天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1498号上诉人（一审原告）：天津珠江帝景温泉开发有限公司，住所地天津市宝坻京津温泉城上京雅园。法定代表人：田宝岭，总经理。委托诉讼代理人：常杨杨，男，该公司员工。被上诉人（一审被告）：天津市三维创展影视文化传媒有限公司，住所地天津市宝坻区口东镇西庄村老村委会院内。法定代表人：邹建山，董事长。委托诉讼代理人：辛增兵，男，该公司员工。上诉人天津珠江帝景温泉开发有限公司（以下简称珠江帝景公司）因与被上诉人天津市三维创展影视文化传媒有限公司（以下简称三维创展公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2019）津0115民初3919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。珠江帝景公司上诉请求：撤销一审判决第三、六项，改判支持上诉人关于水电费、违约金的诉讼请求或发回重审（不服金额：345832.5元）；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．一审法院对被上诉人欠付水电费部分的认定缺乏事实及法律依据；2．一审法院对违约金的计算期限认定错误；3．一审法院认为上诉人提交的催款函打印格式一致、刘秀芬签字位置、笔体一致进而认定催款函系同一天签订，无事实依据。三维创展公司辩称，上诉人与被上诉人签订场地租赁合同内容不包含代缴水电费，被上诉人直接向相关部门缴纳费用，无需上诉人代缴，上诉人出具的水电费证据仅为统计数据，没有单价与金额，不予认可。综上，请求驳回上诉，维持原判。珠江帝景公司向一审法院起诉请求：1．依法确认珠江帝景公司与三维创展公司2012年7月1日签订的《租赁合同》于2018年5月28日解除，三维创展公司按照合同约定返还所承租场地；2．三维创展公司向珠江帝景公司支付拖欠2013年8月1日至2018年5月27日的租金575887元、2012年9月至2018年5月7日水电费345832.50元；3．三维创展公司向珠江帝景公司支付因延迟交纳租金产生的违约金243961.16元，迟延支付水电费产生的违约金138010.32元；4．三维创展公司向珠江帝景公司支付2018年5月29日起暂计算至2018年10月31日止期间的占用费63709.70元（按月租金12500元标准计算）。一审法院认定事实：2010年7月1日，珠江帝景公司（甲方）与三维创展公司（乙方）签订编号天津帝景［2012］He-xxx《租赁合同》，相关内容：甲方将坐落于京津新城xxxx的场地出租给乙方使用，该场地面积13000㎡。该场地的装修及设备见附件一，双方同意该附件作为甲方向乙方交付该场地和本合同终止时乙方向甲方返还该场地的验收依据。租赁期限5年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止；租赁期限的第一日开始至次年同月同日前一日止为第一个租赁年度，之后每12个月为一个完整租赁年度。乙方在该场地经营项目名称为娱乐、生态采摘、烧烤广场。该场地租金以月计算。每一个租赁年度的月租金标准为12500元，上述租金不包括物业管理费、水电费、有线电视费、电话费、宽带资费和排污费、空调费、燃气费等因乙方使用该场地而应承担的合理费用，该等费用由乙方按照约定或实际发生向相关部门支付。乙方支付租金方式为按半年支付租金，乙方应于签署本合同时向甲方交纳第一年度半年租金75000元，以后每半年度的首月1日前向甲方支付下半年度租金。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交纳租赁保证金37500元。违约责任：如乙方迟延交纳租金、租赁保证金及其他应交费用，须向甲方支付违约金。每迟延一天应按所欠缴费金额0.1%支付违约金，如连续两个月未缴足租金或物业管理费等，甲方有权单方解除本合同，收回场地，乙方的租赁保证金不予退还。上述合同签订后，珠江帝景公司交付场地，三维创展公司开始运营。双方均认可三维创展公司共计交纳租金300000元。2018年5月25日，珠江帝景公司向三维创展公司承租场地内滑雪场处张贴《解除合同通知书》，通知内容：三维创展公司：贵司与我司签署了两份场地租赁合同，1．贵司于2010年10月1日承租我司位于京津新城xxxx北侧荒废空地（CS），该租赁合同于2013年9月30日到期。2．贵司于2012年7月1日与天津帝景温泉度假村签订了五年租赁夏园荒地（除CS拓展及垂钓区域外）的合同，合同于2017年6月30日到期。两份合同到期后，因各种原因，双方未续签租赁合同，但两处场地一直由贵司控制、使用至今。截至2018年5月7日，贵司已拖欠我司租金937822元、水电费621985.10元，合计1559807.10元。基于贵司的以上违约事实，现我司正式通知贵司：自2018年5月28日解除与贵司存在的租赁合同关系。贵司须在收到本通知之日起5天内结清拖欠的租金、费用，并按甲方要求办理退租手续。逾期未腾退，租赁场所内的物品视为遗弃物品，我方有权自行处置，由此产生的费用及可能导致的损失概由贵司承担，且我司保留依据租赁合同约定追究贵司违约责任的权利。三维创展公司质证称，没有收到该解除合同通知书，是否张贴也不清楚，在2018年5月25日之前我公司早已退出场地，没有任何留守人员。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1．关于合同解除时间问题。双方都认为涉诉合同已经解除，珠江帝景公司认为应以其《解除合同通知书》确认的2018年5月28日为解除日；三维创展公司认为合同到期日2017年6月30日自然解除，但至今仍将部分设施放置在承租场地内，没有提交2017年7月1日后其已经退场的证据。2．关于租赁费标准是否调整问题。三维创展公司称从2015年1月1日起月租金由12500元调整到7500元，对此提交珠江帝景公司出具的部分租金收据及辛增兵与原度假村经理宋绍义之间的通话录音。经审查，2015年11月20日收据载明收到2015年1月租金7500元；2016年1月27日收据载明收到2015年2月租金3400元；2016年2月3日收据金额18800元，注明2015年2月份租金4100元、3月份7500元、4月份7200元；2016年2月29日收据金额10159.52元，注明4月租金300元、5月7500元、6月2359.52元。宋绍义在通话中承认有减免租赁费审批流程，没有审批也不可能减免，如果找不到批件可以拿收据作为证据。珠江帝景公司对宋绍义的身份认可，对录音内容不认可；对上述收据的真实性没有异议，称不能证明是经协商一致变更租金标准的事实，如果变更租金标准应该有书面协议，但不能对收据标注内容作出解释。三维创展公司虽然其未能提交全部收据，但上述收据及在收据上的标注内容足可以证明自2015年1月起每月按7500元交纳租赁费的事实。宋绍义虽然未出庭，但结合宋绍义陈述的内容与收据标注内容，二者也起到了相互印证的作用，宋绍义的陈述可以起到辅证作用。3．关于欠付租金问题。珠江帝景公司提交15张《催款函》，其中2016年3月4日、4月20日、5月5日、6月15日、7月5日、8月5日、9月5日、10月8日、2017年5月4日、6月2日、7月18日各1张，2017年11月14日4张，催款函内容基本一致，即截止到某年某月某日拖欠租金及水电费金额及不结清费用的后果。摘录其中两张：第1张催款函载明截止到2016年2月29日贵公司拖欠租金275140.48元，水电费209464元。请收到此函后尽快确认并予以结清，如不付清欠款，将于发函后5个工作日停水停电。（其余内容略）。第15张催款函载明截止到2017年10月31日贵公司拖欠租金490000元，水电费338139元。15张催款函载明的拖欠租金及水电费数额逐月增加，租金数额平均每月增加12500元。该15张催款函上有三维创展公司工作人员刘秀芬在签收人一栏处签字。经质证，三维创展公司法定代表人辛增兵对刘秀芬员工身份予以确认，但称该催收函均是同一天签收，当天来度假村泡温泉的人员较多，刘秀芬去度假村领温泉票，度假村邓会计拿出催款函让签字，不给签字不发放温泉票，无奈之下刘秀芬签字。而且刘秀芬的签字未经三维创展公司授权，催款函确认的数字与实际数字也不符。经核查，15张催款函打印格式一致，系同一版本，刘秀芬签字位置、笔体均一致，而且珠江帝景公司在双方之间因另一租赁合同正在进行诉讼的关联案件中［案号：（2018）津0115民初8367号］，同样提交了15张《催款函》，该15张催款函与本案中的15张催款函格式一致，刘秀芬签字位置、笔体、时间也一致，仅是催款金额不一致。从催款函落款时间及催款月份看，并结合三维创展公司的质证意见，可以确认上述催款函是刘秀芬同一天签收，而不是在催款函注明的月份逐月签收。4．关于欠付水电费问题。珠江帝景公司提交了2012年9月27日至2018年5月20日《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》及上述《催款函》予以证实。三维创展公司对其中部分签字人员的身份不予认可。经核查，《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》仅能反映出用电量及用水量数据，没有单价记载。双方对电费价格存在争议，三维创展公司称珠江帝景公司均是按照1度电1.50元计算；珠江帝景公司称2016年7月份之前电费按照1度电1元计算。涉诉合同约定的水电费用由三维创展公司按照政府部门的有关规定向相应政府部门支付，珠江帝景公司没有提交其替三维创展公司垫付了所欠水电费的收据。另外，珠江帝景公司提交的《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》，与其在（2018）津0115民初8367号案件中提交的《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》自2012年9月起均是相同的，珠江帝景公司对其中哪部分是本案应交纳水电费、哪部分是（2018）津0115民初8367号案件应交纳水电费不能予以分开说明。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。珠江帝景公司与三维创展公司在协商一致基础上签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认合法有效。根据双方举证质证意见，结合业已查明的案件事实看，双方对该合同已经解除没有争议，因此，涉诉合同的解除时间确定、欠付各项费用金额确定成为案件争议焦点。对裁判理由分述如下：一、关于《租赁合同》的解除及场地返还问题《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方签订的《租赁合同》于2017年6月30日届满，三维创展公司对期限届满后其是否退出了场地没有提交证据证明，而是继续使用该场地，珠江帝景公司未提出异议，因此，双方之间签订的原《租赁合同》继续有效，但租赁期限应为不定期。不定期租赁合同随时可以解除，直至2018年5月25日，珠江帝景公司发出《解除合同通知书》，通知三维创展公司自2018年5月28日起解除双方之间签订的《租赁合同》。因三维创展公司建在场地上的设施、房屋等尚未拆除，其不能提交双方已经确认涉诉合同于2017年6月30日期限届满解除或通过协商已于某时解除的证据，故对其所述已于2017年6月30日解除不予采信。通过对双方在本案中提供的相关证据进行审查，对珠江帝景公司主张的合同解除时间予以采信。一审法院确认该场地租赁合同于2018年5月28日解除。针对返还场地问题，珠江帝景公司要求三维创展公司对建在场地上的设施、房屋等予以清除。三维创展公司表示如果有其他承包人继续承包仍可以用地上资产，对地上物进行评估抵顶欠付的租金，适当给予三维创展公司经济补偿，在这种情况下愿意放弃所有的地上物。珠江帝景公司不同意接收和评估作价抵顶租金。因涉诉合同已经解除，三维创展公司用于经营的设施等目前仍留在承租的场地内，使得珠江帝景公司无法对外出租或从事其他正常经营，故对珠江帝景公司要求三维创展公司清除地上建筑物及设施，返还承租场地予以支持。二、关于三维创展公司欠付租赁费及违约金问题以上论述确认涉诉合同解除时间为2018年5月28日，因目前三维创展公司仍未返还场地，故应支付欠付的租赁费及合同解除后的占有使用费。珠江帝景公司请求暂计算至2018年10月31日，一审法院准予。因双方对租赁费标准是否调整存在争议，但三维创展公司提交的收据及收据上的标注内容足以证明存在下调租赁费的事实，即自2015年1月起每月按7500元交纳。根据合同约定标准计算，在2014年12月31日前租赁费应为375000元（12500元/月×30月）；2015年1月1日起至2018年5月28日合同解除时租赁费应为307500元（7500元/月×41月）；合同解除后的2018年6月至2018年10月31日占有使用场地期间使用费应为37500元（7500元/月×5月）。因此，该合同履行期间产生租赁费合计682500元，三维创展公司已支付300000元，欠付租赁费为382500元。珠江帝景公司虽提交了15张催款函，但证据存在瑕疵，且计算的租赁费不正确，一审法院不予采信。对于违约金请求，三维创展公司不同意支付，同时认为约定日0.1%标准及珠江帝景公司请求日万分之四标准均过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。考虑合同的实际履行情况，而且珠江帝景公司也没有提交相关损失证据，酌定违约金支付标准调整为日万分之二。对于起算时间，珠江帝景公司虽称是分段计算，但仅提交了自行汇总的交费明细，没有提交公司账册或收款收据予以辅证，且不能明确分段计算的节点及计算的基数，故对珠江帝景公司的起算点不予采信。三维创展公司虽称之前向珠江帝景公司原总经理张晓华递交过报告并同意减免违约金，但不能提交任何书证，现珠江帝景公司不予认可，故对三维创展公司所述不予采信。根据双方证据，本院酌定从2017年6月15日即珠江帝景公司提交的明细表中记载的三维创展公司交纳最后一笔租金日起算，截止日2018年10月31日计504日，违约金合计38556元（382500元×万分之二×504日）。占有使用场地期间应付使用费是对珠江帝景公司损失的补偿，不应计算违约金。三、关于三维创展公司欠付水电费问题从珠江帝景公司证据看，㈠所提交的《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》仅有用量没有单价，双方对电费单价存在争议。珠江帝景公司请求支付水电费起算时间是2012年9月，说明不欠之前的费用，因此，珠江帝景公司对之前的水电费是三维创展公司直接向相关部门交纳还是由其代交以及单价问题，完全可以通过查账等予以证实，但其没有提交三维创展公司向其交付过该费用的收据等。㈡涉诉合同对水电费用的支付约定，是由三维创展公司按照政府部门的有关规定向相应政府部门支付，未约定向珠江帝景公司交纳，珠江帝景公司也没有提交其代三维创展公司垫付了所欠的水电费的证据。㈢其在本案与（2018）津0115民初8367号案件中提交的《帝景温泉度假村工程部水、电计量月度确认表》自2012年9月起均是相同的，出现证据重叠，对费用的计算是否存在重复情形其目前并不能予以明确说明。基于上述几点理由，珠江帝景公司在本案中对该项请求的证据不足，不予支持。一审法院判决：一、确认天津珠江帝景温泉开发有限公司与天津市三维创展影视文化传媒有限公司2012年7月1日签订《租赁合同》（编号天津帝景［2012］He-xxx）于2018年5月28日解除；二、天津市三维创展影视文化传媒有限公司于本判决生效后15日内向天津珠江帝景温泉开发有限公司支付租赁费382500元；三、天津市三维创展影视文化传媒有限公司于本判决生效后15日内向天津珠江帝景温泉开发有限公司支付上述款项自2017年6月15日起至2018年10月31日期间产生的违约金38556元；四、天津市三维创展影视文化传媒有限公司于本判决生效后15日内向天津珠江帝景温泉开发有限公司支付涉诉合同解除后至2018年10月31日占有使用场地期间的使用费37500元；五、天津市三维创展影视文化传媒有限公司于本判决生效后30日内清除建在承租场地上建筑物及设施，向天津珠江帝景温泉开发有限公司返还承租场地；六、驳回天津珠江帝景温泉开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17107元（天津珠江帝景温泉开发有限公司已预交），由天津珠江帝景温泉开发有限公司负担8929元，天津市三维创展影视文化传媒有限公司负担8178元（于本判决生效后10日内将此款给付天津珠江帝景温泉开发有限公司或向一审法院交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。上诉人提交2017年9月17日被上诉人交纳电费的收据复印件一份，证明被上诉人向上诉人交纳过电费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人认为，该票据没有被上诉人名字，且该费用系慧成旅游公司在门口做灯光节交的电费，不是被上诉人交的电费。本院经审查认为，上诉人提供的证据不能证明其主张的事实成立，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于水电费问题，上诉人主张涉案场地2012年9月至2018年5月期间的水电费。由于上诉人提供的证据显示在2017年11月之前的水电费没有单价，同时与被上诉人承租的另一块场地发生的水电费用计算存在混淆和重复计算问题，上诉人不能举证证明涉案场地实际发生的水电费具体准确数额。同时，按照合同约定，水电费应由被上诉人向有关部门交纳，现上诉人虽然主张替被上诉人代交水电费，但未提供其向有关部门缴纳水电费的票据。综上，上诉人应承担举证不能的法律后果。一审法院驳回上诉人关于水电费的诉讼请求并无不当。关于违约金问题，因被上诉人一审抗辩不同意支付违约金且合同约定违约金过高，一审法院依据合同履行情况、被上诉人过错及上诉人实际损失，酌情判令被上诉人自2017年6月15日支付违约金并无不妥，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6487元，由上诉人天津珠江帝景温泉开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  张 莹二〇二〇年九月二十一日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……