河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4225号上诉人（原审被告）：呙继冉，女，1987年11月15日出生，汉族，中央二套经济与法致命的柔性营销演员，现住安阳市北关区。被上诉人（原审原告）：河南雅居美物业服务有限公司，住所地安阳市北关区红旗路中段。法定代表人：王红波，该公司经理。委托诉讼代理人：李庆芳，女，该公司职工，住安阳市。委托诉讼代理人：李永和，河南永生律师事务所律师。上诉人呙继冉因与被上诉人河南雅居美物业服务有限公司（以下简称雅居美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2020）豫0503民初1445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人呙继冉上诉请求：1、撤销一审判决第一项内容，依法改判上诉人不承担5585元；2、判决被上诉人违反《中华人民共和国物业管理条例》，属于违法行为人，其签订合同为违法合同；3、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，并违反了“物建分离”原则，判决结果不合理，显失公平。1、关于“物建分离”原则，是国家明令规定的法律法规，一审法院认为该规定对被上诉人不具有法律约束力，判决错误。2、关于联席会议，一审法院不应以不具有法律强制性的联席会议内容作为审判依据。3、关于安北物协备，其全称是安阳市北关区物业管理协会，是民间社团组织，不是房管局官方机构，没有执法权，不具有强制约束力，一审法院不应以民间组织的通知，按照房管局备案去作为审判依据。4、关于房管局项目科备案，并非对被上诉人进行的物业服务合同的备案，不应当作为判决依据。请求二审法院根据实际情况予以改判。被上诉人雅居美物业公司辩称，1、被上诉人和上诉人居住的小区建立的物业合同关系合法有效，已被生效法律文书所确认，根据民诉法解释第93条第5项的规定，无需赘述。2、上诉人在被上诉人服务小区居住接受了物业服务，理应缴纳物业服务费且已实际履行3年，2015-2017年已经缴纳物业费，现又以物业服务合同无效为由，拒交物业费不妥。3、物建分离原则是上诉人对法律事实的认识错误，被上诉人只是物业服务企业，而非建设单位，有被上诉人提供的企业资质予以证明。联席会议是解决纠纷的一种方式，而非合同生效的必要条件。诉讼中被上诉人所举的备案证明是物业服务合同关系的备案，而非资质备案，且备案并非物业服务合同成立的法定条件，是否备案不影响物业服务合同的效力。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。雅居美物业公司向一审法院起诉请求：1、要求呙继冉缴纳物业服务费及利息共计5901.05元（利息2019年12月31日前315.05元，自2020年1月1日起至全部付清之日止，以5586元为基数，按照全国银行间同行业拆借中心公布的额贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费由呙继冉承担。一审法院认定事实：被告呙继冉系安阳市北关区平原路北段路东水木清华三期62号楼1单元402室房屋业主，房屋建筑面积为94.04平方米。被告呙继冉2014年11月19日办理了交房手续，从2018年1月1日起至今未缴纳物业服务费。2014年3月13日，河南仁和置业有限公司就水木清华三期小区前期物业服务委托河南圆方招标代理有限责任公司进行招标，河南圆方物业管理有限公司以投标高层住宅1.65元/m/月，商业1.65元/m/月的价格中标。2015年7月1日，河南仁和置业有限公司与原告雅居美物业公司签订水木清华三期前期物业服务委托协议，协议约定：河南仁和置业有限公司委托雅居美物业公司提供前期物业服务事宜，自2015年7月1日起，物业服务及收费标准按开发建设单位与原中标物业企业签订的前期物业服务合同相关标准执行，直至业主委员会成立后签订物业服务合同。2015年8月11日，安阳市北关区临府社区居民委员会与原告雅居美物业公司签订水木清华三期（北领地）前期物业服务委托协议，该协议第二条约定：根据联席会议决定，同意社区委托雅居美暂管小区物业，物业服务标准及收费标准按开发建设单位与原中标物业企业签订的前期物业服务合同相关标准执行。原圆方物业公司对该小区业主的债权、债务由原告雅居美物业公司妥善处理承担。根据原告雅居美物业公司提供的（2019）豫0503民初676号民事判决书及（2019）豫05民终2741号民事判决书查明，原圆方物业公司与业主交房时签订的前期物业管理服务协议约定交费时间为首次交费之日起，每半年末月内交纳下半年物业管理费用。在2015年7月1日之后，雅居美物业公司与办理交房手续的业主签订的前期物业服务协议约定的交费时间为每年度交纳一次，一次预交十二个月的费用，交费时间为交费周期最后一个月的5日至20日。另查明，根据被告呙继冉提供的网页信息显示，河南仁和置业有限公司的法定代表人为王振全，股东信息及投资比例：王振全投资比例91%、张丽投资比例9%。原告雅居美物业公司的历史股东显示为裴庆丰、王振全。河南仁和置业有限公司官网的企业简介中写到河南仁和置业有限公司下辖安阳金豪数码有限公司、原告雅居美物业公司、上海昱露实业有限公司三个子公司及十四个职能部门。上述事实，有原告雅居美物业公司提供的营业执照、开户许可证、资质证书、前期物业服务招标项目中标结果公示、原告与仁和置业公司签订的前期物业服务委托协议、原告与临府社区签订的前期物业服务委托协议、市房管局项目科管理备案通知书、备案申请书、水木清华项目政府协调会议记录、被告呙继冉的商品房预售合同、被告欠费明细表、律师函张贴照片、催缴物业费通知单及催费通知书张贴照片，被告提供的原告、仁和置业公司工商信息复印件、仁和置业公司官网网页复印件及当事人的陈述等证据，予以证实。一审法院认为，河南仁和置业有限公司作为水木清华小区的建设单位，在被告呙继冉居住的水木清华小区没有成立业主委员会前，根据相关法律、法规的规定，有权利选聘前期物业服务公司，原告雅居美物业公司与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护；关于安阳市北关区临府社区居民委员会与原告签订的前期物业服务委托协议的效力问题，该协议是在原告与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议后，因被告呙继冉居住小区之前的前期物业公司解约，留下诸多遗留问题，为了解决遗留问题，经过区政府、办事处、房管局、社区、开发公司、物业公司召开联席会议后，决定由社区委托原告暂时管理小区物业。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故临府社区根据联席会议的意见与原告签订前期物业委托协议并未违反法律、法规的禁止性规定，且该协议也未加重业主的负担，该协议合法有效，依法应予保护。上述前期物业服务委托协议对小区所有业主均具有约束力，被告呙继冉作为该小区的业主，在享受权利的同时也应履行自己的义务。被告呙继冉在接受了原告雅居美物业公司的物业管理服务后，理应依约支付相应的物业服务费，现被告呙继冉拖欠物业费不付，侵害了原告雅居美物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任。被告呙继冉居住在水木清华三期62号楼1单元402室，住宅面积为94.04平方米，被告呙继冉应当每半年末月内交纳下半年物业管理费用，2018年1月1日至2020年12月31日物业费按每月1.65元/平方米计算应为5585元（94.04平方米×1.65元/平方米/月×36个月)。被告呙继冉辩称河南仁和置业有限公司与原告雅居美物业公司之间为总公司和子公司的关系，上述前期物业服务协议违反法律规定，应属合同无效，根据《物业管理条例》的规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标的方式选聘物业服务企业。该规定不是法律、行政法规的强制性规定，不符合合同无效的法定情形，也不构成被告呙继冉拒绝缴纳物业费的正当理由，对其抗辩理由，不予采信。原告雅居美物业公司作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任，因原告雅居美物业公司在管理被告呙继冉所居住的小区过程中确实存在沟通不到位、服务有待进一步提高等瑕疵，被告呙继冉未按时缴纳物业费对原告雅居美物业公司并未造成损失，故对原告雅居美物业公司主张被告呙继冉支付逾期利息的诉请，不予支持。综上所述，被告呙继冉应当支付原告雅居美物业公司2018年1月1日至2020年12月31日物业费5585元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《物业管理条例》第二十四条的规定，判决：一、被告呙继冉于本判决生效后十日内支付原告河南雅居美物业服务有限公司2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5585元；二、驳回原告河南雅居美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告呙继冉负担。本院二审期间，双方均未提供新证据。二审查明的其他事实与一审判决认定事实基本一致。本院认为，本案水木清华小区的建设单位河南仁和置业有限公司在该小区未成立业主委员会之前，有权选聘前期物业服务公司，该公司与河南雅居美物业服务有限公司签订的前期物业服务委托协议不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。为解决前期物业公司解约后的遗留问题，在尚未成立业主委员会之前，安阳市北关区临府社区居民委员会代行业主委员会职责，与被上诉人雅居美物业公司签订物业服务合同，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案前期物业委托协议对水木清华小区业主上诉人呙继冉具有约束力，呙继冉接受了雅居美物业公司的物业管理服务，应按照协议约定履行缴纳物业管理费的义务。综上，上诉人呙继冉称本案前期物业服务委托协议违反“物建分离”原则，属无效合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述,上诉人呙继冉的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人呙继冉负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年九月二十一日书记员 赵 洋