江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3132号上诉人（原审原告）：袁桂才，男，1964年12月24日出生，汉族，居民，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：姜玉祥，江苏力海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵武林，男，1980年11月15日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审被告）：赵武庚，男，1985年3月18日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王曲凡，江苏法岭律师事务所。被上诉人（原审被告）：袁成庆，男，1926年8月11日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人袁桂才因与被上诉人赵武林、赵武庚、袁成庆确认合同无效纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁桂才的上诉请求：1.撤销原判，改判支持袁桂才的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵武林、赵武庚、袁成庆承担。事实和理由：1.袁桂才于1996年8月30日依法取得原盐城市郊区新兴镇人民政府村镇建设办公室颁发的案涉主房六间、厨房三间、猪圈三间的村镇房屋所有权证书。2003年10月16日、10月20日，袁成庆与赵武林、赵武庚签订房屋买卖协议，擅自将登记在袁桂才名下房产出售给赵武林、赵武庚，应属无效民事行为。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记，不发生效力。一审判决引用物权法第十五条规定，适用法律错误。2.袁成庆不享有案涉房屋的所有权，在签订房屋买卖协议时未出示案涉房屋所有权及土地使用权证书。盐城市城区个人建房用地审批表上村委会的签注意见只是同意原址改建，请按规定审批，其并没有用地审批权。赵武林、赵武庚应在依法取得房屋所有权后方可申请改建、扩建、翻建住房。根据盐城市亭湖区人民政府亭政发[2005]71号文件，在河东北区和城北片区一律不再审批民用住宅、一律停发民宅建设证，已发证但目前未建的于3月底一律作废。故盐城市国土局同意批准用地、建房，属于越权行为，且赵武林、赵武庚一审中未能提供规划、建设、土地部门行政许可审批的相关证据，其提供的“两证”复印件未经法庭质证，不能作为定案依据。3.案涉土地使用权、房产所有权依法登记在袁桂才名下，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。房屋买卖协议存在违反了法律的效力性强制性规定，依法应为无效。赵武林、赵武庚辩称，1.赵武林、赵武庚在受让房屋时某庆否认了有房屋所有权证的情况，但经向村委会了解，可以受让该房屋，且支付了对价，属于善意取得。如果给袁桂才造成了损失，应该由袁成庆、袁桂华赔偿。2.案涉房屋已经灭失，确认该房屋买卖合同无效已无实际意义。3.在案涉房屋位置上，赵武林已经重新建设了房屋，且已经取得合法审批手续。4.袁桂才持有的房屋产权证不是物权法规定的物权登记部门给予的登记。5.依据生效的法律文书，案涉房屋虽然登记在袁桂才名下，但实际所有权人为袁桂华而非袁桂才。因此，袁桂才的上诉无事实和法律依据，请求二审予以驳回。袁成庆书面辩称，袁桂才的前排住房确实是我未经儿子同意转让，房款已经被我用了。袁桂才向一审法院提出诉讼请求：1.确认赵武林、赵武庚、袁成庆于2003年10月16日签订的《房屋买卖协议》无效；2、诉讼费由赵武林、赵武庚、袁成庆负担。一审法院认定的事实：袁成庆与袁桂才系父子关系，袁成庆与吴某夫妻育有两子两女，依次为长子袁桂华、长女袁桂珍、次子袁桂才（本案袁桂才）、次女袁桂兰。赵武林、赵武庚系兄弟关系。袁成庆、吴某系新兴镇龙桥村七组村民，原有三间主房两间厨房。1969年袁桂华征兵入伍，1974年，袁成庆、吴某在原主房南边新建了三间主房。1996年8月30日，原盐城市郊区新兴镇人民政府村镇建设办公室将上述房产均登记在袁桂才名下，登记为主房六间，厨房三间，猪圈三间。2002年7月16日，袁桂才领取上述房产土地使用证，登记使用权面积184.450平方米。2003年10月16日，袁成庆（甲方）与赵武林、赵武庚（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将原有住房南边一幢卖给乙方，总计价格为18000元，乙方于2003年10月16日先付给甲方7000元，到2003年农历腊月二十九日再付给甲方1000元，另欠1万元于2004年腊月二十九日前付清。该协议见证人处有郑某、袁某的签字。协议签订后，袁成庆将南边一幢三间房屋交付赵武林、赵武庚使用。同月20日，赵武林、赵武庚因申请对上述房屋重建与袁成庆就上述房屋另行签订一份《协议书》，约定：一、房屋出售价格为3000元。二、房屋变更与土地使用权均由赵武林、赵武庚自行负责，与袁庆成无关。土地使用权变更随房屋产权一并变更；赵武林、赵武庚房产及土地使用权变更时，袁成庆提供有关房屋及土地手续等……。原盐城市城区新兴镇龙桥村民委员会在该协议见证人处加盖印章，并注明“四址由村指定，宅基面积限200平方米，同意买卖，请审批。”2004年，赵武林、赵武庚对上述房屋进行重建，并于同年12月27日向盐城市亭湖区新兴镇龙桥村民委员会交纳配套设施费3000元。2006年8月10日，赵武林领取重建房屋土地使用权证，载明土地使用权人为赵武林，使用权面积199.8平方米。同年11月1日，赵武林领取该房屋所有权证，载明所有权人为赵武林，共有人唐某，结构为混合二层，建筑面积为283.95平方米。期间，袁成庆于2003年10月16日、2005年2月15日分别出具收条收取赵武林买房款7000元、3000元，2005年3月27日袁桂华出具收条收取赵武林买房款7000元。一审审理过程中，袁桂才陈述其从2003年母亲去世后到2016年房屋拆迁时回盐城才知道父亲将前面的三间房屋卖了，房屋买卖协议也是与哥哥的诉讼案件中在法庭上才看到的。赵武林表示房屋是经过介绍人袁某及袁桂才的家人郑某见证下签订的，所在村委会也是知晓的。另袁成庆有两儿两女，袁成庆卖房的事他们应该知道，因为袁桂才母亲去世时，我们准备翻建的材料他们都可以看到的。经查阅一审法院2019年6月29日作出的与本案关联案件（2018）苏0902民初3431号袁桂华与袁桂才所有权确认纠纷一案民事判决书，该判决查明的事实：1.2016年8月11日，袁成庆、袁桂才作为被拆迁人与拆迁人盐城市新洋经济区管理委员会签订《盐城市房屋拆迁协议书》，拆除袁桂才名下的原住房(北边的主房和厨房)，总补偿款为739800元。2016年8月21日，拆迁部门根据约定将739800元补偿款支付给袁桂才。2.袁桂华从1993年起一直居住在南边的房子，2003年南面房子转让给他人后，袁桂华在北边的房子居住。袁桂才从1985离开家出门学技术，回家时居住在北边的房子，1989年结婚后，家庭居住在上海，回来探亲时与父母一起在北边的房子居住。袁成庆在该案中作证陈述：家里原三间主房是祖上传下来的，袁桂华当兵期间，先后新建了两间厨房和三间主房，三间主房在老房子南面。新房子建起来后，后面三间老房子登记在袁桂才名下，前面三间房子是给袁桂华的，18年前袁桂华将南边三间房子卖给一个姓赵的射阳人，价格18000元，二十几年前袁桂华炒股，跟他妈妈说炒股很赚钱，跟他妈要了6000元，后来被要回头1000元，他一共拿了23000元。袁桂珍作证陈述：袁桂华出去当兵的时候，家里只有三间老房子，后父亲考虑到他要回来，就在前面（南面）又建了三间给袁桂华。2003年10月份，袁桂华把前面的房子卖给了别人，卖房的钱给了袁桂华。袁桂兰作证陈述：曾听父亲说，前面的房子给大哥（袁桂华），后面的房子给二哥（袁桂才），后来听说前面的房子卖了，问父母，父母说钱给大哥了。该判决认为：1.案涉的房屋原系袁成庆夫妇所有，1974年袁成庆夫妇新建南边三间房屋时，袁桂华在外当兵，袁桂才及其他子女均未成年，对家庭财产无贡献，故上述房屋原均属袁成庆夫妇所有。2.袁成庆1974年新建南边三间房屋是因为有两个儿子，需给每人准备一套房子。1994年曾经翻修案涉的原有住房，此时尚未分家。1996年8月30日房产登记至袁桂才名下的原因是负责该事项的村干部告知其两套房产不能登记在同一个人名下，袁成庆夫妇考虑袁桂才袁桂华当时在外地当兵，故将部分房产登记至袁桂才名下，实际上直至袁成庆出庭作证，其都不清楚南面的三间房子也一并登记在袁桂才名下，可见当时房子登记在袁桂才名下仅仅是为了办理产权证书的需要，袁成庆夫妇并没有将房产赠与给袁桂才的意思表示；3.家庭内部存在口头的分家协议，南边的房子给长子袁桂华，原住房给次子袁桂才，袁桂珍、袁桂兰无异议；4.2003年经袁成庆签字将南边三间房屋出售给他人，房款18000元给了袁桂华。据此认定案涉的房屋经分家后已经归袁桂才所有，故相应的拆迁款项也应归其所有。遂判决：驳回袁桂华的诉讼请求。袁桂华不服上诉至盐城市中级人民法院。盐城中级人民法院于2019年年9月27日作出（2019）苏09民终3430号民事判决，维持原判。一审法院认为：民事法律行为应当尊重当事人的真实意思表示，并依此确定民事行为的性质。本案争议的焦点是：赵武林、赵武庚、袁成庆于2003年10月16日签订的《房屋买卖协议》是否为无效合同。对此从以下三方面综合分析：一、赵武林与袁成庆签订案涉房屋买卖协议前因袁成庆未出示房屋所有权证，其经过向所在村委会了解并经过村委会确认可以购买后才与袁成庆签订的协议，该买卖协议是经过当地村委会见证确认的，且赵武林在原房屋基础上重建房屋亦是经过村委会批准的，协议双方均已按约定履行了相关义务，且协议中所涉的三间房屋实际早已灭失，赵武林已取得现有房屋的所有权证及土地所有权证。故即使购买时房屋登记在袁桂才名下，赵武林也是善意取得的第三人。二、一审法院作出的（2018）苏0902民初3431号民事判决已生效，该判决认定：1.房屋协议书所涉的三间房屋未出卖前系袁桂才的哥哥袁桂华居住，本案袁桂才与父母居住在北边的屋。2.原登记在本案袁桂才名下的所有房屋实际属于袁成庆夫妇所有，登记在袁桂才名下仅是因当时的政策办理产权证的需要，并非将房产赠予给袁桂才的意思表示，袁桂才是经过分家才获得后面三间房屋并参与拆迁的。该生效判决中查明的上述事实应作为本案的定案依据。三、袁成庆在上述案件中作为证人证实前面三间房屋是分给袁桂华的，该三间房屋后被袁桂华出卖，房款18000元已交付袁桂华。袁桂珍、袁桂兰对此也予以证实。袁成庆在本案中又陈述房屋出售款已被其用掉，明显矛盾。从三份房款收条来看，其中两份系袁成庆出具，一份系袁桂华出具，说明袁成庆、袁桂华均参与卖房事宜，故无论房屋实际是由袁成庆出卖还是袁桂华出卖或房款最终由谁控制均与袁桂才无涉，根据上述生效判决认定的事实，该出卖的三间房屋都不属于袁桂才所有。综上所述，袁桂才的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回袁桂才的诉讼请求。案件受理费250元，由袁桂才负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，赵武林、赵武庚户籍分别于2004年6月18日、6月26日从射阳县长荡镇三中村迁至盐城市亭湖区。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据已经发生法律效力的（2018）苏0902民初3431号民事判决的认定，原登记在袁桂才名下的所有房屋实际属于袁成庆夫妇所有，登记在袁桂才名下仅是因当时的政策办理产权证的需要，并非将房产赠予给袁桂才的意思表示。家庭内部存在口头分家协议，南三间房屋给袁桂华，北三间房屋给袁桂才。案涉出售给赵武林、赵武庚的房屋即南三间房屋，并不属于袁桂才所有。2003年，袁成庆与赵武林、赵武庚签订的房屋买卖协议，内容并不违反法律法规的强制性规定。该买卖行为经当地村委会的见证，并经村委会批准，在原房屋基础上进行了重建，赵武林亦取得了现有房屋的所有权证及土地使用权证。现袁桂才要求确认房屋买卖协议无效，于法无据，一审法院对其请求予以驳回并无不当。综上所述，上诉人袁桂才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人袁桂才负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  谢超亮审判员  曹 荣二〇二〇年九月二十三日书记员  张 育