湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10573号上诉人（原审被告）：郭可怡。委托诉讼代理人：胡卫东，湖南荣湘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭应锋。委托诉讼代理人：胡卫东，湖南荣湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘光辉。原审第三人：段红明。原审第三人：张清林。委托诉讼代理人：段红明。上诉人郭可怡、郭应锋因与被上诉人刘光辉、原审第三人段红明、张清林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初8474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭可怡、郭应锋上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、双方签订的《门面租赁合同》约定上诉人有优先续租权，此条款排除了被上诉人在租赁期满自行收回门面的权利，故一审判决违反双方合同自治，属于违法判决；2、上诉人因优先续租权投入大量资金进行装修，一审判决收回门面是对上诉人利益的剥夺；3、因为疫情，上诉人多月没有使用租赁门面，被上诉人无权收取疫情期间的租金或占用费。刘光辉答辩称，一审事实清楚，适用法律正确。段红明、张清林答辩称，一审事实清楚，适用法律正确。刘光辉向一审法院提出诉讼请求：1、郭可怡、郭应锋立即向刘光辉返还位于长沙县门面，并结清已产生的水、电费用；2、郭可怡、郭应锋按照6100元／月的标准向刘光辉支付自2019年3月29日起至实际返还门面之日止的门面占用费；3、郭可怡、郭应锋应按266.71元／月的标准向刘光辉支付物业费用至实际交房之日止；4、郭可怡、郭应锋承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、各方当事人无争议的事实。1、2014年3月，刘光辉与湖南紫竹源房地产有限公司签订《“长沙三一街区”商铺租赁合同》。该合同约定，刘光辉承租三一街区-137、-138号商铺。租赁期限为2014年3月28日至2019年3月28日。2、2014年9月25日，段红明、张清林与湖南紫竹源房地产有限公司签订《长沙县商品房买卖合同》。该合同约定，湖南紫竹源房地产有限公司将三一街区Ａ区地下室栋-137号商铺出售给段红明、张清林。2014年9月29日，刘光辉、段红明、湖南紫竹源房地产有限公司签订《协议》。该协议约定在上述商铺租赁合同约定的租赁期限内，段红明行使出租人的权利义务。2016年8月1日，段红明、张清林同意刘光辉将137号商铺转租他人或与他人合作经营，转租期限自本声明出具之日至2019年3月28日止。2017年7月3日，位于特立西路××街区××区商业××房屋××至××、张清林名下。3、2017年5月27日，刘光辉将三一街区137号门面出租给郭可怡，双方签订《门面租赁合同》。该合同约定：建筑面积58平方米，租期为：2016年9月28日至2019年3月28日，合同期满后，可优先考虑续租，在同等条件下有优先租赁权，房屋租金为3500元／月，按季度支付，押金10500元，以后提前10天缴纳下季度租金，每年房租递增5%。房屋租金不含物业管理费，水电费自行承担。合同期满后，一次性无息退还押金。4、2017年8月3日，郭应锋登记个体工商户，经营场所为长沙县湘龙街道湘瑞社区三一街区Ａ区地下室137号商铺，该商铺实际由郭应锋经营粉店，并自2017年6月28日开始支付租金，租金已按合同约定支付至2019年3月28日。5、刘光辉与郭应锋口头约定物业管理费按200元／月收取。6、2019年3月28日，刘光辉与段红明续签租赁合同（137、138号门面）用于经营超市，期限自2019年3月29日起至2024年3月28日止。前三年租金为12200元／月，第四年租金为12810元／月，第五年租金为13450元／月。7、2019年3月28日之后因刘光辉不愿再与郭应锋、郭可怡续签租赁协议，郭应锋、郭可怡也不同意腾空涉案门面，双方产生纠纷，刘光辉遂诉至法院提出前述诉请。二、双方当事人有争议的事实1、郭应锋、郭可怡是否应当向刘光辉交付门面并支付门面占用费。刘光辉认为，涉案合同已到期，郭应锋、郭可怡应结清水电费后交付门面并支付门面占用费。郭应锋、郭可怡认为，之前双方口头约定，合同到期后优先由郭应锋、郭可怡续租，但刘光辉不愿意收取2019年3月28日之后的租金。郭应锋、郭可怡同意支付租金，不同意交还涉案门面。该院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，涉案《门面租赁合同》已于2019年3月28日到期。无论郭应锋、郭可怡是否有优先续租权，刘光辉拒收租金的行为已明确表示不同意由郭应锋、郭可怡继续承租涉案门面，双方就续租租金也无法达成一致意见。故郭应锋、郭可怡应在结清水电费后向刘光辉返还租赁的门面。在交付之前，涉案门面的占有使用费仍应继续计算。2、各项费用的计算。刘光辉认为，郭可怡、郭应锋应按照6100元／月的标准向刘光辉支付自2019年3月29日起至实际返还门面之日止的门面占用费、物业费用。郭可怡、郭应锋认为应按照原租赁合同标准支付租金。该院认为，关于门面占有使用费的计算标准，根据双方合同约定，2016年9月28日至2017年9月27日的租金为3500元／每月，每年递增5%，至2019年3月28日的租金应为3858元／月。租赁合同到期后，郭应锋、郭可怡仍未搬离，故门面占有使用费仍应按照每年递增5%的标准计算至返还门面之日止。物管管理费按照双方确认的200元／月的标准自2019年3月29日起计算至返还门面之日止。一审法院认为，刘光辉要求郭可怡、郭应锋在结清水电费后返还长沙县门面并支付门面占有使用费、物业费的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持，但房屋占有使用费应按3858元／月并逐年递增5%的标准从2019年3月29日起计算至门面实际交还刘光辉之日止，但应当扣减已支付的押金10500元。综上判决如下：一、郭可怡、郭应锋应立即结清水电费，将其占用的长沙县特立西路18号三一街区Ａ区137号门面交还刘光辉；二、限郭可怡、郭应锋于该判决生效后十日内向刘光辉支付门面占有使用费（占有使用费按3858元／月并逐年递增5%的标准自2019年3月29日起计算至门面交还之日止，但应当扣减已支付的押金10500元）；三、限郭可怡、郭应锋于该判决生效后十日内向刘光辉支付物业管理费（物业管理费按200元／月的标准自2019年3月29日起计算至门面交还之日止）；四、驳回刘光辉的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费437元，减半收取218.5元，由郭可怡、郭应锋负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于优先续租权是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，郭应峰、郭可怡主张就涉案房屋享有优先承租权，由于优先承租权并非法律规定的法定权利，故郭应峰、郭可怡的主张是否成立，应以相应的合同约定作为判断依据。根据刘光辉与郭可怡签订的《门面租赁合同》第二条第3款约定：租赁期满后，在同等条件下郭可怡有优先租赁权。现郭应峰、郭可怡并未举证证明刘光辉将涉案房屋出租给其他人，且租金低于或者等同郭应峰、郭可怡同意接受的标准。故本案不存在刘光辉在同等条件下将涉案房屋出租给其他人，损害郭应峰、郭可怡优先承租权的事实。二、关于合同终止后的权利义务问题。1、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方当事人签订的《门面租赁合同》已于2019年3月28日到期，且不存在损害郭应峰、郭可怡优先承租权的事实，故郭应峰、郭可怡应当返还房屋。现郭应峰、郭可怡无正当理由占有涉案房屋，侵害了刘光辉的财产权，故应当依法赔偿刘光辉的经济损失。一审法院按照双方签订《门面租赁合同》所确定的标准，判令郭可怡、郭应锋按3858元/月并逐年递增5%，向刘光辉支付自2019年3月29日起计算至门面交还之日止的房屋占用费(扣减押金10500元），以及按200元/月标准支付自2019年3月29日起计算至门面交还之日止的物业管理费，符合法律规定，本院予以确认。至于郭应峰、郭可怡主张因涉及新冠肺炎疫情而减免租金的上诉意见，本院认为，刘光辉与段红明续签租赁合同的租金为6100元/月，已经高于一审法院判令郭应峰、郭可怡支付房屋占用费的标准。在此情况下，若再以涉及疫情为由减免部分租金，则会严重损害被侵权方的利益，故本院对该上诉理由不予采纳。3、郭应峰、郭可怡主张返还装饰装修费，因其未在一审中提出反诉，本院二审调解未果，且双方未同意由本院一并裁判，故本院对该主张不予处理，郭应峰、郭可怡可另行起诉。综上所述，郭可怡、郭应锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费437元，由郭可怡、郭应锋负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年九月二十一日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。