宿迁同富置业有限公司分别将30万元、100万元、100万元拆迁款交给沭阳县人民政府。沭阳县人民政府将该230万元款项拆迁款全部用于涉案地块上的拆迁事宜，并将涉案地块交由宿迁同富置业有限公司建设使用。2014年3月5日，宿迁同富置业有限公司因非法占地建设，被沭阳县国土资源局予以行政处罚。宿迁同富置业有限公司于2014年7月7日向沭阳县国土资源局缴纳该地块土地出让金758万元，取得涉案地块国有土地使用权。 一审另查明，《沂涛镇旧城区房屋建设改造协议书》、《补充协议书》已被一审法院作出的（2015）沭商初字第00404号民事判决书认定为名为改造协议，实际为拆迁合同，以合法形式掩盖非法目的，也违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。 诉讼过程中，一审法院依职权和宿迁同富置业有限公司申请从沭阳县自然资源局、沭阳县财政局调取了下列证据： 1、江苏苏信房地产评估咨询有限公司《房产咨询估价报告》，主要内容为：位于沭阳县东侧（原镇政府）地块上的在建工程建筑面积4740平方米、原乡政府房屋未拆民宅383.96平方米及其附属设施，在估价时点2014年3月11日的房产咨询价值为563.64万元。 2、《2014年B次拟挂牌地块集体会办记录》，主要内容为：该宗地沂涛镇府前路北侧、太平北路东侧，规划用地面积21.66亩。经评估，该宗地净地评估价格为25.2万元/亩，地面资产评估价格为563.64万元。考虑到该宗地为违法用地补办手续，且拆迁户反复上访等实际情况，为化解矛盾，经集体会办，建议：该宗地在违法用地问题处罚到位后，以整体资产形式进行公开挂牌出让，按净地价格35万元/亩，将该宗地挂牌起始价确定为758万元；挂牌成交后，竞得人按评估价对地面资产进行收购，如该宗地被原投资单位摘牌，只需交清土地出让金部分款项后，即可办理用地手续。 3、《沭阳县国土局、沭阳县财政局关于沂涛镇2014B6号宗地土地出让金情况的报告》、《行政事业单位资金往来结算票据》、《沭阳县财政局预算指标单》，主要内容为沭阳县财政局根据县领导批示，按财务管理规定扣除相关费用后，于2015年8月6日将沂涛镇2014B6号宗地剩余土地出让金726.59万元支付给沭阳县人民政府，用于该镇基础设施配套建设。 宿迁同富置业有限公司质证意见：对上述证据没有异议。证据1、2证明宿迁同富置业有限公司的诉讼请求是成立的。这块土地评估的价值因为是宿迁同富置业有限公司获得了这块土地开发，所以这份报告与本案关联性不大。会办记录充分表明了宗地的净评估价，宿迁同富置业有限公司按照35万元一亩缴清了净地的出让金，此时沭阳县人民政府依据无效合同取得的230万元的拆迁补偿款应以无效合同的处理原则应予以返还。对证据3不能完整的表达出来该726.59万元的用途。 沭阳县人民政府质证意见：对上述证据没有异议。证据1、2证明在土地挂牌之前涉案地块宿迁同富置业有限公司已经进行施工建设。会办纪要内容可以反映出涉案地块已经减少并且相关拆迁安置户闹事，对于宿迁同富置业有限公司、沭阳县人民政府双方之前签订的协议及沭阳县人民政府收到宿迁同富置业有限公司的拆迁款项均在该两份证据形成之前，而沭阳县人民政府所收到的拆迁款项已经用于老镇政府范围之内的相关的住户的拆迁，所以沭阳县人民政府并未占有收到的拆迁款项。正是因为沭阳县人民政府收到的款项，将相关房屋及设施拆迁后宿迁同富置业有限公司才在涉案地块上进行建设。证据3充分证明了沭阳县人民政府收取的726.59万元款项不是拆迁款项，是基础设施配套建设费用，与本案无关联性。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。江苏万尊实业有限公司与沭阳县人民政府之间签订的《沂涛镇旧城区房屋建设改造协议书》、宿迁同富置业有限公司与江苏万尊实业有限公司、沭阳县人民政府之间签订的《补充协议书》，已被（2015）沭商初字第00404号民事判决书认定为名为改造协议，实际为拆迁合同，以合法形式掩盖非法目的，也违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。一审法院调取的《房产咨询估价报告》、《2014年B次拟挂牌地块集体会办记录》的内容证明，涉案原镇政府地块系以包含地面资产及土地在内的整体资产形式进行公开挂牌出让，因宿迁同富置业有限公司系涉案原镇政府地块上在建工程的原投资单位，故宿迁同富置业有限公司只需交清土地出让金部分款项758万元。该宗地的土地出让金价格在确定时并未将拆迁费用包含在内，故宿迁同富置业有限公司缴纳的758万元的净地价格中并不包含拆迁费用。《沭阳县国土局、沭阳县财政局关于沂涛镇2014B6号宗地土地出让金情况的报告》、《行政事业单位资金往来结算票据》、《沭阳县财政局预算指标单》等证据证明，沭阳县财政局按财务管理规定扣除相关费用后，将涉案地块剩余土地出让金726.59万元支付给沭阳县人民政府，用于该镇基础设施配套建设，该款项中亦不包含拆迁费用。沭阳县人民政府已将230万元拆迁款全部用于拆迁工作，并未实际占有该拆迁款。宿迁同富置业有限公司因沭阳县人民政府的拆迁行为而得以对涉案地块开发建设，后依法取得该地块地面资产和国有土地使用权，且宿迁同富置业有限公司未提供充分证据证明其缴纳的土地出让金758万元中包含拆迁费用，故对宿迁同富置业有限公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回宿迁同富置业有限公司的诉讼请求。案件受理费27408元，由宿迁同富置业有限公司承担。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据一审法院调取的《2014年B次拟挂牌地块集体会办记录》的内容“….经评估，该宗地净地评估价格为25.2万元/亩，地面资产评估价格为563.64万元。考虑到该宗地为违法用地补办手续，且拆迁户反复上访等实际情况，为化解矛盾，经集体会办，建议：该宗地在违法用地问题处罚到位后，以整体资产形式进行公开挂牌出让，按净地价格35万元/亩，将该宗地挂牌起始价确定为758万元；挂牌成交后，竞得人按评估价对地面资产进行收购，如该宗地被原投资单位摘牌，只需交清土地出让金部分款项后，即可办理用地手续”,可以认定涉案地块系以整体资产的形式进行挂牌出让，整体资产包含地面资产及土地在内。因宿迁同富置业有限公司系涉案地块的原投资单位，故宿迁同富置业有限公司只需交清土地出让金部分款项758万元后即可办理用地手续，该会办记录在确定涉案地块的土地出让金价格时并未将拆迁费用包含在内，宿迁同富置业有限公司亦未提供充分证据证明其缴纳的土地出让金758万元中包含拆迁费用。故不能认定宿迁同富置业有限公司缴纳的758万元的净地价格中包含拆迁费用。且沭阳县人民政府已将230万元拆迁款全部用于拆迁工作，并未实际占有该拆迁款。宿迁同富置业有限公司亦因沭阳县人民政府的拆迁行为而得以对涉案地块进行开发建设，并依法取得该地块地面资产和国有土地使用权，宿迁同富置业有限公司请求沭阳县人民政府返还230万元拆迁款无事实和法律依据，不应予以支持。 综上，上诉人宿迁同富置业有限公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27408元，由上诉人宿迁同富置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙芳远 审判员  徐金鸽 审判员  庄业富 二〇二〇年九月一日 书记员  孙 帆