河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1845号上诉人（原审被告、申请执行人）：河南叶县农村商业银行股份有限公司，住所地：河南省平顶山市叶县玄武大道中段北侧金燕雅苑1号楼。统一社会信用代码：9141042217203889XT。法定代表人：黄朔，董事长。委托诉讼代理人：王耀辉，河南盐都律师事务所律师。上诉人（原审被告、被申请执行人）：刘雪盈，女，1983年4月24日出生，汉族，住。上诉人（原审被告、被申请执行人）：李永杰，男，1983年11月2日出生，汉族，住二上诉人共同委托诉讼代理人：耿斌，北京市京师（郑州）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈幸，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：张秋霞，女，1971年9月19日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：常文芳，河南互联律师事务所律师。第三人：河南瑞仕德实业有限公司，住所地：叶县产业聚集区隆鑫大道与昆北交叉口西南角。统一社会信用代码：91410422093090593W。法定代表人：虎啸楠，经理。第三人：李建民，男,1986年11月8日出生，汉族，住。第三人：杨森茂，男，1990年7月21日出生，回族，住。上诉人河南叶县农村商业银行股份有限公司（以下简称叶县农商行）、刘雪盈、李永杰因与被上诉人张秋霞及原审第三人河南瑞仕德实业有限公司（以下简称瑞仕德公司）、李建民、杨森茂案外人执行异议之诉一案，不服河南省叶县人民法院（2020）豫0422民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶县农商行的委托诉讼代理人王耀辉，上诉人刘雪盈、李永杰的共同委托诉讼代理人耿斌、陈幸及刘雪盈，被上诉人张秋霞及其委托诉讼代理人常文芳，第三人瑞仕德公司的法定代表人虎啸楠，第三人李建民、杨森茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。叶县农商行上诉请求：1.依法撤销叶县人民法院（2020）豫0422民初60号民事判决；2.依法改判驳回张秋霞的诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费用由张秋霞、刘雪盈、李永杰承担。事实与理由：一审错误认定案件事实。正确认定案件事实，是人民法院作出公正裁判的前提，而一审为了达到偏袒张秋霞之目的，错误认定以下案件事实：1.错误认定张秋霞与刘雪盈、李永杰签订的《房屋买卖合同书》、《房屋租赁协议》为有效合同。2017年6月7日，张秋霞与刘雪盈、李永杰签订的《房屋买卖合同书》和《房屋租赁协议》均不是双方真实意思表示。上述两份合同书是对刘军芳借张秋霞150万元借款本金、月息5分款项的担保，张秋霞为了确保出借给刘军芳的150万元借款本金及利息得到保障，就与刘军芳进行协商，让刘军芳的侄女刘雪盈、侄女婿李永杰与自己签订上述两份协议书。当时，张秋霞的本意并非租赁或者购买案涉房屋，其目的是为了保证自己借款本息能够得以顺利实现。为此，2017年6月7日，经刘军芳与张秋霞协商，双方口头达成150万元借款及月息5分的借款关系的合意，当日张秋霞就通过银行转账方式支付给刘军芳142.5万元，扣除当月的利息75000元。后，刘军芳就按口头约定的利息按月向张秋霞或张秋霞指定的人员虎啸飞支付利息。其中，2017年7月5日向张秋霞转账75000元，2017年9月14日向虎啸飞转账75000元；2018年9月12日向虎啸飞转账35000元；由于刘军芳无力向张秋霞和虎啸飞按时足额支付利息，为此，虎啸飞经常发短消息或打电话骚扰、威胁刘军芳，让其立即还款。以上有原庭审期间刘雪盈向法庭提交的刘军芳的银行交易明细、短信截图予以佐证。2016年12月27日，刘雪盈为了向银行抵押贷款，就委托平顶山万源房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，该评估公司出具的房地产抵押价格预评估价值为881万元。在事隔半年后即2017年6月7日，在物价不断上涨的情况下，刘雪盈、李永杰夫妇怎么可能将价值约900万的房屋以140万元的价格出卖给张秋霞呢。明显不合情理，也不符合逻辑。以上有原庭审期间刘雪盈向法庭提交的房地产抵押价格预评估意见书为证。以上房屋交易情况明显低于市场价，有违常理。足以证明两份合同并非刘雪盈、李永杰夫妇的真实意思表示。另外，签订房屋买卖合同和租赁合同以及转账给刘军芳142.5万元均发生在同一天，即2017年6月7日。尽管刘雪盈夫妇为张秋霞出具两张收据，一张为收到房屋租金70万元的收据，一张为收到购房款70万元的收据，但张秋霞并没有向刘雪盈夫妇实际支付一分钱的购房款和租赁款，而是通过银行转账方式支付给刘军芳142.5万元。在原庭审期间，张秋霞并没有向法庭提交刘雪盈夫妇同意或者指示张秋霞向刘军芳支付租金和购房款的任何证据。为此，双方签订的《房屋买卖合同书》和《房屋租赁协议》均属以合法形式掩盖非法目的的协议。依据《合同法》第52条之规定，应属无效合同。张秋霞之行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、三项之规定。2.错误认定张秋霞实际占有该房产，并对外签订租赁协议。案涉房屋系第三人瑞仕德公司与第三人李建民、杨森茂签订房屋租赁协议，并非由张秋霞在实际占有房屋后对外以个人名义与他人签订租赁协议。为此，张秋霞之行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定。综上所述，望二审依法支持叶县农商行的上诉请求。张秋霞辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.张秋霞与刘雪盈、李永杰之间的《房屋买卖合同书》签订于案涉房产查封之前。2017年6月7日，刘雪盈、李永杰作为甲方，张秋霞作为乙方，刘军芳作为甲方担保人，三方签订《房屋买卖合同书》。2019年8月9日，该处房产被叶县人民法院查封。涉案房产的买卖交易发生在人民法院查封前。2.《房屋买卖合同书》是双方的真实意思表示，合法有效。张秋霞与刘雪盈、李永杰签订的书面《房屋买卖合同书》，上面有张秋霞、刘雪盈、李永杰和担保人刘军芳的签名和指印；同时房屋出卖方刘雪盈、李永杰还提供了房产证复印件和身份证复印件给张秋霞；张秋霞通过转账支付了购房款，刘雪盈、李永杰出具了收到购房款的收条；张秋霞2017年6月购买房屋后移交瑞仕德公司整体对外出租，瑞仕德公司2017年8月就与李新奇、李建民等分别签订了房屋出租协议，整个交易过程，证据链完整，能够证明交易真实性。3.签订合同和支付合同价款在同一天，符合正常交易规则，更证明了交易的真实性。为了保障交易双方的交易安全，市场正常的交易规则就是“一手交钱、一手交货”。张秋霞和刘雪盈、李永杰经过前期充分的沟通、协商对价等准备工作，在2017年6月7日签订正式的房屋买卖和出租合同后，张秋霞将准备好的142.5万元按照刘雪盈、李永杰的要求转账到两份合同担保人刘军芳的银行账户，刘雪盈、李永杰收到货款核实之后，出具两份收条给张秋霞，整个交易付款过程符合常理。4.刘雪盈、李永杰出卖案涉房产获得了价款142.5万元而不是70万元。涉案交易存在特殊性，张秋霞起初并没有购房意愿，只是想租房，因刘雪盈、李永杰急需资金，游说张秋霞“与其长租不如购买”,后双方才迖成了购房合意，为此，张秋霞共计支付了142.5万元的款项。因租房是张秋霞代表瑞士德公司寻找，瑞士德公司的经营范围包含房屋出租业务，张秋霞当时是瑞士德公司的法定代表人，为了明晰股东与公司之间的权利义务，不造成财务混同，虽然公司的租金由张秋霞个人垫付，但是租赁合同还是瑞士德公司与刘雪盈、李永杰签订。所以142.5万元款项分成了70万元购房款，70万元租赁费，2.5万元房屋过户费用。5.不仅有《房屋买卖合同书》而且有《房产租赁协议》，更进一步客观地反映了当时的真实交易情况。如果没有先谈租赁后商量购买的这一过程，张秋霞完全可以直接与刘雪盈、李永杰签订一份140万的房屋买卖协议。《房屋买卖合同书》和《房产租赁协议》同时存在的事实，本身就可以证明当时的真实交易情况。6.张秋霞将142.5万元转给刘军芳，是受刘雪盈、李永杰的指示。张秋霞之所以将购房款、租房款等142.5万元转账给刘军芳（刘雪盈的亲叔），完全是受刘雪盈和李永杰的指示，刘雪盈和李永杰出具收条的事实也能证明这一点。当时整个交易过程刘军芳均参与，其还作为担保人在合同上签字。买房人按照卖房人的要求，将购房款打入其指定的亲属账户，同时，其也是担保人的身份，这种支付方式符合交易习惯，不违反法律规定并受法律保护。在张秋霞购房后，第三人李建民前期已支付的2017年房租7.5万元，也是由刘军芳代刘雪盈、李永杰返还给张秋霞，结合一审中第三人李建民和第三人杨森茂均说明前期租赁费是支付给刘军芳的，可知刘军芳对涉案房产拥有一定的控制力。7.刘雪盈、李永杰提出“房屋买卖实为担保”涉嫌虚假诉讼。刘雪盈、李永杰及叶县农商行均提出本案不是房屋买卖而是借款的担保，但是其均未提供充足的证据证明。借款担保和房屋买卖是不同的法律关系，刘雪盈和李永杰作为具有完全民事行为能力的成年人，对此应能明确区分，其在卖房协议上签字并出具收到购房款的行为，与其现在的主张自相矛盾。刘军芳2017年7月5日支付给张秋霞的7.5万元是转交的李建民当年的房租，李建民原合同与刘军芳签订，张秋霞购买房屋后，李建民与瑞士德公司更换签订了新的房屋租赁合同，一审中张秋霞已将该合同作为证据提交，可以证明李建民的年租赁费是7.5万元。虎啸飞与刘军芳之间的银行转账记录和短信记录，都是他们两人间的个人纠纷，与张秋霞无关。银行转账记录并不显示刘军芳每月支付7.5万元利息。且从刘雪盈、李永杰自己提供的证据一信息记录上也能够证明，因为上面有刘军芳对虎啸飞所说：“你让弟妹放心”，联系上下，弟妹应指虎啸飞妻子。张秋霞与虎啸飞父亲是朋友。如果如刘雪盈、李永杰所言，买卖合同是张秋霞借款150万元的担保，那么，合同的标的是不是应该是150万元？而现在买卖和租赁两份合同标的加起来一共是140万元，还少了10万元。正常交易中，借款只可能会存在扣除利息实际交付借款少但借款协议写的金额多的情况，从来没有见过借出去款项多，协议写的金额少的情况。张秋霞如果真正借出去150万元，就不会在借款当时只让对方签订140万元的协议。严重违背常理，且没有证据支持，其凭借个别数字的巧合，虚构事实，虚假陈述，涉嫌虚假诉讼，请求人民法院审查后启动虚假诉讼追究程序。8.刘雪盈、李永杰提交的的房地产评估报告不是正规报告，不符合证据的合法性要求，没有证明效力，不能真实反映案涉房屋的真实价值。首先，该报告根本不是正规的评估报告，报告下方评估机构明确注明了：以正式报告为准，仅供参考。可知提交报告证据形式不符合证据合法性要求，真实性存疑。同时该报告既不是诉讼中当事人共同委托或者法院委托；也不属于单方委托后评估机构出具的正式鉴定报告，证据的取得方式和程序也不合法。其次，如果评估800多万的价格合理，刘雪盈、李永杰本身评估的目的就是为了申请银行贷款，那么其最终为什么没有申请到额度相当的贷款呢？（根据房产局查询资料，涉案房屋不存在银行抵押贷款）再次，这份不合法的报告出具时间是2016年12月27日，是在张秋霞购买该房产2017年6月7日之前，如果评估价格合理，刘雪盈、李永杰怎么可能会在远低于评估价格的买卖协议上签字？在一审中，我方不仅对该份报告的真实性、合法性提出了异议，同时也指出了：涉案房产是钢结构搭建，结合当时成本和周边房价，我方支付全款，支付的是正常的市场价格。如果差距真像上诉人所说如此巨大，在一审中，其完全可以提出鉴定申请，但其并没有提出。我方是在本案诉讼过程中通过证据的收集才知道，涉案房产根本没有土地使用权证，该土地使用权证也不是如房产局工作人员对张秋霞所说的“自建房，土地手续不完善，完善后才可以办理转移登记”那么简单就能补办。同时涉案房产也没有规划许可证，很有可能被定性为违法建筑或违章建筑，如果现在按照法律规定评估，评估价值很有可能为0。张秋霞将来可能还要面临更多未知风险。二、原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。本案张秋霞与刘雪盈、李永杰关于涉案房屋的房屋买卖合同合法有效，而且签订书面购房合同、实际占有房屋以及支付全部购房款均在法院查封之前，其合法权益足以排除执行。根据最高人民法院于2015年5月5日发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民,法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉案的执行，是叶县农商银作为申请执行人与被执行人刘雪盈、刘军芳、李永杰之间因借款合同纠纷引发的普通金钱债权执行。根据最高人民法院在（2017)最高法民再355号判决书中的裁判观点，二手房买受人，即使未办理过户登记，也能排除原房主的普通债权人对该房屋的执行。本案中，张秋霞作为买受人在《房产买卖协议》签订后，已经依约定支付了全部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但作为合法占有人有权要求出卖人为其办理案涉房屋的过户登记手续。而本案叶县农商银是普通债权人的权利内容，指向的是出卖人（刘雪盈、李永杰）的一般责任财产。作为买受人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。三、涉案房屋未办理正式的土地使用权证，其土地性质特殊，客观上该房屋也不具备被执行条件。涉案房产建筑在县城内，根据法律规定该土地所有权应当属于国家所有，根据涉案房屋房产登记档案（已作为证据提交）也可知，该房产是在城区内规划的商业用房。但是该处房屋却没有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证，其产权产籍来源证明显示的其土地使用权证明是叶县昆阳镇北关居委会（集体组织）出具。叶县不动产登记中心也查询不出案涉房产占用的土地信息，工作人员解释该宗地应该还没有办理征收和出让手续，只有国有土地才能在其系统内查到，集体土地查不到。所以，涉案房屋占有的土地性质可能还是集体土地。根据法律规定，集体宅基地上只能建造自用住房，是坚决不可能办理出商业用途的私产证。但本案集体土地上建造的房屋却办理的有城市商业用途的私产房产证，本身办证过程可能就存在问题，这也解释了为什么房管部门闪烁其词，迟迟不予办理过户登记的原因。根据我国民事诉讼法的规定，执行标的通常要委托拍卖机构评估、拍卖。我国《拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”第七条规定：“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”因涉案房产土地性质特殊，房产性质还和土地性质矛盾，该房屋客观上也不满足被执行的条件。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决合理、合法。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。刘雪盈、李永杰辩称，涉案的执行行为所依据的2018豫0422民初3814号民事判决，该份判决所牵涉的借款合同行为，经相关公安局作出刑事认定，认为刘军芳是冒用别人的名义签订的借款合同。现刘军芳因涉嫌骗取银行贷款罪被刑事拘留，该份判决书认定的借款合同效力问题，我方认为是无效的，正准备向相关法院提起再审请求。也就是说本案执行行为所依据的基础法律判决属无效的。叶县农商行对刘雪盈、李永杰的房屋提起的查封行为，也是不符合相关法律规定。第三人瑞仕德公司述称，同意张秋霞意见。第三人李建民述称，保证我个人的合法租赁权益。第三人杨森茂述称，不管房子是谁的，应该保护我的个人租赁权益。刘雪盈、李永杰上诉请求：1.依法撤销叶县人民法院（2020)豫0422民初60号民事判决;2.依法驳回张秋霞的诉讼请求;3.一二审诉讼费用由张秋霞、叶县农商行承担。事实与理由:本案名为张秋霞与刘雪盈、李永杰的房屋买卖，实为为刘军芳借张秋霞150万元的担保。通过张秋霞与刘军芳的银行交易明细可以证实,一审没有进行严格法定审查,导致作出错误的判决，请求二审予以纠正。2017年6月7日,双方签订的《房屋买卖合同书》和《房屋租赁协议》均不是双方真实意思表示,完全属于是对刘军芳借张秋霞150万元月息为5分款项的担保，两份合同均属无效。以下事实能够证实:一、在2017年6月7日，经刘军芳与张秋霞协商，达成150万元月息5分的借款关系的合意，当日张秋霞就通过银行转账给刘军芳1425000元,扣除当月的利息75000元,之后刘军芳于2017年7月5日按照月息5分的约定向张秋霞转账75000元,随后的每月利息均支付给了张秋霞指定的一个叫虎啸飞的账户上，虎啸飞经常发短消息或打电话骚扰、××中的刘军芳还款（有刘军芳的银行交易明细、短信截图为证)。二、案涉房产的价值在2016年12月27日经平顶山万源房地产评估有限公司评估价值为881万元,刘雪盈、李永杰怎么可能以70万元的价格卖给张秋霞呢?交易价相差12多倍，很明显不符合情理,也不符合逻辑(有评估报告为证)，从该交易本身的商业风险考虑亦具有一定不符合常理之处。三、包括签订房屋买卖合同和租赁合同以及转账给刘军芳1425000元均发生在同一天,即2017年6月7日。其四、张秋霞并没有向刘雪盈、李永杰人支付一分钱的购房款和租赁款，而是支付给了刘军芳1425000元，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定。刘雪盈、李永杰没有指示或要求张秋霞将购房款支付给刘军芳。结合上述事实，为此，双方签订的《房屋买卖合同书》和《房屋租赁协议》均属以合法形式掩盖非法目的的协议,依据《合同法》第52条之规定，应属无效协议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定。尽管刘雪盈、李永杰未提供证明其与张秋霞之间以案涉房屋买卖合同为借贷提供担保的直接证据,但从刘雪盈、李永杰与张秋霞签订的商品房买卖合同从所购房屋与市场交易价的差异、支付的购房款数额以及所谓的租赁费用的支付方式、刘军芳每月转账支付75000元等事实,均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符,而与民间借贷中以签订房屋买卖合同的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。综上所述，刘雪盈、李永杰与张秋霞之间没有真实、合法的房屋买卖协议。请求二审依法审查，依法判决，以维护刘雪盈、李永杰的财产权益。张秋霞辩称，同对叶县农商行的答辩意见。补充：1、在张秋霞购买刘雪盈和李永杰房产时，整个过程刘军芳都在参与，而且刘雪盈和李永杰明确向张秋霞表述了此处房产是其叔刘军芳的，因为刘军芳外债太多，所以办在他们名下，但是张秋霞说房产证上是谁的名字就谁签订这个名字。2、涉案房产实际上是和另一个房产证那个房子是在一块的，一共是11间房子。张秋霞他们原来是想让11间整体全租150万，租之前张秋霞的朋友说另6间房子是办在刘军芳姐夫、刘书英丈夫王建民的名下，王建民还欠很多外债，所以另6间房80万的租赁合同解除，最终是张秋霞购买了5间，即涉案房产。3.张秋霞购买房屋并实际占有后，曾经出现过2人都拿着购房合同要来收这个房子，全部是刘军芳给别人签的买卖合同，一次合同是将涉案房屋的一二层以88万的价格卖出，另一次是将一二层以70万的价格卖出。张秋霞将自己的购房合同和此处房屋房产证复印件显示为刘雪盈，房产证是刘雪盈这个复印件。后仍有人打电话询问张秋霞，说刘军芳的房子听说你在收租金，张秋霞回复那就不是刘军芳的房子，是刘雪盈的房子。还有一次张秋霞的房子晚上被不知名的人把房子整体下面门锁住了，张秋霞通过报警，昆阳镇派出所过去，等于是核实完她的购房手续以后，把这个锁给弄开了。叶县农商行辩称，针对刘雪盈、李永杰的上诉请求及事实理由没有异议，但叶县农商行对刘雪盈、李永杰所称的以刘雪盈、李永杰、刘军芳的名义与叶县农商行所签订的借款合同为无效合同，有异议。农商行认为，上述借款合同，经叶县人民法院开庭审理作出判决，并且案件进入执行程序，刘雪盈、李永杰这一辩称不能成立。第三人瑞仕德公司述称，同意张秋霞意见。第三人李建民述称，同以上答辩意见。第三人杨森茂述称，同以上答辩意见。房子不管是谁的，2016年11月我租的房子，刘军芳收的钱，合同上是刘雪盈的名字。应保护我的租赁权益，在租赁期间我曾对整栋房屋楼顶的防水进行付款共14000元，及电梯尾款27000元都没有给我，请求补偿我的这些款项。我认为掌控涉案房屋的是刘军芳。张秋霞一审诉讼请求：1.请求解除对叶县人民路北段路西四层商业用房(共计1112.64平方米)的查封,并判决不得对该房产执行;2.确认张秋霞与刘雪盈、李永杰签订的房屋买卖合同(带租)有效;3.确认张秋霞承继刘雪盈、李永杰与瑞仕德公司的房屋租赁合同有效,并继续履行;4.确认瑞仕德公司与李建民的房屋转租合同有效，并继续履行;5.确认瑞仕德公司承继刘雪盈、李永杰与杨森茂的房屋租赁合同有效,并继续履行;6.判令被告刘雪盈、李永杰在一个月内协助张秋霞办理过户登记手续。一审查明事实,叶县农商行与刘雪盈、李永杰、刘军芳借款合同纠纷一案，叶县人民法院于2018年12月25日作出(2018)豫0422民初3814号民事判决书,该民事判决书生效后，叶县农商行向叶县人民法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2019年8月8日作出（2019）豫0422执713号执行裁定书，查封了刘雪莹、李永杰名下位于叶叶县××北段路西××商业用房××共111264平方米（房产证号：叶叶房私字第××号，查封期限为三年。张秋霞对（2019）豫0422执713号执行裁定书提出了书面异议,张秋霞异议请求解除涉案房屋的查封，并停止对房产的评估、拍卖等执行措施，张秋霞的理由是：张秋霞认为自己于2017年6月7日与刘雪盈、李永杰签订房屋买卖合同书和房产租赁协议，以140万元的价格购得刘雪莹、李永杰涉案房产，当日将房款140万元及税款2.5万元共计142.5万元汇入刘军芳的账户，刘雪盈、李永杰出具两份收到款项的收据。叶县人民法院于2019年12月18日作出（2019）豫0422执异48号执行裁定书，裁定驳回张秋霞的异议请求。张秋霞对裁定不服，向一审提起案外人执行异议诉讼。张秋霞系瑞仕德公司股东，房屋买卖合同书和房产租赁协议签订后，对外签订房屋租赁协议。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉,争议焦点为张秋霞是否对案涉房屋享有足以阻却执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,张秋霞与刘雪盈、李永杰签订的《房屋买卖合同书》是在案涉房产查封之前签订的，在签订当日，刘雪盈、李永杰出具收到房款的收据，且张秋霞也实际占用该房产，并对外签订房屋租赁协议。所涉房产未办理过户原因并非因张秋霞自身原因。故张秋霞请求停止对涉案房产的执行的诉讼请求,符合法律规定,一审法院予以支持。张秋霞请求确认涉案房产归其所有的诉讼请求,因诉争房屋尚未具备产权办理条件,而不动产的所有权以登记为准,故张秋霞要求确认对诉争房屋享有所有权的请求,一审法院不予支持。张秋霞的其他诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对位于叶叶县××北段路西××商业用房××共111264平方米（房产证号：叶叶房私字第××号执行；二、驳回原告张秋霞的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告刘雪盈、李永杰负担。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实相一致。本院认为,张秋霞否认其与刘军芳之间存在民间借贷关系，根据刘雪盈、李永杰提供的刘军芳的账户转款明细等证据不能证实刘军芳向张秋霞或其指定人员每月支付75000元利息，其亦无其他充分证据证实张秋霞与刘军芳之间存在150万元借款的事实，因此，刘雪盈、李永杰应当承担举证不能的不利后果。2017年6月7日张秋霞与刘雪盈、李永杰签订房屋买卖合同书,同日张秋霞以瑞仕德公司名义与刘雪盈、李永杰签订房产租赁协议，张秋霞将房款和租金及税费共计142.5万元汇入担保人刘军芳的账户，刘雪盈、李永杰为张秋霞出具收款收据并将房屋交付，纵观交易过程系各方真实意思表示，并无违法行为发生。另外，刘雪盈、李永杰提供的涉案房屋预评估报告，系单方委托的非正式估价报告，依法不予采信，且涉案房屋的市场价值是否与交易价值相符，也不必然影响合同的有效成立，因此，本案张秋霞与刘雪盈、李永杰之间就涉案房屋存在有效房屋买卖合同关系，故叶县农商行，刘雪盈、李永杰认为涉案两份合同是为刘军芳向张秋霞所借的150万元借款提供担保的上诉理由均不能成立。张秋霞在本案查封之前通过合同方式依法取得涉案房屋的财产权益，实际占有该房屋，对该房屋具有实体权利，依法享有足以排除执行的民事权益。综上所述，叶县农商行，刘雪盈、李永杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由河南叶县农村商业银行股份有限公司负担100元；由刘雪盈、李永杰负担100元。本判决为终审判决。审判长  盛华平审判员  朱海波审判员  石天旭二〇二〇年九月二十六日书记员  张丹阳附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。