浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终2343号上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司温州分行，住所地浙江省温州市鹿城区吴桥路鸿盛锦园2、4、5幢一、二、三层，统一社会信用代码913303007200072860。代表人：余佩战。委托诉讼代理人：陈一来,浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝净,浙江时代商务律师事务所律师。上诉人（原审被告）：温州市鸿誉置业有限公司，住所地温州市龙湾区瑶溪街道河头龙西路2号附属楼201室，统一社会信用代码91330303MA286D8N53。法定代表人：张新国。委托诉讼代理人：高云,浙江人民联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静,浙江人民联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑旭滔，男，1975年11月5日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。上诉人温州市鸿誉置业有限公司（以下简称鸿誉公司）、上诉人招商银行股份有限公司温州分行（以下简称招商银行温州分行）因与被上诉人郑旭滔金融借款合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初4469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。招商银行温州分行上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判支持招商银行温州分行一审第二项诉讼请求，即若郑旭滔不立即偿付一审判决中的第一项债务，则拍卖、变卖郑旭滔抵押给招商银行温州分行的坐落于温州市龙湾区××幢××室的房屋，所得款项由招商银行温州分行优先受偿；二、本案诉讼费等其他费用由郑旭滔负担。事实和理由：―、一审法院事实认定正确，但对所适用的法律条文理解错误。一审法院依据《物权法》第二十条认定招商银行温州分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，享有抵押权条件成就时或约定期限届满前对上述房屋办理抵押权设立登记的将来请求权，并不享有现实抵押权。该解读过于形式化，条文隐含的应是在办理预告登记后，相应的合同权利会得到《物权法》特别保护，即招商银行温州分行与郑旭滔之间的金融借款合同权利在预告抵押登记之后进行了特殊的公示，享有对抗第三人的物权效力。故招商银行温州分行对抵押物的财产权益享有优先受偿权。二、一审法院的判决将导致银行的金融信贷风险大大增加。抵押权预告登记基于房屋权属登记的实际情况和银行防范金融信贷风险的需求设立，预告登记具备一定的物权效力，尤其是对抗物权的效力。一审判决将导致抵押优先权丧失，带来国有资产流失的风险以及金融信贷市场的紊乱。三、改判支持抵押权优先受偿更有利于定分止争。《物权法》第二十条及相关司法解释就己明确预告抵押的物权属性，在能对抗第三人的情形下，支持招商银行温州分行的抵押优先受偿权更有利于定分止争。针对招商银行温州分行的上诉，鸿誉公司辩称：对招商银行温州分行提出的关于优先受偿权的上诉意见，鸿誉公司没有异议。鸿誉公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判。二、本案一、二审诉讼费用由招商银行温州分行负担。事实与理由：一、案涉房屋己办理房屋所有权初始登记，鸿誉公司的阶段性保证责任解除，无需对郑旭滔的付款义务承担连带清偿责任。涉案房屋在2020年4月7日已办理房屋所有权初始登记，但该房屋由于郑旭滔的其他案件被法院查封，未能办理所有权转移登记及抵押登记。鸿誉公司不存在过错，要求其承担担保责任有失公平。阶段性担保设立的初衷在于降低因产权登记未完备而导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极办理产权初始登记手续。现鸿誉公司己完成房屋的开发建设，也己完成产权初始登记，不存在怠于建设开发、办理产权登记等情形，故应认定鸿誉公司的阶段性担保责任已解除。二、招商银行温州分行对案涉房屋的处置价款享有优先受偿权。案涉房屋已办理抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第四条之规定，在未取得抵押权预告登记权利人招商银行温州分行同意的情况下，对案涉房产的处置将不发生物权效力。招商银行温州分行提出其对案涉房产享有优先受偿权，并同意将案涉房产变卖处置，若未满足上述条件，将发生处置未经预告登记权利人同意而不产生物权效力之后果。最高人民法院相关司法解释确立了房屋消费者物权期待权应优先保护的规则，与之类似，房屋抵押权预告登记权利人基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权，以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法亦应予以保护；且该房屋己具备物权登记条件，只因查封等原因未能办理所有权转移登记而致抵押本登记尚未办理，预告登记权利人对所涉房屋优先受偿的期待利益非处不确定状态。招商银行温州分行对于预告登记未能转为正式抵押权登记不存在任何过错，故其基于物权期待权主张案涉房产处置价款应优先受偿其贷款债权，具有合理依据。三、一审法院认定保证期间为两年错误。鸿誉公司提供的为阶段性担保，在司法实践中，房屋办理初始登记后，阶段性担保责任就解除。针对鸿誉公司的上诉，招商银行温州分行辩称：一、一审关于鸿誉公司保证责任的判决正确。个人购房借款合同及担保合同中明确约定了双方的保证期间和保证责任的履行，即交付正式的房屋产权证明及正式的抵押权利证书是解除相应保证责任的唯一条件。该约定符合相应法律法规规定，并且未违反相应法律、行政法规的效力性、强制性规定，一审判定鸿誉公司继续承担保证责任符合规定。二、鸿誉公司在2020年的4月7日才对涉案房屋办理产权初始登记，对涉案房屋未能及时完成竣工验收及办理初始房屋产权初始登记存在一定的过错。鸿誉公司延期办理初始登记的行为对本案抵押权无法实现有实质性的影响。针对招商银行温州分行与鸿誉公司的上诉，郑旭滔未作出答辩。招商银行温州分行向一审法院起诉请求判令：一、郑旭滔立即偿还贷款本金1778066.66元及利息、逾期利息、复利（截止2019年3月31日的利息41192.76元、逾期利息410.47元、复利570.14元，之后利息、逾期利息、复利按中国人民银行规定和合同约定计算至判决履行完毕之日止）以及律师费5000元；鸿誉公司在担保责任范围内对上述债务承担连带保证责任。二、若郑旭滔不立即偿付上述第一项请求中的债务，则判令拍卖、变卖郑旭滔抵押给招商银行温州分行的坐落于温州市龙湾区××幢××室，所得价款由招商银行温州分行优先受偿。三、本案诉讼费用等其他费用由郑旭滔、鸿誉公司负担。一审法院认定事实：2018年8月22日，招商银行温州分行与郑旭滔、鸿誉公司签订编号为8180820606026号《个人购房借款及担保合同》，约定：借款金额为179万元，借款期限为300个月；贷款利率为浮动利率，利率为贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮15%，利率调整方式为次年对应日调整，即从每年的放款日的对应日开始执行新的基准利率；还款方式为等额本金，按月还本付息；郑旭滔未能按约定偿还贷款本息的，招商银行温州分行有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按本合同约定的贷款利率加收50％的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；郑旭滔以其所购买的坐落于温州市龙湾区××幢××室的房屋为抵押物；鸿誉公司为本合同项下所有债务承担连带责任保证。2018年8月24日，招商银行温州分行依约向郑旭滔发放借款金额179万元。2018年8月28日，招商银行温州分行与郑旭滔办理上述房产的不动产预抵押登记手续。之后，郑旭滔仅足额还本付息至2018年11月2日，之后再未还本付息。另查明：《个人购房借款及担保合同》约定，郑旭滔未按合同约定按时还本付息的，招商银行温州分行有权主张贷款提前到期，提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用。借款人不能按期支付合同项下贷款本息情况下，招商银行温州分行为实现债权而支付的律师费、诉讼费等由借款人负担。保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等。保证期间为从合同生效之日起至招商银行温州分行持抵押物之房产证办妥正式抵押登记，并将权利证书交由招商银行温州分行保管之日止。再查，招商银行温州分行为本案支出律师费5000元。2020年4月7日，涉案房产办理权利人为鸿誉公司的不动产登记证书，权利证号为：浙2020温州市不动产权第0025124号。但至今尚未办理郑旭滔名下的所有权登记手续。2019年4月2日，郑旭滔归还本金200元。一审法院认为：一、关于鸿誉公司是否应当承担担保责任。一审法院认为，本案担保合同系招商银行温州分行与鸿誉公司自愿签订，意思表示真实，内容未违反法律的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。对于合法有效的保证合同，保证人保证责任的免除或消灭，或依当事人的约定而免除，或依法定事由免除或消灭。本案中，鸿誉公司为郑旭滔向招商银行温州分行的贷款提供连带责任保证，各方事先并未特别约定免除鸿誉公司的保证责任。在担保合同成立并生效后，招商银行温州分行未书面免除鸿誉公司的保证责任，亦无其他法定事由免除其担保责任。现鸿誉公司仅以涉案房屋已通过竣工验收并办理产权至其名下，招商银行温州分行实现抵押权不存在障碍为由，抗辩要求免除其担保责任，缺乏合同及法律依据，不予支持。鸿誉公司应在合同约定范围内对郑旭滔所欠招商银行温州分行的债务承担连带责任保证担保。二、关于招商银行温州分行能否对涉案房屋行使抵押权并优先受偿。一审法院认为，根据《物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而涉案房屋至今仅办理预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，可知预告登记的目的是为了保证将来物权的实现。故招商银行温州分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理上述房屋抵押权登记设立之前，其享有的是当抵押权条件成就或约定期限届满前对上述房屋办理抵押权设立登记的请求权，但并不享有现实抵押权。现涉案房屋仅于2020年4月7日办理登记在鸿誉公司名下的初始登记手续，不管因何原因未办理抵押登记，涉及的是导致抵押权不能有效设立的过错责任问题，不能成为招商银行温州分行主张确认享有涉案房屋抵押权优先受偿的理由。对招商银行温州分行要求对涉案房屋实现抵押权并优先受偿的请求，不予支持。三、关于郑旭滔的欠款情况。一审法院认为，郑旭滔借款逾期后，招商银行温州分行依据双方合同约定宣布贷款提前到期符合约定，予以支持。现一审法院认定招商银行温州分行起诉之日即2019年4月19日涉案贷款提前到期。但贷款银行约定有权宣告提前到期，是在出现根本性违约或债权不安等情形下赋予债权人的权利救济，属于解除权行使，其后果是使合同关于到期日的合同约束力归于消灭。故招商银行温州分行既已选择宣告贷款提前到期，其要求计收未到期本金的逾期利息的请求就缺乏合同依据，且在此情形下，请求支付未到期本金的逾期利息存在双重救济适当性的考量，容易造成宣告提前到期权利的滥用，及对不良贷款风险化解必要容忍度降低。因此，对招商银行温州分行要求未到期本金的逾期利息的诉讼请求不予支持。按上述方式计算，截止2019年4月19日，郑旭滔尚欠招商银行温州分行借款本金1777866.66元（到期本金29633.35元）、期内利息46119.34元、逾期利息539.96元、期内利息的复利751.25元。四、关于保证期间。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期限届满之日起二年。本案中，招商银行温州分行与鸿誉公司约定保证期间为从合同生效之日起至招商银行温州分行持抵押物之房产证办妥正式抵押登记，并将权利证书交由招商银行温州分行保管之日止，该保证期间的约定为约定不明的情形。一审法院现已认定2019年4月19日为涉案贷款提前到期之日，故认为本案保证期间为本案贷款提前到期之日即2019年4月19日起二年。综上，当事人应按照约定全面履行自己的义务。郑旭滔向招商银行温州分行借款事实清楚。现郑旭滔未按约还款，应承担还款责任并按合同约定承担违约责任。对郑旭滔关于合同未约定逾期利息、复利的辩称，与合同约定及查明事实不符，不予支持。因抵押权未设立，鸿誉公司认为应在招商银行温州分行实现抵押权不足部分承担担保责任的辩称，不予支持。招商银行温州分行主张的律师费5000元，符合合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款、第四十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，判决：一、郑旭滔于判决生效之日起十日内偿还招商银行温州分行借款本金1777866.66元及利息、期内利息的复利、逾期利息（截止2019年4月19日，利息46119.34元、期内利息的复利751.25元、逾期利息539.96元，之后的利息以本金1748233.31元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率及编号为8180820606026号《个人购房借款及担保合同》约定的调整方式确定的贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率及编号为8180820606026号《个人购房借款及担保合同》约定的调整方式确定的贷款利率计算至实际履行之日止；之后的期内利息的复利以利息46119.34元为基数，逾期利息以到期本金29633.35元为基数，均按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率及编号为8180820606026号《个人购房借款及担保合同》约定的调整方式确定的逾期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率及编号为8180820606026号《个人购房借款及担保合同》约定的调整方式确定的逾期贷款利率计算至实际履行之日止）及律师费5000元；二、鸿誉公司对上述第一项付款义务承担连带清偿责任。鸿誉公司承担责任后，有权向郑旭滔追偿。三、驳回招商银行温州分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21227元，由郑旭滔、鸿誉公司负担。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于招商银行温州分行是否对涉案抵押物的房产权益享有优先受偿权的问题。《个人购房借款及担保合同》已明确约定郑旭滔以坐落于温州市龙湾区××幢××室的房屋为本案债务设定抵押并已办理抵押权预告登记手续，因该房产已办理所有权初始登记，符合流通条件，故招商银行温州分行的债权可以通过处置抵押物实现，若郑旭滔未履行债务，则拍卖、变卖涉案房屋所得价款应由招商银行温州分行优先受偿，本院对鸿誉公司、招商银行温州分行对此提出的上诉意见均予采纳。关于鸿誉公司是否应继续承担阶段性保证责任的问题。预售商品房贷款合同通常约定由房地产商在预售商品房抵押预告登记转为正式抵押登记前提供担保，而未要求房地产商提供全程担保，其实质是要求房地产商担保负责商品房开发过程中的风险，避免因房产开发原因造成抵押权难以实现风险的发生，具有阶段性和补缺性。故在判定房地产商担保责任时，要考虑该类担保合同的特殊性，公平合理加以界定。本案中，鸿誉公司已完成房地产开发义务，涉案抵押物亦已进行所有权初始登记，房屋因被查封而无法办理后续转移登记等手续并非鸿誉公司原因导致，鸿誉公司对此并无过错。且如上文所述，本院已确认抵押物的效力，在此情况下，如再判定鸿誉公司继续承担阶段性保证责任，不公平亦不合理。鸿誉公司上诉主张其阶段性保证责任解除、无需对本案债务承担连带清偿责任，本院对此予以支持。综上所述，鸿誉公司、招商银行温州分行的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初4469号民事判决第一项；二、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初4469号民事判决第二项、第三项；三、若郑旭滔未履行浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初4469号民事判决第一项债务，则拍卖、变卖郑旭滔提供抵押的坐落于温州市龙湾区××幢××室的房产，所得价款由招商银行股份有限公司温州分行优先受偿；四、驳回招商银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21227元，二审案件受理费21227元，均由郑旭滔负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 俏审 判 员  曾庆建审 判 员  李 劼二〇二〇年九月四日法官助理  徐晓文代书记员  郑婷婷