上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8011号上诉人(原审原告、反诉被告)：允成机电科技(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：邱创平，执行董事。委托诉讼代理人：党江舟，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘慧琦，上海君澜律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海市黄渡机械厂，住所地上海市嘉定区。投资人：邢培元，厂长。委托诉讼代理人：才浩，上海问学律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：邢培元，男，1956年12月2日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：才浩，上海问学律师事务所律师。上诉人允成机电科技(上海)有限公司(以下简称“允成公司”)因与被上诉人上海市黄渡机械厂(以下简称“黄渡机械厂”)、邢培元房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初16747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人允成公司上诉请求：撤销一审判决，改判黄渡机械厂、邢培元共同支付允成公司人民币(以下币种均为人民币)8，273，073元，具体组成为：房屋建筑物304，980元、构筑物及装修1，481，222元、不搬迁设备1，677，923元、搬迁资产1，333，929元、终止劳动合同补助164，817元、停产停业损失826，300元、电梯试验塔1，000，000元。事实和理由：黄渡机械厂提供的评估报告不应作为本案中黄渡机械厂向允成公司赔偿的依据。因为该评估报告主体是政府征收部门，被评估对象是黄渡机械厂，是基于征收关系作出，与允成公司没有关系，且评估报告没有发给允成公司征求意见。允成公司申请追加上海市嘉定房屋征收服务事务所有限公司、上海市嘉定区安亭镇人民政府作为第三人参加诉讼，对涉案《征收补偿协议》中的“停工、停产损失补偿费、其他相关征收补偿费”予以明确。申请追加上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称“同信公司”)作为第三人参加诉讼，因为评估报告中的勘查日期不符、估值偏低。被上诉人黄渡机械厂、邢培元共同答辩称，允成公司与黄渡机械厂的租赁合同由于政府征收而导致无法继续履行。黄渡机械厂愿意将属于允成公司的补偿款支付允成公司，并自愿在政府补偿款及利息等基础上增加补偿款至200万元。允成公司上诉要求的是赔偿，不符合法律规定。一审法院判决正确，请求二审予以维持。允成公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除房屋租赁合同；2．判令黄渡机械厂向允成公司支付资产补偿费用18，331，200元，评估费88，000元，共计18，419，200元；3．判令黄渡机械厂向允成公司支付逾期付款利息(以18，419，200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年5月21日至实际支付之日止)；4．判令邢培元对上述债务承担无限连带责任。黄渡机械厂提起反诉，请求判令：1．允成公司在法院判决生效后立即搬离位于嘉定区安亭镇春归路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX号房屋及空地，并将上述房屋返还黄渡机械厂；2．允成公司支付2009年12月25日至2019年9月15日期间拖欠的租金32，450.90元(该期间应付6，234，813.91元，已付6，202，363.01元)及水电费；3．允成公司按照486，202.50元每年的标准，向黄渡机械厂支付自2019年9月16日至实际搬离之日止的租金。审理中，黄渡机械厂撤回了第二项反诉请求。一审法院认定事实：2009年12月25日，允成公司(乙方、承租方)和黄渡机械厂(甲方、出租方)签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于上海市嘉定区黄渡镇春归路XXX号四间房屋(面积2058㎡，即1#、2#、4#、6#房)和门口、车间周围空地，租赁期限为2010年1月1日至2024年1月31日。租金先付后用，0.56元／㎡／天，即42万元每年，租金每三年递增5％，每季度首月10日支付一次，租金自2010年2月1日起算。合同第十三条第2款约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，但国家给予设备搬迁费属于乙方的，由甲方补偿乙方。2010年9月25日，允成公司(乙方、承租方)和黄渡机械厂(甲方、出租方)又签订了《房屋租赁合同》(530平方米补充合同)一份，约定乙方承租甲方所有的位于上海市嘉定区黄渡镇春归路XXX号房屋(面积530㎡，即7#房)和门口、车间周围空地，租赁期限为2010年9月1日至2024年1月31日。租金0.414元／㎡／天，即8万元／年，每三年递增5％，每季度首月10日支付一次，租金自2010年9月1日起算，先付后用。该合同亦约定因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，但国家给予设备搬迁费属于乙方的，由甲方补偿乙方。2012年8月6日，上海市政府发布沪府土［2012］556号《关于批准嘉定区人民政府2012年第七十二批次建设项目农用地转用、征收土地的通知》，批准将包含涉案房屋在内的149975.4平方米农用地转为建设用地。2019年4月9日，上海市嘉定区规划和自然资源局出具《征地房屋补偿方案公告》，将《征地房屋补偿方案》进行了公告，告知将包括涉案房屋在内的农用地转为建设用地，并明确了征地四至范围以及补偿方案，其中非居住房屋停产停业损失费补偿标准为：被拆除房屋建筑面积每平方米350元，房屋补偿评估单位为同信公司。2019年3月22日，同信公司出具了《征收补偿估价报告》，实勘日期显示为2018年9月11日。其中双方确认与允成公司相关部分(含7#房)的评估结果如下：1．二次装潢：1#房中第2、3、5项、2#房中2、3、4项、4#房中三楼11项、6#房中全部、7#房中全部，总计307，095元；2．附属设施及构筑物：第9、10、12项，合计18，832元；3．机器设备、物资等搬迁和安装费用：合计289，800元；4．无法恢复使用机器设备补偿：合计226，906元。以上项目合计金额842，633元，不包含停产停业损失。该报告中关于涉案房屋的建筑面积测量结果如下：1#(有证)951.41㎡、2#(有证)488.48㎡、4#(有证)389.71㎡、6#(无证)298.76㎡、7#(无证)575.64㎡。2019年5月17日，黄渡机械厂与上海市嘉定房屋征收服务事务所有限公司及上海市嘉定区安亭镇人民政府签订了《征收补偿协议》，针对位于上海市嘉定区安亭镇春归路XXX号的房屋、土地及相关附属资产以及位于嘉定区安亭镇星塔村XXX号内的房屋、土地及相关附属资产进行征收，明确征收补偿费用31，889，560元，其中包含：土地补偿费、房屋建筑物(含二次装潢)、附属设施补偿费、可搬迁设备及货物搬迁费以及不可搬迁设备补偿费、停工停产损失补偿费。另要求黄渡机械厂于2019年9月16日前完成目的地块的搬迁工作。2019年5月21日，黄渡机械厂向厂区内承租户发出了《关于各承租户限期搬迁的通知》，通知允成公司于2019年9月16日前腾空搬离涉案房屋。2019年7月26日，允成公司委托苏州博鑫睿华资产评估咨询有限公司进行评估，该公司出具了《资产评估报告》，评估时点为2019年6月19日，评估结论为允成公司因此次搬迁涉及的资产补偿费用评估值为18，331，200元。具体包含项目如下：房屋建筑物评估明细表、构筑物及装修评估明细表、不搬迁设备评估明细表、搬迁资产评估明细表、终止劳动合同补助、租金损失、停产停业损失和电梯试验塔损失。一审审理中，1．双方确认租赁房屋范围为：上海市嘉定区黄渡镇春归路XXX号四间面积为2058平方米的房屋和门口、车间周围空地(即1#、2#、4#、6#房)，以及另一间面积为530㎡的房屋(即7#房)和门口、车间周围空地。其中6#、7#房无证，系黄渡机械厂搭建，7#房在2018年已经拆除，详见黄渡机械厂提供的评估报告中的平面图。另，9#房屋(无证)中有两间约50平方米左右作为宿舍出租给允成公司，双方另行签订了租赁合同。黄渡机械厂将春归路XXX号厂区内部分出租给允成公司，部分自己使用。2．双方确认《征收补偿估价报告》中与允成公司相关部分的评估范围对应的金额为842，633元，黄渡机械厂同意向允成公司支付。3．关于停产停业损失，黄渡机械厂同意将允成公司承租房屋相关的停产停业损失支付给允成公司，有证部分按350元／㎡计算，无证部分按照175元／㎡；但允成公司认为有证部分按照350元／㎡计算，无证部分按照200元／㎡计算。4．黄渡机械厂称其目前已经取得了50％的征收补偿费15，944，780元。5．双方认可允成公司支付过合同约定的押金，但已经冲抵租金，允成公司表示不再主张。6．允成公司已支付租金至2019年9月15日。一审法院另查明，1．根据黄渡机械厂提供的会议纪要，停产停业损失具体金额为152.5794万元，结合评估报告评估面积及补偿公告公布的有证部分350元／㎡的标准，可推知无证部分系按照175元／㎡计算。根据双方租赁范围，有证部分面积为1，829.60㎡，无证部分面积为874.40㎡。经核算，与允成公司相关的停产停业损失补偿额为793，380元。2．黄渡机械厂系个人独资企业，投资人为邢培元。黄渡机械厂于2020年5月19日向一审法院提交情况说明，陈述其考虑到允成公司在征收过程中的实际损失，同意给予允成公司包含了评估报告中的补偿款842，633元和停产停业损失793，380元及利息等所有损失在内共计200万元的补偿款。一审法院认为：双方主要争议焦点是：1．租赁合同是否已经解除，何时解除；2．租赁合同无法继续履行，黄渡机械厂是否存在违约，黄渡机械厂应向允成公司赔偿违约损失还是向其支付属于允成公司的征收补偿费用；3．对于具体赔偿项目及标准应按照哪一份评估报告进行确定；4．停产停业损失的计算标准；5．邢培元是否应对黄渡机械厂的赔偿义务承担连带责任。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，允成公司和黄渡机械厂2009年12月25日签订的租赁合同中，由于部分租赁物6#房系未经审批建造的，违反了有关规定，故导致涉及该部分租赁物的合同无效，因此双方签订的该份《房屋租赁合同》部分有效、部分无效。针对有效部分，法院予以照准。关于解除时间，因黄渡机械厂于2019年5月21日以拆迁为由通知允成公司于2019年9月16日前搬离，故确认双方该租赁合同有效部分解除时间为2019年9月16日。另，双方关于530㎡即涉案7#房的租赁合同亦因该房屋系未经审批建造而属无效，涉案7#房已于2018年被拆除，故该合同已实际终止。合同因解除和无效而终止，允成公司应将涉案房屋及时返还黄渡机械厂。故对黄渡机械厂反诉要求允成公司搬离位于嘉定区安亭镇春归路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX号房屋及空地，并将上述房屋返还的请求，予以支持。此外，因双方确认租金已经支付至2019年9月15日，故允成公司还应支付自2019年9月16日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，使用费标准参照租金标准，为486，202.50元／年。租赁合同无法继续履行，黄渡机械厂是否存在违约，黄渡机械厂应向允成公司赔偿违约损失还是支付属于允成公司的征收补偿费用。因双方租赁合同系因征收而解除，黄渡机械厂并不存在违约，且双方合同明确约定因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋造成损失的，互不承担责任，但国家给予设备搬迁费属于允成公司的，由黄渡机械厂予以补偿。故黄渡机械厂无需向允成公司赔偿违约损失，仅需将其取得的关于涉案房屋的征收补偿费用支付给允成公司。对于具体赔偿项目及标准应按照哪一份评估报告进行确定。征收属于政府行为，相应的补偿应以政府征收单位委托的评估公司作出的评估报告为准。双方确认该评估报告中涉及涉案房屋的补偿款为842，633元，黄渡机械厂同意给付该款，予以照准。关于停产停业损失，通过评估报告、征地补偿方案和会议纪要，可以确定有证部分系按照350元／㎡的标准计算，无证部分系按照175元／㎡计算，核算总金额为793，380元，黄渡机械厂亦同意将该款项给付允成公司，亦予以照准。允成公司提出无证部分按照200元／㎡计算缺乏依据，不予支持。允成公司提供的评估报告中各项评估价值与政府征收单位委托评估机构所作评估报告相比，明显偏高，且部分项目如终止劳动合同补助、租金损失等不属于征收补偿项目。其主张的电梯试验塔损失在政府评估报告中的不可搬迁设备补偿中已经包含。其主张黄渡机械厂未告知二次评估，其并不知晓2019年的政府评估报告故未能提出异议导致其后续部分装修和设备添附存在漏评。黄渡机械厂未能提供证据证明其已将重新评估事宜告知允成公司，亦无证据证明其将2019年评估初稿及时交予允成公司，未能及时保障承租人的征收利益，存在一定过错。然允成公司对于漏评项目证据不足，且涉案房屋的征收工作已于2012年开始，允成公司亦确认2014年有过初评且收到过黄渡机械厂转交的关于其承租部分的评估报告初稿，但并未提出异议，表明其于2014年已明知涉案房屋被列入征收范围，应采取措施避免损失扩大，其作为承租人未积极了解征收事宜，对自身征收利益未予重视，亦应承担相应的责任。现黄渡机械厂自愿在政府补偿金额之外另行支付部分补偿款，合计共同意支付包含征收补偿款及利息等所有损失在内的补偿款200万元，予以照准。对允成公司主张的其余补偿款、评估费及利息，不再支持。关于邢培元是否应对黄渡机械厂的补偿款支付义务承担连带责任。黄渡机械厂属于个人独资企业，邢培元作为个人独资企业的投资人，应以其个人财产对企业债务承担无限责任。故对允成公司要求邢培元承担连带责任的请求，予以支持。审理中，黄渡机械厂撤回了反诉诉请中要求允成公司支付拖欠的水电费和2009年12月25日至2019年9月15日期间拖欠的租金的请求，系自行处分其相应诉讼权利，于法不悖，予以准许。一审法院判决：一、允成机电科技(上海)有限公司与上海市黄渡机械厂于2009年12月25日签订的《房屋租赁合同》中有效部分于2019年9月16日解除；二、上海市黄渡机械厂应于判决生效之日起十日内支付允成机电科技(上海)有限公司补偿款2，000，000元；三、邢培元对上述第二项中上海市黄渡机械厂的付款义务承担连带责任；四、允成机电科技(上海)有限公司应于判决生效之日起三十日内搬离位于嘉定区安亭镇春归路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX号房屋及空地，并将上述房屋返还上海市黄渡机械厂；五、允成机电科技(上海)有限公司应于判决生效之日起十日按照486，202.50元／年的标准向上海市黄渡机械厂支付自2019年9月16日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；六、驳回允成机电科技(上海)有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，允成公司与黄渡机械厂之间为租赁合同关系，在双方合同中明确约定：“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任，但国家给予设备搬迁费属于乙方的，由甲方补偿乙方”。双方合同履行过程中，由于涉案房屋被列入征收范围，导致合同无法继续履行，依照双方约定，黄渡机械厂负有的义务是将征收中国家给予的设备搬迁费给予允成公司。允成公司上诉认为，黄渡机械厂应承担合同解除的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。允成公司要求追加同信公司、上海市嘉定房屋征收服务事务所有限公司、上海市嘉定区安亭镇人民政府作为第三人参加诉讼，因上述公司和机构与本案租赁合同纠纷无法律上的利害关系，故本院对允成公司追加当事人参加诉讼的申请不予准许。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币69，711.51元，由上诉人允成机电科技(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年九月二十三日法官助理 张文如书 记 员 慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……