甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘05民终457号上诉人（一审原告）：清水县众友汽车驾驶培训有限公司，。法定代表人：高某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊某某，男，该公司职工。委托诉讼代理人:朱某某，甘肃润浩律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张某某，住河北省邢台市。委托诉讼代理人：县某，男，系张某某合伙人。一审第三人：清水县华远驾驶人培训考试有限公司。法定代表人：县某，该公司董事长。上诉人清水县众友汽车驾驶培训有限公司（以下简称众友驾驶公司）因与被上诉人张某某、一审第三人清水县华远驾驶人培训考试有限公司（以下简称华远驾驶公司）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省清水县人民法院（2019）甘0521民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人众友驾驶公司的委托诉讼代理人樊某某、朱某某，被上诉人张某某的委托诉讼代理人县某，一审第三人华远驾驶公司的法定代表人县实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人众友驾驶公司的上诉请求，撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。2015年6月11日，上诉人众友驾驶公司与被上诉人张某某签订租赁合同后，张某某将案涉房屋和场地转租给了一审第三人华远驾驶公司使用；且案涉租赁合同存在不符合法律规定和约定不明的情况。2019年9月29日向张某某发函，告知其于2019年10月20日前重新签订合同，否则视为案涉租赁合同于2019年10与20日解除。张某某收到告知函后未予回复，案涉租赁合同应于2019年10月20日解除；2.张某某擅自转租，构成违约，符合解除合同的条件；3.一审判决内容与上诉人众友驾驶公司一审诉讼请求不符，侵犯了上诉人的处分权；4.二审时，上诉人当庭陈述，一审调解时张某某同意解除合同，一审判决未予处理；上诉人联系不到张某某，案涉合同实际履行困难，故一审判决错误。综上，一审判决认定事实不清、适用法律不当，上诉人提起上诉，望判如所请。被上诉人张某某与一审第三人华远驾驶公司一致答辩称，案涉租赁合同不应当解除，签订合同时有无房产证与应否解除合同无关，应驳回上诉，维持原判。众友驾驶公司向一审法院起诉请求：1.依法确认众友驾驶公司与张某某于2015年6月11日签订的租赁合同于2019年10月20日解除；2.判令张某某及华远驾驶公司返还租赁众友驾驶公司的场地及房屋；3.判令张某某支付自2019年6月11日至2019年10月20日止的租金；4.判令张某某支付自2019年10月21日至实际返还场地之日止的继续占有使用期间的使用费（按年租金30万元计算）；5.判令张某某赔偿因合同解除给众友驾驶公司造成的损失（待评估鉴定后确定具体数额）。开庭审理过程中，众友驾驶公司增加一项诉讼请求：律师代理费9000元由张某某承担。一审法院认定事实：2015年6月11日，众友驾驶公司与张某某签订租赁合同，约定众友驾驶公司将驾驶人培训考试所需标准场地及地面建筑租赁给张某某使用，租赁期限为三十年，租金为30万元/年，张某某应在合同期内的每年六月将一年期的场地租金以银行转账方式交纳给众友驾驶公司。另查明，2015年11月10日，张某某成立了华远驾驶公司，并在租赁的众友驾驶公司的场地内进行经营。2018年7月12日，华远驾驶公司法人变更为县实，继续在该场地内经营华远驾驶公司。再查明，张某某未按约定向众友驾驶公司支付2019年6月11日至今的租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。众友驾驶公司与张某某签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。众友驾驶公司以合同约定中有诸多不符合法律规定的条款为由向张某某发出了要求重新签订协议的告知函，且在该告知函中载明：“张某某在收到本通知之日起至2019年10月20日前与出租方联系在甘肃清水县花石崖路众友驾校协商，重新签订协议，否则，视为双方于2015年6月11日签订的租赁合同已于2019年10月20日解除”。本案的争议焦点在于张某某未按众友驾驶公司通知重新签订协议时合同是否导致双方之间的租赁合同解除。根据法律规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种方式，本案中，众友驾驶公司与张某某在租赁合同中未约定解除合同的情形，未按一方通知重新签订协议亦不属于法定的解除合同的情形。故对解除合同的诉讼请求不予支持。关于众友驾驶公司要求张某某支付律师代理费9000元的诉讼请求，因双方所签租赁合同中未约定一方违约时应承担另一方的律师代理费，且该费用不属于违约造成的直接损失，故对该项诉讼请求不予支持。关于众友驾驶公司要求张某某支付2019年6月11日至2019年10月20日的租金、2019年10月21日至返还场地及房屋之日止的使用费的诉讼请求，众友驾驶公司与张某某之间的租赁合同继续履行，则众友驾驶公司所请求的2019年10月21日至返还场地及房屋之日止的使用费应为租金。张某某未按约定支付2019年6月11日之后的租金，构成违约，故对众友驾驶公司要求张某某支付租金的诉讼请求予以支持，按照租赁合同第三条的约定，张某某应向众友驾驶公司支付2019年6月11日至2020年6月10日的租金30万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：1.众友驾驶公司与张某某于2015年6月11日签订的租赁合同继续履行，张某某于判决生效之日起十日内支付众友驾驶公司2019年6月11日至2020年6月10日的租金30万元；2.驳回众友驾驶公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由张某某负担。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人众友驾驶公司与被上诉人张某某签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，但该合同租赁期限约定为30年，超过了法定最长租赁期限20年，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”的规定，该租赁合同超过20年的部分无效。本案二审争议焦点为：上诉人众友驾驶公司与被上诉人张某某于2015年6月11日签订的租赁合同是否符合解除条件。首先，关于众友驾驶公司发告知函主张重签合同否则租赁合同解除的理由，合同签订双方未就解除合同事宜达成一致意见，且一审已查明，案涉租赁合同未约定众友驾驶公司该事宜的单方解除权，该解除合同事由没有事实依据；同时该事由亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除合同的条件。其次，关于张某某是否存在转租行为，二审庭审查明，虽然与众友驾驶公司签订合同的是张某某，但张某某承租案涉房屋及土地就是为了经营原审第三人华远驾驶公司，且华远驾驶公司自成立至今一直存在于案涉房屋及土地上，众友驾驶公司对此知情且没有证据证明其在本案纠纷发生前提出过异议，故华远驾驶公司以转租为由请求解除涉案合同的理由不能成立；再次，关于众友驾驶公司无法与张某某取得联系致使合同履行困难的理由，案涉房屋及土地早在合同签订后已交付张某某实际使用，且一、二审均查明，张某某欠缴租金的原因是众友驾驶公司拒收造成，即合同履行困难是众友驾驶公司单方导致的，故该上诉理由不能成立。故，案涉租赁合同既不符合约定解除的条件也不符合法定解除条件，众友驾驶公司的上诉理由没有事实和法律依据。关于众友驾驶公司的一审其他诉讼请求，均是建立在合同解除基础之上的，除有权利收取相应租金外，其他均不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人清水县众友汽车驾驶培训有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宏权审 判 员 朱金平审 判 员 雒 璇二〇二〇年九月二十三日法官助理 董红丽书 记 员 王 菲