广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14806号上诉人（原审原告）:广州市翠源物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇群星村富源街8-10号三楼。法定代表人：洪永豪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：符安娜，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州皓晟置业有限公司，住所地广东省广州市花都区花东镇吉星村八巷4号之一。法定代表人：冯树洲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹恒峰，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建华，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州佰豪投资有限公司，住所地广东省广州市花都区花山镇龙口村壹队新庄旧屋一巷12号。法定代表人：李进军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：江诗语，广东伟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：练秋婷，广东伟通律师事务所律师。原审第三人：广州泓辉盈泰投资有限公司，住所地广州市花都区新华街建设北路184号之五。法定代表人：茹智栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈敬，广东天环律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰尧，该公司员工。原审第三人：广州金慧谷水业有限公司，住所地广州市花都区新华街新街大道5号泓辉银座6楼6007室。法定代表人：郭雪花，该公司总经理。上诉人广州市翠源物业管理有限公司（以下简称“翠源公司”）与被上诉人广州皓晟置业有限公司（以下简称“皓晟公司”）、广州佰豪投资有限公司（以下简称“佰豪公司”），原审第三人广州泓辉盈泰投资有限公司（以下简称“泓辉公司”）、广州金慧谷水业有限公司（以下简称“金慧谷公司”）财产损害赔偿纠纷一案，上诉人不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初1268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理案，现已审理终结。上诉人翠源公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求改判被上诉人将编号为“花国用（2005）第××号”土地北区场地包括地上建筑物、临街商铺、停车场等全部腾退给上诉人使用；3.请求改判被上诉人向上诉人支付自2018年7月1日起至场地实际交还给上诉人使用之日止的场地占用费(场地占用费按19.25万元/月计算，暂计至起诉之日为1232000元)；4.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案《租赁权益转让协议》合法有效并已实际履行，上诉人已依约取得涉案土地的承租权以及建筑物的使用权，系涉案场地的合法权利人，一审法院对于该项事实的认定显属错误。(一)涉案《租赁权益转让协议》合法有效并已实际履行。上诉人泓辉公司与广州市花都区花东镇竹湖经济联合社(以下简称“竹湖经济联合社”)于2017年3月15日签订的《租赁权益转让协议》系各方真实意思表示，合法有效。上诉人已支付《租赁权益转让协议》约定的全部转让款，转让方泓辉公司也进行了书面确认；上诉人已通过泓辉公司向竹湖经济社交纳土地租金，泓辉公司亦出具《证明》对该事实进行确认。故上诉人已经实际履行《租赁权益转让协议》项下的主要义务，即支付转让款及交纳土地租金。(二)上诉人已依据涉案《租赁权益转让协议》第四条关于“转让标的的交付”之约定取得涉案土地的承租权建筑物的使用权。《租赁权益转让协议》第四条确定该协议项下土地承租权、建筑物使用权的交付应属带租约的观念交付。该条第一款约定：“一、本协议约定的转让标的于2017年7月1日交付。转让标的交付之日，甲方与丙方于2010年8月4日签订的《土地租赁合同》，转由本协议的乙方和丙方继续履行。”土地使用权权属人竹湖经济联合社及其第一至第五经济社为该协议签订主体之一，且协议签订后上诉人过泓辉公司向竹湖经济联合社交纳土地租金，故该项土地承租权的交付已实际完成。第四条第二款约定：“转让标的交付之日起，与广州华洋生物科技有限公司的《租赁合同》由乙方继续履行。”即依据该约定，上诉人与泓辉公司于2017年7月1日完成涉案建筑物带租约的观念交付。虽然刑事案件侦查机关关于2017年3月15目的《租赁合同》《补充合同》及2018年5月29日《解除租赁合同申请》上“华洋公司”公章、“彭兴娟”签名、“王丽杰”签名的鉴定结果，显示前述文件上华洋公司盖章及彭兴娟、王丽杰签名与样本不一致，但该案尚未经审理判决，关于华洋公司是否实际与泓辉公司建立租赁合同关系尚未经生效判决认定。而且，泓辉公司亦在一审中确认彭兴娟与张湘北同意用华洋公司的名义与翠源公司签订合同。故无论是泓辉公司还是华洋公司、彭兴娟均已知情并确认上诉人已依据《租赁权益转让协议》受让涉案土地的承租权建筑物的使用权。二、彭兴娟与泓辉公司签订的《租赁合同》依法应属无效且其确认泓辉公司仅交付其使用涉案场地南区仓库，故本案所指向的涉案场地北区不存在无法继续履行《程赁权益转让协议》的情形，一审法院对于该项事实的认定及法律适用显属错误。本案一审过程中，法院依职权向广州市规划和自然资源局：花都区分局调取涉案土地的地上建筑物的建设规划手续，根据该局于2019年4月18日出具的《关于广州市花都区人民法院调查函(2019)粤0114民初1267号的复函》，彭兴娟承租的涉案花国用【2005]第721058号土地的地上建筑物未办理《建设工程规划许可证》。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人未取得建没工程规划许可证而与承租人订立的租赁合同无效”之规定，彭兴娟与泓辉公司的《租赁合同》应认定无效，根据被上诉人皓晟公司辩称，一、上诉人与第三人广州泓辉盈泰投资有限公司(下简称泓辉公司)所签订的《租赁权益转让协议》名为“权益转让”，实为“借贷”。上诉人实际上从没有取得涉案场地的任何权利，也不存在可以继续履行“转让”的可能，无权对涉案场地主张任何权利。1.上诉人与泓辉公司签订涉案《租赁权益转让协议》的真实目的是为了保障债务得到清偿，而不是为了取得涉案场地的使用权。一审中，作为《租赁权益转让协议》合同相对方的泓辉公司在答辩时明确表示：其与上诉人之间不存在租赁权益转让关系，双方实际上是企业金融借款关系。双方之所以签订租赁转让协议，目的是为保障借款资金安全，将涉案场地抵押给上诉人，但实际上没有移交给上诉人使用。泓辉公司的上述答辩意见十分清楚地说明了双方签订合同的真实目的和真实的法律关系，而双方其后的行为也充分佐证了泓辉公司的上述答辩意见属实。2.上诉人以签订《租赁权益转让协议》的名义所进行的一系列错综复杂的财务操作，证明双方并非租赁权益转让关系。涉案《租赁权益转让协议》是由上诉人与泓辉公司签订的，按常理来讲，交易对价的交、收应由双方直接完成。但上诉人提交的所谓支付“转让款”的证据，却夹杂着许多与该协议无关的单位和个人．并由他们直接进行相关资金的流转，甚至包括伪造的虚假合同关系。例如，张湘北(冒充华洋公司的签约代表)与洪永豪之间通过微信聊天进行的“结算”，而结算的最终结果是由洪永豪支付给郭雪花(张湘北的配偶，第三人广州金慧谷水业有限公司法定代表人、泓辉公司的监事)51.468万元(而当时，金慧谷公司早已于2018年5月29日与上诉人签订了《租赁合同》，6月20日，郭雪花以支付租金为名又将35万元支付给洪永豪)，这些过程泓辉公司并没有参与。一审中,泓辉公司确认上诉人代为向张湘北偿还180万元欠款，但不确认上诉人向郭雪花支付的51.468万元以及抵扣的70万元。由此可见，上诉人计入所谓“转让款”中的该笔51.468万元就属于与权益转让无关的其他债权债务。此外，花都区公安部门的鉴定报告以及王丽杰、彭兴娟在公安部门中所作的证言已充分证明，张湘北以华洋公司名义签订的租赁合同是虚假的，可见伪造这份合同的目的，极可能是为以“租金”抵扣部分“转让款”制造合同依据。这进一步证明，签订《租赁权益转让协议》是为各方清偿债务方便，双方并不存在真实租赁权益转让关系，更不存在真实的转让款收付。3.涉案《租赁权益转让协议》并没有实际履行，泓辉公司从没有将涉案场地交付给上诉人。在整个过程中，上诉人注重的是收回借款(华洋公司与金慧谷公司两个虚假承租人的“租金”)，至于涉案场地是否能够实际交付，上诉人根本漠不关心。另外，上诉人一方面主张“带租约的观念交付”，即认为其与华洋公司之间的租赁合同合法有效，另一方面，又以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条为依据，主张彭兴娟与泓辉公司于2013年11月21日签订的《租赁合同》无效，对于同样的情况，上诉人竟然提出两种完全不同的主张，显然自相矛盾。4.上诉人从来就没有对涉案场地行使过任何权利，也没有履行过任何义务。上诉人在整个过程中，除了签订了一堆合同协议然后忙于与各方进行结算、债务清偿等财务处理外，对涉案场地完全就是不闻不问．什么也没干过(这些财务处理时间发生在2017年9月7日至2018年6月6日期间，在此期间，皓晟公司已收回涉案场地并已对全部涉案场地进行维修和消防整改)，没有行使过任何权利。按照上诉人与泓辉公司签订的《租赁权益转让协议》约定，涉案场地2017年至2018年(及以后)的土地租金理应由上诉人直接支付给土地所有人竹湖经济联社，按约支付土地租金是保障涉案场地使用权益的基础，如果上诉人真是承租人，其不可能不明白这个道理，也必然对此高度重视，但实际上，2017年、2018年及此后年份的土地租金都是由皓晟公司直接支付给竹湖经济联社的，上诉人根本从来就没有过问过此事(其主张2017年的土地租金是通过与泓辉公司抵扣转让款的方式支付的，完全是无稽之谈)。上诉人这种对与涉案场地重大利益相关的事务的态度，恰恰表明其也认为其只是泓辉公司的债权人而不是涉案场地权利人。涉案场地消防设施不完善，供电设备被人偷盗毁损，屋顶漏水，但上诉人对此既不知情，更谈不上进行管理，没有履行过场地出租人的义务。综上所述，皓晟公司认为，无论是从上诉人与泓辉公司的真实合意还是从双方的具体行为来看，两者的行为完全符合名为“权益转让”实为“借贷”关系的特征，上诉人对涉案场地没有取得任何权利。二、皓晟公司与泓辉公司签订的《土地租赁合同及附属建筑物转让协议书》以及皓晟公司与泓辉公司、广州市花都区花东镇竹湖经济联社签订的《土地租赁合同转让协议书》合法有效且已履行，皓晟公司已取得涉案场地的相关权利，并已实际占有、管理涉案场地，上诉人无权对同一场地再提出权利主张，其关于皓晟公司对其构成侵权的主张不成立。1.皓晟公司就涉案场地与广州市花都区花东镇竹湖经济联社、泓辉公司签订的合同合法有效。一审中，诉讼各方对2010年8月4日泓辉公司与广州市花都区花东镇竹湖经济联社签订的《土地租赁合同》的效力均无异议。涉案土地《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》登记的土地使用权人是竹湖经济联社，而不是上诉人主张的竹湖第一至第五经济社。按照物权法相关规定，竹湖经济联社是涉案土地的使用权人，其当然有权与皓晟公司及泓辉公司签订涉案的《土地租赁合同转让协议书》。上诉人主张该合同无效的理由不能成立。即使涉案土地使用权人是竹湖第一至第五经济社而不是竹湖经济联社，也不会导致皓晟公司与泓辉公司及竹湖经济联社签订的《转让协议书》无效。因为，2010年8月4日泓辉公司与竹湖经济联社签订的《土地租赁合同》第八条约定承租人在租赁期限内对该建设用地及地上建筑物享有占有权、使用权(包括管理权、处置权)和收益权、转租权、转让权。竹湖第一至第五经济社已在该合同上签名盖章，已对该合同内容包括上述条款进行确认，已同意承租人泓辉公司转让该合同项下的权利义务。现上诉人以泓辉公司将该合同项下权利义务转让给皓晟公司未经竹湖第一至第五经济社同意为由主张其无效，显然与事实不符，不能成立。2.上诉人对皓晟公司与泓辉公司签订的《土地租赁合同及附属建筑物转让协议书》合同性质的理解错误，其质疑该协议属于“虚假的意思表示”纯属无稽之谈，严重损害了皓晟公司的合法权益。首先，公司在筹建过程中(尚未领取营业执照前)以公司名义对外签订合同属于正常现象，相关司法解释对这种情况下所签订的合同效力是予以确认的。上诉人以皓晟公司在签订上述协议时尚未领取营业执照为由否定其效力，于法无据。事实上，上诉人签订涉案合同也存在这种情况。上诉人对同样的问题提出截然不同的主张，逻辑混乱。其次，合同中的“赎回条款”是泓辉公司在双方协商过程中为争取利益最大化而要求写上去的。涉案场地地理位置较好，泓辉公司为以最理想的价格转让同时与多家受让人洽谈。在与皓晟公司洽谈过程中，双方最初商定的转让价格是2100万元，但泓辉公司当时认为有可能找到出价更高的受让人，因此提出在合同中设立“赎回条款”，以便其在找到出价更高的受让人时将涉案场地赎回再转让，但这显然与皓晟公司签订合同的目的不相符，因此皓晟公司提出了比较严苛赎回条件（时间短、赎回价格高)，以争取尽快完成交易，在泓辉公司同意后，双方签订了一份转让价格为2100万元的合同(该合同由于不是最后执行的合同未提交给一审法院，如二审法院认为有需要可补充提交)交给一审法院，如二审法院认为有需要可补充提交)合同签订后，皓晟公司由于看好涉案场地的前景但又担心该条款对皓晟公司后续投入造成不利影响，就同意将转让价格提高至2500万元。以降低泓辉公司赎回的意愿。由于是在当天商定提高转让价格，时间匆忙，就将原拟好的合同版本打印，用手写方式填上新商定的转让价格．其他内容(包括“赎回条款”)未作修改，重新签订了涉案合同。事实上，此后泓辉公司并没有进行赎回操作。而且，皓晟公司对涉案场地投入大量资金完善消防设施和供电设备，并对屋顶进行防漏处理。对此两份合同中的“赎回条款”，内容完全一致，若双方真如上诉人所称的是“借货”，那么，在“借出”更多款项的情况下，从常理来讲“赎回”的金额应相应增加而不是不变，皓晟公司其后也毫无必要对涉案场地作出大量投入。因此，皓晟公司与泓辉公司之间的权利转让是双方真实的意思表示，上诉人所谓“借贷”的主张是其在不了解实际情况作出的错误臆想。第三，皓晟公司是全部以货币向泓辉公司支付转让款，泓辉公司书面确认收款。至于泓辉公司与其委托收款人之间的关系，属于其内部事项，与皓晟公司无关。上诉人对转让款支付方式的质疑毫无事实依据。第四，尽管皓晟公司最初同样是以带租的形式受让，但皓晟公司在受让后即对涉案场地进行了管理。在发现存在的问题后，一方面与泓辉公司、彭兴娟协商处理，另一方面收回因彭兴娟长期空置而导致破败不堪的北区进行维修，并同时投入巨大资金对场地消防设施进行整改。上诉人自称是涉案场地的权利人，却从未对场地进行过管理，对存在的问题既不知情也毫无作为。最后，皓晟公司在受让涉案场地的相关权利后，从2017年至今每年都向竹湖经济联社支付土地租金，履行土地承租人的义务，而自称是涉案场地权利人的上诉人，从未向竹湖经济联社履行过交付土地租金的义务。3.皓晟公司接受和管理涉案场地合法，不存在任何侵害上诉人权利的行为，上诉人提出的索赔主张没有事实和法律依据。综上所述，皓晟公司以实际行动证明，皓晟公司与泓辉公司之间的权利转让是真实的，并已实际履行，在受让涉案场地后，积极行使权利，履行管理义务，是涉案场地真正的权利人。在此情况下，即使上诉人与泓辉公司之间的转让协议真实，也根本不再具备继续履行的条件。其主张的所谓权利不但毫无依据，也侵害了皓晟公司的合法权益。对于上诉人对皓晟公司所造成的损失，皓晟公司保留依法追究的权利。最后，本案有一个关联案件的生效判决（2019）粤01民终22035号。被上诉人佰豪公司辩称，佰豪公司对涉案场地权属关系存在争议的情况不知情，只是接受皓晟公司的委托对外招租。对不特定人招租，在涉案场地张贴招租广告，并没招商成功，也没有影响涉案场地的正常使用。佰豪公司在得知涉案诉讼后立即拆除了广告，并且立即与皓晟公司解除委托关系。综上所述，一审判决认定事实清楚，请求维持一审判决。原审第三人泓辉公司述称，上诉人的上诉请求和理由没有任何事实与法律依据，请求维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。本案租赁协议是无法履行，因为双方属于企业间金融借贷关系，一审对该性质认定有误，二审应予以补正。本案是借款的变相协议。背景是在2013年需要租金的情况下，上诉人、被上诉人和案外人逼迫泓辉公司在违背真实意思表示的情况下签订的无效协议。本案提及的（2019）粤01民终22035号的相关当事人，均是为了争取各自利益提起诉讼，泓辉公司认为存在虚假诉讼，请求二审法院明察并严肃处理。本案物业泓辉公司经过初步评估，目前资产价值达2个多亿。本案物业不可能按照2千多万转让给翠源公司。翠源公司存在虚假诉讼。原审第三人金慧谷公司未发表意见。翠源公司向一审法院提出诉讼请求：一、皓晟公司、佰豪公司立即停止对编号为“花国用（2005）第××号”土地北区场地包括地上建筑物、临街商铺、停车场等公开招租的侵权行为；二、皓晟公司、佰豪公司将编号为“花国用（2005）第××号”土地北区场地包括地上建筑物、临街商铺、停车场等全部腾退给原告使用；三、皓晟公司、佰豪公司共同向原告连带支付自2018年7月1日起至场地实际腾退之日止的场地占用费（场地占用费按19.25万元/月计算，暂计至起诉之日为2019年1月8日为1232000元）；四、皓晟公司、佰豪公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明:涉案场地位于广州市花都区花东镇永星路旁北侧的土地及建筑物，土地使用权人为广州市花都区花东镇竹湖经济联合社，土地用途为工矿仓储用地。泓辉公司通过招投标的形式，中标取得了广州市花都区花东镇机场高速北延线以南、永星路段西面，面积共22.09亩土地的承租权，并于2010年8月4日作为承租人、乙方与广州市花都区花东镇竹湖经济联合社（甲方、出租方）签订土地租赁合同，约定租赁年限为38年，租赁期满20年后自动续期至2048年12月31日，租金每年每亩7100元，每五年在上一周期租金的基础上递增5%、乙方必须在每年的1月5日前向甲方一次性付清当年应付的租金。合同期满后，地上建筑物及其附属设施无偿归甲方所有。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。泓辉公司承租涉案场地之后在未取得建设工程规划许可证的情况下在涉案土地的南北两侧兴建了厂房、商铺、停车场等建筑物。2017年3月15日，泓辉公司（甲方、转让方）与翠源公司（乙方、受让方）以及竹湖经济联合社（丙方、土地出租方）签订《租赁权益转让协议》，约定：鉴于：一、甲方与丙方于2010年8月4日签订《土地租赁合同》。甲方租用位于花都区××机场××北延线××、××路段西面（即金谷工业区内）的地块一宗（以下简称“租赁土地”），性质为工厂、工矿、仓储用地。地块面积28.35亩减去规划预留公路退缩和高压线面积6.25亩后实际出租面积为22.10亩。该地块的国有土地使用权证号为花国用（2005）第××号（该证项下核实面积为19.52亩）。建设用地规划许可证【编号：穗花规地证（2005）053号】。……四、甲方经丙方同意，将上述土地的承租权益及建筑物出租权益等合同权益按现状全部转让给乙方。现甲乙丙三方经友好协商，就上述土地使用权、承租权及地上建筑物出租权等相关的合同权益转让事项签订本协议，共同遵守执行。第一条转让标的，一、甲方与丙方于2010年8月4日签订的《土地租赁合同》约定的土地承租权及相关土地上全部建筑物的权益；二、甲方与华洋公司于2013年11月15日签订的《租赁合同》约定的出租权益及相关权益；三、乙方从甲方受让上述权益后，取得并享有上述原有甲方享有的土地出租权及相关权益和土地上建筑物的出租权及相关权益，并取代甲方享有向华洋公司收取租金的权利。第二条转让价格及支付方式：一、转让价格2000万元。二、付款方式：1.乙方代甲方向阳江市中达节能设备有限公司支付泓辉商业中心中央空调工程款、合同价款、相应滞纳金合计1557.5484万元，该款项自本协议生效后直接在转让金里扣除；2.乙方代甲方向阳江市中达节能设备有限公司退还甲方在2015年9月收取的合同保证金200万元。3.扣回出租保证金70万元。甲方将出租土地的地上建筑物出租给华洋公司时，已收取出租保证金70万元，因此甲方将该出租权益转让给乙方时，应当在转让款里扣除该出租保证金。4.余款172.4516万元，由乙方在2018年6月30日前付清给甲方。第三条转让标的的债权债务处理：二、在本协议签订前，承租方华洋公司尚未向甲方支付的租金，由甲方向华洋公司收取。签订本协议后的租金，由乙方向华洋公司收取。三、甲方与丙方，甲方与华洋公司之间的一切纠纷由甲方自行处理，概与乙方无关。四、甲方应在转让标的交付前，将应付给丙方的租金及相应的费用全部付清。在转让标的交付后，乙方开始按照甲方与丙方签订的《土地租赁合同》向丙方支付受让标的后产生的租金及相应的费用，丙方予以确认。第四条转让标的交付：一、本协议约定的转让标的于2017年7月1日交付。转让标的交付之日，甲方与丙方于2010年8月4日签订的《土地租赁合同》，转由本协议的乙方和丙方继续履行。二、转让标的交付之日起，与华洋公司的《租赁合同》由乙方履行。第十一条排他性：甲方保证在签订本协议前没有就本协议转让标的与他人签订协议，在本协议签订后，也无权将本协议转让标的转让给任何第三方，本协议具有绝对排他性。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处丙方除了有竹湖经济联合社的盖章还有竹湖第一至第五经济社的盖章。签订上述转让协议时，泓辉公司向翠源公司提交了一份泓辉公司于2013年11月15日与“华洋公司”签订的《租赁合同》，合同约定出租方将包括涉案场地在内的所有建筑物、临街商铺、停车场出租给华洋公司，租赁期限自2014年1月1日至2024年6月31日止。免租期为6个月，由交楼之日算起。每月租金为35万元；承租方预付二个月租金作押金。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处承租方加盖了“华洋公司”的公章，承租人代表处有“彭兴娟”的签名。2017年3月15日，竹湖经济联合社及一至五经济社向翠源公司、泓辉公司出具了《租赁权益转让同意书》，表示自愿与翠源公司按《土地租赁合同》及泓辉公司与翠源公司签订的《租赁权益转让协议》的约定继续履行合同。2017年3月15日，陈则宏代表翠源公司（甲方）、张湘北代表“华洋公司”（乙方）与泓辉公司（丙方）签订了《见证书》《租赁合同》《补充合同》。《见证书》的内容为：鉴于丙方将位于花都区花东镇××西“泓辉物流仓储”转让于甲方，丙方不再享有该物业产权和相关权益，乙方与丙方签订的相关合同无效。乙方与甲方另行签定相关合同视为该“泓辉物流仓储”之有效合同。《租赁合同》内容与原泓辉公司与华洋公司之间于2013年11月15日签订的合同内容一致。《补充合同》，约定：一、乙方因提前支付泓辉公司租金于2017年12月15日，故合同签订后，乙方支付现甲方租金时间实际从2017年12月15日开始计算租金。二、因合同规定满三年增加10%租金，甲乙双方原则上没有异议。三、除本协议约定的变更事项外，租赁合同的其余条款维持不变。四、原甲方（泓辉公司）收取乙方的押金现甲方（翠源公司）接收，并出具新的凭证。上述《见证书》及两份合同的落款处，出租方加盖有翠源公司的公章，并有陈则宏的签名；承租方加盖有“华洋公司”的公章，并有张湘北的签名。2017年9月7日、9月8日、12月22日，翠源公司的法定代表人洪永豪通过银行转账的方式分别向陈则宏支付了200万元、500万元、200万元，合计900万元。翠源公司表示，上述900万元系代泓辉公司向阳江市中达节能设备有限公司支付的工程款，阳江市中达节能设备有限公司指定陈则宏收款。2017年9月1日、2018年4月14日、2018年4月20日、2018年6月1日，翠源公司的法定代表人洪永豪通过银行转账的方式分别向泓辉公司指定的财务人员赖济惠支付了100万元、100万元、100万元、100万元、50万元，共计450万元。翠源公司称除了上述款项之外，在2018年4月20日将本应向阳江市中达节能设备有限公司支付的400万元，后各方口头约定，用作陈则宏入股翠源公司的资金。2018年6月6日，洪永豪向张湘北指定的收款人郭雪花支付了51.468万元。该笔款项是泓辉公司对张湘北的欠款180万元与张湘北代翠源公司支付的土地租金16.468万元，华洋公司欠付的租金145万元相抵扣后所得的款项。另外70万元，则是扣除华洋公司的保证金。为此，翠源公司提交了泓辉公司出具的两张收据、阳江市中达节能设备有限公司出具的《关于我司收取翠源公司款项的说明》、阳江市中达节能设备有限公司出具的收款收据、公证书予以证明。2018年4月28日，泓辉公司出具的收据，内容为：今收到翠源公司转让款1770万元（含70万元），余款230万元未付清。2018年6月7日，泓辉公司出具的收据，内容为：今收到翠源公司支付的租赁权益转让协议转让款230万元。本司确认翠源公司的转让款已经支付完毕。2018年12月17日，阳江市中达节能设备有限公司出具的《说明》内容为：根据泓辉公司与翠源公司于2017年3月15日签订的《租赁权益转让协议》的约定，翠源公司同意代泓辉公司向我司支付泓辉公司的欠付工程款共计1757.5784万元，用于抵扣其应向泓辉公司支付的转让价款。后经工程核算，泓辉公司欠付我司款项共计为1300万元，未达1757.5784万元，现我司确认通过委托陈则宏代为收取了上述1300万的款项，具体收取情况如下：1.2017年9月7日，我司收取了200万元；2017年9月8日，我司收取了500万元；2017年12月22日，我司收取了200万元；2018年4月20日，我司收取了400万元，该笔款项全部用于陈则宏入股翠源公司；其余457.5784万元因未实际产生，我司并未收取，而是由翠源公司直接向泓辉公司进行了支付。2018年6月6日，张湘北与洪永豪的聊天记录中，张湘北向洪永豪发送信息：“180万（茹总还款）+30万（已付）+16.468万（村里租金）-175万（五个月）=51.468万。老板，你看对不对？”洪永豪以“ok”表情回复。翠源公司表示陈则宏是挂靠阳江市中达节能设备有限公司承接了泓辉公司的工程，所以款项指定支付给陈则宏。陈则宏入股的400万元，实际是抵扣了陈则宏向翠源公司股东的借款。泓辉公司确认翠源公司陈述的陈则宏与阳江市中达节能设备有限公司之间的关系，由于泓辉公司拖欠陈则宏工程款无力支付，陈则宏便引荐了洪永豪与茹智军认识，最后达成向洪永豪借款清偿空调款的协议，因此泓辉公司与翠源公司是借贷合同关系而非转让合同关系。确认翠源公司向张湘北支付了180万元，是翠源公司代泓辉公司向张湘北支付的欠款。对于翠源公司向郭雪花支付的51.468万元以及抵扣保证金70万元，不予确认。诉讼中，翠源公司称其与华洋公司之间的租赁合同于2018年5月29日解除，并向一审法院提交了落款人为“王丽杰”，落款时间为2018年5月29日的《解除租赁合同申请》以及翠源公司与“华洋公司”签订的《解除租赁协议书》予以证明。《解除租赁合同申请》内容为：现本司因自身发展原因，特向贵司申请解除双方于2017年3月15日签订的《租赁合同》。同时，我司将2018年5月29日前的租金及各项费用、税费等缴付完毕。《解除租赁协议书》的内容为：一、甲、乙双方一致同意，自2018年5月29日起解除上述《租赁合同》。2、乙方须于2018年5月29日前，将租赁物（包括乙方承租该租赁物后对其进行的装修等）无条件交回给甲方，并同时归还租赁房屋的全部钥匙。乙方须于租赁合同解除之日前将属于自己的物品搬出。3.关于乙方向甲方缴付的保证金70万元，双方同意按以下方式处理：乙方将该保证金70万元的返还请求权直接转让给金慧谷公司，由甲方按照与金慧谷公司签订的租赁合同的约定待返还保证金条件形成时向金慧谷公司返还。2018年5月29日，翠源公司（甲方、出租方）与金慧谷公司（乙方、承租方）签订租赁合同一份，约定甲方将涉案土地上的建筑物、临街商铺、停车场出租给乙方使用。租赁期限自2018年5月29日至2024年6月31日止。租金标准：2018年5月29日至2019年12月31日，每月租金38.5万元……。租金支付时间为每月5号前。履约保证金70万元，该款项以华洋公司将保证金70万元的返还请求权转让给乙方的方式支付，合同期限届满后，如乙方不再承租的，在不存在任何违反本合同约定行为，且已缴清水电费、物业管理费及其它费用并办妥房屋交接手续之日起5日内，甲方将履约保证金全部无息退回给乙方。2018年6月20日，金慧谷公司的法定代表人郭雪花向翠源公司的法定代表人洪永豪支付了35万元。由于翠源公司一直未将场地交付给金慧谷公司使用，双方于2018年7月份解除了双方之间的租赁合同。2018年12月20日，翠源公司以涉案场地被案外人华洋公司及皓晟公司霸占为由向公安机关报案，公安机关已经立案侦查。广州市公安局花都区分局在侦查中，委托广东通基司法鉴定中心对翠源公司提交的2017年3月15日的《租赁合同》《补充合同》上的印文“华洋公司”与样本印文“华洋公司”是否为同一枚印章进行鉴定，以及对落款日期为2018年5月29日的《解除租赁合同申请》上法定代表人处“王丽杰”的签名字迹、2013年11月15日的《租赁合同》承租方代表彭兴娟的签名字迹进行鉴定，鉴定结果为2017年3月15日的《租赁合同》《补充合同》上的印文“华洋公司”与样本印文“华洋公司”不是同一枚印章。2018年5月29日的《解除租赁合同申请》上法定代表人处“王丽杰”字迹不是王丽杰所写。2013年11月15日的《租赁合同》承租方代表处“彭兴娟”的字迹不是彭兴娟所写。翠源公司表示在与“华洋公司”签订合同时，泓辉公司称其已经将涉案场地出租给了华洋公司，张湘北是华洋公司的负责人，让翠源公司与张湘北对接。在签订合同前查实了华洋公司的股东及法定代表人，但因张湘北持有华洋公司的营业执照及公章，故翠源公司相信其有权签订合同。另查明，2013年11月21日，泓辉公司（出租方）、彭兴娟（承租方）签订租赁合同，约定出租方将国土证号为花国用（2005）第××号地块的建筑物、临街商铺、停车场出租给彭兴娟。租赁期限自2014年3月1日起至2025年6月30日止。（其中有16个月为免租期，正式计算租金时间为2015年7月1日起至2025年6月30日止）。每月租金为19万元，签订本租赁合同三日内承租方向出租方预付部分租金共计600万元，从计算租金日开始抵扣，直至剩余2个月租金止，作为按金使用，后续租金每月交纳；承租方需每月三号前交纳当月租金给出租方。免租期为16个月，由交楼之日算起。交楼时间：签订本租赁合同之日起四个月内交楼，如遇不可抗因素顺延。交楼标准：…3）消防按要求安装，取得土建消防验收，安装好电梯并交付使用；2013年11月18日、2013年11月22日，彭兴娟分两期，每次向钟晓梅支付300万元，共计600万元租金。后因泓辉公司消防证未能成功办理，电增容问题也没办妥，2015年3月18日钟晓梅与彭兴娟为此签订了《租赁合同补充协议》，对相关事宜进行了约定，并约定彭兴娟在签订本补充协议之日即可安排进场。2015年10月19日，泓辉公司与彭兴娟再次签订《补充协议》，约定：1.出租方向承租方借款20万元用于支付花都区花东镇永星路69、71号物业电梯货款尾款，以确保该物业电梯于借款到账当日能正常使用，并要求电梯公司免费维修保养至2015年12月31日。3.上述物业的免租期起算时间从出租方归还承租方借款次日开始计算，以双方书面确认为准。2015年10月20日，彭兴娟向泓辉公司的财务人员赖济惠支付了补充协议中约定的20万元。彭兴娟表示虽然合同约定的租赁范围包括南北两区，但是由于场地一直未达到交付标准，其仅使用了南区的建筑物用作仓库。泓辉公司表示其在签订合同后即将整个场地交付给了彭兴娟使用。再查，2017年5月9日，泓辉公司（甲方、转让方）与皓晟公司（乙方、受让方）及竹湖经济联合社（丙方、出租方）签订《转让协议书》，约定：一、甲方同意自2017年5月9日起将与丙方签订的《土地租赁合同》及与该合同相关的（包括但不限于）补充协议、其他相关合同协议、押金、往来文件（以下统称原合同）等所产生的承租方的全部权利义务全部转让给乙方，乙方同意受让。原合同承租方的全部权利义务全部转让给乙方，乙方同意受让。原合同承租方的权利义务转让前全部由甲方承担及享有，自转让之日起全部由乙方享有及承担。二、丙方作为原合同出租方同意甲、乙双方的上述转让。三、甲、乙双方转让原合同的具体事宜及相关的交接转移等具体手续由甲、乙双方自行协商及办理，须丙方协助办理的事项由丙方提供相应的协助。同日，泓辉公司（甲方、受让方）与皓晟公司（乙方、受让方）签订《及附属建筑物转让协议书》，约定：一、转让标的：1.甲方与竹湖经济联合社签订的《土地租赁合同》中承租方的全部合同权利义务；2.《土地租赁合同》项下承租土地上的全部建筑物及配套设备设施；3.甲方与华洋公司签订的《租赁合同》中出租方的全部合同权利义务。三、转让：1.甲方自愿将本协议项下的转让标的作价2500万元，乙方同意按以上价格受让。2.甲方向土地出租方交纳的保证金10万元及向物业承租方收取的押金70万元由乙方依照租赁合同约定收回及退回。四、转让款支付：1.乙方于本协议签订之日向甲方支付定金250万元；2.乙方于甲方会同乙方与竹湖经济联合社办妥《土地租赁合同》转让手续及见证手续（由原合同见证方见证）后天内向甲方支付转让款1500万元；3.乙方于甲方会同乙方与华洋公司办妥《租赁合同》出租方变更手续后三天内向甲方支付转让款500万元；4.乙方于甲方向乙方移交与转让标的相关全部资料后一天内向甲方支付转让款250万元；5.甲方应于收取乙方每一笔转让款的同时向乙方开具等额的收款收据，如需开具发票，所产生的税费由甲方承担。五、转让手续的办理：1.甲方应于本协议签订及收到乙方定金之日起三天内会同乙方与竹湖经济联合社共同签订《土地租赁合同》转让协议书及办理见证手续。甲方应于《土地租赁合同》转让协议书签订之日将《土地租赁合同》的全套原件保证金收据原件转交给乙方。2.甲方应于办妥《土地租赁合同》转让手续及见证手续后十五天内会同乙方与华洋公司共同签订《租赁合同》变更协议书，该协议书为本协议附件；甲方应于《租赁合同》变更协议书签订之日将《租赁合同》的全套押金手续存根原件转交给乙方。七、赎回：甲方有权于2018年12月前以人民币4000万元的价格向乙方赎回转让标的。甲方行使赎回权时应提前15天书面向乙方提出，赎回手续的办理参照本协议第五条的约定，具体事宜在书面提出赎回后天内由甲乙双方另行协商签订协议。超过上述期限，除经乙方同意并双方协商一致，否则甲方无权再行要求赎回。泓辉公司表示双方之间并不存在真实的租赁合同关系，而是借款合同关系。首先是泓辉公司向曾庆立借款1500万元，后皓晟公司承接了该债务，并表示愿意多借1000万元，便形成了2500万元的债权债务关系，即合同约定的转让金额。翠源公司对上述转让协议的真实性、合法性及关联性提出异议，认为：皓晟公司申请登记的时间为2017年5月15日，核准成立时间是2017年5月31日，协议书签订时皓晟公司尚未申请注册、更未成立，是不可能刻印公章。且协议抬头与落款的乙方处皆没有同时打印皓晟公司的名称，而是手写添加的，由此可以证明，该协议是三方事后串通倒签的假协议。其次，该协议未约定标的物的交付时间，同时约定“赎回”条款，由此可以充分证明转让标的物不是双方的真实意思表示，双方的真实意思表示应当是借款或担保，即在2017年5月借款2500万元，在2018年12月还款4000万元，共计借款期限为30个月，利息为1500万元，月息3%，与民间借贷交易习惯和利率行情完全相符。根据法律规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，故该协议书无效。2017年5月10日，张湘北代表“华洋公司”（乙方、承租方）与泓辉公司（甲方、原出租方）、皓晟公司（丙方、新出租方）签订《租赁合同》变更协议书，约定：一、甲、乙、丙三方一致同意：自2017年6月1日起，甲乙双方于2013年11月15日所签订的《租赁合同》中的出租方由甲方变更为丙方，上述合同出租方的权利义务变更前全部由甲方承担及享有，自变更之日起全部由丙方享有及承担。二、除本协议约定的变更事项外，《租赁合同》的其余条款维持不变。三、乙方向甲方支付的押金70万元由丙方根据《租赁合同》的约定承担返还的义务及享有相应的合同权利。合同落款处乙方加盖了“华洋公司”的公章，法定代表人处有张湘北的签名。合同还对其他事项进行了约定。2017年5月18日，华洋公司出具租金收款收据：本公司租赁泓辉公司竹湖村的场地的租金，经三方协商一致通过，此租金于2017年6月1日起直接转入皓晟公司指定账号。2017年5月5日，冯树礼向赖济惠支付了250万元，泓辉公司出具定金单，确认收到冯树礼交来涉案地块及建筑物的转让订金250万元，指定收取订金的账号为赖济惠的账号。2017年5月9日，泓辉公司出具收款收据：今收到冯树礼交来涉案土地及建筑物的转让款，指定收款账号为曾庆立和常泽通。同日，冯树礼分两次共向曾庆立支付了1000万元。2017年5月9日、2017年5月10日、2017年5月15日、2017年5月20日、2017年5月22日、2017年6月1日，冯树礼分六次共向常泽通转账1170万元。2017年6月1日，皓晟公司出具确认书，委托冯树礼代为向泓辉公司指定收款人曾庆立、赖济惠、常泽通合计支付转让款2420万元。2017年6月2日，泓辉公司出具收款收据确认收到皓晟公司交来花东镇永星路段西面地块面积22.09亩的（土地租赁合同和地上建筑物的）转让款2500万元。2019年3月11日，泓辉公司出具情况说明，表明：由于场地中的供电变压器暂时未能办理过户更名手续，我司同意该司应付我司的转让款中留下80万元，待供电变压器过户更名手续后再行支付给我司，我司实已收该司转让款2420万元整。翠源公司认为常泽通是皓晟公司的员工，该款项并不是真实支付给泓辉公司。2017年12月8日、2018年10月31日，皓晟公司分别向竹湖经济联合社转账16.468万.95元。皓晟公司称该两笔款项是向竹湖经济联合社支付2017年7月至2019年7月的土地租金。翠源公司认为2017年8月1日至2018年7月31日期间的土地租金是由泓辉公司代其支付的，为此提交了编号为0219884的专用收据照片打印件及泓辉公司于2018年10月25日出具的《证明》予以证明，证明内容为：上述租金已由洪永豪先生转款至张湘北租户，并由泓辉公司代翠源公司租用物流地块租金，已交予竹湖经济联社。泓辉公司认为土地租金是其支付的，翠源公司无法提供竹湖经济联合社的收款专用收据的原件可以说明该事实，而《证明》是被逼无奈的情况下签订的。2017年9月29日，皓晟公司向华洋公司发送催缴租金通知：贵司于2017年6月1日承租皓晟公司位于花都区花东镇××村的物业，按合同规定于每月底前缴清当月的租金方能使用，现2017年7月至9月的租金经我司相关人员多次催缴，贵司都未有缴纳，严重影响我司合同的执行，根据合同的相关规定及实际情况，我司要求贵司必须在2017年9月30日前清偿所欠我司全部租金及滞纳金，否则我司将采取相关的必要措施，由此而造成的后果由贵司承担。2017年10月18日，华洋公司向皓晟公司回函，不确认与皓晟公司之间存在租赁合同关系。2018年4月份，皓晟公司聘请人员对涉案房屋的消防工程进行报建、施工、报验，及对涉案厂房的天面、墙体和电线线路进行维修更换。2018年9月19日，皓晟公司（甲方、出租方）与广州佰豪投资有限公司（乙方、承租方）签订厂房租赁意向书，约定乙方拟承租涉案建筑物，甲方应于完成消防报建、验收、备案及与现承租人解除租赁合同收回房屋后5天内与乙方签订正式的《房屋租赁合同》。同日，双方还签订一份房屋租赁委托书，约定甲方委托乙方对广州市花都区花东镇机场高速北延线以南、永星路段西面（金星工业区）的房屋进行出租和经营管理。2019年3月11日，佰豪公司拆除了招租横幅。佰豪公司表示其于2019年3月22日解除了与皓晟公司签订的厂房租赁意向书及房屋租赁委托书。现涉案场地的南区仍由彭兴娟使用，北区由皓晟公司控制，现处于空置状态。还查明，翠源公司成立于2017年3月23日，注册资金100万元，陈则宏为翠源公司的监事和股东。金慧谷公司成立于2017年3月15日，股东包含广东金慧谷农业有限公司、陈经尚。广东金慧谷农业有限公司的股东为茹智栋、茹智军。皓晟公司于2017年5月15日向工商部门提出公司登记备案申请，于2017年5月31日成立。华洋公司的法定代表人为王丽杰，股东为王丽杰、彭兴娟。诉讼中，翠源公司表示2017年3月15日签订的所有合同是洪永豪作为公司发起人签订的，其企业名称于2017年3月14日核准登记，2017年3月23日公司成立之后再补盖的公章。翠源公司与华洋公司签订相关合同，则视为场地的交付手续已经办理，且事后有向华洋公司以抵扣租金的方式收取租金，并向竹湖经济联合社支付了土地租金，说明翠源公司已经实际占有了涉案场地。诉讼中，皓晟公司表示其与华洋公司签订租赁合同以及向竹湖经济联合社支付两年的土地租金即视为泓辉公司与皓晟公司进行了场地交接。涉案场地南北区原由彭兴娟在使用，在其向彭兴娟提出消防设施整改后，彭兴娟将北区的场地交付给皓晟公司，故涉案场地的北区现由皓晟公司控制，南区由彭兴娟使用。2018年9月19日开始，皓晟公司委托佰豪公司对北区的房屋进行出租和经营管理。诉讼中，泓辉公司表示华洋公司与泓辉公司之间不存在租赁合同关系，华洋公司对涉案场地不享有任何权利，系彭兴娟与张湘北同意用华洋公司的名义分别与翠源公司、皓晟公司签订合同，配合办理借款手续。诉讼中，翠源公司向一审法院申请行为保全和财产保全，一审法院于2019年1月29日依法作出（2019）粤0114民初1268号民事裁定书，裁定：一、禁止被申请人广州皓晟置业有限公司、广州佰豪投资有限公司对编号为“花国用（2005）第××号”地块北区场地包括地上建筑物、临时商铺、停车场等进行公开招租；二、冻结被申请人广州皓晟置业有限公司、广州佰豪投资有限公司银行存款人民币1232000元或查封、扣押等值的其他财产。之后采取了执行措施。一审法院认为：翠源公司系以皓晟公司、佰豪公司侵害其对涉案土地及地上建筑物的使用权为由提起本案诉讼，本案为侵权之诉。本案中，翠源公司主张其对广州市花都区花东镇永星路旁北侧的建筑物、土地享有使用权，所依据的是其与泓辉公司、竹湖经济联合社签订的《租赁权益转让协议》。虽然翠源公司提交了其与“华洋公司”签订的一系列合同，欲证明翠源公司实际占有使用了涉案土地，但是根据本案查明的事实，上述合同中“华洋公司”的公章均为虚假的公章，“王丽杰”“彭兴娟”的签名也为冒签，而且涉案土地及地上建筑物并非由华洋公司向泓辉公司承租，而是由彭兴娟承租，因此从该转让协议的履行来看，泓辉公司并未实际向翠源公司交付合同项下的土地和建筑物，翠源公司能否取得涉案土地及地上建筑物的使用权取决于前述《租赁权益转让协议》能否继续履行。现上述《租赁权益转让协议》能否继续履行尚未确定，在此之前，翠源公司主张皓晟公司、佰豪公司占有涉案土地及地上建筑物构成侵权，依据不足，一审法院不予支持。翠源公司要求皓晟公司、佰豪公司停止侵权、腾退场地及支付占有使用费的理由也不成立，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回广州市翠源物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费15888元、诉讼保全费5000元，均由广州市翠源物业管理有限公司负担。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案翠源公司在一审中明确其是以皓晟公司、佰豪公司侵害其对涉案土地及地上建筑物的使用权为由提起的诉讼，故本案为侵权之诉。翠源公司主张其对涉案土地及地上建筑物享有使用权是基于其鸿辉公司、竹湖经济联社签订的《租赁权转让协议》，由此可见其对涉案土地及地上建筑物的使用是基于其享有的债权。而鸿辉公司在本案答辩时，抗辩称其与翠源公司之间签订的《租赁权转让协议》实际属于企业金融借款关系。由此可见在合同双方当事人对于双方协议的性质存在争议且未经生效法律文书确定的情形下，鸿辉公司基于上述《租赁权转让协议》享有的权利仍未明确，翠源公司主张其对涉案土地及地上建筑物享有使用权依据不足，故翠源公司基于该权利提起侵权之诉明显缺乏权利基础，本院对此不予支持。且即便其权利清晰，翠源公司亦未实际占有涉案土地及地上建筑物，加上皓晟公司亦提交其与鸿辉公司、竹湖经济联社于2017年5月9日签订的《租赁权转让协议》证明其并非无故占有。故翠源公司主张皓晟公司、佰豪公司占有涉案土地及地上建筑物的行为构成侵权依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人翠源公司的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15888元，由广州市翠源物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二〇年九月十八日法官助理何美婷书记员吴嘉茵