河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初2748号 原告：涿州和合物业服务有限公司，地址涿州市大石桥村西（107国道西侧）。统一社会信用代码91130681688216896P 法定代表人：王拥军，总经理。 委托诉讼代理人：邓岩，该公司员工。 被告：潘卫建，1973年1月24日出生，汉族，户籍涿州市双塔区。 原告涿州和合物业服务有限公司诉被告潘卫建物业服务合同纠纷一案，于2020年7月28日立案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涿州和合物业服务有限的委托诉讼代理人邓岩、被告潘卫建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告涿州和合物业服务有限公司提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付原告物业费5531.68元，取暖费2104.46元，共计7636.14元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告，住房面积为83.51平方米。2012年1月2日，被告与原告签订前期物业管理服务协议，原告为被告提供物业服务，被告需向原告支付物业费及取暖费。原告依合同约定履行自己的义务，被告只交纳物业费至2016年12月31日。物业费自2017年1月1日起至2019年12月31日（物业费按年度收取），共计5531.68元；取暖费自2017年至2019年，2017年在小区居住，2018年至2019年未在小区居住。因国家规定，对暂不用热的用户收取备用容量热价，按总热价的20%收取，三年取暖费共计2104.46元。以上两笔款项共计7636.14元，被告一直未给付。原告多次以各种形式向被告催要，被告仍置之不理。被告拒不支付原告物业费及取暖费的行为，严重侵害了原告的合法权益。特诉至法院，请求法院判决被告立即支付所欠款项。 庭审中，原告变更诉讼请求，被告潘卫建交纳了2017年至2019年度取暖费2104.46元，现拖欠物业费5531.68元。 被告潘卫建辩称，一、原告诉讼被告给付2017年至2019年三年取暖费2104.46元与事实不符，是虚假情况，被告于2020年7月16日已全部缴纳取暖费，提供交费收据证实。被告故意起诉重复收取取暖费，制造混乱和欺诈。根据最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见》第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒事实真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为。”原告故意向法院上诉虚假情况，故意隐瞒被告交纳取暖费真实情况，诱使法院作出错误立案。属于原告故意欺诈被告，严重侵害被告的合法权益，并损害被告名誉权和精神损失，请求法院判赔被告2倍罚金，赔偿被告名誉权和精神损失费6313.38元，并向被告赔礼道歉。二、被告2017至2019年三年的物业费不是被告不交，而是原告拒绝收取，是因为原告没有履行如下合同服务，以及未按物业管理协议提供服务和管理，己造成违约。1、被告与原告签订《首期物业管理服务协议》第四条第四款物业费按建筑面积每月每平米1元收取，而被告2016前从未欠缴物业费，按时缴纳:原告2017年1月擅自将物业费涨价到1.38元后，没有经过业主讨论和同意，更没有提供涿州市物价局官方批文，属于乱收费:但是被告2017年后任然每次按1元向原告缴纳物业费，而原告每次都拒绝收取物业费，并把物业费和取暖费捆绑销售，单交一项物业费不收，单交取暖费不收，并迫使被告2018年、2019年冬天无法取暖，严重违约合同服务，损害被告正常生活和合法权益。请求法院要求原告提供涿州市物价局关于物业费涨价的批文原件，并造成2年不给被告供暖而造成心理伤害进行赔礼道歉；。2、原告自从被告2012年1月2日收房起，至今从未进行入户调查和了解业主反映的问题，很多问题反映得不到处理，原告只管墙上贴条、电话方式催费。2017年1月1日因物业费涨到1.38后，小区全体业主对物业费涨价、供暖不热，水质问题、墓地问题等不满意，打着条幅在物业楼门前和市政府门前维权，至今原告没有书面答复业主，请求法院要求原告给与业主维权答复结果；3、被告于2020年7月16日全部缴纳原告取暖费，没有质疑取暖费价格，而原告却偷梁换柱、偷换概念、混淆是非、指鹿为马，故意向法院提供涿州市物价局文件《关于冬季供热价格的通知》，而没有提供物业费涨价审批文件，故意欺骗迷惑被告和业主行为，请求法院给子原告欺骗行为进行行政处罚；4、被告与原告涿州市和合物业服务公司没有签订物业合同，没有义务向涿州市和合物业服务公司缴纳物业费；5、被告2018年和2019年一直居住在涿州水岸华城小区，并多次向物业反应小区跳舞音乐扰民时间，可是物业置之不理，一直没有尽到协议规定的标准服务，被告没有享受到安宁的住宿环境和服务，已造成违约；6《受其物业管理服务协议》第二条第一款规定，房屋共用部位的维修和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙等）户外墙面、门、厅、楼梯间、走廊、通道等；原告只顾催交物业费，却没有及时解决被告反应的扰民问题、放到门门禁维修问题、监控损坏问题、楼道墙体破损和门上贴广告问题等（自从2012年1月2日签约，高三出入的三个门禁防盗门锁损毁，多次催办维修至今没有修复和更换），高三3元18层电梯按钮旁墙体出现空洞、墙上面到处是贴纸小广告等，电梯故障率高，经常有业主被关在电梯里，我们1801的业主就有一次关在电梯里，甚好我及时发现营救，否则后果不堪设想；所以原告没有及时履行物业合同服务，严重威胁到业主和被告生活质量及安全，已造成违约；7、被告和所有业主对物业费收取情况由知情权和监督权，原告从来没有公布物业费的收支情况和费用去向，已造成违约，请法院要求原告公开公布物业费收支情况；8、原告公共秩序维护差，监控在白天和夜间不能使用，从不维修，小区内道路管理混乱，导致被告小轿车左边反光镜被剐坏，至今未修复，物业没有做到应尽的职责和履行合同服务（证据照片），请求法院判赔被告轿车左侧反光镜；9、原告对小区广场舞音响扰民、故意招揽商户设摊买卖，住宅小区变成了商业夜市和繁华商业闹市区，物业公司不但不管理反而故意出租底盘组织摆摊，对被告和业主正常安居环境造成干扰，没有履行物业合同服务，属于违约；(证据照片)10、《物业管理法规》条例第二章第(八)条，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况有知情权和监督权；业主依法享有以下物业共用设备、共用设施设备的所有权和使用权；共用部位包括电梯、停车场、地下停车库、公告栏等，可原告每年利用共用设施做广告、租售等，收益没有公布和分配给业主，或作为物业维修基金弥补业主物业费，属于严重违约。(证据照片)11、根据物业管理条例第十八条，物业费预收期不得超过3个月，原告要求被告和业主按年缴纳物业费，是违约行为；请求法院要求原告每三个月一次收取物业费；12、原告对小区环境卫生和安全等都不达标，草从和路边、路中到处都是狗屎，对喂狗的业主在小区随意遛狗不管不顾，严重威胁业主人身安全，已经造成违约:(证据照片)13、原告没有通过公开招标，擅自进入水岸花城成为小区物业，是违法行为；《物业管理条例》第五十六条住宅物业未通过招标方式选聘物业服务企业或未经业主同意，擅自采用协议方式选聘物业服务企业，可处以10万元以下罚款:请法院对原告违法行为进行处罚；14、原告擅自将物业楼共用部位出租做餐饮和文具百货店，租赁费收益必须公布并分配给业主所有或作为物业维修基金弥补业主物业费；(证据照片)15、原告擅自将物业楼后(高六号楼前)公用场地改用菜地出租，租赁收益必须公布并分配给业主或作为物业维修基金弥补业主物业费（证据照片）；16、原告将高三楼小和游泳馆西侧、高9和高10号楼路口的共用部位租赁安装自动售货机，租赁收入必须公布并分配给业主或作为物业维修基金弥补业主物业费；17、原告在小区内到处立贩卖地下车库的广告牌，严重堵塞小区消防通道，制造小区道路障碍，给被告和业主人身和财产造成严重安全隐患，属违约行为；18、原告擅自占用和利用业主的共用部位、共用设施设备创收利益占为己有，侵害业主合法权益，县级以上人民政府房地产行政主管部门处以5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；请求法院依法裁决处罚；综上所述，“物业服务合同纠纷”是因为原告首先没有履行双方的合同约定，拒绝接受被告缴纳物业费，事实上明显未提供符合行业标准和履行合同约定的服务，以及擅自抬高物业费收费标准，未提供政府物价部门批文，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要件”.在原告按合同先履行以下要求后，被告再缴纳后续物业费。1、被告于2020年7月16日已缴纳3年取暖费2104.46元，请求法院撒销原告诉讼，并请求法院判原告赔偿被告名誉损失费和精神损失费2倍罚金6313.38元。2、原告在判决日后15天内，将在小区公告栏公布物业费用收支情况，以后每6个月公布一次，请求法院应子支持。3、原告在判决日后15天内，将在小区公告栏公布地下车位租金和出售车位费用及小区内各类广告位租金的收益和费用去向，并把收益分配给被告和业主或作为物业维修基金弥补业主物业费，每六个月公布一次，请求法院应子支持。4、原告在判决日后15天内，将物业楼后面(高6号楼前)共用菜地出租收益公布并分配给业主或作为物业维修基金弥补业主物业费，请求法院应予支持；5、原告在判决日后15天内，将高三楼下和游泳馆西侧、高9和高10号楼路口的共用部位租赁安装自动售货机，收益公布并分配给业主或作为物业维修基金弥补业主物业费，请求法院应予支持；6、原告在判决日后15天内，将物业楼共用部位出租餐饮房和文具百货房的租货费收益公布并分配给业主或作为物业维修基金弥补业主物业费，请求法院应子支持；7、原告在判决后7天内，必须提供涿州市物价局关于物业费涨价批文原件，请求法院应予支持；8、原告在判决后7天内，对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对被告和业主反映小区广场舞音响扰民、故意招揽商户设摊买卖，住宅小区变成了商业夜市和繁华商业闹市等所有问题及时处理解决，请求法院应予支持。9、原告在判决后7天内，将高三3单元门禁防盗门维修好、高三3单元18层电梯按钮旁空洞修补好、清理楼道和门上所有小广告，请求法院应予支持；10、原告在判决7天内，将被告小轿车左边反光镜修好，请求法院应予支持；11、原告在判决后7天内，将改善被告和居民饮用水质答辩，提供水质检测报告，请求法院应予支持；12、原告在判决后7天内，将养狗业主遛狗进行安全管理、清理路边和草丛狗屎，保护环境，请求法院应予支持；13.原告在判决后7天内，将小区所有销售地下车库广告牌清理掉，疏通消防通道和消除小区路边通道障碍，美化小区环境，请求法院应子支持；14、原告在判决后7天内，将提供2017年1月因物业费涨价而业主不满的维权书面答复函，请求法院要求原告提供维权答复结果；15、由原告承担此次诉讼相关费用和被告应诉往返差旅费。 经审理查明，原告与鹏渤房地产开发有限公司于2009年4月17日签订前期物业管理协议，由原告为涿州市的水岸花城小区提供物业服务，委托管理期限自2009年4月起至小区业主委员会成立与业主大会所聘请的物业管理公司签订物业管理服务生效时。2012年1月2日，原告与被告潘卫建签订前期物业管理服务协议，约定原告为被告潘卫建提供物业管理服务。协议约定被告权利义务，监督原告的物业管理服务，就物业管理的有关问题向原告提出意见和建议；遵守物业管理制度和《业主临时规约》；最后物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度……；依照国家有关规定交纳专项维修基金；依据本协议向被告交纳物业管理费用……。原告的权利义务，对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……，物业管理服务费用交纳时间以开发企业向产权人发出的入住通知时间为准，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1元收取，物业管理费标准按政府规定调整，每次交纳费用时间为初次交纳费用的月份，按年收取。同日，原告与被告签订供暖协议书，约定原告负责被告每年度冬季供暖，取暖费按涿州市当年相关收费文件规定收费的标准执行。协议签订后，原告依约对被告提供了物业管理服务，并按时提供供暖服务。 另查明，2013年7月25日，涿州市鹏润物业服务有限公司名称变更为涿州市鹏渤物业服务有限公司。2015年12月1日，涿州市鹏渤物业服务有限公司变更为涿州和合物业服务有限公司。 再查明，2016年12月27日，原告向小区业主发出通知，自2017年1月1日起，小区物业费上调，多层板楼上调至每平方米0.45元，高层上调至每平方米1.38元，并在小区张贴该通知。被告潘卫建自2017年1月1日至2020年12月31日应交纳物业费5531.68元，自2017年11月15日至2020年3月15日应交纳取暖费2104.46元，其中，2018年11月15日至2020年3月15日的取暖费，根据涿州市物价局文件，按总热价的20%收取，共601.28元。原告起诉后，被告向原告交纳了2017年至2019年的取暖费。现尚欠2017年1月1日至2020年12月31日的物业费5531.68元（1.38元/月/平方米×83.51平方米×48个月）。 上述事实，有2009年4月17日的前期物业管理服务合同一份、2012年1月2日前期物业管理服务合同一份、2016年12月27日通知一份、照片四张、2013年7月25日涿州市工商行政管理局盖章的准予变更登记通知书（（涿）登记内变字【2013】第005号）一份、2015年12月1日涿州市市场监督管理局盖章的准予变更登记通知书（（涿）登记内变字【2015】第4695号）一份、2020年8月20日涿州市双塔街道办事处水岸花城社区居民委员会证明一份、涿州市物价局文件一份，被告提交相关图片及原、被告当庭陈述在卷予以证实。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。根据协议的约定，原告已履行了合同义务，被告应按协议约定交纳物业服务费用。原告主张的物业费中包含电梯费，其费用标准未超出物价部门规定，故原告要求被告给付拖欠物业费5531.68元，本院予以支持。被告辩称原告的物业服务不达标的情况，应由相应行政主管部门处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告潘卫建于本判决生效后十日内给付原告涿州和合物业服务有限公司物业服务费5531.68元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告潘卫建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉方应在提交上诉状至上诉期满之日内按法律规定向本院交纳上诉费用，逾期不交纳视为放弃上诉。 审判员  邵锁强 二〇二〇年九月二十三日 书记员  李汭欣