安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初2590号 原告（反诉被告）:周曜东,男，1967年9月9日出生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。 原告（反诉被告）:刘静,女，1967年3月19日出生，汉族，住址同上。 以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：蒋雅，江苏国诺律师事务所律师。 被告（反诉原告）:来安县景华置业有限公司,住所地安徽省滁州市来安县汊河新区永康路南侧香榭苑小区，统一社会信用代码9134112255183452X0（1-1）。 法定代表人：朱家祥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：代长江，该公司员工。 原告周曜东、刘静与被告来安县景华置业有限公司（以下简称来安景华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告来安景华公司提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）周曜东、刘静及其委托诉讼代理人蒋雅，被告（反诉原告）来安景华公司的委托诉讼代理人代长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周曜东、刘静向本院提出诉讼请求：1.判令来安景华公司立即交付耕天下·田园居1幢201室的房屋；2.判令来安景华公司支付迟延交房违约金170643.50元（以529127元为基数，按日万分之三计算，自2017年7月1日起至2020年6月10日止计1075天）；3.本案诉讼费由来安景华公司承担。事实和理由：2016年12月3日，其与来安景华公司签订编号为201600072171的《来安县商品房预售合同》一份:合同标的为位于来安县,总房价款529127元,交房期限为2017年6月30日前。现其依约支付了全部房价款（首付款159127元,按揭贷款370000元,按揭款已由安徽来安农村商业银行股份有限公司汊河支行支付至来安景华公司银行账户）,但来安景华公司至今未交付标的房屋。该合同第十二条规定,甲方如未在约定期限内交房,“应向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付房价款日万分之三计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”。因其多次向来安景华公司催促交房无果,为维护其合法权益,故诉至法院,望判如所请。 来安景华公司辩称，对逾期交付房屋无异议，其承认逾期交房。按照双方签订的商品房预售合同第二十八条及补充条款第六条，应解除双方签订的商品房预售合同，其退还周曜东、刘静已付房价款并按照总房价款的百分之十支付违约金。 来安景华公司向本院提出反诉请求：请求解除其与周曜东、刘静签订的耕天下·田园居项目1栋201室购房合同。 周曜东、刘静辩称，请求驳回来安景华公司的反诉请求。根据双方签订的预售合同可知，其已将总房价款全部支付给来安景华公司，现在是来安景华公司逾期交房，来安景华公司存在违约行为，来安景华公司没有合同解除权，其拒绝解除合同并要求来安景华公司继续履行合同。退一步说，如果解除合同，合同于2016年签订至今，因市场房价存在较大波动，来安景华公司不仅退还其所支付的所有房价款，还应补足其现在购买同地区、同地段相近楼层及相近户型的差价及违约金。 来安景华公司针对周曜东、刘静的反诉答辩补充意见，按照双方签订的商品房预售合同第二十八条及补充条款第六条的约定，双方都有权利单方解除合同。对于周曜东、刘静所称的补足现在购买同地区、同地段相近楼层及相近户型的差价说法不予认可。 本院经审理认定事实如下：周曜东、刘静与来安景华公司签订《来安县商品房预售合同》，主要约定：一、周曜东、刘静购买来安景华公司开发的位于来安县的居住房屋。房屋总价款为529127元。二、付款方式及期限为周曜东、刘静于2016年12月3日与来安景华公司签约，并付首付房款计人民币159127元，于2017年1月3日前应支付房款计人民币370000元。三、来安景华公司定于2017年6月30日前将该房屋交付给周曜东、刘静，除不可抗力外。来安景华公司如未在约定的上述期限内将房屋交付周曜东、刘静，应当向周曜东、刘静支付违约金，违约金按周曜东、刘静已支付的房价款日万分之三计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，周曜东、刘静有权单方面解除合同。该房屋的交付必须符合商品房竣工验收合格的条件。该房屋符合合同约定的交付条件后，来安景华公司应在交付之日前10天书面通知周曜东、刘静办理交付该房屋的手续，周曜东、刘静应在收到该通知之日起5天内，会同来安景华公司对该房屋进行验收交接。双方在合同补充条款中另达成补充协议，其中补充协议第6条约定：双方签订商品房买卖合同后，除合同约定的解约条件外，无正当理由，单方提出解约的，由违约方向守约方支付总房款10%的违约金。合同签订后，周曜东、刘静已支付购房款529127元。来安景华公司已于2020年9月3日取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案证书。 上述事实，由当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述及周曜东、刘静提供的《来安县商品房预售合同》、购房发票、《滁州市建设工程竣工验收备案证书》复印件等证据在卷佐证。 本院认为，来安景华公司对逾期交房的事实予以认可，但认为根据双方签订的《来安县商品房预售合同》第28条及补充协议第6条的约定享有无理由解除合同的权利，并提出解除双方签订的耕天下·田园居项目1栋201室购房合同的反诉请求，同意按补充协议第6条约定向周曜东、刘静支付总房款10%的违约金。故本案的争议焦点为：来安景华公司能否无理由单方解除合同？ 对于该争议焦点，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，来安景华公司依据补充协议第6条之约定主张其享有无正当理由解除合同的权利，但其作为违约方，在周曜东、刘静已经付清全部购房款履行了主要合同义务且不同意解除购房合同的情形下，来安景华公司无理由任意解除合同的主张，明显侵害了周曜东、刘静作为消费者和守约方对订立合同购买房屋所享有的物权期待性权利，不利于交易的安全和稳定，有悖于鼓励交易的市场经济原则和双方订立合同的目的，故对来安景华公司要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。因来安景华公司现已取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案证书，符合双方约定的交付房屋的条件，故来安景华公司应当依约向周曜东、刘静交付房屋。因来安景华公司逾期交房构成违约，应当承担相应的违约责任。来安景华公司认为合同中约定的每日按已付房价款万分之三的标准支付违约金过高并请求调整至按日万分之一的标准，本院结合本案案情及参照当地房地产市场的行情，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平和诚实信用原则综合衡量，酌定来安景华公司每日按周曜东、刘静已支付房价款万分之二的标准支付违约金，故来安景华公司应支付逾期交付房屋的违约金计113762.31元（以529127元为基数，按日万分之二的标准计算，自2017年7月1日起至2020年6月10日止计1075天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周曜东、刘静交付位于来安县的房屋； 二、被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）周曜东、刘静逾期交付房屋的违约金113762.31元； 三、驳回原告（反诉被告）周曜东、刘静的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3713元，减半收取计1856.50元，由原告（反诉被告）周曜东、刘静负担618.50元，由被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司负担1238元；反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）来安县景华置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  高 伟 二〇二〇年九月十九日 法官助理郭正卿 代理书记员  王家杰 附相关法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。