广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15882号上诉人（原审被告）：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二。法定代表人：景治君，职务：董事长。委托诉讼代理人：王德虎，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈安娜，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴嘉贝，该公司职员。委托诉讼代理人：赵德民，广东天杰律师事务所律师。上诉人广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人景兴公司上诉请求：1.依法改判驳回合富公司主张东塔3102房销售代理费用358000元、西塔2401房销售代理费用326732元以及相应的滞纳金的诉讼请求；2.合富公司承担一、二审诉讼费。事实及理由如下：一、一审法院认为合富公司要求景兴公司支付东塔3102房的全额销售代理费358000元符合双方合同的约定，属于事实认定错误。根据双方签订的《爱群荟景湾项目场外代理合同》，东塔3102房性质为住宅，并不在合富公司代理销售范围之内。一审中合富公司提供了一份由爱群荟景湾营销中心出具的《工作联通函》，该份函件涉及对合同内容的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，应当由合同双方进行协商变更。而该函件未见双方公章，无景兴公司项目负责人的签名，即该函件并未构成对合同的变更。且根据双方签订的《代理合同》中第六条第4点约定，未经景兴公司最终书面确认的，不计入销售成交范围。对于该套房屋，合富公司并未提供经景兴公司书面确认的客户来访确认单、推荐成交客户确认单等材料以证明客户是合富公司引荐其成交的。即使该房屋景兴公司需结算代理费，根据《工作联通函》，支付方式是参照《代理合同》，待客户交齐全部房款后，按该套房屋的销售代理费全额支付。而客户至今未交齐全部购房款，即该房屋代理费未达到付款条件。二、一审法院认定西塔2401房景兴公司需全额支付代理费，理据不足。西塔2401房成交价总额为16636601元，而景兴公司与合富公司在“销控表”中确认的该房屋销售总金额为20168417元，成交价总额仅为销售总金额的82%，低于9折。根据《代理合同》第五条对代理费的约定，合富公司在客户交齐全部购房款后应仅可计提代理费10万元。一审中，合富公司依据《工作联通函》主张景兴公司应支付成交价2%的代理费。但该联通函并无景兴公司公章，无法证明为景兴公司的真实意思表示。即使该联通函构成对原合同的变更，该函件也载明：按揭付款情况下，需买方在15日内付清50%的首付款，60日内办妥银行按揭书的情况下，才按照成交价的2%计提中介佣金。客户签署《认购书》日期为2018年10月29日，约定首付款为8176601元，但客户未在签约后15日内即2018年11月13日前付清50%首付款，也未在60日内办妥银行按揭书，故依该函件合富公司也不能按成交价的2%计提佣金。三、一审法院适用法律错误，景兴公司不存在《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条的规定，为自己的利益不正当地阻止条件成就的情形。一审中合富公司提供的材料中显示，在2019年10月31日，西塔2401房为抵押状态，这并不能证明在景兴公司与合富公司履行《代理合同》期间，该房屋存在抵押状态。合富公司一审提交的材料中，未有资料显示东塔3102房存在“查封”、“抵押”情况，其提供的广州市住房和城乡建设局业务数据显示，在2019年10月31日这一时间节点，是西塔3102房存在查封情况，与东塔3102房的地址不同。现并无证据证明客户至今未付清全款及未办理过户是由景兴公司造成的。景兴公司不存在为自己的利益不正当地阻止条件成就的情形，一审适用法律错误，合富公司支付全部销售代理费的条件尚未成就。综上所述，景兴公司特提起上诉，请二审依法改判。被上诉人合富公司二审辩称，合富公司不同意景兴公司的上诉请求，请二审法院驳回景兴公司的全部上诉请求。合富公司依照双方的代理合同的约定已经全面履行自己的义务。其中西塔3102房也按照景兴公司的要求全额出具了发票，发票开出的意思即表明景兴公司可予以结算，但合富公司实际上没有收齐全部佣金，仅收取了30多万元的佣金，还有50多万元尚未收取。西塔2401房也经过景兴公司的确认可结算佣金，但景兴公司至今未支付，这不符合合同约定以及法律规定。综上，合富公司请二审法院驳回景兴公司的上诉，维持原判。合富公司于2019年9月2日向一审法院起诉，请求：1.判令景兴公司向合富公司支付代理费1231341元；2.判令景兴公司向合富公司支付滞纳金（自立案之日起，每日按应付未付款0.01%计付滞纳金，最高不得超过应付未付款的5%）；3.判令景兴公司承担本案一切诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年5月3日，合富公司（乙方）与景兴公司（甲方）就甲方委托乙方代理销售爱群荟景湾项目签订一份《项目场外代理合同》，合同其中约定：甲方委托乙方策划、推广及销售的项目位于广州市越秀区沿江西路143号荟景湾之一，该项目的委托销售范围包括：办公用房，共约12169.2559平方米；合同期内，甲方全权委托乙方作为该项目场外联动销售的承包方之一，乙方有义务投入自身资源努力为甲方推介客户以协助完成销售业绩；代理期从2018年4月25日起至2018年11月30日，合同保护期从2018年12月1日起至2018年12月31日；甲方提供给乙方可售单元之销售价格明细表（见附件1）；乙方引荐客户到达现场后由甲方签定《荟景湾客户来访确认单》（见附件2）即视该客户为乙方客户，如遇到第四条第二款第4点情况除外；甲方承诺乙方引荐之客户符合本合同代理费结算条件后，甲方即应支付代理费给乙方；委托项目经理向青、屈艳琴、黄茵茵（如确认人或对接人为多人时，任一签署均有效）负责在《荟景湾客户来访确认单》上签名确认乙方所推介的客户；凡乙方客户签订《认购书》即视为成交，乙方制定《荟景湾推荐成交客户确认单》（见附件3），由甲方指定确认人向青签署确认当期成交，一经签署，不得再以任何理由推翻客户归属和成交归属的认定，并及时与乙方确认应付的代理费数额；甲方应按照乙方的客户累计成交总金额计付销售代理费，“累计总成交金额”是指乙方介绍的客户签订《商品房买卖合同》的累计总金额；销售代理费计付方式为：客户已签订《认购书》并已全额交付100万定金的，按该套房销售代理费总额的10%计提；客户已签订《商品房买卖合同》或已付清首期购房款的，按该套房销售代理费总额的50%计提；客户交齐全部房款的，计提该套房的销售代理费余额；乙方在客户达到结算条件后，应向甲方开具相应销售代理费发票给甲方，甲方在收到乙方提供的等额且合法有效发票后10个工作日内结算；乙方作为在该项目负责场外联动销售承包方之一，甲方承诺按照合同期及保护期内乙方推荐并有效确认的客户按认购物业最终成交价格总额计提10万元/套至4%的不定额销售代理费给乙方，乙方的销售代理费标准按每套成交单位成交价格总金额计算，详细如下：1）乙方客户成交单位的成交价总额≥该套成交单位销售总金额的95折，按该套物业成交价总额的4%计提代理费；2）该套成交单位销售总金额的9折≤乙方客户成交单位的成交价总额2018年5月25日，景兴公司与合富公司推荐的客户签订《荟景湾·认购书》，约定由客户向景兴公司认购广州市越秀区xx单位（实际楼层B塔31层02单位，以下简称B3102单元），建筑面积371.8142平方米，认购价21165224元，付款方式为一次性付款，定金￥100万元，房款尾款须在2018年6月10日前付清等。同日，景兴公司收取了客户的定金100万元。2018年7月31日，合富公司、景兴公司工作人员签订《【荟景湾】推荐成交客户确认单》，景兴公司确认上述物业为合富公司销售，销售代理费为846608.96元。该房屋景兴公司已收齐房款和办理了过户手续。2019年1月2日合富公司为景兴公司开具了代理费总额846608.96元的发票，景兴公司收到发票后仅向合富公司支付了代理费30万元，余款546608.96元至今未付。2018年8月11日，景兴公司与合富公司推荐的客户签订《荟景湾·认购书》，约定由客户向景兴公司认购广州市越秀区xx房（预售编号20100955-2），物业使用性质为（住宅），建筑面积341.9265平方米，成交价为20272822元；客户应于签署本认购书时交付定金人民币100万元整；客户应于签订认购书之日起55日（即2018年9月30日之前）持定金收据、有效身份证件到景兴公司销售中心签约室与景兴公司签署《广州市商品房预售合同》及附件，并于签署《广州市商品房预售合同》及附件当日……缴纳各项费用以及支付第一期房款人民币￥4272822元；2018年12月1日前付清第二期房款人民币10000000元；客户应与景兴公司签署《广州市商品房预售合同》及附件当日签署申请按揭贷款的合同，并按《按揭须知》要求提供办理银行按揭贷款所需要的全部文件及资料，按揭贷款总额为6000000元人民币等。上述认购书签订的同日，客户向景兴公司交纳了50万元的定金。2019年1月25日，景兴公司向合富公司作出穗景营函（2019-003号）“工作通联函”，主题为“关于荟景湾东塔3102单元佣金确认事宜”，内容：爱群荟景湾东塔3102单元于2018年8月11日通过贵司成功销售，成交总价：￥20272822元，（单价：￥59,290元），建筑面积341.9265平方米，并于2018年9月30日补齐定金50万元。由于该单元所属项目为东塔住宅产品，不在与合富公司签订的代理合同销售范围之内，经共同协商，就增加住宅的代理范围达成共识，同意按合同的结算条件，为销售总额的1.77%，即￥358000.00元（税前金额）结算佣金，支付方式参照销售代理合同（西塔）中约定的比例方式，客户交齐全部房款后，按该套房的销售代理费全部支付。景兴公司以上述客户尚未交齐房款，房屋尚未过户为由不同意支付代理费。根据广州市住房和城乡建设局业务数据显示，至2019年10月31日，广州市越秀区xx房产的当前状态为“确权不可售”、“查封”和“抵押”。2018年10月29日，景兴公司与合富公司推荐的客户签订《荟景湾·认购书》，约定由客户向景兴公司认购广州市越秀区xx房（预售编号20100955-2），物业使用性质为（办公），建筑面积339.7809平方米，成交价为16336601元；客户应于签署本认购书时交付定金人民币100万元整；客户应于2018年11月20日前付清首期房款人民币￥8176601元；客户应于与景兴公司签署《广州市商品房预售合同》及附件当日签署申请按揭贷款的合同，并按《按揭须知》要求提供办理银行按揭贷款所需要的全部文件及资料，按揭贷款总额为8160000元人民币等。上述认购书签订的同日，客户向景兴公司交纳了100万元的定金。2018年10月30日，景兴公司向合富公司作出穗景营函（2018057号）“工作通联函”，主题为“关于促销活动方案事宜”，内容：为了促进荟景湾年底的销售冲刺，我司现启动“合富置业”促销专场活动，具体方案如下：一、合富公司VIP专场发动时间：2018年10月25日至2018年12月30日；现场精选五套特价单元，其中3套折后单价为43500元（毛坯现状交付，见附表），2套带装修特价优惠单元（见附表）；按揭付款：买方须15日内付清50%首付款，60日内办妥银行按揭同贷书；特价单元的中介佣金计提标准按成交价的2%计提，支付方式按原合同约定进度支付。附件1荟景湾半岛公馆特价单元明细表（西塔）其中载明B2401，面积339.7089，总价（底价）18151575元，董事会特批总价16336601元，交楼状态豪华装修。2019年7月15日，合富公司与景兴公司的工作人员向青签订《【荟景湾】推荐成交客户确认单》，注明上述物业为合富公司销售，成交金额16336601元，销售代理费326732元。景兴公司同时手写注明：该单元为特价促销单元，待交易完成后按约定支付代理费。一审庭审中，景兴公司以上述客户尚未交齐房款，房屋尚未过户，双方没有结算，条件没有成就为由不同意支付代理费。根据广州市住房和城乡建设局业务数据显示，截至2019年10月31日，广州市越秀区xx房产的当前状态仍为“确权不可售”、“抵押”。2019年8月21日，合富公司以景兴公司拖欠上述3套成交物业的代理费1231341元未付为由，作出《催收函》并邮寄给景兴公司，要求景兴公司在收到该函三日内按照合同约定支付上述代理费用。因景兴公司一直没有将拖欠的代理费支付给合富公司。合富公司追讨未果，遂于2019年9月2日提起本案诉讼。一审法院认为：合富公司、景兴公司签订的《项目场外代理合同》意思表示明确、真实，符合自愿、公平、诚实信用的原则，系合法有效之约定，双方当事人应依约履行。本案中，景兴公司对由合富公司推荐成交的广州市越秀区xx单元需向合富公司支付的代理费为846608.96元无异议且已符合支付条件，但景兴公司仅向合富公司支付了30万元，余款546608.96元至今未付，构成违约，对此应承担相应的民事责任。现合富公司主张要求景兴公司支付上述欠款并计付滞纳金的诉讼请求，符合法律规定和双方合同的约定，一审法院予以支持。至于亦系由合富公司促成景兴公司与客户交易的广州市越秀区xx房（西塔2401）、广州市越秀区xx3102房（东塔3102）的代理费提成问题。其中的东塔3102房虽然不在双方签订的代理合同销售范围之内，但证据显示景兴公司已书面表示同意按合同的结算条件结算佣金，并参照销售代理合同约定的比例方式支付，故合富公司要求在本案中一并处理符合约定。同时，根据广州市住房和城乡建设局业务数据显示，该两套房屋的状态记载为“确权不可售”，同时还载明存在“查封”、“抵押”或“抵押”的情况。由此可见，上述两套房屋景兴公司与客户至今未完成正式交易和办理过户手续，责任显然在景兴公司。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就；……”的规定，景兴公司明知上述房屋存在“确权不可售”的情况，但仍将这些房屋拿来进行交易，在合富公司根据代理合同约定履行了义务，并由景兴公司确认了应付代理费金额的情况下，现又以客户没有交齐房款，结算条件未成就为由不同意支付代理费，有违上述法律规定。另外，景兴公司亦无提交存在客户因自身原因放弃购买而导致交易失败的依据。故应视为景兴公司结算给付代理费的条件已成就。据此，现合富公司要景兴公司一并支付上述两套房屋的代理费326732元和358000元并计付滞纳金的诉讼请求，亦符合法律规定和双方合同的约定，一审法院予以支持。开具发票仅是履行合同的附随义务，不能作为景兴公司不履行主要义务的依据，且本案并非合富公司不同意提供发票，而是因景兴公司在具备结算的条件下不同意结算导致未提供。故景兴公司不同意支付代理费的抗辩理由依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年2月26日作出如下判决：一、景兴公司在本判决发生法律效力之日起十日内将代理费1231341元支付给合富公司；二、景兴公司在本判决发生法律效力之日起十日内将上述逾期付款滞纳金（以1231341元为基数，自2019年9月2日起计至款项清付之日止，每日按0.01%为标准计算，滞纳金最高不得超过应付未付款的5%）支付给合富公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15882元，由景兴公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，景兴公司向法院提交三份证据：1.补充协议；2.承诺书（2019年8月8日出具）；3.承诺书（2019年11月30日出具）；证据1-3拟共同证明关于东塔3102房，经景兴公司多次催收，该套房屋的认购方于2019年下半年向景兴公司出具两份承诺书以及与景兴公司签署补充协议，载明认购方尚未支付剩余首期款以及未取得按揭贷款，因此，是基于客户的原因才使得成交款至今尚未缴纳齐全，并非是景兴公司的原因造成的。合富公司质证称：1.根据合富公司提交的证据，东塔3102房的状态记载为“确权不可售”，同时还存在“查封”、“抵押”的情况，而客户正是因为该单元一直处于“查封”和“抵押”状态，才没有向景兴公司支付余款。景兴公司提交的补充协议中也明确约定，因该单元处于“查封”和“抵押”状态，景兴公司与客户就支付购房款等事宜作出变更及补充约定，因此，客户没有向景兴公司支付该单元余款的责任完全在于景兴公司。2.该补充协议是景兴公司和客户双方私下约定的，合富公司对此不知情，景兴公司将其与客户私下约定的协议条款强加于合富公司，并以此作为拒付该单元代理费的依据不成立。3.补充协议及承诺书均认可了客户已收楼并装修的事实，证明合富公司促成的交易已完成，景兴公司不能无视合同约定和客观事实，一直拒付代理费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为景兴公司应否向合富公司支付东塔3102房和西塔2401房的销售代理费。针对前述争议焦点，本院认定如下：东塔3102房虽然不在双方签订的代理合同销售范围内，但2019年1月25日，爱群荟景湾营销中心向合富公司发出《工作联通函》确认东塔3102房通过合富公司成功销售，由于该房为东塔住宅项目，不在与合富公司签订的代理合同销售范围之内，经共同协商，同意按照代理合同的结算条件，为销售总额的1.77%，即358000元结算佣金，支付方式参照销售代理合同中约定的比例方式，客户交期全部房款后，按该套房的销售代理费全额支付。从该联通函可知，双方已经对东塔3102房销售代理费的金额及支付方式等进行了明确的约定，双方应遵照执行。景兴公司上诉主张因东塔3102房不在代理合同销售范围之内不能结算代理费的意见不符合上述联通函中双方的约定，本院不予采信。关于西塔2401房的销售代理费用。2019年7月15日，合富公司与景兴公司的工作人员向青签订《【荟景湾】推荐成交客户确认单》，注明西塔2401房为合富公司销售，销售代理费326732元。景兴公司同时手写注明：该单元为特价促销单元，待交易完成后按约定支付代理费。因此关于西塔2401房的销售代理费用，双方也已明确约定了销售代理费的金额及支付方式。在上述销售代理费金额已明确的情况下，一审已对景兴公司应向合富公司支付上述销售代理费及滞纳金的理据作了详细、充分的论述，合法合理，本院不再赘述，并予以确认。因此，一审判令景兴公司向合富公司支付代理费1231341元及逾期付款滞纳金（以1231341元为基数，自2019年9月2日起计至款项清付之日止，每日按0.01%为标准计算，滞纳金最高不得超过应付未付款的5%）并无不妥，本院予以维持。景兴公司上诉主张本案中其无需向合富公司支付东塔3102房和西塔2401房的销售代理费依据不充分，本院不予支持。景兴公司二审中提交的证据均非在一审判决后形成，且系其与客户之间的约定，其据此主张不支付涉案东塔3102房的销售代理费依据不足，本院不予采信。综上所述，景兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10647.32元，由广州市景兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年九月二十七日书记员 冯 韵彭诗敏