天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初377号原告（反诉被告）：李双凤，女，1981年3月2日出生，汉族，个体工商户，住天津市滨海新区。被告（反诉原告）：天津居然之家家居建材市场有限公司（统一社会信用代码911201105626716901），住所地天津市东丽区津滨大道与昆仑路交叉口东北角。法定代表人：文琳君，该公司经理。委托诉讼代理人：周长虎，天津四恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：温利选，天津四恒律师事务所律师。原告（反诉被告）李双凤与被告（反诉原告）天津居然之家家具建材市场有限公司（以下简称居然公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，因疫情扣除审限。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李双凤、被告居然公司的委托诉讼代理人周长虎、温利选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李双凤向本院提出诉讼请求：1．继续履行双方之间签订的《居然之家津昆桥店租赁合同》；2．判令被告将原告店铺恢复原状；3．判令被告赔偿2019年12月5日至店铺实际恢复原状，原告能正常经营期间经营损失（暂定50000元）；4．诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告表示其主张第3项诉讼请求是指2019年12月5日至2020年5月5日原告承租居然之家东丽摊位损失325000元（人工费321000元＋动摊位费4000元）及2019年12月5日至2020年7月因为居然公司拆除了李双凤东丽店的摊位造成李双凤在居然公司塘沽店的摊位不能经营的损失386400元（租金加人工费85400元＋2020年塘沽店的人工费301000元），以上两项合计711400元，原告主张的损失以711400元为准。对李双凤增加的诉讼请求部分，在本院通知其补交诉讼费后，李双凤未补交。事实和理由：原、被告于2019年6月17日签订居然之家津昆桥店租赁合同，原告承租了被告的非标场地，自行搭建店面经营家装美缝业务，合同约定租期365天，自2019年8月1日至2020年7月31日止。原告进场不久，被告要求原告将摊位变换地址，承诺产生的4000元挪位费被告承担，抵偿后续租赁费。但是被告由于商场扩门的需要，原告变换位置的摊位仍影响施工，被告借口原告拖欠租赁费（实际并不欠费）于2019年10月12日强行通知原告解除合同，原告不同意。被告于2019年12月5日强行拆除了原告的摊位。原、被告的合同尚未到期，原告经营前期投入巨大，原告就损失、继续履行合同与被告沟通未果，故依法起诉。居然公司辩称，依法驳回原告的诉讼请求。原告承租了被告的场地，由于原告拖欠租金、物业管理费、市场管理费、广告促销费等费用，经被告催告拒不缴纳，至今仍拖欠费用。被告在2019年10月12日正式通知原告解除了租赁合同，该合同解除是由于原告的违约行为造成。原告所述4000元挪动摊位费用的事实不存在。因此，不同意原告的各项诉讼请求。居然公司向本院提出反诉，反诉请求：1.依法判令李双凤支付居然公司租金、物业管理费、市场管理费、广告促销费等共计6384元（截至2019年12月5日）；2.依法判令李双凤支付居然公司违约金4440元；3.本案诉讼费用由李双凤承担。李双凤对居然公司的反诉辩称，对于居然公司反诉请求的数额不认可。从李双凤进场地开始，李双凤所有应付费用是每月2580元，居然公司计算的是每月3100多元，双方数额不一致，所以就有了纠纷。李双凤于2019年9月1号交的费用，交纳的是2019年8月、9月的费用。李双凤刚装修完摊位，还没有正常营业，居然公司就让挪动摊位，李双凤摊位动了一次。挪动完以后被告就说不行你就撤走，李双凤说是看上了这个摊位才来的，要动摊位也要等合同到期再动。李双凤的摊位挪动了，地点没变，摊位号没变，就是调了一个方向。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李双凤提供证据如下：一、预租协议书复印件一份，证明原告承租了居然公司的房屋，还在租期内。二、招商政策复印件一份，证明李双凤承租了居然公司的房屋。三、2019年10月12日通知函（是居然公司给李双凤的），证明居然公司要解除合同。四、2019年12月5日通知函，证明居然公司向李双凤送达通知函。五、微信聊天记录，证明双方交谈的费用情况，这个内容和预租协议书、招商政策的内容是一致的。六、表格三份，证明居然公司没有信誉，每次给李双凤书写的表格的费用都不一样，这是被告给李双凤出具的。七、微信截屏一份，证明挪动摊位4000元费用的问题存在。被告居然公司提供证据如下：一、预租协议书和招商政策，证明原、被告的租赁关系以及收费标准。二、市场收据，证明原告已支付租金的情况和拖欠租金的情况。三、聊天记录八页、催款通知函、在店铺张贴通知的照片，证明被告通知了原告催交租金、解除合同及通知原告腾空场地。四、货物明细表和照片，证明2019年12月5日原告自己没有腾空，被告给原告腾空摊位的时候制作的明细以及给原告做了封存。这些物品现在还由被告保管。本院认证如下：对原告提供的证据一至五，被告对其真实性无异议，本院对真实性予以确认。对证据六，本院予以确认。对证据七与证据五为原告与同一人的聊天，本院予以采信。对被告提供的证据一至四，原告对其真实性无异议，本院对真实性予以确认。经审理查明，2019年6月17日，原、被告签订《居然之家津昆桥店预租协议书》一份。约定，“原告承租被告20平方米（不含公摊）经营场地（摊位号DS32-1-1-110F），原告经营品牌为浩邦、经营类别属于其他。招商政策详见《居然之家津昆桥店招商政策（一层）》，原告向被告交纳预付款1000元。本协议签署表明原告认可被告各种租赁条件，并有意愿在被告提供的店面经营。被告向原告提供场地后原告需及时进场装修并签署正式协议，否则视为原告违约，所交预付款不予退还。原告正常经营前必须与被告签订正式《招商合同》，并及时提供厂家及厂家代理商相关资质材料，否则被告有权收回原告经营场地。在《招商合同》未签订生效前，双方按预租协议规定及《居然之家天津津昆桥店招商政策（一层）》履行双方权利义务，原告不得以双方未签订正式《招商合同》为由，拒绝履行交纳场租义务，若原告在此协议书及其附件中约定的合同期内中途退场，则原告应退回已享受的免租期内的租金，除此之外原告还应承担两个月租金及物业管理费作为违约金。本协议在双方签字盖章，原告支付完全部预付款之日起正式生效。在双方正式签订招商合同后，本协议自失效。”该协议由原、被告签字盖章确认。2019年6月17日，原、被告又签订《居然之家津昆桥店招商政策（一层）》一份，约定，“合同期366天即2019年8月1日起至2020年7月31日止，租金及物业费标准：楼层一层，摊位号：DS32-1-1-110F，品牌：浩帮。租金及物业费标准：日租金标准2.8元/平方米，月租金标准（按30天计）84元/平方米，日物业费0.9元/平方米，月物业费标准（按30天计）27元/平方米。租金及物业费的付款方式为一个月一付。付款时间为每个付款周期的前一个月的25日前。市场管理费及广告促销费每一个月一付，付款时间为费用生成当月的25日前。保底销售和市场管理费：保底销售为1200元/平方米/月。市场管理费按照销售额的0.5%收取，未达到保底销售额的商户按照保底销售额收取。广告促销费：保底销售为1200元/平方米/月，广告促销费按照销售额的1%收取，未达到保底销售额的商户按照保底销售额收取。”该政策由原、被告签字盖章确认。合同履行中，原告于2019年6月17日向被告交纳预付款1000元。原告于2019年8月1日收到涉案场地。2019年9月10日，原告向被告交纳费用，被告为原告开具了收据三张，原告同日收到收据三张。其中一张收据载明以原告交纳的预付款1000元冲抵2019年9月的租金1000元，另一张收据载明原告交纳2019年9月租金680元，另一张收据载明原告交纳2019年9月物业管理费540元、2019年10月租金1736元、2019年10月物业管理费558元，收款合计2834元。2019年9月25日，原告收到被告送达的催款通知函，内容：“李双凤：.．．．．．截至2019年9月25日，你拖欠租金、物业费、管理费等共计2654元。鉴于上述事实，我司特向贵方函告如下：请贵方在收到本通知后于2019年9月28日前与我司联系并支付上述拖欠款项。如贵方未能在本通知函规定的期限内支付上述拖欠款项，我司将按照居然之家招商合同的相关规定采取措施，严重拖欠房租视为贵公司单方面毁约，由此产生的一切后果由贵司承担”。以上费用为李双凤应交纳的2019年8月的租金1736元、物业管理费558元、广告促销费240元、市场管理费120元。后原告未交纳以上费用。2019年10月12日，原告收到被告送达的通知函，内容为：“李双凤：.．．．．．由于您存在拖欠租金等费用的严重违约行为，故特此通知解除租赁关系，即自您收到本通知之日起解除双方的场地租赁关系，并交清产生的欠费，并请您于收到本通知之日起10日内腾空交回场地，否则我司将自行腾空收回，您未清空的物品将视为您自愿放弃并由我司自行处理，产生的清理费用将由您自行承担。”后原告未腾空摊位。2019年12月5日，原告收到被告送达的通知函内容为“.．．．．．由于您存在拖欠租金等费用的严重违约行为，我司已于2019年10月12日通知您解除了租赁关系，并同时告知您限期腾空和交回租赁场地。但您至今仍未腾空交回租赁场地，故再次通知您于本通知之日的下午6点前腾空交回场地。否则我司将自行腾空收回，您未清空的物品将视为您自愿放弃并由我司自行处理，产生的清理费用将由您自行承担。”后原告未腾空摊位。同日，被告对原告经营场地清空腾出。按照双方签订的《居然之家津昆桥店招商政策（一层）》约定的费用标准计算，截至2019年12月5日腾空场地，原告未交纳被告的费用为：一、租金：2019年8月1日至2019年8月31日计31天租金1736元，2019年11月1日至2019年11月30日计30天租金1680元，2019年12月1日至2019年12月5日计5天租金280元，合计3696元。二、物业管理费：2019年8月1日至2019年8月31日计31天物业管理费558元，2019年11月1日至2019年11月30日计30天物业管理费540元，2019年12月1日至2019年12月5日计5天物业管理费90元，合计1188元。三、市场管理费：2019年8月1日至2019年12月5日的市场管理费500元。四、广告促销费：2019年8月1日至2019年12月5日的广告促销费1000元。本院认为，原、被告签订的预租协议书及招商政策为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案中双方的争议焦点为：一、本案预租协议书及招商政策是否已解除。二、原告请求是否应当予以支持。三、被告反诉的请求是否应当予以支持。关于焦点一，李双凤主张其于2019年9月交纳的费用为2019年8月、9月的费用，但被告给原告出具的收据中载明系2019年9月、10月的租金、物业费，原告于交款同时取得收据，原告没有证据证明其对于交款的月份向被告提出异议，对原告主张不予支持。故原告交纳的费用应当按收据记载内容确定，为交纳的2019年9月、10月的租金、物业管理费。原告李双凤在2019年9月25日收到被告送达的催款通知函时，按照招商政策约定的原告李双凤应当交纳费用的标准及时间确定，此时原告确已欠被告2019年8月的租金、物业管理费、市场管理费、广告促销费，合计金额为2654元（31天），与被告送达的催款通知函的交款数额一致，被告向原告催款后，原告未按规定时间交款，被告于2019年10月12日向原告送达了解除租赁关系的通知。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，根据以上法律规定，原、被告之间的租赁合同关系于2019年10月12日解除。关于焦点二、原、被告间的租赁合同关系已经解除，合同解除后，原告应当将租赁物返原告被告。现原告请求继续履行合同，将店铺恢复原状的请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告诉讼请求三，原告审理中明确其损失以711400元为准，但原告在本院通知其补交诉讼费后未补交，本院以立案时原告交纳诉讼费所对应的损失数额50000元进行审理。原告该诉讼请求要求的是2019年12月5日后产生的损失，但2019年10月12日的双方租赁合同已经解除，现原告要求被告赔偿2019年12月5日合同解除后的损失没有法律依据，本院不予支持。关于焦点三、原告主张被告应当给付其挪动摊位补偿4000元，但原告不能提供证据证实其存在，被告不予认可，对原告主张，本院不予支持。原、被告租赁合同于2019年10月12日解除，合同解除前原告欠被告合同约定费用，原告应当按合同约定支付被告合同解除前（2019年10月12日前）的租金、物业管理费、市场管理费、广告促销费。合同解除后的法律后果依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，原告应返还被告摊位。原告未返还，应当向被告赔偿损失。现被告要求原告按合同约定标准支付合同解除后自2019年10月13日至2019年12月5日腾空场地期间的租金、物业管理费、市场管理费、广告促销费，该费用实为原告未返还场地造成被告损失。对该损失部分，被告主张按原合同标准计算，合情合理，本院予以支持。因此，原告已按合同标准支付被告的2019年10月13日至2019年10月31日的租金、物业管理费，应当作为原告支付被告的损失赔偿。据此，将以上二部分期间合并计算，原告应支付被告的数额为：一、租金：2019年8月1日至2019年8月31日计31天租金1736元，2019年11月1日至2019年11月30日计30天租金1680元，2019年12月1日至2019年12月5日计5天租金280元，合计3696元。二、物业管理费：2019年8月1日至2019年8月31日计31天物业管理费558元，2019年11月1日至2019年11月30日计30天物业管理费540元，2019年12月1日至2019年12月5日计5天物业管理费90元，合计1188元。三、市场管理费：2019年8月1日至2019年12月5日的市场管理费500元。四、广告促销费：2019年8月1日至2019年12月5日的广告促销费1000元。以上四项合计6384元。李双凤应支付居然公司该6384元。关于被告主张的违约金，双方合同约定，“在《招商合同》未签订生效前，双方按预租协议规定及《居然之家天津津昆桥店招商政策（一层）》履行双方权利义务，原告不得以双方未签订正式《招商合同》为由，拒绝履行交纳场租义务，若原告在此协议书及其附件中约定的合同期内中途退场，则原告应退回已享受的免租期内的租金，除此之外原告还应承担两个月租金及物业管理费作为违约金。”现分析该条款含义，该条款中“除此之外”的文字是将“原告在约定的合同期内中途撤场则原告应退回已享受的免租期内的租金”与“原告还应承担两个月租金及物业管理费作为违约金”联系起来的，因此支付二个月的租金、物业管理费作为违约金的约定，适用于原告在合同期内中途撤场的情形。本案系原告未按约支付租金等费用问题，故不能适用本案。另外，违约金的实质是以弥补损失为基础的，现合同解除后，原告未返还摊位给被告造成的损失，本院已判决原告支付给被告。因此，被告主张的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李双凤的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）李双凤于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）天津居然之家家具建材市场有限公司2019年10月12日前欠付的租金、物业管理费、市场管理费、广告促销费及2019年10月13日至2019年12月5日按合同约定的租金、物业管理费、市场管理费、广告促销费标准计算的损失，合计6384元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）天津居然之家家具建材市场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计525元，由原告（反诉被告）李双凤负担。反诉费36元，由被告（反诉原告）天津居然之家家具建材市场有限公司负担15元，由原告（反诉被告）李双凤负担21元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王宝新二〇二〇年九月四日书记员  李晓旭本判决所依据的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。