广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16950号上诉人（原审被告）：广州残疾者英语培训中心，住所地广州市南华西路敬和里18号。法定代表人：李小芹，该培训中心校长。委托诉讼代理人：唐小梅，广东民道（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。法定代表人：陈穗欣，该所所长。委托诉讼代理人：陈灿城，该所职员。上诉人广州残疾者英语培训中心（以下简称培训中心）因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称物业一所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初32002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人培训中心的委托诉讼代理人唐小梅，被上诉人物业一所的委托诉讼代理人陈灿城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。培训中心上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判培训中心与物业一所的租赁合同依法不予解除。事实和理由：一、培训中心对涉案租赁房屋进行加建，投入了巨大的成本。为扩大公益教育事业的规模，1995年，经广州市城市规划局海珠区规划分局向海珠区规划分局申请，批准培训中心申请无偿投资在涉案房屋上兴建校舍。1996年2月，由培训中心作为建设单位，取得了有广东省计划委员会颁发的《投资许可证》，同年，取得了《建设工程规划许可证》和《广州市建设工程施工许可证》。1996年3月，培训中心作为发包方，与承包方广州市海房建筑装饰公司签订《广州市建设工程施工合同》，培训中心将校舍工程发包给后者承包施工。培训中心取得合法投资许可、施工许可、规划许可手续后，投入大量资金加建了教学宿舍楼、残疾人的使用电梯等设施设备，与原涉案租赁房屋构成添附（附合）。一审法院没有考虑培训中心对租赁房屋投入了巨大的财力、物力，简单地判决解除培训中心与物业一所的租赁关系，培训中心搬离涉案房屋，侵害了培训中心的合法权益，违背公平原则。二、培训中心承租涉案房屋符合《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》（以下简称《通知》）定向租赁的情形，《通知》规定：因特殊情况不适宜公开招租的直管房非住宅，经市政府批准可直接定向租赁，租金标准按照最新公布的商业用房租金参考价（或市场评估价）执行。符合该规定的，可实行定向租赁。因涉案租赁房屋中有一栋校舍是培训中心在租赁期间向相关政府部门申请批准而建设的，培训中心对于涉案租赁房屋因附合而增值起到关键的作用。也正因为该特殊原因，而且培训中心作为特殊的公益法人，经营公益教育事业应当得到社会各方的支持，同时应当参照适用《通知》规定的定向租赁条款，实行定向租赁。三、由于本案二审阶段是发生在疫情期间，因此希望本案可考虑全部减免2-5月份疫情期间的租金，其他月份培训中心可按照49358元每月的租金标准缴纳。综上所述，培训中心认为一审事实认定不清，请求二审法院依法改判。物业一所答辩称，一、双方合同届满之日是2017年12月31日，合同期满后双方没有签订新的租赁合同。物业一所在2019年7月26日曾向培训中心发出了解除房屋租赁关系的通知，所以一审判决2019年7月26日解除双方房屋租赁关系是合法合理的。二、培训中心称可以实行定向租赁，但根据[2018]541号文的规定，如果符合定向租赁的，需向市政府报批才行。三、对于培训中心要求减免2-5月份疫情期间的租金，物业一所对此不予同意。根据相应的法律规定，涉诉期间的房屋租金是均不予减免的，即使要减免，也只能按照区政府的规定对于2-3月份的租金全部减免，4-5月份是租金减半，但对于涉诉案件租金是不予减免的。2019年10月8日，物业一所向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除物业一所与培训中心广州市海珠区南华西路敬和里18号房屋的租赁关系；2.培训中心立即腾空并搬出广州市海珠区南华西路敬和里18号房屋，并交还给物业一所；3.培训中心支付自2018年1月1日起至培训中心腾空退还涉案房屋之日止的房屋占用费（按照《广州市房屋租金参考价》海珠区南华西街其他区域办公用房租金参考价：2018、2019年租金计算标准为49358元/月).暂计算至2019年8月31日，培训中心房屋占用费共为574537元（其中，已收取培训中心租金至2019年7月31日，每月租金21717元），占用费计取原则上核减已缴纳的租金，房屋占用费为525179元；2019年8月1日至8月31日，房屋占用费为49358元）。4.本案诉讼费由培训中心承担。一审法院经审理查明：据2019年5月9日的《广州市房地产公代逆产情况表》记载，南华西路敬和里18号性质为公，产权来历为加建，接管自编号1号：4-5层，自编2号：1-5层，自编3号，自编4号共1382.0695平方米，层数5；处理日期2002年7月25日，房产字：结3198。南华西路敬和里18号性质为代，产权来历为淘汰重建，接管自编号1号：1-3层共761.4平方米，层数5；处理日期2002年7月25日，房产字：结3199。据2002年7月25日的2002年结字第3198号向海珠区房管局发出的《接管通知书》记载，南华西路敬和里18号产别为公产，产业来源为加建，房屋结构为框架五层，接管面积住宅1382.0695平方米，接管部位自编1号：4-5层，自编2号：1-5层，自编3号，自编4号。据2002年7月25日的2002年结字第3199号向海珠区房管局发出的《接管通知书》记载，南华西路敬和里18号产别为代管，产业来源为淘汰重建，房屋结构为框架五层，接管面积住宅761.4平方米，接管部位自编1号：1-3层。2016年1月11日，物业一所（出租人、甲方）与培训中心（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华西路敬和里18号全部部位作办公用途，建筑面积1974.3平方米；租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日止，月租金21717元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2019年7月25日，物业一所向培训中心邮寄《关于缴交直管房占用费的通知》，载明：经查物业一所与培训中心的合同于2017年12月31日租赁期限已届满，双方为不定期租赁关系，根据《广州市财政局关于印发的通知》（穗财规字【2016】1号）的规定，物业一所已启动涉案房屋公开招租工作，现通知培训中心正式解除双方就该房屋的不定期租赁关系，物业一所将向培训中心收取自2018年1月1日起至完成公开招租新承租方签订租赁合同或培训中心交还房屋之日止的房屋占用费，按该地段租金参考价49358元/月收取，等。培训中心于2019年7月26日签收上述文件。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。根据《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》（海机编办［2019］43号），区房屋安全和物业一所划入区住建局。据2018年5月17日的《民办学校办学许可证》记载，培训中心地址为海珠区南华西路敬和里18号，举办者为海珠区残疾人康复服务中心，学校类型为培训机构，办学内容为英语大专课程（非学历）培训、少儿英语、语文、数学培训，主管部门为海珠区教育局，有效期限从2018年5月17日至2023年6月2日。培训中心为证明其抗辩意见，提交了如下材料：1.1995年的广州市海珠区教育局证明及《退租房屋表》、《申请承租房屋申请表》；2.1995年5月1日培训中心与广州市海珠区房产公司洪德房管站签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》；3.致海珠区房管局缓调租金申请书、企业缓调公房租金申请表；证据1-3证明涉案房产指定的用途为学校，1995年8月，广州市海珠区教育局指定涉案房产定向租赁给残培中心使用，并提交了相关的申请表及签订了房屋租赁协议；4.1995年10月24日海房函（1995）25号广州市海珠区房地产管理局向海珠区规划分局发出的《关于敬和里18号无偿投资建房申请报建的函》，载明培训中心无偿投资在敬和里18号公房上兴建校舍的请求已获市房管局批准等；5.《广州市房地产管理局淘汰、复建、加层工程呈批表》；6.《投资许可证》，载明建设单位为培训中心，建设地址为南华西路敬和里18号、《广州市城市规划局海珠区规划分局报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；7.培训中心与案外人签订的《广州市建设工程施工合同》；4-7证明培训中心租赁涉案场地后，在原有一栋物业的基础上，投入人力及财力，自筹资金在租赁土地上增加建设一栋教学宿舍楼用于经营公益教育实业，加建的教学宿舍楼及残疾人使用的电梯，与原涉案租赁房屋构成添附，本案涉案《租赁合同》不应解除；8、员工花名册、残培学生情况、审计报告清产核资专项审计报告；等。物业一所表示对证据1-6、8无异议，证据7不予认可。一审诉讼中，物业一所表示：涉案房屋于1958年10月根据广州市房地产管理局经管房地产通知书接管，接管后一直为敬和里小学使用。1995年8月，敬和里小学解散并办理了退租手续，随后培训中心申请承租了涉案房屋并使用至今；培训中心自2019年8月-12月通过银行转账将49358元/月转入物业一所账户，摘要为房租，共246790元，对于培训中心强行转入的225073元（2019年8月49358元，其中21717元已入租金账户，剩余27641元,9-12月197432元）采取挂账处理，未入租金账户。一审法院认为：据2016年1月11日物业一所与培训中心签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日止，月租金21717元。之后培训中心继续按合同约定租金标准向物业一所交租，双方之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但应当给予一定的搬迁期限，故物业一所要求解除与培训中心之间的租赁关系符合法律规定，一审法院予以支持，结合本案情况，一审法院酌情给予培训中心三个月的搬迁期限。租赁关系自解除通知到达对方时解除，培训中心已于2019年7月26日签收物业一所发出的《关于缴交直管房占用费的通知》，该通知中明确物业一所通知培训中心正式解除租赁关系，要求培训中心按照49358元/月交纳占用费。故双方之间的租赁关系于2019年7月26日解除。物业一所、培训中心明确培训中心按合同租金标准21717元支付至2019年7月，2019年8月-12月按49358元标准交租，可看出培训中心以其实际行动同意了物业一所主张的49358元/月的租金标准。但物业一所于2019年7月才发出解除合同的通知，物业一所要求培训中心从2018年1月1日起按49358元/月的标准缴纳房屋占用费并无依据，一审法院不予支持，培训中心应按每月49358元/月的标准，向物业一所支付自2020年1月起至实际交回房屋之日止的房屋占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年3月18日作出判决如下：一、广州市海珠区房屋安全和物业一所与广州残疾者英语培训中心关于广州市海珠区南华西路敬和里18号房屋的租赁关系于2019年7月26日解除；二、广州残疾者英语培训中心在本判决生效之日起90日内搬出广州市海珠区南华西路敬和里18号房屋，将上述房屋腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业一所；三、广州残疾者英语培训中心按每月49358元/月的标准，向广州市海珠区房屋安全和物业一所支付自2020年1月起至实际交回房屋之日止的房屋占用费；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业一所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9545元，由广州市海珠区房屋安全和物业一所负担8724元，广州残疾者英语培训中心负担821元。本院二审期间，双方均未提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，培训中心称：涉案租赁房产有两栋，其中一栋5层共761.4平方米的建筑物由其自筹资金建设，但产权转移给了房管部门。培训中心与房管部门当时没有对该建筑物签署相关书面协议，之后，房屋由房管部门代管。物业一所称：该栋建筑物确实由培训中心自筹资金建设，但产权归属于我方，故当时有无签订书面约定，对本案纠纷影响不大。关于定向租赁问题，需要得到政府部门的批准。二审庭后，物业一所提供的《广州市海珠区住房和建设局关于我区直管公房租金减免的通知》规定，处于违规清理、诉讼期间的，不予免租。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对培训中心的上诉请求和理由，本院认定如下：关于培训中心上诉认为其对租赁房屋进行加建，解除双方租赁关系将损害其合法权益问题。经双方确认，涉案租赁物其中的一栋建筑物系培训中心出资建设，该建筑物建成后产权归房管部门代管。本案并无证据显示培训中心自1995年建成后对该建筑物产权归房管部门代管提出异议，培训中心也称没有与房管部门就该建筑物的使用进行书面约定，而且，培训中心实际租用该建筑物已超过二十年。鉴于此，培训中心上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于培训中心主张涉案房屋符合政府部门规定的定向租赁问题，应由相关行政部门处理决定，不属于民事诉讼调整的范围。综上，在双方形成不定期租赁合同关系的情况下，出租人依据法律规定享有随时解除合同的权利，一审法院支持物业一所的主张，判处解除双方的租赁合同关系，并综合本案情况，给予培训中心三个月搬迁期限，并无不当。关于培训中心要求免除2020年2至5月份租金问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”，根据物业一所提供的《广州市海珠区住房和建设局关于我区直管公房租金减免的通知》规定，处于违规清理、诉讼期间的，不予免租。本案物业一所已于2019年7月25日通知培训中心要求解除双方的不定期租关系，并在疫情之前提起本案诉讼，故培训中心请求减免租金不符合相关行政部门规定的可予减免的情形。因此，培训中心要求减免租金，本院不予支持。综上所述，培训中心的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9545元，由上诉人广州残疾者英语培训中心负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年九月二十一日书记员  张 旭彭诗敏