山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2712号上诉人（原审原告）：威海冠宏房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区天东家园80号608室。法定代表人：常来，董事长。委托诉讼代理人：高佩良，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙更懿，男，1984年9月22日出生，汉族，户籍地山东省威海市文登区。上诉人威海冠宏房地产开发有限公司（以下简称冠宏房地产公司）因与被上诉人孙更懿商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冠宏房地产公司上诉请求：依法改判支持冠宏房地产公司的全部诉请。事实和理由：一审认定事实正确，但驳回冠宏房地产公司要求解除合同的诉讼请求无法律依据。一、一审未列明驳回冠宏房地产公司要求解除预售合同及补充协议诉请的法律依据。一审认定“合同解除的条件已经成就”，却驳回冠宏房地产公司解除合同的诉请，且未援引任何法律依据，属于恣意裁判。二、一审考虑的价值保护位阶的先后顺序混乱且错误。民事活动中，在合同双方的约定既不损害国家、集体、第三人利益或者社会公共利益，又不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方合意真实有效，无任何效力瑕疵的前提下，首先应考虑的是尊重当事人的意思自治，保护民事主体的合意及契约精神。三、一审以合同解除的后果否认冠宏房地产公司享有解除权缺乏依据。合同解除后，合同双方应互相返还、恢复原状。合同解除后衍生的房屋增值、装修损失等问题，不属于本案合同解除后果应当考虑的范围，更不应作为衡量合同本身是否应当解除的依据。双方在签订合同时对合同解除的条件进行明确约定，如孙更懿认为房屋有增值，完全可以不违约，冠宏房地产公司自然无权也无必要解除合同。至于装修损失，孙更懿也完全可以通过诚实守信地履行合同义务来避免违约及损失。孙更懿作为违约方，本就不应因违约获益。但一审考虑的房屋增值问题的本质，却是使违约方因违约获取利益，侵犯了守约方应享有的权利，鼓励违约及不诚信的行为，扭曲社会正义的价值观。四、一审干涉民事主体的意思自治，为民事活动和社会关系带来严重的不稳定性。合同双方在作出合同约定时，对合同约定的具体内容以及合同解除的条件能够预见，对于合同履行过程中何种违约行为应承担何种违约责任，双方均清楚且有预期，所以合同的约定以及对合同履行的预期，在合同成立并生效后对双方的生活、生产产生的影响，保证了民事法律关系的稳定。保护合同的约定，才是保护交易的稳定以及社会关系的稳定。有约定而不遵守，随意干涉、改变当事人的约定，违背常理作出裁判，甚至保护违约行为，造成诸多的未知，严重影响社会关系。五、一审以冠宏房地产公司享有追偿权而否定其解除权没有依据。冠宏房地产公司是否享有追偿权，不影响对其是否享有解除权的认定。追偿权是冠宏房地产公司基于保证合同关系，承担保证责任后所享有的法定请求权。而本案中的合同解除权则是依据冠宏房地产公司与孙更懿商品房预售合同及补充协议的约定以及合同法第九十三条第二款的规定所享有的形成权，二者来源不同、性质不同，且没有排他性。不能因为享有法定追偿权而否认冠宏房地产公司应享有的约定解除权。冠宏房地产公司在追偿权和解除权中选择对己方最有利的权利行使，是冠宏房地产公司作为守约方的权利。六、关于解除权的行使方式。根据合同法第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。冠宏房地产公司通过向人民法院起诉，诉状中明确载明了解除合同的意思表示，该意思表示通过法院公告，已经送达给孙更懿。冠宏房地产公司行使解除权的方式完全符合法律规定。孙更懿未予述辩。冠宏房地产公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年3月25日签订的编号为201600009153《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）补充协议》，孙更懿向冠宏房地产公司返还位于威海美庐苑-5号204的不动产及附属物并协助办理撤销网签备案及预告抵押登记手续；2.孙更懿支付冠宏房地产公司为其垫付的2019年12月9日以前的贷款本息15086.64元；3.孙更懿支付冠宏房地产公司违约金17435元；4.孙更懿支付冠宏房地产公司律师费24000元及担保费1990元；5.孙更懿承担本案诉讼费及保全费。一审法院认定事实：2016年3月25日，冠宏房地产公司与孙更懿签订编号为201600009153《商品房买卖合同（预售）》，并经房管部门网签备案。合同约定：孙更懿购买冠宏房地产公司开发的位于威海美庐苑-5号204室商品房，建筑面积70.18平方米，附属物有储藏室1个，房屋总价款为397972元，在签订合同时缴纳定金99972元，余款298000元向银行申请贷款支付。合同附件四第四条约定，孙更懿在按揭贷款还款期内，因孙更懿逾期偿付银行贷款等原因，导致冠宏房地产公司作为孙更懿的贷款担保人向银行承担代偿责任的，孙更懿除应承担冠宏房地产公司代孙更懿偿付的所有费用外，还应当按冠宏房地产公司承担担保责任的10%向冠宏房地产公司承担违约金。届时冠宏房地产公司有权解除预售合同及补充协议，收回房屋，已支付的房款在扣除所有费用后无息退还，房款不足以支付费用的，孙更懿继续支付。第五条约定，因孙更懿逾期还贷造成冠宏房地产公司损失的，孙更懿应承担冠宏房地产公司未实现债权而发生的包括但不限于律师费、担保费等。同日，双方还签订了《商品房买卖合同（预售）补充协议》，对房屋交付、确权手续的办理等事宜进行了约定。合同签订后，孙更懿向冠宏房地产公司支付了首付款217972元。同年5月16日，孙更懿与中国建设银行股份有限公司威海分行（以下简称建设银行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，建设银行向孙更懿发放了贷款180000元。冠宏房地产公司为孙更懿的该笔贷款提供了保证，并与孙更懿、建设银行办理了案涉房产的预告抵押登记。冠宏房地产公司、孙更懿签订合同时，涉案房产已经完成单体竣工验收，具备交房条件。孙更懿从顶账人处取得房屋钥匙，但未与冠宏房地产公司办理正式的交房手续。冠宏房地产公司于2017年4月30日登报通知涉案房屋综合验收完毕可以办理房证。自2019年1月起，孙更懿未再偿还贷款本息，建设银行依照保证合同约定从冠宏房地产公司保证金账户中逐月扣收共计15086.64元。后建设银行诉至威海市环翠区人民法院。2019年8月22日该院作出（2019）鲁1002民初3875号民事判决，判令孙更懿偿还建设银行借款本金154437.64元、利息及罚息1293.52元，律师费7729元、保全费1529元、诉讼费1785元，并由冠宏房地产公司就孙更懿的付款义务承担连带保证责任。判决生效后，建设银行于2019年12月9日从冠宏房地产公司的保证金账户划扣159269.27元。另查，冠宏房地产公司为本案支付律师费24000元、申请保全提供担保支付了担保费1990元。一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议系当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，应认定合法有效，各方均应信守履行。孙更懿不按时偿还贷款导致银行按揭贷款合同被解除，且冠宏房地产公司承担了代为清偿的保证责任，符合双方商品房买卖合同（预售）约定的违约情形，冠宏房地产公司要求孙更懿按冠宏房地产公司承担担保责任的10%支付违约金和支付代偿款15086.64元，理由正当，予以支持。本案争议焦点是商品房买卖合同（预售）和补充协议是否应予解除。首先，双方当事人均已实现了案涉商品房买卖合同（预售）目的。根据上述合同，冠宏房地产公司作为开发商承担的是交付房屋、协助办理房屋过户义务，孙更懿作为买方承担的是支付购房款义务。本案中，孙更懿已经依约支付了购房款，孙更懿也将案涉房屋交付给孙更懿使用，双方均履行了合同的主要义务，实现了合同目的。其次，孙更懿未严重违反商品房买卖合同（预售）义务。按期支付贷款本息是孙更懿履行按揭贷款合同的主要义务且是一个长期的过程，孙更懿自2016年5月到2018年12月一直依照合同履行还款义务，其停止还款的原因不明。虽然孙更懿不按时偿还贷款导致冠宏房地产公司承担了担保责任，但此种违约情形与其直接违反商品房买卖合同（预售）义务性质不同，违约程度较轻。第三，冠宏房地产公司的代偿款可以通过行使追偿权实现。冠宏房地产公司承担保证责任后，其应当依照法律规定追偿。在保全查封了案涉房屋情况下，冠宏房地产公司通过行使追偿权其合法权益不会受到损害。第四，解除商品房买卖合同（预售）不利于稳定经济和社会关系。商品房买卖事关当事人生存权。案涉房屋已经交付给孙更懿使用多年，解除合同将衍生复杂的房屋增值等损失处理问题，严重影响业已形成的经济和社会关系。综上所述，孙更懿的违约性质不同，程度较轻，且不影响冠宏房地产公司追偿权的行使。因此，冠宏房地产公司请求解除商品房买卖合同（预售）及补充协议，不予支持。孙更懿经公告传唤，无正当理由未到庭应诉，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、孙更懿偿还威海冠宏房地产开发有限公司代偿款15086.64元；二、孙更懿给付威海冠宏房地产开发有限公司违约金17435元；三、孙更懿承担担保费1990元、律师费24000元；四、驳回威海冠宏房地产开发有限公司其他诉讼请求。上述一、二、三项，于判决生效后十日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1263元，保全费2510元，由孙更懿负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查，基于其代孙更懿向银行垫付款项的事实，冠宏房地产公司已向一审法院申请对孙更懿强制执行。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：冠宏房地产公司解除涉案合同的诉请应否予以支持。根据合同法第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，该条件成就时，解除权人可以解除合同。即，在一方当事人违约、触发合同解除条款时，守约方既可以选择行使解除权，也可以选择继续履行合同。但该两种途径只能择一行之，守约方不能滥用选择权。本案中，孙更懿确实存在逾期支付按揭贷款的违约行为，致使冠宏房地产公司作为保证人向银行承担了代偿责任。该事件导致：第一，触发了合同解除条款，冠宏房地产公司因此享有解除房屋买卖合同的权利；第二，履行保证义务后，冠宏房地产公司有向孙更懿追偿的权利。经查，冠宏房地产公司已向一审法院申请对孙更懿强制执行，对其行使追偿权，说明冠宏房地产公司选择继续履行合同。在此情况下，一方面，通过行使该追偿权，冠宏房地产公司可追回代偿的房款等，其权利得以保障；另一方面，如再赋予冠宏房地产公司解除合同的权利，判令双方互相返还房屋、房款等，对支付大额首付款和按揭款的孙更懿而言，显失公平；此外，还可能导致冠宏房地产公司重复维权、购房人双重损失的问题，亦造成司法资源的浪费。因此，一审对冠宏房地产公司解除合同的诉请不予支持，并无不妥，本院予以维持。综上所述，威海冠宏房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7910元，由威海冠宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年九月二十七日法官助理宋杨书记员安圆圆