广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16949号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州常泰物业管理有限公司，住所地广州市天河区汇彩路8号129铺。法定代表人：麦瑞杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：王雪萍，该公司职员。上诉人（原审被告，反诉原告）：鹿启为，男，1974年5月14日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人广州常泰物业管理有限公司（以下简称常泰公司）因与上诉人鹿启为物业服务合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人常泰公司的委托诉讼代理人王雪萍，上诉人鹿启为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人常泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持常泰公司的一审诉讼请求；2.鹿启为承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：常泰公司与鹿启为签署的《小区物业服务协议》第六条第三款约定：“甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按所欠缴费用的1‰缴纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施。”鹿启为不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，已经违约，依法应承担违约责任，且常泰公司于2016年12月18日向鹿启为发出过催缴函，但一审法院在鹿启为没有任何证据证明常泰公司未尽管理责任，对其生活造成一定影响的情况下，无视《小区物业服务协议》明确约定的违约责任，不予支持常泰公司要求鹿启为支付违约金的诉讼请求，属判决有误。综上所述，常泰公司认为一审判决认定事实不清，法律适用错误，请求二审法院依法改判。鹿启为答辩称，常泰公司称其与鹿启为之间签订了服务合同，但该物业服务合同所约定的期限已经届满，故常泰公司无权向鹿启为主张合同期外的物业服务费用。上诉人鹿启为上诉请求：1.撤销一审判决，驳回常泰公司的全部诉讼请求，依法改判常泰公司向鹿启为退回已交物业费和车位管理费押金总和的30%，共计2092.25元；2.常泰公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定《物业服务合同》与《小区物业服务协议》合法有效，该认定是错误的。（一）根据我国《合同法》第四十六条的规定，《物业服务合同》自2016年8月1日届满到期起失效。（二）随着《物业服务合同》的失效，《停车场管理服务协议》与《小区物业服务协议》均于2016年8月1日失效。《小区物业服务协议》作为常泰公司提供的格式合同，未约定服务终止日期，应理解为其终止日期与同时签订的《停车场管理服务协议》相同，否则存在重大误解。在签订时常泰公司并未提醒业主关于合同期限以及物业服务合同的签订主体规定，业主并不清楚自己的合法权利，在应诉期间才发现，显失公平，故请求二审法院撤销《小区物业服务协议》。二、一审法院认为“原告履行了物业服务义务”，该事实认定错误，常泰公司强行提供了物业服务，但不是履行物业服务的合同义务。根据法释〔2009〕8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主应交物业费的情况，必须是“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务”，而自2016年8月1日起，常泰公司与鹿启为之间的所有合同包括《小区物业服务协议》已经失效，故无合同约定。常泰公司提供的海洲花园业委会《关于终止与广州常泰物业管理有限公司“海洲花园”小区物业服务的告知函》中，其中这些可能造成“与常泰公司建立事实上的合同关系”的误解的内容，并未得到业主大会的授权；相反，业主大会选聘的是其他物业服务企业，明确表达了不接受常泰公司提供物业服务的态度。海洲花园业委会滥用代理权，由此产生的后果应由其与常泰公司负责。包括鹿启为在内的多数业主一直用拒交物业费的形式，否认与常泰公司之间在2016年8月1日之后存在合同关系，否定常泰公司拒不退场强行提供服务的合法性，常泰公司强行提供服务没有合同依据，属于强买强卖，而非履行合同义务。依据国务院《物业管理条例》第三十四条及《广东省物业管理条例》第五十条的规定，可知物业服务合同可自动延续，但作为前期物业合同的《物业服务合同》以及《停车场管理服务协议》不是物业合同，不能再到期后自动延续。三、在《物业服务合同》有效期内，常泰公司并未按合同约定的质量标准履行义务，且在海洲花园业主大会及业委会成立之后，一直未与常泰公司签订物业服务合同，最终选聘了其他物业公司，证明业主大会不认可常泰公司按约定履行了符合收费标准的义务，故要求鹿启为按《物业服务合同》约定的标准支付前期物业费有失公平。此外，在常泰公司服务海洲花园期间，鹿启为并未装修入住，房产一直处于空置状态，要求空置房屋的业主与入住的业主负担同等物业费亦有失公平。常泰公司答辩称，不同意鹿启为的上诉请求。对于鹿启为反诉诉请的2014年8月至2016年7月的物业管理费6974.16元，该费用并非是常泰公司一次性收取的，而是海珠区小洲建房办收取的。常泰公司先提供了三个月的物业服务后，小洲建房办按季度向常泰公司支付物业管理费，但常泰公司未向业主收取过任何押金。在常泰公司于合同履行期间提供物业服务，当时业委会是尚未成立的。2016年7月31日业委会成立后，由于新招聘的物业公司尚未入驻，因此业委会向常泰公司发函要求常泰公司继续提供物业服务至2016年12月31日，业委会是全体业主公选出来的，有权代表小区全体业主。常泰公司提供物业服务直至2016年12月31日，常泰公司也按照规定在涉案小区提供了物业服务，期间也没有发生过任何突发情况，因此常泰公司已经按照原物业服务合同的约定履行了相应的义务，故鹿启为应当按照原物业服务合同向常泰公司缴纳物业管理费至2016年12月31日。涉案小区内的其他业主也都是按照原物业服务合同向常泰公司缴纳物业管理费。2019年9月4日，常泰公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判决鹿启为向常泰公司支付自2016年8月1日至2016年12月31日的物业管理费1452.95元（按照1.95元/平方米/月计算149.02平方米，每月为290.59元，共计5个月），并按每月290.59元为基数，按照每天1‰支付违约金至付清物业管理费之日止；2.判决鹿启为向常泰公司支付2016年8月1日至2016年12月31日的车位物业费435元（按87元/月/个计算5个月），并按每月87元为基数，按照每天1‰支付违约金至付清车位物业费之日止；3.判决鹿启为承担本案诉讼费。鹿启为提起反诉，请求判令：常泰公司返还鹿启为2014年8月至2016年7月的物业管理费6974.16元。一审法院经审理查明：鹿启为是广州市海珠区南洲路119号海洲花园A1栋1102房、050号车位的使用人，1102房的建筑面积149.02平方米。鹿启为于2014年8月9日收楼使用至今。该房屋位于海洲花园小区内。2014年6月24日，中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室（甲方）与常泰公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为广州市海珠区南洲路119号海洲花园提供物业管理服务，收费标准为：高层住宅1.95元/月·平方米；停车位管理费：87元/月/个；合同委托服务期限2年，从2014年8月1日起至2016年7月31日止；等。2014年8月9日，鹿启为（甲方、业主）与常泰公司（乙方）签订《小区物业服务协议》，约定甲方购买位于一期A1栋1102房住宅，建筑面积149.02平方米，车位号050；乙方为甲方提供物业管理服务，物业服务费用：普通住宅：1.95元/平方米·月，停车位的物业服务费：87元/月·个。业主于每日10日前交清本月的物业服务费及车位管理费。乙方违反协议，未达到约定管理服务标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任。甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按所欠缴费用的1‰交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施；等。鹿启为称其将2014年8月至2016年7月的物业管理费支付给中国人民解放军海军舰队后勤部小洲住房办公室，常泰公司称已将收到该办公室转交的物业管理费。鹿启为于2014年8月9日签收《符合收楼条件证明》、《业主收楼承诺书》、《房屋交接确认书》、《房屋验收表》等，其中《房屋验收表》上鹿启为手写了“1、消防栓位置布局不合理，可以改方向；2、门口墙面瓷砖有一块破损”，鹿启为认为并未完成收楼手续。鹿启为提交《装修开工书》，拟证明其在2018年6月之前为居住使用涉案房屋，并对涉案房屋进行装修，故无需缴纳物业管理费。常泰公司对此均不予确认。鹿启为提交《广州市常泰物业管理有限公司失职违规等问题的实名证明》，主张常泰公司未尽到物业管理服务，常泰公司对此不予确认。诉讼过程中，常泰公司与鹿启为均确认海洲花园业主委员会于2016年3月成立；均确认常泰公司在《物业服务合同》到期后，未与业主委员会续签物业服务合同；均确认常泰公司在2016年12月31日退场。一审法院认为：中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室与常泰公司签订《物业服务合同》、鹿启为与常泰公司签订《小区物业服务协议》合法有效，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。常泰公司在《物业服务合同》到期后，虽未重新订立物业服务合同，但常泰公司鹿启为均确认常泰公司于2016年12月31日退场，故常泰公司履行了物业服务义务，鹿启为享受了物业服务，理应按时交纳管理费。鹿启为是广州市海珠区南洲路119号海洲花园A1栋1102房、050号车位的使用人，至今没有支付2016年8月起至2016年12月期间的住宅物业管理费及车位物业管理费，根据常泰公司提交的《物业服务合同》、鹿启为与常泰公司签订《小区物业服务协议》，常泰公司要求鹿启为向其支付从2016年8月至2016年12月的住宅物业管理费1452.95元（按照1.95元/平方米/月×149.02平方米×5个月）的请求，合法合理，一审法院予以支持。同理，常泰公司要求鹿启为向其支付从2016年8月至2016年12月的车位管理费435元（按照87元/个/月×5个月），合法合理，一审法院予以支持。鹿启为主张常泰公司双方未订立有效的物业服务合同、常泰公司服务期已满、自己未完成收房手续、在2018年6月前未使用居住房屋、未对房屋进行装修等抗辩理由，依据不足，一审法院不予采纳。至于违约金，鉴于常泰公司在提供物业管理服务过程中确有瑕疵及不足，与鹿启为存在一定矛盾，常泰公司作为提供物业管理服务一方，没有妥当、及时与鹿启为协调解决问题，对鹿启为的生活造成一定的影响，常泰公司对此存在一定程度的责任，因此常泰公司主张违约金没有合理依据，一审法院对常泰公司此项诉请不予支持。关于鹿启为的反诉请求。如前所述，鹿启为自2014年8月收房，自2014年8月至2016年7月已享受了常泰公司提供的物业服务，故鹿启为反诉要求退回物业服务费，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2020年4月3日作出如下判决：一、鹿启为在本判决生效之日起七日内，向常泰公司支付2016年8月1日至2016年12月31日的住宅物业服务费1452.95元、2016年8月1日至2016年12月31日的车位物业服务费435元。二、驳回常泰公司的其他诉讼请求。三、驳回鹿启为的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、反诉费50元，由常泰公司负担受理费33元、反诉费0元，由鹿启为负担受理费17元，反诉费50元。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对双方的上诉请求和理由，本院认定如下：关于常泰公司主张鹿启为向其支付2016年8月1日至12月31日期间的物业管理费及违约金应否支持的问题。经本案查明的事实，虽中国人民解放军海军南海舰队后勤部小洲建房办公室与常泰公司之间《物业服务合同》约定的委托服务期限于2016年7月31日届满后，常泰公司与小区业委会未重新订立物业服务合同，但常泰公司为涉案小区提供物业服务至2016年12月31日退场，鹿启为作为业主，实际享受了物业服务，理应支付相应的对价，故一审支持常泰公司要求鹿启为支付该期间物业管理费的主张，并无不当。鹿启为以其未实际入住使用，没有接受常泰公司的物业服务为由认为无需支付物业管理费，且要求退还已缴纳的物业服务费，缺乏法律和事实依据，不能成立，本院不予支持。至于常泰公司主张的违约金问题，如上所述，虽常泰公司在原《物业服务合同》期满后仍实际提供物业管理服务至2016年12月31日，其有权向鹿启为收取该期间的物业服务费，但根据本案事实，双方曾因相关费用以及服务问题产生争议，常泰公司作为提供物业管理服务一方，没有妥当、及时与鹿启为协调解决问题，因此鹿启为不存在故意拖欠物业服务费的情形，故本院对常泰公司该上诉主张不予支持。综上所述，常泰公司、鹿启为的上诉请求均不成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，其结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由广州常泰物业管理有限公司负担50元，鹿启为负担50元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 娜审判员  柳玮玮二〇二〇年九月二十七日书记员  张 旭彭诗敏