云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初12884号原告:李忠辉，男，汉族，1968年6月29日生，住昆明市。原告：周吉，女，汉族，1971年8月26日生，住昆明市。原告：李楚骁，男，汉族，2001年4月19日生，住昆明市。三原告的共同委托诉讼代理人：陈菊梅，云南标志律师事务所律师。特别授权代理。三原告的共同委托诉讼代理人：王莹，云南标志律师事务所律师。特别授权代理。被告:黄旭，男，汉族，1969年6月28日生，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：胡雪，云南澜湄律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨黎雯，女，汉族，1974年7月27日生，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：黄治，泰和泰（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告李忠辉、周吉、李楚骁与被告黄旭、杨黎雯确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告李忠辉及原告李忠辉、周吉、李楚骁的共同委托诉讼代理人陈菊梅、王莹，被告黄旭的委托诉讼代理人胡雪，被告杨黎雯及其委托诉讼代理人黄治到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李忠辉、周吉、李楚骁向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2018年7月12日就买卖昆明市房屋签订的《房产买卖合同》无效；2、判决昆明市房屋归三原告所有；3、案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实及理由：昆明市房屋原系三原告共同共有的房屋。2016年2月28日，原告周吉为帮其家族企业个旧吉兴选厂提供担保，同意将房屋抵押给由被告黄旭担任法定代表人的云南创耀矿业投资有限公司，后因原告李楚骁未成年，不可以办理抵押登记，经协商，遂决定以买卖形式为云南创耀矿业投资有限公司提供担保。2016年3月18日，原告周吉、李忠辉与被告黄旭签订了《房产买卖合同》，将房屋所有权人变更为黄旭。2018年7月12日，两被告又以买卖形式，将房产所有权人由黄旭变更为杨黎雯。原告认为，二被告原系夫妻关系，被告杨黎雯对上述情况是完全知晓的。二被告恶意串通，故意造成房产权利的二次转移，给原告制造障碍，意图以低价侵吞原告的财产。原告认为，二被告因此签订的《房产买卖合同》应为无效合同。另外，因原告与被告黄旭签订房产买卖合同的本意是为了提供担保，而非买卖房屋，且该担保或买卖行为已侵犯原告李楚骁的合法权益，应为无效。在前一个买卖合同无效的情况下，被告黄旭无权处分争议房产，被告杨黎雯也无权取得房产。经协商无果，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告黄旭辩称，原告与被告黄旭签订的房屋买卖协议并非担保而是以物抵债，通过各方签署的协议明确以三原告所有的房屋清偿货款，随后也正常办理过户至被告黄旭名下。二被告虽然曾是夫妻关系，但是二被告的感情早已破裂，否则不会出现被告杨黎雯反复起诉被告黄旭的其他案件。被告黄旭将房屋过户给被告杨黎雯，是基于二被告2015年离婚时被告黄旭应向被告杨黎雯支付款项425万元，被告黄旭用涉案房屋抵偿其所欠被告杨黎雯的债务。被告黄旭与被告杨黎雯离婚时，被告黄旭没有取得涉案房屋所有权，不存在恶意串通，被告杨黎雯就此房屋抵债价格也是市场价格，被告黄旭与被告杨黎雯签订的房屋买卖合同合法有效，被告杨黎雯取得涉案房屋所有权。综上，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。被告杨黎雯辩称，被告黄旭与被告杨黎雯签订的房屋买卖合同是以物抵债，合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，二被告之间也不存在任何的恶意串通行为。被告杨黎雯与被告黄旭曾是夫妻，二被告离婚后，双方之间有合法的债权债务关系，且有相关的法律文书固定，不存在串通的主观臆断。被告黄旭在整个案件中不是债务人，没有转移财产逃避债务的必要性，所以二被告之间不存在所谓的恶意串通，更不存在损害第三人的情形，合同合法有效。原告不能取得诉争房屋，除了前述合同有效外，作为原告并不能当然取得房屋的所有权，而是根据无效合同主张返还房屋的请求权，就算原告与被告黄旭之间的合同无效，也不能认定为物权回归原告，原告的诉讼请求存在法理逻辑上的瑕疵，就算本案中确认了二被告之间的合同无效，也只能导致被告黄旭取得了对诉争房屋的请求权，而并不会导致房屋的所有权或物权直接回归到被告黄旭或原告，即使被告黄旭被认定为没有所有权，且没有处分权，法律上所讲的处分权是法定的，既使被告黄旭无权处分，被告杨黎雯也是有真实的债权债务为基础，双方之间是真实意思表示，且被告杨黎雯也不知道被告黄旭无权处分，被告杨黎雯是善意取得。综上，原告的诉讼请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于三原告提交的《房屋所有权证》（产权证号：昆房权证西山字第××号、20××31号、20××32号），虽然该《房屋所有权证》已被注销，但由于本案各方当事人对涉案的位于昆明市房屋原为三原告共同共有的事实并不持异议，故对该事实，本院予以确认。对于三原告提交的昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初3655号民事调解书，系人民法院已生效裁判文书，且现亦无相反证据足以推翻，故对该民事调解书，本院予以采信。对于三原告提交的《二手房买卖合同》、《中华人民共和国不动产权证书》、云南省增值税普通发票及税收缴款书，被告黄旭、杨黎雯不持异议，且以上证据与本案的审理具有法律上的关联性，故本院予以采信。至于三原告持以上证据欲证明二被告恶意串通，转移财产，二被告签订的《二手房买卖合同》无效的主张能否成立的争议，本院将根据相关法律规定，并结合本案其他有效证据在下文一并进行评判。对于三原告提交的云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民终10167号民事判决书，被告黄旭虽主张其已就该民事判决书向人民法院申请再审，但至今未向本院提交任何证据佐证，而该民事判决书系人民法院已生效裁判文书，在无相反证据足以推翻的情况下，本院予以采信。对于三原告提交的司法拍卖网房屋交易截屏，来源合法，应为真实。至于三原告持该证据主张二被告对涉案房屋的交易价格低于市场价格能否成立的争议，本院将根据本案查明的事实在下文一并进行评判。对于被告黄旭提交的《房屋所有权证》（产权证号：昆房权证西山字第××号），虽然被告黄旭与原告于2016年3月18日签订的《房产买卖合同》已经人民法院生效裁判文书判决确认无效，但本案各方当事人对该《房产买卖合同》签订后被告黄旭对涉案的位于昆明市房屋取得了房屋所有权证的事实并不持异议，故对该事实，本院予以确认。对于被告黄旭提交的云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初4398号民事判决书、民事上诉状，因该民事判决书已经人民法院二审判决撤销，故对被告黄旭持该民事判决书欲证明其与原告于2016年3月18日签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效的主张，本院在本案中不予确认。对于被告杨黎雯提交的《离婚证》、《离婚协议》、《公证书》，三原告及被告黄旭不持异议，且以上证据符合民事诉讼证据的形式要件，与本案的审理具有法律上的关联性，故对以上证据，本院予以采信。对于被告杨黎雯提交的昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初3655号民事调解书、昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初12426号民事调解书、云南宜良县人民法院（2016）云0125民初1106号民事判决书、四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2015）川凉中民初字第86号民事判决书、云南省建水县人民法院（2016）云2524民初36号民事判决书，系人民法院生效裁判文书，且现亦无相反证据足以推翻，故对以上证据，本院予以采信。对于被告杨黎雯提交的昆明市五华区人民法院（2019）五法执字第7062号不预交执行费通知书，三原告仅提出被告杨黎雯于2019年才申请对2017年生效裁判文书申请执行不合理的质证意见，但对该通知书的真实性并未提交相反证据予以推翻，而该通知书来源合法，故对该通知书，本院予以采信。对于被告杨黎雯提交的《二手房买卖合同》、《中华人民共和国不动产权证书》，与三原告提交的《二手房买卖合同》、《中华人民共和国不动产权证书》相同，本院已作认证，不再赘述。对于被告杨黎雯提交的《协议书》、《房屋抵押协议》，被告黄旭不持异议，而三原告仅提出是二被告自行签订，对第三方不产生约束力的质证意见，但对被告黄旭与被告杨黎雯之间存在“以房抵债”的事实并不否认，故本院对该事实予以确认。对于被告杨黎雯提交的视频资料，因与本案的审理并无法律上的关联性，故对该视频资料，本院在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李忠辉与周吉系夫妻关系，李楚骁系李忠辉与周吉的婚生子。位于昆明市房屋原系李忠辉、周吉、李楚骁三人共同共有。2016年3月18日，李忠辉与周吉作为甲方、卖方与作为乙方、买方的黄旭签订《房产买卖合同》，合同主要约定：甲方自愿以1820000元向乙方转让位于昆明市房屋。李忠辉、周吉以李楚骁法定代理人的身份在该《房产买卖合同》中的甲方（卖方）一栏处签名、捺印。该《房产买卖合同》经昆明市明诚公证处进行公证。同年3月21日，李忠辉与周吉作为甲方与作为乙方的黄旭签订《房屋买卖合同补充协议》，该补充协议中记载有以下内容：甲、乙双方于2016年3月18日签订房屋买卖合同及补充协议，约定了乙方向甲方购买位于昆明市房屋，并就价款结算支付达成补充协议。现双方达成补充协议如下：1、房屋买卖所有权变更登记完成之日起两年内，乙方同意甲方可以按照人民币7000元价款回购该房屋。如甲方逾期未要求回购或未按照本条约支付约定的全部回购价款的，则甲方不再享有以该约定价格的权利。周吉代李楚骁在该补充协议甲方一栏处进行了签名、捺印。2016年3月26日，黄旭取得了位于昆明市房屋的房屋所有权证，房屋所有权证号为：昆房权证西山字第××号。黄旭与杨黎雯原系夫妻关系，二人于2015年4月20日在昆明市五华区民政局登记离婚。二人登记离婚时签订有《离婚协议》1份，该《离婚协议》中载明有以下内容：“二、财产分割及归属：……不动产归黄旭所有，黄旭须支付杨黎雯人民币4250000元。因黄旭大部分资金压在货上，需时间变现，款项只能分两次支付给杨黎雯：2015年4月30日前须支付杨黎雯1000000元，剩余的3250000元必须于2015年5月29日前一次性付清给杨黎雯；若不付清，黄旭须于2016年5月29日前按所欠金额的双倍赔偿杨黎雯。”2016年9月29日，黄旭（甲方、借款方、抵押人）与杨黎雯（乙方、出借方、抵押权人）签订《借款抵押合同》，该合同约定的主要内容是：甲方向乙方借款1830000元，借款期限2016年9月29日起至2018年3月26日止。甲方自愿用属于个人所有的位于昆明市房屋为上述借款提供抵押担保。该《借款抵押合同》经云南省昆明市明诚公证处进行公证。杨黎雯于2017年以其与黄旭离婚后，黄旭仅按离婚协议的约定支付款项650000元为由诉至昆明市五华区人民法院，要求判令黄旭向其支付7850000元。2017年5月12日，昆明市五华区人民法院作出（2017）云0102民初3655号民事调解书，该民事调解书中载明：“本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：……三、被告黄旭应支付给原告杨黎雯夫妻共同财产补偿款共计人民币3600000元，扣除上述原告应给付被告的房屋补偿款人民币1000000元后，被告黄旭还应支付给原告杨黎雯人民币2600000元。被告黄旭于2017年8月31日前支付原告杨黎雯人民币1350000元，于2018年12月31日前支付原告杨黎雯人民币1250000元。”2017年6月20日，杨黎雯（甲方）与黄旭（乙方）签订《协议书》，该协议书中载明的主要内容是：甲乙双方于2015年4月20日在签订《离婚协议》中约定婚内双方共同出资设立的云南创耀矿业有限公司资产归乙方所有，但签订《离婚协议》及甲方因离婚协议向昆明市五华区人民法院诉讼时，乙方一直隐瞒云南创耀矿业有限公司真实资产情况，现甲方要求乙方赔偿甲方相关损失，乙方承诺确实给甲方造成了损失，愿意赔偿甲方。乙方承诺自愿赔偿甲方1950000元，于2018年6月30日之前一次性向甲方付清。甲乙双方应按协议约定及时履行各方义务，任何一方违约，应赔偿守约方违约金300000元。2018年7月12日，黄旭与杨黎雯签订《二手房买卖合同》，合同主要约定：黄旭以1830000元价款将位于昆明市房屋转让给杨黎雯。2018年7月17日，杨黎雯取得了该房屋的《不动产权证书》，产权证号为：云（2018）西山区不动产权第0198334号。2019年3月4日，李楚骁向昆明市西山区人民法院提起诉讼，要求确认李忠辉、周吉与黄旭于2016年3月18日签订的《房产买卖合同》无效。该案经昆明市西山区人民法院审理后，于2019年10月9日作出（2019）云0112民初4398号民事判决书，判决驳回李楚骁的全部诉讼请求。李楚骁不服该判决，向云南省昆明市中级人民法院提起上诉。云南省昆明市中级人民法院经二审审理后，于2020年7月5日作出（2019）云01民终10167号民事判决书，判决如下：一、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初4398号民事判决书；二、确认被上诉人周吉、李忠辉与被上诉人黄旭于2016年3月18日签订《房产买卖合同》无效。该判决现已生效。2019年10月22日，昆明市五华区人民法院作出（2019）云0102民初12426号民事调解书，该民事调解书中载明：“经审理查明，原、被告双方于2015年4月20日在民政局协议离婚。双方于2017年6月20日签订《协议书》，离婚协议生效后，原告杨黎雯发现被告黄旭经（2016）云0125民初1106号、（2015）川凉中民初字第86号、（2016）云2524民初36号民事判决书有债权未分割，经双方协商由被告赔偿原告人民币1950000元并订立协议……。本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：……二、被告黄旭于2020年4月30日前一次性支付原告杨黎雯人民币1950000元。”2019年10月15日，李忠辉、周吉、李楚骁向昆明市西山区人民法院提起诉讼，要求确认黄旭与杨黎雯于2018年7月12日签订的《房屋买卖合同》无效，并判决昆明市房屋归李忠辉、周吉、李楚骁所有。庭审中，李忠辉、周吉、李楚骁主张，李忠辉、周吉与黄旭于2016年3月18日签订的《房产买卖合同》已被人民法院生效判决确认无效，黄旭不是涉案房屋的权利人，无权处分涉案房屋，黄旭的处分行为属恶意转移财产，杨黎雯与黄旭恶意串通，未支付对价取得涉案房屋，不构成善意取得，黄旭与杨黎雯签订的《房产买卖合同》应为无效。黄旭主张，其取得涉案房屋的所有权证是在其与杨黎雯离婚后一年，其与杨黎雯离婚时签订离婚协议约定由其向杨黎雯支付4250000元，后经昆明市五华区人民法院调解由其向杨黎雯支付2600000元，因其未能向杨黎雯支付相应款项，经其与杨黎雯协商，约定用涉案房屋作价1830000元抵偿其所欠债务，法律并不禁止以物抵债，杨黎雯取得涉案房屋属善意取得，其与杨黎雯签订的《房产买卖合同》合法有效。杨黎雯主张，其与黄旭之间存在真实的债权债务，双方之间的债权债务达4550000元，黄旭未履行到期债务，双方约定用黄旭取得房屋所有权证的涉案房屋作抵押，并签订抵押合同办理了抵押登记，在黄旭与李忠辉、周吉约定的两年回购期满后其与黄旭签订了《房产买卖合同》，该合同实质是以物抵债，不违反法律规定，且黄旭至今仍为登记簿上的房屋所有权人，黄旭对涉案房屋的处分系有权处分，合同合法有效。既便黄旭系无权处分，其受让涉案房屋时并不知道黄旭无处分权，且其也无重大过失，并以合理价格转让涉案房屋，其是善意合法取得涉案房屋。另查明，位于昆明市今由李忠辉、周吉、李楚骁居住使用。本院认为,根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（二）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。结合各方诉辩意见，本案争议的焦点在于李忠辉、周吉、李楚骁主张黄旭与杨黎雯于2018年7月12日签订《房屋买卖合同》无效的理由能否成立。对此，本院作如下分析：关于李忠辉、周吉、李楚骁主张黄旭无权处分涉案房产，杨黎雯并非善意取得一节。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，无权处分并不影响合同的效力，故对李忠辉、周吉、李楚骁以黄旭转让涉案房屋构成无权处分，主张黄旭与杨黎雯签订的《房屋买卖合同》无效，无法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”本案中，杨黎雯在受让涉案房屋时，房屋所有权证上记载的权利人为黄旭、登记簿上也无瑕疵记载，而根据我国物权法的相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，是权利人享有该不动产物权的证明。基于不动产的公示公信原则，作为受让人的杨黎雯有理由相信黄旭取得的房屋所有权证所载明的物权及内容，故杨黎雯基于对不动产登记状态的信赖认为黄旭享有涉案房屋的合法权利外观而与黄旭签订房屋买卖合同，尽到了受让人的注意义务，不存在重大过失。同时，李忠辉、周吉、李楚骁亦未能提供证据证明杨黎雯在签订合同时已经知道黄旭无处分权，应承担举证不能的责任后果，故杨黎雯取得涉案房屋应为善意。关于李忠辉、周吉、李楚骁主张黄旭与杨黎雯恶意串通，未支付对价取得涉案房屋，杨黎雯并非善意取得涉案房屋一节，本院认为，虽然黄旭与杨黎雯曾系夫妻，但并不能以此推断出杨黎雯对黄旭与李忠辉、周吉、李楚骁之间就涉案房屋产生的纠纷是明知的，也不能据此认定黄旭与杨黎雯之间存在恶意串通的行为，而李忠辉、周吉、李楚骁又未对这一事实举证证实。对于黄旭与杨黎雯签订的房屋买卖合同，本案各方当事人在庭审中均认可该买卖合同实质是“以房抵债”，非实际支付对价。对于黄旭与杨黎雯之间是否存在真实的债权债务，从已查明的本案事实来看，黄旭与杨黎雯登记离婚时签订了离婚协议，并确定黄旭应向杨黎雯支付4250000元，该债权债务后经人民法院生效裁判文书予以确认。之后，二人又签订协议书，再次确认黄旭应向杨黎雯支付1950000元，该债务亦同样经人民法院生效裁判予以确认，故黄旭与杨黎雯之间存在真实的债权债务关系。黄旭与杨黎雯对部分到期债务约定用登记于黄旭名下的房屋抵偿，法律并不禁止，且现亦无证据证实黄旭与杨黎雯之间的“以物抵债”存在法律规定的无效情形，故对李忠辉、周吉、李楚骁以杨黎雯受让房产时未支付对价，主张杨黎雯非善意取得涉案房产，本院不予采纳。至于价格是否合理的问题，李忠辉、周吉、李楚骁虽提交了司法拍卖网房屋交易截屏佐证，但并不足以证明黄旭与杨黎雯约定的价格不合理或明显较低，而涉案房屋已于2018年7月17日登记至杨黎雯名下，已完成了不动产登记。综上分析，本院认为，杨黎雯在取得本案涉案房屋所有权时已具备善意取得的全部要件，应认定为善意买受人。因此，李忠辉、周吉、李楚骁主张黄旭与杨黎雯于2018年7月12日签订的《房屋买卖合同》无效的理由并不成立，对李忠辉、周吉、李楚骁请求确认黄旭与杨黎雯于2018年7月12日所签《房屋买卖合同》无效及请求将涉案房屋判归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李忠辉、周吉、李楚骁的全部诉讼请求。本案诉讼费人民币21180元（原告已预交），已减半收取，由原告李忠辉、周吉、李楚骁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  杜华萍人民陪审员  袁思敏人民陪审员  董艳玲二〇二〇年九月二十三日书 记 员  董 媛