湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1228号上诉人（原审原告）：石宁，女，1999年11月5日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：戴静，湖南湘晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周玲，女，1977年10月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：周国强，男，1977年4月29日出生，汉族，系被上诉人周玲之夫，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审第三人）：周佳良，男，1968年2月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：钱玲辉，湖南湘牵律师事务所律师。上诉人石宁因与被上诉人周玲、周佳良合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2020）湘0304民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人石宁上诉请求：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初1022号民事判决，依法改判解除《房屋转让合同》、《房屋租赁合同》，由周玲立即返还石宁转让款18.8万元，由周佳良返还石宁押金2.4万元及租金4.8万元。二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：周玲转让标的物因消防安全出口存在严重问题，石宁无法经营，导致合同目的无法实现，《房屋转让合同》和《房屋租赁合同》应当依法解除。本案转让标的物系位于宝塔××路××、××一世主题客栈。在转让后不到一个月的时间里，该客栈被居民投诉消防有安全隐患，此时石宁才得知消防存在严重问题。石宁找周玲协商，周玲说消防通道的门是锁的，需要第三方快递公司才能打开。2020年4月14日，岳塘区消防救援大队出具了《责令限期改正通知书》，指出客栈消防存在安全问题，南侧安全出口被防盗网封闭。2020年6月9日，岳塘区消防救援大队再次出具了《责令限期改正通知书》，指出客栈存在封闭疏散通道、安全出口的消防安全违法情形，具体问题为“安全出口数量不足（只有一个安全出口能直通室外），不符合《建筑设计防火规范》（50016-2014）（2018年版）5.5.8条规定”，同时在现场指出，该问题不是拆除防盗网即可解决，而需要另外设置一个直通室外地面的安全出口。本案中，周玲所交付的客栈有一个安全出口不符合《建筑设计防火规范》，需要通过快递公司打开门锁后，通过三楼平台到对面住户家中，再从他人家中通往一楼，不符合直通室外安全区域这一要求。综上，周玲转让的客栈消防不合格，导致客栈无法正常经营，石宁在签订《房屋转让合同》时可以预见的合同目的无法实现，因石宁受让客栈而签订的《房屋租赁合同》的合同目的亦无法实现，故《房屋转让合同》和《房屋租赁合同》应当依法解除。被上诉人周玲答辩称，一、根据《房屋转让合同》的约定，周玲按房屋现状将房屋交付给石宁使用。至于石宁受让之后用于做什么商业用途是石宁的权利，周玲都无权干涉。二、原周玲经营的客栈已经正常经营四年之久，周玲经营期间并未收到消防部门的整改通知或不能营业的任何法律性文件，何况周玲在经营客栈期间的证照齐全，包括消防许可，公安局颁发的特种行业许可证，而且办理特种行业许可证的前置条件就是必须要有消防许可，特种行业许可证每年必须年检，在周玲将该客栈转让给石宁时，全部的证照均是合法有效的。在石宁营业八个月后，岳塘区消防救援大队先后开具两份《责令限期改正通知书》，属于石宁经营过程中的事情，与周玲无关。三、《建筑设计防火规范》是对在建建筑主体而言，周佳良已合法取得房产证，也已证明该栋房屋主体已符合消防规范要求。至于对经营过程中装修的消防要求与业主无关。综上，石宁所述周玲转让的客栈消防不合格，无法经营，无任何法律依据，请求二审法院维持原判。被上诉人周佳良答辩称，周佳良与石宁签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。周佳良依约按房屋现状向上诉人石宁提供了租赁房屋，石宁已实际使用租赁房屋长达一年多。但其仅在支付了半年的租金后，就没有再按约履行交租义务，已构成违约，周佳良已另案起诉石宁，湘潭市岳塘区人民法院已判决石宁支付欠付房租和违约金。周佳良已取得房产证，说明出租房屋主体是符合消防规范要求的。承租人石宁经营过程中装修的消防要求，与房屋业主周佳良无关。双方所签订《房屋租赁合同》约定石宁经营所需消防许可证属于其经营所需证照范围，应由石宁自行办理，与周佳良无关。石宁租赁使用周佳良房屋，本应自负盈亏，但其经营不善等原因想要毁约，想要将风险转嫁周佳良，有违诚信原则。石宁向一审法院起诉请求：1、解除石宁与周玲签订的主合同《房屋转让合同》，并由周玲立即向石宁返还转让款18.8万元；2、解除石宁与周佳良签订的从合同《房屋租赁合同》，并由周佳良返还押金2.4万元和租金4.8万元。一审法院认定事实：周佳良与周玲的配偶周国强系亲兄弟，2019年7月29日，周玲与石宁签订《房屋转让合同》，约定就周玲经营的位于湘潭市岳塘区世主题客栈经营场所两层450平方米共计11间客房租赁转让给石宁经营使用，房屋按现状交付石宁使用，石宁在国家法律法规允许的范围内用于正常商业经营，转让费18.8万元，周玲积极提供石宁与经营场所相关的各种证件和文书供办理证照所用，并协助办理，自合同签订之日起，该经营场所由石宁自行经营，经营期间产生的所有纠纷及法律问题由石宁自行承担经济及法律责任，与周玲无关，自合同签订之日起，石宁擅自违约或无故解除合同的，应向周玲支付经营场所租赁转让费10%的违约金，因不可抗力（自然灾害）原因导致合同不能履行或造成损失，双方互不承担责任。合同签订当天，石宁向周玲支付了18.8万元转让费。同日，石宁与一生一世主题客栈房屋所有权人周佳良的受托人胡郁芳签订《房屋租赁合同》，该租赁合同约定石宁在2019年8月1日至2025年7月31日租赁周佳良位于湖南省湘潭市岳塘区，房屋按现状交付石宁使用，2019年8月1日至2022年7月31日期间租金为8000元／月，之后租金按8400元／月，每月月初支付到位，石宁应在签订合同当日交付房屋押金2.4万元及当月租金8000元，自合同签订之日起，石宁擅自违约或无故解除合同的，应向周佳良支付年租金额10%的违约金，且周佳良不补偿石宁的装修费用，石宁违约不按时交租金超过三个月以上，周佳良有权解除合同，因不可抗力（自然灾害）原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。合同签订后，石宁缴纳了押金1.6万元及2019年8月租金8000元，双方遂对于2.4万元押金条款变更为2019年7月29日缴纳押金1.6万元，余款在2019年9月、10月、11月、12月交房租时按每月2000元缴纳，石宁按变更后的要求交付了押金2.4万元以及六个月租金4.8万元。两份合同签订后，石宁与周玲办理了配置物品移交，同时周玲注销湘潭高新区一生一世主题客栈的工商登记以及小餐饮经营许可证。石宁受让了周玲的物品并承租周佳良的房屋后，继续经营客栈，该客栈在2019年8月29日被消防投诉，湘潭市岳塘区公安消防大队（以下简称消防大队）现场检查未果，2020年4月14日，客栈收到消防大队的《责令限期改正通知书》，因客栈存在封闭疏散通道、安全出口（南侧安全出口被防盗网封闭），消防大队要求石宁在2020年5月13日前改正。石宁因此主张其与周玲的《房屋转让合同》、与周佳良的《房屋租赁合同》不能实现合同目的而解除，遂向法院起诉，提出诉称所述之请求。另查明，石宁在工商部门查询周玲与周佳良因原一生一世主题客栈办理登记在工商部门备案有一份《房屋租赁合同》，该合同约定房租为2万元/年，周玲需要转租应提前通知周佳良。再查明，周玲经营客栈期间的营业证照齐全，并获得消防大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和湘潭市公安局高新分局颁发的《特种行业许可证》。一审法院认为，《房屋转让合同》、《房屋租赁合同》均系合同签订双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应予以保护。周佳良与石宁是出租人与承租人的关系，石宁并非从周玲处转租，两份合同非主从合同关系，合同履行过程中存在关联，现石宁在一案中起诉主张权利，为避免当事人诉累，一并予以审查并无不妥。石宁主张解除两份合同的理由均为不符合法律法规及国家标准规定的安全出口从而不能实现合同目的，经庭审查明的事实可知，消防大队仅就“南侧安全出口被防盗网封闭”提出整改意见，该整改内容不影响两份合同目的实现，关于安全出口的陈述，消防大队并未出具书面意见，同时审查该出租场所的平面图，已经涵盖两个安全出口，周玲在经营该客栈期间的工商、消防手续齐全，其无法得知该客栈存在或可能存在前述消防隐患，周佳良将出租房屋交付石宁，亦没有故意改变该出租房屋的布局或消防设施设备，周佳良对于消防整改事项也不存在过错，即周玲、周佳良在合同履行中没有违约行为。石宁举证周佳良与周玲在工商备案的租赁合同，与本案无关，且该租赁合同的价格与石宁之后租赁价格的差距亦不能成为石宁解除合同的理由，综上，石宁提出的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，原审判决：驳回石宁的全部诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取计2600元，由石宁负担。本院二审期间，上诉人石宁向本院提交如下证据：岳塘区消防救援大队责令限期改正通知书，拟证明涉案房屋安全出口数量不足两个，只有一个直通室外，不符合《建筑设计防火规范》的规定，因此案涉合同目的无法实现，上诉人与被上诉人之间的合同应当解除。被上诉人周玲对上诉人石宁提交的证据经质证后认为，对该证据的三性均有异议。首先，该证据没有正式的文号，且与2020年4月14日的《责令限期改正通知书》相矛盾。其次，该通知书是在周玲履行合同完毕后下达的，属于石宁经营期间发生事情，与周玲无关。被上诉人周佳良对上诉人石宁提交的证据经质证后认为，同意周玲的质证意见，另外需要补充一点，该证据明显系针对一审庭审中周佳良提出的质证意见而重新出具的。本院经审查认为，上诉人石宁提交的证据是真实的，但不能达到其证明目的。经本院二审审理查明，2020年6月9日，岳塘区消防救援大队向湘潭高新区一生一世主题客栈出具《责令限期改正通知书》，认定该客栈存在封闭疏散通道、安全出口的消防安全违法行为，具体问题是安全出口数量不足（只有一个安全出口能直通室外），不符合《建筑设计防火规范》（50016-2014）（2018版）5.5.8条规定，并责令在2020年7月8日之前改正。另查明，石宁在二审中陈述称，一生一世主题客栈自2020年2月份起就没有营业。除上述事实外，一审判决认定的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是案涉《房屋转让合同》、《房屋租赁合同》应否解除。首先，周玲、周佳良与石宁签订上述合同时，一生一世主题客栈的工商、消防手续齐全，周玲转让的标的及周佳良出租的标的均是合法的。其次，石宁分别与周玲、周佳良签订《房屋转让合同》、《房屋租赁合同》后，消防部门在2020年4月14日、2020年6月9日对该客栈下达了两份《责令限期改正通知书》，但上述通知书只是认定该客栈在消防方面存在缺陷，需要进行整改，没有认定该客栈在经营过程中存在严重违规行为或者重大安全隐患需要停业整顿，因此并不会影响上述两份合同目的实现。最后，尽管一生一世主题客栈现处于停业状态，但石宁并未提交证据证实该客栈无法经营系存在消防问题所致。上诉人石宁以一生一世主题客栈的消防安全出口不符合法律法规及国家标准导致合同目的无法实现为由主张解除上述两份合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，石宁的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人石宁负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  贺振中二〇二〇年九月二十一日代理书记员  罗春艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……