湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)湘07民终1267号上诉人（原审被告）：陈浩，男，1989年11月14日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：曹磊，湖南人和人（常德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅，湖南人和人（常德）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：伍六云，男，1957年5月29日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：袁振，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：伍叶辉，男，1986年12月14日出生，汉族，居民，住湖南省新化县。原审被告：鼎城区同盟地产中介服务部，住所地湖南省常德市鼎城区玉霞街道常沅社区善卷路2764号。经营者：陈浩。原审第三人：何奇昌，男，1999年12月21日，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：何俊杰，系何奇昌之父，住湖南省常德市鼎城区。上诉人陈浩因与被上诉人伍六云、伍叶辉及原审被告鼎城区同盟地产中介服务部（以下简称同盟中介服务部）、原审第三人何奇昌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2020）湘0703民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈浩上诉请求：撤销一审判决，依法改判陈浩不承担赔偿责任。事实和理由：一审判决认定事实不清，本案买卖合同不应被撤销，且陈浩有理由相信伍叶辉代理伍六云进行房屋买卖交易，伍六云到不动产权登记中心办理了房屋买卖手续，伍六云对房屋买卖应该是知情。伍六云辩称，伍叶辉行使欺诈行为，在伍六云不知情的情况下，违背伍六云的真实意思表示，利用伍六云的文化水平低，伍叶辉与陈浩签订买卖合同属共同侵权，该合同的买卖价格严重低于市场价格，涉本案标的物当时交易价385000元，时隔几天，陈浩就将该房屋以60多万元变卖给第三人。另外伍叶辉与陈浩签订了十年租赁合同，目的就是要达到伍叶辉要求伍六云到政务中心办理房屋变更手续的目的。伍叶辉骗伍六云到不动产登记中心签字，并且伍叶辉与案外人丁波还表示签字就可以走了，伍六云是农民，也不是本地人，故伍六云对房屋买卖交易不知情。一审判决适用法律正确，事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。伍叶辉辩称，买卖房子的时候，陈浩是说买给其母亲的，交易价格是385000元，过了几天，陈浩就转手卖了60多万元，本人及伍六云均受到了欺骗。何奇昌辩称，一审判决争议房屋属于归何奇昌，伍六云也同意本人进行装修，本案争议已经与其无关。同盟中介服务部没有提交答辩意见。伍六云向一审法院提出诉讼请求：1、撤销伍叶辉与陈浩、同盟中介服务部于2019年7月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》及伍六云与陈浩于2019年8月8日签订的《房地产买卖契约》，伍叶辉、陈浩、同盟中介服务部赔偿伍六云经济损失680000元；2、由伍叶辉、陈浩、同盟中介服务部承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2005年，伍六云购买了位于常德市鼎城区房屋一套，并办理了权利人为伍六云的国有土地使用权证［常鼎国用（2005）第0489号］及房屋所有权证（常鼎房权证武陵镇字第××号），房屋建筑面积132.67平方米。伍六云购买该房屋后未经常居住和使用。2019年7月30日，伍叶辉代表卖方伍六云（没有证据证实经过了伍六云同意）、陈浩作为买方、同盟中介服务部作为居间人（业务员为丁波）三方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定将伍六云的上述房屋以385000元的价格卖给陈浩（伍六云未在该居间合同上签字），还约定买方向卖方支付购房定金50000元，并于2019年8月15日前将除定金外的购房款335000元支付给卖方。《房屋买卖（居间）合同》签订后，陈浩于2019年7月30日将购房定金50000元支付给伍叶辉，伍叶辉于同日向陈浩出具了50000元《定金收条》一份。为防止房屋买卖最终不能成功后而导致陈浩不能将50000元定金收回，伍叶辉与陈浩又于同日签订了一份《房屋（租赁）合同》，约定出租方（伍叶辉）将涉案房屋出租给承租方（陈浩），租金5000元／年，按10年付一次（租金已一次性付清至2029年7月29日），但该《房屋（租赁）合同》并未实际履行。2019年8月8日，伍六云、伍叶辉与陈浩共同到鼎城区政务中心不动产登记处，伍六云（卖方）与陈浩（买方）就涉案房屋的买卖双方签订了成交价格为350000元的《房地产买卖契约》，并在《不动产登记申请书》、《不动产登记询问及风险告知单》签字备案，后不动产登记中心将伍六云的涉案房屋的权利人过户登记在陈浩名下，2019年8月9日，陈浩支付给伍叶辉购房款335000元，伍叶辉于同日向陈浩出具335000元购房款《收条》一份。2019年8月14日，陈浩未对涉案房屋进行改造修缮又将涉案房屋以608800元的价格卖给了第三人何奇昌，双方签订了《房屋买卖合同》，鼎城区不动产登记中心于2019年8月26日将该房屋的权利人登记在何奇昌名下。另查明，涉案房屋于2019年8月8日伍六云与陈浩之间买卖时，契税是按存量房（二手房）的评估价格481300元计收的（不是按双方的交易价格收税），陈浩共缴契税7219.5元，支付中介费5000元。还查明，同盟中介服务部成立于2018年12月21日，系个体工商户，经营者原为蒋科，因蒋科欠陈浩的借款，便将该中介服务部转让给陈浩（2019年8月16日其经营者工商登记为陈浩）。一审法院认为，本案争议焦点为：1、涉案《房屋买卖（居间）合同》及《房地产买卖契约》是否合法有效并予撤销的问题；2、伍叶辉、陈浩、同盟中介服务部应否赔偿伍六云经济损失的问题。根据审理查明的案件事实，涉案《房屋买卖（居间）合同》系伍叶辉欺诈伍六云所为（伍六云不知情），而涉案《房地产买卖契约》在订立合同时亦显失公平（合同约定房屋成交价格350000元，陈浩实际购买的价格为385000元，仅过几天在未进行任何改造修缮的情况下，转手卖给何奇昌的价格为608800元），根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款（二）项、第二款之规定，均应予撤销。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。鉴于第三人何奇昌已善意取得该房屋的所有权（已登记在何奇昌名下），返还房屋没有必要也不可能，故伍叶辉、陈浩因该房屋买卖合同取得的财产（价款）以实际所得标准分别予以补偿给伍六云，其中伍叶辉补偿385000元，陈浩补偿223800元（608800元-385000元），因伍六云与陈浩之间房屋买卖陈浩所缴的契税7219.5元和所付中介费5000元予以扣减。伍六云诉称的经济损失为680000元，其中的71200元（680000元-608800元）没有事实和法律依据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，不予支持。综上所述，伍六云的诉讼请求部分成立，予以部分支持。判决：一、撤销本案2019年7月30日《房屋买卖（居间）合同》和2019年8月8日《房地产买卖契约》；二、伍叶辉于本判决生效后十日内补偿伍六云人民币385000元；陈浩于本判决生效后十日内补偿伍六云人民币211580.5元（已扣减所缴契税7219.5元和所付中介费5000元）；三、驳回伍六云的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对陈浩提交的陈浩买房发票、何奇昌买房发票，能够证明房屋交易时的真实价格情况，本院予以采信；对陈浩提交的公安询问笔录（被询问人何俊杰、陈浩、伍六云、丁波），各方在公安机关所作的陈述能够相互印证，反映房屋买卖时的客观情况，本院予以采信。对本院依当事人申请调取的伍六云与朱赛华在鼎城区不动产交易中心存档的《不动产登记证明》、《房屋买卖契约》、《风险告知书》仅能证明伍六云与朱赛华的交易情况，与本案无直接关联性，不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、2019年7月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》及2019年8月8日《房地产买卖契约》是否应当撤销；二、陈浩应否赔偿伍六云的经济损失。当事人相互勾结，以某种明示或暗示的方式，为牟取私利而实施损害国家、集体或者第三人利益的民事行为，构成民法上的恶意串通。从伍叶辉的自述来看，其作为无权处分权人未经权利人伍六云同意擅自处分他人财产，利害关系人伍六云可主张合同无效，故伍六云主张《房屋买卖（居间）合同》诉讼请求予以支持，但《房地产买卖契约》系伍六云亲自签订，合法的市场交易行为应当受到保护，故对《房地产买卖契约》的效力予以确认。本案中，案涉争议房产已经发生了善意取得，原所有人已经不能追回不动产物权，无权处分权人的无权处分侵害了原所有人的所有权，故原所有权人可依侵权法律关系向无权处分人主张权利。一审判决认定伍叶辉补偿伍六云人民币385000元，实际上仅是当时房产价格的返还，伍叶辉并无承担赔偿的责任，该处理不当，本院应予纠正。伍叶辉除补偿伍六云人民币385000元，还应向伍六云承担侵权责任，另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，陈浩作为专业的房产经纪人，对2019年7月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》无效发生也有相当过错，其没有尽到一个合理的审查义务或者不应当知道的善意标准，故虽伍六云在2019年8月8日在鼎城区政务中心不动产登记处，又签订了《房地产买卖契约》，但仍造成了伍六云不能取回房屋的严重后果，故其应当向伍六云承担相应的侵权责任，综合考虑照当时的存量房（二手房）的评估价格481300元及何奇昌取得房屋的对价608800元的均值确定伍六云的经济损失为491700元【（385000+481300元+608800元）÷3】，其中该385000元应由伍叶辉直接补偿给伍六云，剩余损失106700元（491700元-385000元）由伍叶辉、陈浩共同向伍六云承担共同侵权责任。本案中，伍叶辉、陈浩过错相当，酌定两者责任比例为同等责任，故陈浩承担53350元的（106700元*0.5）侵权责任，伍叶辉亦承担53350元的侵权责任。伍六云与陈浩之间房屋买卖陈浩所缴的契税7219.5元和所付中介费5000元因为买卖房屋中合理性支出，在其承担的侵权责任中不予扣除。综上所述，伍六云的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十四条第一款（二）项、第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市鼎城区人民法院（2020）湘0703民初314号民事判决；二、撤销2019年7月30日伍叶辉与陈浩、鼎城区同盟地产中介服务部三方的签订《房屋买卖（居间）合同》；三、伍叶辉于本判决生效后十日内补偿伍六云人民币438350元；陈浩于本判决生效后十日内补偿伍六云人民币53350元；四、驳回伍六云的其他诉讼请求。本案一审案件受理费10600元，由陈浩负担4000元，伍叶辉负担4000元，伍六云负担2600元；二审案件受理费4473元，由陈浩负担2000元，伍叶辉负担2000元，伍六云负担473元。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  周立军审判员  孙 晖二〇二〇年九月十日法官助理彭珊珊书记员周小娟附法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；