辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5907号上诉人（原审被告）：杜洪生,男，汉族，1968年9月2日出生，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：杨成，北京隆安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳江胜金融大厦管理有限公司，住所地沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：刘宏南，总经理。委托诉讼代理人：贾丹，女，汉族，1980年6月24日出生，住址沈阳市沈河区，该公司员工。上诉人杜洪生因与被上诉人沈阳江胜金融大厦管理有限公司（以下简称“江胜公司”）返还原物纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初4971号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。杜洪生上诉请求：1.请求二审依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人并非本案适格主体。根据2009年5月15日建安公司、江胜公司和沈阳德建签订额的《抹账协议》，建安公司为江胜公司承担了金茂国际公寓户外亮化工程的建设任务。截至抹账协议一签署日，江胜公司尚欠建安公司工程款1,674,370元。江胜公司将其价款共计766,400元的1620号、1604号房屋分别交付给建安公司指定的第三人赵学和、杜逸伦，以抵偿其应付未付建安公司的工程款。江胜公司将上述两套房屋及两年的物业费18,393.6元，共计784,793.6元，与其应付建安公司的工程款进行冲抵，冲抵后尚欠建安公司工程款889,576.4元。又根据2009年5月15日上述三主体签订的《抹账协议》（以下称“《抹账协议二》”），截至抹账协议二签署之日，江胜公司尚欠建安公司工程款889,576.4元。江胜公司将其价款共计50,4846.2元的1607号、1606号房屋分别交付给建安公司指定的第三人杜逸伦，以抵偿其应付未付建安公司的工程款。江胜公司将上述两套房屋及两年的物业费19,741.44元，共计524,587.64元，与其应付建安公司的工程款进行冲抵，冲抵后尚欠建安公司工程款364,988.76元。前述协议内容系江胜公司与建安公司及沈阳德建物业管理有限公司之间关于建设工程款及其他款项的债务抵消约定，基于债务抵消产生的法律关系对应的权利义务应仅涉及江胜公司、建安公司与沈阳德建物业管理有限公司，与上诉人无关。结合上诉人与江胜公司法定代表人白宁谈话录音两份，即使一审法院认为该约定可以作为涉案房屋业主或物业使用人的处置约定，本案的适格当事人也应当是江胜公司、沈阳德建及建安公司，而非上诉人。即使一审法院认为该约定可以作为涉案房屋业主或物业使用人的处置约定，本案的适格当事人也应当是江胜公司、沈阳德建及新鸿升公司，而非上诉人。因此，如一审法院认定本案为房屋租赁合同纠纷，则上诉人非本案的适格主体，不具有交纳房租的义务。2.上诉人只是公司指定看管涉案房屋和催要欠款的员工之一，被上诉人江胜公司及其关联公司拖欠建安公司和新鸿升公司工程款和材料款，涉案房屋是被上诉人江胜公司及其关联公司为缓解债务压力并保证被上诉人其他项目顺利完成，自愿让建安公司和新鸿升公司指定人员入住管理涉案房间，并且由江胜公司和其关联公司承担所有费用，建安公司和新鸿升公司与被上诉人江胜公司及其关联公司除债务关系以外并无任何房屋租赁合同关系.上诉人在建安公司和新鸿升公司与被上诉人江胜公司及其关联公司的相关工程项目中被指定为授权人之一，是建安公司和新鸿升公司指定替公司看管涉案房屋并随时催要欠款的众多员工之一，上诉人与江胜公司或建安公司、新鸿升之间未存在其他的关于房屋租赁合同的约定和关系，因此上诉人不应承担交纳房屋使用费的义务。2.被上诉人拖欠上诉人单位建安公司和新鸿升公司的工程款和材料款、利息、违约金等，上诉人单位建安公司和新鸿升公司是合法取得该房屋的使用权的，而上诉人只是建安公司和新鸿升公司单位派遣参与管理的职务行为。根据被上诉人提供的《房屋电子登记（薄）查询证明》等多份证据，可以证明被上诉人所诉涉案房屋所有权都是在2013年1月4日才登记取得的，2012年8月1日涉案房间还没有取得涉案房屋所有权手续，同时说明2013年1月4日之前涉案房屋并不在被上诉人名下或者说被上诉人还没有合法得到涉案房屋的所有权；另外，根据被上诉人提供的《房屋电子登记（薄）查询证明》等多份证据，证明涉案房屋在2018年7月9日之前一直是在被查封状态，以上证据证明在2013年1月4日之前和2018年7月9日之前被上诉人都没有取得对本案涉案房屋的所有权和租赁权。2013年1月4日之前涉案房屋并不在被上诉人名下，所以被上诉人2006年至今让上诉人受托公司建安公司、新鸿升公司指定人员入住看管涉案房屋，十几年被上诉人都从不要租金、物业费、水电费等所有费用、而且既不报警也不起诉、讨要房间或费用，就是因为被上诉人及其关联公司想要缓解资金压力，并必须保证新鸿升公司和建安公司的合法权益和法律追诉时效，暂缓归还建安公司、新鸿升公司的欠款，才能保证被上诉人其他项目顺利完成的而采取一种解决措施，从而证明上诉人公司和被上诉人并非是房屋租赁关系，而是债务纠纷关系。江胜公司辩称，上诉人强占该公司房产，该公司仅要求返还房产。上诉人抹账的事实与本案无关，上诉人抢占房产的时候公司已经报案。请求二审法院维持原判，驳回上诉。江胜公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令杜洪生给付房屋租金984000元（2012年8月份至2019年5月份，共计82个月）；2.请求依法判令杜洪生强占江胜公司的房屋座落于大东区小东路1号金融大厦16层1601、1605、1611、1613、1614、1615、1616、1617的八间房屋腾空交予江胜公司；3.判令杜洪生承担诉讼费用。一审法院查明，江胜公司系沈阳市大东区小东路1号1601室（建筑面积52.99平方米）、1605室（建筑面积56.65平方米）、1611室（建筑面积49.62平方米）、1613室（建筑面积49.19平方米）、1614室（建筑面积52.19平方米）、1615室（建筑面积55.62平方米）、1616室（建筑面积56.30平方米）和1617室（建筑面积52.20平方米）的房屋所有权人。2018年9月2日，杜洪生在沈阳市公安局小东派出所做询问笔录时称其在大东区小东路1号金茂大厦有十间房屋，该十间房屋的产权并不是杜洪生所有，产权为江胜公司。2011年沈阳市物价局和沈阳市房产局联合发布沈价发（2011）68号文件《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》中，在该通知中沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金中规定的2012年1月1日至2013年12月31日期间非居住房屋租金市场指导价。在该文件中认定大东区小东路二级地段乙等，租金标准为根据用途不同从30元每月每建筑平方米至60元每月每建筑平方米不等。2013年沈阳市物价局和沈阳市房产局联合发布沈价发（2013）70号文件《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知》中认定大东区小东路为二级路段乙等，指导价格为30元每月每建筑平方米至60元每月每建筑平方米。一审法院认为，江胜公司系沈阳市大东区小东路1号1601室（建筑面积52.99平方米）、1605室（建筑面积56.65平方米）、1611室（建筑面积49.62平方米）、1613室（建筑面积49.19平方米）、1614室（建筑面积52.19平方米）、1615室（建筑面积55.62平方米）、1616室（建筑面积56.30平方米）和1617室（建筑面积52.20平方米）的房屋所有权人，对上述房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。对他人无权占有享有返还原物的请求权。杜洪生占有上述房屋并未提供合法占有手续，故对于江胜公司要求杜洪生腾退上述房屋的主张予以支持。由于杜洪生无权占有上述房屋，因此杜洪生应向江胜公司支付占有期间的使用费。杜洪生在庭审中自述2017年底替抚顺新鸿升照明电子有限责任公司管理。但在2018年9月2日杜洪生给小东路派出所出具的当事人陈述中称2009年底顶账使用，且杜洪生在接受小东路派出所民警询问中自称系新鸿升公司的经理。由于杜洪生在庭审中的陈述与其自述中相互矛盾，因此采纳江胜公司的陈述事实，认定杜洪生从2012年8月起占有8间涉案房屋。关于占有使用费的标准，根据沈阳市物价局和沈阳市房产局联合发文，对于非租房租赁的指导价中可以看出，涉案房屋位于二级地段乙等，从2012年1月开始最低租赁指导价为每月30元每建筑平方米，因此江胜公司按每间房屋每月1500元向杜洪生收取使用费符合市场价格，法院予以确认，故杜洪生应支付从2012年8月1日至2019年5月31日的使用费共计984000元（1500元*82个月*8间）。对于杜洪生提出的江胜公司与新鸿升公司存在纠纷是江胜公司同意无偿使用案涉房屋以及杜洪生并非适格被告的抗辩，由于杜洪生在公安机关自述系新鸿升的经理，实际管理八间案涉房屋，因此属于本案的适格被告。另外杜洪生亦未能提供八间案涉房屋系因江胜公司欠款而让其无偿使用的充分证据，故对于杜洪生的抗辩不予支持。一审法院判决：一、杜洪生于本判决生效后三十日内腾退位于沈阳市大东区小东路1号1601室（建筑面积52.99平方米）、1605室（建筑面积56.65平方米）、1611室（建筑面积49.62平方米）、1613室（建筑面积49.19平方米）、1614室（建筑面积52.19平方米）、1615室（建筑面积55.62平方米）、1616室（建筑面积56.30平方米）和1617室（建筑面积52.20平方米）的房屋并交还给沈阳江胜金融大厦管理有限公司；二、杜洪生于本判决生效后三十日内给付沈阳江胜金融大厦管理有限公司房屋使用费984000元（自2012年8月1日至2019年5月31日期间）；三、驳回沈阳江胜金融大厦管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23791元，由杜洪生负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，涉案8套房产的所有权人系江胜公司，上诉人并未能提供证据证明对涉案8套房产系有权占有，至于江胜公司欠付建安公司、新鸿升公司债务的事实，不足以证明江胜公司具有将8套房产抵销上述债务的意思表示。其次，上诉人虽然提交证据证明占有涉案8套房产系职务行为，其并非本案的适格主体，但相应的授权委托书并未载明占有房产亦系公司授权的行为，上诉人亦未能提供公司追认其占有房产行为的证据，故原审法院认定上诉人系本案适格被告并无不当。关于房屋使用费的计算时限问题，根据被上诉人在原审中提供的房屋所有权证（沈房权证中心字第××），可以证明被上诉人于2011年8月23日对包括涉案8套房产在内的大东区小东路1号（101）26层网点享有房屋所有权，因此上诉人主张的房屋使用费应从2013年1月4日开始计算的依据不足，本院不予支持。关于本案案由一节，因杜洪生未与被上诉人之间就另案生效的债权债务达成以房抵债协议，故不属于建设合同纠纷，而应根据被上诉人在原审中的诉求变更为返还原物纠纷。综上所述，原审适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23791元，由杜洪生负担。本判决为终审判决。审判长  李倩审判员  王纪审判员  陈铮二〇二〇年九月二十三日法官助理刘建东书记员李颖本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。