湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终544号上诉人（原审被告）：武汉市爱立威实业有限公司，住所地湖北省鄂州市葛店开发区创业大道左侧商控华顶工业园13-3号厂房。法定代表人：邓江平，公司经理。委托诉讼代理人：阮拥军，湖北吴都律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：海纳（天津）弹簧有限公司，住所地天津市西青区杨柳青农场海纳道2号。法定代表人：吴玉书，公司董事长。委托诉讼代理人：刘巍，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人武汉市爱立威实业有限公司（以下简称爱立威实业）因与被上诉人海纳（天津）弹簧有限公司（以下简称海纳弹簧）租赁合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱立威实业上诉请求：1.撤销鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初10号民事判决，驳回海纳弹簧的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由海纳弹簧负担。事实和理由：1.根据双方签订的合同，海纳弹簧应按现状交付租赁物，即包括现有厂房和设施，但海纳弹簧交付的租赁物的供电设施存在权属争议，应视为违约，一审法院未认定上述事实，而认为我方存在缔约过失责任错误；2.案外人主张变压器所有权后，我方多次联系海纳弹簧处理，但均未收到回复，为减少损失，我方与案外人达成协议购买了设备，并向海纳弹簧送达了债务抵销通知书，故我方不存在拒付租金的违约行为；3.海纳弹簧违约在先，我方有权行使抗辩权，停止支付租金的行为不能认定为违约，海纳弹簧不能主张解除合同；4.海纳弹簧未按约定交付租赁物，造成我方停产五天，预计生产损失750000元，变压器垫付款276000元，以及投资风险损失达6000000元，我方保留主张上述损失的权利；5.一审法院适用合同法第九十四条错误，我方一直在积极履行合同义务，且完全有能力支付租金，不存在该条规定的适用情形。海纳弹簧答辩称，双方均系在知晓变压器为第三人所有的情况下签订的租赁合同，且约定“按现状承租”，故爱立威实业向案外人购买变压器的行为是其对自己权利义务的处置，相关费用不能抵扣案涉租金。海纳弹簧向一审法院起诉请求：1.解除海纳弹簧与爱立威实业于2019年7月16日签订的《厂房租赁合同》；2.判令爱立威实业支付租金144000元（暂计至2020年4月15日，后期租金按合同约定标准计算至实际腾退之日），支付延期支付违约金5832元（暂计至2020年3月31日，后期违约金按合同约定标准计算至租金结清之日），共计149832元；3.爱立威实业承担本案全部诉讼费用。一审法院认定如下事实，2017年11月9日，海纳弹簧（甲方）与严雄峰（乙方）签订《厂房租赁合同》，其中第四条第三款约定“电力设施设备由承租方承担所有安装费用，退租时归甲方所有”。2019年3月23日，严雄峰将该厂房转租给爱立威实业，双方签订《厂房租赁合同》，约定严雄峰（甲方）将租赁物按现状交付给爱立威实业（乙方）使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。在履约过程中，爱立威实业得知厂房所有权人为海纳弹簧，变压器属于严雄峰个人所有，随后爱立威实业与严雄峰终止了租赁合同。2019年7月16日，爱立威实业（乙方）与海纳弹簧（甲方）重新签订《厂房租赁合同》。约定意向租赁期限为拾年，即2019年7月16日至2029年7月15日；在租赁合同生效之日起双方约定的时日内，甲方将租赁物按现状交付给乙方使用，乙方同意按租赁物及设施的现状承租；租赁保证金为人民币肆万捌仟元整，季度租金72000元，在季度前支付；租赁期间，使用该厂房所发生的天然气、通讯等费用等由乙方承担并直接向相关单位支付；若遇乙方欠交租金1个月，甲方有权提前解除本合同。合同签订后，爱立威实业支付了一个季度的租金，依约定其最迟应于2019年9月30日前支付下一个租赁季度的租金，但爱立威实业未支付。爱立威实业称，租赁物内的变压器系严雄峰所有，为保证公司正常生产经营，其以276000元将变压器买下，并向海纳弹簧发出用垫付的变压器费用抵扣租金的债务抵消通知书。海纳弹簧认为，购买变压器系爱立威实业的单方行为、与其无关。海纳弹簧于2019年11月30日向爱立威实业寄发了书面的《催缴通知书》，要求爱立威实业缴纳2019年10月16日至2020年1月15日的租金，爱立威实业明确表示以变压器的价款抵扣应缴租金。一审法院认为，海纳弹簧与爱立威实业于2019年7月16日签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意志，合法有效。爱立威实业因前一个租赁合同而对租赁物在出租前的“现状”了解并知情，其在未得到海纳弹簧同意的情况下，自行以购买变压器所支出的费用抵扣应缴租金于法无据。在爱立威实业明确拒付租金的情况下，对海纳弹簧要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除的时间为起诉状副本的送达时间（2020年1月10日）。关于2019年10月16日至2020年4月15日期间的租金支付问题。海纳弹簧在与爱立威实业重新签订租赁合同时，未对该变压器的权属作出提示说明，而以“租赁物及设施的现状”对外承租，导致租赁物不能保证生产用电，双方均应承担相应的缔约过失责任，故对该合同解除前的租金及违约金损失不予支持。爱立威实业关于以债务抵销方式支付租金的辩称，既无合同约定，亦无法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、海纳（天津）弹簧有限公司与武汉市爱立威实业有限公司于2019年7月16日签订的《厂房租赁合同》于2020年1月10日解除；二、武汉市爱立威实业有限公司于判决生效之日起十日内向海纳（天津）弹簧有限公司支付租金72000元（租金计算的期限为2020年1月11日至2020年4月10日）；2020年4月11日至实际使用之日的租金损失按每季度72000元的标准另行计算；三、驳回海纳（天津）弹簧有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1649元，由武汉市爱立威实业有限公司负担800元，由海纳（天津）弹簧有限公司负担849元。二审期间，爱立威实业提交四组证据，证据一系聊天记录及音视频文件，拟证明海纳弹簧在未与案外人解除租赁合同的情况下，将变压器权属存在争议的租赁物出租给爱立威实业，双方为此多次沟通未果，为保证正常生产，在海纳弹簧口头同意的情况下，爱立威实业代替海纳弹簧买下变压器，所垫付的费用应抵扣租金；证据二系询问笔录、接处警记录等材料，拟证明因海纳弹簧不履行合同义务，导致案外人多次到租赁场所闹事、停电；证据三系人民调解协议书，拟证明爱立威实业被迫代替海纳弹簧以276000元买下案外人的变压器；证据四系产品委外加工合同，拟证明因案外人对租赁物停电，导致爱立威实业不得不将订单委托他人加工，造成损失193635元。海纳弹簧发表如下质证意见，对证据一、二、三的真实性无异议，但不认可证明目的，双方签订合同的时间是2019年7月16日，是先解除了前租赁合同后，再签订的案涉租赁合同；爱立威实业在与我方签订合同时就已经知道变压器系案外人所有，其与案外人签订调解协议没有我方授权，与我方无关；对证据四的三性均有异议，利润的计算没有法律依据。另外，上述所有证据均不符合证据规则的要求，均不属于新证据。经举证质证，本院对爱立威实业提交的证据评述如下，证据一、二、三的真实性双方无异议，本院予以确认，但上述三组证据仅能证实爱立威实业与海纳弹簧曾多次针对变压器问题进行协商，不能证实双方曾就“用购买变压器的费用抵扣租金”达成了一致意见；证据四缺乏佐证证据，无法证实因停电造成损失的实际金额，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为爱立威实业“用购买变压器费用抵扣租金”的主张是否有效，若无效海纳弹簧是否有权解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。2017年11月9日，海纳弹簧与严雄峰签订租赁合同，其中4.3条约定，电力、天然气设备由严雄峰承担所有安装费用，退租时归海纳弹簧所有。2019年7月16日，海纳弹簧单方解除与严雄峰的租赁合同，未协商上述设备的归属。同日，海纳弹簧与爱立威实业签订租赁合同，其中第3条规定按租赁物现状交付，第4.3条约定电费对供电公司缴纳，未明确约定电力等附属设备的权利义务。2019年3月23日，严雄峰与爱立威实业签订租赁合同，其中第4.3条约定，爱立威实业无偿使用严雄峰已安装的水、电、天然气等设备。基于上述事实，海纳弹簧与爱立威实业在签订及履行租赁合同时，均存在违反合同的行为，应各自承担相应的责任。爱立威实业与严雄峰签订租赁合同在先，其从合同条款中应当可获知，电力、天然气等附属设备由严雄峰安装，故其在后续与海纳弹簧签订租赁合同时，应对上述设备的权属尽到审慎注意义务，但后续签订的租赁合同未对上述事项进行明确约定，因此爱立威实业在签订合同时未尽到审慎注意义务。后严雄峰主张权利，爱立威实业虽与海纳弹簧多次沟通，但在未达成一致意见的情况下，与严雄峰签订调解协议。协议约定变压器作价276000元转让给爱立威实业，严雄峰收到钱款后，变压器所有权归爱立威实业所有，严雄峰与原出租方的一切与厂房相关的事宜由爱立威实业负责处理，严雄峰退出租赁关系。2019年12月1日，爱立威实业向海纳弹簧发出债务抵销通知书，海纳弹簧明确表示不同意抵扣。爱立威实业在未尽到审慎注意义务，且海纳弹簧明确表示不同意抵扣情况下，单方主张用购买变压器的费用抵扣租金无效，本院对爱立威实业该项主张不予支持。海纳弹簧在向严雄峰发出单方解除通知的当日，即与爱立威实业签订租赁合同，所交付租赁物的附属设备存在权利瑕疵，致使承租人因第三人主张权利而无法正常生产经营，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，承租人可以要求减少租金或不支付租金，故本院对爱立威实业主张不支付2019年10月16日至2020年1月15日期间租金的诉请予以支持。2020年1月2日，海纳弹簧向法院起诉，主张解除租赁合同、支付租金及延迟支付利息。海纳弹簧起诉后，新冠××疫情突发，由于疫情防控需要，爱立威实业在疫情防控期间未能正常生产经营，复工复产后爱立威实业积极向海纳弹簧支付了部分租金。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款之规定，本院对海纳弹簧要求解除合同的诉请不予支持。同时，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的指导精神，鉴于海纳弹簧与爱立威实业均系民营企业，秉持损失共担的公平原则，本院酌情减免爱立威实业疫情防控期间的一个半月的租金，即自2020年3月1日起，爱立威实业应按合同约定的租金标准向海纳弹簧支付租金，故本院对海纳弹簧主张支付延迟支付利息的诉请不予支持。综上所述，爱立威实业的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十八条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款、第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销鄂州市华容区人民法院（2020）鄂0703民初10号民事判决；二、武汉市爱立威实业有限公司于本判决生效十日内向海纳（天津）弹簧有限公司支付租金48000元（2020年3月1日至2020年4月30日），武汉市爱立威实业在本案诉讼过程中已支付的租金金额在上述款项给付时予以扣减，后续租金按合同约定的租金标准给付；三、驳回海纳（天津）弹簧有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1649元，由武汉市爱立威实业有限公司负担350元，由海纳（天津）弹簧有限公司负担1299元。二审案件受理费1600元，由武汉市爱立威实业有限公司负担800元，由海纳（天津）弹簧有限公司负担800元。本判决为终审判决。审判长  黄剑萍审判员  缪冬琴审判员  项 萌二〇二〇年九月二十一日法官助理杨帅阁书记员蒋艳