江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2439号上诉人（原审被告）：邓黎智，男，1966年3月18日生，汉族，住连云港经济技术开发区。委托诉讼代理人（系上诉人妻子）：高虹，女，1968年9月29日生，居民身份证号码320705196809290025，汉族，住址同上诉人。被上诉人(原审原告)：江苏杨辉物业服务有限公司，住所地连云港市海州区朝阳西路46-4号楼201室。法定代表人:杨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵兴，该公司员工。上诉人邓黎智因与被上诉人江苏杨某物业服务有限公司（以下简称杨某物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓黎智上诉请求：1、撤销一审判决第一项内容，改判物业费金额为：对房屋空置期间产生的物业费按8023.5元收取，入住后产生的物业费按5283.8元收取，两项合计为13307.3元。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一，上诉人与被上诉人不存在物业服务合同关系。理由是：物业企业对物业服务等级、内容、标准及依据没有和业主进行明确的合同约定。本人在2010年12月18日购买锦绣香江小区A19—105房屋，2012年12月22日开发企业将房屋交付本人，并预收了物业费至2013年。本人于2017年11月正式入住该小区。本人在购买该房屋时与开发企业签订商品房买卖合同，虽然在合同补充约定条款写明物业费按每月每平方2.4元收取，但对具体服务内容开发商在合同中没有明示，当时开发企业说因为对别墅国家没有明确物业服务标准，入住后物业企业会明确内容，到时会和业主签订前期物业服务合同。自上房至今我们没有和物业企业签订任何前期物业服务合同，也没有什么样物业人员和我们业主就此事进行沟通。二、被上诉人物业服务收费没有法定依据。理由是：物业管理企业没有对物业服务内容、标准、等级等内容按国家规定要求进行示。根据连云港市物业服务收费管理办法通知要求（连某改收费发[2020]35号）：物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。但杨某物业既未对以上内容在小区对业主进行公示，也未主动向业主阐明他们承接小区物业管理后的收费标准和服务内容，作为小区的业主我们不知道物业应该给我们提供哪些服务，业主的知情权受到极大的损害，就如同我们在商店花钱购物却对所购商品的品质一无所知。同时，物业企业对收取的物业服务费收支情况没有按国家规定要求对业主进行公示。根据连云港市物业服务收费管理办法通知要求（连某改收费发[2020]35号）：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内显著位置设立公示栏，每半年将物业公共服务费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况如实公示，接受全体业主的监督，每次公示时间不少于15天。自上房以来物业企业对以上内容从未进行公示，物业公司对业主所缴纳的费用暗箱操作严重损害业主的合法权益。三，被上诉人物业服务不到位，应相应给予物业费折扣。理由是：所收取的物业费和提供的物业服务项目、水平、质量不符。即使本人按照每月每平方2.4元别墅标准缴纳物业费，根据连云港市物业服务收费管理办法通知要求：连云港市物业企业按五级标准进行收费（不含别墅)。最高是五级，每平方每月0.8元，并有明确的服务标准（附件一）。我们是按每平方每月2.4元别墅收取物业费，服务标准和质量应该远远超过五级标准，但我们业主对照发现物业提供的服务和五级都相差太远。物业提供的仅仅是最简单门卫和地面清扫、垃圾清理，根本没有别墅服务的应有品质，小区监控和对讲门铃形同虚设，给小区业主造成很大的安全隐患。小区环境清洁不全面，留有死角，造成小区业主物业的潜在损失,是物业企业违约在先，作为业主有权追究其违约责任，维护业主自身利益。被上诉人辩称，上诉人不同意和我方的物业关系，本公司是通过开发商招投标中标后签订的前期物业合同，上诉人在购买房屋中也明确了实施物业管理的单位和收费标准，我们和开发商也明确了相关事项，两个合同可以对上诉人产生约束力，是有物业合同关系的。关于物业收费，别墅收费标准从国家到当地政策确实没有收费依据，根据开发商建设的占地和建筑面积来测算出来的，保证小区正常运行，我们和开发商签订合同已经明确，上诉人收房的时候曾经交过3个月物业费，说明对物业费是认可的，不能我们催收后又不认可。关于物业服务不到位，我们作为物业企业，履行的是公共区域安全巡视和绿化养护等，我们已经做了，与上诉人沟通过，关于门岗保安岁数大问题，这个没有强制规定，在我们片区也只能招到这些年龄的人，小区卫生死角等我们该打扫的打扫，但完全尽善尽美也不可能，我们该履行的职责一直在履行。各方面的维护哪些业主不满意可以提出来，但要和本市物业五级服务一致，不能作为拒交物业费的理由。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。杨某物业向一审法院起诉请求：1、判令邓黎智支付杨某物业物业管理费24853元；2、本案诉讼费用由邓黎智承担。一审法院经审理查明，2010年11月18日，杨某物业中标连云港锦绣香江置业有限公司的锦绣香江·新世界城前期物业管理。2011年6月8日，连云港经济技术开发区建设局向原告出具[2011]—15连云港市物业服务合同备案证明。2011年11月25日杨某物业与连云港锦绣香江置业有限公司签订前期物业服务合同，为锦绣香江·新世界城提供物业服务，约定别墅住宅每月每平方米2.4元，合同自双方签字盖章之日起至业主委员会成立并选定物业管理企业时止。2014年6月15日，杨某物业入驻小区提供物业管理服务。邓黎智系锦绣香江一期别墅A19-105室业主，房屋建筑面积163.08平方米，2012年12月22日，邓黎智办理了收房手续，2017年进行装修后于同年11月份入住，至今未交纳物业费用。杨某物业分别于2015年4月29日、2016年5月3日、2017年4月7日、2018年5月3日、2019年4月6日2019年7月30日向邓黎智发出催缴通知并张贴在邓黎智A19-105室门口，并于2019年10月30日以EMS方式向邓黎智邮寄催缴物业费律师函，催缴邓黎智2014年6月15日至2019年9月30日所欠物业费24853元。一审法院另查明，杨某物业在为锦绣香江·新世界城提供物业服务过程中，存在小区清洁不及时、监控和对讲门铃未发挥作用、部分区域杂乱等服务不到位情况。一审法院认为，杨某物业与连云港锦绣香江置业有限公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，因此，杨某物业与连云港锦绣香江置业有限公司签订的前期物业服务合同对该小区全体业主均有约束力。杨某物业为小区提供物业管理服务，邓黎智接受服务，邓黎智有按合同约定履行交纳物业管理费的义务。邓黎智拖欠自2014年6月15日至2019年9月30期间的物业费24853元（2.4元×163.08㎡×63.5个月），对于房屋空置期间欠交的物业费，杨某物业同意邓黎智可按七折补交，即11233元（2.4元×163.08㎡×41个月×70%），又根据杨某物业提供物业服务的总体情况，对于邓黎智2017年11月入住后至2019年9月30日期间的物业费，一审法院酌情扣减10%，即7926元（2.4元×163.08㎡×22.5个月×90%））。综上，邓黎智应该交纳涉诉期间的物业管理费为19159元。故对杨某物业要求邓黎智支付物业管理费的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决：一、邓黎智于判决生效之日起十日内向杨某物业支付自2014年6月15日至2019年9月30日期间的物业费管理费19159元。二、驳回杨某物业的其他诉讼请求。如果邓黎智未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取210.5元，由杨某物业负担48.5元，由邓黎智负担162元。杨某物业已预交，邓黎智在给付上述款项时一并给付杨某物业。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：杨某物业与邓黎智是否有物业服务关系，杨某物业收取的物业费是否合适。本院认为，杨某物业与连云港锦绣香江置业有限公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，因此，杨某物业与连云港锦绣香江置业有限公司签订的前期物业服务合同对该小区全体业主均有约束力。上诉人与被上诉人之间存在物业合同关系。2010年11月18日，杨某物业中标连云港锦绣香江置业有限公司的锦绣香江·新世界城前期物业管理。连云港经济技术开发区建设局向杨某物业出具[2011]—15连云港市物业服务合同备案证明。杨某物业为小区提供物业管理服务，邓黎智接受服务，邓黎智有按合同约定履行交纳物业管理费的义务。上诉人按照合同约定收取被上诉人物业费符合法律规定。一审法院认为“邓黎智拖欠自2014年6月15日至2019年9月30期间的物业费24853元（2.4元×163.08㎡×63.5个月），对于房屋空置期间欠交的物业费，杨某物业同意邓黎智可按七折补交，即11233元（2.4元×163.08㎡×41个月×70%），又根据杨某物业提供物业服务的总体情况，对于邓黎智2017年11月入住后至2019年9月30日期间的物业费，本院酌情扣减10%，即7926元（2.4元×163.08㎡×22.5个月×90%）”是合适的，上诉人邓黎智认为一审法院给予的物业费折扣与被上诉人提供的物业服务水平不符合缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费211元，由上诉人邓黎智负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年九月二十二日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。