北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民再58号上诉人（原审原告）：林伟，男，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘佳，北京睦湃律师事务所律师。委托诉讼代理人：衣海宾，北京睦湃律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路77号。法定代表人：张辉，执行董事。委托诉讼代理人：姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟昭耘，北京市响宇律师事务所实习律师。原审第三人：王尚，男，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：沈月江，北京市开越律师事务所律师。上诉人林伟因与被上诉人北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）、原审第三人王尚商品房买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民再8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人林伟之委托诉讼代理人刘佳、衣海宾，被上诉人恒远公司之委托诉讼代理人姜伏波、孟昭耘，原审第三人王尚委托诉讼代理人沈月江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林伟上诉请求：撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民再8号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院对王尚签订的《商品房买卖合同》及缴纳首付款的事实认定错误。1.王尚提交的《商品房买卖合同》是虚假合同。恒远公司不认可王尚提交的《商品房买卖合同》。首先，该购房合同显示签订时间为2004年5月8日，但签订合同时所用的身份证取得时间是2005年11月之后，王尚对此没有合理解释。其次，王尚提交的购房合同签订于2004年5月8日，晚于林伟购房合同时间2003年6月6日，但是王尚合同编号289xx5却先于林伟合同编号306xx9，不符合常理。再次，北京鸿运达物业管理有限责任公司文宝兴业分公司（以下简称鸿运达分公司）证明王尚于2004年5月8日购买此房后一直居住在其中，但该公司于2006年9月才成立，不可能证明在本单位成立之前的事实。2.王尚的购房款全部以现金形式支付给王x吾个人，恒远公司不认可王尚支付购房款。3.林伟与恒远公司是2003年6月签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案公示，王尚应当知晓。因此，王尚提交的《商品房买卖合同》有重大瑕疵，且其未向恒远公司支付房款。王尚并非真实的购房人，其占有使用房屋不具有合法的根据，不属于合法占有。二、一审法院对林伟与恒远公司签订和履行《商品房买卖合同》的事实认定错误。首先，林伟与恒远公司于2003年6月签订了《商品房买卖合同》，该合同有法定代表人签字、盖章及网签备案，真实有效。其次，林伟向恒远公司支付了首付款，恒远公司予以认可。买卖双方对该事实一致认可，王尚未提交相反证据。再次，林伟在交纳首付款之后，办理了银行贷款，以按揭贷款方式向恒远公司交纳房款并偿还贷款至今，恒远公司对此亦表示认可。林伟在发现王尚非法占有诉争房屋后于2010年开始诉讼。因此，林伟与恒远公司签订并履行了《商品房买卖合同》，是真实的购房人。三、一审法院适用法律错误，本案是商品房买卖合同纠纷，但一审判决未适用《商品房销售管理办法》。《商品房销售管理办法》第十条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”本案中林伟与恒远公司签订《商品房买卖合同》，在该合同未解除前不得销售此房屋。四、一审判决侵害了案外人的合法权益，程序违法。一审法院要求林伟提交“银辰公司向林伟借款，所借款项在银辰公司账面上的体现，以及银辰公司与恒远公司之间的债权债务关系如何转化为林伟相应首付款等证据”，这些证据均涉及案外人的利益，与本案和林伟没有直接的关系。如果一审法院需要了解上述情况，应追加相关主体参加本案诉讼。综上，一审法院判决认定事实、适用法律及程序均有错误，请求二审法院予以纠正，保护上诉人合法权益。恒远公司辩称：同意林伟的上诉请求。王尚述称：同意一审判决。王尚于2004年5月8日与恒远公司签订《商品房买卖合同》并交纳了首付款、印花税，于2007年3月3日交纳了专项维修基金，于2013年4月13日向原恒远公司财务总监王x吾交纳了尾款。在签订合同后王尚一直占有使用诉争房屋，应认定王尚是真正的购房人。林伟向一审法院起诉请求：1.判令恒远公司为林伟开具全额购房发票；2.判令恒远公司为林伟办理位于北京市海淀区x路602号房屋过户手续，将该房屋登记至林伟的名下；3.恒远公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：2003年6月6日，林伟与恒远公司签订《商品房买卖合同》约定林伟购买恒远公司开发的紫苑阁6层602号房屋（以下称诉争房屋），房屋总价款1161776元。合同附件四约定：签订合同当日交付房款241176元（含定金），合同签署三十日缴清剩余房款920000元，该房价款以银行贷款方式支付。后因恒远公司不再负责诉争房屋的精装修，双方签订补充协议变更房屋总价款974308元。合同签订后，该合同在房管部门办理了网签备案登记手续。2003年7月18日，林伟与中国工商银行北京市分行翠微路支行（以下简称翠微路支行）签订《个人购房借款合同》，向翠微路支行贷款770000元。同日，该笔款项支付至恒远公司名下账户。林伟自2003年8月开始偿还按揭贷款至今，至2019年12月18日已偿还贷款836233.68元，目前尚余贷款本息365300.81元。双方通过债权债务抵偿的方式已经支付，恒远公司对此认可。恒远公司至今未给林伟办理诉争房屋的产权证书，也未出具全额房款发票，林伟于2010年5月起诉过恒远公司要求办理诉争房屋产权证和出具全额房款发票。至于王尚，我方认为王尚并非本案房屋权利人。王尚与恒远公司的买卖合同未经过网签备案。王尚出资购买款无其它证据证明，王尚所述首付款及剩余房款支付并无银行转账或汇款凭证，也没有正式发票。综上林伟是诉争房屋的真实买受人，已经向恒远公司支付了全部房款，恒远公司应该为林伟办理房屋产权证书，并向林伟开具全额房款发票。恒远公司辩称，我公司同意林伟的诉讼请求，林伟的购房合同系股权转让前与恒远公司签订，进行了备案登记，支付了全部购房款，且均早于王尚的购买房屋的合同时间，我方认可林伟为真实的购房人。王尚所提交的商品房买卖合同虽然显示日期在股权转让之前，但其真实性存疑。合同签订日期为2004年5月8日，网上个人信息中显示身份证号为18位的二代新身份证号，但根据江苏商务网上关于江苏省二代身份证的办理情况信息，王尚取得二代身份证的时间应为2005年11月，在合同显示日期当时，王尚不可能有二代身份证。鉴于林伟的购房合同已备案登记，可以确认林伟签订合同时间为2003年6月的真实性；王尚的购房合同时间签订于2004年5月，晚于林伟购房合同时间2003年6月6日，但是王尚合同编号289xx5却先于林伟购房合同编号306xx9，不符合常理。不考虑合同编号问题，林伟的购房时间亦早于王尚。王尚提交的首付款凭证的收据，时间显示在股权转让之前，但同一时间的购房人均有当时的恒远公司出具购房发票，王尚仅有购房收据。王尚提交的2006年7月9日74万房款显示时间为股权转让后，且据其自述，其将房款交纳给与恒远公司无关的其他人。前后自述的交付房款的方式、时间均存在前后矛盾的情况。故我公司认为林伟系真实的购房人。同意林伟的诉讼请求。王尚述称，不同意林伟的诉讼请求。我系诉争房屋真实的购房人。2004年5月8日我与恒远公司签订了购房合同，恒远公司以937342元将北京市海淀区x路602号售于我。我在2004年4月14日交纳现金2万元认购金，恒远公司为我开具了收据。2004年5月8日我以现金支付首付款177342元、印花税469元。恒远公司老股东的财务总监王x吾，要求我继续支付尾款才可以办理房本，并且告知我由于公司账号被查封了，所以只能转到其个人账户，并且告知王尚，逸升轩项目是归属老股东所有。故2013年4月13日，王尚通过银行现存的方式将尾款74万元存入王x吾账户。至此，王尚已经支付了全部购房款，且从2004年4月实际入住至今，并已对房屋进行过三次装修。故请求法院驳回林伟的诉讼请求。林伟向一审法院原审起诉请求：要求恒远公司开具购房款全额发票，协助办理房屋所有权证，并承担诉讼费。本院原审审理过程中，林伟所述事实得到恒远公司的认可，恒远公司同意为林伟办理房屋所有权证和出具购房款的全额发票。原审经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、北京恒远基业房地产开发有限公司于本调解书生效后七日内为林伟开具购房款全额发票。二、北京恒远基业房地产开发有限公司于本调解书生效后三十日内协助林伟办理北京市海淀区车公庄西路38号院4号楼（紫苑阁）6层602号房屋所有权证。一审法院再审认定事实：2003年6月6日，恒远公司与林伟签订《商品房买卖合同》（合同编号306xx9），恒远公司将北京市海淀区x路602号商品住宅一套售予林伟。同年6月10日在海淀区建委进行备案登记。2003年6月28日，林伟支付首付款204308元，恒远公司为其开具首付款发票。关于首付房款支付情况，据林伟称，其系北京银辰房地产有限公司（现更名为北京银辰置业投资管理有限公司，以下简称银辰公司）股东，恒远公司曾向银辰公司借款2000万元，到期后一直未予偿还，银辰公司因资金周转困难，也曾向其员工（包括林伟）借款25万元，未予偿还，后连本带息大约32万元。后恒远公司提议，口头约定将恒远公司开发的房屋抵偿给林伟用于偿还借款及利息，做为诉争房屋首付款，双方即签订合同编号为306xx9的《商品房买卖合同》。2003年7月18日，林伟与翠微路支行签订《个人购房借款合同》，由林伟向银行贷款77万元，用于购买诉争房屋，银行以林伟的名义一次将尾款划入恒远公司账户。庭审中，恒远公司对此予以确认，其称其公司已收到林伟全额购房款。再审过程中，林伟称其用借款本息折抵房屋首付款后，由恒远公司延期交付房屋违约金和将林伟购买房屋出租后产生的租金来偿还翠微路支行贷款，直到2008年7月，但对上述以债抵偿首付款，以违约金及房屋出租租金偿还翠微路支行贷款的事实，林伟再审时均未提供证据。在林伟与恒远公司签订购房合同一年后，2004年5月8日，恒远公司与王尚签订《北京市商品房买卖合同》（合同编号289xx5），约定恒远公司将北京市海淀区x路602号商品住宅一套售予王尚。2004年4月14日，王尚向恒远公司（老股东）交纳2万元定金。2004年5月8日，王尚交纳房屋首付款现金177342元。2013年4月12日，王尚将尾款74万元以见面存取的方式交付至恒远公司（老股东）的财务总监王x吾账户中，隔天到账。上述交纳的钱款王x吾均为其开具了收据。王尚于2004年5月办理了入住手续，并实际居住至今。在王尚与恒远公司签订购房合同后两年，2006年3月24日，北京翰峰置业有限责任公司（以下简称翰峰公司）与恒远公司全体股东（包括端x庭、杨x涌、蒋x昌、杨x英、马x英，以下简称老股东）签订《股权转让协议》。五个老股东同意将恒远公司持有的100%股权转让给翰峰公司，使其持有恒远公司（老股东）当时开发的“安德鲁”房产项目，据恒远公司新股东代理人在再审开庭所述，当时翰峰公司收购恒远公司股权就为取得“安德鲁”项目的开发权。同时，该股权转让协议还载明，恒远公司老股东在转让协议之前发生的债权、债务由老股东自己负责，并转移了恒远公司当时的全部印鉴、银行账户、财务资料、工商税务登记资料、所属“安德鲁”项目的原始资料、其他以恒远公司名义签订的相关法律文件的原件以及恒远公司的债权、债务清单。新股东翰峰公司在协议中要求老股东不得与第三方签订任何协议，否则后果由老股东承担。但又约定除“安德鲁”项目以外的所有项目开发权、产权及各项法律责任均由老股东所有及承担，即老股东享有本案涉案房产项目“逸升轩”楼盘的开发权、产权并对各项法律责任负责。再审审理中，王尚称系恒远公司老股东的财务总监王x吾向其说明恒远公司新老股东变更约定涉案逸升轩的房产项目归老股东所有，并向王尚出示老股东端华庭授权给王x吾的收取房屋尾款授权委托书。同时丰台区法院(2012)丰民初字第13867号民事判决书中亦认定了恒远公司的五位老股东享有逸升轩项目的收益权，故当时告知王尚把剩余房款交给恒远公司老股东，王尚鉴于此将尾款交于王x吾个人。恒远公司对此不予认可，其认为王尚将房款交至未授权的他人，且恒远公司称亦未收到过王尚的购房款。据此，可以看出，恒远公司就位于北京市海淀区x路602号商品住宅一套分别卖与林伟和王尚两个购房人，恒远公司的行为属于“一房二卖”，林伟于2010年7月21日，就上述购房行为与恒远公司在本院达成的调解书。一审法院再审认为：本案的争议焦点系谁是真实购房人。2003年6月和2004年5月，恒远公司分别与林伟和王尚就诉争房屋签订两份《北京市商品房买卖合同》，林伟的《北京市商品房购房合同》并做了网上备案登记。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条的规定：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。”现王尚已经在交纳房款后实际占有使用并装修了诉争房屋，应该确认王尚为房屋买卖合同的买受人。林伟虽主张其以债权拆抵了首付房款且又以相应租金偿还后期购房的房屋贷款，但上述事实林伟除提供了借款合同外，无其它相关证据佐证，比如银辰公司向林伟借款，所借款项在银辰公司账面上的体现，以及银辰公司与恒远公司之间的债权债务关系如何转化为林伟相应首付款等证据。并且林伟自购房屋后，对自购房屋没有任何使用和房屋管理，有违常理。故林伟坚持其系真实买房人的请求本院无法采信。在本院确认了王尚是房屋履行合同的买受人后，林伟因与恒远公司签订的商品房买卖合同，属于恒远公司一房两卖，应属于违约，其应承担违约责任，林伟可向恒远公司另行主张。据此林伟请求人民法院支持由恒远公司为其出具房屋全额发票并为其办理房屋所有权证的诉讼请求，应予驳回。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、撤销本院（2010）海民初字第18958号民事调解书；二、驳回林伟的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，现认定如下：上诉人林伟向本院申请要求法院调取其在购买诉争房屋时被翠微路支行留存的“北京市工商企业资金往来专用发票”。经本院向翠微路支行查询，该行回复：本行贷款档案中，留存有林伟首付款发票的复印件。上诉人林伟、被上诉人恒远公司、原审第三人王尚均对翠微路支行的答复无异议。被上诉人恒远公司向本院提交单位工程验收记录，该记录载明：工程名称为北京第一公汽公司花园村住宅楼，工程地址位于海淀区花园村38号，竣工日期为2004年12月13日。欲证明原审第三人王尚于2004年5月入住诉争房屋系虚假事实。上诉人林伟确认该证据真实性与证明目的。原审第三人王尚确认该证据真实性，不认可证明目的并称诉争房屋所在小区验收时间晚于王尚实际入住时间。原审第三人王尚向本院提交其在江苏省宿迁市宿城区档案馆调取的《结婚登记审查处理表》，记载王尚于2004年4月登记结婚使用的身份证号与其2004年5月签订合同使用的身份证号一致。欲证明其在2004年5月与恒远公司签署《北京市商品房买卖合同》时使用的身份证号是真实的。上诉人林伟确认该证据真实性，不认可证明目的并称王尚与恒远公司签订的《北京市商品房买卖合同》系虚假的。被上诉人恒远公司确认该证据的真实性与证明目的。一审查明事实本院予以确认。本院另查明：王尚向一审法院提交了北京市居住小区管理办公室于2007年3月3日向其出具的专项维修资金交款通知、北京市住宅专项维修资金专用收据、诉争房屋印花税收据、电费收据、2006年到2011年物业费收据及发票。鸿运达分公司于2006年9月7日成立，该公司于2013年11月18日出具证明，证明内容为：北京市海淀区车公庄西路38号院4号楼（逸升轩）602室购房人王尚于2004年5月8日购买此房后一直居住在其中，每年按时缴纳物业服务费，且无出租情况。上述事实有《北京市商品房买卖合同》、房款收据、首付款收据、认购金收据、印花税收据、专项维修资金交款通知、北京市住宅专项维修资金专用收据、银行取款流水单、股权转让协议、电费收据、物业费票据、企业信用信息公示报告、当事人于庭审中的陈述等在案佐证。本院认为，恒远公司分别与林伟、王尚签订商品房买卖合同，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，二份合同均为有效合同。本案的争议焦点系林伟、王尚孰为诉争房屋的占有人，兹将针对本案争议焦点及上诉人的上诉理由分别予以分析。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定......”鉴于林伟、王尚签订房屋买卖合同后，均未办理诉争房屋的产权证，故房屋买受人的认定应以实际占有房屋为依据。根据本案查明事实，王尚签订房屋买卖合同后，交纳了全部房款、印花税、专项维修基金、电费以及物业费等相关费用，现该房屋亦由王尚占有，应认定王尚系诉争房屋真实的占有人。王尚基于购房合同产生的合法占有应予以保护。上诉人林伟主张其签订的《商品房买卖合同》是真实的且其已经占有、使用诉争房屋，应认定为实际购房人。本院认为，林伟不能向本院提供交纳首付款的票据原件、与物业公司签订的入住协议、提供诉争房屋的物业费、水电费等相关票据，无法证明林伟在签订购房合同后交付价款并入住诉争房屋的事实。上诉人该项主张，证据不足，本院不予支持。上诉人林伟主张王尚在签订合同时应当知晓林伟的《商品房买卖合同》已经登记备案并指出王尚的《商品房买卖合同》应为虚假合同。本院认为，王尚与恒远公司签订商品房买卖合同的时间虽然晚于林伟签订买卖合同的时间，但是该合同上有恒远公司的公章及法人端华庭的签名，符合合同格式要件的规定。王尚的购房价格与林伟的购房价格相近，在签订合同后王尚积极交付首付款、印花税、专项维修基金、尾款。并且，王尚提供补充证据《结婚登记审查处理表》，其上载明王尚在2004年4月登记结婚时身份证号与其在2004年5月签署《商品房买卖合同》时的身份证号一致。故上诉人该项主张，证据不足，本院不予支持。上诉人林伟主张王尚仅向王x吾个人支付剩余购房款，恒远公司不认可收到王尚的购房款，不应认定王尚已经交纳房款。本院认为，王尚向王x吾支付购房尾款系依据已生效(2012)丰民初字第13867号判决中认定恒远公司老股东享有诉争房屋的收益权。因王x吾获得恒远公司老股东端华庭授权收取房屋尾款，故王尚向王x吾给付剩余尾款并无不当。上诉人该项主张，本院不予支持。上诉人林伟主张王尚所签《商品房买卖合同》编号小于林伟所签《商品房买卖合同》的编号，但是王尚合同签署日期晚于林伟合同签署日期，不符合常理。本院认为，在商品房买卖中，合同签署日期的前后与合同编号的大小并不存在直接的关联性。上诉人该项主张，本院不予支持。上诉人林伟主张鸿运达分公司于2006年9月成立且诉争房屋小区验收单显示验收时间为2004年12月，该公司出具证明王尚于2004年5月之后在诉争房屋居住，该证明不可采信。被上诉人恒远公司亦向本院提交单位工程验收记录，该记录记载诉争房屋所在小区验收时间为2004年12月，用以证明王尚在2004年5月入住诉争房屋系虚假事实。本院认为，首先，诉争房屋所处小区更换物业时，按照行业惯例，原物业公司应当向鸿运达分公司移交小区的资料，鸿运达分公司根据档案资料作出诉争房屋的证明并无不当；其次，鸿运达分公司作出的证明至少能说明，鸿运达分公司成立并接手诉争房屋所在小区物业服务后，王尚一直居住在诉争房屋；再次，即便王尚实际入住时间不是2004年5月，也不能对抗王尚目前实际占有诉争房屋的事实。上诉人该项主张，本院不予支持。综上，原审法院认定王尚为房屋的实际占有人正确，林伟基于《商品房买卖合同》享有的债权不能对抗王尚的占有权，林伟的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由林伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  阎 军审 判 员  刘玉红审 判 员  王 京二〇二〇年九月二十七日法官助理  王铁兵书 记 员  陈 蒙