天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初2987号原告：高四化，男，1978年12月24日出生，汉族，下岗职工，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：周广明，天津仁合律师事务所律师。被告：天津万炬电子产业投资有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区天跃路10号。法定代表人：潘友洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：张欢，该公司员工。被告：华纳（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街道潮阳花园17-3-102。法定代表人：张海燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田梦娇，该公司员工。委托诉讼代理人：崔俊喜，天津津潮律师事务所律师。原告高四化与被告天津万炬电子产业投资有限公司（以下简称万炬投资公司）、华纳（天津）房地产经纪有限公司（以下简称华纳天津公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高四化的委托诉讼代理人周广明、被告万炬投资公司的委托诉讼代理人张欢、被告华纳天津公司的委托诉讼代理人田梦娇、崔俊喜到庭参加诉讼。期间，因出现法定事由扣除相应审理期限。本案现已审理终结。高四化向本院提出诉讼请求：1.解除高四化与万炬投资公司签订的《天津市商品房预定协议》；2.万炬投资公司与华纳天津公司共同返还高四化购房款620000元；3.万炬投资公司与华纳天津公司返还高四化双倍定金20000元；4.万炬投资公司与华纳天津公司给付高四化利息108045元（以630000元为基数，自2016年12月28日起至2020年6月27日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5.万炬投资公司与华纳天津公司给付高四化余欠利息（以630000元为基数，自2020年6月28日起至全部清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；6.万炬投资公司与华纳天津公司对以上款项互负连带清偿责任。诉讼过程中，高四化变更第2项诉讼请求，由万炬投资公司返还高四化购房款620000元；合并第4、5项诉讼请求，由万炬投资公司与华纳天津公司支付高四化利息（以630000元为基数，自2016年12月28日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2016年12月27日，高四化与华纳天津公司达成购买万炬投资公司开发的坐落于天津市宝坻区万炬智汇城（宝坻区霍各庄镇津围公路北侧丽景新园）12号楼1单元1403号商品房认购协议，万炬投资公司于2017年4月2日确认了高四化与华纳天津公司之间的合同行为，约定涉案商品房建筑面积99.41㎡，高四化交纳购房款630000元、电商费50000元、定金10000元，涉案房屋于2011年12月31日交付。高四化依照华纳天津公司的要求向指定账户付款，履行了自己的付款义务，但万炬投资公司至今未能交房，构成违约。高四化多次找万炬投资公司及宝坻区的有关职能部门协调，天津市宝坻区经济开发区管理委员会于2019年1月29日向业主公布“万炬智汇城项目业主退赔、续签方案”，但至今未退购房款，故提起诉讼。万炬投资公司辩称，驳回高四化诉讼请求，不同意解除《天津市商品房预定协议》，万炬投资公司并没有收取购房款620000元，即便法院判令解除《天津市商品房预定协议》，购房款等费用的退款也不应由万炬投资公司承担，谁收取购房款由谁承担返还责任。如果要求万炬投资公司承担退款的责任，需要华纳（北京）房地产经纪有限公司（以下简称华纳北京公司）与万炬投资公司进行确认，确认万炬投资公司收到了这笔钱。华纳天津公司辩称，华纳天津公司是华纳北京公司的销售商，华纳天津公司与高四化之间没有商品房预售合同法律关系，高四化以商品房预售合同纠纷起诉华纳天津公司，要求返还定金和利息并承担连带责任缺少事实和法律依据。高四化与万炬投资公司已经签订了《天津市商品房预定协议》，协议合法有效。根据该协议第四条约定，本案定金已经转化为购房款，没有双倍返还的事实和法律依据。针对第4、5、6项诉讼请求，由于万炬投资公司的原因导致合同无法履行，应由万炬投资公司承担违约责任，华纳天津公司不应承担返还责任，也没有承担连带返还的事实和法律依据，因此不同意高四化诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年9月，万炬投资公司（甲方）与华纳北京公司（乙方）签订《销售外包及总策划合同》，万炬投资公司委托华纳北京公司对万炬智汇城项目进行独家销售外包代理。代理内容：乙方对甲方位于宝坻区的万炬智汇城物业进行独家销售代理，销售总体策划代理。如果甲方另行委托第三方销售或者自行销售的，均视为乙方销售，甲方应当按照本合同约定向乙方支付佣金及溢价分成。代理期限：8个月，自2016年9月10日起至2017年4月9日止。如果乙方自开盘日起两个月内销售450套房屋的，合同有效期顺延至12个月。代理佣金和结算方式：佣金提点核定标准以月度销售任务中的回款额作为结算依据，确定当月的提佣金额，甲乙双方确定计提佣金点位实收房款金额的5%。代理期开始后，次月10日前甲方需与乙方确认上一个月的销售总额及确认上月应计提的代理佣金以及溢价分成。在双方确认后5个工作日内，甲方须支付代理佣金以及溢价分成予乙方。甲方预留乙方每月结算代理佣金的5%作为履约保证金，若乙方无违约行为，合同期满3个月内一次性无息支付给乙方。该合同乙方签章处加盖华纳北京公司公章，并由时任法定代表人张海燕签字。2016年12月27日，高四化（买受人,乙方）与万炬投资公司（出卖人,甲方）签订《认购协议》（编号×××21），约定：乙方认购商品房坐落天津市宝坻区万炬智汇城12号楼1单元1403号，建筑面积99.41㎡（以政府测绘部门最终批件为准），该房屋按套销售，单价6337.39元／㎡，总房款为630000元。甲乙双方约定，乙方一次性付款，签订本协议同时交付定金10000元，应于2016年12月28日前与甲方签订商品房买卖合同，并一次性付清全部购房款630000元（含定金）。该《认购协议》甲方签章处由华纳天津公司盖章，并有经办人签字。协议签订当日，高四化交纳定金10000元，由华纳天津公司公司出具收据“今收到高四化交来定金10000元”。2016年12月28日，高四化交纳其余房款620000元，由华纳天津公司出具收据“今收到高四化交来购房款620000元”。2017年4月2日，万炬投资公司为出卖人（甲方），华纳天津公司为委托代理人（房地产经纪机构），高四化为预定人（乙方），签订《天津市商品房预定协议》，协议主要条款：第一条商品房情况：商品房坐落天津市宝坻区××镇××路××，建筑面积99.41㎡。第二条商品房价款：商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为6337.39元，优惠后每平方米价格为6337.39元，总房价为630000元。第三条付款形式及时间：双方签订预定协议时，预定人应一次性支付首付款并补齐剩余全部房款630000元，交齐所有税款以及签订《天津市商品房买卖合同》。第四条定金处理：签订《天津市商品房买卖合同》后，预定人支付的款项转为房价款。出卖人未按协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，应当向预定人返还首付款；预定人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，出卖人不予退还预定人交付的定金。在约定订立《天津市商品房买卖合同》的日期内，双方就合同条款不能达成一致时，出卖人应当向预定人返还首付款。第五条双方需要约定的其他内容：全款齐，2017年12月31日交房。因万炬投资公司的原因，双方未能签订正式的《天津市商品房买卖合同》，致后续手续未能如期办理。万炬投资公司既没有向高四化交付房屋，也没有退还购房款。针对上述查明的事实，高四化提交《认购协议》《天津市商品房预定协议》以及华纳天津公司出具的两张收据印证其诉讼主张。万炬投资公司对《认购协议》真实性不认可，称甲方名称和盖章不是同一公司，协议不应生效；对《天津市商品房预定协议》真实性没有异议，称该协议还未实际履行；对收据称收取单位是华纳天津公司，与万炬投资公司无关。华纳天津公司称，华纳北京公司委托华纳天津公司代为销售该房屋，所以由华纳天津公司盖章，万炬投资公司与高四化实际签订了《天津市商品房预定协议》，也表明了《认购协议》的有效和实际履行完毕情况；对《天津市商品房预定协议》的真实性、合法性予以认可，该协议表明万炬投资公司实际收到了购房款630000元，在协议第五条已明确房款齐。华纳天津公司提交《销售外包及总策划合同》，证明华纳北京公司有权销售万炬投资公司开发的万炬智汇城项目，而且华纳北京也有权委托其他渠道商销售；提交向万炬投资公司转款的流水明细和宝坻区经侦支队统计的要求退房人员明细表，证明华纳天津公司已经按照华纳北京公司的指示将收取的购房款全部转账给了万炬投资公司，同时证明高四化在统计的退房人名单中；提交（2018）津0115民初7015号民事判决，证明在其他案件审理中法院已经认定万炬投资公司收到华纳天津公司转付的购房款8130万元和357.5612万元，共计8487.5612万元。万炬投资公司对销售外包及总策划合同真实性没有异议，称恰恰可以证明万炬投资公司与华纳北京公司存在代理销售关系，与其他公司无关；对其余证据表示回去核实后告知法庭。但一直未回复核实结果。另查，2018年8月16日，本院立案审理原告张玉信与被告天津万炬电子产业投资有限公司、华纳（天津）房地产经纪有限公司、华纳（北京）房地产经纪有限公司及邵雪杰商品房销售合同纠纷一案[案号：（2018）津0115民初7015号]。张玉信请求：一、解除张玉信与被告万炬投资公司于2017年1月1日签订的《认购协议》及张玉信与万炬投资公司签订的《天津市商品房预定协议》；二、各被告连带双倍返还张玉信定金20000元；三、各被告连带返还张玉信购房款235802元。华纳天津公司提供了其公司员工张海燕、石鹏楠、牟桂臣自2016年9月9日至2017年1月24日向万炬投资公司法定代表人潘友洪账户及根据万炬投资公司指示的账户汇款交易明细及向万炬投资公司指定账户转款明细。本院在该案审理中查明，根据上海浦东发展银行银行交易明细记载，自2016年9月1日至2017年10月，华纳天津公司员工张海燕向潘友洪账户汇款2000余万元，牟桂臣向潘友洪账户汇款5000多万元，北京华纳公司向潘友洪账户汇款1000多万元，此间潘友洪用此账户向包括万炬投资公司在内的多家客户账号汇款。本院经审理认为，华纳天津公司作为华纳北京公司的分销商，受华纳北京公司的委托与张玉信签订《认购协议》，且华纳天津公司所收取的房屋定金及购房款同其他购房款一起打入了万炬投资公司指定的银行账户，同时华纳天津公司的销售行为并未侵犯万炬投资公司的合法权益，且事后张玉信与万炬投资公司又签订了《天津市商品房预定协议》，故华纳天津公司有权代理万炬投资公司与张玉信签订《认购协议》，该协议的签订方为张玉信与万炬投资公司。华纳天津公司收取张玉信的购房款及定金是基于万炬投资公司和华纳北京公司的授权委托，且将所收取的购房款及定金同其他购房款一起打入了潘友洪及万炬投资公司指定的银行账户，所收取的费用均符合合同约定及法律规定，并未侵犯被代理人万炬投资公司的合法权益，故张玉信购房款应由万炬投资公司负责返还。遂判决：一、解除张玉信与万炬投资公司于2017年1月1日签订的《认购协议》及双方签订的《天津市商品房预定协议》；二、万炬投资公司返还张玉信购房款157176元；三、万炬投资公司双倍返还张玉信定金20000元。该判决已发生法律效力。另外，针对万炬智汇城项目已购房业主多次信访问题，案外人天津宝坻经济开发区管委会、案外人天津如昊万炬房地产开发有限公司及本案被告万炬投资公司于2019年1月29日就已购房业主购房款的返还、退赔及购房合同续签事宜，签署了《万炬智汇城项目业主退赔、续签方案》，方案对购房款返还退赔数额依据进行了约定：房款部分须由业主提供购房合同或协议以及付款凭证，经万炬投资公司、华纳北京公司核实，天通泰和会计师事务所复核，最终由天津如昊万炬房地产开发有限公司确认。该方案签署方正在陆续解决未涉诉部分业主的诉求。本院认为，万炬投资公司虽不认可《认购协议》是其与高四化签订，但认可与高四化签订《天津市商品房预定协议》的事实。万炬投资公司与华纳北京公司签订的《销售外包及总策划合同》中明确约定“如果甲方另行委托第三方销售或者自行销售的，均视为乙方销售”，该约定即允许第三方参与销售。高四化根据《认购协议》的约定交纳了定金及购房款，由华纳天津公司出具收款收据，在签订《天津市商品房预定协议》时，华纳天津公司作为万炬投资公司的委托代理人参与，而且在该协议中对所购房屋坐落、已全额支付购房款的事实进行了确认，房屋位置与房款金额的约定与在《认购协议》中约定一致。该行为足以说明华纳天津公司有权代理万炬投资公司销售房屋，《认购协议》虽加盖华纳天津公司公章，但代表的是万炬投资公司。高四化与万炬投资公司签订《天津市商品房预定协议》后，除暂时不能签订正式的天津市商品房买卖合同外，双方没有其他争议，该预定协议具备了商品房买卖合同的性质，应认定为商品房买卖合同。该合同不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据双方陈述及证据，可以确定案件争议焦点是涉诉合同应否解除及解除后购房款返还主体问题，本院对裁判理由分述如下：一、《天津市商品房预定协议》应否解除问题。万炬投资公司和华纳天津公司均表示不同意解除该协议，同时称均不清楚是否可以交付房屋。从该协议的履行情况及本院对其他案件的裁判结果看，并结合存在案外人介入后形成《万炬智汇城项目业主退赔、续签方案》这一事实，可以证实万炬投资公司现没有能力继续履行合同，也不再具有向高四化交付房屋的能力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。万炬投资公司承诺2017年12月31日交房，但此前其没有完成协议约定的与高四化签订正式的《天津市商品房买卖合同》，截至目前万炬投资公司仍未能与高四化签订《天津市商品房买卖合同》。万炬投资公司以自己的行为表明其无能力继续履行合同，导致不能实现合同目的，高四化要求与万炬投资公司解除《天津市商品房预定协议》，符合法律规定，本院准许。二、关于高四化要求返还购房款、双倍返还定金及支付利息问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，通过以上论述，涉诉《天津市商品房预定协议》应予解除，那么依据该协议收取的购房款亦应返还。在《天津市商品房预定协议》签订前，包括定金在内高四化已全额交纳630000元，在预定协议中万炬投资公司已确认购房款“全款齐”，足以证明万炬投资公司已经收到高四化支付的630000元购房款。华纳北京公司不是本案涉诉合同签订的代理人，也不是本案当事人，万炬投资公司已实际收到华纳天津公司转付的全额购房款，不受《万炬智汇城项目业主退赔、续签方案》关于购房款确认的制约。万炬投资公司所述其承担退款责任的前提需要华纳北京公司与其对是否收到该款进行确认的答辩理由不能成立，本院不予采信。因此，万炬投资公司应承担返还购房款的责任。其次，高四化虽然依据《认购协议》交纳定金10000元，但双方根据《认购协议》签订《天津市商品房预定协议》时，已对房屋总价款及实际交纳的购房款进行了约定和确认，总价款和实际交纳款均为630000元，“全款齐”意味着定金已转化为购房款，即购房款已全部付清。因此，万炬投资公司应返还高四化购房款630000元。高四化要求按照630000元为基数计付利息，同时又要求双倍返还定金，既存在重复计算又相互矛盾，故其要求双倍返还定金20000元无事实和法律依据，不予支持。第三，万炬投资公司全额收取购房款后，不能按照约定交付房屋，确也给高四化造成了损失，高四化要求从2016年12月28日起计付利息，符合法律规定，应予支持。中国人民银行于2019年8月17日发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息。因此，高四化对利息计算标准及方式不正确，应根据中国人民银行上述公告内容分段计算，即2019年8月19日之前应按银行同期贷款利率计算利息，2019年8月20日之后应按照LPR利率计算利息。经查，2016年12月28日至2019年8月19日（965日）期间中国人民银行发布的同期贷款利率为4.75%，应支付利息80215.62元（4.75%÷360日×630000元×965日）。因万炬投资公司返还购房款时间不能确定，故自2019年8月20日起至本院确定返还之日止按照LPR利率计算利息。第四，因华纳天津公司已将收取的定金及购房款转付给万炬投资公司，万炬投资公司已确认，高四化要求华纳天津公司与万炬投资公司共同承担支付利息的责任以及对万炬投资公司应返还购房款承担连带责任，均没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下：一、解除高四化与天津万炬电子产业投资有限公司于2017年4月2日签订《天津市商品房预定协议》；二、天津万炬电子产业投资有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还高四化购房款630000元，并以此款为基数向高四化支付2016年12月28日至2019年8月19日期间利息80215.62元，自2019年8月20日起至本院确定返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息；三、驳回高四化其他诉讼请求。（当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052××××7636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11280元，减半收取计5640元（高四化已预交），由高四化负担190元，天津万炬电子产业投资有限公司负担5450元（于本判决发生法律效力后10日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨旭东二〇二〇年九月二十七日书记员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条第一款下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。