广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初3015号 原告：黄忠勇，男，1972年10月10日出生，壮族，牙医，住百色市右江区。 原告：龚锦丽，女，1977年5月15日出生，壮族，牙医，住百色市右江区。 委托诉讼代理人：齐冠霖，广西祺光昭来律师事务所律师。 被告：百色川惠房地产开发有限公司，住所地百色市新兴路35号川惠国际广场酒店一楼。 法定代表人：刘延林，该公司执行董事。 原告黄忠勇、龚锦丽与被告百色川惠房地产开发有限公司（以下简称川惠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人齐冠霖到庭参加诉讼，被告川惠公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄忠勇、龚锦丽向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、请求确认被告在2018年7月1日交付涉案房产，原告已经实际占有使用；3、判决被告为原告办理房地产权属登记及房屋所有权证书；4、逾期办证违约金16500元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的B4-105号房产，总价为3300001元，原告将购房款一次性付清。被告分别于2015年1月30日出具280万元、2015年2月10日开具500001元购房发票。2015年2月10日还交纳了专项维修基金17278.24元。由于被告一直未办理备案，经原告多方询问，被告于2018年3月15日向原告作出书面说明：因被告图纸变更原因，2016年3月1日被告向百色市房产局申请备案时，涉案房产被法院查封，百色市房产局不给予备案。2018年7月1日被告向原告交付商品房，原告已经装修入住。按照合同第十一条约定，被告应于2016年3月28日交房，被告已经违约。合同第二十条约定，被告应在商品房交付后720日内取得该房的房屋所有权证，被告未按期办证，同样构成违约。被告应向原告支付已付房款0.5%的违约金16500元。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件，证明原告身份；2、企业信用信息公示报告，证明被告身份情况；3、商品房买卖合同，证明双方在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上签订的合同，是符合法律、法规的有效合同；4、销售不动产统一发票及专项维修基金收据，证明原告履行合同分两次缴纳房款及专项维修基金的事实；5、关于商品房备案登记情况说明，证明该房产尚未备案，是因被告对建筑设计项目变更所致；6、关于百色川惠房地产开发公司川惠花园二期项目变更B4栋建筑设计方案审查意见的函、变更前和变更后图纸，证明百色市住房和城乡规划建设委员会对涉案川惠花园二期B4栋建筑设计项目变更方案审查意见函，同意被告变更设计方案；7、交房通知，证明被告应予2016年3月28日交房，且2018年7月1日交房，逾期822天的事实。8、购房款发票和支付款项的凭证，证明原告签订合同当日及之前全额交款的事实。 被告川惠公司未答辩，亦没有向本院提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告川惠公司经本院依法送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼当事人权利义务须知、诉讼风险提示、证据副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 对原告提供的证据，本院经审查认为其形式合法、内容真实，与本案事实存在关联性，应作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的川惠花园二期B4栋B4-105号房产，总价为3300001元，原告将购房款在签订合同当日及之前全额付清。被告分别于2015年1月30日出具280万元、2015年2月10日开具500001元购房发票。2015年2月10日还交纳了专项维修基金17278.24元。被告一直未为原告办理备案手续，于2018年3月15日向原告作出书面说明：因被告图纸变更原因，2016年3月1日，被告为原告向百色市房产局申请备案时，涉案房产被法院查封，百色市房产局不给予备案。2018年7月1日被告向原告交付商品房，原告已经装修入住。案涉合同第十一条约定被告应于2016年3月28日交房；第二十条约定被告应在商品房交付后720日内取得该房的房屋所有权证，如被告未按期办证，应向原告支付已付房款0.5%的违约金。 另查明，原告向被告交购房款的具体时间分别为：2012年5月16日转账30万元，2013年6月24日转账60万元（前两笔款在本项目前期准备期间先是借款后来转为购房款），2015年1月21日转账130万元，2015年1月30日转账60万元，2015年2月10日就余款50万元转账交齐。因被告未能在本合同约定的期限内向百色市房地产管理局申请该商品房买卖合同备案登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，又因被告与他人产生经济纠纷致使已出售给原告的房产被法院查封，致使被告无法办理涉案房屋的房地产权属证书登记，造成原告至今未取得不动产权属证书，引起本案纠纷。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反有关法律的强制性规定或者损害社会公共利益，为合法有效合同。涉案合同虽未进行备案登记，原告未取得不动产权属证书，但均不影响该合同的效力，原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，于法有据，本院予以支持。上述合同签订后，原告依合同约定履行了付款义务，但被告未依约按期交房、未为原告办理房屋备案登记、并导致其所购房屋被查封，构成违约，应依法依约承担违约责任。 关于涉案房屋是否归原告所有问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，因不动产权属证书是物权归属的根据，是权利人享有该不动产物权的证明，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，故不动产物权的取得应当进行登记，而本案涉案房屋原告虽然按合同约定付清购房款及缴纳相关费用，且已居住使用涉案房屋，但尚未进行不动产权属登记及办理不动产权属证书，物权未发生变动，原告主张涉案房屋归其所有于法无据，本院不予采信。 关于被告是否应当为原告办理涉案房屋房地产权属证书登记问题。本案合同签订后，被告虽然将涉案房屋交付给原告，但未能在合同约定的期限内向百色市房地产管理局申请商品房买卖合同备案登记并提交房地产登记机构规定的相关资料报房屋所在地的产权登记机关备案，且涉案房屋被法院查封，还需对涉案房屋的土地使用权进行分割等手续，在未解决上述问题的情况下涉案房屋尚不具备办理不动产权属登记的条件，被告无法协助原告办理房屋产权证书登记，通过本案诉讼也不能解除上述对涉案房屋办理不动产权属登记的限制并确定办理不动产权属证书的时间，只有待涉案房屋达到办理不动产权属证书登记的要求后，被告才有能力协助原告办理涉案房屋不动产权属证书登记。故被告应在涉案房屋已达到办理房地产权属证书登记的条件时，在合理的期限内将需由其提供的办理权属登记的资料报送房屋所在地的不动产登记部门备案并协助原告办理涉案房屋不动产权属证书登记。 关于被告是否应当向原告支付逾期办证的违约金问题。本案为商品房预售合同纠纷，原告的义务是支付购房款、交纳相关费用，被告的义务是将竣工验收合格的商品房出售给原告并将商品房买卖合同进行备案登记，协助原告办理涉案房屋不动产权属证书。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”规定及合同约定“被告应在本商品房实际交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”。本案合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了购房款并缴纳了费用，履行了买受人的义务，但被告将涉案房屋交付给原告后，未能在合同约定的期限内向百色市房地产管理机关申请商品房买卖合同备案登记，协助原告办理房屋产权证书，已构成违约，该行为致使原告至今未能取得房屋产权证书，被告应根据合同约定，按已付房款总额的0.5%向原告支付违约金。故原告主张被告应按原告已付房价款的0.5%向原告支付逾期办证违约金16500的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告黄忠勇、龚锦丽与被告百色川惠房地产开发有限公司于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、由被告百色川惠房地产开发有限公司支付原告黄忠勇、龚锦丽逾期办证违约金16500元； 三、被告百色川惠房地产开发有限公司应在涉案房屋达到办理房地产权属证书登记的条件时，在60日内将需由其提供的办理权属登记的资料报送房屋所在地的不动产登记部门备案并协助原告黄忠勇、龚锦丽办理涉案房屋的不动产权属证书登记手续； 四、驳回原告黄忠勇、龚锦丽的其他诉讼请求。 本案案件受理费212元，减半收取106元，由被告百色川惠房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 张远提 二〇二〇年九月二日 法官助理 黎 遒 书 记 员 罗兰烟