广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初880号原告：彭维生，男，汉族，1947年4月28日出生，住肇庆市鼎湖区********委会东方红队一巷6号，身份证号码：441************014。委托代理人：冯双好，是广东山丰律师事务所律师。被告：肇庆市鼎湖区广利城镇房地产开发公司，住所地：肇庆市鼎湖区*********，统一社会信用代码：914************277。法定代表人：陈某1。委托代理人：肖叶英，是广东明瑛律师事务所律师。委托代理人：侯军亮，是广东明瑛律师事务所实习律师。原告彭维生诉被告肇庆市鼎湖区广利城镇房地产开发公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理，依法适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯双好、被告的委托代理人肖叶英及侯军亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告分别于1994年6月8日、6月13日签订两份《土地使用权有偿转让合同》（合同编号第1号、合同编号第2号），约定被告将位于广利新城市场商住区第一区内的两块商住用地有偿转让给原告，用地编号分别为19号、9号，转让面积（蓝线）分别为135.375平方米、160平方米。合同签订后，原告依约交纳了转让款、税费及相应费用，被告出具相应发票及收款收据，但因被告的原因导致双方未办理土地所有权转移登记。后被告在未经原告同意的情况下，与肇庆市国土资源局鼎湖分局签订《征地拆迁补偿协议》，由肇庆市国土资源局鼎湖分局对包括上述地块在内的土地进行征地拆迁。补偿款已全部支付给被告，并被肇庆市中级人民法院因另案冻结。为维护原告的合法权益，现起诉请求判决：1、被告立即向原告支付违约赔偿款487368.75元及利息254300.14元（暂从2011年9月8日起计至2020年6月30日，以487368.75元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告还清款项之日止）；2、被告承担本案所有诉讼费。被告答辩称：一、案涉土地非因被告导致合同目的无法实现，被告对此不存在过错，不存在违约行为，原告请求支付违约赔偿款487368.75元及利息缺乏事实和法律依据。案涉土地在2011年被政府征收已无法交付给原告，合同无法继续履行。《土地使用权有偿转让合同》没有约定违约责任，即使被告存在违约行为，也只能是赔偿实际损失。而原告没有提供证据证明土地价值是487368.75元，应承担举证不能的不利后果。其主张远远超过实际损失，严重偏离土地价值，没有事实和法律依据。二、被告仅需向原告返还已支付的土地转让款38054.25元及相应的利息。依照《征地拆迁补偿协议》，案涉土地在被征收时的土地补偿金标准为每平方米672.58元，应按该标准计算损失。三、被告对本案的损失存在重大过错，应自行承担部分责任。原、被告于1994年签订买卖合同，但原告在2020年才向被告主张土地价值损失及巨额利息，期间怠于行使权利，没有作出任何措施避免其损失扩大，无权要求被告赔偿扩大部分损失。原告举证如下：身份证、工商登记信息、《证明》，证明原、被告的主体资格；《土地使用权有偿转让合同》（2份）、发票、完税证、收款收据，证明双方签订土地使用权转让合同，且原告已经支付全部转让款及税费，依法取得案涉土地使用权，是该土地的合法权利人；《征地拆迁补偿协议》，证明案涉土地被征收，被告领取了属于原告所有的征地补偿款;土地使用权价格评估表（复印件），证明土地补偿价格应按1650元/平方米计算。被告对上述证据1、2无异议。对证据3的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为其没有实际取得该征地补偿款。对证据4不予确认。被告无举证。经质证，被告对原告提供的证据1-3的真实性、合法性及关联性均无异议，上述证据均予采信。原告提供的证据4与证据3的内容相一致，亦予采信。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：原、被告于1994年6月8日签订《土地使用权有偿转让合同》，约定被告将广利新城市场商住区编号为第19号的一块商住用地转让给原告，该土地蓝线面积为135.375平方米，按118元/平方米计算，转让款为15974.25元（优惠2707.5元）。双方又于1994年6月13日签订《土地使用权有偿转让合同》约定被告将广利新城市场商住区编号为第九号的一块商住用地转让给原告，该土地蓝线面积为160平方米，按138元/平方米计算，转让款为22080元（优惠3200元）。上述合同均约定由被告负责“三通一平”工程，在原告付清转让款之日起半年内提供给原告使用，原告建设完成后，被告出具证明由原告到镇国土所办理土地使用证。合同签订后，原告按约定支付了全部转让款，并缴纳了营业税、报建费等税费。但此后原告未能在该土地建造房屋，双方也没有办理土地使用权变更登记。至2011年，上述土地被列入征地拆迁补偿范围。2011年9月8日，肇庆市国土资源局鼎湖分局与被告、区军灵三方签订了《征地拆迁补偿协议》，约定由肇庆市国土资源局鼎湖分局对包括案涉土地在内的鼎湖区广利镇45、50小区（雅典居）蓝线面积为28779.2平方米的土地予以征收，应支付土地使用权补偿款36501300元，但被告未支付上述土地的出让金及耕地占用税，应扣收土地出让金16425585元、耕地占用税719480元。因被告涉及其他债务纠纷被提起诉讼，上述土地已被肇庆市中级人民法院查封，肇庆市国土资源局鼎湖分局于2011年10月19日将土地补偿款划至肇庆市中级人民法院账户。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。原、被告双方签订的《土地使用权有偿转让合同》没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行义务。依照合同的约定，被告应在原告付清转让款之日起半年内完成“三通一平”工程，并提供给原告使用，协助原告办理产权变更登记。原告已依约定付清转让款及相关的税费，被告应将符合约定条件的土地交付给原告使用，并协助原告办理产权变更登记。其未履行上述约定的义务，已构成违约，应承担违约责任。由于案涉土地已被征收，合同已无法继续履行。因此，原告请求赔偿损失，应予支持。依照《征地拆迁补偿协议》的约定，所征收土地的蓝线面积为28779.2平方米，土地使用权补偿款为36501300元，即每平方米土地补偿款为1268.32元（36501300元÷28779.2平方米）。因此，案涉土地的补偿款应为374630元[1268.32元/平方米×（135.375+160）平方米]。由于土地出让金及耕地占用税是土地出让合同的受让人应负担的义务，即被告应负担的原合同义务，而原、被告双方的合同没有约定将该债务转移给原告负担，因此，被告抗辩认为应以扣减上述费用后的价格认定案涉土地使用权的补偿款，理据不足，应不予采纳。而上述土地补偿款因被告的债务纠纷被冻结，导致原告无法取得该利益，造成了其损失。对此，被告应承担相应的赔偿责任。原告请求计付利息损失，应予支持。上述土地补偿款应从2011年10月19日起按中国人民银行确定的同期同类贷款利率计付利息损失至付清欠款之日止（2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆市鼎湖区广利城镇房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭维生支付土地使用权补偿款374630元，并从2011年10月19日起按中国人民银行确定的同期同类贷款利率计付利息损失至付清欠款之日止（2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5563.35元（原告已预交），由原告负担1503.35元，被告负担4060元。原告多交的费用4060元由本院退回，被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交应负担的受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员  谭建玲二〇二〇年九月十七日书记员  关少珊