广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18920号上诉人（原审原告）：广州香江物业管理有限公司。住所地：广州市增城区新塘镇陈家林路首层205号。法定代表人：罗振宇，职务：执行董事。委托诉讼代理人：吴晓翔、甘静，均系该公司员工。被上诉人（原审被告）：李正，男，1966年6月24日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文明，广东威法律师事务所实习律师。上诉人广州香江物业管理有限公司（以下简称香江公司）因与被上诉人李正物业服务合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2726号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员张明艳独任审理。本案现已审理终结。香江公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判李正向香江公司支付2009年7月1日至2012年6月20日的物业服务费11920.29元；2.本案一、二审诉讼费用由李正承担。事实和理由：涉案合同约定了商品房的交付时间为2008年11月28日，并约定了相关的交付条件。之后，增城香江房地产有限公司（以下简称香江房地产公司）在上述期限前已取得买卖合同约定的商品房交付所需的各类证明文件。同时，香江房地产公司也已提前通过邮寄方式向李正寄送了收楼通知书。根据合同约定，除符合合同约定以及法定事由外，李正以其他任何理由拒绝收楼均不应被认可，实际交付时间应当以商品房买卖合同记载的交付时间为准。同时，李正之前也缴纳过2009年2月至4月的物业服务费，说明李正也是认可香江公司收取物业费用的正当性。因此，李正应向香江公司支付2009年7月1日至2012年6月20日的物业服务费11920.29元（按李正房产证面积计算）。综上，请求二审法院依法撤销原判。李正辩称：1.因开发商的房屋质量问题导致李正迟延收楼，2011年11月21日李正才正式收楼，无需缴纳收楼前的物业费。虽然李正与香江公司签订的《前期物业管理服务协议》约定物业费从《商品房买卖合同》约定的交付之日缴纳或通知收楼之日缴纳，但开发商交楼存在质量问题，需要整改。《收楼确认书》载明的收楼日期为2011年11月21日，故李正应从该日开始缴纳物业费。2.李正于2011年11月21日正式收楼，但根据香江公司出具的《翡翠绿洲物业管理费获赠单》，该单据明确李正获赠半年物业费，李正于2011年11月21日交纳了三个月的物业费，虽然香江公司用于抵扣2009年2-4月的物业费，但该期间李正并没有收楼，因此减去免交物业费期间，该交纳的费用应用于抵扣2012年6月21日之后的物业费。香江公司主张李正在2009年2月至4月缴纳过物业费没有事实依据。综上，经抵扣李正已经缴纳的物业费和获赠、获免的物业费，李正没有缴纳物业费的时间应从2014年11月开始计算。因本案纠纷，香江公司于2020年3月4日向一审法院起诉请求：一、李正向香江公司支付自2009年7月至2019年9月拖欠的物业管理费36979.58元、水费1641.14元、电费5914.5元、污水处理费808.2元、分摊电费1940.53元及违约金67642.38元（违约金从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算，暂计至2019年9月30日违约金为48006.39元），合计114926.33元；二、李正承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州增城香江物业管理有限公司于2012年6月7日经核准登记为香江公司。2007年9月27日，李正与香江房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定李正向香江房地产公司购买位于**区**镇翡翠绿洲**半岛*栋*房的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积192.61平方米，2008年11月28日前交付房屋。2007年9月27日，广州增城香江物业管理有限公司（甲方）与李正（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业位于**半岛*栋*房，该物业的建筑面积为192.61平方米；物业服务费按法定产权面积计收，未办产权证的，先按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积预收，已办理产权证的以产权证记载的建筑面积为准，甲方应将此前预收的物业管理费按法定产权面积进行结算后通知乙方一次性多退少补；乙方每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用；物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价为洋房（带电梯）住宅每月每平方米2元；无论是否居住或使用房屋，乙方都应自《商品房买卖合同》中约定的交付之日或《收楼通知书》中通知的收楼之日起按时足额交纳物业管理服务费用；甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费等代缴代收费服务；乙方不按约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金；等内容。李正曾于2009年3月、4月、10月期间以及2011年11月21日对涉案房屋验收期间提出房屋存在墙体有裂痕、墙面没有粉刷等多种问题。香江公司及香江房地产公司曾于2011年期间出具涉案房屋的维修报告和工程联系通知单。李正于2011年11月21日签署涉案房屋的收楼通知书。涉案房屋于2019年1月31日登记在李正名下，建筑面积188.21平方米。一审另查明，2011年11月21日，李正向香江公司交纳了2009年2月至4月的物业服务费合计1155.6元（按每月385.2元交纳）。2014年10月24日，李正向香江公司交纳了2012年12月至2014年10月期间的物业服务费8859.6元（按每月385.2元计算）、代收分摊电费、代收水费、代收污水处理费。香江公司于2020年4月20日提交的《翡翠绿洲二期32栋1502房账单书面说明》记载：2008年12月至2009年1月收到开发商赠送2个月管理费，2009年2月至4月的物业费已结清，2009年5月、6月收到开发商赠送的2个月管理费，2009年7月至2010年4月期间未缴费，2010年5月至8月收到开发商赠送的4个月管理费，2010年9月至2012年11月未缴费，2012年12月至2014年10月物业费已结清（不包含小部分分摊水电费），2014年11月至2019年9月未缴费起诉的清单未证明李正拖欠的物业管理费、水电费等费用。《账款明细》记载：代收电费合计5914.5元、代收分摊电费合计1940.53元、代收水费合计1641.14元、代收污水处理费合计808.2元、物业服务费合计36136.32元（按房产证面积收取，每月376.43元，不含2012年12月至2014年10月的物业服务费）。李正提交翡翠绿洲**半岛二期业主群的微信聊天记录以及李正房屋所在楼层走廊墙体瓷砖脱落的照片，拟证明香江公司长期不履行合同义务引起业主不满。香江公司为此提交部分其工作人员进行物业服务的照片、清洁排班表、工作计划及实施情况登记表、来访人员登记表等证据拟证明其已经履行了维护、管理、清洁服务。本案一审庭审期间，香江公司陈述：1.对于楼层的瓷砖问题，由于该栋楼已经有12年了，墙砖问题属于中修和大修范围，需要动用物业维修基金进行整体维修，需要经过该栋楼业主的2/3签名同意才可动用，所以我方将墙砖进行拆除避免掉下来造成安全隐患，后期我方会启动物业维修基金流程；2.我方会以产权登记的房屋面积收取物业服务费，多退少补；3.李正于2011年11月21日交纳的三个物业服务费是2009年2月至4月的物业服务费；4.我方于2020年4月20日提交的《账款明细》中统计李正欠费期间是：2016年12月至2019年4月的代收电费，2012年7月至2019年8月的代收分摊各种电费，2012年1月及2014年10月至2019年8月的代收水费和代收污水处理费，2009年7月至2010年4月的管理费，2010年9月至2012年11月的管理费，2014年11月至2019年9月的管理费；上述水电费已经扣除了李正已经交纳的费用，管理费已经扣除了李正已交纳的费用和开发商赠送的费用，管理费是按房产证记载的房屋面积计算每月为376.43元。李正陈述：虽然我方确认2011年11月21日收楼，但实际上收楼后还是存在很多房屋质量问题，我方实际能够使用房屋的时间是2014年6月18日。一审法院认为，香江公司与李正于2007年9月27日签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。香江公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，亦代李正缴交了水电费等相关费用，故李正应按上述协议的约定交纳向香江公司支付物业服务费及水电费等相关费用。对于李正主张香江公司没有依约履行物业服务的义务，但李正未提交充分有效的证据予以证明，且香江公司亦提交了部分证据证明其已尽了物业服务的义务，由于物业服务是一个长期、动态的过程，对于是否履行物业服务义务的考量亦应综合判断，综合本案查明事实，李正上述主张理据不足，不予采纳。关于涉案房屋物业服务费开始交纳的时间问题。香江公司提交的李正签署的《收楼确认书》明确记载李正于2011年11月21日接收涉案房屋，而李正在此之前就涉案房屋存在各种质量问题提出异议和要求整改故未进行收楼，可见李正并不存在主观恶意拒绝收楼的行为，香江公司亦未举证证明在此之前涉案房屋已经具备合同约定的交付条件，因此，李正应从2011年11月21日起支付涉案房屋的物业服务费。至于李正称其签署《收楼确认书》后涉案房屋仍存在部分质量问题需要整改，但是其已实际取得房屋使用权并享受香江公司的物业服务，因此，李正抗辩从整改完毕之日起支付物业服务费，理据不足，不予支持。涉案房屋的产权证记载的建筑面积为188.21平方米，合同约定的物业服务费为每月每平方米2元，因此，李正应从2011年11月21日起按每月376.42元支付物业服务费至2019年9月30日，由于香江公司称香江房地产公司有赠送8个月的物业服务费给李正，因此，上述物业服务费顺延至2012年6月21日开始计算至2019年9月30日，合计32874.01元（其中2012年6月的物业服务费为125.47元）；上述费用还应扣减李正于2011年11月21日与2014年10月24日已支付的物业服务费合计10015.2元，即李正现仍应支付物业服务费22858.81元以及违约金（每月违约金以当月欠费为基数，其中2012年6月欠费125.47元，从欠费次月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年9月30日止；每月违约金总额以当月欠费本金为上限，其中2012年12月至2014年10月不计算违约金）。香江公司代李正垫付了2016年12月至2019年4月的代收电费5914.5元，2012年7月至2019年8月的代收分摊电费1940.53元，2012年1月及2014年10月至2019年8月的代收水费1641.14元和代收污水处理费808.2元，因此，香江公司请求李正支付上述费用（上述费用已经扣除李正于2014年10月24日已交纳的款项），理据充分，予以支持。但香江公司请求该部分费用在2019年9月30日前的违约金，理据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年5月28日判决如下：一、李正于本判决发生法律效力之日起十日内向香江公司支付2012年6月21日至2019年9月30日的物业服务费22858.81元以及违约金（每月违约金以当月欠费为基数，其中2012年6月欠费125.47元，从欠费次月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年9月30日止；每月违约金总额以当月欠费本金为上限，其中2012年12月至2014年10月不计算违约金）；二、李正于本判决发生法律效力之日起十日内向香江公司支付2016年12月至2019年4月的代收电费5914.5元，2012年7月至2019年8月的代收分摊电费1940.53元，2012年1月及2014年10月至2019年8月的代收水费1641.14元，2012年1月及2014年10月至2019年8月的代收污水处理费808.2元；三、驳回香江公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1299元，由香江公司负担666元，由李正负担633元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，香江公司向本院提交如下证据：1.香江房地产公司与李正签订的《商品房买卖合同》，拟证明约定的交楼时间为2008年11月28日；2.香江房地产公司出具的《住宅质量保证书》，拟证明李正第一次提出的6个问题属于建筑瑕疵，不影响交楼使用；3.香江房地产公司向李正发出的《收楼通知书》及寄发收楼通知书证明文件，拟证明通知李正收楼的时间是2008年11月18日、2009年1月11日、2009年3月8日，而李正第一次验楼时间是2009年3月21日，已超过告知约定交楼的时间。对于上述证据，李正质证认为：对于证据1的真实性合法性没有异议，关联性有异议，开发商未在约定的时间内提供合格的房屋；证据2没有原件，三性不予确认；证据3一审已经提交。对于香江公司二审提交的证据，无正当理由未在举证期限内提供，不属于二审新证据，且对本案的处理无实质性影响，故本院不予采纳。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对香江公司的上诉请求进行审理。本案的争议焦点为李正应向香江公司交纳物业服务费的起始时间。根据《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”双方《前期物业管理服务协议》亦约定，李正应自房屋交付之日或收楼之日交纳物业服务费。由此可知，业主交纳物业服务费的起算点应为房屋“交付”之日，即业主接收房屋后，因实际取得了房屋使用权，故业主在享受权利的同时应承担支付物业服务费的义务。本案中，李正于2011年11月21日实际收楼，故其应从该日起支付物业服务费。至于李正并非于合同约定的交付之日收楼，属于香江房地产公司与李正之间的纠纷，并非本案的处理范畴。本案仅依据确定的事实，即李正于2011年11月21日签署涉案房屋的收楼通知书，依法进行认定。此外，根据一审查明的事实，香江公司称香江房地产公司有赠送8个月的物业服务费给李正，故从2011年11月21日顺延8个月，一审法院判令李正应从2012年6月21日开始支付物业服务费，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，香江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元,由上诉人广州香江物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年九月二十三日书记员  眭 翘苏劲丹