云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初1262号 原告:邵国祎，男，1992年7月11日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：李建武，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：靳广涛，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告:保山奥亚房地产开发有限公司，住所地云南省保山市隆阳区永昌街道建设路90号。 统一社会信用代码：9153050259930750XU 法定代表人：赵丽华，任公司董事长。 委托诉讼代理人：郑树立，男，1964年10月28日生，汉族，河北省邯郸市人，任该公司办公室主任住，户籍地河北省邯郸市大名县。代理权限为特别授权。 被告：保山市消安预警网络工程有限公司，住所地云南保山市隆阳区永昌街道正阳北路西侧城市理想二期二楼。 统一社会信用代码：915305026682840663。 法定代表人：房俊娇，任公司经理。 原告邵国祎与被告保山奥亚房地产开发有限公司（以下简称“奥亚房地产公司”）、保山市消安预警网络工程有限公司（以下简称“保山消安公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告邵国祎及其委托诉讼代理人李建武、靳广涛及被告奥亚房地产公司委托诉讼代理人郑树立到庭参加诉讼，被告保山消安公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵国祎向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与被告奥亚房地产公司双方签订的《商品房购销合同》；2、判决被告返还原告已付购房款96407元人民币，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准自2018年2月3日起至付清之日止计算利息；3、判决被告赔偿原告96407元人民币（按原告已付购房款的1倍计赔）；4、判决原告在已付购房款96407元内对圣灵·城市理想二期Ａ3户型603号房产在处置时享有优先受偿权；5、判决原告为依法维权所支出的律师代理费8000元由被告承担；6、诉前财产保全保险费1000元、诉前财产保全诉讼费1524元、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年被告奥亚房地产公司公开宣传正在开发建设的圣灵·城市理想二期房产属于保山二小学区，剩余户型不多，所有房产产权清晰可按期交房。于是原告2018年2月3日向保山奥亚房地产开发有限公司购买圣灵·城市理想二期Ａ3户型603号房产，双方签订《商品房购销合同》，合同约定奥亚房地产公司在2018年6月26日交房。2018年3月27日邵国祎按被告要求通过保山消安公司ＰＯＳ机刷卡57000元，原告母亲杨会兰刷卡39407元，用于支付圣灵·城市理想二期Ａ3户型603号房产购房款，同日被告奥亚房地产公司向原告出具收据一份。但时至今日，奥亚房地产公司以各种理由拖延交房。2020年2月18日原告到奥亚房地产公司找到该公司法定代表人赵丽华要求交房，赵丽华声称不能按原合同单价出售，必须按每平米6000元的价格才给办理过户手续。原告经过了解得知，原告所购买的房产早在2016年1月21日就被保山市中级人民法院查封，2019年1月10日保山市中级人民法院作出（2019）云05执5号执行裁定书，继续对原告所购房产Ａ3户型603号房产予以查封。被告奥亚房地产公司已无法履行《商品房购销合同》约定的交房义务。综上所述，原告与被告奥亚房地产公司双方于2018年2月3日签订的《商品房购销合同》真实、合法、有效。但被告奥亚房地产公司故意隐瞒房屋已被查封的事实，导致无法给原告办理过户手续，并且被告奥亚房地产公司明确表示不再按原合同单价执行，拒绝交房。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，买受人原告有权请求解除合同，要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告奥亚房地产公司辩称，一、2018年2月份，我方与原告签了一份《商品房购销合同》，该合同合法有效，现原告要求解除合同，我方同意；但原告要求返还96407元购房款并按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付利息，我方不同意。根据《商品房购销合同》第十三条第三项之规定，本合同签订后，任何一方均不得单方面解除或变更合同，单方面解除合同的，违约方应向守约方支付合同总房款10%的违约金，即原告应向我方支付违约金46640元。也就是说我方应该退还原告的已付购房款是：已付款一违约金=50367元，《商品房购销合同》并没有约定利息，所以我方不支付原告利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》(以下简称《解释》）第8条、第9条规定了商品房出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。3、故意隐瞒还没有取得商品房预售许可证明。4、故意隐瞒所出售房屋已经抵押的事实。5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原告诉称要求已付购房款的一倍赔偿显然不属于《解释》的五种情况，虽然原告购房时所卖房屋已被查封，但人民法院采取的财产保全措施旨在限制不动产的转移登记，而并非是对涉案房屋的产权进行处分，所以原告取得该房屋的所有权还是有保障的。《解释》第8条第9条规定了五种情形下的惩罚性赔偿，结合惩罚性赔偿责任的法律性质和设立的目的，可得出结论，惩罚性赔偿的适用必须符合《解释》第8条第9条规定五种情形之一，本案中我方因与第三人的经济纠纷导致该房屋被查封，这与《解释》五种怎罚性赔偿的情形，虽有相似但绝非吻合。《解释》采用五种情形的列举式，应理解为惩罚性赔偿责任必须严格适用和掌握，不能轻易做类推或扩张性解释，惩罚性赔偿是为制裁违约方而加重其违约责任的一种特殊形式，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，《解释》明确了五种具体形式，以供法院在处理这类案件时有法可依，本案不属于《解释》的五种情形之一，所以法院应驳回原告的诉讼请求。三、原告雇人打官司，既省了事又省了力，出点律师费，让我方来承担，实属无理之要求，被告方表示反对。四、原告起诉要求解除合同，既想得到高额赔偿金，又想享有房产处置优先权，这种请求情理难容，与法相悖。五、保险是商品，原告是自愿购买自用，让被告方承担费用实属无理之要求，被告方表示反对。六、其他法院对于类似的案件，均驳回了原告所提出的请求。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告保山消安公司未应诉答辩。 综合原、被告双方的诉辨主张，本案的争议焦点为：一、被告应否支付原告所交购房款的利息？二、本案应否适用加倍承担赔偿责任？三、原告在本案中是否就所购商品房享有优先受偿权？四、原告所主张的律师费是否符合法律规定？五、原告所主张的诉前财产保全及保单的费用应否得到支持？ 原告针对自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据： 一、《商品房购销合同》一份。证明2018年2月3日原告向保山奥亚房地产公司购买圣灵·城市理想二期A3户型603号房产，双方签订《商品房购销合同》，合同约定保山奥亚房地产公司应于2018年6月26日交房。 二、1、邵国祎及杨会兰刷卡小票及银行交易记录各一份，证明2018年3月27日邵国祎按被告奥亚房地产公司要求通过保山消安公司POS机刷卡57000元，杨会兰刷卡39407元，用于支付圣灵·城市理想二期A3户型603号房产购房款。2、户口册一份，证明杨会兰与邵国祎系母子关系。3、收据一份，证明2018年3月27日被告奥亚房地产公司收到603号房首付款后向邵国祎出具了收据。 三、保山市中级人民法院（2016）云05财保1号民事裁定书及保山市中级人民法院（2019）云05号执行裁定书各一份。证明2016年1月21日，保山市中级人民法院作出并向被告奥亚房地产公司送达了（2016）云05财保1号民事裁定书，裁定对原告所购房产A3户型603号房产予以查封。2019年1月10日，保山市中级人民法院作出（2019）云05执5号执行裁定书，继续对原告所购房产A3户型603号房产予以查封。被告奥亚房地产公司明知自己对查封房产已经不具有处分权，却罔顾法律法规仍然将查封房产出卖给原告，客观上却无法交房。 四、《民事委托协议书》、《发票》各一份。证明原告为依法维权，在本案中支出律师代理费8000元。 五、《中国人民财产保险股份有限公司诉前财产保全保函》、《发票》各一份。证明原告在本案中对被告奥亚房地产公司申请诉前财产保全，依法购买了保单并支出保险费1000元。 六、《保山市隆阳区人民法院（2020）云0502财保14号民事裁定书》、《保全费收据》各一份。证明经原告申请，保山市隆阳区人民法院裁定查封圣灵·城市理想二期A3户型603号房产，并且产生诉前财产保全诉讼费1524元。 经质证，被告奥亚房地产公司对原告提交的第一、二、三、六组证据无异议，对第四、五组证据的真实性及证明目的均持有异议，且认为该两组证据与被告无关。 本院认为，原告提交的上述六组证据，来源合法，内容客观真实，能证实本案案件事实，故本院予以采信。被告保山消安公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证权利。 被告奥亚房地产公司和保山消安公司均未向法院提交任何证据。 经过庭审及对上述证据的评析认定，本院确认如下法律事实： 2018年2月3日，原告向被告奥亚房地产公司购买其位于隆阳区西侧开发的圣灵·城市理想二期Ａ3户型603号房产，双方签订了一份《商品房购销合同》（签订合同时，被告奥亚房地产公司的法定代表人为房俊娇，即现保山消安公司的法定代表人），合同约定：该商品房的总价款为466407元；原告应于2018年2月3日前支付首付款96407元，尾款370000元通过办理银行按揭贷款支付；原告应在接到被告通知或报纸公示可以办理按揭贷款之日起七个工作日内，将办理银行按揭贷款所需的所有相关资料交银行进行审核；被告奥亚房地产公司应于2018年6月26日前交房；逾期交房的，被告应在合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期90天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行等。2018年3月27日，原告邵国祎按被告要求通过被告保山消安公司的ＰＯＳ机刷卡支付96407元（其中原告邵国祎刷卡57000元，原告邵国祎的母亲杨会兰刷卡39407元），用于支付圣灵·城市理想二期Ａ3户型603号房产的首付款，同日被告奥亚房地产公司向原告出具收据一份。而被告奥亚房地产公司向原告出售的该套房，因被告奥亚房地产公司拖欠云南百四通建筑建材有限公司工程款，云南百四通建筑建材有限公司于2016年1月19日向保山市中级人民法院申请诉前财产保全，请求对被告奥亚房地产公司所有的圣灵·城市理想二期房屋及相应土地使用权予以查封（包括原告所购Ａ3户型603号房产）。保山市中级人民法院于2016年1月21日作出（2016）云05财保1号民事裁定书，对上述房地产进行了查封。但被告奥亚房地产公司向原告出售该房产时，并未告知原告其所购房屋已被法院查封这一情况。2019年1月10日，保山市中级人民法院作出（2019）云05执5号执行裁定书，继续对前述被告奥亚房地产公司所有的房地产予以查封。至今，被告奥亚房地产公司仍未向原告履行交房义务。本案中，原告对被告奥亚房地产公司申请了诉前财产保全，为此支出了保全担保保险费1000元及保全费1524元。同时，原告向法院起诉后，委托了代理人并支付了律师费8000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告奥亚房地产公司自愿签订《商品房购销合同》，且合同内容不违反相关法律规定，该合同自双方签订之日起成立并生效，本院予以确认。故双方应按合同的约定，履行各自的合同义务。原告在交付了购房首付款后，虽未在约定期限内交付购房尾款，但系因得知该房产已被法院查封，被告的交房义务处于不确定状态，原告据此享有合同履行的不安抗辩权，即原告在合同履行过程中并未违约。而合同约定的交房期限届满后，被告奥亚房地产公司至今未能向原告交付房屋，已构成违约，依法应当向原告承担违约责任。鉴于被告奥亚房地产公司现已无能力向原告交付房屋，根据法律规定，原告依法享有合同解除权，故对原告主张解除双方签订的《商品房购销合同》的诉讼请求，本院予以支持。因本院确定解除双方的购房合同，故对违约责任不再适用双方对逾期交房的合同约定。故对原告主张被告返还已付购房款96407元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算利息至付清款项之日止的诉讼请求，本院予以支持。但计息的起始时间本院确定为原告交付款项之日，即2018年3月27日。对于原告主张由被告按原告已付购房款的1倍计算，赔偿原告96407元的请求，本院认为，原告的该项请求不在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的列举范围之内，故本院不予支持。对于原告主张在已付购房款96407元内对圣灵·城市理想二期A3户型603号房产在处置时享有优先受偿权的请求，本院认为，原告在本案中对案涉房产的保全，系诉讼中的一项程序性权利，但并不属于抵押权，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告支付原告为维权所支出的律师费8000元，因本案中被告奥亚房地产公司属违约方，且原告的该项请求符合法律规定，故本院予以支持。至于原告主张自己所支出的诉前财产保全保险费及保全费由被告承担的请求，因不符合法律规定，且双方也未在合同中予以明确约定，故本院不予支持。对于被告奥亚房地产公司在本案中提出，原告未按合同约定交付购房尾款，已构成违约，原告应按合同约定向被告承担违约金46640元。故本案中被告实际应退还原告的已付购房款为：已付款一违约金=50367元。对于被告奥亚房地产公司的该辩解意见，因与本院认定的法律事实不符，故本院不予采纳。 关于被告保山消安公司在本案中应否成为共同赔偿主体的问题，本院作如下评述。 2018年2月3日，原告与被告奥亚房地产公司签订购房合同时，被告奥亚房地产公司的法定代表人为房俊娇，即现保山消安公司的法定代表人。庭审中，原告与被告奥亚房地产公司代理人共同确认，现被告奥亚房地产公司的法定代表人赵丽华与房俊娇具有亲属关系（房俊娇系赵丽华侄女）。通过上述情况可以看出，被告保山消安公司在收取原告的首付款时，明知被告奥亚房地产公司出售给原告的该套房屋已被保山市中级人民法院查封且已进入了执行阶段，为规避法院的执行，代被告奥亚房地产公司收取了购房款。而被告奥亚房地产公司也未能向法院提供该房款已交付给保山市中级人民法院或债权人的相关证据，故二被告的行为属恶意串通，对原告因购房所造成的损伤，理应承担共同赔偿责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邵国祎与被告保山奥亚房地产开发有限公司于2018年2月3日签订的《商品房购销合同》（合同编号：圣灵·城市理想二期603号）。 二、由被告保山奥亚房地产开发有限公司、保山市消安预警网络工程有限公司于判决生效后十五日内返还原告邵国祎已付购房款96407元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付利息（以96407元为计息基数，从2018年3月27日起至付清款项之日止）。 三、由被告保山奥亚房地产开发有限公司、保山市消安预警网络工程有限公司于判决生效后十五日内给付原告邵国祎律师代理费8000元。 四、驳回原告邵国祎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4350元，由原告邵国祎负担2000元，被告保山奥亚房地产开发有限公司、保山市消安预警网络工程有限公司负担2350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  陈 斌 人民陪审员  李乔康 人民陪审员  杨绍华 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  李嘉嘉