贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1510号 上诉人（原审被告）：龙里碧桂园置业有限公司，住所地贵州省龙里县开发区谷脚工业园，统一社会信用代码915227300720188166。 法定代表人：黄士冯。 被上诉人（原审原告）：郭坚，男，汉族，1983年6月26日生，甘肃省灵台县人，住贵州省龙里县。 上诉人龙里碧桂园置业有限公司与被上诉人郭坚商品房预售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院(2019)黔2730民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙里碧桂园置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以《碧桂园天麓1号认购书》中约定的花园面积认定为要约应视为合同内容，是房屋计价的重要因素属于认定事实错误。本案中，花园面积系无偿赠送给被上诉人使用的面积。（一）房屋价格早在房屋预售前就已经通过了住建部门备案登记，不存在后期抬价行为。1、关于商品房销售定价，出于稳定市场和保障民生，政府相关部门都会有一个指导价和最低及最高价，影响价格的因素也包含了品牌、质量、环境、配套等等，并非由某一方面就能确定。所以被上诉人的房屋价格是以指导价为基础，并结合该房屋多个因素确定的价格，之所以会无偿赠送被上诉人这么多平方的的花园面积，是上诉人本着服务客户的理念无偿赠送。2、在认购书中被上诉人的房屋总价其实就已经确定，并且对付款时间和方式都已经约定清楚。认定书中只对有花园面积进行了确定，具体的花园面积以实测为准，因此定价的因素在于是否由于花园并非是花园面积影响定价，故一审认定花园面积影响定价属于认定事实错误。（二）《碧桂园天麓1号认购书》签订在《商品房买卖合同》之前，如果认购书中的内容视为要约，那么应该体现在买卖合同中，故认购书中的花园面积不能简单视为要约。并且上诉人所提供给被上诉人的花园面积是认定书中的花园面积的70%，已经满足了被上诉人的使用功能，如果低于50%上诉人才承担缔约过失责任。同时被上诉人也是认可认购书中的花园面积以实测为准，现被上诉人要求上诉人承担违约责任，缺乏事实依据。二、关于一审法院以别墅住宅价30%判决被告对减少花园面积承担违约责任的说明。上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。本案是买卖关系与赠送关系，涉及的花园是赠送关系，即便上诉人对不确定的花园面积负责，基于是赠送的，上诉人都只应承担补偿责任并非赔偿责任。如果法院认为上诉人存在违约，那一审计算的单价严重过高。三、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在本案中，花园面积暂定为240平方米，但在该条的括号后面就补充了“该物业的最终实测面积以产权登记面积为准”，那么从该条可以看出，对于花园面积不是具体确定的，所以不能对花园面积视为要约，并且该花园面积多少并不能对房屋价格及合同的订立有重大影响，该房屋的价格在签订认购书前就已经确定了，合同的订立意向也无从体现，被上诉人看中的只是有花园并非是花园面积的多少。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审改判支持上诉人的上诉请求。 郭坚二审未作答辩。 郭坚向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告花园缩水面积90㎡的违约金9700.03元×90㎡=873002.7元；2.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年10月24日，被告向原告交纳购房定金50000元。同年11月15日，原告作为乙方、被告作为甲方共同签订《碧桂园天麓1号认购书》，认购书载明，乙方认购甲方位于贵州省贵阳市双龙临空经济区贵龙大道与中铁大道交汇处碧桂园天麓1号凤栖一街005（B005型）双拼住宅，建筑面积252.60㎡，其中套内建筑面积241.93㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.67㎡，花园面积240㎡（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准）。交楼日期为2017年10月30日，合同建筑单价9700.03元，乙方向甲方认购物业的认购价为2346727元。乙方付款时间为1、定金50000元须于签署本认购书时付清（乙方与甲方签署《商品房买卖合同》及《补充协议书》及一系列附件、附录等合同文件并支付第一期楼款时转作第一期楼款的一部分）；2、第一期楼款946727元须于2015年11月15日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款1400000元须于2015年12月15日前付清。认购书还对甲、乙各方的义务及其他事项进行了约定。同日，双方签订《商品房买卖合同》，买卖合同及附件十二补充协议对住宅情况、价款、付款、时间、付款方式、交楼日期的约定与上述认购书内容一致，另对商品房交付使用的条件、交接手续、违约责任等进行约定，但未再对花园赠送相关事宜进行约定。《碧桂园天麓1号认购书》与《商品房买卖合同》签订当日，原告依约向被告支付第一期楼款946727元（含首期款896727元与定金50000元）、维修基金、预告登记费、抵押登记费；2015年12月25日，原告向中国建设银行贵州省支行贷款支付被告购房尾款1400000元。被告依约向原告交付商品房时，原告发现花园面积缩水，经与被告协商无果后诉至法院。经本院组织测量，原、被告一致确认花园面积比认购书约定的240平方米少了86平方米。 一审法院认为，原、被告共同签订的《碧桂园天麓1号认购书》对买卖标的物的具体位置、建筑面积、花园面积、交楼日期、房屋价款及支付时间等进行了约定，内容明确具体，认购书中对花园面积240平方米的允诺具体确定，对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格的确定有重大影响，构成要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议均未再对花园进行约定，但亦不影响认购书中关于花园约定的要约性质，故花园面积的约定视为商品房买卖合同的内容，各方应本着诚实守信之原则，认真履约。涉案房屋系黔南州托管给贵阳市共建双龙临空经济区的重要产业带，该区域产业规划主要为高档住宅区，区域房屋定价因素主要包含该区域的区位、环境、房屋品质及花园等配套情况，住宅花园作为房屋品质的考量因素之一。原告在购买案涉双拼住宅时，被告既已向原告承诺买双拼住宅送花园，那么取得花园使用权就为原告签订合同的目的。且住宅花园已列入房屋的综合开发成本，是房屋计价的重要因素，是履约的重要环节。现被告向原告交付的住宅花园面积比《碧桂园天麓1号认购书》约定少了86平方米，被告未全面履行义务，构成违约，应承担相应的违约责任。花园系住宅的重要配套设施，花园面积减少，会影响整个住宅的舒适度及市场价值，原告实际占有使用的花园面积为154平方米，该面积已能基本满足花园的使用功能，而缩水花园面积仅占承诺赠送花园面积的35%，所占比例较小，鉴于住宅的花园面积均不单独出售，目前暂无参考价标准的实际，酌情违约金按住宅单价的30%予以考虑。据此，被告应承担的违约金为250260.77元（花园缩水面积86平方米×住宅单价9700.03元×30%）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第十五条、第十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：龙里碧桂园置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付郭坚违约金250260.77元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6265元，由龙里碧桂园置业有限公司负担1796元，郭坚负担4469元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案争议的焦点问题为上诉人是否存在违约行为；如存在违约，一审计算的单价是否过高。首先，虽然双方在《商品房买卖合同》中对花园面积未记载，但双方签订的《认购书》对“赠送”的花园面积进行了明确，同时基于上诉人所开发的涉案的房屋所在的小区属于高档小区，是人们为了提高自己的生活质量而购买的改善性住房，因此小区环境、配套设施包括涉案的花园面积等因素对房屋价格均有影响，故其《认购书》中所记载的花园面积根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，应为合同内容，现上诉人所“赠送”的面积少于《认购书》面积，因此上诉人存在违约。由于“赠送”的花园面积大小影响房屋的单价，因此对于减少的面积上诉人应承担赔偿责任。因双方约定的房屋面积与《认购书》中载明的“赠送”的花园面积大小基本一致，一审综合考虑建房成本与绿化成本，酌情认定花园价格为房屋单价的30%，符合客观实际，本院予以确认。 综上所述，龙里碧桂园置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5054元，由上诉人龙里碧桂园置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年九月十日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞