山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初4667号原告：吴胜男，男，1989年10月29日生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：孙强，山东阔海大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘平，山东阔海大地律师事务所律师。被告：文登市文山实业总公司，住所地山东省威海市文登区天福办文山东路29-2号。法定代表人：赵辰光，公司总经理。委托诉讼代理人：鞠静，山东昀明律师事务所律师。原告吴胜男与被告文登市文山实业总公司（以下简称“文山公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴胜男之委托诉讼代理人刘平、被告文山公司之委托诉讼代理人鞠静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴胜男向本院提出诉讼请求：要求文山公司向吴胜男支付逾期办证违约金，以570300元为基数，自2017年8月17日起至2020年8月15日止按银行同期贷款利率计算利息作为违约金。诉讼中，吴胜男增加诉讼请求，要求文山公司协助办理不动产登记证书。事实和理由：吴胜男于2012年购买文山公司开发的位于中央龙湾居民小区11号楼2单元1204号房屋一套，价款570300元。根据双方签订的商品房买卖合同约定，文山公司应当在商品房交付使用后并且综合验收后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案（案涉房屋已于2013年1月16日交付原告，于2014年1月6日通过综合验收）。因文山公司违约，至今仍无法办理产权证书。根据合同约定，文山公司应付违约金数额为已付房款的0.1%，即570.3元（570300*0.1%），即无论文山实业违约多长时间都仅需支付570.3元，明显低于吴胜男的损失，应予调整。另，案涉房屋现已具备办理不动产登记证书的条件，但文山公司拒不履行协助义务。为此，吴胜男诉来本院，请求依法判决。文山公司辩称，1、案涉中央龙湾居民小区，是由威海亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫公司）进行实际开发建设，并以亿鑫公司的名义对外销售，亿鑫公司取得全部的销售收入或所开发房屋的所有权，案涉的中央龙湾工程的开发、建设、销售、物业管理及产权办理均由亿鑫公司负责，与文山公司无关，文山公司只是将相应的土地使用权转让给亿鑫公司，获得固定的土地转让款，并不参与开发、销售等。以上事实在威海市中级人民法院（2015）威民一初字第65号民事判决书已经查明。2、即使案涉合同是文山公司与吴胜男所签订的，但案涉小区是亿鑫公司进行实际开发、销售的，购房款等各项费用是亿鑫公司收取的，至今未能办理房产证也是亿鑫公司的原因导致，因此，亿鑫公司应当承担出卖人的相应责任，本案吴胜男的各项损失应当向亿鑫公司主张，文山公司不应承担任何责任。3、吴胜男主张的违约金数额过高，没有事实及法律依据，且起诉已超过诉讼时效，请求依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和相关证据，本院认定如下事实：1、2012年12月26日，吴胜男与文山公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定吴胜男购买文山公司位于中央龙湾居民小区11号2单元1204室房产一套，建筑面积共113.47平方米。《商品房买卖合同》第八条约定，文山公司应当在2013年2月28日前将单体验收合格的商品房交付吴胜男使用；第十五条约定，文山公司应当在商品房交付使用后并且综合验收后365日内，将办理权属登记需由文山公司提供的资料报产权登记机关备案。如因文山公司的责任，吴胜男不能在规定期限内取得房地产权属证书的，吴胜男不退房，文山公司按已付房价款的0.1%向其支付违约金。合同落款处由吴胜男签字，并加盖了文山公司公章及时任法定代表人李保华私人章予以确认。2、关于案涉房屋价款，吴胜男称其实际支付的购房款为570300元，并提交文山公司出具的收据一份和威海仲裁委员会（2015）威仲字第3049号生效裁决书予以证实，但案涉合同及发票显示金额为390529元。3、案涉房屋已于2013年1月16日交付吴胜男使用，并于2014年1月6日通过综合验收，且于2020年8月16日具备办理不动产登记手续的条件。本院认为，本案中，吴胜男与文山公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，案涉合同主体应为文山公司和吴胜男。吴胜男按照合同依约向文山公司付清全部房款，而文山公司未按照合同约定为其办理房地产权属证书，理应承担逾期办证的违约责任，故吴胜男要求文山公司支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。关于文山公司辩称应当由亿鑫公司承担责任的意见，根据相关证据显示，房款收据有文山公司收款专用章；案涉《商品房买卖合同》载明的出卖人系文山公司，买受人系吴胜男；购房发票是文山公司为吴胜男出具的，亿鑫公司与文山公司关于权利义务的约定，系其二者内部关系的约定，不能作为文山公司对外承担合同责任的抗辩事由。因此，对文山公司主张不承担违约责任的答辩意见，于法无据，本院不予支持。关于案涉房屋价款，文山公司主张应按合同和发票确认的数额，即390529元。综合文山公司出具的收据及威海仲裁委员会（2015）威仲字第3049号生效裁决书认定的事实，本院认定案涉房屋价款为570300元。关于文山公司辩称吴胜男主张的违约金数额过高的问题，根据合同约定，文山公司应支付的违约金数额为已付房款的0.1%，计算数额为570.3元（570300*0.1%）。即无论文山公司逾期办证时间长短，其均只需向吴胜男支付逾期办证违约金570.3元，该数额明显低于给吴胜男造成的损失。故，吴胜男要求按与其损失相当的同期中国人民银行贷款利率计算违约金数额，理由正当，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率标准取消，自2019年8月20日至2020年8月15日，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于文山公司辩称吴胜男起诉已超过诉讼时效的问题，根据合同约定，文山公司逾期的起始时间应为2015年1月6日，计付逾期办证违约金系继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。吴胜男于2020年8月17日向本院提交诉讼申请。因此，吴胜男主张自申请之日起前三年的违约金，未超过诉讼时效，应予支持。关于吴胜男要求文山公司协助办理位于威海市文登区中央龙湾居民小区11号2单元1204室房屋不动产登记手续的诉讼请求，属于房屋买卖合同中出卖人的附随义务，在房屋买卖合同依法成立并生效履行的情况下，文山公司理应协助吴胜男进行不动产登记手续的办理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、文登市文山实业总公司于本判决生效后十日内向吴胜男支付以570300元为基数，自2017年8月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算的违约金；以570300元为基数，自2019年8月20日起至2020年8月15日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息作为违约金。（汇入收款人：吴胜男，开户行：中国建设银行威海文登支行，卡号为：62×××05号银行卡中）。二、文登市文山实业总公司于本判决生效后三十日内协助吴胜男办理位于威海市文登区中央龙湾居民小区11号楼2单元1204室的不动产登记手续。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由文登市文山实业总公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  侯成光二〇二〇年九月二十三日书记员  王莉莎