西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终580号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：土旦，男，1971年9月10日出生，藏族，西藏仁布县人，现住拉萨市。委托诉讼代理人：崔刚强，西藏蜀藏铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白珍，西藏蜀藏铭律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：扎拥，女，藏族，现住拉萨市城关区。委托诉讼代理人：崔刚强，西藏蜀藏铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白珍，西藏蜀藏铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：扎西，男，藏族，拉萨市堆龙德庆人，现住拉萨市。委托诉讼代理人：秦升，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟泽军，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。上诉人土旦、上诉人扎拥因与被上诉人扎西房屋买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初1311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人土旦、上诉人扎拥共同委托诉讼代理人崔刚强、被上诉人扎西委托诉讼代理人秦升、孟泽军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人土旦、上诉人扎拥上诉请求：1、依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院作出的(2019)藏0102民初1311号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求、支持二上诉人的反诉请求或发回重审；3、判令本案 一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对案涉房屋鉴定报告的证明力予以采信的认定错误。（1）案涉房屋鉴定过程并非双方全程参与,鉴定内容也非双方确定,该鉴定系被上诉人一方申请,并自行确认的鉴定内容；（2）《鉴定意见书》依据错误、程序错误、方法错误导致该意见书结论错误。一审中，二上诉人提交西藏拉萨市房管局出具《不动产权登记证》《房屋权属査询证明》《建筑工程建筑面积计算规范》《房产测量规范》《营业执照》、木如社区居委会出具的《证明》等证据均足够推翻鉴定报告的三性，能够证明涉案房屋建筑面积(或房屋面积)为160平方米。2、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致；记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。本案中案涉房屋面积并无记载不一致的情况出现,前提条件不成立 ,因此对案涉房屋的鉴定意见书并不能成为证明不动产权属证书或不动产登记簿错误的证据。一审法院却以未依据《房产测量规范》的规定对案涉房屋独立测算两次，且没有经营范围和城镇房产测量资质的鉴定机构作出的《鉴定意见书》作为主要判案依据,自相矛盾,不攻自破。3、一审法院对被上诉人因申请鉴定扩大的损失部分即产生的鉴定费30 545.45元判令二上诉人承担的处理不当。被上诉人申请对案涉房屋面积鉴定,二上诉人一直强调该鉴定的不必要性,且认为系被上诉人自行扩大损失的部分,二上诉人不予认可。4、一审法院认定合同约定案涉房屋的实际面积与建筑面积不符提出异议,要求解除合同,亦属人之常情的理由不当。房屋的建筑面积是合同重要内容之一,建筑面积的变更可能引起合同其他内容的变更。本案中被上诉人主张的是实际面积与合同约定的面积不符,一审法院却认为房屋建筑面积发生了变更,并超出当事人主张的范围去认定相应事实,作出错误认定,导致错误判决。假设“发现合同约定的面积与实际面积不符提出异议要求解除合同,亦属人之常情”,那样房地产市场势必混乱不堪,破坏市场交易习惯和基本规律。5、一审法院判决解除双方合同处理不当。双方约定的应该是房本上的面积，而非实际面积，合同双方自愿签订并履行，不存在欺诈、胁迫、不公平、不公正等可撤销或可解除的情节，故合同双方应继续履行合同、而非解除合同。本案从出现异议至被上诉人诉至法院,时过一年（签订合同、取钥匙、支付第一笔购房款、实地查看房屋）, 一审法院就以双方没有约定，也再无继续合同约定的其他义务,涉案合同实际已无法继续履行而判决解除合同实属不当。综上所述,一审判决事实认定错误,适用法律不当,逻辑推理错误,破坏交易习惯，导致判决错误,望判如所请。被上诉人扎西答辩称，二上诉人的上诉请求无法律依据，二上诉人在一审中不申请鉴定相应的后果应由其自行承担。虽然被上诉人不认同一审未支持其主张要求二上诉人支付违约金的判决，但请求二审公正判决，驳回二上诉人的全部上诉请求。被上诉人扎西向一审法院起诉请求：1.判令依法解除《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告返还房款800 000元；3.判令被告向原告支付违约金465 000元；4.本案诉讼费用由被告承担。上诉人土旦、上诉人扎拥向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人给付剩余购房款750 000元；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金465 000元；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定的事实：编号为房权证城字第105754号的房屋所有权证记载：涉案房屋所有权人为扎拥，房屋坐落于木如巷7号，登记时间为2015年6月30日，规划用途为住宅，建筑面积为160平方米。2019年3月9日，原告扎西作为乙方与作为甲方的被告土旦签订了一份《房屋买卖合同》，该合同上载明：“房屋位于木如巷7号；房屋面积160平方米；房屋价格：人民币1 550 000元；甲乙双方签订合同当日乙方向甲方支付定金 800 000元，乙方于2019年5月30日之前将剩余房款750 000元支付给甲方；房屋过户过程中，所需费用均由乙方承担，甲方有协助义务；若一方违约行为，则违约方向守约方支付购房款的30%的违约金，该合同甲乙双方签字确认后发生法律效力。”签约当日，扎西支付了房款 800 000元。扎西针对所涉房屋的建筑面积申请司法鉴定。西藏磊鑫工程项目管理咨询有限公司经鉴定出具西藏磊鑫司技鉴字［2019］工第026号司法鉴定意见书，司法鉴定意见书的鉴定结论：经鉴定，本案所涉位于拉萨市木如巷7号房屋的建筑面积为134.58平方米，其中厨房建筑面积（即搭建部分）为13.30平方米，其余部分为121.28平方米。扎西于2019年8月16日向西藏磊鑫工程项目管理咨询有限公司支付了鉴定费用48 300元。另土旦与扎拥系夫妻关系。西藏拉萨市房产管理局出具的涉案房屋《房屋所有权证》记载：涉案房屋建筑面积为160平方米。扎西据此主张涉案房屋实际面积比房地产证上登记面积少。土旦、扎拥认为涉案合同中约定房屋面积为160平方米且说明该数据以房地产证或相关正式法律文书上的记载为准，其并不构成违约。一审法院认为，涉案房屋所有权证上记载的房屋所有人为扎拥，土旦处分房屋行为发生在2019年3月9日，处于土旦与扎拥婚姻关系存续期间，扎拥对其丈夫土旦与扎西签订的合同进行了追认。故一审法院确认土旦、扎拥的主体适格。一、关于本诉请求问题。扎西与土旦于 2019年3月9日签订的涉案合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。在履行涉案合同过程中，双方就涉案房屋的建筑面积与合同约定的房屋面积不符而产生争议，按照相关法律规定和房屋买卖实践惯例，房屋系按照建筑面积出售，故双方在合同中所约定的房屋面积应理解为房屋建筑面积。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，双方在确认涉案房屋的不动产权属证书记载的事项与鉴定结论不一致之前，作为出卖人的土旦没有对涉案房屋进行过实际测量，亦没有在签约前到房地产登记部门对涉案房屋登记面积进行查询，其依据房地产证上记载的内容与扎西签约并约定了该数据以房地产证或相关正式法律文书上的记载为准，土旦的行为并不构成违约；作为买受人的扎西在签约后发现合同约定的面积与实际面积不符提出异议，要求解除合同，亦属人之常情。房屋的建筑面积是合同重要内容之一，建筑面积的变更可能引起合同其他内容的变更，但本案中双方并未就合同相关内容的变更达成一致，且从出现异议至扎西至法院，时过一年，双方也再无继续合同约定的其他义务，涉案合同实际已无法继续履行，故对扎西要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。本案系因不能归结于合同双方当事人的自身原因导致合同履行不能，故对扎西主张土旦违约而支付其违约金465 000元的诉讼请求，不予支持。合同解除后，土旦、扎拥应向扎西返还房款800 000元。一、关于反诉请求问题。现因合同无法继续履行而解除，对土旦要求扎西支付剩余房款750 000元的诉请，无相关依据，故对该项诉请，不予支持。扎西在支付剩余房款之前就双方产生的争议起诉至我院，故土旦要求扎西未按时支付剩余房款而支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院对于扎西要求判令解除《房屋买卖合同》，返还房款800 000元的诉讼请求，依法予以支持。对于要求土旦、扎拥支付违约金465 000元的诉讼请求，一审法院不予支持。土旦、扎拥要求扎西支付剩余房款750 000元、违约金465 000元的诉讼请求，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、扎西与土旦于2019年3月9日签订的《房屋买卖合同》解除；二、土旦、扎拥于本判决生效之日起十日内向扎西返还购房款800 000元；三、驳回扎西的其他诉讼请求；四、驳回土旦、扎拥的全部反诉请求。本诉案件受理费12 300元，由扎西负担4521.34元，土旦、扎拥负担7778.66元（限于判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期未交纳的，依法强制执行）；反诉案件受理费减半收取计7867.5元，由土旦、扎拥负担。鉴定费48 300元，由扎西负担17 754.55元，由土旦、扎拥负担30 545.45元（限本判决生效后十日内向扎西支付）。本院二审期间，二上诉人未向本院提出新证据。被上诉人围绕二上诉人上诉请求要求本院调取拉萨市城房权证城字105754号房屋的原始基础图纸档案及该层三楼房屋的房产证信息。本院依法向拉萨市房产管理局调取该房屋初始登记即《拉萨市房屋登记申请审核表》，并组织双方当事人进行了质证。二上诉人对案涉房屋初始登记的审核表三性均予认可。被上诉人对此质证认为，该审核表无测绘报告、验收证明，且能够证明二上诉人自己申请登记时明知房屋并非160平方米的事实，该房屋面积未达到双方合同约定的标准。本院认为，该证据证实案涉房屋初始登记记载的权属人系上诉人扎拥，上诉人扎拥符合诉讼主体资格，故对其主体资格真实性予以认可。结合在一审过程中提交的证据和二审期间调取的证据情况，对当事人二审争议的事实，本院认证如下：2005年5月20日，坐落于木如巷7号4楼59号拉萨市（私）字第101049808产权证初始登记记载权属人系扎永（后更名为扎拥）。上诉人扎拥与上诉人土旦系夫妻关系。以上事实有《拉萨市房屋登记申请审核表》在卷作证。本院认定的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。本案的争议焦点为：一、一审法院解除二上诉人与被上诉人的《房屋买卖合同》是否正确的问题；二、二上诉人主张被上诉人支付剩余房款750 000元及违约金465 000元的上诉请求能否得到支持的问题；三、一审法院裁量鉴定费 30 545.45元由二上诉人负担是否正确的问题。对此，本院具体评析如下：1、一审法院解除二上诉人与被上诉人的《房屋买卖合同》是否正确的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。的规定，本案中，被上诉人以其购买的房屋实际使用面积为121.28平方米，而非合同约定的160平方米为由，认为购买房屋的合同目的无法实现主张解除合同。二上诉人认为，根据拉萨市房产管理局颁发的拉萨市城房权证城字第105754号产权证登记的房屋面积为160平方米，故案涉房屋面积为160平方米，而非被上诉人所称的121.28平方米，合同应继续履行不应解除。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，也未违反公序良俗，故为有效合同。依据合同约定，二上诉人向被上诉人出售案涉房屋面积应为160平方米。经西藏磊鑫工程项目管理咨询有限公司对案涉房屋面积进行鉴定，鉴定意见为案涉房屋的建筑面积系134.58平方米，其中厨房建筑面积（即搭建部分）为13.30平方米，其余部分为121.28平方米。本院认为，按照双方签订的合同内容，案涉房屋鉴定出的面积与双方合同约定的房屋面积并不相符，被上诉人据此以其购买房屋面积未达到其要求，致使购买房屋合同目的不能实现，主张解除与二上诉人的《房屋买卖合同》的诉讼请求于法有据，应予支持。一审法院判决解除双方《房屋买卖合同》的认定并无不当之处。二上诉人主张继续履行合同的上诉请求，本院不予采信。2、二上诉人主张被上诉人支付剩余房款750 000元及违约金465 000元的请求能否得到支持的问题。本案中，被上诉人以西藏磊鑫工程项目管理咨询有限公司出具的西藏磊鑫司技鉴字［2019］工第026号司法鉴定意见书的鉴定结论即本案所涉位于拉萨市木如巷7号房屋的建筑面积为134.58平方米，其中厨房建筑面积（即搭建部分）为13.30平方米，其余部分为121.28平方米作为依据主张二上诉人交付房屋面积与房屋产权证面积不相符，并非其要购买的160平方米，要求返还房款800 000元，并支付违约金465 000元。二上诉人认为，西藏磊鑫工程项目管理咨询有限公司出具的司法鉴定意见书并不能成为证明不动产权属证书或不动产登记簿错误的证据。本院认为，维护市场交易习惯的前提是要合法、诚实、真实。本案中，西藏磊鑫工程项目管理咨询有限公司作为司法鉴定机构，其出具的西藏磊鑫司技鉴字［2019］工第026号司法鉴定结论，能够证实案涉房屋面积与双方合同约定中的房屋面积不相符。被上诉人以该鉴定意见书证实其购买房屋面积并非合同约定面积而主张二上诉人返还房款 80 0000元的诉讼请求，因有证据支撑，一审法院据此判决解除合同的同时认定二上诉人向被上诉人返还购房款800 000元的处理并无不当，本院予以维持。二上诉人主张被上诉人支付剩余房款750 000元的请求，一审法院予以驳回的处理并无不当，本院予以维持。由于案涉房屋面积存在不一致的事实不能归责与双方当事人，故一审法院对双方主张支付违约金的诉请均予以驳回的处理正确，本院予以维持。3、一审法院裁量鉴定费 30 545.45元由二上诉人负担是否正确的问题。依据《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付”规定，被上诉人对案涉房屋面积的待证事实申请鉴定而产生鉴定费48 300元，应根据谁主张、谁负担的原则，由被上诉人向有关机构支付。因该鉴定费产生系被上诉人主张案涉房屋面积与产权证记载的面积不相符提出的申请，根据法律规定，应当由被上诉人自行负担。故一审法院裁量二上诉人负担鉴定费30 545.45元有误，本院予以纠正。二上诉人主张该鉴定费不应由其负担的上诉理由，本院予以采信。综上，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。一审法院判决解除合同，并判令二上诉人向被上诉人返还购房款800 000元的处理正确。二上诉人主张被上诉人支付剩余房款750 000元的请求，本院不予支持。二上诉人主张不予负担一审鉴定费30 545.45元理由，本院予以采信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持；一审法院裁量二上诉人负担鉴定费30 545.45元有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24 052.5元（二上诉人缓交），由上诉人土旦、上诉人扎拥共同负担（限本判决生效后十日内向户名西藏自治区拉萨市中级人民法院，开户行建行拉萨东城区支行，账号54050110205500000117-0002缴纳，逾期未交纳的，依法强制执行）；一审鉴定费48 300元，由被上诉人扎西自行负担。本判决为终审判决。审  判  长   德吉卓嘎审  判  员   索朗德吉审  判  员   尼玛卓嘎二〇二〇年九月三十日法 官 助 理   王  念书  记  员   次仁达娃