湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9216号上诉人（原审被告）：王时光，男，1972年8月5日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：湖南兆基房地产开发有限公司，住所地：浏阳市荷花办事处唐家洲（天马大桥东）。法定代表人：王锡灿，总经理。委托诉讼代理人：文烜，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：于华明，湖南湘卓律师事务所律师。原审被告：刘慧，女，1987年4月27日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人王时光与被上诉人湖南兆基房地产开发有限公司（以下简称兆基公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初5755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王时光上诉请求：1.撤销湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初5755号民事判决；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：兆基公司与上诉人签订的合同，兆基公司的代表人章佳龙一直在处理，约好今年付清，已经私下和解了，上诉人并无违约；关于装修期，上诉人与被上诉人也有约定；一审期间上诉人已和被上诉人、一审法官协商，不知道为什么判决了，综上请求二审法院公正判决。兆基公司答辩称，并未同意上诉人的调解方案上诉人一直欠付租金，严重违约。兆基公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除兆基公司与王时光签订的《商铺租赁合同》，王时光立即腾退位于新月半岛××、××楼（××）商铺；2.请求判令王时光、刘慧立即向兆基公司支付2017年11月30日起至2018年2月28日止的租金10910元（审理中，兆基公司称由于计算错误，本项诉讼请求金额应变更为16365元）；3.请求判令王时光、刘慧支付兆基公司自2019年6月5日起至实际腾退商铺之日止的租金（暂计算至起诉之日租金为64024元）；4.请求判令王时光、刘慧支付违约金67863.69元，王时光支付的履约保证金16365元归兆基公司所有；5.请求判令王时光、刘慧支付本案律师代理费5000元；6.本案诉讼费用由王时光、刘慧承担。一审法院认定事实：2017年11月6日，兆基公司作为出租方（甲方）与王时光作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，由王时光租赁兆基公司位于浏阳市新月半岛E5栋106、107＃一楼（79.81号）商铺用于经营东牌楼肉烧麦馆。合同约定：乙方租赁106、107号商铺为二层框架结构建筑、实测面积合计为109.1㎡，该房屋租期为5年，自2017年11月30日起至2022年11月29日止。甲方同意于2017年11月30日将商铺交付乙方，乙方应于商铺交付之前向甲方及物业服务企业缴纳首期租金、物业服务费等并按本合同及物业服务企业的有关规定办理相关装修申请手续。乙方应自行完成商铺装修且承担相关费用，并保证于2018年2月28日前正式开业。2017年11月30日起至2018年2月28日止，共3个月为装修期，免收租金，在履行本租赁合同过程中如乙方违反本合同约定，该项租金优惠取消，乙方应当本合同租金标准支付甲方租金。2017年11月30日起至2022年11月29日，租金具体按如下标准缴纳：租金以租赁面积为标准按50元/㎡/月计算，即人民币65460元/年。从2020年11月29日开始，商铺租金以上一年租金总额每年按6%的幅度递增。商铺租金须提前1个月一次性支付下期租金，第一期按（9个月）一次性预付，扣除3个月免租期后，实际缴纳（6个月）租金，即人民币32730元，在签订本租赁合同时一次性缴纳。第二期开始租金按每半年度缴纳。乙方在签订本租赁合同时，须缴纳三个月租金人民币16365元作为履约保证金。在合同履行过程中，如因乙方违约，甲方从履约保证金中扣除部分违约金的，甲方应书面通知乙方，乙方须自收到书面通知之日起七日内补足履约保证金。本合同签订后，甲乙双方均应按合同约定全面履行义务，任何一方违约，应当承担守约方为实现债权支出的全部费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、保全费、评估拍卖费等）。乙方应按合同约定的期限缴纳租金，乙方逾期支付租金及其他费用的，除应及时如数补交外，每逾一日，按应缴租金的5‰向甲方支付违约金，违约金从乙方缴纳的履行保证金中扣除。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回商铺，乙方应向甲方支付合同租赁期限内总租金20%的违约金，乙方缴纳的履约保证金不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿：（4）拖欠租金或物业、水电等费用累计达1个月的。合同还对其他事项进行了约定。兆基公司、王时光分别在合同尾部盖章或签名。合同签订后，王时光向兆基公司支付了履约保证金16365元，兆基公司亦将房产交付王时光使用。王时光支付了E5栋106、107号商铺2018年3月1日至2019年6月4日的租金，此后的租金没有支付，兆基公司遂向一审法院提起诉讼。另查明：1、王时光、刘慧于2015年4月20日办理了结婚登记手续；2、2019年5月19日，王时光在征得兆基公司的同意后将上述商铺转租给老百姓大药房连锁股份有限公司（以下简称老百姓大药房），并收取了老百姓大药房租金、物业维修服务费75000元和押金16000元；3、兆基公司为催讨本案租金，于2020年5月29日与湖南金厚律师事务所签订《委托代理合同》，兆基公司向湖南金厚律师事务所支付了律师服务费5000元。一审法院认为，兆基公司与王时光签订的《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。兆基公司已将商铺交付王时光使用，王时光应按约缴纳租金，现王时光未按合同约定交纳租金，兆基公司请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，要求王时光腾退商铺，并要求其支付自2019年6月5日起至实际腾退商铺之日止的租金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。关于兆基公司要求王时光支付2017年11月30日起至2018年2月28日止装修期租金16365元的诉讼请求，双方在租赁合同中约定“2017年11月30日起至2018年2月28日止，共3个月为装修期，免收租金，在履行本租赁合同过程中如乙方违反本合同约定，该项租金优惠取消”，故对兆基公司要求王时光支付此期间租金16365元的诉讼请求，一审法院予以支持。王时光拖欠租金已构成违约，应当依照合同约定向兆基公司支付违约金，兆基公司要求王时光支付违约金67863.69元的诉讼请求过高，一审法院依据兆基公司的损失情况，酌情支持违约金6402元。关于履约保证金的问题，《商铺租赁合同》中约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回商铺，乙方应向甲方支付合同租赁期限内总租金20%的违约金，乙方缴纳的履约保证金不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿：（4）拖欠租金或物业、水电等费用累计达1个月的”，故兆基公司要求被王时光支付的履约保证金16365元归其所有，符合合同约定，一审法院予以支持。兆基公司与王时光在《商铺租赁合同》中约定了一方违约，应承担为实现债权支出的全部费用，现兆基公司为实现债权支付湖南金厚律师事务所律师服务费5000元，符合上述约定，一审法院亦予以支持。关于刘慧是否要承担本案责任的问题。对于夫妻一方以个人名义所负的债务能否认定为夫妻共同债务，应以该债务是否属于“家庭日常生活需要”，或者债权人能否证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示为认定标准。王时光租赁兆基公司的商铺系用于经营东牌楼肉烧麦馆，其承租商铺所产生的收益主要目的乃用于维持家庭共同生活开支，因此符合夫妻共同债务的认定标准。故对兆基公司要求刘慧承担共同偿还责任的诉讼请求，一审法院亦予以支持。一审法院判决如下：一、解除湖南兆基房地产开发有限公司与王时光于2017年11月6日签订的《商铺租赁合同》，王时光于本判决书生效后3日内腾退位于浏阳市商铺。二、王时光、刘慧于本判决生效后10日内支付湖南兆基房地产开发有限公司商铺2017年11月30日起至2018年2月28日止的租金16365元、2019年6月5日起至实际腾退商铺之日止的租金（计算至2020年5月28日止为64024元，自2020年5月29日起至实际腾退之日止按《商铺租赁合同》约定的租金标准计算）。三、王时光支付的履约保证金16365元归湖南兆基房地产开发有限公司所有；王时光、刘慧于本判决生效后10日内支付湖南兆基房地产开发有限公司违约金6402元及湖南兆基房地产开发有限公司为实现债权支付的律师代理费5000元。四、驳回湖南兆基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3584元，减半收取1792元，保全申请费1420元，合计3212元，由湖南兆基房地产开发有限公司负担112元，由王时光、刘慧负担3100元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审查，对于一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合上诉人的上诉请求及双方当事人陈述的意见，本案的争议焦点主要在于：1.上诉人是否存在违约行为；2.装修期间是否应当免付租金。关于焦点1。上诉人认为，其未付租金是因为跟案外人章佳龙就房租支付情况进行了协商，并定好了方案。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。上诉人没有证据证明案外人获得了授权，同时现有证据也不足以证明与案外人就房租支付达成了一致意见，故上诉人的该项上诉请求不能成立。关于焦点2。本案中，兆基公司与王时光在租赁合同中已明确约定：“2017年11月30日起至2018年2月28日止，共3个月为装修期，免收租金，在履行本租赁合同过程中如乙方违反本合同约定，该项租金优惠取消”，故对于一审法院支持装修期间支付租金的判决，本院予以确认。综上，王时光的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3584元，由上诉人王时光负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二〇年九月二十九日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。