上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6237号上诉人(原审原告)：陈学贤，男，1967年2月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：邵永刚，上海深度律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海星耀房地产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：王基平。原审第三人：上海正田企业发展有限公司，住上海市。法定代表人：陈学贤，董事长。委托诉讼代理人：邵永刚，上海深度律师事务所律师。上诉人陈学贤因与被上诉人上海星耀房地产发展有限公司(以下简称“星耀公司”)及原审第三人上海正田企业发展有限公司(以下简称“正田公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初11103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈学贤上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持陈学贤的一审诉讼请求。事实和理由：一、陈学贤与星耀公司于2016年9月25日签订了一份《意向金协议》约定，陈学贤向星耀公司购买其开发的上海市曹杨路1888弄星光耀广场楼盘中建筑面积为238平方米的10楼房屋(以下简称“涉案房屋”)；之后陈学贤根据《意向金协议》的约定于当日向星耀公司支付了人民币(以下币种均为人民币)50，000元的意向金；2016年10月1日后，星耀公司表示会与陈学贤签订正式的购房合同，让陈学贤再等等，也没将收取的上述50，000元意向金退还陈学贤；2017年9月26日，星耀公司又让陈学贤向其支付了第二笔款项，并让陈学贤继续等待签订正式的购房合同；2018年12月19日，星耀公司已准备与陈学贤签订正式的购房合同，并与陈学贤一起与其推荐的银行商谈办理涉案房屋的按揭贷款事宜(具体见证据微信聊天记录)，但之后又没有音讯了；无奈之下，陈学贤于2019年4月25日向星耀公司发函，要求签订正式的购房合同；后由于星耀公司一直拖延签订正式的购房合同，并瞒着陈学贤在2019年4月3日陈学贤向其发函之日前就已私自将涉案房屋出售给他人(具体见证据：星耀公司与案外人签订的《上海市商品房出售合同》)，故陈学贤于2019年6月3日向上海市普陀区人民法院提起诉讼，要求解除《意向金协议》，并要求星耀公司赔偿陈学贤的损失。二、通过上述对案件事实的叙述及星耀公司的陈述、尚未生效的一审判决可以看出，《意向金协议》至今仍有效，且一直对陈学贤和星耀公司具有法律约束力。即便退一步讲，假设《意向金协议》于2019年6月3日被解除，则自2016年9月25日起至2019年6月3日期间，陈学贤与星耀公司也一直受《意向金协议》的约束，作为星耀公司就必然负有如下一项义务，即：在《意向金协议》未被依法解除前，即2019年6月3日前星耀公司不得将涉案房屋出售给第三方。三、根据陈学贤提供的2019年4月25日《通知函》、星耀公司提供的2019年4月3日《上海市商品房出售合同》和2019年5月《通知函》可以看出，本案中，陈学贤于2019年4月25日向星耀公司发函，积极要求双方签订正式购房合同，但星耀公司却早已于2019年4月3日就将涉案房屋私下出售给了第三方，并且是将涉案房屋在内的整楼栋的房屋一并售出，其虽然于2019年5月向陈学贤发出了一份《通知函》，却只不过是在收到了陈学贤向其发送的要求签订购房合同的通知函后所发的，内容也仅是表明要退意向金，但仍隐瞒涉案房屋已被其出售的事实；特别是该份《通知函》是在其已私下将涉案房屋出售给第三方的情况下所发，此时木已成舟，再向陈学贤发此函，对于陈学贤签订购房合同的需求而言已无任何意义。其实自始至终，星耀公司均表示会与陈学贤签订购房合同，否则陈学贤不可能从2016年10月一直等到2019年6月起诉，而星耀公司除了在其于2019年5月向陈学贤所发的《通知函》中表达了要退意向金的表示外，从未告知陈学贤，其不会与陈学贤签订购房合同，要与陈学贤解除《意向金协议》，且星耀公司将涉案房屋出售给第三方，也是瞒着陈学贤，私下出售的。四、星耀公司自认“……2019年4月收到原告的催告函后，因被告已决定将房屋所在楼盘对外作整体而非零星出售，遂向原告提议解除《意向金协议》，但双方未就此达成一致。2019年5月，被告向原告送达了退回意向金的通知，目前涉案房屋已被另行出售。……”，该自认中所提到的“原告的催告函”即是陈学贤于2019年4月25日向其发送的《通知函》，在该函中陈学贤向星耀公司提出了签订正式的购房合同的要求。据此，经分析，星耀公司在该段自认中确认了以下事实：1．星耀公司是在收到陈学贤所发的《通知函》后决定将涉案楼盘对外整体出售的；2．星耀公司在2019年4月25日后至其于2019年5月向陈学贤发出《通知函》前的这段期间内，其向陈学贤提议解除《意向金协议》，但未就此达成一致；3．星耀公司在2019年5月向陈学贤送达的通知中告知了涉案房屋已被另行出售。姑且不论星耀公司在该自认中承认向陈学贤提议解除《意向金协议》是否属实，而结合上述第三条意见可以看出，星耀公司早在2019年4月3日就已经将包括涉案房屋在内的整栋房屋出售给第三方，而并非是在收到陈学贤的通知函后才决定对外整体出售；假设星耀公司在2019年4月25日后至其于2019年5月向陈学贤发出通知函的这段期间内向陈学贤提议解除《意向金协议》属实，那星耀公司提出解除《意向金协议》的建议也是在星耀公司私自将涉案房屋出售给第三方之后了，双方此时已不可能再签订购房合同，但此点却更证明了是由于星耀公司的过错导致双方无法签订购房合同；星耀公司在2019年5月向陈学贤送达的通知中并无“目前涉案房屋已被另行出售”或其他类似的内容，星耀公司作不实陈述。综上所述，陈学贤认为：本案中陈学贤与星耀公司不能签订正式的购房合同的原因是星耀公司私下已事先将涉案房屋出售给第三方，是星耀公司的过错所造成，星耀公司在本案中应承担全部责任，且有充足、有效、合法的证据予以证实，足以认定，但一审法院却忽视了相关事实和证据，从而作出了错误的认定。请求支持陈学贤的上诉请求。星耀公司未提供书面答辩意见。正田公司未提供书面诉讼意见。陈学贤向一审法院起诉请求：一、涉案《意向金协议》于陈学贤起诉之日即2019年6月3日解除；二、星耀公司返还意向金200，000元并按同期银行贷款利率赔偿利息损失(50，000元的利息自约定签署购房协议的次日即2016年10月1日起算至实际还款日止，另150，000元的利息自付款次日即2017年9月27日起算至实际还款之日止)；三、星耀公司赔偿陈学贤因房产增值而产生的经济损失440，000元(取陈学贤提起诉讼日即2019年6月3日与《意向金协议》约定的购房协议订立截止日即2016年9月30日的当日房产市场差价)；四、本案诉讼费由星耀公司负担。一审法院认定事实：2016年9月25日，陈学贤、星耀公司签订《意向金协议》一份，大意为陈学贤向星耀公司支付意向金50，000元用于购置星耀公司开发的房产，如双方未能于2016年9月30日前签订相关购房协议如认购书、定金协议或预出售合同等，则星耀公司将上述意向金全额无息返还，否则该意向金直接转为定金或购房款；协议签订后，星耀公司于当日向陈学贤出具收据，确认收到意向金50，000元，于2017年9月26日又向陈学贤及正田公司出具收据，确认收到意向金150，000元；2019年4月25日，陈学贤向星耀公司发送《通知函》，大意为涉案房屋价值逐年递增且已建成具备交付条件，但星耀公司在收取意向金后迟迟不签署购房协议，故要求星耀公司即刻签约、交房并赔偿损失；2019年5月，星耀公司向陈学贤发送《通知函》一份，大意为基于陈学贤及正田公司已为意向金事宜提起诉讼，故星耀公司同意先返还全部意向金。2019年6月3日，陈学贤提起诉讼，请求判决如其诉请。一审另查明，一、星耀公司于2019年4月与案外人签署了《上海市商品房出售合同》，将涉案房屋以总价8，992，318元售出；二、诉讼中，法院按陈学贤申请就房屋相应的市场价值委托相关部门进行了评估，上海城市房地产估价有限公司于2019年11月13日出具沪城估(2019)(估)字第03338号估价报告，结论为：涉案房屋于2016年10月1日的市场总价为8，620，000元、于2019年6月3日的市场总价为9，060，000元。对上述结论，陈学贤表示不持异议；星耀公司表示，报告就其采用的估值方式未列出供比对的房源样本，亦未引用官方公布的市场数据，其评估结果不具有真实性，星耀公司对此提出质疑，但无须评估部门到庭参与质询。一审法院认为，根据陈学贤、星耀公司签订《意向金协议》及两次钱款交割的事件发生经过可知，当事人之间最初的购房意向始终未转化为实际的购房行为，且当第二笔超出协议约定范围的意向金支付完成后，当事人在意向金的数额与签订购房合同的时间方面的意思表示显然较之前已发生了重大变更，且此变更及其对应的违约责任并未通过书面形式加以体现，在陈学贤无确凿证据证实买卖合同缔结失败的原因在于星耀公司的情形下，难以认定星耀公司作为卖方在交易前有缔约过失行为，故陈学贤以单方过错要求星耀公司对交易不成负责并按房屋的市场交易差价进行赔偿的诉请依据不足，法院难以采信。因涉案《意向金协议》客观上不再具备履行条件，陈学贤、星耀公司及自认代付钱款的正田公司均同意解除协议并返还意向金符合法律规定，法院予以支持并以陈学贤起诉之日为解约日，考虑到星耀公司长期占用意向金确实对陈学贤造成了钱款的孳息损失，有悖于民事活动的公平合理原则，故法院根据陈学贤、星耀公司关于利息计算的诉辩称并结合双方的过错程度酌情判令星耀公司承担相应的孳息损失。判决：一、陈学贤与上海星耀房地产发展有限公司签订的《意向金协议》于2019年6月3日解除；二、上海星耀房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还陈学贤意向金人民币200，000元；三、上海星耀房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内向陈学贤支付上述意向金的利息损失［其中的人民币50，000元自2016年10月1日起算、人民币150，000元自2017年9月27日起算，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付、2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，均计算至钱款实际返还之日止］；四、对陈学贤的其余诉请不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，陈学贤主要就一审未支持其要求星耀公司赔偿因房产增值而产生的经济损失440，000元而上诉，因双方《意向金协议》中未对违约责任作出约定，在陈学贤无确凿证据证实买卖合同缔结失败的原因在于星耀公司的情形下，一审法院难以认定星耀公司作为卖方在交易前有缔约过失行为，故对陈学贤以单方过错要求星耀公司对交易不成负责并按房屋的市场交易差价进行赔偿的诉请不予支持，并无不当。陈学贤的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币7，900元，由上诉人陈学贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年九月四日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……