广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终13971号上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所地广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，职务所长。委托诉讼代理人：何继义、陈思伺，分别系广东广信君达律师事务所律师、实习人员。上诉人（原审被告）：陈韦，女，1982年8月26日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：赖清松、邹友丽，均系广东百科律师事务所律师。上诉人广州市房屋安全管理所、陈韦因租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初25764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广州市房屋安全管理所上诉请求：1.撤销一审判决第四项。2.判令陈韦承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院违反“不告不理”原则及违反诉讼程序，应予纠正。1.广州市房屋安全管理所的诉讼请求不涉及保证金事宜，陈韦对保证金亦未提出反诉，一审法院判决“自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市房屋安全管理所向陈韦退还租赁保证金1990元”超出了广州市房屋安全管理所的诉讼请求，违反民事审判中的“不告不理”原则，擅自扩大审判权限。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。”在一审诉讼过程中，陈韦亦未向广州市房屋安全管理所出示保证金相关单据，一审法院未经质证即采用该项证据，违反诉讼程序。二、陈韦存在违约行为，根据合同约定，广州市房屋安全管理所有权不退还保证金。涉案租赁合同第十四条约定：“……因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退还”；第二十条第3项约定：“……本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的视为乙方违约，按本合同第二十条第2项、第3项的规定处理。”陈韦配偶名下登记有自有产权房屋，根据合同约定，陈韦应当主动退还涉案房屋给广州市房屋安全管理所，但截至目前，陈韦仍未退还房屋，其行为已构成违约，根据合同约定，广州市房屋安全管理所有权不退还保证金。三、一审法院忽略广州市房屋安全管理所退还保证金的前提条件，直接判决退还保证金，侵害广州市房屋安全管理所的合法权益。广州市房屋安全管理所于2019年12月17日向一审法院出具《关于本所诉陈韦案的补充意见》，在意见中清楚写明如果陈韦符合前提条件的，广州市房屋安全管理所才愿意向陈韦退还保证金。但陈韦至今未积极退还涉案房屋，更未缴清相关费用，其并不符合前提条件，故保证金不能退还。广州市房屋安全管理所退还保证金是有前提条件的，前提条件亦是其意思表示的一部分。在陈韦未提起反诉的情况下，一审法院忽略前提条件，判决有误。综上所述，请求二审法院查明事实后判如所请。陈韦二审答辩称：具体答辩意见同上诉意见。另补充如下意见：陈韦一直按约交付租金和水电费，在一审庭审中广州市房屋安全管理所亦曾表示，若双方解除涉案租赁合同，其同意向陈韦退还租金和押金，且陈韦符合涉案房屋的租赁条件，并不存在违约情形。故请求二审法院驳回广州市房屋安全管理所的上诉请求。陈韦上诉请求：1.撤销一审判决。2.驳回广州市房屋安全管理所的全部诉讼请求。事实与理由：一、登记在陈韦配偶梁东燕名下的位于广州市花都区荔红南路阅河二街1号D1栋1104房仅是借名登记而非自有房产，该房屋一直由实际权利人管理控制和使用。涉案房屋是陈韦及其家人的唯一合法住所，陈韦至今仍符合直管房的承租条件。二、经陈韦及其配偶多次与前述房屋的实际权利人沟通及要求，实际权利人已将借名房产过户登记至其名下。三、涉案房屋为直管公房，由此形成的租赁合同关系带有福利性和保障性，有别于一般的房屋租赁合同关系，在陈韦仍符合承租条件的情况下，即使双方形成的是不定期租赁关系，也不应随意解除，应继续履行。陈韦至今仍无自有房产可用于居住，仍然属于按政策应优先照顾的保护对象，完全满足继续承租条件，在此情况下，双方应继续履行租赁合同，不应解除。二审庭询时另补充：广州市房屋安全管理所主体不适格，双方当事人并非平等主体，涉案房屋是房管部门的直管房，具有福利性、保障性等特征，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款的规定，涉案纠纷不应通过民事诉讼途径解决，而应由相关行政部门进行协调。广州市房屋安全管理所二审答辩称：具体答辩意见同上诉意见。另补充如下意见：涉案房是公有房屋，而非政府投资的公共租赁住房，广州市房屋安全管理所亦非住房保障机构，若陈韦需要申请保障性住房可另行申请。广州市房屋安全管理所向一审法院起诉请求：1.判令解除广州市房屋安全管理所与陈韦就广州市越秀区广花二路沙涌南洪荫街65号403房的房屋租赁关系；2.判令陈韦及其同住人员立即搬离上址房屋，并将房屋腾空交还给广州市房屋安全管理所；3.判令陈韦向广州市房屋安全管理所支付自2019年6月1日起至陈韦实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费（参照房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价标准计算，即每月15元/平方米×49.67平方米=745.05元）；4.判令陈韦向广州市房屋安全管理所支付自2019年7月1日起至实际腾空交还房屋之日止的逾期交还房屋违约金（参照上述房屋占用费标准计付，即745.05元/月）。一审法院经审理查明：广州市越秀区广花二路沙涌南洪荫街65号403房为原广州市国土资源和房屋管理局委托广州市房屋安全管理所管理的房屋，接管部位面积65.9757平方米。2010年11月1日，广州市房屋安全管理所（出租方、甲方）与陈韦（承租方、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在广州市广花二路沙涌南洪荫街65号403房出租给乙方作住宅使用，使用面积为49.67平方米，租期自2010年11月1日至2012年10月31日止，月租金为347.7元，租金按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方;乙方向甲方交纳1990元保证金（住宅用房租赁保证金，按房改有关政策规定收取）。租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与该房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回。因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退回；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按上述违约责任处理；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达等。2019年3月27日，广州市房屋安全管理所向陈韦位于越秀××路沙涌××房的地址邮寄律师函，其中记载：致陈韦：根据市房安所提供的资料显示，市房安所管理位于越秀区广花二路沙涌南洪荫街65号403房的直管公房由贵方承租使用至今，但租赁合同约定的期限已届满；经查，贵方单独或与他人共同拥有产权房屋。鉴于上述情形，市房安所要求与贵方解除租赁关系并收回租赁房屋……鉴于贵方与市房安所就租赁房屋形成了不定期租赁关系，且贵方已不具备继续承租公有房产的条件，现市房安所提出与贵方解除租赁关系，并要求贵方交回租赁房屋符合法律规定。本律师诚望贵方在收到本律师函之日起十五日内搬出、腾空租赁房屋并交回市房安所；如有费用未结清的，一并结清。否则，市房安所将对贵方采取进一步法律行动，由此产生的一切法律后果由贵方承担等。该邮件于2019年3月28日由他人签收。广州市房屋安全管理所为证明陈韦配偶名下拥有自有产权房屋，向一审法院提交了如下证据：1.陈韦的结婚照复印件，其中记载陈韦与梁东燕（身份证号码为）于2008年8月8日登记结婚。2.打印时间为2019年8月1日的《个人名下房地产登记情况查询证明》，其中记载梁东燕（身份证号号码为）名下登记有广州市花都区荔红南路阅河二街1号D1栋1104房，房屋用途为住宅，性质为商品房，建筑面积为94.11平方米。陈韦对上述证据的真实性、合法性没有异议，但认为登记在陈韦配偶梁东燕名下的房产只是借名登记，梁东燕并非真实的购买人及使用人，该房屋在2006年购买时是登记在梁东燕与其当时的女朋友杜珊珊名下，二人各占百分之五十的产权份额，而陈韦在2008年与梁东燕登记结婚。2018年，因杜珊珊需要另外购置房屋，就将上述位于广州市花都区荔红南路阅河二街1号D1栋1104房通过借名的方式将全部产权登记在梁东燕名下，但该房屋的实际产权人是杜珊珊。涉案房屋是陈韦及家人的唯一住所，且陈韦目前仍符合租赁条件。关于陈韦主张借名登记一事，陈韦称梁东燕与杜珊珊在买房时关系亲密，故只是口头约定，没有书面证据，根据现行政策，该房屋需要满两年才能办理过户手续，因此，暂时无法办理过户手续。陈韦按合同约定的租金标准向广州市房屋安全管理所支付租金至2019年12月。在本案一审诉讼过程中，广州市房屋安全管理所向一审法院提交了其于2019年4月18日向陈韦开具的2019年4月的租金发票，金额为347.7元。此外，广州市房屋安全管理所表示其不清楚陈韦有否按合同约定的标准向广州市房屋安全管理所交纳租赁保证金，如果陈韦能提供交纳租赁保证金的相关单据证明其已经向广州市房屋安全管理所支付租赁保证金，广州市房屋安全管理所同意在陈韦付清房屋占用费、水电费、物管费后凭单据退还租赁押金。陈韦表示其已向广州市房屋安全管理所支付租赁保证金1990元并向一审法院提交了保证金收据，目前涉案房屋由陈韦与其丈夫、两个小孩共4人共同居住。一审法院认为：广州市房屋安全管理所、陈韦双方签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。上述租赁合同约定的租期届满后，双方未再续签合同，陈韦继续使用涉案房屋，广州市房屋安全管理所继续收取租金，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本案中，广州市房屋安全管理所已于2019年3月27日向陈韦邮寄《律师函》，要求解除双方就涉案房屋的租赁合同关系并于收到该《律师函》之日起十五日内腾空交还房屋。但此后，陈韦仍然按合同约定的租金标准收取陈韦交纳的租金，故双方仍构成不定期租赁关系。因公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，据广州市房屋安全管理所提供的证据反映，陈韦配偶梁东燕在本市已有自有产权的房屋，根据合同约定，陈韦理应将房屋腾空交还给广州市房屋安全管理所。关于陈韦称梁东燕名下位于广州市花都区荔红南路阅河二街1号D1栋1104房实际是案外人借名购买，梁东燕不是房屋的实际产权人和使用人的答辩意见，因陈韦并未提供证据予以证明，一审法院对此不予采信。故广州市房屋安全管理所现要求解除租赁关系、收回房屋并计付房屋使用费的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。至于广州市房屋安全管理所要求陈韦计付逾期交还房屋违约金的诉讼请求，如上所述，广州市房屋安全管理所向陈韦发出解除合同通知后，仍按合同约定租金标准收取陈韦交纳的租金至2019年12月止，即双方仍构成不定期租赁关系，故在广州市房屋安全管理所提起本案诉讼前，陈韦仍然有权居住在涉案房屋内，不存在逾期交还房屋的情形，故广州市房屋安全管理所上述诉讼请求依据不足，一审法院对此不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，作出如下判决：一、广州市房屋安全管理所与陈韦就广州市越秀区广花二路沙涌南洪荫街65号403房的租赁合同关系于本判决发生法律效力之日予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈韦及其同住人员将广州市越秀区广花二路沙涌南洪荫街65号403房腾空交还给广州市房屋安全管理所。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈韦向广州市房屋安全管理所支付自2020年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月347.7元计），自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用参照成本租金标准即15.5元/平方米/月*49.67平方米的标准逐月计付至陈韦实际腾空交还房屋之日止。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市房屋安全管理所向陈韦退还租赁保证金1990元。五、驳回广州市房屋安全管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由陈韦负担。本院二审期间，陈韦向本院提交房产查询结果，拟证明陈韦及其配偶梁东燕名下并无自有房产用于居住，涉案房屋是陈韦及其家庭的唯一住所，陈韦符合承租涉案房屋的条件。广州市房屋安全管理所发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但在广州市房屋安全管理所提起本案诉讼时，陈韦名下登记有个人房产，根据涉案租赁合同第二十条第3款的约定，陈韦已构成违约，广州市房屋安全管理所有权解除涉案租赁合同。本院认为，本案中，广州市房屋安全管理所系受原广州市国土资源和房屋管理局的委托负责涉案房屋的管理。广州市房屋安全管理所将涉案房屋出租给陈韦作为住宅使用，陈韦按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，广州市房屋安全管理所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有用益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。广州市房屋安全管理所作为房屋受托管理单位对涉案合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初25764号民事判决；二、驳回广州市房屋安全管理所的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市房屋安全管理所；广州市房屋安全管理所、陈韦分别预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年九月二十一日书记员 古嘉玲张海燕