河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初13385号原告刘志辉，男，1972年10月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人薛保庆，河南龙图律师事务所律师。被告郑州市冠景房地产开发有限公司，住所地郑州市郑东新区地润路19号楼1号楼7层709-09室。法定代表人孙峰。委托代理人樊云峰，金博大律师事务所律师。委托代理人代君，金博大律师事务所律师。原告刘志辉诉被告郑州市冠景房地产开发有限公司（以下简称：冠景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘志辉及其委托代理人薛保庆，被告委托代理人樊云峰、代君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年2月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等附件各一份，被告预出售位于郑州市郑东新区××南、××街东香××单元××号商品房（建筑面积：163.77平方米）一套，总价款3854327元。合同第八条约定：2019年11月19日前商品房工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套基础设施和公共设施全部依约完成。而2020年1月10日被告才通知原告办理交付房屋手续，产权初始登记和出售房产所有权转移登记均未能依约定期限完成，原告购买商品房不动产权证书至今仍未依约交付，依照双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》之约定，被告已构成违约。因此，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告冠景公司赔偿原告逾期交付房产违约金、逾期产权初始登记违约金及逾期办理不动产权证书违约金共计人民币107921元；2、本案诉讼费用及其它一切诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、被告并未违约，原告无权向被告主张逾期交房违约金，原被告双方于2018年2月3日签署《商品房买卖合同》，2018年2月3日至2018年12月31日，政府采取环保行政措施等行为的管控天数为48天；2019年1月1日至2019年12月31日，政府采取环保行政措施等行为的管控天数为120天，共计168天；2020年初又有××疫情肆虐，导致全国停工停产，政府采取环保措施及疫情均属不可抗力；合同约定交房时间为2019年11月19日，实际交房时间为2020年1月10日，仅延期了50天，而因环保管控行为导致停工168天，所以被告并未违约。二、被告已按约履行产权初始登记相关义务，原告无权向被告主张逾期产权初始登记违约金，合同补充协议第六条第1款约定出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市不动产登记中心；被告在2019年12月30日与郑州市郑房测绘队签订房屋面积测绘合同书，后因疫情原因郑房测绘队无法进入现场开展实测工作，于2020年4月7日开始对被告公司项目进行商品房面积实测，郑房测绘队隶属单位由房管局变更为国资委，工作交接15天左右，导致业务办理完结时间滞后，后又因测绘队报告数据有误，修改完成后，导致楼盘表确认于2020年8月24日办结，并递交预变现材料，被告已按约履行初始登记相关义务。三、合同明确约定转移登记应由原告自行申请办理，原告无权向被告主张逾期办理转移登记违约金；被告已在合同约定期限内向郑州市不动产登记中心报送办理房屋权属登记的资料，但目前尚未取得涉案商品房初始登记，而办理转移登记的前提条件是出卖人取得涉案商品房初始登记，所以目前尚未到办理转移登记的时间节点，即使办理转移登记的前提条件已具备，也应由买受人自行申请办理。综上所述，原告的诉请无事实和法律依据，均不应被支持。经审理查明，2018年2月3日原被告签订商品房买卖合同（合同编号为：D180××××0787），合同约定：原告购买被告开发的位于郑东新区××南、××街东××单元××房，总价为3854327元。合同第八条约定，房屋交付期限为2019年11月19日前，该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、。2、因政府部门以及非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的；3、如遭遇不可抗力等因素，则交房时间向后顺延；被告应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005％违约金；被告取得该商品房初始登记后，原告自行申请办理，被告应在原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。商品房交付通知书显示，被告于2020年1月10日至2020年1月15日对香悦四季苑办理集中交付，被告于2020年1月8日向原告邮寄商品房交付通知书，原告家人于2020年1月9日替原告代收，原告提供的违约金额明细表显示，实际收房时间为2020年1月10日。2019年12月30日被告与郑州市郑房测绘队签订了郑州市房屋面积测绘合同书，显示测绘的房屋坐落于郑州××楼（即涉案房屋）；2020年4月1日，郑房测绘队向业主通知，显示2020年4月7日9时开始对涉案房屋进行房产测量工作；2020年6月28日郑房测绘队发布公示通告，告知业主涉案房屋经测绘部门实测完毕，进入测绘数据公示阶段；郑州自然资源和规划局于2020年9月17日向被告颁发涉案房屋的不动产权证书。以上案件事实由商品房买卖合同、邮寄单、商品房交付通知书、郑州市房屋面积测绘合同书、房屋测量通知、公示通告、不动产权证书及庭审笔录予以证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告未按照合同约定于2019年11月19日前交付房屋，被告已经按约向原告邮寄交房通知书，视为原告于2020年1月10日收房，逾期天数共计52天，被告的逾期交房行为已构成违约。但是自2018年2月3日原、被告签订商品房买卖合同后，郑州市政府部门多次发布环境管控的通知，对被告按约交房产生了实质性影响，经审查，环境管控导致停工天数大于逾期交房天数，本院对原告诉请被告冠景公司赔偿逾期交付房产违约金不予支持。关于原告诉请被告支付逾期办理产权首次登记违约金。合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，涉案房屋于2020年1月10日实际交房，故被告应在2020年4月9日前持资料到产权登记机关备案，但不动产权证书显示被告于2020年9月17日才办理完毕涉案房屋的首次登记，被告逾期共计161天。××疫情对测绘队实测工作影响较大，被告对此无法预料、无法避免、无法控制，而测绘房屋面积又是办理首次登记前提条件，故综合考虑合同实际履行情况、当事人过错程度、可能造成的损失、不可抗力的影响等各种因素，酌定被告按80.5天支付原告逾期办理产权初始登记违约金15514元。关于原告诉请被告支付逾期办理不动产权证书违约金，合同约定，被告取得该商品房首次登记后，原告自行申请办理，被告应在原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。本案中，首次登记于2020年9月17日办理完毕，且不动产权证书是由原告自行申请办理，被告义务是提供办理此业务应由其提供的所需材料，故对原告该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郑州市冠景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘志辉支付逾期办理产权首次登记违约金15514元；驳回原告刘志辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2459元，减半收取1229，由原告刘志辉负担1135元、被告郑州市冠景房地产开发有限公司负担94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年九月二十七日书记员  董 越