湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6402号原告：湖南华庭物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站北路246号滨湖嘉园10栋二楼。法定代表人：肖祥华。委托诉讼代理人：刘华，男，1989年5月15日出生，汉族，系原告员工，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：郑丽仙，湖南怀治律师事务所律师。被告：周建武，男，1980年6月10日出生，汉族，住湖南省。被告：龙利辉，女，1982年11月12日出生，汉族，住湖南省。原告湖南华庭物业管理有限公司（以下简称原告）与被告周建武物业服务合同纠纷一案,本院于2020年7月6日立案后，依照原告申请，依法追加龙利辉为被告，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘华、郑丽仙，被告周建武、龙利辉（以下简称二被告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告支付原告物业服务费11907元，违约金3572元，共计15479元；2.二被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：二被告为岳泰理想城2-907号房的业主。建筑面积为91.7平方米。原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米1.6元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，为二被告居住的小区实施规范的物业管理，提供了完善的物业管理服务，但二被告于2012年12月1日起停止缴纳物业费，截止2019年8月31日，欠费月数为81个月，每月金额147元，二被告欠缴物业费共计11907元，违约金原告主张3572.1元。经原告多次催缴，二被告仍拒绝缴纳物业费。原告多次催缴物业费未果，故诉至法院。二被告共同辩称，二被告系涉案房屋业主，是有这么久没交物业费，没交物业费的原因是房子漏水，原告没跟二被告协商和进行维修。违约金二被告不会支付。经审理查明，二被告系长沙市雨花区湘府中路79号理想城2栋907房业主，房屋建筑面积91.7平方米。2012年11月20日，广州长建物业管理有限公司长沙分公司与湖南天行健置业有限公司签订《岳泰·理想城前期物业服务合同》，合同约定：湖南天行健置业有限公司聘用广州长建物业管理有限公司长沙分公司为岳泰理想城管理区域提供物业管理；本合同执行自2012年12月1日起至2014年11月30日，合同到期后双方可以续签合同，在合同履行期限内或续签后履行期限内，岳泰·理想城第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，本合同自行终止；本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准为高层住宅1.6元／月·平方米；业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，广州长建物业管理有限公司长沙分公司有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金；合同还就双方其他权利、义务进行了约定。2016年12月1日，湖南长建物业管理有限公司与湖南天行健置业有限公司签订《岳泰·理想城前期物业服务合同》，合同载明：广州长建物业管理有限公司与湖南天行健置业有限公司签订的上述前期物业服务合同到期后，双方没有续签合同，属于自然顺延合同，广州长建物业管理有限公司长沙分公司一直服务至今；2016年11月20日，广州长建物业管理有限公司向湖南天行健置业有限公司发送《关于委托湖南长建物业管理有限公司接管岳泰·理想城住宅管理项目的函》，该函明确，从2016年12月1日起，岳泰·理想城的物业管理服务由湖南长建物业管理有限公司负责接管并办理相关物业管理合同变更及备案事宜；原广州长建物业管理有限公司长沙分公司有关岳泰·理想城项目的各项债权债务由湖南长建物业管理有限公司接管；原广州长建物业管理有限公司长沙分公司有关岳泰·理想城项目的各类合同由湖南长建物业管理有限公司变更签署，原相关合同责任权利条款不变，由湖南长建物业管理有限公司延续执行，湖南天行健置业有限公司接受此函件，并认同上述工作交接及责任权利的全面接管。该合同以上述《关于委托湖南长建物业管理有限公司接管岳泰·理想城住宅管理项目的函》内容承诺为前提，约定：湖南天行健置业有限公司聘用湖南长建物业管理有限公司为岳泰理想城管理区域提供物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.6元／月·平方米；物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的1-15日前履行交纳义务；本合同期限自2016年12月1日起至小区业主委员会成立选聘物业公司止；合同还就双方其他权利、义务进行了约定。2018年8月10日，长沙雨花区岳泰理想城小区业主委员会与原告签订《长沙市雨花区岳泰理想城小区物业管理服务合同》，约定：原告为长沙市雨花区岳泰理想城小区提供物业服务；本物业合同期限为3年，自2018年9月1日至2021年8月31日止，前6个月为过渡期；物业服务收费方式为包干制，按照法定产权面积计收，具体收费标准为住宅1.6元/平方米/月；业主或物业使用人应当按月交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每月5号前；业主逾期未交纳物业服务费的，原告有权下达催缴通知，并有权自下达缴费通知单之日起三个月后公示欠费名单，相关欠费业主应当按照逾期每日千分之一的标准承担相应的违约金，但违约金的执行须向长沙雨花区岳泰理想城小区业主委员会报备；合同还就双方其他权利、义务进行了约定。2018年9月1日，原告与湖南长建物业管理有限公司还共同发出《关于岳泰理想城物业服务费、停车费等欠费及预收费押金等债权债务转移的告知函》，向岳泰理想城的业主表示：因长沙雨花区岳泰理想城小区业主委员会已选聘原告对小区进行物业服务，湖南长建物业管理有限公司将于2018年9月1日退出岳泰理想城的物业服务；经双方公司沟通并达成一致，决定将岳泰理想城2018年9月1日前所有的物业服务、停车费等欠费及预收费、押金等债权债务全部转让给原告，原告作为继受者全额享有已转让的物业服务欠费、停车费欠费等相关债权，承担物业服务、停车费等预收费、押金等债务，债权债务转让自本告知函发出之日起生效。其后，原告为案涉小区提供了物业服务。因二被告自2012年12月1日起未交纳物业服务费，2019年5月9日，原告以张贴缴费通知书的形式向二被告催交2012年12月1日至2019年4月30日的物业服务费。在庭审中，二被告提供照片4张，证明其案涉房屋存在漏水问题，原告则表示二被告房屋漏水问题确实存在，但房屋质量问题在房屋质保期内应由开发商维修解决，质保期满后应启动专项维修基金。原告曾到现场查看，且与被告进行了协调处理，但因双方分歧较大，没有达成一致意见；因部分业主不同意签字，启用专项维修基金也暂时搁置。原告还明确，其主张的违约金系按照欠付物业服务费金额的30%收取。以上事实，有不动产登记情况表、《岳泰·理想城前期物业服务合同》、《长沙市雨花区岳泰理想城小区物业管理服务合同》、《关于岳泰理想城物业服务费、停车费等欠费及预收费押金等债权债务转移的告知函》、照片及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，广州长建物业管理有限公司长沙分公司与湖南天行健置业有限公司签订的《岳泰·理想城前期物业服务合同》、湖南长建物业管理有限公司与湖南天行健置业有限公司签订《岳泰·理想城前期物业服务合同》、长沙雨花区岳泰理想城小区业主委员会与原告签订《长沙市雨花区岳泰理想城小区物业管理服务合同》均系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对该小区内所有业主均具有法律约束力。广州长建物业管理有限公司长沙分公司、湖南长建物业管理有限公司及原告依约向二被告所在的岳泰理想城小区提供了物业服务，二被告应当依照合同约定的标准及时缴纳物业服务费。根据《岳泰·理想城前期物业服务合同》及《关于岳泰理想城物业服务费、停车费等欠费及预收费押金等债权债务转移的告知函》显示，广州长建物业管理有限公司长沙分公司、湖南长建物业管理有限公司与原告之间先后将案涉小区的物业服务欠费等进行承继及转让，并通知了建设单位及发出了告知函，因此，原告有权就二被告所欠物业服务费一并主张权利。原告在提起诉讼前以书面形式向二被告催交了2012年12月1日至2019年4月30日的物业服务费，故二被告应当向原告缴纳2012年12月1日至2019年4月30日物业服务费11297.44元（91.7平方米×1.6元/平方米.月×77个月）。对于原告主张的2019年5月1日至2019年8月31日的物业服务费，因原告未能进行书面催缴，本院不予支持，原告可书面催缴后，另行主张。虽然案涉房屋存在漏水问题，但二被告未提供证据证明原告及广州长建物业管理有限公司长沙分公司、湖南长建物业管理有限公司存在未履行基本物业服务义务的情形，故对于二被告的抗辩意见，本院不予采纳。鉴于二被告未交纳物业服务费，系因房屋漏水等问题与原告及之前的物业公司存在争议，并非恶意拖欠，原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告周建武、龙利辉于本判决生效之日起七日内支付原告湖南华庭物业管理有限公司2012年12月1日至2019年4月30日期间的物业服务费11297.44元；二、驳回原告湖南华庭物业管理有限公司有其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，因适用简易程序减半收取93元，由被告周建武、龙利辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘文华二〇二〇年九月二十三日书记员  邓友芳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。