广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18919号上诉人（原审被告）：广州秀丽房地产开发有限公司。住所地：广州市增城区小楼镇小楼大道中29号。法定代表人：赵鑫。委托诉讼代理人：柳德，广东杰信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张会，女，1979年11月12日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。委托诉讼代理人：张文曦、侯银彩，均系广东乾耀律师事务所律师。上诉人广州秀丽房地产开发有限公司（以下简称秀丽公司）因与被上诉人张会商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2078号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员张明艳独任审理。本案现已审理终结。秀丽公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回张会的所有诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用均由张会负担。事实和理由：一、秀丽公司交付的房屋已经达到合同所约定的标准。首先，秀丽公司作为开发商，在开发房屋时根本不可能预见房地产所在区域的管道燃气的铺设情况。秀丽公司已经在房屋设计时在地下预先铺设了燃气管道工程，并取得了相关单位出具的竣工验收报告。同时，秀丽公司在2017年8月21日取得了广州市增城区住建局出具的涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋已经通过第三方政府部门的竣工验收。因此，无论从形式上还是实际上，秀丽公司在交付房屋时早已达到商品房预售合同所约定的交付标准，即涉案合同第十五条的约定。该约定第四项所说的涉案交付标准是“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料”，而不是一审法院所认定的“具备永久供气使用条件”。一审法院是强行更改合同约定，加重秀丽公司的责任。二、张会不存在任何的损失，一审法院认定证据不足，秀丽公司不应承担任何责任。一审庭审中，张会没有向一审法院举证其租房而导致损失的任何证据。张会在庭审中陈述是基于市场行情大概以每月5000元估算，但实际上张会根本没有租房，并且张会在收楼后根本没有在涉案房屋居住，何来租金损失？一审法院在张会无任何证据的情况下，仍作出秀丽公司需向张会承担赔偿其租金损失的判决，损害了秀丽公司的合法权益。综上，请求二审法院依法改判。张会辩称，第一，按照法律规定，供气是法定交楼条件，也是秀丽公司应履行的合同义务。依据2012年广东省高级人民法院发布的《全省民事审判工作会议纪要》第一条第（一）项第（6）点规定：“出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。”及2016年国务院颁布的《城镇燃气管理条例》第十一条规定：“进行新区建设、旧区改造，应当按照城乡规划和燃气发展规划配套建设燃气设施或者预留燃气设施建设用地。”张会购买房屋的目的是居住，供气与供电、供水等性质相同，均是居住的必要条件，属于房屋交付使用不可或缺的条件。第二，《补充协议》属于格式条款，第五条及第七条的约定更改了原合同关于交房的主要条件，免除了秀丽公司的主要义务，排除了张会的权利，应属无效条款，秀丽公司仍应按照原合同第十二条的约定交付房屋。第三，一审庭审中秀丽公司自认目前其开发的小区尚不具备永久供气的条件，即秀丽公司已确认其所交付的房屋并不符合《商品房买卖合同》第十二条约定的交房条件。退一步讲，即使是因为政府原因暂时不能提供永久供气条件的，按照广东东部发展燃气有限公司的复函中可以看出，秀丽公司完全可以建立临时LNG瓶组站解决供气问题。但秀丽公司一直消极对待，没有积极寻求替代解决方案。张会购买房屋是用于居住，因秀丽公司未能提供供气问题实际上已经影响到张会的使用。从售楼至今，房屋一直处于空置状态，但张会仍需在没有享受到物业服务的情况下缴纳服务管理费，已然给张会带来了经济损失。综上，请求二审法院依法驳回秀丽公司的上诉请求。因本案纠纷，张会于2020年2月19日向一审法院起诉请求：1.判令秀丽公司继续履行张会与秀丽公司于2016年12月27日签订的《广州市商品房买卖合同》，为张会提供供气条件；2.判令秀丽公司赔偿张会损失145731.92元(其中张会缴纳的物业管理费20761.92元、租房损失125000=5000元/月*25个月)；3.判令秀丽公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月27日，张会（乙方、买方）和秀丽公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的合盛·秀丽庄园住宅楼……地址：增城市小楼镇雅筑二街12号101房……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年10月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。合同附件六为装饰、设备标准。合同的附件七为补充协议，约定“……五、甲乙双方同意对买卖合同第十二条变更为：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方同意《建设工程竣工验收备案表》不作为其所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利。……七、甲、乙双方同意对买卖合同第十四条之内容作出补充或修改：……发生下列情形之一，致使甲方不能按期履行买卖合同时，甲方应及时通知乙方，乙方同意甲方将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对乙方赔（补）偿任何费用。（1）政府行为或法律法规或国家经济政策的变动（包括已具备供水、供电、供气使用条件但未能具备永久供水、供电、供气条件）、或因政府部门需要的各项管制延期；……（4）市政配套的批准安装导致的延误；……八、甲、乙双方同意对买卖合同第十五条之内容全部变更为：甲、乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《房地产（住宅）质量保证书》。（二）《房地产（住宅）使用说明书》。（三）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）（二）项甲方应向乙方出示原件；（三）项应交乙方填写或签署。九、甲、乙双方同意对买卖合同第十六条之内容作出补充或修改：……物业服务费从《物业交楼通知书》中确定的计费日期起计收。……二十一、其他……4、买卖双方在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容（无论是打印、手写或盖印的文字）签署买卖合同及其附件是其真实意思表示，对甲方和乙方均具约束力，双方将严格遵守执行。5、本补充协议由乙方和甲方在签订买卖合同的同时签署，如本补充协议与买卖合同有不一致时，均以本补充协议的约定为准。……”。合同及附件落款处有张会和秀丽公司的签名、指模及盖章。2017年8月21日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、燃气工程验收文件等。2017年9月3日，张会委托其丈夫罗荣华签署《秀丽庄园收楼表格》、《秀丽庄园业主收楼验房记录表》、《住户卡申请表》等，办理了收楼手续。2020年4月4日，广州东部发展燃气有限公司向秀丽公司出具《关于秀丽庄园小区业主申请使用管道天然气的复函》，载明“……目前我司规划沿增正公路（S119）向北建设一条市政中压燃气主管，然后在增江街白湖村沿增江穿越至小楼镇增派公路的De315市政燃气主管。该市政管将覆盖你司项目所在地址。目前该项目正在按照计划推进中，考虑该市政燃气主管工程工程量，施工难度，施工时间等原因，在近期无法覆盖到你司项目，建议你司按照有关规章流程建设临时LNG瓶组站，并可委托我司代为管理。……”。一审庭询中，张会确认涉案房屋所在楼盘已具备除永久供气以外的其他法定或约定的交楼条件；秀丽公司认为涉案房屋所在楼盘已经具备全部条件，其已经铺设了燃气地下管道，燃气工程已经竣工验收，只待燃气公司接通即可，且张会可随时使用液化气。在一审法院询问秀丽公司有无建设LNG临时瓶组站时，秀丽公司答复称其无法建设LNG临时瓶组站，该瓶组站的建设需要专业有资质的公司来建设运营，秀丽公司作为开发商，已经向当地政府缴纳了土地出让金，这就已经包含了建设管道的费用，燃气属于民生工程，开发商不能私自建设。一审法院认为：张会与秀丽公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，签约人应依约履行。关于涉案房屋是否具备交付条件问题。张会对涉案房屋除永久供气以外的其他法定和约定的交付条件无异议。秀丽公司抗辩认为涉案房屋已具备用气条件，张会可随时使用液化气。根据广州东部发展燃气有限公司向秀丽公司出具《关于秀丽庄园小区业主申请使用管道天然气的复函》可知，涉案房屋所在小区在近期都无法覆盖市政燃气管，秀丽公司可以建设临时LNG瓶组站并由该燃气公司代管。庭询中，秀丽公司也确认未建设临时LNG瓶组站。故，秀丽公司虽已铺设燃气管道，但现实的情况是近期市政燃气管都无法覆盖到涉案小区，且覆盖时间无法确定，秀丽公司亦未建设LNG瓶组站作为替代为涉案房屋提供供气条件。因此，涉案房屋实质上并不具备永久供气的使用条件。对于秀丽公司以补充协议约定可免责的抗辩是否成立的问题。秀丽公司主张，补充协议中已经约定了政府行为导致的不具备供气条件，不应由秀丽公司承担其不能控制的责任。对此，首先，涉案房屋所在地为增城区小楼镇，距离市区较远，秀丽公司作为房地产开发企业，在签约时理应考虑到涉案房屋在交付时能否具备永久用气等基本生活居住的交付条件。从合同正本约定的内容变更为补充协议的约定内容可以看出，秀丽公司在签订涉案合同时就已经预见涉案房屋所在区域可能会因为政府行为导致影响供气条件的使用，但秀丽公司却将涉案房屋存在不能具备供气的开发风险直接通过合同约定转为由张会承担，将其商业开发风险转嫁给张会，有违诚实信用。其次，即使涉案房屋无法具备永久供气并非秀丽公司的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成涉案房屋未能具备永久供气的原因是否第三方的原因造成，秀丽公司也不能以此理由免除其交付房屋不符合约定的责任。综上，秀丽公司上述主张的免责抗辩不成立，不予采纳。对于秀丽公司抗辩张会已经收楼问题。根据合同约定，秀丽公司应在2017年10月1日前将符合交房条件的涉案房屋交付给张会使用，而张会已于2017年9月3日办理收楼手续，接收了涉案房屋。但涉案房屋尚不具备永久供气的使用条件，秀丽公司履行的交付义务不符合合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，履行合同义务不符合约定的，亦应承担继续履行、赔偿损失等责任。张会有权要求秀丽公司承担继续履行或赔偿损失的违约责任。故对秀丽公司的上述抗辩，亦不予采纳。又，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，对于张会主张要求秀丽公司继续履行合同为其提供供气条件的请求，属不适于强制履行的非金钱债务，故对张会的该诉讼请求，不予支持。对于张会主张要求赔偿物业费及租金损失问题。因涉案房屋不具备供气条件，确会影响张会的实际使用，秀丽公司理应赔偿相应损失。故综合实际情况酌情确定秀丽公司按照每月1500元的标准自2017年10月起计至2020年1月，即28个月的损失，共计42000元，至于2020年1月至涉案房屋具备供气条件之时的损失，张会可另案主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年5月19日判决如下：一、秀丽公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张会赔偿损失42000元；二、驳回张会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13623元，由张会负担13431元，秀丽公司负担192元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，秀丽公司向本院提交两份证据：1.秀丽公司于2020年5月28日向增城区小楼镇人民政府提交的《关于秀丽庄园小区建设临时LNG瓶组站的申请》，拟证明秀丽公司已经申请向当地镇政府建设临时瓶组站以改善小区内居民生活用气的需要。2.小楼镇城管中队于2020年9月11日出具的《关于小楼镇燃气管网的情况说明》，拟证明小楼镇的区域范围内暂未铺设燃气管网，且区城管局对小楼镇的燃气管网建设仍在规划中。对于上述证据，张会质证认为：对于证据1，真实性无法确认，即使是真实的，也只能证明秀丽公司是目前才启动这个申办瓶组站的申请手续，与合同约定交楼时需配备永久供气条件的约定不符。对于证据2，真实性予以确认，但该情况说明并未证实到目前为止，秀丽公司无法建立临时瓶组站的事实。对于秀丽公司二审提交的证据，因对本案的处理无实质性影响，本院均不予采纳。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对秀丽公司的上诉请求进行审理。张会诉请要求秀丽公司继续履行合同为其提供供气条件，因属不适于强制履行的非金钱债务，一审法院未予支持，并无不当，张会对此亦未提起上诉。故本案的争议焦点在于秀丽公司提供的涉案房屋是否符合合同约定以及秀丽公司是否应对张会进行损失赔偿。对此，分析如下：关于秀丽公司提供的涉案房屋是否符合合同约定的问题。本案为商品房预售合同纠纷，买受人依约支付房款，出卖人转移房屋所有权于买受人并依约交付符合要求的房屋。涉案房屋以居住为目的，能够正常供水、供电、供气是居住使用的必备条件。因此，秀丽公司交付的房屋应满足购房人日常供水、供电、供气的基本条件。虽然秀丽公司已经在合同约定的交付时间之前取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并铺设了燃气管道，但现实情况是近期市政燃气管道都无法覆盖到涉案小区，且覆盖时间无法确定，秀丽公司亦未建设LNG瓶组站作为替代为涉案房屋提供供气条件。因此，一审法院认定涉案房屋实质上并不具备永久供气的使用条件，并无不当，本院予以维持。关于秀丽公司是否应向张会赔偿损失的问题。本案中，虽然张会已经实际收楼，但正如上文所述，涉案房屋并未符合合同约定的交付要求，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、赔偿损失等责任。且张会于2017年9月3日办理了收楼手续，但根据秀丽公司二审提交的证据，其直至2020年5月28日才去申请建设临时LNG瓶组站。也即，秀丽公司在长达近三年的时间内都未积极履行其为涉案小区解决供气问题的义务，其怠于履行义务的情形较为严重。鉴于此，结合涉案小区何时能覆盖市政燃气管道的时间不能确定，以及使用液化瓶装气确实在安全性、稳定性和便捷性方面都不及使用燃气管道供气，确实会对张会的正常生活造成一定影响，一审酌情判令秀丽公司按照每月1500元的标准向张会进行损失赔偿，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，秀丽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元,由上诉人广州秀丽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二〇年九月二十七日书记员  眭 翘苏劲丹