湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初1634号原告：宁远萨维尔物业管理有限公司，地址：宁远县舜陵街道九嶷南路159号。法定代表人：付爱民，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊毅，系该公司员工。委托诉讼代理人：于志明，湖南君义律师事务所律师。被告：李春花，女，1987年6月26日出生，汉族，湖南省宁远县人。委托诉讼代理人：欧阳敏，湖南宁远大鹏法律服务所法律工作者。原告宁远萨维尔物业管理有限公司与被告李春花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁远萨维尔物业管理有限公司的委托诉讼代理人于志明、被告李春花及其委托诉讼代理人欧阳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁远萨维尔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2017年1月1日至2020年4月1日欠缴物业费4,662.84元；2、依法判令被告向原告支付欠缴物业费的违约金（从2017年1月1日赞计至2020年4月1日为1,398.85元，之后仍按每日万分之五计算至欠款费用付清之日止）；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年1月1日，原告与宁远金泰置业有限公司签订《宁郡华府前期物业委托服务合同》，约定由原告向被告所居住的“宁郡华府”小区提供物业服务；收费标准为高层住宅1.1元/月/㎡收取。合同还约定，如小区业主欠数物业费，原告有权从欠缴之日起以应付物业费为基数按每日千分之三计算违约金。被告系“宁郡华府”小区8栋1单元3105室业主，该户业主房屋面积为119.56㎡，按合同约定现应向原告缴纳2017年1月1日至2020年4月1日的物业费4,662.84元，但被告却拒不履行自己的缴费义务。据此，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告李春花答辩称：1、被答辩人并非是本案适格主体；2、被答辩人的物业服务未完全履行；3、被答辩人违反《物业管理条例》第三十五条和《物业管理条例实施细则》的规定；4、被答辩人违反《物业管理条例》第四十六条；5、被答辩人违反《物业管理条例》第四十四条；6、被答辩人违反《物业管理条例》第四十条、《物业收费管理服务办法》以及合同约定。综上所述，被答辩人的诉讼请求及诉讼理由前后矛盾、违背事实，违反法律规定。被答辩人违约在先，收取业主的违约金事实不充分，违背公平正义；且被答辩人不完全履行合同，足额收取服务费，显失公平。原告宁远萨维尔物业管理有限公司为支持其诉讼请求，依法向本院提供了如下证据：1、验房记录表、【金水湾·宁郡华府】收楼程序确认、《室内装修竣工验收单》，拟证实被告系宁郡华府8-1-3105号的业主及宁郡华府8-1-3105号房屋面积为119.56㎡；2、《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》，拟证实原告与被告之间系物业服务合同关系，原告有权向被告收取其欠缴的物业费及高层住宅物业服务费收费标准为1.1元/月/㎡；3、欠费统计表，拟证实被告从2017.1.1-2020.4.1欠缴原告物业费4,662.84元，违约金1,398.85元；4、发改委的批复，拟证实原告向被告收取1.1元/月/平方米的物业费是发改委批复的。被告李春花为支持其答辩意见，依法向本院提供了如下证据：1、照片及视频，拟证实原告未尽到相关法律法规及合同约定的义务；2、前期物业委托服务合同，拟证实原告不是本案适格主体、原告未完成合同第二条的相关约定及合同约定的服务费为1元/月，而并非是1.1元/月。本院组织当事人对以上证据进行了质证，认定如下：对原告提供的1号、2号、3号、4号证据，经本院审查，四份证据具有证据的真实性、关联性、合法性特征，本院予以采信。对被告提供的1号、2号证据，原告萨维尔物业管理有限公司提出异议，经本院审查该证据不符合证据的形式要求或单证不能达到其证明目的，本院不予采信。根据以上采信的证据以及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：被告李春花系宁远县宁郡华府8-1-3105号面积为119.56平方米的房子的业主，被告于2016年8月18日与宁郡华府的开发商永州市泰丰房地产开发有限公司办理交房手续。被告于2016年8月23日与永州市泰丰房地产开发有限公司签订了《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》，合同第五条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、住宅（高层）1元/月（包含公共水系、电梯、公共用电运行费用）……。后永州市泰丰房地产开发有限公司因资金问题转让给宁远金泰置业有限公司，2017年元月1日，宁远金泰置业有限公司作为甲方与原告宁远萨维尔物业管理有限公司作为乙方签订了《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对金水湾·宁郡华府提供前期物业管理服务。合同第五条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、住宅（高层）1.1元/月（包含公共水系、电梯、公共用电运行费用）……。合同第三十一条约定业主和物业使用人违反本合同第五条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，如拖延迟交物业服务费用超过一个月，乙方可向人民法院提起诉讼处理。合同签订后原告宁远萨维尔物业管理有限公司为被告居住的宁远县宁郡华府提供物业管理服务，被告收房后也事实上认可原告宁远萨维尔物业管理有限公司提供的物业管理服务，但被告李春花一直未向原告缴纳物业费，经原告多次催缴，被告仍然未缴纳物业费。原告宁远萨维尔物业管理有限公司于2020年7月1日向本院提起诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告宁远萨维尔物业管理有限公司与宁远金泰置业有限公司签订的《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因此，双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。同时被告李春花作为宁郡华府的业主，受《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》的约束。原告宁远萨维尔物业管理有限公司已按照合同的约定提供了物业管理服务；而被告李春花应负有按照合同规定的日期按时将物业费交给原告宁远萨维尔物业管理有限公司的义务。现被告李春花未按时缴纳物业费，已属违约，原告有权要求被告缴纳物业费。现原告要求被告向原告支付2017年1月1日至2020年4月1日欠缴物业费4,662.84元（119.56㎡×1元∕㎡∕月×39月=4,662.84元）的诉讼请求，本院予以支持。同时《金水湾·宁郡华府前期物业委托服务合同》约定了业主未能按时足额交纳物业服务费用，应按每日千分之三的标准向原告宁远萨维尔物业管理服务有限公司支付违约金，但双方约定的违约金过高，不应超过损失的百分之三十，故对原告要求被告支付欠缴物业费的违约金（从2017年1月1日赞计至2020年4月1日为1,398.85元，之后仍按每日万分之五计算至欠款费用付清之日止）的诉讼请求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、由被告李春花在本判决书生效后7日内向原告宁远萨维尔物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年4月1日欠缴的物业费4,662.84元；二、由被告李春花在本判决书生效后7日内向原告宁远萨维尔物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年4月1日欠缴物业费的违约金1,398.85元；三、驳回原告宁远萨维尔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元；由被告李春花承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  王 军二〇二〇年九月十七日法官 助理  杨远芳代理书记员  欧登高附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。