江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终1870号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南通产业控股集团有限公司，住所地江苏省南通市崇川区工农路486号。 法定代表人：杜永朝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石金荣，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高婷婷，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：南通中南纺织品有限公司，住所地江苏省南通市唐闸北市街189号。 法定代表人：姜花林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵毅，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张迎军，北京盈科律师事务所律师。 上诉人南通产业控股集团有限公司（以下简称产控公司）因与被上诉人南通中南纺织品有限公司(以下简称中南公司)土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市港闸区人民法院（2018）苏0611民初2158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 产控公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判中南公司给付产控公司自2015年1月1日至2018年9月30日的租金1182251.90元，一、二审诉讼费由中南公司负担。事实和理由：1.关于不定期租赁关系解除时间，单方解除合同需要有明确的解除合同的意思表示并通知对方。本案中，中南公司在一审中向法院提交的反诉状中的请求以及事实理由均没有明确提出解除双方不定期租赁合同的意思表示，甚至没有涉及租赁合同相关事宜，故双方租赁关系应认定持续至今。2.一审法院认定租金和使用费标准为3.2元/平方米/年是错误的。双方于2013年11月28日签订的《国有土地使用权租用合同》第六条已经明确对租金标准作出约定，调整幅度以当地政府公布的土地年租金租用标准为准。而根据南通市人民政府于2014年4月18日发布的《市政府关于规范收取市区国有建设用地使用权土地租金的通知》，企事业单位改制（改革）时原划拨土地未计入改制资产的，土地租金按标准收取。中南公司承租的案涉土地为工业三类用地，租金标准为8-10元/平方米/年,其公司起诉时主张按照8元/平方米/年的租金标准计算，符合双方约定及当地政府规定。一审按照该标准的40%认定租金，违反了当事人意思自治的基本原则。 中南公司辩称，1.产控公司一审请求不属于人民法院民事案件受案范围。2.地上建筑物、附着物依法转让出资时，其土地使用权随之转移。因此中南公司对案涉厂房建筑物使用范围内的土地享有使用权。3.一审认定通棉五厂改制时案涉土地使用权从企业资产中剥离，事实认定错误。4.案涉租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。产控公司的无效出租行为不受法律保护，无权向中南公司主张租金或者占有使用费。而且中南公司是基于其自身的合法物权使用案涉土地，无需支用相关费用。5.关于土地使用权归属问题，中南公司已另行提起行政诉讼，建议本案中止审理。 产控公司向一审法院起诉请求：1.判令中南公司支付其公司租金441416元及逾期付款滞纳金（其中189000元为基数，按照年利率6%的标准，自2014年11月1日起计算至实际付清之日止；252416元为基数，自2015年12月1日起计算至实际付清之日止）；2.判令中南公司支付其公司土地使用费1182251.9元（土地面积为39401.2㎡，按8元/㎡/年的标准，自2015年1月1日起算至2018年9月30日，共计1369天）；3.本案诉讼费用由中南公司承担。 中南公司向一审法院反诉请求：判令产控公司将坐落于南通市唐闸北市街189号范围内的房屋所有权及土地使用权变更到中南公司名下。 一审法院认定事实如下：1991年8月，通棉五厂与香港中行投资（中国）有限公司共同设立南通中南纺织有限公司。1992年，南通中南纺织有限公司更换外方合作者为香港利达有限公司。同年7月13日，通棉五厂（甲方）与香港利达有限公司（乙方）签订协议，共同投资兴办南通中南纺织有限公司，双方约定：甲乙方的出资额为200万美元，以此为合营公司的注册资本。其中甲方出资为150万美元，占注册资本75%，以现有部分生产设备、厂房、流动资金折价投入。1992年10月23日南通会计师事务所向南通中南纺织有限公司出具验资报告，载明通棉五厂实际出资情况为生产设备1535台作价1110760.18美元，纺部厂房5168㎡作价318914.55美元，粘胶31.5吨作价70325.27美元，合计150万美元，已经合营双方确认，南通中南纺织有限公司验收入账。1994年9月20日，通棉五厂领取南通市唐闸镇北市街189号土地划拨国有土地使用权证，登记面积40030.39㎡，后经核定为39401.2㎡，用途为工业用地。1996年，通棉五厂根据《市政府关于同意南通市第五棉纺织厂出售改制的批复》（通政复[1996]78号）改制为中南实业公司，经济性质为股份制。《市属企业改制实施方案论证意见表》记载，国土局意见为同意通棉五厂改制时土地使用权剥离并由企业租赁使用。2001年，案涉土地使用权变更至南通纺织控股有限责任公司。后南通纺织控股有限责任公司等五大控股公司合并，组建南通工贸国有资产经营有限公司（以下简称工贸公司），案涉土地由南通市国资委授权给工贸公司经营管理。2004年，南通中南纺织有限公司更名为中南公司。2006年12月31日，工贸公司领取案涉土地使用权证。同日，工贸公司与中南公司签订《国有土地使用权租用合同》，约定中南公司租用案涉土地，租用年限为2005年1月1日至2007年6月30日，年租金为2元/㎡。2007年7月6日，双方续签合同，约定租用年限为2007年7月1日至2007年12月31日；2008年，双方续签合同，约定租用年限为2008年1月1日至2008年12月31日。三份合同均注明：考虑到96年企业改制时的有关问题，对合同签订土地租赁费暂不收取。2008年5月，工贸公司变更登记为产控公司。2016年5月23日，产控公司领取案涉土地使用权证。 另查明，2013年10月23日，产控公司诉至一审法院，要求中南公司立即交还案涉土地，并支付租金、占用费及逾期付款的滞纳金、利息。同年11月27日，中南公司出具《还款计划》，载明：其自2005年1月至2012年12月租用产控公司南通市唐闸北市街189号土地，合计欠租金630416元，2013年11月30日前还189000元，2014年10月31日前还189000元，2015年11月30日还252416元，因96年改制时遗留的问题至今未能解决，正在继续向政府有关部门反映，争取及早解决，若政府对此有新的指示精神，要按市领导新精神执行。2013年11月28日，中南公司、产控公司及南通国隆投资发展有限公司再次签订《国有土地使用权租用合同》，约定中南公司租用案涉土地，年限为2013年1月1日至2014年12月31日，2013年年租金为85106元，2014年年租金为93618元，其中2014年年租金为每平方米人民币2.97×80%=2.376元。合同第六条约定：“国家根据土地市场行情，调整土地年租金租用标准时，本合同项下的租金标准随同调整。调整的幅度以当地政府公布的土地年租金租用标准为准。”同年12月10日，产控公司撤回起诉。此后，中南公司支付《还款计划》中的首期欠款189000元，并支付了2013、2014年土地租金，双方自2013年11月28日以后未再签订土地使用权租用合同。 2014年4月18日，南通市人民政府发布《市政府关于规范收取市区国有建设用地使用权土地租金的通知》即通政发[2014]22号文，明确了市区各类国有建设用地使用权土地租金年度基价，其中南通市三类工矿仓储用地租金标准为8-10元/平方米/年（案涉地块即属南通市三类工矿仓储用地）。文件第三条第二款第（二）项第2点规定：划拨土地（含企事业单位改制（改革）时原划拨土地资产计入改制资产）以租赁方式实行有偿使用的，土地租金按标准的40%收取。企事业单位改制（改革）时原划拨土地资产未计入改制资产的，土地租金按标准收取。第三条第二款第（二）项第3点规定：划拨土地出租，土地租金按标准的40%收取；如改变用途，土地租金按改变后用途标准减去原用途标准的60%差额收取。 在本案审理过程中，一审法院向中南公司释明，对其提出的案涉产控公司拥有土地使用权证的合法性问题，该争议事项属行政争议并非民事纠纷审理范围，并给予一定的期限，要求其在期限内行使行政诉讼的相关权利，如怠于行使权利，则本案继续审理。在一审法院指定的期限内，中南公司并未行使上述权利。 一审法院认为，本案的本诉部分的争议焦点是：1.本案是否属于民事诉讼受案范围；2.产控公司是否案涉争议土地的使用权人，是否有权出租土地并收取租金；双方之间签订的土地使用权租用合同是否双方真实意思表示，是否合法有效；3.中南公司是否本案的适格被告，是否应承担给付土地租金和土地使用费的义务；双方之间的土地租用合同是否已经解除或终止；4.产控公司主张的2014年12月31日后的土地使用费标准是否合法有据。本案反诉部分的争议焦点是：中南公司主张将案涉土地范围内的相应房屋所有权及土地使用权变更到中南公司名下是否应得到支持。 关于本诉部分争议焦点1，《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条规定，政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。本案中，进行改制的企业并非中南公司，而是中南公司的股东通棉五厂改制为中南实业公司。通棉五厂在对中南公司投资设立时，其投资资产不包含土地使用权，通棉五厂改制时，案涉土地使用权因系国家划拨，故从企业资产中剥离。主管部门考虑到厂房等企业设施仍在案涉土地上的现实情况，故明确案涉土地使用权由企业租赁使用。该政策实质上赋予了改制后企业可以租赁案涉土地进行使用的权利。中南公司与产控公司均为独立法人，不存在行政隶属、管理关系，是平等的民事主体。双方因签订多份《国有土地使用权租用合同》所致欠付租金纠纷及合同到期后占用土地产生的土地使用费纠纷，是平等主体间的普通民事纠纷，属于民事诉讼受案范围。 关于争议焦点2，产控公司作为国有土地使用权人，有权出租案涉土地并收取租金。双方签订的《国有土地使用权租用合同》是双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 （1）《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中，产控公司持有南通市人民政府核发的国有土地使用权证，在未经法定程序变更或撤销该土地使用权证的效力前，该土地使用权证具有物权的证明效力。中南公司虽对该土地使用权证的合法性提出质疑，但经一审法院释明并指定行使行政诉权的期限后，并未行使相应权利，视为对该权利的放弃。作为国有土地使用权人的产控公司，应享有土地使用权人的一般处分权利，及对土地使用权进行出租和收取租金的权利。案涉土地使用权本来属于通棉五厂，但通棉五厂在投资设立中南公司之初便明确未将土地使用权作为出资，其投入的厂房、设备等经估价，已经满足了其出资义务。由于企业改制的原因，国有土地使用权被政府主管部门收回，导致房地分离这一客观现实，但房屋所有权和土地使用权各有所属，不能简单适用“房随地走”或“地随房走”的原则而侵害任何一方合法物权人的权利。 （2）自2006年起，双方先后签订了四份《国有土地使用权租用合同》，2013年11月27日，中南公司向产控公司出具了《还款计划》，对2012年12月31日前的欠付租金进行了结算，并作出了分期偿付的承诺。此后，中南公司还依约支付了部分租金。从以上租用合同及《还款计划》的连续性，实践性来看，应为双方当事人的真实意思表示。中南公司辩称租用合同系为配合产控公司应付上级检查而作，缺乏足够的证据支持，一审法院不予采信。中南公司认为产控公司主体不合格，不符合《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》；出租案涉土地违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、国土局《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条之规定。一审法院认为，产控公司是南通市人民政府国有资产监督管理委员会设立的国有独资企业，经市政府授权对国有资产进行经营管理。《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》并未禁止省级以下地方对国有资产管理的准入条件，且该权限涉及行政权力的授予，本案中不予理涉。产控公司确不具有案涉土地上的房屋所有权，但造成这一局面是企业改制带来的后果，案涉土地从原通棉五厂剥离后，由企业租赁使用，也是改制的结果之一。因客观上房屋所有权人与土地使用权人不一致而否定土地使用权人的租赁权，缺乏公平性。关于行政法规和部门规章规定的“出租土地使用权应具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明”、“土地使用权出租，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。”等内容，从性质上说，应属管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，是行政机关从规范国有土地市场秩序的角度作出的，产控公司作为国有独资公司，负有国有资产保值增值的职责，其出租土地给中南公司的行为不会导致国家利益和社会公共利益受到损害，故其违反上述强制性规定并不导致其所签订的案涉土地使用权租用合同无效，案涉租用合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。 关于争议焦点3，中南公司是本案的适格一审被告，中南公司接收通棉五厂投资的资产中房屋、设备等均在案涉土地上，平时经营、生产均在上述房屋内，实际使用了案涉土地，中南公司应按合同和《还款计划》履行给付租金的义务。对于2014年12月31日以前的租金，因2013年、2014年租金已经清结，2012年12月31日前的欠付租金双方达成了《还款计划》，故中南公司应按《还款计划》履行付款义务，对未能依照《还款计划》履行部分，还应支付逾期付款利息，产控公司主张逾期利息按6%的年利率计算，符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定,“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2014年12月31日合同期届满后，双方未签订书面租用合同，但中南公司实际一直占有土地，产控公司未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定,不定期租赁的当事人可以随时解除合同。2016年7月27日产控公司向一审法院起诉后，中南公司在答辩期内提出反诉，不认可双方之间的租赁关系，并要求将案涉土地使用权变更至其名下。从中南公司的反诉意见看，其不认可双方之间的租赁关系，应视为有明确的意思表示解除双方之间的不定期租赁关系，故双方之间的不定期租赁关系自产控公司接收反诉状之日即2016年8月24日起解除。合同解除后，中南公司应向产控公司返还案涉土地，但中南公司主观上未有腾空厂房、返还土地的意思表示及行为，客观上因房屋所有权和土地使用权分属不同的主体即“房地分离”的现状，中南公司亦无法实施上述行为，中南公司至今仍占有使用产控公司拥有土地使用权的土地，根据“权利义务相一致”的原则，中南公司应向产控公司支付合理的土地使用费。 关于争议焦点4，关于2016年8月24日前的不定期租赁关系存续期间的租金计算。双方2013年11月28日签订的《国有土地使用权租用合同》第六条明确：“国家根据土地市场行情，调整土地年租金租用标准时，本合同项下的租金标准随同调整。调整的幅度以当地政府公布的土地年租金租用标准为准。”该约定对双方具有约束力。因产控公司和中南公司的租用合同截止时间为2014年12月31日，故该合同约定的2.376元/㎡/年的租金标准截止时间为2014年12月31日，此后的租金标准应随南通市政府公布的标准调整。关于租金标准应如何调整，产控公司认为根据南通市国土资源局公布的南通市市区工业用地土地级别基准地价图（基准日为2012年1月1日）以及通政发[2014]22号文的规定，案涉土地属于南通市三类工矿仓储用地，租金标准为8-10元/㎡/年，现产控公司主张按8元/㎡/年计算租金。中南公司认为即使调整，也应根据通政发[2014]22号文第三条第二款第（二）项第3点之规定，以标准租金的40%收取。一审法院认为，从通政发[2014]22号文全文看，并未明确案涉土地的租金属于可打折处理的范围，但本案有其特殊性，双方当事人争议的土地使用权原先属于通棉五厂所有，此后由于企业改制，根据改制方案，案涉土地使用权剥离并由企业租赁使用。因此，本案双方当事人形成的关于案涉土地使用权的租赁关系与改制结果有密切联系。尽管原合同有此后的租金标准应随南通市政府公布的标准调整的约定，但中南公司作为房屋所有者不得不占有使用土地，在合同期满后，也不能交付返还土地，合同到期后其洽谈新合同的权利无法得到充分自由的行使。从2014年以前双方协商确定的土地租金标准看，租金标准均低于政府规定的指导价格，既体现了政府对改制企业安置职工的关怀，也有以上特殊历史原因和改制现状的因素。综合本案存在96年改制时遗留问题未能解决的特殊情况，一审法院认为参照通政发[2014]22号文第三条第二款第（二）项第3点之规定，以标准租金的40%即3.2元/平方米/年计算案涉土地租金较为合理，该价格与双方租用合同约定的2014年租金标准相比在合理增幅内，能更公平合理地衡平双方当事人的利益。至于2016年8月24日后因双方未能达成继续使用土地的合意，但中南公司客观上仍继续使用案涉土地，土地使用费的标准仍以3.2元/平方米/年标准计算为宜。 关于中南公司的反诉请求，一审法院认为,尽管中南公司质疑产控公司取得土地使用权证的合法性，但其未在一审法院指定的期间内通过行政救济的途径行使权利。从现有证据看，产控公司拥有土地使用权证，为案涉土地的合法使用权人，中南公司认为产控公司承继了通棉五厂的权利义务与事实不符，其在本案中主张变更土地使用权缺乏依据，一审法院不予支持。产控公司并非案涉土地上的房屋所有权人，中南公司主张其变更房屋产权证到中南公司名下，缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。 综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南通中南纺织品有限公司于判决生效之日起十日内给付南通产业控股集团有限公司2012年12月31日前的租金441416元及逾期付款利息（其中189000元为基数，自2014年11月1日起计算至实际给付之日止；252416元为基数，自2015年12月1日起计算至实际给付之日止，利率均按照年利率6%计算。）二、南通中南纺织品有限公司于判决生效之日起十日内给付南通产业控股集团有限公司自2015年1月1日至2018年9月30日的租金及土地使用费472814元。三、驳回南通产业控股集团有限公司的其他诉讼请求。四、驳回南通中南纺织品有限公司的反诉请求。案件受理费19413.01元，由南通产业控股集团有限公司负担8482.23元，由南通中南纺织品有限公司负担10930.78元；反诉案件受理费80元，由南通中南纺织品有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审中的主要争议焦点为：1.双方之间的土地租赁合同是否已经解除;2.产控公司主张的2014年12月31日后的租金标准如何认定。 关于争议焦点1,本院认为，双方之间不定期租赁关系并未解除，一审认定错误，应予纠正。具体理由如下：本案因改制遗留问题,存在房地分离的情况，中南公司享有地上房屋所有权，就必须要租用产控公司相应范围内的土地。如果租赁合同解除，根据合同解除的法律后果，中南公司应当向产控公司返还案涉土地，其享有的房屋所有权就成了空中楼阁，必须对地上房屋进行实体拆除或者将房屋转让给产控公司。中南公司作为承租人既没有明确作出解除合同的意思表示，也没有作出解除合同的行为。首先，本案中，双方之间形成不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十二条规定,不定期租赁的当事人可以随时解除合同，因此双方均享有法定解除权。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。可见当事人一方行使解除权，应当作出解除合同的意思表示，并通知对方。中南公司在一审答辩期内提出反诉，请求将案涉土地使用权变更至其公司名下，并未作出腾空或拆除厂房、返还土地的相应意思表示，因此一审法院认为中南公司提出反诉即为解除合同关系的意思表示依据不足。其次，中南公司一直占有、使用案涉土地，也未腾空或拆除厂房，从其行为也不能得出具有解除合同的意思表示。综上,根据目前现状，双方之间仍然存在租赁合同关系，一审法院认定合同解除缺乏事实依据，也与客观事实不符,本院依法予以纠正。 关于争议焦点2，双方于2013年11月28日签订的《国有土地使用权租用合同》合法有效，对双方均具有约束力。该合同第六条约定：“国家根据土地市场行情，调整土地年租金租用标准时，本合同项下的租金标准随同调整。调整的幅度以当地政府公布的土地年租金租用标准为准。”其中调整的幅度是指租金调整至当地政府公布的土地年租金，还是参照原打折比例作相应下浮，对此并未明确，存在争议。本院认为，对该约定的解释，应当结合双方的交易习惯等予以确定。本案因企业改制遗留房地分离问题，基于该原因，对于2014年以前的租金是打折收取的，考虑到原来的交易习惯，将上述约定理解为参照原打折比例作相应调整更加符合双方签订合同的历史背景和真实意思表示。2013年约定2014年租金标准是2.376元/㎡/年，当时公布的案涉地块租金标准为7.8—3.9元/㎡/年，调整后公布的租金标准为8-10元/㎡/年，参照原打折标准，调整后的租金标准计算为4.87元/㎡/年（2.376/3.9*8）。本案中企业改制时原划拨土地资产未计入改制资产，不属于按照40%标准收取的情形，一审参照该标准计算租金缺乏依据，本院依法予以纠正。综上，案涉土地2015年1月1日至2018年9月30日的租金计算为719564元（4.87元/㎡/年*39401.2㎡*45/12）。本案并非必须以另一案的审理结果为依据,中南公司申请中止诉讼理由不能成立，本院不予采纳。 综上，产控公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持南通市港闸区人民法院（2018）苏0611民初2158号民事判决第一、四项，即南通中南纺织品有限公司于判决生效之日起十日内给付南通产业控股集团有限公司2012年12月31日前的租金441416元及逾期付款利息（其中189000元为基数，自2014年11月1日起计算至实际给付之日止；252416元为基数，自2015年12月1日起计算至实际给付之日止，利率均按照年利率6%计算）；驳回南通中南纺织品有限公司的反诉请求； 二、变更南通市港闸区人民法院（2018）苏0611民初2158号民事判决第二项为南通中南纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内给付南通产业控股集团有限公司自2015年1月1日至2018年9月30日的租金719564元； 三、撤销南通市港闸区人民法院（2018）苏0611民初2158号民事判决第三项，即驳回南通产业控股集团有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回南通产业控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如果南通中南纺织品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19413.01元，由南通产业控股集团有限公司负担349.29元，由南通中南纺织品有限公司负担19063.72元；反诉案件受理费80元，由南通中南纺织品有限公司负担。二审案件受理费10893.51元，由南通产业控股集团有限公司负担7262.34元，由南通中南纺织品有限公司负担3631.17元。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 杨 谦 审判员 卢 丽 二〇二〇年九月十五日 书记员 何梦玲