辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11595号上诉人（原审原告）：于秀艳，女，1963年1月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：童海仲，辽宁铭博律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪玉，辽宁铭博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁中宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区中山路355号。法定代表人：范垂华，该公司总经理。上诉人于秀艳因与被上诉人辽宁中宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初17194号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于秀艳上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持我方诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：第一、一审法院没有认定被上诉人已经依法占有的事实属于认定事实的错误。一审庭审中，上诉人提交了案涉房屋的钥匙，证明案涉房产已经移交给上诉人转移占有。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，被上诉人将房屋钥匙交给上诉人，就是对房屋的转移占有，就是交付使用。结合马路湾派出所出具的报警记录，证人赵某的证言完全能够证明上诉人实际占有使用了案涉房屋。关于上诉人是否已经占有房屋，上诉人提交的证据具有证据优势，对此事实，人民法院应当予以认定。第二、一审判决认定房屋总价款为389575元，并据此认定上诉人违约错误。上诉人与被上诉人口头约定案涉房屋总价款30万元，上诉人已经一次性支付，并且取得专用收款收据，备案合同系被上诉人单方填写，房款总价的约定对上诉人不发生效力。上诉人已经按照约定总价支付了全部房款，因此不存在违约的事实。第三、上诉人已经办理了备案登记，备案登记具有与物权预告登记相似的公示效力和排他效力。在上诉人合法占有案涉房屋和备案登记的法律事实下，人民法院应当将案涉房产确认给上诉人所有。辽宁中宇房地产开发有限公司未答辩。于秀艳向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2.确认沈阳市和平区南五马路256号第二幢10乘2号房屋为原告所有；3.被告承担未能取得房屋权属证书的违约金100378.33元（房屋交付使用在2012年9月之前，以30万元为本金，违约金计算从2012年11月30日暂计至2018年10月29日）；4.被告协助原告对房屋办理不动产转移登记；5.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2001年7月，原、被告口头约定，原告购买被告开发的商品房，原告之夫于明在7月29日将购房款300000元交付被告，被告为原告出具专用收款收据一份，收款事由为房款152平方米，2004年8月10日，被告向原告交付合同编号为：（0563-02113-0052）商品房买卖合同，该合同载明：“买受人为原告，出卖人为被告，第三条约定买受人所购商品房为沈阳市和平区南五马路256-2号1-10-2号房，建筑面积155.83平方米，价款为单价2500元每平方米，总金额为389575元。第六条付款方式为一次性付款。买受人签字载明为于秀艳，原告否认系本人签字。2012年9月15日王玥为原告出具收条一份，该收条载明“今收到于秀艳现金十万元（100,000）元整，王玥2012年9月15日”，庭审被告承认被告股东王晓丽之子为王玥，签名是否系股东之子签字不能确认。2004年8月16日诉争沈阳市和平区南五马路256-2号1-10-2号房屋合同备案在原告名下。2018年10月13日原告向马路湾派出所报警，该派出所报警情况登记表中简要报警（案情）情况载明：“2018年10月13日10:06接110指令，指令称在南五马路256-2号1-10-2处房子被别人占着装修了。民警到现场见到报警人，该人称房子是2001年购买未居住发现屋内俩包旧衣服、两个折叠椅丢了，经了解系买卖纠纷，告知双方协商或去法院诉讼”，原、被告协商未果，诉至一审法院。另被告自认诉争房屋抵押给工程队。原告起诉后提出保全申请，一审法院2018年11月22日作出（2018）辽0103民初17194号民事裁定书，冻结被告辽宁中宇房地产开发有限公司名下银行存款900378.33元或查封其他等值财产。再查明，上述诉争房产在房产登记机关无初始备案登记。一审法院认为，被告为原告出具的专用收款收据及原、被告之间的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，自愿行为，合同依法成立，合法有效，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故对原告要求确认双方商品房买卖合同有效的主张，予以支持；关于原告主张上述诉争房产归原告所有之主张，因诉争房产双方虽办理了合同备案登记，但未办理物权转移登记，原告与被告之间仅发生债权的效力，故原告请求确认诉争房屋归其所有，无法律依据，不予支持；关于原告主张判令被告承担未能取得房屋权属证书的违约金100378.33元（房屋交付使用在2012年9月之前，以30万元为本金，违约金计算从2012年11月30日暂计至2018年10月29日），因原告明确确认原、被告所签订的《商品房买卖合同》（合同编号0563-02113-0052）有效，故双方合同总价款应为389575元，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限未能房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…”，因原告也未足额按照合同约定全额交付购房款，双方均属违约，故对原告该请求，不予支持；关于原告主张被告为原告办理转移不动产登记，因诉争房产未有初始备案登记，故对原告的该请求，不予支持；关于原告主张已合法占有诉争房屋，因被告否认，且原告未提供合法占有的证据，故对原告的该主张，不予支持。关于被告提出的解除与原告之间的诉争合同，因未提出反诉，故不予审理。一审法院判决：一、原告于秀艳与被告辽宁中宇房地产开发有限公司2004年8月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0563-02113-0052）有效；二、驳回原告于秀艳的其他诉讼请求。案件受理费12803元，保全费5000元，由被告辽宁中宇房地产开发有限公司承担。二审中，上诉人提交工商档案证明王晓丽的签名与我收据签字一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。一审判令该合同有效并无不当。关于上诉人主张案涉房产归其所有的问题，虽案涉房产的商品房买卖合同已备案，但案涉房屋现被案外人占用，依现有证据不足以支持上诉人的该项主张，故对上诉人该项主张暂不予支持。关于上诉人主张被上诉人承担未能取得房屋权属证书的违约金100378.33元（房屋交付使用在2012年9月之前，以30万元为本金，违约金计算从2012年11月30日暂计至2018年10月29日）的问题，因商品房买卖合同并未约定办证时间，且上诉人并未按照合同约定全额交付购房款，故一审对上诉人该请求不予支持并无不当；关于上诉人主张被上诉人办理转移不动产登记的问题，因上诉人自认案涉房屋并不具备办证条件，故一审对上诉人该请求不予支持并无不当。综上，上诉人于秀艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12803元，由上诉人于秀艳负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年九月二十七日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。