内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终1173号 上诉人（原审被告）：锡林郭勒盟工业和信息化局。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：张某，内蒙古蒙中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 被上诉人（原审原告）：咏某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：边某，内蒙古理想律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：温某，内蒙古理想律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：陈某，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。 上诉人锡林郭勒盟工业和信息化局（以下简称锡盟工信局）因与被上诉人吴某、咏某、赵某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初4678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人锡盟工信局的委托诉讼代理人张某、被上诉人吴某和咏某的共同委托诉讼代理人边某和温某、被上诉人赵某及委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锡盟工信局上诉请求：一、请求撤销锡林浩特市人民法院作出的(2019)内2502民初4678号民事判决书，驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依据证据不足。一、一审判决认定被上诉人吴某、咏某与上诉人之间的房屋买卖合同关系成立并生效，该事实认定不清。本案中，被上诉人吴某、咏某是与被上诉人赵某签订的房屋购买协议，且该购房款直接支付于赵某。根据合同的相对性原则，本案中房屋买卖合同关系的权利与义务应由被上诉人赵某承担，一审法院因上诉人与被上诉人之间的建设工程施工合同，而错误的认定上诉人与被上诉人吴某、咏某之间形成房屋买卖合同关系，属于事实认定严重不清。二、一审判决认定上诉人在执行案件过程中同意对被上诉人吴某、咏某承担返还房款的给付责任，该事实认定错误，上诉人是对另案中另一当事人作出承诺，与本案没有任何关系，一审判决不应错误的认定为上诉人属于债务的加入。三、退一步说，如果一审判决解除房屋买卖合同关系，由于被上诉人吴某、咏某已实际使用经营房屋多年，便应当向上诉人支付其占用使用该房屋的相应费用，但一审判决中对于上诉人明确提出的事实并未考虑。综上所述，一审法院在认定事实和适用法律上均存在错误，请求二审法院能够撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 吴某、咏某共同辩称：一、已支付的40.5万元购房款应由上诉人或者赵某予以退还。2011年9月22日，吴某、咏某以607500元的价格向被上诉人赵某购买位于锡林浩特市察哈尔大街民族宾馆对面临街一、二层楼。合同签订后，吴某、咏某向被上诉人赵某支付了40.5万元。该房屋系上诉人抵顶给赵某的工程款，对此事实，锡盟工信局在一审庭审中亦承认“40.5万元是抵顶的工程款，房子是给赵某抵顶的”。2019年8月20日，锡盟工信局办公室主任李快弟在锡市法院426调解室亦亲口承认“经信委手中没有任何手续，无法办理房产证，但我们同意给申请执行人（即购房人）退房款，需要申请执行人另行主张权利”。从李快弟陈述中并未体现出其承诺系对另一当事人作出，且李快弟既是锡盟工信局的办公室主任又是前诉执行过程中锡盟工信局的委托诉讼代理人，因此根据《合同法》第49条表见代理的规定，应认定李快弟所言即系锡盟工信局之意，进而应认定系上诉人自愿加入赵某对吴某、咏某退还40.5万元购房款的义务。总而言之，涉案房屋系上诉人抵顶给赵某的工程款，赵某又将该房屋出售予吴某、咏某。因涉案房屋无法办理房屋权属证书，致使吴某、咏某所签订的《房屋买卖合同》履行不能，以上符合《合同法》第94条规定的法定解除条件，故赵某应向吴某、咏某退还购房款40.5万元，亦或是由上诉人锡盟工信局代替赵某退还房款。二、上诉人系导致吴某、咏某所签订的《房屋买卖合同》履行不能的根本原因，其无权向吴某、咏某主张占用使用涉案房屋所产生的相应费用。上诉人亦在一审庭审时及前诉执行笔录时自认涉案房屋无法办理不动产权属证书，因其原因致使吴某、咏某就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》履行不能，故上诉人无权向吴某、咏某主张使用涉案房屋期间所产生的相应费用。 赵某辩称：本案起因是上诉人不能为被上诉人办理不动产登记证。在涉案房屋办理产权证案件的执行过程中，上诉人锡盟工信局同意给付被上诉人退还购房款。上诉人作为给付购房款的最终责任主体，即使本案赵某承担了责任，也是要诉请上诉人给付该购房款，在节省诉讼资源的角度，本案应由上诉人承担退还购房款的责任。 吴某、咏某向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还购房款共计405000元及利息（以300000元为基数，自2011年9月22日起算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以100000元为基数，自2012年12月22日起算至实际付清之日止，按照中国银行同期贷款利率计算；以5000元为基数，自2015年12月20日起算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用及其他应付费用。 一审法院认定事实：2006年，被告锡林郭勒盟工业和信息化局向市政府发函，申请对其单位的培训中心旧房屋进行维修改造，利用现有的土地扩大培训中心的建筑面积。2008年4月24日，经锡林浩特市城市基本建设项目规划审批领导小组第十次会议讨论，原则同意锡盟企业领导干部任职资格培训中心办公楼项目建设。随后，在被告锡林郭勒盟工业和信息化局的组织下，由被告赵某作为实际施工人，建设了该项目。2011年9月22日，原告吴某、咏某（乙方）与被告赵某（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将坐落于锡林浩特市察哈尔大街民放款宾馆对面临街一、二层楼出售给乙方。楼房价款为607500元。甲方为乙方办理房产证、土地证，费用应甲方承担的费用由甲方承担，应乙方承担的费用由乙方自己承担，甲方承诺在三个月内办理完以上证件。合同签订后，2011年9月24日、2012年12月22日、2012年12月22日原告吴某、咏某分三笔向被告赵某共计支付405000元用以购买锡林浩特市察哈尔大街民放款宾馆对面临街一、二层楼（67.5×2=135平方米）被告赵某为原告出具了收款收据。但被告未能如约履行合同义务，为此原告提起诉讼。2017年10月25日，一审法院作出了（2017）内2502民初2036号民事判决书，判决：一、被告锡林郭勒盟经济和信息化委员会于本判决生效后30日内为原告吴某、咏某办理不动产登记证书（房屋位于锡林浩特市察哈尔大街民族宾馆对面临街一、二层楼）；二、驳回原告吴某、咏某的其他诉讼请求。该商业楼现无法办理不动产权证。另经一审法院到市规划部门与国土部门核实，涉案房屋至今无任何审批手续，亦无任何资料显示涉案房屋系被告锡林郭勒盟工业和信息化局所述的锡林浩特市聚玉机械开发有限责任公司所开发建设。 一审法院认为，原告吴某、咏某自被告赵某处购买了涉案房屋两套，将405000元购房款直接支付于被告赵某，用以抵顶被告锡林郭勒盟工业和信息化局欠被告赵某的工程款，该事实原、被告均认可，原告吴某、咏某与被告锡林郭勒盟工业和信息化局双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方之间的房屋买卖合同关系成立并生效，对该事实一审法院予以确认。被告将房屋出售给原告，理应为原告办理不动产登记，但被告至今未办理，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案由于被告锡林郭勒盟工业和信息化局至今未为原告吴某、咏某办理房屋不动产登记，原告吴某、咏某诉请解除合同有事实与法律依据，一审法院予以支持。被告锡林郭勒盟工业和信息化局在执行案件过程中同意由其返还购房款给付责任，属于债务加入行为，故应当承担向原告吴某、咏某退还全部购房款并支付违约金，因双方关于违约金没有进行约定，一审法院确定由被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，自原告支付房款起至款项付清日止。对于原告吴某、咏某的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告锡林郭勒盟工业和信息化局辩称的涉案房屋系由案外人锡林浩特市聚玉机械开发有限责任公司所开发建设，因其未向一审法院提供任何证据加以证明，故对其辩称一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告吴某、咏某与被告锡林郭勒盟工业和信息化局之间的房屋买卖合同关系；二、被告锡林郭勒盟工业和信息化局于本判决生效后10日内向原告吴某、咏某退还购房款405000元并支付利息（以300000元为基数，自2011年9月22日起算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以100000元为基数，自2012年12月22日起算至实际付清之日止，按照中国银行同期贷款利率计算；以5000元为基数，自2015年12月20日起算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同解除后，已付购房款及违约金的返还责任应由谁承担；2、上诉人对占有使用案涉房屋相应费用的主张应否支持。 对于争议焦点一，本案各方当事人对案涉房屋买卖合同应予解除均无异议，本院对此予以确认。根据本案查明的事实，可确认吴某、咏某从赵某处购买涉案房屋两套，并将405000元购房款直接支付于赵某。上诉人锡盟工信局在庭审作出如下认可：1、案涉房屋系上诉人锡盟工信局用以抵顶其欠付赵某的工程款所涉房屋中的两套；2、双方抵顶范围为包含案涉房屋的五套临街商铺，抵顶价款为501.70万元；3、该五套临街商铺至今无任何审批手续，也无法办理房屋产权证。对于上诉人锡盟工信局主张涉案房屋系由案外人锡林浩特市聚玉机械开发有限责任公司所开发建设，其并不应承担任何责任的上诉理由，因上诉人锡盟工信局未提供证据加以证明，本院不予采信。根据上述事实，可以认定吴某、咏某虽未与上诉人锡盟工信局签订书面的房屋买卖合同，但应视为双方之间的房屋买卖合同关系成立并生效。一审法院依据锡盟工信局在涉案房屋办理产权证案件的执行过程中同意由其返还购房款的意思表示，认定该行为构成债务加入行为，并无不当。但债务加入并不直接免除其他债务人履行债务的义务。经本院审理查明，上诉人锡盟工信局在上述执行案件过程中，也并未明确作出免除赵某退还房款的意思表示。故一审法院判决由锡盟工信局单独承担退还被上诉人购房款及违约金的认定错误，本院纠正为由锡盟工信局和赵某共同承担退还案涉房屋购房款及违约金的责任。所以，上诉人锡盟工信局的相关上诉请求成立，本院予以支持。 对于争议焦点二，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人锡盟工信局主张解除合同后应由吴某、咏某向其支付占有使用案涉房屋的相应费用，其对自己的主张负有举证责任，并承担举证不利的后果。但上诉人锡盟工信局就吴某、咏某使用案涉房屋所得收益的数额，在二审中未提供证据予以证明，一审中上诉人也未提起反诉或价格鉴定申请，故上诉人对于在房款返还中应扣减被上诉人占有使用案涉房屋相应费用的上诉请求因证据不足，本院不予支持。 综上所述，锡林郭勒盟工业和信息化局的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初4678号民事判决第一项； 二、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初4678号民事判决第二项为锡林郭勒盟工业和信息化局和赵某于本判决生效后10日内共同向吴某、咏某退还购房款405000元并支付利息（以300000元为基数，自2011年9月22日起算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以100000元为基数，自2012年12月22日起算至实际付清之日止，按照中国银行同期贷款利率计算；以5000元为基数，自2015年12月20日起算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。 一审案件受理费3688.00元，由锡林郭勒盟工业和信息化局和赵某共同负担。二审案件受理费7376.00元，由锡林郭勒盟工业和信息化局和赵某共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年九月四日 书记员  魏晓玲 附相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。