浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初1539号 原告（案外人）：胡海明，男，1968年3月2日出生，汉族，住天津市和平区。 委托诉讼代理人：李桃梅，浙江良济律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张江锋，男，1977年2月10日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：严慧艳，东阳市新时代法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：杜刚锋，男，1978年7月12日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：吴倩倩，女，1981年6月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告胡海明与被告张江锋、杜刚锋、吴倩倩案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告胡海明的委托诉讼代理人李桃梅、被告张江锋的委托诉讼代理人严慧艳到庭参加诉讼。被告杜刚锋、吴倩倩经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令停止对杜刚锋名下坐落于东阳市横店镇影视大道以西、花木山庄以北，编号10地块的执行并解除查封；二、确认上述土地使用权和地上建筑物归原告所有，被告杜刚锋、吴倩倩协助原告办理不动产过户登记手续。事实和理由：贵院在执行张江锋与杜刚锋、吴倩倩民间借贷纠纷一案中，于2019年1月14日预查封了杜刚锋名下东阳市横店镇影视大道以西、花木山庄以北，地块编号10地块（以下简称案涉地块）。但该地块已由杜刚锋夫妇转让给了原告，原告已按约支付绝大部分转让款，地块已移交原告占有、使用、管理，原告出资在地块上建造了房屋，缴纳了相关税费。原告系该地块使用权及地上建筑物所有权人。2014年8月18日，东阳市长庚置业有限公司（以下简称长庚公司）与原东阳市国土资源局订立国有建设用地使用权出让合同（以下简称出让合同），取得横店影视大道以西、花木山庄以北宗地的使用权，宗地面积为39176平方米，宗地用途为居住。杜刚锋等24户是联合申请方，在土地出让合同和土地使用权证中均确认杜刚锋占3.95%。2016年11月2日，杜刚锋与原东阳市国土资源局签订国有土地使用权出让合同补充合同（以下简称补充合同），约定东阳市国土资源局同意上述宗地分割登记为二十六宗土地，杜刚锋地块编号10，总用地面积1547.3平方米，净用地面积1399.95平方米。2017年5月2日，杜刚锋、吴倩倩夫妻作为出让方，原告作为受让方，吕某作为第三方，订立协议书，约定杜刚锋夫妇将案涉地块使用权转让给胡海明，并约定了转让价款及其他内容。协议订立后，原告依约支付了转让款，杜刚锋夫妻将土地权属资料和案涉地块交付给原告。原告在案涉地块上建成房屋两幢，并缴纳了配套费用、税金、人防工程易地建设费、城市市政基础设施配套费、测绘费等各项税费。原告联系杜刚锋办理案涉地块的过户手续无果，欲诉至贵院确权才得知地块被预查封的事实。原告提出的执行异议被驳回，故提起本案诉讼。 原告向本院提供如下证据材料： 1.国有建设用地使用权出让合同复印件、国有土地使用权出让合同补充合同、土地使用证复印件、浙江省土地出让金专用票据复印件，证明杜刚锋合法取得案涉地块使用权，且主管部门同意分割登记，杜钢锋有权转让土地使用权，转让行为合法有效。 2.协议书、银行汇款凭证及流水明细清单、收条、收据、微信聊天记录打印件，证明2017年5月2日，即法院查封之前，杜刚锋、吴倩倩将案涉地块使用权转让给原告，原告已按协议约定及杜刚锋的要求支付了绝大部分款项，并缴纳了案涉地块欠缴的各项税费。 3.建设工程规划许可证，证明原告受让案涉地块使用权后，经合法许可在案涉地块上建造了房屋。 4.工程设计协议、收条、建筑工程承包合同、投入汇总情况、照片、领款单，证明杜刚锋在转让协议签订后即向原告交付了案涉地块，原告在案涉地块上出资、设计并建造房屋两幢。 5.银行转账凭证、增值税发票、浙江省政府非税收入通用票据，证明原告缴纳了人防工程易地建设费、城市市政基础设施配套费、研发和技术服务测量费等。 6.不动产测量报告、发票，证明案涉地块及地上房屋已经过测绘，符合规定，可以办理不动产登记。 7.证人吕某的证言，证明原告与杜刚锋、吴倩倩签订土地使用权转让协议及支付款项的情况。 8.证人金某的证言，证明原告以包清工的形式将案涉地块上的房屋交由金某施工的相关情况。 9.证人杜某1的证言，证明原告委托杜某1进行建筑设计的相关情况。 10.证人杜某2的证言，证明案涉地块上房屋施工由杜某2购买材料等相关情况。 被告张江锋在庭审中辩称，原告的诉讼请求没有法律依据。张江锋申请查封的时间是2017年5月31日，有（2017）浙0783民初7405号民事裁定书为凭。由于杜刚锋挂靠的长庚公司名下其他股东要办理产权过户手续，为协助他人过户，东阳市人民法院先解除查封，等过户后马上重新查封，因此才有了2019年1月14日的查封裁定书。2017年的查封裁定书系诉讼期间的查封，并不是执行期间的查封，原告要求按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条解除查封，是站不住脚的。原告未付清全部价款，不符合解封的规定。如果原告和被告杜刚锋之间买卖合同是真实，本案涉及的也只是债权而不是物权，不能确认涉案土地使用权以及地上建筑物归原告所有。法院在2017年5月份就对案涉地块进行了查封，而原告却在2018年10月案涉地块已被查封的情况下建造房屋，明显不符合常理。本案交易是虚假的，请求驳回原告的诉讼请求。 被告张江锋提供如下证据材料：民事裁定书及协助执行通知书，证明案涉地块在2017年已进行诉讼保全查封，并非执行查封。 被告杜刚锋、吴倩倩未应诉答辩，也未提供证据。 经审理，本院对证据材料认证如下： 被告杜刚锋、吴倩倩未到庭，视为放弃对证据进行质证的权利。 被告张江锋对原告提供的证据质证认为，证据1，杜刚锋与原告签订转让协议时未进行任何投资开发；出让金发票、土地使用权证复印件主体均是长庚公司，无法证明原告的主张。证据2，对真实性、合法性、关联性均有异议，张江锋在2017年3月曾向杜刚锋催讨欠款并明确表示要向法院起诉，而原告与杜刚锋签订协议是2017年5月2日，明显是杜刚锋为转移财产进行的虚假交易；转让协议违反了出让合同中关于开发达到总投资额25%的规定，是无效合同；原告也未按照协议约定的付款期限进行付款；收据、收条相当于证人证言，应当出庭说明；微信截图无法认定。证据3，建设单位是杜刚锋，房屋在2018年10月29日依然属于杜刚锋所有。证据4，对真实性、合法性、关联性均有异议，工程设计协议的主体天津中宇建筑规划设计有限公司未出具收条；支付款项应当提供普通发票或增值税发票而不是收条；建设承包合同没有约定工期且相对方是个人，不具有履行性；在案涉地块已被查封的情况下建造房屋不符合常理；领款单上不能证明系花木山庄别墅的款项，也没有支付人信息。证据5、6，不能证明是原告支付了款项，发票上的购买方、付款人及银行回单上的客户均是杜刚锋。证据7、8、9、10，对真实性、合法性、关联性有异议，吕某陈述案涉地块在2019年4月29日之后动工，而金某陈述是在2018年年底动工；金某明确合同是与胡海明本人签署，实际上合同的签订人是董刚；杜某1陈述其第一次到现场勘查的时间是2017年4月底左右，到场人员有胡海明、董刚、杜某1本人及同事共4人，但又陈述其与胡海明第一次见面是房屋开始建造之后，前后矛盾；杜某1陈述原告确定由其公司进行建筑设计的时间是2018年3月7日，与原告代理人陈述的最终采用杜某1所属工作室设计方案的时间2017年七八月份相矛盾；杜某2陈述的开始采购材料的时间前后矛盾。本院认为，证据1的真实性予以确认，能够证明案涉地块使用权取得的相关情况。证据2，协议书的甲方杜刚锋、吴倩倩未到庭应诉，视为放弃质证的权利，乙方胡海明、丙方吕某均确认协议书的真实性，汇款凭证、收据能与协议书相印证，予以确认。证据3，符合有效证据的形式要件，予以确认。证据4，结合证人杜某1、金某的证言，对收条及建设承包合同予以确认；该组其他证据不能达到证明目的，不予确认。证据5、6，真实性予以确认。证据7、8、9、10，应结合在案其他证据具体认定。 原告对被告张江锋提供的证据质证认为，对民事裁定书的真实性无异议，协助执行通知书未加盖公章，若核对属实的话，查封时间是2017年6月1日，晚于原告与杜刚锋、吴倩倩之间的转让协议，也晚于原告实际占有土地的时间；原告不是张江锋与杜刚锋、吴倩倩案件的当事人，其没有任何渠道可以知晓案涉地块被查封，法院的裁定书无法到达原告。本院经核实，对该组证据予以确认。 经审理，本院认定案件事实如下： 本院在审理（2017）浙0783民初7405号张江锋与杜刚锋、吴倩倩民间借贷纠纷一案中，张江锋申请对杜刚锋、吴倩倩所有的财产进行诉讼保全。本院于2017年6月1日对杜刚锋在长庚公司名下所占3.95%的土地使用权份额进行查封，查封期限3年，自2017年6月1日至2020年5月31日。该案判决生效后，2019年1月14日，本院作出（2017）浙0783执6430号之二执行裁定书，裁定查封案涉地块。胡海明对该地块使用权提出执行异议，本院经审查，于2020年1月17日作出（2020）浙0783执异1号执行裁定书，裁定驳回胡海明的异议请求。胡海明于2020年1月20日提起本案诉讼。 再查明，2014年8月18日，长庚公司与原东阳市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，约定受让横店镇影视大道以西、花木山庄以北包括案涉地块在内的宗地，宗地面积为39176平方米，用途为居住，出让价款为6150万元。出让合同第十六条约定，宗地建设项目在2015年2月18日之前开工，在2016年8月18日之前竣工；受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延期申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。第二十一条约定，受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押；首次转让的，应当符合本条第一项规定的条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上……第二十二条约定，国有建设用地使用权的转让、出租及抵押合同，不得违背国家法律、法规规定和本合同约定。出让合同尾部载明系联合申请，杜刚锋占3.95%。2016年11月2日，杜刚锋作为受让人与原东阳市国土资源局签订补充合同。补充合同第一条约定，根据东阳市国土资源局9月18日《关于东阳市长庚置业有限公司“申请国有土地使用权分割登记报告”的反馈意见》同意横店镇影视大道以西花木山庄以北地块分割为二十六宗土地，地块编号10，总用地面积1547.30平方米，净用地面积1399.95平方米，居住用地70年……双方约定在规定的时间内开竣工，并申请竣工验收。 2017年5月2日，甲方杜刚锋、吴倩倩与乙方胡海明、丙方吕某共同签订协议书一份，主要内容为：杜刚锋、吴倩倩将3.95%的土地使用权份额转让给胡海明，转让价款为人民币500万元，分两期支付：1.在本协议订立后，乙方向甲方支付250万元，出让方指定打入吴兰仙尾号为6640的中国银行账户；2.在土地使用权单独登记在乙方名下后，乙方再向甲方支付250万元，其中1139500元依甲方指示直接支付给丙方吕某；甲方本应支付给丙方的配套费每亩5万元，税金3.05%（82502元），合计21.77万元，也由甲方指定乙方支付给丙方；甲方应保证对转让的土地使用权份额有完全处分权，未设定任何权利负担，亦不受任何第三人追索，甲方应保证转让的土地使用权可以单独登记于乙方名下。2017年5月4日，胡海明向杜刚锋指定的吴兰仙账户转账250万元，备注为购房，杜刚锋于2017年5月3日向胡海明出具收条一份，确认收到胡海明支付的款项250万元。2017年5月4日，胡海明向吕某转账217700元，注明为配套费。2019年1月10日，胡海明向吕某转账100万元，附言为投入款。2019年2月2日，胡海明向吴兰仙账户转账50万元，附言为购地款。2019年4月29日，吕某向胡海明出具收据两张，确认收到胡海明支付的股份款、契税、印花税、水电和道路费、分割费、图纸标高测量费、最后做证费、预收电费等款项合计1373200元。协议书签订后，胡海明于2018年底、2019年初开始在案涉地块上动工建造房屋，至本案诉讼时，两幢房屋主体结顶，尚未竣工验收。 本院认为，本案的争议焦点为：（一）原告与杜刚锋、吴倩倩、吕某签订的《协议书》是否有效。原告认为，杜刚锋、吴倩倩在转让案涉地块使用权时，已经交清土地出让金，取得整体的土地使用权证，且已经取得土地主管部门的分割登记许可，转让标的是物权法允许转让的建设用地使用权，转让合同是合法有效的；至于25%的开发条件，仅是管理性规定，并非效力性强制性规定。被告张江锋认为，案涉地块在转让时未经任何投资开发，不符合国有土地使用权出让合同中关于转让必须达到开发投资25%以上的规定，也违反法律规定，是无效合同。 本院分析如下，判断本案土地使用权转让合同是否有效的关键在于该合同是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项和第三十九条规定了转让以出让方式取得土地使用权的房地产时，必须具备以下两个条件：①已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《全国法院民商事审判工作会议纪要》指出，强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定为“效力性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽未明确违反的后果是合同无效，但其立法目的在于防止“炒地”牟利行为，维护房地产市场秩序，促进房地产业的健康发展；违反该规定将造成国家房地产宏观调控政策落空，故应当认定为“效力性强制性规定”。杜钢锋在与长庚公司等联合竞拍取得宗地使用权后，未对案涉地块进行任何投资建设，即将案涉地块使用权予以转让，且其转让价款大幅高于其原投入款，明显是以牟利为目的的“炒地”行为。因此，原告与杜钢锋签订的土地使用权转让协议因违反上述法律强制性规定和我国房地产宏观调控政策而无效。退一步来说，从《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条进行反向推理，若转让方在起诉前仍未取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让的，该土地使用权转让合同亦未取得法律效力。原告也不能依据该合同取得土地使用权。综上所述，原告对案涉地块不享有实体权利，不能排除法院对案涉地块的强制执行。 （二）原告是否因建造行为而取得案涉地块上建筑物的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。根据原告提供的建设工程规划许可证，东阳市规划局审核批准的建设单位（个人）是杜刚锋，而非本案原告，因此原告在其不享有使用权的土地上进行的建造行为不能被认定为“合法建造”，原告不能因建造行为而取得案涉地块上建筑物的所有权。 综上所述，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告胡海明的诉讼请求。 案件受理费46800元，由原告胡海明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  蒋翠容 人民陪审员  王向阳 人民陪审员  麻月英 二〇二〇年九月二十二日 代书 记员  徐 莎 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家得益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。