浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初3046号 原告：诸暨市荣康机械配件有限公司，住所地诸暨市应店街镇丁徐村。 法定代表人：丁荣华。 委托诉讼代理人：蒋向雁，浙江浣纱律师事务所律师。 被告：昊森实业有限公司，住所地诸暨市应店街镇云溪村。 法定代表人：章福桥。 委托诉讼代理人：陈婷婷，浙江少雷律师事务所律师。 第三人：杭州锦森园林景观有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道长江路448号长河商厦1幢1101室。 法定代表人：方腊梅。 委托诉讼代理人：孙金焕，系公司员工。 原告诸暨市荣康机械配件有限公司（以下至判决主文前简称荣康公司）与被告昊森实业有限公司（以下至判决主文前简称昊森公司）租赁合同纠纷一案，诸暨市人民法院于2019年8月2日立案受理，并于2019年10月18日作出（2019）浙0681民初12830号民事判决书。后被告不服该判决，依法向绍兴市中级人民法院提出上诉，绍兴市中级人民法院于2020年1月20日做出裁定，裁定：一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初12830号民事判决；二、本案发回浙江省诸暨市人民法院重审。本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，追加杭州锦森园林景观有限公司（以下至判决主文前简称锦森公司）为第三人。本案于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告荣康公司的委托诉讼代理人蒋向雁、被告昊森公司的法定代表人章福桥及其委托诉讼代理人陈婷婷、第三人锦森公司的委托诉讼代理人孙金焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣康公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年8月5日签订的《厂房租赁协议》；2.判令被告立即付清租金人民币155万元（暂计至2019年8月5日），上述租金自2018年8月8日起至款付清日按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失；3.判令被告支付自租赁合同解除之日起至实际腾退日止按年租金155万元计算的场地使用费用，并支付该部分费用自合同解除之日起至款付清日止按年利率6%计算的利息损失；4.判令被告立即腾退承租房屋并恢复原状；5.判令被告付清拖欠水电费61535.54元；6.判令原告有权留置被告安装于诸暨市应店街镇丁徐村原告厂区内的全部机器设备、原料、成品及半成品等，对拍卖变价款享有优先受偿的权利。事实和理由：2018年8月5日，被告向原告承租了位于诸暨市××街镇××村××房，为此，原、被告签订了《厂房租赁协议》一份，协议约定租金每年155万元，租赁期限二年，自2018年8月6日起至2020年8月5日止，承租方按本协议的规定交纳租金后即可入驻等。协议签订后被告立即入驻使用。2019年2月被告停产歇业至今。按照《厂房租赁协议》约定，被告应于2018年8月8日交纳155万元租金。截止目前，被告除租金分文未付外，还拖欠水电费用7万元。原告曾多次向被告催要租金及水电费未果。2019年7月14日，原告发通知给被告要求被告收到通知后二日内付清租金，否则将解除租赁合同。未果。后2019年7月17日，原告发租赁合同解除通知给被告。 被告昊森公司辩称，1.原告交付房屋时间拖延，导致被告无法完全使用案涉房产，3#厂房由案外人浙江越拓新材料科技有限公司实际占有使用，直至2018年10月才腾空交付；被告停产歇业系原告擅自采取换锁方式导致，原告换锁后，被告已无法占有使用厂房，故实际租金应计算至2019年1月1日，之后，被告无需支付占用厂房期间的使用费；原告无权留置拍卖其厂区的机器设备，因为留置的设备系被告租赁所得；原告主张的水电费无证据佐证。 第三人辩称，章福桥原是锦森公司的管理人员，后来出去单干了，其是锦森公司派去协助机器安装生产的，厂房于2019年1月1日封了以后又回到锦森公司。 原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据，被告质证如下： 1.2018年8月5日签订的厂房租赁协议一份，以证明双方于2018年8月5日签订了厂房租赁协议，合同约定租赁期限为二年，每年租金为155万元的事实。被告对该协议的真实性、合法性均无异议，但认为该协议不能证明被告未支付房租的事实。第三人无异议。 2.原、被告法定代表人的微信聊天记录、照片，以证明原告催讨租金及通知合同解除的事实。被告认为，照片是原告自行拍摄的，不能证明合同解除的通知已送达，但认可微信确已收到；同时认为虽在10月因环评停产，但11月已通过环评，之后系因原告原因导致停产。第三人无异议。 3.水费发票三份、电费明细表一份，以证明2019年1月7日至5月5日共产生水费593.60元，2019年2月至5月共产生的电费60941.94元的事实。被告对水费予以认可，但认为2019年1月1日车间门被锁后，被告未再生产，原告主张的电费为座机费，与被告无关。第三人无异议。 4.锦森公司的企业信息查询件，以证明该企业的经营范围与被告提供的发票等不相符的事实。被告认为其加工的木材就是建筑材料，经营范围是相符的。第三人无异议。 被告昊森公司为证明其主张，向本院提交了以下证据，原告质证如下： 1.录音光盘一份，内容为被告法定代表人与原厂房租赁单位法定代表人的通话录音，证明3#厂房延迟交付的事实。原告认为，通话对象的身份无法确认，且无法证明腾退时间。 2.被告法定代表人与员工孔建国之间聊天记录，原、被告法定代表人之间的聊天记录、通话录音，厂区门卫与被告法定代表人的聊天资料。原告对真实性无异议，认为可以证实被告拖欠水电费经营困难的事实，原告一直在催讨租金，无法看出原告锁厂收回厂房。第三人无异议。 3.设备租赁合同、设备购买发票、申报表，以证明被告厂区内的机器设备属案外公司所有的事实。原告对证据的真实性有异议，认为租赁合同是伪造的，租赁合同落款时间是2019年9月20日，系被告收到法院的诉讼资料后伪造的材料；从杭州锦森园林景观有限公司的经营范围看，其无需购买法院查封的机器设备，对纳税申报表的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议；对发票的真实性无法认可。第三人无异议。 原、被告、第三人对真实性无异议的证据，本院予以确认并收集在卷。对有异议的证据分别论证如下：原告提供的证据2中的照片，其证明目的是原告将解除合同通知在租赁厂房车间张贴的事实，而解除通知原告又以微信方式送达给被告，本院予以确认并作为有效证据采纳。原告提供的水电费票据系相关职能机关开具，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据3中的设备购买发票、纳税证明等，因系正式的税收票据，真实性本院予以认可；设备租赁合同，被告签署的时间为2019年9月20日，在原告向本院起诉之后，且被告与第三人之间从未支付过租金，并不存在真实的租赁关系，本院不予认定。 经审理查明，2018年8月5日，原告荣康公司与被告昊森公司签订了《厂房租赁协议》一份，约定原告将位于诸暨市××街镇××村××区中的3栋单层标准工业厂房及附属设施出租给被告，租期为2018年8月6日至2020年8月5日，租金为每年155万元，第一年租金在合同生效后10个工作日内一次性付清，第二年租金于2019年8月6日前付清，同时约定任何一方未能履行本协议的全部条款，另一方有权提前解除本协议，但需书面通知另一方，解除协议之通知到达对方时协议解除，解除协议所造成的损失由责任一方承担。2018年8月5日，原告将1＃、2＃厂房交付被告使用，3＃厂房因故于2018年9月交付。2019年1月1日，原告因被告怠于支付租金，将被告租用的厂房上锁，2019年1月-2019年5月，原告荣康公司出租厂区共支出水电费合计61535.54元。2019年7月17日，原告通过在厂区门口张贴通知及微信告知的方式向被告主张解除合同。被告至今尚未支付租金。 另查明，被告昊森公司的法定代表人章福桥原系第三人锦森公司的股东，另一股东及法定代表人**系其妻子。2015年4月20日，章福桥将股权无偿转让给章阿坑。2015年7月9日，**将股权无偿转让给方腊梅，并将法定代表人一并变更为方腊梅，方腊梅系**母亲。股权转让后，章福桥一直管理经营锦森公司直至其于2018年成立昊森公司。2018年7月，因锦森公司厂房拆迁，将案涉机器设备搬迁至本案所涉租赁厂区处。 本案争议的焦点为： 一、关于合同解除的时间。原、被告双方均认可合同解除，但被告认为，原告于2019年1月1日将厂房上锁致被告无法使用，应视该日解除合同。本院认为，原告上锁后，并未有解除合同的意思表示，其目的是促使被告及早支付租金，亦并未停水停电，若被告及时补付租金，合同可继续履行，且被告也未在此时提出解除合同的请求，故上锁日不应作为解除合同之日。原告在被告经催告后仍未支付租金的情况下，提出解除合同的请求，符合合同约定解除的条件，在解除通知于2019年7月17日以通过张贴通知及微信通知的方式向被告送达时，租赁合同解除。故合同解除日为2019年7月17日。 二、关于租赁费的确认及合同解除后的厂房占用费计算。2018年8月6日至2018年12月31日，属于正常使用期，被告在租赁前已经过现场勘查，已明知3#厂房尚由他人使用，需经腾退才能交付的事实，原告已尽租赁财产瑕疵披露义务，被告未于合同签订时提出异议或在租赁合同中备注租金减免等事项，应视为接受该瑕疵，且案外人的腾房时间属于合理期间，故被告要求扣减相应租金的要求本院不予支持。按租赁费标准核算正常期间的租赁费为624246.58元。其次，厂房上锁至合同解除期间产生的租金为（2019年1月1日至2019年7月17日）836575.34元。虽原告上锁目的是为了迫使原告支付租金，但上锁行为的确给被告生产产生影响，且上锁后被告确未再进行生产经营活动等，故按本案的实际情况本院酌情调整租金为500000元。其三，解除后租赁房屋的占用费。合同解除后，原告为行使留置权，未同意被告搬运设备，且不久原告向本院提起诉讼并申请财产保全，本院查封了相关财产，此时已转变为由原告负责照管，提供保全财产所需的场所系原告方的义务，故占用费不再支持。其四，被告租赁期间产生的水电费61535.54元。被告对水费593.60元予以认可；而电费产生期间除留厂职工生活产生部分电费外，被告并未进行生产，大部分为固定的座机费，本院酌定由被告承担40000元。 三、关于原告对留置财产的变价款是否享有优先受偿权。被告认为，留置财产系其向第三人租赁所得，原告无法行使留置权。本院认为，被告昊森公司的法定代表人章福桥原系第三人锦森公司的股东及实际经营者，锦森公司原系章福桥及其妻子**设立经营，依据章福桥陈述，为了规避夫妻经营，其无偿将股权转让给方腊梅等关系较近的亲属，转让后也一直管理经营第三人锦森公司直至被告昊森公司成立，锦森公司亦派出员工帮助章福桥经营昊森公司。据此可以看出，昊森公司与锦森公司虽系名称及股东不同的公司，实际两家公司在人员、经营上高度混同。故本案案涉机器设备由谁所有并不能仅从购买时的状态及发票认定，应当综合其转移交付的过程，购买时的状态等予以确认。案涉机器设备于2007年至2017年期间由锦森公司出面购买，且绝大部分购买于2015年2月之前，均是在章福桥作为股东或高管经营管理期间，2018年7月，因厂房拆迁，章福桥又考虑在本市设立公司经营，故上述机器设备搬迁至本市，双方之间并不存在因租赁导致的机器转移，且足可见章福桥对机器设备具有一定的控制权。机器搬迁后，一直由昊森公司控制使用，未向锦森公司支付过任何租赁或转让费用，锦森公司因厂房拆迁不再使用机器生产经营，双方在荣康公司起诉后补写租赁合同，但从查明的事实及证据显示，双方并不存在实际的租赁关系。结合昊森公司与锦森公司之间在人员、经营上的混同关系，机器搬迁至案涉厂房的原因及在此之后机器设备一直由昊森公司控制使用等事实情况，本院认为，案涉机器设备应当认定为昊森公司所有，原告的留置行为，符合法律规定，可对留置财产的变价款享有优先受偿权；但留置的价值应以应支付的款项为限。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。被告昊森公司与原告荣康公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。现因被告未及时支付房屋租金，原告要求解除合同，理由正当，本院予以支持，解除合同的时间确定为2019年7月17日。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告支付尚欠的租金，符合该规定。因被告未按时支付租金的行为，确实对原告造成了一定的资金损失，故本院支持按照中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算的利息，因2019年8月20日起，同期同档次贷款基准利率停止发布，本院变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）。鉴于双方合同中约定合同生效后十个工作日内付清租金，起算时间调整为2018年8月20日。原告要求被告腾空厂房，因与原告申请财产保全，本院查封相关财产及原告行使留置权相矛盾，本案暂不支持。租赁期间产生的水电费61535.54元，由被告负担40593.60元。原告的留置行为，符合法律规定，原告主张就留置财产变价所得享有优先受偿权，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第八十二条、第八十三条之规定，判决如下： 一、被告昊森实业有限公司与原告诸暨市荣康机械配件有限公司于2018年8月5日签订的厂房租赁协议于2019年7月17日解除； 二、被告昊森实业有限公司应支付原告诸暨市荣康机械配件有限公司房屋租金1124246.58元，并支付自2018年8月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日起至款付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息； 三、被告昊森实业有限公司应支付原告诸暨市荣康机械配件有限公司房屋租赁水电费40593.60元； 上述二、三项被告昊森实业有限公司应支付的款项限于本判决生效之日起十五日内付清； 四、若被告昊森实业有限公司不履行或不完全履行上述债务，则原告诸暨市荣康机械配件有限公司有权就留置的机器设备等折价或拍卖所得价款在上述第二、三项债权范围内享有优先受偿权； 五、驳回原告诸暨市荣康机械配件有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24380元，财产保全费5000元，由被告昊森实业有限公司负担25000元，由原告诸暨市荣康机械配件有限公司负担4380元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  陈 琳 审 判 员  周 晶 人民陪审员  章均旺 二〇二〇年九月十日 书 记 员  袁 恺