浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初5400号 原告（反诉被告）：张一峰，女，1969年2月6日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：史一峰，宁波市鄞州区钱湖法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：郑美珍，女，1975年9月19日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：王天，浙江金道（宁波）律师事务所律师。 原告张一峰与被告郑美珍、郑美华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年7月9日向本院提起诉讼，诉讼中，原告自愿撤回对被告郑美华的起诉，本院裁定予以准许。本院于同日立案受理后，适用简易程序进行审理。被告提起反诉，本院经审查后予以准许并对反诉一并受理，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人史一峰，被告郑美珍及其委托诉讼代理人王天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张一峰向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告郑美珍继续履行2019年8月22日签订的房屋租赁合同，并支付2020年3月15日到2021年3月14日的租金人民币68000元；2.被告支付违约金人民币10833元。 被告郑美珍答辩称：一、原告主体不适格。原告与被告确实签订了房屋租赁合同，但原告并非房屋所有权人，也无法证明其基于不动产物上权利的权利来源的真实性；二、因疫情的不可抗力，被告早在2020年3月15日之前已经明确通知原告不再继续租赁房屋，根据合同的第四、第五条约定，解除合同双方均不构成违约，被告无需支付原告违约金；三、因疫情影响，被告亏损巨大，双方不具备继续履行合同的基础。本案属于事实上不能履行的情形。 被告（反诉原告）郑美珍提起反诉，请求判令：1.确认自2020年3月15日与原告解除宁波市海曙区××街××号房屋的租赁合同关系；2.原告免除被告2020年1月15日至2020年3月15日期间租金共10832元，退还押金5000元；3.原告赔偿被告装修房屋费用30000元。 原告（反诉被告）张一峰答辩称：一、不同意被告解除合同，被告应当继续履行合同；二、假如法院认定合同解除的，则合同的违约方系被告，被告房租应按照68000元一年的标准按实计算；被告支付两个月租金的违约金；对于押金需要扣除水电费后结算；对装修费用原告无需赔偿；对疫情期间的房租原告没有义务给予减免。 经审理，本院对事实认定如下： 宁波市海曙区××街××号房屋所有权人系案外人李大甫、李立。原告与李大甫系夫妻关系，李立系李大甫与原告的儿子。原告与被告于2019年8月22日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市海曙区××街××号房屋出租给被告，租期三年，从2019年3月15日至2022年3月15日，租金缴纳时间：每年付一次，先付后住，其中第一年65000元，第二年68000元，第三年70000元。每次付款需提前一个月，以此类推。租房押金5000元，到期结算后归还，不计息。违约责任：自合同签订后立即发生法律效力，任何一方不得无故终止协议。如发生违约情况，违约方应支付给守约方违约金二个月房租，并按实结算房租。同时合同还约定：水、电、电话的使用费及卫生费、物业管理费、税费等由承租人负担。租期内因不可抗拒的原因导致毁损和造成损失的，协议自然终止，双方互不承担违约责任。被告承租房屋后用于经营美甲等业务。被告按时支付了第一年2019年3月15日至2020年3月14日期间的租金以及押金5000元，之后的租金一直未付。原告向被告催收租金后，被告于2020年3月4日通过微信向原告表示因店铺亏损，自己没钱付房租，向原告协商要求原告将房屋另租他人或者被告自己去寻找其他的承租人，之后被告又陆续发微信给原告，称店铺没有转租出去，房租被告也付不出了，原告可以随时将房屋收回去，自己可以腾空店铺，但原告未在微信上回复被告。原告于2020年5月7日发函给被告，认为合同尚未到期，要求被告支付2020年3月15日至2021年3月14日的年租金68000元及延迟支付的损失。被告收到函后又通过微信方式联系原告表示自己付不出房租，后原告于2020年5月14日向本院起诉。 被告郑美珍陈述其于2020年4月20日搬离案涉房屋，2020年5月7日将租赁房屋的钥匙放在房屋空调机位下的空档处，并发微信给原告，但原告未回复被告，亦未接收钥匙。被告于本案庭审当日即2020年8月28日将钥匙当庭交付给原告代理人。 庭审中，双方确认水电费按照被告欠付100元进行结算。 另，案涉房屋原告和案外人张郑雅签订了《房屋租赁合同》，被告从张郑雅处协商转租后和原告签订了《房屋租赁合同》。 以上事实由原告提供的产权证、《房屋租赁合同》、函、户口本各一份、被告提供的微信聊天记录一组、照片一组、原告和张郑雅签订的《房屋租赁合同》一份以及原、被告的陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点：一、原告诉讼主体是否适格；二、合同能否解除；三、如合同能够解除，违约责任如何承担；四、被告主张因疫情影响要求减免两个月租金的主张是否有依据。五、被告主张的装修费损失是否有依据。 关于第一个争议焦点。案涉房屋的产权人系案外人李大甫和李立。而原告和李大甫系夫妻关系，原告系李立的母亲，本院认为基于原告和实际产权人的身份关系，且李大甫和李立均明确房屋同意由张一峰出租、使用，权益由其享有，故本院认为原告张一峰有权就案涉房屋进行出租。原告系适格的诉讼主体，其和被告之间签订的合同合法有效。 关于第二个争议焦点。被告要求解除合同的理由是因新冠肺炎疫情的影响无力缴纳房租和继续经营，构成不可抗力致使合同目的无法实现，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，如因不可抗力导致合同目的无法实现的，当事人可以解除合同。本案中，新冠肺炎疫情虽对合同履行产生了一定影响，但尚未达到令合同目的不能实现的程度，本案中合同约定的租赁期限截至2022年3月15日，合同履行期限较长，而合同的根本目的不会因相对时长较短的新冠肺炎疫情导致无法实现，且被告提出不付下期租金时疫情刚发生不久，故本案不属于不可抗力导致合同目的不能实现的情形，故对被告该抗辩，本院不予采纳。被告要求解除合同的行为应定性为违约方行使合同解除权性质。本院认为，鉴于被告已经实际腾退房屋不再经营，双方的合同目的已无法实现，若不解除房屋租赁合同，一方面将导致涉案房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占有使用房屋的情况下承担租金损失，故应当准许被告解除合同。被告主张在2020年3月15日与原告解除合同，但本院认为，被告在微信中告知原告自己付不出房租，要求房东收回房屋，但原告对于被告的该主张一直未同意，且在2020年5月7日还通过函的形式向被告催讨房租，故双方一直未就合同解除协商达成一致，故本院确认应当以被告诉讼方式将反诉状送达原告之日2020年8月12日为合同解除日。关于案涉房屋的交付时间，被告虽然主张自己于2020年4月已经搬离，同年5月7日将钥匙放置在店铺外，并于微信方式告知原告，但本院认为，首先双方对合同是否解除并未自行协商达成一致，其次被告也并未将钥匙直接交还原告，故难以认定被告向原告交付案涉房屋的事实，故本院认为以本案庭审当日即2020年8月28日被告将钥匙当庭交付给原告代理人为被告交付房屋的时间为宜。 关于第三个争议焦点。如前所述，本案系被告违约解除，本院确认合同于2020年8月12日解除，被告应当支付从2020年3月15日至2020年8月28日该期间的租金及按租金标准的占有使用费30926元（68000元/365天×166天）。合同中对违约责任作了约定，现被告违约解除合同，应当按照合同约定支付守约方2个月房租的违约金，本院认为上述原告主张符合合同的约定，应当予以支持。原告自愿按照第一年的租金标准计算违约金，不违反规定，本院予以确认，被告支付违约金的金额为10833元（65000元/12个月×2个月）。 关于第四个争议焦点。首先被告并未举证店铺经营是否因疫情影响以及疫情对其营业收入造成的影响；其次原告出租的是自有用房，被告作为承租人要求原告分担承租过程中的风险缺乏合理性，故被告提出要求减免两个月租金的主张本院不予支持。 关于第五个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……本案系被告违约导致合同解除，被告请求原告支付装修损失的，本院不予支持。 综上，本院认为，原、被告于2019年8月22日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方均应依约履行。原告按约交付了房屋，被告有支付租金的义务。现被告未按时支付房租，并违约解除合同，应当支付租金并承担相应的违约责任。因合同解除的，被告支付的押金应当一并在本案中处理。扣除被告欠付的100元水电费，原告应当退还被告的押金为4900元。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张一峰与被告（反诉原告）郑美珍2019年8月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月12日解除； 二、被告（反诉原告）郑美珍支付原告（反诉被告）张一峰欠付的租金及占有使用费30926元、违约金10833元共计41759元； 三、原告（反诉被告）张一峰退还被告（反诉原告）郑美珍押金4900元； 四、上述第二、三项经折抵，被告（反诉原告）郑美珍应支付原告（反诉被告）张一峰款项36859元，该款项于判决生效之日起十日内支付； 五、驳回原告（反诉被告）张一峰、被告（反诉原告）郑美珍的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1770元，减半收取885元，由原告张一峰负担463元，由被告郑美珍负担422元，反诉受理费946元，减半收取计473元，由被告（反诉原告）郑美珍负担410元，由原告（反诉被告）张一峰负担63元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 罗书君 二〇二〇年九月三十日 代书记员 蒋 欣 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条第（二）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；