甘肃省天水市麦积区人民法院民事判决书（2020）甘0503民初2503号原告:陈某1，住甘肃省天水市。委托诉讼代理人：师某，甘肃鑫盾律师事务所律师。被告:孙某1，住甘肃省天水市。委托诉讼代理人：曹某，甘肃昊泰律师事务所律师。被告:孙某2，住甘肃省天水市。第三人：熊某，住甘肃省天水市。第三人：陈某2，住甘肃省天水市。第三人：刘某，1940年10月68出生，住甘肃省通渭县。委托诉讼代理人：陈某3（系刘某儿子），住甘肃省通渭县。第三人：甘肃晟建投资发展有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：汪某。原告陈某1与被告孙某1、孙某2、第三人熊某、陈某2、刘某、甘肃晟建投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某1及其委托诉讼代理人师某，被告孙某1及其委托诉讼代理人曹某，被告孙某2，第三人刘某及其委托诉讼代理人陈某3，第三人甘肃晟建投资发展有限公司委托诉讼代理人汪某到庭参加了诉讼，第三人熊某、陈某2经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈某1向本院提出诉讼请求：1.请求确认陈应明和孙某1、孙某2签订的《房屋交易合同》有效；2.请求陈某1享有马跑泉五建机运处NO054《房屋征收补偿协议》中登记在孙某1名下的房屋、柴房所对应的拆迁补偿收益价值50万元。事实与理由：陈某1与第三人熊某、陈某2、刘某系亲属关系，陈某1是陈某3的亲侄子，早年一直跟随陈某3开吊车打工挣钱。2011年11月10日，陈某3和孙某2签订《房屋交易合同》，合同约定：“将位于××区，建筑面积为47.3平方米，砖混结构,孙某1名下的房屋以6万元的价格转让给陈某3，并约定房屋转让后事宜变迁、房屋拆迁的收益权归陈映民，与孙某1、孙某2无任何关系。”合同签订后孙某1、孙某2搬离房屋并将房屋、柴房钥匙交给陈某3，陈某3将合同、钥匙拿到手后，没有居住，他的意思是该房屋是给其侄子陈某1购买，其支付给孙某2、孙某1的房款是先垫付，后期从陈某1工资里扣除，陈某3将钥匙交给陈某1，2012年孙某2将房产证交付陈某3，后陈某3转交陈某1。2012年，陈某1的工资扣除6万元后抵消房款，在该房屋拆除前，陈某1一直居住在该房屋，现已近十年。孙某1辩称，陈某1不是本案适格主体，根据合同的相对性，买卖合同的双方当事人是陈某3与孙某2；陈某1的诉讼请求不能成立，合同涉案房屋的所有权人是孙某1，不是其父亲孙某2，合同上孙某1并未签字、并未授权他人处分该房屋，截止2019年8月之前一直不知道房屋转让事实，始终无人提出要办理房屋过户手续。孙某2辩称，涉案房屋是房改房，单位分给我与孙某1的。房屋买卖交易是孙某2与陈某3之间办理的，转让房屋是由于手头紧张，没有征求孙某1的意见。将该房屋以6万元转让给陈某3是事实，2019年8月，孙某2向孙某1打电话告知房屋转让事宜，孙某1知晓后不同意。熊某、陈某2未到庭，也未提交书面答辩意见。刘某辩称，陈某3曾给我说过，涉案房屋是孙某2卖给侄子陈某1，一直未过户的原因是缴纳税款的事情。甘肃晟建投资发展有限公司无意见向本院陈述。陈某1为证明其主张向本院提交出示了下列证据：1、《房屋交易合同》复印件1份。拟证明孙某2、孙某1于2011年11月10日将孙某1名下位于××区面积47.3平方米的房屋以6万元的价格卖给陈某1的三爸陈某3，双方约定若房屋拆除的受益人都归购买人陈某3享有的事实及合同约定违约金的事实；2.陈某1提供的天房权证麦字第XXXX号房产证1份。拟证明陈某3在购买孙某1的房屋时产权清晰，具备出售条件，将房产证交付陈某3使用的事实；3.陈某1提交的水电费、物业费、采暖费、购买水卡的缴费票据复印件。拟证明案涉房屋自购买来就一直由陈某1居住的事实；4.证明一份，拟证明案涉房屋是陈某3为陈某1购买，陈某3将房屋买来就交由陈某1使用、居住的事实及购房款陈某3从陈某1的工钱中陆续扣除的事实；5.2019年8月12日，陈某1和熊某（陈某3的老婆）找孙某2商议办理过户登记时的录音。拟证明孙某2认可将其女儿孙某1名下的房屋卖给陈某3的事实；熊某认可此房屋系陈某3买给陈某1的事实及孙某2同意配合陈某1办理过户登记的事实；6.马跑泉镇五建机运处NO054《房屋征收补充协议》一份。拟证明该房屋已征收且房屋登记人已和第三人签订协议的事实；7.2020年8月16日陈某1与邻居之间的电话录音一份。拟证明陈某1占有涉案柴房，并将柴房钥匙借给楼上邻居使用的事实。经质证，孙某1对证据1的真实性及证明目的不认可，其认为合同中“孙某1”的签名并非本人所签，对转让房屋一事其并不知情；证据2真实性无异议，陈某1提交的天房权证麦字第XXXX号房产证已经被新的房产证取代；证据3收费票据的真实性无异议但对证明目的有异议，收费票据上是孙某2的名字，陈某1一直居住该房屋的事实予以认可；证据4证明的形式要件不合法，证人应当出庭作证，3个证人同时在一份证明上签字是不合适的，证明目的不予认可；证据6《房屋征收补充协议》的真实性无异议；证据7电话录音的真实性无异议，主要是熊某与孙某2的录音，没有一句话反映出要求把房屋转让到陈某1的名下，应该是陈某1去找孙某2而不是熊某，证明目的不予认可；对证据8陈某1与邻居的电话录音的真实性及证明目的无异议。孙某2对证据1.2.3.4.5.6的真实性无异议，房屋转让后由陈某1缴纳相关费用是应该的，证据7陈某1与邻居的录音与我无关。刘某、甘肃晟建投资发展有限公司对上述证据没有意见。经审核，本院认为，根据当事人的陈述及当事人之间的关系，上述证据能够证明孙某2与陈某3之间转让案涉房屋的事实及该房屋转让后一直由陈某1居住的事实；虽然第三人刘某未出庭，但其代理人当庭认可上述事实；诉讼中，本院通过电话向第三人熊某核实了证据4的真实性，熊某并未否认。故对上述证据的真实性及证据2至7的证明目的本院予以采信。对证据1的证明目的综合全案事实再做认定。孙某1为证明其辩解，向本院提交了下列证据：1.缴纳房款的收据3张。拟证明涉案房屋的价值是34712元；2、房产证一份。拟证明涉案房屋的权利人是孙某1且该房屋系孙某1单独所有的事实。经质证，陈某1对证据1的真实性及证明目的无异议；证据2有异议，涉案房屋的原房产证在陈某1处，孙某1提交的房产证系征收后补发的，对其合法性质疑，不予认可。孙某2对上述证据无异议，但其称孙某1所提交的房产证其不知情，原来的房产证其交给了陈某3。刘某对上述证据无异议。甘肃晟建投资发展有限公司对上述证据无异议，但称2019年9月，陈某1向我公司出具了房管局的一份证明，证明上写的是原来的的房产证的号，所以甘肃晟建投资发展有限公司才与孙某1签订了征收补偿协议。经审核，上述证据来源合法，内容客观真实，本院予以采纳。第三人均未提供证据。本院经质证认证，认定事实如下：刘某系陈某3母亲，陈某3与熊某系夫妻关系，陈某2系陈某3与熊某的女儿，陈某3系陈某1三叔。陈某3和孙某2均系甘肃五建集团机械化工程公司职工。孙某2的父亲也系甘肃五建集团机械化工程公司职工，在其去世后，房改中，单位为照顾遗孀，为其分得房屋一套，孙某2从亲戚朋友处借钱缴纳了房款，孙某2一直在该房中居住，孙某2自己分有一套房屋。在办理房屋所有权证登记时，孙某2将其一直居住的一套房屋登记在其女儿孙某1名下，即案涉房屋。后由于亲戚朋友要用钱，为了还钱，2011年11月10日，孙某2和陈某3就孙某1名下的房屋签订《房屋交易合同》，合同约定：“1.……该房为四层混合结构，幢号为17#，所在层数为第4层，建筑面积为47.3平方米，设计用途为住宅楼，所在地址：麦积区马跑泉镇17-543号（五公司机运处院内）；2.付款方式：陈某3在2011年11月10日付孙某2（房屋所有权人的持证人孙某2）现金陆万元整，将房屋所有权转让给陈某3；3.房屋转让后的处理权：房屋转让后若事宜变迁，房屋拆迁的收益权都归陈某3，与孙某1、孙某2无任何关系……”。合同签订后陈某3按约定支付房款，孙某2将房屋所有权证及房屋、柴房钥匙交给陈某3。另查明，陈某3生前早年系甘肃五建集团机械化工程公司职工，后自己创业。自2008年起，陈某1一直跟随陈某3开吊车打工挣钱，2011年，陈某3以自己的名义为陈某1购得案涉房屋后，将房屋交予陈某1居住，并将房屋交易合同、房屋所有权证交给陈某1，2012年，陈某3从陈某1的工资中陆续扣清了房款。该房屋征收前，陈某1一直居住在该房屋，现已近十年。陈某3于2019年3月1日因病去世。还查明，涉案房屋在征收过程中，孙某1将房屋所有权证挂失，于2019年10月22日重新补办了房屋所有权证，2019年9月4日凭房产部门出具的证明与甘肃晟建投资发展有限公司房屋征收补偿协议。本院认为，本案当事人争议的焦点是：1.原告主体资格的问题；2.涉案房屋买卖合同效力问题；3.陈某1的诉请应否予以支持的问题。一、原告主体资格的问题。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案中，根据陈某3的亲属刘某、熊某、陈某2的证明及核实的事实，陈某3是给陈某1购买房屋，陈某3与陈某1之间形成事实上的委托合同关系。陈某3以自己的名义与孙某2签订《房屋交易合同》，现陈映民于2019年3月1日因病去世，其亲属披露了陈某3系受托人的事实，陈某1作为委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，故陈某1是本案适格主体。二、涉案房屋买卖合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，根据查明的事实，案涉房屋系单位为其职工分配的福利性房屋，房改前及房改后孙某2一直在该房屋中居住，在房屋产权登记时登记在孙某2女儿孙某1名下，2011年11月10日，孙某2自己以孙某1名义与陈某3签订《房屋交易合同》，合同签订后陈某3按约定支付房款，孙某2交付了房屋及房屋所有权证，搬到另外一套房屋中居住，在近十年的时间内，孙某1并未提出异议，在房屋被征收时，其私下将原房产证挂失补办理了新的房屋所有权凭证，根据上述事实，其辩称的不知情不合常理，且孙某2在与陈某3交易时，也未告知其女儿不知情，其将房屋钥匙及房屋所有权证交给陈某3，陈某3有理由相信孙某2有代理权，故该代理行为有效，该《房屋交易合同》有效。三、陈某1请求的由其享有案涉房屋所对应的拆迁补偿收益应否予以支持的问题。本院认为，案涉房屋转让后，双方未办理房屋产权变更登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，陈某1对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权因拆迁而消灭，则陈某1无法取得所购房屋的产权，孙某1作为房屋登记的所有人，与甘肃晟建投资发展有限公司签订的房屋征收补偿协议书合法有效，在一定意义上而言，孙某1在该协议中的合同权利即为出卖给陈某1的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，孙某1已收取了购房款的情况下，本应及时将房屋过户到陈某1的名下，现因政府拆迁政策的原因而致案涉房屋的物权消灭，在此情况下，陈某1可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款，现因孙某1并未实际领取拆迁补偿款，则陈某1请求其享有上述征收补偿协议中孙某1出卖给陈某1的房屋等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十五条、第三百九十六条、第四百零三条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十八条之规定，判决如下：一、确认陈某3和孙某1、孙某2签订的《房屋交易合同》有效；二、由陈某1享有马跑泉五建机运处NO054《房屋征收补偿协议》中登记在孙某1名下的房屋、柴房所对应的拆迁补偿收益。案件受理费8800元，减半收取4400元，由孙某1负担。上述给付于本判决生效后10日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员 刘 毓二○二○年九月二日法官助理 王晓霞书记员 董丽霞