北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8493号上诉人（原审被告）：北京顺发鑫广源废品回收有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河北村村委会东50米。法定代表人：崔黎平，总经理。委托诉讼代理人：纪青元，男，1982年10月12日出生，由北京顺发鑫广源废品回收有限公司推荐。被上诉人（原审原告）：王宏富，男，1948年5月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人顺发鑫广源废品回收有限公司因与被上诉人王宏富租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京顺发鑫广源废品回收有限公司（下称顺发公司）上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王宏富的一审诉讼请求或发回重审，并由王宏富承担本案上诉费用。事实与理由：1.我公司与王宏富签订的租赁合同系集体土地，且地上有我公司兴建的房屋，但并未取得建设规划许可证，案涉租赁合同应为无效合同，一审法院未予审查。2.我公司并非拆迁腾退补偿手续的发放人，一审法院要求我公司履行发放协助义务，没有事实依据。王宏富并未提供证据证明拆迁款的发放需要由我公司配合。3.一审法院在未查清实际腾退时间、租金约定标准、新建建筑物的主体以及双方就本合同产生的其他纠纷的情况下，判令我公司履行配合协助义务，属认定事实不清。王宏富辩称，同意一审判决，不同意顺发公司的上诉请求。顺发公司自村委会处租赁案涉土地，然后与我签订租赁合同，应属合法有效；顺发公司有义务协助我办理拆迁腾退补偿款的发放手续。王宏富向一审法院起诉请求判令：1.顺发公司返还王宏富租金8122元；2.顺发公司配合王宏富办理位于北京市大兴区西红门镇团河北村团忠北路33号土地的地上物拆迁腾退补偿款的发放手续；3.本案诉讼费由顺发公司承担。一审法院认定事实：2011年10月19日，甲方顺发公司与乙方王宏富签订《土地租赁合同》：甲方同意将所管辖土地1.63亩租给乙方使用（包括甲方地内6间门脸房），土地位置北京市大兴区西红门镇团河北村团忠北路33号。乙方土地使用租赁年限为20年，自2007年8月1日起至2027年7月30日止。自本合同签字之日起，乙方需向甲方交纳土地租赁费19000元，共计30970元。每年8月1日交纳租金。按5年10%递增。每年土地租赁费，乙方分一次按每年数额的100%上交给甲方，即一年上交款一次。乙方必须在甲方要求的施工期内完成所有地面建筑，逾期产生一切后果乙方自负。若遇国家工程征用土地时，国家给予的地上物损失赔偿金归乙方所有，国家给予的土地补偿费归甲方。该合同甲方处加盖有顺发公司公章，并有崔黎平签名；乙方处有王宏富签名。顺发公司认可该合同的真实性。王宏富陈述，案涉土地上的房屋原为臧福喜所有，在顺发公司法定代表人崔黎平的见证下，王宏富与臧福喜签订《房屋过户协议书》，将地上全部房屋及院落由臧福喜转让给王宏富所有。王宏富提交《房屋过户协议书》：甲方臧福喜，乙方王宏富，甲方将自己位于大兴区西红门镇团河北村工业园租用的1.63亩土地上建造的房屋（约1000平方米）连同一个院（团忠北路33号）过户给乙方。谈定房价为85万元。因甲方的房租已收到2012年6月19日，土地出让金已交到2012年7月31日，以上两项甲方已多收约5万元，但不再细算，只退还2万元给乙方，再扣除房屋租用方付给甲方的押金1万元，乙方实际支付甲方房价为82万元。甲乙双方到土地总包租方（鉴证方）顺发公司处一起办理过户手续。过户手续办好后先存放在鉴证人处，乙方交清全款后，鉴证人将过户手续交乙方，过户手续包含1.将原来签订的由顺发公司作为出租方、臧福喜作为承租方的土地租赁合同中的户主改为王宏富（其余内容不变）的新合同交乙方，原合同书经原签约方注明“已过户给王宏富”并签字后交乙方作为新合同的附件；2.将甲方臧福喜与现在房屋使用方北京科森创新电子有限公司的房屋租赁合同改换房主后的新合同（由王宏富作出租方、北京科森创新电子有限公司作为租用方、臧福喜作见证方）交乙方，原合同经原签约方注明已过户签字后交乙方作为新合同的附件；3.过户过程中产生的一切费用由甲方承担；4.过户过程中所需要提供的其他材料。乙方承诺继续履行甲方与北京科森创新电子有限公司所签原合同内容。该协议甲方处有臧福喜签名，乙方处有王宏富签名，鉴证方加盖有顺发公司公章并有崔黎平签名，落款日期2011年10月19日。顺发公司不认可该协议的真实性。诉讼中，王宏富陈述，臧福喜已将案涉土地的租金交至2012年7月31日，其自2012年8月1日开始向顺发公司支付租金，支付至拆迁之日即2017年1月17日，共计支付租金159323元，但是按照合同约定的每年租金34067元（30970*110%）计算，应交租金为151201元，因此其多交租金8122元，顺发公司应返还租金8122元。王宏富提交银行交易明细和收据证明其交纳租金的情况，其中收据记载：“2012年8月16日，收到团河北村工业园地租，33号2012年地租，36800元，亩23000*1.6，交款人王宏富”，该收据加盖有顺发公司财务专用章。顺发公司认可银行交易明细和收据的真实性，亦认可王宏富自2012年8月1日开始实际承租案涉土地，其收取王宏富共计159323元，但主张其中147900元为租金，11423元系维修款和电话改装费用，并未多收取王宏富租金；对于拆迁腾退时间，顺发公司主张2017年1月17日已经开始通知双方拆迁腾退，租赁物实际腾退完毕是2017年7月份，但是王宏富的具体腾退时间其不清楚；顺发公司主张，其与王宏富之间的《土地租赁合同》是套用的其与臧福喜之间的合同，所以其与王宏富实际履行的合同期限和租金标准均与合同不一致，双方曾口头对于租金标准予以变更，实际履行的租金标准为每年36800元，王宏富提交的租金收据恰恰可以证明双方将年租金变更为36800元，因而其未多收取王宏富租金。后涉案地块遇拆迁。王宏富提交的“致拆除腾退区域群众的一封信”：“西红门镇作为北京市城乡结合部改造试点镇，为了彻底改善城乡面貌，按照市、区两级相关工作部署和要求，对镇域内的工业大院实施拆除腾退。……2016年7月8日，已经正式启动团河沿线十二个村工业大院的拆除腾退，开始进行地上物清登，此项工作以各村村委会为主体进行。”王宏富提交《拆除腾退补偿协议》：甲方腾退人欣业公司，乙方王宏富；乙方在腾退范围内由1490.07平方米房屋，被拆除房屋位于北京市大兴区西红门镇团河北村团忠北路33号；拆除腾退补偿总款为1781148元；当乙方腾空房屋及地上附属物，经验收合格并将房屋及地上附属物交给甲方（完全具备拆除条件）拆除之日起15个工作日内，甲方将腾退补偿款支付给乙方。该协议乙方处有王宏富签字和捺印，甲方处未加盖欣业公司公章。王宏富陈述，欣业公司未将加盖公章后的协议交给王宏富。王宏富提交的“估价结果通知单”（大兴区西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块5标段）显示：产权人崔黎平（王宏富），房屋坐落西红门镇团河北村，房屋及附属物重置成新价合计777824元。王宏富提交的2017年1月5日“拆除腾退补偿预付款申请书”记载：目前进行的西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目，王宏富作为被拆除腾退人，需要部分资金解决清退承租户以及拆除腾退后另寻场地等事宜，王宏富现有资金十分困难，向欣业公司申请支付王宏富90万元资金作为拆除腾退补偿的预付款，王宏富同意与欣业公司签订拆除腾退补偿预付款协议，同意欣业公司从应支付给王宏富的拆除腾退补偿款中直接扣除该预付款，如有纠纷，王宏富愿意承担相关法律责任。王宏富提交的北京银行个人账户对账单显示：2017年4月21日，王宏富收到代发拆迁款90万元。王宏富陈述，由于剩余拆迁腾退补偿款的发放工作需要第一承租人顺发公司的协助配合，但顺发公司拒不协助配合，导致其一直未能领取到剩余拆迁腾退补偿款。王宏富为此向中共大兴区西红门镇委员会西红门镇人民政府信访办公室反映问题，该信访办公室出具“信访事项不予受理告知书”（京兴西信受[2018]信14号）：“信访件编号2018112979709，信访人王宏富，您于2018年11月15日通过写信方式反映团河北村工业大院拆除腾退不给合同不付全款问题。经与拆除腾退指挥部了解，您与土地第一承租人之间存在纠纷，导致需上交材料不齐全，造成剩余补偿款未能发放，建议您与第一承租人积极进行协商，如协商不成，建议通过诉讼途径解决。根据信访条例规定，请向大兴区人民法院提出诉求。”顺发公司认可该“信访事项不予受理告知书”的真实性，但认为关于剩余补偿款的发放，王宏富并未找过顺发公司要求协助配合，顺发公司也没有配合的义务，另外，在拆迁时，顺发公司的承租人，除了王宏富以外，均对拆迁予以配合，因为王宏富的不配合导致错过集中腾退期，因而导致顺发公司损失，王宏富对该部分损失应予赔偿。一审法院认为，王宏富系本案所涉及的2011年10月19日《土地租赁合同》的承租人，顺发公司系出租人，双方在合同中约定租金为每年30970元，按5年10%递增，“若遇国家工程征用土地时，国家给予的地上物损失赔偿金归乙方所有，国家给予的土地补偿费归甲方”。王宏富主张其自2012年8月1日开始实际承租案涉土地，直至2017年1月17日拆迁腾退，实交租金159323元，应交租金151201元，多交的8122元顺发公司应予返还。顺发公司则认为王宏富自2012年8月1日开始实际承租案涉土地，租赁物实际腾退完毕是在2017年7月份，但对王宏富的具体腾退时间不清楚，且双方已口头变更了租金标准为每年36800元，因而王宏富未多交租金，顺发公司不应返还。对此，法院认为，就腾退时间，王宏富主张系在2017年1月17日，而顺发公司则主张实际腾退完毕是在2017年7月份，因王宏富系腾退义务人，其不能举证确认具体腾退时间，因此应承担举证不能的不利后果，因此王宏富未提交充分证据证明其向顺发公司多交纳租金8122元，其要求顺发公司返还租金8122元的诉讼请求，法院不予支持。关于王宏富要求顺发公司配合其办理案涉土地地上物拆迁腾退补偿款的发放手续的诉讼请求，根据中共大兴区西红门镇委员会西红门镇人民政府信访办公室“信访事项不予受理告知书”的记载，“经与拆除腾退指挥部了解，您与土地第一承租人之间存在纠纷，导致需上交材料不齐全，造成剩余补偿款未能发放，建议您与第一承租人积极进行协商，如协商不成，建议通过诉讼途径解决”，王宏富剩余拆迁腾退补偿款未能发放的原因是王宏富与顺发公司之间存在纠纷导致需上交材料不齐全，法院认为，顺发公司作为转租人，基于诚实信用原则，其应当对承租人在承租期间遇拆迁的应得补偿事宜予以协助配合；另外，双方在所签订的合同中约定地上物补偿归承租人王宏富，顺发公司基于该约定也应当履行补偿款发放的协助配合义务。据此，一审法院于2020年7月判决：一、北京顺发鑫广源废品回收有限公司于判决生效后十日内配合王宏富办理位于北京市大兴区西红门镇团河北村团忠北路33号的地上物王宏富应得部分的拆迁腾退补偿款的发放手续；二、驳回王宏富的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，据已查明的事实，案涉租赁土地及地上物已经合法程序拆迁腾退完毕，顺发公司再以案涉土地和地上房屋没有取得建设规划许可证为由持案涉租赁合同无效之上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。租赁合同明确约定，遇国家工程征用土地时，国家给予的地上物损失赔偿金归王宏富所有；而根据信访事项不予受理告知书的相关记载，因作为案涉土地第一承租人的顺发公司不予协助配合，导致王宏富无法获得相应的补偿款。在此情况下，一审法院基于诚实信用原则判令顺发公司履行补偿款发放的协助配合义务，并无不妥。综上所述，顺发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京顺发鑫广源废品回收有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二〇年九月十七日法官助理 余 未书 记 员 唐 琪