河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2348号上诉人（原审原告）：温县岳村街道办事处关白庄一村村民委员会。地址：温县岳村街道办事处关白庄一村。法定代表人：张骨碌，主任。委托诉讼代理人：靳怀宇，河南好谦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑小更，又名郑更，男，1953年9月19日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：牛中和，焦作市温县正大法律服务所法律工作者。原审第三人：温县岳村街道办事处，住所地：温县五里远村西段。法定代表人：王二庆，主任。委托诉讼代理人：白品山，焦作市温县太极法律服务所法律工作者。上诉人河南温县岳村街道办事处关白庄一村村民委员会（以下简称关一村委会）因与被上诉人郑小更及原审第三人温县岳村街道办事处土地租赁合同纠纷一案，不服河南省温县人民法院（2020）豫0825民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关一村委会上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决确定案由错误。上诉人原审诉讼请求是判令被上诉人将租赁上诉人的土地6.5亩交付上诉人，属于最高人民法院《民事案件案由规定》物权纠纷中的返还原物纠纷。原审人民法院（2019）豫0825民初1192号民事判决书和焦作市中级人民法院（2019）豫08民终2199号民事裁定书均将本案确定为物权纠纷，本案发回重审理应按物权纠纷进行审理，一审判决按土地租赁合同纠纷审理判决明显不当。二、原审判决认定部分事实错误。1、被上诉人未按时交纳租金并非双方因所租土地是否为6.5亩产生矛盾和纠纷所致。被上诉人原审提供的撤诉裁定书和起诉状可以证实该次诉讼是被上诉人因上诉人在2014年8月28日第一次通知其解除涉案土地租赁合同而引起，并非是因所租土地是否为6.5亩产生纠纷导致，且在该通知解除合同前长达六年时间内，被上诉人从未因所租土地不足6.5亩通过法律途径主张过权利。2、被上诉人长期恶意拖欠租金，缺乏合同履行诚意，是本案不争的事实。在涉案土地租赁合同签订前，被上诉人在鱼塘租赁合同履行过程中就存在长达四年拖欠拒缴租金的行为，涉案合同签订后，被上诉人也从未按时交纳过租金，期间连续拖欠租金长达九年。被上诉人在2017年一次性交纳拖欠的九年租金给原村委会计王龙是在上诉人已经研究决定解除合同后王龙私自收取的个人行为，不排除该双方存在恶意串通损害村委利益的嫌疑。原审判决以此推断上诉人存在拒收租金不能得出被上诉人恶意迟交故意违约的结果的认定明显错误，与客观事实不符。3、被上诉人私自改变土地用途转租他人从事污染项目加工生产已为刑事生效判决所确认，被上诉人否认转租应提供相应证据予以证明，并非上诉人的举证范围，原审判决以上诉人无其他证据佐证不能认定被上诉人存在转租属于认定事实错误。三、涉案合同符合约定和法定解除条件，上诉人通知解除并无不当。1、被上诉人拖欠涉案合同租金的客观事实已为一审判决所认定，其在合同签订十年时虽一次性补缴九年租金给原村委会计王龙，但该行为不能否认其违约交纳租金的事实。依据合同约定上诉人有权解除合同。2、被上诉人未经上诉人同意，擅自让他人在租赁土地上从事镀镍生产污染环境，改变土地使用用途，并因鸭苗孵化生意不好停产致租赁土地长期闲置，其行为不仅违反了合同约定，而且违反了我国《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号）等相关规定，严重损害了上诉人及全体村民的合法权益，上诉人依法有权解除合同收回土地。3、涉案合同约定租金每年每亩60元明显过低，与当地类似土地租赁每年每亩1000元左右租金标准相比相差十几倍，而且涉案合同约定租赁期限长达30年，但并未约定租金调整时间及幅度，违反了《国有土地使用权租赁管理办法》和《河南省国有土地租赁管理若干意见》的规定。因涉案合同约定租金与当前土地价格和租金市场价格远远不相适应，如继续履行则不能实现合同目的，对上诉人显失公平，且不符合土地有偿使用和公平保护当事人合法权益的原则。因此涉案合同属于《合同法》司法解释二第26条规定的情势变更应当解除的情形。四、原审判决适用法律错误。鉴于原审判决案由定性错误和部分事实认定错误，导致适用法律错误。根据我国《合同法》第96条、第97条和《合同法》司法解释二第24条、26条的规定，涉案合同已经解除，上诉人要求被上诉人返还土地既有事实根据又有法律依据，依法应予支持。原审判决驳回上诉人的原审诉讼请求明显不当，应予纠正。郑小更辩称，一、上诉人上诉的理由第一条为“原审判决确定案由错误”，是没有任何法律和理论依据的。本案原审时，上诉人的诉讼请求是：判令被告将租赁原告的土地6.5亩交付原告，而主要理由是被告未依所签租赁土地合同约定日期交付租金。而被上诉人认为租给被上诉人的土地不是6.5亩，且被上诉人已履行交租金义务不存在违约。双方的争议焦点是被上诉人是否违反合同约定，上诉人能否以被上诉人违约而收回租赁土地。显然被上诉人使用租赁物土地，依我国物权法规定是用益物权，是基于合同关系产生的有关不动产使用、收益、违约责任等，应当适用合同法调整，故本案应为合同纠纷。如上诉人以物权保护为由主张返还原物，法院经释明后原告仍坚持的，可直接驳回起诉。而本案合同纠纷主要是查明被上诉人是否违约，如违约导致合同无继续履行的必要才能判决返还土地。因合同占有使用的土地，违约是因返还是果。显然，根据最高院《民事案件案由规定》第四部分97项第（1）目定为“土地租赁合同纠纷”无疑是正确的。上诉人以原审判决确定案由错误作为首要上诉理由，显然不能成立。二、原审判决认定事实清楚，上诉人在上诉状中所列“认定部分事实错误”是上诉人单方的主观片面臆测，表现在：1、上诉人认为“被上诉人未按时交纳租金并非因所租土地是否为6.5亩产生矛盾和纠纷所致”，是客观事实。2014年8月，上诉人第一次通知解除与被上诉人所签土地租赁合同，被上诉人就在当年9月将本案第三人原岳村乡人民政府和上诉人作为被告诉至人民法院。主要理由不是郑小更不交租金而是租赁土地不足6.5亩，有当时被上诉人的代理律师任胜杰与本案第三人的委托诉讼代理人调查员包村干部（包关一村）王常魁、项目办主任岳学有的询问笔录和温县人民法院受理案件后的勘验笔录为证，可证明被上诉人多次反映租赁的土地不足6.5亩（少0.95亩）。如时任上诉人的法定代表人（也是现任代表人）张骨禄敢于正视客观现实，正是如此，上诉人才撤回案号为（2014）温民二初字第00178号对上诉人及岳村乡人民政府的起诉。2、上诉人在上诉状中称“被上诉人恶意拖欠租金，缺乏合同履行诚意，应是不争的事实”，纯粹是自欺欺人的单方臆测。被上诉人在之前鱼塘租赁合同履行过程中，正是因为上诉人方拖欠被上诉人的购鱼款，被上诉人才用每年的租赁费抵账。而本案所涉租赁6.5亩土地签订租赁合同时间2007年2月1日。在合同中约定“租金采取一年一交方式，乙方（被上诉人）于每年的2月1日前付清下一年度租金，逾期不付，甲方按2‰加收滞纳金，一月为限。乙方仍不能付清租金的，甲方有权终止合同。”而当年的2月1日，上诉人并没有将租赁的土地交付被上诉人，直到当年的4月28日第三人才又和被上诉人签一份协议书，约定：“乙方（被上诉人）新鸭场由甲方（原岳村乡政府本案第三人）负责建成，按乙方提供的图纸建设，在甲方没有完全建成之前，乙方有权拒搬，在三个月内，丙方（新租赁土地方盛宝隆公司）不得干涉。”也就是说在2007年7月28日，出租方才将本案所涉土地交与被上诉人，故被上诉人于2008年元月二十日才将第一租赁年的租金交与上诉人。上诉人并未依合同约定加收2‰滞纳金，也未终止合同，足以证明上诉人与被上诉人及第三人已变更了合同约定内容。正因为上诉人交付的土地不够6.5亩，而被上诉人撤回对关一村和岳村乡政府的起诉。二年后，才于2017年2月18日向上诉人交清了2018年2月1日前的按6.5亩计算的九年租金3510元。总之，被上诉人根本不存在恶意拖欠租金现象，更不存在缺乏合同履行诚意，而正因为被上诉人严格要求上诉人履行足额交付6.5亩土地才产生本案的合同纠纷。3、关于上诉人主张的原村会计王龙收取被上诉人9年租金并非职务行为而是私自收取的个人行为，纯系单方对法官的误导。从一审查明的事实看，王龙于2017年2月18日收取2018年2月1日前的租金3510元。到当年3月3日才给被上诉人出具河南省行政事业单位制式收费票据加盖财务印章，按温县农村财务管理要求：所有账目做到收有凭、支有据，所有记账凭证上应有村主要干部、包村干部签名才能入账。截至目前为止，上级委派的巡察组并未将此单据列为问题整改，足以说明符合相关法律政策和财务制度规定，怎能认为该行为是王龙的个人行为而非职务行为。关于上诉人称被上诉人私自改变土地用途转租他人，已被刑事判决所确认，是玩文字游戏。温县人民法院（2017）0825刑初109号判决书判决郑新波从事污染企业被刑事处罚，并未载明被上诉人将租赁土地转租给郑新波，事实是郑鑫波经被上诉人亲戚介绍，在被上诉人去吉林探亲不在家时，临时借用给厂房存放物品，时间仅一月余，并未收取郑新波一分钱。怎能称作被上诉人将6.5亩土地转租他人，纯系上诉人的主观猜测并无证据可供证明。三、关于上诉人所主张的本案所涉土地租赁合同是否符合约定和法定解除条件。1、合同解除的法定条件是合同目的无法实现，而客观事实是首先上诉人未依约定日期交付被上诉人土地，其次未按约定面积将租赁土地交付被上诉人，那么被上诉人未依约定交租金是人之常情，且诉请法院裁决前被上诉人的交付义务已履行，上诉人已得到租金，合同目的已实现，不存在法定解除条件。前边已叙述约定条件，在此不再赘述。2、关于上诉人主张的鸭苗孵化停产而土地闲置应予解除问题，上诉人对被上诉人在原二审时所提供证据证明经营其他项目视而不见不当。土地租赁合同只约定租赁给乙方使用，并未约定不能经营除鸭苗孵化以外的其他项目，而被上诉人在原二审时提供有近年被上诉人在租赁土地上加工农副产品支付电费的收据，足以证明不存在闲置土地，租赁土地应予收回问题。（有电费条据为证）3、关于每年每亩租金60元过低且30年无调整租金幅度问题。被上诉人在原审时提供有被上诉人与上诉人于2007年元月1日签订的《终止鱼塘租赁合同协议书》和岳村乡人民政府与被上诉人及河南盛宝隆实业有限公司于2007年4月28日签订的《协议书》。协议书签订目的是推动岳村乡招商引资工作顺利进行，繁荣本乡经济。确保盛宝隆实业有限公司按期进驻，促进本乡经济再上新台阶，故终止鱼塘租赁与上诉人的合同（1984、1966年两份）。将原鱼塘土地提供给盛宝隆实业有限公司使用，并由岳村乡政府无偿为上诉人建新鸭苗孵化厂所需厂房、住所，同时乡、村与被上诉人签订租期为30年每年每亩60元的土地租赁合同。实质上是岳村乡政府、上诉人对被上诉人终止原二份合同所引起被上诉人经济损失的补偿，明眼人一看即知。因为租给其他非经营农业的承租人，每亩每年租金为1000元，而租给被上诉人的才60元，且30年不调整。别说现在土地租赁市场价格偏低，即使当时也是人所皆知的偏低，这与正常的公平原则，显然不合，上诉人对此情况在明知的情况下，又主张显失公平，不诚信。四、关于原判决适用法律问题。原判决在查明案件事实的基础上适用我国合同法第五、八、九十三、九十四和二百二十七条，适用法律准确。而上诉人认为应适用合同法96条、97条及合同法司法解释（二）24条、26条，不能成立。因为合同法第96条、97条规定是符合第93条、94条规定的解除合同条件才有适用的必要，否则不存在适用价值，而合同法司法解释（二）第24条、26条是解除合同通知和“情势变更”条件存在而变更或解除合同的规定，显然本案中均不存在适用条件，而原审判决是根据事实适用法律。原审第三人岳村街道办事处述称，1、我方不是合同相对人，只是合同的见证和协调人。2、涉案土地定性为国有非耕地，按县里的文件交给沿滩各村管理、经营，本案所涉土地已交给上诉人管理、经营。关一村委会向一审法院起诉请求：1、判令被告郑小更立即将所租赁原告的土地6.5亩交付原告关一村委会；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告郑小更从1984年开始租赁原告的土地从事鱼塘经营。2007年1月，为了配合岳村乡政府招商引资工作顺利开展，原、被告双方签订了终止鱼塘租赁合同协议书，被告郑小更腾出原租赁原告的鱼塘土地，协议另约定乡村两级为被告经营的鸭苗孵化厂解决一处土地作为新厂址继续生产。同年2月1日由岳村乡政府、关一村委会作为甲方，关一村鸭苗孵化厂郑小更作为乙方，双方签订了一份土地租赁使用合同书。合同主要内容为：一、土地位置的面积，土地位于大桥路西关一村公路集中服务区南邻，面积6.5亩；二、租用期限，期限30年，从2007年2月1日至2037年2月1日；三、租金及付款方式：租金每亩每年60元，租金采取一年一付的方式，乙方于每年的2月1日前付清下一年租金，逾期不付，甲方按2‰加收滞纳金，一月为限，乙方仍不能付清租金的，甲方有权终止合同，其造成的一切经济损失由乙方负担；四、在土地租用期间，未经甲方同意，乙方不得擅自将土地使用权转让、转租或者抵押，如因国家政策需要征地，乙方应服从规划，国家征地赔偿时，地面附属物赔偿归乙方，土地征用补偿归甲方，甲方应及时扣除被国家征得土地的面积的租金款未征用部分仍履行本合同，同时合同约定了其他事项。当年，岳村乡政府在被告租赁的土地上建房，被告郑小更组织生产。2008年1月20日被告郑小更向原告交纳2007年2月1日至2009年2月1日期间的租赁费780元。2017年2月18日，被告向原告交纳2009年2月1日至2018年2月1日期间的租金3510元，同年3月3日，原告给被告出具了正规票据。2018年12月30日和2019年1月18日被告分别向岳村街道办事处和关一村委会邮寄租金，均被退回。2014年郑小更曾作为原告起诉关一村委会和岳村乡政府，后撤诉。被告以原告租赁给被告的土地少了0.95亩与原告发生纠纷。2017年7月4日，原告给被告送达了解除合同通知书，通知内容为，因为被告违反合同，擅自将土地转让他人，不及时交纳租赁费，解除与被告签订的租赁合同。被告收到该解除通知后未提起诉讼。另查明，原告、第三人与被告签订的该租赁土地为国有土地，占有、使用、收益权归原告享有。被告在租赁的6.5亩土地上，建有房屋，配备有电力、水利设施，栽植有树木等附属物，被告在此经营多年。后因鸭苗因孵化生意不好而停产。2015年12月至2016年1月期间，他人曾在被告租赁土地的厂房内从事镀镍生产，因污染环境，被法院判刑。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原告、第三人共同与被告签订的土地租赁协议意思表示真实，不违反法律法规的规定，为有效合同，应受法律保护。该租赁土地为国家所有，原告依法享有占有、使用、收益的权利。该土地系基于政府安排其它企业建厂占用被告的原鱼塘租赁土地而终止合同后为被告重新生产而安排的，合同的目的为原告获取土地收益，被告组织生产获取收益，实现双赢的目的。一、关于原告是否具备单独起诉的问题。原告、第三人为一方，被告为另一方于2007年2月1日签订的租赁合同中的土地为国家所有，但政府已明确该租赁土地原告享有占有、使用、收益的权利，第三人对该土地不享有收益的权利，该收益应由原告享有，故原告具备单独起诉的资格；被告虽对此有异议，但于法无据，不予采纳。二、关于被告未按时交纳租金，原告提出解除合同是否符合法定条件的问题。本案中，当事人在履行合同中，曾因所租地是否为6.5亩等问题产生矛盾和纠纷，形成了被告未按时交纳租金的情况，结合原告在质证时称，2017年2月18日被告交给原告的2009年2月1日至2018年2月1日期内的租金3510元非关一村委会的行为而系村干部个人的行为，可以推断出原告存在拒收租金的行为。因此，不能得出被告恶意迟交租金故意违约的结果。原告在收到被告交纳的拖欠租金后，又向被告下达了解除合同的通知显属不妥；原告提交了他人在被告厂内搞非法生产被判刑的证据认为系被告的转租行为，但无其它证据佐证，不能认定被告存在转租的事实。因此，原告的主张无事实根据，不予支持。综上所述，依法成立的合同，应当严格履行。合同法等法律赋予了权利人解除合同的权利，但原、被告因合同内容等发生纠纷时，应依法行使权利、履行义务。本案中，原告应在被告无正当理由未支付或者迟延支付租金时，可以要求被告在合理期限内支付，逾期不支付的，原告可以解除合同。原告在与被告发生纠纷后，被告虽然迟交了租赁费，但原告已实际收取。原告在收到租金后的不久，即通知与被告解除合同，该行为不符合法律之规定，原告请求被告返还土地的诉请，于法无据，不予支持。被告在与原告发生争执后，已交纳了2018年2月之前的租金，虽系补交属迟延履行，其辩称原告不应解除合同的理由成立，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十三条“合同约定解除当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第二百二十七条“租金的未支付、迟延支付和逾期不支付，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原审判决：驳回原告温县岳村街道办事处关白庄一村村民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告温县岳村街道办事处关白庄一村村民委员会负担。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，关于本案的定性问题，2007年2月1日，原岳村乡政府、关一村委会与关一村鸭苗孵化厂郑小更签订案涉土地租赁使用合同书，此后，因为合同履行问题，形成本案诉讼，且关一村委会诉讼请求为要求郑小更返还租赁的6.5亩土地，因此，原审本案定性为土地租赁合同纠纷，具有事实和法律依据。就租赁合同而言，出租人负有将符合约定的租赁物交付给承租人，承租人应当按照约定支付租金的主要合同义务。本案中，当事人曾因所租地亩数等问题产生纠纷，并诉至人民法院。从租金的支付情况看，郑小更已经支付了2018年2月1日之前的租金，有关一村委会出具的正规规票为证，证实双方已就之前租金的支付问题协商解决。此后，郑小更分别于2018年12月30日、2019年1月18日两次向岳村街道办事处和关一村委会邮寄租金，均被退回，没有支付租金的责任不在郑小更本人。至于关一村委会上诉称案涉合同租金过低的理由，案涉合同是在郑小更元鱼塘被占用的情况下签订的，且合同至今已经履行十余年，对双方具有法律约束力，本院对关一村委会的该项主张不予支持。基于以上案件事实分析认定，原审判决驳回关一村委会要求郑小更返还租赁土地的请求，结果正确。综上所述，关一村委会的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河南温县岳村街道办事处关白庄一村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年九月二十七日书记员 王向静