云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2586号原告：云南宇辰物业服务有限公司。以下简称宇辰物业公司。统一社会信用代码：915303000546642083。住所地：云南省曲靖市麒麟区紫云路金叶小区46号。法定代表人：李侠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹绍芬，特别授权代理。委托诉讼代理人：廖伟，特别授权代理。被告：胡选吉，男，汉族，1984年8月14日生，云南省会泽县人，身份证登记地址：云南省曲靖市会泽县，现住会泽县。原告宇辰物业公司诉被告胡选吉物业服务合同纠纷一案，曾于2018年4月2日向本院起诉，后以主体不合格为由撤回起诉。现原告宇辰物业公司于2020年8月11日诉被告胡选吉物业服务合同纠纷案，再次向本院提起诉讼，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月18日开庭进行了审理。原告宇辰物业公司的委托诉讼代理人曹绍芬、廖伟，被告胡选吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇辰物业公司诉称，2010年9月13日前，被告胡选吉购买了××小区××号房产（面积385.77平方米），按照原告与瑞祥小区业主委员会于2014年3月5日签订的《瑞祥小区物业服务委托合同》及相关法律法规的规定，原告一直对被告居住的小区提供物业服务。根据《物业服务委托合同》，被告自2011年10月25日至2018年2月9日期间拖欠原告物业费11990元、生活垃圾清运处置费676元拒不给付。现诉请法院：1、判令被告向原告交纳2011年10月25日至2018年2月9日期间的物业管理费共计11990元、垃圾清运费676元，合计12666元；2、本案诉讼费由被告承担。被告胡选吉辩称，1、被告于2015年3月20日与范嫣渊协议离婚，并于2015年3月20日按离婚协议约定把位于会泽县房屋转让给了范嫣渊，该房屋的所有权人为范嫣渊，原告起诉被告属主体不合；2、原告起诉被告支付2011年10月25日至2018年2月9日期间的物业费及生活垃圾清运处置费，2015年3月20日房屋就不属于被告，2015年3月20日之前的物业服务等费已经过去五年多，按我国法律规定已过诉讼时效。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。本院查明：曲靖和琪物业服务有限责任公司与会泽县业主委员会签订了《物业服务委托合同》《物业服务委托补充合同》，合同期限四年，自2010年2月10日起至2014年2月9日止。合同约定物业管理公司对该小区房屋及公共设施设备和相关场地进行维护、养护、管理。业主按房屋所有权证登记建筑面积每月每平方米0.47元交纳物业管理服务费，垃圾清运处置费按相关部门收费标准代收。物业服务费用交费周期为一年一次性预交。首次交费时间由业主委员会确定后全体业主于一个月内交清，以后交费时间在期满前一个月预交下一年度物业服务费。合同期限届满后于2014年3月5日，瑞祥小区业主委员会与原告宇辰物业公司签订了《物业服务委托合同》，约定由宇辰物业公司为瑞祥小区提供物业服务，合同期限一年，自2014年2月10日起至2015年2月9日止，业主按房屋所有权证登记建筑面积每月每平方米0.47元交纳物业管理服务费，垃圾清运处置费按相关部门收费标准代收。合同期满后2015年2月6日，瑞祥小区业主委员会再次与原告宇辰物业公司续签了《物业服务委托合同》，合同期限三年，自2015年2月10日起至2018年2月9日止，业主按房屋所有权证登记建筑面积每月每平方米0.55元交纳物业管理服务费，垃圾清运处置费按相关部门收费标准代收。同时在会泽县业主委员会与曲靖和琪物业服务有限责任公司签订的《物业服务委托合同》、会泽县业主委员会与宇辰物业公司签订了《物业服务委托合同》中均约定，业主转让物业时，应到物业公司变更相关合同及资料，并交清转让之前的物业服务费用及相关费用；未变更相关资料的，其费用由原业主承担。另外，2014年3月15日，曲靖和琪物业服务有限责任公司接管瑞祥小区合同终止后的债权债务说明，由宇辰物业公司承担曲靖和琪物业服务有限责任公司在管理瑞祥小区期间的一切债权债务。会泽县2013年10月25日至2015年2月9日的物业管理费已经减免，业主不再交纳。被告胡选吉系会泽县瑞××小区××号房屋登记业主，该房屋产权登记证为会泽县古城街道办事处通宝路以北瑞祥小区11-Ｃ1-14。其于2015年3月20日与范嫣渊登记离婚，2015年3月20日后该房屋所有权人登记为范嫣渊单独所有。瑞××小区××号房屋建筑面积为385.77平方米，自2011年10月25日至2018年2月9日未交纳物业管理服务费。原告曾于2012年11月28日、2013年12月2日、2016年3月10日、2017年3月18日、2018年3月4日将催费通知单张贴于该物业房屋门上进行物业服务等费用的催收。现原告以被告拒不支付物业服务费为由再次诉至我院要求解决。上述事实，有原告提交的：1、营业执照、组织机构代码证、资质证书复印件；企业名称变更核准通知书、准予变更登记通知书、备案通知书；2、原告与瑞祥小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》、曲靖和琪物业服务有限责任公司与瑞祥小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》《物业服务委托补充合同》《关于原曲靖和琪物业接管瑞祥小区合同终止后的债权债务说明》；3、原告与昆明民洁环境卫生服务有限公司会泽分公司签订《委托协议书》；4、拖欠物业费清单及催费照片在卷予以证实，上述证据具备证据三性，能够互相印证曲靖和琪物业服务有限责任公司及本案原告为会泽县提供物业服务，被告胡选吉作为该小区接房时房屋登记业主，自2011年10月25日至2018年2月9日未向原告交纳物业管理服务费及垃圾清运费的事实，本院予以采信；被告胡选吉提交的身份证、离婚证、土地证、房屋产权证，能够证实被告于2015年3月20日与范嫣渊登记离婚，2015年3月20日后会泽县瑞××小区××号房屋所有权人登记为范嫣渊单独所有的事实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”曲靖和琪物业服务有限责任公司与会泽县业委会签订的物业管理服务合同、原告宇辰物业公司与瑞祥小区业委会签订的物业管理服务合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同成立并生效，且已实际履行，对双方均具有约束力。同时根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告胡选吉作为会泽县瑞××小区××号房屋的登记业主，理应遵守上述约定。本案的争议焦点在于：1、被告胡选吉是否具有本案的被告主体资格。被告于2015年3月20日与范嫣渊登记离婚，2015年3月20日后会泽县瑞××小区××号房屋所有权人登记为范嫣渊单独所有是事实，但是根据曲靖和琪物业服务有限责任公司与会泽县业主委员会签订的《物业服务委托合同》、瑞祥小区业主委员会与原告宇辰物业公司签订的《物业服务委托合同》均约定，业主转让物业时，应到物业公司变更相关合同及资料，并交清转让之前的物业服务费用及相关费用；未变更相关资料的，其费用由原业主承担。本案被告当庭陈述其两次到物业公司进行业主变更登记未果，说明被告知道该约定，且被告将房屋变更登记为范嫣渊单独所有时，并未结清其2015年3月20日之前所欠的物业服务等费用。故原告依据曲靖和琪物业服务有限责任公司与会泽县业主委员会签订的《物业服务委托合同》、瑞祥小区业主委员会与原告宇辰物业公司签订的《物业服务委托合同》起诉被告承担2011年10月25日至2018年2月9日的物业服务等费用并无不当；2、被告胡选吉提出2015年3月20日前的物业服务等费已超过诉讼时效，就本案而言，业主接受物业管理服务以及物业管理是持续发生的，交纳物业服务费的义务属同一合同项下的同一性质的定期给付之债，虽然各期物业服务费的支付具有一定独立性，但在《物业服务委托合同》持续履行的情况下，该独立性不足以否认债务的整体性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。原告宇辰物业公司2018年2月9日才停止对会泽县提供服务，且宇辰物业公司分别在2012年、2013、2016年、2017年、2018年均对瑞××小区××号的物业服务等费作过催收，故被告代理人辩称部分物业服务费已超过诉讼时效的意见本院不予支持。综上两点，被告胡选吉当依据物业管理合同的约定履行自己的义务，依法应向宇辰物业公司交纳物业管理服务费用11990元，垃圾清运费676元，合计人民币12666元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：限被告胡选吉于本判决生效后十日内一次性支付给原告云南宇辰物业服务有限公司物业管理服务费及垃圾清运处置费合计人民币12666元。案件受理费人民币116元，减半收取58元（原告云南宇辰物业服务有限公司已预交），由被告胡选吉负担，并与前款一并执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 殷 惠二〇二〇年九月二十三日书记员 周红师