湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1375号原告：郭燕芳。委托诉讼代理人：邓安兵，与原告郭燕芳系母女关系，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告郭燕芳与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告郭燕芳的委托诉讼代理人邓安兵到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭燕芳向本院提出诉讼请求：1．判令被告张家界大成酒店公司立即支付已欠付的投资收益（租金）人民币51563元及因其违约而产生的投资收益（租金）违约金人民币5844元；2．被告张家界山水置业公司及被告湖南大成酒店公司对上述第一项承担连带清偿责任；3．本案诉讼费及其他费用由三被告承担。事实和理由：一、原告郭燕芳于2010年2月22日与被告签订了一份《商品房买卖合同》用于购买被告位于张家界市永定区房屋，并于签约之时一次性付清全部款项，总房价382000元，同时双方还签订了《房屋投资经营合同》。房屋投资经营合同规定投资期内该房屋月投资收益（租金）计3183元，由被告按月向原告支付。二、按2019年3月20日张家界永定区法院的（2019）湘0802民初296号已经生效民事判决书。该判决书判决欠租截止日期为2018年12月31日。现按（2019）湘0802民初296号判决书中查明的事实认定每月应付租金为3183元。从2019年1月1日至2020年5月31日应付租金3183×17＝54111元，已经支付租金637×4＝2548元（被告将每月两套房屋的投资收益合并为一笔款项一起支付），即欠付租金人民币54111-2548＝51563元。三、按2019年9月9日张家界永定区法院的（2019）湘0802民初296号已经生效民事判决书。该判决认定违约金按违约期内该房屋本年度收益的0.3‰支付违约金。2019年1月至2020年5月底，被告应付的租金违约金为：3183元／月／套×12个月／年×0.3‰／天×17个月×30天／月＝5844元。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司未到庭参加诉讼，庭前提交了书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司、被告湖南大成酒店公司承担连带清偿责任。事实与理由：一、租金支付情况，1．2019年1月1日起至2020年5月31日止，被告已向原告共计支付2548元。2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。3．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。3．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、被告张家界山水置业公司、被告湖南大成酒店公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2010年2月22日，原告购买了张家界大成山水国际大酒店山水座第×层×号房屋，并于当日将购房款全额付清。同日，原、被告签订了《房屋投资经营合同》，合同约定履行期限最长为5年，被告张家界大成酒店公司按每月3183元支付租金，逾期3个月未支付，应当按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，被告张家界山水置业公司以其名下不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第×号、×号、×号、×号）作为担保物并提供连带担保，被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益提供担保。2．2018年12月4日，原告以商品房销售合同纠纷起诉被告张家界山水置业公司，要求对涉案房屋进行不动产权属登记。本院于2018年12月24日作出（2018）湘0802民初4032号民事判决书，判决被告张家界山水置业公司对涉案房屋进行不动产权属登记。3．自2016年10月起，被告张家界大成酒店未依照合同约定的时间和标准支付相应款项。原告于2019年1月17日提起诉讼，要求被告张家界大成酒店支付欠付的租金及相应的违约金（截止至2018年12月）。本院于2019年3月20日作出（2019）湘0802民初296号民事判决书，判决被告张家界大成酒店公司支付原告租金60408元和租金违约金9282.60元及逾期回购房屋违约金38200元，被告张家界山水置业公司和湖南大成酒店公司对上述义务承担连带清偿责任。4．自2019年1月1日起至2020年5月31日止，被告张家界大成酒店公司下欠原告租金51563元（3183元×17个月－2548元）。上述事实，有当事人的陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、（2019）湘0802民初296号《民事判决书》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《湖南省物业专项维修资金专用收据》、《中华人民共和国税收完税证明》等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，应向原告支付房屋投资收益。故原告郭燕芳要求张家界大成酒店公司支付房屋投资收益的诉讼请求，本院予以支持。被告答辩称因受新型冠状病毒疫情影响导致酒店经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的房屋投资收益3183元为宜，故本院对于被告的答辩理由予以采信。原告要求被告张家界大成酒店公司赔付违约金，本院认为赔付违约金较高，酌情调整违约金的计付标准为日万分之一为宜，即1948元（3183元×12个月×0.1‰×510天）。被告张家界山水置业公司以其名下自有的物业和张家界市南庄坪储备土地提供连带担保，属于抵押担保责任；被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益提供连带担保，属于保证责任，但自《房屋投资经营合同》履行期限届满后，双方未就抵押担保责任和保证责任另行签订书面合同，故对于原告要求被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、《中华人民共和国担保法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告郭燕芳自2019年1月1日起至2020年5月31日止下欠的房屋投资收益48380元及违约金1948元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回原告郭燕芳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1236元，适用简易程序减半收取618元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年九月十七日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。