辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终971号上诉人（原审原告，反诉被告）阜新金鼎物业有限公司，住所地阜新市细河区中华路65号。法定代表人：刘丽梅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张成安，系该公司员工。被上诉人（原审被告，反诉原告）刁鹏，男，1979年8月4日生，汉族，现住阜新市海州区。委托诉讼代理人：李柏荣，女，1953年10月29日生，汉族，现住阜新市海州区，系刁鹏母亲。委托诉讼代理人：李晶，女，1980年12月12日生，汉族，现住阜新市海州区，系刁鹏妻子。上诉人阜新金鼎物业有限公司因与被上诉人刁鹏物业服务合同纠纷一案，不服阜新市海州区人民法院(2020)辽0902民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阜新金鼎物业有限公司的委托诉讼代理人张成安、被上诉人刁鹏的委托诉讼代理人李柏荣、李晶均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人阜新金鼎物业有限公司（以下简称金鼎物业）上诉请求:1.请求撤销原判第二项即“原告阜新金鼎物业有限公司退还给被告刁鹏人民币2400元”；2.判决反诉案件受理费25元由被告刁鹏自行承担。事实及理由：1.原审法院认定事实错误。被上诉人下水管路坍塌堵塞反水发生在物业刚进驻小区几天，之前小区处于弃管状态，下水管路坍塌堵塞发生在小区弃管期间，被上诉人下水管路坍塌堵塞反水不是物业的责任。下水管路坍塌堵塞应当启用维修资金进行维修和更新、改造，不在物业服务范围。上诉人已向被上诉人说明该情况，被上诉人对此予以承认，此后，被上诉人在单元所有业主自愿筹集2400元，并委托被上诉人办理下水管路维修改造事宜，上诉人接收委托形成了事实上的委托承揽关系。上诉人只是接受被上诉人的委托并收取费用进行维修，该2400元是对管路进行维修的维修费用，不是上诉人作为物业服务企业为被上诉人提供的服务，因该维修责任不是物业企业的服务范围，故上诉人对维修应收取费用。2.原审法院适用法律错误。根据《物业管理条例》第79条、《辽宁省物业管理条例》第76条第三款、《物业服务合同》第五条的规定，被上诉人所称维修的下水管路系小区公共部分共用的管路，涉及的维修费用应当启用小区业主缴纳的维修资金进行维修，而不是上诉人的服务范围，故判决上诉人退还被上诉人2400元于法无据。另被上诉人支付该费用是其自愿支付，委托上诉人进行维修，如涉及返还该部分费用，被上诉人应另行起诉要求从维修资金项目中列支，不应由上诉人返还。被上诉人刁鹏辩称：1.根据业主与物业公司签订的合同约定，小区内公共设施、设备属于物业服务范围内。物业法、辽宁省物业管理条例均有规定，共用设施、设备中就包括共有的上下水管路，下水管路就是物业的维修范围。2.物业法对维修资金的使用是有规定的，必须是业主三分之二以上同意，业主委员会三分之二以上同意才能启用维修基金。上诉人主张下水管路应启用维修基金我不清楚。3.小区所有的公共场地物业公司都收取停车费，根据物业管理条例的规定70%应补充维修资金。4.上诉人所述与事实不符，共用的下水管路维修就是物业的责任，有相关的法律规定及业主与物业公司签订的合同可以证明。即便该管道需要用维修资金，物业公司收取停车费也应补充维修资金的不足。一审法院认定事实：2013年11月10日，金鼎物业与刁鹏居住的本市海州区康大花苑小区的康大花苑业主委员会签订了《物业管理服务试运行协议》一份，约定由金鼎物业对康大花苑小区进行物业管理，试运行期限为2013年11月1日至2014年9月30日，试运行期间的物业费按每月每平方米0.4元收取。2014年9月1日，金鼎物业与康大花苑业主委员会签订了《物业服务合同》一份，约定了物业服务期限为五年（2014年9月1日起至2019年8月30日止），住宅的物业费按每月每平方米0.5元收取。2019年9月1日，金鼎物业与康大花苑业主委员会又签订了《物业服务合同》一份，约定了物业服务期限为五年（2019年9月1日起至2024年8月31日止），此二份合同的内容基本一致，其中第五条约定：本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后属于维修资金列支范围内的建筑物及其附属设施的维修、更新、改造的费用。该费用在建筑物及其附属设施专项维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。另查明，本案刁鹏在金鼎物业接收管理康大花苑小区之前便在此居住。该小区属老旧小区，下水管线大部老化、破损、坍塌，经常发生堵塞现象，刁鹏是此种现象的大受害者，正常的生活受到影响，苦不堪言。刁鹏多次主动找到金鼎物业要求解决，并于2013年12月3日主动拿出2400元钱交给金鼎物业，请求对下水管路进行修理、疏通，金鼎物业为刁鹏出具了收条一份。此后，在金鼎物业找刁鹏收取物业费时，双方为前述之事产生争议，2019年12月31日，金鼎物业向刁鹏下发了催费通知一份，写明刁鹏自2013年11月10日至2019年11月10日，欠下物业费3680元，此款应自通知之日起3日内缴纳。因刁鹏未能听从，金鼎便以此为由诉至法院，刁鹏亦提出了反诉请求。一审法院认为，公民与法人的合法权益均受法律保护,当事人间从事民事活动应秉持诚实，恪守承诺，按照约定履行自己的义务。本案刁鹏拖欠物业费事实存在，理应及时缴纳，虽有一定理由，应当与金鼎物协商或通过其他途径解决。金鼎物业的诉讼请求是合法的应予支持，但因在起初签订的《物业管理服务试运行协议》中约定了试运行期间的物业费按每月每平方米0.4元收取，故此导致了金鼎物业在催费通知中写明的数额有误，刁鹏称应扣除多收的123元于法于事实有据，应予采信。关于刁鹏的反诉请求中，金鼎物业在收取刁鹏个人的维修款时对相关事项没能说清，况且刁鹏不能代表业主委员会和各个业主，如若金鼎物业认为此款应属于专项维修资金，不属于物业费范围，应由各个业主按占有部分占建筑物总面积的比例分摊，则应由金鼎物业找业主委员会和各个业主或通过其他途径解决，不应直接扣留刁鹏个人拿出的费用，故此，刁鹏的此项反诉请求合乎法律规定予以支持。关于刁鹏提出的金物业未尽到管理职责，应该减免物业费用的主张，因金鼎物业对此提出了反驳意见和证据，考虑本案的具体情况，对此主张不予支持。同时，本案系物业服务合同纠纷，物业管理部门应忠于职守、勤勉尽责，各业主亦应遵章守纪、维护公德，只有这样双方才能形成互相理解和宽容的关系，良性循环，共同建设和谐、美好的家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠案件具体应用法律若干问题的解释》法释﹝2009﹞8号第三条、第六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）刁鹏给付原告（反诉被告）阜新金鼎物业有限公司拖欠的物业费3557元；二、原告（反诉被告）阜新金鼎物业有限公司退还给被告（反诉原告）刁鹏人民币2400元。上述款项自本判决发生法律效力之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）刁鹏负担；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）阜新金鼎物业有限公司负担。本院二审期间，上诉人金鼎物业提供收条一份、文化3#3单元东侧地下下水管路更新费用来源情况说明一份，证明为维修下水管路金鼎物业支付停业补偿费700元及2400元的维修费用系刁鹏等六户业主共同出资。被上诉人刁鹏发表质证意见对收条的真实性有异议，不同意金鼎物业的意见。经庭审举证、质证、辩论，对二审事实本院认定如下：一审认定事实属实。本院认为，原判认定刁鹏拖欠物业费的事实清楚，判决刁鹏根据康大花苑业主委员会起初与金鼎物业签订的《物业管理服务试运行协议》中约定的试运行期间的物业费按每月每平方米0.4元支付正确。本案的争议焦点为:刁鹏楼外的下水管路维修责任应由谁承担，金鼎物业应否返还维修费用2400元。双方当事人对刁鹏家下水管路堵塞、反水，金鼎物业予以维修的事实均无异议。现金鼎物业上诉称下水管路更新、改造不属金鼎物业服务范围，应启用维修基金。康大花苑业主委员会与阜新金鼎物业有限公司签订的《物业管理服务试运行协议》第二章双方的权利义务第一条乙方即金鼎物业的权利和义务第2项规定：房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。《辽宁省物业管理条例实施细则》第八十七条第三款：共用设施设备，是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱……。根据上述规定，小区共用部分的下水管道应属于共用设施设备，且《物业管理服务试运行协议》中对共用设施设备的维修应包括维护和修理，故刁鹏楼外的下水管路维修责任应由金鼎物业承担，应属于金鼎物业服务范围，金鼎物业的上诉请求因无事实及法律依据不予支持。原判金鼎物业将刁鹏交纳的维修费用2400元予以返还亦符合法律规定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人阜新金鼎物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李淑杰审判员  朱有明审判员  苑明珠二〇二〇年九月二十七日书记员  杨 冰