江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2653号上诉人（原审被告）：李忠，男，1963年11月10日出生，汉族，住无锡市锡山区。上诉人（原审被告）：钱雪琴，女，1962年7月5日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：伏智慧（受李忠、钱雪琴的共同委托授权），江苏天蝶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张翠萍，女，1980年4月26日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：薛彪，江苏神阙律师事务所律师。上诉人李忠、钱雪琴因与被上诉人张翠萍租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2019)苏0205民初5120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李忠、钱雪琴的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张翠萍的全部诉讼请求。事实和理由：1.租赁合同约定：租赁合同到期后，房屋装修无条件归其所有。既然房屋的装修归其所有，那么对于房产拆迁后所有的补偿利益自然亦应归其所有，与张翠萍无关。2.张翠萍未履行“要一直租到李忠签订拆迁补偿协议时为租赁的到期日”的合同义务，故张翠萍无权享受任何拆迁利益。3.关于如房屋拆迁结算到装潢费用的归属问题，双方的确在合同中的确作了具体的约定，但装潢费归张翠萍所有有三个条件：一是要在租赁期间发生拆迁；二是房屋要拆除或改造；三是使双方造成损失。双方签订的租赁合同于2013年7月31日到期，但案涉房屋拆迁是在2017年下半年，故张翠萍不应享有房屋拆迁利益。4.根据(2013)锡北法民初字第0823号（以下简称823号）民事调解书以及通知函，只有在2015年12月30日前拆迁，相应装饰补偿款才归张翠萍所有。但案涉房屋是在2017年下半年才拆迁，故张翠萍无权主张案涉拆迁补偿款。张翠萍答辩称，1.其是合法承租人，双方在合同中已经明确约定关于装修损失部分结算到的应当由其享有，当时政府通知拆迁，其为配合政府拆迁才搬离案涉房屋，其自始至终没有放弃过该拆迁补偿利益，且评估报告上也显示房西为其，故该部分装修补偿款应当由其享有。2.在政府通知拆迁并作出评估报告后，李忠为了扩大自己的收益，又自作主张将房屋出租。综上，请求驳回上诉，维持原判。张翠萍向一审法院起诉请求：1.判令李忠、钱雪琴共同支付装饰补偿费75108元、营业损失162058元，合计237166元；2.本案诉讼费由李忠、钱雪琴共同负担。一审法院认定事实：2013年1月1日，李忠（甲方、出租方）与张翠萍（乙方、承租方）签订租房合同一份，双方约定张翠萍向李忠租赁坐落于无锡市锡山区的房屋用于经营饭店，半年租金为38750元；租赁期满，张翠萍交还李忠房屋应当保持原有房屋及设施的完好状态，装潢费用李忠不赔偿，不得留存物品或影响房屋的正常使用。在第九条免责条件（租赁期间内）约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使李忠、张翠萍双方造成损失的，如结算到装潢费归张翠萍所有（按评估公司评估价）。别的李忠、张翠萍双方互不承担责任。应无条件服从均不作违约处理。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多余退给张翠萍。在第十一条其他约定事项部分约定：如拆迁要租到李忠签字之日为租赁期到期。审理中，张翠萍述称：其自2009年起就承租案涉房屋，最初租赁合同是一年一签，后因每半年交一次房租，故租赁合同改为半年一签，上述合同是其与李忠签订的最后一份租赁合同。2013年，政府部门对案涉房屋进行拆迁评估，评估内容中包含对其装饰装修补偿等内容，评估完成后，其于2013年11月左右搬离案涉房屋。对此，张翠萍举证了无锡市锡山区云林街道云林社区居民委员会（以下简称云林居委会）于2019年7月4日出具的证明一份，载明：兹有张翠萍（身份证3202221980××××××××）于2009年起租用李忠（春笋中路188-3号）和秦咏梅（春笋中路188-4号）的房屋，用于经营锡山区东亭镇云林苑酒店。一直经营到政府部门通知拆迁，评估后张翠萍搬离。李忠述称，合同确实约定拆迁时结算到装潢补偿归张翠萍所有，但有条件，条件是合同约定的如果有拆迁，张翠萍应当租赁到其在补偿协议上签字之时，但张翠萍没有履行该约定，提前搬离，放弃了继续租赁的权利。另查明，李忠于2013年10月28日向一审法院提起诉讼，要求张翠萍支付案涉合同项下截至2013年10月31日的租金48125元。审理中，双方达成调解协议并由该院作出823号民事调解书，载明：一、张翠萍确认结欠李忠房屋租金48125元。二、付款期限：张翠萍于2014年1月29日前支付12125元，于2014年6月底、2015年1月底前各支付18000元。三、因考虑拆迁因素，故涉及租赁房屋内的装潢增值部分双方应于2015年12月30日前协商解决（在上述期限前拆迁的，相应的拆迁补偿款由张翠萍领取，如到期仍未拆迁的，则相关装潢由张翠萍负责拆除）。调解书生效后，张翠萍向李忠支付了部分租金37125元，尚欠租金11000元，但未对其在案涉房屋内的装潢部分进行拆除。审理中，张翠萍表示其与李忠曾口头提出上述租金11000元在拆迁款中抵扣。李忠表示，如法院判决其在本案中承担付款责任，其不同意将上述11000元在其向张翠萍的付款金额中抵扣，其要求另行向张翠萍主张该11000元。又查明，案涉坐落于无锡市锡山区房屋的所有权人是李忠，共有权人是钱雪琴，二人系夫妻关系。李忠陈述，政府部门在2010年时通知要对案涉房屋进行拆迁并于2013年对房屋进行拆迁补偿评估，实际拆迁时间是2017年。审理中，张翠萍为证明其主张的装饰补偿费及营业损失金额，举证了李忠、钱雪琴与云林居委会于2017年8月16日签订的国有土地非住宅房屋产权置换补偿协议书（以下简称补偿协议）及评估公司对案涉房屋作出的无锡市房屋征收补偿价评估汇总表（以下简称评估汇总表）、装饰补偿价评估表、装饰补偿价评估表（房西张翠萍装修春笋中路188-3、188-4），其中补偿协议载明：经双方协商，云林居委会在李忠同意的基础上拆除李忠位于锡山区的产权为国有出让的房屋，进行产权置换，置换房屋产权证面积为177.88平方米，所有权人李忠，房屋共有权人钱雪琴；根据房屋的用途、建筑面积等，经无锡市公信土地房地产评估公司对房屋进行测量评估，房屋主体建筑面积177.88平方米，主体房屋评估价1620584元；云林居委会支付给李忠室内装潢评估价79216元、附着物评估价4147元、商业用房营业损失162058元（按房屋评估价的10%补偿）等合计338884元；云林居委会提供李忠产权置换房地点为锡山区春笋中路北侧云林苑北区的产权为国有划拨的房源，面积185.48平方米；按置换方法，李忠房屋折算面积为159.17平方米，置换后李忠超面积26.31平方米，购房款394650元；经轧算，李忠向云林居委会支付结算差价55766元。在评估汇总表中装饰补偿部分载明：房东装饰4108元，房西装饰75108元。在装饰补偿价评估表中列明了上述李忠、钱雪琴对案涉春笋中路188-3号房屋装饰内容及补偿明细，装饰补偿价合计4108元。在装饰补偿价评估表（房西张翠萍装修春笋中路188-3、188-4）中列明了房西张翠萍对春笋中路188-3号、188-4号房屋装饰内容及补偿明细，装饰补偿价合计150216元。双方对上述补偿协议及评估资料的真实性均无异议，李忠称其在2017年案涉房屋拆迁时已获得补偿协议中约定的产权置换房屋并支付房屋差价55766元。张翠萍称其另向案外人秦咏梅租赁春笋中路188-4号房屋，与案涉房屋一并用于经营饭店，在拆迁评估时对其在该两套房屋中的装修一并进行了评估，该事实可通过上述拆迁评估资料及云林居委会的证明予以印证。以上事实，有租房合同、证明、823号民事调解书、补偿协议、评估汇总表、装饰补偿价评估表、装饰补偿价评估表（房西张翠萍装修春笋中路188-3、188-4）及当事人的陈述等在案佐证。一审法审认为，张翠萍与李忠签订的案涉租房合同，合法有效，双方均应按约履行合同义务。案涉租房合同中约定：“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使李忠、张翠萍双方造成损失的，如结算到装潢费归张翠萍所有（按评估公司评估价）。别的李忠、张翠萍双方互不承担责任。应无条件服从均不作违约处理”，该约定对双方均具有约束力。根据案涉补偿协议、评估汇总表等评估资料以及云林居委会的证明，案涉房屋拆迁评估中对张翠萍的装饰补偿金额是75108元。现案涉房屋已拆迁，李忠已通过房屋置换的方式取得了包含上述装饰补偿75108元在内的全部征收补偿利益，故应按上述合同约定将其中属于张翠萍的装饰补偿费75108元支付给张翠萍。张翠萍现主张李忠支付装饰补偿费75108元的诉讼请求，法院予以支持。根据合同的相对性，张翠萍仅能依据合同约定要求合同相对人李忠支付该费用，张翠萍现要求李忠的配偶钱雪琴承担共同付款责任的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。李忠辩称，因张翠萍未按合同约定租赁到其在补偿协议上签字之时，即张翠萍放弃了继续租赁的权利，故无权取得上述装饰补偿费。对此，法院认为，案涉租房合同第十一条的约定是双方针对拆迁前可延长租赁期限的约定，但并未约定张翠萍未继续租赁即视为放弃装饰补偿利益，该约定不能作为张翠萍获得装饰补偿的条件，李忠的上述抗辩意见，法院不予采纳。另，823号民事调解书中约定对案涉房屋内的装潢增值部分双方应于2015年12月30日前协商解决（在上述期限前拆迁的，相应的拆迁补偿款由张翠萍领取，如到期仍未拆迁的，则相关装潢由张翠萍负责拆除），但并未约定在2015年12月30日前案涉房屋未拆迁，且张翠萍未对其相关装潢进行拆除时，对张翠萍应获得的装饰补偿应如何处分，故该调解书中的约定并未变更案涉合同中关于张翠萍应取得拆迁时装饰补偿费用的约定。另，该调解书所涉张翠萍尚结欠李忠的租金11000元，李忠已明确另行主张，故本案中不予理涉。关于张翠萍主张的营业损失，因案涉租房合同中已明确约定除装潢费外，其他双方互不承担责任，该约定对张翠萍同样具有约束力，张翠萍现主张李忠、钱雪琴共同支付营业损失162058元的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决：一、李忠于判决生效之日起10日向张翠萍支付装饰补偿费75108元；二、驳回张翠萍的其他诉讼请求。案件受理费4858元，减半收取2429元，由张翠萍负担1660元，由李忠负担769元。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审另查明：一、2013年1月1日，李忠与张翠萍签订的租房合同约定的租赁期限为2013年2月1日至2013年7月31日。二、李忠在一审中陈述，2017年，云林苑社区居委组织其与张翠萍双方进行协商，其同意总计向张翠萍补偿8万元，该8万元包含装修损失及营业损失扣除张翠萍结欠其租金，当时之所以计算8万元，是因为张翠萍也是从前面的房西转让过来，张翠萍支付了9万多转让费，所以以这个金额为基础，扣除调解书中张翠萍结欠其租金11000元，其同意向张翠萍支付8万元，但张翠萍不同意。二审中，李忠向本院提供其于2013年11月19日向云林街道拆迁办发送的《通知函》1份，李忠称该通知函是2013年11月19日双方在法院签订调解协议之后补充签订，内容为：双方已于2013年10月31日终止租赁，如2015年12月底有拆迁补偿款的，张翠萍可以直接到拆迁办领取，但有三个前提：一是2015年12月底拆迁并且有补偿拆迁款；二是张翠萍支付完毕拖欠的租金后；三是该份通知函的有效期是截止到2015年12月底。事实上，2015年12月底，案涉房屋并未拆迁，也无拆迁补偿款，且张翠萍至今仍拖欠租金，故该通知函并未生效，故张翠萍无权取得拆迁补偿利益。张翠萍的质证意见为：该通知函明确了其是享有案涉拆迁补偿权益的，且从该通知函中也不能看出其放弃该权益。实际上是由于李忠在被通知拆迁后将案涉房屋又出租给别人获取收益，导致拆迁办不能按时将房屋拆除，拆迁款也一直下不来。本院认为：李忠与张翠萍签订的租房合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行自己的义务。案涉租房合同中约定：租赁期间内因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使李忠、张翠萍双方造成损失的，如结算到装潢费归张翠萍所有（按评估公司评估价）。虽该租房合同约定的租赁到期日为2013年7月31日，但张翠萍实际搬离时间为2013年11月左右，且李忠提供的《通知函》中明确双方于2013年10月31日终止租赁，故从租房合同到期至2013年10月31日期间应视为双方存在不定期租赁关系。在张翠萍租赁期间，政府部门通知要对案涉房屋进行拆迁并对房屋进行了拆迁评估，且2017年出具的拆迁评估报告中明确载明房西张翠萍装饰补偿为75108元，故该房屋装饰补偿款75108元应当归张翠萍所有。李忠、钱雪琴上诉称张翠萍未按合同约定租赁到其在补偿协议上签字之时，故张翠萍不应享有该装饰补偿款，但租房合同中并未约定张翠萍获得装饰补偿款的条件是其必须租赁到李忠在补偿协议上签字之时，故对李忠、钱雪琴的该上诉意见，本院不予采纳。李忠、钱雪琴上诉称双方约定了2015年12月30日前拆迁的，相应房屋装饰补偿款归张翠萍所有由，之后拆迁的，房屋装饰补偿款均归李忠所有，但是823号民事调解书以及李忠提供的通知函，均只是明确2015年12月30日前拆迁的，张翠萍可以直接去拆迁办领取相应拆迁补偿款，到期未拆迁的，相关装潢由张翠萍负责拆除，并未明确到期未拆迁的，装潢补偿款如何处理，故李忠、钱雪琴的该上诉意见，依据不足，本院不予支持。综上，李忠、钱雪琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1678元，由上诉人李忠、钱雪琴负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年九月十一日书记员 缪玲娜