浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3509号上诉人（原审被告）：温州到了么物流科技有限公司。住所地：温州市经济技术开发区高一路158号B幢502室。法定代表人：周人省。委托诉讼代理人：庄洁茹，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嫣嫣，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州龙湾科技投资管理有限公司。住所地：温州市龙湾区高新技术产业开发区科技园文昌路166号二楼。法定代表人：张万凯，执行董事。委托诉讼代理人：宋彬彬，北京京师（温州）律师事务所律师。上诉人温州到了么物流科技有限公司（以下简称到了么公司）因与被上诉人温州龙湾科技投资管理有限公司（以下简称龙湾科投公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，事实已经核查清楚，合议庭决定不开庭审理。经评议，本案现已审理终结。到了么公司上诉请求：撤销原判，并依法改判驳回龙湾科投公司的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决到了么公司支付龙湾科投公司物业管理费的违约金，属认定事实不清。物业服务费应按使用人实际使用的面积计算。龙湾科投公司所有的温州高新区××路××楼，产权面积仅为1751.598平方米，另100余平方米为公用面积，公用面积的物业费仅由到了么公司一家承担不符合公平原则，应将该部分面积多收取的物业费与违约金进行抵扣。二、原审判决到了么公司支付所有水电费及违约金，属认定事实不清，适用法律错误。根据《物业管理条例》第四十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业代收水电费的，不得向业主收取手续费等额外费用，违反法律法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持；业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。温州电力局的《浙江省电网销售电价表》显示，一般工商业及其他类别中的电价即便是高峰时段19∶00-21∶00也在1.1303-1.2064元／千瓦时之间，高峰的低谷时段均不超过1元／千瓦时，龙湾科投公司制定的价格却为1.406元／度（千瓦时），远远超出国家标准。电力局派发的《关于清理转供电加价政策的问与答》中明确指出，转供电主体应按国家规定销售电价向租户收取电费，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务等方式解决。龙湾科投公司制定每年10余万元的物业费价格，却还在国家标准电费上大幅加价，每年多收好几万元电费之余，向到了么公司收取水电费用的违约金，于法无据。三、龙湾科投公司作为出租人指定的物业服务企业，到了么公司承租涉案商铺只能与其签订物业协议，对协议条款中显失公平部分如过高的违约金和水电费标准根本没有选择权。到了么公司自2018年因龙湾区政府招商引资政策入驻该科创园以来，一直诚信履行与龙湾科投公司的物业服务合同义务，但因市场原因致使公司现金流不足，故无法及时支付相应的物业费和水电费，并非恶意拖欠。恳请法院酌情结合政府扶持小微企业的营商环境政策，重视小微企业生存困难问题，考虑到了么公司仅拖欠2019年7月至2019年12月仅四个月的物业费和水电费，且在搬离过程中曾遭到龙湾科投公司恶意阻拦的情形，相应减免原审判决所确定的违约金。龙湾科投公司辩称，一、到了么公司主张涉案物业服务费应按实际使用面积1751.598平方米计算无事实与法律依据。双方当事人于2018年1月1日签订的《物业服务合同》第二条以及第六条均已明确涉案房产物业服务费的面积按1855.5平方米计算，且2018年上半年到了么公司已按照1855.5平方米的标准向龙湾科投公司支付物业费。在一审庭审中，到了么公司对龙湾科投公司提交的2018年和2019年度《物业服务合同》均无异议，仅对违约金的计算方式提出异议，故到了么公司二审关于物业服务费应按实际使用面积1751.598平方米计算的新主张无事实和法律依据，不应支持。二、关于水电费，到了么公司的上诉理由亦无法律依据，其一审时对水电费的收费标准也无异议。根据合同相对性原则，双方应当严格按照合同约定来支付水电费。三、到了么公司要求减免一审判决违约金之主张无事实与法律依据。到了么公司主张其在搬离过程中受到龙湾科投公司恶意阻拦，但根据与本案相关联的案外人温州臻龙建设投资集团有限公司（以下简称臻龙集团）诉到了么公司租赁合同纠纷（2020）浙03民终1640号一案认定的事实，到了么公司直至2020年6月9日腾空涉案房产系其自身原因，与龙湾科投公司抑或臻龙集团无任何关联。并且，龙湾科投公司在一审中已就逾期付款违约金按照每日以拖欠有关费用总额0.5%的标准调整为以月利率2%的标准来计算，不存在违约金过高之情形。龙湾科投公司向一审法院起诉请求：1.到了么公司向龙湾科投公司支付物业费150295.5元及相应逾期支付违约金45266元（暂计算至2019年12月20日，此后以150295.50元为基数自2019年12月21日起按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）；2.到了么公司向龙湾科投公司支付2019年7月1日至12月20日水电费58218.55元及相应逾期支付违约金3091元（暂计算至2019年12月20日，以54839.38元为基数自2019年12月21日起按月利率2%计算至2020年1月15日止；之后以58218.55元为基数自2020年1月16日起按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）；3.诉讼费用由到了么公司负担。一审法院认定事实：2018年1月1日，龙湾科投公司（乙方）与到了么公司（甲方）签订了一份《物业服务合同》（以下简称180101合同），约定：龙湾科投公司为到了么公司承租的坐落于温州高新区××路××号××楼××建筑面积1855.5平方米的物业提供物业管理服务，委托管理期限为2018年1月1日至2018年12月31日；第三章第六条第1款，物业管理服务费标准为每月4.5元／平方米，物业费半年一付（其中900平方米场地的物业费从2018年1月1日计算至2018年12月31日实际支付48600元、955.5平方米场地的物业费从2018年4月1日至2018年12月31日实际支付38698元），先付费后服务、签订协议之日起十日内支付；第三章第六条第2款，水电费按照电费（含税）单价1.406元／度、水费（含税）单价4.55元／吨、甲方必须在次月20日前一次性支付上月水电费，否则乙方有权采取停水电措施；第六章第十三条，甲方违反约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，每逾期一日，甲方应向乙方支付拖欠有关费用总额0.5%的违约金。2019年1月18日，龙湾科投公司与到了么公司再次签订2019年的《物业服务合同》（以下简称190118合同）一份，除去约定全年物业管理费共计100197元于签订该协议之日起十日内一次性支付、水电费支付时间约定为次月15日前、服务期限自2019年1月1日至2019年12月31日外，其余约定同180101合同内容一致。上述两份合同签订后，到了么公司于2018年8月22日通过网上银行转账给龙湾科投公司37199元。另查明，自2019年7月至12月期间，到了么公司分别欠付水电费15063.63元、17461.13元、12999.68元、4740.24元、4574.70元、3379.17元。因到了么公司未及时支付物业费及水电费，龙湾科投公司于2019年12月16日委托嘉瑞成律所向到了么公司寄送一份编号为（2019）龙湾科投法诉字第1号律师函明确告知到了么公司及时补缴欠付物业费、水电费及逾期支付违约金，否则将采取停水停电措施。2019年12月17日，到了么公司签收上述律师函。后龙湾科投公司于2019年12月20日对到了么公司实施停水停电措施，到了么公司于同日搬离涉案场地。在案件审理过程中，双方一致确认涉案物业服务合同已于2019年12月20日解除。一审法院认为，双方当事人之间签订的两份《物业服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。现双方达成一致意见，涉案合同已于2019年12月20日解除，故物业费应计算至2019年12月20日止。双方合同明确约定了物业费、水电费的支付时间，到了么公司未依约及时支付，构成违约，龙湾科投公司有权向到了么公司主张支付款项及相应违约责任。至于龙湾科投公司主张到了么公司应支付逾期付款的违约金并自愿调整为按月利率2%计算，一审法院认为，龙湾科投公司的该点主张符合合同约定，亦不违反法律法规，故依法予以支持，根据合同约定，到了么公司逾期支付物业服务费、水电费的，按逾期天数计算收取延迟履行违约金，故截至2019年12月20日的物业费违约金应为43370.89元、截至2020年1月15日的水电费违约金3964元，后续未支付的物业服务费违约金以未支付款项147234.43元为基数，后续未支付的水电费违约金以未支付款项58218元为基数，均按月利率2%标准计算至实际履行完毕之日。违约金计算清单如下：期间起期间末面积金额（元）备注支付时间暂算至月利率逾期违约金2018.1.12018.6.30900平方米24300物业费2018.1.102018.8.222%24300×7.4个月×2%=3596.40元2018.4.12018.6.30955.5平方米12899物业费2018.4.12018.8.222%12899×4个月×2%+12899×2%÷30×22=1221.1元2018.7.12018.12.311855.5平方米50099物业费2018.7.12019.12.202%50099×17个月×2%+50099×2%÷30×20=17701.65元2019.1.12019.12.201855.5平方米97135.43物业费2019.1.282019.12.202%97135.43×11个月×2%-97135.43×2%÷30×8=20851.74元合计43370.89元期间起期间末面积金额（元）备注支付时间暂算至月利率逾期违约金2019年7月15064水电费2019.8.152020.1.152%1506.3632019年8月17461水电费2019.9.152020.1.152%1396.89042019年9月13000水电费2019.10.152020.1.152%779.98082019年10月4740水电费2019.11.152020.1.152%189.60962019年11月4575水电费2019/12/152020.1.152%91.4942019年12月3379水电费2020.1.152020.1.152%0合计3964.3378综上，对龙湾科投公司相应的诉讼请求予以支持，超出部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、到了么公司在判决生效之日起十日内支付龙湾科投公司物业服务费147234.43元、截至2019年12月20日的违约金43370.89元及逾期支付违约金（以147234.43元为基数，自2019年12月21日起按月利率2%标准计算至实际履行完毕之日）；二、到了么公司在判决生效之日起十日内支付龙湾科投公司水电费58218.55元、截至2020年1月15日的违约金3964元及逾期支付违约金（以58218.55元为基数，自2020年1月16日起按月利率2%标准计算至实际履行完毕之日）；三、驳回龙湾科投公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5153元，减半收取2576.50元，由到了么公司承担。本院二审期间，到了么公司提交了如下证据：证据1.房产证信息，证明实际使用面积为产权证所标的1751.598平方米的事实；证据2.浙江省电网销售电价表、关于清理转供加价政策的问与答、发改办价格（2018）787号文件、发改办价格（2018）1491号文件、浙江省物价局国网浙江省电力有限公司关于进一步清理规范转供电环节不合理加价行为的通知，证明龙湾科投公司制定的电价违反相关法律法规和部门规章的规定，超出国家标准的事实。龙湾科投公司质证认为：对证据1的形式真实性、合法性无异议，关联性有异议。该房产信息无法反映到了么公司的承租面积，应当以双方签订的书面协议所确定的面积为准。需要说明的是，涉案租赁物所在办公楼的整体面积为8912.5平方米，而该办公楼大厅、消控室、电梯、楼梯等公共面积为365.54平方米，合计总面积9278.04平方米，龙湾科投公司根据（整体面积+公共分摊面积）除以5层的计算方法计算每层租户应付物业费的面积，得出到了么公司实际使用面积为1855.5平方米。到了么在签订案涉《物业服务合同》、履行物业费支付义务以及签订相关租赁合同并缴纳租金均是以1855.5平方米为标准，一审质证阶段亦未提出任何异议，并且在其入驻案涉房产前已明确出具面积确认单确认使用面积以1855.5平方米计算，因此，即便应当按照房产证所涉面积计算亦因其自认不利事实而对其主张不予支持。对证据2的形式真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。该些文件仅是管理性强制性规定，并不属于效力性强制性规定，对案涉《物业服务合同》的效力不产生影响，且到了么公司对此前已经由龙湾科投公司代缴的电费所涉每月结算单均予以盖章确认，一审中对计算方式以及所拖欠的金额在质证阶段全部予以认可并未提出异议。需要说明的是，龙湾科投公司向电力部门缴纳的电费与向承租人收取的电费金额一致，并不存在不合理加价的行为。本院认为：证据1的认定详见下文判决说理部分。证据2，龙湾科投公司的质证意见合理，本院予以采纳。到了么公司提供的证据不能证明其待证事实，本院不予采信。本院经审核双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，双方签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方在合同中明确约定物业服务面积为1855.5平方米，到了么公司在上诉状中称该面积包括1751.598平方米产权面积和100余平方米公用面积，龙湾科投公司在质证阶段亦陈述双方约定的物业服务面积包括公用面积。现到了么公司认为其一人承担了公用部分，该部分面积不应收物业费，但其对上述主张未提供足够的证据予以证明，且亦与其一审对合同约定物业服务面积予以确认及依该面积缴纳了部分物业费的事实不符，故对其主张应按1751.598平方米的面积为标准收取物业费，本院不予支持。同理，关于电费的收费标准，双方签订的《物业服务合同》已对电费单价进行了明确约定，到了么公司在一审中对龙湾科投公司主张的电费数额未提出异议，龙湾科投公司提供的电费统计表亦显示到了么公司对每月的电费数额均盖章确认。现到了么公司二审提出电费异议，但未提供证据证明双方当事人对电费单价的约定违反了相关法律、行政法规的效力性强制性规定，故其对电费提出的异议，本院不予支持。同时，对其提出的调取涉案房屋2018年1月1日至2019年12月20日的实际用电量和电费标准的申请，不予准许。关于到了么公司减免违约金的请求，缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，到了么公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4191元，由温州到了么物流科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长白海玲审判员郑明岳审判员王蕾二〇二〇年九月三日法官助理钟志亮书记员董丽雅?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。