山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2651号上诉人(原审原告)：乳山市夏村新宇五金商店，住所地乳山市区新华街49号。经营者：丁本虎。委托诉讼代理人：贠鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶纪琛，男，1974年8月12日出生，汉族，住山东省乳山市。委托诉讼代理人：邢京科，山东闻远律师事务所律师。上诉人乳山市夏村新宇五金商店（以下简称新宇五金店）因与被上诉人陶纪琛租赁合同纠纷一案，不服乳山市人民法院(2020)鲁1083民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。新宇五金店上诉请求：撤销一审判决，改判支持新宇五金店的诉讼请求。事实与理由：1.根据租赁合同及相关法律规定，陶纪琛除第一年租金按时足额支付外，第二、三年租金均存在违约逾期支付的事实,即便按照一审有关于每年租赁期届满前支付租金的认定，2017年7月18日至2018年7月17日租期内的租金陶纪琛于2018年11月14日支付租金3.5万元(包含以前支付2万元)亦逾期支付当年租金4个月，直至陶纪琛于2019年10月2日转账5.5万元，第二年租金剩余未付1万元逾期15个月，第三年租金逾期3个月，第四年的租金系本案诉讼中陶纪琛于2019年11月21日转账支付，据此，陶纪琛存在逾期支付租金的行为，应承担违约金；2.陶纪琛未经新宇五金店同意，擅自将部分租赁物转租给案外人焉鸿，在新宇五金店起诉后，陶纪琛才要求焉鸿搬离租赁物，焉鸿已实际承租约22个月，存在转租行为。陶纪琛答辩称，1.双方在租赁合同中并未就租金具体支付时间作出约定，只要陶纪琛在租赁期间向新宇五金店支付了租金就是履行了合同义务，且在新宇五金店提起本案诉讼时，陶纪琛已经不欠付任何租金，新宇五金店不得以陶纪琛延期支付租金主张解除合同；2.陶纪琛仅将租赁房屋借给朋友使用一间，并未有收取租金，也没有改变房屋用途，不存在任何损害房产的行为；3.陶纪琛在承租房屋后投入大量资金进行了装修，承租房屋因陶纪琛的装修行为而增值，新宇五金店却想以各种理由千方百计解除合同，有违诚信，也会给陶纪琛造成严重损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。新宇五金店于2020年2月18日向一审法院起诉请求：解除房屋租赁合同，陶纪琛支付违约金88800元及2020年7月至腾房之日的租金。一审法院认定事实：2016年7月18日，新宇五金商店的经营者丁本虎（合同甲方）与陶纪琛（合同乙方）签订租赁合同约定：一、房屋地址：乳山市新华街4号，共九间半。房屋属性：商业。二、租赁期限及约定1.该房屋租赁期九年，自2016年07月18日起至2025年07月1日止。2.房屋租金（年付）2016年7月18日～2017年7月17日租金30000元/年（六间）；2017年7月18日～2021年7月17日租金45000元/年（九间半）；2021年7月17日起，租金每两年不能高于上一租期20%，即2021年7月18日～2023年7月17日不高于54000元/年；2023年7月18日～2025年7月17日不高于63000元/年；乙方每年交给甲方的租金以甲方开的收款收据为准。3.乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，遵守国家法律法规。乙方向甲方付租房保证金5000元。4.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，甲方退还乙方租房保证金。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。同等条件下，乙方享有优先权！三、房屋修缮与使用1.在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用，水电正常使用。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿。2.该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，甲方负责主体维修，其它部分由乙方负责维修。甲方进行维修须提前通知乙方，乙方应积极协助配合。3.乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。四、责任与义务甲方在租赁期内，甲方应保证乙方能正常使用本房屋。（1）因甲方责任导致乙方不能正常使用时，甲方应对乙方损失给予补偿；因政府行为给乙方造成的一切损失甲方不负责对乙方的补偿，如道路拓宽、房屋拆迁改造。（2）甲方房屋进行买卖转让时，应保证双方签署的合同存续，否则应补偿乙方损失；包括装修、宣传、搬家等费用；（3）甲方因其他原因不能继续履行本合同时，应对乙方损失给予补偿，补偿内容参照上款。因自然灾害造成的一切损失双方均不负补偿责任。乙方在租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（2）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租，水电费三个月以上。合同签订后，陶纪琛对所租房屋进行了装修。陶纪琛已支付新宇五金店2016年7月18日至2018年租金。2019年11月21日，陶纪琛通过网上银行支付给新宇五金店2019年至2020年度租金45000元。另查明，2017年3月17日，焉鸿从陶纪琛处转租乳山市城区新华街4-12#-15#房经营乳山市云欣汽车养护中心，2019年底，在陶纪琛的要求下，焉鸿从租赁的上述房屋中搬走。现新宇五金店要求解除与陶纪琛签订的房屋租赁合同并要求陶纪琛支付违约金88800元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方于2016年7月18日签订租赁合同，合同中只约定了租金数额及租金给付为年付，但未约定租金给付的具体时间，应当认定陶纪琛在每年租赁期届满前支付租金均不违反合同约定。陶纪琛于2019年11月21日通过网上银行支付2019至2020年度的租金，应当认定至今已不欠付新宇五金店租金，且新宇五金店在如果认为陶纪琛拖欠租金，应当进行催告，经催告后在合理期限内仍未履行，方可认定对方迟延履行主要债务。本案不能认定陶纪琛迟延履行主要债务。关于新宇五金店主张陶纪琛在未经出租人同意的情况下擅自转租租赁物的问题，陶纪琛主张系与焉鸿共同经营乳山市云欣汽车养护中心，但未提交相关证据予以证实，陶纪琛该项主张证据不足，不予采信。但陶纪琛已于2019年年底要求焉鸿搬出了租赁房屋，违法事实已不存在，新宇五金店仍以该事实要求解除租赁合同的诉请理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条及《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十四条之规定，判决：驳回乳山市夏村新宇五金商店要求解除房屋租赁合同并要求陶纪琛支付违约金88800元及2020年7月至腾房之日租金的诉讼请求。案件受理费1010元,由乳山市夏村新宇五金商店负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于租金交付时间问题，双方在租赁合同中并未对租金交纳具体时间作出约定，一审有关陶纪琛在每年租赁期届满前支付租金即不违反合同约定的认定，并无不当，本院予以确认。新宇五金店主张即便按上述认定，陶纪琛依然存在迟延交纳租金的行为，但从双方合同约定及租金交纳情况看，2018年7月18日至2019年7月17日的租金，陶纪琛系在该租期结束后于2019年10月2日交纳，虽迟延但未足三个月，不属于双方合同约定新宇五金店行使合同解除权并收取违约金的情形；2017年7月18日至2018年7月17日的租金交纳确有迟延，但陶纪琛主张双方在该期间商讨房屋买卖事宜，后因价款差异买卖未能达成，方才继续交纳租金，不存在迟延问题，考虑到新宇五金店收取该期间陶纪琛迟延交付的部分租金后出具收据的情形以及在陶纪琛迟延交付租金的情况下新宇五金店依然于2019年度将房屋出租于陶纪琛的事实，新宇五金店已以实际行为放弃了于2019年度解除租赁合同之权利，在陶纪琛实际承租并交纳此后两个年度租金的情况下，新宇五金店无权再以该迟延行为主张解除租赁合同。据此，新宇五金店以陶纪琛迟延交纳租金为由主张解除合同，理由不当，本院不予支持。新宇五金店另主张陶纪琛存在转租行为，但双方在租赁合同中并未对转租是否属于合同解除事由作出明确约定，新宇五金店据此主张解除合同无合同依据，一审未予支持，亦无不当。综上，新宇五金店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2020元，由乳山市夏村新宇五金商店负担。本判决为终审判决。审判长  于大海审判员  张丽萍审判员  郭林涛二〇二〇年九月二十七日书记员  刘双双