湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1329号上诉人（原审被告）：湖北帅丰房地产开发有限公司，住所地湖北咸丰工业园区，统一社会信用代码：91422826576981446L。法定代表人：李俊，董事长。委托诉讼代理人：吴恽梅，湖北领汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨超，男，1979年3月22日出生，土家族，住咸丰县。上诉人湖北帅丰房地产开发有限公司（以下简称帅丰公司）因与被上诉人杨超房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2019）鄂2826民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帅丰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，由杨超承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。杨超与帅丰公司签订的房屋租赁合同被解除的原因系杨超迟延支付租金和擅自转租，帅丰公司无违约行为。杨超承租房屋后，没有向消防部门提交分层消防验收的材料。杨超所租赁房屋的消防验收并不以房屋的主体验收为前提，主体消防和分层消防验收可同步进行，可先分层再主体消防验收。帅丰公司收回房屋后，现消防验收已通过。一审法院判决帅丰公司承担70%的责任，属于适用法律错误。2.一审法院认定事实错误。租赁合同解除后所涉及的房屋装饰装修损失是对已经形成附合的残值损失进行处理。一审法院所认定的中央空调、美食硬件投入及采购费、家具定做费、灯箱、展牌、灯箱、美食城内部日常投入及开销费、微信朋友圈投放费用、税费等，明显不是与房屋装修形成附合的部分，一审法院在认定事实时没有严格区分附合与非附合部分装修残值。3.一审法院和鉴定机构在租赁场所内没有明显装饰装修物的前提下做出鉴定报告，违反法定程序。杨超辩称，帅丰公司在帅丰花园1—5楼商业主体未通过消防验收的前提下将案涉房屋出租给杨超，致使案涉房屋一直处于不合法状态，并受到咸丰县公安消防大队责令停止使用并强制查封。帅丰公司未尽法律义务和合同义务，明显违约。更恶劣的是，帅丰公司于2019年3月21日未经有关部门批准擅自进入杨超承租房屋内，将杨超的消防设施及抽烟系统外的装饰装修物品、设施设备强行拆除和销毁，导致杨超直接经济损失1653675.55元的事实客观存在。一审法院判决帅丰公司承担70%的违约责任，有理有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨超向一审法院起诉请求：1.帅丰公司赔偿杨超直接经济损失总计1742938.55元（含增加诉讼请求部分）；2.帅丰公司承担本案诉讼费、司法鉴定费、财产保全费等。杨超在庭审中将诉讼请求明确为帅丰公司赔偿损失1549577.86元。一审法院认定事实：2016年5月20日，杨超（乙方）和帅丰公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：“第一条、帅丰公司将位于咸丰县××广场××新城花园××楼，铺位号为3-A-02（属咸丰产权证高乐山镇字第20130121号房产证之部分），建筑面积为900㎡的房屋租赁给杨超作为美食广场经营使用。第二条、租赁期限为5年，自2016年8月31日起至2021年8月30日止。第三条、1租金收取标准：第1期2016.8.31至2017.8.30支付116000元，……；2设备设施服务费：甲方投入的电梯、二次供水、二次供电、公共装修等设备设施，乙方需每年缴纳设备设施服务费100000元。4租金、设备设施服务费、物业费实行按年交纳，先交费、后使用的原则，第一期租金、设备设施服务费于合同签订之日付50000元，2016年8月1日前支付166000元。以后每期应于当期8月10日前一次性支付下一期的租金及设备设施服务费。第四条、双方的权利和义务1、甲方应保证出租时所出租的房屋能够正常使用。9.租赁期间，乙方欲将租赁的房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，征得甲方的书面同意后由三方进行书面确认。第七条、2.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过20天以上的。（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。第八条、符合本合同第七条第2、3款的约定，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的50%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。第九条、其他约定：1.甲方保证乙方所租房屋能整层报批；2.乙方所租场地内的消防设计、施工、验收备案由乙方自行办理并承担费用；3公共部分（即消防楼梯和电梯）的消防设计、施工、验收备案由甲方负责”。合同签订当日，帅丰公司向杨超交付了租赁房屋，2016年5月22日，杨超向帅丰公司交纳了2016-2017年度部分租金5万元。2016年6月13日，杨超申请注册成立咸丰县皇城一品饮食文化管理有限公司，并以该公司名义经营管理所租赁房屋，经营范围为企业管理、市场管理、柜台租赁服务，杨超为该公司法定代表人。2016年6月21日，皇城一品公司与秦国军、冉芳、刘建签订《咸丰县皇城广场帅丰新城三楼“美食广场”内部承包合同书》，将美食广场交由三人经营管理。2017年1月6日，皇城一品公司开始试营业。2017年2月22日，咸丰县公安消防大队作出咸公消限字[2017]第0024号责令限期改正通知书，主要问题为发现皇城美食城室内装修工程未进行竣工消防备案，责令皇城一品公司于2017年2月27日前改正。皇城一品公司一直未能进行整改，2017年6月27日，咸丰县公安消防大队作出咸公（消）强执决字[2017]0001号行政强制执行决定书：“关闭皇城一品公司电气线路及安全出口门，在总电源及出入口门上粘贴封条”，并于当日强制查封该美食城。2019年6月2日，咸丰县住房和城乡建设局给帅丰公司出具建设工程竣工验收消防备案凭证。诉讼过程中，杨超申请对租赁房屋所投入的装饰装修及设备损失进行鉴定，一审法院委托湖北大有工程咨询有限公司进行鉴定，湖北大有工程咨询有限公司于2019年11月25日出具了《工程造价鉴定意见书》。杨超用去鉴定费23813元。另查明，1.杨超所租赁的房屋为商住一体25层综合楼，建筑高度78.6米，总建筑面积43133.39㎡。2011年12月12日，恩施州公安消防支队作出恩州公消审[2011]第0251号建设工程消防设计审核意见书，同意咸丰县帅丰新城花园建设工程（地下1层和地上25层）消防设计修改补充后的文件。2015年8月17日，恩施州公安消防支队作出恩州公消验字[2015]第0121号建设工程消防验收意见书，综合评定咸丰县帅丰新城花园商住楼建设工程地上6-25层消防验收合格。2017年11月27日，恩施州公安消防支队作出恩州公消审字[2017]第0295号建设工程消防设计审核意见书，对帅丰新城花园地上第一至五层消防变更设计予以审核，并作出了审核合格的意见。2.2017年8月28日，帅丰公司提起诉讼，请求判令解除与杨超签订的租赁合同，杨超支付第一期剩余租金66000元、设备设施服务费100000元、违约金58000元。一审法院于2018年2月11日判决解除双方签订的租赁合同，杨超支付帅丰公司欠付的租金及设备设施服务费127534元，驳回其他诉讼请求。杨超不服判决提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。3.帅丰公司于2018年11月19日向一审法院提起诉讼，请求判令杨超搬出租赁房屋内的设备并向帅丰公司交还所租赁的房屋，并从2018年9月3日起按每天317.81元支付房屋占用费至交还房屋为止。一审法院于2018年12月21日判决杨超在判决生效后三十日内搬出位于咸丰县××广场××新城花园××楼，铺位号为3-A-02租赁房屋内的设备并将租赁房屋返还给帅丰公司。杨超不服判决，提起上诉，二审于2019年8月2日发回本院重审。重审过程中，帅丰公司于2019年9月19日提出撤诉申请，一审法院裁定准许帅丰公司撤诉。4.帅丰公司于2019年3月将杨超租赁的房屋打开后自行管理。一审法院委托鉴定后，法院工作人员陪同鉴定人员于2019年4月查勘杨超租赁的房屋时，租赁的房屋内已经全部清空。5.咸丰县皇城一品饮食文化管理有限公司与湖北厚重建设工程有限公司咸丰分公司签订《皇城美食城装修合同》，价款30000元，咸丰县皇城一品饮食文化管理有限公司支付了工程款8000元。湖北厚重建设工程有限公司咸丰分公司因咸丰县皇城一品饮食文化管理有限公司未支付剩余工程款提起诉讼，双方在一审法院主持下达成调解协议，由咸丰县皇城一品饮食文化管理有限公司支付湖北厚重建设工程有限公司咸丰分公司工程款23000元（含增加的工程款1000元）。本案在执行过程中，双方协商用杨超租赁的房屋内的空调抵扣工程款，已经执行完毕。该批空调购买价格为65000元，杨超已经支付20000元，欠款45000元，一审法院认为，帅丰公司与杨超签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，对其效力予以确认。根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为：一、杨超的支出费用认定问题。二、帅丰公司应否承担赔偿损失问题。对此分析评判如下：一、杨超的支出费用认定问题。1.美食城设计费20000元，有合同和发票证实，予以确认。2.油烟净化工程，依据油烟净化工程合同和《工程造价鉴定意见书》，确认146001.59元。3.中央空调，杨超支付部分款项后，杨超又将空调抵账给欠付湖北厚重建设工程有限公司咸丰分公司的部分工程款，应将两部分内容结合一起认定，确认51000元（20000元+23000元+8000元）。4.消防工程，依据安装合同和《工程造价鉴定意见书》，确认168391.76元。5.室内装修工程，依据施工合同和《工程造价鉴定意见书》，确认585742.85元。6.美食硬件投入及采购费，依据美食城硬件投入及采购协议和《工程造价鉴定意见书》，确认154060元。7.家具定做费，依据家具定做合同和《工程造价鉴定意见书》，确认52500元。8.咸丰县城市供用水费，依据供用水合同、发票和《工程造价鉴定意见书》等，确认26900元。9.消防行政处罚费，仅有缴款通知书，依据不充分，不予支持。10.灯箱、展牌等费用，依据杨超提供的票据和《工程造价鉴定意见书》，确认99291元。11.微信朋友圈投放，依据杨超提供的票据和《工程造价鉴定意见书》，确认4565.51元。12.美食城内部日常投入及开销费，依据杨超提供的票据和《工程造价鉴定意见书》，确认95613.70元。13.7号档口二次装修，其中湖北厚重建设工程有限公司咸丰分公司的工程款3万元已经在前面进行了处理，故对此部分不再认定，其他部分依据杨超提供的票据和《工程造价鉴定意见书》，确认12030元。14.7号档口设施设备费，依据杨超提供的票据和《工程造价鉴定意见书》，确认39334元。对于本案中已经形成附合和未形成附合的装饰装修物的处理问题。帅丰公司因要求杨超返还租赁房屋而提起诉讼，在一审法院审理过程中，帅丰公司单方面将租赁房屋打开，租赁房屋已经清空，不能确定租赁房屋内的装饰装修残值情况，其责任应由帅丰公司自行承担。杨超的投入共计1455430.41元。原告与被告签订《租赁合同》约定的租赁期限为5年，杨超于2016年9月开始经营，于2017年6月底停止经营，杨超共计使用租赁房屋10个月，一审法院认为杨超的上述投入应扣减其已实际使用期限，故认定杨超的损失共计1212858.68元【1455430.41元÷60个月×（60个月-10个月）】。杨超与帅丰公司在明知涉案房屋所处的商业主体建设工程未经消防验收合格的情况下签订《租赁合同》，且双方在签订该合同后至今未按照约定将各自的涉案房屋工程进行消防验收合格，故双方的行为对杨超造成的上述损失均存在违约责任。根据双方的违约责任程度认定帅丰公司承担本案主要赔偿责任，即承担70%的责任；杨超承担次要责任，自行承担30%的责任。帅丰公司赔偿杨超损失费用849001.08元（1212858.68元×70%）。判决：一、湖北帅丰房地产开发有限公司赔偿杨超损失849001.08元，限判决生效后十五日内履行。二、驳回杨超的其他诉讼请求。案件受理费19684元，杨超负担9684元，湖北帅丰房地产开发有限公司负担10000元；保全费5000元，杨超负担2000元，湖北帅丰房地产开发有限公司负担3000元；鉴定费用23813元，杨超负担10000元，湖北帅丰房地产开发有限公司负担13813元。本院二审期间，上诉人帅丰公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人依法进行了举证质证，对当事人争议的事实，本院认定如下：杨超对帅丰公司提交的恩州公消验字（2016）第169号《建设工程消防验收意见书》和恩州公消验字（2017）第0171号《建设工程消防验收意见书》无异议，本院对该组证据予以采纳；帅丰公司提交的协助调查函、复函均系复印件，无原件核对，本院不予采纳。根据上述采纳的证据，本院认定事实如下：2016年9月30日，恩施州公安消防大队作出恩州公消验字（2016）第169号《建设工程消防验收意见书》，评定案外人咸丰县硒餐厅生活超市有限公司所申报的咸丰县帅丰新城花园地上二层消防验收不合格，包括装修工程不合格和第1-5层商业主体消防未验收，局部装修不符合局部验收条件。2017年11月10日，恩施州公安消防支队恩州公消验字（2017）第0171号《建设工程消防验收意见书》，对帅丰公司和案外人恩施州鼎艺文化娱乐有限责任公司钻石娱乐共同申请的咸丰县帅丰新城花园地上四层消防验收后，评定第四层土建和钻石娱乐室内装修工程消防验收合格。经审理查明，一审判决认定的其他事实属实，本院二审予以确认。本院认为，已生效的湖北省咸丰县人民法院（2017）鄂2826民初1342号民事判决书认定，帅丰公司出租的房屋未经消防验收或消防验收不合格，不能投入使用，且双方当事人均同意解除合同，遂判决解除合同。由此可见，双方当事人解除合同的原因系案涉标的物无法使用，不能达到双方签订合同的目的，故上诉人帅丰公司主张案涉租赁合同的解除原因系被上诉人杨超违约的理由不能成立，本院不予支持。根据房屋的状况及性质，案涉房屋在使用前必须经消防部门验收合格，帅丰公司和杨超明知案涉房屋未经主体消防验收合格即签订房屋租赁合同并投入使用，双方均具有过错。鉴于帅丰公司是出租方，在租赁合同中又向杨超保证其承租的房屋能整层报批，合同签订后帅丰公司又没有证据证明其所承诺的事项实现即案涉房屋第三层的主体消防验收合格，故一审法院根据本案实际确定帅丰公司承担70%的过错责任是适当的。上诉人帅丰公司关于一审法院划定其承担70%的责任属于适用法律错误的观点不能成立，本院不予支持。经帅丰公司同意后杨超对案涉房屋进行装饰装修时未形成附合的装饰装修物，在合同解除时杨超本应拆除后自用。但在双方当事人寻求公力救济的过程中，帅丰公司采取私力救济手段，擅自打开出租房屋并予以管理，导致未形成附合的装饰装修物的种类、数量及价值均无法现场核实，对此帅丰公司应当承担责任。在此情况下，一审法院委托鉴定机构予以鉴定并根据鉴定结论作出相应裁判，并无不当。综上，上诉人帅丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12290元，由上诉人湖北帅丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 云审判员 聂礼刚审判员 李志华二〇二〇年九月二十二日书记员 汪蜀建