广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15284号上诉人（原审被告）：深圳市皇嘉物业管理有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道油松社区东环一路皇嘉中心110，统一社会信用代码：914403005670551251。法定代表人：钟华超。上诉人（原审被告）：深圳市豪屹投资有限公司，住所地：深圳市龙华区民治街道民强社区优城北区C座701，统一社会信用代码：91440300070354269M。法定代表人：杨爱，总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李剑锋，广东宝城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市海源餐饮管理服务有限公司，住所地：深圳市龙华新区民治街道民治大道567号宜水商业广场北区L5-01号商铺，统一社会信用代码：91440300MA5DMWL76A。法定代表人：冯涛，经理。委托诉讼代理人：毛平平、肖体勇，广东商达律师事务所律师。上诉人深圳市皇嘉物业管理有限公司（以下简称皇嘉公司）、深圳市豪屹投资有限公司（以下简称豪屹公司）因与被上诉人深圳市海源餐饮管理服务有限公司（以下简称海源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0309民初8091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人皇嘉公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判皇嘉公司无须返还装修保证金20000元、物业管理费保证金17822元、水电保证金10000元，共计47822元；二、本案一、二审诉讼费由海源公司承担。事实和理由：皇嘉公司与海源公司之间是物业服务合同关系，双方的物业服务合同合法有效，海源公司拖欠物业管理费等费用构成违约，应承担相应保证金被没收的违约责任。一审法院在没有审查双方物业服务合同合法性的情况下，迳行判令皇嘉公司返还装修保证金、物业管理费保证金及水电保证金存在明显的程序和实体错误。上诉人豪屹公司上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项，改判豪屹公司与海源公司签订的《U.ONE优城租赁合同》及《补充协议一》有效；二、依法撤销原审判决第二项，改判豪屹公司无须返还合同保证金空调费保证金、推广费保证金等共计73066元；三、依法撤销原审判决第四项，改判豪屹公司无须赔偿海源公司装修损失179125元；四、本案一、二审诉讼费由海源公司承担。事实和理由：一、涉案商铺虽未取得产权登记及建筑工程规划许可，但属于深圳市民治水尾股份合作公司在特定历史时期形成的物业，属于村集体资产，应充分尊重这一历史事实。海源公司依法承租获得的完全独立的经营权、租赁权和物业管理权以及分租、转租权应受法律保护，海源公司承租后也依法取得相关消防安全验收合格证，双方签订《U.ONE优城租赁合同》，对物业管理费、空调费、推广费、水电费、物业管理费及保证金的计算和缴费方式，合同终止、违约责任等做出详细约定均系双方的真实意思表示，合同内容并不违反法律、法规强制性规定，应合法有效，对双方均具有约束力。因海源公司拖欠租金等费用，构成违约，豪屹公司可依法解除涉案租赁合同，并没收合同保证金。一审法院做出合同无效的认定，就海源公司拖欠的租金等费用与合同保证金进行抵扣，并需返还剩余合同保证金是错误的。二、原审根据明显有误的评估结论判决由豪屹公司承担海源公司所谓的装修损失责任是错误的。海源公司的装修损失金额评定为358250元明显有误，评估报告中的装修项目第104、106、123项，及不可搬迁设备第1、2、4、5、6、7项，实际均为可搬离物品，并实际搬离商铺，存放在豪屹公司仓库。该部分价值不应计入海源公司的损失。评估报告中“综合成新率”有76%、67%、64%等，这明显与事实不符。物品折旧率应该按照租赁合同期限折算，即（合同期-已租赁时间）/合同租期。租赁合同自2016年12月15日至2021年12月14日，豪屹公司收回商铺时间为2019年12月，成新率应该为（6年-4年）/6年=33%。而不管海源公司对装修投入多少，均为其自主经营行为，现因其拖欠租金等费用巨大，构成严重违约，理应自行承担相应的经营投资(包括装修）损失风险。由出租方豪屹公司为其承担损失没有事实和法律依据。被上诉人海源公司对此答辩称，一、在（2020）粤03民终9926号民事判决书中，已认定涉案合同无效。既然合同无效，也就不存在违约的问题，豪屹公司主张解除涉案合同、没收合同保证金，没有法律依据。二、评估公司是由豪屹公司与海源公司共同指定的，评估时双方的代表皆有到场，对于需要评估的物品都有双方签字确认，不需要评估的物品已搬离商铺，评估的范畴没有任何问题。既然评估公司是双方共同选定，那么就应该认可成新率的评估模式，否则共同选定就无意义。评估公司结合实际情况，综合考虑前后两次装修（2017年1月底完成装修，2019年1月重新装修）这一事实，给出一个统一的成新率是合理的。被上诉人海源公司一审起诉请求：一、确认海源公司与豪屹公司签订的《U.ONE优城租赁合同》及《补充协议一》无效；二、豪屹公司返还海源公司履约保证金142578元（合同保证金106932元，空调费保证金26734元，推广费保证金8912元）；三、豪屹公司赔偿海源公司装修损失费及购买物品损失1089877元；四、豪屹公司退还海源公司2016年12月15日-2019年4月30日期间多收取的租金399609元；空调费72541元；五、豪屹公司退还海源公司2016年12月15日-2019年4月30日期间推广费111400元（25个月*4456元/月）；六、皇嘉公司返还海源公司保证金47822元（管理费保证金17822元，水电保证金10000元，装修保证金20000元)；七、皇嘉公司退还海源公司2016年12月15日-2019年4月30日多收取的物业管理费74726元；八、本案诉讼费用由豪屹公司和皇嘉公司共同承担。一审法院经审理查明，2016年12月14日，豪屹公司与海源公司签订《U.ONE优城租赁合同》，约定海源公司承租豪屹公司位于深圳市龙华××办事处××大道××.××（××商业广场）××层商铺（铺位号为L5-01）（下简称涉案商铺）。约定租赁期为5年，从2016年12月15日至2021年12月14日，建筑面积为891.11平方米，每月租金53466元。合同还就管理费、空调费、推广费、水费、电费等作出约定。2019年豪屹公司与海源公司签订了一份《补充协议一》，约定涉案商铺建筑面积调整为869.29平方米，2019年3月1日至2019年12月14日租金为52157元/月，2019年12月5日至2021年12月14日租金为54765元/月、空调费13039元/月，推广费为4346元/月，海源公司应向物业公司支付物业管理费8693元/月，以上费用于每月10日前支付。2016年12月1日，海源公司向豪屹公司支付了合同保证金106932元、空调费保证金26734元、推广费保证金8912元，共计142578元。2016年12月1日，海源公司向皇嘉公司支付了管理费保证金17822元、水电费保证金10000元、装修保证金20000元。2019年3月26日，海源公司向豪屹公司出具一份《承诺书》，载明海源公司尚欠豪屹公司3月份管理费8693元、水费372元、电费4414元，合计13480元，承诺于2019年4月10日18:00支付给豪屹公司。2019年4月15日，皇嘉公司向海源公司发出了《费用催缴通知书》，载明限海源公司于2019年4月18日16:00前缴清2月份电费4415元、水费372元，3月的管理费8693元、电费6440元、水费984元，4月的租金52157元、管理费8693元、空调费13039元、推广费4346元，签收人为李小山。2019年5月1日，皇嘉公司向海源公司经营的“老根山庄”张贴《商户违约整改单》。2019年5月3日，海源公司发现涉案商铺被上锁，向深圳市公安局民治派出所报警。另查，海源公司曾就租金、水电费、推广费等问题另行向一审法院提起诉讼，案号为（2019）粤0309民初9451号。海源公司在该案中请求：1、判令豪屹公司与海源公司签订的《U.ONE优城租赁合同》于2019年5月14日解除；2、判令海源公司支付商铺使用费99138元（含拖欠2019年2月份水费372元、电费4415元，3月份管理费8693元、水费984元、电费6440元，4月份管理费8693元、租金52157元、推广费4346元、空调费13039元，租金、推广费、空调费、管理费、水费及电费均计至搬离当月止，暂计至2019年5月14日）；3、诉讼费由海源公司承担。海源公司在（2019）粤0309民初9451号案件的庭审笔录称因豪屹公司拒绝配合，故海源公司尚未搬离商铺内的物品。海源公司同意2019年4月的租金从保证金中抵扣。一审法院在（2019）粤0309民初9451号案件审理中认为涉案商铺未取得产权登记，亦无建设工程规划许可，因此豪屹公司与海源公司签订的《U.ONE优城租赁合同》、《补充协议一》为无效合同。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还，故豪屹公司应将海源公司缴纳的合同保证金106932元、空调费保证金26734元、推广费保证金8912元（共计142578元）返还给海源公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。海源公司于2016年入驻涉案商铺，其应按照合同约定的款项支付场地占用费及相关的费用，故海源公司应向豪屹公司支付2019年4月的租金52127元、空调费13039元、推广费4346元，共计69512元。豪屹公司要求海源公司支付2019年5月之后的租金的诉请没有事实和法律依据，依法予以驳回。参照《U.ONE优城租赁合同》的约定以及海源公司支付管理费及水电费的支付习惯，管理费、水电费一直都是向皇嘉公司缴纳，故豪屹公司无权要求海源公司支付管理费、水电费，一审法院对豪屹公司请求海源公司支付物业费、水电费的请求依法予以驳回。综上，海源公司同意已经缴纳的合同保证金、空调费保证金、推广费保证金共142578元予以抵扣，故豪屹公司应向海源公司返还73066元（142578元-69512元），海源公司无需再向豪屹公司支付相关费用。该案一审判决：一、确认豪屹公司与海源公司签订的《U.ONE优城租赁合同》无效；二、驳回豪屹公司的其他诉讼请求。一审判决后，海源公司不服提起上诉，目前该案在进一步审理中。海源公司主张其对涉案物业进行装修，包含硬装、消房工程、空调配置、厨房配置、店面家具餐具购置等，共花费1089877元。为证明其主张的损失，海源公司就涉案商铺的上述装修和物品损失的价值向一审法院申请了评估鉴定。经一审法院委托，深圳市中诚达资产房地产土地评估有限公司于2020年1月7日作出《资产评估报告》，评估结论为涉案房屋的装修项目（含不可搬迁设备）等损失评估值为358250元。再查，涉案房屋无产权证书和建筑规划许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，海源公司与豪屹公司约定的租赁物未取得产权登记和建设工程规划许可，因此海源公司与豪屹公司签订的《U.ONE优城租赁合同》及《补充协议一》应为无效。海源公司诉请确认其与豪屹公司签署的《U.ONE优城租赁合同》及《补充协议一》无效，一审法院予以支持。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。涉案房屋已归还豪屹公司，海源公司诉请豪屹公司返还合同保证金106932元、空调费保证金26734元、推广费保证金8912元，共计142578元，于法有据，一审法院予以支持。因海源公司同意抵扣2019年4月的租金52127元、空调费13039元、推广费4346元，共计69512元，故豪屹公司还应返还海源公司合同保证金、空调费保证金、推广费保证金共计73066元（142578元-69512元）。海源公司诉请皇嘉公司返还装修保证金20000元、管理费保证金17822元、水电保证金10000元，共计47822元，于法有据，一审法院予以支持。关于海源公司诉请的装修损失及购买物品损失，一审法院认为，第一，关于涉案房屋的涉案房屋的装修项目（含不可搬迁设备）等损失，经鉴定为358250元。豪屹公司对评估报告提出部分异议，但豪屹公司的异议无事实和法律依据，一审法院不予采纳，应以评估报告为准。合同无效时，已形成附合的装饰装修物，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。海源公司与豪屹公司之间签订的租赁合同因租赁房屋没有相应的建设工程规划许可证而被认定为无效，豪屹公司作为出租方首先应对租赁房屋的合法性承担责任，但根据双方所签订租赁合同的内容，显示海源公司作为承租人已对租赁物业的产权情况知晓。本案租赁物业并未在不动产登记部门办理过产权登记，该约定能够证明豪屹公司作为出租人对物业存在不具备合法性的法律风险已作出提示。海源公司作为承租人同意承租该物业的，应当与出租人即豪屹公司承担同等的过错责任。因此对于海源公司的装修项目（含不可搬迁设备）等损失358250元，海源公司与豪屹公司应各自负担一半，即179125元（358250元×50%）。海源公司要求豪屹公司承担的损失超出部分，一审法院不再支持。第二，关于海源公司主张的购买物品损失（评估部分除外），可搬迁物品归海源公司所有，豪屹公司应当返还，海源公司可根据豪屹公司返还物品的实际情况再另行主张。关于海源公司诉请的豪屹公司退还海源公司2016年12月15日-2019年4月30日期间多收取的租金、空调费，皇嘉公司退还海源公司2016年12月15日-2019年4月30日多收取的物业管理费，其理由是合同约定的面积与实际交付面积不符，申请鉴定评估。豪屹公司认为合同约定的面积是双方依法及根据商业惯例来进行约定的，没有对租赁面积进行评估的必要。一审法院认为，双方合同约定的建筑面积为869.29平方米，海源公司主张其测得实际面积为608平方米。但根据行业惯例，建筑面积应包括实际面积+公摊面积等，且豪屹公司在签订合同提供了涉案商铺的平面图，租金总价格，并没有按照每平方米来收取，海源公司也对涉案商铺进行了装修，实际使用面积有多少，海源公司对此应是明知的，故一审法院认为合同约定的建筑面积在合理范围内，海源公司以此为理由要求退还多收取的租金、空调费、物业管理费无法律依据，一审法院不予支持。关于海源公司要求豪屹公司退还2016年12月15日-2019年4月30日期间推广费，一审法院认为，虽然本案合同被认定为无效，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。海源公司于2016年12月15日-2019年4月30日期间实际占有涉案商铺，其应按照合同约定的款项支付场地占用费、空调费、推广费等相关的费用，故海源公司要求豪屹公司退还2016年12月15日-2019年4月30日期间推广费无法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认海源公司与豪屹公司于2016年12月14日签订的《U.ONE优城租赁合同》及2019年签订的《补充协议一》无效；二、豪屹公司于判决生效之日起三日内向海源公司返还合同保证金空调费保证金、推广费保证金等共计人民币73066元；三、皇嘉公司于判决生效之日起三日内向海源公司返还装修保证金人民币20000元、管理费保证金人民币17822元、水电保证金人民币10000元，共计人民币47822元；四、豪屹公司于判决生效之日起三日内向海源公司赔偿装修损失人民币179125元；五、驳回海源公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币11124元，由海源公司负担人民币7702元，由豪屹公司负担人民币3422元。本案评估费人民币30000元，由海源公司负担人民币15000元，豪屹公司负担人民币15000元。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案涉案商铺所在建筑未能取得房产证或者建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同及其补充协议无效。海源公司向皇嘉公司支付了管理费保证金、水电费保证金和装修保证金，但管理费保证金和水电费保证金的收取均在租赁合同中进行约定，该合同还约定物业管理费由豪屹公司指定管理公司负责统一管理，豪屹公司或者皇嘉公司均有权追索，豪屹公司有权调整物业管理费。皇嘉公司虽然主张双方另行签订了物业服务合同，但并未提交证据予以证明，因此，本院认为，皇嘉公司与海源公司实际履行的即为本案的租赁合同。在合同无效的情况下，豪屹公司应当返还合同保证金、空调费保证金、推广费保证金。皇嘉公司亦应当返还装修保证金、管理费保证金、水电保证金。豪屹公司明知涉案商铺的产权情况，仍将涉案商铺出租给海源公司，其对合同无效具有过错，原审认定豪屹公司与海源公司均应当对合同无效承担责任并无不当，本院依法予以确认。因涉案合同无效，已形成符合的装饰装修物，应由双方分担现值损失。原审法院委托评估公司对涉案商铺的装修项目等损失做了评估，双方在评估前确认了评估范围，现豪屹公司主张评估报告中装修项目第104项、106项、123项、设备第1、2、4、5、6、7项不应纳入评估范围，缺乏依据，本院不予支持。海源公司已经提交证据证明其在2019年重新进行了装修，豪屹公司也未提交其他证据予以反驳，评估公司认定的综合成新率并无不当，本院依法予以确认。因此，原审采信评估报告，认定装修损失并无不当，本院依法予以确认。综上，上诉人皇嘉公司、豪屹公司的上诉理由均不成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6077元，由上诉人深圳市皇嘉物业管理有限公司负担995元，由上诉人深圳市豪屹投资有限公司负担5082元。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二〇年九月十一日书记员 周铃燕(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……