广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19103号上诉人（原审被告）：广东珠钢投资管理有限公司，住所地：广州市番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。法定代表人：吴秋婷，职务：经理。委托诉讼代理人：杨春涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郭雪怡，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：敖琪，女，汉族，1987年11月16日出生，住湖北省南漳县。被上诉人（原审原告）：王金伟，男，汉族，1970年12月5日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：敖琪，本案被上诉人之一，系被上诉人王金伟的配偶。上诉人广东珠钢投资管理有限公司（以下简称珠钢公司）因与被上诉人王金伟、敖琪房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初5205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员刘卉独任审理，本案现已审理终结。珠钢公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判为珠钢公司向敖琪、王金伟支付利息，以622569元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年6月13日起计付至该款项清偿日止；2.上诉费由敖琪、王金伟承担。事实和理由：根据涉案合同即《金龙城财富广场楼字认购书》第七条约定，敖琪、王金伟未提供充分证据加以证明已履行书面通知义务。即使需要赔偿敖琪、王金伟的利息损失，也应在一审法院送达的本案应诉材料（即2020年5月16日）次日起2O个工作日届满后开始计算利息，即从2020年6月13日开始计算利息。如按照上诉请求标准计算，暂计算至上诉之日2020年7月14日，则利息为2141元。被上诉人敖琪、王金伟二审答辩称：珠钢公司未在认购书约定的时间内办理涂销，已经违约，其上诉无理。认购书中有关无息退款的条款不公正，是无效条款。珠钢公司上诉主张的利息标准过低。敖琪、王金伟起诉时主张的利息31500元是以总付款692569元为本金，按照平安银行一年期理财产品年利率4.5%标准，从付完款之日即2019年4月14日起计至起诉之日止即2020年4月13日止的利息。2020年4月13日，敖琪、王金伟向一审法院起诉请求：1.解除珠钢公司、敖琪、王金伟之间签署的广州市番禺区大龙街金凯润二街3号25栋22xx房的《金龙城·财富广场楼宇认购书》（编号为30043xx）；2.珠钢公司应在三个工作日内无条件退还敖琪、王金伟已支付的692569元房款，并赔偿敖琪、王金伟已交款项的定期存款利息31500元；三、本案诉讼费由珠钢公司承担。一审诉讼中，敖琪、王金伟确认上述第二项诉讼请求中退还房款692569元中的70000元珠钢公司已委托其销售方深圳市房多多网络科技有限公司于2020年4月17日退还，故变更第二项诉讼请求为：珠钢公司应在三个工作日内无条件退还敖琪、王金伟已支付的622569元房款，并赔偿敖琪、王金伟已交款项的定期存款利息31500元。一审法院经审理查明：敖琪、王金伟（乙方、认购方）与珠钢公司（甲方、发展商）于2019年4月6日签订了一份《金龙城·财富广场楼宇认购书》，约定敖琪、王金伟认购珠钢公司开发的位于广州市番禺区大龙街金润二街3号25栋22xx房，该物业建筑面积为67.8891平方米，套内建筑面积为52.38平方米；该物业原价格1288736元，敖琪、王金伟选择商业按揭付款方式，获（7万抵12万×0.98×0.99×0.99）折优惠，优惠后总房价为1122569元；敖琪、王金伟须于签署认购书时向珠钢公司交付定金20000元（在首期房中抵扣）；首期房款（含定金）敖琪、王金伟须于签署认购书之日起10日内，即2019年4月16日前携带本认购书、定金票据、身份证明文件到珠钢公司处付清首期房款622569元（即总房价50%）及物业专项维修基金款7128.36元；依《按揭须知》要求到金龙财富广场营销中心处广东华之杰律师事务所（指定律师所）提交齐全按揭资料，申办额度为500000元商业贷款，签署贷款合同及办理有关手续；敖琪、王金伟未按约定的时间、地点办理任何相关按揭手续，或未按银行要求提交齐全的按揭资料，每逾期一天，敖琪、王金伟同意珠钢公司有权以按揭贷款额的千分之一按日向敖琪、王金伟计收违约金；敖琪、王金伟未按本认购书约定的时间交纳首期款或房款时，每逾期一天，敖琪、王金伟同意珠钢公司有权以优惠后总房价的千分之一按日向敖琪、王金伟计收违约金；逾期超过3个自然日，珠钢公司有权解除本认购书，不予退还已付的定金，造成珠钢公司损失的，珠钢公司有权继续追偿并另行处理该商品房；敖琪、王金伟已知悉其认购的房屋存在抵押，珠钢公司承诺在认购书签订且敖琪、王金伟支付100%的房款或50%的首期房款（如敖琪、王金伟需要办理银行按揭的，则需一并提交齐全的按揭资料和办妥相关按揭手续后）90天内涂销（如政府原因，网络故障等不可抗力相应顺延），逾期涂销的，敖琪、王金伟有权书面通知珠钢公司解除本认购书，珠钢公司需于20个工作日内无息退还敖琪、王金伟已付款项。珠钢公司委托销售代理公司进行销售，销售代理公司无权收取客户任何费用，凡未经我司盖章生效涉及敖琪、王金伟、珠钢公司双方合同关系的文件（包括但不限于认购书、收据和协议书等），概不获珠钢公司认可，珠钢公司不承担由此引致的任何法律责任。上述认购书的落款处，珠钢公司签章确认代理公司为“房多多”。同日，敖琪、王金伟向珠钢公司交纳定金20000元，后于2019年4月14日向珠钢公司交纳房款602569元。另外，敖琪、王金伟与案外人深圳市房多多网络科技有限公司签订一份《房多多会员增值服务协议书》，约定“敖琪、王金伟在签订本协议时通过房多多指定的第三方支付平台支付7万元作为会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受房多多提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分，并备注有享7万抵12万”。敖琪、王金伟珠钢公司因履行认购书发生争议，敖琪、王金伟遂于2020年4月13日将珠钢公司起诉至一审法院。一审庭审时，珠钢公司确认涉案房屋仍存在在建抵押，抵押权人为中国工商银行。一审法院认为，敖琪、王金伟（作为认购方）与珠钢公司（作为发展商）签订的《金龙城·财富广场楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案中，敖琪、王金伟、珠钢公司在认购书第七条约定“珠钢公司承诺在认购书签订且敖琪、王金伟支付50%首期房款（如敖琪、王金伟需要办理银行按揭的，则需一并提交齐全的按揭资料和办妥相关按揭手续后）90天内涂销，逾期涂销的，敖琪、王金伟有权书面通知珠钢公司解除本认购书，珠钢公司需于20个工作日内无息退还敖琪、王金伟已付款项”。由于涉案物业至本案辩论结束前尚未涂销抵押，已超过认购书约定的期限，珠钢公司的行为已构成违约，现敖琪、王金伟起诉主张解除双方签订的涉案《金龙城·财富广场楼宇认购书》的诉请，具有合同依据和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，珠钢公司应当向敖琪、王金伟返还已收取的购房款622569元。敖琪、王金伟要求珠钢公司返还已付购房款项622569元的同时参照商业银行保本理财产品一年期年利率的4.5%标准赔偿损失31500元的主张并未超过法律规定的范围，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年6月28日作出如下判决：一、解除敖琪、王金伟与广东珠钢投资管理有限公司于2019年4月6日签订的《金龙城·财富广场楼宇认购书》；二、广东珠钢投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向敖琪、王金伟返还购房款622569元；三、广东珠钢投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向敖琪、王金伟赔偿损失31500元。一审案件受理费7453元，由广东珠钢投资管理有限公司负担（该款项敖琪、王金伟已向一审法院预交）。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。双方当事人均确认如下事实：1.敖琪、王金伟一审起诉的利息31500元所对应的起止时间为2019年4月14日付清款项之日起至2020年4月13日起诉之日止。2.涉案商铺因珠钢公司原因至今仍未办理涂销抵押手续，珠钢公司因此未通知敖琪、王金伟网签及提交按揭资料。二审中，珠钢公司向本院提交一张EMS法院专递邮件详情单复印件，拟证明其是于2020年5月16日收到一审法院向其邮寄送达的敖琪、王金伟的起诉状副本等应诉材料。敖琪、王金伟对此表示由法院认定，并确认珠钢公司于2020年5月16日收到本案起诉状副本，若按涉案认购书的约定，退款的利息的起算时间为2020年6月13日。珠钢公司还向本院提交（2018）粤01民终8627号民事判决书供参考，其中载明：1.一审法院认定买卖双方签订的《金龙城·财富广场楼宇认购书》合法有效，珠钢公司超过认购书约定期限未涂销抵押的行为构成违约，买方要求解除认购书符合合同约定；因买方未有提供充分证据加以证明已履行书面通知义务，故珠钢公司应在收到一审法院送达的本案应诉材料（即2017年8月2日）次日起20个工作日届满后即8月30日前向买方退还该已付款项，故珠钢公司对已付购房款承担利息的起算时间从2017年8月31日起。2.一审法院最终判令解除该案认购书，珠钢公司双倍返还定金，退还已付款项（包括购房款、团购费、维修基金），并按中国人民银行规定的金融机构支付逾期贷款利率标准从2017年8月31日起计付至该款项清偿日止的利息。3.本院（二审法院）认为：买方关于解除认购书的诉讼请求成立，珠钢公司应承担相应违约责任；依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，本案定金为履行合同的担保，珠钢公司违约导致合同无法继续履行，应承担双倍返还定金的责任。最终本院判决：驳回上诉，维持原判。对上述判决书，双方当事人均确认该案所涉认购书版本与本案相同；敖琪、王金伟认为其在本案中没有提出双倍返还定金的诉讼请求。经本院释明及再三询问，敖琪、王金伟明确表示同意二审直接处理起诉日后的利息赔偿及双倍返还定金问题；并表示如果本案支持其主张的31500元的利息，其将不再主张双倍定金返还及起诉日后的利息。二审另查明，涉案《金龙城·财富广场楼宇认购书》中落款甲方销售人员处有“黎慧敏”的签名。敖琪、王金伟向一审法院提交了：1.其与“黎慧敏”于2019年11月7日和2020年3月17日的微信聊天记录，其中显示敖琪、王金伟询问迟迟不能办理网签合同的原因，并催促办理网签合同、按揭，还向“黎慧敏”表示如果不能办理就要求退款。2.金龙城业主维权群微信截图一页，以及从微信群中截图的其他业主向广州市番禺区住房和城乡建设局投诉的《投诉事项受理告知书》及《投诉事项处理意见书》打印件各一页，上述处理意见书中载有“我局正在积极督促……处理银行涂销、网签和退款问题……”等内容。对此，珠钢公司在一审庭审质证时表示不确认上述证据的真实性、合法性和关联性；不确认微信中的“黎慧敏”是其公司销售人员，且认为该人没有其公司授权，该人行为不能代表其公司；无法确认业主群的人员主体，其中的微信截图及投诉材料均与本案无关。经本院主持调解，珠钢公司表示在调解的情况下可以一并处理敖琪、王金伟起诉日后的利息及双倍返还定金问题，方案是退还本金，按其上诉主张的利息，并额外增加赔偿1万元的定金；敖琪、王金伟对此表示不同意。双方当事人最终未能达成协商一致意见。本院认为，针对珠钢公司的上诉及敖琪、王金伟的答辩意见，二审需要解决的珠钢公司应否向敖琪、王金伟赔偿31500元利息损失。对此，分析如下：涉案认购书是双方当事人协商签订，系当事人真实意思表示，审查其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约全面履行义务。签约后，敖琪、王金伟已依约支付清首期房款，而珠钢公司至今未能在认购书约定的期限内办理涉案物业涂销抵押手续，违反合同约定。一审法院据此判令支持了敖琪、王金伟要求解除认购书及返还已付款项的诉求，双方当事人对此均无异议，本院予以维持。从敖琪、王金伟于2019年4月14日向珠钢公司付清首期房款，直至敖琪、王金伟于2020年4月13日向一审法院提起本案诉讼时止，珠钢公司已占用敖琪、王金伟资金近一年，且如前所述，解除认购书的责任在于珠钢公司逾期未能办理涂销抵押所致，故一审法院支持了敖琪、王金伟主张的利息损失31500元，亦属公平合理。虽然（2018）粤01民终8627号生效判决认定的利息是按中国人民银行规定的金融机构支付逾期贷款利率标准，从该案一审起诉状副本送达次日起20个工作日届满后起算，但一方面，从敖琪、王金伟在一审中提交的微信聊天记录、业主维权群聊天截图等证据材料来看，敖琪、王金伟在提起本案诉讼前已向销售人员提出催促履约要求，亦有退款的意思表示，其他业主亦有因退款问题而向相关部门投诉的情况。珠钢公司虽否认该些微信的真实性，但并无举证推翻，且微信聊天的对象“黎慧敏”与涉案认购书中甲方销售人员签名处的名字相同，故珠钢公司的质证意见缺乏依据，本院不予采信。敖琪、王金伟称其已在起诉前向珠钢公司提出退款请求的主张合理有据。另一方面，（2018）粤01民终8627号生效判决除判决支持了买方计至清偿之日止的已付款利息外，还支持了买方有关双倍返还定金的诉讼请求，而敖琪、王金伟并未在本案中提出有关双倍返还定金的主张，且经本院询问，双方当事人均确认敖琪、王金伟一审主张的是从付款之日（2019年4月14日）起至起诉之日（2020年4月13日）止的利息，经本院释明，敖琪、王金伟明确表示如果本案支持其主张的31500元的利息，其将不再主张双倍定金返还，也不主张起诉日后的利息。因此，基于公平原则和减少当事人诉累的考虑，本院对于一审有关赔偿31500元利息损失的处理予以维持。承前述，本案情况与前案生效判决之间存在一定差异，珠钢公司要求本案利息参照生效判决处理，理据并不充分，本院不予采纳。综上所述，珠钢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534元，由广东珠钢投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 卉二〇二〇年九月二十七日书记员 张冰玲李逸丹