湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初8479号原告：苏利纯，女，1975年8月11日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：曹进（系原告丈夫），男，1974年6月28日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：长沙旭海房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡阳明山庄013栋502号。法定代表人：金明杰。委托诉讼代理人：赵丹（系被告法务），女，1988年8月25日出生，汉族，住长沙市开福区。原告苏利纯诉被告长沙旭海房地产开发有限公司（以下简称旭海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告苏利纯的委托诉讼代理人曹进，被告旭海公司的委托诉讼代理人赵丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏利纯向本院提出如下诉讼请求：一、判令旭海公司支付苏利纯违约金42887元；二、诉讼费由旭海公司承担。事实与理由：2012年9月14日，原告与旭海公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品为坐落于岳麓区，房屋总价643386元，出卖人应当在约定期限内办理房屋相关登记手续，如因出卖人原因，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按照买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按照已付房款的0.1‰支付违约金。2013年12月，旭海公司交房给原告。按照合同约定，旭海公司应于2016年3月16日前办好房屋所有权证，但旭海公司直至2017年9月14日才将该房屋所有权证办理完毕。综上，旭海公司行为已构成违约，为维护原告自身合法权益，特提起诉讼。被告旭海公司辩称：一、苏利纯提起诉讼的时间已超过法定诉讼时效。二、即使未超过诉讼时效，苏利纯主张的违约事实及违约金存在错误，根据政策规定，各类不动产权属证书已合并为不动产权证，办理完不动产权证意味着购房人享有了房屋所有权及相应国有土地的使用权。根据《长沙市商品房买卖合同》第二十条约定，旭海公司为苏利纯办理不动产证的截止时间应为原房屋所有权证及国有土地的使用权证均办理完成的截止期限，即“最后一期交房后550个工作日”，从苏利纯提供的旭辉御府项目B栋4户合同来看，项目最后一期交付时间为2015年6月30日，故旭海公司为苏利纯办理不动产证的截止时间为2017年8月20日。另外，根据答辩状第一条第1款通知及合同补充协议第十条第4款约定，除去政府登记机关停止办理业务的时间，买受人逾期为出卖人办妥不动产证的时间为15天，违约金应为965元。综上，请求法院依法驳回原告苏利纯的全部诉讼请求。经审理查明：2012年9月14日，原告苏利纯（买受人）与被告旭海公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（编号：ＸＤ1200981405），约定：买受人购买的商品房为坐落于岳麓区房屋，建筑面积118.44平方米，总房价643386元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款193386元，剩余房款450000元向银行申请贷款；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，在商品房交付后550个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，最后一期交房后550个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金处理；出卖人依法选聘的物业服务企业为上海永升物业管理有限公司长沙分公司。合同还约定了其他事项。前述合同签订后，苏利纯依约支付了全部购房款，旭海公司于约定期限内交付商品房。2017年9月14日，旭海公司为苏利纯办妥不动产权证。另查明，2018年，苏利纯通过旭海公司选聘的上海永升物业管理有限公司长沙分公司向旭海公司主张违约金。上述事实，有双方当事人陈述、《长沙市商品房买卖合同》、微信聊天记录、不动产权证书、个人购房借款/担保合同、贷款查询历史交易、长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，原告苏利纯与被告旭海公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性固定，合同依法成立、生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏利纯依约支付了全部购房款，旭海公司于2013年12月31日前交付商品房后，应于2016年3月14日前为苏利纯办妥房屋所有权证，直至2017年9月14日，旭海公司才为苏利纯办理不动产权证，其行为已构成违约，旭海公司应向苏利纯支付违约金。本院综合考虑本案合同履行情况、逾期利益等因素，认定合同约定的每日0.1‰违约金，应属过分高于苏利纯因此遭受的损失，对此予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定旭海公司应支付的逾期办证违约金为17596.61元（643386元×0.05‰/天×547天）。对于超出上述费用的部分，本院不予支持。针对旭海公司提出的超过诉讼时效、违约事实及违约金数额错误的抗辩意见，经查，（一）苏利纯提供的微信聊天记录，证实其向旭海公司选聘的上海永升物业管理有限公司长沙分公司请求、转达要求旭海公司赔偿的事实，诉讼时效中断，本案未过诉讼时效。旭海公司称未收到任何苏利纯的赔偿申请，无证据证实，本院不予采信。（二）旭海公司向苏利纯交付商品房后，应于550个工作日内（即2016年3月14日前）为其办妥房屋所有权证，但直至2017年9月14日才办妥不动产权证，其行为已构成违约，长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告于2016年8月19日公布，该时间晚于旭海公司产生违约行为的时间，各类不动产权属证书统一为不动产权证不构成旭海公司违约的正当理由。综上，旭海公司提出的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：一、被告长沙旭海房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付原告苏利纯违约金17596.61元；二、驳回原告苏利纯的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取340元，由被告长沙旭海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周建二〇二〇年九月十一日法官助理陈遥书记员徐佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。