大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4013号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴波，女，1979年10月17日生，汉族，系公司员工，住址大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：任丽萍，系辽宁住邦律师事务所律师。被告：翟秀芳，女，1954年1月31日生，汉族，住址辽宁省大连市。委托诉讼代理人：杜丕琦，和被告系夫妻关系，男，1953年12月3日生，汉族，住址同上。原告大连亿泉程达物业管理有限公司与被告翟秀芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托诉讼代理人任丽萍、吴波，被告翟秀芳及其委托代理人杜丕琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币3,355元（期限为2014年3月20日至2019年7月28日）及违约金人民币2,684元，共计人民币6,039元。事实和理由：原告于2013年7月14日与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0元/平方米(月)，每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终结后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日收取违约金。2014年3月20日，原告实际进驻案涉小区提供物业服务，同时与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月29日。2017年3月20日，原告与业主委员会续签了物业管理服务合同，服务管理期限为3年。2019年7月28日，原告撤出案涉小区。被告系甘井子区甘南路樱花北园1#1-1-2的业主，欠缴物业费，原告多次通知其缴纳未果，故提起诉讼。被告翟秀芳辩称，不同意原告的诉讼请求。因为该住宅小区至今没有消防验收，我们没有房屋产权证，只能用买主代替房东一词。答辩如下：首先原告应该向法庭出示2014年3月20日至2019年7月28日物业公司资质证，经理和管理人员岗位资格证。接管该小区期间的物业公司社保人员名单及政府物价管理部门各项审批文件的原件。我们要验证该物业公司的合法性。第二，其出示业主和物业公司的合同。在此我们提出以下不交物业费的法律法规依据：根据《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定，建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五条：经营者提供商品或者服务不得有下列行为：（一）销售的商品或者提供的服务不符合保障人身安全、财产安全要求。依据从法定交房标准之日（两书一表）起开始缴纳物业费的司法解释，这个小区至今有十几年，因为消防没有验收就没有取得法定交房标准，物业费应当由开发商承担。因为消防没有验收，不能保障人身安全和财产安全，我们至今不敢装修更不敢居住或者出租。近些年，世界各地高层建筑火灾情况对人类教训十分深刻。该小区已经发生过一次火灾。为此该小区居民多次到政府上访甚至有过激行为。我们用多年积蓄买了不能保证人身安全的房子，不敢居住，还要为不合格的产品交服务费，于情于法都说不过去。根据物业法的规定，我们和物业公司之间应该签订物业服务合同，但是我们从来没有接到物业公司签订合同的通知，也没有交到交物业费的书面通知或口头通知。我们不知道物业费的收费标准，我们和物业公司之间没有合同也没有事实上的物业服务关系。我们接到的唯一是法庭传票，物业公司要提供服务，产生好多费用比如公共电费、电梯维修费、绿化、人工工资等等。我们非常支持物业公司依法维权，这么多年不交物业费的不止我们一个买主，物业公司怎么生存？我们要求原告向法庭提供这些年间开发商是否交付给原告物业费的具有法律依据书面证据。另外，原告2014年3月20日进驻该小区，至今已经超过三年，原告的起诉超过法定的诉讼时效。综上，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1、大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称安邦北湾小区业委会）于2013年5月19日成立。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年3月20日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。被告系甘井子区甘南路安邦樱花北园1#1-1-2房屋业主，房屋面积51.92平方米，被告欠缴2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费。2016年1月5日、2017年3月1日，被告在案涉小区公告栏发布通知，通知欠缴物业费的业主到物业缴纳物业费。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。关于被告主张本案已过诉讼时效的主张，因原告提供证据证明其于2016年1月5日、2017年3月1日在公告栏发布了催缴物业费通知，故本案未超过法定的诉讼时效，对于被告的该节抗辩意见，本院不予采纳。据此，被告应当向原告缴纳2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业费3,338元（1元×51.92平×64个月+1元×51.92平÷30天×9天）的诉讼请求本院予以支持。关于被告主张根据《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号），其不应为物业费承担主体的意见。因本院认定案涉合同合法有效，据此原告有权依据物业服务合同为案涉小区提供物业服务，并依据物业服务合同向被告主张物业费。且依据《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制业服务为的通知》（大价发【2016】19号），《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号）已于2016年5月1日起废止。据此，被告的该节抗辩意见于法无据，本院不予采纳。关于被告主张消防设施问题，因消防设施的配置和验收均由开发单位负责，与本案原告无关，故被告以此拒缴物业费无事实及法律依据。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，从被告当庭举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，本院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第九条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告翟秀芳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2014年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币3,338元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告翟秀芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年九月二十一日书记员 修建华本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。