大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4441号原告：大连万科物业服务有限公司（统一社会信用代码91210200242395981T），住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号。法定代表人：张会，系总经理。委托诉讼代理人：李影，女，1987年5月4日生，系大连万科物业服务有限公司职员，住址辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：刘伟，男，1963年3月25日生，汉族，系大连万科物业服务有限公司职员，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：马守祥，男，1949年12月5日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：何春英（系马守祥之妻），1954年8月3日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连万科物业服务有限公司与被告马守祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人李影、刘伟，被告马守祥及其委托诉讼代理人何春英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费2,777.7元；2、判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付自物业服务费欠交日起至2020年3月10日的违约金359.43元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告所购买的大连市甘井子区红旗西路柳树社区万科溪之谷柳林园22号2单元3层2号房屋，已于2012年12月14日办理入住，该房屋系由原告负责物业管理。但被告未能按时向原告交纳2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费2,777.7元，同时产生违约金359.43元（暂计算至2020年3月10日）。虽经原告多次催要，被告始终以各种理由加以拒绝，严重侵害了原告的利益。为维护原告的利益。特提起诉讼，恳请依法给予支持。被告马守祥辩称，不同意原告的诉讼请求。理由:1、2013年10月末，被告接到房屋钥匙后发现屋内有水，就向物业反映了相关情况，后来物业组织人员进行了维修，但还有地方没修完。2014年4月，被告要求物业赔偿水电费和半年的物业费，物业当时也答应了，但后来并未兑现，所以被告物业费只交到2018年12月份，之后的物业费确实没交；2、物业公司的上述行为严重侵犯了被告的正当权益，因此要求退回被告已经交纳的物业费。经审理查明：2007年10月25日，大连万科城置业有限公司为其开发建设的万科?溪之谷小区选聘物业服务管理单位，遂与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：物业名称为万科?溪之谷；物业类型包括别墅、公寓、多层、高层和公建；坐落位置为大连市甘井子区红旗街道西南部；建筑面积约447000平方米；物业服务区域内物业服务收费采取包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅（带电梯）的交费标准为2元∕月?平方米；业主应于其拥有的本项目物业交付之日起交纳物业服务费用；业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日前向原告交纳当期的物业服务费，逾期未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠费总额的3‰的标准支付违约金；合同期限,自2007年9月8日起至万科?溪之谷业主大会成立后与物业服务企业签订物业服务合同生效时止；合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告如约履行合同义务，持续为万科?溪之谷小区包括被告在内的全体业主提供日常的物业管理与服务，并按季度向小区业主公示相关的物业服务报告，至今从未间断。同时查明，2012年12月14日，被告购买了万科?溪之谷小区内的一套行政街号为甘井子区柳林园22号2单元3层2号的住房，建筑面积92.59平方米。2013年10月30日，被告接收涉案房屋，入住后被告即按每月每平方米2元的标准持续向原告交纳相关物业费用，直至2018年12月末。自2019年1月开始，被告便以涉案房屋多处地方仍没有维修完毕、物业答应的用刷房子给予弥补损失的承诺亦没有兑现为由，拖欠当期的物业费用，截止至2020年3月末，被告累计拖欠十五个月的物业费用共计2,777.7元。原告多次催款未果，遂诉讼来院。另查,针对涉案房屋出现的墙壁裂缝问题，原告曾派人到被告家查看并进行过针对性的维修，后续补刷大白工作尚未落实。本院确认的上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、业主确认函、物业服务报告、催缴函件，有被告提交的微信截图以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与大连万科城置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，出自双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，上述物业服务合同依法成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，上述合同对万科?溪之谷小区内的全体业主、包括本案被告均具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告作为物业服务企业已经按照上述合同约定履行了为万科?溪之谷小区全体业主提供物业服务与管理的相关义务，被告作为小区业主之一，其在接受物业公司提供的各方面物业服务的同时，理应按照合同约定的每月每平方米2元的标准及时足额交纳物业费，借故拖欠无理。现，原告请求被告立即给付2019年1月至2020年3月期间的物业服务费2,777.7元，理由正当且证据充分，本院予以支持；至于原告请求的违约金一节，因被告家的墙壁裂缝问题之前确实存在，针对此问题原告虽派相关人员到现场及时予以维修，但后续补刷大白工作至今也没有人及时关注和跟进，由此产生的分歧与矛盾由来已久，各方都应给予高度重视、积极面对并谋求妥善化解，故本院对原告提出的违约金请求不予支持。被告作为物业服务企业，应有效回应业主的合理诉求，不断提高服务质量，通过一点一滴、实实在在的管理与服务去赢得广大业主的理解、支持与信任，积极创造和谐有序的小区生活文化。关于被告的相关抗辩意见，其中有关房屋维修的部分意见，理由适当，本院予以考虑；另外有关退还已交物业费的相关要求，不属于本案调整，亦不构成反诉，当事人可通过其他途径解决；至于赔偿水电费和半年物业费的相关承诺一节，无据认定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告马守祥给付原告大连万科物业服务有限公司物业服务费2,777.7元。二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取，原告预交），由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员 郭 强二〇二〇年九月十二日书记员 祝琳琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。