黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终859号上诉人（一审原告）：杨海鹤，女，1989年12月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦川县。委托诉讼代理人：杨传志，男，1967年12月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦川县，系上诉人父亲。委托诉讼代理人：刘英哲，黑龙江航迪律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：吴俊河，男，1955年3月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。一审第三人：许景林，男，1980年9月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦川县。一审第三人：王婷婷，女，1986年3月3日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦川县。一审第三人：杨传慧，男，1971年11月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦川县。上诉人杨海鹤因与被上诉人吴俊河、一审第三人许景林、王婷婷、杨传慧案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2019）黑0804民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨海鹤上诉请求：一、撤销佳木斯市前进区人民法院（2019）黑0804民初806号民事判决书，依法改判；二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未能查清案件事实，认定事实错误。1、本案的事实经过：上诉人与杨传慧签订长期租赁合同，是因上诉人家中早在2012年就接手当地一家淑兰生鲜超市，经营良好，遂在2014年变更营业执照为垦区红兴隆江川农场江城大楼超市，在更改执照同时，加增案涉商服为江城大楼超市的便利店，当时因考虑长期经营的需要，且因一次性给付租金，价格上会有一定的优惠，所以才与第三人签订较长租赁期限的租赁合同。此案涉商服的营业分所在经营近二年时，当地工商部门要求必须重新办理营业执照，并且不能沿用垦区红兴隆江川农场江城大楼超市便利店的名称，故在案涉商服内的超市才在2016年又更名，注册为垦区红兴隆江川农场海鹤食品商店。所以，案涉商服的营业执照日期虽为2016年3月8日，而实际早在2014年，上诉人租赁房屋后即已装修并开始经营，上诉人在一审中已申请了当时的装修工人出庭作证，以证实上述事实。虽然第三人杨传慧经传唤没有出庭，但上诉人出具了其签名的收取租赁费的收据。首先，被上诉人无任何证据证实收据及合同是伪造的。其次，上诉人与第三人杨传慧的租赁合同签订于2014年3月1日，此时间早于被上诉人诉前保全的2015年11月9日，并且此份租赁合同已在当地工商机关备案登记。上诉人并没有未卜先知的能力，所以也不会早于被上诉人诉前保全近二年时就与杨传慧虚假签订合同。因案涉房屋至今没有办理产权证照，上诉人在与第三人杨传慧签订租赁合同时，按其所述的面积签订合同是合情合理的。因对租用房屋的上诉人来说，微小面积的差异并不影响其使用。但无论是第三人杨传慧的租赁费收据，还是租赁合同上都已明确标注了上诉人租用的房屋的准确地址，故一审法院以法院评估时测量的房屋面积与租赁合同上的房屋面积不一致，及第三人即原房主不出庭为由，来认定没法查明租赁合同真伪，属事实未查清，认定错误。2、上诉人租赁案涉商服时，如上所述，其家中已在当地经营着一家大型超市，每天的营业额均保持在二万元以上或者更多，所以上诉人才会在2014年加增案涉商服作为营业分所。而因经营需要，上诉人也经常会有较大额的现金在手中流动，在租赁案涉房屋时，上诉人家中超市的日收入均在三万元以上，以现金交纳租赁费既是事实也合情合理。一审法院认定上诉人以现金方式交纳租赁费证据不足，不予认定上诉人与第三人杨传慧的租赁合同关系认定事实错误。二、一审法院因事实认定错误，导致适用法律错误。一审法院应根据《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第一款规定来审理本案，而非适用合同法“买卖不破租赁”的原则。被上诉人吴俊河辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉人与其叔叔被执行人杨传慧、父亲杨传志恶意串通，倒签时间伪造交付租金证据，对其提出的阻止移交占有的请求应不予支持。一、案涉房产登记在被执行人杨传慧名下，应认定为杨传慧所有，在其未履行生效法律文书确定的还款义务时，法院依法对其财产采取拍卖等强制执行措施并无不当。上诉人以其系承租人为由主张停止拍卖执行，但租赁权的成立与否均不能阻止法院对执行标的采取拍卖、变卖、抵账等处置措施。且上诉人诉称的租赁期长达十八年，所谓的租赁合同系倒签时间。上诉人一审起诉状中称租金共计十二万元，已经在签订租赁合同时一次性付清，有违常理和交易习惯。一审庭审中，上诉人谎称支付租金五万元现金，但没有提供银行交易详单，剩余七万元以不确定的欠款方式分期支付，充分证明执行笔录中上诉人自认2012年民间借贷十万元的真实性。二、上诉人诉称2014年3月1日转账给杨传慧的租金数额不相符。上诉人的父亲在执行笔录中自认上诉人与杨传慧系“民间借贷的借款行为，租期不确定”，且未向法院提供杨传慧真实所写的落款时间为2014年3月1日的收条，上诉人当时只有二十三岁，没有固定工资收入，按常理不具备一次支付十二万元租金的能力。三、上诉人与其父亲杨传志、被执行人杨传慧属恶意串通，伪造证据，望法院查清虚假诉讼事实后移交公安机关，追究其法律责任。四、案涉房屋买卖合同签订时间为2014年10月20日，按常理应当先签订买卖合同后进户。上诉人营业执照注册时间为2016年3月8日。且一审庭审中上诉人出庭的证人证明问题存在虚假。杨传慧2013年底已与许景林去广东开车行，不在桦川县。江川农场多年来人口稀少经济低迷，上诉人所述每天营业额两万元不真实。一审第三人王婷婷述称，我是江川当地人，杨传志和杨传慧是亲属关系，上诉人是杨传慧的侄女。杨传慧欠了很多钱，向杨传志借过钱，过年他们也在一起。淑兰生鲜超市最开始是外地人开的，超市每天收入两至三万不真实。收据和合同中杨传慧的签名不是他本人签写。2013年11月份杨传慧发生交通事故是开的杨传志的车，2014年杨传慧就走了，一直不在江川。已经达成了和解协议，杨传慧同意执行，上诉人是为了亲属起诉阻却执行。一审第三人许景林、杨传慧未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。一审原告杨海鹤向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院立即终止要求原告限期搬家的执行；2.案件诉讼费由被告承担。一审法院认定，第三人杨传慧有一处位于桦川县江××社区××花园城××楼××号商服，建筑面积为159.20平方米。2016年3月8日，原告杨海鹤在黑龙江省农垦工商行政管理局红兴隆分局注册登记字号为农垦红兴隆江川农场海鹤食品商店的营业执照，其注册登记的经营场所为涉案的商服。另查明，被告吴俊河与第三人杨传慧有民间借贷纠纷，吴俊河于2015年11月9日向本院提交诉前保全申请，本院依法作出（2015）前民保字第130号民事裁定书，对涉案房屋予以查封。后被告吴俊河在法定期限内向本院提起了民间借贷纠纷的民事诉讼。在上述民间借贷纠纷一案审结后，被告吴俊河以生效的法律文书申请执行被查封的涉案房屋。2018年6月19日，本院作出（2018）黑0804执恢8号之一执行裁定书，裁定将涉案房屋评估、拍卖。2018年7月31日，本院作出限期搬出通知书，要求有关人员在限定期限内搬离涉案房屋。因原告对责令限期搬出的执行通知书不服，向本院书面提出了异议。2018年9月25日，本院作出（2018）黑0804执异124号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告杨海鹤依法向本院提起了执行异议之诉。以上事实有居民身份证、营业执照、前进区人民法院（2015）前民保字第130号民事裁定书、（2018）黑0804执恢8号之一执行裁定书、（2018）黑0804执异124号执行裁定书及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案根据庭审调查，原告当庭所提供的房屋租赁合同与向本院提出书面异议时所提交的房屋租赁合同所载面积不一致，且第三人杨传慧未出庭，不能查明该房屋租赁合同的真实性。原告称房屋租赁费12万元，以现金方式全部交付第三人杨传慧，但未提供充分的证据加以证明，故不能认定原告与第三人杨传慧之间有真实的房屋租赁合同关系。另，涉案房屋经被告吴俊河申请，已在诉前保全过程中予以查封，查封的目的是为了让债权人的债权得以实现，原告抗辩称“买卖不破租赁”，但被告与第三人杨传慧之间是债权债务关系，并非房屋买卖。综上，关于原告的诉讼请求，本院不予支持，原告与第三人杨传慧之间关于房屋租赁的纠纷，可另行向第三人杨传慧主张权利。一审法院判决：驳回原告杨海鹤的诉讼请求。上诉人为证明其主张提供了下列证据：证据一、营业执照一份。证明问题：1、上诉人杨海鹤在2014年3月27日就已开始经营垦区红兴隆江川农场江城大楼超市，此超市是由2012年开始经营的淑兰超市变更而来。2、上诉人因超市生意兴隆，在变更超市名称的同年，租赁案涉房屋开便利店，在2016年因当地工商机构要求，不允许一个营业执照在两个地方经营，要求上诉人就案涉房屋所开便利店再起一个执照，并且不能用相同的名称，故而上诉人在案涉房屋所开便利店营业执照名称登记为江川农场海鹤食品商店，但因起执照时便利店已经营两年，所以该便利店的牌匾依然沿用大楼超市便利店。被上诉人质证：此执照与案涉房屋没有关联性，经营地点是在农场场部三委江城综合楼，与案涉房屋不是一个地址。工商信息注册资本为50万人民币，当时需要实缴注册资金，杨海鹤当时只有22周岁不具有支付50万元的能力，所以杨海鹤是虚挂空名，实为杨传志经营。在前进区法院执行笔录中，杨传志自认其女儿在外地，根本不具有营业的可能性。一审第三人王婷婷质证：这个房子是在2014年10月20日完工的，此执照与案涉房屋没有关联性。证据二、由经营超市的超赢软件打印出的江川农场江城大楼超市2014年4月、2015年4月、2016年4月三个年度同一月份的营业员销售日报表三份。证明问题：三份营业员销售日报表上的日销营业额均在2万余元，此报表不仅可以证实上诉人所经营江城大楼超市收入稳定且良好这一状态，也说明上诉人在2014年增加案涉房屋开设便利店的原因，进一步证实案涉房屋租赁费以现金方式缴纳合情合理。如被上诉人质疑该销售报表，可从超赢软件中打出所有年份的销售日报表。该软件为固定模式，不存在更改的可能，而且日销售额是营业员上报，不存在更改的可能。被上诉人质证：对真实性有异议，软件可以自行删改调整，不能作为定案依据。上诉人提供的营业执照地点为农场场部三委江城综合楼，大楼超市经营地点应依据工商执照经营。现在农场基本是人去楼空，消费能力极低，上诉人在一审庭审中自认一次性支付租金，现又改为现金支付加欠款抵账的方式支付，与起诉状中不符，与庭审笔录不符。一审第三人王婷婷质证：对真实性有异议，这是场部三委江城综合楼超市，不论报表是否真实，与案涉的房屋不相关。证据三、租赁合同二份（复印件）、案涉房屋周边照片二张。两份租赁合同来源是本案代理人（上诉人的父亲）杨传志从相邻两户（金天药店、隆顺达汽车修理店）租赁人处复印得来。证明问题：1、与案涉房屋同一地段、相同（近似）面积、同一条件的房屋租赁价格均在一年7000元左右，与案涉房屋的租赁价格相一致，被上诉人也自认当地市场不景气，故而案涉房屋的租赁价格与周边房屋的租赁价格是一致的，并符合当地市场经济。2、从上诉人提供的整体楼房的照片可以看出，案涉房屋整栋楼房的门市仅有几家在营业，包括案涉房屋，上诉人经营的大楼超市便利店，其他的门市均处于闲置状态，且均在开发单位手中，没有售出。被上诉人质证：上诉人的证据三符合被上诉人答辩状中农场经济极不景气，上诉人自认江川农场经济不景气，所以上诉人提供的超市经营日报表是虚构的。两份租赁合同中，当事人没有向法庭亲自提供，未参加庭审，又是复印件，不能作为证据来证明问题。上诉人提供的照片与上诉人提供的工商营业执照地址不符，租赁合同不能证明租赁的真实性。一审第三人王婷婷质证：有异议，该组证据与工商营业执照地址不符，当事人没有向法庭亲自提供，未参加庭审，两份租赁合同是复印件，不能作为证据来证明问题。该组证据与本案无关联。证据四、2019年10月5日江川农场街道办事处证明一份。证明问题：1、杨传慧在2014年在江川××主管城管执法队，是在2014年2月份发生第三人上述车祸，造成肋骨骨折，经佳木斯二院治疗后，在农场医院治疗，半年后才因身体原因辞职外出疗养。2、杨传慧上述车祸及治疗时间均在交警及医院处有证可查，被上诉人及第三人恶意篡改时间，欲达到证明杨传慧与上诉人签订合同时不在农场的事实，第三人为达到自己的目的虚假陈述，请法庭对其陈述不予采信。被上诉人质证：该证明因不具有农场行政机关的职能，不能准确判断该证明的真实性，街道办不负责管理执行城管执法队的工作职能，该证据没有证明机关签发人的签字，只有公章，对公章不予确认。对于该证明的时间为2019年10月5日，也不知证明是给谁特地开具的。住院十天说明伤情不很严重，否则不能出院。据我所知杨传慧不是外出疗养，而是去广东做车行买卖。一审第三人王婷婷质证：同意被上诉人意见。杨传慧和许景林是一起离开的城管队，他们二人不是外出疗养，而是去广东做车行买卖。这种证据谁都能开，该证据没有证明机关签发人的签字，只有公章。被上诉人为证明其主张提供了下列证据：证据一、杨传慧商品房买卖合同（复印件）一份。证明问题：依据常理，买房应先签订合同，后交房，合同时间为2014年10月20日，这时已进入冬季不能进行施工，所以开超市的时间与交房期之间不符合逻辑，此合同在开发商处可以调取，并有统一编号可供调查。原件在售楼处。上诉人质证：商品房买卖合同为复印件，请求法庭对真实性予以核实。该商品房买卖合同最后买受人处并无杨传慧的签名，在此合同第二页买受人处杨传慧的名字明显有涂改的痕迹，且与杨传慧本人签名严重不符（见杨传慧给上诉人出具的收据）。该合同在首页有钢印的编号为20122922，应为2012年的制式合同，且该商品楼房建成日期为2012年，而杨传慧之所以拥有该涉案房屋，并非是在建成后购买，而是因杨传慧以料（给建筑商送料）抵房，即使该商品房买卖合同为真实的，也不能证实被上诉人想要证实的问题。该商品房并非在2014年10月建成，也并非2014年10月购买。该商品房买卖合同首页有杨传慧20栋8商字样的标注，此笔体与商品房买卖合同中经涂改的杨传慧笔体一致，证实为一人所写。一审第三人王婷婷质证：无异议。证据二、执行和解协议一页（在前进区法院执行局卷宗）、照片一张。证明问题：上诉人提供的房屋租赁合同收据均不是杨传慧所签，该证据是杨传慧亲笔所写，供法庭比对。杨传慧当时同意将房屋抵账给我。是由李冬梅联系的杨传慧，李冬梅在执行案卷中作为担保人的身份出现。当时我留存一份原件，另一份原件在执行卷宗中。上诉人质证：对该份执行和解协议，因被上诉人称该份和解协议在前进区法院执行卷宗，但被上诉人没有提供调取自执行卷宗的相关证据，且被上诉人一直自认联系不上杨传慧，现当庭与第三人均称与杨传慧一直有联系。证实被上诉人与第三人在之前一直对事实做虚假陈述。且该份执行和解协议即使是真实的也与本案的要求上诉人立即搬家的执行异议无关。该份执行和解协议中已明确，将杨传慧的案涉房屋所有权在杨传慧两年内不能偿还被上诉人欠款及利息的情况下，过户至被上诉人名下。现被上诉人已取得案涉房屋的所有权，与本案的执行异议之诉无关。从杨传慧的签名可以认定与上诉人提交的收据及房屋租赁合同中的签名是一致的。一审第三人王婷婷质证：无异议。证据三、佳木斯市兴佳资产评估事务所佳兴司评字（2018）14号资产评估报告书当中的照片一份。证明问题：房子没有交付，营业执照没有注册登记，一审中上诉人申请出庭的证人陈某证明内容虚假，且此人铺地砖竟然不知瓷砖尺寸，他说一共两层楼，二楼铺地砖，施工中上上下下，却不知道楼梯扶手是什么材质。第二个证人邹某（杨传志同学）证明上诉人家两个超市，江川综合商店和大楼便利店，此证人对熟人的店名都不清楚，其证明是虚假的。上诉人质证：对该份证据真实性无异议，可以证实在资产评估之时甚至更早的执行阶段，案涉房屋一直由上诉人占有使用经营。该照片不能证实被上诉人要证明的问题。一审第三人王婷婷质证：证人陈述确实与事实不符。证据四、网络打印工商信息一份。证明问题：从工商信息注册资本为50万人民币，当时需要实缴注册资金，杨海鹤当时只有22周岁，没有固定收入，不具有支付50万元的能力，所以杨海鹤是虚挂空名，实为杨传志经营。这个店是独立的执照。在执行笔录中体现，杨传志自认女儿不在本地，所留电话号码为承德市。这个店铺不在涉案房屋。上诉人质证：法定代表人是杨海鹤，她结婚时婆家赠送资金百万余元，且注册资金是否实缴，并非本案审理内容。杨海鹤即使在本地，也不会去超市亲自经营，超市一直由雇佣的多名营业员及店长在经营，杨海鹤只需负责管理即可。其不在家期间完全可以通过其父母进行管理，并且如何经营也非本案审理内容。从该份证据上也进一步证实杨海鹤开始经营的时间为2014年。一审第三人王婷婷质证：该证据足以证明大店和小店没有关系。本院经审查认为，上诉人提交的证据二为其自行从软件打印，对该证据的真实性不予确认。上诉人所提交的证据一经营场所非案涉房屋的营业执照、证据三案涉房屋周边照片及周边房屋租赁合同、证据四江川农场街道办事处出具的有关杨传慧相关情况的证明，均无法证实上诉人与杨传慧之间存在真实、有效、合法的房屋租赁关系。对于被上诉人提交的证据，本院经审查对真实性予以确认。本院经审查对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，上诉人杨海鹤以案涉房屋为经营场所注册登记的营业执照，注册日期为2016年3月8日，在本院查封案涉房屋之后，其所提供的2014年3月27日注册登记的垦区红兴隆江川农场江城大楼超市营业执照，不能证明案涉房屋的实际起始经营时间。上诉人提供的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限从2014年3月1日至2031年3月1日，租金为十二万元，在合同签字时一次性付清。上诉人杨海鹤的父亲杨传志在一审法院的询问笔录中称，因杨传慧拖欠杨海鹤十万元钱，杨传慧将自己的房屋租给杨海鹤，年租金七千元，租期不确定。杨传志的陈述与杨海鹤提交的《房屋租赁合同》内容明显不符，且杨海鹤一审庭审中提供的房屋租赁合同与提出执行异议时所提交的房屋租赁合同所载面积不一致，本院不能认定该合同的真实性。杨海鹤称其将租赁费十二万元一次性现金交付给杨开慧，未提供充分证据证实现金来源。综上所述，上诉人杨海鹤无法证实其于法院查封前与杨传慧签订了合法有效真实的房屋租赁合同，其对案涉房屋不具有足以排除强制执行的民事权益，一审判决结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人杨海鹤负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  梁淑荣二〇二〇年九月二十七日书记员  韩文曲