广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初1233号原告（反诉被告）：刘清，女，1975年11月27日出生，汉族，现住广东省廉江市***************，公民身份号码440************149。委托诉讼代理人：林润泽，广东宏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：全荣，男，1949年7月23日出生，汉族，现住廉江市***************，公民身份号码440************439。被告（反诉原告）：莫雪芹，女，1980年10月16日出生，汉族，住广东省廉江市*****，公民身份号码440************541。被告（反诉原告）：叶志斌，男，1976年7月30日出生，汉族，现住广东省廉江市*****，公民身份号码440************030。以上两被告的共同委托诉讼代理人：岑学敏，广东直尺律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：全蔚然，广东直尺律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行，住所地廉江市*******，统一社会信用代码91440881MA4UPY799U。负责人：蓝兆锦，该行行长。委托诉讼代理人：曹发全，该行员工。原告刘清与被告莫雪芹、叶志斌及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本案于2020年6月15日转为普通程序，本院于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告刘清的委托诉讼代理人林润泽、全荣到庭参加诉讼，被告莫雪芹、叶志斌的共同委托诉讼代理人岑学敏以及被告叶志斌到庭参加诉讼，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行的委托诉讼代理人曹发全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘清向本院提出诉讼请求：1.请依法确认原告与被告在2019年7月31日签订的“房屋买卖合同”为无效合同；2.判决两被告返还给原告的购房定金和购房款共18万元及利息；3.判决两被告支付本案的一切诉讼费用。原告刘清诉称的事实与理由：一、被告与经纪人合伙，隐瞒事实，原告被骗签约。合同不公，合同上所涉及费用没有标的，但事后甲方向原告催收八万元中介费。原告在碧桂园楼盘销售中认识楼盘推销员罗晓丹，后被推荐于2019年7月31日与二被告签下《房屋买卖合同》；并按合同向被告先后支付定金10万元和购房款8万元共18万元。依据合同原告事后到政府相关部门了解到：二手房屋的买卖程序，首先是通过税务评估及交纳有关税项才能交易，同时未满两年的二手房屋、没有正式的产权证明的房屋，不准二手交易买卖。（政策有规定）否则要交纳更多的税款，经税务评估后约增加10%左右税款及成本，这些庞大开支，由谁支付?未清楚，被告没有具体说明和应支付数额多少？同时，原告更了解到二手房屋买卖，如果是银行按揭买房：首先经银行评估物业价值，才给予按揭比例贷款金额。其次，房产交易，经物价房产评估。再次，交纳税款前，要经税务评估。因此，二手房屋交易必须经过不同的相关部门不同的评估公司评估，完成以上相关手续时间最少经过三十多个工作天以上，但合同的第三点，被告称三个工作日可完成办理，纯属诱骗。同时评估必须交评估费用，三次的评估费用没有说明多少款项、应由谁支付？这是隐瞒和欺骗（经纪人和被告人从没有介绍，合同书上又无写上，但事后，被告电话通知原告要支付中介费八万元。其次，被告在提交签合同的版本同时；从没有告知清楚给原告，也没有写在合同上，被告有隐瞒（属欺诈）。同时，合同第七点提及的中介代理费及咨询费以办理过户手续的费用由原告承担，合同也没有提及此等费用是多少标的数额多少均没有，也是打死狗后讲价，给原告而设的陷阱。二、二被告用假的房屋产权证欺骗原告签订房屋买卖合同。在签约前被告及经纪方均声称：该房子已买满二年，已领取了该房子（合同上）的房产权证，但被告没提供副本给原告，只在合同上第一款填写上（房产权证号440881107210GB00002F02120017),事后原告到政府相关部门核查是虚假证号，因为这个假证号，原告就不知道该合同上的房屋，是被告购买未满2年，未满2年的房屋要转让，原告需多交10%左右的税款（即13万以上），这是国家的政策和法律规定的，如待过二年后才转户，国家税收就少收5.6%的房产增值税，即72800元。如果被告如实告知原告房子产权未满2年，原告绝对不会接受这宗房子买卖，更不会签上该份房屋买卖合同。二被告没有440881107210GB00002F02120017号房产权证，二被告是用这个来欺骗原告签订《房屋买卖合同》的。这是被告故意告知原告的虚假证号，所以二被告行为欺诈。综合上述，依据中华人民共和国《民法通侧》第五十八条第三款、五十九条第一、二款、九十二条和一百三十五条以及《合同法》第五十二条第一、三、五款和第五十四条第一、二款第五十八条规定，请法院依法确认该合同为无效合同，并判决两被告返还18万元（购房款及定金和日后利息）给原告及判决被告支付本案诉讼费用。原告刘清于2020年4月12日向本院提交《变更诉讼请求申请书》，将其上述第一项诉讼请求变更为：撤销原被告于2019年7月31日签订的《房屋买卖合同》。原告刘清诉称的事实与理由：原被告双方于2019年7月31日签订的《房屋买卖合同》存在重大误解、显失公平以及欺诈等多种可撤销合同的情形，理由如下：一、原被告签订合同前，被告故意告知其房屋已满两年，故意隐瞒其房屋交易未满两年的事实，导致原告作出了错误的意思表示，被告的行为明显存在欺诈的情形。原被告签订房屋买卖合同时，被告及推销员罗晓丹均声称房屋已满二年，并为增强其说法的真实性告知原告其房屋有产权证号，并在《房屋买卖合同》第1条中列明房产证号（实为单元号）为440881107210GB00002F021200l7,并称涉案房屋因抵押的原因，产权证书抵押在银行，故而未向原告出示不动产权证书，原告基于对涉案房屋的受让诚意，以及所谓的房产证号相信被告所说的情况。但从该所谓的“房产证号”中根本无法反映涉案房屋是交易未满两年的。而真正的房产证号为：粤(2019)廉江市不动产权第0004881号、粤(2019)廉江市不动产权第0004882号，从真正的房屋产权证号中是能反映出房屋交易是否年满两年状态的。被告对涉案房屋的情况是最清晰了解的，却故意隐瞒，而原告作为一名小学毕业的普通民众，对房屋的产权证号与单元号之间的区别缺乏了解，而在双方签订合同并缴纳相应房屋交易税前，原告是无法从不动产登记中心和不动产档案信息服务中心获悉涉案房屋的具体权属变更情况以及房屋的其他情形的。综上，原告基于被告所称的房屋已年满两年，且提供了所谓的房产证号的信息，而得到涉案房屋虚假的信息，从而导致原告作出了错误的意思表示。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”规定，被告的行为构成欺诈。二、由于被告故意隐瞒涉案房屋交易未满两年，导致原告对涉案房屋以及相应的交易情况作出了错误的认识和意思表示，构成重大误解。1、被告向原告陈述其房屋已满两年，并提供了虚假的房产证号，故意欺诈原告，让原告产生涉案房屋是交易满两年的状态，从而作出错误的意思表示。在房产交易中，买卖双方一般就房屋是否满两年的意思表示，按交易习惯和常理均是理解为涉案房屋交易已满两年，并不是指房屋建成后年满两年，但由于被告的隐瞒和欺诈行为，导致原告误以为涉案房屋是交易满两年，从而做出了错误的意思表示，与被告签订了《房屋买卖合同》。2、被告作为对涉案房屋的情况、房产交易过程以及交易中可能产生的税费、税率较为熟悉的一方。原告作为一名小学毕业的普通民众，不具备房屋交易等具体情况的专业经验和认识，被告作为一名大学毕业的公司负责人，且是房屋出卖人，对房屋及房屋交易过程较为熟悉，应负有善意告知和解释义务，但被告却刻意隐瞒和欺诈，导致原告对涉案房屋的情况作出了错误的判断及意思表示。3、原被告签订的《房屋买卖合同》中仅对房屋的位置、面积及成交价格进行约定，未就房屋过户具体所需费用、费率、中介费作出具体的说明，导致原告无法获悉过户交易所产生的税费和税率以及中介费等的收费标准。而被告声称房屋已满两年，导致原告对房屋的情况产生误解，以为过户所需费用为几千至一万元左右，但实际上未满两年的房屋需要缴纳增值税5.6%、个人所得税2%、中介费1-1.5%（但原告被要求支付8万元，超过房屋成交价的6%）、契税3%、房产评估费1.5%、印花税等税费，以上税费超过房屋成交价的10%，如原告知悉房屋未满两年，根本不会同意交易，按常理交易一套住宅房需要缴纳十几万元的税费，一般民众是不会同意交易的。涉案房屋交易是否年满两年、所需十几万的税费都是合同中的重要数值，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第71条“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”三、原被告签订合同时存在显失公平的情形根据法律规定，房屋交易中产生的增值税、个人所得税、房屋评估费用、印花税等均由出卖人承担，买受人仅承担契税。而原告没有相关经验和知识，且被告刻意隐瞒房屋情况，原告获悉房屋的情况均是由被告单方告知。而被告对其房屋情况和房屋交易过程及会产生的费用均有经验和优势，双方签订的合同明显对原告不利。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”综上，原告与被告签订的《房屋买卖合同》存在欺诈、重大误解、显失公平等明显可撤销合同的情形，现原告特依据合同法第54条及相关法律法规规定，提出上述变更诉讼请求事项，请求人民法院予以批准。被告莫雪芹、叶志斌提交书面答辩状辩称，一、原告诉称“被告在签订合同前，故意告知其房屋已满两年，故意隐瞒其房屋交易未满两年的事实，导致原告作出了错误的意思表示，被告的行为明显存在欺诈的情形。”被告认为原告的这一主张不成立。1、原告对于其所提出的该事实，其未提交任何证据佐证该事实，因此，该事实不能认定。而且，从被告与廉江市****地产开发有限公司签订合同编号为廉房商N0.201692598号的《广东省商品房买卖合同》，说明被告是于2016年10月9日购买廉江市****地产开发有限公司位于廉江市廉南大道廉江碧桂园一期翡翠湾二区********，廉江市地方税务局廉城税务分局于2016年11月22日出具《中华人民共和国税收完税证明》给被告收执。被告与原告在2019年7月31日签订《房屋买卖合同》时已经满两年，因此，不存在隐瞒事实的情况。2、根据双方签订的《房屋买卖合同》的内容，原告向被告购买房屋的前提条件并不是以被告购买的房屋是否已满两年为附条件的，因此，被告对于出卖房屋时也没有需要隐瞒购买房屋时间的必要。3、根据双方签订的《房屋买卖合同》的内容中明确写明“乙方对甲方所出售的房地产充分了解，自愿购买该房地产。”由此可见，现在原告陈述其不了解被告的房地产状态，这是明显不诚实的表现。4、关于合同中所填写的单元号问题，这不存在原告诉称的其理解的情况。原告否认其在签订合同前看过被告的不动产权证书等情况是不符合常情常理的。作为普通人要购买他人一套商品房，根据交易习惯及交易安全，先了解出卖方是否是房主是否有出卖资格是最基本情形，看出房主的房产证件（不动产权证书）是最原始最直观行为，且原告与被告本来是素不相识的，如果原告不看过被告的不动产权证书，那么，原告是如何判断及相信被告是该套房的房主的呢？由此可见，原告现在否认其看过原告的不动产权证是不符合常情常理的表现，是在讲假话。至于《房屋买卖合同》上填写的“房产证号440881107210GB00002F02120017”，这是把不动产单元号写为房产证号，但这并不是被告为了隐瞒房屋交易未满两年而刻意为之的。填写该单元号是原、被告双方的合意填写的。因为被告的房屋为莫雪芹、叶志斌两人共同共有，《不动产权证书》有两本分别由两被告持有，《不动产权证书》编号分别为粤(2019)廉江市不动产权第0004881号、粤(2019)廉江市不动产权第0004882号。该权证书上也没有“房产证号”的文字表述。而该两本不动产权证书上不动产单元号都是44088ll07210GB00002F02120017。这个单元号才是本案房屋最准确的、唯一的不动产登记号码，因此，双方在订立合同时“房产证号”填写了不动产单元号44088ll07210GB00002F02120017。这个单引号才是本案房屋最准确的、唯一的不动产登记号码，双方在订立合同时“房产证号”填写不动产单元号44088ll07210GB00002F02120017。而且，因该编号较长，双方均怕写错，均在签字前反复核对《不动产权证书》上的该不动产单元号码。如果双方不拿不动产权证书来核对该号码，请问有谁的记忆有那么强，可以随随便便就记得该一长串的号码呢？因此，原告现在以被告填写该单元号是为了隐瞒什么，这纯属原告为了诉讼而捏造的理由。原告可以将事情想到那么复杂，这也不是一般的小学生吧。根据以上分析，被告认为原告主张被告在签订合同时存在欺诈行为的理由不成立。二、原告诉称“由于被告故意隐瞒涉案房屋交易未满两年，导致原告对涉案房屋以及相应的交易情况作出了错误的认识和意思表示，构成重大误解。”被告认为该理由不成立。1、由上述第一方面已经明确说明了原、被告签订《房屋买卖合同》时被告并不存在故意隐瞒事实、欺诈原告的情形。原告所作出的与被告签订《房屋买卖合同》的行为，购买本案房屋的意思表示是明确、真实的。另外，需要特别说明的是，原告在《变更诉讼请求申请书》中陈述（第3页第5行）“……以上税费超过房屋成交价的10%,如原告知悉房屋未满两年，根本不会同意交易，按常理交易一套住宅房需要缴纳十几万元的税费，一般民众是不会同意交易的。”根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）第三条第四款规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买的时间。”《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》[国税发(2005)172号]第二条，《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期；第三条，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。根据被告提供的证据8《税收完税证明》可以证明被告契税完税证明上注明的填发日期是2016年11月22日，原、被告签订《房屋买卖合同》是2019年7月31日，因此与原告签订《房屋买卖合同》时，被告的房屋购买确实已满两年，不存在原告在《变更诉讼请求申请书》上所陈述的因原告隐瞒房屋交易未满两年，导致原告作出错误的认识和意思表示，构成重大误解的情况。3、原告与被告在签订《房屋买卖合同》时，原告并不是初次购买二手房者。在双方协商的过程中其告知被告其在2019年在碧桂园已购买了两套商品房，其中，有一套房在廉江市廉南大道廉江碧桂园一期翡翠湾二区*******，是其2019年4月份向她人购买的二手房；另一套房在廉江市****************502房，也是2019年购买的。由此可见，其在本次购买前，原告是熟悉二手房的交易流程以及交易中可能产生的税费、税率的情况的。因此，原告可以在一年内连续购买三套商品房的人，估计在廉江也是位数不多的能人了，但原告以其提交居民户口簿上载明的文化程度为“小学”作为证据证明其签订合同时对房屋买卖的情况不了解而产生重大误解，这于情于理都讲不通。3、根据被告提交的证据4《反诉原告叶志斌与反诉被告刘清的微信聊天记录（截图及语音光盘）》、证据5《反诉被告于与邻居的微信聊天记录（截图及语音光盘）》、证据6《反诉原告叶志斌与反诉被告刘清的通话录音（光盘）》，证明从2019年9月至2020年1月，原告提出解除《房屋买卖合同》的理由都是其无法支付后期款项，自始至终都没有提过因房屋交易过程及税费、税率问题产生重大误解而解除合同。其在《民事起诉状》中也不是以该理由起诉，其只是后来在《变更诉讼请求申请书》中提出了该理由，由此可见，原告是根据案情的需要听信他人的说话来选择起诉理由的，并不是真正认为被告欺诈其购房的。4、原告与被告签订的《房屋买卖合同》约定房屋办理过户手续所需缴纳的费用由原告承担并不违反国家税收管理政策，属于当事人的意思自治情况，没有违反国家强制性的规定。另外，合同上也明确双方是“在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产之事宜，甲乙双方签订以下合同”。由此可见，签订合同时没有存在显失公平的情形。三、原告起诉主张其行为构成重大误解，依法其撤销权已消灭。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权……”。原、被告双方于2019年7月31日签订《房屋买卖合同》，其于2020年3月24日到廉江市人民法院起诉时已8个月了，为此撤销权已消灭。综上所述，双方签订的合同合法有效，原告主张双方签订的合同存在欺诈、重大误解、显失公平等明显可撤销合同的情形的理由不成立，为此，恳请法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告莫雪芹、叶志斌向本院提出反诉请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告在2019年7月31日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.请求判决解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；3.请求判决反诉被告按合同约定应承担违约金共260000元，并支付尚欠的违约金80000元给反诉原告；4.请求判决反诉被告增加支付违约金195486元给反诉原告；5.请求判决反诉被告支付从2019年7月31日起至交回房屋时止按每月3000元计算的房屋占用费（暂计至2020年4月31日止共27000元）；6.请求判决本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于2016年10月9日与廉江市****地产开发有限公司签订合同编号为廉房商N0.201692598号的《广东省商品房买卖合同》，购买廉江市****地产开发有限公司位于廉江市廉南大道廉江碧桂园一期翡翠湾二区********。2019年4月22日廉江市国土资源局颁发该套房的《不动产权证书》[不动产单元号440881107210GB00002F02120017、证号分别是：粤(2019)廉江市不动产权第0004881号和粤(2019)廉江市不动产权第0004882号]给反诉原告。因反诉原告急需资金周转用于其他项目而需要转让该房屋。2019年7月31日，反诉原告作为甲方与反诉被告作为乙方，在经纪方罗晓丹的见证下签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》第1条“甲方自愿将坐落在廉江市廉南大道廉江碧桂园一期翡翠湾二区********的房地产，房屋建筑面积147.17平方米，房产证号440881107210GB00002F02120017,乙方对甲方所出售的房地产充分了解，自愿购买该房地产。”、第2条“甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币1300000.00元。”、第3条“付款方式为：签订合同当日乙方缴纳定金人民币100000.00元，同时甲方在三个月内配合乙方提交资料到银行解押，解押金额人民币570000元，解押金额由乙方支付。银行解押通过时乙方所交金额转为首付，剩余尾款在甲方赎房产证后三个工作日内与乙方到廉江市国土资源局备案过户及交税相关手续，第二期房款人民币730000元在甲方签字办理过户后即时支付给甲方。”、第4条“交房时间为甲方收齐全部房款7天内。”反诉原告、反诉被告双方签订《房屋买卖合同》后，反诉被告按合同约定支付了100000元定金给反诉原告。按合同约定本来交房时间是交齐房款后7天内的，但反诉被告要求提前交屋给她，后反诉原告当天就将房屋钥匙交付反诉被告，反诉被告搬入该房屋居住了。根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》等等相关规定，双方签订的房屋买卖合同意思表示真实，没有违反法律禁止性的规定，因此，应当认定是合法有效的合同。根据双方签订的《房屋买卖合同》，反诉被告要在三个月内，即2019年10月31日前提交570000元与反诉原告到银行解押。但是2019年9月、10月反诉原告叶志斌多次联系反诉被告询问到银行解押事宜时，反诉被告表示钱没到账，一直拖延不去银行办理解押。因反诉被告违反合同约定，没有在规定期限内与反诉原告到银行办理解押手续，反诉原告于2019年12月7日再次与反诉被告联系，根据反诉原告提供的证据6反诉原告叶志斌与反诉被告刘清的通话录音，反诉被告要求解除合同并另支付16万元的违约金（因之前已支付10万元定金转变为应付26万元违约金中的10万元，为此，还应另支付16万元）给反诉原告。反诉被告承诺解除合同支付违约金后又一直拖延未支付违约金，直至2020年1月22日，反诉被告支付现金80000元给反诉原告，并协商对该买卖房屋以后如何处理问题，根据当时协商一致的内容情况，通过签订《收据》方式交给反诉被告收执确定，《收据》写明“今收到刘清交付现金捌万元正，剩余捌万元正在新历二零二零年贰月贰拾捌号交付，如果在新历二月二十捌号之前刘清能把买房款项交付，之前叶志斌方收到的现金全部转为购房款，如果刘清方无能在二零二零年贰月二十捌号交付全部房款，那么，双方就解除之前签下的购房合同，刘清方付清之前尚欠的违约金桐万元，双方解除之前签订的购屋买卖合同”。该收据有反诉原告叶志斌、反诉被告刘清及经纪方罗晓丹签名确认。双方签订的《房屋买卖合同》第8条“本合同自甲、乙双方签字盖章后生效，任何一方均不得擅自变更或终止本合同，如甲、乙双方单方面有违约行为，则赔偿违约金（房屋成交总价）20%给对方，并全额支付中介费。”经反诉原告多次催促，反诉被告不履行合同约定的义务，反诉被告单方面违约，按合同约定反诉被告应支付260000元（1300000×20%=260000元）违约金给反诉原告，反诉被告在签订《房屋买卖合同》时已支付100000元定金给反诉原告，2020年1月22日支付了80000元给反诉原告，在双方签订的《收据》时已明确反诉被告若再次违约，则反诉被告所支付的180000元全部转为违约金，并付清尚欠的80000元违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”反诉被告应支付的违约金为260000元给反诉原告，但被告已支付的定金100000元及80000元共18万元视作已支付的违约金，尚欠80000元违约金未付，因此，应判决反诉被告支付尚欠的违约金80000元给反诉原告。另外，反诉原告购买廉江碧桂园一期翡翠湾二区十二号楼108房时总房价为844514元，反诉原告与反诉被告约定的房屋价格为1300000元，反诉原告是因为需要资金周转并可以从中获得455486元的利润才与反诉被告签订《房屋买卖合同》出卖的，但由于反诉被告违反合同约定，不履行《房屋买卖合同》的义务，因此导致反诉原告无法完成相应计划并造成反诉原告的既得利益的损失455486元(1300000元-844514元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”因双方合同约定的违约金是总房价款的20%即26万元，该违约金远远低于损失455486元，因此，反诉被告除应赔偿合同约定的26万元违约金外，还应赔偿反诉原告超出该26万元违约金的损失，为此，反诉原告请求增加违约金195486元合理合法。关于反诉被告在《民事起诉状》中陈述反诉被告和经纪方罗晓丹存在隐瞒、欺骗行为，双方签订的《房屋买卖合同》无效，反诉原告认为该理由不成立。反诉原告的房屋是2016年10月9日向廉江市****地产开发有限公司购买的，且在双方签订《房屋买卖合同》前，即2019年4月22日，廉江市国土资源局颁发粤(2019)廉江市不动产权第0004881号、粤(2019)廉江市不动产权第0004882号《不动产权证书》给反诉原告。至于双方签订的《房屋买卖合同》上“房产证号440881107210GB00002F02120017”,是把不动产单元号写为房产证号，但这并不是原告起诉时所说的假证号。根据原告提供的证据3《廉江市不动产权档案信息服务中心的证明》，也明确了廉江市廉南大道廉江碧桂园一期翡翠湾二区********为反诉原告叶志斌、莫雪芹共同共有的，不动产单元号为440881107210GB00002F02120017,不动产权证号为：粤(2019)廉江市不动产权第0004881号、粤(2019)廉江市不动产权第0004882号。因此反诉原告不存在任何隐瞒、欺诈反诉被告的行为，从原告目前提供的证据中也不能证明反诉原告与反诉被告订立的合同时反诉被告是受欺诈、违背个人真实意思的情况下订立的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》也不存在法律规定的合同无效的情形。因此，应驳回反诉被告的全部诉讼请求。双方签订的《房屋买卖合同》第4条“交房时间为甲方收齐全部房款7天内。”但2019年7月31日反诉被告即要求反诉原告将房屋交给她使用至今了，因双方需要解除合同，因此，反诉被告应将房屋交回给反诉原告，并应支付使用期间的占用费给反诉原告，占用费参照每月租金3000元计算。综上所述，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，是双方的真实意思表示，反诉被告违反合同约定，按合同约定仍需要支付尚欠的违约金80000元以及按法律规定应支付增加违约金195486元给反诉原告。而反诉被告只是因为自知违反了合同约定，不愿支付合同约定的违约金才抢先起诉，要求法院确认双方签订的《房屋买卖合同》无效。为此，恳请法院查明事实，依法驳回反诉被告的全部诉讼请求，并支持反诉原告的全部反诉请求，维护反诉原告的合法权益。反诉被告刘清提交书面答辩状辩称，一、作为合同过错方的被答辩人因实施欺诈行为，其反诉请求判决解除被答辩人与答辩人签订的《房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同）的主张不应得到支持。被答辩人作为房屋出卖人，对办理过户所需缴纳的费用应负有告知义务，但为促成购房买卖，明知所售房屋的房产证尚未满二年（需额外缴纳高额过户税费）的情况下，却从签订合同前至起诉一直未告知答辩人房产证年限，也未向答辩人出示房屋产权证书作查核，其行属于故意隐瞒真相。另一方面，被答辩人在涉诉合同第1条中所填写的涉案房屋房产证号(440881107210GB00002F02120017)(实际是不动产单元号）与答辩人向房管部门查证的《不动产登记资料查询结果证明》显示涉案房屋产权证号：粤(2019)廉江市不动产权第0004881号、粤(2019)廉江市不动产权第0004882号明显不符，而被答辩人却在反诉状上自认涉诉合同中所记载的房产证号实际为涉诉房屋的不动产单元号，其实不动产单元号并不等同于不动产权证号，仅凭不动产单元号是无法了解到涉诉房屋的有关产权信息。可见，被答辩人的行为属于故意提供虚假事实的欺诈行为。综上，被答辩人提供虚假的房产证号，并故意隐瞒所售房屋产权年限的真实情况，致使答辩人对房屋的产权年限陷入错误认识，产生重大误解，并基于错误认识而与被答辩人订立涉诉合同。被答辩人的行为构成欺诈，被答辩人与答辩人签订的涉诉合同无效。作为合同过错方的被答辩人请求判决解除被答辩人与答辩人签订的涉诉合同的主张不应得到支持。二、被答辩人要求答辩人承担违约责任(260000元违约金），赔偿既得利益损失(195486元违约金），支付中介代理费和咨询费、房屋占用费等反诉主张均缺乏事实基础和法律依据，依法应予驳回。第一，本案的诉讼合同系受欺诈以及基于重大误解而订立，答辩人依法有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销，合同被依法撤销后，合同自始无效，故不存在违约责任。即使存在违约金，20%的违约金26万元巳足以弥补损失，反诉请求违约金及损失属于重复计算，不应支持。第二，本案涉诉合同约定的130万房价系双方根据市场行情对该房屋所共同议定，根据《合同法》第五十八条之规定，诉诉合同被依法撤销后，合同双方的财产应当互相予以返还，被答辩人未因此失去房屋产权，依然可按市场价格继续对外出售，故并未造成实际损失；况且，答辩人不属合同撤销的过错方，不应承担赔偿责任，合同无效是被答辩人过错行为导致，其损失应当由其承担。故被答辩人关于既得利益的主张有误，没有事实和法律依据。第三，本案涉诉合同既未约定系由哪方支付中介代理费及咨询费，也未约定该费用的额度及计算方法，且被答辩人在涉诉合同所记载的房产证号与答辩人向房管部门查证明显不符，对此给答辩人和经纪方造成的损失，按合同约定应由被答辩人负责赔偿。故被答辩人主张答辩人支付中介代理费及咨询费没有事实依据。第四，被答辩人称答辩人曾于2019年7月31日要求提前使用涉案房屋，并巳将房屋钥匙交付答辩人，且称答辩人居住该房屋至今。但事实上，答辩人并没为实际使用涉案房屋。按谁主张谁举证的原则，答辩人是否使用涉案房屋的事实应当由被答辩人进行举证，但被答辩人既无法提供答辩人因居住使用案涉房屋的水电费用有关单据证明，也无法提供答辩人入住、使用或占用涉案房屋的其他证据，故被答辩人要求答辩人支付房屋占用费显属无据，应予驳回。综上所述，被答辩人的反诉请求缺乏事实基础和法律依据，依法应予驳回。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行述称，我方证明廉江市廉南大道廉江碧桂园一期翡翠湾二区********的产权在我行已进行抵押，贷款是63万元，期限24年，2016年12月6日已放款，权属人是本案两被告，尚欠贷款53万多元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院依法予以审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告莫雪芹、叶志斌于2016年10月9日与廉江市****地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买廉江市****地产开发有限公司位于廉江市廉南大道廉江碧桂园一期翡翠湾二区********（以下简称涉案房屋）。被告于2016年11月22日缴纳涉案房屋契税并完税。2017年6月5日，涉案房屋办理预售商品房抵押权预告登记手续，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行作为涉案房屋的权利人。2019年4月22日，廉江市国土资源局颁发该涉案房屋《不动产权证书》[不动产单元号440881107210GB00002F02120017，证号分别是：粤(2019)廉江市不动产权第0004881号和粤(2019)廉江市不动产权第0004882号]给被告。2019年7月31日，被告莫雪芹、叶志斌作为卖方（甲方），原告刘清作为买方（乙方），案外人罗晓丹作为经纪方，三方签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：第1条“甲方自愿将坐落在廉江市廉南大道廉江碧桂园一期翡翠湾二区********的房地产，房屋建筑面积147.17平方米，房产证号440881107210GB00002F02120017,乙方对甲方所出售的房地产充分了解，自愿购买该房地产”、第2条“甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币1300000元”、第3条“付款方式为：签订合同当日乙方缴纳定金人民币100000元，同时甲方在三个月内配合乙方提交资料到银行解押，解押金额人民币570000元，解押金额由乙方支付。银行解押通过时乙方所交金额转为首付，剩余尾款在甲方赎房产证后三个工作日内与乙方到廉江市国土资源局备案过户及交税相关手续，第二期房款人民币730000元在甲方签字办理过户后即时支付给甲方”、第4条“交房时间为甲方收齐全部房款7天内”、第8条“本合同自甲、乙双方签字盖章后生效，任何一方均不得擅自变更或终止本合同，如甲、乙双方单方面有违约行为，则赔偿违约金（房屋成交总价）20%给对方，并全额支付中介费”。《房屋买卖合同》签订后的当日，原告向被告支付定金100000元。2020年1月22日，被告收到原告交付的80000元，双方签订《收据》载明“今收到刘清交付现金捌万元正，剩余捌万元正在新历二零二零年贰月贰拾捌号交付，如果在新历二月二十捌号之前刘清能把买房款项交付，之前叶志斌方收到的现金全部转为购房款，如果刘清方无能在二零二零年贰月二十捌号交付全部房款，那么，双方就解除之前签下的购房合同，刘清方付清之前尚欠的违约金捌万元，双方解除之前签订的购屋买卖合同”。该收据有原、被告及经纪方签名确认。后原告未按期付款，原、被告产生纠纷，诉至本院请求处理。诉讼过程中，原告申请诉讼保全，本院依法作出民事裁定书，裁定：查封、冻结被告莫雪芹、叶志斌名下价值180000元的财产。诉讼过程中，原告申请追加罗晓丹作为被告、第三人，本院依法作出通知不予准许。原告提交委托要求谭兆尹出庭代理，本院依法作出通知不予同意。原告已解除原委托律师龙思涛的代理。原告申请本案原承办法官回避，本院依法作出决定予以驳回。诉讼过程中，本院依法追加中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行为本案第三人。原告在庭审中陈述：被告未将涉案房屋交付原告使用。被告在庭审中陈述：已于2019年7月31日将涉案房屋交付原告使用。至庭审时，原、被告未到第三人处办理解除预售商品房抵押权预告登记手续，原告只是向被告支付款项共计180000元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依合同约定全面履行各自的义务。原告以涉案《房屋买卖合同》存在重大误解、显失公正为由主张撤销合同，但其未能提供充足证据予以证实，且其陈述撤销合同的理由均无法成立，故本院不予支持。根据2020年1月22日双方签订《收据》的约定，如原告未能在2020年2月28日付清房款则涉案《房屋买卖合同》约定解除，本案中，原告至今未能付清房款，现被告依双方约定主张解除涉案《房屋买卖合同》，该主张理据充分，本院予以支持。在原告未能按时付清房款的前提下，《房屋买卖合同》被《收据》约定解除，原告在已向被告支付的款项180000元之外尚需支付违约金80000元，原告已向被告支付180000元，现被告主张被告尚需支付180000元之外的违约金80000元合法有理，本院予以支持。因此，原告已支付的180000元作为违约金进行赔付，原告主张被告返还该款项没有任何依据，本院不予支持。被告以其未能购买涉案房屋造成其既得利益损失为由主张原告支付额外的违约金195486元，但双方已在《房屋买卖合同》之后签订《收据》，应根据《收据》约定承担违约责任，故被告上述主张不应支持，予以驳回。被告主张原告支付房屋占用费，但其未能举证涉案房屋的交付使用情况，应承担举证不能的不利后果，故其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认反诉原告莫雪芹、叶志斌与反诉被告刘清于2019年7月31日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、解除反诉原告莫雪芹、叶志斌与反诉被告刘清于2019年7月31日签订的《房屋买卖合同》；三、限反诉被告刘清在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告莫雪芹、叶志斌支付违约金80000元；四、驳回原告刘清的诉讼请求；五、驳回反诉原告莫雪芹、叶志斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3900元、诉讼保全费1420元，共计5320元（原告刘清已预交），由原告刘清负担。反诉受理费4400元（反诉原告莫雪芹、叶志斌已预交），由反诉被告刘清负担2600元，由反诉原告莫雪芹、叶志斌负担1800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  梁海云人民陪审员  曹 毅人民陪审员  刘小敏二〇二〇年九月二十三日书 记 员  何 柱附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。