舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初1450号 原告：舟山水产品中心批发市场有限责任公司，住所地：舟山市普陀区沈家门街道渔市一路95号。 法定代表人：方斌。 委托诉讼代理人（特别授权）：马国海、张海军，浙江民鸿律师事务所律师。 被告：李科达，男，1992年9月22日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘芬红，女，1967年3月28日出生，汉族，住舟山市普陀区，系母子关系）。 原告舟山水产品中心批发市场有限责任公司（以下简称水产品公司）为与被告李科达房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月17日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员俞辉适用简易程序于2020年8月6日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人马国海、被告李科达及其委托诉讼代理人刘芬红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告水产品公司向本院提出诉讼请求：1、依法要求解除原、被告于2016年9月19日签订的租赁合同和2018年9月21日签订的补充协议。2、依法要求被告立即腾退座落在普陀区××街道××路××号××幢××室××号××商铺。3、依法要求被告支付（截至2020年6月18日）尚欠租金人民币137215元；并从2020年6月19日起按日租金259.71元计算支付租赁房屋占有费至实际腾退日。4、依法判令被告赔偿原告租赁费经济损失23700元（三个月租金损失）。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月19日，原、被签订一份房屋租赁合同。合同针对原告所属的普陀区××街道××路××号××幢××室××号××商铺租赁给被告有关事宜达成一致书面条款，其中合同第五条第二款约定：被告逾期支付租金超过30天的，原告有权解除合同。2018年9月21日，原、被告又在原房屋租赁合同基础上签订一份补充协议，协议条款约定：被告如能按补充协议约定的期限内支付租金的前提下，可享受租金优惠。事后，由于被告未能按补充协议约定的期限内支付租金，据此不能按约享受租金优惠条款。从2018年8月22日开始至2020年6月18日，按照合同约定被告应付租金金额164715元（其中2018年8月22日至2019年8月21日应付租金86608元；2019年8月22日至2020年8月21日应付租金94794元），但被告实际仅支付租金27500元，尚欠租金153902元经原告多次催讨而未果。2020年6月16日，原告委托律师函告被告，要求被告按约支付拖欠租金，否则将依法解除租赁关系，被告于2020年6月18日收到函告后，仍不予理睬。综上，请求贵院能支持原告的诉讼请求。 原告向本院提供如下证据材料： 1、租赁合同，拟证明租赁双方相应权利义务，其中第五条第二款约定，被告逾期三十天支付租金，原告有权解除合同。 2、补充协议，拟证明（1）、被告拖欠原告截止2018年8月21日的租金，应在2019年2月15日前付清；（2）、2018年8月22日至2020年8月21日租金，被告能按约支付，能享受原合同约定金额一半的优惠政策，否则，租金仍按原合同约定金额计算。 3、收款收据，拟证明（1）、被告已支付根据补充协议约定的截止2018年8月21日的租金；（2）、被告未根据补充协议约定的金额和期限支付2018年8月22日至2020年8月21日租金。 4、律师函、邮政快递查询，拟证明（1）、原告委托律师函告被告，要求被告限期支付租金，否则将依法解除租赁合同；（2）、被告于2020年6月18日收到律师函。 5、欠付租金清单，截止2020年6月18日，被告尚欠原告租金137215元。 6、营业执照、房权证，拟证明原告主体资格。 被告李科达辩称，鉴于原告违约在先，被告违约在后，其不具备解除合同的权利，即使被告未按期支付租金，也是履行先行抗辩权，请求贵院依法驳回原告的全部诉请。主要理由如下： 一、原告招商方案是双方合同的重要组成部分，或者说是双方合同的重要基础因素。 从原告的招商方案看，水产城广场有30000平方米的商业用房，10000多平方米的四星级酒店。业态分布规划都是餐饮、娱乐、休闲和综合配套，被告承租后开办的味诺便利店作为休闲店家，高度依赖周边人流、物流，基于这种信赖，被告才投入巨资入驻。 二、原告存在严重违约行为，未完成基本的招租任务。 从实际情况看，原告存在严重欺诈行为，不仅未完成招租任务，还使得整个广场的商业氛围迟迟未形成。仅仅招租如下几家：1、小香驴饭店（400平方米）开了半年至2017年1月关门停业；2、2017年1月川婆婆餐饮（450平方米）开业，2018年5月关门停业；3、2016年5月埃米影院（1200平方米）开业，2019年底关门停业；4、2016年1月凤凰城OK厅（3350平方米）开业，目前正在解除合同诉讼中；5、2016年5月鱼家人餐饮（497平方米）、味诺便利店（78.7平方米）开业，至今勉强维持。上述店家合计面积5975.7平方米，只占30000平方米商业用房（还不包括计划开办四星级酒店而一直空置的10000平方米）的18.91%,可见招商率之低下。但是，与入驻率较低形成鲜明对比的是，原告的租金居高不下，远远高于同地段同业态的租金标准。所以才有2018年减半收取租金的补充协议。 三、原告无权解除租赁合同和补充协议。 双方自2016年9月19日签订合同，以及2018年9月21日签订补充协议以来，原告对被告支付租金的义务要求很高，但是却一直未履行促成商业广场招租以及繁荣广场的职责，违约在先。面对萧条的商业广场，原告反复承诺在调整招商方案以及大型商户入驻等，正是基于对原告作为国企的信任，被告才继续履行合同。原告招租未成功，商业广场整体氛围未形成，是其主要义务。原告作为违约方，不享有解除合同的权利。 四、被告欠付租金存在客观因素。 一是商业氛围没形成，被告之前几乎没有生意可做。二是根据《合同法》第六十六条的规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，被告确实有支付租金的义务，但是原告没有履行营造商业氛围的义务。三是今年疫情因素严重影响经营。根据国家发改委等八部委下发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解租金压力的指导意见》，明确“对承租国有房屋用于经营、出现困难的……至少免除上半年3个月房屋租金”，原告作为国有企业，理应贯彻上述文件精神，兼顾商业广场的实际，因此对2020年至今以来的租金应当全部予以免除。 五、原告根据补充协议计算欠付租金和违约金有违公平原则。 1、《租赁合同》约定的租金标准从3.015元/日/㎡——4元/日/㎡，而《补充协议》约定的租金经减半收取，也达1.5元/日/㎡——2元/日/㎡，远远高于附近同地段的承租标准。从被告提供的《招租公告》可见，因原告当初招租未成功，从2020年5月开始，其对外出租的标准调整为朝南1元/日/㎡——1.3元/日/㎡，朝北0.85元/日/㎡——1.15元/日/㎡，被告承租的房屋位于朝北区域，最多也应按照新一轮招租价格的朝北0.85元/日/㎡——1.15元/日/㎡计算。客观而言，本案租金应当按照以《补充协议》约定的标准为基础，参照《招租公告》的标准计算，这才是相对公允的。2、按照日租金259.71元计算房屋占有费明显较高，根据《合同法司法解释二》的相关规定，对于违约金过高的，应予调整。鉴于本案诉讼的形成，主要责任在于原告，不应支持房屋占有费和违约金。 六、原告要求支付租赁费损失，缺乏证据，不应支持。 作为原告应承担自身主张的举证责任，鉴于当前疫情，特别是商业广场的实际，客观上是没有商户愿意承租的，基本事实摆在这里！原告难以举证，故根本不能证明其直接损失，因此，23700元的三个月租金损失，不应得到支持。 七、结合上述意见，概括如下： 1、根据《合同法》有关同时履行抗辩权的规定，原告不享有合同解除的权利，对于合同是否继续履行应当由双方进一步协商确定。如果租金合适，被告愿意继续履行合同。2、被告欠付租金是客观事实，但欠付租金的原因主要是原告未同时履行招租、促成商业氛围的义务，双方违约，并非单方违约。3、欠付租金的标准计算应当立足《补充协议》，再参考原告新的《招租公告》标准计算。4、原告所谓的损失缺乏事实依据，不能得到支持。违约金过高，最多参照同期银行贷款利率计算，本案诉讼费均应由原告自行负担。综上，请求贵院依法驳回原告的所有诉请，同时，支持被告继续履行合同，被告愿意按照上述合理租金予以支付。 被告向本院提供如下证据材料： 1、招商宣传手册，拟证明原告水产城招商广告中明确广场各产业面积、产品种类、业态布局等情况，被告基于对作为国有企业原告的信任，才入驻广场，但事后原告实际招租率只有14.34%（含空置的四星级酒店）。 2、空置房屋照片，拟证明大部分商业用房从未出租而空置，部分曾出租开电影院及餐饮店的现已关闭。 3、招租公告，拟证明原告在2020年5月14日对外发布招租公告，6号楼三楼租价朝南为1元—1.3元/日/㎡，朝北为0.85元—1.15元/日/㎡，远比被告承租的房屋通过补充协议调低后还要低。 4、部分新承租商户照片，拟证明2020年夏天部分新租赁户根据招租公告承租原告房屋后正在装修或开始营业情况，广场人气虽有一点增加但仍显萧条。 被告对原告证据1、2、3、4、6真实性无异议，但认为证据2补充协议是在原告招商不足、市场萧条情况下协商调低租金；证据5是原告按原合同计算的租金，计算错误。原告对被告证据1、2、3、4真实性无异议，但对关联性均有异议，认为证据1招商广告图册只是邀请，不构成合同内容，证据2、3与原、被告签订的租赁协议无关，证据4租金高低随着市场变化而变化。本院除对原告提供的证据材料5外，对双方提供的其他证据材料真实性、合法性予以认定。 经审理查明，2016年9月19日，原、被签订一份房屋租赁合同，约定：原告将其所有的坐落于普陀区沈家门街道滨港西路158号国际水产城6幢301室自编号101商业广场中的78.7㎡商铺租赁给被告经营使用，租期8年，自2016年8月22日起至2024年8月21日止；免租期6个月；前3年租金3.015元/日/㎡，后5年每年适当递增，至第8年租金为4元/日/㎡；被告逾期支付租金超过30天，原告有权解除合同，并由被告承担所欠租金日百分之三违约金。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告投入小超市经营后逐步向原告支付了部分租金，由于经营困难，至2018年8月21日，被告尚欠原告租金86607元。为了繁荣商业广场，2018年9月21日，原、被告在原房屋租赁合同基础上签订一份补充协议，协议约定：一、针对被告拖欠的租金，原告同意给予被告减半支付43304元的优惠，在2018年7月至2019年2月期间分期支付；二、在被告按约支付上述款项前提下，原告同意被告减半支付2018年8月22日至2019年8月21日的租金为43304元，由被告在2019年3月至2019年10月期间分期支付；若被告未按约付清，则由被告按原合同价款86607元支付；三、在被告按约支付上述款项前提下，原告同意被告减半支付2019年8月22日至2020年8月21日的租金为47397元，由被告在2019年11月至2020年7月期间分期支付；若被告未按约付清，则由被告按原合同价款94794元支付。补充协议签订后，被告支付了第一条2018年8月21日之前的租金，对于2018年8月22日之后的租金，被告只支付了27500元，其余租金经原告催讨，被告以生意不景气等为由拖欠未付。 另查明，2014年前后原告为其所有的舟山国际水产城商业广场对外公开招商，并向外发放招商宣传手册，宣传手册载明：广场拥有近3万平方米写字楼、公寓209套、1万多平方米四星级酒店……。宣传手册就地段、客流、产业、产品、业态等进行了较为具体的文字陈述和图片描绘。广场停车场西侧，主要由宣传手册载明的近3万平方米商业用房和1万多平方米规划用于四星级酒店的房屋组成，涉案房屋就坐落于该商业用房中。从原、被告应提供和实际提供的现有证据表明，该片区在2020年4月之前的招商率约为15%，且进驻的部分商家在经营不久后就陆续停业或撤出，商业广场氛围明显萧条。2020年5月14日，原告对与被告承租房屋同一层的大量空置房屋对外发布招租公告，明确：招租范围为从事电子商务、物流服务、第三方运营等电商行业相关企业法人或自然人；租赁期限4年；租赁价格为朝南从第一、二年的1元/日/㎡递增至第四年的1.3元/日/㎡，朝北从第一、二年的0.85元/日/㎡递增至第四年的1.15元/日/㎡，并明确了装修免租期等内容。之后，有一些商户根据招租公告明确的价格与原告签订了房屋租赁合同并开始经营。 以上事实由上述相关证据及当事人庭审陈述等予以证明，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应属于合法有效，双方均应按约履行合同。签订补充协议的主要原因之一是商业广场人气不足，因而降低租金标准，从原3元一3.3元/日/㎡降低至1.5元一1.65元/日/㎡，并约定分期付款和逾期未付仍按原租金标准执行的内容。补充协议签订后被告履行了第一阶段支付租金的义务，但第二、第三阶段的租金未按约定时间支付或未付，构成根本违约，原告据此要求解除双方签订的房屋租赁合同和补充协议并由被告腾退房屋，符合合同约定和法律规定，本院依法应予以支持。对于原告要求被告按原租金标准支付租金的请求，虽然符合补充协议中部分条款的约定，但原告的商业广场在双方签订补充协议后随着部分商家的停业和撤离变得越来越萧条，留存的商户经营更加困难，原告出租的商业环境存在瑕疵，鉴于签订补充协议的初衷是降低过高的租金平衡双方利益，结合今年5月起同一层房屋原告对外出租价格比原、被告的补充协议价更低的事实，根据公平原则，本院认为宜按原、被告的补充协议价格由被告支付租金为妥。被告提出因疫情影响要求减免今年1月份以来的全部租金，本次疫情的发生属于不可抗力，本院根据国家有关部门的规定精神酌情减免被告3个月租金。原告提出由被告赔偿合同解除后三个月的租金损失，由于案涉商业广场至今仍有不少空置房屋无人承租，即使被告腾退后无人承租也属常态，主要原因是广场商业氛围问题，不宜归责于被告，故原告的该项请求难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、解除舟山水产品中心批发市场有限责任公司与李科达于2016年9月19日签订的房屋租赁合同和2018年9月21日签订的补充协议。 二、李科达于本判决生效后十日内腾退座落在普陀区××街道××路××号××幢××室××号××商铺。 三、李科达于本判决生效后十日内支付舟山水产品中心批发市场有限责任公司房屋租金51353元（截至2020年8月21日，已扣除三个月疫情可免租金）；并从2020年8月22日起按日租金130元计算支付租金（或占有使用费）至实际腾退日。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取1761.5元，由舟山水产品中心批发市场有限责任公司负担1101.5元，李科达负担660元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员  俞 辉 二〇二〇年九月二十二日 法官助理  臧超静 代书记员  李 妮