台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初3226号原告：詹光辉，男，1994年7月16日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：曹理尚，浙江海贸律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽娇，浙江海贸律师事务所实习律师。被告：台州市中梁源置业有限公司，住所地：台州市广场西路197号。法定代表人：刘占彪，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：潘丽君，北京中银（台州）律师事务所律师。原告詹光辉与被告台州市中梁源置业有限公司（以下简称中梁源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于同月28日公开开庭进行了审理。原告詹光辉的委托诉讼代理人曹理尚、朱丽娇，被告中梁源公司的委托诉讼代理人潘丽君均到庭参加诉讼。2020年8月12日，本院组织双方到现场进行了勘验。本案现已审理终结。詹光辉向本院提出诉讼请求：1.判令中梁源公司按照合同约定支付詹光辉逾期交房违约金（以已付总房款2926466元为本金，按每日万分之壹点五从2019年1月1日起计至实际交房之日止，暂计算至2020年4月20日违约金为208512元）；2.判令中梁源公司承担交房之前的物业费（暂算至2020年3月31日物业费为6667.50元）。审理中，詹光辉减少了第2项诉讼请求，并增加诉讼请求：判令中梁源公司向詹光辉交付达到交付条件的坐落于台州经济开发区广场××路××幢××单元××室××室××，并办理交房手续。事实和理由：2017年3月23日，詹光辉向中梁源公司购买坐落于台州经济开发区广场××路××幢××单元××室的房产和Ａ127、Ａ128两个车位，双方签订商品房买卖合同。合同约定：买受人于合同签署的同时支付首付款1176488元，剩余购房款1750000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式进行支付；出卖人应当于2018年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付给买受人使用。如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限（2018年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点五的违约金。詹光辉分别于2017年3月23日、同年5月11日通过银行支付给中梁源公司1176488元、1750000元，合计2926488元，完成了合同购房款支付义务。詹光辉在验收房屋时，发现该房屋顶部四周存在严重的漏水问题，遂要求中梁源公司进行处理，后中梁源公司对房屋顶部部分边角进行了修补，但未解决房顶漏水问题，而后中梁源公司对整个房顶进行了返工，重新进行现浇混凝土。之后，詹光辉多次通过面见或者微信与中梁源公司的管理人员沟通，催促中梁源公司对房顶是否漏水进行检测，并要求中梁源公司交房，但中梁源公司直至本案起诉之日仍未交房。詹光辉所购房屋明显不具备商品房买卖合同第九条第三款规定的房屋应该“具备商品房正常使用的基本条件”等交房条件，导致中梁源公司无法将房屋交付给詹光辉使用。因中梁源公司原因导致无法交付房屋，故交房之前产生的物业费应当由中梁源公司承担。房屋物业费按照每月每平方米2.50元，车位物业费按照每个每年420元计算，詹光辉购置房屋面积149.80平方米和两个车位，暂算至2020年3月31日，房屋和车位的物业费共计6667.50元。中梁源公司辩称，中梁源公司不存在逾期交房行为，无需向詹光辉支付逾期交房违约金，理由如下：本案涉及的中梁府房屋工程已于2018年12月30日竣工验收，并进行了竣工验收备案，符合商品房买卖合同约定的交付条件。同日，中梁源公司书面形式通知詹光辉验收房屋，詹光辉来到现场验收，但詹光辉以房屋顶部存在漏水为由拒绝对房屋进行验收交接。詹光辉主张的漏水问题是商品房的质量问题，属于商品房交付的一般瑕疵，应当按照商品房买卖合同第八条约定、由中梁源公司为詹光辉的房屋提供保修责任，詹光辉以拒绝收房的方式抗辩质量瑕疵并主张逾期交房违约金缺乏依据。退一步讲，即便中梁源公司构成逾期交房，詹光辉以合同总价为基数计算逾期交房违约金，与实际情况不符。根据商品房买卖合同约定，詹光辉向中梁源公司购买涉案房屋及车位，总价款为2926488元，其中房屋价款2668888元，两个车位各128800元。在无证据证明车位不具备交房条件的情况下，即使詹光辉有权拒绝接收房屋，计算逾期交房违约金的基数应当扣除车位款258600元，应按照2668888元计算。另外，商品房买卖合同约定的违约金标准过高，要求予以调整。此外，根据商品房买卖合同第二十一条约定，涉案房屋的物业公司是温州中梁物业服务有限公司，且中梁源公司从未收取詹光辉的物业费，根据合同相对性，詹光辉的物业费应向物业公司主张，而非中梁源公司。至于詹光辉主张的交房问题，中梁源公司已经通知詹光辉收房，由于詹光辉自身原因未收房，中梁源公司已完成交房义务。综上所述，詹光辉的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。本院经审理，认定事实如下：2017年3月23日，詹光辉作为买受人与出卖人中梁源公司签订浙江省商品房买卖合同，约定，詹光辉向中梁源公司购买的商品房为中梁府9幢1单元201室及地下室车位A127、A128，商品房价款为2668888元、地下室车位价款为128800元/套，以上购房款合计2926488元，买受人于合同签署的同时支付首付款1176488元，剩余购房款1750000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式进行支付。合同第九条约定，出卖人应当在2018年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条约定，除合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，可以按逾期时间进行处理，逾期不超过60日的，自2018年12月31日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点五的违约金。詹光辉分别于2017年3月23日、5月11日支付给中梁源公司1176488元、1750000元，合计2926488元。中梁源公司于2017年3月23日、10月2日开具给詹光辉金额分别为1176488元、1750000元的浙江增值税普通发票。2018年12月30日，中梁源公司为建设单位的中梁府工程竣工验收合格，并在台州市住房和城乡建设局备案登记。2018年12月29日，中梁源公司出具交付通知书，通知詹光辉于2018年12月31日办理交房手续，并于2018年12月31日向詹光辉进行寄送。2019年1月1日，詹光辉方人员与中梁源公司工作人员联系称“你看看，里面那个群里面都这么在弄，还交房，交什么房？”。詹光辉方人员于2019年1月初收到上述通知书并于2019年1月3日到现场验收。验收过程中，詹光辉方人员以房屋存在漏水为由拒绝接收房屋。此后，就房屋漏水等问题，詹光辉方人员多次与中梁源公司的工作人员沟通。中梁源公司进行过多次维修，后于2019年8月份对房屋屋顶以及朝北露台的防水层、保温层重新进行浇筑。2020年3月11日，中梁源公司的工作人员与詹光辉方人员联系告知涉案房屋房顶已经维修好，但未作其要求的闭水试验。本院于2020年8月12日到涉案房屋进行勘验，未发现房屋还存在渗漏水现象。詹光辉与中梁源公司至今未办理涉案房屋的交房手续。上述事实有詹光辉提供的浙江省商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、银行转账记录、发票、微信聊天记录、照片、光盘，中梁源公司提供的房屋建筑工程竣工验收备案表、交付通知书、EMS快递面单，本院制作的现场勘验笔录以及双方的陈述等证据证实。本院认为，詹光辉自愿减少部分诉讼请求，系其对诉权的处分，本院予以准许。詹光辉与中梁源公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议的主要内容为中梁源公司是否已完成交房义务。根据商品房买卖合同第九条约定，中梁源公司应将竣工验收合格的房屋交付给詹光辉。本案中，包括涉案房屋在内的中梁府工程在2018年12月30日竣工验收合格并进行备案，但涉案房屋确实存在漏水问题且在对房屋屋顶和朝北露台的防水层、保温层重新浇筑后才予以解决，说明中梁源公司通知于2018年12月31日拟交付的房屋不具备正常使用的基本条件，詹光辉有权拒收房屋。中梁源公司抗辩系詹光辉原因未交付房屋，本院不予采纳。现场勘验中未发现涉案房屋还存在渗漏水现象，中梁源公司应及时将房屋交付给詹光辉，并办理相关交房手续。商品房买卖合同约定的交房期限为2018年12月31日前，中梁源公司未能在前述期限内将具备正常使用条件的房屋交付给詹光辉，已构成违约，詹光辉要求中梁源公司支付逾期交房违约金合理，本院予以支持。对于逾期交房违约金的确定，双方争议较大，本院根据计算方式具体进行分析。首先，虽然中梁源公司在2018年12月31日寄出交房通知书，但詹光辉方人员在2019年1月1日已向中梁源公司反映交房存在的问题，说明詹光辉知晓中梁源公司于2018年12月31日进行交房。本案中，中梁源公司逾期交房的主要原因是商品房漏水，与车位无关，同时也没有证据表明车位不具备正常使用的基本条件，詹光辉未接收车位，不应由中梁源公司承担违约责任。因此，计算逾期交房违约金基数时应当以商品房的价款来确定，不包括车位价款，即2668888元。其次，逾期交房违约金的计算起止时间为约定交房最后期限的次日至实际交房之日。虽然中梁源公司人员曾于2020年3月11日告知詹光辉方维修事项已完毕，但同时称未作闭水试验，也未要求詹光辉收房，此后也未再要求詹光辉收房，詹光辉无法知晓可以收房的具体时间，故逾期交房违约金应支付至实际交房时止。最后，詹光辉按照合同约定的日万分之一点五主张违约金，并未明显过高，中梁源公司要求调整，本院不予采纳。综上，詹光辉诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告台州市中梁源置业有限公司于本判决生效后十日内向原告詹光辉交付坐落于台州经济开发区广场××路××幢××单元××室××室××并办理相应交房手续；二、被告台州市中梁源置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告詹光辉以2668888元为基数自2019年1月1日起至实际交房之日止按日万分之一点五计算的逾期交房违约金；三、驳回原告詹光辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2264元（已减半，原告詹光辉已预付），由原告詹光辉负担264元、被告台州市中梁源置业有限公司负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  陈 静二〇二〇年九月十七日法官助理  樊明忠代书记员  盛晓悦