天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2509号上诉人（原审原告）：天津市保安器件厂，住所地天津市河北区南口路2号。法定代表人：宋涛，经理。委托诉讼代理人：孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津信立泰企业孵化器有限公司，住所地天津市河北区志成路6号。法定代表人：郑怡，总经理。委托诉讼代理人：宋翔程，男，该公司顾问。被上诉人（原审被告）：天津市侨澳工贸有限公司，注册地天津市东丽区津北公路么六桥乡政府西。法定代表人：陈力，经理。原审第三人：天津市河北区公用房屋管理所，住所地河北区王串场四号路4号。法定代表人：孙晴，所长。上诉人天津市保安器件厂（以下简称保安器件厂）、上诉人天津信立泰企业孵化器有限公司（以下简称信立泰公司）因与被上诉人天津市侨澳工贸有限公司（以下简称侨澳公司）、原审第三人天津市河北区公用房屋管理所（以下简称公房管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初8489号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。保安器件厂上诉请求：1．撤销一审法院判决；2．改判侨澳公司、信立泰公司从案涉场地内迁出，并将案涉建筑物腾交给保安器件厂，或将本案发回重审；3．一、二审诉讼费由侨澳公司、信立泰公司共同负担。事实与理由：一审法院未判决信立泰公司的腾房、迁出义务，明显错误。本案虽系基于房屋租赁合同起诉，但侨澳公司、信立泰公司在原有房屋及土地上私自搭建、扩建，形成三幢建筑物。一审法院应就涉及的全部建筑物一并判决，而不应仅判决侨澳公司就租赁合同中载明的650平米房屋进行腾交，造成本案争议无法一并解决，本案亦无法执行。信立泰公司辩称，不同意保安器件厂的上诉请求，我方享有合法承租权，并经保安器件厂的同意，在案涉房屋及场地上进行了修缮和扩建，信立泰公司如腾房则需保安器件厂给予补偿。侨澳公司未到庭发表答辩意见。公房管理所未到庭陈述意见。信立泰公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判认定信立泰公司就案涉房屋享有合法承租权，或将本案发回重审。事实和理由：信立泰公司为案涉房屋及场地的实际承租人，应享有承租人的合法权益。保安器件厂明知信立泰公司承租、使用案涉房屋的事实。租赁合同虽系信立泰公司与侨澳公司签订，但一直是由信立泰公司履行租金给付等义务。一审法院未对信立泰公司对讼争房屋的合法承租权予以认定或说明，显属错误。另外，信立泰公司曾就出租扩建费用问题提出反诉，但一审法院未予准许，有违法定程序。保安器件厂辩称，不同意信立泰公司的上诉请求，请求支持我方的上诉请求。侨澳公司未到庭发表答辩意见。公房管理所未到庭陈述意见。保安器件厂向一审法院起诉请求：1．依法判令侨澳公司、信立泰公司立即从天津市河北区南口路2号的场地内迁出；2．依法判令侨澳公司、信立泰公司按每年240000元标准支付2018年12月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；3．案件受理费由侨澳公司、信立泰公司负担。一审法院认定事实：坐落河北区南口路2号（契载河北区××路××号××产权人及土地使用人原为天津市人民政府，建筑结构为砖木和砖混，建筑面积共计9731.45平方米，用地面积共计18196.10平方米。2016年6月30日经市政府第71次常务会决定，上述不动产及土地转至天津市河北区人民政府，并由第三人公房管理所管理。此后，公房管理所将此不动产交与天津市河北区志成道中学使用，房屋用途为教学，管理形式为保管自修。2003年，该不动产因志成道快速路工程被部分拆除。2004年天津市河北区志成道中学并入天津市中山志成职业中等专业学校，南口路2号即由天津市中山志成职业中等专业学校管理使用。保安器件厂系天津市中山志成职业中等专业学校的校办企业，自2004年起，天津市中山志成职业中等专业学校授权保安器件厂对河北区南口路2号房屋进行经营管理、对外出租、签订租赁合同、收取租金。2015年河北区南口路2号场地内已存在多幢建筑物，涉及本案的分别为4层（黄色）、2层（白色）和5层（灰色）建筑物共3幢。保安器件厂作为出租人（甲方）与侨澳公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于河北区南口路2号内建筑面积650平方米的房屋（属于上述5层（灰色）建筑物的1、2层）出租给乙方，载明租期“自2015年12月1日起至2018年11月31日止”，租金为每年240000元，租赁期内租金保持不变，每年11月底交纳房租；合同到期，双方虽未签订续租合同，但在本合同期满后的一周内，甲方对乙方继续使用租赁房屋未提出书面异议的，本合同自动延长陆个月，依次类推，租金仍执行本合同约定租金。同时，合同还对双方其他权利义务一并进行了约定。诉讼过程中，经现场勘验，上述4层、2层和5层建筑物现均由信立泰公司实际使用及出租。庭审中，保安器件厂明确表示基于与侨澳公司之间的租赁合同关系提起本案诉讼，但与信立泰公司就案涉场地内房屋并不存在租赁关系，同时表示即便租期内存在欠付租金现亦不再主张权利。侨澳公司则表示，其与保安器件厂订立租赁合同后并未实际使用租赁房屋，而是无偿交由信立泰公司使用。当时由于信立泰公司的营业执照尚未取得，因此借用侨澳公司的名义与保安器件厂订立租赁合同。信立泰公司表示，案涉的650平方米房屋原为2层楼房，其在该楼宇上又加盖了3层并装修，形成了现在的5层（灰色）楼宇，同时还在该场地内另外兴建了4层和2层楼宇各一幢。同时表示租赁期内的租金均由其公司实际交纳，但收据均系以侨澳公司为对象进行开具，且在2016年就租赁房屋曾订立有5年租期的合同，为此提交天津市河北区楼宇经济管理办公室于2016年6月20日出具的《关于确认信立泰商务楼宇的函》复印件一份，主要内容为信立泰公司于2016年1月8日承租案涉南口路6号，已有楼宇3座，面积总计9000平方米，已签署房屋租赁协议，租期5年，该办公室同意将该楼宇确认为商务楼宇。一审法院就上述证据向天津市河北区楼宇经济管理办公室了解情况，该办公室工作人员答复，该《函》系其办公室与河北区合作交流办（区招商局）之间的内部行文，旨在确认相关单位可以享受相应的经济优惠政策，至于该《函》中提及的房屋租赁协议并不留档。第三人公房管理所则表示，案涉的650平方米房屋用途为教学，原则上不允许对外出租，因此不认可将案涉房屋租赁合同，同时表示服从法院裁决。一审法院认为，坐落河北区南口路2号建筑的承租人为天津市河北区××道××，后因该校并入天津市中山志成职业中等专业学校，天津市中山志成职业中等专业学校对上述建筑及所占用的土地享有合法的使用权。保安器件厂依据天津市中山志成职业中等专业学校的授权，取得对河北区××房屋的经营管理、对外出租、签订租赁合同、收取租金权利后，与侨澳公司就案涉的650平方米房屋签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认有效。第三人公房管理所作为上述场地内房屋的管理单位，本应知悉天津市中山志成职业中等专业学校对案涉房屋的实际使用状况，但多年来疏于管理，现虽提出不认可案涉租赁合同的意见，不予采纳。本案为房屋租赁合同纠纷，信立泰公司的现有证据不足以证实就案涉的650平方米房屋与保安器件厂或曾经享有使用权的相关单位具有租赁合同关系，同时亦未证实与侨澳公司具有次承租关系。现保安器件厂基于与侨澳公司之间的房屋租赁合同关系提起诉讼，租赁双方就案涉650平方米房屋签订的《房屋租赁合同》租期已届满，侨澳公司应向保安器件厂返还租赁物。现侨澳公司作为承租人认可向出租人保安器件厂腾交案涉的650平方米房屋、迁出案涉房屋所在场地及按每年240000元标准给付房屋使用费，不予置议。考虑到目前案涉650平方米房屋的实际使用人为信立泰公司，因此侨澳公司支付房屋使用费的期限应截至本判决确定给付的日期。至于除案涉650平方米房屋以外的其他建筑物的腾迁问题，与本案不属于同一法律关系，保安器件厂应另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、本判决生效后十日内，天津市侨澳工贸有限公司将坐落河北区××内5层（灰色）建筑物中的1、2层（650平方米）房屋腾交天津市保安器件厂，并从河北区××场地内迁出；二、本判决生效后十日内，天津市侨澳工贸有限公司按照每年240000元标准向天津市保安器件厂支付2018年12月1日起至本判决确定的腾房之日止的房屋使用费；三、驳回天津市保安器件厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，由天津市侨澳工贸有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。信立泰公司提供了建设工程施工图纸，证明案涉三幢房屋均为其修建或扩建。保安器件厂对真实性认可，但证明目的及关联性不认可。天津市侨澳工贸有限公司、公房管理所未到庭发表质证意见。本院认证认为，保安器件厂虽对该证据的真实性不持异议，但本院对关联性不予采信。二审经审理查明，保安器件厂在一审时不认可与信立泰公司存在租赁关系，但二审时认可在2015年之前信立泰公司的股东或实际控制人已开始承租案涉650平方米的房屋，后因政策要求租赁合同的相对方不能为个人，故2015年的租赁合同才与侨澳公司签订（当时信立泰公司尚未成立），但实际使用人一直是信立泰公司。保安器件厂、信立泰公司二审时均认可租金为信立泰公司缴纳，租赁合同上写明的租赁标的物虽为650平方米的房屋，但实际租赁范围包括4层（黄色）、2层（白色）和5层（灰色）3幢建筑物，2015年案涉租赁合同签订时3幢建筑物已经建成，租赁场地上的建筑物房产税由信立泰公司缴纳（但对是否针对全部地上建筑双方有分歧），租赁场地所在的校舍区域附近保安器件厂设有办公部门。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本案当事人双方的争议焦点为：侨澳公司与信立泰公司是否应从天津市河北区南口路2号的场地内迁出。本院认为，侨澳公司与保安器件厂的房屋租赁合同已到期，保安器件厂不同意再继续出租，侨澳公司应当返还租赁标的物。对于信立泰公司，本院分析认为，保安器件厂在二审期间自认案涉房屋最早由信立泰公司的股东或实际控制人承租，后因政策原因不能向个人出租，才由侨澳公司签订合同，但由信立泰公司实际使用并缴纳租金。侨澳公司在一审时也认可其是替信立泰公司签订租赁合同，案涉场地和房屋均由信立泰公司无偿使用。而信立泰公司也主张其是案涉房屋的实际承租人。故，保安器件厂与信立泰公司之间存在次承租关系，信立泰公司为实际承租使用人。侨澳公司与信立泰公司未签订过书面租赁合同也未约定租期，为不定期租赁合同关系，现保安器件厂要求承租人侨澳公司及次承租人信立泰公司返还案涉650平方米房屋，于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费，侨澳公司应按照合同以每年240000元标准支付2018年12月1日起至本判决确定的腾房之日止，而信立泰公司作为实际使用房屋的次承租人，应对前述费用承担共同支付责任。保安器件厂、信立泰公司虽均认可租赁范围不限于租赁合同上写明的“河北区××内建筑面积650平方米的房屋”，但租赁合同的合同相对方为侨澳公司和保安器件厂，侨澳公司又未到庭发表意见，故除案涉650平方米房屋以外的其他建筑物的腾迁问题，因与本案不属于同一法律关系，一审法院认定保安器件厂可另案解决，并无不当，本院予以维持。综上所述，保安器件厂的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市河北区人民法院（2019）津0105民初8489号民事判决；二、本判决生效后十日内，天津市侨澳工贸有限公司、天津信立泰企业孵化器有限公司将坐落河北区南口路2号内5层（灰色）建筑物中的1、2层（650平方米）房屋腾交天津市保安器件厂，并从河北区南口路2号场地内迁出；三、本判决生效后十日内，天津市侨澳工贸有限公司、天津信立泰企业孵化器有限公司按照每年240000元标准向天津市保安器件厂支付2018年12月1日起至本判决确定的腾房之日止的房屋使用费；四、驳回天津市保安器件厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2450元，由天津市侨澳工贸有限公司、天津信立泰企业孵化器有限公司共同负担；二审案件受理费4900元，由天津市侨澳工贸有限公司、天津信立泰企业孵化器有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  岳文君审判员  郭 矗二〇二〇年九月十四日书记员  唐 啸