山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2414号 上诉人(原审原告)：丛培淑，女，1936年9月10日出生，汉族，临淄区塑料厂退休职工，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：王文全（系丛培淑之子），男，1963年5月16日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：路志飞，山东大地人(临淄)律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：陈思顺，男，1965年5月8日出生，汉族，现住淄博市张店区。 被上诉人(原审被告)：单立杰，女，1967年6月3日出生，汉族，现住淄博市张店区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：齐卫波，淄博临淄雪宫法律服务所法律工作者。 原审第三人：王文敏，女，1967年7月7日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：韦志超，山东高阳律师事务所律师。 上诉人丛培淑因与被上诉人陈思顺、单立杰，原审第三人王文敏房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院(2020)鲁0305民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 丛培淑上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判被上诉人支付房款40万元或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院并未查明案件事实。2018年10月30日，上诉人的儿子王文生与一审第三人王文敏利用上诉人年老瘫痪、行动受制于人的状态，在上诉人住院期间将其哄骗并带至临淄区不动产登记中心，在上诉人无法辩认行为后果的情况下先在备案合同代替上诉人签字，再让上诉人在自己名字上摁手印，将上诉人名下唯一房产以买卖名义过户至被上诉人名下。后查明，两被上诉人与第三人王文敏丈夫在齐鲁石化储运厂是同事。房产过户后，上诉人也一直在该房屋居住，已经84岁，因年老瘫痪，不识文字，不知晓房子卖掉的过程，不知道交易文本内容，加上子女的诱导，并不能分辨摁手印的行为后果，但上诉人自始至终也没有出卖房屋的意思表示，是王文生与王文敏将母亲房屋强行卖给了被上诉人，上诉人从未收到任何款项，也不接受房子被卖掉的现实。房屋过户后的2018年11月7日，王文生与王文敏又用同样的手段还将上诉人的全部银行积蓄转移到自己名下，临淄区人民法院已经作出(2020)鲁0305民初669号民事判决，判决相关人员返还。一系列事实证明二人实施了多起侵占母亲财产的行为。二、上诉人提交的录音证据能够证明被上诉人与上诉人儿子王文生、第三人王文敏的交易价格远高于20万元。案涉房屋的面积为87.97平方米，相同地段的同户型同面积房屋市场价格约为55-60万元，王文生与王文敏不可能仅以20万元的如此低价卖给被上诉人。被上诉人只提供了临淄区不动产登记中心的备案合同，显示价格20万元，并未提供真实的二手房屋买卖合同。众所周知，不动产登记中心的备案合同价格只是核算税费的依据，由该部门人员进行核定，与真实的二手房交易价格有较大差距，几乎所有的二手房买卖均存在这一情形。上诉人提供的录音证据中，被上诉人单立杰亲口承认购房款一部分是现金，一部分是银行卡，并且对价格多次承认以下内容(43分18秒开始)：备案合同价格20万元是“为了少交税”，合同上写的“比我给他(指王文生)的低，又承认“我给的钱肯定经上面写的那个20万多的多，他不可能20万就给我”。该录音证据足以证明实际交易价格远高于备案合同上的20万元，但一审法院回避该录音证据，没有让被上诉人当庭发表质证意见，因而对上诉人不利。在上诉人能够证明实际交易价格高于20万的情况下，被上诉人应继续举证证明其他款项是否支付。至于被上诉人拒不承认的差额部分，可对房屋的市场价格进行评估后合理确定。三、一审法院在审理此案时片面采信被上诉人说词，审判显失公平。一审法院没有深入调查案情，认为被上诉人所说以远低于市场价卖掉案涉房屋，是以双方达成让上诉人继续居住作为条件，而且认为这种情况具备合理性，而这仅是被上诉人的一面之词，经不住现实交易习惯的推敲。事实上，上诉人作为80多岁瘫痪老人，只有这一套房安身立命，从没有出卖的意思，不知晓二手房买卖操作，又怎会跟他人达成什么约定?其他任何人不能代替上诉人去处置属于上诉人自己的房产、代替上诉人去达成什么协议。一审法院凭主观断案，偏袒被上诉人，得出的结论不符合逻辑，有违公平正义。综上所述，上诉人能够证明自己名下唯一的房产被他人以远高于20万元的价格买给被上诉人，且未收到任何款项，上诉人儿子王文生与女儿王文敏的行为违反道德准则，上诉人的财产被无故剥夺，其遭遇值得同情，恳请二审法院查明事实，还上诉人以公道。 陈思顺、单立杰辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 第三人王文敏述称，原审事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 丛培淑向一审法院起诉请求：判决被告支付购房款40万元。 一审法院认定事实：2018年10月30日，原告与两被告签订《不动产买卖合同》，约定原告将坐落于淄博市临淄区牛山路20号5号楼3单元101号的不动产出售给两被告，不动产按套计算成交价格为20万元。同日被告将房款20万元转入原告儿子王文生账户。该不动产在2018年11月1日登记在两被告名下。现该房产由原告居住。原告的儿子王文生已于2019年2月2日去世。现原告以两被告未支付购房款为由提起诉讼。 一审法院认为，被告提交的不动产买卖合同中明确约定不动产按套计算成交价格为人民币20万元。原告主张该价款明显低于市场价格，但被告在庭审中陈述，其与原告的儿子约定房屋过户后，原告可以在该房屋继续居住，双方根据实际情况约定低于市场价格的实际交易价格，是双方共同合意的结果，也符合一般交易习惯。原告主张自己无法独自到达房产交易大厅，原告的女儿即本案第三人也认可系自己及原告的儿子王文生陪同原告办理房产交易过户手续。至于原告主张未收到房款的问题。法律规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，原告的儿子王文生与女儿王文敏陪同原告办理房屋买卖事宜，原告年事已高，被告有理由相信王文生作为原告之子，代表原告收取房款是合理的。被告有证据证明将款项转入王文生账户，且该款项的数额与转款时间均与买卖房屋的时间及价款一致。应当能够认定被告已经足额支付了房款。原告要求被告支付房款40万元，缺乏事实及法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告丛培淑的诉讼请求。案件受理费3650元，由原告丛培淑负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人丛培淑提供其本人2020年3月10日、2020年4月2日的录像两份，拟证明上诉人没有出卖房屋的意思表示并且是于事后才知道房屋被儿子王文生与女儿王文敏卖掉，上诉人知道后非常的伤心难过，并且谴责两人欺骗自己的行为。被上诉人质证意见为，该两份录像是上诉人自己的陈述，并不是新证据，并且录像的时间是2020年的3月10日和2020年4月2日，在一审开庭时上诉人也没有提供，没有发表意见。当时上诉人卖房子时是她的真实意思表示，并且上诉人与被上诉人同时到房管局办理了房屋过户手续，被上诉人也支付了相应的房款。原审第三人代理人质证意见为，对录像的声音内容难以分辨。原审第三人王文敏称“这个录像是在2019年11月份，上诉人被现在的代理人王文全锁起来之后，对我们提起了诉讼，这个绝对是王文全对上诉人控制之后要挟诱导之后产生的视频，绝非是上诉人本人的意思。” 上诉人另于庭后提交淄博鸿业房产咨询有限公司出具的明细表两页和证明一份，拟证明涉案房产所在小区的房屋价格目前在每平方米7000-8500元之间。而涉案房屋一楼带院，被王文生与王文敏卖给被上诉人的时间是在2018年10月到11月，房价正处于高点，该证据与对被上诉人单立杰的录音证据，单立杰本人所多次反复回答交易价格远高于20万元的陈述内容相互印证，从而证明了涉案房屋远高于20万元的事实，被上诉人应对未支付的房款承担法律责任。被上诉人质证意见为，对上诉人提供的证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据不能证实证据上所体现的房屋买卖是否是真实的交易。该证据中涉及的房屋买卖价格与本案的房屋买卖价格没有关联性，本案中的房屋价格是上诉人与被上诉人的真实意思表示。原审第三人质证意见为，房产中介无权出具价格证明，本案的房屋的买卖方式与其他房屋的买卖方式不同，其价格与本案房价没有可比性。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下:上诉人提供的影像资料属于本人所作单方陈述，在被上诉人及原审第三人均不予认可的情况下，依据证据规则，本院不予采信。上诉人提交的有关房产公司提供的图表和证明，缺乏客观真实性，不能作为认定本案基本事实的依据，本院亦不予采信。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案各方当事人在二审中争议的焦点问题为：上诉人诉求判令两被上诉人支付购房款40万元有无事实及法律依据。 诚实信用原则是当事人从事民事法律活动中应遵循的基本原则。本案中，被上诉人依据与上诉人签订的房屋买卖合同向上诉人之子王文生足额支付了合同约定的20万元购房款，上诉人本人也亲自前去房产交易中心将案涉房屋所有权转移登记至两被上诉人名下，完成了有关合同义务，上诉人并未提供证据证明其在前述交易期间，不具有相应的认知及民事行为能力，故应认定案涉房屋买卖交易为本案当事人之真实意愿。一审对相应事实的查证认定准确无误，应予维持。而上诉人目前仍居住于案涉房屋之中，被上诉人在庭审中亦对房屋价款20万元的约定达成经过及原因作出说明，该价格系建立于允诺上诉人在案涉房屋中居住至百年之后的承诺之上，是双方经过协商达成的一致意思表示，故即使该房屋价格低于一般市场价格，亦符合常理。现上诉人提供本人录像资料否认同意出售案涉房屋并参与办理房屋过户登记的事实，显然不符合诚实信用原则，上诉人以此为由否定合同约定的交易价格20万元，并主张其未收到房款及自己名下唯一的房产被王文生、王文敏以远高于20万元的价格买给被上诉人，向两被上诉人另主张给付20万元购房款，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，丛培淑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人丛培淑负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴永成 审 判 员 李兴民 审 判 员 侯 康 二〇二〇年九月十五日 法官助理 庞风华 书 记 员 杨 柳