天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1996号上诉人（原审原告、执行案外人）：郑瑞英，女，1965年4月22日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：梁刚，天津轶才律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海辉，天津轶才律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：魏再发，男，1957年3月13日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：杨槟舟，天津卫津律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：天津市圣斯克家俱有限公司，住所地天津市津南区经济开发区（双港）。法定代表人：汪金苗，副总经理。原审第三人（被执行人）：汪俊清，男，1964年12月11日出生，汉族，住天津市河西区。原审第三人（被执行人）：查家乐，男，1965年3月12日出生，汉族，住天津市河东区。原审第三人（被执行人）：天津查里世家家具有限公司，住所地天津市津南区辛庄镇白塘口村村南。法定代表人：查家乐，董事长。原审第三人（被执行人）：汪秀军，男，1987年4月8日出生，汉族，住天津市河西区。原审第三人（被执行人）：天津市腾龙家俱有限公司，住所地天津市河东区龙潭路7号。法定代表人：汪秀勤，总经理。上诉人郑瑞英因与被上诉人魏再发及原审第三人天津市圣斯克家俱有限公司、原审第三人汪俊清、原审第三人查家乐、原审第三人天津查里世家家具有限公司、原审第三人汪秀军、原审第三人天津市腾龙家俱有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初6611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑瑞英的委托诉讼代理人梁刚、吴海辉，被上诉人魏再发的委托诉讼代理人杨槟舟，原审第三人汪俊清到庭参加诉讼。原审第三人天津市圣斯克家俱有限公司、查家乐、天津查里世家家具有限公司、汪秀军、天津市腾龙家俱有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑瑞英上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，即判令停止对坐落于天津市河东区××号路××房屋的执行，或将本案发回重审；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在一审法院查封前已合法占有案涉房屋。2、上诉人已支付全部案涉房屋价款。3、未办理案涉房屋过户登记并非上诉人自身的原因，而是原审第三人汪俊清的原因。综上，上诉人作为合法占有的买受人和实际所有人，依据相关规定，上诉人就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，有权要求人民法院依法对案涉房屋停止执行。一审判决认定基本事实和适用法律均有错误。被上诉人魏再发辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人汪俊清述称，对上诉人的上诉请求没有意见。原审第三人天津市圣斯克家俱有限公司、查家乐、天津查里世家家具有限公司、汪秀军、天津市腾龙家俱有限公司未到庭发表意见。郑瑞英向一审法院起诉请求:1、依法裁决停止对坐落于天津市河东区××号路××房屋的执行;2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年2月26日魏再发在一审法院起诉圣斯克、汪俊清、查家乐、天津查里世家家具有限公司、汪秀军、天津市腾龙家俱有限公司民间借贷纠纷一案，后双方自愿达成调解协议，一审法院2016年3月7日出具（2016）津0112民初1193号民事调解书：圣斯克拖欠魏再发借款本金1000万元，圣斯克于2016年3月7日前偿还魏再发140万元，于2016年3月15日前偿还魏再发30万元，于2016年3月31日前偿还魏再发315万元，于2016年4月30日前偿还魏再发300万元，于2016年5月15日前偿还魏再发215万元，如圣斯克有一期借款本金的给付违反上述分期约定，则魏再发可就全部本金一并申请执行，并以1000万元为本金按月利率2%支付魏再发自2016年5月16日至实际给付之日计算利息；汪俊清、查家乐、天津查里世家家具有限公司、汪秀军、天津市腾龙家俱有限公司对上述债务承担连带保证责任。后圣斯克未按照调解书履行义务，魏再发申请执行，2016年5月6日一审法院以（2019）津0113执709号之三执行裁定书裁定：依法查封被执行人汪俊清名下的坐落于天津市河东区××号路××房屋。郑瑞英于2019年7月10日向一审法院提起执行异议，一审法院于2019年7月22日作出（2019）津0113执异135号执行裁定书，裁定驳回郑瑞英的异议请求。另查，2015年10月26日汪俊清将案涉房屋抵押给天津融鑫小额贷款有限公司，被担保的债权数额为500万元。2012年10月20日汪俊清、葛大宝（汪俊清之妻）与郑瑞英签订的房屋买卖合同，上载：“卖方（甲方）：汪俊清、葛大宝，买方（乙方）：郑瑞英。甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款：“一、甲方房屋坐落于天津市河东区××号路××，建筑面积171.28平方米，房屋用途为私产。二、双方商定该房屋转让价格为：总金额300万元。三、乙方截止年月日向甲方支付全款300万元。……。”郑瑞英与汪俊清均称：双方同时口头约定在2014年年初郑瑞英向汪俊清支付一半的房屋价款150万元，同时向郑瑞英交付房屋，剩余150万元过户时支付，约定2014年年底过户。郑瑞英前夫宋玉清（于2016年4月24日去世）分6次向汪俊清之妻葛大宝转账房款共计150万元，其中：2013年3月1日转账20万元、2013年5月5日转账30万元、2013年6月17日转账20万元、2013年11月23日转账30万元、2013年12月14日转账30万元、2014年1月21日转账20万元。郑瑞英提交的案涉房屋2016年5月27日的车位费收据载明系郑瑞英之子宋冠樟所交及2017年至2019年车位费收据载明宋玉清所交；案涉房屋2013年7月31日物业费缴款收据（2012、2013年度）未载明缴款人，2017年至2019年物业费缴款收据载明系宋玉清所交；2013年7月31日采暖费缴款收据（2013-2014年度）未载明缴款人及2017年至2019年度采暖费缴款收据载明系宋玉清所交。2020年1月6日葛大宝给一审法院出具书面声明：2012年10月20日我与汪俊清作为出卖人和郑瑞英签订的关于天津市河东区××号路××《房屋买卖合同》事宜，本人同意将本人在该合同中的权利和义务全部转让给汪俊清。2020年2月7日郑瑞英也出具书面声明：同意葛大宝将上述《房屋买卖合同》卖方的权利义务转让给汪俊清。一审法院认为，本案争议焦点为：郑瑞英是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中在涉案房屋被查封之前郑瑞英与被执行人汪俊清及其妻葛大宝签订了案涉房屋买卖合同，该合同载明买卖双方主体、房屋坐落地点、价格等，且葛大宝经郑瑞英同意将自己在上述买卖合同的权利义务全部转移给汪俊清，故汪俊清为案涉房屋买卖合同的独立出卖人。该合同具备房屋买卖合同主要内容，且出卖人已经收受部分购房款，该房屋买卖合同应当认定为合法有效的合同。一、关于郑瑞英是否在人民法院查封前合法占有案涉房屋的问题。郑瑞英提交的2019年6月14日天津市静茵物业管理有限公司出具的《证明》上载：“案涉房屋自2013年9月至今一直由宋玉清及其配偶郑瑞英居住于此。”该内容与郑瑞英开庭陈述：案涉房屋2013年9月由郑瑞英夫妻及郑瑞英之子入住，郑瑞英之夫宋玉清2016年4月病故后郑瑞英之子宋冠樟夫妻及其子搬过去与郑瑞英共同居住，显然不一致，故不予采信。该证明还上载：“自2012年末至今所有物业费、采暖费、热水费都是郑瑞英本人来缴。”该段内容应有相应证据佐证，郑瑞英提交的注明宋玉清与宋冠樟名字的案涉房屋车位费、采暖费、物业费的缴款收据显示以上款项的缴纳均在案涉房屋查封后，而郑瑞英另提供的2013年缴纳的2012年、2013年物业费及2013-2014年度采暖费票据，未显示缴款人，且郑瑞英称2013年7月汪俊清向其案涉房屋，其自愿缴纳了2012年1月至2013年6月物业费不符常理，故郑瑞英提供的以上证据不足以证明其自查封前占有和使用案涉房屋。二、关于郑瑞英是否已经支付全部价款问题。郑瑞英提供的其夫宋玉清银行交易明细可以证明宋玉清2013年3月1日至2014年1月21日分6次向汪俊清之妻葛大宝转房款150万元，但郑瑞英主张2016年5月27日郑瑞英之子宋冠樟以现金形式支付了汪俊清150万现金，证据不足，不予支持。首先，郑瑞英主张150万现金中有55.4万元来自于郑瑞英给宋玉清办丧事收的份子钱，郑瑞英提交的收份子钱记录本，无其他证据佐证，不能证明其真实性，且宋玉清死亡证明可以显示宋玉清2016年4月24日去世，郑瑞英主张2016年5月27日支付汪俊清房款，该55.4万元现金在长达一个月的时间内在家中存放，不符常理；其次，证人宋某陈述其2016年5月10日从银行取了55万现金，及其之前取出来备用的钱，共80万元现金，在2016年5月下旬交给了郑瑞英之子宋冠樟，郑瑞英虽提交了证人宋某银行流水予以佐证，但高达80万元的现金在证人家中放置半个月后交与郑瑞英亦不符常理；再次，郑瑞英提供证人秦某的出庭证言，证明2016年5月初其给郑瑞英之子宋冠樟还款8万元现金，无其他证据佐证，不应采信。秦某还陈述2016年5月27日与宋冠樟一起将150万元现金给付汪俊清，缺乏相应证据佐证，不予采信；第四，郑瑞英、汪俊清均陈述150万元现金给付汪俊清用于发放圣斯克欠付的工人工资，未提供相应圣斯克财务账册，发放工人工资的原始会计记账凭证等证据予以佐证，故该主张不予采信；第五，郑瑞英与汪俊清均主张双方口头约定2014年底过户时同时支付剩余房款150万元，但郑瑞英在未按约同时过户的情形下先行向汪俊清支付了150万元剩余房款，且支付房款时汪俊清已将案涉房屋抵押给案外人，郑瑞英陷己方于可能不能过户的风险中，不符常理。三、关于是否非因郑瑞英自身原因未办理过户登记问题。汪俊清陈述曾与宋玉清私下约定等圣斯克挂牌以后就给郑瑞英过户，因汪俊清未提供相应证据且亦未得到郑瑞英追认，一审法院不予采信。郑瑞英与汪俊清均陈述双方口头约定案涉房屋2014年年底过户。郑瑞英主张从2014年以后郑瑞英一直向汪俊清要求过户，但汪俊清一直拖着不给过户，郑瑞英对该主张未举证证明，且与汪俊清庭审陈述：“双方从2014年到2016年都没有提过给付余款及过户的事情，”互相矛盾。郑瑞英还主张当时因汪俊清未全部清偿该房屋抵押贷款，该房屋设置的抵押权导致无法过户。汪俊清将案涉房屋抵押给案外人的时间为2015年10月26日，双方约定的过户时间为2014年年底。郑瑞英没有举证证明2014年底至2015年10月26日前其向汪俊清要求过户的相应证据，故郑瑞英主张非因自身原因未办理过户登记不能成立。综上，郑瑞英提出的执行异议理由不成立，不能排除一审法院对坐落于天津市河东区××号路××房屋的执行行为。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：“驳回原告郑瑞英的诉讼请求。案件受理费80元，公告费560元，由原告郑瑞英负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交以下证据：收据、发票、陈曾玲证人证言、（2016）津0112民初2969号民事判决书、天津市静茵物业管理有限公司营业执照。被上诉人对上诉人提交的以上证据不予认可。原审第三人汪俊清对上诉人提交的以上证据没有意见。本院经审查认为，上诉人提交的以上证据不能充分证明上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对上诉人提交的以上证据不予采纳。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院经审查，上诉人虽与葛大宝（原审第三人汪俊清之妻）签订房屋买卖合同，但上诉人未能提供充分证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记，故一审法院判决认为上诉人提出的执行异议理由不能成立，不能排除一审法院对案涉房屋的执行行为并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人郑瑞英负担。公告费500元，由上诉人郑瑞英负担。本判决为终审判决。审判长  吴文琦审判员  庞 艺审判员  李 亚二〇二〇年九月二十七日书记员  陈 玥