广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18947号上诉人（原审被告）：王辉，男，1984年1月9日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。被上诉人（原审原告）：延满玉，男，1984年5月23日出生，汉族，住山西省阳泉市城区。上诉人王辉因与被上诉人延满玉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回延满玉的诉讼请求；2.一审存在漏审、错审的行为，请求本案重新审理，补充漏审事项，纠正错审行为；3.王辉申请提出对延满玉的反诉；4.一、二审诉讼费由延满玉承担。二审庭询期间，王辉撤回其第三项上诉请求。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，延满玉违约事实清楚，证据确凿，一审法院在未查清事实基础上做出了与事实完全相反的错误裁判。已有充足证据显示合同三方存在书面及口头约定，即租赁的前提条件为住家户居住，租客必须以家庭为单位并将涉案房屋用作居住使用。房屋所在小区明令禁止住改商，延满玉擅自变更房屋使用用途，从事非居住活动，违反合同约定，王辉有权收回房屋并要求延满玉承担违约责任，赔偿相应损失。一审处理不当，具体为：1.家具押金是专款专用的，不可能在有住房押金的情况下用家具押金抵扣燃气费、装修费等情况。延满玉租赁房屋后私自将业主家具全部搬运转移、造成家具损坏，应予赔偿。延满玉尚未支付11000元损失费、6000元装修费、2826元燃气补缴费及652元电费，有相应票据证明，延满玉应该支付。2.经双方协商一致后的家具损失赔偿专项费用4965元已从家具押金中抵扣，其余的所有押金已经退还给延满玉，一审法院未审理即将该笔款项作为所有费用处理。3.王辉提供了交付4张房卡的证据，延满玉却未提交归还4张房卡的证据，一审法院对此未予审查且认定有误。4.根据王辉提交的证据显示，涉案房屋中有用于商业按摩的设施，没有用于居家生活的设施和物件，即使按照延满玉所称是用作员工宿舍，也与租赁合同约定不符。延满玉未经业主同意擅自变更使用用途，侵犯了小区业主们的相关利益。5.王辉一审提交了证据证明涉案房屋用于商业经营，之后延满玉提交了也视频证据，伪造还原涉案房屋家具陈设，该证据仅能证明拍摄当天没有按摩床，不能证明这一年都是该陈设状态，延满玉至今未对王辉的举证作出合理解释，在此情况下，一审法院的处理显属不当，应予纠正。6.延满玉仅缴纳了38000元，还欠2000元未支付，有存款记录为证，根据一审的处理，延满玉在违约之后不仅不承担违约责任，反而要求王辉向延满玉支付40000元押金，显属不当。（二）王辉有新证据证明延满玉的违约事实，根据王辉提交的微信聊天记录、新的证人等，可以多方佐证延满玉存在擅自变更涉案房屋的使用用途、违反每月看一次房的约定等行为，同时也存在违法经营活动及违约养狗等情形。（三）一审法院严重违反法定程序，不尊重王辉合法诉讼权利，违法认定王辉确认延满玉的虚假说辞，二审应予查明。根据法律及相关司法解释规定，对事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件可以适用简易程序，但本案明显存在较大争议，不应适用简易程序，一审审理过程中缺少质证环节，判决书中错误认定王辉对与答辩状表述完全相反的事实予以确认，而这些事实正是本案的关键事实，对于这些问题王辉不可能确认，一审却基于错误事实作出了错误判决，应予纠正。延满玉二审答辩称，王辉所称的水电费、燃气费未缴纳问题，延满玉有证据证明已经缴纳，水费与每月物业费一并缴纳，电费是每两个月在支付宝缴纳，燃气费是退租的时候王辉打电话给燃气公司，核实应缴纳金额后，于2017年10月8日退租时缴纳给王辉，之前王辉未提供燃气编号，故燃气费用在退租一次性缴纳一年的。延满玉对一审判决没有异议，同意一审判决，不同意王辉的上诉请求。延满玉向一审法院起诉请求：王辉退还押金40000元。一审法院认定事实：案件事实：一、房产的位置：广州市天河区花城大道嘉裕公馆G3101房(天河区兴民路211号3101房)（以下简称涉案房屋）。二、约定的租赁期限、租金标准：2017年10月8日至2018年10月7日，20000元/月。三、押金：40000元；合同期满，如延满玉不再续租，王辉应将押金退还延满玉，若延满玉违反合同约定未承租物业或提前退租，王辉有权没收延满玉所支付的租赁押金。四、延满玉的诉讼请求：王辉退还押金40000元。五、王辉辩称：1.确认延满玉已支付保证金40000元。2.延满玉在合同订立过程中违背诚实信用原则，承诺将租赁3年以上，造成王辉信赖利益的损失。3.延满玉违约使用涉案房屋，将居住房屋用于商业按摩，押金应予以没收。4.延满玉在租赁期限内恶意毁坏家具，应予以赔偿。5.延满玉承租时收取王辉4张房卡，退租时仅交还1张房卡，并拒绝承担换锁责任，造成王辉经济损失。六、其他：1.延满玉主张其支付了家具押金3万元，退房时王辉一次性扣除4965元作为燃气费、家具损坏、墙壁粉刷、灯泡更换的费用，剩余25035元已向其退还，其并未拖欠水电费及燃气费用，王辉对延满玉的上述陈述予以确认。2.王辉辩称延满玉将涉案房屋用于商业按摩，延满玉不予确认，称涉案房屋系用作员工宿舍，室内按摩床用于培训员工，不存在经营。3.延满玉称租赁期限届满前已提前一个月口头向王辉提出解除合同并征得王辉同意，故在2018年10月7日退房，王辉亦前来接收房屋。王辉确认其于2018年10月4日为延满玉办理完放行条，10月7日延满玉将涉案房屋的门卡交还。4.延满玉表示已向王辉交还了4张房卡，只是双方没有签订相关的交接协议，且4张房卡系用于涉案房屋所在小区的大门，涉案房屋是用指纹开锁的，王辉表示门卡可以用于小区大门、开通电梯及打开涉案房屋的门，涉案房屋可以用密码、门卡进行开锁。5.延满玉与王辉双方均确认延满玉缴纳租金至2018年10月7日。一审法院认为，从本案查明，延满玉与王辉双方就涉案房屋成立租赁合同关系。延满玉于2018年10月7日合同期满之日搬离涉案房屋并支付租金至该日，王辉在该日收回了涉案房屋。根据合同约定，租赁期满，延满玉不再续租，王辉应退还押金。王辉辩称延满玉在租赁期限内将住宅用作商业按摩，违约使用涉案房屋，应予以没收押金，延满玉对此不予确认，王辉对其抗辩未能提供充分证据予以证明，其抗辩缺乏事实及合同依据，一审法院对此不予采纳。现延满玉诉请要求王辉返还押金40000元有合同及事实依据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年3月10日作出判决如下：王辉于本判决发生法律效力之日起10日内，向延满玉返还押金40000元。本院二审期间，王辉向本院提交：1.嘉裕业主群聊天记录，拟证明2018年业主关于*房屋非居住使用的讨论；2.与嘉裕公馆物业经理范*文的聊天记录，拟证明涉案房屋事实上已用作商业按摩经营用途；3.淘宝上*密码锁价钱截图，拟证明换锁费用；4.房屋租赁合同，拟证明房屋租赁的事实；5.装修收据，拟证明2018年10月房屋粉刷装修费；6.燃气费及水电费详单，拟证明延满玉拖欠水电费及燃气费；7.墙壁地板损坏情况图片，拟证明延满玉居住期间，墙壁地板遭到巨大破坏。延满玉经质证认为：对前述证据的真实性均不予确认，聊天记录不真实；涉案房屋的门锁是指纹锁，不存在换锁费用；燃气费及水电费已经缴纳完毕；双方退租时王辉现场确认无误后把家具保证金2万元退还给延满玉，当时是王辉一家确认的，当时物业也在场。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，延满玉称其已经缴清租赁期间的水电费、燃气费，王辉对此予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：王辉应否向延满玉退还押金40000元。根据本案现有证据以及各方当事人的陈述，涉案房屋租赁合同约定的租赁期限已经届满，延满玉已经于2018年10月7日退房并交还了涉案房屋的房卡。王辉主张延满玉还有3张房卡未交还，但王辉并无证据证明其在收回租赁物的时候曾对此提出异议，本院对其该主张不予采信。王辉以此为由主张其有权没收押金，依据不足，本院不予支持。王辉称延满玉违约将涉案房屋用于商业经营，但对此无提供充分的证据予以佐证，且双方所签租赁合同中并无关于出租方有权在承租人改变租赁物使用用途的情况下没收押金的约定，王辉以此为由要求没收押金，缺乏依据，本院亦不予支持。延满玉已经缴清其租赁涉案房屋期间的水电费、燃气费，涉案房屋已交还给王辉，王辉亦扣除了4965元作为燃气费、家具损坏、墙壁粉刷、灯泡更换的费用，由此可见，双方已经对房屋交接时的状态及处理进行过确认、协商，王辉仍以相关费用未结清、房屋有损坏为由主张其有权没收押金，本院对此不予支持。王辉在租赁期满后已收回租赁物，且本案并无充分证据证明延满玉存在合同约定可以没收押金的违约行为，一审法院判令王辉向延满玉返还押金40000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，王辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人王辉负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年九月二十七日书记员 贾 妍苏劲丹