重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0242民初2226号原告：四川民众物业服务有限公司。住所地：四川省遂宁市凯东路凯南三巷10号。统一社会信用代码：91510903555771327D。法定代表人：谢建明，该公司执行董事。原告：四川民众物业服务有限公司重庆分公司。住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源镇桃花源中路碧津商贸广场2楼。统一社会信用代码：91500242MA5YR5P66T。负责人：谢建明。二原告共同委托诉讼代理人：彭德高，重庆渝法律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：甘文豪，重庆渝法律师事务所律师。被告：酉阳县巴山蜀水足体养生中心。经营场所：重庆市酉阳县桃花源镇桃花源大道中路81号南区四楼。统一社会信用代码：92500242MA5UTXA13W。经营者：白拥军，男，1989年1月29日生，土家族，住重庆市酉阳县。原告四川民众物业服务有限公司（以下简称民众公司）、四川民众物业服务有限公司重庆分公司（以下简称民众重庆分公司）与被告酉阳县巴山蜀水足体养生中心（以下简称巴山蜀水养生中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人甘文豪，被告巴山蜀水养生中心经营者白拥军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年6月1日至2019年1月11日物业服务费30354元及违约金，违约金以30354元为基数，按每日千分之三的标准，计算自2018年6月1日起至实际付清之日止；2.被告支付原告垫付的2018年10月至2019年1月期间的电费及资金占用利息（资金占用利息以48899元为基数，按照年利率6%的标准，计算自2018年10月1日起至实际付清之日止）；3.被告支付原告垫付的2018年12月至2019年1月期间的水费1122元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告于2014年9月23日与酉阳县弘帛商业管理有限公司（以下简称弘帛公司）签订《租赁公司》，租赁由弘帛公司经营管理的位于酉阳县碧津广场南区四楼一间商铺，用于经营休闲项目，该商铺建筑面积为1373.69平方米，租赁期限为2014年9月23日起至2023年1月19日止，同时合同中约定，该租赁物业的物业管理费为3元/平方米，由物业公司收取。2017年12月25日，原告与酉阳县碧津商贸广场开发商重庆华弘实业集团有限公司（以下简称华弘公司）签订《前期物业管理委托合同》，由原告为酉阳县碧津商贸广场提供物业管理服务，合同中约定了商业用房部分按每月每平方米3元的标准收取物业服务费，物业费每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年末预交下半年度的物业费，逾期交纳的，从逾期之日起按每日应交物业费的千分之三交纳滞纳金。原告于2018年1月1日正式入驻酉阳碧津商贸广场，并按约为业主提供物业管理服务，但被告未按约支付物业服务费及水电费，原告多次催收未果，特起诉至法院。巴山蜀水养生中心辩称，对原告所述事实基本无异议，但希望与原告调解，分期付款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的原告的营业执照、资质证书、《碧津广场商业用房委托投资经营合同》、租赁合同、《前期物业管理委托合同》、催费通知、物业费收据、水电费收据等证据。上述证据来源合法，内容客观真实，与待证事实有关联性，本院予以确认并在卷佐证。结合上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年8月1日，华弘公司（甲方）与弘帛公司（乙方）签订《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》，约定甲方将其拥有的碧津商贸广场商业用房的全部投资经营管理权委托乙方，委托期限自2013年8月1日起自2021年7月31日止。2017年12月25日，华弘公司与民众公司签订《前期物业管理委托服务合同》，约定华弘公司聘请民众公司对酉阳碧津商贸广场实施前期物业管理服务事宜，物业管理区域为酉阳碧津商贸广场、高层商住楼，总建筑面积166700平方米，最终数据以房管部门备案数据为准。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。合同期限自2018年1月1日至业主大会成立后选聘新的物业服务企业并与之签订的物业服务合同生效时止；物业费（按建筑面积计算），商业用房物业按3元每月每平方米计算，公共能耗费按20元每月每户收取；物业管理服务费按每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年末预交下半年度的物业管理服务费，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。2014年9月23日，弘帛公司（甲方）与巴山蜀水养生中心（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市酉阳县碧津广场物业南区四楼商铺租赁给乙方使用，限其经营休闲项目，项目名称为酉阳县巴山蜀水足体养生会所，租赁期限自2014年9月23日起至2023年1月19日止；2015年1月20日为合同租金及管理费起算日；承租房屋建筑面积为1373.69平方米，乙方支付甲方租金及所有费用以建筑面积为准；乙方承租物业的物业管理服务费3元/月/平方米，由物管公司另行收取；租赁期间乙方应自觉遵守物业管理规定。乙方按水电表的计算数量向甲方或物业管理公司缴纳水电费。单价以同期供水供电部门公布的用水用电单价为准。损耗根据乙方自用水电用量的5%（不超过5%）。若有损耗无法界定具体数额，则乙方根据实际产生的用量占总总表用量的比例进行分摊，但最高不得超过5%。公摊按照乙方用水电实际用量的8%收取。之后，弘帛公司按约向巴山蜀水养生中心交付租赁物业。巴山蜀水养生中心经营者2017年9月13日由罗胜变更为陈东，2017年12月19日经营者由陈东变更为白拥军，现经营者工商登记仍为白拥军。巴山蜀水养生中心2018年6月1日至2019年1月11日期间的物业费未缴纳，2018年10月至2019年1月11日巴山蜀水用电56000度，此期间电费未支付，2018年12月1日至2019年1月11日期间用水218吨，此期间水费未支付。庭审中，原告同意对违约金进行相应调整。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，民众公司与华弘公司签订的《前期物业管理委托服务合同》并不违反法律规定，被告应当履行该合同约定的义务。《前期物业管理委托服务合同》规定物业服务费按3元每月每平方米计算，每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年末预交下半年度的物业管理服务费，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。巴山蜀水养生中心2018年6月1日至2019年1月11日期间的物业费30354元未缴纳，合同约定的违约金过高，本院酌情调整为以实际拖欠的物业管理服务费30354为基数按每日万分之三从2019年1月11日起计算至实际支付之日止。关于水电费，结合合同约定及该期间用水用电单价，民众公司主张水费计算方式为218吨×4.9元/吨+218吨×4.9元/吨×公摊5%=1122元，符合双方约定，本院予以支持。因损耗合同约定最高不能超过5%，同时民众公司未提供该期间巴山蜀水用电量占总表用量的比例，结合公摊按实际用电量的8%计算，对民众公司主张的用电公摊及损耗本院酌情按照10%计算，则巴山蜀水应支付的电费为56000度×0.6923元/度+56000度×0.6923元/度×10%=42700元，民众公司主张多余的部分本院不予支持。关于民众公司主张的电费逾期付款利息，因合同并未明确约定电费支付期限及逾期支付利息，本院酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准计算，从本案起诉之日即2020年7月23日至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告酉阳县巴山蜀水足体养生中心于本判决生效后十日内支付原告四川民众物业服务有限公司2018年6月1日至2019年1月11日期间的物业管理费30354元，同时以30354元为基数，按照每日万分之三支付从2019年1月11日起至实际支付之日止违约金。二、被告酉阳县巴山蜀水足体养生中心于本判决生效后十日内支付原告四川民众物业服务有限公司2018年10月至2019年1月期间的电费42700元，2018年12月至2019年1月期间的水费1122元，同时以42700元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率标准支付从2020年7月23日至实际付清之日止利息。三、驳回原告四川民众物业服务有限公司、四川民众物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1809元，因适用简易程序减半收取904.5元，被告酉阳县巴山蜀水足体养生中心负担832元，四川民众物业服务有限公司负担72.5元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  李珍二〇二〇年九月二日书记员  陈曦