河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终243号 上诉人（原审被告）：吕赞，女，1991年10月10日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：刘俊材，江西俊嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司，住所地：涿州市清凉寺办事处范阳中路314号，统一社会信用代码91130681715889851R。 法定代表人：丁文杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张媛媛，河北博典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭波兰，河北博典律师事务所律师。 上诉人吕赞因与被上诉人河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司（以下简称远方名流公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初4120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕赞上诉请求：1、判决或者裁定撤销河北省涿州市人民法院作出的（2019）冀0681民初4120号民事判决书；2、判决驳回一审原告（被上诉人）远方名流公司的诉讼请求或者裁定发回重审；3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院严重违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条规定，合议庭组成人员确定后，应当在三日内告知当事人，一审法院仅在传票中告知了一个审判员张凌涛，判决书署名的审判员赵芳、人民陪审员杜海涛均未在合议庭组成人员确定后三日内告知上诉人，一审判决审判组织的组成不合法，严重违反法定程序。由于一审法院仅在传票中告知了一个审判员，整个开庭审理程序只有审判员张凌涛一人参加，判决书署名的审判员赵芳、人民陪审员杜海涛并未参加庭审活动，严重违反了《最高人民法院关于进一步加强合议庭职责的若干规定》第五条“开庭审理时，合议庭全体成员应当共同参加，不得缺席、中途退庭”的规定。二、一审法院的认为缺乏事实和法律依据。一审法院认为“原被告于2017年4月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017-3488）合法有效。被告应按合同约定履行义务，现原告要求被告继续履行该合同并办理交接手续，本院予以支持。”上述认为缺乏事实和法律依据。第一，上诉人与被上诉人之间于2017年4月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ZZS2017-3488）合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人按照合同约定已经全面履行，然而被上诉人在一审所提供的要求继续履行的证据存在严重瑕疵，既不符合《商品房买卖合同（预售）》第三条第4项关于测绘机构的约定，也不符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的条件，缺乏继续履行该合同并办理交接手续的约定和法定的事实前提。第二，上诉人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定、《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，于2019年7月8日向被上诉人邮寄了《解除商品房买卖合同（预售）通知书》，该通知书也告知了被上诉人“如有异议，收到本通知书之日起十五日内可以请求人民法院确认解除合同的效力。”被上诉人在规定期限内对该通知书未提出异议，也未向人民法院提起确认解除合同的效力之诉，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条规定，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》在上诉人邮寄《解除商品房买卖合同（预售）通知书》到达被上诉人时解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已经依法产生解除效力，缺乏继续履行的法律依据。三、一审法院超出了诉讼请求范围。一审法院认为“原被告于2017年4月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017-3488）合法有效。……被告主张该合同应解除，于法无据，本院不支持。”超出了诉讼请求范围。第一，由于上诉人于2019年7月8日向被上诉人邮寄了《解除商品房买卖合同（预售）通知书》,且已经对《商品房买卖合同（预售）》产生解除效力，没有必要再提出主张解除《商品房买卖合同（预售）》的反诉请求。一审关于“被告主张该合同应解除，于法无据，本院不予支持。”的认定，超出了诉讼请求范围。第二，上诉人行使解除《商品房买卖合同（预售）》的条件成就，合法有据。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被上诉人应当在2018年9月30日前交付该商品房，但上诉人在2018年10月根据收到被上诉人的短信通知前往办理该商品房交付手续时，由于被上诉人当时的交付条件不符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，导致交付不能。此后尚未收到被上诉人另发符合约定条件的商品房交付通知。上诉人于2019年6月30日又前往被上诉人交房处提出交房要求，被上诉人安排负责接待的工作人员杨岚也不能出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定、《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的约定，上诉人行使解除合同权利的条件成就，被上诉人收到上诉人邮寄《解除商品房买卖合同（预售）通知书》已经发生合同解除的法律效力，合法有据。四、一审法院判决错误。一审法院认为“原被告于2017年4月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017-3488）合法有效。被告应按合同约定履行义务，现原告要求被告继续履行该合同并办理交接手续，本院予以支持。被告主张该合同应解除，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：原被告于2017年4月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017-3488）合法有效。被告应继续履行该合同并于本判决生效后三十日内办理交接手续。”判决错误。第一，一审法院没有认定远方名流公司已经全面履行《商品房买卖合同》所约定的义务，说明被上诉人没有全面履行合同所约定的义务，构成根本违约。第二，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务》之规定，由于被上诉人没有全面履行《商品房买卖合同》所约定的义务构成根本违约，且收到上诉人邮寄的《解除商品房买卖合同(预售）通知书》，又未提出撤销该通知书效力之诉，其讼请继续履行缺乏事实和法律根据，应当判决驳回。综上，上诉人认为，一审法院严重违反法定程序，定性缺乏事实和法律依据，并超出了诉讼请求范围，判决错误，故依法上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 远方名流公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 远方名流公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告继续履行于2017年4月5日与原告签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告立即办理所购“涿郡东区二期”3幢3单元24层2405号房屋的交接手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告对其主张提供证据有：1、原告的营业执照副本、“涿郡东区二期”1至4号楼《商品房预售许可证》各一份。证明原告主体适格，并已取得涉案商品房屋的预售资格。2、原、被告双方于2017年4月5日签订《商品房买卖合同》一份。证明原、被告双方于2017年4月5日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于河北省涿州市清凉寺办事处小沙坎村“涿郡东区房屋一套。合同第十一条约定原告于2018年9月30日前向被告交付所购商品房，合同第九条约定了商品房的交付条件为“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告，商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。3、《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》各一份。证明（1）原告开发的“涿郡东区二期”3号楼于2018年9月23日取得了《建设工程竣工验收报告》；（2）涉案房屋于2018年9月13日取得了房屋测绘报告；（3）同时涉案房屋具备了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（4）原告在交房期限前已具备了双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件。4、2018年9月29日原告给被告发送的收房通知、“涿郡东区二期”3幢楼、4幢楼部分业主于2018年10月签订的《入住合约》。证明原告已在合同约定的期限内通知被告及“涿郡东区二期”3幢、4幢楼的业主办理收房入住手续，部分业主已于2018年10月办理了入住手续，其中被告所在的3幢3单元的部分业主已按约定办理了入住手续。5、房款收据四张、个人贷款支付凭证一份。证明被告已经按照双方签订的《商品房买卖合同》向原告支付了全部房款，并办理了按揭贷款手续。 被告质证意见：对证1无异议。对证2商品房买卖合同三性无异议，补充协议第三条商品房交付条件违反国家强制性规定，该条款无效。证3竣工验收报告审查的情况不符合该项目的实际情况，实际情况为该项目质量存在严重瑕疵，违反住宅规范的要求；工程质量评定缺乏感官质量的评价，没有建设单位负责人的签字和盖章；竣工验收情况不符合该工程项目的质量实际情况；竣工验收报告没有建设主管部门参与验收和备案，不能作为交房竣工验收的证据。房屋面积测绘报告书真实性存在瑕疵，对有关分摊面积，测绘报告没有详细说明，存在重复计算的情形。住宅质量保证书不符合发放住宅质量保证书的前提条件，根据该保证书的内容，必须通过备案后才能发放，原告提供的住宅质量保证书的时间备案为空白，故不符合签发条件；该住宅质量保证书签发时间空白，被告在2018年前往原告处收房，原告并未提供该住宅质量保证书，在2019年收房时，也未见原告提供该住宅质量保证书，原告提供的证据，也没说明该住宅质量保证书何时签发，通过住宅质量保证书足以证明原告要求继续履行证据不足，被告通知解除商品房买卖合同依据充分。住宅使用说明书质证意见同住宅质量保证书。对证4对收房通知无异议，2018年10月11日，被告已经按照原告要求对房屋进行验收，通过验收，该房屋存在严重瑕疵，原告未能提供符合交房条件的相关材料及证明。水电暖气门窗均未按约定入户。也能证明原告在2018年9月30日前不符合交房条件。入住合约与本案无关。对证5三性无异议。证明被告已经按照合同约定履行全部付款义务。我方在天津银行办理按揭贷款手续，款已经下放，我现在是按月偿还房贷。 被告提供证据有：证一：房屋验收单照片打印件，原件在原告处保管，证明被告按原告在2018年10月13日的通知前往原告处接受房屋；经过现场对房屋验收，该房屋不符合交房条件；原告违约。证二：光盘两张（手机录音录像），证明被告于2019年6月30日再次要求原告交房，但原告负责人未能提供涉案房屋符合交房条件的相关材料及证明文件；原告存在严重违约达到原告可以要求解除合同的前提条件。证三：微信聊天记录截图系邓双梅与原告工作人员的，证明被告在2019年7月1日同样不具备合同约定的交房条件；原告构成根本违约。被告符合解除合同的前提条件。证四：解除商品房买卖合同通知书、邮寄凭证，证明原告在2019年7月8日之前不具备交房条件，构成根本违约，被告有权依照合同约定行使通知合同解除权；原告应在收到该通知十五日内履行该通知的义务，或者有异议，在十五日内提起异议之诉。证五：照片打印件，内容为业主曲小杰等信访材料回复，证明在2019年4月涉案房屋未能通过验收，也未备案；日照不达标。 原告质证意见：对证一因系复印件不予认可，证明目的也不予认可。原告方庭审时提交的相关材料能证明涉案房屋已经具备交付条件。对证二的三性不予认可，证明目的不认可。录制时间不能确认，原始载体没有。我方提交的材料已经证明在约定的交房时间内已经符合房屋交付条件。证三的三性不予认可。质证意见同证据二。邓双梅不是本案当事人，该证据不适用本案。被告未提交证据证实微信聊天记录截图对象是原告工作人员。证四解除通知我公司确实已经收到。但对解除通知的内容不予认可。我公司已在交房前取得双方约定的相关材料，符合交付条件，被告要求解除，无事实和法律依据。根据合同法解释二第24条的规定，解除权异议提起时间为3个月，我公司在收到该通知三个月内已经向法院提起本诉，对该解除通知我公司不认可。故该通知的发出，不能导致合同的解除。对证五均为复印件、打印件，要求被告提交原件，三性不认可，曲小杰等并非本案当事人，在本案中不适用，从其提供的材料表现形式也不合法。该组证据属于书证，必须有经手人的签字及联系方式，但被告提供的该组证据中不具有上述签字及联系方式，无法核实真伪；环保局做出的说明超出职能范围，答复内容与事实不符，针对本案涉案楼盘早已建设完成并验收合格，材料中表述的内容错误；是否具有验收备案表并非本案商品房交付的必备条件，双方签订的商品房合同对房屋交付条件已经约定很明确，且在补充协议11第三条也明确了竣工验收备案的材料。故此组证据不能认定本案事实的证据。 一审法院认为，原被告于2017年4月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017-3488）合法有效。被告应按合同约定履行义务，现原告要求被告继续履行该合同并办理交接手续，予以支持。被告主张该合同应解除，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：原被告于2017年4月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017-3488）合法有效。被告应继续履行该合同并于本判决生效后三十日内办理交接手续。案件受理费14621元，由被告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1、2020年1月6日涿州市住房和城乡建设局对邓双梅的答复意见。拟证明被上诉人在2020年1月6日没有向住建局提供竣工验收备案的材料，也能够证明商品房不符合约定的交付条件。保定市住宅质量保证书，保定市住宅使用说明书，住建部门无法确认其来源和形式的合法性。证明一审法院对该证据的认定，存在事实和法律适用的错误。根据有关规定，目前河北省住宅质量保证书和住宅使用说明书名称是河北省住宅质量保证书和河北省住宅使用说明书，且发放两书的前提必须取得建设工程竣工验收备案，因此一审法院认定保定市住宅质量保证书、保定市住宅使用说明书，认定事实和适用法律错误。2、涿州市住房和城乡建设局涿罚字（2020）第022号行政处罚决定书及被上诉人交付罚款的交款凭证（复印件），该决定书证明商品房在2018年9月30日到2020年4月23日，不符合合同约定的交付条件，也不具有继续履行的条件。一审法院对被上诉人在一审提供的工程建设验收报告的认定，事实和适用法律错误。3、保定市涿州市住房和城乡建设局在2020年5月底对郭帅在河北省长信箱所反映问题的答复意见。拟证明2018年9月26日涿州市住房和城乡建设局，组织了工程竣工专家验收，经过现场审核、核查，并提出了评价意见，要求被上诉人立即进行整改，2020年5月7日，专家针对提出的质量问题，进行了现场复查，仍有部分质量问题未整改到位。该证据能够证明被上诉人所开发的商品房，不符合合同约定的交房条件。截止到2020年5月底，不具有继续履行的成就条件。能够证明一审法院对竣工验收报告的认定，事实和适用法律均错误。4、最高人民法院的类似案例，根据最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见，对于同一类案件，可以采纳。类似案例，供法院参考。5、2019年12月18日涿州市住房和城乡建设局对苏攀攀的答复通知书（复印件），能够证明在2019年12月18日被上诉人涉案房产、开发项目未办理竣工验收手续，能够证明商品房不符合合同约定的交付条件。本案截止到2019年12月18日仍然不能继续履行，证明一审判决认定事实和适用法律错误。6、2019年12月24日涿州市人防办对苏攀攀的答复（复印件），拟证明没有收到被上诉人的关于地下车库，地下室人防工程的竣工验收申请，也证明该工程仍在施工中，证明一审判决认定事实和适用法律均错误。7、保定市生态环境局涿州市分局2019年12月18日对苏攀攀的答复意见（复印件），证明目的同对苏攀攀答复意见一致。被上诉人质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据为复印件，证据的表现形式也不合法，没有经手人的签字及联系方式，无法确定真伪，且该证据中显示的内容均表述为无法确认，正在调查处理，该证据不应在本案中予以适用；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，该行政处罚决定书中的内容最后盖章为涿州市住房和城乡建设局，无法核实其真伪，且也没有领导的签字和确认；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，该份证据为复印件，且来源形式不合法，不予认可；对证据4的证明目的不认可，且该份证据为打印件，不符合证据的形式要求，我国属于成文法国家，该份证据不应在本案中予以参考和适用；对证据5、6、7的真实性、合法性、关联性均不认可，苏攀攀系案外人，与本案无关，该证据均为复印件，且来源形式不合法。 二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，上诉人与被上诉人应按照合同的约定履行各自的权利义务。根据该《商品房买卖合同》第九条、第十一条及附件十一补充协议第三条的内容，已对被上诉人应满足的商品房交付条件进行了明确的约定，被上诉人在一审中提交了《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《保定市住宅质量保证书》、《保定市住宅使用说明书》，证明涉案房屋已具备合同约定的交付条件，上诉人对此虽不予认可，但未提供充分有效的证据推翻上述事实，一审法院据此认定案涉《商品房买卖合同》不符合合同解除条件，判令双方继续履行，于法有据，并无不当。上诉人关于应驳回被上诉人原审诉求的上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于程序问题，一审法院在开庭审理时，向当事人依法宣读了合议庭组成人员，上诉人对此未提出异议，故其上诉称一审程序违法，本院不予采信。 综上所述，吕赞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14621元，由上诉人吕赞负担。 本判决为终审判决。 审判长  康珍惠 审判员  杨玉龙 审判员  万丙申 二〇二〇年九月十日 书记员  杨 旭 ——