福建省长汀县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0821执异31号 案外人：谢东兴，男，1975年10月23日出生，汉族，住长汀县。 申请执行人：福建省长汀县陈柏村慈善基金会，住所地长汀县汀州镇豪庭10号楼6号，统一社会信用代码07744593-X。 法定代表人：陈柏村，该基金会负责人。 被执行人：福建恒隆针织有限公司，住所地长汀县汀州镇腾飞经济开发区，统一社会信用代码91350821759355528E。 本院在执行申请执行人福建省长汀县慈善基金会（以下简称陈柏村基金会）与被执行人福建恒隆针织有限公司（以下简称恒隆公司）买卖合同纠纷一案中，案外人谢东兴对被执行人恒隆公司名下坐落于长汀县腾飞经济开发区一期的房屋及土地的查封向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人谢东兴称，2013年10月21日谢东兴与恒隆公司法人代表赖进雄签订《综合楼合资建设合同书》，合同载明合资建设项目内容为长汀县腾飞经济开发区一期Ａ幢、Ｂ幢综合楼，占地面积3336平方米，国有土地使用证号：汀国用（2008）第××号。Ａ幢楼建筑面积2933平方米，Ｂ幢综合楼建筑面积3034.08平方米。同时载明谢东兴付给恒隆公司合资建房款1674000元，拥有Ｂ幢楼第1层5号房屋，层高6米（内二层），总面积93.68平方米的产权和使用权。长汀法院（2019）闽0821执1923号执行裁定书中查封、拟拍卖处理的恒隆公司所有的房屋及土地包含了谢东兴与恒隆公司合资建设综合楼名下的Ｂ幢楼第1层5号房屋的产权和使用权。请求法院查明事实后撤销查封措施。 陈柏村基金会称，一、涉案房产登记在恒隆公司名下，因恒隆公司拒不履行法院生效判决，法院为执行生效判决而查封房产并不存在错误。二、谢东兴与恒隆公司签订的《综合楼合资建设合同书》属无效合同，谢东兴根据该合同认为其享有该房产B幢楼第1层5号房屋的产权和使用权，进而要求解除查封，缺乏事实和法律依据。三、谢东兴主张其对涉案房产享有产权，应经不动产登记部门确认或司法诉讼认定，而非执行异议审查的内容。请求法院依法驳回异议人的异议请求。 案外人为证明其主张提供了以下证据：综合楼合资建设合同书、收据、签购单、企业法人营业执照、土地使用权证、房屋所有权证（均为复印件）。 本院查明，本院在执行申请执行人陈柏村基金会与被执行人恒隆公司买卖合同纠纷案中，于2019年12月16日作出（2019）闽0821执1923号《执行裁定书》，裁定查封恒隆公司的所有财产。同月18日，本院向长汀县不动产登记中心发出《协助执行通知书》，请求协助查封登记所有权人为恒隆公司坐落于长汀县腾飞经济开发区一期的房屋及土地（所有权证号：建城001022，建城001023，汀建房权证城字第××，土地权证号：汀国用（2004）字第××号，汀国用（2008）字第××号），查封期限三年，自2019年12月18日起至2022年12月17日止。 另查明，涉案房产为恒隆公司在长汀县腾飞经济开发区一块工业用地（地号:01／09／0738，土地权证号：汀国用（2008）字第××号，土地使用面积3336平方米）上建设的公司综合楼（Ａ、Ｂ幢），Ａ幢建筑面积2933平方米，Ｂ幢建筑面积3034.08平方米。建成后，于2013年3月17日办理了Ｂ幢房屋的所有权登记（证号：汀建房权证城字第××号，房屋所有权人：恒隆针公司，规划用途：工业厂房）。 2013年10月21日，谢东兴与恒隆公司签订《综合楼合资建设合同书》，合同约定：恒隆公司将建成后的综合楼Ｂ幢第一层5号房屋（总面积93.68平方米）分给谢东兴，谢东兴支付给恒隆公司合资建房投资款1,674,000元，并约定了付款方式、房屋交付等事宜。 2015年3月5日，陈柏村基金会与恒隆公司也签订了《综合楼合资建设合同书》，恒隆公司将Ｂ幢楼第三层和Ａ、Ｂ幢第四层斜屋面阁楼，以3,629,000元转让给陈柏村基金会。2017年2月21日，陈柏村基金会向本院起诉，请求法院确认合同无效、要求恒隆公司返还购房款、赔偿损失。本院于2018年6月20日作出（2017）闽0821民初357号《民事判决书》，认定：该《综合楼合资建设合同书》以合资建设为名，实为房屋买卖合同，恒隆公司改变用地用房性质，将在工业用地上所建工业厂房转让给他人，违反《中华人民共和国土地管理法》第四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，属无效合同。判决：合同无效、恒隆公司应向陈柏村基金会返还购房款……。陈柏村基金会依该生效判决向本院申请强制执行。 上述事实有本院的（2019）闽0821执1923号《执行裁定书》《协助执行通知书》，（2017）闽0821民初357号《民事判决书》，谢东兴提供的《综合楼合资建设合同书》、综合楼《土地使用权证》和Ｂ幢楼《房屋所有权证》（复印件）等证据在案佐证，足以认定。 本院认为,案外人自述与恒隆公司签订《综合楼合资建设合同书》、支付了投资款、取得了Ｂ幢第一层5号房屋（总面积93.68平方米）的产权和使用权。但是，涉案房产的登记权人至今仍为恒隆公司。综观涉案外人与恒隆公司订立的《综合楼合资建设合同书》，以及该综合楼的建设和所有权登记情况，双方订立的合同名为合资建设合同，实为房屋买卖合同。恒隆公司把在工业用地上已建成的工业厂房转让给案外人，改变用地用房性质，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，属无效合同。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人的异议请求不符合该条规定的第（一）项要求，请求对涉案房屋解除查封的意见本院不予采纳。 综上，由于案外人所提异议，理由不成立，对其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条规定，裁定如下: 驳回谢东兴的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张秀荣 人民陪审员  袁福火 人民陪审员  黄德敏 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  梁艺婷 附法条如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行案外和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议 （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为 （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为 （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。