江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7958号上诉人（原审原告）：师厚鹏，男，1980年3月18日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：孙景波，江苏弘润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丰县财富商城有限公司，住所地江苏省丰县招商场财富城。法定代表人：王欢，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周忠良，该公司员工。委托诉讼代理人：刘景良，江苏汉地律师事务所律师。上诉人师厚鹏因与被上诉人丰县财富商城有限公司（以下简称财富公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初4816号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。师厚鹏上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉请；2、一、二审诉讼费用被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院认定合同不符合解除条件明显错误。根据合同对支付租金收益时间的约定以及被上诉人作出的通知可以看出，被上诉人明知其履行支付租金收益的期限而不履行，达到了合同法定解除的条件，不管《委托经营管理合同》的性质是出租还是委托经营，上诉人均享有合同的单方解除权。双方合同约定的不可撤销内容，不影响师厚鹏解除权的行使。2、一审法院对涉案房屋租金数额认定不合理。在《委托经营管理合同》签订后，到被上诉人2019年4月16日发出通知前，其对租金的收益数额从未向上诉人透露。同时，财富公司对于整个商城的经营管理及一、二、三层的租金划分也是明显不合理的。既然统一经营管理，租金的计算应当整栋楼统一，并不能因每间商铺租金数额的多少或者能否租赁出去而有所差异。基于被上诉人不合理不恰当的行为，故应当按照被上诉人计算公式中最高的30元/月计算租金收益及相应的违约金。财富公司答辩称，1、一审法院从财富公司对整个财富商城商铺同意对外经营管理角度，结合财富公司在履行《委托经营管理合同》过程不存在根本违约致使无法实现合同目的情形，在充分考虑财富商城整体利益与师厚鹏个人利益的基础上，判决不支持师厚鹏要求解除《委托经营管理合同》是诉讼请求是正确的。2、根据《委托经营管理合同》第七条2的约定及师厚鹏与案外人丰县名仕房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，结合师厚鹏2019年3月31日才上房的事实，财富公司根本不存在任何违约行为，但从师厚鹏的个人利益出发，我方尊重一审法院的判决。3、师厚鹏委托财富公司经营的商铺为商城第三层，根据合同及财富公司发放租金的说明，商城三层应按照16元/平方/月计算而非一层商铺租金价格计算。因此一审法院的认定是正确的。师厚鹏向一审法院提出诉讼请求：1.解除委托经营管理合同；2.支付租金23161.14元（2017年12月31日至2019年5月31日）；3.支付违约金11716.81元，并赔偿自2019年5月31日起至实际交付房屋期间的损失；4.本案的诉讼费用由财富公司承担。一审法院查明：2013年9月22日，师厚鹏与丰县名仕房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，由师厚鹏购买丰县招商场财富城1#幢1单元3123号房，建筑面积共50.46平方米，房款总价为405903元，该商品房用途为商服，位置在第三层。同日，师厚鹏将该商铺委托给财富公司经营管理，并作为甲方与作为乙方的财富公司签订《委托经营管理合同》一份，合同第一条约定：甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同，双方均不得单方撤销委托。第二条约定：若在商品房买卖合同约定的交房期之前商场营业以营业时间起算，若在商品房买卖合同约定的交房期之后商场营业以商品房买卖合同约定的交房期起算，共十年。第三条约定：经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：委托期内前三年为免租期；第四年至第十年由乙方向承租方收取的租金收益，甲乙双方按90%：10%（甲方：乙方）的比例进行分配；第四年起租金收益每半年度的第六个月内核算，核算后7个工作日内支付。第六条约定：因不可抗力、自然灾害、意外事件、刑事犯罪时间或者法律法规、地方法规规章、政府行政行为、政策、指令致使合同根本无法继续履行的则本合同自动终止。第七条约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，90天内按照甲方可得收益的万分之三支付违约金，超过90天的甲方可以解除合同，且乙方应当向甲方支付剩余委托期总额的20%作为违约金。2019年3月31日师厚鹏购买的招商场财富城1#幢1单元3123号商铺办理上房。财富公司将包括师厚鹏的商铺在内的商铺统一向外招商租赁，开办财富城家居生活广场，并于2019年6月1日-16日开业。2016年1月6日，财富公司将包括涉案商铺在内的1-3120至1-3139号合计1013.07平方米的场地，出租给案外人蒋克用于经营，并签订了租赁合同，合同约定租期两年，租金自财富城开业之日起算，租金共计389019元，付款方式为先付后用，一年一付，首期租金于本合同签订之时同时付清，本次支付194510元。2019年4月16日，财富公司发出《租金发放说明》一份，内容为：“本次发放租金按当前商铺租赁价格：一层30元/㎡/月（建筑面积）；二层22元/㎡/月（建筑面积）；三层16元/㎡/月（建筑面积）；按《委托经营管理合同》约定九一分成比例发放。根据招商场•财富城《委托经营管理同》约定，2018年上半年租金应于2018年6月30日发放，至2019年4月16日发放共延迟290天，故上半年租金延迟发放违约按290天每日万分之三计算。2018年下半年租金应于2018年12月31日发放，至2019年4月16日发放共延迟106天，故下半年租金延迟发放违约金按106天每日万分之三计算。2019年上半年的租金按《委托经营管理合同》约定于2019年6月30日准时发放，届时会另行通知。”同日财富公司又发出《财富城商铺发放租金通知》，通知商铺已上房的业主，定于2019年4月16日下午2点至18日下午5点发放2018年度租金及按照《委托经营管理合同》第七条第二款支付违约金。后师厚鹏未领取上述款项。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”师厚鹏与财富公司签订的《委托经营管理合同》，根据双方约定的合同权利及义务，实为租赁合同，其中含有将商铺租于财富公司统一对外经营管理之意。现师厚鹏起诉要求解除与财富公司的委托经营管理合同，一审法院认为，财富公司已将师厚鹏及其他商铺所有人的房屋作为整体出租给第三人，从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益，签订合同时师厚鹏对此应已充分了解。该类型商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才可能更好地获取稳定收益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必然受到其他商铺业主整体意志的限制。且双方在合同中也约定了为不可撤销合同，在本案诉讼中双方亦未就解除合同达成一致，财富公司在诉前已通知师厚鹏领取租金收益，并请求继续经营管理商铺，履约过程中并不存在根本违约致使无法实现合同目的的情形，故对于师厚鹏要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。虽案涉合同未能解除，但财富公司存在违约情形，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定及财富公司发布的租金发放说明，三层按照16元/㎡/月（建筑面积）计算，财富公司应支付给师厚鹏2017年12月31日至2019年5月31日的租金为12821.76元(50.88×16×12×90%+50.88×17.6×5×90%)；违约金自2018年6月30日至2019年5月31日计算分别为441.8元(50.88×16×6×90%×0.3‰×335)和199.14元(50.88×16×6×90%×0.3‰×151)，合计为640.94元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、丰县财富商城有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给师厚鹏租金收益12821.76元及违约金640.94元，合计13462.7元。二、驳回师厚鹏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计361元，由丰县财富商城有限公司负担。二审中，师厚鹏提供如下证据：拆迁房部分业主对于他们与被上诉人委托经营合同的意见，业主都同意表达了解除合同的意思。一审认为未起诉的大部分业主利益统一性而驳回了上诉人起诉，实际上上诉人起诉虽然是以个人意愿，也是受大部分业主的委托，上诉人一审起诉没有违反全部业主的意志。财富公司质证称，对真实性不予认可，对其取得的合法性也有异议，该证据不能证据上诉人的上诉观点。财富商城的商铺有五六百个业主，从上诉人提供的20、30个人签署的明显不能代表大多数业主的利益，况且该商铺的处置，丰县人民政府设立了相应的处理工作组，相关的证据已经向一审法院提供。涉案的商铺，上诉人直到2019年3月才完成上房，整体商铺全部经营是2019年6月1日。在正式经营之前，被上诉人已经充分考虑到上诉人等业主的利益，在不属于被上诉人的原因造成的迟延开业的情况下，仍然筹措资金，支付上诉人等业主应得的收益，充分说明被上诉人的行为并不构成上诉人所认为的委托经营合同，不能从根本上实现目的的情形。因此，即使上诉人所提供的该份证据代表了部分业主的意愿，但也不能因此来认定被上诉人的行为构成了根本性违约，并不能因此来解除被上诉人基于对整个商场统一对外经营管理，否则将会造成商城的管理处于混乱状态，会对包括上诉人在内的业主根本性损害。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，首先，上诉人师厚鹏与被上诉人财富公司签订《委托经营管理合同》，双方约定合同为不可撤销合同，双方均不得单方撤销委托，实际其中含有师厚鹏将商铺租于财富公司统一对外经营管理的意思。作为一个家居广场，整体出租商铺符合整体利益，该类型商铺的特点决定了整个市场只有统一布局、统一经营、统一管理，业主才可能更好地获取稳定收益。师厚鹏二审中提供的部分业主的签字，不能代表全体业主的意志，本院不予采信。财富公司已通知师厚鹏领取租金收益，希望继续经营管理商铺，履约过程中不存在根本违约致使无法实现合同目的的情形，故一审法院对于师厚鹏要求解除合同的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以确认。其次，涉案商城前期因其他因素致使上房严重推迟，丰县政府专门成立遗留问题处理工作小组解决问题。财富公司在此情况下根据商城一、二、三层的不同地理位置制定租金标准较为合理，一审法院据此作出裁判，要求财富公司向师厚鹏支付租金及违约金并无不当，本院亦予以确认。综上所述，上诉人师厚鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费722元，由上诉人师厚鹏负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 张 伟审判员 孟 娟二〇二〇年九月二十七日书记员 金宇婷