江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终1510号上诉人（原审原告）：李荣军，男，1970年10月29日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：甘贵祥、朱沁春，江苏欣达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐兴华，男，1962年8月4日出生，汉族，住连云港市东海县。委托诉讼代理人：陈加伟，江苏恒旭律师事务所律师。原审第三人：周连，女，1983年7月13日出生，汉族，住东海县。原审第三人：苗菁菁，女，1978年1月5日出生，汉族，住江苏省东海县。原审第三人：连云港同盛房地产营销策划有限公司，住所地东海县牛山镇牛山北路123号东晶嘉园1号楼1-16号。法定代表人：苗菁菁，该公司经理。原审第三人：连云港晶意置业有限责任公司，住所地东海县牛山镇玉带河路88号水上威尼斯29栋。法定代表人：刘松，该公司总经理。委托诉讼代理人：王薇，江苏海郡律师事务所律师。上诉人李荣军因与被上诉人徐兴华、原审第三人周连、苗菁菁、连云港同盛房地产营销策划有限公司（以下简称同盛公司）、连云港晶意置业有限责任公司（以下简称晶意公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2019)苏0722民初8494号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李荣军上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人徐兴华立即支付购房款34万元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息至付清时止；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：本案一审查明事实不清。李荣军从未委托过中介办理房屋买卖，苗菁菁一审中也认可中介合同上的“李荣军”签名不是李荣军本人所写，且被上诉人徐兴华和第三人同盛公司均未提供任何证据证明李荣军委托中介办理事务，因此同盛公司与上诉人并未产生法律关系。徐兴华称将房款交付给了同盛公司，并未直接交付给李荣军，也无证据证明李荣军委托同盛公司收款，因此徐兴华并未向李荣军付款。至于徐兴华向同盛公司付款，则属于另外一个法律关系，徐兴华可向同盛公司追偿。且同盛公司也否认徐兴华向其支付房款。徐兴华和同盛公司都否认其向李荣军支付房款，也无任何证据证明他人有支付房款行为。一审推定李荣军己收到房款，是错误的。一审判决在认定事实不清的情况下，导致其适用法律错误，没有依法保护上诉人合法民事权益。被上诉人徐兴华答辩称：徐兴华确实已经支付了购房款。首先，根据交易习惯，如果未付清购房款，则应约定后期支付购房款的时间和方式，但从《房地产买卖契约》内容来看，此两项都没有填写且被当事人用横线有意划除，克制购房款在签订合同时已经支付完毕。其次，收取全部房款后即履行过户手续，符合“一手交钱、一手交货”的交易习惯。2014年8月4日，涉案房屋过户至徐兴华名下，也可印证李荣军已收取房款。最后，时隔5年，李荣军也没有向徐兴华索要过购房款，也符合房款付清后不再索要的日常生活经验，且现在主张权利明显超过诉讼时效。综上，一审判决根据徐兴华提供的证据及日常交易习惯认定购房款已经支付，事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。原审第三人周连未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原审第三人晶意公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。上诉人目前仍欠晶意公司剩余购房款218000元及违约金，晶意公司在一审后也找到上诉人要求履行相关义务，但上诉人拒不履行。原审第三人苗菁菁、同盛公司共同答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。李荣军向一审法院起诉请求：1.判令徐兴华支付购房款34万元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息至付清时止；2.徐兴华承担诉讼费用。一审法院查明事实：2010年11月4日，李荣军与晶意公司签订《商品房买卖合同》，约定李荣军购买晶意公司开发的东海县牛山镇玉带河路88号水上威尼斯15幢2单元201室商品房，总价款为311402元。合同签订后，李荣军仅支付首付款93402元，尚欠218000元未付。2014年6月5日，周连（合同上显示为“甲方委托代理人”）与徐兴华（乙方）及同盛公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，该合同第四条载明“房屋售价40万元”“甲方应于全款到账将上述房屋正式交付给乙方，同时将该房屋名下的户籍迁出……并协助乙方办理相关证件的变更手续”,甲方签章处“李荣军”系周连代签。2014年8月4日，李荣军办理了涉案房产的产权证书。同日，李荣军、徐兴华签订《房地产买卖契约》，约定李荣军涉案房屋出售于徐兴华，该合同中关于房款支付时间、支付方式的空白格式条款没有填写且被横线划除；合同由李荣军、徐兴华先后签字。徐兴华及同盛公司称同日交付李荣军40万元现金（因徐兴华资金不足，40万元购房款中由苗菁菁垫付20万元，徐兴华自己提供20万元），涉案房屋过户至徐兴华名下。2014年8月8日，徐兴华按苗菁菁的要求办理了20万元的贷款，并将该20万元打入苗菁菁指定的赵星账户以偿还苗菁菁的垫付的20万元购房款。2016年3月18日，晶意公司以李荣军为被告诉至一审法院，请求判令李荣军支付购房款21.8万元及逾期付款违约金，李荣军经一审法院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，一审法院于2016年8月15日作出（2016）苏0722民初2078号判决，判令李荣军向晶意公司支付购房款21.8万元及违约金。判决生效后，李荣军至今未履行，一审法院依法将其纳入失信被执行人名单。李荣军在一审中还主张其与晶意公司间的《商品房买卖合同》已经双方口头协商解除，涉案房屋的买卖手续系由晶意公司办理的，并与晶意公司口头约定“徐兴华应直接将房款支付于晶意公司，多余部分分给李荣军”，李荣军于2014年6月份左右收到晶意公司退还的9万元购房首付款；2.李荣军没有收到徐兴华的房款，因为2016年晶意公司起诉李荣军要求其支付剩余房款，才知道徐兴华并没有向晶意公司支付房款。对于上述主张，李荣军未提供相应证据予以证明。对李荣军的上述主张，徐兴华予以否认。晶意公司陈述，没有收到任何一方支付的涉案房屋的房款，也没有向李荣军退还过购房首付款。一审法院认为，李荣军作为涉案房屋的所有权人，其与徐兴华签订的《房地产买卖契约》依法成立。涉案房屋已过户至徐兴华名下，关于涉案房屋的40万元购房款是否已交付于李荣军的问题，一审法院认为，徐兴华提供的《房地产买卖中介合同》、中国农业银行银行卡明细清单、《房地产抵押合同》、中国邮政储蓄银行个人额度借款支用单，可印证其已支付购房款的主张。而李荣军主张未收到购房款，不符合已查明的事实和商品房交易习惯，且陈述理由前后矛盾。首先，李荣军的主张没有事实依据。其一，李荣军主张《商品房买卖合同》经与晶意公司口头协商已被解除。晶意公司对此予以否认。因李荣军未提供相应证据证明其主张，故对李荣军关于合同已解除的主张不予采信。其二，李荣军主张涉案房屋的买卖手续系由晶意公司办理的。晶意公司对此予以否认，徐兴华、苗菁菁、同盛公司亦不予认可。因李荣军未提供相应证据证明其主张，故对李荣军关涉案房屋的买卖手续系由晶意公司办理的主张不予采信。其三，李荣军称其与晶意公司口头约定“徐兴华应直接将房款支付于晶意公司，多余部分分给李荣军”，并于2014年6月份左右收到晶意公司退还的9万元购房首付款。晶意公司对此予以否认。对于上述约定，因李荣军未提供相应证据证明，一审法院不予采信。即便存在上述约定，一方面，晶意公司退还购房首付款的前提是晶意公司已收到徐兴华支付的全部购房款。对此，晶意公司予以否认，并称从未收到过任何一方支付的购房款，晶意公司还在2016年3月18日诉李荣军商品房销售合同纠纷一案中，要求李荣军支付剩余价款和违约金。可见，李荣军关于晶意公司已退回购房首付款的主张，与晶意公司起诉李荣军要求支付剩余房款的诉讼行为，相互矛盾。另一方面，李荣军所主张的房款为34万元，若按照李荣军所谓的约定，在扣除应给付晶意公司的21.8万元后，晶意公司应将剩余款项12.2万元交付于李荣军。而李荣军却称晶意公司退还了9万元购房首付款。事实上，在被一审法院列入失信被执行名单的情形下，李荣军从未向晶意公司请求支付其剩余款项与购房首付款的差额3.2万元，对此问题，李荣军未作出解释。故一审法院对李荣军关于的上述陈述不予采信。其次，根据商品房交易习惯，如果未付清购房款，则应约定后期支付购房款的时间和方式。而在原、徐兴华签订的《房地产买卖契约》中，关于购房款支付时间、支付方式的空白格式条款没有填写且被当事人用横线有意划除，据此可推知，上述购房款于签订合同时已经支付完毕。另外，收取全部房款后即履行过户手续，符合“一手交钱一手交货”的交易习惯，2014年8月4日涉案房屋过户至徐兴华名下，也可印证李荣军已收取购房款。最后，《房地产买卖中介合同》虽无李荣军的亲笔签名，但根据事后李荣军和徐兴华签订的《房地产买卖契约》，可看出李荣军已对上述中介合同进行了追认。综上，李荣军的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，做出如下判决：驳回李荣军的诉讼请求。案件受理费3200元，由李荣军负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。二审中，李荣军主张其未委托同盛公司办理涉案房屋的买卖事务，理由是其未在《房地产中介买卖合同》上签字，也未向晶意公司出具授权委托书，其未收到购房款，晶意公司及苗菁菁则称李荣军是口头委托售房，徐兴华应交的购房款已经转交给李荣军。对此，本院认为，首先，涉案房屋原为李荣军所有，登记在李荣军名下，依照房屋产权变更登记的要求，李荣军本人必须到场、且要在核实身份后签署一系列的材料，李荣军称其未到场办理，与涉案房屋产权已经变更的现状明显不符。其次，空白《房地产买卖契约》中对于房屋坐落位置、首付款、付款方式、房屋交付时间、违约责任等处均有留白，由交易双方自行填写，李荣军对该契约上的签名不持异议，而该契约中房屋付清时间、付款方式均被划除，应理解为双方款项已经付清，无需另行支付。再次，涉案房屋已经交付徐兴华使用多年，李荣军未收到房款与其时隔多年后提出异议明显存在矛盾。综上，结合《房地产买卖契约》的内容及房地产买卖的习惯、产权变更的流程和要求，一审法院确定李荣军口头委托晶意公司办理涉案房屋的买卖事务并无不当，徐兴华已经全额支付购房款，李荣军向其再次主张购房款无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人李荣军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元（李荣军已预交），由上诉人李荣军负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年九月二十六日法官助理  孙潘红书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。