广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初1454号原告（执行案外人）：陈智荣，男，1982年1月12日出生，汉族，住广州市越秀区**********，公民身份号码：440************530。委托诉讼代理人：钟润谋，广东四瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟忠，广东四瑞律师事务所律师。被告（执行申请人）：刘海，男，1980年3月13日出生，汉族，住江西省九江市武宁县************，公民身份号码：360************736。委托诉讼代理人：朱伟平，广东常成律师事务所律师。第三人（被执行人）：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：鹤山市**********单号五楼，统一社会信用代码：914***********198T。法定代表人：陈某1。诉讼代表人：管世宇，该公司破产管理人组长。委托诉讼代理人：毕丹丹，广东方尚律师事务所。委托诉讼代理人：房海滨，广东方尚律师事务所。原告陈智荣与被告刘海、第三人鹤山市远景物业发展有限公司（下文简称远景公司）执行异议之诉一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序审理。因远景公司需破产清算，本院于2020年6月17日作出（2020）粤0784破1-1号民事决定书，指定江门北斗会计师事务所有限公司担任远景公司管理人。本案于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告陈智荣的委托诉讼代理人李伟忠，被告刘海的委托诉讼代理人朱伟平，第三人远景公司管理人的委托诉讼代理人毕丹丹到庭参加诉讼。现已审理终结。陈智荣向本院提出诉讼请求：1.判决中止对坐落于鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2座13A02房、13A03房和财富广场3座13A02房、13A03房的执行并解除对上述房屋的查封。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告在2017年9月8日与第三人通过住建部门网签系统签订编号为201701290156号、201701290157号、201701290160号和201701290161号《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》约定购买涉诉房屋，买卖合同已经住建部门办理网签备案，合法有效。按原告与第三人签订的编号为201701290156号买卖合同约定，由原告以人民币395400元购买鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2座13A02房。原告应于2017年10月31日前付清全部购房款395400元，以及第三人应于2017年10月31日前将该商品房交付给原告使用。按原告与第三人签订的编号为201701290157号买卖合同约定，由原告以人民币483080元购买鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2座13A03房。原告应于2017年10月31日前付清全部购房款483080元，以及第三人应于2017年10月31日前将该商品房交付给原告使用。按原告与第三人签订的编号为201701290160号买卖合同约定，由原告以人民币483080元购买鹤山市雅瑶镇必登高财富广场3座13A02房。原告应于2017年10月31日前付清全部购房款483080元，以及第三人应于2017年10月31日前将该商品房交付给原告使用。按原告与第三人签订的编号为201701290161号买卖合同约定，由原告以人民币395400元购买鹤山市雅瑶镇必登高财富广场3座13A03房。原告应于2017年10月31日前付清全部购房款395400元，以及第三人应于2017年10月31日前将该商品房交付给原告使用。原告与第三人通过住建部门网签系统签订涉诉房屋的买卖合同并办理网签备案，是双方真意思表示，合法有效。二、原告就购买涉诉房屋与第三人通过住建部门网签系统签订买卖合同，并且原告已支付绝大部分购房款和接收使用上述房屋至今，买卖双方对涉案房屋买卖合同约定的主要义务均已全部履行，涉诉房屋已不再属于第三人可以行使所有权的房屋。按原告、第三人及案外人潘卫东于2018年3月22日签订的《三方协议书》约定，案外人此前已代第三人支付广播电视通讯工程款、员工工资和工人工资合计1738000元。各方同意原告应付第三人的购房款合计1756960元与第三人应返还给案外人的代付款1738000元互相抵扣，之后剩余购房款18960元由原告在第三人办妥涉诉房屋产权证并交付给原告之日付清。2018年4月30日，第三人已将涉诉房屋交付给原告使用至今，并按约定涉诉房屋所在的物业管理公司缴纳每月物业管理费。三、涉诉房屋至今未能办理产权证责任在于第三人，并且涉诉房屋至今未能办理产权证原告并无过错，原告对涉诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。按原告与第三人签订的涉诉房屋买卖合同和原告、第三人及案外人签订的《三方协议书》约定，第三人应于2019年12月31日之前办妥涉诉房屋的产权证，并将产权证原件交付给原告。否则，第三人应按原告已付购房款每日万分之五的标准向原告支付迟延办理产权证违约金。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部款项后，其对该商品房享有的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。原告认为，作为依法享有优先受偿权的工程款都不足以对抗原告，原告对涉诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。四、被告与第三人之间并没有发生真实的房屋买卖关系，被告与第三人签订的鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2座13A02房、13A03房和财富广场3座13A03房《认购合同书》，仅为第三人为履行与被告签订的商品房委托代理销售合同之付款担保，第三人没有在“一房二卖”。被告与第三人是因商品房委托代理销售合同纠纷【执行案号(2019)粤0784执1046号案立案执行】，并非被告在执行异议阶段所称是其向第三人购买鹤山市稚瑶镇必登高财富广场2座13A02房、13A03房和财富广场3座13A03房，并支付50%购房款而产生的纠纷。被告与第三人之间并没有发生真实的房屋买卖关系，被告与第三人签订的鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2座13A02房、13A03房和财富广场3座13A03房《认购合同书》，仅为第三人为履行与被告签订的商品房委托代理销售合同之付款担保。因此，第三人出售给原告的涉诉房屋不存在“一房二卖”的情况。综上所述，原告作为涉诉房屋的买受人，与第三人通过住建网签系统签订买卖合同并办理网签备案，已支付绝大部分购房款并接收使用涉诉房屋至今，并且涉诉房屋至今未能办理产权证责任在于第三人，原告对于涉诉房屋未能办理产权证没有过错。按《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，原告对涉诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告主张停止对涉诉房屋执行并解除查封依法有据。为维护原告合法权益，提起诉讼。被告刘海辩称，一、法院查封的位于鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2座13A02、13A03，3座13A03、13A02房的产权均为第三人远景公司名下而非陈智荣名下，因此陈智荣要求解封没有任何事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”及第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”的规定，对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。上述四套房屋并没有登记在陈智荣名下，陈智荣仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等进行商品房预售管理的网上备案登记行为，该行为并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产出不动产物权设立或变动的效力。因此上述四套房屋依然属于第三人远景公司名下，陈智荣要求排除他人对该房屋的强制执行没有任何事实和法律依据。二、由于答辩人与远景公司存在诉讼，答辩人为维护自身合法权益及防止第三人继续存在“一房二卖”的情况，向法院请求查封远景公司名下的该四套涉案房屋有充分的事实和法律依据。答辩人申请查封该四套房屋时，是在被申请执行人的名下。答辩人与远景公司在2017年3月7日签署《认购合同书》，由答辩人分别以人民币454710元、555542元、454710元购买位于鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2座13A02房、13A03房，3座13A03房，答辩人已于当月9日分别支付了上述房屋50%购房款，远景公司还欠有答辩人近400多万元。陈智荣明知道远景公司名下的上述四套房屋存在有诉讼风险（已被查封）还与之交易，责任应由其承担。陈智荣的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请法院依法驳回。远景公司管理人庭上答辩称，远景公司已进入破产清算程序，当事人对涉案财产的权益可以通过破产程序予以确认。庭后书面补充说明，一、刘海与远景公司之间不存在买卖关系，双方签订《认购合同书》，并未签订《房屋买卖合同》，《认购合同书》为远景公司履行与刘海签订的《包销协议》的付款保证。刘海不是鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2座13A02房、13A03房，3座13A03房真正的购房人。二、远景公司的财务账册并未显示原陈智荣有实际支付涉案房屋的购房款。三、涉案房屋于2018年4月30日交付给陈智荣，但由谁使用远景公司不清楚。本院经审理认定事实如下：2017年3月7日，刘海与远景公司签订《鹤山市财富广场部分住宅包销协议》，约定刘海受被告委托包销鹤山市财富广场项目部分住宅单元共19套（其中包括2座13A02房、2座13A03房、3座13A03房，不包括3座12A02房），总楼款8842442元。刘海于当日向远景公司支付定金合共380000元。同月9日，刘海与远景公司就涉案的19套住宅单元分别签订了19份《认购合同书》，刘海支付款项4041221元，包含定金合共4421221元。随后，刘海以远景公司名义对该19套住宅单元进行销售，各购房者于2017年6月2日前分别与远景公司签订了《认购合同书》，其中14套完成交易，5套住宅单元（其中包括2座13A02房、2座13A03房、3座13A03房，不包括3座12A02房）因无法网签未能最终成交。2017年9月8日，陈智荣与远景公司签署201701290156号、201701290157号、201701290160号、201701290161号商品房买卖合同，购买远景公司鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2座13A02房、13A03房和财富广场3座13A02房、13A03房四套住宅，并办理网签备案。2018年5月28日，本院受理刘海诉远景公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，2018年10月29日据刘海申请，以（2018）粤0784民初1541号之三民事裁定书对远景公司名下坐落于鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2座13A02房、13A03房和财富广场3座13A02房、13A03房予以查封。查封时间自2018年10月31日至2021年10月30日止。经审理本院于2018年10月22日作出（2018）粤0784民初1541号民事判决书，判决：一、被告远景公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告刘海支付溢价款和包销款4360135元以及违约金56618.04元；二、驳回原告刘海的其他诉讼请求。判决后双方提出上诉，江门市中级人民法院于2019年3月12日作出（2019）粤07民终175号民事判决书，判决：一、维持本院（2018）粤0784民初1541号民事判决第一项；二、撤销本院（2018）粤0784民初1541号判决第二项；三、远景公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘海支付5套住宅单元的溢价款和包销款的利息（以1858089元为本金，从2018年5月28日起、按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；四、驳回刘海的其他诉讼请求。2019年4月12日，刘海向本院申请强制执行上述生效判决，本院立为（2019）粤0784执1046号执行案件。2020年4月9日陈智荣对本院在该执行案件中执行权属远景公司名下坐落于鹤山市雅瑶镇必登高财富广场2座13A02房、13A03房和财富广场3座13A02房、13A03房的房产提出书面异议，认为上述房屋其已购买，买卖合同均已办理网签备案，请求解除对上述房屋的查封。本院于2020年4月13日作出（2020）粤0784执异13号执行裁定书，裁定驳回陈智荣的异议。陈智荣不服该裁定，遂于2020年5月7日提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案争议焦点为陈智荣对远景公司所有的涉案四套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，尽管陈智荣提供的《广东省商品房买卖合同》证明其已就涉案四套房屋与远景公司签订书面买卖合同，并办理网签备案，但其未能证明在本院查封之前已合法占有涉案四套房产。原告方为证明接收涉案四套房产先后提交三次证据：1、2020年4月30日原告方起诉时提交证据，证据三为《商品房收楼确认书》4份；2、2020年6月8日原告方提交补充证据一组，包括《商品房收楼确认书》、《入住手续书》和缴纳物管费《收据》；3、2020年9月2日，原告于庭后提交《商品房收楼确认书》、《入住手续书》的原件及复印件，并书面说明因收楼时物业服务中心的收楼确认书已用完，故用其他业主已签名盖章的收楼确认书复印后再给陈智荣签名，之后物业服务中心再盖章。经核对，上述三次提交的《商品房收楼确认书》中物业中心经办人及日期一栏均为空白，且均存在用印混乱的情况。业主签名一栏为陈智荣手书捺印，服务中心处则重复盖章，原告方的书面说明不能解释此情况。结合原告方提交的12份《收据》显示缴纳的物业费、公摊水电费产生在2019年11月份之后，对原告主张2018年4月远景公司已将涉案房屋交付给其使用的主张，本院不予采纳。另，陈智荣提供的证据尚不能证明其已支付涉案四套房屋全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。陈智荣提交的《三方协议书》记载，潘卫东为远景公司支付相关款项1738000元，陈智荣应付远景公司涉案四套房屋购房款1756960元，现远景公司同意两笔款项互相抵扣，自协议签订之日起视为远景公司已向潘卫东返还1738000元和陈智荣已向远景公司支付购房款1738000元，剩余购房款18960元另行支付。经审查，（一）潘卫东代远景公司支付相关款项1738000元等，无证据证实与本案纠纷有关联，对其代远景公司支付相关款项的事实本院不作认定。（二）抵销发生的基础在于当事人双方互负到期债务。陈智荣对远景公司有支付房款的债务，无证据证实其对远景公司享有债权。（三）原告方未有提供证据，证实陈智荣已支付该1738000元，及向何人支付。又，原告方提交的不动产增值税普通发票开具于2019年10月21日，契税完税证明填发时间为2019年11月11日，均晚于本院对涉案房屋的查封时间，亦不能证明其在本院查封前已经支付了涉案房屋的全部购房款。远景公司管理人确认，远景公司的财务账册并未显示原陈智荣有实际支付涉案房屋的购房款。故对原告已支付购房款的主张，本院不予采纳。综上所述，原告陈智荣未符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案四套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其停止执行并解除查封的请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告陈智荣的诉讼请求。案件受理费20612.64元，由原告陈智荣负担（原告已预交）。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李子平审 判 员  吕亮媚人民陪审员  吕亮贞二〇二〇年九月九日书 记 员  吕艳颖