湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2007号 上诉人（原审原告）：邓源，男，1963年11月17日出生。 委托诉讼代理人：欧阳志华，湖南民浩律师事务所律师。 被上诉人(原审被告）：步步高置业有限责任公司。 法定代表人：周梁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：禹纯辉，男，该公司法务经理。 上诉人邓源因与被上诉人步步高置业有限责任公司（以下简称步步高公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人邓源的委托诉讼代理人欧阳志华，被上诉人步步高公司的委托诉讼代理人禹纯辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓源上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持邓源在一审中的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由步步高公司负担。事实和理由：1.案涉合同为格式合同，应由步步高公司举证证明其就免除与减轻其责任的条款已经向邓源进行了提示、告知并加以说明。步步高公司未就免除及减轻其责任的条款进行提示和说明，该条款属于可撤销条款，应当予以撤销；2.双方签订的商品房买卖合同第九条第3点及附件四第二条的2.1款实质上是对拆迁补偿安置协议约定的交房条件的变更，步步高公司应就该条款的变更是双方协商一致的结果承担举证责任。案涉合同交房条件隐藏在合同附件中，附件文字很小，根本无法引起注意，且步步高公司也未对该条款内容进行提示和说明，故对该改变交房条件的条款也应当予以撤销；3.步步高公司为规避其责任，以需要办理房屋不动产权证为由，欺骗邓源，要求其签订商品房买卖合同。而在本案中，凡未签订商品房买卖合同的，均获得了过渡安置费用，签订了买卖合同的却被仲裁委驳回了诉讼请求，未获得安置补偿费用，显失公平，故请求二审法院撤销该格式合同条款。 步步高公司辩称：1.步步高公司与邓源签订的商品房买卖合同是合法有效的，无可撤销事由，是双方真实意思表示，不存在可撤销的事由，邓源主张被欺骗签订合同无事实和法律依据；2.双方签订的合同有效，并已履行完毕。邓源已收房，并已办理了房屋产权证书，案涉房屋已竣工验收，达到了验收条件，步步高公司也按照合同的约定履行了义务；3.案涉合同是合法有效的，该事实经仲裁及原生效判决所确认，双方也已经按照合同的约定履行完毕，且类似的案件经生效判决驳回了拆迁户的诉讼请求，故请求维持原判。 邓源向一审法院起诉请求：1.依法撤销邓源与步步高公司于2018年8月23日签订的编号为b2018001488026021的《郴州市商品房买卖合同》及撤销该合同约定的所有条款；2.判令步步高公司赔偿邓源因签订虚假《商品房买卖合同》而造成的过渡安置费损失21,619.17元，仲裁费损失1730元，合计23,349.17元；3.本案诉讼费用由步步高公司承担。一审庭审中，邓源变更第1项诉讼请求为：依法撤销邓源与步步高公司于2018年8月23日签订的编号为b2018001488026021的《郴州市商品房买卖合同》中的第九条“交付期限及条件”第3点以及附件四中的第二条的第2.1款。其他诉讼请求不变。 一审法院认定事实：一、郴州国投公司于2010年6月17日取得（2010）第006号拆迁许可证，对郴州公路工程机械厂及周边地区旧城改造项目实施前期拆迁安置工作。2010年8月1日，邓源与郴州国投公司签订《郴州公路工程机械厂等周边旧城改造项目私有房屋拆迁产权调换补偿安置协议》（以下简称“拆迁补偿安置协议”），主要约定郴州国投公司对邓源坐落在郴州市北湖路22号房屋（所有权证018671号）采取产权调换、原地安置方式进行拆迁，提供的安置房必须符合当地质监部门验收标准，如发生争议无法协商解决，双方同意提交郴州仲裁委员会仲裁等内容。 二、2011年12月5日，郴州国投公司与步步高公司签订《郴州公路工程机械厂及周边旧城改造项目拆迁安置协议书》，该协议约定郴州国投公司将上述“拆迁补偿安置协议”中郴州国投公司的权利、义务转由步步高公司履行。此后，步步高公司向邓源支付了2016年12月之前的拆迁过渡安置费。2018年8月23日，邓源与步步高公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定由邓源购买步步高公司开发的步步高.新天地26层26021房，建筑面积108.66平方米、单价511.19元/平方米、总金额55,546元，合同第九条“交付期限及条件”约定出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付使用。其中第3种条件是指：该商品经验收合格见附件四第二条。合同附件四第二条：双方同意买卖合同第九条补充如下：2.1“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具验收合格的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。上述合同在郴州市房产管理局已备案。 三、步步高公司已经依据其与邓源签订的《郴州市商品房买卖合同》，到房产管理部门为邓源选定的步步高•新天地房屋办理了房产网签手续，并办理了不动产转移登记手续，邓源于2018年3月27日收房。 四、双方因拆迁补偿安置费纠纷，邓源向郴州仲裁委员会申请仲裁，请求步步高公司按2402.13元/月标准支付自2016年12月至2017年8月期间的过渡安置费21,619.17元（此后另计）。郴州仲裁委员会于2019年3月15日作出郴仲字[2018]240号裁决书，仲裁委员会认为，邓源与步步高公司于2018年8月23日签订的《郴州市商品房买卖合同》约定变更了房屋交付条件，且该合同在郴州市房产管理局已备案，双方对房屋交付条件的约定应当适用《郴州市商品房买卖合同》；涉案房屋于2016年11月28日通过五方验收，即日起已符合交付条件。故步步高公司自2016年12月起无需再向邓源支付过渡安置费。故裁决驳回邓源的仲裁请求。 五、邓源于2019年5月8日诉至一审法院，要求撤销双方签订的《郴州市商品房买卖合同》及所有条款并赔偿其过渡安置费损失和仲裁费损失，一审法院于2019年6月26日作出（2019）湘1002民初2462号裁定书，认为邓源提起本案诉讼，属后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的情形，且主张支付过渡安置费的请求亦与仲裁的请求相同，构成重复诉讼，故裁定驳回邓源的起诉。邓源不服该裁定，向本院提起上诉，本院认为邓源提起的诉讼标的、诉讼请求不同，不属于重复诉讼，于2019年9月4日作出（2019）湘10民终2888号民事裁定书，裁定撤销一审法院（2019）湘1002民初2462号民事裁定，指令一审法院审理。 一审法院认为，本案争议的焦点为涉案《郴州市商品房买卖合同》中的第九条第3点及附件四中的第二条的第2.1款应否予以撤销以及步步高公司是否应赔偿过渡安置费损失和仲裁费损失。 一、涉案合同第九条第3点及附件四第二条的第2.1款应否予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”邓源诉称其系在步步高公司欺骗下签订的涉案合同，但没有提供证据予以证实，不予采信。涉案合同及附件的争议条款内容清楚、具体明确，并无歧义，且该合同系网签合同，已在郴州市房产管理局进行了备案，邓源并无证据证明其与步步高公司所签订的《郴州市商品房买卖合同》具备上述法律规定的可撤销情形，邓源请求撤销《郴州市商品房买卖合同》争议条款无事实和法律依据，不予支持。 二、步步高公司是否应赔偿过渡安置费损失和仲裁费损失。本案中，案涉房屋于2016年11月28日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方出具了验收合格的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，自该日起涉案房屋达到了合同约定的交付条件，故步步高公司自2016年12月起无需再向邓源支付过渡安置费。而且现有证据不能证明邓源与步步高公司签订的《郴州市商品房买卖合同》存在法律规定的可撤销情形。因此，邓源要求步步高公司赔偿过渡安置费损失及仲裁费损失，缺乏依据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告邓源的全部诉讼请求。案件受理费384元，由原告邓源负担。” 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审补充查明，步步高新天地项目于2016年11月28日通过了建设、监理、施工、设计、勘察单位五方验收。于2017年5月25日向政府机构办理了监督综合验收，于2017年8月10日向郴州市建设工程质量安全监督管理站进行了备案。步步高公司于2016年11月24日在郴州日报刊登了郴州公路工程机械厂及周边旧城改造项目拆迁安置房交付使用通知。部分拆迁户认为安置房没有达到协议约定的交房条件而拒绝收房，双方为此产生纠纷。杨文青等部分拆迁户向郴州仲裁委员会申请仲裁，仲裁时未认定已签订商品房买卖合同的，郴州仲裁委员会均裁决支持过渡安置费。阳荣军等部分拆迁户向法院起诉，诉讼过程中签订了商品房买卖合同，法院判决同样支持过渡安置费。邓源等拆迁户签订了商品房买卖合同，向郴州仲裁委员会申请仲裁，郴州仲裁委员会认定商品房买卖合同约定变更了房屋交付条件，故均未支持过渡安置费。现所有拆迁户均与步步高公司签订了商品房买卖合同，并已收房，绝大多数拆迁户的收房时间均在签订合同之前。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审的争议焦点是：案涉《郴州市商品房买卖合同》中的第九条第3点及附件四中的第二条第2.1款应否予以撤销及步步高公司是否应赔偿过渡安置费损失和仲裁费损失。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”本案中，邓源与步步高公司签订案涉商品房买卖合同时间为2018年8月23日，邓源于2019年5月8日起诉请求撤销合同，邓源行使撤销权系在法定除斥期间内。案涉《郴州市商品房买卖合同》属于步步高公司提供并与邓源签订的格式合同，合同第九条第3点及附件四中的第二条第2.1款改变了2010年8月1日签订的拆迁补偿安置协议中约定的交房条件，将所交房屋必须达到当地质监部门验收标准改为由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具验收合格的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，事实上降低了交房条件，导致步步高公司可以将交房时间提前，从而免除了其过渡安置费的支出，同时减轻或免除其延期交房的责任，该条款对安置户显失公平。且在所有拆迁户均与步步高公司签订了商品房买卖合同并已收房的情况下，由于该条款的存在，法院与郴州仲裁委员会之间对房屋交付条件的认定并不一致。郴州仲裁委员会对不同拆迁户也因是否签订了商品房买卖合同对房屋交付条件作出了不同的认定，事实上造成了不同拆迁户之间因过渡安置费的补偿时间计算不一致而导致出现了不公平的情形。因此，该条款应属于案涉格式合同提供者必须履行合同法规定的提示和说明义务的范畴，而步步高公司并未提供其在与邓源签订案涉合同时履行了上述义务的证据。因此，案涉合同中减轻甚至免除步步高公司责任的相关条款，依法应予撤销。 关于邓源提出赔偿过渡安置费及仲裁费的上诉请求，因邓源与郴州国投公司签订的拆迁补偿安置协议约定如发生争议无法协商解决，双方同意提交郴州仲裁委员会仲裁。郴州仲裁委员会对该案作出了仲裁裁决，故邓源的该项诉请不属于本院审理范围，且仲裁费的支付是邓源申请仲裁应予交纳的费用，其要求步步高公司赔偿无法律依据，故对其该项上诉请求不予支持。 综上所述，邓源的部分上诉请求成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第五十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初711号民事判决； 二、撤销邓源与步步高置业有限责任公司签订的编号为b2018001488026021的《郴州市商品房买卖合同》中的第九条第3点及附件四中的第二条的第2.1款； 三、驳回邓源的其他诉讼请求。 一审案件受理费384元，由步步高置业有限责任公司负担192元，由邓源负担192元；二审案件受理费384元，由步步高置业有限责任公司负担192元，由邓源负担192元。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 郝 敏 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。