湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7472号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡永忠，男，1968年12月26日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：张小雄，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲，女，1971年10月17日出生，汉族，住长沙市天心区，系蔡永忠之妻。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚毅，男，1978年4月16日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：王小青，湖南瀚轩律师事务所律师。上诉人蔡永忠因与被上诉人姚毅房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡永忠上诉请求：1.撤销芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初1183号民事判决书，查清事实改判或者发回重审；2.涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人诉上诉人房屋买卖合同纠纷一案，业经长沙市芙蓉区人民法院做出一审判决，该判决在未查清事实的情况下做出错误的判决，故上诉人上诉贵院请求依法撤销、改判或者发回重审。一、一审认为蔡永忠没有在姚毅支付第一批房款45000元之前办理房屋解冻手续，直接导致姚毅行使不当抗辩，不支付第一批房款，应当承担一定的违约责任，这不是事实。一审在没有证据的前提下认定上诉人没有在2019年11月30日前到房管部门办理解冻手续，是错误的。在双方签订的《合同》中没有约定解冻时间，而且双方在签订《合同》后，到房管部门查询后知道标的房可以正常过户以后才付五万定金。而解冻手续时要法院部门裁定后才能到房管部门办理解冻手续的。姚毅按《合同》在2019年11月30日支付第一批购房款450000元，可是姚毅无钱支付，而不是标的房屋没有解冻的问题。一审中法官问是否还愿意购买此房，姚毅坚决拒绝不购买，而上诉人还是按原价出让，因此上诉人并没有违约。二、一审认定房屋交易成功后，落户至姜巧连名下。被上诉人与姜巧连是什么法律关系，从本案中上诉人与被上诉人、上诉人之妻李玲与姜巧连的聊天记录、通话记录等等是夫妻关系，但从本案中被上诉人提供的证据来讲，被上诉人与姜巧连是男女朋友关系，在没有任何手续和委托书的情况下为何被上诉人又购买该房要求上诉人将该房过户姜巧连呢？双方的合同总价是146万元，5万元定金，第二次交付房款45万，贷款118万元共计是168万元，而购房款146万元，超过了22万元，故上诉人认为被上诉人超过了购房款，有意骗取贷款行为。上诉人有权拒绝面签。三、一审认定证人许某的证人证言是错误的。一审中被上诉人申请证人许某出庭作证，许某作为垫资人出庭作证，证人许某在作证时，一再证明自己是垫资人不是中介人，并多次强调他是垫资人不是中介人，是没有资质证书做中介的。而事实是证人许某是在上诉人与被上诉人所签订的合同时，合同时许某代为写的，而且有证据证明许某就是中介人。所以许某的证词虚构、不真实，对许某证词的真实性、合法性应予不认定。姚毅辩称，涉案房产被查封，导致没有办法面签、审批贷款、过户，签合同时蔡永忠表明涉案房产查封的事宜在签合同后两周内可以解除查封，但是实际上是到当年12月份才解除查封，且蔡永忠又跟别人签订买卖合同并跟别人在房产部门办理过户手续，蔡永忠存在一房二卖。请求二审驳回上诉，维持原判。姚毅向一审法院起诉请求：1、解除姚毅与蔡永忠2019年10月4日签订的《房地产买卖合同》，蔡永忠退还姚毅合同定金50000元；2、蔡永忠支付姚毅违约金2920000元；3、蔡永忠支付律师费用15000元。蔡永忠向一审法院反诉请求：依法认定姚毅的定金50000元不予退还，并赔偿蔡永忠违约金292000元。一审法院认定事实：2019年10月4日，姚毅与蔡永忠及蔡永忠之妻李玲签订了《房地产买卖合同》，约定姚毅购买蔡永忠所有的位于长沙市芙蓉区房屋，房屋总价款为1460000元。合同约定，姚毅支付购房定金50000元（其中10000元10月5日支付，10月8日确定能过户时支付40000元）；姚毅2019年11月10日前审批通过房贷，并于11月30日前支付450000元；如一方违约，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋合同成交价20%的违约金，房屋交易成功后，落户至姜巧连名下。合同签订后，姚毅按照合同约定时间支付了定金50000元，由于标的房屋被芙蓉区法院冻结，但已于2018年11月到期，出于自身原因，蔡永忠没有在2019年11月30日前到房管部门办理解冻手续，加上蔡永忠不配合姚毅办理房贷手续，同时标的房屋存在查封到期未解冻等情况，房贷未能审批通过，姚毅遂拒绝如期缴纳房款450000元。2019年12月17日，蔡永忠妻子通过微信向姚毅提出解除合同，并且合同定金不予退还。蔡永忠已于2019年12月17日将房屋卖给第三方陶洋波，并向房管部门提交了过户申请，因姚毅向该院申请诉前财产保全，冻结了标的房屋，致使未能过户成功。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点一是违约责任该由谁承担；二是定金应否退还。综合双方举证质证情况，蔡永忠没有在姚毅支付第一批房款450000元之前办理房屋解冻手续，直接导致姚毅行使不安抗辩，不支付第一批房款，应当承担一定的违约责任；在双方签订的合同中，并未约定以房屋解冻为支付第一批房款的前提条件，因此姚毅不支付房款，导致蔡永忠提出解除合同，并将房屋卖给第三方陶洋波，现合同目的不能实现，姚毅亦要承担一定的责任；姚毅要求蔡永忠支付违约金292000元，因姚毅在定金之外并未支付房款，且本身也存在违约行为，因此该院以定金为基数，酌情支持支付违约金15000元，定金全额退还；至于律师费因姚毅未提供委托代理合同及正式收费发票，该院不予支持；蔡永忠反诉请求姚毅支付违约金292000元，定金不予退还，没有事实和法律依据，该院不予支持；现双方均同意解除合同，加之合同目的已不能实现，因此姚毅要求解除合同的诉讼请求该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、解除姚毅与蔡永忠2019年10月4日签订的《房地产买卖合同》；二、蔡永忠在判决生效后十日内返还姚毅预交定金50000元，并支付违约金15000元；三、驳回姚毅的其他诉讼请求；四、驳回蔡永忠的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。一审案件受理费6655元，减半收取3327.5元，由姚毅负担1331元，蔡永忠负担1996.5元。反诉案件受理费3215元，由蔡永忠负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人、被上诉人签订涉案《房地产买卖合同》的目的在于买卖涉案房产，作为出卖人，上诉人一方应当提供能够正常办理房产交易的房产用于交易；作为买受人，被上诉人一方应当按照合同约定的付款节点如期支付购房款。涉案房产在涉案《房地产买卖合同》签订时处于被查封状态，无法进行交易，则解除涉案房产的查封状态是出卖人履行涉案《房地产买卖合同》必须履行的合同义务，而涉案《房地产买卖合同》对出卖人何时办理涉案房产解除查封事宜没有约定，本案也无证据证明双方时候达成有关补充协议，则依据合同约定（“在2019年10月8日确定此房能正常过户时”）及交易习惯，出卖人应在买受人支付大额款项前确保涉案房产权利无瑕疵，而涉案房产在2019年11月30日（买受人支付450000元购房款的节点）之前并未解除查封，应当认定出卖人并未履行合同义务。故一审法院认定蔡永忠没有在姚毅支付第一批房款450000元办理房屋解冻手续，应当承担一定的违约责任，并无不当。由于本案买受人亦未按照涉案《房地产买卖合同》约定按照节点支付购房款，对合同的解除亦存在过错，故一审因此结合双方违约情形，酌情判定蔡永忠退还定金并支付违约金15000元，并无不当。综上所述，蔡永忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6655元，由上诉人蔡永忠负担。本判决为终审判决。审  判  长  何豪杰审  判  员  赵佳玮审  判  员  易伟玲二〇二〇年九月二日法官助理李佳洪书记员（兼）  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……