安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1058号 上诉人（原审被告）：刘启明，男，1964年3月4日出生，汉族，住江苏省无锡市江阴市。 委托诉讼代理人：赵鸥，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩敏，男，1962年11月26日出生，汉族，住安徽省淮北市濉溪县。 委托诉讼代理人：赵德宏，安徽亚星律师事务所律师。 上诉人刘启明因与被上诉人韩敏房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2020）皖0621民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘启明的委托诉讼代理人赵鸥，被上诉人韩敏及其委托诉讼代理人赵德宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘启明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回韩敏的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由韩敏承担。事实与理由：一、一审法院认定韩敏垫付电费4060元是错误的，刘启明不应承担该部分费用。韩敏在一审提交的电费清单用户名是皖北大厦，无法证明是刘启明的实际用电量，且商场二楼已经歇业，不可能产生大量的电费，该费用应包括韩敏使用的一楼电费。二、一审法院认定刘启明对房屋中物品的清空问题存在过错，判决刘启明承担房屋占用费4833.33元错误。刘启明在清空房屋的过程中没有任何过错，是韩敏以各种理由拒绝刘启明将剩余物品拿走。合同解除后，韩敏即对外招租，刘启明的物品并未影响韩敏招租。韩敏亦从未主动通知刘启明清空物品，说明韩敏未将房屋出租出去，本身也不会产生收益损失，刘启明不应承担房屋占用费。三、一审判决刘启明承担48333.33元违约金，没有事实依据及适用法律错误。韩敏处有刘启明5万元的保证金可以转为3月份的租金，刘启明并没有违约。即便认定刘启明拖欠租金有违约行为，但韩敏没有任何损失，一审法院不应支持违约金。四、即便刘启明有违约行为，本案还应考虑疫情对刘启明的重大影响，适用不可抗力等规定，免除刘启明的违约责任。 韩敏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，刘启明上诉理由缺乏事实依据，应当依法驳回。理由：1.韩敏垫付的4060元电费有充分事实依据，刘启明应当承担该费用。刘启明承租期间一直对缴纳电费没有异议，电费收据户名为皖北大厦实际上就是商场二楼，不存在包括一楼的电费，按照电费结算周期，4060元电费是刘启明二楼使用由韩敏代付的。2.原审判决刘启明支付1个月的房屋占用费48333.33元并无不当。刘启明自合同解除至腾空房屋，刘启明实际占用房屋2个月零8天，一审仅判决1个月房屋占用费已经照顾了刘启明。3.刘启明未按合同约定支付房屋租金，存在违约，其应支付年租金20%的违约金（11.6万元），一审酌减为48333.33元，亦充分照顾了刘启明。4.刘启明于2020年1月7日凌晨秘密将租赁房屋的物品运走，其行为已经充分表明不愿意履行合同和支付租金，属于恶意违约，更何况2020年1月7日，国家还未公布疫情。 韩敏向一审法院起诉请求：1.依法判决刘启明支付迟延交付租金的违约金140000元；2.请求依法判令刘启明支付租金91666元及后续房屋占用费（按每月58333元计算，暂从2019年11月1日计算至2020年3月31日，后续房屋占用费至刘启明腾空房屋返还之日止）；3.请求依法判令刘启明支付拖欠的电费4060元；4.本案诉讼费用由刘启明承担。 一审法院认定事实:2016年4月20日，韩敏作为乙方承租方与濉溪县皖北大厦商贸有限责任公司作为甲方出租方签订《房屋租赁合同》，约定将皖北大厦一楼和二楼租给乙方使用，租期自2016年5月1日至2019年4月30日止，并约定在合同租赁期内，乙方有权出租或转租他人经营。2019年4月28日，韩敏作为乙方承租方与濉溪县皖北大厦商贸有限责任公司作为甲方出租方就前述房屋继续签订《房屋租赁合同》，约定租期自2019年5月1日至2022年4月30日止，同时约定在合同期内，乙方有权转租、出租。2018年9月17日，韩敏作为甲方出租方与刘启明作为乙方承租方就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年11月1日至2023年10月31日，租期5年。乙方交付给甲方水电保证金5万元。租金支付为前两年租金70万元，租金一年一付，先付后租。每年期满前30日内支付下一年度的租金。合同第七条约定违约责任，乙方没有按约支付租金，且在催告后超过合同期限仍未支付的，以上均视为根本性违约，双方均有权单方解除合同。违反合同约定的违约方，对所造成的损失应予赔偿，并支付违约金。赔偿损失额为实际发生的直接损失，支付违约金为年租金的百分之二十。2019年10月22日，韩敏作为甲方与刘启明作为乙方签订补充合同，约定：1.经甲乙双方协商同意2018年9月17日双方签订的房租租赁合同所有条款不变，真实有效，甲乙双方在合同有效期内继续按条款执行。2.期限2019年11月1日-2020年10月31日。3.一年租金伍拾捌万元，乙方一次性交清。并备注10月31日付10万元；11月10日付10万元；余款1月15日付清。刘启明按约支付租金至2020年3月1日。2020年3月31日，因刘启明未按约支付租金，韩敏微信通知刘启明解除双方的房屋租赁合同，刘启明表示同意。随后，韩敏针对涉案房屋对外招租。2018年4月20日，刘启明即与韩敏协商将其物品清场，未果。刘启明于2018年9月17日第一次签订《房屋租赁合同》时，支付韩敏水电保证金5万元。刘启明未支付2020年2月至2020年3月期间的电费，韩敏垫付电费4060元。2020年6月8日，刘启明已将其物品清空。以上事实有当事人陈述及韩敏提供的欠条等证据在卷佐证。 一审法院认为:韩敏与刘启明之间租赁合同关系成立并生效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于当事人双方解除合同前的租金问题。2019年10月22日，韩敏与刘启明签订补充合同，约定：2018年9月17日双方签订的房租租赁合同所有条款不变，真实有效，双方在合同有效期内继续按原合同条款执行。同时约定2019年11月1日至2020年10月31日期间的租赁合同租金为58万元。双方于2020年3月31日解除租赁合同关系。结合刘启明已付清第一年租金并又已支付20万元租金的情况，故在双方解除合同关系之前，刘启明尚欠韩敏租金41666.67元（580000元/12个月*5-200000元）。关于房屋占用费问题，刘启明在租期未到的情况下，因其自身原因致租赁合同提前被解除后并未及时将自身的物品清除，关于其抗辩韩敏方故意不让其清空物品的说法，韩敏陈述系刘启明方未按合理手续清空，韩敏方有理由拒绝。庭审中，李启明方询问韩敏方是否可以清空个人物品，韩敏方亦表示同意，后又以刘启明方未按手续清空等，直至2020年6月8日，刘启明才将其物品清空，双方对房屋中刘启明方物品的清空问题均存在过错，故关于房屋占用费计算为一个月租金48333.33元为宜。关于迟延交付租金的违约金问题。当事人双方在补充协议中约定在合同有效期内继续按原合同（2018年9月17日签订的）条款执行，该份合同约定违约责任为没有按约支付租金，且在催告后超过合同期限仍未支付的，以上均视为根本性违约，双方均有权单方解除合同。违反合同约定的违约方，对所造成的损失应予赔偿，并支付违约金。赔偿损失额为实际发生的直接损失，支付违约金为年租金的百分之二十。刘启明在租期未到的情况下，因其自身原因致租赁合同提前被解除，韩敏方并未提供证据证明其直接损失数额，刘启明抗辩双方约定的违约金标准过高，依据相关法律规定，故本案中，结合本案案情，一审法院依法予以酌减为48333.33元。刘启明向韩敏缴纳水电费押金50000元，因刘启明欠缴2020年2月至2020年3月期间的电费，韩敏垫付电费4060元，故该款应从该处予以扣除。关于韩敏陈述其代刘启明缴纳水费的陈述，其并未提供证据予以证明，不予支持。韩敏应返还刘启明水电费押金45940元(50000元-4060元)。综上，韩敏要求刘启明支付欠付的租金41666.67元、违约金48333.33元、房屋占用费48333.33元，合计138333.33元，扣除水电费押金45940元，剩余合计92393.33元的诉讼请求，予以支持；对其他诉讼请求，不予支持。判决:一、刘启明于判决生效之日起十五日内支付韩敏欠付的租金、违约金、房屋占用费合计92393.33元；二、驳回韩敏的其他诉讼请求。案件受理费4836元，减半收取2418元，由刘启明负担1418元，韩敏负担1000元。 本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据.本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩敏提交证据如下：第一组证据：1、2020年5月29日委托书（委托人刘启明、受委托人刘喆）一份；2、2020年6月3日刘喆出具的证明一份；3、2020年6月8日刘喆出具的证明一份；4、刘启明、刘喆的身份证复印件，拟证明刘启明、刘喆系父子关系，刘喆受刘启明委托，在2020年6月3日、6月8日将刘启明承租房屋内的服装、鞋子、货架等拉走，房屋在2020年6月8日才实际退还给韩敏。第二组证据：1、濉溪县皖北大厦商贸有限责任公司证明一份；2、电表箱照片两张，拟证明韩敏一楼使用的房屋与刘启明二楼租赁的房屋分别安装了电表，分别记量。二楼电表户名为皖北大厦，由二楼商户经营用电使用。不存在一、二楼共同使用同一块电表。第三组证据：1、视听资料光盘一张，拟证明刘启明在未支付合同约定的租金情况下，于2020年1月7日凌晨派人将租赁房屋内货物拉走，2020年3月31日，刘启明的货物仍摆放在租赁房屋内。刘启明质证认为，对第一组证据真实性、关联性无异议，但未清空房屋的原因是因韩敏不让刘启明搬走货物，占用房屋的责任是韩敏而非刘启明。对第二组证据真实性无异议，但不能证明4060元电费是刘启明使用产生。对第三组证据（当庭播放）真实性异议，只能证明刘启明将部分货物转运到其他店面，不存在恶意违约。本院经审查认为，韩敏提供的三组证据具有客观性、真实性，本院予以采信。 二审查明事实：濉溪县皖北大厦商贸有限责任公司于2020年9月6日出具证明，内容为“我单位用电表情况说明，在濉溪县供电公司入户一楼电表户名为韩敏和赵德珍两块电表由一楼商户用电使用，二楼电表户名为皖北大厦一块电表由二楼商户经营用电使用”。 除上述事实外，本院二审查明其他的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.刘启明应否承担涉案房屋电费及数额如何确定；2.刘启明应否支付涉案房屋占用费、违约金及数额如何确定。 关于焦点1。刘启明上诉认为电费清单上的用户名为皖北大厦，不能证明是刘启明使用产生的费用。韩敏针对刘启明的该项上诉请求，二审提供了濉溪县皖北大厦商贸有限责任公司情况说明及照片，刘启明对真实性无异议，上述证据可以证明户名为皖北大厦电表由二楼商户经营用电使用。庭审中，刘启明亦认可整个二楼由其经营使用。结合电费清单上时间为2020年3月13日，此时双方还未解除合同，二楼商户经营用电产生的费用应由刘启明承担，韩敏先行垫付后，可以向刘启明主张权利，一审判决刘启明承担涉案房屋电费4060元，并无不当。 关于焦点2。根据本案查明事实，2020年3月31日，双方解除涉案房屋的租赁合同，刘启明于2020年6月8日将房屋内物品清空。刘启明上诉主张其一直没有清空物品的原因在于韩敏以各种方式拒绝。而韩敏辩称刘启明未提供委托他人搬走物品的委托手续，并非无理拒绝。一审法院考虑双方在刘启明物品清空问题上均存在过错，故酌情认定涉案房屋占用使用费为一个月租金48333.33元，并无不当。韩敏与刘启明签订房屋租赁合同合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。刘启明上诉主张其交纳5万元保证金可折抵3月份的房屋租金，其不存在违约。因该5万元的性质系保证金，且合同亦未约定可以转化为租金，其该项上诉请求与合同约定不符，本院不予采纳。刘启明未按合同约定按时交纳房屋租金，导致合同解除，存在违约。刘启明理应按照合同约定向韩敏支付年租金20%的违约金（11.6万元），一审法院考虑到刘启明的实际经营状况及疫情等因素，将本案违约金调整为48333.33元，已经根据法律规定酌情减少。刘启明上诉主张免除其违约责任，于法无据，本院不予支持。 综上，刘启明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4836元，由上诉人刘启明负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二〇年九月十七日 法官助理张颖 书记员刘培培 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。