上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6895号上诉人（原审原告、反诉被告）:上海淳邑实业发展有限公司，住所地上海市松江区新松江路1277号503室。法定代表人：吕永山，执行董事。委托诉讼代理人：蒋文，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鎏，上海新松律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘俊，男，1992年8月10日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人上海淳邑实业发展有限公司（以下简称淳邑公司）因与被上诉人刘俊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江人民法院（2020）沪0117民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人淳邑公司上诉请求：1.维持一审判决第四项；2.撤销一审判决第一项，改判双方合同于刘俊收到其起诉状副本之日起解除；3.撤销一审判决第二项，改判刘俊按照每日人民币（以下币种相同）277.18元的标准支付自2019年8月19日起至实际返还租赁房屋之日止的租金，暂算至起诉之日为37,941.75元；4.撤销一审判决第三项，改判刘俊按每日65.99元支付自2019年12月19日起至实际返还租赁房屋之日止的物业管理费，暂算至起诉之日为1,003.74元；5.撤销一审判决第五项、第七项，改判驳回刘俊在一审中的全部反诉请求；6.撤销一审判决第六项，改判支持其要求刘俊拆除租赁房屋中的装饰装修及附属物、恢复原状的诉讼请求及其要求刘俊支付律师费8,948元的诉讼请求。事实和理由：1.2019年12月18日刘俊向其发出《撤铺通知》系单方毁约行为，其于次日即向刘俊发出《律师函》提出异议并要求继续履行合同；2020年1月13日刘俊交还租赁房屋钥匙和水电卡系单方行为，且在其于2010年1月2日起诉之后做出，其接收钥匙的行为仅为事实行为，双方并未达成合意；2.其在起诉时即明确要求刘俊拆除附属物、恢复原状，而刘俊交还钥匙在其起诉后，一审仅以其接收刘俊交还的钥匙就视为其放弃上述诉讼请求，属适用法律错误；3.一审推断其减免四个月租金的意思表示未附条件缺乏依据，其作为专门从事商业房屋转租以获取收益的转租人，对租金的减免必然附商业条件；一审若不根据交易习惯来认定，至少应参照适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（六）项来认定，即“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”；4.租赁保证金为刘俊向其缴纳，以确保合同期内依约履行和合同期满后依约返还等，并未约定违约双倍赔偿等惩罚性内容，故一审认定租赁保证金为履约定金有误；根据合同约定，该租赁保证金在刘俊存在违约行为的情况下，不予返还，故一审法院判令其归还保证金有误；5.根据双方合同12.3条约定，“甲方（指淳邑公司）将该房屋（指出租给刘俊的房屋）恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费（若有）由乙方承担，……”截止起诉之日，刘俊并未返还所租赁房屋，故其要求恢复原状后返还，相关律师费应由刘俊承担，一审驳回其该项诉讼请求属适用法律错误。被上诉人刘俊辩称，1.2020年1月13日，淳邑公司的法定代表人吕总将其领到财务室，其将所租赁房屋的钥匙、注册在该房屋中的营业执照注销回执交淳邑公司，双方将水电费结清，当时淳邑公司要求其留下吧台、油烟净化器等设施设备，并没有要求其恢复原状，其归还了全部材料，财务室才盖章认可；淳邑公司接收钥匙等并盖章认可，表明淳邑公司认可其交还房屋，淳邑公司现在是否还要这些设施设备与当时双方交接已经无关了，淳邑公司现要求其将房屋恢复原状以及要求其承担交还房屋以后的租金、物业管理费、水电费等不应获得支持；2.淳邑公司已经要求其支付高额违约金，还要求没收其保证金没有依据；3.一审中，其提交的淳邑公司的催款单，和其支付租金的凭证，足以证明淳邑公司同意减免四个月租金，现要求其支付，不应获得支持；4.对淳邑公司其他上诉请求均不同意，同意一审意见。据此，其请求二审驳回上诉，维持原判。淳邑公司诉至一审法院，请求：1.判令解除其与刘俊签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘俊拆除位于上海市松江区XX路XX号XX广场XX层XX号房屋（以下简称“讼争房屋”）内的装饰装修物等附属物，恢复原状，腾空讼争房屋后返还给其；3.判令刘俊支付淳邑公司自2019年8月19日至讼争房屋实际返还之日止的租金，按照每日277.18元计算；4.判令刘俊支付淳邑公司自2019年12月19日至讼争房屋实际返还之日止的物业管理费，按照每日65.99元计算；5.判令刘俊支付淳邑公司违约金62,634元；6.判令淳邑公司无需向刘俊返还租赁保证金20,878元；7.判令刘俊赔偿淳邑公司律师费8,948元；8.判令刘俊赔偿淳邑公司自判决生效之日起至讼争房屋实际返还之日止的租金损失，按照每日831.54元计算；9.判令刘俊支付淳邑公司自2019年12月23日至2020年1月13日止的逾期注销工商登记之违约金5,820.78元。一审审理中，淳邑公司自愿放弃第8项诉讼请求。刘俊提出反诉请求：1.判令淳邑公司返还多收取的房屋租金28,055.20元；2.判令淳邑公司返还多收取的物业管理费10,019.70元；3.判令淳邑公司返还租赁保证金20,878元。一审法院认定：坐落于上海市松江区XX路XX号房屋登记在案外人上海A有限公司名下。2017年8月31日，案外人上海A有限公司与淳邑公司以及案外人吕永山、张某、上海B有限公司签订《房屋租赁合同》，约定案外人上海A有限公司将坐落于上海市松江区XX路XX号房屋出租给淳邑公司，租赁期限为2018年8月1日至2033年7月31日，其中十一个月为装修免租期。淳邑公司在租赁期间，在履行合同义务、遵守法律法规的前提下可对房屋进行转租。合同另对其他相关事项进行了相应约定。2018年8月16日，淳邑公司（甲方、出租方）与刘俊（乙方、承租方）就讼争房屋签订《房屋租赁合同》一份。合同第2.1条约定，本合同签订时，双方确认讼争房屋的建筑面积为113平方米，该房屋交付装修时，双方共同签署认可的《交付使用书》所载明的面积为计租面积；若因政府部门要求对甲方布局进行调整致使房屋面积变更的，双方同意按照政府部门要求作相应的变更调整，而不构成任何一方的违约行为。双方确认按照变更或调整后的计租面积执行合同条款。合同第3.1.1条约定，双方确定讼争房屋验收交付日为2018年8月16日。合同第3.2条约定，自房屋交付之日起至2018年10月15日为乙方可享受的装修免租期。除本合同中有特别约定，否则，该装修免租期不因任何原因而延长。合同第3.4.1条约定，装修免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但仍须缴纳实际发生的装修管理费、装修垃圾外运费、水、电、燃气、通讯、超时空调费（指甲方正常营业时间以外的空调费）及使用该商铺所发生的一切费用。合同第4.1条约定，本合同项下租赁期为3年，自计租日起算，至次年当月当日的前一日为第一个租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此计算，直至租赁期届满，本合同所述的“计租日”为装修免租期届满后的次日。合同第5.3条约定，租赁合同终止后，若乙方未发生本合同约定的任何违约责任，且按甲方交付时的状态将讼争房屋交还甲方后，甲方同意在乙方付清租赁期间发生的全部费用后，在90日内向乙方无息退还租赁保证金。若乙方违反本合同的任何条款或甲方管理规定，或因乙方原因导致合同解除的，租赁保证金不予退还（归甲方所有），此外乙方还应按本合同其他条款的约定承担相应违约责任。合同第6.1.1条约定，本合同项下租金为2.453元/天/平方米，自租赁期开始之日起第1个租金计收年度的年租金为101,178元，月租金为8,431.5元。其后第3年起每年租金在上一周期年租金的基础上递增4%。合同第6.1.2条约定，甲乙双方同意租赁期内租金支付实行先付后用的原则，每六个月为结算周期，乙方应在本合同签订之日起三日内向甲方支付第一期的租金。以后，乙方应至少提前一个月支付下一周期的租金。合同第6.2条约定，本合同项下的物业管理费为0.584元/月/平方米。物业管理费支付实行先付后用原则，每六个月为结算周期，乙方应在本合同签订之日起三日内向甲方支付第一期的物业管理费。其后，乙方应至少提前一个月支付下一周期的物业管理费。本条所述“物业管理费”，指广场公共卫生、安保、设施设备运行等费用。合同第6.4条约定，乙方应按照本合同约定，如期足额向甲方或其指定的管理公司支付各项费用，包括但不限于租金、物业管理费、能源费等。若乙方逾期向甲方支付本合同约定的任何费用，不足十五日的，每逾期一日，按逾期应支付总额的0.5%向甲方支付违约金；逾期超过十五日（含十五日），按逾期应支付总额的1%向甲方支付违约金。逾期超过三十日（含三十日），仍未足额支付应付款项的，甲方有权立即解除本合同，且乙方已付费用及保证金不予退还。合同第12.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及扩容、增建和改建物品拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。合同第12.3条约定，乙方未依本合同12.1条约定交还房屋满3日的，甲方有权开启房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出房屋，将房屋腾空收回。甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。……甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费（若有）由乙方承担，甲方发出付款通知后七日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。合同第13.1条约定，如乙方出现下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权通知乙方立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之租赁保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于六个月租金及物业管理费总和的违约金；如前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。……2.逾期不支付装修免租期内费用及租赁期开始后的租金、物业管理费、宣传推广费（如有）或其他费用累计超过30日；3.乙方未经甲方同意擅自不营业或中断营业；……。合同附件（一）为平面图，载明讼争房屋的面积为113平方米。合同附件（二）为“交付条件”，载明当日，双方对讼争房屋进行了验收交接。合同另对其他相关事项进行了相应约定。同日，刘俊向淳邑公司支付了六个月的租金50,589元、物业管理费12,045元，租赁保证金20,878元。另，刘俊向淳邑公司支付了装修工程押金。2018年9月25日，刘俊在讼争房屋注册登记成立“上海市松江区XX街道XX餐饮店”个体工商户。2018年12月12日，刘俊就“上海市松江区XX街道XX餐饮店”取得上海市松江区公安消防支队出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其上载明场所建筑面积为66平方米。2019年4月28日，淳邑公司向刘俊退还工程押金10,000元，扣水电费100元。2019年6月4日，淳邑公司向刘俊发出《催款通知》（淳服字第190604-7号），要求刘俊最迟于2019年5月19日向淳邑公司支付自2019年6月19日至2019年12月18日止的房租，金额为16,863元，并要求刘俊最迟于2019年5月19日向淳邑公司支付自2019年6月19日至2019年12月18日止的物业费，金额为12,045元。2019年6月17日，刘俊向淳邑公司支付上述《催款通知》中载明的租金16,863元以及物业费12,045元，合计28,908元。淳邑公司分别于2019年11月15日、2019年11月25日、2019年12月3日、2019年12月18日向刘俊发出通知，向刘俊催讨自2019年12月19日至2020年6月18日止的房租50,589元以及物业费12,045元。2019年12月18日，刘俊向淳邑公司发出《撤铺通知》，表示因店铺长期亏损未能止损最终入不敷出导致再无经济能力支付余下房租，故现特提出撤铺通知。2019年12月19日，淳邑公司向刘俊发出《律师函》，载明不同意刘俊提出的撤铺申请，要求刘俊继续履行房屋租赁合同并在三日内支付到期应付租金及物业管理费款项62,634元。2020年1月13日，淳邑公司在《移交清单》中加盖了财务章，确认收到刘俊交付的水电卡三张、卷帘门钥匙一把、个体工商户注销登记通知书一份。一审审理中，双方确认刘俊应支付自2018年12月19日始的租金。淳邑公司称，淳邑公司确实曾经承诺刘俊，若刘俊无其他违约行为则同意免除其2019年6月19至2019年12月18日期间的四个月租金，但刘俊要求淳邑公司直接予以免除，淳邑公司不予同意，故双方对于是否免除四个月租金并未达成一致。对此，刘俊不予认可，认为从淳邑公司发出的催款通知即可得知淳邑公司已承诺免除刘俊四个月的租金。淳邑公司还称，淳邑公司的财务部门无权代表淳邑公司接收讼争房屋。对此，刘俊认为，刘俊退房时找到淳邑公司的法定代表人吕永山，系吕永山带刘俊找到至财务办公室在《移交清单》上加盖了财务章。一审审理中，淳邑公司称，若违约金与没收保证金不可同时主张，其主张违约金。淳邑公司和刘俊均表示就合同解除的相关法律后果，并无其他需要在本案中一并处理的。一审法院认为，淳邑公司和刘俊之间的房屋租赁合同依法成立，合法有效，双方均应恪守。现双方对于合同解除均无异议，争议在于：1.哪一方违约导致合同解除？合同解除的时间如何确定？2.淳邑公司是否有权主张刘俊就讼争房屋恢复原状？3.淳邑公司有权主张的租金及物业管理费金额？4.淳邑公司是否有权主张违约金？违约金标准是否过高？5.淳邑公司是否有权没收租赁保证金？6.淳邑公司是否有权主张刘俊赔偿律师费？7.淳邑公司是否有权向刘俊主张逾期注销工商登记之违约金？8.刘俊是否有权以租赁面积与实际建筑面积不符为由主张返还部分租金及物业管理费？对于第1项争议焦点，一审法院认为，刘俊未按照合同约定的期限支付2019年12月19日至2020年6月18日期间的租金，经淳邑公司多次催讨后仍未支付，且以向淳邑公司发出《撤铺通知》的方式明确表明不再继续履行合同，已构成根本违约，淳邑公司据此有权主张解除合同。刘俊主张淳邑公司违约，但未提供证据证明淳邑公司的违约情形，故对于刘俊该项意见，一审法院不予采信。虽然，刘俊并无合同解除权，但其于2020年1月13日将讼争房屋卷帘门钥匙和水电卡返还给淳邑公司，淳邑公司予以接收，应视为当日双方对于合同解除达成一致并办理了房屋返还手续，合同解除之日应为2020年1月13日。淳邑公司称在《移交清单》上加盖的系淳邑公司财务章，财务不可代表淳邑公司接收房屋钥匙等，但此系淳邑公司的内部管理问题，淳邑公司不得以此否认已接收刘俊返还房屋之事实。因刘俊已将讼争房屋返还给淳邑公司，故淳邑公司不得再次向刘俊主张返还房屋。对于第2项争议焦点，一审法院认为，虽然根据合同约定，刘俊在合同解除后返还房屋时确有恢复原状之合同义务，但合同同时约定淳邑公司亦有权要求保留房屋现状。2020年1月13日，刘俊将房屋卷帘门钥匙及水电卡返还给淳邑公司时，淳邑公司并未要求刘俊恢复原状即接收了钥匙和水电卡，可视为淳邑公司同意刘俊保留现状返还房屋，故对于淳邑公司要求恢复原状之诉讼请求，一审法院不予支持。对于第3项争议焦点，一审法院认为，刘俊应按照约定的标准向淳邑公司支付合同解除之前的租金和物业管理费。关于刘俊已付的租金的情况，双方均予确认。双方争议在于淳邑公司是否应减免四个月租金以及刘俊应支付租金至何时。根据淳邑公司于2019年6月4日向刘俊发出的《催款通知》，淳邑公司催讨的租金明确为2019年6月19日至2019年12月18日期间的租金16,863元，此可证明淳邑公司确认刘俊在上述期间段仅需支付租金16,863元，根据约定的租金标准计算，确实减免了刘俊四个月的租金。现淳邑公司称减免租金的承诺仅在刘俊没有其他违约行为的情形下方能生效，一审法院难以认同。因淳邑公司并未提供证据证明其在作出减免租金的意思表示时附有生效条件，故淳邑公司作出的减免租金的意思表示达到刘俊时即已生效，不得再本案中予以撤回。现刘俊已支付该16,863元，故应视为刘俊已付清截至2019年12月18日止的租金。因刘俊系于2020年1月13日将讼争房屋返还给淳邑公司，故仍应支付淳邑公司自2019年12月19日至2020年1月13日期间的租金7,071.58元和物业管理费1,683.71元。刘俊辩称其在发出《撤铺通知》后即不应支付租金和物业管理费，于法无据，一审法院不予采信。对于第4、5项争议焦点，一审法院认为，因合同确系刘俊违约导致解除，故淳邑公司有权追究刘俊的违约责任。因租赁保证金性质为履约定金，根据法律规定，违约金与定金罚则不可同时适用，淳邑公司据此选择违约金，于法无悖，一审法院予以支持。淳邑公司按照合同约定主张六个月租金和物业费标准的违约金62,634元，并不存在显属过高的情形，一审法院予以支持。鉴于此，淳邑公司应将租赁保证金返还给刘俊。对于第6项争议焦点，一审法院认为，合同第12.3条约定的律师费赔偿系在刘俊发生未能及时返还房屋的违约行为时方可主张，与本案情形不符，故一审法院对淳邑公司该项诉讼请求不予支持。对于第7项争议焦点，一审法院认为，因淳邑公司和刘俊之间的房屋租赁合同并未针对逾期注销工商登记的违约行为约定违约金，故一审法院对该项亦不予支持。对于第8项争议焦点，一审法院认为，双方当事人在磋商订立房屋租赁合同时，已对租赁物和租金标准达成一致。合同签订后，淳邑公司按约向刘俊交付了租赁物，刘俊亦按约定的租金标准向淳邑公司支付了租金和物业管理费。刘俊在履行合同过程中并未对租赁物的交付以及租金和物业管理费的标准提出异议，现刘俊以租赁物的面积有误为由主张返还租金和物业管理费，一审法院难以支持。一方面，淳邑公司对于租赁标的物的面积计算作出了合理解释。另一方面，即便淳邑公司对面积计算有误，仅影响单价及计算过程，不影响双方最终就刘俊每月应付租金金额本身协商一致，而租金金额本身才是房屋租赁合同的主要内容。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第一款，《中华人民共和国合同》第九十一条第（五）项、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，作出判决：一、确认上海淳邑实业发展有限公司与刘俊之间的《房屋租赁合同》于2020年1月13日解除；二、刘俊于判决生效之日起十日内支付上海淳邑实业发展有限公司自2019年12月19日至2020年1月13日期间的租金7,071.58元；三、刘俊于判决生效之日起十日内支付上海淳邑实业发展有限公司自2019年12月19日至2020年1月13日期间的物业管理费1,683.71元；四、刘俊于判决生效之日起十日内支付上海淳邑实业发展有限公司违约金62,634元；五、上海淳邑实业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还刘俊租赁保证金20,878元；六、驳回上海淳邑实业发展有限公司的其余诉讼请求；七、驳回刘俊的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,928元，减半收取1,464元，反诉案件受理费637元，合计诉讼费2,101元，由上海淳邑实业发展有限公司负担356元（已付），由刘俊负担1,745元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。本院二审期间，淳邑公司提交其员工于2020年7月28日拍摄的照片三张，旨在证明刘俊未将原承租的房屋清空，未拆除原装修。刘俊表示装修等确实未拆除，但其将房屋钥匙、营业执照注销回执等交给淳邑公司时，淳邑公司并未要求其恢复原状，还要求其保留吧台、油烟净化器等，当时双方还结清了水电费，故淳邑公司已经认可其以当时的状况返还，淳邑公司现要求其拆除装修、设备等，不应获得支持。本院认证意见：1.淳邑公司提交的照片虽拍摄于一审判决后，但旨在证明讼争房屋中原装修及设施设未拆除的状况，系在一审中即可举证的事实，故其在二审中提交照片证明，从形式上看不符合法律、司法解释对二审新证据的要求；2.刘俊对照片的真实性无异议，但由于照片拍摄于双方交接钥匙、营业执照注销证明材料、结清水电费之后，上述照片不能证明淳邑公司在接收钥匙时要求刘俊将涉租赁房屋恢复原状。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点为：（一）一审法院认定双方合同于2020年1月13日解除是否有依据？刘俊应否拆除讼争房屋内的装饰装修及附属物、恢复原状？（二）淳邑公司是否已经免除了刘俊四个月的房租：（三）淳邑公司是否有权没收刘俊已交的保证金？（四）淳邑公司的律师费损失应否由刘俊予以赔偿？关于争议焦点（一），本院认为，刘俊虽于2019年12月18日向淳邑公司发出《撤铺通知》，但淳邑公司于次日就向刘俊发出《律师函》提出异议并要求继续履行合同，故刘俊要求解约之行为，并未得到淳邑公司以及一审法院的确认。之后淳邑公司起诉要求解除双方签订的房屋租赁合同，刘俊同意解除，一审中，刘俊于2020年1月13日主动将所承租房屋的钥匙、营业执照注销证明材料交给淳邑公司，淳邑公司予以接收，当时淳邑公司并未要求刘俊拆除房屋内装饰装修及附属物，还与刘俊结清了水电费，可见当日淳邑公司已经接收了刘俊按当时现状交还的房屋，故一审法院根据上述事实以及相关法律法规、司法解释之规定，确认双方之间的房屋租赁合同于2020年1月13日解除，并对淳邑公司要求刘俊将讼争房屋恢复原状的诉讼请求予以驳回并无不当。关于争议焦点（二），刘俊主张因经营状况不理想而曾要求淳邑公司减免租金，淳邑公司同意减免其四个月租金；淳邑公司承认曾经同意减免刘俊四个月租金，但必须在刘俊无任何违约行为的情况下方可减免。对此本院认为，淳邑公司曾于2019年6月4日向刘俊发出《催款通知》，载明刘俊应付2019年6月19日至2019年12月18日期间的租金16,863元，根据双方合同约定的租金标准计算，淳邑公司确实减免了刘俊四个月租金，该通知并未附加减免租金的条件或前提，故刘俊主张淳邑公司已同意减免其四个月租金，已有相应证据证明，而淳邑公司主张须在刘俊无任何违约行为的情况下方可减免四个月租金，却无相应证据佐证，故一审法院对淳邑公司的主张未予采信并无不当。现淳邑公司要求刘俊支付2019年8月19日起至实际返还房屋之日止的租金，其中包含了刘俊主张已经减免的四个月租金，故其该上诉请求本院不予支持。关于争议焦点（三），本院认为，刘俊已经按约支付了相当于两个月房租和物业管理费总额的保证金，根据双方合同约定，双方合同终止后，甲方（指淳邑公司）同意在乙方（指刘俊）付清租赁期间发生的全部费用后，在十日内向乙方无息退还租赁保证金；若乙方违反合同约定或因乙方原因解约，租赁保证金不予退还，故该保证金的作用在于乙方发生欠费时，保证甲方能够及时从保证金中扣除相应数额款项，同时在乙方违约情况下，用以赔偿甲方损失，具有违约赔偿金性质。因此，一审认为租赁保证金实为履约定金不当，本院予以更正。合同中虽约定乙方存在违约情况下，保证金不予退还，但双方在合同中就一方存在违约行为，另行约定了相当于六个月租金及物业服务费总和的违约金，在违约金和赔偿金并存的情况下，淳邑公司在一审中明确要求刘俊承担数额为保证金三倍的合同约定违约金，而该违约金数额已经足够赔偿淳邑公司的损失，故其另要求没收租赁保证金，理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点（四），淳邑公司称双方在合同12.3条中约定“甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费（若有）由乙方承担，……”刘俊并未将房屋恢复原状后交还，故应赔偿其支出的律师费。对此本院认为，淳邑公司已经接收刘俊在不恢复原状情况下交还房屋，双方已经交接完毕，故淳邑公司现要求刘俊将所承租房屋恢复原状或者要求刘俊承担恢复原状费用，均缺乏依据，且淳邑公司要求刘俊赔偿的律师费系为本案诉讼支出，其要求恢复原状只是诉讼请求之一，淳邑公司并未明确区分为恢复原状支出的律师费的数额，故淳邑公司依据双方合同12.3条的约定要求刘俊赔偿其支出的律师费同样缺乏依据。综上所述，淳邑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，认为租赁保证金为履约定金虽有不妥，但并未影响本案处理结果，故本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,679元，由上诉人上海淳邑实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年九月十一日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……