广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4388号原告：程小霞，女，汉族，1978年12月6日出生，住址：广东省东源县***********1*，公民身份号码：442************72X。委托诉讼代理人：林时宝，广东普罗米修律师事务所律师。被告：陈银丰，男，汉族，1982年1月1日出生，住址：广东省普宁市**************，公民身份号码：445************33X。委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。第三人：石子清，男，汉族，1979年9月29日出生，住址：广东省深圳市福田区************，公民身份号码：421************259。第三人：东莞名流置业有限公司，住所：广东省东莞市*********。法定代表人：汤某1。委托诉讼代理人：汤济民，广东炜原律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭贝贝，广东炜原律师事务所实习律师。原告程小霞与被告陈银丰、第三人石子清、第三人东莞名流置业有限公司（以下简称名流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程小霞及其委托诉讼代理人林时宝，被告陈银丰的委托诉讼代理人熊伟，第三人石子清，第三人名流公司的委托诉讼代理人汤济民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程小霞向本院提起诉讼请求：一、确认双方就东莞市*********名流印象花园二期22幢商业101及地下商业102房产（以下简称案涉物业）成立的房屋租赁合同已经解除；二、判令陈银丰、石子清共同向程小霞返还案涉物业；三、判令陈银丰向程小霞支付拖欠的物业管理费、水费、租金至物业交还之日止（截止2019年11月15日的物业管理费为2526.26元、水费为17396.22元，租金从2019年12月1日起按246.08平方米×8元/平方米/月计算）；四、本案诉讼费由陈银丰承担。后程小霞当庭变更诉请的租金为从2020年6月1日起开始计算至交还案涉物业之日止的占有使用费。事实与理由：名流公司出租案涉物业给陈银丰后，陈银丰转租给石子清。后名流公司出售案涉物业给程小霞，并告知了陈银丰。陈银丰没有按照约定时间支付租金、物业管理费和水费，违反了双方的合同约定。程小霞按照合同约定，于2019年12月18日解除了双方之间的租赁合同关系。程小霞起诉后，陈银丰补交了租金，故变更诉请的占有使用费起始时间为2020年6月1日。陈银丰辩称，陈银丰已经支付了2019年11月的租金。案涉物业存在质量问题，名流公司没有尽到维修义务，所以陈银丰无需支付相应的物业管理费。石子清诉称，案涉物业存在漏水等质量问题，给石子清造成很大损失，所以石子清没有缴纳物业管理费。名流公司称，案涉物业已经合法验收后投入使用，具备建筑物的所有验收手续。石子清所述的质量问题，没有证据证实。经审理查明，2017年4月13日名流公司与陈银丰签订房屋租赁合同书，约定名流公司出租东莞市**************201、202、203、204、205、206,16*201,22*-101、-102、101、102、103、104给陈银丰做商业用途，出租期限为2017年5月1日至2027年4月30日，建筑面积为2697.24平方米、租金为21577.92元/月，租金于每月10日前支付，第一、二个计租年租金为8元/平方米/月，物业管理费、水费、电费等均由陈银丰承担并负责支付，陈银丰必须按时缴纳租金及各项费用，若拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费超过2个月，名流公司有权终止合同，收回房屋。2017年5月陈银丰将前述22栋-101、-102、101、102、103、104商铺(建筑面积合计782.71平方米)转租给石子清。2019年7月25日程小霞购买取得前述22栋-102、101商铺（即案涉物业）的所有权。案涉物业的建筑面积为246.08平方米[=152.29平方米（101商铺）+93.79平方米（-102商铺）]，具体位置为东莞市*********名流印象花园二期22幢商业101、地下商业102，对应的不动产权证号为粤（2019）东莞不动产权第0244104号、0246067号。2019年8月7日名流公司告知陈银丰，前述22栋-101、-102、101、102、103、104商铺已经出售给程小霞等人，相关的租赁权利义务由购买人享有或承担。截止2019年11月15日，陈银丰拖欠4个月物业管理费（4.5元/平方米/月）、一年多的水费和电费未缴纳。2019年12月18日，程小霞通知陈银丰解除双方之间的租赁关系。截止2020年6月11日，陈银丰已经支付案涉物业需交纳的租金或者占有使用费至2020年5月给程小霞，石子清缴纳案涉物业需缴纳的物业管理费至2020年6月给物业公司，尚欠2018年水费41734.08元未交。以上事实，有程小霞、陈银丰、石子清的举证，及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。2017年4月13日名流公司与陈银丰签订的房屋租赁合同书，合理合法，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，2019年7月25日起程小霞与陈银丰存在租赁关系，双方应该按照2017年4月13日名流公司与陈银丰签订的房屋租赁合同书内容如约履行各自权利义务。根据房屋租赁合同书约定，陈银丰应及时足额支付物业管理费和水费给程小霞或者相关收费单位，但是截止2019年11月15日陈银丰拖欠4个月物业管理费、一年多的水费和电费未缴纳，故程小霞有权根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款以及房屋租赁合同的约定，解除双方之间的租赁合同。程小霞于2019年12月18日解除与陈银丰之间的租赁合同，合理合法，本院予以确认。陈银丰与石子清之间的租赁关系也因此终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，陈银丰、石子清应向程小霞返还案涉物业，陈银丰应向程小霞支付2018年水费13120.98元（=41734.08元÷782.71平方米×246.08平方米），占有使用费1968.64元/月（=8元/平方米/月×246.08平方米）、物业管理费1107.36元/月（=4.5元/平方米/月×246.08平方米）。其中占有使用费、物业管理费依次从2020年6月、2020年7月起计算至腾退案涉物业给程小霞之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告程小霞与被告陈银丰就东莞市*********名流印象花园二期22幢商业101、地下商业102房屋达成的租赁关系已经于2019年12月18日解除；二、被告陈银丰、第三人石子清应于本判决发生法律效力之日起三日内腾退东莞市*********名流印象花园二期22幢商业101、地下商业102[不动产权证号为粤（2019）东莞不动产权第0244104号、0246067号]给原告程小霞；三、被告陈银丰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告程小霞支付2018年水费13120.98元；四、被告陈银丰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告程小霞支付占有使用费（按1968.64元/月，从2020年6月起计至腾退案涉物业之日止）；。五、被告陈银丰、第三人石子清应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告程小霞支付物业管理费（按1107.36元/月，从2020年7月起计至腾退案涉物业之日止）；六、驳回原告程小霞的其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费298元，由被告陈银丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周知秋人民陪审员  谢少芬人民陪审员  黎锦波二〇二〇年九月一日书 记 员  郑丽娟附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。4.《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。