北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6704号上诉人（原审原告）：北京一元茗香商贸有限公司，住所地北京市丰台区首经贸北路8号院1号楼1层A段0109。法定代表人：张江，总经理。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼9层9045房间。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：郎爽，男，北京物美商业集团股份有限公司员工。原审第三人：北京宜双成信息咨询服务中心，经营场所北京市丰台区花乡汽车仓库。经营者：华爱萍，总经理。委托诉讼代理人：张峻豪，男，北京宜双成信息咨询服务中心员工。上诉人北京一元茗香商贸有限公司（以下简称一元茗香公司）因与被上诉人北京物美超市有限公司（以下简称物美超市公司）及原审第三人北京宜双成信息咨询服务中心（以下简称宜双成中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初12083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人一元茗香公司之委托诉讼代理人翟建，被上诉人物美超市公司之委托诉讼代理人郎爽及原审第三人宜双成中心之委托诉讼代理人张峻豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一元茗香公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司全部诉讼请求。事实和理由：1.我公司按照合同约定依法交纳了押金，在租赁关系解除后，物美超市公司应当将押金退还。2.我公司的租赁用途为经营“张一元”茶叶，但因物美超市公司提供的证明上产权人名称和产权证中载明的产权人名称不一致，导致我公司不能办理营业执照，无法经营，合同目的一直不能实现，因此物美超市公司应当赔偿我公司损失并退款。一审法院认定我公司占有使用租赁物，没有任何事实依据。3.本案判决结果和其他案件的判决结果相冲突，存在同案不同判的情形。4.物美超市公司提供的格式合同中虽然没有约定其负有配合办理营业执照的义务，但从双方微信沟通情况看，其负有此项义务。物美超市公司辩称，同意一审判决，不同意一元茗香公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚、适用法律正确。我公司不同意退还租赁押金，根据合同约定我公司没有义务返还押金。另外，一元茗香公司提出由于我公司原因导致其合同目的无法实现的理由不成立，其依法独立自主经营是合同约定的义务，包括依法独立办理相关营业执照，我公司没有义务为其办理相关执照。且我公司也进行了协助、配合，并不存在由于我公司原因导致一元茗香公司合同目的无法实现的情况。我公司不认为本案一审判决结果与其他判决结果冲突。一元茗香公司所述我公司协助其办照提供的相关材料上所写产权人名称与房产证登记权利人名称不符不是事实，且即使存在这种情况，一元茗香公司也可以要求我公司重新协助提供相关材料，这并不是其解除合同的合理理由。合同是双方协商一致后共同认可的版本，我公司认为合同是真实有效的，合同中并未约定我公司有办照的相关义务，而且在一元茗香公司办照期间我公司确实提供了相关协助，包括微信聊天记录也可以证明我公司进行了协助配合工作。宜双成中心述称，不同意一审判决，同意一元茗香公司的上诉请求和理由。一元茗香公司向一审法院起诉请求：1.判决解除我公司与物美超市公司之间的《专柜租赁合同》及《联营合同》；2.判决物美超市公司返还我公司支付的租金及管理费73100元、联营押金100000元；3.判决物美超市公司赔偿我公司装修损失40000元、购买灯箱费用15000元、购买展柜费用65000元、特许经营费30000元；4.判决物美超市公司返还我公司支付的电费3000元，以上共计326100元；5.物美超市公司承担本案诉讼费。后一元茗香公司放弃主张的特许经营费30000元，称该款项另行解决。一审法院认定事实：2016年9、10月间，宜双成中心（乙方）与北京物美流通技术有限公司（甲方）签订《租赁合同》，主要内容为：乙方租赁甲方位于北京市房山区燕山店F1层的营业场地（以下简称涉案场地）及甲方同意的相关附属设施；乙方的经营的范围限为茶和茶具；经营品牌为“张一元”；租赁期限自2016年10月10日起至2018年10月31日止；乙方按季交纳租金，每月租金6860元；乙方撤出时，应保持该使用场地原有物业设备设施及装修、装饰的完整，交甲方点收；经乙方装修不能移动的物件等不得拆除，甲方对此不支付任何补偿、赔偿；乙方未办理营业登记无照经营的，甲方有权终止本合同，且不退还保证金，由此产生的一切法律责任及经济赔偿全部由乙方承担。该合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，宜双成中心对租赁店铺进行了装修，并交纳租金和管理费。后因宜双成中心不能办理分支机构，无法办理营业执照，故提出申请，要求将合同主体变更为新注册的一元茗香公司。2017年3月10日，一元茗香公司注册成立。此间，一元茗香公司与物美超市公司就办理营业执照事宜多次协调，但一元茗香公司始终未能取得营业执照。为了能够正常经营，一元茗香公司作为乙方与甲方北京美廉美连锁商业有限公司于2017年4月20日签订了《联营合同》，但一元茗香公司仍未能实现在涉案场地正常经营的目的。另查，物美超市公司和北京物美流通技术有限公司均系北京物美综合超市有限公司的全资子公司，北京物美流通技术有限公司对物美超市公司承继涉案租赁合同项下的权利义务未提出异议。一审审理中，一元茗香公司称因物美超市公司提供的营业场所证明、产权证等证据材料存在问题，导致不能办理营业执照，并就此提交了物美超市公司提供给其办理营业执照所需的营业场所证明、产权证等证据材料。其中，物美超市公司为一元茗香公司办理营业执照所需，出具的证明上载明的涉案房屋产权人与涉案房屋产权证登记的产权人不符。物美超市公司对于一元茗香公司提供的上述证据材料未明确表示肯定或者否定。物美超市公司认可收取一元茗香公司履约保证金6860元、2016年10月10日至2017年7月9日的租金61740元以及管理费4500元，共计73100元，但否认收到一元茗香公司交纳的联营合同保证金100000元。一元茗香公司为此提供了2017年4月27日通过建行向北京美廉美连锁商业有限公司支付燕山店保证金100000元的明细及收据。物美超市公司认可其存在通过北京美廉美连锁商业有限公司收取款项的情形，但对其是否收取一元茗香公司燕山店保证金100000元，表示不清楚。另，一元茗香公司自述于2017年7月9日离开承租涉案场地，离开原因系因无证经营被行政机关查封。物美超市公司则主张因员工更换频繁，无法了解一元茗香公司的撤场原因。一元茗香公司还主张承租涉案场地时，该场地是毛坯状态，装修损失包括装修费40000元、灯箱费15000元、展柜费65000元，其向一审法院提供了案外人张江与马立岗所签《协议书》及张一元物美大城东店装修、展柜等费用收据3张，收款人均为马立岗，票据总金额合计120000元。《协议书》约定马立岗负责张江已和物美超市公司确定的一期7家店铺的装修、展柜和灯箱招牌，装修按照每店40000元结算、展柜按照每店65000元结算、灯箱招牌按照15000元结算，每个店铺合计120000元。物美超市公司主张该协议书及票据与本案无关，不能证明涉案场地的装修情况。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，宜双成中心与北京物美流通技术有限公司签订的《专柜租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。一元茗香公司与物美超市公司承继上述合同权利义务后，双方均应按合同约定履行。一元茗香公司于合同期限届满前已经离开涉案场地，现租赁期限已届满，一元茗香公司要求解除合同，物美超市公司同意解除合同，法院不持异议。关于返还租金及管理费问题，《专柜租赁合同》中对于办理营业执照时出租方的义务没有明确约定，且根据查明的事实，物美超市公司对于一元茗香公司办理营业执照给予了一定协助。考虑合同签订后一元茗香公司交纳了9个月的租金及管理费，而其实际占有涉案场地长达21个月，其要求返还租金及管理费，法院不予支持。关于联营押金100000元，一元茗香公司提交了转款凭证及收据，法院予以认定。根据双方合同履行情况，一元茗香公司要求退还该款项，法院予以支持。一元茗香公司在双方未明确解除合同前，自行搬离涉案场地，应视为对自身经营风险的承受以及对相关权利的放弃，根据租赁合同对撤场时装修问题的约定，其要求物美超市公司赔偿装修损失、购买灯箱费用、购买展柜费用，法院不予支持。一元茗香公司要求物美超市公司返还支付的电费，未提供充分证据，法院不予支持。一元茗香公司当庭表示特许经营费问题另行解决，法院不持异议。据此，一审法院判决：一、解除北京一元茗香商贸有限公司与北京物美超市有限公司之间的《专柜租赁合同》和《联营合同》；二、北京物美超市有限公司于判决生效之日起10日内退还北京一元茗香商贸有限公司100000元；三、驳回北京一元茗香商贸有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。各方当事人一致确认：案外人张江通过宜双成中心参与了物美超市公司出租铺位的招投标，取得了包括本案涉案场地在内的分散在北京市不同行政区划的6个铺位，欲经营“张一元”茶叶，但是由于个人或者个体工商户无法办理分支机构，故成立一元茗香公司在中标后的铺位经营，但始终未能取得营业执照；《联营合同》的合同主体为一元茗香公司和北京美廉美连锁商业有限公司，系双方为了能让一元茗香公司在涉案场地合法经营而采取的措施，合同签订后一元茗香公司仍未能通过相关行政部门的检查；双方之间因其他店铺的租赁纠纷，已经有多份生效判决。一元茗香公司一审提供的2017年6月13日通过微信与杨燕妮沟通的微信截屏显示，一元茗香公司向物美超市公司反映了其提供的证明上产权人名称和产权证中载明的产权人名称不一致的问题，物美超市公司认可杨燕妮系其公司员工。一元茗香公司称2017年7月9日燕山食药局以虚假联营合同无效为由查封涉案场地，其自此未再到涉案场地经营，后物美超市公司清走了其在涉案场地内的所有物品，并将涉案场地另租他人。物美超市公司则主张，不清楚一元茗香公司撤离时间，了解到其撤场后，没有对其所做装修进行过拆除，后来涉案场地处于空置状态。一元茗香公司还表示，其每月向物美超市公司支付电费500元，物美超市公司没有给其开具票据，其也无法量化每月实际用电量。另，物美超市公司明确表示其不会再向一元茗香公司及宜双成中心另行主张涉案场地的占有使用费。北京美廉美连锁商业有限公司与物美超市公司出函表示《联营合同》没有实际履行，也不需要再实际履行，当时系为了解决一元茗香公司的经营问题，使其能够正常经营才签订《联营合同》。本院认为，本案各方当事人对于一审判决认定的一元茗香公司与物美超市公司分别承继宜双成中心和北京物美流通技术有限公司在《专柜租赁合同》项下的权利义务，成为该合同相对方以及一元茗香公司与物美超市公司系《联营合同》的合同相对方，均未提出异议，且北京美廉美连锁商业有限公司亦出函对此进行说明，本院对此不再赘述。本案各方当事人虽对一审判决确认《专柜租赁合同》及《联营协议》解除，均未提出异议，但由于《专柜租赁合同》早已于2018年10月31日期限届满，一元茗香公司于2019年7月起诉本案，要求法院判决解除该合同，已无必要。现一审判决确认该合同于本案判决生效时解除，也明显不妥，故本院对此予以撤销。《联营合同》并未约定期限，现各方均同意法院判决确认解除，且对于一审判决判令物美超市公司退还一元茗香公司联营合同保证金均表示认可，本院对此不持异议。一元茗香公司租赁涉案场地的目的系经营“张一元”茶叶，办理营业执照为其合法经营的必要前提，而为承租人提供办理证照所需不动产权属证明等手续，应当是出租人的合同义务。现物美超市公司以其提供的格式合同中，没有将协助一元茗香公司办理营业执照约定为其合同义务作为其免责的抗辩，明显不能成立。而一元茗香公司提供的微信截屏、物美超市公司提供的产权证明等一系列证据，足以证实物美超市公司不能为一元茗香公司提供办理营业执照所需涉案场地权属证明，导致一元茗香公司的合同目的不能实现被迫提前撤场，物美超市公司构成违约，应当承担相应责任。关于一元茗香公司主张的电费，因其自认在涉案场地实际营业5个月，必然会用电，但其不能提供实际用电量和交纳电费的有效凭证，现其要求物美超市公司返还电费，本院对此实难支持。至于租金和管理费，一元茗香公司交纳了9个月的租金及管理费，但其搬离后未与物美超市公司就涉案场地进行交接，客观上造成了其实际占用的结果，亦未采取有效措施避免损失扩大，其占用涉案场地导致物美超市公司无法另行使用，亦无法获益。即便考虑一元茗香公司因不能办理执照无法正常经营的因素，其对此期间的租金，也应适当承担。且现物美超市公司明确表示不再向一元茗香公司和宜双成中心再行主张占有使用费等费用，故一审法院对一元茗香公司要求返还租金及管理费的请求未予支持，是适当的。至于一元茗香公司主张的装修费、灯箱费、展柜费，其提供的案外人所签的《协议书》、其他店铺的装修费收据，虽不能直接证明涉案场地的装修损失金额，但物美超市公司认可其系经营“张一元”品牌专卖，亦认可其对涉案场地进行了装修，故本院综合考虑一元茗香公司实际经营时间、不能办理营业执照的实际情况以及其在在没有取得涉案场地产权证或权属证明等办证所必须的文件时就斥资装修应当自行承担的责任，并参考双方就其他店铺的相关生效判决，酌情确定物美超市公司应当赔偿其装修费、灯箱费、展柜费共计40000元。综上所述，一元茗香公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2019）京0111民初12083号民事判决第二项；二、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初12083号民事判决第一、三项；三、解除北京一元茗香商贸有限公司与北京物美超市有限公司之间的《联营合同》；四、北京物美超市有限公司于本判决生效之日起10日内一次性赔偿北京一元茗香商贸有限公司装修费、灯具费、展柜费共计40000元；五、驳回北京一元茗香商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3096元，由北京一元茗香商贸有限公司负担1776元（已交纳），由北京物美超市有限公司负担1320元（于本判决生效之日起7日交纳）；二审案件受理费4222元，由北京一元茗香商贸有限公司负担2407元（已交纳），由北京物美超市有限公司负担1815元（于本判决生效之日起7日交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 王 云二〇二〇年九月二十三日书记员 刘 荧书记员 韩 铮