广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5662号上诉人（原审原告,反诉被告）：曾连兴，男，1973年12月1日出生，汉族，住江西省吉安市安福县***********，公民身份号码为362************914。上诉人（原审被告，反诉原告）：陈以仙，女，1994年11月24日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县***********，公民身份号码为362************522。委托诉讼代理人:郭雨雷，广东品峰律师事务所律师。上诉人曾连兴、陈以仙因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曾连兴起诉请求：1.陈以仙向曾连兴支付23840.4元[2018年10月至2019年9月的物业费8561.04元、水费222.57元，共8783.61元，2019年7月的电费586.04元，2019年8月至2019年9月的租金14000元，之后至陈以仙搬离时的租金另计,利息470.75元（物业费利息的期间为2018年10月1日至2019年9月30日，按中国人民银行同期贷款年利率7%计算为307.42元=8783.61元×0.07%×6，租金利息的期间为2019年8月1日至2019年9月3日，按中国人民银行同期贷款年利率7%计算为163.33元=14000元×0.07%÷12×2）；2.陈以仙向曾连兴支付违约滞纳金7000元；3.本案诉讼费由陈以仙承担。陈以仙反诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2019年8月1日解除；2.曾连兴向陈以仙返还押金14000元；3.曾连兴向陈以仙赔偿因房屋返水质量问题给陈以仙造成的设备损失5040元，广告项目损失5000元；4.曾连兴向陈以仙赔偿因房屋返水质量问题、停电等问题给被告造成的怠业损失65430元[2018年11月3日至4日的返水怠业损失2908元（平均每日营业额1454×2天=2908元），2018年12月19日至20日的返水怠业损失2908元（平均每日营业额1454×2天=2908元），2019年4月9日的返水怠业损失1454元（平均每日营业额1454元），2019年7月23日的水怠业损失1454元（平均每日营业额1454元），2019年8月1日至2019年9月8日的停电怠业损失合计56706元（平均每日营业额1454元×39天=56706元）；5.曾连兴承担本案诉讼费用。原审法院判决：一、确认曾连兴与陈以仙于2018年9月6日签订的《租赁合同条款》于2019年9月5日解除。二、限陈以仙于判决发生法律效力之日起五日内向曾连兴支付租金12366.67元。三、限陈以仙于判决发生法律效力之日起五日内向曾连兴支付物业费6967.74元、水费99.82元、电费586.04元，共计7653.64元。四、限陈以仙于判决发生法律效力之日起五日内向曾连兴支付违约滞纳金1500元。五、限曾连兴于判决发生法律效力之日起五日内向陈以仙返还押金14000元。六、限曾连兴于判决发生法律效力之日起五日内向陈以仙支付怠业损失3000元。七、驳回曾连兴的其他诉讼请求。八、驳回陈以仙的其他反诉请求。本案一审本诉286元（曾连兴预交），由曾连兴负担86元，由陈以仙负担200元；反诉费1018.5元（陈以仙预交），由曾连兴负担194元，由陈以仙负担824.5元。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16950号民事判决。曾连兴上诉请求：1.变更一审判决第三项为陈以仙向曾连兴支付物业费7681.16元；2.撤销一审判决第五项、第六项；3.本案一审、二审诉讼费用由陈以仙承担。事实与理由：一、物业费合同约定是陈以仙自行到万科物业处缴纳。陈以仙在2018年12月17日虽然向曾连兴转账720.98元（转账备注12月物业费），请求帮忙代其向万科物业缴纳2018年12月物业费，但之后在2019年1月1日却电话通知曾连兴不需代其缴纳2018年12月份的物业费，并要求曾连兴将此原本需代缴物业费的720.98元转为预付曾连兴2019年1月份租金。2019年1月1日15时58分，陈以仙将1月份租金7000元扣减了预付款720.98元后的余额6279.02元转账给了曾连兴。(1月租金合同约定为7000元，减除12月17日备注物业费转预付款的720.98元，余数为6279.02元），所以陈以仙2018年12月的物业费713.42元实际是欠缴的。二、陈以仙说商铺从2018年9月至2019年7月共出现五次地下水管返水，每次返水均未及时处理，造成陈以仙怠业二三天。最后一次返水为2019年7月23日，至今曾连兴仍未能解决商铺质量瑕疵问题，所以陈以仙主张商铺无法正常使用，迫使其2019年7月24日停业，并提出解除租赁合同通知。曾连兴认为陈以仙的说辞存在虚假情况与事实不符，证据证明的对象不清淅，且证据时间上存在严重错误性。商铺在陈以仙承租期间曾连兴知道确实存在二次地下水管返水现象。第一次返水是于2018年11月3日22时25分。第二次返水是2019年2月7日22时46分（春节大年初三晚上）。陈以仙所说的五次地下水管返水。曾连兴认为与事实不符。如果存在，则可能其他次数的返水情况均是其员工洗手时不小心堵塞洗手盆造成的日常生活现象。因为如果为地下水返水严重，陈以仙或物业不可能不通知房东。陈以仙提交的返水视频截图、返水照片证据上没有显示具体的返水时间。此照片不能作为五次地下水管返水的证明证据，事实上这些照片均来自上面这二次返水时拍的照片及视频截图。所以陈以仙提出的五次地下水管返水是有此虚假的，夸大事实的，特别是2019年7月23日那次，因为返水管道已在2019年3月7日已完全修缮好。曾连兴认为这二次返水是属生活中的正常突发情况，并非曾连兴的过错造成。且每次返水时曾连兴与物业均是在积极处理的。陈以仙2019年3月之后，也没有向曾连兴反映及投诉商铺地下水管返水。万科物业也可证明返水管道已修缮好。陈以仙向法院提交的返水照片没有证明2019年7月23日出现返水的事实。事实证明商铺在陈以仙承租期间一直是在正常使用营业的。商铺虽是上一家租客装修的，但万科物业于2018年8月7日对装修工程进行了技术质量验收是合格的，这也证明商铺交与陈以仙使用前质量不存在问题。现2020年3月已有新租客直接入场经营至今几个月也未听其投诉有返水现象。所以陈以仙说商铺返水一直未妥善修缮好，是不符合实事的。返水迫使其于2019年7月24日停业更是与实际相违背。这些都是在曾连兴立案后提出的事后借口。另从陈以仙微信聊天记录证据也可看出，2019年4月后陈以仙与曾连兴争议的焦点不是返水问题，而是2018年11-12月及2019年1-3月这5个月的物业费减免问题及物件损坏赔偿问题。陈以仙有去与万科物业力争此事，曾连兴也一直有帮陈以仙去物业处协助解决。但均被万科物业拒绝。2019年7月23日，陈以仙的合伙人与曾连兴在万科物业处洽谈减免物业费问题时，发生了口角冲突不欢而散。之后陈以仙在2019年8月开始就拒缴商铺租金。2019年9月5日，曾连兴因陈以仙违约不缴租金及物业费进行立案起诉。在立案之前，陈以仙并没有向曾连兴提出过任何要求解除租赁合同的证明证据。综上，商铺虽然有二次地下管道返水但并非曾连兴的过错造成，且这二次返水曾连兴及物业已及时积极处理好，并没对陈以仙造成严重的怠业影响，更不能证明商铺质量有问题，没有违约。相反是因为陈以仙在物业费及租金缴纳履行上严重违约才造成《租赁合同》的解除。3.商铺地下管道返水共二次。从返水现场及视频可看出返出的水清沏无杂物，并非陈以仙所说返出的是脏臭水。曾连兴与万科物业在每次出现返水突发情况时，都是及时采取相应的措施控制及处理好事情，及时积极地对商铺进行了清扫清洁工作。且因这二次返水时间均是在晚上休业时及春节（大年初三）放假期，所以并没给陈以仙造成实质上的营业损失及影响，更没影响到陈以仙关门怠业的程度。陈以仙也没有提交具体的怠业时间证据及具体怠业损失金额证据及核算依据，所以原审法院在没有客观实质性证据及数据基础上，只是酌情估算推测陈以仙存在损失是不客观的，何况与实际事实不相符。陈以仙口头答辩称与一审答辩意见一致。陈以仙上诉请求：1.撤销一审判决第三判项，改判陈以仙无需向曾连兴支付2018年11年、2019年1月至2019年3月的物业费共计2853.68元；2.撤销一审判决第四项，改判陈以仙无须向曾连兴支付滞纳金1500元；3.本案诉讼费用由曾连兴承担。事实和理由：一、曾连兴已明确作出意思表示，免除陈以仙2019年4月份之前的物业费。曾连兴在微信聊天记录中已明确向陈以仙作出确认，因店铺多次反水导致无法正常经营，免除2019年4月份之前物业费，在一审陈以仙提交证据材料第55页聊天记录：“你只要交后面那个4567这四个月就行啦，然后你从四月份开始就是了，他们物业，我已经跟他说过了”。2018年11年、2019年1月至2019年3月的物业费共计2853.68元不应当由陈以仙支付。二、租赁合同的解除为曾连兴违约所导致，曾连兴无权因为自身的违约责任要求陈以仙承担违约滞纳金。案涉店铺多次反水仍未解决，在已对陈以仙造成了巨大损失下，曾连兴因为提供租赁标的无法正常使用已经构成违约，退一步讲陈以仙有权行使不安抗辩权，曾连兴无权要求陈以仙支付滞纳金。曾连兴口头答辩称：对于陈以仙提出2018年11月-2019年4月物业费不用交的问题，首先，物业费是由陈以仙交给物业处而不是交给曾连兴，曾连兴也没有答应免除2019年4月前的物业费，只是表示陈以仙需与物业处沟通是否缴纳物业费。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对曾连兴、陈以仙上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。分析如下：首先，案涉商铺并非如曾连兴只存在两次水管反水情况，且陈以仙未对案涉商铺进行改装或装修，而曾连兴作为出租方，未采取妥善措施来保证案涉商铺正常使用，已构成违约，致使陈以仙的合同目的无法实现，陈以仙以此为由于2019年9月5日以通知的方式解除案涉商铺租赁合同符合法律规定，本院予以确认。如前所述，曾连兴违约致合同解除，曾连兴应退回陈以仙押金14000元。案涉商铺存在多次水管反水，并未得到妥善处理，原审法院根据本案案情酌情支付陈以仙怠业损失3000元并无不当，本院予以维持。曾连兴上诉主张无需退回陈以仙押金14000元及无需支付陈以仙怠业损失3000元的理据不足，本院均不予支持其次，陈以仙未提交有效证明曾连兴同意免除2019年4月以前物业费及减少2019年1月的商铺租金，故曾连兴所主张的陈以仙向其支付2018年的物业管理费720.98元转为预付曾连兴2019年1月份租金的说法更为可信，因为陈以仙所支付的2019年1月份租金数额刚好是扣减了上述720.98元后的数额，由此可见，曾连兴上诉主张陈以仙需支付2018年12月物业管理费713.42元是成立的，本院予以支持；而陈以仙上诉主张无需支付2018年11月及2019年1月至3月期间的物业管理费的理据不足，本院不予支持。经核算，陈以仙需向曾连兴支付物业费的数额为7681.16元（6967.74元+713.42元）。原审法院对此处理不当，本院予以纠正。再次，陈以仙未按照合同约定时间交付租金、物业费及水电费，需按照合同约定交付滞纳金及利息，故原审法院认定陈以仙需支付曾连兴违约滞纳金1500元是恰当的，本院予以维持。陈以仙上诉主张无需支付该违约滞纳金1500元的理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人曾连兴的上诉理由部分成立，对于有理部分，本院予以支持；对于无理部分，本院不予支持。上诉人陈以仙的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院对物业费的数额认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16950号民事判决第一、二、四、五、六、八项及有关反诉费的处理决定；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16950号第七项；三、变更广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16950号民事判决第三项为限陈以仙于判决发生法律效力之日起五日内向曾连兴支付物业费7681.16元、水费99.82元、电费586.04元，共计8367.02元；四、驳回曾连兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉286元（曾连兴预交），由曾连兴负担20元，由陈以仙负担266元；二审案件受理费293元（曾连兴预交243元，陈以仙预交50元），由曾连兴负担225元，由陈以仙负担68元。因曾连兴多预交18元，由陈以仙将该18元迳付给曾连兴。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 魏 术审判员 邹凤丹二〇二〇年九月十七日书记员 廖瑜欢