北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终6164号上诉人(原审原告)：北京上地建材城销售中心，住所地北京市海淀区上地信息路38号1幢316。法定代表人：郭俊琴，董事长。委托诉讼代理人：李宙，北京市海勤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京市海淀海鹏农工商公司，住所地北京市海淀区树村。法定代表人：蔡长海，经理。委托诉讼代理人：周润丽，北京人富律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈权，北京人富律师事务所律师。上诉人北京上地建材城销售中心(以下简称上地建材城)因与被上诉人北京市海淀海鹏农工商公司（以下简称海鹏公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上地建材城之委托诉讼代理人李宙，被上诉人海鹏公司之委托诉讼代理人周润丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上地建材城上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项。2、请求依法改判被上诉人海鹏公司继续履行《租赁协议》，将协议项下约定的海淀区农大南路东口马路北果树队建筑面积100平方米，占地3960平方米的土地及建筑物交付上诉人使用，使用期限为10年零5个月，使用期限自海鹏公司交付之日起算。事实和理由：1.本案立案时间为2007年1月22日，北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）在裁定中止审理后于2007年11月9日将本案错误结案，后经上地建材城多次反映，海淀法院重新立案，在受理该案的第12年才做出判决。本案立案时租赁期限还未满，因此，一审判决认为土地租赁期限届满错误。2.由于海鹏公司在2004年7月份海淀城管强拆上地建材城后就已收回土地，并修葺围墙将土地封闭管理，进行植树绿化，故土地租赁协议自2004年7月起并未实际履行，还剩余10年5个月的租赁期限。海鹏公司辩称，同意一审法院判决。上地建材城向一审法院起诉请求：请求判令：1、依法确认上地建材城与海鹏公司于2001年1月20日签订的《租赁协议》有效；2、海鹏公司继续履行《租赁协议》，将协议项下约定的海淀区农大南路东口马路北果树队，建筑面积100平米，占地3960平方米的土地及建筑物交付上地建材城使用，使用期限为10年零5个月，使用期限自海鹏公司交付之日起算；3、本案诉讼费用由海鹏公司承担。一审法院认定事实：2001年1月20日，甲方（出租方）海鹏公司与乙方（承租方）上地建材城签订《租赁协议》，约定，甲方坐落于海淀区农大南路东口马路北果树队，建筑面积为100平方米，总占地面积3960平方米，乙方租赁用于公厕停车场，租赁期限共14年，乙方自2001年元月1日起租至2014年12月31日止。乙方每年付甲方租金6万元，每年12月1日前付清全年租金。甲方有权要求乙方按本协议书的约定支付租金及其它费用，本协议生效后，甲方应按协议约定向乙方交付租赁房屋；乙方有权按本协议约定的时间入驻租赁场地。由于国家规划及不可抗力因素，使本协议不能继续履行，甲、乙双方应无条件服从，双方互不追究责任，甲方退还乙方未到期限的剩余租金。海鹏公司、上地建材城分别在协议尾部甲方、乙方处加盖公章，法定代表人签字确认。2004年7月28日，北京市海淀区城市管理监察大队（以下简称城管大队）作出京海城管决字［2004］270068号《强制拆除决定书》，责令上地建材城于2004年7月28日9时前自行拆除总建筑面积为63745.73平方米的违法建设，并接受复查。根据《北京市市容环境卫生条例》第二十七条之规定，经北京市海淀区人民政府批准，将于2004年7月29日8时起依法强制拆除上地建材城未按规定期限自行拆除的违法建设。2004年12月24日，上地建材城因不服城管大队限期拆除决定及强拆行为，向北京市海淀区人民法院起诉。后北京市高级人民法院决定由北京市第一中级人民法院提审。上地建材城诉称，城管大队作出的《限期拆除决定书》以及城管大队依据《限期拆除决定书》强制拆除之具体行政行为违法。2008年5月23日，北京市第一中级人民法院作出（2006）一中行初字第1056号行政判决书，判决：一、确认被告城管大队于2004年7月21日作出的《限期拆除决定书》违法；二、确认被告城管大队对原告上地建材城所属建筑物实施的强制拆除行为违法。后北京市高级人民法院作出（2008）高行终字第470号行政裁定书，裁定：一、撤销北京市第一中级人民法院（2006）一中行初字第1056号行政判决书；二、准许上诉人城管大队、上地建材城撤回上诉，本案终结诉讼。一审法院认为，海鹏公司与上地建材城签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，具有法律约束力。双方约定了租赁期间，上地建材城虽主张租赁协议履行到2004年7月底，海鹏公司因城管大队的强拆强行收回了租赁土地，但海鹏公司对此不予认可，因上地建材城未对海鹏公司强行收回租赁物进行举证，故对其此项主张法院不予采信。现租赁期限已经届满，上地建材城没有证据证明其与海鹏公司就租赁期限的延长达成了新的协议，故双方签订的《租赁协议》所确立的权利义务因租赁期限届满终止，上地建材城现要求海鹏公司继续履行《租赁协议》，交付土地及建筑物无事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告北京上地建材城销售中心与被告北京市海淀海鹏农工商公司于2001年1月20日签订的《租赁协议》有效；二、驳回原告北京上地建材城销售中心其他诉讼请求。二审中，上地建材城提交北京市海淀区人民法院2007年海民初字第6537号民事案件卷宗复印件，主张该案中止审理，该案于2007年1月22日起诉立案时租赁期限还没有到；海鹏公司对此不认可，主张该案在恢复审理后，对方于2008年撤诉了，撤诉时有笔录，之后又重新起诉的。审理中，双方均认可涉案场地已作为绿化用地。本院另查明，1999年1月3日，甲方海鹏公司与乙方上地建材城签订《土地合作使用合同书》，约定，乙方使用甲方土地11.6亩，土地座落于树村正白旗村南，合作年限由1999年1月30日至2025年12月31日；乙方在使用甲方土地过程中，进行建设和市场开发，需办理有关手续或需提供有关土地证明资料时，甲方应积极配合，协助提供，其费用由乙方负担，地用规划由甲方疏通办理。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因《租赁协议》所涉土地为农村集体土地，上地建材城租用上述土地用于建设和市场开发的配套公厕停车场，但未按法律规定办理集体土地使用证，故《租赁协议》因违反法律、法规的强制性规定而无效，一审法院对此认定错误，本院予以更正。因合同自始无效，上地建材城要求确认《租赁协议》有效及继续履行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，上地建材城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初5281号民事判决；二、北京上地建材城销售中心与北京市海淀海鹏农工商公司于2001年1月20日签订的《租赁协议》无效；三、驳回北京上地建材城销售中心的诉讼请求。一审案件受理费50元，由北京上地建材城销售中心负担（已交纳）。二审案件受理费50元，由北京上地建材城销售中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 朱文君二〇二〇年九月二十一日法官助理 郭仁鑫法官助理 王 梦书 记 员 马子萌书 记 员 张 一