广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16079号上诉人（一审被告）：王莉。委托诉讼代理人：鲁永峰，广东盈隆律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：广州高卫物业管理有限公司。住所地：广州市黄埔区金坑水库路38号××名邸桃菁街1号负一层05号。法定代表人：徐建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王燕飞，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄欣桐，国信信扬律师事务所律师。上诉人王莉因与被上诉人广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6199号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审查。经双方当事人同意，本院依法对本案进行书面审理，现已审理终结。上诉人王莉上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回高卫物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：王莉已经在一审庭审中提出一系列证据证明会所从未实际投入运营，高卫物业公司从未向业主提供会所服务，一审判决对此事实未进行审理查明，忽视王莉提供的证据，遗漏应当查明的重要事实，导致认定事实错误。且一审判决未查明会所费性质，错误适用法律，导致错误支持会所费，一审判决显失公平。在高卫物业公司提起的物业费被驳回的情况下，一审仍判决王莉承担全部律师费，严重损害了王莉的合法权益。一、一审法院认为会所费是合同约定的、当事人在合同上签字了，就认为会所费有合同依据，并认为符合等价有偿原则，进而予以支持，这严重违背事实与法律。（一）一审法院对于所谓的会所费并没有明确指出其性质，故意回避。在高卫物业公司明确陈述会所费不是物业管理费，属于商业性收费项目的前提下，一审法院并没有对会所费的性质进行查明。且无论会所费属于何种性质，高卫物业公司均无权收取。业主在与开发商签订商品房买卖合同时，会所服务费用是在开发商提供的格式文本中确定的，并非业主与物业管理公司另行约定的物业服务合同以外的服务项目。会所属于开发商所有的物业，并不属于物业公共区域，与其他业主无关，属于开发商应缴纳的费用。因此，《物业管理条例》第四十三条规定并不适用于本案。另外，高卫物业公司存在隐瞒政府主管部门的行为，在申报物业管理费收取标准时，开发商与高卫物业公司只申报了物业管理服务费用，而没有将合同中已经明确的会所费用一并列入。如果会所费属于物业服务范畴，且两者均在商品房买卖合同中同时进行约定，就应该同时申报，但高卫物业公司并未对会所费进行申报，从而达到逃避政府指导价的目的。（二）一审法院认为收取会所费符合等价有偿原则，属于认定错误。在王莉已经提供大量的证据证明高卫物业公司未提供对价的服务的情况下，一审法院径行认定涉案符合等价有偿原则，属于严重的事实认定错误。高卫物业公司并不具备会所营运资质，也从未向消防部门申请消防安全检查和验收，会所从未展开正常的营业。高卫物业公司提供其营运会所的证据并不足以证明其有权收取业主会所费，也不能证明其已经履行了提供会所服务，故一审法院判决王莉需承担会所费用，属于认定事实错误，应予以纠正。请求二审法院依法维护王莉的合法权益，改判驳回高卫物业公司的全部诉请。被上诉人高卫物业公司辩称，一、会所使用费有《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）《临时管理规定》《××名邸商业部分的承诺书》的明确约定，王莉应依约支付会所使用费，一审判决适用法律正确。1.会所使用费属于高卫物业公司为业主另行提供会所服务所收取的费用，该收费由双方约定，并未违反物业收费标准的相关规定。首先，会所使用费的收取符合《物业管理条例》第四十三条的规定，具有法律依据。会所使用费是高卫物业公司为全体业主提供文娱、康乐服务所收取的费用，是在《××名邸第一期前期物业管理服务合同》基础上另行提供的额外服务项目，属于物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，当然适用《物业管理条例》第四十三条的规定。对此，《××名邸商业部分的承诺书》第五段也已明确列明会所使用费的法律依据。其次，会所使用费由高卫物业公司和业主双方约定，不受政府指导价的限制。根据《物业管理条例》第四十三条的规定，会所使用费由高卫物业公司和业主双方约定，不受政府指导价的限制。而且，根据广州市发改委、广州市住建委《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第二条的规定，为业主提供文娱、康乐服务并非实施政府指导价所应当包含的服务项目。因此，高卫物业公司与业主之间关于会所使用费的约定并未违反政府指导价的规定，合法有效，王莉应当依约向高卫物业公司支付会所使用费。2.业主明确知悉并同意会所使用费的约定，相关约定并未加重业主责任、排除业主的主要权利，不属于无效的格式条款。二、涉案会所己依约向业主开放，收取会所使用费符合等价有偿原则，一审判决认定事实清楚。1.涉案会所已实际向业主开放，王莉应依约向高卫物业公司支付会所使用费。高卫物业公司已经提供相关的证据证明高卫物业公司为维持会所运营投入相应成本，若会所没有向业主开放则根本无此必要。可见，涉案会所已经向业主开放，王莉所述会所未投入运营与实际情况不符。2.高卫物业公司为维持会所运营已投入相应成本，且游泳池和健身中心已向业主免费开放，业主承担相关费用符合等价有偿原则。根据《临时管理规约》及《关于××名邸商业部分的承诺书》的约定，会所的运营费用应由业主承担，业主应依约向高卫物业公司支付会所使用费。故高卫物业公司要求王莉交纳该项费用具有合理性，并不损害业主的利益。3.会所已满足向业主开放的条件，不存在证照缺失的问题，且该问题属于行政管理法律关系中的事项，不影响民事合同的效力及会所使用费的计收，更不能证明会所没有实际开放。(1)会所只面向业主开放，不对外营业，不属于公众聚集场所，无需办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。(2)涉案会所游泳池符合运营条件。会所泳池未对外营业，仅提供给业主使用，不具有营利性，根据国家体育总局公布的《经营高危险性体育项目许可管理办法》第二条规定，不属于经营性高危许可的范围。高卫物业公司曾向体育局多次咨询，均得出此答复。此外，高卫物业公司于2017年办理高危许可证系为今后经营做铺垫，并非因为提供给业主使用时需要办理该证。关于游泳池的卫生许可证，本案主张的会所使用费产生于2016年之后，高卫物业公司已提供了2015年11月后的全部卫生许可证，可见游泳池具备必要的卫生条件。(3)高卫物业公司工商登记的经营范围符合小区内会所运营的要求。首先，会所的运营属于高卫物业公司的物业服务范围，不是工商经营活动，不具有盈利性，不属于需要进行登记的经营活动，且在进行经营范围的工商登记时也没有会所经营这一选择。其次，即使高卫物业公司超越经营范围为业主提供服务，也不影响民事合同的效力，业主仍应按合同约定支付会所使用费。关于王莉主张的证照缺失问题，不能证明涉案会所没有向业主开放，相关问题仅属于行政管理法律关系中的事项，即使违反也仅涉及行政处罚问题，不影响民事合同及其相关条款的效力。在高卫物业公司己履行合同义务，实际为业主提供会所服务的情况下，王莉应当依约向高卫物业公司支付会所使用费。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王莉的上诉请求，依法维护高卫物业公司的合法权益。高卫物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王莉立即向高卫物业公司支付拖欠的2017年7月5日至2018年6月30日期间的物业管理服务费7697元和拖欠2017年7月5日至2019年2月28日物业管理服务费产生的违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为人民币3425.58元）；2.判令王莉立即向高卫物业公司支付拖欠的2017年7月5日至2018年11月29日期间的会所使用费5961元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年11月29日为人民币1615.58元）；3.判令王莉向高卫物业公司支付因实现债权而支出的一审律师代理费人民币3000元；4.判令王莉承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年2月14日，开发商广州御湖房地产发展有限公司（甲方，以下简称御湖公司）与王莉（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同约定乙方认购广州市黄埔区××名邸××街×号（H10）1102房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积194.75平方米。第五条第三款物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。该合同附件五《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七本合同补充协议：第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。4.乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算并按相关条款执行，但有特别约定的按特别约定执行。5.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：1.买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1项的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定：1.乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于××名邸×区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自乙方的商品房交付之日或视为交付之日起（以日期较前者为准）至2018年11月29日止（以下简称“许可使用期”），以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在许可使用期内将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。王莉还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州市黄埔区××名邸××街×号1102房屋的买方，确认已经详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与物管公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司对本人的房屋提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。王莉在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条第2款约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年3月15日，开发商御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《××名邸×区14、15期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号××名邸×区14、15期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域C区14、15期移交给乙方之日起算。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月的第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，高层住宅3.3元/平方米/月。涉案物业于2016年1月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表载明××名邸×区14、15期工程（自编号H07-H08、H09-H10）竣工验收备案文件收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2016年4月13日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。高卫物业公司为证实其对涉案房产提供了物业服务提交如下证据：高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》《广州××名邸B、C区安全管理服务委托合同》，高卫物业公司于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《××名邸清洁维保服务合同》，高卫物业公司于2017年2月24日与广州文发园林清洁管理有限公司签订的《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）××名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、会所电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已于2013年12月1日开始投入运营。高卫物业公司提交了《广州开发区市场和质量监督管理局关于广州××名邸×区14、15期高层住宅前期物业收费标准的批复》，证明案涉房屋前期物业服务的收费标准3.3元/㎡·月已经过广州开发区市场和质量监督管理局核定。2017年5月25日，御湖公司向王莉发出《××名邸房屋交付通知书》，载明：王莉购买的广州××名邸××街×号1102房已经具备交楼条件，请王莉自2017年6月6日起30日内前往广州市萝岗区金坑水库路38号××名邸现场办理有关收楼手续，若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），请在约定的收楼时间前交清全部楼款，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若未按交付通知书规定的日期办理收楼手续，御湖公司将按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定处理。2018年7月3日，王莉办理案涉房屋收楼手续。高卫物业公司确认王莉已交清了2018年7月至2019年2月的物业管理费，但2019年1-2月存在延迟缴纳情形。高卫物业公司提交了《律师函》，证实其于2018年2月2日催促王莉于本函三日内前向高卫物业公司支付自2017年7月至2018年1月期间拖欠的物业管理费4442元、会所服务费2423元等费用及相应违约金。高卫物业公司提交了《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函以证明委托国信信扬律师事务所担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司为本次诉讼向该律师事务所支付律师费3000元。为证实交楼时间非高卫物业公司所主张的时间，王莉提供了证据如下：银行贷款放款记录，证实根据王莉贷款申请，银行于2018年6月15日发放贷款；《××名邸房屋验收交接单》证实案涉房屋实际收楼时间为2018年7月3日；《不动产查册表》证实案涉房屋于2018年5月25日登记至王莉名下，王莉认为2018年5月25日才公示实测面积197.34平方米，物业费应以该公示时间为准。本案审理期间，有关业主提出涉案会所没有办理消防安全检查证，高卫物业公司解释称涉案会所不需要办理消防安全检查证，并提供证据如下：高卫物业公司工作人员到黄埔××××救援大队办证窗口咨询的现场图片、录音，证明案涉会所不属于公众聚集场所，无需办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检察合格证；建设工程竣工验收消防备案受理凭证，证明开发商在案涉会所建设工程竣工及装修完毕后已办理消防备案；邮件，证明消防机构就其他类似项目的会所工程也同样答复不需要办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；游泳池卫生许可证，证明游泳池卫生情况合格并已实际向全体业主开放；高危险性体育项目经营许可证，证明高卫物业公司为泳池后续的经营提前办理了许可证照；御皇荟泳池入场登记，证明泳池有实际向全体业主开放；维修单，证明健身房有实际向全体业主开放。王莉质证不予认可。上述事实，有《商品房买卖合同》《前期物业管理服务合同》《临时管理规约》、承诺书、物业管理确认函、《广州市物业服务项目备案回执》、收楼文件签收表、房屋钥匙接收书、律师函、快递单、发票、《催款通知书》《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、函、发票、支付凭证、照片及当事人陈述等予以证实。一审法院认为，王莉与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第五条约定了案涉房屋所在××名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，涉案《前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、王莉具有法律约束力，双方应遵照履行。关于王莉是否应向高卫物业公司支付物业管理费及逾期交纳物业管理费的违约金问题。御湖公司与王莉在《商品房买卖合同》第十二条明确约定了交房条件，由于2016年1月29日御湖公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2016年4月13日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，据此认定案涉房屋于2016年4月13日满足合同约定的交楼条件。案涉房屋满足交楼条件后，御湖公司于2017年6月23日书面通知王莉于2017年6月26日起30日内前收楼，王莉未能如约按期收楼。对于未能如约按期收楼的原因，根据王莉提供的银行贷款放款记录，能够证实案涉银行放贷到款时间为2018年6月15日，结合上述交付通知书中载明“若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），敬请在约定的收楼时间前交清全部款项（以款项到达御湖公司账户为准），否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续”，高卫物业公司将不能收楼原因仅归责于业主王莉一方不妥。涉案房屋购房款于2018年6月15日全部付清，不能交付房屋的事由消除后，应给予业主一定合理的收楼时间，王莉于2018年7月3日办理案涉房屋收楼手续，属于合理期间内收楼，一审法院认定房屋交付时间为2018年7月3日，王莉应当从该日起缴纳物业管理费，且物业管理费计算为实测面积197.34平方米×3.3元/平方米/月=651元/月。经高卫物业公司确认，王莉已交清了2018年7月至2019年2月期间物业管理费，但存在逾期缴纳情形（即2019年3月8日逾期交纳了2019年1-2月份物业管理费），构成违约，高卫物业公司主张该期间按合同约定的每日千分之一标准计算违约金共64.45元，一审法院酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金即32元。关于王莉是否应向高卫物业公司支付会所使用费及违约金问题。根据《商品房买卖合同》附件七第三十条第（8）项第F条的约定，乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。王莉依据上述合同约定在《关于××名邸商业部分的承诺书》中亦向高卫物业公司承诺愿意按照上述标准支付争议的会所使用费，因此，高卫物业公司依据上述约定主张王莉支付争议的会所使用费，具有合同依据，且符合等价有偿原则，一审法院予以支持，故王莉应向高卫物业公司支付2018年7月3日至2018年11月29日期间的会所使用费1729元（其中2018年7月每月会所使用费为197.34平方米×1.8/31×28=321元，2018年8-10月每月会所使用费为197.34平方米×1.8=355元，2018年11月每月会所使用费为197.34平方米×1.8/30×29=343元）。至于王莉提出消防安全检查的抗辩理由，因上述证据并不足以证明会所不能实际使用，故以此为由拒绝给付会所使用费依据不足，一审法院不予采信。但鉴于争议会所确实存在行政管理要求的问题，因此，高卫物业公司主张王莉承担逾期支付会所使用费的违约责任，亦缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于高卫物业公司提出的律师服务费3000元的主张，一审法院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师服务费，提供了委托服务合同、律师费发票、客户借记回单予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、王莉于判决书发生效力之日起十日内向高卫物业公司支付逾期缴纳2019年1月至2019年2月期间物业管理费的违约金32元；二、王莉于判决生效之日起十日内向高卫物业公司支付拖欠2018年7月3日至2018年11月29日期间的会所使用费1729元；三、王莉于判决书发生效力之日起十日内向高卫物业公司支付聘请律师服务费3000元；四、驳回高卫物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171元，由高卫物业公司负担121元，由王莉负担50元。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案争议的会所使用费应否支持。对此，本院分析如下：涉案《商品房买卖合同》是当事人的真是意思表示，内容合法有效，各方当事人均应遵照履行。根据上述合同附件七第三十条第（8）项第F条的内容可知，高卫物业公司有权向王莉收取会所使用费，是基于高卫物业公司经营管理涉案小区商业部分为王莉及全体业主提供文娱、康乐服务而收取的费用。而通常意义上的物业管理服务，是指物业管理公司对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。由此可见，高卫物业公司提供的上述会所服务并不属于一般意义上的物业管理服务合同约定的服务项目，根据《物业管理条例》第四十三条的规定，当事人可以约定服务报酬。现高卫物业公司向王莉主张收取会所服务费，符合上述《商品房买卖合同》约定的内容，且与王莉在《关于××名邸商业部分的承诺书》作出的承诺内容一致，合法有据，应予支持。王莉主张上述关于会所使用费的约定应属无效条款，依据不足，本院不予采纳。根据现有证据显示，高卫物业公司已实际提供了相关的会所服务，但其服务确实存在一定的管理瑕疵，故一审法院对于高卫物业公司要求王莉承担逾期支付会所使用费的违约金请求不予支持，基本平衡了双方的权利义务关系，较为公平合理，本院予以确认。至于王莉提出的高卫物业公司的消防安全检查问题、行政管理存在瑕疵等问题，均不足以证明高卫物业公司提供的会所不能实际使用，故根据等价有偿的原则，王莉仍应向高卫物业公司支付相应的会所使用费。综上所述，王莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王莉负担。本判决为终审判决。审判员  王碧玉二〇二〇年九月二十三日书记员  陈晓君王涵王嘉宝