陕西省商洛市商州区人民法院民事判决书                      (2020)陕1002民初2328号 原告：陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司，住所地商洛市商州区。负责人：谢小宁，系公司总经理。委托诉讼代理人：冀亚清，系该公司公园天下项目经理。委托诉讼代理人：吴娟，陕西善存律师事务所律师。被告：王毅，女，1987年1月2日出生，汉族，农民，住商洛市商州区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司与被告王毅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司的委托诉讼代理人冀亚清、吴娟与被告王毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2018年4月-2020年10月的物业服务费、电梯费、生活垃圾费共计5194.67元。2、判令被告按照合同约定以拖欠费用为基数按每日千分之五承担逾期付款的违约金直至履行之日止。3.本案诉讼费由被告承担。当庭变更诉讼请求为：1、依法判令被告支付2018年4月-2020年10月31日的物业服务费、电梯费、生活垃圾费共计5194.42元。2、判令被告按照合同约定以拖欠费用为基数按每日千分之五承担逾期付款的违约金直至履行之日止。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系公园天下小区业主，原告系公园天下物业管理公司。2016年3月12日被告在接受物业时与原告签订了《前期物业管理合同》，约定按建筑面积收取0.95元／平方米物业管理费。合同签订后，原告按合同约定提供了物业安全、清洁服务及维护等服务，被告按合同约定只缴纳了2018年4月份以前的物业管理费，4月以后至今原告多次催要被告均以各种不当理由拒缴，无奈原告只好根据《合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定向贵院提出诉讼，望判如所诉。被告王毅辩称，原告的诉讼清单其看了一下，电梯费和生活垃圾费其可以交，物业费其拒绝交，当时买房的时候承诺的是有幼儿园，绿化，假山，鱼池，这些都没有，房楼层加高了，其住进去一年多都走的是地下室，没有达到交房要求的时候就让业主收房，没有收房的时候就让业主交物业费。物业费是服务的是什么东西，收这么高的物业费，物业上服务的是什么，收这么高的物业费不合理，所以其就没有交。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提供的证据：第一组：1、营业执照；2、资质证书；3、负责人身份证明。第二组：《前期物业服务合同》；第三组：《前期物业服务协议》、公园天下物业服务费公示；第四组：证明；第五组：物业费明细、催费通知单及催收照片；第六组：购水、购电记录；第七组：1、陕西省物业收费指导标准；2、商洛市市区垃圾处理收费标准。被告的质证意见为：其没得啥要说的。被告没有提供证据。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，能够与原、被告的陈述形成证据锁链，证明案件的相关基本事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：公园天下系商洛华龙房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2015年10月23日，商洛华龙房地产开发有限公司（甲方）与原告陕西诚悦物业管理有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同载明：由原告对公园天下小区提供物业服务；合同第四章物业服务期限中第二十二条约定“物业服务期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止，合同期间乙方与本物业业主大会另行签订《物业服务》后，或本物业业主大会与另行选聘的物业服务企业签订《物业服务》后，本合同终止”。第五章物业服务费用中第二十二条第1项物业服务费约定“住宅0.95元/月/平方米……物业服务费由乙方按月向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期缴纳物业费的，乙方从逾期之日每日起加收应缴费用的千分之三的滞纳金”；第2项电梯运行维护费中约定“据实测算后公布标准向业主或物业使用人收取”；第5项生活垃圾处理费中约定“按当地环卫部门收费标准由乙方代收代缴”。第二十四条约定“物业服务收费面积指建筑面积”；第十章附则中第四十四条约定“乙方提供的服务标准为《陕西省住宅小区物业服务指导标准》中的二级标准”。《前期物业服务合同》的附件二即《陕西省住宅小区物业服务指导标准》。被告王毅购买商洛华龙房地产开发有限公司开发建设的公园天下住宅小区2号楼1单元604室的房屋，建筑面积为131.69㎡。2016年3月12日，被告王毅作为甲方与原告诚悦公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，并在“公园天下物业服务费公示”上签名。同时原告向被告交付2号楼1单元604室的房屋钥匙后，被告已实际装修入住。《前期物业服务协议》第四章物业服务期限中第十三条约定“物业服务期限自2016年4月9日起至业主大会（业主委员会）选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同生效时止”；第五章物业服务费用中第十八条约定：“物业服务费（详见附件二）”，第二十条约定“甲方于交付之日预付三个月的物业服务相关费用，此后甲方或者物业使用人每季度第二个月10号之前支付当季度的物业服务相关费用。业主逾期缴纳物业费等费用的，预付从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五的滞纳金”。第八章违约责任中第二十九条约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业有权要求甲方限期补交并按本协议约定交纳滞纳金”。在《前期物业服务协议》附件二中，载明：住宅物业服务费为0.95元/㎡.月，电梯运行维护费标准为0.27元/㎡.月（基准价0.35元/㎡.月，2-6层为0.27元/㎡.月），生活垃圾处理费为2.3元/人.月，每户按3人计算，收费6.9元/户.月。商政发（2018）22号《商洛市人民政府关于印发商洛市市区垃圾处理收费办法的通知》中规定居民个人缴纳的生活垃圾处理费为2.30元/人.月，每户按3人计费收取。被告因对原告的物业服务及物业服务费不满，2018年4月起未缴纳物业服务费、电梯运行维护费、生活垃圾处理费至今。本院认为，原告诚悦公司（乙方）与商洛华龙房地产开发有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》，以及原告诚悦公司（乙方）与被告王毅（甲方）签订《前期物业服务协议》均为合同双方自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该案中，原告与建设单位商洛华龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对公园天下小区全体业主具有约束力。原告作为物业服务主体，从2015年11月起对公园天下小区实际提供了物业管理服务，被告接受原告的物业管理服务后，应按合同约定交纳物业服务费等费用，故对原告要求被告支付2018年4月1日至2020年10月31日期间的物业服务费用、电梯运行维护费、生活垃圾处理费的诉讼请求，于法有据，应予支持，但应以《前期物业服务协议》约定“业主每季度第二个月10号之前支付当季度的物业服务相关费用”，原告请求截止日期应为2020年9月30日，具体欠费金额为5026.70元（物业服务费3753元、电梯运行维护费1066.67元、生活垃圾处理费207元）。对于原告请求被告支付的违约金，因被告未按约定的时间和方式支付物业服务费等费用，其应向原告承担违约责任，鉴于合同双方约定的违约金过高，予以调整，酌定以被告拖欠的物业服务费等费用为基数，从2018年4月1日后每季度第二个月的11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算违约金，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算违约金。对于被告辩称“物业费其拒绝交，因当时买房的时候承诺的是有幼儿园，绿化，假山，鱼池，现在这些都没有，房楼层加高了，其住进去一年多都走的是地下室，没有达到交房要求的时候就让业主收房，没有收房的时候就让业主交物业费；原告提供的物业服务不到位，收取的物业费不合理”等意见，因未提供足够证据证明，本院不予采信；被告主张其购买该房屋时开发商如何承诺等问题，因与本案不属于同一法律关系，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：被告王毅向原告陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司支付2018年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费、生活垃圾处理费、电梯运行费共计5026.70元及违约金（违约金自2018年4月后每季度第二个月的11日起，以该时段实际拖欠费用为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至2018年8月19日，之后的违约金按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至付清之日止）。限判决生效之日起5日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王毅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审  判  员      陈天良  二O二O年九月二十八日 书  记  员      孙相玉1