湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘民申1638号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：长沙市柏宁房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区潇湘南路一段208号柏利大厦。法定代表人：邓贺彪，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨帆，湖南人和人律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏鑫，湖南浩天信和（长沙）律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：玉环同辉物资贸易有限公司，住所地浙江省玉环县楚门镇中山村。法定代表人：颜惠宇，系公司总经理。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：简松军，湖南湘达律师事务所律师。原审第三人：颜菊芬，女，汉族，1954年10月14日出生，住址湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：彭安银，北京广盈律师事务所律师。再审申请人长沙市柏宁房地产开发有限公司（以下简称柏宁公司）与被申请人玉环同辉物资贸易有限公司（以下简称同辉公司）、原审第三人颜菊芬房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民终7815号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。柏宁公司申请再审称：一、原审判决认定基本事实缺乏证据证明。颜菊芬已经将其合同权利义务转让给同辉公司，同辉公司才是案涉《商品房买卖合同》《合同补充协议》新的权利义务人。原审法院认定颜菊芬是案涉房产的买受主体，同辉公司系受颜菊芬委托以其自身名义签订合同，属于事实认定错误。二、原审判决适用法律确有错误。同辉公司因自身原因未能依约支付合同价款，经催告在合理期限内仍未能履行，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的解除条件及法定解除条件均已成就，且柏宁公司已书面通知同辉公司，故案涉合同已于通知同辉公司时发生解除效力。原判决认定柏宁公司部分履行李战臣与颜菊芬于2017年12月11日针对《商品房认购协议》签订的《补充协议》，已经以行为表示愿意继续履行案涉合同，解除权已经消灭，属于适用法律确有错误。三、本案当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2017年12月4日解除通知到达时发生解除效力，合同解除后，柏宁公司依法有权追究到同辉公司的违约责任。特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。同辉公司辩称：一、颜菊芬一直是案涉房屋的买受人，同辉公司是受颜菊芬的委托接受案涉房屋，柏宁公司对此也是一直认可的。二、案涉《补充协议》系合法有效的合同，对柏宁公司与颜菊芬均有约束力，并且多数部分已经得到了实际履行。柏宁公司主张李战臣无权代理缺乏法律依据，不应得到支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，柏宁公司申请再审理由缺乏依据，应予驳回。颜菊芬述称：一、颜菊芬系案涉房屋的真实买受人和实际权利人，同时也是同辉公司的实际控制人。二、案涉《商品房买卖合同》已经得到实际履行，柏宁公司主张合同已经解除没有依据。三、颜菊芬在买房期间一直都是与李战臣进行的沟通，颜菊芬在签订《补充协议》时，有充分的理由相信李战臣能够代表柏宁公司行使权利。四、案涉《商品房买卖合同》已经实际履行，柏宁公司主张解除合同没有依据。本院经审查认为，本案的争议焦点为：一、颜菊芬是否为案涉房产的买受人。二、案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否应予解除。分述如下：一、关于焦点一。柏宁公司申请再审称，原审法院认定颜菊芬是案涉房产的买受主体，同辉公司系受颜菊芬委托以其自身名义与柏宁公司签订合同，属事实认定错误。同辉公司与颜菊芬均辩称，同辉公司系代颜菊芬持有的案涉房产，房产的实际买受人为颜菊芬。经查，柏宁公司与颜菊芬签订的《商品房定购协议》中，明确约定颜菊芬系实际买受人，颜菊芬可以“指定公司或个人签订买卖合同”。之后，柏宁公司遵照定购协议的约定，与颜菊芬指定的同辉公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并接收了颜菊芬支付的购房首付款。在各方当事人因支付房款问题发生纠纷后，颜菊芬又与柏宁公司签订了《补充协议》，并按照协议的约定履行了部分义务。以上事实表明，颜菊芬以房产买受人的身份参与了案涉《商品房定购协议》的签订、定金与首付款的支付，以及案涉《补充协议》的协商与签订的全部过程，从其行为来看，颜菊芬已经履行了作为一个房产买受人的义务。并且，柏宁公司在案涉房产的买卖过程中，一直积极在与颜菊芬进行协商、缔约，足以证实柏宁公司对于颜菊芬系案涉房屋实际买受人是知情并接受的。本院认为，现有证据证明，案涉多份协议均系各方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，在无证据证明案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》仅约束借名人同辉公司与出卖人柏宁公司时，该合同对于借名买房的三方当事人均具有约束力，故原审判决认定颜菊芬系案涉房产的实际买受人并无不当。因此，柏宁公司关于颜菊芬与同辉公司为权利义务转移关系的主张不能成立，本院不予支持。二，关于焦点二。1.柏宁公司申请再审称，合同解除权属于形成权，当解除通知到达对方时即发生合同解除的效果，故案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》在柏宁公司解除通知到达时已经解除。同辉公司未在合理异议期内请求法院或者仲裁机构确认合同解除的效力，已丧失合同解除异议权。经审查，柏宁公司于2017年12月4日向同辉公司发函解除案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，又于2017年12月11日与颜菊芬签订了《补充协议》，就案涉房产的付款与交付相关事宜形成了新的合意。本院认为，柏宁公司虽未在该《补充协议》中明示放弃合同解除权，但从协议内容来看，柏宁公司与颜菊芬已就案涉房产的付款时间及方式进行了重新约定，并部分履行了约定，足以表明柏宁公司已经通过新的约定以及履行行为放弃了之前发函解除合同的行为。因此，原审法院对此处理并无不当，柏宁公司的该项申请再审理由不能成立，本院不予支持。2.柏宁公司主张，根据合同相对性原则，案涉《补充协议》主要是针对的《商品房定购协议》进行的补充约定，并不影响案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》项下各方的权利义务关系。本院认为，如前所述，颜菊芬系案涉房产的真实买受人，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》对其同样具有约束力。虽然《补充协议》主要是针对《商品房定购协议》进行的补充约定，但其内容实际已经对案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中约定的付款时间、方式等进行了变更。颜菊芬与柏宁公司作为案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的实际缔约主体，对其内容进行的补充约定，将直接影响到原合同的相关内容，同时，柏宁公司也已经按变更后的约定部分履行。因此，柏宁公司主张《补充协议》效力不能及于案涉《商品房买卖合同》，缺乏事实依据，不能成立。3.柏宁公司还主张，李战臣与颜菊芬签订《补充协议》属于无权代理，不能对柏宁公司产生约束力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，相对人有理由相信无权代理人有代理权的，该代理行为有效。本案中，李战臣系柏宁公司的现场销售经理，曾经与颜菊芬签订了《商品房定购协议》，颜菊芬有理由相信其有权代理柏宁公司签订合同，故依据上述法律规定，即便李战臣属于无权代理，也不影响案涉《补充协议》的效力。况且在《补充协议》签订后，柏宁公司部分履行了协议内容，现在其主张对《补充协议》完全不知情，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的解除条件尚未成就，原审法院判决不解除合同并无不当。柏宁公司的该项申请再审理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回长沙市柏宁房地产开发有限公司的再审申请。审判长  曾志红审判员  陈盎然审判员  陈梦群二〇二〇年九月十四日法官助理胡翔俊书记员李昊城