广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19169号上诉人（原审被告）：江浩贤，男，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：李凯敏，广东宾得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市合益物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区东风中路438号广德大厦九楼。法定代表人：宋弋翔，职务：董事长。委托诉讼代理人：邱枫，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斯迪，广东天穗律师事务所律师。上诉人江浩贤因与被上诉人广州市合益物业管理有限公司（下简称合益公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初35456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江浩贤上诉请求判令：撤销原审判决，裁定驳回合益公司的起诉。事实与理由如下：一、原审认定和证据均显示合益公司是业主广州第一棉纺织有限公司的委托代理人（而非涉案物业的承租人，权益没有发生转移)。根据我国《民法通则》第六十三条的规定，代理人不能以自己的名义进行诉讼，只能以被代理人的名义进行诉讼，如以自己名义诉讼须该诉讼行为与自己有法律上的利害关系。涉案讼物业所有权人的权益没有发生转移，租金收益权利人依然是广州第一棉纺织厂有限公司，纺织工贸集团的文件也明确反映该事实，故合益公司与本案没有法律上的利害关系，不能成为本案原告。原审判决仅以租赁合同有效就推导认定合同签约人合益公司为适格原告，在法律上没有任何依据和逻辑性；二、原审判决采纳和支持江浩贤因天面维修工程暂缓缴纳租金的抗辩理由，却仍然以江浩贤逾期缴纳租金构成严重违约为由解除双方租赁合同关系，是错误的。江浩贤不构成根本性违约，甚至连普通违约也不构成。其一，合益公司于2019年10月14日向法院提出本案诉讼，而天面修复工程是2019年11月12日开始进场，在合益公司起诉时，江浩贤根本不存在逾期缴纳租金的违约事实。合益公司在法庭已查明存在天面维修工程暂缓缴纳租金约定的情况下，仍明确坚持起诉状的诉请和事实理由，也就是说，合益公司诉请所依据的事实证据已固定，且无提出新的事实证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院应该判决驳回合益公司诉求。其二，天面维修工程竣工时间并非本案争议焦点，因天面维修工程暂缓缴纳租金是江浩贤提出的抗辩事实和理由，并非合益公司的诉请事实。江浩贤的抗辩事实证据得到原审法院的采纳和支持，双方关于天面维修工程暂缓缴纳租金的约定显然属于另一法律事实和法律关系，不属于本案调整范畴，应当另案处理。原审法院对此继续审查并作出判决实属不当。其三，原审判决认定维修工程已竣工属认定错误。所谓竣工文件只有简单的一页纸，没有竣工现场图片、验收数据，仅有施工方的公章，没有合益公司的公章，更无业主方或使用方的签章确认，真实性极低。对于工程竣工，合益公司从未告知江浩贤并公示，江浩贤不知情又无法参与验收，根本没有资格也没有能力确认修补工程的所谓竣工时间。况且江浩贤一直不认为修补天面工程已竣工。2020年1月即发生疫情，江浩贤无法判断工程是竣工还是停工，且涉案物业在所谓竣工后天面至今仍在漏水，还有因修补施工使用江浩贤的水电而发生的水电费损耗至今还未结算，故江浩贤有理由认为该天面修补工程仍然没有完工；三、合益公司在明知存在天面维修工程暂缓缴纳租金约定的情况下仍坚决要求解除双方租赁关系，该行为显然属于单方无理由恶意解除合同的违约行为，且合益公司还存在不提供报批所需的相关文件协助江浩贤办理营业所需的工商、税务、环保、消防、卫生等手续的行为。因此，合益公司是侵权方和违约方，原审判决没收江浩贤的租赁保证金并承担律师费违背公平原则。被上诉人合益公司答辩称：一、涉案物业产权人广州第一棉纺织厂有限公司已将《房屋租赁合同》的权利义务转移给合益公司，合益公司是《房屋租赁合同》的当事人，为本案的适格主体。《房屋租赁合同》是由合益公司与江浩贤签订，江浩贤的租金也支付到合益公司的账户，江浩贤支付费用的发票亦是由合益公司开具，江浩贤从未表示异议，说明江浩贤对合益公司作为《房屋租赁合同》的当事人及涉案物业出租人是认可的。广州第一棉纺织厂有限公司已出具《情况说明》，说明若因涉案物业引发纠纷，由合益公司进行诉讼，相关的法律后果由合益公司承担，即涉案物业产权人已将《房屋租赁合同》的权利义务都转移给合益公司，合益公司作为《房屋租赁合同》的当事人，有权就江浩贤的严重违约行为提起诉讼以维护自己的合法权益；二、江浩贤拒不支付租金及物业管理费的抗辩理由不成立，其恶意拖欠租金及物业管理费的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第5.3、8.2款的约定，承租后经营所需的全部审批手续及相关证照都由江浩贤自行办理，若有任何审批手续未能办理或者证照未能取得，责任由江浩贤承担，租赁过程中受到有关政府部门查处而引发的所有责任亦由江浩贤承担。根据《房屋租赁合同》第7.6、8.5款的约定，合益公司仅负责涉案物业出租前的房屋建筑结构维修，出租后的修缮义务由江浩贤承担，租赁期间的天面渗漏应由江浩贤负责修缮，江浩贤拒不支付租金及物业管理费的抗辩理由不能成立，构成根本违约，应当承担《房屋租赁合同》约定的全部违约责任。即使依照原审法院的认定，应由合益公司承担天面渗漏的修缮义务，江浩贤也应于天面渗漏修缮完毕之日起支付拖欠的租金及物业管理费。根据合益公司提交的证据，天面渗漏工程已于2019年12月24日竣工验收，江浩贤作为涉案物业的实际使用人，应当知晓天面渗漏是否修缮完毕，且施工队退场后，江浩贤从未就天面依旧漏水提出任何异议，江浩贤在上诉状中所述不知晓天面漏水维修工程已竣工的理由不能成立。合益公司于2019年10月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.合益公司与江浩贤签订的《房屋租赁合同》于2019年9月5日解除；2.江浩贤立即停止非法占用涉案物业，并将涉案物业完整交还给合益公司；3.江浩贤向合益公司补缴免租期内的场地占用费49700元；4.江浩贤向合益公司支付欠缴2019年3月1日至2019年9月5日的租金283108元（每月租金为54795元）、管理费121330元（每月管理费为23483元）和滞纳金（每期的滞纳金以当期欠缴的租金及物业管理费为本金，从当月的16日以每日千分之五的标准进行计算，计至江浩贤实际清偿当期的欠缴的租金及物业管理费之日止，违约金无上限）；5.江浩贤向合益公司支付从2019年9月6日起计至江浩贤实际交付涉案物业之日止非法占用涉案物业期间的占用费、物业管理费和滞纳金（占用费及物业管理费均是参照合同约定的租金及物业管理费标准来主张，滞纳金的计算方式也是一致的）；6.合益公司无需向江浩贤返还租赁保证金213000元；7.江浩贤向合益公司支付律师费15000元；8.本案诉讼费用由江浩贤承担。原审法院经审理查明：坐落在海珠区xx路xxx街xxx巷xx号房屋的权属人是广州第一棉纺织厂有限公司，为单独所有，登记时间为2013年4月2日，房屋为混合结构，建筑面积为1438.12平方米。2015年9月29日，广州纺织工贸企业集团有限公司作出《关于集团物业集中经营管理工作的通知》（穗纺工贸【2015】60号），主要内容为：一、自2015年9月30日起，集团内部物业实行集中经营统一管理。集团属下各单位的非主营业务用房用地交由合益公司集中经营管理等。2017年6月，广州第一棉纺织厂有限公司出具《委托函》，主要内容为广州第一棉纺织厂有限公司与广州市合益物业管理有限公司为广州纺织工贸企业集团有限公司下属企业，按照穗纺工贸【2015】60号文件的相关要求，自2016年6月1日起，广州第一棉纺织厂位于xxx街xxx巷xx号、群策三巷6号、6号之一首、二层的自有物业委托广州市合益物业管理有限公司集中经营管理。委托管理事项包括：代表业主行使物业租赁管理方面的权利和义务，代理业主向承租方收取租金、管理费等款项，督促承租方履行责任义务，如遇政府征收物业时代理业主谈判补偿事宜，处理与物业有关的所有公共关系，物业维修，特种设备管理，安全生产和消防防火管理等工作。2020年3月4日，广州第一棉纺织有限公司出具《关于委托广州市合益物业管理有限公司对外出租xxx街xxx巷xx号物业的情况说明》，主要内容为位于xxx街xxx巷xx号的自有物业委托广州市合益物业管理有限公司集中经营管理；若因委托的物业引发纠纷，由广州市合益物业管理有限公司进行诉讼，相关的法律后果由广州市合益物业管理有限公司承担。合益公司（出租人、甲方）与江浩贤（承租人、乙方、地址广东省从化市江埔街江村村依锦队49号）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物业坐落在广州市海珠区xx路xxx街xxx巷xx号；租赁物业建筑面积1000平方米，以该建筑面积为计租面积；权属证明记载用途：幼儿园；现有装修及设施设备情况，由甲乙双方在本合同附件中列明并确认。除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该租赁物业的验证凭据；甲方已将租赁物业的相关情况向乙方作了详细说明，乙方已充分知悉上述租赁房屋的建筑结构、产权情况、房产性质、水电、设备设施等全部现状，并对现场考察后同意承租；租赁期限共6年，自2017年2月1日至2023年1月31日止；2017年2月1日至2017年2月28日免租，2017年3月1日至2018年1月31日的月租金为49700元……2019年2月1日至2020年1月31日的月租金为54795元,2020年2月1日至2021年1月31日的月租金为57535元，2021年2月1日至2022年1月31日的月租金为60411元……租金按月结算，乙方应在每月的第15日前（含15日）转入甲方银行账号；（3.1）乙方应于本合同签订之时，向甲方一次性交纳213000元作为租赁保证金；租赁期满或合同解除后，在乙方向甲方缴清全部应付的租金、物业管理服务费和因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方完好交还租赁物业及履行本合同所约定的全部义务后，经甲方验收房屋，且乙方向甲方提交甲方原开具的租赁保证金发票原件的15个工作日内，甲方向乙方归还租赁保证金本金；租赁期内，乙方应按以下标准向甲方交纳物业管理服务费：2017年2月1日至2017年2月28日免租，2017年3月1日至2018年1月31日的月物业管理服务费为21300元……2019年2月1日至2020年1月31日的月物业管理服务费为23483元,2020年2月1日至2021年1月31日的月物业管理服务费为24657元，2021年2月1日至2022年1月31日的月物业管理服务费为25891元……物业管理服务费按月结算，乙方应在每月的第15日前（含15日）转入甲方指定的银行账号；乙方保证租赁物业用于合法经营，本物业证记载用途为幼儿园，若变更用于办公或商业之用途，须经甲方书面同意后，由乙方自行办理相关工商、税务、消防等相关部门的审批许可并承担费用。如乙方用于非法经营（或使用）活动或违反有关营业、消防等法律法规而被责令停业或吊销营业执照的，经甲方书面整改通知后乙方在2个月内仍未改正的，视为乙方构成严重违约，甲方有权通知乙方单方解除合同并没收乙方的租赁保证金，因此造成的一切损失及责任由乙方自行承担；（5.3）乙方在租赁过程中违法经营或因改变租赁物业用途等原因受到周围居民或单位的投诉（包括但不限于环境污染、噪音污染、光源污染等各种投诉）或受到有关政府部门的查处，由此引发的所有责任由乙方承担。并且，若经甲方书面整改通知乙方在2个月内仍未改正的，视为乙方单方违约，甲方有权书面通知乙方单方解除合同并没收乙方的租赁保证金，因此而造成的一切损失及责任由乙方自行承担；甲方的权利和义务：甲方负责租赁物业出租前的房屋建筑结构维修，并承担相应费用。出租时，若房屋经双方确认无房屋结构性问题，在乙方承租期间内出现的房屋建筑结构维修，由具备资质第三方机构鉴定确属乙方责任由乙方负责，并承担费用；乙方的权利义务：按时交纳租金、物业管理服务费及因本租赁行为所产生的全部费用；（8.4）乙方应对承租物业进行日常维护，主动协助甲方检查房屋安全，及时报告险情，对甲方提出的整改意见应予重视并迅速整改。如因乙方延误而造成人身伤亡或财产损失，乙方应负责赔偿和承担有关责任；（8.5）租赁期内，乙方应当承担租赁物业的修缮义务，包括但不限于电气线路（包括：开关、插座、灯具等）、给排水管道（包括：分水表后水制、水箱、龙头等）、门窗、天花、地板、墙壁、门面装饰、招牌等，并承担费用；租赁期内，乙方应当承担租赁物业全部设备设施（包括但不限于中央空调、监控设备、电灯、电线电路及电梯）的检测、维护、维修、维修和保养费用；因上述设备设施损坏而需要维修或更换零部件的，费用由乙方承担）；（9.1）乙方逾期未按本合同约定时间向甲方足额交纳租金或有关费用（包括但不限于水电费、物业管理服务费等）的，每逾期1天，乙方须按拖欠金额的0.5%向甲方支付滞纳金；若乙方逾期15天仍未足额交纳租金或有关费用，视为乙方构成严重违约；除本合同特别约定外，任何一方违反本合同规定的，另一方有权按实际损失向违约方追索赔偿金，违约方应予以全额赔偿，实际损失包括但不限于公证费、评估费、律师费、调查费、交通费、搬迁费、装修费等；若乙方构成严重违约，甲方有权立即解除本合同，并对租赁物业采取停水停电措施。同时，甲方有权没收乙方所支付租赁保证金、水电保证金等全部保证金款项，自甲方提出解除租赁合同书面通知送达之日起7日内收回租赁物业而无需给予乙方任何补偿，并自行清点该租赁物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠缴之费用。同时，甲方有无需给予乙方任何补偿并保留追索用变卖物品所得抵扣后乙方尚欠的相关款项的权利，乙方还应立即履行以下义务：（9.7.1）按首年租金标准向甲方补交免租期内租赁物业的场地占用费；（9.7.2）向甲方补交拖欠的租金、水电费及滞纳金等全部费用；（9.7.3）将租赁物业（包括乙方在租赁期间添置的设备、设施、电器、照明、装修）完整交付给甲方；合同的解除：（10.1.1）乙方逾期15天未足额交纳租金、物业管理服务费、水电费等全部费用，构成严重违约；租赁期满或合同解除后，一切固定在房屋结构或墙体内形成附合的装修装饰物、设备、固着物，乙方一律不得进行破坏和拆卸，均归甲方无偿取得；（12.1）本租赁合同的乙方联络资料为约定有效联络资料，如有变动，乙方应在3天内书面告知甲方，否则甲方原联络资料发出通知视为已经送达，而无论该通知是否被签收、被何人签收以及是否被退回；等。2017年3月24日，江浩贤向合益公司缴纳了租赁保证金213000元。2019年11月12日，合益公司向江浩贤发出《关于xxx街xxx巷xx号物业进场施工的函》，主要内容为你司承租的xxx街xxx巷xx号物业，现需进场对该物业天面进行防水补漏工程，施工时间为2019年11月15日至2019年12月19日，施工期间会有材料、余泥的运输以及持有施工作业证的施工人员出入。原审过程中，合益公司就其主张还提交了以下证据：1.合益公司于2019年8月27日按租赁合同中江浩贤所留地址邮寄的《律师函》，主要内容为你方自2019年4月起就拒不支付租金及物业管理服务费以及尚欠我方2019年3月份1元管理费，你的行为已构成严重违约，请收到本律师函之日起三日内支付拖欠的租金等，该函于2019年8月28日由“捷凯汽车店”签收；2.合益公司于2019年9月3日按租赁合同中江浩贤所留地址邮寄的《租赁合同解除通知函》，主要内容为贵方自2019年4月起未按合同约定向我司缴纳租金及管理费，解除我司2017年2月与贵方签订的《房屋租赁合同》，请于2019年9月6日前迁出该场地，结清租金及管理费等，该函件于2019年9月5日由“捷凯汽车店”签收；3.合益公司（委托方、甲方）因与江浩贤租赁合同纠纷一案与广东天穗律师事务所（受托方、乙方）签订的《委托律师代理民商事案件合同书》，指派邱枫律师担任甲方的代理人；前期代理费15000元，后期代理费为所追回款项的10%等及广东天穗律师事务所出具给合益公司的律师费发票15000元；4.⑴编制时间为2019年9月26日的《xxx街xxx巷xx号天面防水补漏工程的项目工程》，投标人广州天衣建筑工程有限公司；⑵合益公司（甲方）与广州天衣建筑工程有限公司（乙方）签订的《建设工程施工合同》，约定工期35天，自2019年11月15日开工至2019年12月19日竣工；⑶xxx街xxx巷xx号天面防水补漏工程的《工程竣工验收证明书》，合益公司于2019年12月24日在附件《工程签证单》上签字；5.打印日期为2019年4月18日代江浩贤交2019年3月租金的工商银行《业务回单》，记载款项为78277.5元。江浩贤质证表示：对证据1、2的真实性、合法性和关联性不予确认，“妥投证明”中非江浩贤本人的签收，该签收人与江浩贤无关；对证据3的真实性、合法性和关联性不予确认，合益公司在本案中非适格合益公司，我方也没有存在违约情形；对证据4的真实性没有异议，合法性、关联性的意见：我方认为对工程竣工验收的当事人应该是广州第一棉纺织厂，但是从该文件中并无看到业主方的代表签章认可，所以我方认为该工程验收时间应为业主方签收确认的时间为准；对证据5的真实性、合法性没有异议，江浩贤2019年2、3月份的租金的确是转账共计少了1元，但是可证明2019年4月江浩贤与合益公司协商达成了一致意见后，江浩贤再一次性交纳了2019年2、3月份的租金。江浩贤就其抗辩意见还提交了以下证据：1.江浩贤于2019年6月25日向合益公司发出的《关于xxx巷物业天面修补工程何时动工的函》，主要内容为2019年4月9号，我方在贵司会议室与贵司宋总、李工、禤经理一起就我方承租的xxx巷物业天面渗漏修补达成协议，确定由贵司负责出资并安排工程公司修补xxx巷物业天面，修补工程完工前我方暂缓交租等，请迅速落实。2.广州市海珠区水务局于2019年7月26日向广州市车尊劲汽车维修有限公司作出的《水行政处罚告知书》，以其未向城镇排水主管部门申请领取污水排入排水管网许可证，在xxx街xxx巷xx号首层之二向城镇排水设施排放污水，给予壹仟元罚款的行政处罚等。合益公司质证表示：对证据1的真实性予以确认、合法性、关联性不予确认，该函件为江浩贤单方面的函件，合益公司并没有对江浩贤进行回应；对证据2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，根据合同约定，合同签订后关于环保的手续应当由承租人办理。合益公司于2019年10月14日向法院提起本案诉讼，原审法院向江浩贤的住所地地址邮寄应诉材料，邮件于2019年10月30日被“他人代收”。再于2019年12月2日通过网络公告方式向江浩贤公告送达应诉资料，并确定于2020年3月2日进行庭审。2020年3月2日庭审当天，江浩贤的代理人才持江浩贤的授权委托手续参与庭审。双方一致确认：涉案场地为三层。合益公司表示：若法院不确认其发出的《解除合同通知函》产生合同解除的效力，在本案中仍然要求解除双方的租赁关系；涉案场地的使用情况以江浩贤自述的情况为准，本案中要求收回涉案场地；按照合同第8.4条和8.5条的约定，涉案物业的修缮事宜及费用应由江浩贤承担。江浩贤表示：其承租场地后自行使用，与几个合伙人进行办公使用，首层为洗车，不存在分租、转租的情况；天面防漏工程的竣工日期应是2020年1月14、15日左右，江浩贤是通过见到合益公司公司人员才知情的。原审法院认为，合益公司与江浩贤签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。合益公司作为上述合同的当事人，有权行使出租方的权利，且合益公司已举证证明现涉案房屋的所有权人广州第一棉纺织厂有限公司委托合益公司代为管理该房屋租赁及相关的诉讼事宜，故合益公司有权提起本案诉讼。江浩贤抗辩合益公司不是适格主体的意见，依据不足，不予采纳。江浩贤抗辩承租的房屋出现天面渗漏情况，其与合益公司进行协商由合益公司进行维修，在合益公司维修工程完工前暂缓交租，就此并提交了证据1予以证明，合益公司就该证据的真实性予以确认，并提交了证据4证明天面维修工程的经过，故对江浩贤抗辩的上述事实，予以合理采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。合益公司主张合同第8.4和8.5条约定修缮义务在于江浩贤，但该两条条款约定的江浩贤承担的修缮义务并非租赁建筑物的构造损坏问题，故合益公司的该意见，理据不足，不予采纳。故合益公司以江浩贤迟延缴纳租金构成根本违约，要求确认双方的租赁合同于2019年9月5日解除及江浩贤需支付迟延缴纳2019年4月至2019年9月5日租金和物业管理服务费所产生的滞纳金的请求，依据不足，不予支持。合同约定：租金、物业管理服务费按月结算，江浩贤应在每月的第15日前缴纳租金、物业管理服务费。如前所述，江浩贤虽因天面维修工程暂缓缴纳租金、物业管理服务费，但当天面维修工程竣工后，江浩贤应按合同向合益公司履行缴纳款项的义务。可无论按合益公司提交的证据4，还是按照江浩贤自述的其于2020年1月14日、15日知道天面维修工程已经竣工的事实，江浩贤在天面维修工程竣工后就应立即向合益公司补交租金等款项，但江浩贤至今仍未主动向合益公司补交2019年4月起的租金、物业管理服务费。按照合同的约定，江浩贤逾期交纳租金或物业管理费，已构成严重违约，合益公司要求解除与江浩贤的租赁合同关系，予以支持。合同解除后，合益公司要求江浩贤交还涉案物业，支付从2019年4月起的租金、物业管理服务费，补交免租期内的场地占用费，没收租赁保证金和支付律师费均符合合同约定，合理有据，也予以支持。对合益公司未获支持的其他诉讼请求，予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，于2020年7月13日判决如下：一、解除广州市合益物业管理有限公司与江浩贤关于广州市海珠区xx路xxx街xxx巷xx号房屋的租赁关系；二、江浩贤在本判决生效之日起15日内腾空交付广州市海珠区xx路xxx街xxx巷xx号房屋给广州市合益物业管理有限公司；交还时，不得拆卸固定在房屋结构或墙体内形成附合的装修装饰物、设备、固着物；三、江浩贤在本判决生效之日起向广州市合益物业管理有限公司支付从2019年3月起至实际交还房屋之日止的房屋占用期租金及物业管理服务费【其中，2019年3月的费用为1元，从2019年4月1日至本判决生效之日止的租金及物业管理服务费在本判决生效之日起15日内付清（按照合同约定的标准），之后的房屋使用费及物业管理服务费在每月月底前付清（参照合同约定的标准）】；四、江浩贤在本判决生效之日起15日内向广州市合益物业管理有限公司补交免租期内的场地占用费49700元；五、广州市合益物业管理有限公司有权没收江浩贤已付的租赁保证金213000元；六、江浩贤在本判决生效之日起15日内向广州市合益物业管理有限公司支付律师费15000元；七、驳回广州市合益物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费14889元，由广州市合益物业管理有限公司负担4020元，由江浩贤负担10869元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，江浩贤向本院提交如下证据：1.微信记录及交租通知，以证明：双方早已建立良好的联系途径，合益公司故意制造无法通知事实，恶意主张解除合同；2.招标文件、中标通知书、租赁合同租金约定，以证明：其一，江浩贤签约前清晰知晓物业业主，合益公司仅是代理人身份。其二，中标租金价与租赁合同约定不符，合益公司涉嫌违规偷漏税；3.现场照片，以证明：涉案物业天面依然开裂渗漏，所谓修补工程根本没有完工。合益公司对以上证据发表如下质证意见：1.对证据1微信记录的真实性不予确认，对缴费通知的真实性确认，合法性不予确认，缴费通知并非原审之后才取得的新证据，不符合二审提交新证据的相关规定，关联性不予确认；2.对证据2的真实性予以确认，合法性不予确认。该证据并非二审才能取得的新证据，不符合新证据的规定，关联性不予确认；3.对证据3的三性不予确认，不能证明照片的拍摄时间以及地点。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，合益公司是否具备提起本案诉讼的主体资格；其二，双方之间的租赁合同关系是否应当解除。关于合益公司是否具备提起本案诉讼的主体资格的问题。涉案房屋虽登记在案外人广州第一棉纺织厂有限公司名下，但广州第一棉纺织厂有限公司已出具《委托函》委托合益公司代为行使租赁事项的权利义务，合益公司并据此与江浩贤签订涉案《房屋租赁合同》就涉案房屋建立租赁关系，合益公司亦基于该租赁关系提出本案相应诉请。因此，合益公司具备提起本案诉讼的主体资格，江浩贤以合益公司并非产权人为由上诉认为合益公司主体不适格，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于双方之间的租赁合同关系是否应当解除的问题。依据本案已查明的事实，江浩贤自2019年4月开始即迟延支付租金，江浩贤以涉案房屋天面出现渗漏，而合益公司未履行维修义务为由进行抗辩，从双方提交的证据可以反映，涉案房屋确实存在天面渗漏的问题，该事实也必然影响江浩贤对房屋的正常使用，故在合益公司履行完毕维修义务之前，江浩贤以此为由抗辩暂缓交租符合前述法律规定。虽然如此，但合益公司在本案诉讼期间已经完成涉案房屋天面的补漏维修，江浩贤未举证证明涉案房屋还存在其他影响正常使用的瑕疵，即江浩贤抗辩迟延交租的事实基础已不存在，故江浩贤应当依约履行继续交租并补足迟延支付租金的义务，但江浩贤至今为止仍未履行该项义务，其行为已构成违约，在合益公司明确表示要求解除双方之间的租赁关系的情况下，原审以江浩贤违约为由判决解除双方之间的租赁关系，并据此判决江浩贤向合益公司腾空交还涉房屋、支付占用期间的租金和占用费及物业管理服务费、补交免租期内的占用费、支付律师费并由合益公司没收租赁保证金，并无不当，可予维持。江浩贤以合益公司维修事实发生在起诉之后，且双方并未就维修工程竣工后江浩贤应立即向合益公司补交租金等事项达成合意为由，上诉认为原审不应判决解除双方之间的租赁关系，对此，本院认为：一方面，江浩贤继续履行交租及补交租金义务应以涉案房屋不存在影响正常使用的瑕疵为条件，与合益公司是否通知江浩贤维修工程已竣工无涉。江浩贤已知合益公司进场维修，且在明知合益公司已停止维修工程施工的情况下未以房屋使用瑕疵仍未消除为由要求合益公司继续履行维修义务，应当视为江浩贤认可合益公司已履行完毕维修义务。而在涉案房屋使用障碍已消除的情况下，江浩贤应当继续履行交租义务，该项义务履行不以双方重新达成合意为前提。据此，江浩贤的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。此外，虽然合同解除事由发生在合益公司提起本案诉讼之后，但合益公司已明确要求解除租赁关系，原审法院据此认定双方租赁关系可解除，不违反相关法律规定，也有利于减少当事人诉累及双方纠纷的最终解决，本院予以确认，故江浩贤上诉认为原审法院不应基于合益公司起诉之后发生的事实认定双方之间的租赁关系解除，亦缺乏充分理据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人江浩贤的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14889元，由上诉人江浩贤负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十七日书记员  王文杰唐颖琪