湖北省黄石市黄石港区人民法院行 政 赔 偿 判 决 书（2020）鄂0202行赔初2号原告张元新，女，汉族，1936年9月30日出生，身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。委托代理人陈国强，男，汉族，1956年5月19日出生，身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。系原告之子。代理权限：特别授权。委托代理人李宁，北京庆尚律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告黄石市黄石港区住房保障局，住所地黄石市黄石港区湖滨大道73号。统一社会信用代码11420202MB0N93711B。法定代表人张志云，局长。参加诉讼行政机关负责人陈辉，系该局副局长。委托代理人敖英姿，湖北太圣律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告张元新与被告石市黄石港区住房保障局行政赔偿一案，本院立案后，于2020年4月14日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并于同年4月28日组织原、被告进行了证据交换，送达了证据清单副本。本院依法组成合议庭，于2019年5月22日、7月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈国强、李宁，被告副局长陈某及其委托代理人敖英姿均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议并提交本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告张元新诉称：原告在黄石市黄石港区人民街78号（现为38号）拥有合法的商业门面及住宅，2017年3月30日被被告强制拆除，2019年3月经黄石市中级人民法院二审确认被告强制拆除原告房屋的行为违法。要求：恢复原状。若不能恢复原状，则判决被告按同区位、现阶段市场价格赔偿原告商业及住宅房屋的损失共计人民币5815054.50元。原告张元新向本院提交了以下证据：证据一，国家赔偿申请书、快递单、邮件跟踪查询结果。证明原告依法向被告提出了国家赔偿申请，被告收到原告申请后未做任何答复。证据二，原告房屋面积计算说明及平面图。证明原告房屋总面积312.13平方米，其中营业面积102.63平方米。证据三，证人何某《证明》。证明原告自行请证人对涉案房屋进行测量。证据四，营业执照三份。证明原告涉案房屋的第一层早在上世纪80年代就已经用于商业经营。证据五，照片。证明原告的涉案房屋第一层实际用于商业经营，涉案房屋面积应包括四个阳台。证据六，黄石市商品房销售价格信用承诺书。证明原告被拆迁房屋原址新建商品房均价为每平方米9722元。证据七，（2017）最高法行再101号行政判决书。证明被告应按拆迁标准对原告进行赔偿。证据八，四段录音。证明被告曾经承诺对原告进行商品房和门面房的补偿；原告邻居的门面房就是在万达广场置换的；测绘公司承认原告房屋的面积是按照实际测量面积计算，不是按证载面积计算；万达广场目前的门面房销售均价是每平方米4万元。被告黄石市黄石港区住房保障局辩称：1、按照《国家赔偿法》的规定，原告应当先向被告申请国家赔偿。被告并未收到原告的国家赔偿申请书，应当驳回原告的起诉。2、原告的房屋在2015年8月9日黄石港区人民政府《关于人民街片区棚户区改造房屋征收决定》的范围内，被告只能按照《人民街片区棚户区改造房屋征收补偿方案》的规定对原告的房屋进行赔偿。原告房屋证载建筑面积204.12平方米，按照公告之日的评估单价为每平方米4999元；自行搭建49.55平方米系未登记建筑，应比照有证面积的一定比例进行补偿，以上两部分面积按每月10元给予临时安置费补偿；房屋装修应按选定的房地产评估机构评估确定的结果给予补偿；原告房屋的用途为住宅，对于原告实际用于商业经营的第一层建筑面积35.58平方米可以按照住改非予以补偿，但不能获得停产停业损失的补偿；房屋附属物损失按评估价值给予补偿；原告在房屋被拆除之前，已将房屋内的物品全部搬离，被告的拆除行为并未造成原告房屋内物品的损失，且原告已实际领取2000元的搬家费。被告黄石市黄石港区住房保障局向本院提供了以下证据：证据一，1、黄石港区人民政府关于人民街片区棚户区改造房屋征收的决定（港政发[2015]12号）（附：人民街片区棚户区改造房屋征收补偿方案）；2、报纸公告。证明原告涉案房屋的补偿安置标准。证据二，1、房屋所有权证；2、产籍档案。证明涉案房屋的性质是私房，规划用途为住宅，规划审批总建筑面积为161.22平方米，产权证证载建筑面积为204.12平方米，超建42.9平方米。证据三，1、房产测绘合同书；2、工商登记资料、情况说明；3、黄石市房屋征收测绘平面图。证明测绘公司对涉案房屋进行测绘，自建部分建筑面积为49.55平方米，一层住改非建筑面积为35.58平方米。证据四，1、公告；2、房屋征收评估委托合同；3、（鄂）九星房征估字[2015]第9-8-2号房屋评估报告书；4、房屋征收补偿明细单。证明被告委托评估公司对人民街片区的被征收房屋进行评估，涉案房屋证载面积评估价值为人民币1020396元，自建面积评估价值为人民币210538元，装修评估价值为人民币50734元，地面附属物评估价值为人民币3630元，补偿总金额为人民币1285298元。证据五，1、情况说明；2、房屋拆除施工合同；3、关于借用中山小学空房的联系函、中山小学的回函；4、临时（合同）工转正申请表、收条。证明原告在房屋被拆除前已自行搬迁，并领取了搬家费2000元。证据六，1、关于评审人民街片区棚户区周边新建商品房基准价的请示；2、专家评审会签到表；3、市房地产价格评估专家委员会专家论证意见表。证明人民街片区项目的周边新建商品房基准价为每平方米5180元。证据七，1、人民街项目商业基准价报批申请；2、人民街项目专家评审会签到表；3、市房地产价格评估专家委员会项目专家论证意见表。证明2015年7月人民街片区项目商业基准价为每平方米10300元。本案审理过程中，本院依职权通知黄石市欣业房地产经营服务有限公司工作人员柯某到庭接受了调查，对涉案房屋测绘平面图的制作方法进行了说明，该证人证实：该公司是受被告的委托对涉案房屋进行实地测绘的，涉案房屋的测绘平面图是由其公司的两名测绘人员根据房产部门的记载，经现场勘测后，根据《房产测量规范》作出的，经公司质检部人员检查，最后由其及另一名人员进行审核通过，该公司对测绘报告的内容负责。对于被测绘的房屋，其主要是对证载面积及自建面积进行测量，根据现场勘测的结果，先绘制草图，如果自建面积不符合测量规范，那么就不计算建筑面积，证载面积中的阳台在使用的过程中如果进行了封闭，那么测绘公司会给评估公司一个参考数据，由评估公司计算补偿数额，测绘报告对于简易结构的附属物是不记载的，附属物由评估公司进行价值评估。庭审质证时，被告对原告出示的证据认为，证据一的邮寄单不能证明邮寄的内容是赔偿申请书，被告未收到原告的赔偿申请书，原告也没有与被告沟通过赔偿的问题。证据二、三有异议，对证明目的有异议，测量人员没有测绘资质。证据四有异议，被告是按照测绘公司的测绘报告计算征收补偿数额。证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，一楼实际经营面积和阳台应以测绘部门的测绘结果为准。证据六有异议，原告不能依据新建房屋的均价来主张房屋赔偿的金额。证据七的关联性及证明目的有异议。证据八有异议，主要是原告代理人的意见，内容听不清，涉案房屋与万达广场的地段不同，原告房屋性质为住宅，不是商业用途，没有可比性。原告对被告出示的证据认为，证据一的合法性有异议，对证明目的有异议，国家赔偿的金额应多于征收补偿可得利益。证据二无异议，但产权证上没有写住宅，也没有规定不可用于经营，产权证上记载的建筑面积204.12平方米与实际面积不符，实际面积应为312.13平方米。证据三第1、2份无异议，第3份真实性有异议，没有测绘人员的姓名和时间，测绘面积与实际面积不符。证据四与本案无关，被告没有作出征收补偿决定，虽然作了评估，但评估结果不能作为赔偿的依据。证据五不属实，原告儿子陈国民没有收取2000元搬家费，也从来没有同意拆迁。证据六、七有异议，不能以当时评估的结果作为本案赔偿的标准，应以被拆房屋周边的商品房作为参照标准。对证人柯某当庭所作证言，原告认为，证人所在测绘公司是被告聘请的，与被告有利害关系，证言内容不应作为认定本案事实的依据，且证人没有到现场参与测量工作，现场情况证人并不清楚，测绘平面图体现的面积不是补偿面积的依据，测绘平面图与原告测量结果不符。被告对证人柯某当庭所作证言无异议。本院对上述证据认证如下：原告出示的证据，证据一、四、五符合证据的关联性、合法性、真实性，本院予以确认；证据二并非具备专业资质的测绘人员作出，不具备合法性，本院不予确认；证据三的证人未到庭接受询问，无法确定其身份，本院不予确认；证据六、七与本案争议无关，本院不予确认；证据八无法确定真实性，本院不予确认。被告出示的证据，证据五第1、2、3份与本案争议无关，本院不予确认；其他证据均符合证据的关联性、合法性、真实性，本院予以确认。证人柯某当庭所作证言，主要是为了解答原告房屋测绘图的相关情况，从专业技术角度，陈述测绘流程、测绘技术规范，即使测绘公司系被告聘请，但与本案处理结果并无任何利害关系，本院对其证言予以确认。经审理查明：位于黄石市黄石港区人民街78号（现为人民街38号）、建筑面积204.12平方米的三层房屋系原告张元新所有。2015年8月，黄石市黄石港区人民政府作出《关于人民街片区棚户区改造房屋征收的决定》，决定征收人民街片区的房屋、构筑物及其他附属物，并确定原黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局（被告前名称）为房屋征收部门，黄石港区人民街片区棚户区改造工作指挥部为房屋征收实施单位。原告的房屋在征收范围内。此后，由于双方的意见差距较大，未能达成补偿协议。2017年3月30日，原告的房屋在未签订征收补偿协议的情况下被原黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局强制拆除。2018年11月，本院作出一审判决，确认原黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局强制拆除原告房屋的行为违法。2019年3月，二审法院维持了本院的一审判决结果。2019年9月，原告向被告黄石市黄石港区住房保障局邮寄了《国家赔偿申请书》，要求被告赔偿原告损失，被告未在法定的两个月期限内给予答复，故原告向本院提起行政赔偿诉讼，要求：恢复原状，若不能恢复原状，按同区位、现阶段营业房、商品房的市场价格计算房屋赔偿数额。案件审理过程中，原告明确提出，按3.5万元/平方米计算102.63平方米营业面积的赔偿数额，按10611元/平方米计算209.5平方米住宅面积的赔偿数额，共计人民币5815054.50元。另查明：涉案房屋系1986年建设的三层砖混房屋，1992年经房产部门实地查勘后，办理了房屋所有权证，证载建筑面积204.12平方米，使用性质为住宅。原告自该房屋建成之后，就在工商管理部门办理了营业执照，将一楼临街的部分面积用于商业经营，至该房屋被强制拆除之前，经房屋征收实施单位确认的经营面积为35.58平方米，主要用于经营家电维修、日用杂货等。在涉案房屋被强制拆除之前，原黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局曾以政府下达《房屋征收决定》的时间即2015年8月10日为评估价值时点，委托测绘及评估企业对原告被强制拆除的房屋进行了测绘和评估，经测绘，涉案房屋除证载面积外，原告还在二、三层扩建了建筑面积49.55平方米。房屋全部建筑面积按住宅房屋评估价值为1230934元（其中有证房屋评估单价为4999元/平方米、无证房屋评估单价为4249元/平方米）、室内装修协商补偿价值为50734元、地面附属物评估价值为3630元。根据黄石市房地产价格评估专家委员会评估，人民街片区棚户区周边新建商品房2015年7月的基准价格为5180元/平方米，靠近人民街商业门面基准价格为16200元/平方米。还查明，在涉案房屋被强制拆除前，原告另一子陈国民在原黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局处已领取了搬家费2000元。本院认为，原黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局在未与原告张元新签订房屋征收补偿协议、未经批准征收房屋的人民政府作出安置补偿决定的情况下，自行拆除原告涉案房屋的行为已由人民法院生效的法律文书确认违法，因此，被告对原黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局违法拆除原告涉案房屋而造成的实际损失应当承担赔偿责任。由于涉案房屋已被列入棚户区改造的征收范围，且被全部拆除，因此，对于原告要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。本案系因违法强制拆除引发的赔偿，为体现对违法拆除行为的惩诫，维护原告的合法权益，对原告房屋的赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿，即对原告房屋的赔偿，应在参照征收补偿标准的同时，适当考虑市场价格因素予以上涨。此外，涉案房屋的性质虽系住宅房屋，但原告长期将该房屋一楼临街的部分面积用于商业经营，且经工商管理部门办理了营业执照，故对该房屋的赔偿标准应当参照《房屋征收决定》的附件《人民街片区棚户区改造房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）的规定，按照房屋的实际用途及相应的面积予以赔偿。庭审中，原、被告对于实际用于经营的面积各执一词，本院根据原告提交的房屋内部照片及被告提交的测绘报告中的照片，按照经测绘部门测绘、被告认可的营业面积35.58平方米，再考虑原告经营需要，酌定增加用于经营的面积至40平方米；剩余证载面积及自建面积应为住宅用途。具体赔偿项目及数额如下：1、房屋价值，鉴于涉案房屋已被拆除，无法再对涉案房屋的市场价值重新进行评估，本院根据黄石市房地产价格评估专家委员会确认的人民街地块商业基准价及住宅房屋基准价，参照《补偿方案》第六条的内容，按照评估机构的评估数额确定，对于未经批准改为生产、经营的住宅房屋补偿标准为，除按照住宅房屋用途给予补偿外，对于符合经营条件部分的面积，给予最高不超过生产经营性房屋与住宅房屋市场评估价格差额的50%即（16200－5180）×50%＝5510元/平方米的标准适当上浮，故涉案房屋的补偿价格应为（204.12－40）4999+40（5510+4999）+49.55×4249＝1451333.83元，同时，对于涉案房屋的总价值参照《补偿方案》第七条货币补偿上浮10%以外，再考虑市场行情变化上浮10%，因此，被告应赔偿原告拆迁房屋造成的经济损失为1741600.60元；2、临时安置费，参照《补偿方案》第六条，按住宅面积（253.67－40）每月每平方米10元，从2017年4月1日计算至本判决书生效之日止（截止2020年8月31日应为87604.70元），经营面积每月每平方米评估单价的0.6%计算6个月，即15132.96元，共计102737.66元；3、搬迁补助费，参照《补偿方案》第六条，每户1000元；4、停业损失，因原告房屋部分面积实际用于商业经营，本院参照《补偿方案》第六条的规定，按照上述酌定的营业面积（40平方米）的房屋价值5%标准，给予原告一次性补偿40（5510+4999）×5%＝21018元；5、室内装修费，参照原黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局在《房屋征收决定》所确定的时点对原告房屋内装修的评估数额，本院酌定为50734元；6、地面附属物，参照原黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局在《房屋征收决定》所确定的时点对原告房屋地面附属物的评估数额，本院酌定为3630元；7、设施费用，根据《补偿方案》第六条，应为被征收房屋内电话、有线电视、宽带、电表、水表、空调、太阳能热水器这些家用设备拆除迁移费，虽然原告并未提供证据证明涉案房屋内上述家用设施的情况，但被告提供的《房屋征收补偿明细单》中已对上述家用设备的迁移费作出了计算，故本院参照被告计算的数额，酌定为3136元。综上，原告涉案房屋因原黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局的违法拆除而产生了共计人民币1923856.26元（住宅面积安置费计算至2020年8月31日止）的损失，扣除原告另一子陈国民已领取的搬家费2000元，余款1921856.26元被告应当承担赔偿责任，对原告超出本院确定赔偿金额的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十六条，《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项、第三十六条第（八）项之规定，判决如下：一、被告黄石市黄石港区住房保障局于本判决书生效之日起三十日内给付原告张元新人民币1921856.26元；二、被告黄石市黄石港区住房保障局自2020年9月1日起，按照213.67平方米，每月每平方米10元的标准，继续计付原告张元新临时安置费至本判决书生效之日止。三、驳回原告张元新其他的诉讼请求。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  朱晓冬人民陪审员  张 景人民陪审员  董晓慧二０二０年九月二十七日书 记 员  鲁 双