新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0106民初1314号   原告：余皓，男，1990年7月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：阳清波，新疆思睿律师事务所律师。   被告：梁凯，男，1992年9月15日出生，达斡尔族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：梁文军（系梁凯父亲），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   第三人：新疆中兴房地产经纪股份有限公司，住所地新疆乌鲁木齐高新区（新市区）北京中路149号西部超市小区办公楼17栋13层1。   法定代表人：王娜，该公司总经理。   原告余皓与被告梁凯、第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告余皓委托诉讼代理人阳清波、被告梁凯委托诉讼代理人梁文军到庭参加诉讼，第三人中兴公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告余皓向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告、第三人于2019年10月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还租金14000元；3、判令被告返还押金4000元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告因需承租房屋，通过第三人提供的居间服务，于2019年10月15日承租了被告位于乌市××区房屋。合同约定租金为每月4000元，租期一年，半年一付，半年租金总计24000元，租赁押金为4000元。原告在交付完押金4000元及租金14000元后，再次看房，发现室内气味异常，才知房子装修完不久，但承租前却无人告知此事。原告没有入住并多次与被告协商，要求被告返还租金及押金，但被告拒不返还，故原告诉至法院。   被告梁凯辩称，同意原告第一项诉讼请求，不同意原告的其他诉讼请求。双方确实于2019年10月15日签订了《房屋租赁合同》，但原告未按照约定支付半年租金，仅于2019年10月16日支付了3个半月的租金14000元。该14000元租金是原告直接支付给第三人，再由第三人扣除2000元佣金后，将剩余租金12000元转入被告的银行账户。后第三人将钥匙交付给原告，原告承诺剩余房租12000元于2019年11月1日之前支付完毕，否则之前支付的10000元房租全部归被告方，同时原告也从该房屋搬出。2019年10月12日，原告通过第三人向被告方支付4000元押金，其中3000元通过微信转账方式支付，1000元通过现金方式支付。合同签订后，中介将房屋交付给原告，原告未入住，也未按约定交纳剩余房租。后原告于2019年10月17日或18日向被告方电话告知房屋有异味无法居住，想退房，被告方不同意退房，要求原告按照合同约定履行。至2019年11月1日，原告未按承诺向被告方支付剩余租金，被告方于2019年11月7日向中介询问后将房屋于2019年11月18日出租给其他人。因此合同已于2019年11月2日解除，被告方未通知原告解除合同。综上所述，请求法院驳回原告的第二、三项诉讼请求。   第三人中兴公司未作答辩。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   本院经审理认定如下事实：2019年10月，原告余皓通过第三人中兴公司的介绍向被告梁凯表示希望租赁其位于××区的房屋。2019年10月11日，原告向第三人中兴公司人员汪新军支付4000元款项作为租房押金，其中3000元通过微信转账方式支付，1000元通过现金方式支付，后该4000元押金由汪新军支付给被告方。2019年10月15日，原告余皓承租人（乙方）与被告梁凯出租方（甲方）签订一份合同编号为0002064《房租租赁合同》，其中第三人中兴公司作为居间人（丙方）载明在合同中。合同约定：甲、乙双方本着合法、自愿、公平和互信的原则，由丙方居间介绍，经协商一致签订本合同并承诺共同遵守，合同内容如下：甲方自愿将坐落于乌鲁木齐市经开区宝能城1-3-1502的房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方。该房屋所有权人：梁凯，建筑面积约：116.7平米。乙方对该房屋已实地看房，愿意租赁该房屋，租赁用途为：住。附属设施：电视、冰箱、洗衣机、一张大床、床垫、两张小床及两个床垫、沙发、茶几、电视柜、餐桌、4把椅子。其中合同第二条租赁期限约定：该房屋租赁期限共一年，自2019年10月15日至2020年10月14日止。租赁期限满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还，如乙方要求续租，则应在租赁期满前30日通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。第三条租金及押金：该房屋月租金为4000元整，该租金按半年支付，租金总计为24000元。乙方应当在所付租金使用完毕前30日前将下期租金支付给甲方。租金押金：乙方向甲方支付租金保证金为4000元，租金期满且乙方不续租时，结清水、电、燃气等费用，保证金可抵扣应由乙方承担的相关费用，剩余部分予以退还。第五条佣金：合同签订之日，甲、乙方均按本合同月租金的50%，一次性向丙方支付佣金，即2000元。第七条违约的处理：若甲方违约，则应退还押金、剩余租金及赔偿乙方1个月的租金作为补偿；若乙方违约则押金不予退还。若违约金不足以支付守约方损失的，守约方可据实追索。本合同一式三份，甲、乙、丙三方签章之日起生效。双方签订合同时，视为对房屋状况及对方身份已核实清楚并认可。本合同在履行中若发生争议三方应协商解决，协商不成时任何一方均可向人民法院提起诉讼。本合同生效后，双方对合同内容的补充、变更或修改应采用书面形式，作为本合同的附件与本合同具有同等的法律效力。该合同落款出租方处有被告梁凯签字、按手印，并注明其电话号码，承租方处有原告余皓签字，并注明其电话号码，丙方（居间方）处第三人中兴公司未签章。合同下端有原告余皓注明，“本人承诺剩余房租12000元在2019年11月1日前给房东交完，否则之前10000元房款全部规房主，同时本人也从该房搬出去。如不搬，房主与中介都能强行让我搬出。”该注明内容上有原告按手印。合同签订后，原告于2019年10月16日以微信转账方式分两笔合计向第三人中兴公司人员汪新军支付14000元款项作为房屋租赁费，后该款项由汪新军扣除2000元居间佣金后支付给被告方12000元。第三人中兴公司将案涉房屋钥匙交付给原告，原告以案涉房屋有异味为由与被告协商要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，被告未同意，后被告于2019年11月18日将案涉房屋出租给案外人。   上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、微信转账记录、通话录音光盘附文字材料，当事人陈述及本院庭审笔录为证。   本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，第三人中兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。案涉《房屋租赁合同》虽载明有第三人中兴公司，但第三人中兴公司未在合同上签章，故该合同对第三人中兴公司不具有约束力。该合同系原告余皓与被告梁凯在平等自愿、协商一致基础上签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对双方当事人即具有法律约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。   关于原告要求解除与被告、第三人签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，被告同意原告该项诉讼请求。本院认为，本案中，原告在合同下端处注明的内容：“本人承诺剩余房租12000元在2019年11月1日前给房东交完，否则之前10000元房款全部规房主，同时本人也从该房搬出去。如不搬，房主与中介都能强行让我搬出。”即具有授予被告单方解除合同权利的意思表示。原告未按约补交剩余房款，被告有权单方解除合同，其于2019年11月18日将案涉房屋租赁给案外人的行为表明其行使了解除合同权，其虽未通知原告，但原告之前已向被告作出解除合同的意思表示，故双方对解除合同意思表示一致，合同实际已于2019年11月17日解除，原告要求解除双方签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。   关于原告要求被告退还租金14000元的诉讼请求有无事实及法律依据。被告辩称，不同意原告该项诉讼请求，原告未按照约定补交剩余房租，已交纳的房租被告不应当返还。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，原告主张被告交付的房屋系因刚装修完毕存在异味，属“危及承租人安全或者健康的租赁物”，但因未提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告该主张，不予采信。原告未按承诺补交剩余房租，已构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任，案涉合同于2019年11月17日解除，故合同自合同约定的租赁期限起始日即2019年10月15日起至2019年11月17日期间仍在履行中，故原告要求被告返还该期间房屋租金4460.22元[4000元/月÷31天×17（10月15日至10月31日）+4000元/月÷30天×17（11月1日至11月17日）]的主张，于法无据，本院不予采信。就剩余部分租金9539.78元，根据原告在案涉合同下端处注明的承诺内容来看，该承诺属违约条款性质，所涉及10000元款项亦应属违约金。原告存在违约，应当按照其承诺承担违约责任，但该承诺违约金数额过高，属约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告以起诉方式要求被告返还全部已付租金，视为对该违约金数额的不认可，本院以被告实际损失为基础，综合考虑案涉合同履行程度、原告的违约情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法对原告应当承担的违约金数额予以调整，酌定原告应承担违约金数额为8000元，故被告应当返还原告租金数额为1539.78元（9539.78元-8000元）。   关于原告要求被告返还押金4000元的诉讼请求有无事实及法律依据。被告辩称，原告未按约定交纳剩余房租，被告不应退还押金，故不同意原告该项诉讼请求。本院认为，从案涉合同第七条违约的处理中“若乙方违约则押金不予退还。”的约定内容来看，该约定中的押金亦属于违约金性质，原告虽存在违约行为，但本院在原告第二项诉讼请求中已对原告违约行为进行了判定，该判定在兼顾被告实际损失的基础上，亦对原告的违约行为进行了惩罚性处理。故被告辩解意见虽符合合同约定，但该约定属重复性约定违约金，且其损失已得到了补偿，故本院对被告该辩解意见，不予采纳，对原告该项诉讼请求，予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告梁凯于本判决生效后十日内返还原告余皓租金1539.78元；   二、被告梁凯于本判决生效后十日内返还原告余皓押金4000元；   三、驳回原告余皓要求解除其与被告梁凯、第三人新疆中兴房地产经纪股份有限公司于2019年10月15日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费250元，减半收取计125元（原告已预交），由原告余皓负担86.53元，被告梁凯负担38.47元。   本判决为终审判决。   审  判  员   裴 蕾   二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 三 日   书  记  员   吴丹阳