济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初2521号原告：孙凤琴，女，1968年7月16日出生,汉族，住济南市委托诉讼代理人:甄素珍，山东泉灏律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘颖，山东泉灏律师事务所实习律师。被告：济南立彬物业管理有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码：91370112MA3DBN9K81法定代表人:范云鹏，总经理。被告：范云鹏，男，1978年5月7日出生，汉族，住吉林省四平市原告孙凤琴与被告济南立彬物业管理有限公司（以下简称立彬物业管理公司）、范云鹏委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙凤琴及其委托诉讼代理人甄素珍、刘颖到庭参加诉讼，被告立彬物业管理公司、范云鹏经公告送达开庭开票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙凤琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的合同；2.判令被告支付违约金11600元；3.判令被告返还物业费、水费1887.44元，返还维修费1780元，赔偿房屋损害费用5000元；4.本案诉讼费、保全费及其他费用均由被告承担。事实与理由：2018年8月23日，原告与被告签订房屋出租委托代理合同，被告租赁位于济南市历下区历山路绿景嘉园一区一号楼1-101室房屋一套。合同约定:租期为2018年8月24日至2021年8月23日，租金5800元/月，按季度支付，提前15日支付下一季度的租金，物业费、水费以及因人为损坏房屋产生的维修费用由被告承担。现被告应于2019年11月9日支付下一季度的房屋租金，原告多次催缴后，被告仍未支付。根据合同约定，迟延划付房屋租金达十五个工作日以上，原告有权要求解除合同，并支付约定的违约金。原告缴纳的6-11月物业费、水费、维修受损房屋的费用，以及房屋受到的损害，被告应当予以返还及赔偿。现为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求法院判如所请。立彬物业管理公司、范云鹏均未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月23日，孙凤琴（甲方委托人）、立彬物业管理公司（乙方租赁代理机构）签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于济南市历下区历山路64号绿景嘉园1-101，建筑面积230平方米。房屋居室为3室2厅2卫。（二）房屋权状况：甲方持有房屋所有权证明，房屋所有权证书编号0067536……第三条出租代理权限及期限……（二）出租委托代理期限自2018年8月24日至2021年8月23日……第四条租金（一）乙方应按照下列约定的租金支付标准向甲方支付租金；1.租金为人民币伍仟捌佰元整／月（￥5800元／月）。年租金为人民币陆万玖仟陆佰元整／年（￥69600元／年）。2.付款方式为季付……第五条其他费用（一）出租委托代理期限内，由乙方承担与房屋有关的下列费用：(1)水费(2)电费(3)燃气费(4)卫生费(5)上网费……第六条房屋安全及房屋、附属设施的维护……（五）乙方每月需对房屋进行1次的保洁服务，保证房屋的清洁度与使用度。（六）乙方每月需对房屋进行1次以上的检查、维护服务，保证房屋的整体质量与安全。第七条合同的解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.延迟划付房屋租金达十五个工作日以上的……第八条违约责任（一）出租委托代理期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金。另，上述合同第一页手写备注：物业、取暖由乙方自交。孙凤琴提交的不动产权证显示济南市历下区历山路64号绿景嘉园A区1号楼1-101房屋登记权利人为孙凤琴，证号为鲁（2018）济南市不动产权第0067536号。孙凤琴庭审中主张，立彬物业管理公司交纳租金至2019年11月23日，之后租金未交纳，对于孙凤琴上述主张，立彬物业管理公司未到庭答辩，亦未向本院提交反驳证据，结合孙凤琴提交的中国农业银行银行卡交易明细清单等证据以及法庭调查，本院对孙凤琴上述主张予以采信。另，孙凤琴庭审认可其于2019年11月23日收回涉案房屋。孙凤琴主张其交纳涉案房屋2019年7月15日至10月15日水电费及2019年8月至11月物业费共计1887.44元，并提交北京诚智慧中物业管理公司济南分公司收据两份证明其主张，2019年11月10日收据载明7月15日至10月15日的水电费及8月-10月的物业费共计1662.5元，2019年12月13日收据载明11月-12月物业费449.88元，11月的物业费为224.94元。通过孙凤琴提交的上述收据并结合本案案情，本院对孙凤琴主张的1887.44元水电费、物业费予以采信。孙凤琴主张被告租赁涉案房屋期间房屋受损其支付维修费用1780元，并提交维修收据证明其主张。对于孙凤琴该项主张，立彬物业管理公司未到庭答辩，亦未向本院提交反驳证据，结合孙凤琴提交的维修收据，本院对孙凤琴上述主张予以采信。孙凤琴主张房屋损害费用5000元，并提交照片予以证明。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，仅凭照片不足以证明孙凤琴的房屋损害费用为5000元，因此，对孙凤琴该项主张，本院不予采信。本院认为，本案系委托合同纠纷。立彬物业管理公司、范云鹏经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证、答辩等诉讼权利。孙凤琴与立彬物业管理公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。孙凤琴向立彬物业管理公司交付了房屋，履行了合同义务，立彬物业管理公司亦应按合同约定履行合同义务，支付相应的租金，立彬物业管理公司未按合同约定支付租金已构成违约，孙凤琴有权解除合同，对于孙凤琴要求解除合同的主张，本院予以支持。对于解除合同的时间，孙凤琴于2019年11月23日收回了涉案房屋，因此，双方合同解除的时间为2019年11月23日较为适宜。对于物业费、水电费的问题，涉案合同已对水电费、物业费作出约定即由乙方承担，因此，立彬物业管理公司应支付孙凤琴代缴的1887.44元水电费、物业费。对于维修费的问题，涉案合同约定“乙方保证房屋的整体质量与安全性”，因此，立彬物业管理公司应承担孙凤琴因维修房屋而支出的1780元维修费。对于房屋损害费用，仅凭照片不足以证明孙凤琴的主张，因此，对于孙凤琴主张的5000元房屋损害费用，本院不予支持。对于违约金的问题，双方在合同中约定了违约金的计算方式，但孙凤琴未提交相应证据证明其损失情况，涉案合同约定的违约金过高，本院酌情将违约金调整为5800元。对于孙凤琴要求范云鹏承担责任的问题，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。立彬物业管理公司为一人有限责任公司，范云鹏系该公司股东，范云鹏未提供证据证明立彬物业管理公司财产独立于其个人财产，故范云鹏应对立彬物业管理公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告孙凤琴、被告济南立彬物业管理有限公司于2018年8月23日签订的《房屋出租委托代理合同》于2019年11月23日解除；二、被告济南立彬物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙凤琴支付违约金5800元；三、被告济南立彬物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙凤琴支付水电费、物业费共计1887.44元；四、被告济南立彬物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙凤琴支付房屋维修费1780元；五、被告范云鹏对于本判决第二、三、四项确定的判决义务承担连带清偿责任；六、驳回原告孙凤琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，减半收取153元，由济南立彬物业管理有限公司、范云鹏负担71元，由孙凤琴负担82元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 刚二〇二〇年九月二日书记员 周晨曦