江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1790号上诉人（原审原告）：宿迁市我爱链家房地产经纪有限公司,住所地江苏省宿迁市宿豫区盛世家园66幢106室。法定代表人：黄维胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雪庭，江苏首诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何杰，女，1987年6月16日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：吴倩倩，江苏广陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜亚春，江苏广陆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王保忠，男，1989年12月9日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人宿迁市我爱链家房地产经纪有限公司（以下简称我爱链家公司）因与被上诉人何杰、王保忠居间合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。我爱链家公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我爱链家公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定涉案合同第七项属于无效条款，系认定错误。涉案合同第七项明确约定如果何杰、王保忠提前终止或解除本协议的情况下，何杰、王保忠应当支付总房款2%的中介费（佣金），并需要双倍返还限时出售定金。即使一审法院认为定金与违约金不能同时适用，也应当判决何杰、王保忠支付中介费4.3万元，单倍返还定金0.6万元，而不应仅仅支持双倍返还定金1.2万元。退一步讲，一审法院认定我爱链家公司支付的律师代理费0.3万元系实际损失，则中介服务费属于我爱链家公司提供居间服务后应当取得的相应报酬，同样属于实际损失，应予支持。2.我爱链家公司一审诉求包括支付中介费4.3万元与双倍返还定金1.2万元。一审法院并未明确向我爱链家公司释明两项诉讼请求只能择一适用。即使择一选择适用，一审法院也应当优先适用支付中介费4.3万元的诉讼请求。另外，我爱链家公司从未主张中介服务费系双方违约责任的约定，即使在何杰、王保忠不存在违约的情况下，也应当支付总房价1%的中介费2.15万元。二、一审判决适用法律错误。1.涉案合同中的限时销售定金不同于房屋买卖合同中的购房定金，该笔款项是何杰、王保忠提供独家房源，不再委托其他中介进行销售，是我爱链家公司支付给何杰、王保忠的委托售房保障金。如果我爱链家公司居间介绍成功，则何杰、王保忠需要退还限时出售定金。而在一般的买卖合同中，如果买方继续履行合同，则缴纳给卖方的定金自动转化为购房款，故本案中我爱链家公司支付给何杰、王保忠的限时销售定金不同于一般法律意义上的定金，不适用定金罚则。2.本案中不存在定金与违约金同时适用的法律情形。涉案合同第七项虽然写的是关于违约责任的表述，但该条款约定何杰、王保忠出现提前终止或解除合同情况的时候，需要支付总房款2%的中介服务费，这个条款实际上是对中介费用的约定，而非是对违约金的约定。在何杰、王保忠违约的情况下，仅仅判决双倍返还定金而不予支持任何中介服务费用，完全违背了诚实信用原则，严重侵害了我爱链家公司的合法权益。3.涉案合同第七项仅仅是关于违约责任的约定，并非违约责任与定金罚则同时适用的条款，没有减轻己方责任，加重对方责任。在何杰、王保忠守约的情况下，应当支付中介费2.15万元并返还定金0.6万元；在何杰、王保忠违约的情况下，支付4.3万元中介费并双倍返还定金1.2万元，并没有加重何杰、王保忠的责任。在守约情况下，何杰、王保忠需要支付2.75万元，违约情况下支付5.75万元，这样才能将守约与违约区分开来，没有加重何杰、王保忠的责任。4.一审判决让何杰、王保忠在违约的情况下，支付给我爱链家公司的款项比守约时候还要少，严重违背了民法总则的公平原则。何杰二审辩称，一、涉案合同属于格式合同，关于违约金的约定属于格式条款，依法应当认定无效。涉案合同第七项同时约定双倍返还定金1.2万元与支付4.3万元的佣金，加重了何杰的义务负担，因该认定为无效条款，同时该条款属于同时适用违约金与定金的情形，也是法律所禁止的。我爱链家公司在一审期间坚持主张4.3万元的佣金不是违约的约定，不存在违约责任与定金同时适用的情形。对于该违约条款，双方存在不同的解释，应该作出不利于提供格式条款一方即我爱链家公司的解释。一审判决何杰、王保忠返还1.2万元并无不当，同时一审法院支持了我爱链家公司为维权所支出的律师费0.3万元，已经弥补了其损失。二、涉案违约责任的认定要以合同的履行情况以及双方在履行合同过程中的过错程度，进行综合认定。1.涉案合同从签订到我爱链家公司向何杰、王保忠发送最后一条信息可以看出，合同仅仅履行15天。而我爱链家公司主张何杰、王保忠违约的原因仅仅是何杰有一次在外地没有及时配合我爱链家公司看房，进而我爱链家公司言语挑衅，双方发生口角、产生矛盾，最终矛盾激化至报警处理，使何杰、王保忠陷入到合同履行不能的地步，以达到何杰、王保忠违约的事实。何杰、王保忠在合同履行过程中，从未明确表示不同意出售房屋，双方发生矛盾报警到派出所后，无法继续合作下去。因此，我爱链家公司在合同履行过程中存在很大的过错。2.违约责任仅仅具有惩罚性，不能等同于履行合同后所获得的利益。我爱链家公司应当通过为对方提供服务、达到对方的目的来获得利益，而不是让对方违约，要求对方承担违约责任而获利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。我爱链家公司向一审法院起诉请求：1.何杰、王保忠立即支付我爱链家公司房屋中介费4.3万元及逾期付款利息（以4.3万元为基数，按照年利率6%的标准计算，自2019年11月20号开始计算至实际支付之日止）；2.何杰、王保忠双倍返还购房定金1.2万元；3.本案的保函担保费500元、律师代理费0.3万元由何杰、王保忠共同承担；4.本案的案件受理费、保全费由何杰、王保忠承担。一审法院认定事实：2019年11月12日，何杰、王保忠（甲方）与我爱链家公司（乙方）签订《房屋出租/出售委托协议》，约定何杰、王保忠委托我爱链家公司对何杰、王保忠名下的位于宿迁市宿城区恒昌阳光里1栋1单元2201室房屋进行出售。第二项约定：房屋总价为215万元，委托性质是出售，委托方式是独家委托。第三项约定：委托期限为2个月，自2019年11月12日至2012年1月12日。经甲乙双方共同确认，乙方为该房屋的唯一受托方，乙方先行向甲方支付限时出售定金人民币陆仟元整（￥0.6万元整）。第四项4.8约定：买受方以不低第二项约定价格购买，并支付定金，甲方如拒绝签订房屋买卖定金合同/房屋买卖合同，则视为违约。第七项7.2约定：如果甲方提前终止或解除本协议的，则视为甲方违约，甲方应当双倍返还乙方限时出售定金，并按照本协议约定委托总房款的2%支付乙方佣金。若甲方承担前述责任不足以弥补乙方或买受方损失的，甲方应承担赔偿责任。上述协议签订后，我爱链家公司于2019年11月12日通过微信转账的方式向何杰、王保忠支付了限时出售定金0.6万元。一审另查明，2019年11月20日，何杰与我爱链家公司的工作人员微信联系：何杰：“我要和你说一声不好意思了，我这房子可能卖不了了”我爱链家公司工作人员：“什么情况呀？”何杰：“我婆婆不同意卖了”……2019年12月3日，我爱链家公司法定代表人黄维胜与何杰电话联系……黄维胜：“你后来昨天也走了，你家那个恒昌阳光里1幢2201室的房子到底怎么说的，我现在带电话就想问一声，因为我也不想跟你最后拖到底。拖到最后，对大家都不好。”何杰：“是呀，我也是诚心去的。”黄维胜：“我跟你讲了，你表哥不管之前对我态度怎样，也无所谓了，之前那个唐所长，还有房管处都给我打电话了，因为他们面子，我已经给了很大面子了，你退还我们0.6万元限时定金，再给我们一点中介费就行了，你再给我们20000块钱就行了，我们把合同解约就行了，否则我们就走诉讼程序了。”何杰：“我想说一下，我房子又不卖了，你现在让我掏两万块钱出来，我亏不亏。”……一审还查明，我爱链家公司为此案委托律师支出律师代理费用0.3万元。一审法院认为，合法有效的债权债务关系依法应予保护。本案中，双方当事人签订的房屋出售委托协议合法有效，双方当事人均应当按照约定诚实信用地履行合同。何杰、王保忠在合同履行期内明确告知我爱链家公司不再出售涉案房屋，要求提前终止合同，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方合同约定，我爱链家公司已经按照约定向何杰、王保忠支付了0.6万元限时出售定金，现何杰、王保忠应当双倍返还该定金，即1.2万元。对于我爱链家公司主张的中介费4.3万元及逾期付款利息，何杰、王保忠辩称，我爱链家公司应当择一适用违约金和定金罚则，且违约金过高请求调整，经一审法院释明，我爱链家公司坚持该主张，并明确系双方合同关于违约责任的约定，一审法院认为，涉案合同系我爱链家公司方提供的格式条款，该合同中关于违约金和定金罚则同时适用的约定加重了对方的责任，应属无效条款，故对于我爱链家公司的该项主张不予支持。对于我爱链家公司主张的律师费和保函费，因律师费系因何杰、王保忠违约行为而产生的实际损失，予以支持，但保函费用并非必然损失不予支持。民商事活动中，当事人均应当遵守诚实信用原则及意思自治原则。一审法院否定何杰、王保忠的违约行为，同时，我爱链家公司作为格式合同的制作方在拟定合同条款的时候应当遵循公平原则，不能减轻或免除自己责任，加重对方责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、何杰、王保忠于判决生效之日起十日内共同返还我爱链家公司宿迁市我爱链家房地产经纪有限公司限时出售定金1.2万元；二、何杰、王保忠于判决生效之日起十日内共同给付原告宿迁市我爱链家房地产经纪有限公司律师代理费0.3万元；三、驳回宿迁市我爱链家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计634元，保全费620元，共计1254元，由何杰负担634元，宿迁市我爱链家房地产经纪有限公司负担620元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案二审争议焦点：何杰、王保忠应承担怎样的违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方当事人在合同第七项7.2条约定：“如果甲方（何杰、王保忠）提前终止或解除本协议的，则视为甲方违约，甲方应当双倍返还乙方限时出售定金，并按照本协议约定委托总房款的2%支付乙方佣金。若甲方承担前述责任不足以弥补乙方或买受方损失的，甲方应承担赔偿责任。”该内容是双方当事人关于违约产生的损失赔偿额的计算方法的约定，我爱链家公司上诉认为该条款属于合同法规定违约责任的约定，本院予以支持。在涉案合同履行过程中，何杰、王保忠明确告知我爱链家公司不再出售涉案房屋，要求提前终止合同，其行为构成违约，应当根据合同约定的损害赔偿额的计算方法承担责任。关于我爱链家公司主张何杰、王保忠支付房屋中介费4.3万元，该诉讼请求是我爱链家公司依照合同约定的损害赔偿额的计算方法所主张的违约损失，符合双方合同约定，本院予以支持。关于我爱链家公司主张该4.3万元对应的逾期付款利息，该主张无法律依据，本院不予支持。关于我爱链家公司主张何杰、王保忠双倍返还定金1.2万元，因我爱链家公司所主张的4.3万元违约损失足以弥补因何杰、王保忠违约所造成的损害，故对于双倍返还定金的主张本院不予支持，但是，何杰、王保忠应当返还我爱链家公司支付的0.6万元定金。关于我爱链家公司主张的律师费与保函费，双方在合同中并无明确约定，该部分诉讼请求本院不予支持。综上，我爱链家公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初968号民事判决；二、何杰、王保忠于本判决生效之日起十日内共同赔偿宿迁市我爱链家房地产经纪有限公司损失4.3万元；三、何杰、王保忠于本判决生效之日起十日内共同返还宿迁市我爱链家房地产经纪有限公司定金0.6万元。四、驳回宿迁市我爱链家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费1268元，减半收取634元，保全费620元，合计1254元，由何杰、王保忠负担1050元，由宿迁市我爱链家房地产经纪有限公司负担204元；二审案件受理费1268元，由何杰、王保忠负担1063元，由宿迁市我爱链家房地产经纪有限公司负担205元。本判决为终审判决。审 判 长 徐兵审 判 员 孙权审 判 员 朱海二〇二〇年九月二十二日法官助理 沈阳书 记 员 陆源