北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京执复128号复议申请人（申请保全人）：杜日利，男，1970年10月24日出生，汉族，身份证住址黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪备，山东众成清泰（北京）律师事务所律师。被保全人：广东宜华房地产开发有限公司，住所地汕头市澄海区莲上镇莲东路莲上综合楼北幢南起第9号房屋。法定代表人：周海星，总经理。委托诉讼代理人：黄桂洪，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰宗麟，广东金领律师事务所律师。复议申请人杜日利不服北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）（2020）京01执异85号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。北京一中院在审理杜日利与广东宜华房地产开发有限公司（以下简称宜华房地产公司）等民间借贷纠纷一案过程中，该院依据杜日利的财产保全申请，查封了宜华房地产公司名下权证号为：粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号、粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号、汕国用（2007）字第xxx号的地块（以下简称案涉地块）。宜华房地产公司以超标的查封为由向该院提出书面异议，请求解除对该公司名下粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号地块的查封。北京一中院经审查查明：2019年10月29日，杜日利向该院提出财产保全的申请，保全限额为131733333．33元。同日，该院依据杜日利的诉讼财产保全申请作出（2019）京01民初444号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人宜华企业（集团）有限公司、广东宜华房地产开发有限公司、浏阳宜泰房地产开发有限公司、刘绍喜、王少侬、刘绍香、刘绍生、刘壮青、汕头市龙湖区富祥投资有限公司、深圳市前海新富阳实业有限公司、宜华生活科技股份有限公司、宜华健康医疗股份有限公司在银行的存款或者查封、扣押上述被申请人名下相应价值的财产，限额为131733333．33元。”执行过程中，北京一中院于2019年11月5日冻结了宜华房地产公司名下在交通银行xxx账户内存款275548．39元、xxx账户内存款33388．56元。同日，该院冻结了宜华房地产公司在中国银行xxx账户内存款1371．92元。2019年11月21日，该院作出（2019）京01民初444号协助执行通知书，查封宜华房地产公司名下土地证编号为：粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号、粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号、汕国用（2007）字第xxx号的地块（以下分别简称938号地块、939号地块、939号地块），查封期限三年，自2019年11月21日起至2022年11月20日止。在北京一中院异议案件审查过程中，双方均表示本案诉讼本金已由1．3亿余元变更为9500万元。北京一中院另查，2019年4月16日，抵押人宜华房地产公司与抵押权人中国光大银行股份有限公司深圳西丽支行签订最高额抵押合同，内容为：抵押人所担保的主债权为，依据《综合授信协议》抵押权人与受信人签订的全部具体授信业务合同或协议项下发生的全部债权，所担保的主债权最高本金余额为《综合授信协议》约定的最高授信额度，即人民币20亿元整其中的人民币601158700元。抵押物的数量、价值等详细情况由本合同项下的抵押物清单载明。上述抵押物清单中包括本案中涉及的土地使用权证证号为粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号、建设用地规划许可证：[2014]汕规地字第020号、汕规函[2015]377号、汕规函[2015]568号、建设工程规划许可证：[2017]汕规龙建字第003号（变更之一）、建筑工程施工许可证：xxx的上盖建筑物，抵押价值为1．9亿余元。北京一中院再查，根据宜华房地产公司提交的土地（咨询）估计报告[编号：深国咨咨字（2019）（估）字ZX第0128号、深国咨咨字（2019）（估）字ZX第0129号、深国咨咨字（2019）（估）字ZX第0130号，受托估价单位：深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司，提交报告日期2019年12月17日]，主要内容为：证号：粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号的C02-02C02-03C02-04地块地价为194789．05万元；证号：粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号的C01-02C01-03C01-04C01-05C01-06C01-07C01-08地块地价为7829．64万元；证号：汕国用（2007）字第10700026号的用地价值为118553．95万元。根据杜日利提交的土地价值咨询报告(编号：深世鹏咨字第xxx号，受托咨询单位：深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司，提交咨询报告日期2019年12月25日)，主要内容为：证号：粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号、粤（2019）汕头市不动产权第XXXX号宗地的总地价为444874800元、净值为399741193元；证号：汕国用（2007）字第xxx号宗地的总地价为404265589元，净值为363251883元。北京一中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”被执行人以明显超标的额查封为由提出执行异议请求解除查封的，人民法院应当先行对是否明显超标的额作出判断；确属明显超标的额的，应当采取措施消除明显超标的额查封的状态。至于采取哪些措施消除明显超标的额查封的状态，属于执行实施部门根据具体案情自由裁量的范围，不应在执行异议、复议程序中确定。本案中，杜日利申请保全的限额为131733333．33元。而根据双方提交的证据显示，查封已明显超出标的额。综上所述，宜华房地产公司主张的明显超标的额查封的异议理由成立，执行实施部门应当采取措施消除明显超标的额查封的状态。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：一、宜华房地产公司异议成立；二、北京一中院执行实施部门采取措施消除明显超标的额查封的状态。杜日利申请复议称，请求：撤销北京一中院作出的（2020）京01执异85号执行裁定，驳回宜华房地产公司超标的额查封的异议申请。事实与理由为：一、北京一中院认定“根据双方提交的证据显示，查封已明显超出标的额”，属于认定事实不清，证据不足。首先，同一案涉地块有两份差异巨大的评估报告，北京一中院并未查明价值。根据宜华房地产公司单方委托评估提交的土地（咨询）评估报告显示，案涉地块总地价为321172．64万元。但我根据宜华房地产公司提供的材料再委托评估，案涉地块净值合计76299．3076万元，土地总价值为84914．0389万元。宜华房地产公司对案涉地块未做净值评估，存在有失公允可能性。我在执行异议听证中明确表示不认可宜华房地产公司的单方评估结果，认为不具有可参考的客观性。北京一中院未查明实际情况，并且不应以存在争议的证据作为认定案件事实进而支持异议请求的依据。其次，938号地块项下存在担保银行贷款1．9亿余元的优先债权，应从查封标的额价值中扣除。2019年4月16日，抵押人宜华房地产公司与抵押权人中国光大银行股份有限公司深圳西丽支行签订最高额抵押合同，内容为：抵押人所担保的主债权为，依据《综合授信协议》抵押权人与受信人签订的全部具体授信业务合同或协议项下发生的全部债权，所担保的主债权最高本金余额为《综合授信协议》约定的最高授信额度，即人民币20亿元整其中的人民币601158700元。抵押物的数量、价值等详细情况由本合同项下的抵押物清单载明。上述抵押物清单中包括本案涉及的938号地块的上盖建筑物，抵押价值为1．9亿余元。宜华房地产公司提交的938号地块《土地（咨询）估价报告》明确提到“估价对象不存在抵押、担保以及其他法定优先受偿权利，本次估价不考虑抵押、担保以及其他法定优先受偿权利等因素对低价的影响”，充分证明未考虑优先受偿债权对土地价值的影响，其评估结果有失公允，优先债权的价值应从土地价值中予以扣除。第三，宜华房地产公司以及（2019）京01民初444号案件其他被告目前有巨额负债，涉诉标的30余亿元，且存在已被执行的其他优先债权6．28亿元，北京一中院未考虑扣除。宜华房地产公司已被执行的情况如下：（2019）粤03民初2316号、（2019）粤03执保493号、（2020）粤03执1037号涉及被执行23287．7064万元；（2020）粤05执保4号涉及被执行18000万元；（2020）粤05执保5号涉及被执行11000万元；（2020）粤05执保6号涉及被执行10500万元。以上合计已被执行的其他债权人的优先债权62787．7064万元，应从是否超标的额中扣除。第四，根据司法惯例，案涉地块经评估后需要以假定三次流拍后的降价作为查封标的物的价值，并以此降价后的价格判断是否构成超标的额查封；同时应考虑主债权以及利息、违约金、赔偿金及其他为实现债权而支出的合理费用，尚需考虑不动产上是否有其他影响债权实现的权利（例如建设工程款优先受偿权、欠缴税费、员工工资及社保费用等）。因案涉地块北京一中院未组织双方共同委托或指定第三方评估机构进行评估，现有两份评估报告差异巨大，导致对案涉地块价值无法确定。如按照我评估的结果，案涉地块不存在超标的查封。计算方式为：案涉地块评估净值×0．6（三拍两降，每次降20%）-62787．7064万元（已被执行的优先债权）-已设置抵押的银行债权金额19756．212万元≈-36764．333万元。至今未受偿本息及其他合理支出的费用合计17086．22003万元，其中，本金9500万元，利息暂计算至2020年6月28日为1855万元，违约金5565万元，其他合理支出已发生金额（暂计至2020年6月28日）为166．22003万元（保全保险费13．17333万元、诉讼费70．0467万元、律师费70万元、评估费13万元），且我的债权还在日益增加。二、北京一中院由于对事实认定不清，导致适用法律错误。北京一中院在未查明被查封案涉地块的价值情况下，直接认定明显超标的查封，直接适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条错误。依据《北京市高级人民法院关于财产保全若干问题的规定（试行）》第十三条规定“查封、扣押、冻结被申请人的财产，应当以申请人请求保全的财产价值数额及相关费用为限，不得明显超出申请保全的数额。被保全财产上附有抵押、质押或其他优先权的，应当保全的财产价值为享有上述优先权的债权总额与请求保全的价值之和。被保全财产难以明确分割或者具体价值难以判断的，可以整体查封、冻结。”本案宜华房地产公司案涉地块存在“具体价值难以判断的，可以整体查封、冻结”的情形，故北京一中院裁定宜华房地产公司超标的额查封的异议成立事实不成立，适用法律错误。宜华房地产公司答辩称，北京一中院（2020）京01执异85号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，杜日利的复议申请缺乏事实与法律依据，应予驳回。理由如下：一、杜日利在本案中有权申请保全的金额不超过1亿元，且其要求我公司承担保证责任的请求得到支持的可能性很低。二、本案查封的三宗地块（皆为首封）并非不可分财产，其中仅026号地块价值就足够覆盖杜日利有权申请保全的金额。杜日利提交的其自行委托的第三方咨询报告显示：938号地块与939号地块，评估净值合计约4亿元；而026号地块的净值为3．63亿元，该地块已完全足够覆盖其申请保全的金额。依据证据规则，杜日利对土地价值已形成自认。民事诉讼法第一百零二条规定，“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”如上所述，杜日利在本案中有权申请保全的财产不超过１亿元，但北京一中院保全我公司的财产，暂不论冻结银行账户，仅以上三宗作为可分物的土地，其中026号地块就远远超过其有权保全的金额。此外，本案查封是处于保全阶段而非生效判决的强制执行阶段，关于保全财产的价值，根据最高法院的相关意见，宜以评估报告为据，而无需考虑变现阶段可能出现的流拍等因素。且房地产开发用地本身就是一种稀缺资源，也是一种能够快速变现的财产。再退一步说，即使本案我公司最终需要承担保证责任，即使不考虑我公司的其他清偿能力不需要在执行程序中强制拍卖查封的土地，即使按照杜日利提交的评估价值，即使执行阶段拍卖出现极端情况（即成交价仅为评估价的56％），026号地块的价值也完全能够覆盖其保全或执行的金额（3．63亿元×56％＝2．03亿元）。因此，本案明显存在超额查封，实际上保全对象仅保留026号地块足矣。至于杜日利主张我公司仍有其他案外债务，应扣除相应金额计算保全的土地价值。本案系对是否超额查封问题的审查，审查范围限于查封标的价值是否超出保全申请金额，与被查封人是否涉及其他案件或债务无关，何况杜日利提及的案件早已得到圆满解决，根本不涉及拍卖以上土地，杜日利的上述主张毫无根据。三、我公司是保利发展集团控股的二级子公司，目前面临巨大的经营压力，尽快解决本案所涉的超额查封问题，解除对超标的额查封财产938地块的查封，符合最高法院关于文明执行的理念和疫情期间民商事审判的相关规定。938号地块分为多期开发，第六期正在建设中，由于地块被查封，项目无法正常开发建设，造成停工窝工，导致农民工情绪不稳定；此前建成的第二期、第四期已经销售，部分物业处于小业主办证阶段，因地块被查封，诸多小业主无法办理网签、办理不动产权证。现已发生群体性事件，危害社会稳定。最高法院于2019年12月26日发布《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，强调执行中要“合理选择执行财产”“严禁超标的查封”。新冠疫情发生后，最高法院发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，要求法院“灵活采取保全措施。对于受疫情影响陷入困境的企业特别是中小微企业、个体工商户，可以采取灵活的诉讼财产保全措施或者财产保全担保方式，切实减轻企业负担，助力企业复工复产”。超标的查封已给我公司造成巨大的经济损失，若不及时解除938号地块的查封，相关损失将进一步扩大。本院经审查，对北京一中院查明的事实予以确认。本院认为，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施，查封、扣押、冻结被保全人的财产价额，不得明显超出保全裁定的被保全金额。本案中，保全裁定确定的限额为1．3亿余元。复议申请人杜日利提交的土地价值咨询报告显示，保全查封的案涉地块净值合计7．6亿余元。即使考虑两次拍卖的最低保留价情形，除去938号地块上存在的抵押价值1．9亿余元，仍明显超过保全裁定确定的限额，应当采取措施消除明显超标的额查封的状态。杜日利主张宜华房地产公司存在其他优先债权6．28亿元，但未提供相关证据加以佐证，本院对此不予采信。北京一中院（2020）京01执异85号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人杜日利的复议申请，维持北京市第一中级人民法院（2020）京01执异85号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 雷运龙审 判 员 禹明逸审 判 员 齐立新二〇二〇年九月二十三日法官助理 袁 楠书 记 员 闫 玥