浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初2828号 原告：吴兴华，男，1988年1月19日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：吴顺福，1960年11月5日出生，汉族，住浙江省桐庐县，系原告父亲。 被告：杭州巨坤贸易有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区厚仁商业街（三墩新天地商业中心）4幢5层506室。 法定代表人：傅巨坤，总经理。 委托诉讼代理人：李益步、朱楚君，浙江六和律师事务所律师。 被告：桐庐县富春物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市桐庐江南开发区。 法定代表人：方才花，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈金鑫，浙**诺律师事务所律师。 原告吴兴华与被告杭州巨坤贸易有限公司（以下简称巨坤公司）、桐庐县富春物业管理有限公司（以下简称富春公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告吴兴华及其委托诉讼代理人吴顺福，被告巨坤公司委托诉讼代理人李益步、富春公司委托诉讼代理人陈金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴兴华向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与二被告之间于2013年10月15日签订的《商铺租赁合同》及2013年12月10日签订的《商铺租赁合同之补充协议》无效;二、减免疫情期间2个月原告房屋租金121550元,并延缓缴纳剩余的房屋租金，免交延缓缴纳房屋租金的违约金;三、本案诉讼费由二个被告承担。事实与理由：2013年10月15日，富春公司受业主李云生、俞明芬委托与原告签订《商铺租赁合同》，合同约定将位于××路××号××广场××楼商铺，出租给原告经营网吧；租赁期限自2013年10月15日至2023年10月11日；2013年12月10日，原告又与富春公司签订了《商铺租赁合同之补充协议》，并对租金包括税金、水电费计算方式，以及租金支付时间等相关事项进行了约定。2015年1月23日，巨坤公司通过拍卖取得案涉租赁房屋产权，原业主的权利义务由巨坤公司承继。一、案涉商铺承租时本身就存在消防问题。《商铺租赁合同》签订后，因二被告出租的三楼商铺本身存在消防疏散通道宽度不足的消防问题。1、一半以上房屋无法使用，合同目的不能现实，二被告存在违约行为：未实现“甲方确保所有消防通道畅通”。承租至今，已有足足六年半时间，案涉商铺仅使用802平方米面积，其余1000多平方米因消防问题一直得不到使用，却要承担整层租赁面积租金，这样的合同租赁关系“显失公平”，合同目的不能现实。根据《中华人民共和国合同法》第六章合同的权利义务终止，第94条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；因二个被告存在未履行“甲方确保所有消防通道畅通”的合同义务的违约事实，原告阳阳网吧和棋牌二次县消防大队《建设工程消防设计审核意见书》均因“疏散宽度不足”的结论，所以，原告可以解除合同。2、县消防大队两次认定案涉商铺存在疏散宽度不足、消防不合格，不具备合法的出租权。原告于2016年对网吧扩大装修和2017年棋牌室装修，这两次装修县消防大队在《建设工程消防设计审核意见书》上均存在疏散宽度不足，消防设计审核不合格的结论，这是消防行政部门出具的法律依据，案涉商铺不具备合法的出租权。3、违反《高层民用建筑设计防火规范》ＧＢ50045一95（2001版）6.1.3Ａ条的强制性规定，商铺租赁合同无效。三楼商铺整层建筑面积1962平方米，案涉租赁商铺的现场与土建三楼商铺建筑设计平面图可以明确，设有4个安全出口（即消防疏散楼梯），分别是3个宽度1.2米和1个宽度1.4米的安全出口。其中2个宽度1.2米的安全出口与高楼民用住宅安全出口共用；违反《高层民用建筑设计防火规范》ＧＢ50045-95（2001版）6.1.3Ａ条：“商住楼中住宅的疏散楼梯应独立设置”的强制性规定，为此，三楼与高楼共用的2个宽度各为1.2米安全出口封闭、不得使用，导致案涉商铺消防安全出口即疏散宽度不足的事实。与原告三楼剩余部分面积两次装修后报县消防大队《建设工程消防设计审核意见书》的结论“疏散宽度不足”一致，消防设计审核不合格，得出同样的结论。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。防火规范6.1.3Ａ条就是行政法规的强制性规定，所以商铺租赁合同无效。4、违反《商铺租赁合同》应承担违约责任，赔偿原告的房租、装修等损失。《商铺租赁合同》第四条甲方的权利和义务，第一点约定：“甲方确保所有消防通道畅通”，《高层民用建筑设计防火规范》的强制性规定，4个安全出口中就有2个不畅通，二个被告违反了《商铺租赁合同》约定，是一个严重的违约行为，应承担其违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第七章违约责任，第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失”。为此，二被告至少应赔偿原告多年的房租、装修等损失。5、《中华人民共和国合同法》第13章租赁合同，第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在承租期间保持租赁物符合约定的用途”。二个被告将租赁物不到一半面积交付承租人实际使用，并在承租期间没有保持租赁物符合约定的网吧用途，二个被告违反了《合同法》的法律规定，是一个违法行为。根据《中华人民共和国合同法》第六章合同的权利义务终止，第94条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）“法律规定的其他情形。”依据此法律规定可以解除合同。6、根据案涉商铺现状，经咨询消防设计院，对案涉商铺进行设计具体回复如下：（一）关于商业区域疏散宽度的情况说明。本项目：三楼建筑总面积1962平方米，扣除北面的住宅用楼梯间及部分住宅区所使用的面积外，属于三层商业的建筑总面积为1830平方米，总疏散宽度＝1830＊0.75＊0.77＊0.5＝5.284米。目前楼梯一共两个，左下角楼梯的净宽度为1.15米，右上角楼梯的净宽度为1.43米，目前总疏散宽度合计为2.58米，总宽度小于5.284米，不满足要求。（二）富春物业在2016年2月26日呈报给：“县公安消防大队《消防行政许可档案》，桐庐阳阳网吧内部装修工程（建设工程消防设计审核卷）中，明确：3、疏散宽度计算网吧内的具有娱乐功能的厅室面积为1167.7平方米，管理服务人员5人，则疏散人数：1167.7×0.5＋5人＝589人需要疏散宽度：589＊1米／百人＝5.89米。”可见，二个设计单位都计算出要疏散宽度达到5米以上，实际案涉商铺只有2个安全出口，疏散宽度不超2.6米，是明显消防不合格的商铺，不满足网吧经营条件。二、新冠疫情不可抗力。今年1月新冠肺炎疫情的暴发，国家和政府对网吧等娱乐业实施全行业停业，造成网吧停业2个多月，无分文收入，又要承担物业费、员工工资等其它开支，复工后营业收入急据下降，客流减少，入不敷出，经营严重亏损，而新冠肺炎疫情至今还没有结束。三、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。《商铺租赁合同》第十四条约定：“因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将乙方已预交的租金全额无息退还给乙方”。新冠疫情的暴发是不可抗力的因素，网吧严重亏损，无法生存下去，根据本条款的约定：“因新冠疫情，不可抗力的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，所以我们要求解除、终止合同不属于违约，不需支付违约金。全国人大常委会法工委发言人臧铁伟曾表示，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，这些防控措施属于不可抗力（载自法语峰言《疫情不可抗力的司法认定及其与情势变更的衔接》一文）。民法总则第一百八十条第一款：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。四、原告于2020年6月1日早已向两被告分别发函，《关于要求解除商铺租赁合同的函》，函中明确提出至2020年6月12日止退租，并要求解除、终止商铺租赁合同。五、申请消防司法鉴定。对案涉租赁房屋桐庐县城迎春南路577号时代广场三楼1962.63平方米面积作为网吧经营使用，2013年10月15日承租以来，是否符合消防法和消防规范的强制性要求进行消防司法鉴定，鉴定费用可先由原告垫付，尔后由法院判决，恳求准许。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。 被告巨坤公司答辩称：一、原告与二被告之间签订的《商铺租赁合同》以及《商铺租赁合同之补充协议》合法有效。1、《商铺租赁合同》以及补充协议均系当事人之间真实的意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2013年10月15日，案涉房屋原产权人李云生、俞明芬授权富春公司与原告签订了《商铺租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给原告。2013年12月10日，富春公司与原告签订《商铺租赁合同之补充协议》。2015年1月23日，巨坤公司以带租拍卖方式拍得案涉房屋。原告与巨坤公司在房屋拍卖前已就案涉房产的现状以及后续处理(即带租拍卖)达成一致，同意原告与原产权人签订的《商铺租赁合同》在原告与巨坤公司之间继续履行，租金由巨坤公司收取。合同签订以来，原告已实际占有案涉房屋并按照合同约定的用途进行网吧经营。在巨坤公司拍得房产，与原告形成租赁合同关系后，原告依照约定支付了其后2年的租金，表明原告与巨坤公司对《商铺租赁合同》并无异议，出于真实意思表示。2、疫情虽然构成不可抗力，但不属于合同无效事由。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第一款规定：“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。”。浙江省高级人民法院发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》规定“疫情期间合同可以履行的，鼓励合同继续履行，当事人主张解除合同的，一般不予支持。一方可以履行而拒绝履行的，另一方可依照《中华人民共和国合同法》相关规定，要求其承担相应违约责任。”疫情给造成社会经济造成的重大创伤毋庸置疑，政府也一直寻求经济复苏各种办法，政策上也主张合同尽量继续履行下去。二、案涉房屋的消防问题与事实不符。2015年1月23日，巨坤公司以带租拍卖方式拍得案涉租赁房屋，当时的案涉房屋已经被原告吴兴华占有进行实际租赁经营。原告在巨坤公司拍卖取得案涉房屋的前期经营和桐庐县人民法院对案涉房屋实际拍卖过程中从未对消防问题提出异议，而竞买须知明确了案涉房屋以现状进行拍卖，即其外观、结构、固定装修以及内在质量以移交时的现状为准。在巨坤公司取得案涉房屋所有权之前，该房屋所在楼房经验收合格之后早已投入使用，说明该楼房已通过消防部门验收、也确保所有消防通道通畅。原告承租案涉房屋用于网吧经营，并对房屋进行了装修，根据《商铺租赁合同》的约定，房屋租赁以后，对于装修后的经营场所的消防手续应当由实际经营者即原告吴兴华办理。上述事实已经过桐庐县人民法院和杭州市中级人民法院多次审理查明【(2018)浙0122民再2号、(2019)浙01民再83号】。三、原告要求巨坤公司减免疫情期间原告应缴纳的2个月租金并要求延缓缴纳剩余的房屋租金、免交延缓缴纳房屋租金的违约金无事实和法律依据。1、原告要求减免疫情期间2个月租金不合理。原告与巨坤公司签订《商铺租赁合同》以来，一直以消防问题为由进行抗辩，拒不缴纳其占用租赁房屋期间的租金，前述消防问题已经过答辩，而原告拒不缴纳2019年1月23日至2020年1月22日租金的行为，经桐庐县人民法院判决违约后要求其支付【案号(2019)浙0122民初19号】。由此可见，原告在新冠肺炎疫情开始之前，就已出现拒不缴纳房屋租金的违约行为。退一步讲，就算原告要求巨坤公司减免疫情期间的租金，也要考虑巨坤公司的实际经营状况。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”浙江省高院发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》规定“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。”由此可见，新冠疫情对于巨坤公司来说也是不可抗力，巨坤公司也不希望这种情况出现，也受疫情影响遭受了经济损失。根据公平原则，原告要求减免疫情期间2个月的租金不合理，如果要减免租金，也应当考虑巨坤公司的实际情况适当减免，原告与巨坤公司应当合理分担因疫情防控导致的不利后果而非要求巨坤公司全部减免原告停业期间的所有租金，这不符合公平公正的原则，也不利于社会秩序的稳定。2.原告要求减免租金的同时要求延缓缴纳剩余房屋租金以及免交延缓缴纳租金的违约金无法律依据。由于原告在新冠疫情开始之前就已经出现违约行为，迟延履行房屋租金支付义务，而桐庐县人民法院也判决原告支付所欠缴的租金以及逾期支付违约金。原告主张新冠疫情为不可抗力，根据合同法第一百十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”由此可见，原告迟延支付租金在先，新冠疫情发生在后，就疫情开始前承租人原告已发生的违约行为，巨坤公司可以向对方主张违约金，原告此时主张权利，实质上并不能免除合同约定的相关责任，因此，原告声称的延缓缴纳剩余房屋租金以及免交延缓缴纳租金的违约金于法无据。退一万步讲，假如巨坤公司同意适当减免疫情期间原告的部分租金，也是出于应国家政策鼓励的目的，考虑到合同双方的经济能力和履行能力，根据公平原则所作出的退让。原告作为承租人，不能理所当然地要求出租人既减免租金又延缓缴纳租金又免交违约金，当然巨坤公司也无法同时同意原告延缓缴纳剩余房屋租金和免交延缓缴纳租金的违约金的要求。 被告富春公司答辩称：我们同意巨坤公司的答辩意见。另外补充如下意见：一、原告要求确认合同无效的理由是不能成立的，理由如下：1、案涉房屋在2002年就进行消防验收合格，作为出租人来说，只要确保消防最初是通过就可以的，实际原告方弄错了一个事情，原告方承租房屋后，根据消防规定，不同用途和商业业态，要另行进行消防审批的，原来的判决书都已明确，因此原告以消防问题确认合同无效是不能成立的；2、原告起诉状引用的法律依据是《合同法》第52条规定，违反行政法规强制性规定，他引用的法规是《高层民用建筑设计防火规范》，他引用的是2001版，这个规范失效很久了，这个规范是国家标准，每五年会变化，而且他这个只是标准，并不是行政法规，不能作为法律法规来确认合同无效。二、本案中原告要求申请消防司法鉴定，我们认为是不需要的，退一步讲，即使房屋存在消防问题，原告以此确认合同无效也是不能成立的，更何况他没有，所以本案进行消防问题的司法鉴定是完全没有必要的。 原告吴兴华为支持其诉讼主张，向法庭提供证据如下： 1、商铺租赁合同及补充协议，证明商铺租赁的事实。 2、关于要求解除商铺租赁合同的函、EMS快递签收记录、邮件交寄单（收据），证明给巨坤公司发出要求解除合同函的事实。 3、关于要求解除商铺租赁合同的函、EMS快递签收记录、邮件交寄单（收据），证明给富春公司发出要求解除合同函的事实。 4、发改投资规（2020）734号文件，证明减免或延期收取房屋租金的文件依据。 5、县疫情防指（2020）9号文件，证明房东为租户减免租金的文件依据。 6、杭州市××防控指挥部令第6号文件，证明因新冠肺炎防治工作需要，网吧等娱乐场所自2020年1月23日开始停业。 7、县文化局在微信公众号发布的网吧停业通知，证明网吧主管部门要求网吧停业的事实。 8、阳阳网吧在微信群布置停业工作的聊天记录，证明阳阳网吧布置停业工作的事实。 9、浙江省桐庐县文化和广电旅游体育局关于公布公共文化及娱乐、体育场所（馆）等文旅体行业企业复工的通知，证明案涉网吧停业两个月的事实。 10、桐庐县公安局消防大队建设工程消防设计审核不合格意见（桐公消审字[2016]第0027号），证明租赁商铺三楼网吧消防疏散通道宽度不足。 11、桐庐县公安局消防大队建设工程消防设计备案检查不合格通知书（桐公消审字[20174]第0002号）时代棋牌室，证明租赁商铺三楼网吧消防疏散通道宽度不足。 12、桐庐阳阳网吧图纸（三层原始平面图），证明三楼原有4个消防疏散通道，疏散宽度分别为：3个1.2米、1个1.4米，总疏散宽度为5米。 13、关于商业区域疏散宽度的情况说明，证明商业一般性经营场所，疏散宽度需5.284米，实际案涉商铺2个安全出口，疏散宽度不足2.6米，不满足要求，故案涉商铺消防不合格。 14、桐庐县公安消防大队消防行政许可档案（桐庐阳阳网吧内装修工程），证明案涉网吧系密集型经营场所，疏散宽度需5.89米，而实际案涉商铺2个安全出口，疏散宽度不足2.6米，不满足要求，故案涉商铺消防不合格。 15、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（桐公消安检字2014第0011号）。 16公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（桐公消安检字2017第0041号）。 证据15、16共同证明该场所投入使用、营业前场所建筑面积824平方米经消防安全检查合格，证上标明：本证仅证明场所投入使用，营业前经消防安全检查合格，你单位（场所）在使用营业中，应当遵守《中华人民共和国消防法》及其他有关消防法规规章的规定，保证消防安全。场所名称、地址、消防安全责任人、使用性质等事项发生变化的，应当重新申请；发生扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法办理建设工程消防设计审核、验收或者备案手续。即一旦场所名称等事项变更，原消防安全检查合格证失效，应重新按《消防法》规定申报消防验收手续。 17、建筑工程消防验收意见书，证明2002年4月1日建筑工程消防验收通过，但意见第五条载明：“商场及写字楼开业前应申报消防安全检查，经我大队检查同意，方可开业。”但至今未看到商场及写字楼的《消防检查合格证》。 18、桐庐阳阳网吧图纸（涉及说明、材料表、系统图）、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版），证明根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）第6.1.3A条明确：“商住楼中住宅的疏散楼梯应独立设置”的强制性规定，原4个消防疏散楼梯减少至2个，总宽度从5米减少至2.6米。 19、桐庐阳阳网吧图纸（三层装饰平面图），证明根据图纸显示与高楼原共用的消防通道已经封闭。 对原告提供的证据，两被告质证和本院认定如下：证据1、6、7、8、9，两被告对其均无异议，本院予以认定；证据2、两被告对其真实性均无异议，但对函件内容不予认可，本院对其真实性予以认定；证据3，巨坤公司对其真实性不清楚，富春公司对其三性予以认可，但对函件内容不予认可，本院对其真实性予以认定；证据4、5，两被告对其真实性均无异议，对证明目的有异议，认为文件是针对国有企业的租金减免政策，本院对其真实性予以认定；证据10、11，两被告对其真实性均无异议，对证明目的有异议，巨坤公司认为原告承租之后相关的消防验收风险应该由其自行承担，富春公司认为消防部门对消防设计审核时仅仅对提交上来的消防施工方案进行审核，其中说到的疏散通道不足不是房屋本身消防疏散通道不足，而是设计方案中的疏散通道不足；证据12，巨坤公司对其真实性无异议，认为该图纸系原告自行委托设计，相关消防风险由其自行承担，富春公司认为无法确认其真实性，案涉房屋原来是通过消防验收合格的，本院对该证据的真实性予以认定；证据13，两被告对其三性均有异议，本院认为该证据系原告自行制作，不予认定；证据14，两被告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，巨坤公司认为具体的装修及设计、消防验收由原告与富春公司处理，巨坤公司不知情，相关法律风险应该由原告承担。富春公司认为当时根据调解书帮助原告进行消防设计审批，最终取得了消防设计合格意见书，所以消防是没有问题的；证据15、16，两被告对其真实性无异议，巨坤公司认为原告承租房屋之后，办出了部分房屋的消防验收合格证，而且根据该合格证的内容，原告作为承租人，对其自行经营场所装修扩建改建等消防验收手续应当由其自行办理。富春公司认为该证据与本案争议焦点无关；证据17、两被告对其真实性无异议，巨坤公司认为该证据反而说明了案涉房屋已通过消防验收的事实，富春公司对其证明目的有异议，认为整个富春时代广场是商住楼，既有民用也有商用，根据法律规定，产权证办理之前，对整个消防是要经过检查和验收的，才能办理产权证的，出具这份意见书，说明这个消防是通过的，消防验收意见书第五条的意思是，如果后面商场要投入经营的话，消防是要进行重新报批和检查的；证据18、19，巨坤公司对其真实性无异议，认为装修设计是原告自行委托，而且相关的装修工程即使存在楼梯的封闭，也是由原告处理，与巨坤公司无关，相关消防验收不能通过的风险应该由其自行承担。富春公司对其三性有异议，认为2005版的高层民用建筑设计防火规范6.1.3A条，并不是严格执行条款。本院对该证据的真实性予以认定。 被告巨坤公司为支持其抗辩主张，向法庭提供证据如下： 1、（2014）杭桐执委字第11-4号执行裁定书、房屋产权证，证明巨坤公司通过竞拍，于2015年1月23日取得位于桐庐县××路××号××广场××楼商铺产权的事实。 2、商铺租赁合同、授权委托书及补充协议，证明受原业主授权，富春公司将案涉房屋出租给吴兴华，双方对于租赁期间、租金标准、支付期限、违约责任等做了明确约定，后补充协议对付款时间进行了调整。 3、执行笔录（2014年6月19日），证明1、吴兴华明确表示在案涉房产拍卖成功后，将租金直接支付给买受人即巨坤公司；2、吴兴华未对租赁合同条款提出异议，确认全面继续履行合同为继续租赁使用案涉房产的前提。 4、（2018）浙0122民再2号、（2019）浙01民再83号民事判决书，证明案涉租赁房屋在竣工验收时经桐庐县公安局消防大队验收合格，在吴兴华承租后其因租赁需要的消防验收相关审批手续应当由其自行完成。 5、（2019）浙0122民初19号民事判决书，证明巨坤公司向桐庐县人民法院起诉要求吴兴华支付2019年1月23日至2020年1月22日的租金，并已获得法院判决支持。 对被告巨坤公司提供的证据，原告、被告富春公司质证和本院认证如下：被告富春公司对证据1-5均无异议；证据1、2，原告对其三性无异议；证据3，原告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为笔录里没有记载不代表没有提出异议；证据4、5，原告对其真实性无异议，但对判决结果不予认可，认为整幢大厦消防验收合格不代表三楼验收合格。本院对巨坤公司提供的证据1-5均予以认定。 被告富春公司为支持其抗辩主张，向法庭提供证据如下： 1、建筑工程消防验收意见书（与原告提供的证据17一致），证明富春时代广场建成后经消防验收合格的事实。 2、（2019）浙01民再83号民事判决书，证明案涉房屋本身消防已经由生效判决书认定并无问题，原告承租后的消防审批应由原告自行负责的事实。 3、建设工程消防设计审核意见书（桐公消审字2016第0010号），证明2016年2月3日，案涉房屋消防设计经消防部门审核确认合格的事实。 4、商铺租赁合同，证明原告于2019年8月承租富春时代广场二楼1000平方米商铺，其明知案涉房屋消防并无问题的事实。 对被告富春公司提供的证据，原告、被告巨坤公司质证和本院认证如下：被告巨坤公司对证据1-4均无异议；证据1，原告对其真实性无异议，认为整幢大厦消防验收合格不代表三楼验收合格；证据2，原告对其真实性无异议，对判决结果不予认可；证据3，原告对其真实性无异议，认为富春公司给原告的图纸和消防大队的图纸不一样，里面隐瞒了扶梯变成疏散楼梯的事实，当时原告认为只要在室外做消防通道就可以通过审核了，但是富春公司把室内的通道当做疏散通道去改造了，原告支付富春公司13万元由其负责室外通道的逃生，而富春公司把疏散通道做到了室内，承租范围外的室内部分我们无法施工改造，而且改造部分疏散通道要经过住建部门的备案和审查；证据4，原告对其真实性无异议，但认为原告租赁二楼房屋后到现在网吧还未开始营业。本院对富春公司提供的证据1-4均予以认定。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2002年4月1日，案涉商铺所在时代广场建筑工程经桐庐县公安局消防大队消防验收合格。2013年10月15日，富春公司（甲方）与吴兴华（乙方）签订一份商铺租赁合同。该商铺租赁合同约定的租赁内容：甲方受桐庐迎春南路577号时代广场三楼商铺业主的委托将该商铺租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法的出租权；甲方租赁给乙方的门面（房屋）建筑面积约为1962.63平方米。甲方同意乙方所租门面（房屋）作为经营用，其经营范围以网吧经营为主。租赁期限：租赁期限为10年：自2013年10月15日起至2023年10月11日止。租金及其他费用：租金实行先付后租原则，具体支付方式为：前三年租金为60万元/年，第四年起每年环比递增5%。租金缴纳时间：第一年的租金乙方于2013年11月13日前一次性付清；第二年以后的租金在每年的9月5日前全额缴纳下一年度的租金。其中第一年租金甲方按9个月计算收取，给予乙方三个月免租装修期；电费、水费按日常实际使用数（计量）收费。物业管理费按0.3元/平方米/月收取。甲方的权利和义务：甲方应保证所出租的门面（房屋）及设施完好并能够正常使用，并按《物业管理办法》的规定负责维护保养、维修。甲方确保所有消防通道畅通。为乙方办理营业执照等提供有效的房产证明及相关手续等。乙方的权利和义务：乙方不得在上述租赁场所从事违法违规的经营活动损害甲方和国家的利益，并对自己的行为承担法律和行政责任。按合同约定期限交纳租金及其他费用。在租赁期内乙方不得擅自转租，亦不得擅自改变合同约定的使用用途。如确需转租或改变使用用途的，必须事先与甲方协商。在租赁期内所有的消防安全责任均由乙方自行承担，如因管理、使用不当造成房屋或设施等损坏的，乙方应负责维修或予以经济赔偿，甲方概不承担任何责任等。其他：本合同的某项条款需要变更时，必须书面通知对方。收到函件方必须在十天内书面答复对方，逾期未答复的视为同意对方函件的内容，双方均同意此函件作为本合同的有效附件；合同期满后，乙方在同等条件下享有优先续租权。乙方欲续租的，应在租赁期满前二个月向甲方书面提出，双方就续租事宜形成一致意见后签订新的租赁合同。乙方未续租的，应在租期届满后15日内清空返还房屋，逾期返还的，按每日租金的5倍支付房租，直至返还为止。违约：任何一方不得无条件单方面取消、终止本合同。如一方因特殊情况确需单方取消、终止本合同的，应按本合同约定年租金的20%向对方支付违约金，并承担对方的实际损失；乙方逾期支付所有应付款项属于违约，除立即付清所欠款项之外，每逾期一天应向甲方支付欠款总额千分之一的违约金。逾期付款超过60日，甲方有权单方终止合同收回房屋。合同生效、纠纷解决：本合同经甲、乙双方签章之日起生效。合同在履行过程中发生的纠纷，由双方友好协商，协商不成时，双方均可向房屋所在地人民法院诉讼解决；本合同未尽事宜由双方协商解决，并签订补充协议，与本合同具有同等效力；双方提供的所有资料、文件、逾期未回复的函件均作为本合同的有效附件。特别约定条款：乙方于合同签订之日起向甲方交纳壹拾万元定金，甲方在20个工作日内落实室外观光电梯事宜。如政府有关部门同意建造观光电梯，则双方继续履行本合同；如政府部门不同意建造观光电梯的，则本合同自动终止，甲方无息退还乙方已付的定金，双方互不承担任何违约责任。如政府有关部门同意建造观光电梯，甲方在乙方三个月装修前一周完成电梯投入运营，费用由甲方承担。 2013年12月10日，富春公司（甲方）与吴兴华（乙方）签订一份商铺租赁合同之补充协议。该补充协议约定：1、原《商铺租赁合同》中约定的租金包含税金在内；2、合同期内水电费用按实际使用数字由乙方统一收取结算，其中水费按3.85元/吨收取，电费按1元/度收取；3、目前三楼户外的电子显示屏广告位由桐庐县城市管理综合行政执法局统一对外招租，合同期限到2016年10月30日为止。考虑到目前的广告位比较靠近三楼窗户，在上述合同期满后甲方委托乙方与桐庐县城市管理综合行政执法局进行沟通，要求将广告位整体外移，以利于三楼窗户的通风和采光；4、原租赁合同约定的租赁期限从2013年10月15日至2023年10月11日，第一年租金时间从2013年11月13日开始缴纳，现双方一致同意将第一年租赁开始时间变更为以电梯批文收到时间为准，乙方收到电梯批文（2013年12月9日）后3日内向甲方支付第一年的9个月（至2014年12月8日）租金，第二年以后的租金在每年的11月8日前缴纳。5、甲方同意乙方自行安装电力变压器；并提供四楼露台供乙方放置空调室外机组及配套相关设备。6、本补充协议作为原租赁合同的有效附件，具有同等法律效力。原租赁合同未作修改补充的部分仍然有效执行。 前述商铺租赁合同和商铺租赁合同之补充协议签订后，富春公司向吴兴华提供商铺租赁合同约定的商铺，吴兴华对承租的整体商铺中部分进行了装修，作为桐庐阳阳网吧的经营场所，并向富春公司支付了合同约定的租金。在吴兴华租赁经营期间，由于案涉商铺即桐庐县××路××号××广场××楼商铺的产权人李云生、俞明芬欠徐萌、傅巨坤到期借款未还，徐萌、傅巨坤于2013年12月23日向杭州市上城区人民法院提起诉讼。案经杭州市上城区人民法院审理，徐萌、傅巨坤与李云生、俞明芬达成调解协议。为此，杭州市上城区人民法院于2014年1月22日出具了（2014）杭上商初字第24号民事调解书。李云生、俞明芬未履行杭州市上城区人民法院（2014）杭上商初字第24号民事调解书确定的还款义务。徐萌、傅巨坤于2014年2月17日向杭州市上城区人民法院申请强制执行。2014年3月13日，杭州市上城区人民法院将该案委托本院执行。本院于2014年3月31日立案受理该执行案件即本院（2014）杭桐执委字第11号民间借贷纠纷执行案。本院在执行过程中，需拍卖处置被执行人李云生、俞明芬的前述案涉商铺即桐庐县××路××号××广场××楼商铺来清偿其所欠债务。该商铺的承租人吴兴华要求拍卖后仍保持原租赁合同即带租拍卖。考虑到富春公司为吴兴华承租该商铺另行安装电梯等，巨坤公司与富春公司对吴兴华所付房屋租金经协商同意由巨坤公司收取十二分之十一，由富春公司收取十二分之一。后案涉商铺由巨坤公司以850万元的价格拍得，并于2015年3月17日办理了案涉商铺的房屋所有权证和国有土地使用权证，同意吴兴华与富春公司签订的《商铺租赁合同》仍继续履行。富春公司、巨坤公司均要求案涉商铺拍卖后，吴兴华应向买受人交纳房租。本院也告知吴兴华在商铺拍卖后应向买受人交纳房租。 2016年2月3日，桐庐县公安消防大队向桐庐阳阳网吧出具建设工程消防设计审核意见书{桐公消审字[2016]第0010号}，认为该工程消防设计合格。桐庐县公安消防大队审核确认该工程消防设计合格后，由桐庐天翔金属材料有限公司对桐庐富春花园小区时代广场2楼至4楼至露台外立面消防逃生通道钢架楼梯安装工程进行施工，并于2016年3月施工完毕。2016年6月2日，桐庐县公安消防大队又向桐庐阳阳网吧出具建设工程消防设计审核意见书{桐公消审字[2016]第0027号}，按照《建筑设计防火规范》（GB50016－2014）等国家工程建设消防技术标准审核，认为该工程的消防设计不符合相关消防技术标准的规定，主要存在以下问题：疏散通道宽度不足，违反了《建筑设计防火规范》（GB50016－2014）第5.5.21.4条之规定。 2017年5月18日，桐庐县公安消防大队出具公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明：场所名称：桐庐阳阳网吧；消防安全责任人：吴兴华；地址：桐庐县××路××号××广场××层；建筑面积：824平方米；使用性质：网吧；你单位（场所）在使用营业中，应当遵守《中华人民共和国消防法》及其他有关消防法规、规章的规定，保证消防安全。场所名称、地址、消防安全责任人、使用性质等事项发生变化的，应当重新申请；发生扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法办理建设工程消防设计审核、验收或者备案手续。 2019年8月9日，吴兴华与案外人签订商铺租赁合同，约定吴兴华承租桐庐县迎春南路577号时代广场二层建筑面积为1000平方米的商铺，用于网吧经营，租赁期限为10年，自2020年1月12日起至2030年1月11日止。合同还对其他事项进行了约定。 2020年1月23日，因新冠肺炎疫情爆发，根据桐庐县政府发布的防控措施指令，原告经营的桐庐阳阳网吧停止营业。2020年3月23日，根据县政府疫情防控措施指令，原告经营的桐庐阳阳网吧恢复经营。 原、被告因消防、租金等问题引发纠纷，并诉至法院，（2018）浙0122民再2号、（2019）浙01民再83号、（2019）浙0122民初19号生效民事判决书已确认与案涉纠纷相关的部分基本事实。因吴兴华未按合同约定时间支付租金，巨坤公司和富春公司已分别另案起诉吴兴华要求其支付相应租金，审理案号分别为(2020)浙0122民初2444号、(2020)浙0122民初2309号。 庭审中，原告与两被告一致认可案涉商铺租赁合同中巨坤公司和富春公司为共同出租人，吴兴华为承租人，由吴兴华向巨坤公司支付租金的十二分之十一，向富春公司支付租金的十二分之一。 本院认为：关于案涉房屋租赁合同的相对人，原、被告在庭审中一致认可案涉租赁合同中巨坤公司与富春公司为共同出租人，吴兴华为承租人，其中由吴兴华向巨坤公司支付租金的十二分之十一，向富春公司支付租金的十二分之一。关于原告请求确认案涉租赁合同无效的主张，原告认为案涉商铺无法通过消防验收，违反了法律、行政法规的强制性规定，故商铺租赁合同应属无效，同时原告申请对案涉租赁房屋全部面积作为网吧经营并使用是否符合《消防法》和消防规范及强制性规定进行鉴定。关于该鉴定申请，本院认为本院（2018）浙0122民再2号、杭州市中级人民法院(2019)浙01民再83号民事判决书均已明确认定根据消防法相关规定，房屋在投入使用前，建设工程的消防验收和申请消防安全检查的义务人应是房屋的所有权人或管理人或合法出租人。在房屋装修前和营业前，进行消防设计备案和申请消防安全检查的义务人应是房屋的实际使用人。根据建筑工程消防验收意见书，案涉时代广场建筑工程在当时竣工验收时桐庐县公安局消防大队曾出具过关于建筑工程消防验收合格的意见。2013年10月吴兴华承租时代广场三楼商铺经营网吧，在租赁合同关于消防办理手续无相关约定的情况下，进行消防设计备案和申请消防安全检查的义务人应是房屋实际经营者吴兴华。案涉建筑工程在出租前是经过消防验收的，吴兴华承租后用于经营网吧，应当按照网吧的经营业态进行消防验收，依据桐庐县公安局消防大队于2016年6月2日出具的消防设计审核意见书，案涉租赁房屋的消防设计不符合消防技术标准的规定。吴兴华作为进行消防设计备案和申请消防安全检查的义务人，在未按照消防大队的要求重新进行消防设计和施工的情况下，案涉租赁房屋作为网吧业态经营客观上并无法通过消防验收，即其鉴定申请并无法律意义，故对其鉴定申请，本院不予准许。关于合同效力问题，因案涉商铺在出租前早已投入使用，已通过消防部门的验收，2017年5月18日桐庐县公安消防大队亦向桐庐阳阳网吧出具过消防安全检查合格证，租赁合同已实际履行多年，且（2018）浙0122民再2号、（2019）浙01民再83号、（2019）浙0122民初19号生效民事判决书均已认定案涉合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。经本院释明，原告仍坚持主张合同无效，故对原告的该诉请本院不予支持。 关于原告要求减免疫情期间两个月房租121550元并延缓缴纳剩余房租、免交延缓缴纳房租违约金的问题，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据本案查明的事实，案涉网吧因新冠疫情防控需要停业两个月（2020年1月23日至2020年3月23日），导致承租人客观上暂时无法使用房屋，造成营业收入明显减少，该期间网吧无法经营的情形属于不可克服的不可抗力，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。综合考量疫情防控措施对网吧经营产生的影响，根据公平原则，本院对吴兴华2020年1月至3月期间的租金予以适当减免，酌情减免1.5个月的租金，即减免91163元（其中巨坤公司作为出租人减免十二分之十一计83566元、富春公司作为出租人减免十二分之一计7597元，均已四舍五入）。因巨坤公司和富春公司已分别另案起诉吴兴华要求其支付相应租金，故减免的租金在另案中作实际扣除处理。商铺租赁合同约定每年的11月8日前缴纳下一年度的房租，即原告吴兴华应当于2019年11月8日前向出租人支付2020年度的房租。吴兴华在新冠疫情爆发之前已逾期支付房屋租金，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故对其要求延缓缴纳剩余房租、免交延缓缴纳房租违约金的诉请本院不予支持。 综上，原告的诉请合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款之规定，判决如下： 一、杭州巨坤贸易有限公司和桐庐县富春物业管理有限公司减免吴兴华新冠疫情期间1.5个月的房屋租金91163元（其中杭州巨坤贸易有限公司减免83566元、桐庐县富春物业管理有限公司减免7597元）。 二、驳回原告吴兴华的其他诉讼请求。 案件受理费2079元，减半收取1039.5元，由原告吴兴华负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  王杰 二〇二〇年九月二日 书记员  孙红 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。