浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初9323号 原告义乌市万融商业管理有限公司，住所地义乌市稠江街道贝村路251号6楼602。 法定代表人方星。 委托诉讼代理人江云峰，浙江欧易律师事务所执业律师。 被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司，住所地义乌市后宅街道城北商业中心二街23号202室。 法定代表人张俊利。 被告湖南七夕堂商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路589号开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）44014房。 法定代表人张俊利。 两被告共同委托诉讼代理人余荣登，湖南三湘律师事务所执业律师。 原告义乌市万融商业管理有限公司为与被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司、湖南七夕堂商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告义乌市万融商业管理有限公司的委托代理人江云峰，被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司、湖南七夕堂商业管理有限公司的委托代理人余荣登均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市万融商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司于2019年12月23日订立的《租赁协议》已经于2020年5月29日解除；2、被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司支付原告违约金100万元；3、被告湖南七夕堂商业管理有限公司承担连带清偿责任。事实与理由：2019年12月23日，原告与两被告签订了《租赁协议》一份，合同约定原告将义乌市贝村路251号综合楼内侧7层新建房屋出租给被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司，租赁期限为15年。合同第三条第4款约定被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司应当于2020年1月15日前支付租赁合同定金100万元，一次性汇入原告账户。合同第三条第2款约定第一被告应于交付房屋前三个月（时间节点为2020年3月31日）交纳半年租金335万元。合同第十一条约定被告湖南七夕堂商业管理有限公司自愿为被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司在合同内的所用权利义务承担连带担保责任，担保期限为15年。合同第十二条第一款、第二款即第九条第二款约定，被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司如不能按时如数交纳租赁定金、租赁费用逾期超过30天的，按合同第十二条第一款承担违约责任，即支付违约金100万元，原告有权解除合同。合同签订后，被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司并未按合同约定支付定金100万元，也未按合同约定支付半年的租金335万元，被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司的违约行为导致合同目的无法实现。原告于2020年5月29日向被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司邮寄了书面合同解除的通知，通知于2020年5月29日送达。综上所述，原告诉至法院。 被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司、湖南七夕堂商业管理有限公司辩称，1、定金合同属于实践性合同，自定金交付时才生效。《租赁协议》第三条第4条约定，被告应当于2020年1月15日前支付租赁定金100万元，因答辩人未交纳定金，故本案定金合同未生效。再则，原告也不是租赁标的物的所有权人，一直未取得转租权，属于无权处分。2、不同意解除合同。原告出租的房产一直的建设过程中，截至庭审时都还未竣工验收，无法确定租金交纳的时间且延期交纳租金对原告没有任何的经济损失。另外，由于今年新冠疫情的爆发，导致被告原准备招商引入的酒店、超市等项目被搁置。被告暂时无法支付巨额的租金延缓交纳租金也在情理当中。3、原告于2020年5月28日单方面向被告发送《解除合同函》属于重大违约、按照交付房屋三个月前交付第一次租金的约定，假设租赁厂房在2020年8月1日后才完成竣工验收，被告在2020年5月31日前缴纳租金都不算重大违约，而原告擅自解除的合同行为属于根本性违约。4、退一步说，即使认定被告存在违约行为，但是租赁厂房并未竣工验收，且被告至今也为占有使用租赁物，未给原告造成任何经济损失，原告诉请要求的100万元明显过高。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 证据1，租赁协议一份，证明⑴、原告与被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司订立合同以及被告湖南七夕堂商业管理有限公司担保期限为15年。⑵、被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司应于2020年1月15日前支付租赁定金100万元。合同第三条第2款约定被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司应于交付房屋前三个月（时间节点2020年3月31日）交纳半年租金335万元。⑶、合同第12条第一款、第二款以及第九条第二款约定：被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司如不能按照如数交纳租赁定金等费用逾期超过30天的，按合同第12条第一款承担违约责任。即支付违约金100元，同时原告有权解除合同。 证据2，解除合同函打印件、顺丰快递运单详情打印件一份，证明原告于2020年5月29日向被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司邮寄了书面解除合同通知，通知于2020年5月29日送达。 证据3、情况说明一份，证明原告的行为得到房东的授权同意。 证据4、施工许可证、建设规划许可证各一份，证明涉案房屋的建设经过正常审批的程序。 被告质证意见如下： 证据1，真实性、合法性没有异议。证明目的有异议。合同中写交付第一次租金是房屋交付前的三个月。根据原告代理人陈述的至今未完成竣工验收，可以推测出被告未到租金交纳时间，至少在原告2020年5月28日发出解除合同函时未到租金交纳时间。 证据2，三性均有异议。担保法第90条规定，定金合同从支付定金之日起生效，被告没有支付定金，本案的定金合同没有生效，但是定金合同是属于从合同，从合同不生效不影响主合同效力。此时涉案房屋尚在修建中，并未空置，被告也并未占有，且出现国内疫情爆发的不可抗力事由。同时租赁协议明确了租金、租期等可操作性的条款，即租赁协议仍然有效。 证据3、对三性均不予认可，该份证据取得的时间是2020年8月20日，不能证明原告在签订《租赁协议》时已取得房东的授权。 证据4、对真实性、合法性没有异议，但是对关联性及证明目的有异议，该证据恰好证明了该租赁厂房的产权为东方桂冠针纺织品有限公司。 被告为支持其抗辩，向本院提交了如下证据： 租赁厨房拍摄图一份，证明涉案房屋至今没有完工，未对原告造成任何经济损失。房屋是需要装修好交付给我方的。 原告质证认为：三性及证明目的均有异议，照片没有时间、地点。对于涉案房屋没有竣工验收是没有异议的。 经审理查明，2019年12月23日，原告在未获得房东正式授权的情况下与两被告签订了《租赁协议》一份，合同约定原告将义乌市贝村路251号综合楼内侧7层新建房屋出租给被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司，租赁期限为15年。租期自建筑工程竣工之日起算（预计时间为2020年7月，具体时间由双方签订备忘录进行确认），租期开始之日起有一年的装修及试营免租期。第二年到第五年的租金为每年670万元，第六到第十年租金为每年720万元，第十一到十五年的租金为每年770万元。租金交付方式为每间隔半年支付一次。第一次租金应当于房屋交付前三个月缴纳半年租金335万元，第二次租金于房屋交付后10个月缴纳半年租金335万元。被告应当于2020年1月15日前支付租赁定金100万元。在合同期内，双方均不得擅自单方面提前终止合同。若出租房违约，应赔偿承租方违约金壹佰万元。若承租方违约，则应当赔偿出租房违约金壹佰万元。本合同经双方签字确认、盖章之日起生效。被告湖南七夕堂商业管理有限公司自愿为被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司在合同内的所用权利义务承担连带担保责任，担保期限为15年。 另查明，截至庭审之日止，案涉房屋尚未竣工交付。2020年8月20日，原告义乌市万融商业管理有限公司方才取得房东东方桂冠针纺织品（浙江）有限公司授权对外租赁、处理租赁相关事宜。 本院认为，合同签订生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司应当于2020年1月15日前支付租赁定金100万元。但是，被告方一直未予缴纳定金，以实际行动表明其将不履行合同主要义务。原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。但是，根据法律规定，定金合同应当以书面行为约定，第三人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。因此，被告未缴纳定金的行为不构成违约。而且，原告的房屋在庭审日都未竣工交付，被告的第一次租金缴纳时间也未确定。被告未缴纳租金的行为不构成违约，也未给原告造成任何损失。而且，截至2020年8月20日，原告才取得房东的授权，自身也存在一定的过失。综上所述，原告的诉请合理部分，本院予以支持。被告的辩解合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告义乌市万融商业管理有限公司与被告义乌市七夕堂酒店管理有限公司于2019年12月23日签订的《租赁协议》。 二、驳回原告义乌市万融商业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费6900元，由原告义乌市万融商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 吴 刚 二〇二〇年九月四日 书记员 何聪聪