贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初1332号原告：王柳，女，1992年9月9日出生，侗族，住贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：谌静，女，1968年12月13日出生，侗族，住贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。系原告王柳之母亲。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。原告王柳诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周之勇独任审判，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谌静到庭参加诉讼，被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判决被告退还原告缴纳的维修基金3910元；2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金186.13元（根据购房合同第十五条第一款第2项支付违约金，房屋总价款186127.2元×0.1%=186.13元）；3、判决被告退还多收原告的房屋面积费12903.11元，根据购房合同第五条四款第2项的（2）条款有关规定：面积误差比=（110.79㎡－116.37㎡）÷116.37㎡×100%=4.8%，超出百分比4.8%－3%=1.8%，超出面积：（1）116.37㎡×3%×1680元/㎡=5865.05元、（2）116.37㎡×1.8%×2×1680元/㎡=7038.06元，两项合计为12903.11元。以上总费用16999.24元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年3月7日与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，该合同约定商品房面积为116.37㎡，房屋单价1680元／㎡，房屋总价为195501.6元整，实际办证面积只有110.79㎡，总房价为186127.2元。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付超出面积全部房款（被告以产权调换方式安置原告的房屋），房屋维修基金，物业管理等费用全部交清，由被告代为收取，被告至今仍然未将代收的维修基金上交住建部门，导致原告自己去办理房屋产权证时还要重新缴纳维修基金才能办理房屋产权证，原告办完房屋产权证后多次上被告公司协商退钱均以没钱为由欺骗原告。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠，搪塞原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特依法向人民法院起诉，请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、《身份证复印件》，证明原告的身份；2、《商品房买卖合同复印件》，证明双方买卖关系成立；3、《房产证复印件》，证明原告自己交纳维修基金以及契税，自己到房管部门办理不动产权证的事实，购房合同与实际面积不符的事实；4、《登记备案表复印件》，证明买卖合同已合法备案的事实；5、《收据复印件》，证明原告原来已经交维修基金给被告的事实，后原告办证又另行交纳了维修基金的事实。被告在举证期限内未向本院提交任何证据。经审理查明：原告于2012年3月7日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，房屋建筑面积为116.37㎡，单价为1680元／㎡，房屋总价格195501.6元整。合同中注明，因原告向被告购买的房屋属于置换房屋，原告用于置换的原被拆迁房屋面积为97.76㎡，置换的新房面积大于旧房面积18.61㎡，由原告按照1680元／㎡标准补差给被告，补差价款为31265元。同时合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果原告不选择退房，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。另外，双方在合同第五条中选择约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，由具有房地产面积测绘资质的机构测算，并经当地房地产管理部门认定的面积为准，据实结算。嗣后，原告依约向被告缴纳了房屋补差价款，并缴纳了房屋维修基金3910元给被告，被告也按时向原告交付了房屋。由于被告没有按照约定期限取得相关资料报产权登记机关备案，造成原告在规定期限内未取得房地产权属证书，原告于2018年5月2日自己到黎平县国土资源局办理了不动产权证书，证号为：黔（2018）黎平县不动产权第0000823号。房屋产权登记面积为110.79㎡，与合同约定面积相差5.58㎡。办理房屋不动产权证时，原告自行缴纳了维修基金、契税等费用。上述事实，有原告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原告用拆迁旧房屋与被告开发建设的位于黎平县房屋进行置换，并且双方签订了《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、房屋面积补差、面积确认及面积差异的处理、办理房屋产权证等事项均作了明确约定，双方均应该按照合同的约定履行义务。合同签订后，原告扣除房屋置换等额面积，多出18.61平方米房屋面积已经按照1680元／㎡价格补足给被告。被告也按时交付了房屋给原告，但没有在约定期限内使原告取得房地产权属证书，被告的行为已经违约。虽然原告请求的是逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金，但依据合同约定，实际为房屋产权登记违约金，被告应当按照已付房价款的0.1%向原告支付。因原告办证房屋面积为110.79㎡，按照1680元／㎡标准计算，房屋总价款为186127.2元，被告应承担的房屋产权登记违约金为：186127.2元×0.1%＝186.13元，被告应支付给原告；关于房屋维修基金的退还问题。因原告向被告购买（含置换）房屋时，已经向被告交纳了房屋维修基金3910元，但被告并没有将该款交至相关职能部门，导致原告在办理房屋不动产权证书时需另行交纳房屋维修基金，故被告收取的3910元房屋维修基金应退还给原告；对于房屋面积的确认及面积差异的处理问题。因原、被告双方在合同中已经自行约定，即商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，由具有房地产面积测绘资质的机构测算，并经当地房地产管理部门认定的面积为准，据实结算。从原告办理的房屋不动产权证书显示，黎平县自然资源局已经认定该房屋实际建筑面积为110.79㎡，而双方合同约定的房屋建筑面积为116.37㎡，房屋面积差实际为：116.37㎡－110.79㎡＝5.58㎡，按照双方约定的价格1680元／㎡，被告应退还原告多交的房屋面积款为：5.58㎡×1680元＝9374.4元，原告请求超出部分本院不予支持。对于原告要求按照合同中面积误差比公式计算应退房价款的意见，由于双方签订合同时，并未选择按照该原则处理，故本院不予采纳。因被告经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应视为放弃自己的辩论、举证权利，将自己承担不利的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后15日内支付原告王柳房屋产权登记违约金186.13元；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后15日内返还原告王柳交付的房屋维修基金3910元；三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后15日内返还原告王柳多交付的房屋价款9374.4元；四、驳回原告王柳的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，减半收取112元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担68元，原告王柳负担44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限间最后一日起二年内，向本院申请执行。审判员  周之勇二〇二〇年九月二日书记员  王钰亨