广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14874号原告：佛山市南海区豪信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码914***********045W。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。被告：张焕晶，女，1976年3月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************22X。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序于同年9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎秀丽，被告张焕晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付案涉物业从2013年12月1日至2020年4月30日期间的物业管理费13773.55元,2013年10月1日至2020年2月29日期间拖欠的公摊费用1464.25元，以及向原告支付违约金12647.01元（暂计至2020年4月13日，从2020年4月14日起至被告清偿完毕止，请求继续以欠付本金为基数每日按千分之三计付违约金给原告，以本金为限），合计27884.81元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月17日，原告与佛山市南海区*******有限公司签订了《滨城前期物业管理服务合同》，约定由原告自签订合同之日起至小区成立业主委员会止，对广东省佛山市南海区*********樵江滨花园滨城(下简称“江滨花园滨城”)提供前期物业管理服务，收费标准：住宅按1.5元/月.平方米，滨城1-33号的联排住宅物业按2元/月.平方米，地下车库按40元/个.月，逾期交纳的按日千分之三支付违约金。被告亦与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定从收楼通知书发出之日起每月10日前按约定标准向原告支付物业管理费，逾期交纳的按日千分之三支付违约金。被告作为江滨花园滨城3座305的业主享受了原告提供的物业服务，却没有按约定向原告交纳物业管理费、电费分摊等相关费用，没有履行业主应尽的基本义务。为维护自身合法权益，原告遂起诉。被告辩称，一、涉案房产已于2018年8月27日转让登记在案外人刘家明、冯群英名下，被告无需向原告缴纳2018年8月28日之后的物业费。二、原告主张的物业管理费及相关费用的计算起始时间错误。根据《前期物业管理服务协议》第四条第一款的约定“交纳费用时间从收楼通知书发出之日起计”。但是，被告并没有收到原告发出的收楼通知书，原告也没有在本案中举证已经向被告发出了收楼通知书。被告忘记了具体的收楼时间，所以推定被告在办理房产证当月即2015年8月收楼。被告收楼后不久就着手装修事宜，并于2015年9月17日向滨城珑湾物业服务中心缴纳了装修押金。按照常理来说，业主装修前需向物业管理公司申请，经批准后物业公司通电，房屋才能进行装修，若业主在申报装修时存在欠缴物业管理费的情形的话，物业中心是不可能允许业主装修的，必须要求业主交清物业管理费，才会通电的。因此，被告不可能欠缴2015年9月17日之前的物业管理费。三、原告主张的物业管理费的计费单价错误。在收楼后前两年，物业管理费的单价是每月1.5元/平方米，从收楼第三年起，物业管理费的单价是每月2元/平方米。根据《前期物业管理服务协议》第四条第二款的约定，业主从收楼之日起两年内按1.5元/月.平方米缴纳，即2015年8月至2017年7月的物业管理费按1.5元/月.平方米计算，2017年8月起物业管理费按2元/月.平方米计算。四、原告主张的公摊费用的数额缺乏计算依据，也没有向业主公示。原告无提供相应的证据证明其主张的具体金额的公摊费用因涉案物业小区而产生且已由原告垫付。因此，应当不予支持。五、原告主张的物业管理费的违约金的计算标准过高，应调整为日万分之五。六、原告的主张有部分已经超过诉讼时效，不应支持。根据《前期物业管理服务协议》第四条第一款约定“交纳费用时间为每月10日前”，即每月10日前支付当月物业管理费。由此可见，该《前期物业管理服务协议》属于继续性合同，每一期债务（即每个月的物业管理费）在合同履行过程中相继发生，具有可分性，每个月的物业管理费均为独立债务，诉讼时效应由每一个月的物业管理费的交费期届满之日起分别计算。也就是说，按照三年的诉讼时效来计算，原告于2020年4月13日提起诉讼时，只有2017年4月14日至2020年4月13日期间的主张没有超过诉讼时效。按照双方约定每月10日前交纳当月物业管理费来计，即原告的主张中仅有2017年5月份至2020年4月份的物业管理费主张没有超过诉讼时效。结合被告于2018年8月27日转让房屋的情况来看，被告仅需向原告支付2017年5月至2018年8月期间的物业管理费。（1.5元/平方米X93.38平方X3个月+2元/平方米X93.38平方X13个月=2848.09元）。综上，被告应缴而未缴纳的物业管理费仅有2848.09元，超出上述金额的诉讼请求，请法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审核，双方对对方提交的真实性无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。被告对原告提交的有异议的证据，分析如下：1.前期物业管理服务协议，该协议上加盖原告公司公章，且被告在乙方处签名，故而对该证据的真实性予以认定；2.EMS全国邮政特快专递及物流查询信息，该物流结果显示邮件已退回寄件人，故无法证明原告拟证内容。3.豪信物业管理有限公司用电清单、滨城3座2015.6-2016.3、2018.4-2018.5、2018.6-2018.7、2018.8-2018.9所有住房公共电费分摊明细表，该证据客观显示公摊电费的形成情况，本院对真实性予以认定。4.物业管理费催缴通知书，该通知书加盖原告公司公章，且根据日常经验法则，符合物业公司的行业催收习惯，本院对该组证据的真实性予以认定。原告对被告提交的有异议的证据，分析如下：专用收据，该证据显示装修押金及垃圾清运费的相关情况，与本案物业服务费纠纷无关联性，本院在本案中不予审核。结合原、被告的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：原告是经工商登记具备物业管理服务管理业务等资质的经营主体。被告是广东省佛山市南海区*********樵江滨花园滨城3座305房的业主。2012年8月8日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告物业所在的江滨花园滨城小区提供物业管理服务，交纳费用时间从收楼通知书发出之日起计，按建筑面积计算，每次交费时间为每月10日前；收费标准为住宅2元/月/平方米（业主从收楼之日起两年内按1.5元/月/平方米缴纳，期间差额部分0.50元/月/平方米由开发单位向物业公司缴纳；若违反协议，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；并约定了其他双方的权利义务等内容。2013年1月1日，被告办理收楼手续；2015年8月10日，被告办理房产登记。后，被告将305房售卖予买受人刘家明、冯群英，买受人于2018年8月27日办理产权登记。本院认为，本案的争议焦点在于：1.原告诉请的部分物业费是否已过诉讼时效；2.被告是否应交纳公摊电费；3.违约金是否过高。分析如下：本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对原、被告均具有约束力。依据协议，自收楼之日起两年内物业服务费按1.5元/月/平方米收取，其后按2.0元/月/平方米收取，被告自2013年1月1日收楼，则物业服务费2013年1月至2014年12月应按1.5元/月/平方米收取，其后按2.0元/月/平方米收取；案涉305房于2018年8月27日登记于案外人名下，则自登记当日起的物业服务费应由新业主承担。关于争议焦点一，根据原告提交的证据，其通过粘贴催缴通知单予案涉房屋以履行催缴义务，本案中原、被告未约定具体的送达地址，在双方未明确送达地址的情况下不应对物业服务公司的催缴标准要求过于苛责，根据日常经验法则及物业公司行业习惯，物业公司通过粘贴催缴通知书予案涉房产的行为，应当视为其已在积极履行催缴义务。被告辩称其未在案涉房屋居住故而不清楚原告是否粘贴催缴通知书，偶尔回去也从未见到过催缴通知书，对此，被告未居住行为造成的后果应归责于其自身，并不能据此否定原告的催缴行为，故而对于被告的辩称，本院不予采信。原告每年通过催缴主张权利，故而诉讼时效在每次催缴时中断，被告抗辩的超出诉讼时效不成立。综上，被告尚应交纳2013年12月至2018年8月26日的物业服务费，其中2013年12月至2014年12月以1.5元/月/平方米收取，2015年1月至2018年8月27日以2.0元/月/平方米收取，经核，物业服务费共计10013.45元。关于争议焦点二，根据地方规范性文件，公摊电费由物业管理企业先行支付，再由业主分摊，从原告提供证据可知，原告垫付截至2013年10月至2018年7月的公摊电费1161.09元，2018年8月至9月的公摊电费34.40元，因案涉房产已于2018年8月27日转让，原告未能举证证明2018年8月1日至8月27日的电费，故对该部分公摊电费应承担举证不能的不利后果，对于原告垫付的公摊电费1161.09元，被告应支付予原告。关于争议焦点三，被告逾期付款，尚应支付逾期付款违约金予原告，《前期物业管理服务协议》关于违约金的约定过高，违反法律的强制性规定，本院酌定应以日万分之五计付违约金，故被告应支付以每月欠缴物业服务费为本金自欠缴当月15日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的违约金予原告，违约金以本金为限，对于原告诉请的违约金超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百五十二条规定，判决如下：一、被告张焕晶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付广东省佛山市南海区*********樵江滨花园滨城3座305房2013年12月1日至2018年8月26日的物业服务费10013.45元予原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司；二、被告张焕晶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以上述第一项所涉每月应缴物业服务费为本金从应缴当月15日起至实际清偿之日止按日万分之五计算的违约金予原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司，违约金以本金为限；三、被告张焕晶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公摊电费1161.09元予原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司；四、驳回原告佛山市南海区豪信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费497.12元，减半收取计248.56元（原告已预交），由原告负担135元，由被告负担113.56元并应于给付上述款项时一并迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员  尹红丹二〇二〇年九月八日书记员  蔡 洁