安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终3192号上诉人（原审被告）：潘宇航，男，1996年7月25日出生，汉族，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：杨婷婷，安徽卞和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛坤，男，1990年4月16日出生，汉族，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：葛桂俊（葛坤父亲），男，1964年8月15日出生，汉族，住安徽省怀远县。原审被告：孙学凤，女，1974年10月19日出生，汉族，住安徽省怀远县。原审第三人：蚌埠千城房地产经纪有限公司，住所地安徽省怀远县榴城镇颐景花园小区旁。上诉人潘宇航因与被上诉人葛坤及原审被告孙学凤、原审第三人蚌埠千城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2020）皖0321民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。潘宇航上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由葛坤负担。事实和理由：2019年3月6日，潘宇航通过蚌埠千城房地产经纪有限公司介绍，将案涉房屋卖给葛坤。案涉合同签订前，潘宇航及中介公司均告知了葛坤案涉房屋的相关情况，并告知案涉房屋目前只能到公证处办理相关手续，葛坤明确表示知情并同意。合同签订后，三方约定到公证处办理公证，潘宇航负责联系案外人吴某，按照约定，潘宇航的义务已履行完毕。潘宇航在履行合同过程无任何过错，葛坤明确表示不愿意继续履行约定，导致合同目的不能实现，定金不应返还。综上，请求二审法院支持潘宇航的上诉请求。葛坤辩称，签订案涉合同时，潘宇航未将案涉房屋是从案外人吴某处购得，房屋权属不明，手续不全的情况告知葛坤。签订合同时，案涉房屋产权人仍是吴某，且欠银行贷款未还清。后经询问吴某，葛坤才得知案涉房屋的情况。得知案涉房屋真实情况后，葛坤多次通过电话约潘宇航见面解除合同，潘宇航均拒绝。葛坤认为，潘宇航隐瞒房屋真实情况，导致合同目的不能实现，其应退还定金。综上，请求二审法院依法判决。孙学凤、蚌埠千城房地产经纪有限公司未作陈述。葛坤向一审法院起诉请求：1.判令解除葛坤与潘宇航于2019年3月6日签订的房屋买卖合同；2.判令潘宇航、孙学凤退还葛坤双倍定金40000元；3.判令潘宇航、孙学凤承担本案全部诉讼费用。庭审中，葛坤变更诉讼请求为要求潘宇航退还葛坤定金20000元。一审法院认定事实：2019年3月6日，潘宇航（卖方）、代理人孙学凤与葛坤（买方）、代理人葛桂俊通过蚌埠千城房地产经纪有限公司的介绍，签订《房地产买卖居间合同》，双方就位于怀远县三清翡翠城17#1-2002室房屋的买卖事宜达成一致意见，主要约定：转让价款为590000元；葛坤向潘宇航支付定金20000元，在合同生效之后的30日内葛坤再向潘宇航支付定金以银行尾款为准等内容，并对双方的违约责任进行了约定。签订合同当日，葛桂俊向孙学凤支付定金20000元，双方签订《定金收条》一张，蚌埠千城房地产经纪有限公司盖章予以确认。另，庭审中，潘宇航认可涉案房屋系其从案外人吴某处购得，且涉案房屋仍尚欠银行贷款未偿还完毕，房屋权属及贷款均处于吴某名下。同时，潘宇航认可涉案房屋现已实际出售，同意解除其与葛坤之间的房屋买卖合同。一审法院认为，葛坤与潘宇航之间签订的协议，系双方真实意思表示。本案中，潘宇航认可已将涉案房屋实际出售，该陈述构成诉讼中自认，并同意解除其与葛坤之间签订的案涉合同，应予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同，故一审法院对葛坤要求解除其与潘宇航签订的案涉合同的诉请予以支持。对于葛坤要求潘宇航返还定金20000元的诉请，因潘宇航认可涉案房屋在签订买卖合同时仍处于案外人吴某名下，并尚欠银行贷款，存在过错，且鉴于案涉合同已实际解除，故一审法院对葛坤上述诉请予以支持。对于葛坤要求孙学凤承担责任的诉请，因孙学凤仅作为潘宇航的代理人签署合同，并非案涉合同的相对方，故一审法院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除葛坤与潘宇航于2019年3月6日签订的《房地产买卖居间合同》；二、潘宇航于判决生效之日起十日内向葛坤返还定金20000元；三、驳回葛坤对孙学凤的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由葛坤负担250元，潘宇航负担150元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。潘宇航提交了以下证据：1.证人吴某，证明潘宇航有权卖房，在签订合同时不存在过错，以及葛坤明确表示不愿继续购买房屋，构成违约的事实。2.公证材料，证明潘宇航系有权处分。葛坤质证意见：证据1证人证言部分属实，葛坤与吴某不认识，当时的确到了公证处，就因为到了公证处，要办理公证手续，房子没有购房发票，没有缴纳契税，葛坤就不愿意购买了；对证据2不清楚。本院认证意见：因葛坤认可吴某到公证处办理公证手续的事实，故本院对吴某到公证处办理公证手续的证言予以确认。但因吴某对葛坤与潘宇航之间如何约定并不知情，吴某证言达不到潘宇航不存在过错的证明目的。证据2盖有安徽省怀远县公证处的公章，本院对该证据真实性予以确认。二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审查明事实：根据吴某证言，吴某与潘宇航是朋友关系，吴某将案涉房屋卖给潘宇航，未办理相关公证及过户手续。潘宇航购买案涉房屋后，又与葛坤签订案涉买卖合同，并让吴某与葛坤之间办理公证手续。葛坤称办理公证手续的时候，才了解案涉房屋产权情况，故不愿意购买。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：潘宇航是否存在违约行为，是否应向葛坤返还定金20000元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，潘宇航与葛坤是房屋买卖合同的权利义务主体，无论是办理房屋买卖公证手续，还是产权过户登记手续，履行主体均应是潘宇航与葛坤。而案涉合同实际履行中，是吴某与葛坤办理案涉房屋公证手续，与合同约定的权利义务主体不符，葛坤有权拒绝继续履行合同并要求潘宇航承担违约责任。虽然潘宇航上诉认为，葛坤在签订案涉合同时，了解案涉房屋情况，但潘宇航提供的证据不足以证明其主张，其上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条约定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据该法律规定，葛坤有权要求潘宇航双倍返还定金，现葛坤只要求潘宇航返还20000元，有事实及法律依据，应予以支持。综上所述，潘宇航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人潘宇航负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 李小芹审判员 穆 莉二〇二〇年九月二十三日法官助理郭艳丽书记员夏婧楠附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。