贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6661号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚,该公司执行董事。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日出生，土家族。委托诉讼代理人：王杉杉，女，1994年1月1日出生，布依族。被上诉人（原审原告）：冯德珍，女，1982年11月02日出生，汉族，住贵州省德江县。委托诉讼代理人：王松，男，1981年10月9日出生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年1月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳合纵置业有限公司因与被上诉人冯德珍商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2020)黔0113民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员黄新独任审理了本案。现已审理终结。上诉人贵阳合纵置业有限公司上诉请求：1．撤销原判或改判上诉人不构成违约；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：一、《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定上诉人在商品房交付后90日办理商品房所有权初始登记，如将商品房所有权转移登记时间确定为2017年12月30日，就会出现尚未办理初始登记而转移登记时间已经届满的情况，故“从商品房交付使用之日”起算办理转移登记手续的时间系双方的真实意思表示，且符合合同目的、交易习惯和诚信原则，上诉人的办证时间应从实际交房后起算24个月内。由于被上诉人起诉期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金。二、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人需要持银行款清证明和完税证明交给上诉人，上诉人在收到材料之日起24个月为其办理完毕过户手续，但被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需材料，就向上诉人主张办证，与合同约定的办证流程不符。三、补充协议相应调整了买受人逾期付款的违约责任为房屋总价款的1％，与逾期办证违约金的上限对等，且足以弥补被上诉人的实际损失，一审认定补充协议无效属于法律适用错误。四、《商品房买卖合同》及补充协议不存在排除买受人主要权利的情形，买受人的主要权利和合同目的是得到房屋并使用，要求出卖人承担逾期办理转移登记手续的违约责任不是买受人主要权利内容，违约责任的下调没有否定买受人的权利，故补充协议合法有效。五、《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务。被上诉人冯德珍答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款对交付商品房转移登记有关文书进行了明确约定，其中第三款第二项也约定买受人不退房时，出卖人支付违约金的标准，故补充协议条款与主合同条款发生矛盾，应以主合同为准。双方签订的合同是经过贵阳市住建局审核备案，合同第二十二条已充分说明办证条件未成就是上诉人逃避违约责任所致，不存在不符合合同约定流程。其次，无法办证的原因是上诉人商品房建设不合格，且至今未完成相关部门验收等事实延误办理商品房转移登记有关文书，上诉人不存在抗辩事由。《补充协议》第十一条的约定不合理的减轻了上诉人的责任，不合理的加重了被上诉人的责任，也仍以主合同为准。即使商品房销售合同网上登记备案管理规定细则对上诉人拟定的合同内容中格式条款没有加以限制，也无法免除上诉人应当履行合同的违约责任，同时上诉人也无提交相应证据证明其在售楼部现场作了公示。上诉人在合同中对转移登记的加粗提醒也无法免除其应当办理房屋转移登记有关文件的责任。原审原告冯德珍诉讼请求为：1、判令被告立即向原告交付商品房转移登记文书；2、判令被告支付违约金21630.04元；3、本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明，2014年12月13日，原告冯德珍与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区房屋，房屋建筑面积130.38平方米，房屋总价款547596元，采用银行按揭方式付款，合同第八条第三款约定：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款167596元，余款380000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理；因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还买受人；因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。合同第十条逾期付款责任约定：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：逾期超过90日，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，……。合同第二十二条第三款转移登记（一）约定：出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告按约支付了首付款，余款380000元于2017年4月13日以在中国工商银行贷款的方式支付给被告，在原告冯德珍与中国工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》上，被告合纵置业公司在保证人处盖章。由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，因此未能在合同约定的期限内向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权转移登记手续。另查明，原告曾于2019年向本院起诉被告至2018年11月30日逾期办理房屋产权证的违约金之诉，本院于2019年4月28日作出（2019）黔0113民初1963号民事判决书，判决被告贵阳合纵置业公司向原告支付自2017年12月31日至2018年11月30日逾期办理产权登记的违约金共计18344.47元。被告贵阳合纵置业有限公司不服判决而提出上诉，贵阳市中级人民法院于2019年8月27日作出（2019）黔01民终6207号民事判决书，判决驳回被告贵阳合纵置业有限公司的上诉，维持原判。上述事实，有原、被告双方当事人的在庭陈述及原告提供的原告的身份证、《商品房买卖合同》、贵阳商品房预售合同备案登记表、《个人购房借款／担保合同》、贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认，作为本案的定案依据。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务，被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，也就无法为原告办理产权登记手续，因此其行为构成违约，应承担违约责任，并在具备办理所有权初始登记的相关条件下向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。关于被告提出原告未按时足额缴纳购房款，办证期限应当变更顺延的问题，附件十二《补充协议》第十一条第6项虽有约定，但被告至今仍不具备办理所有权初始登记的相关条件，实质构成违约，且被告未向本院提供系原告原因造成逾期缴纳购房款的证据，故该辩解不予支持。关于违约金金额的计算问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即被告应按日向原告支付购房款0.01%的违约金，因（2019）黔01民终6207号、（2019）黔0113民初1963号民事判决书已对2017年12月31日至2018年11月30日的违约金作出判决，现被告仍未实际交付办理商品房转移登记的有关文书，故应自2018年12月1日起，每日按照54.7596元的标准计算违约金，算至被告贵阳合纵置业有限公司交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳合纵置业有限公司在具备办理房屋所有权初始登记条件的情况下六十日内将位于贵阳市白云区办理转移登记的有关文书交付给原告冯德珍；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯德珍逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，违约金自2018年12月1日起，按照54.7596元／日的标准计算，算至被告贵阳合纵置业有限公司交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币170元（原告冯德珍已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本案事实，有双方当事人的陈述及《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷佐证。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人贵阳合纵置业有限公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2、案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记及办理所有权转移登记手续的时间有具体明确的约定，现出卖人并未在约定时间取得商品房所有权初始登记并办理转移手续，构成违约。对于上诉人提出商品房所有权初始登记为交付房屋后90日，按照约定时间办理所有权转移登记手续会出现没有办理初始登记就要求办理转移登记的矛盾问题，逾期交房和逾期办证是两个不同的违约形式，双方在合同中对逾期交房违约责任和逾期办证违约责任分别进行了具体的约定，上诉人没有按约交付房屋应当承担逾期交房违约责任，逾期办证应当承担逾期办证的违约责任。虽然逾期交房会导致办理初始登记时间的迟延，但该结果不可归责于买受人，买受人当然享有要求出卖人依约承担逾期办证违约金的权利。由于出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人贵阳合纵置业有限公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”，但双方在《商品房买卖合同》第二十九条明确约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，该《补充协议》的相关条款应属无效。综上所述，上诉人贵阳合纵置业有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二〇年九月二十一日书记员 唐正艳