湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9237号上诉人（原审被告）:宋小林被上诉人（原审原告）:长沙欣然物业管理有限公司法定代表人：禹卫琴。委托诉讼代理人：刘长青，湖南鸿明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘世昌，湖南鸿明律师事务所实习律师。上诉人宋小林与被上诉人长沙欣然物业管理有限公司（以下简称欣然公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人宋小林不服长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋小林向本院提出上诉请求：1.撤销原判，改判上诉人无需支付相应的物业管理费和滞纳金；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定基本事实不清，导致错误判决。1、上诉人在与案涉楼盘建设单位湖南三湘新贵置业有限公司(以下称三湘公司)签订的商品房买卖合同里约定的前期物业服务机构是三湘新贵置业有限公司，并非被上诉人，三湘公司与被上诉人签订《物业管理委托合同》，单方面将上诉人所在楼盘的物业委托给被上诉人，属于无权处分，也没有得到上诉人等业主的追认，因此，一审法院认定被上诉人属于《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定之前期物业服务机构，属于认定事实不清。2、在《物业管理委托合同》2017年11月30日到期后，在被上诉人既没有提供证据证明其已经依约提供物业服务，而上诉人提供了所在小区基本不存在物业服务管理的证据的基础上，认定双方之间存在事实物业服务合同关系，缺乏证据。根据《湖南省物业管理条例》第36条之规定物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务，履行下列义务:(一)落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正营使用，做好物业管区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作，(二)负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保活，负责物业管理区域内的垃数清运，维护物业管理区域的环境卫生:(三)对物业共用部位、共用设施设备进行养抑、维修;(四)做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务:(五)实行二十四小时値班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件:(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。但是根据上诉人提供的证据以及所在小区的实际情况，上诉人所在的小区现状是垃圾随便堆放，消防设施严重不合格，小区输电线老化，随意搭建，电梯没有按照规定定期委托单位检修维护，监控视频全部处于失效状态等。被上诉人故意用临时建筑材料封堵1.2.3.5.6栋地下车库至地面的出入口，不能使用，故意用大量垃圾封堵11~14栋地下车库至地面的出入口，不能使用，小区各栋楼顶种植大量的蔬菜，上诉人所在的小区业主多次向相关物业行政主管部门反映情况，均没有得到改善。故上诉人认为，在既没有证据证明被上诉人提供了全面的物业管理服务，而上诉人又对其不予认可的情况下，一审法院认定双方之间存在事实物业服务合同关系，缺乏证据，对上诉人不公。欣然公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决符合法律规定。被上诉人与三湘公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，并且被上诉人也一直为上诉人居住的小区进行物业服务，上诉人应当依据物业服务合同的规定向被上诉人支付物业费与违约金。上诉人所称的小区垃圾随意堆放，消防设施不合格与事实不符。根据被上诉人提供的证据，小区卫生干净整洁，消防设施能正常使用，电梯定期维修，监控正常，地下车库的出入口也能正常出入。被上诉人已经按照物业合同的规定提供了相应的物业服务。欣然公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令宋小林支付欣然公司物业管理服务费8905.39元；2.判令宋小林支付欣然公司物业管理服务费滞纳金2671.62元；3.本案的诉讼费用由宋小林承担。一审法院认定的事实：2014年11月30日，长沙市天心区南郡明珠小区建设单位三湘公司与欣然公司签订了《物业管理委托合同》，约定由欣然公司为南郡明珠小区提供物业管理服务，其中主要约定：物业服务费收费标准，电梯房按1元/月/平方米收取，非电梯房按0.7元/月/平方米收取。业主如未按时交纳物业服务费12个月以上，从逾期之日起按每日3‰承担违约责任。合同期限为2014年12月1日起至2017年11月30日止。合同签订后，欣然公司自2014年12月1日入驻南郡明珠小区提供物业服务至今。宋小林购买的南郡明珠小区4栋106房在长沙市不动产登记中心进行了登记，建筑面积为145.99平方米。宋小林自2014年12月1日起至2019年12月31日期间未交纳物业服务费。庭审中，宋小林提交照片一组，拟证明欣然公司物业服务不到位，欣然公司对该组照片中的三性均不予认可。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。南郡明珠小区建设单位三湘公司与欣然公司签订《物业管理委托合同》，欣然公司也实际入驻小区并提供服务，欣然公司要求小区业主交纳物业管理费，于法有据。至于《物业管理委托合同》约定合同期限仅为2014年12月1日起至2017年11月30日止，合同期满后，欣然公司实际继续提供物业服务至今，双方事实上仍存在物业服务关系，欣然公司要求小区业主交纳相应物业服务费，并无不妥。宋小林在本案中提交的照片，可以看出，欣然公司所提供的物业服务存在不到位的情况，但不足以证明物业服务长期存在重大瑕疵。同时，小区业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式。因此，宋小林应按约交纳物业服务费。本案中，依合同约定，宋小林自2014年12月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费为8905.39元（1元/月/平方米×145.99平方米×61月），欣然公司主张宋小林支付物业费8905.39元，一审法院予以支持。宋小林未交纳物业服务费系与欣然公司就物业服务质量、交费等事宜未能协商一致，并非无理由恶意拖欠。双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园。依据诚实信用原则，一审法院酌情调整违约金按应付物业服务费的5%标准支付，即应支付违约金为445.27元（8905.39元×5%）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、限宋小林在判决生效后十日内向欣然公司缴纳物业服务费8905.39元；二、限宋小林在判决生效后十日内向欣然公司支付违约金445.27元；三、驳回欣然公司的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。因此，案涉小区的建设单位三湘公司与作为前期物业服务企业的欣然公司签订的《物业管理委托合同》对该小区全体业主具有约束力，宋小林作为该小区业主之一，应按照《物业管理委托合同》的约定交纳物业费。在《物业管理委托合同》于2017年11月30日到期后，欣然公司确系实际管理案涉小区并提供了事实物业服务，宋小林应为其享受到的物业服务按照合同约定的收费标准交纳相应的物业费。对于宋小林主张欣然公司提供的物业服务存在瑕疵的问题，根据宋小林提交的照片显示，欣然公司的物业服务存在不到位的情况，但不足以证明其长期存在重大瑕疵，且一审法院在综合考虑欣然公司的物业服务质量后，已酌情大幅度调低了宋小林因欠缴物业服务费所需承担的滞纳金，减轻了宋小林的违约责任，对本案的处理较为合理。综上所述，宋小林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋小林负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年九月二日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。