贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13089号 原告：陈立新，男，汉族，1976年9月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：唐敏，女，白族，1977年12月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陈立新，与原告唐敏系夫妻关系。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州郎意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威，贵州郎意律师事务所实习律师。 原告陈立新、唐敏诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称毕节瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月4日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行速裁审理。原告陈立新，被告毕节瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、判决被告向原告支付逾期为原告办理不动产权证书产生的违约金，从2014年7月1日至2018年11月19日，每日按房款314917元为基数，按日万分之0.5的标准计算，为25177.61元；2、判决被告毕节瑞丰公司支付面积补差款5593.67元；3、判决被告退还违规收取的电开户费529元、闭路电视开通费265元、燃气开户费2500元；4、本案诉讼费由被告负担。 本院经审理，原、被告双方对下列要素事实没有争议： 2011年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积112.07平方米，房屋总价款为314917元的商品房出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2012年6月22日，被告承诺商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人至逾期之日按日赔付买受人已付房款的0.005%的违约金。约定以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以合同中单价3410.77元为依据，房价款多退少补。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2012年6月10日，被告向原告收取电开户费529元、闭路电视开通费265元、燃气开户费2500元。2018年11月19日，涉案房屋已办理不动产权证书。 对上述各方无争议的要素事实，本院予以确认。 双方争议的要素为：原告请求判令被告承担逾期办理不动产权证违约金请求权是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期办理不动产权证的违约金，违约金的期间应如何认定、违约金的标准应如何适用；被告应否退还原告面积补差款；被告应否退还原告诉请开户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，并在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现涉案商品房已办理不动产权证书。被告向原告交付涉案商品房的时间为2012年6月22日，被告应当在商品房交付之日起730日内，即2014年6月22日之前将办理权属登记提供的资料（需由被告提供的部分）报产权登记机关备案，但被告一直未履行，已经构成违约，原告诉请被告支付违约金，本院予以支持。 现涉案商品房已取得不动产权证书，根据合同约定，以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以合同中单价为依据，房价款多退少补。合同中涉案商品房套内面积为92.33平方米，产权证上专有面积为90.69平方米，因此原告请求被告支付涉案商品房面积补差款的诉请，本院予以支持。面积补差款为（92.33-90.69）×3410.77元=5593.66元。 关于诉讼时效问题，原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据原、被告约定，被告应于房屋交付起730日内即2014年6月22日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原则上应从2014年6月23日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月4日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月4日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效。本案中，被告于2018年11月9日才向办证部门提交完毕办理涉案商品房转移登记的相关文书。故被告应当承担违约金的起止时间为2017年8月4日至2018年11月9日，共计462日。另，涉案房屋实际房价款应扣除面积补差为314917元-5593.66元=309323.34元，因此依照合同约定被告应当支付给原告的逾期办证违约金计算为309323.34元×0.005%×462天=7145.37元。 关于原告主张被告返还电开户费、闭路电视开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；……前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应包含在商品房总价款中，被告不能另行向原告收取。本案中，被告在收取涉案商品房总价款之外，另行向原告收取相应开户费，其应当举证证明其未将上述费用计入涉案商品房总价款中，但被告并无证据证明前述事实，故被告另行向原告收取电开户费529元、闭路电视开通费265元、燃气开户费2500元无事实及法律依据，应予返还原告。被告抗辩该项诉请已超过诉讼时效，但原告可基于被告代收理由不成立随时要求被告返还，故对被告的该抗辩，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈立新、唐敏逾期办证违约金7145.37元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈立新、唐敏面积补差款5593.66元； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈立新、唐敏电开户费529元、闭路电视开通费265元、燃气开户费2500元，共计3294元； 四、驳回原告陈立新、唐敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费326元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担100元，由原告陈立新、唐敏负担226元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 琦 二〇二〇年九月四日 书记员 李芳毅