湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6887号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北丰旺高新技术股份有限公司，住所地武汉市硚口区中山大道379号。法定代表人：**林，董事长。委托诉讼代理人：罗涛，湖北炽升律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉新汉塑胶有限责任公司，住所地武汉市硚口区中山大道221号。法定代表人：李爱娣，董事长。委托诉讼代理人：董伟委，湖北扶轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂利安，湖北扶轮律师事务所律师。上诉人湖北丰旺高新技术股份有限公司（以下简称丰旺公司）为与被上诉人武汉新汉塑胶有限责任公司（以下简称新汉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初6318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰旺公司上诉称：原审判决遗漏了经过法庭质证的重要事实，错误认定了诉争房屋的权利归属，裁决本案的法律法规适用错误，导致本案错判，应当撤销原判，全面改判。丰旺公司与关联企业（同一控制人）武汉中环实业集团有限公司、武汉新业实业有限公司、武汉东方冠达汽车服务有限公司自1994年起连续未中断地向新汉公司租用了硚口区中山大道221号的部分房屋至2019年5月。l996年在租用的中山大道221号3号楼的背面。武汉中环实业集团有限公司将3号楼的山墙与围墙之间的空地及部分简易棚清除之后；新建了附3号楼一栋，房屋结构为一、二楼框架、三、四楼砖混共四层，面积为l097平方米，该栋楼自建完成并装修后，至今一直由丰旺公司的关联公司及丰旺公司使用、管理。该楼未办理规划审批手续，至今未取得房屋产权证。自1997年起新汉公司将其所有的房屋与丰旺公司自建房屋一并收取了房屋租金。丰旺公司提供了“武汉中环实业集团有限公司”、“武汉新业实业有限公司”、“武汉东方冠达汽车服务公司”三家关联企业有关租赁关系延续情况的《房屋承租人主体身份说明》及处置相关权益的《房屋租赁权益说明书》，以及大量的附3号楼96年建造过程中的原始资料，经过了开庭质证证明了其他房屋租赁关系长达23年及附3号楼的新建过程，诉讼中由丰旺公司行使有关房屋租赁中的全部诉讼权利的事实。一、房屋租赁关系的认定部分。原审认为新汉公司与关联公司签订的协议为各独立的法人主体之间的协议，应分别与各主体独立享有个体权利及履行义务，丰旺公司无权主张关联公司应当享有的权利。这一事实认定撕裂了连续23年的房屋租赁关系的真实情形，且庭审中各关联公司均向法庭明确表示其为同一控制人所控制而实施租赁行为，本案诉讼中自愿将所有的权益全部交由丰旺公司主张。原审法院将此经过法庭质证且得到新汉公司认可的事实在判决中只字未提，遗漏在法院认定之外，造成租赁关系延续情形的断裂，严重阻碍了丰旺公司行使本诉抗辩和反诉权利。二、诉争房屋的所有权归属问题。诉争房屋是丰旺公司的关联公司于l996年11月自行兴建，新汉公司认可了新建房屋的事实，但其提出1997年2月1日签订过房屋租赁合同一份，其中有房屋在租赁期满归新汉公司所有的内容。丰旺公司举出l997年2月4日的房屋租赁合同一份，该合同中无归新汉公司所有的内容。该合同是向硚口区房产局正式备案的租赁合同。且2月4日的合同晚于2月1日的合同签订，凡与备案合同内容不一致的，均属于无效内容。诉争的附3号楼不是新汉公司建造而是丰旺公司的关联公司自建的房屋，该房屋不是新汉公司的“租赁物”，丰旺公司也不是该房屋的“承租人”，新汉公司无权要求丰旺公司腾退该房屋。原审引用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，以租赁合同无效应当支付房屋占用费裁定本案，亦为错误。本案诉争房屋有明确证据证明房屋产权有重大争议，不是第五条指向的房屋产权手续不全，产权无争议的合同无效情形。原审法院显然适用条款错误。新汉公司不是诉争房屋的所有人，新汉公司应当将收取的该部分房租全部退还给丰旺公司。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决第一、二、三项判决内容。2.驳回新汉公司全部诉讼请求并支持丰旺公司的反诉请求。3.一二审诉讼费全部由新汉公司承担。新汉公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。新汉公司向一审法院起诉请求：1.判决丰旺公司腾退承租的坐落在新汉公司内的附3号楼房屋建筑总面积958.34㎡；2、判决丰旺公司支付截至2019年5月31日止拖欠的房屋租金（房屋占有使用费）488852.40元、电费161091.60元、水费78000元、卫生费2500元、停车车位费4800元，共计735244元，并按房屋租赁合同约定的月租金45300元的标准支付自2019年7月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；3.判令丰旺公司承担本案诉讼费。一审审理过程中，新汉公司将第二项诉讼请求变更为“判决丰旺公司支付截至2019年5月31日止拖欠的房屋租金（房屋占有使用费）488852.40元、电费161091.60元、水费78000元、卫生费2500元、停车车位费4800元，共计735244元，并按房屋租赁合同约定的月租金16135.80元的标准支付自2019年7月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费”。丰旺公司提起反诉请求：1.判令新汉公司依法结算房屋租赁费用2743512元，并立即向丰旺公司返还；2.诉讼费用由新汉公司承担。一审法院查明，武汉市硚口区中山大道379号（现221号）房屋（占地面积8075.69㎡）原系武汉市国营新汉塑料厂所有。2002年，武汉市国营新汉塑料厂经企业改制为新汉公司。2003年，武汉市房地产管理部门向新汉公司颁发了武汉市硚口区中山大道379号（现221号）房屋的国有土地使用证和房屋所有权证，载明：21栋混合结构2层楼房建筑面积866.73㎡，20栋砖木结构1层楼房建筑面积22.82平方米，20-1栋砖木结构1层楼房建筑面积153.94㎡……；土地使用权面积6759.35㎡。1992年起，武汉中环实业集团有限公司开始承租武汉市国营新汉塑料厂的部分厂房。1996年至1997年期间，武汉中环实业集团有限公司出资在其承租的房屋及土地上进行了改扩建，在20栋、20-1栋砖木一层房屋基础上新建一幢四层房屋（建筑面积958.34㎡，即附3号楼）。1997年2月1日，武汉市国营新汉塑料厂（甲方）与武汉中环实业集团有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将汉口中山大道221号内（房产证上记载为379号）第2、3、4号、附3号楼及5号楼一层部分房屋（总面积2937.13㎡）租赁给乙方使用，月租金总计为112751.65元；租赁期限五年，即自1997年2月1日起至2002年1月31日止。该合同第一条还约定“附3号楼房屋位于3号楼后面一栋三层楼的房屋，属乙方投资自建自用房屋，使用面积为806.79㎡，在租赁期限内，月租合计8060元，租赁期满，合同终止，房屋归甲方所有。”……同月4日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，合同最后载明“按双方签订的房屋租赁合同具体条款执行，合同附后”，该合同办理了备案登记。此后，上述房屋由武汉中环实业集团有限公司使用至2002年9月。2002年9月23日，改制后的新汉公司（甲方）与武汉新业实业有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将汉口中山大道221号内，写字楼第2栋1楼、3栋、3栋附楼、4栋、5栋101-106房、5栋2楼（房屋总面积2934.43㎡）租给乙方办公经营使用，每月房屋租金18元/㎡；租赁期限为2002年10月1日起至2007年9月30日止。2007年9月28日，新汉公司（甲方）与武汉东方冠达汽车服务有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将汉口中山大道221号内，写字楼2栋1楼、3栋、5栋101-106房、5栋2楼（房屋总面积1827.64㎡）租给乙方办公经营使用，每月房屋租金18元/㎡；租赁期限为2007年10月1日起至2010年9月30日止。2010年，新汉公司将上述房屋出租给丰旺公司。2014年9月25日，新汉公司（甲方）与丰旺公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将汉口中山大道221号内，写字楼第3栋附楼、第4栋及写字楼第2栋1楼、第3栋、第5栋101-106房、第5栋2楼、第6栋1楼（房屋总面积2967.73㎡）租给乙方办公经营使用，租赁时间从2014年10月1日至2015年9月30日止，每月房屋租金20元/㎡。其中第3栋房屋建筑面积728.67平方米，月租金14573.4元；第3栋附楼建筑面积806.79平方米，月租金16135.80元。2015年10月1日，新汉公司（甲方）与丰旺公司（乙方）就延长房屋租赁期限签订《补充协议书》，约定：“甲乙双方确认2014年10月1日签订的房屋租赁合同条款与本补充协议书相抵触的条款外，继续有效；甲乙双方协商一致，同意房屋租赁期为2015年10月1日至2016年3月31日止……”。2018年6月30日，新汉公司（甲方）与丰旺公司（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方将武汉市汉口中山大道221号3号楼及附3号楼房屋租给乙方办公经营使用，租期一年即2018年7月1日至2019年6月30日，月租金45300元，电费按实际使用量加电损额按月结算，水费3000元/月，停车按甲方《停车收费管理规定》缴费，卫生费500元/月……，其中附3号楼计租面积为806.79㎡，月租金标准为20元/㎡。2019年5月21日，新汉公司向丰旺公司出具《对账单》及《湖北丰旺高新技术股份有限公司应付租金明细》，《对账单》载明“2018年6月30日至2019年5月31日止，丰旺公司应付新汉公司房租830041.20元，电费201017.60元，水费96000元，卫生费5500元，车位费26400元，应付款合计1158958.80元，；已付房租341188.80元，电费39926元，水费18000元，卫生费3000元，车位费21600元，已付款合计423714.80元；尚欠房租48852.40元、电费161091.60元，水费78000元，卫生费2500元，车位费4800元，实际欠款总额735244元”。同月24日，丰旺公司的法定代表人胡志愿在《对账单》上签字载明：对账单位湖北丰旺高新技术股份公司，签收人胡志愿。《湖北丰旺高新技术股份有限公司应付租金明细》上亦载明：截至2019年5月31日，湖北丰旺高新技术股份有限公司尚欠武汉新汉塑胶有限责任公司735244元，丰旺公司的法定代表人胡志愿在《湖北丰旺高新技术股份有限公司应付租金明细》上签名确认。2019年6月30日，新汉公司、丰旺公司之间签订的《房屋租赁合同》期限届满，丰旺公司将3号楼房退还给新汉公司，但仍继续占用附3号楼房屋。新汉公司通知丰旺公司腾退附3号楼未果，遂起诉来院，提出如前诉请。一审法院另查明，2018年4月20日，中南勘察设计院（湖北）有限责任公司对诉争的附3号楼进行测绘，测绘得出该房屋建筑总面积为958.34平方米,测绘图标明的23幢为附3号楼。该附3号楼至今未取得建设工程规划许可证，也未获得房屋建设主管部门批准。一审法院认为，新汉公司系武汉市硚口区中山大道379号地块（使用权面积6759.35㎡）的合法使用权人及该地块上21栋（合同编号为3号楼）、20栋、20-1栋（合同编号为附3号楼）房屋的所有权人。新汉公司、丰旺公司就上述房屋签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》均系双方真实意思表示，但由于诉争的附3号楼至今未取得建设工程规划许可证，也未获得主管部门批准建设，因此双方就上述房屋签订的《房屋租赁合同》中涉及附3号楼的租赁部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，新汉公司、丰旺公司双方仍应按照合同相关约定全面履行合同义务，新汉公司依约将租赁房屋交付丰旺公司使用，丰旺公司应按约向新汉公司缴纳房屋租金（占有使用费）、电费、水费等费用。新汉公司、丰旺公司双方于2019年5月24日对截至2019年5月31日前的欠费明细及金额进行了对账确认，该民事法律行为系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应认定为有效。故新汉公司主张丰旺公司“支付截至2019年5月31日止拖欠的房屋租金和房屋占有使用费488852.40元、电费161091.60元、水费78000元、卫生费2500元、停车车位费4800元，共计735244元”的请求具有事实与法律依据，法院予以支持。新汉公司、丰旺公司双方最后签订的一份《房屋租赁合同》已于2019年6月30日到期终止，双方没有续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，丰旺公司已经将3号楼腾退交还给新汉公司，仍继续占用附3号楼（958.34㎡）不予腾退，违反了法律的规定，故丰旺公司应当从承租的附3号楼腾退。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，丰旺公司应向新汉公司支付附3号楼房屋自2019年7月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，新汉公司主张丰旺公司按16135.80元（20元×806.79）的标准支付占有使用费，符合双方的约定，法院予以支持。现丰旺公司以诉争的附3号楼房屋系其关联公司所建为由，认为其对该房屋享有占有使用的权利，要求新汉公司返还暂付的附3号楼房屋使用费。对于丰旺公司的上述抗辩理由及反诉请求，法院认为，附3号楼确由武汉中环实业集团有限公司在1996年至1997年期间出资所建，对其自建自用的房屋在其租赁合同中已有约定。丰旺公司与武汉中环实业集团有限公司、武汉新业实业有限公司、武汉东方冠达汽车服务有限公司均系独立的法人主体，且各主体分别与新汉公司签订数份《房屋租赁合同》，根据合同相对性原则，应由各主体独立享有合同权利及履行义务。新汉公司、丰旺公司签订的《房屋租赁合同》明确了新汉公司、丰旺公司系出租人与承租人的法律地位，承租人在合同期满后，负担将承租房屋返还给出租人的义务，该房屋系谁出资所建与丰旺公司履行合同义务没有关联性，新汉公司系本市硚口区中山大道379号地块的合法使用权人，对地上建筑物依法享有使用、收益等权利，故丰旺公司的抗辩于法无据，法院不予支持。根据新汉公司、丰旺公司的合同约定及法律规定，丰旺公司作为承租人向新汉公司交付房屋租金或使用费系其应当履行的义务，丰旺公司反诉要求新汉公司返还其以及其他公司从1997年至今向新汉公司交付的附3号楼房屋使用费2743512元的主张，没有法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、丰旺公司于判决生效之日起十日内向新汉公司支付房屋租金和占有使用费488852.40元、电费161091.60元、水费78000元、卫生费2500元、停车车位费4800元，共计735244元；二、丰旺公司于判决生效之日起十日内从武汉市硚口区中山大道379号附3号楼（建筑面积958.34㎡）房屋腾退，并按每月16135.80元的标准向新汉公司支付自2019年7月1日起至实际腾退之日止的占有使用费；三、驳回丰旺公司的全部反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39900元（本诉费11152元，反诉费28748元），由丰旺公司负担，丰旺公司在履行上述债务时，将本诉费11152元一并支付给新汉公司。二审期间，双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，无论丰旺公司与武汉中环实业集团有限公司是否系同一控制人，武汉中环实业集团有限公司（乙方）与新汉公司（甲方）签订的《房屋租赁合同》都是双方的真实意思表示。该合同约定“附3号楼房屋位于3号楼后面一栋三层楼的房屋，属乙方投资自建自用房屋，使用面积为806.79㎡，在租赁期限内，月租合计8060元，租赁期满，合同终止，房屋归甲方所有。”双方就租赁期满后，租赁期间内扩建部分的权益归属做出了明确约定。虽然丰旺公司称1997年2月4日的备案合同中并没有上述约定。但从当时房屋管理部门备案的需要以及新汉公司与武汉新业实业有限公司、武汉东方冠达汽车服务有限公司签订的合同内容，结合上述合同的履行情况看，武汉中环实业集团有限公司与新汉公司实际系按照双方1997年2月1日签订的租赁合同履行。故丰旺公司认为诉争的房屋（新建附3号楼房屋）归武汉中环实业集团有限公司所有的上诉理由，缺乏事实依据和合同依据。诉争的房屋属于未取得建设工程规划许可证建设的房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，丰旺公司与新汉公司的租赁合同中有关该房屋的部分应认定无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，丰旺公司仍应向新汉公司支付使用费。丰旺公司认为其不应缴纳诉争的租金，且新汉公司应退还多收取租金的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上所述，丰旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39900元，由湖北丰旺高新技术股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年九月二十三日书记员 陈喜兰