湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0802民初1106号 原告（反诉被告）：代洪珍，女，1933年1月5日出生。 原告（反诉被告）：赵振侠，男，1954年11月17日出生。 原告（反诉被告）：赵艳丽，女，1962年10月13日出生。 三原告（反诉被告）委托诉讼代理人：罗全龙（系赵艳丽配偶）。 被告（反诉原告）：陈兴兰，女，1968年1月18日出生，汉族。 委托诉讼代理人：刘远斌（系陈兴兰配偶）。 原告代洪珍、赵振侠、赵艳丽与被告陈兴兰、刘远斌、刘珊珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序审理。2020年8月13日，本院依法作出裁定驳回了三原告对被告刘远斌、刘珊珊的起诉。2020年8月14日，被告陈兴兰提起反诉，本院审查后予以受理，决定合并审理。后于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）代洪珍、赵振侠、赵艳丽的委托诉讼代理人罗全龙，被告（反诉原告）陈兴兰的委托诉讼代理人刘远斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 代洪珍、赵振侠、赵艳丽向本院提出诉讼请求:１.陈兴兰向其支付购房款13766元、违约金3400元；２．诉讼费由陈兴兰负担。事实和理由：2018年8月21日，其与陈兴兰签订《房屋买卖合同》，约定其将位于东宝区白龙山社区御龙湾小区二期4栋1804室转让，待不动产登记办理后陈兴兰支付购房尾款50000元。因双方未约定涉案住房维修资金8766事宜，后经与陈兴兰之夫刘远斌协商，刘远斌同意支付该款，并于2019年8月15日向其转账支付10000元。同年9月4日，陈兴兰之女刘珊珊向其出具收条，载明该款系其代付。涉案房屋办理变更登记后，陈兴兰拒不支付余款15000元。2020年1月11日，其通过邮寄方式告知陈兴兰履行支付义务。 陈兴兰辩称，代洪珍、赵振侠、赵艳丽主张的住房专项维修基金8766元，应由代洪珍、赵振侠、赵艳丽承担而不应由其承担，不存在代付的问题，其只欠购房尾款5000元。因购房合同约定的面积与登记面积少了0.88平方米，代洪珍、赵振侠、赵艳丽应返还相应的价款5095.10元，两者充抵后其并不欠付房款，故不存在违约行为。若不同意抵销，请求返还房屋面积差价款5095.10元。此外，其于2018年8月22日接收房屋，后支付了2018年6月1日至2019年5月31日期间的物业费1312元，对于接房前的物业费应由代洪珍、赵振侠、赵艳丽负担，请求予以返还。 代洪珍、赵振侠、赵艳丽辩称，1.同意返还陈兴兰代其支付的接收房屋前期间的物业费；2.对房屋登记的面积少于合同载明的面积，不持异议。但其转让给陈兴兰的房屋系二手房，是按成套的房屋价值及现状交易的，而不是按面积大小的价值交易的，不存在面积差价的问题，不同意支付该款。 代洪珍、赵振侠、赵艳丽围绕诉讼请求依法提交了汇款凭证、收条、房屋买卖合同、存量房买卖合同、汇款单；陈兴兰围绕诉讼请求，除其本人陈述外未提交其他证据。本院组织了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院审核后认为，代洪珍、赵振侠、赵艳丽提交的证据材料，对其主张的住房专项维修基金8766元，应由陈兴兰承担的事实，不具有充足的证明力，本院不予确认。代洪珍、赵振侠、赵艳丽对陈兴兰有关房屋登记的面积少于合同载明的面积及代为交付了接收房屋前的物业费的陈述无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月21日，代洪珍、赵振侠、赵艳丽与陈兴兰签订《房屋买卖合同》，约定：代洪珍、赵振侠、赵艳丽将位于东宝区白龙山社区御龙湾小区二期4栋1804室（合同面积117.76平方米）作价600000元转让给陈兴兰。陈兴兰于合同签订两日内支付房款550000元，余款50000元于陈兴兰取得其为受托人的公证资料或办理二次交易取得不动产登记部门收件单时付清。初次登记的税、费由代洪珍、赵振侠、赵艳丽负担，第二次转移登记的税、费由陈兴兰负担。如陈兴兰违约，按合同总额的25%支付违约金150000元。2018年8月21日，陈兴兰支付了购房款550000元，次日，双方交接了涉案房屋。2019年8月15日，陈兴兰向代洪珍、赵振侠、赵艳丽支付了10000元。后涉案房屋初次登记在代洪珍名下，代洪珍交纳了住房专项维修基金8766元。2019年9月4日，罗全龙将涉案房屋不动产权证交由陈兴兰之女刘珊珊收存，并将事先准备好的收条让刘珊珊签字署名。2019年9月5日，代洪珍与刘珊珊签订了《存量房买卖合同》。2019年9月9日，涉案房屋登记在刘珊珊名下，登记建筑面积为116.88平方米。2019年9月19日，陈兴兰向代洪珍、赵振侠、赵艳丽支付了购房款35000元。后双方因住房专项维修基金8766元的负担及房屋面积差价返还发生争执。 另查明，涉案房屋的开发商对建筑面积差认可，承诺退款，但只对原购房人，至今该款未能退还。 本院认为，依法成立、生效的合同对当事人具有约束力，当事人未按约定履行的，应当承担继续履行、支付违约金的责任。本案中，主要争议焦点：一、住房专项维修基金8766元是否应由陈兴兰负担；二、陈兴兰能否对涉案房屋登记的面积小于合同约定的面积差价款主张权利。本院评判如下：关于焦点一，双方已在房屋买卖合同中约定，初次登记的税、费由代洪珍、赵振侠、赵艳丽负担，而住房专项维修基金又是代洪珍、赵振侠、赵艳丽办理初次登记时必须交纳的。代洪珍、赵振侠、赵艳丽主张2019年8月15日，陈兴兰向其支付的10000元，系双方协商后向其支付的住房专项维修基金，陈兴兰对此不予认可，而其提供的刘珊珊出具的收条，系其事先备置，不合常规，在真实性上存在瑕疵，不能充分证明在双方签订合同后，得知要缴纳住房专项维修基金时，补充约定由陈兴兰负担的事实。据此，住房专项维修基金8766元不应由陈兴兰负担。关于焦点二，虽然双方签订房屋买卖合同中对建筑面积有约定，但鉴于涉案房屋系二手房，按照二手房交易习惯，均是对现实的房屋结构、大小进行整体议价，而非按面积议价。在涉案的房屋买卖合同中，双方没有特别约定，房屋的价款最终以登记的面积为准支付，故对此争议应依交易习惯处理。据此，陈兴兰对涉案房屋登记的面积小于合同约定的面积差价款不能向代洪珍、赵振侠、赵艳丽主张权利。基于上述分析论证，本院确认陈兴兰尚欠代洪珍、赵振侠、赵艳丽购房款5000元，该款陈兴兰未按约定支付，应当承当支付违约金责任。代洪珍、赵振侠、赵艳丽以未付款的25%请求支付违约金，系对其实体权利的处分，本院予以尊重，据此核定违约金为1250元（5000元×25%）。本院核定陈兴兰支付了2018年6月1日至8月22日期间（接收房屋前）的物业费295元（82天×1312元÷365天），代洪珍、赵振侠、赵艳丽承认陈兴兰此部分请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈兴兰于本判决生效之日起七日内，向原告（反诉被告）代洪珍、赵振侠、赵艳丽支付购房款5000元、违约金1250元，共计6250元； 二、原告（反诉被告）代洪珍、赵振侠、赵艳丽于本判决生效之日起七日内，向被告（反诉原告）陈兴兰返还物业费295元； 三、驳回原告（反诉被告）代洪珍、赵振侠、赵艳丽的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）陈兴兰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费279元，减半收取计139.50元，由原告（反诉被告）代洪珍、赵振侠、赵艳丽负担39.50元，被告（反诉原告）陈兴兰负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  胡昌银 二０二〇年九月二十二日 法官助理裴琴琴 书记员黄天智