广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17048号上诉人（原审原告）：利艳珊，女，1983年2月8日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王骏，男，1992年1月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。上诉人利艳珊、王骏因居间合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。现已审理终结。利艳珊上诉请求:1.改判王骏向利艳珊支付居间服务费70000元以及利息(利息从2019年7月17日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算至付清为止)；2.一、二审案件诉讼费由王骏承担。事实和理由：一、《广州市房地产中介行业执业规范》（以下简称《规范》），属于行业内的规范文件，并非行政机关的法律法规规章办法。该《规范》第三条适用范围是在广州市依法设立，从事房地产中介活动的房地产中介服务机构及在该机构执业的中介服务人员，“中介机构不得隐瞒合同价格，赚取当事人不知情的收益”，但结合本案，利艳珊并非中介公司的执业人员，其与王骏之间为平等法律主体关系，不受该规范约束。且王骏知悉清楚本案居间费收益，不存在隐瞒情形，也不存在合同外的收益。二、民事活动应遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。利艳珊与王骏于2019年7月17日签署的《协议书》系双方真实意思表示，不存在法律规定的合同无效情形，应认定合法有效，王骏理应依此承诺履行。从《协议书》及王骏方多次在微信回应利艳珊，均显示王骏是知悉且同意支付居间费。从吴小姐与其他意向客户的聊天记录可以证明是王骏方先告知利艳珊以140万元出售其房屋，并同意超过140万元归利艳珊所有，再由利艳珊与买家商讨价格。利艳珊在签合同前就已经告知王骏实际成交价是147万元，多出7万元差价归利艳珊所有，王骏同意后再去广州市携和房地产代理有限公司(以下简称携和公司)签订合同。一审认为利艳珊与买方协商好出售价格但未告知王骏属于认定事实错误，《协议书》也并未限制产权人的交易决定权，且利艳珊也并非中介机构或从业人员，因此一审一方面不采纳王骏抗辩认为利艳珊是携和公司员工，却在作出认定以中介机构及其从业人员故意隐瞒等事实理由，不符合逻辑。综上，涉案《协议书》合法有效，不存在无效情形，一审认定事实错误，请求二审改判支持利艳珊的上诉请求，维护利艳珊的合法权益。王骏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回利艳珊的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由利艳珊负担。事实和理由：一、一审认为“协议书的约定违反公序良俗，应为无效协议”正确。广州市中级人民法院(2018)粤01民终3817号等其他同类判决中，均认为关于超出最低售价的部分作为中介服务费的约定，扰乱市场交易秩序，违反公序良俗，没有法律约束力。二、王骏无需支付利艳珊任何中介服务费。1.在2019年7月16日王骏到携和公司之前，王骏及其父亲从未见过利艳珊，王骏亦从未授权利艳珊推销房屋。在本次房地产交易中，利艳珊仅在2019年7月16日填写《房屋买卖合约》的内容，除此之外没有提供其他任何服务。而如利艳珊在一审庭上所称，合同也是因为霞姐（利艳珊在之后《原告补充证据清单》中称霞姐系良策按揭公司的黄桂霞）没空叫她填的。因此，利艳珊帮的是黄桂霞，是为黄桂霞提供的服务。利艳珊称其有带人看房，但其提供的照片并不能证明此事实，一审认定利艳珊有带客看房的证据不足；事实上是雅宝新城物业管理人员“吴小姐”带客看房。利艳珊称其有在微信朋友圈推销涉案房屋，但即使朋友圈的内容真实，也不能证明其在朋友圈发信息的行为与促成买方邝乐达、黄小羊与王骏达成交易之间存在因果关系；而事实上也是“吴小姐”带王骏到携和公司与买方邝乐达、黄小羊达成交易。故利艳珊没有为王骏提供任何服务，无权主张中介服务费。2.在2019年7月16日邝乐达、黄小羊与王骏签订买卖合约之前，王骏与“吴小姐”约定，如果“吴小姐”带客看房并找到买方，王骏支付“吴小姐”介绍费2000元。“吴小姐”向王骏收取了介绍费2000元，至此，王骏与“吴小姐”之间关于委托寻找买家的关系已经完全终结。即使利艳珊所称的“其与‘吴小姐’共同作为王骏的受托居间人”属实，及即使如利艳珊在一审庭审时称其系代替“吴小姐”作为本案原告主张权利，因在本庭开庭后“吴小姐”已向王骏收取了介绍费2000元的中介费，也已得到相应对价的补偿。因此，利艳珊也无权要求王骏支付其他中介费。按现在广州房地产中介行业习惯，中介服务费一般由买方支付。且买方邝XX、黄XX支付了携和公司服务费15000元、王骏也支付了“吴小姐”中介服务费2000元。如还要王骏向利艳珊支付中介服务费，等于在一次房地产交易中，当事人总共要支付三次中介服务费，不符合本地房地产中介的行业习惯。三、携和公司作为专业房地产中介机构促成买卖双方达成交易才收取15000元中介服务费，即使王骏需要支付利艳珊中介服务费，从利艳珊实际付出的劳动来看，也只应参照“吴小姐”的介绍费标准、按2000元支付较为合理，一审判决王骏需要支付15000元明显过高，请求二审改判将王骏支付利艳珊中介服务费调整为2000元。针对利艳珊的上诉，王骏称答辩意见与上诉状一致。利艳珊在一审时称其系自由中介人，自由中介人也属于中介从业人员，且利艳珊在一审提交补充证据“国务院分七批取消了国务院部门职业资格许可和认定事项共400多项”，欲证明政府已取消房地产中介服务职业资格许可、利艳珊虽没有取得该职业资格仍可作为中介从业人员。但利艳珊又在其上诉状称其非中介从业人员，属于自相矛盾。即使个人也可以提供中介服务，其与委托人订立赚取房款差价的《协议书》也应是无效的，没有法律约束力。针对王骏的上诉，利艳珊辩称，一、坚持一审意见，除上诉状外，王骏在签订《协议书》时同意且知悉以140万元元价格出售涉案房屋，并催促利艳珊尽快找到客户，成交后，王骏方在微信上也一直表示同意支付超过约定底价的居间费。这是常见的居间费用约定模式，一审却认定协议无效应属错误，且认定超出部分金额作为居间费约定无效，将对类似利艳珊地位的居间人不公平。二、利艳珊提供与本案相似度极高的案例，二审可参考此案的判例。该案历经一审、二审及再审，最终判定约定高出房价作为中介费的约定有效。王骏一审提供案例与本案情况不同，不具备参考价值，故请求二审依法判决。利艳珊于2020年1月9日向一审法院起诉请求：1.王骏向利艳珊支付70000元以及利息（利息从2019年7月17日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算(LPR)至付清为止）；2.本案的诉讼费由王骏承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区花都大道中X号XX区XX栋XX房（以下简称涉案房屋），原所有权人为王骏。2019年7月11日，王骏的父亲王XX通过微信与雅宝新城物业管理人员“吴小姐”联系，称愿意以最低1500000元的价格出售涉案房屋，委托“吴小姐”寻找客户。2019年7月13日左右，利艳珊通过“吴小姐”得知涉案房屋的房源信息，并在其微信朋友圈进行推销。2019年7月16日，王骏（卖方）、邝XX（买方）与携和公司（经纪方）签订一份房屋买卖合约，约定卖方以1470000元的价格将涉案房屋出售给买方。签订本合约同时支付50000元作为定金，首期楼款200000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续（2019年8月30日前）并取得房地产交易中心收件回执2天内付清。剩余1270000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收件回执时以现金支付。交易手续需在2019年8月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合约，买卖双方同意在签订本合约当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中，卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理人（空白）。买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费15000元。该合同落款处经纪方除了有携和公司加盖的公章还写有一个“利”字，利艳珊确认该合同中的手写部分由其填写。当天，案外人“吴小姐”将邝XX支付的定金通过微信转付给王骏的父亲王XX。邝乐达于2019年7月19日向按揭公司的黄X转账支付按揭服务费10000元，于2019年8月24日向携和公司支付中介费15000元。2019年7月17日，王骏（甲方、卖方）与邝XX、黄XX（乙方、买方）以及广州市乐家置业有限公司签订一份存量房买卖合同，约定的成交价格为1810000元，签订本合同时支付50000元作为购房定金，首期款550000元乙方在房管过户当天支付，剩余房款1260000按照按揭方式付款。当天，王骏（甲方）与利艳珊（乙方）签订一份协议书，约定：甲方将坐落于广州市花都区平步大道中XX号XX区XX栋XX方委托乙方销售，委托销售价格为1400000元。甲方承诺，乙方销售该房屋的总售价为壹百肆拾万，超出壹百肆拾万的部分差价归乙方所有。现乙方为该房屋找到买家邝XX、黄XX，并达成成交价格为1470000元，根据上述协议，房屋销售总价差额的70000元全部归乙方所有，甲方不得有异议。甲方向乙方支付房屋销售总价差额柒万元的方式约定为分两期支付，支付时间分别为第一期：甲方收到买家支付首期款并成功过户后，当日支付35000元；第二期：甲方收到银行发放的由买家作为贷款申请的房屋贷款后两日内支付35000元。如买卖双方不能成功交易过户，则本协议失效。关于该协议的达成情况，利艳珊表示在涉案房屋买卖合同签订之前，王骏已经和其他人谈好1380000元的成交价，一次性付款，后来由于该买家不能一次性付款，因此交易没有成功。我和现在的买家谈好价格之后，我让吴小姐去问王骏1400000元能否出售，王骏考虑到比之前的1380000元要高，就表示同意出售，同时表示高出的价格归中介所有，因此在签订房屋买卖合同之后签订了上述协议书。王骏表示房屋买卖合同签订当天，吴小姐问我房子1400000元一次性付款能否出售，出售的话就给我找客户，差价款归她们。当天她们就告诉我已经找到买家了，同意以1470000元购买，因此就签订了房屋买卖合同。实际上，中介在问我1400000元能否出售时已经和买家谈好价格，但是没有告知我。王骏于2019年8月30日收齐首期款，于2019年11月11日收到银行发放的按揭贷款，涉案房屋已经成功过户至邝XX、黄XX名下。王骏未依照协议书的约定向利艳珊支付房屋销售差价，利艳珊于2019年8月31日通过微信催促王XX支付差价款。2019年9月2日、2019年9月5日，利艳珊再次通过微信催促王XX支付第一期款35000元，王XX表示等香港回来再付。案外人“吴小姐”于2019年9月19日通过微信向王XX催收第一期款，王XX表示因为买家支付的首付金额太少，银行贷款政策又出现了调整，所以只能等到银行放款之后才能支付。2019年12月26日，利艳珊通过微信向王XX催款，王XX仍未支付，利艳珊遂起诉成讼。另查，案外人“吴小姐”与王XX在2020年1月6日的微信聊天记录：“吴小姐”：我收2000元是介绍费，我的义务已经完成了，另外当时您叫我通知一下三方到场，我有通知，但是人家不到，我也没办法啊。……过年前给我可以吧？这样我就不用为了两千块老找您啦。王XX于2020年3月5日向“吴小姐”支付了上述2000元费用。一审诉讼中，王骏称利艳珊是携和公司的员工，利艳珊提供居间服务以及签署协议书的行为属于职务行为，无权向王骏主张销售差价，并认为利艳珊并未提供任何劳务，无权收取中介费。为此，王骏提交了其与利艳珊的微信聊天记录以及案外人“吴小姐”微信聊天记录予以证明。利艳珊在2019年8月30日与王敬新的聊天记录中称：“王生，我今天有事要处理，我的同事去跟你们过户，不好意思啊，有什么问题你也可以随时联系我，谢谢！”王敬新回复称：“好的。”利艳珊称其并非携和公司的员工，其与雅宝物业管理中心的“吴小姐”是朋友，“吴小姐”得知涉案房屋的房源信息后告知其，其与“吴小姐”共同作为王骏的受托居间人，之后通过携和公司找到买家，促成本次交易，由案外人良策公司提供按揭贷款代办手续服务。在交易过程中首先由吴小姐与王骏沟通，比如解答行情、带买方看房，在房价确定之后，由利艳珊促成买卖双方签订合同，并对交易流程进行解答和跟进,还在朋友圈进行推销及带客户看房。利艳珊还称微信聊天中所称的“我的同事”，指的是良策公司的黄X，二人是伙伴关系。为此，利艳珊提交了携和公司出具的证明、朋友圈截图及照片予以证明。该证明载明：兹证明利艳珊并非我司员工，其提供业主王骏与我司推荐的客户邝XX、黄XX，经过我们努力促成买卖合同交易，现房屋顺利办理过户手续至客户邝XX、黄XX名下，特此证明！微信截图显示利艳珊于2019年7月13日、7月15日在朋友圈推销涉案房屋。一审诉讼中，一审法院向利艳珊释明，假如协议书无效其是否需要变更诉讼请求，其表示无需变更。一审法院认为：本案争议的焦点是利艳珊与王骏于2019年7月17日签订的协议书是否有效？王骏应否向利艳珊支付差价款70000元？居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，虽然一开始王骏是通过案外人“吴小姐”放盘销售涉案房屋，但“吴小姐”将该房屋出售信息告知利艳珊之后，利艳珊在微信朋友圈中进行推销，亦有带客户看房。另，虽然买家是案外人携和公司推荐的，但是携和公司亦证明是在利艳珊的共同努力下促成的交易。利艳珊与王骏签订的协议中，亦载明“甲方将涉案房屋委托乙方销售……现乙方为该房屋找到买家……”综上可以看出利艳珊为王骏提供了订立合同的媒介服务，双方之间成立居间合同关系。王骏认为利艳珊是携和公司的员工，利艳珊履行的是职务行为，但是并未提交证据证明，相反携和公司提交的证明已经证明利艳珊并非其公司员工，因此对王骏的该抗辩意见，一审法院不予采纳。本案中，根据利艳珊与王骏的陈述，利艳珊是在已经和买家协商好出售价格但未告知王骏的情况下，再与王骏协商底价，进而作出协议书中关于“甲方承诺，乙方销售该房屋的总售价为壹百肆拾万，超出壹百肆拾万的部分差价归乙方所有……”的约定，这既限制了业主作为产权人和委托人的交易决定权，也与中介机构作为居间方为交易提供服务的法定义务相悖，且容易导致中介机构及其从业人员故意隐瞒交易信息、赚取房屋差价等道德风险，扰乱市场交易秩序，因此协议书的约定违反公序良俗，应为无效协议。但是鉴于王骏与买受人之间的房屋买卖合同已经履行完毕，利艳珊亦提供了居间服务，根据等价有偿及公平原则，一审法院酌情支持中介服务费15000元，对利艳珊诉讼请求中合理的部分予以支持，超出部分不予支持。由于协议书无效，因此对利艳珊主张的利息，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，一审法院于2020年4月3日作出如下判决:一、王骏于本判决发生法律效力之日起十日内向利艳珊支付中介服务费15000元；二、驳回利艳珊的其他诉讼请求。一审案件受理费775元，由利艳珊负担609元，王骏负担166元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人均同意本案进行书面审理。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点是利艳珊、王骏签订的涉案协议是否有效及王骏应否向利艳珊支付费用及合理数额。对此，本院评析如下：一、关于利艳珊、王骏签订涉案协议的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”利艳珊、王骏之间签订的涉案协议书的相关条款在没有明确实际出售价格的情况下约定超出委托售价的差价款归利艳珊所有，实质是约定不明确的差价款作为委托售房的服务报酬，该约定不仅违反受托人如实报告、勤勉忠实维护委托人利益的义务，也容易引发道德风险，扰乱市场交易秩序，一审认定该约定违反公序良俗，没有法律约束力，本院予以认可。利艳珊以其并非中介公司执业人员、不受相关中介规范约束为由主张协议不存在无效情形，本院不予采纳。二、关于王骏应否向利艳珊支付费用及合理数额的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，利艳珊通过“吴小姐”得知涉案房屋的出售信息后，在微信朋友圈中发布推销涉案房屋信息，亦有带客户看房。王骏的父亲王XX与利艳珊聊天记录显示：“王生，我今天有事要处理，我的同事去跟你们过户，不好意思啊，有什么问题你也可以随时联系我，谢谢！”王XX回复称：“好的。”携和公司亦证明利艳珊并非其公司工作人员，其是与利艳珊共同努力促成本次交易，且涉案房屋亦已完成转移登记。利艳珊与王骏签订的协议中也载明“甲方将涉案房屋委托乙方销售……现乙方为该房屋找到买家……”。可见利艳珊确实存在为王骏方提供居间服务的事实，王骏方亦实际接受及获得利艳珊的服务成果，根据双方系有偿委托的真实意思表示，利艳珊有权要求获取与其提供居间服务相当的报酬。据此，一审认定利艳珊为王骏提供了订立合同的媒介服务，双方成立居间合同关系，并在双方约定报酬标准条款无效的前提下，根据等价有偿、公平原则并参考相关行业惯例，酌情支持王骏支付利艳珊与涉案房屋买卖合同中买方支付相同的居间服务费，即15000元，并无不妥，本院予以确认。综上所述，上诉人利艳珊、王骏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2725元,由利艳珊负担1175元、王骏负担1550元。本判决为终审判决。审判员  邓娟闰二〇二〇年九月二十七日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳