山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初939号原告：刘宗瑛，女，1981年8月17日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：邵建华，山东志伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，山东志伟律师事务所律师。被告：刘钢军，男，1956年2月3日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：梁永军，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟娜，山东康桥（青岛）律师事务所律师。第三人：青岛江坤房地产经纪有限公司，住所地：青岛市城阳区铁骑山路78号1号楼。法定代表人：张江坤，该公司经理。原告刘宗瑛与被告刘钢军、第三人青岛江坤房地产经纪有限公司（以下简称青岛江坤经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘宗瑛的委托诉讼代理人邵建华、刘佳，被告刘钢军的委托诉讼代理人刘伟娜到庭参加诉讼，第三人青岛江坤经纪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘宗瑛向本院提出诉讼请求：1、被告刘钢军支付原告违约金560000元；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年6月，原告刘宗瑛与被告刘钢军签订《房地产买卖合同》，约定由被告购买原告位于青岛市城阳区双元路12-1号青特花溪地三期76号楼1单元102户房屋，合同总价为2800000元。合同签订后，被告未按合同约定支付购房款，经原告多次催要未果。被告刘钢军辩称，其不存在违约，合同签订后，原告刘宗瑛表示欠有高利贷，想要用被告支付的首付款偿还高利贷，并非用于涉案房屋的撤押，被告基于不安抗辩权可拒绝支付首付款，且原告主张的违约金数额过高，没有依据不应支持。第三人青岛江坤经纪公司未作答辩。经审理查明，2019年6月11日，经第三人青岛江坤经纪公司居间介绍，原告刘宗瑛（甲方、出售方）与被告刘钢军（乙方、购买方）签订《房地产买卖合同》，约定由被告购买原告位于青岛市城阳区双元路12-1号青特花溪地三期76号楼1单元102户房屋（含泊车位1个），建筑面积约142.6平方米，合同总价为2800000元，乙方于2019年6月11日支付定金50000元，于过户前甲方还款工商银行贷款当天支付首付款780000元，此款专款专用，只限用于还款使用，余款1960000元办理银行按揭贷款，由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行账户。因该房屋上设有银行抵押贷款，甲方应于2019年8月30日前偿还贷款并办理解押手续，并于2019年9月25日前或乙方贷款审批通过后7日内协助乙方办理房屋所有权转移登记手续。如乙方未按合同约定支付购房款，应以逾期付款数额为基数，承担按每日0.05%计算的违约金，逾期超过15日后，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担按照房屋总价款20%计算的违约金或没收定金。当日，被告支付原告定金50000元。另查明，2019年9月29日，原告刘宗瑛通过微信方式向吴玉赟发送《二手房买卖合同》电子版，并称“623956.34－已付定金50000=573956.34元。这是9月30日需要支付给我们的金额。姐一定要30号之前转给我啊。我们好还上那50万！”，其中《二手房买卖合同》载明，经双方协商一致，涉案房屋的成交价为2800000元，购买人于2019年9月30日前支付购房款600000元、8-9月抵押贷款本息12502.82元、7-12月物业费3953.52元及500000元垫资费用7500元，共计623956.34元，于2019年12月31日前支付购房款300000元，因购买人名下拥有两套房屋及资金问题，无法办理银行按揭贷款或一次性付款，故自2019年8月1日起每月5日前支付出卖人约6252元（以银行实际金额为准）用于出卖方偿还银行抵押贷款，直至贷款清偿之日止，购买人每月支付的上述还款本金视为支付的购房款，在支付购房尾款时扣除，购买人于2020年3月31日前支付出卖人购房尾款1900000元，自2019年8月1日起该房屋的物业费等相关费用由购买人承担。次日，原告又向吴玉赟发送了2019年8月至10月的银行贷款还款明细及2019年7月至12月的物业费收费票据，并称“……，今天把钱转我，要不然明天又要产生7500元的利息。”。2020年4月13日，被告因公证上述聊天记录及《二手房买卖合同》支出公证费2000元。庭审中，双方均确认原告于2019年12月10日通过EMS邮政快递向被告发出《解除合同通知书》，该快递于2019年12月11日由门卫代为签收，双方均同意《房地产买卖合同》于2019年12月11日解除。又查明，吴玉赟（1975年12月29日出生）系被告刘钢军之妻，刘一诺（2013年2月3日出生）系被告之女。2013年7月12日，位于青岛市城阳区双元路12号5号楼2单元601户房屋登记在刘一诺名下。2018年7月3日，位于青岛市城阳区双元路10号97号楼2603户房屋登记在吴玉赟名下。还查明，2018年4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局下发《青岛市国土资源和房屋管理局关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，明确在本市（含城阳区）已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停向其售房，该通知于2018年4月19日起正式实施。再查明，2014年2月19日，原告刘宗瑛与中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称工商银行城阳支行）签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告为购买位于青岛市城阳区双元路12-1号76号楼1单元102户房屋，向工商银行城阳支行贷款1170000元，贷款期限为30年，按照年利率6.55%计算，每月需要偿还贷款本息约7433.71元。2017年7月25日，涉案房屋登记在原告刘宗瑛名下，并于2018年1月20日设立抵押权登记，抵押权人为工商银行城阳支行，主债权数额为1170000元。自2019年4月起至2019年12月止，原告每月偿还工商银行城阳支行贷款本息6251.66元。2020年1月2日，案外人李叶贵向原告转账1080000元，原告用其中的1064716.25元偿还工商银行城阳支行贷款本息。该房屋于2020年1月20日注销抵押，注销原因为贷款结清，并于2020年4月3日转移登记至李叶贵。上述事实，有双方当事人的庭审笔录及提交的证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告刘宗瑛与被告刘钢军签订的《房地产买卖合同》，系二手房买卖合同，发生在2018年4月19日青岛市限购政策实施后，因限购政策的实施无法办理房屋所有权转移登记，致使房屋买卖合同的目的无法实现，现双方均同意《房地产买卖合同》于2019年12月11日解除，不违反法律的强制性规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告在签订《房地产买卖合同》时，应当知悉本市实施了房屋限购政策，在其家庭拥有两套房屋的情况下，涉案房屋既无法办理转移登记手续，又无法获得银行贷款，被告试图将刘一诺名下的房屋出售后再购买涉案房屋，但刘一诺名下的房屋一直未能以合适的价格售出，致使被告也未能按照合同约定支付购房款，故被告对《房地产买卖合同》的解除具有明显过错，应承担相应的违约责任。原告作为出卖方，在购买方或居间方未告知购买方受购房政策制约的情况下，依照诚实信用原则，相信被告具有购买涉案房屋的资格，并无明显过错。同时，原告于2019年9月底获悉被告受购房政策制约后，提出变通方案，于2019年9月29日向被告重新发出邀约，但双方最终并未形成新的合意。原告主张的违约金560000元（2800000元×20%），在原告未提交充分证据证明其实际损失的情况下，数额明显过高，综合本案案情，本院酌情支持原告违约金280000元（2800000元×10%）。至于被告支出公证费2000元，系因原告对微信聊天记录真实性无法确认致使被告支出的合理费用，且公证书的内容也印证了被告的观点，故该费用应由原告承担。综上，扣除被告已支付的定金50000元及应由原告负担的公证费2000元，被告还应支付原告违约金228000元（280000元－50000元－2000元）。被告辩称原告计划用被告支付的首付款偿还高利贷，违反合同约定的专款专用，被告基于不安抗辩权，有权拒绝支付首付款。本院认为，我国法律规定，当事人依法行使不安抗辩权，并提出中止履行，应当及时通知对方。《房地产买卖合同》中约定的被告支付首付款时间不明确，按照不利于原告的原则，应认定为合同中约定的贷款清偿之日（即2019年8月30日）前，被告在首付款履行期限届满前并未以此为由通知原告，而以2019年9月29日原告表示要偿还500000元债务为由单方提出中止履行合同，不符合不安抗辩权的适用条件，本院不予支持。第三人青岛江坤经纪公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，应承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘钢军于本判决生效后十日内支付原告刘宗瑛违约金228000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，由原告刘宗瑛负担4680元，由被告刘钢军负担4720元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长  朱 萍人民陪审员  刘福盛人民陪审员  杨 洋二〇二〇年九月十日书 记 员  仇玉蓉