北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9925号上诉人（原审原告）：车存新，男，1968年2月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：董作义，北京市时开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康越，男，1987年1月23日出生，汉族，住河北省石家庄市乐城苑东区。被上诉人（原审被告）：王寒光，男，1990年12月6日出生，汉族，住河北省沧州市献县。上诉人车存新因与被上诉人康越、王寒光房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人车存新及其委托诉讼代理人董作义，被上诉人康越、王寒光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。车存新上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.请求判令康越、王寒光支付2019年11月1日至2020年7月31日期间房屋租金58500元；3.请求判令康越、王寒光支付逾期付款违约金117000元；4.一、二审诉讼费由康越、王寒光承担。事实和理由：一、车存新出租房屋的目的并非为“群租房”。双方签订合同，北京鑫越房地产开发有限公司的目的是通过代理出租赚取差价，正常出租房屋即可实现。车存新的目的是收取合同约定的房租，一审判决认定的合同目的缺乏依据，客观上纵容了中介机构违法进行群租的行为。二、车存新出租房屋前并未打隔断，隔断并非车存新所打。一审判决仅因房屋内存在五张双人床就认定车存新打了隔断，毫无逻辑可言。车存新出租给北京鑫越房地产开发有限公司之前，曾在链家、我爱我家进行登记，如果当时打过隔断，房屋不可能被登记的。车存新提交照片的也可以显示当时并不存在隔断。三、康越、王寒光单方违约解除合同，并非双方协商一致解除合同。车存新从未与康越、王寒光协商解除，北京鑫越房地产开发有限公司单方通知车存新，从未与车存新办理过任何交接手续。四、康越、王寒光私自转租，构成违约。康越、王寒光未经车存新许可，将房屋私自转租给其他中介机构，违反合同约定，构成违约，足见北京鑫越房地产开发有限公司在合同履行过程中存在不诚信行为。五、车存新交付的房屋完好无损，当时房屋整洁完好。北京鑫越房地产开发有限公司离开后，变得一片狼藉，康越、王寒光有义务赔偿相关损失。六、双方合同约定的租金并不高于市场价格，属于正常范围，车存新向多家中介机构了解，确认涉案房屋租金属于2018年正常的市场价格。七、康越、王寒光不但违约不租，破坏房屋，甚至偷走了洗衣机，虽然归还了洗衣机，但该洗衣机系经回收旧电器人员拆卸后重新组装而成。康越、王寒光辩称，同意一审判决，不同意车存新上诉请求。车存新向一审法院起诉请求：1.请求康越、王寒光支付2019年11月1日至2020年7月31日期间房屋租金58500元；2.请求康越、王寒光支付逾期付款违约金117000元；3.请求康越、王寒光赔偿车存新经济损失20000元；4.本案诉讼费由康越、王寒光承担。一审法院认定事实：2009年12月30日，案外人王世清（出卖人）与车存新（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定车存新购买王世清名下坐落于北京市通州区梨园东里×号房屋（以下简称×号房屋）。车存新于2010年1月11日办理房屋所有权登记，将×号房屋过户到自己名下。2018年7月30日，车存新（出租方、甲方）与北京鑫越房地产有限公司（承租方、乙方）签订了《北京市房屋出租代理合同》（以下简称《出租代理合同》），北京鑫越房地产有限公司承租车存新名下×号房屋，《出租代理合同》第五条出租代理期限约定：（一）出租代理期自2018年8月1日至2020年7月31日，共计2年0个月。出租代理期限的变更由双方书面另行约定。（二）甲方应于2018年7月31日前将该房屋交付给乙方。（三）出租代理期满，如乙方仍有客户居住该房，甲方需将租期延长，但最长不超过六个月，延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金。第六条租金、佣金约定：（一）租金标准为6100元/月，按季缴付，具体付款日期：第一次2018年8月1日（??12200元整），第二次2018年11月1日（??18300元整），第三次2019年2月1日（??18300元整），第四次2019年5月1日（??18300元整）。出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定。第十一条合同的解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁，危改范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。第十二条违约责任约定：（一）出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及代理客户造成的经济损失甲方应当承担赔偿责任。（二）出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。第十六条补充规定约定：第二年租金为6500元/月，付款日同第一年日期，每季度增加1200元。乙方应按时支付租金，逾期未支付达3日视为乙方违约。甲方有权收回房租，乙方承担200%违约金。附件一《房屋附属设施、设备清单》载明，家具类双人床5张，单人床3张，衣柜7个。合同还对双方其他权利义务等做出了约定。双方分别于《出租代理合同》落款处签字。2019年9月24日，北京鑫越房地产有限公司召开股东会会议，会议形成决议如下：1.全体股东一致确认清算报告内容。2.全体股东一致确认注销本公司。3.注销后的未尽事宜由全体股东承担。康越、王寒光分别于落款处签字。同日，《北京鑫越房地产开发有限公司清算报告》载明，公司已成立清算组，清算组对其资产进行了全面清算核查，已清算完毕。报告如下：（1）债权债务已清理完毕；（2）各项税款、职工工资已经结清；（3）已于2019年05月15日在国家企业信用信息公示系统、报纸上发布注销公告。康越、王寒光分别于落款处签字。2019年11月29日，梨园镇群租房治理办公室发布《告知书》，×号房屋违反了北京市出租房屋管理规定，属于“违法群租房”，存在治安、消防等安全隐患，要求自行整改、拆除隔断，隔断间、厨房、阳台等，违规居住人员联系出租方协商搬离事宜。限期内出租方自行恢复原房屋设计格局，并通知梨园镇群租房治理办公室验收整改情况；逾期未整改的，梨园镇群租房治理办公室将依法强制拆除，并联合通州区住建委按规定进行高限处罚，对情节严重、阻碍整治行动者追究法律责任。庭审过程中，车存新和康越、王寒光均认可2018年11月1日至2019年10月31日期间的租金已经支付完毕。关于房屋租金，车存新称要求康越、王寒光支付2019年11月1日至2019年11月30日的租金，是因为房屋内部装修破坏严重，导致房屋无法正常使用。关于房屋打隔断的时间，康越、王寒光称×号房屋租来时已经有隔断，当时内部有七间房，如果没有隔断租不出这么高的房租。车存新认为是公司承租期间打得隔断，对此未提供证据，同时亦未对交接清单中家具类双人床5张、单人床3张、衣柜7个作出合理解释。关于合同解除情况，康越、王寒光称由于政府拆除隔断导致其当初承租房屋时目的无法实现，遂提出了解除合同，车存新对此亦是同意的，为此双方办理了交接手续，将房屋退还了车存新，还在车存新的要求下对部分物品进行了维修，并提交了与车存新的微信聊天记录、维修费收据等予以证明。车存新称房子的钥匙是2019年11月7日交还的，但直到11月10日各种卡都没交还。关于违约金，王寒光认可《出租代理合同》第十六条补充协议是其所写，称如果是因为康越、王寒光的原因违约可以承担租金200%的违约金，标准是月租金的200%，但合同无法继续履行是因为政府下令要求拆除隔断。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本案查明的事实，车存新与北京鑫越房地产有限公司的《出租代理合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。北京鑫越房地产有限公司经股东会会议注销，注销后的未尽事宜由全体股东即康越、王寒光承担，车存新起诉康越、王寒光在程序上并无不当。关于《出租代理合同》的解除问题，梨园镇群租房治理办公室对×号房屋作出限期整改告知书，要求居住人员联系出租方协商搬离事宜，《出租代理合同》无法履行是因为×号房屋内隔断违反北京市出租房屋管理规定，而从双方签订的交接清单中屋内家具情况来看，可以认定×号房屋在《出租代理合同》签订前就存在打隔断的情形，现合同目的已无法实现，康越、王寒光提出解除合同并将房屋腾退给车存新，且车存新在微信中亦表示同意，应视为双方协商一致解除合同。鉴于车存新和康越、王寒光均认可2018年11月1日至2019年10月31日期间的租金已经支付完毕，故对于车存新要求2019年11月1日至2020年7月31日期间房屋租金和合同解除违约金的诉讼请求，依据不足，法院对此不予支持。关于车存新主张康越、王寒光赔偿租赁期间房屋内装饰装修损失，其仅提供了部分照片，不能证明系康越、王寒光承租期间由于不当使用所致，且×号房屋存在违规隔断被拆除的问题，故对于该项诉讼请求，法院不予支持。判决：驳回车存新的诉讼请求。一审案件受理费881元，由车存新负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。车存新向本院提交以下证据：证据一、《关于治理梨园东里南区×室违法群租房的情况说明》。证明目的：北京鑫越房地产有限公司违法转租，中介机构将涉案房屋打成隔断。证据二、链家网信息查询视频。证明目的：车存新房屋出租给北京鑫越房地产有限公司之前的状况，并未打隔断，贴有壁布。根据《关于依法治理违法群租房的通告》及链家内部规定，有隔断的房屋不能进行登记出租。证据三、显示时间及地址的照片。证明目的：康越、王寒光将房屋损毁的事实。证据四、装饰预算报价单，车存新主张房屋损失的依据。康越、王寒光质证意见为：对上述证据的真实性均不认可。对于证据一，北京鑫越房地产有限公司是按照车存新的意愿进行出租委托代理，对现有格局7间卧室登记出租，不存在自行变更为合租房的问题。对于证据二，涉案租赁合同签订时间为2018年8月1日，车存新提供链家地产日期为2017年3月份的登记信息，不能作为无隔断登记的依据，登记的信息是单间出租并非整套出租。对于证据三，拆除印记是因拆除割断造成的，并非居住造成的，不能作为损坏依据，房子原有照片，不能作为出租前的依据，照片无具体日期，无法认证拍摄时间。对于证据四，与租户无关。王寒光向本院提交以下证据：证据一，两份合同，签订日期分别为2018年7月30日和2018年9月8日。证明目的：双方曾中途修改合同，改合同的原因为车存新前租户对合租房进行举报，接到整改通知后，王寒光通过微信发给车存新，车存新同意第一年的租金降至6100元，所以车存新对于屋内隔断知晓并认可的。证据二光盘一张。内附王寒光与车存新的微信聊天记录录像。证明目的：1.车存新一直对外出租，在与前租户存在合同纠纷的情况下出租给北京鑫越房地产有限公司，导致2018年9月6日被租户举报合租房，车存新不让王寒光说是租房，怕自己的合租房被举报，导致其无法出租。2.车存新通过微信接到整改通知后，于2018年9月8日至北京鑫越房地产有限公司更改合同，聊天过程明显对隔断知晓。3.车存新称涉案房屋未交接，但聊天记录显示其曾表示不租就不租，并称其派人维修了一天。车存新质证意见：对证据一的真实性认可，证明目的不认可，第一份合同签订后，北京鑫越房地产有限公司以市场行情不好为由，希望第一年租金低一点，同时承诺第二年再涨钱，车存新为省心，才将整套房屋出租给北京鑫越房地产有限公司。对于证据二真实性认可、证明目的不认可。1.车存新为整租给北京鑫越房地产有限公司，提前清退了两名租户，在清退时说家里要用房，所以车存新才告诉北京鑫越房地产有限公司，就说是同事借助，让原租户去找车存新解决，并非违法群租，也不存在担心举报。2.车存新收到整改通知很震惊，不清楚原因，曾与王寒光电话沟通，车存新以前房屋出租未被要求整改。3.康越、王寒光未进行过交接，钥匙、水电卡是车存新自己去拿的。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，车存新与北京鑫越房地产有限公司签订的《出租代理合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。北京鑫越房地产有限公司经股东会会议注销后，股东康越、王寒光应就未尽事宜承担责任。现各方当事人对本案诉讼主体资格均无异议，本院亦不持异议。关于合同解除的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实可知，梨园镇群租房治理办公室对×号房屋作出限期整改告知书，要求居住人员联系出租方协商搬离事宜，因×号房屋内隔断违反北京市出租房屋管理规定致使本案《出租代理合同》无法履行。车存新上诉主张其将×号房屋出租给北京鑫越房地产有限公司之前未打隔断，康越、王寒光亦否认隔断系北京鑫越房地产有限公司所打，在双方对各自主张举证均不充分的情况下，一审法院结合交接清单中屋内家具情况认定×号房屋在《出租代理合同》签订前就存在隔断并无不当。车存新二审中提交的链家网信息查询视频仅能反映2017年3月之前单间房屋的面貌，不能体现2018年8月涉案合同签订时×号房屋的状态，故本院对车存新该项上诉主张不予采纳。在限期整改告知书下达后，康越、王寒光以合同目的无法实现为由提出解除合同并将房屋腾退给车存新，车存新在微信中亦表示同意，一审法院据此认定双方协商一致解除合同，并驳回车存新关于2019年11月1日至2020年7月31日期间房屋租金及逾期付款违约金的诉讼请求并无不当。关于车存新主张康越、王寒光私自转租，构成违约，北京鑫越房地产有限公司注销之后，康越、王寒光作为合同一方实际履行了给付租金等合同义务，且双方合同中并无转租即构成违约，需承担违约责任的相关约定，故本院对车存新该项上诉主张不予采纳。关于车存新主张康越、王寒光赔偿租赁期间房屋内装饰装修损失，因其仅提供了部分照片，不能证明系康越、王寒光承租期间由于不当使用所致，且×号房屋存在违规隔断被拆除的问题，一审法院对于该项诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，车存新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3810元，由车存新负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 玄明虎二〇二〇年九月二十三日法官助理 卢圆圆书 记 员 任 宇