内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1816号   上诉人（一审被告）：杨慧东，男，1991年9月13日出生，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：额尔敦朝鲁，上海市建纬（包头）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：姜海丽，内蒙古昆峰律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：广东中奥物业管理有限公司包头分公司，营业场所：内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区黄河路87号天然气发展大厦1205室。   负责人：陈霖。   委托诉讼代理人：王晓蕾。   委托诉讼代理人：宋媛媛，内蒙古昂石律师事务所律师。   上诉人杨慧东因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称中奥物业包头分公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨慧东及其委托诉讼代理人额尔敦朝鲁、姜海丽，被上诉人中奥物业包头分公司的委托诉讼代理人王晓蕾、宋媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   杨慧东上诉请求：撤销一审判决关于杨慧东3.5元/平方米的物业费判决，确认杨慧东物业费交费标准或发回重审；本案一、二审诉讼费由中奥物业包头分公司负担。其上诉主张的事实和理由如下：   一、一审判决认定事实错误。中奥物业包头分公司与包头市三江金茂房地产开发有限责任公司（以下简称三江房地产公司）签订三江尊园小区《前期物业服务合同》，合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，其中电梯住宅2元/月/平方米；别墅3.5元/月/平方米，但合同未对电梯住宅、别墅做出明确界定或区域划分，也就是说未明示杨慧东所购房屋即是《前期物业服务合同》里所说的别墅。杨慧东签署的《商品房买卖合同》及房屋产权证上记载的房屋性质均为普通住宅，其购买的是总层高为四层的带有电梯的房屋。《前期物业服务合同》明确约定电梯住宅物业费为2元/月/平方米。杨慧东从未与物业服务企业签订过别墅物业服务合同。   国土资源部对别墅的定义：别墅是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低的住宅。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。2003年初，国土资源部下发了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》(国土资发〔2003〕356号)，对高尔夫球场和别墅类房地产开发项目实行禁止供地政策。2006年国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录〉和〈禁止用地项目目录〉的通知》，进一步明确将别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目纳入禁止用地项目目录。2006年7月，原建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》(建办规函〔2006〕440号)给出了官方标准：住房类型划分为普通住宅、经济适用住房和别墅、高档公寓。别墅一般为独立成栋的商品住宅，建筑密度一般较低，容积率则在1.0以下。杨慧东所购房屋无论从合同约定、国家政策和法律法规规定等均未达到别墅的条件与要求，其所购房屋不应被认定为别墅。原审法院别墅的认定是错误的。   二、一审判决缺乏法律依据。一审判决认为“杨慧东所购房屋为别墅，应按别墅3.5元/月/平方米向中奥物业包头分公司交纳物业费”没有法律依据。   中奥物业包头分公司辩称：一审法院的判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。杨慧东的上诉理由没有任何事实和法律依据。   第一，根据中奥物业包头分公司与金茂房地产公司签订的《前期物业服务合同》、中奥物业包头分公司与杨慧东签订的《前期物业服务管理协议》以及三江尊园整体楼盘情况，可以明确显示出三江尊园整个项目楼盘只有两种住宅出售，一种是电梯住宅，即我们平时所称的高层住宅，按规定应为十层以上的住宅，另一种就是别墅。两类住宅在出售时，开发商就予以了充分的宣传，杨慧东所购房屋出售时就明确为别墅，且两类住宅的售价差距也较大，别墅售价14000余元，高层住宅6000余元，杨慧东不可能不知晓自身所购房屋为别墅。其称中奥物业包头分公司未向其明示其所购住宅是别墅的说法根本站不住脚。杨慧东购买的别墅确实安装了电梯，但该电梯是业主自己住宅内的私人电梯，而非公用电梯。杨慧东将别墅内私人专用电梯与高层公用电梯混为一谈是完全无依据的。   第二，不动产登记部门在进行房产登记时没有单独的别墅住宅类型，无论何种类型的房屋都是按照普通住宅进行登记的。不能因为登记为普通住宅就否认了该房屋为别墅的事实。杨慧东所购别墅为地上三层、地下一层，带私家花园及独立车库，建筑面积474.85平方米的住宅。完全符合住房和城乡建设部发布的《民用建筑术语标准》中对于别墅的定义，即“带有私家花园的低层独立式住宅”。另外即使杨慧东对于所购房屋是否为别墅有异议，也不影响其应当缴纳3.5元/平米物业费的义务。因为在三江尊园小区中住宅类型除了高层住宅就只有别墅，而其所购房屋明显不属于高层住宅，应当按照别墅类型缴纳物业费。而且中奥物业包头分公司对于别墅也提供了与高层住宅相比更加优质的服务，且别墅占地面积大，公摊面积小，绿化和公共区域面积大，物业维护和安保成本也较高。因此别墅与高层住宅相比物业费较高是合理合法的。   第三，中奥物业包头分公司与开发商签订的《前期物业服务合同》及与业主签订的《前期物业服务协议》中均已说明别墅的收费标准。《前期物业服务协议》系基于协议双方真实意思表示签订的，是合法有效的，杨慧东应当履行。2020年6月1日，中奥物业包头分公司与包头市稀土高新区三江尊园第一届业主委员会再一次签订了《物业服务合同》，仍然约定收费标准为高层2元/平米，别墅3.5元/平米，并明确了别墅的具体房号。该合同对全体业主具有拘束力，因此杨慧东应当依据物业服务合同履行付费义务。   中奥物业包头分公司向一审法院起诉请求：依法判令杨慧东向中奥物业包头分公司支付拖欠的物业费22723.31元、违约金人民币8671.2元、公摊水费3356.12元、公摊电费108.34元，合计34858.97元；本案诉讼费由杨慧东承担。   一审法院认定事实：2011年10月19日，包头市三江金茂房地产开发有限责任公司作为三江尊园的建设单位与中奥物业包头分公司签订了《前期物业服务合同》，委托管理期限从2011年10月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同约定中奥物业包头分公司为三江尊园小区提供前期物业服务。该第六条约定物业服务费的收费标准为每月3.5元/平方米，物业服务费用按照业主拥有物业的建筑面积缴纳。   杨慧东系包头稀土高新技术产业开发区枫丹苑xx号房屋的业主，该房屋建筑面积为463.73平方米。2018年10月26日，杨慧东与中奥物业包头分公司签订了《包头三江尊园前期物业管理服务协议》，委托中奥物业包头分公司为杨慧东提供物业管理服务。合同第六条第二项约定物业服务费的收费标准是每月3.5元/m2，业主按照拥有的物业的建筑面积交纳，已核发《房地产权证》按证内核准的建筑面积计算，未核发《房地产权证》按《商品房买卖合同》记载的建筑面积计算。物业服务费中不包括公共设施设备分摊水电费用和需要向业主收取的其他合理费用。住宅类物业服务费用按每12个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或与物业公司另行约定物业承接日的，由实际承接日起交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向物业公司交纳当周期物业服务费，逾期交费的，业主还应向物业公司支付应交款每日千分之三的违约金。自2019年1月1日至2020年2月29日，杨慧东累计欠物业服务费22722.77元。   一审法院认为，中奥物业包头分公司与杨慧东签订的《包头三江尊园前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应遵守执行。中奥物业包头分公司提供了物业服务，杨慧东作为三江尊园枫丹苑xx号业主，接受了中奥物业包头分公司提供的物业服务，杨慧东应按照合同约定履行交纳物业费的义务。中奥物业包头分公司要求杨慧东给付2019年1月1日至2020年2月29日的物业服务费22723.31元的主张，其计算有误，该院据实支持物业服务费22722.77元。关于中奥物业包头分公司要求杨慧东支付公摊水费3356.12元、公摊电费108.34的主张，中奥物业包头分公司未向该院提交证据证实其主张，故中奥物业包头分公司的该项主张该院不予支持。关于中奥物业包头分公司要求杨慧东支付违约金的主张，因中奥物业包头分公司没有提供证据证明其完全按照《前期物业服务协议》的约定履行了服务义务，在此情形下要求杨慧东支付违约金于法无据，故对中奥物业包头分公司要求杨慧东支付违约金的主张，该院不予以支持。杨慧东辩称其房屋为普通住宅，并非别墅，应按普通住宅物业服务标准收取物业费，根据住房和城乡建设部发布的《民用建筑设计术语标准》第3.1.3项，别墅是一般指带有私家花园的低层独立式住宅，杨慧东的房屋符合该标准，其抗辩理由无事实依据，本院不予采信。杨慧东辩称中奥物业包头分公司的物业服务不到位，未向该院提交充足证据证实其主张，其抗辩理由该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告杨慧东于本判决生效之日起十五日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司物业服务费22722.77元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。案件受理费672元，减半收取计336元（原告已预交），由被告杨慧东负担218.4元，由原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担117.6元。   二审期间，杨慧东提交了建设用地规划许可证副本1份，欲证明案涉小区备案的容积率是2.5，属于高密度小区，并非国家规定的容积率小于1.0的别墅区。中奥物业包头分公司质证称：对该证据的真实性认可，证明目的不认可。案涉小区除别墅外还有高层住宅，容积率是整个小区的，不能体现别墅区的容积率。别墅区和高层住宅是在小区内分开的，相关情况应向开发商主张，不应向物业公司主张。   中奥物业包头分公司在二审期间提交了三份证据：证据一是三江尊园售楼宣传册，欲证明杨慧东购买时明知房屋是别墅；证据二是别墅照片，欲证明杨慧东的房屋明显区别于高层住宅；证据三是中奥物业包头分公司与三江尊园第一届业委会签订的《物业服务合同》，欲证明新的物业服务合同仍然约定别墅物业费为3.5元，对全体业主有约束力。杨慧东质证称：对证据一的真实性不认可，该宣传册没有加盖公章，制作时间以及宣传是否针对杨慧东均不能确定，且该证据不属于二审新证据；对证据二的真实性无法判断，但对照片反映的小区基本情况予以认可；对证据三的真实性认可，证明目的不认可，杨慧东对该合同的收费标准有争议，不能作为证据。   二审经审理查明：一审判决认定的基本事实清楚，本院依法予以确认。   另查明：建设单位包头市三江金茂房地产开发有限责任公司与中奥物业包头分公司签订的《前期物业服务合同》第六条关于物业服务费的收费具体标准为：电梯住宅物业：2元/月/平方米建筑面积；幼儿园物业：2元/月/平方米建筑面积；别墅物业：3.5元/月/平方米建筑面积；多层低密度住宅（联排别墅）物业：3.5元/月/平方米建筑面积；商业物业：3.5元/月/平方米建筑面积。   杨慧东与中奥物业包头分公司签订的《前期物业管理服务协议》第六条关于物业服务费的收费具体标准为：高层住宅物业：2元/平方米建筑面积/月；别墅物业：3.5元/平方米建筑面积/月；商业物业：3.5元/平方米建筑面积/月；其他类型物业：2.50元/平方米建筑面积/月。   再查明：杨慧东所有的案涉房屋为地上三层，地下一层的建筑，电梯位于室内。   上述事实有《前期物业服务协议》2份、不动产产权证书及双方当事人陈述在案佐证。   本院认为：杨慧东与中奥物业包头分公司签订的《前期物业管理服务协议》是有效合同，双方当事人均应依约履行。双方当事人对于本案所涉物业费欠付的时间以及金额均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：案涉房屋的物业费标准如何确定的问题。对此，本院从以下几点分析判断：   首先，双方当事人签订《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实的意思表示。案涉物业服务合同中提到的“高层住宅”“别墅”“多层低密度住宅（联排别墅）”“商业物业”等词语，系对小区内房屋类型进行区别的描述。本案所涉物业服务合同中约定的“别墅”是否符合国家建筑管理部门规定的“别墅”的定义，并不影响本案物业服务合同中关于物业服务费收费标准的确定。一审判决认定案涉房屋符合住房和城乡建设部发布的《民用建筑设计术语标准》中别墅标准的认定不妥，本院予以纠正。杨慧东在二审时提交的证据与本案无关，本院不予采信。杨慧东上诉主张案涉房屋不符合国家政策法规规定的别墅类型，不应按照3.5元交纳物业费的上诉主张不能成立，本院不予支持。   其次，案涉小区的住宅分为超过十层以上的高层住宅以及地上不超过三层的住宅两种房屋形式。虽然案涉《前期物业管理服务协议》中关于物业费的收费标准采用列举的方式，未明确指出本案所涉房屋应适用哪一类标准。但是，涉案小区住宅类型除协议中约定的“高层住宅物业”和“别墅物业”外，无其他类型住宅，且基于人们日常生活经验以及案涉房屋的实际状况可知，案涉房屋应属于协议中约定的“别墅物业”的类别。因此，案涉物业服务合同对于收费标准不存在约定不明的情形，杨慧东主张案涉房屋物业费收费标准约定不明的上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，杨慧东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实存在瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费672元，由上诉人杨慧东负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 范丽宏   审 判 员 吴 钢   审 判 员 董婷婷     二〇二〇年九月二日   法官助理 贺 颖   书 记 员 段鹧庭   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。