湖南省常德市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）湘07行终145号 上诉人（原审被告）安乡县自然资源局，住所地安乡县深柳镇深柳大道008号。 法定代表人张金贵，局长。 委托代理人唐财富，安乡县自然资源局工作人员，代理权限为一般授权代理。 委托代理人戴红杰，湖南信义律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。 被上诉人（原审原告）常德市阳和实业有限公司，住所地常德市武陵区府坪街道办事处新村社区新西街106号。 法定代表人潘冬秀，经理。 委托代理人胡前松，男，1946年12月9日出生，系常德市阳和实业有限公司股东，代理权限为一般授权代理。 委托代理人华桃初，湖南宏声律师事务律律师，代理权限为一般授权代理。 原审第三人潘文建，男，1963年12月17日出生，汉族，住址湖南省安乡县。 原审被告安乡县自然资源局因行政登记案不服湖南省澧县人民法院（2019）湘0723行初179号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月20日进行了公开开庭审理。上诉人安乡县自然资源局的委托代理人唐财富、戴红杰，被上诉人常德市阳和实业有限公司的委托代理人胡前松、华桃初，原审第三人潘文建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告常德市阳和实业有限公司（以下简称阳和公司）以原审被告安乡县自然资源局颁发给原审第三人潘文建的安乡县房权证黄山头镇第06-100289号《房屋所有权证》行为违法为由向澧县人民法院提起诉讼，请求撤销。 澧县人民法院经审理查明：阳和公司于1997年7月12日取得了由原安乡国土管理局颁发的安国用（97）第326号《国有土地使用证》，该宗土地坐落在安乡县黄山头镇友谊路，地号为03-03-03-175，土地使用权面积为壹万肆仟陆佰伍拾陆点柒平方米，安乡县黄山头商贸城项目修建在该宗土地上。安乡县黄山头实业有限公司于1998年1月5日成立。1998年3月21日，安乡县黄山头实业有限公司以“黄山头镇商贸城实业有限公司”的名义向原安乡县房地产管理局申请办理房屋所有权初始登记。1998年4月29日，原安乡县房地产管理局向安乡县黄山头实业有限公司颁发了安政房第112551号房屋所有权证。1999年10月14日，潘文建与安乡县黄山头实业有限公司签订了《黄山头商贸城房屋出让合同书》，合同载明：甲方为安乡县黄山头商贸城，乙方为潘文建，甲方销售给乙方门面屋2间，房屋出让款9.5万元，甲方签章为安乡县黄山头实业有限公司，乙方签字潘文建。之后，潘文建向原安乡县房地产管理局申请房屋所有权转移登记。2000年2月19日，潘文建向原安乡县房地产管理局提交了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、黄山头商贸城房屋出让合同书、购房发票、身份证共五份资料，但未提交土地使用权证。原安乡县房地产管理局于2000年3月14日向潘文建颁发了安乡县房权证黄山头镇第06-100289号《房屋所有权证》。阳和公司于2019年发现潘文建等取得房屋所有权证情况，向本院提起行政诉讼。 另查明，2016年，安乡县行政区域内的房屋登记职责由安乡县国土资源局内设单位安乡县不动产登记中心承担。2019年安乡县国土资源局因全县行政事业单位机构改革后名称变更为安乡县自然资源局。 澧县人民法院经审理认为：一，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。经审查，涉案房屋所占用的土地使用权人是原告阳和实业公司，应当认定其与本案颁发房屋所有权证的行政行为具有利害关系，具备本案原告主体资格。二、依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日去超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，原告起诉的是不动产转移登记的行政行为。经审理查明，被告于2000年3月14日向第三人潘文建颁发了安乡县房权证黄山头镇第06-100289号《房屋所有权证》，行政行为作出之日距离原告阳和实业公司于2019年11月27日向本院提起诉讼之时并未超过二十年的法定期限，应当认定原告阳和实业公司的起诉并未超过法定的起诉期限。三，依据1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》第八条规定，国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。本案中，被告具备房屋权属登记的法定职权。依据《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第十条规定，房屋权属登记的程序包括受理登记申请、权属审核、公告、核准登记及颁发房屋权属证书。第十七条第二款规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，涉案房屋的初始登记不在本案的审查范围内，对初始登记是否合法本院不予评价。第三人潘文建在提交的申请资料中并未提交购买房屋占用范围内的土地使用权属证书，且第三人潘文建提交的《黄山头商贸城房屋出让合同书》卖方前后名称不一致，合同书中甲方是安乡县黄山头商贸城，落款盖章却是安乡县黄山头实业有限公司。且根据被告提交涉案房屋初始登记“房屋所有权证存根安政房第112551号”，该存根上记载房屋所有权人为“安乡县黄山头商贸城实业有限公司”，安乡县黄山头实业有限公司是否有权出卖涉案房屋审查不清，权证不一致。权属审核是被告在办理转移登记中重要的程序，被告在办理涉案房屋转移登记时违反了房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，对产权资料审查中没有尽到审慎注意的义务，其在办理涉案房屋所有权转移登记的行政行为中事实认定不清，该行政行为已构成违法，依法应予撤销。但第三人潘文建购买涉案房屋时是善意的，且支付了合理的房款，已经取得房屋所有权登记。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公开利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款(一)项之规定，判决如下：确认被告安乡县自然资源局（原安乡县房地产管理局）于2000年3月14日向第三人潘文建颁发安乡县房权证黄山头镇第06-100289号《房屋所有权证》的行为违法。案件受理费50元，由被告安乡县自然资源局负担。 安乡县自然资源局上诉称：一、原审裁判理由不成立。本案所涉房屋转移登记属于小区总登记后进行的小产权单位分别登记，此种情形下，转移登记的当事人无法亦无需提供土地使用权证，原判认为应提交房屋占用范围内的土地使用权证显然不当。房屋买卖合同加盖的印章名为“安乡县黄山头实业公司”，安政房第112551总证上记载的所有权人为“安乡县黄山头商贸城实业有限公司”，比工商登记名称多出了“商贸城”三个字，此属于笔误，不存在不一致的问题，房屋产权人为“安乡县黄山头实业公司”。本案审查的范围为转移登记而非初始登记，在初始登记有效的情况下转移登记应视为有效。二、转移登记行为合法。潘文建申请房屋转移登记时，提交了《城市房地产权属登记管理办法》第十七条第二款规定的资料，资料齐全。办证程序符合该办法第二十七条的规定，行为合法。请求撤销湖南省澧县人民法院（2019）湘0723行初179号行政判决，驳回阳和公司的诉讼请求。 阳和公司答辩认为，原判认定事实清楚，处理正确，请求维持。 本案一审期间当事人提交的证据材料，原审法院已随案移送本院。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。根据当事人在一审中提交的证据材料和当事人及其代理人在开庭审理时发表的举证、质证意见，本院认定如下案件事实： 关于公司工商登记情况。经查，阳和公司于1996年5月31日经常德市工商行政管理局武陵分局登记成立。1997年6月23日，该公司申请在安乡县黄山头镇设立分公司，经安乡县工商行政管理局核准，登记成立“安乡县黄山头商贸城”，负责人为胡前松。1998年1月，安乡县黄山头实业有限公司（台资独资企业）登记成立，董事长为朱伟勋，总经理为周德春（已故）。 关于土地登记的情况。1996年11月18日，阳和公司与安乡县黄山头镇人民政府达成《兴建黄山头商贸城协议》，约定由黄山头镇人民政府以转让的方式提供土地，办理规划、投资立项等手续，给予国土、城建、税务、工商等优惠；阳和公司出资进行建设，享有全部财产所有权。1997年4月，原常德市计划委员会给安乡县黄山头镇人民政府核发《投资许可证》，项目名称为黄山头商贸城，项目负责人为胡前松。1997年6月10日，安乡县人民政府拨用土地给黄山头镇人民政府，镇政府先后取得安乡县人民政府投资项目许可、城乡建设征地审批、建设工程规划许可。1997年7月，安乡县人民政府颁发《国有土地使用证》，证号为安国用（97）字第326号，载明土地使用者为阳和公司，土地坐落安乡县黄山头镇友谊路，地号03-03-03-175，使用权类型为出让土地，期限40年。当事人双方未提交证据证明出让土地的具体情况，包括出让土地协议、出让金的缴纳、补偿等。 关于房屋初始登记情况。根据安乡县人民政府提交的证据材料，1998年4月安乡县黄山头实业有限公司向安乡县房地产管理局申请办理城镇房屋所有权登记，提交了申请书、企业法人营业执照副本、房屋测丈调查表以及安乡县人民政府项目许可、城乡建设征地审批、建设工程规划许可等文件，但未提交土地使用证以及土地平面图，安乡县房地产管理局经审查、审定审批同意发证。房屋所有权存根安政房第112551号登记的所有权人为“安乡县黄山头商贸城实业有限公司”（领证人周德春）、安乡县房地产管理局《发证审查表》载明现产权人为“安乡县黄山头实业有限公司”（代理人周德春）。 关于房屋买卖的情况。1999年10月14日，安乡县黄山头实业有限公司（章）与潘文建签订《黄山头商贸城房屋出让合同书》，潘文建以95000元购买商贸城4号楼一层房屋，建筑面积68.4平方米。原告在诉讼中陈述，黄山头商贸城的房屋及门面均已出售，但未提交证据证实。 关于第三人潘文建办理房屋产权证的情况。2000年3月，潘文建安乡县房地产管理局申请办理房屋产权登记，提交了申请表、本人身份证件、房屋权属调查审核表、付款收据、房屋出让合同书以及安乡县人民政府项目许可、城乡建设征地审批、建设工程规划许可等文件，但未提交土地使用权证，办理了房屋产权证，证号为安乡县房权证黄山头镇字第06-100289号。阳和公司未办理商贸城房屋产权登记事宜。 本院认为，本案争议的焦点问题为安乡县自然资源局在为潘文建办理房屋产权登记时，是否尽到了审慎审查义务，已颁发的房屋所有权证应否撤销。 第一、阳和公司持有土地使用权证，是土地使用权人。根据查明的事实，阳和公司依据与黄山头镇人民政府达成的协议以及安乡县有关职能部门出具的有关文件材料，安乡县国土资源局将黄山头商贸城土地出让给阳和公司，安乡县人民政府据此向阳和公司颁发了国有土地使用权证，现无证据证明该土地使用权不是由阳和公司取得，因此应认定阳和公司是土地使用权人。 第二、安乡县自然资源局在办理潘文建申请房屋转移登记时，未尽到审慎审查义务，办证行为违法。 根据1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，新建的房屋，申请人申请房屋所有权初始登记，应当提交用地证明文件或者土地使用权证等。结合本案，安乡县黄山头实业有限公司向安乡县房地产管理局申请办理城镇房屋所有权初始登记时，未提交土地使用证，安乡县房地产管理局未对此进行审查核实，其行为违反了上述规定。 该办法第六条规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。本案中，房屋所有权的登记主体是安乡县黄山头实业有限公司，申请转移登记主体是潘文建，但土地使用权登记主体是阳和公司，主体不一致。安乡县房地产管理局及安乡县人民政府在审核、发证过程中，对此未进行审查核实，其行为违反了上述规定。 该办法第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权属证书。本案中，第三人潘文建在提交的申请资料中并未提交购买房屋占用范围内的土地使用权属证书。权属审核是被告在办理转移登记中重要的程序，被告在办理涉案房屋转移登记时违反了房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，对产权资料审查中没有尽到审慎注意的义务，其在办理涉案房屋所有权转移登记的行政行为中事实认定不清，该行政行为已构成违法。 第三、依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。第三人潘文建购买涉案房屋时签订了合同、支付了合理的房款、提交了相关证明材料，办理了房屋所有权登记，属于善意取得，对安乡县房地产管理局为潘文建的办证行为不应撤销。 安乡县自然资源局上诉认为，转移登记的当事人申请房屋产权登记时无法亦无需提供土地使用权证，该理由缺乏依据，也不符合上述规定，对此，本院不予支持。 安乡县自然资源局上诉认为，《黄山头商贸城房屋出让合同书》合同甲方为安乡县黄山头实业有限公司，主体是一致的，原判认定主体不一致与客观事实不符。经查，该合同甲方为“安乡县黄山头商贸城”，与常德市阳和实业公司在安乡县开办的分公司名称相同，但合同签章处为“安乡县黄山头实业有限公司”，本院认为，认定合同一方当事人，应以行政公章名为依据。因此，原判认定合同主体不一致，安乡县房地产管理局未进行审查导致违法的理由不能成立，本院对此予以纠正。 综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。安乡县自然资源局的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费50元，由被告安乡县自然资源局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王继春 审 判 员 唐招军 审 判 员 刘应典 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 曾丰琪 书 记 员 杜 玲 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。 第八十九条第一款（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。