河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3260号原告：郑州融侨房地产开发有限公司,住所地新郑市龙湖镇湖滨路与祥和路交叉口企业总部大厦第14层，统一社会信用代码：91410184396876825C。法定代表人:林宏修，董事长。委托诉讼代理人：王水力，河南文丰（中牟）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王少帅，河南文丰律师事务所律师。被告:欧超杰，男，汉族，1992年5月2日生，住河南省太康县。第三人：中国农业银行股份有限公司新郑市支行，住所地河南省新郑市人民西路20号，统一社会信用代码：9141018417043651XB。负责人：王小平，行长。委托诉讼代理人：冯建国，系中国农业银行股份有限公司新郑市支行员工。委托诉讼代理人：王国俊，系中国农业银行股份有限公司新郑市支行员工。原告郑州融侨房地产开发有限公司（以下简称融侨公司）与被告欧超杰、第三人中国农业银行股份有限公司新郑市支行（以下简称农行新郑支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融侨公司的委托诉讼代理人王水力、第三人农行新郑支行的委托诉讼代理人冯建国到庭参加诉讼，被告欧超杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融侨公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年4月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17001886701）；2、判令被告协助原告办理该房屋的不动产预告登记注销手续及《商品房买卖合同》（合同编号：17001886701）合同信息备案注销手续；3、判令第三人协助原告办理融侨城西苑8号楼1单元13层1304房屋预告抵押登记注销手续；4、判令被告向原告支付代被告向第三人偿还的借款本金所产生的利息(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自代偿之日起计算至实际偿还之日);5、判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金194818.2元(总价的20%)、律师费20000元，共计214818.20元;6、请求判令由被告承担本案的案件诉讼费、保全费等诉讼费用。事实与理由:2017年4月29日被告与原告签订《商品房买卖合同》(合同备案编号:17001886701),约定被告购买原告开发的融侨城西苑8号楼1单元13层1304号的成套住宅，首付款195091元，按揭贷款779000元。2017年6月16日，原告、被告、第三人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》(合同编号:ABC[2016]5006-1)，原告向第三人贷款779000元，原告为其提供阶段性连带保证责任。贷款合同履行过程中，被告多次与其未足额偿还借款本息，第三人多次向被告欧超杰催款无果，于2019年10月9日将被告和原告起诉至新郑市人民法院，要求被告偿还借款本金及利息。新郑市人民法院作出(2019)豫0184民初10420号民事判决书，判决被告向第三人偿还借款本金757833.40元，并支付利息(利息按照合同约定计付至实际清楚之日止)，原告对被告上述债务承担连带清偿责任。根据《商品房买卖合同》约定因被告未及时偿还银行贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权解除商品房买卖合同并要求被告支付违约金。原告多次向被告追偿未果，因此根据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第二条第7款约定，原告有权解除合同并主张违约金及其他权利。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。庭审中原告将原诉讼请求变更为1、解除原被告于2017年4月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17001886701）；2、判令被告协助原告办理该房屋的不动产预告登记注销手续及《商品房买卖合同》（合同编号：17001886701）合同信息备案注销手续；3、判令第三人协助原告办理融侨城西苑8号楼1单元13层1304房屋预告抵押登记注销手续；4、判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金194818.2元(总价的20%)、律师费20000元，共计214818.20元;5、请求判令由被告承担本案的案件诉讼费、保全费等诉讼费用。被告欧超杰未到庭，也未提供书面证据材料。第三人述称，依法按照2019豫0184民初10420号判决书执行，如果欧超杰及原告将借款偿还完毕，第三人愿意协助办理涉案房屋预告抵押登记注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月29日，被告与原告签订《商品房买卖合同》(合同备案编号:17001886701),约定被告购买原告开发的融侨城西苑8幢1单元13层1304号的成套住宅，首付款195091元，按揭贷款779000元；第七条买受人逾期付款的违约责任，（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。……。附件四：《商品房买卖合同》补充协议二第7条约定：“买受人承诺在获得贷款后严格按《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息，在出卖人保证期内，如因买受人未及时还本付息或其他属于买受人的原因而导致贷款银行要求出卖人承担保证责任的（形式不限，包含但不限于贷款银行书面通知出卖人要求出卖人承担保证责任或贷款银行从出卖人账户直接扣划保证金以代买受人偿还按揭贷款本金的或贷款银行解除与买受人签订的借款合同并要求出卖人承担保证责任的或其他要求出卖人承担保证责任的任何形式），出卖人有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，出卖人解除《商品房买卖合同》及补充协议的，买受人应按合同总价的20%向出卖人支付违约金，若因此造成出卖人另售他人的差价损失的，买受人还应据实赔偿，且买受人还应按1万元的标准向出卖人支付另行销售费用，买受人尚欠银行的按揭贷款本息余额由出卖人直接从已付购房款中扣减并代买受人偿还给按揭贷款银行。若出卖人被贷款银行要求承担保证责任并直接从出卖人银行账户中扣划款项以代买受人偿还本金及利息的，出卖人除有权根据前述约定行使合同解除权并追究买受人的违约责任外，买受人还应于出卖人发出还款通知之日起10天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还至日期间的利息（按日万分之二计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，买受人还应按扣划金额的日万分之三的标准向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此发生的包括律师费、差旅费等费用在内的支出”。第9条约定：“因买受人违约，导致出卖人根据本合同约定行使合同解除权的，出卖人因此所发生的律师费、诉讼费、差旅费、邮寄费、公告费、评估费、鉴定费等一切费用均由买受人承担，出卖人有权从买受人已付房款中抵扣出卖人代为偿还银行的款项（包含但不限于按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金等款项）、买受人应支付给出卖人的款项（包含但不限于违约金、赔偿金、另行销售费用等款项）以及出卖人因行使合同解除权所发生的费用（包含但不限于律师费、诉讼费、差旅费、邮寄费、公告费、评估费、鉴定费等费用），剩余房款在《商品房买卖合同》预告登记及抵押权预告登记注销办理完成后7天内退还买受人”。2017年6月16日，融侨公司、欧超杰、农行新郑支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》(合同编号:ABC[2016]5006-1)，欧超杰向农行新郑支行贷款779000元，融侨公司为其提供阶段性连带保证责任。贷款合同履行过程中，欧超杰多次未足额偿还借款本息，农行新郑支行多次向欧超杰催款无果，于2019年10月9日将融侨公司、欧超杰起诉至本院，要求被告偿还借款本金及利息。本院作出(2019)豫0184民初10420号民事判决书，判决如下：一、被告欧超杰应当于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司新郑市支行借款本金757833.40元，并支付利息（利息按照合同约定计付至实际清偿之日止）。二、被告郑州融侨房地产开发有限公司对被告欧超杰的上述债务承担连带清偿责任；被告郑州融侨房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告欧超杰追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11381元，减半收取计5691元，由被告欧超杰、郑州融侨房地产开发有限公司负担。另查，1、融侨公司依据(2019)豫0184民初10420号民事判决代欧超杰向农行新郑支行支付借款及利息799133.95元、诉讼费5691元，共计804824.95元。2、原告融侨公司支付律师费10000元。以上事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》、民事判决书、委托代理合同、增值税专用发票及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，欧超杰与融侨公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17001886701），系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第7款约定，“买受人承诺在获得贷款后严格按《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息，在出卖人保证期内，如因买受人未及时还本付息或其他属于买受人的原因而导致贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，出卖人解除《商品房买卖合同》及补充协议的，买受人应按合同总价的20%向出卖人支付违约金，……”。本案中，欧超杰未按期偿还银行贷款，导致融侨公司向贷款银行结清了贷款。欧超杰构成根本违约。融侨公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张，符合双方合同约定，本院予以准许。融侨公司请求欧超杰协助办理《商品房买卖合同》备案注销手续、预告抵押登记注销手续的主张，本院认为，合同解除后，合同的备案注销手续、预告抵押登记注销手续作为合同的附随义务，被告应负协助义务，故原告的上述主张，本院予以支持。融侨公司要求欧超杰按照总房款20%支付违约金194818.2元的主张，本院认为，本补充协议作为主合同不可分割的重要组成部分，与主合同具有同等法律效力，由于《商品房买卖合同》与合同补充协议均为格式条款，对格式条款的理解发生争议的，按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。涉案《商品房买卖合同》与合同补充协议对违约金作出两种以上不同解释，应作出不利于融侨公司的解释，即本案违约金应按《商品房买卖合同》中约定的按累计应付款10%计算违约金，鉴于欧超杰未按时向贷款银行履行还款义务，故欧超杰应向融侨公司支付违约金80482.5元（804824.95元×10%）。原告融侨公司要求第三人农行新郑支行协助原告办理融侨城西苑8号楼1单元13层1304房屋预告抵押登记注销手续，因原告融侨公司代被告欧超杰已向第三人农行新郑支行偿还借款、利息及其他费用，本院对原告融侨公司的该诉求予以支持。《商品房买卖合同》附件四第二条第9条约定：“因买受人违约，导致出卖人根据本合同约定行使合同解除权的，出卖人因此所发生的律师费、诉讼费、差旅费、邮寄费、公告费、评估费、鉴定费等一切费用均由买受人承担，……”。依据上述约定原告融侨公司主张律师费10000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告郑州融侨房地产开发有限公司与被告欧超杰于2017年4月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17001886701）；被告欧超杰应于本判决生效之日起十日内协助原告郑州融侨房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：17001886701）备案信息、预告登记的注销手续；第三人中国农业银行股份有限公司新郑市支行应于本判决生效之日起十日内协助原告办理融侨城西苑8号楼1单元13层1304房屋预告抵押登记注销手续；被告欧超杰应于本判决生效之日起十日内向原告郑州融侨房地产开发有限公司支付违约金80482.5元、律师费10000元，共计90482.5元；驳回原告郑州融侨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4522元，减半收取2261元，由原告郑州融侨房地产开发有限公司负担1309元，由被告欧超杰负担952元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  刘红欣二〇二〇年九月十一日代理书记员  张勇超