台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初2767号原告：台州九龙物业管理有限公司，住所地：温岭市城西街道下保路8号佳园小区西苑会所一楼。法定代表人：董小辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄宗伟，浙江咨道律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷，浙江咨道律师事务所律师。被告：骆苏红，女，1979年6月3日出生，汉族，住玉环市。委托诉讼代理人：李周芳（被告骆苏红丈夫），住台州市椒江区。被告：李周芳（曾用名李周方），男，1980年3月21日出生，汉族，住台州市椒江区。原告台州九龙物业管理有限公司（以下简称九龙物业公司）与被告骆苏红、李周芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告九龙物业公司的委托诉讼代理人黄宗伟、被告骆苏红的委托诉讼代理人暨被告李周芳到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院依原告九龙物业公司申请，对被告骆苏红、李周芳两人名下银行账户存款共12180元予以冻结。本案现已审理终结。九龙物业公司向本院提出诉讼请求：骆苏红、李周芳立即支付物业管理费9943元及滞纳金（自2015年4月1日起至实际支付之日止按日万分之五计算）。诉讼过程中，九龙物业公司申请撤回要求骆苏红、李周芳支付滞纳金的诉讼请求。事实与理由：九龙物业公司和台州九龙房地产开发有限公司（以下简称九龙房地产公司）签订了前期物业服务合同及补充合同，约定由九龙物业公司为九龙房地产公司开发的椒江·枫华嘉苑小区提供物业管理服务，合同服务期限为2008年1月1日起至该物业业主委员会与其选定的物业管理企业签订新的物业管理合同生效为止。2015年4月1日，九龙物业公司和台州市椒江区枫华嘉苑业主委员会（以下简称枫华嘉苑业委会）签订《椒江区枫华嘉苑物业管理服务委托合同》，约定由九龙物业公司为椒江区枫华嘉苑小区提供物业管理服务，服务期限为2015年4月1日至2016年3月31日；九龙物业公司提供物业服务的受益人为该物业全体业主和使用人，受益人按房屋面积向九龙物业公司支付物业管理费，物业管理费支付方式为预交。骆苏红与李周芳系上述椒江区枫华嘉苑2幢一单元301室不动产（以下简称枫华嘉苑301室不动产）业主，物业面积合计138.1平方米，按约定应向九龙物业公司缴纳2010年10月至2016年3月物业管理费9943元，但骆苏红与李周芳一直没有缴纳。现合同服务期满，九龙物业公司已履行了合同约定的管理服务内容，经催讨骆苏红与李周芳至今未支付物业管理服务费。骆苏红与李周芳共同辩称：骆苏红与李周芳未收到过九龙物业公司提供的2020年6月3日的物业费催缴函，也未签收由谢巧玲于2020年6月4日寄出的顺丰速运邮件，也不知谢巧玲为何人及邮件内容。九龙物业公司提供的其与九龙房地产公司在2007年签订的物业管理委托合同内容不属实，合同所指的物业为香格里拉花园，对骆苏红、李周芳无拘束力，合同物业管理费条款约定的是每平方米1米，与物业费标准不符。九龙物业公司提供的其与九龙房地产公司在2011年签订的物业管理委托合同，九龙物业公司未张贴通告，骆苏红、李周芳不知晓。九龙物业公司提供的其与枫华嘉苑业委会在2015年签订的椒江区枫华嘉苑物业管理服务委托合同约定预先按年交纳物业费，未明确预先交纳具体日期，合同签订日期与生效日期同天。滞纳金不受法律保护，且也是九龙物业公司先不履行合同义务造成的后果。九龙物业公司提供的2015年8月27日关于物业费催缴法律诉讼的通知，骆苏红与李周芳并不知晓。本案已过诉讼时效，九龙物业公司与九龙房地产公司签订的物业管理委托合同已于2015年3月31日终止，与枫华嘉苑业主委员会签订的物业管理委托合同已于2016年3月31日终止，九龙物业公司于2017年4月19日提起诉讼，又于2020年6月17日再次提起诉讼，已超过诉讼时效期间。骆苏红、李周芳未主动交纳物业费有理有据。九龙物业公司未能保质保量提供物业服务，违反了物业管理服务委托合同中关于物业管理质量的要求，在小区业主数次提出整改且于2010年11月2日提出书面整改意见张贴于电梯间予以公告的情况下，九龙物业公司仍置之不理。骆苏红与李周芳名下枫华嘉苑301室不动产的入户门在交房时就已破损，九龙物业公司答应更换却一直未落实。骆苏红与李周芳名下枫华嘉苑小区043储藏室顶板和外墙面从交房起一直渗漏水，九龙物业公司修理过一次后就放弃修理，对修理造成的墙面缺陷也未予以弥补。九龙物业公司对枫华嘉苑2幢一单元302室不动产业主占道安装不锈钢门不予阻止。九龙物业公司对枫华嘉苑301室不动产东立面外墙及窗户逢台风渗水问题未作有效修理。根据物业管理委托合同及住宅质量保证书，九龙物业公司有义务修理以上缺陷，并对此缺陷在保修期负责，而九龙物业公司却不履行义务，在合同履行期内也未主动催讨过物业费。综上，请求驳回九龙物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：骆苏红与李周芳系枫华嘉苑301室不动产（房屋建筑面积138.12平方米）的业主，该不动产由骆苏红于2008年1月23日出面与九龙房地产公司签订《商品房买卖合同》购买所得。九龙物业公司持有一份落款时间为2007年12月15日、盖章主体为九龙房地产公司与九龙物业公司的《椒江·枫山花园（暂定名）物业管理委托合同》复印件。该合同复印件载明：“九龙房地产公司将香格里拉花园委托于九龙物业公司实行物业管理；委托管理期限自2008年1月1日至2011年12月31日；高层住宅物业管理服务费每月每平方米1.0米（按建筑面积计算）；等等。”2011年12月31日，九龙房地产公司与九龙物业公司签订一份《椒江·枫山花园（暂定名）物业管理委托合同》，载明：“双方于2007年12月15日签订的《椒江·枫山花园（暂定名）物业管理委托合同》现更名为《枫华嘉苑》委托期限为3年，于2008年1月1日至2011年12月31日止，由于目前枫华嘉苑的业主委员会尚未成立，鉴于目前的实际情况，经双方友好协商，签订补充协议，继续委托九龙物业公司为枫华嘉苑小区业主提供物业管理服务，物业收费标准按原合同价格向业主或物业使用人收取，委托期限为：2012年1月1日至小区业委会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业管理合同生效时，本合同自动终止。……”2015年4月1日，枫华嘉苑业委会与九龙物业公司签订《椒江区枫华嘉苑物业管理服务委托合同》，约定，枫华嘉苑业委会委托九龙物业公司对枫华嘉苑小区实施物业管理服务；物业管理服务期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止；物业管理的资金由业主按拥有的物业的建筑面积预先按年交纳，自2015年4月1日起，高层住宅按1.50元/平方·月收取；对业主和物业使用人无理逾期或故意拖欠交纳的物业管理费，九龙物业公司可以按日加收应缴费用万分之五的滞纳金；九龙物业公司提供的服务达不到合同约定的，枫华嘉苑业委会有权要求九龙物业公司限期整改，如九龙物业公司无故拖延或拒绝整改的，枫华嘉苑业委会有权终止服务委托合同，造成枫华嘉苑业委会经济损失和影响的，九龙物业公司应给予枫华嘉苑业委会相应经济赔偿；等等。2017年，九龙物业公司以骆苏红为被告向本院提起物业服务合同纠纷诉讼，要求骆苏红支付2010年10月至2016年3月期间的物业服务费9943元。因九龙物业公司提供的证据不足以证明其在起诉前已向骆苏红书面催交物业服务费，本院于2017年7月11日作出（2017）浙1002民初3441号民事裁定，驳回了九龙物业公司的起诉。2020年6月3日，九龙物业公司出具一份针对枫华嘉苑301室不动产骆苏红的《物业费催缴函》，要求骆苏红在收到函件后5日内支付2010年10月至2016年3月的物业服务费9943元及暂算至2020年3月的滞纳金2237元，合计12181元。2020年6月4日，九龙物业公司通过顺丰速运以骆苏红为收件人邮寄了一份文件，庭审中，经当场查询，该邮件已于2020年6月5日签收。本院（2016）浙1002民初10222号民事判决书认定，2007年12月15日，九龙房地产公司与九龙物业公司签订《椒江·枫山花园（暂定名）物业管理委托合同》，约定，九龙房地产公司将椒江·枫山花园（暂定名）委托于九龙物业公司实施物业管理，委托管理期限为3年，自2008年1月1日起至2011年12月31日止，高层住宅1.0元/平方米·月收取，地下车位每只30元/个·月收取。各方认可，骆苏红、李周芳成为业主的时间为2009年10月3日，九龙物业公司在2009年9月11日至2016年3月31日期间为枫华嘉苑小区提供了物业服务。上述事实有九龙物业公司提供的《不动产登记查询结果书》《商品房买卖合同》《椒江·枫山花园（暂定名）物业管理委托合同》《椒江区枫华嘉苑物业管理服务委托合同》《民事裁定书》《物业费催缴函》《顺丰速运客户存根》《民事判决书》以及各方的陈述等证据证实。本院认为：九龙物业公司持有的落款时间为2007年12月15日、盖章主体为九龙房地产公司与九龙物业公司的《椒江·枫山花园（暂定名）物业管理委托合同》复印件虽不被骆苏红、李周芳认可，但该复印件内容与本院（2016）浙1002民初10222号民事判决书认定的事实、九龙房地产公司与九龙物业公司于2011年12月31日签订的《椒江·枫山花园（暂定名）物业管理委托合同》内容能够相互印证，可予以采信。虽然该《椒江·枫山花园（暂定名）物业管理委托合同》记载了九龙房地产公司将香格里拉花园委托于九龙物业公司实行物业管理、高层住宅物业管理服务费每月每平方米1.0米（按建筑面积计算），但合同标题所指的物业为“椒江·枫山花园（暂定名）”，结合2011年12月31日九龙房地产公司与九龙物业公司签订的《椒江·枫山花园（暂定名）物业管理委托合同》的内容、本院（2016）浙1002民初10222号民事判决认定的事实以及服务费的计价单位不可能是“米”的常识，本院认定落款时间为2007年12月15日、盖章主体为九龙房地产公司与九龙物业公司的《椒江·枫山花园（暂定名）物业管理委托合同》中出现了笔误，所指的“香格里拉花园”应为椒江·枫山花园，所指的“每月每平方米1.0米”应为每月每平方米1.0元。九龙房地产公司与九龙物业公司签订的两份《椒江·枫山花园（暂定名）物业管理委托合同》、枫华嘉苑业委会与九龙物业公司签订的《椒江区枫华嘉苑物业管理服务委托合同》，对业主均具有约束力。九龙物业公司提供了物业服务，骆苏红与李周芳应按上述合同约定的标准支付物业服务费。经计算，九龙物业公司主张的物业服务费数额9943元符合上述合同约定（根据建筑面积，2010年10月至2015年3月期间按1元/月/平方米计算，2015年4月至2016年3月期间按1.50元/月/平方米计算）。骆苏红、李周芳认为九龙物业公司提供的物业服务质量不合格，但其提供的证据不足以证实九龙物业公司的服务存在足以减免物业服务费的质量问题，故骆苏红、李周芳仍应足额支付物业服务费9943元。因九龙物业公司提供的物业服务一直持续到2016年3月31日，故九龙物业公司在2017年提起（2017）浙1002民初3441号案件诉讼时未超过诉讼时效并发生诉讼时效中断的效力，九龙物业公司提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间。另外，九龙物业公司在2020年6月已通过顺丰速运向骆苏红邮寄了一份文件，经查询已被签收，骆苏红、李周芳提出的未收到的抗辩，本院不予采纳。在骆苏红、李周芳未举证证实收到的并非《物业费催缴函》的情况下，本院结合邮寄时间及九龙物业公司曾因无法证明已书面催缴物业服务费被本院驳回起诉的事实，认定九龙物业公司邮寄的应为《物业费催缴函》。综上，九龙物业公司要求骆苏红、李周芳支付物业服务费9943元的请求合理，本院予以支持。九龙物业公司申请撤回滞纳金方面的诉讼请求，系其对诉权的正当行使，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告骆苏红、李周芳于本判决生效后十日内向原告台州九龙物业管理有限公司支付椒江区枫华嘉苑2幢一单元301室不动产在2010年10月至2016年3月期间的物业服务费9943元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元（已减半，原告台州九龙物业管理有限公司预交53元），由原告台州九龙物业管理有限公司负担10元，被告骆苏红、李周芳负担42元；保全费142元（原告台州九龙物业管理有限公司预交），由原告台州九龙物业管理有限公司负担26元，被告骆苏红、李周芳负担116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  林 平二〇二〇年九月十七日代书记员  杨梦婕