北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8651号上诉人（原审被告）：伍耘，男，1972年4月21日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张立群(伍耘之妻)，1971年1月8日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。法定代表人：雷大乾，总经理。委托诉讼代理人：陈宝宝，男，北京恒富物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：王乐州，男，北京恒富物业服务有限公司员工。上诉人伍耘因与被上诉人北京恒富物业服务有限公司（以下简称恒富公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初89170号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员刘茵独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人伍耘及其委托诉讼代理人张立群，被上诉人恒富公司的委托诉讼代理人陈宝宝、王乐州到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。伍耘上诉请求:一、查清事实,撤销北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初89170号民事判决,依法改判或者发回重审。二、本案全部诉讼费用由恒富公司承担。事实和理由：一、2009年5月,伍耘家中被盗,造成人民币数十万元的损失。当公安部门调取监控的时候,发现监控器是坏的,以至于保安没有从监控中发现小偷翻进院子和翻入窗户,也没办法向公安机关提供小偷的任何有效资料。出入小区需要有门禁卡,没有门禁卡的人员应该登记。由于保安没有在小偷进出小区时按照物业安保规定进行登记,无法给公安部门正常提供线索。在公安部门要求查看监控的过程中,102院子外的监控、9号楼大堂的监控居然都是坏的,没有办法正常提供线索，以至于到现在也没有破案。案发后恒富公司人员也和伍耘商议用免除三年物业费,后来又加到五年物业费的免除作为补偿我们的损失。但我们要求的是免除相当于十万元的物业费,物业人员说要向领导汇报才能答复。中间我们就汇报结果多次询问过物业人员,都以领导换人了,没法答复为由拖到现在。二、关于房屋漏水问题。房屋漏水在复式二楼的卫生间。该漏水和三楼的邻居没有一点关系,是房屋设计不合理,一根应该通到一楼的水管就只做到二楼。漏水发生在夏天下大雨的时候。只要下大雨,雨水潲进屋里就会漏水。物业也没有做到判决书提到的“一直在积极维修”。第二,院子漏水的问题,B9楼楼门外屋顶平台上的所有雨水都由一根管子流到我们102的小院里。我们和物业沟通了十年,因为有重大的安全隐患,要他们用一根管子把水引到院外,十年都没有解决。后来在开庭前只用了一个小时,就做完了这件事。不存在判决书里提到的积极维修。三、B9楼外墙水泥立面掉落,砸坏一楼阳台木架,至今未予修复。四、恒富公司在大堂里安排了多个广告,侵害了业主的利益，严重扰民。按照物业管理条例,第三十五条:物业服务企业应当按照服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任。102业主从2004年入住,一直按时足额缴纳了物业费。直到2009年案发。恒富公司没有履行相应的安保服务,造成了102业主的财产损害,应当承担法律责任。法院判决伍耘支付全部物业费,结果不公，恒富公司没有承担相应的责任。要求改判,或者发回重审。恒富公司辩称，同意一审判决，不同意伍耘的上诉请求及事实理由。伍耘没有按照物业服务约定交纳物业费，也没有按照一审判决支付，伍耘提出的家中被盗与物业服务合同约定内容无关，请求维持一审判决。物业服务合同中，对入住的用户办理的登记卡，外来人员进行登记；物业服务合同约定的维护，是在维护小区的公共秩序并无看家护院的义务；关于刑事案件建议伍耘立案侦查，恒富公司会予以配合。恒富公司向本院提出诉讼请求：1．判令伍耘支付2009年8月10日至2019年1月9日期间的物业服务费66497．79元；2．判令伍耘支付逾期交纳物业费产生的滞纳金317514．38元。一审法院经审理查明：2003年3月20日，北京富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城房地产公司）作为甲方（委托方）与北京恒富物业管理有限公司作为乙方（受托方）签订《富力家园(B区)物业管理委托合同》（以下简称《委托合同》），约定甲方委托乙方对北京富力家园实行物业管理。物业类型：办公、商业、高层住宅、车库。坐落位置：北京市朝阳区双井地区广渠门外北侧。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护和管理。市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。公用绿地、花木、建筑小品等地养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停车秩序的管理。维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤。管理与物业有关的工程图纸、住房档案与竣工验收资料。组织开展社区文化娱乐活动等等。委托管理期，自该物业正式交付使用起至该物业管理区域按政府有关规定成立业委会后并依法通过产权人大会选聘其他物业管理企业准备接管该管理区域且彻底解决所有前期遗留问题后止。本物业区域的住宅房屋管理服务费由乙方按建筑面积2．80元/平方米??月，商业按5．00元/平方米??月向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的0．3%交纳滞纳金。一审庭审中，伍耘表示从他人处购买×号房屋，自2007年开始成为×号房屋的产权人。双方均认可×号房屋的建筑面积共计210．17平方米，该房屋所在区域的物业费收费标准为建筑面积2．80元/平方米??月。恒富公司表示伍耘尚欠2009年8月10日至2019年1月9日期间的物业费，伍耘认可上述欠费期间，但表示未见过《委托合同》也未签订过业主公约，而未交纳上述物业费的原因是恒富公司提供的物业服务不达标。庭审中，伍耘表示恒富公司在物业服务方面存在的问题主要有：涉诉小区安保服务不达标，2009年5月的一天，×号房屋被盗，造成了三四十万元的损失，伍耘报警后，警察要求调取监控和进门的登记记录，但监控是坏的，也没有人员的出入记录，最终导致无法破案，盗窃问题系因为恒富公司的安保服务存在问题才发生，伍耘沟通赔偿事宜，但恒富公司至今未解决该问题；小区公共区域维护不到位，×号房屋一层厨房管道漏水，二层卫生间和卧室管道也漏水严重，上述管道的维护义务在恒富公司，经多次向恒富公司报修，漏水问题至今没有解决，另外，涉诉楼栋一层门厅的雨水排水管道与×号房屋的院子相连，大厅的雨水直接排入×号房屋的院子内，该问题存在多年，伍耘多次向恒富公司反映，今年才解决；恒富公司擅自出租地下室，伍耘楼下的地下室出现了漏水的情形，为了配合恒富公司维修管道，伍耘家中的厨房墙面被拆除三次，在维修过程中恒富公司存在私自断水的情形；涉诉楼栋大堂内连续播放视频广告，声音非常大，严重影响了伍耘的生活；涉诉大楼的外墙应当由恒富公司进行维护，但是其维护不到位，发生过两次外墙墙体脱落并掉入×号房屋的院子的事情，严重影响伍耘的生活，且存在安全隐患。恒富公司对此不予认可，表示伍耘家中虽然发生过盗窃案件，但并非物业公司的原因导致，目前涉诉小区内监控均可以正常使用，也有保安人员巡视，业主进入小区有门禁卡，外来人员进入需要登记，安保服务没有问题；对于公共管道每年均进行正常维护，对×号房屋内漏水问题也一直在积极进行维修，可能是楼上业主房屋内漏水导致，但是楼上业主不配合维修，导致漏水原因至今无法确定；地下一层没有对外出租，只是有员工居住，当时地下一层出现了漏水，热力公司表示是×号房屋热水管道漏水导致的，为修好漏水问题，需要进入×号房屋处理，拆墙是为了修复管道的需要，且在当时已经维修完毕，另外，大厅区域排水管道问题现在已经解决了；关于楼栋大堂播放视频，如果确实给对方造成了影响，可以协商拆除；大楼外墙属于物业公司的维护范围，每年都进行巡视维护。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。恒富公司与富力城房地产公司签订的《富力家园(B区)物业管理委托合同》系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，法院予以确认。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。伍耘应当受上述合同的约束，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。恒富公司按照约定提供了物业服务，伍耘所有的×号房屋位于恒富公司提供的物业服务范围内，应当交纳物业费。关于伍耘主张的恒富公司存在安保服务不到位导致家中被盗、漏水维修不及时、大厅播放视频广告影响休息，墙体维修不到位、地下室违规出租等问题故不应当交纳物业费的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从伍耘提供的现有证据而言，难以证明恒富公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形。而伍耘如果认为上述问题给其造成了损失可以通过合法途径另行解决。故对于伍耘的上述抗辩意见，法院不予采纳。关于恒富公司主张的滞纳金，伍耘系因对安保、漏水等问题以不交物业费的形式表达意见，并非恶意欠费，故法院对恒富公司主张的滞纳金不予支持。同时，需要说明的是恒富公司应当善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、伍耘于判决生效之日起七日内给付北京恒富物业服务有限公司2009年8月10日至2019年1月9日期间的物业服务费66497．79元；二、驳回北京恒富物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：恒富公司提供的物业服务是否达到标准，伍耘是否应该支付相应费用。伍耘上诉提出，恒富公司提供物业服务存在不达标情况，提供安保服务不到位，导致家中被盗，恒富公司不能提供监控等有效资料；房屋存在严重漏水问题，恒富公司迟迟不履行维修义务；楼外墙水泥立面掉落,砸坏一楼阳台木架,至今未予修复；大堂里安排了多个广告,严重扰民等严重服务不到位问题。对此本院认为，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。通过对于本案中伍耘提交的证据，动态、发展和全面的看待，不足以认定恒富公司提供的物业服务与合同约定存在明显差距，伍耘仍应全额交纳相应的物业费。如伍耘认为其上诉意见中提出的安保服务过错及房屋漏水等问题给其造成了直接经济损失，鉴于因不属于物业服务合同纠纷案件的审查范围，伍耘可以通过合法途径另行解决。故对于伍耘在本案中的上诉主张，本院不予支持。另需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。综上所述，伍耘的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1462元，由伍耘负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 茵二〇二〇年九月二十三日法官助理  沈 力书 记 员  张晓华