福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7153号 原告（反诉被告）：陈宝琴，女，1959年4月22日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：钟伟钦，福建商启律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡娟，女，1981年3月22日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：张盛利，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宇豪，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 原告陈宝琴与被告胡娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，被告胡娟提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈宝琴向本院提出诉讼请求：1．确认从2020年3月1日解除陈宝琴与胡娟签订的《房屋租赁合同》；2．胡娟将厦门市思明区房屋以及房屋周边花园腾空返还给陈宝琴；3．胡娟向工商部门注销址于厦门市思明区房屋的企业工商营业执照；4．胡娟向陈宝琴支付租金（按每月租金48400元计算，自2020年2月1日起计算至实际返还房屋之日止）；5．胡娟向陈宝琴支付滞纳金（以145200元为基数，按每日2%的标准，自2020年1月24日起计算至实际返还房屋之日止）；6．胡娟支付陈宝琴财产保全费1153元。 事实和理由：2012年3月13日，陈宝琴与胡娟签订一份《房屋租赁合同》，约定：陈宝琴将厦门市思明区房屋（以下均称讼争房屋）出租给胡娟，房屋建筑面积为1000平方米，租赁期限自2012年5月1日起至2027年4月30日止；其中2018年5月1日起至2021年4月30日期间每月租金为48400元，胡娟应每季度向陈宝琴交付租金，第二次开始付款应提前七天付清，租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，陈宝琴有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；租赁期内，房屋周边花园的使用权归胡娟所有。按照合同约定，胡娟应于2020年1月24日向陈宝琴支付2020年2月1日起至2020年4月30日期间的租金145200元；虽经多次催交，但胡娟至今仍未支付给陈宝琴。胡娟逾期未支付租金的行为已经构成违约，陈宝琴有权解除合同、收回房屋并要求胡娟承担滞纳金等违约责任。后陈宝琴于2020年2月27日向胡娟邮寄发出《律师函》，通知胡娟解除双方签订的《房屋租赁合同》；胡娟于2020年3月1日签收邮件，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月1日解除。 胡娟辩称，1．陈宝琴以不可抗力因素导致的合同迟延履行为由要求解除《房屋租赁合同》，没有法律依据，依法不应得到支持。胡娟向陈宝琴承租讼争房屋用于经营家庭旅馆使用，并按季度支付租金至2020年1月底。自2020年1月24日起，因新冠肺炎疫情影响，厦门市思明区曾厝垵实施封闭管理，禁止人员流动及商户经营。胡娟无法再通过经营家庭旅馆产生收益，却要负担经营成本费用，疫情带来的生产经营停滞导致胡娟难以为继。为此，胡娟多次与陈宝琴沟通，希望其能够配合延迟合同履行期限；但陈宝琴不予理会，坚持要求胡娟在疫情期间也要按合同约定全额支付租金，后以胡娟延迟交付租金为由提起本案诉讼。新冠肺炎疫情属于不可抗力，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5点规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”因此，陈宝琴以胡娟延迟支付疫情期间应付租金为由，主张解除合同并要求胡娟承担违约责任，实际上是将不可归责于胡娟的不可抗力情形单方归责于胡娟，明显缺乏法律依据，法院应依法予以驳回。2．胡娟未能按时支付租金系不可归责于胡娟的不可抗力所致，胡娟不存在违约行为，故陈宝琴要求胡娟承担支付滞纳金的违约责任没有法律依据。即便胡娟未能按时支付租金确实构成违约，陈宝琴主张的滞纳金也过分高于其损失。事实上，在疫情期间，讼争房屋所在区域实施了社区封闭、人员流通管控等防控措施，生产经营也陷入停滞，陈宝琴根本无法通过讼争房屋进行盈利。因此，陈宝琴要求胡娟支付滞纳金，缺乏合法性。3．陈宝琴要求解除《房屋租赁合同》不合理，且具有明显的主观恶意，存在违背诚实信用原则的情形。合同签订后，胡娟投入装修款四百余万元，将讼争房屋从毛坯空房状态打造为设施设备齐全、美学与实用性并存的标杆级民宿。若以不可抗力导致的逾期履行为由解除合同，不仅会使胡娟损失惨重，也会使得陈宝琴借助疫情暴发、小型经营者难以为继的客观现状趁机得利，凭白获得房屋装修现值，其行为违背了诚实信用原则。4．由于新冠肺炎疫情影响，胡娟有权要求陈宝琴对受疫情影响无法正常经营期间的租金数额、交纳方式、交纳时间等进行调整。至今，疫情造成影响仍未消除，厦门民宿行业在有关行政主管部门的要求下仍在停业当中，由于民宿行业的特殊性，应延长相应的租金减免期限。综上，恳请法院驳回陈宝琴的诉讼请求。 胡娟向本院提出反诉请求：陈宝琴向胡娟开具自2012年5月1日起至2020年1月31日期间的全部房屋租金3977000元的合法发票。事实和理由：在《房屋租赁合同》履行期间，胡娟已陆续支付陈宝琴截至2020年1月31日期间的房屋租金3977000元，但陈宝琴从未向胡娟开具过收款发票。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票”，因此，陈宝琴拒开发票的行为，不仅给胡娟造成了损失，也给国家造成了巨额税收损失，陈宝琴应承担相应的法律责任。 陈宝琴对胡娟的反诉辩称，1．胡娟要求陈宝琴开具租金发票，不属于民事诉讼的受理范围，应予以驳回。双方当事人签订的《房屋租赁合同》并未约定陈宝琴应向胡娟开具租金发票，胡娟自签订合同直至本案诉讼前也从未向陈宝琴索要租金发票，可见双方已经达成了陈宝琴无需向胡娟开具发票的合意。何况若要开具租金发票，房屋出租的价格等均不会如此约定。另外，陈宝琴将讼争房屋出租给胡娟的行为，并不属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的经营活动，故陈宝琴无需向胡娟开具发票。在双方未约定的情况下，交付发票纯属税法、行政法上的义务，而非民事合同义务，因此，胡娟提出的反诉请求不属于民事审理的范围，应驳回其起诉。2．胡娟的反诉纯属滥用诉讼权利。胡娟要求陈宝琴开具房屋租金的发票，是为了达到掩饰其违约拒不交纳租金以及继续拖延交纳租金的目的。胡娟拒不交纳租金，在陈宝琴配偶催缴下，又以疫情影响要求减租；陈宝琴配偶也明确告知，若国家机关出具了相关的文件，陈宝琴会根据相关文件执行。但胡娟仍蛮横无理，不论陈宝琴是否同意减租，均以其单方意见为准，强行要求以其标准减租或免租。若不以其意见减租就不支付租金，甚至反诉陈宝琴以及采取向税务部门、媒体举报等方式相要挟。综上，恳请法院驳回胡娟的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 2012年3月13日，陈宝琴与胡娟签订一份《房屋租赁合同》，约定：陈宝琴将厦门市思明区房屋出租给胡娟，房屋建筑面积为1000平方米，租赁期限自2012年5月1日起至2027年4月30日止；2012年5月1日起至2014年4月30日期间每月租金为37000元，2014年5月1日起至2015年4月30日期间每月租金为40000元，2015年5月1日起至2018年4月30日期间每月租金为44000元；2018年5月1日起至2021年4月30日期间每月租金为48400元，2021年5月1日起至2024年4月30日期间每月租金为53240元，2024年5月1日起至2027年4月30日期间每月租金为58564元，胡娟应每季度向陈宝琴交付租金，第二次付款应提前七天付清；租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，陈宝琴有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；胡娟应支付陈宝琴租赁押金37000元；租赁期内，房屋周边花园的使用权归胡娟所有。 上述合同签订及履行过程中，陈宝琴与胡娟均未谈及租金发票事宜，直至胡娟提出反诉。胡娟已向陈宝琴支付押金37000元，并支付租金至2020年1月31日，此后未再支付租金。 2020年2月7日，陈宝琴的配偶发微信给胡娟，内容为“这个季度租金还没交，已拖了一个星期了”，胡娟回复“蒋叔叔，不好意思，因为是惠娜在转房租给你，所以我有让小熊和您先说了一下，最近这个疫情对我们的打击很大，全部都暂停营业了。所以希望您能支持我们一下，帮助我们一起渡过这个难关。”此后，双方就租金减免等事宜进行协商，但未能达成合意。 2020年2月29日，陈宝琴委托福建商启律师事务所向胡娟邮寄发出《律师函》，以胡娟逾期未支付2020年2月1日起至2020年4月30日期间的租金构成违约为由，通知胡娟解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求胡娟腾空返还房屋、支付租金及滞纳金。胡娟于2020年3月1日签收该邮件。 2020年4月21日，陈宝琴向本院提出财产保全申请。本院作出（2020）闽0203民初7153号民事裁定，裁定：查封、扣押、冻结胡娟名下价值126622.4元的财产。陈宝琴因此支出财产保全费1153元。 审理中，本院组织双方当事人进行调解，但未能达成一致意见。 本院认为，陈宝琴与胡娟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。根据合同约定，胡娟拖欠租金达半个月以上的，陈宝琴有权解除合同。胡娟未依约在2020年1月24日前支付陈宝琴自2020年2月1日起至2020年4月30日期间租金，确实已构成违约。但充分考虑众所周知的新冠肺炎疫情的发生，厦门市相应的疫情防控措施，结合租金为预付性质，经慎重考虑，本院认定胡娟的前述违约行为尚未达到合同约定的解除条件，亦不构成根本性违约，陈宝琴在2020年3月1日通知胡娟解除《房屋租赁合同》时并不享有合同约定的解除权，故其发出的通知不发生解除合同的效力。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点第2款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”充分考虑厦门市新冠肺炎疫情的防控情况，胡娟承租讼争房屋系用于经营家庭旅馆，新冠肺炎疫情对旅游业等所产生的影响，陈宝琴的损失等因素，根据公平原则，本院酌定按照“1个月全免，四个月减半”的方式确定胡娟自2020年2月1日起的租金支付义务。结合《房屋租赁合同》约定租金按季度支付，本院认定胡娟还应支付的截至2020年10月31日的租金为290400元。陈宝琴因本案诉讼支出的财产保全费1153元，应由胡娟负担。陈宝琴提出的其他诉讼请求，本院均不予支持。本院需要特别支出的是，自2020年11月1日起的租金，胡娟应按照《房屋租赁合同》的约定支付给陈宝琴。 关于胡娟要求陈宝琴开具房屋租金发票的反诉请求。本院认为，胡娟提出的该反诉请求，缺乏事实和法律依据。首先，《房屋租赁合同》并未约定陈宝琴应向胡娟开具房屋租金的发票。其次，在胡娟提出反诉前，其均未要求陈宝琴向其开具相应的租金发票。第三，在房屋租赁市场中，特别是自然人之间的房屋租赁，以出租人无需向承租人开具租金发票为一般情形，而以双方明确约定开具租金发票为例外。而是否开具租金发票，亦确实会影响到租金的计算。第四，出租人是否纳税与其是否需向承租人开具发票属于不同法律范畴的事项，前者属于相关行政机关主管范围，后者则涉及双方当事人之间的合同约定而属于民事诉讼的范围。基于合同自由原则，无论开具发票是否为出租人的法定义务，均不影响双方当事人约定出租人无需向承租人开具发票。综上，根据诚实信用原则，结合合同履行情况，本院认定陈宝琴与胡娟已经约定陈宝琴无需向胡娟开具租金发票。因此，胡娟要求陈宝琴开具租金发票，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、胡娟于本判决生效之日起十日内支付陈宝琴租金290400元； 二、胡娟于本判决生效之日起十日内支付陈宝琴财产保全费1153元； 三、驳回陈宝琴的其他诉讼请求； 四、驳回胡娟的反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4252元，由陈宝琴负担1671元，胡娟负担2581元。反诉案件受理费50元，由胡娟负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年九月十五日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。