成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初1476号 原告：成都远大创新物业管理有限责任公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道南段325号6栋1楼1号。 法定代表人：张春裕，执行董事。 委托诉讼代理人：宋乾罡，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗艳琳，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：梁长江，男，汉族，1971年12月28日出生，住重庆市沙坪坝区。 被告：杨国秀，女，汉族，1977年4月11日出生，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：梁长江，系杨国秀的丈夫。 原告成都远大创新物业管理有限责任公司（以下简称远大创新物业公司）与被告杨国秀、梁长江物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远大创新物业公司的委托诉讼代理人宋乾罡，被告杨国秀的委托诉讼代理人即被告梁长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 远大创新物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨国秀、梁长江支付2012年1月1日至2019年9月30日期间欠缴的物业费75478.8元；2.判令杨国秀、梁长江按欠付物业费的每日万分之八标准向远大创新物业公司支付逾期未付款的滞纳金直至全部物业费交清为止，暂计至2019年9月30日，应支付滞纳金共计84575.21元；3.判令杨国秀、梁长江支付律师费2500元；4.判令杨国秀、梁长江承担诉讼费。事实和理由：杨国秀、梁长江与成都远大蜀阳房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨国秀、梁长江共同购买位于成都远大林语城14栋1楼3号房屋，该房屋建筑面积270.52平方米；交房时间为2011年12月31日前；选聘远大创新物业公司提供前期物业服务，物业费按面积每月每平方米3元收取。同日，杨国秀、梁长江与远大创新物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：远大创新物业公司向杨国秀、梁长江提供物业管理服务，杨国秀、梁长江按建筑面积按合同约定缴纳物业费。物业费缴纳标准：住宅按产权建筑面积每平方米计算：别墅每月每平方米3元；自物业出卖人通知交房时预缴半年物业费，半年后可按月缴纳，亦可按季度或者半年预缴，每次在第一月的1-5日，物业费从物业出卖人通知杨国秀、梁长江办理交房手续的次日起计算；拖欠物业费的，从逾期之日起按最低每日万分之八缴纳滞纳金，并承担因催收而产生的通讯费、差旅费、律师费、诉讼费等所有费用。在远大创新物业公司提供物业服务期间，杨国秀、梁长江拖欠自2012年1月1日至2019年9月30日物业费共计75478.8元，经多次催收仍不支付，故远大创新物业公司诉至本院。 杨国秀、梁长江辩称，物业合同系霸王条款，未看过合同内容，在售房人指引下签字；在2017年远大创新物业公司用张贴大字报的形式催缴物业费，引起全国各大媒体的关注，对杨国秀、梁长江及家人精神、名誉造成了重大损失。事发后，远大林语城的物业经理及开发商负责人再三道歉，于2017年春节前达成口头协议：希望杨国秀、梁长江不要配合媒体把事情搞大，放弃对精神损失费的追诉，以前的物业费不再收取；合同约定的交房到期时，因花园里没有完工，且花园面积与合同承诺面积严重减少，所以未收房；因物业管理不负责，左邻右舍出现大量违法扩建，造成杨国秀、梁长江的房屋贬值，故不应支付物业费、滞纳金。 本院经审理认定事实如下：2010年8月13日，成都远大蜀阳房地产开发有限责任公司（出卖人）（以下简称远大蜀阳地产公司）与杨国秀、梁长江（买受人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定杨国秀、梁长江购买远大蜀阳地产公司开发的位于外双楠大道的远大“林语城”一期14栋1楼3号房屋，该房建筑面积为270.52平方米；远大蜀阳地产公司应当在2011年12月31日前向杨国秀、梁长江交付该商品房；在商品房达到合同约定的交付使用条件后，远大蜀阳地产公司无须一定以书面形式通知杨国秀、梁长江办理房屋的交付手续。无论远大蜀阳地产公司的通知在客观上是否能够送达杨国秀、梁长江，杨国秀、梁长江均应在买卖合同约定的交房期限的最后一日到达【远大·林语城】现场办理房屋交付手续，如杨国秀、梁长江逾期未办理完毕房屋交付手续或未到现场办理房屋交付手续的，双方均同意以买卖合同约定的交付期限的最后一天作为该房屋实际交付时间。房屋的毁损、灭失风险自该日起由杨国秀、梁长江承担，房屋的保修期也自该日起开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、专项维修基金、全部税费由杨国秀、梁长江承担。 同日，远大创新物业公司与杨国秀、梁长江签订《前期物业服务合同》，载明：杨国秀、梁长江所购房屋为远大·林语城14幢1单元1层3号住宅，建筑面积270.52㎡；远大创新物业公司对房屋共用部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业服务费标准为别墅每月3元/㎡；自物业出卖人通知交房时预缴半年物业管理服务费，半年后可按月缴纳，亦可按季度或半年预缴，每次在第一月的1-5日；物业服务费从物业出卖人通知杨国秀、梁长江办理交房手续的次日起计算；不论物业是否入住或实际使用，均应按产权建筑面积计算，并按收费标准全额缴纳，杨国秀、梁长江不得据此向远大创新物业公司提出减免缓物业服务费用的要求。远大创新物业公司违反协议的，杨国秀、梁长江有权要求远大创新物业公司改进，在合理时间仍未改进的，远大创新物业公司承担相应的法律责任；杨国秀、梁长江违反合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的（包括但不限于物业服务费、车位使用费、维修基金、代收代缴费用等），远大创新物业公司有权要求杨国秀、梁长江补交并从逾期之日起按每天百分之一缴纳滞纳金，并承担远大创新物业公司因催收而产生的通讯费、差旅费、律师费、诉讼费等所有费用。后杨国秀、梁长江一直未接房，也未缴纳物业费，远大创新物业公司通过发送短信、上门张贴催费单、发送律师函、张贴公告等方式向杨国秀、梁长江催收无果，遂起诉。 2019年9月6日，远大创新物业公司与北京市惠诚（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，载明远大创新物业公司委托北京市惠诚（成都）律师事务所代理远大创新物业公司因与远大都市风景、远大林语城、远大中央公园业主（包括杨国秀、梁长江在内共10户）之间的物业服务合同纠纷，律师代理费按2500元/件计费，本合同金额共计25000元。2019年9月10日，北京惠诚（成都）律师事务所向远大创新物业公司开具四川增值税专用发票，载明：律师费2500元，备注远大林语城11-1-4，即杨国秀、梁长江所购房屋编号。2019年10月16日，远大创新物业公司向北京惠诚（成都）律师事务所支付律师费25000元。 上述事实，有当事人身份信息，商品房买卖合同及补充协议，前期物业服务合同，短信催费记录、律师函、公证书、上门催费照片、欠费清单，委托代理合同及四川增值税专用发票，银行电子付款回单以及当事人的陈述等在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 关于远大创新物业公司要求杨国秀、梁长江支付2012年1月1日至2019年9月30日期间欠缴的物业费75478.8元。杨国秀、梁长江辩称，其并未接房，且小区内存在大量违建，故不应当承担物业费。本院认为，杨国秀、梁长江虽至今未办理接房手续，但按照《商品房买卖合同》第十条“出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该商品房。”和《商品房买卖合同》补充协议第六条“在商品房达到合同约定的交付使用条件后，远大蜀阳地产公司无须一定以书面形式通知杨国秀、梁长江办理房屋的交付手续。无论远大蜀阳地产公司的通知在客观上是否能够送达杨国秀、梁长江，杨国秀、梁长江均应在买卖合同约定的交房期限的最后一日到达【远大·林语城】现场办理房屋交付手续，如杨国秀、梁长江逾期未办理完毕房屋交付手续或未到现场办理房屋交付手续的，双方均同意以买卖合同约定的交付期限的最后一天作为该房屋实际交付时间。房屋的毁损、灭失风险自该日起由杨国秀、梁长江承担，房屋的保修期也自该日起开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、专项维修基金、全部税费由杨国秀、梁长江承担。”的约定，杨国秀、梁长江应当承担自2012年1月1日起的物业费。对于违建问题，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，杨国秀、梁长江如认为远大创新物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，侵犯了其合法权益，可要求远大创新物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业费缺乏事实和法律依据，故对于其上述抗辩意见本院不予支持。杨国秀、梁长江应当向远大创新物业公司缴纳2012年1月1日起至2019年9月30日止的物业费75475.08元（3元/㎡˙月×270.52㎡×93个月）。 关于远大创新物业公司要求杨国秀、梁长江支付违约金、律师费。本院认为，杨国秀、梁长江逾期缴纳物业费的行为属违约，应当承担相应违约责任。《前期物业服务合同》中对于业主逾期缴纳物业费约定了应承担滞纳金的标准，该滞纳金的性质应属于违约金。现远大创新物业公司虽主动调减了主张的违约金的标准，但该主张仍过高，本院结合本案实际情况、双方过错程度以及损失情况，酌情将违约金调整为：以每月应交物业费811.56元（3元/㎡˙月×270.52㎡）为基数，按照每日万分之四的标准分别从2012年1月至2019年9月每月6日起计算至实际付清之日止。另，双方签订的《前期物业服务合同》第十一条明确约定了业主未按期足额支付物业服务费时，应承担因催收而产生的通讯费、差旅费、律师费、诉讼费等所有费用。远大创新物业公司举证证明了其为向杨国秀、梁长江追索物业费已实际支出律师费2500元，故对于远大创新物业公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告杨国秀、梁长江于本判决生效之日起十日内向原告成都远大创新物业管理有限责任公司支付2017年1月1日至2019年9月30日的物业服务费75475.08元； 二、被告杨国秀、梁长江于本判决生效之日起十日内向原告成都远大创新物业管理有限责任公司支付违约金（以811.56元为基数，按照每日万分之四的标准分别从2012年1月至2019年9月每月6日起计算至实际付清之日止）； 三、被告杨国秀、梁长江于本判决生效之日起十日内向原告成都远大创新物业管理有限责任公司支付律师费2500元。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1776元，由被告杨国秀、梁长江负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  周春蕾 书 记 员  盛 娇