湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初2863号原告：武汉万嘉弘泰物业服务有限公司，住武汉市武昌区武珞路586号百瑞景中央生活区商业街4号楼4-1010商铺。法定代表人：张国文，执行董事。委托诉讼代理人：张楠，湖北翰盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓霖，公司法务。被告：易蔚，女，1982年1月17日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司（以下简称万嘉弘泰公司）诉被告易蔚物业服务合同纠纷，本院于2020年6月4日立案受理后，依法由审判员卢丹涛适用简易程序独任审判，于同年7月17日公开开庭进行了审理，原告万嘉弘泰公司委托诉讼代理人张楠、杨晓霖及被告易蔚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万嘉弘泰公司向法院提出的诉讼请求为1、判令被告向原告支付2013年4月1日至2019年5月31日期间拖欠的物业费18315元，并依约支付违约金3663元（按欠费金额的20%计）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为百瑞景中央生活区的物业服务单位，被告是百瑞景中央生活区一期6栋2单元1402号房业主，房屋面积137.5平方米。被告2010年3月27日收房并与原告签订了《百瑞景中央生活区前期物业服务协议》，协议对物业服务范围、物业服务收费标准及违约金支付标准等内容予以约定。合同签订后原告依约开始为百瑞景中央生活区提供物业管理服务，但被告自2013年4月1日开始不再履行缴纳物业费的义务，原告先后多次上门催收、发送催费函件等方式向被告催缴物业费，但被告对此置之不理。被告易蔚辩称，1、原告在2013年至2019年期间从未向被告主张过物业费，其主张诉讼请求已过诉讼时效。2、原告作为物业服务合同的物业管理者，没有切实履行物业服务合同的义务，物业服务质量严重不符合合同约定。3、先合同义务一方的物业公司未履行物业管理义务，作为业主后履行一方有权拒绝支付物业费，物业公司无权要求业主承担违约金。因此原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予以全部驳回。原告向法庭提交的证据有1、业主资料/钥匙签收记录，证明被告已完成收房的事实。2、前期物业服务协议。证明原、被告之间存在物业服务关系的事实；物业服务的收费标准、支付方式以及违约责任；被告应当履行缴纳物业费的义务。3、物业费交费发票。证明被告缴纳物业费的截止时间及原告物业费计算起点。4、原告催缴物业的照片。证明原告向被告催收物业费的事实。5、原告联系房产开发商维修房屋记录。证明被告提出维修诉求的记录，原告在业主房屋质量问题，通知开发商维修房屋的事实，原告履行了通知义务。6、工程维修调度通知单。证明维修被告房屋的事实。被告向法庭提交的证据有1、住宅工程质量分户验收记录。证明原告违规替被告收房、验房。2、系列照片。证明案涉房屋存在质量问题、物业服务不到位。3、报修记录。证明被告向原告反映房屋质量问题，原告没有上报开发商进行维修。上述证据经当庭质证，被告对原告证据1真实性无异议，但认为能够证明涉案房屋存在质量问题；对证据2真实性无异议，但认为原告房屋质量不到位；对证据3真实性无异议；对证据4真实性有异议，被告没有收到物业费催告函；对证据5真实性无异议，但认为原告没有履行合同义务；对证据6真实性有异议，认为原告没有履行维修义务。本院对原告所提交的证据1、2、3、5的真实性予以认定；对证据4，因原告所提供催告函没有被告签收，且照片上未能显示拍照时间，对其真实性本院不予确认；对证据6，因部分工程维修调度单上有被告签名，本院对其真实性予以确认。原告对被告所提交的证据1真实性无异议，认为验收记录是物业与开发商间的交接，业主收房有专门的查验记录；对证据2真实性无异议，但认为不能证明这个状态持续存在；对证据3真实性无异议，但认为物业已将情况报给开发商，请开发商进行维修。本院对被告所提交证据的真实性均予以认定。经审理，本院认定本案事实如下：易蔚为位于武汉市武昌区武珞路586号百瑞景中央生活区一期6栋2单元1402室（建筑面积137.5平方米）房屋业主。2010年3月27日，易蔚收房。易蔚（乙方）与万嘉弘泰公司（甲方）签订有《前期物业服务合同》，合同约定：“乙方应于建设单位公布的房屋交付之日起开始向甲方缴纳物业服务费；乙方同意在办理房屋交付手续时向甲方一次性缴纳一年物业服务费，一年之后，乙方应按季度向甲方缴纳物业服务费，乙方缴纳费用时间：每季度第一个月的5日前；住宅物业的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元。甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日2‰交纳违约金，无正当理由逾期3个月仍不交纳，甲方有权通过法律手段强制追缴”。合同中还对物业共有部分的维修、养护和管理，共用设备运行、维修、养护和管理，共有部分、共用设施设备的维护和管理，环境卫生管理，绿化管理，公共秩序、安全防范等事项的协助管理，交通秩序与车辆停泊，消防维护及管理，房屋装饰装修管理服务、房屋共有部分、共用设施设备小修和急修等服务质量标准进行了约定。截止2020年6月4日，易蔚已缴纳2013年4月1日前的物业服务费。另，万嘉弘泰公司在给武汉市武昌区武珞路586号百瑞景中央生活区一期提供物业服务的过程中，存在服务不到位的情况。因易蔚未按合同约定缴纳物业服务费，万嘉弘泰公司诉至法院，请求判如所请。本院认为，原告万嘉弘泰公司与被告易蔚签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人应本着诚实信用原则全面履行合同约定的权利义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，被告易蔚主张房屋质量存在问题和原告所提供的物业服务不到位的问题，不是被告不缴纳物业服务费的正当理由；因原告所提供的物业服务存在瑕疵，被告所应缴纳的物业费金额可适当减免；故本院对原告诉请判令被告支付拖欠的物业费18315元的合理部分予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。被告辩称原告自2013年至2019年间从未向被告主张物业费，其诉讼请求已过诉讼时效的观点，因原告于2019年9月25日向本院递交诉状主张权利，且未提交证据证明在诉前向被告主张了权利，故本院对原告主张判令被告支付2016年9月25日前所欠缴的物业费的诉讼请求不予支持。被告易蔚在本案中应向原告缴纳物业服务费的时间段应为2016年9月25日至2019年5月31日，金额具体计算为137.5㎡×1.8元/㎡/月×32个月=7920元。因原告履行合同提供的物业服务存在瑕疵，本院判决时对该应缴纳物业服务费予以酌情减免，具体应缴纳的金额为7920*0.9=7128元。关于原告违约金的诉讼请求问题。被告易蔚逾期缴纳物业管理费，应承担违约责任。双方合同约定“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日2‰交纳违约金”，现原告主张违约金按欠费总额的20%计，系主动调低违约金，不违反法律规定，本院予以准许。被告易蔚应支付的违约金金额计算为7920元×0.2=1584元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一百零七条、第一百一十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告易蔚于本判决生效之日起5日内向原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司支付2016年9月25至2019年5月31日的物业服务费7128元；二、被告易蔚于本判决生效之日起5日内向原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司支付逾期缴纳物业服务费违约金1584元；三、驳回原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费350元，减半收取175元，由被告易蔚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  卢丹涛二〇二〇年九月四日书记员  华 帆