大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初1470号 原告：龙湖物业服务集团有限公司大连分公司，住所地大连市中山区港浦路111号楼301室，统一社会信用代码：91210202MA0U6X795M。 法定代表人：贝洪亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。 被告：孙象明，男，1988年9月30日出生，汉族，住大连高新区。 原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司（以下简称龙湖物业公司）与被告孙象明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业公司委托诉讼代理人郝珈玮、被告孙象明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付2019年12月1日至2020年3月31日物业管理费1,774.56元以及违约金8.12元（按欠交物业费的日万分之三标准计算，自应交之日其至实际给付之日止，暂计算至2019年12月31日为8.12元），共计1,782.68元。事实和理由：原告系“未名山二期”项目物业服务企业，被告系“未名山二期”项目业主，其购买的房屋坐落于高新园区善水园5号32层1号。2018年1月1日，原告与小区业委会签订物业服务合同，约定住宅物业费为3元/月/平方米，按季度缴纳，应在每季度中间月的15日前将下期物业服务费用金额缴清，逾期业主需按日3%的标准支付违约金。被告自2019年12月1日起拒绝交纳物业服务费用，经原告多次催要仍无果。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院判如诉请。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：被告从未欠缴物业费，也没有看过上述物业合同。被告没有享受到物业服务，也没有入住案涉房屋，因为房屋进水。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的《物业服务合同》，拟证明未名山二期小区业主委员会与原告于2018年1月1日签订《物业服务合同》，约定原告为未名山二期项目物业服务企业。自2018年1月1日正式交接、计费，住宅物业服务费3元/月/平方米（按建筑面积计算），按季度缴纳，应在每季度第二个月的15日前缴纳，逾期以未缴纳金额为基数按日万分之三的标准支付违约金。被告对上述证据不予认可，认为2018年1月还没有交房，没有参与沟通、签订合同。 本院认为，被告虽然对上述证据的证明内容有异议，但未提供相反证据予以证明，且原告确为未名山二期提供了物业服务，故本院对上述证据予以采信。本院认为，该合同系原告（物业服务企业）与未名山二期小区业主委员会签订的物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故该合同对原、被告具有约束力，本院对该证据予以采信。 2.原告提供的《原告日常服务照片》汇总，拟证明原告对未名山二期提供了物业服务。被告认为，原告提供的证据仅体现了对于小区公共区域提供的物业服务，并未体现对其房屋提供物业服务。本院认为，被告虽然对上述证据的证明内容有异议，但未提供相反证据予以证明，且上述照片显示原告确为未名山二期提供了物业服务，故本院对上述证据予以采信。 3.被告提供的照片4张（拍摄于2020年5月9日，位置南向主阳台雨水管)，拟证明楼顶下雨漏水导致被告房屋装修停滞，仍处于毛坯状态无法入住。原告对上述证据的真实性不认可，认为照片不能体现拍摄时间、地点；如确存在房屋漏水问题，无法确定漏雨原因；另，被告陈述的照片拍摄的时间为2020年5月9日，本案中原告要求被告支付欠缴物业费为自2019年12月1日至2020年3月31日期间，漏水的事件并不发生在本案物业费催交的期间内。本院认为，上述证据并未显示具体位置，无法确定具体业主，故本院对上述证据不予采信。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2018年1月1日起成为未名山小区二期的物业服务企业，被告系未名山小区二期第B幢1单元32层1号房屋业主，物业建筑面积147.88平方米。根据原告与未名山二期小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》的约定，物业服务费用标准为按住宅建筑面积3元/月/平方米，物业服务费用按季度交纳，业主应于每季度第二个月的15日前向原告交纳当期物业服务费，逾期将以未缴纳金额为基数按日万分之三的标准向原告支付违约金。被告未向原告交纳自2019年12月1日至2020年3月31日期间的物业服务费，共计1,774.56元（147.88平方米×3元/月/平方米×4月）。 本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。现原告与被告之间成立了合法有效的物业服务合同，该合同对双方均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行各自义务，原告应按约提供物业管理服务，被告则应按约交纳物业费。现被告使用案涉房屋，且接受原告提供的物业服务，理应支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现原告与未名山二期业主委员会之间签订了物业服务合同，且与其前任物业公司完成交接工作，并实际履行了前期物业服务，故被告理应交纳物业费。关于被告辩称因房屋漏雨并未实际入住，并未享受到原告提供的物业服务，但其并未提供相关证据证明，故本院不予采信。且物业服务合同纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费本案即使暂不考虑被告所辩原告物业服务不达标一节，被告确实享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，本院认为被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。综上，原告依据合同约定及相关法律规定，要求被告支付自2019年12月1日至2020年3月31日物业管理费1,774.56元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告主张的违约金一节，本院认为，被告未交纳物业管理费系其对事实及法律关系认识存在偏差，被告拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，对原告的违约金请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第五十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告孙象明于本判决生效之日起十日内给付原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司自2019年12月1日至2020年3月31日物业管理费1,774.56元； 二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司大连分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙象明负担（此款原告已预交，被告在执行时一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  高琳琳 二〇二〇年九月十日 法官助理孙艺 书记员胡婉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。