上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5678号上诉人（原审被告）：上海贵南餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区淮海东路99号5楼512号商铺。法定代表人：张玉德,董事长。委托诉讼代理人：张海峰，男，1986年9月11日出生，回族，上海贵南餐饮管理有限公司员工。委托诉讼代理人：木罕买，男，1991年10月6日出生，回族，上海贵南餐饮管理有限公司员工。被上诉人（原审原告）:叶纪宏，男，1985年7月11日出生，台湾地区居民，现居住台湾地区新北市淡水区。委托诉讼代理人：王磊，上海周祖琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐慧倢，上海周祖琪律师事务所律师。上诉人上海贵南餐饮管理有限公司（以下简称贵南公司）因与被上诉人叶纪宏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初51705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人贵南公司上诉请求：维持原审判决第一、五、六项，撤销原审判决第二、三、四项，改判贵南公司支付叶纪宏自2017年2月1日至2017年9月19日的租金65,990.51元，驳回叶纪宏关于逾期付款利息及2017年9月20日之后的租金及占有使用费的原审诉请。事实与理由：贵南公司曾支付过2017年2月1日后的7万元租金，故原审判决的租金应予相应扣减。本案纠纷系因叶纪宏对涉案店铺强制停电停水，导致贵南公司无法经营所致。根据查明之事实，贵南公司自2017年9月20日后便未在涉案店铺内经营，该房屋亦一直处于空置状态，故贵南公司不应承担后期的店铺租赁、使用费用。被上诉人叶纪宏答辩称，贵南公司自称其直接向大房东Z公司（以下简称Z公司）支付过7万元租金，但具体情况叶纪宏不清楚。关于叶纪宏诉请的逾期付款利益系有相关法律的规定。至于被停水停电后贵南公司的租金、使用费损失问题，贵南公司在原审时明确不在本案中提起反诉，且该部分费用原审法院已经充分考虑后酌情认定了金额。现不同意贵南公司的上诉请求。叶纪宏向原审法院的起诉请求：1、请求确认叶纪宏与贵南公司签订的《双方协议》于2017年12月28日解除；2、请求判令贵南公司支付叶纪宏自2017年2月1日至2017年12月28日的租金161,891.38元（履约保证金33,223.20元已予抵扣）；3、请求判令贵南公司支付叶纪宏逾期付款利息损失（以35,630.70元为本金，自2017年2月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年4月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年8月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年10月10日起算，均按照日万分之五标准计算到实际支付日止）；4、请求判令贵南公司支付叶纪宏房屋占用使用费，按照625.94元每日的标准，从2017年12月29日起计算至2019年1月21日返还房屋日止；5、请求判令贵南公司支付叶纪宏解除合同违约金53,446.05元。原审法院认定事实：2013年11月6日，Z公司作为出租方（甲方），叶纪宏作为承租方（乙方），双方签订《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》，合同约定甲方将上海张江高科技园区XX路XX号商业裙房2楼215+216室的房屋及其设施出租给乙方，租赁期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止。租赁面积为158.30平方米，2015年12月1日至2016年11月30日期间，月租金为11,074.40元，2016年12月1日至2017年11月30日期间，月租金为17,815.35元，2017年12月1日至2018年11月30日期间，月租金为18,778.34元。租金按二个月支付一次，乙方须在租赁期内的每二个月的每一个月的第10日前向甲方支付该二个月的租金。合同还约定，乙方逾期支付租金、履约保证金或其他费用的，从乙方应付之日起的第2日起，乙方应按日向甲方支付未付款总金额的0.05%的逾期付款利息，直到乙方付清为止。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……乙方逾期不支付租金和/或其他费用累计超过30天的。2015年12月15日，叶纪宏（甲方）及贵南公司（乙方）签订了《双方协议》一份，内容为：甲方将张江XX商业广场XX路XX号215+216室于2015年12月15日起将经营权转让给乙方。转让范围：在张江XX商业广场XX路XX号215+216室之所有经营权以及店内所有装修、生财器具及合同2018年11月30日。转让权益金：转让金26万元，房租押金33,223.20元，物业押金10,000元及5,508元。乙方经营期间内须遵守以下原则，否则甲方有权无偿收回经营权。A乙方保证按合同要求按时交纳房租及物业管理费，欠费达2个月以上经催讨后并不履行；B需按时缴纳水电煤气及税金，如因未交而侵犯甲方之损失以二倍罚金罚之；甲方自转让后实际经营者为乙方，乙方需负全部的经营责任，任何意外事故均与甲方无任何法律关系（含工作人员，火灾，食品卫生等），不得推诿经营责任。庭审中，双方陈述，上述《双方协议》中A条所称合同是指叶纪宏与Z公司之间的租赁合同。2015年12月中旬，叶纪宏向Z公司递交了函件一份，内容为：本人叶纪宏与贵司签订的租赁合同因内部调整本人不再经营，特此通知贵司此合同承租方将变更为贵南公司，于2016年1月1日起正式生效，该合同后面权利及义务均由贵南公司承担，与本人无关。2017年2月23日，Z公司收到通过柜台存现的方式支付的租金4万元，转出方姓名为“木罕买”。2017年6月15日，Z公司收到通过柜台存现的方式支付的租金3万元，转出方姓名为“叶某”。2018年1月8日，因上述合同履行纠纷，Z公司以（2018）沪0115民初4982号案件诉至法院，要求解除其与叶纪宏之间的房屋租赁合同，并要求叶纪宏支付租金及利息、占有使用费、违约金、电费等。该案审理过程中，叶纪宏向法庭陈述，其已将与Z公司之间的租赁合同项下的权利义务转移给了贵南公司，其与Z公司之间的租赁合同已终止，合同当事人应为Z公司及贵南公司；Z公司对其将系争租赁店铺转让给贵南公司是明知的，其没有擅自转租，不存在解除合同问题；现系争租赁店铺由贵南公司实际占有使用，叶纪宏无法返还房屋；2015年12月15叶纪宏就系争租赁店铺转让给贵南公司后，之后的租金均应由贵南公司承担，叶纪宏不承担租金支付义务。贵南公司的法定代表人张某在该案审理过程中作为证人到庭陈述：叶纪宏将系争租赁店铺转让给张某，转让时，张某没有看到叶纪宏与Z公司签订的租赁合同；贵南公司一般通过银行转账的方式向物业公司支付系争租赁店铺的租金，有时以叶纪宏名义支付，有时以自己或其儿子名义支付；关于租金问题，贵南公司通常与物业公司或Z公司直接联系沟通。2018年5月，法院对该案作出一审判决：确认Z公司与叶纪宏于2013年11月6日签订的《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》于2017年12月28日解除；叶纪宏自系争租赁店铺内迁出，并将系争租赁店铺返还给Z公司；叶纪宏支付Z公司自2017年2月1日至2017年12月28日的租金195,114.58元；叶纪宏支付Z公司逾期付款利息（以35,630.70元为本金，自2017年2月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年4月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年6月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年8月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年10月10日起算；以16,961.08元为本金，自2017年12月10日起算，均按照日万分之五标准计算至实际支付之日止）；叶纪宏支付Z公司房屋占有使用费（按照625.94元/日）的标准，从2017年12月29日起算至实际返还房屋日止；叶纪宏支付Z公司解除合同违约金53,446.05元；驳回Z公司其余诉讼请求。该案判决后，叶纪宏提起上诉，在二审阶段，因Z公司表示愿意将叶纪宏支付的履约保证金抵扣欠付的租金，上海市第一中级人民法院于2018年9月29日作出终审判决，对原判决主文第三项变更为：叶纪宏支付Z公司自2017年2月1日至2017年12月28日的租金161,891.38元（履约保证金33,223.20元已抵扣），其余判决内容维持原判。在该案二审民事判决书中认定，叶纪宏与Z公司签订的《房屋租赁合同》第18条明确将承租方擅自转让房屋承租权约定为一种根本性违约的情形，因此，在未取得Z公司同意的情况下，叶纪宏擅自将《房屋租赁合同》中的权利义务转移给贵南公司，并不产生合同权利义务转让的法律效果。……同时，由于双方之间的《房屋租赁合同》系因叶纪宏一方逾期未支付租金而解除，叶纪宏应当依约承担违约金责任。本案庭审中，叶纪宏陈述，Z公司于2017年9月20日之后对系争租赁店铺进行停水停电，之后贵南公司自行用发电机发电，但仅经营两天后，未再经营，之后一直停止经营至被Z公司于2019年1月21日清场收回系争租赁店铺。贵南公司则陈述，其于2019年9月20日被停水停电，之后经营了两天，用发电机发电但噪音太大，就不经营了，房屋内的东西都拿走了，被谁拿走不知道。经法院释明，叶纪宏表示除诉请外无其他合同解除的后果需要法院处理，贵南公司支付的保证金33,223.20元在诉请2中已抵扣；贵南公司则表示，履约保证金金额无异议，不同意抵扣租金而要求叶纪宏返还，对转让费和装修费不在本案中提起反诉，将根据本案判决结果决定是否另案诉讼。原审法院认为：双方之间的《双方协议》系双方真实意思，合法有效，双方均应按约履行。现叶纪宏依据前案判决主文要求贵南公司承担相应的给付义务，对此，因前案判决认定叶纪宏在未取得Z公司同意的情况下，擅自将其与Z公司的租赁合同的权利义务转让给贵南公司，并不产生合同权利义务转让的法律效果。故叶纪宏并未退出其与Z公司的租赁合同之承租人身份，应由其按约向Z公司承担支付租金等承租人之义务。虽本案双方之《双方协议》约定了贵南公司应按叶纪宏与Z公司的租赁合同要求按时交纳房租，但在贵南公司未按时缴纳的情况下，叶纪宏仍负有向Z公司缴纳租金的义务，现因叶纪宏未缴纳租金而致Z公司解除合同，应由叶纪宏自行向Z公司承担相应的违约责任，贵南公司仅负有依据其与叶纪宏的《双方协议》约定向叶纪宏承担相应责任。现《双方协议》仅约定贵南公司欠费达2个月以上经催讨后仍不履行，叶纪宏可有权无偿收回经营权，并未约定贵南公司承担何种赔偿责任。而叶纪宏的损失是否与叶纪宏未付租金具有必然因果关系，对此，叶纪宏作为其与Z公司的合同相对方负有按约支付租金的义务，现因其自行认为已退出原租赁合同关系而在贵南公司未向Z公司缴纳租金后亦不予补缴租金，致其与Z公司的租赁合同被解除，由此导致的损失并不能作为必然发生的损失而向贵南公司主张。故叶纪宏依据前案判决结果向贵南公司主张相应赔偿，于法无据，双方之间的合同纠纷仍应按双方约定进行处理。现因叶纪宏与Z公司之间的房屋租赁合同经法院前案判决于2017年12月28日解除，叶纪宏主张《双方协议》随之解除，贵南公司对此亦无异议，予以支持。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，叶纪宏已收取的房租押金33,223.20元应予返还。虽双方合同解除，但贵南公司一直占用系争房屋，故叶纪宏要求贵南公司支付房屋租金及占用期间的房屋使用费，于法有据。至于租金及占有使用费金额，根据叶纪宏在前案中的陈述，其于2015年12月之后未再支付过租金，而贵南公司在本案中自述自2016年7月1日起至停水停电之前的租金其愿意承担，又陈述支付过7万元，表明贵南公司自认自2016年7月1日起的租金除已支付7万元之外并未另行支付，现前案中Z公司主张的为2017年2月1日起的租金，由此可见贵南公司支付的7万元租金已抵作2017年2月1日之前的未付租金，故自2017年2月1日起至2017年9月19日期间贵南公司正常使用系争租赁店铺，应按约支付租金，计135,990.51元，此段期间贵南公司未支付相应租金，该段期间的利息损失应由贵南公司按贷款利率承担利息损失。至于2017年9月20日之后发生的租金及使用费，因9月20日当天发生的停水停电致贵南公司之后一直无法正常经营，虽叶纪宏在前案中并未对此作出抗辩，但不影响本案中贵南公司提出了抗辩，予以采纳；因停水停电确造成贵南公司无法正常使用房屋，但贵南公司确一直占有系争房屋未予返还，故仍应支付相应的房屋租金及占有使用费，同时考虑到停水停电对房屋使用造成的影响，由法院根据双方的过错程度予以酌减，法院酌定贵南公司应支付叶纪宏2017年9月20日至2019年1月21日期间的房屋租金及占有使用费共计21万元，同时，对停水停电日之后的逾期付款利息损失法院不予支持。对叶纪宏主张的解除合同违约金，基于上述理由，均不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条的规定，于2020年1月20日作出判决：一、叶纪宏与上海贵南餐饮管理有限公司签订的《双方协议》于2017年12月28日解除；二、上海贵南餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付叶纪宏自2017年2月1日至2017年9月19日的租金135,990.51元；三、上海贵南餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付叶纪宏逾期付款利息损失（以35,630.70元为本金，自2017年2月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年4月10日起算；以35,630.70元为本金，自2017年6月10日起算；以29,098.41元为本金，自2017年8月10日起算，均按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；四、上海贵南餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付叶纪宏自2017年9月20日至2019年1月21日期间的房屋租金及占有使用费共计21万元；五、叶纪宏于判决生效之日起十日内返还上海贵南餐饮管理有限公司租房押金33,223.20元；六、驳回叶纪宏的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,864元，由叶纪宏负担2,660元，上海贵南餐饮管理有限公司负担6,204元。本案二审中，当事人未提供新证据。本院经审理查明，原审判决书第7页第二段第五行，原审法院认定贵南公司陈述“其于2019年9月20日被停水停电”系笔误，应为“2017年9月20日”。原审法院查明其余事实不误。本案争议焦点为贵南公司于2017年2月1日至2017年9月19日欠付多少租金，是否应承担逾期付款利息；原审判令贵南公司承担2017年9月20日至2019年1月21日间房屋租金及占有使用费理据是否充分。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现贵南公司虽诉称其已支付过2017年2月1日后的店铺租金，然其未提供证据证明，本院不予采信。原审法院基于贵南公司在一审中的自认及Z公司前案中主张的未付租金起始日认定贵南公司需承担自2017年2月1日至店铺停水停电日前的租金，并无不妥，本院予以确认。贵南公司审理中主张叶纪宏有义务在店铺相关位置摆放广告牌理据欠充分，因广告牌原因导致贵南公司生意不好故欠付房租更是缺乏依据。根据相关法律规定，因贵南公司未按约支付租金理应按照贷款利率承担相应时段的利息损失。至于贵南公司主张其于2017年9月20日之后便不再继续经营，故不承担其后的房屋占有使用费之意见，因审理中贵南公司自认涉案店铺于2019年1月20日才被清场，诉讼至今，贵南公司也未提供充分证据证明在Z公司清场前其已经积极搬离并返还店铺，故原审法院判令贵南公司承担2017年9月20日至2019年1月21日间的实际占用房屋费用并无不妥，且原审法院已经充分考虑到停水停电对房屋使用造成的影响，根据双方过错程度酌定了相关费用尚属合理，本院予以认可。贵南公司对原审判决之其他项未提异议，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。贵南公司的上诉请求不能成立，予以驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4,450元，由上海贵南餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘静波审判员  唐建芳审判员  单 珏二〇二〇年九月四日书记员  朱骏南附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……