江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终2921号 上诉人（原审原告，案外人）：李清白，男，汉族，1964年6月3日生，住盐城市大丰市 委托诉讼代理人：唐凌峰，盐城市城南新区伍佑法律服务所法律服务工作者。 上诉人（原审原告，案外人）：卞其芳（系李清白之妻），女，1962年10月17日生，住盐城市大丰市。 委托诉讼代理人：唐凌峰，盐城市城南新区伍佑法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：戴萍，女，汉族，1960年3月10日生，住盐城市亭湖区。 法定代理人：李某1（系戴萍之夫），男，汉族，1958年6月21日生，住盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：董秀，盐城市盐都区潘黄法律服务所法律工作者。 第三人：李超，男，汉族，1991年3月21日生，住盐城市大丰区。 上诉人李清白、卞其芳因与被上诉人戴萍、原审第三人李超案外人执行异议之诉一案，不服盐城经济开发区人民法院（以下简称开发区法院）（2019）苏0991民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李清白、卞其芳上诉请求：请求撤销一审判决，依法发回重审或改判确认中海凯旋花园4幢202室归上诉人所有。事实与理由：一、案涉房屋所有权为上诉人所有，2015年两上诉人购买该房屋，所有按揭贷款都是两上诉人交的，所有购房款都是上诉人借的亲朋好友的。二、根据物权法的规定对第三人李超房屋的预登记在规定的时间内未办理合法登记，早已超过时效，该房屋不为第三人李超所有，是两上诉人李清白、卞其芳的合法财产，2015年上诉人购买此房，2016年虽然上诉人给第三人李超办理预登记，但国家法律规定的时间为三个月未进行登记领取房产证，李超的该预登记已经超过法定的登记时效，所以该房屋所有人是上诉人李清白、卞其芳，应当立即停止对案涉房屋的执行。 被上诉人戴萍辩称，上诉人上诉无事实和法律依据，上诉人认为案涉的被查封房屋应属于两上诉人所有，但是截至目前，该房屋的物权登记仍非两上诉人，预告登记在第三人李超名下。该登记具有排他的权利，根据物权法第20条立法目的，该预告登记，是对预告登记权人的权利保护。为将来李超发生不动产物权变更的请求权，该请求权具备物权的效力，也就是具备排他效力，尽而实现物权变动的效果。即使预告登记三个月后李超没有及时申请登记，也不必然导致预告登记失效，两上诉人没有足以排除执行的民事实体权利。综上，上诉人的上诉于法无据，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。 第三人李超称，其与戴萍发生交通事故，房子确实是其父母付款，其的收入不足以购买房产，戴萍以房产是李超名字为由申请执行，李超认为当时其父母年纪不符合贷款要求，所以以其名字贷款，该房子的所有权是其父母李清白、卞其芳所有。 经审理查明，戴萍诉李超、中国人民财产保险股份有限公司盐城市大丰支公司（以下简称中国人保大丰支公司）、紫金财产保险股份有限公司（以下简称紫金公司）机动车交通事故责任纠纷一案。开发区法院于2017年12月28日作出（2017）苏0991民初1611号民事判决：中国人保大丰支公司应在交强险和商业三者险限额内赔偿戴萍因交通事故造成的医疗费用合计489258.43元,扣除中国人保大丰支公司已先行垫付的10000元，尚应赔偿479258.43元；其中，向戴萍支付433768.21元；向紫金公司支付先行垫付的抢救费用45490.22元。后中国人保大丰支公司不服该判决上诉至本院，本院经审理后于2018年2月11日作出（2018）苏09民终825号民事判决：驳回上诉，维持原判。 戴萍诉李超、中国人民财产保险股份有限公司盐城市分公司（以下简称中国人保盐城分公司）机动车交通事故责任纠纷一案，开发区法院于2018年6月29日作出（2018）苏0991民初422号民事判决：中国人保盐城分公司在交强险和商业三者险限额内赔偿戴萍因交通事故造成的医疗费用合计439396.29元。该判决现已生效。该案在审理过程中，该院依据戴萍的申请，作出(2018)苏0991民初422号民事裁定：查封、扣押或冻结被申请人李超价值90万元的财产。同年4月2日，该院向盐城市不动产登记中心送达了(2018)苏0991民初422号协助执行通知书，载明：将李超名下位于中海凯旋花园4幢202室预查封。 戴萍诉李超、中国人保盐城分公司机动车交通事故责任纠纷一案，开发区法院于2019年2月19日作出（2019）苏0991民初1866号民事判决：中国人保盐城分公司在交强险和商业三者险限额内赔付戴萍因交通事故造成的损失192345.28元，李超赔付戴萍因交通事故造成的损失1049168.98元。该判决现已生效。 根据运达公司申请，该院于2019年4月23日立案强制执行，案号为(2019)苏0991执394号。在该案执行过程中，该院本案执行过程中，该院于2019年5月作出（2019）苏0991执394号执行裁定：冻结、扣划被执行人李超在金融机构的存款1079853.29元(含执行费12965.13元)或提取、扣留其等额的收入，或查封、扣押其等额的财产。同年6月，该院发出《盐城经济技术开发区人民法院关于对李超名下位于盐城市城南新区开放大道南路1号中海凯旋花园4幢202室房产进行拍卖的公告》。同年8月，案外人李清白、卞其芳对该案执行标的提出异议，认为盐城市城南新区开放大道南路1号中海凯旋花园4幢202室房屋系其二人所有。该院经审查后于同年9月作出（2019）苏0991执异31号执行裁定：驳回异议人李清白、卞其芳的异议请求。 李清白、卞其芳不服该裁定，向该院提起执行异议之诉称，2017年8月12日8时15分左右，第三人李超驾驶的苏Ｊ×××××轿车沿东进路某向东行驶至右转弯与被告戴萍驾驶的由西向东行驶的电动自行车相撞，致戴萍倒地跌伤。当时事故处理故意把全部责任推给李超，李超未复议。后人民法院经审理后作出（2018）苏0991民初422号民事判决书，判决李超赔付戴萍1049168.98元，后戴萍向法院申请执行。但该判决认定戴萍构成植物人伤残的鉴定是虚假、不公平的。两原告认为盐城市城南新区房屋系为两原告购买，虽是买给李超，但李超没有出一分钱，李超只有居住权。该房屋尚未领取房产证，但所有权应属于两原告，戴萍无权向人民法院申请执行该房屋，被告戴萍申请执行是错误的。请求1.停止对盐城市城南新区房屋的执行；2.确认盐城市城南新区房屋归两原告所有。 一审法院经审理查明：2017年8月10日8时15分左右，李超驾驶苏Ｊ×××××轿车沿东进路某向东行驶至右转弯时，与戴萍驾驶的由西向东行驶的电动自行车相撞，事故致戴萍受伤，两车受损。同年9月21日，盐城市公安局交警支队事故处理大队出具盐公交认[2017]第00289号道路交通事故认定书，认定：“李超驾驶机动车疏于观察路面情况、违反交通标志指示，是事故发生的直接原因；李超负该起事故的全部责任，戴萍不负该起事故的责任”。另查明：2016年5月19日，中海宏洋置地（盐城）有限公司（出卖人）与李超（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定（摘要）：“买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的：楼栋名称：4幢。该建筑层数地上17层，地下2层，第2层202号房：该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高为2.9米，该商品房阳台类型是不封闭式。……出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第九条，预告登记约定。根据《房屋登记办法》有关规定，购买商品房的当事人可以申请预告登记，双方约定于商品房买卖合同签订之日起30日内共同申请预告登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。”同月，兴业银行股份有限公司盐城分行（债权人）与李超（债务人）、中海宏洋置地（盐城）有限公司（保证人）签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，就购买案涉房屋向兴业银行股份有限公司盐城分行借款31.4万元。2016年6月16日，李超将位于盐城市城南新区的房屋进行了预告登记（证明号：201606150603，登记种类：其它不动产买卖预告登记）。同日，兴业银行股份有限公司盐城分行将该房屋进行了预告登记（证明号：201606150604，登记种类：预售商品房抵押权预告登记）。庭审中，李清白、卞其芳陈述盐城市城南新区房屋的首付款系其二人向亲戚朋友借钱支付的，房子贷款是以李超名义办的但是其二人签字担保的，每月房贷虽从李超银行卡上划扣，但款项实际由其二人支付，房屋装修费用由李超的哥哥李某2支付，当时约定其二人享有装修后一间房间十年的使用权，且房屋现由其二人实际居住。李清白、卞其芳提交了5张借款明细、一份《个人购房抵押（保证）借款合同》、一份《房屋装修垫付资金协议》、一份《雅居装修（半包）预算表》、一份《盐城市鼎泰装饰有限公司“无忧”模式主材报价表》。 一审法院认为：本案的争议焦点为原告李清白、卞其芳是否对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益。此争议的前提即需厘清两原告主张对盐城市城南新区开放大道南路1号中海凯旋花园4幢202室房屋享有所有权的诉求能否成立。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”。本案中，第三人李超作为买受人与出卖人中海宏洋置地（盐城）有限公司签订了诉争房屋的《商品房买卖合同》，并至房产管理部门就该《商品房买卖合同》作了备案登记，后又按约向盐城市不动产登记中心申请并办理了不动产买卖预告登记，该预告登记合法有效。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”经该院实地调查，2017年上半年诉争房屋即具备办理不动产权登记的条件，至该院预查封诉争房屋之日（2018年4月2日），期间房屋买受人即本案第三人李超并未申请不动产权登记，但这并不当然导致不动产买卖预告登记失效。因为预告登记是法律赋予权利人的一种权利，而非义务，权利人请求进行不动产登记并非其强制义务，故自能够进行不动产登记三个月内权利人未申请登记的，并不当然导致预告登记失效。预告登记失效与否还应结合基础房屋买卖合同的履行情况来看。具体到本案，李超作为买受人签订了诉争房屋的《商品房买卖合同》、作为债务人签订了房屋的《个人购房抵押（保证）借款合同》，并以首付款及按揭贷款方式向出卖人交纳了购房款，现诉争房屋已交付李超，即房屋买卖合同的相关权利义务已经由相关当事人各自享有或履行完毕，预告登记在基础的房屋买卖合同履行完毕后，并不因预告登记权利人在具备不动产登记条件下，三个月内未予办理而当然失效。且从该院查询的不动产信息来看，李超在该院于2018年4月2日预查封诉争房屋时，仍是房屋的预告登记权利人。预告登记具有准物权登记的效力，不动产权利人可以在条件具备时请求为不动产登记，该请求权具有排他效力，以保障请求权发生预期的物权效果。综上，李超与出卖人进行的预告登记，合法有效，具有排除其他人将诉争房屋登记为物权所有人的法律效力。李超应为房屋的准物权人，两原告并非诉争房屋的所有权人。 关于两原告提供的用于证明其二人为房屋实际出资人的各项证据应否采纳的问题。两原告诉称其二人向亲戚朋友借钱为李超代付了房屋首付款，但两原告提交的借款明细实质为其个人记载的家庭账目支出流水清单，不足以证明两原告借款买房的事实。且即使存在两原告替李超代付房屋首付款的事实，这也是家庭成员之间的内部出资关系，对外不能对抗李超为房屋买受人及预告登记权利人的事实，故本院对两原告的该点意见依法不予采纳。两原告诉称诉争房屋贷款系其二人偿还，但未提交相应证据。两原告还诉称房屋的装修费用实际由李超的哥哥李某2支付，当时约定两原告享有装修后一间房间十年的使用权，且房屋现由两原告实际居住，两原告享有诉争房屋的所有权，李超只有居住权而无所有权。但两原告提交的《房屋装修垫付资金协议》系两原告与李超、李某2等家庭成员所作的家庭内部约定，即便是当年房屋装修时约定的属实，该约定的法律效力也仅限于家庭成员之间，对外不能及于本案被告戴萍，亦不能对抗李超为备案商品房买卖合同买受人、不动产买卖预告登记人的事实。且两原告提交的《雅居装修（半包）预算表》右上方“客户姓名”栏系李超签字、两原告提交的《盐城市鼎泰装饰有限公司“无忧”模式主材报价表》右下方“甲方签名”栏亦系李超签字，证明两原告、李某2等家庭成员在诉争房屋装修当时是一致认可李超实质为诉争房屋的权利人。综上，两原告对于诉争房屋不享有足以排除执行的民事实体权益。执行法院基于被告戴萍对第三人李超享有到期债权的事实，根据被告戴萍申请，对案涉房屋采取的强制执行措施，符合法律规定，故两原告的上述诉讼请求无事实和法律依据，该院依法不予支持。遂判决：驳回原告李清白、卞其芳的诉讼请求。 一审法院查明的事实，本院依法予以认定。 本院认为，本案争议点为上诉人李清白、卞其芳对案涉房屋是否享有所有权，对案涉房屋是否享有排除执行的权利。一、《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据物权法定原则，李清白、卞其芳对案涉房屋并没取得产权登记，故李清白、卞其芳要求确认对案涉房屋享有所有权的上诉请求，依据不足，本院不予支持。二、第三人李超作为买受人与出卖人中海宏洋置地（盐城）有限公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，并至房产管理部门就该《商品房买卖合同》作了备案登记，李超对案涉房屋享有物权期待权。后又按约定向盐城市不动产登记中心申请并办理了不动产买卖预告登记，李超对该案涉房屋取得了准物权，原审法院对案涉房屋采取强制执行措施并无不当。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案案涉房屋预告登记是否失效，不影响李超对案涉房屋享有物权期待权，如果预登记失效，只产生李超作为案外人不能排除中海宏洋置地（盐城）有限公司作为被执行人对案涉房屋执行的法律后果，不影响原审法院对案涉房屋的执行。即使预登记失效，李清白、卞其芳也没有取得案涉房屋的物权或物权期待权。三、李超作为主债务人与兴业银行签订的房屋的《个人购房抵押（保证）借款合同》中，以案涉房屋抵押的抵押人为李超，李清白、卞其芳在借款合同中作为共同债务人签名，李超并以首付款及按揭贷款方式向出卖人交纳了购房款。即使李超买房的房款及按揭款是李清白、卞其芳所出，也只能在李清白、卞其芳与李超之间产生赠与关系或借款关系。并不因为其出资而取得案涉房屋的所有权或物权期待权。综上，李清白、卞其芳不是案涉房屋的所有权人，其也不享有其他排除执行的权利，故李清白、卞其芳关于其是案涉房屋所有权人，并能排除执行的上诉理由，本院不予采信。 综上所述李清白、卞其芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14598元，由上诉人李清白、卞其芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 珩 审判员 惠 玲 审判员 李汉林 二〇二〇年九月二十日 书记员 徐煜航