湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2376号上诉人(原审原告)：李洪春，男，1988年3月4日出生，汉族，住祁阳县。上诉人(原审原告)：郑捷，女，1988年12月16日出生，汉族，住祁阳县。被上诉人（原审被告）：柏国琪，男，1971年1月15日出生，汉族，住祁阳县。被上诉人（原审被告）：王静，女，1978年6月21日出生，汉族，住东安县。被上诉人（原审被告）：唐忠良，男，1955年7月25日出生，汉族，住祁阳县。被上诉人（原审被告）：柏彩云，女，1963年10月1日出生，汉族，住祁阳县。被上诉人（原审被告）：刘小刚，男，1990年2月24日出生，汉族，住东安县南桥镇铁宝居委会6组。被上诉人（原审被告）：邓琛，女，1994年7月1日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被上诉人（原审被告）：陈河北，男，1956年4月25日出生，汉族，住祁阳县。七被上诉人共同委托诉讼代理人：周中华，男，1963年1月11日出生，汉族，住祁阳县，系小园学府小区项目部负责人（特别授权）。七被上诉人共同委托诉讼代理人：何国荣，湖南金浯律师事务所律师。上诉人李洪春、郑捷因与被上诉人柏国琪、王静、唐忠良、柏彩云、刘小刚、邓琛、陈河北房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2019）湘1121民初3260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李洪春、郑捷上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审。事实及理由：1、双方产生纠纷的的根本原因是因为开发商合同中房屋计算面积与住建局测绘所依照国家标准《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》计算出来的面积存在差异，中间相差10.74平方，一审法院认定事实不清，以上诉人不同意现场双方丈量为由，驳回诉讼请求，显失公平。2、合同约定套间面积为125.47平方，分摊面积10.74平方，事实上是开发商在拟定合同前，经过住建部测绘所的第一次初测，已明确清楚产权证登记面积实际为125.47平方，并利用自己的优势，将不能计入产权登记证的轿子顶、天井面积计入合同中房屋面积，显失公平。3、在购买商品房时，开发商没有告知合同中面积和产权证面积的差异，开发商明显存在隐瞒行为。4、面积测量方式只有一种，那就是政府部门住建部测绘所测量方式为标准，而不是以开发商合同中的测量方式，《房产测量规范》已经明确了测量规范，如果开发商强行让买受人接受，就违背了合同法的规定，5、建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算，开发商不遵守国家政策法规，自行拟定房屋面积计算规则，与政策法律相违背。6、上诉人补充了开发商在住建局的备案合同，合同中约定的面积为125.47平方米，此合同为2019年上半年开发商以办理不动产权证为由另外签订。7、我国《房屋面积测量国家标准》第一条就明确规定：“商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”被上诉人在合同中载明将轿子顶、天井的面积平摊到各户，明显会加重上诉人的义务，被上诉人应当尽到合理的提醒注意义务，法院在没有查明事实的情况下，直接按照格式合同推定该部分条款有效，明显不符合法律规定。柏国琪、王静、唐忠良、柏彩云、刘小刚、邓琛、陈河北答辩称：双方对所签订合同效力均不持异议，被答辩人在一审中并没有提出合同无效或者撤销的诉讼请求，一审法院按照合同约定条款依法作出判决显然是正确的。买卖双方在房屋买卖合同中约定的房屋面积计算方式不违反法律法规禁止性规定，被答辩人因不动产登记面积要求返还部分房款没有法律依据。购房户是经过仔细阅读合同内容，清楚明了具体条款，反复权衡利弊后，才自愿购买并接受这种计算面积的方式的。双方在合同中约定了产权登记面积不是双方的房屋价款计算面积。商品房买卖合同约定的结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。合同约定的效力在于确定标的物的转让价格，属于当事人意思自治的范畴；测量标准的效力与功能主要基于行政管理、公共政策的目的。因此，当事人就房屋的某一部分面积是否计算价格、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响。故本案买卖双方在房屋买卖合同中约定的房屋面积计算方式不违反法律、行政法规强制性规定，测量规范、登记规范不属于行政法规强制性规范，而属于指导性规范，指导性规范不能改变合同双方约定的效力。合同签订前，答辩人将房屋面积计算平面图贴在售楼部墙壁上进行了公示，面积计算方式合同中也明确载明，不存在任何隐瞒情形。合同条款是双方经协商自愿签订，也不存在任何显失公平情形。况且，合同撤销除斥期间为一年，也已远远超过。被答辩人所称的备案合同只是答辩人和被答辩人为了帮助该栋购房户及自己办证省点费用，与本案无关。被上诉人拒绝现场测量，被答辩人也非常清楚，如果按照双方合同约定方式测量房屋面积，与双方合同约定的买卖面积没有差别，二、一审判决适用法律正确。双方在合同中对房屋面积发生争议时有明确约定，双方约定的处理纠纷的方式非常明确，不存在不同的解释，被答辩人反复强调合同法对格式条款的相关规定，实属无理蛮缠。李洪春、郑捷向原审法院提出诉讼请求：请求法院依法判决七被告共同返还两原告购买的商品房缺少面积的房价款18,902.4元。一审法院认定事实如下：2016年8月2日，原告李洪春、郑捷在七被告现已注销的东安盛发房地产实业有限公司（小园学府小区项目部）处购买了坐落在祁阳县浯溪镇小园学府小区1号楼2单元第7层1702号商品房一套。《买卖合同》约定：套间建筑面积为125.47平方米，分摊面积为10.74平方米，按建筑面积计算，该商品房套间标准单价为每平方米1760元，房屋总金额为239,730元。合同同时约定，商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异双方同意：（1）面积误差比绝对值3％内（含3％）的据实结算房价款，（2）面积误差比绝对值超出3％时，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差在3％（含3％）部分的差价款由买受人补足，登记面积小于约定面积时，由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准，约定面积误差大于3％时，由出卖方按超出误差3％多出部分按合同约定单价返还买受人。2019年7月12日，祁阳县自然资源局向原告颁发不动产权证书，该不动产权证书注明套内建筑面积为113平方米，共有分摊面积12.47平方米。原告认为其所购买的商品房合同约定面积与登记部门确定的商品房面积少了10.74平方米，且误差已超过3%。要求七被告将少了面积的房款239,730元返还给原告，双方未协调成功，故形成诉讼。另查明，东安盛发房地产实业有限公司于2007年8月17日登记成立，股东为柏国琪、王静、唐忠良、柏彩云、刘小刚、邓琛、陈河北，该公司于2016年3月16日注销。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。且该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方应按该合同履行。合同第六条规定“登记面积小于约定面积时，由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准，…”现双方因房屋面积发生纠纷，则应由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明文规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。即本案讼争的房屋面积只能按合同约定以双方现场丈量的实际面积为准。本案中房产登记部门颁证时，未将轿子顶、天井面积平摊到户后计入讼争的房屋面积，亦未将落地阳台的全面积计入讼争的房屋面积，明显与原、被告双方签订的商品房买卖合同约定相悖。故原、被告双方应当按合同的约定实地现场丈量，以确定讼争房屋的实际面积。原告在本案审理中，书面明确拒绝去实地现场丈量，致使讼争房屋的合同实际面积无法得出，应当视为原告举证不能，自然亦应承担相应的不利法律后果。故对原告李洪春、郑捷要求七被告共同返还原告商品房缺少面积的房价款18,902.4元的请求不予支持。被告辩称原告将七被告列为被告进行诉讼，属于诉讼主体资格错误，东安盛发房地产实业有限公司于2007年8月17日登记成立，股东为柏国琪、王静、唐忠良、柏彩云、刘小刚、邓琛、陈河北七被告，该公司已于2016年3月16日注销，公司未经清箅即被注销将股东列为被告并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李洪春、郑捷的诉讼请求。案件受理费272元，由原告李洪春、郑捷负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方应按该合同履行。该合同约定：轿子顶、天井面积平摊到户，落地阳台按实际面积结算。这并未违反法律的强制性规定，对于双方当事人均有约束力。上诉人提出轿子顶、天井面积不能计入合同中房屋面积、并无明确的法律依据；上诉人在诉讼中提及的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、《房产测量规范》《建筑面积计算规则》对此亦无明确规定，故对上诉人提出被上诉人在合同中载明将轿子顶、天井的面积平摊到各户，明显加重上诉人的义务的上诉理由，本院不予支持。本案中房产登记部门颁证时，未将轿子顶、天井面积平摊到户后的面积计入讼争的房屋面积，亦未将落地阳台的全面积计入讼争的房屋面积，明显与双方签订的商品房买卖合同约定相悖。故上诉人提出应按产权登记面积计算房价款、由被上诉人返还其所购商品房缺少面积的房价款，无事实及法律依据，本院不予支持。另双方在合同中约定：登记面积小于约定面积时，由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准。现双方因房屋面积发生纠纷，则应由双方现场丈量，以现场丈量实际面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理“即本案讼争的房屋面积应按合同约定以双方现场丈量的实际面积为准”。故双方应当实地现场按合同的约定丈量，以确定讼争房屋的面积。上诉人拒绝去实地现场丈量，致使讼争房屋的合同面积无法得出，应当视为上诉人举证不能，应承担相应的不利法律后果。综上，上诉人李洪春、郑捷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544元，由上诉人李洪春、郑捷负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年九月二十日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。