辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4725号上诉人（原审被告）：大连香洲田园城开发有限公司，住所地：辽宁省大连市瓦房店市谢屯镇前进村。法定代表人：王青洲，董事长。委托诉讼代理人：刘杨芝，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈臻，辽宁征信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连市住房公积金管理中心，住所地：辽宁省大连市中山区武汉街51号。法定代表人：邢战坤，主任。委托诉讼代理人：王俊俊，男，该公司员工。原审被告：大连市住房置业担保有限公司，住所地：辽宁省大连市西岗区黄河街80号。法定代表人：许伟家，董事长。委托诉讼代理人：张晓琦，女，该公司员工。原审被告：滕连英，女，1980年12月29日出生，汉族，现住辽宁省大连市西岗区。原审被告：毕虎，男，1975年10月13日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。上诉人大连香洲田园城开发有限公司因与被上诉人大连市住房公积金管理中心、原审被告大连市住房置业担保有限公司、滕连英、毕虎借款合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初2346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大连香洲田园城开发有限公司上诉请求：依法驳回被上诉人大连市住房公积金管理中心的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.一审判决认定事实错误,适用法律错误。被上诉人大连市住房公积金管理中心与滕连英签订的《个人住房抵押借款合同》的第十条第2项“出现下列任一情形,甲方(公积金管理中心)有权单方面宣布本合同项下的贷款全部提前到期,要求借款人立即偿还全部贷款本息或要求抵押人承担抵押担保责任。……”为格式条款,该借款合同是由大连市住房公积金管理中心提供,该条款任意缩短还款期限,加重借款人的还款责任、排除借款人贷款期限利益,且被上诉人大连市住房公积金管理中心在借款合同中并未对该条款采用足以引起借款人注意的文字、符号、字体等特别标识,应当认定该格式条款无效。被上诉人大连市住房公积金管理中心在没有履行催告程序的情况下无权要求贷款全部提前到期。上诉人与被上诉人大连市住房公积金管理中心签订的《个人住房公积金贷款合作协议》时间为2014年7月14日,早于被上诉人大连市住房公积金管理中心与滕连英签订的《个人住房抵押借款合同》,即担保从合同在先借款主合同在后。抵押借款合同形成后未经上诉人书面同意,更未告知上诉人,该合同的第十条第2项条款加重保证人的保证责任,抵押借款应是按月分期还款,保证人仅对当期借款承担保证责任,而上述约定对可能是对当期小额数目、总体长期的保证责任变成对所有贷款的瞬时的保证责任,因此依据担保法司法解释第30条规定对加重上诉人保证责任的部分,上诉人不再承担保证责任。2.案涉房屋能够办理房屋所有权证和抵押登记手续,上诉人不应承担连带保证责任。上诉人与被上诉人大连市住房公积金管理中心签订的《个人住房公积金贷款合作协议》第二条第2项约定“办证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工,且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续(房屋他项权利证)办理完毕为止”,该约定系阶段性保证,现案涉银湖花园小区已经能够办理房屋所有权证和抵押登记手续(他项权利证),且滕连英、毕虎早已入住案涉房屋,案涉房屋之所以未能及时办理所有权证主要是由于瓦房店市人民政府的原因，并非上诉人故意拖延不予办理，若大连市住房公积金管理中心、滕连英、毕虎予以配合,上述证件能够马上办理,根据《个人住房公积金贷款合作协议》第二条第2项约定,上诉人不应再承担连带保证责任。若大连市住房公积金管理中心、滕连英、毕虎不予配合办理房屋所有权证和抵押登记手续,不能办证的责任应由被上诉人承担,上诉人已经尽到自己的义务,不应再承担连带保证责任。被上诉人大连市住房公积金管理中心辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.我方与滕连英、毕虎签订的《个人住房抵押借款合同》明确约定第十条系违约责任。根据《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《个人住房抵押借款合同》第十条并没有加重滕连英、毕虎的还款责任，而是我方在滕连英、毕虎出现违约情形时采取的救济措施，符合法律法规的规定。滕连英、毕虎违约，我方根据《个人住房抵押借款合同》的约定要求其承担违约责任并未变更合同，合同数量、价款、币种、利率等内容未发生变动，且要求滕连英、毕虎提前还款，避免了违约给我方和保证人造成的进一步损失，减轻了保证人的保证责任。因此，上诉人认为滕连英、毕虎承担违约责任会加重上诉人的保证责任是无事实依据和法律依据的。2.案涉房屋未办理房屋抵押登记手续，上诉人应当承担连带保证责任。上诉人与我方签订的《个人住房公积金贷款合作协议》为双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应为有效合同，是双方履行权利义务的依据。按照该协议的约定，上诉人为我方向购买其开发建设并销售的商品房购房人发放的每一笔公积金贷款提供连带责任保证，保证范围为“贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用”，保证期间为“自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权利证）办理完毕止”。而在本案中，案涉房屋是瓦房店市人民政府2020年5月15日才准许办理房产证的，在我方起诉上诉人及滕连英、毕虎的时候，该案涉房屋是不具备办理房产证的条件的，且在2020年5月15日之后，上诉人与滕连英、毕虎也未办理房产证，因此，协议约定的保证期限并未超过约定的期间，上诉人也未尽到办理房产证的义务。因此案涉债务属于给付责任。其中合作协议中第2条第2款的规定中，表述的是所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续办理完毕为止。即使依上诉人所述现具备办证条件该房屋也未按照合同约定办理房产证和抵押登记，不符合双方签订的合作协议的约定。案涉滕连英、毕虎的债务系其购买前述范围内商品房所欠付我方公积金中心的贷款本金、利息、罚息，而案涉房屋至今尚未办理抵押登记手续，协议约定的保证期间也未超过，因此案涉债务属于前述合作协议约定的上诉人应承担连带保证责任的担保范围。上诉人应当对案涉债务承担连带给付责任。办理房屋抵押登记需要具备两个条件，第一需要上诉人与滕连英、毕虎办理房屋所有权证，第二需要滕连英、毕虎亲自到不动产登记部门签字拍照办理房屋抵押手续。在没有办理房屋所有权证和滕连英、毕虎拒不配合的情况下，我方是无法办理房屋抵押登记的。无法办理房屋抵押登记的责任应由上诉人和滕连英和毕虎承担，我方并无责任。且，与本案案涉纠纷相同的案件已为大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终4128号生效判决，该判决经大连市中级人民法院审判委员会讨论认为开发商在房屋未办理抵押登记的情况下，应当根据合作协议的约定承担连带保证责任，并决定判决驳回开发商的上诉请求。遵循同案同判的审判原则，本案亦应参照该案的作出一致的判决结果。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维护我方的合法权益。原审被告大连市住房置业担保有限公司提交书面答辩意见:服从一审判决，没有其他意见发表。原审被告滕连英、毕虎未答辩。大连市住房公积金管理中心向一审法院起诉请求:1、判令滕连英、毕虎一次性偿还全部借款本金128487.14元,利息2225.55元、罚息148.33元(暂计算至2019年3月11日),共计130861.02元及至偿清之日止的利息、罚息;2、判令大连市住房置业担保有限公司、大连香洲田园城开发有限公司对上述事项承担连带保证责任;3、判令大连市住房公积金管理中心对滕连英、毕虎的抵押房屋享有优先受偿权;4、判令滕连英、毕虎、大连香洲田园城开发有限公司、大连市住房置业担保有限公司承担本案的诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：2014年7月28日,大连市住房公积金管理中心与滕连英、毕虎签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》(合同编号:08201400472),约定滕连英向大连市住房公积金管理中心借款200000元用于购买坐落于大连市住房,借款期限为10年,自2014年8月20日至2024年8月19日。贷款利率为年利率4.5%。还款方式为等额本息。滕连英、毕虎以其所有的上述房屋为被告滕连英的贷款向大连市住房公积金管理中心提供抵押担保,抵押担保范围为本合同项下的贷款本金及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用(包括诉讼费用、律师费等),抵押担保的期限为自本合同生效之日起直至本合同项下的贷款本息全部清偿为止。本合同履行期间,如滕连英未按合同约定按时偿还贷款本息,大连市住房公积金管理中心按中国人民银行的有关规定对逾期贷款本息计收罚息。如滕连英连续四个月或累计六个月付款期未按时偿还贷款本息,大连市住房公积金管理中心有权单方面宣布本合同项下的贷款全部提前到期,要求滕连英立即偿还全部贷款本息或要求毕虎承担抵押担保责任。上述合同签订后,大连市住房公积金管理中心于2014年8月20日将借款200000元汇入大连香洲田园城开发有限公司的账户内。自2018年9月20日起至今,滕连英即未按照借款合同的约定向大连市住房公积金管理中心偿还借款本息。截至2019年3月11日,滕连英如提前全部还款,需承担借款本金128487.14元、利息2225.55元、罚息148.33元。滕连英与毕虎在签订《借款合同》时系夫妻关系,毕虎在上述借款合同的抵押人处签字。另查,2014年7月14日,大连市住房公积金管理中心与大连香洲田园城开发有限公司签订《个人住房政策性贷款合作协议》,协议约定为促进大连香洲田园城开发有限公司开发建设的商品房的销售,大连市住房公积金管理中心同意对符合《大连市个人住房公积金贷款管理办法》规定的购房人提供个人住房公积金贷款,作为购房人向大连香洲田园城开发有限公司支付的部分购房款。大连香洲田园城开发有限公司为大连市住房公积金管理中心向上述商品房的购房人发放的每一笔公积金贷款提供连带责任保证。保证范围为大连市住房公积金管理中心发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用;保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工,且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续(房屋他项权利证)办理完毕为止。2014年7月28日,大连市住房公积金管理中心与滕连英、毕虎、大连市住房置业担保有限公司签订《个人住房公积金贷款保证合同》,合同约定大连市住房置业担保有限公司应为大连市住房公积金管理中心向滕连英发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权和行使抵押权的合理费用承担连带保证责任。一审法院认为,大连市住房公积金管理中心与滕连英、毕虎签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》、与大连香洲田园城开发有限公司签订的《个人住房政策性贷款合作协议》,与大连市住房置业担保有限公司签订的《个人住房公积金贷款保证合同》均系各方的真实意思表示,内容不违反法律的禁止性规定,应合法有效,各方均应依约而行。滕连英向大连市住房公积金管理中心申请贷款,并同意接受与大连市住房公积金管理中心所签订的合同中条款的约束,其在使用大连市住房公积金管理中心提供的款项后,理应依约还款,否则需承担违约责任。毕虎与滕连英在签订借款合同时系夫妻关系,毕虎亦在借款合同的抵押人处签字,案件借款用途为购买双方共有的房屋,故案涉债务应为夫妻共同债务,由滕连英、毕虎共同偿还。现告滕连英连续四个月付款期未按时偿还贷款本息,大连市住房公积金管理中心宣布本合同项下的贷款全部提前到期,要求滕连英立即偿还全部贷款本息。截至2019年3月11日,滕连英如提前全部还款,需承担借款本金128487.14元、利息2225.55元、罚息148.33元。故大连市住房公积金管理中心要求滕连英、毕虎共同支付上述借款本息的诉讼请求,事实清楚,证据充分,一审法院予以支持。滕连英、毕虎并应共同支付大连市住房公积金管理中心自2019年3月12日起至还清欠款之日止的借款利息、罚息。关于大连市住房公积金管理中心请求确认对案涉的抵押房屋享有优先受偿权一节,一审法院认为案涉抵押房屋尚未取得房屋所有权证,尚未能办理抵押登记,抵押权并未依法设立,故对大连市住房公积金管理中心此节请求,一审法院不予支持。关于大连市住房公积金管理中心请求被告大连香洲田园城开发有限公司、大连市住房置业担保有限公司承担连带保证责任的诉请,符合合同约定,亦于法有据,一审法院予以支持。毕虎、大连市住房置业担保有限公司经一审法院传票传唤,未到庭应诉,视为对自身举证、质证、答辩等权利的放弃,一审法院依法缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、滕连英、毕虎共同给付大连市住房公积金管理中心借款本金128487.14元、利息2225.55元、罚息148.33元;二、滕连英、毕虎自2019年3月12日起至款项实际付清之日止,按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》约定的计算标准,共同给付大连市住房公积金管理中心的借款利息、罚息;滕连英、毕虎应共同给付大连市住房公积金管理中心的款项,于本判决发生法律效力之日起十内付清；三、大连市住房置业担保有限公司、大连香洲田园城开发有限公司对上述二项确定的滕连英、毕虎应共同给付大连市住房公积金管理中心之款项承担连带保证责任;大连市住房置业担保有限公司、大连香洲田园城开发有限公司在承担保证责任后,有权向滕连英、毕虎追偿;四、驳回大连市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。诉讼费4095元(含保全费1175元),收取2635元,由滕连英、毕虎、大连市住房置业担保有限公司、大连香洲田园城开发有限公司共同负担。二审中，上诉人大连香洲田园城开发有限公司提供了证据，其他当事人均没有提供证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。上诉人提供证据1：瓦房店市自然资源局给瓦房店市人民政府的《关于解决香洲旅游度假区项目已售商品房办理问题的请示》，拟证明瓦房店自然资源局针对银湖小区提出基本具备办证条件，可以为购房者办理产权证；证据2：瓦房店市人民政府《常务会议纪要》（59）号（2020年5月15日），拟证明会议原则同意自然资源局提出的解决意见；证据3银湖小区52号楼1单元其他人的不动产权证书，拟证明该小区已经可以办理所有权证书。被上诉人对三份证据的真实性均无异议，但对三份证据的关联性均有异议，认为三份证据仅说明该小区能够办理房产证，但能够办理房产证与合同约定的商品房抵押登记手续办理完毕是两回事，上诉人仍应按照双方签订的合同约定履行连带保证责任，同时三份证据恰恰可以证明在一审程序中，被上诉人是不具备办理房产证的。因上述证据不能证明合同约定的案涉商品房抵押登记手续已办理完毕以及不能证明其对房屋价值部分不承担连带保证责任的主张,且他人取得不动产权证书与本案无关，本院对上诉人提供的上述证据不予采信。双方对一审查明的事实均无异议。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，大连市住房公积金管理中心与滕连英、毕虎签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》以及上诉人与大连市住房公积金管理中心签订的《个人住房公积金贷款合作协议》系各方当事人的真实意思表示,不违反法律的禁止性规定,应为有效合同，是各方履行权利义务的依据。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》第十条明确约定了如出现合同约定的违约情形借款人将承担的违约责任，系双方约定在滕连英、毕虎如出现违约情形时，大连市住房公积金管理中心可采取的救济措施。上诉人主张该条款加重滕连英、毕虎的还款责任以及承担违约责任会加重上诉人的保证责任等，缺乏事实依据。按照《个人住房公积金贷款合作协议》的约定,上诉人为其开发建设并销售的座落于瓦房店谢屯镇前进路银湖花园(含案涉房屋)的购房人所获取的每一笔公积金贷款向大连市住房公积金管理中心提供连带责任保证,保证范围为“贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所支出的费用”,保证期间为“自借款合同生效之日起至项目全部竣工,且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续(房屋他项权利证)办理完毕为止”。案涉滕连英、毕虎的债务系其购买前述范围内商品房所欠付被上诉人大连市住房公积金管理中心的贷款、利息、罚息，而案涉房屋至今未办理房屋所有权证、抵押登记手续,协议约定的保证期限也未超过,因此,案涉债务属于前述合作协议约定的上诉人应承担连带保证责任的担保范围。一审法院判令大连香洲田园城开发有限公司对案涉债务承担连带给付责任并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2920元（上诉人已预交），由上诉人大连香洲田园城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  盛韵同审判员  赵 虹审判员  何 川二〇二〇年九月二十三日书记员  张美健