广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初8361号原告：胡婉珍，女，汉族，1944年11月21日出生，住广东省台山市台城镇南门路127号203房，身份证号码440722194411210042。被告：陈雯，女，汉族，1970年9月27日出生，住广东省珠海市香洲区香溪路80号218房，身份证号码362501197009270840。原告胡婉珍与被告陈雯租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法由审判员林雯适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告支付2019年11月、2020年1-4月共5个月租金共6500元；2.被告支付拖欠的水费20.7元（其中含滞纳金8.35元）；3.被告支付拖欠电费33.11元（其中含滞纳金2.77元）。事实和理由：珠海市香洲翠景路326号4栋首层6号车库由2019年7月15日开始租赁给被告，本来我是租赁一年的，但被告要求租赁期5年，当时我只好同意了，但现在看来，被告违反合同，拖欠我的租金、电费、水费，原告要求被告支付上述拖欠的费用。被告辩称：一、原告在《租赁合同》履行期内，在未通知被告的前提下，将被告承租的位于珠海市香洲翠景路326号4栋首层6号车库（下称“涉案房屋”）擅自出租给珠海市澳米姿生物科技有限公司（下称“澳米姿生物科技公司”）用作其办公经营场所的行为，已构成根本违约，理应将原告收取的租房押金人民币1300元抵扣应由被告承担的水电费、拖欠的租金。（一）被告并非无故拖欠2019年11月的租金，而是确有缘由。被告于2019年7月10日与原告签订《租赁合同》，由被告开始承租涉案房屋，用于开展生殖健康等养生项目（该项目实际由被告与案外人李淑琼合伙投资经营）。从2019年7月至10月，被告均每月足额通过银行转账方式向原告支付当月租金，唯独2019年11月，被告委托合伙人李淑琼将现金1300元转交给原告，用于支付当月租金，其答应转交后，被告再未思虑此事，并依照《租赁合同》约定，于2019年12月9日通过银行转账方式向原告支付12月份租金，期间被告未收到原告要求支付2019年11月份租金的任何通知。随后从2020年1月下旬开始至2020年4月底，因受新冠肺炎疫情影响，加之被告承租涉案房屋位置的特殊性（位于小区内部，疫情期间一直严控出入），被告在此期间根本无法开业经营，无法正常使用涉案房屋。疫情有所好转后，被告于2020年5月5日中午12时26分38秒主动与原告通话，协商2020年2月至4月租金减免事宜，又分别于2020年5月7日上午和晚上两次通话沟通疫情期间租金减免事宜，但均无法达成一致，在此之前，原告并未向被告提出2019年11月未交租事宜，直至2020年5月8日原告主动与被告通话时，原告才向被告提出2019年11月未交租金一事，被告因当时正在参加公司为期两周的三个阶段封闭式培训，故告知原告等五月中旬培训结束后回珠海查清此事，如真拖欠会向其支付。五月中旬，被告回珠海后发现，原告已将涉案房屋出租给“澳米姿生物科技公司”，并于2020年5月21日办理了“澳米姿生物科技公司”住所变更登记。原告不仅未向被告提供银行流水证明被告拖欠2019年11月租金，更未给被告合理时间调查拖欠租金事宜，结合原告诉状所述，原告亦认同被告正常交纳了12月租金，由此证明被告并非无故拖欠租金，其行为虽有违约，但确有缘由，被告亦同意调查清楚后向原告支付，并不构成根本违约。反观原告在未通知被告的情况下，将尚在租期内的涉案房屋出租给第三人“澳米姿生物科技公司”的行为已构成根本违约。（二）原告已将涉案房屋出租给案外人第三人“澳米姿生物科技公司”并办理了公司住所工商登记变更，已构成根本违约，其应将其收取的租房押金人民币1300元抵扣应由被告承担的水电费、拖欠的租金。（三）原告将涉案房屋出租给案外第三人，该房屋的装修、天花吊顶、储物柜、地板，全屋刷白，水电安装，皆是被告出钱装修，共计花费人民币22600元。（四）该涉案房屋的使用权到2024年到期之前，归被告，其他任何人无权剥夺。鉴于原告已经租赁给被告，被告的合法使用权在没有到期的基础上，又再租赁给珠海澳米姿有限公司，属于严重违约，并侵害了被告的实际使用权，要求原告赔偿被告，按照每年使用权的实际损失费为5万元计算，原告需赔偿被告20万元使用权损失费，另加上车库装修、天花吊顶、储物柜、地板、全屋刷白，水电安装的费用，合计22.26万元。二、原告应免收被告2020年2月至4月期间房屋租金。（一）被告承租涉案房屋的目的是开展生产经营活动，而非用于日常居住生活；（二）2020年1月23日之后，新冠肺炎疫情形势越发严峻，为做好珠海市物业管理区域疫情防控工作，珠海市住房和城乡建设局于2020年2月4日发出《关于进一步做好物业管理区域疫情防控工作的紧急通知》，对珠海市所有物业管理区域实行封闭式管理，实际至2020年4月底方解除。（三）被告承租房屋位于小区内部，小区封闭管理至四月底方解除，在此期间，被告无法正常营业，客观上无法使用租赁物。（四）原告作为珠海常住居民，就2020年初新冠肺炎疫情对珠海本地实体商铺生产经营的不利影响是知晓的。综上（一）至（四）项，对于2020年1月底，全国爆发的新冠肺炎疫情，全国人大常委会法制工作委员会明确表示新冠肺炎疫情系不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，结合被告承租商铺位置的特殊性及小区封闭式管理时间长的特点，在被告因客观原因无法使用涉案房屋开展经营活动的情况下，仍要求被告支付租金，明显显失公平。综上所述，原告在未通知被告的情况下，将尚处于承租期间的涉案房屋出租给案外第三人“澳米姿生物科技公司”，已构成根本违约，其应将收取的押金人民币1300元用以抵扣水电费、拖欠的租金等费用。同时受不可抗力影响，原告应免除被告2020年2月至4月的租金，并支付被告使用权损失费20万元及装修款2.26万元，共计22.26万元。经本院审理查明：原告为珠海市香洲翠景路326号4栋首层6号车库的所有权人。2019年7月10日原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》约定，乙方向甲方承租位于珠海市香洲翠景路326号4栋首层6号车库，租期60个月，自2019年7月15日起至2024年7月15日止；合同签订后1日内，乙方向甲方支付壹个月租金作为押金，每月租金为人民币1300元，乙方于每月的5日前存入甲方指定账户；水电费由乙方自行缴纳；若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金1300元等。合同签订后被告于2019年7月15日搬入涉案房屋，原告认可被告于2020年4月中旬从涉案车库搬走。双方均认可被告未向原告支付2019年11月、2020年1月至4月的租金。被告主张因需要将店面升级改造将美容床和柜子搬走了，但被告并没有告知原告不再承租原告的车库，原告在租期未到期的情况下将车库出租给其他人，造成被告租赁目的无法实现，原告违约在先。原告称是被告告诉原告不再继续租赁涉案车库才将车库另行出租给其他人。原告主张被告尚拖欠水费20.7元、电费33.11元未支付，被告对上述水电费无异议，但认为是原告先行违约要求用押金抵扣水电费。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》为双方的真实意思表示，合同合法成立，双方应当依约全面履行各自的权利义务。对于2019年11月的租金，即便如被告所说并非有意拖欠，那么被告在原告告知有未缴租金且后来还就拖欠租金提起诉讼的情况下，被告应当及时向原告支付欠付的2019年11月租金。但截至开庭之日被告仍未向原告支付2019年11月的租金，构成违约，原告要求被告支付2019年11月期间的租金1300元有事实和法律依据，本院予以支持。对于2020年1月至4月的租金，因疫情造成小区封闭主要从2020年2月开始，至2020年3月已经逐步解除对小区的封闭管理，被告要求免除2020年1月、2020年3月和4月的租金没有事实依据，本院不予支持。原告自认被告于2020年4月中旬搬离涉案车库，则本院根据原告自认的事实认定被告需向原告交纳2020年1月、2020年3月和2020年4月半个月的租金共计3250元。2020年2月因疫情封闭小区确实对被告进入承租车库造成一定影响，但原告作为个人没有义务无偿免除被告租金，即便因疫情影响造成一定的营业损失也应由原、被告双方共同承担。本院依据公平原则，由原、被告双方各自承担半个月的租金损失，即免除被告2020年2月期间半个月的租金，被告还应当向原告交纳2020年2月半个月的租金650元。被告拖欠原告租金未支付构成严重违约，在被告拖欠租金且被告主动将租赁车库中的物品搬离的情况下，经原告催告后被告仍不及时支付租金，原告有权提前解除合同、收回自己的物业并将车库出租给他人，被告主张原告将车库租赁给他人构成违约，理由不成立，本院不予采纳。综上，被告应当向原告支付租金共计5200元。对于原告主张被告拖欠的水电费共计53.81元，被告对金额并无异议。因被告构成违约，原告有权依照合同约定没收押金，被告要求在押金中抵扣水电费理由不成立，被告应当向原告支付拖欠的水电费53.81元。至于被告主张的装修损失和使用权损失，因被告并未就上述两项损失提起反诉，本院在本案中对被告主张的损失不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈雯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡婉珍支付租金人民币5200元；二、被告陈雯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡婉珍支付拖欠的水电费共计人民币53.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由被告陈雯负担。本判决为终审判决。审判员 林 雯二〇二〇年九月十八日书记员 陈丽婷