湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终572号上诉人（原审原告）：仙桃市嘉瑞实业有限责任公司。住所地：湖北省仙桃市大新路20号。法定代表人：许明雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈齐志，湖北龙田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仙桃市人民政府。住所地：湖北省仙桃市沔州大道。法定代表人：余珂，该市市长。委托诉讼代理人：桑健，该市司法局工作人员。委托诉讼代理人：孙豪，湖北为维律师事务所律师。原审第三人：刘炭兵，男，1951年12月17日出生，汉族，住湖北省仙桃市。上诉人仙桃市嘉瑞实业有限责任公司（以下简称嘉瑞公司）因与被上诉人仙桃市人民政府、第三人刘炭兵房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2019）鄂9006民初2173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉瑞公司上诉请求：1、撤销湖北省天门市人民法院（2019）鄂9006民初2173号民事判决，依法改判支持嘉瑞公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由仙桃市人民政府承担。事实与理由：1、一审判决认定嘉瑞公司未约定物权变更登记事项，且嘉瑞公司一直未要求仙桃市人民政府履行协助办理变更登记手续，与事实和法律规定不符；2、一审判决认定涉案四个门栋已经实际交付给嘉瑞公司，且经嘉瑞公司与仙桃市人民政府协商后，将房屋产权变更登记到刘炭兵名下，无事实和法律依据；3、一审未将鉴定报告提前送达当事人，且错误将嘉瑞公司的诉讼请求认定为150万元，审理程序违法。仙桃市人民政府辩称：涉案四个门栋已实际交付给嘉瑞公司，且根据嘉瑞公司的要求将房屋产权变更登记到刘炭兵名下，仙桃市人民政府的义务已经履行完毕。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘炭兵未向本院陈述意见。嘉瑞公司一审诉讼请求：1.判令仙桃市人民政府向嘉瑞公司交付位于仙桃市××路××、××、××号，商城北门5号门栋共四间门栋；2.如仙桃市人民政府不能履行上述义务，则按四个门栋的评估价值225.12万元赔偿嘉瑞公司损失；3.由仙桃市人民政府承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2001年4月18日，刘炭兵向仙桃市人民政府招待所支付20万元，作为购买招待所资产的定金。2001年4月26日，嘉瑞公司经仙桃市工商局批准登记设立，刘炭兵任法定代表人。2001年4月28日，嘉瑞公司与仙桃市人民政府签订《仙桃市政府招待所转让合同》，双方约定原仙桃市人民政府招待所资产及大新路56号、55号、50号、商城北门5号（案涉四个门栋）、复州大道28号、15号六个门栋作价898万元转让给嘉瑞公司，仙桃市行管局以35万元将该局两个门栋转让给嘉瑞公司，共计价款933万元，由嘉瑞公司分三期给付。第一期付款后15天内，仙桃市人民政府将房地产产权证书等交给嘉瑞公司，其办证过户手续有关费用由嘉瑞公司承担。同时约定上述八个门栋于合同签订后一个月交给嘉瑞公司。2001年4月30日，刘炭兵支付仙桃市人民政府招待所产权转让款180万元。至2003年9月，嘉瑞公司陆续支付门栋款及资产转让款733万元。后双方一致同意将刘炭兵交付的20万定金转为购房款，即刘炭兵与嘉瑞公司已全额支付合同的对价共计933万元。仙桃市人民政府亦将合同约定的招待所资产及门栋移交嘉瑞公司，并于2002年9月将上述房屋附着的国有土地使用权变更登记至嘉瑞公司名下。嘉瑞公司占有上列资产后，案涉四个门栋被部分改造，作为通道使用并对外出租，租金由嘉瑞公司收取。2005年6月至7月，仙桃市人民政府招待所原法定代表人杨能才作为招待所留守人员，以仙桃市人民政府招待所的名义与刘炭兵签订《房地产转让合同》，在刘炭兵未支付购房款的情形下，协助刘炭兵办理了位于仙桃市××河办事处××、××、××及××号门栋（案涉四个门栋）的房产变更登记手续。2014年12月11日，嘉瑞公司形成股东决议，决定将嘉瑞公司资产全部对内、外转让，总资产核定为3600万元，其中酒店价值3500万元，嘉瑞公司服装街通道5间及公共厕所、停车场价值100万元。2015年1月18日，嘉瑞公司最后核定公司总资产为3200万元，其中酒店价值3100万元，其他资产价值100万元。2015年3月9日，刘炭兵将其在嘉瑞公司的全部股权转让给许明华后退出股东地位，不再担任嘉瑞公司法定代表人。此后许明华以刘炭兵非法占有公司资产和不予交付公司财务账册为由，拒绝支付刘炭兵相应股权转让款，双方产生矛盾。2015年5月21日，刘炭兵将许明华诉至湖北省仙桃市人民法院，仙桃市人民法院以（2015）鄂仙桃民二初字第00768号民事判决书认定案涉四个门栋并非许明华受让股份的对应标的，判决由许明华支付刘炭兵相应股权转让价款。同年许明华提出再审申请后，湖北省汉江中级人民法院以（2015）鄂汉江中民申字第00020号民事裁定驳回其再审申请。2016年5月4日，嘉瑞公司以仙桃市房产管理局、仙桃市国土资源局对本案案涉四个门栋的行政登记错误为由，向仙桃市人民法院提起行政诉讼，经审理后，仙桃市人民法院以（2017）鄂9004行初50号行政裁定书驳回嘉瑞公司的诉讼请求。2018年3月、2019年1月，嘉瑞公司为案涉四个门栋将仙桃市人民政府、刘炭兵等两次诉至人民法院，但均在审理过程中撤诉。2019年5月23日，嘉瑞公司再次就本案提起诉讼。一审期间，经仙桃市博华房地产价格评估有限公司评估，案涉四个门栋的市场价值为225.12万元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。嘉瑞公司与仙桃市人民政府签订的《仙桃市政府招待所转让合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，双方均应按照约定全面履行各自的义务，即嘉瑞公司应履行给付购房款的义务，仙桃市人民政府应履行移交房屋的义务。嘉瑞公司、刘炭兵已支付了合同对价款933万元，仙桃市人民政府亦将招待所资产及八个门栋移交嘉瑞公司并办理了国有土地使用权变更登记手续，嘉瑞公司占有并使用上述资产及门栋，双方签订的合同已履行完毕。故仙桃市人民政府不存在违约行为，已全面履行了合同义务，嘉瑞公司现要求仙桃市人民政府承担继续履行交付房屋或不能履行而赔偿损失的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。可见，我国物权法对不动产物权的变动采取登记生效主义原则，即取得物权应经过相应的法律事件或法律行为，并到不动产登记部门办理物权变动登记手续，才能取得法律意义上的物权变动。嘉瑞公司基于与仙桃市人民政府的合同，可以在双方履行合同约定的义务后，进行物权登记并继受取得本案案涉四个门栋的物权，但双方的合同中未明确约定物权变更登记事项，嘉瑞公司也一直未要求仙桃市人民政府履行协助变更登记的附随义务。《中华人民共和国合同法》第五十条规定：法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越代理权限的以外，该合同有效。及至2005年，时任嘉瑞公司法定代表人的刘炭兵对案涉门栋进行处分，杨能才作为仙桃市人民政府招待所的留守人员，其不知刘炭兵未获公司授权，同时基于刘炭兵法定代表人的身份，双方协议约定将案涉门栋直接变更登记至刘炭兵个人名下。依据上述法律规定，刘炭兵的代表行为有效，对嘉瑞公司产生法律效力。至此，仙桃市人民政府已履行了《仙桃市政府招待所转让合同》项下的相应义务。同时，案涉四个门栋已登记在刘炭兵名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记簿为准。可见不动产登记簿登记的所有人采取的是推定原则，在无证据证明登记簿上的所有权人错误的情况下，应推定案涉四个门栋的物权归属于刘炭兵。综上，仙桃市人民政府与嘉瑞公司签订的《仙桃市政府招待所转让合同》中关于案涉门栋部分已完全履行。刘炭兵任嘉瑞公司法定代表人时公司已对案涉四个门栋进行处分，刘炭兵的股权转让后，嘉瑞公司无权要求仙桃市人民政府重复交付案涉门栋或者赔偿损失。嘉瑞公司和仙桃市人民政府于2001年签订的《仙桃市政府招待所转让合同》、与刘炭兵和杨能才2005年签订的《房地产转让合同》之间的关系，以及由此引发的权利义务和法律后果，与仙桃市人民政府无关。本院依职权追加刘炭兵为本案第三人参加诉讼，诉讼中刘炭兵仅就事实作了陈述，未提出任何诉讼主张，其不属于有独立请求权的第三人。案涉四个门栋已登记在刘炭兵名下，嘉瑞公司认为刘炭兵取得案涉四个门栋的物权不符合法律规定，但本案审理的是房屋买卖合同纠纷，嘉瑞公司的该项主张属另一法律关系，不属本案的审理范围。据此判决：驳回嘉瑞公司的诉讼请求。案件受理费18300元，由嘉瑞公司负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：（一）仙桃市人民政府将涉案四个门栋的房屋产权变更登记到刘炭兵名下，是否可以认定为对嘉瑞公司的交付；（二）刘炭兵与仙桃市人民政府招待所签订的关于涉案四个门栋的《房地产转让合同》是否有效，其取得涉案四个门栋的房屋产权应如何处理；（三）嘉瑞公司与仙桃市人民政府签订的《仙桃市政府招待所转让合同》是否已经履行完毕；（四）一审审理程序是否违法。对于上述争议焦点，本院分别评判如下：（一）关于仙桃市人民政府将涉案四个门栋的房屋产权变更登记到刘炭兵名下，是否可以认定为对嘉瑞公司的交付的问题。嘉瑞公司与仙桃市人民政府签订的《仙桃市政府招待所转让合同》明确约定，涉案四个门栋的受让方为嘉瑞公司。杨能才作为负责处理仙桃市人民政府招待所资产转让相关事宜的负责人及经办人，对此应当知情。在刘炭兵要求将涉案四个门栋变更登记到其个人名下时，杨能才理应尽到相应的审慎注意义务，要求刘炭兵作出合理说明。刘炭兵虽然时任嘉瑞公司法定代表人，但嘉瑞公司与刘炭兵系不同的法律主体，嘉瑞公司的财产和刘炭兵的个人财产亦应当严格区分，不能混同。嘉瑞公司购买的涉案四个门栋系不动产，仙桃市人民政府除应向嘉瑞公司交付实物外，还应将相应产权变更登记到嘉瑞公司名下，而不能变更登记到刘炭兵个人名下。而杨能才仅凭个人感知认为刘炭兵可以代表嘉瑞公司接收财产，遂以仙桃市人民政府招待所的名义，与刘炭兵签订涉案四个门栋的买卖合同，并将四个门栋的房屋所有权变更登记到刘炭兵个人名下，系交付对象错误。一审期间，仙桃市人民政府亦对此事实予以认可。杨能才以仙桃市人民政府招待所的名义对外实施的民事行为，均系其作为负责处理仙桃市人民政府招待所资产转让相关事宜的负责人及经办人实施的职务行为，其法律后果应由仙桃市人民政府承担。据此，仙桃市人民政府将涉案四个门栋的房屋产权变更登记到刘炭兵个人名下，系交付对象错误，不能认定为对嘉瑞公司的交付。一审判决认定刘炭兵作为嘉瑞公司的法定代表人，其行为构成表见代理，仙桃市人民政府将涉案四个门栋的房屋产权变更登记到刘炭兵个人名下可以认定为对嘉瑞公司的交付，属适用法律错误。（二）关于刘炭兵与仙桃市人民政府招待所签订的关于涉案四个门栋的《房地产转让合同》是否有效，其取得涉案四个门栋的房屋产权应如何处理的问题。杨能才系负责处理仙桃市政府招待所资产转让相关事宜的负责人及经办人，刘炭兵时任嘉瑞公司法定代表人，二人对仙桃市政府已将涉案四个门栋转让给嘉瑞公司，嘉瑞公司已支付全部价款且已办理土地使用权变更登记的事实均知情。为了将涉案四个门栋房屋产权变更登记至刘炭兵个人名下，杨能才遂以仙桃市人民政府招待所的名义，与刘炭兵个人签定了涉案四个门栋的《房地产转让合同》，并在刘炭兵未支付合同对价的情况下，在房产管理部门办理了变更登记手续，将涉案四个门栋的房屋产权变更登记到刘炭兵个人名下。双方签订该《房地产转让合同》，仅仅是为了办理变更登记手续之需要，合同内容并非双方当事人真实意思表示。该《房地产转让合同》不导致仙桃市人民政府招待所与刘炭兵之间形成真实的买卖合同关系。刘炭兵、杨能才的行为属于恶意串通损害他人利益的行为，仙桃市人民政府招待所与刘炭兵签订的关于涉案四个门栋的《房地产转让合同》，依法应认定为无效合同，刘炭兵基于无效合同取得涉案四个门栋的房产所有权不属于善意取得，依法亦属无效，应将涉案四个门栋的房屋所有权返还给仙桃市人民政府。（三）关于嘉瑞公司与仙桃市人民政府签订的《仙桃市政府招待所转让合同》是否已经履行完毕的问题。嘉瑞公司与仙桃市人民政府签订《仙桃市政府招待所转让合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。嘉瑞公司应履行给付购房款的义务，仙桃市人民政府应履行移交房屋的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的凭证，并转移标的物所有权的义务。据此规定，即使合同内容没有明确约定转移标的物所有权，出卖人亦应履行此法定义务。本案中，嘉瑞公司已经按照合同约定支付了全部价款，仙桃市人民政府交付了合同约定的房产，亦协助嘉瑞公司办理了土地使用权及部分房产的房屋所有权的变更登记手续，但涉案四个门栋的房屋所有权变更登记手续至今未办理。据此，仙桃市人民政府的合同义务尚未履行完毕，应当继续履行协助嘉瑞公司办理涉案四个门栋的房屋所有权变更登记手续的义务。一审判决认定嘉瑞公司与仙桃市人民政府签订《仙桃市政府招待所转让合同》已履行完毕，系认定事实和适用法律错误。（四）关于一审审理程序是否违法的问题一审期间，根据嘉瑞公司的申请，一审法院委托仙桃市博华房地产价格评估有限公司对案涉四个门栋的市场价值进行了评估。仙桃市博华房地产价格评估有限公司于2019年8月13日作出博华估字（2019）第0455号《估价报告》，案涉四个门栋评估价值为225.12万元。该《估价报告》作为本案证据，理应在报告作出后及时送达各方当事人。一审法院却在庭审中才送达当事人并由当事人发表质证意见，程序存在瑕疵。一审庭审中，嘉瑞公司依据《估价报告》要求仙桃市人民政府在不能履行合同的情况下赔偿其经济损失225.15万元，系对其第二项诉讼请求的变更，仙桃市人民政府、刘炭兵对嘉瑞公司变更诉讼请求的行为均未提出异议。嘉瑞公司的第二项诉讼请求数额已变更为225.15万元，一审判决表述为150万元不当。且该判决对于评估费用的承担未作处理，二审一并予以纠正。一审程序存在部分瑕疵，但并未严重影响案件的公正审理。综上所述，嘉瑞公司与仙桃市人民政府签订的《仙桃市政府招待所转让合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。仙桃市人民政府的合同义务尚未履行完毕，应当继续履行，将涉案四个门栋的房屋所有权变更登记到嘉瑞公司名下。为了维护交易安全，诚实守信，弘扬社会主义核心价值观，提升政府公信力，鉴于涉案四个门栋的房屋所有权已登记在刘炭兵名下，且刘炭兵负有将涉案四个门栋的房屋所有权返还给仙桃市人民政府的义务，本案可直接判令由刘炭兵将涉案四个门栋的房屋所有权变更登记到嘉瑞公司名下，仙桃市人民政府履行协助义务。依据嘉瑞公司与仙桃市人民政府签订的《仙桃市政府招待所转让合同》，过户费用应由嘉瑞公司负担。嘉瑞公司上诉请求成立，依法予以支持。根据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（二）项、第五十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省天门市人民法院（2019）鄂9006民初2173号民事判决；二、刘炭兵于本判决生效之日起三十日内将仙桃市大新路56号、55号、50号、商城北门5号门栋的房屋所有权变更登记到仙桃市嘉瑞实业有限责任公司名下，仙桃市人民政府予以协助，过户费用由仙桃市嘉瑞实业有限责任公司负担。一审案件受理费18300元，评估费用6000元，合计24300元，由仙桃市人民政府和刘炭兵各负担12150元。二审案件受理费18300元，由仙桃市人民政府和刘炭兵各负担9150元。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年九月四日法官助理张双书记员周琮