河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11862号上诉人（原审被告）：张仁君，男，汉族，1994年2月25日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：兰松四，河南德金律师事务所律师。委托诉讼代理人：左锋英，河南德金律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭良凯，男，汉族，1985年6月9日出生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：孔德恩，男，汉族，1986年9月9日出生，住河南省辉县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈成，河南良承律师事务所律师。上诉人张仁君因与被上诉人郭良凯、孔德恩房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人张仁君及委托诉讼代理人兰松四、左锋英，被上诉人郭良凯、孔德恩的委托诉讼代理人陈成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张仁君上诉请求：1.撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4402号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2.诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.被上诉人不是本案适格原告，不能作为本案原告提起诉讼。2.一审法院关于微信聊天记录的认定错误。上诉人一审提交的微信聊天记录截图大部分是语音内容，方言翻译的文字内容与双方沟通内容有很大出入。3.一审法院认定双方之间房屋租赁合同解除之日是2020年5月24日错误。4.一审法院认定上诉人自2020年2月25日后与被上诉人协商解除合同事宜，但双方一致未能协商处理错误。上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已于2020年2月26日解除，且该商铺已被加锁。2020年2月26日后上诉人要求搬走涉案房屋中物品，被上诉人通过物业，以上诉人欠他钱为由，一直不同意放行，并拒绝退还上诉人2万元押金。上诉人就退还2万元押金和撤离设备事宜与被上诉人协商，直至2020年5月24日，被上诉人同意物业放行，让上诉人搬走涉案房屋中的设备。5.一审法院认定上诉人应支付被上诉人2020年2月6日至2020年5月24日期间房屋租金错误。6.一审法院认定上诉人应支付2020年4月16日至2020年5月24日的物业费3876元错误。上诉人自2020年2月27日不再使用该房屋经营，且被上诉人通过物业，一直拒绝上诉人搬离设备撤店离场，上诉人无义务支付物业费。二、一审法院适用法律错误。三、一审文书存在笔误。四、一审判决缺乏公正。郭良凯、孔德恩辩称，一、被上诉人是本案适格原告。被上诉人二人合伙从事房屋租赁，作为二手房东，将涉案房屋租赁给上诉人使用。二、上诉人一直在使用涉案房屋，应该支付至搬出之日的租金。通过一审双方提交证据和庭审可以看出，双方一直在协商合同解除的事宜，但直至起诉之日双方未能达成一致。上诉人占用、使用房屋事实清楚，一审法院判令其承担租金、物业费、水电费等费用，公平公正。三、根据双方合同约定，上诉人应于2019年12月1日交纳下一季度的租金6万元，但其仅支付3万元，剩余3万元一直未支付。上诉人迟延支付租金，违约在先。一审免除了上诉人二十多天的租金，甚至在上诉人违约在先情况下降押金冲抵了剩余租金，被上诉人作为二手房东，也因疫情受到打击。四、对于一审文书笔误，上诉人应向一审法院提出。郭良凯、孔德恩向一审法院起诉请求：1、判决解除二原告与被告于2019年6月14日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告立即腾空并返还位于郑州百年德化D150号房屋给二原告；3、判决被告支付自2020年2月6日至涉案合同解除之日的房屋租金，按每月2万元为标准，暂计至起诉之日为52000元；4、判决被告支付自涉案合同解除次日起至被告实际腾空并返还涉案房屋之日止的占有使用费（按每月2万元为标准）；5、判决被告支付使用承租房屋产生的水、电等费用至被告实际腾空并返还涉案房屋之日止，暂计至2020年1月31日电费为1091元；6、判决被告支付物业管理费至被告实际腾空并返还涉案房屋之日止，按每月3062元为标准，自2020年4月15日暂计至起诉之日为816.5元。7、本案诉讼费等因诉讼产生的费用由被告负担。一审法院认定事实：2019年6月14日，二原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定二原告将位于郑州百年德化D150房屋租与被告使用，租期24个月，自2019年6月14日至2021年6月20日，2019年6月14日至2019年6月20日为装修免租期，每季度租金6万元，每季度支付一次。合同签订当日，被告向二原告支付8万元，包含三个月租金6万元和押金2万元，后被告又缴纳了原告租金，至2020年2月6日后的房租未再向二原告缴纳。2020年2月25日后，因新冠疫情影响了被告的经营，二原告与被告协商解除合同事宜，但双方一直存在争议，2020年5月24日，二原告同意被告搬离租赁房屋。现二原告认为应解除双方的租赁合同，被告返还房屋并应支付2020年2月6日后的租金，期间的物业费、水电费也应支付，依据上述理由，二原告诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。合同成立后，双方均应按合同履行各自的义务。本案中，根据被告提交的微信聊天记录，因新冠疫情影响，被告自2020年2月25日后与二原告协商解除合同事宜，但双方一直未能协商处理。2020年5月24日，经二原告同意，被告搬离房屋，双方的租赁已无履行可能，视为双方合同在此时开始解除，合同解除后，被告应支付原告自2020年2月6日至2020年5月24日期间的租金，鉴于被告已经另案起诉要求免除2020年2月6日至2020年2月27日期间的租金，且考虑新冠疫情因素，本院酌定此期间为免租期间，扣除上述免租期间的租金后，经计算租金为57331.6元，再扣除被告交付的押金20000元，为37331.6元，原告要求超过该部分的租金，本院不予支持。原告要求被告支付水电等费用，根据其提交的发票共计1091元，本院予以支持。被告辩称每月物业费3107元，原告要求按照每月3062元的标准计算物业费，本院予以确认，因被告已经将物业费支付至2020年4月15日，故被告应再缴纳2020年4月16日至2020年5月24日期间的物业费，经计算为3876元。因被告已经原告同意搬离涉案房屋，故原告要求被告腾空并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告郭良凯、孔德恩与被告张仁君于2019年6月14日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月24日解除。二、被告张仁君于判决生效之日起10日内支付原告郭良凯、孔德恩2020年2月28日至2020年5月24日的租金37331.6元、2020年4月16日至2020年5月24日的物业费3876元及使用期间的水电费1091元。三、驳回原告郭良凯、孔德恩的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1648元，法院减半收取后，二原告负担300元，被告负担524元，余额824元待本判决生效后退回原告。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人张仁君与被上诉人郭良凯、孔德恩于2019年6月14日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，具有合法效力。张仁君上诉称二被上诉人不是本案一审适格原告的上诉请求，无法律依据，依法不予支持。合同约定租赁期限24个月，从2019年6月14日至2021年6月20日，故张仁君上诉称涉案房屋租赁合同于2020年2月26日解除的上诉理由，因双方对合同的解除未达成一致，该上诉理由不能成立。经二被上诉人同意，张仁君于2020年5月24日搬离房屋，一审法院认定合同于当日解除，于法有据。故张仁君上诉称不应支付该期间房屋和物业费的上诉理由不能成立。张仁君的其他上诉理由，亦不能成立，不予采纳。综上所述，张仁君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1648元，由上诉人张仁君负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年九月二十二日书记员  李丰汝