河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终884号上诉人（原审被告）：陶双双，女，1990年4月4日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：陶善普，系陶双双哥哥。委托诉讼代理人：朱佳丽，系陶双双嫂子。被上诉人（原审原告）：洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司，住所地：济源市黄河大道899号A区2号楼1号商铺。负责人：周海萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国永，河南并智律师事务所律师。上诉人陶双双因与被上诉人洛阳尚锦物业服务有限公司济源分公司（以下简称尚锦物业济源公司）物业服务合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初3202号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶双双上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判其支付2015年11月1日至2019年12月31日期间的物业费4909.2元（按照每平米每月0.8元计算）。2.本案一审、二审诉讼费用由尚锦物业济源公司承担。事实和理由：一、尚锦物业济源公司在原审中提交的其与陶双双于2014年11月17日签订的《前期物业服务协议》应依法被确认无效，而不应被确认合法有效。1.《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”所以在前期物业服务管理中，在业主、业主大会选聘物业服务之前，且建设单位选聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同。住宅小区的单个业主不是前期物业服务合同的签订主体，只有建设单位和物业服务企业才是物业服务合同的签订主体。因此，尚锦物业济源公司与陶双双于2014年11月17日签订的《前期物业服务协议》应依法被确认无效。2.尚锦物业济源公司未提交陶双双与升龙置业有限公司签订的《升龙城小区前期物业管理委托合同》、也未提交证明《升龙城小区前期物业管理委托合同》符合《物业管理条例》第二十四条第二款强制性规定的招标文件、招保文件或者是济源市人民政府房地产行政主管部门的批准文件。因此，陶双双与尚锦物业济源公司签订的《前期物业服务协议》应依法被确认无效。3．《物业管理条例》第二十四条规定“住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”因此，只有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同才合法有效。没有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，应根据合同法第五十二条第五项的规定被确认无效。尚锦物业济源公司在原审中未提交与济源升龙置业签订的《升龙城前期物业管理委托合同》，也没有提交证明《升龙城前期物业管理委托合同》符合《物业管理条例》第二十四条第二款强制性规定的招投标文件或者济源市人民政府房地产行政主管部门的批准文件。因此陶双双与尚锦物业济源公司签订的《前期物业服务协议》应依法确认无效。二、原判决认定基本事实不清，没有查清尚锦物业济源公司是否履行了物业服务义务就认定尚锦物业济源公司履行了物业服务义务。首先，尚锦物业济源公司与陶双双于2014年11月17日签订的《前期物业服务协议》只能证明尚锦物业济源公司与陶双双签订了无效的《前期物业服务协议》，不能证明尚锦物业济源公司应按照无效的《前期物业服务协议》约定履行物业服务义务，更不能证明尚锦物业济源公司履行了物业服务义务。如前所述，尚锦物业济源公司与陶双双于2014年11月17日签订的《前期物业服务协议》应被确认无效。因此，不能证明尚锦物业济源公司应按照无效的《前期物业服务协议》的约定履行物业服务义务，更不能证明尚锦物业济源公司履行了物业服务义务。假如尚锦物业济源公司与陶双双于2014年11月17日签订的《前期物业服务协议》合法有效，也不能证明尚锦物业济源公司按照《前期物业服务协议》的约定履行了物业服务义务。《前期物业服务协议》仅对尚锦物业济源公司的情况、陶双双的情况、尚锦物业济源公司和陶双双的权利义务、物业服务内容、物业服务费等费用、广告牌的设置、其他、协议期限、违约责任等进行了约定。合同法第二条规定“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”、第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，合同是一种协议，只能证明合同当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，而不能证明合同当事人履行了合同义务。根据以上事实，依据以上法律规定，尚锦物业济源公司与陶双双于2014年11月17日签订的《前期物业服务协议》仅是尚锦物业济源公司与陶双双签订的合同，只能证明尚锦物业济源公司与陶双双有前期物业服务合同关系，且尚锦物业济源公司应当按照《前期物业服务协议》的约定履行物业服务义务，而不能证明尚锦物业济源公司履行了物业服务义务。其次，尚锦物业济源公司应该至少提供其与建设单位或者其他物业服务企业之间签章确认的查验、物业交接等书面记录，其向相关行政部门备案的材料手续、告知业主物业承接查验备案情况的书面材料等证据材料以证明其承接了物业或何时承接了物业、移交了物业或何时移交了物业从而证明其履行了物业服务义务。但是，尚锦物业济源公司至今未能证明其履行了物业服务义务。起码物业服务企业要证明其提供物业服务的具体起止时间，以此证明其是否按照物业服务合同约定的服务期限提供了物业服务，或是提前解除物业服务合同从而缩短物业服务期限提供了物业服务，或是延长物业服务合同期限提供了物业服务，还是根本没有履行过物业服务义务。《物业管理条例》第二十八条规定“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”，第二十九条第一款规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）……。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”还有，《物业承接查验办法》第十九条规定“现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。”第二十四条规定“建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。”第二十六条规定“交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。”第二十九条规定“物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；……”第三十条规定“建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。”第三十五条规定“物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。”并且，《合同》第十七条约定“乙方承接物业时，甲方或甲方责成原物业服务单位向乙方移交下列资料：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；……乙方接收甲方移交的资料后，应该妥善保存、保管，确保完好并在本合同期满后向甲方移交或在业主大会及业主委员会成立后向其移交……”第十九条约定“……对于本合同生效后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为……”。根据以上法律规定，尚锦物业济源公司应该有其与建设单位或者其他物业服务企业之间签章确认的查验、物业交接等书面记录，应该有其向相关行政部门备案的材料手续，应该有告知业主物业承接查验备案情况的书面材料等，从而尚锦物业济源公司应该提交这些材料证明其承接了物业或何时承接了物业、移交了物业或何时移交了物业。对于尚锦物业济源公司在原审庭审中的其履行物业服务义务的陈述，尚锦物业济源公司没有提供有效证据证明其陈述的真实性。但是，至今尚锦物业济源公司没有提交这些材料证明其是否承接了物业或何时承接了物业、是否移交了物业或何时移交了物业，从而尚锦物业济源公司没有任何证据证明其向包括陶双双在内的业主提供了物业服务。三、如果尚锦物业济源公司有证据证明其履行了物业服务义务，那么根据尚锦物业济源公司主张的物业费收取期限，尚锦物业济源公司主张收取2015年11月至2018年5月物业费的诉讼请求已超过两年诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”假如尚锦物业济源公司履行了物业服务义务且陶双双不支付物业费，那么应自尚锦物业济源公司知道其无法预收物业费之日（即应预收季度物业费之日）开始计算诉讼时效。所以，至2020年5月23日（一审立案受理之日），尚锦物业济源公司主张收取2015年11月至2018年5月物业费已超过两年诉讼时效。尚锦物业济源公司没有证据证明这一期间发生诉讼时效中止或中断。因此，应依法驳回关于尚锦物业济源公司主张收取2015年11月至2018年5月物业费的诉讼请求。如果尚锦物业济源公司有证据证明其履行了物业服务义务，那么尚锦物业济源公司主张的违约金无合法依据，陶双双不应支付违约金。合同法第五十六条规定无效的合同自始没有法律约束力。如前所述，尚锦物业济源公司与陶双双于2014年11月17日签订的《前期物业服务协议》应被确认无效。因此，尚锦物业济源公司与陶双双于2014年11月17日签订的《前期物业服务协议》中关于违约金的约定自始没有法律约束力。所以，陶双双不应向尚锦物业济源公司支付违约金。综上所述，如果尚锦物业济源公司有证据证明其履行了物业服务义务，那么，根据尚锦物业济源公司的主张收取物业费的期限，尚锦物业济源公司向陶双双应收取而未收取的物业费为19个月总额为2798.244元，陶双双不应向尚锦物业济源公司支付违约金。四、如果尚锦物业济源公司证明其合法，证明《前期物业服务协议》有效，以下证据证明物业只收钱不作为：1.物业公司提供的为临时用电，导致无故停电、烧坏业主家用电器、电梯关人事件时有发生，严重危及业主的用电安全、伤及业主的用电利益。2.物业公司提供的供暖设施根本无法使用，在A区广大业主多次的大规模信访、维权下，于2019年初才投入使用，严重侵害了业主的利益，增加了生活成本。3.业主于2014年10月下旬预交了一年的物业服务费，但A区1号楼和2号楼的消防验收准予使用时间为2015年5月中旬，物业公司的服务行为已经违反了消防法的规定，应该承担相应的经营责任。4.小区入口处的人造喷泉景观，作为A区景观绿化的重要组成部分，交房至今几乎无开放，游园、娱乐、健身设施建设滞后，公共照明长时间缺失，严重影响了广大业主居住生活的舒适性和便利性，物业保值率下降、受损严重。5.A区的安防、可视门禁、视频监控系统，是业主的生活、生命、财产安全的重要保障，入住至今仍无法正常使用。小区入口的门岗设置形同虚设，入住以来，大量的社会闲杂人员随意进出，随意骚扰业主，给广大业主的生命、财产安全造成威胁，物业公司应付全部责任。6.在2019年之前，业主无固定电动车充电车棚，在多次协商下，私自将A区的公共车棚设置于地下车库内，充电设施私拉乱接，有重大用电安全隐患。由于设置于地下车库，只有走机动车进出的专用通道，坡度大、坡度陡，老人、妇女、学生进出极其危险，存在重大安全隐患。因为充电难，现小区车辆随意乱放。既影响美观也影响正常出行。7.尚锦物业济源公司2020年5月28日的会议纪要中，会议决议第四项，要求对于地产移交至今，一直不能正常运行的消防设施、设备，安管部排查后列出清单，上报张经理。在此恳请法庭要求尚锦物业济源公司提供问题清单，是否设及A区2号楼的消防设施、设备的正常运行。8.《协议》第4页第三条物业管理服务质量中对房屋外观作出如下说明：房屋的外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻，而事实上小区存在多处墙体剥落的情形，对此尚锦物业济源公司无动于衷。9.《协议》第4页第三条物业管理服务质量中对环境卫生服务质量作出如下说明：“配置专职清洁队伍…公共地方垃圾日产日清”，而实际上小区中公共地方随处可见长期杂物摆放，既影响环境，也带来不小的安全隐患，对此尚锦物业济源公司视若无睹。10.尚锦物业济源公司从未按照《协议》的约定提供公共照明服务。每到晚上，从小区门口内路灯从不开启，经多次反映情况亦无改善，可见尚锦物业济源公司根本没有提供所谓“公共照明”服务予陶双双。综合以上供电、供暖、门禁、电动车棚、消防均未到位，谈何全面服务？11.物业一直收取费用标准为1.2元／平方，为何起诉书上收费标准为1.5元？违背了公平公正公开的收费标准。在一审中，陶双双亦曾向一审阐述过相关事实理由，但一审对此置之不理，并判令陶双双按照《协议》约定的金额足额支付相关费用，对此，陶双双不能接受。据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，并按照《协议》第十一条中有关违约责任的约定，基于前述尚锦物业济源公司的所作所为，尚锦物业济源公司应当承担相应的违约责任，并对陶双双予以赔偿。亦正因如此，一审判决陶双双全额支付相关的物业管理费用明显不公正。综上所述，一审判决并未考虑尚锦物业济源公司存在的违约行为，忽视了尚锦物业济源公司在本次物业纠纷中应负的责任，显失公正，应予纠正。尚锦物业济源公司辩称：尚锦物业济源公司与陶双双签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效，尚锦物业济源公司依照约定提供了物业服务，陶双双在享受物业服务的同时也应缴纳相应的物业服务费，物业的承接查验及备案问题属于行政管理范畴，不属于法院的管辖审理范围。物业服务是持续性的，尚锦物业济源公司一直在该小区提供物业服务至今，且在2017年8月份已经向陶双双发送了书面的物业费催缴单，故不超过诉讼时效。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。尚锦物业济源公司向一审法院起诉请求：陶双双支付物业服务费9205元，违约金为2761.5元，共计11966.5元。一审法院认定事实：升龙城小区A-2-702室建筑面积122.73平方米，业主系陶双双，房产面积122.73平方米。2014年11月17日尚锦物业济源公司（甲方）与陶双双（乙方）的委托人陶善普签订《前期物业服务协议》约定，由甲方提供物业服务，物业费用每平方米每月1.5元，乙方应于合同约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费，物业费按年缴纳，乙方或者物业实际使用人应提前一个月缴纳当年物业费，代有关部门收取的采暖费用应于每年采暖期之前足额缴纳。乙方出租物业应及时告知甲方，乙方与物业人有约定，由其物业使用人按时缴纳物业服务费用及代收的水、电、暖等费用，乙方负有连带缴纳责任。如无约定，仍由乙方按时履行缴费义务。若发生延期缴纳，每逾期1日乙方应按照所欠费用总额的千分之三的标准向甲方支付违约金。现涉案房屋欠付2015年11月1日至2019年12月31日的物业费用9205元未交。审理中，陶双双提出目前小区用电还是工业用电，经常停电，供暖也是2018年开始供暖，单元门禁不能使用。对此，尚锦物业济源公司认为陶双双反映的问题属于开发商的问题，不属于物业服务的问题。一审法院认为，2014年11月17日，尚锦物业济源公司、陶双双签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，系有效合同。合同生效后，尚锦物业济源公司为陶双双提供物业服务，陶双双应当依约交纳物业管理费。现陶双双欠付物业服务费9205元未缴纳，陶双双答辩提出的理由，不能证明尚锦物业济源公司构成根本性违约，陶双双不能以此为由拒交物业费。尚锦物业济源公司该项请求，该院予以支持。尚锦物业济源公司要求陶双双支付违约金2761.5元，陶双双提出问题，尚锦物业济源公司虽然称系开发商的责任，但尚锦物业济源公司作为物业服务企业，应积极向开发商反映，并积极沟通解决，但尚锦物业济源公司不能提供就此已经向开发商反映的证据，故该项请求，该院不予支持。当前业主与物业管理之间的矛盾是普遍存在的一类社会矛盾，需要大家共同化解，业主应当自觉服从物业管理。尚锦物业济源公司在提供物业服务的过程中，应增强服务意识，加强与业主的沟通交流，强化物业管理，不断提高服务质量。若陶双双认为尚锦物业济源公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，另行要求尚锦物业济源公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、陶双双于该判决生效之日起十日内支付尚锦物业济源公司物业服务费9205元。二、驳回尚锦物业济源公司要求陶双双支付违约金的诉讼请求。如果未按照该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99元，减半收取计49.5元，尚锦物业济源公司负担14.5元，陶双双负担35元。本院二审期间，陶双双提供的证据：1.张淑文、王湘钊夫妻二人2019年11月-2020年11月的物业服务费的发票、李立帅2014年11月1日-2015年10月31日的物业费收据，证明升龙城小区的物业费是按照每平方1.2元收取的。2.2020年8月26日朱佳丽和白普军（2号楼邻居）拍摄的升龙城A区1号楼2号楼3号楼照片和视频，证明墙体外观破损、不整洁，小区存在乱贴、乱画、悬挂广告现象，小区电线胡拉乱扯，小区电动车、汽车乱停乱放占用消防通道，小区没有安装可视电话门禁，小区门口喷泉从未开过，小区公共照明不开启。经质证，尚锦物业济源公司认为：证据1无异议，尚锦物业济源公司之前收取物业费，交费一年以上按照优惠价1.2元每平方收取，1.2元不是正常的收费价格，如果按照合同应该按照每平方1.5元收取。证据2真实性无异议，但是从视频中可以看到小区环境整洁卫生，小区也规划有停车位，对于个别业主不遵守物业规约行为物业公司也不可能24小时跟踪监控，小区的整体环境情况还需要小区业主配合才能更加美好。对于墙体脱落问题，属于质量问题，如果需要修复，需要动用维修基金，需要全体业主的同意，还要申请。外墙脱落的地方物业公司也进行了粉刷，尽到了自己的义务。视频中看不出是否是涉案小区的公共照明不亮。如果存在个别路灯不亮物业公司也需要申请修复流程，并不能证明物业公司服务质量不合格。小区没有规划非机动车车棚，如果需要增加要经过业委会或者业主大会拿出方案，同意才能进行相应的整改。小区门口的喷泉是在上下班等固定时间开几分钟，没有24小时全天开。本院认定如下：证据1双方真实性无异议，但本案系陶双双逾期未交物业费，尚锦物业济源公司主张按照协议约定收取物业费，故该证据与本案无直接关联性，本院不予认定。证据2如陶双双认为尚锦物业济源公司存在不履行或者不完全履行相应的物业服务义务的，可另行要求承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，2014年11月17日陶双双与尚锦物业济源公司签订的《前期物业服务协议》载明，尚锦物业济源公司根据济源升龙置业有限公司委托就前期物业管理服务事宜签订协议，该协议对服务内容与质量、服务费用（高层住宅：1.5元/月.平方米）、物业服务费用的主要用途、违约责任等进行了明确约定，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定享有权利和承担义务，且双方已经实际形成事实上的物业服务合同关系，陶双双上诉认为《前期物业服务协议》无效，本院不予支持。《前期物业服务协议》约定，尚锦物业济源公司的管理服务达不到约定的服务内容和质量标准时，应在限期内整改。陶双双上诉认为尚锦物业济源公司履行物业服务义务方面存在的问题，双方可另行解决，在双方无约定，亦无法律依据的情况下，陶双双不能据此拒交物业费。尚锦物业济源公司请求陶双双按照每平米每月1.5元标准支付2015年11月1日至2019年12月31日期间的物业费9205元，符合《前期物业服务协议》约定，一审予以支持并无不当。陶双双上诉认为尚锦物业济源公司起诉超过诉讼时效，但陶双双在一审中并未提出该抗辩，陶双双在二审期间提出，本院不予支持。综上，陶双双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陶双双负担。本判决为终审判决。审判长  孙东杰审判员  聂文峰审判员  林慧慧二〇二〇年九月二十七日书记员  郑艺璇