辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2997号上诉人（原审原告）：姜桂云，女，1975年7月3日出生，汉族，住海城市。被上诉人（原审被告）：海城市鑫源房屋开发有限公司，住所地：海城市经济开发区二台子委42号。法定代表人：刘宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：张冬，该公司员工。上诉人姜桂云因与被上诉人海城市鑫源房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初2414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜桂云的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人海城市鑫源房屋开发有限公司给付姜桂云违约金34783元，不服金额为17369元；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定被上诉人给付违约金应按年利率3%标准计算。一审法院判决引用的《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最髙人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的相关法律规定，对此上诉人不持有异议，但一审法院最后按3%支付违约金与会议纪要的28条、29条相违背，因为会议纪要的第29条明确规定，关于合同中没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确认。故一审法院应支持上诉人按年利率6%的支付违约金的诉请。一审法院虽然在判决书论述以年利率3%支付违约金的理由，但该论述没有任何法律依据，故一审法院判令被上诉人以年利率3%支付违约金，是错误的。综上，请求二审法院查清事实，依法改判，判令被上诉人按年利率6%支付违约金。被上诉人海城市鑫源房屋开发有限公司辩称，同意一审法院判决。姜桂云向一审法院起诉请求：1、请求判令海城市鑫源房屋开发有限公司立即为姜桂云办理房屋所有权证；2、请求法院判令海城市鑫源房屋开发有限公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金从2012年2月15日开始至2020年4月30日按照购房款190，000元的年利率6%支付逾期办证的违约金93，100元(190000×0.005×98月=93，100元)；3、请求法院判令海城市鑫源房屋开发有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年5月24日，姜桂云与海城市鑫源房屋开发有限公司签订《“天河骏景”商品房购买预定书》一份，姜桂云以按揭贷款方式购买海城市鑫源房屋开发有限公司开发的“天河骏景”小区1号楼4单元7层东户（1栋3单元10层1001号）房屋一处，房屋销售面积77.01平方米，总房款为261,834元（首付款81,834元，按揭贷款180,000元）。2013年6月3日，姜桂云办理了入住手续，缴纳了物业费等相关费用。海城市鑫源房屋开发有限公司在庭审中自认案涉房屋尚未进行验收，且至今未能办理房屋所有权证书。一审法院认为，姜桂云与海城市鑫源房屋开发有限公司签订的《“天河骏景”商品房购买预定书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效。关于海城市鑫源房屋开发有限公司是否应立即为姜桂云办理房屋所有权证书一节，因案涉房屋尚未进行验收，故海城市鑫源房屋开发有限公司尚不具备配合姜桂云办理房屋所有权证书的条件，姜桂云可在案涉房屋验收合格后，待海城市鑫源房屋开发有限公司具备配合姜桂云办理房屋所有权证书条件时，若海城市鑫源房屋开发有限公司仍不配合姜桂云办理房屋所有权证书，姜桂云可另行诉讼。关于海城市鑫源房屋开发有限公司是否应承担给付逾期办证违约金的责任问题。因海城市鑫源房屋开发有限公司作为案涉房屋的出卖方，姜桂云作为买受方，姜桂云已按合同约定交付全部购房款，且已实际入住，海城市鑫源房屋开发有限公司应当在具备办理房屋所有权证条件时依法履行配合购买人办理产权证等合同附随义务，但至起诉之日海城市鑫源房屋开发有限公司仍未能取得房屋权属证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，海城市鑫源房屋开发有限公司应当承担违约责任，故姜桂云要求海城市鑫源房屋开发有限公司支付逾期办证违约金符合法律规定，该院依法予以支持。关于违约金数额计算的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出售人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起九十日；(三)商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。合同没有约定或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”而前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十八条及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条均为参照性规定或意见，非应当性规定或意见。结合本案实际情况，其一、姜桂云已经实际接收房屋，入住使用，逾期办证行为并未实际影响姜桂云对房屋的占有使用，基于居住的主要合同目的能够实现；其二、姜桂云并未对其实际损失提供证据予以证明，在此情况下，法律是对其可期待物权凭证的保护，是法律利益的保护，而非现实可见损失的赔偿，违约金数额量化依据并不明确；其三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即一方当事人因违约而付出的成本应有一定的限度；其四、海城市鑫源房屋开发有限公司在承担逾期办证违约金赔偿责任后，依然要履行协助姜桂云办理房屋权属证书的合同附随义务。综上，该院认为，海城市鑫源房屋开发有限公司未按约定时间履行协助姜桂云办理产权登记的义务，应承担相应违约金给付责任，但违约金数额的确认应综合考虑该违约行为造成的后果、损失的实际情况、违约成本的预见及该约定行为是否还有条件继续履行等情况予以考量，结合本案上述实际情况及姜桂云的诉讼请求，该院酌定认为，本案违约金数额的计算以姜桂云已付购房款总额为基数，按年3%标准计收为宜。关于海城市鑫源房屋开发有限公司主张的诉讼时效问题。该院认为，逾期办证违约责任是债权性质的义务，其请求权应当适用诉讼时效。如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案双方当事人未明确约定违约金数额，故应为继续性债权，违约金的计算应以每个个别债权分别计算诉讼时效。本案中，姜桂云于2013年6月3日入住，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自房屋交付之日起90日期限届满(即至2013年8月31日)，姜桂云未取得房屋产权证，则海城市鑫源房屋开发有限公司应当承担违约责任。而姜桂云于2020年4月30日起诉，要求给付2012年2月15日至2020年4月30日的逾期办证违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”从起诉之日倒推三年即2017年4月30日之后的违约金请求权未超过诉讼时效。综上，姜桂云主张自2017年4月30日至姜桂云主张的截止日期2020年4月30日止的违约金请求权未超过诉讼时效期间，应予保护。综上海城市鑫源房屋开发有限公司应给付姜桂云逾期办证违约金的数额为19，000元×3%÷360天×1097天=17，369元。综上，一审法院据此判决：一、海城市鑫源房屋开发有限公司于判决生效后五日内给付姜桂云违约金17，369元；二、驳回姜桂云的其他诉讼请求。案件受理费2，128元，由姜桂云承担1，894元，由海城市鑫源房屋开发有限公司承担234元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审另查明：姜桂云购买海城市鑫源房屋开发有限公司开发的“天河骏景”小区1号楼3单元2层西户(1栋3单元2层202号)房屋一处，房屋销售面积78.21平方米，总房款为190，000元，姜桂云一次性付清房款。本院对一审法院查明的其他案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，2011年5月24日，姜桂云与海城市鑫源房屋开发有限公司签订《“天河骏景”商品房购买预定书》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且姜桂云交纳了购房款190，000元，因此，双方当事人签订的《“天河骏景”商品房购买预定书》应当认定为商品房买卖合同。该预定书中未约定办理房屋权属证书及违约事项，应按法律规定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条司法解释规定系因出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的情形及违约金的计算方式，但是该条司法解释为参照性规定，非应当性规定，因此，一审法院结合本案如下实际情况：“其一，姜桂云已经实际接收房屋，逾期办证行为并未实际影响姜桂云对房屋的占有使用，基于占有使用的主要合同目的能够实现；其二，姜桂云并未对其实际损失提供证据予以证明，在此情况下，法律是对其可期待物权凭证的保护，是法律利益的保护，而非现实可见损失的赔偿，违约金数额量化依据并不明确；其三，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失’，即一方当事人因违约而付出的成本应有一定的限度；其四，海城市鑫源房屋开发有限公司在承担逾期办证违约金赔偿责任后，依然要履行协助姜桂云办理权属证书的合同附随义务。”并加以综合考量，酌定本案违约金以上诉人姜桂云购房款总额为基数，按年3%标准计收，判决海城市鑫源房屋开发有限公司给付姜桂云违约金17，369元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人姜桂云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234元，由上诉人姜桂云负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二〇年九月二十七日法官助理张媛书记员王晓溦