河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终1560号上诉人（原审原告）：寇鹏桢，男，汉族，1992年10月25日出生，现住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：冯利杰，许昌市魏都区致慎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：许昌天基置业有限公司，住所地许昌市建安区尚集镇兴平路东侧、尚集街南侧。法定代表人：郑根记，任公司总经理。委托诉讼代理人：段龙姣，河南世纪风律师事务所律师。上诉人寇鹏桢因与被上诉人许昌天基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人寇鹏桢及其委托诉讼代理人冯利杰，被上诉人许昌天基置业有限公司委托诉讼代理人段龙姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寇鹏桢上诉请求：1、撤销许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初1243号民事判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定部分事实错误，本案的商品房认购单、传递单、商品房买卖合同以及上诉人实际支付的房屋价格均不相同，诉讼双方应以本案房屋买卖和同（合同编号：201717321）为准，被上诉人应退还多收的购房款108644元。其次，被上诉人存在违约，逾期交付本案房产，应依约支付上诉人违约金。最后，被上诉人应对上诉人的暖气费用予以补偿。请求二审依法判决支持上诉人的诉讼请求。天基公司许昌天基置业有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。寇鹏桢向一审法院起诉请求：1.被告返还原告多交付的购房款108，644元；2.被告支付原告因被告没有开通暖气管道的损失24，375元；3.被告因延期交房产生的违约金7，691元；4.本案的诉讼费由被告支付。一审法院认定事实：一、合同签订及原告付款情况。2017年8月6日，原告（××）与被告（××）签订《天基·幸福里商品房认购单》一份，约定原告购买位于河南省许昌市××与××大道交叉口南××米路东的天基·幸福里项目房屋一套；房号为5#楼东起1单元13层西户1室，建筑面积为125.89平方米，房屋总价款844，722元。认购单对被告承诺给予原告的各项优惠进行了约定。该认购单中寇鹏桢的签名为其母亲代签。2017年8月13日，被告向原告出具《许昌天基房地产开发有限公司购房传递单》一份，对优惠后的房屋价格进行了明确。该传递单显示，被告在给予原告各项优惠后，实际单价6，493.49元／平方米、总价817，465元。《天基·幸福里商品房认购单》签订后，原告于2017年11月13日原告以银行转账方式向原告支付房屋价款247，630元，被告向原告出具212，588元和35，042元的收据各一张。2017年11月14日，原告（××）与被告（××）就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并已备案。该合同约定涉案房屋单价5，613元／平方米，总价692，588元；付款方式为首付款212，588元，余款480，000元以银行按揭打款方式支付。《商品房买卖合同》签订当日，原告（××）与中原银行股份有限公司许昌分行（抵押权人，以下简称中原银行）及天基公司（担保人）签订《许昌市房地产抵押合同（按揭）》一份，约定向中原银行贷款480，000元用以支付涉案房屋价款。2019年3月22日，原告与中原银行签订了《个人购房借款合同》，中原银行依约履行了付款义务。2019年10月20日，原告又以银行转账方式向被告支付房款73，602元，被告向原告出具了收据。另查，根据原告提供的《关于印发〈河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案〉的通知》（豫建房管［2018］33号）显示，河南省住房和城乡建设厅等9部门于2016年9月30日联合发文，对房地产开发商未按政府备案价格要求销售商品房等行为进行打击。二、合同关于房屋交付时间的约定及建设、交付情况。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，××应当在2019年2月16日前将符合合同约定的商品房交付××使用；但遇到下列特殊原因，××可据实予以延期……3．法律法规或政策原因或政府原因等非××原因造成的；××逾期交房，逾期不超过60日，自该合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后××以小区公告或报纸公告通知办理交接手续。自公告之日起10日内，因××原因未能办理交接手续的，视为××已认可商品房质量合格并视为已交接。根据被告提供的《单位工程质量竣工验收记录》显示，涉案工程于2017年2月开工，于2018年11月30日通过五方验收。期间，许昌市环境污染防治攻坚战指挥部于2017年11月9日下发（2017）11号文件。该文件显示，按照《河南省2017年大气污染防治攻坚背水一战决胜60天的紧急通知》（豫环攻坚办［2017］275号）要求，自2017年11月15日至2018年3月15日，市、县两级城市建成区范围内实行“封土行动”，停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工，停止道路工程、水利工程，土地整治等土方作业。2018年11月12日，许昌市环境污染防治攻坚战指挥部下发（2018）20号文件，要求各县（市、区）于2018年11月12日18时，启动重污染天气黄色预警三级响应，住建部门负责对城市建成区内各类施工工地停止土方作业。涉案房屋主体竣工验收后，被告将小区绿化工程发包给许昌万悦消防工程有限公司施工，约定开工时间为2019年2月20日。2019年9月，被告向许昌市魏都区住房建设和交通运输局递交《魏都区城市道路临时占用（挖掘）》申请表一份，申请对连接小区自来水主管网和天然气主管网工程进行施工，该局于2019年2月20日审批。2019年1月7日，被告在《许昌晨报》发布《延期交房公告》对前述情形进行了公告。该公告载明：“……小区所建的1#2#3#4#5#6#楼原定于2019年2月16日竣工并交房无法达成，将予以延期交房。按我公司与您签订的商品房买卖合同第八条第二款第三项的约定，特提前告知您。若无恶劣天气及其他行程停工要求的情况出现，我公司预计于2019年5月16日启动交付。具体交房日期以我公司向您发出的房屋交付通知为准……”。2019年4月22日，被告在《许昌晨报》发布交房公告，以公告形式告知涉案小区业主自2019年5月16日开始交付房屋。原告自认，其已于2019年5月22日接收涉案房屋。三、合同关于供暖设施的约定及履行情况。《商品房买卖合同》第十三条、第十四条对××关于装饰设备标准及基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺事宜作出约定，其中暖气标准为室内管道埋地式安装，分户计量，暖气片业主自理；暖气、天然气达到使用条件根据市政管网配套情况及相关行业规定。涉案小区施工过程中，被告与河南能信热力股份有限公司签订《热力系统专项设计委托合同》，与许昌捷玛电子机械设备有限公司签订《供热管道及换热设备安装合同》，委托前述二公司对小区热气系统及供热管道及换热设备进行了设计和安装。2017年1月13日，被告向许昌市城乡规划局支付小区红线外所需基础设施配套费2，848，544.37元。原告自认，其接收房屋时暖气已经开口，但供暖单位未将管道开通至涉案小区。原告主张，供暖单位未开通供暖管道系因被告未与政府有关部门协商一致造成，但未向本院提供证据证明，被告亦不予认可。诉讼中，原告对其各分项诉讼请求进行了明确：1.被告返还原告超出合同约定支付的购房款108，644元，即2019年10月20日支付的房款73，602元及2017年11月13日支付的房款35，042元；2.未开通供暖造成的损失24，375元，根据网上采暖报价及家庭独立采暖预算进行的估算；3.违约金7，691元，系以实际支付的房屋价款801，232元为基数，以日万分之一的违约金标准计算96天（自2019年2月16日合同约定交房之日至2019年5月22日被告实际交房之日）。上述事实，有《商品房买卖合同》、《许昌市房地产抵押合同（按揭）》、《个人购房借款合同》、许昌天基置业有限公司收据、短信截图、家庭独立采暖预算清单、网上家庭采暖报价单、《天基幸福里商品房认购单》、优惠单、《许昌天基房地产开发有限公司购房传递单》、《委托设计合同》、《梦想佳苑供热管道及换热设备安装合同》、许昌市城乡规划局出具的发票、还款凭证银行回单、许环攻坚（2017）11号文件复印件、许环攻坚（2018）20号文件复印件、延期交房公告、交房公告、《梦想佳苑绿化施工合同》、《魏都区城市道路临时占用（挖掘）申请表》、《关于印发〈河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案〉的通知》（豫建房管［2018］33号）及当事人陈述在卷为证。一审法院认为，（一）关于原告要求被告返还房屋价款的诉讼请求。原、被告签订的《天基·幸福里商品房认购单》内容明确、连贯。认购单中原告姓名虽由其母亲代签，但其已自愿履行了合同主要义务，应认定双方真实意思表示。原、被告双方在认购单中对涉案房屋的坐落、面积、单价、总价均有明确约定，且原告在《商品房买卖合同》签订前已按订购单约定支付了部分房款；后又于《商品房买卖合同》签订后按认购单约定的价格（该价格后经《许昌天基房地产开发有限公司购房传递单》进行了明确）足额支付下余房款。故应认定《天基·幸福里商品房认购单》中约定的房屋价格系原、被告合意确定。根据庭审中查明的事实，被告以超出政府备案价格销售涉案房屋，该行为违反了地方政府以及相关部门对房地产市场调控的政策性文件精神。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条相关规定，合同只有在违反法律及行政法规效力性强制性规定的情况下方导致无效。前述政策性规范文件未明确规定违反即导致超出备案价格部分无效，属管理性强制性规定。故原、被告以《天基·幸福里商品房认购单》约定的价格交易涉案房屋应属有效。被告超出政府备案价格销售房屋的行为，应由政府有关部门处理，但不影响民事合同的有效性。综上，原告要求被告返还购房款的请求，不符合法律规定，本院不予支持。（二）关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。本案中，被告按照《商品房买卖合同》第十一条约定在《许昌晨报》发布交房通知，通知于2019年5月16日交房，已尽到通知交房义务。原告实际收房时间并不影响交房时间的确定，原告商品房交房时间应认定为2019年5月16日。根据许昌市环境污染防治攻坚战指挥部（2017）11号文件，被告因大气污染防治应在2017年11月15日至2018年3月15日（4个月）停止各类建设工程土、道路工程等土方作业。上述情形符合《商品房买卖合同》第八条第二款第三项关于被告可据实延期交房的约定，相关延误工期时间应依约扣除。同时，根据有效证据，涉案房屋竣工验收后，被告尚有绿化及通水工程以对外发包形式进行了施工。综上，被告延误工期时间与延迟向原告交付房屋的日期相抵后，被告不存在违反合同约定逾期交房的情形。原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，不符合法律规定，本院不予支持。（三）关于原告要求被告赔偿因未开通暖气管道造成损失的诉讼请求。根据庭审中查明的事实，被告已对小区内供暖设备进行了安装，原告亦自认接收房屋时暖气已开口。根据《商品房买卖合同》约定，涉案房屋暖气、天然气达到使用条件为根据市政管网配套情况及相关行业规定，并未对暖气开开通的时间作出明确约定。在被告已向许昌市城乡规划局支付小区红线外所需基础设施配套费用的情况下，应认定被告已根据合同约定履行了相关义务，不存在违约行为。综上，原告要求赔偿未开通暖气管道造成的损失请求，不符合法律规定，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告寇鹏桢的诉讼请求。案件受理费3，115元，减半收取计1，558元，由寇鹏桢负担。二审确认事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：一、许昌天基置业有限公司是否应当返还寇鹏桢购房款108644元；二、许昌天基置业有限公司是否应当承担延期交房违约金7691元及寇鹏桢主张的暖气管道损失费24375元。针对本案争议焦点，本院具体评判如下：关于许昌天基置业有限公司是否应当返还寇鹏桢购房款108644元。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺，对具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定民事法律行为，应依法予以保护。本案中，许昌天基置业有限公司出售其开发的商品房，寇鹏桢自愿购买，均系双方的真实意思表示，双方的交易活动应依法予以保护。虽本案双方在相关商品房买卖职能部门登记本案的总房款为692588元，但依照查明的事实，本案的商品房买卖过程中，寇鹏桢共支付购房款801232元，含寇鹏桢在中原银行股份有限公司许昌分行的按揭贷款48万元。寇鹏桢本人以其交款行为确认本案的房屋价款81.7465万元。如其对许昌天基置业有限公司的收款数额存有异议，应中止相应的款项支付，并向许昌天基置业有限公司说明意见，但其不能提供有效证据证明。依照2017年前后许昌商品房买卖的形势，结合本案的商品房认购单、购房传递单以及寇鹏桢的交付款事实，本着鼓励交易，充分尊重当事人意思自治的原则，对寇鹏桢支付购房款801232元本院予以确认，关于本案的备案合同价格69.2588万元，本院认为，仅系双方的备案价格，应以双方的实际履行价格为准。至于许昌天基置业有限公司违反政府有关部门的规定超出备案价格销售行为，应由政府相关部门处理，但不影响本案双方当事人实际履行的民事行为的效力。故寇鹏桢的该项上诉请求本院不予支持。关于许昌天基置业有限公司是否应当承担延期交房违约金7691元及寇鹏桢主张的暖气管道损失费24375元。本院认为，依照双方协议约定，许昌天基置业有限公司应予2019年2月16日前将本案的商品房交付寇鹏桢使用。并约定如遇不可抗力，××可据实予以延期。许昌天基置业有限公司一审中能够提供许昌市环境污染防治攻坚战指挥部（2017）11号文件，因大气污染防治在2017年11月15日至2018年3月15日（4个月）停止各类建设工程土、道路工程等土方作业，并在有关媒体公告。基于双方的约定以及防治环境污染等政府行为的事实，寇鹏桢要求许昌天基置业有限公司支付逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。关于寇鹏桢主张的取暖费损失，本案房产交付时，小区内供暖设施设备安装到位，寇鹏桢一审中认可接收房屋时暖气已开口，暖气未予正常开通非许昌天基置业有限公司之责任，且双方未予约定暖气开通的详细时间。故寇鹏桢该项诉讼请求，二审亦不予支持。综上所述，寇鹏桢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3115.0元，由寇鹏桢负担。本判决为终审判决。审判长  吕军尚审判员  李 杰审判员  肖永强二〇二〇年九月二十三日法官助理刘贺举书记员马小净执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口