北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民再57号上诉人（原审原告）：杨文华，男,住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘佳，北京睦湃律师事务所律师。委托诉讼代理人：衣海宾，男，汉族，北京睦湃律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路77号。法定代表人：张辉，执行董事。委托诉讼代理人：姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟昭耘，女，汉族，北京市响宇律师事务所实习律师。原审第三人：王志刚，男，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵英杰（王志刚之妻），汉族，住北京市海淀区。上诉人杨文华因与被上诉人北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）、第三人王志刚商品房买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民再7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨文华之委托诉讼代理人刘佳、衣海宾，被上诉人恒远公司之委托诉讼代理人姜伏波、孟昭耘，原审第三人王志刚及其委托诉讼代理人赵英杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨文华上诉请求：1.判令恒远公司立即为杨文华开具购房全额发票；2.判令恒远公司立即为杨文华办理北京市海淀区x路517号商品房《房屋所有权证》。事实和理由：杨文华为诉争房屋的实际占有人。理由如下：1.其与恒远公司于2003年6月签订的《商品房买卖合同》有法定代表人签字、盖章且经过网签备案；2.杨文华向恒远公司支付首付款，办理了相应的银行贷款，且至今仍在偿还贷款；3.杨文华于2005年12月办理诉争房屋的入住手续，缴纳了房屋的物业费、水电费，并对房屋进行装修、出租；4.根据《商品房销售管理办法》（建设部令[第88号]）第10条规定，恒远公司在未与其解除商品房买卖合同前，不应当再次将房屋出售给他人；5.为便于查明杨文华交纳首付款的事实，本案应当追加银辰公司作为第三人参加诉讼。王志刚与恒远公司签署的诉争房屋买卖合同系虚假合同，应认定无效。理由：1.王志刚提交的《商品房买卖合同》及首付款发票是虚假的。合同中无恒远公司法定代表人的签字，且合同及发票中加盖的印章非该公司的备案印章。2.恒远公司在本案诉讼中，否认与王志刚签订《商品房买卖合同》的事实。3.王志刚与端x庭（恒远公司原股东）在签署合同时，均明知涉案房屋已经办理网签备案手续，双方仍再次签署房屋买卖合同，其行为属恶意串通侵害杨文华的利益；被上诉人恒远公司辩称：不同意一审判决，但未提出上诉，现公司同意杨文华的上诉请求。原审第三人王志刚述称：同意一审判决。其与恒远公司签署诉争房屋的买卖合同，并交纳了房屋首付款，并于2006年9月办理入住手续至今。其对涉案房屋已合法占有、使用。故不同意杨文华的上诉请求。杨文华向一审法院起诉请求：1.判令恒远公司立即为杨文华开具购房全额发票；2.判令恒远公司立即为杨文华办理北京市海淀区x路517号商品房《房屋所有权证》；3.所有诉讼费用由恒远公司承担。事实与理由：2003年6月6日，杨文华与恒远公司签订《商品房买卖合同》，约定杨文华购买恒远公司开发的517号房屋（以下称涉案房屋），房屋总价款1439152元。合同附件四约定：签订合同当日交付房款289152元（含定金），合同签署30日内缴清剩余房款1150000元。后因恒远公司不再负责涉案房屋的精装修，双方签订补充协议变更房屋总价款为1206925元。2003年6月10日，该合同在房管部门办理了网签备案登记手续。2003年7月18日，杨文华与工商银行签订《个人购房借款合同》，向工商银行借款960000元。同日，该笔款项支付至恒远公司名下账户。杨文华自2003年8月开始偿还按揭贷款至今，至2019年12月18日已偿还贷款1038529.71元，目前尚余贷款本息455439.6元。双方通过债权债务抵偿的方式已经支付，恒远公司对此认可。2005年12月，杨文华入住后，交纳了物业费和水电费，安装了固定电话，进行了装修。恒远公司至今未给杨文华办理涉案房屋的产权证书，也未出具全额房款发票，杨文华于2010年5月起诉过恒远公司，要求办理涉案房屋产权证书和出具全额房款发票。至于第三人王志刚，我方认为王志刚并非本案房屋权利人。王志刚本人陈述，其在2006年9月23日与恒远公司签订买卖合同，约定支付首付款439152元，剩余房款1000000元用贷款支付。之后王志刚在办理备案时，已经发现本案房屋已经备案给了杨文华。王志刚没有按约定办理房屋贷款，其所述首付款支付并无银行转账或汇款凭证。王志刚在明知本案房屋已经网签备案给杨文华的情况下，仍继续与恒远公司履行买卖合同，其明显具有恶意。综上，杨文华是涉案房屋的真实买受人，已经向恒远公司支付了全部房款，恒远公司应该为杨文华办理房屋产权证书，并向杨文华开具全额购房款发票。一审法院再审认定事实：2003年6月6日，恒远公司（老股东）与杨文华签订《北京市商品房买卖合同》（合同编号：306006），约定恒远公司将北京市海淀区车公庄西路38号院4号楼紫苑阁517号房屋一套售予杨文华。2003年6月10日，杨文华在海淀区建委办理房屋预售登记备案手续。2003年6月28日，杨文华以债权债务抵付的方式缴付246925元首付款，当日恒远公司为其开具首付款发票。庭审中，据杨文华称该房屋系债务抵偿所得，恒远公司欠北京银辰房地产有限公司（现更名为北京银辰置业投资管理有限公司，以下简称银辰公司）2000万元债务，银辰公司即向其股东（包括杨文华）募集资金。1999年11月，杨文华出借银辰公司25万元借款，签订借款合同后以现金给付，至2003年该笔借款连本带息已达至32万元左右。故恒远公司与其口头商议以涉案房屋向其抵偿债务，涉案房屋首付款即为抵偿借款。2003年7月18日，杨文华与中国工商银行签订《个人购房借款合同》，杨文华向银行贷款96万元，银行将96万元以杨文华名义将贷款一次划入恒远公司账户，交齐剩余房款。庭审中，恒远公司对此予以确认，其称其公司已收到杨文华全额购房款。后由于房屋迟延交付，双方口头约定了违约金。从2003年6月到2005年底，恒远公司（老股东）开始用迟延交房的违约金替杨文华支付房贷。交房后，2005年年底至2008年7月，由恒远公司对外将房屋出租，将房屋租金用于偿还贷款，杨文华称其没有收到过租金，对外出租情况杨文华亦无证据佐证，2006年3月到4月恒远公司发生股东变更，恒远公司（老股东）不再支付租金，杨文华开始自己偿还银行贷款至今。2006年3月24日，北京翰峰置业有限责任公司（以下简称翰峰公司）与恒远公司全体股东（包括端x庭、杨x涌、蒋x昌、杨x英、马x英，以下简称老股东）签订《股权转让协议》。五个老股东同意将恒远公司持有的100%股权转让给翰峰公司，使其持有恒远公司当时开发的“安德鲁”房产项目。同时，股权转让协议还载明，老股东在转让协议之前发生的债权、债务由老股东自己负责，并移交了恒远公司当时的全部印鉴、银行账户、财务资料、工商税务登记资料、所属“安德鲁”项目的原始资料、其他以恒远公司名义签订的相关法律文件的原件以及恒远公司的债权、债务清单。新股东翰峰公司在协议中要求恒远公司（老股东）不得与第三方签订任何协议，否则后果由老股东承担。但又约定除“安德鲁”项目以外的所有项目开发权、产权及各项法律责任均由老股东所有及承担，即老股东享有本案涉案房产项目“逸升轩”楼盘的开发权、产权并对各项法律责任负责。2006年9月23日，恒远公司（老股东）与王志刚签订《北京市商品房买卖合同》（合同编号：306xx6），恒远公司又将517号房屋售予王志刚。王志刚缴付了439152元首付款并收到恒远公司（老股东）为其开具的首付款发票。2006年10月26日，王志刚办理了入住手续，并实际居住至今。据王志刚称，入住后其一直催促恒远公司为其办理房屋所有权证，但恒远公司未予办理，后经王志刚去房管局查询，涉案房屋已经在杨文华名下备案。2009年7月23日，王志刚找到恒远公司（新股东），与其签订《补充协议》约定恒远公司无权要求王志刚腾房，并在规定时间内为王志刚办理网上签约登记和房屋所有权证。并与恒远公司在我院达成（2009）海民初字第19076号民事调解书，对《补充协议》确认合法有效。王志刚称，其现在尚欠恒远公司100万元购房款，但恒远公司无人接收剩余房款。王志刚签订购房合同后，将购房首付款交至恒远公司，且由恒远公司出具了首付款发票，该发票上使用的恒远公司合同章，在本案再审审理中，经恒远公司申请，请求法院对“北京恒远基业房地产开发有限公司合同专用章”与同期“北京恒远基业房地产开发有限公司合同专用章”的同一性进行鉴定。经中天司法鉴定中心司法鉴定意见书认定：“检材发票中‘北京恒远基业房地产开发有限公司财务专用章’印文与样品印文不是同一枚印章所盖印”。一审法院再审判决认为：本案的争议焦点系谁是真实购房人。2003年6月和2006年9月，恒远公司分别与杨文华和王志刚就诉争房屋签订两份《北京市商品房买卖合同》，杨文华的《北京市商品房购房合同》并做了网上备案登记。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条的规定：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。”现王志刚已经在交纳房屋首付款后实际占有使用并装修了诉争房屋，应该确认王志刚为房屋买卖合同的买受人。杨文华虽主张其以债权折抵了首付房款且又以相应租金偿还后期购房的房屋贷款，但上述事实杨文华除提供了借款合同外，无其它相关证据佐证，比如银辰公司向杨文华借款，所借款项在银辰公司账面上的体现，以及银辰公司与恒远公司之间的债权债务关系如何转化为杨文华相应首付款等证据。并且杨文华自购房屋后，对自购房屋没有任何使用和房屋管理，有违常理。故杨文华坚持其系真实买房人的请求本院无法采信。在本院确认了王志刚是房屋履行合同的买受人后，杨文华因与恒远公司签订的商品房买卖合同，属于恒远公司一房两卖，应属于违约，其应承担违约责任，杨文华可向恒远公司另行主张。据此杨文华请求人民法院支持由恒远公司为其出具房屋全额发票并为其办理房屋所有权证的诉讼请求，应予驳回。现王志刚尚欠付恒远公司房款100万元，由本院提存。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、撤销本院（2010）海民初字第13999号民事调解书；二、驳回杨文华的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨文华向本院申请，要求调取其在中国工商银行北京市分行翠微路支行（以下简称翠微路支行）贷款档案中留存的“北京市工商企业资金往来专用发票”的原件。经本院向翠微路支行查询，该行回复：本行贷款档案中，仅留存有杨文华首付款发票的复印件。上诉人杨文华、被上诉人恒远公司、原审第三人王志刚均对翠微路支行的答复无异议。本院对此证据予以确认。上诉人杨文华提交了其在2007年3月16日向中国网通（集团）有限公司北京市分公司交纳电话费的电信业务账单，证明其占有、使用该房屋。恒远公司对杨文华提交证据的真实性、关联性、证明目的确认。原审第三人王志刚对杨文华提交证据的证明目的不予确认。本院对该证据认定，因该证据并非杨文华实际入住诉争房屋的直接证据，故对该证据证明目的不予采信。被上诉人恒远公司提交证据：即2014年6月19日《北京市西城区地方税务局检举税收违法案件检查情况书面告知书》，内容为：“检举人杨智敏；被检举人：恒远公司；检举事项：检举人反映的发票为2005年8月开出的，经我局查询，该票是2006年10月办理退票的。被检举人新老股东的财务人员于2006年3月进行的交接，那么该发票的退票应为新股东财务人员办理的。检举人请求对该发票非法使用及退票原因进行核实；检查结果：经调查核实，被检举人于2006年3月进行股权转让，原股东一直以各种借口拒绝向该单位移交税控机、空白发票、账簿等资料，导致该单位在2006年3月至2012年底期间既未购买过空白发票，也未对外开具过任何发票。”证明王志刚提交的发票系虚假发票。上诉人杨文华质证意见：确认证据真实性及证明目的。第三人王志刚质证意见：真实性无法确认，关联性不认可。因该告知书作出时间，早于一审诉讼前，故不属于二审期间的新证据，且该证据无法证明恒远公司所要证明的事实。因该证据与本案不具有关联性，故本院对证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院判决“2006年3月到4月恒远公司发生股东变更，恒远公司（老股东）不再支付租金”的表述有误，应为2008年7月，恒远公司（老股东）不再支付租金。一审查明事实其他部分本院予以确认。另查明：杨文华与恒远公司签订购房合同后，其分别于2006年1月5日、2006年3月28日，以支票方式向北京文宝物业管理有限公司（以下简称文宝物业公司）交纳了2006年度的物业费4415.58元，水电费377.08元。该公司向银辰公司出具物业费、水电费发票。杨文华未提供2007年至今的物业费、水电费的相关票据。第三人王志刚于2006年10月26日入住诉争房屋，并与文宝物业签订入住合约。在原审审理中，王志刚提交了2007年至2010年的物业费票据及2010年诉争房屋公共维修基金的收据。上诉人杨文华在一审中对上述证据不予确认。2009年7月23日，恒远公司与王志刚签订了补充协议，内容为：确认王志刚与恒远公司签订的购房合同真实、有效并承诺为王志刚办理网签、房贷以及产权证书。恒远公司曾于2009年起诉至原审法院要求王志刚返还诉争房屋，北京市海淀区人民法院作出（2009）海民初字第19076号民事调解书，确认恒远公司与王志刚签订的协议有效。上述事实有双方当事人的陈述，杨文华提交的《北京市商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、商品房预售登记备案表，房贷月供存折，装修证明、物业费及网通电话办理业务单；首付款发票原件、银行流水、补充协议、物业费、公共维修基金的票据；股权转让协议、《司法鉴定意见书》、（2009）海民初字第19076号民事调解书；银行贷款档案等证据在案佐证。本院认为，恒远公司分别与杨文华、王志刚签订商品房买卖合同，上述合同均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。关于是否应追加银辰公司为当事人一节，因本案系房屋买卖合同，银辰公司并非合同当事人，故杨文华上诉要求追加当事人的请求，本院不予支持。本案的争议焦点系杨文华、王志刚孰为诉争房屋的占有人，兹将针对本案争议焦点及上诉人的上诉理由分别予以分析。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定......”鉴于杨文华、王志刚签订房屋买卖合同后，均未办理诉争房屋的产权，故房屋买受人的认定应以实际占有房屋为依据。根据本案查明事实，王志刚签订房屋买卖合同后即自2006年10月入住至今，并与相关物业部门签署了入住合约，交纳了相关费用。应认定王志刚系诉争房屋真实的占有人。王志刚基于购房合同产生的合法占有应予以保护。上诉人杨文华主张，其签订的《商品房买卖合同》是真实的且其已经占有、使用诉争房屋，应认定为实际购房人。本院认为，杨文华不能向本院提供交纳首付款的票据原件、与物业公司签订的入住协议，仅提供诉争房屋的部分物业费、水电费等相关票据，无法证明杨文华在签订购房合同后入住诉争房屋的事实。上诉人该项主张，证据不足，本院不予支持。关于杨文华上诉称，恒远公司代为其出租房屋，并以租金偿还贷款的主张，因杨文华既未提供其与恒远公司代为出租房屋的协议，也未能提供其与实际承租人的租赁合同，故杨文华将诉争房屋出租的事实，证据不足，本院对其上诉理由，不予采信。上诉人杨文华主张，王志刚签署的房屋买卖合同系与恒远公司原股东恶意串通，且王志刚提供的合同及发票中公司印章非恒远公司备案的印章，应认定合同无效之请求。本院对此认为，恒远公司股东变更后，公司名称并未发生变更，公司补办印章与原公司印章名称一致，王志刚作为买受人对恒远公司相关股东变动事宜无法进行审查辨认。据此，王志刚签订购房合同的行为，属于善意行为。其次恒远公司股东变更后，于2009年与王志刚就诉争房屋达成补充协议，该协议内容经原审法院确认有效。故王志刚入住房屋的事实，已由现恒远公司予以确认。上诉人杨文华该项上诉请求，本院不予支持。综上，原审法院认定王志刚为房屋的实际占有人正确，杨文华基于《商品房买卖合同》享有的债权不能对抗王志刚的占有权，故其的上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由杨文华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  阎 军审 判 员  刘玉红审 判 员  王 京二〇二〇年九月二十七日法官助理  王铁兵书 记 员  陈 蒙