湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10190号上诉人（原审被告）：金炬精工制造（湖南）有限公司。住所地：宁乡市回龙铺镇金玉村金玉工业园金兴路1号。法定代表人：贺彪，公司董事。委托诉讼代理人：杜江河，男，汉，住湖南省长沙县，该公司员工。被上诉人（原审原告）：海信长沙电子商务有限公司，住所地宁乡市经济技术开发区金洲大道创业大楼15楼创客空间。法定代表人：段跃斌，公司董事。委托诉讼代理人：李硕芬，湖南湘军麓和律师事务所律师。田亮，湖南湘军麓和律师事务所实习律师。上诉人金炬精工制造（湖南）有限公司（以下简称金炬公司）与被上诉人海信长沙电子商务有限公司（以下简称海信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初2417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金炬公司向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初2417号民事判决；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清、适用法律错误，上诉人与被上诉人就续租事宜达成合意，在2020年3月14前，被上诉人并未作出明确真实的不再续租的意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条，应视为不定期租赁。在不定期租赁期间及被上诉人行使解除权后的合理期间内，上诉人的厂房及生产经营权利应受到保护，但被上诉人却多次对车间进行断电破坏上诉人的生产经营，导致合同目的无法实现，且上诉人未避免经济损失进一步扩大，在搬离厂房过程中多次受到被上诉人的阻扰，不存在上诉人占有使用厂房的状态，故一审判决赔偿被上诉人房屋占有使用费及后段房屋占有使用费属于认定事实不清、适用法律错误；2.上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》属于无效合同，不存在违约金，被上诉人名下的海信宁乡基地园内至今处土地交易手续和房屋产权证未依法办理完成或未办理状态，违约金条款作为合同的一部分，当然自始无效；3.根据《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》中规定，商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免的，可予支持，因此一审法院认定使用金过高，与事实不符，2020年1月24日至2月12日期间，因疫情导致上诉人无法使用房租，不应承担该期间的房屋使用费，2020年3月10日将重大公共卫生事件一级响应应调整为二级，在2020年2月13日至3月10日虽上诉人仍有生产活动，但因疫情影响，该期间房屋使用费应予减免50%。综上，本案均是由被上诉人违背诚实信用原则及通过违法断电、阻扰搬离等行为引起的，恳请二审法院支持上诉人的请求。被上诉人海信公司辩称：1.《厂房租赁合同》为有效合同，并未违反法律、法规强制性规定，被上诉人已于2016年11月8日取得涉案厂房的建设工程规划许可证，于2019年6月21日竣工验收备案；2.上诉人并未与被上诉人就续租事宜达成合意，双方租赁关系因合同期满于2019年12月26日终止，上诉人未按合同约定在期满前两个月向被上诉人提交续租申请，被上诉人在2019年12月18日向上诉人发函明确告知不再续租，并于2020年3月15日以电子邮件方式发送《关于立即清退场地、停止侵权的函》，再次通知上诉人不再续租，故上诉人继续占用厂房属于无权占有，应在约定期限腾退、支付占用期间的占用费及水电费；3.根据租赁合同及法律约定，被上诉人期满后继续占用厂房，应参照租金标准支付占用费；4.被上诉人从未暴力组织上诉人搬迁设备，被上诉人为维护自身合法权益，在提前通知后采取断电方式要求上诉人履行腾退义务，系自力救济手段，综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。海信公司向一审法院起诉请求1、判令金炬公司立即搬离海信公司位于长沙仓库，并将上述仓库返还给海信公司；2、判令金炬公司按18元／Ｍ2／月标准向海信公司支付自2019年12月27日起至仓库返还之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年3月27日为446040元；3、判令金炬公司向海信公司支付违约金148680元；4、判令金炬公司向海信公司支付2019年12月至实际搬迁之日止的水电费用暂计至2020年3月22日为电费47448元、水费1391.25元。5、判令本案的诉讼费用由金炬公司承担。一审法院认定如下事实：2018年12月26日，海信长沙电子公司（甲方）与湖南晶炬钣金科技有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：“1、甲方将位于长沙仓库出租给乙方使用，租赁面积经甲乙双方认可确定为7000平方米；2、租赁期为壹年，租赁期限自2018年12月27日至2019年12月26日止，租赁期限届满，如乙方继续租赁应提前2个月向甲方提出，经甲方同意后，甲乙双方就续租事宜签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先承租权；3、仓库租金按每月平方米人民币18元（含税），厂房租金共计126000元／月，此价格包含物业管理费、卫生费、安保费等一切费用；4、租赁区域的水费、电费需单独计量，按该仓库的水表、电表实际运行度数收费，电费价格按照当地供电部门收费标准收费，水费按照供水公司实际单价计算收取；5、乙方应在每月5日前向甲方支付本合同3.3项所述上月电费，甲方应自乙方付款前5个工作日内将有效发票交付乙方；6、合同期限届满，双方未就续租事宜达成一致的，本合同自然终止，合同终止或解除后，乙方应按规定缴纳属乙方支付的全部费用，甲方应给予乙方15日搬迁期，搬迁期不计租金，乙方搬迁期超过15日的，甲方有权按本合同的租金标准向乙方收取实际占用租赁物期间的租金和水电费，直到乙方搬迁完毕。合同解除或终止之日起满30日，视为乙方搬迁完毕，乙方滞留在租赁物内的物品，视为遗弃物，甲方有权自行处理；7、一方严重违约的，合同相对方有权立即解除合同并可主张1个月租金等额的违约金。”其后，双方又签订一份《厂房租赁合同》，约定：“1、甲方将位于长沙仓库增加出租给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为1260平方米（加上12月26日签订的厂房租赁合同，两份合同共计面积8260平方米）；2、租赁期为壹年，租赁期限自2018年12月27日至2019年12月26日止；……”其余合同约定内容与前一租赁合同内容一致。2018年12月27日，海信长沙电子公司（甲方）与湖南晶炬钣金科技有限公司（乙方）签订《租赁（承包）安全生产管理协议》。合同签订后，海信公司将厂房交付湖南晶炬钣金科技有限公司使用，湖南晶炬钣金科技有限公司按约向海信公司支付了租赁费用。租赁合同期限届满前，双方就续租事项进行了协商，未达成合意，租赁期满后海信公司向金炬精工公司发出期限届满不再续租的通知，金炬精工公司收到该通知后，未与海信公司重新签订厂房租金合同，亦未腾退房屋，继续占有使用上述房屋至今，且未向海信公司支付房屋占用使用期间的费用。另查明，2019年3月19日，湖南晶炬钣金科技有限公司变更为金炬精工制造（湖南）有限公司。金炬精工公司与海信公司签订两份《厂房租赁合同》，共租赁仓库面积8260平方米，租金每平方米18元/月，仓库租金共计148680元/月，自2019年12月27日起计算至2020年3月27日止房屋占有使用费合计446040元。一审法院认为，一、海信长沙电子公司与金炬精工公司签订《厂房租赁合同》项下仓库的租赁期限届满后，湖南金炬精工公司未向一审法院提交充分证据证明双方以就仓库续租事项达成合意，故双方之间厂房租赁合同已期满解除。租赁合同期满解除后，承租人应当返还租赁物，一审法院对于海信公司要求金炬公司腾退返还所租赁仓库的诉讼请求依法予以支持。租赁合同解除后金炬公司未及时腾退返还仓库，致使海信公司无法收回租赁物重新投入使用，给海信公司造成了损失，海信公司主张按原租赁合同标准计算其租金损失，一审法院认为该标准与海信公司所受损失相符，对该项诉讼请求予以支持。二、双方在租赁合同中约定合同相对方可主张一个月租金等额违约金的基础系厂房租赁合同期限内一方存在严重违约情形。现租赁合同已期限届满解除，海信公司主张金炬公司支付一个月租金等额的违约金已无事实和法律依据，海信公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。三、海信公司未向一审法院提交充分证据证明其已支出的水电费用，故海信公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、金炬精工制造（湖南）有限公司在本判决书生效之日起十日内将位于长沙仓库（建筑面积共计8260平方米）予以腾退并将该仓库返还给海信长沙电子商务有限公司；二、金炬精工制造（湖南）有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿海信长沙电子商务有限公司房屋占有使用费446040元及后段房屋占有使用费（已计算至2020年3月27日，后段房屋占有使用费以仓库租金每平方米18元／月的标准从2020年3月28日计算至金炬精工制造（湖南）有限公司仓库全部腾退返还之日止）；三、驳回海信长沙电子商务有限公司的其他诉讼请求。如金炬精工制造（湖南）有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10236元，减半收取5118元，由金炬精工制造（湖南）有限公司负担3995。由海信长沙电子商务有限公司负担1123元。上诉人在二审中提交新证据：1.第一组：厂房租赁合同，因双方当事人已经在一审进行了举证，并发表了质证意见，本院不再重复予以采信；2.第二组：金炬公司经理肖昭、贺彪工作日志，与本案有关，本院予以采信；3.第三组：海信基地电箱照片、金炬公司工厂制造部情况、宁乡市公安局接警证明、关于停工停产的证人证言，与本案有关，本院予以采信，外协厂商证人证言，与本案无关，本院不予采信；4.第四组：金炬公司员工、货拉拉司机证人证言、聊天记录及录音文字版，本院予以采信；5.第五组：损失清单，与本案无关，本院不予采信；6.第六、七组：宁乡市国有建设用地使用权出让公告截图、国有建设用地使用权挂牌出让截图官方网址、工程竣工标志牌照片、关于海信公司涉嫌非法占地的回复、建设工程规划许可证（宁开建规（建）第201666号），与本案无关、本院不予以采信；7.第八组：关于电箱被锁、生产现场、警察执法、办理设备被阻扰的录音录像，与本案有关，本院予以采信。对上诉人后续提交的补充证据：1.第一组：关于宁乡经开区副主任、经济发展局局长、安监局方与上诉人董事长贺彪会议录音因，仅就录音不能证实该录音人员身份的真实性，紧急工作沟通函未盖有公司公章，故本院不予采信；2.第二组：证人身份证复印件，与本院有关，本院予以采信，对误工清单、误工费的转账凭证、湖南省卫生健康委员会发布的公告、抗疫物资定制合同，与本案无关，本院不予采信。本院另查明，租赁期满后海信公司向金炬公司发出不再续租通知，金炬公司收到通知后未与海信公司重新签订合同亦未腾退厂房，海信公司对涉案厂房曾于2020年2月25日、2020年3月9日左右进行过两次断电。在断电前，均通知了金炬公司。本院认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于合同效力问题。上诉人认为《厂房租赁合同》因海信公司未获得土地不动产权证书、未签订国有建设用丝使用权出让合同，违反法律法规强制性规定应为无效合同，且认为作出建筑工程许可的行为属于违法无效的行政许可行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，海信公司提交的建设工程规划许可证：记载：建设单位为海信长沙电子商务有限公司、建设位置：宁乡经开区，证实海信公司已于2016年11月8日取得涉案厂房的建设工程规划许可证，故本院认为，《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，海信公司已取得规划许可证，未违反法律、法规的强制性规定，该合同有效。关于协商续租的事宜。上诉人称沟通事宜是与案外人谭光雄进行对接，协商续租过程中，谭光雄多次表示没有异议，还提交了与宁乡经开区副主任刘辉、经济发展局局长李金光、安监局胡冰彬与金炬公司的董事长贺彪协调续租事宜的会议录音来证明被上诉人没有明确表示不续租。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案中，即使签订代表海信公司签署厂房租赁合同的授权代表是谭光雄，但上诉人并未提交证据证明谭光雄的真实身份及谭光雄取得海信公司授权其协商与金炬公司续租范围的授权委托书，仅就会议录音也无法查明参会人员的真实身份，上诉人在庭审时也称对被上诉人承诺与其续租无书面的证据证明，故本院认为，上诉人并未与被上诉人就续租事宜达成合意，双方租赁期间与合同2019年12月26日即期满。关于断电的问题。上诉人称被上诉人对车间断电导致停工停产造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院认为，合同租赁期限届满，双方未就续租达成合意签订书面续租合同的情况下，金炬公司应在期限内搬离涉案厂房，海信公司在2019年12月14日发送《关于不再续约金炬精工制造（湖南）有限公司租赁通知函》、2020年3月15日以电子邮件方式发送《关于立即清退场地、停止侵权的函》，但上诉人在届满之后多次经催告仍不搬离，基于金炬公司这种违约行为，海信公司在通知之后采取的断电措施是一种自力救济行为，且没有超过必要限度。综上所述，金炬精工制造（湖南）有限公司的上诉请求不能成立，应于驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7990元，由金炬精工制造（湖南）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  蔡 晓审判员  程 婧二〇二〇年九月二十七日书记员  谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。