贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10228号 原告：吴学红，男，1970年3月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：刘应菊，女，1971年11月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路H2幢302号)，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告吴学红、刘应菊与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告吴学红、刘应菊，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴学红、刘应菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金计人民币29012.78元；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品转移登记的有关文书的违约金暂计人民币3794.92元（具体金额应以原告已交房款306042元为基数，从2020年2月7日起，直至交付办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告为止，按每日万分之一的标准计算）；3.判令被告立即将办理涉案商品转移登记的有关文书交付给原告；4.本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2015年9月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市南部新区，建筑面积139.11平方米，房屋总价款为人民币306042元，合同还对商品房的基本情况、价款支付方式、付款时间、交房时间、房屋质量、房屋登记等作了明确规定，其中合同第十一条约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定：逾期交房超过60日，合同继续履行的，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。关于房屋登记的约定，合同第二十二条第二项规定：“出卖人负责在商品房实际交付之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。该条第三项规定：出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交房价款百分之一的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，履行了相应义务，支付了购房款306042元。原告实际交房时间是2019年8月6日，按《商品房买卖合同》约定的交房时间2016年12月31日前，逾期948天，按交房款306042元的万分之1的违约金计算，应支付逾期交房违约金29012.78元。又按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项、第三项的约定，被告是在2019年8月6日交房，应在交房之日起180日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。因此，被告将商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间应当是在2020年2月6日前，却至今未履行，故应从2020年2月7日起就应承担违约责任。因此，被告应以原告已交房款306042元为基数，从2020年2月7日起，直至交付办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告为止，按每日万分之一的标准，向原告支付违约金（至2020年6月11日，已逾期124天，暂计违约金3794.92元，因违约行为还在继续，具体金额据实计算），并及时交付办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，本案中被告未在合同约定的期限内将涉案商品房交付原告，也未按约定交付办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告，违反了《商品房买卖合同》的约定，应当承担支付违约金、继续及时向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。为此，原告为维护自己的合法权益，特诉来法院，请求依法裁决为谢。 被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。 二、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，被告只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前被告不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。 三、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，原告也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。 四、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人交付有关文书不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。因系委托办证，相关文书也不需交付原告。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。 五、原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，双方签订的商品房买卖合同约定的是总房款的1%，不是按每日万分之一计算。综上所述，请求依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月11日，以原告吴学红、刘应菊为买受人，被告博泰房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区，该商品房的建筑面积139.11平方米，套内建筑面积114.96平方米。该商品房总价款为306042元，买受人在2015年11月18日前支付全部房价款。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、超出约定日期起逾期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）和（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照买受人已支付房款的1%支付违约金，给买受人造成其他损失的，由出卖人承担赔偿责任。（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，相关产权登记费用由买受人依法承担。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款306042元。原、被双方确认2018年6月21日涉案房屋达到装修入住条件。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。庭审中，原告申请撤回判令被告立即将办理涉案商品转移登记的有关文书交付给原告的诉讼请求。原告认为，被告存在逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记有关文书构成违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按合同约定支付了全部购房款，被告亦应按合同约定向原告交付房屋并交付办理商品房转移登记的有关文书。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人超过60日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。被告于2018年6月21日向原告交付涉案房屋，超过合同约定的期限，应承担相应的违约责任。被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年6月12日提起诉讼，并未超过诉讼时效。故原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金，应以原告已付购房款306042元为基数，按每日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至2018年6月21日止，违约金的具体数额为16403.85元（306042元×0.01%×536天）。对于原告诉请判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超出约定日期起逾期180日以后，买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。被告于2018年6月21日向原告交付涉案房屋，其应于2019年6月16日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。截止至庭审时，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180日。故原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，应为原告已交付房价款306042元的1%，违约金的具体数额为3060.42元（306042元×1%）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告吴学红、刘应菊支付逾期交房违约金16403.85元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告吴学红、刘应菊支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金3060.42元； 三、驳回原告吴学红、刘应菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费310元，由原告吴学红、刘应菊167元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担143元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年九月十日 书记员  胡晨