广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12205号原告：广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道凤凰北路33号，统一社会信用代码91440101749946586T。法定代表人：钟志荣。委托诉讼代理人：陈江丽，该公司员工。被告：朱力军，男，1971年4月3日出生，汉族，住广州市花都区。原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告朱力军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托诉讼代理人陈丽江、被告朱力军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:1.被告按每月33l元的标准向原告支付自2019年6月起至付清之日止的物业管理费，暂计至2020年6月的物业管理费共计4303元；2.被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止每天按欠交物业管理费的千分之三支付滞纳金；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为雅居乐雍华庭小区提供物业管理服务，被告是该小区一期16栋x房的业主，该房屋建筑面积为157.44平方米。按原告与该小区开发企业于2013年8月25日签订的《物业管理委托合同》第十八条第一款的约定，该小区住宅的物业管理费为每月1.3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费205元。另，该小区经过投票，于2013年10月起执行新的收费标准，该小区住宅的物业管理费为2.1元／平方米，即从2013年10月起被告每月需向原告支付物业管理费331元。自2019年6月起至2020年6月止，被告无故拖欠原告物业管理费13个月，共计4303元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据《物业管理委托合同》第十八条第一款约定，被告逾期支付物业管理费的，从逾期付款之日起每日按欠交金额的千分之三支付滞纳金。被告朱力军辩称，一、我方并不是无故不交物业费，是因为原告自2003年进入小区以来，一直违反合同及国家相关法律规定，不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定、相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务在先，具体表现如下：1.原告自2003年至今，从来没有在本物业小区范围内设立物业管理处，导致业主在办理开出门条等相关事情时，要走到离本小区7百米外的二期小区办理，中间要穿过车水马龙的凤凰北路，忍受风吹雨打，日晒雨淋，给广大业主带来极大不便。2.原告自2003年至今，从未向广大业主公布历年的财务收支账目。3.原告自2003年至今，在没有征得业主同意的情况下，擅自利用小区业主的公有面积进行经营，收取停车费、广告费、场地出租费等，所得费用从未对业主公开过，也从来没有交给全体业主。原告长时间有计划地利用职务之便，侵吞本属于全体业主的巨额财产，严重违反了物业合同，更涉嫌犯罪。业主们多次要求原告归还侵吞的钱财，原告却不理会。小区的露天公共停车位有250个左右，每个停车位每月收费200元（物业的收费标准)，一个月就有50000元。小区电梯内广告牌一部电梯有3块，共有23部电梯，广告牌总共有69块，按一个广告牌一个月收300元计，就达20700元。就这二项，原告每个月就从业主手里明抢了近70000元，近17年之久。小区的物管费一个月也才20多万元左右。原告的做法，给业主们造成了极大的经济损失。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，当物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，业主可拒交物业费。根据上述事实及法律规定，所以应该以公共收益抵冲物业费，在目前2.1元每平方米的基础上减掉0.8元，按1.3元每平方米计算物业费才是公平合理的，但是原告拒绝我按1.3元每平方米交费，所以不是我不交物业费，而是原告不收。综上，原告拒绝改正错误做法，被告不得以才用少交物业费来维护自己的权利，但原告拒收，造成我方不交物业费的结果，因此请求判决被告不需要交纳滞纳金。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街凤凰北路33号16栋x房，建筑面积157.44平方米，权属人为朱力军。涉案房屋所在的小区由雅居乐公司提供物业管理服务。2003年8月10日，雅居乐公司作为乙方与广州花都雅居乐房地产开发有限公司作为甲方签订了一份《物业管理委托合同》，合同第一条约定：甲方将花都雅居乐雍华庭委托乙方经营物业管理。第三条约定：委托管理期限为120个月，自2003年8月25日起至2013年8月24日止。本合同期限内业主委员会在花都区房管局的指导下依法成立的，业主委员会可续聘或另行选聘物业管理公司；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同。2013年8月25日前述甲乙双方协商后续签上述合同，委托管理期限自2013年8月25日起至小区成立业主委员会签订新的物业服务合同止。原《物业管理委托合同》与续签的《物业管理委托合同》第十八条均约定：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际清偿之日止，乙方有权按欠费金额的每日千分之三计收滞纳金。两份《物业管理委托合同》均未约定每月缴纳物业管理费的具体时间。另查明，该小区经过投票，于2013年10月1日起执行新的收费标准，即：洋房2.1元/平方米，别墅2.8元/平方米，商铺3.5元/平方米。涉案小区至今未成立业主委员会，朱力军也没有与雅居乐公司签订物业服务合同。朱力军因欠缴涉案房屋的物业管理费等费用，雅居乐公司于2019年6月21日向本院提起诉讼，案号：（2019）粤0114民初6965号，该案诉讼中，雅居乐公司提交了其与同一小区其他业主签订的前期物业管理协议，拟证明涉案房屋应于每月第10日缴纳当月物业管理费。该案中本院认为，因《物业管理委托合同》并未对每月缴纳物业管理费的具体时间进行约定，雅居乐公司主张涉案房屋参照同一小区其他业主缴纳物业管理费的时间，即每月第10日缴纳当月物业管理费，本院予以采信。本院于2019年8月14日判决：一、朱力军于本判决发生法律效力之日起十日内向雅居乐公司支付2018年1月1日至2019年5月31日物业管理费5627元；二、朱力军于本判决发生法律效力之日起十日内向雅居乐公司支付逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以每月应缴的物业管理费为本金，从逾期之日起按千分之一标准计至付清之日止，上述个月物业管理费的滞纳金以本金为限。该判决已发生法律效力。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，雅居乐公司与广州花都雅居乐房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》对朱力军同样具有约束力。本案中，雅居乐公司作为雅居乐雍华庭建设单位广州花都雅居乐房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，实际履行了为雅居乐雍华类物业管理区域提供前期物业服务的义务，即朱力军与雅居乐公司已经形成事实物业服务合同关系。朱力军作为雅居乐雍华庭小区的业主之一，接受了雅居乐公司的服务，理应向雅居乐公司缴纳物业服务费用。虽然雅居乐公司在提供物业管理服务过程中存在瑕疵，但朱力军的抗辩理由及举证不足以认定雅居乐公司存在可形成拒付物业管理费用的违约事实。因此，朱力军以雅居乐公司不履行或不完全履行物业服务合同的约定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，服务不到位为由拒交物业管理费，理据不充分，本院不予支持。经核算，涉案房屋每月物业管理费为331元(157.44平方米×2.1元/平方米)，朱力军理应向雅居乐公司支付2019年6月1日至2020年6月30日的物业管理费为4303元（331元×13个月）。朱力军迟延缴纳物业管理费，应向雅居乐公司支付滞纳金。因《物业管理委托合同》并未对每月缴纳物业管理费的具体时间进行约定，雅居乐公司主张涉案房屋参照同一小区其他业主缴纳物业管理费的时间，即每月第10日缴纳当月物业管理费，本院予以采信。根据《物业管理委托合同》的约定，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起至实际清偿之日止，按每日千分之三的标准收取滞纳金。因雅居乐公司服务存在瑕疵，本院酌情将滞纳金标准调整为每日千分之一。雅居乐公司请求从逾期之日起按每日千分之一的标准计算物业管理费的滞纳金，理据充分，本院予以支持，但各月的滞纳金总额以当月应交物业管理费本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告朱力军于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付2019年6月1日至2020年6月30日的物业管理费4303元；二、被告朱力军于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以每月应缴的物业管理费为本金，从每月11日起按每日千分之一标准计至付清之日止，欠费时间为2019年6月1日至2020年6月30日，上述各月物业管理费的滞纳金以本金为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱力军负担。本判决为终审判决。审判员  陈耿俊二〇二〇年九月二十七日书记员  王 呈陈少颖