江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初470号原告：周迎春，女，汉族，1975年1月26日出生，住南通市崇川区。被告：南通圆融城北置业有限公司，住所地南通市崇川区幸福新城11号楼8318室。法定代表人：薛峰，执行董事。委托诉讼代理人：马佳、张超男，北京大成(南通)律师事务所律师。原告周迎春与被告南通圆融城北置业有限公司（以下简称圆融公司）商品房买卖合同纠纷一案，由南通市港闸区人民法院于2020年3月13日立案受理，因区划调整，撤销港闸区、崇川区，成立新的崇川区，本案现由南通市崇川区人民法院审理。本案先由审判员李正适用简易程序审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周迎春，被告圆融公司的委托诉讼代理人张超男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周迎春向本院提出以下诉讼请求：1、解除原被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告退还购买款1209838元及利息；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月29日，原被告签订商品房买卖合同，约定被告将圆融堤调商业中心9幢1单元117号房屋出卖给原告，原告付清房款共计1209838元。2019年11月底，被告让原告收房。原告发现以前的遮挡问题没有解决，被告也没有给原告换房。鉴于合同约定无遮挡，现在房屋有遮挡，无疑会影响房屋店面的使用，致使合同目的不能实现，故提起诉讼。被告圆融公司辩称，被告交付的房屋符合合同约定，原告主张的遮挡事实不存在，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，提交以下证据：1、商品房买卖合同（预售）、发票、银行转账单两份，证明合同附件十约定房屋无遮挡，原告已经付清房款1209838元。2、照片，证明房屋存在遮挡，从商业街南边进去，只能看到电梯，看不到原告购买的房屋门面。3、退房申请书两份，证明被告同意退房，但迟迟不办理。4、2019年1月28日拍摄的楼盘照片，证明买房时房屋前面没有电梯遮挡房屋。5、被告员工王云辉出具否认书面意见，证明被告之前一直同意退房。6、2019年5月7日的通话录音三段，证明被告同意原告退房，电话说让原告递交退房申请，但是被告的财务说没钱。被告质证意见为：1、对商品房买卖合同、发票的真实性、合法性无异议，合同附件十确实约定无遮挡，但同时约定因为项目是分期开发的，对整个小区的绿化、公用设施会产生一定影响，买受人对该情况已知晓，并在签署本合同时已充分考虑，买受人不能因此向出卖人主张任何权利及赔偿。电梯属于公共设施，且电梯在房屋的对面，不属于遮挡，也不影响房屋的正常使用。2、施工过程中的照片不能反映是何时拍摄，对真实性、合法性、关联性均不予认可。对现状照片的真实性予以认可，对关联性不予认可，不能证明电梯遮挡房屋。3、对两份退房申请书真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据是原告自己书写，被告未同意退房或者换房。4、对照片的真实性予以认可，对关联性不予认可。原告拍摄的照片仅是沙盘的一小块，没有将整个沙盘拍摄。合同附件11第11条，约定示范沙盘仅供买受人参考，不属于出卖人的交付标准或交付条件。因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未能标明的内容并不代表实际建造的商品房，没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备或配套建筑物构筑，买受人对此予以充分理解。另外，买受人提供的沙盘照片，在电梯处有一个明显的下沉通道。5、王云辉是被告的工作人员，但该书面材料写明如果退房参考合同的约定执行，如果客户对9幢117不满意，可考虑换房，但未同意原告退房，也未明确同意换房。6、对录音形式上的真实性予以认可、合法性、关联性均不予认可。录音只是双方的一个协商处理过程，且原告是诱导性话语通话，原被告最终未能就原告要求退房协商一致，不能证明双方已经协议解除了合同。被告为证明其主张，提供以下证据：1、圆融堤调项目设计图，证明原告购买的房屋门前下沉通道的电梯有规划设计依据。2、沙盘照片，证明被告在售楼处沙盘上提示了沙盘是仅作为参考，具体以双方签署的商品房买卖合同为准。3、堤调商业中心9幢1单元116号房屋商品房买卖合同，证明案涉房屋隔壁116室的房屋单价是32619.36元/平方米，房屋价格是按照位置大小、展示面、动线等综合加权得出，出卖给原告房屋的价格合理。原告质证意见为：1、原告在买房时没有看到过设计图，原告看的是沙盘，被告带原告看现场时也没有电梯。2、被告售楼处有三个沙盘，被告举证的沙盘照片只是其中之一，在该沙盘照片中看不出原告购买房屋的座落。原告在购房时看到的沙盘，房屋前面只有一点树，还没有实际的那么高。3、原告购房的价格便宜是因为全额付款，优惠5％，不是因为房屋位置问题。本院为查明案件事实，进行现场勘验，制作勘验笔录一份及录像一份，调取了堤调商业中心9幢1单元119号、120号的商品房买卖合同。原告对勘验笔录、录像的真实性无异议，认为其不清楚119号、120号商品房买卖合同。被告对上述证据的真实性无异议。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认。根据以上证据及原被告庭审陈述，本院查明以下事实：被告是南通堤调商业中心的开发建设单位。2018年12月19日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买堤调商业中心9幢117号房屋，建筑面积预测37.48平方米，单价32279.56元，总价款1209838元，一次性付清，交房时间为2019年10月31日。合同附件十约定，无遮挡。同时约定：由于项目分期开发对整个小区的绿化、公用设施的使用、工程施工等会产生一定影响，买受人对该情况已知晓，并在签署本合同时已充分考虑，买受人不因此向出卖人主张任何权利及赔偿。合同附件11第11条，约定：示范沙盘仅供买受人参考，不属于出卖人的交付标准或交付条件。因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未能标明的内容并不代表实际建造的商品房，没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备或配套建筑物构筑，买受人对此予以充分理解。原告在购买房屋时，查看了该项目的沙盘，原告陈述当时沙盘上房屋的门前只有一点树，但没有现在房屋门前的树高。原告购房时，还到房屋现场进行了查看，房屋门前有下沉式通道，但没有电梯。路前有绿化和下沉式广场，绿化和下沉式广场外是该商业中心的主干道。合同签订后，原告付清了房款。之后，原告发现下沉式通道修建了从地下到地面的电梯，从主干道由南向北进入该商业区时，电梯阻挡房屋的门面，故原告要求退房或者换房。2019年2月19日，被告员工王云辉向原告出具了书面材料一份，内容为“9-117如退房参考合同协议执行，如客户对9-117不满意，可考虑换房”。之后，原告与被告沟通退房事宜，被告没有为原告办理退房。本院在审理过程中进行了现场勘验，案涉房屋门前有步行道，步行道对面右前侧有绿化和下沉通道，下沉通道连接步行道，并有电梯一部。从主干道由南向北进入该商业区时，有部分路段电梯和绿化遮挡了案涉房屋的门面。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，依法成立生效，对双方均具有约束力。原告主张被告之前同意退房，其举证了王云辉的书面材料一份、原告自己制作的退房申请以及与被告办理退房手续的员工的通话录音以证明其主张。王云辉的书面材料中写明：如退房参考合同协议执行，并没有同意原告的退房要求，故该证据不能达到原告的证明目的。原告举证的退房申请和通话录音，可以证明原告向被告要求过退房，但是通话录音中的被录音人表示原告提交退房申请后，需要公司盖章，再由原告到不动产登记部门办理预售合同的备案撤销手续。原告没有证据证明被告已经盖章同意原告退房，原告也没有证据证明与之对接退房事宜的被录音人具有被告授权解除案涉合同的权利，而被告至今没有给原告办理退房手续，故应认为原告虽要求过退房，但被告最终并未同意，故原告关于被告已经同意退房，即双方已经达成解除合同的合意的主张，本院不予采信。原告以房屋存在绿化和电梯遮挡，要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案被告的合同主要义务是交付房屋，是否遮挡不属于主要合同义务。原告是否享有解除权，应根据该条第四项判断，即被告是否存在其他违约行为致使合同目的不能实现的情形。首先，对于房屋是否存在遮挡问题。从该项目主干道从南向北走，有一段主干道上确实看不到案涉房屋的门面，但是案涉房屋门前有道路可以通行——下沉通道的出口即在该道路上。因此，对于房屋是否存在遮挡问题，尚存在观察视角上的歧义。其次，原告在购买房屋时也清楚门前存在绿化，虽然原告主张沙盘上的树木没有实际的树木高，但是双方合同约定沙盘仅作为参考，沙盘上的树木仅具有示意存在绿化树木的功能，并不能完全按照比例反映房屋门前实际绿化的情况，因此绿化是否遮挡问题应是原告在签订合同时考虑的问题，而不应作为合同签约后被告是否存在绿化遮挡违约的事由。对于电梯问题，根据原告举证，在购买房屋时沙盘显示下沉式广场没有电梯，现场查看也没有电梯，被告在原告签订合同以后才开始建造电梯。根据被告举证，电梯在规划之时即已存在，并不属于被告更改规划设计的内容。合同附件十中约定无遮挡的同时约定“由于项目分期开发……，买受人不因此向出卖人主张任何权利及赔偿”，应当理解为被告对房屋遮挡问题的保留。再次，有其他违约行为解除合同，须违约行为达到合同目的不能实现的严重程度。案涉房屋所在堤调商业中心，土地用途为批发零售，周围均是商铺，并不存在导致原告购买案涉房屋不能作为商铺的情形。综上，原告要求解除合同的理由不能成立，原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持，原告要求被告退还购房款及利息的请求，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告周迎春的诉讼请求。案件受理费15688元，由原告周迎春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15688元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  李 正人民陪审员  王利飞人民陪审员  马小红二〇二〇年九月十一日法官 助理  陶书林书 记 员  顾 华