嘉兴市秀洲区人民法院行 政 裁 定 书（2020）浙0411行初21号原告朱善，男，1959年4月27日出生，汉族，住浙江省海盐县。委托诉讼代理人陈渊、朱黄佳（实习），浙江海兴律师事务所律师。被告海盐县自然资源和规划局，住所地浙江省海盐县武原街道枣园西路178号。法定代表人张正林，局长。出庭负责人王泷。委托诉讼代理人郭娟娟，浙江海威特律师事务所律师。第三人郑连明，1954年12月14日出生，汉族，住浙江省海盐县。委托诉讼代理人王海伟、徐冰迪（实习），浙江祥森律师事务所律师。第三人嘉兴元建置业有限公司，住所地浙江省海盐县西塘桥镇元通集镇。法定代表人宣伟根，董事长。第三人宣伟根，男，1965年3月29日出生，汉族，住浙江省海盐县。原告朱善诉被告海盐县自然资源和规划局及第三人郑连明、嘉兴元建置业有限公司、宣伟根行政登记一案，本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月24日对本案进行了公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人陈渊、朱黄佳，被告负责人王泷及其委托诉讼代理人郭娟娟，第三人郑连明及其委托诉讼代理人王海伟到庭参加诉讼。第三人嘉兴元建置业有限公司、宣伟根经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月1日，原告承租属于嘉兴元建置业有限公司的房屋，坐落于海盐县××街道××路××号××室××室。2020年3月17日，该房屋的现所有权人郑连明起诉要求原告返还原物。诉讼过程中，原告经查询发现，承租的房屋已于2016年12月13日被嘉兴元建置业有限公司卖给郑连明，原告对此毫不知情，侵害了原告的优先购买权。为查明真相，原告前往不动产中心查询。原告经查询发现如下问题：1.不动产登记申请书存在问题，申请书申请人有两人，但申请人的签字只有郑连明一人，嘉兴元建置业有限公司的法定代表人并未签字或其他受委托人的签字，其实是郑连明带着嘉兴元建置业有限公司的公章去签署的，申请书中申请人双方日期的字迹是一样的，都是郑连明写的；2.办理手续中的买卖合同也是虚假的，该合同可能是郑连明带着嘉兴元建置业有限公司的章去盖的，且没有任何合同签订时间；3.办理手续中的结算清单也是虚假的，其中没有购房人的签名；4.办理手续中的产权证明书也是虚假的，是郑连明自己带着嘉兴元建置业有限公司的章去盖的。申请人提供虚假材料骗取不动产登记，登记行为在形式上虽然具有合法性，但不具有实质意义的合法性，依法应认定为无效登记行为。根据不动产登记条例第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书……。本案中，嘉兴元建置业有限公司的法定代表人宣伟根并未到场，也未出具授权委托书等材料，该不动产变更登记程序违法，不符合法律规定。原告认为，被告的行政行为因内容虚假而错误，程序违法。请求依法撤销被告于2016年12月13日办理的不动产变更登记，即浙（2016）海盐县不动产权第0018132号、0018133号不动产权证书号；被告负担诉讼费用。被告辩称，一、原告与案涉不动产行政登记行为不具有法律上的利害关系，不具备提起行政诉讼的主体资格。行政诉讼法第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。所谓“利害关系”乃应限于法律上的利害关系，不宜包括反射性利益受到影响的公民、法人或者其他组织。同时，行政诉讼乃公法之诉讼。上述第二十五条第一款规定的利害关系，一般也仅指公法上的利害关系，除特殊情形或法律另有规定，一般不包括私法上的利害关系。本案中，原告作为承租人与被告作出的不动产行政登记并不具有公法上的利害关系，其所享有的利益，并非被告在对案涉不动产作出行政登记时所需考虑、尊重和保护的利益，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，即便查明第三人的案涉房屋交易行为侵害了原告的优先购买权，也不必然导致本案第三人之间的房屋买卖合同无效，原告首先应考虑选择民事诉讼途径寻求权利救济。易言之，只有公法领域的权利和利益受到行政行为影响，存在受到损害可能性的公民、法人或者其他组织，才与行政行为具有法律上的利害关系，才形成了行政法上的权利义务关系，才具有原告主体资格。因此，原告主体不适格。二、被告作为海盐县确定的不动产登记机构，具有办理不动产权属登记的法定职权。《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。被告作为海盐县行政区域内的不动产登记机构，具有办理不动产登记的法定职权。三、被告作出的案涉登记发证行为是合法的登记发证行为，已依法履行合理审慎职责。首先，不动产登记以依申请登记为原则，案涉房屋权属转移登记时，是否存在租赁合同关系，并非被告办理不动产变更登记查验的法定范围。被告也无法审查确定原告与案涉房屋可能有利害关系。其次，第三人于2016年12月12日向被告申请对坐落于武原街道新桥北路155号101室、102室申请变更登记，并提交以下材料：不动产登记申请书、商品房买卖合同、夫妻财产约定协议书、结算清单、产权证明书、发票等。被告依据《不动产登记暂行条例》第十七条和《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条之规定，认为申请材料符合申请主体一致、内容一致、客体一致，也不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条规定的不予登记的情形，进而依据《不动产登记暂行条例》第二十条、第二十一条等规定，予以登记发证。至于原告起诉所称申请材料中申请书上嘉兴元建置业有限公司法定代表人未签字、买卖合同签订时间未写、结算清单购房未签字等瑕疵情况，鉴于嘉兴元建置业有限公司系法人，具有独立且完全民事行为能力，公司行经营行为时，法定代表人是否签字，并非公司行为有效或者无效的必然条件，故原告诉称的问题并不影响第三人之间房屋交易行为的有效性。因此，案涉房屋登记发证是合法的登记行为，被告已履行了合理审慎职责。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回。第三人郑连明述称，一、原告主体不适格。1.依据行政诉讼法第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。利害关系人应限于法律上的利害关系，即公法领域权利和利益受到行政行为影响，存在受到损害的可能性的当事人，才与行政行为具有法律上的利害关系，才形成行政法上的权利义务关系，才具有原告主体资格，才有资格提起行政诉讼。2.原告享有的房屋承租人优先购买权在法律性质上应当定性为债权，而非物权。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”如果在此权利受到侵害已成既定事实的情况下，原告只能提起民事侵权损害或者违约损害赔偿之诉，依法不具有请求撤销房屋转移登记的权利，即不具有房屋行政诉讼的原告主体资格。二、第三人嘉兴元建置业有限公司、郑连明之间自愿办理房屋买卖的相关协议，并依法办理过户登记，具有合法性。第三人嘉兴元建置业有限公司、郑连明之间签订的不动产登记申请书、商品房买卖合同及第三人嘉兴元建置业有限公司提供的结算清单、产权证明书等材料具有真实性。被告在依法审查第三人嘉兴元建置业有限公司、郑连明提交的材料后，为郑连明颁发房产权属证明，该登记颁证行为也符合法律规定。三、原告知晓郑连明作为新的房屋所有权人是在2017年7月，后索要补偿费为由多次联系郑连明。综上，原告主体不适格、其起诉没有事实和法律依据，请驳回原告诉请。第三人嘉兴元建置业有限公司、宣伟根未提交书面陈述意见。经审理查明，2016年12月12日，第三人嘉兴元建置业有限公司、郑连明向海盐县国土资源局申请不动产登记，要求将坐落于海盐县××街道××路××号××室××室房屋的所有权人登记为郑连明，并提交了双方签订的《商品房买卖合同》等相关材料。第三人嘉兴元建置业有限公司、郑连明提交的《不动产登记申请书》由嘉兴元建置业有限公司、郑连明分别盖章、签字。海盐县国土资源局经对嘉兴元建置业有限公司、郑连明提交的申请材料进行审核后，于2016年12月13日颁发浙（2016）海盐县不动产权第0018132号、0018133号不动产权证书，分别载明武原街道新桥北路155号102室、101室的权利人为郑连明，其中102室房屋建筑面积22.95㎡、土地面积11.71㎡，101室房屋建筑面积42.61㎡、土地面积21.73㎡。另查明，2015年12月1日，原告与嘉兴元建置业有限公司签订房屋租赁合同一份，向嘉兴元建置业有限公司租赁的房屋中包括案涉房屋，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日。2019年1月，海盐县因机构改革，将县国土资源局的职责，以及县住房和城乡规划建设局的城乡规划管理职责等，整合到新组建的县自然资源和规划局。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”该法第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条对“与行政行为有利害关系”作了具体规定。本案中，海盐县国土资源局作出的不动产登记系行政行为，原告认为第三人嘉兴元建置业有限公司、郑连明申请不动产登记时提供虚假材料，程序违法，但原告既不是该行政行为的相对人，也不属于与该行政行为有利害关系的公民，并不具有原告主体资格。原告以案涉房屋在其租赁期间被出租人嘉兴元建置业有限公司出卖给郑连明为由，认为侵害了其优先购买权，但原告基于房屋租赁而享有的权利为债权，应当通过民事诉讼途径加以解决。综上，原告的起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定的条件，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告朱善的起诉。本案公告费560元，由原告朱善负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。(后附页)审 判 长  沈宝庆人民陪审员  陈新花人民陪审员  吴晓亮二〇二〇年九月十五日书 记 员  王贇洁