河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3946号上诉人（原审被告）：安阳市睿恒置业有限公司，住所地安阳市殷都区中州路北段芳林花园办公楼。法定代表人：董成喜，职务董事长。委托诉讼代理人：杜永光，河南衡中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红珍，女，1964年2月10日出生，汉族，系公司员工，住安阳市北关区。上诉人（原审被告）：常伍林，男，1972年11月13日出生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：张海勇，男，1975年8月25日出生，汉族，住安阳市北关区。上诉人（原审被告）：郑秀梅，女，1972年10月3日出生，汉族，住林州市。常伍林配偶。被上诉人（原审原告）：魏花灵，女，1974年2月24日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：陈超，男，1971年7月12日出生，汉族，系魏花灵丈夫，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：裴志方，河南安昌律师事务所律师。上诉人安阳市睿恒置业有限公司（以下简称睿恒公司）因与上诉人常伍林、郑秀梅、被上诉人魏花灵房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2020）豫0505民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。睿恒公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判睿恒公司不予返还魏花灵垫付的银行贷款134724.46元或将该案发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误。魏花灵购买的常伍林名下涉案的房屋，偿还的是常伍林名下的银行贷款，替常伍林偿还银行贷款多支付的134724.46元，理应由常伍林返还给魏花灵。一审法院判决将魏花灵偿还常伍林名下银行贷款多支付的134724.46元，由睿恒公司返还给魏花灵，实属判决错误。1、我方认为一审法院认定的事实基础是依据房屋买卖协议，但纵观本案关于常伍林队伍房屋的买卖意思表达，只有郑秀梅一人签字，没有经过常伍林本人确认，协议系无效协议。2、假如协议是有效的，在该协议中并没有明确睿恒公司要承担的法律义务，因为本案所涉房产的总金额为78万元，魏花灵支付第一笔资金28万元，按照约定三个月之内在另行支付50万元，所有的购房款就支付完毕，睿恒公司对涉案房产不具有金钱上的支付意义。3、如果说按照协议约定，睿恒公司具有金钱上的支付义务，那该义务应该是协议签订时所确定的义务，但该协议中对此并没有明确说明，也无约定。4、作为房屋的购买方支付相应的购房款是魏花灵应尽的法律义务，魏花灵在一审中以睿恒公司未尽到义务而拒绝支付购房款50万元，睿恒公司并无过错，也履行了协议所约定的义务，其次在款项约定的支付时间时，魏花灵没有及时支付，并非睿恒公司、常伍林未能履行义务。假如睿恒公司、常伍林没有履行所谓的协助义务也不能免除魏花灵支付购房款的基本合同义务。5、在本案中睿恒公司为涉案房产垫付的房贷及之后所产生的银行贷款均是因为被上诉人未及时履行支付50万元房款而造成的损失，睿恒公司对此没有过错。常伍林、郑秀梅上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判三方于2017年11月24日签订的房屋买卖协议无效，或在查明案件事实的基础上将案件发回重审。事实与理由：一、原审认定双方签订的房屋买卖合同合法有效系事实认定错误。该合同系常伍林代郑秀梅签订，事后并没有经过房屋登记所有权人即常伍林的书面确认或追认，房屋买卖不是常伍林的真实意思表示。一审法院错误的认定是郑秀梅代常伍林签订了房屋购买协议，属于查明事实不清。二、协助办理过户并不是常伍林、郑秀梅一方的责任，判决由常伍林、郑秀梅协助过户认定错误。魏花灵迫于长期没有按时偿还银行房款、银行将起诉执行的情况下，才在起诉前将房款补齐，在这期间常伍林是无法协助办理过户手续，所以一审法院判定由常伍林协助过户无法在当时实现。综上所述，请二审法院在查明事实的基础上依法改判。魏花灵辩称，一、2017年11月24日签订的合同合法有效。理由如下：第一、房屋的产权登记人为常伍林，常伍林与郑秀梅是夫妻关系，故本案的房产双方共有财产，按照《婚姻法》第17条第2款，《婚姻法解释三》第11条、《买卖合同解释》第3条第1款、《物权法》第15条的规定，夫妻一方签订的房屋买卖协议是合法有效，是不属于无权处分范畴的，是不适用《合同法》第51条规定的无权处分情形的。第二、签订买卖合同时，郑秀梅出示了夫妻二人的身份证、结婚证，并交付了房产钥匙、房产证等相关手续和证件给魏花灵，魏花灵有理由相信郑秀梅有代理权，故签署的房屋买卖协议应视为常伍林夫妻二人共同出售案涉房屋的意思表示，涉案房屋买卖合同应为合法有效。第三、合同履行期间，魏花灵先后五次邮寄并到常伍林家中张贴催告履行合同义务的书面通知书（见原审提交的证据6），同时还向常伍林银行账户偿还了5次按揭贷款，但常伍林从没有对无权签订合同提出过异议。第四、2020年4月13日常伍林还向魏花灵发出了结清银行贷款通知。一审时常伍林、郑秀梅对协议的真实性认可，并没有否认协议上的签字行为。二、魏花灵垫付的134724.46元应当由睿恒公司偿还。第一、如上所述，本案的买卖协议是合法有效的。按照协议第3条的约定，魏花灵支付78万元购房款后，贷款账户剩余贷款是由睿恒公司补齐的。该约定是对三方均有约束力，睿恒公司理应偿还。第二、也正如上诉状第2页最后一段陈述，协议上约定的很清楚，不足以偿还剩余贷款时，不足部分应当睿恒公司补齐。三、睿恒公司与常伍林、郑秀梅之间的纠纷与本案的法律关系和争议内容无关，双方若有纠纷可另案处理。魏花灵向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告魏花灵与被告常伍林、郑秀梅于2017年11月24日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、判令被告常伍林、郑秀梅协助原告办理位于安阳市××区××路街道办事处××楼××单元××楼西户房屋的产权过户手续，过户费用由被告承担；3、判令三被告支付原告垫付款134724.46元；4、诉讼费用（含保全费）由被告承担。一审法院认定事实，被告常伍林与郑秀梅系夫妻关系。2017年11月24日，被告常伍林代郑秀梅与原告魏花灵、被告睿恒公司签订了一份《房屋购买协议》，约定原告以78万元的价格购买被告常伍林名下的位于安阳市××区××路街道办事处××楼××单元××楼西户房屋【产权证号为：（2016）殷都区不动产权第00001998号】一套。同时约定原告在协议签订日支付28万元定金，剩余50万购房款在协议签订后三个月内必须在被告常伍林、郑秀梅在场时存入被告常伍林的银行贷款账户用于偿还涉案房屋银行贷款，贷款不足部分由被告睿恒公司补齐。协议另约定，原告支付28万元定金后，被告将房屋钥匙给交付原告。协议签订后，原告当日支付购房定金28万元并领取了案涉房屋钥匙，之后对该房屋进行了装修入住并实际占有至今。协议签订后三个月内，三被告未能配合原告魏花灵按约将剩余房款存入被告常伍林银行贷款账户，睿恒公司也未将不足部分补齐。致使被告常伍林名下贷款账户未能还清。后原告魏花灵在银行催贷情况下，为避免损失扩大，偿还被告常伍林名下案涉房贷月供5次，共30184.98元。2020年4月15日原告魏花灵在银行的协助下办理了提前还款手续，偿还被告常伍林名下剩余贷款604539.48元。原告魏花灵共偿还被告常伍林名下银行贷款634724.46元，比合同约定的50万元多支付了134724.46元。另查明，2018年6月份至2019年9月份，睿恒公司每月10日左右向被告常伍林贷款账户偿还贷款，共计偿还133104.86元。一审法院认为，2017年11月24日原告与三被告签订的房屋买卖协议，是各方的真实意思表示，协议合法有效。各方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告魏花灵已支付购房款78万元，其要求被告常伍林、郑秀梅协助办理案涉房屋的产权过户手续，法院予以支持。但协议三方未在协议中明确约定办理房屋过户登记的相关费用由谁承担。按照房屋买卖的相关规定及交易习惯，除法律规定由被告承担外，办理房屋过户登记的费用，应由原告自行负担。按照协议约定，原告魏花灵在支付购房款78万元之后，银行贷款不足部分由睿恒公司补齐，故原告魏花灵要求被告睿恒公司支付垫付款134724.46元的请求，法院予以支持。原告魏花灵其他诉请，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十五条之规定，判决：1、2017年11月24日原告魏花灵与被告常伍林、郑秀梅、安阳市睿恒置业有限公司签订的房屋买卖协议合法有效；2、限被告常伍林、郑秀梅于本判决生效后三十日内协助原告魏花灵办理位于安阳市××区××路街道办事处××楼××单元××楼西户房屋的房屋过户登记手续；3、被告安阳市睿恒置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告魏花灵垫付的银行贷款134724.46元；4、驳回原告魏花灵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11155元，减半收取计5577.5元，由被告安阳市睿恒置业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，案涉房屋买卖协议，是各方的真实意思表示，协议合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自义务。常伍林上诉主张其没有在协议上签字，是郑秀梅代签的，经审查，常伍林在签订房屋买卖协议后，魏花灵支付首付款，分期支付按揭款项，接受交付房屋，对房屋进行装修入住，常伍林均未提出异议，且曾向魏花灵催促偿还按揭贷款，魏花灵有理由相信出售房屋时常伍林夫妻双方的真实意思表示，常伍林主张涉案协议无效，无事实和法律依据，本院不予支持。魏花灵已支付购房款，实际占有涉案房屋，并已装修入住，案涉房屋买卖协议已实际履行，常伍林、郑秀梅应协助魏花灵办理案涉房屋的产权过户手续。一审法院据此判决涉案房屋买卖协议合法有效，常伍林、郑秀梅协助魏花灵办理涉案房屋过户登记手续，并无不当。睿恒公司上诉主张其不应返还被上诉人魏花灵134724.46元，经审查，房屋买卖协议约定，魏花灵在支付购房款78万元之后，银行贷款不足部分由睿恒公司补齐，魏花灵在支付78万购房款外，多支付了银行贷款134724.46元，一审法院据此判决睿恒公司支付魏花灵垫付款134724.46元，并无不当，应予维持。综上所述，安阳市睿恒置业有限公司、常伍林、郑秀梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14149.5元，由安阳市睿恒置业有限公司负担2994.5元，常伍林、郑秀梅负担11155元。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年九月一日书记员 张 朋