北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8130号上诉人（原审被告）：北京奈伦物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区六里桥1号1807号。法定代表人：宫建荣，总经理。委托诉讼代理人：杨晓明，北京市嘉安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：首都信息发展股份有限公司，住所地北京市海淀区西三环中路11号（中央电视塔底座北门）。法定代表人：林艳坤，董事长。委托诉讼代理人：**，男，首都信息发展股份有限公司法务部副总经理。原审被告：内蒙古奈伦集团股份有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新建东街68号。法定代表人：郭占春，总经理。委托诉讼代理人：刘红艳，北京市嘉安律师事务所律师。上诉人北京奈伦物业管理有限责任公司（以下简称北京奈伦公司）因与被上诉人首都信息发展股份有限公司（以下简称首都信息发展公司）、原审被告内蒙古奈伦集团股份有限公司（以下简称内蒙古奈伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初3610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京奈伦公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判北京奈伦公司给付首都信息发展公司违约金638381.35元。事实和理由：1.一审判决认定事实有误，遗漏首都信息发展公司违约在先的事实。合同开篇就写明“本合同由以下双方于2019年9月26日在中国北京签署”，因此合同签署日期应为2019年9月26日，不是一审法院认定的2019年9月30日。首都信息发展公司未按照合同约定交付或补足租金、物业费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，应按照应付未付金额万分之五标准按日支付逾期付款违约金。2.一审法院适用法律错误，对于违约金的调整明显违背了司法解释的精神。第一，从实际损失看，北京奈伦公司未按期交付房屋对首都信息发展公司造成的实际损失有限。且北京奈伦公司的账户从2019年11月20日至今被冻结，北京奈伦公司自收到资金以来并未将其用于经营使用，无法产生任何经济效益。第二，北京奈伦公司已及时告知首都信息发展公司房屋情况，涉案房屋并未实际交付给首都信息发展公司，首都信息发展公司亦未进行任何装修工作，其损失有限。第三，北京奈伦公司是因案外人原因并非自身过错导致合同客观履行不能，且多次和首都信息发展公司协商沟通合同履行情况。首都信息发展公司迟延支付房屋租金和租赁保证金，违约在先，对合同解除亦有过错。第四，北京奈伦公司给予首都信息发展公司的装修免租期是北京奈伦公司的主动让与，不应成为首都信息发展公司的预期利益。第五，一审法院确定的违约金过高，不符合公平原则。受新冠疫情影响，因很多承租人提出退租申请，北京奈伦公司经营困难，请法院下调违约金。首都信息发展公司辩称，同意一审判决，不同意北京奈伦公司的上诉请求和理由。内蒙古奈伦公司述称，同意一审判决对内蒙古奈伦公司不承担连带责任的认定，同意北京奈伦公司的上诉意见，但未提起上诉。首都信息发展公司向一审法院起诉请求：1.请求解除我公司与北京奈伦公司于2019年9月30日就奈伦大厦电梯楼层16层和17层（实际楼层为13和14层）房屋签订的合同编号为2019-NLDS-009的《房屋租赁合同》；2.请求北京奈伦公司返还我公司已支付的物业费379953元，3个月房屋租金（含物业费）1915144.05元，租赁保证金1276762.7元，共计3571859.75元；3.请求北京奈伦公司向我公司支付违约金1915144.05元；4.请求判令内蒙古奈伦公司与北京奈伦公司就上述诉讼请求承担连带责任；5.请求判令北京奈伦公司、内蒙古奈伦公司承担本案保全费5000元及诉讼费。一审法院认定事实：2019年9月30日，北京奈伦公司（出租方、甲方）与首都信息发展公司（承租方、乙方）就奈伦大厦电梯楼层16和17层（实际楼层为13和14层）房屋租赁事宜签订合同编号为2019-NLDS-009的《房屋租赁合同》，约定甲方为奈伦大厦的受托管理单位，有权出租奈伦大厦。乙方对租赁房屋用于办公使用，计租面积3618.6平方米。房屋交付日为2019年10月15日。装修期为2019年10月15日至2020年1月31日，计租日从2020年2月1日计算。租期5年，自约定计租日起算至2025年1月31日届满，共60个月。租金（含物业费），按计租面积计算，租金及物业费合计租金为5.8元/天/平方米，第4、5年租金（含物业费）单价在5.8元/天/平方米的基础上递增6%，即租金为6.1元/天/平方米。物业费按计租面积计算，每月每平方米30元。装修期物业费不含税358446.23元，税金21506.77元，含税为379953元。乙方在合同签订后10个工作日内向甲方支付装修期物业费379953元，合同签订后租金以每3个月支付一次，第一次租金支付日期为乙方在合同签订后10个工作日内向甲方支付3个月的房屋租金（含物业费）1915144.05元。乙方在合同签订后10个工作日内向甲方支付相当于2个月的租金（含物业费）作为租赁保证金，即1276762.7元。本合同由专有条款、通用条款、补充条款及附件构成，专有条款与本合同其他部分构成一个完整的整体，各组成部分应能互相解释、互为说明，不可分割。除本合同中另有约定外，其解释顺序如下：第一部分，补充条款；第二部分，专有条款；第三部分，通用条款；第四部分，附件。其中《奈伦大厦运营管理委托协议》系附件之一。通用条款中约定：因甲方违反本合同约定导致乙方无法合法地占有、独占使用租赁房屋，在接到乙方书面通知后30天内未能补救的，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同。因甲方违约导致乙方终止合同，甲方应赔偿乙方相当于三个月租金及物业费的违约金。上述合同附件《奈伦大厦运营管理委托协议》约定：内蒙古奈伦公司作为甲方（委托人），北京奈伦公司作为乙方（代理人），就甲方委托乙方管理奈伦大厦等有关事宜，达成协议如下：甲方将坐落于北京市丰台区六里桥1号奈伦大厦委托乙方出租，并委托乙方为奈伦大厦物业管理单位。委托期限自2018年9月20日至2028年9月19日，在甲方无书面撤销本委托协议的情况下持续有效。甲方委托乙方对奈伦大厦进行管理及服务，服务内容包括但不限于所有该奈伦大厦规划红线范围内所有公共、地上及地下建筑物及公共设施及附属配套设施的出租、管理、养护、维修、运行等职责，并承担相应的管理责任。由乙方代表甲方与承租人签订有关房屋租赁协议，并代表甲方签署与上述事宜有关的一切文件，乙方负责人作为合同的签署人。乙方代表甲方收取租金、物业管理费、押金等与房屋租赁有关的款项，并将奈伦大厦所得收益汇入甲方监管乙方名义开设的账户中。在委托管理期间，所发生的一切出租、管理、运行事务由乙方负责处置，所引发的相关法律事务由乙方自行承担。2019年10月16日，首都信息发展公司向北京奈伦公司支付装修期物业费379953元及3个月房屋租金（含物业费）1915144.05元，合计2295097.05元。2019年10月18日，首都信息发展公司向北京奈伦公司支付租赁保证金1276762.7元。上述款项共计3571859.75元。因北京奈伦公司未按照《房屋租赁合同》约定的交付日期向首都信息发展公司交付涉案房屋，2019年10月24日，首都信息发展公司向北京奈伦公司发出催告函，要求北京奈伦公司尽快保障其按照合同享有的权利。北京奈伦公司于2019年10月25日签收催告函。至今，北京奈伦公司仍未向首都信息发展公司交付涉案房屋。2019年11月20日，首都信息发展公司向法院申请财产保全，要求冻结北京奈伦公司名下银行存款5487003.8元。2019年11月20日，法院依法作出（2019）京0106财保989号民事裁定书，裁定冻结北京奈伦公司名下银行存款5487003.8元。首都信息发展公司支付保全费5000元。现首都信息发展公司诉至法院，要求解除与北京奈伦公司签订的《房屋租赁合同》；要求北京奈伦公司返还已支付的物业费、房屋租金、租赁保证金共计3571859.75元、支付违约金1915144.05元；要求判令内蒙古奈伦公司就上述诉讼请求承担连带责任，要求判令北京奈伦公司、内蒙古奈伦公司承担本案保全费5000元及诉讼费。审理中，北京奈伦公司同意解除《房屋租赁合同》，同意返还已交的物业费、房屋租金、租赁保证金共计3571859.75元，不同意支付违约金及保全费。内蒙古奈伦公司不同意承担连带责任，不同意首都信息发展公司的全部诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，首都信息发展公司与北京奈伦公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现首都信息发展公司、北京奈伦公司均同意解除合同，北京奈伦公司亦同意返还物业费、房屋租金、租赁保证金，法院不持异议。故对首都信息发展公司要求解除与北京奈伦公司签订的《房屋租赁合同》及要求北京奈伦公司返还物业费、房屋租金、租赁保证金的诉讼请求，法院应予支持。北京奈伦公司未按约定将诉争房屋交付首都信息发展公司，系违约行为，应当承担违约责任。因双方约定的违约金过高，法院予以适当调整。故对首都信息发展公司要求北京奈伦公司支付违约金的合理诉讼请求，法院予以支持。首都信息发展公司要求内蒙古奈伦公司承担连带责任，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、解除首都信息发展股份有限公司与北京奈伦物业管理有限责任公司于二〇一九年九月三十日就奈伦大厦电梯楼层16层和17层（实际楼层为13和14层）房屋签订的合同编号为2019-NLDS-009的《房屋租赁合同》；二、北京奈伦物业管理有限责任公司于判决生效后七日内返还首都信息发展股份有限公司物业费379953元、房屋租金（含物业费）1915144.05元、租赁保证金1276762.7元，共计3571859.75元；三、北京奈伦物业管理有限责任公司于判决生效后七日内给付首都信息发展股份有限公司违约金1276763元；四、驳回首都信息发展股份有限公司其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。首都信息发展公司与北京奈伦公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案一审审理中，首都信息发展公司、北京奈伦公司均已同意解除合同，北京奈伦公司同意返还物业费、房屋租金、租赁保证金，本院不持异议。一审法院支持首都信息发展公司要求解除与北京奈伦公司签订的《房屋租赁合同》及要求北京奈伦公司返还物业费、房屋租金、租赁保证金的诉讼请求，是正确的。关于北京奈伦公司提出首都信息发展公司逾期交费违约应减少北京奈伦公司所承担违约金的主张，即使如北京奈伦公司所称首都信息发展公司存在逾期交费情形，在双方合同通用条款部分已有约定：“如乙方未按本合同约定时间及金额按期足额向甲方或物业公司支付租金、……合同约定的其他费用以及逾期付款违约金的，则甲方将扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述应付款项”，现北京奈伦公司已同意退还租赁保证金，故对于北京奈伦公司要求减少其应付违约金的意见，本院不予采纳。本案中，北京奈伦公司未按约定将诉争房屋交付首都信息发展公司，构成违约，应承担违约责任。根据本案情况，一审法院确定的违约金金额，并无不当。北京奈伦公司认为一审法院认定违约金过高的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳；故对北京奈伦公司的上诉请求，本院亦不予支持。综上，北京奈伦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10184元，由北京奈伦物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  王 磊审 判 员  刁久豹二〇二〇年九月二十七日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之