新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终2543号 上诉人（原审原告）：黎冰冰，女，1971年12月25日出生，壮族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王晓庆，新疆星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆大得房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区西山西街95号。法定代表人：董文博，新疆大得房地产开发有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：赵新阳，男，新疆大得房地产开发有限责任公司员工。委托诉讼代理人：岳瑛，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。上诉人黎冰冰因与被上诉人新疆大得房地产开发有限责任公司（以下简称大得公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭于2020年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人黎冰冰及其委托诉讼代理人王晓庆、被上诉人大得公司的委托诉讼代理人赵新阳、岳瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎冰冰上诉请求：维持一审判决第一项，依法改判支持第二、三、四项诉讼请求（即双倍返还定金20,000元、支付违约金82,104.5元以及支付赔偿金852,807元）。事实及理由：1.我方本来想买一套采光较好的房屋，与“万科”公司签订房屋买卖合同，在2019年10月28日签合同时，我方确实把“北京时间12点半之后南面窗户都能采到光线”的约定写到了买卖合同和补充协议里。大得公司的置业顾问张复光拿合同和补充协议去盖章，后告知我方合同及补充协议不能添加任何条款，要求我方重新签格式合同和补充协议，我方不同意。实际情况是其他楼将我方买的房屋采光都遮住了。2.我方一直以为是与万科公司洽谈房产买卖事宜，但发生争议后才发现是大得公司收的房款，与大得公司签订的房屋买卖合同，大得公司冒用万科公司名义对外售卖房屋，并且一直欺骗我方采光没问题。大得公司虽辩称合同条款未达成一致，合同不生效，但私下却在网上单方办理了预告备案登记业务，用以证明合同生效，要求我方承担违约责任。大得公司作为销售者，构成欺诈，应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定加倍赔偿我方。大得公司辩称，一审认定事实清楚，请求依法维持。双方签订的房屋买卖合同已经解除，我方已经将全部房款予以退还，退房协议也已经交由乌鲁木齐市房产交易管理局备案，我方不存在任何违约的情形，黎冰冰主张定金、违约金没有事实和法律依据，并且也不能一起主张。房屋处于封顶状况，还没有交付黎冰冰，黎冰冰主张房屋采光权有问题没有任何事实及法律依据。大得公司属于万科公司的全资子公司，对外宣传使用万科公司名义是合理的，并不存在欺诈行为，黎冰冰作为完全民事行为能力人，应该尽到审慎注意义务。黎冰冰向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋买卖合同；2.判令大得公司双倍返还定金20,000元（已经退还本金20,000元）；3.判令大得公司支付违约金82,104.5元（总房款1,642,090元×5%）；4.判令大得公司支付赔偿金8,552,807元（已付购房款的1倍）；以上共计954,911.5元。一审法院认定事实：2019年10月28日，黎冰冰（买受人）与大得公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019预0257064），该合同主要内容为：黎冰冰以1,642,609元的价格购买大得公司开发的位于乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积125.39平方米，套内建筑面积97.64平方米；付款方式约定为买受人于2019年10月28日前支付首期房价款852,609元，余款790,000元由买受人向贷款机构申请贷款支付；交付时间约定为，出卖人应当于2020年12月31日前向买受人交付商品房，合同其他条款对双方权利义务进行了约定。因黎冰冰在签订合同时，在合同中手写添加“北京时间12点半之后南面窗户都能采到光”、“2020年元旦、春节促销价低于本房价时，按促销价计算房款”等字样，大得公司要求黎冰冰重新签订合同，但因双方对是否将“北京时间12点半之后南面窗户都能采到光”添加为合同条款未能协商一致，双方并未重新签订书面合同，后大得公司为黎冰冰办理了案涉房屋的预告备案登记手续。2019年11月15日，黎冰冰（乙方）与大得公司（甲方）签订《退房协议》，该协议载明：经甲、乙双方协商一致就位于乌鲁木齐市××街，面积为125.39平方米，单价13,100，总房价1,642,609，合同编号2019预0257064的《商品房买卖合同》解除之相关事宜达成如下协议，一、甲、乙双方于2019年10月28日签订了乌鲁木齐市克拉玛依西街333号都会传奇1号楼1单元604室，黎冰冰的《商品房预售合同》该客户在贵中心已办理预告备案登记业务，由于客户意见不统一，经双方协商乙方办理退房。现双方一致同意解除乌鲁木齐市克拉玛依西街333号都会传奇1号楼1单元604室的《商品房预售合同》，办理退房手续。二、甲、乙双方对以上协议内容无任何争议。三、本协议自双方签字盖章之日生效。本协议一式肆份，甲、乙双方各执一份，乌市房屋产权交易管理中心一份，退契税一份。关于大得公司向黎冰冰的交款情况：2019年10月18日，黎冰冰向大得公司付款3笔，金额分别为100,000元、20,000元、380,000元，合计500,000元。针对以上付款，大得公司于2019年10月27日向黎冰冰出具收款回执2张，2张收款回执的收款内容处均注明为乌鲁木齐都会传奇一分期1号底商住宅楼1单元604，但金额为480,000元的收款回执款项性质处注明为首期，金额为20,000元的收款回执款项性质处注明为定金。2019年10月28日，黎冰冰向大得公司付款4笔，金额分别为198元、15,000元、74,000元、263,609元，合计352,807元。针对以上付款，大得公司于2019年10月28日向黎冰冰出具收款回执2张，2张收款回执在收款内容处均注明为乌鲁木齐都会传奇一分期1号底商住宅楼1单元604，但金额为352,609元的收款回执在款项性质处注明为首期，金额为198元的收款回执在款项性质处注明为交易服务费、产权登记费、抵押登记费。以上汇款均由黎冰冰配偶王晓庆银行账户支付，付款金额合计852,807元。关于大得公司向黎冰冰的退款情况：2019年12月13日，大得公司向黎冰冰配偶王晓庆账户退款2笔，金额分别为852,609元、198元，其中金额为852,609元的付款单在用途一栏处注明为退房款，金额为198元的付款单在用途一栏处注明为其他支出。至此，大得公司已将黎冰冰交款852,807元全部退还。一审法院认为，当事人协商一致可以解除合同，本案中，黎冰冰与大得公司签订的《退房协议》载明：“双方一致同意解除乌鲁木齐市克拉玛依西街333号都会传奇1号楼1单元604室的《商品房预售合同》，办理退房手续。甲、乙双方对以上协议内容无任何争议”，该协议是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已经双方协商一致后，于2019年11月15日《退房协议》签订之日解除，一审法院予以确认。合同解除后，合同的权利义务终止，现黎冰冰再次请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》缺乏依据，一审法院不予支持。关于黎冰冰请求判令大得公司双倍返还定金、支付违约金分别能否成立的问题，一审法院认为，合同一方存在违约行为时，守约方可以按照合同约定选择适用违约金或者定金条款要求违约方承担责任，本案中，黎冰冰既未举证证明《商品房买卖合同（预售）》系因大得公司违约而解除，亦未举证证明大得公司存在其他违约行为，黎冰冰举证不足以证实其主张，且《退房协议》载明《商品房买卖合同（预售）》系由双方协商一致解除，双方对协议内容无任何争议，故黎冰冰要求大得公司双倍返还定金、支付违约金的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。关于黎冰冰请求判令大得公司支付赔偿金能否成立的问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”，依据上述法律规定，黎冰冰要求大得公司赔偿损失，需举证证明大得公司存在欺诈行为，且该行为给其造成了损失，本案中，虽然大得公司以“万科都会传奇”对外宣传案涉房屋所在楼盘，但双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，出卖方一栏，明确注明开发商为大得公司，黎冰冰作为完全民事行为能力人，在订立合同时应当尽到审慎的注意义务，现《商品房买卖合同（预售）》已由双方协商一致解除（理由如上所述），黎冰冰又以大得公司虚假宣传为由要求大得公司承担赔偿责任缺乏依据，且黎冰冰未举证证明大得公司给其造成了损失，应当承担举证不能的法律后果，故一审法院对黎冰冰要求大得公司支付赔偿金的诉讼请求，亦不予支持。一审法院遂判决：一、驳回黎冰冰请求判令解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求；二、驳回黎冰冰请求判令大得公司双倍返还定金20,000元的诉讼请求；三、驳回黎冰冰请求判令大得公司支付违约金82,104.5元的诉讼请求；四、驳回黎冰冰请求判令大得公司支付赔偿金852,807元的诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明：2019年10月28日，大得公司向黎冰冰出具合同编号为2019预0257064号的《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同主要内容为：黎冰冰以1,642,609元的价格购买大得公司开发的位于乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积125.39平方米，套内建筑面积97.64平方米；付款方式约定为买受人于2019年10月28日前支付首期房价款852,609元，余款790,000元由买受人向贷款机构申请贷款支付；交付时间约定为，出卖人应当于2020年12月31日前向买受人交付商品房，合同其他条款对双方权利义务进行了约定。黎冰冰在签订合同时，在合同中手写添加了“北京时间12点半之后南面窗户都能采到光”、“2020年元旦、春节促销价低于本房价时，按促销价计算房款”等字样。因大得公司不同意在合同上添加条款，故大得公司将黎冰冰签字确认的《商品房买卖合同（预售）》收走后，并未在合同上盖章确认后再交付黎冰冰，双方亦未能达成一致重新签订书面合同。另，上述《商品房买卖合同（预售）》系由大得公司输入买受人信息后从网上签约系统中打印，但因之后双方未能签订书面合同，故大得公司未能将书面合同提交房地产交易管理部门办理正式的预告备案登记手续。除上述事实外，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，第一、关于案由认定的问题。本案系房产开发商与买受人之间因商品房预售引发的纠纷，属于商品房预售合同纠纷，一审法院认定案由有误，本院予以纠正。第二、关于合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，黎冰冰在大得公司提供的《商品房买卖合同（预售）》文本上添加了“北京时间12点半之后南面窗户都能采到光”、“2020年元旦、春节促销价低于本房价时，按促销价计算房款”等字样，而大得公司不允许添加任何合同条款，因此双方未能对合同条款达成一致，大得公司亦未将其盖章确认后的合同交付给黎冰冰，故双方之间的合同未成立。依法成立的合同，自成立时生效，而未成立的合同，则对当事人不产生法律效力。第三、关于黎冰冰主张双倍返还定金、支付赔偿金、违约金有无事实及法律依据诉求能否成立的问题。首先，双方之间的《商品房买卖合同（预售）》未成立，自然合同条款对其双方不具有法律约束力，双方不存在履行合同的责任，因而也不存在违约责任。而黎冰冰以其自行添加的合同条款主张大得公司存在违约，并因此主张大得公司承担相应的违约责任，依据不足。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”黎冰冰主张涉案房屋的采光存在问题，大得公司对其存在欺诈。根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》规定：“大城市住宅日照标准为大寒日大于等于2小时，冬至日大于等于1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准……”本案中，黎冰冰并未能举证证明涉案房屋的采光权低于国家规定标准，因而不能以此认定大得公司存在缔约过失责任。而对于黎冰冰自行要求添加的关于采光的合同条款，应由双方当事人自愿协商订立合同，未能达成一致则不能以此约束对方当事人。最后，黎冰冰与大得公司在之后又签订了《退房协议》，双方对退房事宜已经协商一致。并且在签订的《退房协议》中，黎冰冰并未主张对大得公司的违约责任进行表述，大得公司也已经向黎冰冰退还了收取的全部房款。综合上述几点，黎冰冰向大得公司主张双倍返还定金、支付违约金以及赔偿金无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，黎冰冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,349.11元（黎冰冰已预交），由黎冰冰负担。本判决为终审判决。审  判  长   张惠君审  判  员   蒋 欣审  判  员   黄淑梅二 〇 二 〇 年 九 月 十 二 日书  记  员   罗 敏