山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终4323号上诉人（原审被告）：济宁腾骐置业发展有限公司，住所地汶上县南站镇政府驻地（南站镇南村），统一社会信用代码：91370830577792444C。法定代表人：蒋国爱，职务：总经理。委托诉讼代理人：王诚河，汶上弘义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：商某，男，1979年3月24日出生，汉族，住汶上县。委托诉讼代理人：赵洪磊，山东中都剑律师事务所律师。上诉人济宁腾骐置业发展有限公司与被上诉人商某因房屋买卖合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2020）鲁0830民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。济宁腾骐置业发展有限公司上诉请求：一、依法撤销(2020)鲁0830民初1451号民事判决，改判驳回商某的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由商某承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。按照济宁腾骐置业发展有限公司与商某签订的《商品房买卖合同》的约定，商某至2015年10月31日起知道或应当知道其应该到济宁腾骐置业发展有限公司处办理房屋交接手续，按照商某法庭调查时的陈述，是因为个人不急需使用该房屋，未如期到场办理接房手续，这充分说明是其个人对自己权利和义务的无视或放弃，商某此时起诉已超出法律规定的诉讼时效，丧失了个人权利，应当予以驳回。一审法院开庭审理时，济宁腾骐置业发展有限公司为证明主张，提交了26号楼2单元业主上房明细表、业主交房通知单复印件22份、2015年12月27日张贴在小区售楼处门口的公告、腾骐世家业主乔迁之喜现场图4份、2020年3月31日齐鲁晚报1份(汶上腾骐世家交房通知公告)、(2019)鲁0830民初1727号民事判决书、(2019)鲁08民终4812号民事判决书、2015年12月23日交房通知单一份、26号楼特快专递邮寄交房名单(记载有商某快递编号1098483539017)1份，证实26号楼的所有业主均是在2016年1月-10月期间办理的上房手续并陆续装修入住，因此，济宁腾骐置业发展有限公司向商某邮寄送达的交房通知书等一系列证据，完全能够相互印证形成严密的证据链条，证明济宁腾骐置业发展有限公司穷尽各种方式向商某履行了交房通知的义务，依照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应视为济宁腾骐置业发展有限公司已于2016年1月份将涉案房屋交付给了商某，对房屋交付后的一切法律后果均应由商某承担。综上，请求二审法院支持济宁腾骐置业公司的上诉请求。商某答辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当。二、涉案房屋济宁腾骐置业发现有限公司至今未验收合格，不符合合同约定的交付条件，业主有权利拒绝上房。三、济宁腾骐置业发现有限公司没有送达给商某交房通知等相关手续，济宁腾骐置业发现有限公司一审中提交的证据不能证实其观点。济宁腾骐置业发现有限公司的上诉理由不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。商某向一审法院起诉请求：一、依法判令被告济宁腾骐置业发展有限公司支付迟延交房违约金76000元；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求数额变更为80982元。一审法院审理查明，2013年12月12日，原告商某与被告济宁腾骐置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于腾骐世家A区一期26号楼2单元1501号房屋一套。该商品房的用途为住宅，建筑面积共134.52平方米。附属用房2-116，建筑面积15.34平方米。该商品房单价为（人民币）每平方米3745.57元，总金额（人民币）503854元整。附属用房单价为（人民币）每平方米2000元，总金额为（人民币）30680元，合计金额为534534元。交付期限（第八条）：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经单体验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按补充协议执行。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担相关责任。从出卖人入住通知书规定的房屋交付使用之日起，即视为已经交付。同日，原、被告签订合同补充协议（即商品房买卖合同附件四），补充协议第二条第1项约定：房产交付：1、具体的房产交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人选聘的物业管理公司签署由物业公司提供的物业管理合同及其他相关协议，并按时交纳物业管理费等，办理相关房屋交付手续；如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交付手续的，则自出卖人通知书规定的期限届满之日即视为房屋交付日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险自此由买受人承担，买受人也即自此开始支付物业管理费等一切费用，并不得追究出卖人的一切责任。第二条第6项约定：出卖人逾期交房的违约责任：（1）、出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则买受人给予出卖人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）、逾期超过90日不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第91天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交房款万分之一的违约金。（3）、逾期超过120日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第120天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》已在房管部门进行了备案登记。合同签订后，原告按照合同约定向被告足额支付了购房款。双方当事人对被告是否通知原告交房存在争议。原告主张合同签订后，被告一直没有交房，原告亦没有收到任何关于交房的通知。被告对此不予认可，主张原告的交房时间是2016年10月24日，为证实其主张，被告提交了26号楼2单元业主上房明细表、业主交房通知单复印件22份、2015年12月27日张贴在小区售楼处门口的公告、腾骐世家业主乔迁之喜现场图4份、2020年3月31日齐鲁晚报1份（汶上腾骐世家交房通知公告）、（2019）鲁0830民初1727号民事判决书、（2019）鲁08民终4812号民事判决书、2015年12月23日原告交房通知单一份、26号楼交房名单（记载有商某快递编号1098483539017）1份，证实26号楼的所有业主均是在2016年4月-10月间办理的上房手续，被告已经向原告邮寄送达了交房通知书，系原告未按公告要求办理上房手续，被告不应承担责任。对于被告提交的26号楼交房名单上的商某快递编号，本院依被告申请向汶上县邮政局做了调查，汶上县邮政局向我院出具了情况说明：由于（快递单号1098483539017）该快递是2015年12月23日前邮寄的，邮局的原始记录及回执只保存两年就销毁，所以无法查询该邮寄编号的原始记录及回执。另查明，被告取得了涉案房屋的商品房预售许可证，预售许可证号为汶房开预字【2013】第0014号。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并已在汶上县房地产管理局进行了备案登记，被告也取得了商品房预售许可证，故应认定该《商品房买卖合同》（含补充协议）为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。原告已按照合同约定向被告足额支付了购房款，被告也应当按照合同约定于2015年10月31日前将具备经单体验收合格条件的商品房交付原告。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”对于被告是否已经书面通知原告交房的问题，原告主张一直没有收到被告的交房通知，被告提供的小区售楼处门口的公告、腾骐世家业主乔迁之喜现场图、齐鲁晚报（汶上腾骐世家交房通知公告）等证据，仅能证明被告就交房事宜向社会发出公告，其提交2015年12月23日交房通知单及26号楼交房名单的目的是证实已向原告邮寄送达了交房通知，但26号楼交房名单中商某的快递单号因时间过久无法查询原告是否签收，被告提供的证据不足以证明被告已经于2015年12月23日后书面通知到原告办理房屋交付手续，应承担举证不能的法律后果。按照合同约定，被告应于2015年10月31日前将涉案房屋交付原告使用，被告又不能证实已履行了书面通知义务，故应认定被告至今未履行书面通知原告收房的义务，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告逾期交房的天数应自2015年11月1日计算至起诉之日即2020年4月7日，共计1621天，扣除合同约定的不计算逾期交房违约金的宽限期119天，实际计算违约金的天数是1502天，被告应向原告支付的逾期交房违约金的数额应为80287元（534534×0.0001×1502=80287）。庭审中，原告的诉讼请求由76000元变更至80982元，但并未补交相应的诉讼费用，故本院对原告要求被告支付违约金76000元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告济宁腾骐置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告商某逾期交房违约金76000元。二审中，济宁腾骐置业发展有限公司提交如下证据，一、2015年12月27日09:21，26号楼交房现场图片四张。来源：原腾骐世家施工现场负责人马心声手机收藏夹的原始照片，一审判决后上诉人找到马心声，在微信收藏夹取得。证明：2015年12月27日09:21，26号楼统一交房的现场实况，并有交房通知单张贴的现状。商某质证认为对真实性有异议，且不属于新证据范围，在一审庭审时上诉人完全有能力提交上述图片。二审不应采纳。该图片没有原始载体，无法证实真实性。照片中未显示告知被上诉人交房的相关证明。商某在二审中未提交新证据。二审审理查明其它事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，济宁腾骐置业发展有限公司应否向商某支付逾期交房违约金76000元。经审查，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）为有效合同，双方当事人对于合同约定的内容均没有异议，本院予以确认。《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”在一审及二审中，上诉人均没有提交其向被上诉人书面通知交房的证据。上诉人在二审中提交的证据，不能证明其书面通知被上诉人交付房屋。综上，济宁腾骐置业发展有限公司上诉请求没有法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由济宁腾骐置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年九月一日书记员  翟梦若