江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终1436号 上诉人（原审原告）：南京红海生态休闲中心，住所地江苏省南京市江宁区江宁街道陆郎朱门。 经营者：赵耀明。 委托诉讼代理人：濮方涛，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋奕弢，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：袁华，女，汉族，1961年10月10日生，住江苏省南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：赵世明，北京市京师（南京）律师事务所律师。 原审第三人：杨宝昌，男，汉族，1954年3月12日生，住江苏省南京市秦淮区。 上诉人南京红海生态休闲中心（以下简称红海休闲中心）因与被上诉人袁华、原审第三人杨宝昌迁让纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初1205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 红海休闲中心上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实和理由：一、一审法院审理程序违法。1、本案一审审理期限超过了法律规定的6个月审限。2、一审法院在进行现场勘验后，并未组织上诉人和被上诉人对现场勘验的证据进行质证。上诉人根据法院释明搜集提交了补充证据，一审法院也未对该证据组织质证。3、第三人杨宝昌是必要的诉讼参加人，经传票传唤未到庭参加诉讼，法院应当依法对其进行拘传。二、原审判决部分事实认定错误。1、赵耀明和杨宝昌签订关于经营权转让的《转让合同》合法有效。《转让合同》中约定的是将红海休闲中心的经营权转让给赵耀明，并不涉及土地和房屋的权属转让，案涉房屋的使用权仍属于红海休闲中心。该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。2、案涉《转让合同》签订后，杨宝昌就将红海休闲中心资产交付给了赵耀明，同时制作了《南京红海生态休闲中心固定资产报告》，杨宝昌和赵耀明都在报告上签字确认。并且赵耀明在签订合同后让其工作人员姚某住进了案涉房屋，直至被袁华赶出，姚某至今仍居住在离案涉房屋200米左右的在案涉土地上搭建的简易房屋内。3、被上诉人袁华无权占有案涉房屋。首先杨宝昌有合法配偶，其在婚姻存续期间所取得的所有财产系其与配偶之间的夫妻共同财产，与袁华无关，一审法院未对杨宝昌有配偶仍与袁华以夫妻名义同居涉嫌重婚犯罪予以审查。其次，袁华不是朱门社区居民，没有出资建造该房屋，也没有证据证明其和杨宝昌是同居关系。原审判决认为被上诉人袁华基于与杨宝昌同居期间共同形成红海休闲中心资产而使用案涉房屋及土地，袁华的占有属于合法系事实认定错误。三、一审法院并没有对袁华侵占涉案房屋及土地所造成的损失进行查明，也没有区分被侵占的土地和被侵占的房屋，属于事实查明不清。四、原审判决法律适用错误。《转让合同》不涉及农村集体土地使用权和不动产的转让，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第五十九条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条认定《转让合同》无效是错误的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 袁华辩称：一、本案原审程序合法。1、根据民事诉讼法的相关规定，一审案件审理期限经批准可以延长六个月，本案一审没有超过一年的期限。2、本案一审法院没有进行现场勘验，故不存在组织双方进行质证的情形。一审对上诉人提交的补充证据在在第二次庭审中组织了质证，被上诉人也发表了质证意见。3、第三人杨宝昌并非必要的诉讼参加人，其经传票传唤未到庭参加诉讼，是其放弃相关诉讼权利。二、本案原审认定事实正确、适用法律正确。赵耀明与杨宝昌签订的《转让合同》表面上看是转让南京红海生态休闲中心，其实质是将案涉集体土地和宅基地发包给本集体以外的单位或者个人承包和使用，违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。上诉人无证据证明对所谓的案涉“固定资产”进行了交付，也无证据证明姚某是其工作人员及住在涉案房屋内。被上诉人与杨宝昌同居期间共同形成红海生态休闲中心资产而使用案涉房屋及土地，其占用系合法。被上诉人没有任何侵占上诉人房屋土地的行为和故意。至于杨宝昌是否有配偶、是否涉嫌重婚犯罪与本案无关。上诉人一方面认为被上诉人无证据证明与杨宝昌同居，另一方面又认为杨宝昌构成重婚，自相矛盾。三、即使《转让合同》有效，合同明确约定，杨宝昌负有清退红海休闲中心场所内所有人员，并向赵耀明交付红海休闲中心资产的义务，上诉人应找合同相对方杨宝昌解决问题，而不是直接找被上诉人，上诉人原审就起诉错误。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 杨宝昌述称，杨宝昌和赵耀明的《转让协议》经过钟山公证处公证，协议是合法有效的。当时租土地基本是杨宝昌一手操办的，地里面所种的树苗，全是杨宝昌个人投资。涉案土地上所盖房屋，是大队通过当地的村民为杨宝昌申请宅基地，所建的房屋是办公用房，不是住宅。杨宝昌和赵耀明之间是公司行为，不是杨宝昌个人行为，因为杨宝昌所承担的债务和银行贷款，没有办法的情况下才进行转让。 红海休闲中心向一审法院起诉请求：1.袁华返还位于南京市江宁区的建设许可证号为苏ＮＯ.316103、苏ＮＯ.316104的房屋以及位于房屋周围的土地62亩（耕地41亩、水面18亩、旱地3亩）；2.袁华赔偿侵占期间的固定资产损失2208200元。 一审法院认定事实：2004年5月28日，杨宝昌、吴建静（乙方）与江宁县江宁镇朱门村民委员会（甲方）签订《土地承包合同》1份，约定：甲方向乙方提供集体土地用于开发与农业相关的花卉、苗木、园艺及相关种植、养殖项目；总面积62亩，其中耕地41亩，水面18亩，旱地3亩；使用年限为50年，自2004年5月28日至2054年5月28日；耕地租金为每年每亩480元，水面及旱地租金为每年每亩300元；付款方式为合同生效后七个月内一次性付40万元，余额从第21年开始续付，按年租金25940元支付；土地的转让、转租等由乙方与甲方协调解决；乙方建造少量生活、生产用房，需办理有关手续的，由甲方向镇政府申请，并按有关程序办理，费用由乙方承担；甲方于2004年6月18日前交付土地；期间届满本合同终止履行，乙方应向甲方交还土地，办理注销登记手续，乙方对投资建设的建筑物、附着物有权处置，但不得超过6个月，逾期甲方无偿取得等。2006年7月10日，吴建静出具《承诺书》1份，主要内容为：《土地承包合同》中吴建静的权利义务转移给杨宝昌。在吴建静落款下方，南京市江宁区居民委员会（以下简称朱门社区）、杨宝昌分别签章、签字。2010年1月23日，杨宝昌出具《声明书》1份，主要内容为：杨宝昌经营期间办理了工商营业执照，字号为红海休闲中心，经营者为杨宝昌，场所为南京市江宁区江宁街道陆郎朱门，杨宝昌将《土地承包合同》项下的权利义务转移给红海休闲中心。 另查明：2005年3月11日，土地管理部门分别向朱门村村民朱顺旺、朱顺发颁发农（居）民建住宅使用土地许可证，许可二人各自在上述《土地承包合同》所涉土地范围内宅基地使用面积168平方米。同年4月8日，建设管理部门分别向朱顺旺、朱顺发颁发村镇建设许可证，许可二人各自在上述宅基地上建造一栋二层砖混结构住宅楼房，建筑面积288平方米许，许可证编号分别为苏NO.316103、苏NO.316104。2018年11月3日，朱顺旺出具《声明》1份，主要内容为：建设许可证为苏NO.316103的宅基地使用权属于朱顺旺所有，基地上建造的房屋是以朱顺旺的名义申请，是由杨宝昌出资；房屋未办理房屋所有权证，一直由杨宝昌作为红海休闲中心的农业开发配套用房使用，杨宝昌为红海休闲中心的法定代表人；朱顺旺对杨宝昌与赵耀明于2011年3月22日签订的《协议》知情并无异议。同日，朱顺发亦出具《声明》1份，内容与朱顺旺的《声明》相同。 又查明：2010年1月23日，红海休闲中心、杨宝昌（甲方）与赵耀明（乙方）签订《转让合同》1份，约定：甲方经营的红海休闲中心转让给赵耀明；转让价款138万元，合同签订之日支付38万元，合同内相关证照变更登记后7日内一次性付清余款；甲方提供全部证照，配合乙方进行证照变更，负责红海休闲中心经营用房的所有权人登记手续变更事项，负责协调土地承包合同中约定事项的未完善和未履行部分；甲方经营期间的债权债务自行承担，自行清理；甲方将红海休闲中心的资产于2010年1月30日前一次性交付赵耀明，双方办理交接手续；2010年1月30日前甲方负责清退场所内的所有人员等。合同签订当日，赵耀明向杨宝昌转款38万元，2010年3月6日又转款80万元。2011年3月22日，赵耀明（甲方）与杨宝昌（乙方）又签订《协议》1份，约定：鉴于双方于2010年1月23日签署了关于红海休闲中心的转让合同，双方现就相关事宜协商如下：甲方于本协议签订之日起三日内结清转让合同项下的全部款项；乙方保证转让时红海休闲中心的全部资产权属清晰，无其他争议；因资产问题产生的纠纷由乙方负责处理，与甲方无关；乙方承诺自2010年1月23日起不再对红海休闲中心的资产享有权利；转让合同项下双方应履行的其他相关义务，各方应及时有效履行；红海休闲中心后续运作过程中，遇到与乙方有关的事项，乙方承诺予以协助等。协议签订次日，赵耀明向杨昌宝转款20万元。 再查明：2010年1月29日，朱门社区出具《证明》1份，载明：“兹有南京市雨花台区古雄村华兴村42号-2袁华有一处房产位于江宁区，在2008年3月份土地登记时是袁华的（号21-106-118-37712），是以朱顺发和朱顺旺名义申请所建的。”袁华在上述房屋内从事土菜馆经营活动，并于2013年8月13日办理了工商营业执照，字号为南京市江宁区袁华土菜馆，经营者为袁华，经营形式为个人经营，经营场所为南京市江宁区江宁街道小高楼400号。 还查明，赵耀明、袁华、杨宝昌均不是朱门社区成员。 审理中，红海休闲中心陈述：《转让合同》签订后，赵耀明就让其工作人员姚某住进了涉案房屋，但之后被袁华赶出来了。对于杨宝昌是否交付了涉案房屋，赵耀明未提供证据加以证明。袁华陈述：自1998年10月至2009年12月，其和杨宝昌同居期间建造了涉案房屋；其当时并不知道杨宝昌与赵耀明签订了《转让合同》，杨宝昌在《转让合同》签订后就跑了；姚某从未来涉案房屋住过；2010年3月初，赵耀明曾来过涉案房屋，问其有什么要求，其告知赵耀明不要购买涉案房屋，因为当时杨宝昌和其正在闹矛盾，杨宝昌将私人物品都从家里搬走了。 审理中，关于主张袁华赔偿侵占期间的损失，红海休闲中心认为杨宝昌转让给赵耀明的资产价值2208200元，提交的证据为：赵耀明2010年3月6日出具的固定资产报告复印件1份，该报告载明：1.办公楼毛坯建筑1000平方米550000元，2.水电安装加装潢及下水350000元，3.附属停车场、道路、沿塘护坡及围墙112000元，4.园林绿化98000元，5.租用土地预交200000元，6.购塘体护坡水泥板14400元，7.红枫树苗32800元，8.其它树苗加土地平整、人工及机械施工58000元，9.厨房炊具、餐具、餐桌及附属35000元，10.空调、冰箱、消毒柜等30000元，11.浴室锅炉、水箱（冷、热）及床等设施55000元，12.固定式大棚架20000元，13.年转地租652000元（60亩×800元×14年），合计2208200元。经计算实际合计为2207200元。经质证，袁华对真实性、合法性及关联性均不予认可，并认为不应承担赔偿责任。 一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权不允许向本集体组织以外的人转让。本案中，首先，涉案《转让合同》约定第三人杨宝昌负有清退红海休闲中心场所内的所有人员，并向赵耀明交付红海休闲中心资产的义务，现红海休闲中心未提供证据证明杨宝昌在合同签订后向赵耀明交付了红海休闲中心资产，而袁华基于与杨宝昌同居期间共同形成红海休闲中心资产而使用涉案房屋及土地，袁华的占有属于合法。其次，涉案房屋所对应的土地系宅基地，而赵耀明并非朱门社区成员，故赵耀明与杨宝昌签订的《转让合同》涉及涉案房屋的部分应属无效。综上，红海休闲中心要求袁华返还涉案房屋及房屋周围62亩土地并赔偿侵占期间的固定资产损失2208200元的诉讼请求，缺乏依据，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第五十九条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回南京红海生态休闲中心的诉讼请求。本案应收案件受理费35506元，由南京红海生态休闲中心负担。 二审中，上诉人红海休闲中心向本院提交以下证据：1.杨宝昌与周治林建房工程承包合同、结账协议、收条各一份。2.王进出具的收条两份，销货清单一份。3.陆才出具的收条一份。4.罗金喜出具的收条和领条九份。5.李华泰出具的收条一份。6.与赵某签订的《建房协议》一份、结算验收单一份、补充协议一份、赵某出具的收条八份，借条一份。7.与张文兴签订的协议一份，张文欣装潢预支款项一份，领条一份，收条五份，借条九份，杨老板家装潢工程清单一份。以上七组证据证明涉案房屋及地面建筑是由杨宝昌负责建造，与被上诉人袁华没有任何关系，袁华不享有该建筑的任何权益，其占有为非法占有。8.钥匙件一串，证明上诉人已经取得了对涉案房屋的占有，被上诉人袁华的占有为非法占有。9.杨宝昌婚姻档案查询信息一份。10.袁华婚姻档案查询信息三份。以上两组证据证明1998年10月—2009年12月期间，杨宝昌的婚姻状态为已婚，其配偶为李群，被上诉人袁华为离婚状态。被上诉人袁华对涉案土地、房屋及红海生态休闲中心不享有任何基于婚姻法规定的同居而产生的任何权利。被上诉人质证认为，对证据1的真实性无异议，但该证据实际上原由袁华保存保管，杨宝昌与赵耀明签订了转让协议之后，杨宝昌把该证据偷走了。该证据显示的承包人实际上是袁华找来的，该证据不能证明案涉房屋是杨宝昌所建，上述证据的基础是杨宝昌和袁华存在同居关系。证据2-7的质证意见同证据1。对证据8无法确定是涉案房屋的钥匙，且被上诉人一直居住在案涉房屋内，从来没使用过该钥匙。对证据9真实性予以认可，杨宝昌在和袁华相处过程中声称其已经离婚，欺骗袁华。对证据10的真实性予以认可，该证明显示袁华1997年已经离婚，第二次结婚在2011年7月19日，袁华与杨宝昌同居期间是离婚状态，袁华是在杨宝昌私自处分了案涉房屋及土地之后才再次结婚的。原审第三人杨宝昌认为，就涉案房屋所签订的协议是其一个人签的，钱也是其一个人付的，和袁华没有关系，被上诉人称杨宝昌将所有单据偷走，没有证据证明。上诉人提交的钥匙是当时杨宝昌当着赵耀明工作人员姚某的面验证并给付的。关于婚姻登记信息没有意见，杨宝昌目前没有离婚。 被上诉人向本院提交以下证据：1.2007年六张点菜单，证明袁华在一直在案涉房屋经营土菜馆。2.收条、送货单、销货服务单，证明2016年底2017年初，袁华对案涉房屋进行了翻新装修。3.协议一份、收据一份、照片四张，证明2020年3月初袁华对案涉房屋进行防水维修。以上证据共同证明被上诉人袁华一直在涉案房屋内居住、经营，对涉案房屋进行维修、使用，根本不存在任何侵占的故意和行为。上诉人质证认为，对证据1的真实性不予认可，从圆珠笔的笔迹来看，是最近形成的，不是在07年形成的。证据2、3均是2015年之后的情况，真实性无法确定，且与本案无关联性。原审第三人杨宝昌认为，不认可证据1的真实性，2007年的时候，袁华没有在涉案房屋内经营土菜馆。2007年在滨江派出所，杨宝昌已经和袁华协议脱离关系。证据2、3因为发生在2010年之后，和杨宝昌无关。 原审第三人杨宝昌向本院提交以下证据：1.用户姓名为杨宝昌的有线电视证，证明杨宝昌2007年使用涉案房屋。2.病历本，证明2010年6月28日袁华母子因为涉案房屋殴打杨宝昌的事实。上诉人对证据1的真实性无异议，认为该证据能够证明被上诉人袁华与涉案房屋没有任何关系，其占有涉案房屋为非法占有，应当返还。证据2真实性无异议，但无关联性。被上诉人质证认为，对证据1的真实性无异议，但结合袁华居住在涉案房屋经营土菜馆的证据，证明了袁华和杨宝昌系同居关系。对证据2真实性认可，因为杨宝昌未经过袁华同意签订了租赁协议，袁华和杨宝昌产生了争议。 上诉人另申请证人姚某出庭作证。姚某陈述其是在红海休闲中心打工的，负责看门。2009年年底、2010年年初左右，杨宝昌将涉案的两栋房屋的钥匙交给了其，当时杨宝昌把门锁了，其后来又买了链条锁，将房屋门锁了。其拿到钥匙没有多长时间就被袁华赶出来了。2009年下半年，赵耀明往涉案土地上运了搅拌机、集装箱、钢槽、钢管、钢筋过来储存，当仓库用。其就住在集装箱里，负责看钢材。2009年其去涉案房屋中时，杨宝昌和袁华都住在里面，后来杨宝昌和袁华闹矛盾，杨宝昌就走了。交钥匙的时候，袁华不在场。 上诉人对于姚某的证言的真实性予以认可，证明了上诉人已经于2009年年底合法占有了涉案房屋和土地，后期是袁华通过撬门或者其他手段非法占有了涉案房屋，并将涉案的土地出租给他人进行收益，其应当返还所获得的土地收益。被上诉人袁华认为，姚某的陈述表明其系受赵耀明的指派到涉案土地上看工地和建材，不能证明杨宝昌将土地和房屋进行了交付。且表明姚某2009年下半年到涉案土地上看门的时候，袁华就已经居住在涉案房屋内了。交钥匙的事实，只有姚某本人的陈述，真实性存疑。原审第三人杨宝昌认为姚某的陈述存在不确切之处，其在交付涉案房屋钥匙时，将每一间房屋都打开了给姚某看了，然后才将大门锁起来了。姚某因为不放心重新买了链条锁。一个星期后，姚某打电话说袁华带人将锁砸了。 被上诉人申请证人操小虎、赵某出庭作证。操小虎陈述其是2003年认识的袁华，袁华当时和杨宝昌一起在做花木生意。2004年袁华和杨宝昌搬到了朱门社区，主要是建房子经营饭店。袁华和杨宝昌吃在一起、住在一起，也一起经营餐厅，其认为袁华和杨宝昌是夫妻，有没有领证，其不清楚。赵某陈述，其是2003年通过李洪宝认识了袁华和杨宝昌，袁华和杨宝昌当时委托其将前期未盖完的房子接着盖完。盖房子的钱之前都是杨宝昌给的，后来有一笔拖欠，是袁华和其朋友借了钱之后由杨宝昌给其的。当时杨宝昌和袁华都住在朱门那边，其认为袁华和杨宝昌是夫妻，杨宝昌是家主，其打条子都是打给杨宝昌的。 上诉人对操小虎的证言的真实性存疑，认为操小虎对杨宝昌和袁华的人身关系不是很了解。赵某的证言结合上诉人提交的建房协议，可以证明杨宝昌是实际的建房人，袁华对涉案房屋不享有任何的权益，其应当返还涉案房屋的相关收益。被上诉人袁华对操小虎和赵某的证人证言予以认可，可以反映袁华和杨宝昌2003年左右在板桥经营苗木花卉，2004年之后到朱门社区继续经营的情况。两证人均认为杨宝昌和袁华系夫妻关系。原审第三人杨宝昌认为操小虎说其和袁华是夫妻，其和袁华说过其将袁华当第三者看待。赵某陈述的借款的情况，是其和刘杰借的，是刘杰将其安置房退掉之后借了5万元给其。盖房子的所有款项都是其经手，条子全部在其这里。赵某称袁华和其是夫妻，但没有证据。 一审查明的事实正确，本院依法予以确认。 2020年4月8日，本院组织上诉人与被上诉人进行现场勘验。涉案房屋目前由袁华占有使用，涉案土地有一部分摆放钢管、集装箱，由赵耀明控制，姚某负责看守。上诉人称尚有一块土地被袁华出租给第三人养殖龙虾。另有一块地租给其他人堆土。被上诉人称养龙虾的地在2018年以前是旱地，2018年袁华将其挖成龙虾塘，出租给案外人养殖龙虾。 本院认为，上诉人主张被上诉人向其返还涉案的房屋及土地。但上诉人主张被上诉人返还的房屋为宅基地上所建房屋。根据相关法律规定，上述房屋不得向农村集体经济组织成员之外的第三人转让。而杨宝昌和赵耀明签订的《转让合同》约定对涉案房屋的所有权人登记手续进行变更，系对涉案房屋转让的约定，违反了法律、行政法规的强制性规定，有关约定应属无效。上诉人依据《转让合同》的相关约定主张被上诉人返还涉案房屋，依据不成立。其次，结合当事人陈述及证人证言，杨宝昌和袁华之间曾经存在共同生活、共同经营的情形，袁华在杨宝昌签订《转让合同》之前已经长期占有和使用涉案房屋及土地，其对涉案房屋和土地的占有并非非法占有。上诉人称杨宝昌已经将涉案房屋及土地交付给上诉人，被上诉人袁华构成对涉案房屋及土地的侵占，但上诉人提交的钥匙无法证明系涉案房屋的钥匙，证人姚某虽陈述了杨宝昌将涉案房屋钥匙交给其的过程，但姚某系上诉人雇佣的人员，与上诉人存在利害关系，且姚某也同时陈述2009年下半年其去涉案房屋中时，杨宝昌和袁华都住在涉案房屋内，故姚某的证言尚不能证明杨宝昌已经将涉案房屋及土地交付给了上诉人以及袁华对上诉人已经占有的房屋及土地进行了侵占。上诉人以此为由主张被上诉人返还涉案房屋及土地，本院亦不予支持。《转让合同》的双方当事人为杨宝昌和赵耀明，杨宝昌承诺负责清退场所内的所有人员并交付有关资产，上诉人产生的损失可向杨宝昌主张，上诉人要求被上诉人袁华赔偿其固定资产损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人红海休闲中心的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35506元，由上诉人南京红海生态休闲中心负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 帅 审 判 员  许云苏 审 判 员  刘 凡 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  高峥 书 记 员  陈晓君