浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0212民初8564号 原告：何康英，女，1950年3月3日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：周苗成，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：桑某2，男，1989年3月12日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告：桑某1，女，2013年3月1日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 法定代理人：桑某2（系桑某1父亲），身份信息同上。 委托诉讼代理人：李中梅，浙江迪盛律师事务所律师。 原告何康英与被告桑某2、桑某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周苗成，被告桑某1的委托诉讼代理人李中梅到庭参加诉讼。被告桑某2经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。在审理过程中，本院依原告申请实施了财产保全。本案现已审理终结。 原告以两被告未按约履行《房产转让协议》为由，诉请判令：1.两被告继续履行与原告签订的《房产转让协议》，将位于宁波市鄞州区××幢××号××室的安置房产交付给原告，并协助原告办理过户手续；2.被告赔偿原告中介信息服务费15000元；3.本案诉讼费用由两被告负担。 被告桑某2未到庭答辩。 被告桑某1辩称：一、桑某2在涉案协议中代桑某1的签字属无权代理，对桑某1不发生法律效力。根据法律规定，桑某1系无民事行为能力人，桑某2系其监护人，但监护人除为被监护人利益外，不得处分被监护人财产。桑某2无代理权仍实施处分房产的行为，对桑某1不发生法律效力。二、原告在本次交易中存在疏忽，中介公司存在明显过错，无限增加了原告的交易风险。桑某1系无民事行为能力人的事实在涉案协议中已标注，中介公司明知房产上有未成年人共产，且初期房产证并未取得的情况下，未作任何交易风险提示，既向买卖双方收取了中介费，又让原告支付了定金50万元（超过20%）及预付款70万元。三、涉案房产系桑某2父母桑修树、张海囡的旧房拆迁安置而来，因桑某2嗜赌，妻离子散，故父母将房产赠与给桑某1，因桑某2与父母共户，享受扩户30平方米，故拆迁协议上加了桑某2名字。现桑某2收取巨额房款后用于赌博及归还赌债，应对原告承担违约及赔偿责任，但《房产转让协议》涉及的所有权利义务对桑某1不发生法律效力。 本院经审理认定事实如下： 桑某1系桑某2与虞珍珍的婚生女。2014年6月5日，桑某2与虞珍珍离婚，桑某1由父亲桑某2抚养。 2013年9月25日，桑某2、桑某1作为被拆迁人（乙方）与宁波市江东区福明房屋拆迁事务所（甲方，后因区划调整变更为宁波市鄞州区福明街道拆迁办公室）签订《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》一份，约定：因乙方原有住宅列入拆迁范围，甲方同意将座落在桑家安置房地块的房屋一套安置给乙方，调产安置建筑面积约87平方米，另扩档面积21.92平方米，合计靠扩档费用约289908元。桑某2在协议落款处代表乙方签字。 2018年8月10日，两被告作为出让方（甲方）与原告（即受让方，乙方）签订《房产转让协议》，约定：甲方将其本人名下位于桑家后桑的房产出售给乙方；该房产为甲方原拆迁协议87档，建筑面积约87平方米；最终房价＝办出产权证后证载建筑面积（套内建筑面积＋公摊面积）×19000元／平方米；房屋内包含设施水、电、车棚由乙方自行承担与享受；甲方已经取得拥有该房产的合法手续，在办理过户手续前甲方办齐产权证的一切费用和杂费由甲方承担，在转让给乙方过程中发生的个税由甲方承担，在办理过户手续中发生的费用按相关部门规定向乙方收取（包括过户代办费550元、按揭代办费按按揭额的0.2%收取）；本协议签订当日，乙方即支付给甲方定金50万元，另在2018年8月20日支付购房款70万元，在抽签日付款30万元，余款（产权证面积×19000元／平方米-前述150万元）乙方向银行申请办理商业按揭、公积金按揭或现金支付，经银行审批放贷后交予甲方，按揭不足，乙方在放贷后三日内交房时补给甲方，余款为现金的，应在办齐不动产权证三日内支付；交房时间为抽签完房东拿到后直接给客户；甲方保证上述房产产权清晰无争议，发生产权纠纷或家庭内部纠纷，导致产权无法正常按时交易的一概视作甲方违约，并承担违约责任，退还定金并赔偿与定金同等值违约金给守约方，另需支付双方见证费给见证方；甲方签约当日向见证方支付17480元信息费，乙方支付27968元，其中一方违约需支付全部信息费。协议落款处由桑某2代表乙方签字。 2018年8月11日，原告支付12万元，8月13日支付38万元。桑某2收悉后出具50万元定金收据。2018年8月18日，桑某2再次出具70万元购房款收据。另2018年8月11日，原告实际支出信息费15000元。 2020年7月17日，宁波市鄞州区福明街道拆迁办公室发布桑梓苑小区安置房抽签定位公告，涉案房屋定于7月24日上午8时30分开始抽签。桑某2在7月24日上午经抽签确定安置房屋为该小区87档14幢34号702室。 截至一审辩论终结，涉案房屋尚未开始办理产权初始登记。 以上事实由原告提供的《房产转让协议》、《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》、收条、银行明细、公告、离婚协议书，以及原、被告庭审陈述予以在卷佐证。 本案的争议焦点在于桑某2是否有权处分涉案房产，其与原告签订的《房产转让协议》是否有效。本院认为，涉案协议合法、有效，理由如下：一、从代理行为的合规性来看，涉案房屋出售时桑某1为无民事行为能力人，应由其法定代表人代理实施民事法律行为。桑某2作为桑某1的父亲暨监护人，同时也是房屋的共有权人，其代理行为符合法律规定。二、原告符合善意取得的构成要件。原告基于对两被告间身份关系的信任，以合同签订当时合理的市场价格受让涉案房屋，且不存在合同法第五十二条规定的无效情形。三、转让行为是否因损害未成年人利益而无效。桑某1以桑某2的处分行为损害其利益为由提出抗辩，但本院认为，桑某2转让房产的行为并非无偿，其以当时的合理价格出售且已取得绝大部分款项，另原、被告均认可桑某2在出售房产时向原告陈述的款项用途为生产经营，故原告已尽到了审慎注意义务，被告的现有证据不足以证明该处分行为已实质损害了桑某1的利益。退一步讲，假使监护人不履行监护职责或侵害被监护人合法权益的，被监护人亦可要求监护人承担相应的法律责任。但若据此否定对外合同效力，不仅不利于维护正常的市场交易秩序，而且有悖诚实信用的法律原则。综上，因合同有效，原告要求继续履行，由被告协助办理过户手续的诉请，本院予以支持。原告提供了短信及律师函用以证明被告怠于履行合同义务，不配合抽签，但此内容均为原告单方陈述，被告未予回应，现原告未进一步举证证明桑某2以明示或默示方式明确作出了不履行合同义务的意思表示，且桑某2亦在拆迁办指定的期间内参与抽签，并确定了房屋位置，故本院不认定桑某2构成违约，对原告要求两被告承担违约责任，即支付信息服务费的主张，本院不予支持。另涉案房屋尚未办理初始登记，两被告亦未实际取得，交房条件尚未成就，故对原告要求交房的诉请本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第二十条、第三十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告何康英与被告桑某2、桑某1于2018年8月10日签订的《房产转让协议》有效； 二、被告桑某2、桑某1继续履行上述第一项协议，于本判决生效之日起十五日内配合原告何康英办理《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》项下经抽签确定的桑梓苑14幢34号702室房产的初始登记及变更登记手续； 三、被告桑某2、桑某1支付保全费5000元； 四、驳回原告何康英的其他诉讼请求。 案件受理费21522元，减半收取10761元，由原告何康英负担67.50元，由被告桑某2、桑某1共同负担10693.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  陈 奕 二〇二〇年九月二日 代书记员  许玲燕