重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终1713号上诉人（原审被告）：重庆和平药房云阳有限责任公司，住所地重庆市云阳县青龙街道望江大道695号1、2层，统一社会信用代码915002357562375858。法定代表人：林蜀军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市幻影户外运动用品有限公司，住所地重庆市云阳工业园区X区，统一社会信用代码91500235559039088A。诉讼代表人：重庆公鸣律师事务所律师，该公司管理人。委托诉讼代理人：丁雷，重庆公鸣律师事务所律师。上诉人重庆和平药房云阳有限责任公司（以下简称和平药房）因与被上诉人重庆市幻影户外运动用品有限公司（以下简称幻影公司）对外追收债权纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2020）渝0235民初2621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。和平药房上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审案件受理费由幻影公司承担。事实和理由：1.因幻影公司已经宣告破产，本案应当属于与破产有关的纠纷，本案案由应为对外追收债权纠纷，一审判决认定本案案由为房屋租赁合同错误。2.案涉租赁合同是幻影公司委托案外人XX公司与和平药房签订，和平药房在一审中也提供了幻影公司向XX公司出具的委托书，XX公司的行为属于代理行为，租赁合同产生的法律后果应当由幻影公司承担，XX公司向和平药房收取的20万元押金，应当视为幻影公司收取。根据我国破产法第40条和破产法解释二第41条的规定，和平药房可以提出抗辩就该20万元押金在本案其应付给幻影公司的房屋占用费中予以抵销，一审判决不予抵销并认为属于另一法律关系错误。3.因租赁合同约定免租期三年，租金在免租期届满后才按照6万元/年计算，那么本案年租金按照租赁期限平均数计算为3125元/月计算，而不是5000元/月计算，且幻影公司破产管理人租赁给其他人的相同房屋租金价格为2元/㎡，而和平药房的租金标准为5元/㎡，显失公平，一审法院按照6万元/年计算房屋占用费错误。综上，一审判决认定事实和定性错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。幻影公司辩称，1.本案中幻影公司是出租人，XX公司是承租人，和平药房是次承租人，即使基础法律关系是房屋租赁合同关系，该案案由是一审法院确定的，不影响本案的审理。2.关于和平药房提交的授权委托书在一审开庭时未出示原件，无法核对其真实性，即使有原件，出具的背景是为了让和平药房在承租房屋时更有理由相信XX公司有权转租涉案房屋，达不到和平药房主张的代理的法律后果，从幻影公司与XX公司及XX公司与和平药房分别签订的两份合同可以明显得出是转租法律关系。如果XX公司的行为属于代理行为，前后是矛盾的，要么转租，要么直接租赁，但无论是那种情况，和平药房均不能按照我国破产法第40条规定向管理人提出抵销，因为该规定是债权人在破产申请前对债务人负有债务，而本案幻影公司并没有主张和平药房在幻影公司破产申请前所欠付的占用费。事实上XX公司与和平药房的合同载明有三年的免租期，不存在和平药房在幻影公司破产受理前对幻影公司负有债务的事实，故和平药房向XX公司缴纳的20万元押金不能与本案幻影公司主张的房屋占用费进行抵销。3.幻影公司主张房屋占用费的依据是根据XX公司与和平药房签订的房屋租赁合同当中载明的免租期届满后的租金标准，本案中幻影公司破产后，和平药房占用幻影公司房屋没有法律基础，依法应向管理人支付房屋占用费。至于和平药房提到的其他房屋租金标准为2元/㎡/月缺乏证据证明，管理人并未与任何第三方签订标准为2元/㎡/月的合同。综上，幻影公司认为二审应当驳回和平药房的上诉。幻影公司向一审法院起诉请求：1.请求和平药房停止占用幻影公司位于云阳工业园X区三峡户外产业（都市）工业园XX栋平公路平街层的房屋（含赠与使用面积）并立即腾退；2.请求和平药房向幻影公司支付自2016年9月7日至实际腾退之日的房屋占有使用费，暂计算至2020年4月22日为21.75万元（参照原租金标准按5000元/月计算）；3.诉讼费由和平药房承担。一审法院认定事实：2014年9月1日，幻影公司（出租方甲方）与案外人XX公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于云阳工业园区X区三峡户外产业（都市）工业园的房屋出租给乙方使用；乙方可自行决定如何使用甲方出租的房屋，包括但不限于转租，甲方应当积极予以配合。租赁期限为13年，即自2014年9月1日至2027年8月30日。免租期自2014年9月1日至2017年8月30日。房屋租金为每月36万元，免租期内不用支付任何租金，免租期届满后乙方应交足三个月租金，剩余租金按月支付。2015年4月16日，案外人XX公司（出租方甲方）与和平药房（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：“根据甲方2014年9月1日与幻影公司所签订的《房屋租赁合同》基础上，为了快速推进该工业园区的发展。甲方将具有独立所有权的位于云阳县工业园区X区的三峡户外产业（都市）工业园房屋对外出租；乙方因受云阳县招商引资政策吸引和自身业务发展需要，有意租赁甲方的部分房产作经营场所。为此，双方依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》的相关规定，本着平等、互利、诚实守信的基本原则，经过充分协商达成如下租赁条款，双方共同遵守。一、标的物属性：甲方所出租给乙方使用的标的物（厂房、办公室等）甲方依法享有独立产权，其占有、使用、收益、处分权真实合法。……二、标的物具体位置及范围：本合同所建立的租赁关系标的物位于重庆市云阳县人和街道，云阳县工业园区X区，三峡户外产业（都市）工业园BX平公路平街层。其平街层下的楼梯（公共部分）在租期内乙方和本栋房屋其他租赁户共同使用，平街面楼上（二楼）靠公路边的房屋两间，租期内甲方赠予乙方使用，与上述两间赠予使用房相对的三间房划入租赁房范围。……三、租金租期：双方共同确认：1.乙方租赁使用的总面积按1000㎡计算租金，从2015年9月1日起到2018年8月31日止，甲方免收乙方租金。2.2018年9月1日起到2023年8月31日止，甲方每年向乙方收取租金人民币60000元。3.2023年9月1日起到2027年8月31日止，甲方每年向乙方收取租金人民币65000元。总租赁期为12年（即2015年9月1日起到2027年8月31日止）。三年免租金期届满，甲方退还乙方押金后，乙方凭甲方开具的正式发票向甲方支付次年租金。四、……”。上述合同签订后，和平药房于2015年4月17日向案外人XX公司交付押金20万元。2016年7月7日，云阳县人民法院作出(2016)渝0235民破1号民事裁定书，裁定受理申请人刘云贵对幻影公司提出的破产清算申请。2016年8月17日，云阳县人民法院作出（2016）渝0235民破1号决定书，指定重庆公鸣律师事务所担任幻影公司管理人。2016年11月16日，幻影公司管理人向和平药房发出通知函，告知：一、自幻影公司破产受理之日起至两个月的期限届满，未履行完毕的租赁合同依法视为解除，即2016年9月7日起解除（终止）。二、请贵方于2016年11月30日前撤场并交还房屋。三、若贵方已预交房屋租金或租赁保证金，请于2017年2月7日前向管理人申报债权。四、如需继续租赁，需向管理人提出申请，重新订立租赁合同。特别提示：租赁期限为不定期，租金标准按工业园管委会指导价。2017年1月11日，幻影公司管理人再次向和平药房发出通知函，内容为：幻影公司管理人于2016年11月17日向贵方送达了通知函，贵方与幻影公司租赁关系已于2016年9月7日解除，要求贵方在2016年11月30日前撤场并向管理人交还房屋。由于贵方至今未向管理人交还房屋，现管理人特针对续租、撤场以及债权申报事宜向贵方致函如下：一、为提高资产价值及破产清算率，云阳县人民法院同意在幻影公司不动产处置前可以进行租赁。管理人向工业园管委会征询，工业园厂房租赁价格范围为5-10元/㎡/月。经管理人向云阳县人民法院汇报后最终确定，幻影公司临街房屋租赁价格为7元/㎡/月，园区内的房屋租赁价格为6元/㎡/月，园区内承租户如需继续使用房屋，应重新签订租赁合同，起始时间为2016年12月1日。若贵方有继续租赁意向，请与管理人重新洽谈并签订租赁合同。若贵方无继续租赁意向，请贵方即刻撤场并将房屋交还给管理人。若既不重新签订租赁合同又不撤场，管理人将向法院汇报，由法院采取相应强制措施。二、若贵方已向幻影公司预交房屋租金或租赁保证金，请于2017年2月7日前向管理人申报债权，逾期申报的法律后果由贵方自行承担。之后，和平药房未与幻影公司破产管理人重新签订房屋租赁合同，和平药房使用涉案租赁房屋至今。同时，和平药房就20万元押金向幻影公司破产管理人进行债权申报，管理人以幻影公司未收到其押金而未予以确认。一审法院认为，幻影公司与案外人XX公司于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有约束力。但《中华人民共和国企业破产法》为特别法，其第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。一审法院于2016年7月7日裁定受理申请人刘云贵对幻影公司提出的破产清算申请，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人（即案外人XX公司），依照上述规定，幻影公司与案外人XX公司签订的上述合同已于2016年9月7日法定解除。合同解除后，承租人XX公司的租赁权已消灭，其无权继续使用租赁物，应当返还租赁物。和平药房作为次承租人继续占用租赁房屋的基础已丧失，和平药房应将租赁房屋归还幻影公司。幻影公司破产管理人已于2016年11月16日函告和平药房于2016年11月30日前腾退房屋或者与管理人重新签订租赁合同，和平药房在未重新取得租赁权的情况下占用房屋至今无法律依据，对于造成的幻影公司损失应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述司法解释的规定，一审法院参照和平药房与案外人XX公司约定的每年租金6万元的标准，从2016年12月1日起开始计算房屋占有使用费。幻影公司主张自2016年9月7日至实际腾退之日的房屋占有使用费，与其要求和平药房于2016年11月30日前腾退房屋的事实不一致，一审法院予以调整。至于和平药房与XX公司就转租合同造成履行不能的后果，以及和平药房向XX公司交付押金20万元，属于另一法律关系，本案中不予处理。综上所述，幻影公司主张和平药房腾退房屋并支付占有房屋使用费于法有据，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、和平药房在一审判决生效后十五日内腾退其占用的幻影公司位于云阳工业园X区三峡户外产业（都市）工业园BX栋平公路平街层面积为1000㎡的房屋及赠与使用部分的房屋;二、和平药房于一审判决生效后十五日内支付幻影公司2016年12月1日至2020年4月22日的房屋占用费203671.23元，并从2020年4月23日起按年租金6万元的标准支付房屋占用费至实际腾退房屋之日止；三、驳回幻影公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2281元，由和平药房负担。二审中，因2016年7月7日，一审法院裁定受理债权人对幻影公司提出的破产清算申请，幻影公司已经进入破产程序，本案案由应为对外追收债权纠纷，双方对此无异议。另对和平药房在一审中提交的幻影公司于2014年11月13日向XX公司出具的授权委托书（系复印件），幻影公司在二审中质证认为，对该授权委托书经询问幻影公司法定代表人郑坤，陈述是向XX公司出具过一份授权委托书，但是否系本案中和平药房提交的这份授权委托书无法确定。对此，本院要求幻影公司提交其出具给XX公司的授权委托书的文本原件，但幻影公司当庭回复不能提供该文本原件。故本院对和平药房提交的授权委托书予以采信，作为本案认定事实的依据。根据该授权委托书载明的内容，本院可以确定如下事实：XX公司向和平药房收取押金20万元的行为，是在幻影公司出具给XX公司的授权委托书的授权范围内的行为。因双方对一审法院判决认定的其他事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案在二审中的争议焦点为：1.和平药房是否对幻影公司享有20万元的债权；2.和平药房主张的该20万元债权是否能在本案的中其应支付给幻影公司的房屋占用费中抵销；3.如何确定本案所涉房屋占用费的计算标准。针对以上焦点问题，本院分别评述如下:根据幻影公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》和XX公司与和平药房签订的《房屋租赁合同》的约定可以确定，XX公司承租幻影公司的房屋后，将其承租的部分房屋转租给和平药房，该转租行为在幻影公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》中是认可的，故和平药房与XX公司建立了合法有效的房屋租赁关系。虽然XX公司向和平药房收取的房屋押金20万元，系依据其与和平药房签订的《房屋租赁合同》的约定收取，但根据幻影公司向XX公司出具的授权委托书所载明的内容看，该行为系幻影公司授权的行为，即XX公司向和平药房收取该20万元押金的行为所产生的法律后果应当由幻影公司承担。现XX公司已注销，幻影公司也没有证据证明XX公司已退还和平药房该20万元押金，故和平药房对幻影公司享有20万元的债权。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条第一款“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。...”的规定，即和平药房作为债权人在幻影公司2016年7月7日破产申请受理前对幻影公司负有债务的，可以向管理人主张抵销。而本案中，和平药房在2016年7月7日前与幻影公司没有债务关系，幻影公司在本案中所主张的房屋占用费，是根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，因幻影公司与XX公司签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月7日解除，该合同解除后，XX公司应当归还所租赁的全部房屋，而和平药房作为次承租人亦不能占用其租赁房屋，亦应将其租赁房屋归还给幻影公司，而和平药房在收到幻影公司破产管理人于2016年11月16日和2016年11月30日两次函告后，没有在限定的期限内腾退房屋或者与管理人重新签订租赁合同，占用涉案租赁房屋至今无法律依据，给幻影公司在破产申请受理后造成损失所提起的诉讼主张，其主张的期限也是在2016年9月7日破产申请受理之后，即和平药的该债务明显发生在幻影公司2016年7月7日破产申请受理之后，因此，和平药房在二审中要求将其在幻影公司享有的债权20万元在本案中抵销的主张，不符合《中华人民共和国企业破产法》第四十条第一款规定的抵销情形，故和平药房的该上诉请求不能成立，本院不予支持。二审中，因和平药房除对一审判决的房屋占用费的计算标准提出异议外，对支付房屋占用费的事实和期限没提出异议，本院对此予以确认。对房屋占用费的计算标准一审法院参照和平药房与XX公司签订的《房屋租赁合同》就租金标准的约定即每年租金6万元的标准并无不当，和平药房上诉主张将免租期与约定的租金标准拉通计算来确定房屋占用费的计算标准无事实和法律依据，本院不予支持。上诉主张按照2元/㎡/月计算房屋占用费亦没有证据证明，本院对此亦不予支持。综上所述，和平药房的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4562元，由重庆和平药房云阳有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 洪审 判 员  刘丽苹审 判 员  李迪云二〇二〇年九月二日法官助理  刘 松书 记 员  章立立