天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2835号上诉人（一审被告）：孔德路，男，1975年10月2日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：黄少山，天津强东律师事务所律师。上诉人（一审被告）：天津阿尔文塑胶制品有限公司，住所地天津市武清区南蔡村镇京津公路西侧26号。法定代表人：于俊民，总经理。委托诉讼代理人：黄少山，天津强东律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：朱凤岩，男，1963年11月15日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王思研，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世柱，北京市尚公律师事务所律师。上诉人孔德路、上诉人天津阿尔文塑胶制品有限公司（以下简称“阿尔文公司”）因与被上诉人朱凤岩租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初12222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孔德路及其与上诉人阿尔文公司共同的委托诉讼代理人黄少山，被上诉人朱凤岩的委托诉讼代理人王思研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔德路上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回朱凤岩对孔德路的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定事实错误，孔德路只是作为天津泰瑞达塑料制品有限公司的法定代表人与朱凤岩签订的厂房租赁协议，后出租方变更为阿尔文公司，孔德路收租金是代表阿尔文公司收取，《解除房屋租赁合同》也是由阿尔文公司和朱凤岩签订的，孔德路只是作为代表人签字，双方均认可出租方是阿尔文公司。变压器产权变更协议也是由阿尔文公司与朱凤岩签订的。孔德路与朱凤岩之间没有租赁合同关系，一审法院认定孔德路承担连带责任没有事实和法律依据。请二审法院支持上诉请求。阿尔文公司上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判撤销一审判决中阿尔文公司返还朱凤岩四个月租金86666.67元的判项或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1．涉案土地及房屋并非违章建筑，涉案房屋属于集体建设用地，因历史原因无法办理房屋及土地的相关手续，符合当时政策（以租代征），故涉案租赁合同合法有效；2．阿尔文公司在履行合同过程中没有违约行为，朱凤岩返还未到期租金86666.67元的诉讼请求无事实和法律依据。请二审法院支持上诉请求。朱凤岩针对二上诉人的上诉共同辩称，不同意上诉人上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。关于退还租金的部分，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同因为无法取得产权证，而属无效合同，已取得的财产应予以返还。因此一审法院判决上诉人向被上诉人返还四个月的租金，被上诉人认为于法有据。占用费为一审法院的酌定内容。上诉人孔德路与被上诉人签订的第一份租赁协议就是以孔德路的名义进行签署的，在第一份协议中，虽然天津泰瑞达塑料制品有限公司也在合同上面署了名，但是没有加盖公章，所以被上诉人认为厂房租赁协议是由上诉人孔德路与被上诉人签署，并且在合同履行的过程中，孔德路也多次收取被上诉人支付的租金，所以被上诉人认为孔德路与阿尔文公司应作为房屋的共同的出租方。朱凤岩向一审法院起诉请求：1．判令二被告连带返还原告剩余租金86667元；2．判令二被告连带返还原告支付的用电保证金30000元；3．判令二被告连带返还租赁物三层的房屋租金67500元；4．判令二被告连带返还原告支付的环评费用100000元；5．判令二被告连带返还原告的设备装修费100000元；6．判令二被告连带返还原告的搬家费用117300元；7．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告孔德路自2014年7月份开始陆续签订一份厂房租赁协议及两份补充协议，约定原告租赁被告位于天津市武清区××镇××房工业区全部院落的厂房、办公楼一楼（二楼办公室协商解决）、全部生活区院落以及西侧车棚与全部院落空地，租赁建筑面积为生产区2246平方米，全部办公楼生活区约489平方米办公楼一层，办公楼二楼和三楼另开门，与厂区隔离并从后门出入，该合同约定第一阶段2014年9月1日至2017年8月31日租金为每年230000元，第二阶段2017年9月1日至2020年8月31日的租金为每年250000元。2014年12月，孔德路与朱凤岩签订的补充协议，约定被告孔德路出租给原告的一层变更为三层办公楼生活区约1200平方米，约定该厂房租赁2014年9月1日至2017年8月31日租金每年60000元，自2017年9月1日至2020年8月31日每年66000元。2015年8月6日，双方又签订一份补充协议，双方确定根据2014年第一份厂房租赁协议，现将前院厂房围墙以西路面归还给房东作为仓库使用，甲乙双方约定该厂房租赁从2015年9月1日至2017年8月31日租金每年245000元，自2017年9月1日至2021年8月31日租金每年260000元（租赁范围函整个厂房2246平方米、全部生活区、全部办公楼及西侧对应全部空地及车棚等）。原告向被告方支付了2014年9月1日至2015年8月31日的租金273453元、2015年9月1日至2016年8月31日的租金245000元、2016年9月1日至2017年8月31日的租金245000元、2017年9月1日至2018年8月31日的租金260000元、2018年9月1日至2019年8月31日租金260000元，对于付款事实被告方予以认可，但从原告提交的收据、银行转款记录看，有原告个人向被告孔德路个人账户打款和收据收款、有天津泰瑞达塑料制品有限公司给天津小兵环保科技有限公司开具的收据、也有北京神州瑞琪环保科技有限公司账户向被告天津阿尔文塑胶制品有限公司的付款。被告方还曾于2014年收取原告方用电保证金30000元。2019年4月29日，原、被告签订解除房屋租赁合同，约定将2014年8月签订的厂房租赁协议于签协议当日解除，大门钥匙及办公室钥匙归还被告方，被告方已经收到，对解除合同未尽事宜双方协商解决。另查明，经一审当庭向二被告询问，被告称涉案厂房、办公楼等建筑物没有取得规划许可证，也没有取得不动产权证，被告提交的武清区南蔡村镇政府的证明，欲证实被告阿尔文公司使用的南蔡村镇八间房村集体建设用地建筑物不属于违章建筑，但一审法院认为镇级政府并非建筑物规划审批部门，其出具的证明不能对抗涉案租赁物未经规划审批和未取得不动产权证的事实。通过询问被告孔德路，其称阿尔文公司由其说了算，为该公司的实际控制人。二被告举证的租赁物现场照片显示厂房内有基台和坑洞，原告质证称系其使用租赁物安装机器设备所造成的。关于电费问题，因双方是以阿尔文公司的名义共同向电力部门缴纳电费，没有单独的电表，而双方产生争议的2019年3月、4月和5月的电费各自使用多少电量双方均无证据证实，但双方对于用电总数认可，共发生电费23619.66元，该数据有二被告提交的电费表及原告的书面质证意见证实，双方对于两家用电总数认可一致。原告提交的被告阿尔文公司与案外人天津众信医疗设备贸易有限公司的租赁合同及租赁物办公楼三层照片，二被告认可真实性，一审法院予以确认，能够证实被告方于2018年8月1日开始，将办公楼三层交给原告外的其他人占用使用的事实。一审法院认为，本案争议焦点为1．二被告应否向原告承担返还其诉请的各项费用的责任？2．二被告的责任方式是什么？第一，被告孔德路为阿尔文公司的实际控制人，孔德路在签订的租赁合同中签字，应为合同主体，承担合同责任；阿尔文公司也接收过原告方的租金，双方在履行合同过程中均存在个人与公司混同不清的事实，故应由孔德路与阿尔文公司连带承担本案合同责任。第二，本案案涉租赁物没有取得规划许可和产权证，双方所签订的租赁合同应属无效。双方于2019年4月29日签订解除租赁关系，虽然合同无效不存在解除问题，但其协议约定的交还租赁物大门钥匙的事实可以说明自当日起原告不再占用被告租赁物，租赁物也已经返还被告方，鉴于原告缴纳租赁费用至2019年8月31日，则后续5月、6月、7月、8月4个月的租金在合同无效的前提下应由二被告向原告予以返还，该期间整年租金为260000元，计算4个月租金为86666.67元。虽然合同无效，但原告在搬离租赁物前已经进行了实际占用使用，一审法院按照双方租金价格折抵占用使用费用，之前的费用不再返还。关于办公楼三层，在原告租期内，被告交给其他人占用，本着公平原则，其于2018年8月1日起至2019年4月30日止9个月对第三层的占用费用应予适当酌减，但根据双方并无单独第三层租金费用的约定，从本案的租赁合同和两份补充协议中租赁范围对比，66000元的这个约定并不明确，原租赁合同对于上述期间租赁费用约定为每年250000元，后双方协议增加了办公楼二层和三层纳入租赁物范围，租金又整体定为260000元每年，协议对比看，租赁范围同时减少了“前院厂房围墙以西路面归还给房东作为仓库使用”这部分，所以不能将66000元每年租金确定为办公楼第三层每年的租金价格，综合双方庭审中的陈述和事实，一审法院酌定第三层9个月占用，给原告酌减20000元占用费用，二被告返还原告。第三，电费保证金返还问题，鉴于双方对于2019年3月、4月、5月双方产生电费总额23619.66元予以认可，又均无证据确定各自的实际用电量，一审法院酌定该部分费用各自负担一半，原告负担用电费用11809.83元，此款从原告缴纳的30000元用电保证金中予以扣除，剩余18190.17元由二被告返还原告。第四，关于原告主张的设备装修费用和搬家费用问题，因原告使用租赁物进行经营，设备装修为原告为自身经营花费，而且其也经营了近5年之久，距离合同期限届满剩余两年多时间，造成合同无效双方亦均有过错，故该项费用由原告自行承担，一审法院亦不再查证其花费金额。原告主张的搬家费用，客观性一审法院无法查实，另外也属于其搬离为自己花费的费用，对于合同无效其也存在失察的过错，亦由原告自行负担。第五，本案解决的是双方租赁法律关系，应包括租赁物使用和租金支付的问题，而环评费用问题，属于双方经营公司过程中产生的费用，与本案非同一法律关系，本案不予处理，该部分纠纷可由双方另行解决。综上，二被告应连带返还原告各项金额合计124856.84元。一审法院判决：一、二被告孔德路和天津阿尔文塑胶制品有限公司于本判决生效后三日内连带返还原告朱凤岩124856.84元；二、驳回原告朱凤岩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8816元，由原告朱凤岩负担6019元，由二被告孔德路和天津阿尔文塑胶制品有限公司共同负担2797元。本院二审期间，各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案租赁厂房没有取得规划许可和产权手续，上诉人阿尔文公司关于合同效力的主张不能成立。关于返还4个月租金的问题，2019年4月29日，双方当事人约定解除租赁合同并办理了交接，上诉人阿尔文公司主张2019年5-8月租金不予返还没有依据，本院不予支持。关于上诉人孔德路承担责任的问题，上诉人孔德路在涉案租赁合同的签订和履行过程中，均有以其个人名义签约和收款等行为，上诉人孔德路主张其仅为代表人的证据并不充分，一审法院认定存在个人与公司主体混同，由二上诉人共同承担连带责任并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4765元，由上诉人孔德路负担2798元，由上诉人天津阿尔文塑胶制品有限公司负担1967元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年九月三日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……