广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13099号上诉人（原审被告）：广东茂建投资有限公司（以下简称茂建公司），住所地广州市荔湾区周门路38号首层之二。法定代表人：王景云，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏东海、梁广涛，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市第二建筑工程有限公司（以下简称市二建公司），住所地广州市越秀区法政路50号。法定代表人：向小英，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁松旺、董光裕，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人茂建公司因与被上诉人市二建公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初10157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人茂建公司的法定代表人王景云及委托诉讼代理人梁广涛，被上诉人市二建公司的委托诉讼代理人梁松旺、董光裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茂建公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决未查明《物业移交确认书》所载明内容的真实性。该确认书仅是茂建公司配合市二建公司进行新旧班子交接而签署，其载明内容并无真实发生。合同约定租赁期满之日为2016年3月14日，茂建公司已于3月15日交还涉案物业，市二建公司也于2016年3月22日发出《公告》进行确认，故《物业移交确认书》所载明的茂建公司于2018年7月30日将物业交还的内容是虚假、伪造的。茂建公司签署该确认书系因市二建公司称其内部发生领导班子交替，请求茂建公司配合，纯粹应付上级，内容不属实。二、一审判决以《物业移交确认书》签署在后为由，否定市二建公司发出的《公告》与《房屋临时租赁合同》所证明的内容，完全错误。《公告》及《房屋临时租赁合同》的主体与《物业移交确认书》的主体不同，《物业移交确认书》不属于前者的补充协议。三、一审判决以茂建公司代收部分场地的租金为由，认定茂建公司没有实际交还场地，属于事实认定错误。由于市二建公司一直拖欠茂建公司关联公司广州市荔佳物业管理有限公司（以下简称荔佳公司）的物业代管费用，又一直拒绝与荔佳公司对账，荔佳公司才未把代收的租金返还给市二建公司，但不代表茂建公司一直占用涉案物业。四、茂建公司没有占有使用涉案场地，空置场地也不归茂建公司招商，市二建公司却要求茂建公司承担涉案物业的租金，毫无依据。五、即使荔佳公司代收小租户租金、二楼公寓租金，而市二建公司拖欠荔佳公司物业管理费引用，冲抵后仅558463元，但市二建公司却要求茂建公司承担涉案物业中已租赁场地和其余空置场地的所有占用费用2760905元，明显有失公平且缺乏事实及法律依据，亦与其发出的《律师函》矛盾。六、一审判决将未移交的二楼物业占用费标准以租赁合同约定的租金标准为准，不符市场规则，一楼与二楼物业价值有区别，二楼相应的租金应减少调低。市二建公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回茂建公司的上诉请求。另，一审判决认定二楼占用费标准符合法律规定。2019年11月26日，市二建公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.茂建公司向市二建公司支付从2016年3月15日至2018年7月30日的占用费每月93590元，共计2760905元及利息160132.5元（暂计至2019年11月30日，从2018年7月31日开始计算，按同期银行贷款利率年4.35%，计算至茂建公司实际支付所有款项之日止）；2.茂建公司承担本案的诉讼、保全费用。一审法院认定事实：广州市荔湾区xxxx路57东首层、57西首层、57号西102房之1、57号103房、57号西2楼、57东二楼、57东号2楼B10档、59-65号（单）101房（案涉物业）的产权人是广州市建筑集团有限公司。2013年9月10日，广州市建筑集团有限公司委托市二建公司对广州市荔湾区xxxx路57号西首层、57号西2楼、57号东首层、57号东二楼、59-65号（单）101房物业进行出租及管理。2012年12月26日，市二建公司（出租方、甲方）与茂建公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租广州市荔湾区xxxx路57号西首层、57号东首层、57号西102房之1、57号103房、57号东二楼、57号西2楼、57东号2楼B10档、59-65号（单）101房用于合法经营使用，租赁面积2079.79平方米；交房日为2013年1月15日，起租日为2013年3月15日，结束日为2016年3月14日，每月租金93590元；除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的10个工作日内按本合同的约定交还该租赁物；租赁期届满之日，双方应共同检查交接租赁物，并在交接清单上确认签名（或盖章）……；乙方逾期不交出承租物的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期间租金外，还有权按占用期内租金总额的2倍收取违约金，等等。上述租赁合同签订后，市二建公司将案涉物业交付茂建公司，茂建公司向市二建公司支付租金至合同期限届满。2014年9月19日，市二建公司出具《同意转租证明》，同意茂建公司在不违反双方约定条件下，将租赁物业分租给第三方开展合法经营活动。茂建公司陈述，其自用案涉物业中的一小部分，将大部分物业转租他人使用，其中，案涉物业中的1166平方米转租与案外人陈志彬使用，租期从2014年10月1日至2019年9月30日。2016年3月15日，市二建公司与案外人广州市荔佳物业管理有限公司签订《物业临时委托管理合同》，由市二建公司委托该司对案涉物业提供前期物业管理服务，自2016年3月15日至2016年9月14日，委托费用为15000元/月，等等。2016年3月22日，市二建公司向茂建公司转租的各租户发出《公告》，称：茂建公司承租的案涉物业已经期满不再续租，经双方交接，市二建公司收回金西场电器城（案涉物业），请各租户与市二建公司联系，提交租赁资料，做好登记。之后，市二建公司与上述租户中的12户签订了《房屋临时租赁合同》，由租户继续承租原物业，租期自2016年6月1日至2016年10月-11月。据市二建公司陈述，上述12份《房屋临时租赁合同》签订后，上述租户没有向市二建公司支付过租金，而是支付给茂建公司，由茂建公司代收，但茂建公司代收后租金没有支付给市二建公司。2018年6月13日，市二建公司委托广东正大联合律师事务所向茂建公司发出《律师函》，称：案涉合同期满后，茂建公司逾期未交回物业，更拖欠租金未付，截至2018年5月15日止，共拖欠租金及占用费1105724元未付，故致函茂建公司付清租金、占用费1105724元并腾空物业给市二建公司，等等。据市二建公司陈述，茂建公司和广州市荔佳物业管理公司是关联公司，1105724元是茂建公司拖欠的2016年3月15日至2018年5月15日占用费扣减市二建公司应支付给广州市荔佳物业管理公司40多万元的管理费后得出的。同年，市二建公司、茂建公司签署《物业移交确认书》，双方确认在原合同签订之日至2018年7月30日期间（即原合同承租期间及移交前的事实承租期间）所产生的一切法律责任和经济责任（包含但不限于水、电、通讯等）由茂建公司承担；茂建公司已于2018年7月30日退场，市二建公司、茂建公司双方按照相关确认手续已对该物业进行确认；市二建公司已于2018年7月31日对该物业进行了接收，此日期之后由市二建公司全权经营管理，所产生的相关责任与茂建公司无关，等等。2018年9月6日，茂建公司向市二建公司发出《金西场电器城情况报告》，称：一、茂建公司承租案涉物业后投入大量资金进行改造，未能回本，本希望能继续承租，但未能如愿；承租的二楼因办不到公寓营业执照，生意受到严重影响，希望市二建公司减免部分租金，茂建公司将尽快按双方确认的金额结清款项，经对账，茂建公司代收的小租户租金为311389元，二楼公寓租金为689574元。二、自合同期结束后，由于市二建公司未能租出物业，为了物业的安全和留下的部分租户能正常经营，经市二建公司同意委托广州市荔佳物业管理有限公司代管物业至今，双方签订了代管协议，但市二建公司一直未有支付相关的物业代管费用442500元，故请市二建公司补签2016年9月15日至2018年7月30日的《物业临时委托管理合同》并支付相关费用。据茂建公司陈述，一楼小租户租金311389元是广州市荔佳物业管理公司收取的，茂建公司没有收取，因茂建公司与广州市荔佳物业管理公司是关联公司，故茂建公司在情况报告中将广州市荔佳物业管理公司视为“我司”；二楼公寓是陈志彬承租的，陈志彬在合同期满后应给的租金689574元确实是支付给了茂建公司。2018年6月14日与2018年10月26日，茂建公司通过银行转账向市二建公司支付了140385元与100000元。市二建公司陈述140385元是合同期满前的欠租，100000元是合同期满后茂建公司代收的租金；茂建公司则陈述两笔款项均是合同期满前的欠租。一审又查：广州市荔佳物业管理有限公司的法定代表人是王景云，股东是王景云和茂建公司，住所地位于广州市荔湾区周门路38号首层之二。一审过程中，市二建公司向一审法院提出诉讼保全申请，并以其名下位于广州市东山区xx路xx里36号1011房作为担保。一审法院于2019年12月3日作出(2019)粤0103民初10157-1号民事裁定书，裁定查封市二建公司名下上述房屋的产权。同日，一审法院作出(2019)粤0103民初10157-2号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押茂建公司名下价值292万元财产。一审法院认为：茂建公司基于其与市二建公司签订的《房屋租赁合同》使用案涉物业，现市二建公司要求茂建公司支付上述合同期满后即2016年3月15日起的场地占用费，故本案的争议焦点在于合同期满后茂建公司有无将案涉物业交还市二建公司及交还的时间。首先，从茂建公司提交的证据及当事人的陈述来看，虽然市二建公司在2016年合同期满不久后发出《公告》表示收回案涉物业并与部分转租户新签了《房屋临时租赁合同》，但茂建公司确认租金是由茂建公司的关联公司广州市荔佳物业管理有限公司收取，且除市二建公司自认的100000元外，茂建公司无提交证据证实该司代收取的其他租金已返还市二建公司，加之案涉物业中的二楼场地并无移交市二建公司，在《房屋租赁合同》期满后一直由茂建公司收取该场地租金，故茂建公司的证据不足以证实其在2016年3月15日前已将整个案涉物业交回市二建公司。其次，从市二建公司提交的2018年双方签署的《物业移交确认书》来看，茂建公司已确认其是在2018年7月30日退场并承担该日之前的相关责任。该份《物业移交确认书》在市二建公司发出《公告》及新签《房屋临时租赁合同》之后作出，双方应以签订日期在后的意思表示为准。综上二点，一审法院对《物业移交确认书》中确认的事实予以采信，确认茂建公司于2018年7月30日将案涉物业交回市二建公司，故其应向市二建公司支付2016年3月15日至2018年7月30日的占用费。关于占用费的标准，市二建公司主张参照原租赁合同约定的租金标准计算每月的占用费，并无不当，一审法院予以支持，但市二建公司已收取的100000元应在总额中予以扣减。关于占用费利息，因市二建公司、茂建公司双方没有约定占用费的支付时间,故根据公平原则对于占用费的利息应从本案立案之日即2019年11月26日起计算为宜,利息标准应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。至于茂建公司抗辩的诉讼时效，因市二建公司已于2018年6月13日向茂建公司发出《律师函》追讨占用费，又于2019年11月26日提起本案诉讼，故2016年3月15日至2018年7月30日的占用费并无超过三年诉讼时效期间的法律规定，对茂建公司该抗辩意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年3月2日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东茂建投资有限公司向原告广州市第二建筑工程有限公司支付从2016年3月15日至2018年7月30日的占用费共计2567315元及利息，利息以拖欠的款项为本金，从2019年11月26日起计至被告广东茂建投资有限公司实际付清上述款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回原告广州市第二建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务和利息。案件受理费15084元，由原告广州市第二建筑工程有限公司负担774元，被告广东茂建投资有限公司负担14310元。保全费5000元，由原告广州市第二建筑工程有限公司负担257元，被告广东茂建投资有限公司负担4743元。二审中，上诉人茂建公司提交了以下证据：1.明细表，拟证明该表由被上诉人市二建公司向其提供，列明市二建公司发出的《律师函》所列金额1105724元的构成；2.报案书，拟证明被上诉人市二建公司提交假材料作诉讼证据，茂建公司已向公安机关报案。被上诉人市二建公司质证认为：证据1没有任何人员的签字，不予认可；证据2仅是上诉人茂建公司的报案申请，并非公安机关的立案决定，且与事实不符，亦与本案无关。上诉人茂建公司还向本院申请了其公司行政主管游韵婷出庭作证并提供聊天记录，拟证明《物业移交确认书》是根据被上诉人市二建公司提供的内容且是为配合市二建公司领导班子和其招标需要而盖章，双方并无协商，不是茂建公司的真实意思表示。被上诉人市二建公司质证认为该证人与上诉人茂建公司存在利害关系，且证言内容与聊天记录不能对应。二审中，被上诉人市二建公司提交了以下证据：1、2012年12月28日的《物业交接确认书》，拟证明按交易习惯，上诉人茂建公司在交还涉案场地时亦如当初接收涉案场地时签署《物业移交确认书》；2、上诉人茂建公司盖章确认的小租户租金表格，拟证明小租户向上诉人茂建公司支付租金的行为印证了上诉人茂建公司占用涉案场地的事实；3、水电费单据，拟证明2018年7月30日前涉案场地的水电费均由上诉人茂建公司缴纳，与《物业移交确认书》关于由上诉人茂建公司将“最近一次各水电表的收据复印件一并移交给甲方”的约定相符；4、《关于与原租户签订的请示》，拟证明被上诉人市二建公司在原合同期满后未实际收回涉案场地。上诉人茂建公司质证认为：证据1、证据3与本案无关；证据2只是证明上诉人茂建公司告知被上诉人市二建公司该表所列的小租户应收租金标准，该租金与上诉人茂建公司无关；证据4是被上诉人市二建公司单方行为，且该请示所述亦非事实。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对上诉人茂建公司的上诉，具体分析如下：关于上诉人茂建公司与被上诉人市二建公司签订的涉案《房屋租赁合同》期满后，上诉人茂建公司有无将涉案物业交还被上诉人市二建公司及交还的时间。根据本案查明的事实，虽然被上诉人市二建公司在2016年合同期满不久后发出《公告》表示收回案涉物业并与部分转租户新签了《房屋临时租赁合同》，但被上诉人市二建公司对此解释是因上诉人茂建公司转租时与次承租人约定的租期超过了涉案合同的租期，导致其无法收回涉案物业，基于维稳而发出上述《公告》并与次承租人新签合同，被上诉人市二建公司的该解释符合案件事实，本院予以合理采信。且上诉人茂建公司确认租金是由其关联公司广州市荔佳物业管理有限公司收取，而除了240385元外，上诉人茂建公司无提交证据证实其代收取的其他租金已返还被上诉人市二建公司，加之涉案物业中的二楼场地并无移交被上诉人市二建公司，在涉案《房屋租赁合同》期满后一直由上诉人茂建公司收取该场地租金，故一审判决关于上诉人茂建公司的证据不足以证实其在2016年3月15日前已将整个涉案物业交回被上诉人市二建公司的认定并无不当。事实上，根据被上诉人市二建公司提交的2018年双方在被上诉人市二建公司发出《律师函》后签署的《物业移交确认书》，上诉人茂建公司已确认其是在2018年7月30日退场并承担该日之前的相关责任。上诉人茂建公司虽抗辩称其在涉案合同期满后已交还涉案物业给被上诉人市二建公司，但其对此未能举证证明。关于上诉人茂建公司称其是为了配合被上诉人市二建公司对外招租、完善手续才签订上述《物业移交确认书》的抗辩，上诉人茂建公司在一审中对此亦无提交证据证明，其在二审中申请出庭作证的证人证言内容以及报案书亦不能确实、充分的证明其上述主张，其关于没有仔细查看上述《物业移交确认书》载明的退场时间即直接签名盖章的陈述亦不符常理，故一审判决对上述《物业移交确认书》中确认的事实予以采信符合证据规则，本院予以确认。关于占用费的认定。上诉人茂建公司与被上诉人市二建公司在一审庭审中均确认2016年3月14日涉案合同期满前双方均正常履行，如前所述，上诉人茂建公司于2018年7月30日将涉案物业交回被上诉人市二建公司，故一审判决认定其应向被上诉人市二建公司支付2016年3月15日至2018年7月30日的占用费正确。被上诉人市二建公司主张参照原租赁合同约定的租金标准计算每月的占用费，符合法律规定，一审判决予以支持亦正确。但是，根据被上诉人市二建公司于2018年6月13日向上诉人茂建公司发出的《律师函》，载明截至2018年5月15日，上诉人茂建公司共拖欠租金及占用费1105724元未付。上诉人茂建公司在一审庭审的当庭答辩中以及一审庭审后出具的《材料说明》中均确认该数额。据此，加上2018年5月16日至2018年7月30日上诉人茂建公司交还涉案物业的该期间两个半月的占用费233975元（93590元/月×2＋93590元/月÷2），上诉人茂建公司实际未付的占用费应为1339699元（1105724元＋233975元）。被上诉人市二建公司在本案中诉请上诉人茂建公司向其支付从2016年3月15日至2018年7月30日的占用费每月93590元共计2760905元显然不成立，在其对上述《律师函》载明的上诉人茂建公司拖欠其租金、占用费1105724元的构成无法作出合理说明的情况下，本院对其超出1339699元的诉请部分不予支持。另一方面，上诉人茂建公司在被上诉人市二建公司发出上述《律师函》后，分别于2018年6月14日与2018年10月26日向被上诉人市二建公司支付了140385元、100000元合计240385元，扣除该款后，上诉人茂建公司实际应付被上诉人市二建公司占用费1099314元。关于占用费利息，因双方并无约定占用费的支付时间,故根据公平原则，对于占用费的利息应从本案立案之日即2019年11月26日起，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮10%计算。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初10157号民事判决第二项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初10157号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，上诉人广东茂建投资有限公司向被上诉人广州市第二建筑工程有限公司支付从2016年3月15日至2018年7月30日的占用费共计1099314元及利息，利息以拖欠的款项为本金，从2019年11月26日起计至上诉人广东茂建投资有限公司实际付清上述款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮10%计算；三、驳回被上诉人广州市第二建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务和利息。一审案件受理费15084元，由上诉人广东茂建投资有限公司负担7347元、被上诉人广州市第二建筑工程有限公司负担7737元；保全费5000元，由上诉人广东茂建投资有限公司负担2450元、被上诉人广州市第二建筑工程有限公司负担2550元。二审案件受理费28620元，由上诉人广东茂建投资有限公司负担14694元、被上诉人广州市第二建筑工程有限公司负担13926元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿