贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终1809号上诉人（原审被告）：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路36号616室，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：彭亚林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高可，系重庆绮惠律师事务所律师，执业证号：150001201811028011。被上诉人（原审原告）：邓龙军，男，1984年3月13日生，汉族，住贵州省水城县。被上诉人（原审原告）：周静，女，1989年9月17日生，汉族，贵州省水城县。上诉人贵州汉华房地产开发有限公司因与被上诉人邓龙军、周静商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州汉华房地产开发有限公司上诉请求：一、依法改判上诉人按租金损失标准（即8元/平方米/月）向被上诉人支付自2018年6月30日起至2020年4月23日止的逾期交房违约金24842元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人主张的逾期交房违约金的计算起始时间有误，应自2018年6月30日起计算，而非2018年3月20日。涉案房屋《商品房预售许可证》明确载明“商品房竣工日期为2017年12月31日，交付时间为2018年6月30日”，该《商品房预售许可证》由贵州省住建厅颁布，上面记载的交房时间系经过住建部门进行专业论证和考量后填写的，较合同约定的交房时间更具有公正性和可执行性。且《商品房买卖合同》交房时间为必填内容，填写后无法更改，合同上的交房时间未经上诉人和被上诉人磋商，不是双方真实意思表示。二、一审法院判决的违约金过高。根据相关法律规定，结合本案事实情况，被上诉人的实际损失仅为租金损失，而原审判决支持的违约金远高于租金损失的30％。上诉人因其他客观且不可抗拒的原因导致逾期交房，给被上诉人造成的仅为租金损失，被上诉人所购房屋属于毛坯房，若按《商品房买卖合同》中约定的已付房款每日万分之1.5标准计算违约金，将远超被上诉人的实际损失，对上诉人不公。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，上诉人有权按照被上诉人所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。三、受新冠肺炎疫情影响，应扣除2020年1月24日至2020年2月24日期间的违约金。新冠肺炎疫情属于法律规定的不可抗力事件，依照《商品房买卖合同》及补充协议2.1款规定，如因不可抗力因素，甲方可据实予以延期并不承担任何违约责任及赔偿责任。据此，请求二审法院依法查明案件事实后改判，维护上诉人的合法权益。邓龙军、周静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邓龙军、周静向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金63549.94元（从2018年3月20日到2020年4月23日止，按照合同约定万分之1.5计算）；2.判令被告按照《商品房买卖合同》约定满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共计3056元（764天×4项×1元）；3.判令被告向原告提供商品房实测技术报告书及实测数据；4.判令被告将前期物业管理费和停车费调整为与周边小区同等价位水平的收费标准；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月16日六盘水市住房和城乡建设局给贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年9月26日邓龙军、周静（买受人）与贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给邓龙军、周静；总价款为554537元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款114537元，余款440000元以银行按揭方式支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金”。原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。同日，邓龙军、周静（乙方）与贵州汉华房地产开发有限公司（甲方）双方又签订了一份《补充协议》，协议约定：乙方未付清主合同之全部应付款项、政府部门规定费用（含乙方委托甲方代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或有银行按揭（月供）欠款等，甲方有权拒绝交房直至乙方付清欠款为止。合同签订前，原告于2017年3月25日支付被告购房款10000元，于2017年4月9日支付被告购房款24537元和代收款12843.45元，合同签订后于2018年3月4日支付购房款80000元。原告于2018年3月12日向中国建设银行股份有限公司六盘水市分行申请贷款440000元，被告于2018年3月19日收到银行发放贷款440000元。原告支付给被告的购房款共计554537元。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至法院。被告于2020年4月23日交付房屋给原告。一审法院认为，本案争议焦点为：被告应否支付原告主张的逾期交房违约金；如支付、违约金按什么标准计算。案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。但根据原、被告签订的《补充协议》约定，若原告未付清主合同之全部应付款项，则被告有权拒绝交房直至原告付清欠款为止，故被告履行交房义务的时间应为原告付清购房款之日（2018年3月19日），逾期视为违约。在原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称应扣除疫情期间的违约金的理由不予采信，逾期交房违约金的起算点应为原告付清购房款之次日2018年3月20日。被告辩称原告要求计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低，但对此被告未能提供相应证据证明依照合同约定标准计付的违约金过分高于其给原告造成的损失，故对被告的该辩称理由不予采信，对原告主张中从2018年3月20日起计算至2019年4月23日按原告已付款554537元的日万分之1.5计算的诉讼请求予以支持，违约金计算金额应为63633.12元，现原告主张63549.94元未超出该标准，故予以支持，对超出63549.94元部分原告未主张，故不予处理。对原告主张被告未按约定满足燃气、电话通信、有线电视、宽带网络使用条件应支付违约金；由被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据；主张被告将前期物业管理费和停车费调整为与周边小区同等价位水平的物业管理收费标准的诉讼请求，审理中原告已自愿放弃，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：被告贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告邓龙军、周静逾期交房违约金63549.94元（从2018年3月20日起算至2019年4月23日止，按原告已付款554537元的日万分之1.5计算为63633.12元，超出63549.94元部分原告未请求，故为63549.94元）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元,减半收取733元，由原告邓龙军、周静负担25元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担708元（原告已预交，被告应负担部分在判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案逾期交房违约金的起算时间如何认定；二、一审判决违约金是否过高；三、应否扣除2020年1月24日至2020年2月24日期间违约金。关于争议焦点一，上诉人主张涉案房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日，逾期交房违约金应从2018年6月30日开始计算。经审查，上诉人在明知《商品房预售许可证》载明交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与被上诉人签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，同时补充协议约定“若乙方未付清主合同约定之全部应付款项，甲方有权拒绝交房，直至乙方付清欠款为止”。该合同及补充协议系上诉人提供，内容系当事人自愿协商达成，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方应按照合同约定履行义务。在被上诉人履行给付房款义务后，上诉人应按合同或补充协议约定的期限向被上诉人交付房屋，现上诉人逾期交房，其行为已经构成违约，上诉人应从被上诉人交清房款次日至实际交付之日止向被上诉人支付违约金。上诉人主张应从2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，不予支持。关于争议焦点二，上诉人主张被上诉人的实际损失仅为租金损失，一审判决支持的违约金远高于租金损失的30%，要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。经审查，上诉人逾期交房的客观事实存在，上诉人主张违约金过高而请求法院予以调低应当承担举证责任,但其一审提交的证据不足以证明该项主张，上诉人诉请将违约金调低为8元/平方米/月理据不足。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法。而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，故不属于该条款规定的情形。结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审按照双方合同约定的被上诉人已付房款的万分之1.5按日计算违约金并无不当。关于争议焦点三，本案中，被上诉人邓龙军、周静在2018年7月20日付清房款，上诉人应在2018年7月21日向被上诉人交付房屋，而因新冠肺炎疫情贵州省启动突发公共卫生事件一级响应时间为2020年1月24日，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案上诉人迟延交房一年半后才发生新冠肺炎疫情，不能免除上诉人对购房者的逾期交房违约责任。对上诉人要求扣除2020年1月24日至2020年2月24日期间逾期交房违约金的上诉请求不予支持。综上所述，贵州汉华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费768元，由贵州汉华房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  张德权审判员  王秋红二〇二〇年九月十七日法官助理祁瑞娟书记员安梦薇