天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初2817号原告（反诉被告）：贾丽红，女，1989年11月29日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：牛利红，天津嘉权律师事务所律师。被告（反诉原告）：经纬城市绿洲（天津）置地有限公司，住所地天津市武清开发区福源道18号503-32（集中办公区）。法定代表人：陈亨利，任执行董事兼经理职务。委托诉讼代理人：戴庆博，北京炜衡（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告，以下称原告）贾丽红与被告（反诉原告，以下称被告）经纬城市绿洲（天津）置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牛利红，被告的委托诉讼代理人戴庆博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾丽红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房利息57202.91元，违约金4335.38元，租金损失24000元，合计：85538.29元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年12月1日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》。原告购买被告开发的学知华庭34-1-1103号商品房，合同约定被告应于2019年3月31日前将上述商品房交付原告使用，逾期应支付已付款利息和违约金。原告按约定支付了首付款购房款466101元，而被告未能按期交房，一直到2020年4月10日才向原告交付上述房屋，逾期375天，在此期间，原告与被告多次交涉未果，故诉至贵院，请求法院维护原告的合法权益。贾丽红为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、天津市商品房买卖合同1份，证明根据合同约定被告应于2019年3月31日前交房；2、《入住通知书》，证明被告于2020年4月5日交房，逾期370天；3、天津增值税普通发票，证明原告已经向被告交纳了购房款全款；4、《房屋租赁合同》及收据，证明由于被告逾期交房造成原告房租损失24000元；5、政府答复，证明被告延期交房的原因为资金问题而非其他原因；6、《学知华庭入住须知》《物业费收据》《电费收据》，证明原告实际交房日为2020年4月10日；7、民事判决书，证明武清区人民法院认定学知华庭34号楼被告延期交房的原因属于资金问题非其他原因，并支持了34号楼业主的诉讼请求；8、图片1张，证明原告在买涉案房之前就已经封顶了，不适用大气污染的这一条。经纬城市绿洲（天津）置地有限公司辩称，一、被告逾期交付房屋存在合同约定的免责事由。2016年12月1日，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》补充协议第三条明确约定：发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，交付期限可据实予以顺延，不适用合同中有关出卖人逾期交房的违约责任条款：A．因法律、法规、政府规章或政府命令等强制性要求的修订、变化而予以执行的；B．买受人未缴清购房款及本条第一款约定买受人应交纳的全部相关费用；C．其他自然灾害或意外事件；D．由于政府、规划等相关部门的原因，造成商品房准许使用证无法办理的。本案中，自原被告双方签订《天津市商品房买卖合同》之日（即2016年12月1日）起至房屋实际交付之日（即2020年4月5日）止，因政府命令强制性要求停工的天数已达217天，该停工天数被告应予免责，即无需向原告支付逾期交房的利息、违约金。二、被告受新冠疫情影响的逾期交房天数应当免责。（一）政府因新冠疫情发布的延迟企业复工通知，属于合同约定的免责事由。前已述及，被告与原告签订的《天津市商品房买卖合同》补充协议第三条明确约定：“发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，交付期限可据实予以顺延，不适用合同中有关出卖人逾期交房的违约责任条款：A．因法律、法规、政府规章或政府命令等强制性要求的修订、变化而予以执行的；……”2020年1月31日，天津市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布《关于天津延迟企业复工和学校开学的通知》，该通知要求：天津区域内除涉及保障城乡运行必需（供水、供电、油气、通讯、公共交通、环保、市政环卫等行业）、疫情防控必需（医疗器械、药品、防护用品生产运输和销售等行业）、群众生活必需（超市卖场、食品生产、物流配送等行业）和其他涉及重要国计民生的相关企业之外，其他类企业暂不复工。天津各级各类学校延期开学。复工、开学具体时间将提前通知，给企业、学校留出准备时间。2020年2月24日，天津市武清区住房和建设委员会发布《武清区住建委关于做好我区商品房售楼处和中介机构门店恢复营业疫情防控工作的提示》。当日，天津市武清区住房和建设委员会通过微信群发布通知：开发企业先进行开业准备，何时可以复工营业，统一通知，通知前不得正常营业。2020年3月16日，天津市武清区住房和建设委员会发布《关于我区商品房售楼处恢复营业工作的通知》。当日，天津市武清区住房和建设委员会通过微信群发布通知：各开发企业售楼处现可以根据情况开工复工，每日上报售楼处报表即可。2020年3月16日，被告武清三个办公区全员到岗上班。2020年2月3日（春节假期结束后的第一个工作日）至3月16日，被告根据前述政府命令延迟复工的期间（共计42天），被告不应当承担逾期交付房屋的违约责任。（二）新冠疫情亦属于不可抗力，被告受此影响的逾期交房天数应当免责。天津市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，2020年1月24日零时起，启动《天津市应对新型冠状病毒疫情感染的肺炎应急预案》一级响应。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，被告受此影响逾期交房的天数应当免责。三、原告要求按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期交房利息缺乏法律依据。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。此后，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，在本案中，原告要求按中国人民银行同期贷款利率计算逾期交房利息显然是错误的。综上，被告逾期交房存在合同约定的免责情形，且存在受不可抗力时间影响的情形，因此，原告无权以逾期交房为由，向被告主张逾期交房的利息、违约金以及资金占用的利息，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。经纬城市绿洲（天津）置地有限公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1、《天津市商品房买卖合同》及补充协议，证明2016年12月1日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》及补充协议，合同系双方真实意思表示，合法有效。补充协议第三条明确约定：发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，交付期限可据实予以顺延，不适用合同中有关出卖人逾期交房的违约责任条款：A．因法律、法规、政府规章或政府命令等强制性要求的修订、变化而予以执行的；2、《关于延期交房的告知函》及邮寄单，证明2019年3月11日，被告通过EMS向原告邮寄了《关于延期交房的告知函》，书面告知原告涉案房屋逾期交付；3、入住通知书，证明2019年3月11日，被告通过EMS向原告邮寄了《入住通知书》，书面告知原告2020年4月5日办理涉案房屋交付手续；4、商品房交付手续流转单，证明2020年4月10日，原告前往被告处办理了涉案房屋的入住手续，被告向原告交付了涉案房屋；2020年4月5日至2020年4月10日系原告逾期收房，被告不应当就此承担逾期交房的违约责任；5、天津市武清区生态环境局出具的2016年至2020年（截至2020年5月25日）天津市重污染天气预警情况统计，证明自原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》之日（2016年12月1日）起至涉案房屋实际交付之日（2020年4月5日）止，因政府命令强制性要求停工，且原告按照该停工命令实际停工的天数达217天；6、学知华庭34#楼政府要求停工文件汇总，证明自原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》之日（2016年12月1日）起至涉案房屋实际交付之日（2020年4月5日）止，因政府命令强制性要求停工，且原告按照该停工命令实际停工的天数达217天；7、《学知华庭30、34#楼整体施工周期说明》，证明自原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》之日（2016年12月1日）起至涉案房屋实际交付之日（2020年4月5日）止，因政府命令强制性要求停工，且原告按照该停工命令实际停工的天数达217天；8、施工日志、监理日志，证明自原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》之日（2016年12月1日）起至涉案房屋实际交付之日（2020年4月5日）止，因政府命令强制性要求停工，且原告按照该停工命令实际停工的天数达217天；9、关于30#、34#楼疫情期间办件情况说明、人防工程竣工验收备案表、消防验收意见书、建设工程规划验收合格证、工程竣工验收备案表、燃气配套证明、供热配套证明、供水配套证明、非经营性公建配套证明、电力验收合格证明、排水配套证明、商品房准许交付使用证，证明截至2020年1月23日，原告已经办理完成30#楼人防工程竣工验收备案表、消防验收意见书、建设工程规划验收合格证、工程竣工验收备案表、燃气配套证明、供热配套证明、供水配套证明、非经营性公建配套证明、电力验收合格证明。受新冠疫情影响，武清区市政排水所支援社区，无法正常办公，因此，2020年1月31日至2020年3月22日期间，原告一直不能正常开展相关排水报验工作。新冠疫情属于不可抗力事件，因此导致的房屋交付延期，应当予以免责；10、《武清区住建委关于做好我区商品房售楼处和中介机构门店恢复营业疫情防控工作的提示》、微信群通知截图，证明2020年2月24日，天津市武清区住房和建设委员会通知开发企业先进行开业准备，何时可以复工营业，统一通知，通知前不得正常营业；11、《关于我区商品房售楼处恢复营业工作的通知》、微信群通知截图、电子邮件截图，证明2020年3月16日，天津市武清区住房和建设委员会发布《关于我区商品房售楼处恢复营业工作的通知》。当日，天津市武清区住房和建设委员会通过微信群发布通知：各开发企业售楼处可以根据情况开工复工，每日上报售楼处报表即可。2020年3月16日，被告武清三个办公区全员到岗上班。经纬城市绿洲（天津）置地有限公司向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付逾期付款利息20260.13元及逾期付款违约金1055.7元；2、判令本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2016年12月1日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》（以下简称：买卖合同），买卖合同约定：原告购买被告开发建设的天津市武清区××道××＃××号商品房，房款总价1156101元，原告采用贷款方式付款，2016年12月8日前，一次性存入商品房首付款466101元，其余价款办理贷款，原告如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在90日内的，被告有权追究原告逾期付款及其利息，利息自合同约定原告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，被告有权要求原告支付逾期付款及其利息，利息自合同约定原告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，原告还应每日按商品房价款的万分之零点一向被告支付违约金。买卖合同的补充协议还约定，原告应确保其贷款及时到账，自合同签订之日起超过60日原告贷款仍未到账，被告有权单方面解除《天津市商品房买卖合同》，除逾期违约金外，原告还应向被告支付总房款20%的违约金。2016年12月2日，原告向被告支付了466101元首付款。根据买卖合同补充协议的约定，剩余690000元房款应当在2017年1月29日到账，但该剩余690000元房款的实际到账时间是2017年9月29日。原告逾期支付房款达243天，其应当根据买卖合同的约定承担逾期付款的违约责任。综上，被告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，向法院提起反诉，请求贵院依法判如所请。经纬城市绿洲（天津）置地有限公司为支持其反诉请求，向本院提交如下证据：银行流水，证明2016年12月2日，原告向被告支付了466101元首付款。根据买卖合同补充协议的约定，剩余690000元房款应当在2017年1月29日到账，但该剩余690000元房款的实际到账时间是2017年9月29日。贾丽红针对经纬城市绿洲（天津）置地有限公司的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求，其请求超过诉讼时效。原告购买房屋时已经封顶不涉及土方作业，环境原因不能证明其抗辩理由。被告的证据不足以证明系原告原因导致延期支付房款。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年12月1日签订《天津市商品房买卖合同》及附属补充合同，约定原告购买被告公司开发的坐落于武清区新城规划雍和道北侧学知华庭34-1-1103房屋一套。双方签订的《天津市商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发的坐落于武清区新城规划雍和道北侧学知华庭34-1-1103房屋；房款单价为每平方米13387元，房屋总价款1156101元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用；被告于2019年3月31日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用，除遇不可抗力外，被告未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；超过90日的，被告还应每日按商品房价款的万分之零点一向原告支付违约金。原告应于2016年12月8日前，一次性存入商品房首付款466101元，其余价款办理贷款。合同附件包括《天津市商品房买卖合同》补充合同，该补充合同第三条约定：……发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，交付期限可据实予以顺延，不适用合同中有关出卖人逾期交房的违约责任条款：A．因法律、法规、政府规章或政府命令等强制性要求的修订、变化；B．买受人未缴清购房款及本条第一款约定买受人应交纳的全部相关费用；C．其他自然灾害或意外事件。合同签订后，原告于2016年12月1日向被告交纳房屋首付款466101元。庭审中，原告提交的由武清区住房和建设委员会及武清区东蒲洼街于2019年6月26日对关于涉案楼房逾期交房问题的回复载明：“武清区住房和建设委员会答复如下：经核实，该项目产生信访的原因是因建设单位资金不足，导致部分房屋不能如期竣工。近日，区住建委已约谈项目主要负责人，要求建设单位筹措资金，加快施工进度。据开发商介绍，目前资金已基本落实，预计11月中旬可交房。武清区东蒲洼街答复如下：关于您反映的经纬二期部分楼停工问题，东蒲洼街道高度重视，立即责成相关人员进行调查。学知华庭二期30#、31#、33#、34#楼项目2017年10月1日至2018年3月31日因雾霾天气原因，要求全面停工。2018年复工后因建设单位资金不足，调整了相应工作进度，导致项目未按原计划施工。街道会同区相关职能部门对经纬二期开发企业负责人进行约谈，明确要求对后期工程逐项抓紧施工，保证2019年11月15日前交付，逾期交付房屋按销售合同约定对业主进行赔付，不能协商一致的，履行司法程序解决”。被告提供证据证实合同履行期间，武清区清新空气行动分指挥部分别于2017年4月1日、2017年4月7日下达《关于启动重污染天气应急响应的通知》及《关于终止重污染天气应急响应的通知》，涉案房屋的建筑工程自2017年4月2日至2017年4月7日停工6天；2017年8月29日，天津市建设工程质量安全监督管理总队下发《天津市建设工程质量安全监督管理总队关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》（津建质安总【2017】73号），依照该文件要求，涉案房屋建筑工程自2017年8月25日至2017年9月10日停工17天；2017年10月份，天津市建设工程质量安全监督管理总队发布《天津市建设工程质量安全监督管理总队关于加强2017-2018秋冬季建筑工地施工施工扬尘治理工作的紧急通知》［津建质安总（2017）86号］，要求各有关单位认真贯彻执行《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，限制施工要求：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的可以申请特许施工。被告主张依照该文件要求，涉案房屋建筑工程自2017年10月至2018年3月停工182天。但被告未提供具体证据证实在此期间停工的细节，如工作人员的薪酬、社保缴纳，场地设备租赁支出情况以及水暖电等费用。另外，被告并未将停工的具体原因告知原告，因此本院根据本地的实际情况，结合前期审理的类案，对被告在此期间的停工天数酌定为62天。关于被告主张的2018年11月13日至2018年11月15日因雾霾黄色预警，涉案房屋的建筑工程停工3天，2019年9月25日至2019年10月1日因雾霾橙色预警，涉案房屋的建筑工程停工7天，2019年10月19日至2019年10月20日因雾霾黄色预警，涉案房屋的建筑工程停工2天。根据原告提交的武清区住房和建设委员会和武清区东蒲洼街道办事处关于涉案房屋逾期交房的回复，2018年被告复工后，被告开发的涉案房屋逾期交房事实上是因开发企业拖欠工程款较多，资金不足所导致。故被告主张2018年复工后，因雾霾天气原因停工的辩解理由，本院不予支持。综上，原、被告于2016年12月1日签订《天津市商品房买卖合同》后，因政府部门的禁令、通知等文件的要求，涉案房屋的建筑工程合理停工天数总计85天。原告虽然不认可，但被告于本案提供的一系列证据能够证实其抗辩理由的部分客观性。关于原告主张于2020年4月10日收房，被告不认可，认为依据向原告邮寄的《入住通知书》显示，为原告办理房屋交付手续的时间为2020年4月5日。故应认定为原告于2020年4月5日收房。另查，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同有效，双方均应全部履行合同义务。合同约定，被告于2019年3月31日前将符合交付条件的商品房交付原告使用，实际向原告交房日期为2020年4月5日，逾期交房日历天数为372天，被告的行为构成违约，被告应承担逾期交房的违约责任。导致被告违约交房的根本原因是其资金不足，另外，政府部门的防治大气污染行动对其亦有影响。各级政府有关部门为进一步落实加强空气质量保障工作所作出的一系列禁令、通知文件均明确了停止施工的期限及范围，该一系列文件所涉及的内容旨在进行大气污染防治，被告因配合执行政府部门上述文件的要求而中断施工，由此引发的延期竣工交付85天的行为，被告可免责，故被告实际应承担的逾期违约责任天数为287天（372天-85天），其应给付原告逾期交房利息（2019年8月20日以前，以1156101元为基数，计算57天，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；2019年8月20日以后，以1156101元为基数，计算230天，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告实际违约天数在90日以上，同时应按双方合同约定加付违约金3318.01元（1156101元×万分之零点一×287天）。关于被告抗辩认为因新冠疫情影响逾期交付房屋的天数应当免责，本院认为根据武清区住房和建设委员会和武清区东蒲洼街道办事处关于涉案房屋逾期交房的回复，2018年复工后，被告开发的涉案房屋逾期交房事实上是因开发企业拖欠工程款较多，资金不足所导致。且被告在新冠肺炎疫情发生前已对诉争房屋交付存在逾期的违约行为。故被告该项抗辩事由，本院不予采信。关于原告要求被告给付其租金损失的诉讼请求，因在合同上未有约定，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿其逾期付款利息及违约金的请求，根据补充合同第四条“……买受人应确保其贷款及时到账，除非因卖方人原因或者不可抗力的原因，自合同签订之日起超过60日买受人贷款仍未到账，出卖人有权单方面解除《天津市商品房买卖合同》，除逾期违约金外，买受人还应向出卖人支付总房款20%的违约金……”现被告不要求解除合同，故此条款不应适用。并且被告亦未提交证据证明办理贷款时间延后的原因应归责于买受人即原告。另外，根据主合同第六条“乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息……”。而根据主合同第四条，双方未约定原告以贷款方式付款的，其款项具体到账时间。故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、经纬城市绿洲（天津）置地有限公司于本判决生效之日起5日内给付贾丽红逾期交房利息（2019年8月20日以前，以1156101元为基数，计算57天，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；2019年8月20日以后，以1156101元为基数，计算230天，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、支付违约金3318.01元；二、驳回贾丽红的其他诉讼请求；三、驳回经纬城市绿洲（天津）置地有限公司全部反诉请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费969元，由经纬城市绿洲（天津）置地有限公司负担。反诉费166元，由经纬城市绿洲（天津）置地有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  程志巍二〇二〇年九月二十三日书记员  李静华附本裁判文书所引用的具体法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。