浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终954号 上诉人（原审被告）：金华海润置业有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区紫金南街369号瑞唐商务大厦（1幢）2003室、2005室。 法定代表人：施晓波，执行董事。 委托诉讼代理人：唐建浩，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：胡进超，女，1981年1月2日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人金华海润置业有限公司（以下简称海润公司）因与被上诉人胡进超商品房预售合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初11741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人海润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：关于交房问题，胡进超和海润公司在2018年5月4日签订了商品房买卖合同，并在当天签署了瑞唐中心委托经营管理合同，在瑞唐中心委托管理合同中明确指出由胡进超和经营公司自行办理房屋交接手续，胡进超同日已签字确认该委托经营合同，也能说明该房屋的使用权已由海润公司转移给了胡进超。再者，原商品房买卖合同中第九条款关于交付期限及条件以及第十条款中关于出卖人逾期交房的违约责任中第二条明确指出：如因本合同第九条款的问题，出卖人逾期交房不承担违约责任，而第九条款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期中的三种情况，海润公司符合其验收合格一项，而验收合格日期在2019年8月1日，故被上诉人一审诉求房屋未交付使用不成立；关于办理产证问题，海润公司已于2019年2月2日办理出了涉诉房产关于商品房买卖合同第十六条款中约定的相关产证，胡进超在一审中诉请的违约金计算时间有误，违约责任应算至2019年2月2日。综上，求二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人胡进超未发表答辩意见。 胡进超向一审法院起诉请求：1.判令海润公司继续履行案涉房屋买卖合同，向胡进超交付房屋权属证书并提供发票；2.判令海润公司支付胡进超逾期交房违约金93075元（每日按己付房款总额51万元的万分之五从2018年9月1日计算至2019年9月1日，此后的违约金仍按此标准计算至实际交房之日止）；3.判令海润公司支付胡进超逾期交付权属证书的违约金27948元（每日按已付房款总额51万元的万分之二从2018年12月1日计算至2019年9月1日，此后的违约金仍按此标准计算至实际交付权属证书之日止）。 一审法院认定事实：2018年5月4日，胡进超、海润公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，胡进超向海润公司购买位于××街××大厦××幢××室商品房××，建筑面积59.16平方米，房屋总价款51万元；买受人在签订《商品房买卖合同》前支付首付款26万元，余款25万元在签订合同后15日内办理贷款手续；第九条约定出卖人应在2018年8月31日前将符合条件（建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、网络等，具备商品房使用的基本条件）的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的，2、验收合格，3、出卖人应在30日内书面通知，但因买受人变更住址，不及时通知出卖人而导致出卖人无法通知到的，视为已经通知；出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十六条约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，负责申请该商品房所有权初始登记，取得商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2018年11月30日，取得前款规定的土地、房屋权属证书交付买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。逾期90日后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，买受人按约支付房款。海润至今未按约交付上述房产和相关权属证书。 一审法院认为，胡进超、海润公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，予以认定。当事人应当全面履行合同义务。胡进超已依约支付了全部购房款，海润公司未能按约交付商品房和办理权属证明，已构成违约，依法应承担继续履行合同并支付违约金的违约责任。审理中，海润公司抗辩涉案房屋已经竣工验收合格，且已经取得了土地初始登记和权属证书，但未提供相应证据予以佐证，故对海润公司的抗辩，不予采信。关于逾期交房违约金，为统一类案的裁判尺度，综合海润公司的过错程度及合同履行情况，酌情确定逾期交房违约金标准由每日万分之五调整为每日万分之三。综上，对胡进超的诉讼请求中合法合理的部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、胡进超和海润公司于2018年5月4日签订的《商品房买卖合同》，继续履行；二、海润公司于判决生效之日起十日内支付胡进超逾期交房违约金55845元（已按日万分之三以51万元为基数自2018年9月1日起计算至2019年9月1日，此后仍按该标准计算至实际交房之日止）；三、海润公司于判决生效之日起十日内支付胡进超逾期交证违约金27948元（已按日万分之二以51万元为基数自2018年12月1日起计算至2019年9月1日，此后仍按该标准计算至实际交付之日止）；四、驳回胡进超的其他诉讼请求。 二审过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 海润公司提交如下证据：1、竣工验收备案表（复印件），证明：案涉房产在2018年8月1日经五方验收合格。2、不动产权属证书（浙2019金华市不动产权第0××2号），证明：海润公司在2019年2月2日完成案涉房屋的初始登记，取得合同第十六条规定的权属证书。3、办证申请书一份（原件），证明：胡进超与海润公司签订的办证申请书中免除海润公司逾期交房办证的违约责任。4、瑞唐中心公寓委托经营管理合同复印件一份，证明：双方在签订商品房买卖合同时就签订了委托经营管理合同，在案涉房屋符合交付条件时不需要向胡进超进行现实交付，案涉房屋符合交付条件时，就由胡进超委托物业管理公司进行经营，本案不存在逾期交房的问题。 本院向胡进超邮寄送达了上述证据副本，胡进超于2020年8月30日在移动微法院中发表如下意见：办证申请中“同时本人表示免除贵公司交房办证延迟的一切违约责任”系事后添加。 本院认证意见：对证据1，该证据待证事实与本案实体处理并无直接关联性，故不予认定。对证据2的真实性及证明力予以确认。对证据3，胡进超对证据真实性提出异议，认为办证申请中“同时本人表示免除贵公司交房办证延迟的一切违约责任”一句系事后添加。经审查，上述内容打印格式明显不同于其余内容打印格式，另，即使上述内容并非事后添加，综合该办证申请前后约定内容，胡进超免除海润公司违约责任的前提是海润公司及时办理完成案涉房产转移登记的权属证书，鉴于案涉房产目前因海润公司原因仍未办理转移登记证书，故该免责承诺对胡进超不发生效力，本院对该证据的证明力不予认定。对证据4，胡进超未对证据真实性提出异议，本院对证据真实性予以认定。根据该合同约定，案涉房屋交付金华和瑞园物业管理公司经营管理前的房屋验收交房手续由胡进超自行办理，并非无需现实交付，故本院对该证据的证明力不予认定。 经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：2018年5月4日，胡进超与金华和瑞园物业管理公司签订《瑞唐中心公寓委托经营管理合同》，约定：胡进超将案涉公寓委托金华和瑞园物业管理公司经营管理的期限为十年，自胡进超依据其与海润公司所签订的《商品房买卖合同》之约定办理了房屋交接手续的次日起开始计算，但最终期限至2027年12月31日止；交付金华和瑞园物业管理公司经营管理前的房屋验收交房手续由胡进超自行办理等。2018年10月14日，胡进超向海润公司支付了办证费用，海润公司向胡进超出具了收据。2019年2月2日，案涉房屋取得初始登记证书，权利人为海润公司。二审过程中，海润公司委托诉讼代理人陈述，案涉房屋转移登记证书办理所需胡进超提供的材料已于案涉房屋买卖合同签订时预留，因海润公司存在欠税问题无法开具购房发票，案涉房屋转移登记证书至今未办出。 本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、海润公司是否需要向胡进超承担逾期交房的违约责任；二、海润公司逾期交付案涉房屋权属证书违约金的计算期间。 关于争议焦点一，海润公司上诉主张其无需向胡进超承担逾期交房的违约责任，理由有二：一是案涉商品房买卖合同签订当日胡进超与金华和瑞园物业管理公司签订《瑞唐中心公寓委托经营管理合同》一份，案涉房屋符合交付条件后无需向胡进超进行现实交付，由胡进超委托物业管理公司进行经营，案涉房屋在合同约定的交房日期前已符合交房条件，故不存在逾期交房问题；二是案涉商品房买卖合同第九条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、【验收合格】……”，第十条约定“如因本合同第九条的原因，出卖人逾期交房不承担违约责任”，根据上述约定，案涉房屋在合同约定期限届满前验收合格即无需承担逾期交房的违约责任。对于上述理由一，根据案涉《瑞唐中心公寓委托经营管理合同》中的相关约定，案涉房屋交付金华和瑞园物业管理公司经营前需由胡进超与海润公司完成验收交付手续，委托经营期限自胡进超依据其与海润公司所签商品房买卖合同之约定办理房屋交接手续的次日起开始计算。从上述约定内容可知，虽然胡进超签署了《瑞唐中心公寓委托经营管理合同》，但海润公司仍需依照案涉房屋买卖合同之约定向其履行交付房屋的义务。对于上述理由二，根据海润公司的庭审陈述，案涉房屋买卖合同将“验收合格”约定为出卖人可据实予以延期并免除违约责任的目的系避免业主恶意不予收房。据此可知，海润公司可以依据该约定免除逾期交房违约责任的前提是其依约向业主进行交房但业主恶意拒收。但从本案事实情况来看，海润公司实际并未向业主进行交房，故其无法依据上述约定主张免除案涉逾期交房的违约责任。综上，海润公司关于其无需承担逾期交房违约责任的理由均不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二，根据案涉房屋买卖合同约定，海润公司需在2018年11月30日前取得案涉房屋的初始登记证书并交付胡进超，但海润公司并未依约履行上述义务，故逾期交付权属证书违约金应自2018年12月1日起算。关于违约金计算的截止日期，虽然海润公司已于2019年2月2日完成案涉房产初始登记，但案涉房屋买卖合同约定由胡进超委托海润公司办理案涉房屋的转移登记，故海润公司同时负有办理并向胡进超交付案涉房屋转移登记证书的义务，海润公司未及时办理并交付案涉房屋转移登记证书也应承担违约责任。本案中，虽然双方并未约定转移登记证书的办理期限，但海润公司理应在合理期限内完成权证办理。综合考虑海润公司办理案涉房屋转移登记证书的合理期限及相关证书至今未交付胡进超的事实，本院认为，本案一审认定的逾期交付权属证书违约金计算期间并无不当。 综上所述，海润公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1357元，由上诉人金华海润置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇二〇年九月三日 法官助理  赵天舒 代书记员  刘晔婷