四川省德昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3424民初608号 原告：衡亮，男，1973年4月24日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住德昌县。 原告：杨乃清，女，1971年7月10日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住德昌县。 二原告共同委托诉讼代理人：郭朝辉，四川鼎仁律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：谢应书，女，1962年8月1日出生，汉族，四川省德昌县人，居民，住德昌县。 委托诉讼代理人：毛正伟（谢应书丈夫），男，1963年5月10日出生，汉族，四川省德昌县人，居民，住德昌县，代理权限为特别授权。 被告：毛正伟，男，1963年5月10日出生，汉族，四川省德昌县人，居民，住德昌县。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌支公司，住所：四川省德昌县凤凰大道二段133号。 统一社会信用代码：91513424680412198Q。 负责人：阿俄使尔，该支行行长。 委托诉讼代理人：衡娟，该支行员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：陈顺林，该支行员工，代理权限为特别授权。 原告衡亮、杨乃清与被告谢应书、毛正伟、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌支公司（以下简称邮政银行德昌支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告衡亮、杨乃清及其委托诉讼代理人郭朝辉，被告毛正伟、谢应书委托诉讼代理人，第三人邮政银行德昌支行的委托诉讼代理人衡娟、陈顺林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告衡亮、杨乃清向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同书》合法有效，原告为位于德州镇育才路房屋面积为655.96平方米的不动产的所有权人；2、判令被告和第三人将房权证［德权字第××，土地使用权为德国（2000）字第Ｆ-804号］的不动产过户登记为原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告衡亮、杨乃清与二被告签订位于德州平方米房屋的租赁合同，租赁期间为2011年6月至2020年6月30日。2012年10月16日，谢应书与邮政银行德昌支行签订《个人额度借款合同》（编号：513424212102064708）和《个人最高额抵押合同》（编号为：513424312101005812），邮政银行德昌支行同意给予谢应书5000000.00万元的额度，借款期限为2012年10月16日至2022年10月16日。由于谢应书未能按期还款，邮政银行德昌支行与二被告找原告协商是否愿意购买房权证［德权为第00005915，土地使用权为德国（2000）字第Ｆ-804号］抵押登记的房屋。2018年9月28日，经三方协商一致，原告与被告签订《房屋买卖合同书》，合同约定被告出卖位于德州平方米，产权证号［德权为第00005915，土地使用权为德国（2000）字第Ｆ-804号］的房屋给原告，价款为人民币2400000.00元，原告代被告向邮政银行德昌支行偿还2400000.00元的贷款，待原告还完贷款后，邮政银行德昌支行协助原告办理房屋登记过户手续。现原告已经按照邮政银行德昌支行制定的还款时间和金额分期归还完贷款。原告要求邮政银行德昌支行出具相应的法律文书协助原告办理产权过户登记，但邮政银行德昌支行称二被告除此笔贷款外还有未归还的贷款，无法与原告办理房屋产权过户登记。依据物权法第191条之规定，原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效。原告已按照买卖合同约定给付相应的买房价款，已取得不动产的物权，当原告完成还款后，邮政银行德昌支行应当协助原告办理房屋过户登记手续。邮政银行德昌支行不配合的行为是对原告物权的侵害，故此原告特向法院提起诉讼。 被告谢应书、毛正伟辩称：我们与原告签订的《房屋买卖合同》是事实，原告也按约定用买房子的钱向邮政银行德昌支行偿还贷款，我承认原告的全部诉请，现由邮政银行德昌支行协助原告办理不动产转移登记手续就行。 邮政银行德昌支行辩称：1.衡亮、杨乃清与谢应书、毛正伟之间达成的《房屋买卖合同书》未经我行书面同意，因此根据《物权法》、《担保法》之相关规定，在抵押期间，双方达成的买卖合同对我行无约束力。谢应书、毛正伟不得转让已经办理抵押的房产，也不能对抗我行清偿顺位在先的抵押权，更不能据此要求我行部分解除抵押；2.我行与谢应书、毛正伟于2012年10月16日签订编号为513424212102064708《个人额度借款合同》，谢应书用位于德昌县（房产证号:房权证德权字第××号、00××52号、00××53号、00××54号、00××56号、00××57号、00××43号、00××44号、00××45号、00××47号、00××48号）向我行抵押担保，并依法向房管部门办理了同意的抵押登记手续。根据《物权法》第一百九十一条、《担保法》第四十九条之规定，按照我行与谢应书、毛正伟签订的《个人额度借款合同》，谢应书、毛正伟尚未全部归还我行个人贷款，未完全履行合同义务，因此我行不能解除以上房权证之抵押权。衡亮、杨乃清主张行使涤除权，但并没有根据《物权法》第一百九十一条第二款之规定代为清偿全部债务消灭抵押权，因此其主张不符合法律规定；3.谢应书、毛正伟在归还我行贷款期间，经我行同意，其将部分债务转让给衡亮、杨乃清承担，对此我行给予确认，但我行并未免除谢应书、毛正伟之连带责任，因此在谢应书、毛正伟未完全清偿债务之前，我行仍对其享有相关权利。我行同意谢应书、毛正伟部分债务转让的同时，没有同意其对已抵押的财产进行任何形式的处置，因此其基于设置抵押财产的任何处置行为均未经我行同意，按法律之规定，其此类的行为不发生效力。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告衡亮、杨乃清提交以下证据：1.结婚证复印件一份，证明衡亮、杨乃清是夫妻关系，共同购买谢应书、毛正伟的房屋；2.《租房协议》一份，证明原告从2011年6月至2020年6月承租被告的房屋，原告对承租的房屋拥有优先购买权；3、《房屋所有权证》一份，证明毛正伟、谢应书是位于德州平方米，产权证号［德权为第00005915，土地使用权为德国（2000）字第Ｆ-804号］房屋的所有权人；4、《个人额度借款合同》、《个人最高额度抵押合同》各一份，证明2012年10月16日谢应书、毛正伟与邮政银行德昌支行签订个人借款合同，将谢应书、毛正伟名下的四处房产与邮政银行德昌支行办理了最高额抵押。5、2018年9月28日德昌县不动产登记中心复函邮政银行德昌支行，证明谢应书名下抵押房屋产权证未被司法部门查封或冻结；6、《房屋买卖合同》一份，证明原告、被告、邮政银行德昌支行三方协商一致后，原告与被告于2018年9月29日签订《房屋买卖合同书》，原告以240万的借款购买被告的房屋；7、现金（钞）交款单、资产保全还款单，交易流水，证明原告向邮政银行德昌支行以现金的形式偿还被告在邮政银行德昌支行处的借款，剩余的借款原告在开庭前已经全部偿还完毕；8、原、被告与邮政银行德昌支行在邮政银行办公室谈论购买房屋价款的视频一份，证明邮政银行德昌支行知晓原、被告之间签订的房屋买卖合同事宜。 以上证据被告谢应书、毛正伟和第三人邮政银行德昌支行均无异议。 被告谢应书、毛正伟未提交证据。 第三人邮政银行德昌支行提交的证据：1.所涉房屋的他项权证（房他证德权字第××号一份，证明抵押权与被担保的所有债权同时存在；2.（2020）川3424财保6号民事裁定书一份，证明邮政银行德昌支行对房权证［德权为第00005915，土地使用权为德国（2000）字第Ｆ-804号］抵押登记的房屋有权在最高债权限额内就该担保财产优先授权；3.《保险保单函》一份，证明邮政银行德昌支行申请保全被告抵押的位于德昌县的财产。 被告谢应书、毛正伟对以上三份证据均无异议，原告衡亮、杨乃清对证据真实性、合法性无异议，认为与本案无关联性。 经本院审理查明事实如下：2012年10月16日，被告谢应书、毛正伟与第三人邮政银行德昌支行签订《个人额度借款合同》（编号：513424212102064708）载明：“借款人：（甲方）：谢应书贷款人（乙方）：中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌支行第一章授信额度及类别……本合同项下授信额度金额为：人民币（大写）伍佰万元整，（小写）5000000.00元。在额度支用期内，甲方可以循环适用上述额度。……第二章额度期限第三条额度粗续期最长为120个月，自2012年10月16日至2022年10月16日。额度存续期内的前60月为额度支用期，借款人可以申请支用借款，额度内单笔支用借款最长期限为60月。……第五章担保第十六条甲方通过一下第（二）种担保方式为乙方债权本息、违约金及相关费用提供担保（一）保证（二）抵押…甲方：谢应书签名、捺印毛正伟签名、捺印乙方：中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌支行加盖个人信贷业务合同专用章负责人：沐兴燕签名”。同日二被告和第三人邮政银行德昌支行签订《个人最高额抵押合同》（编号为：513424312101005812），载明：“甲方（抵押人）：谢应书共有人：毛正伟乙方（抵押权人）中国邮政储蓄银行股份有限公司公司德昌支行…为确保谢应书（以下简称“债务人”）与乙方（以下简称“抵押权人”）于2012年10月16日签订的编号为513424212102064708的《个人额度借款合同》及其项下各单项业务合同（上述全部合同以下统称“主合同”）的履行，根据国家有关法律法规，甲方和乙方双方经协商一致，甲方愿意提供金额为人民币（大写）壹仟零伍万零捌佰元整，（小写）：10050800.00元的最高额抵押担保。抵押权与被担保的所有债权同时存在，被担保债权全部清偿完毕后，抵押权才消灭。本合同项下担保债权的期限为2012年10月16日至2022年10月16日。……甲方抵押人（签字）：谢应书签名、捺印共有人（签字）：毛正伟签名、捺印乙方：中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌支行加盖个人信贷业务合同专用章负责人（或授权代理人）：沐兴燕签名”。该合同附件中将抵押财产进行了明确的，为被告谢应书名下的位于德昌县的个人房产［房权证德字第××号、00××53号、00××54号、00××56、00××57号00××43号、00××44号、00××45号、00××47号、00××48号；土德国用（2012）第1156号、1157号、1160号、1158号、1159号、1176号、1177号、1173号、1174号、1175号］，德昌县德州镇育才路的个人房产［房权证德权字第××号；德国用（2000）字第Ｆ-××号］，二被告向房管部门办理了抵押登记手续，德昌县房地产管理所向第三人邮政银行德昌支行出具了他项权证（房他证德权字第××号）。随后，第三人邮政银行德昌支行于向被告谢应书发放贷款5000000.00元。被告未能按期偿还结款，2018年9月29日，经原、被告协商一致，原告与被告签订《房屋买卖合同书》，合同书载明：甲方：谢应书（身份证号码：×××3561）、毛正伟（身份证号码：×××3577），乙方：衡亮（身份证号513424197××××××××），杨乃清（5134241971××××××××），甲乙双方以公平、公正、自愿的原则就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：1.甲方自愿将坐落于德州镇育才路房地产出卖给乙方，房产证号为：房权证德权字第××，土地使用权为：德国（2000）字第Ｆ-804号，面积655.96平方米，共五层；2.双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写贰佰四十万元整，小写：2400000.00元；3.乙方在签订本合同后两天内，支付银行贷款200500.00元整；4，甲方必须保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，与其他人及单位无任何的纠纷（乙方购买方前所产生的纠纷及法律责任全部由甲方承担）；8.由于甲方房产证还担保贷款，乙方付房款贰佰肆拾万元整将直接用于归还此房产证在中国邮政储蓄银行股份有限公司公司德昌支行的贷款，此房在中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌支行抵押贷款为人民币2400000.00元（大写：贰佰肆拾万元整）。乙方所付房款直接转入中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌支行贷款指定账户，归还此房屋抵押贷款，甲方应积极配合乙方办理过户相关手续，过户时间由乙方还款时间结束后协商解决；甲方（卖方）：谢应书、毛正伟（按印），乙方：衡亮、杨乃清（按印），2018年9月29日”。邮政银行德昌支行知晓原、被告签订《房屋买卖合同书》及其内容后，未提出异议，向原告出具还款明细、计划表、还款账户。原告以此还款计划、账户按约定以现金的形式偿还被告在邮政银行德昌支行处的借款2400000.00元，现原告已偿还完毕。 本院认为:依据《中华人民共和国担保法》第四十九条：抵押期间抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前偿清债务或提存之规定,本案中,原告在知晓被告将已办理抵押登记的抵押物房产证号为：房权证德权字第××，土地使用权为：德国（2000）字第Ｆ-804号的情况下，与被告达成协议自愿购买该房屋，并约定将卖房所得对价款2400000.00元全部用于偿还被告在第三人邮政银行德昌支行借款，第三人邮政银行德昌支行知晓原、被告房屋买卖及约定将购房对价款全部用于偿还被告借款，未提出异议，并确认同意将二被告部分债务转让给原告承担，通过向原告出具还款明细、还款计划表、还款账户以及确认由原告偿还被告在其处的部分贷款本息2400000.00元已偿还完毕的事实。故原、被告于2018年9月28日签订的《商品房买卖合同》在抵押权人知晓未提出异议且案涉房屋对价款已偿还完毕情况下，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同成立有效，对双方当事人均产生约束力。原告请求确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。原告已按《房屋买卖合同书》约定，代被告清偿了案涉房屋债务，但二被告与第三人邮政银行德昌支行2012年10月16日签订《个人最高额抵押合同》约定“抵押权与被担保的所有债权同时存在，被担保债权全部清偿完毕后，抵押权才消灭。担保债权期限为2012年10月16日至2022年10月16日”。二被告向邮政银行德昌支行抵押的谢应书名下位于德昌县的个人房产［房权证德字第××号、00××53号、 00××54号、00××56、00××57号、00××43号、00××44号、00××45号、00××47号、00××48号；土德国用（2012）第1156号、1157号、1160号、1158号、1159号、1176号、1177号、1173号、1174号、1175号］，德昌县德州镇育才路的个人房产［房权证德权字第××号；德国用（2000）字第Ｆ-××号］，已向房管部门办理了抵押登记手续，德昌县房地产管理所向第三人邮政银行德昌支行出具了他项权证（房他证德权字第××号），邮政银行德昌支行又于2020年6月19日向本院申请诉前财产保全，本院作出（2020）川3424财保6号民事裁定书，对上述财产予以查封，查封期限从2020年6月22日起至2023年6月21日止。原、被告双方签订房屋买卖合同时，案涉房屋就已经存在抵押的事实，并办理了抵押登记手续，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》相关规定，抵押权经合法成立，受法律保护。现二被告尚未全部归还第三人邮政银行德昌支行的个人贷款，未完全履行合同义务，故原告请求将［德权为第00005915，土地使用权为德国（2000）字第Ｆ-804号］的不动产过户登记到其名下的诉讼请求，其过户登记条件未成就，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、第一百九十二条之规定，判决如下： 一、原告衡亮、杨乃清与被告谢应书、毛正伟于2018年9月29日签订的《房屋买卖合同书》有效。 二、驳回原告衡亮、杨乃清请求被告谢应书、毛正伟和第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司德昌支公司将房权证［德权字第××，土地使用权为德国（2000）字第Ｆ-804号］的不动产过户登记为原告的诉讼请求； 本案受理费26000元，减半收取13000元，由被告谢应书、毛正伟承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  谢剑秋 二〇二〇年九月二十三日 书记员  柳飞飞