河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3166号上诉人（原审被告）：安阳市文峰区红黄蓝幼儿园,住所地广厦新苑A区西门。法定代表人:马海燕,校长。委托诉讼代理人:施国洲,男,1973年11月27日出生,汉族,系该单位职工,住安阳市文峰区。委托诉讼代理人:谷景志,河南今鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安阳市嘉亘物业有限责任公司,住所地安阳市文峰区惠苑街9号。法定代表人:杨九丽,总经理。委托诉讼代理人:王磊,河南骏腾律师事务所律师。原审被告：李艳萍,女,1974年5月14日出生,汉族,住郑州市金水区。原审被告：安阳市机关事务中心,住所地安阳市文峰大道东段党政综合办公楼。法定代表人:郭用周,局长。委托诉讼代理人:苗晓雪,河南骏腾律师事务所律师。上诉人安阳市文峰区红黄蓝幼儿园（以下简称红黄蓝幼儿园）因与被上诉人安阳市嘉亘物业有限责任公司（以下简称嘉亘物业公司）、原审被告李艳萍、安阳市机关事务中心（以下简称机关事务中心）物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人红黄蓝幼儿园上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定被上诉人向上诉人提供了物业服务，存在事实认定错误。被上诉人一审提交的各项记录表都是其自行填写的，且该些记录表涉及的地域范围仅仅包含住宅区，与幼儿园无关。根据《物业管理条例》第四十四条、《河南省物业服务收费管理办法》第二十六条、《安阳市物业管理办法》第四十六条规定,水电气等市政公用设施的维修养护、水电气等费用的代收代缴不属于物业服务企业的物业服务项目,代收水电费与是否提供物业服务之间不具有关联性。火灾隐患整改通知是消防机关的职责,也不属于物业服务。幼儿园为独立区域，从位置上、空间上与住宅区完全隔离，幼儿园的垃圾、园所绿植、消防设施、保安、保洁、空调等均为上诉人自行解决，被上诉人从未向上诉人提供任何物业服务，无权要求上诉人支付物业费。2、一审判决认定上诉人与李艳萍共同承担给付物业服务费的责任，存在法律适用错误。上诉人作为承租方与出租方李艳萍所签订《广厦新苑幼儿园租赁协议》没有约定由上诉人交纳物业服务费用,并且实际上上诉人承担的租赁费已经包含了使用过程中可能发生的物业费,因此，上诉人不需要另行承担物业费。业主安阳市机关事务管理中心和李艳萍所签订租赁经营协议对上诉人不具有法律效力,不能依据该协议认定上诉人应与李艳萍共同承担物业费。被上诉人嘉亘物业公司辩称，1、上诉人已经缴纳了2010年12月至2011年12月的物业管理费，上诉人的行为实际上已经认可了其作为物业实际使用人交纳物业服务费的义务，这是其以自己的行为所表达的。2、在一审审理过程中，嘉亘物业已经提供了物业公司为小区公共区域提供物业服务的记录和相关证据，上诉人所使用的区域虽然自行于小区内部进行了软隔离，但是仍然属于广厦新苑小区，仍然要按照该小区的物业服务合同履行合同义务。原审被告机关事务中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉人的上诉，维持原判。原审被告李艳萍未到庭、未答辩。嘉亘物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令三被告支付原告广厦新苑A区大院西独体楼从2012年1月至2018年12月底的物业费374860.08元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2009年6月9日，安阳市市直二期住宅工程建设筹建处与被告李艳萍签订市直二期幼儿园租赁经营协议书，约定由被告李艳萍在指定位置出资兴建幼儿园，项目占地面积743.71平方米，建筑面积2231.13平方米，建设费用由被告李艳萍承担，幼儿园建成后由被告李艳萍租赁使用，租金由两部分组成：1、被告李艳萍投标保证金300万元，中标后作为租金的一部分分批用于该项目建设，项目竣工后，此部分资金有结余的，返还被告李艳萍，不能满足工程需要的，由被告李艳萍补足；2、被告李艳萍在中标后30日内，按中标报价向甲方交纳租金189万元，此款项用于冲抵占地费用，项目建成后，由被告李艳萍租赁经营60年，被告李艳萍经营必须遵守国家的法律法规，承担经营期间的经营费用。幼儿园项目建成后，于2014年1月13日办理了房产登记手续，房屋所有权人为安阳市机关事务管理局，证号为安阳市房权证文峰区字第××号，总层数为4层，建筑面积为2354.80平方米。2、2010年10月26日，被告李艳萍作为出租方与承租方马海燕签订广厦新苑幼儿园租赁协议，约定由被告李艳萍有偿提供广厦新苑A区的新建幼儿园及已建成的设施和场地，由承租方承办安阳红黄蓝幼儿园，期限为九年半，自2011年1月31日起至2020年7月30日止，每年租赁费用为450000元，付款时间为一年一次，日期为每年1月31日支付下一年度的费用。被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园开始经营后，向原告交纳了2010年12月至2011年12月的物业管理费。3、2011年5月31日，安阳市机关房产置业中心作为委托方即甲方与安阳市机关事务物业发展中心作为受托方即乙方签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方将广厦新苑委托给乙方实行前期物业管理服务，广厦新苑位于安阳市，中华路以西，德隆街以北，总建筑面积30.61万平方米，绿化面积1.57万平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括物业共用部位质保期后的养护、维修和管理，物业共用设施、设备质保期后的维修、养护、运行和管理，共用绿地、花木、建筑小品等质保期后的养护与管理；物业管理区域内公共道路、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序、安全监控、巡视、门岗执勤、外来人员、外来车辆登记、装饰装修管理，管理与物业有关的工程图纸、业主档案与竣工验收资料等，苑区商户及幼儿园物业服务，组织开展社区文化娱乐活动，负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行维护费、地下车库清洁费、门面房及幼儿园物业服务费、依法应当收取的其他费用，业主负最终缴纳责任等；委托管理期限自2011年6月1日起至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止；本物业的管理服务费，按建筑面积1.28元每月每平方米向业主或物业使用人收取，商业用房2元每月每平方米，幼儿园2元每月每平方米；合同还约定了双方权利义务、违约责任、附则等。4、2014年11月20日，安阳市文峰区工作领导小组办公室出具安阳市前期物业管理服务合同备案证明安文物前备（2014）第04号，证明由安阳市房产置业中心开发的广厦新苑住宅小区通过内部管理方式确定由安阳市机关事务物业发展中心负责前期物业管理，并在该局办理了前期物业管理服务合同备案手续。2017年6月22日，安阳市机关事务物业发展中心变更为安阳市嘉亘物业有限责任公司。一审法院认为，原告与房产开发单位签订的《前期物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此《前期物业管理委托合同》对安阳市广厦新苑小区内业主均具有约束力，应按照约定履行自己的义务。本案被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园使用的房产系被告李艳萍租赁后转租而来，被告李艳萍与工程建设筹建处签订的租赁经营协议书中约定，被告李艳萍经营必须遵守国家的法律法规，承担经营期间的经营费用，因此，李艳萍作为房产的物业使用人，物业服务费包括在经营费用内，应由被告李艳萍予以承担。被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园是房产的实际使用人，其与被告李艳萍均在转租过程中收益，均应为房产的物业使用人，共同承担给付物业服务费的责任。被告安阳市机关事务管理局作为房产的所有权人，系房产的业主，应当对物业服务费的交纳承担连带责任。原告要求被告按照2元每月每平方米的标准支付物业服务费，根据国务院《物业管理条例》第四十条规定,“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”因原告未提交证据证明其订立合同时不同物业收费标准的区别及原因,亦未提交证据证明其向被告提供了区别于住宅管理区域的专有的物业服务，故酌定参照案涉《前期物业管理委托合同》中约定的住宅物业服务费用标准，由被告向原告交纳2012年1月至2018年12月期间物业服务费239910.45元（1.28元/月/平方米×2231.31平方米×84月），原告主张超过部分，不予支持。被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园辩称原告未提供物业服务，其不是物业服务费的交费主体，不应交纳物业服务费，但原告提交了安管巡逻执勤记录表、保洁部位记录表、水电费收取记录、管道维修记录、火灾隐患整改通知书等证据，能够证明原告向物业使用人即被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园提供了物业服务，且被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园和被告李艳萍均为房产的物业使用人，应共同承担支付物业服务费的责任，因此被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园的理由不能成立，本院不予支持。被告李艳萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、限被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园、李艳萍在本判决生效后十日内支付原告安阳市嘉亘物业有限责任公司2012年1月至2018年12月期间的物业服务费239910.45元；二、被告安阳市机关事务管理局对本判决第一项承担连带偿还责任；三、驳回原告安阳市嘉亘物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6923元，由原告安阳市嘉亘物业有限责任公司负担2492元，被告安阳市文峰区红黄蓝幼儿园、李艳萍负担4431元。本院二审期间，上诉人红黄蓝幼儿园提供2020年7月拍摄的4张照片，证明嘉亘物业公司没有为上诉人提供物业服务。被上诉人嘉亘物业公司质证认为，上诉人作为物业使用人，对于自己所使用物业区域内的自行管理是作为物业使用人应当自行管理的义务，被上诉人按照合同约定管理的是公共区域，并不能因为上诉人自行管理了自己使用部分的保安和垃圾清运，就否定物业公司对公共区域提供了服务。原审被告机关事务中心质证意见同嘉亘物业公司质证意见一致。原审被告安阳市机关事务管理局于2019年12月1日变更名称为安阳市机关事务中心。二审查明的其他事实与一审判决认定事实基本一致。本院认为，上诉人红黄蓝幼儿园所使用的房屋和院落都位于广厦新苑A区内部，实际占用了广厦新苑A区的土地，实际使用了广厦新苑A区的公共区域。被上诉人嘉亘物业公司作为广厦新苑A区的物业服务提供者，为公共区域提供了巡逻、保洁、管道维护等公共服务，上诉人实际享受了物业服务。按照《物业管理条例》的规定，被上诉人与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》，对上诉人具有约束力，上诉人作为房产的实际使用人，物业服务的相对方，依法应当缴纳物业服务费。且上诉人已经实际向被上诉人缴纳了2010年12月至2011年12月的物业服务费，上诉人缴费的行为，应当视为其认可了被上诉人作为物业服务提供者和自己作为物业服务相对方的地位，故上诉人主张被上诉人未提供物业服务，其不是物业服务费的交费主体，不应当缴纳物业服务费，与案件事实不符，本院不予支持。一审法院根据本案查明的事实，酌定参照案涉《前期物业管理委托合同》中约定的住宅物业服务费用标准，判决上诉人和原审被告李艳萍共同承担给付物业服务费的责任并无不当。综上所述,上诉人安阳市文峰区红黄蓝幼儿园的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4899元，由上诉人安阳市文峰区红黄蓝幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年九月十五日书记员 孟 菲