河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2097号上诉人（原审原告）：郝文文，男，1985年6月14日出生，汉族，住河南省武陟县。上诉人（原审原告）：许金花，女，1989年6月5日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：焦作坤泰房地产开发有限公司。住所地：河南省武陟县朝阳二街东段路北。法定代表人：成洋，执行董事。委托诉讼代理人：裴和平，男，该公司工作人员。上诉人郝文文、许金花与被上诉人焦作坤泰房地产开发有限公司（以下简称：坤泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院于2020年6月22日作出的（2020）豫0823民初2246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郝文文、许金花上诉请求：1、依法撤销武陟县人民法院作出的（2020）豫0823民初2246号民事判决书第二、三项，改判被上诉人承担赔偿因违约给郝文文、许金花造成的损失74088元或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，因为被上诉人的原因，导致上诉人在合同约定的期限内迟迟不能办理房产证，给上诉人带来了巨大损失。其次，按照合同约定的过低的0.0l%违约金赔偿上诉人是严重损害上诉人的利益的，不管违约时间多长，上诉人只能得到微薄的赔偿是严重不合理、不公平的。法院应按照公平原则适当提高违约金，违约金的计算应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。二、本案商品房买卖合同第十五条的约定，逾期办证违约金条款系格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案中的商品房预售合同第15条的内容是由被上诉人打印并提供的，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款，因此该条款系格式条款。根据《合同法》第40条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在本案中，被上诉人作为专业从事房地产开发与销售的企业，应遵循诚实信用与契约自由原则，在与原告充分协商的基础上对双方的权利义务进行约定，但该条款中关于“该违约金按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”明显减轻了被上诉人自身的责任，对于该限制其违约责任的特殊约定，被上诉人其并未举证证实其采取合理方式进行了提示，因此该条款对上诉人不产生效力。三、该特殊约定的内容显失公平，逾期办证将影响原告对房屋权利的处分，导致上诉人无法正常进行出售、出租、融资等处分，同时，近年来，武陟房价不断攀升，由于没有房屋所有权证，本案房屋不能买卖，客观上已经造成本案所涉房屋的增值部分损失，即逾期可得利益损失。同时，根据上诉人走访调查武陟多家二手房销售中介公司，客观事实证明无房产证的房屋市场价明显低于有房产证的房屋市场价。因此上诉人所遭受的损失虽难以具体计算，但必然高于合同约定的违约金人民币36元，因此合同约定的违约金过低，上诉人可以要求予以增加。但被上诉人明显在免除自己的责任，便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，由此，本案双方合同中关于逾期办证违约金的约定有违公平原则，明显减轻了被上诉人的合同义务。符合《合同法》第40条规定的“提供格式条款一方免除其责任”的情形，根据《合同法解释（二）》第10条的规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第39条第一款的规定，并具有《合同法》第40条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。四、一审法院适用法律错误。从另一角度讲，违约金主要是赔偿性质，《合同法》第114条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”《商品房合同解释》第16条规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”由于被上诉人的违约导致上诉人无法办理房产证，根据日常生活经验及客观事实，上诉人的损失肯定是有的，且此损失肯定高于36元，按照法律规定，损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现在是按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。坤泰公司辩称，双方签订的商品房买卖合同使用的是河南省建设厅的制式合同，并非格式合同。所有双方意愿表示的地方，数字的确认均是手写，属于双方真实意思表示，没有欺诈，商品房买卖合同是合法有效的。合同法第114条规定的很清楚，违约金低于实际造成损失的可以调整。一审期间上诉人并没有提交任何证明损失方面的证据，不是任何时候都可以增加违约金的。商品房买卖合同司法解释的第16条也规定得很清楚，违约金常规应当按照合同的约定，如果说合同的约定明显低于实际损失的，可以适当调整。但是一审期间上诉人也没有提交任何损失方面的证据，况且该房屋买卖合同买受之后，被上诉人按照约定时间交付了房屋，作为买受方已经实际占有使用居住，并没有给其造成任何损失，故一审按照商品房买卖合同的约定判处违约金并无不当。郝文文、许金花向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即协助原告办理本案所涉房屋的权属证书；2、依法判令被告承担因违约给原告造成的损失人民币50000元；3、被告承担本案所有诉讼费用。一审法院认定，二原告于2015年4月10日与被告签订《商品房买卖合同》，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第贰项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”原告按合同履行了支付房款360000元的义务。被告于2015年9月25日将上述房屋交付原告使用后，至今被告未提供资料报产权登记机关备案，致使原告的房屋权属证书未能办理。原告诉至该院。一审法院认为，原告与被告坤泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法受法律保护，对当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于坤泰房地产公司在履行商品房买卖合同过程中是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”根据上述规定，坤泰房地产公司须交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，因此坤泰房地产公司负有协助原告办理房屋权属证书的义务。根据双方合同约定，坤泰房地产公司于2015年9月25日向原告交付房屋后，720日内将办理权属登记需由坤泰房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。但坤泰房地产公司于2017年9月14日（交付房屋后第720天）前未能将办理权属登记的全部资料报产权登记机关备案。被告坤泰房地产公司逾期备案的行为，违反合同约定。关于如何确定违约金数额的问题，双方签订的《商品房买卖合同》中关于违约金条款的约定，并未免除被告违约责任，亦未加重原告责任，因此该条款不属于无效条款。按照合同第十五条的约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，原告主张以360000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算违约金，依据不充分，该院不予支持。依据合同条款的约定，被告应以总房款360000元的0.01%向原告支付违约金，计360000元×0.01%=36元。一审法院判决：一、被告焦作坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告郝文文、许金花办理房屋产权证书（即将办理权属登记的全部资料报产权登记机关备案）；二、被告焦作坤泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郝文文、许金花违约金36元；三、驳回原告郝文文、许金花的其他诉讼请求。案件受理费1652元，减半收取计826元，由被告焦作坤泰房地产开发有限公司负担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，坤泰公司与郝文文、许金花签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的权利义务。郝文文、许金花已按合同约定支付了全部房屋款项，坤泰公司未按期履行将资料报产权登记机关备案的义务，违反了合同中关于协助办理权属证书期限的约定，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金数额。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，买房人郝文文、许金花不退房，出卖人坤泰公司应按已付房价款的0.01%向郝文文、许金花支付违约金，郝文文、许金花已支付全额房款360000元，坤泰公司应向郝文文、许金花支付违约金36元。关于违约金数额是否调整的问题。违约金是双方当事人事先约定的在一方违约时向对方支付一定数额的金额。意思自治原则是合同最根本的原则，而约定违约金是双方意思自治的体现。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”。本案商品房买卖合同中明确约定了的逾期协助办证违约金的计算方式，即出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第贰项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。这是双方当事人对逾期协助办证违约责任的预先约定，只要当事人双方约定违约金是自愿的，就应当尊重。约定违约金具有简便、迅速的优点，坤泰公司发生逾期协助办证的违约行为，就应按合同约定向郝文文、许金花支付违约金。对违约金数额的调整系法院对合同自由的干预，违约金数额是否过低是与实际损失相比较而言的，应以实际损失作为调整违约金数额的基础。郝文文、许金花认为合同约定的违约金低于其实际损失，应就坤泰公司逾期协助办证对其造成的实际损失承担举证责任。郝文文、许金花未提供证据证明坤泰公司逾期协助办证对其造成的实际损失，其请求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，证据不足。综上所述，郝文文、许金花的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1652元，由上诉人郝文文、许金花负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年九月二十一日书记员 刘 颖