湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初3733号原告：湖南娄底农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区甘桂南路1221号。法定代表人：胡勇。委托诉讼代理人：童如军。被告：吴雨珍，女，汉族，1971年5月21日出生，户籍所在地湖南省涟源市。被告：张兵兵，男，汉族，1971年3月28日出生，户籍所在地湖南省冷水江市。被告：黎春梅，女，汉族，1975年2月4日出生，户籍所在地湖南省冷水江市，系被告张兵兵之妻。被告：湖南鸿荣房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区乐坪西街26号。法定代表人：张兵兵。原告湖南娄底农村商业银行股份有限公司（以下简称娄底农商银行）诉被告吴雨珍、张兵兵、黎春梅、湖南鸿荣房地产开发有限公司（以下简称鸿荣房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告娄底农商银行之委托诉讼代理人童如军到庭参加了诉讼。被告吴雨珍、张兵兵、黎春梅、鸿荣房地产公司经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告娄底农商银行请求法院依法判令：1、提前解除原告与被告吴雨珍签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》，被告吴雨珍立即偿还原告借款本息271866.36元，其中借款本金269656.81元、利息2209.55元（利息计算自2020年4月25日起至2020年6月25日止，从2020年6月26日起至实际清偿完毕之日止的利息按合同约定另行计算）；2、原告与被告吴雨珍签订的《最高额抵押合同》有效，原告在担保债权范围内对被告吴雨珍提供的抵押物享有优先受偿权；3、原告与被告鸿荣房地产公司签订的《最高额保证合同》有效，被告鸿荣房地产公司对上述借款本息承担连带偿还责任；4、原告与被告张兵兵、黎春梅签订的《最高额保证合同》有效，被告张兵兵、黎春梅对上述借款本息承担连带偿还责任；5、被告吴雨珍承担本案的全部诉讼等费用。被告吴雨珍、张兵兵、黎春梅、鸿荣房地产公司未应诉、未答辩。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2017年11月3日，被告吴雨珍与被告鸿荣房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告吴雨珍购买被告鸿荣房地产公司预售的XXXX号房和XXXX号房，房款共计528588元；被告吴雨珍于签订合同当日支付房款158588元，余款37万元按被告吴雨珍与提供按揭贷款银行签订的按揭贷款合同约定的方式支付。双方还对其他事项进行了约定。故当天，被告吴雨珍以购买房产需要为由向原告申请购房贷款，申请贷款金额为37万元。2017年11月24日，原告与被告吴雨珍签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，双方约定：借款用于购买个人住房，房产名称为XXXX庭（地址位于XXXX）X栋X单元XX楼XXX、XXX号房，建筑面积111.54平方米，单价4739元/平方米，购房总价528588元；借款金额为37万元；借款期限为96个月（2017年11月24日起至2025年11月24日止）；约定合同项下借款年利率为固定利率，借款年利率为4.899%。逾期借款罚息利率在原借款利率基础上加收30%。借款人自愿选择等额本息方式归还借款本息。本合同履行过程中，借款人未按期偿还借款本息，贷款人有权宣布本合同项下的全部借款提前到期，并向借款人和担保方通过各种方式催收，直至收回全部借款本息。抵押人保证以其合法拥有的本合同第四条规定之房产抵押给贷款人，作为偿还本合同借贷条款项下借款的担保。双方还对其他事项进行了约定。同日，原告作为抵押人与作为债务人的被告吴雨珍还签订了《最高额抵押合同》，原告自愿为被告吴雨珍提供担保，主债务最高本金为37万元，抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。抵押人同意XXXX庭X栋X单元XX楼XXX、XXX号房作为抵押物。抵押人应在本合同签订后5日内到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管。债务人和抵押人违反本合同或主合同项下义务，抵押权人有权宣布本合同所担保债务全部提前到期并依法行使抵押权，提前到期日为抵押权人将到期通知送达债务人或抵押人之日。本合同所担保的债权同时存在物的担保和其他担保方式的，抵押权人有权先以本合同项下物的担保实现债权。双方还对其他事项进行了约定。同日，被告张兵兵、黎春梅以及被告鸿荣房地产公司分别与原告签订了《最高额保证合同》，由三被告对本案债务承担连带责任保证。约定原告如根据主合同之约定宣布借款提前到期的，保证期间为原告向借款人通知的还款之次日起两年。2017年11月24日原告与被告吴雨珍就坐落于XXXX庭X栋XXX房和XXX房办理了抵押预告登记。2017年11月24日，原告向被告吴雨珍发放贷款37万元。借款后，被告吴雨珍按期履行了偿还贷款本息之义务，但自2020年4月25日开始出现逾期还款。截止到2020年6月25日止，被告吴雨珍尚欠借款本金269656.81元、利息2209.55元。被告张兵兵、黎春梅系夫妻关系。原告催讨无果，于2020年8月21日诉至本院，请求判如所述。判决的事实和理由本院认为，原告与被告吴雨珍签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》、《最高额抵押合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告吴雨珍自2020年4月25日开始出现逾期还款，已构成违约。依照合同约定，发生该项情形，原告有权要求解除合同，由此可要求被告吴雨珍对未到期的贷款本金提前还款。故对于原告要求提前解除与被告吴雨珍签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》的诉讼请求依法予以支持，且被告吴雨珍应承担偿还剩余未还借款本金、按合同支付利息和逾期利息的民事责任。被告吴雨珍提供抵押的房产仅办理了抵押预告登记，至今仍未办理抵押登记，优先受偿的条件未成就，因此原告无权就该抵押物优先受偿。被告张兵兵、黎春梅系夫妻，与被告鸿荣房地产公司分别和原告签订了《最高额保证合同》，现原告在保证期间内向三被告主张承担连带担保责任，被告张兵兵、黎春梅、鸿荣房地产公司应当对本案债务承担连带清偿责任。四被告经本院合法传唤，未到庭参加本案的诉讼，系对自身诉讼权利的放弃，不影响本院根据查明的案件事实，依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南娄底农村商业银行股份有限公司与被告吴雨珍签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》；二、被告吴雨珍于本判决生效之日起十日内偿还原告湖南娄底农村商业银行股份有限公司借款本金269656.81元、利息2209.55元（该利息已经计算至2020年6月25日止），并从2020年6月26日起按照合同约定的利率计算利息和逾期利息至本金清偿之日止；三、被告张兵兵、黎春梅、湖南鸿荣房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担连带清偿责任后就其偿还的借款本金及利息向被告吴雨珍追偿；四、驳回原告湖南娄底农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2689元（已减半收取），由被告吴雨珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  王庆二〇二〇年九月二十三日书记员  颜媚附本判决书引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。