大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5912号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号，统一社会信用代码91210211554984603N。责任人：王立峰。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：王寿峰，男，1983年12月31日出生，汉族，住大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告王寿峰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告王寿峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令给付原告物业服务费5,618元（自2017年1月1日起至2020年12月31日止）；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金1,685.40元（房屋面积69.68平方米）。事实和理由：原、被告双方于2012年11月1日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费每年缴纳一次，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时缴纳，以后每年的物业服务费，在当年物业服务费到期前一个月缴纳次年度的物业服务费。后原告与远洋广场小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定物业服务费可按季度或年度缴纳。按季度缴纳的，每年的十二月、三月、六月、九月前缴纳次季度物业服务费；按年度缴纳的，每年12月30日前缴纳次年度物业服务费。《前期物业服务协议》和《物业服务合同》都约定逾期交纳服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金，原告可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金，原告有权无需另行书面催告而直接对拖欠物业费的业主提出诉讼，原告为追讨物业服务费、违约金等而发生的各项费用由业主或物业使用人承担。被告是大连市甘井子区远洋广场小区汇智园7#-2-405号业主，自2017年1月1日起至2020年12月31日止拖欠物业服务费及违约金共计7303.4元。虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳。故依据民事诉讼法第119条的规定，向贵院提起诉讼，请求贵院保护原告的合法权益。被告王寿峰辩称，被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积、欠费时间没有异议。不同意原告的诉讼请求。理由为：原告在被告不在场的情况下私自更换电表线。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋广场小区提供物业管理服务。被告系大连远洋广场小区汇智园7#-2-405号业主，房屋面积69.68平方米。原、被告双方于2012年11月1日签订了《前期物业服务协议》，约定高层住宅、精装修公寓物业服务费收费标准为每月每平方米1.68元；物业费起算日以入伙通知约定时间为准；物业服务费预缴费方式为每年预缴纳一次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年在当年物业服务费到期前一个月缴纳次年度的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。物业服务期限自协议签订之日起生效，至远洋广场项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订物业服务合同之日起，合同终止。协议第十一条第3款约定，本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。但该条款无效并不影响本协议其他条款的效力和履行，则双方对本协议有效条款仍应当继续履行。2017年6月30日，原告与大连市甘井子区远洋广场小区第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定高层住宅：汇智园1#-5#楼、7#-10#楼、汇仁街13#、15#、19#、41#楼、汇信街20#、24#楼物业服务费收费标准为每月每平方米1.68元；物业服务费可按季度或年度收缴，季度缴纳：每年的十二月、三月、六月、九月前缴纳次季度物业服务费；按年度缴纳的，每年12月30日前缴纳次年度物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；物业服务期限为2017年7月1日到2018年6月30日。合同到期后，原告与大连市甘井子区远洋广场小区第一届业主委员会分别于2018年6月30日、2019年6月25日，续签了上述《物业服务合同》。原告依约为案涉小区提供了服务，被告未缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。被告另提供国网辽宁省电力有限公司投诉单，处理结果为：该投诉属实，是供电企业责任。调查情况：2012年10月，该客户所载单元楼电表后负荷线路丢失，小区开发商当时没有通知供电公司，私自将丢失的线路进行了重新安装，在安装过程中，把该客户与邻居的线路接反，客户邻居在2016年10月发现了线路接反的情况，便找到小区物业，无业人员核实后便先后三次通知该客户，要把两家接错的负荷线进行更正，但客户一直表示没有时间。由于客户邻居多次找物业要求更改线路，因此物业人员便在2016年11月18日，安排电气施工单位人员到现场对接错的负荷线路进行了更正，施工前没有通知该客户。由于丢失的线路是物业维修范围，开发商及物业没有通知供电公司，供电公司之前并不清楚此事，但开发商及物业私自打开电表箱进行更改线路，供电公司负有监管不到位的责任。处理方案及处理结果：甘井子分中心计量一班工作人员王长山于2016年12月8日通过电话联系客户将处理结果告知客户，并对供电公司为履行到监管责任表达了迁移，客户对供电公司的解释及处理结果表示满意。国网辽宁省电力有限公司大连供电公司在上述投诉单上加盖收费专用章。上述事实，有原告提供的《前期物业服务协议》、服务月报，被告提供的投诉单、原被告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。被告王寿峰应当按照合同约定按期缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费5,618元。关于被告主张原告在供电公司更换线路时、小区接通燃气时均未通知被告在场为由拒绝支付物业费一节，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。至于被告主张因电表接错电线而产生相关损失的意见，本院认为，本案系物业服务合同纠纷，若业主认为物业公司有侵权行为，应根据法律规定另行诉讼。关于原告主张逾期交费违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王寿峰于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币5,618元（自2017年1月1日起至2019年12月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告王寿峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  战婧玲二〇二〇年九月十一日书记员  矫文艳