大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5877号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：郭成胜，男，1973年8月25日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告郭成胜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威及被告郭成胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令给付原告物业服务费17,131.12元；2、判令给付拖欠该物业费的违约金5,139.34元；以上款项合计22,270.46元。事实和理由：原、被告双方于2014年9月22日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预交纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋钻石湾业主，房屋面积107.54平方米，物业费标准为2.7元每平每月，自2015年11月1日起至2020年9月30日止，拖欠物业服务管理费及违约金未缴纳。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告郭成胜辩称，被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积、物业费收费标准没有异议，拖欠物业费的期间有异议，原告在起诉状自述被告是从2016年11月1日开始欠缴物业费。不同意原告的诉讼请求，被告接收案涉房屋后一直未入住，在2015年10月3日发现房屋卫生间下水道漏水，报修至物业后，一直未进行维修，此后也多次报修，直至2018年12月份的时候换了现在的管家，才在下水管漏水的外侧接缝处涂胶。2020年7月份的时候，被告发现管子是裂口的，造成漏水，涂胶解决不了问题，物业7月份才给被告换管。换管之后又发现上面的细管漏水，物业又在2020年7月末、8月初期间去打胶了，现在正在观察是否还漏水。所以被告需要减免这几年物业费，另外，这几年被告这个房子没有居住，在外租房屋居住希望物业能够承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区的业主，房屋面积107.54平方米。原、被告双方于2014年9月22日签订了《前期物业服务协议》，约定小高层物业服务费收费标准为每月每平方米2.7元；物业费起算日以入伙通知约定时间为准；交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。本协议自签订之日起生效，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。《前期物业服务协议》签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未缴纳2015年11月1日至2020年9月30日期间的物业服务费。根据被告提供的照片，其房屋卫生间水管确实存在问题，原告在2018年、2020年期间多次应被告要求对管道进行了维修。被告自2014年9月接收案涉房屋后，一直未在案涉房屋内居住，也未对案涉房屋进行装修。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米2.7元，交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；被告应当按照协议的约定交纳物业费。被告现拖欠2015年11月1日至2020年9月30日期间的物业费17,131.12元（2.7元/月/平方米×107.54平方米×59个月），借故拖欠无理，故原告主张被告支付物业费17,131.12元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告陈述的其对物业费拖欠期间存在异议的问题，虽然原告提供的起诉状中载明的被告拖欠物业费的起始时间是2016年11月1日，但原告诉请的物业费数额为17,131.12元，根据被告房屋的面积以及物业费收费标准，该数额应是59个月的物业费数额，且被告在本院限定的时间内也未提交相关的证据证明其已缴纳2015年11月1日至2016年10月30日的物业费，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。关于被告辩解的卫生间水管漏水的问题，本院认为，原告在物业服务方面确有需要改进之处，应在今后的物业服务过程中不断提高服务质量。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，故本院不予支持。关于逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告郭成胜于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币17,131.12元（自2015年11月1日起至2020年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币178元（原告已预付，已减半收取），由被告郭成胜负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  赵丽艳人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇二〇年九月二日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。