江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2158号上诉人（原审被告）:杨西，男，1963年4月15日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：刁梅林，江苏东方金牛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李威，男，1984年6月17日出生，汉族，住东海县。上诉人杨西与被上诉人李威因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初7593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨西上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回被上诉人的该项诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、李威作为承租人恶意添附装修物。李威虽然基于《租赁合同》取得了房屋的使用权，但其并不享有该房屋的所有权。双方在《租赁合同》第六条第4项约定，租赁期间乙方不得改变房屋的结构和用途，乙方如因故意或过失造成租赁房屋设备毁损，应恢复原状或赔偿经济损失；乙方如经营需要装修房间的，需向甲方书面提出改造计划书，征得甲方同意及相关部门批准方可装修。承租人未经出租人同意或超出合同约定用途的合理范围，擅自进行装修，且实施的添附行为在房屋上产生了新的财产，造成出租人财产形态的改变，损坏房屋完整性的，构成了对财产所有人所有权的侵害，应当承担侵权责任。在承租人构成侵权的情况下，出租人不仅不对承租人投入的装修进行补偿，还可以要求承租人拆除装修材料，将房屋恢复原状或赔偿损失。在承租人恶意添附的情况下，不需要考虑租赁合同终止的原因，也不考虑装修是否形成附合。二、租赁合同无效，对于承租人无法拆卸、带走的装修，应当区分善意添附和恶意添附，恶意添附，承租人投入的装修应作为其损失自行承担，不得要求出租人就其装修投入现金补偿。三、原审认为上诉人对被上诉人装修行为的默认，适用法律错误。被上诉人的装修行为，违反了《物权法》第33条禁止性规定。被上诉人李威答辩称，双方在《租赁合同》第六条第4项约定是格式条款，双方在签订合同时，被上诉人已经明确告知上诉人房屋租赁的用途是经营超市，而经营超市必然需要对租赁门面进行装饰装修，且上诉人在两年时间内没有提出任何异议。被上诉人装修不存在恶意添附行为。李威向原审法院提出诉讼请求：1、依法确认2017年4月20日李威和杨西签订的《租赁合同》是无效合同；2、请求判令杨西赔偿李威损失582450.2元；3、本案诉讼所涉费用由杨西承担。原审庭审中，李威变更第2项诉讼请求为：杨西赔偿李威损失575126.2元。原审法院审理认定事实如下：2017年4月20日，李威（乙方）与杨西（甲方）签订《租赁合同》一份，合同部分内容如下：第一条：出租房坐落地址：某路某小区南门对面门面房面积约六百平方（京师某幼儿园东面）。第二条：租赁期限从2017年5月10日起至2022年5月10日，为伍年。第三条：年租金10万元并一次性付清当年租金。第四条：租金的支付方式：按年预交，每年四月二十日前交清下一年租金。第五条：甲方责任。3、出租期间，如因特殊情况，甲方确需收回房屋的，必须以书面形式通知乙方，经双方协商，退回乙方交的承租期内剩余的租金及装修和经营带来的损失并解除房屋租赁合同。5、甲方必须确保乙方所租用房屋的权属无争议，否则造成的损失由甲方承担。第六条：乙方责任。3、租赁期间，乙方不得改变房屋的结构和用途，乙方如因经营需装修房间时，需向甲方写出书面改造计划书，征求甲方同意及相关部门批准方可装修。第七条：违约责任。本合同自签订之日起生效，任何一方不得擅自终止或变更合同的任一条款，如有一方违约，除承担违约金3万元外，还应赔偿另一方因此造成的经济损失。合同签订后，李威将其租赁的房屋进行装修用于开超市，并向杨西支付租金至2019年5月10日。原审另查明，2018年9月4日，东海县民政局向东海县人民法院提起诉讼，要求田某、陈某、李威、第三人杨西返还租赁房屋36间及附属设施并赔偿损失。东海县人民法院作出（2018）苏0722民初7452号民事判决书，该判决书中查明事实如下：2008年6月30日，东海县民政局（甲方）与田某（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于东海县牛山镇某村的房屋出租给乙方，房屋可用部分共计36间，其中带卫34间，普通间4间，每间面积15㎡；室内附属设施，A室内固定设施：吊扇36个，卫生用具36套，华扬太阳能1个，B其他机械、物品、设施：电动缝纫机4台、电动锁边机1台、锁扣眼机1台、剪刀1把、电熨斗2把、烫衣台1个、单人床6张、塑料筐8个、白色方凳10条；房屋用于乙方经营及办公用房，除双方另有约定，不得随意改变房屋用途；房屋租赁期限10年，2008年6月30日起至2018年6月30日止；房屋租金前三年每年3万元，第四年至第十年4万元，附属设施使用期限及租金，乙方使用甲方附属设施每年缴纳1万元，共交3年，三年后机器归乙方所有，甲方须于合同签订后一周内出资将房屋修缮完毕交于乙方，另外双方还就其他事项进行了相关约定。2015年8月20日，田某与第三人杨西签订《房屋租赁合同》，约定田某将上述房屋转租给杨西。上述合同签订后，由杨西以田某的名义向东海县民政局交纳2016年至2018年度租金，年租金4万元。2015年11月16日，杨西将案涉房屋中的27间房屋（含小院）转租给陈某，年租金5万元，租赁期限自2016年1月1日起至2022年1月1日止，陈某租赁该房屋用于开办幼儿园（京师某幼儿园）。2017年4月20日，杨西又将案涉房屋的另一部分门面房（约600㎡），位于京师某幼儿园东面转租给李威，年租金10万元，租赁期限从2017年5月10日至2022年5月10日。2018年4月，东海县民政局向田某书面通知，告知双方签订房屋租赁合同2018年6月30日期满后，不再续租，并要求田某将房屋及附属设施返还李威。2018年6月下旬，李威在案涉房屋张贴告示，告知出租的房屋租赁合同到期后，不再续租，要求收回房屋等资产，有关房屋使用人提前做好搬迁准备工作。陈某和李威因进行相关装修改造和投资经营，要求民政局给予相应的补偿，后当事人未能达成一致意见，遂李威诉至原审法院。上述判决书判决结果为：“一、陈某、李威判决生效后十日向东海县民政局返还与田某2008年6月30日签订的《房屋租赁协议》的合同项下的房屋；并自2008年7月1日起按年租金4万元支付逾期腾房造成的损失，至实际返还之日为止；二、田某对上述债务承担连带责任；三、驳回东海县民政局其他的诉讼请求。”后李威、杨西、陈某不服该判决，上诉至连云港中级人民法院，该院于2019年7月2日作出（2019）苏07民终975号民事判决书，该判决书对（2018）苏0722民初7452号民事判决书所查明的事实予以确认，同时认为：东海县民政局和田某签订的涉案房屋租赁合同应属无效，但是该租赁合同约定的期限已届满，东海县民政局起诉要求返还出租房屋，按照法律规定和约定，田某应当向东海县民政局返还涉案房屋。田某与东海县民政局签订的房屋租赁协议无效，故田某与次承租人签订的转租合同也无效。根据规定，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。该判决书判决：驳回上诉，维持原判。上述判决书生效后，杨西缴纳了42048元的执行款及530元执行费。原审再查明，2013年5月3日，东海县牛山街道和堂村村民委员会向李威出具证明一份，内容为：“经营场所产权证明。兹证明杨西，有房屋六间，地址位于东海县牛山街道某路某小区南门对面，房屋可以作为经营使用，产权属于杨西所有。特此证明。2013年5月3日（加盖东海县牛山街道和堂村村民委员会公章）”。2019年8月28日，李威向原审法院申请对其承租的600平方米的门面房在承租期间的装修损失、经营投入及自2019年9月6日至2022年5月10日期间的可得利益损失进行鉴定。2019年9月20日，李威撤回对可得利益损失的鉴定。经原审法院委托，连云港市正昊工程咨询有限公司于2020年4月14日作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：装修鉴定造价为208762.03元。李威为此支付鉴定费3000元。原审庭审中，李威根据上述鉴定意见，明确诉讼请求如下：第一部分是2019年的租金78976元，第二部分是装修损失，鉴定报告显示数字是208762.03元，扣除折旧损失（租赁5年，用了2年，扣除2/5），具体装修损失为125257.218元，第三部分是预期可以利润损失30万元，以上共计504233.218元。李威、杨西双方确认李威于2019年9月6日搬离涉案门面房，并同意李威扣除装修折旧的计算方法以月为单位以便计算，不满15天的舍弃，超过15天的算一个月。原审法院认为，连云港中级人民法院作出的（2019）苏07民终975号民事判决书认定东海县民政局与田某之间的租赁合同因东海县民政局未取得建设工程规划许可证或已经批准而导致双方签订的租赁合同无效，则田某与次承租人杨西之间的转租合同无效。李威租赁的房屋又系从次承租人杨西处转租而来，且该合同约定的租赁期限超过东海县民政局与田某之间的租赁合同的租赁期限，故李威与杨西签订的租赁合同也应系无效合同。因（2019）苏07民终975号民事判决书并未对李威与杨西签订的租赁合同的效力进行认定亦未在判决主文中予以确认，故李威要求确认与杨西之间的租赁合同无效的诉讼请求并非是重复诉讼，原审法院对李威的此项诉讼请求予以支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，李威支付租金至2019年5月10日，尽管合同无效，但李威实际使用涉案房屋至2019年9月6日，其应支付实际使用期间的房屋占有使用费。故李威要求杨西返还租金78976元的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。关于李威自2019年5月10日至2019年9月6日因占用房屋产生的租金问题，因杨西未反诉，本案不予处理，杨西可另案主张权利。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨西将其承租的已过租赁期间的房屋租赁给李威使用，其行为存在过错，应对李威的损失承担赔偿责任。关于装修损失，工程造价鉴定报告的鉴定意见为208762.03元，该报告内容及程序合法,原审法院予以确认。李威使用涉案门面房的时间为2017年5月10日至2019年9月6日，计28个月，该期间内装饰装修损耗为97422.28元（208762.03元÷60个月×28个月），故该装饰装修剩余价值为111339.75元。李威认可按房屋的实际租赁时间比五年的租赁时间进行计算。关于李威主张的经营损失，应当由李威对其遭受的损失总额以及必要的交易成本等承担举证责任。经咨询鉴定结构，无法鉴定，李威因此撤回了鉴定申请，但李威本来五年的租赁期限因房东提前收回房屋而中断，经营损失是客观存在的，综合本案的客观情况，原审法院酌定李威的经营损失比照三个月的房租为25000元。关于鉴定费用，李威已支付3000元，应由杨西承担。关于杨西辩称李威装修并未得到杨西同意的答辩意见，虽然李威装修租赁的门面房未有杨西的书面确认，但杨西与李威签订合同时明知李威租赁该门面房系用于经营超市，而经营超市必然需要对所租赁的门面房进行装饰装修，且杨西在李威租赁该门面房长达一年多的时间内并未对李威的装饰装修行为提出异议，应该视为其对李威装饰装修行为的默认。故对于杨西的此项答辩意见，原审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，原审判决：一、确认李威与杨西于2017年4月20日签订的《租赁合同》无效；二、杨西于判决生效后十日内赔偿李威的损失136339.75元；三、驳回李威的其他诉讼请求。案件受理费9624元，减半收取4812元，由杨西负担1126元，由李威负担3686元。鉴定费3000元由杨西负担。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：（一）承租人李威是否存在恶意添附装修物；（二）出租人杨西是否应当承担李威的装修损失。（一）关于承租人李威是否存在恶意添附装修物的问题；本院经审查，杨西在与李威签约时明知李威租赁房屋系用于经营超市，且经营超市亦必然要进行房屋的装修。虽然双方在租赁合同中约定“乙方如因经营需装修房间时，需向甲方写出书面改造计划书，征求甲方同意及相关部门批准方可装修”，本案中李威亦未向杨西提交书面的装修改造方案，但杨西在李威进行房屋装修后并实际经营一年多的时间内并未向李威明确提出过异议，应当视为其对李威装修方案及行为的默认。现杨西以李威未经过其同意存在恶意添附装修物的上诉理由违背了诚信、善意履行合同的基本原则，亦无法律依据，本院不予采纳。（二）关于出租人杨西是否应当承担李威装修损失的问题；本院经审查，因案涉房屋未取得建设工程规划许可手续，故杨西与李威之间签订的房屋租赁合同为无效合同，作为出租方的杨西应当对合同的无效承担主要过错责任。本案中，案涉房屋的装修视为经过杨西的同意，现已经形成附合的装饰装修物被全部拆除，在此情况下，原审法院综合酌定装饰装修剩余价值及经营损失共计136339.75元并无不当。综上所述，上诉人杨西的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9624元，由上诉人杨西负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 淼审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二〇年九月二十三日法官助理  汤馥宇书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。