江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3259号上诉人（原审原告）：江苏尚越房地产开发有限公司，住所地江苏省建湖县城人民南路508号。法定代表人：梁兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁军，江苏行正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：建湖县近湖二云早点店，住所地江苏省建湖县城人民南路597号。经营者：陶德云，该店经营者。委托诉讼代理人：符超，建湖县塘河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：杨以凤，女，1963年9月20日出生，汉族，居民，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张玮玮，江苏素彤律师事务所律师。上诉人江苏尚越房地产开发有限公司（以下简称尚越房地产公司）因与被上诉人建湖县近湖二云早点店（以下简称二云早点店）、杨以凤排除妨害纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院(2019)苏0925民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚越房地产公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判支持尚越房地产公司的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由二云早点店、杨以凤负担。事实与理由：一、案涉门面房的所有权属于尚越房地产公司。2010年12月6日建湖县人民政府颁发位于建湖县综合楼的房产证，该产权登记在尚越房地产公司名下。（2018）苏09民终2632号民事判决认定该房屋所有权仍然属于尚越房地产公司。二、二云早点店经营者陶德云无权占用尚越房地产公司所有的门面房。陶德云未与尚越房地产公司签订门面租赁合同，占用尚越房地产公司的门面房，尚越房地产公司有权收回，并要求其支付占用期间的占用费。三、一审判决认定杨以凤对案涉门面房享有合法的权利没有依据。二云早点店辩称，二云早点店是基于尚越房地产公司与杨以凤签订的房屋买卖合同及尚越房地产公司在2015年7月25日向杨以凤出具的房屋过户承诺协议，出于信赖才承租该房屋，同时杨以凤将该涉案房屋出租多年，尚越房地产公司是知情的，也没有向任何人提出任何异议，二云早点店承租案涉房屋没有任何过错，承租合同是有效的，二云早点店是善意承租，应当受到法律保护。综上，请求驳回上诉，维持原判。杨以凤辩称，1.2013年6月9日尚越房地产公司与杨以凤签订房屋买卖合同，合同第一条明确约定，案涉508号房屋先归还给杨以凤，并且在第三条约定，当年6月底前过户完成，在该份协议所签之时，尚越房地产公司已经取得该房屋的所有权，其属于有权处分。2.杨以凤购买该房屋，已经支付了80万元房款，梁兵找到杨以凤，经过杨以凤的同意，洪林才支付了该笔80万元作为房款。签订该协议之后，杨以凤一直向尚越房地产公司索要房屋，直到2015年7月25日签订该份协议，尚越房地产公司将涉案房屋明确处分为归杨以凤所有，至货款到期后办理过户手续（货款在2016年3月份到期），该涉案房屋至今尚越公司未配合杨以凤办理过户手续，在2016年3月份尚越房地产公司将涉案房屋已经全部抵押，致使房屋无法办理过户手续。3.本案属于排除妨害纠纷，并非无权确权纠纷，因此本案与洪林无关。4.该涉案房屋属于尚越房地产公司的有权处分，即使是该房屋的80万元存在相关争议，也与涉案房屋无关，也与杨以凤无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。尚越房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令二云早点店立即返还尚越房地产公司坐落在建湖县门面房；2.判令二云早点店支付门面房占用使用费6666元（暂计从2019年3月8日至2019年5月8日，实际要求按年租金40000元为标准，计算至二云早点店返还门面房之日）；3.诉讼费由二云早点店承担。一审法院经审理查明，2013年6月9日，尚越房地产公司（甲方）与杨以凤（乙方）签订房屋买卖合同，其主要内容为：“……甲方自愿将坐落于建湖人民南路508号1楼十间门面先归还给乙方。……。”；2015年7月25日尚越房地产公司出具协议，其主要内容为：“梁兵将江苏尚越房地产公司1#楼一楼从森泉浴室向南十间门面归杨以凤所有，货款到期后办理过户手续……。”；2015年12月30日，杨以凤（甲方）与案外人朱某（乙方）签订门面房屋租赁合同一份，其主要内容为：“……甲方杨以凤将坐落在建湖县1楼由南向北第一间门面房屋（建筑面积约为42平方米）出租给乙方守法自主经营，乙方向甲方承诺，房屋使用用途为水电经营。二、租赁期限租期为五年，自2015年12月30日起至2020年12月30日止。三、租金年租金为人民币贰万柒仟元整。在签订本合同时，乙方须向甲方交清当期租用年限的全部租金。……。”；2018年12月25日，第三人杨以凤向案外人李某出具收条，其主要内容为：“收到2018年12月31日至2019年12月31日门市上下租金26000.00元（贰万陆仟元）。”；2019年3月8日案外人李某向陶德云出具收条，其主要内容为：“今收到陶德云关于本人承租的门市转让费加房租（2019年3月8日至2019年12月31日的房租）共计伍万叁仟元整（￥53000），注：明年2020年1月1日至2020年12月31日房租由陶德云直接向出租人杨以凤支付”。2010年12月17日，建湖县人民政府颁发位于建湖县综合楼的房权证（建房权证建湖字第××号）。该产权登记在尚越房地产公司名下，该综合楼已被人民法院保全。一审法院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权力，包括所有权。所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。妨害物权的权利人可以请求排除妨害。本案中，讼争房屋虽登记在尚越房地产公司名下，但尚越房地产公司已将讼争的房屋交付给杨以凤，由杨以凤出租并收取租金，尚越房地产公司于2013年6月9日与第三人杨以凤签订了房屋买卖合同，于2015年7月25日出具过户承诺的协议，应认定第三人杨以凤对讼争的房屋享有合法的处分、使用、收益、占有的权利。故杨以凤与朱某、李某、陶德云租赁行为系合法、有效。综上，尚越房地产公司主张二云早点店妨害其物权要求返还坐落在建湖县门面房并支付门面房占用使用费无事实和法律依据，一审法院不予支持；据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十九条的规定，一审法院判决：驳回尚越房地产公司的诉讼请求。案件受理费130元，由尚越房地产公司负担。在本院二审过程中，尚越房地产公司法定代表人梁兵陈述，从森泉浴室开始向南直到案涉房屋，一直由尚越房地产公司管理到2015年，2015年以后，由于担保公司经营出现问题，就没有管理，交给洪林管理，当时洪林是尚越房地产公司股东，梁兵写了一份2015年7月25日的协议给杨以凤，把房子交给杨以凤管理，因为房子抵押在银行，贷款没办法偿还，就想办法给洪林补偿，给杨以凤的房子不包括二云早点店，但是从2019年洪林起诉后，其已经出通知给各租户，告知不得再与杨以凤签订租房协议。梁兵另陈述，森泉浴室在2005、2006年左右有4间门市，包括现在的速派奇两间门市在内，速派奇门市是这两年才开的，按照协议约定现在的速派奇门市包含在协议约定的向南十间门市房内，2015年7月15日的协议是其书写的，公司的章印也是真的，只是为了让杨以凤收取租金。杨以凤不认可2015年7月15日的协议包括森泉浴室门面本身，也不包括现在的速派奇两间门市。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，尚越房地产公司认可2015年7月25日协议的真实性，该协议上有尚越房地产公司法定代表人梁兵签字并加盖了尚越房地产公司印章，根据尚越房地产公司陈述其出具协议将森泉浴室向南十间门面归杨以凤所有仅是让杨以凤收取租金，其协议上约定的门市包括原森泉浴室中的两间门面（现速派奇门市），从该位置计算，协议中载明的十间门市不包括案涉门市在内。对此，本院认为，第一，但上述协议中载明“从森泉浴室向南十间门面归杨以凤所有，”从文意解释上来说，应当不包括森泉浴室本身，特别是森泉浴室有好几间门市，如果包括部分门市在内，协议中应当注明；第二，根据杨以凤、二云早点店提交的证据能够证明，案涉门市自2015年12月30日开始由杨以凤出租给案外人朱某，朱某转租给李某，再由李某转租给二云早点店，即案涉门市一直由杨以凤出租、管理，尚越房地产公司未对其未管理案涉门市的原因等作出合理解释。故本院认为上述协议中约定的“从森泉浴室向南十间门面归杨以凤所有”的十间门面包括案涉门面在内，而依据该协议尚越房地产公司无权要求二云早点店搬出及支付占用费，即使按照尚越房地产公司陈述该协议的本质仅是为了让杨以凤收取租金，其提出的诉讼请求也不应当得到支持。综上所述，尚越房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人江苏尚越房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年九月十四日书记员  周亚梅