江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏07执复100号复议申请人（利害关系人、原异议人）：李凤国，男，汉族，1976年5月10日生，住江苏省东海县。申请执行人：江苏常熟农村商业银行股份有限公司东海支行，住所地东海县。法定代表人：张井瑞，该支行行长。委托诉讼代理人：葛丽华，该支行员工。被执行人：马强，男，汉族，1975年8月15日生，住江苏省东海县。被执行人：袁清霞，女，汉族，1976年11月23日生，住江苏省东海县。复议申请人李凤国不服江苏省东海县人民法院（以下简称东海县法院）（2020）苏0722执异74号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，东海县法院受理江苏常熟农村商业银行股份有限公司东海支行（以下简称常熟银行）与马强、袁清霞保证合同纠纷一案，于2019年4月9日作出(2018)苏0722民初9495号民事判决，常熟银行对马强、袁清霞所有的位于东海县牛山镇玉带河路88号水上威尼斯26-1-1092号房产拍卖、变卖后所得价款在借款248.8417万元及利息、代理费28000元的范围内享有优先受偿权。根据常熟银行的申请，东海县法院于2020年4月27日立案执行，执行案号（2020）苏0722执1134号。2020年7月2日，作出（2020）苏0722执1134号之一执行裁定，拍卖被执行人马强、袁清霞所有的位于东海县××街道玉带河路××号房产。李凤国向东海县法院提出“带租拍卖”的请求，该院于2020年7月7日作出（2020）苏0722执1134号之二执行裁定，涤除李凤国对该房产的租赁关系，解除李凤国对该房产的占有、使用。李凤国据此提出执行异议。东海县法院另查明，本案执行依据(2018)苏0722民初9495号民事判决书认定事实：2014年7月15日，马强、袁清霞与常熟银行签订《最高额抵押合同》，约定将涉案房产为东海县嘉诺珠宝有限公司自2014年7月15日起至2016年7月14日在常熟银行处形成的最高债务余额360万元提供担保。同日，双方对抵押房产办理了抵押登记。东海县法院认为，本案的争议焦点是，不动产抵押权设立后抵押财产出租的，能否阻止不动产的拍卖交付。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。本案中，马强、袁清霞与常熟银行签订抵押合同发生于2014年7月15日，李凤国与被执行人马强之间的租赁合同形成于2014年9月10日，李凤国基于不动产被抵押之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内停止对执行标的的执行和交付，理由不成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，是针对不存在抵押权情形下产生的房屋租赁关系，不适用于本案。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上既有的租赁权以及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本院（2020）苏0722执1134号之二执行裁定书，裁定涤除李凤国对涉案房产的租赁权，符合法律规定，并无不当。根据物权法等相关法律规定，债权人有权就抵押财产优先受偿。李凤国提出“马强对水上威尼斯26-1-1094、1095号房屋也有所有权，该两套房屋均可作为执行标的”的意见，没有法律依据。据此，东海县法院于2020年8月25日作出（2020）苏0722执异74号执行裁定，驳回李凤国的异议请求。李国凤不服上述裁定向本院申请复议称，一、依法撤销（2020）苏0722执异74号执行裁定书。二、支持复议人的复议申请。事实与理由：2014年9月10日，复议人与马强签订房屋租赁协议，协议约定马强将涉案房屋租赁给复议人适用，租赁期限为33年。复议人时至今日仍然占用该房屋。复议人并不知晓该房屋在租赁前设有抵押权，复议人属善意第三人。复议人在执行异议中提出，被执行人马强对东海县××街道玉带河路××号房屋也拥有所有权，完全可以执行该两套房屋，以保护常熟银行的合法权利，涉案房屋并非是被执行人的唯一财产，不予执行并不影响常熟银行债权的实现，法院在执行时应充分考虑第三人的合法权益，保护社会关系的和谐和稳定。本院认为，根据本案查明的事实，马强、袁清霞与常熟银行签订抵押合同发生于2014年7月15日，李凤国与马强之间的租赁合同形成于2014年9月10日，房产的租赁权成立于抵押权设立之后。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。又据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。因此东海县法院裁定涤除租赁关系并解除李凤国占有、使用，并无不当。对于复议申请人提出承租人系善意第三人，不知情涉案房屋设定抵押权，本院认为，该涤除裁定中并未确认租赁合同无效或解除租赁合同，李凤国如认为给其造成损失，可依据租赁合同向出租人另行主张。至于其称应当执行马强、袁清霞其它财产的请求，经查(2018)苏0722民初9495号民事判决，常熟银行对马强、袁清霞所有位于东海县镇路号房产拍卖、变卖款享有优先受偿权，故法院依照该判决优先执行涉案房屋并无不当，其提出该请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回李凤国的复议申请，维持江苏省东海县人民法院（2020）苏0722执异74号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇二〇年九月二十二日法官助理 于学金书 记 员 王 坤法律条文附录《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议。