贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1161号上诉人（原审被告）：钱宏毅，男，1939年2月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告）：钱宏达，男，1941年3月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告）：钱宏燕，女，1943年6月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：钱宏诚，男，1945年11月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：钱宏元，男，1947年8月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：钱宏伟，男，1952年11月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列五上诉人共同委托诉讼代理人：钱宏毅，男，1939年2月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系上列五上诉人之兄。被上诉人（原审原告）：张德平，女，1951年10月10日出生，汉族，住贵州省剑河县。委托诉讼代理人：杨正典，贵州法治时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱平杰，贵州法治时代律师事务所实习律师。上诉人钱宏毅、钱宏达、钱宏燕、钱宏诚、钱宏元、钱宏伟因与被上诉人张德平房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4259号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、依法撤销原判；2、判决确认张德平与俞岑梅、钱宏诚签订的《房地产订购协议书》无效；3、判决张德平按每月2,600元向上诉人归还自2010年8月16日起至2018年12月30日止的房屋租金共计507,000元，自2019年1月1日起至本案二审终结时止的租金也应一并归还；4、本案一审、二审诉讼费和财产保全费由张德平负担。事实和理由：案涉房屋系阳关饲养场修建的经济适用房，俞岑梅与丈夫钱定华、钱宏玫与丈夫蒋义伦系阳关饲养场老职工，只有他们才具有购买单位经济适用房的资格，案涉房屋非俞岑梅单独所有，系用俞岑梅、钱宏玫的两套小面积房屋调换所得，产权应属俞岑梅、钱宏玫共有，俞岑梅、钱宏玫合计支付了100,769元购房款给阳关饲养场，钱宏诚只是为俞岑梅、钱宏玫垫付了小部分购房款41,000元，并非授权委托书中所称系钱宏诚出资购买。张德平明知钱宏诚不是案涉房屋的产权人，没有权利签订房屋买卖合同，钱宏诚也明知其不是案涉房屋的产权人，无权出卖他人房屋，双方恶意串通伪造（卖房）授权委托书，并依据该委托书签订《房地产订购协议书》，《房地产订购协议书》中写道“过户之前，乙方对外不要宣扬此房已出售给乙方”，亦表明买卖双方恶意串通。购房款由钱宏诚收取，并未交给俞岑梅，表明俞岑梅根本没有委托钱宏诚卖房。《房地产订购协议书》上俞岑梅的签名和捺印系受胁迫利诱的产物，俞岑梅当时已是90多岁的老人，已卧床三年，已有老年痴呆症状，神志时清时不清，2011年6月28日俞岑梅神志清醒时向大儿子钱宏毅书写纸条，要求钱宏诚将案涉房屋收回，故俞岑梅在《房地产订购协议书》上的签名、捺印不是其真实意思表示。退一步讲，购房款项尚未付清，房屋尚未过户，合同约定了违约责任，就算俞岑梅反悔了，也最多是按照约定的违约处罚予以问责，不能强买强卖。授权委托书是钱宏诚亲笔伪造，俞岑梅、钱宏玫的签名也是钱宏诚包办代签，买卖双方侵占了残疾人钱宏玫的权利。俞岑梅在阳关饲养场取得的房屋产权中，有一半是上诉人的父亲钱定华的，钱定华于1967年死亡注销户口，其生前与俞岑梅系夫妻，无论如何俞岑梅均无权独自出卖房屋，案涉房屋的买卖合同无效。案涉房屋的产权证是钱宏诚在未告知主要家庭成员和法定继承人，以及未取得俞岑梅授权的情况下私自到产权部门办理，还发生购房款收据被涂改的情况，阳光饲养场出具给钱宏玫的三张购房款收据上钱宏玫的字样被划掉，换成了俞岑梅，涉嫌刑事责任，阳关饲养场会计被抓是为钱宏诚侵占房产铺路的结果，产权证载明房屋系俞岑梅单独所有不是事实，目前，上诉人已向人民法院起诉要求撤销该产权证，纠正为共有财产。被上诉人张德平答辩称，案涉房屋系俞岑梅单独所有，其有权进行处置，双方签订的《房地产订购协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，被上诉人有权主张相关权利。张德平向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决确认位于观山湖区，不动产权证号为黔2017观山湖区不动产权第××号的房屋属张德平所有；2、请求人民法院依法判令钱宏诚、钱宏伟、钱宏毅、钱宏达、钱宏元、钱宏燕等六人立即配合张德平将位于观山湖区，不动产权证号为黔2017观山湖区不动产权第0047148的房屋产权过户至张德平名下；3、本案案件受理费、财产保全费等相关诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年6月2日，俞岑梅与贵阳市阳关饲养场签订《商品房买卖合同》（编号：ＧＦ-2000-0171），约定俞岑梅购买贵阳市阳关饲养场建设的贵阳市，该合同第一条载明该房屋性质为经济适用房。2008年12月12日，贵阳市阳关饲养场将上述房屋交付给业主，被告钱宏诚在《房屋验收表》业主签名处签字。2010年4月12日，贵阳市阳关饲养场出具《证明》，载明：“我单位职工俞岑梅在我单位阳关认购8栋1单元一楼1号房（160㎡复式），该房款已全付清。注：该房是用俞岑梅和其女钱宏玫的两套小面积房调换，故在付款收据上出现两人姓名。”。2010年8月6日，甲方：钱宏诚（房产授权人俞岑梅）与乙方：张德平签订《房地产定购协议书》，该协议甲方签字处系俞岑梅、钱宏诚亲笔签名并按手印，乙方签字处为张德平签字并按手印。该协议约定钱宏诚、俞岑梅将位于贵阳市金阳高新区复式房屋以400000.00元的价格出卖给原告张德平。该协议书第二条约定：“本协议签订之日，乙方先付购房定金贰拾万元整，2010年10月1日前再付壹拾捌万元，余下贰万元待办完过户手续时付给。”、第八条约定：“本房是俞岑梅户下，但实际是钱宏诚出钱所购买的，俞岑梅已亲笔签字委托授权给钱宏诚，其行为真实有效，若因此造成过户不成钱宏诚承担全部法律责任，并赔偿乙方全部损失。本房的房开商贵阳市阳关饲养场同甲方（俞岑梅）签约规定360日内解决产权登记，国家对经济适用房规定五年后才可上市，入住时2008年9月28日-2013年9月28日尚差两年零叁个月，到时甲方全力办理过户手续，办完后乙方付给尚欠贰万元购房尾款，双方合同终止。”《房地产定购协议书》签订后，被告钱宏诚于2010年8月9日向原告张德平移交了《商品房买卖合同》《收据》《入住房屋验收协议》《证明》《授权委托书》，并于2010年8月16日将涉案房屋交付原告张德平管理使用至今。原告张德平分别于2010年8月10日、2010年8月16日、2017年8月19日向被告钱宏诚支付购房款200000元、180000元、2000元。2017年8月，涉案房屋取得黔（2017）观山湖区不动产权第××号《不动产权证书》，产权证书上载明涉案房屋权利人：俞岑梅；坐落：观山湖区；不动产单元号：520115204096ＧＢ00003Ｆ00090007；共有情况：单独所有；权利性质：划拨／房改房。2018年6月20日，贵阳市阳关饲养场出具《证明》，载明：俞岑梅准入许可证已办理完毕，准入许可证证号：A201804020041816，该证在2018年4月13日钱宏诚代俞岑梅领取。另查明，2009年2月13日，俞岑梅向被告钱宏诚出具《授权委托书》一份，载明“贵阳高新钱月亮科技开发有限公司投资者实际是钱宏诚，办公房金阳阳关小区第八幢一单元一号房也是钱宏诚出资购买的，为了支持钱宏诚办好事业用我俞岑梅的名誉我表示同意，特此授权给钱宏诚全权代表我处理一切事务他所签字均属合法有效。特此授权。”。2011年4月28日，俞岑梅亲笔书写“我希望钱宏诚把他卖掉的我和钱定華在阳关农塲分得的房子收回来！”。诉讼过程中，原告张德平于2017年8月31日向一审法院申请财产保全，一审法院依法作出（2017）黔0115民初3563号民事裁定书。原告张德平为此支付财产保全费2,520元。再查明，被告钱宏毅、钱宏伟、钱宏达、钱宏元、钱宏燕、钱宏诚系俞岑梅之子女。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告张德平与俞岑梅及被告钱宏诚于2010年8月6日签订的《房地产定购协议书》是否有效；二、能否确认案涉房屋属张德平所有；三、被告应否协助原告办理案涉房屋过户登记手续。关于焦点一，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”之规定，原告张德平与俞岑梅及被告钱宏诚于2010年8月6日签订的《房地产定购协议书》并未违反法律法规效力性强制性规定，且为当事人真实意思表示，应属有效。对于被告钱宏毅等六人辩称《房地产定购协议书》不是俞岑梅真实意思表示的答辩意见，但该协议书上有俞岑梅亲笔签字并捺手印予以确认，其在2011年4月28日的意思表示与该协议书内容亦不存在矛盾冲突的地方。且庭后被告钱宏诚、钱宏毅、钱宏伟、钱宏达、钱宏元、钱宏燕等六人亦未向一审法院提交证明该《房地产定购协议书》不是俞岑梅的真实意思表示的证据。根据“谁主张、谁举证”的原则，应由被告承担举证不利的法律后果，故对被告的该答辩意见，一审法院不予采信。对于被告钱宏毅等六人辩称案涉房屋并非俞岑梅一人所有的答辩意见。原告张德平已审查《商品房买卖合同》、贵阳市阳关饲养场出具《证明》等，上述材料均表明了案涉房屋权属系俞岑梅所有，按照常理，原告完全有理由相信案涉房屋系俞岑梅所有，并已支付全部对价。且即便在无权处分的情况下，根据法律规定原告张德平与俞岑梅及被告钱宏诚签订的《房地产定购协议书》亦有效，故对被告的该答辩意见，一审法院不予采信。关于焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”之规定，俞岑梅、钱宏诚与原告张德平签订房屋买卖合同后尚未办理所有权转移登记手续时，由于房屋所有权并未发生转移，此时，出卖人俞岑梅、钱宏诚与买受人张德平之间仅发生债权的效力，所以原告张德平尚未取得案涉房屋所有权，原告张德平依据《房地产定购协议书》仅取得了要求被告办理案涉房屋所有权转移登记手续的债权请求权，故对原告张德平要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。关于焦点三，涉案房屋现已取得交易准入许可证，已具备过户条件。俞岑梅在诉讼过程中去世，丧失了民事诉讼主体资格，而俞岑梅的继承人钱宏诚、钱宏毅、钱宏伟、钱宏达、钱宏元、钱宏燕明确表示继承俞岑梅的遗产，则应由继承人承担俞岑梅的合同义务，即协助原告将位于观山湖区，不动产权证号为黔（2017）观山湖区不动产权第××号的房屋产权过户至原告张德平名下。故原告张德平的该诉请，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告钱宏诚、钱宏伟、钱宏毅、钱宏达、钱宏元、钱宏燕于本判决生效之日起三十日内协助原告张德平将坐落于观山湖区房屋【房产证号：黔（2017）观山湖区不动产权第××号】过户登记至原告张德平名下；二、驳回原告张德平的其他诉讼请求。案件受理费7300元、财产保全费2520元，合计9820元，由被告钱宏诚、钱宏伟、钱宏毅、钱宏达、钱宏元、钱宏燕各承担1636.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明，俞岑梅于2019年去世，俞岑梅之夫钱定华于1967年去世，钱宏玫于2010年5月5日去世，钱宏玫之夫蒋义伦于2000年去世。另经一审法院询问，上诉人称钱宏玫、蒋义伦无子女。还查明，上诉人曾向贵州省贵阳市白云区人民法院提起行政诉讼，起诉贵阳市自然资源和规划局，诉请撤销（2017）观山湖区不动产权第××号产权证，该案贵州省贵阳市白云区人民法院认为钱宏毅等提起行政诉讼的实质是因房屋分配问题未予考虑，房屋登记的基础民事法律关系未进行处理，依据相关法律规定应先解决民事争议，钱宏毅等提起行政诉讼不符合起诉条件，裁定驳回钱宏毅、钱宏达、钱宏燕、钱宏诚、钱宏元、钱宏伟的起诉。本院询问上诉人其所称阳关饲养场会计被抓是怎么回事，上诉人称其只是听说，对于为什么被抓其表示不清楚。本院认为，本案二审的争议焦点为：俞岑梅、钱宏诚与张德平于2010年8月6日签订的《房地产订购协议》效力如何，以及上诉人是否应当履行协助将案涉房屋过户至张德平名下的义务。关于俞岑梅、钱宏诚与张德平于2010年8月6日签订的《房地产订购协议》效力问题。首先，案涉房屋系俞岑梅个人名义与贵阳市阳关饲养场签订《商品房买卖合同》购得，该《商品房买卖合同》签订时，俞岑梅的丈夫钱定华已去世，至于上诉人称案涉房屋由俞岑梅、钱宏玫的两套房屋调换所得，系俞岑梅与钱宏玫之间的内部关系，被上诉人张德平基于《商品房买卖合同》载明的购房人系俞岑梅有理由相信俞岑梅有权出售房屋，案涉房屋的产权最终亦登记在俞岑梅个人名下，故俞岑梅将案涉房屋出售给张德平系有权处分。《房地产订购协议》订立时，钱宏诚向张德平移交了俞岑梅与贵阳市阳关饲养场签订的《商品房买卖合同》、购房收据、贵阳市阳关饲养场出具的证明、有俞岑梅、钱宏玫签字的授权委托书，《商品房买卖合同》及贵阳市阳关饲养场出具的证明均载明案涉房屋的买受人为俞岑梅，授权委托书虽未明确载明俞岑梅委托钱宏诚出售案涉房屋的内容，但《房地产订购协议》最终经俞岑梅本人签字确认，即使如上诉人所称，授权委托书上俞岑梅、钱宏玫的签字系钱宏诚所签，但并无证据表明张德平对此知晓，且最终签订的房屋买卖合同即《房地产订购协议》有俞岑梅本人签字确认，其中包括“俞岑梅已亲笔签字委托授权给钱宏诚，其行为真实有效”的内容，故张德平已尽到合理的注意义务，本案并无证据表明张德平参与了授权委托书的制作，六上诉人主张授权委托书系张德平与钱宏诚恶意串通进行伪造依据不足。《房地产订购协议书》中虽载明“过户之前，乙方对外不要宣扬此房已出售给乙方”，但从内容看，只能表明出卖人要求买受人不要对外宣扬卖房一事，不足以证明张德平与钱宏诚串通故意隐瞒钱宏诚与俞岑梅的家人，亦不足以证明张德平存在其他非法目的。根据俞岑梅与贵阳市阳关饲养场于2006年签订的《商品房买卖合同》，俞岑梅系以个人名义购买案涉房屋，故即使案涉房屋系由俞岑梅、钱宏玫向贵阳市阳关饲养场购买的两套小房调换而来，基于案涉《商品房买卖合同》上载明的买受人仅为俞岑梅个人的事实，张德平亦有理由相信案涉房屋的权利人为俞岑梅。现案涉房屋已办理俞岑梅单独所有的产权登记，无论办理该产权登记的过程如何，钱宏诚或参与办理产权的其他有关人员是否存在将原始购房款收据存在涂改的情况，上诉人并未提交证据证明张德平参与了办理俞岑梅产权登记过程与参与涂改票据，故产权登记是否合法、票据是否涂改与张德平无关，不能据此证明张德平存在与他人恶意串通的事实。上诉人并未提交证据证明《房地产订购协议书》签订时合同约定的交易价格明显低于市场价，张德平在合同签订后按照合同约定支付了合同约定的过户前需支付的购房款，即使该款项系支付给钱宏诚，但因俞岑梅签字确认的《房地产订购协议书》有确认授权委托钱宏诚的内容，故张德平支付给钱宏诚并无不当，钱宏诚是否将款项交付给俞岑梅系二人之间的内部关系，与张德平无关，且案涉房屋已交付张德平使用多年。综上，综合合同签订及履行情况，上诉人本案提交的证据并不足以证明张德平与钱宏诚存在恶意串通损害他人利益或以合法形式掩盖非法目的的情形，上诉人主张合同无效的依据不足，本院不予支持。其次，钱宏诚与张德平于2010年8月6日签订的《房地产订购协议》经俞岑梅本人签字确认，上诉人本案提交的原贵阳市阳关饲养场老职工、老邻居出具的证明虽载明：“俞老太太今年近100岁高龄，从2007年起她就因病卧床，没有见过她下过楼。我们有时逢年过节上楼去看她一下，发现她十多年前已神智不清，认不出人，出现老年痴呆症状”，但该证明性质属证人证言，相关签字人员并未出庭作证，且上诉人亦未提交其他证据佐证俞岑梅签订该协议时患有老年痴呆症且神志不清，上诉人主张俞岑梅签订《房地产订购协议》时患有老年痴呆症且神志不清依据不足，故本院对此不予采信。上诉人又主张俞岑梅系受胁迫利诱签订，但其本案提交的证据并不足以证明该事实，对于上诉人本案提交的2011年6月28日俞岑梅向大儿子钱宏毅书写的要求钱宏诚将案涉房屋收回的纸条，只是俞岑梅对钱宏毅所作意思表示，不能证明俞岑梅签订合同出售房屋时意思表示不真实，亦不能证明俞岑梅或本案上诉人向张德平主张过权利，即使俞岑梅在协议签订后向家人表示过要收回房屋，也只能证明俞岑梅对出售房屋表示反悔。自该协议签订后至2017年8月22日张德平提起本案诉讼时，案涉房屋一直由张德平占有使用，长达7年时间内俞岑梅本人及包括上诉人在内的亲属均未就出售房屋的意思表示与合同效力问题向张德平提出异议。综上，上诉人主张《房地产订购协议书》上俞岑梅的签名、捺印不是俞岑梅真实意思表示依据不足，本院不予支持。第三，上诉人主张对于俞岑梅向贵阳市阳关饲养场购买案涉房屋的资金来源或资金构成问题，系俞岑梅与钱宏玫、钱宏诚之间内部的债权债务关系，不影响案涉房屋权属的认定。根据上诉人陈述的事实，上诉人的父亲即俞岑梅的丈夫钱定华于1967年去世，故俞岑梅购得的案涉房屋并非其与钱定华的夫妻共同财产。案涉房屋现已登记为俞岑梅单独所有，在该登记未经撤销的情况下，上诉人主张案涉房屋非俞岑梅单独所有而系与钱宏玫、钱定华共同所有，进而主张俞岑梅对案涉房屋系无权处分依据不足，本院不予支持。上诉人称贵阳市阳关饲养场会计协助钱宏诚侵占房产被抓，但并未提交证据予以证明，故本院不予采信。退一步讲，即使俞岑梅签订房屋买卖合同出售案涉房屋构成无权处分，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”规定，上诉人主张俞岑梅、钱宏诚与张德平签订的《房地产订购协议》无效亦不能成立，故本院不予支持。综上，本案中，上诉人主张张德平、俞岑梅签订的《房地产订购协议》无效依据不足，《房地产订购协议》系张德平、俞岑梅真实意思表示，并不违反法律强制性规定，系有效合同。现案涉房屋已取得贵阳市房地产交易市场准入许可证，房屋登记的产权人俞岑梅于诉讼中去世，上诉人作为俞岑梅的法定继承人应继续履行协助将案涉房屋过户至张德平名下的义务，一审判决支持张德平要求上诉人协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求符合法律规定，故本院予以维持。按照合同约定，办理产权过户产生的费用由张德平承担，本院对此予以明确。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用3,285元，由钱宏毅、钱宏达、钱宏燕、钱宏诚、钱宏元、钱宏伟共同负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年九月十一日书记员 帅艳芷