四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6729号 上诉人（原审原告）：简东祥，男，1979年2月22日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：王婧，四川申狄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张龙军，四川弘泽律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：付静，女，1987年8月13日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：王婧，四川申狄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张龙军，四川弘泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川华西集团有限公司，住所地：四川省成都市解放路二段九十五号。 法定代表人：陈贵林。 委托诉讼代理人：郑曦，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：冯叶，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 上诉人简东祥、付静因与被上诉人四川华西集团有限公司（以下简称华西集团公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6943号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 简东祥、付静上诉请求：撤销一审判决，改判支持简东祥、付静一审全部诉讼请求，并由华西集团公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.本案违约金系基于华西集团公司未按约履行交付房屋权属证书的违约行为而产生。按双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，华西集团公司应当向简东祥、付静支付逾期办证违约金，计算标准系按日向简东祥、付静支付已付房款万分之一的违约金，并于简东祥、付静取得房屋所有权证书之日起三十日内由华西集团公司支付。案涉房屋2018年1月17日取得案涉房屋不动产权证书，华西集团公司支付违约金的截止时间为2018年2月16日，诉讼时效也应当是其支付违约金的截止时间起的三年。简东祥、付静于2019年7月已经向成华区人民法院递交了起诉状，故华西集团公司所称的诉讼时效的抗辩不成立。2.本案双方在合同中明确约定了违约金的支付期限，只有当华西集团公司在约定的支付期限经过仍然未履行时，才可认定简东祥、付静“知道或应当知道权利受到损害”，诉讼时效才可依法起算。3.华西集团公司违约行为自2014年7月1日持续至2018年1月17日止，从未终止中断。华西集团公司的违约行为系持续性的行为，计算诉讼时效的起始时间也应当从违约的最后一天开始计算。 华西集团公司辩称，1.双方约定逾期缴纳违约金、诉讼时效期间应当从约定和法律规定的次日开始计算，根据合同约定，华西公司办证的截止时间应当为2014年6月23日，虽华西公司超过该时间没有办证，但简东祥、付静应当知道自己的合同权利遭受了侵害，可以要求华西公司支付逾期办证违约金；2.根据民法总则和民事诉讼法规定，诉讼时效的期间应当是从知道或应当知道权利被侵害时开始计算，所以违约金的诉讼时效应当从案涉合同约定的办证期间届满次日开始起算，应当是2014年6月23日。简东祥、付静主张逾期办证的违约金已经超过了诉讼时效，不应得到支持。3.即便没有诉讼时效，那违约金的计算时长和计算标准应当调整。关于计算市场因涉及到不动产权登记开始实施，华西集团公司已经无法按照合同的约定为简东祥、付静办理房屋产权登记，属于客观不能，故违约金的截止时间应当是2016年11月17日。关于计算标准，违约金应当以实际损失为基础，简东祥、付静实际已从2013年6月23日就已取得案涉房屋，对其占用、使用、收益，其也未举证说明遭受了何种损失及损失大小，且同小区3、4栋案涉400多户业主均在成华区人民法院通过诉讼方法取得判决或调解调减违约金。4.双方在案涉合同中仅对房屋产权证及国土证逾期办理责任进行了约定，2016年11月17日成都市施行“双证合一”政策后，双方并未对不动产权证有约定，故华西公司不存在违约责任。5.即便诉讼时效没有经过，部分债权受到保护也应当从起诉时间为起点，即2019年8月14日倒推三年，即2016年8月14日之后的违约金才能受到保护，故违约金计算应当计算至“双证合一”政策施行之日。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 简东祥、付静向一审法院起诉请求：请求判令华西集团公司支付简东祥、付静逾期取得房屋所有权证书的违约金61968元（从2014年7月1日起至实际取得产权证之日2018年1月17日止，共计3年零6个月16天，48元/天）。 一审法院认定事实：2012年3月19日，简东祥、付静与华西集团公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定华西集团公司将公司开发的位于成都市成华区房屋出售给简东祥、付静，房屋总价款488715元。第十九条关于产权登记约定：出卖人应当在2014年6月30日前完成初始登记，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限取得权属证明的，买受人选择不退房，合同继续履行，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，按《补充协议》第八条办理，《补充协议》第三条关于交付条件第1.2条补充约定为：出卖人如遇执行政府法规、规则等强制性文件及行政禁令、命令，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期且不承担任何责任；第八条关于产权登记的补充约定为：出卖人在买受人交清全部资料、税费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证书，并在房屋所有权证办理后的两年内为买受人办理分户的国有土地使用权证，如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 合同签订后，简东祥、付静按约支付了购房款，2013年6月23日双方办理房屋交接手续。据华西集团公司陈述，案涉房屋所在项目于2015年11月27日办理了房屋所有权的初始登记。案涉房屋于2018年1月17日完成不动产登记。 一审法院认为，简东祥、付静与华西集团公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，为双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。 根据本案查明的事实，华西集团公司逾期办理房屋所有权转移登记属实，华西集团公司并未举证证明逾期办理房屋所有权转移登记存在着法定或约定的免责事由，故逾期办证属违约行为。华西集团公司辩称逾期办证属国家实施不动产登记制度所致的理由依法不能成立。 本案争议的主要问题是简东祥、付静主张的逾期办证的违约金是否超过法定的诉讼时效期间。简东祥、付静向华西集团公司主张逾期办证违约金属于债权的请求权范围，应当适用诉讼时效制度的相关规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，简东祥、付静请求华西集团公司支付逾期办证违约金，应从合同约定期限届满次日起计算诉讼时效期间。本案简东祥、付静与华西集团公司在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定办理房屋所有权转移登记的时间为交房后365日内，案涉房屋实际交房的时间为2013年6月23日，华西集团公司应当于2014年6月23日前协助简东祥、付静办理房屋所有权转移登记，一旦逾期，简东祥、付静就应当知道其权利受到侵害，诉讼时效应从约定办证时间届满次日开始计算。简东祥、付静向一审法院提出逾期办证的违约金的请求已超过法律规定的诉讼时效期间。华西集团公司的该项抗辩理由依法应予支持。 综上，简东祥、付静请求华西集团公司承担逾期办证违约金的诉讼请求因超过法定诉讼时效期间，其请求依法不能成立。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回简东祥、付静的诉讼请求。本案案件受理费减半收取675元，由简东祥、付静承担。 二审中，双方均未提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。华西集团公司未按照合同约定的时间办理案涉房屋分户登记，其逾期办证的行为客观存在，应当依照合同约定承担相应的违约责任。 在本案中，关于华西集团公司抗辩称诉讼时效已经经过的问题，本院经审查认为，在《商品房买卖合同》中约定了关于转移登记的时间，并就违约金的计算方式进行了约定。故本院认为，双方在合同中对违约金的计算方式为按日计算，即华西集团公司每逾期一日，则每日产生违约金。按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。在此情况下，本案逾期办证的违约金应依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，从简东祥、付静起诉之日即2019年8月14日向前倒推三年，从2016年8月14日开始计算违约金。 关于本案违约金具体数额的确定问题。从本案查明的事实看，华西集团公司为简东祥、付静办理房屋所有权证应为2014年6月23日，办理国有土地使用权证起算日期应从2016年6月23日，即国有土地使用权证系在成都市于2016年11月17日实施不动产统一登记制度前就应办理。而不动产权证系对原房屋所有权证书和国有土地使用权证书的合并。华西集团公司在2018年1月17日完成案涉房屋不动产登记，华西集团公司应向简东祥、付静支付2016年8月14日至2018年1月17日期间共521日的逾期办理房屋权属证书违约金25462.05元【（521天×488715元）×1／10000】； 关于华西集团公司还提出为违约金的金额过高的问题。本院认为，简东祥、付静主张逾期办证违约金，具有合同依据和法律依据。双方合同约定的逾期交房每日万分之一的违约金的年利率仅为3.65%，不存在明显过高的情形，本院对合同约定的违约金不予调整。华西集团公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，简东祥、付静的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6943号民事判决； 二、四川华西集团有限公司于本判决生效后十日内支付简东祥、付静逾期办证违约金25462.05元； 三、驳回简东祥、付静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费675元，由四川华西集团有限公司负担270元，简东祥、付静负担405元；二审案件受理费489元，由四川华西集团有限公司负担196元，简东祥、付静负担293元。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 赵 锋 二〇二〇年九月十四日 书记员 何佳林