贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6870号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李颖萍，女，1985年11月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审原告）：袁媛，女，汉族，1987年9月11日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：何光群，贵州乐圣律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人袁媛商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初12049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、依照补充协议第7.3条“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利”的约定，被上诉人提起本案诉讼时已丧失解除商品房买卖合同的权利，因此也就不存在后续的退款及承担违约金等义务；2、上诉人虽存在迟延交房行为，但案涉房屋已于2018年11月15日达到交付使用的条件，并依照约定发出交房公告，被上诉人诉请解除合同所依据的事实已经消灭，合同目的可以实现，上诉人逾期交房的行为不构成根本违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，驳回被上诉人的诉讼请求；3、被上诉人已丧失解除权，故被上诉人提出的退还购房款、支付违约金等其他诉请不应予以支持。被上诉人袁媛答辩称，上诉人称依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条（一）约定，上诉人应当在2017年12月31日前向被上诉人交付该商品房。第十三条逾期交房责任（2）约定，逾期超过180个工作日，被上诉人有权退房。被上诉人退房的，应当书面通知上诉人。上诉人应当自退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照被上诉人全部已付款的2%向被上诉人支付违约金。及附件十二补充协议第7.3条约定“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同条件时，必须在60日内书面通知出卖人”之约定，被上诉人就解除《商品房买卖合同》享有单方解除权，应在2018年11月17日前行使合同解除权。而被上诉人亦根据《商品房买卖合同》的约定在解除权期限内，于2018年11月12日向上诉人发出《关于解除与贵阳宏益房地产开发有限公司花果园Ｒ区买卖合同的函》（以下简称“解约函”），函件提出，上诉人逾期交房超过180个工作日，被上诉人有权解除合同。上诉人应自收到此书面通知之日起，配合办理相关手续并在合同约定期限“自收到此函之日起90个工作日内”退还涉案房屋全部已付款和全部已付款2%的违约金。被上诉人已经在约定期限内行使合同解除权的事实已经通过一审法院审理得到确认，而上诉人却故意忽略该事实，无视一审法院已经确认的事实，肆意提出诉请，实属刻意拖延履行还款义务，浪费诉讼资源之行径。因此，恳请法院依法驳回上诉人的上诉请求。袁媛向一审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告签订的编号为202904的《商品房买卖合同》；二、判决被告立即返还原告已支付的给被告购房款2,344,460元；三、判决被告立即返还原告已经支付给被告的维修基金25,483元；四、判决被告返还原告已经支付的预告登记费2,200元；五、判决被告支付原告违约金47,442.86元；六、本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年9月11日，原告袁媛（买受人）与被告宏益房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市南明区，建筑面积46.76平方米房屋一套，房屋总价为2344460元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。……”合同附件十二补充协议第7.3条约定“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之约定。”合同签订后，原告袁媛于2017年9月11日支付首付款1274326元、2018年2月11日支付购房款1070134元，共计支付购房款2344460元给被告宏益房开。被告未按约于2017年12月31日前向原告交付涉案房屋，且至今未办理商品房预售合同备案登记。2018年11月12日，原告向被告发函，要求解除双方的商品房买卖合同，被告返还原告购房款及承担违约责任，被告未回复。2018年11月15日，被告在贵州日报刊登交房公告，通知原告在内的Ｒ1区业主可以交房。原告以被告逾期交房超过180工作日为由诉至一审法院，诉请如前。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。原告按约向被告支付了全部购房款2,344,460元，履行了合同义务，被告未按约于2017年12月31日前向原告交付涉案房屋，实际于2018年11月15日刊登交房公告，逾期已超过180个工作日。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”的约定，原告主张解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，原告据此主张被告承担合同约定的已付款2,344,460元的2%的违约金46,889.2元、退还已支付的维修基金45,283元、预告登记费2,200元于法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告袁媛与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2017年9月11日签订的编号202904《商品房买卖合同》。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告袁媛已付购房款2,344,460元及违约金46,889.2元，共计2,391,349.2元。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告缴纳的维修基金25,483元、预告登记费550元，共计26,033元。四、驳回原告袁媛的其余诉讼请求。案件受理费减半收取13,078元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。二审期间，被上诉人提交发出解除函的依据，补充被上诉人在邮局发出的签收函件的原件，证明上诉人已经签收被上诉人发出解除函的事实。上诉人质证称，三性均不予认可，不是新证据，单据上签收的人蒋宗海，与上诉人无关。被上诉人称蒋宗海系上诉人的销售经理。本院另查明，《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定，商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人行使解除权是否已过除斥期间，本案所涉《商品房买卖合同》是否应当解除。上诉人并未提交证据证明其已向被上诉人交付房屋，亦未提交证据证明案涉房屋达到交付条件，案涉房屋至今无法交付，故上诉人的违约行为已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同目的不能实现的程度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定，从内容看，该解释是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，一年内行使解除权的规定针对的是仅构成迟延履行违约行为的情形，不适用于违约行为已达到合同目的不能实现的情况。上诉人并未提交《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的建筑工程竣工验收合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书等资料以证明案涉房屋已达到合同约定与法律规定的房屋交付条件，上诉人一审提交的建设工程消防意见书不足以证明案涉房屋已达到合同约定与法律规定的交付条件，若适用前述一年解除权除斥期间的规定，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得达到交付条件的房屋，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。综上，即使被上诉人行使合同约定的解除权已过补充协议约定的期限，但上诉人逾期交房超过180个工作日，已构成根本违约，被上诉人诉请解除合同亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”法定解除权之规定，一审判决解除《商品房买卖合同》及补充协议并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用27,416元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年九月二十一日书记员 帅艳芷