北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6180号上诉人(原审原告)：北京东光物业管理股份有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路55号（金威大厦）302室。法定代表人：黄旭东，董事长。委托诉讼代理人：王少川，男，北京东光物业管理股份有限公司法务。被上诉人(原审被告)：甄继勋，男，1928年5月8日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人北京东光物业管理股份有限公司(以下简称东光物业公司)因与上诉人甄继勋物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初2512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，由审判员郭勇独任审理。上诉人东光物业公司之委托诉讼代理人王少川到庭参加诉讼，被上诉人甄继勋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。东光物业公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项，依法改判支持东光物业公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算。”因物业服务合同是一种典型的继续性合同，在合同履行中定期给付发生交纳物业费之债务，属于理论上的定期给付之债。因物业服务费在合同订立时就具有确定性、整体性和连续性，物业公司所提供的物业服务在合同订立时确定的期间内持续、不间断地履行。因此，虽然物业合同属于理论上的定期给付之债，各期债务有一定的独立性，但这种独立性并不足以否定物业服务合同的整体性和连续性，且由于物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，物业公司即使没有及时向业主追索所欠的某一期物业费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利。本案中，东光物业公司与该小区产权单位签署的是长期物业服务合同，合同期限为2000年10月27日至2020年10月27日。截至东光物业公司上诉之日，东光物业公司依旧在合同期限内为甄继勋所在的小区持续性提供物业服务，不存在诉讼时效届满问题。二、一审判决适用法律不适当。民法总则第一百九十三条规定了人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。本案在一审理中，甄继勋并没有明确提出以诉讼时效届满为由进行抗辩，法院不得主动适用诉讼时效届满的规定。三、一审判决认定事实错误。1．一审法院认为东光物业公司提交的物业费催缴公告的照片，仅显示了催缴公告本身的文字内容及局部拍摄场景,以无法确认持续催缴证据的真实性为由认定诉讼时效届满。但东光物业公司服务的小区为老旧小区，小区居民没有产权证，双方之间有着不可调和的矛盾。东光物业公司本身就存在取证难等问题（上门催缴不理会，打电话不接），故只能每年不定期在小区公告栏张贴催缴公告。一审法院以真实性无法确认为由不予认可，东光物业公司认为过于苛刻。2．2017年在与本小区其他居民的物业服务合同纠纷中，一审法院考虑到东光物业公司连续在该小区提供物业服务，对诉讼时效的抗辩未予支持。此外，在中国裁判文书网上也有相当多的判决支持了物业公司在小区公告栏张贴催缴通知的方式。三、东光物业公司入驻服务的小区以来，一直在尽心尽责的履行合同赋予的法律义务。在甄继勋存在陈欠多年物业费的事实上，东光物业公司之所以不诉诸于法律去解决，一方面是保持和甄继勋之间的良好关系，不激化社会矛盾；另一方面是不浪费、占用司法资源。在东光物业公司的服务合同快要到期之时，东光物业公司不得已才诉诸于法律，依法追缴甄继勋拖欠多年的物业费。若单纯以诉讼时效届满为由不支持东光物业公司的大部分主张，对东光物业公司显失公平。被上诉人甄继勋提交了书面说明材料，其辩称，甄继勋从购房起一直未获得房产证，没有享受到房产所有权人应享受的诸多权利，因此不应承担相应义务。在东光物业公司提供服务期间，其没有接到过东光物业公司电话、上门等方式提出物业合同签订和缴费等相关事宜，东光物业公司公示的照片不能保证我知晓此情况。甄继勋已经交物业费至2002年，但交纳的原因是交此费用便能办理房产证，甄继勋直至本次诉讼才知晓物业费的具体计算标准。东光物业公司提供的物业服务存在诸多问题，管理中的很多问题也没有及时解决。且东光物业公司应将停车费、广告及其他设施收益支付给小区居民，或在物业费中扣除。东光物业公司向一审法院起诉请求：1．甄继勋支付东光物业公司2000年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费27970．56元、电费440元，共计28410．56元;2．本案诉讼费由甄继勋承担。一审法院认定事实：甄继勋系北京市海淀区北四环西路怡丽北园x号楼x单元x房屋的使用权人，该房屋建筑面积145．68平方米。2000年10月26日，空军指挥学院（甲方）与东光物业管理有限公司（后更名为东光物业公司）（乙方）签订物业管理委托合同，双方约定有：“甲方将海淀区怡静苑（后更名为怡丽园）委托于乙方实行物业管理；委托管理期限为20年，自2000年10月27日起至2020年10月27日止；物业服务费由乙方向具体物业使用人收取，每年一收；物业使用人每年8月1日至10月31日向乙方缴纳当年的物业管理服务费和供暖费，超过此日期入住的住户可按入住时间每年交纳”等内容。庭审中，东光物业公司称，其与空军指挥学院合同签订日期为2000年10月26日，但其自2000年1月1日起已经开始进入小区进行服务，一直服务至今。物业费按照0．8元/平方米·月收取，房屋建筑面积为145．68平方米，物业费每年为1398．528元，计算了20年。电费是楼道等公共区域的照明电费，按照每年22元的标准收取。东光物业公司另提交2002年-2018年期间的催缴通知及其张贴场景照片，主张其通过在小区公告栏及小区单元楼门前张贴催缴通知的方式向业主进行物业费催缴。甄继勋不认可东光物业的催缴方式，称从未看到过上述催缴通知，另提交三份缴费证明，主张其交纳了1999年11月至2000年11月、2001年、2002年期间的部分物业费1835元，此后因房屋一直未能取得房产证，未再交纳物业费。东光物业公司对甄继勋交纳的上述物业费认可。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，空军指挥学院与东光物业公司签订的物业管理委托合同对甄继勋具有约束力，东光物业公司对怡丽园小区提供物业服务，甄继勋作为该小区房屋使用权人，应当按照上述合同的约定，履行自己的交费义务。关于诉讼时效，物业管理委托合同约定“物业使用人每年8月1日至10月31日向乙方缴纳当年的物业管理服务费和供暖费”，故每年度物业费的诉讼时效期间应自当年11月1日起计算。东光物业公司提交的催缴通知及其张贴场景照片只能显示通知文本内容及局部拍摄场景，该证据真实性本院无法确认，不能证明东光物业公司通过该方式中断诉讼时效，故甄继勋关于东光物业公司已经超过诉讼时效的抗辩意见，法院予以采纳。对东光物业公司已经超过诉讼时效的物业费，即2015年度的费用，应自2015年11月1日起计算诉讼时效，至东光物业公司起诉之日，诉讼时效期间已经届满，故对2015年度及其之前各年度的物业费、电费，法院不予支持。自2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费、电费，诉讼时效尚未届满，法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、甄继勋于判决生效后七日内给付东光物业公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5594．11元、电费88元，以上共计5682．11元；二、驳回东光物业公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人东光物业公司向本院提交以下证据:2002年、2004年、2006年、2008年、2010年、2012年、2014年、2016年及2018年《催缴通知》的照片，证明东光物业公司每隔一年在业主家门口贴催缴通知，其存在持续向甄继勋主张权利的行为。被上诉人甄继勋经本院合法传唤，未能到庭应诉，应视为放弃对上述证据发表质证意见。甄继勋向本院提交了如下证据：1．收据，内容为“今收到李某某……交来2019年11月1日至2020年10月31日电费设备维护费人民币肆佰元”，证明已经缴纳了部分电费；2．五张涉案小区照片，证明东光物业公司提供的物业服务存在管理不到位等问题。东光物业公司认为，证据1中的收据没有加盖公章，对其真实性不予认可；怡丽园本来就是老旧小区，证据2中的照片不是一直持续的状态，对证据2的证明目的不予认可。本院经审查认为，东光物业公司提供了照片原件，且照片显示的具体拍摄日期与《催缴通知》上载明的催缴时间一致，能够证明其证明目的，故本院对东光物业公司提交的证据予以采纳。甄继勋提交的收据中“收款人”处没有完整的签名，亦未加盖东光物业公司的公章，其真实性存疑，故本院对该证据不予采信；甄继勋提交的照片与本案的争议焦点没有必然关联，本院亦不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：东光物业公司自2000年至2018年期间每隔一年都向甄继勋催缴物业费。缴费通知单中载明：被催缴物业费的业主为“x业主/住户”，主要内容为欠缴2000年至2018年的物业费和电费，应及时将所欠费用交清。本案事实尚有东光物业公司在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，依据空军指挥学院与东光物业公司签订的《北京市海淀区怡静苑物业管理委托合同》可知系由东光物业公司向涉案小区提供的物业服务。本案中，甄继勋从涉案房屋的建设单位购买该房屋后，虽然其并未取得房屋所有权证书，但涉案房屋的专有部分一直由其居住使用，甄继勋实际享受了东光物业公司提供的物业服务。本案中甄继勋并非军人，考虑到空军指挥学院委托东光物业公司对涉案小区进行物业服务的时间，以及甄继勋从建设单位购买涉案房屋后持续居住使用的事实，本院认为参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力的规定，空军指挥学院与东光物业公司签订的《北京市海淀区怡静苑物业管理委托合同》对甄继勋具有约束力。因此，甄继勋应当向东光物业公司支付物业服务费用。关于甄继勋应当向东光物业公司支付的物业服务费和电费的年限，本院认为，东光物业公司提供物业服务系持续性行为，其现在仍在涉案小区提供物业服务，故对于其主张权利的诉讼时效的要求不宜过于严苛。二审期间，东光物业公司向本院提交了缴费通知单照片，可以证明东光物业公司在其主张权利的诉讼时效期间内对甄继勋进行了催缴。故一审法院对东光物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的认定有误，本院应予纠正。东光物业公司主张2000年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费和电费于法有据，本院予以支持。关于甄继勋应当向东光物业公司支付的物业服务费和电费的数额，东光物业公司提供了基本的物业服务，实际按照每月每平米0．8元收取物业费、每年22元收取电费。根据已查明的事实，甄继勋已经缴纳了部分物业服务费1835元，故甄继勋实际上欠付物业费26135．56元、电费440元，以上共计26575．56元。综上所述，东光物业公司关于其主张物业服务费未超过诉讼时效的上诉意见于法有据，本院予以支持；一审法院对此判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初2512号民事判决；二、甄继勋于本判决生效之日起七日内支付北京东光物业管理股份有限公司物业服务费26135．56元、电费440元，以上共计26575．56元。三、驳回北京东光物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果甄继勋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费255元，由甄继勋负担239元（于本判决生效后七日内交纳），由北京东光物业管理股份有限公司负担16元（已交纳）；二审案件受理费368元，由甄继勋负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  郭 勇二〇二〇年九月二十一日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼