北京市第二中级人民法院行 政 判 决 书（2020）京02行终840号上诉人（一审原告）张中昀，男，1985年6月21日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。委托代理人赵鸿祥，浙江天册（北京）律师事务所律师。委托代理人付易昊，浙江天册（北京）律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号。法定代表人张维，主任。委托代理人崔福佳，北京市规划和自然资源委员会大兴分局干部。委托代理人马保银，北京广丁律师事务所律师。一审第三人庞佳，女，1985年7月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人马天夫，北京市京师律师事务所律师。委托代理人邹晓铭，北京市京师律师事务所实习律师。一审第三人北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦7-8层。法定代表人范生举，主任。委托代理人曲淮佳，北京市住房贷款担保中心职员。委托代理人孙俊峰，北京市住房贷款担保中心职员。上诉人张中昀因诉北京市规划和自然资源委员会（以下简称北京市规自委）不动产登记一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称一审法院）所作（2019）京0115行初371号行政判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。2017年10月30日，原北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称原北京市规土委）向张中昀及庞佳核发了京（2017）大不动产权第X1号及京（2017）大不动产权第X2号的《不动产权证书》（以下简称涉案产权证书）。涉案产权证书记载：权利人为张中昀、庞佳，共有情况为按份共有，其中张中昀共有份额为1%，庞佳共有份额为99%，房屋座落于大兴区鹿华路8号院3号楼3层2单元X（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积112.1平方米。张中昀向一审法院诉称，张中昀与庞佳系夫妻关系，2015年7月，双方共同出资购买位于北京市大兴区鹿华路8号院3号楼3层2单元X的房屋。2017年10月，在张中昀不知情的情况下，庞佳与案外人徐彷在《授权委托书》《不动产登记申请书》等房屋登记申请资料中伪造了张中昀的签字，北京市规自委将涉案房屋按照张中昀1%、庞佳99%的比例颁发了房屋所有权证书。北京市规自委颁发涉案产权证书时，未尽审查义务，所依据的材料不真实，存在严重错误，北京市规自委这一具体行政行为侵犯了张中昀的合法权益。故诉至法院，请求：1.撤销涉案产权证书；2.本案诉讼费用由北京市规自委承担。北京市规自委向一审法院辩称，一、北京市规自委办理不动产登记及发证的行为事实清楚、程序合法。2017年11月27日，张中昀、庞佳与北京保利融创房地产开发有限公司共同申请将位于北京市大兴区鹿华路8号院3号楼3层2单元X号房屋进行产权转移登记。其委托代办机构（北京市大兴房地产经纪中心）的工作人员提交了不动产登记申请书、（张中昀、庞佳）身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件、授权委托书及（徐彷）身份证复印件、按份共有协议、北京市商品房预售合同、北京市前期物业服务合同、商品房预售合同联机备案表、面积差异及房款结算协议、家庭购房申请表（A类）、购房承诺书、税收完税证明、北京市房屋登记表、房产分户平面图等相关材料。在申请材料齐全的前提下，工作人员依法对张中昀、庞佳的代理人进行询问后，予以受理；经过权属审核后将该房屋产权转移登记至张中昀、庞佳名下，并于2017年10月30日记载于登记簿。二、其他情况。目前该房产处于抵押、查封状态。抵押权人为北京市住房贷款担保中心（以下简称住房担保中心），查封的执行人为青岛市市北区人民法院。综上，本案被诉登记行为事实清楚、程序合法、发证主体适格，符合法律规定，且尽到了合理、必要、审慎的注意义务，请求法院驳回张中昀的诉讼请求。庞佳向一审法院述称，2015年下半年，张中昀与庞佳共同委托大兴房地产中心的工作人员进行房产登记，张中昀在起诉书中所述其不知情的表述与事实不符。北京市规自委的登记行为事实清楚，程序合法，符合法律规定，其他意见同北京市规自委的意见。住房担保中心向一审法院述称，住房担保中心是抵押权人，对该房屋享有抵押权，不同意张中昀的诉讼请求。一审法院经审理查明：张中昀与庞佳系夫妻关系，二人于2010年6月22日登记结婚。2015年7月19日，张中昀、庞佳与北京保利融创房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》约定，张中昀、庞佳以4,023,773元的价格购买“大兴区亦庄新城X1-1A组团B03R1-2地块二类居住用地、其他市政设施用地项目（配建公共租赁住房）22#住宅楼3层2单元-X”，付款方式约定为：在签署正式的《北京市商品房预售合同》当日，即2015年7月19日，买受人按合同第五条约定的金额向出卖人支付房价款的75%，计3,023,773元，剩余房款1,000,000元，买受人以公积金付款方式支付。合同第22条约定“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用700元人民币”。2015年11月18日，张中昀、庞佳与北京保利融创房地产开发有限公司签订《面积差异及房款结算协议》，载明所购商品房实测建筑面积为112.1平方米，北京保利融创房地产开发有限公司应收取面积补差款8163元。同日，张中昀、庞佳向北京市大兴房地产经纪中心出具《授权委托书》，委托李菲代理办理坐落于大兴区鹿华路8号院3号楼2单元X（即涉案房屋）的房屋登记事项，代理权限为提出房屋登记申请、办理相关房屋登记手续，接受询问，撤回登记申请，领取房屋权属证书或其他办理结果。2017年10月25日，张中昀与庞佳签订按份共有协议，载明双方共同出资购买的涉案房屋，产权约定为双方按份共有，张中昀占1%的份额，庞佳占99%的份额。同日，徐彷作为张中昀、庞佳的委托代理人向原北京市规土委申请办理涉案房屋的权属转移登记手续。原北京市规土委在核验张中昀、庞佳的身份证原件及相关申请材料后，将涉案房屋由北京保利融创房地产开发有限公司名下转移登记至张中昀与庞佳名下，并于2017年10月30日颁发涉案产权证书。另查，涉案房屋已被另案查封，且已设立抵押登记，抵押权人为住房担保中心。徐彷、李菲均系北京市大兴房地产经纪中心工作人员。一审庭审中，张中昀主张2017年10月25日的登记申请其未到现场，且此次登记申请中所提交的《授权委托书》中的签字并非其本人所签；张中昀向一审法院提交司法鉴定意见书一份，该司法鉴定意见书载明，经鉴定上述《授权委托书》中张中昀的签字与《购房承诺书》等样本中张中昀的签字不是出自同一人的笔迹。就张中昀与庞佳签订的按份共有协议，张中昀认可按份共有协议上系其本人签字，但主张该按份共有协议并非其真实意思表示。一审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中，原北京市规土委作为当时涉案房屋行政登记时的房产行政主管部门，对辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。根据《关于做好房屋交易与不动产登记工作衔接有关问题的通知》（京国土籍〔2015〕295号）、《北京市人民政府办公厅关于设立北京市规划和国土资源管理委员会北京市城市管理委员会的通知》（京政办发〔2016〕33号）及《关于印发〈北京市机构改革实施方案〉的通知》（京发〔2018〕31号）的规定，北京市规自委作为北京市人民政府确定的不动产登记机构，具有对辖区内的不动产进行受理、审查并予以登记的法定职责。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”，第十八条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定”，《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。对不动产登记机构的查验内容进行了规定”，第三十八条第一款规定“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料”。本案中，涉案房屋所有权转移登记系基于房屋买卖合同而作出，在当事人对涉案房屋申请进行所有权转移登记时，提交了双方身份证、买方户口本及结婚证、涉案房屋的产权材料、《北京市商品房预售合同》《税收完税证明》《按份共有协议》等上述法律规范确定应当提交的材料，原市规土委经查验、询问、审核后认为申请符合登记条件，颁发了涉案《不动产权证书》，将涉案房屋转移登记至张中昀及庞佳名下，原北京市规土委依法履行了行政登记的职责，尽到了合理审查的义务。关于张中昀认为办理申请转移登记时所依据的授权委托书并非其本人签字，《按份共有协议》并非其真实意思表示的诉讼主张，一审法院认为，张中昀与庞佳签订的《北京市商品房预售合同》中已载明二人同意委托第三方代办不动产权证书并交纳了代办费用，故代办机构委派工作人员为其代办不动产权证书并未违反买受人的真实意愿，且原北京市规土委办理涉案产权证书时对张中昀以及庞佳的身份证原件以及其他身份证明材料进行了查验，履行了法定的审查义务，符合相关法律规定，并无不当；《按份共有协议》系张中昀本人签字，在该协议未被生效判决认定无效的情况下，原北京市规土委依据该协议约定内容在涉案产权证书上按相应份额进行登记亦无不当。故张中昀要求撤销涉案产权证书的诉讼请求，因无事实依据及法律依据，应予驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回张中昀的诉讼请求。张中昀不服一审判决，上诉至本院，认为：一、张中昀仅委托李菲代办不动产登记，并非委托北京市大兴房地产经纪中心，故徐彷在“授权委托书”中伪造张中昀签字办理产权登记违法；二、《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外”，《北京市不动产登记工作规范（试行）》第1.11.1第三款规定“以上情形中，授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时与代理人共同到登记部门现场，在登记部门工作人员的见证下签订委托书”，一审法院认定事实及适用法律错误，请求撤销一审判决，改判支持张中昀的一审诉讼请求。张中昀在法定期限内向一审法院提交了如下证据：1.不动产登记资料，证明2017年10月，案外人徐彷向北京市规自委申请办理北京市大兴区鹿华路8号院3号楼3层2单元X的房屋产权登记，申请资料中的《不动产登记申请书》（第2页）、《授权委托书》（第5页）的张中昀签名系伪造，徐彷在《不动产登记询问笔录》（第17页）中作虚假陈述，张中昀从未授权徐彷办理涉案房屋的产权登记，登记事项亦非张中昀的真实意思表示。2.通话录音光盘及文字整理材料，证明大兴区不动产登记中心明确不受理申请撤销登记的请求。3.通话记录的截屏；4.不动产登记机构电话公示；证据3-4证明大兴区不动产登记中心的咨询电话为69261324。5.司法鉴定意见书，证明2017年10月25日授权委托书的张中昀签字不是其本人所签。北京市规自委在法定期限内向一审法院提交了如下证据：1.不动产登记审批书；2.不动产登记申请书；3.身份证复印件（2份）；4.授权委托书及身份证复印件；5.户口簿复印件；6.结婚证复印件；7.按份共有协议。8.北京市商品房预售合同、北京市前期物业服务合同、商品房预售合同联机备案表、面积差异及房款结算协议；9.购房承诺书；10.家庭购房申请表（2份）；11.税收完税证明；12.不动产登记询问笔录（2份）；13.房屋登记表、房产分户平面图；14.不动产登记受理凭证；证据1-14证明涉案的登记行为事实清楚，程序合法。15.北京市大兴房地产经纪中心收据，证明张中昀与庞佳共同委托办理不动产登记业务的事实。庞佳、住房担保中心在举证期限内均未向一审法院提交证据材料。一审法院对上述经质证的证据材料作如下确认：张中昀提供的证据1、5具备真实性、合法性、关联性，予以采纳；其余证据不具备关联性，不予采纳。北京市规自委提供的证据具备真实性、合法性、关联性，均予以采纳。一审法院已将上述证据材料全部移送本院，本院审查后认定，一审法院对上述证据材料所作认证符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》的有关规定，经本院审查属实，亦予以确认。根据上述被认定合法有效的证据，本院认定一审法院审理查明的事实成立。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》《关于做好房屋交易与不动产登记工作衔接有关问题的通知》（京国土籍〔2015〕295号）、《北京市人民政府办公厅关于设立北京市规划和国土资源管理委员会北京市城市管理委员会的通知》（京政办发〔2016〕33号）及《关于印发〈北京市机构改革实施方案〉的通知》（京发〔2018〕31号）的相关规定，北京市规自委作为北京市人民政府确定的不动产登记机构，具有对辖区内的不动产进行受理、审查并予以登记的法定职责。本案中，徐彷作为涉案房屋出卖人指定的第三方工作人员为张中昀、庞佳办理房屋权属转移登记，符合张中昀、庞佳与北京保利融创房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》的约定。在《按份共有协议》的效力未被生效法律文书否定的情况下，登记机关根据《按份共有协议》的约定内容，所作登记并无不当。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以维持。张中昀的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。一、二审案件受理费各五十元，均由张中昀负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙轶松审 判 员 徐 宁审 判 员 励小康二〇二〇年九月二十三日法官助理 朱彬彬书 记 员 于 涵