江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1450号上诉人（原审原告）:连云港恒弛实业有限公司，住所地灌云县伊山镇水利路东侧、南京西路北侧。法定代表人：朱晓帆，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾东杰，江苏新浦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏爱盛置业有限公司，住所地灌云县伊山镇胜利中路3号。法定代表人：刘其胜，该公司总经理。原审第三人：灌云县伊山镇青龙社区居民委员会，住所地灌云县伊山镇盐河西路。负责人：吴继勇，该社区主任。委托诉讼代理人：杨军，江苏明亮律师事务所律师。上诉人连云港恒弛实业有限公司（以下简称恒驰公司）与被上诉人江苏爱盛置业有限公司（以下简称爱盛公司）及原审第三人灌云县伊山镇青龙社区居民委员会（以下简称青龙社区居委会）因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2018）苏0723民初7237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恒驰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、案涉房屋已经符合双方约定的交付条件，上诉人请求被上诉人交付房屋，符合合同约定。上诉人作为灌云县政府下属城投单位，为协助工商银行灌云县支行化解不良贷款，上诉人出资购买案涉房屋，后案涉房屋所在小区一直未通过竣工验收，为解决此尴尬局面，上诉人与被上诉人达成补充协议，在该补充协议书中已经变更《商品房买卖合同书》关于交付条件“该商品房经验收合格”的约定，上诉人收回案涉房屋的目的是为了进行下一步投资，将案涉房屋所在的小区进一步完善建设，使其满足办理产权证的条件，以此来维护整个小区全部业主的合法权益，故上诉人自愿就案涉房屋现有状态进行交接。双方签订的补充协议书合法有效，根据该补充协议的约定，被上诉人最迟应于2018年9月18日向上诉人交付案涉房屋，而被上诉人一直未将案涉房屋交付给上诉人的行为，严重侵害了上诉人的合法权益。退一步讲，即使案涉房屋目前未经验收无法办理产权手续，但这不影响被上诉人依据约定履行交付房屋的义务，双方协商一致，上诉人同意就案涉房屋现有状态与被上诉人进行交接，是上诉人对自己权利的处分，并不损害他人合法权益。二、第三人恶意占有案涉房屋的行为严重损害上诉人的合法权益。上诉人基于《商品房买卖合同》对案涉房屋享有债权请求权，即请求被上诉人依照约定交付房屋合法占有，更加可以基于对案涉房屋的合法占有而排除他人的侵权行为。被上诉人爱盛公司未作答辩。原审第三人青龙社区居委会述称，一、双方签订的房屋买卖合同补充协议书中约定对未经竣工、未经验收的房屋进行交付的内容，因违反我国现行法律、法规强制性规定，应当无效。按照我国《城市房地产管理法》第二十七条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，所以上诉人所称的“自愿就案涉房屋现状进行交接”，该诉求违背现行法律、法规强制性规定，原审法院驳回其诉讼请求是正确的。二、案涉房屋被法院查封，生效裁决认定上诉人对案涉房屋不享有排除执行的权利，上诉人对案涉房屋不享有物权。上诉人虽然与被上诉人签订了房屋买卖合同，但该合同实际已经履行不能，无法交付，上诉人也不能办理房屋产权登记，也无法取得案涉房屋的不动产权属证书，所以上诉人要求交付房屋、继而实现物权的诉求根本无法实现。三、上诉人将青龙社区居委会列为第三人属于主体错误，上诉人本案主张的是房屋买卖合同，青龙社区居委会不是合同当事人，上诉人称青龙社区居委会恶意占有房屋损害其合法权益，则属于侵权纠纷，与上诉人本案中主张的要求被上诉人按照买卖合同约定履行交付义务，不是同一法律关系，且上诉人不享有案涉房屋物权，也无权向青龙社区居委会主张返还。青龙社区居委会是因被上诉人的公司负责人及其工作人员下落不明，为社区治安、消防、卫生安全，维护稳定，经镇政府批准，成立灌云县某广场物业管理委员会，青龙社区居委会作为辖区社区组织是代为行使管理职责。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。恒驰公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令爱盛公司向恒驰公司交付位于灌云县房屋并办理过户手续，并支付逾期交房违约金50000元。2、爱盛公司承担诉讼费。原审法院审理认定事实如下：位于灌云县伊山镇胜利中路某广场系爱盛公司开发的房地产。该开发的房地产因没有通过整体验收，未能按期交付。为化解由此引发的不良贷款，2013年12月23日恒驰公司与爱盛公司及部分购房户达成协议，由购房户提出退房申请，由恒驰公司出资购买所退房屋以归还银行贷款。2013年12月24日，恒驰公司、爱盛公司签订了八份《商品房买卖合同》，购买位于灌云县房屋。其中约定于2014年12月30日前交付经验收合格的商品房，逾期按日支付已付购房款万分之一违约金。合同签订后，恒驰公司支付了合同约定的购房款，但双方未履行房屋交付手续。2018年9月15日，恒驰公司、爱盛公司签订《关于灌云县某广场的补充协议》，其中约定于该协议签订后三日内，由爱盛公司将案涉八套房屋交付于恒驰公司，并约定逾期未履行由恒驰公司通过诉讼方式要求其交付。补充协议签订后至今，爱盛公司未向恒驰公司交付案涉八套房屋，恒驰公司未领取涉案房屋的不动产权属证书。原审另查明，案涉房屋尚未通过竣工验收。案涉房屋现由青龙社区居委会实际占有使用。原审法院认为，未经竣工验收备案的房屋，不能交付使用，恒驰公司诉请爱盛公司向其交付某广场1-02、1-03、1-04、1-16、2-01、2-02、3-01、3-02八套房屋，并办理过户手续，无法律依据，原审法院不予支持。爱盛公司不能按合同约定如期交房，应依法承担违约责任，恒驰公司要求其支付逾期交房违约金50000元，未超过双方约定标准，原审法院予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、爱盛公司于判决生效后十日内支付恒驰公司逾期交付房屋违约金人民币50000元。二、驳回恒驰公司其余诉讼请求。案件受理费1050元，由爱盛公司负担。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，案涉工程处于长期停工状态，未经竣工验收，故恒驰公司在爱盛公司负责人下落不明的情况下，诉求法院直接判决爱盛公司向其交付案涉房屋并办理过户手续，没有法律依据，本院不予支持。对于原审第三人青龙社区居委会实际占有使用案涉房屋合法与否，不属本案审查范围。综上所述，上诉人恒驰公司的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人恒驰公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  周 淼审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二〇年九月二十三日法官助理  汤馥宇书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。