重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初6826号原告：重庆银马物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区嘉陵村111-1-1，统一社会信用代码：915001097717583380。法定代表人：代兵，总经理。委托诉讼代理人：张瑶，重庆宛水律师事务所律师。被告：蒋坤，男，汉族，1973年12月26日出生，住重庆市北碚区。原告重庆银马物业管理有限公司与被告蒋坤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆银马物业管理有限公司的委托诉讼代理人张瑶到庭参加诉讼，被告蒋坤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告重庆银马物业管理有限公司诉称：原告为被告使用物业的物管公司，原告一直为被告所在的小区提供物业服务，被告欠付2012年12月至2020年4月的物业服务费6548.75元，公摊费267元，产生违约金3184.25元，故请求判令被告支付上述款项共计10000元，本案诉讼费由被告承担。被告蒋坤未作答辩。经审理查明：2012年5月26日，XX业主委员会（甲方）与重庆川仪物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，该合同约定由重庆川仪物业管理有限公司为被告所有的XX小区提供物业服务。物业服务费用约定为：物业收费采取包干制，按建筑面积缴纳，4号楼还建户：0.35元/月.平方米，0.65元/月.平方米（含0.3元电梯费），4号楼非还建户：0.5元/月.平方米，0.8元/月.平方米（含0.3元电梯费），商品房：0.6元元/月.平方米、0.9元/月.平方米（含0.3元电梯费），商业门面：0.9元/月.平方米。小区公共用水、用电及二次供水电费由相关业主或物业使用人据实分摊。业主或物业使用人应于每月15-21日前缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三的标准支付违约金。该合同期限为2年，自2012年6月1日起至2014年5月31日止。双方还就其他权利义务进行了约定。2014年5月27日，XX业主委员会（甲方）与重庆川仪物业管理有限公司（乙方）续签了《物业服务合同》，约定由重庆川仪物业管理有限公司继续为XX小区提供物业服务。物业服务费、公摊费及违约金计算标准同上，该合同期限为2年，自2014年6月1日起至2016年5月31日止。双方还就其他权利义务进行了约定。2016年4月1日，XX业主委员会（甲方）与重庆川仪物业管理有限公司（乙方）以及重庆银马物业管理有限公司（丙方）签订《权利义务转让协议》，该协议约定就甲乙双方于2012年5月26日、2014年5月27日签订的《物业服务合同》中乙方的全部权利义务从2016年6月1日起一并转移给丙方，丙方表示完全接受。2016年6月1日，重庆川仪物业管理有限公司出具《权利让与说明》，载明：“重庆川仪物业管理有限公司就其从2012年6月1日在XX小区提供物业服务引起的物业服务合同纠纷中的所有权利均让与重庆银马物业管理有限公司，由重庆银马物业管理有限公司提起诉讼、享有权利和承担责任”。2016年6月2日，北碚区XX业主委员会（甲方）与重庆银马物业管理有限公司（乙方）签订《XX物业服务合同》，该合同约定由重庆银马物业管理有限公司为XX小区提供物业服务。物业服务费、公摊费及违约金计算标准同上，该合同期限为2年，自2016年6月1日起至2018年5月31日止。2018年5月28日，北碚区XX业主委员会（甲方）与重庆银马物业管理有限公司（乙方）续签了《XX物业服务合同》，约定继续由重庆银马物业管理有限公司为XX小区提供物业服务。物业服务费用约定为：物业收费采取包干制，按建筑面积缴纳，4号楼还建户：0.55元/月.平方米、0.85元/月.平方米（含电梯费）；4号楼非还建户：0.7元/月.平方米、1元/月.平方米（含电梯费）；商品房：0.8元/月.平方米、1.1元/月.平方米（含电梯费）；商业门面：1.1元/月.平方米。公摊水电费按3元/户.月，二次供水电费由相关业主或物业使用人据实分摊。业主或物业使用人应于每月15-21日前缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三的标准支付违约金。该合同期限为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。2018年6月4日，北碚区XX小区业主委员会、重庆市北碚区XX街道办事处出具《关于XX小区续签合同及上调物业费收费标准的决议》，该决议载明，从2018年6月1日起物业费收费标准调整为：1、4号楼还建户：0.55元/月.平方米、0.85元/月.平方米（含电梯费）。2、4号楼非还建户：0.7元/月.平方米、1元/月.平方米（含电梯费）。3、商品房：0.8元/月.平方米、1.1元/月.平方米（含电梯费）。4、商业门面：1.1元/月.平方米。原告在庭审中陈述，违约金合同约定按日千分之三计算，同意法院对违约金进行调整。另查明，蒋坤于2012年5月30日从第三人处购买位于重庆市北碚区XX村XX号XX号房屋，该房屋产权面积为77.46平方米。蒋坤共欠付2012年12月至2020年4月的物业服务费6560.69元，2018年6月至2020年4月的公摊费69元。现重庆银马物业管理有限公司与蒋坤因物业服务费的缴纳发生纠纷，重庆银马物业管理有限公司遂于2020年7月16日起诉来院。上述事实，有《物业服务合同》、《XX物业服务合同》、《权利义务转让协议》、《权利让与说明》、《关于XX小区续签合同及上调物业费收费标准的决议》、《重庆市房屋买卖合同》、房产信息查询单、欠费明细、物管费催收函、催收照片等资料以及原告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”；第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。在重庆银马物业管理有限公司提供物业服务之后，蒋坤应当依照物业服务合同的约定支付物业服务费。故本院对重庆银马物业管理有限公司要求蒋坤缴纳物业服务费、公摊费的诉讼请求，本院予以支持。蒋坤欠付2012年12月至2020年4月的物业服务费6560.69元，原告仅要求其支付6548.75元是对自身权利的处分行为，本院予以确认。根据物业服务合同约定，2018年6月前的公摊费由业主据实分摊，2012年6月1日后按每月3元收取，原告并未提供2012年12月至2018年5月的公摊明细，对此期间的公摊费诉讼请求不予支持，故蒋坤还欠付2018年6月至2020年4月的公摊费69元。对重庆银马物业管理有限公司要求支付违约金的诉讼请求，虽物业合同对违约金标准有明确约定，但该约定标准过高，本院酌情调整为按日万分之三计算。被告蒋坤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，亦未提供相关证据，本院缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十六条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：由被告蒋坤于本判决生效之日起三日内支付原告重庆银马物业管理有限公司2012年12月至2020年4月的物业服务费6548.75元，公摊费69元，违约金318.43元，共计6936.18元。如果未按照本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由蒋坤负担。此判决为终审判决。审 判 员  冉 渝二〇二〇年九月二十三日法官助理  郑 巧书 记 员  樊怡伶