江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2618号上诉人（原审被告）：盐城益安房地产开发有限公司，住所地东台市安丰镇安东村八组。法定代表人：周国祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋莉莉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：范舒钰，江苏海陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东台市雅客居物业有限公司，住所地东台市王海东路52号（汽车运输公司内）。法定代表人：黄超明，该公司经理。委托诉讼代理人：季军进，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵永平，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。上诉人盐城益安房地产开发有限公司（以下简称益安房地产公司）因与被上诉人东台市雅客居物业有限公司（以下简称雅客居公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2019）苏0981民初5323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人益安房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判驳回雅客居公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由雅客居公司承担。事实与理由：一审法院判决认定事实错误。1.一审法院认定的尚未结算的空置方物业费起点时间存在错误。案涉小区自2014年7月1日开始陆续交房，其中3、4、5、6号楼是从7月1日起交房，1、2号楼是从8月1日交房。物业费是按年度进行收取，虽然2016年4月13日出具的承诺书载明物业费已全部结清，其结算期间应为一整年度，所以2016年6月30日之前的物业费已结清，3、4、5、6号楼应从2016年7月1日开始计算；1、2号楼应从2016年8月1日开始计算。2.一审法院认定应将除该份备案合同之外的封面时间为2013年3月2日的《前期物业服务合同》作为双方结算的依据存在错误，雅客居公司在一审开庭过程中补充提交的另一份合同，合同第一页封面处也明确载明“二○一三年三月二日”，且在乙方盖章处标的时间也为2013年3月2日，所以该合同的形成时间也是3月2日且与其提交的证据1没有本质区别，因此无论是雅客居公司起诉时提交的证据1还是当庭补充提交的合同均应认定为2013年3月2日签订的合同。根据2013年3月6日雅客居公司向益安房地产公司出具的承诺书，2013年3月2日当天签订的合同仅作为物业管理部门备案之用，具体条款待物业入区之前双方另行商定。而雅客居公司未能提供2013年3月2日之后签订的合同，所以雅客居公司主张的物业服务费以及违约金没有合同依据，应按照相关法律法规来处理。同时依据2014年1月1日施行的《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条等规定空置房可按照约定标准的百分之七十即七折来进行收费。所以即使按照雅客居一审主张的标准计算，也应在其主张的标准基础上乘以70%计算为199655.11元。鉴于雅客居公司提供的服务质量达不到最基本的要求，根据已入住业主的反馈，其提供的物业服务更达不到合同约定的标准，尽管备案合同不作为双方履行权利义务的依据，但可以参照该合同中第二十九条，提供的物业服务质量达不到合同标准，向业主支付30%的违约金，应付的物业费还要按70%即七折收费，金额为139758.58元。被上诉人雅客居公司辩称：1.关于益安房地产公司提出空置房的物业费起点错误问题，在一审审理期间，就空置房的起点和终点都是经过益安房地产公司认可的，而且一审审理中将空置房的物业费起点和终点以及物业费都向益安房地产公司提供，益安房地产公司在雅客居公司提交的空置房物业费的基础上进行了审核和确认修改，最终雅客居公司对益安房地产公司确认的数额也予以认可。因此，不存在物业费的起点时间有错误问题。2.前期物业服务合同的确认在一审中均已查明是适用的非备案合同，法院认定事实清楚，适用法律正确。雅客居公司向一审法院提出诉讼请求：判令益安房地产公司向雅客居公司支付2014年7月1日至2019年7月31日的空置房物业费561424.11元及违约金11509.19元，合计572933.3元。一审法院认定事实如下:东台市安丰镇安丰丰城名园住宅小区的开发商系益安房地产公司。益安房地产公司与雅客居公司签订封面时间为2013年3月2日经东台市物业管理办公室于2013年5月3日鉴证的《前期物业服务合同》1份。2013年3月2日,益安房地产公司（甲方）与雅客居公司（乙方）又签订封面时间为2013年3月2日的《前期物业服务合同》1份，合同条款对上述《前期物业服务合同》内容有部分删减、修改，合同约定：第六条规定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.72元/月·平方米；高层住宅0.72元/月·平方米；商业物业：1.5元/月·平方米。前期物业开办费：按建筑面积26701.93*1.0元/平方米=26701.93元结算（在前期物业服务合同生效之日，由甲方一次性支付给乙方）。自前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担。已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业（含空置房屋、机动车停车位），物业服务费由前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费，由甲方承担。第三十条乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按第六条约定的收费标准的30%向甲方，业主支付违约金。第三十条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳物业服务费用的，逾期应按第六条约定的收费标准的日3‰向乙方支付违约金。2013年3月6日，雅客居公司作出承诺书，承诺雅客居公司与益安房地产公司于2013年3月2日签订的《安丰丰城名园前期物业服务合同》，只用于物业管理备案之用，不作为双方履行的法律文书，具体条款内容待物业公司入区前双方再行商定，待重新修订完善后执行。该承诺中“2013年3月2日签订的《安丰丰城名园前期物业服务合同》”，雅客居公司与益安房地产公司均认可系针对经东台市物业管理办公室于2013年5月3日鉴证的《前期物业服务合同》。益安房地产公司于2014年7月1日开始将安丰丰城名园小区房屋陆续交付业主。2015年12月18日，雅客居公司向益安房地产公司开具金额为120000元的“丰城名园物业服务费”发票，雅客居公司自认120000元中有20000元为开办费，100000元为空置房物业费。2016年4月13日，雅客居公司法定代表人黄超明出具收条，收条载明：兹收到益安房地产公司由南孚高科消防机电工程有限公司海通分公司，雅客居公司施工的项目工程款及物业费.补贴.已全部结清。因益安房地产公司未交纳空置房物业费，雅客居公司于2018年8月16日向其发送书面催交通知。本案在一审审理过程中，经雅客居公司与益安房地产公司对账，对雅客居公司主张的截至2019年7月31日的空置房物业费，益安房地产公司对如按照多层住宅0.72元/月·平方米、高层住宅0.72元/月·平方米、商业物业1.5元/月·平方米的标准计算，空置房自2016年4月14日起至实际空置时间止，空置房物业费的金额为323039.69元无异议，只是认为安丰丰城名园小区3、4、5、6号楼系从2014年7月1日交房，1、2号楼系从8月1日交房，结合2016年4月13日的收条，应分别从2016年7月1日、8月1日作为起点计算尚未支付的空置房物业费。益安房地产公司为证明雅客居公司物业服务不到位，在收到一审法院应诉材料后，于2019年11月21日与该小区部分业主进行物业管理服务调查，并提供了该小区部分照片。一审法院认为，雅客居公司与益安房地产公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，雅客居公司提供物业服务，益安房地产公司应按约定交纳空置房的物业费用。关于雅客居公司与益安房地产公司结算空置房物业费的依据问题。雅客居公司与益安房地产公司一致认可封面时间为2013年3月2日经东台市物业管理办公室鉴证的《前期物业服务合同》仅作为备案，不作为结算之用。除备案合同外，雅客居公司与益安房地产公司亦签订了封面时间为2013年3月2日的《前期物业服务合同》，益安房地产公司对该份合同的真实性无异议，故该份合同应当作为双方结算的依据，雅客居公司可按照该合同约定的物业费标准主张空置房物业费。关于尚未结算的空置房物业费的起点时间问题。1.雅客居公司认为，其公司开具发票的时间为2015年12月18日，故应自2015年12月19日起开始计算，益安房地产公司认为，雅客居公司法定代表人出具收条的时间为2016年4月13日，应自2016年4月14日起开始计算。一审法院认为，本案中雅客居公司未提供证据证明2014年7月1日至2015年12月18日的空置房物业费金额，亦未证明发票中自认的物业费100000元是如何形成的，且其在诉状中亦称该费用系益安房地产公司预付，可见开具发票并不能证明双方是就2015年12月18日前发生的空置房物业费进行的结算。2016年4月13日雅客居公司法定代表人出具收条，明确物业费.补贴.已全部结清，对空置房物业费是否已经结算到出具收条后的时间，收条中并无明确，双方亦未提交证据证明，故应依收条出具的时间作为空置房物业费已经结算的时间点。2.尚未支付的空置房物业费是否应分别从2016年7月1日、8月1日起计算。益安房地产公司认为安丰丰城名园3、4、5、6号楼系从2014年7月1日交房，1、2号楼系从8月1日交房，结合2016年4月13日的收条，按照物业费按年度进行收取的情况，故2016年6月30日前的物业费应视为全部交纳。一审法院认为，根据雅客居公司出具的收条，2016年4月13日前的物业费已经全部结算完毕，在本案中确认每幢房号何时开始起算空置房物业费，并无意义，合同约定的按年度收取物业费也不意味着对空置时间不足一年或者超一年以上的房屋不收取物业费，益安房地产公司的该辩称亦违反了双方合同约定，一审法院不予采信。关于物业费的金额问题。益安房地产公司辩称依据2014年1月1日施行的《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条规定，空置房可按照约定标准的百分之七十进行收取。一审法院认为，根据该条款规定，双方应当首先按照物业服务合同的约定交纳物业费，而雅客居公司与益安房地产公司签订的物业服务合同中对此并无进行约定，故对益安房地产公司的辩称，一审法院不予采信。雅客居公司与益安房地产公司签订的《前期物业服务合同》对双方的违约责任均有约定，雅客居公司与益安房地产公司均存在违约情形，故雅客居公司无权要求益安房地产公司承担违约金，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，一审法院判决：一、益安房地产公司应于判决生效之日起15日内给付雅客居公司截至2019年7月31日的空置房物业服务费323039.69元；二、驳回雅客居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9530元，减半收取计4765元，由益安房地产负担2687元，由雅客居公司负担2078元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。益安房地产公司提交两份丰城名园小区部分业主签名的《证明》，证实雅客居公司物业服务质量差。雅客居公司对益安房地产公司提交证据的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。雅客居公司提交一份《物服人员名单、未交付空置情况说明》，证明安丰丰城名园小区服务到位。对此，益安房地产公司质证意见为：该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于安丰丰城名园小区的物业服务质量问题，本院于2020年9月18日赴安丰丰城名园小区现场勘查，发现小区内存在消防栓内没水；小区视频监控不能做到全覆盖；小区保洁工作不到位等问题，对此雅客居公司承认存在上述情况，并表示尽快整改。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于一审法院认定的物业服务合同是否系雅客居公司与益安房地产公司结算依据问题。雅客居公司与益安房地产公司于2013年3月2日签订两份《前期物业服务合同》，内容略有不同，其中一份提交东台市物业管理办公室备案。2013年3月6日，雅客居公司作出承诺书，承诺雅客居公司与益安房地产公司于2013年3月2日签订的《安丰丰城名园前期物业服务合同》，只用于物业管理备案之用。之后双方均未签订其他物业服务合同，一审法院认定除备案之外的双方于2013年3月2日签订的《前期物业服务合同》为双方结算依据，并无不当，益安房地产公司上诉认为3月2日签订的两份物业服务合同性质一样，双方结算没有合同依据的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于尚未结算的空置房物业费起点时间问题。益安房地产公司上诉认为，物业费结算系整年结算，1、2号楼物业费起算点应从2016年8月1日开始，3、4、5、6号楼从2016年7月1日开始。本案雅客居公司法定代表人黄超明于2016年4月13日出具收条，明确物业费、补贴已全部结清。该收条中没有明确物业费结算期间，故应从收条出具的时间作为空置房物业费已经结算的时间点，一审法院判决正确，益安房地产公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。关于物业费收费标准问题。经二审现场勘查，安丰丰城名园小区在小区监控全覆盖；消防设施；环境保洁等方面的确存在问题，物业服务质量未完全达到合同约定的要求。根据益安房地产公司与雅客居公司签订的《安丰丰城名园前期物业服务合同》第二条、第三条、第四条、第六条、第三十条的约定，结合雅客居公司提供物业服务的相关情况，本院酌定益安房地产公司承担80%的物业费，即截至2019年7月31日的空置房物业服务费258431.75元（323039.69元×80%）。综上，益安房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省东台市人民法院（2019）苏0981民初5323号民事判决第二项；二、变更江苏省东台市人民法院（2019）苏0981民初5323号民事判决第一项为：上诉人盐城益安房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内给付被上诉人东台市雅客居物业有限公司截至2019年7月31日的空置房物业服务费258431.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9530元，减半收取计4765元，由盐城益安房地产开发有限公司负担2150元，东台市雅客居物业有限公司负担2615元；二审案件受理费9530元，由盐城益安房地产开发有限公司负担4299元，东台市雅客居物业有限公司负担5231元。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二〇年九月二十二日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷附录法律条文《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。