福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3765号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，该公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡津津，女，1977年6月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：方湘臻、陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下称欣盛丰公司）因与被上诉人蔡津津商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初5173号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，于2020年8月13日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持欣盛丰公司的全部诉讼请求并驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人未举证证明被上诉人存在故意拖延办理购房贷款的情形，系事实认定不清，举证责任适用错误。1、被上诉人作为买受人，支付购房款是其主要合同义务。合同第六条第三款约定：买受人于2015年1月23日前付人民币叁拾万陆仟陆佰捌拾陆元整（￥306686），余款计人民币陆拾玖万元整（￥690000）由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。2、根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原理，被上诉人认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由被上诉人承担，而非由上诉人承担。一审法院以“欣盛丰公司未举证证明蔡津津存在故意拖延办理购房贷款的情形，故欣盛丰公司的该项反诉主张和答辩意见，证据和理由不足”，系事实认定不清，举证责任适用错误，该举证责任应由被上诉人承担。 二、一审法院认为合同及附件六未约定被上诉人应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受上诉人根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。1、合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，被上诉人应于合同签订之日（2015年1月23日）起60日内即2015年3月23日内付清购房款。上诉人举证的同一小区其他业主裴晓杰2014年10月16日签订商品房买卖合同，2014年11月21日按揭款到账；同一小区业吴春美2014年10月22日签订商品房买卖合同，2014年12月16日按揭款到账，均印证签订《商品房买卖合同》之日起60天内支付按揭款是交易习惯，也符合常理。因被上诉人自始自终未向上诉人提交按揭所需资料、文件，而是自行去银行办理按揭贷款手续（含签署按揭贷款合同），上诉人无从知晓被上诉人何时去银行办理按揭手续。结合本案的实际情况，被上诉人于2016年3月16日签订《个人借款合同》，2016年4月20日按揭款到账，从签订按揭贷款合同到按揭款到账仅需34天，正是由于被上诉人随性逾期提交按揭所需资料、文件，并逾期办理按揭贷款手续包括签署按揭贷款合同，导致被上诉人至2016年4月20日收到按揭部分购房款人民币69万元。2、作为平等的民事主体，上诉人认为民法的公平原则不仅适用于被上诉人，同样适用于上诉人，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。《中华人民共和国民法总则》第六条明确规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”按照合同约定支付购房款是买受人即被上诉人的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定被上诉人将按揭贷款支付给上诉人的时间，且不接受上诉人遵照公平原则及交易习惯推定被上诉人的付款时间，这明显加重了上诉人的合同义务及举证责任。3.本案讼争商品房签订合同的时间为2015年1月23日，根据双方签订的合同及补充协议约定，被上诉人2015年1月23日前付人民币叁拾万陆仟陆佰捌拾陆元整（￥306686），余款计人民币陆拾玖万元整（￥690000）由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。然上诉人于2016年4月20日才收到按揭部分购房款人民币69万元，按揭到账晚于合同约定的交房时间，被上诉人支付购房款逾期。根据合同附件六第三条第捌款约定，被上诉人应向上诉人支付违约金，上诉人一审已向被上诉人主张该权益。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，被上诉人应向上诉人支付逾期付款违约金。被上诉人尚有逾期付款违约金未付清，根据合同附件六第四条第一款的约定，上诉人有权拒绝交房，即被上诉人主张逾期交房违约金没有依据。 三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月8日是错误的。一审法院以（2018）闽02民终5463号生效判决书，认为上诉人于2018年11月无法履行交房义务，进而认定上诉人逾期交房时间应计算至2018年12月10日是错误的。假设，上诉人应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。被上诉人于2018年11月6日收到上诉人的催告收房通知书，但并未在指定时间内前往上诉人处办理收房手续。被上诉人未举证证明其于收到《催告收房通知书》后3日内即2018年11月9日前曾前往上诉人处办理交房手续，但上诉人拒绝办理。一审法院以（2018）闽02民终5463号生效判决书认定上诉人于2018年11月继续构成逾期交房，电视台报道本身存在以偏概全，报道不实的问题，该认定的事实与客观事实不符，且对上诉人明显不利。（2018）闽02民终5463号生效判决书，与本案不具有关联性，且每个案件情况不同，应具体问题具体分析，以其他案件的不同情况作为认定本案事实的依据令人匪夷所思。我国亦非判例法国家，（2018）闽02民终5463号生效判决认定的事实不能直接援引。一审法院以该生效判决书认定2018年11月上诉人拒绝交房，证据不足，是错误的。 四、一审法院不予认可上诉人提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了上诉人的举证及付款义务，违反了公平原则，上诉人请求参照同地段同面积租金标准予以适当调整。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月8日违约金为人民币105649元，超过了合同总价款的5%即49834.3元（996686元×5%=49834.3元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了被上诉人的实际损失，违反了公平原则。即便被上诉人的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2100元，而按合同约定的标准计算出来的违约金2990.1元（每日违约金99.6686元，一个月的违约金2990.1元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。因此，上诉人请求逾期交房违约金不应超过合同总价款的5%即49834.3元，即便参照租金损失，亦应给予调低。 五、上诉人向被上诉人主张逾期收房违约金及代保管费系双方明确约定，合法有效，不违反公平原则。1、合同附件六系双方真实意思表示，不属于加重对方责任的格式条款，不存在约定条款无效的问题。有关逾期收房违约金和代保管费条款以补充协议的方式进行约定，作为合同的有效组成部分，合同附件六与合同具有同等法律效力，且补充协议最后一行明确“以上补充协议，内容买受人已经详细约定并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即上诉人已提请被上诉人注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。因此，违约金与代保管费上诉人与被上诉人以附件的形式进行明确约定，是上诉人与被上诉人双方真实的意思表示，合法有效，对双方均有约束力。2、上诉人向被上诉人主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。《商品房买卖合同》及其相关附件合法有效，附件六第四条第三、第四款对双方均有约束力。一审法院以房产的毁损、灭失上诉人无需承担责任，认定上诉人主张逾期收房违约金和代保管费违反了公平原则，没有事实与法律依据，认定错误。涉案房产2018年6月11日已达法定交付条件,上诉人多次通知被上诉人交房,在系列案件中其他买受人陈述，消防验收后业主都在讨论上诉人通知交房的事，上诉人提供的其他业主2018年6月11日之后陆续交房的证据，这些均印证2018年6月11日消防验收合格后其他业主已陆续交房。被上诉人因自身原因未交房，上诉人又于2018年11月2日及2018年12月7日两次书面催促被上诉人完善收房手续，但被上诉人至2019年12月2日才收房，被上诉人收房逾期理应按约支付代保管费。上诉人提供福建省高级人民法院于2016年12月30日作出的“郑家富、泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司商品房预售合同纠纷再审民事判决书”即（2016）闽民再188号判决书作为合议庭审判参考，该判决书认为“半月湾公司已于2012年11月13日满足交房条件并通知郑家富收房，郑家富亦应于2012年11月20日前依约履行办理收房手续的合同义务，但其直至2016年4月22日方与半月湾公司办理诉争房屋的交接手续构成违约，故郑家富应根据合同约定承担自2012年11月21日起至2016年4月21日止（共计1247天）按总房价款的日万分之一标准计算的房屋代保管费，合计为（495553元×0.1‰×1247天=）61795.5元...二审判决未考虑郑家富未按时收房将加重半月湾公司承担房屋管理、维护等责任，认定该条款为格式条款并属于‘加重对方责任’的无效条款不当”，进而作出判决“郑家富应于本判决生效之日起十日内支付给泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司房屋代保管费61273元”。如上，本案关于被上诉人逾期收房应支付违约金及保管费以补充协议方式进行约定，该约定是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，一审法院认定该条款“属加重对方当事人责任的格式条款”不当。案涉房产于2018年6月11日通过消防验收具备法定交付条件，后上诉人多次以书面方式向被上诉人送达收房通知书，被上诉人至2019年12月2日收房，显而易见被上诉人逾期收房，应按照合同约定支付逾期收房违约金及代保管费。 六、一审法院以上诉人出具交房通知书视为同意履行义务导致诉讼时效中断，认定被上诉人的诉讼请求未超出诉讼时效，是错误的。《民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》(下称《意见》)第173条规定，“诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断”。以上法条规定的是“债务人同意履行债务”是导致诉讼时效中断的法定事由，本案被上诉人向上诉人诉请的是逾期交房违约金，上诉人向被上诉人邮寄《催告收房通知书》应视为案涉房屋具备法定交付条件，上诉人至此无须承担逾期交房违约责任，并非上诉人同意向被上诉人支付逾期交房违约金。一审法院混淆概念，以上诉人出具催告收房通知书视为上诉人同意履行逾期交房违约金，该事实认定错误。实际上，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2015年12月31日前交付符合相关约定条件的商品房，因此在无其它顺延交付的情形下，上诉人逾期交房违约金应从2016年1月1日起开始计算，终止于2018年6月11日，最迟不超过2018年11月9日（视为被上诉人已收房)。2015年12月31日上诉人未交房，2016年1月1日被上诉人就知道其收房权利受到侵害,被上诉人于2019年11月18日一审法院正式立案，故产生于2016年11月19日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，且被上诉人并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形。因此，被上诉人主张2016年1月1日至2016年12月1日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予以驳回。 七、被上诉人称涉案房产至今仍未达到交付标准，公共配套设施未完成，该说法不成立。被上诉人未举证证明涉案房产截止目前仍未达交付条件，应承担举证不能的不利后果。 蔡津津答辩称，一、欣盛丰公司主张被上诉人需向欣盛丰公司支付违约金没有合同依据，且欣盛丰公司也无权以被上诉人存在应付未付违约金而拒绝交房。1、根据谁主张谁举证的原则，上诉人如认为被上诉人逾期提交按揭资料，那么应当由主张一方即欣盛丰公司承担举证责任，但本案中欣盛丰公司并未有任何证据证明被上诉人有逾期办理贷款材料。从本案结果来看，欣盛丰公司均有收到按揭款，即证明被上诉人均已完整向欣盛丰公司提交了完整的按揭资料，如果是按揭资料不齐，那么结果是按揭款都不会发放，欣盛丰不能以按揭款发放时间的长短来简单判断被上诉人就存在逾期提交按揭资料。如已生效的厦门市中铁源昌置业有限公司与姜云荣等系列案件中（2014）湖民初字第1393、1396、1398、1399、1400、1401号等），一、二审法院都是认定在业主全额支付购房款后，开发商如认为业主逾期付款应当承担举证责任。同样，本案中，被上诉人已经提交了完整的按揭资料，已经履行了合同义务，若欣盛丰公司认为被上诉人逾期提交按揭资料，应当由欣盛丰公司承担举证责任。2、欣盛丰如业主逾期提交按揭资料，本案合同签订的时间一般是2016年之前，且在合同履行过程中，被上诉人从来都不知晓、上诉人也从来没有催告过被上诉人有存在逾期付款情况，因此，关于欣盛丰主张被上诉人逾期付款应支付违约金也超过法律规定的诉讼时效，不应予以支持。3、欣盛丰主张逾期付款违约金属于不确定之债，是否存在违约、是否被上诉人是否应承担违约金上诉人应当另案起诉，根据不诉不理的法律原则，欣盛丰的该抗辩不属于人民法院本案的审理范畴。4、违约金并非主合同义务，即便业主有拖欠欣盛丰公司违约金，欣盛丰公司也不能以非主合同义务作为抗辩拒绝交房的理由。5、合同附件六相关关于没有付清违约金前可以拒绝交房的条款属于格式合同，损害业主的权益，且与主合同二十二条相冲突，为无效条款：（1）合同附件六未能充分提示业主注意，减轻或免除应由开发商承担的责任或加重买受人责任的、排除买受人主要权利的内容属于合同法所约定的格式条款，应认定无效。主合同第二十二条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中应当有买受人承担的责任或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”（2）本条款是附件六的内容与主合同冲突时候的适用条款，即附件六的内容不是针对主合同进行补充约定，而是进一步加重了业主责任的，那么该条款就属于无效条款。 二、欣盛丰主张被上诉人逾期付款，没有合同依据。1、本案讼争合同并未约定按揭款应在何时支付给欣盛丰公司。2、欣盛丰主张交易惯例，欣盛丰公司均提交任何证据予以证明，另外，关于付款期限问题，业主与开发商签订合同时间、购房单价、商品房交付时间也都不尽相同，不存在惯例问题。3、不能将其他开发商、其他业主的交易内容作为交易惯例，所谓惯例是指同一交易主体买方与卖方之间的存在先前的交易习惯，而不是不同的买卖双方之间的纵向比较。 三、逾期交房违约金计算至2018年12月8日，认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。1、贵院受理的（2018）闽02民终5463号2019年01月08日一案，该案查明并认定：“根据江慧珍提供的电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，故难以认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。此后，欣盛丰公司又于2018年12月7日再次发出催告收房通知书，通知江慧珍于收到该通知书后3日内完成收房手续，江慧珍接收了案涉房屋。因上述通知书于2018年12月9日被签收，故应认为欣盛丰公司已于2018年12月12日完成交房义务。”上诉人与江慧珍同属同一楼盘相同情况，该案审理查明的事实可以作为本案定案的依据。 2、上诉人主张2017年上诉人寄送的商品房交付通知书，并无邮寄的详情单，并无证据证明该通知书有寄送到被上诉人，且该次通知后事实上上诉人也拒绝向被上诉人交付房产。前述新闻报导也可以证明在2018年11月之前欣盛丰公司仍是拒绝交付房屋的。 四、本案诉讼请求不存在超过诉讼时效问题。1、欣盛丰公司的违约行为是一个持续性违约行为，而不是多次行为，故本案违约金的具体金额无法确认，无法确知何时终止计算，故无法确知其权利知道或者应当知道被侵害的时间，故本案不存在诉讼时效争议。而且根据诉讼时效司法解释，只有分期债务才存在分段计算诉讼时效的法律适用依据，本案的逾期交房违约金是一个整体债权并非一笔一笔的单一债权，不适用关于分期债务中分段计算诉讼时效的法律依据。2、上诉人向被上诉人寄发收房通知书，通知被上诉人交接房产，该行为意味着上诉人同意继续履行合同，被告的寄发收房通知书也意味着诉讼时效的中断。3、大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，且被告在2018年11月2日该次通知中拒绝交付商品房，意味着上诉人拒绝履行交付义务，被上诉人通过新闻媒体报道方式的报导也视为催告。4、讼争商品房买卖合同约定的违约金是一个期间，期间的截止点是商品房实际交付之日，因此，违约金的起算点也应当是商品房实际交付之日起算：合同第九条约定：“出卖人逾期交付商品房……逾期超过90日后，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行”。也就是该合同条款也约定违约金的计算期限是自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，实际交付之日才为违约金计算。 五、上诉人主张保管费没有事实和法律依据。1、上诉人并未在事实上提供保管服务，无权收取保管费。2、该合同条款系无效的格式条款，上诉人并未充分提醒被上诉人注意。3、2018年11月份，业主前往交房时，上诉人拒绝交付，使得后续业主无法确信开发商是否实际交房，上诉人并未提交证据证明其有向业主表明该次其会实际交房。4、项目商品房交付后，因开发商原因，项目始终无法装修，商品房交付后根本无法正常使用，本案并不存在保管的必要和基础，就该情况被上诉人保留权利另案起诉。 蔡津津向一审法院提出诉讼请求：1.判令欣盛丰公司支付蔡津津逾期交房违约金（按已付购房款996686元的日万分之一，自2015年12月31日的次日起计至欣盛丰公司实际交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房之日止）；2.本案诉讼费由欣盛丰公司承担。 欣盛丰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令蔡津津向欣盛丰公司支付逾期付款违约金27117元；2.判令蔡津津向欣盛丰公司支付代保管费38671.4元；3.本案本诉和反诉的诉讼费由蔡津津承担。 一审法院认定事实：2015年1月23日，买受人蔡津津与出卖人欣盛丰公司签订合同编号为03194339的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区，房屋总价款996686元。其中，合同第六条约定，买受人于2015年1月23日前付首付款306686元，余款690000元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第二十二条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第四条第1款约定，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款...）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延...。该条第2款约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。该条第3款约定，买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。该条第4款约定，合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。附件六未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2015年2月10日、3月10日、2016年7月17日，欣盛丰公司出具三张发票，载明其分别收取蔡津津购房款50000元、256686元、690000元。庭审中，欣盛丰公司对蔡津津已按期支付购房首付款306686元未提出异议；此外，双方均确认欣盛丰公司实际收到按揭贷款690000元的时间为2016年4月20日。 2017年9月30日、2018年6月11日，上述案涉商品房先后通过“五方”竣工验收合格和消防验收合格。2018年11月5日，欣盛丰公司向蔡津津寄出落款时间为2018年11月2日的《催告收房通知书》，通知蔡津津于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，蔡津津于2018年11月6日收到该通知书。2018年12月8日，欣盛丰公司再次向蔡津津寄出落款时间为2018年12月7日的《再次催告收房通知书》，通知蔡津津于收到该通知书之日起三日内办理收房手续，蔡津津于当日收到该通知书。2019年12月2日，蔡津津实际接收案涉房屋。 另查明，2015年1月23日至2015年12月31日期间，符合合同约定的降雨量超过60毫米、六级及以上大风的天数为13日。（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，同一楼盘大量业主持落款为2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝。 上述事实，有蔡津津提供的《商品房买卖合同》《附件六：合同补充协议》、发票、贷款凭证、（2018）闽02民终5463号判决书，欣盛丰公司提供的建筑工程施工许可证、气象资料证明、气象灾害证明、竣工验收报告、消防验收意见书、交房通知书、EMS面单、房屋使用交接单，以及双方当事人的陈述等证据证实，一审法院予以确认。庭审中，欣盛丰公司另举示落款时间为2017年9月28日的《商品房交付通知书》以及EMS面单，拟证明其已于2017年9月通知蔡津津在2017年12月21日办理房屋交接手续。鉴于蔡津津质证称未收到该通知书，且欣盛丰公司未提供相应的邮件妥投信息用于佐证，故一审法院对欣盛丰公司拟证明的事实不予认定。 一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司是否构成逾期交房。双方约定欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2018年6月11日，案涉商品房才通过工程竣工验收和消防验收，具备法定交付使用条件。欣盛丰公司于2018年11月5日、2018年12月8日通知蔡津津办理交房手续，已构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。 关于欣盛丰公司逾期交房的天数及违约金数额。欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨、高温等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨、高温天数已客观发生，如需据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；合同约定的交房时间之后的大风、大雨、高温等属于欣盛丰公司迟延履行后发生的事由，欣盛丰公司主张计入其可顺延交房的天数，亦缺乏合同和法律依据，一审法院均不予采纳。此外，在合同履行期间，符合合同和附件六约定的大风、大雨天气为13日，故一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房13天，即欣盛丰公司应在2016年1月13日之前向蔡津津交付案涉房屋，欣盛丰公司逾期交房天数应从2016年1月14日开始起算。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月5日向蔡津津寄送落款时间为2018年11月2日的《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但相关生效判决已查明，该楼盘大量业主持该《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月8日，欣盛丰公司向蔡津津发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。同日，蔡津津签收该《再次催告收房通知书》，故蔡津津主张的逾期交房违约金，一审法院只支持算至2018年12月8日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房天数从2016年1月14日计至2018年12月8日共1060天，欣盛丰公司依约应支付蔡津津逾期交房违约金105649元（996686×0.0001×1060）。蔡津津超出部分的逾期交房违约金诉讼请求，一审法院不予支持。 关于欣盛丰公司辩称蔡津津主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整的意见，因该公司未就其主张举证，且双方约定的日万分之一的违约金计算标准不高，该答辩意见，一审法院不予采纳。 关于欣盛丰公司辩称部分逾期交房违约金已过诉讼时效的意见。经查，欣盛丰公司曾于2017年9月出具交房通知书，并于2018年11月和12月两次出具并寄送交房通知书，通知蔡津津在特定时间内办理案涉房屋的交接手续，可认定诉讼时效因欣盛丰公司同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故蔡津津的诉讼请求未超出诉讼时效，欣盛丰公司的该项答辩意见，理由不足，一审法院不予采纳。 关于欣盛丰公司主张蔡津津未在签订合同之日起60日内付清购房款，应支付逾期付款违约金，以及辩称在该违约金付清之前，欣盛丰公司有权拒绝交房和顺延交房。因合同及附件六均未约定蔡津津应向欣盛丰公司付清购房款的具体时间，欣盛丰公司亦未举证证明蔡津津存在故意拖延办理购房贷款的情形，故欣盛丰公司的该项反诉主张和答辩意见，证据和理由均不足，一审法院不予支持和采纳。欣盛丰公司辩称逾期交房违约金应与蔡津津的逾期付款违约金抵扣，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。 关于欣盛丰公司主张的代保管费，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求蔡津津支付代保管费的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向蔡津津支付逾期交房违约金105649元。二、驳回蔡津津的其他诉讼请求。三、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。本案受理费人民币2447元，适用简易程序减半收取1223.5元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担。 二审中，欣盛丰公司对一审判决查明的事实有以下异议：1.判决书第6页“（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定......前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝。”有异议，报道失实，且与本案不具有关联性，不应采信。2.第6页最后一段“上述事实...”第5行，遗漏说明欣盛丰举示的证据“同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表”。3.第7页第1段“鉴于蔡津津质证称未收到该通知书，且欣盛丰公司未提供相应的邮件妥投信息用于佐证，故本院对欣盛丰公司拟证明的事实不予认定”，该事实认定错误。欣盛丰三次投递通知书的联系地址、联系人及电话均一样，与合同所预留买受人联系方式一致，根据合同附件六第十条关于通知的约定，“邮寄方式以投递后48小时视为送达”，而欣盛丰提供的证据八EMS邮寄面单显示，该快递已寄出，那么投递后48小时视为送达。法院认定未送达，事实认定有误。一审判决还遗漏查明：附件六第四条第十三款“合同第八条第1款第2、3项的约定项目虽未全部完成建设，但对买受人正常使用房屋未造成严重影响的，应视为上述配套建筑、基础设施已达到交付条件，买受人应按时收房。”除此之外，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下证据：证据1.商品房买卖合同（03177628）及还款计划表；证据2.商品房买卖合同（03178322）及个人借款凭证；上述证据用于证明同一小区业主裴晓杰2014年10月16日签订商品房买卖合同，2014年11月21日按揭款到账；同一小区业吴春美2014年10月22日签订商品房买卖合同，2014年12月16日按揭款到账。根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账；证据3.（2016）闽民再188号《民事判决书》，证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。 蔡津津质证认为，证据1、2真实性无法，证明对象有异议。业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。证据3真实性无异议，证明对象有异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。 案涉《商品房买卖合同》未约定蔡津津办理按揭贷款手续及付清购房款的具体时间，欣盛丰公司提交同一小区业主的按揭款到账情况无法证明蔡津津应于合同签订之日起60日内付清购房款，其向蔡津津主张逾期签署贷款文件违约金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 生效判决认定新闻报道显示大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，欣盛丰公司对此提出异议，但并无充分证据予以推翻，一审判决认定该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行、欣盛丰公司继续构成逾期交房并无不当，欣盛丰公司主张逾期交付违约金计算至2018年11月9日依据不足，本院不予采纳。 虽然附件六第四条第三款、第四款约定蔡津津未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确蔡津津未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自蔡津津应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由蔡津津承担。因此，欣盛丰公司要求蔡津津支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司提供前期物业服务”，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该等费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。如买受人未能于出卖人发出的商品房交接通知书所指定的时间办妥商品房交接手续，则买受人须自该商品房交接通知书所指定的商品房交付之日起，负责交付该等费用”，说明讼争房屋相关保管义务自出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 本案系因蔡津津向欣盛丰公司主张逾期交房违约金引起的纠纷，一审法院按照《商品房买卖合同》约定，按蔡津津已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。欣盛丰公司上诉主张一审判决欣盛丰公司支付逾期交房违约金过高，但其未进行充分举证，该上诉请求本院不予支持。欣盛丰公司申请中止本案诉讼缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上，欣盛丰公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2447元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  刘文珍 二〇二〇年九月二日 书记员  王国伟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。