内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终1181号上诉人（原审原告）：呼伦贝尔农村商业银行股份有限公司金恒支行。负责人：杨帆，行长。委托诉讼代理人：王春丽，内蒙古博园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆市庆客隆连锁商贸有限公司。法定代表人：王状一，董事长。委托诉讼代理人：张伟，黑龙江四维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牙克石美廉美商贸有限公司。法定代表人：尤星洁，经理。原审第三人：孔庆和，男，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：张纯田，内蒙古君来律师事务所律师。上诉人呼伦贝尔农村商业银行股份有限公司金恒支行（以下简称金恒支行）因与被上诉人大庆市庆客隆连锁商贸有限公司（以下简称庆客隆公司）、牙克石美廉美商贸有限公司（以下简称美廉美公司），原审第三人孔庆和房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿荣旗人民法院（2020）内0721民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金恒支行的负责人扬帆及其委托诉讼代理人王春丽，被上诉人庆客隆公司的委托诉讼代理人张伟，原审第三人孔庆和的委托诉讼代理人张纯田到庭参加诉讼。被上诉人美廉美公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金恒支行上诉请求：撤销一审判决，改判维护金恒支行的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决错误地曲解了《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定。租赁物在租赁期间所有权发生变动时，原租赁合同继续有效，不受其影响。从民法原理方面看，本条系基于买卖不破除租赁原则而作出的规定。根据这一原则的要求，在租赁物所有权发生转移的场合，新所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，即新所有人取代原所有人地位而成为新的出租人。新所有人取得出租人地位后，向承租人主张权利，承租人向新的所有人履行义务，其相互间权利义务的内容包括租金的数额、修缮义务的负担、租赁期限等，全部依照原租赁合同不变，原出租人因租赁物所有权之转移而脱离出租人的地位。金恒支行依法取得涉案房屋所有权时，庆客隆公司或美廉美公司就应当将房屋租金交付给金恒支行。孔庆和不能用金恒支行的房产所派生的房屋租金来抵顶自己的债务；同样，庆客隆公司也不能用自己针对孔庆和的债权来作为不向金恒支行交付房屋租金的根据。一审判决认为以债权抵付租金不违反法律规定，是剥夺了金恒支行收取租金的权利，从根本上违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的内容精神实质，因而是错误的。二、一审判决存在混淆物权与债权法律关系的错误。当金恒支行依法取得涉案房屋的所有权时，庆客隆公司与孔庆和之间的以债权抵付租金的行为即告终结，其剩余未能抵偿完毕的债权债务关系应另行结算，与本案再无关联。金恒支行是物权的合法所有权人，对涉案房屋享有占有、使用和收益的权利。庆客隆公司与孔庆和之间是一种债的法律关系，不能对抗金恒支行享有的物权。由于金恒支行取得了物权，使得庆客隆公司与孔庆和抵债行为的期限提前终止，其法律后果是庆客隆公司应当向孔庆和主张没有抵偿完毕的债权，而不是剥夺金恒支行收取租金的权利。综上，请二审法院予以撤销，维护金恒支行的上诉请求。庆客隆公司辩称，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定了买卖不破租赁原则，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依据该规定，房屋所有权变动后，新的房屋所有权人与承租人自动发生租赁关系。新的所有权人取代原所有权人成为出租方，享有出租方的权利，也承担出租方的义务，该权利和义务不仅包括合同约定权利、义务，也包括因合同履行而衍生出的权利、义务。本案中，庆客隆公司已经将2021年12月31日前的租金交付给了原所有权人。在此日前，原出租方已无权再行向作为承租方的庆客隆公司重复主张租金，庆客隆公司也没有重复交纳租金的义务。金恒支行基于法院的执行成为新的所有权人后，作为新的出租方其只是延续承继原出租人的权利和义务，并没有派生出超过原租赁合同约定的新的权利和义务，所以也就无权重复主张原所有权人作为出租方时已经向承租人收取过的租金。在下一个约定的租金交付日到来之前，承租人已经履行了支付租金的义务，房屋所有权的变动不应影响承租人已经履行义务的有效性。至于金恒支行受让成为新的房屋所有权人后未能收取租金的损失，因原房屋所有权人在房屋所有权变更后对该房屋已不享有收益权，无权再收取此后的租金，已经收取的租金属于不当得利。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，金恒支行作为新的房屋所有权人应当依据不当得利法律关系，请求原房屋所有权人给付已经收取的自房屋转让时起至新的租金交付期到来时止期间的租金，而无权也不应要求承租人再次重复支付此期间的租金。对于房屋在租赁期间发生所有权变动的法律后果，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的释义也表明，不影响租赁合同效力是指设定在租赁物上的租赁合同仍然存在，承租人与受让人无须另行订立租赁合同。受让人直接承继原出租人的权利义务，受原租赁合同的约束。根据上述法律规定，租赁房屋所有权变动的后果是发生租赁合同项下出租人权利义务及基于合同履行而派生出的债权债务的一并转让。出租方收取租金的权利是合同债权，承租人交纳租金的义务是合同债务，本案金恒支行向庆客隆公司主张受让房屋后的租金是主张基于合同转让而取得的合同债权，而根据《中华人民共和国合同法》第八十二条的规定，庆客隆公司作为因租赁合同中支付租金而产生的合同债务人，对于金恒支行要求给付争议期间租金的这种债权主张，完全可以已经向原债权人即让与人支付完毕，合同债务已经履行，不存在未付债务，这种履行抗辩来对抗金恒支行对已付租金提出的请求权。根据庆客隆公司与原房屋所有权人签订的协议，庆客隆公司已经用对原房屋所有权人的债权将租金抵付完毕，这种抵付行为和直接向原房屋所有权人预付租金无异，并且抵付行为发生的时间远在房屋所有权转让时间之前，是早就已经履行完毕的债权抵付，并非如金恒支行所认为的是在诉讼中庆客隆公司拟用对原房屋所有权人的债权去抵付争议期间的租金。综上，庆客隆公司的主张有充分的法律和法理依据。在租赁房屋转让时，已预付租金的承租人处于被动接受的地位，其既无力干预买卖双方的交易安排，也难以防范转让人的信用风险，要求承租人因租赁物转让而额外负担本已履行完毕的租金给付义务，对承租人而言过分苛刻，也无形中增加了承租人的损失风险。买卖不破租赁规则的设定旨在保障租赁关系的稳定性，法律对承租人的保护不仅体现在允许其继续租赁，而且体现在允许租赁条件、履行现状保持不变，因此承租人完全可以已预付租金为由对抗受让人的租金请求权，租赁物所有权的变动不应给承租人造成额外的负担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，金恒支行的上诉意见不能成立，应依法予驳回。美廉美公司未作答辩。孔庆和述称，一、金恒支行起诉孔庆和属于主体错误，孔庆和原欠金恒支行的贷款由呼伦贝尔市海拉尔区人民法院判决，经执行将中央商厦负一层商场执行给金恒支行所有，孔庆和失去了对负一层商场的所有权。孔庆和对金恒支行没有任何权利义务关系，所以孔庆和不是适格的被告。在金恒支行的诉状中也没有主张孔庆和承担任何责任，所以本案与孔庆和没有关联性。金恒支行与孔庆和之间没有权利义务关系，请求驳回金恒支行对孔庆和的起诉。二、孔庆和与庆客隆公司之间的债务应当另行解决。2010年，孔庆和因欠庆客隆公司8500000元，便将投资的3288.05平方米的商场出租给庆客隆公司，租期为20年。2010年到2015年租金是2700311.06元。2016年和2018年的租金是1320138.24元。到2018年底，孔庆和已抵顶11855593元，已超过原欠款3350000元，所以孔庆和与庆客隆公司之间的债务应另行解决，请驳回金恒支行对孔庆和的上诉请求。金恒支行向一审法院起诉请求：判令庆客隆公司归还拖欠的房屋租金460216.32元（2018年12月15日至2019年12月31日，租金单价：每天每平方米0.5元，共计384天，房产面积2396.96平方米），美廉美公司承担偿还责任及今后房租给付责任；庆客隆公司、美廉美公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：金恒支行通过呼伦贝尔市海拉尔区人民法院在（2018）内0702执1258号案件执行过程中，以19635904元的价格接收了位于阿荣旗某商厦负一层的商场。另查明，庆客隆公司（甲方）于2010年2月12日与孔庆和（阿荣旗某商厦，乙方）签订房地产合作协议，约定共同建设某锦城（建筑面积53115.03平方米）、甲方投入5000000元。庆客隆公司（甲方）与阿荣旗某房地产开发有限公司（乙方）、孔庆和（丙方）签订协议，约定甲方与丙方签订的合作协议终止、甲方因某锦城房地产开发项目及中央商厦开发投入的11637841元，由丙方返还，并约定了返还等相关事宜；三方于2012年2月3日又达成还款协议书，协议书第二条中约定丙方欠甲方剩余的6407682元本金欠款，丙方同意以甲方应支付给丙方的十一年（2011年1月1日至2021年12月31日）租赁涉案房屋即某商厦负一层（使用面积3288平方米）租金、取暖费共计8360843.63元相抵消。涉案房屋产权人于2011年初始登记为孔某1和共有人陈某1所有，于2012年变更为孔某1单独所有。再查明，庆客隆公司（乙方）承租涉案房屋至2017年，其与美廉美公司（丙方）及孔庆和（甲方）于2017年1月15日签订房屋租赁合同，约定涉案房屋转租给美廉美公司、租赁期为2017年3月1日至2031年12月31日止，租金向乙方支付，对第一年度租金因甲方经济紧张，甲方向乙方借款500000元即乙方同意丙方将第一年度租金500000元打入甲方账户等，租赁合同签定后各方已实际履行各自义务。一审法院认为，庆客隆公司、美廉美公司与孔庆和签订的转租合同不违反法律规定，三方签订合同后均多年来履行了各自合同义务，房屋产权人孔某1对孔庆和的行为应当知晓，对此并未提出异议，应系其认可三方的转租合同，故转租合同成立并且生效。庆客隆公司以债权抵付租金，不违反法律规定，且双方达成合意，应视为庆客隆公司已将租金支付至2021年12月31日，而金恒支行通过人民法院执行过程中接收房屋系在三方转租合同履行期间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，不应影响转租合同的履行。对于涉案房屋2021年12月31日前的租金，因孔庆和已通过抵债形式收取完毕，故对于金恒支行主张的此期间的租金由庆客隆公司、美廉美公司给付，于法无据，该院不予支持；此后期间租金因尚未发生，金恒支行可在发生时依法向相关权利人另行主张；对于孔庆和提出美廉美公司应向金恒支行支付相应租金等陈述意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回呼伦贝尔农村商业银行股份有限公司金恒支行的诉讼请求。案件受理费8203.24元（已预收4101.62元），减半收取计4101.62元，由呼伦贝尔农村商业银行股份有限公司金恒支行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：庆客隆公司、美廉美公司是否应向金恒支行支付2018年12月15日至2019年12月31日及之后的房租。2012年2月3日，庆客隆公司、阿荣旗某房地产开发有限公司（以下简称某公司）及孔庆和签订《还款协议书》，第二条约定：孔庆和欠庆客隆公司剩余的6407682元人民币本金欠款，孔庆和同意与庆客隆公司应支付给孔庆和的十一年（即2011年1月1日至2021年12月31日）租金、取暖费共8360843.63元人民币相抵消，孔庆和在此期间不再向庆客隆公司主张租金及取暖费等费用，相关税费由庆客隆公司承担。2017年1月15日，孔庆和、庆客隆公司、美廉美公司签订《房屋租赁合同》，约定经孔庆和同意，由庆客隆公司将案涉商场转租给美廉美公司，租赁期限自2017年3月1日起至2031年12月31日止，由美廉美公司向庆客隆公司支付租金。上述《还款协议书》《房屋租赁合同》的签订系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法成立并生效，本院予以确认。2018年12月13日，金恒支行通过执行程序接收案涉商场，故自此金恒支行成为案涉商场的所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，因庆客隆公司以对孔庆和的债权抵顶案涉商场的租金期限系2011年1月1日至2021年12月31日，因此庆客隆公司已经履行完毕其向孔庆和支付租金的义务，案涉商场所有权的变更不影响庆客隆公司已经履行义务的效力。金恒支行要求庆客隆公司再次支付2018年12月15日至2019年12月31日期间的租金无事实及法律依据，本院不予支持。同时，案涉商场经孔庆和同意已由庆客隆公司转租给美廉美公司，亦因孔庆和已通过抵债形式收取完毕涉案房屋2021年12月31日前的租金，因此金恒支行要求美廉美公司就案涉租金承担连带给付责任于法无据。2021年12月31日之后的租金尚未实际发生，金恒支行可在发生时向相关权利人另行主张权利。综上所述，金恒支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8203.24元，由上诉人呼伦贝尔农村商业银行股份有限公司金恒支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 张静超审 判 员 薛忠卫审 判 员 丁 可二〇二〇年九月二日法官助理 珍 珠书 记 员 李 杰附相关法律、法规规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。