贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13185号 原告：罗磊，男，彝族，1984年8月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陈晓丹，女，汉族，1989年6月21日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：谢忠明（特别授权）、刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般代理），贵州郎意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海威，贵州郎意律师事务所实习律师。 原告罗磊、陈晓丹诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称毕节瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月5日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行速裁审理。原告罗磊、陈晓丹的委托诉讼代理人谢忠明，被告毕节瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1、判决被告毕节瑞丰公司立即为原告办理涉案房屋不动产权证书；2、判决被告退回不应由原告承担的开户费829元；3、判决被告向原告支付逾期为原告办理不动产权证书产生的违约金（以381982元为基数，按日万分之3的标准，从2017年5月31日起计算到办理不动产权证时止）；4、本案诉讼费由被告负担。 本院经审理，原、被告双方对下列要素事实没有争议： 2014年5月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程第1幢B单元22层3号，建筑面122.44平方米，房屋总价款为381982元的商品房出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年8月18日，被告承诺于2017年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年8月16日，被告向原告收取电开户费、闭路电视开户费共计829元。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具首次登记确认书，涉案房屋已具备办理涉案商品房转移登记的条件，能够办理不动产权证书。 对上述各方无争议的要素事实，本院予以确认。 双方争议的要素为：被告是否应为原告办理不动产权证书；原告请求判令被告承担逾期办理不动产权证违约金请求权是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期办理不动产权证的违约金，违约金的期间应如何认定、违约金的标准应如何适用；被告应否退还原告诉请开户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。现涉案商品房已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权属证书的条件。原、被告双方合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关办证资料。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，原则上应从2017年6月1日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月5日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月5日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。由于双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。原告据此向被告提交应由买受人提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2020年8月26日），即被告应承担违约责任的截止时间为2020年8月26日。对于违约金计算标准，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。被告提出2020年1月24日起至2020年2月26日止新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务或因疫情原因而未能履行，故对被告的该抗辩，本院不予支持。 关于原告主张被告返还电开户费、闭路电视开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；……前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应包含在商品房总价款中，被告不能另行向原告收取。本案中，被告在收取涉案商品房总价款之外，另行向原告收取电开户费、闭路电视开户费，其应当举证证明其未将上述费用计入涉案商品房总价款中，但被告并无证据证明前述事实，故被告另行向原告收取开户费共计829元无事实及法律依据，应予返还原告。被告抗辩该项诉请已超过诉讼时效，但原告可基于被告代收理由不成立随时要求被告返还，故对被告的该抗辩，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告罗磊、陈晓丹提供办理商品房转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理位毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程第1幢B单元22层3号的商品房不动产权证书并交付原告； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗磊、陈晓丹支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款381982元为基数，自2017年8月5日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年8月26日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍的标准计算）； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告罗磊、陈晓丹电开户费、闭路电视开通费共计829元； 四、驳回原告罗磊、陈晓丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费785元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担769元，由原告罗磊、陈晓丹负担16元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 琦 二〇二〇年九月四日 书记员 李芳毅