河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初10185号原告:陈永魁，男，1990年8月9日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：曾留洋，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李前进，河南文丰律师事务所律师。被告：牛新东，男，1988年6月13日出生，汉族，住河南省开封县。被告：桑小鹏，女，1987年1月12日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：庞正世，河南允达律师事务所律师。委托诉讼代理人：金讯，河南允达律师事务所实习律师。被告：郑州幸福港房地产营销策划有限公司，住郑州高新区枫杨街15号5幢1层附10号，统一社会信用代码为914101003998596254。法定代表人：刘青梅，总经理。委托诉讼代理人：周爽，女，1972年6月15日出生，汉族，住郑州市金水区。系该公司员工。原告陈永魁诉被告牛新东、桑小鹏、郑州幸福港房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈永魁及其委托诉讼代理人曾留洋，被告牛新东，被告桑小鹏委托诉讼代理人庞正世、金讯，被告郑州幸福港房地产营销策划有限公司（以下简称：幸福港公司）委托诉讼代理人周爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永魁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年12月24日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告牛新东、桑小鹏双倍返还原告购房定金100000元，退还购房款461708.1元；3.判令被告牛新东、桑小鹏向原告支付违约金28600元；4.判令被告牛新东、桑小鹏向原告支付购买家电费用19240元；5.判令幸福港公司对原告上述诉讼请求承担连带责任；6.判令被告承担原告预付的佣金28600元；7.本案诉讼费、律师费、鉴定费等费用由三被告承担。事实和理由：2018年12月24日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定牛新东将其所有的房产作价143万元（首付款43万元）出卖给原告。合同签订后，原告共支付511708.1元，目前被告已被其他人起诉，并列入失信被执行人，涉案房屋于2019年9月20日被郑州市金水区人民法院预查封，被告已经没有履行合同的能力，原告的合同目的不能实现。幸福港公司没有尽到审查义务，应当对原告的损失承担连带赔偿责任。被告牛新东辩称：我方与原告签订购房合同时，原告未交付购房定金，原告只是在2018年12月30日将第一笔首付款通过银行转账转至我的银行卡，按照双方签订的合同第十一条我没有违反第5条约定，我牛新东本人同意配合原告办理过户登记手续，应依法驳回原告的违约金和中介佣金的诉讼请求。签订的购房合同内容约定房价：143万元（包括：房款，房屋装修，家具家电，一个汽车车位），当时把房屋交给原告时已经将车位彻底过户给原告，车位的市场价格为8万元，应当在诉状中扣除8万元的数额。法院应驳回原告购买家电的费用，原告购买的家电可以搬出涉案房屋，自行处理。本人自己的家具家电如有损坏原告应照价赔偿。自房屋交付给原告之后，原告有几个月未支付月供，原告应承担每个月的房租金额，如若解除涉案房屋买卖合同原告应立刻搬出。被告桑小鹏辩称：请求依法驳回原告对桑小鹏的诉讼请求，理由如下：第一，桑小鹏与牛新东在2018年9月29日已经登记离婚财产已经进行分割，本案涉及房屋为牛新东个人财产；第二，桑小鹏对案涉房屋无处分权，桑小鹏在该涉案房屋买卖合同中签字是在原告、幸福港公司、牛新东三方已经签订后补签的，是在原告的强烈要求下为促成房屋顺利过户，为免除原告对房屋产权的担心而做出的表示，其并非为共同出卖人；第三，该房屋出卖后，桑小鹏并未获得分文房款，其也已经证明该房屋为牛新东个人财产；第四，本案中原告要求桑小鹏支付的违约金、定金无事实和法律依据，且不应同时主张。定金及违约金畸高，法院应依法纠正；第五，原告购买家电的费用不应由桑小鹏承担。被告幸福港公司辩称：因为我们公司是中间介绍人，不应承担连带责任。经审理查明：2018年12月24日，牛新东、桑小鹏作为甲方与陈永魁、张婷婷作为乙方及幸福港公司作为丙方签订了一份《房屋买卖合同》，主要内容包括：1、甲方将所有权人为牛新东的一套房屋出售给乙方，房屋位于高新技术产业开发区山桃路11号10幢2单元7层131号，合同编号为GX16002414912，该房屋系甲方以按揭方式购得，银行贷款尚未结清，该房屋目前已抵押给贷款银行。2、本合同项下房产及其配套设施的总价款为1430000元，此价格包含的相关配套设施有：固定装修不动，含车位、契税、酒柜、鞋柜、餐桌、沙发、茶几、洗衣机、冰箱、3张床、衣柜。3、乙方于本合同签订时支付定金50000元，甲方授权丙方代为收取定金，在办理完房产过户手续前由丙方代为保管。甲方授权丙方以定金冲抵部分的房款暂由丙方保管并转为物业交割保证金，待物业全部及时、完整交割完毕时，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。4、房款采用分期付款方式：甲乙双方签订合同后，应共同到贷款银行办理按揭贷款手续，按揭所需费用由乙方承担，乙方应在立契时将首付款43万元交付甲方，剩余房款100万元由银行放贷之日向甲方支付。5、甲乙双方应在甲方办理完解押手续契税满2年之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。6、甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起30日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房产及其他相关配套附属设施，并保证在立契之日起30日内将该房产名下所有户口全部迁出。7、办理过户手续时，甲方负担总税费的0%，乙方负担总税费的100%。8、本合同签订时，丙方的报酬由甲方支付0元，乙方支付28600元。在合同履行过程中，非因丙方过错导致本合同无效或撤销，丙方不承担佣金返还责任，如因甲乙任意一方违约或双方违约导致本合同解除、终止履行，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。9、甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易相关手续，并商定签订合同时，由乙方向丙方支付代办服务费2000元。10、特别约定：（1）如果甲方违约不卖或涨价，双倍赔偿乙方所付房款（包括首付款、定金、月供及装修费用）；如果乙方违约不买，所付房款不退；（2）乙方于2019年1月25日之前付给甲方首付款430000元，此款冲抵房款；（3）交房时间：乙方给甲方首付款当日，甲方给乙方交房交钥匙，并允许乙方装修入住；（4）剩余房款乙方银行贷款方式付给甲方；（5）该房屋产权证面积等购房合同所产生的面积差，多退少补均由乙方承担；（6）交房之后，该房屋月供由乙方承担，本金冲抵房款，利息由乙方承担；（7）甲方同意过户到乙方指定人名下；（8）甲方配合乙方契税满2年过户；（9）如果甲方将该房抵押、保全或被银行查封，都视为甲方违约，违约责任同（1）。牛新东、桑小鹏在合同甲方处签名摁印，陈永魁、张婷婷在合同乙方处签名摁印，幸福港公司在合同丙方处加盖合同专用章。桑小鹏的签名系事后补签。2018年12月24日幸福港公司收到原告妻子张婷婷支付的购房定金50000元并代为保管。2019年1月8日，牛新东出具收条一份，写明收到陈永魁购房款50000元。2019年1月25日，牛新东出具收条一份，写明收到陈永魁购房款430000元（首付款）。双方都认可2019年1月8日的50000元包含在430000元中。2019年1月28日幸福港公司出具收据，写明收到张婷婷中介费29000元，同时将购房定金50000元中剩余的21000元支付给了张婷婷。2019年3月4日至2020年6月5日，原告每月将牛新东的贷款月供转至牛新东银行账户中，共计转账81708.1元。涉案房屋系牛新东从郑州合广置业有限公司购买，双方于2016年4月27日签订了《商品房买卖合同》（编号为GX16002414912），首付款207482元，商业贷款820000元。涉案房屋目前登记在郑州合广置业有限公司名下，预告登记权利人为牛新东，预告登记抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市政通路支行，抵押金额820000元。涉案房屋于2019年9月20日被郑州市金水区人民法院查封，原告在提起本案诉讼之前申请诉前财产保全，本院于2020年6月29日将涉案房屋查封。原告及被告牛新东均认可原告于2019年1月份搬入涉案房屋，目前仍在房屋内居住。原告入住后购买格力空调两台、小米电视机一台。另查明：1、牛新东因涉其他强制执行案件被本院列为失信被执行人并被限制消费。牛新东与桑小鹏于2014年5月20日登记结婚，双方于2018年9月29日签订了《离婚协议书》，约定无存款、无房屋，无共同债权债务。因苏毅敏申请诉前财产保全，本案涉案房屋于2019年8月29日被郑州市中原区人民法院查封。2019年10月17日，桑小鹏以自己名下的一套房产为牛新东提供担保，中原区人民法院裁定解除对涉案房屋的查封，改为查封桑小鹏名下的房产。因本案原告陈永魁申请诉前财产保全，本案涉案房屋和被告桑小鹏名下的一套房屋于2020年6月29日被本院查封，原告缴纳保全费3711元。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及庭审笔录在案佐证：1、陈永魁与张婷婷的结婚证、张婷婷出具的授权委托书；2、《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、牛新东出具的两份收条、幸福港公司出具的收据和收条存根、陈永魁和张婷婷向牛新东转账的电子回单；3、格力空调销售票和保修卡、小米之家账单；4、不动产登记资料查询结果证明；5、牛新东涉诉的民事判决书、民事裁定书、限制高消费令、邮政银行还款提醒通知书和律师函；6.保全费票据、查封回执。桑小鹏提交了离婚协议书、银行流水及牛新东与幸福港公司原告通话录音，用以证明涉案房屋为牛新东个人财产，出卖后桑小鹏无任何收益，桑小鹏在《房屋买卖合同》上签字仅仅是情谊行为，并非表示其为共同出卖人。经审查，桑小鹏提交的上述证据均真实，但因为涉案房屋系牛新东在双方婚姻关系存续期间从开发商处购买，在2018年9月29日离婚协议书中并没有对涉案房产进行分割，仍为二人夫妻共同财产，桑小鹏在《房屋买卖合同》上签名同意出卖该房产，应认定为合同当事人，享有合同权利，承担合同义务。本院认为：原、被告各方签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行各自合同义务。该合同对于房屋坐落、价款、付款方式、交房时间等内容均作有约定。该合同签订后，原告已向牛新东支付购房首付款430000元，替牛新东偿还房屋按揭贷款本息81708.1元，向幸福港公司支付佣金29000元，牛新东已将涉案房屋交付给原告居住至今，各方均在积极履行合同义务。由于牛新东涉债涉诉，涉案房屋被告人民法院查封，原告购买涉案房屋的目的无法实现，合同无法继续履行，故原告要求解除该《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，原告应当将涉案房屋交付给被告牛新东和桑小鹏，原告购置的空调、电视机未与房屋形成添附关系，可自行搬离。被告牛新东、桑小鹏应当将430000元首付款和贷款本息81708.1元退还给原告。原告交付的50000元购房定金系签约定金，在签订《房屋买卖合同》后已转化为佣金29000元，另外21000元已退还给原告，故不存在适用定金罚则的法定条件。因被告牛新东、桑小鹏的违约行为导致合同解除，应当向原告承担违约金，但考虑到原告实际居住房屋至今，违约金和原告的佣金损失可与原告占有使用房屋收益相抵，互相不再返还和支付。幸福港公司作为居间方，促成原、被告签订《房屋买卖合同》，履行了其作为居间方的义务，不存在违约行为，原告要求幸福港公司承担责任没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告陈永魁、张婷婷与被告牛新东、桑小鹏、郑州幸福港房地产营销策划有限公司于2018年12月24日签订的《房屋买卖合同》。被告牛新东、桑小鹏于本判决生效后10日内返还原告陈永魁511708.1元。驳回原告陈永魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5091元，保全费3711元，共计8802元，由被告牛新东、桑小鹏共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇二〇年九月二十三日书记员  梁卫士