河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终3254号上诉人（原审被告、申请执行人）：戚新兰，女，回族，1960年8月18日生，现住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：侯茜儒，女，回族，1987年9月17日生，住郑州市金水区。系上诉人戚新兰之女。委托诉讼代理人：郭晓倩，系河南众望律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：刘保丽，女，回族，1955年3月19日，现住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：马仁玺，男，回族，1954年5月16日生，住河南省周口市川汇区。系被上诉人刘保丽之夫。委托诉讼代理人：邓毅枫，系河南旺庆律师事务所律师。被上诉人（一审第三人、被执行人）：买胜利，男，回族，1968年8月15日生，住河南省周口市川汇区。被上诉人（一审第三人、被执行人）：马静，女，回族，1974年3月28日生，住郑州市金水区。上诉人戚新兰因与被上诉人刘保丽、买胜利、马静执行异议之诉一案，不服周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人戚新兰委托诉讼代理人侯茜儒、郭晓倩，被上诉人刘保丽委托诉讼代理人马仁玺、邓毅枫，被上诉人买胜利到庭参加了诉讼。被上诉人马静经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人戚新兰上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人刘保丽的诉讼请求、不予办理涉案房产的过户登记手续。事实和理由：1、该房屋登记的产权所有人仅为被上诉人马静一人，被上诉人买胜利并不是案涉房屋所有人，被上诉人买胜利不具有处分权。一审法院认定案涉房屋为买胜利的财产、认定被上诉人马静对抵押给刘保丽知情、同意并且需要承担抵押责任完全是事实错误。2、被上诉人刘保丽签订的“以房抵债”协议在法律上自始无效，后一个补充协议就有效显然是洗白无效合同，不具有任何对抗本案涉案房屋执行的法律效力。3、没有充分证据证明被上诉人刘保丽在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋。4、没有充分证据证明被上诉人刘保丽非因自身原因未办理过户手续。5、原审对被上诉人马静的调查笔录未经质证，程序违法。6、一审法院判决被上诉人买胜利、马静过户房产证超越了法律规定的权利，适用法律错误。被上诉人刘保丽辩称，1、案涉房屋的取得时间为2014年2月13日，该时间在被上诉人买胜利与被上诉人马静婚姻存续期间，案涉房屋为被上诉人买胜利与被上诉人马静的夫妻共同财产。2、本案借款发生于被上诉人买胜利、马静婚姻存续期间，该借款实际用于华商实际的日常经营，故能够证明该借款用于买胜利、马静夫妻共同生产经营，符合夫妻共同债务的认定原则，被上诉人买胜利、马静应当共同承担偿还义务。3、一审法院有权庭后核实，无任何程序违法之处。4、被上诉人刘保丽在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋，原审期间已经提供了充分证据。5、案涉房屋在华商破产时是作为破产财产的、后来又被人民法院查封，未能及时过户是因为上述原因，不是因为被上诉人自身原因造成。被上诉人买胜利辩称，给刘保丽的房子是事实，借戚新兰的钱也是事实，借的钱都会还，请求法院依法判决。被上诉人马静经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，未提供答辩意见。刘保丽向一审法院起诉请求：一、请求停止对涉案房产的执行，并解除查封；二、请求确认涉案价值200万元的房产归原告所有，并要求第三人为原告办理产权手续；三、诉讼费由被告承担。原审法院查明，2015年1月31日，原告刘保丽通过其丈夫马仁玺的中原银行卡（卡号：62×××88）向第三人买胜利的银行卡（分三次转账，分别为90万元、90万元、20万元）合计转账200万元，第三人买胜利向原告刘保丽出具了收款收据，该收款收据载明：今收到刘保丽交来人民币200万元，同时备注“买胜利借款”。买胜利在该收款收据签名且加盖了周口市华商实业有限公司的印章。同日，第三人买胜利、案外人周口市华商实业有限公司向原告刘保丽出具了承诺书一份，该承诺书载明：“周口市华商实业有限公司借用刘保丽资金200万元；借款期限为6个月，从2015年1月31日到2015年7月31日；每月2%的红利在每月的30日以前支付给刘保丽指定的账户；用马静名下的位于川汇区××路××楼××单元××室265.2平方米，房产证号：20××19，作为抵押给对方；如有违约，愿将以上抵押的住房，无条件归刘保丽所有；买胜利在房屋抵押给刘保丽之后不得再做转让或出售。”该承诺书上加盖了周口市华商实业有限公司的印章，买胜利当时任周口华商实业有限公司的法定代表人，其在该承诺书上签名并标注了自己的身份证号。同时，第三人买胜利将第三人马静名下的房产证（房产证号：20××19）交付给了原告刘保丽，第三人马静对此知情同意并配合交付。上述借款还款期限到期前一日，即2015年7月30日，第三人买胜利与原告刘保丽签订了补充协议一份，该补充协议主要载明：“甲方买胜利身份证号，乙方刘保丽身份证号，因甲方借刘保丽200万元，到期无力偿还，自愿将甲方自己家的在周口市××区××楼××单元××室、马静名下的住宅卖给乙方抵还借款（房产证号：20××19），房屋建筑面积265.2平方米；甲方同意将上述房地产转让给乙方用于抵债（视同买卖合同）；经甲、乙双方协商一致同意，此房屋维修基金由乙方负责缴纳，甲方积极协助办理过户手续；办理房地产过户手续所需缴纳的税费、手续费及各种费用均为乙方承担。甲方缴清房屋交接前的一切费用。上述房地产的风险责任自本合同签订之日起转移给乙方。本合同自双方签字之日起生效。”买胜利同日把涉案房屋钥匙交付给了刘保丽。原告刘保丽拿到涉案房屋钥匙后，开始与家人搬入涉案房屋居住使用，并于2015年8月19日清结了物业管理费3182元，自此，涉案房屋一直由原告居住使用。原告与第三人之间的补充协议履行过程中，买胜利时任周口市华商实业有限公司法定代表人，该公司于2015年10月8日，向周口市中级人民法院申请破产重整。2015年10月29日，周口市中级人民法院作出了（2015）周民破字第00002号民事裁定书，受理了周口市华商实业有限公司的破产重整申请。同日，周口市中级人民法院作出了（2015）周民破字第00002号决定书，指定河南千业律师事务所担任周口市华商实业有限公司管理人。而涉案争议房屋在破产重整开始时，被列入华商公司总资产内，致使第三人与原告无法办理房产变更登记手续。至2015年11月10日，因本院作出（2015）川民初字第03158号民事判决书，判决买胜利、马静向戚新兰承担300万元本金及利息的还款责任。该判决书生效后，戚新兰向本院申请强制执行，本院执行局查封了涉案房产。经本院依法对外委托评估，河南开来房地产评估咨询有限公司于2016年8月6日，作出豫郑开来评字（2016）第081073A号房地产司法鉴定估价报告书，报告中的致估价委托人函称：“经实查勘，估价对象部分贴面砖、部分刷涂料，入户门为防盗门，因当事人原因，估价人员未能进入室内查勘；经调查，物业有水、电、天然气、电梯设施。在2016年4月26日，涉案房屋的房地产市场价值为121.38万元，合建筑面积单价为4577元/平方米。”估价师声明第七条载明“因当事人原因，估计人员未能进入室内查勘，本次估价对象房屋内部情况，结合调查情况设定为毛坯房，如与事实有出入，经实地查勘核实后，估价结果应做相应调整。”估计报告结果载明“估价报告应用的有效期为2016年8月6日至2017年8月6日”。该评估价是以毛坯房为参照对涉案房屋进行的评估，但涉案房屋并非毛坯房。第三人已对评估结果及拍卖程序提出异议。后在执行拍卖该涉案房屋过程中，原告刘保丽提出执行异议，本院作出（2020）豫1602执异6号执行裁定书，驳回异议人刘保丽的异议。原告刘保丽遂提起本案执行异议之诉。另查明，本案原告向第三人买胜利提供借款时，买胜利系周口市华商实业有限公司的法定代表人，并持有该公司65%的股份；买胜利与第三人马静于1993年5月1日登记结婚，于2015年8月31日登记离婚；马静自2003年4月3日起一直为华商实业有限公司彩印厂的负责人，该彩印厂成立于2003年4月3日，为华商实业公司的分公司。原审法院认为，结合庭审情况、相关证据及法律法规，本案的争议焦点有四点：（一）第三人买胜利、马静是否应当对本案所涉的刘保丽出借的200万元借款本息承担还款责任；（二）本案所涉的承诺书、补充协议的效力及性质问题；（三）原告提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的应予支持情形，能否排除执行；（四）对于原告要求第三人帮其办理涉案房屋的产权手续的诉讼请求，本院是否应当支持。一、第三人买胜利、马静是否应当对本案所涉的刘保丽出借的200万元借款本息承担还款责任。第三人买胜利向原告刘保丽出具的收款收据载明：今收到刘保丽交来人民币200万元，备注“买胜利借款”，并加盖周口市华商实业有限公司印章。同时，买胜利、周口市华商实业有限公司向原告刘保丽出具了承诺书，买胜利虽为周口华商实业有限公司当时的法定代表人，但其又在该承诺书上签名并标注了自己的身份证号；据此，本院认为，涉案承诺书上已经加盖了公司公章后，买胜利仍在该承诺书上签名并标注了自己的身份证号及在收款收据中备注“买胜利借款”的行为，系其区别于法定代表人身份的意思表示，应当视为个人行为，因此，可以认定买胜利有与周口市华商实业有限公司成为共同借款人的真实意思表示，是共同还款义务人。且该借款的履行是直接转入买胜利个人银行账户，故买胜利应当对本案所涉的刘保丽出借的200万元借款本息承担还款责任。第三人买胜利的该笔借款发生在其与第三人马静的夫妻关系存续期间，马静对该笔借款是知情同意的，且在当时，马静参与着华商实业有限公司的经营管理，可以认定该笔借款是基于买胜利、马静夫妻双方共同的意思表示，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条之规定，应当认定为买胜利与马静的夫妻共同债务。二、本案所涉的承诺书、补充协议的效力问题。（一）本案所涉的承诺书的效力问题。《中华人民共和国民法通则》第六十条规定：“民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。”《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在本案中，该承诺书的承诺，实质上是指买胜利、周口市华商实业有限公司的还款付息承诺。虽然承诺书中的流质条款（“愿将以上抵押的住房，无条件归刘保丽所有”）在法律上无效，但该条款的无效并不影响买胜利、周口市华商实业有限公司的还款付息约定，亦不影响承诺书其余条款的效力，故其余部分仍然继续有效。（二）本案所涉的补充协议的效力与性质问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”据此，关于涉案补充协议的效力及性质，本院分析认定如下：在本案中，买胜利作为涉案200万元借款的借款人，在债务到期前一日，已经明确表示“无力偿还”，明确表示不履行债务，完全符合了合同的法定解除情形。买胜利与原告在签订补充协议时，就补充协议的主要内容已经达成了一致意见，此时，原承诺书中关于买胜利与原告的涉案借款约定，因买胜利与原告的补偿协议协商一致，而致该借款的金钱支付还款义务已经在事实上被解除，根据合同法的相关规定及尊重当事人意思自治的原则，本院确认，涉案的200万元借款在买胜利与原告达成了补偿协议合意时，原借款期限应视为已经届满，因此，本案所涉的补充协议实质上签订于涉案的200万元债务履行期限届满之后。再则，本案所涉的补充协议明确载明：“甲方买胜利身份证号，乙方刘保丽身份证号，因甲方借刘保丽200万元，到期无力偿还，自愿将甲方自己家的在周口市××区××楼××单元××室、马静名下的住宅卖给乙方抵还借款（房产证号：20××19），房屋建筑面积265.2平方米；甲方同意将上述房地产转让给乙方用于抵债（视同买卖合同）……”本院认为，涉案的补充协议实质上系订立于债务履行期届满后的买卖型以房抵债合同。且双方当事人明确标注“视同买卖合同”，是当事人真实意思表示。该补偿协议已经符合房屋买卖合同要式合同的主要构成要件：甲方买胜利（卖方）、乙方刘保丽（买方），房屋坐落位置、面积、价款（即原告已支出的借款）、办理房产证的费用负担、风险转移的约定等。故本院认定原告与第三人签订的补充协议实质为有效的房屋买卖合同。另外，第三人买胜利的该笔借款发生在其与第三人马静的夫妻关系存续期间，马静对该笔借款是知情同意的，涉案的200万元借款系第三人买胜利、马静的夫妻共同债务，第三人马静对将自己名下的房产证交付给原告一事系知情并配合交付。夫妻“共同偿还”的责任是连带的清偿责任，不论双方是否已经离婚，均须对共同债务以夫妻共同财产、自己所有的财产清偿。因此，在夫妻关系存续期间，买胜利以自己与马静的夫妻共同财产来偿还二人的夫妻共同债务是合法有效的，故其签订的补充协议对第三人马静亦产生效力。三、原告的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的应予支持情形，能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，第三人买胜利与原告刘保丽签订涉案的补充协议（买卖型以房抵债合同）是在2015年7月30日，而由本院查明事实可知：“2015年11月10日，周口市川汇区人民法院作出（2015）川民初字第03158号民事判决书，判决买胜利、马静向戚新兰承担300万元本金及利息的还款责任。该判决书生效后，戚新兰向本院申请强制执行，本院执行局查封了涉案房产。”因此，可以确认，本院根据戚新兰的申请而查封涉案房产发生在2015年7月30日之后。故本院认为，原告与第三人在本院查封涉案房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同。涉案的补充协议属于合法有效的债务履行方式变更合同，债权人刘保丽有权依据合同要求债务人交付房屋。而2015年7月30日，买胜利就已经把涉案房屋的钥匙交给了原告刘保丽，原告拿到钥匙后，原告及其丈夫马仁玺开始搬入涉案房屋居住使用并持续至今。上述行为均是基于合法有效的协议、并以接收房屋钥匙形式而实现房屋交付目的，因此，本院确认，在本院应被告戚新兰的申请而查封涉案房屋之前，原告刘保丽已经合法的占有了涉案房屋。另外，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。在本案中，河南开来房地产评估咨询有限公司的评估结果为，在2016年4月26日，涉案房屋的房地产市场价值为121.38万元（以毛坯房为参照进行的评估），涉案房屋合理交易价应不低于85万（121.38万元×70%）；再根据第三人马静的陈述，涉案房屋作为新房的总价值为230万元（购买价格160万+装修支出约70万），合理交易价应不低于161万元（230万×70%）；通过涉案的补充协议可知，原告刘保丽为获得该房屋而支付的价款为200万元，已经大于前述计算得出的合理价位85万元（毛坯）或161万元（已装修），因此，买胜利并没有以不合理的低价转让涉案房屋，买胜利、马静的其他债权人并不享有债权人撤销权。据此，本院确认，原告刘保丽为获得涉案房屋已经支付了合理的对价，即已经支付了全部价款。再则，涉案房屋因涉及到第三人买胜利、马静的其他纠纷（第三人买胜利控股的华商公司破产重整及本案被告戚新兰申请查封涉案房屋），迟迟无法办理过户登记。因此，未能成功办理过户登记并非因原告刘保丽的自身原因所造成的。综上所述，原告提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条规定的应予支持情形。同时，由于涉案的补充协议（买卖型以房抵债合同）合法有效，当事人之间具有移转房屋所有权的合意，原告刘保丽有权要求第三人买胜利、马静交付房屋，且买胜利在合同签订当天已将涉案房屋钥匙向原告交付，原告刘保丽对涉案房屋具备了物权的实质性要素，依法享有涉案房屋的物权期待权；且自2015年7月30日原告拿到钥匙后即开始搬入涉案房屋居住使用并持续至今。因此，原告刘保丽享有足以排除强制执行的民事权益；对于原告要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。四、对于原告要求第三人为其办理涉案房屋的产权手续的诉讼请求，本院是否应当支持。一审法院认为，虽然原告的多项诉请涉及到不同的法律关系，但都是基于同一事实产生的，合并一案审理更有利于尽快查明案件事实，正确适用法律，提高审判效率，为减少当事人的诉累。因此，对于原告要求第三人为其办理涉案房屋的产权手续的诉讼请求，本院应在本次诉讼中一并处理。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”及《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于涉案的补充协议（买卖型以房抵债合同）合法有效，当事人之间具有移转房屋所有权的合意，原告刘保丽有权要求第三人买胜利、马静交付房屋，原告刘保丽对涉案房屋具备了物权的实质性要素，依法享有涉案房屋的物权期待权，原告对将涉案房屋的不动产所有权登记至其名下的期待受到法律的保护。第三人买胜利、马静应当协助原告刘保丽办理涉案房屋的不动产过户登记手续。综上，对于原告要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持；第三人买胜利、马静应当协助原告刘保丽办理涉案房屋的不动产过户登记手续。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对原告刘保丽合法占有的位于河南省××区××路北侧、××南侧××楼××单元××室房屋（房产证号：20××19）的执行。二、第三人买胜利、马静于本判决生效之日起六十日内协助原告刘保丽办理位于河南省××区××路北侧、××南侧××楼××单元××室房屋（房产证号：20××19）的不动产过户登记手续。三、驳回原告刘保丽其他的诉讼请求。案件受理费22800元，由被告戚新兰承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实除与原审审理查明的事实相一致外，另查明，1、2020年5月8日，周口市川汇区人民法院执行部门以“执行期间评估拍卖了被执行人马静名下房屋一套，位于周口市××区××楼××单元××室、马静名下的住宅卖给乙方抵还借款，房产证号：20××19。但原评估报告未将该房内装修部分价值进行评估，现需补充评估。”为由，委托该院司法技术鉴定室鉴定。该院司法技术鉴定室接受鉴定，现正在鉴定中。2、生效的河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终17905号民事判决认为“买胜利系华商实业的法定代表人，马静系华商实业彩印厂负责人，均系公司公司核心人员，本案借款发生于买胜利、马静婚姻关系存续期间，且双方均认可该借款实际用于华商实业的日常经营，故能够证明该借款为买胜利、马静夫妻共同经营所用，符合夫妻共同财产的认定标准。”3、马静不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终17905号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院（2019）豫民申8553号民事裁定驳回了再审申请人马静的再审申请。本院认为，生效的河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终17905号民事判决认为“买胜利系华商实业的法定代表人，马静系华商实业彩印厂负责人，均系公司公司核心人员，本案借款发生于买胜利、马静婚姻关系存续期间，且双方均认可该借款实际用于华商实业的日常经营，故能够证明该借款为买胜利、马静夫妻共同经营所用，符合夫妻共同财产的认定标准。”依照上述判例，本案中，案涉借款也发生于买胜利、马静婚姻关系存续期间，且买胜利认可该笔借款华商实业的日常经营，且登记在华商实业的会计账簿，能够证明该借款为买胜利、马静夫妻共同经营所用，符合夫妻共同财产的认定标准。案涉房产取得于买胜利、马静婚姻关系存续期间，依法应认定为买胜利、马静夫妻共同财产。买胜利用夫妻共同财产偿还夫妻共同债务，不违反法律规定。戚新兰上诉认为该房屋登记的产权所有人仅为被上诉人马静一人，被上诉人买胜利并不是案涉房屋所有人，被上诉人买胜利不具有处分权的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。戚新兰上诉认为一审法院认定被上诉人马静对抵押给刘保丽知情、同意并且需要承担抵押责任完全是事实错误的上诉理由，因经人民法院质证后的证据不足以证明马静知情，本院予以支持。法律并不禁止“以房抵债”行为，但法律禁止“流质”行为。一审法院已经认定在借款时约定的不能还款案涉房屋所有权归被上诉人刘保丽所有的流质约定无效，在借款合同到期后，买胜利与刘保丽签订的“以房抵债”补充协议并未违反法律的禁止性规定，一审法院认定其有效符合法律规定。上诉人戚新兰上诉认为被上诉人刘保丽签订的补充协议就有效显然是洗白无效合同，不具有任何对抗本案涉案房屋执行的法律效力的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分四项权能，占有与使用为不同的权能。本案中，被上诉人刘保丽提供的照片、被上诉人买胜利当庭陈述的2015年7月30日向被上诉人刘保丽交付案涉房屋钥匙的意见、执行机关要求被上诉人买胜利腾空房屋所做的笔录、评估时未能进入案涉房屋对室内装修进行评估的事实、被上诉人刘保丽缴纳案涉房屋物业费的凭据等，能够证明被上诉人刘保丽在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋的事实。上诉人戚新兰上诉认为没有充分证据证明被上诉人刘保丽在人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋的事实的上诉请求，本院不予支持。一审已经认定“涉案房屋因涉及到第三人买胜利、马静的其他纠纷（第三人买胜利控股的华商公司破产重整及本案被告戚新兰申请查封涉案房屋），迟迟无法办理过户登记”。上述事实能够阻却被上诉人刘保丽办理过户登记。一审认定非因被上诉人刘保丽的自身原因所造成的未能过户登记并无不当。上诉人戚新兰上诉认为没有充分证据证明被上诉人刘保丽非因自身原因未办理过户手续的上诉请求，本院亦不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”。一审对被上诉人马静的笔录，未经质证，一审法院根据该证据认定马静知情，违反上述法律规定，二审予以纠正。上诉人戚新兰上诉认为一审对被上诉人马静的调查笔录未经质证，程序不当的上诉理由，于法有据，本院予以采纳。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。一审法院判决“第三人买胜利、马静于本判决生效之日起六十日内协助原告刘保丽办理位于河南省××区××路北侧、××南侧××楼××单元××室房屋（房产证号：20××19）的不动产过户登记手续”，超越了上述法律规定的执行异议之诉案件审理范围，二审应予纠正。上诉人戚新兰上诉认为一审法院判决被上诉人买胜利、马静过户房产证超越了法律规定的权利，适用法律错误的上诉理由，于法有据，本院予以支持。综上，上诉人上诉理由的合理部分，本院予以支持；其他部分，本院不予支持。一审判决不当部分二审予以纠正，其他部分，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初1163号民事判决第一、三项。二、撤销周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初1163号民事判决第二项。二审案件受理费22800元，由上诉人戚新兰负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年九月二十七日书记员  金舒繁