河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2313号 上诉人（原审被告）：李克，男，1989年8月1日出生，汉族，现住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：陈泊汀，河北归元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邢台宜居物业服务有限公司，住所地邢台市信都区中兴西大街518号万隆商业中心16层1606室。 法定代表人：苏东风，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：霍建彪，河北国途律师事务所律师。 上诉人李克因与被上诉人邢台宜居物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（原河北省邢台市桥东区人民法院）（2020）冀0502民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李克及其委托诉讼代理人陈泊汀、被上诉人邢台宜居物业服务有限公司的委托诉讼代理人霍建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李克上诉请求：1、请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或改判支付被上诉人物业费、水费的数额或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院当庭驳回上诉人追加邢台海之臻餐饮有限公司为共同被告明显不公，属于认定事实错误，适用法律错误。判决上诉人为承担支付义务的主体明显错误。1、原审法院以上诉人李克与被上诉人签订了物业管理合同为由，要求上诉人支付物业费、滞纳金和水费属于事实认定错误。（1）依据《食品经营管理办法》（2017修正）的相关规定，经营餐饮行业的合法主体必须为取得相关许可证件的法人，公民个人不得经营餐饮业。另，《中华人民共和国公司登记管理条例》规定，申请办理设立公司登记时，必须向工商管理机关提交公司住所证明或营业场所证明文件。基于上述两项法律规定，上诉人李克个人在2017年3月15日与河北必拓房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》同日与被上诉人签订《物业管理合同》的行为完全是前期为了成立并经营餐饮公司的一种职务行为，从与河北必拓房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》的内容中租赁物的用途为餐饮也可以证实上诉人个人作为本案的诉讼主体不适格。（2）依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条第二款的规定，公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。2017年4月10日，上诉人与股东张玉鹏共同出资100万成立了邢台海之臻餐饮有限责任公司（以下简称海之臻公司），登记住所地为物业管理合同中开元观唐D座二层CY-01号商铺，李克为海之臻公司的法人。海之臻公司成立后在李克前期租赁的开元观唐D座二层CY-01号商铺内经营铁板烧餐饮，自此以后海之臻公司开始实际占有、使用涉案的房屋。前述事实，应视为海之臻公司对上诉人与被上诉人签订物业管理合同的追认或确认。虽然，物业管理合同的相对人未变更成海之臻公司，但是海之臻公司在经营过程中享有到物业管理合同的相关权利，并向被上诉人履行了缴纳物业费、水费的合同义务。被上诉人两年多来也一直接收海之臻公司交付的物业费、水费、电费，系物业实际使用人。被上诉人不得基于原合同向上诉人主张支付物业费、水费。一审认定主体明显错误。2、海之臻公司于2018年1月15日向被上诉人提交的“申请”和2019年9月28日提交的“停业申请”，其中2018年1月15日的申请明确显示是海之臻公司向商管公司领导申请建冷库，该申请中有被上诉人的法人苏东风和经理郭立辉签字，从该两份申请材料来看，被上诉人对海之臻公司系开元观唐D座二层CY-01号商铺的实际承租人、实际占有使用人是明知的。被上诉人在一审时提交了2019年9月29日的“停业申请”作为主张物业费的证据，应视为其明确认可海之臻公司为房屋的实际承租人和缴纳物业费的义务人。3、海之臻餐饮公司自成立后，一直由公司员工董渝负责向被上诉人缴纳物业费、水电费等费用。前述事实，一审时上诉人提交的向被上诉人缴费转账记录可以证实。综上，海之臻公司为案涉房屋的实际使用人，物业公司收取物业费、水费、电费是针对海之臻公司收取的，租赁期间的物业费、水费、电费均是由海之臻公司自行承担，上诉人不负有承担前述物业费水费等费用的义务，故原审法院裁定驳回上诉人追加邢台海之臻餐饮有限公司为共同被告，判决认定上诉人为承担支付义务的主体明显错误。二、原审法院计算拖欠的物业费数额错误，判决上诉人支付水费无事实和法律依据。1、2019年4月10日上午9点42分上诉人与被上诉人员工王晓光的微信聊天记录显示海之臻公司的租金物业费缴纳到了2018年10月15日，因此物业费的起算日期应为2018年10月15日，原审法院的起算日期为2018年7月15日是错误的。另，海之臻公司在2019年9月28日向被上诉人提交了一份停业申请，申请停业整顿两月，因此在2019年9月28日至2019年11月30日海之臻公司没有营业，被上诉人也没有对海之臻公司提供物业服务，原审法院判决上诉人支付2019年9月28日至2019年11月30日期间的物业费是错误的。海之臻公司拖欠物业费的时间应自2018年10月15日至2019年9月28日，共计11个月零13天，共计81771.2元，在这期间海之臻公司缴纳房租、物业费136394元，其中房租一个月35760元，物业费7152元，每月房租、物业费是42912元，因此可以计算出在2018年10月15日至2019年9月28日共计交了3个月零5天的房租、物业费，所以物业费的欠缴时间为8个月零8天，共计59123.2元，而并不是原审法院判决的72994元。2、因河北必拓房地产开发有限公司提供的案涉房屋消防不合格，需进行消防改造，为了迫使海之臻公司配合消防改造，被上诉人对海之臻公司停水、停电、停电梯，拒绝向海之臻公司提供物业服务。所以被上诉人并没有按照《物业管理合同》第一条第（一）款第一项的约定全面履行自己的义务，履行合同义务存在瑕疵，故物业服务费应当予以减免，并承担违约责任。关于这一点在2018年11月27日邢台“行风热线”节目有追踪报道并予以曝光，也能说明被上诉人对海之臻公司实施了停水停电停电梯的行为，给海之臻公司造成了损失，故对于物业费应予减免，并承担违约责任。且被上诉人没有按照《物业管理合同》第一条第（一）款第三项的约定履行公共设施的正常运行、维修和保养义务，提供的中央空调温度不能达到海之臻公司使用的要求，夏天温度高，冬天温度低。上诉人多次与被上诉人的管理人员就空调温度不达标的问题进行沟通，但被上诉人一直推诿不予解决。海之臻公司为了能够正常经营，只好自费对中央空调进行清洗并加风盘，根据《物业管理合同》约定被上诉人应当承担海之臻公司为此支付的维修费用。同时，下雨天房屋漏雨，上诉人多次与被上诉人管理人员进行沟通，要求被上诉人予以维修解决，但被上诉人并没有及时对漏雨情况进行修缮，导致海之臻公司房屋墙面被雨水浸泡，墙面剥落，木质门窗泡水严重变形不能使用，严重影响海之臻公司的正常经营，故按照《物业管理合同》约定被上诉人主张的物业服务费应当予以减免，并承担海之臻公司对漏雨情况自行修缮产生的相关费用。3、因被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，原审法院判决上诉人支付滞纳金明显错误。本案系被上诉人违约在先，其提供的物业服务存在重大瑕疵，空调温度不达标，下雨天漏雨，无故停水、停电、停电梯等这些行为严重影响了海之臻公司的正常经营，因此原审法院判决上诉人支付滞纳金明显错误。4、邢台市桥东区人民法院作出的（2019）冀0502民初2094号民事判决跟本案相似，判决减免物业费3个月，认定物业公司提供的物业服务存有瑕疵，对物业公司提出的违约金不予支持，根据同案同判的原则，本案也应相应减免物业费，并对于滞纳金不予支持。5、根据被上诉人提交的水表抄表视频，不能证明该水表为海之臻公司的水表，且被上诉人提交的水费缴纳通知书并未通知到海之臻公司，没有海之臻公司的签字确认，故对被上诉人主张的水费不应得到支持，原审法院判决上诉人支付水费是错误的。综上，请求二审法院查明事实，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或改判支付被上诉人物业费、水费的数额或将本案发回重审。 邢台宜居物业服务有限公司答辩称，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，共计两款，专门规定了发起人以自己的名义对外签订合同时，若公司为实际享有权利义务合同相对方，被上诉人有选择要求相对人或公司承担权利义务的权利。本案中，被上诉人要求合同相对方李克承担责任，完全符合法律依据。上诉人的上诉理由不成立。第二，上诉人在上诉状中对物业费的标准无异议，只针对物业服务的时间有异议，上诉人主张停业整顿，不享受物业服务，但停业整顿是其内部经营转型升级自身运营的一部分，其以自身经营行为对抗物业服务合同无事实依据。另外，上诉人李克并未明确与被上诉人要求解除物业服务合同，事实上，被上诉人一直在不间断的向李克提供物业服务，李克一审时也提交了缓交物业费及租金的申请，也可以间接证明其对物业服务合同的履行不持异议，只是要求缓交物业费。第三，水费是其按照非独立水表安装在涉案的房屋内，是客观产生的事实，被上诉人可以配合人民法院去实地查看现场。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审法院判决正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。 邢台宜居物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告给付拖欠的2018年7月5日至2019年11月30日期间物业费累计72994元，及逾期支付违约金（标准为所欠费用的千分之三/日），水费21846元，电费2054元；给付2019年11月30日后占用商铺期间的物业费直至将商铺返还出租人。2、判令被告承担本案诉讼费、律师费。 一审法院认定事实：2017年3月15日，原告宜居物业与被告李克签订物业管理合同，被告将其承租的坐落于邢台市开元路与卫生街交口东北角D座二层CY-01号商铺/写字楼共计894平方米交由原告统一管理。合同约定，甲方（原告）享有依法向乙方（被告）收取物业管理费、公共设施维修基金、经营行为保证金、公共能源及相关费用等权利，乙方不按规定缴纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天3‰的滞纳金。另约定，物管费8元/平方米/月，与租赁费同期缴纳，提前15日收取（包括物业费、电梯使用费、垃圾处理费、中央空调费、公共照明费等），物业管理期限自2017年7月16日起至2023年7月15日止。共计6年整。第一年每3个月缴纳一次，自第二年起每6个月缴纳一次。合同签订后，原告依约提供物业管理服务，被告未按期向原告缴纳物业管理费。另查明，物业服务合同存续期间，被告尚欠原告2146立方米水费及部分电费未缴纳。以上事实有原、被告提交的证据在卷予以佐证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，原告宜居物业与被告李克签订的物业管理合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告对房屋提供物业管理服务，被告接受了相应的物业服务，应当按照约定向被告缴纳物业服务费用。被告李克主张物业管理合同系其为设立邢台海之臻餐饮有限责任公司签署，应当由邢台海之臻餐饮有限责任公司承担物业费用，被告李克作为邢台海之臻餐饮有限责任公司发起人，以其个人名义签订物业管理合同，应承担相应责任，对其辩解本院不予认可。依据合同相对性原则，被告李克系物业管理合同的当事人，原告向其主张权利，理由充分，被告李克主体适格，对其提交追加邢台海之臻餐饮有限责任公司为被告的申请本院当庭予以驳回。根据合同约定，每月物业费7152元（894平方米×8元=7152元），截至2019年11月30日，原告为被告提供物业服务28.5个月，产生管理费用203832元，被告已支付127418元，减免3470元，故被告应向原告支付剩余72944元物业管理费。关于滞纳金，合同约定每逾期一日支付3‰的滞纳金，因原告提交的证据显示被告为间断性交纳物业费，不能认定具体欠缴月份，滞纳金应当从最后一期欠缴时间起算，故对于2019年10月1日至2019年11月30日期间的滞纳金14304元×3‰×60日=2574.72元予以认可。关于水费，原告诉请被告支付水费21846元，根据邢台市现行非居民水价8.88元/立方米计算，本院支持2146立方米×8.88元=19056.48元。关于电费，原告诉请被告支付电费2054元，因未提供相应证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李克于本判决生效之日起十日内给付原告邢台宜居物业服务有限公司物业费72944元、滞纳金2574.72元、水费19056.48元，共计94575.2元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2222元，减半收取1111元，由被告李克负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李克提交七份证据。1、2018年11月27日今日头条新闻打印件六页，拟证明被上诉人非法停水停电、封门店、不提供物业服务等事实。2、李克与河北必拓房地产开发有限公司管理人员苏卫东的短信记录四页，拟证明物业设施不合格。被上诉人不履行物业服务义务。附有短信记录截图及空调修复费用票据9640元。3、李克与王小光（物业公司的管理人员）的微信聊天记录打印件四页。拟证明被上诉人未履行合同义务，没有提供物业服务。4、桥东区鑫超装修服务部出具的装修预算及收据，拟证明漏雨漏水造成的装修损失数额。5、李克与物业经理郭丽慧谈话录音光盘及文字材料三页，拟证明被上诉人未按照合同履行物业服务义务，没有提供物业服务。6、海之臻公司出具的证明，拟证明海之臻公司确认李克签订合同的行为是职务行为，由海之臻公司承担相应的责任。7、邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初2098号民事判决，拟证明与本案相同的案情和基本事实，但是却与本案不同的判决结果。 被上诉人邢台宜居物业服务有限公司质证意见：1、新闻报道系复印件，且通篇并没有体现到涉案李克租赁的房屋，真实性无法核实，其中也明确是某商户存在餐厅隐患，造成的停水整改，与本案没有关联性，新闻采访也不能作为认定案件的事实。2、短信截图真实性无法核实，应当提交原件。3、李克与王晓光的聊天记录，一审时被上诉人也曾经反复强调，该聊天记录截屏只是李克提供了其中的一部分，存在混淆事实的原因。一审时人民法院也对李克与王晓光的聊天记录，完整的视频进行了核对，也对物业费延期期数反复的核对，当时一审法院的询问笔录，也很明确地认定了上述的事实。4、提交的是复印件，修复的费用票据及清单，均为2018年8月1日，2019年3月15日，也没有原件，不属于上诉人所述的新证据。5、李克的聊天录音达不到其证明目的，其中也陈述了其从事的是铁板烧烤温度高，物业公司提供的是整体物业服务，是中央空调，被上诉人不存在物业服务瑕疵。6、海之臻公司的证明，不能抗辩被上诉人要求李克承担责任。7、真实性没有异议，上诉人所述的同案同判没有异议，但本案存在不同的事实，上诉人也并没有任何客观的证据证明被上诉人存在任何的瑕疵。 对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1、新闻打印件未明确载明停水停电商户为本案涉案租赁房屋，空调修复费用票据为复印件，鑫超装修服务部出具的装修预算及收据，无法证明与物业公司有关联性，且均为复印件。与郭丽慧的录音，无法证明物业公司没有提供物业服务，而海之臻公司的证明，不能成为免除李克承担责任的抗辩。案例不能作为证据使用，且案例中为房屋租赁合同纠纷，与本案案由不同。上诉人提交的以上证据，因系复印件或与本案无关，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。故对上诉人提交的以上证据不予采信。2、上诉人李克个人在2017年3月15日与河北必拓房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》同日与被上诉人签订《物业管理合同》，而（2020）冀05民终2485号民事判决李克与河北必拓房地产开发有限公司、邢台海之臻餐饮有限责任公司租赁合同纠纷一案中，事实认定：“河北必拓房地产开发有限公司提交的该公司员工王小光与李克的聊天记录，因包含了李克提交的聊天记录部分，双方对该聊天记录予以认可，该聊天记录内容能够反映该公司同意上诉人申请停业2个月期间不再收租金，且该记录在2019年11月8日王小光发给李克的“铁板烧具体情况说明”上第三项明确记载“2019年10月份停业整顿申请减免2个月租金、物业费85824元”，双方均认可其中租金为71520元。”上诉人提交的李克与王小光（物业公司的管理人员）的微信聊天记录，虽为部分截图，但其证明内容与生效判决认定的事实相互印证，本院予以采信。本院审理查明的其他事实与一审一致，予以确认。 本院认为，二审法院应围绕上诉人的上诉请求予以审理。 （一）关于上诉人上诉提出物业费支付义务主体的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》（三）第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人邢台宜居物业服务有限公司只要求与其签订物业管理合同的邢台海之臻餐饮有限责任公司的发起人即上诉人李克承担责任，其并未要求邢台海之臻餐饮有限责任公司承担房屋租赁合同责任，故一审判决上诉人李克承担责任并无不妥。上诉人以被上诉人邢台海之臻餐饮有限责任公司系该房屋的实际承租人及缴纳物业费的义务人，主张应由该公司承担责任，与上述法律规定不符，本院不予支持。 （二）关于邢台海之臻餐饮有限责任公司在2019年9月29日申请停业整顿两个月减免停业期间物业费的问题。基于（2020）冀05民终2485号民事判决李克与河北必拓房地产开发有限公司、邢台海之臻餐饮有限责任公司租赁合同纠纷一案中认定的事实以及李克与王小光（物业公司的管理人员）的聊天记录记载内容显示，2019年10月份停业整顿申请减免2个月物业费根据合同约定计算应减免物业费14304元（894平方米×8元×2个月=14304元）故该部分应予扣除。 （三）关于上诉人李克主张的物业公司未提供正常的空调服务且存在严重的漏雨、漏水，应支付清理中央空调和维修费以及装修费用，但其提供的证据未能证明与物业公司的关联性，且票据均为复印件，故对其主张本院不予支持。 （四）关于滞纳金，一审法院依据双方签订的《物业物理合同》中双方约定的每逾期一日支付3‰的滞纳金和物业公司提交的证明上诉人为间断性交纳物业费的证据，滞纳金从最后一期欠缴时间起计算出滞纳金为2574.72元并无不妥。 （五）关于水费，李克上诉称物业公司提交的水表抄表视频不能证明为海之臻公司的水表，主张水费是其与自来水公司之间签订的供用水的另一个法律关系的合同，物业公司代替其他人来主张水费的权利主体不适格。根据双方签订的《物业管理合同》第二条各项费用标准及交办法第（三）项自用水费、电费按乙方（李克）自挂表抄数收取，甲方（物业公司）统一上缴。且未提交证据证明其单独水表的事实，故对其主张本院不予支持。 综上所述，李克的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省邢台市襄都区人民法院（原河北省邢台市桥东区人民法院）（2020）冀0502民初860号民事判决第二项，即“驳回原告其他诉讼请求”； 二、变更河北省邢台市襄都区人民法院（原河北省邢台市桥东区人民法院）（2020）冀0502民初860号民事判决第一项为：李克于本判决生效之日起十日内给付邢台宜居物业服务有限公司物业费58604元、滞纳金2574.72元、水费19056.48元，共计80271.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费及负担不变；二审案件受理费2222元，由上诉人李克负担1472元，由被上诉人邢台宜居物业服务有限公司负担750元。 本判决为终审判决。 审判长  梁国彬 审判员  张庆格 审判员  王 雷 二〇二〇年九月二十七日 书记员  张 雪 ——