江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1961号上诉人（原审被告）：王余岭，男，1974年11月11日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：杨永，男，1977年6月2日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：马雯，江苏律师事务所律师。上诉人王余某与被上诉人杨永房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初9916号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王余岭上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、确定被上诉人承担两审诉讼费用。事实与理由：一、本案的焦点为被上诉人的行为是否构成根本违约，是判断上诉人解除合同的正当性、被上诉人是否应承担违约责任的基础性事实，也是本案的焦点所在。合同法第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。二、本案中被上诉人的行为构成根本违约。1、履行期限届满后被上诉人即以积极的作为方式表明拒绝履行生效合同所确定的主要义务。约定的付款47万元（相对于60万元的合同总价款系主要义务）的期限为2018年11月20日，在该期限届满后，被上诉人非但未履行约定义务，反而于2018年12月6日提起确认合同无效之诉，以涉案合同系无效合同为由，明确表示拒绝履行付款义务。2、经上诉人催告后依然拒绝履行义务。在约定的付款期限届满之次日，上诉人以微信方式催促被上诉人抓紧交清购房余款，被上诉人却拒绝，2018年12月20日上诉人再次以微信、短信方式催交，限期付清，否则依法主张合同解除权，却再次遭到拒绝。3、被上诉人的拒绝履行主要义务行为直接后果是导致合同目的不能实现。原本合法有效的合同，但被上诉人却非要认为无效，并起诉拒绝履行生效合同所确定的义务、甚至经上诉人催告后仍拒绝履行，导致合同目的即房屋买卖不能实现。三、一审判决以“合同签订后被告王余岭又以没有产权证的房屋买卖无法办理公证为由拒绝进行公证，导致原告对购买涉案房屋的安全性产生合理怀疑”作为被上诉人不存在根本违约的认定明显错误。1、作为一审原告的被上诉人本意是涉案合同未经公证导致其对上诉人是否对涉案房屋拥有合法所有权、是否有权出卖涉案房屋产生怀疑，从而认为涉案合同为无效合同，一审法院的上述认定无事实依据。2、是否经公证并非合同生效的法定条件，更不可能成为“导致原告对购买涉案房屋的安全性产生合理怀疑”的法定因素。四、上诉人解除合同的行为于法无据。对照合同法第九十四规定可以解除合同的情形，上诉人的行为同时满足三项规定。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条亦规定：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”六、上诉人解除合同后主张违约责任亦于法有据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除，守约方主张继续履行适用违约金条款的，人民法院应予支持。”七、被上诉人第一诉求为主张涉案合同无效，与一审法院认定的合同效力并不一致。一审法院在涉案合同有效的情况下未告知被上诉人变更诉讼请求违反省高院纪要。八、一审法院在未告知被上诉人变更诉讼请求的情况下径行支持其基于主张合同效力的其他诉讼请求同样违反省院纪要。九、一审判决在被上诉人基础诉求败诉的情况下，却确定由上诉人承担全部诉讼费不公正。被上诉人答辩称：（2019）苏07民终2332号案程序违法，上诉人因未按时交纳诉讼费，二审法院裁定上诉人撤回上诉，但是上诉人后提起再审，并提交了其让他人代为支付上诉费的相关证据，但是上诉人提起再审，法院并未告知被上诉人，也未对被上诉人进行询问或对上诉人提供的证据展开质证。一审双方均认可解除房屋买卖合同，一审法院根据合同法相关规定判决双方合同解除，上诉人返还被上诉人已经支付的15.5万元房款及利息符合事实和法律规定，程序合法，请求二审依法维持原判。杨永向一审法院起诉请求：1.确认杨永、王余岭双方签订的《房屋买卖合同》无效，王余岭返还杨永已支付的购房款155000元，并支付占用资金期间的利息直至实际给付之日止；2.诉讼费用由王余岭承担。一审法院经审理查明，2018年10月21日，杨永（购房方，乙方）与王余岭（售房方，甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将浦河东路24-20号房屋转让给乙方，双方协议总房款60万元，乙方付清购房款项以后即拥有房屋的所有权。签订合同时乙方向甲方支付定金13万元，即2018年10月20日通过微信支付1万元，2018年10月21日付款12万元，双方约定余款47万元在2018年11月20日之前付清。违约责任：如果甲方违约应赔偿乙方定金金额的双倍款项，如果乙方违约则甲方不退还乙方定金。上述合同签订后，杨永向王余岭支付了定金13万元，此后于2018年11月4日，杨永又向王余岭支付房款2.5万元。一审法院另查明，涉案房屋为连云港市科盛电线电缆有限责任公司自建职工宿舍，无房屋产权证。2008年8月20日，王余岭购买了涉案房屋，并与连云港市科盛电线电缆有限责任公司签订《职工宿舍转让协议》，交纳了房款。2008年11月17日科盛公司将房屋交付王余岭占有使用至今。在本案杨永、王余岭买卖房屋时，双方均明知涉案房屋无产权证，双方口头协商在签订房屋买卖合同后到公证处办理公证手续，相关费用由王余岭支付。此后王余岭打听得知无产权证的房屋买卖无法办理公证手续，也无法办理水、电户头过户并告知杨永，杨永以交易没有保障为由拒绝支付剩余房款。诉讼中，双方一致陈述不管合同是否有效，均不愿再继续履行合同。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，并不影响当事人双方签订的房屋买卖合同效力。故杨永以此为由要求确认合同无效的理由不成立，一审法院不予支持。本案中双方均同意不再继续履行合同，故双方签订的合同应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本案原告是否构成违约、应否承担定金罚则，王余岭是否应退还全部购房款问题，一审法院认为，双方协商一致在签订房屋买卖合同后至公证处办理公证手续，但合同签订后王余岭又以没有产权证的房屋买卖无法办理公证为由拒绝进行公证，导致杨永对购买案涉房屋的安全性产生合理怀疑，并拒绝支付剩余尾款，其并不存在根本性违约，王余岭要求杨永承担定金罚则，不退还定金13万元，无事实依据，一审法院不予采纳。综上，杨永要求王余岭返还15.5万元及利息（自2018年11月4日至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、王余岭于判决发生法律效力后十日内返还杨永15.5万元及利息（自2018年11月4日至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回杨永的其他诉讼请求。一审案件受理费3419元（杨永已预交），由王余岭负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案认为：上诉人王余岭与被上诉人杨永签订的《房屋买卖合同书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。上诉人与被上诉人口头协商在签订房屋买卖合同后到公证处办理公证手续，相关费用由王余岭支付。此后王余岭以无产权证的房屋买卖无法办理公证手续为由，告知杨永无法办理公证，也无法办理水、电户头过户，因不可归责于双方的原因，导致房屋买卖合同无法履行，双方互不负违约责任。王余岭要求本案适用定金罚则，不退还杨永已交的定金13万元，不能成立。一审诉讼中，王余岭与杨永一致认可不论合同是否有效，双方均不愿再继续履行合同，故双方签订的合同应当解除，上诉人关于一审未释明合同效力的上诉理由不能成立。根据规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院根据本案情况，对杨永要求王余岭返还已收到的15.5万元及利息（自2018年11月4日至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）的诉求予以支持，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3419元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年九月二十三日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。