四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终1361号 上诉人（原审被告）：范晓梅，女，1984年1月4日生，汉族，住贵州省赤水市。 委托诉讼代理人：罗代刚，四川令安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州市鸿通华远房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市江阳区酒城大道一段10号5号楼33层3304号，统一社会信用代码91510502MA63NO153E。 法定代表人：李淑梅。 委托诉讼代理人：涂艳，女，1993年12月6日生，汉族，住四川省邻水县，该公司员工。 上诉人范晓梅因与被上诉人泸州市鸿通华远房地产开发有限公司（以下简称：鸿通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初4333号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月30日立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人范晓梅的上诉请求:1.撤销一审判决内容第二项，改判上诉人范晓梅不向被上诉人鸿通公司承担违约责任并不支付违约金73997.1元。2.本案的一审反诉、二审上诉费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人范晓梅在本案中，虽然客观上存在逾期付款的违约行为，但是该违约行为系被上诉人前期误导性宣传和签订合同时的诱骗因素造成，上诉人并无过错，且上诉人解除双方签订的《房屋买卖合同》未给上诉人造成任何的经济损失。二、上诉人范晓梅提出解除《商品房买卖合同》没有给被上诉人鸿通公司造成经济损失。根据上诉人庭审时提交的三份楼盘证明，《商品房买卖合同》涉及的商品房，每平方米现价格为8000/8500/8400，每平方米均价在8150元，被上诉人将商品房出卖给上诉人每平方米价格为：8059.81元。上诉人解除合同或者承担违约责任，并没有给被上诉人带来实际的损失，反而，该商品房每平方米价格有利于被上诉人获利。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据该规定，应当由被上诉人对其遭受的损失提供损失证明，但上诉人在庭审时，并没有对其实际损失承担证明责任，应当承担不利后果，同时上诉人已经举证证明了被上诉人不但不存在损失的证据，反而提供了被上诉人获利的证据，所以上诉人解除合同，并没有给被上诉人造成损失。三、受疫情影响，经济状况并不好，一审法院还要让无过错的上诉人承担高额的违约责任和违约金，显失公平。 被上诉人鸿通公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人逾期付款的行为是由于上诉人自身原因导致并且双方签订的房屋买卖合同真实合法有效。上诉人应该按照商品房买卖合同的约定承担违约责任。 鸿通公司向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令范晓梅支付剩余房款共计550000元；2.判令范晓梅支付鸿通公司自2018年5月17日至实际付款之日止，按每日110元的标准向鸿通公司支付违约金；3．范晓梅承担全部诉讼费用和保全费用。 范晓梅向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方于2018年5月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.判令鸿通公司向范晓梅返还相关购房款合计205480元及资金占用利息（以205480元为基数按年利率6%为标准从2018年7月12日起计算至该款实际返还之日止）；3.本案反诉费用由鸿通公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月13日，鸿通公司与范晓梅签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定范晓梅购买鸿通公司开发的位于江阳区的房屋，房屋总价款为739971元，首付款189971元，余款550000元由范晓梅向银行申请按揭贷款支付；关于逾期付款的处理，逾期在九十日之后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起九十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同日内向出卖人支付违约金；该合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，对《商品房买卖合同》第九条补充约定······3、对第二款第3项贷款方式付款补充约定如下······买受人如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，买受人按合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。范晓梅向鸿通公司交纳了房屋首付款189971元，余款550000元未支付（该55万元拟通过按揭贷款方式支付）。 签订合同并交纳首付款后，范晓梅向银行提交了贷款相关资料。2018年7月12日，受理贷款申请的银行告知范晓梅，因其丈夫的收入和征信不符合银行发放贷款的要求，不能为其办理按揭贷款。 2019年3月12日，鸿通公司向范晓梅发出《催款函》，范晓梅已委托他人于2019年3月14日签收。《催款函》载明：要求范晓梅在收到函件之日起15天内（2019年3月27日前）将按揭所需资料备齐并提交至售楼部/前往工行/农行兴业办理银行按揭手续。逾期未按要求办理，将视为你方放弃办理按揭的权利，同时根据合同协议约定，请你于2019年4月12日前前往售楼部补齐剩余房款550000元。未按以上要求办理按揭手续/补齐剩余房款者，我司将依据合同约定解除与你方之间的《商品房买卖合同》。 庭审中，范晓梅当庭陈述在确定不能办理按揭贷款后，已无能力支付剩余购房款。 一审法院认为，范晓梅与鸿通公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人一方不履行合同义务的，对方当事人可以要求继续履行，但事实上已无法履行的除外。本案中，范晓梅因家庭经济状况原因未能成功办理按揭贷款，也无其他方式筹措资金交纳剩余房款，存在未能按约交纳房款的违约情形，但该违约行为非范晓梅恶意违约，如继续履行合同，将出现范晓梅继续承担按日计算的违约金，对已无履行能力的范晓梅显失公平，也不利于鸿通公司实现出售房屋收回资金的目的。本案合同的履行已陷入僵局，解除合同后，可以使双方当事人从难以履行的合同中脱身，有利于发挥物的价值，有利于资源的利用，故一审法院认为该合同应予解除为宜。合同解除后，不影响违约方承担违约责任。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条的约定“逾期付款超过九十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日九十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金······”，即因逾期付款导致合同解除时，违约金为合同总金额的10%为73997元。范晓梅称其未能按时支付剩余购房款系不能归责于自身的原因，但经当事人当庭陈述及举示的证据显示，范晓梅家庭成员银行账户流水金额不足，配偶征信不良是导致不能办理商品房按揭贷款的原因，该原因不属于不能归责于范晓梅的原因。商品房买卖合同的标的额较大，对当事人的利益关涉重大，范晓梅作为买受人在签订合同时应审慎审查合同内容，该合同第10条关于逾期付款的法律后果的内容已画横线标示，应认定鸿通公司已尽到合理的提示和告知义务。范晓梅作为完全民事行为能力人，在签订合同时对自身家庭经济状况及如不能办理按揭贷款时也应按约支付剩余购房款的合同义务应有充分的了解，能够预见逾期付款的违约后果。支付商品房价款系买受人的基本义务，该合同第十条不属于免除自身义务而加大对方义务及排除对方主要权利的情形，因此，对范晓梅关于合同第10条系无效条款的辩称，一审法院不予支持。同时，范晓梅也没有举证证明该违约金属于过分高于鸿通公司实际损失的情形，故一审法院对该违约金不作调减。综上，范晓梅逾期支付剩余购房款，构成违约，应当支付违约金。关于范晓梅已付购房款，由于其提交的收据载明团购费10000元，所盖印章并非鸿通公司，且鸿通公司不认可，故不予认定；范晓梅提交的房屋专项维修资金交款凭证，真实性予以认定，但所交纳5509元的收款方为泸州市住房保障和房地产管理局，解除合同后范晓梅可向该单位主张退还。根据鸿通公司提交的预收款发票，范晓梅已付购房款为189971元，扣减其应支付的违约金73997元，鸿通公司应退还范晓梅购房款115974元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除鸿通公司与范晓梅于2018年5月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；二、品迭范晓梅应支付鸿通公司违约金73997.1元后，鸿通公司应于本判决生效之日起十日内退还范晓梅购房款115974元；三、驳回鸿通公司的其他诉讼请求；四、驳回范晓梅的其他诉讼请求。本诉案件受理费4881元、反诉案件受理费5600元，共计10481元，由鸿通公司负担5366元（其中负担本诉案件受理费4056元，反诉案件受理费1310元），范晓梅负担5115元（其中负担本诉案件受理费825元，反诉案件受理费4290元）。 本院认为，范晓梅与鸿通公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，签约双方当事人具有完全民事行为能力，合同合法有效。当事人应当全面履行各自义务。范晓梅因家庭经济状况原因未能成功办理按揭贷款，也无其他方式筹措资金交纳剩余房款，存在未能按约交纳房款的违约情形，但该违约行为非范晓梅恶意违约，如继续履行合同，将出现范晓梅继续违约，对本已无履行能力的范晓梅显失公平，也不利于鸿通公司实现出售房屋收回资金的目的。一审法院判决解除鸿通公司与范晓梅于2018年5月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，并无不当，本案因范晓梅家庭经济状况原因未能成功办理按揭贷款，也无其他方式筹措资金交纳剩余房款，导致合同不能履行，故范晓梅应当承担违约责任。诉讼中，范晓梅认为双方约定的违约金过高，请求予以调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中，范晓梅违约并无恶意，结合案涉房价等综合考量，本院认为将违约金调减为37000元为宜。 综上所述，被上诉人范晓梅的上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果不当，依法应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初4333号民事判决第一项； 二、变更泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初4333号民事判决第二项为：范晓梅支付泸州市鸿通华远房地产开发有限公司违约金37000元，泸州市鸿通华远房地产开发有限公司退还范晓梅购房款189971元，品迭后，泸州市鸿通华远房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还范晓梅购房款152971元； 三、驳回泸州市鸿通华远房地产开发有限公司其他诉讼请求； 四、驳回范晓梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4881元、反诉案件受理费5600元，共计10481元，由泸州市鸿通华远房地产开发有限公司负担4866元（其中负担本诉案件受理费3556元，反诉案件受理费1310元），范晓梅负担5615元（其中负担本诉案件受理费1325元，反诉案件受理费4290元）；二审案件受理费1650元，由范晓梅负担850元，泸州市鸿通华远房地产开发有限公司负担800元。 本判决为终审判决。 审判长  曹天全 审判员  钟 洁 审判员  李慧至 二〇二〇年九月十一日 书记员  金 晶