天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初7894号原告：李娟，女，1960年7月21日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：朱学娟，天津亚大律师事务所律师。被告：天津海顺置业发展有限公司，住所地天津市南开区南京路309号环球置地广场8层。法定代表人：尚长源，董事长。委托诉讼代理人：熊孝华，上海锦天城（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡德莉，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被告：中铁建工集团北方工程有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽福建北路69号。法定代表人：丁卫国，执行董事。委托诉讼代理人：艾瑞姣，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘绍武，男，该公司合约部部长。原告李娟与被告天津海顺置业发展有限公司（以下简称海顺公司）、被告中铁建工集团北方工程有限公司（以下简称中铁公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娟的委托诉讼代理人朱学娟，被告海顺公司的委托诉讼代理人熊孝华，被告中铁公司的委托诉讼代理人艾瑞姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娟向本院提出诉讼请求：1.判令海顺公司赔偿李娟所有的坐落于天津市南开区××庄××道××号××花园××号之房因损坏造成的经济损失42056.90元；2.判令中铁公司赔偿李娟所有的坐落于天津市南开区××庄××道××号××花园××号之房因损坏造成的经济损失60081.30元；3.本案诉讼费由海顺公司、中铁公司共同承担，由海顺公司、中铁公司直接给付李娟。事实及理由：李娟于2008年10月购买坐落于天津市南开区××庄××道××号××花园××号房屋，系该房屋产权人，建筑面积134.26平方米。该房屋在当时属于高档住宅，质量标准高，价格昂贵。李娟购房后并未在涉案房屋居住，现回到涉案房屋居住时发现涉案房屋内的窗户变形，墙体多处出现裂缝。后获悉，海顺公司、中铁公司在建造天津市地铁大厦暨海光寺站的过程中违规施工，造成涉诉房屋坐落的整座大楼（3号楼）发生楼体下陷、倾斜、墙体出现裂缝、大部分业主家玻璃断裂、门窗变形等不同程度的损害。经鉴定，认定该楼座目前出现的沉降和偏斜变形以及部分构件的受损现象不影响主体结构安全，但同时亦认定为保证相关受损构件的耐久性和居住使用性要求，建议委托相关单位按照相关技术要求对该楼座出现的各类受损现象进行处理。李娟了解到，在2008年12月曾有涉诉楼座的103户业主起诉至贵院，贵院委托天津元旭工程咨询管理有限公司及天津市华审有限公司房地产评估事务所对房屋受损原因、损害程度、贬值程度、维修费用进行鉴定及评估，结果为海顺公司、中铁公司在建造地铁大厦暨地铁海光寺站违规施工是造成涉诉楼座损害的直接原因，并评估出各业主房屋损坏所需费用及房屋每平方米贬值895元，判决由海顺公司承担35%的赔偿责任，中铁公司承担50%的赔偿责任，该判决业已生效并已执行完毕。综上，海顺公司、中铁公司的行为使涉诉房屋耐久性、居住使用性遭受非常严重的、不可逆转的影响和破坏,该房屋已从质量完好之房成为伤痕累累之房，而这种损害必然造成涉诉房屋贬值无法售出的后果，故海顺公司、中铁公司之行为严重侵犯了李娟的合法权益，故成讼。海顺公司辩称，第一，李娟主体不适格。李娟是自其它业主处购买的房屋，不是原房主，其诉讼请求没有法律依据。第二，李娟的起诉已经超过诉讼时效。自万德花园小区C座房屋出现损坏至今已有将近十五年的时间，李娟购买涉诉房屋至今也将近二十年，但是李娟在此期间内从未向海顺公司主张过任何权利，故李娟的起诉已经超过诉讼时效。第三，李娟要求赔偿损失没有事实与法律依据。首先，李娟没有证据证明是否存在损害，其要求赔偿损失的依据是评估意见书，但该意见书出具的时间是2009年且适用期半年，故李娟的房屋不在鉴定报告范围内。其次，李娟就是接受房屋现状的情况下购买房屋，故李娟赔偿贬值损失没有法律依据，且海顺公司在开发房屋过程中不存在过错，不应承担赔偿责任。综上，请求驳回李娟的诉讼请求。中铁公司辩称，请求依法驳回李娟的全部诉讼请求，诉讼费用全部由李娟承担。理由如下：1、李娟的诉讼请求已经远远超过法定的诉讼时效。李娟所述于2008年10月已购买该房屋,如果权益受到损害,其在2008年购买时就已知道或应当知道了,且2008年12月时万德花园住户有103户因地铁大厦建设在贵院提起了起诉,而李娟于2020年7月提起诉讼,故李娟的诉讼请求应当驳回。2、中铁公司不应做为本案的被告。相关法律对建筑工程安全事故损害相邻建筑物没有规定施工单位做为责任主体。本案系不动产权利人建造建筑物引发的相邻不动产权益之争，做为建设单位的海顺公司与作为施工单位的中铁公司系承包关系，根据《天津市房屋安全管理条例》第二十条的规定，施工中造成施工区域相邻房屋损坏的，建设单位应当给予修复或者赔偿，中铁公司不承担修复或者赔偿责任。3、根据《中华人民共和国物权法》第九十一条的规定，海顺公司及中铁公司作为地铁大厦暨海光寺站的建设单位,与李娟之间为不动产相邻关系，如果李娟的合法权益收到了侵害,应承担民事责任的是建设单位。4、中铁公司对于地铁大厦暨地铁海光寺站的施工不存在任何问题,全部工程施工(天津地铁大厦即南京路309号环球置地广场)已经有关单位最终验收合格。中铁公司作为施工承包单位具有合法资质,具备完成深基坑施工作业的专业能力,并且已严格按照《建设工程施工合同》及发包方提出的技术要求、施工批文、发包方委托设计并经相关主管部门审批的施工方案及国家关于建设工程施工技术标准规范要求进行施工,且该工程在施工过程中也进行了全程监理并得到第三方监理公司、设计单位及发包方的最终验收合格,不存在任何施工瑕疵。2008年11月12日,天津市建设管理委员会×(津直)备字第2008-628号《天津市建设工程竣工验收备案书》也证明该工程施工符合设计图纸及国家技术标准规范。5、李娟提出的维修与房屋贬值损失赔偿没有法律与事实依据。李娟提出维修主张，应提供地铁大厦施工之前房屋原始的完损状况的记录,其在未提供上述证据下提出维修主张,参照依据何在,李娟负有举证责任。根据民法通则的相关规定，损坏国家的,集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿。恢复原状,一是无法修复是要根据被损房屋原设计标准和该房屋当时竣工验收时的资料,确定被损房屋损坏前的原状作为修复标准。二是如果直接判决金钱给付,涉及到审价,审价机构又必须要有纠偏、修复方案和具体设计图纸才能进行,否则无从审价。李娟没有提供相应的证据证明贬值,故应驳回李娟的此项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于天津市南开区××庄××道××号××花园××原系案外人白宝龙名下所有的房屋。2008年8月7日，李娟与白宝龙签订《天津市房产买卖协议》，李娟以1350000元价格购买上述房屋。后李娟于2008年9月8日将首付款、交易税金交至资金监管账户内，于同年9月10日缴纳了房屋契税、转让手续费、房屋所有权登记费等费用，于同年10月9日将剩余购房款交至资金监管账户内。2008年10月10日，李娟取得上述房屋的房地产权证，权利人为李娟。现李娟系涉诉天津市南开区××庄××道××号××花园××房屋的所有人，该房屋建筑面积为134.26平方米。2005年9月12日，海顺公司投资建设的天津地铁大厦（南京路309号环球置地广场）项目（以下简称涉诉项目）经有关部门审核批准，项目占地面积为5120.6平方米，总建筑面积81912平方米，地上42层，地下三层，裙房6层；涉诉项目的产权属于海顺公司。2005年12月16日，海顺公司与案外人中铁建工集团有限公司签订《天津市建设工程施工合同》，约定由案外人中铁建工集团有限公司作为总承包方承建涉诉项目，中铁公司作为案外人中铁建工集团有限公司的下属子公司，负责项目的具体施工。2004年9月中铁公司开始涉诉项目基坑的支护施工，2004年11月地基开始打桩，2005年3月基坑开挖，2005年9月30日地下三层封顶，2008年9月地铁大厦竣工。涉诉项目开工前，海顺公司未依照2004年7月1日起施行的《天津市房屋安全和使用管理规定》向房屋安全鉴定机构申请对施工区相邻房屋进行房屋安全鉴定，亦未按照1999年7月1日起施行的《天津市加强建筑工程变形观测控制的规定》委托沉降观测单位签订观测合同并由观测单位制定观测方案。施工过程中，万德花园业主以被告方违规施工、造成万德花园C座大楼发生楼体下陷、倾斜、墙体出现裂缝、地下车库渗水等不同程度损害为由向被告方提出异议，并向有关部门进行反映。为此，海顺公司委托天津市房屋质量安全鉴定检测中心对万德花园C座大楼主体结构及D座地下车库安全进行鉴定。2005年11月3日该鉴定检测中心出具2005（津鉴）35号《房屋技术鉴定报告》，鉴定结论为：两座建筑物目前出现的沉降和偏斜变形以及部分构件出现的受损现象不影响主体结构安全，但为保证相关受损构件的耐久性和居住使用性要求，建议委托相关单位按照相关技术要求，对两栋建筑出现的各类受损现象进行处理。2009年，涉诉楼房内100余户业主向本院提起诉讼，诉请海顺公司、中铁公司及案外人天津市地下铁道集团有限公司承担侵权责任。上述案件审理期间，根据业主方申请，本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司对万德花园C座102户房屋及公共部分房屋受损原因、损害程度及贬值程度进行司法鉴定并估算维修费用。天津元旭工程咨询管理有限公司出具了津旭（2009）鉴字第061号司法鉴定意见书，鉴定意见书中涉及的工程概况为：万德花园C座住宅楼建于2000年，为地下一层、上部主体十八层（局部二十层）钢筋砼剪力墙结构住宅楼，地下一层为自行车库，一至十八层为住宅，顶部为设备间，距万德花园C座住宅楼北侧约18.7m，建天津市地铁大厦暨地铁海光寺站，工程主体为地上四十层（裙房七层），地下三层，总建筑面积约为81912平方米。鉴定意见书对业主室内检测结果为：隔墙有裂缝；窗户推拉不灵活；墙地砖开裂；梁板开裂等。鉴定机构现提出鉴定意见如下：工程存在砼梁、板开裂（地面开裂、受损）、砖砌体裂缝（墙砖开裂、受损）、轻质隔墙裂缝、外墙面砖裂缝、部分门窗开关不灵活等受损情况，影响了房屋的正常使用，应根据不同问题采取相应方法予以维修；工程目前存在的质量问题，影响房屋的正常使用和装饰效果，但不影响该楼的结构安全；工程中的梁、板开裂（地面开裂、受损）、砖砌体裂缝（墙砖开裂、受损）、外墙面砖裂缝、门窗开关不灵活等质量问题产生与天津地铁大厦暨地铁海光寺站的基坑施工防护措施不到位存有直接关系；以下质量问题因原工程施工质量存在缺陷，又因地铁大厦暨地铁海光寺站的基坑施工致使该工程产生变形，客观上又加剧了问题的发展：门过梁两端的裂缝、轻质隔墙与砼梁和砖墙交接处裂缝、轻质隔墙板与板之间的裂缝、施工洞处裂缝、空调栏杆变形；对于贬值程度，因没有适用的规范和标准的支持，无法进行鉴定；对所检测出的质量问题，根据不同情况采取相应的方法予以修复。另，根据业主方的申请，本院委托天津市华审有限责任房地产评估事务所对万德花园C座住宅楼房地产市场价值贬损进行了评估，评估机构采用市场比较法及问卷调查法进行了评估，确定住宅房屋受损所造成的贬值价值为平均每平方米895元。估价作业日期为2009年8月20日至2009年9月8日，估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起半年内有效。海顺公司、中铁公司对该评估结果不予认可，但均未申请重新评估。就上述案件，本院以业主诉请的房屋贬值损失虽缺乏法律依据，但仅予业主方房屋内受损的维修费用尚不足以弥补业主的实际损失，故侵权人对此应当给予一定的经济补偿，天津市华审有限责任公司房地产评估事务所对万德花园C座住宅楼作出的价值差异评估结果虽已过有效期，但仍具有客观性，且业主亦同意以此鉴定结果为依据，故认定赔偿标准按每平方米895元计算，连同维修费用，由中铁公司承担50%的赔偿责任，海顺公司承担35%的赔偿责任。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李娟的诉请未超过诉讼时效。因海顺公司、中铁公司侵害了李娟所有的物权，该侵害的情形持续至今，故对海顺公司、中铁公司诉讼时效的抗辩主张，不予支持。2.对天津元旭工程咨询管理有限公司作出的司法鉴定结论及天津市华审有限责任房地产评估事务所对万德花园C座住宅楼房地产市场价值贬损所作出的评估结论，本案仍予采纳。上述结论对万德花园C座房屋受损原因所作的分析认定具有客观性，本案李娟与原诉讼的100余户业主均同为万德花园C座楼业主，除各自房屋内装修受损程度不同外，基于海顺公司、中铁公司的侵害行为给李娟房屋造成的贬损应与其他100余户业相同，所得到的赔偿理应相同。3.李娟的主体适格。李娟虽于2008年10月10日取得涉诉房屋的所有权，晚于案涉地铁大厦竣工2008年9月，但根据李娟提供的购买涉诉房屋的买卖协议、交纳契税、转让手续费、房屋所有权登记费等证据，表明李娟已经办理了涉诉房屋的所有权转移登记手续，且按照房管部门的工作流程，办理涉诉房屋的所有权证书需要一定的时间，故应视为李娟在2008年9月已经取得涉诉房屋的所有权，其作为本案原告提起诉讼，主体适格。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。李娟与海顺公司之间为不动产相邻关系，在涉诉项目的建设过程中李娟房屋受损，且海顺公司作为涉诉项目的建设单位，在工程开工前未向房屋安全鉴定机构申请对施工区相邻房屋进行房屋安全鉴定、未委托沉降观测单位签订观测合同并由观测单位制定观测方案，其行为在客观上与原告房屋致损存在一定的因果关系，故其应对李娟的损失承担一定责任。李娟房屋受损原因经由天津元旭工程咨询管理有限公司作出的津旭（2009）鉴字第061号司法鉴定意见书确定，房屋工程部分质量问题的产生与涉诉项目的基坑施工防护措施不到位存在直接关系，部分质量问题系因原工程施工质量存在缺陷，又因基坑施工致使该工程产生变形导致加剧，故中铁公司作为涉诉项目的施工单位和基坑施工防护措施的实际行为人，其施工不当行为与李娟房屋受损存在必然的因果关系，应对李娟的损失承担主要责任。李娟因房屋原有质量问题所致损失应由房屋开发商承担相应责任，但因李娟在本案中未向其房屋开发商主张赔偿责任，故本案将房屋开发商应承担的赔偿比例金额予以扣除。综上所述，海顺公司、中铁公司的侵权行为对李娟造成的经济损失，参照已生效的判决书确定的责任比例及公平原则，应由海顺公司赔偿李娟42056.90元（134.26平方米×895元×35%）、中铁公司赔偿原告60081.30元（134.26平方米×895元×50%）。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第九十一条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津海顺置业发展有限公司一次性赔偿原告李娟损失42056.90元；二、本判决生效后十五日内，被告中铁建工集团北方工程有限公司一次性赔偿原告李娟损失60081.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1171.50元，由被告天津海顺置业发展有限公司负担471.50元，被告中铁建工集团北方工程有限公司负担700元。被告天津海顺置业发展有限公司、被告中铁建工集团北方工程有限公司负担部分于本判决生效后十五日内直接给付李娟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝家琨二〇二〇年九月十八日书记员  谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。