广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12046号上诉人（原审原告）：广州大城房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化太平镇。法定代表人：蔡真来，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴华强、李华桃，分别系广东南国德赛律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审被告）：陈容，女，1994年6月17日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。被上诉人（原审被告）：许忠波，男，1972年10月21日出生，汉族，住黑龙江省双城市。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州从化支行，住所地广东省广州市从化区。负责人：江连锋。上诉人广州大城房地产开发有限公司（以下简称大城公司）因与被上诉人陈容、许忠波、原审第三人中国建设银行股份有限公司广州从化支行（以下简称建行从化支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初4608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大城公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持大城公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用、保全费用全部由陈容、许忠波承担。事实和理由：一、一审法院判决驳回大城公司解除《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“合同”）的诉讼请求没有事实和法律依据。第一，一审法院虽认定合同合法有效，却否认了陈容、许忠波因逾期供款导致大城公司承担保证责任的违约行为符合行使合同解除权的约定情形时，大城公司有权依合同约定行使解除权，该认定和判案依据存在自相矛盾，与事实不符，无法体现公平原则。第二，双方签订的合同并未履行完毕。陈容、许忠波虽已经支付了全部购房款，大城公司也已经将案涉房屋交付给陈容、许忠波，但是案涉房屋并未办理房屋过户登记手续，正因为此，大城公司才在（2015）穗从法民二初字第694号案中承担连带清偿责任，故一审法院认定合同已履行完毕与事实不符。二、一审法院认定大城公司依据合同约定再次提起诉讼，系重复主张权利，该认定无任何事实及法律依据。（2018）粤0117民初1000号民事判决、（2018）粤0117民初1000号之一民事裁定以及（2019）粤0l民终2089号民事裁定，系对大城公司享有的追偿权予以确认，判决陈容、许忠波向大城公司支付代付购房款和利息，该追偿权是大城公司的法定权利，而本案是商品房买卖合同纠纷，两案属于完全不同的法律关系。本案是因陈容、许忠波违约，大城公司依法依约行使合同解除权，故应当以商品房买卖合同法律关系性质进行审查，而不应与追偿权混为一谈，一审法院认定大城公司属于重复主张权利，违背了合同法的公平原则。陈容、许忠波的违约行为导致大城公司承担相应的保证责任，该情形符合行使合同解除权的约定，大城公司有权依据合同的相关约定请求法院解除合同，并要求陈容、许忠波支付违约金及房屋使用费等，该请求有事实及法律依据。一审法院认定大城公司的损失已得到相关补偿，权利已得到救济，但该救济也仅针对追偿权而言，大城公司因本案合同所享有的合法权利并未得到救济。本案中，若法院判决合同解除，不必然代表会违反合同法公平原则、诚实信用原则及补偿原则，可以在违约金或返回购房款等方面一并调处以解决该问题。三、陈容、许忠波怠于行使自身合法权益，应承担因此带来的法律责任。虽然大城公司的追偿权已得到救济，但法院不能因此剥夺大城公司的合同解除权而致大城公司无法基于合同得到相应救济。追偿权与合同解除权两者并不排斥，大城公司本就可在两个不同的法律关系中分别主张权利且得到救济，而陈容、许忠波也完全可以在本案一审中提出主张以维护自身权益，但两人在本案及追偿权案件中均未到庭，是其怠于行使自身合法权利，应承担相应的不利后果，而非由守约方大城公司去承担。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院判如所请。被上诉人陈容、许忠波未到庭，亦未提交书面答辩意见。原审第三人建行从化支行未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，大城公司于2019年9月18日诉至一审法院，请求判令：1.解除大城公司与陈容、许忠波于2012年8月23日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201208185823）；2.大城公司不予退还陈容、许忠波已付的剩余购房款149657.44元，作为向大城公司支付的违约金；3.陈容、许忠波于《商品房预售合同》解除之日起15日内办妥位于从化市××从××房的退房手续（包括网签注销手续、商品房预告登记及抵押预告登记手续注销手续）并将房屋按现状腾空退还给大城公司；4.陈容、许忠波向大城公司支付房屋使用费暂计至2019年8月31日为628675.60元（实际应按案涉房屋房款总额每日万分之五的标准，自陈容、许忠波收楼之日起计算至涉案房屋移交给大城公司之日止）；5.陈容、许忠波承担本案的所有诉讼费用。一审法院经审理查明：就涉案房产，在一审法院共有三个诉讼，分别为：（2015）穗从法民二初字第694号金融借款合同纠纷、（2018）粤0117民初1000号追偿权纠纷、（2018）粤0117民初1001号商品房预售合同纠纷，上述三个案件的判决书、裁定书均已生效。根据上述生效判决及本案大城公司举证情况，一审法院查明如下事实：2012年8月23日，许忠波、陈容与大城公司签订《商品房预售合同》，约定许忠波、陈容购买大城公司开发建设的大城云山花园从化市××从××房，房屋建筑面积111.23平方米，购房款总额606537元，付款方式为按揭贷款方式付款（其中首期款为186537元、按揭付款为42万元）。《商品房预售合同》补充协议第三条第4点约定：许忠波、陈容未能履行其向银行按揭应尽义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致大城公司作为担保人承担了保证责任的，按以下方式处理：（1）大城公司在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了保证责任的，大城公司有权单方解除买卖合同，并有权收回该商品房另作处理；已支付大城公司的购房款作为违约金，大城公司不再向许忠波、陈容退回；若大城公司收回该商品房再出售时，出售价格低于买卖合同约定的商品房价款，且许忠波、陈容违约金不够弥补该差价损失的，则违约金不足弥补差价损失的部分由许忠波、陈容赔偿给大城公司。《补充协议》第二十条第3点约定：许忠波、陈容已办理收楼手续后买卖合同解除的，无论许忠波、陈容是否实际使用该商品房，应自收楼之日起至房屋移交给大城公司之日止，按购房款总额的每日万分之五向大城公司支付房屋使用费。除此之外，许忠波、陈容应缴纳上述期间内该商品房的水电费、水电公摊费、物业管理费等一切因使用或占有该商品房所产生的一切费用。许忠波、陈容应自买卖合同解除之日起15日内办妥退房手续并将房屋腾空给大城公司，如许忠波、陈容逾期未办理退房手续并将房屋腾空退还给大城公司，大城公司有权自行收回该商品房并对该商品房内一切物件作出处理，并有权向许忠波、陈容追讨由此产生的一切费用，由此给许忠波、陈容造成的损失，大城公司概不承担。许忠波、陈容对房屋进行装修的，应予以恢复原状，并承担相应费用。如大城公司要求现状收回房屋的，则该商品房的装修部分许忠波、陈容不得拆除，大城公司对此不作任何补偿。2012年10月25日，大城公司与建行从化支行签订了《中国建设银行从化支行楼宇抵押贷款合作协议》，约定大城公司对建行从化支行向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在建行从化支行最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限为自建行从化支行将贷款资金划入大城公司的银行账户之日起至大城公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交建行从化支行保管之日止。保证范围为抵押贷款本金、利息（包括罚息、复息、违约金等）、建行从化支行为实现债权而发生的有关费用等。2013年3月18日，建行从化支行与许忠波签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定许忠波向建行从化支行借款42万元，用于购买从化区太平镇广从南路1033号6栋1102房，借款期限20年（2013年3月20日至2033年3月20日），分240期按月等额归还借款本息，还款日为每月20日，利率按浮动利率方式计算，借款执行利率在中国人民银行同档次贷款基准利率的基础上下调5%，若借款人未在本合同约定的时限前足额偿还到期借款本息，建行从化支行对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，罚息利率为本合同执行贷款利率水平上浮50%。同时约定担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押担保范围为本金、利息（包括罚息、复息）、违约金、赔偿金，以及借款人为实现债权而发生的有关费用等。许忠波、陈容自愿以所购房屋为借款作抵押担保，双方于2013年5月15日为抵押物办理了预告登记（粤房地预登穗字第××号）。合同还约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等。合同签订后，建行从化支行于2013年3月20日向许忠波发放了贷款42万元。许忠波将该42万元用于支付购房款，2013年4月11日大城公司开具了606537元的购房发票给许忠波、陈容。许忠波收到贷款后于次月开始按月还款，但自2015年4月开始逾期还款，截至2016年2月19日，许忠波尚欠建行从化支行的借款本金为397361.19元及利息20179.32元。2015年7月1日，建行从化支行以许忠波、陈容、大城公司为被告向一审法院提起金融借款合同纠纷，案号（2015）穗从法民二初字第694号，2016年9月1日，一审法院作出（2015）穗从法民二初字第694号民事判决书，判决如下：一、解除建行从化支行与许忠波于2013年3月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号440560008-011-2013000184）；二、许忠波于本判决生效之日起10日内返还建行从化支行借款397361.19元；三、许忠波于本判决生效之日起10日内支付建行从化支行利息（含利息、逾期利息、罚息），从2015年3月20日起按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至还清之日止；四、大城公司对本判决第二项、第三项许忠波应履行的给付义务承担连带清偿责任，大城公司承担保证责任后，有权向许忠波追偿；五、陈容在享有从××区××从××房份额的价值范围内对本判决第二项、第三项许忠波应履行的给付义务承担连带清偿责任。陈容承担责任后，有权向许忠波追偿；六、驳回建行从化支行的其他诉讼请求。案件受理费7561元，公告费260元，由许忠波负担，大城公司、陈容负连带责任。2017年3月6日，（2015）穗从法民二初字第694号民事判决书发生法律效力。2017年9月22日，大城公司向建行从化支行转账456879.56元（代许忠波偿还债务）。2018年1月9日建行从化支行出具《证明》，确认大城公司已清偿（2015）穗从法民二初字第694号民事判决书确定的债务，其中偿还贷款本息452819.56元、案件受理费3800元、公告费260元，共456879.56元。2018年3月2日，大城公司以许忠波、陈容为被告向一审法院提起追偿权纠纷，案号（2018）粤0117民初1000号。一审法院于2018年8月24日作出（2018）粤0117民初1000号之一民事裁定书，以一审法院在（2015）穗从法民二初字第694号民事判决书中已经判决大城公司承担保证责任后可以向许忠波追偿，大城公司承担保证责任后，可直接申请执行，无需另行起诉向许忠波追偿为由，裁定如下：驳回大城公司对许忠波追偿贷款及利息452819.56元的起诉。同日，作出（2018）粤0117民初1000号民事判决书，判决如下：一、陈容对一审法院（2015）穗从法民二初字第694号民事判决书判决主文第四项确定的大城公司向许忠波追偿的债务承担连带清偿责任，连带清偿金额为452819.56元，于本判决生效后10日内履行；二、许忠波、陈容从2018年3月2日起，以452819.56元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息给大城公司，至还清452819.56元给大城公司之日止。于本判决生效后10日内履行；三、驳回大城公司的要求许忠波、陈容偿还（2015）穗从法民二初字第694号案的受理费3800元、公告费260元的诉讼请求。后，大城公司提起上诉，并于2019年6月3日申请撤回上诉，广州市中级人民法院于2019年5月5日作出（2019）粤01民终2089号民事裁定书，裁定准许大城公司撤回上诉，（2018）粤0117民初1000号判决书自本裁定书送达之日起发生法律效力。大城公司作为申请人于诉前向一审法院申请财产保全，一审法院于2019年9月24日作出（2019）粤0117民初4608号民事裁定书，裁定如下：一、查封被申请人陈容位于从化市××从××房的产权份额（合同号：201208185823）；二、轮候查封许忠波位于从化市××从××房的产权份额（合同号：201208185823）；三、查封申请人大城公司提供位于从××区××从××房的房产（权利证号：0115001624）。另查，一、涉案房产于2015年10月9日被广州市白云区人民法院以（2015）穗云法民二初自第2371号民事裁定书查封许忠波所占份额，查封日期为2015年10月9日至2018年10月8日，该查封于2019年10月22日解封。二、涉案房产于2017年2月7日被广州市白云区人民法院以（2016）粤0111执9035号民事裁定书轮候查封许忠波所占份额，查封日期自转为正式查封之日起三年，该查封于2019年10月30日解封。一审法院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。本案主要涉及以下两个问题：一、关于《广州市商品房买卖合同（预售）》的解除问题。合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，大城公司与许忠波、陈容签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，许忠波、陈容通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约支付全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务，大城公司也已将涉案房屋交付给许忠波、陈容，《商品房买卖合同》已履行完毕，现大城公司要求解除《商品房买卖合同》，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于大城公司要求没收许忠波、陈容已付购房款作为违约金，要求许忠波、陈容退房并支付房屋使用费及承担本案诉讼费的诉求。大城公司与许忠波、陈容之间存在商品房买卖合同法律关系，大城公司与许忠波、陈容及建行从化支行之间则为购房担保借款合同法律关系，建行从化支行为贷款人，许忠波、陈容为借款人，大城公司为连带责任保证人，两者属不同的法律关系。大城公司替许忠波、陈容偿还贷款后，有对许忠波、陈容进行追偿的权利。一审法院已生效的（2015）穗从法民二初字第694号民事判决书、（2018）粤0117民初1000号民事判决书、（2018）粤0117民初1000号之一民事裁定书以及广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终2089号民事裁定书，已对大城公司享有的追偿权进行确认，并判决许忠波、陈容向大城公司支付代付购房款及利息。虽双方签订的商品房买卖合同中约定，在大城公司承担保证责任后，有解除合同、要求许忠波、陈容退还房屋、支付违约金及房屋使用费的权利，但大城公司的损失仅为替许忠波、陈容支付房贷款及利息损失，该损失一审法院已通过生效裁判文书判决许忠波、陈容向大城公司支付代偿的房贷款及利息的方式予以补偿，其权利已得到救济，现大城公司又依据买卖合同约定提起本诉，属重复主张权利，有违合同法公平原则、诚实信用原则及补偿原则，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2019年12月31日作出如下判决：驳回大城公司的全部诉讼请求。一审案件受理费10087元、保全费5000元，由大城公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，2013年12月27日，陈容、许忠波签署《收楼文件接收确认书》《物业交接表》，同意接收涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：大城公司与陈容、许忠波之间存在商品房预售合同关系，而大城公司、陈容、许忠波及建行从化支行之间存在银行贷款担保保证合同关系。在商品房预售合同关系中，大城公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；陈容、许忠波作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，陈容、许忠波已经依约支付了全部购房款，大城公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现，大城公司也已经将涉案房屋实际交付给陈容、许忠波使用多年，双方在商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，在该合同关系中，陈容、许忠波并不存在违约行为。至于陈容、许忠波未按期偿还银行贷款致使大城公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于大城公司原本应该预知的合同风险，其作为保证人在承担连带清偿责任后，依法享有向陈容、许忠波追偿的权利，而大城公司亦通过生效裁判文书实现了该追偿权。现大城公司以陈容、许忠波违反《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，一审对此不予支持，处理正确，本院予以维持。大城公司基于陈容、许忠波违约导致合同解除而要求没收陈容、许忠波已付购房款、办理退房手续及支付房屋使用费的诉讼请求没有合法基础，一审对此不予支持，于法有据，本院予以维持。综上所述，大城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10087元，由上诉人广州大城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年九月十一日书记员 莫善友唐颖琪