新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终2648号 上诉人(原审被告，反诉原告)：蒋宇宏，女，1982年10月2日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区鲤鱼山南路1340号御园公馆B区七号楼三单元1802室，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：牛卫东，新疆赛德律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）:朱冠任,男,1970年12月5日出生,汉族,无固定职业,住乌鲁木齐市沙依巴克区长江路383号东方花园2号楼1305号,住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：姜涛，新疆瀛漠律师事务所律师。上诉人蒋宇宏因与被上诉人朱冠任房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初8835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋宇宏的委托诉讼代理人牛卫东，被上诉人朱冠任的委托诉讼代理人姜涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋宇宏上诉请求：1.撤销一审判决第一项改判，驳回朱冠任要求返还房租及押金20万元的诉讼请求;2.撤销一审判决第三项改判:朱冠任返还租金13万元，支付蒋宇宏租房期间尚欠的水电费、空调费、暖气费、物业费共计53,144.90元;支付逾期交房滞纳金67,200元。事实和理由：一审法院认定事实错误，从我方提供的证据可以看出涉案房屋并不存在停水停电的情况，我方之所以出具承诺书，是因为2018年6月我在内地，在朱冠任微信告知写字间停电情况后,安排朋友到现场查看，回复确实没电，2018年7月下旬返疆后又未到现场及向物业公司核实，2018年8月28日在朱冠任纠集多人威胁的情况下才出具了承诺书,后也陆续向其退还了租金13万元，直到2019年4月到房产公司及物业公司核实才知涉案房屋租赁期间根本没有发生停水停电情况。一审中我方已出示房产公司与物业公司的《证明》证实涉案房屋租赁期内一直正常使用，未发生停水停电情况，不存在导致租赁合同不能履行的情况，但一审法院仍采信已被推翻的《承诺书》，且对房产公司与物业公司出具的《证明》的证据三性在查明事实与说理部分未做任何表述，完全未尽证据审查职责。鉴于朱冠任租赁期内一直实际占有和使用涉案房屋，我反诉要求其返还租金13万元、支付租房期间尚欠的各项费用共计53,144.90元和支付逾期交房滞纳金67,200元具有事实和法律依据。综上，一审判决严重侵害了我方的合法权益，恳请二审法院查明事实，依法支持我的上诉请求。朱冠任答辩称，本案争议房屋租金退还问题，已经有蒋宇宏书面确认退还，并且退还的原因已经写明，通过承诺书可以明确其2018年8月28日已经知道我方无法使用房屋并同意解除合同，故一审判决正确，蒋宇宏的上诉请求不能成立，应当予以驳回。朱冠任向一审法院起诉请求：要求蒋宇宏返还押金20万元，赔偿损失5,838.90元。蒋宇宏向一审法院提出反诉请求:要求朱冠任1.返还租金13万元；2．支付租房期间尚欠的水电费、空调费、暖气费、物业费共计53,144.9元；3．支付逾期交房滞纳金67,200元。一审法院认定事实：2018年3月15日朱冠任（乙方）与蒋宇宏（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有合法使用权的本市××路、1709号房出租给乙方，用途为办公使用，租赁期限自2018年3月15日至2019年3月15日止；第一年租金28万元，第二年度开始在前一年房租总额基础上递增10％，押金5万元，合同期满，经甲方对房屋的装修、家具、水、电、暖、门窗、消防设备、建筑结构验收合格，可退还押金，以上设施如有损坏照价赔偿（正常磨损、折旧除外），赔偿金额从押金中扣除退还，家具以实物照片为准；水电费、空调费、暖气费、物业费由承租人支付，根据办公商业市场价由乙方自行到物业公司交纳，房屋交接时，甲方保证房屋及水电暖通并能正常使用；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满时返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按3元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的滞纳金，乙方返还房屋时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；合同条款双方任何一方违约，违约方应向守约方支付年租金40％的违约金。合同签订后，朱冠任向蒋宇宏交付租金28万元，押金5万元。2018年8月28日，蒋宇宏向朱冠任出具一份《承诺》，载明：因天和新城市广场17楼1707、1709租房给朱冠任租期3个月17日，因房产公司停水停电造成，租房合约停止，经双方友好协商，退还房租、押金共30万元，从该日起十五天即2018年9月13日前支付给朱冠任，如逾期1天，按33万元全款退回。蒋宇宏承诺人处有签名，承诺空白处有“彭祥宽”签名。承诺出具后，蒋宇宏向朱冠任通过微信支付退还朱冠任13万元。另，朱冠任提供其与蒋宇宏自2018年6月28日至2019年4月11日的微信交流记录，显示以下主要内容：1.2018年6月28日16时，朱冠任向蒋宇宏发送其收到的新疆天和树仁置业有限公司《通知》（即朱冠任提交的2018年6月28日的《通知》），蒋宇宏欠该公司近200万元的房款，要求其2018年7月2日交纳，否则采取相应措施维护其公司权益。蒋宇宏回复：“收到了”“我在想办法．放心”。2018年7月3日，朱冠任陈述其当日上午刚办了一个车的业务，“电脑开不了没电”，保险等事情无法申报。蒋宇宏回复“朱哥，你给彭总发个信息吧，这个事我已经解决不了了，给你们添麻烦了”；朱冠任回复“关键是彭总不接电话呀”。2018年7月5日，朱冠任陈述“小蒋事情办得咋样了，几点能来点呀？”“小蒋这样拖下去也不是办法，我考虑退租了。你过来吧我们谈谈。”蒋宇宏回复“你找我们家老彭，这个事只有找他出来，我在湖南”。2018年8月2日，朱冠任陈述“你租金不给我退电话又不接，以后我们怎么做朋友啊。”同年8月28日，朱冠任陈述“你这样子拖了两个多月，我到现在办不了公，你不见面也不可能的对不对，你现在在哪儿呢，你要没时间我去找你啊”。蒋宇宏未回复。2．上述承诺书出具日即2018年8月28日，朱冠任陈述“你这样子拖了两个多月，我到现在办不了公，你不见面也不可能的对不对，你现在在哪儿呢，你要没时间我去找你啊。”2018年11月18日，朱冠任在微信中向蒋宇宏索款，蒋宇宏陈述“写字楼只能让房产公司卖了，您放心，钱肯定我会还你的”。2018年12月14日，蒋宇宏陈述“明天晚些你过来，见面说，你不相信我没有办法……做人我知道我自己再难也不要骗人”。微信记录显示2018年12月15日及2019年1月4日、1月6日，蒋宇宏向朱冠任通过微信转款支付13万元，此后，朱冠任继续向蒋宇宏索要余款，蒋宇宏于2019年4月1日陈述“没有办法了，之前我们说清楚了，我只能给12万，你真要找姓彭的要，这样拖下去，对谁都不好”“他（彭）骗惨我了……我和他早分开了”“我从没有同意给你那么多，你非要那么多，我没有办法做到，是姓彭的答应你的”“所以我认一半的责任，剩下的你找他要，这不合理吗”。3.2019年1月4日，蒋宇宏陈述“朱哥，我在12月30号准备了钱，约您见面把房子交接了，您两次都没有见我，我今天下午到重庆处理房子的事情，要下个星期回来，我只能通过微信每天转5万给您，先转给你10万，剩下的我回来我们交号房子，我到银行转给你，里面还有你们的东西被子什么的”。2019年4月1日，蒋宇宏陈述“打官司就打……你占着我的房子”。朱冠任陈述“我连你人都找不到，怎么给你交房子”。蒋宇宏回复“我年前打了两次电话给你，你没有时间去，我有什么办法”，朱冠任回复“我给你打电话是你不接”。另，庭审中，一审法院要求双方去现场确认物品情况，蒋宇宏确认涉诉的租赁房屋出租时除电脑，其他办公用品均为其所有；朱冠任陈述其已于2018年7月2日搬离，承诺书已反映，故其明确不去。蒋宇宏确认其于2019年11月9日自行进入房屋并换锁，房屋内无朱冠任物品。蒋宇宏确认2019年9月30日后其准备对外出租房屋。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，朱冠任以对方签字的承诺书内容为据主张对方返还租金承担损失，蒋宇宏以承诺书系对方胁迫签订为由反诉对方返还租金13万元（经询，蒋宇宏确认该部分返还款项即系其按承诺书向对方支付的款项）。综合上述意见，双方争议为蒋宇宏于2018年8月28日出具的承诺书是否系胁迫情形下形成，是否应当采用。对此，一审法院认为：1．《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、受益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，涉诉的租赁房屋系蒋宇宏购买，从朱冠任提供的双方微信记录和“新疆天和树仁置业有限公司”于2018年6月28日出具的《通知》内容看，因蒋宇宏未支付全部房款，“新疆天和树仁置业有限公司”通知其在2018年7月2日前必须缴纳，否则采取相应方式维权，由此会对租户经营造成不便；朱冠任在当日即向蒋宇宏微信发送该通知，朱冠任的陈述内容显示自2018年7月3日至2018年8月28日承诺出具当日，其无法办公，可以佐证承诺书中关于房产公司采取停水停电措施致使出租物使用出现障碍，朱冠任与对方协商退还租金的承诺内容并不违法上述法律规定。2．双方签订的租赁合同违约条款约定，任何一方违约，违约方应向守约方支付年租金40％的违约金。本案中，承诺内容载明的合同终止原因系蒋宇宏拖欠房产公司房款致使，应承担违约责任。朱冠任自2018年3月15日开始租赁房屋，自2018年7月3日租赁房屋出现障碍发生确已使用约3个多月，而承诺退还条件为蒋宇宏先按30万元退还，在约定日期未还的情况下再按33万元返还，已考虑折抵部分款项，综合上述合同约定和承诺内容，蒋宇宏承诺退回朱冠任的33万元，实际是朱冠任已缴纳的租金和押金，退还款项并无超出朱冠任实际缴纳的款项，即使考虑扣除朱冠任实际使用期间的租金，综合双方约定的违约金条款，上述承诺返还款项尚难以认定属显示胁迫特征的显失公平负担。3．从双方微信沟通记录看，在承诺出具前后，蒋宇宏均未明确提及承诺系胁迫的情况，承诺出具后，其已支付13万元，其陈述不愿继续支付承诺退还的余款20万元的原因，是只同意支付一半即12万元，另一半让对方向其朋友彭某主张，对此，朱冠任以蒋宇宏系租赁合同相对人，退款与彭某无关为由拒绝。4．蒋宇宏在出具承诺后，如认为承诺内容系违背其真实意思的情况下实施的民事法律行为，其可按合同法第一百五十条的规定及时诉讼予以撤销，其并未举证证明其已行使了撤销权。综上，蒋宇宏认为承诺系胁迫出具不应采用的抗辩意见，因其举证不足以证明，一审法院无法予以采纳。对朱冠任主张蒋宇宏返还租金及押金20万元的本诉请求予以支持，对蒋宇宏主张朱冠任返还已退回租金13万元的诉讼请求，一审法院不予支持。从承诺内容看，双方已就租赁合同于2018年8月28日终止达成一致，综合双方合同履行情况，蒋宇宏承诺退还款项应已包含损失问题，故对朱冠任主张停产费损失的本诉请求，一审法院不予支持。蒋宇宏主张朱冠任承担水电费、空调费、暖气费、物业费损失53,144.9元，并未提供缴费票据等其已负担损失的证据，本案中，一审法院不予支持。故判决：一、蒋宇宏于判决生效后十日内向朱冠任返还房租及押金20万元；二、驳回朱冠任的其他本诉请求；三、驳回蒋宇宏的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，蒋宇宏提交两组新证据：1.新疆天和兴业物业服务有限公司2020年5月15日出具收款收据14张，物业费，水费，空调费，总计79,035元，涉及对方租赁期内的费用43,743.85元，用以证实2018年3月15日至2019年3月15日双方租赁期间，朱冠任欠付以上物业、水及空调费用，由其代付；2.阿凡提开锁服务登记表一张，照片10张，形成时间2019年11月9日，用以证明因朱冠任租赁期满未向蒋宇宏交付涉案房屋的钥匙也没有进行房屋的交接，故请开锁公司开锁并证实其进入涉案房屋后，房屋的现状，仍有朱冠任遗留的物品。朱冠任质证认为，对第一组证据的真实性和合法性认可，但是关联性不认可，租赁合同已经解除，房屋的各项费用不应当由我方支付。对第二组证据，三性均不认可，证据于本案无关，拍摄时间是2020年5月，而其搬离的时间是2018年。本院对蒋宇宏提交的以上证据的真实性、合法性予以确认，关联性结合本院的其他事实综合予以认定。本院对一审法院认定的事实及证据予以确认。另查明，庭审中朱冠任认为双方的租赁合同于蒋宇宏出具承诺书时即2018年8月28日解除。涉案的租赁房屋1709号房屋的建筑面积为233.47平方米，1707号房屋的建筑面积是106.26平方米，共计339.73平方米，2018年3月15日至2018年8月28日期间1.空调制热费用1,651.47元（35元÷180天×25天×339.73平方米）；2.空调制冷费用7,813.79元（30元÷180天×138天×339.73平方米）；3.物业费1707号房屋2018年5月1日至2018年8月28日2,603.37元（5元/月×4个月27天×106.26平方米）；4.物业费1709号房屋2018年3月15日至2018年8月28日6,342.60元（5元/月×4个月27天×233.47平方米）。以上各项共计18,477.23元。本院认为，2018年3月15日朱冠任与蒋宇宏《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。2018年8月28日蒋宇宏向朱冠任出具的《承诺》中明确表示，经双方友好协商，同意解除合同，由其退还房租及押金30万元。后其向朱冠任退还了13万元，为此朱冠任认为，该《承诺》中的内容结合双方的微信记录已表明双方于2018年8月28日解除了涉案的租赁合同。而蒋宇宏认为，自2019年涉案房屋物业公司出具的证明可以看出涉案房屋在租赁期间并没有出现朱冠任提出的停水停电的情况，故双方的合同并未解除。对此本院认为，解除合同是当事人对自己权利的正当行使，蒋宇宏在出具《承诺》前与朱冠任进行了多次沟通，且其也有能力了解涉案房屋的真实情况，且《承诺》的内容具有双方协商解除合同的内容，未经法定程序被撤销或确认无效，对双方当事人具有法律约束力，并不因一方当事人的意志而改变，故蒋宇宏提出该《承诺》所反映的情况不实故不具有法律效力的上诉意见，本院不予采纳。《承诺》书中记载的朱冠任租期为3个月17日，但鉴于二审中朱冠任明确双方解除合同的时间为2018年8月28日，故对涉案租赁合同的解除时间本院确定为2018年8月28日，蒋宇宏提出双方租赁合同未提前解除的意见，要求驳回朱冠任要求返还租金的诉讼请求并要求朱冠任返还蒋宇宏退还租金的上诉意见，本院不予采纳。蒋宇宏提出于2019年11月9日通过开锁公司开锁进入房间，房间内仍有朱冠任遗留的物品，从而证实朱冠任存在逾期交房的过错，应当向其赔偿损失，对此本院认为，自蒋宇宏出具《承诺》后，至2019年11月9日一年多的时间内，如朱冠任仍占据涉案房屋，蒋宇宏应当向其主张权利，但在庭审中蒋宇宏未出示能证实其向朱冠任要求返还房屋的证据，根据《承诺》中蒋宇宏认可朱冠任的租赁时间及双方微信的内容，朱冠任称其已于2018年7月2日搬离了涉案房屋的事实，本院予以认定，故蒋宇宏提出要求朱冠任向其支付逾期交房损失的上诉意见，本院不予采纳。根据双方合同第六条租期内相关费用的承担的第2项，水电费、空调费、物业费根据办公商业市场价由朱冠任自行到物业公司交纳的约定，一审中蒋宇宏要求朱冠任支付涉案房屋租赁期间的水费、空调费及物业费的请求合理有据，但因其未提交相关的票据，故未得支持。二审中，蒋宇宏提交了交纳以上费用的票据，对此票据的真实性、合法性朱冠任也不持异议，故对于涉案租赁合同履行期间的以上费用，应当由朱冠任承担，故蒋宇宏提出的要求朱冠任支付以上费用中合理部分的意见，本院予以采纳。综上所述，蒋宇宏的上诉请求中要求朱冠任支付涉案房屋的空调费、物业费用中合理部分，本院予以支持，对其提出驳回朱冠任要求返还租金的诉讼请求并要求朱冠任返还蒋宇宏退还租金及要求朱冠任向其支付逾期交房损失的上诉请求，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初8835号民事判决第一、二项即，蒋宇宏于判决生效后十日内向朱冠任返还房租及押金20万元；驳回朱冠任的其他本诉请求；二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初8835号民事判决第三即、驳回蒋宇宏的反诉请求；三、朱冠任向蒋宇宏支付2018年3月15日至2018年8月28日期间涉案房屋的空调费、物业费共计18,477.23元；四、驳回蒋宇宏要求朱冠任返还租金13万元，支付逾期交房滞纳金67,200元的反诉请求。以上款项双方需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉部分受理费4,987.58元，朱冠任已预交，由蒋宇宏负担4,262.97元，朱冠任负担124.61元，反诉部分的受理费2,527.59元，蒋宇宏预交，由其负担2,341.05元，朱冠任负担186.59元；二审案件受理费9,355.17元蒋宇宏预交，由其负担8,664.76元，由朱冠任负担元690.41元。本判决为终审判决。审  判  长    陈琛审  判  员    谭红审  判  员    马永惠二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 七 日书  记  员   李玉涛