新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终773号 上诉人（原审原告）：陈军，男,1976年4月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张凤宾，北京楹庭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆百润房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关镇大墩村34号。 法定代表人：李斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶婷婷，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：赵慧，新疆博达律师事务所律师。 上诉人陈军因与被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月20日公开开庭审理了本案，上诉人陈军及其委托诉讼代理人张凤宾，被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人叶婷婷、赵慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈军上诉请求：撤销原审判决第二、四项，依法判令被上诉人向上诉人支付赔偿款4600000元（230㎡×20000元/㎡）、赔偿租金损失617550元（230㎡×1.5元/㎡×1790天）。事实和理由：一、原审认定被上诉人未能向上诉人置换230㎡商业用房故参照原址最近的C3商业楼市场价6208元/㎡进行赔偿的计算标准错误，按照交易习惯应当将商业房的位置理解为一层底商，并以此认定市场价值。1.双方对置换230㎡的商业用房仅约定“在原址置换商业房，大榆树旁”，并未约定具体的楼层位置，但根据交易习惯及社会大众的一般认知而言，协议中约定的商业房的具体位置应为一层底商。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”该条规定了交易习惯可作为合同解释的根据，在合同文字或条款的含义发生歧义时，按照习惯和管理的含义予以明确，一方总是信赖对方会依习惯而行为，因此习惯在一定条件下可作为确定当事人内心意思表示的依据。2.根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第七条规定看，法律对交易习惯作出相关规定，旨在侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。而本案存在涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题，此时应运用交易习惯规则弥补双方合同不明确所产生的不足。按照常识，商业门面房一般均位于一层底商，依照交易习惯也应以原址就近商业楼的底层确定商业房的市场价格，原审以C3商业楼1-7层的均价确定市场价值明显缺乏事实依据及法律依据。3.上诉人被拆迁的房屋为平房商铺，属于一层建筑，按照大众一般认知，置换补偿的商业房也应位于一层的商业房，根据公平补偿原则，被征收房屋为一层建筑的，也应按照类似房屋的情况给予安置补偿，才能保证上诉人不因房屋征收而降低生活水平，上诉人正是基于对被上诉人楼层规划的合理信赖才与之签订拆迁置换协议，因此涉案商业房的具体位置应理解为一层底商商业房。二、上诉人所主张的租金损失，属于上诉人的合理损失，一审未予支持缺乏事实依据及法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本条规定中“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”确立了对违约损害完全赔偿原则，“因违约所造成的损失”既包括积极损失的赔偿又包括可得利益损失的赔偿。合同当事人一方违约给对方造成损失的，应当承担赔偿责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，上诉人所主张的租金损失属于上诉人的可得利益损失，在被上诉人出现违约情形时，被上诉人应当赔偿上诉人的租金损失，虽然因规划原因，被上诉人无法履行交付商业房的约定，但这属于被上诉人的正常商业风险，不属于不可抗力，上诉人起诉行为系止损的积极行为，原审未予支持租金损失缺乏事实和法律依据。 新疆百润房地产开发有限责任公司辩称，双方当事人签订的拆迁安置补偿协议中仅约定置换230㎡商业用房，并未约定具体楼层。被上诉人未向上诉人交付商业用房的原因是阜康市政府规划原因所致，不是被上诉人的原因，故不应当由被上诉人承担其损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。 陈军向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2012年3月26日签订的《拆迁补偿置换协议》中“交付230平方米商业用房”的约定;2.被告向原告支付补偿款4600000元(230㎡×20000元/㎡)；3、被告向原告支付补偿款617550元(230㎡×1.5元/㎡×1790天)。 一审法院认定事实：2012年3月26日,原、被告经协商签订拆迁补偿置换协议,协议约定:一、被拆迁房屋情况:原告房屋建筑总面积462㎡,其中370墙砖混房面积462㎡。二、房屋置换方式:原告选择按房屋所有权证上的宅基地面积置换新楼房，其中370砖混房按建筑面积1:1的比例置换新房屋。三、房屋产权置换方式:经拆迁置换后,原告可换商品房建筑面积462平方米,经双方友好协商,被告最终向原告提供的房屋为:104㎡住宅一套、高层地下车位一个、230㎡商业门面房,位置在原告住宅原址大榆树旁,被告承诺在有效施工期内八个月交付原告,如果出现因不可抗力造成商品房屋建设延期,或因拆迁户搬迁迟延造成商品房屋建设延期的，原告同意被告逾期交付商品房。协议对其他事宜亦进行约定。协议签订后,原告按期搬迁,被告开发房产完毕,向原告交付协议约定的住宅一套,高层车位一个、230㎡商业用房未向原告交付,原告于2017年4月12日诉至新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市人民法院,要求被告向其交付在其住宅原址230㎡商业门面房及房屋所有权证、土地使用权证;交付高层地下车位一个。经审理查明被告未向原告交付高层地下车位一个,未在原告被拆迁住宅原址建设商业门面房,故作出（2017)新2302民初879号民事判决，判决被告于该判决生效后十日内向原告交付高层地下车位一个,并驳回原告陈军的其他诉讼请求。该判决生效后,被告开发建设项目条件未改变,原告诉至法院。在本案审理过程中,经协调,原告仍未在被告提供的房源中选定230㎡商业用房,并申请对由被告开发建设的距离原告被拆迁房屋原址最近C3栋商业用房一层价格进行评估鉴定,经新疆驰远天合中辰房地产评估有限责任公司鉴定,在价值时点2019年1月31日,距离原告被拆迁房屋原址最近C3商业用房价格评估结果为:地下室4021元/㎡、一层16200元/㎡、二层5853元/㎡、三层5144元/㎡、四层4553元/㎡、五层3902元/㎡、六层3784元/㎡。一审法院认为，根据查明事实可知,被告应向原告置换“在原址置换商业,大榆树旁”230㎡商业用房，因被告未在被拆迁房屋原址建设商业用房,致使原告不能置换到符合合同约定的商业用房。在法院的协调下,由被告提供房源,原告未能在房源中选定满意的房屋。原告仍坚持解除置换230㎡商业用房,由被告向其赔偿损失。双方《拆迁补偿置换协议》签订已7年有余,被告仍未能交付符合合同约定的商业用房,致使原告合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定,原告可以请求解除置换230㎡商业用房的合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十条规定,合同解除后,原告有权要求赔偿损失。故被告应就未能向原告置换230㎡商业用房进行赔偿。因在被拆迁房屋原址上未开发建设(目前仍为空地）,法院参照离“原址”最近的C3商业用房的市场价值,由被告向原告赔偿损失。根据评估结果,C3商业楼的市场均价为6208元/㎡(4021+16200＋5853+5144+4553+3902+3784）÷7。故被告应向原告赔偿因未能向原告交付置换房屋的损失为1427840元（6208元/㎡×230平方米)。对于原告请求被告赔偿租金损失617550元的问题。原、被告双方签订的《拆迁补偿置换协议》虽约定,由被告向原告交付“在原址置换商业,大榆树旁”230㎡商业用房,但因规划的原因,目前被告不能向原告交付符合合同约定条件的房屋,因原告不愿意等待C1、C2开发建设,选择赔偿损失,原告主张的租金损失没有事实和法律依据,且被告并未将应置换原告的房屋出租他人,获取租金,被告并未收益。故原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告申请评估,支出评估费12670元的问题。评估是为查清事实,因被告不能向原告交付符合约定房屋引起,且评估费实际产生,故该笔费用,由被告向原告支付。综上所述,解除原、被告关于置换230㎡商业用房的约定;由被告向原告赔偿不能向原告交付置换房屋的损失1427840元;由被告向原告支付评估费12670元;驳回原告的其他诉讼请求。遂判决:一、解除原告陈军与被告新疆百润房地产开发有限责任公司于2012年3月26日签订的《拆迁补偿置换协议》中交付230平方米商业用房的约定;二、被告新疆百润房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告陈军支付赔偿款1427840元;三、被告新疆百润房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告陈军支付评估费12670元;四、驳回原告陈军的其他诉讼请求。 二审中，上诉人陈军提交以下证据： 证据一：阜康市人民法院作出的（2017）新2302民初879号民事判决书一份，证明：该判决明确被上诉人认可向上诉人置换的230㎡商业房为一楼门面房的事实。 被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司对上述证据的真实性、合法性、关联性认可，对其所证明的问题不认可，该判决所认定230㎡商业用房为门面房与事实不符。 本院对上述证据的真实性予以确认。 证据二：阜康市人民法院作出的（2018）新2302民初1511号民事判决书一份，证明：该判决明确被上诉人认可向上诉人置换的230㎡商业房为一楼门面房的事实。 被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司对上述证据的真实性认可，但该判决已被二审法院撤销并将该案发回重审，不能证实上诉人所要证明的问题。 本院对上述证据的真实性予以确认。 证据三：阜康市人民法院（2019）新23民终1194号庭审笔录一份，证明：法院询问被上诉人“门面房是几楼”，被上诉人答复是“一楼”，可证明涉案诉争房屋属一楼门面房。 被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司对上述证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为该笔录所陈述的问题是“什么是门面房”，被上诉人的委托诉讼代理人陈述：“指的是一楼商业门面房”，并不是说被上诉人承认给上诉人安置的是一楼门面房。 本院对上述证据的真实性予以确认。 证据四：1.大墩村村民委员会于2020年3月29日出具证明一份，2.出租户程彬根、陈海出具证明及身份证复印件各一份；证明：上诉人被拆迁的房屋是一层门面房，故征收补偿也应当按照一层商业门面房给予补偿。 被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司对上述证据1的真实性认可，对关联性不认可，对被拆迁房屋的位置认可，但对被拆迁房屋的用途不清楚；因程彬根、陈海未出庭作证并接受质询，故对证据2真实性不认可。 本院对上述证据1的真实性予以确认。因被上诉人对证据2的真实性不认可，证人也未到庭作证，本院对证据2的真实性不予确认。 证据五：1.2015年12月30日新疆百润房地产开发有限责任公司与鱼新娥签订商品房买卖合同一份，2.2016年7月8日新疆百润房地产开发有限责任公司与路飞签订商品房买卖合同一份，3.2016年5月11日新疆百润房地产开发有限责任公司与阜康市公安局签订商品房买卖合同一份，证明：上诉人主张按每平方米20000元赔偿房屋损失有事实依据。 被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司对上述证据的真实性不认可，认为该组证据系复印件，无原件核对，且与本案无关联性。 上述证据系复印件，无原件核对，故本院对上述证据的真实性不予确认。 被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司提交以下新证据： 证据一：1.建设用地规划许可证一份，2.建设工程规划许可证一份，3.规划总平面图纸一张，4.2010年11月24日新疆百润房地产开发有限责任公司与阜康市城关镇人民政府投资协议书一份，5.2010年11月19日阜康市城关镇大墩村改造合作框架协议一份；证实：上诉人被拆迁的房屋原址上未修建C1、C2两栋楼是因政府政策变更的原因，属于不可抗力。 上诉人陈军对上述证据1的真实性、合法性认可，对证明内容不认可，上诉人与被上诉人签订《拆迁补偿安置协议》是2012年3月，而该证据作出时间是2013年8月19日，用地性质为居住用地，即在该证据作出时，被上诉人已经无法履行合同约定。对上述证据2的真实性、合法性认可，对证明内容不认可，该证据做出时间是2019年12月18日，如被上诉人所述，该建设工程规划许可证作出时间晚于建设用地规划许可证后六年，是因为其自行后退16米所致，并无政府强制要求，因此被上诉人存在明显过错。对上述证据3的真实性、合法性认可，对证明内容不认可，该证据不能证明规划调整时间、不能证明此地块与上诉人存在关系、不能证明政府规划调整系政府原因。对上述证据4、5的真实性认可，对证明内容不认可，该两组证据只能证明被上诉人只能在该地块实行建设行为，但是规划条件和规划房屋无具体显示，也不能证明后期规划调整系政府原因。 本院对上述证据的真实性予以确认。 证据二：1.2011年9月29日朱寿军与新疆百润房地产开发有限责任公司签订拆迁补偿置换协议一份，2.2011年10月22日田军、田红发与新疆百润房地产开发有限责任公司签订拆迁补偿置换协议一份，3.2011年12月27日苏成云与新疆百润房地产开发有限责任公司签订拆迁补偿置换协议一份；证明：拆迁补偿置换协议并非格式合同，可在协商一致的情况下进行修改，并且可以明确商业用房的位置及楼层。 上诉人陈军对上述证据的真实性认可，但对关联性和证明内容不认可，其与本案无关。 本院对上述证据的真实性予以确认。 证据三：1.阜康市人民法院作出（2019）新2302诉前239号诉前调解协议书一份（朱寿军），2.2015年4月21日苏成云与新疆百润房地产开发有限责任公司签订公园6号回迁入确认协议一份；证明：根据本地的拆迁安置交易习惯，即便是合同约定为一层商业用房置换，最终也是以住宅或者二层商业用房进行置换。 上诉人陈军对证据1、2的真实性认可，对关联性和证明内容不认可，该证据系案外人处分其个人权利财产的过程，不能对其他人产生影响，也不应当认定为产生交易习惯。 本院对上述证据的真实性予以确认。 二审中，除原审查明事实“三、房屋产权置换方式：经拆迁置换后，原告可换商品房建筑面积462平方米，经双方友好协商，被告最终向原告提供的房屋为：140㎡住宅一套、高层底下车位一个、230㎡商业门面房，位置在原告住宅原址大榆树旁”外，本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院对该部分事实予以确认。 二审另查明：上诉人陈军与被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司于2012年3月26日签订的《拆迁补偿置换协议》第六条约定如下：综合三、四、五条款，经双方友好协商，甲方（被上诉人）最终向乙方（上诉人）提供产品为：商品房壹套，建筑面积为140㎡、高层车位壹个、商业用房230㎡（在原址置换商业、大榆树旁）、人民币肆仟元（4000元）。 本院认为，关于被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司应向上诉人陈军置换商业用房230㎡（在原址置换商业、大榆树旁）如何确认的问题。结合双方当事人签订的合同约定分析如下：第一，从《拆迁安置补偿协议》内容的字面上看，双方当事人约定的由被上诉人向上诉人置换230㎡商业用房，而非约定为置换一楼商业门面房；第二，从双方当事人提供的证据内容看，被上诉人与其他案外人签订的《拆迁补偿置换协议》并非内容固定不变的格式合同，均体现了不同案外人与被上诉人之间就拆迁置换达成的意思自治，即凡是要求置换一楼商业用房均进行了明确约定；第三，被上诉人拆迁项目系棚户区改造项目，被拆迁人所拆迁房屋多为平房，而拆迁置换的商业用房均为多层，且一楼门面房数量有限，上诉人作为完全民事行为能力人，其应预见到置换房屋具体情况约定不明所产生的不利后果；第四，上诉人陈军提交的证据不足以证实其应置换的商业用房系一楼门面房。故一审认定双方当事人对涉案应置换的商业用房约定不明，未确认涉案230平方米商业用房为一楼门面房正确，本院予以维持。因双方自2012年3月16日签订协议至今，被上诉人应向上诉人置换的商业用房并未实际建设，故上诉人主张解除涉案《拆迁补偿置换协议》中交付230㎡商业用房的约定，符合法律规定，应予以支持。现上诉人主张被上诉人因未能履行合同约定而赔偿损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”的规定，本院予以支持，但上诉人要求被上诉人按照20000元/㎡赔偿4600000元依据不足。为查明案件事实，原审法院依据上诉人申请，委托鉴定机构对距离上诉人被拆迁房屋原址最近的C3商业用房各楼层单价进行评估，并依据该评估结果以均价6208元/㎡确认损失1427840元（230㎡×6208元/㎡）符合客观事实，本院予以维持。关于上诉人主张逾期交付房屋的损失补偿款617550元能否支持的问题。上诉人认为被上诉人逾期交付房屋给其造成损失，请求按照租金损失赔偿自2015年1月1日至2019年12月31日期间的损失617550元；鉴于被上诉人应向上诉人置换的商业用房并未实际建设，目前无交付的可能，故上诉人请求按照租金损失予以赔偿无事实依据，但考虑到被上诉人实际给上诉人造成了经济损失，且上诉人主张自2015年1月1日至2019年12月31日期间的损失符合客观事实，属合理期间。故本院依据公平原则，确认被上诉人应向上诉人支付其占用房款资金期间的利息损失417643.2元【1427840元×4.875‰×60月（自2015年1月1日至2019年12月31日期间）】。 综上，陈军的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初2391号民事判决第一、二、三项，即“一、解除原告陈军与被告新疆百润房地产开发有限责任公司于2012年3月26日签订的《拆迁补偿置换协议》中交付230平方米商业用房的约定;二、被告新疆百润房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告陈军支付赔偿款1427840元;三、被告新疆百润房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告陈军支付评估费12670元;” 二、撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初2391号民事判决第四项，即“四、驳回原告陈军的其他诉 讼请求”； 三、被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司于接到本判决后十日内向上诉人陈军支付赔偿款417643.2元； 四、驳回原审原告陈军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费53576元，其他费用80元，二审案件受理费37118元，合计90774元（均由陈军预交），由上诉人陈军负担34000元，由被上诉人新疆百润房地产开发有限责任公司负担56774元。 本判决为终审判决。 审 判 长  闫 雪 审 判 员  杨 洁 审 判 员  王雪梅 二〇二〇年九月十四日 法官助理  马 聃 书 记 员  马 瑞