呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2154号上诉人（原审原告、反诉被告）：呼和浩特市交通运输安全督查中心（原呼和浩特市交通运输科学技术研究所），住所地呼和浩特市新城区通道北路零公里南100米处。法定代表人：杨浩宇，该中心主任。委托诉讼代理人：张华，内蒙古嘉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楠，内蒙古嘉泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古众鑫科贸有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区赛罕路检测站院内。法定代表人：冯占林，该公司董事长。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯占林，男，内蒙古众鑫科贸有限责任公司法定代表人，住呼和浩特市。二被上诉人委托诉讼代理人：王绥生，男，内蒙古众鑫科贸有限责任公司法律顾问。上诉人呼和浩特市交通运输安全督查中心因与被上诉人内蒙古众鑫科贸有限责任公司（以下简称众鑫公司）、冯占林房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人呼和浩特市交通运输安全督查中心的委托诉讼代理人张华，被上诉人众鑫公司的法定代表人冯占林、冯占林及其委托诉讼代理人王绥生，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。呼和浩特市交通运输安全督查中心上诉请求：撤销(2019)内0102民初8365号民事判决或改判众鑫公司、冯占林支付土地房屋租赁费共计471084.97元,并支付利息,利息按年利率6%计算,自起诉之日起计算至全部付清之日止。事实和理由：一审认定事实错误。呼和浩特市交通运输安全督查中心将其管理的国有资产土地和房屋出租给众鑫公司、冯占林,有双方签订的房屋土地租赁合同以及众鑫公司、冯占林所书写并盖章签字的租金说明为据,其内容为:凡与原呼市交通运输科研所和内蒙古众鑫科贸公司租赁合同签署的条文就租金问题我都认可,租金事宜最终以与呼市交通科研所财务数据为准,未支付现金我公司于2022年12月31日前支付,众鑫公司、冯占林对真实性认可,但一审法院却不予支持。1.一审法院认为“即使2015年最后一份《房屋租赁协议》有效,之后双方未续签合同,造成双方权利义务不明确”。呼和浩特市交通运输安全督查中心没有主张2015年以后的租金,明确2015年以后的权利和义务没有意义。2.一审法院认定“众鑫公司、冯占林从未支付呼和浩特市交通运输安全督查中心租金”，但众鑫公司、冯占林承认交付租金,并主张退还租金,一审法院的认定众鑫公司、冯占林未交过租金无依据。3.关于交租金数额以及交款时间的问题,众鑫公司、冯占林主张以呼和浩特市交通运输安全督查中心财务数据为准,交款时间为2022年12月31日,从2015年以来，众鑫公司、冯占林没有向呼和浩特市交通运输安全督查中心交过一分钱,呼和浩特市交通运输安全督查中心多次要求交租金,在这样的背景下,众鑫公司、冯占林出具了2022年12月31日还款的承诺,这是单方面的承诺，但一审法院对单方面的承诺给予支持。4.关于审计报告的问题,呼和浩特市交通运输安全督查中心索要租金,数额是以呼和浩特市交通运输安全督查中心出具的审计报告为依据,呼和浩特市交通运输安全督查中心是一个全额财政拨款单位,其收入和支出受政府财政全面监管,而且呼和浩特市交通运输安全督查中心还是呼和浩特市纪委监委重点监查单位,收入和支出以审计报告为准。呼和浩特市交通运输安全督查中心和众鑫公司、冯占林同住一个院落,取暖、水电、食堂等混在一起,双方的分摊比例都是以协商结果为准,其结果均有双方的签字为据,审计报告是以双方的合同、财务数据、经济支付商谈记录汇总得出的结果。但一审法院认定支付以财务数据为准,呼和浩特市交通运输安全督查中心没有提供财务数据,不予支持。明显认定事实错误。众鑫公司、冯占林辩称，呼和浩特市交通运输安全督查中心所说的344418.30元有双方签字，我方不认可。呼和浩特市交通运输安全督查中心起诉的数额本身不明确，而且这个数字是国有企业内部的自我审计，并不是法律意义上的审计。众鑫公司、冯占林出具了2022年12月31日还款的承诺，呼和浩特市交通运输安全督查中心却说是这不可操作的。关于租金问题，众鑫公司、冯占林一直向呼和浩特市交通运输安全督查中心及其上级主管单位反映，由于国有机构改制，我方的股权被呼和浩特市交通运输安全督查中心侵占，呼和浩特市交通运输安全督查中心不应该收取我方租金，我方现在要求把已经给的租金退还回来。综上，呼和浩特市交通运输安全督查中心审计数额没有我方认可，一审认定具体数额无法确定正确，呼和浩特市交通运输安全督查中心应该承担举证不能的责任。呼和浩特市交通运输安全督查中心向一审院提出诉讼请求：1.判令众鑫公司、冯占林立即支付房屋租赁费344418.30元（2009年1月至2014年12月的租金，利息自起诉之日起，按年利率6％计算，实际至本息全部付清之日止）2.增加房屋院落租赁费126666.67元（2015年1月至2015年4月的租金），共计471084.97元；3．本案诉讼费由众鑫公司、冯占林承担。众鑫公司向一审法院提出反诉请求：判决呼和浩特市交通运输安全督查中心退还租金按9000元标的计算。一审法院认定事实：1.2011年3月-2015年五份《房屋租赁协议书》，甲方原为呼和浩特市交通运输科学技术研究所（现为呼和浩特市交通运输安全督查中心）、乙方众鑫公司。双方均盖章签字。主要内容：就乙方租用甲方修理厂区事宜达成协议。租金分别为25000元／月，40万／年，48．5万／年，38万／年，38万／年。2015年合同结算时间2016年元月。双方对真实性无异议，众鑫公司、冯占林对合法性和证明问题有异议，一审法院对该组证据的真实性认可。2.合同及租金说明二份，时间为2019年4月10-11日。主要内容：凡与原呼和浩特市交通运输科学技术研究所（以下简称呼市交通运输科研所）和众鑫公司租赁合同签署的条文就租金问题我都认可。租金事宜，最终以原呼市交通运输科研所财务数据为准，未支付部分租金我公司于2022年12月31日前支付，众鑫公司签章、冯占林签字。双方对真实性无异议，众鑫公司、冯占林对证据的合法性和证明问题有异议，一审法院对该组证据的真实性予以认可。3.2018年10月30日《审计报告》，总述以上2009年度至2014年度，呼和浩特市交通运输安全督查中心应收众鑫公司344418．30元，众鑫公司、冯占林对证据的真实性、合法性、关联性有异议，但是从时间上看，审计报告时间早于众鑫公司、冯占林2019年4月11日出具的说明。不予采信。4．1998年8月1日《房屋及场地租赁合同》，原呼市交通运输科研所与众鑫公司签订，主要内容：面积修理用房4000平方米，场地8000平方米，年租金30万。租赁期限50年（1998年8月1日-2048年7月31日）。2001年8月1日，双方签订《房屋即场地租赁合同》。一、权利与义务：1．甲方将现有场地及厂房出租给乙方，乙方必须保证在租赁期间至少为甲方安置50名人员就业。二、租赁期限为50年，2001年8月1日至2050年7月31日。双方对该组证据真实性无异议，予以采信。5．房权证新城区字第2003043047、2003041998号房权证。呼国用（2002）字第XXXX号国有土地使用证。双方对该组证据真实性无异议，予以采信。6．国资产字（1997）15号文件、（1998）21号文件，双方对真实性无异议，予以采信。7．1998年7月6日验资报告，国资产字（1997）15号文件，双当对真实性无异议，呼和浩特市交通运输安全督查中心对证据的关联性有异议，对该组证据的真实性认可。8．（2016）内01民终1645号民事判决书。一审法院认为，双方于1998年8月1日签订《房屋及场地租赁合同》，年租金为30万元，租期50元，2001年再次签订《房屋及场地租赁合同》。一、权利与义务：1．甲方将现有场地及厂房出租给乙方，乙方必须保证在租赁期间至少为甲方安置50名人员就业，保证所有就业人员的工资福利等……租赁期限为50年，2001年8月1日至2050年7月31日。按照《合同法》第二百一十四条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。该二份合同应以后签订的合同为准，但超出二十年的部分无效。双方对2001年的合同未作处理，且于2011年后又与众鑫公司签订五份合同，虽然呼和浩特市交通运输安全督查中心在此期间变更名称，但是双方对合同权利义务约定混乱均有责任。即使2015年最后一份《房屋租赁协议》有效，之后双方未续签合同，造成双方权利义务不明确，法院只能从2019年4月众鑫公司出具二份租金说明来推断，众鑫公司从未支付呼和浩特市交通运输安全督查中心租金，最终以呼和浩特市交通运输安全督查中心财务数据为准，未支付部分租金众鑫公司于2022年12月31日前支付。从该说明上看租金的金额需呼和浩特市交通运输安全督查中心财务核准，另支付时间为2022年12月31日前。现呼和浩特市交通运输安全督查中心提供审计报告，众鑫公司、冯占林对此有异议，呼和浩特市交通运输安全督查中心未向法庭提供财务数据，无法证明众鑫公司欠付租金的具体数额，且未到支付届满期限。呼和浩特市交通运输安全督查中心应承担举证不能的责任，呼和浩特市交通运输安全督查中心的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于众鑫公司要求退还租金的请求，众鑫公司诉称从1998年8月-2014年众鑫公司一直被迫向呼和浩特市交通运输安全督查中心支付属于自己股权财产租金，在此期间，因改制，众鑫公司、冯占林多次向呼和浩特市交通运输安全督查中心及交通局反映情况。但是众鑫公司未提供应返还租金的证据及具体金额。如果众鑫公司认为是股权纠纷，与本案并非同一法律关系，所以众鑫公司的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回呼和浩特市交通运输安全督查中心（原呼和浩特市交通运输科学技术研究所）的全部诉讼请求；驳回内蒙古众鑫科贸有限责任公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费3233元，由呼和浩特市交通运输安全督查中心（原呼和浩特市交通运输科学技术研究所）负担。反诉案件受理费25元，由内蒙古众鑫科贸有限责任公司负担。本院二审期间，呼和浩特市交通运输安全督查中心提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一组证据为关于呼市交通运输科研所更名的批复，拟证明2016年12月15日呼和浩特市交通运输安全督查中心名称由呼市交通运输科研所变更而来，呼和浩特市交通运输安全督查中心作为房屋权利人，有权要求支付租金、提起本案诉讼。众鑫公司、冯占林对呼和浩特市交通运输安全督查中心诉讼主体身份无异议。本院经审理查明，众鑫公司与呼市交通运输科研所于2010年3月12日、2011年12月31日、2012年、2013年1月18日、2014年6月27日均就租赁费、其他费用等进行了清算，并形成相关清算单，众鑫公司均在上述清算单中加盖印章，除2012年的清算单外其他清算单均有众鑫公司相关人员签字。呼和浩特市交通运输安全督查中心所举落款日期为2016年12月30日的清算书、2015年租赁费清算书系对2014年和2015年账目的清算，其所举落款日期为2018年4月26日租赁清算表系对2009年至2015年众鑫公司与呼和浩特市交通运输安全督查中心账目清算的总结，该租赁清算表显示2009年至2015年众鑫公司欠呼和浩特市交通运输安全督查中心503022.22元（其中2009年至2014年众鑫公司欠呼和浩特市交通运输安全督查中心238531.03元）。在呼和浩特市交通运输安全督查中心所举的落款日期为2016年12月30日和2018年4月26日的清算书或清算单中显示，众鑫公司由巴图受冯占林委托进行签字确认，没有众鑫公司印章。冯占林对巴图签字确认租赁费等的结算不予认可。众鑫公司未支付呼和浩特市交通运输安全督查中心租金。众鑫公司于2015将租赁物转租。实际使用人将自2016年起的租金支付给呼和浩特市交通运输安全督查中心。二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：呼和浩特市交通运输安全督查中心请求众鑫公司、冯占林支付房屋租赁费及利息、院落租赁费的主张是否能够成立。众鑫公司、冯占林主张由于机构改制，其股权被呼和浩特市交通运输安全督查中心侵占，故呼和浩特市交通运输安全督查中心不应该收取众鑫公司租金。关于众鑫公司主张的侵占股权的问题，与本案并非同一法律关系。众鑫公司所举示的现有证据也不能证明其所占有使用房屋、院落归众鑫公司所有，故其该辩称理由不予采纳。双方自1998年至2015年签订了数份租赁协议。2015年为最后一份签订的租赁协议，故应以最后一份协议为确定双方权利义务的协议。该协议中约定的租期为2015年1月1日至2015年12月31日，之后双方未续签合同。众鑫公司与呼和浩特市交通运输安全督查中心就租赁事宜进行清算，最后租赁清算表中显示2009年至2014年众鑫公司欠呼和浩特市交通运输安全督查中心238531.03元，而呼和浩特市交通运输安全督查中心依据2018年10月30日《审计报告》主张2009年度至2014年度应收众鑫公司344418.30元。众鑫公司不认可《审计报告》的相关内容。2018年4月26日租赁清算表及2016年12月30日所形成的清算书中无众鑫公司印章或冯占林签字，众鑫公司、冯占林对此又不认可。结合2019年4月10日和4月11日加盖有众鑫公司印章的二份租金说明来看，众鑫公司给付呼和浩特市交通运输安全督查中心租金最终以呼和浩特市交通运输安全督查中心财务数据为准，未支付部分租金众鑫公司于2022年12月31日前支付。众鑫公司、冯占林对财务数据的理解不同，双方均主张二份租金说明系对方打印出具，而两份租金说明原件持有人为呼和浩特市交通运输安全督查中心。即使按照有众鑫公司盖章、冯占林签字的清算数据来认定本案租赁合同涉及的租金数额，呼和浩特市交通运输安全督查中心也应在2022年12月31日后主张。综上，呼和浩特市交通运输安全督查中心以《审计报告》中所审计的数据作为主张欠付租赁费的依据不足，呼和浩特市交通运输安全督查中心的诉讼请求，不予支持。综上所述，呼和浩特市交通运输安全督查中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6466.0元，由呼和浩特市交通运输安全督查中心负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年九月二十三日（法官助理 贾沛然书记员 韩若萱