山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0781民初1557号 原告：于浩，男，1993年9月2日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人：孙新琦，山东潍青律师事务所律师。 被告：青州市万达诚信房屋开发有限公司，住所地青州市经济开发区309国道北，统一社会信用代码：913707817381662694。 法定代表人：王蒙，总经理。 委托诉讼代理人：张建，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。 被告：中鼎润合(北京)资产管理有限公司，住所地北京市海淀区建材城西二里23号楼1层商业05-6，统一社会信用代码：91110108085526641P。 法定代表人：刘东生。 原告于浩与被告青州市万达诚信房屋开发有限公司（以下简称万达公司）、中鼎润合（北京）资产管理有限公司（以下简称中鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因审理过程中发现被告需要公告送达，本院裁定转为普通程序审理。原告及其委托诉讼代理人孙新琦、被告万达公司的委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼，被告中鼎公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告中鼎润合（北京）资产管理有限公司签订的商品房销售合同；2、判令两被告返还已付购房款310000元，并承担利息损失3万元(自2019年1月1日起按照日万分之五支付违约金至实际还款之日)；3、判令两被告互负连带还款责任；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年9月3日被告青州市万达诚信房屋开发有限公司(以下简称万达公司)授权被告中鼎润合(北京)资产管理有限公司(以下简称中鼎公司)与原告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告的海岱北路4386号的盛世花都小区1幢2单元0302+0402号住宅房一套，房屋面积116.56+116.56平方米，每平方5500元，总价款641080元，合同签订当日被告又给予优惠，房屋单价改为每平方4633元，总价款54万元，合同签订前原告己付10000元定金，余款在2023年8月30日前付清，被告应于2018年12月5日前向原告交付该房屋。合同签订之日原告又支付被告30万元，剩余款项办理了分期付款手续(被告让原告办理了26万元的分期贷款手续)，原告已履行了合同义务，被告未将房屋交付原告已构成违约，在原告追要房屋的过程中，两被告互相推诿。经了解被告销售的房屋已销售他人，被告万达公司授权被告中鼎公司出售房地产，两被告应共同承担连带还款责任。为此诉至贵院，请依法判如所请。 被告万达公司辩称，请求法院依法判决驳回对被告万达公司的诉讼请求，理由如下：一、中鼎公司与于浩之间商品房买卖合同为无效合同；根据青州泰展公司出具的《商品房买卖合同（现售）》、《青州万达诚信房屋开发有限公司商品房交接表》（有建设单位、物业公司、购房客户的签字盖章）等证据材料能够证明，中鼎公司销售的涉案房屋实际所有权人为青州泰展公司。虽然，万达公司通过签订委托销售合同、授权委托书委托中鼎公司销售其开发的盛世花都的房产，但中鼎公司销售的涉案房屋实际所有权人为青州泰展公司，若认定中鼎公司基于委托合同关系与于浩签订商品房买卖合同，则中鼎公司销售涉案房屋的行为属于无权处分，基于无权处分与于浩签订的商品房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出”规定，该商品房买卖合同处于效力待定状态，该合同签订后，若于浩在一个月内行使催告权，且青州泰展公司追认中鼎公司的代理行为，则该合同合法有效；若青州泰展公司在合同签订后未作表示的，视为拒绝追认，未经追认的合同对被代理人即青州泰展公司不发生效力，由行为人中鼎公司承担责任，且该合同为无效合同。根据《中华人民共国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，在合同被认定为无效合同后，应当根据过错承担相应责任，万达公司无需承担任何法律责任。二、中鼎公司与于浩之间商品房买卖合同为无效合同，万达公司无需承担法律责任；通过上述分析可知中鼎公司与于浩签订的商品房买卖合同为无效合同，根据《中华人民共国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，在合同被认定为无效合同后，应当根据过错承担相应责任。作为完全民事行为能力人，于浩在与中鼎公司签订商品房买卖合同前应尽到核实涉案房屋实际所有权人的注意义务，因涉案房屋系现房，应当向中鼎公司索要涉案房屋实际所有权人的相关证明材料，但于浩并未尽到上述注意义务；根据青州泰展公司出具的相关证明材料可知涉案房屋已由万达公司销售给青州泰展公司，并已交付且钥匙一直由青州泰展公司保管，因此于浩在购买涉案房屋时不可能实地到现场看房。故于浩在购买现房未到现场看房，且未核实涉案房屋实际所有权人的情况下，与中鼎公司签订涉案房屋的商品房买卖合同，并未尽到相应的注意义务，有违常理，自身存在过错。该合同因中鼎公司无权代理而签订，事后青州泰展公司未追认，导致合同无效的法律后果，于浩因其自身存在过错应承担相应的法律责任。涉案房屋实际所有权人为青州泰展公司，中鼎公司销售未经青州泰展公司授权的涉案房屋，构成无权处分，青州泰展公司事后拒绝追认其无权处分行为的有效性，导致合同从效力待定变为无效合同。因此，根据《中华人民共国合同法》第五十八条之规定，无效合同的相对方中鼎公司、于浩均存在过错，应当各自承担相应的责任。而万达公司并非该无效合同的主体，无需承担法律责任。三、万达公司已经在授权委托书中明确载明中鼎公司销售房屋的范围，无需承担监管责任；万达公司向中鼎公司出具授权委托书与其签订委托销售合同，已经明确载明授权内容及授权范围，在中鼎公司销售非万达公司所有的涉案房屋时，万达公司无需承担法律责任。涉案房屋早在2016年便由万达公司出售给青州泰展公司，实际所有权人为青州泰展公司，故该房屋并非万达公司的资产，也不在万达公司授权中鼎公司销售的房屋范围之内。2018年9月3日，中鼎公司作为出卖人与于浩签订涉案房屋《商品房买卖合同》，销售的涉案房屋既不是万达公司资产又不在授权销售的房屋范围之内，故中鼎公司的行为构成无权代理，根据合同相对性，履行该合同产生的相关权利义务，仅约束中鼎公司和于浩。并且青州泰展公司已出具相关文件，拒绝追认中鼎公司与于浩签订的合同，故该合同自始无效，亦与万达公司无关。公司在进行合同管理，对外签订合同时，是否在所签合同上加盖骑缝章属于公司内部管理的范畴，并非法律强制性义务，在合同内容能够体现合同内容前后一致的情况下，即使未在合同上加盖骑缝章，也不能因此否认合同的连续性，万达公司提交的委托书和《房地产委托销售合同》能够互相印证，形成证据链条，证明合同内容的真实性，因此，万达公司委托中鼎公司的委托范围和内容明确。根据《合同法》第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人”，万达公司已经在《房地产委托销售合同》中明确规定委托事项的内容，中鼎公司未按照该内容处理委托事务，而是擅自以自己名义将无权处分的涉案房产出售给中鼎公司陈鑫正，该行为本身违反《房地产委托销售合同》第七条第2款：“乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，不得夸大、隐瞒或过度承诺”，因此产生的所有责任应当由中鼎公司中鼎公司全部承担。四、中鼎公司销售涉案房屋的行为构成刑事犯罪，应当移送公安机关处理。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定：“有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；（五）以其他方法骗取对方当事人财物的”。2018年9月3日，中鼎公司与于浩签订涉案房产的《商品房买卖合同》时，中鼎公司持有2018年8月10日委托书原件，委托书及委托合同中明确载明，中鼎公司销售万达公司的房屋仅限商业部分，因此能够说明，中鼎公司在与于浩交易之初便虚构事实、隐瞒真相未尽如实告知义务，存在欺诈行为。涉案房产实际所有权人为青州泰展商贸有限公司，中鼎公司以自己的名义通过签订《商品房买卖合同》的形式，将涉案房产出售给于浩，收取购房款310000元，款项收取后中鼎公司携款潜逃，该过程万达公司与青州泰展商贸有限公司均不知情。中鼎公司在履行合同过程中，以非法占有为目的，采取了虚构事实，隐瞒真相的行为，收取于浩购房款，数额较大，符合合同诈骗罪的构成。 被告中鼎公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于被告万达公司提交其与青州泰展商贸有限公司关于案涉房屋的商品房买卖合同、购房款发票及不动产权证书、商品房交接表、青州泰展商贸有限公司出具的证明一份，双方对上述证据的均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交商品房买卖合同、退款协议书、收款收据一份，银行活期查询单一份，被告经质证认为商品房买卖合同系复印件，无法核实真实性、合法性，活期查询单无法显示原告向谁交付了购房款，关联性不认可，收据无银行流水佐证不能证明原告支付购房款的实际情况。本院经审查认为，上述证据可以证明案涉房屋买卖合同的签订及履行情况，本院予以确认。2.原告提交2018年8月3日房产销售委托书和2018年9月12日房产委托销售合同一份，被告经质证认为该委托书系复印件不予认可，认为该委托销售合同后还有附表，对完整性不予认可，本院经审查认为，上述证据真实、合法且与本案有关联，本院予以确认。3.被告万达公司提交房地产委托销售合同（附销售表）复印件及2018年8月10日委托书复印件各一份，拟证明其委托被告中鼎公司运作盛世花都经济开发区生活区公共服务中心商业项目情况，原告经质证认为后面所附销售表格系被告万达公司私自添加，对上述委托书复印件有异议，认为与其提交的委托书内容不一致。本院经审查认为，上述委托销售合同所附销售表的效力问题，潍坊市中级人民法院（2020）鲁07民终5018号民事判决已作出认定，对该项证据本院不予采信，上述委托书加盖了被告中鼎公司印章，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月3日，被告万达公司为被告中鼎公司出具委托书一份，该委托书载明的内容为“房产销售委托书青州市万达诚信房屋开发有限公司开发的盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心的房产，委托中鼎润合（北京）资产管理有限公司进行房产销售。青州市万达诚信房屋开发有限公司（章）2018年8月3日”。被告万达公司称其于2018年8月10日将上述委托书收回后出具了新的委托书，该委托书载明的内容为“委托书经公司研究决定，现将我们公司开发的盛世花都，经济开发区生活区公共服务中心商业项目部分交付于中鼎润合（北京）资产管理有限公司进行运作，期间所产生的法律责任由中鼎润合（北京）资产管理有限公司自行负责。青州市万达诚信房屋开发有限公司（章）2018年8月10日声明中鼎润合（北京）资产管理有限公司对盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心商业项目的‘运作’只用于关于房产的宣传以及投资客户的解释，不得用于其它用途！中鼎润合（北京）资产管理有限公司（章）2018.8.20”。 2018年9月12日，被告万达公司（甲方）与被告中鼎公司（乙方）签订房地产委托销售合同一份，主要约定甲方委托乙方为（独家）合作单位，合作销售甲方指定的房产，该房产由甲方在山东青州兴建的盛世花都项目，该项目为商铺及住宅，销售面积约计16904.59平方米，每平方米6880元，共约计116303579元，所销售的房源参考附表；乙方为运作主体公司；甲方为售出房产办理房产证及相关证件，由此产生的费用甲方和购房者承担，与乙方无关；合作期限自2018年8月20日至2019年8月20日，合同有效期内，甲方不得指定其他委托合作方；本项目的推广费用（包括报纸、电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等），具体销售工作人员的开支及日常支出均由乙方负责支付；销售价格可由乙方视市场情况灵活浮动；乙方按照实际销售额向甲方支付房款，保证在合同签订日起12月内完成销售委托合作房产项目，每月20日为打款节点，第一打款节点在2018年9月20日之前，付款额不低于3000000元，第二打款节点在2018年10月20日之前，付款额不低于7000000元，之后，每月20日前打款，付款额不低于10000000元，最后一次打款时节点在2019年8月20日之前，乙方应将房款全部结清；乙方需要开具税票时，多卖出高于每平方米6880元部分的房款，向甲方支付15%的费用；甲方收到客户购房全款时，应当在6个月内办理网签、过户；甲方保证若客户购买的盛世花都房产的实际情况与其提供的材料不符或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责；双方还约定了其他事项。 2018年9月3日，被告中鼎公司（出卖人）向原告（买受人）出示2018年8月3日的房产销售委托书，双方签订商品房买卖合同一份，主要内容为出卖人以出让方式取得坐落于海岱北路4386号地块的建设用地使用权，面积为6081.54平方米，买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅；该商品房已由青州市房地产管理局批准预售，许可证号为青2013077号；该商品房的规划用途为住宅，所在建筑物的主体结构为砖混，建筑总层数为4层；该商品房为1幢2单元0302-0402，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置；该商品房测绘面积116.56+116.56平方米，每平方米5500元，总价款641080元;签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金在合同签订时抵作房款；出卖人应当在2018年12月5日前向买受人交付房屋，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款并自买受人付款之日起按万分之二计付利息，同时按全部房款的2%支付违约金。双方还约定了其他事项。合同签订当日被告又给予优惠，房屋单价改为每平方4633元，总价款540000元。 原告在上述商品房买卖合同签订之前向被告中鼎公司交付房屋定金10000元，2018年9月3日向被告中鼎公司交付房款300000元，共计310000元。 被告中鼎公司（甲方）与原告于浩（乙方）签订退款协议一份，主要内容为：1.甲方收回乙方原合同以及收据；2.甲方退回乙方（大写）叁拾壹万元（小写：￥310000.00）；3.甲方退款日期为2018年12月31日；4.违约责任：在最晚退款日期甲方如不能按时退款，甲方需向乙方赔付滞纳金，每日滞纳金为退款金额的万分之五。5.本协议履行过程中发生争议的，由青州人民法院管辖。 案涉房屋已由被告万达公司出卖给青州泰展商贸有限公司，后者于2016年取得不动产权证书。二被告不能向原告交付案涉房屋并办理不动产权登记手续。 本院认为，案涉房屋已由青州泰展商贸有限公司于2016年取得不动产权证书，不属于被告万达公司可销售的范围，被告中鼎公司销售该房屋属于无权代理。虽被告中鼎公司与原告签订商品房买卖合同时向原告出示了2018年8月3日的房产销售委托书，该授权委托书载明了被告万达公司将其开发的盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心的房产委托被告中鼎公司销售的内容，原告有理由相信被告中鼎公司有代理权，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，被告中鼎公司与原告签订商品房买卖合同是以自己的名义，而非以被告万达公司的名义，故被告中鼎公司的销售行为不构成表见代理，由此销售行为引发的合同责任应由被告中鼎公司承担。 被告中鼎公司与原告签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。但案涉房屋已由青州泰展商贸有限公司于2016年取得不动产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，原告合同目的已不能实现，其可以要求解除案涉房屋买卖合同。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，案涉房屋买卖合同解除后，被告中鼎公司应按退款协议约定返还原告购房款310000元并支付滞纳金（以310000元为基数，自2019年1月1日起至实际付清之日止，按每日万分之五计算）。被告万达公司在被告中鼎公司销售案涉房屋的过程中存在监管过错，应对被告中鼎公司的上述债务承担连带责任。 关于被告万达公司认为被告中鼎公司的行为已构成犯罪，请求本院依法将本案移送公安机关的答辩意见。本院认为，被告中鼎公司是否构成犯罪与本案商品房买卖合同关系属两种不同性质的法律关系，是否追究被告中鼎公司的刑事责任并不影响本案的审理，对被告万达公司的上述答辩意见，本院不予采纳。被告中鼎公司经本院传票传唤既未答辩又未到庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告于浩与被告中鼎润合（北京）资产管理有限公司于2018年9月3日订立的商品房买卖合同； 二、被告中鼎润合（北京）资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告于浩购房款310000元及滞纳金（自2019年1月1日起至实际给付之日止，以310000元为基数，按每日万分之五计算）； 三、被告青州市万达诚信房屋开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告于浩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6400元，诉讼保全费2220元，由二被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘建华 人民陪审员  蔡相红 人民陪审员  牛英春 二〇二〇年九月十七日 法官助理 吴海强 书记员 葛梦婕