广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9614号原告：广东省广州市南沙区大岗镇高沙股份合作经济联合社，住所地广东省广州市南沙区大岗镇高沙村新涌西街113号，统一社会信用代码N2440115191478620X。法定代表人：冼镜波，职务村主任。委托诉讼代理人：高少琴，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栩东，广东环球经纬律师事务所实习律师。被告：万诺（广州番禺）线路板有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇灵山高新沙公路旁13号，统一社会信用代码914401157163562132。法定代表人：覃远福。破产管理人：广东君信律师事务所。委托诉讼代理人：钟欣、招璐，广东君信律师事务所律师。原告广东省广州市南沙区大岗镇高沙股份合作经济联合社与被告万诺（广州番禺）线路板有限公司土地租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高少琴、陈栩东，被告委托诉讼代理人钟欣、招璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东省广州市南沙区大岗镇高沙股份合作经济联合社向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的《承包合同》《租地补充协议书》于2020年4月30日解除；2.被告支付从2018年7月1日起至2020年5月15日期间的租金267030元及滞纳金（以每月租金11610元为本金，从当月的1日起计算至被告实际退出案涉场地之日止，按每日8‰的标准计算）；3.被告支付从2020年5月16日起至查封物品完全退出案涉场地期间的场地占用费（按每月11610元计算）；4.被告支付本案律师费20000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2007年3月1日签订了《承包合同》，于2008年12月30日又签订了《租地补充协议书》，约定被告承租原告位于高沙村1队（具体位置为广州市南沙区灵山镇高沙新沙公路13号）的5805平方米土地，月租金11610元。合同及补充协议签订后，原告依照合同约定将土地交付被告使用，从2018年7月1日起被告开始拖欠租金，至起诉之日被告已拖欠租金长达23个月，拖欠租金累计达267030元。被告拖欠租金的行为已经严重违反合同约定及法律规定，原告依照合同约定于2020年4月30日通过EMS专递向被告发出《解除合同及限期清场通知书》要求被告于2020年5月15日前将租赁场所内的属于被告及被告带来的一切财物清理搬离，将现场恢复原状（或恢复干净整洁）返还原告，并与原告结清一切费用。如逾期不清场的，视为被告放弃对租赁场所内财物的所有权及处置权，原告有权自行处理上述物品（法院查封的除外）而不承担任何责任。关于滞纳金部分，原告根据合同约定逾期支付租金的，要求被告按实欠款每天计8‰滞纳金给原告符合双方约定，合法合理。关于清场费、律师费，原告除了通过快递向被告发出通知书，还到被告所在地（即广州市南沙区灵山镇高沙新沙公路13号）各处张贴通知书，已以各种手段通知被告完成场地清理工作，缴清一切费用。但在通知书限期内，被告均无视原告通知。故原告为清理场地而产生的清场费、因诉讼产生的律师费应由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：被告立刻腾空交还涉案场地（位于广州市南沙区高沙新沙公路13号的5805平方米的土地）。被告万诺（广州番禺）线路板有限公司辩称：1.原告主张的滞纳金过高，请求法院予以调整。原告主张的滞纳金实为违约金性质，根据现行的法律及司法解释，当合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人依法可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告主张被告拖欠的租金总额为267030元，而滞纳金高达1348617.6元，原告主张按实际欠款每天8‰的标准计算滞纳金，显然属于合同法第一百一十四条第二款规定的违约金“过分高于造成的损失”，被告请求法院对违约金予以下调。被告拖欠原告租金是事实，但是拖欠租金滞纳金过高，且计算方式不正确，被告认为不应该按每日千分之八的标准计算，应当参照最高法院颁布的关于审理民间借贷案件，违约金标准不应超过同期市场报价利率的四倍。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，被告从2018年7月开始欠租，届时一年期贷款市场报价利率为4.35%（四倍即17.4%每年），被告依法请求法院参照该司法解释的规定将本案滞纳金下调至17.8%/年。2.原告主张被告支付律师费的请求无事实及法律依据。双方签署的合同及协议书中未对因合同纠纷产生的律师费进行约定，原告也未能提供相关证据证明该部分费用。3.被告同意腾退涉案场地，但需要将存放在涉案场地内的机器设备解封后才能腾退。经审理查明：原告是广州市南沙区大岗镇高沙村的土地所有权人，土地总面积134.8082公顷。2007年3月1日，大岗镇高沙村经济合作社（甲方、发包方）与被告（乙方、承包方）签订《承包合同》，内容为：一、甲方将位于1队的一块土地出租给乙方，面积约12946.4平方米（19.42亩，附四至图）。二、租地期限约二十年，即从2007年3月1日起至2026年12月21日止。三、租地款的计算及缴交办法：租金每平方米为2元×12946.4平方米=25892.8元/月，约每年每亩16000元（不含税金），第一年租金258933元（10个月租金），余下十九年每年租金为310720元。在签订合同之日乙方一次性缴交328000元租金（其中258933元作为2007年租金，余下69067元作为2008年租金）给甲方，乙方于2008年1月份一次性缴交第二年租金尾数241653元给甲方。以后在当年1月份一次性缴交当年租金给甲方。如甲方向乙方提供税务部门监制的土地租赁发票作为收费的凭证，该税金由乙方负责。四、在签订本合同时，乙方支付28000元给甲方作定金，在合同期满时，不计利息返还给乙方。五、合同期内，有关用水、电由乙方自行解决，甲方应提供厂房之外的道路通畅及排水方便。六、乙方建厂房时，必须向镇有关部门办理报建手续，所需费用由乙方负责，在边界四周留五十公分的落水位，并要做好该土地范围内的下水道、沟渠等的配套设施，费用由乙方负责，与甲方无关。十四、违约责任：1、乙方必须按归缴交在合同中规定的租金给甲方，如逾期缴交按实欠款每天计8‰滞纳金给甲方，逾期一个月还未缴交租金，定金不退回乙方，甲方有权单方终止合同并无条件收回该土地厂房，还要追缴剩余年限全部租金。2008年12月30日，双方签订《租地补充协议书》，内容为：本协议书是根据甲乙双方于2007年3月1日所签订“承包合同”中作出部分更改，该更改原因是由于租期内出现政府部门查处后，甲方未能协调解决，致乙方经济上损失严重以及原乙方空置土地未能尽归乙方管理（原所建的围墙已拆除，乙方又再新建围墙），更改的重点是租用的面积以及支付的年限，租金总额。其他方面仍参照2007年3月1日所签订“承包合同”（附件）的内容不变。详细更改补充如下：一、实际租地面积：1、面积计算计5805平方米。二、租地款计算及缴交方式：1、租金计算：5805平方米×2元=11610元×12月=139320元/年。2、缴交方式：乙方每两年一次性缴交次两年的租地款给甲方，即：在2009年1月份一次性缴交2009年到2010年二年的租金（139320元×2年=278640元）给甲方，于2011年1月份又一次性缴交2011年至2012年的二年租金。三、空置地处理方法：1、在政策未允许可再建筑时，乙方将不再租用该空置地约7141.4平方米。2、在政策允许可以再建筑或工业用途用地时，乙方需求时，甲方应优先出租给乙方使用。2020年4月30日，原告通过邮寄及现场张贴的方式向被告发出《解除合同及限期清场通知书》，内容为：贵司承租我社位于高沙村1队（具体位置为：广州市安南沙区灵山镇高沙新沙公路13号）的5805平方米土地，向我社支付月租金11610元。但从2018年7月1日起至本通知发出之日止，贵司已逾期支付租金长达23个月，拖欠租金累计267030元。贵司行为已经严重违反合同约定及法律规定，我社有权解除或终止合同。现我社正式通知贵司：根据《承包合同》第十四条第1点约定，自本通知送达之日起，我社与贵司之间的《承包合同》及一切补充协议的合同关系解除，限贵司于2020年5月15日前将租赁场所内的属于贵司及贵司带来的一切财物清理搬离，将现场恢复原状（或恢复干净整洁）返还我社，并与我社结清一切费用。逾期不清场的，视为贵司放弃对租赁场所内财物的所有权及处置权，我社有权自行处理上述物品（法院查封的除外）而不承担任何责任。同时，因贵司违约行为造成我社的损失（包括但不限于：租金、违约金、清场费、保管费、诉讼费、律师费等），将由贵司承担。本通知经邮寄或在贵司公告栏处（如无，则贵司办公场所）粘贴公开即视为送达。邮件显示被告于次月9日收到该通知，被告当庭确认其于张贴当日即2020年4月30日收到该通知书。庭审中，双方确认被告在承租涉案土地后在涉案土地上搭建了简易厂房及雨棚，面积约为5805平方米。涉案土地月租金为11610元，被告自2018年7月1日起未缴纳租金，之前的已结清。原告于2020年5月19日通过快递及现场张贴公告的方式收回涉案土地，但被告的机器设备仍存放在涉案场地。原告陈述被告所建厂房及雨棚未办理建设工程规划许可证，本院在庭审中告知被告庭后三天内提交上述厂房及雨棚的报建资料及建设工程规划许可证，被告逾期未提交。另查明，2020年6月28日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01破申153号《民事裁定书》裁定“受理孙素晓对万诺（广州番禺）线路板有限公司的破产清算申请。”2020年7月6日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01破183号《指定管理人决定书》指定广东君信律师事务所为万诺（广州番禺）线路板有限公司管理人，负责人为谈凌。2020年7月17日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01破183-1号《决定书》决定“将万诺（广州番禺）线路板有限公司管理人负责人谈凌变更为李宏华。”对于2020年6月28日后涉案场地占用费，原告已向被告的破产管理人申请共益债权。原告原为大岗镇高沙村经济合作社。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。原告与被告签订的《承包合同》《租地补充协议》均为双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。关于合同的解除问题。根据《承包合同》约定“乙方必须按归缴交在合同中规定的租金给甲方……逾期一个月还未缴交租金，定金不退回乙方，甲方有权单方终止合同并无条件收回该土地厂房，还要追缴剩余年限全部租金。”被告拖欠原告租金已逾一个月，构成违约，原告有权行使解除权。原告于2020年4月30日向被告发出《解除合同及限期清场通知书》，被告确认于当日收到该通知，故原告主张原被告之间签订的《承包合同》《租地补充协议书》于2020年4月30日解除，合理有据，本院予以支持。合同解除后，被告理应将涉案土地交还给原告，原告主张被告将位于广州市南沙区高沙新沙公路13号的5805平方米的土地交还，合理有据，本院予以支持。至于被告于涉案土地上加盖的厂房、雨棚等建筑，可待原告收回涉案场地后依法由行政部门进行处理。关于租金及滞纳金问题。原被告当庭确认涉案土地月租金为11610元，被告自2018年7月1日起未缴纳租金。结合原告证据《解除合同及限期清场通知书》内容“限贵司于2020年5月15日前将租赁场所内的属于贵司及贵司带来的一切财物清理搬离，将现场恢复原状（或恢复干净整洁）返还我社，并与我社结清一切费用”，原告限期被告于2020年5月15日前清场，故原告主张被告向其支付从2018年7月1日起至2020年5月15日期间的租金，合理有据，本院予以支持。根据涉案合同约定被告应每两年一次性缴交次两年的租地款，如逾期缴交按实欠款每天计8‰滞纳金给原告，本案中被告未依时缴纳租金，构成违约金，原告主张被告以每月11610元为本金，从当月1日起计算至被告退场涉案场地之日止的逾期付款违约金，合理，本院予以支持，被告抗辩违约金标准过高请求将违约金标准调整为按每年17.8%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，综合本案案情，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情将违约金调整为按照每年17.8%标准计算，且违约金应以本金为限。关于场地占用费问题。原被告双方确认被告的机器设备仍存放在涉案场地内，被告至今未将涉案场地交还给原告，原告主张被告参照月租金标准按每月11610元支付场地占用费，合理有据，本院予以支持，但2020年6月28日后涉案场地占用费，原告已向被告的破产管理人申请共益债权，故场地占用费应自2020年5月16日计算至2020年6月27日止，对于原告主张的超过期间的占用费，本院不予调处。关于律师费问题。因双方对律师费并未进行约定，该费用亦非原告维权所产生的必要费用，且原告亦未提交律师费支付凭证证明该费用已经实际发生，故对原告的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广东省广州市南沙区大岗镇高沙股份合作经济联合社与被告万诺（广州番禺）线路板有限公司签订的《承包合同》《租地补充协议书》于2020年4月30日解除；二、被告万诺（广州番禺）线路板有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市南沙区高沙新沙公路13号的5805平方米的土地腾空交还给原告广东省广州市南沙区大岗镇高沙股份合作经济联合社；三、被告万诺（广州番禺）线路板有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省广州市南沙区大岗镇高沙股份合作经济联合社支付2018年7月1日起至2020年5月15日期间的租金及违约金（违约金以每月租金11610元为本金，从当月1日起计算至被告实际退出涉案场地之日止，按每年17.8%的标准计算，违约金以本金为限）；四、被告万诺（广州番禺）线路板有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省广州市南沙区大岗镇高沙股份合作经济联合社支付2020年5月16日至2020年6月27日的占用费（按每月11610元计算）；五、驳回原告广东省广州市南沙区大岗镇高沙股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9760元，由原告广东省广州市南沙区大岗镇高沙股份合作经济联合社负担120元，由被告万诺（广州番禺）线路板有限公司负担9640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年九月二十九日记录员  黄家欣