江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1423号上诉人（原审被告）：连云港飞龙置业有限责任公司，住所地江苏省东海县牛山街道中华路御湖豪庭售楼处。法定代表人：张文正，该公司董事长。委托诉讼代理人：周欣，上海汇业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建洲，男，1965年10月1日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审原告）：刘成红，女，1963年8月2日出生，汉族，住江苏省。11-4号。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张士勇、何立军，江苏田湾（东海）律师事务所律师。上诉人连云港飞龙置业有限公司（以下简称飞龙公司）因与被上诉人张建洲、刘成红商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初6776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。飞龙公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定双方的《合同补充协议》对被上诉人不发生法律效力无事实及法律依据。1.补充协议及协议中对交付条件的变更均符合实际事实情况且合法有效。主合同第八条第4项约定的交付条件“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”违反国家强制性规定，且系无法实现的条件。(1)本案所涉合同采取国家工商总局2000年《商品房买卖合同示范文本》。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了房地产项目的综合验收，而国务院2004年5月19日发布的国发（2004)16号文件《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第八十三项明确规定，取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，基于该规定，合同中约定的原由房管局发放的“商品住宅交付使用批准文件”已不再发放。故2014年住建部和国家工商总局联合下发的商品房买卖合同示范文本也取消了“商品房综合验收”的交付条件和“取得商品住宅交付使用批准文件”的交付条件。(2)主合同第八条第4项约定的交付条件并非当事人真实意思表示，而是在行政机关的不合理强制要求下选择，上诉人通过补充协议约定合理的交付条件不应当被认定无效。东海县房产管理局强制性规定在《商品房买卖合同》第八条中必须选择第4项即“该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”作为交付条件，否则对所有的《商品房买卖合同》不予备案。基于上述背景，上诉人在选择东海县房产管理局强制要求的一条不具备现实履行可能的交付条件后，只能通过签订补充协议的方式改变交付条件。2018年12月3日，东海县房产管理局已纠正之前做法，向东海县不动产登记中心发出了《关于取消商品房符合交付使用条件证明的函》，明确指出在商品房不动产权属首次登记时不必再查收商品房符合交付使用条件的证明文件。该做法正说明上诉人通过补充协议的约定改变当地行政机关不合法的强制性要求是正确的，而并非规避自身的法律责任签订补充协议。(3)补充协议由双方在平等自愿协商的前提下进行签订，协议不存在法律规定的无效情形，且主合同中也明确说明双方可以对主合同进行补充或变更，因此补充协议以及协议中对合同中交付条件改变的约定均是合法有效的。(4)上诉人在补充协议约定的交付条件中已采取加粗的方式提示，一审法院认为未尽提示义务明显不当。2.补充协议中约定的交付条件并未对购房人的合法权利进行限制，也未对出售人的责任进行免除，该条款合法有效。(1)根据我国合同法第四十条的规定，格式条款只有具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款才无效。具体到本案中，上诉人之所以与被上诉人通过补充协议的方式将交付条件变更为“商品房经单体工程质量分期验收合格”，是因为主合同约定的交付条件违反国家强制性规定，且根本无法实现。(2)该变更并非免除上诉人责任、排除对方主要权利，上诉人仅是与被上诉人约定略低于主合同目前已无法实现的交付标准，且司法实践中并没有规定低于“取得商品房住宅交付使用批准文件”或备案验收的条件无效的强制性规定。三、上诉人已按约履行了通知交房义务，逾期收房的责任应当由被上诉人承担。《合同补充协议》第十二.1条约定，“出卖人可以电话、短信、书面或公告等方式通知买受人交房并告知交付日期、地点、所需资料等；买受人接到通知后，拒绝接收商品房或不按时办理交接手续的，应按《商品房买卖合同》第十一条之约定承担违约责任。”在具备交房条件之后，上诉人已于2017年12月25日在售楼处发布了交房通告并以短信方式告知被上诉人收房，故逾期收房的违约责任只能由被上诉人承担。综上所述，上诉人与被上诉人之间签订的补充协议合法有效，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称：一审法院认定事实正确，适用法律准确，程序合法，请求维持原判，驳回上诉。张建洲、刘成红向一审法院起诉请求：1.提高逾期交楼的违约金至每天万分之二；2.飞龙公司逾期依约支付违约金直至实际交付（暂计算至2019年7月2日)73907元；3.飞龙公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明，2016年11月4日，张建洲、刘成红与飞龙公司签订了《商品房买卖合同》。合同主要内容为：一、由张建洲、刘成红购买飞龙公司开发的位于东海县房屋，建筑面积共141.96平方米，总价款人民币648331元；二、飞龙公司应当于2017年12月30日前取得该商品房商品住宅交付使用批准文件，并将上述房屋交付张建洲、刘成红使用；三、如飞龙公司未按照合同规定的期限将该商品房交付张建洲、刘成红使用，则应当向张建洲、刘成红支付违约金，违约金按张建洲、刘成红已交付房价款的万分之一计算，自合同规定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日止；四、约定的房屋交接方式为，商品房达到交付使用条件后，飞龙公司应当书面通知张建洲、刘成红办理交接手续，双方进行验收交接时，飞龙公司应当出示该商品房使用批准文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，飞龙公司还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，飞龙公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，张建洲、刘成红有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由飞龙公司承担；五、飞龙公司承诺交付时水通、电通，如在规定日期内未达使用条件，双方同意的处理方式为飞龙公司继续完善，使其达到使用条件。该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十二条第1款约定：双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格。合同签订当天，张建洲、刘成红向飞龙公司付款348331元,其余办理按揭贷款。2017年12月25日，飞龙公司以在售楼处放置交房通告的方式，通知天一居1﹟、2﹟、23﹟业主办理房屋交接手续。2018年10月8日，案涉小区业主与飞龙公司就交付的房屋质量问题及是否符合政策规定和约定的条件产生纠纷，江苏省东海县住房和城乡建设局作出的信访复字〔2018〕21号信访事项处理意见书载明：飞龙公司确实不具备交房条件，目前案涉楼盘已经完成主体工程建设，并组织进行了竣工验收，但由于尚未通过消防验收，导致该楼盘无法进行竣工备案和申请综合验收。因只有通过综合验收才具备交房条件，办理不动产权证，鉴于该楼盘已完成竣工验收，故违规交房不在该局处理职权范围。如业主追究违规交房责任，应向房管局部门举报、投诉。2018年12月3日，江苏省东海县房产管理局致函江苏省东海县不动产登记中心，2018年11月23日起房管局不再颁发商品房符合交付使用条件的证明文件，县不动产登记中心在受理商品房不动产权属登记时，不必查收商品房符合交付使用条件的证明文件。2019年1月2日，案涉房屋所处的天一居23#楼取得了东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，显示案涉房屋单体工程质量验收合格日期为2018年1月22日。一审法院另查明，张建洲、刘成红已向飞龙公司支付合同约定的购房款648331元。2018年6月23日，飞龙公司将涉案房屋交付，张建洲、刘成红实际接收涉案房屋。一审法院认为，张建洲、刘成红与飞龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。张建洲、刘成红与飞龙公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交付商品房的条件为取得商品住宅使用批准文件。2019年1月2日，涉案房屋才取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，即合同约定的商品住宅使用批准文件。关于飞龙公司辩称双方签订的《商品房买卖合同》之附件四即《合同补充协议》第十二条第1项约定“双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付买受人使用”是对《商品房买卖合同》第八条第一款约定交付条件变更的意见是否应采信问题。一审法院认为，在签订合同过程中提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，格式条款的约定减轻己方责任、加重对方责任的，格式条款提供方应当采取合理的方式提请对方注意。飞龙公司作为格式条款提供方，在补充协议中改变主合同条款，将交房条件由主合同约定的取得商品住宅使用批准文件变更为单体工程质量分期验收合格，减轻了飞龙公司的交房责任，加重了张建洲、刘成红责任，飞龙公司应当采取合理的方式提请张建洲、刘成红注意，但飞龙公司并未提供相关证据证明自己尽到了提请注意的义务，故该补充协议的条款对张建洲、刘成红不发生法律效力，涉案房屋的交付条件仍应以主合同约定为准，飞龙公司的辩解意见一审法院不予采纳。本案中，飞龙公司于2018年6月23日将涉案房屋交予张建洲、刘成红，且张建洲、刘成红同意并实际接收，应当视为双方对房屋交付条件进行了实质性变更，应当以张建洲、刘成红实际收房之日作为交付之日，张建洲、刘成红再次主张收房之后逾期交房违约金的，一审法院不予支持。自约定交房之日2017年12月30日的第二天2017年12月31日至实际交房的2018年6月23日，飞龙公司共计逾期交房175天，根据合同约定，飞龙公司应向张建洲、刘成红支付逾期交房违约金，对已交房款648331元，按日万分之一计算，为11345.80元（648331元×0.01%×175天）。对于张建洲、刘成红的其他诉讼请求，因没有证据证明，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、飞龙公司于判决生效之日起十日内向张建洲、刘成红支付逾期交房违约金11345.80元；二、驳回张建洲、刘成红的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取824元，由飞龙公司负担127元，张建洲、刘成红负担697元（已由张建洲、刘成红预付，待飞龙公司给付上述款项时一并付给张建洲、刘成红）。二审中，上诉人向本院提交了其调查东海县住建局的回复，拟证明本案的房屋双方补充约定的交房条件是根据实际情况做出的协商和变更，没有增加买受人责任免除出卖人的责任，不应认定为无效的约定，主要的说明是回复函中所说的质量监督报告出具时间为2018年2月5日，该报告出具后即为单体工程质量验收合格，本案的四方验收合格时间是2018年1月2日，单体验收合格发生在四方验收合格之后。因为单体的工程质量分析验收后会出具单位工程竣工验收证明书，可以证明工程具备交付条件。被上诉人质证意见：对于上诉人提供的住建局回复的真实性没有异议，但是与本案没有关联，补充协议是否有效，关键在于上诉人是否以醒目的文字或以相关的提示让被上诉人得以了解，并且出于自身的真实意愿与之签订合同，但从上诉人提供的证据看不能证明该补充协议已经向被上诉人进行了充分说明或了解。另外，该补充协议是上诉人单方提供的格式性条款，该条款免除减轻自己的义务，增加购房者的负担，应该被认作是格式性条款，在上诉人与被上诉人之间不产生合同约定的效力。本院经审查，对上诉人提交证据的真实性予以确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案争议焦点：1、房屋交付时间是以主合同约定还是以补充协议约定为准；2、逾期收房责任如何承担。关于争议焦点1、房屋交付时间是以主合同约定还是以补充协议约定为准的问题。本院认为，在签订合同过程中提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，格式条款的约定减轻己方责任、加重对方责任的，格式条款提供方应当采取合理的方式提请对方注意。一审法院认为“飞龙公司作为格式条款提供方，在补充协议中改变主合同条款，将交房条件由主合同约定的取得商品住宅使用批准文件变更为单体工程质量分期验收合格，减轻了飞龙公司的交房责任，加重了张建洲、刘成红责任，飞龙公司应当采取合理的方式提请张建洲、刘成红注意，但飞龙公司并未提供相关证据证明自己尽到了提请注意的义务，故该补充协议的条款对张建洲、刘成红不发生法律效力”是正确的。本案应按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交付商品房的条件为取得商品住宅使用批准文件。2019年1月2日，涉案房屋取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，即合同约定的商品住宅使用批准文件。因此，上诉人认为主合同第八条约定的交付条件无法实现与事实不符。关于争议焦点2，逾期收房责任如何承担问题。本院认为，根据双方合同约定，上诉人应于2017年12月30日前向被上诉人交付具备交房条件的房屋，上诉人实际是于2018年6月23日交房。此时上诉人交付的房屋是否具备交房条件？本院认为，案涉小区业主与飞龙公司就交付的房屋质量问题及是否符合政策规定和约定的条件产生纠纷，2018年10月8日，江苏省东海县住房和城乡建设局作出的信访复字〔2018〕21号信访事项处理意见书载明：飞龙公司确实不具备交房条件。故上诉人实际向被上诉人交房时的房屋并不具备交房条件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，被上诉人同意并实际接收房屋，应当视为涉案房屋实际交付，应当以上诉人实际交房之日作为交付之日，被上诉人再次主张收房之后逾期交房违约金的，不应当予以支持。一审法院认为，被上诉人同意并接收，应视为双方对房屋交付条件进行了实质性变更，对被上诉人主张收房之后逾期交房违约金，不予支持是合适的。一审认定上诉人逾期交房的天数为自约定交房之日2017年12月30日次日，即2017年12月31日至实际交房的2018年6月23日共计175天是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1648元，由上诉人飞龙公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年九月十五日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。