福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2392号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李爱明，男，1976年8月19日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：温美超，广东泰旭律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：常鹏里，广东泰旭律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州汇和置业发展有限公司，住所地福建省南靖县靖城镇南靖高新技术产业园区（靖城镇靖城村）。统一社会信用代码：913506276990163984。 法定代表人：林世太，总经理。 委托诉讼代理人：郑娟，福建中仑律师事务所执业律师。 原审原告（反诉被告）：吴水仙，女，1987年8月22日出生，汉族，住福建省长汀县。 上诉人李爱明因与被上诉人漳州汇和置业发展有限公司（以下称汇和置业公司）、原审原告吴水仙商品房预售合同纠纷一案,不服福建省南靖县人民法院（2020）闽0627民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李爱明上诉请求：1.撤销一审判决第一项。2.依法改判汇和置业公司继续履行《商品房买卖合同》（编号ＭＦ-2007-01），在接受剩余260000元房款后，立即将南靖高新区房屋及房屋土地、房产权属证书交付给李爱明。3.依法改判汇和置业公司支付李爱明逾期交付房屋的违约金（以175382元为基数,按照日万分之一的计算标准,自2011年12月30日起至汇和置业公司实际交付案涉房屋止,暂计至2020年7月10日,17538元×万分之一×3115天＝52614.6元,暂计54631.49元）。4.本案一、二审诉讼费用由汇和置业公司承担。事实和理由：1.李爱明一直同意按照合同约定支付剩余房款，并且同意汇和置业公司在李爱明支付剩余房款后再行交付案涉房屋，是汇和置业公司一直不愿意接收剩余房款。2.汇和置业公司未按照双方约定为李爱明办理房贷，并且也一直未按照合同约定交付案涉房产，才导致李爱明产生不安心理，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，暂时中止了剩余房款的支付，要求交房和付清尾款同时进行。3.一审既然已经依法认定案涉《商品房买卖合同》合法有效,那么合同就应当继续履行,汇和置业公司应当按照合同约定接收剩余房款,并且在收到后立即交付房屋。 汇和置业公司辩称：1.一审已经查明,李爱明至今未支付全部购房款,根据《商品房买卖合同》补充协议第七条的约定,汇和置业公司有权拒绝交房。李爱明的第二项上诉请求也说明其要求的是一附条件的请求，现该条件并未成就，且是二审才提出的请求，不属于本案的受理范围。2.如前所述,因李爱明负有先履行支付购房款的义务,但时至今日仍未全部支付,违约在先,汇和置业公司为此依约拒绝交付房产系合法的抗辩行为,而非违约,无需承担违约责任,李爱明无权要求汇和置业公司支付违约金。3.向银行申请房屋贷款的义务人是李爱明而非汇和置业公司,李爱明以此为由要求汇和置业公司承担违约责任显然是颠倒事实,不应支持。 吴水仙未作答辩。 李爱明向一审法院起诉请求：1.判令汇和置业公司履行《商品房买卖合同》（编号：ＭＦ-2007-01），立即将南靖高新区房屋及房屋土地、房产权属证书交付给李爱明；2.判令汇和置业公司支付李爱明逾期交付房屋的违约金（以175382元为基数，按照日万分之一的计算标准，自2011年12月30日起计至汇和置业公司实际交付案涉房屋止，暂计至2020年3月17日为175382×0.01%×3000天＝52614.6元）；3.本案诉讼费由汇和置业公司承担。 汇和置业公司向一审法院反诉请求：1.请求判令解除汇和置业公司与李爱明、吴水仙于2011年11月25日签订的合同编号为35062708001900264号的《商品房买卖合同》；2.请求判令李爱明、吴水仙支付汇和置业公司违约金43538.2元，并自起诉之日起按年利率6%计付利息至李爱明、吴水仙付清全部款项之日止；3.本案诉讼费用由李爱明、吴水仙承担。 一审法院认定事实：2011年11月15日，李爱明、吴水仙向汇和置业公司订购南靖高新区一套，并向汇和置业公司支付50000元，汇和置业公司出具一张收款收据给李爱明、吴水仙收执。2011年11月25日，吴水仙与汇和置业公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，合同约定由李爱明、吴水仙向汇和置业公司购买位于南靖高新区房屋，面积为148.19平方米，约定房产单价每平方米2938元，总房价款为435382元，签订合同需付首付款175382元，剩余260000元由买受人向工商银行南靖支行贷款。吴水仙于同日向汇和置业公司又支付首付款125382元，汇和置业公司出具一张收到李爱明首付款125382元（摘要汇和大厦1301）的收款收据给吴水仙收执。合同第六条约定，如属预售商品房，买受人应当按时依约将房款存入到指定的银行预售监管账户上，监管银行：中国工商银行股份有限公司南靖支行，监管账号：14×××13。《商品房买卖合同》补充协议第三条第3项约定，如买受人银行按揭付款方式改为一次性付款，应当向出卖人提出书面申请，经出卖人同意后，从变更之日起三日内交清购房全款。若逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累积应付款的10%向出卖人支付违约金。补充协议第七条第一项约定，未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任。补充协议第十五条还约定，规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务。2016年12月20日（邮戳时间2016年12月23日），汇和置业公司通过国内挂号信函向李爱明（李爱明购买讼争房屋时提供的地址福建省安溪县）邮寄催告函，该函称“李爱明、吴水仙：商品房买卖合同签订后、银行按揭贷款审批前你们夫妻便办理了离婚，购房共有人（吴水仙）拒绝配合办理该套房屋的银行按揭贷款手续，经我司售楼处销售人员多次催告您须配合银行办理按揭贷款审批或者付款方式改为一次性付款，但您至今不予处理，已构成违约。对此，我司正式通知您：请务必在2016年12月30日前购房付款方式改成一次性付款并支付违约金，如未按时处理，我司将执行合约违约条款。”2019年7月3日，汇和置业公司经公证，通过国内标准快递方式向李爱明、吴水仙（地址福建省安溪县）寄送催告函，该函称“李爱明、吴水仙：我公司已于2016年12月23日正式通知您：请务必在2016年12月30日前购房付款方式改成一次性付款并支付违约金，如未按时处理，我司将执行合约违约条款。时至今日您均未来处理，我司按合同约定决定收回该商品房。”2019年7月15日，汇和置业公司再次经公证，通过国内标准快递方式向吴水仙（吴水仙购买讼争房屋时提供的地址：福建省长汀县）寄送解除《商品房买卖合同》通知书，该函称“李爱明、吴水仙：根据《商品房买卖合同》第七条的约定，我司决定与你们解除《商品房买卖合同》，收回该商品房。”李爱明、吴水仙至今未付购房尾款260000元。另查明，李爱明与吴水仙于2011年5月11日办理结婚手续，于2013年8月1日办理离婚手续。双方在离婚协议书中约定，该讼争房屋产权归李爱明所有。 一审法院认为，2011年11月25日，吴水仙与汇和置业公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，予以确认。根据双方的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：汇和置业公司是否应交付房屋、支付逾期交房违约金和双方签订的《商品房买卖合同》是否应予解除、李爱明、吴水仙是否应支付违约金的问题。本案中，李爱明、吴水仙依约向汇和置业公司支付首付款175382元，但李爱明、吴水仙至今未付购房尾款260000元。李爱明称，2016年年底其要一次性付清尾款给汇和置业公司，但汇和置业公司老板不同意。对此，汇和置业公司予以否认。根据补充协议第七条第一项约定，未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任。李爱明在汇和置业公司通知其于2016年12月30日前购房付款方式改成一次性付款时至今未付购房尾款260000元，汇和置业公司有权拒绝向李爱明交付该讼争房屋，也无须支付逾期交房违约金等。故李爱明的诉讼请求，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”汇和置业公司在李爱明未能及时支付尾款后再次要求李爱明、吴水仙务必于2016年12月30日前购房付款方式改成一次性付款，但李爱明、吴水仙迄今未支付尾款，而汇和置业公司于2019年7月才决定与李爱明、吴水仙解除《商品房买卖合同》，已超过解除权行使期限。故汇和置业公司诉请解除其与李爱明、吴水仙签订的《商品房买卖合同》及李爱明、吴水仙应支付因解除合同而产生违约金等的反诉诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条第一款、第二款规定，判决：一、驳回李爱明的诉讼请求；二、驳回漳州汇和置业发展有限公司的反诉诉讼请求。本案本诉受理费1115元，减半收取计558元，由李爱明负担；反诉受理费7831元，减半收取计3915元，由漳州汇和置业发展有限公司负担。 二审中，当事人未提交新的证据。 二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为，李爱明、吴水仙于2011年11月15日，2011年11月25日分别向汇和置业公司支付5万元、首付款125382元后，剩余购房尾款260000元未再支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条第一项约定，未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任。李爱明在汇和置业公司通知其于2016年12月30日前购房付款方式改成一次性付款后至今未付购房尾款260000元，汇和置业公司有权拒绝向李爱明交付该讼争房屋，也无须支付逾期交房违约金等，故一审未予支持李爱明的诉讼请求正确。李爱明二审诉讼请求增加汇和置业公司可先接受剩余260000元房款然后继续履约的条件，因汇和置业公司不同意，故本院不予采纳。 综上所述，李爱明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1166元，由李爱明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 健 审 判 员  叶小铭 审 判 员  陈育生 二〇二〇年九月十日 法官助理  徐明水 书 记 员  蒋舒红