四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11349号 上诉人（原审被告）：成都龙潭裕都实业有限公司，住所地：成都市东三环路二段龙潭都市工业集中发展区内。 法定代表人：刘军，总经理。 委托诉讼代理人：肖凯，公司员工。 被上诉人（原审原告）：成都嘉骏投资有限公司，住所地：成都市龙泉驿区大面镇街道东洪路416号。 法定代表人：周凯，总经理。 委托诉讼代理人：蒋兴伟，四川明炬律师事务所律师。 上诉人成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称裕都公司）因与被上诉人成都嘉骏投资有限公司（以下简称嘉骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，成都市成华区人民法院作出（2018）川0108民初116号民事判决后，嘉骏公司不服，提起上诉。本院审理后作出（2018）川01民终15834号民事裁定，发回成都市成华区人民法院重审。成都市成华区人民法院重审后作出（2019）川0108民初4929号民事判决，裕都公司不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 裕都公司上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4929号民事判决第一项，改判裕都公司不承担逾期交房违约金2340250元；2.本案一、二审诉讼费由嘉骏公司承担。事实及理由：根据购房协议约定房屋交付时间和标准，交付房屋内含电梯、水、电、光纤、电话，内部为清水，裕都公司分别于2011年11月29日完成电梯安装，于2013年1月5日已达到交付标准，房屋已于2014年5月20日通过消防验收，具备交房条件，而嘉骏公司故意拖延接房时间，裕都公司不应承担逾期交房违约金。根据一审判决、记账凭证，双方都认可2014年5月31日才办理完工程款抵房款手续，即完成购房款的支付。嘉骏公司在2014年5月31日才完成购房款的支付，一审判决在购房款没有支付的情况下，从2013年1月1日计算逾期交房违约金明显不合理。同时违约金按照万分之二计算太高，嘉骏公司当时是工程款抵房，本来就享受了优惠政策，请求人民法院调减违约金。 嘉骏公司答辩认为：1.裕都公司对逾期违约金中2340250元部分不服，并没有对此之外的剩余部分（即200余万元的违约金）进行上诉，视为裕都公司对该部分违约金服从一审判决；2.裕都公司称2013年11月29日完成电梯安装，至今案涉房屋的电梯只有轿厢门，并没有电梯在里面，经嘉骏公司与裕都公司相关管理人员之间的沟通，裕都公司相关人员称如果确有需要再为嘉骏公司安装电梯；3.上诉状所称的裕都公司已于2013年1月5日达到交付标准与事实不符；4.案涉房屋通过《消防验收竣工纪要》证明具备交房条件，对此嘉骏公司也不予承认，消防验收是具体行政行为，消防验收的结果应该根据建设工程消防验收记载书的结果为准，而不能以其他任何会议纪要的形式予以代替；5.假设具备相应的交房条件，并不等同于裕都公司履行了交房义务，嘉骏公司提交的证据均证明了因为裕都公司未按照合同约定履行交房义务，在2012年至2015年期间四次书面发函给裕都公司，催促其履行交房义务，双方于2015年11月23日签订房屋交接书才正式交房；6.关于裕都公司提到的嘉骏公司未按约定支付购房款的问题，根据裕都公司与嘉骏公司以及成都市乐斯建筑安装有限公司（以下简称乐斯公司）在2012年4月10日所签订的协议书第2页第2条第2项明确约定了“因甲乙双方……不予执行”。原审判决事实基本清晰，判决内容合理，嘉骏公司虽然没有提起上诉，但对逾期办证违约金还是再次表示不服。 嘉骏公司一审诉讼请求：1.裕都公司继续履行《购房协议》义务，协助嘉骏公司将位于成都市成华区的不动产权证登记至嘉骏公司名下（房屋预测建筑面积共3700平方米，若与实测面积有差异，则以实测面积为准）；2.裕都公司向嘉骏公司支付逾期交房违约金4497535元、逾期办证违约金1702000元，共计6199535元；3.本案全部诉讼费用由裕都公司承担。一审庭审中，嘉骏公司明确第二项诉讼请求逾期交房违约金是以房屋总价21275000元为基数，从2013年1月1日起至2015年11月23日（实际逾期交房时间为1057天），按照每日万分之二的标准计算；逾期办证违约金以房屋总价21275000元为基数，按照百分之八的比例酌情主张。 一审法院认定事实：2012年4月10日，裕都公司（甲方）与嘉骏公司（乙方）签订《购房协议》，约定：第一条房屋概况1.乙方购买甲方投资开发建设的“成都龙潭总部新城”1号地块A3-3栋办公用房入驻从事办公及经营活动，建筑面积共3700平方米。2.房屋附属的土地性质为工业出让土地，土地使用年限为50年；第二条购房总价款及付款时间1.购房总价款：为21275000元，即建筑面积单价5750元/平方米。2.付款时间1）甲、乙双方签订本购房协议7日内，乙方支付甲方购房款4000000元；2）2012年7月30日前，乙方支付甲方购房款至80%，即13020000元；3）2012年8月30日前，乙方支付甲方剩余20%购房款，即4255000元；第四条房屋交付时间及交付标准1.甲方在2012年12月31日之前向乙方交付本协议第四条第2款约定房屋。2.根据项目实际情况和乙方使用需求，甲方在2012年8月31日前达到乙方进场装修条件，即房屋内含电梯（奥的斯）、水、电、光纤、电话（网络），房屋内部为清水房标准，墙面腻子、天棚混凝土结构层，地面混凝土原浆拉毛。楼梯扶手安装到位，外墙为花岗石墙面和玻璃幕墙。此外燃气由乙方向相关部门申请……；第五条逾期交房责任除不可抗力或乙方逾期付款原因外，甲方未按照第四条约定的期限将该房屋交付乙方的，按照下列方式处理（下列1、2项违约金不作累加）：1.逾期交房天数在90日内，本协议继续履行，自本合同约定的交房期限届满之日起至实际交房之日止，甲方应按日计算承担违约金，即甲方每逾期一日，甲方应当向乙方支付项目房屋总价万分之二的违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金；2.逾期超过90日后，乙方有权选择是否解除本协议。乙方选择解除协议的，甲方应当自解除协议通知送达之日起10日返还乙方已支付的全部购房款，并在30日内按照乙方项目房屋总价的2%承担违约金支付给乙方。乙方选择继续履行本协议的，协议应当继续履行，自约定的交房期限届满之次日至实际交房之日止，甲方应按日计算承担违约金，即甲方每逾期一日，甲方应当向乙方支付项目房屋总价万分之二的违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金。第九条房屋产权证及土地使用证办理1.房屋交付使用后乙方委托甲方向权属登记机关申请办理房屋产权证和房屋附属土地使用证。乙方在收到甲方通知后及时向甲方提供委托甲方向权属登记机关申请办理项目房产的权属登记的委托书，如因乙方未能及时提供或提供的委托书文件不齐全的，由此造成的逾期责任由乙方承担。2.甲方在房屋交付之日起730日内为乙方办理房屋产权证，产权证交付乙方之日起365日内，办理土地证至乙方名下……。同日，裕都公司（甲方）、嘉骏公司（丙方）及案外人乐斯公司签订《协议书》，约定三方一致同意，由乙方承建的“成都龙潭总部新城”项目结算办理完毕后，乙方用结算后的剩余工程款代丙方向甲方支付购房余款，届时，由三方办理款项冲抵手续。 2012年9月，嘉骏公司向裕都公司发函，函件载明，因我司原办公楼装修，欲将“成都龙潭总部新城”1号地块A3-3栋办公楼作为我司新办公楼，望贵司尽快达到《购房协议》第四条中的交房条件，以便我司立即进场。 2013年1月5日，裕都公司（甲方）、嘉骏公司（乙方）签订《购房补充协议》一份，载明，……针对成都龙潭裕都总部城A3-3栋未完工水电项目，结合2012年11月会议商定意见，经友好协商达成如下协议，以资共同遵守。一、A3-3栋房屋水电、网络、光纤、空调等管线安装工程尚未完工部分，由乙方负责自行施工和完善……二、A3-3栋房屋水电、网络、光纤、空调等管线安装工程尚未完工部分工程施工和完善的质量由乙方自行验收和承担责任。后期的保修和维修等工作由乙方承担。本补充协议签署后（合同约定的由乙方承担部分）视为达到甲乙双方特别约定的交房条件，其它交房条件甲方应按购房合同执行……。 一审法院同时查明，2012年4月17日，嘉骏公司以银行转账方式向裕都公司支付4000000元，裕都公司于2012年4月19日出具收据，载明：嘉骏公司A3-3房款。2016年1月16日，成都市中级人民法院作出（2015）成民初字第845号民事判决书，确认2014年5月裕都公司以抵扣购房款的形式向乐斯公司支付了工程款17275000元。2018年1月25日，裕都公司向嘉骏公司出具价税总额共计21275000元的购房增值税普通发票。 一审法院还查明，2015年2月，嘉骏公司向裕都公司发出《催告函》载明：我司于2012年4月10日与你司签订协议购买“成都龙潭总部新城”1号地块A3-3栋办公用房，按照购房协议约定，你司应于2012年12月31日前将房屋交付给我司，现交房时间已逾期2年零2个多月。我司多次催促你司严格按照协议约定时间交房该办公用房，但该房屋消防验收至今未通过，电梯存在安全隐患，至今仍未达到房屋交付条件及协议约定的房屋交付标准。现我司郑重函告你司：请你司在收函后2个月内解决上述房屋问题……。 2015年11月23日，裕都公司工作人员与嘉骏公司工作人员签署《房屋交接书》。因裕都公司至今未给嘉骏公司办理案涉房屋权属证书，嘉骏公司起诉。 一审庭审中，裕都公司称实际交房时间是2013年1月5日，根据《购房补充协议》其不存在逾期交房，并举出《竣工消防检查会议纪要》拟证明案涉房屋于2014年5月20日已通过消防验收；嘉骏公司不予认可。另，裕都公司称因政府政策原因案涉房屋尚未办理初始产权，并举出成都市人民政府办公厅文件（成办发2016-32号）、成都市城乡建设委员会文件（成建委2014-145号）、成都市成华区人民政府文件（成华府2009-21号）等文件；嘉骏公司称对于案涉房屋初始产权登记情况不清楚。 一审法院认为，嘉骏公司、裕都公司之间签订的《购房协议》《协议书》《购房补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。裕都公司主张案涉房屋尚未办理初始登记，嘉骏公司未举证反驳，一审法院予以确认。嘉骏公司诉请裕都公司为其办理案涉房屋的不动产过户登记手续，因案涉房屋尚不具备办理不动产过户登记条件，故对嘉骏公司该项主张依法不予支持，嘉骏公司可待条件成就后再行主张。 关于逾期交房违约金。根据双方签署的交房确认书，裕都公司于2015年11月23日向嘉骏公司交房。裕都公司虽抗辩已于2013年1月5日交房，但同时主张案涉房屋于2014年5月20日通过消防验收，且嘉骏公司不予认可，故一审法院不予采信。裕都公司逾期交房构成违约，应当承担相应违约责任。裕都公司抗辩嘉骏公司主张超过诉讼时效，无事实依据，一审法院不予采纳。对于嘉骏公司主张裕都公司支付逾期交房违约金之诉请，符合合同约定，一审法院予以支持。裕都公司应以房屋总价为基数，按照每日万分之二的标准向嘉骏公司支付自逾期交房之次日即2013年1月1日起至逾期交房日之前一日即2015年11月22日期间共计1056天的逾期交房违约金。 关于逾期办证违约金。嘉骏公司、裕都公司双方合同约定了办理产权证及国土使用权证的时间，但未就逾期办证违约金进行明确约定，故嘉骏公司该项主张于法无据，一审法院依法不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、裕都公司于判决生效之日起十日内向嘉骏公司支付逾期交房违约金4493280元；二、驳回嘉骏公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55297元，由嘉骏公司负担15297元，裕都公司负担40000元。 二审审理中，裕都公司提供了电梯监督检验报告两份、消防验收会议纪要、购房补充协议、记帐凭证，拟证明案涉房屋已安装电梯并于2011年11月29日检验合格，2013年1月5日就达到了合同约定的交房标准，具备了交房的条件，嘉骏公司与裕都公司于2014年5月31日才完成了购房款抵款，完成了购房款的支付。 嘉骏公司质证认为，证据已超过举证期限，所有证据均不属于证据规则以及民事诉讼法所规定的新证据，也未收到证据副本；电梯监督检验报告与现案涉房屋没有实际安装电梯的情形完全相悖，对电梯监督检验报告的真实性、合法性、关联性不予确认；与裕都公司是否按约交付房屋没有直接关联关系；对购房补充协议真实性予以确认，对关联性不予认可；记账凭证均为复印件，只是裕都公司内部记账的记录，且2012年4月10日三方协议书第2条第2项所约定的购房款冲抵即不视为逾期支付购房款等约定，不能证明嘉骏公司逾期支付购房款。消防监督验收报告同一审的质证意见及电梯检验报告的质证意见一致。即使消防验收合格，也不能证明裕都公司在2014年5月20日向嘉骏公司履行了交房义务。 本院审查认为，裕都公司二审中提供的消防验收会议纪要、购房补充协议、记账凭证均是一审中已经提供的证据且已经质证，不属于新证据，提供的电梯监督检验报告两份是一审中未提供的证据，是属于二审补充提供的新证据，且证据来源、形式合法，本院对证据的三性予以确认。 二审另查明，2011年11月29日，案涉房屋安装的乘客电梯检验合格。 2012年4月10日，裕都公司、嘉骏公司与乐斯公司签订的《协议书》第二条还约定，如因裕都公司、乐斯公司双方工程款结算时间延迟导致嘉骏公司购房款冲抵时间延迟，不视为嘉骏公司逾期支付购房款，《购房协议》约定的嘉骏公司逾期付款的违约条款不予执行。 本院认为，嘉骏公司、裕都公司之间签订的《购房协议》《购房补充协议》及嘉骏公司、裕都公司、乐斯公司签订的《协议书》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。根据裕都公司上诉意见及嘉骏公司的答辩意见，本案二审双方当事人争议的焦点是：1.裕都公司是否存在逾期交房的事实、逾期交房的时间如何认定；2.嘉骏公司2014年5月31日完成购房款的支付是否可以作为裕都公司不承担违约金的理由；3.违约金是否过高。 关于裕都公司是否存在逾期交房的事实，逾期交房的时间如何认定的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，嘉骏公司起诉主张裕都公司逾期交房并提供了《房屋交接书》以证明裕都公司存在逾期交房的事实，裕都公司认为未逾期交房，在此情况下，裕都公司有义务提供充分证据反驳嘉骏公司主张的逾期交房事实或嘉骏公司存在怠于收房的事实。但从裕都公司提供的证据看，提供的电梯检验报告、消防验收会议纪要等证据仅证明案涉房屋是否符合交付的标准和条件，而《购房补充协议》证明双方对交房的标准进行了变更，因裕都公司提供的证据不能证明裕都公司在合同约定期限交付了房屋，也不能证明嘉骏公司存在故意拖延接房的事实，在此情况下，裕都公司应当承担举证不能的责任，因此，一审判决认定裕都公司逾期交房、逾期交房时间应计算至2015年11月23日并无不当。 关于嘉骏公司2014年5月31日完成购房款的支付是否可以作为裕都公司不承担违约金的理由。本院认为，2012年4月10日，裕都公司、嘉骏公司与乐斯公司签订的《协议书》明确约定，如因裕都公司、乐斯公司双方工程款结算时间延迟导致嘉骏公司购房款冲抵时间延迟，不视为嘉骏公司逾期支付购房款，《购房协议》约定的嘉骏公司逾期付款的违约条款不予执行。因此，裕都公司认为嘉骏公司2014年5月31日完成购房款的支付裕都公司不应承担违约金的理由不成立。 关于违约金是否过高、是否应当调整的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，裕都公司主张违约金过高，应当予以调整，而嘉骏公司未举证证明裕都公司逾期交房给其造成的实际损失数额。从本案看，虽然裕都公司所举出的证据不能证明其主张的在合同约定期限向嘉骏公司交房，但从其所举的证据看，可以证明案涉房屋已于2011年11月29日完成乘客电梯安装、2013年1月5日各方已约定水电由嘉骏公司自行施工完善、2014年5月20日相关部门已完成消防审查，在此情况下涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，对此嘉骏公司也应及时要求裕都公司交房以避免损失扩大。但嘉骏公司至2015年2月才催告裕都公司交房，到2017年11月17日才向裕都公司主张逾期交房的违约责任。对此，本院根据合同的履行情况及当事人的过错程度，对裕都公司要求调整违约金的请求予以支持，对嘉骏公司主张的违约金调减为以房屋总价为基数的日万分之一，由裕都公司向嘉骏公司承担逾期交房违约金2246640元。 综上，裕都公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4929号民事判决第二项即“驳回成都嘉骏投资有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更成华区人民法院（2019）川0108民初4929号民事判决第一项“成都龙潭裕都实业有限公司于本判决生效之日起十日内向成都嘉骏投资有限公司支付逾期交房违约金4493280元”为“成都龙潭裕都实业有限公司于本判决生效之日起十日内向成都嘉骏投资有限公司支付逾期交房违约金2246640元”； 三、驳回成都嘉骏投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费25522元，由成都龙潭裕都实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年九月二日 书记员 杨珍梅