北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7238号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京良乡金缘府餐饮有限公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街33号。法定代表人：段致禄，董事长。委托诉讼代理人：殷岩泉，河北红杉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京伟彤鸿轩教育科技有限公司，住所地北京市房山区西潞街道北潞馨家园8号-104。法定代表人：傅雷，经理。原审第三人：北京市绿富商贸中心，住所地北京房山区良乡拱辰北大街20号。法定代表人：李光，经理。委托诉讼代理人：孔令雨，北京市绿富商贸中心员工。委托诉讼代理人：赵东升，四川元绪（北京）律师事务所律师。上诉人北京良乡金缘府餐饮有限公司（以下简称：金缘府公司）因与上诉人北京伟彤鸿轩教育科技有限公司（以下简称：伟彤公司）、原审第三人北京市绿富商贸中心（以下简称：绿富中心）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初8566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金缘府公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判伟彤公司给付我公司欠付租金361600元和违约金467200元；一、二审诉讼费由伟彤公司承担。事实和理由：1.一审法院认定涉案房屋系违法建筑，合同无效属于事实认定错误。北京市蚕种场系全民所有制单位。涉案出租房产系“事业单位或大型国有企业管理的国有资产”属于“国家划拨建设”，肯定有报建申请书及北京市政府机关的批准文件。虽然至今未办理《产权证》，但是案涉房产并非违章建筑。2.我方已经全部履行合同义务，按照合同约定提供了《土地规划证》《国有土地使用证》和《国有土地地籍成果确认单》且移交了涉案房产。我方不存在违约行为，不应判赔1005440元。3.一审法院酌定涉案房屋“出租价格”，系自由裁量权运用错误，致使涉案房屋房租低于市场价25%以下。4.伟彤公司在承租涉案房产之前就有营业执照，且我公司自身和经营时可以办理营业执照。伟彤公司将经营失败的责任推卸至我公司出租的涉案房产。5.伟彤公司的经营亏损系自身经营不善造成，伟彤公司正常在涉案房产实际经营一年以上，无任何行政管理机关前往“禁止经营”或“进行干涉”。我方不应承担相应责任。伟彤公司辩称，1.涉案房屋是违章建筑，金缘府公司并未向我公司提供《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》、消防竣工验收等材料。2.我公司申请政府信息公开，查询结果为涉案房屋没有对外制作规划许可证，建筑工程规划许可证和相关规划信息不存在。金缘府公司的注册地距离涉案房屋一公里。3.金缘府公司提供的房屋不适租，我公司并未正常使用涉案房屋，不能达到合同目的。当时约定的租金标准高于周围同类房产。4.金缘府公司恶意欺诈，恶意违约。伟彤公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或依法改判金缘府公司返还我公司房屋租金1722296元；一、二审诉讼费由金缘府公司承担。事实和理由：1.双方签署的《北京市房屋租赁合同》中约定了房屋权属状况、租赁用途。签订合同前，我方反复沟通租赁目的。金缘府公司表示可以办理营业执照。基于对于金缘府公司法定代表人的信任，我方没有核验相关文件。合同签订后，我方多次催促，金缘府公司未移交相关权属文件。2.涉案房屋的建筑面积实际为2700平方米，远远低于双方合同约定的3200平方米。且我公司仅使用涉案房屋第三层，其余房屋并未使用，故仅应支付第三层的房屋占用使用费。按照2700平方米计算，租金应为1971000元，我方支付的租金已经远高于该数额，故不应再缴纳租金。3.由于金缘府公司没有按照合同约定提供相应的权属文件，未获得消防验收，导致我方无法正常出租，租户退租，给我方造成损失。4.金缘府公司恶意欺诈将不适租的房屋租赁给我方，导致我方无法正常经营，双方签订的合同应为无效。综上，一审判决在事实认定、法律适用和自由裁量权适用方面均存在错误，请求二审法院予以纠正。金缘府公司辩称，1.案涉房屋面积是伟彤公司与我公司的负责人亲自测量且合同上的面积系双方协商一致的面积。2.签订合同后，我方全部将涉案房屋移交，伟彤公司转租不出去是其自身经营行为，我公司不知情不应承担相应责任。3.案涉七层楼房和我方租赁给幼儿园的房屋是同一个楼，规划许可证及附图都是规划委通过第33号告知书告知的，是规划局认可的。我方新调取了北京市建设工程开工审查表、涉案建筑的过程质量竣工核定证单，可证明该工程是优秀工程，验收等级为合格。最终确认的面积为5390.44平方米。绿富中心述称，同意一审判决，不同意金缘府公司和伟彤公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金缘府公司向一审法院起诉请求：判决伟彤公司给付金缘府公司租金406400元；判决伟彤公司给付金缘府公司违约金467200元；诉讼费由伟彤公司负担。伟彤公司向一审法院反诉请求：请求确认双方签订的租赁合同无效；要求金缘府公司和绿富中心连带返还2000000元租金。一审法院认定事实：2015年5月20日，绿富中心（甲方）与金缘府公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市房山区良乡拱辰北大街13号绿富中心商用楼主楼三层（共1575平方米）、二层小楼十六间及门房一间（共306平方米）、七层办公楼（共2940平方米，房屋西至本楼往西10米南门中间，东至停车场，南到围墙）出租给乙方使用，自2015年6月1日至2025年5月31日止，自2015年6月1日起至2018年5月31日，每年租金为160万元，2018年6月1日至2025年5月31日，每年租金200万元。本案审理过程中，金缘府公司同时提交了其与绿富中心的另一份《房屋租赁合同》，约定绿富中心将位于北京市房山区良乡拱辰北大街33号绿富中心商用楼主楼、主楼后的配楼（包含一个二层及一个三层建筑，共5390平方米）、七层办公楼（共3200平方米，房屋西至本楼往西10米南门中间，东至停车场，南到围墙）出租给金缘府公司，租期自2015年6月1日至2027年5月31日。绿富中心认可上述关于北京市房山区良乡拱辰北大街13号的租赁合同，不认可关于北京市房山区良乡拱辰北大街33号租赁合同。2016年9月30日，金缘府公司（甲方）与伟彤公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于良乡拱辰北大街13号，建筑形态为7层，总面积3200平方米的房屋租赁给乙方用于承办教育培训、办公、文化体育活动等，甲方持有房屋来源证明文件1、土地规划证，2、国有土地使用证，3、国有土地地籍成果确认单。租期自2016年10月1日至2026年9月30日，共计10年。租金标准及支付方式为年付，且为“三三四”制递增方式，其中，自2016年10月1日至2019年9月30日，年租金为2336000元。甲方同意乙方在2016年10月30日前支付2016年10月至2017年3月30日房租1168000元，2016年11月30日前支付2017年4月至2017年9月30日房租1168000元，其余租金支付时间为当年租赁期满前30日内。合同附件为：土地规划证、国有土地地籍成果确认单、北京市建设工程开工审查表、开工规划许可证附件、合同双方身份证复印件、甲方承租合同复印件、合同双方营业执照副本复印件、房屋结构图。合同签订时，伟彤公司知晓租赁房屋没有房产证，但其表示金缘府公司曾承诺说其他手续都全，办理执照没问题，其于2017年6月发现办理不了营业执照。合同签订后，伟彤公司累计给付金缘府公司租金2000000元。伟彤公司、金缘府公司对上述《北京市房屋租赁合同》的合同效力产生争议，伟彤公司认为租赁房屋没有建设工程规划许可证或按照建设工程规划许可证规定建设，故与金缘府公司订立的租赁合同无效。为此，伟彤公司提交了2018年4月2日编号为规房（2018）第42号的北京市规划委员会房山分局政府信息公开答复告知书，告知书记载依据《北京市政府信息公开规定》第二十八条第（六）项规定，经查未制作房山区拱辰北大街13号和33号的《建设工程规划许可证》和相关规划信息，申请的信息不存在。同时，伟彤公司提交了段致禄于2016年3月7日向第三人绿富中心申请延期交付房租的网页打印申请书，该申请书记载租赁房屋中的七层办公楼由于没有房产证、消防安全许可，导致转租洽谈未成功，故申请延长房屋改造期限及缴纳房租期限。金缘府公司认可上述申请书真实性，不认可上述答复告知书的关联性，认为双方租赁合同有效。为此金缘府公司提交：1.《国有土地地籍调查成果确认单》复印件，记载宗地坐落拱辰北大街33号，权利人北京市蚕种场，使用权面积5390.44平方米，使用权类型为划拨，宗地四至分别为东至拱辰北大街、南至公用道路、西至北京市房山区市政管理委员会等、北至中国农业银行北京市房山区支行；2.《建设工程规划许可证附件》复印件，记载建设单位为北京绿富集团，建设位置房山区良乡拱辰北大街西侧，建设项目名称为花卉培训中心，建设规模3874.04平方米，层数为6层，高度24米，结构为框架；3.《北京市建设工程开工审查表》复印件，记载项目名称为绿富集团花卉培训中心，面积3600平方米，结构为砖混框架，层数为6层；4.京房国用（2001）字第017号国有土地使用证复印件封面；5.北京绿富集团花卉培训中心总平面图复印件；6.编号为规房（2018）第33号答复告知书，记载北京市蚕种场位于房山区拱辰街道北大街20号的《建设工程规划许可证》附件及附图属于可以公开的政府信息；7.《北京市园林绿化局信访事项处理意见书》复印件，系北京市园林绿化局对信访人蓝色未来教育咨询有限公司信访事项的处理意见，记载绿富中心出租给金缘府公司的房屋因历史原因未办理产权证明，但取得了相关规划和建设手续。伟彤公司对金缘府公司提交的上述证据的真实性、关联性、证明目的不予认可。2017年10月12日，金缘府公司将《房屋租赁合同解除通告函》送达伟彤公司，伟彤公司表示在收到之前已搬走。本案审理过程中，金缘府公司、伟彤公司协商一致，认可租赁房屋于2017年10月5日返还。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金缘府公司与伟彤公司就拱辰北大街13号7层办公楼签订的租赁合同的效力产生争议，法院认为，金缘府公司提交的《国有土地地籍调查成果确认单》复印件并不能证明地上建筑物的合法性，京房国用（2001）字第017号国有土地使用证复印件封面，无法证明其关联性，也不能证明地上建筑物的合法性，《建设工程规划许可证附件》复印件、《北京市建设工程开工审查表》复印件、总平面图复印件记载的房屋位置、建筑面积、楼层等与本案租赁房屋并不一致，金缘府公司辩称系施工完毕后又加盖的一层，但本案中租赁的七层建筑面积仍明显小于上述审批的建筑面积，金缘府公司未能就此作出合理解释，规房（2018）第33号答复告知书记载的房山区拱辰街道北大街20号的《建设工程规划许可证》附件及附图，与本案租赁房屋缺乏关联性，《北京市园林绿化局信访事项处理意见书》复印件虽表示租赁房屋取得了相关规划和建设手续，但未提交本案租赁房屋的建设工程规划许可证予以佐证，也未对上述位置、面积、层数出入作出合理解释，故法院对金缘府公司的抗辩意见不予采纳，本案双方均未证明本案租赁房屋取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设，故金缘府公司、伟彤公司签订的《北京市房屋租赁合同》应为无效。本案中，金缘府公司坚持认为租赁合同有效，并以此主张相应租金和违约金，缺乏事实、法律依据，法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，伟彤公司已将租赁房屋予以返还，但因伟彤公司在签订合同后确实占有使用租赁房屋一定时间，其主张全部返还已支付费用，缺乏法律依据，也有失公平，故金缘府公司应在扣除一定的房屋占有使用费后，将已收取的费用剩余部分返还给伟彤公司。金缘府公司作为出租方，提供合法租赁房屋并协助办理营业执照是其主要义务，现其提供的租赁房屋因无房产证、建设工程规划许可证、消防安全许可等导致伟彤公司无法办理营业执照，故金缘府公司应为租赁合同无效负主要过错，伟彤公司作为从事教育行业的承租方，其在签订合同时对租赁房屋的房产证等合法手续负有审慎核实义务，其知晓租赁房屋缺乏房产证等而签订租赁合同，伟彤公司应为租赁合同无效负次要过错。金缘府公司与伟彤公司租赁的房屋系双方认可的特定房屋，金缘府公司交付该特定房屋后，伟彤公司在合理期限内未提出异议，现伟彤公司以房屋实际面积与合同约定不符提出拒付或减付租金、占有使用费，法院不予支持。法院综合双方过错程度、伟彤公司占有使用租赁房屋的实际情况、租金约定标准等因素，酌定伟彤公司应支付占有使用费为994560元，因伟彤公司已交付2000000元，扣除上述占有使用费后，金缘府公司应返还伟彤公司1005440元。因绿富中心与伟彤公司无直接租赁合同关系，伟彤公司要求绿富中心承担连带返还责任，缺乏法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年6月判决：一、驳回北京良乡金缘府餐饮有限公司的全部诉讼请求；二、北京良乡金缘府餐饮有限公司返还北京伟彤鸿轩教育科技有限公司1005440元（于判决书生效后十日内履行）；三、驳回北京伟彤鸿轩教育科技有限公司的其他诉讼请求。本院二审审理期间，金缘府公司提交两组证据，证据一：工程质量竣工核定证单欲证明涉案房屋经过竣工验收，是合法建筑。证据二：市规划自然资源委（房山分局）[2020]第187号答复告知书及国有土地地籍调查成果确认单欲证明涉案工程并未违法建筑。伟彤公司认可证据一的真实性，但是认为与本案没有关联，只能证明建筑质量，不能说明涉案房屋是合法建筑；伟彤公司不认可证据二。绿富中心认可证据一的真实性和证明目的；认可证据二的真实性，但是不认可证明目的。伟彤公司提交两组新证据。证据一：拱辰北大街20号照片及不动产登记资料查询结果证明（编号2020010854）欲证明拱辰北大街20号是一个居民楼，与本案涉案房屋没有关系。证据二：拱辰北大街33号照片及不动产登记资料查询证明（编号：2020010856）欲证明拱辰北大街33号与涉案房屋距离一公里，与本案涉案房屋没有关系。金缘府公司对于证据一中照片的真实性认可，但是不认可证明目的，认为照片内容为路牌并非拱辰北大街20号，拱辰北街20号既有办公楼也有住宅楼，涉案房屋只是拱辰北大街20号中的其中一栋楼。对于不动产登记资料查询的证明目的不认可；认可证据二的真实性，不认可证明目的。绿富中心认可证据一的真实性，认为现在拱辰北大街20号的门牌号已经不存在了，20号楼是绿富中心蚕种场小区9个楼之一；认可证据二的真实性。认为拱辰北大街33号一共有100多亩地，这只是有房产证的其中一栋楼，其他地方没有房产证。本院审理查明的其他事实与一审法院查明无异。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现金缘府公司与伟彤公司就拱辰北大街13号7层办公楼所签合同的效力产生争议，金缘府公司认为合同有效并提交了下列证据，本院分析如下：首先，其提交的《国有土地地籍调查成果确认单》《工程质量竣工核定证单》仅能证明建筑物的用地情况及建筑物的工程质量，并不能证明地上建筑物的合法性。其次，其提交的《建设工程规划许可证附件》复印件、《北京市建设工程开工审查表》复印件、总平面图复印件记载的房屋位置、建筑面积、楼层等基本信息均与本案租赁房屋情况不一致，金缘府公司与绿富中心虽称系在规划基础上又加盖一层，但加盖后的建筑面积仍明显小于上述审批的建筑面积，且二者均为未此作出合理解释，本院难以采信。即便认定上述《建设工程规划许可证附件》系对涉案租赁房屋作出，亦难以认定涉案租赁房屋系按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设。最后，《北京市园林绿化局信访事项处理意见书》中虽表示涉案租赁房屋取得了相关规划及建设手续，但并未提供符合涉案租赁房屋现状的《建设工程规划许可证》予以佐证，亦未对上述房屋位置、面积、层数等不一致处作出合理解释。据此，本院认定金缘府公司与伟彤公司就涉案租赁房屋所签《北京市房屋租赁合同》无效。现金缘府公司坚持认为租赁合同有效并以此主张相应租金及违约金，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。关于合同无效的责任一节，本院认为，金缘府公司作为出租一方，其主要义务是提供合法租赁房屋并协助承租方办理营业执照，现其提供的房屋缺乏相对应的建设规划手续致使伟彤公司无法办理营业执照，故其应对合同无效承担主要责任，而伟彤公司作为承租方亦对承租房屋是否具备合法手续负有审慎审查义务，但其在明知涉案房屋尚未办理产权证的前提下，并未对涉案房屋是否具备合法建设手续进行严格审查即订立租赁合同，其应对合同无效承担次要责任。关于涉案租赁房屋面积一节，伟彤公司虽主张涉案房屋面积仅为2700平方米，但其并未提供充足证据，本院对此不予采信。但绿富中心与金缘府公司所签《房屋租赁合同》中约定的涉案租赁房屋面积仅为2940平方米，而在金缘府公司与伟彤公司所签合同中就同一房屋却约定为3200平方米，金缘府公司对此并未作出合理解释，故本院认定涉案租赁房屋面积为2940平方米，并据此按照双方约定的租金标准计算房屋使用费。一审法院认定涉案租赁房屋面积为3200平方米欠妥，本院予以纠正。虽伟彤公司已将涉案租赁房屋予以返还，但其在签订合同后确实占有使用涉案房屋一定时间，理应按照责任大小承担一定的房屋占有使用费。现伟彤公司上诉称其仅使用涉案房屋第三层，其余房屋其并未使用，故其仅应支付第三层的房屋占用使用费，其余已支付费用应予返还的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。一审法院综合双方过错程度、伟彤公司占有使用租赁房屋的实际情况及合同约定租金标准等因素酌定的伟彤公司应支付的占用使用费数额有误，本院予以更正。本院结合上述确定的涉案租赁房屋面积、双方过错程度及伟彤公司使用时间等因素，酌定伟彤公司应支付占有使用费为870240元，因伟彤公司已交付2000000元，扣除上述占用使用费后，金缘府公司应返还伟彤公司1129760元。综上所述，金缘府公司的上诉请求不能成立，应予驳回；伟彤公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初8566号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初8566号民事判决第三项；三、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初8566号民事判决第二项为北京良乡金缘府餐饮有限公司于本判决生效后十日内返还北京伟彤鸿轩教育科技有限公司1129760元；四、北京良乡金缘府餐饮有限公司与北京伟彤鸿轩教育科技有限公司于2016年9月30日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；五、驳回北京伟彤鸿轩教育科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12536元，由北京良乡金缘府餐饮有限公司负担（已交纳），反诉费22800元，由北京良乡金缘府餐饮有限公司负担12879元（于本判决生效后七日内交纳），由北京伟彤鸿轩教育科技有限公司负担9921元（已交纳）；二审案件受理费32389元，由北京良乡金缘府餐饮有限公司负担25405元（已交纳12536元，剩余12869元于本判决生效后七日内交纳），由北京伟彤鸿轩教育科技有限公司负担6984元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年九月二十七日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申