山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0702民初3211号原告：樊俊杰，男，汉族，1986年11月19日生，系山西省阳曲县村民，住山西省太原市万柏林区。被告：晋中田汇房地产开发有限公司（以下简称“田汇公司”），地址：晋中开发区蕴华西街488号。法定代表人：杜韶杰。委托诉讼代理人：董彦宁，女，汉族，1990年8月4日生，住榆次区，系公司员工。原告樊俊杰与被告田汇公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊俊杰、被告田汇公司的委托诉讼代理人董彦宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款383625元，并按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率7.125%支付该款自付款之日起至款项返还之日止的利息（1-5年期贷款利率4.75%，加收50%）；3、判令被告向原告支付原告已还建设银行的贷款利息（贷款分120期，原告截至2020年7月已还41期，目前已还款利息为25350.31元，还款日为每月1号）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订了《商品房买卖合同》合同编号为晋中田汇000000000003，约定原告购买被告位于晋中市榆次区房屋，房屋建筑面积为31.66平方米，单价为12117.02元／平方米，总价款为383625元，原告应于2017年1月17日前支付该商品房首付款223625元，余款160000元申请贷款，被告应于2017年12月30日前向原告交付房屋。2017年1月17日前，原告分别于2016年8月20日、2016年8月24日、2017年1月17日向被告支付房屋首付款10000元，204644元，8981元，共计223625元，余款160000元于2017年2月7日申请贷款下来并打至被告田汇公司14×××73建设银行账户中，至此原告全部购房款已付清。2019年3月1日，原告与被告签订《田森汇商铺业主自愿收房承诺书》，办理收房手续，并敦促被告早日办理房屋所有权证，时至今日，期间原告多次联系被告方项目负责人要求办理房屋产权手续，被告方一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证。根据《合同法》第九十四条合同的法定解除第三款第四款当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行。当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，以及《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《民法通则》第一百一十一条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。综上所述，由于出卖人即被告原因，致使买受人即原告无法办理房产证，严重影响订立合同所期望的经济利益，被告在合同约定的期限内没有履行义务，在被允许推迟履行的合理期限内仍然没有履行其义务，被告已构成根本违约，原告有权行使合同解除权，同时有权要求出卖人赔偿损失，又因原告所购房屋为商业用地，无法办理产权证的情况下，营业执照也不能办理，既不能出租，也不能转让，这对原告造成了很大的经济损失，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、双方曾就涉案房屋产生纠纷，相关事宜在榆次区法院主持下达成调解，法院作出的调解书已明确表明处理调解书载明的赔偿事宜外，原告不得再就涉案房屋的其他赔偿事宜进行追究；2、按照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》，其为原告办理房屋产权证书的时间尚未届至，原告的该项诉求没有事实和法律依据；3、按照双方签订的《商品房买卖合同》，在因出卖人的原因未能按照合同约定的时间办理房屋产权证书，买受人不退房，出卖人继续办理相关手续，原告要求退房的诉求不应支持；4、其未能为原告办理房屋产权证书的原因系工程总包单位未移交竣工验收材料，不配合竣工验收导致的，并非其的原因导致。综上，原告的诉讼请求不应支持。本院经审理认定的事实如下：2017年原告樊俊杰与被告田汇公司签订一份合同编号为晋中田汇000000000003的《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于榆次区，建筑面积共计31.66平方米，其中套内建筑面积15.04平方米，分摊共有建筑面积16.62平方米，该商品房单价为每平方米12117.02元，总金额为383625元。买受人应当于2017年1月17日前支付首期房价款223625元，占用全部房屋价款的58.29%。余款160000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人继续办理相关手续。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的第七条约定：买受人同意出卖人在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不以延期办理房屋所有权证的原因为由解除合同，或提出利息、违约金及赔偿要求。合同签订后，截止2017年1月17日，原告共计支付被告购房款223635元，余款16万元申请的贷款于2017年2月7日支付。2018年7月14日，开发商代表杜韶杰和业主代表常炳杰共同签署《合同附加协议废除声明》，载明：晋中市榆次区田森汇综合商业设施项目位于交汇处，由3栋8层公寓，1栋8层酒店和1栋8层商业办公楼组成，其余部分为裙楼3层或4层商业。房屋预售权许可证（晋中）晋商房预售字第16-28号，物业类别：商铺、公寓，产权年限40年，已经购买该项目商铺，公寓的业主同时签署了网签合同及商品房买卖合同补充协议，经双方协商达成一致，自2018年7月14日起废止已签署的商品房买卖补充协议。商品房买卖补充协议自始无效。2019年3月1日，原告签署《田森汇商铺业主自愿收房承诺书》，表明樊俊杰自愿收房，收房时间为2018年12月22日。逾期交房违约金赔付日期自2017年12月12日至2018年12月12日。庭审中双方均认可，原告收房的时间为2019年3月1日。2019年6月6日，因被告迟延交付房屋承诺支付原告违约金但未按约支付，原告将被告起诉至本院，经本院主持调解于2019年8月9日作出（2019）晋0702民初3014号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、原、被告双方愿以25500元了结此案（被告给付原告逾期交付房屋补偿金25500元）于2019年9月10日前给付，如有逾期，将按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计息。二、原告今后将不再就此事的其他赔偿事宜进行追究。庭审中原告称，2019年3月其虽然在收房承诺书和违约金收条上签了字，但被告一直没有实际支付逾期交房的违约金，因此其将被告诉至法院，后经法院主持调解，被告于2019年9月10日支付了25500元的逾期交房违约金。其认为至今未能办理产权登记是由于被告未支付剩余货款给承包方产生纠纷所致，第三方不能竣工验收也是被告原因所致，因此被告构成违约，其有权要求解除合同，被告应承担相应违约责任。被告称，其提供的晋中市中级人民法院的民事判决书能够证明，其与房屋建筑工程的总包方江苏南通二建集团有限公司因工程产生纠纷导致无法办理产权证。双方签订的《商品房买卖合同》第二十一条明确约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人继续办理相关手续，因此原告要求退房没有相关依据。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、销售专用收据、《商品房买卖合同补充协议》、个人贷款支付凭证、商品房自愿收房承诺书、合同附加协议废除声明等证据；被告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、榆次区法院民事调解书、晋中中级法院民事判决书等证据在卷作证，上述证据经当事人质证，本院审查可以采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律强制性规定，为有效合同。2018年7月14日被告的法定代表人与业主代表共同签署的《合同附加协议废除声明》将双方另行签订的《商品房买卖合同补充协议》声明于2018年7月14日起自始无效。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，被告向原告交付了房屋，虽然存在逾期交房的情形，但原告已与被告签订《自愿收房承诺书》，原告表明自愿收房，且双方经本院主持调解被告已向原告支付了逾期交房的违约金。双方就《商品房买卖合同》及《自愿收房承诺书》均已实际履行，且按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人继续办理相关手续。现原告以被告未能办理房屋产权证为由主张解除合同并返还房款及利息，于法无据，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告樊俊杰的诉讼请求。案件受理费7434元，减半收取计3717元，由原告樊俊杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员  曹瑞峰二〇二〇年九月十日书记员  董 华