湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2044号上诉人（原审被告）：黄梅嘉晟置业有限责任公司，住所地:湖北省黄梅县黄梅镇站前大道465号。法定代表人：顾枫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪亮，湖北威斯力律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：洪梅珍，女，1986年12月29日出生，汉族，住湖北省黄梅县。上诉人黄梅嘉晟置业有限责任公司（以下简称嘉晟公司）因与被上诉人洪梅珍房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2020）鄂1127民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。嘉晟公司上诉请求：撤销原判第二项，判令面积误差比超出3%部分的房价款（12872.04元）由洪梅珍承担。事实与理由：原审判决关于案涉房屋的面积误差处理适用法律错误。双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准”，“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异……双方同意：房屋面积按产权证面积为准，据实结算，多退少补”。其中，房屋面积按产权登记面积为准，而房价款则据实结算，多退少补的约定清晰明确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，且“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”是行政管理部门公布的合同范本条款，而对于房价款的处理在双方签订的《商品房买卖合同》中，双方均同意适用选择性条款“据实结算，多退少补”，充分体现了双方当事人的真实意思表示。该约定具体、明确，不存在文意及法律上的歧义。原审判决以“双方就是因为面积补差不能协商一致，造成办理产权证发生争议”为由认定双方关于面积误差如何处理约定不明，显然理由不足，其适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款关于面积误差没有约定或者约定不明确的规定属于适用法律错误。本案中，双方的争议在于洪梅珍认为嘉晟公司“没有按规划建设，导致面积多出6.78平方”，而不是双方关于面积误差的处理约定不明确。洪梅珍在原审中未能提供证据证明嘉晟公司有改变规划的建设行为，并且经原审主审法官到现场勘验，可以证实嘉晟公司并无改变规划导致房屋面积变更而不利于洪梅珍的建设行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》中房价款据实结算的约定，所有房价款均应由洪梅珍承担。即面积误差超过3%部分的房价款亦应由洪梅珍承担。洪梅珍辩称，面积误差有相关部门进行核实，超过3%，一审判决我已作出很大的让步，嘉晟公司的上诉请求不能成立。嘉晟公司应按购房款的利息赔付违约金，上诉费应由嘉晟公司承担。洪梅珍向一审法院起诉请求：1.判令嘉晟公司向洪梅珍支付迟延办理不动产产权证违约金4063元；2.因房屋实际面积大于约定面积，请求确认面积误差比超出3%部分的房价款由嘉晟公司承担，所有权归洪梅珍；3.判令嘉晟公司在判决生效之日起一个月内（协助）为洪梅珍办理不动产产权证书。一审法院认定事实：2018年8月28日,洪梅珍(买受人)与嘉晟公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份,洪梅珍购买嘉晟公司开发的黄梅县“滨河国际”5栋1901室房屋,出卖人与买受人约定：按房屋建筑面积计算，单价为3350.00元每平方米，房屋总价款为406355元。合同第五条约定:双方同意，房屋面积按产权证面积为准，据实结算，多退少补。2018年10月30日，嘉晟公司完成了向洪梅珍交付商品房义务，洪梅珍依约按交付的房屋面积121.30平方米的标准缴纳了房屋契税、公共维修基金、产权登记综合费加上预存电费共计15036元。另外，洪梅珍还缴纳了物业费3494元、装修保证金2000元、垃圾清运费425元，共计5919元。合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3、4项处理:3、买受人不退房,出卖人在延期办理产权登记后给予200元补偿。4、买受人退房的……”另查明，洪梅珍收房后已经装修入住，要求嘉晟公司按照约定办理房屋不动产产权证书，嘉晟公司告知洪梅珍，根据黄梅县不动产登记中心2019年实测，洪梅珍购得的房屋实际建筑面积为128.08平方米，超出合同约定面积6.78平方米，要求洪梅珍补交超出面积差价款，引发双方发生争议。一审法院认为，双方当事人争议的焦点为，一是嘉晟公司逾期协助洪梅珍办理不动产登记，双方是否有违约金约定。二是关于诉争的房屋实际交付的面积和约定的面积存在误差如何处理是否有约定。一、嘉晟公司逾期协助洪梅珍办理不动产登记，双方是否有违约金约定。嘉晟公司开发的黄梅县“滨河国际”小区项目涉洪梅珍部分房产目前已经具备办理产权登记条件。双方就办理权属登记事宜已经在合同第十五条中进行了约定：“3、买受人不退房的，出卖人在延期办理产权登记后给予200元补偿”。洪梅珍诉请嘉晟公司办理诉争房屋产权登记手续,应依双方约定执行，在洪梅珍依法向嘉晟公司补齐房屋误差价款后，嘉晟公司应该按照实测面积将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助洪梅珍办理房屋产权登记手续。嘉晟公司未在约定的时间内将应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，嘉晟公司应该依据合同约定向洪梅珍支付违约金200元。洪梅珍请求判令嘉晟公司支付迟延办理不动产产权证违约金4063元缺乏事实及法律依据，不予支持。二、关于诉争的房屋实际交付的面积和约定的面积存在误差如何处理是否有约定。依据庭审查明的事实，嘉晟公司未能及时协助办理产权登记的原因是双方就房屋面积补差未能协商一致造成的。双方签订的《商品房买卖合同》第五条对面积差问题虽然进行了约定：“双方同意，房屋面积按产权证面积为准，据实结算，多退少补”，但是，结合本案案情，双方就是因为面积补差不能协商一致，造成办理产权证发生争议，双方以上有关面积存在误差如何处理的约定应当视为约定不明。对于约定不明的，事后双方又不能协商达成一致意见，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定“买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”进行处理。根据以上规定，洪梅珍应当向嘉晟公司补足面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款12872.04元（128.08×3%×3350）。面积误差比超出3%部分的房价款由嘉晟公司承担，所有权归洪梅珍。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条规定,判决:一、嘉晟公司于判决生效之日起十日内向洪梅珍支付延期办证违约金200元;二、洪梅珍于判决生效之日起十日内通过黄梅县人民法院向嘉晟公司交付房屋面积误差比在3%以内的价款12872.04元，扣减嘉晟公司应当支付的违约金200元，洪梅珍实际需要交付的款项为12672.04元。面积误差比超出3%部分的房价款由嘉晟公司承担，所有权归洪梅珍；三、嘉晟公司于判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报不动产登记机关，协助洪梅珍办理黄梅县“滨河国际”5栋1901室房屋的不动产登记手续;四、对洪梅珍的其他诉讼请求不予支持。案件受理费300元,减半收取计150元，由嘉晟公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。洪梅珍提交联名举证书一份，拟证明案涉房屋整单元面积都存在误差。嘉晟公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，联名举证书中“2020年1月才被口头告知要补面积差”不属实。本院认为，洪梅珍提交的联名举证书系当事人单方面制作，且与本案无关联性，对该证据，本院不予采信。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”,本案中，洪梅珍与嘉晟公司签订的《商品房买卖合同》第五条约定:双方同意，房屋面积按产权证面积为准，据实结算，多退少补。双方在合同中已明确约定房屋面积与合同约定面积不符的情况下，据实结算，多退少补。该约定内容清楚、明确，一审认定应视为该约定不明，处理不当，本院依法予以纠正。嘉晟公司的上诉理由成立，本院依法予以支持。洪梅珍主张嘉晟公司应按购房款的利息赔付违约金。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，本案中，洪梅珍并未提出上诉，对其该项请求，本院依法不予审理。综上所述，嘉晟公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省黄梅县人民法院（2020）鄂1127民初982号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖北省黄梅县人民法院（2020）鄂1127民初982号民事判决第二项、第四项；三、驳回洪梅珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取150元，由洪梅珍负担50元，黄梅嘉晟置业有限责任公司负担100元。二审案件受理费300元，由洪梅珍负担。本判决为终审判决。审判长  周扬洲审判员  姚 彬审判员  易树龙二〇二〇年九月二十三日书记员  严锦霞