河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1728号 上诉人（原审被告）：魏轩，男，1988年5月30日出生，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：刘俊材，江西俊嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司，住所地：涿州市清凉寺办事处范阳中路314号，统一社会信用代码91130681715889851R。 法定代表人：丁文杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张媛媛，河北博典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭波兰，河北博典律师事务所律师。 上诉人魏轩因与被上诉人河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司（以下简称远方名流公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初4110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏轩上诉请求：1、请求撤销河北省涿州市人民法院作出的（2019）冀0681民初4110号民事判决书；2、判决驳回一审原告（被上诉人）远方名流公司的诉讼请求或者裁定发回重审；3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院严重违反法定程序。虽然一审法院在传票中告知了一个审判员，但整个开庭审理程序只有书记员一人参加，判决书署名审判员并没有参与庭审活动，严重违法。二、一审法院的认为违背事实和法律，一审法院认为部分缺乏事实和法律依据。第一，上诉人与被上诉人之间于2017年4月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017-4007）合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人按照合同约定已经全面履行，且对被上诉人违法违约的交房也依法履行了正当拒绝行为。第二，一审法院认为“原、被告于2017年4月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效。……现原告要求被告继续履行该合同并办理交接手续，本院予以支持。”认定违背事实。被上诉人提供的《保定市建设工程竣工验收报告》，竣工验收意见各单位的盖章及负责人的签名是空白的，内容是签字盖章后虚构的，不具有竣工验收的真实性和关联性，该验收报告只能作为施工单位与建设单位之间的一种施工工程完工验收证据，不能作为本案双方约定的建设工程竣工备案文件的证据来使用，与本案不具有关联性；根据该报告的填报说明，应当将该报告备案，才具有合法证据的来源。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，房屋面积的测绘是由涿州市房屋测绘队进行测绘并做出测绘报告，而被上诉人提供的《房屋面积测绘技术报告书》是石家庄拓搏测绘有限公司制作的材料，不符合双方约定的测绘机构，其证据不具合法性、真实性、关联性。被上诉人提供的《保定市住宅使用说明书》、《保定市住宅质量保证书》没有填写日期，根据河北省住房和城乡建设厅印发的《关于在全省执行统一的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书的通知》（冀建房（2013）16号）要求，河北省住房和城乡建设厅制定的《河北省住宅使用说明书》和《河北省住宅质量保证书》样式，自2014年3月1日起在全省执行。被上诉人擅自打印《保定市住宅使用说明书》和《保定市住宅质量保证书》，提供给一审法院作为符合交房条件的证据，充分表明该证据的违法性，该两书未经房屋质量监督管理部门备案，不能认定其来源合法，且没有按照《保定市住宅质量保证书》填写要求进行完整地填写，无法确定该书内容的真实性及符合该房屋现在的客观性。这些证据能够证明被上诉人在2019年9月30日前不符合双方交房条件，且构成违约。被上诉人要求上诉人继续履行商品房买卖合同并办理交接手续，显然证据不足。一审法院违反民事诉讼法有关证据审核认定规定，对双方提供的证据没有按照法定程序，全面、客观审核和认定，支持被上诉人继续履行该合同并办理交接手续的请求，明显错误，为被上诉人规避行政处罚提供了依据。三、一审法院超出诉讼请求范围。一审法院认为部分的表述，超出了诉讼请求范围。第一，由于上诉人于2019年7月8日向被上诉人邮寄了《解除商品房买卖合同（预售）通知书》,且已经对《商品房买卖合同（预售）》产生解除效力，没有必要再提出主张解除《商品房买卖合同（预售）》的反诉请求。一审法院认为“被告主张该合同应解除，于法无据，本院不予支持”，超出了诉讼请求范围。第二，上诉人行使解除《商品房买卖合同（预售）》的条件成就，合法有据。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被上诉人应当在2018年9月30日前交付该商品房，但上诉人在2018年10月根据收到被上诉人的短信通知前往办理该商品房交付手续时，由于被上诉人当时的交付条件不符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，导致交付不能。此后尚未收到被上诉人另发符合约定条件的商品房交付通知。上诉人于2019年6月30日又前往被上诉人交房处提出交房要求，被上诉人安排负责接待的工作人员杨岚也不能出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定、《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的约定，上诉人行使解除合同权利的条件成就，被上诉人收到上诉人邮寄《解除商品房买卖合同（预售）通知书》已经发生合同解除的法律效力，合法有据。第三，一审法院经过审理，已经查明被上诉人的违法违约行为，即2019年3月18日建设局的信息公开答复通知书，能够证明被上诉人在2019年3月18日对该房屋竣工验收报告尚未报建设局备案，也没有申请建设局对该房屋质量进行验收和监督，证明被上诉人在2019年3月18日尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，证明上诉人向被上诉人发出解除合同通知书符合合同约定的解除条件及法律规定。2019年4月17日涿州市环保局对另一业主曲小杰的政府信息公开说明，证明被上诉人对该房屋涉及的环境设施，没有经过环境部门验收合格，也能够证明被上诉人在2019年4月17日未取得建设工程验收备案文件，构成根本违约。上诉人于2019年7月18日向被上诉人邮寄解除合同通知书中已经告知“如有异议，收到本通知书之日起十五日内可以请求人民法院确认解除合同的效力”，被上诉人在规定的期限内对该通知书未提出异议，也未向人民法院提起确认解除合同效力之诉，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条规定，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》在被告邮寄《解除商品房买卖合同（预售）通知书》到达原告时解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院认为被告主张该合同应解除，于法无据，不予支持，系违背事实和法律，为被上诉人违法违约行为提供保护。四、一审法院判决错误。一审法院判决：原、被告于2017年4月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效；被告应继续履行该合同并于本判决生效后三十日内办理交接手续。判决错误。第一，一审法院没有认定远方名流公司已经全面履行《商品房买卖合同（预售）》所约定的义务，说明被上诉人没有全面履行《商品房买卖合同》所约定的义务，构成根本违约。第二，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，由于被上诉人没有全面履行合同所约定的义务构成根本违约，且收到上诉人邮寄的解除合同通知书又未提出撤销该通知书效力之诉，其诉请继续履行缺乏事实和法律依据，应当判决驳回。综上，上诉人认为，一审法院严重违反法定程序，超过诉讼请求范围，违背事实进行认定和判决，故依法上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 远方名流公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 远方名流公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告继续履行于2017年4月14日与原告签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告立即办理所购“涿郡东区二期”3幢3单元19层1903号房屋的交接手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告对其主张提供证据有：证据1、原告的营业执照副本、“涿郡东区二期”1至4号楼《商品房预售许可证》各一份。拟证明原告主体适格，并已取得涉案商品房屋的预售资格。证据2、原、被告双方于2017年4月14日签订《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方于2017年4月14日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于河北省涿州市清凉寺办事处小沙坎村“涿郡东区房屋一套。合同第十一条约定原告于2018年9月30日前向被告交付所购商品房，合同第九条约定了商品房的交付条件为“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告，商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。证据3、《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》各一份，拟证明（1）原告开发的“涿郡东区二期”3号楼于2018年9月23日取得了《建设工程竣工验收报告》；（2）涉案房屋于2018年9月13日取得了房屋测绘报告；（3）同时涉案房屋具备了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（4）原告在交房期限前已具备了双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件。证据4、2018年10月1日原告给被告发送的收房通知、“涿郡东区二期”3幢楼、4幢楼部分业主于2018年10月签订的《入住合约》。拟证明原告已在合同约定的期限内通知被告及“涿郡东区二期”3幢、4幢楼的其他业主办理收房入住手续，部分业主已于2018年10月办理了入住手续，其中被告所在的3幢3单元的部分业主已按约定办理了入住手续。证据5、房款收据4张、天津银行贷款凭证1张，拟证明被告已交纳房款并办理了房屋按揭贷款手续。证据6、2017年和2018年涿州房价走势图，拟证明被告迟迟不予收房的原因系房价下调所致。 被告对原告提交对证据1的真实性认可；对证据2没有异议。能够证明被告享有合同的解除权，能够证明原告在2018年9月30日前，没有取得建设工程备案验收文件，双方约定的测绘机构做出的测绘报告，也没有完整的住宅使用说明书及住宅保证书，证明原告违约的期限超出60日，被告享有解除权，被告根据合同约定于2019年7月8日向原告发出的解除商品房买卖合同通知符合该和同的约定。对证据3保定市建设工程竣工验收备案报告，三性有异议，其一竣工验收意见各单位的盖章及负责人的签名是空白的，内容是签字盖章后虚构的，因此不具有真实性，关联性，该验收报告只能作为施工单位与建设单位之间的一种施工工程完工的一种证据，但不能作为原被告双方约定的建设工程竣工验收备案文件的证据来使用，关于合法性根据该报告的填报说明应当将该报告进行备案，才具有合法证据的来源。房屋面积测绘技术报告书三性有异议，证据来源不合法，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，房屋面积的测绘是由涿州市房屋测绘队来进行测绘并做出测绘报告，而原告提供的报告书是石家庄拓博测绘有限公司制作的材料，不符合双方约定的测绘机构，其证据来源不具有合法性，其二是内容不具有真实性，其三由于测绘机构不是双方约定的，对本案该证据不具有关联性。对住宅质量保证书三性有异议，其来源不合法，该书应经过房屋质量监督管理部门备案后才能发放，但原告没有提供取得该书的证明材料，不能作为其来源的合法性，其二内容不具有真实性，该房屋质量保证书没有按照住宅质量保证书填写的内容进行完整的填写，无法确定保证书的内容的真实性及符合该房屋现在的客观性，证明对象能够证明原告构成根本违约，因为该书中至今天开庭尚未通过备案，通过竣工验收备案，也没有通过房地产开发主管部门组织的竣工综合验收，证明原告构成违约。住宅使用说明书与住宅质量保证书的质证意见一致。对证据4、原告向被告以短信形势发出的通知书合法性有异议，根据双方合同约定，应当采取书面形势通知而不是数据电文形势，原告采取短信形式通知收房不符合合同约定的方法，该通知不具有合法性。真实性及关联性没有异议，被告已经按照该通知到原告处接受收房但原告没有提供任何交付手续，被告无法按照原告的通知办理收房手续。入住合约的证据三性均有异议，该合约的签名无法确定是该业主的真是签名，能够确定其来源不具有合法性及内容的真实性，但是能够用证明原告在不具备交房条件违法交房，可以作为其他有关主管部门对原告行政处罚的证据，也不能证明原告符合交房条件的证据；证据5三性没有异议，证明被告已经按照合同约定履行了付款义务；对证据6的三性有异议，该证据来源不合法内容不真实，与被告不收房的原因不具有关联性。被告不收房的原因是原告无法向被告提供合法的交付证明材料及合格的房屋，并不是因为房价走势而不接受房屋。 被告提交证据1、房屋验收单，拟证明被告根据原告的通知进行对房屋验收，发现该房屋质量不合格，原告缺乏交房的证明交房规定的文件，能够证明原告违约。证据2、光盘（音频）及文字整理，拟证明被告在2019年6月30日到原告处提出收房，但工作人员向被告解释没有合同约定的交房材料，证明原告构成根本违约，被告对原告的违约享有解除合同的权利。证据3、解除合同通知书及邮寄单，拟证明被告向原告发出的通知书符合合同约定也符合法律规定，该通知书原告已经收到，根据合同法规定，该通知书在原告收到时，即产生解除商品房买卖合同的效力。根据法律规定没有履行的终止履行，已经履行的回复原状。拟证明原告在收到被告的解除商品房买卖通知书15天内没有提出异议，也没有向法院提起确认解除合同效力的诉讼。拟证明原告的诉讼请求要求继续履行商品房买卖合同的事实及理由不能成立。证据4、2019年3月18日建设局的答复通知信息公开答复通知书，能够证明原告在2019年3月8日对该房屋竣工验收报告尚未报建设局备案，也没有申请建设局对该房屋质量进行验收和监督，拟证明原告在2019年3月18日尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，拟证明原告构成根本违约，证明被告向原告发出解除商品房买卖合同通知书符合商品房买卖约定解除的条件及法律规定。证据5、2019年4月17日涿州市环保局向另一业主曲小杰的说明，拟证明原告对该房屋所涉及到的环境设施，没有经过环境部门验收合格，也能够证明原告在2019年4月17日未取得建设工程验收备案文件。其他的证明对象与信息公开答复通知书一致。证据6、采光图日照分析图，拟证明原告所建房屋不符合住宅设计关于采光的规定，证明原告没有按照买卖合同全面履行义务。证据7聊天记录，另一业主邓双梅与原告工作人员杨岚的聊天记录，拟证明原告在2019年7月2日均没有取得双方约定的交房文件。 原告对证据1质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性（以下简称三性）及证明目的不予认可。理由一、该验收单为复印件、打印件，真实性无法确认。二、根据被告陈述该验收单填写的内容系被告单方自行书写形成，并没有得到原告认可；三、该份材料的来源不合法；四、原告提交的证据能证实涉案房屋已在约定时间具备交付条件。对证据2质证意见：对该证据的三性及证明目的不予认可。理由一、该光盘未提供原始载体，无法确定内容是否真实完整，不排除有删除、拼凑、修改、剪辑等行为，且不符合证据的形式要求。二、根据被告陈述，该证据系案外人的录音，并非本案当事人，此材料不适用本案；三、该材料也不能证实与案外人对话的系原告方工作人员。故此材料不能作为认定本案事实的证据。四、原告方已在合同约定的期限内具备交房条件，被告不享有合同解除权。对证据3质证意见：解除合同通知书我方已收到，但对解除通知书记载的内容及证明目的不予认可。庭审时原告提交的证据足以证实涉案房屋早已建设完成并取得竣工验收报告，符合合同约定的交付条件，并在合同约定的时间通知被告收房，被告当庭也认可收到通知，其至今未收房完全系被告个人原因造成，故被告不享有合同约定的解除权。证据4、5质证意见：对涿州市环保局的环保验收情况说明，对其真实性、合法性、关联性均不认可。理由：一、曲小杰不是本案涉案的当事人，在本案中不应适用。二、证据表现形式不合法，该份证据属于书证，必须有经手人的签字及联系方式，被告提供的这个说明无经手人签字及联系方式，无法核实该材料的真伪。三、是否具有验收备案表不是商品房交付的必备条件，合同中对房屋交付条件已约定的很明确，补充协议十一第三条也明确了竣工验收备案材料为竣工验收报告，故此材料不能作为定案证据使用。四、此答复意见也超出其职能范围，且答复内容与事实完全不符，针对本案的涉案楼盘1-4号楼，早已经建设完成并验收合格，该材料中表述的内容错误。对涿州市住房和城乡建设局的答复通知的质证意见同对涿州市环保局的环保验收情况说明。证据6质证：对该图的三性及证明目的均不认可。理由一、系复印件，不能确定真实性，且来源不合法；二、日照、采光是否符合法律规定，应由具备相应鉴定资质的鉴定机构经过鉴定后确认，该分析图并不能作为认定本案事实的证据使用。证据7质证意见：对该证据的三性及证明目的不予认可。理由一、该证据系案外人的聊天记录，并非本案当事人，不适用本案；二、没有提供截屏原始载体，无法确定内容是否真实完整，不排除有删除、拼凑、修改、剪辑等行为，且不符合证据的形式要求；三、被告无证据证实与邓双梅对话的系原告方的工作人员。 一审法院认为，原、被告于2017年4月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告应按合同约定履行义务，现原告要求被告继续履行该合同并办理交接手续，予以支持。被告主张该合同应解除，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：原、被告于2017年4月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效；被告应继续履行该合同并于本判决生效后三十日内办理交接手续。案件受理费20411元，减半收取10206元，由被告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1、2020年1月6日涿州市住房和城乡建设局对邓双梅的答复意见。拟证明被上诉人在2020年1月6日没有向住建局提供竣工验收备案的材料，也能够证明商品房不符合约定的交付条件。保定市住宅质量保证书，保定市住宅使用说明书，住建部门无法确认其来源和形式的合法性。证明一审法院对该证据的认定，存在事实和法律适用的错误。根据有关规定，目前河北省住宅质量保证书和住宅使用说明书名称是河北省住宅质量保证书和河北省住宅使用说明书，且发放两书的前提必须取得建设工程竣工验收备案，因此一审法院认定保定市住宅质量保证书、保定市住宅使用说明书，认定事实和适用法律错误。2、涿州市住房和城乡建设局涿罚字（2020）第022号行政处罚决定书及被上诉人交付罚款的交款凭证（复印件），该决定书证明商品房在2018年9月30日到2020年4月23日，不符合合同约定的交付条件，也不具有继续履行的条件。一审法院对被上诉人在一审提供的工程建设验收报告的认定，存在事实和适用法律错误。3、保定市涿州市住房和城乡建设局在2020年5月底对郭帅在河北省长信箱所反映问题的答复意见。拟证明2018年9月26日涿州市住房和城乡建设局，组织了工程竣工专家验收，经过现场审核、核查，并提出了评价意见，要求被上诉人立即进行整改，2020年5月7日，专家针对提出的质量问题，进行了现场复查，仍有部分质量问题未整改到位。该证据能够证明被上诉人所开发的商品房，不符合合同约定的交房条件。截止到2020年5月底，不具有继续履行的成就条件。能够证明一审法院对竣工验收报告的认定，存在事实和适用法律错误。4、最高人民法院的类似案例，根据最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见，对于同一类案件，可以采纳。类似案例，供法院参考。5、2019年12月18日涿州市住房和城乡建设局对苏攀攀的答复通知书（复印件），能够证明在2019年12月18日被上诉人涉案房产、开发项目未办理竣工验收手续，能够证明商品房不符合合同约定的交付条件。本案截止到2019年12月18日仍然不能继续履行，证明一审判决认定事实和适用法律错误。6、2019年12月24日涿州市人防办对苏攀攀的答复（复印件），拟证明没有收到被上诉人的关于地下车库，地下室人防工程的竣工验收申请，也证明该工程仍在施工中，证明一审判决认定事实和适用法律均错误。7、保定市生态环境局涿州市分局2019年12月18日对苏攀攀的答复意见（复印件），证明目的同对苏攀攀答复意见一致。被上诉人质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据为复印件，证据的表现形式也不合法，没有经手人的签字及联系方式，无法确定真伪，且该证据中显示的内容均表述为无法确认，正在调查处理，该证据不应在本案中予以适用；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，该行政处罚决定书中的内容最后盖章为涿州市住房和城乡建设局，无法核实其真伪，且也没有领导的签字和确认；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，该份证据为复印件，且来源形式不合法，不予认可；对证据4的证明目的不认可，且该份证据为打印件，不符合证据的形式要求，我国属于成文法国家，该份证据不应在本案中予以参考和适用；对证据5、6、7的真实性、合法性、关联性均不认可，苏攀攀系案外人，与本案无关，该证据均为复印件，且来源形式不合法。 二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，上诉人与被上诉人应按照合同的约定履行各自的权利义务。根据该《商品房买卖合同》第九条、第十一条及附件十一补充协议第三条的内容，已对被上诉人应满足的商品房交付条件进行了明确的约定，被上诉人在一审中提交了《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《保定市住宅质量保证书》、《保定市住宅使用说明书》，证明涉案房屋已具备合同约定的交付条件，上诉人对此虽不予认可，但未提供充分有效的证据推翻上述事实，一审法院据此认定案涉《商品房买卖合同》不符合合同解除条件，判令双方继续履行，于法有据，并无不当。上诉人关于应驳回被上诉人原审诉求的上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于程序问题，一审法院适用简易程序独任审判，上诉人一审时对此未提出异议，故其上诉称一审程序违法，本院不予采信。 综上所述，魏轩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20411元，由上诉人魏轩负担。 本判决为终审判决。 审判长  康珍惠 审判员  杨玉龙 审判员  万丙申 二〇二〇年九月十日 书记员  杨 旭 ——