河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3009号 上诉人（原审被告、反诉原告）：苏攀攀，女，1989年11月11日出生，汉族，住北京市房山区。 委托诉讼代理人:刘俊材，江西俊嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司，住所地：涿州市清凉寺办事处范阳中路314号，统一社会信用代码91130681715889851R。 法定代表人：丁文杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张媛媛，河北博典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭波兰，河北博典律师事务所律师。 上诉人苏攀攀因与被上诉人河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司（以下简称远方名流公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初3735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏攀攀上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审全部反诉请求；2、请求判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人交付的商品房符合约定交付条件，属事实认定错误。一审判决认为：“原告（反诉被告）在双方合同约定的期限内即2018年9月30日前取得了《建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告》、《住宅使用说明书》，已具备双方合同约定的交房条件，被告（反诉原告）至今未收房并非原告（反诉被告》原因所致，本案不具备双方合同约定的解除条件，被告（反诉原告）不享有解除权。故原告要求被告继续履行商品房买卖合同及办理涉案房屋交接手续的诉讼请求，本院予以支持。”上诉人认为，一审判决作出的上述认定明显错误。首先，上诉人与被上诉人签署的编号为77S2017-2846的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。其次，商品房建设工程的竣工验收报告与竣工验收备案证明文件不是同一文件。建设工程竣工验收报告是指建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对建设工程是否符合勘察、设计及施工等要求进行核验的行为。而建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。《商品房买卖合同（预售）》明确约定商品房交付条件系取得“建设工程竣工验收备案证明文件”，而非仅为“建设工程竣工验收报告”。《商品房买卖合同（预售）》第3条第1款关于“竣工验收备案证明文件指：竣工验收报告”的约定存在于被上诉人与每一商品房业主签署的商品房买卖合同中，明显系格式条款。根据《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被上诉人通过《商品房买卖合同（预售）》补充协议中的格式条款，将其商品房交付条件之一取得建设工程竣工验收备案证明文件”限缩为“取得建设工程竣工验收报告”明显免除了其主要责任，且直接侵害了上诉人合法权益，应属于无效条款。综上，被上诉人在未取得建设工程竣工验收备案文件的情况下，即主张其已经具各商品房交付条件的观点不应得到支持，一审判决关于被上诉人已经具备商品房交付条件的认定明显错误。二、被上诉人提供的于2019年9月23日作出的建设工程竣工验收报告及其关于工程合格及优良的结论并不真实。建设工程竣工验收报告载明：“1、勘察单位已出具勘察报告符合要求；2、设计单位已出具设计质量检查报告；3、施工单位已出具建筑工程竣工报告及工程自评报告，自评优良；4、施工图审查单位已出具施工图审查报告及审查合格书；5、监理单位已出具工程质量评估报告。经审查该工程项目已按设计要求及施工验收规范要求完成合同约定全部施工任务，施工技术档案和管理资料齐全有效，符合验收要求。”而涿州市住房和城乡建设局在《关于翡翠滨江（涿州东区二期）业主问题回复》中重点强调，根据消费者需求，2018年9月26日，建设单位根据《河北省住房和城乡建设厅关于实行建筑工程竣工验收专家评价制度的通知》组织了工程竣工专家验收，专家共提出了18条整改意见，并要求施工单位立即进行整改。2018年9月30日，涿州市住房和城乡建设局质监站针对专家提出的质量问题进行了复查，但质量问题仍未整改到位。截至2018年12月7日，被上诉人仍未申请组织竣工验收。此外，翡翠滨江（涿州东区二期）业主曲小杰曾向涿州市住房和城乡建设局申请信息公开，并获得编号为涿住建公复字（2019）第004号的《涿州市住房和城乡建设局信息公开答复通知书》，该通知书载明“经审查，我单位曾经为该项目颁发过施工许可证、预售许可证文件。关于验收备案表，目前我单位未收到相关申请手续。由此可知，被上诉人关于其已经于2019年9月23日既取得建设工程竣工验收报告，验收结论为“合格、优良”的主张是不真实的，其也未取得任何建设工程竣工验收备案文件，其在《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间之前并未满足商品房交付条件。而且根据《建筑法》第六十一条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”即使被上诉人已经于2019年9月23日取得了建设工程竣工验收报告及相关备案证明文件，但因其经涿州市住房和城乡建设局确认建设工程竣工验收不合格，其也不能向上诉人交付商品房。因此，被上诉人逾期未满足商品房交付条件已超过60日，上诉人有权依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，要求解除《商品房买卖合同（预售）》，并要求被上诉人承担相应违约责任。综上，在关于被上诉人是否在《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间之前既已具备商品房交付条件的问题上，一审判决存在事实认定错误。因此，上诉人请求二审法院进一步查明本案事实，正确适用法律，支持上诉人的全部上诉请求。 远方名流公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉、维持原判。 远方名流公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告继续履行于2017年3月25日与原告签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告立即办理所购“涿郡东区二期”4幢2单元2层202号房屋的交接手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。 苏攀攀向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间于2017年3月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令反诉被告退还反诉原告已付全部购房款（含已付贷款部分）计人民币1317512元及利息142000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金13175.12元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告实际损失计3000元；5、诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年3月25日签订《商品房买卖合同》，约定：被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发的位于河北省涿州市清凉寺办事处小沙坎村“涿郡东区房屋一套，总房款为1317512元。被告（反诉原告）采用商业贷款的方式付款，首付267512元，剩余1050000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定了该商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付商品房。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。附件十一：补充协议第3条约定：第九条商品交付条件中该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，竣工验收备案证明文件指：竣工验收报告。……双方并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告（反诉原告）交纳了首付款，原告（反诉被告）配合被告（反诉原告）办理了银行按揭贷款手续，现被告（反诉原告）在正常还贷中。被告（反诉原告）购买的涉案商品房于2018年9月23日取得了《保定市建设工程竣工验收报告》，于2018年9月13日取得了房屋测绘报告，并取得了由保定市建设委员会监制、涿州市建设局复制的《保定市住宅使用说明书》、《保定市住宅质量保证书》。2018年10月被告（反诉原告）到交房现场看房，在验收单上填写反馈意见后未收房，并于2019年6月27日向原告（反诉被告）发出解除合同通知书。原告（反诉被告）收到通知后，认为其已按约定全面履行合同，故起诉来院。诉讼过程中，被告以原告交付房屋不符合交付条件为由提出反诉。以上事实，有原告营业执照副本、商品房预售许可证明、《商品房买卖合同》、《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《保定市住宅质量保证书》、《保定市住宅使用说明书》、《解除合同通知书》、《涿州市住房和城乡建设局信息公开答复通知书》涿住建公复字（2019）第004号、《涿州市环保局关于涿郡东区二期项目环保验收情况的说明》及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年3月25日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告（反诉被告）在双方合同约定的期限内即2018年9月30日前取得了《建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，已具备双方合同约定的交房条件，被告（反诉原告）也于2018年10月去交房现场看房，并在验收单上填写了反馈意见。被告（反诉原告）要求解除合同，不符合双方约定的解除合同条件，故对其反诉请求不予支持。被告（反诉原告）应当继续履行与原告（反诉被告）签订的《商品房买卖合同》并及时办理涉案房屋交接手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决:一、原、被告继续履行2017年3月25日签订的《商品房买卖合同》；二、被告苏攀攀于本判决生效后十日内携带相关手续到原告处办理所购“涿郡东区二期”4幢2单元2层202号房屋的交接手续；三、驳回反诉原告苏攀攀的反诉请求。案件受理费16658元、反诉费用9041元，由被告苏攀攀负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1、2020年1月6日涿州市住房和城乡建设局对邓双梅的答复意见。拟证明被上诉人在2020年1月6日，没有向住建局提供竣工验收备案材料。也能够证明商品房不符合约定的交付条件。保定市住宅质量保证书、保定市住宅使用说明书，住建部门无法确认其来源和形式的合法性。证明一审法院对该证据的认定，存在事实上的错误和法律适用的错误。根据有关规定，目前河北省的住宅质量保证书和住宅使用说明书名称是河北省住宅质量保证书和河北省住宅使用说明书，且发放两书的前提必须取得建设工程竣工验收备案，因此一审法院认定保定市住宅质量保证书、保定市住宅使用说明书，认定事实和适用法律存在错误。2、涿州市住房和城乡建设局涿罚字（2020）第022号行政处罚决定书及被上诉人交付罚款的交付凭证（复印件），拟证明商品房在2018年9月30日到2020年4月23日，不符合合同约定的交付条件，也不具有继续履行的条件。一审法院对被上诉人在一审提供的工程建设验收报告的认定事实错误，适用法律错误。3、保定市涿州市住房和城乡建设局在2020年5月底对郭帅在河北省长信箱所反映问题的答复意见。拟证明2018年9月26日涿州市住房和城乡建设局，组织了工程竣工专家验收，经过现场审核、核查，并提出了评价意见，要求被上诉人立即进行整改，2020年5月7日，专家针对提出的质量问题，进行了现场复查，仍有部分质量问题未整改到位。该证据能够证明被上诉人所开发的商品房，不符合合同约定的交房条件。截止到2020年5月底，不具有继续履行的成就条件。能够证明一审法院对竣工验收报告的认定存在事实和适用法律错误。4、最高人民法院的类似案例，根据最高法院统一法律适用加强类案检索的指导意见，对于同一类案件可以采纳，类似案例供法院参考。5、2019年12月18日涿州市住房和城乡建设局对苏攀攀的答复意见书（复印件），拟证明在2019年12月18日被上诉人涉案的房产，开发项目未办理竣工验收手续，商品房不符合合同约定的交付条件。本案截止到2019年12月18日仍然不能继续履行。一审判决认定事实和适用法律均错误。6、2019年12月24日，涿州市人防办对苏攀攀的答复（复印件），拟证明没有收到被上诉人关于地下车库、地下室人防工程的竣工验收申请，也证明该工程仍在施工中。一审判决认定事实和适用法律错误。7、保定市生态环境局涿州市分局2019年12月18日对苏攀攀的答复意见（复印件），证明目的同对苏攀攀的答复意见一致。被上诉人质证称，对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据为复印件，证据的表现形式也不合法，没有经手人的签字及联系方式，无法确定真伪，且该证据中显示的内容均表述为无法确认，正在调查处理，该证据不应在本案中予以适用；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，该行政处罚决定书中的内容最后盖章为涿州市住房和城乡建设局，无法核实其真伪，且也没有领导的签字和确认；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，该份证据为复印件，且来源形式不合法，不予认可；对证据4的证明目的不认可，且该份证据为打印件，不符合证据的形式要求，我国属于成文法国家，该份证据不应在本案中予以参考和适用；对证据5、6、7的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据均为复印件，且来源形式不合法。 二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，上诉人与被上诉人应按照合同的约定履行各自的权利义务。根据该《商品房买卖合同》第九条、第十一条及附件十一补充协议第三条的内容，已对被上诉人应满足的商品房交付条件进行了明确的约定，被上诉人在一审中提交了《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《保定市住宅质量保证书》、《保定市住宅使用说明书》，证明涉案房屋已具备合同约定的交付条件，上诉人对此虽不予认可，但未提供充分有效的证据推翻上述事实，一审法院据此认定案涉《商品房买卖合同》不符合合同解除条件，判令双方继续履行，于法有据，并无不当。故上诉人关于双方合同应予解除等相关上诉主张，理据不足，本院不予支持。 综上所述，苏攀攀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25699元，由上诉人苏攀攀负担。 本判决为终审判决。 审判长  康珍惠 审判员  杨玉龙 审判员  万丙申 二〇二〇年九月十日 书记员  杨 旭 ——