辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1526号上诉人（原审被告）：邹存刚，男，1963年6月26日出生，汉族，无业，住岫岩满族自治县。委托诉讼代理人：刘扬，男，1979年1月22日出生，满族，住鞍山市岫岩满族自治县。被上诉人（原审原告）：佟舟，女，1980年11月10日出生，满族，护士，住沈阳市于洪区。原审被告：岫岩满族自治县乐家房屋中介有限公司，住所地岫岩满族自治县岫岩镇二街道。法定代表人：王会忱，该公司经理。上诉人邹存刚因与被上诉人佟舟房，原审被告岫岩满族自治县乐家房屋中介有限公司屋买卖合同纠纷一案，不服岫岩满族自治县人民法院（2020）辽0323民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹存刚及其委托诉讼代理人刘扬，被上诉人佟舟参加诉讼，原审被告岫岩满族自治县乐家房屋中介有限公司（以下简称乐家中介公司）经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹存刚上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求;2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人已经无权再要求上诉人承担违约责任。被上诉人在购买上诉人邹存刚房屋时，多次通过中介公司作人员到现场看房，也知道原房主曹胜涛及其父亲住在该房屋内的事实。被上诉人在与上诉人邹存刚办完交易房屋过户手续后，被上诉人选择以房屋所有权人的身份起诉原房主曹胜涛、曹聪、王日红等房屋侵占人，并将上诉人夫妻二人列为第三人，要求排除妨害、倒出房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第三十条规定，被上诉人在合同违约责任和侵权责任出现竞合时，只能择一适用，而不能同时适用。上诉人认为，既然被上诉人选择物权法律关系，就应当按照物权法的相关规定，要求侵占其房屋的侵权人曹胜涛、曹聪、王日红等人承担因侵害被上诉人房屋所有权给被上诉人造成经济损失的赔偿责任。不应当也不能再按照房屋买卖合同的法律关系要求上诉人邹存刚承担违约责任。二、一审判决上诉人承担被上诉人因执行发生的垫付租金、搬家费、执行费、房屋租金损失没有法律依据，证据不足。1.被上诉人所支付的房屋租金、搬家费、执行费是因被执行人曹胜涛、曹聪、王日红等人拒不执行生效判决而发生的费用，依法应由被执行人承担。2.被上诉人所主张的房屋租金损失并不是实际发生的费用。被上诉人既没有举证证明将涉案房屋出租的证据，也没有举证自己因无住房而租房居住的证据，就因为迟迟没有执行，而将执行期间的房屋计算房租损失要求上诉人承担，这既不合法也不公平。3.房屋租金标准认定不合法。被上诉人没有证据证明房屋的年租金标准，一审法院也没有调取物价部门关于同地段同等房屋的租金价格，仅凭乐家房屋中介公司口头一说，没有相关合法有效的证据佐证。因乐家中介公司并不是本案的责任承担者，其当庭的陈述不能作为被告的自认，也不能作为认定案件事实依据。佟舟辩称，服从原审判决。原审被告岫岩满族自治县乐家房屋中介有限公司未答辩。佟舟向一审法院起诉请求：1.判决被告赔偿逾期交付房屋的租金及孳息，应按照逾期交付房屋期间租房费用14,000元×4.5年，即63,000元及孳息；2.因逾期交付使用房屋致使原告诉讼所支付的车费、住宿费、过桥费、执行费及给曹胜涛租房、搬家等费用，合计25,000元及孳息，由被告赔付给原告；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月27日，原告佟舟起诉曹胜涛、曹聪、王日红请求排除妨害，诉讼中追加邹存刚、时业光为第三人参加诉讼。经审理，该院作出(2017)辽0323民初557号民事判决书认定:“2013年6月6日，被告曹胜涛取得位于，建筑面积为76.13平方米的房屋所有权证，房屋所有权证号为：岫房权证私字第××号(即回迁后的房屋)。2013年8月15日，被告曹胜涛与第三人邹存刚在岫岩房产处办理了房屋更名过户手续。2013年8月26日，第三人邹存刚取得该房屋的所有权证。2015年3月16日，原告弟弟佟至川代替原告与第三人邹存刚和岫岩满族自治县乐家房屋中介有限公司签订《房地产买卖合同》，房屋价款为21.5万元，约定2015年9月第三人给原告倒房。2015年4月13日，岫岩满族自治县基业房产评估有限公司对涉案房屋的评估价为27.254万元，原告佟舟与第三人邹存刚、时业光夫妇办理了房屋更名过户手续。2015年4月16日，原告佟舟取得房屋所有权证。”判决“被告曹胜涛、曹聪、王日红于本判决生效后三十日内腾出位于中小企业局南侧南一单元四层北侧的房屋给原告佟舟。”因曹胜涛、曹聪、王日红不服上述判决提出了上诉。2018年4月24日，鞍山市中级人民法院作出(2017)辽03民终3135号判决：驳回上诉，维持原判。因曹胜涛、曹聪、王日红未能履行判决，原告遂向该院申请执行，原告交纳执行费500元。执行中，原告为曹胜涛、曹聪、王日红租赁房屋居住花费租金1800元；原告又于2019年10月21日给付搬家费和一年租金合计5000元，该案执行完毕，原告实际占有并使用了涉案房屋。原告在约定的2015年9月倒房至2019年10月21日间共计四年。原告因被告违约所遭受的其它损失有：办理执行过程中，原告花费住宿费260元；原告因四年间无法使用涉案房屋，故参照该房屋可获市场租金认定损失为40,000元(10,000元年×4年)。另查，上述合同第五条约定:“甲方(邹存刚)保证上述房屋产权清楚，能完全支配或处理并保证其共有人同意，出售该房屋并配合办理相关手续，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方(佟至川)造成的经济损失，甲方负责赔偿。”一审法院认为，签订于2015年3月16日的《房地产买卖合同》中，甲、乙双方为邹存刚、佟至川以及居间人乐家中介公司。该院作出的(2017)辽0323民初557号民事判决认定了原告弟弟佟至川系代替原告签订了上述合同，故应认定该合同的当事人系佟舟、邹存刚和乐家中介公司。因合同中明确约定“给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”，故自约定的“2015年9月第三人给原告倒房”起至2019年10月21日，原告为占有、使用该房屋在诉讼中所遭受的经济损失以及房屋租金损失应由被告邹存刚承担违约赔偿责任。原告请求被告赔偿执行费和住宿费损失，有发票为凭，该院予以支持。原告在执行中为被执行人垫付租金并给付搬家费共计6800元，有房屋租赁合同以及收据为凭，该院予以确认，原告请求被告赔偿，该予以支持。原告请求被告赔偿交通费一节，因沈阳市、鞍山市以及我县均有公共交通，原告在参加诉讼活动中选择驾驶私家车辆做为交通工具，原告对该行为的必要性、合理性未提供证据证明，故对原告主张的交通费损失，该院不予支持。原告主张的房屋租金损失，其本人未提供证据证明，而被告乐家中介公司自认该房屋一年租金为10,000元，故该院依此标准判定原告四年间参照房屋租赁市场应得租金损失为40,000元。原告请求被告赔偿误工费一节，因其所在单位未证明原告在参加诉讼过程中存在误工损失，故对该请求该院不予支持。因合同中未约定被告乐家中介公司应承担相应的违约责任，故原告请求该公司承担违约责任的诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告邹存刚于该判决生效之日起30日内赔偿原告佟舟垫付租金和搬家费6800元、执行费500元、房屋租金损失40,000元，合计47,300元。二、驳回原告佟舟其它诉讼请求。如未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，减半收取1000元由被告邹存刚负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：对于被上诉人为取得案涉房屋，在申请执行过程中垫付的租金、搬家费、执行费等费用以及房屋租金损失等经济损失，上诉人是否应当承担赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人与被上诉人佟舟之间房屋买卖合同关系依法成立，案涉《房地产买卖合同》具有法律约束力，各方当事人均应当按照该合同约定全面履行各自的合同义务。该合同第五条约定，“甲方(邹存刚)保证上述房屋产权清楚，能完全支配或处理并保证其共有人同意，出售该房屋并配合办理相关手续，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方(佟至川)造成的经济损失，甲方负责赔偿。”但该合同履行过程中，因该房屋存在产权纠纷，上诉人未能按照双方约定的期限向被上诉人交付案涉房屋，已构成违约，根据上述合同条款的约定，上诉人依法应当承担违约责任，向被上诉人赔偿其为取得该房屋在执行程序中因支付租金和搬家费、执行费费用而受到的经济损失。关于逾期交房违约责任问题，因上诉人未按照约定的期限交付该房屋，因此给被上诉人造成的经济损失亦应当依法承担赔偿责任。一审期间原审被告乐家中介公司自认该房屋一年租金为10,000元，上诉人虽对上述租金标准不予认可，但未能提交足以反驳的相关证据，原审判决结合本案实际情况，对原审被告乐家中介公司关于租金标准的陈述予以采纳，对于上诉人因逾期交房给被上诉人造成的经济损失参照房屋租金损失40,000元予以认定，并无不当，本院予以维持。上诉人关于其不应当承担租金和搬家费、执行费、房屋租金损失的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人邹存刚上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费982.5元，由上诉人邹存刚负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二〇年九月二十二日书记员 赵 洋