青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青28民终512号 上诉人（原审被告）：陈洲洋，男，1985年1月1日生，汉族，住青海省格尔木市。 委托诉讼代理人：吕毅，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李桂侠，女，1966年7月15日生，汉族，住青海省格尔木市。 委托诉讼代理人：马毅华，青海法脉律师事务所律师。 上诉人陈洲洋因与被上诉人李桂侠房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省格尔木市人民法院（2020）青2801民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈洲洋及其委托诉讼代理人吕毅，被上诉人李桂侠及其委托诉讼代理人马毅华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈洲洋上诉请求：1.撤销青海省格尔木市人民法院（2020）青2801民初1787号民事判决书，发回重审或直接改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决采信证据违法，认定事实错误，适用法律错误，主要有：一、判决中作为认定事实的证据中有4份电话录音未当庭出示、质证，违反程序。二、2019年6月25日李桂侠与陈洲洋的电话录音证明方向不是协商搬离而是李桂侠不让其搬离。三、租赁过程中，案涉房屋所有权发生变更，被上诉人李桂侠于2019年4月8日才成为案涉房屋的所有权人，一审法院认定其2018年9月1日成为案涉房屋的所有权人，违反物权法的规定，认定事实错误。四、离婚判决没有对案涉房屋租金债权进行分割，李桂侠主张2018年9月1日至2019年4月8日期间房屋的租金，没有通知必要共同诉讼人张运动参加诉讼。五、李桂侠与张运动的离婚判决没有证据证实生效，财产分割内容亦未发生法律效力。六、一审法院认为案涉房屋所有权变更，自然导致租金债权转移，违反债务转移的法律规定，所有权变动与债权转移之间不存在因果关系。七、一审法院认为2018年4月28日第二份合同解除后，如继续使用租赁物的租金标准依法应执行第二份合同的标准，并认为第二份合同与第一份合同租金标准相同，属于事实认定错误。按照陈洲洋与张运动之间口头约定第二份租赁合同租金6万元的标准，2018年9月1日至2020年6月1日的租金只有10.5万元。八、上诉人在2018年4月28日租赁合同解除后没有继续使用案涉房屋，案涉房屋被张运动、李桂侠强行锁门至今，所有经营设施被扣押，陈洲洋没有继续使用房屋，双方之间不存在租赁合同关系，依法不承担租金义务。 李桂侠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当驳回上诉人的上诉请求：1.一审对证据进行了质证，程序合法。2.上诉人称被上诉人不让上诉人搬离与基本事实不符。3.2018年8月10日格尔木市人民法院判决解除被上诉人与案外人张运动婚姻关系，双方均未上诉，后一审判决生效。一审对李桂侠和张运动的财产分割，涉案的格尔木市××路的第二、三层房屋所有权归李桂侠所有，李桂侠享有该房屋的收益和处分权。房屋所有权证只是对所有权的确认，属确权证书，应以人民法院判决生效之日为准。一审起诉主张2018年9月1日至2020年6月1日期间的上诉人租赁被上诉人李桂侠房产的租赁费，原告主体适格。4.离婚判决生效后，经过了人民法院强制执行，上诉人也是知道此情况，并且在2018年12月18日在格尔木市人民法院强制执行时，上诉人协助人民法院开了案涉承租房屋的门。上诉人一直占有使用该承租房屋。5.房屋所有权变更自然导致租金的债权转移。6.2014年至2017年上诉人签订了三年的租赁合同，约定每年租金为16万元，2017年期满后，双方没有签订书面的租赁合同，但上诉人继续占用使用该房屋，该合同转化为不定期的租赁合同，租金应按照合同约定的每年16万元计算，且上诉人上诉称年租金为6万元与事实不符，上诉人一审对此也没有任何辩称。7.上诉人称2018年4月28日租赁合同解除，没有继续使用房屋不符合客观事实，亦无证据证明锁门的事实，被上诉人李桂侠也没有实施锁门行为，且房门钥匙在上诉人处。 李桂侠向一审法院起诉请求：1.依法解除双方的房屋租赁关系；2.要求被告腾房，并支付2018年9月1日至2020年6月1日为期21个月的租赁费（年租金16万元整）共计280000元整及2020年6月1日至房屋返还之日期间的租赁费；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年4月28日，甲方张运动（出租方）与乙方陈洲洋（承租方）签订房屋租赁合同，约定乙方租赁位于格尔木市××路面／住房。租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日。该合同约定租金每年16万元，一次付清。该租赁合同到期后，2017年7月至2018年3月陈洲洋又与张运动达成不定期的租赁合同。张运动于2018年4月28日发短信给陈洲洋，内容为“小陈，我给你打电话，你一次都不接电话，我已给你店里发过通知，你欠房费，电费，暖气费，限你在4月30日前交清，如果不交，我于2018年5月1日定点，锁门，收回房屋，由此产生的后果自负”。陈洲洋回复“陈总不在格尔木，这电话有好多供货商联系，早就告知你了这电话放我这里处理问题了。你别和我说什么到期，房子我早就不干了退给你了。电话里、见面沟通也不止一次了。现在的问题是你扣我东西，不让搬。还想收我扣东西期间的房租。哪里有这种道理，之前要和你签租房合同你不欠，三天两头拿收房威胁我，现在我不受你威胁了，被你整的干不下去了。要走了还想按整年房租多算收我钱。我用了多久房子我掏多少钱。合同是你不签的。麻烦你了解下什么是不定期租赁。我有权随时解除租赁。我没用一年房子我不可能给你掏整年房租”。 2018年8月10日，原审法院作出（2017）青2801民初1315号民事判决，判决案涉的房屋分割给李桂侠。目前房屋已登记于李桂侠名下。 2018年9月2日陈洲洋与张运动电话协商搬离房屋事宜、2018年9月10日陈洲洋与张运动又两次协商搬离房屋事宜。2019年2月27日，张运动在原审法院起诉陈洲洋，后于2019年6月25日撤诉。2019年6月25日，陈洲洋通过电话与李桂侠协商退房事宜。 2020年4月13日及4月18日，李桂侠通过电话与陈洲洋协商退房事宜。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中张运动与陈洲洋2014年4月28日签订的租赁合同在2017年5月1日已经因期限届满而终止，之后陈洲洋又与张运动达成口头租赁协议，但未约定明确期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。该合同系不定期租赁合同。根据庭审查明的事实，在2018年4月28日陈洲洋已经解除与张运动达成的不定期租赁合同。但之后陈洲洋始终未搬离案涉房屋，虽然陈洲洋辩称系张运动锁住房屋，并停水、断电阻拦其搬离，但庭审中陈洲洋提交的证据只能显示张运动以此相威胁，不能说明张运动实际实施了阻拦陈洲洋搬离的行为。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。陈洲洋在与张运动的不定期租赁合同租赁期间届满后，仍然继续使用租赁房屋，应视为原不定期的租赁合同继续有效，且租金与第一份有期限的租赁合同相同，均为每年16万元。李桂侠与张运动于2018年8月10日经原审法院判决离婚，之后双方均未上诉，该判决已经发生法律效力。原审法院判决已经将涉案房屋所有人变更为李桂侠，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，租赁合同的出租人变更为李桂侠。庭审中被告辩称，李桂侠同意免除其扣押物品期间的租金，并提供了相关录音。经查，录音中李桂侠虽同意免除一年租金，但根据录音的上下文并结合之后双方仍有数次协商房屋租赁事宜的事实，可以推知李桂侠当时显然认为可以与陈洲洋达成继续租赁协议，从而提出减免租金，减免租金的承诺视为附条件的承诺。但目前陈洲洋拒绝签订租赁合同也不同意腾退房屋，条件未成就，李桂侠的该项承诺也不要再发生法律效力。现李桂侠提出解除双方的租赁合同，原审法院依法予以支持。对于2018年8月1日至2020年6月1日的租金按照合同约定计算为28万元，2020年6月2日至腾退房屋之日止的租金被告仍应支付。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告李桂侠与被告陈洲洋之间的不定期租赁合同；二、被告陈洲洋腾退位于格尔木市××路、三楼的房屋，于判决生效之日起三十日内腾退完毕；三、被告陈洲洋支付原告李桂侠2018年9月1日至2020年6月1日租金28万元，于判决生效之日起十日内付清；四、被告陈洲洋支付原告李桂侠2020年6月2日至付清之日止的租金，按年租金16万元计算。案件受理费5500元，减半收取计2750元，由被告陈洲洋负担，于判决生效之日起七日内交纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人提出的一审法院违反程序的上诉理由。经查，《民事诉讼法》第一百三十三条规定：“人民法院对受理的案件，分别情形，予以处理：……（四）需要开庭审理的，通过要求当事人交换证据等方式，明确争议焦点。”一审在案件开庭审理前，组织双方当事人在格尔木市人民法院互相交换相关证据，并发表质证意见，符合法律规定。通过交换证据所形成举证质证笔录，笔录内容记载在案电话录音已出示，双方均已发表质证意见，且经双方当事人签字捺印。此上诉理由与查明事实不符，本院不予采纳。 关于上诉人提出的2019年6月25日被上诉人李桂侠与上诉人的电话录音证明方向不是协商搬离而是被上诉人李桂侠不让其搬离的上诉理由。经查，该录音记录不能证明被上诉人李桂侠阻却上诉人搬离案涉房屋，且被上诉人李桂侠亦不能通过简短的谈话既能剥夺上诉人搬离案涉房屋的权利。此上诉理由与查明事实不符，本院不予采纳。 关于上诉人提出的被上诉人李桂侠与张运动的离婚判决没有证据证实生效，财产分割内容亦未发生法律效力的上诉理由。经查，被上诉人李桂侠与张运动的离婚纠纷案件系由格尔木市人民法院审理，即本案中原审法院，对于判决是否生效，作为原审判机关理应知晓，且在原审判决中已载明“李桂侠与张运动于2018年8月10日经本院判决离婚，之后双方均未上诉，该判决已经发生法律效力”，无需再次出示相关证据予以证实。此上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。 关于上诉人提出的被上诉人李桂侠于2019年4月8日才成为案涉房屋的所有权人，一审法院认定其2018年9月1日成为案涉房屋的所有权人，违反物权法的规定，认定事实错误的上诉理由。经查，因人民法院民事判决引起的物权变动，不经登记即可直接产生物权变动的效力，涉案房屋在民事判决生效后被上诉人虽在2019年4月8日完成相关登记，但该情形并不影响被上诉人依据生效的法律文书对案涉房屋享有不动产物权。此上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。 关于上诉人提出的一审法院认定房租错误，按照陈洲洋与张运动之间口头约定第二份租赁合同租金6万元的标准，2018年9月1日至2020年6月1日的租金只有10.5万元的上诉理由。经查，上诉人所提出的与张运动之间口头约定第二份租赁合同租金为6万元的事实，在一审法院调查中并未提及，二审中亦无相关证据予以证实，此上诉理由本院不予采纳。 关于上诉人提出的2018年4月28日租赁合同解除后没有继续使用案涉房屋，案涉房屋被张运动、被上诉人李桂侠强行锁门至今，所有经营设施被扣押，陈洲洋没有继续使用房屋，双方之间不存在租赁合同关系，依法不承担租金义务的上诉理由。首先，二审出庭证人孟某某陈述：“我的店在陈洲洋的楼下，2018年4月份，当时陈洲洋和张运动在争执锁门的事，陈洲洋当时报警了，锁门的时候我没看见....我与被上诉人李桂侠有经济纠纷，房屋租赁，我是被告”，该证人证言不能证实上诉人所提的案涉房屋被张运动、李桂侠强行锁门，且该证人与被上诉人李桂侠因房屋租赁纠纷存在利害关系。其次，经法庭调查上诉人称：“案涉房屋系经营‘火吧’,经营至2017年4月停了两个月后，又经营至2018年3月底，2018年1至2月份期间支付了4万元房租，此后再未支付过房租，房屋里有经营所需的音响、电视、空调等设备，我是要走，但因张运动锁了一楼大门，我就认为是他扣了我的东西我无法搬走...李桂侠说不让我搬离”，结合在案证据分析，上诉人陈洲洋确因房租问题与案外人张运动产生争执，但不能证实张运动及被上诉人李桂侠实际实施足以阻却上诉人陈洲洋搬离的行为。即便如上诉人陈洲洋所述一楼大门被锁，其也应当采取积极措施防止损失扩大，亦可通过有记录的情形下打开房门，行使自己“想搬离”的权利。最后，上诉人陈洲洋在与张运动的不定期租赁合同租赁期间届满后，仍然继续使用租赁房屋，应视为原不定期的租赁合同继续有效，且租金应为每年16万元。现上诉人陈洲洋始终未搬离案涉房屋,理应承担租金义务。此上诉理由无事实依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人陈洲洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5500元，由上诉人陈洲洋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 樊 旭 华 审 判 员 张 永 涛 审 判 员 哈斯朝鲁 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 罗 丽 娟 书 记 员 马 绍 颖