黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4715号上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街10号。法定代表人：李林，副总经理。委托诉讼代理人：魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县宾西镇经济技术开发区。法定代表人：刘长旭，董事长。被上诉人（原审原告）：封斯文，女，1994年6月9日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司因与被上诉人黑龙江省日出康城房地产开发有限公司、封斯文房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初6960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的委托诉讼代理人魏俊林、被上诉人封斯文到庭参加诉讼。被上诉人黑龙江省日出康城房地产开发有限公司经本院合法传唤未出庭。本案现已审理终结。中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司上诉请求：撤销一审判决的第二、三、四项，发回重审或依法改判。事实和理由：一、无任何证据证明房产管理部门存档的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》中包含有案涉房屋，该公司亦不持有《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》的任何相关资料，也不认可案涉房屋在上述抵押可售函的明细中；二、该公司出具抵押可售函并不意味着放弃抵押权或抵押权消灭，该公司同意房屋预售不能得出该公司已经放弃抵押权的结论，封斯文并非是善意有偿第三人，其购房权并不优于该公司的抵押权。封斯文辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的上诉，维持原判。封斯文向一审法院起诉请求：1.判令黑龙江省日出康城房地产开发有限公司持办理权属登记需要的资料到产权登记机关备案；2.判令黑龙江省日出康城房地产开发有限公司、中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司办理解除抵押登记手续；3.确认中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司丧失抵押权；4.黑龙江省日出康城房地产开发有限公司赔偿封斯文违约金1万元；5.诉讼费用由黑龙江省日出康城房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司系哈尔滨市南岗区天悦国际小区的建设单位。封斯文出资617552元购买了该小区M6号楼1单元1204室房屋。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2,3项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。黑龙江省日出康城房地产开发有限公司曾将案涉项目在建工程及附属土地使用权、国有建设用地使用权分别抵押给中航信托股份有限公司和德阳银行股份有限公司成都分行，原抵押权人将相应权利转让给中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司后，于2015年7月办理了抵押登记。2015年8月25日，中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。本案中，中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具书函，同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司销售抵押房屋，应视为放弃抵押权，抵押权依法消灭。封斯文要求黑龙江省日出康城房地产开发有限公司协助办理房屋权属登记备案手续，符合事实及法律规定，本院予以支持。案涉合同违约金条款，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，黑龙江省日出康城房地产开发有限公司应依约赔偿封斯文违约金。判决：一、被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告封斯文违约金61.76元；二、确认第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司对位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M6号楼1单元1204室房屋的抵押权消灭；三、被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告封斯文办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M6号楼1单元1204室房屋的抵押权注销登记手续；四、被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告封斯文办理位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M6号楼1单元1204室房屋的权属备案手续；五、驳回原告封斯文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，封斯文与黑龙江省日出康城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，双方当事人均应全面履行。根据中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》的内容，该公司同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司销售案涉抵押房屋，并由黑龙江省日出康城房地产开发有限公司将销售回款用于偿还贷款，本案可以确认中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司同意案涉房屋在抵押的情况下，由抵押人予以销售的意思表示。封斯文与黑龙江省日出康城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后，封斯文履行了合同约定义务，现封斯文请求办理房屋权属登记符合协议约定和法律规定。中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司与黑龙江省日出康城房地产开发有限公司以案涉房屋销售回款偿还贷款本息的约定属双方之间的约定，封斯文对此并不知情，不能以此约束封斯文。同时，中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司在同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司出售抵押房产时，就知道或者应当知道出售案涉房屋包括为案涉房屋办理权属登记的内容。双方在约定可出售抵押房产时并未明确约定黑龙江省日出康城房地产开发有限公司如不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记，故黑龙江省日出康城房地产开发有限公司未履行与中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司间约定的法律责任，不应由封斯文承担。关于中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司上诉主张案涉房产并未抵押给该公司问题。本院认为，根据物权法“地随房走”、“房随地走”的规则，建筑物抵押的，建筑物所占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押，反之亦然。本案中，天悦国际小区项目的在建工程和土地使用权一并抵押给了中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，因案涉房屋所对应的土地存在抵押权，无论是否对案涉房屋进行抵押，均会导致案涉房屋无法办理权属证书。一审法院判项并未明确系解除房屋抵押登记，也并非仅指解除房屋抵押登记，而是指案涉房屋所对应的所有抵押权均予以解除，故中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司以案涉房产并未抵押给该公司为由提起的上诉理由亦不能成立。综上，中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于房屋买受人封斯文。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定判令解除抵押权、协助封斯文办理案涉房屋权属登记正确。综上所述，中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 海 涛审判员 王 伟 臣审判员 端木繁辉二〇二〇年九月二十三日书记员 张 佳 蕊