江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0192民初1152号原告：南京浦积芯电子科技发展有限公司，统一社会信用代码91320111575927253C，住所地江苏省南京市浦口区雨合路20号。法定代表人：胡婧，执行董事。委托诉讼代理人：曹静，上海段和段（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈光愿，上海段和段（南京）律师事务所实习律师。被告：南京凡高投资管理有限公司，统一社会信用代码9132011157157004XH，住所地江苏省南京市浦口区江浦街道文德路35号。法定代表人：王金平，执行董事。原告南京浦积芯电子科技发展有限公司（以下简称浦积芯公司）与被告南京凡高投资管理有限公司（以下简称凡高公司）房屋租赁合同纠纷一案,南京市浦口区人民法院于2019年11月22日立案。南京市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）苏01民辖120号批复，指定本案由本院审理，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦积芯公司的委托诉讼代理人曹静、陈光愿到庭参加诉讼。被告凡高公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浦积芯公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被告于2015年5月18日签订的《房屋租赁协议》并判令被告立即腾空房屋；2、判令被告立即支付自2017年7月15日起至实际搬离之日止的房屋租金（按照80万元／年的租金标准计算）3、判令被告支付原告律师代理费8万元及垫付物业费12万元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月18日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：1、原告将位于南京市浦口区内会议中心部分房屋出租给被告；2、租赁面积共计3385平方米；3、租赁期限自2015年8月16日起至2035年8月15日止，为期20年；4、租金自2015年8月16日开始计收，租金总额共计2244.83万元；5、租金收取方式：前三年每年80万元，第四年82.4万元等，年租金每年分两期支付，上半年租金于每租约年的7月15日前支付，下半年租金于每租约年的1月15日前支付。合同签订后，原告已按约将房屋交付给被告，然而截止起诉之日，被告仅向原告支付了租金120万元，后续租金再未支付。原告多次与被告电话沟通并向被告发出了履行催告通知，但被告一直未予履行和回复。截止起诉之日，被告已逾期21个月未履行合同义务。原告认为被告是以自身消极行为向原告表达了不再继续履行合同并要求解除合同的意思表示，为明确被告解除合同的意思表示，避免其为了规避承担违约责任而采取拖延措施，造成原告损失不必要扩大。原告再次发函要求被告支付拖欠租金并明确回复是否继续履行合同。但截至诉讼之日，被告一直未予回复。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告凡高公司未答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年5月18日，出租方南京浦江生物科技有限公司（以下简称浦江公司、甲方）与承租方即被告（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定如下：1、租赁物位于南京市浦口区内会议中心部分房屋（负一层游泳区域，地上第三层区域共计约3385平方米，游泳池部分1900平方米，第二层区域1485平方米），包括租赁物中现有设备（负一层的全楼游泳正常运行设备、游泳池装修现状交付，地上第三层毛坯交付，基础消防设施）；2、租赁期间自2015年6月16日至2035年8月15日共计20年，免租期2个月自2015年8月16日起计收租金；3、租金标准：租赁期限内租赁资产租金总额2244.83万元，其中第一、二、三年租金80万元（含房屋租金52.8万元／年，机器设备租金27.2万元／年），自第四租约年起，租金标准逐年上涨；4、押金及定金：合同签订之日起3个工作日内乙方向甲方支付合同定金10万元，合同生效后定金转化为合同第一年租金；乙方在进场前向甲方支付房屋押金20万元，2015年8月1日前向甲方支付房屋押金30万元，合同到期后，押金退还乙方；5、合同的变更、解除及终止。合同期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁房屋设备设施，并有权没收租赁押金：（一）利用租赁场地进行违法活动；（二）擅自改变租赁场地的用途、房屋结构；（三）违反约定，逾期30天不缴纳租金。6、房屋及设备的返还：若乙方在本合同解除后15日内或租赁期届满后15日内仍未完成租赁房屋及设备设施的返还，则自逾期交还之日起，每日按所在租约年日租金标准向甲方支付逾期占用使用费；租赁结束或合同解除后，甲方如发现乙方未结清费用或拖欠税款、规费的，10日内书面通知乙方交付；如甲方代为偿付了乙方费用，甲方有权向乙方追偿。7、违约责任：任何一方不履行其在本合同项下之义务，即视为违约，守约方有权要求违约方继续履行合同或支付违约金，违约方还应就其违约所造成守约方的经济损失（包括诉讼费、律师费）进行赔偿，如双方均有过错，应根据过错之大小，由双方分别承担违约责任。同日，被告凡高公司（乙方）就案涉租赁场所与南京鼎欣物业管理有限公司（以下简称鼎欣公司、甲方）签订《商业物业服务合同》，约定甲方为乙方承租的浦江公司房屋提供物业服务，服务期限及免租期同乙方与浦江公司的房屋租赁协议一致，服务费用为第一年至第三年每年6万元，自第四租约年起上涨，物业费总计168.4万元。后被告凡高公司于2015年5月19日向浦江公司支付定金10万元，于2015年6月10日向浦江公司支付押金50万元，于2015年8月24日向浦江公司支付设备款30万元，于2017年3月29日向原告支付80万元，同日向原告支付水电费147295元，于2017年5月18日向鼎欣公司支付物业费3万元。2016年3月7日，浦江公司企业名称变更登记为浦积芯公司。2016年4月1日，案涉房屋所在楼栋所有权人登记在原告浦积芯公司名下。2018年1月24日，由于被告凡高未按期缴纳房屋租金，原告向被告凡高公司发送书面《通知》一份，载明根据双方签订的《房屋租赁协议》，被告应于2018年1月15日前向原告支付房屋租金80万元及水电费100035元、物业费6万元。2018年2月8日，被告凡高公司向原告回复《工作函》称，被告已向原告支付押金50万元及2015年5月9日至2017年底租金120万元，已向鼎欣公司支付物业费3万元，尚欠鼎欣公司物业费3万元。另原告并未给被告开具已支付部分租金及物业费的发票。2018年7月14日，被告凡高公司向原告支付租金40万元。2018年8月，原告与南京泰永源物业管理有限公司（以下简称泰永源公司）签订《芯浦科创中心物业服务合同》，约定泰永源公司为包括案涉租赁场所在内的芯浦科创中心（占地面积16637.3平方米，总建筑面积60288.85平方米）提供物业管理服务，期限自2018年7月1日至2021年6月30日，年物业管理费2748958元。后原告浦积芯公司分数次将2017年至2019年物业费支付给了泰永源公司。2019年6月，原告浦积芯公司先后两次向被告凡高公司寄送律师函，函告被告收到律师函之日起向原告支付租金121.2万元、物业费9万元、水电费184627元及逾期违约金，但均以联系不上何昌林为由被退回。另查明，原告浦积芯因本起纠纷委托上海段和段（南京）律师事务所代理诉讼，支付律师代理费80000元。再查明，原告浦积芯公司于2019年7月9日以房屋租赁合同纠纷为由将被告凡高公司诉至南京市浦口区人民法院，后撤回起诉。庭审后，本院前往位于雨合路20号的案涉租赁房屋实地勘察。案涉房屋所在楼栋一楼入口处被门锁锁着。楼栋内负一层为游泳池，一楼及三楼部分健身器材及附属设备设施已拆除在地板上，三楼大部分区域有大量健身器材。物业人员称2019年国庆节期间有疑似被告方人员欲私自将健身器材拆除搬走，但物业及原告方人员未予准许并报警处理。以上事实，有原告浦积芯公司的庭审陈述及提供的《房屋租赁协议》、工商变更登记资料、不动产权登记证、《通知》、记账凭证、《工作函》及附件、案涉房屋现状照片、《商业物业服务合同》、《律师函》及EMS邮寄凭证、《委托代理合同》及律师费发票、支付凭证截图等证据在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告凡高公司与浦江公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立且合法有效，双方均应当按照协议约定履行各自义务。后浦江公司名称依法变更登记为浦积芯公司，则浦江公司案涉《房屋租赁协议》的权利义务亦应由原告浦积芯公司承继。因被告凡高公司未按照合同约定期限支付房屋及机器设备租金，经催告后仍未支付，已构成违约，故原告浦积芯公司有权依据合同第15.2条约定行使合同解除权，故本院对原告要求解除浦江公司与被告凡高公司于2015年5月18日签订的《房屋租赁协议》并由被告凡高公司腾空返还房屋的诉讼请求依法予以支持。对于被告凡高公司自《房屋租赁协议》签订后向原告支付相关款项的数额及性质的认定，结合原告提供的记账凭证及《工作函》，本院认定被告凡高公司共计向原告支付房屋及设备租金130万元（2015年5月19日支付定金10万元转化为租金、2017年3月29日支付租金80万元、2018年7月14日支付租金40万元），支付押金50万元，支付设备款30万元，支付鼎欣公司物业费3万元。合同解除后，被告支付的50万元押金可在欠付原告房屋及机器设备租金中抵扣，故本院认定被告凡高公司租金已付至2017年11月15日（2015年8月16日至2017年11月15日共计180万）。因案涉房屋现仍由被告的机械设备占用，被告凡高公司应向原告支付房屋占有使用费至实际搬离之日止，故本院认定被告凡高公司应按照80万元/年的租金标准向原告支付自2017年11月16日起至实际搬离之日止的房屋及机器设备租金（占有使用费）。根据合同约定，租赁结束或合同解除后，原告如发现被告未结清费用或拖欠税款、规费的，10日内书面通知被告交付；如原告代为偿付了被告费用，原告有权向被告追偿。原告浦积芯公司提供的物业费票据能够证明其已代被告支付了相应的物业费，故对原告浦积芯公司向被告凡高公司追偿12万元物业费的诉讼请求，本院亦予以支持。又因双方在合同中约定违约方还应就其违约所造成守约方的经济损失包括诉讼费、律师费进行赔偿，现原告主张被告承担因本案诉讼支出的律师代理费8万元，该数额未超过相应行业收费标准，本院亦予以支持。被告凡高公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃答辩、举证、质证之权利，可能产生的不利法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告南京浦积芯电子科技发展有限公司（原企业名称：南京浦江生物科技有限公司）与被告南京凡高投资管理有限公司于2015年5月18日签订的《房屋租赁协议》，被告南京凡高投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于南京市浦口区内会议中心部分房屋（《房屋租赁协议》约定的租赁范围）腾空并返还给原告南京浦积芯电子科技发展有限公司；二、被告南京凡高投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内按照80万元/年的标准向原告南京浦积芯电子科技发展有限公司支付自2017年11月16日起至实际返还房屋之日止的房屋及机器设备租金（占有使用费）；三、被告南京凡高投资管理有限公司本判决发生法律效力之日起七日向原告南京浦积芯电子科技发展有限公司支付代垫的物业服务费12万元；四、被告南京凡高投资管理有限公司本判决发生法律效力之日起七日向原告南京浦积芯电子科技发展有限公司支付律师代理费8万元；五、驳回原告南京浦积芯电子科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19416元，公告费300元，合计19716元，由被告南京凡高投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费19416元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。审 判 长  米庆光审 判 员  戴维扬人民陪审员  刘福洲二〇二〇年九月二日书 记 员  陈杨杨