江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1156号上诉人（原审原告）：郑锦芳，女，1964年2月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王飞、刘宁，江苏石城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宜兴市城发市场管理有限公司，住所地宜兴市宜城街道教育西路21号。法定代表人：蒋圆圆，该公司总经理。委托诉讼代理人：张敏，江苏路修律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾华珍，江苏路漫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜兴市动力源新天地健身服务有限公司，住所地宜兴市宜城街道太滆西路128号四楼。法定代表人：孙洪祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋红兵、蒋琦，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。上诉人郑锦芳、宜兴市城发市场管理有限公司（以下简称城发公司）因与被上诉人宜兴市动力源新天地健身服务有限公司（以下简称动力源公司）排除妨害纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2018）苏0282民初8724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑锦芳上诉请求：撤销一审判决第三项，改判动力源公司和城发公司将案涉64套房屋交还给其；动力源公司和城发公司对一审判决第一、二项承担连带清偿责任；动力源公司和城发公司自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止，按52万元/年标准向其支付房屋占有使用费。事实与理由：一、一审法院未判决动力源公司返还房屋错误。其根据南京市中级人民法院（以下简称南京中院）的执行裁定书，从南京万隆包装制品有限公司（以下简称万隆公司）名下获得了案涉64套房屋的物权，从裁定之日即2014年3月12日起享有占有、使用、收益和处分的权利。故其作为物权人，有权要求无权占用房屋的行为人返还房屋。同时，城发公司出租给动力源公司的房屋中包含了其的64套房产，动力源公司在知晓其权利人身份后在不使用房屋时应当向其交付房屋，并办理移交手续。但动力源公司将房屋上锁，封闭通道，张贴的公告也仅表示升级装修，会另行开业，实质上依然控制占有着房屋，动力源公司应当承担交还房屋的义务。房产测绘部门已经提供了确定界址的方法，完全可以将租赁合同范围内的装修拆除后进行勘验，一审法院在存在可鉴定方法的情况下，让其与宜兴市氿滨市场管理有限公司（以下简称氿滨管理公司）沟通使用房屋，但若沟通无果时，则依然需要通过起诉解决物的返还及确定界址的问题。一审法院如此判决，显然不妥。二、一审法院认定城发公司和动力源公司各自承担偿还义务错误。城发公司此前作为案涉房屋的管理人，在实际控制房屋期间将房屋对外出租，收取租金及管理费用。城发公司应当就对外出租期间的租金与房屋实际使用人动力源公司共同承担向其支付房屋占有使用费的责任，两者应当承担连带清偿责任。三、案涉房屋一直在动力源公司和城发公司的控制、使用中，虽然自2018年起，动力源公司陈述已经不再实际经营，但是其委托代理人前往现场查看时，房屋是被动力源公司上锁的，进出通道被封锁，房屋张贴的公告内容表述的是动力源公司升级装修，开业时间另行通知，并未表述停业。动力源公司和城发公司均未向其移交房屋。因此，其有理由相信房屋一直在动力源公司和城发公司控制之中。至于动力源公司和城发公司不实际使用，空置房屋，系自己对权利的放弃。一审让其承担自2018年1月1日起的房屋空置费用不妥。针对郑锦芳的上诉，动力源公司辩称，根据所租赁房产现状目前无法确认郑锦芳的64套房产全部在其承租面积内，也无法确认其所租房产中郑锦芳名下房产占面积的比例；其应支付租金，鉴于其承租房产在租赁期内，应当根据其与城发公司的租赁合同支付，其认可一审法院的判决结果。城发公司辩称，其自始至终并未占用郑锦芳的房产，无需向郑锦芳返还，目前房产也处于自然状态，郑锦芳可以自行处置，根据房产部门回复64套房产无法确定具体的四至，也就无法判断房产是否已经出租并产生租金收益，其是接受属地政府的指示为了公共利益代管宜兴市新天地商业广场（以下简称新天地广场），并没有获取任何租金收益。城发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑锦芳对其的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，郑锦芳的64套房产无法确认具体界址，无法确认该64套房产是否有租金产生或产生租金的数额。郑锦芳的64套房产所处界址是否处于动力源公司承租范围是本案最关键的一个争议焦点。一审中，为明确郑锦芳主张房产的界址，郑锦芳向法庭提出由房产部门鉴定确认界址的申请，但最终房产部门回复根据现有条件无法确定郑锦芳64套房产的具体界址，可一审法院主审法官仅凭自己到现场肉眼勘察，便认定64套房产均处于动力源公司承租范围内，没有事实和法律依据。新天地广场系一个虚拟产权的商业广场，建设之初，房管部门根据界址钉对产权界址进行划分，在其接管前，宜兴市新天地广场商业管理有限公司（以下简称新天地管理公司）已经对广场进行了装修，对经营铺位也做了重大调整。由于整个广场内场所有产权均无实体墙隔离，系一个整体的空间，新天地管理公司将大多数业主以及宜兴市新天地置业有限公司（以下简称置业公司）未售出的房屋承租（签订返租合同）进行整体运营，新天地管理公司会根据承租人或者经营规划的要求，对广场进行铺位分割，现有商铺是无法一一对应实际产权的。新天地管理公司是否租赁万隆公司的房屋尚不能证明，即便承租了万隆公司的房屋，由于新天地管理公司承租了新天地广场大多数业主及置业公司近几万个平方米，在返租合同签订时，并未明确具体房屋经营用途。新天地管理公司与皇仕堡（香港）健身管理有限公司、其与宜兴市皇仕堡健身服务有限公司（以下简称皇仕堡公司）、其与动力源公司签订的商铺租赁合同确实能证明是承租的同一块地方，但无法看出新天地管理公司承租给健身房的地方系属于郑锦芳，四楼总面积多达17456平方米，新天地管理公司包租的面积超过上万平方米，郑锦芳的64套房屋建筑面积为2148.44平方米，套内面积实际仅有1296.55平方米，而新天地管理公司出租给健身房的面积为2373平方米。显然，在界址未明确的情况下，不能划等号必然认定郑锦芳的64套房屋包含在健身房承租范围之内。即便郑锦芳的64套房产位于动力源公司所承租范围附近，也应当明确64套房产是全部还是部分位于承租范围，动力源公司具体承租了郑锦芳多少面积。如此，才能计算出合理确切的租金金额。二、一审遗漏了其补充提交的重要证据，对事实认定和判决结果有重大影响。根据其提交的宜兴市天衡测绘有限公司测绘图可以看出，动力源公司承租的套内实测面积为2393.61平方米。即便郑锦芳的套内面积合计1296.55平方米全部在承租区域内，还有1097.06平方米系其他业主产权以及全体业主共有的公共面积。应当对其所收租金按比例进行分割，对于其他业主产权面积和公共面积所对应产生的租金，不应当一并判决给予郑锦芳享有。三、其提供的审计报告及业委会资料等证据能够充分证明郑锦芳实际应分摊的费用。其在置业公司破产，新天地管理公司陷入瘫痪后，受属地政府宜城街道指派对新天地广场进行无因管理。郑锦芳作为受益业主，理应合理分摊其为无因管理花费的管理费用。宜城街道作为属地政府，聘请专业会计事务所对2013-2016年度其管理新天地广场代付管理费用支出出具的审计报告具有公信力。业主代表大会对宜城街道聘请专业人员测算2014-2016年度其垫付的管理费用形成对业主收取管理费用的决议合法有效，对每位新天地业主也具有拘束力，该收费标准参照数据是2014-2016期间其支出的管理费用，恰好是其为郑锦芳无因管理期间。故该标准也能够作为郑锦芳分摊管理费用的依据。针对城发公司的上诉意见，郑锦芳辩称，一、一审中各方提交的证据以及法院调取的相关证据都能够证明，动力源公司所使用的房屋与此前房屋的范围均没有发生较大变化，房屋的租赁关系存在一个前后相续的过程，从其提交的相关测绘图纸和城发公司委托相关部门测绘的图纸对比可以看出，二者的范围是几乎一致的。现有证据能够基本证实其64套房屋在动力源公司承租的房屋范围内。二、一审法院按照比例计算64套房屋相关租金是正确的，城发公司在一审中补充提交的测绘概算报告，其也已经过质证，虽然其对该报告的内容不予认可，但这份证据并没有遗漏。三、城发公司不能证明其应当分担的管理费用，也不应当在本案中处理其是否应当承担管理费用的问题。城发公司单方委托作出的审计报告所依据的基础资料均是由城发公司提供，最终出具的报告内容只有报告正文寥寥几页，无法看出审计报告结论是如何作出的，另外审计报告仅审计支出费用，却不审计城发公司收取的租金，因此是一个存在重大缺陷的报告，不能看出城发公司用于新天地项目相关费用的真实情况，也不能认定其应当承担多少管理费用。另外根据不告不理的原则，本案处理的应当是城发公司和动力源公司是否应当向其支付房屋占有使用费，是否应当返还房屋，而不应当处理其是否应当向城发公司支付管理费用，一审法院也已经声明如果城发公司主张管理费用可另案诉讼处理，并未损害城发公司的利益。动力源公司述称，认可城发公司上诉状中第一、第二部分的观点，鉴于其承租房产在租赁期内应当根据租赁合同支付租金，所以其认可一审法院的判决结果。郑锦芳向一审法院起诉请求：1.判令城发公司、动力源公司从宜兴市宜城街道太滆西路128号新天地广场四楼64套房屋中迁出并将房屋交付给郑锦芳;2.判令城发公司支付从2014年3月12日起至实际返还房屋之日止按105万元/年计算的房屋使用费；3.判令动力源公司对于自2014年11月5日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费与城发公司承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2008年1月17日甲方（出租人）新天地管理公司与乙方（承租人）皇仕堡（香港）健身管理有限公司签订《场地租赁合同》，合同约定甲方将其新天地广场内第四层建筑面积2373平方米的场所出租于乙方开办健身会馆使用，租期从2008年6月1日至2014年5月31日止，租金前三年110万元／年，后三年140万元／年。租赁期间万隆公司取得案涉64套房产的所有权，2010年新天地管理公司与万隆公司签订商铺租赁合同，包租万隆公司的房产。2011年6月22日新天地管理公司与皇仕堡公司签订的《补充协议》约定，2011年6月1日至2013年5月31日期间的租金按105万元／年执行，2014年度的租金按原合同执行。2012年1月6日双方又签订《补充协议》，协议约定甲方同意乙方使用中央空调，乙方支付空调使用费，2011年6月1日到2014年5月31日期间的租金全部调整为105万元／年（其中物业管理费4.6元／平方米／月）。2012年3月28日皇仕堡公司经工商注册成立，股东王涛与李娟各占50%的股份。2013年8月26日城发公司经工商注册成立，出资人为宜兴市宜城街道办事处全资控股的宜兴市宜城经济发展总公司。2013年10月1日甲方（出租人）城发公司与乙方（承租人）皇仕堡公司签订《商铺场地租赁合同》，约定乙方承租位于宜兴市，建筑面积2373平方米，租赁期限从2013年10月1日至2016年12月31日止，2013年10月1日至2014年12月31日的租金及物业费为102.5万元、2015年度租金及物业费为84.2万元、2016年度租金及物业费为86.4万元，水电费按月另付。2014年3月12日南京中院作出（2012）宁执字第93-11号民事裁定书，裁定解除对万隆公司抵押给郑锦芳的坐落于宜兴市地产的查封，同时将上述房产作价1861.2万元归郑锦芳所有以抵偿被执行人所欠郑锦芳本案中的部分债务，上述房地产的权证变更至郑锦芳名下。2016年4月18日郑锦芳就抵偿的64套房屋领取产权证。2013年10月起至2014年9月期间城发公司共收到皇仕堡公司租金38万元。2014年10月31日甲方城发公司与乙方皇仕堡公司签订《协议书》，双方确认终止履行原商铺场地租赁合同，皇仕堡公司结欠的租赁费及水电费计69.8万元于2014年10月31日支付40万元（该款由设备转让款中支付并由受让人直接支付），余款于2014年12月30日前支付，如未付则由皇仕堡公司股东按出资比例承担清偿责任。同年11月3日城发公司收到租金40万元，2014年11月5日动力源公司经工商注册成立，并将经营地址登记在新天地广场所在地××号，2014年11月1日甲方（出租方）城发公司与乙方（承租方）动力源公司签订《商铺场地租赁合同》，约定乙方承租位于宜兴市，建筑面积2373平方米，租赁期从2015年1月1日至2016年12月31日止，从2014年11月1日到2014年12月31日止为乙方装修免租期，第一年租金50万元，第二年租金52万元，水电费按月另付，因置业公司、宜兴市金腾达商贸有限公司破产清偿或重整而导致本租赁合同解除或终止的，甲方无需承担违约责任。动力源公司在承租期内向城发公司支付了2015年度的租金50万元、管理费5.5万元，2016年1月-8月12日的租金32万元、管理费5.5万元，租期届满后动力源公司继续使用承租的房屋，2017年9月12日动力源公司仍在接纳新的健身会员并营业，2017年12月23日动力源公司对外装贴通知称，会所从2018年1月1日起进行升级，请会员将自已的私人物品在2017年12月31日前清理完，会所开业时间另行通知，之后动力源公司再也未营业，房屋处于空置状态。再查明，案涉房产原由万隆公司所有并由新天地管理公司包租，2010年新天地管理公司与万隆公司签订商铺租赁合同，由于皇仕堡公司未按约向城发公司履行付款义务，城发公司于2016年4月18日向法院起诉要求皇仕堡公司及股东王涛支付欠款29.8万元，该案于2016年7月15日经法院调解结案，即由王涛支付8万元了结双方之间的全部纠纷，该款于2016年10月18日履行完毕，案号为（2016）苏0282民初3553号；由于动力源公司结欠租金未付，城发公司曾于2017年2月24日向法院起诉要求动力源公司支付所欠的租金20万元与管理费5万元，该案审理中城发公司明确2016年9月-10月因消防火灾隐患整改免除动力源公司的租金，2017年7月7日城发公司向法院申请撤回起诉，法院裁定予以准许，案号为（2017）苏0282民初3536号。法院还于2018年7月3日受理了辅菁芳诉宜兴市新天地广场业主委员会（以下简称业委会）、氿滨管理公司业主知情权一案，案号为（2018）苏0282民初7167号，该案审理中宜兴市宜城街道物业管理服务中心证实新天地广场现有业主336户，该物业管理区域已于2016年12月29日选举产生了业委会，业委会主任夏中祥，宜兴市物业管理中心于2017年4月27日确认已接受业委会的备案。2017年1月7日业委会向城发公司出具授权委托书，委托城发公司或业委会认可的经营管理公司先代收租金，待三分之二以上商铺业主同意租金分配方案后再发放，委托期限至2017年12月31日止。2018年1月12日经工商注册成立氿滨管理公司，原法定代表人夏中祥。2018年11月15日宜兴市宜城街道宜北社区向法院出具《情况说明》称，置业公司进入破产程序后，宜城街道指派城发公司接管新天地广场，社区予以配合，城发公司接管期满后，考虑到商场没有管理公司愿意接管可能面临失控，后由业主委员会建议成立一个管理公司，临时履行商场的管理事务，于是成立了氿滨管理公司，该公司并非物业管理公司，不收取物业管理费用，是为了解决业委会不能开设帐户等问题而成立的非营利性公司，该公司仅向业主收取商场日常运营的费用，后期测算后分摊。2019年1月25日无锡宜信会计师事务所有限公司出具了宜会师审字（2019）第054号专项审计报告，该报告明确受城发公司委托，对城发公司2015年度至2017年度支出情况进行专项审计，审定城发公司在前述期间共支出48344615.19元(包括固定资产支出、税费支出及相关管理费用支出等、其中利息支出5746757.15元)。另查明，一审法院承办法官于2019年7月30日到动力源公司承租的房屋位置上进行现场勘查：确认目前从宜北路原设置的通道无法进入动力源公司租赁的房屋中，该通道所在的电梯用房系其他业主所有并被锁住；从新天地广场商业广场入口进入商场内部电梯可以通往新天地广场四楼，在动力源公司承租的房屋消防门上见有氿滨管理公司张贴的公告，公告中称如需进入内部可联系该公司；承办法官经与氿滨管理公司联系进入承租的房屋内，见租赁的场地上仅有原装饰构筑物，构筑物中无物件，器械杂物集中堆放在原球馆场地上，并有两处关闭的卷帘门控制着进入健身会馆的两处电梯通道；同时法院还向新天地广场现在的管理人氿滨管理公司及宜城街道维稳监管人员进行调查：管理者认为该处地方在动力源公司之前是由皇仕堡公司承租的，动力源公司承租期2年，实际使用到2017年底停业的，由于通往健身房的电梯所用房屋是业主蒋兴的，他因收不到租金就采取锁门的行为影响了动力源公司的正常经营，同时动力源公司因欠付水电费也停过电，动力源公司停业后将一些器材堆放在公共区域中，2016年夏天、2017年9月曾有律师来要过租金，但并没有见到郑锦芳本人，也没有见到相关的产权证，之后再也未见人索要房屋与租金，听说房东与动力源公司的老板有沟通，2016年底新天地广场成立业主委员会，之后业主委员会再委托公司进行管理并由政府派人监管协调，正常情况下业主的房屋想进入都是可以的，由于没有收到郑锦芳的委托，郑锦芳的房屋在动力源公司停业后一直处于自然状态，公司不管理不出租不招租，但由于整个区域的消防、水电是整体的，所以会对消防通道进行管控，以保证整个商场的安全运营。针对法院的调查与勘查，郑锦芳认为其为房屋产权人，虽然与城发公司、动力源公司无租赁关系但其有权要求使用者交还房屋并支付使用费，关于64套房屋的位置可根据位置图及前后租赁合同使用同一区域的情况能够作出判断，业主委员会只对小区的共有部位面积进行管理，对其的专有部分并无权利，城发公司、动力源公司占有房屋就负有返还义务，2014年3月12日南京中院裁定将64套房屋归其所有，从该日起其就享有涉案房屋的占有使用收益权，城发公司、动力源公司使用房屋后从未支付费用，因此应当支付房屋的占有使用费，根据租赁合同、补充协议，足以证明房屋租金标准至少为105万元/年，从法院调取的（2016）苏0282民初3553号案件材料中有城发公司与皇仕堡公司签订商铺场地租赁合同，租期与其主张的租赁费期限部分重合，因此法院可以参照该标准计算占有使用费，城发公司、动力源公司签订的租赁合同约定的租金标准没有征得其同意，且与此前两份租赁合同约定的租金标准差距较大，故不能作为本案裁判的依据，鉴于前几份租赁合同约定的面积均为2373平方米，比其房屋面积2184.44平方米要大，故可以按照92.05%的比例折算占有使用费，并且免除动力源公司2016年9月、10月的租金并未经其同意，故对免租不予认可，社区的情况说明与本案并没有关联，但可以说明城发公司至少管理到2018年1月氿滨管理公司成立之时，城发公司辩称其于2016年底结束管理与事实不符，城发公司提供的审计报告仅有最终的审计结论，没有提供基础资料与审计分析过程，用于审计的基础资料均由城发公司提供也未经质证，并且审计报告仅审计了支出费用，该费用是否用于新天地广场项目，无从判断。审计报告也未对城发公司的收入情况进行审计，不能得出完整的审计结论，故审计报告不能作为认定城发公司支出的依据，且城发公司提供的2013年至2016年支出情况表也不能证明为其房屋支出的费用，也没有统一的扣除费用的依据和标准，故不应扣除管理费用，况且在动力源公司承租期，城发公司已经收取了管理费5.5万元/年，再要求郑锦芳承担管理费用构成重复获益，不应支持，在法院的调查中也能够说明其于2016年夏天与2017年9月与城发公司交涉过，城发公司是明知其为房屋权利人，故城发公司应将房屋交还于其，动力源公司在不经营的情况下，也负有交还房屋的义务，在未交还前城发公司、动力源公司均应支付占有使用费；宜北社区出具的情况说明与本案没有关联。城发公司认为政府为维稳需要而成立城发公司对新天地广场进行管理，郑锦芳的房屋是虚拟界址，装修后无法区分具体的位置，没有证据证明皇仕堡公司、动力源公司承租的房子就是郑锦芳的，法院破产庭与宜城街道均到房产局征询过意见，均答复无法确定房屋位置，除非将所有装修拆除再根据界址钉重新勘测划分，而其在代管时已经装修，考虑到商场的运营目前无法作破坏性勘测，根据政府专项审计报告，2013年至2016年支出总金额已达2818万元，收取的租金用于维持商场的正常运行且收支不平衡严重亏损，因此没有租金可返还，2017年7月撤诉是因为在诉讼中知晓郑锦芳来主张权利，考虑到应由业主主张权利故而撤诉，该款最终未能收到。2016年9、10月免除租金是之前因流浪汉进入引发火灾而不得不对消防进行改造，故而免除2个月的租金，皇仕堡公司长期经营亏损无力再继续承租故而退租后转给动力源公司并大幅降低租金，这样做也是为了维护业主的利益，城发公司是无因管理人，并不能按照市场价格对无因管理人主张占有使用费。根据专项审计报告，根据实际的出租面积按照整个新天地广场9万多平方米测算，2015年度、2016年度郑锦芳应分摊费用47.8万元、34.6万元，业委会成立后形成决议需提取物管费111元/平方米/年。2017年度商铺的出租需由业主本人委托后，城发公司才会对外招租与出租，所取得的收益也是扣除管理费用后再支付给业主，郑锦芳并没有委托业委会或城发公司进行管理，动力源公司停业后将两处卷帘门关闭着，从外部的门确实无法进入，只能从消防通道门进入，并且动力源公司并未向其移交房屋，锁具也是动力源公司所安装并控制着，里面堆放的财产也属于动力源公司所有，从起诉时起房屋就处于自然状态，对此郑锦芳是明知的，因此城发公司无需返还房屋、也无需承担义务。动力源公司认为两处卷帘门确系其安装并关闭，从停止使用起房屋就处于自然状态，至少在起诉时郑锦芳就知道这一情况，因此至少在起诉后的房屋使用费郑锦芳无权再主张，由于从2016年底城发公司就不再管理案涉房屋，所以无法续订合同，并且由于电梯房使用存在争执，导致公司经营无法正常，2017年底即停业至今，停业后的关锁也是出于安全考虑，现在无从知晓打开卷帘门的钥匙在何处，动力源公司从未阻止郑锦芳控制或管理房屋。上述事实，有房屋产权证、土地使用权证、南京中院作出的（2012)宁执字第93-11号民事裁定书、工商登记信息、公证书、健身会所会员合约、发票、通知、场地租赁合同、审计报告及本院质证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中郑锦芳根据南京中院的执行裁定书从万隆公司名下获得了64套房产的物权，从裁定之日即2014年3月12日起郑锦芳就享有占有、使用、收益和处分64套房产的权利。本案中尽管无法确定案涉64套房产的具体位置或坐标点，但根据新天地管理公司先后与皇仕堡（香港）健身管理有限公司、城发公司与皇仕堡公司、城发公司与动力源公司签订的商铺租赁合同或场地租赁合同之内容，新天地广场第四层D4-18商铺2373平方米的房屋一直经营健身服务项目并且面积始终保持不变，再根据新天地广场与万隆公司签订的商铺租赁合同，基本能够确定城发公司出租给动力源公司的房屋中包含了郑锦芳的64套房产，鉴于郑锦芳不能提供南京中院执行中的具体交接手续或相关位置图，房产部门也明确根据现有条件无法确定64套房产的具体界址，法院勘查中也未发现有人在使用该部分房产，故法院对于郑锦芳要求城发公司、动力源公司交还房屋的诉请不予支持，但民事主体依法享有物权，郑锦芳所有的房产至少从动力源公司停止经营时起就处于自然状态，故郑锦芳有权自行与新天地广场管理者氿滨管理公司沟通并行使相应的物权。我国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。包括案涉64套房屋在内的第四层D4-18商铺2373平方米房屋在物权变动前就由城发公司于2013年10月1日出租于皇仕堡公司，因此该合同终止前郑锦芳受该租赁合同的约束，根据合同的约定从2013年10月1日到2014年12月31日期间计15个月的租金、物业费为102.5万元，扣除物业管理费4.6元/平方米/月后每月租金为5.7417万元，尽管城发公司在皇仕堡公司承租期间收到86万元的租金，但退还于郑锦芳的租金应从其取得物权时的2014年3月12日起算至2014年10月31日计7.6个月，并按照其享有的所有权面积2184.44平方米计取该期间的租金，经计算该期间的租金为40.1695万元。因本案中没有证据证明郑锦芳经南京中院裁定取得物权后及时与城发公司进行沟通并主张相应的权利，也无证据证明城发公司在与动力源公司签订商铺场地租赁合同时知晓案涉64套房屋的物权变更情况，城发公司为公共利益履行管理职责、延续其出租行为并无不妥，虽然城发公司在出租时将2015年至2016年租金调整为102万元并给予动力源公司2016年9至10月因消防隐患改造的免租期，但该行为是根据市场出租情况所作出，没有证据证明城发公司存在损害他人利益的行为。根据法院的调查，郑锦芳于2016年夏天、2017年9月委派律师与城发公司交涉过，因此从此时起城发公司应当知晓郑锦芳系64套房产的权利人，城发公司应将收取的租金按面积比例交还于郑锦芳，经计算2015年至2016年期间城发公司应退还郑锦芳租金75.48万元，对于未收到的租金应由实际使用人动力源公司承担付款义务。考虑到动力源公司在租期届满后继续使用房屋至2017年底，因此动力源公司理应按52万元/年的原租赁费标准支付相应的房屋占有使用费，经计算动力源公司欠付租金、使用费计58.3万元。鉴于城发公司在收取租金的同时还收取动力源公司2015年度、2016年度的管理费各5.5万元，城发公司虽称郑锦芳应分摊其他费用或按业委会形成的决议以111元/平方米/年的标准计取管理费，但城发公司提供的审计报告及业委会资料等证据并不能证明郑锦芳实际应分摊的费用，故对于案涉64套房产变动物权之后应分摊的费用城发公司可另行主张。根据法院的调查，新天地广场业委会于2016年底成立，至2017年底城发公司已不再履行管理职责，因此在动力源公司不使用房屋的情况下，城发公司或新成立的氿滨管理公司对郑锦芳的房屋并不存在法定的管理义务与返还义务，事实上郑锦芳在起诉前就知道房屋早已处于空置状态，郑锦芳怠于行使物权的后果应由其自行承担，郑锦芳要求动力源公司承担连带责任的诉请于法无据，法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条的规定，判决：一、城发公司于判决发生法律效力之日起十日内返还郑锦芳租金115.6495万元。二、动力源公司于判决发生法律效力之日起十日内给付郑锦芳结欠的租金58.3万元。三、驳回郑锦芳的其他诉讼请求。一审案件受理费21600元，由郑锦芳负担15377元，城发公司负担4107元，动力源公司负担2116元。二审中，各方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，郑锦芳根据南京中院的执行裁定书取得的万隆公司名下64套房产，位于新天地广场第四层，该64套房产虽已登记，但之间并无实体墙隔离，仍需根据界址钉对产权界址进行划分。由于房产部门根据现有条件无法确定64套房产的具体界址，虽然可在剥离装修后通过界址钉予以确认，但该64套房产所在的空间范围事实上无法现实交付，仅能对其宣示权利。即便该部分房产之前由城发公司和动力源公司管理、使用，因一审法院经现场勘查未发现有人在使用该部分房产，且该64套房产不具备现实交付条件，故郑锦芳要求城发公司和动力源公司返还房屋的上诉主张，本院不予支持。城发公司作为案涉房屋的管理人，在实际控制房屋期间将房屋对外出租，城发公司负有将收取的租金按面积比例交于房产权利人的义务，但城发公司对于未能收取的租金，并无向权利人支付的义务，而理当由房屋使用人动力源公司承担该支付责任，郑锦芳要求城发公司与动力源公司承担连带清偿责任的上诉主张，于法无据，本院不予支持。根据一审法院的调查，城发公司至2017年底已不再履行管理职责，动力源公司实际使用到2017年底停业，后未再继续经营，郑锦芳的房产在动力源公司停业后一直处于自然状态，新成立的氿滨管理公司由于没有收到郑锦芳的委托，未对郑锦芳的房产进行管理和出租。如前所述，由于郑锦芳的房产无法实现现实交付，而正常情况下郑锦芳是可以进入其房产的，事实上郑锦芳在起诉前就知道房产早已处于空置状态，完全可以自行对其房产进行处置。郑锦芳要求动力源公司和城发公司支付2018年1月1日之后的房产使用费，没有事实依据，本院不予支持。本案中尽管无法确定案涉64套房产的具体位置或坐标点，但万隆公司取得案涉64套房产的所有权时，该房产已处于租赁状态，根据新天地管理公司先后与皇仕堡（香港）健身管理有限公司、城发公司与皇仕堡公司、城发公司与动力源公司签订的商铺租赁合同或场地租赁合同之内容，新天地广场第四层D4-18商铺租赁面积2373平方米始终保持不变，而64套房产建筑面积为2148.44平方米，结合新天地管理公司与万隆公司签订的商铺租赁合同，以及双方提供的测绘图纸进行对比，基本能够确定城发公司出租给动力源公司的房屋中包含了郑锦芳的64套房产。由于64套房产无实体墙隔离，故无需考虑套内面积，一审法院根据郑锦芳享有的产权面积与城发公司出租面积的比例确定城发公司应返还收取租金的数额，并无不当。此外，城发公司一审中虽提出郑锦芳应分摊管理费用的抗辩意见，但该费用并非郑锦芳确定的债务，城发公司又未提起反诉，一审法院也已明确城发公司可另行主张，故本院不予理涉。对城发公司提出的上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人郑锦芳和城发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21600元，由上诉人郑锦芳负担10800元，由城发公司负担10800元。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年九月十七日书记员  翁 强