湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9611号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙金华康房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区黄兴中路62号。法定代表人：曾左，总经理。委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓霞，湖南金顺达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李昌志，男，1982年10月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：寻新华，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。上诉人长沙金华康房地产开发有限公司（以下简称金华康公司）因与被上诉人李昌志返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金华康公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持金华康公司的全部诉讼请求，并不予审查处理李昌志的反诉请求（或是驳回其反诉请求）；2、本案诉讼费用由李昌志承担。事实与理由：一、一审法院认为李昌志行使了次承租人的抗辩权，从而认为金华康公司直接收回租赁物不符合法律规定的认定错误，且缺乏法律依据，李昌志并未依法行使抗辩权，金华康公司收回租赁物于法有据。案外人唐安（香港）娱乐投资管理有限公司（以下简称唐安公司）承租了金华康公司王府井商业广场BC栋二、三、四层房屋，但未依约支付租金及合同约定的工程款、清退商户的违约金等款项，构成违约，金华康公司于2019年4月1日通知唐安公司解除合同。李昌志作为次承租人，仅在其代唐安公司支付欠付金华康公司的全部租金及违约金时才享有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定的抗辩权。李昌志仅同意向金华康公司支付其自身所租部分房屋的租金，且只同意按其与唐安公司约定的租金标准交纳租金，故李昌志并未依法行使抗辩权。另，金华康公司与唐安公司签订的租赁合同因唐安公司拖欠租金及其他款项，构成基本违约，金华康公司享有单方解除合同的权利并已将解除通知有效送达唐安公司，其与唐安公司之间的租赁合同已合法、有效解除，在此情况下，李昌志与唐安公司之间的转租合同已属履行不能，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，李昌志负有腾房义务，且应支付逾期腾房的占有使用费；二、李昌志应向金华康公司支付房屋占用使用费，一审法院仅按李昌志与唐安公司所签合同约定的租金标准计算至2019年6月20日错误，应按金华康公司核定的标准支付至实际腾房之日即2019年11月20日，且应支付物业费等相关费用。李昌志自2019年4月1日起即属于无权占有房屋，金华康公司于2019年6月20日左右采取断水断电措施、及在与李昌志协商后续租赁事宜未果的情况且李昌志明确表示不继续经营的情况下，于2019年11月20日将店铺装饰装修拆除并收回，均是合理合法的维权措施，故截至2019年11月20日案涉房屋一直由李昌志占有。根据合同相对性原则，李昌志与唐安公司签订的合同对金华康公司没有约束力，故不能按李昌志与唐安公司所签合同约定的标准计算占有使用费，其占用使用费应按金华康公司核定的市场同等标准租金水平、面积（180元/平×371平）支付，且李昌志2019年4月1日至2019年6月20日期间实际经营使用商铺产生的物业费、公共用电费、空调费、排污费、油烟净化费均应按实支付；三、李昌志的反诉部分已经天心区法院裁定驳回，在本案中不应一并处理；即使在本案中一并处理李昌志的反诉，其反诉请求也不应得到支持。金华康公司收回租赁物于法有据，无需承担任何责任，一审法院认定李昌志装修残值及桌椅等折价数额，没有依据，即使李昌志受有损失也应由其合同相对方唐安公司赔偿。李昌志辩称，一审认定事实清楚，但赔偿标准缺乏法律依据，判决金华康公司赔偿的金额过低，因李昌志未提起上诉，故希望维持原判。金华康公司向一审法院请求：1、判令李昌志立即停止侵权行为，并将占用的位于王府井商业广场BC栋三楼、建筑面积为371平方米的房屋（现为李昌志占用开设的“长沙市天心区炭火蛙锅餐厅”）腾空并返还给金华康公司；2、判令李昌志向金华康公司支付房屋占有使用费186984元，以及物业管理费、公共用电费、空调费、排污费、油烟净化费工52493元（暂计算至2019年6月24日）；3、判令李昌志按180元/平方米/月的标准向金华康公司支付2019年6月25日起至实际腾房交付给金华康公司之日止的房屋占有使用费；4、本案诉讼费用由李昌志承担。李昌志向一审法院反诉请求：1、判令解除金华康公司委托香港唐安公司与李昌志签订的《商铺使用合同》，解除后果的后果由金华康公司直接承担；2、判令金华康公司赔偿李昌志因解除《商铺使用合同》而造成的直接经济损失851990元，可得利益损失4358323元，共计5210313元；3、本案本诉及反诉受理费、保全费均由金华康公司承担。一审法院认定事实：2017年12月29日至2018年1月2日，金华康公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的案外人唐安公司签订《租赁合同》，约定金华康公司将其位于长沙市天心区房屋出租给乙方用于酒吧、餐吧业态等服务行业的经营使用打造娱乐新地标；租赁期9年，自2018年1月15日起至2026年12月31日止；合同签订后，乙方按照约定支付首期租金、押金到位后，甲方应当于10日内将该物业所有原租户清退完毕（四楼已招商户不予清退，已签约商户甲方移交租赁权给乙方）；乙方负责该物业的招商、广告宣传及其他事项，乙方对该物业进行自主经营、自负盈亏；拖欠租金、物业费及其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，提前收回该物业；争议解决方式任何一方有权向长沙仲裁委员会提起仲裁解决；乙方应对本合同负有保密责任，不能向任何第三方透漏本合同任何条款。合同还约定了租金支付等内容。2018年3月23日，金华康公司作为委托人出具《授权委托书》，内容载明“现因我司位于湖南省长沙市业态发生改变，兹委托我司合资、入股公司唐安（香港）娱乐投资管理有限公司负责此项目的各项工作。原4楼商户已与我司签订的《租赁合同书》将与唐安（香港）娱乐投资管理有公司重新签订，《租赁合同书》中所有的权利与义务一并转交唐安（香港）娱乐投管理有限公司，所有合同条件不变，新合同签订后，原与我司订的《租赁合同书》作废并收回。”该授权委托书中所载明的福源公寓ＢＣ座2-4层，即为金华康公司与唐安公司所签订租赁合同中王府井商业广场ＢＣ座二层、三层、四层房屋。2018年4月25日，唐安公司就办公用房的租赁问题与金华康公司签订了《房屋租赁合同》，约定唐安公司租赁金华康公司位于长沙市天心区，两间办公室租赁期限分别从2018年3月1日、2018年5月1日起，共至2020年4月30日止。2018年4月2日，唐安公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的李昌志签订《商铺使用合同》及补充协议，约定甲方已依法获得长沙市天心区相关物业权利，包括占有、使用、收益、转租等权益；甲方将王府井商业广场ＢＣ栋三楼建筑面积312平方米（使用面积250平方米）的商铺供乙方作经营老城区品牌火锅为主的商品；租赁期限六年，从2018年4月2日起至2024年4月1日止（免租期2018年4月2日至2018年5月5日），每月租金62400元，每季度支付；物业管理费12元／平方，每半年支付一次；乙方需在合同签订之时足额缴交三个月租金187200元作为履约保证金乙方需在合同签订之日起2个自然日内足额缴交3个月租金187200元。此后，李昌志装修了该商铺并进行经营，其提交的装修合同、收据及对账单显示，其装修款共计为303737元；另其提交票据显示其还支出了厨具费59000元、桌椅费40000元、加盟（五年）费160000元、广告费45900元。2019年3月，李昌志向唐安公司支付了2019年4月5日至2019年10月4日的物业管理费22464元。2019年4月1日，金华康公司向唐安公司发函，以唐安公司仅支付了第一季度租金后续一直欠缴租金为由，通知其解除合同。此后，唐安公司搬离其租用的办公室，亦未再与其招租的商户及金华康公司联系。金华康公司遂通知包括李昌志在内与唐安公司签约的商户另行与其签订租赁合同。在双方商谈期间，李昌志于2019年4月25日向涉案房屋的物业公司预交了空调费并支付了电费。此后，双方因租赁面积无法达成协议，金华康公司要求收回门面并于2019年6月20日左右停止向涉案商铺供应水电。2019年11月20日左右，金华康公司将涉案门面收回，现已另行出租。另李昌志陈述其将租金交到了2019年5月5日但未提交租金收据。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.本案的反诉是否应与本诉一并重新审查处理；2.李昌志与金华康公司之间是否成立租赁合同关系；3.金华康公司作为所有权人是否有权收回房屋及主张房屋占用费；4.金华康公司是否应向李昌志承担赔偿责任。关于本案反诉的问题，原审（2019）湘0103民初6566号民事裁定共包含两项内容：一、驳回金华康公司（反诉李昌志）长沙金华康房地产开发有限公司的起诉；二、驳回李昌志（反诉金华康公司）李昌志的反诉。长沙市中级人民法院作出的（2020）湘01民终652号民事裁定为：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6566号民事裁定；二、本案指令湖南省长沙市天心区人民法院审理。可见，原（2019）湘0103民初6566号民事裁定中的两项内容均已被（2020）湘01民终652号民事裁定撤销，本案的反诉应与本诉一并重新审查处理。关于李昌志与金华康公司之间是否成立租赁合同关系。李昌志主张其基于金华康公司对唐安公司的授权委托才签订租赁合同，该合同直接约束李昌志和金华康公司。经一审法院审理查明，根据李昌志提交的金华康公司《授权委托书》及金华康公司提交的《租赁合同》，金华康公司与唐安公司签订租赁合同整体出租王府井商业广场2-4层后，双方约定原2-3层商户需予清退、原4楼商户不予清退而是将金华康公司在原租赁合同项下的权利义务转交唐安公司，为此金华康公司出具了该《授权委托书》；若唐安公司与商户签订的合同仍系由金华康公司作为出租人，则金华康公司声明将原4层租赁合同项下权利义务转让给唐安公司既无必要也不符合常理，可见该《授权委托书》并非金华康公司委托唐安公司租赁而是委托其处理与原4楼商户的合同转让事宜；同时，从李昌志与唐安公司签订的《商铺使用合同》约定内容来看，唐安公司作为甲方保证依法获取商场的相关物业权利包括占有、使用、收益、转租等权益，并未包含所有权，显然没有等同于所有权人金华康公司享有的权利，其并非以委托人身份代理金华康公司签订合同。综上，本案系唐安公司承租了包括涉案商铺在内的金华康公司房屋后，在租赁期内依据合同约定的招商权利将涉案商铺转租给李昌志，金华康公司为涉案商铺的出租人，唐安公司为涉案商铺的承租人，李昌志为次承租人。李昌志主张其与金华康公司存在租赁合同关系并请求判令解除，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于金华康公司作为所有权人是否有权收回房屋及主张房屋占用费的问题。一审法院认为，案外人唐安公司承租了包括案涉商铺在内的金华康公司的房屋，租赁期内唐安公司又将案涉商铺租给李昌志使用，金华康公司亦承认唐安公司对案涉商铺的转租权，因此李昌志合法取得案涉商铺的租赁权。金华康公司主张其与唐安公司的租赁合同因唐安公司欠付租金而被解除，其基于物权请求权要求次承租人李昌志返还租赁物。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定,次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权,即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除,只有在次承租人不依法行使抗辩权时,解除行为才对次承租人有拘束力。本案中金华康公司当庭陈述其与李昌志在唐安公司离场后协商未果的原因系李昌志不同意按照金华康公司重新核算的面积支付租金，可见李昌志并非未行使次承租人抗辩权，而是其要求按照此前合同标准支付涉案房屋租金遭拒。金华康公司无视李昌志作为次承租人的抗辩权而直接收回租赁物不符合法律规定。对于金华康公司是否有权主张房屋使用费的问题。金华康公司虽非李昌志签订的《商铺使用合同》的相对人，但转租人（承租人）唐安公司在金华康公司要求解除合同后已撤场，亦未再履行作为承租人和转租人的权利义务，金华康公司作为涉案商铺的所有权人要求次承租人李昌志支付2019年4月1日起的房屋占有使用费于法有据，但使用费的标准应参照李昌志签订原合同确定。李昌志虽辩称其已将涉案房屋的租金支付至2019年5月但未提交证据证明（其收据及证据目录中均无租金收据），故其应自2019年4月1日起按照原合同标准支付占用费。金华康公司自行收回涉案商铺的时间虽为2019年11月20日，但因其此前已于2019年6月20日左右采取断水断电措施，李昌志签订租赁合同的经营目的在其时已不能实现，故李昌志实际占有涉案商铺的时间应计算至2019年6月20日。综上，李昌志应按照原租赁合同约定的标准按照62400元/月的标准向金华康公司支付自2019年4月1日起至2019年6月20日的房屋占用费166400元。对于物业费和其他费用，因李昌志提交的物业费收据可证明金华康公司并未垫付物业费用，原合同中亦未在租金外另列物业费外的其他费用，故对金华康公司要求李昌志支付物业管理费和其他费用的诉讼请求，一审法院不予支持。关于金华康公司是否应向李昌志承担赔偿责任的问题。金华康公司无视李昌志作为次承租人的抗辩权收回租赁物不符合法律规定，但其自述已于2019年11月20日将涉案商铺收回，故对其要求李昌志腾空并返还涉案商铺的诉讼请求，一审法院在此不再处理，但对其因此造成李昌志的经济损失，应按照其过错程度进行赔偿。考虑到本案系因承租人欠付租金而引发的纠纷，李昌志亦未举证证明其租金支付情况，一审法院综合各方证据及损失情况，酌情认定金华康公司对李昌志的损失承担35%的责任。对于李昌志的损失情况，因装修已被金华康公司拆除，一审法院结合李昌志提交的合同、收据及租赁年限认定装修被拆除时的残值为302280元【（303737+59000）×5/6=302280】，另有尚未利用部分的加盟费128000元（160000×4/5=128000）、广告设计费38250元（45900×5/6=38250）。对于可得利益损失，因商业风险等不确定因素存在，不应认定为李昌志必然遭受的损失，一审法院不予确认。即李昌志遭受的损失为468530元，金华康公司应按照责任承担比例赔偿李昌志163985元。对于桌椅费用，金华康公司虽陈述由其保管，但因其收房搬离桌椅等物品时未经李昌志到场核对，无法确认桌椅物品范围，为节省诉讼资源减少纠纷，一审法院认为宜按照年限折旧后的费用折价确认为33333元（40000×5/6=33333）。综上，金华康公司应赔偿李昌志197318元，与上述李昌志应付金华康公司的款项相互抵扣后，金华康公司尚应支付李昌志赔偿款30918元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定,判决如下:一、金华康公司于本判决生效后十日内向李昌志支付30918元；二、驳回金华康公司的其他诉讼请求；三、驳回李昌志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4892元、保全费1770元，由金华康公司负担；反诉费24136元，由李昌志负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：一、关于李昌志的反诉请求应否一并审理的问题。一审（2019）湘0103民初6566号民事裁定的第二项内容并非驳回李昌志的反诉请求，而是驳回反诉，且该裁定已经本院（2020）湘01民终652号裁定撤销，故一审法院对本诉、反诉一并审理并无不当。二、关于金华康公司是否应对李昌志承担赔偿责任及赔偿数额的确定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”本案中，案外人唐安公司将涉案商铺转租给李昌志系经过了金华康公司的同意，故唐安公司与李昌志就涉案商铺签订的转租合同合法有效。金华康公司因唐安公司拖欠租金而要求解除租赁合同时，并未将相关情况及时告知次承租人李昌志，以便李昌志可代为支付租金和违约金，从而行使对金华康公司合同解除权的抗辩，因此，金华康公司侵犯了李昌志的抗辩权，其应对收回涉案商铺给李昌志造成的经济损失，按其过错程度承担相应赔偿责任。故一审法院综合本案具体案情，酌定金华康公司对李昌志的损失承担35%的责任，并无不当。对李昌志的损失，一审法院结合李昌志提交的合同、收据及租赁年限认定装修残值，以及加盟费、广告设计费等，并无不当；同时，一审法院对桌椅费用的处理，亦无不当。三、关于李昌志应支付房屋占有使用费金额的确定及是否应支付物业费等相关费用的问题。金华康公司在解除了与唐安公司的租赁合同，且唐安公司已撤场的情况下，其基于涉案商铺的所有权人可要求李昌志支付相应时间的房屋占有使用费。因李昌志未提交证据证明其租金已支付至2019年5月，同时，2019年6月20日左右金华康公司对涉案商铺采取了断水断电措施，因此，一审法院结合金华康公司的诉请，认定李昌志应支付2019年4月1日至6月20日的占用费，并无不当。此外，金华康公司并未提供证据证明涉案房屋租赁合同的租金标准高于转租合同，同时，如上所述，金华康公司侵犯了李昌志的抗辩权，因此，基于公平原则，一审法院认为使用费的标准应参照李昌志签订的原合同确定，并无不当。对于物业费等相关费用，因《商铺使用合同》约定李昌志向唐安公司支付的承租期内的固定费用仅包括租金及物业管理费，并未就其他费用进行约定，且物业管理费李昌志已交，故一审法院不予支持金华康公司要求李昌志支付物业管理费和其他费用的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人金华康公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5001元，由上诉人长沙金华康房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年九月二十一日书记员 肖佳敏