湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6972号上诉人（原审第三人）：张医力，男，1981年8月22日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：王远，湖南通达恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：白庆丰，湖南通达恒信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗秋根，男，1959年8月24日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：尚彦飞，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美文，湖南骄阳律师事务所律师。原审被告：湖南政力房地产有限责任公司，住所地长沙市劳动西路199号。临时负责人：张首明。原审第三人：中国银行股份有限公司长沙市赤岗支行，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段76号。负责人：易广志，行长。委托诉讼代理人：陈革平，湖南通达恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹超，湖南通达恒信律师事务所律师。上诉人张医力因与被上诉人罗秋根、原审被告湖南政力房地产有限责任公司（以下简称政力公司）、原审第三人中国银行股份有限公司长沙市赤岗支行（以下简称中国银行赤岗支行）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张医力的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回罗秋根的全部诉讼请求。事实与理由：1、一审法院事实认定错误。罗秋根与政力公司签订的《出让书》并无关于买卖案涉房屋的明确约定，也不具备商品房买卖合同的形式要件，双方并无买卖案涉房屋的真实意思表示，且罗秋根提交的其支付购房款的证据存在严重瑕疵，其实际占用案涉房屋的具体时间和依据不足，不应认定罗秋根与案涉房屋之间构成房屋买卖合同关系及实际占有关系；2、一审法院法律适用错误。因罗秋根与政力公司之间的房屋买卖合同关系并未成立，故不能依据所谓占有优先规则认定罗秋根可优先取得房屋买卖的债权。政力公司与张医力之间签订的《长沙市商品房买卖合同》为合法有效的合同，且已办理正式网签和备案登记，并向政力公司实际支付了全部购房款，享有对案涉房屋的期待权，其与政力公司之间的房屋买卖合同应受法律优先保护。一审法院判令张医力与政力公司办理商品房买卖合同的登记备案注销手续和网签注销手续没有法律依据。被上诉人罗秋根答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、《出让书》确定的房屋位置没有差错，且2008年1月即与政力公司达成购买合意，当时只是房号没有出来；2、张医力预告登记的时间是2018年，未在预告登记规定的时间内办理产权登记，其预告登记已失效；3、罗秋根于2018年1月1日签订购房合同，2018年3月至5月支付购房款，房屋建成后，政力公司将房屋交付罗秋根，罗秋根实际占有使用房屋近10年，后政力公司为套取银行贷款将房屋预告登记在张医力名下，罗秋根数次通过诉讼程序主张自己的权利，张医力均不予应诉，可见张医力并非真实购房人；4、张医力是政力公司员工，由政力公司统一安排到银行套取贷款，其一直知道房屋交付情况；5、本案适用法律正确，在张医力网签备案之前，罗秋根已支付全部购房款。原审被告政力公司未发表答辩意见。原审第三人中国银行赤岗支行辩称：1、同意张医力上诉意见；2、中国银行赤岗支行与张医力就案涉房屋于2018年8月签订个人住房贷款合同及抵押合同，张医力尚有本金及利息共160余万元未偿还。罗秋根向一审法院提出诉讼请求：1、确认位于长沙市天心区屋（以下简称“1801房”）归罗秋根所有，政力公司立即将上述房产的不动产权利证书办理至罗秋根名下；2、判令政力公司、张医力办理1801房的买卖合同备案（合同编号：200866081801）、买卖合同网签、预告登记的注销手续；3、判令政力公司及张医力、中国银行赤岗支行办理1801房的预告抵押登记注销手续；4、判令政力公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，罗秋根撤回上述第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2008年1月6日，政力公司向罗秋根出具了一份《出让书》，内容为：“罗秋根同志：本公司同意将蓉城大厦南向19层188㎡，每平方米3070元出让给贵方，总价格为577160元。同意将屋顶别墅北向约500㎡按每平方米3200元出让给贵方，总价格为160万元。具体面积按办理产权证进行核实。并按多退少补的原则办理”。罗秋根于2008年3月9日向政力公司支付了700000元，于2008年5月11日向政力公司支付了900000元。2008年5月11日，政力公司向罗秋根出具了收到购房款1600000元的《收据》。罗秋根陈述，政力公司于2010年8月将1801房交付给其使用，其于2010年9月份装修后居住至今。2017年9月19日，政力公司向罗秋根出具了一份《证明》，内容为：“罗秋根于2008年5月11日购买我公司位于长沙市天心区房屋）分两次现金支付，共支付人民币160万元。第一次现金支付是2008年3月9日，我司法定代表人陆五一指示王溪沙（出纳）收款，罗秋根支付70万元人民币。第二次现金支付是2008年5月11日我司法定代表人陆五一指示王溪沙（出纳）收款，罗秋根支付90万元人民币。我公司已开出收据，收据号为0014247号，特此证明。”另查明，2008年8月，政力公司、张医力签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200866081801），政力公司将1801房以总价款2355080元出卖给张医力并办理了商品房买卖合同网签手续。2008年8月，张医力、中国银行赤岗支行签订了一份《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》，合同就贷款金额、还款期限、贷款利息及违约责任等内容进行了约定。2008年8月20日，张医力以1801房对上述债务向中国银行赤岗支行提供抵押担保，并办理了长沙市预购商品房贷款抵押登记备案证明（长房天心押字第××号）。张医力没有提供证据证明其占有使用过1801房，也没有提供证据证明就该房屋向罗秋根主张过权利。再查明，因张医力没有按约偿还贷款本息，中国银行赤岗支行于2014年3月27日诉至一审法院。2014年8月18日，一审法院作出（2014）天民初字第860号民事判决，其中判决第六项确认中国银行赤岗支行对1801房享有优先受偿权。2014年10月11日，中国银行赤岗支行向一审法院申请执行。2015年12月2日，一审法院作出（2014）天执字第1050-2号执行裁定，裁定拍卖1801房。罗秋根以1801房系个人财产为由提出案外人执行异议。2016年8月1日，一审法院作出（2016）湘0103执异65号执行裁定，驳回了罗秋根的执行异议。随后罗秋根提起案外人执行异议之诉。2016年9月7日，一审法院作出（2016）湘0103民初5178号民事裁定，驳回罗秋根的起诉。此后，罗秋根以（2014）天民初字第860号民事判决存在错误为由申请再审。2017年6月6日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民再3号民事判决，认为中国银行赤岗支行对1801房的抵押权并未成立，依法不享有优先受偿的权利，撤销了（2014）天民初字第860号民事判决第六项。又查明，一审法院向罗秋根释明，如因预告抵押登记未注销而导致无法办理产权过户手续，其是否愿意变更诉讼请求，罗秋根陈述不同意变更诉讼请求。一审法院认为,（2017）湘01民再3号民事判决没有对1801房的权属进行确认，罗秋根在本案中对1801房主张所有权不构成重复起诉，不属于“一事不再理”的情形。政力公司向罗秋根出具了《出让书》，该《出让书》虽然没有写明具体的房号，但罗秋根支付了1600000元购房款，政力公司向罗秋根交付了1801房，故罗秋根、政力公司之间形成买卖合同关系且现已成立并生效，罗秋根已实际占有使用了该房屋，只是没有取得该房屋的所有权。在取得该房屋的所有权之前，罗秋根请求确认1801房归其所有，一审法院不予支持。政力公司又与张医力签订了出售1801房的买卖合同，该合同亦为有效合同，但张医力既没有占有该房屋，也没有取得该房屋的所有权。在“一物二卖”且均未取得所有权的情况下，应坚持占有在先的原则，已经占有买卖标的物的当事人即罗秋根有权要求取得完整的物权，政力公司应为罗秋根办理产权登记。因张医力与政力公司签订的商品房买卖合同已经办理了预售商品房合同备案、商品房买卖合同网签、预告登记，致使罗秋根与政力公司无法办理房屋所有权登记手续，合同义务无法继续履行完毕，故张医力与政力公司应办理案涉房屋商品房买卖合同备案登记、商品房买卖合同网签、预告登记的注销手续。罗秋根可以请求政力公司为其办理1801房的产权过户手续，但因张医力向中国银行赤岗支行借款时已将1801房办理了长沙市预购商品房贷款抵押登记备案证明，在该预告抵押登记注销前，产权过户在客观上存在障碍，故罗秋根的该项诉讼请求，一审法院不予支持，罗秋根可在该预告抵押登记注销后再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、政力公司与张医力于本判决生效之日起三十日内办理位于长沙市天心区的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：200866081801）的登记备案注销手续和网签注销手续；二、驳回罗秋根的其他诉讼请求。案件受理费19200元，保全费5000元，由政力公司负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，政力公司向罗秋根出具的《出让书》中写明了房屋的价格、位置以及面积等内容；虽然该《出让书》中未写明具体房号，但根据政力公司出具的《证明》可知，政力公司出售的即为涉案房屋；此外，罗秋根已支付了160万元购房款，且实际占有使用了该房屋，而本案中，政力公司既未将房屋交付给张医力使用，张医力亦未取得该房屋产权，因此，一审认定政力公司与罗秋根之间就涉案房屋形成了合法有效的买卖合同关系，并根据本案具体案情，判决支持罗秋根提出的要求政力公司与张医力注销《长沙市商品房买卖合同》登记备案等诉请，并无不当。综上，张医力的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由上诉人张医力负担。本判决为终审判决。。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年九月二十一日书记员 肖佳敏