上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7595号上诉人(原审原告、反诉被告)：赵伟星，男，1960年12月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李群，上海恒隆律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海盖合景观设计事务所，住所地上海市金山区。投资人：蒋斌锋，设计总监。委托诉讼代理人：覃海霞，女。委托诉讼代理人：吕璇璇，上海大邦律师事务所律师。上诉人赵伟星、上诉人上海盖合景观设计事务所(以下简称“盖合事务所”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初1410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵伟星上诉请求：撤销一审判决第五项、第六项，依法改判盖合事务所支付房屋空置损失按每月人民币(以下币种均为人民币)15，000元标准自2018年11月起计算至判决生效之日，支付房屋修复费用88，528元，押金8，500元不予退还。事实和理由：一、关于房屋空置损失。首先，盖合事务所在租赁期满并未通知赵伟星收房，只是将钥匙交给物业，由物业通知赵伟星其已搬离，而赵伟星并未认可盖合事务所的交房行为。盖合事务所交还的房屋也不符合双方合同约定的返还时的状态，导致房屋无法正常使用，其应承担房屋空置损失。其次，根据同地段房屋的网上报价，系争上海市青浦区老沪青平公路XXX号(久事西郊花园)A区31号房屋(以下简称“系争房屋”)的租金在16，000元至30，000元不等，盖合事务所在入住前按合同条款进行装修，其自认花费150，000元，加上盖合事务所在租赁期间需要承担的三年维修责任及相关费用，赵伟星主张按每月15，000元计算空置损失并无不当。再次，一审法院认为赵伟星有义务防止损失进一步扩大，未及时履行止损义务，导致扩大的损失应由赵伟星自行承担，未依据本案实际情况，扩大了赵伟星的义务。本案涉及房屋损坏的性质鉴定及相关修复责任归属和修复费用的确定，在未经司法审计之前，赵伟星只能保持房屋的原状，故损失扩大后果由赵伟星全部承担显失公平。最后，房屋空置的根本原因是盖合事务所将房屋损坏严重，又不履行合同约定的修复责任，不及时清理房屋内废弃垃圾，导致系争房屋无法到达居住的标准，故房屋空置费用理应由盖合事务所承担。二、关于房屋修复费用。根据双方签订的租赁合同6-1的规定，该房屋装修和添附部分及乙方购置的电器设备有损坏或者故障时，由乙方修复并承担费用，原始结构由甲方负责维修，但因装修而实质性变动的情况除外；7-2条约定，退房时保留固定装修及空调地暖等，且保证各设备能正常运转。系争房屋很多设备被盖合事务所拆走，房屋损坏严重，若不修缮根本无法满足居住使用的条件。三、本案应当对房屋做质量鉴定作为计算修复费用的依据。对房屋的现状进行质量鉴定，以确定房屋的损坏情况及需要的修复费用是查明事实，建立证据的重要依据。系争房屋目前损坏的状态是自然损耗还是认为损害，是属于装修部分还是属于原始结构部分，以及损坏的程度和修复的费用都应当由第三方评审机构作质量鉴定来确定，一审忽略本节重要事实，在未查清全案的情况下依主观臆断认为是自然损失及因赵伟星不能证明房屋的原始状态，从而不支持赵伟星要求赔偿房屋修复费用的诉请，没有事实与法律依据。四、房屋押金不应当退还。双方签订的租赁合同中明确约定租赁房屋是用于居民居住使用，盖合事务所未经赵伟星同意擅自将其更改为办公用房已经违约，应当承担违约责任。盖合事务所违约后，押金当然不予退还。综上所述，一审判决对事实部分的认定没有以事实为依据，判决有遗漏和错误，请求二审法院查明事实，依法作出公正的判决。盖合事务所辩称，不同意赵伟星的上诉请求。盖合事务所上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五、八项，依法改判盖合事务所清运系争房屋内遗留垃圾、费用由双方均摊，盖合事务所不承担树木及草皮损失的赔偿责任，不同意支付赵伟星租金5，806元、逾期支付租金违约金5，806元、房屋空置损失8，500元，并依法改判支持盖合事务所的一审反诉请求。事实和理由：根据双方合同约定，花园除列明的4棵树予以保留外，其他树木花草均可以移除。赵伟星向盖合事务所移交房屋时，同意盖合事务所对房屋进行装修整饰，也包括对于花园的整理和修葺，应当认为赵伟星同意盖合事务所根据景观设计对花园进行整理改造，故一审判决盖合事务所对于改造后的树木及草坪予以赔偿，与双方合同约定及事实均不符。盖合事务所已经提供了维修通知，以及维修单及费用支付凭证，应当认定盖合事务所已经完成了通知义务及支付了维修费用，有权依据合同约定直接从租金中抵扣相应维修费用，且赵伟星在租赁期间也未对被抵作维修费用的租金提出异议，故盖合事务所不应再支付租金5，806元。赵伟星向盖合事务所交付系争房屋时，房屋年久失修，盖合事务所装修改造时，已发现房屋存在管道漏水、渗水、下水道堵塞、电线老化等问题，与赵伟星沟通后，盖合事务所仅对破损的地板、卫生间沐浴头、花园进行了有限的改造和装修，对房屋原始部分及原附属设施基本未动。赵伟星作为出租人应对其出租的房屋适合居住承担主要的义务，当房屋不适合居住时，应当赔偿盖合事务所相应的损失(维修损失、另租房屋的损失及装修损失)。一审确定本诉部分诉讼费的分担明显不公，盖合事务所认为根据合同约定无需鉴定，由于赵伟星申请鉴定产生的鉴定费，应由赵伟星承担。在赵伟星大部分诉请被驳回的情况下，由盖合事务所承担大部分的诉讼费，明显不公。请求二审法院查清事实，依法改判支持盖合事务所的上诉请求。赵伟星辩称，不同意盖合事务所的上诉请求。赵伟星没有任何违约行为，不应承担违约责任。盖合事务所新租赁的住所场地费用与赵伟星无关。盖合事务所租赁房屋用于办公，违反了合同约定用途，已经构成违约，押金应不予退还。盖合事务所主张的维修费用，没有提供相应的证据予以证明。盖合事务所对花园进行整修，是为吸引其客户，与赵伟星没有任何关联，其向赵伟星主张花园整修费用没有依据。且因其整修花园，破坏了原有的草坪和花木，应当赔偿赵伟星相应损失。在赵伟星不存在违约行为的情况下，盖合事务所要求赵伟星补偿30％的装修费用，没有任何法律依据。赵伟星只有配合办理开具发票的义务，盖合事务所要求赵伟星开具发票没有依据。赵伟星向一审法院起诉请求：1．判令盖合事务所归还31号物业按照租赁合同退租条款7-2执行：保留固定装修和固定设备(包括中央空调、地暖、厨房和卫生间固定设施)在该物业内，并保证各设备能正常运转；保证退房时房屋整洁(包括但不限于缺失物件的完整、损坏物件的修复、更改设施的恢复、杂物的清理)；2．判令盖合事务所承担将31号物业保持可使用状态，并保持31号物业整洁期间该物业租赁权益的损失。一审审理中，赵伟星变更诉讼请求如下：1．判令盖合事务所支付垃圾清运费用11，400元；2．判令盖合事务所赔偿花园及苗木损失32，713元；3．判令盖合事务所支付租金5，806元；4．判令盖合事务所支付逾期付款违约金5，806元；5．判令盖合事务所承担诉讼期间的房屋空置损失，按15，000元／月的标准，自2018年11月起计算至判决生效之日止；6．判令盖合事务所赔偿房屋修复费用88，528元。盖合事务所向一审法院反诉请求：1．判令赵伟星支付盖合事务所违约金34，000元(按照2018年1月至2018年8月房屋租赁费50％计算)；2．判令赵伟星赔偿盖合事务所2018年8月至2018年11月8日新租赁住所3个月费用69，000元；3．判令赵伟星退还盖合事务所押金8，500元；4．判令赵伟星支付盖合事务所系争房屋2015年至2018年发生的管道维修费用3，730元；5．判令赵伟星支付盖合事务所花园整修费用4，730元及人工费用1，800元；6．判令赵伟星依据合同约定在第三年补偿盖合事务所30％装修费15，000元；7．判令赵伟星向盖合事务所开具三年支付租金306，000元的普通发票作为盖合事务所财务支出的凭证。一审法院认定事实：系争房屋于2002年1月31日登记权利人为赵伟星，建筑面积258.37平方米。2015年10月8日，赵伟星(出租方、甲方)与盖合事务所(承租方、乙方)在上海壹墅居房地产经纪事务所居间下签订《房屋租赁合同》。合同条款1-1约定：甲方将系争房屋出租给乙方。房屋建筑面积为258.37平方米，房屋类型为花园住宅。1-3约定：甲方将该房屋以简装状态出租给乙方。甲方同意乙方按其意愿重新翻新并装修该房屋，并交付乙方建筑图纸，乙方装修该房屋时不得损害房屋的主体承重结构。1-4约定：甲方花园有4棵树：其中桂花树、枇杷树、石榴树、银杏树给予保留，甲方同意乙方按照花园装修的价格评估后移植到另外地方，并修整。2-1约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为住宅使用。2-2约定：乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途。3-1约定：租期为三年，甲方于2015年11月8日或之前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2015年10月8日起至2018年10月7日止。其中，2015年10月8日至2015年11月8日为免租期。4-1约定：该房屋月租金为8，500元，租金总额为306，000元，该费用包括租金和物业管理费。4-2约定：乙方每3个月为一期提前向甲方支付租金，先付后租，即每年的10月23日、1月23日、4月23日和7月23日，付款日以乙方付出日为准，如遇到国家法定节假日顺延至假期结束的第一个工作日为准，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的1％支付违约金。如遇特殊情况且乙方以书面形式通知甲方的除外。甲方须配合乙方向税务机关申请租金发票，税金由乙方支付。5-1约定：在双方签订合同后的当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，此保证金作为水电等费用结清的押金，即8，500元。租赁关系终止后且乙方付清所有款项后的当日，应将保证金全额无息归还乙方。6-1约定：租赁期间，该房屋装修和添附部分及其乙方购置的电器设备设施有损坏或故障时，由乙方修复并承担费用；该房屋原始结构和甲方超出建筑图纸搭建部分问题故障即非装修部分、房屋的原附属设施(包括但不限于消防设施、电线、电缆、水管、煤气管道、下水道，但因乙方装修而实质性变动的情况除外)，由甲方负责维修。若甲方在接到乙方通知后的三日内未能维修，乙方可代为维修，费用由甲方承担，并可直接在下期租金中扣除。6-3约定：对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。7-2约定：乙方租期满退租时，应保留固定装修和固定设备(包括中央空调，地暖，厨房和卫生间固定设施)在该物业内，并保证各设备能正常运转，其余设备、家具和物品乙方有权自行搬离。乙方应保证退房时房屋的整洁。9-2约定：甲方造成乙方损失，乙方投入的所有装修费用和时间成本折合相应的费用，按照当年的凭证，支付乙方的损失。按折旧费第一年40％，第二年30％，第三年30％补偿给乙方。租赁合同后附《久事31号庭院花卉清单》：2棵合欢、1棵白玉兰、8棵桂花、5棵鸡爪、1棵海棠、1棵紫薇、6棵香樟、1棵茶梅、1棵枇杷、1棵石榴。合同另对其他事项作了约定。上述租赁合同签署后，盖合事务所支付赵伟星押金8，500元，赵伟星向盖合事务所交付系争房屋，双方开始履行合同。租赁期间，盖合事务所七次逾期支付租金，应付日期分别为：2016年1月23日、2016年4月23日、2016年7月23日、2016年10月23日、2017年4月23日、2018年1月23日、2018年7月23日，实付日期分别为：2016年2月29日、2016年4月25日、2016年8月12日、2016年11月11日、2017年4月27日、2018年1月25日、2018年7月25日。另，盖合事务所尚有5，806元租金未付。2018年9月27日，赵伟星通过物业公司向盖合事务所发送“31号客人需要解决问题”清单。2018年10月26日，赵伟星向盖合事务所发送“31号房客告知书”，其中载明“我们于2015年10月将久事西郊花园XXX号物业租赁给你，租赁期限为2015年10月8日到2018年11月7日止。昨天我们对租赁物进行了收回前的验收和相关物品的核查。发现物业很多地方有使用不当导致损坏、物业的拆卸和更改以及物业物品的缺失等(附清单)。考虑到该物业租赁期将到期，敬请在归还该物业前将该物业保持使用状态，并保持该物业整洁”。一审审理中，双方主要存在如下争议焦点：一、花园树木及草皮损失范围；二、盖合事务所是否欠付租金；三、盖合事务所是否应承担房屋修复费用及房屋空置损失；四、赵伟星是否存在违约行为并应向盖合事务所赔偿损失。一、花园及苗木损失范围因双方无法达成一致意见，审理中，法院依法委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋的树木和草皮缺失和损害的价值进行审价，鉴定机构出具“东方”司法鉴定中心［2019］沪0118民初1410号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1．对双方无争议项目造价金额为14，551元；2．双方对现场缺失的香樟胸径有异议，赵伟星主张缺失的香樟胸径与现场存活的香樟胸径一致，按赵伟星主张鉴定造价金额为12，646元；盖合事务所主张缺失的香樟胸径与堆放在现场的死亡香樟胸径一致，按盖合事务所主张鉴定造价金额为4，885元；3．双方对现场的绿化草皮有异议，赵伟星主张应计算庭院草皮，按赵伟星主张鉴定造价金额为5，516元；盖合事务所主张不在租赁合同范围不应计算。为此，赵伟星支付鉴定费3，000元。赵伟星对上述鉴定意见真实性无异议，予以认可。盖合事务所对上述鉴定意见有异议。鉴定人员出庭接受质询。关于缺失香樟胸径，鉴定人员表示对现场缺失的香樟胸径应按照鉴定时的市场价格来确定。关于绿化草皮，赵伟星称，将系争房屋交付盖合事务所时有草皮，盖合事务所代理人也曾表示前后院、侧院草皮均被更换；盖合事务所称，确认曾按照景观设计要求对庭院草皮进行了更换。二、盖合事务所是否欠付租金双方对未付5，806元性质产生争议。赵伟星称，该款项系盖合事务所欠付租金。盖合事务所称，该款项系赵伟星同意应由其承担的隐蔽工程费用，在租金中予以扣除。为证明自己主张，盖合事务所提供了其自行制作的费用清单。赵伟星对该证据不予认可。三、盖合事务所是否应承担房屋修复费用及房屋空置损失赵伟星称：1．盖合事务所在租赁期间未尽基本维护义务，导致房屋损坏，并恶意拖延维修房屋，导致损失扩大。在签订合同时，赵伟星即告知盖合事务所，房屋因长期空关，内部很多设施需要整修才能正常使用。赵伟星以远低于市场价的租金将房屋租赁给盖合事务所，要求盖合事务所自行负责装修及整理，租期满后将固定装修及固定设备保留下来。盖合事务所却未找正规装修公司装修，导致后续出现诸如下水管道堵塞等问题，且未及时解决，导致后面修复难度增大。租期满后房屋内的固定装修和设备部分有明显拆卸及破坏痕迹。故盖合事务所应承担修复责任，具体修复项目及费用按赔偿明细计算；2．盖合事务所未按约定归还租赁房屋。虽然赵伟星无法证明房屋租赁时屋内状态，但租期满退租时，盖合事务所应按照7-2条款保留固定装修和固定设备，并保证各设备能正常运转及房屋整洁。而租期满后的房屋地板发霉，多处被损坏，物件缺失等，目前无法继续使用，导致赵伟星须修复及清理垃圾。且盖合事务所并未向赵伟星移交房屋。故盖合事务所应承担房屋空置损失。经向中介询价，系争房屋所在小区同类型房屋月租金为16，000元／月-30，000元／月，现主张房屋空置损失按15，000元／月计算。为证明自己上述主张，赵伟星提供以下证据：1．系争房屋现状照片；2．租金询价价格表；3．录音光盘和文字整理资料；4．物业出具的钥匙出借证明；5．微信聊天记录。盖合事务所对上述证据中的价格表、钥匙出借证明不予认可；对照片中堆放的物品认为大部分为赵伟星存放的门窗，缺失物件房屋内原本就没有，房屋地板在交付时发霉现象即存在；对录音和微信聊天记录认为仅截取了部分内容。同时，盖合事务所称：1．赵伟星交付时房屋为破损状态，存在地板腐烂不堪，无热水器、水管破裂等许多问题，无法入住。后经赵伟星同意盖合事务所对房屋进行装修、保洁，并对花园进行修整。房屋未安装中央空调、地暖设施。缺失的下水管系因渗漏后拆除，本想找人维修，但赵伟星表示不需要再维修。水龙头、花洒原本就没有，浴霸也是坏的，未再重新添附。后盖合事务所拆除的空调系可移动设备。赵伟星主张房屋修复费用无事实依据。2．租期将至时，盖合事务所多次联系赵伟星交房，但其一直拖延收房。最终，盖合事务所于2018年11月7日请物业公司收取房屋，签署了退还交接书。故不同意支付房屋空置损失，且房屋租金与房屋装修有关，系争房屋现无租赁价值，最多同意按盖合事务所承租时价格即8，500元／月计算。一审审理中，赵伟星申请对盖合事务所在租赁期间对该物业损害和损坏情况以及对该物业修复并达到退租标准所需要的修复时间和修复费用进行鉴定。本院认为，赵伟星无证据证明系争房屋的原有状况，亦无证据证明盖合事务所对该房屋进行了损坏，且赵伟星自认系争房屋的实际状况，故法院对赵伟星的上述鉴定申请不予准许。四、赵伟星是否存在违约行为并应向盖合事务所赔偿损失盖合事务所称：1．赵伟星交付的房屋无法达到可居住状态，且隐瞒房屋缺陷，使得盖合事务所无法修复漏水和管道堵塞问题，在花园整修中被迫停工，影响了其对租赁房屋的使用；2．赵伟星未按约履行属于其应承担的维修责任，导致房屋由于漏雨、堵塞无法正常居住，盖合事务所不得不另租他处；3．赵伟星在租赁期间将房屋挂牌出售，有客户上门看房，并将门窗和玻璃材料存放于系争房屋，影响盖合事务所对系争房屋及花园的正常使用。对此，赵伟星应承担违约责任，赔偿其维修、另行租赁房租、花园整修费用、装修费等各项损失。为证明自己主张，盖合事务所提供了交付房屋原始照片、装修施工合同、物业停工通知书、房屋租赁期间现场拍摄照片、已坏的实物安全开关、材料清单、微信聊天记录、自行装修修理租赁房屋支出凭证、租赁退还交接书、返回房屋和花园照片、新住所租赁合同及租金支付凭证、31号客人需要解决的问题清单、31号房客告知书、录音光盘及文字整理资料、维修单据、盖合事务所聘请保洁人员陆冬梅证言等证据。赵伟星对上述证据中除房屋租赁期间现场照片、已坏实物安全开关及材料清单、自行装修修理租赁房屋支出凭证、证人证言不予认可外，对其余证据真实性无异议，但对证明目的不予认可。其中，租赁退还交接书无赵伟星签字，赵伟星未与盖合事务所办理退房交接手续；31号房客告知书并不表示赵伟星已收回房屋，系赵伟星发现房屋被损坏后要求盖合事务所维修，从微信聊天记录也可以看出，赵伟星要求盖合事务所修复房屋，但至今未修复；维修单据支出的费用系盖合事务所使用不当造成，应由其自行承担。赵伟星称，签署合同之初即告知盖合事务所房屋状况，盖合事务所也多次现场查看，其对房屋状况包括额外搭建部分应非常清楚。盖合事务所所述问题正是因为其未按照合同约定重新翻新后并装修导致的一系列后遗症，且赵伟星也积极协助维修，但盖合事务所却不积极维修，放任房屋损坏。合同约定，赵伟星可以出售房屋，并有明确保障承租人权益的条款。当时客户看房也征得盖合事务所同意，并由其安排时间。存放门窗也系征得盖合事务所同意后才实施。故赵伟星不存在任何违约行为，无须赔偿损失。根据庭审查明的事实，一审法院认为，赵伟星与盖合事务所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一、关于垃圾清运问题。租赁期间届满后，盖合事务所作为承租人，返还房屋时应当保持房屋整洁。鉴于审理中双方当事人一致同意由盖合事务所对遗留垃圾自行清运处理，故法院确认系争房屋遗留垃圾由盖合事务所清运处理。二、关于树木和草皮损失。对双方无争议项目确认为14，551元。对双方争议的缺失香樟损失，考虑到赵伟星的实际损失，并结合鉴定人员意见，确定为12，646元。对双方争议的绿化草皮损失是否应计算在内，一审法院认为盖合事务所自认曾进行过草皮更换，故认定草皮损失应计算在内，结合鉴定意见，确定为5，516元。综上，一审法院确认盖合事务所应赔偿赵伟星花园树木及草皮损失32，713元。三、关于欠付租金及逾期支付租金的违约金。盖合事务所作为承租人，应按约支付租金。对欠付的5，806元性质，盖合事务所主张系赵伟星同意承担的隐蔽工程费用在租金中予以抵扣。对此，因其提供的证据系自行制作，并未提供证据证明上述费用的抵扣经赵伟星同意或确认，故对盖合事务所的该抗辩意见不予采信，一审法院认定盖合事务所欠付赵伟星租金5，806元。对逾期支付租金的违约金5，806元，盖合事务所认为过高要求予以调整。一审法院认为，按照合同约定，逾期支付租金，每逾期一日，盖合事务所应按月租金的1％支付违约金。对此，赵伟星已自愿作出调整且并不过高，故对诉请的5，806元逾期支付租金违约金，予以支持。四、关于房屋修复费用。一审法院认为，赵伟星未提供证据证明系争房屋原有具体状况，也未提供证据证明双方约定的租期满退租时交还房屋的明确、具体、且具有可执行性的标准，且赵伟星也未提供证据证明盖合事务所对系争房屋进行了损坏，故对其要求盖合事务所赔偿房屋修复费用的诉请难以支持。五、关于房屋空置损失。结合双方当事人的陈述及在案证据，合同租期将至时，盖合事务所要求交房，赵伟星作为出租人，理应采取积极措施及时与承租人进行房屋交接，但赵伟星却拒绝收房。后盖合事务所通过物业公司退还房屋，将房屋钥匙交至物业处。赵伟星也自认曾对租赁房屋进行了收回前的验收和核查。赵伟星作为出租人，至双方合同终止时，有义务防止损失进一步扩大。故考虑到赵伟星怠于行使权利以及未及时履行止损义务，法院认为对因赵伟星原因导致扩大的房屋空置损失应由其自行承担。但鉴于盖合事务所确实未清理系争房屋遗留垃圾，并损坏花园树木和草皮，结合双方合同履行情况、系争房屋现状等因素，酌情确定盖合事务所应赔偿赵伟星房屋空置损失8，500元。六、关于押金退还问题。根据双方合同约定，租赁关系终止后，盖合事务所付清所有款项后，应将押金退还。故对盖合事务所要求赵伟星要求退还8，500元押金的反诉请求予以支持。七、关于已付租金发票的开具。根据双方合同约定，税金由盖合事务所承担，赵伟星配合其向税务机关申请租金发票。故盖合事务所应缴纳税金后，由赵伟星协助开票。现盖合事务所未提供证据其已缴税，故对其要求赵伟星向其开具租金发票的反诉请求不予支持。八、关于盖合事务所提出的其余反诉请求。从盖合事务所提供的证据及双方合同履行情况来看，难以认定赵伟星存在违约行为。关于管道维修费用，盖合事务所未提供证据证明维修事项属于应由赵伟星承担维修责任的事项，也未提供证据对此已通知赵伟星，且其拒不维修。故一审法院对盖合事务所的其余反诉请求均难以支持。一审法院判决：一、上海盖合景观设计事务所应于判决生效之日起十日内清运坐落于上海市青浦区老沪青平公路XXX号(久事西郊花园)A区31号的遗留垃圾；二、上海盖合景观设计事务所应于判决生效之日起十日内赔偿赵伟星树木及草皮损失人民币32，713元；三、上海盖合景观设计事务所应于判决生效之日起十日内支付赵伟星租金人民币5，806元；四、上海盖合景观设计事务所应于判决生效之日起十日内支付赵伟星逾期支付租金违约金人民币5，806元；五、上海盖合景观设计事务所应于判决生效之日起十日内赔偿赵伟星房屋空置损失人民币8，500元；六、赵伟星应于判决生效之日起十日内退还上海盖合景观设计事务所押金人民币8，500元；七、驳回赵伟星的其余诉讼请求；八、驳回上海盖合景观设计事务所的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。赵伟星主张盖合事务所交还的房屋不符合约定的返还房屋的标准，并要求盖合事务所支付房屋修复费用并承担房屋空置损失。但赵伟星未能提供证据证明系争房屋原有具体状况，亦无证据证明盖合事务所对系争房屋进行了损坏，而双方租赁合同对返还房屋的标准并无具体、明确的约定，在此情况下，一审法院对赵伟星要求盖合事务所赔偿房屋修复费用的诉请不予支持，并无不当。赵伟星申请对系争房屋装修损坏情况及修复费用进行鉴定，但在无证据证明系争房屋盖合事务所承租前的原有状况、承租后房屋的装修情况，且无充分证据证明盖合事务所对系争房屋进行了损坏的情况下，本院对赵伟星的鉴定申请难以准许。盖合事务所在租赁期限将届满时已要求返还房屋，赵伟星以返还房屋不符合约定标准和使用条件等为由要求修复后返还，并拒绝接收房屋，后盖合事务所通过物业公司退还房屋并将钥匙交至物业处。鉴于双方租赁合同对房屋返还标准并无明确、具体的约定，在双方产生争议的情况下，赵伟星作为出租方亦具有及时收回房屋、防止损失扩大的义务，且赵伟星亦自认曾对系争房屋进行了收回前的验收与核查，据此，一审法院结合本案的实际，酌情确定盖合事务所赔偿赵伟星房屋空置损失8，500元，尚无不妥。相关理由，一审亦作充分阐述，本院予以认同，不再赘述。赵伟星要求盖合事务所按15，000元的标准支付自2018年11月起计算至判决生效之日止的房屋空置费用，无事实与法律依据，本院不予支持。关于房屋内遗留垃圾，盖合事务所一审审理中已确认由其对遗留垃圾自行清运处理，现其再主张双方均摊处理费用，本院不予支持。关于树木和草皮损失，双方租赁合同对花园树木有明确记载，一审亦已对树木和草皮损害的价值进行了鉴定，一审法院结合鉴定结论及查明事实情况，确定盖合事务所赔偿赵伟星树木及草皮损失32，713元，并无不当。盖合事务所不同意赔偿树木和草皮损失，于法无据，本院不予采纳。盖合事务所未能提供相关证据证明欠付的租金5，806元确实用以抵扣了相应维修费用，赵伟星对此亦不予认可，故盖合事务所仍应支付赵伟星欠付的租金5，806元，并向赵伟星承担逾期支付租金违约金。赵伟星自愿调整逾期支付租金违约金为5，806元，一审法院予以确认，并无不当。盖合事务所上诉不同意支付欠付租金并承担逾期付款违约金，无事实与法律依据。关于押金，双方租赁合同已履行完毕，且租赁合同亦约定合同终止、付清所有款项后押金予以退还。现赵伟星不同意退还押金，依据不足，本院不予支持。盖合事务所未提供证据证明租赁合同履行期间赵伟星存在违约行为，故其要求赵伟星承担违约责任、赔偿装修损失，于法无据，本院不予采纳。盖合事务所主张赵伟星应赔偿管道维修费用3，730元、支付花园整修费用及人工费用，但其未能就该费用均应由赵伟星承担提供相应依据，故一审法院对其请求均不予支持，并无不当。关于开具租金发票，双方合同已经约定税金由盖合事务所承担，赵伟星配合申请发票，在盖合事务所未提供相应缴税证据的情况下，其要求赵伟星向其开具租金发票，本院不予支持。综上，赵伟星、盖合事务所的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，114.39元，由上诉人赵伟星负担人民币3，057.19元，由上诉人上海盖合景观设计事务所负担人民币3，057.20元。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年九月二十三日法官助理 张黎明书 记 员 李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……