湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10582号上诉人（原审原告）：周丽华。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾巧艳，湖南麓邻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘洁青。委托诉讼代理人：袁琴，北京市东卫（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉，北京市东卫（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李昊。被上诉人（原审被告）：湖南睦府传媒有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路289号嘉盛商务广场21026房。法定代表人：李昊。上诉人周丽华因与被上诉人刘洁青、李昊、湖南睦府传媒有限公司（以下简称睦府公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周丽华上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定“刘洁青与周丽华签订的《房屋租赁合同》系为设立公司履行职务的行为”，这是错误适用法律关于职务行为的规定，是对合同相对性原则的根本否定；2、一审法院未支持上诉人主张的律师费属事实认定错误，适用法律错误。刘洁青答辩称，双方签订的合同明确约定涉案房屋作为办公使用；房租支付主体包括刘洁青、睦府公司法定代表人李昊和案外人张挺，而刘洁青支付租金是由于其是睦府公司出纳；合同期限内，一直是睦府公司在涉案房屋经营办公。因此，刘洁青签订涉案合同是为设立公司履行职务行为。周丽华未提供律师委托合同、发票和支付凭证，对其律师费不应支持。李昊和睦府公司答辩称，刘洁青是代表睦府公司签订涉案合同。周丽华向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘洁青向周丽华支付租金162684.6元（从2017年9月1日至2019年9月30日）；2、判令刘洁青向周丽华支付违约金155286.96元（每逾期一日按照月租金千分之五的标准，从2017年6月23日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年1月13日为155286.96元）；3、判令刘洁青向周丽华支付律师费（律师费待实际发生后本案周丽华有权向周丽华、李昊、睦府公司另行主张）；4、判决李昊、睦府公司对第一、二、三项诉讼请求中刘洁青的支付义务承担连带保证责任；5、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；6、本案的诉讼费用、保全费由周丽华、李昊、睦府公司承担。一审法院认定事实：位于长沙市天心区劳动西路289号的嘉盛国际2127房产权人为谢朝华、2128房产权人为周义。2015年6月15日，周义（委托人）与谢朝华（受委托人）签订委托授权书，约定由谢朝华全权处理周义位于长沙市天心区劳动西路289号嘉盛国际2128房屋的出租及其相关事宜。2015年7月1日，谢朝华（甲方，出租人）与周丽华（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于长沙市天心区劳动西路289号21层2127、2128房屋作为办公之用，合同期限为6年，自2015年7月1日至2021年6月30日，租赁期内，在不妨碍甲方的租金收取上，甲方不得对乙方的转租行为进行限制，合同还对其他事项进行了约定。2016年5月30日，周丽华（甲方，出租方）、刘洁青（乙方，承租方）与湖南嘉盛物业服务有限公司嘉盛国际客服中心（丙方，受托方）三方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于长沙市天心区劳动西路289号嘉盛国际2127、2128房租赁给乙方，乙方租赁该房屋仅作办公使用；租赁期共三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止，每月租金为6017元（不含税费），第一年租金不变，第二年起每年递增5%租金，租金按季结算，首次租金乙方于2016年6月10日前交付给甲方，每次租金支付为到期日的前7天，乙方若逾期交付，除补交外，每逾期一日按月租金的千分之五向甲方支付违约金；乙方自本合同生效之日向甲方支付保证金6017元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方；甲乙双方于签订本合同同时，向丙方分别支付代理费3008.5元；乙方有拖欠租金累计达30日等情形的，甲方有权单方面解除合同并要求乙方在30天内退还该房屋；甲方提供1个月装修期给乙方，自2016年6月1日至2016年6月30日；合同对其他事项亦进行了相关约定。合同签订后，刘洁青支付保证金6017元，涉案房屋一直由睦府公司作为办公场所使用。2016年6月7日，刘洁青向周丽华支付租金18051元；2016年10月9日，刘洁青向周丽华支付租金18051元；2017年7月18日，刘洁青向周丽华支付租金6017元。其后由李昊及案外人张挺向周丽华支付租金至2017年8月。2019年2月14日，李昊、睦府公司作为担保方共同向周丽华出具担保书，载明：“本担保人李昊、担保方睦府公司愿意为你与刘洁青签订的嘉盛国际广场21027房、21028房《房屋租赁合同》中刘洁青的支付义务提供保证担保，担保范围为租金、违约金及催收费用，直至以上款项全部付清为止”。2019年9月30日，睦府公司搬离并腾空涉案房屋。另查明，2016年5月26日，案外人湖南像素传媒娱乐有限公司与长沙凌云广告有限公司签订《成立新公司股东协议》，共同投资成立睦府公司。2016年6月8日，睦府公司注册成立。同日，睦府公司与刘洁青签订劳动合同，约定刘洁青在2016年6月8日至2018年6月7日期间（试用期2个月）在睦府公司担任出纳职务。2018年6月7日，刘洁青因劳动合同到期离职。2018年6月12日，睦府公司出具情况说明函，注明劳动合同终止前因刘洁青履行公司职务或接受公司委托办理的事项所产生的权利和义务，由睦府公司继续承担。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。本案中，2016年5月30日，周丽华与刘洁青签订房屋租赁合同，约定刘洁青租赁位于长沙市天心区劳动西路289号嘉盛国际2127、2128房作为办公使用，2016年6月8日睦府公司成立并与刘洁青签订劳动合同，聘请刘洁青担任公司出纳一职，租赁房屋一直由睦府公司实际使用，2016年7月至2017年8月间的房屋租金由刘洁青、睦府公司的法定代表人即李昊及案外人支付，2019年9月30日睦府公司腾空涉案房屋。由上述事实可知，房屋租赁合同的实际承租方系睦府公司，刘洁青系睦府公司的工作人员，其与周丽华签订房屋租赁合同的行为系为设立公司履行职务行为，合同的权利义务应由睦府公司享有和承担，故刘洁青要求确认《房屋租赁合同》已于2019年9月30解除，并要求睦府公司支付尚欠租金162684.6元的请求，该院予以支持。合同约定租金按季结算，每次租金支付为到期日的前7天，逾期按日千分之五的标准支付违约金，该约定过分高于被告造成的损失，该院调整为日万分之五，刘洁青要求睦府公司支付2017年6月23日至2020年1月13日期间分段计算的违约金15528.69元，及从2020年1月14日起至实际付清之日止，以欠付租金162684.6元为基数，按日万分之五标准计算的违约金的请求，该院予以支持，超出部分该院不予支持。2019年2月，李昊向刘洁青出具担保书，自愿对房屋租赁合同所涉支付义务提供保证担保，担保范围为租金、违约金及催收费用，担保书对保证方式没有约定，应按照连带责任保证承担保证责任，刘洁青要求李昊对上述租金、违约金承担连带保证责任的请求，该院予以支持。关于刘洁青主张的律师费，因其未提供相应的委托代理合同、发票及转账凭证等证据证实，对该项诉讼请求该院不予支持。综上，判决如下：一、确认周丽华与刘洁青于2016年5月30日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月30日解除；二、限睦府公司于判决生效之日起10日内向周丽华支付租金162684.6元；三、限睦府公司于判决生效之日起10日内向周丽华支付违约金15528.69元，及从2020年1月14日起至租金实际付清之日止，以162684.6元为基数，按日万分之五标准计算的违约金；四、李昊对睦府公司的上述应付款项承担连带保证责任；五、驳回周丽华的其他诉讼请求。如果李昊、睦府公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3035元，由李昊、睦府公司负担。本院二审查明，刘洁青与周丽华签订《房屋租赁合同》后，案涉房屋实际由睦府公司占有、使用。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于刘洁青行为性质的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。因此，刘洁青签订合同的行为是否构成职务行为，应当符合以下要件：1、刘洁青签订合同时系眭府公司的员工；2、签订合同系刘洁青职务范围内的事项；3、刘洁青系以眭府公司名义签订合同；4、周丽华在签订合同时知晓或者签订后追认刘洁青的行为代表眭府公司。根据本案证据，现分析如下：(一)刘洁青签订合同时不是眭府公司的员工。刘洁青与周丽华签订《房屋租赁合同》的时间为2016年5月30日，而刘洁青与睦府公司签订劳动合同的时间为2016年6月8日。此时刘洁青与睦府公司尚不具有劳动合同关系。而刘洁青亦非眭府公司的发起人、设立人，其签订合同的行为与眭府公司不具有法律上的关联性。(二)刘洁青签订合同时不是以睦府公司名义。1、《房屋租赁合同》载明的租房主体是刘洁青而非眭府公司，虽然刘洁青、李昊、睦府公司提交的《房屋租赁合同》上加盖了睦府公司的印章，但在周丽华持有的《房屋租赁合同》上却没有睦府公司印章。如果前者与后者系相同主体在同一时间签订的，则不可能出现上述差异。而刘洁青、李昊、睦府公司提交的《房屋租赁合同》系由刘洁青持有，该合同上的眭府公司印章事后加盖的可能性较高。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款的规定，审判人员应当运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。因此，刘洁青、李昊、睦府公司提交的《房屋租赁合同》不能证明刘洁青系以眭府公司名义签订合同。2、虽然刘洁青、李昊、睦府公司提交的《情况说明函》记载“劳动合同终止前因刘洁青履行公司职务或接受公司委托办理的事项所产生的权利和义务，由睦府公司继续承担”，但刘洁青、李昊、睦府公司既未举证证明其在签订《房屋租赁合同》时已向周丽华出示该函，也未证明其在签订《房屋租赁合同》后向周丽华送达该函并取得其认可。因此，刘洁青、李昊、睦府公司提交的《情况说明函》不能证明刘洁青系以眭府公司名义签订合同。(三)刘洁青没有权力对外签订房屋租赁合同。刘洁青系眭府公司的出纳，并非法定代表人或者其他依职权可以对外签订合同的员工，而刘洁青、李昊、睦府公司亦未举证证明其在签订合同时获得了眭府公司的明确授权。(四)周丽华签订合同时不知晓刘洁青行为性质。虽然《房屋租赁合同》约定了房屋用途为办公，但房屋用途与签订主体没有必然联系，不能证明刘洁青已向周丽华明确告知代理眭府公司签订合同。而湖南嘉盛物业服务有限公司嘉盛国际客服中心出具的《证明》，系其就知晓的事实所作的陈述，属于证人证言。湖南嘉盛物业服务有限公司嘉盛国际客服中心作为案涉房屋的物业服务方，虽然可能知晓案涉房屋的实际使用者，但不可能知晓《房屋租赁合同》的签订过程。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定，证人应当客观陈述其亲身感知的事实，作证时不得使用猜测、推断或者评论性语言。湖南嘉盛物业服务有限公司嘉盛国际客服中心只能就其知晓的事实作客观陈述，而不能对其不知晓的事实问题、法律问题进行推断。由于涉案房屋最终由谁使用属于事实问题，而《房屋租赁合同》的签订主体则属于法律问题，故不能依据《证明》所载“上述房屋已自2016年5月起出租给湖南睦府传媒有限公司作为办公场所使用至2019年6月份止”，从而认定签订《房屋租赁合同》的承租主体是眭府公司。因此，现有证据不能证明周丽华知晓刘洁青系代理眭府公司签订《房屋租赁合同》。(五)周丽华签订合同后未追认刘洁青代理行为。刘洁青、李昊、睦府公司提交的视频通话形成时间为周丽华提起诉讼之后，刘洁青的询问带有明显的引导性。而周丽华在微信聊天记录、视频通话中，始终未对刘洁青的行为性质作出肯定或者否定的明确表述。因此，聊天记录、视频通话不能证明周丽华在签订合同后，追认刘洁青的行为系代表眭府公司的职务行为。(六)《担保书》确认了各方当事人的法律地位。李昊、睦府公司于2019年2月14日向周丽华出具《担保书》，载明就“《房屋租赁合同》中刘洁青的支付义务提供保证担保”。该《担保书》明确了债权人为周丽华，债务人为刘洁青，担保人为李昊和睦府公司，担保的对象为刘洁青在《房屋租赁合同》项下的支付义务。如果刘洁青确系履行睦府公司职务而与周丽华签订合同，那么李昊、睦府公司就不可能出具担保书，且不可能明确注明所担保对象为“《房屋租赁合同》中刘洁青的支付义务”。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条的规定，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本院认为，刘洁青签订《房屋租赁合同》的行为不构成职务行为，刘洁青应当承担还款责任。二、关于当事人法律责任的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，刘洁青系案涉《房屋租赁合同》的承租人，其拖欠租金162684.6元未予支持，周丽华有权要求解除合同。其要求刘洁青支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《房屋租赁合同》约定逾期按日千分之五的标准支付违约金，该约定过分高于被告造成的损失，一审法院院调整为日万分之五，周丽华未对此提出上诉，本院予以确认。周丽华要求刘洁青赔偿律师费损失，但其并未提供委托代理合同、发票和转账凭证等证据证明律师费损失已实际产生，且未明确具体的请求数额，故本院不予支持。《中华人民共和国担保法》第六条规定，本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。李昊、睦府公司向周丽华出具担保书，就刘洁青所负债务提供保证担保，且未明确担保方式，故周丽华要求其承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。综上所述，周丽华的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2290号民事判决第一、五项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初2290号民事判决第二、三、四项；三、限刘洁青于本判决生效之日起十日内向周丽华支付租金162684.6元；四、限刘洁青于本判决生效之日起十日内向周丽华支付截止2020年1月13日的违约金15528.69元(从2020年1月14日起至租金实际付清之日止的违约金，以162684.6元为基数，按日万分之五标准计算)；五、李昊、湖南睦府传媒有限公司对刘洁青的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6070元，减半收取3035元，二审受理费6070元，由刘洁青、李昊、湖南睦府传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年九月二十一日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。