北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6815号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢军，男，1983年5月21日出生，汉族，无业住北京市丰台区新村街道鸿业兴园14号楼2单元603号。委托诉讼代理人：余其俐，北京市德鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，北京市德鸿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司，住所地北京市丰台区北京南站北进口西北角04区域。负责人：欧阳德一，负责人。被上诉人（原审被告）：百润万丰餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：王彩苏，负责人。上诉人谢军因与被上诉人百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司（以下简称百润万丰公司丰台区分公司）、百润万丰餐饮管理（北京）有限公司（以下简称百润万丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初22510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人谢军之委托诉讼代理人余其俐、李娜到庭参加了诉讼，被上诉人百润万丰公司丰台区分公司、百润万丰公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢军上诉请求：同意一审判决第一、二、三、四、六、七项，要求加判百润万丰公司丰台区分公司、百润万丰公司共同返还其自2018年7月10日至2018年8月14日迟延交付承租商铺期间的租金36000元及运营费3600元，改判谢军支付百润万丰公司丰台区分公司场地占用费23667元，本案一、二审诉讼费均由百润万丰公司丰台区分公司、百润万丰公司承担。事实和理由：1.一审判决书第2页第2段第4行错把8月14日写成8月4日、将36天错写成26天。2.一审判决漏判，二被上诉人应当返还我2018年7月10日至2018年8月14日迟延交付承租商铺期间的租金36000元及运营费3600元。3.一审判决场地占用费计算错误，且计算标准畸高，应依法予以调低。场地占用费应当为每日1000元，从2018年10月26日至2019年1月4日工71天，合计71000元，而非一审判决所认定的86000元。涉案商铺无法满足餐饮经营需求，再按照合同约定的30000元月租金标准计算场地占用费明显不合理。我在“58同城”网站查询的同等标准商铺租金为每月7000元至12000元，我认为本案占用费标准定为每月10000元才是合理的，即我还需支付71天场地占用费23667元。百润万丰公司丰台区分公司、百润万丰公司未到庭参加诉讼，亦未提书面交答辩状。谢军向一审法院起诉请求：1.确认谢军与百润万丰公司丰台区分公司签订的《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》于2018年10月25日解除；2.判令百润万丰公司丰台区分公司、百润万丰公司共同返还谢军装修公摊费用30000元及装修损失46223.83元；3.判令百润万丰公司丰台区分公司、百润万丰公司共同返还谢军承租保证金60000元及租赁合同约定计租日（2018年7月10日）至实际免租期最后一日（2018年8月14日）共36天租金36000元及运营管理费3600元；4.判令百润万丰公司丰台区分公司、百润万丰公司共同赔偿谢军因其未能提供经营用电期间2018年8月5日至2018年8月14日共计10天的人工支出费用8337.15元及经营损失10000元（经营损失参照房屋租金计算）。百润万丰公司丰台区分公司提出反诉请求：1.确认谢军与百润万丰公司丰台区分公司签订的《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》于2018年12月4日解除；2.谢军向百润万丰公司丰台区分公司支付2018年10月10日至2018年12月4日的房租及管理费总计59400元；3、谢军向百润万丰公司丰台区分公司支付2018年12月5日至2019年3月25日房屋占用费111000元；4.谢军向百润万丰公司丰台区分公司支付拖欠的水电费及卫生费共计15231元；5.谢军向百润万丰公司丰台区分公司支付第二季房屋滞纳金16632元。一审法院认定事实：2018年6月22日，谢军与百润万丰公司丰台区分公司签订《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》，约定谢军承租位于北京市西城区西直门的好食街（现已更名为未来·食街）第二号商铺用于经营餐饮品牌“围炉锅盔”，租用面积15㎡，租赁期限自2018年6月25日至2020年6月24日止。租金按照面积计算，第一年为30000元/月，营运管理费为3000元/月，承租保证金即押金为60000元。谢军应当于2018年10月9日前向百润万丰公司丰台区分公司支付下一季度租金90000元。租赁合同第7.2.4条约定，如谢军未按时交纳有关租金及任何费用，百润万丰公司丰台区分公司有权以承租保证金抵扣；合同第7.2.8条约定，租赁期内，谢军若有擅自撤店行为，百润万丰公司丰台区分公司有权解除本合同，承租保证金不予退还，谢军应按合同约定的最高年租金的50%向百润万丰公司丰台区分公司支付违约金；合同第12.1条约定，合同到期或解除时，谢军应当交还场地，谢军逾期搬离场地的，需向百润万丰公司丰台区分公司支付相当于两倍日租金及营运管理费的滞留金；合同第13.1.1条约定，谢军欠付费用，应当按所欠费用的千分之三按日支付滞纳金；合同第13.2条及13.3条约定，谢军欠付费用超过30日，视为违约，百润万丰公司丰台区分公司有权解除合同，收回场地；谢军应按合同约定的最高年租金的50%向百润万丰公司丰台区分公司支付违约金；合同第13.3.4条约定，百润万丰公司丰台区分公司可以向谢军追讨一切损失，以及由此发生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费。2018年6月29日，谢军向百润万丰公司丰台区分公司公司支付了第一期房屋租金90000元和押金6万元。2018年7月2日，谢军向百润万丰公司丰台区分公司支付装修分摊费30000元及第一期管理费9000元。2018年9月29日，谢军向百润万丰公司丰台区分公司员工梁小华转账支付2563.26元，转账附言为西直门水电费。庭审中，双方均认可，装修公摊费用用于百润万丰公司丰台区分公司对整体租赁场地的装修和电力改造。庭审中，谢军围绕办理营业执照及食品经营许可证的焦点问题，出示如下证据：1、另案谢军与肖双波通话录音，通话时间为2019年3月14日。录音中，肖双波认可欧阳德一承诺谢军可以使用美食城的大证用于经营，谢军不需要单独办理营业执照，但是也具备办理小证的条件，并承认后来小证没有办下来。该大证是以前的一家餐饮公司留下来的证照。2、《食品经营许可证》，经营者名称：北京小私工坊餐饮有限责任公司；经营场所：北京市西城区城铁十三号线西直门站一层F1-16；经营项目：热食制售、冷食制售、预包装食品销售、不含冷冻食品。谢军方提交的关于开业时间的证据如下：1、另案原告潘飞提供的2018年6月30日、7月3日、7月8日、7月17日、7月23日、8月2日、8月15日现场照片13张，显示2018年8月15日前，涉案的未来·食街处于装修施工中，2018年8月15日营业。百润万丰公司丰台区分公司对照片的真实性不予认可。法院要求谢军出示该照片原件，上述照片储存于潘飞iphone手机中，iphone手机显示拍照时间与照片证据显示的拍摄时间一致；iphone手机照片可以显示拍摄地点，庭审中，另案原告潘飞现场操作，显示手机照片的拍摄地点为租赁场地内。法院对于照片的真实性予以确认。2、微信记录。2018年8月11日，薛超在微信中通知：“各位老板，你们好。西直门美食城原定的是下周一，也就是本月的13号试营业。由于各家装修未完善。再加上供电局没能及时供新增电源。经物业和我公司领导开会确定，开业时间调整为本月的15号，试营业。望周知！”3、微信记录。2018年8月12日，原告蔡月与薛超微信记录显示，蔡月询问薛超明天能否通电，否则因冰箱没电，没法进货；薛超答复供电局回应周一下午两点供电；2018年8月13日，蔡月询问明天能有电吗；薛超回复：今天下午我去供电局了，供电局那边又派人检修了，给我回复的是明天下午供电，你要买什么等电来了再去买；2018年8月14日，蔡月询问薛超：来电了吗？薛超于下午5:27回复：电已经来了，明天试营业。肖双波与薛超均为百润万丰公司丰台区分公司员工。庭审中，百润万丰公司丰台区分公司陈述，肖双波及薛超均已离职。谢军提交的与二人的通话记录及微信记录真实性无法核实。百润万丰公司丰台区分公司负有核实上述通话记录及微信记录的真实性的举证责任，百润万丰公司丰台区分公司仅以二人离职为由否认上述证据真实性，其理由不成立。法院对于肖双波与薛超的通话记录及微信记录的真实性予以确认。庭审中，百润万丰公司丰台区分公司提交北京小私工坊餐饮有限责任公司的《营业执照》、《食品经营许可证》以及北京小私工坊餐饮有限责任公司委托进行的关于未来·食街的《北京市电气防火检测报告》、《北京市建筑消防设施检测报告》以证明谢军承租的商铺可以办理经营所需许可。关于谢军承租商铺是否可以办理《营业执照》、《食品经营许可证》,法院致函北京市西城区市场监督管理局，获得答复为：地铁十三号线西直门站一层F1-16已存在一个食品经营业者，经营者名称：北京小私工坊餐饮有限责任公司。食品经营许可实行一地一证原则。故相同地点不能再办理其他食品经营许可。经查，《北京市电气防火检测报告》、《北京市建筑消防设施检测报告》项目名称为：北京未来·食街餐厅，项目地址为：地铁十三号线西直门站一层F1-16，检测范围为：一层F1-16，检测面积为：280㎡。另查，北京小私工坊餐饮有限责任公司的《食品经营许可证》中载明的住所及经营地址均为F1-16，主体业态为餐饮服务经营者（中型）。而《餐饮服务食品安全操作规范》中中型餐馆的使用面积为150-300㎡；北京小私工坊餐饮有限责任公司的工商档案内记载的使用面积为300㎡。综合以上事实及肖双波通话录音内容，法院确认,地铁十三号线西直门站一层F1-16,使用面积280㎡，为百润万丰公司丰台区分公司经营的“未来·食街”整体地址，该地址已经存在北京小私工坊餐饮有限责任公司。谢军不能在该地址上办理营业执照及食品经营许可。2018年10月17日、18日，百润万丰公司丰台区分公司向谢军送达《催收函》及《告知函》，要求谢军支付已经到期的第二期租金等费用。2018年10月25日，谢军以场地不具备经营条件及收取水电费不合理为由向百润万丰公司丰台区分公司送达了《解除合同通知书》。2018年10月26日，百润万丰公司丰台区分公司向谢军送达《答复函》，告知谢军不同意解除合同，并要求谢军支付租金及其他费用。2018年12月4日，百润万丰公司丰台区分公司向谢军送达《解除合同通知书》，告知谢军因逾期支付租金等费用超过30日合同解除，要求谢军3日内腾退房屋。庭审中，谢军称其在合同解除后将涉案场地内能搬走的物品都搬走了，遗留的物品放弃了，但当时没有说明。百润万丰公司丰台区分公司称在2018年12月4日，谢军的物品还没有搬走，双方没有办理房屋交接手续，至2019年3月25日谢军仍有物品没有搬走。庭审中，谢军出示其自行装修场地的证据：围炉锅盔门店代工代料集成物资供应协议、营建费用表、集成物资清单、基础施工及人工费表、收据、说明等，称其主张的费用为施工费、人工费和物资费，没有主张设备费用。百润万丰公司丰台区分公司对真实性不予认可。庭审中，百润万丰公司丰台区分公司出示《装修合同》及《西直门供电施工和电缆采购合同》，证明百润万丰公司丰台区分公司收取谢军的装修公摊费用30000元的合理性。百润万丰公司丰台区分公司出示《北京永青嘉业科技有限公司场地租赁合同》、《北京永青嘉业科技有限公司水、电费付款通知单》、付款凭证。证明百润万丰公司丰台区分公司向谢军收取水电费的依据。但该收费单针对百润万丰公司丰台区分公司租赁的全部300㎡场地，不能显示谢军实际的用水、用电数量。百润万丰公司丰台区分公司当庭陈述，其向谢军计算水电费的方法为在其交纳电费的单价上每度电多收取0.2元，乘以谢军商铺面积及公摊面积。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，谢军与百润万丰公司丰台区分公司签订《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对于开业时间。结合照片及微信记录，法院认为，截止2018年8月14日晚5时，百润万丰公司丰台区分公司尚未向谢军提供适合用于经营的用电。故法院将谢军实际经营的开始时间确定为2018年8月15日，谢军自2018年8月15日开始应当向百润万丰公司丰台区分公司支付房屋租金。对于合同的解除。百润万丰公司丰台区分公司应当保证其出租的场地可以办理营业执照及食品经营许可证，但结合法院查明的事实，该地址已不具备为谢军办理相关证照的资格。故法院认为，百润万丰公司丰台区分公司提供的场地不能满足谢军经营，不能实现合同目的，谢军可以行使单方解除权。法院确定，谢军向百润万丰公司丰台区分公司送达解除通知的时间即2018年10月25日为双方合同解除之日。合同解除后，百润万丰公司丰台区分公司继续保有谢军支付的押金（保证金）没有法律依据，应予返还。对于租金及占用费的支付期间。合同解除后，谢军应当及时将涉案商铺交还百润万丰公司丰台区分公司，否则应当向百润万丰公司丰台区分公司支付场地占用费。本案中，合同解除后，双方未交接场地；谢军认可其部分物品遗留场地内，虽表示放弃，但未出示其告知百润万丰公司丰台区分公司的证据。结合百润万丰公司丰台区分公司发出的解除函，函件中记载百润万丰公司丰台区分公司已经告知谢军3日内交还场地，逾期百润万丰公司丰台区分公司将收取滞留金或强制性清场。法院认为，百润万丰公司丰台区分公司有能力处理谢军遗留物品，其应当在合理期限内处理谢军遗留物品。法院将该合理期限定为30日，超出该合理期限发生的占用损失为百润万丰公司丰台区分公司自行扩大的损失，由百润万丰公司丰台区分公司自行承担。故法院确定谢军应当自2018年8月15日至2018年10月25日向百润万丰公司丰台区分公司支付租金及管理费，自2018年10月26日至2019年1月4日向百润万丰公司丰台区分公司支付场地占用费。占用费标准虽合同12.1条约定为两倍租金标准，但占用费的二倍约定其性质为违约金，其约定过高，法院综合考虑合同违约情况及损失情况将其标准调整为租金标准。同时，占用期间因谢军不享受物业服务而无需支付管理费。法院将综合计算多支付的租金和欠付的占用费后进行判决。对于装修公摊费用。该费用用于百润万丰公司丰台区分公司对整体场地的装修及电力改造增容。谢军支付了该费用，视为双方达成了意思表示的一致。谢军在经营期间实际享受了该装修及电力改造，由于双方合同提前解除，百润万丰公司丰台区分公司可以收取合同存续期间相应比例的公摊费用，剩余费用退还谢军。对于谢军的装修损失。谢军提供了相关证据，对于谢军主张的基础施工及人工费的费用，法院予以支持。谢军主张的其他装修费用，虽提供证据，但其部分物品已经搬走，不能搬走的装修支出，法院参照其提供的证据，扣除其使用期间的折旧后酌定。对于水电费及卫生费。因百润万丰公司丰台区分公司未出示其向谢军收取费用的单价、面积及计量依据，法院对其诉讼请求不予支持。对于第二季度租金的滞纳金，由于百润万丰公司丰台区分公司开业时间推迟，谢军未迟付第二季度租金。故法院对于百润万丰公司丰台区分公司的诉讼请求不予支持。百润万丰公司丰台区分公司系百润万丰公司的分公司，其不能独立承担责任，其民事责任由百润万丰公司承担。据此，一审法院判决：一、确认谢军与百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司于2018年6月22日签订的《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》于2018年10月25日解除；二、判决生效后七日内，百润万丰餐饮管理（北京）有限公司与百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司共同返还谢军保证金60000元、装修公摊费27083元；三、判决生效后七日内，百润万丰餐饮管理（北京）有限公司与百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司共同给付谢军装修损失28438.08元；四、判决生效后七日内，谢军支付百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司2018年10月10日至2018年10月25日的租金及运营管理费16500元；五、判决生效后七日内，谢军支付百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司占用费86000元；六、驳回谢军的其他诉讼请求；七、驳回百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，谢军提交新证据1份，即“北京58同城”网站查询的西直门商圈商铺出租租金结果打印件，显示该商圈同等面积（20平米以下）的餐饮美食租金标准在每月7000元至12000元之间。谢军认为本案以每月30000元标准计算场地占用费明显过高，应当予以降低，按照每月10000元标准计算占有使用费比较合理。谢军对一审判决认定的事实并无异议，百润万丰公司丰台区分公司、百润万丰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提书面交答辩状，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。另补充查明，《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》约定，免租筹备期为15天，自2018年6月25日起至2018年7月9日止，起租日为2018年7月10日。谢军向百润万丰公司丰台区分公司支付的第一期租金90000元及运营管理费9000元系2018年7月10日至2018年10月9日期间的租金和运营管理费。本院认为，百润万丰公司丰台区分公司与谢军签订的《百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。因涉案商铺已不具备办理相关证照的条件，谢军租赁涉案商铺用于经营的合同目的无法实现，故谢军可以行使单方解除权。双方之间的合同于谢军向百润万丰公司丰台区分公司送达解除通知之日即2018年10月25日解除。谢军认可一审判决第一、二、三、四项，百润万丰公司丰台区分公司、百润万丰公司未提出上诉，亦视为同意，故本院对一审判决第一、二、三、四项不持异议，予以维持。关于谢军要求返还2018年7月10日至2018年8月14日期间的租金及运营管理费一节，因涉案商铺自2018年8月15日才具备经营用电，此前尚不具备经营条件，故百润万丰公司丰台区分公司无权收取2018年7月10日至2018年8月14日期间的租金及运营管理费，已收取的该期间租金及运营管理费应予返还。又因百润万丰公司丰台区丰公司不能独立承担责任，故百润万丰公司与百润万丰公司丰台区分公司共同负有返还义务。关于场地占用费，因合同解除后，谢军未与百润万丰公司丰台区分公司办理交接手续，且有部分物品遗留在租赁商铺内，一审法院考虑到百润万丰公司丰台区分公司有能力处理上述遗留物品而未及时处理，存在自行扩大损失的情形，故仅认定谢军应承担2018年10月26日至2019年1月4日期间的场地占用费并无不妥。关于占用费的标准，合同中对此有明确约定为两倍租金标准，一审法院已充分考虑合同违约情况及损失情况，酌情降低为租金标准，谢军上诉认为一审法院确定的占用费标准仍然过高要求再予以降低，缺乏充分的理由，本院不予支持。但一审法院对于上述期间的占用费数额计算有误，本院依法予以纠正。百润万丰公司丰台区分公司、百润万丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，谢军的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条的规定，本院判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2019）京0102民初22510号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初22510号民事判决第六、七项；三、变更北京市西城区人民法院（2019）京0102民初22510号民事判决第五项为：本判决生效后七日内，谢军支付百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司占用费71000元；四、本判决生效后七日内，百润万丰餐饮管理（北京）有限公司与百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司共同返还谢军2018年7月10日至2018年8月14日期间的租金36000元及运营管理费3600元；五、驳回谢军的其他诉讼请求；六、驳回百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理4183元，由谢军负担640元（已交纳），由百润万丰餐饮管理（北京）有限公司、百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司负担3543元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费3622元，由百润万丰餐饮管理（北京）有限公司、百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司负担（已交纳）。二审案件受理费2339元，由谢军负担1086元（已交纳），由百润万丰餐饮管理（北京）有限公司、百润万丰餐饮管理（北京）有限公司丰台区分公司负担1253元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二〇年九月二十七日法官助理  张增彬书 记 员  张 雯