河南省安阳市北关区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0503执异100号案外人：谭景春，男，1968年10月29日生，蒙古族，住安阳市文峰区。申请执行人：任令民，男，1972年12月12日生，汉族，住安阳市北关区。被执行人：张怀飞，男，1973年4月11日生，汉族，住安阳市。在本院执行任令民与张怀飞民间借贷纠纷一案中，案外人谭景春对本院查封位于安阳市文峰区灯塔路与光明路交叉口西南角唐韵美城12号楼1单元17层1701室房产不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人谭景春称：一、涉案房产虽然登记在被执行人张怀飞和第三人王璇萍名下，但双方早在2018年1月17日就已经签订了《房屋买卖合同》。该房屋买卖合同生效时，案外人已经支付68万元房款，同时案外人占有使用该房产。二、案外人已经对涉案房屋进行了装修并入住。三、涉案房产没有办理过户手续，仍然登记在被执行人张怀飞和第三人王璇萍名下，主要原因是所在小区涉案房产尚不具备办理房产证的条件。另外，案外人已经全额支付房款，但被执行人张怀飞和第三人王璇萍未能及时归还银行贷款。综上导致涉案房产未能及时过户到案外人名下。故请求法院中止对涉案房产的执行。本院查明，任令民与张怀飞、王璇萍民间借贷纠纷一案，任令民向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）豫0503财保228号民事裁定书及（2019）豫0503财保228号协助执行通知书，于2019年11月29日查封被申请人张怀飞、王璇萍名下位于安阳市××灯塔路与××交叉口西南角唐韵××城××楼××单元××室房产。后任令民向本院提起诉讼，本院于2020年6月3日作出（2020）豫0503民初37号民事判决书，判决：一、被告张怀飞于判决生效后十日内偿还原告任令民借款本金100万元及利息（利息从2019年10月1日开始按月利率2%计算至债务清偿完毕之日止）；二、被告张怀飞于判决生效后十日内支付原告任令民申请保全费5000元、保函费3000元；三、驳回原告任令民的其他诉讼请求。判决生效后，张怀飞未按照判决书履行，任令民向本院申请执行，本院于2020年8月11日立案执行。另查明，案外人谭景春提供的商品房预售合同、契税完税证、房地产抵押合同、房屋买卖合同、付款方式变更协议等证据显示，2011年10月20日,被执行人张怀飞、第三人王璇萍与安阳大城置业有限公司签订《商品房预售合同》(合同编号:YS00026084,房屋代码:136331),购买位于安阳市××灯塔路与××交叉口西南角唐韵××城××楼××单元××室房屋,并以该房产作抵押在中国银行股份有限公司安阳安钢支行办理抵押贷款,签订了《房地产抵押合同》，抵押人为王璇萍(甲方),共有权人是张怀飞,抵押权人为中国银行股份有限公司安阳安钢支行(乙方),并签订了编号为2012年钢个房字001号个人一手住房贷款合同。《房地产抵押合同》第二条约定,“该房屋总价值（大写）叁拾玖万贰仟玖佰壹拾叁元整，（小写）￥392913.00元。乙方同意按房屋总价值的40%向甲方提供贷（借）款（大写）壹拾伍万元，（小写）￥150000.00元，利率按主合同约定执行”；第三条约定,“抵押期限自2012年2月21日起至2032年2月21日止,共240月”;第九条约定,“甲方按主合同约定的期限归还借款本息或者提前归还借款本息及相关费用后,本合同即行终止”。2018年1月17日,谭景春(买方)与张怀飞、王璇萍(卖方)签订《房屋买卖合同》,双方约定张怀飞、王璇萍(卖方)将上述涉案房产以70万元的价格出售给谭景春(买方)。合同第二条约定,“卖方无条件配合买方办理不动产变更登记,买卖过户手续,相关费用由买方承担”;合同第三条约定,“买方将房款人民币柒拾万元整(￥700000)分两次支付给卖方:第一次于购房款陆拾捌万元整(￥680000)在买方签订买卖协议之日将房款交付于卖方;第二次剩余贰万元整(￥20000)购房款于房屋过户之日买方交付于卖方,卖方于签订买卖协议将房屋交付于买方”;合同第六条约定,“在办理房产证之前，卖方应将房屋剩余款项还清”。2018年2月15日，张怀飞（甲方）、谭景春（乙方）、第三人谭红艳（丙方）签订《付款方式变更协议》，约定：“甲方张怀飞于2017年1月3日、2017年5月15日、2017年9月13日、2017年10月13日、2017年12月28日共计向丙方谭红艳借款70万元,该债权债务已经到期。经协商,张怀飞于谭红艳同意终结以上民间借贷七十万元借贷本息,转为谭景春向张怀飞的购房款。张怀飞将其名下合同约定的房屋出卖给谭红艳哥哥谭景春,由谭景春将购房款给付谭红艳,以抵偿张怀飞欠谭红艳的70万元债务。此后张怀飞与谭红艳不再有关于70万元的债权债务。谭红艳与谭景春之间的关系由双方自行解决。”谭景春提交的装修合同书、装修服务费收据、预售水费单据、物业费收据、装修施工人员临时出入证等证据显示其于2018年3月12日开始装修，2018年10月份实际入住涉案房屋。谭景春提供的安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初2041号民事判决书显示，原告谭景春与被告张怀飞、王璇萍、第三人谭红艳房屋买卖合同纠纷一案，安阳市文峰区人民法院于2020年7月24日作出（2020）豫0502民初2041号民事判决书，判决：一、原告谭景春与被告张怀飞、王璇萍2018年1月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告张怀飞、王璇萍于位于安阳市××灯塔路与××交叉口西南角唐韵××城××楼××单元××室房产具备办理不动产权属登记证书条件十五日内协助原告谭景春办理该房产产权登记、变更事宜。又查明，根据安阳市不动产档案馆出具的《预告登记情况记载表》显示，涉案房产在不动产管理部门进行了预购商品房预告登记，预告登记证号为：安阳市房建安阳房管字第××号，权利人为王璇萍，共有人为张怀飞。涉案房产还办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证号为：安阳市房建安阳房管字第××号，抵押权人为：中国银行股份有限公司安阳安钢支行，债权数额为：150000元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一、案外人提供的《付款方式变更协议》显示其是用张怀飞欠谭红艳的欠款抵偿了70万元的购房款，这与案外人在异议申请书中所述的付款方式明显不同，且并未提供证据证明张怀飞与谭红艳之间欠款的真实合法性，亦未对其和谭红艳之间关系进行说明，故不能排除对其是否已按照合同约定支付购房款的怀疑；第二、案外人谭景春在与张怀飞、王璇萍于2018年1月17日就涉案房产签订《房屋买卖合同》时，就明知该房产有银行抵押贷款仍然坚持购买，其对抵押的风险应为明知。2019年11月29日涉案房产被查封前并未还清银行贷款以涤除抵押权的预告登记并办理房产过户登记，所以案外人在未办理房产过户登记上具有过错。关于案外人提供的安阳市文峰区人民法院的民事判决，因该判决作出时间在本院查封涉案房产之后，本院对此证据不予采纳。故案外人谭景春的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人谭景春的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  **人民陪审员  刘微人民陪审员  刘娜二〇二〇年九月二十七日书 记 员  南刚