湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9423号上诉人(原审被告、反诉原告)：湖南传湘味商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区坡子街69号一楼。法定代表人：王名权。委托诉讼代理人：符伟，湖南华夏方圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈冲，男，1994年6月28日出生，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：张国彬，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴琳，湖南通程律师事务所律师。上诉人湖南传湘味商业管理有限公司(以下简称传湘味公司)因与被上诉人陈冲租赁合同纠纷一案，传湘味公司不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。传湘味公司上诉请求：1、请求依法撤销长沙市天心区人民法院2020湘0103民初2791号民事判决；2、请求依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求，支持传湘味公司反诉请求；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案一审事实认定错误。首先错误的认定租金为一年一付；其次一审法院认定合同解除时间为2020年4月1日，忽略陈冲逾期未缴纳租金的违约事实，认定陈冲不存在违约行为，明显事实认定错误；最后在没有证据证明的情况下认定被上诉人于2020年1月中旬到4月初一直滞留湖北老家，没有任何事实与法律依据；2、一审法院法律适用错误，错误适用不可抗力条款，判决上诉人退还被上诉人一个半月租金。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。陈冲辩称：1、一审判决关于商铺租赁合同解除认定符合事实与法律规定；2、一审判决退还租金金额合理，考虑到了双方基于合同解除的商量过程，也考虑了特殊的疫情原因，认定退还一个半月的租金合法合理；3、一审判决判定退回剩余的六万元系押金和保证金，该部分金额根据合同约定以及事实是应予以退还。综上,一审法院认定事实清楚、适用法律正确、一审程序正当，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈冲向一审法院起诉请求：1、解除陈冲与传湘味公司签订的商铺租赁合同；2、传湘味公司退还陈冲进场建设费71428元（2019年4月5日至2022年1月23日期间）、进场押金42000元、装修押金2000元、装修保证金10000元、水电表押金1000元、物业服务费6000元、食品保证金5000元、水电公摊费5000元、剩余电费3000元、商业保险1000元以及返还自2020年1月24日起至4月14日止的房屋租金110160元（每月41330元*3个月）；3、传湘味公司赔偿陈冲设施设备损失28536元；4、传湘味公司承担本案诉讼费。传湘味公司一审反诉请求：1、陈冲向传湘味公司支付违约金100000元；2、陈冲将其营业执照登记的经营场所从承租房屋上迁离；3、陈冲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈冲（作为乙方）与传湘味公司（作为甲方）于2019年3月27日签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于长沙市（暂定为坡子街）美食广场文和友油炸社一楼通道出租给乙方用于经营现做糕点、冰饮食品类经营服务；租赁期限从2019年4月5日起至2022年1月14日止；甲方应于2019年4月5日向乙方交付该商铺；乙方应于本合同终止或解除之日向甲方交还该商铺，乙方逾期交还的，自逾期之日起按本合同终止或解除时当年度日租金为标准向甲方支付场地占用费，并按当年度日租金的两倍为标准向甲方支付违约金；乙方应于本合同终止或解除之日将该商铺完好无损的交还甲方，并自行搬出其所购置的物品，逾期三日仍未搬出其物品并向甲方交还该商铺的，视为乙方自行放弃对该等物品的所有权，甲方有权对乙方遗留物品自行处置，因此给乙方造成的损失由乙方自行承担；乙方应于本合同签订之日向甲方支付履约保证金42000元，该保证金作为乙方全面、正确的履行本合同的担保，若因乙方欠付甲方任何费用的（包括但不限于本合同约定的租金、水电费、违约金、赔偿金等），甲方有权从履约保证金中直接抵扣，乙方另应在收到甲方书面通知之日起3日内补足该履约保证金，本合同解除或终止，乙方未出现违约情形、结清所有款项且交还该商铺后7日内无息退还，本合同另有约定的从其约定；乙方应于本合同签订之日向甲方支付食品安全保证金5000元、水电表押金每户1000元，本合同解除或终止，乙方未出现违约情形、结清所有款项且交还该商铺后7日内无息退还，本合同另有约定的从其约定；第一年租金496000元，第二年租金529200元，第三年租金431682元，乙方交纳的上述租金均为不含税价格；乙方应于本合同签订之日起3日内支付首期租金，自第二年起租金按年支付，租金支付方式为先缴后用，即每期开始的前三个月缴清下期的费用，乙方逾期支付的，自逾期之日起，按逾期付款额的每日千分之五支付违约金给甲方，超过7日的甲方可以单方解除合同，没收乙方履约保证金及剩余租期内租金作为违约金，并无偿收回该商铺；基于甲方为乙方门头及商铺其他部位进行了装修、亮化施工并给乙方的日后经营提供一定的协调服务，乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方支付建设及服务费100000元，该费用为一次性交纳，不予退还；水电费采取预交制，水费按6元／吨计价，电费按1.4元／计价；乙方按2000元／月的标准向甲方支付物业管理费，物业管理费按年支付，乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一年度物业管理费24000元；乙方逾期支付本合同任何费用的，自逾期之日起，按逾期付款额的每日千分之五支付违约金给甲方，超过7日的甲方可以单方解除合同，没收乙方履约保证金及剩余租期内租金作为违约金，并无偿收回该商铺；因政府拆迁或其他不可抗力、或地铁、城市基础设施建设或其他公用事业建设造成的乙方损失，甲方不承担任何责任。同日，双方签订《装修管理协议》，协议约定乙方在装修前向甲方支付2000元作为装修押金、10000元作为装修保证金，装修押金在房屋装修施工验收合格一个月后，甲方无息退还乙方，保证金在商铺租赁合同和商铺管理服务合同解除或终止且乙方结清所有款项、交还该商铺后7日内无息退还。同日，陈冲向传湘味公司支付水电表押金1000元、食品安全保证金5000元、进场押金42000元、租金496000元、进场建设费100000元、物业服务费24000元、商业保险费1000元、水电公摊费5000元，传湘味公司向陈冲出具了相应的收据。2019年4月15日，陈冲与传湘味公司负责人之一李青海签订《双方协调方案》，双方协议约定因案涉门面装修延误问题及遭外界人为破坏，传湘味公司共补8天时间给陈冲，在第二年支付时扣除。2019年11月29日，陈冲向传湘味公司支付购电款3000元，传湘味公司出具了相应的收据。2020年1月底，陈冲以案涉商铺道路维修及疫情原因导致商铺无法运营为由向传湘味公司提出解除案涉商铺租赁合同并要求传湘味公司退还相应费用，传湘味公司不予同意。2020年4月1日，传湘味公司向陈冲发出《律师函》，律师函载明，因陈冲拖欠租金及单方解除商铺租赁的行为严重违反合同约定，故传湘味公司要求解除双方签订的商铺租赁合同，并要求陈冲于收到函件之日起3日内将该商铺清空，交还给传湘味公司，传湘味公司依约没收陈冲交纳的履约保证金，并保留追究陈冲其他违约责任的权利。传湘味公司于2020年4月3日自行收回案涉商铺。另查明，陈冲于2020年1月中旬回湖北老家过年，因疫情原因，于2020年4月初来长沙。2020年3月11日，湖北省新冠肺炎疫情防控指挥部发布通告，湖北省全境划分三个风险区，有条件复工复产。一审法院认为：陈冲与传湘味公司于2019年3月27日签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行合同。合同履行期内，陈冲在2020年1月底提出解除合同，在无法定或约定事由的情形下，传湘味公司予以拒绝，陈冲与传湘味公司之间的租赁合同持续到2020年4月1日时，传湘味公司提出解除合同，陈冲与传湘味公司之间的《商铺租赁合同》已被解除。2020年4月3日传湘味公司自行收回了陈冲租赁的房屋，双方的租赁合同关系已终止。关于陈冲是否违约以及陈冲是否应预交两年租金的问题。根据陈冲已承租房屋近一年的事实以及传湘味公司提出解除合同的时间，一审法院认为陈冲的租金应为一年缴纳一次。陈冲已缴纳了截至2020年4月中旬的租金，陈冲在2020年1月底向传湘味公司提出解除《商铺租赁合同》合同的情形下，传湘味公司又在2020年4月1日合同到期前向陈冲发出解除《商铺租赁合同》的通知，并收回了商铺，可以认定陈冲并未出现迟延支付租金的情形。传湘味公司认为陈冲构成违约的意见不成立，一审法院对传湘味公司要求陈冲支付违约金100000元的反诉请求不予支持。关于陈冲请求的返还租金问题。结合传湘味公司给与的8日免租时间，陈冲的租金已缴纳至2020年4月初。2020年1月中旬回湖北过年后，发生了新冠疫情，同年1月底，湖北省、湖南省均启动了一级响应。2020年3月中旬，湖北省开始复工，因不可抗力因素，陈冲不能营业，一审法院酌情确定传湘味公司应退还陈冲一个半月的租金，合计为55080元。对陈冲请求传湘味公司退还装修押金2000元，装修保证金10000元的诉讼请求，因传湘味公司已收回案涉商铺，故一审法院对陈冲的该项诉讼请求予以支持。对于陈冲请求传湘味公司退还进场押金42000元、食品保证金5000元、水电表押金1000元的诉讼请求，因双方合同已解除，一审法院予以支持。对于陈冲请求传湘味公司退还物业服务费6000元、水电公摊费5000元、商业保险费1000元的诉讼请求，因该项请求所列费用，陈冲已使用，一审法院不予支持。对于陈冲请求传湘味公司退还进场建设费71428元，因合同约定该费用属于一次性交纳，不予退还，且该费用已用于商铺的装修、亮化以及相关协调事宜，一审法院不予支持。对陈冲请求传湘味公司赔偿设施设备损失28536元、退还剩余电费3000元，因陈冲未能充分举证证明，故一审法院不予支持。对于传湘味公司请求陈冲将其营业执照登记的经营场所从承租房屋上迁离的反诉请求，虽双方《商铺租赁合同》已经解除，但因传湘味公司未举证证明陈冲将其经营场所登记在案涉商铺上，故一审法院对传湘味公司的该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条之规定，原审判决如下：一、确认陈冲与湖南传湘味商业管理有限公司于2019年3月27日签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月1日解除；二、由湖南传湘味商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈冲陈冲租金55080元；三、由湖南传湘味商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈冲陈冲装修押金2000元、装修保证金10000元、进场押金42000元、食品保证金5000元、水电表押金1000元，合计60000元；四、驳回陈冲的其他诉讼请求；五、驳回湖南传湘味商业管理有限公司的反诉请求。传湘味公司向本院提交一份租赁合同及转账凭证，本院认为，该证据与本案无关，故本院不予采信。本院另查明，上诉人的提交的《商铺租赁合同》记载：“乙方应于本合同签订之日起3日内支付首期租金（第一年、第二年），自第三年起租金按年支付，租金支付方式为先缴后用，即每期开始的前三个月缴清下期的费用”，但被上诉人提交的合同中“第二年”已被划去。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,根据上诉人的上诉请求和理由，结合庭审情况，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否有逾期付款的行为。首先，关于租金的缴纳方式，对此，双方当事人提交的合同文本不同。本院认为，陈冲在合同签订后如期支付了第一年租金，而在陈冲实际租赁近一年的时间里、陈冲提出解除合同前，传湘味公司均未向其进行过催缴，故一审法院结合合同的约定及实际履行情况采信陈冲提交的合同文本，认定租金为一年一付并无不妥。其次，《商铺租赁合同》约定“乙方应于本合同签订之日起3日内支付首期租金，自第二年起租金按年支付，租金支付方式为先缴后用，即每期开始的前三个月缴清下期的费用”。陈冲已缴纳了截至2020年4月中旬的租金，如双方继续履行合同，陈冲应于2020年4月中旬的前三个月支付下一年租金，但陈冲在2020年1月底就向传湘味公司提出解除《商铺租赁合同》，传湘味公司亦在2020年4月1日向陈冲发出解除《商铺租赁合同》的通知，并于2020年4月3日收回了商铺。合同的解除时间发生于第二期租金缴纳开始前，故陈冲未缴纳第二年租金的行为不构成违约。二、传湘味公司是否应当返还陈冲一个半月的租金。本院认为，陈冲租赁涉案门面系用于经营现做糕点、冰饮食品类服务，因疫情的爆发，其经营必然受到影响，而疫情的爆发是合同当事人无法预见、避免和克服的，故一审法院结合疫情持续的时间酌情确定传湘味公司返还陈冲一个半月租金并无不妥。传湘味公司该上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人湖南传湘味商业管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决程序正当，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4526.2元，由湖南传湘味商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年九月二十七日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。