贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9875号原告：杨文灿，男，侗族，1985年10月2日生，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人（特别授权）：姜才林，贵州财团律师事务所律师。被告：黔东南州华伟置业房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区翁义村，统一社会信用代码：915226206927432851。法定代表人：颜台伟，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：顾汉业，男，汉族，1975年8月28日生，住贵州省凯里市。原告杨文灿诉被告黔东南州华伟置业房地产开发有限公司（以下简称“华伟房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告杨文灿委托诉讼代理人姜才林，被告华伟房地产公司委托诉讼代理人顾汉业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告交纳的水、电、燃气开户费3235元，广播电视开户费265元，合计3500元（庭审中，原告增加一项诉讼请求：请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条第1款“供电、闭路电视等由买受人自行办理开通使用手续接入使用”及附件三第二条第7款“自来水开户费用户自理”、第8款“供电开户费用户自理”、第9款“电视开户费用户自理”无效）；2．案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买华伟中央城商品房一套。之后，原告支付了全部购房款，被告将房屋交付原告使用。2014年1月11日，被告向原告收取水、电、燃气开户费3235元，广播电视开户费265元，合计3500元的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，被告收取的商品房价款应当包含上述费用。因此，被告应该将上述费用予以退还。综上所述，请法院支持原告诉请。被告辩称：1、原告的起诉已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效，法院应依法予以驳回。2、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》是地方性法规，《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，《商品房买卖合同》及补充协议的约定并不违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，约定自成立时生效，对双方均有约束力。如果以地方性法规作为判断合同条款无效的依据，明显违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定。3、原告所依据《商品房买卖合同》第十条第1、2、3款要求退费的理由不能成立。《商品房买卖合同》第十条第1、2、3款中约定了水、电达到使用条件；燃气、闭路电视、电话、宽带由出卖人协调相关部门接入，交付后达到使用条件，买受人自行办理开通使用手续。这只是约定了交付后的相关配套设施安装完毕，达到安全使用的条件，但开通使用的手续由业主自己持相关材料到相关部门登记办理，只约定了手续问题，并未牵涉开户费的问题，是经工商局和房产局备案认可的真实有效的条款，且我公司已履行完毕，现原告依据此约定要求我公司退还相关费用的理由不能成立，原告诉请该条款无效的理由也不能成立。4、关于天然气开户费问题。因2009年5月1日实施《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》时，凯里经济开发区的燃气管道未进行全面的规划建设，我公司是在2009年年底开始开发该案商品房项目的，当时开发区安装天然气的时机并未成熟。相关部门也未要求我公司将天然气建设纳入规划建设，相关部门出具的规划设计条件也未将天然气建设作为规划的条件，因此，我公司在开发初期并未规划有天然气建设，也未将天然气建设安装纳入开发成本。在开发建设中，随着开发区天然气管道管网的逐渐完善，我公司从完善配套设施、方便业主、增加业主居住的舒适感等方面出发，才考虑增加了天然气的建设。直到2018年7月1日，贵州省发改委才出台了《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》，第十九条规定：城镇居民新建住宅燃气工程安装费等纳入房价，不得再向业主另行收取。2019年9月27日，贵州省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议审议通过了《贵州省城镇燃气管理条例》，第十一条明确“城镇燃气发展规划区域内新建住宅的城镇燃气工程安装费用应当纳入房屋建设成本”，并从2020年1月1日起施行。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》都是在《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》和《贵州省城镇燃气管理条例》实施之前，因此，仅有一小部分业主在补充协议中约定了天然气开户费，未约定的由业主自己选择是否使用，使用的则需要缴纳天然气开户费，不使用的则不用缴纳。我公司与原告在合同及补充协议里并未约定天然气开户费，应受诉讼时效的限制。5、根据《贵州省物价局关于规范管道燃气设施建设及服务收费的通知》和《贵州省物价局、贵州省广播电视局关于制定全省有限数字电视基本收视维护费标准的通知》，燃气安装费和有线电视开户费是由业主缴纳。综上所述，请求人民法院查明事实真相，并依法驳回。本院经审理后认定事实如下：以原告杨文灿为买受人、被告华伟房地产公司为出卖人，双方就买卖华伟中央城商品房事宜签订《商品房买卖合同》（编号:065），对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式等进行了约定。其中合同第十四条第一款约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供电、闭路电视、电话等由买受人自行办理开户手续接入后使用；……3、供水、排水、排污、消防入住时达到使用条件；……”，在附件三：装饰、设备标准第二条约定：“……7、给排水：给水管安装到户，排水管预留接口，洁具等用户自理，自来水开户费、使用费用户自理。8、供电：预留接口到入户门外，开户费、使用费用户自理。9、通讯/电视：电话（宽带）、有线电视户外预留接口，开户费、使用费用户自理。……”合同签订后，被告向原告收取水开户费515元、电开户费520元、燃气开户费2200元、有线电视开户费265元，合计3500元。本院认为，合同当事人法律地位平等，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款及附件三第二条第7、8、9项是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，结合贵州省人大常委会制定并于2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款“商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用”之规定，以及贵州省人民代表大会法制委员2014年4月17日给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复“新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取”。被告通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用以代收为名转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告诉请被告返还水开户费515元、电开户费520元、广播电视开户费265元，本院予以支持。对于原告诉请返还燃气开户费2200元，因双方均未在《商品房买卖合同》中对燃气开通及开户费问题作约定，被告在答辩时提出原告的诉请已过诉讼时效，则诉讼时效应从被告收到原告缴纳燃气开户费之日起算，因原告提交的收费票据上无法确认缴费时间，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应当由原告承担举证不能的不利后果，故原告要求返还燃气开户费2200元，本院不予支持。对于被告辩称原告诉求已超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，本案中约定由买受人承担相关费用的合同内容被确认无效后，判令被告返还因该约定所收取的相关费用，并未经过诉讼时效。故本院对该抗辩意见，不予采纳。对于被告辩称收取原告费用的主体并非被告公司，而是黔东南州华伟置业房地产开发有限公司凯里经济开发区第一分公司，且该分公司已被注销的意见，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司民事责任由公司承担”之规定，黔东南州华伟置业房地产开发有限公司凯里经济开发区第一分公司不具有法人资格，其民事责任由被告华伟房地产公司承担，故对被告的该抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订《商品房买卖合同》（编号:065）第十四条第一款第1项及附件三第二条第7、8、9项中约定由买受人承担配套设施建设安装费用的内容无效；二、被告黔东南州华伟置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内退还原告杨文灿电表开户费520元、水开户费515元、广播电视开户费265元，共计1300元；三、驳回原告杨文灿的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告黔东南州华伟置业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  梁新宇二〇二〇年九月十五日法官助理欧阳嘉丽书记员王松弦