湖南省凤凰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3123民初223号 原告（反诉被告）：侯某某，女，住湖南省凤凰县。 委托诉讼代理人：杨秀柏，凤凰县法律援助中心律师。 被告：新合作商业管理有限公司，住所：长沙市。 法定代表人：谢某某，该公司执行董事。 被告（反诉原告）：新合作商业管理有限公司凤凰分公司，营业场所：湖南省凤凰县。 负责人：刘某某，该公司经理。 二被告共同委托诉讼代理人：陈明凡，湖南同才律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：陈琛，湖南同才律师事务所律师。 原告侯某某诉被告新合作商业管理有限公司（以下简称新合作商业公司）、被告新合作商业管理有限公司凤凰分公司（以下简称新合作商业凤凰分公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告侯某某于2020年3月3日向本院提起诉讼，本院受理后，被告湖南新合作商业凤凰分公司于2020年3月13日提起反诉。本院依法组成合议庭，分别于2020年8月10日、2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯某某及其委托诉讼代理人杨秀柏，二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人陈明凡、陈琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侯某某诉称，2019年7月8日，原告侯某某与被告新合作商业凤凰分公司签订《商铺租赁合同》，将被告新合作商业凤凰分公司位于新合作商业街D区，编号为D012、D014的商铺租赁给原告，由原告经营餐饮业，品牌名称为：侯姐麻辣烫。租期从2019年9月23日至2020年12月31日，其中2019年8月21日至2019年9月22日为原告开业入场的筹备和装修期，在装修期间原告承担装修管理费用及水电费用。在原告装修期间，被告新合作商业凤凰分公司在原告租赁的商铺里安装了静日剧式餐饮油烟净化设备、离心风机箱等设备。在装修完成之后，原告便投入了运营当中，由其丈夫田维管理经营。由于设备噪音过大，原告经营不到三个月时间，2019年12月4日，其丈夫田维突感左耳不适。便前往湘西州人民医院检查，入院诊断：1、避免长期嘈杂环境生活；2、回当地医院继续高压氧对症治疗；3、不适随诊。由于原告丈夫住院需要原告护理，并且出院后被告新合作商业凤凰分公司仍未为原告改变经营环境，由此，原告不得不停止营业。从以上事实原告主张诉请有以下几点理由：其一、被告安装设备的行为并未在《商铺租赁合同》中提出，若是被告早先告知会在商铺里安装以上设备，那么原告将不会租赁该商铺，根据《合同法》第九十四条第（四）款的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人解除合同”。被告安装设备的行为违反了合同约定，其设备噪音过大严重影响原告商铺的正常经营，因此，原告有理由请求法院依法解除合同。其二，由于被告安装设备的行为，导致原告出现耳聋的病症，并且因为设备声音过大，已经严重影响了原告的店铺生意，导致原告不能正常经营，因此，被告的行为不仅给原告带来了经济损失，还一定程度上给原告造成了人身伤害，原告同样有理由解除合同。其三，根据《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。”综上，请求法院依法判决：1、解除原告侯某某与被告新合作商业凤凰分公司于2019年7月8日签订的《商铺租赁合同》；2、返还原告租金56,800元和押金10,194元、赔偿原告装修费用98,378.75元，共计165,372.75元；3、诉讼费由被告承担。 原告侯某某为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料： 1、企业信用信息公示报告，拟证明二被告公司的信息情况的事实； 2、《商铺租赁合同》，拟证明原告侯某某与被告新合作商业凤凰分公司权利义务约定的内容及没有约定在原告租赁商铺内安装其他设备的事实； 3、收据，拟证明原告按合同约定履行了自己的义务的事实； 4、照片11张，拟证明被告新合作商业凤凰分公司在原告装修时安装其他设备的事实； 5、住院病历，拟证明被告新合作商业凤凰分公司安装离心机箱等设备造成原告丈夫耳聋住院治疗的事实； 6、光碟，拟证明原告装修商铺之前情况的事实； 7、装修明细及付款情况，拟证明原告装修花费费用的事实； 8、鉴定发票，拟证明原告进行鉴定的事实。 二被告共同答辩称，一、被告新合作商业凤凰分公司在履行商铺租赁合同期间，未发生任何违约行为或情形，原告要求解除商铺租赁合同无事实和法律依据。（一）原告诉状中陈述“被告安装设备的行为并未在《商铺租赁合同》中提出，且被告不顾原告反对在商铺里安装静电式餐饮油烟净化设备、离心风机箱设备”的事实错误；（二）原告起诉状中陈述“被告安装的设施设备噪音过大，严重影响原告商铺的正常经营”与事实不符，陈述“被告安装设备的行为，导致原告出现耳聋的病症”并无事实依据。二、被告在履行商铺租赁合同期间不存在违约行为，无需承担任何违约责任。原告所谓的损失与被告无任何关系，因此被告无需向原告支付任何经济赔偿。1、原告要求被告返还原告租金和履约保证金没有事实和法律依据；2、根据《商铺租赁合同》第二条第二款：甲方同意给予乙方开业入场的筹备和装修期，装修期间乙方应承担装修管理费”；第六条第二款（十七）：“乙方所承租的商铺，由乙方负责装修”的约定，原告租赁的商铺装修费本就应该由原告自行承担，与被告无关，被告无需赔偿原告的装修损失。3、主张可得利益损失的前提是因对方的违约行为而受到预期利润的损失，被告在本案中没有任何其他违约行为致使合同目的无法实现，也没有给原告造成损失，原告要求被告支付经济赔偿的诉讼请求没有任何正当理由和事实依据。综上所述，原告请求判令解除《商铺租赁合同》和要求赔偿经济损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法裁决驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。 被告新合作商业凤凰分公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料： 1、《商铺租赁合同》，拟证明被告新合作商业凤凰分公司在履行商铺租赁合同时没有违约，原告陈述（被告安装设备的行为并未在《商铺租赁合同》中提出）的事实错误，被告新合作商业凤凰分公司无需返还原告租金、押金及无需支付原告任何经济补偿的事实； 2、设备检验报告，拟证明安装的设备具备检验报告、设备产品合格证、中国环保产品认证证书、环境保护产品认证证书、检测报告的事实； 3、8段厨房油烟通风平面图，拟证明工程的建设首先是根据第三方有资质公司设计平面图在施工，设备安装位置是根据湖南方圆建筑工程设计有限公司所设计8段厨房油烟通风平面图纸安装的事实。 反诉原告新合作商业凤凰分公司反诉称，反诉人与被反诉人于2019年7月8日签订《商铺租赁合同》，租赁商业街D区D012、D014商铺。合同第八条第五款约定被反诉人应遵守反诉人统一规定的营业作息时间，按时开闭店，严禁营业期间关门歇业。如有违反，则按50-1,000元/次收取违约金，情节严重者，反诉人有权解除合同。被反诉人于2019年12月16日至2020年2月1日，擅自关门歇业48天。反诉人于2020年1月9日向被反诉人下发告知函，要求被反诉人继续正常开门营业，但被反诉人却置之不理。反诉被告擅自歇业的行为严重侵害了反诉人的合法权益。依据《商铺租赁合同》第八条第五款、第十款：乙方涉及违反街区管理规定连续三次以上者，甲方有权依照合同与《商铺管理规定》收取乙方合同违约金“由于乙方原因而提前单方终止合同的，属于乙方违约，甲方所预收取的商铺租赁费和合同履约保证金不予退还”，被反诉人在经反诉人下发告知函通知后仍未按约履行合同，已然构成违约，反诉人有权解除合同并要求被反诉人支付违约金。综上，为保护反诉人的合法权益不受侵犯，反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告诉讼请求的同时，判决支持反诉人的请求：1、解除反诉人与被反诉人于2019年7月8日签订的《商铺租赁合同》，并将租赁房屋返还给反诉人；2、被反诉人向反诉人支付房屋租赁期间拖欠的租金、运营管理费、物业管理费共计35,010.5元（自2020年3月23日起暂计算至2020年6月22日，最终计算至被反诉人将房屋返还给反诉人之日止）；3、被反诉人支付逾期付款违约金16,104.83元（以截至2020年3月22日应付租金、运营管理费、物业管理费总和计暂计35,010.5元为基础，按每日千分之五计算，自2020年3月23日起暂计算至2020年6月22日，最终计算至被反诉人支付全部租金、运营管理费、物业管理费之日止）；4、反诉费由被反诉人承担。 反诉原告（本诉被告）新合作商业凤凰分公司为支持其反诉请求，向本院提交如下证据材料： 1、《商铺租赁合同》，拟证明被告在履行商铺租赁合同时没有违约，原告陈述被告安装设备的行为并未在《商铺租赁合同》中提出的事实错误，被告无需返还原告租金、押金及无需支付原告任何经济补偿的事实； 2、设备检验报告，拟证明安装的设备具备检验报告、设备产品合格证、中国环保产品认证证书、环境保护产品认证证书、检测报告的事实； 3、8段厨房油烟通风平面图，拟证明工程的建设首先是根据第三方有资质公司设计平面图在施工，设备安装位置是根据湖南方圆建筑工程设计有限公司所设计8段厨房油烟通风平面图纸安装的事实； 4、关于侯某某未履行凤凰新合作商业街《商铺租赁合同》告知函、律师函，拟证明反诉人在2020年1月9日通知要求被反诉人侯某某在2020年1月13日前开门营业，侯某某已收到该通知，但仍未开门营业，违反了《商铺租赁合同》第八条第五项约定的事实。 当事人质证意见和本院对证据的分析与认定： 一、原告侯某某提交的证据。 经庭审质证，二被告对证据1没有异议，本院依法予以认定。二被告对对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能达到原告的证明目的，《商铺租赁合同》第四条第三款第三项明确约定即使存在共用设备通过原告商铺，原告也无权向被告主张任何权利，且本案所涉的设备在原告进场装修时就以已知该设备，但该设备并未影响租赁合同的履行，另外该合同第四、第五条约定了租金运营管理费、物业费的计算方式、支付时间，结合原告未支付上述费用的事实，该证据反而能够证明是原告违约，经审查，本院对证据2的真实性予以认定。二被告对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证明仅能证明原告在租赁合同刚开始时履行了相关义务，但在履行合同期间原告却擅自停业，逾期支付租金等费用，明显说明原告并未完全履行其义务，经审查，本院对证据3的真实性予以认定。二被告对证据4、证据5的三性没有异议，认为该证明反而能够客观的反应案涉的设备是在原告进场装修时一并安装的，经审查，本院对证据4、证据5依法予以认定；二被告对证据6的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该份监测报告与案涉租赁合同能否履行没有任何影响，不能成为原告解除租赁合同的理由，经审查，本院对证据6依法予以认定。二被告对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，认为并不能依据原告提交的不能证明真实性存在的证据进行认定，其次在原告所承租的商铺内，相关的设施设备一直放在商铺内，原告可以自行移走也不存在损失问题，商业街的开业时间是2019年9月28日，原告所提交的装修费用当中，有部分损失是在开业后才购买的，原告刚才讲被告在安装油烟净化设备时其作为弱势一方说不继续履行合同，其所购买的材料的损失不能继续予以经营会致使损失的存在，实际上原告还是在继续经营，所以原告经营中止与被告安装设备期间不存在关联性，经审查，该证据7不符合证据规则不予认定。二被告对证据8的真实性、合法性及关联性没有异议，但是不能证明检测情况，经审查，本院对证据8真实性予以认定。 二、被告新合作商业凤凰分公司提交的证据。 经庭审质证，原告对证据1真实性没有异议，合法性有异议，认为该合同为格式合同，其约定的第四款第三条未说明设备是事后安装还是事前安装，达不到被告证明目的，被告新合作商业公司未有异议，经审查，本院对证据1的真实性予以认定；原告对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为设备不符合国家噪音的标准，被告新合作商业公司未有异议，经审查，本院对证据2的真实性予以认定；原告对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为被告未告知原告设备是事前安装还是事后安装，若事前安装了，原告就不会租赁该商铺，被告新合作商业公司未有异议，经审查，本院对证据3的真实性予以认定。 三、反诉原告新合作商业凤凰分公司提交的证据。 经庭审质证，反诉被告对证据1的真实性没有异议，合法性有异议，认为该合同为格式合同，其约定的第四款第三条未说明设备是事后安装还是事前安装，达不到被告证明目的，被告新合作商业公司未有异议，经审查，本院对证据1的真实性予以认定；反诉被告对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该设备不符合国家噪音的标准，被告新合作商业公司未有异议，经审查，本院对证据2的真实性予以认定；反诉被告对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为反诉原告未告知反诉被告设备是事前安装还是事后安装，若事前安装了，反诉被告就不会租赁该商铺，被告新合作商业公司未有异议，经审查，本院对证据3的真实性予以认定。反诉被告对证据4的真实性没有异议，关联性、合法性有异议，认为2020年1月9日反诉被告是收到了告知函，但当时是等待反诉原告对设备设施进行整改，反诉原告一直没有整改，故不敢继续营业，不存在违反合同第八条第五项约定，被告新合作商业公司未有异议。经审查，本院对证据4的真实性予以认定。 依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下： 经审理查明，2019年7月8日，原告（反诉被告）侯某某与被告（反诉原告）新合作商业凤凰分公司签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：侯某某承租湖南新合作商业凤凰分公司位于新合作商业街D区，商铺编号为D012、D014，租赁期限为2019年9月23日至2020年12月31日。第一年度（2019年9月23日至2020年9月22日）折扣后商铺租金为55,534元，自第二年起在上一年度不打折商铺租金的基础上逐年递增8%，即第二年度（2020年9月23日至2021年9月22日）商铺租金为79,968元，第三年度（2021年9月23日至2022年12月31日）商铺租金为107,958元；第一年度（2019年9月23日至2020年9月22日）折扣后运营管理费为36,218元，自第二年起在上一年度不打折运营管理费的基础上逐年递增8%，即第二年度（2020年9月23日至2021年9月22日）运营管理费为52,154元，第三年度（2021年9月23日至2022年12月31日）运营管理费为70,408元；商铺租金和运营管理费交付方式，以12个月为一个缴租期，原告应当在每个缴纳租期开始的30天前向被告新合作商业凤凰分公司一次性足额支付下缴租期的商铺租金和运营管理费。原告不得因凤凰新合作商业街街区内的共用设施设备通过该商铺或有共用通道穿越该商铺等原因向被告新合作商业凤凰分公司主张减免商铺租金、运营管理费及物业管理或者其他任何形式的赔偿。被告新合作商业凤凰分公司应在2019年8月21日前，将租赁商铺交付原告使用，原告须在2019年9月22日前完成装修并营业。由于原告原因而提前单方终止合同的，属于原告违约，被告新合作商业凤凰分公司所预收取的商铺租赁费和合同履约保证金不予退还，给被告新合作商业凤凰分公司造成损失的，原告还应当赔偿。在合同期内，如遇不可抗力因素致使本合同无法履行，双方互不承担违约责任，并按《合同法》有关规定处理。双方确认，本合同因原告违约而提前终止的，则被告新合作商业凤凰分公司有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因被告新合作商业凤凰分公司单方面违约而提前终止的，被告新合作商业凤凰分公司应当返还本合同项下的履约保证金。在双方协商一致后，原告提前90天提出书面申请并经被告新合作商业凤凰分公司同意后，可提前终止本合同，无须承担本合同项下其他违约责任，但被告新合作商业凤凰分公司收取原告的履约保证金不予返还。 2019年8月21日，被告新合作商业凤凰分公司将商铺交付给原告，原告侯某某进行了装修，装修完备后，原告丈夫田维在承租的商铺经营餐饮，取名为侯姐麻辣烫。在经营不到3个月时，原告丈夫田维突感左耳不适，原告认为是被告新合作商业凤凰分公司在原告商铺处安装设备噪音过大导致原告丈夫出现耳聋的病症并影响原告商铺的正常经营。为此，原告为维护自己的权益，特向本院提起诉讼，提出前述诉请。本案在审理过程中，被告（反诉原告）新合作商业凤凰分公司提起前述反诉。 另查明，原告侯某某申请检测凤凰新合作商业街D区商铺相关设备产生噪声监测，经本院委托湖南省环境保护科学研究院，监测报告评价结果为：三个点位的昼间噪声在设备运行和关闭时均超过《社会生活环境噪声排放标准》。 再查明，2020年7月21日原湖南新合作商业管理有限公司更名新合作商业管理有限公司，原湖南新合作商业管理有限公司凤凰分公司更名新合作商业管理有限公司凤凰分公司。新合作商业凤凰分公司是新合作商业公司的分公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，侯某某与新合作商业凤凰分公司签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务、行使权利。诉讼中，侯某某与新合作商业凤凰分公司均请求解除《商铺租赁合同》，故本院予以准许。合同解除后，尚未履行的终止履行。1、关于新合作商业凤凰分公司应否退还租金、押金及赔偿装修费用的问题。本案合同履行过程中，新合作商业凤凰分公司作为出租人已提供合同约定的租赁标的物，保障了侯某某正常使用，尽到了作为出租人的合同义务，原告侯某某认为被告未经原告同意，在原告租赁商铺安装设备影响其经营，并造成原告丈夫耳聋，要求被告返还所交的租金，但原告未能向本院提交其丈夫耳聋是商铺设备噪声所致的证据。但鉴于2020年发生新冠肺炎疫情，原告一直未经营。根据《最高人民法院关于涉疫情民事案件指导意见（二）》，本院综合新冠肺炎疫情的特殊性，且原告一直未经营的实际情况，本院酌情减免原告3个月租金及营运管理费30,584元（每月租金6,170元+每月营运管理费4,024元），故对原告所交的2020年1月至2020年3月租金，被告应予返还。关于押金应否退还的问题，结合双方租约，在诉讼期间，双方都对解除合同达成一致意愿，可视为不存在违约的情形，故对侯某某主张退还该笔款项的请求予以支持。对原告侯某某诉请要求赔偿装修费损失的诉请，由于原告自行撤回向本院提交装修损失评估申请，应承担举证不能的法律责任，故原告侯某某要求被告新合作商业凤凰分公司赔偿装修费用的诉讼请求，本院不予支持。2、关于反诉原告新合作商业凤凰分公司诉请反诉被告侯某某支付2020年3月23日至2020年6月22日租金、运营管理费、物业管理费的问题。反诉被告侯某某作为承租人，在合同未解除之前，应按合同约定承担支付租金的义务，因反诉原告反诉的请求只主张2020年3月23日至2020年6月22日的租金，本院只对反诉原告的诉请进行审理。故对反诉原告的诉请，本院予以支持。3、反诉原告诉请反诉被告支付违约金，参照《最高人民法院关于涉疫情民事案件指导意见（二）》，对承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，故对反诉原告诉请反诉被告支付违约金的诉请，本院不予支持。4、反诉原告诉请反诉被告侯某某将租赁商铺返还给反诉原告的诉请，因该租赁商铺双方在庭审后已自行处理，本院不再处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）侯某某与被告（反诉原告）新合作商业管理有限公司凤凰分公司于2019年7月8日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告新合作商业管理有限公司在判决生效后十五日内退还原告侯某某原交的租赁费（包括营运管理费）30,584元； 三、被告新合作商业管理有限公司在判决生效后十五日内退还原告侯某某保证金10,194元； 四、驳回原告侯某某的其他诉讼请求； 五、反诉被告侯某某在判决生效后十五日内支付反诉被告新合作商业管理有限公司租金、运营管理费、物业管理费共计35,010.5元 六、驳回反诉原告新合作商业管理有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,607元，由原告（反诉被告）侯某某承担。反诉案件受理费1,077元，由被告（反诉原告）新合作商业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  熊明文 审 判 员  杨红梅 人民陪审员  龙国刚 二〇二〇年九月三日 法官助理彭路遥 书记员龙瑶 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。