河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5053号上诉人（原审被告）：朱爱云，女，1971年8月29日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：平新红，河南大鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李耀午，男，1966年6月8日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。被上诉人（原审被告）：洛阳天力置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区中州路与玻璃厂路交叉口东南天力商厦13楼12号。法定代表人：张应军，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：党秋梅，女，1963年10月31日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。原审被告：李雪飞，男，1972年4月8日生，汉族，住河南省伊川县。上诉人朱爱云因与被上诉人李耀午、洛阳天力置业有限公司（以下简称天力公司）、党秋梅及原审被告李雪飞物权保护纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2558号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人朱爱云的委托诉讼代理人平新红，被上诉人李耀午、党秋梅到庭参加诉讼。被上诉人天力公司、原审被告李雪飞经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱爱云上诉请求：撤销原判，驳回李耀午对朱爱云的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院将李耀午的预售合同备案效力与物权登记效力混同，属于认定事实错误。李耀午没有对天力大厦1103房屋进行物权登记，不是物权权利主体。李耀午与天力公司签订商品房买卖合同之前该房产已被法院查封，不论李耀午是否知情，天力公司对此是明知的，其处分有主观恶意，合同效力有瑕疵。李耀午与天力公司的房屋买卖合同没有完全履行付款义务，该合同并未实际履行完毕。不动产物权不能因买卖合同直接取得，李耀午没有物权就不具备请求法院保护物权的主体资格。李耀午没有办理权属登记，双方2016年7月8日补签预售合同说明双方清楚李耀午对该房产没有物权。备案登记不是物权登记，不具备物权的公示效力。自王跃强依据法院裁判文书占有1103房屋后，李耀午一直未占有1103房屋。其通过上访、信访途径与天力公司交涉，印证了其明知自己只有要求天力公司履行交付房产的权利，并不是物权权利主体。二、朱爱云基于裁判文书确定的物权，支付相应对价取得1103房产物权，自购买房屋后一直占有、使用、租赁房屋且无人提出异议，依法行使物权权利，应当保护朱爱云作为善意第三人的合法权益。三、一审法院适用法律错误，应予纠正。朱爱云基于对法律文书的信任与王跃强签订房屋转让合同，支付了合理价款，应当保护朱爱云作为善意第三人的权利。朱爱云未进行物权登记是基于对法院协助执行通知书的信任及该房产不能办理物权登记的客观情况。天力公司作为开发商，明知房屋被洛阳中院查封，与李耀午签订买卖合同并收取购房款，违反双方合同约定应当承担违约责任。天力公司及党秋梅在李耀午提起执行异议时未向法院说明已将房屋有偿转让，致使朱爱云没有以利害关系人身份向法院阐述观点维护自身合法权益，法院在没有查清事实的情况下撤销了原执行裁定。李耀午与天力公司多次信访，西工区政法委协调时，李耀午与天力公司均未告知朱爱云有偿购买房屋并实际占有房屋情况，政法委协调时仅仅对天力公司与李耀午之间房屋买卖合同的履行进行居中调解，并没有形成有关物权处分的协议。李耀午辩称：一、李耀午未付清剩余房款，是李耀午与开发商之间的事情。开发商作为过错方，剩余房款已作为对李耀午的补偿抵作房款，并在合同中签字盖章认可，而且在房管局办理了备案手续，和朱爱云没有任何关系。二、李耀午正常使用房屋到2010年6月7日，被张罗兰采用黑社会手段非法抢占。即使有法院的裁定，也不应该由张罗兰来执行，张罗兰抢占房屋是非法的，与朱爱云签订的转让合同不受法律保护。朱爱云签订的房屋转让合同，既没有在房管局备案（也备不了案），又未办理权属登记。朱爱云没有任何法律依据继续占有该房屋。三、张罗兰抢占房屋后转让给朱爱云，朱爱云给谁交钱，交了多少，是他们的事，与本案无关。洛阳中院2011年3月22日作出的（2007）洛执字第112-2民事裁定已撤销了（2007）洛执字第112-1民事裁定。朱爱云没有任何理由和依据继续占有该房屋，张罗兰与朱爱云之间的纠纷应当另案处理。请求驳回上诉，责成朱爱云立即归还房屋。党秋梅辩称，应维持一审判决。天力公司、李雪飞未到庭及答辩。李耀午向一审法院起诉请求：1.判令天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞返还非法侵占李耀午所有的洛阳市××工区××中路与玻璃厂路交叉口东南角天力商厦1幢1-1103号（以下简称1103号）房屋；2.判令天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞恢复1103号房屋与1104号房屋中间拆掉的隔墙，恢复原有结构设施；3.判令天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞赔偿非法侵权、侵害李耀午房屋的租金损失，2010年6月7日到2011年10月11日共计16个月的租金13200元，2018年3月3日至本案审结之日止的租金损失（按25元/平方米/月的标准计算）；4.判令天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞承担连带责任。一审法院认定事实：1.2007年2月9日，李耀午与天力公司签订《商品房买卖合同》一份，约定天力公司将其开发的1103号房屋售于李耀午，建筑面积33.03㎡，套内建筑面积25.56㎡，公摊面积7.47㎡，单价2778元/㎡,总价91758元，付款方式为银行按揭。2月10日李耀午支付购房款31758元，天力公司将1103号房屋交付给李耀午。2009年9月30日，李耀午又支付购房款20000元。2.洛阳市中级人民法院依据（2007）豫法民一终字第5号民事判决及王跃强申请，于2007年6月29日执行立案，执行标的为天力公司拖欠王跃强借款本金3243103.38元、利息98357.68元及按月利率15‰计算自2006年6月22日起到实际执行完毕之日止的其他利息。洛阳市中级人民法院于2006年8月9日实施财产保全措施，查封天力公司38套房屋。在执行过程中，经双方协商，洛阳市中级人民法院又查封了天力公司26套房屋，之后解封6套，共计查封58套房屋，上述房屋在查封前均未在房管部门办理预售备案登记。因王跃强与天力公司达成执行和解协议，洛阳市中级人民法院于2007年9月30日作出（2007）洛执字第112-1号民事裁定，天力公司将天力商厦58套房屋折款4009544.05元及利息抵偿给王跃强所有；王跃强应持本裁定在30日内到洛阳市房管部门办理产权登记过户手续。洛阳市中级人民法院于2007年10月29日将裁定及协助执行通知书送达至洛阳市房管局，并于2007年11月13日向双方当事人送达了执行案件结案通知书。涉案房屋1103号在以上58套房屋之内。3.因涉案房屋由李耀午占有使用，张罗兰依据王跃强向其出具的授权委托书于2010年6月07日带人更换门锁占用1103号房屋。2010年8月9日，张罗兰依据王跃强的授权委托书、判决书、裁定书，作为转让方与朱爱云签订《房屋转让合同》，将天力商厦11层1103、1104、1105号房屋一并以227907元价格出售给朱爱云。4.2008年8月，卢宗社在内的八名异议人对包括涉案房产在内的八套房产向洛阳市中级人民法院提出书面异议，在执行案件已结案的情况下，洛阳市中级人民法院按照执行监督程序进行了审查，认为执行过程存在瑕疵，异议人异议理由成立，于2011年3月22日作出（2007）洛执字第112-2号民事裁定，撤销洛阳市中级人民法院（2007）洛执字第112-1号民事裁定第一条抵偿给王跃强58套房产中的1103号等共八套房屋的处置。5.2011年10月11日，因双方纠纷引发信访，经西工区政法委协调，李耀午与天力公司法定代表人张应军达成《协议书》一份，约定：张应军将天力商厦715号房产供李耀午暂时使用；在法院审理期间，原购房没有收回之前，李耀午有权一直使用，原购房收回后，李耀午在一个星期内搬回原房屋；在李耀午使用期间，与房子有关的纠纷由张应军承担全部责任。协议签订后，张应军按协议约定将705号房屋交付给李耀午，但又于2018年3月3日将该房屋收回并更换门锁。6.另案中，洛阳万厦城业物业管理有限公司天力项目部于2016年9月30日出具《证明》一份，证明天力商厦2010年至2013年每平方米租金约25元，2014年至今租金约22元；李耀午提交了2016年6月16日李耀午与刘东签订的《房屋租赁合同》一份，证明其对外出租天力商厦房屋（建筑面积33.03平方米），自2016年6月20日起月租金为800元。7.王跃强于2010年8月13日病故，其法定继承人为妻子党秋梅、女儿王岩；李雪飞与朱爱云原系夫妻关系，双方已于2003年1月14日离婚；审理过程中，朱爱云认可涉案房屋由其占有，现出租给他人，其本人收取租金。8.2016年7月8日，李耀午与天力公司重新签订《商品房预售合同》一份，同年7月13日双方将1103号房屋备案登记在李耀午名下。一审法院认为：第一，李耀午已与天力公司签订商品房买卖合同并支付购房款，且已实际占有使用该房屋。后天力公司又与王跃强达成执行和解协议，同意以该房屋抵偿债务，侵犯了李耀午的合法权益，天力公司应当承担相应的责任。第二，王跃强赖以向1103号房屋主张权利的（2007）洛执字第112-1号民事裁定中的条款已被撤销，1103号房屋也已在房管部门登记备案在李耀午名下，李耀午有权要求返还涉案房屋。经查该房屋现由朱爱云实际占有并对外出租，应当由朱爱云将1103号房屋返还给李耀午。第三，2011年10月11日，李耀午与天力公司法定代表人张应军达成协议，后天力公司违反《协议书》约定于2018年3月3日在李耀午未收回房屋的情况下换锁收回705号房屋，故李耀午要求自2018年3月3日起至案件审结期间的租金损失天力公司应予负担，租金标准按物业出具证明2014年以后按22元/平方米/月的标准即每月727元计算；李耀午主张的2010年6月2日至2011年10月30日期间朱爱云为有权占有该房屋，故在此期间的租金损失不予支持。第四，张罗兰处分涉案房屋系依据王跃强的委托，代理行为的相关责任应当由委托人王跃强承担，而王跃强当时的委托系依据生效的民事裁定，朱爱云受让涉案房屋时王跃强系有权处分，朱爱云支付了合理价款取得该房屋，故王跃强并非侵权人，党秋梅作为王跃强的继承人亦无过错，本案发生时朱爱云已与李雪飞离婚，本案与李雪飞无关。因此，李耀午要求天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞承担连带责任的理由不能成立，不应支持。李耀午诉请要求天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞恢复1103号房屋与1104号房屋中间拆掉的隔墙，无证据系天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞所为，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、朱爱云于判决生效后十日内将洛阳市××工区××中路与玻璃厂路交叉口东南角天力商厦1幢1单元1103号房屋返还给李耀午；二、天力公司于判决生效后十日内支付李耀午租金损失按月租金727元的标准自2018年3月3日起计算至本判决生效之日止；三、驳回李耀午其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为66元，由天力公司负担。本院二审期间双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。李耀午与天力公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人有法律约束力。李耀午是否完全履行付款义务不影响合同的效力，合同相对方天力公司亦未提出异议，因此李耀午有权要求天力公司按照合同约定履行交房义务。关于李耀午是否有权向朱爱云主张返还房屋，因张罗兰是依据王跃强的授权委托书、判决书、裁定书作为转让方与朱爱云签订《房屋转让合同》，将案涉房屋出售给朱爱云，而王跃强据以对1103号房屋行使权利的（2007）洛执字第112-1号民事裁定中的相关内容已被撤销，1103号房屋也已在房管部门登记备案在李耀午名下，因此李耀午有权要求朱爱云返还涉案房屋。朱爱云占有本案房产没有合法依据，应当将房产交付李耀午。朱爱云因其与王跃强之间《房屋转让合同》不能履行而受到的损失，与本案不属于同一法律关系，朱爱云可另行主张权利。综上所述，朱爱云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱爱云负担。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年九月十四日法官助理安超书记员高会茹