云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5913号原告：云南明德物业服务有限公司住所：云南省昆明市呈贡区春融街昆明置信广场C栋1202号。法定代表人:邵庆会。委托诉讼代理人：许萍，系云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。被告：李春林，男，汉族，1982年12月22日生，户籍地：云南省昆明市五华区。原告云南明德物业服务有限公司诉被告李春林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，于2020年9月8日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云南明德物业服务有限公司的委托诉讼代理人许萍和被告李春林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年5月1日至2020年4月30日物业管理费7042.09元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的云通嘉园小区14栋2单元602室的业主。被告与原告于2016年10月1日签订《前期物业服务委托协议》，全面委托原告对其开发的“云通嘉园住宅小区（建筑面积89.95㎡）进行物业管理，委托管理期限自2016年10月1日起至本小区业主大会依照合法程序成立、并按照法定程序聘任新的物业管理公司签订新的《物业委托服务协议》时止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.38元/㎡/月，二次加压费10元/户/月，电梯使用费0.35元/㎡/月，已出售停车泊位物业管理费30元/个/月。被告应按时交纳物业服务费，否则按日加收千分之三的滞纳金。然而被申请人2017年5月1日至2020年4月30日的物业费4468.72元(89.95㎡*1.38元/㎡/月*36个月＝4468.72元），二次加压360元（10元/月*36个月＝360元），电梯使用费1133.37元（89.95㎡*0.35/㎡/月*36＝1133.37元），已出售停车泊位物业管理费1080元（30元/月/个/*36个月＝1080元）合计金额7042.09元，36个月至今未付，原告多次对其书面及上门催缴，均无果。特起诉。被告李春林答辩称：我是2015年3月20日接房，接房以来2015年、2016年物业费都是正常缴纳。直到2017年5月1日停止缴纳，原因是2016年7月7月2日，家里被盗，被盗后，物业从未积极主动与业主进行沟通处理相关事宜，被告多次到物业办公室寻求解决办法，物业以需要向领导汇报为由推诿，拒绝承担责任。被告只能暂停缴纳物业费，因为原告没有履行前期物业服务协议中的安全条款，物业违约在先，根据前期物业服务协议第七章第23条，原告如未履行物业委托服务协议的约定，导致业主和物业使用人人身财产安全受到损失的，应按责任大小，依法承担相应的经济责任。原因如下，第一，原告没有按照前期物业服务协议约定，协助做好物管区域内的安全防范，安全事故发生时，应按照紧急预案采取措施，及时向相关部门报告，协助做好工作。我要求物业赔偿前期我的损失。第二，物业费是因为原告首先没有履行双方的合同约定，所以我有权暂时拒绝缴纳物业费。待相关事宜解决后，我们承担缴纳义务。第三，我承担物业费是2017年5月至2017年9月1日的物业费，因为我是从2017年9月1日原告不让我进入小区之后我就搬离了小区，2017年9月1日后的物业费我不应承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院双方组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有争议的证据，在卷为凭，本院予以采信。对有异议的证据，本院将在本院认为部分进行评判。由此认定本案事实如下：被告系云通嘉园小区14幢2单元602号房屋产权人，被告的房屋面积为89.95平方米。2016年9月29日原告与云南云通房地产开发经营有限公司签订《云通嘉园小区前期物业服务委托协议》，委托原告为云通嘉园小区提供物业服务，期限为本合同自2016年10月1日起至本小区业主大会依照合法程序成立、并按照法定程序聘任新的物业管理公司签订新的《物业委托服务协议》时止；收费标准：住宅物业（按产权建筑面积）：1.38元/㎡/月，二次加压费：10元/户/月，电梯使用费（按产权建筑面积）：0.35元/㎡/月，已出售停车泊位物业管理费：30元/个/月。物业管理服务费、电梯使用费等费用采取每一年支付一次。物业服务费采取预付制，首次物业管理综合服务费在业主领取钥匙时，由业主一次性向原告缴清（12个月）物业管理综合服务费等费用；物业管理服务费、电梯使用费等费用的第二次及第二次后的付款日期为提前3个月付清下年度费用，以后付款日期及周期以此类推。其他费用按实际产生金额及发生周期即时结清。业主转让房屋产权时，须到原告办理业主资料变更手续并结清物业服务费等相关费用，如业主未向原告办理变更手续，则原告有权向原业主收取相关费用。同时合同还约定了有关管理服务事项及违约责任。后原告与被告李春林签订《承诺书》，声明被告确认已详细阅读《云通嘉园小区前期物业服务委托协议》，同意签订并遵守，同意转让该物业时取得物业继受人签署以上协议一并送交原告，原告收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。2019年9月11日，原告向被告发函，称原告依据《前期物业服务协议》约定，为云南嘉园项目提供物业服务工作，根据协议第十五条第二款约定，物业管理服务费、电梯使用费等费用的第二次及第二次后的付款日期为提前3个月付服务费等费用，缴费时间为每年4月30日之前，现经原告财务管理部核查：自2018年5月1日起至2019年4月30日被告拖欠的物业费为2979.12元、电梯使用费755.52元、二次加压费240元、车位管理费720元，总计4694.64元。请被告于接到本函10日内到云南明德物业服务有限公司云南嘉园物业服务中心结清相关物业欠费。2019年11月7日原告向被告发送律师函，称被告2017年5月1日至2019年4月30日拖欠上述物业费合计4694.64元。要求被告于本律师函发出之日起15日内（2019年11月22日前）积极履行支付物业服务费的义务。后被告并未履行上述义务，原告诉至本院主张其权利。另查明，被告于2015年3月23日接房，正常缴纳物业费至2017年5月1日，2017年5月1日后的物业费未缴纳，其位于云通嘉园小区的房屋于2016年7月2日被盗。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。本案中，原告与云南云通房地产开发经营有限公司签订的《云通嘉园小区前期物业服务委托协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，物业管理服务费用按年缴纳，被告应于当年4月30日前交清当年全年的物业服务费，被告居住的房屋面积为89.95平方米，2016年10月1日至2020年4月30日物业服务费收费标准为1.38元/㎡/月，二次加压费10元/户/月，电梯使用费（按产权建筑面积）0.35元/㎡/月，已出售停车泊位物业管理费30元/个/月。被告每月应交物业服务费合计为195.61元。被告以原告未尽合同约定的安全保障义务未交纳2017年5月1日至2020年4月30日物业服务费7042.09元。本院认为被告于2016年7月2日家中被盗，而保障物业区域内的安全秩序是原告应履行的合同义务，原告未提交证据证明其已履行上述合同义务，故应承担相应的责任。鉴于被告2016年7月2日被盗时已交纳了2016年度物业费的情况下，本院酌情扣除2017年5月1日至2018年4月30日物业服务费的20%，即被告应向原告交纳2017年5月1日至2018年4月30日物业服务费1877.86元。2018年5月1日起至2020年4月30日期间因被告的证据不足以证明原告管理小区存在违约的情形，故被告应向原告交纳合同约定的物业服务费。综上，被告应向原告交纳2017年5月1日起至2020年4月30日物业服务费为6572.5元。对被告提出的原告不管理环境卫生、消防设备、未严格登记外来人员身份信息等事由，从被告提供的照片和视频看，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但照片只能反映某一时刻的静态事实，而原告提供的物业服务系连续的、动态的服务，被告的证据不能证实原告提供的物业服务存在重大瑕疵，本院对被告的答辩意见不予采信，但也希望原告日后能提高其物业服务的质量，给业主一个满意的服务。关于被告提出原告利用墙面进行广告收益未将收支情况公示的答辩意见，本院认为，业主作为房屋的所有权人，在物业管理活动中确实享有知情权，但本案为物业服务合同纠纷，被告可就小区内共有部分的使用、收益情况和原告协商或另行解决。关于被告认为原告不让其进入小区的答辩意见无证据佐证，本院不予采信。被告系涉案房屋产权人，未居住在涉案房屋中不能成为其拒付物业管理服务费的正当理由。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：被告李春林于本判决生效之日起十日内向原告云南明德物业服务有限公司支付自2017年5月1日起至2020年4月30日期间的物业服务费6572.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元由被告李春林承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 陈 芳二〇二〇年九月二十三日书记员 周航宇