辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1413号 上诉人（原审原告）：王云飞，男，1986年9月15日出生，汉族，住丹东市振兴区。 被上诉人（原审被告）：徐蕾淇，女，1985年11月22日出生，汉族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：于德生，辽宁精华律师事务所律师。 上诉人王云飞因与被上诉人徐蕾淇房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初4430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王云飞，被上诉人徐蕾淇及其委托诉讼代理人于德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王云飞上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、双方当事人签订的租赁合同合法有效，被上诉人违约，应承担相应的违约责任。二、一审对双方当事人于6月26日已达成解除租赁合同的认定与实际情况不符。上诉人之所以在那天发布房屋出租信息，是因为受被上诉人口头委托，帮助其发布出租房屋信息以加大广告力度，是被上诉人自以为的单方解除。因为上诉人于7月10日通过微信想以此日为节点清算租赁的相关费用，但被上诉人也未予以答复。三、由于被上诉人违约行为，已给上诉人造成的实际损失远远大于一审法院认定的数额。 徐蕾淇辩称，一、被上诉人实质上受案外人委托签订涉案合同；二、本案导致合同不能履行是因为政府行为，被上诉人认为符合不可抗力，应属解除合同情势变更的法定解除情形；三、双方合同已经于2019年6月26日解除,被上诉人不应承担相应违约责任，但一审中被上诉人自愿作出相应补偿，被上诉人没有提起上诉，请求二审法院依法维持原判。 王云飞向一审法院起诉请求：一、依法判决解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；请求判令被告支付拖欠的房屋租金75000元及违约金191250元（计算方式：从2019年5月10日至2019年10月9日，共计153天，每日按总租金的千分之五计算），以上两笔款项共计人民币266250元。 一审法院认定事实：2019年3月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租方（甲方）：王云飞、承租方（乙方）徐蕾淇；甲方将其合法拥有的坐落于丹东市振兴区春三路20-7-16号门面出租给乙方用于餐饮经营，该门面建筑面积共411平方米，乙方租赁门面作为商业门面使用，使用用途为经营餐饮行业，本合同租赁期为5年，于2019年3月11日交付乙方使用，房租计费日期自2019年4月1日起，至2024年3月31日止，租金为人民币250000元/年，保证金为人民币80000元，首年租金乙方首付50000元，租金尾款200000元及保证金80000元于2019年5月10日之前一次性付清，下一年度租金应提前一个月一次性支付。乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的5‰每日支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同签订后，被告给付原告租金50000元。后被告因餐饮行业经营不下去了就与原告协商退房事宜，原告于2019年6月26日在58同城上登记涉案房屋出租信息。 一审法院认为，原告与被告签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，并未违反相关法律规定，应确认有效。现被告因已经无法继续经营餐饮行业与原告协商退房事宜，原告并于6月26日在58同城上登记涉案房屋出租信息，说明原、被告已经达成一致意见解除《房屋租赁合同》，关于原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的房屋租金75000元的诉讼请求，经审查，该院可以认定被告租用涉案房屋房租计费期限为2019年4月1日至2019年6月26日，年租金为250000元，三个月租金为62500元，被告已经支付50000元租金，现被告欠付原告租金12500元，故原告该项诉讼请求，以该院确认的数额为准。关于原告要求被告赔偿违约金191250元诉讼请求，经审查，该院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定被告未经原告同意逾期交付房租，原告有权要求被告按当年租金的5‰每日支付违约金，按该合同约定被告违约每日需支付1250元违约金，这一违约金的约定过分高于造成的损失，故该院确认原告的违约损失为12500元的30%，计3750元。结合被告的答辩意见，同意给付原告30000元作为补偿，符合法律规定，该院予以确认。判决：一、解除原告王云飞与被告徐蕾淇2019年3月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告徐蕾淇于本判决生效后10日给付原告王云飞房屋租金、违约金合计30000元；三、驳回原告王云飞的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2697元，原告王云飞负担2322元，被告徐蕾淇负担375元。 本院二审期间，王云飞围绕上诉请求依法提交如下证据：证据1、与案外人叶洪微信聊天记录5张，证明徐蕾淇对案 涉租赁合同并非不知情。 证据2、叶洪缴纳涉案房屋电费记录，证明缴费时间是8月8日，进一步证明房屋租赁协议没有解除。 证据3、提供现金支票、介绍信、报纸截图，证明叶洪曾以支票的方式交纳房屋租金一直到2019年9月中旬，但支票被叶洪挂失以后无法兑现。 徐蕾淇对上述证据的质证意见为，对聊天记录的真实性没有异议，只是对证明问题有异议。该组证据不能证明上诉人要证明的问题。这三份证据恰能证明被上诉人主张的徐蕾淇不是实际承租人，首先上诉人一直和叶洪在谈论房租的问题，给付租金的支票也是叶洪出具的。上诉人和叶洪联系让其将签合同的人名发给他。这些证据所体现的事实恰能证明作为被上诉人仅是代叶洪签订的合同，租赁合同的实际履行双方是上诉人和叶洪，并不是本案被上诉人。被上诉人和叶洪只是普通朋友关系，而且也不是合伙关系。 徐蕾淇为证明其主张，提供如下证据： 证据1、市政于2019年3月19日发布的封路通告（搜狐网下载截图），证明双方于2019年3月11日签订房屋租赁合同，3月20日道路封闭修路，租赁房屋用途是经营饭店，因封路导致饭店无法经营，也是导致双方解除协议的直接原因，进一步体现本案符合政府行为引起的不可抗力或者是合同法所规定的情势变更。 证据2、照片两张，证明2019年6月26日期间，上诉人已经将案涉房屋上锁并张贴出租广告，说明双方已实际解除合同。拍摄时间为解除合同之后拍摄。 王云飞对上述证据的质证意见为，证据1不能证明被上诉人主张，虽然双方签订合同时间为3月11日，但上诉人从4月才开始收取房租，就是用于弥补这期间的损失，并且签订合同时双方对水游城复工项目均知晓。对证据2的拍摄时间有异议，出租信息是上诉人张贴的，大门锁是一审法院告知可以更换后上诉人才打开更换的。 综合双方的举证、质证意见，本院的认证意见为，王云飞提供的证据可以证明徐蕾淇系案涉房屋实际承租人，对王云飞提供的证据1予以确认。证据2无法体现所缴纳的电费是何时间段的电费，也无法证明双方租赁合同未解除的事实，故对王云飞提供的证据2不予采信。证据3所载明的收款人名称非本案当事人，且用途为差旅费，无法证明与本案具有关联性，故对王云飞提供过的证据3不予采信。徐蕾淇提供的证据1不能证明其举证目的，对证据1不予采信。证据2无法体现拍摄时间，故对徐蕾淇提供的证据2不予确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，双方争议的焦点问题为双方是否已于2019年6月26日协商解除了房屋租赁合同。虽上诉人主张双方租赁合同关系一直未解除，但是对于其在2019年6月26日在58同城登记案涉房屋出租信息的行为，其解释为受被上诉人之托，并不符合常理。因为按照日常交易习惯，只有经承租人同意解除租赁合同，出租方才有权对外发布出租房屋的信息。并且从上诉人自己所主张的以2019年7月10日为节点，其向被上诉人朋友发送结算解除合同的相关费用明细，也可说明双方已于该时间之前达成了解除租赁合同的合意，故一审法院认定双方已于2019年6月26日协商解除了房屋租赁合同并无不当。另外，虽上诉人主张其实际损失远高于一审法院计算的金额，但对于实际损失上诉人并未提供充分的证据予以证明。且一审法院认定被上诉人欠付租金为12500元，违约金为3750元，而被上诉人自愿给付上诉人30000元作为补偿，故一审法院依据被上诉人自认金额判决其承担相应的责任，也符合客观情况，处理结果较为公平。 综上所述，王云飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5394元，由王云飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年九月二十六日 书记员 王晓宇