云南省砚山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2622民初1232号 原告：砚山县睿富汇达物业管理有限公司，住所地云南省砚山县江那镇七乡大道大千睿苑1-2-502。 法定代表人：李友能，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈绍丽，女，缘和法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：张树元，男，1963年4月4日出生，汉族，云南省砚山县人，文盲，农民，现住云南省砚山县。 委托诉讼代理人：张庚还（系张树元女儿），女，1993年8月26日出生，汉族，云南省砚山县人，现住云南省砚山县，特别授权。 原告砚山县睿富汇达物业管理有限公司（以下简称睿富物业公司）与被告张树元物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告睿富物业公司的委托诉讼代理人陈绍丽，被告张树元及其委托诉讼代理人张庚还到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 睿富物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张树元立即支付睿富物业公司物业管理费及其他费用（二次加压费、电梯维护费、水池清理费、违约金）共计2002元；2.判令张树元承担本案的诉讼费用及相关费用。审理中，睿富物业公司明确了张树元住房面积是117.39㎡，每年每平方是1元物管费，拖欠2019年5月22日到2019年12月30日7个月的物管费822元、水池清理费20元、二次加压费140元、电梯维护费280元，违约金每天千分之五计算180天计740元，费用合计2002元。事实和理由：睿富物业公司依法接受云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司的委托，负责其公司所开发的龙达商贸城小区的物业管理服务，并签订了《物业服务委托合同》，合同中明确约定：睿富物业公司提供服务受益人为本物业的全体业主即张树元和物业使用人，本物业的全体业主包括张树元和物业使用人均履行本合同，承担相应的责任，物业服务费用由睿富物业公司向小区业主收取，物业服务合同的服务期限为三年，即2016年12月31日至2019年12月31日止。睿富物业公司与建设单位签订物业服务合同后，又于2017年5月23日与张树元签订了《前期物业服务协议》，合同载明，（一）楼层房、车位按建筑面积每月每平方米1.00元，（二）铺面按建筑面积每月每平方米1.00元，（三）高层住宅建筑面积每月每平方米1.00元，其他费用（四）水池清洗费用20元/户。（五）公共用电用水由全体业主根据实际按月平均分摊，楼道照明及相关费用每户每月3度。（六）楼梯房和高层住房二次加压费20元/月/户，高层住房电梯及消防设施设备维护费40元/月/户。双方还约定物业服务交纳为一年一次性预交，首次交费时间以交房之日起计收，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的睿富物业公司有权要求其补交，并从逾期之日起按应交物业费用每日的5‰支付违约金。合同签订后，睿富物业公司即派员对该小区进行管理，并严格按合同规定履行自己的职责，诸多物业管理人员兢兢业业，不辞辛劳地为小区服务，而张树元却不守信用完全不按合同规定履行自己的义务，睿富物业公司曾多次要求张树元按照合同规定支付物业管理费，张树元均以各种理由拒绝交纳拖欠的物业管理费。综上所述，睿富物业公司与张树元双方签订的合同是双方真实意思的表示，依法成立的合同应当受到法律的保护，张树元拒不履行义务，支付所拖欠的物业管理费，其行为严重侵害了睿富物业公司的合法权益。为维护合同权益，请法院按理并作出公正的判决，支持睿富物业公司的诉讼请求。 张树元辩称，睿富物业公司的两项诉讼请求与事实不符，完全不同意睿富物业公司的诉求。事实与理由如下：一、业主委员会已依法成立并签订新的物业合同，前期物业服务协议和合同应依法终止，业主没有履行义务。砚山县龙达商贸城业主委员会已于2018年9月12日经县住建局备案依法成立。1.业主委员会成立后于2018年9月19日向睿富物业公司发函就小区物业管理要求协商，睿富物业公司拒绝协商；2.砚山县龙达商贸城关于选聘物业服务企业方案经报县住建局、秀源社区备案后于2019年9月30日业主委员会开展选聘物业服务企业工作并签订物业服务合同于2018年12月1日生效。业主委员会曾多次向睿富物业公司发出有关物业的移交、告知、催告函件，告知合同应依法终止，要求停止服务并移交物业管理手续，睿富物业公司置之不理。并强行派工作人员强制服务，造成龙达小区内出现两个物业公司同时提供服务的混乱局面。睿富物业公司不依照法律条款之规定终止前期物业管理合同和服务协议是睿富物业公司不遵守国家法律、法规的违法行为。根据《物业管理条例》的有关规定，业主委员会选聘、更换物业公司是合法的，前期物业服务合同已经终止，张树元不应向强制提供服务的睿富物业公司支付任何管理费用，业主没有履行义务；3.2019年1月2日小区业主委员会作出《关于砚山县龙达商贸城物业管理的公告》，物业管理收费将于2019年1月1日起执行，公告明确要求对未交前期物业费的业主，业主委员会将委托代收，业主委员会将与前期物业协商后统一结算。因此，张树元未按时向睿富物业公司交清应交物业费是因业主委员会要求按新的标准执行，不属于违约行为，不应支付违约金。二、睿富物业公司收费不公平，应完全承担物业费拖欠责任。睿富物业公司请求事项要求张树元支付其物业服务费及其他费用违约金2002元，与事实不符。2020年5月13日，张树元与睿富物业公司联系物业，睿富物业公司回复要收1元每平方／月，但当时睿富物业公司承诺收0.7元每平方／月。三、睿富物业公司强行服务，服务不到位，造成小区管理混乱。1.2019年1月2日文山福邻物业管理服务有限公司进驻砚山县后，前期物业拒不撤出物业管理区域，造成小区管理混乱，不缴纳物业费的原因不在张树元，是睿富物业公司强行服务造成的；2.在服务明显不到位的情况下，睿富物业公司还采取过激行为强行停水、停电，欺行霸市，前期物业收费标准为砚山同类小区最高，但小区长期环境卫生差，公共区域常见陈旧性垃圾，清扫不及时，杂物乱堆乱放，如物业办公室经常有物业使用的很多拖把、衣物、被子晾晒，车辆停放无序，小区内公共区域、小区内和周边车辆乱停，电动车、自行车、包裹等财物多次失盗，饮水脏浑问题经常发生，说明水池只收费不清洗；3.根据云南省物业服务收费管理实施办法第八条“物业服务收费应当按照规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”本小区没有公示过，小区所有公共设施收益也没有公示过；4.前期物业多收代收费，如垃圾代运费。综上所述，睿富物业公司作为前期物业公司在物业管理过程中的不当行为，导致物业管理矛盾多，造成张树元迄今未交物业费地区因睿富物业公司不法行为所致，请法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了双方当事人进行证据交换和质证。 睿富物业公司提交了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，以证实睿富物业公司的自然信息及在本案中主体资格适格；2.《物业服务合同》《前期物业服务协议》，以证实睿富物业公司于2016年12月6日与云南金亚房地产开发有限公司签订物业服务合同，合同约定服务期限为三年，即2016年12月31日至2019年12月31日；3.照片，以证实张树元未按合同约定交纳物业服务费，睿富物业公司进行催缴的事实；4.移交销售中心的移交手续清单，以证实睿富物业公司为砚山县龙达商贸城提供物业服务终止时间为2019年12月31日，并向龙达商贸城小区业主委员会及云南文川金亚房地产开发有限公司办理物业移交手续的事实。 经质证，张树元对睿富物业公司提交的第1组、第2组、第4组证据无异议，对第3组证据有异议，认为睿富物业公司通知时间是2019年10月17日，当时家里没有人，都在外地打工，没有接到电话，也没有收到通知，回到家也没有看见这张通知单。 张树元提交了如下证据：1.业主委员会与其他物管（文山福邻物业管理服务有限公司）签订的物业服务合同，以证实业主委员会与其他物管于2018年11月21日签订合同；2.《关于砚山龙达商贸城物业管理有关问题进行协商的函》《关于砚山县龙达商贸城物业管理移交告知书》《关于移交砚山县龙达商贸城物业管理催告函》《关于砚山县龙达商贸城物业管理的公告》，以证实业主委员会在2018年12月21日就要求睿富物业公司将物业设备移交给新的物管公司，并发出了移交告知书、催告函、公告，睿富物业公司一直不理并且强行服务；3.《砚建复[2018]30号砚山县住房和城乡建设局关于龙达商贸城小区物管收费过高导致其他纠纷等问题的答复》，以证实睿富物业公司多次断水断电，导致业主生活受到影响；4.龙达业主委员会微信聊天截图2张，以证实睿富物业公司收取水池清理费，但是并没有清理水池，没有办法正常使用；5.照片3张，以证实睿富物业公司不清理楼道的卫生；6.短信聊天截图，证实张树元2020年5月13日主动联系过睿富物业公司交付物管费，但是睿富物业公司要求交物管费822元、水池清理费20元、二次加压费140元、电梯维护费280元，违约金每天千分之五计算180天740元，以上费用合计2002元，睿富物业公司要求交纳的费用不合理，所以没有交纳，去年睿富物业公司承诺过7角/㎡收费，但是现在要求按1元/㎡计算，张树元并没有受到催缴通知单。7.与王雁的微信聊天记录，以证实睿富物业公司承诺过前期签的协议是无期的，除非业主重新聘请新的物业。 经质证，睿富物业公司对第1组三性不予认可，认为与本案无关，睿富物业公司不清楚该合同的存在；对第2组证据三性不予认可，认为业主委员会曾几次发过这些函件，但是发给开发商的不是发给睿富物业公司的，业主委员会也没有通过合法的手续将睿富物业公司与开发商所签订的物业服务合同终止，更没有将睿富物业公司与张树元签订的前期物业服务协议解除，睿富物业公司不能擅自违反协议规定履行自己的义务；对第3组证据，答复是真实存在的，但是政府给答复以后睿富物业公司已经向相关部门作出了解释，断水的情况是没有的，断电是有的，断电不是物管公司恶意断电，而是业主拖欠开发商的电费，是开发商断电，不是睿富物业公司造成的断电；对第4组证据三性不予认可，认为聊天记录不客观不真实，是部分业主不负责任乱说的，没有事实依据；对第5组证据，认为不客观不真实，证明不了原告提供的服务不到位；对第6组证据真实性、关联性无异议，王雁确实发过这条信息给被告，睿富物业公司方确实在2019年7月份承诺过物管费按照0.7元/㎡收费，但是前提是业主按时足额缴纳物管费才能享受此优惠条件；第7组证据三性不予认可。 对当事人没有异议的证据，即睿富物业公司提交的第1组、第2组和第4组证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人存在争议的证据，作如下认定：睿富物业公司提供的第3组证据，系物业费追缴通知单照片，经核实，睿富物业公司认可张贴通知时张树元家没有人在家，故该照片真实性予以确认，但照片不能证明张树元已经收到催缴物业服务费的通知。张树元提交的第1组至第3组证据，反映了睿富物业公司与龙达商贸城小区业主委员会之间在2018年下半年至2019年初发生纠纷的情况，本案睿富汇达物业公司主张的物业管理费为2019年5月至12月，故上述证据与本案部分具有关联性，本院确认双方（包括业主委员会与睿富物业公司之间）因物业服务在2018年下半年至2019年初发生纠纷的情况；张树元提交的第4组证据系微信龙达业主群部分时间图片，没有其他证据印证，不能完整反映出张树元的证明观点，不予采信；第5组证据图片也不能完整反映张树元所证明的观点，不予采信；第6组证据睿富物业公司认可真实性和关联性，予以采信；第7组证据反映的内容为2018年5月24日的聊天情况，与本案物业管理费纠纷不具关联性，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2016年12月7日，睿富物业公司与云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司签订了一份《物业管理合同书》，该合同书约定由睿富物业公司为云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司所投资开发的砚山县七乡大道龙达商贸城小区提供物业服务，服务期限为三年。张树元进住该小区后，张树元（甲方）作为该小区业主，其又于2017年5月23日与睿富物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，该协议约定由睿富物业公司为龙达商贸城小区业主提供物业服务，其中张树元所居住住宅房号为该小区10幢502号房，建筑面积为117.39平方米。该协议第三条物业服务费（不包括住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造费）约定：一、（楼层房、车位）按建筑面积每月每平方米壹元；二、铺面按建筑面积每月每平方米壹元；三、高层住宅按建筑面积每月每平方米壹元……七、物业服务费交纳为壹年一次性预交，首次交费时间以交房之日起计收，以后交费时间在期满前一个月预交下一年度物业服务费用。第四条其他费用约定：一、水池清洗费20元/户·年（车位除外）；二、公共用水用电由全体业主（户数）根据实际按月平均分摊；楼道照明及相关费用每户每月3度；三、楼梯房和高层住房，二次加压费20元/月·户；高层住房，电梯及消防设施设备维护费40元/月·户（包含年检费及日常维护费）……。第六条违约责任……三、甲方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按应交物业服务费用每日的5‰支付违约金……。后睿富物业公司安排相关人员进入龙达商贸城小区提供物业服务，在睿富物业公司提供物业服务过程中因物管费收费、阻止组建业主委员会和采取非常手段催缴物业费等问题与小区业主发生纠纷反映到相关部门解决，砚山县住房和城乡建设局（简称县住建局）经调查核实，2018年6月4日对县信访局进行了书面答复。其中：业主对物业费产生争议属合同纠纷；睿富物业公司对小区业主委员会筹备组在小区粘贴筹备公告及相关通知进行过阻止，县住建局已对其行为进行制止并责令物业公司积极配合业主成立业主委员会；睿富物业公司对部分未交纳物业费的部分业主采取过停水停电，已责令物业公司不再采取该行为实施物业费的收缴。之后，睿富物业公司又与砚山县龙达商贸城业主委员会发生争议，出现文山福邻物业管理服务有限公司进入龙达商贸城小区开展一段时间的物业管理服务，小区业主委员会于2019年1月2日对全体业主作出的《关于砚山县龙达商贸城物业管理的公告》，其中载明了“本小区新的物业管理收费标准将于2019年1月1日执行，具体交费时间待业主委员会通知。未交前期物业管理费的业主，业主委员会委托新的物业企业代收，业主委员会将与前期物业协商后统一结算”。睿富物业公司提供物业服务到2019年底并在当年12月16日与小区业主委员办理了相关移交手续。 张树元2019年5月22日后的物业服务费等相关费用没有支付，睿富物业公司于2019年10月17日在张树元家门上张贴《物业费追缴通知单》，要求张树元缴纳2019年5月22日至2019年12月30日的综合物业服务费1262元，此期间张树元及其家人在外出务工。 本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案争议焦点为：物管费是否应该支付，收费是否合理。睿富物业公司与云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司签订了《物业管理合同书》，后张树元作为龙达商贸城小区业主，于2017年5月23日与睿富物业公司签订了一份《前期物业服务协议》，上述合同对服务期限、双方的权利、义务、违约责任等均作了明确约定，对龙达商贸城小区的业主包括张树元和睿富物业公司均具有法律约束力，小区业主和睿富物业公司均应当按照约定履行各自的义务。睿富物业公司实际提供的物业服务持续到2019年12月底，故睿富物业公司要求张树元按约支付物业管理费和其他费用，应予支持。但睿富物业公司在签订前期物业协议后在约定的服务期限内较长时间与业主以及业主委员会产生争议，并且出现阻止小区业主委员会筹备组粘贴公告以及对未交纳服务费用的部分业主采取停水停电催缴费用等情况，还出现两家物业企业同时服务的情况，说明其自身服务上存在一些问题和瑕疵，对其主张张树元拖欠物业服务费用引发纠纷应承担一定责任，酌定为15%。张树元拖欠2019年5月22日到2019年12月30日7个月的物管费822元，按85%计算为698.7元，应予交纳。张树元抗辩前期物业服务合同已经终止、收费不公平、强行服务，对于上述抗辩，睿富物业公司的物业服务实际履行到2019年年底，其抗辩前期物业服务合同已经终止与事实不符，不予采纳，对于收费标准和强行服务问题，因《物业管理合同书》约定服务期限为三年，而且该合同包括张树元与睿富物业公司所签订《前期物业服务协议》对此收费标准已进行明确约定，故抗辩并不成立。睿富物业公司所主张的其他费用包括有水池清理费、二次加压费、电梯维护保修费、违约金，上述其他费用中违约金虽然在双方签订的《前期物业服务协议》中约定了计算的方法和标准，但睿富物业公司在物业服务中存在一定问题和瑕疵，而且在2019年初，存在文山福邻物业管理服务有限公司与睿富物业公司同时对砚山县进行物业管理服务的事实，小区业主委员会对全体业主作出的《关于砚山县龙达商贸城物业管理的公告》中，记载“本小区新的物业管理收费标准将于2019年1月1日执行，具体交费时间待业主委员会通知。未交前期物业管理费的业主，业主委员会委托新的物业企业代收，业主委员会将与前期物业协商后统一结算”，故张树元未按时向睿富物业公司缴纳物业管理费是因业主委员会要求按照新的标准执行，不属于违约行为，不应支付违约金。其余费用，即7个月的水池清理费11.7元（20元／12月×7月）、二次加压费140元（20元／月×7月）、电梯维护费280元（40元／月×7月），合计431.7元，符合双方合同的约定，张树元应予交纳。张树元还抗辩睿富物业公司收取水池清理费不清理水池、垃圾清扫不及时等，但提交的证据不足以证明其主张，上述抗辩不予采纳。 综上所述，对睿富物业公司的诉请，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、由张树元支付砚山县睿富汇达物业管理有限公司物业服务费698.7元、水池清理费11.7元、二次加压费140元、电梯维护费280元，合计1130.4元。限本判决生效之日起二十日内履行完毕。 二、驳回砚山县睿富汇达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由张树元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  张援朝 二〇二〇年九月三日 书记员  杨 梦