西安市长安区人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终6539号 上诉人（原审被告）：刘佳佳，男，1985年5月19日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘洋，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈金金，陕西瑞森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安法葡欧商贸有限公司。住所地：西安市。法定代表人：崔辉，该公司总经理。委托诉讼代理人:李洪斌，男，该公司员工。原审被告：曲泽钊，男，1988年3月6日出生，汉族，住陕西省咸阳市三原县。上诉人刘佳佳因与被上诉人西安法葡欧商贸有限公司（以下简称“法葡欧公司”）、原审被告曲泽钊房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初12731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘佳佳之委托诉讼代理人沈金金、刘洋，被上诉人法葡欧公司之委托诉讼代理人李洪斌到庭参加了诉讼。原审被告曲泽钊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，遂本院缺席审理了本案。本案现已审理终结。刘佳佳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回法葡欧公司的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由法葡欧公司承担。事实与理由：1.法葡欧公司与案外人签订的《土地租赁合同》约定的租赁期限截止2017年4月31日，据案外人出具的情况说明也证明之后未进行合同续签及支付租金，一审判决刘佳佳向法葡欧公司支付后续房屋占用费用无法律依据。2.法葡欧公司与刘佳佳签订涉案《房屋租赁合同》时隐瞒其承租土地期限的事实，给刘佳佳造成巨大经济损失。3.刘佳佳已经将使用涉案房屋期间的房屋租金支付完毕。法葡欧公司答辩称，刘佳佳的上诉理由无事实和法律依据，因此不能成立。1.双方签订涉案合同时并不存在所谓的隐瞒的事实，签订合同时法葡欧公司已明确向刘佳佳告知涉案房屋可能会因国家的大型项目而导致合同解除。2.房屋实际租赁的截止日期是2018年4月11日，这期间刘佳佳一直在正常使用房屋。3.关于停水停电的问题，刘佳佳提交的《情况说明》仅有公章，无单位法人及出具人的签名，因此违反了民诉法对证据的形式要件的要求，该《情况说明》不能做为证据引用。至于停水停电真正的原因，一审法院也亲自去涉案房屋所在地调查，调查结果系停水停电是因为园区改造，并非法葡欧公司的原因所致，且仅是间断性、偶尔性的停水、停电，并不影响房屋的正常使用。4.刘佳佳存在多次未按期支付租金，显属违约，对此其公司也提交了相应的证据证明。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。曲泽钊经本院传唤，未到庭亦未提交书面答辩意见。法葡欧公司向一审法院起诉请求：1.刘佳佳与铭德公司支付2017年1月1日至6月30日房屋费用167793元、2017年7月1日至2017年12月房屋费用240000元，以上合计407793元；2.刘佳佳与铭德公司支付2018年1月16日至2018年4月11日期间的房屋占用费111775元；3.刘佳佳与铭德公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年5月11日，法葡欧公司（甲方、出租方）与刘佳佳（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：一、甲方将陕西省XX园区内，建筑面积为2200平方米的房屋出租给乙方；二、甲方将该租赁房屋出租给乙方，乙方拥有租赁房屋的占有权、使用权、收益权，用于经营汽车维修，餐饮服务；三、房屋租赁期限为2016年5月11日至2019年6月30日，其中2016年5月11日至2016年7月1日为乙方50天装修的免租期，免租期内甲方免收房屋租金，自2016年7月1日起开始计算租金，并以12个月为一个计租周期计算租金，直至租赁期满。双方约定第一年的房屋租赁费为48万元。租金每年递增一次，递增率为每年5%，合同期内租金合计1513200元。租金每半年付一次，每半个计租周期届满前15日内，乙方向甲方支付下个半年的房屋租金。本合同签订后三个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金4万元。甲方应在2016年5月11日前向乙方交付租赁房屋并确定交付房屋消防验收合格且满足乙方装修条件。乙方应在免租期开始后三个工作日内向甲方支付第一个半年的房屋租金24万元。四、甲方提供乙方所需的租赁房屋及相关合法证件，甲方保证租赁房屋无房屋权属及其他任何的瑕疵，甲方保证对该房屋拥有合法、完整的所有权及使用权等等。五、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，乙方向甲方支付本合同约定的违约金：（1）不支付或不按照约定足额支付租赁费或其它相关费用，逾期达30日的。甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方预付的包括但不限于未使用完的租金及其它相关费用，甲方向乙方支付违约金并负责赔偿乙方装修、装饰、经营等相关的损失（由第三方评估）：（4）因房屋权属瑕疵或甲方非法出租房屋而导致本合同无效或被撤销的。六、租赁期间遇国家政策调整，国家或体育局征用甲方拥有的场地，涉及征用、拆迁、搬迁等问题，本协议自行终止，双方互不承担违约赔偿责任。七、本合同所列地址及电子邮箱为各方文书及通知送达地址。合同文本抬头载有双方住所地地址及联系电话。合同还约定了其它内容。上述合同签订后，2016年4月30日，2016年5月11日，2017年1月16日刘佳佳向法葡欧公司支付租金10万元，18万元，8万元（共计36万元）的租金，其中法葡欧公司于2016年4月30日收取刘佳佳支付的10万元中包含4万元的履约保证金。另查明，法葡欧公司（承租人）与案外人陕西省武术运动管理中心（出租人）于2016年4月1日签订《土地租赁合同》，合同约定：法葡欧公司承租案外人陕西省武术运动管理中心位于西安市高新区XX路XX路XX号，面积大约7000平方米的土地，租赁期限为2016年5月1日至2017年4月31日止。到期甲方如无国家大型规划建设项目，应无条件续约。庭审中，法葡欧公司称因刘佳佳、铭德公司拖欠房租，其于2017年4月18日向刘佳佳送达《解除合同通知》，为此法葡欧公司提交了现场送达照片及邮寄送达邮件面单。刘佳佳对真实性不予认可，但对照片未提交相反证据予以否认。刘佳佳称，2017年4月武馆中心就断水断电，8月体育中心将门封死无法使用，后他人将门撬开，2018年4月27日其搬离案涉房屋。刘佳佳提交了三份《情况说明》复印件，主要内容为案涉租赁园区存在断水断电情况，陕西省武术运动管理中心与法葡欧公司方的租赁关系截止2017年4月31日，之后截止2018年4月4日为场地遗留问题处理阶段等。分别加盖陕西省体育训练中心、陕西省武术运动管理中心印章。对此，法葡欧公司均不予认可。法葡欧公司提交一份其与陕西省武术运动管理中心于2018年4月4日签订的《租赁合同解除及终止协议》，主要内容为就上述《土地租赁合同》，2018年4月30日当年合同期满，应续签，因政策原因双方解除合同，陕西省武术运动管理中心就临建设施补偿法葡欧公司100万元。另，一审法院受理的多起法葡欧公司参加的涉及案涉租赁场地的案件中，承租方均提出断水断电问题，法葡欧公司未提交充分证据证明2017年4月以后本案所涉房屋水电正常。另，法葡欧公司未能提交案涉房屋建设工程规划许可证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，法葡欧公司未能提交案涉房屋建设工程规划许可证。法葡欧公司与刘佳佳于2016年5月11日签订的《房屋租赁合同》无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，刘佳佳应当对其正常使用案涉租赁房屋的期间按照约定的租金支付法葡欧公司房屋占用费。就案涉房屋正常使用期间，刘佳佳称2017年4月就断水断电，再依据法葡欧公司与陕西省武术运动管理中心于2016年4月1日签订《土地租赁合同》约定的租赁期限截止日2017年4月31日止，加之法葡欧公司在多起诉讼中承租方主张断水断电情形下，并未在本案举证证明2017年4月以后本案所涉房屋水电正常，再结合法葡欧公司主张其向刘佳佳2017年4月18日送达解除合同通知的时间及刘佳佳支付租金的时间，一审法院综合判断确定在2017年4月18日前案涉房屋应能正常使用。故刘佳佳应按照约定租金标准支付2017年4月18日前剩余的房屋占用费24000元（2017年4月18日以前的租金金额减去已支付金额）。就2017年4月18日后，案涉房屋在不能正常使用的情形下，刘佳佳并未采取解除合同（当时并不知道合同无效）、退交房屋等措施，依然占有法葡欧公司房屋，理应支付房屋占用费。结合房屋已无法正常使用及房屋未取得建设工程规划许可证，合同无效的情形，一审法院酌定刘佳佳按照约定租金的50%向法葡欧公司支付房屋占用费244700元(2017年4月19日至2018年4月11日)。刘佳佳虽称体育中心8月将门封死无法使用，但未提交相关证据，一审法院不予采信。法葡欧公司要求铭德公司承担的责任的请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘佳佳于本判决生效后十日内支付原告西安法葡欧商贸有限公司的房屋占用费268700元。二、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8996元，由西安法葡欧商贸有限公司承担3665元；刘佳佳承担5331元，故刘佳佳在支付上述款项时，将其应负担的数额一并支付5331元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘佳佳提交一份西安一言梵木家具创意有限公司出具的证言，证明在租赁期间，因法葡欧公司的原因导致涉案房屋在2016年8月5日起停水停电一个月，刘佳佳在此期间无法正常经营，故该一个月的租金应当予以扣减。法葡欧公司质证认为该证据形式上不符合证据要求，因为是刘佳佳本人取证，对于该证据真实性不认可。且该证言的出具方与法葡欧公司存在纠纷，该公司的负责人与法葡欧公司股东也存在个人纠纷。因此该证据不应采信。另案中一审法官已到涉案现场就相关情况进行了调查，查明停水停电并非法葡欧公司造成。因此，对刘佳佳二审提交的该证据真实性、证明目的均不认可。法葡欧公司二审提交了一份电子邮件发送记录，证明法葡欧公司已于2017年4月19日将解除合同的通知书通过电子邮件的形式发送给了原铭德公司的法定代表人刘佳佳，法葡欧公司已经履行了解除合同的告知义务。刘佳佳对该证据真实性不认可，质证认为发送的邮箱并非系刘佳佳的邮箱。解除合同的通知书其并未收到。因此对该证据真实性、证明目的均不认可。曲泽钊二审未到庭，因此对以上证据均未发表质证意见。结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定本案事实如下：刘佳佳、法葡欧公司二审中提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，不属于二审程序中的新证据，刘佳佳提交的证人证言因证人未到庭接受询问，无法核实其真实性，故本院对于该证人证言不予采信。对于法葡欧公司提交的邮件截图，因刘佳佳不认可该邮箱系其本人邮箱，法葡欧公司亦未提交其他证据证明该邮箱确系刘佳佳的邮箱，因此本院对法葡欧公司二审提交的证据，依法不予认定。另，因西安铭德汽车维修服务有限公司已于二审诉讼期间注销，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第六十四条之规定“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人”，故西安铭德汽车维修服务有限公司的诉讼地位应由原股东刘佳佳，曲泽钊承继。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，法葡欧公司二审期间申请撤回对西安铭德汽车维修服务有限公司的起诉。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十八条之规定，因曲泽钊二审经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，故就法葡欧公司申请撤回对西安铭德汽车维修服务有限公司的起诉未发表意见。故法葡欧公司的申请不符合有关法律规定，本院依法不予准许。本院不另行制作民事裁定书。归纳诉辩双方的意见，总结本案争议焦点为：刘佳佳是否应当向法葡欧公司支付房屋占用费268700元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，法葡欧公司就涉案房屋未能提交案涉房屋建设工程规划许可证。因此，法葡欧公司与刘佳佳于2016年5月11日签订的《房屋租赁合同》无效。再依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现法葡欧公司主张刘佳佳应当支付相应的房屋占用费符合上述法律规定。对于刘佳佳上诉主张其已支付完毕涉案房屋的占用费，不应再向法葡欧公司支付268700元一节，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，根据双方的约定，刘佳佳就涉案房屋租赁期限为2016年5月11日至2019年6月30日止，其中包含50天的免租期，免租期内法葡欧公司免收刘佳佳房屋租金。自2016年7月1日起开始计算租金，并以12个月尾一个计租周期计算租金。双方约定第一年的房屋租赁费为48万元，第一年的每月租金为4万元。而刘佳佳于2016年4月30日、2016年5月11日、2017年1月16日分别向法葡欧公司支付租金36万元（包含4万元履约保证金），因此刘佳佳支付的租金仅为2016年7月1日至2017年3月31日，而对于2017年4月1日起的租金刘佳佳至今并未支付，现刘佳佳上诉称涉案房屋于2017年4月就断水断电，且其已经搬离，故不应再支付。对此刘佳佳并未提交充分的证据予以证明。本院结合诉辩双方举证、质证情况及法庭调查，综合评定2017年4月18日前案涉房屋应能正常使用。故一审法院判决刘佳佳应按照约定租金标准支付2017年4月18日前剩余的房屋占用费24000元并无不当。至于2017年4月18日之后的房屋占用费，现刘佳佳并未提交证据证明其已搬离涉案房屋，亦未提交证据证明在2017年4月18日之前已向法葡欧公司交付房屋，而对于刘佳佳上诉主张体育中心8月将门封死无法使用，但未提交相关证据。对此，刘佳佳应当承担举证不能的不利后果，故本院认定刘佳佳在2017年4月18日之后依然占有法葡欧公司房屋，理应向法葡欧公司支付房屋占用费。一审法院在结合房屋已无法正常使用及房屋未取得建设工程规划许可证，合同无效的情形，酌定刘佳佳按照约定租金的50%向法葡欧公司支付房屋占用费244700元(2017年4月19日至2018年4月11日)，酌定适当，应予维持。综上，刘佳佳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5331元，由刘佳佳负担。本判决为终审判决。   审 判 长  李 雪 晴审 判 员  姬   钊审 判 员  蒋   瑜 二○二○年八月二十一日 书 记 员  周   燕 1