黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终593号上诉人（一审被告）：吉林省万立铖房地产开发有限公司方正分公司，住所地黑龙江省方正县方正镇前进街方正经济开发区工业园883号。法定代表人：宋振，经理。委托诉讼代理人：杜平，男，1977年9月11日出生，汉族，该公司销售经理，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：宋丽辉，女，1969年8月1日出生，汉族，该公司员工，住吉林省长春市宽城区。被上诉人（一审原告）：林清秀，女，1945年9月30日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：许言其，黑龙江大地律师事务律师。一审第三人：方正县房屋征收事务中心（原方正县人民政府房屋征收办公室），住所地黑龙江省方正县方正镇物华街7号。法定代表人：刘宝柱，主任。委托诉讼代理人：张伟华，黑龙**铄律师事务所律师。一审第三人：黑龙江省方正经济开发区管理委员会，住所地黑龙江省方正县经济开发区。法定代表人：吴佩国，主任。委托诉讼代理人：荣民，男，1970年2月27日出生，汉族，该单位规划建设局副局长，住黑龙江省方正县。上诉人吉林省万立铖房地产开发有限公司方正分公司以下（简称万立铖公司）因与被上诉人林清秀、一审第三人方正县房屋征收事务中心（以下简称征收中心）、一审第三人黑龙江省方正经济开发区管理委员会（以下简称开发区委员会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万立铖公司委托诉讼代理人杜平、宋丽辉，被上诉人林清秀及委托诉讼代理人许言其，一审第三人征收中心委托诉讼代理人张伟华，一审第三人开发区委员会委托诉讼代理人荣民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万立铖公司上诉请求：撤销一审判决，驳回林清秀的诉讼请求。事实和理由：一、房屋征收是行政行为，被拆迁主体与行政机关委托的部门签订的征收补偿协议，属于行政协议，不是平等民事主体，依据合同法的规定签订合同。房屋征收是政府根据自己的权限范围作出征收决定，根据城市房屋拆迁征收管理条例有关规定，给予被征收人补偿，签订协议前应当办理行政审批手续。本案各方当事人未就本项目是否办理行政审批手续向法庭举证，一审判决以当事人的真实意思表示，忽视了行政机关的监管关系，认定案涉拆迁补偿协议有效，缺乏事实和法律依据，属于事实不清。二、根据万立铖公司调查和申请信息公开得知，政府部门并没有办理征收决定，因此本案不适用城市房屋征收管理条例的规定认定合同效力。一审判决认定案涉征收补偿协议及补充协议有效适用法律错误。林清秀的财产损失应以侵权的法律关系确定请求权基础，不是合同关系。三、万立铖公司在林清秀居住的土地范围内，并没有取得土地使用权证，没有实施开发建设的权力，更不是征收主体，林清秀与万立铖公司签订的补充协议，违反了国有土地房屋上房屋征收补偿条例，不受到法律保护。万立铖公司已经开发建设的万立铖小区依法取得了建设手续，与征收协议中所述的土地并无关联。林清秀辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。事实和理由：一、案涉合同应当受法律保护。案涉合同系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当得到法律保护。二、万立铖公司应当按照合同约定履行全部义务。林清秀已经按照合同约定履行了搬离被拆迁房产的义务。案涉房屋或车库所在的万立铖小区系由万立铖公司开发建设，因万立铖房公司的原因导致案涉合同不能完全履行。三、万立铖公司的上诉请求无事实和法律依据。林清秀与万立铖公司是基于平等的民事主体而签订的民事合同。征收中心述称：同意法院判决。开发区委员会述称：开发区委员会没有参与本案拆迁补偿，合同是万立铖公司与林清秀签订的，与开发区委员会无关。林清秀向一审法院起诉请求：1.万立铖公司依照约定为林清秀安置万立铖小区7号楼2单元401室（现为5号楼2单元401室）,面积95平方米住宅，如不能安置或实际面积存在误差部分变更为按照同地段同类房屋现行市场价格进行货币赔偿；2.万立铖公司向林清秀支付自2016年7月20日起林清秀实际入住置换房屋之日止房屋租赁费,暂定22,000元。一审法院认定事实：2014年7月10日,林清秀（乙方）与方正县人民政府华电小区房屋征收办公室（甲方，即开发区委员会）签订了区号:A42-4,编号105的《房屋预征收产权调换协议书(住改非)》。双方在协议书中约定：一、乙方原房屋位于方正镇前进街山花街74号（六委188号），使用性质：住改非，建筑面积：250平方米（实测，其中车库50平方米，住改非200平方米），产别：私产，产权证号：9568，评估单价为3190元/平方米。二、乙方调换，位置：1号楼（临山花街）由东向西第四、五号一楼商服和北侧车库由东向西第14号，面积分别为100平方米、100平方米、19平方米，原房面积：250平方米，自行购买：商服84.5平方米（按协议签订时同等地段房屋市场价购买），回迁后如再增加或减少面积按证据文件规定标准执行。三、乙方应付甲方购房款507,000元，超面积款按入户后实际建筑面积及销售价结算。四、甲方应付乙方：搬迁费2500元，临时安置费15,000元（临时安置费超过六个月由甲方继续支付，超过十八个月的双倍支付），无照房屋补偿：34,000元；室内装修、装饰补偿50,000元；附属物：水泥地面45,225元、地基106,00元、车库门8000元、搬运费10,000元、围墙1050元、不可恢复残值33,000元、蓄水池15,000元、水箱10,000元、停业损失2040元；其他住改非返面积款368,445元；以上甲方应付乙方补偿款604,860元。五、冲抵购房款后，甲方应付乙方补偿款：玖万柒仟捌佰陆拾元整（￥：97,860元）。产权调换房屋进户时间暂定为自签订协议之日起十八个月以内。2014年7月10日，万立铖公司与林清秀签订《补充协议》，协议书约定，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、方政[2011]10号文件及被征收人林清秀A42-4协议，就乙方安置补偿事宜达成如下补充协议：甲方（万立铖公司）同意安置乙方（林清秀）华电小区7号楼2单元401室，面积95平方米（如面积超出乙方不交纳超面积款，如面积减少按市场价补偿），甲方免收此房款，进户时乙方不需交纳此房款。甲方万立铖公司盖有公司前期部公章及法人宋振签名，乙方林清秀签字按印。房屋预征收产权调换协议书约定的回迁安置房屋建成后，林清秀正常回迁了区号A42-4调换协议书中约定的1号楼的商服及车库，并收到调换协议书的补偿款和临迁费。现万立铖公司不同意安置补充协议中约定的回迁房屋。另查明，方正县万立铖小区是万立铖公司开发建设的，万立铖公司已经依法取得万立铖小区商品房预售许可，方正县万立铖小区7号楼现调整为5号楼。一审法院认为，依法成立的合同，应受到法律保护。林清秀与开发区委员会签订的房屋征收产权调换协议书，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，予以确认。案涉房屋所在万立铖小区系万立铖公司建设的。万立铖公司作为一般的民事主体，是基于商业开发等原因与林清秀协商一致，并签订拆迁补充协议书，经双方当事人协商签订，反映了双方真实意思，应认定合法有效。此协议内容属于对房屋预征收产权调换协议的补充，该协议签订后，双方当事人均应依照协议约定全面履行。林清秀已依照协议约定搬离原有房产，万立铖公司应依照协议约定的事项安置林清秀。故林清秀要求万立铖公司依补充协议书履行交付义务应予支持，如因万立铖公司原因导致协议中约定的具体交付房屋无法履行或实际面积存在误差部分，变更为按照同地段同类房屋现行市场价格进行货币补偿。关于林清秀主张的自2016年7月20日起至实际入住置换房屋之日止房屋租赁费，因双方签订的补充协议中没有对于房屋租赁费的约定，且林清秀的主张没有证据予以证实，故对此诉讼请求不予以支持。判决：一、万立铖公司于本判决生效后十日内向林清秀依法安置方正县万立铖小区5号楼2单元401室（建筑面积95平方米）；如不能安置或实际面积存在误差部分变更为按照同地段同类房屋现行市场价格进行货币补偿；二、驳回林清秀其他诉讼请求。二审中，万立铖公司举示建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目选址意见书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、关于依申请政务公开的答复（复印件）、征收通告（复印件）、星坊村农林路以西拆迁范围图（复印件）各一份；商品房预售许可证副本两份。拟证明：证明万立铖公司实际取得的建设用地，与本案征收的土地无关。林清秀、征收中心质证意见：万立铖公司提供的证据不属于新证据，对三份复印件证据，无法核实真实性。以上证据不能证实万立铖公司所要证明的问题。开发区委员会质证意见：上述证据与开发区委员会无关，不发表质证意见。本院认证意见：上述证据仅能证明万立铖公司开发建设的用地与本案被拆迁房屋所在土地不是同一土地，但不能直接证明案涉协议无效，故上述证据与万立铖公司的抗辩主张不具有关联性，本院不予采信。林清秀、征收中心、开发区委员会未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉协议的效力问题。各方当事人对签订案涉房屋预征收产权调换协议书及补充协议的事实均无异议，征收中心、开发区委员会对产权调换协议系真实意思表示亦予以确认，万立铖公司亦未提供证据证明案涉补充协议的签订不是其真实意思表示，以及该补充协议存在法定可变更、可撤销的法定情形，签订案涉补充协议后，万立铖公司亦未请求撤销该协议，而是在被拆迁人请求履行补充协议时，提出补充协议无效的抗辩主张，故一审判决认定上述协议系各方当事人真实意思表示正确。虽然案涉补充协议是对产权调换协议的补充，但该协议中并无拆迁内容的约定，仅约定了万立铖公司对被拆迁人予以安置，故该协议不涉及拆迁主体问题。万立铖公司在被拆迁房屋范围内是否享有土地使用权亦不是协议无效的法定事由。是否办理行政审批手续、征收决定等亦不是法律、法规的强制性效力性规定，故一审判决认定案涉协议有效正确，万立铖公司的上诉请求依据不足。综上所述，万立铖公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2740元，由上诉人吉林省万立铖房地产开发有限公司方正分公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  李妮娜审判员  孟朋卓二〇二〇年九月十一日书记员  周小倩