黑龙江省哈尔滨市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黑01行初35号原告王世晶，女，1962年4月5日出生，汉族，阿城五金公司退休工人，住哈尔滨市阿城区。原告王世伟，男，1964年5月1日出生，汉族，原阿城区粮食建筑工程公司工人，住哈尔滨市阿城区。被告哈尔滨市阿城区人民政府，住所地哈尔滨市阿城区上京大道66号。法定代表人杨桂榕，区长。行政负责人赵凯，副区长。委托代理人杨雅凤，黑龙江航科律师事务所律师。原告王世晶、王世伟不服被告哈尔滨市阿城区人民政府作出的哈阿政补字[2019]18号房屋征收补偿决定，于2020年4月17日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月10日公开开庭审理了本案。原告王世晶、王世伟，被告哈尔滨市阿城区人民政府（以下简称阿城区政府）行政负责人赵凯及委托代理人杨雅凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阿城区政府于2019年10月22日作出的哈阿政补字[2019]18号房屋征收补偿决定，写明登记在王世晶、王世伟名下的房屋位于征收范围内，房屋系砖木结构，登记的房屋用途是住宅，建筑面积129.25平方米，产权证号2008120328号。从事库房出租。经评估公司评估，该房屋的评估单价为人民币每平方米2100元，整体价格为271425元整。作出如下补偿：一、被征收人房屋的补偿（1）如被征收人选择货币补偿，根据估价有限公司对房屋评估和《山水新城动迁拆迁补偿方案》的规定，补偿总金额为271425元。（2）如被征收人选择产权调换，按照《山水新城动迁拆迁补偿方案》应安置非住宅房屋129.25平方米。二、被征收人应当在房屋征收补偿决定书送达之日起十五日内与阿什河街道办事处办理征收与补偿手续，并将该房屋腾交至阿什河街道办事处。自王世晶、王世伟交房之日起按《山水新城动迁拆迁补偿方案》结算临迁费和停产停业损失费。原告王世晶、王世伟诉称，请求：1.确认阿城区政府作出的哈阿政补字[2019]18号房屋征收补偿决定书违法并予以撤销；2.判令阿城区政府按1：2安置非住宅房屋（现房）；3.判令补偿临迁费、搬迁补偿费、停业停产损失、电视、电话、互联网接入迁移费等；4.诉讼费由阿城区政府承担。事实及理由：王世晶、王世伟的房屋位于哈尔滨市阿城区山水新城拆迁范围内，建筑面积129.25平方米，产权证号2008120328号，该房屋一直从事库房出租。阿城区政府对该房屋的评估价值过低，因该库房高度为4米多，建筑成本增加，阿城区政府按每平方米2100元进行评估，房屋价值过低同时评估程序、实体均违法，评估人员未组织调查征收范围内的房屋并公布调查结果，也未实际到现场对案涉房屋测量、勘测，对周围的环境、建成年份、使用价值等具体情况没有调查，以此下达的房屋征收补偿决定损害了王世晶、王世伟的利益，导致案涉房屋评估价值过低，应当按类似房地产市场价对其房屋进行评估。征收补偿决定中称若被征收人选择产权调换，按照山水新城动迁拆迁补偿方案，给予非住宅安置，产权调换的房屋一米换一米，显失公平，王世晶、王世伟主张应按1：2比例产权调换房屋。王世晶、王世伟未提交证据。被告阿城区政府辩称，一、阿城区政府作出的征收决定是依据黑龙江省人民政府（以下简称省政府）黑政土[2011]186号审批文件对批准范围内的土地实施征收。因王世晶、王世伟的补偿要求超出补偿范围，双方协商未果，影响了项目建设，故依据黑龙江省征地区片综合地价实施办法、哈政发法字[2011]3号关于实施哈尔滨市征地区片综合地价标准的公告以及阿城区政府公告的征收土地补偿安置方案作出哈阿政补字[2019]18号房屋征收补偿决定书。二、阿城区政府在作出补偿决定之前通过公开方式选定了具有房地产评估资质的评估机构对案涉房屋进行了评估，评估采用了市场比较法，符合王世晶、王世伟诉请，且阿城区政府作出的补偿决定提供两种补偿方式：按照评估价补偿和安置相同面积的非住宅房屋，符合法律和相关文件规定，符合王世晶、王世伟诉求。综上，阿城区政府作出的哈阿政补字[2019]18号房屋征收补偿决定书程序合法、实体公正，请求法院予以维持。阿城区政府向本院提交了以下证据：证据B1.黑政土[2011]第186号《黑龙江省人民政府建设用地审批件》，审批日期2011年10月26日，证明2011年阿城区政府征收土地依法经过省政府批准。证据B2.阿城区政府征收土地安置方案公告（2011年第011号），公告日期2011年11月4日，证明阿城区政府依据省政府的批准文件和土地管理法、土地管理法实施条例和黑龙江省、哈尔滨市综合地价标准制定并公示了2011年第011号征收土地补偿安置方案公告。证据B3.山水新城动迁拆迁补偿方案及哈阿政发[2008]34号阿城区房屋拆迁补偿补助规定（2008年4月1日）、阿城区被拆迁房屋附属物补偿标准，证明山水新城拆迁补偿标准。证据B4.房地产价格评估报告书，证明阿城区政府在作出房屋征收补偿决定书之前委托评估机构对案涉房屋进行了评估。证据B5.案涉房屋及房屋占有范围内附属物平面图及房屋所有权证、营业执照，证明案涉房屋及附属物的基本情况。证据B6.案涉房屋内外照片12张，证明评估单位评估时进行了现场勘验并拍摄了照片。证据B7.阿城区政府阿土预字[2010]030号征收土地预告、[2011]第011号征收土地方案公告,证明阿城区政府按照征收土地程序在征收土地审批前进行了预告、在审批后进行了公告，同时证明王世晶的房屋在征收范围之内。经庭审质证，王世晶、王世伟对证据B1真实性无异议，关联性有异议，批复内容中无被征土地位置，无法确认该审批件所批准的土地包含王世晶、王世伟被征收房屋所占土地。对证据B2真实性无异议，合法性有异议，征收方案所使用的规定是阿城区城区房屋拆迁补偿补助规定，该规定适用的范围是城区房屋而不是农村土地征收，适用法律错误。征收方案已过期，征地补偿标准未调整。对证据B3真实性无异议，合法性有异议，该方案从未向动迁户公布且该方案制定于2010年11月29日，案涉房屋所在地块征收批准文件是2011年11月20日作出的，属于先征后批，程序违法；对阿城区城区房屋拆迁补偿补助规定真实性没异议，但其依据明确废止。对证据B4真实性无异议，合法性有异议，评估违法，评估机构的选择未经被征收人筛选，未征求被征收人意见，评估规范用的是已经废止的1999年版本，属于阿城区政府自行选定。评估时评估人员违反评估师声明，没有对评估对象进行实地勘察。另外，评估时间为2019年7月31日，但评估基准日是2013年6月11日，导致评估价格明显低于市场价格，程序违法，评估无效。对证据B5无异议。对证据B6除贴福字的照片看不清外，对其他照片的真实性没有异议，但对证明问题有异议，照片是2020年8月10日开庭时评估单位和房地局的人到王世晶家拍的，是补拍。对证据B7的真实性均有异议，没有看到过公告，案涉房屋在商业开发范围内，不在住宅范围内，建设已经过期。本院对上述证据认证如下：王世晶对证据B5无异议，对证据B1至证据B4、证据B6除贴福字的照片外的其他照片真实性无异议，上述证据来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。王世晶虽对证据B6中贴福字的照片、证据B7有异议，但未提交反驳证据，上述证据来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。经审理查明，2010年11月29日，阿什河街道办事处制定的《山水新城动迁拆迁补偿方案》规定，东环村集体土地房屋证照认定，原则上以国土部门发放土地权证为准；集体土地使用证房屋补偿及回迁参照《阿城区城区房屋动迁办法》执行；非住宅补偿：原则上具有合法工商执照、税务登记，实际经营两年以上的合法有照非住宅主房，原则上给予小区内一楼，其余工商执照上靠10平方，主路非住宅用房严格管理，紧邻主路的一事一议解决等内容。2011年10月26日，省政府作出黑政土[2011]第186号《关于哈尔滨市阿城区二〇一一年度第八批城市建设农用地转用和土地征收方案的批复》，同意将阿城区土地利用总体规划确定的城市建设规模范围内的集体农用地33.4729公顷转为建设用地并征为国有，另将集体建设用地24.4819公顷征为国有。阿城区政府于2011年11月3日作出[2011]第011号征收土地方案公告，于2011年11月4日作出（2011）年第011号哈尔滨市阿城区人民政府征收土地安置方案公告。王世晶、王世伟房屋坐落的土地在征地范围内。王世晶、王世伟对补偿决定认定的有照房屋面积无异议。因双方未达成补偿协议，阿城区政府于2019年10月22日作出案涉房屋补偿决定。案涉房屋未被拆除。另查明，阿什河街道办事处委托哈尔滨市金上京房地产估价有限公司对王世晶、王世伟有照房屋进行评估。2019年7月31日，哈尔滨市金上京房地产估价有限公司作出阿金上京房估咨字第2019-0040号房地产估价报告，估价时点为2013年6月11日，房屋评估单价为2100元/㎡,总价为271425元。该报告未向王世晶、王世伟送达。本院认为，根据双方当事人的诉辩理由及请求，结合本案事实，本案争议焦点为案涉补偿决定是否应予撤销。主要涉及以下几个问题：1.房地产估价报告是否能作为有照房屋补偿依据；2.停产停业损失等补偿问题。关于房地产估价报告是否能作为有照房屋补偿依据的问题。本案中，阿城区政府参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，通过评估确定房屋价值。这种方式确定房屋价值较为公平合理，有利于保护被征收人的权益，应当准许。房屋评估价值是作出案涉补偿决定的基本依据，但阿城区政府未向王世晶、王世伟送达房地产估价报告，有违正当程序。且房地产估价报告以2013年6月11日为评估基准日不当。该时点既非批准征收土地之日，也不是征收土地公告之日或征地补偿、安置方案公告之日，阿城区政府称是大部分拆迁户搬迁时间，但无证据证明。诉讼中，阿城区政府表示为解决争议可按补偿决定作出时间评估房屋价值。因房地产估价报告存在上述问题，显然不能作为房屋补偿决定的依据，阿城区政府依据房地产估价报告作出的补偿决定，主要证据不足。关于停产停业损失等补偿问题。因《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规未规定集体土地应给付停产停业损失、搬迁补偿费、临时安置补偿费，阿城区政府参照《阿城区城区房屋拆迁补偿补助规定》从王世晶、王世伟搬迁之日起给付其停产停业损失、临时安置补偿费，并无不当。但遗漏搬迁补偿费，应予纠正。诉讼中，王世晶、王世伟承认案涉房屋没有电话、有线电视、互联网，对其要求给付前述物品的接入迁移费用的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销被告哈尔滨市阿城区人民政府作出的哈阿政补字[2019]18号房屋征收补偿决定书；二、被告哈尔滨市阿城区人民政府于本判决生效之日起两个月内重新作出处理决定；三、驳回原告王世晶、王世伟其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告哈尔滨市阿城区人民政府负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郑家龙审判员  牛若男审判员  卢振民二〇二〇年九月十日法官助理董娜书记员孟晨雨附：相关法律规定1.《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。