湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9230号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜佳，女，1980年2月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：郑延午，男，1957年1月4日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南新领地汽车用品有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路168号1号楼刘皓私房。法定代表人：邵建军，董事长。委托诉讼代理人：丁尚，湖南惟余律师事务所律师。上诉人杜佳因与被上诉人湖南新领地汽车用品有限公司（以下简称新领地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初10139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜佳上诉请求：1.请求撤销原审判决；2.改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3.一审（本诉、反诉）、二审诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对涉案证据的真实性、合法性、关联性未进行实质性审查，导致一审法院错误的认定事实，形成错误判决。（1）涉案租赁场地未经长沙市规划局批准，未取得建设规划许可证，系违法建筑。一审法院错误认定涉案租赁场地报建手续是完善的、该房屋建设规划许可证合法。（2）一审法院错误认定被上诉人提交的《建设工程消防设施检测评定报告》及消防部门检查记录，该评定报告指出涉案茶艺馆室内消防工程只有消防喷淋无水压，系被上诉人造成，上诉人并不是没有去进行消防报建，而是缺乏有效资料无法报建。（3）上诉人对一审法院委托鉴定的意见书提出异议，但并未予以纠正。2.一审法院适用法律错误。涉案房屋属于无建设规划许可证、无临时建筑批准手续的违法建筑，应认定涉案租赁合同无效。由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。新领地公司答辩称，1.一审法院认定双方所签署的租赁合同合法有效，事实清楚，证据确凿，涉案的租赁房屋位于长沙市沿线门面。涉案房屋是通过当地政府批准建设，因此，一审法院已经经过有关部门批准认定涉案房屋的合法性，于法有据。同时双方签署的租赁合同自然是合法有效的。原来的二审法院主审法官提出的发回重审的建议仅仅是一个建议，不能作为认定和查明案件事实的依据。关于一审法院主审法官建议我们提交临时规划许可证，因为我们没有临时规划许可证，我们提供的是政府相应的包括立项的材料。2.上诉人声称涉案的房屋没有消防，影响其经营，没有任何事实及法律依据。第一、上诉人在接收涉案的房屋之后，一直在经营。且从咖啡馆、茶馆、改为火锅店。一直经营到2018年，然后因无力缴纳租金，才退租。在被上诉人多次要求上诉人支付租金的时候。上诉人就所谓的消防问题来拒付租金。但是，二次消防应该是上诉人去完成的。且根据上诉人提供的鉴定材料，包括证据，都是杜佳在申报。3.上诉人在2014年11月15日与被上诉人签署租赁合同之后，仅仅是缴了2014年到2015年半年的租金。其合理性在哪里？我方多次提出，如果不租可以退。但是被上诉人一不交租而不退房。包括在一审阶段，主审法官也说了可以退，不能扩大被上诉人的损失。4.涉案房屋合法性，不是本案的审查范围，相反，上诉人应该按照实际占用房屋的时间支付租金和使用费。5.关于一审的鉴定，上诉人对涉案房屋租赁的投入、装修、采购设备。是其自行的经营需要，且设施设备部分被杜佳自己拖走了。这些所谓的装修损失并不是上诉人的原因造成的。另外根据其提供的图片，这些都是零星的漏水问题，并不影响实际经营。漏水问题可以解决，不能成为拒付租金的理由。关于电梯，在杜佳和被上诉人签署租赁合同的时候，电梯是没有安装的，上诉人是知情的，后面才进行一个安装和改造。不能因此而拒付租金。新领地公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年11月15日签署的《长沙市商业街门面租赁合同》，并判令杜佳立即腾出并向新领地公司归还租赁房屋；2.杜佳向新领地公司支付租金暂计900591元（租金暂计算至2017年7月24日，直至杜佳腾出并归还房屋为止，租金从2015年11月25日开始在上年基础上递增5%）；3.杜佳向新领地公司支付拖欠的物业费暂计83250元、水费4334.4元（其中，物业费暂计算至2017年6月25日，水费暂计算至2017年6月28日，具体以实际发生的为准）；4.本案诉讼费用由杜佳告承担。杜佳向一审法院提出反诉请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效，并责令新领地公司退还已收租金194250元；2、新领地公司返还杜佳履约保证金97125元和装修保证金10000元；3、新领地公司赔偿杜佳装饰装潢现值损失1946336.09元（以鉴定意见为准）；4、本案本诉和反诉的诉讼费用由新领地公司承担。一审法院认定事实：2012年11月6日，案外人湖南铭星投资有限公司（以下简称铭星公司）与新领地公司签订了一份《长沙车站南路土地出租合同》，铭星公司作为出租人将位于长沙车站南路广铁湘通物流、长铁物业公司及长沙铁路蓓蕾贸易有限公司的部分土地使用权出租给新领地公司，出租地块原海南羊庄北侧至现志成汽修厂南侧，面积约为3480平方米（详见附图），出租年限自2014年1月1日起至2023年12月31日止，新领地公司租赁上述土地使用权后建设了雨花区车站南路168号房屋。2014年11月10日，新领地公司与杜佳签订了一份《长沙市商业街门面租赁合同》，约定将新领地公司自建的商业物业出租给杜佳，出租物业位于长沙市树木岭货站南侧，建筑面积为925平方米；赁期限自2014年11月10至2019年11月10日至；房屋租金为每月32375元，第二年租金开始每年在上一年基础上递增5%；租赁期内，因租赁物业所产生的水电费、卫生费、物业管理费等一切费用由杜佳承担，物业管理费按每平方米3元收取；合同签订时，杜佳需向新领地公司缴纳三个月房屋押金共计97125元，房屋交付使用后，押金转为履约保证金；合同同时约定，合同终止或解除时，杜佳应当搬迁所有可移动物品，房屋内装修物等杜佳“来修去丢”，不得有意损害，合同还就其他事项进行了约定。2014年11月11日，杜佳向新领地公司支付了2014年12月25日至2015年6月24日的房屋租金共计194250元，并支付了97125元房屋押金。2014年11月20日，杜佳作为个体工商户经营者注册了长沙市雨花区清水居茶艺馆（以下简称茶艺馆），注册地址系长沙市雨花区车站南路168号3楼即案涉租赁房屋，之后杜佳为准备茶艺馆的经营，开始对租赁房屋进行了装饰装修，并采购了家具、厨房设备等物资。2015年3月9日，茶艺馆向新领地公司发出一份《工作联系函》，反映新领地公司楼梯扶手未安装完毕、电梯安装未动工、一楼公共通道电源未到位等问题，导致杜佳经营的茶艺馆未能开张。2015年4月7日，茶艺馆向新领地公司发出一份《工作联系函》，反映电梯未安装到位及楼梯狭窄等问题，导致茶艺馆无法开张。2015年6月8日，因杜佳经营的茶艺馆存在不符合消防法相关规定的事由，长沙对其当场处罚了20元。2015年6月23日，茶艺馆向新领地公司发出一份《工作联系函》，要求新领地公司按消防法要求整改相关问题达到消防标准等。2015年9月9日，湖南省湘盛消防检测有限公司受茶艺馆委托对茶艺馆做消防设施竣工检测并出具了《建设工程消防设施检测评定报告》，报告指出茶艺馆自动喷水灭火系统不合格，综合评定结论为不合格。2016年5月31日，长沙对茶艺馆监督检查并做了记录：“1、室内消化栓、自动喷水灭火系统未与主供水管道联通，无水；2、经营场所内只设1处室内消火栓，设置数量不够；3、厨房内设置二种火源（燃油、液化气）；4、厨房存放3罐液化气，超量，距火源不足1.5米”。杜佳缴纳租金至2015年6月24日后，未再缴纳租金。2018年7月25日，杜佳向长沙市城乡规划局雨花区分局申请政府信息公开，要求获取车站南路168号商业楼的“规划许可证及其他报建手续”，该局于2018年7月30日对杜佳作出政府信息公开告知书，载明“经查，2013年4月我局对该项目进行技术审查，将审查情况按程序上报市局，市局未明确可否行政许可，相关报建资料已退给建设单位，未核发建设工程规划许可证”。2018年9月之后，茶艺馆未再营业。双方协商未果，遂酿成本次纠纷。再查明，本案所涉长沙市雨花区车站南路168号商业楼所占用土地使用权归属广州铁路（集团）公司所有，位于于长沙市建设项目中，该项目由长沙市城市管理和行政执法局牵头组织，由长沙市发展和改革委员会批复同意建设，并由长沙市雨花区车站南路环境综合整治指挥部指挥实施。本案审理过程中，杜佳向一审法院申请对案涉租赁房屋的装饰装修及设施设备价值进行鉴定，一审法院收到申请后委托湖南英特资产评估有限公司对案涉房屋内设施设备做价值鉴定，并委托国众联建设工程管理顾问有限公司对案涉房屋内装修装修价值进行鉴定，2019年11月29日，湖南英特资产评估有限公司作出湘英特[2019]评鉴字第031号《鉴证报告》，案涉租赁房屋内的固定资产在评估鉴定基准日2019年10月22日的价值为34275.62元。2019年12月24日，国众联建设工程管理顾问有限公司出具了（CSG0257/JD-002）《工程造价鉴定意见书》，对案涉房屋内装饰装修价值鉴定意见为991385.51元。上述鉴定费共计26400元，杜佳已向鉴定机构缴纳。案件审理中，一审法院为查明案涉租赁房屋消防相关情况向长沙调查取证，该支队于2020年3月19日向一审法院出具了《关于湖南新领地汽车用品有限公司与杜佳房屋租赁合同纠纷一案涉及消防相关情况说明的函》，载明：“1、2014年1月1日湖南新领地汽车用品有限公司租赁湖南铭星投资有限公司部分土地使用权，面积为3480㎡。由于该商业街均属于规划部门明确的临时建筑，该地址新建的构筑物不具备消防设计备案受理条件，但长沙市新领地大酒店属于该建筑的一部分，且使用性质为公众聚集场所，故要求该建设单位依法向我支队申报预备案资料予以审查……。经检查，该场所消防设备设施符合国家现行规范要求，并依法办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（长公安处消安检字［2015］第0001号），此次消防安全检查面积不涵盖清水居茶艺馆。2、该整栋建筑其他室内装修工程设计消防设计和施工均应单独申报消防设计备案和消防竣工验收备案资料，如属于公众聚集场所，建设单位还应当申请公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查。3、清水居茶艺馆同属该栋建筑一部分，其他经营场所均向我支队申报临建备案手续，而清水居茶艺馆使用性质为公众聚集场所，也应依法申报消防备案资料和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查资料，经查阅受理记录，该建设单位未对其场所向我单位申报消防资料”。一审法院认为，关于双方签订的《长沙市商业街门面租赁合同》是否有效的问题。杜佳主张本案案涉门面所在商业楼未取得规划许可证亦未报建，故主张租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，第三条第一款规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。案涉房屋所在商业楼位于经政府相关部门批准的长沙市建设项目中，其虽系未取得建设工程规划许可证的临时建筑，但经过相关主管部门批准，因此，新领地公司出租案涉房屋不违反上述法律法规禁止性规定，双方签订的房屋租赁合同合法有效。杜佳请求确认案涉门面租赁合同为无效合同并要求新领地公司返还已收租金，于法无据，一审法院不予支持。关于《长沙市商业街门面租赁合同》的解除问题。双方签订的租赁合同第四条第（二）款第3项约定，房屋租金按半年收取，以后租金由杜佳按年且提前30天向新领地公司缴纳。合同第八条第6款约定，杜佳未按合同约定的日期缴纳房屋租金等费用，每逾期一天，承担应缴纳费用总额千分之五的违约金，逾期7天，新领地公司有权解除合同。本案杜佳首次缴纳半年租金后，之后一直未缴纳房屋租金，新领地公司依照合同约定有权解除案涉租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条第一款的规定，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，合同解除应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因本案新领地公司未提供证明其已通过发送通知方式解除合同，一审法院以新领地公司起诉状送达杜佳时（即2017年9月13日）为解除合同通知到达杜佳的时间点。综上，双方签订的《长沙市商业街门面租赁合同》于2017年9月13日解除。关于双方应承担何种责任的问题。。第一，杜佳应承担的责任。关于应付租金及物业费、水费。杜佳未按约定履行给付租金的义务，属于违约，在租赁合同解除前，杜佳应当按照合同约定给付租金。根据双方约定，2015年6月25日至2015年12月24日，杜佳应支付的租金为194250元（32375元×6个月），2015年12月25日至2016年12月24日，杜佳应当支付的租金为407925元（32375元×（1＋5%）×12个月），2016年12月25日至2017年9月13日，杜佳应当支付租金为309343.12元（32375元×（1＋5%）×（1＋5%）×（8＋2／3）个月），以上租金合计为911518.12元。关于杜佳应当支付的物业费及水费，新领地公司请求杜佳应当支付物业费83250元、水费4334.4元，未提供相应证据予以证明，一审法院不予支持。关于杜佳的腾房责任，案涉租赁合同于2017年9月13日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，杜佳应当在合同解除后腾退房屋，新领地公司请求杜佳立即腾退房屋，一审法院予以支持。杜佳未腾退房屋对新领地公司造成损失，应当向新领地公司支付房屋占用费，考虑杜佳2018年9月之后未再在房屋内进行经营性活动，实际未使用房屋，参考双方合同约定的租金标准并结合双方履行合同之实际情况，一审法院酌情按32375元每月标准计算房屋占用费，杜佳应从2017年9月14日起计算至腾退房屋之日止向新领地公司支付房屋占用费。第二，新领地公司应承担的责任。杜佳主张新领地公司提供的房屋不符合消防安全要求，要求其承担违约责任，并提供了《建设工程消防设施检测评定报告》及消防部门检查记录等证据，一审法院认为，上述检测评定报告及消防检查记录均是针对茶艺馆本身消防设施的情况而作出，根据一审法院在长沙调查情况来看，杜佳经营的茶艺馆自身未去申办过相关消防手续，综上，因杜佳未举证证明茶艺馆消防不合格问题系新领地公司违约造成，对于该主张，不予支持。关于杜佳请求新领地公司返还10000元装修保证金问题。杜佳缴纳的装修保证金10000元，新领地公司已根据杜佳建议用已扣除水费、装修垃圾费及电费等，杜佳在2015年4月7日发出的《工作联系函》中确认了该事实，因此，对该主张一审法院不予支持。关于杜佳请求新领地公司返还履约保证金97125元的问题。新领地公司辩称根据双方租赁合同的约定，杜佳逾期缴纳租金，新领地公司有权解除合同并且不予退还履约保证金，一审法院认为，根据案涉租赁合同第五条第（一）项的约定，新领地公司应当保证出租给杜佳的物业能够从事正常商业经营，根据查明的事实，新领地公司提供的房屋交付时存在楼梯扶梯、电梯等设备不完善等情况，即新领地公司自身存在违约的情形。综上，在案涉租赁合同解除时，新领地公司应当退还杜佳97125元履约保证金。关于杜佳要求新领地公司赔偿装饰装修损失费的问题，本案双方签订的租赁合同合法有效，杜佳对房屋所进行的装修装修及购买的物资设备系自身经营茶艺馆所需，杜佳请求新领地公司赔偿该部分损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、确认湖南新领地汽车用品有限公司与杜佳于2014年11月10日签订的《长沙市商业街门面租赁合同》于2017年9月13日解除；二、杜佳于本判决生效之日起10日内将占用的雨花区车站南路168号3楼房屋腾退给湖南新领地汽车用品有限公司；三、杜佳于本判决生效之日起10日内支付湖南新领地汽车用品有限公司2015年6月25日至2017年9月13日期间的房屋租金911518.12元并支付房屋占用费（以每月32375元的标准，从2017年9月14日起计算至实际腾退房屋之日止）；四、湖南新领地汽车用品有限公司于本判决生效之日起10日内向（反诉原告）杜佳返还履约保证金97125元；五、驳回湖南新领地汽车用品有限公司的其他诉讼请求；六、驳回杜佳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13682元，反诉受理费12391元，共计26073元，由湖南新领地汽车用品有限公司承担1073元，杜佳承担25000元。鉴定费26400元，由杜佳负担（已缴）。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点主要是：1.涉案租赁合同是否有效；2.被上诉人是否存在出租消防设施不合格的房屋的违约行为。关于焦点1。上诉人认为涉案房屋未取得规划许可证，属于违法建筑，故导致涉案租赁合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案房屋所在商业楼位于长沙市建设项目中，该项目由长沙市城市管理和行政执法局牵头组织，由长沙市发展和改革委员会批复同意建设，并由长沙市雨花区车站南路环境综合整治指挥部指挥实施。虽系未取得建设工程规划许可证的临时建筑，但经过相关主管部门批准，因此，新领地公司出租案涉房屋不违反上述法律法规禁止性规定，双方签订的房屋租赁合同合法有效。杜佳的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于焦点2。上诉人认为，新领地公司提供的房屋不符合消防安全要求，故应承担违约责任。本院认为，杜佳在一审法院提交的《建设工程消防设施检测评定报告》及消防部门检查记录等证据，均是针对茶艺馆本身消防设施的情况而作出，结合一审法院在长沙调查情况来看，涉案茶艺馆同属该栋建筑一部分，其他经营场所均向长沙申报预备案手续，但杜佳经营的茶艺馆自身未去申办过相关消防手续，综上，杜佳现有证据不足以证明茶艺馆消防不合格系新领地公司的违约行为造成，对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。另外，关于上诉人对鉴定结论提出的异议，因杜佳对房屋所进行的装修装修及购买的物资设备系自身经营茶艺馆所需，其请求新领地公司赔偿该部分损失缺乏事实和法律依据，一审法院亦未予支持，本院予以确认。综上所述，杜佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13682元，由上诉人杜佳负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年九月二十三日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。