贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终1622号上诉人（原审原告）：吴仕跃，男，1949年10月4日生，汉族，住贵州省盘州市。被上诉人（原审被告）：王孝祥，男，1951年5月1日生，汉族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：杜国风，系贵州恒权律师事务所律师，执业证号：15201201310920618。原审第三人：王国兴，男，汉族，1972年5月1日生，住贵州省盘州市。原审第三人：王豪，男，汉族，1994年7月8日生，住贵州省盘州市。上诉人吴仕跃因与被上诉人王孝祥及原审第三人王国兴、王豪土地承包经营权纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴仕跃上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，应依法改判。本案上诉人与被上诉人自1995年至今，并未对案涉宅基地的使用权进行过转让。双方在2005年农历11月27日签订的协议书不属于转让协议，即使一审法院认定该协议书系转让协议，但该转让行为未经过集体经济组织同意，在转让之前被上诉人就已经将自己的住房转让给案外人何明亮，被上诉人王孝祥也不符合同一集体经济组织可以受让宅基地的条件，故应当认定双方的转让行为无效。理由如下：（一）双方合作建房时间为1995年但并未签署任何转让协议。（二）2005年农历11月27日签订的协议的内容主要是针对双方原来的房屋共同墙的问题作出约定，从签订协议的主体就可以排除该协议为宅基地使用权转让协议，该协议除了本案当事人签字外，还涉及当时的房屋使用人吴永国、王国兴，故该协议仅是双方关于房屋共用墙使用问题作出的约定，不能认定为转让协议，该份协议与本案无关联性。根据《中华人民共和国物权法》第六十条规定，宅基地所有权属于村集体，即使同一集体经济组织成员的转让行为也需要村集体的同意。被上诉人在一审中并未提供任何转让行为已经村委会备案或者经村委会同意的证据，一审法院认定2005年签订的协议为转让协议，并认定经村集体组织确认，属于认定事实错误。（三）被上诉人在与上诉人合建房屋前就已经将自己的住宅转让给案外人何明亮，其也不符合宅基地受让的条件。一审法院在认定双方系转让行为时，适用了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，而在上诉人申请一审法院调查被上诉人王孝祥于1991年将自己的住宅出卖给案外人何明亮，以此证明王孝祥出卖了自己的住宅不符合宅基地的受让条件时，一审法院在调查后认可了何明亮确实于1991年左右向王孝祥购买过房子的事实，但又以上诉人未提交转让房屋的宅基地手续予以印证为由，无视被上诉人王孝祥违反一户一宅的规定，一审法院适用的法律与其认定事实的陈述存在矛盾。二、被上诉人在一审中提交的证据不能作为定案的依据。马坪地村民委员会在2016年12月30日出具的证明，系2016年的房屋损害赔偿纠纷一案，被上诉人私自要求村委会出具的证明，该证明不仅与本案无关，内容也不客观。村委会在该证明中所述宅基地使用证是用吴仕跃一个人的名字，由王孝祥出钱办理的，与被上诉人王孝祥在本案一审答辩中陈述的办证时罚款，被上诉人王孝祥承担了一半的办证钱互相矛盾，故不具备证据最基本的客观性。被上诉人一审提供的人民调解协议书签订的主体为王国兴、黄彦、吴永金、严丽，与本案无关。综上，请求支持上诉人的一审诉讼请求。王孝祥辩称，原判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决结果适当。理由如下：一、上诉人与被上诉人系同一集体经济组织成员，基于1995年口头协商共同建房分割房屋的事实及2005年补签的协议书，存在宅基地转让法律关系，并事实上取得了村集体的同意，该民事关系依法成立并有效，虽未办理宅基地转让登记手续，但并不影响协议的合法性。二、上诉人的上诉理由不能成立。（一）关于双方是否存在宅基地转让关系及协议成立的时间的问题。双方合作建房并分割房屋使用的口头协议成立于1995年，书面协议补签于2005年，但不能否认协议达成并开始履行的时间是1995年的事实。（二）关于协议是否经过村集体同意的问题。在口头协议达成时虽未经过村集体正式书面同意，但二十余年来村集体对此从无异议，且至迟在2016年双方再次因共用墙产生纠纷的情况下，马坪地村人民调解委员会主持调解达成的调解协议以及2016年12月30日马坪地村委会出具的证明，均足以说明村集体对双方转让宅基地使用权一事已经予以认可，原判认定协议已经村集体确认，并无不当。协议是否已经经过村集体同意，并不影响协议对各方的约束力，征得村集体同意，恰恰是协议双方应当共同善意履行的合同义务。（三）上诉人主张被上诉人违反“一户一宅”规定的说法不能成立。首先，王孝祥1991年左右转让房屋的情况并不违反“一户一宅”规定。1991年前，王孝祥因祖辈遗留有一幢瓦房（无宅基地使用手续或房产证，也并非王孝祥一户的住宅，而是兄弟共同继承的遗产），因无人居住，经其兄弟同意，由王孝祥转让给同村他人，该行为并不能说明王孝祥在1995年合作建房之前享有合法宅基地或者存在转让合法宅基地的事实。至于上诉人在上诉状中称法律规定转让“住宅”，并非必须具备宅基地使用手续的说法，与立法不符。土地管理法规定转让“住宅”不能再申请宅基地，目的在于规制宅基地非法买卖，而非限制作为私有财产的房屋的正常交易，因此该处规定的“住宅”当然以具备宅基使用手续为条件；其次，被上诉人一户并未违反“一户一宅”的相关规定。合作建房时王孝祥户10人中除女儿出嫁外，其余人口因结婚成家，先后剥离出王国兴、王豪两户，故合作建房时王孝祥一户现已分立为散户，故王孝祥一户现依法有权取得三处宅基地，因此，退一步说，转让宅基地协议即便过去某一时期不完全符合一户一宅的规定而存在瑕疵，但现在该瑕疵已经不存在，该协议的效力应当确认有效。（四）上诉人提交的录音不能否认被上诉人提交的村委会出具的证明的真实性及合法性，更不能否认一审认定的事实。首先，录音中村委会工作人员显然存在承受上诉人施加压力的情况下作出的违心的说法，但不能说明证明的章是偷盖或者证明内容虚假；其次，证明的内容实事求是，一审也并非依据该证明定案，故上诉人提交的录音应不予采纳。本案中，上诉人与被上诉人合作建房后20余年未发生争议，是在2016年上诉人之子建房导致被上诉人房屋损毁，经多次调解无果后导致关系恶化，现上诉人枉顾历史事实及协议，违背诚实信用原则。另外，对于一审判决被上诉人虽未提起上诉，但对一审判决“本院认为部分，认为第三人与本案争议标的......”被上诉人不认可，因为农村宅基地是以户为单位来享有权利，虽然合作建房及转让宅基地的直接主体户主是王孝祥，但是当时王国兴、王豪作为家庭成员对宅基地的权益享有家庭共有权，后来王国兴、王豪分别单独立户，但是他们对宅基地的权益并未丧失，现在要评价是否违反一户一宅，需要考虑原来一户分离为三户的实际情况，不能简单以合同相对性原则否定第三人与本案的利害关系。王国兴述称，我不认可上诉人的上诉请求及理由。王豪述称，我不认可上诉人提出的上诉请求，上诉人在1995年与王孝祥合作建房是事实，法院已经认定，在合作建房后由于上诉人重新修建房屋，王国兴与上诉人一家协商购买其墙角并支付了12000元，从而上诉人从侧面也认同王孝祥拥有使用宅基地的权利。吴仕跃向一审法院起诉请求：1.判令被告王孝祥立即停止侵害原告位于新民镇马坪地村新民地（约38㎡），并将该宅基地返还原告；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告吴仕跃与被告王孝祥同属盘州市新民镇马坪地村村民，1995年，原被告经协商一致，由王孝祥出资金，吴仕跃提供土地，双方共同建造位于新民镇政府办公楼对面的交叉路口临街处的房屋两间。建成后，王孝祥与吴仕跃各分一间。1997年，因未经审批就擅自在责任地上建房，盘县特区国土局对原告作出盘国地罚字（1997）第1720号土地违法案件行政处罚决定书，对原告违法占地建房173.72㎡按6元/㎡处以罚款，合计罚款人民币1042元。原告向国土部门缴纳罚款后，于1997年8月补办了盘宅字（1997）2358号宅基地使用证。2005年农历11月27日，原被告因对二楼修建共用墙发生争议，补签了一份《协议》，明确了双方合作建房的事情，并对二层以上的空间及共用墙进行了约定。2016年因原告儿子吴永金在原告房屋上进行加层施工，再次对共用墙的问题产生争议，经原盘县新民乡马坪地村人民调解委员会调解，双方达成和解协议。另查明，在原告补办了盘宅字（1997）2358号宅基地使用证后，被告先行对该宅基地上其所得的一间房屋进行升建，建成一栋三层房屋；2016年3月左右，吴仕跃将其所有的该宅基地上所得的一间房屋交由吴永金、吴永国管理使用，吴永金、吴永国将该一层房屋一间进行拆除，并分作二栋同时建造，建成了各自一栋的层高均为六层半的房屋，该二栋六层半房屋之间与王孝祥的三层房屋之间密切相连，在吴永金、吴永国建成上述二栋六层半房屋的同时，王孝祥的三层房屋出现墙体开裂、变形的情况。王孝祥于2017年4月11日以房屋受损为由诉至法院，一审法院以（2017）黔0222民初2177号民事判决书判决，由吴永金支付王孝祥房屋受损损失99363.59元，并支付王孝祥鉴定费用12000元。后六盘水市中级人民法院又作出（2017）黔02民终2162号民事判决书，对一审法院（2017）黔0222民初2177号民事判决书的结果予以维持。王孝祥在取得赔偿后，因房屋已经损坏，故打算拆除重建，在重建过程中双方对本案宅基地使用权产生争议，遂诉至法院。还查明，王国兴系王孝祥之子，王豪系王孝祥之孙。被告王孝祥曾于1998年9月14日在新民地，并在宅基地上建有一栋约130平方米的房屋，后于2004年农历二月初四以248000元的价格转让给案外人杨寻。一审法院认为，本案实为宅基地使用权纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”之规定,宅基地是可以转让的。由于宅基地的使用主体是特定的农村居民,其转让也仅限于本集体经济组织成员之间,并应经本村集体经济组织同意。本案中,原被告于1995年达成由被告出资，原告出土地建房两间，建成后各得一间的协议，实为原告对宅基地的转让行为，从双方于2005年农历11月27日补充签订的协议书即可以看出。因原被告均系同一村集体经济组织,且该转让经集体组织确认，虽然该宅基地转让没有办理登记手续,但是根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，双方于2005年农历11月27日签订的协议书有效，双方转让宅基地的行为成立。由此被告主张房屋拆除，双方约定事项消灭的理由不能成立，被告不存在侵权行为，原告要求被告停止侵害，返还宅基地的诉讼请求，不予支持。至于原告主张被告违反“一户一宅”规定的情形，原告申请本院向何明亮调查王孝祥在与申请人共同建房时其已经有宅基地，但其将宅基地转让给何明亮的事实。经调查，何明亮家确实于1991年左右向王孝祥购买过房子，但除了何明亮家自认外，原告未提交转让房屋的宅基地手续予以印证，故不能由此认定被告王孝祥违反“一户一宅”的规定；原告提交的王孝祥宅基地使用证、王孝祥与杨寻（杨兆管）协议书证实了王孝祥曾有一处宅基地，但该宅基地的取得时间在原告宅基地之后，如果违反“一户一宅”的规定，也不是民事案件调整范畴。由此，原告主张被告违反“一户一宅”规定的理由不能成立。关于王国兴、王豪是否与本案有利害关系的问题。经审理查明，宅基地转让行为发生于原被告之间，与王国兴、王豪不具有合同相对性关系，二人与本案不具有利害关系。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告吴仕跃的诉讼请求。案件受理费30元，由原告吴仕跃负担。二审中，上诉人提供其子吴永金、儿媳严丽与村干部夏丽、雷昌林的谈话录音，拟证明2016年12月30日该村委会出具的《证明》不具有合法性。被上诉人王孝祥质证意见为：1.文字整理内容与录音内容有差异，是选择性的，完整的内容要听录音；2.录音内容跟本案的关联性不大，只证实现在村委会没有查清当时出具证据的具体过程和经办人，但并不能说明证明是伪造的，或者证明内容不实，而且是在上诉人一方纠缠村干部的情况下村干部所作出的口头表示，也不排除村干部为了保护村支两委的工作人员，所以才说不清楚出证明的过程；3.录音证实村集体并不愿意向上诉人开具上诉人所要求的证明，上诉人要求的证明就是要村集体证明对双方的关系不清楚，但是录音刚好证实村集体并不愿意出具证明；4.村集体2016年12月30日出具的证明内容客观、真实，与原审在案证据完全相符，合作建房共同使用宅基地证是案件基本事实；5.本案村集体出具的证明也并非法庭主要定案证据，因为双方的纠纷经过村集体多次调解调查，村集体当然清楚双方合作建房的事实，即便没有这个证明，双方的协议书及调解协议、调解建议都可以证实村集体对双方的合作建房及转让宅基地关系已经予以确认。原审第三人王国兴质证意见为：对该份证据不认可，其他质证意见与王孝祥意见一致。王豪质证意见为：对该份证据不认可，其他质证意见与王孝祥意见一致。本院对上诉人提交的录音分析认定如下：经审查，该录音资料仅能证明上诉人及其家人因村委会于2016年12月30日就争议宅基地基出具证明要求村委另行出具证明的事实，与本案争议的被上诉人是否存在侵权行为无关，本院不予认定。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人是否应返还上诉人宅基地。经审理查明，争议宅基地使用权登记在上诉人名下，即上诉人有权排除其他人对其宅基地使用权的妨碍。虽然上诉人与被上诉人合作建房的事实存在，但被上诉人只能基于该事实取得在上诉人的土地上修建房屋并享有对房屋的占有、使用、处分、收益的权利，而不能据此当然取得宅基地的使用权，现房屋被拆除，其在上诉人的宅基地上重建房屋，应当取得上诉人的同意，故上诉人要求被上诉人停止侵害其位于新民镇马坪地村新民地返还上诉人的理由成立，对该主张本院予以支持。综上所述，上诉人吴仕跃的上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2020）黔0222民初1319号民事判决；二、被上诉人王孝祥立即停止侵害上诉人吴仕跃位于新民镇马坪地村新民地（约38㎡），并向上诉人吴仕跃返还该宅基地。一审案件受理费30元，二审案件受理费60元，共计90元，由被上诉人王孝祥负担。本判决为终审判决。审判长  高良萍审判员  龙 婷审判员  张德权二〇二〇年九月十七日法官助理孙婷婷书记员毛菡