江西省赣州市南康区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣0703执异17号 异议人（案外人）：蓝清华，男，1982年6月1日生，畲族，江西省赣州市人。 委托代理人：徐煌、曾广荣，江西赣和律师事务所律师。 申请人：赣州农村商业银行股份有限公司南康支行，住所地：江西省赣州市南康区蓉江街道办事处泰康中路96号，统一社会信用代码：913607823513291239。 法定代表人：叶振建，系该行行长。 委托代理人：董雄飞，系该行员工。 委托代理人：刘海平，江西金蓉律师事务所律师。 被申请人：严春林，男，1976年2月28日生，汉族，江西省赣州市人。 被申请人：廖艳红，女，1974年6月30日生，汉族，江西省赣州市人。 申请人赣州农村商业银行股份有限公司南康支行（以下简称农商银行南康支行）与被申请人严春林、廖艳红金融借款合同纠纷一案中，异议人蓝清华向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人蓝清华称，法院在申请人农商银行南康支行与被申请人严春林、廖艳红金融借款合同纠纷执行财产保全一案中，查封了被申请人严春林、廖艳红共同共有的位于赣州市南康区廉租住房西侧正源华府房产一处及位于赣州市南康区廉租住房西侧正源华府房产一处。异议人请求依法撤销赣州市南康区人民法院作出的（2029）赣0703财保80号民事裁定书，依法解除对位于赣州市南康区廉租住房西侧正源华府房产一处及位于赣州市南康区廉租住房西侧正源华府房产一处的查封，中止对上述房产的执行。事实与理由：一、南康区法院在2019年3月29日查封该房产前，异议人蓝清华于2019年2月26日与被申请人严春林、廖艳红就该房产已经签订了合法有效的房屋买卖合同。二、南康区法院在2019年3月29日查封该房产前，异议人蓝清华已经于2019年3月27日前向被申请人严春林、廖艳红支付清了全部购房款200万元。三、南康区法院在2019年3月29日查封该房产前，该房产已经属于异议人蓝清华所有，已经由异议人蓝清华占有和使用。四、异议人蓝清华于2019年3月27日付清全部房款后，南康区法院即于2019年3月29日查封了该房产，导致该房产无法办理产权过户转移手续。五、据了解被申请人严春林、廖艳红向申请人农商银行南康支行借款本金为420万元，但担保人钟鸣提供的抵押房产评估价值有700多万元，申请人农商银行南康支行没有必要对该房产进行财产保全，申请人农商银行南康支行的财产保全行为不具有合理性，涉嫌恶意保全。六、该房产不能过户系被申请人严春林、廖艳红的原因所导致，异议人蓝清华系善意第三人，无任何过错。七、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支付：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记。”的规定和本案客观事实，法院应当依法撤销民事裁定，解除该房产的查封。综上，故向法院提出执行异议，请求法院维护异议人的合法权益。 异议人蓝清华为证明其主张向本院提交了（2019）赣0703财保80号民事裁定书、购房协议、结婚证复印件、交房证明、银行交易凭证和付款回单等证据。 申请人农商银行南康支行辩称：1、对异议人提交的购房协议的真实性持有异议，我行财产保全该房产的时间是2019年3月29日，但是购房协议约定的时间是2019年3月27日，两者时间正好卡在这个时间点，所以对此协议的真实性持异议，持有怀疑，有理由可以怀疑严春林、廖艳红系恶意转移财产，逃避执行；2、对蓝清华和曹婷婷的关系持有异议；3、蓝清华和严春林有债权债务关系，该房产系严春林以房低债给蓝清华的，而且蓝清华的债权是普通债权，严春林以房抵债的行为侵犯了他人的权益。 被申请人严春林辩称：我与蓝清华签订的《购房协议》且将房产卖给了蓝清华，这些都是事实。我与蓝清华并不存在什么债权债务，不存在以房抵债，我和他没有一分钱的借贷，确实是单纯的卖房给蓝清华。 本院查明，2019年3月29日，本院根据申请人农商银行南康支行的财产保全申请，依法作出（2019）赣0703财保80号民事裁定书，裁定：依法查封被申请人严春林、廖艳红共同共有的位于赣州市南康区廉租住房西侧正源华府及位于赣州市南康区廉租住房西侧正源华府，查封期限为三年。上述财产查封期间，不得变卖、转让、抵押。2019年3月29日，本院对上述财产保全予以立案执行，案号为（2019）赣0703执保138号，并于同日向赣州市南康区不动产登记中心送达了（2019）赣0703财保80号《民事裁定书》和《协助执行通知书》，办理了上述房产的查封事宜。 另查明，异议人蓝清华于2019年2月26日与被申请人严春林、廖艳红签订《购房协议》一份，（以下甲方为严春林、廖艳红，乙方为蓝清华），双方达成协议：一、经过甲乙双方认真考虑、平等协商并一致同意，甲方将房产证号：出让给乙方。二、成交价格：人民币贰佰万元整（￥2000000元），契税由乙方负责，甲方应配合乙方，办理好房产过户等相关手续。三、付款方式：1、乙方在2018年7月3日借给了甲方捌拾万元（￥800000元）；在2018年9月28日借给了甲方贰拾万元（￥200000元）；合计壹佰万元整（￥1000000元整），双方约定自借款日起到合同签订日期间利息为壹拾贰万元整（￥120000元）。本息共计壹佰壹拾贰万元整（￥1120000元）转为房款支付给甲方；2、双方约定，乙方在2019年3月27日之前再向甲方支付所余房款捌拾捌万元（￥880000元）即全部付清。四、违约责任：1、乙方付清房款一个月内，甲方必须办好产权过户手续，如房产过户等出现问题，责任全由甲方承担，逾期从第31天开始，乙方已付所有房款按2%的月息计息，所有本、息甲方承担；2、本协议签订后一星期内，甲方须将出售的房屋正式交付给乙方使用，含门禁卡等；3、双方必须诚实守信，忠实履约，如履约出现纠纷，不能达成一致时，均提请南康区人民法院裁决。五、本协议一式两份，双方签字并按手印后生效；双方履行完协议后，自动失效。协议签订后，异议人蓝清华通过其妻曹婷婷于2019年3月27日分三次向严春林在浦发银行南康支行开设的账户中汇款共计880000元，汇款备注为“往来款”。之后，异议人蓝清华在办理案涉房产过户登记手续时，发现房产被本院查封，并向本院提出了书面异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。该规定系在买受人对所买受之不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，故在适用该规定对买卖人利益进行特别保护时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，以及该条款所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。本案中，异议人蓝清华与被申请人严春林、廖艳红签订《购房协议》的时间为2019年2月26日，但协议中的第三款第一项中载明蓝清华分别于2018年7月3日和2018年9月28日借款给严春林、廖艳红，并约定了还款利息，故其行为并不排除异议人蓝清华与严春林、廖艳红之间有债权债务关系和以房抵债之嫌，其行为有害于申请人农商银行南康支行债权的实现。而且，异议人蓝清华亦未提供相对较为客观的第三方证据证明案涉房产在人民法院查封之前已实际占有使用。故对异议人蓝清华提出撤销本院作出的（2019）赣0703财保80号民事裁定书、解除对案涉房产查封的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回异议人蓝清华的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向江西省赣州市南康区人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长  吴诗运 审 判 员  卢 洪 审 判 员  黄敬敏 二〇二〇年九月十五日 代理书记员  李 欣