浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初2392号 原告：汪德华，男，1977年8月30日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 被告：温州市龙湾区沙城街道烟台村股份经济合作社，住所地浙江省温州市龙湾区沙城街道烟台村烟台东街100号，统一社会信用代码913303017639387858。 法定代表人：汪德钊。 委托诉讼代理人：朱林岐，北京大成（温州）律师事务所律师。 原告汪德华与被告温州市龙湾区沙城街道烟台村股份经济合作社（以下简称烟台村合作社）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月9日经温州市中级人民法院裁定撤销本院（2019）浙0303民初2252号民事判决，发回重审。本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告汪德华，被告烟台村合作社的委托诉讼代理人朱林岐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《安置房买卖合同》合法、有效，合同继续履行；2.被告立即向原告支付逾期交房违约金、逾期办理产权证违约金184093.56元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2010年7月22日签订编号为烟台村安编号187的《安置房买卖合同》。合同订立后，原告分别于2010年6月21日支付购房款200000元、于2011年6月14日支付购房款69978元、于2012年9月11日支付购房款119990元、于2016年12月31日支付购房款186677.52元、于2018年5月29日支付购房款36999.68元，合计613645.2元。被告分别向原告出具了统一收据。然而，被告并未依约于2013年9月前向原告交付房屋，并一再拖延至2018年5月24日才向原告交付钥匙。据原告了解，该安置房至今仍未通过房屋综合验收。原告现暂按2018年5月24日作为被告交房时间点，主动将合同约定的日千分之五的违约金调整为日万分之五的违约金，被告逾期交房违约金计算至该日为435197.30元。同时，该安置房至今未能办理产权过户，被告应承担相应协助办理过户义务，并承担逾期过户的违约责任。因被告逾期交房违约金即逾期办理产权证违约金相加已超过合同法司法解释的第二条规定的30%，原告主动将两项违约金下调至30%即184093.56元。综上，原、被告之间的安置房买卖合同合法有效，且清楚明确。被告逾期交房及逾期办理产权证已构成违约，严重损害了原告的合法权益，故原告诉请判令如上诉讼请求。 被告答辩称：1、原告称房屋交付时间为2018年11月28日有误。案涉房屋所在的沙城街道永恩村、烟台村三产安置房工程于2017年12月6日通过竣工验收后，被告随即便通知购房户结算房款并办理房屋交接手续。原告汪德华于2018年5月23日结清购房款，并于2018年5月24日办理房屋交接手续，原告因自身原因，不及时办理结算，导致房屋交接时间的延迟，不能归责于被告。2、被告未能在2013年9月交付房屋具有免责事由。工程于2017年12月6日才完成竣工验收的根本原因在于购房村民的购房款未按时支付，导致工程建设资金跟不上，延误了工程进度。根据《安置房买卖合同》第七条约定，若由于村民原因而无法施工的，据实予以延期。按照合同约定的付款期限，第二期付款期限届满时，有约450万元购房款未收齐；第三期付款期限届满时，有1300多万元购房款未收齐；第四期付款期限届满时，有约6100万元购房款未收齐。所以，购房村民拖延支付购房款而导致工程延期，不应由被告承担责任。3、原告存在严重拖延付款的情形，是造成工程延期的责任人之一。汪德华第四期付款拖延1168天（约3.2年），而且第四期付款中，少付了约1万元，直至房屋交付结算时才补足，该部分实际延期了1768天（约4.8年）。原告上述恶意拖欠购房款行为，导致工期延误，其要求被告承担违约责任没有事实与法律依据，反而应当向被告承担延期付款的违约责任。而且，原告起诉状中主张按照合同总价的30%计算违约金并非合同法司法解释（二）规定的关于违约金的计算方式，是没有法律依据的。原告实际上并未因被告的原因遭受损失。4、案涉房屋所在的安置房工程实际是由浙江正亮置业投资有限公司（以下简称正亮公司）投资建设，正亮公司对该项目自负盈亏，其根据与被告的约定，承担劳力安置费、无偿提供2824平方米一层商业用房，按照均价3700元/平方米向村民销售。且该方案是经过村民代表大会表决通过，因此原告作为村民对正亮公司投资建设的事实背景是知道的。所以，按照《合同法》第402条规定，原告应当向正亮公司主张权利。综上，被告未按合同约定的期限交付房屋，是因原告及其他购房村民未按约定支付购房款而造成的，且相关的合同权利与义务应当由正亮公司承担。故请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供温州市龙湾区沙城镇永恩村三产安置房工程《地基与基础验收报告》，拟证明涉案房屋工程于2013年6月19日方才申请地下室验收，在2013年9月前未能通过中间验收，具体中间验收时间不详及原告第三期交款时间时条件未成就；被告对该证据真实性无异议，但认为与本案无关，并不是烟台村的验收报告；本院审查认为，该证据系永恩村三产安置房工程的验收报告，与本案无关联性，本院不予确认。2.原告提供温开建质安监函【2019】4号，拟证明涉案房屋未办理规划核实确认书、工程没有基础与主体验收报告、竣工验收意见表、五方竣工验收报告、单位工程验收意见书等资料，尚不具备法定交付条件，无基础与主体验收报告证明其未通过中间验收，无五方竣工验收报告证明其未通过竣工验收及工程延期问题是由于被告与施工单位的经济纠纷引起的；本院审查认为，该证据真实性本院予以确认，但无法证明待证事实，首先，双方并未约定以办理规划核实或出具《工程质量监督报告》作为房屋交付或者房款缴纳的条件，其次，该函件写明监督站尚未出具《工程质量监督报告》或者办理规划核实的原因并非涉案工程未通过验收，而是施工单位的不配合及材料提供不齐全，无法证明待证事实，故其证明力本院不予确认。3.原告提供（2018）温仲裁字第97号裁决书，拟证明被告尚欠建设单位工程款40104559.3元未支付，导致工程延误的事实；被告对真实性无异议，但对关联性有异议，与本案房屋交付无关，仲裁是在竣工验收之后提起的，且被告并未欠建设单位这么多工程款；本院审查认为，质证方对真实性无异议，本院予以确认，但与本案不具有关联性，本院不予确认。4.原告提供第四期缴纳房款通知书以及总共应缴纳金额通知，拟证明第四期只需要缴纳95%的总房款即可，原告已经足额支付。被告质证认为对于第四期缴纳房款通知书真实性没有异议，可以证明村经济合作社已经在2013年的7月份向原告发出缴款通知，但是原告没有按时缴款一直到2016年12月份才履行缴款义务说明其延期缴款的违约事实。对于总共应缴金额通知是一张空白纸，没有经济合作社的盖章无法证明是经济合作社作出的。即使按照原告所主张的缴款95%，第四期的缴款金额加上代缴的金额应该是197234元，原告只缴纳了185000多元。本院审查认为，被告对第四期缴纳房款通知书的真实性没有异议，本院予以确认，总共应缴纳金额通知没有被告盖章，本院对其真实性以及待证事实均不予确认。5.原告提供小区总平图，拟证明延期交房的原因是建设工程施工合同约定的面积和总平图上的总建筑面积不符合，户数增加了，地下室面积也缩小了，小区无法验收导致延期交房。被告质证认为真实性没有异议，对其待证事实有异议。相关的建筑面积有无超标应该以经过审批的施工图纸为准，村经济合作社和正亮公司签订的协议书只是为了订立合同的时候双方估算的一个数值，在签订该份协议的时候，工程还没有进行设计，相关的图纸也没有提交规划部门进行审批，所以仅凭这份证据无法证明逾期交付的理由。本院对真实性予以确认，对其待证事实不予确认。 6.被告提供《通告》、两份《证明》，拟证明被告曾通知购房户（包括本案原告）于2011年6月9日之前支付第二期购房款及工程完成时间为2012年7月31日，第三期购房款付款截止时间为2012年8月14日，被告曾向各购房户催讨第三期购房款；原告质证认为真实性、合法性、关联性均有异议，被告发布通告时尚不具备交付第二期购房款的条件，实际开工时间与通告中时间不同，第二期的购房款原告是在2011年6月14日支付，而涉案工程地下室验收的时间是2013年6月19日之后；本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。7.被告提供《主体中间验收报告》、《关于收缴第四期房款的通知》，拟证明主体工程于2013年6月19日通过验收，被告曾通知购房户于2013年7月20日之前支付第四期购房款；原告对真实性无异议，但对《主体中间验收报告》的证明内容不认可，五方主体验收的时间与《主体中间验收报告》的时间不一致，实际是2013年6月9日申请，于2013年10月23日才开始进行中间验收的；本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：涉案房产建设用地系烟台村、永恩村耕地被征用的三产返还用地。因安置房开发建设需要，两村村委会根据村民代表大会决议，由两村经济合作社于2009年9月1日与正亮公司签订《安置房项目总承包协议书》，协议书载明：依照沙城镇烟台村经济合作社和永恩村经济合作社村民代表大会决议、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，发包人（龙湾区沙城镇烟台村经济合作社永恩村经济合作社就滨海园区A507地块安置房城东锦园（暂定名）项目委托承包人（浙江正亮置业投资有限公司）进行总承包建设，经双方充分协议一致后订立本协议书。一、项目基本概况本项目土地为烟台村经济合作社和永恩村经济合作社共有，土地面积为91.71亩（包括道路代征面积）。根据规划设计条件，本项目地上总建筑面积为91710㎡，地下室建筑面积约为17000㎡（约370个车位），合计总建筑面积约为108710㎡。其中一、二层商业用房面积为17300㎡（一、二层商业用房面积基本相同），住宅面积约为72668㎡，其它配套用房约为1742㎡。设计住宅套数约为595套（按每套平均面积125㎡计）。12幢33个单元，楼层地上12层，容积率1.6473，绿地率30%。二、发包人的权利和义务1、本项目在施工许可证办理完成后施工进场前，承包人支付给发包人的劳力安置费按160万元/亩计，总计为14673万元，其中：烟台村为7877万元，永恩村6796万元。2、本项目中，由发包人承担的土地征地成本（按11.2566万元/亩计，总计1031万元，其中：烟台村为554万元，永恩村为477万元）先由承包人垫付，在承包人向发包人支付劳力安置费时予以扣除。3、本项目住宅与车位实行捆绑销售，在购房公告截止时间后1个月以前销售给本村村民的价格为：住宅平均价格为3700元/㎡，车位4万元/个（仅有使用权），一层商业用房平均价格为12000元/㎡，二层商业用房价格为5000元/㎡。本村村民在以上期限内购买时直接定位。（为保证本项目品质，平面布局及主要设备和装修建材配建标准如下：平面布局按一梯两户设计；外墙涂料价格不低于50/㎡；楼梯不锈钢扶手材质为304型材；电梯为中外合资品牌，奥地斯或富士或三菱品牌，载重量1000公斤，载客13人）。4、本项目中，承包人代为发包人建设的一层商业用房合计为2824㎡（其中：烟台村为1516㎡；永恩村为1308㎡），以上房产建成后无偿交付给发包人。5、为加快本项目的实施进度，自本协议书签订后10个月内承包人必须进场施工（即至2010年6月底），否则，发包人有权单方面解除本协议，承包人并应承担已经发生的费用。6、为保证本项目的顺利实施，若在建设过程中承包人发生建设资金缺口，发包人尽最大力度做好村民代表工作，村民代表大会决议通过后，方能启用本项目的临时土地使用权证交由承包人进行贷款（贷款利息由承包人承担），并协助承包人办理贷款相关手续。7、发包人应无条件协助承包人办理其所购房产的产权转让暨产权登记手续。三、承包人的权利和义务；1、为保证本村民安置项目的顺利实施，发包人需发给村民劳力安置费，标准按160万元/亩，该费用由承包人先行支付，同时承包人还须为发包人垫付11.2566万元/亩的征地成本。2、本项目的发包人仅承担每亩11.2566万元的土地征用成本，除此之外本协议书未列明的一切费用均由承包人承担（包括工程建造费用和工程建设其他费用（土地征地成本除外）、以及不可预见的费用均由承包人承担）。3、承包人本着按期保质完成本项目的原则，承担本项目的投资风险，同时享有投资收益。4、承包人有权监管购房款及建设款项的支出，通过财务票据冲抵方式，以确保承包人在扣除所有建设应付款项后能够合法合规地收回其应得收益部分。四、其他；本协议与村民代表大会决议相结合，两者均有同等法律效力。 2010年6月21日，原告（为乙方，认购人）与被告（为甲方，出售人）签订一份《滨海园区A507地块烟台村三产安置房住宅认购意向书》，载明：乙方预订标准套型，认购面积为143㎡；意向书在双方签订且乙方缴纳认购首期款（标准套型为20万元）后生效……意向书签订后，原告依约于2010年6月21日向被告付款200000元，由被告向原告出具收据一份。2010年7月22日，原告（为乙方，买方）与被告（为甲方，卖方）签订滨海园区A507地块烟台村《安置房买卖合同》，载明：乙方购买的安置房为3幢701室，建筑面积约141.76平方米，地下车位号135号；价格为3950元/平方米。地下车位价格40000元/个，总价599952元；约定分五期付款，预订认购首期款作为第一期购房款，第二期于工程开工后14天内付至总房款金额的45%（包括住宅和地下停车位），第三期在本项目地下室±0.00完成后14天内付至总房款金额的65%（包括住宅和地下停车位），第四期在本项目中间验收后28天内付至总房款金额的99%（包括住宅和地下停车位），第五期办理产权证时缴清房款余额（包括住宅和地下停车位）；甲方在2013年9月前，该安置房经验收合格后，交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期：……4、若由于村民原因而无法施工的，据实予以延期。2011年5月24日，被告向购房户发出《通告》一份，告知第二期购房款缴纳时间为2011年5月27日上午9时至2011年6月9日下午5时止。后原告向被告支付69978元，由被告于2011年6月14日向原告出具收据一份。原告向被告支付第三期购房款119990元，由被告2012年9月11日向原告出具收据一份。2013年6月19日，温州市正康建设有限公司出具一份《温州市龙湾区沙城镇烟台村三产安置房工程1-6#、1-7#楼、1-1#至1-3#楼主体中间验收报告》。被告于2013年7月4日向购房户出具《关于收缴第四期房款的通知》，载明第四期房款缴纳时间为2013年7月15日至2013年7月20日。原告支付第四期房款及代收代缴燃气水电等费用共计186677.52元，由被告于2016年12月31日向原告出具收据一份。双方确认原告于2018年5月24日结清购房款（购房款尾款及预收代收代缴款共计36999.68元），之后便将房屋交付原告使用，并由被告于2018年5月29日向原告出具收据一份。 本院认为：烟台村合作社根据烟台村村民代表大会通过的《烟台村安置房项目建设事宜村民代表大会决议书》与正亮公司签订《温州滨海园区A507地块安置房项目总承包协议书》，建设案涉安置房项目，应认定烟台村经济合作社系接受汪德华等村民的委托与正亮公司签订协议，即原告汪德华与烟台村经济合作社之间系委托合同关系，而非房屋买卖合同关系，故本案案由应定为委托合同关系。被告烟台村经济合作社履行受托事项的后果应由原告汪德华等委托村民承受。 原、被告双方于2010年7月22日签订的《安置房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告要求确认该合同有效的诉讼请求，本院予以支持。 关于烟台村经济合作××期××房违约金的问题。涉案《安置房买卖合同》虽约定2013年9月前交付房屋，但安置房能否在约定的工期内完工并交付使用显然不取决于烟台村经济合作社。因原、被告系委托关系，而本案中也没有证据显示烟台村经济合作社对于工期迟延存在过错，因此，汪德华直接向烟台村经济合作社主张逾期交房违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于烟台村经济合作××期办证违约金的问题。汪德华与烟台村经济合作社签订的《安置房买卖合同》虽约定“在安置房交付使用后由乙方提供资料，甲方按政策期限在6个月内办理完成有关产权登记手续，产权办理费用及有关税费由买受人自行承担”但并未约定违约责任，且根据不动产权证的办理流程，烟台村经济合作社协助汪德华办理权属登记的前提是正亮公司将不动产权证办理至烟台村经济合作社名下。因正亮公司至今未将涉案房屋不动产权证办理至烟台村经济合作社名下，故逾期办证并非系烟台村经济合作社的原因导致。结合《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，汪德华要求烟台村经济合作社承担逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，判决如下： 一、确认原告汪德华与被告温州市龙湾区沙城街道烟台村股份经济合作社于2010年7月22日签订的《安置房买卖合同》有效； 二、驳回原告汪德华的其他诉讼请求。 本案受理费3982元，由原告汪德华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  陈金珠 人民陪审员  邹楚楚 人民陪审员  董孔辉 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  张乐和