广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19010号上诉人（原审被告）：关志豪，男，1953年2月27日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区住宅建设公司，住所地广州市越秀区朝天路4号。法定代表人：胡国新，该公司经理。委托诉讼代理人：古志斌，系广州市越秀国有资产经营有限公司员工。上诉人关志豪因与被上诉人广州市越秀区住宅建设公司（以下简称越秀住建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人关志豪上诉请求：1.变更一审判决第一项为关志豪向越秀住建公司支付增大面积款32854.48元（1300元/平方米×10平方米+4224元/平方米×4.7004平方米）；2.本案的诉讼费用由越秀住建公司承担。事实和理由：一、本案应该根据《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条的规定，对增大面积款进行结算。生效判决及本案一审判决均认定越秀住建公司已经构成违约，而一审法院只认定10平方米按当年的建筑成本价格1300元/平方米进行计算，对剩余的4.7004平方米却以当年的商品房价格及现在的市场价格的总和再除以2来进行计算，该计算方式缺乏法律依据。剩余的4.7004平方米应当按照当年回迁房的商品房价格结算房款，才符合相关法律法规的规定。二、关志豪在一审期间提供的同栋楼房近年的交易价格数据，并非出于自己的主动行为，而是应一审法官的要求提供的，故不认可现时市场价格与本案的关联性。三、一审判决认为关志豪怠于行使权利的说法没有依据，更不能以此来替代《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条的适用。一审判决认定的4.7004平方米的结算价格，其最终的结果是让关志豪单方承担房价上涨的后果，并非是共同承担。越秀住建公司在回迁后的五年即2007年才通知关志豪可办理涉案回迁房的产权证登记手续，关志豪因增大面积问题在其后几年里主动与越秀住建公司的工作人员协商，但一直等待都没有回复结果。在2010年后，越秀住建公司办公地址迁离原址，没有留下联系地址和方式，导致关志豪无法找寻。直至2018年，关志豪才知道越秀住建公司的新址，数次到越秀住建公司处会谈协商都未果，关志豪还曾向广州市人民政府拆迁办申请介入调解。上述事实均能显示关志豪尊重法律，希望和谐解决问题的善意和诚意。在此期间，越秀住建公司从未向关志豪提供或出示过关于涉案房屋经国土房管部门测量核定的建筑面积的相关证明文件，直到关志豪经过生效判决的执行办理了涉案房屋的产权证后，才真正确定了涉案房屋的增大面积数。越秀住建公司在当年不顾违约，故意造成增大面积，该行为属于强买强卖，损害了关志豪的合法权益。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人越秀住建公司二审辩称：关志豪应该按照一审判决折中确定的商品房价格20378元/平方米，向越秀住建公司支付14.7004平方米的增大面积款。至于关志豪上诉的4.7004平方米增大面积款的计算问题，越秀住建公司同意一审判决的计算数额。关志豪的回迁时间为2003年1月20日，此时《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》已经失效，新的办法未对该部分进行约定。因本案纠纷，越秀住建公司于2020年1月20日诉至一审法院，请求判令：关志豪向越秀住建公司支付广州市越秀区诗书路xxx房和xxx房超大面积款671867.08元。一审法院经审理查明：1996年8月23日，越秀住建公司（甲方）与关志豪（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：现市房地产管理局以（95）房拆许字（102）《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋。经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：一、乙方同意甲方拆除座落在：越秀区诗书路雅言里9号的房屋（下称原址房屋），该房屋为砖木结构，经市房管部门核定，建筑面积：92.655平方米。二、甲方将自有的座落在越秀区诗书路原征用范围内新建大楼第九层的自有房屋（下称新建房屋）。建筑面积为92.655平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）等。2003年1月20日，越秀住建公司向关志豪发出《回迁通知书》，2003年2月越秀住建公司安排关志豪入住诗书路xxx房和xxxx房。2007年7月16日，关志豪向越秀住建公司出具报告，要求向越秀住建公司支付涉案房屋增大面积款31801.60元。2018年6月22日，越秀住建公司向关志豪出具关于要求办理回迁房产权证的复函，写明：越秀住建公司需上报上级主管部门抽取物业中介评估公司对回迁房屋进行现时市场价值单价评估，加上物业当年的商品房买卖单价之和，以1/2作为增大面积的中间价计算出超大面积单价等。2018年7月26日，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室向关志豪出具信访复函，写明：《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条规定：以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价格结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算等，建议关志豪与越秀住建公司协商解决，协商不成的可循司法途径解决。2018年9月29日，关志豪向一审法院起诉越秀住建公司要求办理涉案1003房和xxxx房的不动产权证。一审法院于2019年1月10日作出（2018）粤0104民初37308号民事判决书，判决：越秀住建公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，与关志豪共同到房管部门办理将广州市越秀区诗书路xxx房和xxxx房的产权过户到关志豪名下的登记手续，所需登记费用由越秀住建公司负责等。据广州市不动产登记查册表显示，诗书路xxx房、xxxx房建筑面积分别为47.4989平方米、59.8565平方米，规划用途均为住宅。一审庭审中，关志豪提供穗国房字[1994]126号关于调整拆迁安置房建筑成本价的通知，写明：一、九层以下（含九层）的多层楼房，每平方米为900元，超过九层的高层楼房，每平方米为1300元；二、上述定价供拆迁人与被拆迁人签订产权调换协议，依法适用建筑成本价时使用；三、以上定价自1994年10月1日起执行等。越秀住建公司对该文件没有异议。越秀住建公司与关志豪均不申请对涉案房屋在回迁时及起诉时的市场价格进行评估。越秀住建公司提供了2006年1月13日的诗书路5号1001房《房地产买卖合同》，建筑面积95.6497平方米，总价389486元等。关志豪对该合同没有异议。关志豪提供如下证据：1.诗书路5号1106房在2019年6月5日的买卖合同，建筑面积44.9782平方米，总价1650000元。2.诗书路5号1005房在2015年6月16日的存量房买卖合同，建筑面积40.66平方米，总价930000元等。越秀住建公司对上述证据要求由法院审核。一审法院认为：涉案xxx房和xxxx房建筑面积共107.3554平方米，比合同约定产权补偿面积92.655平方米多出14.7004平方米。关于该增大面积房款如何结算的问题，越秀住建公司与关志豪签订的拆迁补偿协议没有对回迁房增大面积如何处理进行约定。越秀住建公司要求关志豪按照起诉时市场价45704元/平方米支付增大面积款，关志豪则要求按照回迁时市场价进行支付，双方未能就结算单价协商一致。根据越秀住建公司与关志豪签订拆迁补偿协议时实施的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条规定，以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价格结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算等，上述增大面积10平方米应按照建筑成本价结算，剩余4.7004平方米应按照商品房价格结算。关志豪提供房管部门公布的文件，确定1994年10月1日起超过九层的高层楼房建筑成本价为1300元/平方米，越秀住建公司对此没有异议，故关志豪应按照该成本价向越秀住建公司支付增大面积10平方米的房款13000元。至于增大面积4.7004平方米按何时的商品房价格结算，越秀住建公司提供了同楼盘其他房屋在2006年买卖时签订的合同，显示单价为4072元/平方米，与关志豪答辩的金额相差无几。关志豪提供了同楼盘其他房屋在2019年买卖时签订的合同，显示单价为36684元/平方米，越秀住建公司亦没有明确表示反对。越秀住建公司作为拆迁单位，没有按照合同约定面积建造回迁房，没有为关志豪及时办理回迁房产权登记，已构成违约。另一方面，关志豪从回迁涉案房屋起，直至2018年才提起诉讼主张办证，怠于行使权利，存在一定过错，故双方应共同承担房价上涨的后果。基于公平原则，一审法院折中确定以（4072元/平方米+36684元/平方米）÷2=20378元/平方米的商品房价格，对增大面积4.7004平方米进行结算，由关志豪向越秀住建公司支付95785元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、参照《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第二十八条规定，于2020年7月8日作出如下判决：一、关志豪在本判决发生法律效力之日起10日内，向越秀住建公司支付增大面积款108785元；二、驳回越秀住建公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10519元，由越秀住建公司负担8043元，关志豪负担2476元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点是回迁房增大面积14.7004平方米中10平方米按照1300元/平方米计算以后，剩余的4.7004平方米的增大面积款应该按照什么标准进行计算的问题。首先，从本案查明的事实来看，双方合同约定的产权补偿面积为92.655平方米，而越秀住建公司补偿给关志豪的回迁房总面积达107.3554平方米。越秀住建公司作为拆迁人，没有按照合同约定的面积来安置回迁房，造成回迁面积的增大，已构成违约，并最终导致双方因增大面积款如何结算问题产生纠纷。其次，越秀住建公司在回迁安置关志豪时就应该大致清楚增大面积的数量，并应按照双方合同的约定及时为关志豪办理产权登记手续，以最终确定增大面积的准确数量，但越秀住建公司一直未为关志豪办理产权登记手续，大大拖延了增大面积最终确定的时间。再次，越秀住建公司在本案中未提交证据证明曾主动要求与关志豪结算增大面积款，反观关志豪，其提供的报告及各种信访复函可以证明其曾多次积极主动地向越秀住建公司表示要支付增大面积款或向有关行政部门要求协商解决相关纠纷，故根据优势证据原则，本院采信关志豪的主张，认为关志豪在增大面积款的结算上不存在过错。综上，综合考虑上述因素并根据公平合理原则，本院认为应当以关志豪回迁涉案房屋之时即2003年1月20日的商品房价格来计算4.7004平方米的增大面积款。鉴于双方均未就涉案房屋回迁时的市场价格进行评估，越秀住建公司提交的2006年1月13日的同地段房屋交易价格为4072元/平方米，而关志豪上诉主张的4224元/平方米高于该价格且较为合理，本院对该标准予以采纳。由此，关志豪应向越秀住建公司支付增大面积款为32854.48元（1300元/平方米×10平方米+4224元/平方米×4.7004平方米）。一审法院对4.7004平方米的增大面积款计算标准认定有误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人关志豪的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但在部分增大面积款的计算上处置不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6477号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6477号民事判决第一项为：关志豪于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市越秀区住宅建设公司支付增大面积款32854.48元；三、驳回广州市越秀区住宅建设公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10519元，由广州市越秀区住宅建设公司负担10005元，关志豪负担514元。二审案件受理费2195元，由广州市越秀区住宅建设公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年九月二十七日书记员 莫善友区敏儿