湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3130民初1361号原告：龙山县龙湖物业管理有限公司，住所地：龙山民安街道办事处沿河路D栋301号。统一社会信用代码：91433130068230718F。法定代表人：姚元术，湖南省龙山县人，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭某，湖南省龙山县人，一般代理。被告：刘某某，湖南省龙山县人。被告：谭某某，湖南省龙山县人。原告龙山县龙湖物业管理有限公司（以下简称“龙湖物业”）诉被告刘某某、谭某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日、2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告龙湖物业的法定代表人姚元术以诉讼代理人彭某、被告谭某某均到庭参加诉讼，被告刘某某经本院依法传票传唤未到庭参加诉。本案现已审理终结。原告龙湖物业向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告刘某某支付物业管理费4，547元（自2017年1月1日至2020年5月31日止），滞纳金4，547元，共计9,094元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年11月13日与龙山县民安街道书院平社区居委会签订了《金穗苑小区物业管理合同》，并从2017年6月1日起服务于金穗苑小区业主，被告是坐落于金穗苑小区3栋504房业主，房屋面积是138.56平方米。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原、被告均应切实履行《金穗苑小区物业管理合同》。合同约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.8元/平方米，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的每天千分之三交纳滞纳金。被告享受了原告提供的物业管理服务，就应向原告支付相应的物业管理费等相应费用。但被告从2017年1月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，截止至2020年5月31共拖欠41个月物业管理费4,547元。被告的上述行为已构成违约。经原告催缴，被告至今未缴纳，故诉至法院，请求依法判令被告支付物业管理费4,547元及滞纳金4,547元，并由被告承担本案诉讼费用。被告谭某某口头辩称，1．龙湖物业的物业合同没有得到小区业主代表的签字，该物业合同应属于无效合同；2．原告龙湖物业的物业服务一直没有做到位。原告龙湖物业进入金穗苑小区，一直没有解决可视门铃的事情，导致金穗苑小区经常被盗窃。并且金穗苑小区的消防水管一直没有水，消防措施没有到位。金穗苑小区的阳台墙砖快要掉落，龙湖物业也没有及时处理；3．金穗苑小区内停车位不够，龙湖物业让不是小区的汽车也停进来；4．龙湖物业让不是业主的人在小区内办丧事，还收取场地费。所以，是龙湖物业的服务管理不到位，被告才拒绝支付物业费。被告刘某某未答辩，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据的举证、质证。原告龙湖物业向本院提交了以下证据：证据1，《金穗苑小区物业管理服务合同》及《委托书》；拟证明龙山县民安街道书院坪社区居委会委托龙湖物业管理金穗苑小区的物业，并委托龙湖物业收取2017年1月1日至2017年5月31日的物业管理费。证据2，2018年9月10日龙湖物业《收缴2017年度物业费的通知》；拟证明龙湖物业已经对业主2017年度物业管理费进行催费的事实。证据3，2019年4月9日龙湖物业《催缴物业管理费的通知》；拟证明龙湖物业已经对业主2018年6月1日至2019年5月31日的物业管理费进行催费的事实。证据4，2019年6月1日龙湖物业《关于收缴2019年物业管理费的通知》；拟证明龙湖物业已经对业主2019年度的物业管理费进行催费的事实。证据5，2019年9月6日龙湖物业《集资公示》；拟证明龙湖物业为了业主安全问题需要集资安装所需设备。证据6，2020年3月8日龙湖物业《催费通知》；拟证明龙湖物业已经对业主2020年度的物业管理费进行催费的事实。证据7，2020年5月26日龙湖物业《告知书》；拟证明龙湖物业从进入小区以来针对存在的问题需要处理对小区业主告知一事。证据8，粘贴照片共12张；拟证明龙湖物业对一系列的催费通知进行了公示。证据9，2017年5月制订的金穗苑小区《业主公约》；拟证明小区业主应履行的责任。证据10，龙政办发（2012）36号《龙山县人民政府办公室关于印发的通知》；拟证明龙湖物业的管理服务合法合规。证据11，龙湖物业对被告刘某某、谭某某《缴费通知书》三份；拟证明原告龙湖物业已经通知被告刘某某、谭某某欠费，要求其交纳物业服务费用。被告谭某某提交了以下证据：证据1,2017年7月28日金穗苑小区巡逻人员对消防设施进行核实结果一份;拟证明金穗苑小区的消防设施没有合格，龙湖物业没有尽责。证据2，金穗苑小区物业管理服务合同一份；拟证明该合同没有人签字，被告没有物业管理资格，该合同无效。证据3，被告谭某某自诉意见一份，拟证明龙湖物业管理存在问题。原告方提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据6、证据7、证据8、证据9、证据10、证据11，内容客观真实，与本案具有关联性，认定为有效证据。原告方提供的证据5龙湖物业《集资公示》的主要内容为：需要向金穗苑小区集资修理资金，原告方并没有提供证据证明向业主集资维修费的合理性与合法性，对该证据不予采信。被告谭某某提交的证据1，无郑付祥的签名或盖章，不符合证据的真实性，对于该证据本院不予采信。被告谭某某提交的证据2，因原告龙湖物业向法院提交了与龙山县民安街道书院坪社区居委会签订的《金穗苑物业管理服务合同》，被告达不到其证明目的，本院对该证据不予采纳。被告谭某某提交的证据3应视为当事人的陈述，不符合证据的三性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年之前，金穗苑小区曾由佳洁物业管理。2017年1月，佳洁物业退出金穗苑的物业管理。2017年1月1日至2017年5月31日，金穗苑小区的物业管理由龙山县民安街道书院坪社区居委会代为管理。由于金穗苑小区尚未成立业主委员会，金穗苑小区的业主部分代表向龙山县物业管理办公室等单位反映金穗苑小区的物业问题，龙山县物业管理办公室、龙山县民安街道书院坪社区居委会等单位共同招标物业公司来管理金穗苑小区，后原告龙湖物业公司经过招投标中标成为金穗苑小区的物业。2017年6月1日，龙山县民安街道书院坪社区居委会与龙湖物业签订《委托书》，委托龙湖物业代收取2017年1月至2017年5月期间所产生的物业管理服务等费用。2017年11月13日，原告龙湖物业与龙山县民安街道书院坪社区签订《金穗苑小区物业管理合同》，该合同中约定：本合同委托管理期限为五年，自2017年6月1日0时起至2022年5月31日0时止。原告龙湖物业负责管理金穗苑小区以下事项：1．房屋建筑主体共用部位的维护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、公用通道护栏、地下车库、电梯、门厅等；2．公用设备的维护、运行和管理，包括：公用供水管道、落水管、排污管、排烟管、公用照明系统、各路线系统的规范管理、楼内和地下车库消防设备设施、监控系统、供电与备用供电系统、电梯系统、供水加压设备等；3．公共设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括小区围墙、道路、公用室内外、上下水管道、上下线路管道、化粪池、沟渠、池、自行车棚、地下车库、地面停车场等；4．公用绿化地、花草树木、休闲空地等的维护与管理；5．附属配套建筑和设施的维护与管理，包括小区进出口门禁系统、地下车库门禁系统、各梯间单元门禁系统、小区休闲娱乐场所的进出口阻拦系统、公用厨房、健身器材等；6．公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾清收集、清运；7．小区内交通与车辆停放秩序的规范与管理，本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，必须遵守小区车辆管理规定与业主公约；8．维护小区公共治安秩序和安全防范，包括24个小时的安全防范工作、监控、巡视、门岗执勤等。合同中物业管理服务费标准：住宅房屋由原告按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准为住宅每月每平方米0.8元，杂物间、停车位按每月每平方米0.4元，地下车库按每年每个车位300元，经营性用房按每月每平方米1元。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从通知交纳服务费之日后三十日起按欠费额每天千分之三交纳滞纳金，物业管理费每年一次性交纳，交纳时间为每年度6-9月，其中2017年1月至2017年5月收费为龙湖物业代收费。原告按上述标准实行包干制向全体业主收取物业服务费用。合同还对甲乙双方各自权利与义务、房屋管理、设备设施维护维修等方面明确进行了约定，并且将2017年5月金穗苑业主代表大会制订的《业主公约》作为该合同的附件。2017年6月1日，原告龙湖物业进入金穗苑小区开始物业管理服务，原告龙湖物业即组织物管、保安、环卫等人员进驻该小区，并为小区提供相应的物业管理服务。原告龙湖物业在提供物业管理服务过程中，提供的服务标准与合同约定有一定的瑕疵，部分业主对其服务质量有意见拒绝交纳物业服务费。另查明，被告刘某某、谭某某为金穗苑小区3栋504房业主，产权登记面积为138.56平方米；被告刘某某、谭某某认为龙湖物业提供的服务不符合合同约定，从2017年1月1日起至2020年5月31日止未再交纳物业服务费，被告尚未交纳41个月的物业服务费4，545元。本院认为，原告龙山县龙湖物业管理有限公司向被告刘某某、谭某某追偿提供物业服务期间的物业服务费，本案系物业服务合同纠纷。根据住房和城乡建设部建房［2009］274号《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，金穗苑小区尚未成立业主委员会，原告龙山县龙湖物业管理有限公司是经招标中标成为金穗苑小区的物业，因此原告龙山县龙湖物业管理有限公司与龙山县民安街道书院坪社区签订的《金穗苑小区物业管理合同》对全体业主具有拘束力。该小区的全体业主应当依据该合同享有监督、督促物业服务企业依照合同约定履行相应物业服务，业主亦应当依照合同约定履行交纳物业服务费。原告龙山县龙湖物业管理有限公司在2017年6月1日至2020年5月31日期间为金穗苑小区提供了物业服务，并且龙山县民安街道书院坪社区居委会委托龙湖物业代为收取2017年1月1日至2017年5月31日的物业服务费，故龙湖物业的管理服务费收取期间为2017年1月1日至2020年5月31日共41个月。原告龙山县龙湖物业管理有限公司履行合同时虽有瑕疵，但其已按物业服务合同约定提供了相应的服务，被告刘某某、谭某某作为业主享受了服务，理应按合同约定交纳物业服务费4,545元（138.56平方米×0.8元×41个月=4,545元）。关于原告要求被告刘某某、谭某某支付滞纳金的诉讼请求，因本案原告龙湖物业在履行物业服务合同中，原告方的物业管理服务存在一定的瑕疵。在服务质量方面，原告的物业服务应当进一步改进和提高。据此，原告提出的要求被告承担滞纳金4，547元的诉讼请求，本院仅支持被告承担滞纳金2，270元。被告经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。综上所述，原告龙湖物业请求判令被告刘某某、谭某某交纳欠缴物业服务费4,547元的诉讼请求，本院支持被告刘某某、谭某某缴纳物业服务费4，545元；对于原告提出的请求被告刘某某、谭某某支付4，547元滞纳金的诉讼请求仅支持被告支付滞纳金2，270元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告刘某某、谭某某于本判决书生效后十五日内给原告龙山县龙湖物业管理有限公司交纳物业管理服务费4，545元人民币（收取服务费期间：2017年1月1日至2020年5月31日）及滞纳金2，270元人民币（收取滞纳金期间：2017年6月1日至2020年5月31日）；二、驳回原告龙山县龙湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元人民币，简易程序减半收取25元，由原告龙山县龙湖物业管理有限公司负担10元人民币，由被告刘某某、谭某某负担15元人民币。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  吴宽银二〇二〇年九月二十七日法官助理张馨悦书记员田珍