江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3430号上诉人（原审原告、申请执行人）：沈洪芳，女，1971年12月16日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：沈文超，江苏太滆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：李正江，男，1982年9月9日生，汉族，住沭阳县。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈志勇，男，1968年4月30日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审被告、被执行人）：沭阳亿瑞置业有限公司，住所地沭阳县珠江路西侧（兴阳农贸市场二楼），统一社会信用代码9132132266898971XJ。法定代表人：陈志勇。被上诉人（原审被告、被执行人）：张国君，男，1962年3月13日生，汉族，住宜兴市。上诉人沈洪芳与被上诉人李正江、陈志勇、沭阳亿瑞置业有限公司（以下简称亿瑞公司）、张国君申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2020）苏0282民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。沈洪芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2020）苏0282民初173号民事判决依法改判支持上诉人一审诉请或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由四被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院查明事实不清，适用法律错误，一审法院认为李正江符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对此上诉人不予认可。被上诉人李正江在庭审过程中虽然提供了商品房买卖合同、汇款记录、物业费、公共照明费相关证据，但上诉人认为上述证据不足以认定李正江符合第二十八条第二款规定，即李正江在人民法院查封之前已合法占有该不动产。理由如下：1、被上诉人并未在人民法院查封之前已合法占有案涉土地，案涉土地目前尚登记在亿瑞公司名下，无法分割，故被上诉人并未实际占有其房屋所对应的土地，2、被上诉人李正江提供的相关证据不足以证明其实际占有其购买的西城馥邦小区57号-102室房屋，虽然其提供了物业费、公共照明费发票，但上诉人认为按照日常的交易习惯，消费者在购买商品房时，开发商均会要求消费者提前交纳1-2年的物业费和公共照明等能耗费，因此不能就仅凭物业费及公共照明费发票就能定被上诉人实际占有案涉房屋及土地。3、即使一审法院在判决中引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人认为其也应结合第二十九条的规定综合分析判断，事实上一审法院在另案中【案号（2020）苏0282民初169号】（该案的案情、事实等均与本案相同）判决理由就引用了第二十九的规定。根据一审法院查明的事实，李正江及其配偶唐丽娟名下除本案所涉西城馥邦小区57号-102室房屋外，在沭阳县亦有另一套住宅（水木清华小区2幢2单元1904室），因此李正江不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，故上诉人认为一审法院适用法律错误。2、虽然李正江系案涉房屋的所有权人，但上诉人并未查封、拍卖其名下商品房，上诉人仅是查封登记在亿瑞公司名下的土地，而案涉三块土地上均设有抵押，抵押权人为中行沭阳支行，目前因亿瑞公司尚欠抵押权人贷款导致其名下尚未网签备案的180套房屋被抵押权人查封。即使抵押权人解除抵押又因客观原因（案涉项目无法通过整体验收）导致案涉三块土地不具备分割办证条件，如法院中止对案涉房屋所涉土地使用权的执行，因三块土地无法分割，实务操作中也无法办理相关手续，如强行中止执行必然损害上诉人的合法权益。3、就引起本案的民间借贷强制执行一案【案号（2019）苏0282民初7955号】在一审法院强制执行过程中向沭阳县不动产登记服务中心查询了亿瑞公司名下不动产查封信息，经沭阳县不动产登记服务中心反馈：亿瑞公司名下大量不动产被沭阳县人民法院及宜兴法院查封，其中就案涉三块土地上诉人于2019年7月31日通过宜兴法院进行了查封（系首封），后该三块土地又于2019年12月24日被沭阳县人民法院进行了轮候查封【案号（2019）苏1322民初13982号之三】。如二审法院维持一审判决，势必导致被上诉人依据法院判决要求一审法院对案涉三块土地进行解封（事实上因三块土地目前无法分割，上诉人认为实务操作中也无法进行整体解封），但一旦一审法院对三块土地进行整体解封，则必然导致上诉人丧失首封权，从而使得沭阳县人民法院的案件【案号（2019）苏1322民初13982号之三）】成为首封，这将严重损害上诉人的合法权益。4、上诉人于2020年7月10日通过全国法院信息综合查询平台查询得知截止当日，亿瑞公司共有47件案件作为被执行人被强制执行，涉案总金额为9000202元且均未履行，试想亿瑞公司作为被执行人目前有如此大量的被执行案件且涉案金额达9000万之巨，一旦解除对亿瑞公司名下土地的查封措施，如亿瑞公司出现逃避执行，转移资产的行为，届时如此巨额的债务将如何清偿？广大债权人的权益该如何得到保护？综上，上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上考虑到本案的特殊情况，依法支持上诉人的上诉请求。经审理查明，沈洪芳与亿瑞公司、陈志勇、张国君民间借贷纠纷一案，宜兴法院于2019年7月8日立案受理，在该案审理阶段中，该院于2019年7月31日依据（2019）苏0282民初7955号民事裁定书及协助执行通知书，查封了亿瑞公司名下不动产证号沭国用（2010）第27122、27121、27120号的土地使用权，查封期限三年。后该院于2019年9月19日作出（2019）苏0282民初7955号民事判决书，判令陈志勇、亿瑞公司归还沈洪芳借款本息并赔偿律师费、保全担保费损失等，张国君对前述债务承担连带保证责任。后沈洪芳向该院申请执行，该院已立案执行。另查明，在该案执行过程中，案外人李正江向宜兴法院提出执行异议，该院于2019年11月28日作出（2019）苏0282执异93号执行裁定书，裁定中止对坐落于沭阳县房屋所涉土地使用权的执行。申请执行人沈洪芳对该裁定不服，向宜兴法院提起执行异议之诉。请求：1、继续对坐落于沭阳县房屋所涉土地使用权的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月19日，经宜兴市人民法院判决确认：陈志勇、亿瑞公司应归还沈洪芳借款本金300万元，并承担该款自2013年4月16日起实际归还之日止按年利率24%计算的利息（利息应扣除陈志勇、亿瑞公司已经支付的127.5万元），另陈志勇、亿瑞公司还需赔偿沈洪芳律师费损失19万元及保全担保费2.7万元，同时由张国君对上述陈志勇、亿瑞公司所负债务承担连带保证责任［案号：（2019）苏0282民初7955号］。在该案审理过程中，李正江提出了执行异议申请，后经宜兴市人民法院裁定“中止对坐落于沭阳县房屋所涉土地使用权的执行”［案号：（2019）苏0282执异93号］。沈洪芳认为，本案中，所涉土地使用权均登记在亿瑞公司名下（不动产证号沭国用（2010）第27122、27121、27120）且均设定了抵押，同时目前该三款土地尚未分割。另李正江虽然在执行异议过程中提供了购房合同等证据，但上述合同均未在沭阳县不动产登记中心进行网签备案。沈洪芳认为根据《物权法》及《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，未经备案的购房合同并不产生物权效力，不享有物权优先性，其本质上应属于普通债权。且宜兴市人民法院在执行裁定书本院认为部分中也仅是表述为李正江所购房屋涉及的土地使用权权属确有争议并未确认土地使用权归李正江所有。综上，沈洪芳认为应继续对案涉土地使用权的执行，据此其诉至法院。被执行人陈志勇、亿瑞公司、案外人李正江书面辩称：(2019)苏0282执异93号执行裁定书查明事实清楚，适用法律正确，李正江于2015年12月17日与亿瑞公司签订了商品房买卖合同，于2015年12月15日向亿瑞公司支付了180万元购房款，于2018年1月20日向西城馥邦小区物业服务中心缴纳了355元物业费、120元公共照明费，早于宜兴市人民法院查封时间，李正江名下仅有案涉一套住房，综上，请求驳回沈洪芳的诉讼请求。被执行人张国君未作书面答辩。宜兴法院另查明，2015年12月17日，亿瑞公司与李正江签订商品房买卖合同一份，约定李正江向亿瑞公司购买西城馥邦57号-102号房屋，建筑面积307.69平方米，总金额1799999元。2015年12月15日，李正江向亿瑞公司缴款180万元整。2018年1月20日，李正江曾支付物业费3550元，公共照明费120元。宜兴法院又查明，西城馥邦小区目前案涉三处国有土地使用权均设置抵押，整体项目目前因缺乏相关资料无法通过整体验收，目前尚不具备分割办证条件。一审审理中，宜兴法院根据沈洪芳的申请至沭阳县买卖合同网上备案情况，沭阳县房地产业发展服务中心出具证明一份，载明本案所涉商品房买卖合同于2015年12月17日网上备案。沈洪芳、李正江、陈志勇、亿瑞公司、张国君对该证据均未提出异议。宜兴法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案国有土地使用权在被执行人亿瑞公司名下，法院依法查封并无不当。但在法院查封前，李正江已与亿瑞公司签订了商品房买卖合同，该合同也经过网络备案。同时在法院查封前李正江以转账的形式支付全额购房款并占有使用涉案房屋，因涉案不动产未经综合验收无法进行分割办证，故李正江对未办理过户登记不存在过错。综上，李正江对执行标的享有足以排除本次强制执行的权益。沈洪芳的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，宜兴法院判决：驳回沈洪芳的诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料，本院确认宜兴法院查明的事实。本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。第三十七条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第四十二条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，分别规定了金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人（房地产开发企业）名下的不动产提出异议，意图排除强制执行所应当符合的条件。案外人的情形必须符合上述法条中任一条规定的全部条件，即可以排除强制执行。本案中，涉案国有土地使用权登记在被执行人亿瑞公司名下，宜兴法院依法查封并无不当。在法院查封前，李正江已与亿瑞公司签订了商品房买卖合同，亦办理了网络备案登记手续。在法院查封前李正江已支付了全部购房款并实际占有使用涉案房屋，仅因涉案不动产未经综合验收而无法进行分割办证，李正江对未办理过户登记不存在过错。因此，李正江的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，且依照相关法律规定，该民事权益不仅包括房屋所有权，还应当及于该房屋相应的土地使用权。因此，宜兴法院裁定中止对李正江购买的沭阳县西城馥邦57号-102室房屋所涉相应土地使用权的执行，并无不当。宜兴法院所作裁定仅为排除对涉案房屋相应土地使用权的执行，并非解除对被执行人亿瑞公司土地使用权的查封，且因亿瑞公司土地使用权证尚未分割，亿瑞公司不能据此申请法院解除对涉案土地使用权查封。故沈洪芳上诉所称宜兴法院查明事实错误、适用法律不当等上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，沈洪芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人沈洪芳负担。本判决为终审判决。审判长  秦小兵审判员  刘永刚审判员  俞 彤二〇二〇年九月二十二日书记员  杨钦雅