重庆市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝03民终1102号 上诉人（原审原告）：邱万明，男，1956年7月23日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 上诉人（原审原告）：吕昭兰，女，1956年5月11日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：张剑波，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：熊超，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邱万会，女，1971年1月25日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 被上诉人（原审被告）：戴军，男，1970年12月28日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓华，重庆欣凯律师事务所律师。 上诉人邱万明、吕昭兰因与被上诉人邱万会、戴军返还原物纠纷一案，不服垫江县人民法院(2019)渝0231民初3859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 邱万明、吕昭兰上诉请求：撤销原判第二项（即由邱万明、吕昭兰在判决生效后10日内补偿邱万会、戴军71.34万元）。理由为：1.邱万明、吕昭兰作为一审原告，其诉讼请求为要求邱万会、戴军返还房屋，而在邱万会、戴军未依法提起反诉要求邱万明、吕昭兰支付补偿款的情况下，一审法院直接判决由邱万明、吕昭兰给付补偿款，审判程序违法。2.一审法院对补偿款金额认定错误。双方签订的《转让协议》未约定对价，属于无偿转让，因此，上诉人并未基于该协议取得任何财产，亦未获取任何利益，被上诉人遭受的损失应以修建房屋所支出的款项为限。3.一审法院对协议无效后的过错责任分担比例不当。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第32条的相关规定，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。本案中，由于双方在签订《转让协议》时均存在过错，应各自承担损失，邱万会、戴军至少应承担50%的过错责任，但一审法院判决邱万明、吕昭兰承担全部过错责任，显属不当。4.一审判决由邱万明、吕昭兰按照房屋现有市场价值予以补偿，显失公平。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第33条的相关规定，合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。一审法院以房屋现有市场价值为依据确认邱万明、吕昭兰向邱万会、戴军支付补偿款金额，显失公平。 被上诉人邱万会、戴军答辩称，一审法院依据合同无效后的处理原则，判决上诉人支付补偿款713400元，并无不当。案涉房屋位于规划区内即将拆迁，上诉人现要求返还房屋，有违诚信原则，被上诉人将另行起诉要求上诉人赔偿损失。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 邱万明、吕昭兰向一审法院起诉请求：判令邱万会、戴军返还登记在邱万明名下的位于垫江县XX街道XX社区X组安置房X区X幢门市及住房2套。 一审法院认定事实：邱万明、吕昭兰系夫妻关系，邱万会、戴军系夫妻关系，邱万明与邱万会系兄妹关系。2001年4月18日，邱万明向垫江县XX镇XX村民委员会提出《申请》，载明“XX镇城东5组邱万明（人口4人），因修建XX大道建设，房屋需拆迁。根据垫府发[1999]138号文件精神，本人要求自建，面积100平方米，地点在城东五社木余坡坎下陈某房屋山墙侧边。请各部门批准”。垫江县XX镇XX村村民委员会在该《申请》回复“同意在自建安置点修建。”2003年1月29日，垫江县国土资源和房屋管理局给邱万明颁发垫集用（2003）字第XX号《集体土地使用证》，该证载明：1.土地坐落：垫江县XX镇XX村五社；2.使用权类型：批准宅基用地；3.使用面积：97.5㎡。2003年6月18日，邱万明、案外人邱万才作为甲方与邱万会作为乙方签订《转让协议》，载明：“甲方与乙方是兄妹关系，甲方考虑到乙方无房屋居住，本着自愿的原则，达成如下协议：一、甲方自愿将垫江县XX镇XX五社木余坡坎下（即垫江县XX镇人民政府文件，垫桂府发[2000]102号所指位置），同时根据2001年9月19日甲方与邱庭忠所签建房协议，由垫江县XX镇人民政府2000年4月15日统一安排的自建宅基用地（包括邱庭忠的自建宅基地）转让给乙方修建，由乙方全额出资修建并享有该宗地以及所建房屋的一切权利。二、甲方于2003年办理的集体土地使用证（垫集用（2003）字第XX号、第XX号、第XX号宅基地地面积280平方米）转让给乙方，其他相关手续由乙方自行办理完善”。 《转让协议》签订后，邱万会、戴军利用邱万明、邱万才、邱廷中转让的宅基地修建了涉案的垫江县XX街道XX社区安置房X区2幢第1层、2层、3层房屋。2019年4月18日，邱万明对其位于垫江县XX街道XX社区安置房X区2幢第1层、2层、3层的房屋申请补办不动产权证。2019年5月26日，重庆市垫江县规划和自然资源局为邱万明办理渝（2019）垫江县不动产权第20190XX号不动产权证，将位于垫江县XX街道XX社区安置房X区2幢第1层、2层、3层的房屋登记在邱万明的名下。2019年11月27日，戴军向一审法院申请对登记在邱万明名下位于垫江县XX街道XX社区安置房X区2幢第1层、2层、3层的房屋[渝（2019）垫江县不动产权第20190XX号]的现有价值进行鉴定。一审法院依法委托重庆渝证资产评估房地产土地估价有限公司进行估价。2020年1月20日，该公司作出渝证房评报字（2020）第X号《房地产咨询报告》，结论为：1.价值时点为2020年1月3日；2.重庆市垫江县XX街道XX社区安置房X区2幢第1层建筑面积109.53平方米，每平方米1830元，总价200400元；3.重庆市垫江县XX街道XX社区安置房X区2幢第2、3层建筑面积324.70元，每平方米1580元，总价513000元。评估总值为713400元。戴军开支鉴定费8000元。 一审法院认为，民事主体的民事行为应当符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因邱万会、戴军系城镇居民，不是垫江县XX镇XX村5社集体经济组织的成员，故邱万明与邱万会签订的《转让协议》，违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，邱万明、案外人邱万才与邱万会签订的《转让协议》无效后，应当各自返还，邱万会、戴军应当将宅基地返还给邱万明、吕昭兰。因邱万会、戴军已在宅基地上全额出资修建了房屋，该房屋也登记在邱万明的名下，现邱万会、戴军在将房屋及宅基地交付给邱万明、吕昭兰的同时，邱万明、吕昭兰应当支付对方因修建房屋的补偿款。故对邱万明、吕昭兰请求返还房屋的诉讼请求和邱万会、戴军要求支付补偿款的意见，一审法院予以支持。邱万明称自己为邱万会、戴军修建房屋垫支了各种费用81000元，应当在补偿款中扣除，但没有提交充分的证据予以证明，故对其意见不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、邱万会、戴军从判决生效之日起10日内从登记在邱万明名下的位于垫江县XX街道XX社区安置房X区2幢第1层、2层、3层房屋搬出，将该房屋返还给邱万明、吕昭兰；二、由邱万明、吕昭兰在本判决生效后10日内补偿邱万会、戴军713400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10934元（已由邱万明、吕昭兰预交），司法鉴定费8000元（已由邱万会、戴军预交），共计18934元，由邱万会、戴军负担9467元，邱万明、吕昭兰负担9467元（相互扣抵后，由邱万会、戴军支付给邱万明、吕昭兰1467元）。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交《房屋租赁协议》拟证明被上诉人邱万会于2018年7月26日将案涉房屋出租给案外人邬某，并未用于自身居住，违背了双方签订《转让协议》的目的；还提交了造价评估《申请书》拟证明曾向一审法院申请对案涉房屋2003年时的造价进行鉴定，但一审法院未予准许。被上诉人质证后对《房屋租赁协议》的三性不予认可；认为《申请书》虽然具备真实性，但缺乏合法性。本院经审核后认为，上诉人已向一审法院提交了《房屋租赁协议》《申请书》均缺乏关联性，不予确认其证明力。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.在邱万会、戴军未提起反诉的情况下，一审法院在合同无效后确认返还义务时直接判决由邱万明、吕昭兰向邱万会、戴军支付补偿款是否违反法定程序；2.一审判决以房屋现有价值作为补偿款金额是否适当。 关于争议焦点1。案涉《转让协议》的实质为宅基地转让协议，因邱万会、戴军不具有与邱万明、吕昭兰同一集体经济组织成员资格，故该协议违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，在本案合同无效后，双方均负有相互返还义务。该义务均基于同一法律关系，属同一诉的不可分割两个方面。本案中，邱万会、戴军在受让的宅基地上修建了案涉房屋，其要返还宅基地的同时，也势必一并将其上的房屋所有权转移给邱万明、吕昭兰，虽然邱万会、戴军未明确提起反诉，但提出了抗辩意见，因此，为节约审判资源、减少当事人讼累以及一次性解决纠纷的目的，一审法院在确认邱万会、戴军在将房屋及宅基地返还给上诉人的同时，一并判决由邱万明、吕昭兰向邱万会、戴军支付补偿款并无不当。邱万明、吕昭兰上诉认为一审判决程序违法的理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点2。案涉房屋系因邱万会、戴军出资修建而成，距今已达10余年，房屋的实际修建成本与房屋现有价值不可同日而语。在案涉合同无效后，根据“房随地走”原则，邱万会、戴军将宅基地返还给邱万明、吕昭兰时，同时亦将自己修建的房屋交付给邱万明、吕昭兰，邱万明、吕昭兰获得房屋所有权，因此，邱万明、吕昭兰应向邱万会、戴军支付房屋的对应价款。一审判决以返还时间为基准点确认案涉房屋现有价值，并以此为基础确认邱万明、吕昭兰向邱万会、戴军的补偿价值，公平合理。邱万明、吕昭兰要求以案涉房屋修建成本为基础作为补偿数额的理由，违反诚实信用原则，本院不予支持。 综上，上诉人邱万明、吕昭兰的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10934元，由上诉人邱万明、吕昭兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余云中 审 判 员 吴 聪 审 判 员 陈胜泉 二〇二〇年九月四日 法官助理 张现委 书 记 员 赵许梅