文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝02民终1779号上诉人（原审被告）：重庆市中庆房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区中庆花园33-36号，统一社会信用代码91500101621171080F。法定代表人：吴某林，董事长。委托诉讼代理人：王毅，重庆思肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐义春，重庆思肯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪庭健，男，汉族，1984年2月22日出生，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：邓红波，重庆谦和谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静，重庆谦和谦律师事务所律师。上诉人重庆市中庆房地产开发有限公司（以下简称：中庆公司）因与被上诉人汪庭健房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2018)渝0101民初9896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。中庆公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费、评估鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条、十六条的约定，被上诉人是自行搬离租赁房屋，在合同未到期的情况下，被上诉人要求解除合同，被上诉人属于违约方，上诉人不承担其任何经济损失；二、即使被上诉人在2018年4月3日搬离了租赁房屋，被上诉人搬离租赁房屋时没有通知上诉人，搬离后也未将钥匙交给上诉人，租赁房屋仍然在被上诉人的掌控中，其仍然应当按时交纳租金，但被上诉人未按时支付租金，已经构成违约，上诉人不应向其支付违约金。根据《租赁合同》第十条的约定，被上诉人所交的租赁保证金应用于扣除所欠款项，故保证金上诉人不应再退还；三、被上诉人申请的是对租赁房屋的剩余价值的鉴定，该鉴定结论并不能证明其经济损失。按照《房屋租赁合同》的约定，解除合同后，房屋装修的剩余价值属于上诉人，上诉人不承担任何责任。退一万步讲，即便因为上诉人的原因对被上诉人造成损失，其损失也应当是被上诉人在未能正常营业期间的营业损失，而不是被上诉人鉴定的装修剩余价值。汪庭健辩称，一、上诉人与被上诉人签订租赁合同时，上诉人并未将案涉房屋已经抵押给案外人的事实告知被上诉人。合同签订后，被上诉人按照约定支付了2年的租金。在租赁期内，重庆市九龙坡区人民法院要对案涉房屋进行拍卖，并要求被上诉人搬离房屋。因此由于案涉房屋已经执行过户给抵押权人，导致合同不能履行，上诉人才是违约方，应当赔偿被上诉人相关经济损失。二、虽然上诉人与被上诉人均同意解除合同，但并不影响被上诉人要求上诉人承担违约责任的权利。是因为上诉人的原因导致租赁合同无法继续履行，过错方在上诉人，根据租赁合同的约定，上润应按当年租金总额的20%支付违约金，并退还保证金。三、上诉人应当承担132090元的损失。该金额是人民法院委托有鉴定资质的机构进行的鉴定，程序合法、结论正确。因此一审判决认定事实准确，适用法律正确，请求维持一审判决。汪庭健向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金44100元、退还保证金30000元；2.判令被告赔偿原告的经济损失203169.42元；3.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判决解除原、被告于2016年3月13日签订的《房屋租赁合同》；变更第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告的经济损失132090元。一审法院认定事实：2016年3月13日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定了以下主要内容：一、甲方将坐落于重庆市万州区孙家书房路X号第X层X、X、X号商场，建筑面积约638.69平方米的商业用房（非住宅），以现状出租给乙方作教育及艺术培训使用。二、该房屋租赁期为五年。从2016年3月13日起至2021年6月12日止（含装修期3个月免收租金）。三、房屋租金以人民币结算，租金额为（从第二年起每年按5%递增租金，以此类推）：第一年租金为200000.00元；第二年租金：210000.00元；第三年租金220500.00元；第四年租金：231525.00元；第五年租金：243101.00元。甲、乙双方自愿约定各年租金支付事件及金额如下：1、2016年3月7日内乙方支付第一年租金200000.00元整；2、2017年5月6日前乙方支付第二年租金210000.00元整；3、2018年5月6日前乙方支付第三年租金220500.00元整；4、2019年5月6日前支付第四年租金231525.00元整；5、2020年5月6日前乙方支付第五年租金243101.00元整。四、乙方在签订本合同当日内向甲方缴纳房屋租金保证金共30000.00元（叁万元整），甲方出具收据，待合同期满搬出该房屋无损差，乙方凭甲方的收据，甲方在一周内一次性无息退还保证金。在租赁期间，乙方未按规定时间缴纳租金均视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，依法收回房屋和追收应收租金及违约金，乙方所交租赁保证金用于扣除所欠款项。五、在租赁期间，甲、乙双方不得借故解除合同。合同期满或乙方提前终止合同，乙方的装潢无偿留给甲方，可拆卸的由乙方搬走（甲方原有的除外），乙方已交纳的租金甲方不退还。六、乙方所租用场地由乙方根据经营要求自己装修，但必须报甲方知晓。七、合同解除后：乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后三天内如房内仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权处理但并不承担任何责任。八、乙方在租赁期间，因甲方业务需要将该租赁房进行设置抵押贷款等情况，无须告知乙方。九、甲乙双方因不可抗力引起本合同不能正常履行时，均不视为违约。双方应共同遵守本合同所列条款，任何一方不得违约，如有违约，违约方向守约方按当年房屋租金总额的20%支付违约金。双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订前，被告于2016年3月7日将涉案房屋交给原告装修使用。同日，原告缴纳了保证金30000元、第一年2016年3月13日至2017年3月14日租金200000元。2017年5月9日，原告缴纳了第二年2017年6月13日至2018年6月12日租金210000元。在原告使用涉案房屋过程中，重庆市九龙坡区人民法院于2018年3月31日作出（2018）渝0107执1841号公告，载明：该院在执行刘某兰与重庆市中庆房地产开发有限公司、吴某林、夏某璐、重庆市万州区XX小额贷款有限责任公司、四川XXX房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，根据已经发生法律效力的（2017）渝0107民初25031号民事判决书，依法查封、评估、拍卖被执行人重庆市中庆房地产开发有限公司所有的位于重庆市万州区孙家书房路X号第X层X、X、X号商场等，现公告通知相关人员在2018年4月30日前自行搬出上述房屋，逾期不搬出，妨碍执行的，该院将依法罚款、拘留，如果对房屋主张优先购买权的，请在2018年4月30日前提出书面申请，逾期视为放弃。该份公告已经公示生效。2018年4月3日，重庆市九龙坡区区人民法院执行员对原告进行询问，告知其涉案房屋相关搬迁事宜。2018年8月16日，重庆市九龙皮区人民法院执行员向原告出具收条一份，载明：今收到汪庭健转交的位于重庆市万州区孙家书房路X号X层X、X、X号门面的钥匙一把。同日，该院对该房屋张贴了封条。在本案审理过程中，原告申请对重庆市万州区孙家书房路X号第X层X、X、X号商场的装修费用损失（即剩余残值）进行鉴定。本院依法委托重庆正宏资产房地产土地评估有限责任公司进行鉴定。重庆正宏资产房地产土地评估有限责任公司于2020年4月15日出具正宏评报字（2020）第02号万州孙家书房路X号第X层X、X、X号房屋承租人装修损失（即剩余价值）资产评估报告，评估结论载明：本次评估采用合理的评估方法，经过公认的评估程序，评估对象于2018年10月10日所表现的市场价值为132090.00元（人民币大写：壹拾叁万贰仟零玖拾元整），详见资产评估明表。本评估结论的有效期为1年，从报告出具日2020年4月15日起到2021年4月14日有效。超过评估结论有效期不得使用本资产评估报告。原告垫付鉴定费3500元。另查明，被告于2014年5月28日将重庆市万州区孙家书房路X号第X层X、X、X号商场为他人借款抵押担保给抵押权人刘某兰，即现权利人。一审法院认为，本案双方争议的主要焦点为：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；二、原告主张的违约金、保证金及装修损失是否应当予以支持。一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应当解除根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因涉案房屋在原告租赁期间被重庆市九龙坡区人民法院依法查封，并要求原告搬出租赁房屋，致使原告无法使用涉案房屋。现原告主张解除合同，被告同意解除合同，且原告已于2018年8月16日搬出，案涉房屋已执行过户给他人，租赁合同已无履行的必要，故对原告解除合同的请求，本院予以支持。二、原告主张的违约金、保证金及装修损失是否应当予以支持关于违约金、保证金。虽然原、被告双方均同意解除合同，但不影响权利人主张导致合同解除的违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。审理查明，被告于2014年5月28日即本案租赁合同签订前，将案涉租赁房屋为他人借款抵押担保给抵押权人刘某兰，因债务人未偿还债务，抵押权人刘某兰提起诉讼，要求对抵押物优先受偿，2018年通过执行将案涉房屋过户到刘某兰名下。在执行过程中，执行法院限期原告搬出租赁房屋，原告被迫搬出。根据上述事实，导致案涉租赁合同不能继续履行的过错在于被告，被告应当承担违约责任。根据双方合同约定，违约方向守约方按当年房屋租金总额的20%支付违约金，因此被告应向原告支付违约金44100元（220500元×20%），并退还保证金30000元。被告抗辩原告系私自搬出，未通知被告，且未按时支付2018年5月6日之后的租金，已构成违约，与本案查明的事实不符，本院不予采信。关于原告主张的损失132090元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，虽然双方在合同中约定“乙方提前终止合同，乙方的装潢无偿留给甲方，可拆卸的由乙方搬走”但适用该条的前提是原告提前解除合同，而本案导致解除合同系因被告在租赁合同签订前设立了抵押权，抵押权人实现抵押权发生了所有权变动，并非原告提前解除合同，且被告并未提交证据证明已将涉案房屋存在抵押的事实书面告知原告，因此，被告应当对原告因解除合同后剩余租赁期内装饰装修残值损失承担赔偿责任。重庆正宏资产房地产土地评估有限责任公司于2020年4月15日出具正宏评报字（2020）第02号资产评估报告，评估结论载明评估对象于2018年10月10日所表现的市场价值为132090.00元，该报告程序合法，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第（一）项、第二十条第（一）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，判决如下：一、解除原告汪庭健与被告重庆市中庆房地产开发有限公司于2016年3月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告重庆市中庆房地产开发有限公司在本判决生效后5日内支付原告汪庭健违约金44100元；三、被告重庆市中庆房地产开发有限公司在本判决生效后5日内返还原告汪庭健保证金30000元；四、被告重庆市中庆房地产开发有限公司在本判决生效后5日内赔偿原告装修损失132090元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4393元，评估鉴定费3500元，由被告重庆市中庆房地产开发有限公司负担。二审中双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人双方于2016年3月13日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思是表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。上诉人在与被上诉人签订租赁合同之前已经将案涉房屋抵押给他人，但在签订租赁合同时上诉人并未将该事实如实告知被上诉人，导致案涉房屋在租赁期间内被人民法院依法执行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，一审法院判决解除合同并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，案涉房屋在上诉人与被上诉人签订租赁合同之前已经抵押给案外人，因案外人实现债权，人民法院依法执行案涉房屋，致使被上诉人在租赁合同未届满之前搬离案涉房屋，因此本案的违约方应当为上诉人。上诉人认为是被上诉人在合同未到期的情况下要求解除合同，被上诉人是违约方的上诉理由不成立。重庆市九龙坡区人民法院于2018年3月31日作出执行公告，要求相关人员2018年4月30日前搬出案涉房屋。因此，上诉人主张被上诉人应当于2018年5月6日前支付第三年租金，但被上诉人并未支付构成违约，上诉人不应当返还保证金的上诉理由不能成立。上诉人主张根据《房屋租赁合同》的约定，解除合同后，房屋装修的剩余价值属于上诉人。但适用《房屋租赁合同》中关于房屋装修剩余价值归属的前提是被上诉人提前解除合同，而本案导致合同解除的原因是上诉人在签订租赁合同之前将案涉房屋抵押给案外人，案外人为实现债权，人民法院依法对案涉房租进行执行，导致房屋权属发生变动，因此不能适用双方租赁合同中关于房屋装修剩余价值的规定的约定。上诉人的上述理由也不能成立。综上所述，重庆市中庆房地产开发有限公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4393元，由上诉人重庆市中庆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 李迪云审 判 员 何 洪二〇二〇年九月二日法官助理 蒋大威书 记 员 章立立