呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2487号上诉人（原审原告）：邢占陆，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：焦禾，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。上诉人（原审原告）：焦慧，女，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：焦禾，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被上诉人（原审被告）：孙添诚，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：张国强，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人邢占陆、焦慧因与被上诉人孙添诚、张国强房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初9366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邢占陆、焦慧上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初9366号民事判决，改判孙添诚、张国强支付邢占陆、焦慧剩余购房款35447.25元；2.一、二审诉讼费用由孙添诚、张国强负担。事实和理由：一、涉案房屋的价格并不是以面积计算，故不应扣除面积差的购房款。在本案中，双方签订了《房屋买卖合同》，合同确定双方签订合同约定整套房屋以113万元的价格成交，并未约定按面积计价。通过合同可以明确，109.95平米只是购房合同登记的面积，双方签订的合同第2条明确约定以邢占陆、焦慧购买此房与开发商签订的合同面积为依据，故双方均明知且默认最终面积以开发商确定的面积为准。邢占陆、焦慧转让房屋时是整体转让，对于面积仅做参考，故未约定单价。双方并未约定单价，面积变更不影响房款总价金额。二、履行合同过程中，多次涉及面积差问题，孙添诚、张国强从未提出异议，应当视为同意继续履行房屋买卖合同。1.孙添诚、张国强第一期款项是支付给房地产开发商，支付时已经知晓涉案房屋的面积为106.95平米，在明知的情况下，孙添诚、张国强依然将购房款交给了开发商，却没有提出异议，变更合同。可以证明孙添诚、张国强愿意按照原合同继续履行。2.2019年9月15日，邢占陆、焦慧配合孙添诚、张国强在涉案房屋开发商处办理了预售合同变更登记，故后期发现面积差别时，孙添诚、张国强也未提出异议，开发商明确告知涉案房屋的实际测量面积为106.95平米，孙添诚、张国强知晓后表示愿意继续购买涉案房屋，并未表示要变更房屋价格。最终，开发商与其签订了《商品房买卖合同》。3.2019年10月10日，孙添诚、张国强依旧没有提出异议，自行携带相关手续办理了网签变更手续。根据上述行为，可以确定孙添诚、张国强在明知房屋面积变更后多次办理房屋产权变更手续的过程中均未提出异议，本身就是对合同继续履行的承认，孙添诚、张国强应当继续履行合同。三、合同具有稳定性，双方未合意变更合同，就应当按照原合同继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”合同具有稳定性，任何一方未经双方达成合意不得变更合同。本案中，孙添诚、张国强并未与邢占陆、焦慧就房屋价款的事宜变更合同，而是一直在履行合同中赋予其的权利，对于完全付款的义务却不履行，私自违反合同约定，拒绝足额付款的行为，违反《中华人民共和国民法总则》第六条“公平原则”和第七条“诚实信用原则”的规定。四、合同具有相对性，独立性。邢占陆、焦慧与开发商签订的协议并不影响与孙添诚、张国强签订的合同的履行。邢占陆、焦慧与孙添诚、张国强、邢占陆、焦慧与房地产开发企业签订的合同属相互独立的合同。开发商和邢占陆、焦慧之间的合同内容变更，并不影响原孙添诚、张国强签订的合同内容的履行。事实上，与开发商签订的合同条款与和孙添诚、张国强签订的合同并不矛盾。即便是退还了相应的价差，对于以整套房屋为主体的出售的价格并不受其的影响。故，孙添诚、张国强自行变更合同，拒不履行支付尾款的行为于法无据，其理由不应予以支持。孙添诚、张国强辩称，一、合同明确涉案房屋的价格确实是以面积来计算，最终价款肯定应该也以合同约定的事实为准。本案双方签订的房屋买卖合同第二条约定价格及付款方式中明确约定，以甲方购买此房屋与开发商签订的合同面积为依据，以这个合同面积为依据，该房产售价总额为113万，按以前合同里头签109.95平米，合同总价是113万个条款总价的由来，主要强调的是，以面积为依据的计价方式得出的总价，不是强调整套房屋的总价。按照商品住房的购买习惯，房屋总价的计算结果不可能在没有单价和没有面积作为参考条件下成立这两个条件，是计价行为中缺一不可的要素。二、孙添诚、张国强一直在按照合同约定计价方式履行。在双方所签订的房屋合同计价方式未发生任何改变的前提下，根本不存在是否提出面积异议的问题。到目前为止尾款已经全部支付完了，所以这个合同已经履行完毕。三、因邢占陆、焦慧陈承诺不实导致的后果由邢占陆、焦慧承担，开始签房屋买卖合同的时候，第一条就明确规定了房屋的基本情况里头明确写了房屋面积是109.95平方米。而且合同明确写到，如果甲方诚诺不实，导致此房在交易过程中产生的一切后果均由甲方承担，涉案房屋面积作为合同中邢占陆、焦慧承诺不实的一部分，所产生的后果理应由原告自行承担。四、邢占陆、焦慧在已知涉案房屋面积减少和接受了开发商所退面积价差的双重事实下，向孙添诚、张国强主张并不存在的面积计算得出来的总价，孙添诚、张国强认为是不合理的，请求驳回邢占陆、焦慧的不合理的上诉请求。邢占陆、焦慧向一审法院请求：1.孙添诚、张国强支付邢占陆、焦慧剩余购房款35447.25元；2、案件受理费由孙添诚、张国强负担。一审法院认定事实：2018年12月20日，孙添诚、张国强与邢占陆、焦慧签署购买新城区集通中朵城小区2幢1单元1701号《房屋买卖合同》，合同约定，第一条、房屋的基本情况：交易房产坐落于新城区万通路以西、察哈尔大街以北；集通中朵城小区的第2幢1单元1701号房（西户），房屋结构为剪力墙购房合同登记面积109.95平方米。甲方（邢占陆、焦慧）承诺为上述房产的合法产权人，不存在未结清房款、共有权、抵押权、承租权等权利瑕疵或负担。如因甲方承诺不实导致此房在交易过程中产生的一切后果均由甲方承担。第二条、价格及付款方式：以甲方购买此房与开发商签订的合同面积为依据，该房产售价总金额为113万元，人民币（大写）壹佰壹拾叁万元整，该房交易无其他费用。房屋具备交房条件及物品全部随房屋转让并不再另外计价。乙方（孙添诚、张国强）于本合同签订之日向甲方支付定金10万元，人民币（大写）壹拾万元整，首付款（含定金）59.4万元，人民币（大写）伍拾玖万肆任元整。在甲方收到定金10个工作日内，甲方负责将该房屋与开发商签订的商品房购房合同更名至乙方名下，合同更名产生的一切费用由甲方承担。合同更名至乙方名下后，甲方协助乙方办理该房屋的网签合同与网签发票，乙方收到乙方名下的网签合同与网签发票（以最后收到的为准）后3个工作日内，以转账或现金方式，将合同尾款53.6万元，人民币（大写）伍拾叁万陆仟元整转入甲方指定账户。第三条、房屋交付期限：甲方应于乙方交付首付款前将（包含不限于）甲方与开发商签订的商品房购房合同、房款收据、房屋付款银行流水等证明交于乙方验视核实。甲方收到首付款后，将该房当时交开发商付款的银行流水原件证明提供乙方。甲方收到乙方合同尾款后，甲方即将房屋交付乙方。乙方向甲方每支付交易款项后，甲方向乙方开具收款收据。第四条、协助义务在本协议约定的时间，甲乙双方应无条件配合办理此房更名过户手续至乙方名下，包括但不仅限于根据登记部门的要求另行签订合同文书、提供身份证明、购房时的银行流水资料等。甲方不得因此要求乙方另行向甲方支付任何费用。如办理该房屋产权证、公积金时需甲方配合，甲方应无条件配合乙方办理产权证。第五条、违约责任甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定。因甲方违反本合同书所有权瑕疵而导致乙方主动或被动参与诉讼（仲裁）等争议解决程序，甲方须承担乙方由此产生的全部损失并承担违约责任。任何一方不履行本合同约定，致合同目的不能实现，违约方向守约方每年支付该合同总价款30%的违约金。第六条、其他本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由乙方所在地人民法院起诉。合同签订后，2018年12月21日，孙添诚、张国强向邢占陆、焦慧支付购房首付款（含定金10万元）594093元，并书面约定邢占陆、焦慧收到定金后10个工作日将房屋合同更名至孙添诚、张国强名下。2019年10月，邢占陆、焦慧配合孙添诚、张国强完成网签合同，此时的网签合同标明面积为106.51平方米，房屋实际面积小于合同约定面积3.44平方米。孙添诚、张国强认为按原购房买卖合同，合同约定面积为109.95平方米，房屋总价款为人民币113万元，折合房屋单价为10277.40元/平方米。现房屋实际面积为106.51平方米，面积差为3.44平方米，按原合同单价确定3.44平方米面积差部分的金额为3.44平方米×10277.40元=35354.26元。基于上述理由，2019年10月23日，孙添诚、张国强在合同总价款中扣除了面积差额部分35354.26元，向邢占陆、焦慧支付了尾款500552.75元。一审法院认为，据邢占陆、焦慧与孙添诚、张国强双方签订的《房屋买卖合同》，合同约定面积为109.95平方米，现房屋实际面积为106.51平方米，孙添诚、张国强是按照合同约定的面积购买的该房屋，现案涉房屋合同约定的面积与房屋实际面积不符,邢占陆、焦慧依据约定的面积向孙添诚、张国强主张权利依据不足，故邢占陆、焦慧的诉求，不予支持。孙添诚、张国强的抗辩理由成立，予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：驳回原告邢占陆、焦慧的诉讼请求。案件受理费人民币343元（原告已预交），由二原告负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，邢占陆、焦慧与孙添诚、张国强签订的《房屋买卖合同》第二条关于价格及付款方式中约定：“以甲方购买此房与开发商签订的合同面积为依据，该房产售价总金额为113万元。”据此，确定合同总价的依据为购房合同登记面积即109.95平方米。现因暂测面积减少，房屋总价也应当做相应的调整，故孙添诚、张国强按照调整后的房屋总价款向邢占陆、焦慧支付并无不当，邢占陆、焦慧请求支付购房款35447.25元的诉讼请求不能成立。综上所述，邢占陆、焦慧的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费686元，由邢占陆、焦慧负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 张蒙江审判员 蔡世杰二〇二〇年九月十七日（法官助理 乌日汗书记员 解海波