江西省庐山市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0483民初986号原告：江西省某房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9136010074***，住所地江西省南昌市湾里区。法定代表人：江西省某房地产开发有限责任公司，董事长。被告：江西省某房地产开发有限责任公司，男，汉族，1990年9月29日出生，住江西省九江市星子县。原告江西省某房地产开发有限责任公司（以下简称某公司）与被告姜某强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某公司法定代表人胡学群到庭参加诉讼，被告姜某强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出的诉讼请求：1.判决被告按照租赁合同约定，支付2019年12月1日至2020年11月30日一年的商铺租金25862.40元；2.判决被告从2019年12月1日至2020年6月底7个月延迟占用应支付的房租利息款按6%的年利率计算利息，计币901.28元（利息计算到被告房租支付清为止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月26日，原告某公司把庐山天街1#、2#楼已竣工验收的底层店面租赁给被告，双方在租赁合同第一条特别约定，被告租赁二间一层的面积为107.76m2，第二条租赁期限，从2018年12月1日至2023年11月30日止，租赁期5年，第三条和第四条约定，商铺租金被告应在2018年12月1日每月20元/m2付一年房租，押金二个月的房租款，用水、用电押金2000元，第二年每月付房租款每月20元/m2，第三年每月付房租款20元/m2，第四年付房屋款22元/m2,第五年付房租款24元/m2，违约责任第5条还约定，原告租赁给被告的商铺，室内用电归被告向供电部门申报接通，开户费用及接通电的材料费归被告自理，与原告无涉，租赁合同对租赁内的水表、电表过渡费的均摊，都作了严格的约定。租赁合同中第5条特别约定，被告在租赁期内对店面应当爱护和维修责任，不能有破坏房屋结构的行为，并在租赁合同违约责任第六条第二款约定：如被告对本签订的租赁合同条款违约，被告的押金包括用水用电押金不予退回，被告并支付违约金5万元给原告。双方签订了租赁合同被告缴纳了第一年房租后，即将原告租赁的一层商铺每间隔断墙违约全部拆除，按照租赁合同第一条约定，原告租赁给被告二间商铺一层面积为107.76/m2，被告违约改造增加一层，改造成二层215.85/m2使用，此行为严重违反了合同约定，破坏了房屋结构，被告还霸占原告的商铺经营，违约拒缴第二年合同约定的商铺租金。针对被告的违约行为，原告于2019年12月17日用特快专递通知被告未缴纳商铺租金和改变房屋结构应承担的违约责任，可被告不予理会，故原告按照《合同法》的相关规定，遂起诉至法院。被告姜某强经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，庭后向本院提交了一份《疫情期间房租减免申请书》，向原告申请免收2020年2月份商铺租金，减半收取2020年3、4月份租金。原告认为被告支付租金的义务在疫情发生之前，不同意被告减免租金的要求。经审理查明，2018年11月27日，原告某公司法定代表人胡学群与被告姜某强签订《租赁合同》，合同约定原告某公司将其开发的庐山天街2号楼11号、12号店面租赁给被告姜某强经营，租赁房屋面积为107.76m2，租赁期限为五年，从2018年12月1日至2023年11月30日止，合同中对租赁范围和租赁价格、付款方式及违约责任等事宜进行了约定。租赁价格为第1-3年以20元/㎡/月的价格租赁给被告经营，从第四年每月增加2元/㎡，即22元/㎡/月，第五年每月增加2元/㎡，即24元/㎡/月。本合同签订后，被告必须缴纳2个月的租赁金以及用水、用电押金2000元，上述押金包括用水用电押金在合同租赁期内原告不支付利息给被告，租赁合同期满不计息退回。付款方式为，承租期五年，分五次付商铺租金，承租方应在2018年12月1日起第一年每月付一年房租，押金二个月的房租款，用水用电押金额2000元，第二年每月付房租款，每月20元一平方，第三年每月付房租款20元一平方，第四年每月付房租款22元一平方，第五年每月付房租款24元一平方。同时，双方合同约定被告在租赁期内对店面应当爱护和维修的责任，不得有破坏房屋结构的行为。双方同时约定违约责任为：如被告对本签订的租赁合同条款违约，被告的押金包括用水、用电押金不予退回，被告并支付违约金5万元给原告，原告有权同时终止双方签订的租赁合同，清退被告租赁权利。合同签订当天，被告姜某强按约向原告某公司缴纳第一年租金及两个月租金保证金及水电押金2000元。因2019年12月被告未及时缴纳第二年租金，2019年12月17日，原告向被告寄送《关于要求履行租赁温泉天街商铺缴纳第二年租金的通知》，要求被告缴纳租赁商铺第二年的租金，否则追究违约责任。被告等人亦向原告书面邮寄《温泉天街商铺租户要求出租人胡学群履行义务的通知》，要求原告提供有效证明以便被告办理工商营业执照，同时指出原告的商铺存在以下问题：1、下水道堵塞导致污水无法排放；2、租赁合同未给租户免装修期限；3、水电押金应退还各租户。2020年2月19日，原告以被告改变房屋结构且不缴纳房租为由，起诉至本院要求解除租赁合同并主张违约责任。2020年5月25日，本院作出（2020）赣0483民初228号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，该判决已发生法律效力。2020年6月9日，原告再次向本院提起诉讼，要求被告支付第二年租金和拖欠房租利息。另查，涉案租赁房屋系原告开发建设，该商铺办理了预售登记但没有销售，亦未办理产权登记。被告姜某强与案外人梅后刚于2020年2月27日签订《转让合同》，将其承租的案涉房屋转租给梅后刚经营餐饮行业，现店铺名为“8点半烧烤”，2020年1月20日已经办理营业执照，执照名称为“庐山市温泉镇梅记烧烤店”（统一社会信用代码：92360427MA394FH87W），现处于经营状态中。2020年1月26日，庐山市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部下发庐新冠指（2020）4号文件，转发《江西省关于启动重大突发公共卫生事件一级响应机制的通知》，要求遵照执行。2020年3月23日，庐山市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部办公室下发庐新冠指办（2020）134号文件，转发《关于印发＜江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引＞的通知》，请各单位按文件要求，认真抓好贯彻落实。上述事实，有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、《租赁合同》、《要求履行租赁温泉天街商铺缴纳第二年租金通知》及邮寄交寄单、民事判决书、被告提交的疫情期间房租减免申请书及当事人当庭陈述在卷为凭，可以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告法定代表人胡学群代表原告某公司与被告姜某强签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。被告姜某强将案涉商铺私自转租给次承租人梅后刚，但原告某公司与次承租人梅后刚并未重新签订租赁合同，原告某公司与被告姜某强签订的租赁合同继续有效。原、被告约定租期内每年的12月1日前缴纳下一年度的租金，被告及次承租人梅后刚均未向原告支付下一年度的租金，原告依此约定要求被告支付2019年12月1日至2020年11月30日一年的商铺租金25862.40元，本院予以支持。原告要求被告按照年利率6%的标准支付延迟房租利息款的诉请，因双方没有约定，本院不予支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。结合庐山市疫情实际情况，庐山市2020年1月26日转发《江西省关于启动重大突发公共卫生事件一级响应机制的通知》，到2020年3月23日转发《关于印发的通知》，期间共计58天。因被告租赁该房屋用于经营餐饮，事实上经营会受到疫情不可抗力的影响，根据公平原则，酌定原、被告各自承担2020年1月26日至2020年3月23日疫情期间房屋租赁费的一半，即减免被告在该疫情期间一半的房屋租金计2083.36元。综上，本院认定2019年12月1日至2020年11月30日期间，被告尚欠原告租金23779.04元。被告姜某强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭积极应诉，视为放弃自己的答辩和质证等诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姜某强于本判决生效之日给付原告江西省某房地产开发有限责任公司2019年12月1日至2020年11月30日期间的房屋租金23779.04元。二、驳回原告江西省某房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费469元，由被告姜某强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。如双方当事人均未在法定期间内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  查伟华审 判 员  徐宝芹人民陪审员  余杏珍二〇二〇年九月一日法官助理左秋霞书记员尹香萍