广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18938号上诉人（原审被告）：吴顾英，女，1982年11月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：徐卫勇，广东锐锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐元，男，1979年4月28日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人吴顾英因与被上诉人徐元房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初5688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴顾英上诉请求判令：1.撤销原审判决第一、二、三、五项，改判驳回徐元的该四项诉讼请求；2.本案二审诉讼费由徐元承担。事实与理由如下：一、吴顾英就提前解除合同事宜有事先与徐元协商，且徐元对此并无异议，应视为协商同意解除合同。同时，吴顾英提前解除合同是因为疫情爆发及房屋交付时存在瑕疵，故具有正当性。其一，吴顾英入住涉案房屋后发现厨房洗菜盆和浴室洗手池的下水道严重漏水，故要求徐元进行维修，但一直到解除合同时都未能解决。因此，涉案房屋瑕疵问题已经严重影响吴顾英的居住环境，存在租金与居住条件不对等，吴顾英要求解除合同具有合理性。其二，在吴顾英与徐元签订租赁合同前，徐元已明确知悉吴顾英在中日两地往返工作，在2020年1月底国内疫情爆发，短时间无法控制，2月初日本也存在疫情蔓延趋势，故吴顾英无法在中国与日本之间正常往返，房屋租赁合同目的无法实现。由于疫情属于不可抗力，吴顾英提前解除合同具有法律依据；二、房屋交付时间为2020年2月10日，徐元主张于2020年3月2日交付缺乏事实根据。其一，徐元在2020年2月10日10：42给吴顾英发出手机短信询问“是否确定提前中止，并解除礼顿公寓中塔2511的租赁合同”，吴顾英当即回复确认中止并解除合同，故可确认合同解除是经双方协商同意。此外，吴顾英还在2020年2月11日通过微信再次要求徐元遵守双方协商解除合同的约定，扣减相应水电煤气费用后将剩余押金退还，但徐元均未作任何回应，也没有提出异议。费用清算是在房屋终止使用、合同解除之时所须进行的事项，吴顾英要求徐元扣除房屋在2020年2月10日止的相应费用，押金余额退还，应视为吴顾英已按房屋交付要求与徐元交涉，但徐元明知吴顾英在日本的情况下也不明确告知除了房屋钥匙交还，还需要办理具体的交接手续，甚至在吴顾英多次催办押金结算后仍不予理会，可视为徐元明显具有恶意拖延交付时间以获得更多场地占用费或赔偿金的主观故意。因此，原审判决吴顾英承担全部责任，有失公平。其二，原审法院向涉案房屋所属管理处广州市嘉福物业管理有限公司相关人员作事实调查的调查结果及笔录内容也进一步证实吴顾英己按房屋交付的习惯做法，于2020年2月10日将钥匙及电梯门卡交付到物业前台，并通知物业部吴顾英已经退房，同时将屋内垃圾等处理完毕。其三，徐元在2020年2月10日之后有发布涉案房屋的转租信息，可视为徐元己默认收回房屋并作转租用途。吴顾英在2月28日微信再次催告徐元将押金结算及退还，但徐元仍然不予回应，而是向原审法院起诉，故徐元属于恶意拖延交付时间，其要求吴顾英承担场地占用费的目的不纯。按原审法院通知，吴顾英在3月2日当天在东京在线向原审法院陈述案件相关情况，并明确陈述房屋已于2020年2月10日交付的事实。3月2日当天晚上7点，吴顾英委托朋友从物业处将钥匙当面交给徐元，并未从事其它事务的交接，显然3月2日的交接没有任何实质意义。而原审法院却将立案日期判定为房屋交付日期，显然侵害了吴顾英的基本权利及合法权益。其四，根据租赁合同第六条第3点的约定，合同提前解除，吴顾英应立即迁出该物业，否则视为放弃该物业内物品的所有权，徐元有权自行处置，但徐元不但没有及时收回房屋，也没有对房屋的交接要求等作明确指示，而直接认定吴顾英一直占用房屋，其行为明显具有非法目的及不正当性，违反诚实原则；三、关于家电家私。其一，吴顾英在租赁期间经徐元同意添置了衣柜，更换马桶、浴室干湿分离门、浴室洗漱台、灯饰等，费用共计人民币7800元(此费用仅为物品添置费，并未包含该房屋因老化出现的空调，厨房漏水等产生的维修费用)。按照租赁合同第七条的约定，以上费用需由双方沟通补偿，故原审直接判令吴顾英支付家私家电损失费缺乏事实根据，有失公平。其二，房屋老化是正常现象，业主有义务进行维修与保养，吴顾英为其添置家私改善设施及居住环境都已经徐元同意，徐元并无任何异议。吴顾英在搬离时只搬离了私人物品，其新置办物品未搬离。房屋条件得以改善，徐元可以获得更好的房租收益。根据公平原则，徐元应支付吴顾英为新添置家具设施所垫付的相关费用。其三，徐元对房屋内原有的旧沙发、床架、床垫、茶几进行处理事先已经徐元同意，且也有旧物品处理费的产生，该部分损失不应由吴顾英承担。同时，吴顾英已于2020年2月10日将房屋正式交还徐元，并告知房屋所属管理处，故在此之后房屋所产生的一切事宜与吴顾英无关，且吴顾英在此期间一直在国外工作，不可能占有该房屋。徐元也未提供相关证据证明房屋由吴顾英占用，家私家电等损失是由吴顾英所导致。因此，原审判令该部分损失由吴顾英全部承担不合情理。其四，原审法院未对吴顾英所添置的物品价值进行确认，而是完全按徐元的诉求直接判令吴顾英赔偿损失，对吴顾英不公平，也侵犯了吴顾英的基本权益。被上诉人徐元答辩称：其一，关于房屋实际交付时间。原审已经查明，吴顾英并未通知徐元接收房屋，吴顾英何时搬走及何时将钥匙寄放物业前台均未告知，徐元无从得知何时接收房屋。直至提起本案诉讼后，吴顾英才告知徐元房屋钥匙已寄放在物业管理处。而且，在双方未就押金等费用的结算达成一致的情况下，徐元也不可能去接收房屋。其二，关于装修问题。徐元从未同意吴顾英对涉案房屋进行大规模的装修，当时也不同意吴顾英丢弃房屋内可用的旧家具，但因吴顾英对生活品质有较高要求，在其强烈要求下，为避免双方关系弄僵，徐元告知吴顾英在徐元收回房屋时需按合同约定恢复原状。另，徐元没有承担相关费用的理由。徐元于2020年3月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.徐元没收吴顾英已支付的押金13000元；2.吴顾英支付2020年2月8日至2020年3月2日期间租金5379.3元；3.吴顾英支付徐元代垫的2020年2月物业管理费193元；4.吴顾英支付徐元代垫的2020年1月1日至2020年2月29日期间的电费374.49元；5.吴顾英支付徐元代垫的2020年1月1日至2020年2月29日期间空调水泵费45.7元和2019年12月1日至2020年2月29日期间的水费41元；6.吴顾英向徐元支付上述第2项至第5项诉请中迟延支付款项的违约金（以各项欠付的金额为本金，按照每日1%的标准，从2020年2月8日起计至实际支付之日止，违约金总额以本金为限）；7.吴顾英支付徐元家私家电损失6750元；8.本案诉讼费用由吴顾英负担。原审法院经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2020年4月24日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，天河区华成路8号之三2511房的登记权属人为徐元及案外人张弦弦，登记时间为2017年9月22日。2019年8月4月，徐元（出租方）与吴顾英（承租方）、案外人广州信仁房地产销售代理有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》（下简称《合同》），约定：出租方同意将涉案房屋出租给承租方，若该物业附带家私家电出租，则由租赁双方另行签订家私家电清单；租期自2019年8月8日起至2021年8月8日止；押金13000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月6500元；其他费用物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用由承租方按实际发生支付；除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月8日前向出租方支付当月租金；承租方应于每月8日前结清上月物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等其他费用；出租方承担该物业主体结构及承重结构之维修责任；承租方应合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外；承租方应按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期超过十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿；除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿；除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务超过十五日，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿；如承租方经出租方同意对该物业进行了装修，合同期满时，除属于承租方所有的可移动之设施设备及家私家电外（例如空调、名贵灯饰等），装修均归出租方所有，不作补偿，若因一方违约导致合同提前终止，是否需要就装修进行补偿以及如何补偿等事项按相关法律规定处理；三方约定的其他事项，第一年房租6500元/月，第二年房租6600元/月，承租方如不租本房产需以《家私清单》上面的家私家电为住保留，如少一样应赔偿一样家私家电的价格等。同日，徐元、吴顾英及案外人广州裕德丰房地产咨询有限公司（见证方）签署《家私家电清单》，载明双方同意按以下标准交付该物业，家私家电包括冰箱一台、沙发一套、床一张、床垫一张、微波炉一台、洗衣机一台、桌子一张、茶几一张、电视一台、鞋柜一个；如甲、乙双方系租赁该物业，则甲方将该物业交付给乙方后，乙方应合理使用前述家私家电，如出现丢失或损坏（自然损耗除外），由乙方照价赔偿等。其后，徐元将涉案房屋交付吴顾英使用，吴顾英向其支付租赁押金13000元，并支付租金至2020年2月7日。吴顾英承租涉案房屋期间，双方就房屋使用情况、租金减免及解除合同事宜通过微信/短信的方式进行多次协商，经双方确认的沟通情况如下：1.2019年9月4日前，吴顾英向徐元表示“9月中到10月中期间我在东京了。和您说一声”；2.2019年9月5日，吴顾英向徐元表示“已经处理好了，放心吧，房子先住着，将来万一不行，会给您回复原状。放心”；3.2019年10月23日，吴顾英向徐元表示“这个房间就是漏水了，漏水，我昨晚修好了……但是漏水确实是那个洗水盆下面那个……这属于房子本身里面的那个阀门老化了”，其后发出涉案房屋内卧室照片一张并表示“这床和衣柜后来就办会员来了，就客厅还是格局没有改变，你不用担心。而且搞得都很温馨的。因为我这次回来，估计也就回来三周，四周左右就再回东京这样”，徐元询问“您的意思是我来支付这费用吗？可否对半出”，吴顾英回复“我也不是说什么就它好贵呀，而且就漏得很严重，漏了以后还臭，他本来说800的……她200送我600。您给500我给100好吗？对方因为我其实租的房，确实我也真的很爱惜，你下次来就知道真的很漂亮，搞得因为我基本上喜欢这样，然后就房子也就很多问题都帮你修好了等于。你觉得就这样吧，你500，我出100也行吧”，其后徐元向吴顾英转账500元，吴顾英予以收取；4.2019年11月3日，吴顾英向徐元表示“我26号就回去日本了，过年后才回来，真的几个月不在的”;5.2020年1月1日，吴顾英向徐元表示“咱们的房子，洗手池下面老化了，我才回来两天，发现又有点漏水”、“我12号就回东京，应3月才回来，先和您说一下，怕到时万一有什么问题，咱么好沟通”；6.2020年1月10日，徐元询问吴顾英“请问下今天洗手间的情况？”，吴顾英回复两张洗手间照片并表示“好像还是一样，有渗出”；7.2020年1月31日，吴顾英向徐元表示“房东您好，现疫情状况，大家都倡议房租这个月不收，3、4月收半个月”，徐元回复“……所以抱歉我不能做出减租决定”；8.2020年2月，徐元向吴顾英表示“……如果您实在不想继续，那么烦请在2月23日（合同规定的最后时限）前搬离……”，吴顾英回复“省1500也不行？我随时搬都行，反正也没在住……2月23日之前看能否找到人续住，到时多出部分的押金也希望退给我”；9.2020年2月9日，徐元向吴顾英表示“今天是2月9日，已超过你缴交2月份房租的最晚时限（合同约定每个月的8号），此微信仅为提醒”，吴顾英回复“你给我考虑一下”；10.2020年2月10日，吴顾英向徐元表示（时间凌晨02:11）“房屋从2019年7月至今，大概半年，我最多住了两个月（有出入境记录为证）。此外房屋一直漏水漏臭严重影响我入住质量，既然沟通不了。我决定2020年2月9日解除合同。换马桶衣柜，全屋灯更换，入住时都有好多盏是坏的，以上花了近七千元，都有单为证”，徐元询问吴顾英（时间上午9:42）“你是否确定提前中止并解除礼顿公寓中塔2511的租赁合同？”，吴顾英回复（时间上午10:15）“2020.2.9日中止解除合同。我有13000人民币在你手里，能退回多少？还有之前为你的房更换设备，未计占用我私人时间，已垫付约人民币七千元”；11.2020年2月11日，吴顾英向徐元表示“由于这个突发疫情导致我在日本无法归国，属合同不可抗力条款，因此于2020年2月9日中止并解除合同，13000元的押金减去相应的水电煤后你必须退还给我。否则我有权追偿”；12.2020年2月28日，吴顾英向徐元表示“鉴于我们双方于2020年2月9日协商一致，解除了位于广州市天河区珠江新城华成路8号礼顿阳光公寓中塔2511房的租赁合同。我的衣物、电脑、书、电脑等私人物品已于2020年2月11日全部拿走了。房屋钥匙我已经放在管理处前台。但是由于我这段时间比较忙，忘记和您说钥匙放在管理处。请见谅。我向中介和物管处了解到，您已经是收回房屋，并进去里面看过了是吧。这不存在我非法占有您的房屋”。徐元为证明其代垫款项的情况，提交如下证据：1.显示由广东电网有限责任公司广州供电局分别于2020年2月12日及2020年3月22日出具的广东增值税电子普通发票贰张（载明购买方为徐元，地址为涉案房屋，2020年1月1日至2020年1月31日期间电费金额价税合计207.93元，2020年2月1日至2020年2月29日期间电费金额价税合计166.56元）；2.显示由广州市嘉福物业管理有限公司于2020年2月28日出具的《收款收据》[载明今收到中2511交来（2月）管理费193元、（1月）分摊费19.1元]及于2020年3月12日出具的《收款收据》[载明今收到中2511交来（20202月）分摊费26.6元空调水泵]；3.显示由广州市嘉福物业管理有限公司礼顿阳光公寓服务中心出具的《交款通知书》（载明业主为徐元，地址为涉案房屋，请您于2020年4月20日前到礼顿阳光物业管理处缴纳以下费用：……2019年12月1日至2020年3月31日期间水费41元）、该服务中心于2020年3月6日出具的《证明》（载明服务中心于2020年2月29日应涉案房屋业主申请，抄得水度数为636吨等）及显示由广州市嘉福物业管理有限公司于2020年4月8日出具的涉案房屋水费发票（载明价税合计41元，备注水费2019.12.1-2020.3.31）。经质证，吴顾英对上述证据的真实性无异议，确认未支付徐元诉请中相关代垫费用。此外，双方均确认《合同》履行过程中，涉案房屋的电费系从徐元名下银行卡直接划扣，划扣后再由徐元通知吴顾英向其支付，物管费、空调水泵分摊费及水费则是由吴顾英直接前往物业管理处缴纳，徐元还表示其于代垫上述各项费用后并未将代垫情况告知吴顾英或向吴顾英进行催缴。原审审理过程中，为查明房屋交付及屋内物品的搬离情况，原审法院前往涉案房屋所在楼宇的物业管理处进行调查，广州市嘉福物业管理有限公司工作人员表示：吴顾英系于2020年2月初搬离涉案房屋，当时是吴顾英直接找到物管公司的外包人员陈新功（一直在该楼栋负责回收生活垃圾及废品）将房屋内的家具搬走，但不清楚搬走家具的具体数量及种类，当时是陈新功直接将家具通过地下车库运出，因其为物管的外包工作人员，所以无需开具放行条，也不会有物管工作人员阻拦；物业监控的保留时间为一个月，无法调取监控核实当时情况；吴顾英于2020年2月10日将涉案房屋的钥匙寄放于前台；2020年3月2日，徐元与吴顾英的助手黄先生（吴顾英曾告知物管处黄先生为其助手，黄先生亦多次出入涉案房屋）前往涉案房屋办理交接手续，但当天交接未成功；2020年3月3日，徐元与中介工作人员再次来到涉案房屋，并与物管处工作人员曾浩贤一起前往涉案房屋开门查看，现场可见涉案房屋内家私家电均已搬空，房屋内未遗留物品，同日徐元取回存放于物管前台处的涉案房屋的钥匙。陈新功表示：我是嘉裕礼顿阳光公寓物管处外包聘请的工作人员，负责在公寓回收废品及清理生活垃圾；2020年2月，吴顾英给我打电话让我帮忙清理房间内的废品和垃圾，说她要搬走了，当晚七八点的样子，我就去涉案房屋内清理，清理完毕后房屋内的家私家电全部搬走了，垃圾废品也清理完毕了。现徐元以吴顾英的行为构成单方违约，应赔偿其相关损失为由提起本案诉讼，吴顾英则抗辩称疫情原因导致其无法正常使用涉案房屋，在双方就合同条款变更未能达成一致的情况下，吴顾英有权解除合同，且徐元对于合同解除亦存在过错。徐元为证明涉案房屋内原家私家电情况及房屋交接情况，提交相关情况说明及照片、视频光盘，情况说明内容如下：2020年3月2日晚，徐元与吴顾英委托人黄锋于涉案房屋所在广州礼顿阳光公寓前台见面，黄锋先行于前台工作人员处领取了吴顾英寄放的涉案房屋的钥匙，双方抵达涉案房屋后发现房屋内所有家私家电已经清空，墙面存在明显破损，因徐元忘记携带家私家电清单复印件，无法核对家私家电具体数量，故不予同意交接房屋，钥匙由黄锋先生收回。3月3日徐元致电物业前台工作人员，得知黄锋于3月2日晚再次将钥匙寄放于前台，徐元遂要求中介方工作人员协助前往领取钥匙并入屋查看，3月3日晚，徐元与中介方工作人员于物业前台工作人员曾浩贤手中取得黄锋寄放之钥匙后进入涉案房屋拍摄视频取证。徐元于该情况说明后附中介方工作人员身份证复印件及工作证复印件。徐元提交的照片及视频显示如下内容：1.徐元称为涉案房屋交付给吴顾英时所拍摄照片显示房屋内摆设有真皮沙发、SONY牌电视机、抽油烟机、冰箱、微波炉、洗衣机、大理石茶几、大理石角几、木质桌子、木质鞋柜、深色木质衣柜、床及床垫；2.徐元称拍摄时间为2020年3月2日的照片显示房屋内遗留有木质桌子、小凳子一张，另原深色木质衣柜已被更换为浅色衣柜；3.徐元称拍摄时间为2020年3月2日的视频显示一名男子持钥匙打开涉案房屋大门，房屋内遗留有木质桌子、小凳子一张、木质鞋柜、抽油烟机、新更换浅色衣柜，该男子与徐元离开房屋时由徐元持钥匙锁门并将钥匙交给该男子；4.徐元称拍摄时间为2020年3月3日的视频显示徐元持钥匙打开涉案房屋大门，房屋内遗留有木质桌子、小凳子一张、木质鞋柜、抽油烟机、新更换浅色衣柜；5.此外徐元还提交了其表示为2017年9月10日拍摄供中介当时网上展示的涉案房屋的照片。经质证，吴顾英对于涉案房屋交付时所拍摄视频表示其中显示屋内存在的家私家电在其入住时即存在，关于部分家私家电（床、茶几）吴顾英曾提出要求更换，徐元表示同意，因此被更换的家私家电不应计入徐元的损失；对于拍摄时间为3月的视频则表示其当时搬离是委托他人进行的，吴顾英仅是委托黄锋帮忙搬走床垫及私人物品，其他家私家电的搬离情况不清楚；对于徐元提交的情况说明，吴顾英表示其于2020年2月10日已经交付房屋，于庭后与吴顾英工作人员核实情况，如有异议的将提交书面意见及证据进行佐证，其后吴顾英并未于指定期限内提交相关材料；吴顾英另表示对于其搬离涉案房屋时房屋内的状况无法提供证据予以证明。关于双方争议的家私家电问题，双方还作出如下陈述：1.徐元主张家私家电损失的数额为冰箱500元，三星滚筒洗衣机1000元、微波炉150元、索尼电视机1000元、米洛真皮沙发2000元、床架800元、床垫500元、大理石茶几+角几500元、电磁炉损坏50元、桌子损坏50元、墙面损坏200元，合计6750元，其系基于涉案房屋内家私家电的遗失情况及购物网站上同类商铺的二手价格进行折旧后估算得出的损失价值，涉案房屋于2017年购入，有一部分家私家电是前业主留下，徐元不清楚购买时间，也没有相应的购买凭证，还有一部分小件物品是徐元新购买，但并未保留购买凭证，吴顾英于双方签订《合同》时即表示要求更换部分家私家电，徐元认为家私家电可以正常使用故不予同意，在双方就此未达成一致意见的情况下徐元只能向吴顾英强调承租方应保障房屋的适租性，后来吴顾英并未再次提出更换家私家电的问题，徐元也未再干涉吴顾英；2.吴顾英称家私家电清单中的物品并非全部遗失，吴顾英无法知晓购买的时间及价格，但结合徐元提交的相关照片可知家私家电的购买时间均在2017年之前，徐元主张的赔偿额过高，尤其沙发及电器等折旧率高。关于《合同》的解除时间，吴顾英认为双方于2020年2月10日解除《合同》，徐元则认为其于当日知晓了吴顾英的意向，但并未表示同意吴顾英解除合同的要求，因当时双方对押金等问题还未协商一致，双方实际解除合同的时间为2020年3月2日。吴顾英还明确其于2020年2月10日享有合同解除权的依据在于因疫情原因，其无法正常使用涉案房屋，构成不可抗力，故其有权解除合同，且在其提出解除合同后徐元并未提出异议，故合同应于当日解除，此外徐元交付的房屋存在明显瑕疵。吴顾英称其无法正常使用涉案房屋的情况为因其租赁涉案房屋用于自住，吴顾英因工作原因，经常于中日两国往返，自2019年8月至2020年1月期间每月均有返回国内，每次居住时间为一周到两周，但从过年至今因疫情原因就没有再回国。徐元回应称吴顾英的回国频率为一至两个月回国一次，且吴顾英于1月曾明确表示再次回国的时间为3月，吴顾英主张以疫情原因导致其无法正常使用涉案房屋缺乏依据，吴顾英所称涉案房屋存在瑕疵的问题徐元同样不予确认，据徐元向物管了解，即使存在疫情，物管也并未限制居住人员正常进出，且有关部门也并未限制在外华人回国，根据《合同》的相关约定，吴顾英逾期履行义务超过15天的，徐元有权要求其支付相当于押金金额的违约金，故徐元在本案中主张没收押金。原审法院认为，徐元、吴顾英及中介方签订的《合同》包含徐元、吴顾英之间就涉案房屋成立的租赁合同关系及双方分别与中介方成立的居间服务法律关系，本案中仅就上述租赁合同关系进行审处，徐元、吴顾英之间成立的租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于《合同》的解除时间及归责问题。根据双方当事人的微信及短信往来情况可知，吴顾英于2020年2月10日向徐元表示决定解除《合同》，徐元询问其是否确定提前解除《合同》，吴顾英再次予以确认并要求徐元退还扣除水电煤气等杂费的剩余租赁保证金，在此情况下应视为双方就《合同》的解除已达成一致意见，仅是就解除的法律后果未能协商一致，故《合同》的解除时间应为2020年2月10日。吴顾英抗辩称因新冠××疫情的影响，其无法回国也无法正常使用涉案房屋，故构成不可抗力，其有权解除《合同》。就此原审法院认为涉案房屋系由吴顾英承租作住宅使用，虽在《合同》履行期间暴发疫情，但涉案房屋所在辖区有关部门并未因防控疫情而对涉案房屋采取相关措施，吴顾英亦未提交证据证明在《合同》解除前因我国采取相关疫情防控措施导致其无法返回涉案房屋的情形，且根据其与徐元的聊天记录可知在其于1月前往日本后原定将于2020年3月再行回国，其原定回国时间晚于双方解除《合同》的时间，故疫情并不影响吴顾英对涉案房屋的正常居住使用，结合双方约定的租期为2019年8月8日至2021年8月8日，截止至解除时《合同》原定租期仅经过四分之一，故该疫情并未对《合同》的履行构成实质性障碍而导致《合同》无法继续履行，此外吴顾英亦未提交证据对于涉案房屋存在瑕疵不符合《合同》约定的使用用途进行举证，故吴顾英相关抗辩依据不足，其要求提前解除《合同》已构成违约，应就此承担相应的违约责任，按照《合同》约定，徐元有权没收其已支付的租赁保证金13000元，对于徐元该项诉讼请求予以支持。虽《合同》于2020年2月10日解除，但吴顾英并未及时履行其作为承租人所承担的交还房屋的义务，实际上吴顾英迟至2020年2月28日才将寄放涉案房屋钥匙的情况告知徐元，此后徐元于2020年3月2日与吴顾英的工作人员共同前往涉案房屋办理交接手续，该时间并未超过其知悉钥匙寄放情况后收回房屋的合理期间，故徐元主张吴顾英于2020年3月2日向其交还涉案房屋具有事实依据，吴顾英应向徐元支付涉案房屋2020年2月8日至2020年3月2日期间的租金及占用费5200元（6500元÷30日×24日），对于徐元主张超出上述金额的部分不予支持。另根据《合同》的约定，吴顾英应于2020年2月8日前向徐元支付当月租金，结合该约定及双方解除《合同》的时间，吴顾英应向徐元支付迟延支付2020年2月8日至2020年2月10日期间租金650元（6500元÷30日×3日）的违约金，徐元要求吴顾英支付迟延支付2020年2月11日至2020年3月2日期间占用费的违约金则缺乏合同依据，不予支持。另吴顾英抗辩称徐元主张的违约金计付标准有过高之嫌，结合双方履约情况，从公平原则出发，酌情调整违约金计付标准为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，且违约金总额以不超过本金为限，即吴顾英应向徐元支付迟延支付2020年2月8日至2020年2月10日期间租金的违约金（以650元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，从2020年2月9日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限），对于徐元超出上述部分的诉讼请求不予支持。关于徐元诉请要求吴顾英支付的相关代垫费用的问题，吴顾英于2020年3月2日将涉案房屋交还徐元，当日之前涉案房屋所产生的费用均应由吴顾英承担，结合徐元提供的相关代垫凭证，其诉请要求吴顾英支付涉案房屋2020年1月1日至2020年2月29日期间电费374.49元、2020年2月的物业管理费193元、2020年1月至2月期间空调水泵分摊费45.7元及2019年12月1日至2020年2月29日的水费41元具有事实依据，予以支持。至于迟延支付上述款项的违约金，根据《合同》约定，吴顾英应于每月8日前结清上月物业管理费、水电煤气费等费用，结合双方的交易习惯及徐元并未于代垫相关费用后向吴顾英进行催缴的情况，徐元要求自2020年2月8日起算上述违约金缺乏事实依据，酌情予以调整，吴顾英迟延支付上述费用的违约金从本案开庭审理当日（即2020年4月9日）起算为宜。对于违约金的计付标准，与上同理，酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，且违约金总额以不超过本金为限。综上，吴顾英应向徐元支付涉案房屋2020年1月1日至2020年2月29日期间电费374.49元、2020年2月的物业管理费193元、2020年1月至2月期间空调水泵分摊费45.7元、2019年12月1日至2020年2月29日期间水费41元及迟延支付各项费用的违约金（分别以应付的各项费用为本金，均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，从2020年4月9日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限），对于徐元超出上述部分的诉讼请求不予支持。关于徐元要求吴顾英支付的家私家电损失的问题，吴顾英确认徐元交付涉案房屋给其时屋内存在真皮沙发、SONY牌电视机、抽油烟机、冰箱、微波炉、洗衣机、大理石茶几、大理石角几、木质桌子、木质鞋柜、木质衣柜、床及床垫，上述家私家电情况亦与双方签订的《家私家电清单》记载内容相符，予以采信。但结合徐元提交的2020年3月2日的现场视频可知，房屋内仅遗留有木质桌子、小凳子一张、木质鞋柜、抽油烟机、新更换浅色衣柜，吴顾英虽抗辩称其搬离房屋时仅搬走了床垫及私人物品，但并未提供证据对其交还涉案房屋时的状况予以证明，故采纳徐元提交的现场视频作为定案依据。另吴顾英虽未提交证据证明双方对由其出资更换涉案房屋内部分原有家私家电达成合意，但徐元表示其于吴顾英更换原有家私家电后仅是向其强调退租时应依据家私家电清单及合同约定标准进行交付，故从公平原则出发，结合原审法院调查的相关情况，认定徐元向吴顾英主张相关家私家电损失并无不当。另徐元表示部分家私家电系其于2017年购买涉案房屋时由原业主留下，即徐元交付涉案房屋予吴顾英使用时房屋内所存在的家私家电使用年限至今已逾三年，其也无法提供购买凭证证明其购置其他小件物品的情况，酌情判令吴顾英向徐元支付家私家电损失6000元，对于徐元超出上述部分的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年6月15日判决如下：一、吴顾英已交纳的天河区华成路之三2511房的租赁保证金13000元归徐元所有；二、吴顾英于本判决发生法律效力之日起十日内，向徐元支付上述房屋2020年2月8日至2020年3月2日期间租金及占用费5200元；三、吴顾英于本判决发生法律效力之日起十日内，向徐元支付迟延支付上述房屋2020年2月8日至2020年2月10日期间租金的违约金（以650元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，从2020年2月9日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限）；四、吴顾英于本判决发生法律效力之日起十日内，向徐元支付上述房屋2020年1月1日至2020年2月29日期间电费374.49元、2020年2月的物业管理费193元、2020年1月至2月期间空调水泵分摊费45.7元、2019年12月1日至2020年2月29日期间水费41元及迟延支付各项费用的违约金（分别以应付的各项费用为本金，均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计付，从2020年4月9日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限）；五、吴顾英于本判决发生法律效力之日起十日内，向徐元支付上述房屋的家私家电损失6000元；六、驳回徐元的其他诉讼请求。本案受理费600元，由徐元负担20元，吴顾英负担580元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，徐元是否有权没收吴顾英已付的租赁保证金；其二，吴顾英应向徐元支付租金及占用费至何时止；其三，吴顾英是否需向徐元支付迟延交租的违约金；其四，吴顾英是否需赔偿徐元家私家电损失。关于徐元是否有权没收吴顾英已付的租赁保证金的问题。依据双方提交的证据，吴顾英于2020年2月10日通过微信向徐元提出解除合同，徐元未明确提出异议，故可认定双方于2020年2月10日就合同解除一项达成一致。虽然如此，吴顾英在无合同依据和法律依据的情况下单方提前解除合同并搬离涉案房屋，系以自身行为明确表示不再履行合同，其行为已构成违约，故徐元诉请没收吴顾英已交纳的租赁保证金符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。吴顾英虽称其提出解除合同是因为疫情防控的不可抗力导致合同无法正常履行所致，但从吴顾英与徐元的微信聊天记录可以反映，吴顾英在疫情发生之前的2019年11月3日即已告知徐元其在后续几个月不再使用涉案房屋，且现有证据也无法证明吴顾英因疫情防控而无法正常使用涉案房屋，故吴顾英以不可抗力为由就其提前解除合同行为主张免责，缺乏事实根据与法律依据。吴顾英以涉案房屋存在使用瑕疵为由，上诉认为其提前解除合同具有正当性，但吴顾英未充分举证涉案房屋存在瑕疵导致其无法正常使用，故吴顾英的该项上诉理由亦不成立，本院亦不予采纳。关于吴顾英应向徐元支付租金及占用费至何时止的问题。如前所述，双方合同应于2020年2月10日解除。虽然如此，但吴顾英并未举证证明其何时向徐元交还涉案房屋，而徐元在2020年2月28日收到吴顾英寄放房屋钥匙的信息后于同年3月2日与吴顾英所称代理人共同前往涉案房屋办理交接手续，未超过合理期限，故原审判决吴顾英向徐元支付租金及占用费至2020年3月2日止，合理适当，应予维持。吴顾英以其已于2020年2月10日搬离涉案房屋并将房屋钥匙寄放物业前台，并于2月11日通过微信要求徐元结算租赁费用为由，上诉认为其已履行完毕房屋交付义务，故占用费应计至2月10日止，但吴顾英单方搬离涉案房屋不必然产生向徐元交还房屋的后果，主张费用结算也不能等同于已履行交房义务，吴顾英未举证证明其在2020年2月28日前有将搬离涉案房屋的事实明确告知徐元并通知徐元接收房屋，故吴顾英上诉认为占用费应计至2020年2月10日止，缺乏依据，本院不予采纳。关于吴顾英是否需向徐元支付迟延交租的违约金的问题。如前所述，双方合同应于2020年2月10日解除，吴顾英应向徐元支付租金及占用费至2020年3月2日止，但吴顾英至今仍未支付2020年2月8日至3月2日期间的租金及占用费，故原审判决吴顾英向徐元支付迟延支付2020年2月8日至2月10日期间租金的违约金合理合法，应予维持。关于吴顾英是否需赔偿徐元家私家电损失的问题。吴顾英确认徐元向其交付涉案房屋当时房屋内存在真皮沙发等家私家电，双方签订的《家私家电清单》对此也能印证，而徐元于2020年3月2日与吴顾英所称代理人查看涉案房屋现场时拍摄的视频显示房屋内仅遗留了部分家私家电，吴顾英并未就部分家私家电遗失作出合理说明。因此，原审根据本案实际情况酌情确定吴顾英向徐元赔偿物品损失6000元并无不当，可予维持。吴顾英以徐元同意其添置部分家私，且其处理部分家私已经过徐元同意为由，上诉认为其无需向徐元赔偿物品损失，但吴顾英未举证证明徐元同意负担吴顾英添置家私的费用，也未举证证明吴顾英处理原有家私时有产生费用损失且徐元同意负担，故吴顾英的前述上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人吴顾英的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费580元，由上诉人吴顾英负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十七日书记员  王文杰唐颖琪