贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5532号上诉人（原审被告）：贵阳白云圣龙房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心东路。法定代表人：郑周群，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘季秋，贵州听君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行，住所地贵州省贵阳市白云区同心西路20栋。负责人：张丽娜，该支行行长。委托诉讼代理人：刘帅，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁钺西，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵阳白云圣龙房地产开发有限公司（以下简称圣龙房开公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称工商银行白云支行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初3804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年05月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵阳白云圣龙房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审第三项判决；2、发回重审或改判驳回被上诉人的第三项诉请；3、一、二审案件受理费及涉诉相关费用由被上诉人负担。事实和理由：1、双方当事人签订的是房屋拆迁安置补偿合同而非商品房买卖合同，不存在“一房二卖”需双倍赔偿的情况，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条错误；2、双方签订的合同并未约定安置房屋的具体坐落、房号，且上诉人名下尚有三套房屋并未出售或抵押，本案不存在适用双倍赔偿的前提；3、双方合同约定为被上诉人置换120平方米的房屋，但上诉人名下15套拆迁安置房中并无120平方米的房屋，故上诉人并未存在将明确的补偿安置房另行出卖给他人的行为，而是施工时未建造符合合同约定的房屋，该行为系违约，但不属于“一房二卖”，不应再赔偿上诉人一倍的安置房款；4、一审已判决上诉人承担购房款利息，一审在判决上诉人赔偿购房款一倍的损失明显不合理，本案应综合被上诉人的实际损失兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素予以酌定。被上诉人中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行答辩称：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，本案所涉房屋拆迁安置补偿合同关系可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第八条的规定处理，上诉人将一层19套门面已经全部销售完毕，导致无法向被上诉人交付，已经构成了严重违约，一审法院适用该司法解释第七条和第八条之规定完全正确；2、上诉人将案涉项目1层19套门面于2009年8月至2019年3月期间已经全部出售给了案外人，并办理了预告登记，其中，该项目1层6号、15号、16号门面的面积分别是176.01㎡、235.73㎡、235.73㎡，且均被法院查封，上诉人无法按照签署的《艳山红分理处产权置换协议》约定履行在已建成的“心美国际”项目1层房屋中补偿被上诉人120㎡营业用房的义务，且合同中明确约定由被上诉人选择合适面积的门面用房，诉讼中，被上诉人在选择了与120㎡面积最为接近的19号门面用房（116㎡），上诉人已经将所建设的19套门面全部销售，无法向被上诉人交付约定的产权调换的门面房，已经严重构成违约；3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条和第八条设立的目的是被拆迁人在选择采用产权置换的方式进行拆迁安置补偿时，能够在将来取得安置的产权置换的房屋，同时为了防止拆迁人（建设方）一房二卖而设定的惩罚性条款，拆迁人根本未建设拆迁前与被拆迁人约定的安置房屋，与拆迁人建设了拆迁前与被拆迁人约定的安置房屋后又将房屋出卖给第三人，这两种违约情形相比较，前者的违约行为更加恶劣，违约性质更加严重。综上所述，一审已经查明上诉人建设的一层19个门面已经全部销售给案外人，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条和第八条之规定，一审法院查明的案件事实清楚，适用法律完全正确，请二审法院予以维持。中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2005年9月29日签订的《艳山红分理处产权置换协议》；2、依法判令被告向原告支付“心美商业广场”项目1层120㎡的商业用房市场价款6,816,000元（该价款计算方式为56,800元/㎡×120㎡），并支付相应利息，利息以6,816,000元为基数，按照银行同期贷款利率标准，从起诉之日即2019年5月10日起计算至实际清偿之日止；3、依法判令被告承担赔偿原告一倍房屋价款6,816,000元的责任，并支付相应利息，利息以6,816,000元为基数，按照银行同期贷款利率标准，从起诉之日即2019年5月10日起计算至实际清偿之日止；4、依法判令被告赔偿原告因被告未按照《艳山红分理处产权置换协议》的约定向原告无偿提供临时门面而造成的原告租金及其装修费损失共计973,756元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告所属艳山红分理处营业用房位于贵阳市白云区，面积为110.24㎡，该房屋位于原项目的左侧。2002年7月31日，贵阳市白云区建设局下达《拆除白云中路改造红线范围内建筑物的通知》，原告所属的艳山红分理处属于旧城改造的红线范围内。2004年4月2日，案外人佳艳房开公司取得了原告被拆迁房屋所在地块的开发权并办理了《拆迁许可证》。同年11月5日，原告与案外人佳艳房开公司签订《艳山红分理处产权置换协议》，约定原告将其所属艳山红分理处交由佳艳房开公司拆迁，房屋建成后，由该公司在相同位置补偿原告120㎡的营业用房（具体位置由原告在设计图纸上任选）。由于佳艳房开公司的资金出现问题，佳艳房开公司于2005年6月20日将“心美ＴＷＩＮＳ国际”项目的开发权转让给被告圣龙房开公司。2005年9月29日，原告工商银行白云支行与被告圣龙房开公司签订《艳山红分理处产权置换协议》，约定原告将艳山红分理处交由被告拆迁开发建设，被告在新建的“心美ＴＷＩＮＳ国际”项目相同位置中补偿120㎡的营业用房（具体位置由原告工商银行白云支行在“心美ＴＷＩＮＳ国际”项目设计图纸上任选），原告将艳山红分理处职工宿舍中的两套产权共为92㎡的住房补偿给被告圣龙房开公司，双方互不补差价，并为原告安装好独立的水电。在“心美ＴＷＩＮＳ国际”项目拆迁过程中，被告为原告在贵阳市白云区附近修建的临时门面中无偿提供临时门面100㎡左右，作为艳山红分理处的营业用房，并负责按照原告安全保卫的有关要求进行装修。2007年1月8日，被告圣龙房开公司制定《“心美ＴＷＩＮＳ国际”项目拆迁安置补偿方案》，对“心美ＴＷＩＮＳ国际”项目一期红线范围内的所有建筑物及构筑物均予以拆迁；拆迁安置采取货币化安置补偿和产权调换的方式进行，其中：对有合法手续的住宅房屋按950元／㎡进行货币化补偿，但该方案对商业用房的补偿方式未明确。2007年3月11日，贵阳市白云区房屋拆迁管理办公室对上述方案批准实施。2008年，被告圣龙房开公司办理了案涉项目的《预售许可证》。2010年6月30日，被告圣龙房开公司所开发的案涉项目竣工。从贵阳市白云区不动产登记中心等部门查询的情况看，被告建设的“心美ＴＷＩＮＳ国际”项目1层共19套门面，从2009年8月至2019年3月期间已全部出售给案外人，并办理了预告登记，其中：该项目1层6号、15号、16号门面的面积分别为176.01㎡、235.73㎡、235.73㎡，且均被法院查封。由于被告无法按照《艳山红分理处产权置换协议》约定履行在已建成的“心美ＴＷＩＮＳ国际”项目1层房屋中补偿原告120㎡营业用房的义务，故原告诉至一审法院请求支持如前诉讼请求。审理中，原告请求用案涉项目1层19号门面作为安置房屋。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告所属艳山红分理处的房屋是否为被告圣龙房开公司所拆迁；2、原、被告签订的《艳山红分理处产权置换协议》是否真实有效，应否作为本案的定案依据；3、原、被告所签订的《艳山红分理处产权置换协议》是否应当解除，案涉房屋的损失赔偿如何确定，该赔偿款所产生的利息是否应支持；4、原告主张一倍的损失赔偿及利息是否应支持；5、原告主张的租金及装修损失是否应支持，原告的该项诉请是否超过诉讼时效。一、关于原告所属艳山红分理处的房屋是否为被告圣龙房开公司所拆迁的问题。一审法院认为，被告圣龙房开公司在审理中认可案涉“心美TWINS国际”项目属于其开发建设，且原告提交的“心美TWINS国际”项目建设资料亦记载“心美TWINS国际”项目开发单位为被告圣龙房开公司，建设性质为续建。同时，根据原告提供的“心美TWINS国际”项目拆迁的相关档案资料充分证实原告所属艳山红分理处的营业用房属于“心美TWINS国际”项目拆迁的范围，故一审法院认定原告所属艳山红分理处的房屋为被告圣龙房开公司开发“心美TWINS国际”项目所拆迁。二、关于原、被告签订的《艳山红分理处产权置换协议》是否真实有效，应否作为本案的定案依据的问题。审理中，原告提交的《艳山红分理处产权置换协议》为复印件，被告在质证时认为原告未提供原件进行核对，其他证据也不能形成证据锁链，但被告在庭审答辩时仅认为原、被告于2005年9月29日签订的《艳山红分理处产权置换协议》未约定交房日期和安置房屋的具体房栋号，对《艳山红分理处产权置换协议》的真实性未予否认，其自认与原告的该主张一致。同时，根据原告提供的原告与佳艳房开公司签订的《艳山红分理处产权置换协议》及工商银行内部相关部门的文件和《贵阳市人民法院（2017）黔01民终1104号民事判决书》及“心美TWINS国际”项目建设资料等证据可以认定原告与被告圣龙房开公司签订的《艳山红产权置换协议》的事实达到了高度的盖然性，一审法院对原告与被告圣龙房开公司签订的《艳山红产权置换协议》的真实性予以确认，可以作为本案的定案依据。三、关于原、被告所签订的《艳山红分理处产权置换协议》是否应当解除，案涉房屋的损失赔偿如何确定，该赔偿款所产生的利息是否应支持的问题。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《艳山红分理处产权置换协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，属有效协议，应受法律保护。原告工商银行白云支行将其房屋提供给被告圣龙房开公司拆迁用于开发建设，被告应按照合同约定在其对案涉项目建成后向原告提供“心美TWINS国际”项目1层的120㎡的门面对原告进行安置。然而，被告在“心美TWINS国际”项目取得《预售许可证》，且已竣工符合交付条件的情况下，未按照约定通知原告进行选房，主观上存在过错，其行为侵犯了原告的合法权益。根据原告提供的资料显示，被告圣龙房开公司开发的“心美TWINS国际”项目1层共19个门面已经出售给杨涛、贵阳白云城投公司等案外人，并进行了预告登记，且超出120㎡面积的部分门面已被法院查封，以上情形的产生最终导致原告的合同目的无法实现，为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项的规定，原告主张请求解除合同，一审法院予以支持。同时，一审法院已将“心美TWINS国际”项目1层19号门面确定为对原告进行安置的房屋，该房屋的现有价值为32,815元/㎡，评估总价为3,808,800元。由于被告已将该安置门面出售给贵阳白云城投公司，并办理了预告登记，导致合同目的无法实现，现原告在主张解除合同的同时要求判令被告赔偿损失符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第七条“拆迁人与被拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的按照本解释第八条的规定处理”及第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，一审法院对原告所主张的该项诉请予以支持。因此，原告的损失赔偿金参照评估单价计算为32,815元/㎡×120㎡=3,937,800元。审理中，原告提出其损失应按照被告出售给贵阳白云城投公司的价格进行赔偿的主张。一审法院认为，根据《商品房买卖合同司法解释》第八条第一款第（二）项的规定，在被告将安置给原告的房屋出售给贵阳白云城投公司后，导致原告无法取得安置房屋，原告在要求解除合同的情况下，可以要求被告返还的是原告已经支付给被告的购房款，而不是按照被告出售给贵阳白云城投公司的购房价格进行赔偿，因此，原告要求按照被告出售给贵阳白云城投公司的价格进行赔偿的主张，一审法院不予支持。需要指出的是原告的购房款应为被告对原告安置时的房屋价款或者双方合同约定的超出面积部分的单价与面积相乘所计算得出的价款，但原、被告双方对此并未约定，且被告制定的《“心美TWINS国际”项目拆迁安置补偿方案》对商业用房的超出面积部分补偿价款也未明确，因此，一审法院根据现有评估价值对原告进行赔偿符合客观实际。另外，被告出售给贵阳白云城投公司的房屋价格为溢价（房地产溢价是指比原来的价格高的价格，高出多少用百分比表示就是溢价率），如果按照溢价对原告进行赔偿，对被告不公平。同时，根据本案查明的事实表明，被告所开发的“心美TWINS国际”项目竣工时间为2010年6月30日，也就是说该项目房屋在2010年6月30日已经符合交付条件，在此情况下，除被告有义务通知原告选房外，原告自身也应及时行使其权利，但原告在自己的权利受到侵犯的情况下长期怠于行使权利，且在诉讼中就《艳山红分理处产权置换协议》等重要证据的原件都无法提供，其怠于行使权利的行为显而易见。“法律不保护躺在权利上睡觉的人”。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对扩大的部分损失应由原告自行承担。综上，一审法院按照现有评估价对原告进行赔偿符合本案客观实际，对原告主张按照被告出售给贵阳白云城投公司的价格进行损失赔偿的诉请，一审法院不予支持。关于原告主张的利息问题，一审法院认为，根据《商品房买卖合同司法解释》第八条的规定，原告在主张返还已付购房款的同时可以主张利息，因此，对原告主张的利息应以房屋现有价值3,937,800元为基数，从2019年5月10日起按照银行同期同类贷款基准年利率4.35%的标准或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息至清偿完毕为止。四、关于被告是否应支付已付购房款一倍的赔偿责任问题。一审法院认为，由于被告圣龙房开公司的行为导致原告的合同目的无法实现，其行为应当认定为对原告的恶意违约或者欺诈，原告提出的已付购房款一倍的赔偿责任，是一种“附加”赔偿，其目的是补偿守约方所遭受的由违约方的违约行为所造成的损害，这种赔偿是对违约方的一种惩罚。为此，根据《商品房买卖合同司法解释》第七条、第八条的规定，对原告主张的已付购房款一倍的赔偿责任，一审法院予以支持，其金额为现有房屋评估价款3,937,800元。但原告主张的赔偿金的利息问题，因该项诉请无法律依据，一审法院不予支持。五、关于租金与装修损失是否应当得到支持的问题。一审法院认为，根据原、被告签订的《艳山红产权置换协议》的约定，被告圣龙房开公司应当在“心美ＴＷＩＮＳ国际”项目拆迁过程中，为原告在贵阳市白云区附近修建的临时门面中无偿提供临时门面100㎡左右，作为原告艳山红分理处的营业用房，并负责按照原告的安全保卫的有关要求进行装修。因此，在被告未提供临时门面的情况下，原告承租临时营业用房并进行装修而产生租金及装修费符合客观实际，但原告并未提供产生租金和装修费的具体金额和发票，因此，原告应承担举证不能的法律后果。关于原告的租金和装修费是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，原告所主张的租金和装修费属于债权请求权，依法应适用诉讼时效的规定。本案原告在明知其民事权利遭受侵害的情况下，长期怠于行使权利，且其未举证证明有诉讼时效中断、中止的情形，为此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，原告的该项诉讼请求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行与被告贵阳白云圣龙房地产开发有限公司于2005年9月29日签订的《艳山红分理处产权置换协议》；二、由被告贵阳白云圣龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行房屋价款3,937,800元及利息（利息以房屋价款3,937,800元为基数，从2019年5月10日起至2019年8月19日期间按照银行同期同类贷款基准年利率4.35%的标准计算，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息至清偿完毕之日止）；三、由被告贵阳白云圣龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行房屋价款一倍的赔偿款3,937,800元；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行的其他诉讼请求。案件受理费109,433元、财产保全费5,000元、评估费28,850元，共计143,283元（原告已预交），由原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行负担65,911元，被告贵阳白云圣龙房地产开发有限公司负担77,372元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及所依据的事实和理由，本案二审争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，依照双方当事人签订的《艳山红分理处产权置换协议》，上诉人需在其新建的“心美TWINS国际”项目相同位置中补偿120㎡的营业用房（具体位置由原告工商银行白云支行在“心美TWINS国际”项目设计图纸上任选），现上诉人用于安置被上诉人的“心美TWINS国际”项目1层共19套房屋中面积与被拆迁房屋相近的房屋仅有1层2号和19号房屋（面积均为116.07㎡），该两套房屋上诉人均已出售给案外人，一层其他面积的房屋亦被圣龙房开公司出售给其他主体或被人民法院查封，现圣龙房开公司无法提供《艳山红分理处产权置换协议》约定的安置房，被上诉人的合同目的不能实现，一审判决解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，本院予以确认。上诉人在其开发建设的案涉项目竣工验收后并未通知被上诉人选房并进行安置，而是将符合约定面积条件的房屋另行出售，主观恶意违约程度明显，其危害程度并不亚于商品房买卖合同中的“一房二卖”情形，双方当事人之间虽系房屋拆迁安置补偿合同关系，但依照《商品房买卖合同司法解释》第七条“拆迁人与被拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的按照本解释第八条的规定处理”规定，被上诉人主张上诉人依照《商品房买卖合同司法解释》第八条进行赔偿于法有据。双方签订的《艳山红分理处产权置换协议》虽未明确约定安置房屋的具体坐落、房号，上诉人名下用于安置的位于1层的房屋中虽无完全等于120平方米的房屋，但如前所述，位于案涉项目1层的房屋中，仅1层2号和19号房屋面积与约定的安置房面积基本等同，即使存在细微误差亦属合理范围，1层其他房屋与约定的安置面积差异较大，且均已被圣龙房开公司出售给他人或因圣龙房开公司的原因被人民法院查封，一审根据用于安置的房屋具体位置与被拆迁房屋位置的远近程度确定19号房作为本案安置房并无不当。被上诉人主张的过渡房租金、装修损失实为解除合同后要求赔偿损失，系基于解除合同产生的债权请求权，诉讼时效应自判决解除合同之日起计算，考虑到一审判决未支持被上诉人主张的过渡房租金、装修损失，一审判决依照《商品房买卖合同司法解释》第七条、第八条规定，判决上诉人按相应房屋的现值一倍进行赔偿并无不当，故本院对一审判决结果予以维持。利息系被上诉人实际损失，与法律规定的不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿之间并不存在必然冲突，一审判决支付利息亦无不当。综上所述，上诉人贵阳白云圣龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用38,302元，由上诉人贵阳白云圣龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年九月二十一日书记员 帅艳芷