广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2831号上诉人（原审原告）：黎林森，男，汉族，1982年4月8日出生，住广东省阳山县****************，身份证号码441************755。被告：刘玉华，男，汉族，1981年7月17日出生，住广东省阳山县***************，身份证号码441************538。上诉人黎林森因与被上诉人刘玉华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2019）粤1823民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请求依法撤销（2019）粤1823民初908号民事判决书；二、改判支持上诉人所有诉讼请求；三、判决被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。一审法院认为双方签署的合同是双方真实意思表示，合法有效。因此，根据合同约定，被上诉人需以1000元每月的价格将清远市阳山县**********出租给上诉人做商业使用，此为双方意思自治的表现。一审法院在无相关证据证明的情况下，有违法院中立性，认为从月租金看来被上诉人不会将商铺完全转让出去，突破了双方意思自治，随意更改了合同内容。结合被上诉人陈述自认，上诉人至今没有占有使用其出租的商铺面积，2019年7月始被上诉人继续占有使用该店铺，应认定为被上诉人没有根据合同约定完全交付房屋的使用权，系被上诉人违约在先。上诉人作为合同守约方，拥有合同法规定的先履行抗辩权。法院应当考虑上诉人于2019年4月6日交付了定金2000元、几日后又交付了8000元的转让费，在被上诉人违约情况下，上诉人已经为合同履行付出诸多，不该苛责上诉人行使先履行抗辩权。二、一审法院法律适用不正确，应在认定被上诉人违约在先的情况下，判决被上诉人返还上诉人双倍定金、退还转让费及赔偿损失。如上述，被上诉人违约在先，根据合同法第九十四条，法院判令合同解除，同时要求违约方返还双倍定金、返还房屋转让费及赔偿相应的装修损失、预期营业损失。综上所述，一审法院在事实认定不清，法律适用有误，恳请二审法院能够查明事实真相，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人答辩称，一、一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方自愿签的有效合同，合同约定承租人于签订合同之日起一次性按每月1000元交付三个月的租金才能使用，由于上诉人只支付1000元，经多次催付拖欠租金未交。违反《合同法》九十四条第四项之规定，一审判决适用的法律正确。二、上诉人提供的租铺平面图的事实是，上诉人在租铺之前，长期在被上诉人的店铺门口公共行人道上摆设烧烤流动档，由于油烟，严重影响污染环境，造成楼上居住的居民正常生活受到影响竟见纷纷，而且常有城管的干涉。因此，上诉人主动向被上诉人要求该铺侧面门转让一部分给其做烧串，被上诉人考虑大家都是做生意的朋友，出于同情的角度，所以把西卡的铺的侧门面正在经营的卖猪肉档和蔬菜档搬到右侧，将该铺面转出一部分，给上诉人使用，由于被上诉人在该铺面后节有厨房和烧烤炉，讲明不能转让全铺面，必须保持铺面双方出入通道，锁匙各人持有方便出入。上诉人的水表，在其档内安装，电表接被上诉人总表，线路分开，互不干涉，所以平面图的后节未交付使用，上诉人称全铺面没有转交给其做烧串影响其生意完全脱离事实。其次经过双方约定后，上诉人实施装修，并有卖鸭小串自有的独立空间，还可以上锁。由于上诉人“三天打鱼，两天晒网”无法继续经营下去，想出歪绝招，把其造成的损失转稼给被上诉人。被上诉人把自己正在经营的猪肉档蔬菜档让出给上诉人，而自己却搬到侧边导致影响生意，所以造成的损失按理应该由上诉人来承担才是合理的。综上所述，请二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。一审法院作出判决：一、黎林森与刘玉华签订的《房屋租赁合同》于2018年7月8日解除；二、驳回黎林森的其他诉讼请求。案件受理费376元，由黎林森负担。一审法院认定事实、判决理由及适用法律详见一审判决书。二审期间，被上诉人向本院提交了5张图片，拟证明上诉人只租赁了一卡商铺的前半部分，后半部分是用窗帘隔开，上诉人租赁的面积只是其安装了水表的小房子，商铺的烟囱、雨篷均给了上诉人作用，商铺门前的广告灯箱是上诉人和被上诉人共同使用。本院组织双方进行了质证。被上诉人为证明上诉人只是租赁了一卡商铺的其中一部分，于二审期间申请了证人成石生出庭作证，成石生在二审庭审中称，上诉人请其为上诉人租赁的案涉商铺进行装修，装修面积是一卡商铺的其中一部分，约8平方米。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予确认。另查明，一审庭审中法官问上诉人有无支付2019年6月20日前的租金，上诉人陈述，交付给被上诉人的2000元定金，已转化为前两个月的租金。又查明，上诉人在二审期间陈述，其向被上诉人支付租金共3000元，其中有2000元是定金转为租金。再查明，上诉人与被上诉人均确认，双方约定由被上诉人转租案涉店铺给上诉人使用，上诉人要向被上诉人交纳12000元转让费，上诉人实际向被上诉人支付了8000元。本院认为，本案是租赁合同纠纷。双方在二审争议焦点为：1、被上诉人是否应向上诉人双倍返还定金4000元；2、被上诉人是否应向上诉人返还店铺转让费8000元；3、被上诉人是否应向上诉人赔偿装修损失、营业损失合共11057元。关于被上诉人是否应向上诉人双倍返还定金4000元的问题。案涉《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应恪守约定，履行各自义务。根据查明的事实，案涉《房屋租赁合同》约定，承租人于签订合同之日一次性交清三个月租金和押金。但上诉人自签订租赁合同后共向被上诉人支付了定金2000元，租金1000元。可见，上诉人并没有按合同约定履行一次性支付三个月租金的义务，其行为构成违约。由于上诉人未及时交纳租金，引发矛盾，导致双方不能继续履行合同，对此，上诉人应承担相应责任。上诉人请求被上诉人双倍返还定金的请求，没有法律依据，本院不予支持。关于被上诉人是否应向上诉人返还店铺转让费8000元的问题。根据查明的事实，上诉人租赁店铺经营三个月，后因双方产生矛盾，停止使用经营。如前所述，上诉人未按约定履行支付租金义务，导致合同未能继续履行。为此，本案是因上诉人在履行合同过程首先违反约定，而引发纠纷，致双方终止履行合同。上诉人在已实际使用店铺进行了经营，并且存在违约行为的情形下，请求被上诉人返还8000元“转让费”，依据不足，本院不予支持。关于被上诉人是否应向上诉人赔偿装修损失、营业损失合共11057元的问题。首先，上诉人没有提供证据证明其营业损失是由被上诉人违约造成，同时在案证据中亦没有证据证实上诉人的营业损失的具体金额，对此，上诉人应承担举证不能的后果。其次，本案合同的解除主要是因为上诉人首先违反约定而导致，为此，上诉人对自己违约行为造成的损失应由其本人自行承担。第三，上诉人提出的装修损失问题。一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的十条、第十条第二项的规定进行了论述，并无不当，本院予认可。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人黎林森负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年九月十日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。