广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初6084号原告（反诉被告）：邱霞云，女，汉族，住湖南省洪江市黔城镇南正街社区******。公民身份号码：433************129。委托诉讼代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所律师。被告（反诉原告）：李亚德，男，汉族，1964年9月27日出生，住广东省云浮市新兴县*************。公民身份号码：442************017。委托诉讼代理人：苏光伟，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡嘉雯，广东中亿律师事务所实习律师。原告邱霞云诉被告李亚德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，被告李亚德在法定期限内向本院提出反诉，本院经审查将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱霞云及其委托诉讼代理人李友双、黄妙娜，被告李亚德及其委托诉讼代理人苏光伟、蔡嘉雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邱霞云向本院提出如下诉讼请求：判令被告（反诉原告）李亚德返还原告（反诉被告）邱霞云的押金人民币80000元。事实和理由：2015年4月1日，邱霞云为了经营足浴店之所需，与李亚德就珠海市香洲区*************1***租赁事宜进行协商，李亚德与邱霞云的合伙人王世芸签订了一份《分租协议》。协议约定，租金为11000元／月，时间从2015年4月1日至2017年4月1日。邱霞云和王世芸应被告的要求，向其支付了27000元的押金。2017年*月底，上述商铺的租赁期限即将到期，李亚德与邱霞云进一步协议，达成了口头协议。双方约定，李亚德将上述商铺继续租赁给原告作为经营足浴店使用，期限为三年（2017年*月31日至2020年*月30日），租金为15000元／月，押金为人民币100000元。2017年6月30日，李亚德同意将上次租赁期限所交的押金27000元继续作为本次租赁的押金，邱霞云另行交纳现金7000元、转账66000元，合计一共100000元。李亚德收到上述款项后，即向邱霞云出具一份便条。便条中李亚德确认收到邱霞云支付押金人民币100000元及租赁期限为2017年*月31日至2020年*月30日止。在经营过程中，邱霞云于2019年10月份投入资金对涉案的商铺进行了装修。2019年11月29日，拱北围基村委会在涉案商铺的隔壁建老年人活动中心，进行大规模的装修、拆迁、堵门窗，并拆除了涉案商铺违建的那一部份，严重影响邱霞云的正常经营。邱霞云立即将此情况以微信的方式告知了李亚德，要求李亚德协调处理，但李亚德未作任何处理，导致邱霞云自2019年11月29日开始至2020年*月30日合同到期日止，邱霞云无法正常营业，给邱霞云造成重大经济损失。经了解涉案商铺的真正业主系拱北围基村委会。此后，邱霞云曾多次找李亚德协商退还押金事宜，李亚德仅于2020年4月13日、4月25日各退还押金人民币10000元，合计20000元。至今为止，李亚德尚有押金80000元未退还给邱霞云。综上所述，由于李亚德未履行出租人应尽的义务导致涉案的商铺无法继续履行，应当返还已收取的全部押金。邱霞云曾以各种方式向李亚德协商处理方案，李亚德以种种理由拖延、拒绝。为此，邱霞云为维护自身的合法权益，特提起诉讼，以维护原告合法权益。被告（反诉原告）李亚德答辩称，2015年4月1日，邱霞云为了经营足浴店之所需，由邱霞云及其合伙人王世芸与李亚德签订了一份《分租协议》，李亚德将位于拱北围基市场23栋1号地下“又一间”餐厅内上下层与原厨房分租给邱霞云与王世芸使用。其中：第2条约定：每月应付金额人民币壹万壹仟元整，协议时间从2015年4月1日至2017年4月1日；第3条约定：合租协议付款方式：乙方每月6日前把租金交给甲方，超出交款日期按10%的滞纳金收取。拒交应付款项，立即停止商铺经营使用权，甲方收回；第9条约定：如违反协议，甲方有权收回商铺，终止合约并不退回押金；第12条约定：甲方如续约成功，甲、乙双方原分租协议另协商补充。协议还约定了其他条款。协议签订后，邱霞云在上述场所经营足浴，李亚德收取了邱霞云押金27000元。2017年3月底，因租赁期限即将到期，双方又达成了补充口头协议，约定续租三年，租期从2017年3月31日至2020年3月30日，每月租金15000元，押金100000元。2017年6月30日，李亚德同意之前27000元押金转为后期押金，邱霞云另交纳现金7000元，转账66000元，邱霞云共向李亚德交纳了100000元押金。李亚德向邱霞云出具一份书面收据，载明：今收到邱霞云交来押金人民币壹拾万元正¥100000元，协议时间2017年3月到2020年3月30号止，邱霞云无条件归还围基23幢地下1号铺位给李亚德，李亚德准时归还邱霞云交来押金壹拾万元正，上有双方签名。之后，双方一直正常履行协议，但邱霞云从2019年12月开始拖欠租金以及拖欠2020年2月至3月电费1021.5元。邱霞云拖欠租金及电费的行为已属违约，应承担违约责任，根据《分租协议》第9条约定，李亚德有权不退押金。另外，案涉物业产权属珠海市拱北围基实业发展有限公司所有，李亚德向该公司承租，并以李亚德名义办理了“珠海市香洲区拱北又一间盛丰足浴店”，然后由邱霞云负责经营。综上所述，邱霞云的诉讼请求无事实及法律依据，请法院予以驳回。被告（反诉原告）李亚德提出如下反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2019年12月至2020年3月租金合计60000元及利息损失（从起诉之日计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）；2.判令反诉被告向反诉原告支付所欠租金的滞纳金6000元；3.判令反诉被告向反诉原告支付2020年2月至3月电费1021.5元；4.判令反诉被告承担全部诉讼费。事实和理由：2015年4月1日，反诉被告为了经营足浴店之所需，由邱霞云的合伙人王世芸与反诉原告签订了一份《分租协议》，反诉原告将其位于拱北围基市场23栋1号地下“又一间”餐厅内上下层与原厨房分租给反诉被告与王世芸使用。其中：第2条约定：每月应付金额人民币壹万壹仟元整，协议时间从2015年4月1日至2017年4月1日；第3条约定：合租协议付款方式：乙方每月6日前把租金交给甲方，超出交款日期按10%的滞纳金收取。拒交应付款项，立即停止商铺经营使用权，甲方收回；第9条约定：如违反协议，甲方有权收回商铺，终止合约并不退回押金；第12条约定：甲方如续约成功，甲、乙双方原分租协议另协商补充。协议还约定了其他条款。协议签订后，反诉被告在上述场所经营足浴，反诉原告收取了其押金27000元。2017年3月底，因租赁期限即将到期，双方又达成了补充口头协议，约定续租三年，租期从2017年3月31日至2020年3月30日，每月租金15000元，押金100000元。2017年6月30日，反诉原告同意之前27000元押金转为后期押金，反诉被告另交纳现金7000元，转账66000元，反诉被告共向反诉原告交纳了100000元押金。反诉原告向反诉被告出具一份书面收据，载明：今收到邱霞云交来押金人民币壹拾万元正¥100000元，协议时间2017年3月到2020年3月30号止，邱霞云无条件归还围基23幢地下1号铺位给李亚德，李亚德准时归还邱霞云交来押金壹拾万元正，上有双方签名。之后，双方一直正常履行协议，但反诉被告从2019年12月开始拖欠租金，到目前为止共拖欠租金60000元以及拖欠2020年2月至3月电费1021.5元。另外，案涉物业产权属珠海市拱北围基实业发展有限公司所有，反诉原告向该公司承租，并以其名义办理了“珠海市香洲区拱北又一间盛丰足浴店”，然后由反诉被告负责经营。为维护反诉原告的合法权益不受侵犯，特提出上述反诉请求，恳请法院予以支持。原告（反诉被告）邱霞云对被告（反诉原告）李亚德提出的反诉答辩称，首先，涉案商铺的业主对涉案商铺进行拆墙、堵门窗等进行建设老年人活动中心，导致邱霞云无法正常营业，李亚德无权要求邱霞云支付租金。2019年11月29日，涉案商铺的真正业主拱北围基村委会在涉案商铺的隔壁建老年人活动中心，进行大规模的装修、拆迁、堵门窗，并拆除了涉案商铺其认为是违建的那一部份，严重影响邱霞云的正常经营。邱霞云立即将此情况以微信的方式告知了李亚德，要求李亚德协调处理，但李亚德未作任何处理，导致邱霞云自2019年11月29日开始至2020年3月30日合同到期日止均无法正常营业，给邱霞云造成重大经济损失。李亚德应当履行出租人应尽的义务，提供正常使用的商铺给邱霞云，但李亚德却没有履行其义务。其次，退一万步讲，即便经审理后认为邱霞云应向李亚德支付租金，但邱霞云也无需向李亚德支付利息损失及滞纳金。2019年11月26日，李亚德到涉案商铺告知邱霞云租金可以暂时不交（详见邱霞云提交的2019年11月26日的录音资料），且李亚德与邱霞云也没有书面约定滞纳金，现李亚德无权要求邱霞云支付利息损失及滞纳金，且利息损失及滞纳金属于重复主张。再则，邱霞云不存在拖欠电费的事实。涉案商铺被拆墙及堵门窗，邱霞云根本无法营业。更为重要的是2020年1月底至2020年3月中旬，因疫情影响，政府强制要求所有足浴店停止营业，在此情况下，邱霞云根本不存在用电的情况。2020年4月初，邱霞云到拱北围基村委会结清所有的管理费、水电费。可见，李亚德所主张的电费是拱北围基村委会雇请的施工队施工产生的，与邱霞云无关。综上所述，李亚德的反诉请求没有事实根据和法律依据，请求依法予以驳回。原告（反诉被告）邱霞云向本院提交如下证据：1.分租协议；2.便条；3.照片；4.微信截图；5.录音资料；6.录音资料。被告（反诉原告）李亚德向本院提交如下证据：1.分租协议；2.便条；3.2020年2月至3月电费收据3份；4.证明；5.商铺租赁合同2份；6.发票5份；7.营业执照。经审理查明，2014年4月1日，珠海市拱北围基实业发展有限公司与被告（反诉原告）李亚德签订一份《商铺租赁合同》，约定：珠海市拱北围基实业发展有限公司将位于拱北围基路28号义福新村22-23栋1A号铺位出租给被告（反诉原告）李亚德，租赁期限三年，自2014年4月1日至2017年3月31日止，等。2017年3月31日，珠海市拱北围基实业发展有限公司又与被告（反诉原告）李亚德签订一份《商铺租赁合同》，约定：珠海市拱北围基实业发展有限公司将位于拱北围基路28号义福新村22-23栋1A号铺位出租给被告（反诉原告）李亚德，租赁期限三年，自2017年4月1日至2020年3月31日止，等。2015年4月1日，被告（反诉原告）李亚德作为甲方与乙方王世芸签订一份《分租协议》，约定：甲方将位于拱北围基市场23栋1号地下商铺又一间餐厅屋内上下层与原厨房屋内分租给乙方经营使用；每月应付金额人民币11000元，协议时间从2015年4月1日至2017年4月1日；付款方式：乙方每月6日前将租金交给甲方，超出交款日期按10%的滞纳金收取，拒交应付款项，立即停止商铺经营使用权；按照公司经营管理规定，乙方经营者每月应交税务、工商、卫生费、水电费等应交的费用，如有不交，甲方有权收回商铺；乙方如有不经营，经甲方同意后才可分租第三方，按金期满后退还乙方；甲方室内天花、电线电路开关不得破坏，空调冷气管暂时借用，原有装修、电路电器如有损坏、丢失，乙方需照价赔偿，并负责恢复原状；乙方经营期间，原有建筑物结构应当保持好；乙方经营者按照工商管理规定申请营业执照手续，不得从事违反活动，遵守国家法律法规，做好安全防火、防盗、卫生经营管理等工作；分租商铺乙方不得经营违法行为和餐饮行业，如违反协议，甲方有权收回商铺，终止合约并不退还押金；如发生不能预见的原因导致无法履行合同，双方互不追究对方违约责任；甲方如与村委续约成功，甲方自己不经营，优先考虑乙方；甲方如续约成功，双方原分租协议另行协商补充；乙方经营期间不得转包、转租给第三方，必须遵守国家法律村规民约，文明守法经营，违反乙方自负责任；乙方必须配合甲方日常工作，遵守甲方与村/乡政府所签的合约；等。原告（反诉被告）向本院陈述王世芸为其合伙人，对此被告（反诉原告）予以确认。分租协议签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付押金人民币27000元，被告（反诉原告）将协议约定的场地交付给原告（反诉被告）经营使用。分租协议期满后，双方没有另行签订合同，但是案涉租赁场地仍由原告（反诉被告）继续使用。期间，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具一份《收条》，载明：今收到邱霞云交来押金人民币10万元，协议时间：2017年3月到2020年3月30日止，邱霞云无条件归还围基23幢地下1号铺位给李亚德，李亚德准时归还邱霞云交来押金10万元。2020年4月13日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）退还押金人民币10000元。2020年4月25日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）退还押金人民币10000元。另查明，2019年11月26日，原告（反诉被告）通过微信联系被告（反诉原告），告知“老板，打电话没接，围基村今天来讲，明天一定要拆”。2019年12月7日、8日、22日、31日，原告（反诉被告）通过微信将案涉租赁场地的现场照片发送给被告（反诉原告），现场照片反应案涉铺位门前已经被铁马围蔽，并拆除与案涉铺位相邻的部分建筑，并对铺位门前道路进行开挖。同时，原告（反诉被告）于2019年12月8日电话联系被告（反诉原告），告知案涉租赁铺位的现状，并表示目前的情况无法继续经营，但是双方未能就租赁事宜达成一致。2020年3月16日、3月20日、3月26日、3月29日、3月31日、4月1日、4月8日、4月9日原告（反诉被告）多次通过微信联系被告（反诉原告），告知对方协商铺位租赁事宜，但均没有达成一致意见。本院认为，被告（反诉原告）将位于珠海市香洲区*****************出租给原告（反诉被告），虽然双方没有签订书面的租赁合同，但是原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了双方约定的租赁押金，并按照双方口头约定的租金标准按月支付租金，双方形成事实租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据上述法律规定，被告（反诉原告）作为涉讼商铺的出租人，应对涉讼商铺是否适租承担保证义务，并且应当对涉讼商铺是否适租进行相应的调查和了解，并将租赁物的实际情况如实告知，而且被告（反诉原告）应当在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。根据原告（反诉被告）向本院提交的微信聊天记录以及通话记录，在2019年11月29日，涉讼商铺的产权人珠海市拱北围基实业发展有限公司对涉讼商铺周边进行围蔽，对涉讼商铺隔壁的房屋进行改造以及对涉讼商铺门前道路进行开挖，对原告（反诉被告）经营的足浴店的经营造成严重影响，被告（反诉原告）在租赁期限内未能保证租赁物符合约定的用途，原告（反诉被告）可以解除租赁合同关系，在原告（反诉被告）向被告（反诉原告）的发送的微信以及通话记录对此也明确告知。因被告（反诉原告）未能提供符合约定用途的租赁物，导致原告（反诉被告）的合同目的无法实现，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还租赁押金，理据充分，本院予以支持。关于被告（反诉原告）提出的反诉，因被告（反诉原告）未能提供符合约定用途的租赁物，导致原告（反诉被告）的合同目的无法实现，且被告（反诉原告）亦未能提供证据证明2019年12月-2020年*月原告（反诉被告）仍在继续使用涉讼商铺，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，被告（反诉原告）应自行承担举证不能的法律后果，对于被告（反诉原告）提出要求原告（反诉被告）支付租金、利息、滞纳金以及电费的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李亚德于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邱霞云返还租赁押金人民币80000元；二、驳回被告（反诉原告）李亚德的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取人民币900元，由被告（反诉原告）李亚德负担；反诉受理费减半收取人民币738元，被告（反诉原告）李亚德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年八月十八日书记员  周慧敏苏海婷