湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2048号上诉人（原审被告）：东莞市春晓房地产顾问有限公司涌泉分公司，住所地湖南省郴州市北湖区涌泉小区42栋209门面。负责人：陈双凤，该公司经理。委托诉讼代理人：何晓珍。被上诉人（原审原告）：邓安，男，1975年11月13日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被上诉人（原审原告）：曾飞燕，女，1978年9月18日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：刘焕秀，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。上诉人东莞市春晓房地产顾问有限公司涌泉分公司（以下简称春晓公司）因与被上诉人邓安、曾飞燕房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初1724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。春晓公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判春晓公司不支付租金、违约金或将本案发回重审；2.一二审诉讼费用由邓安、曾飞燕承担。事实和理由：一、一审认定春晓公司违约属于认定事实不清。1.2020年受疫情影响，春晓公司在1月16日至3月1日期间放假，公司在此期间无法正常经营，也无法正常交纳租金。春晓公司在此期间积极邓安、曾飞燕协商，请求延后交租，但2020年3月1日，春晓公司开始营业去交租金时，邓安、曾飞燕拒收租金，门面也被加锁、断水断电，邓安、曾飞燕重新张贴了出租告示，此后门面一直未交付，但春晓公司一直积极协商租金事宜，春晓公司根本不存在违约。2.2020年5月6日，双方协商春晓公司搬出门面，邓安、曾飞燕退还门装修费用10,000元和押金1000元，春晓公司因此搬离门面，但邓安、曾飞燕随即向法院起诉。3.春晓公司从3月起一直未使用门面，5月28日前已经搬离门面，一审判决春晓公司6月份以前的租金错误。二、一审适用法律错误。即使春晓公司要交纳租金，根据合同法的规定，违约金也不能高于损失的30%，按照租金8800元计算，即不能超过2640元，一审计算5000元明显是有法不依。邓安、曾飞燕共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审判令春晓公司支付租金8800元既有事实也有法律依据。1.春晓公司拒交租金没有法律依据。我国目前没有任何法律规定休假期间可不交租金，在今年疫情特殊时期亦无该类规定。桂阳县作为零疫情区域，2020年3月已全面复工复产，一审法院考虑到今年疫情的实际情况，酌情扣减了一个半月租金，完全合情合理。2.春晓公司上诉主张的“断水断电”和“落锁”不属实。租赁合同明确约定，乙方（春晓公司）所使用的水电全部由乙方负责，故在签订合同时，邓安、曾飞燕就已将水、电的缴费代码交给春晓公司，由春晓公司直接购买水电。假如邓安、曾飞燕锁住了门面，则春晓公司无法搬走店内财物。事实上，春晓公司至今都没有交还钥匙，一直占有门面使门面闲置，邓安、曾飞燕保留追究要求支付2020年7月之后租金的权利。二、一审判令春晓公司支付违约金5000元合法合理。租赁合同明确约定如乙方违反违约，则承担所有损失并支付违约金5000元。邓安、曾飞燕一审时已经支付律师费3000元，一审将此包含在5000元的违约金中。即使要按照损失的30%计算违约金，也应当按照半年租金16,800元计算为5040元，也高于一审支持的违约金数额。邓安、曾飞燕向一审法院起诉请求：1.依法解除双方告于2019年7月20日签订的《门面租赁合同》；2.判令春晓公司支付门面租金16,800元（租金暂计算至2020年6月30日，后续租金计算至邓安、曾飞燕实际搬离租赁门面时止）；3.判令春晓公司支付违约金5000元、律师代理费3000元、电路和电线损毁费8000元、卷闸门头损毁费2000元、门面垃圾处理费1000元，合计19,000元；4.本案诉讼费用由春晓公司承担。一审法院认定事实：邓安与曾飞燕系夫妻关系，两人购买了位于桂阳县门面。2019年7月20日，邓安、曾飞燕（甲方）与春晓公司（乙方）签订了《门面租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于桂阳县门面租给乙方用于开办房地产相关工作，租赁期限三年，即2019年8月1日至2020年7月30日止，租金每月2800元，合同签订时乙方向甲方交纳租赁保证金1000元并预交半年租金，以后租金每半年预交一次，以此类推。如乙方到期不付租金，甲方有权解除合同，由乙方赔偿甲方损失和违约金。如乙方违反本协议，则应承担所有损失（包括但不限于甲方的维权费用，如律师费等），并向甲方支付违约金5000元。合同签订后，春晓公司交纳了自2019年8月1日至2020年1月31日止的半年租金，并支付了1000元保证金，该门面随即交由春晓公司使用。2020年1月中旬，邓安、曾飞燕向春晓公司催讨租金，春晓公司要求此后半年的租金于2020年2月15日上班后支付。但因新冠病毒疫情的影响，春晓公司2020年2月未能营业，亦未支付门面租金。2020年3月11日，邓安、曾飞燕向春晓公司送达《催款通知》，要求春晓公司最迟于2020年3月16日把后半年的租金支付到账户，如不按时交纳房租，邓安、曾飞燕将解除合同。春晓公司不同意解除合同，并主张从5月开始计算租金。邓安、曾飞燕坚持要求春晓公司从2月开始交租，双方未能形成一致意见。直至2020年6月12日，春晓公司通知邓安、曾飞燕已经搬离涉案门面。邓安、曾飞燕认为春晓公司应当支付门面租金及相关损失，遂与湖南星河（桂阳）律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，委托律师提起诉讼。邓安、曾飞燕为此支付律师代理费3000元。一审认为，本案的争议焦点为：一、春晓公司是否构成违约的问题；二、对邓安、曾飞燕诉请的解除《门面租赁合同》及租金、违约金、代理费等损失是否应当支持的问题。关于第一个问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方租赁合同关系，双方在合同中约定“租金每半年预交一次，以此类推”，按照交易习惯，预交租金意味着春晓公司需在下个半年租赁周期之前就向邓安、曾飞燕交付租金，即在2020年2月1日前交租。但是因为新冠疫情的影响，春晓公司不能正常营业，并主张减免租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。虽然在春晓公司应当交租的时候发生了不可抗力，但当不可抗力情况缓解或消除后，春晓公司应当继续履行合同义务。根据本地实际情况，2020年3月中旬基本复产复工，邓安、曾飞燕亦在2020年3月11日再次向春晓公司催收，要求春晓公司于2020年3月16日前支付租金。时限届满，春晓公司仍未交租，构成违约。关于第二个问题。因春晓公司未能按时交付租金，构成违约，根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，邓安、曾飞燕可以解除合同。故邓安、曾飞燕要求解除与春晓公司签订的《门面租赁合同》，符合法律的规定，一审法院予以支持。对于邓安、曾飞燕诉请的门面租金，一审法院根据不可抗力的影响酌情免除春晓公司2020年2月1日至2020年3月15日的租金。春晓公司直至2020年6月12日，才通知邓安、曾飞燕已经搬离涉案门面，此时双方已进入诉讼程序，春晓公司虽然搬离门面但在应诉时仍不同意解除双方的租赁合同，影响邓安、曾飞燕重新出租，故租金应当计算至2020年6月30日。春晓公司应当向春晓公司支付门面租金9800元（2800元/月×3.5个月）。按照双方约定,春晓公司支付的1000元保证金可作为租金抵扣,故核减1000元保证金后,春晓公司还需支付租金8800元。双方在《门面租赁合同》中约定“如乙方违反本协议，则应承担所有损失（包括但不限于甲方的维权费用，如律师费等），并向甲方支付违约金5000元。”邓安、曾飞燕为主张权利，支付律师代理费3000元，该损失系因春晓公司违约所致，故邓安、曾飞燕主张的5000元违约金并不过分高于其损失，符合法律规定，一审法院予以支持。同时，邓安、曾飞燕主张的违约金已基本包含了其现有损失，对于邓安、曾飞燕诉请的3000元律师代理费，已由违约金的赔偿进行填平，故对原告诉请的律师代理费不予支持。邓安、曾飞燕诉请的电路和电线损毁费8000元、卷闸门头损毁费2000元、门面垃圾处理费1000元，均未提交证据加以证实，相关费用亦未实际发生，邓安、曾飞燕可待实际发生后另行主张权利。综上所述，一审法院对邓安、曾飞燕部分合理的诉讼请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原、被告于2019年7月20日签订的《门面租赁合同》；二、由被告东莞市春晓房地产顾问有限公司涌泉分公司支付原告邓安、曾飞燕门面租金8800元、违约金5000元，合计13,800元，限于本判决书发生法律效力后十日内履行完毕；三、驳回原告邓安、曾飞燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，减半收取计388元，由被告东莞市春晓房地产顾问有限公司涌泉分公司承担194元，原告邓安、曾飞燕负担194元。”二审中，春晓公司补充提交了部分微信聊天记录，拟证明春晓公司20120年1月14日告知邓安、曾飞燕要正月初八上班后再交房租。邓安、曾飞燕2020年2月11日催交房租，2月28日说不想租给春晓公司，3月1日又称春晓公司违约，要租就必须交滞纳金，还在门面上重新张贴招租告示；5月6日已经断水断电，5月9日曾飞燕称有新租客，要求春晓公司搬走；5月28日，春晓公司已经把打印机、电脑等全部搬走。邓安、曾飞燕对上述的证据的真实性无异议，但不予认可证明方向。邓安、曾飞燕未提交新证据。对春晓公司提交的新证据，本院认证如下：该微信聊天记录只能反映双方协商交纳房租经过，但是不能证实断水断电以及2020年3月1日，邓安、曾飞燕已经重新招租的事实，5月9日曾飞燕所提到要求重新公司搬走是经过多次催讨后，春晓公司仍未交纳租金而采取的自力救济行为，不能据此认定邓安、曾飞燕提前解约，因此，对春晓公司主张的证明方向，本院不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案为租赁合同纠纷。争议焦点为：春晓公司是否应当支付2020年3月16日至6月30日期间的租金，以及是否存在违约行为、是否应当支付违约金。双方在合同中明确约定的“每次预交半年、每半年预交一次”的租金支付方式，春晓公司应当在2020年1月底2月初预交2020年2月1日至7月30日期间的租金。春晓公司一直占有租赁门面，但在曾飞燕多次催促后仍未交付，其行为已经违反了双方关于租金支付方式和支付期限的约定，属于违约行为。春晓公司虽然主张邓安、曾飞燕在3月1日锁门、在5月6日已经断水断电，并提供了照片，但该照片并不能证实相关行为系邓安、曾飞燕所为以及具体的实施时间。春晓公司主张邓安、曾飞燕在3月1日重新公开招租，并同样提供了照片，该照片亦不能反映具体的张贴时间，因此，春晓公司提出的上述两个主张均依据不足，无法证实邓安、曾飞燕存在阻碍春晓公司占有使用门面的行为。曾飞燕在5月9日微信聊天记录中要求春晓公司搬离门面的行为则是数月多次要求春晓公司交纳租金，春晓公司未交纳，双方未协商一致的情况下，曾飞燕要求终止或解除双方租赁合同亦符合情理，不能据此否定春晓公司违约行为的不当性。春晓公司在微信中提到的同意交纳房租亦是在违约之后，要求减免房租再交纳，对于减免房租，则双方无合同约定，邓安、曾飞燕亦不同意减免，春晓公司该“同意交租”的行为不能等同于其履行租赁合同，且春晓公司并未实际交纳欠付的房租。因此，春晓公司未按约定交纳租金且一直占有涉案门面至2020年6月，应当支付相应的租金。一审法院在计算应付租金时，考虑到疫情这一不可抗力以及桂阳县当地复工复产的实际情况，酌情判令春晓公司支付2020年3月16日至6月30日期间的租金，符合双方合同约定和法律规定，处理恰当，本院予以维持。如上，春晓公司未按约预交租金构成违约，根据双方合同约定，应当向出租人支付违约金5000元，一审判令春晓公司支付违约金5000元符合合同约定。综上所述，东莞市春晓房地产顾问有限公司涌泉分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由东莞市春晓房地产顾问有限公司涌泉分公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二〇年九月十一日法官助理李敏书记员梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。