河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3198号上诉人（原审被告）：南召县云阳镇贝克商务酒店，住所地河南省南召县云阳镇人民路中段。经营者：赵大伟。委托诉讼代理人：赵大伟，男，1968年12月23日出生，回族，住河南省南阳市宛城区，酒店经营者，特别授权。委托诉讼代理人：张占东，河南世长律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）：孙小瑞，女，1965年11月24日出生，回族，住河南省南召县。委托诉讼代理人：吕应坡，河南宛英律师事务所律师，特别授权。上诉人南召县云阳镇贝克商务酒店因与被上诉人孙小瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南召县人民法院（2020）豫1321民初1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人南召县云阳镇贝克商务酒店的经营者赵大伟及其委托诉讼代理人张占东，被上诉人孙小瑞的委托诉讼代理人吕应坡，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南召县贝克商务酒店上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1321民初1136号民事判决，驳回孙小瑞一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由孙小瑞负担。事实和理由：1.孙小瑞起诉的事实不实，一审法院认定的事实错误。首先，孙小瑞不仅是涉案房屋的出租人，同时还是南召县贝克商务酒店的三个合伙人之一，根据《合伙协议》，孙小瑞应按照出资比例承担2020年度房租差额19500元，不存在拖欠2020年度房租。其次，孙小瑞在酒店的日常经营中占用酒店钱物自用，无奈之下将有关款项在其获利中适当扣除，这便导致了2018年度出现支付租金差额的情形。基于上述事实，根本不存在拖欠支付租金的事实，出现支付租金差额实属事出有因，过错在于孙小瑞。2.南召县贝克商务酒店从未逾期向其支付租金。2019年度的租金，南召县贝克商务酒店于2019年4月13日将2018年及2019年的租金一次性付清，不存在逾期。2020年度的租金尚未到应付时间，不存在逾期。孙小瑞在2019年起诉，南召县贝克商务酒店于2019年12月底主动要求支付2020年度租金，孙小瑞拒接接受。现2020年的应付租金（扣除孙小瑞应自行承担的亏损部分）也已付清。3.本案争议的《房屋租赁合同》，双方已以实际行为同意继续履行，在诉讼中认可了合同继续有效，一审法院判令解除合同与双方真实意思不符，并且法律适用明显不当。2020年4月27日，孙小瑞接受了2020年度租金，该行为说明双方对租金支付的时间进行了延期变通并认可合同。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三项，不应解除合同。因疫情原因造成酒店亏损，孙小瑞应承担亏损份额。孙小瑞辩称，一审判决认定事实清楚，南召县贝克商务酒店上诉请求没有事实依据，请求维持原判。南召县贝克商务酒店每一次违约均以各种理由减免租赁费，孙小瑞在本案中有两个身份，一个是合伙人，一个是房屋出租人，不管哪个身份孙小瑞都不应该承担租赁费亏损。酒店的日常经营管理由赵大伟和刘金在经营，孙小瑞就不在南召县居住，所以不存在占用酒店的情况。2014年至2018年均未按照合同约定支付租金，支付租金时远超合同约定的时间。2019年孙小瑞再次起诉要求支付租赁费并解除合同，直到2020年才指令南召县法院审理。在诉讼过程中查明南召县贝克商务酒店的一个新的违约行为。孙小瑞的账户并未发生过变过，所以不存在拒收房租的情况。孙小瑞向一审法院起诉请求：1.依法解除孙小瑞、南召县贝克商务酒店之间于2013年9月1日签订的房屋租赁合同并判令南召县贝克商务酒店腾出房屋；2.本案案件受理费由南召县贝克商务酒店负担。一审法院认定事实：王云飞和孙小瑞系夫妻关系，在南召县河东大桥西侧有门面房四间，10层，面积3500平方。2013年9月1日王云飞以孙小瑞名义将该房租赁给赵大伟经营南召县贝克商务酒店，双方签订了《房屋租赁协议》，协议主要内容为：甲方孙小瑞，乙方贝克酒店。一、租赁期限：自2013年9月1日至2025年8月31日，共计12年。二、租赁费及支付办法：2013年至2016年，每年租赁费壹拾贰万元人民币，每年元月1日一次性付清当年的租赁费。2016年以后，每年租金在前一年的基础上，上浮5%，交付日期如上。三、乙方在经营过程中产生的工商、税收、水电等费用由乙方负担，房屋租赁税、土地年租金等费用由甲方负担。四、甲方确保房屋产权、四邻、出路、排水与他人无纠纷，保证乙方装修及以后经营活动正常进行。五、合同期间甲方允许乙方转租、转让，乙方应事先告知甲方。六、不可抗力、因政府行为或其它政策性因素致使合同无法履行，双方可终止合同。七、其它未尽事宜双方协商解决。南召县贝克商务酒店于2014年、2016年分别拖欠原告房屋租赁费15000元、8000元以及2018年房租，到期后，南召县贝克商务酒店未主动履行，孙小瑞将南召县贝克酒店起诉至一审法院，一审法院经过审理作出（2018）豫1321民初1470号民事判决，判决生效后，南召县贝克商务酒店仍拒不履行该生效判决的付款义务，后孙小瑞向一审法院申请强制执行，经执行，南召县贝克商务酒店全部履行了该判决确定的偿还义务。后南召县贝克酒店到期仍不缴纳2019年的租赁费及2020年的租赁费，故形成本案诉讼。一审法院认为，孙小瑞、南召县贝克商务酒店双方之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。但经查明，孙小瑞曾与2018年5月3日以南召县贝克商务酒店构成根本违约为由，向本院起诉要求解除孙小瑞、南召县贝克商务酒店之间的租赁合同，本院经审理后认为当时南召县贝克商务酒店的行为虽达到了解除合同的条件，但考虑到宾馆前期投资较大及鼓励交易之目的，作出了（2018）豫1321民初1470号民事判决，只判决南召县贝克商务酒店支付所拖欠的租赁费。但南召县贝克商务酒店仍不按期自动履行，孙小瑞向本院立案执行后，南召县贝克商务酒店方才将所欠租赁费付清。另经本院查明，2019年度南召县贝克商务酒店履行义务的时间在本院（2019）豫1321民初1422号民事案件立案之后，而2020年度南召县贝克商务酒店应履行的义务至今未履行完毕。南召县贝克商务酒店在孙小瑞起诉其未履行缴纳租赁费义务并经本院强制执行后，仍未按双方约定的时间缴纳当年租赁费用，支付时间均在孙小瑞起诉之后，且2020年度的租赁费用至今仍欠19500元，足以显示南召县贝克商务酒店一系列行为不仅说明其无诚信观念而且缺乏法律意识，其行为已经构成根本违约，达到法律规定的解除合同的基本条件，故孙小瑞的请求本院依法予以支持。南召县贝克商务酒店庭后提交的微信聊天记录欲证明2020年度下欠的19500元已支付，但孙小瑞称此事其不知情，故对此事实，本院依法不予认定。南召县贝克商务酒店庭后提交的微信聊天记录欲证明与孙小瑞达成了协议，但从该聊天记录并不能看出孙小瑞、南召县贝克商务酒店双方重新达成了协议，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：解除孙小瑞、南召县贝克商务酒店之间2013年9月1日签订的房屋租赁协议，南召县贝克商务酒店于本判决生效之日起三十日内将所租赁房屋交付给孙小瑞。案件受理费100元，由南召县贝克商务酒店负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于南召县贝克商务酒店与孙小瑞签订的《房屋租赁合同》应否解除问题。南召县贝克商务酒店曾拖欠孙小瑞2014年、2016年部分房租以及2018年房租的事实，已经一审法院（2018）豫1321民初1470号生效民事判决认定，并判决南召县贝克商务酒店限期支付。经孙小瑞申请一审法院强制执行后，南召县贝克商务酒店才足额支付了拖欠的房租。后南召县贝克商务酒店对其应于2019年元月1日支付的2019年房租却在孙小瑞2019年4月12日起诉之后才支付，对其应于2020年元月1日支付的2020年房租在孙小瑞2020年4月23日起诉之后才支付，均仍未按照双方签订的《房屋租赁合同》关于租赁费及支付方法：“每年元月1日一次性付清当年的租赁费”的约定支付。南召县贝克商务酒店多次违约拖欠房租的行为已达到了解除合同的条件,并被上述生效的民事判决所确认。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条"有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形"和第二百二十七条"承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同"的规定,一审判决解除双方《房屋租赁合同》并无不妥。虽然南召县贝克商务酒店上诉称已经支付2020年部分租金，孙小瑞同意继续履行合同。但其支付租金的日期在孙小瑞起诉之后，且孙小瑞在二审时称南召县贝克商务酒店并未足额支付，不同意继续履行合同。在南召县贝克商务酒店主动向孙小瑞支付租金时，孙小瑞在微信上是明确拒绝的。因孙小瑞未明确表示合同继续履行，故南召县贝克商务酒店上诉称“双方已以实际行为同意继续履行”的理由证据不足，本院不予采信。虽然孙小瑞与赵大伟、刘金三人合伙经营南召县贝克商务酒店，并于2013年6月10日签订了《合伙协议》，但该协议并未约定对南召县贝克商务酒店的房租三人按出资比例进行分担，所以南召县贝克商务酒店上诉称孙小瑞应按照合伙协议约定出资比例承担2020年房租差额19500元的理由，证据并不充分，本院不予支持。关于南召县贝克商务酒店上诉称未足额支付租金过错在于孙小瑞，但未提供证据证明。至于孙小瑞在酒店日常经营中是否占用酒店钱物自用，与本案非同一法律关系，若有证据可另行处理。综上所述，南召县贝克商务酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由南召县云阳镇贝克商务酒店负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年九月二日法官助理刘慧书记员李斌