广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1371号上诉人（原审原告）：肇庆市高要区恒和电子商务有限公司（原肇庆市高要区恒和房地产开发有限公司），住所地广东省肇庆市高要区城区****（成记宽商铺一卡）。法定代表人：何新，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈秋实、曾小兵，广东百尺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁惠玲，女，1974年10月10日出生，汉族，住肇庆市端州区****************。委托诉讼代理人：许迎春，广东德锐律师事务所律师。原审第三人：肇庆市高要区西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂，住所地肇庆市高要区*******委会办公楼斜对面。负责人：梁雄伟。委托诉讼代理人：陈金莲、崔耀千，广东勤思进律师事务所律师。上诉人肇庆市高要区恒和电子商务有限公司（以下简称恒和公司）、梁惠玲因与原审第三人肇庆市高要区西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂（以下简称肉联公司屠宰厂）租赁合同纠纷一案，不服广东省肇庆市高要区人民法院（2020）粤1204民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒和公司的委托诉讼代理人陈秋实、上诉人梁惠玲及其委托诉讼代理人许迎春、肉联公司屠宰厂的委托诉讼代理人陈金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒和公司提出上诉请求：一、撤销一审判决第四项，依法改判：1.梁惠玲自欠款时起至付清欠款时止按年利率6%计付违约金给恒和公司，其中暂计至2019年10月1日止的违约金为7290元；2.梁惠玲自2019年5月21日起至腾退日止期间按原租金标准支付场地占用费给恒和公司，其中暂计至2019年10月21日期间的占用费为3375元。(不服金额10665元)。二、本案一、二审诉讼费用由梁惠玲承担。事实和理由：梁惠玲拖欠租金及在合同解除后拒绝腾退并返还出场地的事实清楚，证据确实充分，《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”梁惠玲拒不支付租金必然导致出租人租金的利息损失，拒不腾退必然产生场地占用损失，恒和公司主张的利息及场地占用费的主张符合法律规定，一审判决认定事实清楚，但由于没有正确适用法律，导致相应的部份实体处理错误。为此，恒和公司根据有关法律规定，提出上述上诉请求，请二审法院查明事实，依法改判。梁惠玲口头答辩称，合同履行过程中梁惠玲没有违约行为，愿意向肉联公司屠宰厂缴纳租金，是因为肉联公司屠宰厂与恒和公司之间土地使用税问题没有达成一致，所以肉联公司屠宰厂暂缓收取租金，我方没有违约行为，不应当承担违约行为，恒和公司要求我方赔偿违约金没有事实依据，我方愿意继续履行与肉联公司屠宰厂签订的租赁合同。原审第三人肉联公司屠宰厂陈述称，1.我方对于解除与梁惠玲签订的租赁合同以及梁惠玲腾退案涉商铺没有异议，肉联公司屠宰厂已经和恒和公司一起向梁惠玲发出解除租赁合同及腾退通知书；2.关于恒和公司诉求梁惠玲所欠租金金额及违约金额由法院依法判决。没有其他意见。梁惠玲提出上诉请求：1.撤销一审判决第一、三判项，维持一审判决第二、四判项;2.恒和公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判，具体如下：第一、原审判决认定恒和公司通过拍卖方式取得了涉案标的物，权属关系发生了转移是错误的，认定恒和公司在未经合同权利义务转让并达成一致的情况下，就自动取得租赁合同的主体地位，更是与一审法院作出的生效裁定相矛盾。2015年8月20日，恒和公司已经就与本案相同的诉讼请求向高要区人民法院提起诉讼，该院经审理后驳回恒和公司起诉。该裁定书（2015肇要法禄民初字第219号）已经发生法律效力。根据该生效裁定，一审法院认为恒和公司不是租赁合同一方当事人，合同未经转让，不具备直接行使租赁合同请求权的资格。同时认定由于恒和公司当时未取得租赁物的产权，也不具备物权请求权。众所周知，人民法院的生效裁判具有法定的效力，任何公民和组织均应遵守和信任，可以作为法定证据使用。梁惠玲姑且不论前述裁定是否完全正确，至少在梁惠玲和其他租户的立场考虑，是相信该裁定绝对正确并具备法律效力的。同理，恒和公司于2019年5月8日未经任何通知和协商，也没有提供任何证实其已经取得租赁物合法产权证据的情况下，就贸然以一纸通知的形式命令梁惠玲将数万元的租金交给一个从未听闻过的陌生账户，梁惠玲有合理怀疑。事实上，梁惠玲在收到恒和公司的通知后，与其他租户立即携带数万元现金前往真正的出租方(肉联公司屠宰厂)办工场所履行交租义务，与肉联公司屠宰厂的负责人交涉和反映情况。在此过程中，所有的租户都明确表示愿意交租，并无任何拒绝交租的意思表示。梁惠玲之所以未及时交租，是肉联公司屠宰厂的负责人在协商过程中，明确表示恒和公司尚未缴清涉案租赁物的税费，暂时不具备收租的资格，肉联公司屠宰厂也不愿意代收租金，租金的支付方式需要三方坐下来协商后再作决定。因此，梁惠玲没有拒不交租，而是根据原出租房方的安排，积极等待与恒和公司进行协商交租事宜。第二、梁惠玲七天延迟交租的行为显然不会导致恒和公司合同目的不能实现。根据双方的合同约定，延迟交租并不是一方解除合同的条件。梁惠玲与其他租户之所以五年没有交租是因为原出租方自身原因无法正常收租，而且恒和公司起诉要求交租和解除合同的诉讼请求已经被人民法院依法驳回，才导致延迟交租的状态持续五年之久。尽管该延迟交租的状态长达五年，但各租户没有任何人逃逸或破产或不具备偿债能力，反而是多次主动提出要尽快交租，继续正常履行合同。恒和公司如果向梁惠玲出示了完善的产权证明，当面与肉联公司屠宰厂及梁惠玲确定合同主体已经变更，各方对交租方式及合同继续履行事实予以确认，梁惠玲必然会第一时间交租，完全不影响恒和公司实现合同目的。退一步讲，恒和公司同样可以通过向人民法院诉讼要求梁惠玲交租的方式实现收租的合同目的，恒和公司的行为只是充分证明其目的并不是真正的要收租，而是故意制造梁惠玲违约的事实，进而解除合同、强拆租赁物，以合法形式掩盖其非法目的。第三、肉联公司屠宰厂将合同主体变更为恒和公司的行为必须与梁惠玲协商一致，并非单方可以决定。根据《合同法》第七十七条、第八十四条规定，出租方如要变更主体，必须与承租房协商一致。现肉联公司屠宰厂及恒和公司未经与梁惠玲协商就直接通知梁惠玲向恒和公司交租，没有法律依据，更不能因梁惠玲要求三方协商交租事宜就单方面解除合同。恒和公司在各方尚未协商一致的情况下就采取停电、强拆的手段迫使梁惠玲退出租赁物，更是严重的违约和侵权行为。第四、恒和公司故意隐瞒对其不利的证据，误导原审法院作出错误的裁判。恒和公司隐瞒其诉讼请求于2015年被依法驳回的事实，同时还隐瞒其曾于2019年8月21日继续向梁惠玲催收租金，并威胁如不交租将解除合同的事实。既然恒和公司2019年8月份仍在催收租金，足见其自认8月21日双方的合同尚在履行中，不存在合同已于2019年5月16日解除的可能性。原审判决认定双方合同已于2019年5月16日解除，明显错误。第五、其他与梁惠玲具有相同情形的租户不但无须缴纳2014年至2019年度的租金，反而在腾退后均获得恒和公司的拆迁经济补偿。恒和公司唯独拒绝与梁惠玲协商，采取暴力强拆手段，故意制造梁惠玲违约的假象，迫使梁惠玲腾退租赁物，有违诚实信用原则。2019年5月9日，因收到恒和公司要求交租的通知，包括梁惠玲在内的众多租户一同前往肉联公司屠宰厂的办公室进行协商。期间，各租户均表示愿意交租。为保留证据，梁惠玲用手机进行拍摄取证。正因为如此，恒和公司才恼羞成怒，对梁惠玲怀恨在心，拒不给梁惠玲协商的机会，利用强势地位对梁惠玲采取报复措施，不但强拆商铺，掩埋梁惠玲的货物，还利用断电等卑鄙手段让梁惠玲屈服。综上所述，一审判决未经查实就随意的认定梁惠玲拒不缴租导致合同目的不能实现，进而认定恒和公司具有单方解除合同的权利没有事实和法律依据。根据有利于维护市场经济秩序及社会稳定的原则，根据买卖不破租赁的基本法律原则，如人民法院认定恒和公司已经取得梁惠玲与肉联公司屠宰厂之间租赁合同中出租方的法律地位，则应当确认和支持双方租赁合同继续履行。一审判决认定事实不清、适用法律错误，恳请及时纠错，依法改判。二审法庭调查中，梁惠玲补充意见如下：根据肉联公司屠宰厂的答辩，肉联公司屠宰厂认为2019年5月8日向我方发出解除合同的通知，但实际2019年5月8日肉联公司屠宰厂和恒和公司发出的不是解除合同通知书，他们发出催缴租金已经终止合同的提示。根据我方与肉联公司屠宰厂签订的租赁合同，出租方需要提前一个月提出终止合同，在我方没有违约行为并愿意交租的情况下，无论是肉联公司屠宰厂还是恒和公司都没有解除或者终止合同的权利。恒和公司书面答辩称，恒和公司据原租赁合同第五条明确约定“租赁期内因拆迁或改建和特殊用途，要终止合同，收回铺位，乙方要无条件接受”，且根据梁惠玲经多次催告拒不履行合同义务的根本违约行为，通知其解除合同，梁惠玲在一审诉讼中确认收到解除合同及腾退通知书，梁惠玲未依法向人民法院起诉要求确认合同解除行为无效，故一审法院认定租赁合同已被解除符合事实及法律规定。二、根据合同被解除的法律事实，梁惠玲继续占据承租物没有合法根据，其行为侵害恒和公司的物权，一审判决其负有腾退义务符合事实及法律规定，并无不妥。三、梁惠玲二审程序提交的证据均已过举证期限且不属于新证据，不能作为本案认定事实的根据。故一审判决第一、三判项事实清楚、证据确实充分，梁惠玲的上诉请求理据不足，应依法全部驳回。原审第三人肉联公司屠宰厂陈述称，其答辩意见与前述一致。恒和公司向一审法院起诉，请求判决：1.确认肉联公司屠宰厂与梁惠玲于2011年10月1日签订的《铺位租赁合同》自2019年5月21日起解除；2.梁惠玲腾退位于肇庆市高要区西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂右边第五间约55平方米铺位并完好返还给恒和公司；3.梁惠玲支付尚欠恒和公司租金44550元，并自欠款时起至付清欠时止按年利率6%计付违约金给恒和公司，其中暂计至2019年10月21日止的违约金7290元；4.梁惠玲自2019年5月21日起至腾退日止期间按原租金标准支付场地占用费给恒和公司，其中暂计至2019年10月21日期间的占用费为3375元；5.本案诉讼费用由梁惠玲承担。一审法院认定事实如下：2011年10月1日，梁惠玲（乙方）与肉联公司屠宰厂（甲方）签订了《铺位租赁合同》，合同约定：甲方将位于肉联公司屠宰厂右边第五间铺位，面积约55平方米租赁给乙方经营使用；租赁期限为10年，即从2011年10月1日至2021年9月31日，每年租金8100元；乙方向甲方缴交租金日期为每年10月1日，先一次性交完本年租金后，方可使用；租赁期内如因拆迁或改建和特殊用途，要终止合同，收回铺位，乙方无条件接受……。2013年12月13日，恒和公司通过拍卖，成功拍得肉联公司屠宰厂位于肇庆市高要区西江肉联有限公司禄步生猪屠宰厂的土地使用权【证号为：高国用（1995）字第12210400119号】及地上建筑物，并取得《拍卖成交确认书》，该确认书约定的拍卖方式为：标的按现状不交吉（带租）拍卖，成交后由买受人自行接收房产，过户手续由买受人自行办理……。2019年5月7日，恒和公司以“肇庆市高要区恒和房地产开发有限公司”的名义为权利人办理了不动产权证【证号为：（2019）肇庆高要不动权第0009958号】。2019年5月8日，恒和公司向梁惠玲发出《支付租金催告通知书》，通知书的内容是：要求梁惠玲支付逾期租金到恒和公司指定的银行账户，如拒不支付的租金的，有权依法终止合同。同年5月11日，恒和公司将《支付租金催告通知书》刊登在《西江日报》上。同年5月16日，恒和公司向梁惠玲发出《解除〈铺位租赁合同〉及腾退通知书》，通知书的内容是：由于梁惠玲自2013年12月30日之后的租金拖欠未付，是梁惠玲违约，恒和公司有权解除梁惠玲与肉联公司屠宰厂签订的《铺位租赁合同》。同年5月21日，恒和公司将《解除〈铺位租赁合同〉及腾退通知书》刊登在《西江日报》上。2019年8月26日，恒和公司变更公司名称后以“肇庆市高要区恒和电子商务有限公司”的名义为权利人重新办理了不动产权证【证号为：（2019）肇庆高要不动产权第0018614号】。肉联公司屠宰厂对上述查明的事实均表示无异议。由于梁惠玲以恒和公司在拍卖取得该标的物的使用权后没有及时履行告知义务，且产权尚未变更，恒和公司强行拆除其店铺，造成损失要求赔偿为由，而拒付租金。后经恒和公司多次催收未果，诉至法院。另查明，2019年8月21日，经肇庆市高要区**监督管理局核准变更登记，由“肇庆市高要区恒和房地产开发有限公司”变更为“肇庆市高要区恒和电子商务有限公司”。一审法院认为，梁惠玲与肉联公司屠宰厂签订的《铺位租赁合同》，是双方的真实意思表示，属有效合同。恒和公司通过拍卖方式，合法取得该涉案标的物，是权属关系发生了转移，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”的规定，梁惠玲与肉联公司屠宰厂签订的租赁合同虽然在租赁期间权利人发生了变化，但合同的效力没有因权利关系的转移而失效，即“买卖不破租赁”原则。本案中，恒和公司和梁惠玲变更为出租人与承租人的法律关系，自涉案租赁物被拍卖成交之日起成立。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”的规定，当涉案租赁物通过拍卖的方式取得该物的所有权，即使暂不办理产权变更登记，也不影响合法取得该物的用益物权。所以，梁惠玲与肉联公司屠宰厂签订的租赁合同项下的内容应对恒和公司承担履行义务，梁惠玲不应以其他的事由拒付租金，对恒和公司请求梁惠玲支付44550元（5.5年×8100元/每年）租金的主张，于法有据，该院予以支持。关于解除梁惠玲与肉联公司屠宰厂签订的《铺位租赁合同》及腾退问题。庭审中，恒和公司以梁惠玲拖欠租金，造成违约，根据租赁合同第五条的约定为由，梁惠玲应自2019年5月21日起解除合同的主张。该院认为，梁惠玲拖欠租金造成违约的事实，该院已作出认定。虽然该租赁合同并没有约定被拖欠租金而需要解除合同的情形，但是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，由于梁惠玲拒付租金的违约行为，致使恒和公司不能实现合同的目的，恒和公司有权行使解除权。恒和公司于2019年5月16日向梁惠玲发出《解除〈铺位租赁合同〉及腾退通知书》，并于同年5月21日将该通知书刊登在《西江日报》上，已经履行了告知义务，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定。因此，恒和公司主张自2019年5月21日起解除合同，该院予以支持。合同解除后，梁惠玲应在限期内腾退返还租赁物给恒和公司。关于违约金和占用费问题。违约金一般按照因合同违约造成的损失进行处理，若合同没有约定违约金的，一方在主张另一方支付违约金时，应根据违约行为造成的损失进行举证。本案中，由于梁惠玲与肉联公司屠宰厂签订的《铺位租赁合同》没有约定违约金，且恒和公司又未能提出因梁惠玲的合同违约所造成损失的相关证据，故该院对恒和公司的该项主张不予采纳。占用费是在合同解除后，承租方仍然占用承租物的一种侵权行为，是出租人对承租人在占用承租物期间造成损失的处罚。由于合同没有约定占用期间应承担的费用，也没有具体的计算标准及占用期间所造成损失的证据，故对恒和公司要求梁惠玲支付占用期间的占用费的主张，该院不予支持。对梁惠玲在庭审期间认为，恒和公司强行到梁惠玲店铺进行拆除，导致梁惠玲的财产损失，要求恒和公司给予赔偿。因梁惠玲没有在法庭辩论结束前提出反诉，故该院不作处理。梁惠玲可通过其他法律途径另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十九条、第九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决：一、确认梁惠玲与肉联公司屠宰厂于2011年10月1日签订的《铺位租赁合同》自2019年5月21日解除；二、梁惠玲应于该判决发生法律效力之日起十日内支付租金44550元恒和公司；三、梁惠玲应于该判决发生法律效力之日起十日内腾退位于肉联公司屠宰厂右边第五间约55平方米的铺位，并完好无损返还给恒和公司；四、驳回恒和公司的其他诉讼请求。本案受理费590元，由梁惠玲负担524元，由恒和公司负担66元。二审期间，恒和公司提交了催告通知书、西江日报作为新证据，拟证明其公司于2019年8月22日向梁惠玲发出催告通知，再次催其交租金以及腾退承租物的事实。梁惠玲质证认为，1.我方没有收到2019年8月22日的通知。2.该通知与恒和公司8月21日发出的通知自相矛盾，8月21日恒和公司依然认可梁惠玲是合法承租人，要求梁惠玲交租金并履行合同，8月22日恒和公司又称合同解除，腾退商铺，这明显是恒和公司故意造成梁惠玲违约的假象，只是为了达到恒和公司收回商铺拆迁的目的。肉联公司屠宰厂质证认为，对恒和公司提供的证据三性予以认可。梁惠玲在二审期间提交如下新证据：证据1，光盘，拟证明其收到肉联公司屠宰厂要求交租金通知书之后第二天与其他租户找肉联公司屠宰厂进行协商，要求继续向肉联公司屠宰厂交租，但肉联公司屠宰厂明确表示与恒和公司就土地使用税没有达成一致，所以暂缓收租，肉联公司屠宰厂负责人通过电话确认要三方一起协商交租的事宜在做决定，证实其没有拒绝交租的行为与意愿。证据2，高要区人民法院民事裁定书，拟证实2015年恒和公司曾提起诉讼，被高要区人民法院裁定驳回恒和公司的起诉，基于对人民法院裁判文书的信任认为不需要向恒和公司交租，本案一审判决明显与2015年高要区人民法院民事裁定互相矛盾，存在认定事实错误。证据3，恒和公司在2019年8月21日继续向其发出通知书要求尽快交租，并告知如果逾期交租将会终止合同，足见恒和公司认为双方的合同在2019年8月21日之前没有解除的。证据4，文件通知、报警回执，拟证明恒和公司在承诺与其协商期间采取停电、强拆，迫使腾退租赁物，其自身权益受到损害的前提下，暂停交租并不是违约的表现，恒和公司目的是要拆除商铺并不是收租金，故意制造其违约假象达到拆除商铺的目的。报警回执拟证明其租赁的商铺因为恒和公司强拆导致商铺停电、部分商铺损坏。恒和公司质证认为，根据证据的形成时间，梁惠玲所举证的四组证据已超过举证期限，而且不符合证据规则的规定，该四组证据不能作为认定本案事实的证据。如果二审法院认为属于新证据，质证意见如下：证据1，该证据形成的时间不能确定，我方没有参与，其真实性、合法性、关联性均不予认可。有关人员的个人表态不代表出租单位的意见，不是代表我方的意见，对我方不产生任何的约束力；支付租金催告通知书经我公司及原出租单位肉联公司屠宰厂共同盖章、联合发文催告交租的意思表示明确具体。梁惠玲提交的光盘与我方的书证存在矛盾，不可采信。梁惠玲在一审中确认收到有关催款通知和腾退通知，既不履行交租义务，也没有对应该支付的租金实施提存措施，以其行为表明不再履行合同义务事实清楚。证据2真实性没有异议，但该证据只属于人民法院的程序性文书，对案件没有作出实体处理，且没有经过终审审理，该裁定书无论是从认定事实及使用法律均存在明显错误，而且我方提供的证据足以推翻该裁定认定的事实。原业主与新业主共同发出支付租金催告通知书的时候，恒和公司就出租物已经办理产权登记。梁惠玲仍然以该民事裁定书不履行合同义务，没有事实依据。梁惠玲没有依法将租金提存，不管恒和公司是否具有物权及何时具有物权，梁惠玲不交租的行为均构成违约。证据3，租赁合同在2019年5月8日（并于5月11日登记在西江日报）经过书面通知解除，由于梁惠玲尚欠租金和场地占用费拒不支付，恒和公司继续发通知书催告支付的行为不影响解除合同的效力，该通知书全称为《支付租金催告通知书》。对催告的内容具体明确，催告梁惠玲交租金。虽然通知书（2019年8月21日）内容存在失误，但我方公司对该催告通知书进行补救，我方提交二审证据予以证明。证据4真实性没有异议，但不能证明梁惠玲所主张的事实。提请法庭注意报警回执是冯达明先生报警，不是梁惠玲报警。肉联公司屠宰厂质证认为，其质证意见与恒和公司一致，四组证据梁惠玲在一审并没有提交，不属于二审新证据，已超过举证期限。具体由法院予以认定，如果法院认定属于新证据，发表如下质证意见：证据1，光盘的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，当时我方没有收租的原因是因为案涉商铺已经通过拍卖转让给恒和公司，所以认为我方不具备收租的资格，当时没有收取梁惠玲的租金。证据2，真实性、合法予以认可，关联性不予认可。该民事裁定书只是证明当时恒和公司没有办理产权登记，一审法院驳回起诉，但是在恒和公司取得产权登记后，梁惠玲方仍然拒绝交租，违反了合同约定，属于违约。证据3和证据4，支付租金催告通知书以及停电、报警回执的质证意见与恒和公司意见一致。肉联公司屠宰厂没有提交新证据证实其主张。二审期间查明，2016年2月2日，一审法院作出（2015）肇要法禄民初字第219号民事裁定书，一审法院认定恒和公司至该裁定作出时尚未取得租赁合同标的物不动产物权，无权行使物权请求权，裁定驳回恒和公司请求梁惠玲支付相应租金的起诉。另查明，2019年5月21日，恒和公司将《解除〈铺位租赁合同〉及腾退通知书》刊登在《西江日报》上，随后分别于2019年5月22日、6月18日、6月20日恒和公司多次向各商户（包括梁惠玲）发出停电整改通知，案涉租赁物处于无法正常经营状态。再查明，2019年8月27日，恒和公司将《催告通知书》刊登在《西江日报》上，主要内容为催告梁惠玲等人：1.将合同期内尚欠租金3天内全部付清给恒和公司；2.将合同通知解除后至今产生的物业占用费按原租金标准在3天内付清给恒和公司。一审法院查明的其他事实正确，本院依法予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。针对诉辩双方意见、第三人陈述和本院查明的事实，本案二审争议焦点为：1.关于案涉合同履行过程中是否存在违约行为；2.关于案涉合同是否应该解除，解除合同时间应该如何认定；3.恒和公司主张占用费及违约金应否支持。关于案涉合同履行过程中是否存在违约行为的问题。经查证，恒和公司于2013年12月13日通过拍卖取得案涉不动产的土地使用权及地上建筑物，有《拍卖成交确认书》为据，恒和公司于2019年5月7日取得了案涉不动产产权证。故案涉不动产权属人在拍卖成交确认之日2013年12月13日已由肉联公司屠宰厂转移至恒和公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”的规定，物权变动并不影响租赁合同的效力，即案涉租赁物的所有权变动后对承租方并不改变效力，本案系因物权变动非合同变更导致的租赁合同继续有效，无须以是否由原出租方、实际所有权人、承租方协商一致作为前提，故一审法院根据“买卖不破租赁”原则，认定恒和公司和梁惠玲变更为出租人与承租人的法律关系，自涉案租赁物被拍卖成交之日起成立符合客观事实与法律规定，本院予以维持。梁惠玲上诉主张合同主体变更为恒和公司须三方协商一致理由不成立，本院不予支持。一审法院作出（2015）肇要法禄民初字第219号民事裁定认定恒和公司未取得租赁合同标的物不动产物权，无权行使物权请求权，裁定驳回恒和公司请求梁惠玲支付相应租金的起诉。梁惠玲据此裁定拒付相应租金情有可原，但恒和公司于2019年5月7日已取得案涉租赁标的物产权证，且恒和公司通过多种形式向梁惠玲催收尚欠5年多的租金，梁惠玲至今仍未支付自2014年起相应租金已构成违约，应承担支付租金的违约责任。关于案涉合同是否应该解除，解除合同时间应该如何认定的问题。根据上述分析，梁惠玲因拖欠租金已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，恒和公司有权行使解除权。恒和公司于2019年5月8日向梁惠玲发出《支付租金催告通知书》，同年5月16日向梁惠玲发出《解除〈铺位租赁合同〉及腾退通知书》，同年5月21日将该通知书刊登在《西江日报》上，已经履行了解除通知义务，该通知行为符合法律规定，故一审法院认定案涉合同于2019年5月21日解除正确，本院依法予以维持。梁惠玲要求继续履行案涉合同理据不充分，本院对其主张依法予以驳回。关于恒和公司主张违约金、占用费应否支持的问题。案涉《铺位租赁合同》并未约定违约金，且结合恒和公司曾于2015年起诉催收租金，一审法院作出（2015）肇要法禄民初字第219号民事裁定驳回恒和公司请求梁惠玲支付相应租金的起诉，在此情形下梁惠玲欠付相应租金情有可原，一审法院对恒和公司请求梁惠玲支付违约金的主张不予采纳正确，本院予以维持。关于案涉租赁标的物占用费问题，2019年5月21日，恒和公司刊登《西江日报》告知梁惠玲《解除〈铺位租赁合同〉及腾退通知书》，随后多次向各商户（包括梁惠玲）发出停电整改通知，案涉租赁物处于无法正常经营状态，故一审法院不计付案涉租赁物占用费正确，但对占用费不计付原因的表述存在瑕疵，不影响案件的实体判决，本院予以维持。恒和公司的上诉主张理据不足，本院依法予以驳回。一审法院对于本案其他问题的处理，因当事人没有提出上诉，且没有涉及法律、行政法规强制性规定的内容，视为当事人服从一审判决，本院依法不予审查。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。梁惠玲及恒和公司的上诉请求均不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费167元，肇庆市高要区恒和电子商务有限公司负担67元（已交纳），梁惠玲负担100元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁碧媛审 判 员 何 桑审 判 员 苏振伟二〇二〇年九月九日法官助理 林诗勉书 记 员 何连平