四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9574号 上诉人（原审被告）：成都铭发置业有限公司，住所地：成都市青羊区文庙西街123号。 法定代表人：马解放，执行董事。 委托诉讼代理人：马晓东，四川尚上律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦希婷，女，1993年8月17日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：蒋林琍，女，系秦希婷之母。 委托诉讼代理人：秦洪，男，系秦希婷之父。 上诉人成都铭发置业有限公司（以下简称“铭发公司”）因与被上诉人秦希婷房屋拆迁安置合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初6998号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 铭发公司上诉请求：一、请求将本案发回重审或改判驳回秦希婷一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由秦希婷承担。事实与理由：一、原判决认定案涉合同已成立，与本案基本事实不符。1.铭发公司与秦希婷及案外人江泽浩在《3508厂住房整体改造项目职工自主搬迁补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》）中，针对面积为63.7平方米的被搬迁房屋选择确定了55.3平方米安置房屋，各方以此安置条件为基础约定了其他全部条款，该协议签订后各方已经履行了除了交接安置房屋之外的合同内容，铭发公司也向案外人江泽浩支付了498726元价款。但该协议存在一处笔误，即误将安置房号书写为“”，该房屋实际套型和面积与《补偿安置协议》上约定的不符，秦希婷也怠于重新选房，导致《补偿安置协议》的标的不能确定，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第一条之规定，对合同欠缺标的而当事人达不成协议的，且无法依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定，应当认定合同不成立，故《补偿安置协议》未成立；2.一审法院在包括案外人在内各方当事人已大部分履行了55.3平方米安置房为基础的合同权利义务情况下，判令铭发公司履行80.26平方米安置房的义务，并在此基础上重新为各方强行安排了一套补价的合同权利义务，既是对当事人各方已达成的55.3平方米安置权利义务且已大部分履行的事实置于不顾，又是对“误载无害真意”法律原则错误理解和适用，其结果必然是一审法院强制当事人各方缔结了以80.26平方米安置房为安置条件的一整套新的合同权利义务。这种做法不仅没有法律依据，也超越了一审审理范围。在本案《补偿安置协议》没有约定80.26平方米安置条件、同时在双方达不成补充协议且无法根据合同漏洞填补规则及合同解释方法确定剩余的安置房屋中哪一套55.3平方米安置房屋是该协议项下的标的物的情况下，应当直接认定合同未成立并驳回秦希婷的一审诉请。二、一审程序错误。案涉合同为两方三人，作为合同一方的秦希婷和江泽浩已与铭发公司针对55.3平方米安置房为基础所形成的合同权利义务进行了大部分履行。一审判决判令秦希婷向铭发公司支付113568元的做法，既存在金额上的失误，也未对江泽浩在55.3平方米安置条件下已经享有和实际取得的合同权利进行任何的认定和处理，因此，一审程序存在严重错误，依法应当通知或追加江泽浩参加本案诉讼；三、一审判决适用法律错误，同时一审判决也不应采取判令秦希婷补价的方式处理本案争议。其理由为：首先，秦希婷诉请系行使合同请求权，其主张继续履行标的为“”的诉请，缺乏合同约定依据。除了合同不成立的事实和理由外，还涉及到合同另一方江泽浩已取得权利的变动问题。因此，一审在错误认定和处理以55.3平方米安置房为基础的合同效力情况下，一审判决实际上是强制当事人之间缔结了一个新的合同权利义务，违反了《中华人民共和国合同法》司法解释的规定，因而一审适用法律是错误的；其次，本案所涉及的搬迁安置项目存在相当的特殊性，采取的是对应安置方式，秦希婷及案外人江泽浩并不享有任意选择权。这是一审判决采取判令秦希婷补价做法的根本错误之处。在安置房屋面积及房源数量已根据安置对象人数、安置需求等事先确定的情况下，如果通过个案赋予被安置人员的任意选择权，则将影响剩余房源则及剩余安置工作，将损害已安置对象和其他未安置对象的合法权益。因此，一审判决采取补价做法，是错误的。四，一审认定并判令铭发公司承担2018年12月之后的过渡费，属于认定事实和适用法律均错误。由于《补偿安置协议》未成立，且铭发公司多次通知秦希婷重新选房，秦希婷均予拒绝，由此产生的责任理应由秦希婷承担。即便按照《补偿安置协议》约定，也只有在"因为工程建设原因使过渡安置期超过30个月"的情形下，铭发公司才有继续承担过渡费至房屋交付当月止的义务。一审错误认定合同成立，判令铭发公司承担2018年12月之后的过渡费，既是事实认定错误，也是适用法律错误。综上所述，一审判决在认定事实、适用法律、审理程序上存在错误，依法应当发回重审或依法改判。铭发公司依法上诉，请求二审法院依法判决。 秦希婷辩称，不认可铭发公司的上诉请求事实和理由。一、案涉合同依法成立，合同标的清楚，该面积差异不是法定的不履行合同或者合同不成立的理由。1.根据《3508厂职工住房整体自主搬迁改造宣传手册》（以下统称为《搬迁安置方案》）第四条“自主搬迁安置标准”第4款规定和《3508厂职工自主搬迁安置房套型对应表》（以下简称《对应表》）可以确定，秦希婷和产权共有人江泽浩共有房屋产权面积为63.7平方米，对应安置面积标准为106.4平方米（《补偿安置协议》第3条第6款Ｂ（1）项）；2.根据《搬迁安置方案》摘要第五条选房办法的第1款和第2款规定，秦希婷和产权共有人江泽浩可选择的建筑面积是55平方米到106.4平方米的十几个户型，并非只能选择55平方米的户型；3.秦希婷本着楼层低、环境安静、采光好的原则选择了文庙西街“汇厦少城文墨阁”位于中庭朝南的建筑面积为55.3平方米的房屋，并将剩余面积51.1平方米交由铭发公司回购（《补偿安置协议》第3条第6款Ｂ（4）项）。秦希婷选定的房屋具有特定位置、特定楼层和朝向，并非铭发公司所称只要是55.3平方米的房屋就是秦希婷的真实意思表示；4.秦希婷、江浩泽与铭发公司签订的《补偿安置协议》是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。秦希婷履行了全部合同义务，在合同签订和合同履行的过程中，没有任何过错。铭发公司在合同签订六年多以后，以笔误为由主张合同不成立的做法，违反了诚实信用原则。综上，合同依法有效，铭发公司应当按照协议将房屋交付给秦希婷，并按照合同约定支付面积差价。二、一审程序正确。1.秦希婷与江泽浩系案涉房屋共有产权人，因领取补偿款时秦希婷在北方读书不便回来，故二人签订了《拆迁共有房屋产权的安置补偿分割协议》，并交了一份给铭发公司作为将安置款汇入江泽浩个人名下的依据。该协议是共有产权人之间签订的协议，与铭发公司没有关系，并不是《安置协议》的生效条件。2.2019年1月，江泽浩就2012年与秦希婷签订的《拆迁共有房屋产权的安置补偿分割协议》进行了《放弃拆迁安置住房的声明》的公证，明确共同获得的安置款498726元，其中491264元属于江泽浩本人，且江泽浩本人已收到该款。其余的7426元属于秦希婷，安置房文庙西街××楼××号所有权归秦希婷单独所有。三、一审适用法律正确。1.铭发公司称案涉搬迁安置项目并非商业行为，但事实是2016年9月和10月铭发公司取得的汇厦少城文墨阁商品房预售许可证（成都市城乡房产管理局11494＃和11566＃）并对外销售。国家信用信息公示系统显示铭发公司商品房预售许可证信息，并且铭发公司发放的交房通知书中载明了商品房，证明该项目是存在商业行为的。2.本案采用的对应安置方式进行安置，安置房数量和安置对象人数已经事先确定。铭发公司称误载房号，但是并未提供相对应的房源，且根据《搬迁安置方案》，铭发公司应该预留给秦希婷105平方米左右的房源。现房屋实际只有80余平方米，并没有超过安置面积。3.根据《补偿安置协议》、《搬迁安置方案》以及《3508自主搬迁安置概算表》，秦希婷要求铭发公司按照以成本价的70%一次性付清面积补差款，即6500＊70%＝4550元／平方米支付套内面积差款，是按照合同约定在执行。四、过渡费事实清楚，1.按照《补偿安置协议》第三条第2款第（3）项的约定，“……如果由于工程建设的原因使过渡安置期超过30个月，每月过渡补助费按原标准上浮50%发放，至安置房建成验收后且通知移交钥匙当月截止”，故过渡费为每月21元／平方米＊63.7平方米＊150%＝2006.55元。2.因2018年11月30日铭发公司告知秦希婷房号错误，未如期交房，导致秦希婷需继续在外过渡。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，铭发公司应当继续支付2018年12月到实际收到安置房当月止的过渡费。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 秦希婷向一审法院提出诉讼请求：1.铭发公司继续履行合同，将位于文庙西街××号安置房交付给秦希婷；2.铭发公司向秦希婷支付自2018年12月起至实际收到安置房屋当月止，按每月2006.55元计算的过渡费；3.秦希婷按成本价6500元×70%／平方米的价格支付安置房套内面积补差款；4.铭发公司承担本案诉讼费。 一审法院确认以下事实：（一）2010年10月18日，安置单位铭发公司（甲方）与被搬迁人秦希婷、江泽浩（乙方）签订《补偿安置协议》，约定：乙方在搬迁范围内产权所有的被搬迁房屋位于青羊区，建筑面积63.7㎡，套内面积57.68㎡；根据《搬迁安置方案》及《对应表》），乙方选择安置房套型为Ｂ-1，位于文庙西街××楼××号，建筑面积55.3㎡；原址返迁安置过渡补助费为21元／㎡×30月×63.7㎡＝40131元；如果因为职工搬迁腾空房屋的原因使过渡安置期超过30个月，过渡补助费按原标准发放；如果由于工程建设原因使过渡安置期超过30个月，每月过渡补助费按原标准上浮50%发放，至安置房建成验收后且通知移交钥匙当月截止；乙方安置标准面积为106.4㎡，选择安置房套内建筑面积为84.4㎡，选择的安置房套内建筑面积大于安置标准面积时，套内面积补差，乙方向甲方支付补差款＝6500元／㎡×70%×11.72㎡＝53326元；选择的安置房套内建筑面积小于安置标准面积时，套内面积补差，甲方补偿乙方6500元／㎡×135%×51.1㎡＝448403元；面积补差价款、补偿总价款合计498726元。 （二）《搬迁安置方案》载明“原则上执行一套旧房换一套新房，在应选的安置房建筑面积与可选安置房建筑面积对应的套型中选择；根据《对应表》选择安置房，可以选择建筑面积小于安置标准的安置房；3508厂职工自主搬迁执行的安置房成本价为6500元/平方米；被搬迁改造房屋建筑面积50平方米以上的，每户按每平方米21元/月补助过渡费用；如果因为职工搬迁腾空房屋的原因使过渡安置期超过30个月，过渡补助费按原标准发放；如果由于工程建设原因使过渡安置期超过30个月，每月过渡补助费按原标准上浮50%发放，至安置房建成验收后且通知移交钥匙当月截止；选择的安置房套内建筑面积小于安置标准面积的部分，按安置房成本价上浮35%补偿；选择的安置房套内建筑面积大于安置标准面积的部分，职工一次性付清，按安置房成本价下浮30%计交房款”。《对应表》载明自主搬迁房建筑面积在63.11㎡至65.29㎡区间的，可选安置房套型为L-1（建筑面积104.5㎡）、L-2（建筑面积105.8㎡）、L-3（建筑面积106.4㎡）。 （三）秦希婷、江泽浩对成都市青羊区房屋（权0XX1，建筑面积63.7㎡）权属各享有50%份额。2019年1月11日，江泽浩出具《放弃拆迁安置住房的声明》并进行公证，该声明载明“本人江泽浩与秦希婷是原青羊区房屋的共有产权人，各占该房屋的50%份额，现该房已拆迁。我们于2010年10月18日与铭发公司签订了《3508厂住房整体改造项目职工自主搬迁补偿安置协议》。依据协议，我们获得位于文庙西街××楼××号的安置房和安置款补偿款共计498726.00元。2012年9月26日我与秦希婷双方协商同意签订的《拆迁共有房屋产权的安置补偿分割协议》一式三份（见附件），约定由我分得安置款补偿款共计491264.00元、秦希婷分得位于文庙西街××楼××号的安置房和安置补偿款7462.00元，并约定关于原房屋所有权对应搬迁安置的住房归秦希婷所有。该协议是我们双方真实意思的表述，根据该协议内容本人特此声明：一、本人已收到房款人民币491264元；二、位于房屋及对应的自主搬迁安的所有权归秦希婷单独所有……附：《拆迁共有房屋产权的安置补偿分割协议》复印件一份”。 一审审理中，（一）秦希婷、铭发公司双方一致陈述，截至2018年11月的过渡费已付清，过渡费标准为合同约定的标准，每月2006.55元；整栋安置房均未办理分户产权；案涉房屋现空置，未交付他人。（二）秦希婷陈述，未完成收房的原因是铭发公司以合同中的门牌有误、对应房屋的实际面积不对为由，要求秦希婷另选一套，但其提供的房屋均为秦希婷不愿意选择的高层，故未完成交房。 一审法院认为，《补偿安置协议》系秦希婷、铭发公司双方真实意思表示，江泽浩亦在已公证的《放弃拆迁安置住房的声明》中对其签订《补偿安置协议》的事实进行确认；该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《补偿安置协议》约定秦希婷、江泽浩选择的安置房房号为（建筑面积55.3㎡），该安置房面积符合《对应表》的方案；江泽浩公证放弃该房屋所有权，故铭发公司负有向秦希婷交付该房屋的合同义务。现双方一致确认安置房的实际建筑面积为80.26㎡，而《搬迁安置方案》载明“选择的安置房套内建筑面积大于安置标准面积的部分，职工一次性付清，按安置房成本价下浮30%计交房款”，并无禁止选择超出安置面积的房屋的内容。同时，铭发公司未举证证明秦希婷对于安置房实际建筑面积超出合同约定的该房号套内建筑面积这一情形，在签订合同时即明知或对此存在过错，亦未举证证明该安置项目中出现相同情形的其他处理方式及依据。故铭发公司应当按照合同约定，向秦希婷交付文庙西街××楼××号房屋。根据《搬迁安置方案》，秦希婷应当一次性支付超出安置面积的房款，即6500元／㎡×70%×（80.26㎡－55.3㎡）＝113568元。对于过渡费，涉案房屋未完成交付系因房屋实际面积与合同约定面积不符，如前所述，现无证据证明秦希婷事先对此明知或存在过错，故铭发公司应当支付自2018年12月起至上述房屋交付当月止，按每月2006.55元的标准计算的过渡费。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、铭发公司于判决发生法律效力之日起十日内向秦希婷交付位于成都市房屋；二、秦希婷于判决发生法律效力之日起十日内向铭发公司支付房款113568元；三、铭发公司于判决发生法律效力之日起十日内向秦希婷支付过渡费（过渡费自2018年12月起至上述房屋交付当月止，按每月2006.55元的标准计算）。一审案件受理费9007元（该款已由秦希婷预交），由铭发公司承担，于履行上述义务时一并支付。 本院二审过程中，秦希婷未提交新证据。铭发公司提交3508厂职工住房整体改造搬迁工作组、铭发公司于2020年7月15日出具的《关于截止目前项目安置情况的说明》，拟证明：1.安置项目目前尚有87户未予以安置;2.拆迁方案是根据相关政策确定的1：1.6的比例，安置项目的建筑面积是根据被拆迁住房的面积按照1：1.6放大之后确定的，同时因为安置具体实施比例也是1：1.6，因此本安置项目没有多余安置房源，因为本安置项目是对应安置，不是盈利项目。如果按照一审的判决向秦希婷交付房屋会损害其他被拆迁人的权利。 秦希婷发表质证意见称，对该份情况说明的形式上的真实性认可，但是对内容不予认可，该安置项目是一个商业行为。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点为：1、案涉《补偿安置协议》是否成立，2.铭发公司是否应当向秦希婷交付成都市房屋；3.铭发公司是否应当向秦希婷支付2018年12月起至文庙西街××楼××号房屋实际交付当日止的过渡费。本院分别认定如下： 一、关于《补偿安置协议》是否成立的问题，双方当事人均在《补偿安置协议》签字和盖章，《补偿安置协议》载明有当事人、数量，且对被拆迁房屋和安置房屋均有所约定，虽然双方在合同履行过程中对安置房屋存在争议，但该争议仅涉及对合同相关条款的理解问题，并非《补偿安置协议》对标的没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，《补偿安置协议》成立。铭发公司关于《补偿安置协议》未成立的上诉理由与事实不符，本院不予支持。 二、关于铭发公司是否应当向秦希婷交付成都市房屋（以下简称为房屋）的问题，从《补偿安置协议》的约定来看，协议明确约定安置房为建筑面积为55.3平方米的房屋，现因建成后的房屋实际建筑面积为80.26平方米，导致双方对应交付的安置房发生争议。铭发公司主张双方已按55.3平方米的安置房标准计算并支付了相应的面积补差和补偿款，故应以55.3平方米建筑面积的标准交付安置房。本院认为，从双方在补偿安置协议中即约定了选择的安置房屋面积，亦明确约定安置房屋的楼层和房号，说明秦希婷对安置房的选择系基于面积、楼层、朝向等多方因素的考虑，面积是决定其选择的重要原因但非唯一因素，故不宜仅以面积作为确定安置房屋的依据。本案中，铭发公司作为补偿安置协议的安置人，负有保证安置房屋的楼层、面积与《补偿安置协议》相符的义务，但其在安置过程中，不能提供与《补偿安置协议》所约定的楼层、面积相符的安置房屋，其行为已经构成违约。在铭发公司不能按合同约定的楼层、房号和面积交付安置房屋的情形下，究竟是以《补偿安置协议》中约定的楼层、房号还是以面积作为交付安置房的标准，应由合同相对人秦希婷而不应由铭发公司选择，此一则是因为现有安置房的楼层、面积与合同不符应归责于铭发公司，二则是因为秦希婷本人才更为清楚面积和楼层、朝向在其选择安置房时的价值顺位。本案中，秦希婷要求按合同约定的楼层和房号交付房屋，是其行使选择权的结果，且铭发公司现尚未以房屋对其他人进行安置，秦希婷的诉请具有可履行性，故本院对秦希婷要求交付房屋的请求予以支持。关于本案是否应追加江泽浩参加诉讼的问题，江泽浩已通过公证的《放弃拆迁安置住房的声明》将合同权利转给秦希婷，故本案无需追加江泽浩参加诉讼。因房屋的建筑面积为80.26平方米，高于《补偿安置协议》选定的安置房建筑面积（55.3平方米），故《补偿安置协议》中的面积补差价款应予相应调整。关于面积补差款的调整和返还问题，本应由铭发公司以反诉或另案起诉的方式主张，因秦希婷在诉讼请求中主动要求由其支付相应的面积补差款，一审已进行处理，铭发公司亦通过上诉对面积补差款的计算提出了观点，为减少讼累，本院可以考虑对面积补差问题一并予以处理。但因《补偿安置协议》的被拆迁人不仅包括秦希婷，还包括江泽浩，而返还面积补差款的义务主体应为秦希婷和江泽浩，江泽浩固然可以通过公证书将其合同权利转让给秦希婷，但其合同债务的免除或转让应当经过铭发公司同意。现铭发公司不同意免除江泽浩的面积补差款返还责任，如本案径行判决由秦希婷向其返还面积补差款，既与债权人铭发公司的意思不符，亦剥夺了江泽浩关于是否应当返还面积补差款以及面积补差款金额的抗辩权利，故本院在本案对面积补差款的调整和返还问题不作处理，铭发公司和秦希婷、江泽浩可就该问题另行协商处理。 三、关于铭发公司是否应当向秦希婷支付2018年12月起至房屋实际交付当日止的过渡费的问题，本院认为，过渡期限的延长系因双方对交付的安置房屋无法达成一致所致，而安置房屋的楼层、面积与合同约定不符的责任应归于铭发公司，故一审判决铭发公司承担2018年12月至房屋交付之日止的过渡费并无不当，本院予以维持。 综上，铭发公司的上诉请求不能成立，但一审径行判决秦希婷向铭发公司返还面积补差款不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初6998号民事判决第一、三项，即“铭发公司于判决发生法律效力之日起十日内向秦希婷交付位于成都市房屋”、“铭发公司于判决发生法律效力之日起十日内向秦希婷支付过渡费（过渡费自2018年12月起至上述房屋交付当月止，按每月2006.55元的标准计算）”； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初6998号民事判决第二项，即“秦希婷于判决发生法律效力之日起十日内向铭发公司支付房款113568元”； 三、驳回秦希婷的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，分别加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。 一审案件受理费9007元（该款已由秦希婷预交），二审案件受理费9007元，由成都铭发置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年九月十四日 书记员  袁敬