山西省新绛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0825民初841号 原告：许新亮，男。 委托诉讼代理人：李林其，山西绛通律师事务所律师。 被告：新绛县汉都房地产开发有限责任公司，住所地：新绛县龙兴镇寨里村村北，统一社会信用代码：911408250634081771。 法定代表人：李建军，经理。 原告许新亮与被告新绛县汉都房地产开发有限责任公司（以下简称汉都公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许新亮委托诉讼代理人李林其、被告汉都公司法定代表人李建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许新亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付其出卖给原告的商品房（商铺），并承担迟延交房的违约金10000元（当庭变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《商铺认购合同》；2、判令被告退还已付购房款201470元，并承担已付购房款一倍的赔偿责任）；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年11月17日，原、被告签订《商铺认购合同》约定：买受人（原告）购买的商品房为地上一层****号商铺。建筑面积共40.21平方米，该商铺单价为人民币每平方米7000元，总金额贰拾捌万壹仟肆佰柒拾元整。买受方（原告）于2016年11月17日预付购房款贰拾万壹仟肆佰柒拾元整（201470元），尾款捌万元整（80000元）于房产证到买受人手中三日内付清。出卖人承诺签订本合同三日起三十六个月之内将本合同约定的商品房交付买受人使用。在合同签订之日起三十六个月届满之后，即2019年11月17日，原告多次要求被告将合同约定的商品房交付给原告使用，被告拒不交付房屋。现为了原告的合法利益特诉至贵院，请求法院依法判如所请。 汉都公司辩称，1、对认购合同的真实性无异议；2、关于签订合同的可行性有异议；3、签订合同时，诉争的房屋已经于2015年9月21日被汉中市中院裁定执行至胡某某名下，但诉争合同是2016年11月17日才签订的。原告在238.02平方米商品房中购买40.21平方米，被告方无法出卖，故涉案合同属于无法履行的合同。对原告交付房款20余万元无异议，但三年被告共给原告返还了21%的房款。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。许新亮提供了以下证据：中国工商银行转款凭证、收款收据、商铺认购合同、委托经营合同，以证明原、被告签订相关合同、合同约定相关内容及合同履行情况。汉都公司提交了以下证据：（2015）汉中执字第***号执行裁定书、（2015）汉中执字第***号执行裁定书，以证明涉案房屋已于2015年9月21日抵顶给胡某某、2016年11月15日已将涉案商铺的产权裁定划归胡某某的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。汉都公司对许新亮提交的证据均无异议；许新亮对汉都公司提交的证据证据亦无异议。 本院经对许新亮、汉都公司提交证据的真实性、关联性、合法性进行审查，对无异议的证据予以确认，并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月17日许新亮作为买受人与汉都公司作为出卖人签订《商铺认购合同》，约定：第一条：项目建设依据。1、出卖人以出让方式取得坐落于新绛县新城区某地块的国有土地使用权，该土地使用面积为32586.38平方米，买受人购买的商品房所在用途为商住，其土地使用年限为40年；2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为：汉都富力城，建设用地规划许可证为：运城规地字第14082520******号；第二条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：地上一层****号商铺。1、该商铺框剪结构，层高为3.9米。2、该商铺合同约定建筑面积共40.21平方米。第三条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商铺价款：该商铺单价为人民币每平方米7000元，总金额贰拾捌万壹仟肆佰柒拾元整。第四条：付款方式。买受人于2016年11月17日预付购房款贰拾万壹仟肆佰柒拾元整,尾款捌万元整，于房产证到买受人手中三日内付清。第七条：规划、设计变更的约定。如买受人认购的商铺面积，格局与实用功能与规划部门批准的整体规划、设计单位的设计变更有严重差异的，出卖人有权通知买受人退房。该商铺房为现房，以买受人在该商品房现场查看为依据。第八条：买受人的权利和义务及违约责任约定（一）买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1.自逾期之日起30日内，每日向出卖人支付应付房款的万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；3.出卖人承诺签订本合同之日起，三十六个月之内不得提出退房或提前解除合同，否则出卖人有权扣除买受人已付认购款的20%作为违约金，剩余房款无息退还。第九条：出卖人的权利和义务及违约责任约定。1、出卖人保证本合同约定的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷。2、出卖人承诺签订本合同之日起三十六个月之内将本合同约定的商品房交付买受人使用。在未交付使用前，该商铺使用权和收益权归出卖人所有，在达到约定交付日期后使用权归还买受人。3、出卖人承诺签订本合同之日起三十六个月之内做完产权分割同时签订正式《商品房买卖合同》，办理产权备案及办理权属证书。产权备案及办理权属证书的所有税、费由买受人承担。以上约定如因买受人原因导致不能按本合同约定时间办理产权手续，则出卖人有权解除合同，收回本合同约定的商铺，全额无息退还买受人已付房款。如出卖人违约，双方同意按以下方式处理：双方解除合同，出卖人在解除合同之日起十五个工作日内将买受人已付房款全额退还给买受人，签订《租赁经营合同》的，每年买受人所得收益出卖人不予收回。该合同还约定了其他内容。该合同签订后，许新亮于2016年11月17日支付汉都公司房款201470元。 另查明，2016年11月17日许新亮作为甲方与汉都公司作为乙方签订《委托经营管理合同》，约定：一、商铺租赁合同事宜。甲方自愿将其位于梁公路汉都富力城商铺一层****号，建筑面积40.21平米，租赁于乙方经营管理。二、租赁年限、房租及支付方式。1、租赁期限自2016年11月17日至2019年11月16日。2、房租计算方式：为合同累计实际缴纳的房款金额计算；第一年按认购合同实际缴纳的房款金额的6%计算，即人民币12088元；第二年按认购合同实际缴纳的房款金额的7%计算，即人民币14103元；第三年按认购合同实际缴纳的房款金额的8%计算，即人民币16118元；该合同还约定了其他内容。后汉都公司依约逐年支付许新亮租赁费合计42309元。 另查明,陕西省汉中市中级人民法院于2016年11月15日作出（2015）汉中执字第***号执行裁定书，裁定：一、将被执行人新绛县汉都房地产开发有限责任公司位于山西省新绛县“汉都富力城”一号楼**层（面积2126.4平方米）及其房屋18套（1号楼8套、8号楼10套）和“汉都富力城”步行街****号楼一至二层面积1796平方米，三层面积约为304平方米（建设图A轴线-G轴线一至二层面积约为1015平方米，三层面积约为150平方米）作价4064.4万元，交付申请执行人胡某某抵偿债务。该不动产所有权自本裁定送达申请执行人胡某某时转移。二、申请执行人胡某某可持本裁定书到登记机构办理相关过户登记手续。 审理中，许新亮、汉都公司均认可涉案商铺并非独立商铺（包含在一间独立商铺中的一部分），且该涉案商铺包括在（2015）汉中执字第***号执行裁定书裁定抵偿胡某某债务的商铺范围内。 本院认为，2016年11月17日许新亮与汉都公司签订的《商铺认购合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，应予确认。从该合同约定的相关内容来看，该合同已具备商品房买卖合同的相关合同要素，从合同约定的内容来判定该合同实质上系商铺买卖合同。在买卖合同中，买受人受让的客体只能是出让人享有完全处分权的标的物。如果出卖人对有关标的物不享有处分权，不仅出卖人无权出卖，而且买受人也不可能通过与无权处分人签订买卖合同而取得相应的权属。在本案中，陕西省汉中市中级人民法院于2016年11月15日已裁定将涉案商铺用于抵偿胡某某债务，也就是说在汉都公司与许新亮签订《商铺认购合同》之时，出让人已不享有该涉案商铺的处分权。因此，许新亮也不可以通过与汉都公司签订的《商铺认购合同》，而取得汉都公司无处分权的商铺。据此，因出卖人无权处分签订的合同，买受人有权要求解除该买卖合同。 关于许新亮与汉都公司签订的《商铺认购合同》解除的问题。本院认为，所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。我国合同法对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：（一）约定解除包括两种情况：1、合同约定了合同解除条款。如合同约定，违约方以支付一定数额的违约金作为合同解除的条件；2、在合同签订后，经双方协商解除合同。（二）法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情况：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。本案中，汉都公司在合同签订时，已丧失对涉案商铺的处分权，属无权处分行为，在汉都公司未取得胡某某的追认下，许新亮有权要求解除合同。关于涉案合同何时解除的问题，解除权为形成权，依解除权人单方意思表示即可发生合同解除的法律效果，解除权人直接向人民法院提起诉讼行使解除权，法院确认合同解除，解除合同的效力应自载有解除请求的起诉状送达对方时，发生解除合同的效力。本案中许新亮于2020年9月1日当庭要求解除合同，且汉都公司同意解除合同，故涉案合同的解除时间应为2020年9月1日，综上，许新亮与汉都公司签订的《商铺认购合同》已于2020年9月1日解除。 关于许新亮要求汉都公司退还已付购房款201470元问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的部分，应由负有返还义务的一方，予以返还。结合本案查明的事实，许新亮共支付汉都公司合同价款201470元，依法应由汉都公司返还给许新亮。 关于许新亮要求汉都公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”及第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。”的规定，结合本案查明的事实来看，2016年11月17日许新亮与汉都公司签订《商铺认购合同》之时，陕西省汉中市中级人民法院已于2016年11月15日裁定将涉案商铺用于抵偿胡某某债务。本案情形并不符合上述法律规定的情形，据此，对许新亮要求汉都公司承担一倍的赔偿责任，不予支持。 关于2016年11月17日许新亮与汉都公司签订《委托经营管理合同》中汉都公司已向许新亮支付租赁费42309元的问题。本院认为《委托经营管理合同》系在《商铺认购合同》的基础上签订，《商铺认购合同》解除后，其履行效力即消灭，合同当事人不再负有履行合同的义务，则《委托经营管理合同》亦失去了存在的基础，其亦应解除。至于汉都公司已支付许新亮的租赁费42309元，因汉都公司存在较大过错致使涉案合同无法履行致使涉案合同解除，且在《商铺认购合同》中亦约定，合同解除该租赁费不予退还。故该租赁费作为合同解除后，对许新亮的赔偿较为适宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第五条、第八条、第九条之规定，判决如下： 一、原告许新亮与被告新绛县汉都房地产开发有限责任公司2016年11月17日签订的《商铺认购合同》、《委托经营管理合同》于2020年9月1日解除； 二、被告新绛县汉都房地产开发有限责任公司返还原告许新亮购房款201470元； 三、驳回原告许新亮的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7344.1元，减半收取3672.05元，由原、被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  高文斌 二〇二〇年九月二十二日 书记员  刘一民