贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6721号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：于文波，女，1959年6月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：王真平，贵州玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，贵州玉顺律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：王小庆，男，1999年1月3日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。委托诉讼代理人：王开春，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴多美，贵州贵达律师事务所律师。上诉人于文波因与被上诉人王小庆房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。于文波上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审反诉的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决适用法律错误，上诉人与被上诉人签署合同中约定了定金条款和违约金条款，上诉人一审明确表示选择违约金条款，但一审判决却参照定金条款两万元进行判决支持违约金数额，明显与当事人双方约定的总购房款20%违约金条款即182,000元差距过大，实质上是架空了违约金条款的履行，不符合双方真实意思表示；2、对比合同约定总购房款20%违约金条款即182,000元违约金条款，一审判决仅仅支持了25,000元违约金，且庭审已经认定了上诉人急于出售房产，多次书面催告被上诉人付款，被上诉人屡次违约的事实，该行为属于严重背离社会主义市场经济诚实守信的原则和契约精神，一审法院支持的违约金数额不足以惩罚此类严重失信、破坏正常交易秩序的行为，类似判决支持极低的违约成本，不仅是自由裁量权的不恰当行使，还有可能在一定程度上助长失信行为和违约之风；3、因为受疫情影响，一审举证期间处于国内疫情刚刚稳定，国外疫情迅猛发展的特殊敏感时期，上诉人本人年纪较大，已62岁，加上上诉人又居住在上海，路途遥远，按照国家“外放输入、内防反弹”的政策要求，出于对各方当事人负责、安全因素及快递运输可能出现的转移感染风险等原因综合考虑，未能在一审时提交因被上诉人违约后上诉人出卖该房产的合同，证实因为被上诉人的违约行为导致上诉人在后续出卖该房产中，不仅仅前期损失了大量的时间、人力成本以及5,000元的中介排队费用，后续房屋在9月份以后才签署买卖合同，成交已接近年底，在最终房屋出售价格上损失了至少22,000元，对比与被上诉人的房屋买卖价格910,000元，但因为被上诉人的违约，最后成交价格仅为888,000元；4、2019年6月20日在上诉人与案外人中介公司向被上诉人下达《解除房屋买卖合同的通知》，且被上诉人签收该通知后，上诉人仍然当面告知被上诉人，如果被上诉人在筹足相关首付款金额后，上诉人的房屋仍然还未出售给第三人，上诉人仍然愿意将房屋卖给被上诉人，但直至上诉人房屋在2019年9-10月左右完成过户交易，被上诉人仍未筹足足够的首付款，这一方面体现了上诉人给足了被上诉人足够的筹款时间，也体现了上诉人足够的契约精神和按照合同约定将房屋卖给被上诉人的强烈意愿，同时也证明了被上诉人确实不具备支付首付款购房的能力，即使在已经解除后三四个月之久，仍未筹足相应的款项，这进一步佐证了其严重违约及应当按照合同约定承担违约责任之事实。王小庆答辩称：1、虽然本案被上诉人仅支付部分购房款，但也情有可原，是家人生病造成的，合同约定的违约金过高故一审法院做了调整，符合合同法的相关规定，上诉人急于出售房屋，在被上诉人筹到款项后，才被告知该房屋已经出售，本案被上诉人不构成根本违约；2、本案上诉人的上诉理由主要是认为本案应该适用20%的违约金责任，这是错误的，因为根据双方的合同约定，如果是适用20%的违约金的责任，那就是被上诉人不购买该房屋才算是根本违约；3、一审判决对违约金进行恰当调整，认定事实清楚，适用法律正确，合理合法，被上诉人除了应支付中介费外还支付了12万元的首付款，而不是只付了定金，请求二审法院维持原判。王小庆向一审法院起诉请求：1、判决被告退还原告购房款和定金共计12万元；2、判决被告承担本案诉讼费用。于文波向一审法院提起反诉请求：1、判令被反诉人立即向反诉人支付违约金182,000元；2、本诉、反诉的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月5日，于文波（甲方、出卖方）与王小庆（乙方、买受方）及佰嘉公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间协议》及附件，约定的主要内容有：1、甲方将其所有的位于贵阳市观山湖区房屋出售给乙方，总价款91万元，该房屋设立抵押。2、如甲方在本协议上签字，则乙方支付的意向金转为定金，甲方同意定金交丙方保管，待甲方签订本协议后1日内乙方应补足定金至2万元，甲方同意继续将该定金交丙方保管，若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金；若甲方违约不出售该房地产，则应当向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。3、首期房价款205225.5元（含已支付的全部定金、尾款12万元），乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后交付丙方，由丙方转付甲方银行专项用于偿还甲方借款，甲方应于收到该笔款同时偿还借款余额（若有不足，甲方自行补足），并办理抵押注销手续。4、本协议生效后甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议，违约方应按照本协议总房价款的20%向守约方支付违约金。上述协议签订当日，王小庆向于文波支付2万元定金。2019年5月9日，于文波家人通过微信向佰嘉公司工作人员转账5,000元以办理提前还贷手续，当日该工作人员回复客户次日不能转款，要等到周一，故周三才能办理还款。2019年5月11日，王小庆向于文波支付房款12万元。后佰嘉公司工作人员一直通过微信与王小庆联系付款事宜，并称房东着急用钱，直至2019年5月23日王小庆因故仍未确定付款时间。后于文波家人直接向王小庆发送短信催促付款，并询问2019年6月3日前能否付款，若不能付款，将视为违约，王小庆未回复。2019年6月1日，于文波、佰嘉公司共同向王小庆发送一份《关于支付房款的通知》，称其购买案涉房屋，根据合同约定，尚欠55,000元才能向银行办理房屋按结（原文如此）手续，现因你未及时支付该款，将导致无法办理银行手续，严重影响本次交易与合同的最终履行，请在收到本通知后20天内，及时交付尚欠款项，以便中介办理有关手续。同日，王小庆出具一份便函，内容为：今我王小庆收到了《关于支付房款的通知》，同意在20天内拿到钱来与出售方于文波、房屋中介机构佰嘉公司去银行办理房屋按结（原文如此）手续。2019年6月20日，于文波向王小庆发送一份《解除房屋买卖合同通知》，内容为：你向我方购买世纪城Y2区5号楼1单元1404号房，由于你方没有履行付款义务，经我方正式通知，在规定期限内仍未付款，该行为已构成根本违约，现我方通知你方，正式解除与你方签订的房屋买卖合同，本通知到达你方时生效，请在收到本通知后，速与我方联系处理解除合同后的事宜。该通知王小庆确认收到。2020年4月3日，王小庆以诉称事实与理由向一审法院提起诉讼并提出如前诉请。于文波随后提起反诉并提出如前反诉请求。一审法院认为，本案争议的焦点系王小庆是否构成违约。对此焦点，一审法院意见如下：本案中双方当事人签订的房屋买卖合同及其附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自己的义务。案涉房屋买卖合同并未明确约定王小庆支付首期房款205,225.5元的具体期限，但明确了该款项系用于偿还于文波提前偿还案涉房屋按揭贷款以便促进交易，从买、卖双方及中介机构工作人员的微信、短信记录来看，于文波急于出售案涉房屋并通过另行加价的方式促成提前还款，但王小庆一直存在拖延行为，在2019年6月1日于文波及中介机构共同向其发出书面催促付款通知之后，王小庆也自行出具书面材料承诺在2019年6月20日前准备好剩余款项与于文波、中介机构共同去办理提前还款手续，但在其承诺期限届满后，其仍未履行付款义务，于文波向其发出书面解除合同的通知后，其亦未提出异议，则依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达后三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，王小庆事实存在经书面催告及自行承诺仍未履行付款义务的违约行为，根据合同约定，于文波向其书面通知解除合同，王小庆收到通知后未及时提出异议，在2020年4月3日方向一审法院起诉要求返还价款，则案涉房屋买卖合同已经解除。王小庆称系未能付款系因家人生病住院，但2019年6月20日之前付款系其自行书面承诺，且从庭审中双方提交的证据来看，在此前的沟通过程中王小庆从未向中介机构或于文波告知过此事，其庭审中提交的住院病历显示“王秀荣”住院系在2019年6月30日即超过其承诺付款期限之后，王小庆以此主张其不构成违约不能成立。合同既然已经解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，王小庆有权要求于文波返还已付房款，于文波亦有权按照合同约定要求王小庆支付违约金或者赔偿损失。于文波系按照合同约定的总价款20%违约金提出主张，王小庆请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中于文波除提供了向佰嘉公司工作人员转账支付5,000元称系办理提前还贷费用外并未就其损失提供任何证据，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，合同约定的违约金明显过高，根据本案实际情况，一审法院酌情支持违约金25,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决：一、于文波于本判决生效之日起十日内返还王小庆购房款120,000元；二、王小庆于本判决生效之日起十日内支付于文波违约金25,000元；三、驳回王小庆的其他诉讼请求；四、驳回于文波的其他反诉请求。本诉案件受理费1,500元（已减半收取），由于文波负担，反诉案件受理费1,970元，由王小庆负担1,500元，于文波负担470元。二审期间，上诉人于文波提交其与案外人聂江签订的房屋买卖居间合同及银行明细，拟证明：1、上诉人给足了被上诉人足够的时间，之前合同是5月份签订的，最终房屋过户是11月25日；2、因为被上诉人的违约行为，造成上诉人将房屋以较低价格出售给他人产生损失22,000元，之前与被上诉人合同约定的价款是91万元，最终售与他人的实际成交价款是888,000元。被上诉人质证称，对该证据的真实性、关联性有异议，合同的价格以及银行流水并不一定是双方的真实价格，该组证据也与本案无关，该组证据也说明上诉人早起就将该房屋出售，也存在一定过错，达不到证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明，2019年5月11日，王小庆向于文波支付的房款为10万元。王小庆一审诉请退还的12万元包含购房款与定金。本院认为，本案二审的争议焦点为违约金如何认定。依据双方合同约定，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议，违约方应按照本协议总房价款的20%向守约方支付违约金。本案中，被上诉人未按其承诺的付款期限付清首期购房款构成违约，上诉人诉请解除合同符合双方合同约定，但双方约定的违约金过高，被上诉人王小庆有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定，请求人民法院调减违约金，依据上诉人一审、二审提交的证据，上诉人所受损失主要包括支付给中介用于办理提前还贷的费用5,000元，将房屋另行以相对较低的价格进行出售产生的差价损失22,000元等，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，双方合同约定的违约金确实明显过高，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，以及二审中上诉人补充提交证据进一步证明其损失的事实，本院酌情支持违约金50,000元。综上所述，上诉人于文波的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1721号民事判决第一项、第三项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1721号民事判决第四项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1721号民事判决第二项为：王小庆于本判决生效之日起十日内支付于文波违约金50,000元；四、驳回于文波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1,500元（已减半收取），由于文波负担；一审反诉案件受理费1,970元，由王小庆负担532元，于文波负担1,438元；二审案件受理费6,940元，由王小庆负担1,874元，于文波负担5,066元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年九月二十三日书记员 帅艳芷