江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏07执复94号复议申请人（利害关系人）：解作芹，男，汉族，1971年8月27日生，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：宋康、李宝宝，江苏瑞宏律师事务所律师。申请执行人：江苏东海农村商业银行股份有限公司（原名东海县农村信用合作联社），住所地江苏省东海县。统一社会信用代码91320700323654017N。法定代表人：张华，理事长。被执行人：何跃鑫，男，汉族，1985年8月11日生，住江苏省东海县。被执行人：苗静，女，汉族，1985年9月9日生，住址同上。被执行人：葛桂芹，女，汉族，1971年8月30日生，住江苏省东海县。被执行人：何培中，男，汉族，1971年8月21日生，住址同上。复议申请人解作芹不服江苏省东海县人民法院（以下简称东海县法院）（2020）苏0722执异69号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，东海县农村信用合作联社与何跃鑫、苗静、葛桂芹、何培中金融借款合同纠纷一案，东海县法院于2015年9月10日作出(2015)连东商初字第00471号民事判决：一、被告何跃鑫、苗静于本判决生效后十日内偿还原告东海县农村信用合作联社借款190万元及利息、逾期利息（利息按年利率10.77%从2014年10月21日起计算还清之日止、逾期利息按年利率5.385%从2015年4月16日起计算至还清之日止）。二、对前述第一项债务及案件受理费，原告东海县农村信用合作联社有权以被告葛桂芹、何培中所有的位于牛山镇××开发区××号厂房产证号为连房权证牛字第××号厂房及土地证号为东某（2003）第号土地使用权折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款优先受偿。根据江苏东海农村商业银行股份有限公司（以下简称东海农商行）的申请，东海县法院于2016年3月17日立案执行，执行案号（2016）苏0722执1025号。2016年8月31日，裁定终结本次执行程序。2020年7月2日，恢复执行，执行案号（2020）苏0722执恢290号。2020年7月2日，作出（2020）苏0722执恢290号执行裁定书，裁定拍卖葛桂芹、何培中所有的位于牛山镇××开发区××号厂房及土地。承租人解作芹提出申请，请求“在拍卖过程中注明租赁合同有效期使用至2025年5月30日”并享有优先购买权。2020年7月15日，东海县法院作出(2020)苏0722执恢290号之一执行裁定，本次拍卖为涤除租赁拍卖，解除实际占有人、使用人对该处房屋占用、所有权，不予确认解作芹优先购买权。异议人解作芹据此提出异议。东海县法院另查明，2013年4月17日，东海农商行与葛桂芹、何培中签订了《最高额抵押合同》、《房地产抵押合同》，约定由葛桂芹、何培中以其所有的位于牛山镇××开发区××号厂，房产证号为连房权证牛字第××号厂房及土地证号为东某（2003）第000750号土地使用权为上述借款190万元提供抵押担保，并办理了抵押登记，担保范围包括上述借款本息、罚息及诉讼费等实现债权的费用。解作芹提交了与被执行人何培中签订的《租赁合同》、租金收据以及公司经营的税务发票等证据材料，租赁合同的签订时间为2015年6月1日，合同主要内容为：何培中将涉案厂房、场地出租给解作芹使用，租期为10年，自2015年6月1日至2025年5月30日。租金为前5年每年10万元，后5年每年递增5%。付款方式：前5年50万元一次付清，后5年每年交付当年租金。东海县法院认为，本案的焦点问题是，解作芹主张继续占有、使用本案拍卖标的物至租赁期满，是否有事实和法律依据。根据有关法律和司法解释规定，一、承租人在不动产设立抵押权之前签订租赁合同并占有使用该抵押物，此种情形下，租赁关系不受抵押权的影响，应带租拍卖，即适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条所规定的“买卖不破租赁原则”；二、在不动产设立抵押权之前签订租赁合同，设立抵押权之后占有该抵押物的，此种情形下，法院可根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产；三、在抵押物设立抵押权之后签订租赁合同并占有该抵押物，此种情形下，租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案中，解作芹与何培中签订的《租赁合同》形成时间在何培中与东海农商行签订抵押合同以及办理抵押登记之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”据此，即使该租赁关系属实，人民法院在执行中也不保护该种租赁关系。关于解作芹提出“没有必要在拍卖前就要求异议人腾出租赁物”的意见。江苏省高级人民法院《关于正确适用若干问题的通知》规定，人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定的外，一般均应清空后再拍卖。本案执行过程中，裁定涤除租赁关系拍卖，解除实际占有人、使用人对该处房屋占用、所有。符合法律规定，执行程序并无不当。对于解作芹提及的租赁期间经济损失问题。对此，相关司法解释有明确规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款规定“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”据此，解作芹因租赁期间产生相关经济损失可通过其他途径解决。综上，异议人解作芹主张继续占有、使用本案拍卖标的物至租赁期满，没有事实和法律依据。据此，东海县法院于2020年8月11日作出（2020）苏0722执异69号执行裁定，驳回解作芹的异议请求。解作芹不服上述裁定向本院申请复议称，1．依法撤销东海县法院(2020)苏0722执异69号执行裁定书；2．裁定涉案租赁物拍卖后，复议申请人有权继续占有、使用租赁物直至租赁期满。事实与理由：2015年5月初复议申请人解作芹与何培中商定：(1)租赁何培中所有的独资设立的连云港奥通石英晶体有限公司院内的所有厂房、场地及生产设施、设备，进行石英制品生产经营；(2)租赁期限为10年，自2015年6月1日年2025年5月30日；(3)租赁费结算方式：2015年6月1日至2020年5月30日为每年10万元，付款方式为一次性付清，合计50万元。自2020年6月1日起，每年租金递增5％，交付当年度租金，直至租赁期满。上述口头协议达成后，解作芹将前五年租金50万元现金交付给何培中(因何培中当时账号被法院冻结，不能转账，只能给付现金)。2015年6月1日双方正式签订书面的《租赁合同》，确立了双方的权利义务关系。合同的主要内容与5月份达成的口头协议基本一致。租赁合同签订后复议申请人人着手添加有关生产设备，购买原材料，进行石英制品的生产、销售，同时筹建石英生产公司。经过一段时间筹备后于2016年5月3日正式领取连云港骅迪石英制品有限公司营业执照，复议申请人为公司的法定代表人。连云港骅迪石英制品有限公司的注册地址及生产地址与被执行人何培中的连云港奥通石英晶体有限公司相同，就是在连云港奥通石英晶体有限公司院内，厂房、场地、生产设备主要是租赁连云港奥通石英晶体有限公司的厂房、场地、生产设备。2020年7月初，东海县法院执行局通知复议申请人，由于被执行人何培中没有履行人民法院生效判决书，人民法院决定拍卖何培中所有的资产即其租赁的何培中石英生产设备、场地及厂房等，并要求复议申请人腾出租赁的厂房、场地、生产设备等。2020年7月21日复议申请人收到东海县人民法院(2020)苏0722执恢290号之一执行裁定书。该裁定书认定涉案租赁的财产已于2013年4月份抵押给被复议申请人(申请执行人)，并裁定：本次拍卖为涤除拍卖，解除实际占有人、使用人对该处房屋占有、使用权，不予确认解作芹优先购买权。复议申请人认为该裁定书的裁定结果是错误的，损害了复议申请人的合法权益，如果执行将给复议申请人带来巨大的经济损失。复议申请人在2015年5月份开始租赁涉案财产的时候，出租人何培中没有告诉复议申请人租赁的财产已经抵押给银行(被复议申请人)，复议申请人是善意租赁，并且复议申请人为了生产已经添加了部分生产设备，购买了大量的生产原材料，如果解除复议申请人对租赁物的占有、使用，必然给复议申请人造成巨大的损失。如果由出租人何培中承担，何培中显然没有能力承担。这样复议申请人的损失将无法救济。另外，即使人民法院对涉案租赁物进行拍卖，根据买卖不破租赁原则，复议申请人也可以继续租赁涉案财物，也可以从新的买受人处继续租赁涉案财物从事石英生产，只不过租金交给新的财产所有人而已，人民法院没有必要在拍卖前就要求复议申请人腾出租赁物。退一步讲，假如新的买受人经法定程序拍卖购买了涉案租赁财物，不同意异议人继续租赁涉案财物，再让复议申请人腾出租赁物也不迟。但是一审执行法院没有对复议申请人合情合理合法的请求予以采纳，为了维护复议申请人的合法权益，特提出复议申请，请求二审法院依法撤销一审执行法院的错误裁定，准许复议申请人继续租赁涉案厂房、场地及其他设备，直至租赁期满。本院认为，承租人基于不动产或者动产被抵押之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。根据本案查明的事实，2013年4月17日，东海农商行与葛桂芹、何培中签订了《最高额抵押合同》、解作芹提交的与何培中签订的《租赁合同》的时间为2015年6月1日。解作芹与何培中签订的《租赁合同》形成时间在何培中与东海农商行签订抵押合同以及办理抵押登记之后。故解作芹要求阻止交付涉案房产，继续租赁的请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院裁定涤除租赁关系并解除解作芹占有、使用，并无不当。对于复议申请人提出承租人不知情涉案房屋设定抵押权，租赁合同系双方当事人真实意思表示，解除权归双方当事人所有的复议请求，本院认为，该涤除裁定中并未确认租赁合同无效或解除租赁合同，解作芹如认为给其造成损失，可依据租赁合同向出租人另行主张。综上所述，一审执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回解作芹的复议申请，维持江苏省东海县人民法院（2020）苏0722执异69号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇二〇年九月二十一日法官助理 于学金书 记 员 王 坤法律条文附录《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议。