广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14148号上诉人（原审被告）：广州市鸿庆物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新滘西路533号-545号（单）533号首层自编之一、11层至15层1502。法定代表人：肖云辉。委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈卫萍，女，1978年9月3出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：邓小满，女，1973年6月29出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈卫萍、刘小云，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审被告：广州市鸿洲置业发展有限公司，住所地广州市海珠区东晓南路413号207-208房。法定代表人：梅安田。上诉人广州市鸿庆物业管理有限公司（以下简称鸿庆物业公司）因与被上诉人陈卫萍、邓小满、原审被告广州市鸿洲置业发展有限公司（以下简称鸿洲置业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。鸿庆物业公司上诉请求：1.对一审判决第一项予以改判，鸿庆物业公司向陈卫萍、邓小满退还的使用费金额减少546000元；2.一审、二审诉讼费全部由陈卫萍、邓小满承担。事实和理由：一、根据合同法第九十七条关于合同解除的效力的规定，租赁合同是继续性合同，没有溯及力，解除合同的法律效力仅及于未履行的租赁合同部分（解除剩余十年期租赁），已合法履行的租赁期限无需恢复原状（已履行的五年期租赁互不返还），即本案解除的租赁合同期限是五年委托经营期届满后剩余十年租赁期限。《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》中的1638000元使用费是共15年的租金，因双方签署《鸿洲国际委托经营合同》已履行完五年期的租赁合同，至2019年5月31日双方委托经营期届满解除租赁合同时，剩余租期为十年，即《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》项下的全部使用费为1092000元，已合法履行的五年使用费546000元无需返还。二、陈卫萍、邓小满在鸿庆物业公司、鸿洲置业公司未出庭的情况下，未向法庭如实陈述已合法履行《鸿洲国际委托经营合同》五年、在选择解除合同时租期已剩余十年以及已收到委托经营回报695800元等事实，导致一审法院在信息不全的情况下判令鸿庆物业公司返还十五年租金，请求二审法院查明事实后予以改判。综上，本案确有未被查明的事实，导致一审判决未能符合双方的合同约定，请求二审法院查明案件事实后，支持鸿庆物业公司的上诉请求。陈卫萍、邓小满二审辩称：一、一审法院认定事实清楚，鸿庆物业公司理应按约向陈卫萍、邓小满全额退还使用费1638000元及逾期付款的利息。1.陈卫萍、邓小满并未隐瞒已收取鸿庆物业公司支付四年十个月共计673980元的经营回报的事实，陈卫萍、邓小满已如实向一审法院提交了收取前述款项的银行流水，该银行流水亦印证鸿庆物业公司在五年委托经营期限内多次存在逾期支付经营回报的情况，鸿庆物业公司应向陈卫萍、邓小满支付逾期付款的违约金。2.根据陈卫萍、邓小满与鸿庆物业公司签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》第3.1条、第6.1条、第6.4条、第12.1条、第12.2条以及《鸿洲国际委托经营合同》第二条、第五条、第九条的约定可知：（1）租赁合同项下的全部使用费为1638000元；（2）陈卫萍、邓小满委托鸿庆物业公司经营涉案物业的五年期限在2019年5月31日届满，在陈卫萍、邓小满已按约履行“提前180日书面通知鸿庆物业公司解除本合同”的约定解除合同条件成就时，双方签订的租赁合同、委托经营合同应于2019年5月31日自动解除；（3）鉴于鸿庆物业公司至今未曾向陈卫萍、邓小满实际交付涉案物业，鸿庆物业公司按约应在2019年6月30日前一次性将租赁合同项下的全部使用费即1638000元无息退还给陈卫萍、邓小满。3.租赁合同和委托经营合同均是由鸿庆物业公司提供的版本合同，租赁合同第14.3条第（2）款约定：因甲方（即鸿庆物业公司）原因造成乙方（即陈卫萍、邓小满）不能正常使用该物业超过六十日以上的，乙方因此解除合同的，甲方除应退回乙方剩余使用期的使用费外，还应按剩余使用期的使用费金额的10%支付乙方违约赔偿金，由此可知，鸿庆物业公司作为提供合同版本的一方，明显知道租赁合同第12.2条中的“本合同项下的全部使用费系1638000元”而非“扣减五年委托经营期后剩余使用期的使用费”，在不同的合同解除条件下，鸿庆物业公司需退还的使用费金额亦是不同的。假使双方针对租赁合同第12.2条的“本合同项下的全部使用费”存在理解歧义，根据合同法第四十一条的规定，亦应作出“本合同项下的全部使用费系1638000元”这一不利于作为合同版本提供方的鸿庆物业公司的解释。4.双方签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》、《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违反公序良俗，应合法有效，双方当事人应当按约、诚信履行合同义务。二、陈卫萍、邓小满与鸿庆物业公司之间是商事合作关系。根据陈卫萍、邓小满在一审中提交的由鸿庆物业公司出具的《收据》可知，陈卫萍、邓小满在2014年7月31日前已分笔将全部使用费1638000元支付给鸿庆物业公司，截止2019年8月31日陈卫萍、邓小满仅收到鸿庆物业公司支付的经营回报673980元，若如鸿庆物业公司上诉主张扣减五年委托经营期限内的使用费546000元，即陈卫萍、邓小满支付1638000元供鸿庆物业公司使用六年有余，仅获得127980元，明显与常理不符，更与双方签订租赁合同时的承诺和约定不符。三。本案诉讼费用应由鸿庆物业公司承担。鸿庆物业公司在一审法院向其送达判决书时下落不明，在公告期即将届满时才提起上诉，明显是滥用诉讼权利，故意拖延其应承担的退款义务，造成陈卫萍、邓小满在迟迟未收回自己的合法债权的同时还受此诉累，故本案诉讼费用应由鸿庆物业公司全额承担。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回鸿庆物业公司的全部上诉请求，维持原判。鸿洲置业公司二审未到庭参加诉讼、未提交书面意见。陈卫萍、邓小满向一审法院提起诉讼，请求判令：1.鸿庆物业公司向陈卫萍、邓小满返还商铺和场地综合使用费总额1638000元整，鸿洲置业公司承担连带责任；2.鸿庆物业公司向陈卫萍、邓小满支付利息，鸿洲置业公司承担连带责任（以1638000元为本金，自2019年7月1日起计至实际完全支付1638000元之日止，按中国人民银行同期银行贷款利率四倍计算）；3.鸿庆物业公司、鸿洲置业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月10日，陈卫萍、邓小满（乙方）与鸿庆物业公司（甲方）签订《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，约定：甲方是开发商广州市鸿洲置业发展有限公司属下管理公司，为“鸿洲国际轻纺时尚城”之运营管理商；（1.1）甲方将坐落于广州市海珠区新滘西路533号鸿洲国际轻纺品牌城负一层C区0030号铺物业交付给乙方有偿经营使用；（2.1）使用期限为15年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；（3.1）本合同期内乙方应向甲方缴纳的商铺和场地综合使用费总额为1638000元；（4.1）双方暂定该物业的交付时间为2014年5月31日；乙方对于该物业的使用期限自2014年6月1日起计算；（6.1）为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起五年内，将该物业委托给甲方进行管理和经营，委托期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止；具体委托合作方式，双方的权利义务等以双方订立的《鸿洲国际委托经营合同》约定为准；（12.1）乙方有权在五年委托经营期满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知乙方应当在委托经营期满前提前180天送达甲方；甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；（12.2）甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将本合同项下的全部使用费无息退还乙方；（第十六条）双方可按本合同记载的联系方式或营业执照、身份证记载的地址或电子邮箱地址相互邮寄送达与本合同有关的通知和文件资料，寄出经过三天即视为送达；住所地或联系地址发生变更应及时书面通知对方；等。同日，陈卫萍、邓小满（乙方）与鸿庆物业公司（甲方）还签订了一份《鸿洲国际委托经营合同》，约定：乙方依据《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》取得了鸿洲国际轻纺城负一层C0030号物业的经营使用权，使用期限为15年；为充分发挥该物业的商业价值，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理；自2014年5月31日起乙方将该物业的经营使用权交由甲方管理和使用；委托期限为五年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止，委托期内该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由甲方自行决定，除存在损害乙方利益外，乙方不得单方终止委托，不得要求收回该物业自行经营使用或出租他人；本合同与《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》同时签订，同时互为生效条件；等。鸿庆物业公司分别在2013年10月10日、2013年11月30日、2013年12月31日、2014年3月4日、2014年7月1日、2014年7月10日、2014年7月28日、2014年7月29日、2014年7月31日开具了收取陈卫萍、邓小满定金10000元、定金40000元、首期款20000元、首期款45000元、首期款385000元、首期款150000元、首期款178000元、首期款70000元、首期款60000元、首期款60000元、尾期款170000元、尾期款100000元、尾款71000元、尾款50000元、尾期款50000元、尾期款110000元、尾期款69000元的《收据》给陈卫萍、邓小满。2013年10月10日，鸿洲置业公司出具《承诺书》，内容为：就鸿庆物业公司与陈卫萍、邓小满签订的《鸿洲国际委托经营合同》、《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，我公司承诺担保鸿庆物业公司按照约定履行该合同条款；如鸿庆物业公司不能履行，则我公司代为履行，并承担连带责任。2018年11月29日，陈卫萍、邓小满分别按鸿庆物业公司的住所地及鸿洲置业公司的住所地向鸿庆物业公司、鸿洲置业公司发出《关于解除的通知》，通知根据合同12.1、12.2条的约定解除《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，并要求鸿庆物业公司一次性退还该合同项下全部使用费用163.8万元至陈卫萍、邓小满；鸿洲置业公司应承担连带担保责任；等。陈卫萍、邓小满提交的邮件查询信息照片反映，鸿庆物业公司的邮件于2018年11月30日由他人签收；鸿洲置业公司的邮件于2018年12月4日退回妥投。陈卫萍、邓小满因向鸿庆物业公司、鸿洲置业公司追索费用未果，遂向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，陈卫萍、邓小满表示：鸿庆物业公司、鸿洲置业公司没有实际向陈卫萍、邓小满交付商铺，陈卫萍、邓小满只是与鸿庆物业公司签订了委托经营合同，实际上签订时及之后商铺一直在鸿庆物业公司、鸿洲置业公司的经营和控制中，根本不存在先交付陈卫萍、邓小满，陈卫萍、邓小满再交付鸿庆物业公司的过程。签收解除合同通知书后，鸿庆物业公司、鸿洲置业公司也没有将商铺交还陈卫萍、邓小满。在案件审理过程中，一审法院向广州市规划和自然资源局调查鸿洲国际轻纺品牌城整体物业的报建和验收情况，该局函复：中大布市现代纺织服务中心经《建设工程规划许可证》(穗规建证[2010]1877号）批准建设；我局暂未收到该项目入案申请规划条件核实的案件。该局提供的穗规建证【2010】1877号《建设工程规划许可证》载明：建设单位为广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社，建设项目名称为中大布市现代纺织服务中心，建设位置为海关学院西侧、新滘南路以北地段；等。一审法院认为：陈卫萍、邓小满与鸿庆物业公司签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方当事人均应切实履行。陈卫萍、邓小满于2018年11月按合同约定的方式向鸿庆物业公司邮寄《关于解除的通知》且已被签收，故该函件为有效送达。陈卫萍、邓小满主张在五年委托经营期满日解除《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，符合合同的约定，一审法院认定双方签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》于2019年5月31日解除。陈卫萍、邓小满已按约定提前180日通知鸿庆物业公司解除场地使用合同和收回涉案物业，而按照陈卫萍、邓小满与鸿庆物业公司签订的《鸿洲国际委托经营合同》的约定，在委托经营期限内涉案物业由鸿庆物业公司进行经营和管理，且现无证据证明在委托经营期限届满后鸿庆物业公司已将涉案物业交还给陈卫萍、邓小满，故涉案物业并不存在移交问题。鸿庆物业公司不按约定退还全部使用费给陈卫萍、邓小满，已构成违约，应承担违约责任。故陈卫萍、邓小满起诉要求鸿庆物业公司退还使用费1638000元合法合理，一审法院予以支持。鉴于合同没有约定逾期付款的违约责任标准，故一审法院酌情认定鸿庆物业公司应向陈卫萍、邓小满支付逾期付款的利息（从2019年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清使用费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。陈卫萍、邓小满要求按同期同类贷款基准利率的四倍计算逾期付款利息，缺乏依据，一审法院予以调整。鸿洲置业公司出具《承诺书》，承诺如鸿庆物业公司不按合同履行义务，由其公司代为履行，并承担连带责任，故鸿洲置业公司应对鸿庆物业公司的债务承担连带清偿责任。陈卫萍、邓小满该主张有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、广州市鸿庆物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内，向陈卫萍、邓小满退还使用费1638000元及逾期付款的利息（以所欠的使用费为本金，自2019年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清使用费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、广州市鸿洲置业发展有限公司对本判决主文第一项确定的还款义务承担连带清偿责任；三、驳回陈卫萍、邓小满的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20014元，由广州市鸿庆物业管理有限公司、广州市鸿洲置业发展有限公司共同负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对鸿庆物业公司的上诉请求及陈卫萍、邓小满的答辩意见，分析如下：根据双方签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》第十二条约定：“乙方（陈卫萍、邓小满）有权在五年委托经营期满时书面通知甲方（鸿庆物业公司）解除本合同，但该书面通知乙方应当在委托经营期满前提前180天送达甲方；甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止。”同时约定“甲方应在收回物业之日起30日内，一次将本合同项下的全部使用费无息退还乙方。”该项约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，对于双方均具有约束力。故本案在陈卫萍、邓小满已提前180天向鸿庆物业公司提出解除合同的情况下，该《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》应于五年委托经营期届满日即2019年5月31日解除，并由鸿庆物业公司一次性向陈卫萍、邓小满退还全部使用费1638000元。至于鸿庆物业公司上诉提出陈卫萍、邓小满在五年租赁期内已实际收取经营回报695800元的问题，根据涉案合同履行情况，虽陈卫萍、邓小满通过委托鸿庆物业公司经营管理涉案商铺的方式收取了经营回报695800元，但同时陈卫萍、邓小满于2014年7月31日前已向鸿庆物业公司付清15年租期的全部使用费1638000元。故鸿庆物业公司在2014年6月1日至2019年5月31日受托经营管理涉案商铺期间，其亦实际占用陈卫萍、邓小满的上述资金多年，即便按照金融机构的基准贷款利率计算，其资金占用费亦已达十余万元。故综合考量鸿庆物业公司占用陈卫萍、邓小满大额资金的客观情况，双方在《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》中约定鸿庆物业公司应于合同解除后全额退还陈卫萍、邓小满综合使用费1638000元并不违反公平合理原则。鸿庆物业公司上诉提出应在返还费用中扣除五年租期的使用费，理据不足，本院不予采纳。鸿庆物业公司未依约及时返还使用费给陈卫萍、邓小满，构成违约。一审采纳陈卫萍、邓小满主张，判令鸿庆物业公司支付迟延付款期间的利息，并无不当。鸿庆物业公司上诉主张无须支付该利息，没有事实法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人广州市鸿庆物业管理有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告广州市鸿洲置业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9260元，由上诉人广州市鸿庆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年九月二十七日书记员 古嘉玲张海燕