北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7597号上诉人（原审被告）：北京利确资产管理有限公司，住所地北京市海淀区万柳东路11号11号楼508室。法定代表人：段军，董事长。委托诉讼代理人：陈秋余，北京培仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董娣，女，1970年10月23日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王善忠，北京市保利威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京万方达云物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区广顺北大街19号2层02层A12。法定代表人：魏亦丽，执行董事。委托诉讼代理人：沈董炎，北京京闽律师事务所律师。上诉人北京利确资产管理有限公司（以下简称利确公司）因与被上诉人董娣、北京万方达云物业管理有限公司（以下简称万方公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初28484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利确公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并改判驳回董娣的全部诉讼请求；二、判令由董娣承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，董娣未按照合同约定支付购房款。1.万方公司与董娣签订的《商品房现房买卖合同》约定，买受人逾期付款超过3日后，出卖人有权解除合同。附件九补充协议中约定：1.2010年3月2日已交房款60万元（含定金）；2.预计向银行贷款68万元，其余房款99万元于2010年4月30日前交齐；3.贷款金额以银行实际批贷金额为准，买受方在银行批贷后三日内按照银行批贷金额补足房屋首付款。因董娣银行贷款未能发放，按照合同约定，董娣应当补足所有购房款，一审中万方公司辩称，董娣支付130万元，尚余97万元未支付，故不同意继续履行房屋买卖合同。因此，在董娣违约的前提下，万方公司按照合同约定，已经解除和董娣的合同关系。2.该房屋总价款为227万元。万方公司委托出售该房屋的东方恒远投资有限公司称，如果董娣贷款，购房金额为227万元，如果选择全款支付，购房金额为215万元，董娣选择贷款支付，故购房款应为227万元。合同中的附件九金额总计也为227万元，同样可以印证该房屋购房款为227万元。3.董娣实际支付130万元购房款，并非170万元。东方恒远投资管理有限公司提供了关于朝阳区××室董娣女士对该房屋交款问题的说明，以及提交的40万元共3联发票，可以证明因董娣需要向银行贷款，故开出40万元发票复印件，并且董娣本人留有书面文件，言明只用于银行贷款，不做他用。董娣只持有一份该收据复印件，在没有银行转账记录等证据的印证下，一审法院便认定董娣支付了该笔40万元款项，明显事实认定不清。综上所述，董娣并未按照合同约定支付部分价款，并且剩余价款为97万元未付，董娣仅向法院交付45万元，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件。同时，因董娣未按合同支付购房款，万方公司已不同意继续履行房屋买卖合同。故应当驳回董娣的所有诉讼请求。二、一审法院法律适用不当。上诉人为抵押权人，对该房屋享有优先受偿权，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。董娣辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉意见。万方公司辩称，同意利确公司的上诉意见。董娣向一审法院起诉请求：1.请求立即停止对位于北京市朝阳区××9层902房屋的执行；2.要求万方公司继续履行《商品房现房买卖合同》，立即配合将上述房屋过户到我名下。一审法院认定事实：2010年1月19日，万方公司出具《授权委托书》，委托蒋妍出售位于北京市朝阳区××地上一至九层共54套单元房产，委托权限包括签订房屋买卖合同、办理产权过户登记手续、代缴相关税费、代收售房款、协助买方办理银行贷款、其他与上述房产出售有关的一切事宜。2010年3月2日，万方公司（出卖人）与董娣（买受人）签订《商品房现房买卖合同》，约定董娣从万方公司购买北京市朝阳区××9层902号房屋（下称涉案房屋），房屋总价款215万元，买受人逾期付款在3日之内的，应自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；逾期超过3日后，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房在30日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人有权退房。商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。附件五付款方式及期限中约定2011年12月30日前共计交付房款人民币110万元；买受人于2012年3月底前交付房款人民币30万元，于2012年7月底前交付房款人民币50万元，剩余房款于2012年10月底前补齐。2010年3月2日，北京东方恒远房地产经纪有限公司（下称恒远公司）出具收据，确认收到董娣支付的房款（含订金）60万元。2010年3月3日，恒远公司出具收据，确认收到董娣支付的房款40万元，该收据系复印件但加盖了恒远公司的公章。2010年11月4日，万方公司出具收据，确认收到董娣支付的房款10万元。2011年1月27日，万方公司出具收据，确认收到董娣支付的房款20万元。2011年12月1日，万方公司出具收据，确认收到董娣支付的房款20万元。2012年12月17日，万方公司出具收据，确认收到董娣支付的房款20万元。综上，董娣称共向万方公司支付购房款170万元，另于2010年4月6日向恒远公司监事蒋冬辰支付购房款40万元，因在之前的诉讼中法院未予认定该款项，故不再主张为本案已付房款。万方公司不认可董娣所述2010年3月3日支付购房款40万元，故仅认可董娣已支付购房款总额为130万元。2010年11月4日，董娣办理入住手续并在涉案房屋居住至今。2010年7月22日，董娣向中国光大银行申请贷款，该银行出具零售授信业务批复，其上记载贷款用途为购房，贷款金额247万元，收款方恒远公司，担保方式为非所购资产抵押，抵押财产为朝阳区太阳宫金星园2号楼5-5021号房屋，放款前需落实抵押登记手续，放款后需补充网签合同及收款收据复印件。2011年12月2日，万方公司与于光辉签订《借款合同》，约定万方公司向于光辉借款1150万元。同日，双方签订《抵押合同》，万方公司将北京市朝阳区××01、901、902、903、904、905、906室房屋抵押给于光辉作为上述借款的担保，该《抵押合同》进行了公证并赋予强制执行效力。2013年7月4日，万方公司、于光辉、利确公司签订《债权转让协议书》，约定于光辉将对万方公司的1150万元债权转让给利确公司，该协议经北京市方正公证处公证并赋予强制执行效力。2014年6月12日，利确公司向北京市方正公证处申请出具执行证书。次日，北京市方正公证处出具（2014）京方正执行证字第00402号执行证书，确认执行标的为本金1150万元＋利息＋违约金（剩余本金＊0.3％＊违约天数）＋实现债权所产生的其他相关费用。因万方公司未履行，利确公司于2014年7月9日向一审法院申请执行。一审法院于2014年7月16日向万方公司发出执行通知，但万方公司在指定期限内未予履行法律文书确定的义务，故一审法院作出2014年朝执字第10803号强制执行裁定书，裁定查封万方公司位于北京市朝阳区××902、903、904、905、906房产，查封期限三年，自2017年4月17日至2020年4月16日。后一审法院发出（2014）朝执字第10803号公告，载明因法定期间内万方公司拒不履行生效法律文书确定的义务，故对万方公司所有的位于北京市朝阳区××01室、902室、903室、904室、905室、906室房屋进行查封，要求万方公司三日内将上述房屋腾空交一审法院依法评估、拍卖。董娣对上述执行提出书面异议，一审法院经审查作出（2017）京0105执异858号执行裁定书，认定董娣在涉案房屋查封之前签订书面购房合同并在查封之前入住该房屋，但其仅支付了170万元房屋价款，未支付完全部价款，亦未将剩余款项交付执行，故裁定驳回了董娣的异议。后董娣将45万元购房款交付法院并提起了本案诉讼。诉讼中，恒远公司员工王旭昌至法院出庭作证。其陈述恒远公司受万方公司委托出售涉案房屋，董娣于2010年3月2日签订涉案房屋买卖合同，房屋总价款227万元；董娣于2010年3月2日支付房款60万元、于2010年11月4日支付房款10万元、于2011年1月27日支付房款20万元、于2011年12月1日支付房款20万元、于2012年12月17日支付房款20万元，共计支付房款130万元，并没有收到董娣所述2010年3月3日支付的房款40万元，该40万元的收据原件（编号0236765）现在恒远公司手中，当时之所以开具该收据系董娣为向银行贷款需证明已交付房款超过30％，故与恒远公司当时的法定代表人蒋妍商量由恒远公司出具40万元的收据用于办理房屋贷款。另，蒋妍也至法院陈述了涉案房屋买卖的相关情况。恒远公司向一审法院提交了涉案房屋买卖的相关材料，其中显示有两份《商品房现房买卖合同》，一份约定房屋价款为215万元，一份约定房屋价款为227万元，该两份合同附件九补充协议中均记载：1.2010年3月2日已交房款60万元（含定金）；2.预计向银行贷款68万元，其余房款99万元于2010年4月30日前交齐；3.贷款金额以银行实际批贷金额为准，买受方在银行批贷后三日内按照银行批贷金额补足房屋首付款。另查一，2009年4月15日，涉案房屋办理初始登记。2010年3月9日至2012年3月8日，涉案房屋被法院查封。2014年11月17日至2016年11月16日，涉案房屋被法院查封。2017年4月17日至2020年4月16日，涉案房屋被法院查封。2011年12月7日至2012年2月7日，涉案房屋抵押给于光辉。2012年3月7日至2013年5月5日，涉案房屋抵押给北京朝汇通小额贷款股份有限公司。2014年4月1日至2015年3月31日，涉案房屋抵押给王铁镔。现涉案房屋仍处于被查封状态。另查二，2015年，北京揽众投资发展有限公司（下称揽众公司）以房屋买卖合同纠纷将万方公司诉至一审法院，一审法院依法追加董娣为第三人。在该案中，一审法院审理查明董娣向万方公司支付购房款170万元，认定揽众公司和万方公司所签《商品房现房买卖合同》真实的意思表示是为借贷合同设定担保，经释明后揽众公司仍坚持主张买卖合同关系，故裁定驳回了揽众公司的起诉。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，董娣与万方公司于2010年3月2日签订《商品房现房买卖合同》，合同签订时间早于涉案房屋被查封时间。第二，董娣于2010年11月4日办理涉案房屋入住手续并在涉案房屋居住至今。第三，关于房屋价款支付情况。首先，关于房屋总价款数额。万方公司和恒远公司称房屋总价款为227万元，但董娣提交了《商品房现房买卖合同》原件，根据一般交易常识，如果出卖人和买受人变更合同，出卖人应当将原合同收回，特别是万方公司作为房地产开发商，恒远公司作为专业的房屋销售机构更应当具有此意识，故一审法院认定董娣提交的《商品房现房买卖合同》是双方最后签订的合同，其上关于房屋价款的约定系双方最终约定，故房屋总价款应当为215万元。其次，关于董娣向万方公司支付房款情况。2010年3月2日、2010年11月4日、2011年1月27日、2011年12月1日、2012年12月17日的付款，双方无争议，一审法院予以确认。关于2010年3月3日的付款40万元，虽然董娣持有的收据系复印件，但该复印件上已加盖万方公司认可的收款人恒远公司的财务专用章，应认定该复印件和原件具有同等证明力。万方公司抗辩该收据仅作为董娣贷款时证明已付房款超过30％使用，但董娣于2010年3月2日已支付购房款60万元，与总房款的30％仅相差45,000元，万方公司无需向董娣提供40万元的收据，再结合中国光大银行零售授信业务批复的时间及记载内容，一审法院对万方公司此抗辩意见不予采信。综上，董娣已向万方公司支付房款170万元。最后，董娣已提交证据证明将剩余房款45万元交付法院。第四，根据涉案房屋的抵押、查封登记情况，可以看出董娣和万方公司签订《商品房现房买卖合同》后，万方公司多次将涉案房屋另行出售、抵押或因自身经济纠纷被法院查封，客观上导致董娣无法办理房屋过户登记手续。综上，董娣要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，法院予以支持。关于董娣要求万方公司继续履行合同、办理房屋过户的请求，本案系案外人执行异议之诉，且涉案房屋仍处于查封状态，不具备过户条件，故法院对该项诉讼请求不予支持。利确公司经法院合法传唤，无正当理由未参加2019年11月14日的庭审，法院依法缺席判决。综上，一审法院判决如下：一、停止对位于北京市朝阳区××9层902号房屋的执行；二、驳回董娣之其他诉讼请求。本院二审期间，为证明董娣40万元款项未付，利确公司提供了编号为0236764、出具日期为2010年6月1日的收据和编号为0236766、出具日期为2010年6月11日的收据，证明董娣的收据出具日期是2010年3月3日，而编号在两张收据之间，是补开的40万元收据，此收据是为了董娣办理贷款使用，董娣并未真正付款。董娣称收据并不一定按照顺序开，此外，也可能是蓄意诈骗。万方公司认可利确公司的意见。本院另查，北京东方恒远房地产经纪有限公司已更名为东方恒远投资管理有限公司。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，第一，董娣在人民法院查封之前已经与万方公司签订《商品房现房买卖合同》。第二，董娣在涉案房屋查封之前已经办理入住手续、使用涉案房屋。第三，关于房屋价款支付情况，双方对房屋总价款及董娣已付款金额意见不一。首先，关于房屋总价款的数额问题。万方公司与董娣均认可签订两份房屋买卖合同，万方公司认可金额为227万元需要贷款支付部分房款的合同，董娣认可金额为215万元的全款购房合同。董娣称因未能获得贷款所以双方签订了215万元的购房合同并提交了该《商品房现房买卖合同》原件，而事实是，董娣确未获得贷款，故全款购房合同更接近双方真实意思。此外，根据一般交易常识，如果出卖人和买受人变更合同，出卖人应当将不再履行的合同收回。万方公司、恒远公司作为专业的房屋销售机构更应当具有此意识。现董娣持有该合同原件主张合同金额为215万元，万方公司没有收回该原件或就合同履行问题做特殊说明，故一审法院认定董娣提交的合同是双方最后签订的合同，房屋总价款为215万元并无不当。其次，关于董娣向万方公司支付房款情况。2010年3月2日、2010年11月4日、2011年1月27日、2011年12月1日、2012年12月17日的付款，双方无争议，法院予以确认。关于双方争议的2010年3月3日董娣是否支付了40万元房款问题。万方公司称该收据仅作为董娣贷款时证明已付房款超过30％使用，并不证明董娣已经实际付款。本院认为，董娣持有的收据虽系复印件，但该复印件上已加盖万方公司认可的收款人恒远公司的财务专用章，应认定该复印件和原件具有同等证明力，能够证明董娣已经支付40万元购房款。此外，董娣称已于2010年3月2日支付购房款60万元，与总房款的30％仅相差45,000元，万方公司无需向董娣提供40万元的收据。董娣的陈述符合一般常识。再结合中国光大银行零售授信业务批复的时间及记载内容，一审法院对万方公司该项意见不予采纳并认定董娣向万方公司实际支付房款170万元并无不当。利确公司上诉提出关于董娣收据为补开、合同附件付款时间与实际付款时间有出入等意见，否认董娣支付了40万元房款，因董娣已一一做出解释，且利确公司所述之情形不足以推翻恒远公司盖章行为对董娣付款的确认，故对利确公司的上诉意见，本院不予采信。现董娣已将购房尾款按照人民法院要求交付执行。四、本案中，董娣和万方公司签订《商品房现房买卖合同》后，万方公司多次将涉案房屋另行出售、抵押或因自身经济纠纷被法院查封，客观上导致董娣无法办理房屋过户登记手续，非董娣自身原因所致。综合上述事实，董娣申请排除对涉案房屋的强制执行，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。综上所述，利确公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京利确资产管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  孙 京审 判 员  周 易二〇二〇年九月二十三日法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏