河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1122民初71号原告（申请执行人）：臧惠敏，女，汉族，1969年4月20日出生。被告（案外人）：李向冬，男，汉族，1993年6月25日出生。委托诉讼代理人：高伟，河南梅溪律师事务所律师。第三人（被执行人）：张杰，男，汉族，1987年10月27日出生。原告臧惠敏诉被告李向冬、第三人张杰执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告臧惠敏，被告李向冬及其委托诉讼代理人高伟到庭参加诉讼，第三人张杰经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告臧惠敏向本院提出诉讼请求：1、准许执行第三人名下的位于河南省南阳市××都家园××楼××房产。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年臧惠敏与张杰民间借贷纠纷一案，临颍县人民法院作出（2018）豫1122民初2243号民事判决书，判决张杰偿还臧惠敏本金40万元及利息。诉讼中，该院于2018年7月20日作出（2018）豫1122民初2243-1号裁定书，并于2018年8月24日查封张杰名下涉案房产。判决生效后，张杰未按判决履行义务，原告于2018年12月24日向临颍县人民法院申请强制执行，2019年11月25日李向冬对执行标的提出书面异议，该院（2019）豫1122执异22号执行裁定书，裁定中止对张杰名下位于河南省南阳市××都家园××楼××房产的执行。原告认为中止裁定认定的事实不实，李向冬在法院查封时并未实际占有且本人行为明显存在过错，特提起诉讼。原告为了支持自己的主张，提供证据如下：购房合同、收款收据、借条、承诺书、公证书、拍卖告知书、网络询价报告、判决书、裁定书，证明张杰购房合同原件在原告处，第三人张杰与被告李向冬签订的案涉房屋交易不实。被告李向冬辩称：原告所诉案涉房产被查封时李向东并未实际占有且本人行为明显存在过错与事实不符。张杰与李向冬的房屋交易真实存在，有公证书、收据、银行转账记录及回单等证据证实，被告也实际占有该房产，有物业费、宽带费、水电费、宽带入网登记单、网络购物记录、家具订货单等证明，故该房产已完成交易为被告所有，原告无权执行该房产。被告李向冬为其辩称，提供证据如下：1.房屋买卖合同公证书，证明李向冬与张杰于2018年6月11日签订房屋买卖合同，并办理了公证。2.银行客户回单、微信转账截图、收据，证明李向冬已经全额支付了购房款79万元。3.物业费、水电费、宽带入网登记单、网络购物记录和实木家具订货单，证明李向冬已经实际入住并占有该房产。第三人张杰缺席无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换并进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人王英勇于2016年4月28日向原告臧惠敏借款人民币50万元，2017年12月1日，张杰为案外人借款承担连带担保责任，并在担保协议书内签字、按压指印。2017年12月1日张杰向臧惠敏出具承诺书并在南阳市智圣公证处公证。承诺书主要内容“承诺人（担保人）：张杰，身份证号码：411303198710270056.我是王英勇的朋友，我自愿为王英勇的借款承担连带担保责任，并用位于南阳市名山路东山贸易公司综合商住楼银都家园1号楼3104号的房产做资产担保，承诺如下：该房产在担保期内，绝不挂失，绝不重复抵押，绝不出售。违约可向临颍县人民法院提起诉讼”。公证书内还有张杰给付臧惠敏的涉案【东山综合楼】商品房认购书、购房收据复印件，收据编号为NO0256419，NO0256420。房屋面积158.98平方米，单价2844元/平方米。该认购书和收据原件由原告臧惠敏持有。2018年6月11日，张杰与被告李向冬签订案涉房屋转让协议，并在南阳市宛都公证处公证。该公证书内，房屋转让协议双方议定成交价50万元；张杰出具的“房屋认购书”，编号：10665。房屋面积是159.84平方米，单价空白没有填写，购房款收据金额50.3496万元，收据票号是NO00551562。张杰分别给臧惠敏、李向冬出具的房屋认购书内容及张杰向开发商缴纳的购房款收款收据的金额、票号均不一致。南阳宛都公证处公证书上加盖的长方形印章，内容为“复印件与原件相符核对人栏内张杰签名并按压指印”。李向冬提供2018年10月-11月的涉案房屋物业费收据、证明本院查封后实际占有案涉房屋。其他证据不能证明。（2019）豫1122执异22号民事裁定书第二页另查明：“李向冬为了证明买卖房屋的真实性，提供了双方之间的协议，该协议约定张杰保证在2018年8月25日之前清空该房屋并向李向冬交接钥匙”。庭审中，钥匙是否按约定时间交接，李向冬未提供证据证明。2018年臧惠敏与张杰民间借贷纠纷一案，临颍县人民法院作出（2018）豫1122民初2243号民事判决书，判决张杰偿还臧惠敏本金40万元及利息。诉讼中，本院于2018年7月20日作出（2018）豫1122民初2243-1号裁定书，并于2018年8月24日查封张杰名下案涉房产。（2018）豫1122民初2243号民事判决在执行过程中，本院向张杰出具的案涉房屋拍卖告知书中载明：通过网络询价，涉案房屋以1182318.32元的平均价为参考价。询问李向冬，涉案房屋为什么网络询价110多万元，张杰为什么仅以50万元出售，李向冬称：为了少缴纳公证费。2019年11月25日李向冬对执行标的提出书面异议，本院（2019）豫1122执异22号执行裁定书，裁定中止对张杰名下位于河南省南阳市××都家园××楼××房产的执行。上述事实，有当事人陈述，公证书、房屋转让协议、收款收据、判决书、裁定书加以证明。本院认为：2016年4月28日，本案第三人张杰将案涉的东山综合楼商品房认购书、购房款收据原件交付臧惠敏；2017年12月1日又承诺将自己的涉案房产作抵押，并对承诺进行了公证。本案被告李向冬在本院于2018年8月24日查封张杰名下案涉房产前与张杰在南阳宛都公证处对二人之间的房屋转让协议进行了公证，证明二人的房屋转让协议合法有效且在本院查封、扣押之前，但是，同一案涉房产，张杰向本案原告臧惠敏和被告李向冬先后出具了两份内容不同的房屋认购书和购房收据。两份房屋认购书中的房屋面积及购房款金额及收据票号各不相同。李向冬持有的张杰房屋认购协议书中房屋单价没有填写，公证书内条形方章内“复印件与原件相符，核对人不是公证员，而是张杰本人”，该公证书存在重大瑕疵。在张杰没有取得涉案房屋所有权证的前提下，房屋认购协议书、购房款收据是其购买房屋的依据。房屋认购协议书、购房款收据的复印件与原件在张杰核对的情况下，李向冬就与张杰签定房屋转让协议，李向冬作为完全民事行为人应当知道签订协议的法律后果。另外，网络询价，涉案房产平均值110多万元，张杰仅以50万元出售给李向冬，实际价款又是79万元，李向冬称：为了少缴纳公证费，该辩称与正常生活经验相悖，能排除其是善意取得，不能排除其恶意串通的嫌疑。被告李向冬在本院查封涉案房屋之前通过房屋转让协议实际占有该房屋证据也不足。不动产变更以登记为所有权转移为标志。涉案房产张杰未取得所有权证，作为买受人的李向冬对涉案房屋不享有物权的期待权，仅享有普通的债权，基于债权的平等性原则，其主张优先保护成立在先的债权没有法律依据。因此，即便其签订买卖协议在先，但其提供的证据不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益。故原告请求准许继续对张杰名下位于河南省南阳市××都家园××楼××房产执行成立，本院依法予以支持；被告李向冬辩称，于法无据，本院不予采纳。第三人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的放弃。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一项、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：准许执行第三人张杰名下的位于河南省南阳市宛城区明山路银都家园1号楼3104号房产。本案受理费100元，由被告李向冬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  王 涛人民陪审员  徐富然人民陪审员  王晓鹤二〇二〇年九月四日书 记 员  董艳艳