河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0103民初7972号原告：胡记荣，女，1975年9月8日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：彭兵兵，河南良承律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌，董事长。委托诉讼代理人：刘玉静，女，系公司员工。委托诉讼代理人：张欢，女，系公司员工。原告胡记荣诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告胡记荣的委托诉讼代理人彭兵兵，被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、张欢到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告胡记荣向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金67315.7元（以房屋总价款为基数，按日0.005%的标准自2014年3月20日起暂计算至2019年11月14日，2019年11月15日之后的违约金按日0.005%的标准计算至实际办理房屋产权登记之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月20日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于郑州市××区××南××、××南街××侧××楼××单元××层204房屋，房屋总价格为651968元。合同约定被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，××在约定时限未报送上诉申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金，此外合同约定被告应该在取得该商品房初始登记后240日内取得××该房屋所有权证，并及时通知××受领。但被告并未按合同约定履行上述义务导致原告至今未取得房屋所有权证，被告的行为违反了《商品房买卖合同》约定，构成违约，应该根据合同约定承担违约责任，为维护原告的合法权利，故诉至法院，望判如所请。被告台兴公司辩称，针对被答辩人“要求判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金67315.7元”的诉讼请求，答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。一、根据合同附件四第五条，约定××应当在房屋交付使用前交存房屋专项维修基金，但××胡记荣直至2017年8月21日仍未交存房屋专项维修基金，致使我方为了后续办理登记方便，不得已代其交存2955.05元的房屋专项维修基金，该房屋专项维修基金包倩至今尚未将其交纳给我公司。因其前期未交存房屋专项维修基金，严重造成我方无法为其办理产权登记相关手续，故一直未为其办理产权登记非我方原因。二、被答辩人主张合同违约金计算错误。被答辩人主张违约金的起始时间错误和部分诉讼时效已过。根据《民法总则》第一百八十八条第一款规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。合同约定的办理初始登记的时间是2014年3月1日，被答辩人直至2020年6月5日才起诉。此时已经超过了三年的诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，根据三年诉讼时效计算违约金的起算时间是2017年6月6日。2020年3月17日胡记荣拿到大证，我方报送材料肯定在2020年3月17日之前。答辩人请求法院予以支持。三、答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价为651968元。约定2014年2月20日交纳456000元，交纳方式为商业贷款，但被答辩人实际交纳房款的时间为2014年11月8日，逾期261天,因此应按照商品房买卖合同约定递交资料的日期相应顺延，违约金额5950.80元及利息也应当予以抵消。四、郑州市二七区人民政府办公室关于印发2018年二七区百城建设提质工程工作实施方案的通知中明确指出将启动中铁十五局改造、油漆厂家属院改造、郑州铁路材料厂改造、台胞小区改造等4个有机更新项目。由于被答辩人购买房屋与台胞小区属于同一个项目，且2018年已确定拆除改造，这造成不能办理不动产证。并且2016年房管局职能调整，同时也造成客观上不能办理房产证，根据《合同法司法解释（二）》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为:去房管局办理实测，初始登记，业主办理房产证。2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分条款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。综上所述，答辩人由于客观原因无法办理被答辩人的不动产的产权证书，希望贵法院支持。五、我方不仅是考虑到现有因素，还顾及到了办证后会带来的消极影响。现下若我方为涉及到台胞小区改造项目的房屋办理不动产证，按照不动产登记流程，改造项目不仅影响现在办证进展，还会对办证后的事项产生影响。比如说会对政府的改造工程的顺利进行带来影响。因为现在办理不动产证会涉及土地证分割，改造时就要再对土地证合并，这一系列手续操作势必会对政府要进行的有机更新项目的开展带来限制。我公司不能办证是由客观实情决定的，希望法庭可以查明。六、京广花园住户办理不动产证的特殊之处就是在于它涉及到政府改造项目，该小区不动产证的办理会造成后续连环反应。被答辩人办理不动产证的目的是为了在小区改造时有所凭证，从而获得相应的政策补贴，这个我们可以理解，所以在2018年的时候我公司就已向法院递交了承诺书，表明在改造时我们会为京广花园住户提供相关证明，不会影响他们因改造而应获得的权益。七、我方从不曾怠于履行义务，是由于区政府发布文件等客观因素造成不能办证，那么主张因办证推迟而要进行的赔偿损失就没有了依据，申请逾期办理产权登记违约金就没有了事实支持，所以就不存在所谓逾期办证违约金，我方就不再具有赔偿的责任，希望法院查明。八、况且在我方向法院提交上述提到的承诺后即法院在2018年就不再受理京广花园办理不动产证及相关诉讼请求的案件。但今年受疫情影响，疫情后法院又开始受理京广花园相关案件，这对我们的权利造成侵害，我们对此感到困惑。综上，并非我方不愿去办理房产证，而是受客观情况限制，且被答辩人的违约金主张已过诉讼时效。望贵院依法查清事实，综合考虑客观情况，维护答辩人的合法权益。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.2014年1月20日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××8393）一份。主要约定以下内容：1、原告购买被告开发的位于郑州市××区××南××、××南街××侧××楼××单元××层××号房××套，建筑面积共84.43平方米，房屋总价款为651968元整，其中195968元，付款方式现金，付款时间2014年1月20日，剩余456000元，付款方式商业贷款，付款时间2014年2月20日。2、交付期限。××应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“建设工程竣工验收合格，并向将设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；（2）遭遇政府重大规划，市政工程，建筑场地地下存有文物等情况，影响工期的交房日期相应顺延。3、关于产权登记的约定。××应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005%违约金。2.原告于2014年1月20日支付预售购房款185968元，于2014年11月8日支付剩余购房款456000元。3.原、被告均认可被告于2014年1月20日向原告交付房屋。4.郑州市不动产登记中心档案信息显示，涉案房屋于2020年3月17日完成商品房首次登记。5.原告胡记荣于2019年11月21日诉至本院，要求被告台兴公司协助办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金，后原告胡记荣自愿撤回起诉。6.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为：原、被告就商品房买卖合同中明确约定了关于××付款方式及期限、××办理房屋产权登记的期限及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据合同约定，××应当在房屋交付使用后60日内即2014年3月21日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。直至2020年3月17日，被告才完成产权首次登记，应对此承担违约责任。但被告亦提出诉讼时效抗辩且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，因此应当从原告第一次向被告主张的截止日期（2019年11月21日）计算三年诉讼时效，故被告逾期办理产权登记的违约金的起止时间为2016年11月22日至2020年3月16日（共计1210天），因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，综合本案案情，按照公平原则，本院酌定被告支付原告逾期办理权属登记的违约金为651968元×1210天×0.00005×60%=23666.44元。原告诉请过高部分，本院不予支持。被告辩称原告逾期缴纳购房款，应该承担违约责任，可另行向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告胡记荣支付逾期办理权属证书违约金23666.44元；二、驳回原告胡记荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1483元，减半收取741.5元，由被告河南台兴房产有限公司负担261元，由原告胡记荣负担480.5元。本判决为终审判决。审判员  王静静二〇二〇年九月二十一日书记员  李 ?