湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9739号上诉人（原审原告）：徐浪，女，1985年2月24日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：周大来，湖南众议律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈秋平，女，1980年7月19日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审被告）：刘静，女，1966年5月9日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人徐浪因与被上诉人沈秋平、刘静房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初5025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐浪上诉请求：1.请求依法撤销浏阳市人民法院（2020）湘0181民初5025号民事判决书，改判两被上诉人立即偿还上诉人购房定金款10000元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定合同单方解除权，不符合法律规定。一审法院认为“当事人协商一致，可以变更合同，本案中，徐浪在涉案合同履行过程中，首先提出由其丈夫朋友来购买涉案房屋，刘静表示同意，同时刘静亦于2019年6月23日在于徐浪的维修聊天中表示如果当天他人能够签下合同则房屋价格可以优惠，如果当天不能签订合同，则房屋不再卖与徐浪，对此徐浪未提出异议，此协议应当认定为双方就涉案合同内容进行变更。此后，他人既未与刘静订立房屋买卖合同，徐浪亦未有证据证实其与刘静就房屋买卖再行协商或订立新约，因此应当认定涉案合同已于2019年6月23日解除，该合同已无需法院判决解除，故徐浪主张解除涉案合同，法院不予支持”是错误的。本案中，已经查明的事实是“此后几天双方一直以微信方式保持联系，所涉内容均与办理银行按揭贷款有关。几天后，徐浪告诉刘静，他人愿意通过一次性付款方式购买涉案房屋。2019年6月23日，徐浪通过微信告知刘静他人已经看过涉案房屋，并询问刘静能否便宜点转让，刘静称只要当天能定下来，并把合同签了，便宜点也可以；如果当天不能定下来，刘静表示就会对房屋进行装修，房屋也就不卖了，对方后来没有答复，徐浪亦未就此事再与刘静联系。2019年9月，徐浪联系刘静，要求刘静将房屋图片发过去，刘静表示房屋已经进行装修，定金不能退还”。说明双方签订的《房屋、土地产权买卖合同》不能履行是刘静在2019年9月表示定金不退还，不履行合同是刘静，不是徐浪。2019年6月23日因为徐浪无法办理按揭手续，要解决付款只能寻找其他可以一次性付款的买主，无论是否存在第三方买主，均不代表双方的合同已经解除，一审法院以刘静在微信中语焉不详的独白，判断双方对合同进行协商解除，更不能以后续是否提出异议来判断徐浪同意解除合同，徐浪之后一直追索合同履行，刘静才说已经进行装修，显然是刘静故意不履行合同，有意侵吞定金所致。依据合同约定和法律规定，刘静不具有单方解除权。故一审法院的上述判断是错误的，属于认定事实不清。二、一审法院对于本案双方履约行为认定不清。本案中，徐浪在交付定金后，一直在组织资料办理按揭手续，希望从银行取得贷款进行支付合同价款，但2019年6、7月份，多次到不动产登记中心了解房屋登记情况，才发现该房屋已经办理了抵押贷款，无法按照合同约定办理变更登记。由于不能及时办理按揭，必须先行偿还之前的按揭借款，才能办理徐浪的借款，而刘静作为房产中介，故意隐瞒房屋已经办理抵押的重要事实，造成合同约定的“房屋买卖关系确定后，由乙方办理房屋及土地过户手续，甲方应积极协助办理。”条款无法实现，导致无法履行本案合同。该事实一审法院没有进行查明，本案违约方是刘静、沈秋平，而不是徐浪。倘若在签订合同时，刘静告知徐浪房屋已经办理按揭贷款，则徐浪将考虑先行支付房款的问题，而不是考虑贷款支付房款的交易方式，由于刘静的履约行为才形成徐浪在签订合同后无法支付房款，才找人替代买受该房屋，进而履行合同。所以，本案违约方是刘静、沈秋平。同时，2019年7月刘静自行装修房屋也进一步证实违约方是被上诉人刘静，因为双方签订的《房屋、土地产权买卖合同》并没有约定房款支付时间，上诉人迟延付款并没有违反合同约定。三、一审法院适用定金条款错误。刘静在收到徐浪的定金10000元后，一直没有交付给沈秋平，刘静只是合同代理人，无权收受定金，定金合同并没有成立，徐浪之所以在一审没有主张双倍返还，就是因为定金合同没有成立，该款表面是定金，实际是预付款，不具有定金性质。双方的合同中也没有表述定金罚则，不能自动适用定金合同。四、一审法院认定徐浪不再购买房屋，没有事实依据。没有任何证据证实徐浪以其行为单方表明不再购买涉案房屋，徐浪一直与刘静联系，但2019年9月份，刘静已经自行装修该房屋，表明其已经无意履行合同，而不是徐浪单方面表明不再购买涉案房屋，因此，一审判断错误。徐浪认为合同条款是对双方的权利义务的约定，对双方均有约束力，本案双方对于房款交付的时间没有约定，刘静在合理时间交付房款均不构成违约。刘静作为房产中介，不能如实履行中介义务，继而自行购买涉案房屋，导致合同无法实现，应当承担全部责任。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。刘静辩称，刘静从事房产中介十余年，接受沈秋平的委托出卖涉案房屋，当时徐浪交了一万元定金给售楼部的彭晶买房，刘静不清楚那10000元是定金还是诚意金。后来，徐浪表示不买房屋找彭晶退回那10000元，刘静和徐浪当时未见面。后彭晶给刘静打电话表示徐浪要卖房，需要面谈。在和徐浪签约之前，刘静将房屋的信息表给徐浪看并告知房屋还有银行按揭贷款。后徐浪配偶表示不再购买涉案房屋。徐浪向一审法院起诉请求：1、判令沈秋平、刘静立即偿还徐浪购房定金10000元；2、诉讼费由沈秋平、刘静承担。一审法院认定事实：刘静系房产中介公司经营者。2019年6月，徐浪经浏阳市新月半岛小区售楼部工作人员彭晶的介绍看中了位于新月半岛东区15栋1025号登记在被告沈秋平名下的毛坯房1套，房屋建筑面积为85.81㎡，该房屋当时沈秋平已委托刘静进行处置。2019年6月13日，徐浪经由彭晶约同刘静一起到新月半岛小区营销部看房，双方通过协商确认后，刘静以被告沈秋平代理人的名义与徐浪签订了《房屋、土地产权买卖合同》，合同内容为：“一、买卖房屋、土地情况房屋位置：浏阳市将军路新月半岛外滩15栋1205室；产权所有人：沈秋平，建筑面积：85.81平方米，房屋建成时间：2015年，房产证号：71××04号，土地使用证号码：浏国用（2015）第××号，土地性质：国有出让，依据法律规定，房产成交，土地使用权随之转让。二、成交价格乙（徐浪）方对此房地产现场已实地察看，并有充分了解，自愿购买。双方经协商意见一致，同意本宗房地产成交价为（人民币）计496800元整（产权过户税费由购买方承担）。三、付款方式合同签订，首付定金壹万元整（￥10000元），其余款数在办理产权过户手续时乙方由银行按揭贷款一次性付清。四、其他事项1、甲方（沈秋平）保证此房地产无产权纠纷，其过户所需证件和有关文本资料齐全、合法、有效。2、房屋买卖关系确立后，由乙方办理房屋及土地过户手续，甲方应积极协助办理。3、本合同自签字之日起生效，未尽事宜另行协商解决。”合同签订当天，徐浪即按约向刘静交纳了10000元定金。次日，刘静通过微信联系徐浪，告知徐浪办理银行按揭贷款所需要的相关资料，并催促对方尽快办理银行按揭贷款手续。此后几天双方一直以微信方式保持联系，所涉内容均与办理银行按揭贷款有关。几天后，徐浪告诉刘静，徐浪丈夫有朋友愿意通过一次性付款方式购买涉案房屋。2019年6月23日，徐浪通过微信告知刘静其丈夫朋友已看过涉案房屋，并询问刘静该房屋是否能够便宜点转让，刘静称只要对方当天能定下来，并把合同签了，便宜点也可以，如果当天不能定下来，刘静表示就会对房屋进行装修，房屋也就不卖了，对方后来一直没有答复，徐浪亦未就此事再与刘静进行联系。2019年9月，徐浪联系刘静，要求对方将房屋图片发过去，刘静说房屋已进行装修，定金不能退还了。此后，双方就定金退还一事多次进行协商，并经浏阳市住建局产业科进行调解，未果。2019年11月12日，因沈秋平未按时偿还银行按揭贷款，银行在向一审法院提起诉讼后，一审法院依法对涉案房屋进行了查封，查封期限为2019年11月12日至2022年11月11日。此后，沈秋平、刘静达成房屋买卖关系，刘静通过支付购房款及为沈秋平偿还银行贷款等方式受让了涉案房屋，并经刘静同意，该房屋于2020年6月过户登记在案外人许牡名下。诉讼过程中，徐浪增加诉讼请求要求解除涉案房屋买卖合同。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，徐浪在涉案合同履行过程中，首先提出由其丈夫朋友来购买涉案房屋，刘静表示同意，同时刘静亦于2019年6月23日在与徐浪的微信聊天中表示，如果当天徐浪丈夫的朋友能够签下合同则房屋价格可以优惠，如果当天不能签订合同，则房屋不再卖与徐浪，对此，徐浪未提出异议。此协议应当认定为双方就涉案合同内容进行变更。此后，徐浪丈夫的朋友既未与刘静订立房屋买卖合同，徐浪亦未有证据证实其与刘静就房屋买卖再行协商或订立新约，因此，应当认定涉案合同已于2019年6月23日解除，该合同已无需一审法院判决解除，故徐浪主张解除涉案合同，一审法院不予支持；同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，非因沈秋平、刘静原由，徐浪以其行为单方表明不再购买涉案房屋，其交付的定金，根据上述法律规定，徐浪无权要求返还，为此，对于徐浪要求沈秋平、刘静返还定金的诉求，一审法院亦不予支持。徐浪以其无法办理银行按揭贷款为由主张沈秋平、刘静违约，缺乏事实依据，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回徐浪的全部诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由徐浪负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，首先，涉案《房屋、土地产权买卖合同》第三条付款方式约定“合同签订，首付壹拾肆万陆仟捌佰元整（￥146800元），其余款数在办理产权过户手续时乙方由银行按揭贷款一次性付清。”依据该约定，徐浪应当在合同签订时向卖方支付首付款146800元，但徐浪一直未支付购房首付款，徐浪已经违约，徐浪关于涉案《房屋、土地产权买卖合同》并未约定房款交付的时间则其在合理时间交付房款均不构成违约的主张不能成立。其次，2019年6月23日，徐浪就其他人取代自己购买涉案房屋的事宜联系刘静，刘静明确表示可以由他人购买，但是需要当天签约成功，后徐浪提出的由他人购买涉案房屋事宜未果，徐浪亦未再与刘静就购买涉案房屋的事宜进行沟通，则徐浪向刘静表示由他人取代自己购买涉案房屋的意思表示应当认定为其向刘静发出解除涉案《房屋、土地产权买卖合同》的通知，刘静表示接受他人购买涉案房屋的意思表示应当认定为同意解除涉案《房屋、土地产权买卖合同》，且事后徐浪也未按照刘静的要求办妥由他人购买涉案房屋事宜，直至涉案房屋装修，徐浪仍未依照涉案《房屋、土地产权买卖合同》约定支付房款或者办妥他人购买涉案房屋的事宜，应当认定徐浪未按照约定履行义务，导致涉案《房屋、土地产权买卖合同》不能履行直至解除，徐浪关于系刘静、沈秋平的原因导致《房屋、土地产权买卖合同》不能履行的主张不能成立。最后，涉案《房屋、土地产权买卖合同》签订当日徐浪向刘静支付10000元，在涉案《房屋、土地产权买卖合同》第三条付款方式后注明了“定金壹万元整（￥10000元）”以及在刘静出具的《收条》中载明“购房定金壹万元整（10000元整）”，应当认定该10000元系徐浪为履行涉案《房屋、土地产权买卖合同》支付了履约定金，现因徐浪的原因导致涉案《房屋、土地产权买卖合同》不能履行直至解除，刘静同意解除涉案《房屋、土地产权买卖合同》时并未免除徐浪的违约责任，徐浪不能主张退还定金。故一审认定非因沈秋平、刘静原因，徐浪以其行为单方表明不再购买涉案房屋物权要求返还定金并判处驳回徐浪的诉讼请求，并无不当。综上所述，徐浪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐浪负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  赵佳玮审判员  易伟玲二〇二〇年九月二十一日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……