广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11606号上诉人（一审原告）：陈佩婷，女，1990年2月1日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：黄应穆，男，1985年5月20日出生，汉族，系陈佩婷的丈夫。上诉人（一审被告）：梁少贞，女，1949年4月25日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：张军，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李业顺，男，1943年9月22日出生，香港特别行政区居民，系梁少贞的丈夫。上诉人陈佩婷、梁少贞因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初7206号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈佩婷向本院提出上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判支持陈佩婷在一审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由梁少贞承担。事实和理由：一审法院认定“至于管道煤气的安装是由业主向有关行政部门申请办理的”的表述不清，该业主是指梁少贞还是陈佩婷？陈佩婷向一审法院提交了交楼标准、梁少贞准备安装管道煤气的图片、与相关人员的通话记录等证据，但一审法院在事实认定中均予以忽视，既没有采信，也没有排除，反而认定陈佩婷没有提交证据支持诉求而承担不利后果。根据生活常理和社会普遍认知，管道煤气的前期工程一般是开发商交楼的配套工程。至于是否入户、是否需要交纳开户费用，则由购房者自己负责。陈佩婷在一审期间对此已阐述非常详细，望二审法院予以采纳。陈佩婷在一审予以充分阐述并提供了相关证据证实安防报警系统和可视对讲系统被毁的事实，一审法院并未对陈佩婷提交的证据予以认可。梁少贞对陈佩婷的上诉答辩称：其不同意陈佩婷提出的全部上诉请求。在本案中已有明确的证据证明双方实际收楼时间是2017年的10月1日。按照合同约定，梁少贞并不存在任何违约行为，故请求二审法院支持梁少贞的上诉请求，依法驳回陈佩婷的全部诉讼请求。上诉人梁少贞向本院提出上诉请求：撤销一审判决第一项并改判驳回陈佩婷的全部诉讼请求；本案诉讼费由陈佩婷承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，请求依法予以改判。梁少贞不存在延期交房的事实，陈佩婷已就房屋的交付时间与梁少贞签署收楼确认函明确收楼时间为2017年10月1日，与《房屋买卖合同》第四条所约定的交付时间为2017年10月1日是一致，不存在梁少贞迟延交房的违约事实。在合同实际履行过程中，双方首先于2017年11月16日签署《收楼确认书》，然后于2018年4月2日就收楼事宜再次签署《习智居业主收楼确认函》，该《习智居业主收楼确认函》已明确载明“收楼时间为2017年10月1日，维修完成时间为2017年11月16日”并由陈佩婷签名。可见，双方已经就交楼时间作出确认，梁少贞不存在违反《房屋买卖合同》约定逾期交房的违约事实，无需向陈佩婷支付任何违约金。审查中，梁少贞向本院陈述补充意见：第一，从合理性的角度而言，一审法院并没有明确查明及认定相关维修的主要项目是否会影响到居住业主的使用或装修。第二，按照合同法及相关发啦的规定，在交楼标准总体上应以双方当时的合意为准。2018年4月20日，陈佩婷通过签署《习智居业主收楼确认函》的形式确认收楼，这代表陈佩婷已经对收楼时间进行确认或作出追认，也可以解释为陈佩婷在此时已经放弃对迟延交楼违约金的追究。因此梁少贞认为，其无需承担任何违约责任，也不存在违约情形。陈佩婷对梁少贞的上诉答辩称：陈佩婷不同意梁少贞的上诉意见。第一，陈佩婷已提交《收楼确认书》，该确认书的落款日期是2017年的11月16日，签名的经办人是经梁少贞确认的在习智居驻点的工作人员。至于《习智居业主收楼确认函》是对方事先打印好的格式函件，仅载明收楼时间、维修完成时间，梁少贞偷换概念，将维修完成时间跟收楼时间偷换了，实际上维修完成时间才是交楼的时间。陈佩婷认为该函件上的“收楼时间”应该理解为是《房屋买卖合同》中所约定的收楼时间，而“维修完成时间”才是确认的收楼时间。这与陈佩婷在一审提交的《收楼确认书》上载明的时间一致。从这两份证据比对看，法院应当支持陈佩婷的诉讼请求。陈佩婷向一审法院提出诉讼请求：1.梁少贞继续履行合同约定，尽快安装管道煤气入户并交付陈佩婷正常使用并支付延迟履行违约金3000元。2.梁少贞向陈佩婷赔偿延期交房违约金43329.424元（42天×4883888元×0.05%=43329.424元）。3.因安防报警系统和可视对讲系统被人为毁弃而赔付违约金2000元。一审法院认定事实：据粤（2016）广州市不动产权第00227312号《不动产权证》记载，广州市白云区棠溪新街1号之一、之二、之三、之四501房（建筑面积70.88平方米）的权利人为梁少贞。2017年6月11日，陈佩婷（买方、乙方）与梁少贞（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市白云区棠溪新街1号之一、之二、之三、之四501房，总成交价为1883888元；乙方应在2017年5月20日支付100000元作为定金，在2017年6月10日前交首期楼款（含定金）573888元，1310000元由乙方申请银行以按揭贷款方式支付；甲乙同意房屋交付的时间为2017年10月1日，甲乙双方应在交楼当天一起到现场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；逾期交付房屋，甲方按每日总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因，导致未能按期交付的，按视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担方式处理等。第十五条“其他约定”记载乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、产权情况、周边环境等均予以认可。合同附件一《品牌精装智能家居交楼标准》中“智能家居”记载…2、安防报警系统；…5、可视对讲系统；“厨房”记载1、厨房电器：燃气灶等。备注：乙方将上述工程委托甲方委托广州力洋建设工程有限公司进行工程全包施工，上述工程若使用第三方品牌，则由第三方品牌方负责保修事宜，其他由施工公司施工的工程，由施工公司负责保修事宜，保修期限为一年。2017年，陈佩婷领取了广州市白云区棠溪新街1号之一、之二、之三、之四501房的《不动产权证》。一审庭审中，陈佩婷提交了2017年11月16日签署的涉案房屋《收楼确认书》，该确认书记载陈佩婷接收涉案房屋的锁匙、确认房屋水表、电表的读数，接收《房屋买卖合同》的标准配置设置、设施，并签署本收楼确认书之日起，视为原业主梁少贞已经履行了《房屋买卖合同》约定的房屋交付义务，物业交接后，所产生的一切费用与梁少贞无关。梁少贞对该确认书的真实性、合法性予以确认，关联性应与其提交2018年4月20日收楼确认函所确认的内容、收楼时间、维修完成时间认定。为此梁少贞向一审法院提交了陈佩婷签名的《习智居业主收楼确认函》，记载收楼时间为2017年10月1日，维修完成时间2017年11月16日。陈佩婷认为这是为了配合物业公司工作人员向梁少贞收取工资补签打印的格式函件。一审法院认为：陈佩婷与梁少贞就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。该合同约定“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2017年10月1日前（具体以甲方书面通知时间为准，并且前提是乙方已交齐全部房款）。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用”。而合同附件一《品牌精装智能家居交楼标准》是梁少贞交付房屋时必须具备的条件，依据陈佩婷、梁少贞提供涉案房屋的收楼确认书或确认函显示，正是由于梁少贞交付房屋时不符合合同约定的标准，才有确认函件上注明的维修时间，故《收楼确认书》不仅是形式上，还是载明内容更符合上述合同的约定，对此现有证据表明，涉案房屋在2017年10月1日时是尚未达到合同附件一约定的交房条件的，由此陈佩婷才在2017年11月16日才接收涉案房屋，故陈佩婷要求梁少贞承担逾期交楼的违约责任符合合同约定，一审法院予以支持。至于煤气管道的安装是由业主向有关行政部门申请办理的，而安防报警系统和可视对讲系统被毁，陈佩婷亦没有证据证明梁少贞所为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故陈佩婷要求梁少贞赔付上述两项违约金的请求没有理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，一审判决如下：一、自判决发生法律效力之日起七日内，梁少贞向陈佩婷支付逾期交楼违约金（每日按1883888元的0.05%计自2017年10月2日至2017年11月16日止）。二、驳回陈佩婷其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1102元，由陈佩婷负担102元，梁少贞负担1000元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，陈佩婷向一审法院提交的《民事起诉状》中将广州市星智投资管理有限公司列为被告二、将广州祺商建设有限公司列为第三人。一审法院于2019年5月15日询问陈佩婷，陈佩婷向一审法院表示，其不再将广州祺商建设有限公司列为第三人，亦不将广州市星智投资管理有限公司作为被告，并撤销与上述两公司相关的诉讼请求。陈佩婷向一审法院提交了《建设工程委监理合同》首页的照片、广州12345回复截图、其他业主与相关人员通话录音、燃气灶和楼道照片，拟证明梁少贞确实准备在涉案大楼安装管道煤气。合同附件一中记载有安防报警系统、可视对讲系统等，并表示结合其所提交其他业主与相关人员通话录音可知，梁少贞曾口头承诺免两年的物业管理费，原管理处被出售导致承诺的安防报警系统、可视对讲系统无处兑现。再查明，陈佩婷向一审法院提交了广州12345回复函截图显示：“经查，您曾向本平台反映，市燃气集团回复：据核查，客户反映的白云区德康路习智居小区的燃气管道工程，为小区发展商自行委托有资质单位广州祺商建设有限公司进行施工的自理工程，该工程已在我集团备案，但至今未向我集团提出工程完工复检申请。对于发展商自行委托的工程建设项目工程未复检验收移交我集团无法对自理工程的施工进展进行干预，请该小区客户督促发展商要求其委托的施工单位尽快完成燃气管道工程建设。”还查明，习智居小区第一届业主委员会作为原告，以梁少贞为被告向一审法院提起侵权责任纠纷诉讼，一审法院于2019年7月24日受理，立案号为（2019）粤0104民初31212号。习智居小区第一届业主委员的诉讼请求为：1.要求履行约定及时对习智大楼进行管道天然气加装，并赔偿业主期间因没有管道天然气使用而购买及安装液化气罐、液化气炉更换等1000元/户*49户=49000元；2.要求赔偿物业管理费8700元/月*19个月=165300元整；3.要求赔偿更换1楼大门费用6134元；1楼门禁系统改造费用8000元；安防监控安装费用10697元，合计费用24831元；4.2018年9月25日梁少贞对习智居小区物业管理房及大楼东面空地进行违规销售，要求追回以上违规销售物业的所有权及使用权，并赔偿由于违规出售物业管理房而导致业主集资建造物业管理房的费用合计3000元整；5.自2017年10月1日起至实际交还之日止，由梁少贞支付对物业管理房的占有使用费，按1800元/月计算。该案尚在审理中。二审中，陈佩婷、梁少贞均向本院确认：一、双方之间是二手房买卖合同关系，由梁少贞委托广州市星智投资管理有限公司对外售楼；二、双方均表示对一审法院管辖及适用我国国内法律作为解决本案纠纷的准据法无异议。陈佩婷向本院陈述：一、《房屋买卖合同》中有反映有关管道煤气入户的事宜，交楼标准中约定的是老板牌燃气灶，收楼时交付的也是老板牌燃气灶，但因该燃气灶仅适用管道煤气，所以，其作为购房者当然认为涉案房屋是配套有管道煤气。当时销售人员口头告知已安装管道煤气并表示可以向12345查询和向燃气公司咨询、确认，且当时其经查询确认正在进行安装管道煤气的施工。根据其提交的楼道照片也显示煤气管道当时已搬运至大楼准备安装。另涉案房屋是独栋楼，共50户，目前已成立业主委员会。业主委员会已向越秀区人民法院起诉梁少贞，要求其继续履行安装管道煤气的义务，案号是（2019）粤0104民初31212号。二、其确认双方没有书面约定梁少贞应当负责管道煤气的前期工程，双方也未对管道煤气前期工程的有关费用承担进行过约定。其认为，双方口头约定由梁少贞负责前期工程，有12345回复截图为证，说明梁少贞已委托有资质的公司向燃气公司提出申请、已备案并开挖。管道煤气工程施工需要有资质的公司，本案是由梁少贞委托销售的广州市星智投资管理有限公司再委托广州祺商建设有限公司去办理相关事宜。梁少贞本人不认识广州祺商建设有限公司是正常的。三、根据其在一审提交的《房屋买卖合同》附件一“智能家居”记载有“安防报警系统”“可视对讲系统”，证明梁少贞有义务提供上述系统。其确认其收楼时安防报警系统和可视对讲系统可以正常使用至2018年3月，因之后上述系统被毁、无法使用故要求赔偿。结合其在一审提交的相关人员通话录音可知，梁少贞曾口头承诺免两年物业管理费，且安防报警系统、可视对讲系统是处于梁少贞管理当中。因梁少贞一方突然将这些系统撤走，所以责任在梁少贞，应由梁少贞予以赔偿。其亦确认有关物业管理的事宜未在合同中予以约定。四、其确实曾去现场准备收楼时，但因涉案房屋的装修尚未完成且梁少贞一方无人与其对接，根本没有进行收楼。事实上，涉案房屋在2017年11月16日之前并不是进行维修，而是装修未完成。其实际是2017年11月16日才收楼。2017年11月16日之后还存在部分小处的装修瑕疵维修。梁少贞向本院陈述：一、本案是二手房买卖关系，其对涉案房屋交楼时的装修无须承担责任，双方已约定由施工公司负责装修保修事宜。二、双方没有约定管道煤气工程属于梁少贞交楼的配套工程。如若因为装修安装的是使用管道煤气的燃气灶，法院就判定原业主应承担安装义务不合理。其不清楚交楼时交付的是天然气炉灶还是液化气炉灶。双方只是约定老板品牌燃气炉并未约定气源，陈佩婷在收楼验收时没有提出异议，双方已完成交付。且陈佩婷提交的照片不能证明是收楼当时所安装的天然气炉灶，更换喷嘴即可实现使用何种气源。根据陈佩婷提交广州12345回复已载明该管道煤气安装工程是涉案小区发展商的自理工程。双方没有对管道煤气前期工程的费用承担进行约定。而其本人从未向燃气公司提出过上述自理工程的申请，其也不认识广州祺商建设有限公司。因此，其无需承担办理管道煤气入户的义务。三、其在交楼时已提供可正常使用的安防报警系统、可视对讲系统，并已按照合同约定完成交付。上述系统在二手房买卖的交付完成后的保管责任应由陈佩婷负责，与其无关。其从未与陈佩婷口头或书面约定由其代为物业管理或作出免除物业服务管理费的承诺等。陈佩婷没有证据证实导致安防报警系统、可视对讲系统被毁的责任在其。四、根据2018年4月的《习智居收楼确认书》，陈佩婷确认收楼时间为2017年10月1日，故其不存在逾期交楼的事实，其不需要向陈佩婷支付逾期交楼违约金。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因梁少贞是香港特别行政区永久性居民，故本案属涉港民事纠纷，应参照涉外案件进行审理。涉讼房屋位于广州市白云区，且陈佩婷、梁少贞均表示同意对一审法院管辖及适用我国内地法律作为解决本案纠纷的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩，本案的争议焦点为：关于梁少贞应否向陈佩婷支付逾期交楼违约金、梁少贞应否安装管道煤气入户并交付陈佩婷使用及支付延迟履行违约金、梁少贞应否赔付陈佩婷因安防报警系统和可视对讲系统被人为毁弃的违约金。本院对此逐一评析如下：梁少贞与陈佩婷均确认《房屋买卖合同》的真实性，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于梁少贞应否向陈佩婷支付逾期交楼违约金的问题，首先，一审法院对此已进行详细阐述，有理有据，本院予以认可，在此不再赘述。其次，梁少贞虽依据2018年4月20日《习智居业主收楼确认函》主张陈佩婷的收楼时间为2017年10月1日，因双方在《房屋买卖合同》中明确约定“双方应在交楼当天一起到现场查验房屋，查验后双方签妥地产交接确认书，即视为房屋交付使用”，但梁少贞未能提交双方在2017年10月1日签署的地产交接确认书。而陈佩婷所主张的《收楼确认函》记载有陈佩婷接收涉案房屋的锁匙、确认房屋水表和电表读数、接收《房屋买卖合同》的标准配置设置和设施、接收《业主公约.业主手册》并确认自签署本收楼确认书之日起，视为梁少贞已履行《房屋买卖合同》约定的房屋交付义务且交接后一切费用与梁少贞无关等内容，相对《习智居业主收楼确认函》只记载有收楼时间2017年10月1日和维修完成时间2017年11月16日的内容而言，显然《收楼确认书》更符合房屋交付确认的形式和内容。结合双方关于对涉案房屋维修情况的陈述，无论当时涉案房屋是装修未完成或是存在部分项目需要维修，可知涉案房屋在2017年10月1日当时实际尚未达到合同附件一所约定的交房条件。陈佩婷关于该《习智居业主收楼确认函》上“收楼时间”应理解为合同约定的收楼时间、“维修完成时间”是双方完成房屋交接的时间更符合实情，也符合《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定。因此，一审法院认定2017年11月16日为收楼时间并无不当，本院予以确认。梁少贞提交的《习智居业主收楼确认函》不足以否定《收楼确认书》所载明的收楼时间。陈佩婷要求梁少贞按照合同约定支付逾期交楼违约金有据，一审法院予以支持陈佩婷该项诉讼请求正确，本院予以维持。关于梁少贞应否安装管道煤气入户并交付陈佩婷正常使用及支付延迟履行违约金的问题，首先，双方于2017年6月11日所签订《房屋买卖合同》中并未明确约定管道煤气入户的有关事宜。梁少贞与陈佩婷之间是二手房交易关系，梁少贞作为一手的房屋业主，没有证据证实其取得涉案房屋产权时，该房屋已是具备管道煤气入户的情形或双方对此进行了明确约定，陈佩婷主张梁少贞应承担管道煤气入户的义务缺乏合同依据。其次，陈佩婷在一审提交的《建设工程委托监理合同》只有显示首页照片、未出示原件。从该监理合同照片显示广州市星智投资管理有限公司将广州市白云区棠溪新街1号之一、之二、之三、之四燃气管道工程委托给广东工程建设监理有限公司监理，工程造价388282元、监理报酬6000元等内容，结合陈佩婷提交的广州12346回复截图、其他业主与相关人员的通话录音、楼道现场照片以及梁少贞关于其委托广州市星智投资管理有限公司售楼并否认认识广州祺商建设有限公司的陈述，可以证实广州市星智投资管理有限公司曾以发展商身份自行委托有资质的广州祺商建设有限公司进行广州市白云区棠溪新街1号之一、之二、之三、之四燃气管道工程施工并已向广州市燃气集团备案且确有进行施工并已撤离现场。现有证据不足以证明该燃气工程已完工、也不足以证实梁少贞有完成涉案房屋管道煤气入户的义务。至于现场老板牌燃气灶的照片显示适用天然气的问题，这与涉案《房屋买卖合同》附件一《品牌精装智能家居交楼标准》中约定老板品牌燃气灶相符。因该交楼标准备注载明有陈佩婷将上述工程委托梁少贞委托广州力洋建设工程有限公司工程全包施工，上述工程若使用第三方品牌，则由该第三方品牌方负责保修事宜；其他由施工公司施工的工程，由施工公司负责保修事宜，保修期限为壹年，可见燃气灶属于陈佩婷委托梁少贞委托施工公司全包施工范围，燃气灶所适用的燃气类别不等同于陈佩婷已与梁少贞就管道煤气入户事宜达成一致意见。因管道煤气入户不仅涉及报建、施工，还涉及到相关费用的分担，双方对此并未达成合意。因此，陈佩婷主张梁少贞有义务完成涉案管道煤气入户工程理据不足，一审法院不予支持陈佩婷要求梁少贞尽快安装管道煤气入户并交付其使用和支付延迟履行违约金3000元，并无不当，本院予以维持。关于梁少贞应否赔付因安防报警系统和可视对讲系统被人为毁弃的违约金的问题，同前述，梁少贞在本案房屋买卖合同纠纷中，其身份是一手房业主及二手房出让方，其有义务按照合同约定向陈佩婷交付具备安防报警系统和可视对讲系统的涉案房屋。而陈佩婷已签署《收楼确认函》确认梁少贞已完成相关系统的交付义务，且陈佩婷已确认收楼初期上述系统是可以正常使用。现陈佩婷没有提交证据证实双方约定梁少贞在完成交付后仍应继续为安防报警系统、可视对讲系统的使用负责，也没有提交充分的证据证实上述设备人为被毁坏系梁少贞所为或应当由梁少贞承担相应责任，本院不予支持陈佩婷要求梁少贞赔付的请求。陈佩婷主张其收楼后的权利受损，属于侵权之诉，与本案房屋买卖合同关系属于不同法律关系，其可另循法律途径解决，本院在此不予调处。综上，陈佩婷、梁少贞的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1102元，由陈佩婷负担102元，梁少贞负担1000元。本判决为终审判决。审判员 张 宾审判员 张一扬审判员 罗 毅二〇二〇年九月二十二日书记员 伍静怡李蕴妍罗文敏