宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0213民初3351号 原告：卢云立，男，1972年4月21日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原告：蔡静宜，女，1980年10月13日出生，汉族，住宁波市江北区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：雷琪，国浩律师（宁波）事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：胡倩玺，国浩律师（宁波）事务所律师。 被告：曹善云，男，1963年10月28日出生，汉族，住宁波市象山县。 委托诉讼代理人：沈玲彩，上海市南星律师事务所律师。 第三人：宁波市奉化区人民政府方桥街道办事处，住所地：宁波市奉化区方桥街道方港路16号，统一社会信用代码11330283MB1957517W。 法定代表人：毛海涛，该街道办事处主任。 委托诉讼代理人：马莹标，浙江嘉丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛斌杰，浙江嘉丰律师事务所律师。 第三人：宁波市奉化区方桥街道河西村股份经济合作社，住所地：宁波市奉化区方桥街道河西村。 代表人：张伟芳。 原告卢云立、蔡静宜为与被告曹善云土地租赁合同纠纷一案，于2018年6月21日向本院起诉，本院于同日立案受理。2018年7月27日，原告向本院申请保全，本院于同日依法裁定查封被告曹善云的银行帐户及其他相应价值的财产（保全价值1080000元）。2018年8月18日，被告曹善云提出追加第三人申请，本院于2018年9月5日依法追加宁波市奉化区人民政府江口街道办事处（以下简称江口街道办事处）、宁波市奉化区江口街道河西村股份经济合作社（以下简称河西村股份经济合作社）为本案第三人。2018年9月26日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，并于2018年10月25日依法作出判决。被告曹善云不服该判决，向宁波市中级人民法院提起上诉，二审审理中，因行政区划调整，第三人江口街道办事处变更为宁波市奉化区人民政府方桥街道办事处（以下简称方桥街道办事处）。2019年5月20日，宁波市中级人民法院以原判决严重违反法定程序为由，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2019年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月27日、2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告卢云立及原告卢云立、蔡静宜的共同委托诉讼代理人雷琪，被告曹善云及其委托诉讼代理人沈玲彩，第三人方桥街道办事处的委托诉讼代理人马莹标，第三人河西村股份经济合作社的代表人张伟芳到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 原告卢云立、蔡静宜起诉称：原告曾于2007年2月8日向江口街道办事处租用土地，坐落于奉化××工业区××村××村的远沙田，总面积约为160亩左右，租用期限自2007年2月8日起至2037年2月7日止。后原被告于2015年10月8日签订土地租赁合同，约定被告向原告承租上述土地100亩，租赁期限自2015年11月1日至2023年10月15日，共计八年。租赁价格单价为13500元／亩／年，共计1350000元。付款方式为先付后租，每二年一付。合同第5条约定，土地租赁费递增幅度：前二年价格不变，2017年11月1日至2020年10月30日租赁费递增总价的20%，即每亩每年为16200元；2020年11月1日至2023年10月15日租赁费递增总价的20%，即每亩每年为19440元。合同第13条约定，乙方若未按本合同约定按时上缴场地租金，以及乙方未在合同期满前6个月，对路面平整、桥梁恢复，甲方有权单方面终止本合同。但是，被告自2017年11月1日起至今没有向原告支付租赁土地的占用费（暂算至2018年6月20日为1080000元）。经原告多番催讨，被告均未支付，损害了原告的合法权益。原告特向法院起诉，诉讼请求：1、请求法院判令原被告于2015年10月8日签订的土地租赁合同解除；2、请求法院判令被告向原告退还租赁占用的土地；3、请求法院判令被告向原告支付2017年11月1日起至实际退还给原告之日的场地占用费（暂算至2018年6月20日为1080000元）。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为：请求法院确认原被告于2015年10月8日签订的土地租赁合同无效。 原告为证明其诉讼主张，向法庭提供下列证据：1、申请书，用以证明卢云立作为本案原告主体是适格的，卢云立和蔡静宜一起经营，经过江口街道办事处的同意对土地使用权进行了转让。经质证，被告和第三人对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。经审查，本院对该证据予以确认。2、土地租赁合同，用以证明被告向原告租赁坐落于奉化××工业区××村××村的远沙田土地的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该合同违反相关法律规定属无效；第三人表示对该证据不清楚。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，对其合法性本院将结合其他证据综合认定。3、临时用地预审告知书，用以证明被告向原告租赁的土地并非是农用地。经质证，被告和第三人对该证据的真实性无异议，但认为该告知书是被告租赁土地后在办理营业执照时国土部门出具的意见，土地性质没有改变，到期后也没有办理延期使用手续。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。4、微信聊天记录，用以证明被告未支付租金，原告向被告催讨的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为通知书没有原告的签字，对通知书的真实性有异议；第三人表示对该证据不清楚。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 被告曹善云答辩称：1、原告卢云立不是适格主体，原被告签订的土地租赁合同没有征得江口街道办事处的同意，原告没有出租权利。2、涉案土地租赁合同违反法律强制性规定，属无效合同，对合同双方没有约束力。3、原告蔡静宜已经向江口街道办事处缴纳了相关租赁费用，法院审理后若认定被告应向原告支付相应费用，也应以蔡静宜缴纳给江口街道办事处的费用为计算依据，而不应按照土地租赁合同计算，土地面积应按照85.894亩计算。4、被告和原告蔡静宜在2015年10月签订过相关协议，明确蔡静宜应该退还被告2173800元，同时明确其中1573800元是从相应的50%股份的租金中直接支付；另2015年7月被征收了4.046亩土地，土地征收款368186元和提前收回土地的补偿款161840元合计530026元应由被告享有，现原告蔡静宜已实际占有该款项，为避免诉累，请求将蔡静宜主张的这部分直接在本案中抵销处理。 被告为证明其答辩主张，向法庭提供下列证据：1、租地协议书，用以证明蔡静宜与江口街道办事处签订了租赁协议，在原被告签订的土地租赁合同无效的情况下，应该参照该租地协议书支付相应费用。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性；第三人对该证据无异议。经审查，本院对该证据予以确认。2、合作合同作废协议，用以证明蔡静宜欠曹善云2173800元，双方约定600000元现金支付，剩余款项在场地租赁费中扣除。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该协议内容只涉及被告和蔡静宜的债权债务，与卢云立无涉，抵销的前提是当事人双方互负债务，但本案合同与该协议的当事双方并不一致，原告认为不存在抵销的适用条件，且两份合同的履行顺序有先后，被告支付租金是前提，但被告至今未支付任何款项，故该协议约定的付款条件尚未成就，不能在本案中抵销。假设法庭认为抵销可以成立，也只能发生在被告与蔡静宜的应收款项范围内，与卢云立无涉。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 第三人方桥街道办事处述称：原被告签订的土地租赁合同没有告知江口街道办事处，也没有征得江口街道办事处的同意，该土地租赁合同与方桥街道办事处无关。 第三人河西村股份经济合作社述称:同意第三人方桥街道办事处的意见。 根据双方当事人在庭审中的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定以下案件事实：2007年2月8日，江口街道办事处（甲方）与蔡静宜（乙方）签订租地协议书1份，约定：乙方租用土地坐落于奉化××工业区××村××村的远沙田，总面积约为160亩左右（其中陆地面积约95亩、水域面积约65亩，详见附图示例），租用土地期限30年，即自2007年2月8日起至2037年2月7日止，上述租用土地总计价为每年500000元，前5年租金不变，以后每隔3年租用土地价格递增10%。2015年10月8日，经卢云立、蔡静宜申请并经江口街道办事处同意，卢云立成为该土地的共同承租人，其中卢云立占股51%、蔡静宜占股49%。同日，卢云立、蔡静宜作为甲方与曹善云作为乙方签订土地租赁合同1份，约定乙方向甲方承租上述土地100亩用于经营钢管租赁项目，租赁期限自2015年11月1日至2023年10月15日，共计八年。租赁价格单价为13500元／亩／年，共计1350000元。付款方式为先付后租，每二年一付，租赁费汇至甲方指定银行账户，本合同签订后即付第一、二年的租赁费，此后每次交租金都将提前一个月支付给甲方。土地租赁费递增幅度：前二年价格不变，2017年11月1日至2020年10月30日租赁费递增总价的20%，即每亩每年为16200元；2020年11月1日至2023年10月15日租赁费递增总价的20%，即每亩每年为19440元。同日，甲方蔡静宜与乙方曹善云签订合作合同作废协议1份，约定：原甲乙双方在2013年7月27日签订的项目合作合同，经双方友好协商后决定作废该合作合同，甲方将退还乙方的合作利润款共计 6500000元，除已退还的2700000元和本月的10月份场地应收款2700000元，合计5400000元以外，剩余退还款 1.100000元，再加上甲方补偿乙方损失费1073800元，甲方应付乙方剩余总计2173800元，2016年5月30日支付乙方300000元，2016年10月30日支付乙方300000元，剩余 1.573800元在2017年10月份支付乙方1000000元，在2019年10月份支付乙方573800元。以上二笔剩余款共计1573800元，由场地的另一位甲方股东卢云立负责按约定时间从蔡静宜的50%股份钢管场地收入租金中直接支付给曹善云。同时钢管场地承租人曹善云的14.5亩场地从2017年11月1日至2023年10月15日的租赁费由蔡静宜负责全部支付上缴给甲方，与曹善云无关，此上缴款也由甲方卢云立负责直接从蔡静宜利润分配中扣除。卢云立作为证明人在该协议上签字。另查明，2014年5月8日，原奉化市国土资源局向江口街道办事处核发临时用地预审告知书，决定准予江口街道办事处在涉案土地用于搭建临时用房，批准使用土地面积为26036平方米，不得超占、不得移位，使用期限自2014年5月8日至2016年5月7日，如需延期使用，应在使用期满三十日前提出申请办理续办手续，逾期未提出申请的将按非法占地论处。2015年12月14日，原奉化市国土资源局向江口街道办事处核发临时用地预审告知书，决定准予江口街道办事处在涉案土地用于临时建筑材料堆放场地，批准使用土地面积为49999平方米，不得超占、不得移位，使用期限自2015年12月11日至2017年12月10日，如需延期使用，应在使用期满三十日前提出申请办理续办手续，逾期未提出申请的将按非法占地论处。又查明，2017年11月1日起的租赁费被告未予支付。 本院认为，涉案土地系农村集体所有的土地，根据我国法律规定不得出让、转让或者出租用于非农业建设。江口街道办事处在2014年5月8日、2015年12月14日办理了临时用地审批手续，故原被告签订的土地租赁合同从签订之日至2017年12月10日应认定为有效合同，因到期后未按规定办理延期使用手续，2017年12月11日起该合同应认定为无效。2017年11月1日至2017年12月10日期间被告应按合同约定支付给原告土地租赁费151792元（16200元×85.5亩÷365天×40天）；合同无效期间，被告应参照合同约定标准支付给原告土地占用费。被告主张按照原告与江口街道办事处签订的租地协议书约定的标准支付土地占用费缺乏法律依据，本院不予支持。原被告双方土地租赁合同约定的租赁面积为100亩，原告蔡静宜与被告签订的合作合同作废协议约定：同时钢管场地承租人曹善云的14.5亩场地从2017年11月1日至2023年10月15日的租赁费由蔡静宜负责全部支付上缴给甲方，与曹善云无关，此上缴款也由甲方卢云立负责直接从蔡静宜利润分配中扣除。原告卢云立作为证明人在该协议上签字，说明卢云立也认可该约定，故租赁费应按照100亩-14.5亩=85.5亩计算。原告蔡静宜欠被告的1573800元，双方在合作合同作废协议中约定从蔡静宜的场地租赁费中直接支付，约定的最后一期支付时间为2019年10月份，现支付时间已经超过，故该笔款项应该在被告应支付给原告蔡静宜的场地占用费中扣除；被告主张的被征收4.046亩土地的土地征收款368186元和提前收回土地的补偿款161840元合计530026元，因征收时间发生在2015年7月，而原被告签订土地租赁合同在2015年10月，因此被征收的土地显然不在原被告租赁土地范围之内，且被告没有证据证明该款项归属于被告，故被告主张该部分款项抵销租赁费缺乏事实依据。2015年10月8日，卢云立、蔡静宜向江口街道办事处提出申请，要求卢云立作为蔡静宜与江口街道办事处于2007年2月8日签订的租地协议书项下土地的共同承租人，并于当日取得江口街道办事处的同意，同日，卢云立、蔡静宜与被告签订土地租赁合同，将涉案土地出租给被告，现卢云立以原告名义起诉，主体适格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认原告卢云立、蔡静宜与被告曹善云于2015年10月8日签订的土地租赁合同从签订之日起至2017年12月10日止为有效合同，从2017年12月11日起无效； 二、被告曹善云于本判决生效之日起十日内将土地租赁合同项下的土地返还给原告卢云立、蔡静宜； 三、被告曹善云于本判决生效之日起十日内支付给原告卢云立、蔡静宜2017年11月1日至2017年12月10日期间的土地租赁费151792元，2017年12月11日起至土地实际返还之日止按土地租赁合同约定支付土地占用费（以85.5亩为标准，2017年12月11日至2020年10月30日按每亩每年16200元、2020年11月1日至土地实际返还之日按每亩每年19440元计算）。上述款项原告卢云立占51%、原告蔡静宜占49%。原告蔡静宜尚欠被告曹善云的1573800元，被告曹善云可以在应付原告蔡静宜上述款项中予以扣除； 五、驳回原告卢云立、蔡静宜的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费45680元，保全费5000元，合计50680元，由原告卢云立、蔡静宜负担18228元，被告曹善云负担32452元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  周 亦 人民陪审员  鲍惠珍 人民陪审员  商静儿 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  江 辉