广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初7472号原告：珠海合庆丰商业管理有限公司，住所地：珠海市***************。统一社会信用代码：91440400MA542JXD9F。法定代表人：陈志健，总经理。委托诉讼代理人：杜锦秀，广东泰诺律师事务所律师。被告：珠海市横琴铂力房地产顾问有限公司，住所地：珠海市横琴新区********富力中心3619单元。统一社会信用代码：91440400MA4W2H828A。法定代表人：黄秀金，执行董事。委托诉讼代理人：黄义勇，广东莱恩律师事务所律师。原告珠海合庆丰商业管理有限公司（以下简称合庆丰公司）与被告珠海市横琴铂力房地产顾问有限公司（以下简称横琴铂力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜锦秀及被告的委托诉讼代理人黄义勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合庆丰公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金人民币129652元；2.判令被告向原告支付租金违约金人民币8254.51元（以64826元为基数，按照月利率2%的标准，自2020年2月6日起计算至付清之日止；以64826元为基数，按照月利率2%的标准，自2020年3月6日起计算至付清之日止；均暂计算至2020年5月26日）；3.判令被告向原告支付水电费等费用人民币12175元；4.判令被告向原告支付水电费等费用的违约金人民币776.23元（以3232元为基数，按照月利率2%的标准，自2020年1月6日起计算至付清之日止；以2957元为基数，按照月利率2%的标准，自2020年2月6日起计算至付清之日止；以2973元为基数，按照月利率2%的标准，自2020年3月6日起计算至付清之日止；以3013元为基数，按照月利率2%的标准，自2020年4月6日起计算至付清之日止；均暂计算至2020年5月26日）；5.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年11月11日，珠海经济特区珠平实业总公司（以下简称珠平实业公司）、江门市金蓝海商业管理有限公司（以下简称金蓝海公司）与珠海横琴万轩盈达投资管理有限公司（以下简称万轩盈达公司）签署《协议书》，载明自2011年2月28日起，珠平实业公司与金蓝海公司签订《租赁合同》，由金蓝海公司租赁珠平实业总公司位于珠海市**************起第四、五、六、七、八号商铺。第一条约定，珠平实业总公司同意自2016年11月16日起，由万轩盈达公司承接上述《租赁合同》项下金蓝海公司所有的权利和义务。2017年4月8日，万轩盈达公司与被告签署两份《租赁合同》，约定万轩盈达公司将位于珠海市*******珠海市珠平物业经营部西起七号铺、八号铺租赁给被告作为经营使用。第二条约定：租期为5年，自2017年4月8日起至2022年4月7日止。七号铺《租赁合同》第三条第一款约定：2019年4月8日起至2020年4月7日止月租金为人民币32413元。八号铺《租赁合同》第三条第一款约定：2019年4月8日起至2020年4月7日止月租金为人民币30870元。第三条第三款约定：被告应于每月5日前交纳当月租金，若逾期交款，每天应罚交款总额1%的滞纳金。第五条约定：被告使用的水电费，要当月付清，应于收费通知发出五天内交完，如超过五天，仍未交费每天应罚交款总额的1%的滞纳金。第十条约定，任何一方均不得以任何理由中途解除租赁合同，如被告违约，万轩盈达公司除没收被告合同履约金人民币84000元外，立即接管该经营场所，并追缴其拖欠的所有费用。2019年12月19日，珠平实业总公司、南航公司、万轩盈达公司与原告签署了《关于变更租赁合同承包方主体之四方协议书》，约定珠平实业总公司与万轩盈达公司正在履行的《租赁合同》由珠平实业总公司和原告继续履行，原告承接上述《租赁合同》中原万轩盈达公司的全部权利义务。据上，原告有权向被告收取租金、水电费等费用。2020年3月27日，被告以“受新冠疫情影响”为由，向原告申请撤离案涉商铺。但原告认为，被告经营的是房地产顾问行业，其并不属于《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中规定的优先帮扶的餐饮、住宿等行业，故被告无权以受疫情影响为由提前解除合同，也无权要求减免租金。况且业主珠平实业总公司也未对原告进行任何的租金等费用的减免，因此，被告应向原告如数支付拖欠的租金等费用。经原告统计，被告共拖欠租金129652元（2020年2月至3月）及违约金、水电费及排污费等费用共计12175元（2019年12月至2020年3月）及违约金。经原告多次催告，被告均以各种理由予以拖延。为维护自身合法权益，原告特提起本案诉讼，望判如所请。原告合庆丰公司提供了如下证据：1.协议书；2.租赁合同（七号铺）；3.租赁合同（八号铺）；4.关于变更租赁合同承包方主体之四方协议书；5.对账单；6.撤场函；7.用户交费通知单；8.微信聊天记录截图；9.广东增值税专用发票；10.租金违约金计算表、水电费违约金计算表；11.广东增值税电子普通发票；12.广东增值税普通发票；13.房地产权证。被告横琴铂力公司辩称，原告诉请主张缺乏事实和法律依据。一、原告不是涉案房地产的合法权属人，没有权利向被告主张租金。二、原告诉称其是从珠平实业公司出租涉案房产后又转租给被告的，涉案证据里缺乏证明材料证明其有权进行转租。根据法律规定，未经允许的转租行为是无效民事行为。三、我方提交的证据显示珠平实业公司是全民所有制企业，即国资企业。根据珠海疫情期间的相关国资、国有不动产租赁租金减免的规定，原告向被告追偿拖欠租金和违约金的行为没有法律依据。综上所有，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告横琴铂力公司提交以下证据：珠海经济特区珠平实业总公司企业信用信息。经审理查明，2016年11月11日，珠平实业公司（甲方）、金蓝海公司（乙方）和万轩盈达公司（丙方）签订了一份《协议书》，约定：2011年2月28日，甲乙双方签订《租赁合同》，由乙方租赁甲方位于珠海市**************起第四、五、六、七、八号商铺，面积共300平方米，租赁期限为2015年2月1日-2025年1月31日止……经甲乙丙三方友好协商，达成协议如下：甲方同意自2016年11月16日起，由丙方承接上述甲乙双方签订的《租赁合同》项下乙方所有的权利和义务。丙方承诺按租赁物现状接收租赁商铺，作为新的承租人继续全面履行上述甲乙双方签订的《租赁合同》，并按该合同项下约定的租金标准、缴交时间向甲方缴纳租金和相关费用，并承接合同项下乙方所有的权利和义务。乙方和丙方之间因承接乙方现仍在外租的《租赁合同》产生的任何纠纷由乙方和丙方自行解决，与甲方无关等。2017年4月8日，万轩盈达公司（甲方）与被告横琴铂力公司（乙方）签订两份《租赁合同》，约定：甲方同意将位于珠海市*******珠海市珠平物业经营部西起七号铺（面积约75平方米）、八号铺（面积约75平方米）租赁给乙方作为经营使用，租赁期5年，自2017年4月8日起至2022年4月7日止。租金分期交纳，其中2019年4月8日至2020年4月7日的租金标准为：七号铺的月租金为人民币32413元（以上租金为含税价，即为甲方收到乙方所付之租金后需开具全额的发票给乙方），八号铺的月租金为人民币30870元（此租金为税前金额，如需开具专用发票，该租金需上浮10%）……装修期45天，装修期间免租金。乙方必须于每月5日前交纳当月租金，若逾期交款，每天应罚交款总额1%的滞纳金，若逾期超过三十天仍不缴纳，则视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，并追回乙方应缴款项。租赁合同履约金为人民币84000元，乙方在签字当天向甲方一次性交纳。租赁期间，乙方使用的水、电费，要当月付清，应于收费通知发出五天内交完，如超过五天仍未交费每天应罚交款总额的1%的滞纳金，并视作乙方违约，甲方有权单方面终止合同，并追回欠款（水电费按供水供电部门标准+变电损+10%管理费计收）。如乙方违约，甲方除没收乙方合同履约金人民币84000元，立即接管该经营场所，并追缴其拖欠的所有费用。2019年12月19日，珠平公司（甲方）、珠海南航融资担保有限公司（乙方）、万轩盈达公司（丙方）、合庆丰公司（丁方，即本案原告）签署《关于变更租赁合同承包方主体之四方协议书》，约定：协议四方同意，在乙方全面履行担保责任之日起，甲方和丙方正在履行的《租赁合同》由甲方和丁方继续履行，丁方承接上述《租赁合同》中原丙方的全部权利义务。《租赁合同》之义务全部由丁方承担和履行。本协议自各方签字或盖章之日起成立，在乙方或丙方履行完毕《租赁合同》约定的在2019年12月31日前必须履行的合同付款义务之日起生效。原告提交一张广东增值税专用发票，载明，开票日期：2020年1月2日，购货单位名称：珠海市横琴铂力房地产顾问有限公司，货物或应税劳务名称：房屋租赁，代开企业：珠海合庆丰商业管理有限公司。2020年3月27日，被告向原告发出一份《撤场函》，内容为：因受新冠疫情严重影响，我司申请撤离粤华路116号商铺，撤场时间为：3月27日。原、被告于庭审中一致确认被告于当日搬离涉案商铺。原告于庭审中陈述称，七号铺的租金为每月32413元，八号铺的租金每月30870元是不含税的，由于被告要求出具发票，所以两个商铺的月租金实际是以每月64826元计算的。被告已交两个铺位的押金各84000元。原告承接了万轩盈达公司与本案被告的合同权利义务后，有书面通知被告，被告也实际向原告缴纳租金，被告对此是知情的。另查明，珠海市*********的房产所有权人为珠海市珠平物业经营部，为全民所有制企业。本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间是否成立租赁关系。根据《协议书》及《关于变更租赁合同承包方主体之四方协议书》的约定，万轩盈达公司在承继金蓝海公司与珠平实业公司关于承租位于珠海市*******商场西起四、五、六、七、八号铺的合同权利义务后，又与珠平实业公司及原告合庆丰公司达成一致，将其上述合同权利义务概括转移给原告合庆丰公司，原告合庆丰公司已依约取得涉案商铺的承租权，对涉案商铺享有占有、使用及收益的权利。原告合庆丰公司在取得涉案商铺的承租权后，以书面形式通知被告横琴铂力公司，被告横琴铂力公司亦根据《租赁合同》的约定向原告缴纳了租金，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，万轩盈达公司与原告合庆丰公司有关转让涉案商铺债权的行为对被告横琴铂力公司发生法律效力，原、被告之间已成立租赁关系，双方均应依照《租赁合同》的约定全面履行义务。被告以原告非房产权属人、未经允许转租为由主张租赁合同无效，于法无据，不予支持。根据《租赁合同》的约定，被告应于每月5日前向原告交纳当月租金，但由于新冠肺炎疫情于2020年1月底在全国发生，对此，国家相关部门已出台相关文件，其中，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。《珠海市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干政策意见》（珠府〔2020〕11号）第二条第（六）项规定：对承租国有资产类经营用房的中小企业，两个月房租免收、1个月减免50%......。本案中，涉案商铺的所有权人为珠海市珠平物业经营部，其性质为全民所有制企业，被告提出对涉案商铺租金予以减免，符合上述规定，本院予以采纳，故对原告主张2020年2月与3月的租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告拖欠水、电费的问题。被告占有使用涉案商铺，应当按照实际发生的费用交纳水、电费。根据《租赁合同》的约定，租赁期间，被告使用的水、电费，要当月付清，应于原告发出收费通知五天内付清水电费，如超过五天仍未交费，每天应罚交款总额1%的滞纳金。结合原告提供的《用户交费通知单》、发票等证据，被告自2019年12月起拖欠水、电费，应向原告支付2019年12月-2020年3月期间的水、电费共计12175元（3232＋2957＋2973＋3013）。原告多次向被告催缴水、电费，被告逾期未付，还应当支付违约金。关于违约金的计算标准，原告主张按照月利率2%计算，低于合同约定标准，属于当事人自有处分权利，本院予以支持。故，被告应向原告支付拖欠2019年12月至2020年3月水电费共计12175元及违约金（以各月欠缴数额为基数，按照月利率2%的标准，分别自2020年1月6日、2020年2月6日、2020年3月6日及2020年4月6日起计算至款项付清之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告珠海市横琴铂力房地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海合庆丰商业管理有限公司支付水电费共计人民币12175元；二、被告珠海市横琴铂力房地产顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海合庆丰商业管理有限公司支付拖欠水电费的违约金（按照月利率2%的标准，以3232元为基数，自2020年1月6日起计算至付清之日止；以2957元为基数，自2020年2月6日起计算至付清之日止；以2973元为基数，自2020年3月6日起计算至付清之日止；以3013元为基数，自2020年4月6日起计算至付清之日止）；三、驳回原告珠海合庆丰商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币1659元，由原告珠海合庆丰商业管理有限公司负担人民币600元，被告珠海市横琴铂力房地产顾问有限公司负担人民币1059元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年八月二十八日书记员  周慧敏李洁仪