广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13976号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓强飞，男，1973年1月22日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：樊秋梅，与邓强飞系夫妻关系。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴望天，男，1969年8月2日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：宋桂海，广东富颂达律师事务所律师。原审被告、反诉原告：广州市泽宇婴童用品有限公司，住所地广州市花都区新华街大布村十队官禄社上屋村21号。法定代表人：邓树飞。原审第三人：肖智峰，男，1977年1月8日出生，汉族，住湖南省隆回县。原审第三人：曾平，男，1987年1月3日出生，汉族，住广东省兴宁市。原审第三人：叶亚运，男，1990年9月23日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。上诉人邓强飞因与被上诉人吴望天、原审被告、反诉原告广州市泽宇婴童用品有限公司（以下简称泽宇公司）、原审第三人肖智峰、曾平、叶亚运房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人邓强飞上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项。2.判令邓强飞无需承担位于广州市花都区新华大布村官禄10队厂房恢复砌墙和交还一楼、三楼、六楼、七楼给吴望天的义务。3.判令邓强飞无需承担泽宇公司2018年8月前的占有使用费133000元。4.一、二审诉讼费由吴望天承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应撤销一审判决第一、二项。一、邓强飞并非合同相对方及涉案租赁物的使用权人，其非权利和义务的适格主体。1.邓强飞并非泽宇公司的法定代表人及股东，2013年所签订的合同是其受泽宇公司委托代表公司与吴望天签署的，因当时泽宇公司注册地隶属广州市白云区，为使公司地址能尽快进行变更，才委托邓强飞先行与吴望天签订了涉案《厂房租赁合同》，涉案租赁物交付后一直由泽宇公司经营使用，故泽宇公司才是合同相对方及涉案租赁物的使用权人。2.吴望天起诉的事实和理由亦已认可泽宇公司为涉案租赁物的承租方和使用权人，邓强飞是因参与签订涉案合同才被一并起诉。根据合同的相对性，邓强飞仅行使委托协助行为，并非是合同履行权利及义务的相对方，故吴望天无权向邓强飞主张涉案租赁物的返还和要求支付占有使用费，一审判决并无法律依据，有违公平正义原则。二、《承诺书》和《补充协议》更能证明泽宇公司为涉案租赁物的承租方和实际使用权人而邓强飞仅是代理行为的事实。1.邓强飞于2018年8月12日出具的《承诺书》仅是邓强飞单方意思表示，承诺内容超越合同相对人泽宇公司的权利和义务范围，属无权处分的行为，未经合同相对人追认，该《承诺书》属无效承诺。且《承诺书》并非作为欠条形式或保证担保的属性，邓强飞不存在加入债务承担的意思表示。故一审判决存在违背客观事实、明显偏袒吴望天的情形。2.邓强飞、泽宇公司在2019年4月28日与吴望天签订了《补充协议》，该《补充协议》第九条已明确废除2018年8月12日邓强飞出具的《承诺书》。《补充协议》足以证明泽宇公司与邓强飞之间存在委托代理的关系，以及泽宇公司对邓强飞与吴望天签订的合同和所欠租金作出追认。一审法院判令邓强飞承担合同义务并无相关法律依据，明显有误。综上所述，请求二审法院判如所请。被上诉人吴望天二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，邓强飞的上诉事实及理由均不能成立，请求二审法院驳回邓强飞的上诉请求，维持原判。原审被告、反诉原告泽宇公司、原审第三人肖智峰、曾平、叶亚运经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。吴望天向一审法院起诉请求：1.泽宇公司、邓强飞将其承租广州市花都区新华大布村官禄10队的厂房恢复原状，返还该厂房给吴望天；2.判令泽宇公司、邓强飞支付吴望天租金178000元及其利息暂计50元（以178000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日计算至付清之日止）；3.本案诉讼费用由泽宇公司、邓强飞承担。第一次一审庭审中，吴望天变更第二项诉讼请求为：判令泽宇公司、邓强飞支付吴望天租金197965元（2018年8月前的租金133000元，2018年9月2019年4月的租金余额45000元，2019年10月份租金19965元）及其利息暂计50元（以197965元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日计算至付清之日止）。第二次一审庭审中，吴望天变更诉讼请求为：1.泽宇公司、邓强飞将其承租广州市花都区新华大布村官禄10队的厂房一楼地面恢复成地板砖，进门右边被打掉的一面红砖墙砌回去（大概20平方米），电梯大理石门套修复，卷闸门和大门被车碰坏的地方修好，返还该厂房的一楼、三楼、六楼、七楼给吴望天；2.判令泽宇公司、邓强飞支付吴望天租金133000元（包括2018年8月前的占有使用费133000元），2018年8月后的租金已经付清；3.本案诉讼费用由泽宇公司、邓强飞承担。邓强飞、泽宇公司向一审法院提起反诉，请求：1.法院判令吴望天支付我方因房屋出租初期时没法供电5个月造成的损失6万元；2.吴望天支付我方因无法提供办理营业执照所需相关手续导致的经济损失30万元；3.本案诉讼费用由吴望天承担；4.退回我方所交租房押金5万。一审法院经审理查明：涉案租赁物位于广州市花都区秀全街大布村官禄10队，租赁物由吴望天与案外人洪记有合资建造，吴望天陈述没有建设工程规划许可证，经过村委口头同意批准建设，没有书面批准材料。2013年5月15日，吴望天（甲方）与泽宇公司、邓强飞（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定，甲方将涉案厂房出租给乙方，厂房类型为框架结构，甲方负责提供水电至厂房门口，用电量为55千瓦。厂房装修日期1个月，自2013年5月15日起，至2013年6月15日止，装修期间免收租费。厂房租赁自2013年6月15日期至2019年6月15日止，租赁期6年。租金为：2013年6月15日到2014年6月15日每月租金15000元，2014年6月15日到2015年6月15日每月租金15000元，2015年6月15日到2016年6月15日每月租金15000元，2016年6月15日到2017年6月15日每月租金16500元，2017年6月15日到2018年6月15日每月租金18150元，2018年6月15日到2019年6月15日每月租金19965元，租金按3个月结算，由乙方每次10天前缴付租金给甲方。经双方签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金50000元，合同期满后乙方在付清租金及其他费用并按期迁出时甲方应即时将保证金无息退还。租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并维护该厂房及附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，应由乙方负责维修承担全部责任。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。合同对其他权利义务进行了约定。2018年8月12日，邓强飞签署《承诺书》，载明，本承诺人与吴望天于2013年5月15日签订了《厂房租赁合同》，至2018年8月1日前尚欠房租176000元，该合同到2019年6月15日到期。且没有收取提增钱，每年房租150000元。现本人承诺如下：一、从2018年9月1日起，每月支付35000元给吴望天，如每月没有付清35000元，本人在15天内无条件清场。二、本人如不按第一条履行，同意将该厂房里所有的机械设备等物品作为每年提增钱及所拖欠租金的质押物。吴望天有权将质押物作价抵偿。三、如本人没有履行本承诺书，吴望天也可以直接要求本人付清所有本人拖欠的提增款即租金。2019年4月28日，吴望天（甲方）与泽宇公司、邓强飞（乙方）签订《补充协议》，约定，经甲乙双方协商达成如下补充协议：一、乙方承诺2018年8月之前所欠甲方租金133000元，从2019年5月1日至2019年10月1日按每月20000元还给吴望天，每月15日前准时支付。二、租金2019年5月1日到2019年9月30日仍按每月15000元支付给吴望天，每月10日前准时支付。三、若乙方按照以上方式准时支付甲方在同等价格的情况下优先租给乙方。四、若乙方仍不能在约定期间付清甲方的租金，甲方有权不租给乙方，并有权拍卖乙方的机器设备偿清租金。《补充协议》对其他权利义务进行了约定。2014年5月8日，泽宇公司、邓强飞向吴望天支付了50000元保证金。一审庭审中，泽宇公司、邓强飞确认2018年8月1日之前欠付的133000元租金没有支付。吴望天认为交付厂房给泽宇公司、邓强飞使用时是无任何损坏的新厂房，泽宇公司、邓强飞将一楼地板砖压坏、一楼20平方米的红砖墙拆除、电梯大理石和门套碰坏、撞坏了卷闸门。泽宇公司、邓强飞对吴望天陈述的交付使用的状态及破坏的状态不予确认，泽宇公司、邓强飞认为其仅拆除了20平方米的红砖墙，同意交还厂房时砌回拆掉的墙，其余的厂房现状与交付使用时的状态一致，吴望天陈述的损坏部分与泽宇公司、邓强飞无关。吴望天未提交证据证明厂房交付使用时的状态如何。关于泽宇公司、邓强飞反诉请求的损失及电动门安装费，泽宇公司、邓强飞认为合同约定吴望天必须提供不少于55千瓦的电压，但在合同签订初期仅有20千瓦的照明电，导致其无法生产，该段期间内自行租赁了发电机购买柴油发电，由此导致了6万元的损失。因吴望天上一手租赁的出租税没有付清导致泽宇公司无法办理营业执照的变更手续，泽宇公司被质监部门没收了两万多个奶瓶，导致了50万元的经济损失。双方签订的洽谈备忘录中，约定做围墙包括要给泽宇公司、邓强飞作电动门，但吴望天仅做了围墙未做电动门而且因违建被拆，泽宇公司、邓强飞自己安装电动门花费7000元。泽宇公司、邓强飞提交变压器的照片、洽谈备忘录、发电机租赁合同、柴油送货单、广州市花都区质量技术监督局出具的扣押决定书等拟证明其上述陈述，其中洽谈备忘录上并未载明做电动门，扣押决定书载明，因泽宇公司生产的奶瓶涉嫌未办理变更手续（生产食品用塑料包装容器工具）的问题，决定对奶瓶进行扣押。吴望天对泽宇公司、邓强飞的上述意见均不予确认，吴望天认为合同约定了一个月的免租期，在签订合同一个月之内交付的厂房已经有55千瓦的电压，吴望天积极配合泽宇公司、邓强飞办理变更手续，是由于泽宇公司、邓强飞自己资料不齐全导致无法变更，双方并未约定吴望天提供电动门，且泽宇公司、邓强飞主张的损失发生时间是在2013年，至今已经过了6年，期间泽宇公司、邓强飞从未向吴望天主张过损失，泽宇公司、邓强飞的起诉已经过了诉讼时效。泽宇公司、邓强飞认为其一直向吴望天主张损失，对此没有书面证据提交。双方一致确认租赁物交付泽宇公司、邓强飞使用后，泽宇公司、邓强飞将部分租赁物分租给肖智峰、曾平、叶亚运使用，诉讼中泽宇公司、邓强飞交还了部分租赁物，本案一审法庭辩论终结之日，涉案租赁物的一楼、三楼、六楼、七楼由泽宇公司、邓强飞占有使用，肖智峰、曾平、叶亚运已经不再使用租赁物。一审诉讼中，一审法院向双方行使释明权，若涉案合同无效，是否变更诉讼请求或反诉请求，吴望天表示其变更诉讼请求中的租金表述为占有使用费，泽宇公司、邓强飞表示其变更反诉请求为：1.吴望天支付我方因房屋出租初期时没法供电5个月造成的损失6万元；2.吴望天支付我方因无法提供办理营业执照所需相关手续导致的经济损失50万元；3.本案诉讼费用由吴望天承担；4.吴望天退回我方所交租房押金5万；5.吴望天向我支付7000元电动门安装费。一审诉讼中，泽宇公司以其法定代表人和相关负责人被刑事拘留为由申请本案中止审理。一审法院另查，泽宇公司、邓强飞于2019年9月19日提起反诉。一审法院认为，吴望天与泽宇公司、邓强飞签订的《厂房租赁合同》虽是双方当事人的真实意思表示，但该租赁物由吴望天建设，吴望天陈述租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证，没有书面批准建设材料。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的上述合同应为无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因上述合同无效，一审法院依法向双方行使释明权，双方经一审法院释明变更了诉讼请求，一审法院予以准许。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案租赁合同无效，泽宇公司、邓强飞应当向吴望天返还租赁物，吴望天应当向泽宇公司、邓强飞返还收取的保证金，故吴望天请求泽宇公司、邓强飞向其返还涉案厂房的一楼、三楼、六楼、七楼，一审法院予以支持。泽宇公司、邓强飞请求吴望天返还保证金50000元，合理有据，一审法院予以支持。关于厂房的恢复原状，泽宇公司、邓强飞同意在交还厂房时砌回拆掉的墙，故吴望天请求泽宇公司、邓强飞将20平方米的红砖墙砌回，一审法院予以支持。吴望天未能举证证明交付时的状态，亦未举证证明其所陈述的厂房其余损坏问题是由泽宇公司、邓强飞造成，泽宇公司、邓强飞对此亦不予确认，吴望天应当承担举证不能的法律后果，吴望天请求泽宇公司、邓强飞将厂房一楼地面恢复成地板砖、电梯大理石门套修复、卷闸门和大门被车碰坏的地方修好，依据不足，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。虽合同无效，泽宇公司、邓强飞仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费，泽宇公司、邓强飞确认2018年8月1日之前欠付的133000元占有使用费未支付，故吴望天请求泽宇公司、邓强飞支付133000元占有使用费理据充分，一审法院予以支持。关于泽宇公司、邓强飞反诉请求的损失部分，泽宇公司、邓强飞提交的照片不足以证明涉案租赁物交付使用时不满足合同约定的供电标准，泽宇公司被质监部门处罚不属于因涉案租赁合同无效导致的损失，泽宇公司、邓强飞提交的证据亦不足以证明吴望天承诺为其安装电动门。且泽宇公司、邓强飞认为其损失发生在2013年，泽宇公司、邓强飞称其一直向吴望天主张损失，但吴望天对此不予确认，泽宇公司、邓强飞亦未提交证据证明，泽宇公司、邓强飞于2019年提起反诉主张权利已经超过诉讼时效，吴望天对本案诉讼时效的抗辩一审法院予以采纳。因此，泽宇公司、邓强飞的反诉请求中的损失部分，一审法院不予支持。综上，吴望天诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。泽宇公司、邓强飞反诉请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。泽宇公司法定代表人及相关负责人被刑事拘留，不影响本案的审理，泽宇公司认为本案应当中止审理，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、广州市泽宇婴童用品有限公司、邓强飞于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市花都区新华大布村官禄10队的厂房一楼20平方米的红砖墙砌回原处，并于完成砌墙后将位于广州市花都区新华大布村官禄10队的厂房一楼、三楼、六楼、七楼交还给吴望天；二、广州市泽宇婴童用品有限公司、邓强飞于本判决发生法律效力之日起十日内向吴望天支付2018年8月份之前的占有使用费133000元；三、吴望天于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市泽宇婴童用品有限公司、邓强飞返还保证金50000元；四、驳回吴望天的其他诉讼请求；五、驳回广州市泽宇婴童用品有限公司、邓强飞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2960元，由广州市泽宇婴童用品有限公司、邓强飞负担。一审反诉案件受理费4985元，由吴望天负担404元，由广州市泽宇婴童用品有限公司、邓强飞负担4581元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合各方当事人的诉辩意见，本院确定本案争议的焦点为：邓强飞是否应当与泽宇公司一起承担将涉案房屋恢复原状后向吴望天交还以及支付占有使用费的责任。对此，本院分析如下：邓强飞上诉主张其并非涉案合同相对方及涉案租赁物的使用权人，其只是泽宇公司的代理人，并非本案的适格主体，故不应与泽宇公司一起承担交还场地、支付使用费等相关责任，但邓强飞在签订2013年5月15日《厂房租赁合同》以及2019年4月28日签订《补充协议》的过程中，均直接作为承租方以自己的名义一起与泽宇公司签字，而并非以泽宇公司的代理人身份出现，且2018年8月12日其签署的《承诺书》中明确表示其作为承租人愿意向吴望天支付所欠租金，并同意将其设备作为所拖欠租金的质押物，一审法院判令邓强飞与泽宇公司一起向吴望天承担相关责任，并无不当，本院予以维持。邓强飞主张其只是泽宇公司代理人，故无需承责，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人邓强飞的上诉主张，理据不足,依法应予驳回。原审被告、反诉原告泽宇公司、原审第三人肖智峰、曾平、叶亚运经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2960元，由上诉人邓强飞负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年九月二十三日书记员 古嘉玲张海燕