湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6621号上诉人（原审原告)：武汉歌誉房产经纪合伙企业（有限合伙），主要营业场所武汉市江岸区发展大道519号晟蓝花园B栋2层A2022号。执行事务合伙人：刘俊兴。委托诉讼代理人：左友镒，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪振，湖北维思德律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：武汉锐盛金商贸有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场B座3层B-1室。法定代表人：刘辉，总经理。委托诉讼代理人：刘长明，湖北法辉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人)：武汉绿洲企业（集团）有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场A座。法定代表人：柳英雄，总经理。上诉人武汉歌誉房产经纪合伙企业（有限合伙）（以下简称歌誉房产企业）因与被上诉人武汉锐盛金商贸有限公司（以下简称锐盛金公司）、武汉绿洲企业（集团）有限公司（以下简称绿洲集团公司）执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初13831号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。歌誉房产企业上诉请求，1、撤销（2018）鄂0106民初13831号民事判决书；2、不予执行（2018）鄂0106执异266号执行裁定书，确认锐盛金公司按其要求过户的土地使用面积235.08平方米乘以3280.51元/平方米补偿771182元给歌誉房产企业后，方可办理该235.08平方米土地使用权的过户手续；3、本案诉讼费由锐盛金公司、绿洲集团公司负担。事实与理由：一审法院认定歌誉房产企业“请求不予执行（2018）鄂0106执异266号执行裁定书的请求缺乏法律依据，本院不予执行，给予补偿的请求本院亦不予支持”是错误的，是没有事实与法律依据的。一、一审法院认定歌誉房产企业的债权是一般债权，不能对抗锐盛金公司所获得的物权是错误的。歌誉房产企业对绿洲集团公司位于武昌区武珞路230号的土地使用权的权益享有优先受偿权。中国信达资产管理公司武汉办事处（以下简称信达武汉办）与绿洲集团公司借款合同纠纷一案，武昌区人民法院（2009）武区南民初字第45号民事判决书判令绿洲集团公司向信达武汉办偿还借款本金350万元及利息，信达武汉办对昌他字第96-41号房屋他项权证载明的权益享有优先受偿权。该他项权证记载的内容系土地使用权，对武昌区武珞路230号的土地使用权的权益享有优先受偿权。该土地使用权抵押的时间早于嘉鱼县法院裁定过户时间，嘉鱼县法院没有调查该土地有抵押的事实，直接将235.08平方米土地使用权裁定锐盛金公司，侵犯了抵押债权人的合法权益。歌誉房产企业依法取得（2009）武区南民初字第45号民事判决书判决的权利，武昌区人民法院已裁定歌誉房产企业为上述判决的申请执行人，裁定本案一审原告变更为歌誉房产企业。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十七条“处分抵押财产，抵押权人有优先受偿权”和《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，歌誉房产企业对绿洲集团公司抵押的土地使用权的权益享有优先受偿权。一审法院认定歌誉房产企业的债权系一般债权不能对抗锐盛金公司所获得的物权是没有事实与法律依据的。二、一审法院认定“即便存在土地出让金部分的补偿也应由锐盛金公司支付给绿洲集团公司，……，则可能导致绿洲集团公司其他债权人权益的受损。”是错误的，歌誉房产企业要求锐盛金公司给予补偿的要求符合法律规定。1、歌誉房产企业对绿洲集团公司位于武昌区武珞路230号的土地使用权的权益享有优先受偿权。2、信达武汉办系申请查封武昌区武珞路230号的土地使用权第一顺序人，对该土地变现的价值依法享有优先受偿权。2008年12月14日，贵院根据信达武汉办的申请对绿洲集团公司位于武昌区武珞路230号的土地使用权[地号F10200010，权证号武国用（2009）第237号]予以查封。本案判决生效后，信达武汉办申请了强制执行，绿洲集团公司的土地使用权一直处于查封状态，且第一位申请查封人为信达武汉办。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五百零八条之规定，歌誉房产企业对该土地变现的价值依法享有优先受偿权。3、信达武汉办申请查封绿洲集团公司的土地使用权的时间早于锐盛金公司申请法院裁定房产过户的时间，锐盛金公司未及时办理产权过户手续，应当承担其不利后果。湖北省嘉鱼县人民法院下达的（2007）嘉法执字第1-7号《协助执行通知书》裁定五套房产过户给锐盛金公司的时间为2007年6月，但锐盛金公司一直未办理过户手续，直到2013年7月23日，锐盛金公司才办理过户登记注销公告。2008年12月14日，一审法院根据信达武汉办的申请查封了绿洲集团公司位于武昌区武珞路230号的土地使用权，该土地使用权一直处于续封状态，锐盛金公司申请过户五套房产所分摊的土地面积时间晚于信达武汉办申请查封该土地使用权的时间。4、锐盛金公司应当向歌誉房产企业给予补偿后，才能办理土地使用权变更登记手续。嘉鱼县人民法院下达（2006）嘉法执字第1-6号裁定书时，绿洲集团公司的土地使用权性质为划拨用地，2009年绿洲集团公司在征得信达武汉办的同意下，按每平方米3280.51元补交了整宗土地使用权的土地出让金，土地性质由划拨用地变为商业出让用地，绿洲集团公司土地使用权价值发生了巨大变化，信达武汉办系申请查封该土地使用权的第一顺序人，且一审法院判决信达武汉办对该土地使用权的权益享有优先受偿权。锐盛金公司竞买成交上述五套房产的时间是2006年，且当时五套房产所占有的土地评估价值是按划拨用地的价值评估的。2009年后该土地性质为商业出让用地，锐盛金公司过户的五套房产所占有的土地原为划拨用地，2013年申请过户时该土地性质已发生了变化，锐盛金公司要求过户的土地已变为商业出让用地，锐盛金公司依法应当要缴纳土地出让金。绿洲集团公司土地使用权增加的价值系发生在锐盛金公司竞买成交之后，该权益应当由歌誉房产企业享有，绿洲集团公司无权享有，锐盛金公司依法应当向歌誉房产企业补偿771182元后，方可办理该235.08平方米土地使用权的过户手续。5、锐盛金公司为了过户上述五套房产所占有的土地使用权，曾在一审法院执行局与歌誉房产企业达成支付50万元的调解协议。综上，歌誉房产企业系绿洲集团公司位于武昌区武珞路230号的土地使用权的抵押权人和第一顺序申请查封人，对该土地的权益享有优先受偿，一审法院认定事实错误，恳请二审法院依法予以改判。锐盛金公司辩称，1、锐盛金公司根据裁定书等法律文书已经合法取得涉案土地权利，根据相关法律规定，锐盛金公司取得涉案房屋的所有权的同时也已经取得涉案土地的使用权。2、锐盛金公司取得的土地使用权是用益物权，大于歌誉房产企业的查封债权，嘉鱼县法院的程序是否合法或者是否有瑕疵，不在武昌区法院的审查范围。3、歌誉房产企业要求的补偿不符合法律规定，因只查封了涉案土地，也不在本案处理的范围。绿洲集团公司未到庭应诉答辩。歌誉房产企业向一审法院起诉请求，判令：1、不得执行武昌区法院（2018）鄂0106执异266号执行裁定书；2、确认歌誉房产企业对绿洲集团公司所拥有的武珞路230号的土地使用权[地号F10200010，权证号武国用（2009）第237号]查封合法有效，或者锐盛金公司以其要求过户的土地面积235.08平方米，按3280.51元/平方米给予歌誉房产企业补偿后，即补偿77.12万元后，方可办理该235.08平方米土地过户手续；3、本案诉讼费由锐盛金公司承担。一审法院经审理认定事实如下，2006年10月16日，湖北省嘉鱼县人民法院作出（2006）嘉法执字第1-6号民事裁定书，裁定：“一、原属被执行人武汉绿洲企业（集团）有限公司的位于武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场A座12层1号（建筑面积1137.63㎡）、23层1号（建筑面积1210.77㎡）、25层1号（建筑面积1210.77㎡）、26层1号（建筑面积1210.77㎡）、26夹层1号（建筑面积177.53㎡）共五套房产归买受人湖北锐盛投资有限公司所有。二、买受人湖北锐盛投资有限公司应持本裁定书在六个月内到武汉市武昌区房地产管理部门（或土地管理部门）办理产权过户手续。”2007年6月14日，湖北省嘉鱼县人民法院作出（2007）嘉法执字第1-7号协助执行通知书，该通知书要求武汉市武昌区房产管理局按照前述（2006）嘉法执字第1-6号民事裁定书的内容将案涉五套房产过户给湖北锐盛投资有限责任公司。2013年7月23日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《公告》，主要内容为：“根据湖北省嘉鱼县人民法院（2007）嘉法执字第1-7号《协助执行通知书》及（2006）嘉法执字第1-6号《民事裁定书》，我局依法协助将武汉绿洲企业（集团）有限公司所有的位于武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场A座12层1号、23层1号、25层1号、26层1号、26夹层1号房屋过户到湖北锐盛投资有限公司名下。请武汉绿洲企业（集团）有限公司自本公告登报之日起十五日内持……《房屋所有权证》到武汉市武昌区住房保障和房屋管理局办理房屋转移登记手续。逾期，我单位将根据《房屋登记办法》第四十一条的规定注销上述《房屋所有权证》。特此公告。”一审法院另查明，根据武汉市住房保障和房屋管理局（原武汉市房地产管理局）出具的昌他字第96-41号房屋他项权证记载，1996年3月20日，武汉绿洲企业（集团）有限公司将其所有的位于武汉市武昌区武珞路230号用地面积为1627.20㎡的土地抵押给中国银行湖北省分行晴川支行，权利价值叁佰伍拾万元，权利存续期1996.3.13-1997.3.13。2008年12月16日，一审法院作出（2009）武区南民初字第45号民事裁定书，裁定：“查封武汉绿洲企业（集团）有限公司位于武昌区中南路街武珞路230号土地（地号F10200010）中价值人民币700万元的部分。查封期间该价值部分土地不得变卖、过户或抵押。”2009年4月17日，一审法院作出（2009）武区南民初字第45号民事判决书，判决：“一、武汉绿洲企业（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国信达资产管理公司武汉办事处偿还贷款本金3500000元。二、武汉绿洲企业（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国信达资产管理公司武汉办事处偿还贷款利息，借款合同期内按11.3‰计付，贷款到期后按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付，并扣减武汉绿洲企业（集团）有限公司已偿付的利息1156865元。三、中国信达资产管理公司武汉办事处对昌他字第96-41号房屋他项权证载明的权益享有优先受偿权……”该民事判决书于2009年5月19日生效。2009年6月，中国信达资产管理公司武汉办事处向一审法院申请执行前述民事判决书，执行文号为（2009）武区执字第916号。中国信达资产管理公司武汉办事处于2010年7月21日更名为中国信达资产管理股份有限公司湖北分公司（以下简称信达湖北分公司）。信达湖北分公司将上述债权转让给湖北省宏泰资产经营有限公司，该公司又将该债权转让给歌誉房产企业。一审法院于2018年12月20日作出（2018）鄂0106执异351号执行裁定书，裁定：“变更武汉歌誉房产经纪合伙企业（有限合伙）为一审法院（2009）武区执字第916号执行案的申请执行人。”锐盛金公司向一审法院提出执行异议，请求：解除对绿洲集团公司所有的位于武汉市武昌区武珞路230号土地（地号F10200010）涉及绿洲广场A座12层1号、23层1号、25层1号、26层1号、26夹层1号共五套房屋分摊的土地使用权的查封。一审法院于2018年7月23日作出（2018）鄂0106执异266号执行裁定书，裁定：“解除对武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场A座12层1号（证号：武房权证昌字第××号）、23层1号（证号：武房权证昌字第××号）、25层1号（证号：武房权证昌字第××号）、26层1号（证号：武房权证昌字第××号）、26夹层1号（证号：武房权证昌字第××号）共五套房屋相对应国地土地使用权查封。”一审法院再查明，根据武汉市不动产登记管理部门出具的编号为20190900的《不动产登记资料查询结果告知单》显示：“1、登记信息《国有土地使用证》(武国用(2009)第237号),宗地号:Ｆ1××58,权利人:武汉绿洲企业(集团)有限公司,坐落:武昌区中南路街武珞路230号,宗地面积:3464.82平方米,用途:商务金融用地,权属性质:国有,使用权类型:出让,终止日期:2049-3-11止。备注:《国有土地使用证》(武国用(2009)第237号)的国有建设用地使用权于2009年4月30日登记于武汉绿洲企业(集团)有限公司单位名下。原武国用(2001)第519号已注销。该宗地土地分户及核减登记情况请到武昌区分局核实。2、抵押信息《国有土地使用证》(武国用(2009)第237号)所载国有建设用地使用权无抵押登记。3、查封信息一、协助执行通知书:(2009)武区执字第916-6号,受理部门:武汉市武昌区人民法院,原告:中国信达资产管理公司武汉办事处,查封期限:2017/12/13至2020/12/12止,依法院执行文书对武汉绿洲企业(集团)有限公司名下位于武汉市武昌区武珞路230号(土地证号:武国用2009第237号)土地使用权除武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场13层房屋(权证号:昌20××22)的土地面积以外,剩余部分予以查封……”一审法院认为，本案的争议焦点为歌誉房产企业请求不予执行一审法院（2018）鄂0106执异266号执行裁定书是否具有法律依据以及歌誉房产企业要求锐盛金公司给予补偿的请求可否得到支持。关于歌誉房产企业请求不予执行一审法院（2018）鄂0106执异266号执行裁定书是否具有法律依据的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定和第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条后半段：“人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”的规定可以得出，湖北省嘉鱼县人民法院作出的生效的（2006）嘉法执字第1-6号执行裁定书实际上已经导致案涉五套房产的物权发生变化，锐盛金公司自前述执行裁定书生效之时即享有案涉五套房产的物权，且锐盛金公司已于2013年（武汉市住房保障和房屋管理局公告后）办理了案涉五套房产的变更登记。其次，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条：“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利”的规定和《物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，锐盛金公司在取得涉案五套房屋所有权显然一并取得相对应的国有土地使用权。根据物权优于债权的原则，查封债权不足以对抗锐盛金公司对案涉五套房屋相对应的国有土地使用权。歌誉房产企业承继了来自信达湖北分公司的权利，但不能以此对抗锐盛金公司所获得的物权。因此，对歌誉房产企业请求不予执行一审法院（2018）鄂0106执异266号执行裁定书的请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于歌誉房产企业要求锐盛金公司给予补偿的请求可否得到支持的问题。本案中，案涉五套房产在查封时的国有土地使用权性质为划拨，绿洲集团公司通过缴纳土地出让金的方式使得相应的国有土地使用权性质由划拨变更为出让。此种情形下，案涉房产的市场价值会出现增长，即因缴纳土地出让金的行为导致的所谓房产增值部分。现歌誉房产企业要求锐盛金公司补偿相应的土地过户费用，因案涉五套房地产原属绿洲集团公司所有，即便存在土地出让金部分的补偿也应由锐盛金公司支付给绿洲集团公司。歌誉房产企业虽然通过一系列的债权转让行为获得了对绿洲集团公司的债权，但若锐盛金公司直接对歌誉房产企业进行补偿，则可能导致绿洲集团公司其他债权人权益的受损，故对歌誉房产企业的本项请求一审法院亦不予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第一百四十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉歌誉房产经纪合伙企业（有限合伙）的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由武汉歌誉房产经纪合伙企业（有限合伙）负担。二审审理中，歌誉房产企业向本院提交在执行异议诉讼案件中达成的执行和解协议书，拟证实当时申请执行人信达湖北分公司（执行裁定变更为歌誉房产企业）与锐盛金公司双方达成执行和解协议了，歌誉房产企业已经同意解封土地。涉案土地被两次查封，歌誉房产企业是第一查封的，后面还有一个查封，导致过户不了，调解执行金有50万元在法院账户上。经质证，锐盛金公司对执行和解协议书的真实性没有异议，但对其关联性有异议，实质上是锐盛金公司预交的，附条件的，办证后才能把钱给歌誉房产企业，因为协议无法履行，故协议作废，歌誉房产企业才提起执行异议之诉，无法达到其证明目的。本院认为，因锐盛金公司对证据的真实性没有异议，从执行和解协议书的内容看，锐盛金公司就上述抵押土地的解封向一审法院预缴相应对价50万元后（先付款后申请解封），办妥上述房屋的土地权属后，该50万元直接发还给歌誉房产企业；如上述土地权属因故不能落实办理，则本和解协议视为无条件解除。故对该证据的真实性和证明对象予以确认，但无法达到其证明目的。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据湖北省嘉鱼县人民法院作出的生效的（2006）嘉法执字第1-6号执行裁定书实际上已经导致案涉五套房产的物权发生变化，锐盛金公司自前述执行裁定书生效之时即享有案涉五套房产的物权，且锐盛金公司已于2013年（武汉市住房保障和房屋管理局公告后）办理了案涉五套房产的变更登记。本案中，歌誉房产企业虽承继了信达湖北分公司的权利，现案涉五套房屋登记到锐盛金公司名下，信达湖北分公司虽对上述五套房屋相应分摊的国有土地所有权享有查封债权，但查封债权成立于锐盛金公司取得房屋所有权及土地使用权之后，根据物权优于债权的原则，查封债权不能以此对抗锐盛金公司所获得的物权。显然，歌誉房产企业对于案涉五套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故歌誉房产企业在本案中要求锐盛金公司不予执行（2018）鄂0106执异266号执行裁定书以及给予补偿的请求于法无据。一审判决驳回歌誉房产企业的全部诉讼请求并无不当。审理中，歌誉房产企业虽提供了证据，但该证据不足以证明其所主张的事实，歌誉房产企业的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，歌誉房产企业上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11511.8元，由武汉歌誉房产经纪合伙企业（有限合伙）负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年九月二十七日书记员  陈旭敏