辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终1110号 上诉人（原审原告）郭玉钢，男，1969年4月20日出生，汉族，现住辽宁省本溪市溪湖区。 委托诉讼代理人赵双志，辽宁湘辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）刘继生，男，1956年2月27日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市浑南区。 上诉人郭玉钢因与被上诉人刘继生房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2020）辽0503民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 郭玉钢的上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三、四项，改判刘继生返还郭玉钢购房款19万元并赔偿郭玉钢的利息损失，6年看管维护费用及不能正常使用的损失；2.一、二审诉讼费用由刘继生承担。事实及理由：（一）郭玉钢在6年前将购房款19万元交给刘继生，刘继生占用该笔资金至今，必然发生利息损失。一审法院对郭玉钢提出由刘继生赔偿其经济损失的主张未予支持，论理有误。（二）一审法院适用公平原则酌定刘继生返还郭玉钢购房款70%，论理有误。19万元购房款不是刘继生的损失，故该款不属于公平原则的适用范围。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉19万元购房款系刘继生依据无效合同取得的财产，依法应全额返还。而刘继生没有提起反诉，也没有举证证明其有损失，故不存在郭玉钢赔偿刘继生损失的问题，更不存在适用公平原则的问题。（三）综上，一审法院适用法律有误，本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，刘继生应向郭玉钢返还购房款19万元，并承担利息损失，而不应适用公平原则。 刘继生辩称，1.不同意郭玉钢的上诉请求，不同意全额返还购房款，因为案涉房屋有折旧和收益，郭玉钢必须赔偿我的损失。给付购房款并非存款，郭玉钢无权主张利息，也无权主张管理费。2.《平房买卖协议书》已写明有动力电、民用电、电话，没有其他手续，郭玉钢是完全知晓，也完全认同。3.我返还郭玉钢的是钱，而郭玉钢返还的房屋已是损毁不能使用的房屋，这是我的客观损失。 郭玉钢向一审法院起诉请求：1.判令郭玉钢与刘继生签订的《平房买卖协议书》无效；2.判令刘继生立即返还郭玉钢购房款19万元及赔偿损失；3.本案诉讼费用由刘继生承担。 一审法院认定事实：郭玉钢与刘继生均不是本溪市溪湖区东风街道办事处新兴村的村民。1999年5月，刘继生在本溪市溪湖区东风乡新兴村大青沟自建房屋一处并圈占了房屋周围的土地。该房屋及院落未取得土地使用权证、建房许可证、房屋所有权证等相关手续。2010年4月29日，郭玉钢与刘继生签订《出承租房屋协议书》，约定由郭玉钢承租刘继生自建的涉案房屋，年租金为5500元，租期2010年5月1日至2020年4月30日。郭玉钢租赁四年后，预购买案涉房屋。经过协商，双方于2014年5月22日签订《平房买卖协议书》。约定：甲方（刘继生）将本溪市溪湖区东风乡新兴村大青沟自建房屋（面积206平方米），院3300平方米（东起代家院墙，西至赵家院墙，南起河边院墙，北至后院墙），有电，动力电，库房（房屋两头及后院）103平方米，院大门至马路长16米，宽5米，出售给乙方（郭玉钢）。房屋、土地及设施双方协议价格为19万元。协议还约定在乙方房款交清后，甲方应将本合同下原房屋、土地的所有手续及证件交给乙方。协议签订后，郭玉钢按照约定于2014年5月22日交付购房款15万元，于2014年6月1日交付房款4万元。刘继生已将涉案房屋交付给郭玉钢，郭玉钢居住使用至今。现郭玉钢诉至法院，请求判令郭玉钢与刘继生签订的《平房买卖协议书》无效；刘继生立即返还郭玉钢购房款19万元及赔偿损失；本案诉讼费用由刘继生承担。 一审法院认为，刘继生在溪湖区东风乡新兴村大青沟自建的房屋既未取得农村房屋宅基地审批手续，也未取得城镇规划管理部门的建设许可证，系违法建筑，故郭玉钢、刘继生双方因案涉房屋签订的买卖协议为无效合同。故对郭玉钢主张《平房买卖协议书》无效的诉讼请求，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。郭玉钢在购买房屋时,未尽到必要的审慎义务,购买没有合法审批手续的房屋；刘继生将未取得规划审批手续的房屋进行转让,双方均具有过错,应当各自承担相应的责任。关于郭玉钢主张由刘继生赔偿其经济损失，没有事实和法律依据,该院对其主张不予支持。关于郭玉钢主张刘继生返还购房款的主张，因合同无效,刘继生应将取得的购房款返还给郭玉钢,但考虑郭玉钢购买后使用案涉房屋已长达6年之久,本案依据公平原则,酌定刘继生返还郭玉钢购房款70%,即13.3万元(19万元×70%)。综上，对郭玉钢诉讼请求合理部分，该院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、郭玉钢与刘继生签订的《平房买卖协议书》无效；二、刘继生于判决生效之日起十日内返还郭玉钢购房款13.3万元；三、郭玉钢收到上述购房款后，于五日内将案涉房屋（刘继生自建）交付给刘继生；四、驳回郭玉钢其它诉讼请求。案件受理费4100元，由郭玉钢负担1230元，刘继生负担2870元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为，本案争议的焦点是刘继生是否应当返还郭玉钢购房款，如应返还，数额是多少。 刘继生在未经任何审批许可的情况下，自建房屋，并将该自建违章房屋出售给郭玉钢，由于违章建筑物不具有合法手续，因而不能成为合同转让的合法标的物，转让违章建筑物的行为应属无效。因此，双方签订的《平房买卖协议书》属无效合同。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的《平房买卖协议书》被确认无效后，买卖双方应按照各自过错程度承担相应责任。一审法院酌定刘继生返还郭玉钢购房款的70%，略有不当。本院以尊重历史、照顾现实的原则，并结合双方的合同履行情况及各自的过错程度，改判由刘继生返还郭玉钢购房款19万元，但对郭玉钢提出的其他上诉请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持（2020）辽0503民初30号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、变更（2019）辽0503民初30号民事判决第二项为：被上诉人刘继生于本判决生效之日起十日内返还上诉人郭玉钢购房款十九万元； 一审案件受理费四千一百元，由被上诉人刘继生负担；二审案件受理费一千二百三十元，由被上诉人刘继生负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立志 审判员  郑 红 审判员  高 伟 二〇二〇年九月二十三日 法官助理于璇 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。