河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初14333号原告：胡惠华，女，1956年12月25日出生，汉族，住河南省郑州市。委托代理人：陈世立，河南信行律师事务所律师。被告：郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市中原区桐柏南路2号12号楼啟福商务中心203室。法定代表人：王亚峰。委托代理人：孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告：郑州中晟置业集团有限公司，住所地河南省郑州市二七区航海路197号1号楼5层。法定代表人：王珂。原告胡惠华与被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称“卡莱顿公司”）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称“中晟公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈世立，被告卡莱顿公司委托代理人孙长亮到庭参加诉讼,被告中晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告卡莱顿公司2020年7月10日发出的解除合同通知书无效；2、判令被告卡莱顿公司支付原告2020年2月1日至2020年10月31日之间的物业使用费29362.5元，并自2020年1月15日起以39150元为基数按照日万分之五的标准计算违约金至实际付清之日，暂计至2020年8月5日违约金为3915元，以上暂计33277.5元；3、被告中晟公司对上述第二项的债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。经审理查明：2013年1月27日，原告（××）与河南金伟置业有限公司（出卖人）签订合同编号为D130××××5136的商品房买卖合同一份，载明：河南金伟置业有限公司将位于郑州市郑东新区心怡路东、商都路北A幢9层18号房屋出售给原告，用途为办公，房屋价格为489370元。同日，原告（甲方）与被告卡莱顿公司（乙方）签订合同编号ZKLD-JY-2013-114的物业经营管理合同，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于郑州市××北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店，并依法申领营业许可证照。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之商品房买卖合同中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，共计68512元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个付款周期的物业使用费，2017年5月1日—2021年4月30日期间按39150元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按44043元/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按48937元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按58724元/年计。乙方经营管理期间,甲方每租赁年在乙方所管理的所有酒店可免费享受20天的客房入住权(此处免费指免收房间费,仅收取入住客房当日柜台价15%的基础服务费),并可授权其亲友享受此权利,但甲方及其亲友的其他消费需自行承担相关费用。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方支付违约金。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由保证人负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人原告于2013年1月27日与被告卡莱顿公司签订物业经营管理合同合同编号ZKLD-JY-2013-114，依据该合同第3.1款约定，兹授权被告卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年1月27日与河南金伟置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号D130××××5136）项下房屋交付手续办理事宜。合同签订后，被告卡莱顿公司向原告支付了自2015年5月1日至2020年1月31日的物业使用费。2020年7月10日，被告卡莱顿公司向原告发出解除合同通知书二份，分别载明：原告与被告卡莱顿公司于2013年1月27日签订物业经营管理合同，约定将原告所有的物业（××于郑州市××北、××号房屋）交给被告卡莱顿公司用于酒店经营，被告卡莱顿公司自2015年5月1日起按照合同约定向原告支付物业使用费，但原告一直未能按照合同约定将原告所有的物业交付被告卡莱顿公司，致使被告卡莱顿公司物业用于酒店经营的合同目的无法实现，原告的行为已构成根本违约，现依法通知原告于接到通知后7日内（最迟在2020年7月18日前）将合同约定的物业交付给被告卡莱顿公司，否则被告卡莱顿公司将解除物业经营管理合同，原告退还被告已支付的物业使用费。另查明，国家企业信用信息公示系统显示，郑州康斯坦汀酒店管理有限公司成立日期为2016年12月13日，第三人郑州中晟集团为持股100%的股东，注册地址为本案涉诉房屋所在地。以上事实由原告提交的商品房买卖合同、物业经营管理合同、解除合同通知书、国家企业信用信息公示报告及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告卡莱顿公司辩称，原告一直未交付该房屋供被告卡莱顿公司使用，致使合同目的无法实现，被告卡莱顿公司已经向原告发送解除合同通知书，双方合同已经解除。本院认为，双方签订的物业经营管理合同约定原告委托被告卡莱顿公司经营管理自己所有的物业，被告卡莱顿公司负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店，并全权负责涉案房屋的交付手续，若开发商违约则被告卡莱顿公司享有追究开发商逾期违约责任的权利，并享有由此带来的权益。合同签订后，双方约定的康斯坦汀酒店已成立，被告卡莱顿公司也一直按照合同约定自2015年5月1日至2020年1月31日向原告履行支付物业使用费的义务。故双方签订的物业经营管理合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告向原告发出的解除合同通知书不符合双方的合同约定，也不符合法律规定的合同解除条件。故对被告卡莱顿公司的辩称，本院不予采信，对原告请求确认被告卡莱顿公司2020年7月10日发出的解除合同通知书无效的诉讼请求，本院予以支持。根据物业经营管理合同约定，被告卡莱顿公司应当向原告支付物业使用费。现被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2020年1月31日，其应继续向原告支付自2020年2月1日起至2020年10月31日的物业使用费29362.5元（39150÷12×9），原告主张数额在其应受偿范围内，本院予以支持。对于原告主张的违约金，考虑本案实际情况，本院酌定被告卡莱顿公司向原告支付违约金3500元，对原告主张超出部分，本院不予支持。被告中晟公司作为保证人在物业经营管理合同上加盖公章，自愿对被告卡莱顿公司的上述债务承担连带保证责任，现原告在保证期间内向被告中晟公司主张权利，故被告中晟公司应当对被告卡莱顿公司的上述债务承担连带清偿责任。被告中晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于2020年7月10日向原告胡惠华发出的解除合同通知书无效；二、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告胡惠华支付物业使用费共计29362.5元、违约金3500元；三、被告郑州中晟置业集团有限公司对本判决第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告胡惠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632元，减半收取316元，由原告胡惠华负担4元，由被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司共同负担312元。本判决为终审判决。审判员  刘红丽二〇二〇年九月二十三日书记员  张 敬