广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14178号上诉人（原审原告）：广州尧鹏科技股份有限公司（原名称：广州尧鹏信息科技有限公司），住所地：广州经济技术开发区新港路14、16号自编A栋504房。法定代表人：李穗生，职务：董事长兼经理。委托诉讼代理人：李艺，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市宇环投资管理有限公司，住所地：广州市天河区粤垦路607号1101-1112房（部位：1111房A）。法定代表人：邱耿喜，职务：总经理。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。上诉人广州尧鹏科技股份有限公司（以下简称：尧鹏公司）因与被上诉人广州市宇环投资管理有限公司（以下简称：宇环公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初13177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尧鹏公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.尧鹏公司与宇环公司签订的《房屋租赁合同书》（编号：TY1108A）于2018年11月30日解除；3.宇环公司一次性退还尧鹏公司租赁保证金人民币87000元；4.本案诉讼费由宇环公司承担。事实和理由：一、双方之间的租赁合同于2018年11月30日解除，一审判决也已确认合同解除是由于宇环公司存在违约行为，故宇环公司应一次性退还尧鹏公司保证金。1、本案中，一审法院刻意忽略认定双方之间租赁合同的解除时间，并没有对尧鹏公司的诉求进行审理，而租赁合同的解除时间对于本案的判决具有很大的影响。2、在一审的庭审过程中，宇环公司也确认案涉房屋的业主多次去案涉房屋驱赶尧鹏公司。而尧鹏公司也在一审中提交了两份律师函，内容都是函告尧鹏公司，自2018年10月25日起宇环公司无权使用案涉房屋。在本案中，尧鹏公司能租用案涉房屋系由于业主出租给宇环公司，业主多次表达只出租案涉房屋给宇环公司至2018年10月25日，并且多次前往案涉房屋驱赶尧鹏公司，尧鹏公司根本无法正常使用案涉房屋。确保尧鹏公司在租赁期间能正常使用案涉房屋系宇环公司的义务，在本案中宇环公司存在违约行为，一审判决对此予以确认，同时确认尧鹏公司在租赁期间并不存在任何违约行为。故合同解除后，宇环公司应一次性退还租赁保证金给尧鹏公司。3、在本案一审审理过程中，尧鹏公司提交了相关的微信截图，多次告知宇环公司于2018年11月30日办理退租并撤场。同时通过微信截图可以看出尧鹏公司坚持要与宇环公司办理退租以及办理交接事宜，是宇环公司拒绝与尧鹏公司办理相关的手续。由于双方之间对于退租存在争议，故宇环公司是肯定不会与尧鹏公司办理撤场交接手续的，而证据也显示是宇环公司拒绝与尧鹏公司办理。法院不应因此而认定尧鹏公司没有办理交接手续并撤场，尧鹏公司撤场后及时通知宇环公司，若法院认为必须提交双方的交接手续，则加重了尧鹏公司的举证责任，对尧鹏公司是极其不公平的。综上，在本案中，双方签订合同的解除理由是宇环公司存在违约行为，而双方之间的租赁合同解除的时间应为2018年11月30日。合同解除后尧鹏公司无需再支付租金给宇环公司。二、在本案中，一审法院违反了民事诉讼法的“不告不理”原则，由此而作出的一审判决存在严重的错误。1、在本案中，宇环公司并没有提起反诉。一审法院应只围绕诉讼请求的范围进行审理。2、依据《民事诉讼法》第13条的规定，可见“不告不理”原则是我国民事诉讼法的基本原则，而一审法院却在一审判决中径行“发现问题”，从而“解决问题”，一审法院适用错误法律作出的判决是存在严重错误的，对尧鹏公司极其不公平。综上所述，一审判决事实认定错误、法律适用错误。本案是租赁合同纠纷，尧鹏公司在诉讼请求中明确要求法院确认租赁合同的时间节点，一审法院有意回避，而宇环公司没有提出反诉，一审法院却径行去审理。一审法院在没有厘清法律关系，查明事实的情况下，适用错误的法条而作出的判决是于法无据、与事实不符，系有失公允的。请求二审法院依法支持尧鹏公司的全部上诉请求。宇环公司二审答辩称：宇环公司与业主陈锦梅之间的纠纷并未直接影响到尧鹏公司。业主于2018年10月31日向宇环公司发送的律师并未要求尧鹏公司搬离涉案房屋，只是要求其配合提供与宇环公司的租赁合同，核对确认后，尧鹏公司之后的租金直接交给陈锦梅，无论宇环公司与业主之间的合同解除与否，尧鹏公司都可以继续正常使用涉案物业，即合同解除的条件并没有满足，但尧鹏公司却擅自搬离了房屋。根据广州仲裁委作出(2019)穗仲案字第8260号裁决的认定：业主在2018年10月l5日向宇环公司发出关于解除合同的律师函并不能起到解除合同的法律效果，而宇环公司的租金只支付到2019年2月，后业主收回涉案房屋并将一部分重新出租，可见，双方已没有继续履行合同的意愿，故仲裁庭裁决解除合同。宇环公司与业主之间解除合同的根本原因是尧鹏公司擅自搬离房屋、拒绝交付租金，从而导致宇环公司与业主的租赁合同在原本可以继续履行的情况下丧失继续履行的基础而被迫终止。其次，尧鹏公司主张双方解除合同的时间为2018年11月30日，通过其提交的微信聊天记录截图可知，尧鹏公司要求办理退租手续，宇环公司明确告知不同意退租，从聊天记录上也可以看出来，宇环公司自始至终没有同意过解除合同，也直接告知不同意解除合同，但尧鹏公司仍然擅自退租，导致给双方都造成损失，该后果应当由尧鹏公司自己承担。最后，一审法院并未违反不告不理原则，尧鹏公司诉请包括让宇环公司一次性退还租赁保证金87000元及水电保证金9750元，一审法院审理后认为尧鹏公司所欠缴的租金刚好与租赁保证金抵扣，故无须实际退还，并没有超过当事人的诉讼请求范围，根据双方的合同约定，尧鹏公司提前解除合同，也应缴清所欠租金及费用后再退回租赁保证金，现尧鹏公司欠付租金，当然可以从保证金中扣除。虽然宇环公司对一审未判决租赁保证金不服，但考虑到双方的情况，故宇环公司没有提起上诉，但一审实际上是判决退还保证金，但是先抵扣了87000元，宇环公司认为尧鹏公司没有撤场，宇环公司一直向业主交纳租金。尧鹏公司向一审法院起诉请求：一、尧鹏公司、宇环公司签订的《房屋租赁合同书》（编号：TY1108A）于2018年11月30日解除。二、宇环公司一次性退还尧鹏公司租赁保证金人民币87000元及水电保证金人民币9750元。三、本案的诉讼费用由宇环公司承担。一审法院经审理查明：2017年4月8日，陈锦梅出具《房屋租赁授权委托书》，授权宇环公司出租广州市天河区兴民路222号之三（自编C3办公楼）1108单位（1108房），本授权委托书为不可撤销委托书，授权委托时间2017年4月10日至2027年6月9日。2017年6月14日，出租人陈锦梅、承租人宇环公司就1108房办理房屋租赁登记备案证明，租赁期限2017年4月10日至2027年6月9日。2018年6月30日，尧鹏公司（承租方/乙方）与宇环公司（出租方/甲方）签订《房屋租赁合同》（编号TY1108A，以下简称“涉案合同”），约定：一、租赁标的1.1甲方同意将位于广州市天河区兴民路222号天盈广场东塔（1108A）单元（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为办公使用。1.2甲方将租赁物业及其附属设备在现有状态下出租并交付乙方，场地仅用于办公使用，使用过程中的行为必须符合有关法律法规及规章制度的规定，不得存放易燃易爆或危险化学物品，经营期间发生的一切债务及安全责任事故均与甲方无关；二、租赁期限2.1租赁期限为3年，自2018年6月30日起到2021年6月29日止，从2018年7月3日开始计算租金。2.2甲方按交楼标准交予乙方，签订合同已确认收楼，合同日开始产生的管理费及空调费、电费等由乙方承担。若乙方拒绝进场入驻，乙方应当继续按时缴纳租金、管理费等费用，不得拒绝缴费或者单方面提出解除合同。2.3租赁期满前，乙方如愿意续租，应当在租赁期限届满前3个月向甲方提出书面申请，并在同等条件下享有优先租赁权，届时双方协商一致后重新签订租赁合同。否则，甲方有权另行出租，乙方届时应配合甲方带领第三方查看租赁物业情况；三、租金、物业管理费及其他费用3.1租赁物业月租金总额(含税含管理费)为人民币29000元(大写:贰万玖仟元整)，租金含税24450元（大写：贰万肆仟肆佰伍拾元整）从合同日起每满12个月按8%的比率递增。3.2租金和管理费等费用按月支付，乙方应于每月25日前将下月租金、管理费等每月应缴纳费用以人民币存入甲方指定的下述银行账户支付下月租金，该账户信息如有变更，应当及时以书面形式通知乙方，甲方收到租金后向乙方开具等额收据。开户名：广州市宇环投资管理有限公司开户行：中国工商银行天河支行账号：36×××12。3.3乙方在签订合同日支付首期租金（含管理费）合计人民币：29000元(大写：贰万玖仟元整）。3.4租赁期间乙方使用时所产生（包括水电、本体维修基金、租赁税、租赁、维护费、空调费、网络费、电信费等）费用均由乙方自行承担。本物业乙方使用的电话、上网、有线电视等费用由乙方向物业管理公司申报后，自行与运营商签署合同并自行承担相应费用；四、租赁保证金4.1乙方须于本合同签订当天向甲方支付相当于叁个月租金数额的租赁保证金，小计人民币87000元(大写：捌万柒仟元整），水电保证金小计人民币：9750元(大写:玖仟柒佰伍拾元整），合计人民币：96750元（大写：玖万陆仟柒佰伍拾元整），甲方应在收到款项后向乙方开具收据。4.2如乙方逾期足额缴纳前述费用超过5日，则甲方有权解除本《租赁合同》及其补充协议并可将本物业另行出租，乙方应就逾期之日起每日按首期租金和总保证金（总保证金是指租赁保证金、服务费押金和水电备用款，下同）总额的千分之五向甲方支付违约金，直至《租赁合同》解除且甲方实际收回本物业之日为止，甲方有权在乙方已缴纳的租赁保证金中扣除违约金，如已缴纳的租赁保证金不足抵扣违约金的，乙方应予以补足。租赁合同终止或解除后，乙方应按约定交还租赁物处，双方办理完毕租赁物业交接手续且经甲方确认乙方无任何违约行为及欠缴税费的，甲方将收取的租赁保证金30个工作日内如数退还乙方（不计利息）。4.3出现以下情形，租赁保证金不予退还：4.3.1乙方违约，根据合同约定甲方可单方面解除合同的；4.3.2乙方违反合同约定或违反有关法律法规的规定，甲方有权要求乙方限期改正，乙方逾期未改正的；4.3.3本合同其他条款另有明确约定的。4.3.4本合同签订后，乙方应按约定的时间内补齐所有费用，如乙方未按约定支付应交款项，甲方有权没收所交定金，并追究其全部责任及损失；…6.6乙方不得擅自改变物业的建筑结构和外立面，且保持门面橱窗整洁。装修期间乙方应遵守本广场物业管理规定，因使用不当造成物业和物业内设备设施的损毁，应恢复原状或向甲方赔偿损失；…八、合同终止及解除8.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止合同。8.2除本合同另外有约定外，不具备本合同解除权的任何一方提前解除本合同的，应提前三十日书面通知对方。甲方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁保证金及原额退回预付季度租金剩余部分。乙方提前解除合同的，甲方有权收回租赁物业、不予退还所交的所有费用，同时要求乙方按照3.3总费用标准支付不足年限的空置补偿。8.3乙方有下列情形之一的，甲方有权随时立即单方解除合同、收回租赁物业、不予退还所交的所有费用，同时要求乙方按照合同第三条的费用标准补缴免租期（如有）期间的所有费用。如乙方拒不迁出，甲方有权采取强制措施清场，因此造成的责任和损失由乙方自行承担。8.3.1不具备合同经营资格的；8.3.2未经甲方允许擅自将租赁物业转租、转让或转借他人的；8.3.3利用租赁物业进行经营范围和营业规定以外活动的；8.3.4未按期缴纳租赁保证金、租金或其他费用达10天以上的或金额达10000元的；8.3.5违禁用电或不配备消防器材，形成潜在隐患或造成损失的；8.3.6未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或擅自装修的；8.3.7利用租赁物业进行非法活动的，因违法经营被有关行政部门吊销营业执照、经营许可证或其他经营所需证照，或被勒令停业整顿的；其他严重违约行为；8.3.8拒绝履行维修义务，期限超过10天，维修费用超过一个月租金的；8.3.9拒绝办理进场装修后，乙方表示拒绝履行合同或提出解除合同的；8.1.10乙方以无法通过消防审批为由表示拒绝履行合同或提出解除合同的。8.4本合同期满当日，甲、乙双方还未签订续约合同，则该合同自动终出，乙方应在合同终止当日将租赁场地复原好还给甲方，并清理好场地内所有物品。如乙方未按约定移交租赁场地的，视为乙方违约占用甲方房屋，乙方应按本合同期满时的租金标准双倍支付给甲方。超过合同终止日达五日乙方仍未搬离的，则视为乙方自动放弃房屋内所有财产，甲方可自行处置，处理所得全部归甲方所有。8.5非因甲方原因导致本合同不能继续履行的，或因不可抗力造成房屋损毁达不到使用目的，或政府强制征收、改造、拆除租赁物业的，合同自动终止履行，双方互不追究责任；九、违约责任9.1乙方未按合同约定支付租赁保证金、租金及其它费用的，每逾期一日，须按逾期未付金额的千分之十向甲方支付违约金。乙方拖欠租赁保证金、租金及其它费用达10天（含）的或金额达10000元的，甲方除有权计收违约金外，同时有权按本合同8.3条办理。9.2合同终止或解除外，若乙方存在未结费用或有违约行为需支付违约金的，甲方有权在租赁保证金中直接扣除，如因乙方违约导致租赁保证金已被没收的，甲方有权另行向乙方主张违约金或要求乙方结清费用。9.3乙方违反6.6条之规定，甲方可代为维修，相关维修费用由乙方承担，甲方有权直接在租赁保证余中直接扣除，如因乙方拒绝维修期限超过十日或维修金额超过一个月租金，甲方有权按本合同第8.3条办理，乙方仍需承担维修费用。9.4合同终止或解除后，乙方逾期搬离的，甲方有权自乙方逾期交还租赁物业之日起向乙方收取双倍租金作为违约金。如乙方拒不交还租赁物业的，即视为乙方放弃租赁物业内所有物品的所有权而任由甲方处理，甲方有权采取强制措施清理场地，在清理场地过程中造成的经济损失和一切责任由乙方自行承担。9.5如本合同约定的违约金保证不足以弥补甲方损失的，甲方还有权另行向乙方追偿；备注：甲方不得以任何理由影响乙方正常使用，如影响乙方使用超过十个工作日未能解决，乙方可单方面解除合同，甲方需无条件退还乙方押金；等。2018年6月29日，尧鹏公司向宇环公司支付租赁保证金87000元、水电保证金9750元。2018年10月31日，陈锦梅委托律师向尧鹏公司发出《关于就广州市宇环投资管理有限公司无权继续使用物业事宜通知实际使用人的律师函》，函称：陈锦梅系涉案房屋业主，与宇环公司于2017年4月8日签订《房屋租赁合同》，约定将1108房出租给宇环公司用于办公用途，租期至2027年6月9日止。但宇环公司在承租过程中发生一系列重大违约行为（如对租赁房屋违反消防法规改建装修导致出现重大消防安全隐患、长期违约拖延支付租金及税费等），经物业管理公司及陈锦梅多次催促，宇环公司至今拒绝整改。陈锦梅已致函宇环公司，通知该公司于2018年10月15日解除上述《房屋租赁合同》，且必须于2018年10月25日前搬离1108室。尧鹏公司目前是天盈广场东塔1108室的实际使用人之一，故通知：一、请立即停止向宇环公司支付任何租金，并尽快提供与宇环公司的租赁合同，经核对确认后，尧鹏公司应将2018年10月15日后的应付租金支付给陈锦梅。二、如坚持向宇环公司支付租金，则本所委托人将按照上述2017年4月8日签订的《房屋租赁合同》约定，以双倍租金标准向尧鹏公司以及宇环公司追讨物业使用费。三、上述2017年4月8日签订的《房屋租赁合同》早已解除，宇环公司不再是上述租赁物业的承租方且必须搬离，即该公司从2018年10月25日起无权继续使用天盈广场东塔1108室。请任何情况下均不得同意宇环公司以任何名义对天盈广场东塔1108室进行任何改动或使用，亦不要为其改动、使用行为提供任何便利。尧鹏公司另提交以下证据：1、《广东增值税专用发票》及招商银行账户明细，载明尧鹏公司向宇环公司交付租金及水电费的情况，其中租金已经交至2018年11月。宇环公司对上述证据无异议。2、陈锦梅委托律师于2018年10月15日向宇环公司发出的《关于通知解除的律师函》，拟证明宇环公司因对涉案房屋的改建、装修存在重大安全隐患及拖延支付租金等费用等严重的违约行为，业主陈锦梅决定于2018年10月15日与其解除房屋租赁合同，要求宇环公司最迟于2018年10月25日前搬离涉案房屋，致使尧鹏公司、宇环公司之间的合同目的无法实现。宇环公司对该份证据的真实性无异议，但合法性及关联性不予认可，称其一直正常交付租金给业主陈锦梅，且不存在任何的改建及装修情况。3、微信聊天记录截图（尧鹏公司员工与宇环公司员工），拟证明尧鹏公司多次要求2018年11月底退租与宇环公司交涉无果。宇环公司对该证据真实性无异议，但称该聊天记录可反映出宇环公司明确向尧鹏公司表示如果提前退租就构成违约并没收保证金，双方最终没有达成任何解除合同的协议。4、微信聊天记录截图，拟证明业主陈锦梅在2018年10月25日通过微信将上述《关于通知解除的律师函》发给尧鹏公司，并要求尧鹏公司不要再交租金及物管费给宇环公司，31号就会正式收回。宇环公司对该份证据真实性不予认可，称其只是对另外一台手机的截图，并非原始载体。宇环公司提交了以下证据：1、银行电子回单，拟证明2018年10月后，宇环公司继续正常向涉案房屋业主支付租金，尧鹏公司也继续正常使用涉案房屋。尧鹏公司称该证据没有原件，且这只是宇环公司与业主之间的关系，无法证明宇环公司不存在违约情况而使得业主行驶解除权。2、民事判决书，拟证明物业业主单方面提出解除合同的行为没有经过法院确认，由于业主单方面提出解除合同却没有收回涉案房屋，所以才向法院诉请收回涉案房屋。一审庭审中，尧鹏公司称其于2018年12月初撤场，但并未提交相关证据；宇环公司则称尧鹏公司的撤场时间是2019年2月底，其收回涉案房屋后自用。一审另查明：陈锦梅于2018年向一审法院起诉宇环公司要求解除其与宇环公司的租赁合同、没收保证金、腾空房屋、恢复原状及支付占用费等，一审法院于2019年1月28日做出（2018）粤0106民初27670号民事裁定书，以陈锦梅与宇环公司已就该案纠纷达成仲裁协议且约定的仲裁机构唯一，仲裁协议有效为由裁定驳回陈锦梅的起诉，广州市中级人民法院于2019年5月21日以（2019）粤01民终10806号民事裁定书驳回陈锦梅上诉，维持原裁定。2019年6月，陈锦梅就其与宇环公司的租赁合同纠纷申请仲裁。2019年12月16日，中国广州仲裁委员会作出（2019）穗仲案字第8260号裁决（以下简称8260号裁决），认定：合同签订后，宇环公司将1108房装修分割成1108A和1108B后出租给次承租人使用。并认为：第一，陈锦梅称宇环公司长期拖延支付租金及完税费用，构成严重违约。经查，宇环公司在2018年10月15日前确实有迟延交付租金的事实，但根据《租赁合同》的约定，截至陈锦梅发函解除合同之前，宇环公司迟延时间未超过合同约定的30天，并未构成根本违约。第二，陈锦梅称宇环公司装修涉案房屋未经过启胜公司的审批同意，且装修工程不符合消防规定存在严重危害安全的问题。经查，合同第十五条约定，合同有效期内，宇环公司可对涉案房屋进行改建、扩建或装修；按规定须经有关部门批准的，应报请批准后方可进行。但是合同没有约定“有关部门”指的是具体哪个部门，也没有约定如果装修未经审批应当承担何种违约责任。即使“有关部门”包括物业管理公司，宇环公司对涉案房屋的装修是否违规改变建筑使用功能、防火分区、安全疏散、消防设施、救援通道及救援设计以及是否存在消防安全隐患等问题，也应由有资质的第三方进行认定，或者由消防主管单位的认定或处罚。陈锦梅提交的公证书只能反映涉案房屋公证时的现状，无法认定宇环公司的装修改变了哪些内容，也并未确认其存在安全隐患，陈锦梅以此主张解除合同依据不足。陈锦梅于2018年10月15日向宇环公司发出关于解除合同的律师函，不能起到解除合同的法律效果。经查，宇环公司的租金仅付至2019年2月，宇环公司的次承租人最迟已于2019年6月5日搬离涉案房屋，后陈锦梅收回涉案房屋并将一部分重新出租，可见，双方已没有继续履行合同的意愿与基础，故仲裁庭裁决解除合同。关于合同解除的责任，仲裁庭认为，宇环公司在租赁期间内多次未在合同约定期间内按时支付租金，且在启胜公司提出整改后未能有效沟通或整改，存在过错，致使陈锦梅发函要求解除合同，因此宇环公司对合同的解除负有一定过错。但陈锦梅发函解除合同之时尚不享有合同约定解除权或法定解除权，陈锦梅的该行为致使宇环公司在合同中处于不安状态，并最终导致宇环公司未支付2019年3月之后的房屋租金，因此陈锦梅对合同的解除亦负有一定过错。综上，合同未能继续履行，双方均负有责任。最终裁决：一、解除陈锦梅与宇环公司于2017年4月8日签订的《广州市房屋租赁合同书》；二、宇环公司向陈锦梅支付房屋租金85411.33元；三、宇环公司向陈锦梅支付房屋租赁税3290.43元、单元管理费35599.56元、电费1737.7元；等。一审法院认为：宇环公司在取得业主陈锦梅的有效授权的情况下与尧鹏公司签订涉案合同，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案合同解除的问题。首先，2019年12月16日做出且已生效的8260号裁决解除了业主陈锦梅与作为承租人的宇环公司之间的租赁合同，并认定业主收回了涉案房屋并将一部分重新出租，业主陈锦梅与宇环公司已经没有继续履行合同的意愿与基础，且本案作为次承租人的尧鹏公司与作为承租人的宇环公司在庭审中亦均确认尧鹏公司已撤场，双方之间的涉案合同目前实际上已被解除，这是客观存在的事实，无需再在判决主文中进行赘述解除。其次，关于尧鹏公司从涉案房屋撤场的时间，虽然尧鹏公司称其于2018年12月初就撤离，但没有举证其于上述时间办理了相关交接手续并撤场，且宇环公司主张的时间是2019年2月底，为此尧鹏公司应承担举证不能的责任，采信宇环公司的上述主张，即认定尧鹏公司撤场的时间为2019年2月底。关于尧鹏公司要求宇环公司退还租赁保证金87000元及水电保证金9750元的诉请。（1）关于租赁保证金。一审法院经查，尧鹏公司于2018年10月收到陈锦梅发出的《关于就广州市宇环投资管理有限公司无权继续使用物业事宜通知实际使用人的律师函》，函称陈锦梅与宇环公司的房屋租赁合同早已解除，且宇环公司必须搬离等。此情况足以使尧鹏公司在合同中出于不安状态，其在与宇环公司沟通协商未果的情况下行使不安抗辩权搬离涉案房屋，不构成违约，现尧鹏公司要求退还租赁保证金予以支持。但根据涉案合同的约定，在退还该款前应与尧鹏公司撤场前应付未付的2018年12月、2019年1月、2月租金共计87000元进行抵扣，现需要抵扣的数额与租赁保证金的数额相同，故宇环公司实际不用再退还租赁保证金。（2）关于水电保证金。宇环公司未举证证实尧鹏公司撤场前尚欠的水电费具体数额，且也未就水电费问题提起反诉，在此情况下尧鹏公司要求退还水电保证金9750元并无不妥，予以支持。至于水电费结算事宜，宇环公司可另循途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年4月15日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市宇环投资管理有限公司向广州尧鹏信息科技有限公司退还水电保证金人民币9750元。二、驳回广州尧鹏信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7390元，由广州尧鹏信息科技有限公司负担1585元，由广州市宇环投资管理有限公司负担5805元。二审期间，尧鹏公司为支持其上诉主张，向本院提交了三份证据，即：证据一微信截图、证据二情况说明、证据三派工单，同时申请证人梁某、李某出庭作证，上述证据拟证明因宇环公司违约导致尧鹏公司无法正常使用涉案房屋，尧鹏公司多次与宇环公司沟通办理退租事宜，宇环公司不愿意沟通，尧鹏公司无奈之下于2018年12月19日搬离涉案房屋，并通知宇环公司。经本院组织质证，宇环公司对微信截图、情况说明、派工单的真实性不予确认，对上述证据以及证人梁某、李某的证言，均认为无法达到证明尧鹏公司有合同解除权的目的，双方并未就搬离达成一致意见，宇环公司自行搬走的行为构成违约。上述证据，本院经审查，对真实性予以采信，但上述证据仅能证明尧鹏公司在沟通无果的情况下，于2018年12月19日搬离涉案房屋，但是否能因此认定合同解除，应当结合案件事实综合评定。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，广州尧鹏信息科技有限公司的企业名称于2019年12月4日变更为广州尧鹏信息科技股份有限公司。同年12月26日，广州尧鹏信息科技股份有限公司的企业名称变更为广州尧鹏科技股份有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：1.尧鹏公司与宇环公司之间的租赁合同解除时间应如何认定；2.宇环公司应否退还尧鹏公司租赁保证金87000元；3.一审程序是否违反了“不告不理”原则。对此，评判如下：其一，关于租赁合同解除时间以及宇环公司应否退还租赁保证金87000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，当事人可以协商解除合同；或者约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；或者出现法定情形时，可以解除合同。本案中，尧鹏公司在租赁合同尚未到期的情况下，要求解除合同，必须与宇环公司协商一致或者符合合同约定条件或法定情形。但从案件事实来看，宇环公司对尧鹏公司于2018年11月通过微信告知于月底退租的事宜，并未同意，显然双方并未就合同解除协商一致；同时，尧鹏公司也未根据合同约定解除条件，待成就之情形出现后解除合同。尧鹏公司认为其行使解除权是基于宇环公司存在违约行为，即没有按照合同约定，保证案涉租赁物业在租赁期间里正常租用，合同目的不能实现。但从合同履行情况来看，作为租赁合同的出租方，宇环公司已经提供了租赁物的主要义务，尧鹏公司也实际占有使用涉案房屋。尧鹏公司认为业主多次去案涉租赁房屋驱赶，但未提供证据证明，至于合同履行过程中，尧鹏公司收到案涉房屋业主陈锦梅委托广东大润律师事务所《关于就广州市宇环投资管理有限公司无权继续使用物业事宜通知实际使用人的律师函》以及《关于通知解除的律师函》等文件，但内容上并未直接要求尧鹏公司搬离涉案房屋，而是要求其配合停止向宇环公司交租，并将应付租金交给业主。因此，虽然业主与宇环公司之间存在纠纷，使尧鹏公司与宇环公司的租赁关系处于不安状态，但并未直接影响尧鹏公司对涉案租赁物的使用，尚未达到不能实现合同目的的程度。因此，尧鹏公司并不享有合同解除权，其认为双方《房屋租赁合同书》（编号：TY1108A）于2018年11月30日解除，不能成立。鉴于双方已对租赁合同事实上已经不再履行没有异议，宇环公司主张接收时间为2019年2月底，一审认定合同实际上已被解除，且根据举证责任的承担，采信认定尧鹏公司撤场的时间为2019年2月底，其意应为合同履行至2019年2月底，并无不妥。尧鹏公司仍应支付2018年12月、2019年1月、2月租金共计87000元。其二，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九之规定，不安抗辩权是指应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有“（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”之一的，可以中止履行；同时应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案租赁合同中，尧鹏公司已经占有使用涉案房屋，就涉案房屋交付腾退问题，不存在先后履行顺序，不符合上述规定的情形，而且，即使是行使不安抗辩，也应当先中止履行，给予对方合理期限提供担保，未提供担保的，可以解除合同。本案中，尧鹏公司并没有如此处理。因此，一审认定尧鹏公司行使不安抗辩权，不构成违约，并因此支持尧鹏公司要求退还租赁保证金有欠妥当。本院认为，综合案件事实，尧鹏公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任，但宇环公司对此有一定过错，尧鹏公司可以要求减少违约责任的承担。但一审作出支持租赁保证金予以退还，同时与尧鹏公司应付2018年12月、2019年1月、2月租金共计87000元进行抵扣的裁判后，宇环公司并未提起上诉，因此，一审结果可以维持。其三，关于一审程序是否违反“不告不理”原则的问题。租赁合同是双务合同，合同解除后，尧鹏公司应当退场，并补缴退场前的相应租金，一审一并处理，程序合法，并不违反不告不理原则。综上所述，尧鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不够准确，但结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1585元，由广州尧鹏科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年九月十七日书记员  张家齐李逸丹