江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初606号原告：周建康，男，1953年9月13日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：汪建波，上海市海华永泰（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小刚，上海市海华永泰（常州）律师事务所律师。被告：中信银行股份有限公司常州分行，住所地常州市天宁区吊桥路1-41号，统一社会信用代码9132040083717247X0。法定代表人：顾玉震，行长。委托诉讼代理人：倪嘉岑，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。被告：被告高峰，1973年7月3日生，汉族，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：林君，上海领港律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐杰，上海领港律师事务所律师。被告：常州市新世纪房地产开发有限公司，住所地常州市天宁区浦前北路10号，注册号320402000020247。法定代表人：赵国伟，董事长。原告周建康与被告中信银行股份有限公司常州分行（以下简称中信银行常州分行）、高峰、常州市新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周建康及其委托诉讼代理人汪建波、被告中信银行常州分行的委托诉讼代理人倪嘉岑、被告高峰的委托代理人林君到庭参加诉讼，被告新世纪公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2019年3月5日，本院立案受理中信银行常州分行与朱凯金融借款合同纠纷一案。2019年3月12日，本院作出（2019）苏0402民初1455号民事裁定：冻结、划拨朱凯名下的银行存款35万元或查封、扣押其相应价值的财产。依据该裁定，本院立（2019）苏0402执保294号案件，于2019年3月25日查封了备案在朱凯名下的坐落在常州市的房屋（商品房买卖合同编号为丽住××号）。2019年9月30日，本院作出（2019）苏0402民初1455号民事判决：一、朱凯偿还给中信银行常州分行贷款本金251938.84元，并支付逾期利息、复利、罚息34250.84元。二、朱凯从2019年4月16日起以所欠本金余额为基数并按约定的利率支付利息、罚息和复利，至本金清偿为止。三、朱凯支付给中信银行常州分行律师代理费16718元。上述第一项、第二项、第三项内容均于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案外人周建康于2019年12月16日向本院提起执行异议，要求终止对常州市房屋（商品房买卖合同编号为丽住××号）的执行并解除对该房屋的查封。本院于2019年12月27日作出（2019）苏0402执异84号执行裁定书，驳回了周建康的异议请求。原告周建康向本院提出诉讼请求：1、判令解除对编号丽住（011）号《商品房买卖合同》备案登记的保全措施；2、判令原告与被告新世纪公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认原告对常州市天宁区华丽雅居2幢乙单元502号房屋享有所有权；3、判令被告新世纪公司协助原告办理位于常州市天宁区房屋的产权登记手续；4、判令三被告共同承担本案的全部诉讼费。事实和理由：1、丽住（011）号《商品房买卖合同》无效，对该合同的备案保全无事实和法律依据。根据常州市天宁区人民法院出具的（2019）苏0402民初1229号民事判决书认定，被告朱凯与被告新世纪公司于2007年5月6日签订的丽住（011）号《商品房买卖合同》无效。根据《合同法》第五十六条，无效合同自始没有法律约束力。故被告二针对该合同履行的备案手续也自始无效，被告二对常州市天宁区华丽雅居2幢乙单元502室房屋（简称“案涉房屋”）自始无权利。2、类似案件均认定被告新世纪公司在“华丽雅居2幢乙单元”部分房屋销售中的备案合同无效，并认定实际履行的房屋买卖合同合法有效。天宁法院已就被告三在“华丽雅居”房屋销售过程中发生的类似案件，作出的（2016）苏0402民初1367、1388、1389号判决均认定前份备案合同无效，（2017）苏0402民初6610、6612、6613号判决认定后份实际履行房屋买卖合同合法有效，并判决办理产权登记手续。3、原告与被告新世纪公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对案涉房屋享有所有权，并实际居住使用，被告中信银行常州分行无权保全查封案涉房屋。（1）原告早于法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告2015年3月16日与被告三签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，且双方实际履行；而案涉保全查封依据是天宁法院于2019年3月25日作出的（2019）苏0402执保294号裁定书。故原告早于查封之前已与被告三签订合法有效的书面买卖合同。（2）原告早在法院查封之前已合法占有案涉房屋。被告三早于2010年2月1日就将案涉房屋交付给原告，后同年原告即陆续办理案涉房屋的燃气、用电、用水、物业等入住手续，并实际居住至今。故原告早于法院查封之前起已经合法占有案涉房屋。（3）原告已按合同约定支付价款且剩余价款愿意继续履行。根据原告与被告三签订的《商品房买卖合同》第三条约定，原告完全按照合同约定分期履行付款义务，已支付房款30万元，剩佘房款尚未达到支付条件，故原告无任何违约行为。（4）非因原告自身原因未办理过户登记。根据原告与被告三签订《商品房买卖合同》第七条，被告三应向原告提供全部办理产权登记所需资料，协助原告办理房屋权属登记。且客观上未办理案涉房屋过户登记手续，是因被告三未能提供产权登记所需资料，导致原告无法办理案涉房屋产权变更登记。为维护合法权益，原告遂诉至法院。被告中信银行常州分行辩称，案涉房屋备案登记在朱凯名下，常州市天宁区人民法院对该房屋采取预查封符合法律规定，且根据（2019）苏0402执异84号执行裁定书，原告的行为不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条。原告存在明显恶意，原告在明知该房屋已备案至朱凯名下仍与新世纪公司签订房屋买卖合同，原告对产权无法过户存在重大过错；原告与新世纪公司签订的合同不符合房屋买卖合同的形式要件，实质上房屋价款畸低，也不能证明原告已经履行了支付部分房款的义务，原告与新世纪公司签订的房屋买卖合同应属无效。被告朱凯辩称，案涉房屋应属于被告朱凯所有，其一直在还贷款，也一直上门找原告说房子是他的；新世纪公司承诺房产证办下来之后给他。被告新世纪公司未作答辩。本院查明：2007年5月6日，新世纪公司与朱凯签订《商品房买卖合同》一份，约定由新世纪公司将位于华丽雅居一期B座乙单元502号的房屋（即案涉房屋）出售给朱凯，房价总金额为507438元。该房屋买卖合同于同日进行了备案登记，案涉房屋现登记备案在朱凯名下。2019年8月21日，本院对新世纪公司与朱凯房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0402民初1229号民事判决，判决新世纪公司与朱凯于2007年5月6日签订的编号为丽住（011）号《商品房买卖合同》无效。周建康提供日期为2010年2月1日的收款收据一份，该收据载明：户名周建康，华丽雅居B-乙-502定金，金额30万元，总房价547438元。收据上盖有“常州市新世纪房地产开发有限公司财务章用章”。庭审中，周建康陈述，其通过现金方式向新世纪公司缪姓工作人员支付了30万元。小缪是家里拆迁的时候认识的。询问为什么将房款交给小缪时，周建康回答，当时不知道情况，先谈的买房价格便宜，要求在年前（农历年）支付款项，就先付了。周建康（买受人）提供其与新世纪公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》一份。该合同约定的相关内容如下：买受人购买的商品房为出卖人开发的华丽雅居2幢乙单元502号房，建筑面积为137.49平方米，房屋总价为547438元。买受人于2010年2月1日已经向出卖人付款30万元、余款247438元待出卖人向买受人开具该套房屋全额房款销售发票后一次性付清。该套房屋已经于2010年2月1日由出卖人交付给了买受人。出卖人保证作为本合同标的的商品房在交付时不存在权利瑕疵。出卖人应当积极的履行义务，向买受人提供全部办理产权登记所需资料，协助买受人办理房屋权属登记。该合同总共10条，落款日期为2015年3月16日，出卖人处盖有新世纪公司的印章。该合同约定的房屋与新世纪公司与朱凯签订的《商品房买卖合同》约定的房屋为同一房屋。2015年3月16日，新世纪公司出具的《承诺书》一份。该承诺书载明，致现“华丽雅居”2幢B座乙单元301、401、502、602、701、1202、1602、1302室及甲单元602室各业主：2007年，常州“红梅假日饭店”负责人王铭鸿为了向银行融资，利用其饭店包括魏建永在内的共13名职工的身份证与新世纪公司签订“华丽雅居”小区的商品房买卖合同13份，然后再以这些合同向中信银行常州分行借款，新世纪公司作为借款连带责任保证人，总借款金额为516万元。新世纪公司于2010年起又将这些套房逐一另行出售给上述你们（指上述列明的房号业主）及其他购房者。但由于这13套房屋之前已经名义上出售给了魏建永等人且售房合同已经在房管部门备案，所以新世纪公司一直无法与你们签订购房合同并配合办理房屋权属证书。为解决这个问题，新世纪公司建议对除魏建永之外的剩余12为名义购房者向天宁区人民法院提起确认名义购房合同无效的诉讼。由原告等2010年的购房者垫付相关诉讼费用，垫付的全部费用可在502、602、701这三套房屋业主支付的房款中扣除。周建康现居住于案涉房屋。本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点在于周建康对案涉房屋是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，新世纪公司与周建康虽然于2015年3月16日签订了《商品房买卖合同》，但综合案件情况看，在签订合同之时，新世纪公司对案涉房屋并不享有合法的、完整的处分权。首先，新世纪公司出售的案涉房屋系备案登记在朱凯名下，根据物权法的规定和登记外观主义原则，在无相反证据予以推翻的情况下，案涉房屋的权利人暂时应为朱凯。其次，新世纪公司在《承诺书》以明确告知案涉房屋之前已经出售给他人且售房合同已经在房管部门备案，其一直无法与周建康签订购房合同并配合办理房屋权属证书，同时提示要通过诉讼的方式确定案涉房屋的相关权利。由此可以看出，周建康对案涉房屋已由新世纪公司出售给他人且备案登记在他人名下系明知的，其在案涉房屋权利状态尚不明确且存在瑕疵的的情况下仍与新世纪公司签订《商品房买卖合同》，主观上存在明显过错。第三、周建康于2010年2月支付部分房款，在时隔5年之久再与新世纪公司签订《商品房买卖合同》，明显不符合常理。第四、朱凯与新世纪公司签订的《商品房买卖合同》虽然被判决无效，但该判决发生在2019年8月，时间晚于周建康与新世纪公司签订《商品房买卖合同》的日期。第五，周建康在与新世纪公司签订购房合同的时候，明知案涉房屋已经由新世纪公司出售给了朱凯并进行了备案登记，案涉房屋无法办理过户登记，可以认定未办理过户登记手续系周建康自身原因。综上，周建康对案涉房屋不享有足以阻却人民法院执行的民事权益，故对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第三百零七条的规定，判决如下：驳回周建康的诉讼请求。案件受理费20010元，由周建康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 吴 光 前人民陪审员 唐  琛人民陪审员 朱 少 波二〇二〇年九月二日法官 助理 卢 晓 文书 记 员 周陈幸幸