河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1723民初2020号原告：董霞，女，汉族，1977年5月10日出生，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：张应利，河南日月星律师事务所律师。被告：平舆城市之森房地产开发有限公司。住所地：平舆县清河大道南段。法定代表人：苏景殷，该公司经理。委托诉讼代理人：张轶，河南小东律师事务所律师。原告董霞与被告平舆城市之森房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董霞的委托诉讼代理人张应利，被告平舆城市之森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张轶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董霞向本院提出诉讼请求：1、被告向其支付逾期交房违约金330096元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月29日，其与被告签订“城市之心”认购书。其购买被告开发的第14幢108号连体住宅，房屋建筑面积237.229平方米，单价5817.16元，总价款1380000元，2016年12月31日前交房。2016年2月13日其与被告签订商品房买卖合同,合同约定了该房屋面积、价款及交房时间及逾期交房应支付自2017年1月1日起至实际交付之日止。其按照合同约定于2016年2月13日交清了房款，但被告于2020年4月13日交房，被告的行为违反了合同约定。为此，特提起诉讼。被告平舆城市之森房地产开发有限公司辩称，1、被告不存在逾期交房，按照买卖合同附件4补充协议第四条第二款约定，除提前交房的前提下，原告应当在交房日2016年12月31日自行到被告处交接房使用手续，逾期办理视为按期交付，且在购房时被告多次提醒原告该条款的存在。原告明知自己有收房义务却不履行收房义务，即使存在延期交付使用，责任也在原告，被告多次通过电话短信挂靠信的方式告知原告，被告并无过错；2、房屋早已经验收合格，其他业主也已经入住，被告没有理由不向原告交房。3、原告已经使用房屋没有交纳物业费，强行占用绿化面积，未交物业费的行为已经违约，因买受人的原因，被告不应承担责任。4、被告建设过程中，平舆县政府因为大气污染扬尘治理等原因，多次向被告下达停工文书，根据合同第八条的规定，即使存在延期，也符合免责约定，不应当承担违约责任。原告董霞围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据有：1、“城市之心”认购书一份，证明2016年1月29日其认购了被告的房屋，双方约定了房屋买卖的价格、面积、履行方式和履行时间、双方的权利义务；2、商品房买卖合同一份，证明其与被告于2016年1月29日建立了商品房买卖合同法律关系，2016年12月25日向被告交付房款，被告应于2016年12月31日前向其交付房屋；3、平舆县城市之森房地产开发有限公司收据3张，证明其于2016年12月25日向被告已交付房款1380000元及2018年7月26日缴款税款20700元；4、2020年4月13日被告交付给其的消防安全书及被告交给其的售楼确认书，证明其于2020年4月13日接收房屋；5、本院民事第571判决书一份，案由及实际与本案一样。被告对以上证据质证为：认购书真实性待核实认可，商品房买卖合同真实性不认可，是复印件不全面，应以被告提供的为准。票据认可，消防签字与收楼无关，这是办理房产证书需签订的，实际是董霞在2020年4月办理房产登记证书。收楼确认书是复印件对其真实性不认可。对证据5不认可，没有加盖公章，没有注明出处。在庭审后原告又提供录音录像，证明2018年5月23日，原告夫妇去城市之心物业公司与售楼人员协商物业费未果，2020年4月13日原告夫妇去城市之心物业公司办理交房、物业服务手续，原告收房。被告平舆城市之森房地产开发有限公司提交的证据有：1、商品房买卖合同原件一份，证据内容，附件四补充协议约定，除提前交房的情况外，买受人应在交付日自行到销售中心办理交接房使用手续，买受人逾期办理的，视为出卖人按期交付等内容。证明目的是原告至今拒缴物业费，已违约在先，即使存在被告未按期交房的情况，也是原告过错导致，按照合同约定视为被告已按期交房，被告不承担任何违约责任；2、邮政局挂号信回执、《收楼通知书》、短信记录（及原始载体手机），证明目的被告多次联系原告要求交房，原告不按期收房，被告不应承担违约金；3、竣工验收资料一套，证明2016年12月22日经其组织有关单位进行了竣工验收合格，具备交付条件，被告没有理由不按期交房，原告系自身原因不履行收房义务，被告不应承担违约责任；4、平舆县政府停工文件8份，证明按照合同第八条约定，政府行为及买受人违约，出卖人予以延期交房，在建设期间政府多次下发停工文件，原告不履行按期收房的义务，即使被告存在延迟交房，也符合免责约定，不予支付违约金；5、本院办理的王亚楠、李小波诉中坤阳光城合同二起案判决书，证明中坤阳光城逾期交房违约金纠纷案中，减免了开发商承担违约金的责任；6、照片一组，证明原告因物业公司管理其私自搭建围栏并侵占公共绿化一事，原告早已收房并使用；7、证人出庭证明，被告于2016年12月31日已经交房，原告早已使用房屋圈占公共绿化并存拒缴物业费的违约情况，证明被告早已交房，不存在违约，不应支付违约金。原告质证为：1、对第一组证据合同附件3之前的内容真实性没有异议，但对附件4内容有异议，原被告签订合同不存在附件4的内容，即使有补充协议属于格式合同，不能作为被告逾期交房的免除责任，条款约定侵犯了原告的合法权益，请求法院不予支持。至于附件4第十二条的约定是原告应在收房前将物业费交给被告，合同约定买受人未能交付的，应当按照预期交付，即使有该约定，也不能作为被告逾期交房的免责事项，本案主要是逾期交房承担的法律后果，物业费应当使用物业条例和本案不是同一个法律关系，而被告交房实际期限是2020年4月13日不存在被告所称的原告不交物业费，只有交房后才交物业费，恰能证明被告违约；2、证据2原告没有收到被告下发收楼通知书应当有原告签名，所以原告没有得到房屋；3、证据3竣工验收与交付房屋是不同的概念，即使涉案房屋竣工验收也不等于交付；4、证据4、政府停工不能作为免除逾期交房责任的一个根据，即使存在大气污染，也不属于法律规定的不可抗力，不能作为被告延期交房的一个理由；5、对证据5判决书与本案实际情况是否一致不得而知，不能作为判决的依据；6、证据6不能作为收房的依据，且围栏也不能证明原告搭建的时间；7、证人证明不能证明2016年12月31日前已将涉案房屋交付原告，证人是被告员工负责销售对交付情况不了解，即使发过信息，也不能证明董霞已收到，证人证言与事实不符。庭后被告又提供物业服务协议6份，证明2017年1月1日具备交房条件，业主陆续收房，原告因自身原因不收房公司不承担责任；入住登记表5份，证明该小区2016年12月31日交房，大部分业主在2017年自行收房并入住，也是原告自身原因不收房；驻马店市环境污染攻坚战领导小组办公室文件19份，证明每年11月-第二年4月期间进行大气治理，属不可抗力应免责5个月。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有证明目的有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年1月29日，原告董霞与被告平舆县城市之森房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于平舆县××大道中段东侧城市之心第14幢1单元108住宅房，约定该房建筑面积共237.229平方米，套内建筑面积226.73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.492平方米，单价为5817.16元，总房款为1380000元，并约定于2016年2月13日一次性向被告支付，如逾期超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的15%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意继续履行合同，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额交付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金等。至2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定符合合同约定将商品房原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力等。另原告董霞与被告平舆县城市之森房地产开发有限公司又与签订《商品房买卖合同》的当天签订一份补充协议，补充协议第四条关于商品房交接作了约定，除此之外，还约定了买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接使用手续。买受人如逾期办理交接手续，则视为出卖人按期交房及送达地址也作了约定等内容。原告董霞于2016年12月26日交清房款及2018年7月26日交清税费。案涉工程于2016年12月22日竣工并验收合格。关于交房的时间,原告提供一份落款时间为2020年4月13日的收楼确认书，有物业公司人员签名，另原告提交一份消防安全责任书落款时间为2020年4月13日，有城市之心物业服务中心加盖印章。原告办理了涉案房屋产权登记。被告在案涉工程竣工验收合格后向原告及其他业主以书面和短信方式通知收房，原告不予认可，但原告于2018年5月13日到城市之心物业公司办理房屋交接手续，物业人员向原告收取物业费，因物业费收取双方意见有分歧，物业人员没有向原告交付房屋，现涉案房屋实际处于未装修和入住状态，原告收房签名日期为2020年4月13日。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同以及补充协议合法有效,被告应当按约履行交付符合合同约定的商品房的义务,逾期未交付的应当承担违约责任。本案中双方约定2016年12月31日为最后期限,被告陈述书面通知原告可于2017年1月1日交房。但根据庭审中当事人陈述以及查明的事实,被告交房事宜委托物业公司处理,但因物业费收取发生分歧致使原告收房未成，交房过程诚然需要双方配合,而被告未能诚实信用的提供有关交房事宜在先,致使原告与物业人员处理交房事宜受阻时无法与被告直接办理交房手续而处于窘况境地,况且被告也没有提供原告实际收到其通知的证据，原告录音录像也印证被告延期交付房屋的事实。故被告应承担逾期交房的责任。另案涉房屋于2017年1月1日符合交房条件,原告自述没有接到被告交房通知但于2018年5月13日到被告所委托的物业服务中心收房说明原告当时已知道房屋竣工可以收房的事实，且涉案房屋于2016年12月22日已竣工验收合格，符合交工条件，原告却因物业费的交纳延迟到2020年4月13日收房，致使延期收房原告自身也有过错。综上，原被告双方约定的交房时间为2016年12月31日，原告实际收房时间为2020年4月13日，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及双方利益平衡等因素,原告请求被告支付逾期交房违约金330096元（按合同约定总房款1380000元的日万分之二计算，自2017年1月1日起算至2020年4月13日），本院酌定被告应支付的逾期交房违约金230000元。被告辩称，按照合同补充协议原告购买的商品房于2016年12月22日已竣工验收合格，符合交房条件，原告有自行办理交房手续的义务，且被告也给原告下发过交房通知，被告不存在违约情形，对其辩解理由，本院认为，因原被告签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告也没有提供证据证明已向原告尽到释明义务，故对其辩解理由，本院不予采信。另被告辩称有政府治理扬尘等不可抗力导致延期，因被告施工期与政府治理扬尘不是同一期限，被告不能按期交房的原因不在政府扬尘，对其辩解理由，本院不予采信。综上,本院对原告诉请合法合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告平舆城市之森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告董霞支付违约金230000元(人民币)。二、驳回原告董霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元（已减半收取），原告承担1750元，由被告平舆城市之森房地产开发有限公司负担4500元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张 涛人民陪审员  马华伟人民陪审员  王春凤二〇二〇年九月二十二日书 记 员  闫璐璐