广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14048号上诉人（原审被告）：黄晓红，女，1975年8月6日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：蒋卫文，男，1976年4月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：陆献年，男，1959年4月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：宋振华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张宝盛，男，1980年1月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：施圣存，男，1979年8月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区（现在广东省乐昌监狱服刑）。原审第三人：刘来敬，女，1967年5月19日出生，汉族，住广东省增城市。上诉人黄晓红因与被上诉人陆献年、张宝盛、原审第三人施圣存、刘来敬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初20388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人黄晓红上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.本案一审、二审诉讼费用由陆献年、张宝盛承担。事实与理由：（一）黄晓红和陆献年、张宝盛签订的《广州市房地产买卖合同》有效，黄晓红是房产的合法所有人。1.根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，案涉房产已经登记在黄晓红的名下；2.（2011）穗天法民四初字第19号民事裁定书驳回了陆献年起诉黄晓红、张宝盛的房屋权属纠纷；3.（2011）穗越法执字第2646号、（2018）粤0104执异122号裁定也驳回了陆献年的执行异议。（二）黄晓红的行为是善意取得。1.根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条条的规定，黄晓红是构成房产的善意取得；2.黄晓红已经支付了全部房款28万元，有银行流水、收款收据、贷款已还清明细清单予以佐证；3.黄晓红不认识施圣存，也没有和其签订过任何协议，也没有签订过任何有关房屋买卖的合同材料；4.施圣存所称黄晓红代持的说法没有任何事实根据，是陆献年和施圣存恶意串通，企图诈骗黄晓红的钱和房屋。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人陆献年辩称：（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对一审判决查明的事实没有异议。（二）黄晓红与张宝盛签订的《广州市房地产买卖合同》并非当事人真实意思表示，根据《民法总则》第一百四十六条第一款之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。1.不动产物权虽然以不动产登记簿记载为准，但不动产登记簿记载错误的，相关权利人有权提出异议登记，并有权通过诉讼或仲裁以及法院强制执行方式改变错误登记事项，陆献年有权就房屋买卖合同纠纷起诉并根据判决内容改变不动产登记簿记载事项；2.2012年7月5日(20l1)穗天法民四初字第19号民事裁定书驳回了陆献年的起诉，并不代表陆献年无权就房屋买卖合同纠纷提起诉讼。陆献年起诉时，涉案房屋被广州市越秀区人民法院(2011)穗越法执字第2646-l号执行裁定书裁定拍卖涉案房屋，法院根据民事诉讼法的规定，认为案件应当通过执行异议之诉程序处理，驳回起诉并无不当，陆献年对于涉案房屋仍有权提起诉讼；3.2018年7月23日(2018)粤0104执异122号《执行裁定书》认为陆献年不是涉案房屋执行异议适格的申请人，且黄晓红因向申请执行人清偿债务执行案件终结，法院驳回执行异议并无不当，并不影响陆献年另行主张权利。（三）黄晓红不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得，黄晓红并非善意第三人。1.黄晓红作为房屋买受人，签订合同前未能实地查看涉案房屋，2007年12月26日签订房屋买卖合同后至今长达数十年时间也未能进入房屋现场查看，且房屋买卖合同没有约定房屋交付期限等重要合同条款，黄晓红并不持有房屋买卖合同原件、银行贷款合同原件、收据等重要购房合同文件，其行为明显不合常理；2.黄晓红未曾支付过购房款且未能提供足够的证据以证明其向陆献年支付了购房款，黄晓红、张宝盛二人关于购房款支付的陈述明显矛盾，黄晓红取得涉案房屋未能支付对价。受让人善意取得无权处分的不动产物权必须同时具备《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款、第三款规定的情形，黄晓红取得涉案房屋物权仅符合第三款的规定，黄晓红并不具备受让不动产物权的善意并支付合理对价，依法不构成善意取得。被上诉人张宝盛辩称：张宝盛是帮施圣存打工的，对于本案不发表意见。张宝盛入职广州永宜公司，是已经成立的公司，现在已经被注销了，公司的老板是施圣存，施圣存不是法定代表人，施圣存挂靠在永宜市场，自己开了一个地产部。张宝盛是领取固定工资的，从2017年开始做了2年，工资2000元一个月，有提成。原审第三人施圣存经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，也没有提交书面答辩意见。原审第三人刘来敬经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，也没有提交书面答辩意见。陆献年向一审法院起诉请求：1.确认张宝盛代理陆献年与黄晓红于2007年12月26日签订的《广州市房地产买卖合同》（以下简称《合同1》）无效；2.黄晓红协助陆献年将广州市天河区建华路113号414房（以下简称案涉房屋）过户至陆献年名下；3.本案受理费、保全费由黄晓红、张宝盛负担。一审法院认定事实：房地产管理部门于2006年6月核发编号为粤房地证字第××号的案涉房屋的《房地产权证》，其中载明：权属人为陆献年，房屋用途为居住用房，建筑面积为41.36平方米，“附记”一栏包括“房改售房，房款付清（成本价）”等内容。陆献年提供的施圣存作为收件人于2007年12月6日出具的《收条》（已出示原件）包括：现收到借款人陆献年以下资料原件：房地产权证一本（粤房地证字第××号）；备注：共收到借款人资料原件1件；借款人如期归还本金时以上资料全部归还借款人等内容。陆献年在第一次庭审中称其于2007年12月6日向施圣存借款，施圣存收取陆献年案涉房屋的《房地产权证》原件作为借款的抵押，并向其出具上述《收条》。2007年12月14日，原广州市公证处作出《公证书1》，公证证明陆献年于2007年12月6日在《委托书》上签名。陆献年作为委托人出具的上述《委托书》显示其委托邝伟平、陈英洁、陈粲垅、张宝盛为其合法代理人在广州市执行和处理下列事项：一、向银行办理案涉房屋抵押贷款、提前还清银行贷款（即赎楼）手续，领取相关文件（房地产证、他项权利证、涂销证明及保险单等文件）；二、有权代陆献年出售、转让案涉房屋，收取售房款、办理交易和过户手续等。陆献年对《公证书1》的真实性、合法性和关联性均有异议。张宝盛在第一次庭审中称《公证书1》中的《委托书》是陆献年及其妻子于2007年12月6日到原广州市公证处签署的，且张宝盛与其他受托人也一起前往原广州市公证处办理公证手续。2007年12月26日，作为卖方/甲方陆献年代理人的张宝盛与作为买方/乙方黄晓红代理人的翁岸青签订《合同1》（《合同1》已提交给房地产管理部门备案存档），约定：甲方将案涉房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方；上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格为15万元；甲、乙双方经协商一致，乙方按按揭方式按期付款；……甲方应当在/年/月/日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用等条款。陆献年和黄晓红均未能出示《合同1》原件。张宝盛在第一次庭审中称《合同1》是在房地产管理部门办理案涉房屋的过户手续时由其代陆献年签署的。2008年1月，案涉房屋过户至黄晓红名下。2010年9月1日，一审法院立案受理（2010）天法民四初字第1926号黄晓红诉陆献年房屋搬迁纠纷一案，后黄晓红于2010年12月15日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2010年12月20日作出（2010）天法民四初字第1926号民事裁定书，裁定准许黄晓红撤回起诉。黄晓红在第一次庭审中称其丈夫当时生病，有一段时间没有工作，经济困难，其也没有精力及金钱找律师代理案件，因此撤回上述案件的起诉。陆献年则称是由于其提起反诉，黄晓红才马上撤诉。此后，一审法院立案受理（2011）天法民四初字第19号陆献年诉黄晓红、张宝盛房屋权属纠纷一案（即19号案）。陆献年提出以下诉讼请求：1.确认黄晓红与张宝盛以陆献年名义于2007年12月26日签订的《合同1》无效；2.确认案涉房屋为陆献年所有，协助将案涉房屋所有权人从黄晓红名下变更为陆献年；3.本案诉讼费用由黄晓红、张宝盛承担。一审法院经审理后于2012年7月5日作出19号裁定书，查明：“2006年6月21日陆献年取得案涉房屋的产权证。2008年1月28日案涉房屋被转到黄晓红名下。2008年1月17日中行越秀支行与黄晓红签订《贷款合同》，黄晓红以案涉房屋作为抵押，向该行贷款18万元，贷款期限20年，自贷款发放之日起240个月，月利率为5.54625‰，采用等额本息还款法在每月13日还本付息。黄晓红自2010年4月13日起停止履行供款义务。2010年中行越秀支行向越秀法院起诉黄晓红，要求判决：解除《贷款合同》，黄晓红偿还贷款本金169102.86元及2010年4月13日起相应的利息、罚息，银行对黄晓红抵押的案涉房屋享有优先受偿权，黄晓红承担诉讼费。2010年9月8日越秀法院作出（2010）越法民二初字第2767号民事判决书（以下简称2767号判决书），判决：一、中行越秀支行与黄晓红于2008年1月17日签订的《贷款合同》，自判决发生法律效力之日起解除。二、黄晓红应在判决发生法律效力之日起十日内，偿还借款本金169102.86元及利息、逾期供款利息……给中行越秀支行。三、黄晓红不履行上述债务时，中行越秀支行有权以黄晓红抵押的案涉房屋折价，或以拍卖、变卖案涉房屋的价款优先受偿。……2767号判决书已经发生法律效力。2011年4月27日越秀法院作出2646号裁定书，内容：越秀法院依据已经发生法律效力的2767号判决书裁定：查封被执行人黄晓红所有的案涉房屋的房屋产权，查封期限为二年。2011年7月25日越秀法院作出（2011）穗越法执字第2646-1号执行裁定书裁定：拍卖被执行人黄晓红所有的案涉房屋以清偿债务”，认定如下：“……依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定……执行异议之诉应为优先并排除性地适用。现陆献年提起普通确权诉讼，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，应依法驳回其起诉”，裁定如下：“驳回陆献年的起诉”。19号裁定书已于2012年7月21日发生法律效力。2012年1月17日，广东省广州市广州公证处作出《撤销决定》，其中显示：申请人为陆献年和陆少芳；包括：我处收到申请人陆献年、陆少芳要求撤销《公证书1》的申请，申请人声称未办理过上述委托书公证，是他人冒名顶替所为；《公证书1》是我处于2007年12月出具的，内容是陆献年委托受托人处理案涉房屋的事项，案涉房屋是陆献年与陆少芳夫妻共有财产，陆少芳同意办理该委托书公证；经我处调查查明：公证卷宗存档的申请人陆少芳身份证相片显示与陆少芳本人并非同一人，经核实，公证申请人办理公证所提交的身份证是伪造的。我处认为，公证事项申办人提供不实证明材料，骗取公证书的，该公证书缺乏真实性，应予撤销；根据《公证法》第三十九条、《公证程序规则》第六十三条的规定，现决定撤销《公证书1》等内容。一审法院于2018年10月23日向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》载明：交易日期为2008年1月25日，交易价格为16.4万元，产权人为黄晓红，“登记附注”一栏包括“*2010年11月02日，陆献年申请异议登记。*2010年11月2日，陆献年因张宝盛提供虚假委托书出售了该业，现申请异议登记，以10异议09100007号存案（异议登记持续到法院判决生效）……*2018年2月8日，黄晓红持（2010）天法民四初字第1926号广东省广州市天河区人民法院民事裁定书申请注销异议登记，已核准。*2018年02月08日黄晓红申请异议登记（涂销），2018异议字9000004号存案。*2018年08月08日不予登记，2018登记字9014250号存案。*2018年07月21日刘来敬申请转移或交换（二手房免勘），2018登记字9013557号存案。*2018年07月26日不予登记，2018登记字9013557号存案。*2018年08月01日黄晓红，中行越秀支行申请涂销抵押（房产证和购房合同），2018登记字9014250号存案。*2018年08月01日刘来敬申请转移或交换（二手房免勘），2018登记字9014250号存案。*2018年07月21日黄晓红，中行越秀支行申请涂销抵押（房产证和购房合同），2018登记字9013557号存案。*2018年07月26日陆献年申请异议登记，2018异议字9000010号存案。*2018年7月26日核准异议登记，以2018异议9000010号存案，异议期限持续至（2018）粤0106民初20388号法院判决生效之日”，“来函摘要”一栏包括：一审法院于2018年8月2日以（2018）粤0106民初20388号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉房屋，查封时效为2018年8月2日到2021年8月1日；本院于2018年9月27日以（2018）粤01执4605号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封案涉房屋等内容；“他项权利摘要”一栏包括：案涉房屋的权利人为原中行国际大厦支行，权利种类为抵押，权利价值为26万元，他项案号为2008登记9003573等内容。陆献年还提供以下证据：一、陆献年的银行存折[已出示原件。显示：陆献年的账户于2007年12月18日以转账方式存入24500元（未显示付款方信息）等内容]、名片（已出示原件。正面显示：广州新洋创业投资有限公司宋昆项目经理等打印内容；反面显示经营范围等打印内容及“施圣存手机：138××××4922”的手写内容）和便签纸（显示以下手写内容：2008年3月3日20000元2008年12月24日10000元2007年12月18日30000元2008年6月5日6000元地址：东华西路天下客大厦侧誉隆投资顾问有限公司），用于证明陆献年向施圣存借款，其中2007年12月18日的第一笔借款是30000元，但实收为24500元，上述便签纸中的其他三笔借款都是以现金方式收取的；陆献年称施圣存所在的借款公司为广州新洋创业投资有限公司，施圣存与宋昆是同事关系。黄晓红发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；黄晓红不认识名片上的宋昆，也不清楚宋昆的身份，宋昆不是本案当事人；陆献年无法证明便签纸中的款项是何种性质。张宝盛发表以下质证意见：对该组证据不清楚；张宝盛不清楚陆献年与施圣存之间的借款关系，知道有广州新洋创业投资有限公司但不认识宋昆；不清楚陆献年自行书写的便签纸中的借款情况。二、广州市天河区人民法院审理的（2016）粤0106民初14996号案的《委托询问提纲》（仅能出示复印件。其中包括施圣存确认张宝盛当时在公司打工，系根据施圣存的指示将上述案件所涉房屋过户至王永信名下等内容）及施圣存于2017年9月19日书写的《答辩意见》（仅能出示复印件。其中包括施圣存辩称张宝盛、王永信均是其员工等内容），用于证明施圣存在广州市天河区人民法院审理的另案诉讼中自认委托员工张宝盛作为借款人的代理人出售借款人房产的事实。黄晓红发表以下质证意见：对该组证据的真实性、客观性均无异议，对关联性不予认可，与本案没有直接因果关系；该组证据恰恰说明张宝盛与施圣存之间的关系，张宝盛做任何事情都是根据施圣存的指示，张宝盛之所以与黄晓红签订房屋买卖合同及办理过户手续完全是根据施圣存的指示，而施圣存之前与黄晓红完全不认识，所以，黄晓红不可能与张宝盛、施圣存恶意串通签订房屋买卖合同；黄晓红签订的房屋买卖合同是真实合法有效的，应受法律保护。张宝盛发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议。黄晓红还提供以下证据：一、作为甲方/买方的黄晓红与作为乙方/卖方的陆献年于2007年12月18日签订的《购房协议书》[以下简称《合同3》；未能出示原件。约定：乙方自愿将案涉房屋……出售给甲方……交易总额为15万元；另外，转户契税由乙方支付，转户评估费用由乙方支付；付款方式为协议签订时甲方支付购房首期款15万元给乙方；购房余款由甲方在办理该房屋转按时代乙方清还其以该房屋在银行抵押所贷款项；……交吉时间为乙方须在年月日前（上述空格处均未填写内容）将该房屋交付给甲方使用；……乙方保证该房屋在本协议签订日前未予出租或其租赁关系已得到妥善处理而不会影响该房屋的买卖以及甲方购买后的使用，因该房屋存在租赁关系而产生的任何法律和经济责任由乙方承担等条款]以及作为卖方/甲方陆献年代理人的张宝盛与作为买方/乙方的黄晓红于2007年12月26日签订的《合同2》[未能出示原件。约定：乙方自愿购买甲方的案涉房屋……房屋价格为28万元；付款方式为乙方就该房屋向银行申请抵押贷款作为部分拟购房款，甲乙双方须于本意向书签订之日起三天内，持《合同3》及所须资料向贷款银行申请借款，如借款申请获批准，甲乙双方共同遵守如下付款方式：1.拟购房屋首期款为10万元，由乙方在银行发放贷款前交付给甲方；2.拟按揭贷款为18万元，将以下述方式缴交：第一期房款（首期）为乙方在接到银行《同意贷款意向书》后，可委托银行把首期款支付给甲方；第二期房款在办妥交易过户及抵押登记备案后，银行将按揭款项划入贷款银行系统的账户内，划入账号（由贷款银行提供）；收款人姓名为张宝盛等条款]，用于证明黄晓红的购房凭证；陆献年和黄晓红就案涉房屋的买卖共签订三份买卖合同，即《合同1》《合同2》《合同3》，其中《合同3》是买卖双方在办理合同备案、过户手续之前私下签订的合同，《合同1》《合同3》的内容一致，《合同2》才是实际履行的合同。陆献年发表以下质证意见：《合同3》没有原件；对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议；张宝盛持虚假的《公证书1》办理案涉房屋的过户手续，《公证书1》已被撤销，黄晓红不是善意第三人，《合同3》约定的交易总额15万元与《合同2》约定的房屋价格为28万元不一致，前后矛盾，陆献年向施圣存借款时在空白的《购房协议书》尾部“乙方签名”处签名和捺指纹，当时《购房协议书》上没有填写其他内容；《合同2》是张宝盛持虚假的《公证书1》签订的，且购房款28万元并未支付，与《合同1》约定的交易价格15万元不一致，陆献年未收到任何购房款，《合同2》约定的首期款支付方式与黄晓红陈述的分三次以现金方式支付首期款不一致。张宝盛发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；张宝盛没有经手《合同3》，对其内容不清楚；《合同1》是在房地产管理部门办理案涉房屋的过户手续时由张宝盛代陆献年签署的；《合同2》是黄晓红向银行申请按揭贷款需要签署的资料；关于三份合同约定的案涉房屋的交易价不同的原因问题，张宝盛不清楚，这是陆献年与施圣存协商确定的。二、作为收款人的陆献年于2007年12月18日出具的收到黄晓红交来的作为购买案涉房屋的房款15万元的《收款收据》（未能出示原件）和张宝盛代陆献年出具的收到黄晓红购买案涉房屋的首期购房款10万元的《首期收据》（未能出示原件），用于证明黄晓红支付购房款和陆献年收取购房款的事实；首期款10万元分三次以现金方式支付给张宝盛，签订合同时支付3万元，贷款办妥后支付3万元，办理过户手续时支付4万元；《收款收据》中的房款15万元属于《合同1》《合同3》约定的购房款15万元，该《收款收据》原件是张宝盛交付给黄晓红的，但在搬家时遗失原件。陆献年发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议；《收款收据》的“收款人”签名处的“陆献年”是陆献年本人签署的，是陆献年于2007年12月向施圣存借款时签署的空白《收款收据》，陆献年从未与黄晓红见过面，也未收到黄晓红的购房款；第一次庭审时是陆献年与黄晓红第一次见面（黄晓红在第一次庭审中确认其当天第一次见到陆献年本人）；《首期收据》的收款人签名处的“陆献年”并非陆献年本人签署，陆献年从未收到黄晓红支付的首期购房款，《首期收据》是张宝盛与黄晓红恶意串通出具的。张宝盛在第一次庭审中发表以下质证意见：对《收款收据》不清楚，这是陆献年与施圣存确定的，也不记得办理案涉房屋的过户手续时提供给房地产管理部门备案存档的资料是否包括《收款收据》；对《首期收据》的真实性、合法性、关联性均无异议，是张宝盛签名确认的，款项是施圣存收取的，张宝盛只是根据施圣存的指示出具《首期收据》但没有收到该款项。三、2007年12月26日签署的致“中国银行股份有限公司广州支行”（空格处未填写内容）的《买方划付款授权书》[未能出示原件。包括：鉴于本人黄晓红（买方）与陆献年（卖方）签订了《房屋买卖合同书》，并向贵行申请18万元的住房按揭贷款，用于购买案涉房屋；……兹授权贵行办妥案涉房屋交易过户及抵押登记手续后，将本人向贵行申请的上述按揭贷款直接划至张宝盛（卖方）在贵行开立的帐户，帐号为47×××02-0188-146080-8（即A账户）等内容。尾部“卖方确认”处显示“陆献年”“张宝盛”的手写签名，“授权人”处显示“黄晓红”的手写签名]、原广州市公证处于2008年1月22日作出的编号为（2008）穗证内经字第8155号《公证书》[以下简称《公证书2》；未能出示原件。《公证书2》包括：原中行国际大厦支行（甲方）的代理人魏小华与黄晓红（乙方）于2008年1月17日签订了前面的《贷款合同》等内容。《贷款合同》约定：甲方（即贷款人，又称抵押权人）为原中行国际大厦支行，乙方（即借款人，又称抵押人或购房人）为黄晓红；贷款金额为18万元；……供款总期数为240期，每月还款日为13日（如遇国家规定节假日则顺延）；抵押物基本情况如下：房产地址为案涉房屋所在地址……购房总价为28万元；扣款帐号为：47×××12-0188-059425-4（以下简称B账户）等条款]及原中行国际大厦支行于2008年1月31日出具的《中国银行借款借据（正本）》（未能出示原件。显示：借款人为黄晓红，还款账号为B账户，借款金额为18万元，借款期限为20年，期数为240期，借款用途为购房，借款人在此不可撤销地授权贵行将此笔借款直接付至A账户，原中行国际大厦支行的审批意见为同意等内容），用于证明黄晓红以贷款方式向陆献年支付购房款；本次交易的实际交易金额是28万元，其中18万元以贷款方式支付，黄晓红已实际足额支付28万元，《合同1》《合同3》约定的购房款金额仅是为了避税而将成交金额报低。陆献年发表以下质证意见：对《买方划付款授权书》的真实性、合法性、关联性均有异议，“卖方确认”处的“陆献年”并非陆献年本人签署，陆献年从未确认银行划款事宜，从未收到黄晓红支付的贷款18万元，这是张宝盛与黄晓红恶意串通的行为；对《公证书2》的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，黄晓红并非善意第三人，张宝盛依据虚假的《公证书1》将案涉房屋过户至黄晓红名下，《贷款合同》不影响陆献年依法提起本案诉讼，并由法院依法判决房屋买卖合同无效；对《中国银行借款借据（正本）》的真实性、合法性、关联性均有异议，陆献年从未确认银行划款事宜，从未收到黄晓红支付的贷款18万元，即使《中国银行借款借据（正本）》是真实的，也是张宝盛与黄晓红恶意串通的行为，张宝盛收到贷款18万元后并未交付给陆献年。张宝盛发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。四、中行越秀支行于2018年7月6日出具的《贷款结清证明》（已出示原件。包括：兹有我行客户黄晓红已结清房屋抵押贷款……的全部本息；贷款详情如下：借款金额为18万元抵押房屋地址为案涉房屋所在地址……现证明该笔贷款本息已全部结清，请贵单位协助办理涂销及退保手续等内容），用于证明黄晓红已还清贷款。陆献年发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议；该证据即使是真实的，也是黄晓红在另案执行过程中还清贷款、要求银行涂销抵押登记，并于2018年7月21日涂销抵押登记的同时办理转移登记，目的是为了转移财产，黄晓红明知陆献年已提出执行异议却实施上述行为。张宝盛发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。五、越秀法院于2018年7月23日作出的122号裁定书（未能出示原件。其中包括：“本院在执行申请执行人中行越秀支行与被执行人黄晓红借款合同纠纷一案中，案外人陆献年对本院查封、拍卖案涉房屋的所有权提出书面异议。……案涉房屋是登记在被执行人黄晓红名下的不动产，本院查封案涉房屋依法有据。鉴于本案的执行依据已判明中行越秀支行对案涉房屋享有优先受偿的权利，现案外人以其是案涉房屋的原所有权人提出执行异议不能排除本案的执行，故本院对其异议请求不予支持。……裁定如下：驳回案外人陆献年对……案涉房屋所提的异议。……”等内容），用于证明法院判决案涉房屋属于黄晓红所有。陆献年发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；陆献年在上述执行案件中提出执行异议，黄晓红清偿了银行贷款，执行案件已经结案，法院驳回陆献年的执行异议，陆献年已无法通过执行异议之诉主张权利，故提起本案之诉。张宝盛发表以下质证意见：对该证据不清楚。为查明事实，一审法院向中行越秀支行发函查询以下问题：一、黄晓红办理的案涉房屋的购房抵押贷款的供款账户为哪个账户？请明确该账户的具体信息并向一审法院提供该账户的详细开户信息（包括办理该账户的开户手续的人员的身份信息等）；二、上述账户在2007年12月1日至2018年7月31日的收入及支出记录如何？请同时注明上述账户中的款项收入及支出的对方账号、对方户名、交易金额、摘要/用途、交易时间及是否支付成功等情况；以上事项请予协助查询，并将查询结果尽快书面函复一审法院（如有相应身份资料、汇款凭证或支付不成功的凭证等相关书面材料请随函提供给一审法院）。中行越秀支行未函复一审法院，但向一审法院提供了《贷款已还款明细清单》[显示：客户名称为黄晓红，账号为73×××08，贷款状态为结清，还款账号为63×××46，首次放款日期为2008年2月1日等内容]和《账户详细信息查询（返回）》（显示：账号为63×××46，账户类型为个人存折活期一本通主账户，账户状态为正常，机构名称为中国银行广州天河南一路支行，省行机构名称为中国银行广东省分行，客户名称为黄晓红，开户日期为2008年1月2日等内容）。由于中行越秀支行口头告知一审法院称B账户的开户行为中国银行广州天河南一路支行并据此通知一审法院向该行查询，一审法院遂发函向该行查询上述问题，该行口头告知一审法院称B账户与账号为63×××46的账户是同一个账户及2010年之前（含当年）的后台数据已导成PDF文件保存，无法显示交易对方信息，打印出来即是《RBS流水查询》所显示的内容；并向一审法院提供以下资料：1.《新旧账号查询》打印件（显示：客户名称为黄晓红，旧账号为44×××54，新账号为00×××46）；2.《中国银行开户申请书》复印件（显示：黄晓红于2008年1月2日申请开户等内容）和《中国银行储蓄账户确认书》（显示：黄晓红于2008年1月2日确认B账户为储蓄账户等内容）、《中国银行存款凭条》复印件（显示：黄晓红于2008年1月2日向B账户存款10元等内容）及黄晓红的居民身份证正反面复印件；3.中国银行广州天河南一路支行交易明细清单打印件（显示：账号为00×××46，户名为黄晓红，蒋卫文于2018年6月27、28日分别向B账户转账支付156675.07元和109967.9元，B账户于2018年6月28日提前还款109588.2元等内容）和《RBS流水查询》复印件（显示：B账户于2008年1月2日至2010年4月23日期间的收入和支出情况，其中在2008年2月至2009年3月期间每月均有转入或存入款项，之后至2010年4月22日期间不定期存入款项，但均未能显示交易对方账户信息及款项用途等内容）。各方当事人还作出如下陈述：1.关于黄晓红在签订案涉房屋的买卖合同前是否关注案涉房屋于何时交付给其使用的问题。黄晓红在第一次庭审中称在其看房时，“广州美家地产”的中介人员称有租客居住于案涉房屋，所以向其提供案涉房屋的照片，其当时认为案涉房屋的售价与市场价相当、可以接受，所以就签订买卖合同；其在签订买卖合同前没有实地查看案涉房屋，且至今没有查看过案涉房屋；2.关于黄晓红所述的以现金方式支付案涉房屋的首期款10万元的具体支付问题。张宝盛于第二次庭审中称黄晓红分多次向其付款，每次都是几万元，其不记得具体收取多少款项，其收到客户支付的款项（包括按揭款）当天即交付给施圣存；首期款10万元的收据是其应施圣存的要求出具的；黄晓红从来没有以现金方式向其支付案涉房屋的购房款，其收到并出具收据确认收到黄晓红的购房款都是介绍黄晓红给张宝盛认识的其他地产中介机构的中介人员以现金方式转交给张宝盛的，且其已记不清楚是否达到10万元；张宝盛没有一次性收取一笔10万元的现金。黄晓红在第二次庭审中称每次都是向其第一次去看房的中介机构（只记得其中有一个字是“宜”，具体名称不记得，地址在广州市农讲所）的中介人员支付购房款，上述中介人员表示在黄晓红付清首期款10万元之后再一次性出具收据给黄晓红；3.关于黄晓红称其当时以现金方式支付首期款10万元，且黄晓红提供的《中国银行借款借据（正本）》显示原中行国际大厦支行于2008年1月31日审批同意发放贷款18万元，为何黄晓红提供的2007年12月18日的《收款收据》显示陆献年收到案涉房屋的购房款15万元的问题。黄晓红在第一次庭审中称其已记不清楚，全部资料都是张宝盛向其交付的；4.关于张宝盛将案涉房屋的贷款18万元交付给施圣存而没有交付给作为卖方的陆献年的原因问题。张宝盛在第二次庭审中解释称案涉房屋是施圣存要求其放盘的，但是其不清楚施圣存与陆献年之间私下达成何种交易；印象中，其收到款项交付给施圣存几天后，陆献年就会到其就职的中介机构找施圣存领取款项，施圣存就会安排人员提供收据给陆献年签名确认。张宝盛还称其当时认为黄晓红是真实的购房人，因为黄晓红是其他地产中介机构介绍给张宝盛的，且当时也向张宝盛实际支付购房款并办理银行贷款手续；5.关于案涉房屋每月供楼款来源的问题。黄晓红在第二次庭审中称其一开始要求施圣存交付案涉房屋，但施圣存表示有租户居住于案涉房屋，施圣存向租户收取租金之后由施圣存转入黄晓红的还款账户用于偿还案涉房屋每月的供楼款，施圣存转入几个月（具体期限记不清楚）租金之后，由黄晓红以现金形式将款项存入还款账户用于偿还案涉房屋每月的供楼款，存入的现金是黄晓红的丈夫给黄晓红的。施圣存述称案涉房屋2008年至2010年4月前的供楼款都是其以陆献年预留在其处的款项支付的，其每月从公司员工的银行账户转账至黄晓红的还款账户。张宝盛表示其不清楚上述情况；6.关于黄晓红停止供款的原因问题。黄晓红在第二次庭审中称其觉得一直没有交楼不妥就与张宝盛交涉（黄晓红在第二次庭审中称其从未见过施圣存，也不认识施圣存，其直至本案诉讼才知道施圣存是张宝盛的上司），张宝盛要求其与施圣存交涉，但施圣存还是以有租户居住于案涉房屋为借口表示无法交付案涉房屋，黄晓红认为该次交易存在问题，且黄晓红的丈夫当时已没有工作，所以没有继续支付案涉房屋的供楼款。张宝盛表示其不清楚上述情况。施圣存则述称黄晓红只是挂名业主，黄晓红当时收取其代陆献年支付的挂名费，其以黄晓红的名义向银行偿还贷款，因其与陆献年约定只挂名2年，故其在收到银行发放的贷款后扣除陆献年所借款项10万元及利息、黄晓红的挂名费、银行按揭费用、办理过户的税费并预留2年的供楼款后，将剩余款项交付给陆献年，并告知陆献年称在2年后需要自行想办法偿还贷款；7.关于黄晓红是否曾于何时向何人主张交付案涉房屋的问题。黄晓红在第一次庭审中称其一直要求张宝盛和施圣存交付案涉房屋；签订买卖合同时，张宝盛和施圣存表示办理过户手续后半年可以收楼，但半年后仍没有人向其交付案涉房屋，其遂提起（2010）天法民四初字第1926号案诉讼，但因为当时钱用于偿还案涉房屋的贷款，没有钱再支付律师费，所以撤诉，撤诉之后没有再向任何一方要求交付案涉房屋，直至2018年才提起另案诉讼主张权利；8.关于案涉房屋的现状问题。陆献年在第一次庭审中称案涉房屋一直由其与家人居住，其从未将案涉房屋交付给黄晓红。黄晓红称其确实从未接收案涉房屋；9.陆献年在第一次庭审中称其尚未还清施圣存的借款，且施圣存从未向其主张借款。另，黄晓红和刘来敬均确认其双方于2018年7月20日与作为丙方/房地产中介服务机构的广州市从化街口俊宇房地产中介服务部签订《广州市存量房买卖合同》，由黄晓红以85万元的价格将案涉房屋出售给刘来敬。黄晓红称其向刘来敬收取的案涉房屋的购房款均已用于为其丈夫治病。黄晓红还以陆献年、陆少芳为共同被告向一审法院提起（2018）粤0106民初22955号物权保护纠纷一案，及以陆献年为被告、以张宝盛为第三人向一审法院提起（2018）粤0106民初22956号房屋买卖合同纠纷一案。一审法院于2018年8月23日受理上述两案，但均尚未审结。一审法院认为：陆献年为案涉房屋的原产权人，其自认因向施圣存借款而将案涉房屋的权属证书原件交给施圣存作为担保。施圣存则述称陆献年向其借款，但为了减少高额利息支出，而让施圣存帮其以交易方式找人挂名、将案涉房屋过户给其他人，以其他人的名义向银行申请按揭贷款；施圣存按照陆献年的意愿找了黄晓红挂名，并指示张宝盛与黄晓红签订房屋买卖合同并将案涉房屋过户至黄晓红名下，然后以黄晓红的名义向银行贷款16万元左右（具体金额忘记了），但其与张宝盛均没有收到黄晓红支付的任何购房款，相关房屋买卖合同不是真实交易。黄晓红则称其是案涉房屋真实的善意购买人。张宝盛确认其当时系根据施圣存的指示与黄晓红签订房屋买卖合同并将案涉房屋过户至黄晓红名下。根据查明的事实，一审法院认定黄晓红并非案涉房屋的实际购买人，理由如下：1.按照常理，作为购房人在购买房屋这一类大宗商品时必然关注案涉房屋的周边环境、房屋状态等影响是否购买房屋的重要因素，且须上门实地查看。但黄晓红自认其在购买案涉房屋前从未查看案涉房屋，且直至第一次庭审时仍从未实地查看案涉房屋，不符合常理；2.黄晓红不持有案涉房屋的买卖合同原件、银行贷款合同原件、首期款收据原件等购买案涉房屋的重要凭证，不符合常理；3.黄晓红和张宝盛对于黄晓红如何支付首期款10万元的陈述前后不一致。在第一次庭审中，黄晓红称首期款10万元分三次以现金方式支付给张宝盛，签订合同时支付3万元，贷款办妥后支付3万元，办理过户手续时支付4万元；张宝盛称首期款10万元是施圣存收取的，张宝盛只是根据施圣存的指示出具《首期收据》但没有收到该款项。在第二次庭审中，黄晓红和张宝盛均变更陈述称黄晓红是向介绍黄晓红给张宝盛认识的其他地产中介机构的中介人员支付首期款再转交给张宝盛，且张宝盛称其不记得转交金额是否达到10万元。结合黄晓红未能提供其他证据证明其已实际支付案涉房屋的首期款10万元，一审法院认定黄晓红没有支付过案涉房屋的首期款；4.《合同1》《合同2》《合同3》均未约定案涉房屋的交付使用时间，黄晓红于2008年1月领取案涉房屋的权属证书后，直至2010年9月1日才提起（2010）天法民四初字第1926号黄晓红诉陆献年房屋搬迁纠纷一案，后于2010年12月15日向一审法院提出撤诉申请，至于黄晓红当年撤诉的原因不得而知，且黄晓红自认其之后没有再向任何一方要求交付案涉房屋。购房人购买房屋一般用于自住或以其他方式收益，黄晓红登记为案涉房屋的产权人之后在长达10年左右期间怠于要求收回案涉房屋的行为不符合常理；5.《公证书1》虽被撤销，但撤销理由是“公证事项申办人提供不实证明材料”，而非其中的《委托书》不是陆献年本人签署的，且陆献年亦没有提供证据证明上述《委托书》尾部“委托人”签名处的“陆献年”不是其签署，结合陆献年自认其曾在空白的《购房协议书》尾部签名及曾签署空白的《收款收据》的情况，一审法院采信上述《委托书》是由陆献年出具的。综合本案查明的事实，一审法院采信施圣存关于陆献年向其交付案涉房屋的权属证书原件并出具《委托书》要求施圣存为其寻找挂名购房人进行“交易”并据此向银行申请贷款以清偿施圣存出借给陆献年的款项等费用及施圣存找到黄晓红作为购房挂名人的陈述。综上，一审法院认定陆献年和黄晓红之间关于案涉房屋不存在真实的买卖合同关系，《合同1》《合同2》《合同3》均是无效合同。陆献年主张确认《合同1》无效，一审法院予以支持。关于陆献年主张黄晓红协助将案涉房屋过户至陆献年名下的问题。案涉房屋的抵押登记虽未涂销，但相应的贷款已还清，且案涉房屋是一审法院依据陆献年的申请查封的，因此，案涉房屋现登记至陆献年名下没有障碍，一审法院予以支持。黄晓红应协助陆献年办理案涉房屋的抵押登记涂销手续及将案涉房屋的产权登记至陆献年名下的手续。考虑到本案纠纷是陆献年因自身原因引起的，本案受理费、保全费由其自行承担。至于黄晓红代为清偿的案涉房屋的贷款，由黄晓红另循合法途径与责任方解决。黄晓红与刘来敬之间关于案涉房屋的买卖合同关系亦应另循合法途径解决。刘来敬经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加庭审，不影响本案审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认张宝盛作为陆献年的委托代理人与黄晓红于2007年12月26日签订的《广州市房地产买卖合同》无效。二、黄晓红于判决发生法律效力之日起10日内，协助陆献年办理广州市天河区建华路113号414房的抵押登记涂销手续，并于上述涂销手续办妥之日协助陆献年办理将上址房屋的产权登记至陆献年名下的手续。本案受理费13800元、保全费5000元，均由陆献年负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人黄晓红向本院提交证据：1.房产查册，拟证明产权登记证明；2.个人房产查册，拟证明产权登明，证据来源是房管局的机器自己打印出来的本身就是原件，打印出来本身是没有加盖红章的，通过黄晓红的身份证查询到的。第4页的查封是新的查封，在一审时是没有查封的，这个查封是执字605号案，查封是还款银行的钱。这个查封与黄晓红存在债权债务关系。现在涉案房屋不具备过户的条件。正在查封的案件是黄晓红借过桥公司的钱还银行的贷款，过桥公司起诉黄晓红，现在该案在仲裁委执行了。提交法庭的就是原件本身。被上诉人陆献年发表质证意见称:提交法庭的并非原件，而且查询结果是可以通过机器查出来的应该是加盖红色印章。查册表是通过柜台打印加盖红色印章。真实性无房无法核实，陆献年要求黄晓红重新提交原件。涉案房屋虽然登记在黄晓红名下，根据物权法第28条规定，人民法院的生效判决可以产生物权变动的法律后果。登记查册本身存在错误，当事人有权通过诉讼方式变更登记的结果。在陆献年提出异议之后，黄晓红仍与刘来敬进行交易，黄晓红并非善意第三人。关于轮候查封的法律效力，在本案首次查封解封之前，轮候查封是不产生法律效力的，也不影响本案通过强制执行的方式将房屋过户到陆献年的名下。原审第三人张宝盛发表质证意见称：对于证据三性不发表意见。原审第三人施圣存、刘来敬未对证据发表意见。二审中，陆献年、张宝盛、施圣存、刘来敬均无提交新证据。二审查明，案涉房屋于2018年8月2日，因本案诉讼被一审法院查封；2018年9月27日，案涉房屋因本院（2018）粤01执4605号案轮候查封。二审另查，二审庭审中，上诉人黄晓红称：现在房子抵押在银行，涂销资料尚未取得。银行把债权转给了私人公司。黄晓红已经取得了贷款清结证明，已经清结到所有贷款，但是尚未取得涂销资料，现在不欠银行钱了，但是不具备过户条件。关于登记异议，黄晓红在2018年7月21日登记转移，陆献年在2018年7月26日申请异议登记，2018年8月2日才进行了查封。故还没有取得涂销与陆献年有关。涂销资料在过桥公司手上，涂销资料已经向黄晓红出具之后，黄晓红给了过桥公司，银行称不能再次出具涂销资料。黄晓红与过桥公司的裁决是判决黄晓红要清还30余万元。过桥公司申请强制执行并查封涉案房产，黄晓红尚未清偿该30余万元。被上诉人陆献年则称：涂销同时过户给刘来敬之前，陆献年提出异议登记又进行查封，导致涂销抵押无法办理，贷款清结证明已经提交给房管局，因此并不影响本案的过户登记手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：《合同1》是否无效的问题。首先，作为购房人的黄晓红，自认在购买案涉房屋直至一审第一次庭审时，并未实地查看案涉房屋，鉴于房屋买卖属于大宗买卖，房屋买受人在买受房屋时必然会关注房屋的周边环境、房屋状态等影响其购买房屋的决定因素，故黄晓红在交易过程中一直未对案涉房屋进行实地查看，不符合常理。其次，黄晓红作为买房人，其并不持有案涉房屋的买卖合同原件、银行贷款合同原件、首期款收据原件等购买案涉房屋的重要凭证，其虽主张系因搬家丢失，但并无证据证实，本院不予采信。再次，案涉《合同1》《合同2》《合同3》即便真实存在，房屋的交付使用时间、租赁情况等是房屋买卖合同中影响买受方权利的重要内容，但案涉《合同1》《合同2》《合同3》均未约定案涉房屋的交付使用时间，亦未对黄晓红所称案涉房屋存在的租赁情况进行约定，亦与正常房屋买卖交易合同的约定存在明显的差异。再有，黄晓红对其支付购房首期款的陈述前后不一致。其在一审第一次庭审中，黄晓红称首期款10万元分三次以现金方式支付给张宝盛，签订合同时支付3万元，贷款办妥后支付3万元，办理过户手续时支付4万元；但其在第二次庭审中，则陈述称其是向其他地产中介机构的中介人员支付首期款再转交给张宝盛。况且，黄晓红对于其首期款10万元是否实际支付，并无提供确凿证据证实。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”基于前述分析，黄晓红主张其为善意的房屋买受人，缺乏法律和事实依据，一审法院认定陆献年和黄晓红之间关于案涉房屋不存在真实的买卖合同关系，《合同1》《合同2》《合同3》均是无效合同，并对陆献年主张确认《合同1》无效予以支持，并无不当，本院予以维持。关于过户问题，首先，案涉房屋的抵押登记虽未涂销，但相应的贷款已还清，且案涉房屋是一审法院依据陆献年的申请查封的，因此，案涉房屋现登记至陆献年名下没有障碍。其次，黄晓红主张案涉房屋已为另案轮候查封，轮候查封本身并不具有查封的法律效力，而是处于效力待定的状态，故黄晓红主张案涉房屋已为另案轮候查封不能办理过户，缺乏理据，本院不予采纳。一审法院据此判令黄晓红协助陆献年办理案涉房屋的抵押登记涂销手续及将案涉房屋的产权登记至陆献年名下的手续，于法有据，本院予以维持。至于黄晓红代为清偿的案涉房屋的贷款，由黄晓红另循合法途径与责任方解决。黄晓红与刘来敬之间关于案涉房屋的买卖合同关系亦应另循合法途径解决。关于黄晓红向本院申请减交、免交上诉费的问题，因其提交的申请不符合《最高人民法院关于对经济确有困难的当事人提供司法救助的规定》第二条、第三条中关于减交、免交诉讼费的规定，故本院对其关于减交、免交上诉费的申请不予准许。综上，上诉人黄晓红在二审期间提交个人房产查册等相关材料，不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，黄晓红的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由黄晓红负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二〇年九月二十一日书记员  郭 俏古文娜