山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1424号 上诉人（原审被告）：罗立伟 委托诉讼代理人：徐同诚，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：侯建良 委托诉讼代理人：韩文平，山东鲁北律师事务所律师。 上诉人罗立伟因与被上诉人侯建良房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2020）鲁0503民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗立伟上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回侯建良的一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用均由侯建良承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.涉案《房产买卖合同》约定纯售房的行为违反“房地一体”的强制性原则，应为无效买卖合同。2.涉案《房产买卖合同》“名为买卖，实际上是房屋长期租赁”协议。涉案房屋系福利房，涉案房屋土地不属于罗立伟，罗立伟享有的是房屋居住使用权，根据该合同的约定，侯建良支付合同对价后，仅是拥有了纯房屋的永久居住权，而非涉案房屋的所有权。二、一审判决适用法律错误。涉案《房产买卖合同》符合合同法五十二条规定的情形，应为无效合同，一审确认该合同有效系适用法律错误。三、一审法院程序违法。一审法院未将侯建良变更诉讼请求的事实向罗立伟释明，也没有给15天答辩期，剥夺了罗立伟答辩的权利，一审程序违法。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求二审法院将本案发回重审或改判驳回侯建良的一审诉讼请求。 侯建良辩称，一、罗立伟的上诉理由一不能成立。（一）罗立伟在第1点中的主张无事实与法律依据，不能成立。罗立伟与侯建良签订的《房产买卖合同》合法有效，我国法律、行政法规并未禁止划拨土地上的房屋买卖。罗立伟依据“房地一体”原则，进而主张因其不享有划拨土地使用权来认定划拨土地上的房屋买卖合同无效不能成立。1.涉案《房产买卖合同》第四条约定，罗立伟自愿将该房以“纯售房”的形式售给侯建良。该处的“纯售房”表述，完全系双方充分考虑涉案房屋当时的现实状况而审慎确定的，该“纯售房”的行为不违反任何法律、行政法规的强制性规定，不构成本案《房产买卖合同》无效的事由。2.“房地一体”原则与判定本案合同效力无任何关联。房地一体原则即“房随地走、地随房走”的条文，规定在《物权法》146条和147条，这两个法条规制的是建设用地使用权及其上所建造的房屋，但没有明确规制历史遗留所致的划拨土地使用权及其上所建造的房屋。因《物权法》实施远晚于涉案房屋的建成，且涉案房屋所占用的土地性质问题系历史遗留问题，故“房地一体”原则无法适用于本案，罗立伟依据该原则来主张合同无效，无法律依据。（二）罗立伟在第2点中的主张无事实与法律依据，不能成立。在签订合同之前，涉案房屋已经由罗立伟挂在河口天海信息中介中心对外出售，涉案合同的签订地点是在该中介，合同签订时，罗立伟、侯建良及中介三方均在现场。罗立伟作为完全民事行为能力人，对《房产买卖合同》的大标题及内容有充分的理解及认知能力，其在一审中已经明确表示对《房产买卖合同》本身不存异议，侯建良从始至终没有与罗立伟商定过房屋租赁，一直都是房屋买卖。罗立伟曲解合同内容，毫无根据地强行将“买卖”说成是“租赁”，其主张不能成立。涉案合同第六条约定的“过户”条款、第八条约定的“拆迁利益归侯建良”等条款，均足以证实合同的内容确属房屋买卖无异，若是租赁，上述条款均不应出现在合同中。二、罗立伟的上诉理由二不能成立。罗立伟未提交证据证明涉案《房产买卖合同》存在合同法五十二条规定的无效情形。三、罗立伟的上诉理由三不能成立。1.侯建良在一审中共有三项诉求，罗立伟已经向一审法院申请过答辩期，且罗立伟在开庭时已对全部诉求答辩，故一审法院不存剥夺其答辩权利的行为。2.涉案房屋在开庭后已经确定拆迁，油田房屋登记部门已不再受理过户请求，过户的诉求已无现实必要。侯建良根据实际情况撤回关于过户的诉求，并未新增诉求，不存在要给罗立伟答辩期的必要。罗立伟的该主张不符合《民诉解释》第325条第（四）项“违法剥夺当事人辩论权利”之规定，一审法院不存在违反法定程序的行为。综上，罗立伟的上诉请求及事实与理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 侯建良向一审法院起诉请求：一、判令罗立伟协助侯建良办理坐落于东营市河口区户房产的更名手续以及不动产产权证书登记手续；二、案件受理费由罗立伟承担。本案审理过程中，侯建良增加一项诉讼请求：判令确认《房产买卖合同》有效，后又撤回了原第一项诉讼请求即判令罗立伟协助侯建良办理坐落于东营市河口区***户房产的更名手续以及不动产产权证书登记手续。最终侯建良诉讼请求为：一、判令确认《房产买卖合同》有效；二、案件受理费由罗立伟承担。 一审法院认定事实：2006年6月9日，罗立伟作为甲方、侯建良作为乙方签订《房产买卖合同》，约定：一、在签订本合同前，甲、乙双方均已经对对方的身份、权益和该合同涉及的物业核实无误；二、甲方所持有的物业为个人私有，无债权纠纷；三、该楼房的位置：河乐小区**号楼西单元二楼西户，53型，价格（大写）肆万伍仟圆整，附属物：楼下有小房，室内配套设施、防盗窗、铝合金窗、地板砖齐全。该楼房为空房，甲方于房款交清之日，由中介公司见证正式交给乙方；四、售房方式：甲方自愿将该房以纯售房的形式售给乙方，该房房主的名字是甲方的，但自乙方将全部房款交清之日，乙方有权永远居住，对该房有实际拥有权、处置权，并持有该房的合法手续；五、付款方式：本合同签订之日，乙方将全部房款以现金形式全部付清（本合同同时附全房款的收条凭证、双方身份证复印件，乙方同时收取保管该房物业证明，钥匙由天海中介转交乙方，定金由天海中介转交甲方）；六、如果政策允许过户，甲方必须无条件配合过户给乙方或乙方所指定的人，但因过户所产生的任何费用由乙方承担……合同签订当日，侯建良交付房款，罗立伟出具收据载明收到侯建良购房款45000元，并将该房交付侯建良使用至今。 一审法院认为，本案的争议焦点为双方签订的《房产买卖合同》是否有效。该《房产买卖合同》是双方自愿签订，是双方真实的意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应当认定有效。罗立伟主张侯建良在自身有一套油田福利房的情况下又从其处购买福利房，违反油田一名职工不能同时拥有两套以上福利房的规定，故应当认定无效。一审法院认为罗立伟的主张不属于法定的合同无效的事由，不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，判决：确认侯建良、罗立伟于2006年6月9日签订的《房产买卖合同》有效。案件受理费100元，减半收取50元，由罗立伟负担。 二审中，罗立伟向本院提交龙乐物管处收款凭证一份，证明：2018年、2019年涉案房屋的物业费、供暖费均由罗立伟交纳，该事实能够证明涉案房屋是租赁，而不是所有权的转让。 侯建良质证称，对该份证据的真实性无法确认，即便是真实的也与本案无关，不能证实罗立伟的证明目的，侯建良提出的请求是确认合同有效，该凭证与合同效力的认定无关联，不能证明罗立伟的主张。另，按照双方《房产买卖合同》第七条的约定，包括水、电、气、暖、物业费由罗立伟让与侯建良享用。从2006年开始涉案房屋的水、电、气、暖、物业费都是由侯建良的母亲交纳。 侯建良未提交新证据。 本院认为，罗立伟提交的收款凭证载明的收款时间为2018年、2019年，远远晚于本案《房产买卖合同》的签订时间，与本案《房产买卖合同》的效力认定无关联，本院对该证据不予采信。 本院二审查明，侯建良于2020年3月20日向一审法院提交《增加诉讼请求申请书》请求确认涉案《房产买卖合同》有效，一审法院于2020年3月24日向罗立伟邮寄送达了上述申请书。一审法院于2020年4月14日开庭审理本案，罗立伟的委托诉讼代理人宋瑞岭到庭答辩。2020年6月18日，侯建良向一审法院提交书面申请请求撤回关于要求罗立伟协助办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 二审争议焦点问题为：1.一审判决认定合同有效是否正确。2.一审是否存在程序不当。 本院认为，罗立伟主张本案《房产买卖合同》无效的理由为涉案合同内容违反“房地一体”的强制性原则，具体理由为涉案合同约定“纯售房”而未对土地使用权问题进行约定，但罗立伟在签订合同时对该房屋的性质、该房屋所占用土地的性质是明知的，罗立伟在对上述事实均明知的情况下签订的该合同为其真实意思表示，罗立伟应当依约履行相应的合同义务，罗立伟在合同成立且大部分内容已实际履行之后以该合同违反“房地一体”原则主张合同无效明显违反诚实信用原则，本院对其该项主张不予支持。根据合同内容，罗立伟在签订合同时是将其当时就该房屋所享有的权利转让给候建良，双方的约定不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当认定无效的情形，罗立伟关于一审适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于罗立伟主张的本案合同名为买卖实为长期租赁的问题，本院认为，罗立伟作为完全民事行为能力人应当对买卖与租赁的区别有明确的认知，涉案合同的名称为《房产买卖合同》，罗立伟系通过中介签订的合同，不可能对买卖与租赁的法律认知出现混同。从合同内容来看，双方除了约定支付房屋价款外还约定了房屋过户事宜，该约定明显是关于转移房屋所有权的约定，罗立伟所称双方签订合同时的真实意思是租赁明显不能成立。 关于一审程序是否存在不当问题。本院认为，根据二审查明的事实，侯建良增加诉讼请求后，一审法院及时向罗立伟送达了相关法律文书，并在开庭前留足了答辩期，不存在程序不当；侯建良撤回部分诉讼请求是对其自身权利的处分，不需要给罗立伟答辩期。罗立伟所称一审程序不当无事实依据。 综上，罗立伟的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由罗立伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  翟玉芬 审判员  王 芳 审判员  李 静 二〇二〇年九月二十一日 法官助理张志倩 书记员周欣欣