辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1849号上诉人（原审被告）：葫芦岛市万来房屋开发有限公司，住所地葫芦岛市连山区渤海街船厂J-1#-1-14。法定代表人：陈金城，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵英魁，辽宁易木律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张志国，男，1970年5月10日生，汉族，个体，住兴城市。委托诉讼代理人：王驰，辽宁一鸣律师事务所律师。上诉人葫芦岛市万来房屋开发有限公司因与被上诉人张志国商品房销售合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2020）辽1481民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葫芦岛市万来房屋开发有限公司上诉请求：1、撤销本案一审判决、发回重审或驳回被上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理曲:被上诉人与上诉人之间没有商品房买卖关系，被上诉人没有向上诉人支付过房价款、一审判决判令上诉人为被上诉人开具发票事实不清、程序违法。—、本案一审判决认定事实不清。1、被上诉人主张开具发票的房屋系凌中义于2010年5月22日向上诉人购买的、凌中义向上诉人支付首付款87785元，其余房价款一直未支付。凌中义与上诉人之间的商品房屋买卖关系至今没有解除。即使被上诉人与凌中义之间私下进行了房屋转让，也必须先由凌中义与上诉人之间解除房屋买卖关系或办理房屋转让变更手续。上诉人对被上诉人与凌中义之间私下进行房屋转让行为不知情、无法认可被上诉人为房屋买受人。2、一审判决认定，被上诉人通过凌艳峰购买该房屋。上诉人认为在上诉人与凌中义房屋买卖关系没有解除前，该房屋不属于公司待售房屋，凌艳峰不是上诉人的工作人员，没有权利处置凌中义购买的房产。被上诉人提供法庭的《商品房买卖含同》没有加盖公司的印章，形式不合法，上诉人与被上诉人之间商品房买卖关系不成立。3、上诉人除了收取凌中义首付款外，没有收取过其他房价款、凌中义交付的首付款至今没有处理，上诉人没有收取过被上诉人的房价款，不能为被上诉人开具发票。二、本案一审判决程序违法本案一审审理过程中，法庭没有通知房屋买受人凌中义参加诉讼，凌艳峰也没有以证人身份到法庭作证，凌艳峰没有提供凌中义授权他处置房产的证明材料。凌中义交给上诉人的首付款还在公司未经处理，被上诉人将凌中义交给上诉人的首付款交给凌艳峰事实不成立。张志国辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人否认双方存在商品房买卖合同关系和收取被上诉人购房款的上诉理由明显不能成立。一、上诉人主张其与凌中义的商品房买卖合同未解除，其对凌中义与被上诉人的商品房转让不知情明显违背事实。本案中被上诉人所购买上诉人开发的商品房,虽然是凌中义定购后转给被上诉人的,但凌中义仅是交付了预售商品房的首付款,其与上诉人之间未签订正式的商品房买卖合同,仅成立商品房预售合同关系;而上诉人与被上诉人签订了该商品房的正式买卖合同,向被上诉人出具了全部购房款收据,并向被上诉人交付了商品房,在交房时也收取了被上诉人水费、电费、物业费、取暖费等入住费用,双方之间就该商品房成立了商品房买卖合同关系有充分的证据可以证明。被上诉人在购买时向凌中义返还了其交给上诉人的首付款87785元,又向上诉人支付了剩余的140590元购房款,而上诉人向被上诉人出具了全额228375元的购房款收据,该事实完全可以证明,上诉人对于凌中义将该商品房转给被上诉人,由被上诉人向其履行商品房买卖合同,上诉人是明知且同意的,否则其不可能只收取部分房款却向被上诉人出具全额的购房收据。上诉人主张仍与凌中义存在商品房买卖合同关系,对凌中义与被上诉人的商品房转让不知情,明显因违背客观事实而不能成立。二、被上诉人与上诉人之间签订的商品房买卖合同是合法成立的,上诉人主张双方签订的合同因没有加盖公章而不成立不符合法律规定。首先,上诉人主张其与凌中义存在商品房买卖合同关系明显不能成立。商品房买卖合同是要式合同,双方需要通过书面形式订立合同,不能通过口头形式订立。上诉人仅收取了凌中义的首付款,并未签订具《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容的任何协议,双方仅成立预约合同,并不存在真正的商品房买卖合同关系。其次,被上诉人与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。《商品房买卖合同》第二十三条约定:“本合同自双方签订之日起生效”,在合同最后“出卖人”签章处虽然只有上诉人法定代表人的名章,没有加盖公章,但根据我国《合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定,签字、盖章并非同时具各才能使合同成立,二者有其一即可,而法定代表人的名章具有和法定代表人签字同样的法律效力,可以代表上诉人公司,故该合同并不因没有加盖上诉人公司公章而不成立,而且上诉人向被上诉人交付房屋、收取购房款和物业费、出具购房收据,明显表明其以行为履行了该《商品房买卖合同》。三、上诉人主张没有收取过被上诉人房款明显与事实不符。如前所述,上诉人不但向被上诉人出具了购房款收据,还进一步收取了被上诉人水费、电费、物业费、取暖费等入住费用,上述事实有上诉人盖有财务章的票据为证,其主张没有处理过凌中义的首付款,也没有收取过被上诉人的房款明显与本案的证据不符。四、上诉人主张一审未通知凌中义参加诉讼程序违法不能成立。本案中凌中义向上诉人预交首付款后,因其个人原因将该商品房转让给被上诉人,被上诉人退给了凌中义首付款,并向上诉人交了剩余房款并签订了《商品房买卖合同》,这一过程表明凌中义已经与上诉人解除了合同、退回了该商品房,否则上诉人在收取凌中义房款后又向被上诉人出具购房收据,明显涉嫌一房二卖。故本案《商品房买卖合同》的买卖双方为被上诉人与上诉人,与凌中义无关,上诉人主张一审程序违法没有任何法律依据。综上所述,一审法院认定事实清楚,上诉人的上诉理由明显与本案事实相矛盾,缺乏法律依据。故请求二审法院驳回上诉,维持原判。张志国向一审法院起诉请求：依法支付违约金，并开具购房发票；被告承担诉讼费。一审法院认定的事实：本案诉争的房屋，系被告葫芦岛市万来房屋开发有限公司开发的兴城市滨海国际花园19号楼2单元301室房屋，面积为81.75平方米。2010年5月22日，被告葫芦岛市万来房屋开发有限公司将该房屋卖给凌中义，并出具收据一张，内容是“收据2010年5月22日人民币捌万柒仟捌佰伍拾元19＃2单元东侧301房款40%首付（凌中义）87785元出纳周经手人凌中义”，被告葫芦岛市万来房屋开发有限公司通用记账凭证也对此予以记载。2013年6月8日，原告张志国通过被告葫芦岛市万来房屋开发有限公司售楼处工作人员凌艳峰，购买该房屋，并在被告葫芦岛市万来房屋开发有限公司售楼处办理了相关手续，主要有：1、商品房买卖合同一份，内容是出卖人葫芦岛市万来房屋开发有限公司，买受人张志国，商品房名称是兴城市滨海国际花园，房屋基本情况是第19幢2单元，面积81.75平方米，房屋单价2793.57元，总金额228775元，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，合同约定，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人的损失”。合同出卖人处加盖陈金城名章，买受人处张志国签名，但合同没有加盖公司公章，时间2013年6月8日；2、专用收款收据一张，内容是“专用收款收据收款日期2013年6月8日，付款单位张志国，收款单位万来房屋开发收款项目房款人民币贰拾贰万捌仟参佰柒拾伍元正228375元收款事由，滨海国际19－2－30181.75平方米2793.75开票张，出纳周交款人张志国加盖了葫芦岛市万来房屋开发有限公司财务专用章”；3；其他收据四张，分别为物业费490元，加盖兴城市佳馨物业服务有限公司公章，物业费858元，装修垃圾清运费164元，加盖葫芦岛市万来房屋开发有限公司财务专用章，水费300元，电费300元，加盖葫芦岛市万来房屋开发有限公司财务专用章，取暖费2044元，加盖葫芦岛市万来房屋开发有限公司财务专用章。凌艳峰证实，他当时在售楼处工作，凌中义是他叔白叔，此前在滨海国际购本案诉争的房屋，交了8万多元，因身体原因，想去上海，他本人帮凌中义把房卖了，当时，张志国相中这房子，他带张志国在售楼处财务交款，开收据是283750元及其他费用，凌中义的87785元，张志国直接交给他本人，然后，他交给了凌中义，这房与凌中义没有关系了。至于为什么在合同上没有加盖公章，凌艳峰证实，当时公司的合同章不在售楼处和财务现金处，在楼上财务处，所以没有盖，公司同意凌中义的房转卖给张志国，按一手房处理，所以，张志国才有合同，交了入住等费用，钥匙也是在一楼，有个叫孙贵详的给的张志国。又查明，张志国购买房屋后，已进行装修并入住。一审法院认为，张志国从案外人凌中义处购买房屋，葫芦岛市万来房屋开发有限公司与张志国签订商品房买卖合同，虽然该合同没有加盖葫芦岛市万来房屋开发有限公司公章，但是，葫芦岛市万来房屋开发有限公司收取了房屋价款及其他相关费用，葫芦岛市万来房屋开发有限公司在收取相关费用后，交付了房屋，因此，应当认定，葫芦岛市万来房屋开发有限公司同意张志国购买该房屋按照一手房屋处理，即张志国与葫芦岛市万来房屋开发有限公司之间形成买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同成立，双方应当依照合同的约定，依法行使权利，履行义务，葫芦岛市万来房屋开发有限公司应当按照法律规定，为张志国出具购房发票，因此，对张志国要求葫芦岛市万来房屋开发有限公司开具购房发票的诉讼请求，法院予以支持。对张志国要求葫芦岛市万来房屋开发有限公司支付违约金的诉讼请求，依照合同第九条和第十五条规定，只有在合同解除或张志国退房的情况下，葫芦岛市万来房屋开发有限公司才支付违约金，因张志国没有提出解除合同，也没有提出退房，其单纯请求葫芦岛市万来房屋开发有限公司支付违约金，不符合合同规定，法院对张志国此项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条规定，判决：一、被告葫芦岛市万来房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内为原告张志国开具房屋（兴城市滨海国际花园，第19幢2单元301号，面积81.75平方米，总金额228775元）发票。二、驳回原告张志国要求被告葫芦岛市万来房屋开发有限公司支付违约金的诉讼请求。案件受理费525元，由被告葫芦岛市万来房屋开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提供2012年12月15日前凌艳峰已经自动离职的通知，被上诉人认为，该通知是上诉人公司单方制作的，没有凌艳峰签字确认，没有法律效力。本院认为，仅凭此通知无法证明凌艳峰已于2012年12月15日前自动离职的事实。二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议主要焦点问题双方签订的房屋买卖合同是否发生法律效力，被上诉人是否应该履行合同义务。上诉人给张志国出具购房收据，水电、取暖、物业等费用收据，该楼房已经由张志国占有使用，虽然双方签订的售楼合同没有加盖葫芦岛市万来房屋开发有限公司公章，但是加盖了法定代表人的名章，可以证明双方存在商品房买卖合同关系成立，故上诉人应该履行合同义务，上诉人认为被上诉人不是房屋买受人的观点本院不予采信。关于本案程序问题，因为凌忠义不是必须到庭的当事人，原审审判程序合法。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人葫芦岛市万来房屋开发有限公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人葫芦岛市万来房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪梅审判员  王嘉莉审判员  吴玉刚二〇二〇年九月二十一日书记员  王 宁本判决书援引相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”