广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19008号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘楚生，男，1983年9月24日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：刘泽丰，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州骏业物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道西258号三楼自编302室。法定代表人：陈银勇，职务：经理。委托诉讼代理人：梁香禄，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人刘楚生因与被上诉人广州骏业物业管理有限公司（以下简称骏业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初27344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘楚生上诉请求：1.撤销一审判决的第一项、第三项；2.改判骏业公司向刘楚生退还履约保证金38000元及利息（利息以38000元为本金，按同期银行贷款利率，自2018年10月11日起计算至实际偿还之日止，暂计至2019年7月8日为1697元）；3.改判驳回骏业公司的全部反诉请求；4.由骏业公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：（一）刘楚生自2012年12月1日开始一直未间断租赁案涉房屋，租赁时房屋没有被设立抵押权，对租赁案涉房屋不存在过错，不应承担任何过错责任。（二）一审判决刘楚生向骏业公司支付案涉房屋2018年12月份租金，属于适用法律错误。2018年11月5日，广东省肇庆市端州区人民法院（以下简称端州法院）发布通知书，告知骏业公司已不再享有案涉房屋的租赁权，责令刘楚生必须于2018年11月14日搬出广州市黄埔大道西457号之七房屋（以下简称案涉房屋），并将锁匙交给该院执行局。2018年11月15日，端州法院执行局工作人员前来查封案涉房屋，并将骏业公司自行经营的“银匮堂”房屋进行死封，限制其使用。当执行局工作人员拟对案涉房屋进行查封时，经刘楚生的求情和积极配合，执行局工作人员答应暂时将房屋交由刘楚生使用，但要求刘楚生配合其日后的执行工作。因此，在执行法院发出具有法律效力且认定骏业公司没有租赁权的通知时，刘楚生不再向骏业公司支付租金不存在任何过错，一审判决刘楚生向骏业公司支付其已没有租赁权的房屋租金不当。（三）一审判决严重显失公平。案涉房屋自2018年11月15日起能够为刘楚生继续使用，与骏业公司没有任何关系，骏业公司没有提供任何帮助，全懒于刘楚生向执行局求情，并积极配合其工作的结果。而骏业公司经营的“银匮堂”房屋已被法院死封，没得经营，更不会有租金收入。一审法院判决刘楚生向骏业公司支付2018年12月份的案涉房屋租金，明显违反“谁出力，谁受益”的原则，将刘楚生的辛苦争取的利益无偿转移给已没有租赁权的骏业公司，使得其坐收渔翁之利，而刘楚生不仅丧失辛苦争取的利益，还必须对面案涉房屋因司法拍卖造成经营上的严重不利影响，对刘楚生来讲无疑是巨大的不公平。因此，一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误。请求二审法院判如所请。被上诉人骏业公司二审提交书面答辩意见称，（一）骏业公司与刘楚生之间的租赁合同合法有效，骏业公司有权向刘楚生收取租金。骏业公司与案外人广州市金菠萝粮油储备贸易有限公司（以下简称金菠萝公司）关于案涉房屋的整体租赁合同合法有效，且获得了肇庆市中级人民法院生效判决的确认。按上述合同约定，骏业公司有权转租或分租房屋，其中四间案涉商铺租给了刘楚生。该四间商铺对应的四份租赁合同，系当事人刘楚生、骏业公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。合同签署后、争议发生前，双方都按约履行了相关合同义务。上述两个层面的合法合同，是骏业公司的权利来源，刘楚生应按约向骏业公司支付租金。（二）案涉租赁合同的解除时间应为房屋所有权转移的时间，而非刘楚生主张的广东省肇庆市中级人民法院（以下简称肇庆中院）判决生效的时间。刘楚生认为肇庆中院的判决认定骏业公司对案涉房屋享有的租赁权不足以对抗强制执行，因此该判决的生效时间即为双方租赁合同解除的时间。因房屋抵押权人实现抵押权而经法院拍卖房屋，法院在承租人提出的案外人执行异议之诉中涤除租赁关系，不能等同于确认租赁合同无效或解除租赁合同。肇庆中院判决涤除租赁关系，针对的是骏业公司主张实体权利，在房屋拍卖后有权“不转移占有”，租赁关系对买受人继续有效的诉请而作出，以否决“买卖不破租赁”原则在本案的适用。而并非针对执行法院作出执行裁定书，要求在拍卖前“解除占有”、“解除使用人的占有”的具体执行行为。这两者具有根本不同的法律意义。抵押在前、租赁在后的情形下，“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，讲的是拍卖成功之后，租赁关系对买受人没有约束力的“相对无效”，而非拍卖之前即必须彻底终止租赁效力的“绝对无效”。是否彻底终止并解除占有再行拍卖，需由执行法院以执行裁定书的形式作出。端州法院作为执行法院，并无作出执行裁定书，要求在拍卖前解除占有、解除使用人的占有，对占有、使用人迁出房屋进行强制执行。拍卖公告亦无明确本次拍卖系涤除租赁关系的拍卖。法院涤除骏业公司与房屋所有人之间的租赁关系，对于作为次承租人的刘楚生而言，所产生的法律效力理应完全相同。骏业公司丧失占有使用权的，刘楚生亦应同时丧失。刘楚生事实上占用房屋与其主张无需支付租金或占用费，自相矛盾且有违公平原则。（三）刘楚生应当支付租金至租赁合同解除或终止之日止，其保证金应用于冲抵租金，不足部分应予补足。案涉四间商铺中，有一间双方确认租赁期终止于2018年12月31日，其他三间则一直存续至端州法院作出执行裁定书之日，即2019年3月4日。对后者三间商铺，骏业公司仅要求刘楚生支付自2018年12月1日至2019年2月19日期间的租金，没有要求支付至3月4日，已经给予其充分的体谅。（四）刘楚生应当支付相应水电费。刘楚生要求撤销一审判决第一、第三项，对第二项水电费判决显然是无异议的，同时又要求改判驳回骏业公司全部反诉请求，两者互相矛盾。请法院查清事实，依法驳回上诉，维持原判。刘楚生于2019年7月17日向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的租赁合同于2018年10月11日解除；2.判令骏业公司向刘楚生退还房屋租金32585元（2018年10月12日起至2018年11月30日）及利息（利息以32585元为本金，按同期银行贷款利率，自2018年10月11日起计算至实际偿还之日止，暂计至2019年7月8日为1455元）；3.判令骏业公司向刘楚生退还履约保证金38000元及利息（利息以38000元为本金，按同期银行贷款利率，自2018年10月11日起计算至实际偿还之日止，暂计至2019年7月8日为1697元）；4.判令骏业公司向刘楚生支付违约金140220元（按合同总金额10%计算）；5.判令骏业公司承担全部诉讼费用。骏业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令刘楚生向骏业公司支付2018年12月1日至2019年2月19日租赁广州市黄埔大道西457号房屋的商铺之七的租金，以其履保证金38000元冲抵之后，共需支付68875元，并支付利息（以68875元为本金，按银行同期逾期贷款利率，自2019年2月5日起计至实际偿还之日止，暂计至2019年9月1日共计2942元）；2.判令刘楚生向骏业公司支付2018年11月1日至2019年3月1日电费1558.5元、水费90元；3.判令刘楚生承担本诉、反诉全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月22日，骏业公司（出租方/甲方）与刘楚生（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同一）约定：甲方租给乙方的房屋位于广州市黄埔大道西457号之七房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积约110平方米；该房屋租赁期为72个月，自2012年12月1日起至2018年11月30日止；乙方租赁该房屋作商铺使用，2012年12月1日至2015年11月30日该房屋月租金为19000元，2015年12月1日至2018年11月30日月租金为19950元。乙方应于每月5日前向甲方财务部交付当月应付租金，乙方应自本合同签订之日向甲方支付38000元履约保证金，该保证金在乙方没有违反本合同约定且在本合同期满后无息退回；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。合同一签订后，刘楚生向骏业公司支付押金38000元。刘楚生、骏业公司确认刘楚生缴纳案涉商铺租金至2018年11月30日。刘楚生称合同期限届满后，其续租了一个月，该商铺合同实际终止时间为2018年12月31日，其于2018年12月中旬左右搬走，刘楚生提交微信聊天记录（与骏业公司财务陈永静微信聊天记录）予以证明。经骏业公司刘楚生、骏业公司确认的微信聊天记录载明：（2018年11月27日陈）“我请示老板了，他说要租租一个月哦”（刘）“好的，那就租多一个月”；（2019年1月5日刘）“陈小姐，格力那间铺已经搬走了，你要把押金退给我”等。2016年3月8日，骏业公司与金菠萝公司就广州市天河区黄埔大道西路457号首层房屋签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称合同二）。2016年3月22日，骏业公司与金菠萝公司就广州市天河区黄埔大道西路457号首层及黄埔大道西路459号二楼房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称合同三），并且于2016年3月24日办理了房屋租赁登记备案手续。骏业物业公司于2017年6月12日向端州法院提出执行异议，请求该法院撤销（2017）粤1202执10号《端州法院公告》，认定其与金菠萝公司之间的租赁合同合法有效并拥有租赁权等。2017年8月28日，该院作出（2017）粤1202执异64号执行裁定书，裁定驳回骏业公司的异议请求。骏业公司对此不服，向端州法院提起诉讼，请求判令撤销该院（2017）粤1202执10号《公告》、撤销该院（2017）粤1202执异64号《执行裁定书》、骏业公司对案涉房屋享有租赁权、租赁期截至2031年3月31日、骏业公司在租赁期间内有权阻止移交占有被执行的房屋等。该院经审理查明：在肇庆端州农村商业银行股份有限公司（以下简称端州农商行）与肇庆市和鼎贸易有限公司、金菠萝公司等金融借款合同纠纷一案的诉讼期间，该院以（2016）粤1202民初398号民事裁定书轮候查封了被执行人金菠萝公司名下的广州市天河区黄埔大道西路457号首层及黄埔大道西路459号二楼，该院于2016年8月22日作出的（2016）粤1202民初398号民事判决已经发生法律效力，因被执行人逾期未履行该判决确定的偿还借款等义务，申请人端州农商行于2017年1月3日向该院申请执行。2017年2月15日，该院作出（2017）粤1202执10号拍卖预告，张贴拟拍卖的标的物，同日，该院作出（2017）粤1202执10号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人金菠萝公司名下的位于广州市天河区黄埔大道西路457号首层及黄埔大道西路459号二楼以偿付该案相应数额的债务。该院认为，骏业公司与金菠萝公司签订的合同二、合同三系双方的真实意思表示，无违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效的租赁合同。但上述合同系在案涉房屋抵押权设立登记后签订的，金菠萝公司的出租行为没有征得抵押权人同意，骏业公司主张对案涉房屋的租赁权不足以对抗端州农商行的抵押权。该院作出（2017）粤1202民初3455号民事判决，判令驳回骏业公司的全部诉讼请求。骏业公司对该判决不服，向肇庆中院提起上诉，该院于2018年10月11日作出（2018）粤12民终1928号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。该判决已于2018年12月17日发生法律效力。2018年11月5日，端州法院作出（2018）粤1202执恢89号公告，责令被执行人金菠萝公司、骏业公司、广州穗华口腔医院有限公司或下述房屋的其他实际使用人必须在2018年11月14日前搬出广州市天河区黄埔大道西路457号首层及天河区黄埔大道西路459号二楼房屋，并搬走属其所有的物品（具体可将房门锁匙交至一审法院执行局或交还给申请人端州农商行保管），到期仍不履行的，将依法强制执行。2018年11月15日，端州法院向广州市天河区黄埔大道西路457号首层商户发出（2018）粤1202执恢89号通知书，载明：“[（2017）粤1202执1号、现恢复执行案号（2018）粤1202执恢89号]一审法院已恢复对被执行人金菠萝公司名下的广州市天河区黄埔大道西路457号首层及天河区黄埔大道西路459号二楼房屋的网络司法拍卖，而根据肇庆市中级人民法院的（2018）粤12民终1928号民事判决、（2018）粤12民终1929号民事判决，案外人骏业公司、广州穗华口腔医院有限公司对上述房地产不再享有租赁权。因此，在拍卖成交后或债权人申请以物抵债后，各商户应与新的产权业主重新签订合同。”2019年3月13日，端州法院向刘楚生发出（2018）粤1202执恢89号通知书，载明：“2019年2月19日，买受人罗佩欢竞得广州市天河区黄埔大道西路457号首层房地产。2019年2月26日，申请执行人林枫以第二次拍卖保留价4506544元的价格承受广州市天河区黄埔大道西路459号二楼房地产，以抵偿本案相应债务。2019年3月4日，一审法院作出（2018）粤1202执恢89号之一执行裁定书，裁定将上述房地产转归罗佩欢、林枫所有，该执行裁定书已发生法律效力。”广州市不动产登记查册表显示：广州市天河区黄埔大道西路457号首层于2013年8月24日被设立抵押权，权利人为端州农商行。2015年8月28日，山东莒南县人民法院以（2015）莒十民初字第828-1号协助执行通知书及民事裁定书查封上述房屋。2016年3月16日，端州法院以（2016）粤1202民初398号协助执行通知书及民事裁定轮候查封上述房屋。刘楚生称对案涉房屋抵押及查封不知情，刘楚生在与骏业公司签订合同时，该司并未主动向其披露相关情况，骏业公司与金菠萝公司签订合同时亦不知情。骏业公司提交污水费发票、水费发票、电费发票、水电表读数确认表等证据拟证明其已支付案涉房屋水费、电费等。骏业公司庭后提交情况说明对案涉商铺的水电费进行说明，情况说明载明：格力空调（案涉房屋之七），2018年11月用水3立方，2018年12月用水8立方，2019年1月至2月用水7立方，水费总量为18立方；2018年11月用电413度，2018年12月用电378度，2019年1月至2月用电248度，电费总量1039度；水电费用：水费18×5=90元，电费1039×1.5=1558.5元。刘楚生确认黄埔大道西457号格力空调（之七商铺）系其商铺。刘楚生对案涉商铺的产生的水电费不予认可，其称2018年12月10日左右已将案涉商铺腾空。刘楚生称在经营中不敢进货，怕随时要关门，其营业额受到影响，并提交损失清单对其因案涉商铺被查封、拍卖产生的经济及精神损失进行说明，但并未举证证明。一审法院认为，刘楚生与骏业公司签订的合同一是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签约人应当依约履行。关于合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的基本义务在于交付租赁物给承租人使用，而承租人的基本义务在于向出租人支付租金。本案中，肇庆中院作出的（2018）粤12民终1928号民事判决虽然认定骏业公司对案涉房屋享有的租赁权不足以对抗前述案件的强制执行，但该判决同时也认定金菠萝公司与骏业公司之间租赁合同合法有效。其次，端州法院并未强制执行案涉房屋的租金以清偿债权，而陈楚生在收到端州法院的通知后未搬离案涉房屋，且在拍卖裁定生效之前，案涉房屋的权属没有变更，故金菠萝公司与骏业公司的租赁合同并未终止，而骏业公司与刘楚生之间的房屋租赁合同关系仍实际存续。再次，案涉租赁合同于2018年11月30日届满后，双方协商一致续租至2018年12月31日，故双方之间的房屋租赁合同关系应于该日终止，刘楚生诉请确认案涉租赁合同于2018年10月11日解除缺乏理据，一审法院不予支持。关于违约责任。首先，案涉房屋在刘楚生与骏业公司签署租赁合同时已登记有抵押权并且被法院查封和轮候查封，作为缔约的双方，均有义务了解案涉房屋的与权属相关的登记公示信息并预估相关风险，但双方均称对抵押及查封情况不知情，均存在明显过错，应承担相应的责任。而且，刘楚生在收到法院执行通知后仍实际使用案涉房屋，亦并无证据证明其对案涉房屋的使用受到影响。因此，刘楚生请求骏业公司支付违约金缺乏依据，一审法院不予支持。其次，刘楚生未支付案涉房屋2018年11月30日以后的租金，是因其收到端州法院发出执行通知，属对不安抗辩权的行使，具有一定的合理性，故骏业公司要求刘楚生支付违约金理据不足，一审法院不予支持。鉴上，骏业公司应向刘楚生返还保证金38000元。关于租金。刘楚生与骏业公司之间的就案涉房屋的租赁关系于2018年12月31日终止，骏业公司虽称刘楚生未交还商铺，但经双方确认的微信聊天记录显示刘楚生已搬离案涉商铺，故一审法院对骏业公司该项主张不予采纳。其次，在案涉商铺的所有权发生变动前，双方之间租赁合同关系仍然持续。刘楚生虽辩称广东省肇庆市端州区人民法院查封案涉商铺，其与该院协商才可继续使用案涉商铺，但并未举证证明，一审法院不予采信。刘楚生实际占有、使用案涉商铺，且与骏业公司协商续租一个月，足以证明法院对案涉商铺采取的强制执行措施并未对其使用案涉商铺造成实质影响。刘楚生缴纳案涉商铺租金至2018年11月30日，故其仍应向骏业公司支付2018年12月1日至2018年12月31日期间的租金19950元，以保证金抵扣上述租金后，骏业公司还应向刘楚生返还保证金18050元（38000-19950）。至于该部分剩余保证金的利息，考虑到案涉房屋产权的变动裁定作出于2019年3月，而双方在合同终止后结算租金和水电费需要合理期间，故一审法院酌定该部分款项的利息应以18050元为本金，自2019年4月15日起，按照人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至实际支付之日止。关于水电费。如前所述，案涉租赁合同于2018年12月31日届满，此前产生的水电费用应由刘楚生负担，骏业公司所举证据足以证明其代为缴纳水电费用，刘楚生虽对水电费读数有异议，但未举证证明，故一审法院对骏业公司主张的水电费读数予以认可。经核算，2018年11月1日至2018年12月31日期间的水费为55元（11×5），上述期间电费为1186.5元[（413+378）×1.5]，故刘楚生应向骏业公司支付水费55元，电费1186.5元。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年6月30日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起5日内，骏业公司向刘楚生返还租赁保证金18050元及利息（利息应以18050元为本金，自2019年4月15日起按照人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至实际支付之日止）；二、自判决发生法律效力之日起5日内，刘楚生向骏业公司支付上述房屋2018年11月1日至2018年12月31日期间水费55元、电费1186.5元；三、驳回刘楚生的其他诉讼请求；四、驳回骏业公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费4510元，由刘楚生负担3710元，骏业公司负担800元；反诉受理费820元，由刘楚生负担15元，骏业公司负担805元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，刘楚生提交了其与金菠萝公司于2011年5月20日签订的《房屋租赁合同》，承租广州市黄埔大道西457号之二房屋，2010年1月15日承租457号之三房屋，2010年12月28日承租457号首层一间商铺，2012年11月16日承租457号之六。拟证明刘楚生持有案涉房屋时，案涉房屋并未办理抵押登记，刘楚生在整个过程中是没有过错的。同时，刘楚生表示一审判决诉讼费计算有误，申请二审予以调整。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合刘楚生的上诉请求和理由以及骏业公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：刘楚生主张无需向骏业公司支付2018年12月份期间的租金理由能否成立问题。现评析如下：虽然肇庆中院作出的（2018）粤12民终1928号民事判决认定骏业公司对案涉房屋享有的租赁权不足以对抗前述案件的强制执行，但该判决同时也认定金菠萝公司与骏业公司之间的租赁合同合法有效。因此，在端州法院并未强制执行案涉房屋的租金以清偿债权，以及新的产权人未获得案涉房屋产权之前，骏业公司作为案涉房屋的出租方，根据合同相对性原则，其享有向刘楚生主张支付租金的权利。刘楚生辩称端州法院查封案涉房屋，其与该院协商才可继续使用案涉房屋，但并未举证证明，且其在2018年12月期间仍实际占有、使用案涉房屋，足以证明该院对案涉房屋采取的强制执行措施并未对其使用案涉房屋造成实质影响，因此，一审法院认定刘楚生应向骏业公司支付2018年12月1日至2018年12月31日期间的租金，并以保证金抵扣上述期间租金后，判决骏业公司向刘楚生返还18050保证金及相应利息，并无不当，本院予以维持。刘楚生上诉抗辩不同意支付上述租金以及要求骏业公司向其支付自2018年10月11日起全部保证金及利息，依据不充分，本院不予支持。刘楚生其他上诉理由及二审提交的证据不足以支持其诉求，本院不予采纳。另外，经核查一审双方当事人诉请标的，本案一审案件本诉受理费为4510元无误，反诉受理费应为1265元，按照胜败比例计算，刘楚生应负担反诉受理费241元，骏业公司应负担反诉受理费1024元，一审法院对上述反诉受理费计算及决定负担有误，本院予以调整。综上所述，刘楚生的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费4510元，由刘楚生负担3710元，广州骏业物业管理有限公司负担800元；反诉受理费1265元，由刘楚生负担241元，广州骏业物业管理有限公司负担1024元；二审案件受理费750元，由刘楚生负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年九月二十七日书记员 李志康谢金泽