四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9963号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王华清，女，1958年3月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：周维维，四川路尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨耀洪，四川路尔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王绍东，男，1975年10月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：孙旗，四川阳安律师事务所律师。 上诉人王华清与被上诉人王绍东因返还原物纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初4593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王华清上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足。一、上诉人与被上诉人从未对案涉房屋的买卖达成过任何协议。被上诉人未举证证明双方存在买卖合意，关于如何达成买卖合同的前后陈述也自相矛盾，申请出庭的证人也不能证明双方买卖合意。一审判决从合同可能存在的表现形式反推买卖合同成立并有效的认定，因果倒置。且认定买卖关系的主要依据证人证言及证明存在重大问题，不应作为认定相关事实的依据。《证明》中部分签署人在2005年是未成年人，该证明不具有证明效力。二、被上诉人未举出任何证据证明其支付过所谓24000元价款，且前后陈述基本事实不一致。被上诉人既未请其主张陪同取款的堂哥堂嫂予以证明，也未调取银行取款记录予以证明。案涉房屋1998年修建时成本高达5万元，被上诉人主张以24000元的价格购买，严重不合理。三、上诉人从未向被上诉人交付案涉房屋的新旧房产证、林权证。上诉人搬到资阳市区居住时，因寄居于工厂宿舍，没有地方存放证件，于是将结婚证、老版身份证和户口本、房产证、林权证等证据都放在自己所有的案涉房屋中，完全符合生活常理，是被上诉人占有了上诉人的证据，而非上诉人向其进行交付。一审认定双方存在亲戚关系，双方基于亲情等客观原因存在口头约定的说法合理，依照同样逻辑，双方存在亲情关系，王华清将房屋借给王绍东常年居住也合理，且事实也是如此。王华清十多年未过问房屋原因是基于亲情，也因为丈夫卢建文从2003年诊断患上尘肺病需要家人照顾。四、不论被上诉人占用案涉房屋时间的长短，还是有无其他宅基地和住房，均不能改变上诉人是案涉房屋唯一合法所有权人的事实，更不能证明双方达成买卖合同。 被上诉人王绍东答辩称，一、一审判决是在充分听取当事人陈述、认定本案的证据，并在调查取证的基础上作出的，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，充分体现公平正义的基本原则，应予维持。二、从客观事实讲，上诉人的确将案涉房屋出售给被上诉人，不容置疑。基于双方亲戚关系，未签订书面合同也未出具收条，使得上诉人有机会提起本案诉讼。我方持有上诉人交付的房屋产权证、林权证原件，且被上诉人在案涉房屋居住至今长达14年之久，期间上诉人未提出异议。社员签字捺印的证明和证人证言也可以证明相关情况，相关部门还向王绍东下发新的产权证。三、关于取款的事实，王绍东当时是在工商银行资阳小广场附近的工商银行ATM机取款。四、关于房价的问题，当时24000元的价格较合理，农村买卖房屋是用于居住，越旧价值越低。且在简阳机场修建之前，很多农村房屋无法卖出，王绍东基于与上诉人亲戚关系才购买案涉房屋。因案涉房屋面临拆迁，上诉人才恶意提起本案诉讼，是不诚信行为，违反公平正义、公序良俗、诚实信用原则。 王华清向一审法院起诉请求：1.判令王绍东向王华清返还其侵占的简农房权字第××号《简阳县房屋所有权登记表》所载明的位于简阳市的宅基地及房屋，王绍东立即搬离上述房屋；2.判令王绍东向王华清支付以每月300元为基数，自2006年1月1日起至搬离之日止的房屋占有使用费。 王绍东向一审法院提出反诉请求：判令王华清协助王绍东履行位于简阳市房屋（现产权证号为100810371号、原产权证号为第100810348号）的过户义务。诉讼过程中，王绍东增加诉讼请求为：确认王华清与王绍东之间的房屋买卖合法有效。 一审法院认定以下事实：王华清是王绍东的舅母，王华清与卢建文（已故）系夫妻关系，王华清曾为简阳市镇金镇雷家乡××组村民，王绍东系同村村民。王华清在镇金镇雷家乡十村九组拥有农村自建房一处，于1990年1月4日取得村镇房屋所有权证书（村镇房屋所有权证号为：简农房权字第××号；土墙、平房6间，建筑面积132.6㎡），该房屋在简阳县房屋所有权登记表上载明的所有权人为王华清，简农房权字第××号。1998年，王华清将上述房屋改建为砖混结构，并于1999年6月30日办理了村镇房屋所有权证（村镇房屋所有权证号为：字第100810371号，砖混2层6间，建筑面积为235.86㎡；楼瓦1层2间，建筑面积84.87㎡，建筑面积共为320.73㎡）。2001年，王华清随卢建文到资阳生活居住，并将户口迁入资阳，转为城镇人口。 2005年左右，王华清将案涉房屋钥匙、新旧房产证、林权证交付给王绍东，王绍东及家人于2005年5月左右搬入案涉房屋居住使用至今，期间因房顶漏水、地震等原因修缮了房顶和局部设施。2005年8月，王华清及女儿曾回家省亲，后王华清及家人因卢建文生病很少回案涉房屋。2017年左右，各乡镇开始启动农村集体建设用地（含宅基地）使用权及房屋所有权的确权登记工作，王华清及王绍东因案涉房屋的权属引发纠纷。 另查明，卢建文（林权证登记为“芦建文”）原有的坐落于雷家乡××××1.31亩林地（1983年1月16日取得林权证）。2008年7月1日，王绍东申请将上述林权及坐落于雷家乡××组的马桑坡1亩林地登记到自己名下，将卢建文的林权证上交，并于2009年2月18日取得了新的林权登记证。王绍东现持有案涉房屋的新、旧村镇房屋所有权证，在碑湾村××其他宅基地及住房，于2019年在案涉房屋旁边搭建了约几十平方米的房屋。 诉讼过程中，一审法院依职权到雷家镇人民政府调取了《关于简阳市农村集体建设用地（含宅基地）使用权及房屋所有权确权登记指导意见（试行）》，该意见明确规定“涉及土地权属争议等情形的集体建设用地（含宅基地），依法处理前不进行确定集体建设用地使用权”；“确权登记的相关政策：……农村村民因各种原因转为城镇非农业户口居民，其原在农村的宅基地，可依法确权。……1.非农业户口居民（含华侨）现拥有的原农村房屋，经集体经济组织核实并证明属实，并经村民议事会同意，可确认为其他集体建设用地使用权……”等内容。目前，案涉房屋因存在纠纷尚未进行确认产权工作。 一审审理中，王绍东向一审法院提交了书面证明，该证明载明“兹有简阳市碑湾村九组原社员王华清、卢建文夫妇，因户籍已转入城镇户口并搬到资阳城区居住，于2005年5月就将其位于碑湾村××号的房屋卖给其外甥王绍东、孙菊英夫妇。王绍东、孙菊英自购买前述房屋后，就一直在该处房屋居住至今。王绍东、孙菊英夫妇在本社没有其他房屋、宅基地。情况属实，特此证明”。证明下方有包括冯某在内的44名证明人签字按手印。王绍东申请上述人员出庭作证，因人数较多，后经一审法院释明申请了部分证人出庭作证。 以上事实，有王华清向一审法院提交的王华清的身份证、王绍东的人口信息（户籍）证明、简阳县房屋所有权登记表复印件、村镇房屋所有权证复印件、简阳县林权证存根复印件、林权登记申请表复印件，王绍东提交的新旧案涉房屋的村镇房屋所有权证、林权证原件、证人王某和冯某的证言，一审法院依职权调取的《关于简阳市农村集体建设用地（含宅基地）使用权及房屋所有权确权登记指导意见（试行）》、笔录等证据以及双方当事人的庭审陈述在案予以证实。一审法院认为以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以确认并采信。 一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则要求民事主体从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。综合双方当事人的诉辩意见及庭审情况，本案的争议焦点为：1.王华清与王绍东是否存在案涉房屋的买卖合同关系，案涉房屋的实际权利人是谁？2.如房屋买卖合同关系成立生效，案涉房屋是否具备过户条件？对此，一审法院评议如下： 一、关于王华清与王绍东是否存在案涉房屋的买卖合同关系的问题。我国法律适用房地权属一致的原则，农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条等规定，农村宅基地使用权可以在同一集体经济组织成员间流转，同一集体经济组织成员之间的相互购买宅基地及地上房屋行为合法有效。本案中，从买卖行为相对方看，王华清与王绍东曾系同一农村集体经济组织成员，有权就其所有的农村房屋进行交易买卖，王绍东受让宅基地和附属设施的主体适格，不违反相关法律的禁止性规定；从合同订立情况看，王华清与王绍东系亲属关系，亲属之间的买卖交易往往基于亲情等客观原因，存在口头约定、交易手续简化等情形，且法律法规未规定此类合同应当办理批准、登记手续才生效；从合同具体履行来看，本案虽无书面协议或其他见证人在场，但王绍东庭审中关于房屋价款24000元以及支付房款情况的细节等内容，出售房价较为符合当时、当地同等房屋的价格水平，陈述内容较为客观真实，且王绍东一直持有案涉房屋的新旧产权证和林权证，符合农村房屋买卖的交易习惯；从案涉房屋的占有使用状况来看，王绍东实际居住使用案涉房屋至今长达14年之久，对案涉房屋已形成了稳定的占有关系，自身也无其他宅基地或住房，且同村村民均知晓其买卖关系；从案涉房屋维权及纠纷产生来看，王华清在知晓王绍东占用、使用、修缮案涉房屋的情况下，在此期间均未提出异议或主张权利，而是在案涉房屋确权或即将拆迁时提起诉讼。故，一审法院认为，王华清与王绍东之间存在案涉房屋买卖合同关系，该房屋买卖未违反法律和行政法规的禁止性规定，应确认合法有效。关于王华清陈述将房屋产权的相关证件放置家中、出借房屋的意见，因房屋产权证属于重要证件，不可能长期放置在其长年不居住的地方，并由他人代为保管，故该意见与事实矛盾，也不符合常理，一审法院对此不予采纳。综上，王绍东对涉诉房屋的占有系基于买卖关系而合法占有，其没有侵犯王华清的物权。对王华清请求王绍东停止侵权、返还房屋和支付占用使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于案涉房屋是否具备过户条件的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”之规定，王华清理应按照合同的契约精神及诚实信用原则全面履行协助房产过户的合同附随义务，但按照目前本市的农村宅基地使用权和房屋所有权登记政策以及正在进行的农村集体建设用地（含宅基地）使用权及房屋所有权的确权登记工作要求，王绍东的该项诉讼请求存在客观不能，其可以按照政策规定的程序向相关部门申请办理。故，对王绍东的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，一审判决：一、王华清与王绍东关于简阳市的房屋【村镇房屋所有权证号为：简农房权字第××号、简农房权字第××号】买卖合同有效；二、驳回王华清的全部诉讼请求；三、驳回王绍东的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计2145元，由王华清负担；反诉案件受理费减半收取计2145元，由王绍东负担。 二审中，上诉人王华清提交了以下证据：第一组，成都市政府信息公开网信息截图、视频录像，拟证明王绍奎是当地政法委员、组织委员等职务，王绍奎在录像中陈述王绍东申请林权时只有其一人，当时林权经办人王绍奎并未见到卢建文本人及其家属，且王绍奎本人认可其在林权的处理上有问题。第二组，卢建文的职业病诊断证书、华西医院的病历资料等，拟证明卢建文从2003年即确诊患有尘肺病，在2008年病情恶化一直需要家人照顾，直到2019年去世。针对王华清提交的上述证据材料，被上诉人王绍东质证称，对所有证据的关联性均不予认可。 被上诉人王绍东提交了以下证据：中国工商银行存折和银行卡、结婚证、工商银行卡历史明细清单、关于工商网点查询的短信、截屏，拟证明2005年6月16日王绍东在其配偶孙菊英与工商银行存折对应的银行卡上取款15000余元的事实，取款地点位于资阳广场路支行，该地点与王华清的住处431厂宿舍只有三四百米，取款时间也与王绍东所陈述吃了午饭去取的相符。当时王绍东从广州回来买房子，后来也没有到广州去，所以把存折中钱取完。结合上述事实，能够证明王绍东一二审陈述完全吻合，以上证据间接证明双方买卖事实和王绍东取款支付房款的事实。针对王绍东提交的上述证据材料，上诉人王华清质证称，对真实性无异议，但对关联性有异议。 对双方提交的证据，本院认证如下：王华清提交该证据拟证明其未管理案涉房屋的原因，王绍东提交的该组证据系间接印证王绍东关于房款支付情况的陈述，双方提交的材料与本案的待证事实均具有一定关联性，但对其证明力将结合全案事实综合予以评述。 本院经二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实和证据一致，予以确认。 本院认为，结合上诉人的上诉意见与被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点为：王华清与王绍东是否存在案涉房屋的买卖关系。对此，本院作如下评述： 从本案现有证据来看，王绍东长期占有、使用案涉房屋并持有案涉房屋新、旧房产证的事实客观存在，而王华清并未举证证明王绍东获取案涉房产证属不法行为，加之王华清未举证证明在长达14年的时间内向王绍东主张过权利或寻求过有权机关依法保护。虽王绍东未能举出直接证据证明其与王华清之间建立房屋买卖关系，但一、二审中王绍东关于案涉房屋购买过程及价款支付的陈述一致，一审出庭作证的同村村民虽未直接见证双方协商的过程，但均在较长时间前知晓其购买案涉房屋，且二审中王绍东补充提交关于第一笔款项支付的取款记录，该取款的时间、地点与王绍东在一审中的陈述均吻合。因此，综合一二审中双方当事人的陈述及王绍东长期占有案涉房屋，在该村无其他住房及宅基地等事实，王绍东关于其与王华清建立案涉房屋的口头买卖合同关系并实际履行具有高度可能性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，一审法院认定王绍东与王华清之间存在房屋买卖关系并无不当，王华清的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人王华清的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4290元，由王华清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈良谷 审 判 员 付冬琦 审 判 员 徐苑效 二〇二〇年九月十一日 法官助理 任 丽 书 记 员 严冬梅