江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3914号上诉人（原审原告、反诉被告）：王月玲，女，1967年9月11日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张勇，上海君澜（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邹晓栋，男，1980年2月28日生，汉族，住无锡市锡山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陆滢，女，1980年4月12日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人王月玲因与被上诉人邹晓栋、陆滢房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2019)苏0211民初7119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王月玲的上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：1.一审适用简易程序，应当在三个月内审结。本案是2019年9月18日立案，作出判决书的日期为2019年12月17日，但其直至2020年4月8日才收到判决书，故一审程序违法。2.其于2017年10月26日才取得房屋登记手续，按照《无锡市政府办公室关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》的规定，房屋登记满两年才能进行过户，故案涉房屋买卖合同系在禁售期内签订，其起诉也是在禁售期内，故案涉合同实际无法履行，应予以解除。邹晓栋、陆滢共同辩称,请求法院驳回上诉，维持原判。王月玲向一审法院起诉请求：解除双方在2019年4月2日签订的房屋买卖合同。邹晓栋、陆滢向一审法院反诉请求：1.判令王月玲继续履行房屋买卖合同，按约办理过户手续，交付房屋；2.判令王月玲承担律师费用2万元；3.判令本案诉讼费、保全费由王月玲承担。一审法院认定事实：王月玲系无锡市金匮里D区19-3303室房屋所有权人，该房屋领取房产证的时间为2017年10月26日。2019年4月2日，经昱耀公司介绍，王月玲（甲方）与邹晓栋、陆滢（乙方）签订了《无锡市房屋转让合同》，甲方将金匮里D区19-3303室房屋出售给乙方，约定房价为223万元，房屋交接时固定设施保持原样。关于房款交付，双方约定签订合同时支付10万元作为定金，2019年4月20日支付10万至中介公司，2019年8月1日前支付98万元至中介公司及资金监管中心，余款105万元乙方委托中介公司办理商业贷款，若乙方在办理贷款过程中因故贷款数额不足或贷款不成，则乙方应于过户前以现金方式补齐。产权过户后当天由中介公司转付暂存房款至甲方账户，乙方领到不动产证后由资金监管中心转付资金监管房款（含贷款）至甲方账户（合计201万元整），交房后2天内由中介公司转付房款2万元至甲方，2019年4月20日前由中介公司转付房款10万元至甲方，双方要求免资金监管。关于过户，约定乙方所有房款（含贷款）至资金监管账户及中介方后3个工作日内办理过户手续，上述房屋产权转移登记手续所需缴纳的相关税费，由乙方承担。关于房屋交接，约定资金监管房款至甲方账户后1周内交房。关于违约责任，约定甲乙双方任何一方逾期5天以上未履约的，视为根本性违约。违约方应承担中介费及因此给守约方及中介公司造成的其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、调查取证费、广告费等）。关于特别约定，双方约定如因政策原因，无法过户，则合同终止，双方不做违约，甲方返还定金。2019年4月16日，双方签订补充协议，约定追加定金改为11万元。合同签订后，邹晓栋、陆滢付款情况为2019年3月2日付定金10万元；2019年4月16日另追付定金11万元；2019年4月25日支付20万元；2019年6月11日支付30万元；2019年7月23日支付80万元，合计151万元。后邹晓栋、陆滢与王月玲沟通办理贷款事宜时，双方微信沟通如下：“陆：因为现在国家政策关系可能放贷时间会比以前长，为了能在10月26日你的房子满两年后能顺利过户，你也能顺利按时拿到剩下的钱，我们抓紧时间去做贷款手续了，手续办完还要排队等银行放贷，你最近什么时间有空？王：你上次不是说直接付现金了吗？陆：你的意思就是10月26日如果我们直接付尾款您能如期去办理过户手续？王：我的意思已经跟中介说了。陆：中介这边跟我说您想涨价，如果不加钱，您这边就不愿意配合做贷款和过户。王：你们这么考虑的。陆：我们的意思已经跟中介表达了，加钱是不可能的，我们还是比较希望按照合同走做贷款，毕竟剩下还有72万，也不是容易借到的，不过我们也把我们的底线给中介了，我们可以让步的最大程度就是不做贷款，到房子满两年可以过户的时候，我们凑齐尾款一手过户一手给钱。王：现在的房价摆在眼前。”庭审中，邹晓栋、陆滢申请中介经办人员刘燕出庭作证，刘燕陈述2019年3月的时候邹晓栋、陆滢看房子，当时王月玲就说房子产权是2017年8月登记的，没有满两年，只能先签订合同，满两年再办理过户，邹晓栋、陆滢着急给孩子买学区房就同意了。后来签约时看了房产证才发现是2017年10月26日登记的，办理贷款时，因学区房涨价，王月玲说要涨价20万元，且以种种理由不在贷款手续上签字，后来邹晓栋、陆滢愿意一次性付款，王月玲就说不懂政策，不同意配合。刘燕出示其与王月玲的微信聊天，王月玲在2019年8月9日发信息“现在我们那里房价3万了，你跟他们商量一下要补助一点我。……现在没有交易成功，现在房价这么高，我是心里不平衡……不加钱，我也不成交，随便他吧。”昱耀公司北大街分店前店长丁宁到庭陈述，第一次看房时房东说房子不满两年，说房产是2017年8月登记的，后来签阅看了房产证才发现是2017年10月26日登记的。买卖合同履行过程中被告都是提前支付房款的，但是之后房东因为房价上涨不愿履约。关于贷款问题，丁宁解释8月1日时可以给银行预审，到满两年之后正式办理手续。关于合同效力问题，丁宁解释双方先草签买卖合同，到过户时正式签署网签合同。关于双方合同的特别约定“如因政策原因，无法过户”丁宁解释是指贷款政策变化了，房屋被查封了等情况。另查明：2017年5月20日，无锡市人民政府办公室发布《无锡市政府办公室关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》，通知内容包含“购买住房（含二手住房）在取得不动产权证2年内不可转让”。邹晓栋、陆滢为本案诉讼，花费律师费2万元。邹晓栋、陆滢在本案审理中，已将剩余房款72万元支付至法院保管款账户。本案开庭时，涉案房屋取得不动产权证已满2年，至今双方未办理房屋过户手续。上述事实，有《无锡市房屋转让合同》、房屋登记簿证明、补充协议、收条、付款凭证、微信截图、通知、证人证言及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为，2019年4月2日王月玲与邹晓栋、陆滢签订的《无锡市房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，签订时虽然涉案房屋产权证取得尚不满2年，但至本案庭审时，涉案房屋过户已不存在政策上的障碍，双方签订的房屋转让合同可以继续履行。双方签订合同后，邹晓栋、陆滢一直按照合同约定支付了房款，在此情况下，王月玲要求解除合同无事实和法律依据，法院不予支持。由于在履行合同过程中，王月玲已明确表示如果邹晓栋、陆滢不提高房价，其不同意配合办理贷款和过户等事宜，不愿继续履行合同，王月玲的该违约行为致使邹晓栋、陆滢后续未能办理贷款或支付剩余房款。本案审理中邹晓栋、陆滢向法院支付了剩余的全部房款，已履行了全部的付款义务，王月玲应当按约履行房屋过户、交付的义务。反观王月玲在履约过程中，要求加价出售房屋的行为明显违约，按照合同约定，邹晓栋、陆滢为本案聘请律师的律师费2万元应由王月玲承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、王月玲于判决生效之日起三日内将无锡市滨湖区金匮里D区19-3303室房屋过户至邹晓栋、陆滢名下，该房屋因过户产生的全部费用由邹晓栋、陆滢负担；二、王月玲于判决生效之日起七日内将无锡市滨湖区金匮里D区19-3303室房屋交付给邹晓栋、陆滢（房屋交接时固定设施保持原样）；三、王月玲于本判决生效之日起三日内赔偿邹晓栋、陆滢律师费2万元；四、驳回王月玲的诉讼请求。案件本诉受理费12320元，反诉受理费12320元，反诉保全费5000元，均由王月玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审另查明，本案一审立案时间为2019年9月18日，结案时间为2019年12月17日。本案二审争议焦点为：一、一审程序是否违法；二、案涉合同是否因违反政策而应予以解除。本院认为：关于争议焦点一，本案一审系在3个月内审结，符合法律规定，虽一审法院在文书送达上存在迟延，但这并不属于违反法定程序，故王月玲上诉称一审程序违法，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，《无锡市政府办公室关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知》中规定的“取得不动产权证2年内不可转让”，系对房屋交易过户的限制，并非限制当事人之间订立房屋买卖合同的正常交易行为，且在一审中，案涉房屋过户已经不存在政策上的障碍，故一审法院认定案涉房屋买卖合同应继续履行并无不当。综上所述，王月玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24640元，由上诉人王月玲负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年九月十七日书记员 缪玲娜