湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10024号上诉人（原审被告）：湖南顺安房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路692号（新世纪大厦1612号）。法定代表人：周铁明。委托诉讼代理人：钟文杰，湖南中楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐建美，女，1982年1月24日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：袁亚云，湖南金湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭志新，男，1977年4月8日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：袁亚云，湖南金湘律师事务所律师。上诉人湖南顺安房地产开发有限公司（以下简称顺安公司）与被上诉人徐建美、彭志新商品房预售合同纠纷一案，上诉人顺安公司不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顺安公司上诉请求：1、依法撤销长沙县人民法院（2020）湘0121民初1898号民事判决第一、第二项判决或者发回重审；2、依法判令由徐建美、彭志新承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、双方已就逾期交房以物业抵扣的形式达成一致，不应再支付逾期交房违约金。二、逾期办证是因不动产登记政策原因导致的，属于不可抗力，非因顺安公司怠于履行，不应支付逾期办证违约金。因《不动产登记暂行条例》的颁布施行，长沙县人民政府发布《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》，全县范围内停止办理房屋所有权证书，启用不动产权属证书。故顺安公司为徐建美、彭志新办理房屋所有权证书的约定已无法实现。同时，双方未就不动产登记证书达成一致，不存在顺安公司逾期办证的情况，无需支付逾期办证违约金。三、一审法院未对顺安公司提出的诉讼时效抗辩进行审查，程序违法。双方签订的《长沙县商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年5月31日，徐建美、彭志新于2020年2月25日向法院起诉主张逾期交房违约金，已经超过三年诉讼时效，故顺安公司不应承担逾期交房违约金。顺安公司在一审庭审结束后，判决前的期间提出的诉讼时效抗辩，法院应进行审查。一审法院在2020年5月27日通知拿判决书之前，未对顺安公司提出的诉讼时效进行审查，属于程序违法。四、顺安公司已经通过短信、电话、邮寄、公示等方式告知业主1栋交房时间为2016年10月31日至2016年11月2日，草莓街区大部分业主都在上述时间进行收房，因业主个人原因未收房，顺安公司不承担逾期交房责任。本案中，顺安公司涉案楼栋已于2016年5月27日经五方竣工验收，达到交付使用的条件。徐建美、彭志新自认交付时间为2017年1月1日，当事人收房后对房屋进行了装修，已经实际使用该房屋。消防验收并不妨碍其实际使用，且消防验收是一次性通过，不存在消防隐患需整改的情形。当事人收房时，涉案楼栋已经达到消防验收的标准，只是消防单位未及时出具消防验收合格的备案。五、逾期交房违约金与逾期办证违约金过高。即使法院认定存在逾期交房与逾期办证，逾期交房时间短，未造成实际损失，而约定的违约金过分高于造成的损失，逾期交房违约金和逾期办证违约金应依法予以减少。六、一审法院引用的部门规章《建设工程消防监督管理规定》已经废止，且直接援引了《建筑设计防火规范》亦属于适用法律错误。被上诉人徐建美、彭志新辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持原判，驳回顺安公司的上诉请求。徐建美、彭志新向一审法院起诉请求：1、顺安公司支付逾期交房违约金为23735元（违约金以合同购房总价款日万分之一的标准从2016年6月1日计算至2017年10月18日止）；2、顺安公司支付逾期办证违约金1974元（延期办证违约金以合同购房总价款日万分之一的标准从2019年10月19日开始暂计算至2019年11月30日为1974元，之后的违约金按上述标准计算至实际办理不动产权证止）；3、顺安公司一个月内办妥位于长沙县房屋的不动产权属证书；4、本案全部诉讼费由顺安公司承担。一审法院认定事实：1、2014年11月20日，徐建美、彭志新（买受人）与顺安公司（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201403031702，包含9个附件），合同约定：徐建美、彭志新购买顺安公司开发的位于长沙县房屋，建筑面积为101.13平方米，单价为每平方米4647.48元，总金额470000元。合同还对付款方式及期限作了约定。合同签订后，徐建美、彭志新按照约定支付了首付款330000.0元，余款140000.0元通过贷款已支付给顺安公司。2、合同第八条约定：顺安公司应当在2016年5月31日前向徐建美、彭志新交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；（2）该商品房所处楼栋竣工验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第九条对供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等作出了约定；3、合同第十一条约定：除不可抗力外，顺安公司未按合同约定的时间和条件将该商品房交付给徐建美、彭志新的，按逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，徐建美、彭志新有权选择退房或合同继续履行。徐建美、彭志新选择合同继续履行的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，顺安公司按日计算向徐建美、彭志新支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日60日内向徐建美、彭志新支付违约金。4、《合同》附件九《补充协议》第六条约定：顺安公司的交房通知送达后或者《长沙县商品房买卖合同》第十条约定的交付时间届满后，徐建美、彭志新无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领顺安公司交付的房屋．徐建美、彭志新无合法理由拒绝受领的，视为顺安公司按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由徐建美、彭志新承担，逾期30日，另向顺安公司缴纳100元／天的房屋保管费。该《补充协议》第十二条第9款的约定：因本小区系分期开发建设，故顺安公司对小区内的各种配套建筑、设施、设备等（包括但不限于公建、商业、道路、园林绿化）的配套承诺是指整个小区各期工程全部建成且完全交付使用时所应达到的配套标准，部分配置不是在分期交付时就必须达到，顺安公司无须承担《买卖合同》第十三条关于基础设施、公共配套建筑在规定时间内未达到使用条件的违约责任。由于小区分期开发而产生的各种相关影响，徐建美、彭志新应予同意和理解。5、合同第二十条约定：商品房交付后，出卖人应在365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权权证后365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。6、2016年7月8日，顺安公司向草莓街区业主发出《通知》，其中涉及交房为“根据项目本身的特殊情况，为确保拓展空间得到保证，经过与业主反复沟通，我司决定将1＃、3＃两栋的交房时间延期至2016年10月中下旬（具体时间10月10日前另行通知），4＃栋与2＃栋交房时间不变，交房标准、空间拓展及延期均按照《长沙县商品房买卖合同》相关约定协商处理”。7、中共湖南省委办公厅印发湘办发（2015）43号《中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅关于印发的通知》，该实施方案第四部分第（二）项第4点规定：“稳妥实施统一登记发证。各地要根据登记发证的准备情况，合理确定时点，发布政府公告，按照新的登记类型、内容、程序、簿册和证书样式实施统一登记发证，停止本行政区域内原有各类不动产登记证书的发放，做到发新证停旧证”。2016年4月19日，长沙县人民政府发布《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》，规定：“自2016年4月30日起，在全县范围内实施不动产统一登记，县国土资源局负责实施，县不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作。新的不动产权属证书启用前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效。在办理变更、转移等登记时，逐步更换为新的不动产权属证书。2016年4月18日至4月27日，全县范围内停止办理各类不动产登记业务，进行业务系统对接调试、人员上岗测试等工作。”8、2019年6月6日，顺安公司办理了涉案草莓街区二期1号栋不动产权证。截至起诉之日，顺安公司仍未办理涉案1栋1702号房屋的不动产权属证书。10、涉案房屋所在楼栋的消防验收时间为2017年10月18日。11、徐建美、彭志新主张逾期交房违约金从2016年5月31日起计算至2017年10月18日止按照已付房款的日万分之一计算违约金的天数为505天。12、徐建美、彭志新主张逾期办证违约金从2019年10月19日起暂计算至2019年11月30日止按照已付房款的日万分之一计算违约金的天数为42天。一审法院认为：一、顺安公司与徐建美、彭志新签订的《长沙县商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。徐建美、彭志新已经履行了交付房款的义务，顺安公司亦应依照合同约定，履行通知及交付诉争房屋的合同义务。二、关于涉案房屋交付条件成就的认定。徐建美、彭志新认为涉案房屋应通过消防验收才符合交付条件标准；顺安公司认为商品房经由建设单位组织设计、施工、监理等有关单位进行验收，即经五方验收后，涉案原房屋已符合交付使用的标准。一审法院认为，依照《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。……”第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《建设工程消防监督管理规定》第十四条：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四），国家标准规定的一类高层住宅建筑。……”；《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018修订）5.11条：“……高层民用建筑一类住宅建筑：建筑高度大于54m的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）”之规定。国家标准规定的一类高层住宅建筑消防验收为法律法规的强制性规定。根据该规定，本案涉案楼栋为32层，属于应进行消防验收的房屋，消防验收应为涉案房屋的交付条件。涉案《长沙县商品房买卖合同》第八条已明确约定涉案房屋的具体交付时间为2016年5月31日，而涉案房屋符合交付条件的时间为该楼栋消防验收之日即2017年10月18日，顺安公司逾期交房天数为505天。三、徐建美、彭志新、顺安公司在《长沙县商品房买卖合同》第二十条明确约定了房屋所有权证的办理期限为商品房交付后365日内，土地使用权证的办理期限为办妥房屋所有权证后365日内。长沙县人民政府发布的《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》启用新的不动产权属证书，该政策的实施不当然导致合同的变更，现顺安公司交房时间为2017年10月18日，顺安公司应当于2019年10月18日前应当办妥涉案房屋的不动产权属证书。四、关于逾期交房、办证违约金。1、逾期交房的违约金标准，徐建美、彭志新、顺安公司双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第十一条约定：“……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买卖人支付全部已付房款万分之二的违约金，……”因顺安公司未按合同约定的时间及条件向徐建美、彭志新交付房屋，亦无法定或约定免责事宜，存在违约行为，应当承担违约责任，即支付逾期交房违约金。现徐建美、彭志新主张按已付款的日万分之一的标准计算违约金为23,735元（四舍五入，470,000元＊0.1‰＊505天），合法有据，一审法院予以支持。2、对于逾期办证违约金标准，因顺安公司确实存在逾期办证的事实，根据《长沙县商品房买卖合同》第二十条第三款第（2）项，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。违约金具有补偿性，兼具惩罚性。违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。徐建美、彭志新未提交因顺安公司逾期办证造成其损失的证据，一审法院酌情调整为按照已付房款日万分之零点五计算逾期办理的违约金，顺安公司逾期办证的违约金应为987元（四舍五入，470,000元＊0.05‰＊42天，暂从2019年10月19日计算至2019年11月30日为987元，之后的办证违约金按上述标准计算至实际办理之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十四条、《建筑设计防火规范》ＧＢ50016-2014（2018修订）5.11条之规定，一审法院判决如下：一、限湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向徐建美、彭志新支付逾期交房的违约金23735元；二、限湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向徐建美、彭志新支付逾期办理不动产权属证书的违约金987元（暂计算至2019年11月30日，2019年12月1日后，以470000元为基数，按照日万分之零点五的标准计算至实际办理之日止）；三、限湖南顺安房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助徐建美、彭志新办妥位于长沙县房屋的不动产权属证书；四、驳回徐建美、彭志新的其他诉讼请求。案件受理费442元，减半收取221元，徐建美、彭志新负担21元，湖南顺安房地产开发有限公司负担200元。二审中当事人均未提交新证据。二审查明：一审法院于2020年4月9日开庭审理本案，并于当日作出一审判决。同年4月15日，顺安公司的代理人向一审法院提交了代理意见，补充提出了诉讼时效抗辩。同年5月29日顺安公司代理人领取了一审判决。另查明：双方在《长沙县商品房买卖合同》第十一条还约定：……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买卖人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点主要为：一审法庭辩论终结后，判决送达之前提出的诉讼时效抗辩，一审法院未审查是否程序违法的问题；房屋符合交付条件的日期认定的问题；逾期交付房屋违约金的计算标准确定的问题；双方当事人是否达成了以物业抵扣逾期交房违约金的协议的问题；不动产登记政策变化是否属于不可抗力，是否应免除相应责任的问题；逾期办证违约金的计算标准确定的问题。关于一审法庭辩论终结后，判决送达之前提出的诉讼时效抗辩，一审法院未审查是否程序违法的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”诉讼时效抗辩是当事人行使诉讼时效抗辩权利的法律行为。提出诉讼时效的当事人应当提供相应证据，对方当事人亦可提供相应证据予以反驳，并在法庭庭审阶段进行举证质证，法院结合庭审中的举证质证进行认证后予以评判。本案中，顺安公司收到徐建美、彭志新的诉状、证据后，未在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩，且一审法院于庭审结束后当天已经作出判决，顺安公司才提出诉讼时效抗辩。一审法院不予审查，本院认为并无不当。顺安公司在二审阶段提出诉讼时效抗辩的意见，未提供新的证据，本院亦不予以采纳。关于房屋符合交付条件的日期认定的问题。本院认为，虽2016年5月27日涉案小区1#栋经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，但根据《中华人民共和国消防法》及公安部2012年11月1日修改的《建设工程消防监督管理办法》的规定，凡在2012年11月1日后申报的十九层及十九层以上的住宅建筑，应当纳入消防验收的范畴，该规定为法律法规的强制性规定。根据该规定，涉案房屋所在楼栋共32层，为应进行消防验收的房屋，消防验收应为涉案房屋的交付条件。因此，本院认为涉案房屋符合交付条件的时间为2017年10月18日。关于逾期交付房屋违约金和逾期办证违约金标准确定的问题。顺安公司未按合同约定的时间及条件向徐建美、彭志新交付房屋和办理不动产权属证书，无法定或约定免责事宜，存在违约行为，应当承担违约责任。本院认为，双方约定逾期交房的违约金计算标准为每日万分之二，一审中徐建美、彭志新仅要求顺安公司按已付房款的每日万分之一支付违约金，一审判令予以支持于法有据，本院予以确认。双方约定逾期办证的违约金计算标准为每日万分之一，一审法院综合合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，根据公平合理原则，酌情调整为按照已付房款日万分之零点五计算逾期办理的违约金，本院认为该处理并无不妥，本院予以确认。顺安公司主张逾期交房和逾期办证违约金过高，但其并未举证证明，故对该上诉主张，本院不予支持。关于双方当事人是否达成了以物业抵扣逾期交房违约金的协议的问题。本院认为，顺安公司并未提交相应的证明双方当事人达成以物业抵扣逾期交房违约金的协议，故对该上诉意见不予采纳。关于不动产登记政策变化是否属于不可抗力，是否应免除相应责任的问题。本院认为，长沙县人民政府发布的《关于长沙县实施不动产统一登记的通告》并不影响合同约定内容的实施，不属于不可抗力，对顺安公司该项上诉理由，本院不予采纳。对于上诉人顺安公司提出的法律适用错误的问题，本院认为，一审判决之后，《建设工程消防监督管理规定》才被废止，双方争议实体问题参照适用该规定，并无不当。而《建筑设计防火规范》不属于法律、行政法规、部门规章、司法解释等，属于技术性规范，一审法院作为法律依据予以援引不当，应予以纠正。对于上诉人顺安公司提出的法律适用错误的问题，本院认为，一审判决之后，《建设工程消防监督管理规定》才被废止，双方争议实体问题参照适用该规定，并无不当。而《建筑设计防火规范》不属于法律、行政法规、部门规章、司法解释等，属于技术性规范，一审法院作为法律依据予以援引不当，应予以纠正。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案上诉请求依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，顺安公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，判决结论正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费442元，由湖南顺安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  罗 希二〇二〇年九月二日法官助理李银龙书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。