辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽04民终1840号 上诉人（原审被告）：抚顺时代广场房地产开发有限公司，住所地：抚顺市新抚区西一路4号。 法定代表人：朱志敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张奎一，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：孙永坤，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：侯庆宇，男，1982年9月13日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：侯俊岩，男，1956年2月12日出生，汉族，住址，侯庆宇父亲。 上诉人抚顺时代广场房地产开发有限公司因与被上诉人侯庆宇房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 抚顺时代广场房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回侯庆宇的诉讼请求；一、二审案件受理费由侯庆宇承担。事实与理由：一审认定补偿因侯庆宇未签字，该协议对侯庆宇无约束力没有法律依据。业主委员会是全体业主选举而产生的，其所做出的决定代表全体业主的意思，无需各业主签字。本案是在政府协调下，经抚顺时代广场房地产开发有限公司、物业公司及业主委员会共同达成的协议。补偿协议已经实际履行。侯庆宇按协议免交了三年物业费。侯庆宇无权向抚顺时代广场房地产开发有限公司主张逾期交房违约金。一审判决违约金18760元错误。即便抚顺时代广场房地产开发有限公司应承担违约责任，违约金的计算时间应该是2008的3月开始。因为双方合同约定交房期限是2007年12月31日，超出60日开始计算违约金。一审判决抚顺时代广场房地产开发有限公司赔偿违约金18760元错误。侯庆宇诉讼请求已超过诉讼时效，法院不应受理。按照合同第九条约定超出六十日开始计算违约金，直至2018年侯庆宇第一次向法庭院起诉已十年有余。侯庆宇诉求已经超过诉讼时效。补充上诉理由，2018年侯庆宇第一次起诉，一审判决后抚顺时代广场房地产开发有限公司提出上诉，该案发回重审。重审时，侯庆宇经法院合法传唤未到庭，一审裁定按撤诉处理。现侯庆宇以原理由又提起诉讼，不应当审理。 侯庆宇辩称，要求驳回抚顺时代广场房地产开发有限公司上诉请求，维持原判。合同是抚顺时代广场房地产开发有限公司拟定的，抚顺时代广场房地产开发有限公司应该首先遵守。侯庆宇作为业主无权更改。抚顺时代广场房地产开发有限公司说的业主委员会，答辩人不知道是谁，业主委员会也不能代表答辩人。答辩人与抚顺时代广场房地产开发有限公司是有买卖合同的，答辩人按合同进行诉讼，与业主委员会无关。违约金必须从1月份开始计算，不存在超过诉讼时效的问题。 侯庆宇向一审法院起诉请求，1.抚顺时代广场房地产开发有限公司履行商品房买卖合同第九条之规定，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金18763元（345550元×3‰×181天）；2.抚顺时代广场房地产开发有限公司履行商品房买卖合同第十五条第三款，支付违约办理产权证16436元（345550×4.75%）；3.抚顺时代广场房地产开发有限公司承担诉讼费。事实和理由：2006年10月18日，侯庆宇与抚顺时代广场房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并按合同规定，侯庆宇交付了全部购房款，有交款收据为证。抚顺时代广场房地产开发有限公司未按合同规定日期2007年12月31日向侯庆宇交付房屋，而是在2008年6月30日向侯庆宇交付房屋，应属违约，应按合同规定承担违约金。抚顺时代广场房地产开发有限公司没有按合同约定时间给侯庆宇办理房屋产权证，应属违约，应按合同第十五条第三项之规定赔偿侯庆宇违约金金。房屋买卖合同是抚顺时代广场房地产开发有限公司制定的，抚顺时代广场房地产开发有限公司应首先遵守自己制定的合同。 一审经审理查明，2006年10月18日，侯庆宇与抚顺时代广场房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，侯庆宇购买的房屋位于抚顺市新抚区，房屋总金额为345550元。该合同第八条载明交付期限为2007年12月31日。该合同第九条载明如抚顺时代广场房地产开发有限公司逾期交房，侯庆宇又不解除合同的，抚顺时代广场房地产开发有限公司按日向侯庆宇支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同第十五条载明如抚顺时代广场房地产开发有限公司未在房屋交付使用后90日内，将由抚顺时代广场房地产开发有限公司出具的资料提供产权登记机关备案，侯庆宇又不退房的，由抚顺时代广场房地产开发有限公司按银行同期贷款利息支付给侯庆宇，直至产权证办理完毕。侯庆宇如约交付了购房款。抚顺时代广场房地产开发有限公司从2008年5月1日开始陆续办理交房手续，侯庆宇自述在同年7月1日办理完毕。侯庆宇于2012年10月26日取得房产证。另查明，2013年3月20日，抚顺时代广场房地产开发有限公司与抚顺市金原物业管理有限公司、抚顺时代广场中兴公寓业主委员会共同出具证明一份，内容为：“时代广场中兴公寓，是抚顺时代广场房地产开发有限公司开发建设的，当时由于开发单位逾期交房和逾期办理产权，违反合同约定。业主要求按合同支付违约金。经区政府、开发公司、物业公司、业主委员会多次协商，达成免除每位业主3年物业费（2009年7月1日至2012年6月30日）作为补偿的意见。由开发公司承担此物业费，且已按此意见执行。”物业公司在此后通过诉讼方式向侯庆宇主张物业费时，已将前述时间物业费免除。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。侯庆宇、抚顺时代广场房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，双方均系真实意思表示。抚顺时代广场房地产开发有限公司未在合同约定的期限内交付房屋，使侯庆宇不能在约定的时间使用房屋，对侯庆宇造成了损失，抚顺时代广场房地产开发有限公司应当承担违约责任。抚顺时代广场房地产开发有限公司2008年7月1日办理房屋入住，依据合同约定，抚顺时代广场房地产开发有限公司逾期交房181天，应支付侯庆宇违约金18760元。抚顺时代广场房地产开发有限公司虽然延期办理产权证，但侯庆宇未提供证据证明由此给其带来经济损失，故侯庆宇此项诉讼请求，不予支持。关于抚顺时代广场房地产开发有限公司与物业公司、业主委员会达成的补偿协议，因侯庆宇并未签字认可，故该协议对侯庆宇无约束力。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、抚顺时代广场房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿侯庆宇违约金18760元；二、驳回侯庆宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取340元，由抚顺时代广场房地产开发有限公司承担。 双方当事人在二审中均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实相同。 本院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第四条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，根据抚顺时代广场房地产开发有限公司提供的抚顺时代广场房地产开发有限公司、抚顺市金原物业管理有限公司、抚顺时代广场中兴公寓业主委员会共同出具的《证明》显示，抚顺时代广场房地产开发有限公司就时代广场中兴公寓逾期交房、逾期办证违约金问题已与物业公司、业主委员会协商达成免除三年物业费作为补偿的意见。业主委员会作出的决定对业主有约束力，且侯庆宇确认未交纳该三年物业费用，侯庆宇陈述未交费原因为抚顺时代广场房地产开发有限公司曾主张以物业费抵顶违约金，在后来的物业费诉讼中免除了三年物业费，根据以上情况，可印证双方当事人已实际履行了《证明》中提及的业主委员会与抚顺时代广场房地产开发有限公司达成的补偿意见。侯庆宇现再次起诉要求逾期违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼费用的负担，《诉讼费用交纳办法》之所以规定诉讼费用由败诉一方承担，是基于败诉方对于纠纷的产生和诉讼的形成负有过错这一一般情况。而就本案而言，抚顺时代广场房地产开发有限公司无正当理由未参加一审庭审，未进行答辩，在一审裁判后提出上诉，尽管抚顺时代广场房地产开发有限公司的上诉主张予以支持，但不能因此否认其对于本案诉讼所负有的责任。故而，本院对于一审诉讼费用负担予以维持，二审案件受理费由抚顺时代广场房地产开发有限公司负担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初751号民事判决； 二、驳回侯庆宇的诉讼请求。 一审案件受理费680元，减半收取340元，二审案件受理费114元，均由抚顺时代广场房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 孟 丽 审判员 黄 霞 审判员 李雪慧 二〇二〇年九月二十一日 法官助理王宝伦 书记员刘娟