浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初2309号 原告：桐庐县富春物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市桐庐江南开发区。 法定代表人：方才花，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈金鑫，浙**诺律师事务所律师。 被告：吴兴华，男，1988年1月19日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：吴顺福，男，系被告吴兴华父亲。 被告：杭州巨坤贸易有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区厚仁商业街（三墩新天地商业中心）4幢5层506室。 法定代表人：傅巨坤，总经理。 委托诉讼代理人：李益步、朱楚君，浙江六和律师事务所律师。 原告桐庐县富春物业管理有限公司（以下简称富春公司）与被告吴兴华、杭州巨坤贸易有限公司（以下简称巨坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告富春公司的委托诉讼代理人陈金鑫、被告吴兴华及其委托诉讼代理人吴顺福、被告巨坤公司委托诉讼代理人李益步均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富春公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴兴华、巨坤公司支付给原告2016年7月23日起至2021年1月22日期间的房屋租金251281.56元，并按照每日千分之一计算自起诉之日起至前述租金付清之日止的违约金；2、判令本案诉讼费用由被告吴兴华、杭州巨坤贸易有限公司负担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告吴兴华支付给原告2017年1月23日起至2021年1月22日期间的房屋租金226281.56元，并按照每日千分之一计算自起诉之日起至前述租金付清之日止的违约金；2、判令被告巨坤公司支付给原告2016年7月23日起至2017年1月22日期间的房屋租金25000元，并按照每日千分之一计算自起诉之日起至前述租金付清之日止的违约金；3、判令本案诉讼费用由被告吴兴华、巨坤公司负担。 事实与理由：2013年10月15日，原告和被告吴兴华签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于桐庐县××路××号××广场××楼商铺租赁给被告；租赁期限为10年，自2013年10月15日起至2023年10月11日止；前三年租金为60万元每年，第四年起每年环比递增5%；第一年租金于2013年11月13日前一次性付清，第二年起的租金在每年9月5日前全额缴纳下一年度的租金；被告吴兴华逾期支付应付款项属于违约，每逾期一天应向原告支付欠款总额千分之一的违约金。2013年12月10日，原被告签订《商铺租赁合同之补充协议》，约定租赁开始时间变更为电梯批文收到时间（2013年12月9日），第二年起的租金在每年的11月8日缴纳。租赁期内，因前述商铺中部分商铺的产权人李云生、俞明芬欠债务未还，债权人向人民法院起诉，并依法对该部分商铺进行强制执行。在执行过程中，各方达成一致，该部分商铺带租拍卖，租金由商铺的买受人收取，但考虑到原告为该商铺另行安装了电梯和另有90余平方的商铺等因素，买受人收取租金后提取十二分之一给原告。后该部分商铺于2015年1月23日由被告巨坤公司以850万元的价格拍得，并经协商，该商铺租赁年度变更为从2015年1月23日起算。后被告巨坤公司陆续向被告吴兴华收取租金，但2016年7月23日起至今的租金，被告巨坤公司只向被告吴兴华主张和收取了属于其自己的十二分之十一的租金，应支付给原告的十二分之一的租金，被告巨坤公司一直未主张。本案起诉前，经向被告巨坤公司催告，被告巨坤公司明确表示该十二分之一的租金由原告自行向被告吴兴华主张收取。 原告富春公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、商铺租赁合同、商铺租赁合同之补充协议。证明富春公司与吴兴华签订租赁合同及补充协议，且富春公司为商铺另行安装电梯的事实。 2、委托协议书，证明案涉商铺中，除原属于李云生、俞明芬的商铺外，另有90余平方米商铺系案外人郭裕仙的事实。 3、执行笔录、(2018)浙0122民再2号、(2019)浙01民再83号民事判决书，证明各方达成一致，案涉商铺的租金由巨坤公司收取十二分之十一，富春公司收取十二分之一的事实。 被告吴兴华答辩称：1、吴兴华已按照合同缴纳2019年1月22日前的租金，因为涉及执行案件，其中2017年1月23日至2019年1月23日的租金是缴纳到执行局的，2019年1月22日之后的租金因为再审案件和疫情原因暂时没有缴纳。2、因新冠肺炎疫情影响，国家和政府出台了相应的减免租金和延缓缴纳房租的政策。为此，要求出租人减免两个月的租金并延缓缴纳房屋租金。新冠肺炎疫情是不可避免，并不能克服且不能预见是不可抗力的。吴兴华承租整个三楼面积1900多平方，只有使用了802平方，还有1000多平方，正因为消防疏散通道宽度不够，是承租房屋本身的缺陷，而非承租人的问题，从租赁到现在1000多平方米一直都没有得到使用，当前疫情半年多时间过去了，还没有结束，靠802平方米网吧经营收入，出现严重的亏损，租赁合同无法继续履行，显失公平公正。3、吴兴华已向法院提出了解除合同的诉请，要把房租算到2021年1月22日为止，我们不能接受，应等待法院判决为准。4、违约金计算标准过高，我们不能接受。5、申请对案涉租赁房屋全部面积作为网吧经营并使用是否符合《消防法》和消防规范及强制性规定进行鉴定。6、要求法庭对富春公司收取的案涉商铺消防许可手续费用13万元纳入本案处理。 被告吴兴华为支持其抗辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、收款收据，证明被告吴兴华于2015年8月7日支付2015年1月23日至2016年1月22日的使用部分面积的租金30万元。 ２、浙江省法院诉讼费专用票据，证明被告于2015年12月8日支付2016年1月23日至2017年1月22日的租金575000元的事实。 ３、浙江省法院执行、调解款票据，证明被告吴兴华于2020年5月19日支付租金325000元的事实，系按照(2018)浙0122民再2号判决书补交2015年1月23日至2016年1月22日减租的300000元及2016年1月23日至2017年1月22日减租的25000元。 ４、（2016）浙0122执2637号之二执行裁定书，证明被告吴兴华在执行中缴纳租金的事实。 ５、（2017）浙0122执3611号之一执行裁定书，证明被告吴兴华在执行中缴纳租金的事实。 ６、情况说明，证明被告吴兴华在执行中缴纳租金55125元，并用于抵扣执行款的事实。 ７、收条，证明富春公司收取办理消防许可手续费用13万元的事实。 被告巨坤公司答辩称：1、按照之前的调解书，巨坤公司于2015年12月8日收取了吴兴华2016年1月23日到2017年1月22日租金57.5万元，于2015年8月7日收取了吴兴华2015年1月23日至2016年1月22日租金30万元，后2019年再审案件撤销了原调解书，并且再审判决书中明确原调解书免除的32.5万元租金吴兴华要重新支付给巨坤公司，在判决生效后吴兴华自动履行了32.5万元。截止目前，2015年和2016年两年的租金总计120万元，其中富春公司收取了7.5万元，巨坤公司实际收取了112.5万元。2、原告主张按日千分之一标准计算违约金没有事实和法律依据。 被告巨坤公司未向本院提交证据。 对原告富春公司提供的证据，两被告质证和本院认证如下：证据1，两被告对其三性无异议，本院予以认定；证据2，被告巨坤公司对其真实性无异议，被告吴兴华认为无法确认其真实性，本院对该证据的真实性予以认定；证据3，被告巨坤公司对执行笔录的真实性无异议，对两份判决书的三性无异议，被告吴兴华对其真实性无异议，对执行笔录和判决书内容不予认可，本院对该证据予以认定。 对被告吴兴华提供的证据，原告及被告巨坤公司对其三性均无异议，本院予以认定。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2013年10月15日，富春公司（甲方）与吴兴华（乙方）签订一份商铺租赁合同。该商铺租赁合同约定的租赁内容：一、甲方受桐庐迎春南路577号时代广场三楼商铺业主的委托将该商铺租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法的出租权；二、甲方租赁给乙方的门面（房屋）建筑面积约为1962.63平方米。甲方同意乙方所租门面（房屋）作为经营用，其经营范围以网吧经营为主；三、租赁期限：租赁期限为10年，自2013年10月15日起至2023年10月11日止；四、租金及其他费用：租金实行先付后租原则，具体支付方式为：前三年租金为60万元/年，第四年起每年环比递增5%；五、租金缴纳时间：第一年的租金乙方于2013年11月13日前一次性付清；第二年以后的租金在每年的9月5日前全额缴纳下一年度的租金；六、甲方的权利和义务：甲方应保证所出租的门面（房屋）及设施完好并能够正常使用，并按《物业管理办法》的规定负责维护保养、维修。甲方确保所有消防通道畅通。为乙方办理营业执照等提供有效的房产证明及相关手续等。乙方的权利和义务：乙方不得在上述租赁场所从事违法违规的经营活动损害甲方和国家的利益，并对自己的行为承担法律和行政责任。按合同约定期限交纳租金及其他费用。在租赁期内乙方不得擅自转租，亦不得擅自改变合同约定的使用用途。如确需转租或改变使用用途的，必须事先与甲方协商。在租赁期内所有的消防安全责任均由乙方自行承担，如因管理、使用不当造成房屋或设施等损坏的，乙方应负责维修或予以经济赔偿，甲方概不承担任何责任等；七、违约：任何一方不得无条件单方面取消、终止本合同。如一方因特殊情况确需单方取消、终止本合同的，应按本合同约定年租金的20%向对方支付违约金，并承担对方的实际损失；乙方逾期支付所有应付款项属于违约，除立即付清所欠款项之外，每逾期一天应向甲方支付欠款总额千分之一的违约金。逾期付款超过60日，甲方有权单方终止合同收回房屋。2013年12月10日，富春公司（甲方）与吴兴华（乙方）签订一份商铺租赁合同之补充协议。该补充协议约定：1、原《商铺租赁合同》中约定的租金包含税金在内；2、合同期内水电费用按实际使用数字由乙方统一收取结算，其中水费按3.85元/吨收取，电费按1元/度收取；3、目前三楼户外的电子显示屏广告位由桐庐县城市管理综合行政执法局统一对外招租，合同期限到2016年10月30日为止。考虑到目前的广告位比较靠近三楼窗户，在上述合同期满后甲方委托乙方与桐庐县城市管理综合行政执法局进行沟通，要求将广告位整体外移，以利于三楼窗户的通风和采光；4、原租赁合同约定的租赁期限从2013年10月15日至2023年10月11日，第一年租金时间从2013年11月13日开始缴纳，现双方一致同意将第一年租赁开始时间变更为以电梯批文收到时间为准，乙方收到电梯批文（2013年12月9日）后3日内向甲方支付第一年的9个月（至2014年12月8日）租金，第二年以后的租金在每年的11月8日前缴纳。前述商铺租赁合同和商铺租赁合同之补充协议签订后，富春公司向吴兴华提供商铺租赁合同约定的商铺，吴兴华对承租的整体商铺中部分进行了装修，作为桐庐阳阳网吧的经营场所，并向富春公司支付了合同约定的租金。 在吴兴华租赁经营期间，由于案涉商铺即桐庐县××路××号××广场××楼商铺的产权人李云生、俞明芬欠徐萌、傅巨坤到期借款未还，徐萌、傅巨坤于2013年12月23日向杭州市上城区人民法院提起诉讼。案经杭州市上城区人民法院审理，徐萌、傅巨坤与李云生、俞明芬达成调解协议。为此，杭州市上城区人民法院于2014年1月22日出具了（2014）杭上商初字第24号民事调解书。李云生、俞明芬未履行杭州市上城区人民法院（2014）杭上商初字第24号民事调解书确定的还款义务。徐萌、傅巨坤于2014年2月17日向杭州市上城区人民法院申请强制执行。2014年3月13日，杭州市上城区人民法院将该案委托本院执行。本院于2014年3月31日立案受理该执行案件即本院（2014）杭桐执委字第11号民间借贷纠纷执行案。本院在执行过程中，需拍卖处置被执行人李云生、俞明芬的前述案涉商铺即桐庐县××路××号××广场××楼商铺来清偿其所欠债务。该商铺的承租人吴兴华要求拍卖后仍保持原租赁合同即带租拍卖。考虑到富春公司为吴兴华承租该商铺另行安装电梯等，巨坤公司与富春公司对吴兴华所付房屋租金经协商同意由巨坤公司收取十二分之十一，由富春公司收取十二分之一。后案涉商铺由巨坤公司以850万元的价格拍得，本院于2015年1月23日裁定将案涉商铺转让给巨坤公司。各方均同意将租赁年度起算时间调整为每年的1月23日。 2015年12月21日，本院出具（2015）杭桐民初字第722号民事调解书，其中巨坤公司同意免除吴兴华自2016年1月23日起至2017年1月22日止这期间1个月租金25000元和自2015年1月23日起至2016年1月22日止这期间另一半房租300000元，共计免除吴兴华房屋租金325000元。后本院再审认为该民事调解书第二项内容各方理解存在重大分歧，且事后经协商也未能达成一致意见，应认定该民事调解书的相关内容并非出自当事人自愿，违反了当事人的自愿原则，于2019年8月26日作出(2018)浙0122民再2号判决书，判决撤销本院（2015）杭桐民初字第722号民事调解书，吴兴华尚应支付巨坤公司2019年1月22日前房屋租金325000元。后吴兴华不服上诉于杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院维持原判。 经查询执行系统，查明本院自2014年起立案多起吴兴华申请富春公司执行案件，执行依据为（2015）杭桐民初字第722号民事调解书，执行标的为富春公司逾期办理消防许可手续导致吴兴华的租金损失。 自2015年起，吴兴华租金支付情况如下：2015年8月7日支付2015年1月23日至2016年1月22日房屋租金300000元（其中富春公司收取75000元，巨坤公司收取225000元）；2015年12月8日支付巨坤公司2016年1月23日至2017年1月22日止的房屋租金575000元；截止本案起诉之日吴兴华已支付2017年1月23日至2020年1月22日，由巨坤公司收取的十二分之十一部分的租金；2017年1月23日至2019年1月22日，由富春公司收取的十二分之一部分的租金，因吴兴华立案执行富春公司，吴兴华均先缴纳至本院执行局，后退还至吴兴华（作为申请执行人）处，后因民事调解书被撤销，相关执行案件无执行依据，吴兴华向富春公司缴纳的2017年1月23日至2019年1月22日的租金实际已执行回转给吴兴华；2019年1月23日至今的租金吴兴华尚未支付给富春公司；2020年5月19日，吴兴华按照(2018)浙0122民再2号民事判决书向巨坤公司支付（2015）杭桐民初字第722号民事调解书确定免除的2015年1月23日至2016年1月22日的300000元租金及2016年1月23日至2017年1月22日的25000元租金。故2015年1月23日至2017年1月22日期间的房屋租金1200000元，其中富春公司实际收取75000元，巨坤公司实际收取1125000元。 2020年1月23日，因新冠肺炎疫情爆发，根据桐庐县政府发布的防控措施指令，原告经营的桐庐阳阳网吧停止营业。2020年3月23日，根据县政府疫情防控措施指令，原告经营的桐庐阳阳网吧恢复经营。 （2020）浙0122民初2828号案中，吴兴华作为原告起诉请求确认案涉商铺租赁合同无效，并请求巨坤公司和富春公司减免疫情期间2个月房屋租金121550元,延缓缴纳剩余的房屋租金，免交延缓缴纳房屋租金的违约金。后本院判决巨坤公司和富春公司减免吴兴华新冠疫情期间1.5个月的房屋租金91163元（其中巨坤公司减免83566元、富春公司减免7597元），同时驳回吴兴华的其他诉讼请求。 庭审中，原告与两被告一致认可案涉商铺租赁合同中巨坤公司和富春公司为共同出租人，吴兴华为承租人，由吴兴华向巨坤公司支付租金的十二分之十一，向富春公司支付租金的十二分之一。 本院认为，庭审中，原告与两被告一致认可案涉商铺租赁合同中巨坤公司和富春公司为共同出租人，吴兴华为承租人，由吴兴华向巨坤公司支付租金的十二分之十一，向富春公司支付租金的十二分之一。该商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。各方当事人应全面履行商铺租赁合同约定的义务。关于吴兴华辩称因案涉商铺的消防疏散通道宽度达不到《建筑设计防火规范》的标准，桐庐县公安局消防大队不予办理消防许可手续，导致大部分租赁场地无法使用，要求减免租金的抗辩意见，本院认为本院（2018）浙0122民再2号、杭州市中级人民法院(2019)浙01民再83号民事判决书均已明确认定根据消防法相关规定，房屋在投入使用前，建设工程的消防验收和申请消防安全检查的义务人应是房屋的所有权人或管理人或合法出租人。在房屋装修前和营业前，进行消防设计备案和申请消防安全检查的义务人应是房屋的实际使用人。案涉时代广场建筑工程在当时竣工验收时桐庐县公安局消防大队曾出具过关于建筑工程消防验收合格的意见。2013年10月吴兴华承租时代广场三楼商铺经营网吧，在租赁合同关于消防办理手续无相关约定的情况下，进行消防设计备案和申请消防安全检查的义务人应是房屋实际经营者吴兴华。关于原告申请对案涉租赁房屋全部面积作为网吧经营并使用是否符合《消防法》和消防规范及强制性规定进行鉴定的问题，本院在（2020）浙0122民初2828号案件中已作出不予准许的处理。故对吴兴华的前述抗辩意见本院不予采纳。吴兴华应当按合同约定支付相应的租金。 关于原告要求被告吴兴华支付租金及违约金的问题，根据本院查明的事实和合同约定，吴兴华实际尚未支付富春公司2017年1月23日至2021年1月22日的租金共计226281.56元。因（2020）浙0122民初2828号案已判决富春公司减免吴兴华新冠疫情期间1.5个月的房屋租金7597元，故吴兴华尚须支付富春公司自2017年1月23日至2021年1月22日止的租金218684.56元。吴兴华认为违约金的计算标准过高，本院认为，商铺租赁合同约定每年的11月8日前吴兴华应当缴纳下一年度的房租，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益损失等综合因素，认为富春公司主张的违约金过高，依法调整吴兴华应承担的违约金为以218684.56元为基数自2020年7月6日起至租金实际付清之日止按年利率6%计算。 关于原告要求被告巨坤公司支付租金及违约金的问题，根据查明的事实，2015年1月23日至2017年1月22日期间的房屋租金1200000元，其中富春公司实际收取75000元，巨坤公司实际收取1125000元。按照合同及三方的约定，该期间的租金，巨坤公司应当收取十二分之十一计1100000元，富春公司应当收取十二分之一计100000元。故巨坤公司实际多收取了属于富春公司的租金25000元，应当予以返还。关于违约金，因民事调解书被撤销后，吴兴华系根据本院再审判决于2020年5月19日向巨坤公司支付2015年1月23日至2016年1月22日的300000元租金及2016年1月23日至2017年1月22日的25000元租金，从而导致巨坤公司实际收取了应当属于富春公司的25000元租金。纵观该25000元租金的来龙去脉，本院认为原告要求巨坤公司支付违约金并无法律依据。 综上，对原告诉请的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告吴兴华于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐县富春物业管理有限公司自2017年1月23日至2021年1月22日止的租金218684.56元，并支付自2020年7月6日起至租金实际付清之日止按年利率6%计算的违约金。 二、被告杭州巨坤贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告桐庐县富春物业管理有限公司租金25000元。 三、驳回原告桐庐县富春物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5070元，减半收取2535元，由被告吴兴华负担2290元，被告杭州巨坤贸易有限公司负担245元。 原告桐庐县富春物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告吴兴华、杭州巨坤贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  王杰 二〇二〇年九月三日 书记员  孙红 ? 本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。