河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11241号上诉人（原审被告）：郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地郑州市中原区中原中路82号中晟银泰国际中心A、B座裙楼一层、三层、四层、五层、A座六层至二十六层。法定代表人：王亚峰，执行董事。委托诉讼代理人：孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王莹梅，女，1984年12月27日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：陈世立，河南信行律师事务所律师。第三人（原审第三人）：郑州中晟置业集团有限公司，住所地郑州市二七区航海路197号1号楼5层。法定代表人：王珂。上诉人郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称卡莱顿酒店）因与被上诉人王莹梅确认合同效力纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初5901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。卡莱顿酒店上诉请求：1、请求撤销原审判决，确认卡莱顿酒店于2020年5月15日向王莹梅发出的《解除合同通知书》合法有效，依法改判驳回王莹梅诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由王莹梅承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。1、原审判决认定“双方均应按照合同约定履行自己的义务”，仅认定了卡莱顿酒店按约支付物业使用费的义务，否定了王莹梅交付约定物业供卡莱顿酒店占有使用的义务，明显属认定事实错误，适用法律错误。首先，卡莱顿酒店与王莹梅签订的《物业经营管理合同》约定王莹梅委托卡莱顿酒店对王莹梅购买的房屋物业进行经营管理，卡莱顿酒店向王莹梅支付物业使用费，实质上是卡莱顿酒店对王莹梅购买的房屋使用权进行为期20年的租赁并支付租金的行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。王莹梅作为出租方应负担的法定和合同约定的基本义务是提供适租标的物供卡莱顿酒店占有使用，卡莱顿酒店支付物业使用费的前提是王莹梅应当按照约定将租赁物交付卡莱顿酒店。而在本案审理过程中，卡莱顿酒店不仅提交了案涉房屋现场照片，证明案涉房屋不符合交付条件，一直未予交付的事实，而且向原审法官说明了案涉房屋同一项目中与王莹梅同样情况的房屋购买人在原审法院起诉解除商品房买卖合同纠纷中，对开发商至今未能实际交付案涉房屋的事实陈述，对该部分属当事人自认的事实原审法院应当予以采信。其次，原审判决认定“被告卡莱顿全权负责案涉房屋的交付手续”，明显属事实认定错误。卡莱顿酒店与王莹梅签订的《物业经营管理合同》约定，王莹梅授权卡莱顿酒店从案外人开发商公司处按照王莹梅与开发商公司之间《商品房买卖合同》约定的期限接收拟出租租赁物，即约定由第三人开发商公司向卡莱顿酒店交付物业。而本案讼争房屋所在的伟业国际广场项目直到卡莱顿酒店提出上诉时仍达不到交付使用、转移占有的条件，即《物业经营管理合同》约定王莹梅授权卡莱顿酒店与开发商办理物业交接手续实际上没有履行的可能，合同约定的委托经营管理物业的合同目的完全无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。”结合“举重以明轻”的原则，第三人开发商公司不履行债务或者履行债务不符合约定，作为出租方的王莹梅仍负有向卡莱顿酒店交付租赁物的义务。因此，原审判决“被告卡莱顿全权负责案涉房屋的交付手续”，否定王莹梅负有向卡莱顿酒店交付租赁物义务，进而否定了王莹梅享有法定解除权的认定属认定事实错误，适用法律错误。最后，依据同一套房屋签订的房屋买卖合同和租赁合同，作为同一性质的房屋购买人和出租人，不能一方面依据开发商未能交付房屋请求解除房屋买卖合同，而另一方面又依据未能交付的房屋请求卡莱顿酒店解除合同无效，继续履行合同，二者在依据法律事实上是矛盾的。原审判决脱离案件事实，仅仅依据双方签订的合同内容，势必与“定分止争”的原则、“穿透式审判”的理念相违背，造成当事人双方“案结事不了”的现象。2、原审判决仅依据卡莱顿酒店已经支付物业使用费的事实，要求卡莱顿酒店继续按照合同约定履行义务，进而在王莹梅未交付租赁物的情况下否定卡莱顿酒店解除通知无效，违反公平原则，明显属适用法律错误。卡莱顿酒店按照约定支付物业使用费的做法不应被苛责，不能因卡莱顿酒店按照合同约定履行支付物业使用费的行为而承担不利后果，更不能因卡莱顿酒店支付物业使用费而得出卡莱顿酒店已实际占有使用租赁物的结论。因卡莱顿酒店按照合同约定支付物业使用费，从而认定双方签订的《物业经营管理合同》合法有效，进而认定卡莱顿酒店向王莹梅发出的《解除合同通知书》不符合法律规定的合同解除条件的判决结果，属适用法律错误。卡莱顿酒店解除合同依据的是合同法第九十四条第一款第四项规定，双方签订的《物业经营管理合同》，因卡莱顿酒店未能实际占有使用应由王莹梅交付的租赁物，致使卡莱顿酒店签订合同目的无法实现。卡莱顿酒店享有解除权的依据符合法律规定，卡莱顿酒店的解除通知应自到达王莹梅时合同解除。双方签订的《物业经营管理合同》合法有效，应按照合同约定履行自己的义务。合同约定期限20年，在卡莱顿酒店根本未实际占有使用租赁物的情况下，卡莱顿酒店仍需按约支付20年物业使用费，对卡莱顿酒店极不公平的。卡莱顿酒店与王莹梅签订的《物业经营管理合同》以王莹梅向卡莱顿酒店交付案涉房屋为前提，王莹梅一直未履行向卡莱顿酒店交付约定的案涉房屋，导致卡莱顿酒店签订合同目的无法实现，卡莱顿酒店向王莹梅发出解除合同通知符合法律规定。请二审法院审查后作出正确的认定，支持卡莱顿酒店的上诉请求。王莹梅辩称：王莹梅认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平、公正、合法。卡莱顿酒店的上诉理由与原审中的答辩及质证意见明显一致，没有新的意见，也没有新的证据足以推翻原审判决，依法应当驳回其上诉请求。王莹梅认为《物业经营管理合同》是各方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，依法有效。根据王莹梅提供的《商品房买卖合同》、《物业经营管理合同》，足以证明王莹梅在购房时与卡莱顿酒店签订的物业经营管理合同中明确约定，王莹梅将所购房屋直接委托给卡莱顿酒店进行酒店经营管理，并委托卡莱顿酒店于2014年8月31日直接向开发商河南维港置业有限公司收房，如果开发商逾期交付房屋，卡莱顿酒店有权向开发商追究违约责任等。王莹梅至此已经按照合同约定支付了购房款、并向卡莱顿酒店出具了收房委托书，应视为已经履行了自身的合同义务，不存在任何违约行为。而且，卡莱顿酒店自2014年8月31日以来也从未提出过任何未收到房屋的异议，且一直按照合同约定自2017年支付物业使用费至2019年左右，也应视为对此情形完全认可，自愿按照合同约定履行相应的义务。其次，王莹梅认为房屋如果没有达到使用条件，也完全是卡莱顿酒店自身的原因造成的。根据王莹梅供的卡莱顿酒店、原审被告中晟集团以及开发商河南维港置业有限公司的工商信息显示，卡莱顿酒店一直是开发商河南维港置业有限公司的直接或间接控股股东，卡莱顿酒店、中晟置业、维港公司的实际控制人均为卢一博，三家公司明显互为关联公司。本案涉诉房屋是维港公司开发的，王莹梅购买后委托给卡莱顿酒店进行经营管理的，而原审被告中晟集团作为卡莱顿酒店的保证人来保证合同正常履行的，从投资到建设再到经营管理完全是卡莱顿酒店一方关联公司的行为！至于房屋是否交付、何时交付、为什么不能按时交付等完全由卡莱顿酒店及其关联公司决定，与王莹梅没有任何关系！另外，王莹梅认为本案涉诉房屋并非无法使用，而是卡莱顿酒店故意不进行经营。根据王莹梅提供的房屋竣工备案信息显示，本案涉诉房屋已经于2019年1月30日完成了竣工备案手续。而且原审被告中晟集团也于2016年成立了郑州康斯坦汀酒店管理有限公司，注册地就在本案房屋所在地。卡莱顿酒店不存在任何无法经营的阻碍，完全是自身原因不愿意进行经营，与王莹梅没有任何关系。请求维持原判。王莹梅向原审法院起诉请求：1、确认被告卡莱顿酒店2020年5月15日发出的《解除合同通知书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2014年6月9日，原告与河南维港置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买河南维港置业有限公司开发的郑东新区XX、XX北XX广场X号楼X层XX号房屋一套。出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备相关条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。同日，原告作为甲方与被告卡莱顿酒店作为乙方签订了《物业经营管理合同》，约定甲方委托乙方进行经营管理的物业商都路北、××号25号，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店；并依法申领营业许可证照。合同签订后，甲方授权乙方（附件1《委托书》）卡莱顿酒店按该物业之《商品房买卖合同》（附件2）中约定的时间与开发商办理物业交接手续，乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。双方确认经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费；该合同甲方处为原告王莹梅的签字，乙方为被告卡莱顿酒店的签章，同时下方载明保证人在此承诺，本合同有效期内，凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务，如因乙方原因致使乙方未能实际履行的，则该项主债务履行概由我方负连带保证责任，保证人处为第三人中晟置业的签章。该合同附件1中《委托书》约定原告授权被告卡莱顿酒店作为委托人的委托代理人，全权负责委托人于2014年6月9日与河南维港置业有限公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋交付手续办理事宜。国家企业信用信息公示系统显示，郑州康斯坦汀酒店管理有限公司成立日期2016年12月13日，第三人郑州中晟集团为持股100％的股东，注册地址为本案涉诉房屋所在地。2020年5月15日被告卡莱顿酒店向原告发送《解除合同通知书》，载明，原告与我司于2014年6月9日签订《物业经营管理合同》，约定原告所有的物业交给我司用于酒店经营，我司自2015年5月1日起按照合同约定向原告支付物业使用费，但截至我司发出本通知之日，原告一直未能按照合同约定将其所有的物业交付给我司，致使我司租赁原告物业用于经营的合同目的无法实现，如原告2020年5月23日前未能将物业交于我司，我司将解除与原告签订的《物业经营管理合同》。原告和被告卡莱顿酒店公司在庭审中确认被告卡莱顿酒店公司向原告王莹梅支付了自2015年5月1日至2020年1月31日的物业使用费。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告辩称，原告一直未交付该房屋供被告使用，致使合同目的无法实现，被告要求解除合同通知合法有效。原审法院认为双方签订的《物业经营管理合同》约定原告委托被告卡莱顿酒店经营管理自己所有的物业，被告卡莱顿酒店负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店，并全权负责涉案房屋的交付手续，若开发商违约则被告卡莱顿酒店享有追究开发商逾期违约责任的权利，并享有由此带来的权益。合同签订后，双方约定的康斯坦汀酒店已成立，被告卡莱顿酒店也一直按照合同约定自2015年5月1日至2020年1月31日向原告履行支付物业使用费的义务。故双方签订的《物业经营管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告向原告发出的《解除合同通知书》不符合双方的合同约定，也不符合法律规定的合同解除条件。故对被告的辩称，原审法院不予采信，对原告请求确认被告卡莱顿酒店2020年5月15日发出的《解除合同通知书》无效的诉请，原审法院予以支持。第三人郑州中晟置业集团有限公司经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告卡莱顿酒店于2020年5月15日向原告王莹梅发出的《解除合同通知书》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告卡莱顿酒店负担。本院二审期间，当事人均无新证据。本院认定事实与原审查明事实一致。本院认为，卡莱顿酒店与王莹梅签订的《物业经营管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。《物业经营管理合同》签订后，卡莱顿酒店一直按照合同约定履行支付物业使用费的义务。经查，郑州中晟置业集团有限公司、开发商河南维港置业有限公司及卡莱顿酒店三家公司互为关联公司。本案涉诉房屋是河南维港置业有限公司开发的，王莹梅购买后委托给卡莱顿酒店进行经营管理，郑州中晟置业集团有限公司作为卡莱顿酒店的保证人来保证合同正常履行。王莹梅在对形成本案纠纷并无过错。本院认为约定的合同目的并非不能实现。卡莱顿酒店的上诉请求证据不力，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据实处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑州卡莱顿酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张建军二〇二〇年九月十一日书记员  汪 雨