湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2118号上诉人（原审原告）：耒阳市星光房地产开发有限责任公司，住所地湖南省耒阳市五里牌街道办事处栖凤园居委会蔡伦北路。法定代表人：李满成，该公司经理。委托诉讼代理人：周照清，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢太明，男，1990年4月25日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：李小明，湖南尚友律师事务所律师。上诉人耒阳市星光房地产开发有限责任公司（以下简称耒阳星光房地产公司），上诉人谢太明因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。耒阳市星光房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判谢太明抵扣保证金40,000元后，再赔偿163,541元；2.本案一二审诉讼费用由谢太明承担。事实和理由：一审认定耒阳星光房地产公司要求谢太明赔偿一年的租金203,541元，无合同约定，与事实不符。事实上，双方签订的《商铺租赁合同》第十一条第4项已经明确约定“乙方提前终止合同，应赔偿甲方一年的租金，并没收保证金”。本案中，耒阳星光房地产公司向谢太明提供了场地，并免租8个月，履行了合同义务。根据先交租后使用的原则，谢太明应在2020年1月起交纳2020年2月至4月的租金50,885元，但是谢太明经催收后仍未交纳，按照合同约定，耒阳星光房地产公司有权没收保证金，谢太明应向耒阳星光公司赔偿一年租金。综上，一审认定事实错误，适用合同条款和法律错误，望判如所请。谢太明上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回耒阳星光的诉讼请求或将本案发回重审；2.一二审诉讼费用全部由耒阳星光房地产公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.谢太明一审庭审后提交的录音录像证明耒阳星光房地产公司的工作人员承认谢太明用健身卡抵了一个月房租，因此谢太明应当交租的时间是2020年3月9日，而非2020年2月9日。受新冠肺炎疫情影响，政府在春节后严格限制公众集聚，限制健身房开放，导致企业无法经营，谢太明未交租金是不可抗力造成，不属于违约。2.谢太明2020年3月已交还场地，一审判决支付2020年2月9日至7月2日期间的租金错误。二、一审适用法律错误。一审判决没收保证金与《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》相互矛盾。三、一审程序违法。谢太明租赁的场地是与谢功勇、封晓凤、谢功兵、贺红雄合伙经营健身房，本案判决结果与上述人员具有利害关系，应当将上述人员追加为案件当事人，一审不予追加属于程序违法。谢太明针对耒阳星光房地产公司上诉作出的答辩意见，与其上诉意见一致。耒阳星光房地产公司针对谢太明的上诉，辩称：1.2019年3月9日，双方签订租赁合同后，约定承租期为2019年6月5日至2029年6月9日，免租8个月装修期。由于谢太明承租期限长、租赁面积大，耒阳星光房地产公司又免租了3个月租金，实际免了11个月租金。2.谢太明没有证据证实耒阳星光房地产公司在2020年3月24日向谢太明下达《催缴租金通知》后，与耒阳星光房地产公司协商了交铺事宜。3.合同约定免租期满后，谢太明经催缴仍未交纳租金，耒阳星光房地产公司有权按照合同约定没收保证金。3.本案不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》规定的情形，谢太明亦未申请减免租金并与耒阳星光房地产公司协商。4.谢太明与他人合伙经营健身房系其内部合同关系，与本案无关，应当另案主张。5.本案是因谢太明未按约交租导致合同提前终止，耒阳星光房地产公司有权按照合同约定要求谢太明承担支付一年租金的违约责任。耒阳星光房地产公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》，判令谢太明交还承租的房产；2.判令谢太明支付2020年2月9日至2020年5月9日拖欠的房屋租金67,847元（谢太明拖欠的房屋租金按每个月16,961.8元计算至实际交付房产时止）；3.判令谢太明依照合同约定支付1年租金203,541元，且保证金40,000元不予退还。（2-3项共计：311,388元）；4.谢太明承担本案的诉讼费、保全费等费用；5.谢太明支付拖欠的水电费共计170元。一审法院认定事实：2019年3月9日，耒阳星光房地产公司（甲方）与谢太明（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：“一、甲方将其坐落于郴州市北湖区租给乙方，承租面积942.32平方米；二、租赁用途健身服务；三、租赁期限为10年整，自2019年6月5日至2029年6月4日止，免租8个月装修期,免租期双方的权利和义务不变;四、租金及支付方式:1、三层租金18元／平方米，承租942.32平方米，计16961.8元／月，以后每年租金价格在原租金基价的基础上递增1元；2、租金支付方式均按先交租金后使用（一季度一交）的原则，租赁期限内因租赁门面产生的水费、电费及相关部门收取的相关税费由乙方自行承担；……十、甲方与乙方签订合同后，乙方向甲方交纳保证金4万元，保证金及租金汇入甲方指定账户，租赁期满，若乙方无违约行为，本合同保证金由甲方不计利息全额退还乙方；十一、违约责任：1、乙方不按时支付租金，甲方可先从保证金中扣收租金，逾期1个月，甲方有权收回房产，并处理商铺内所有的资产赔偿甲方损失，并没收保证金；……3、甲方在合同期内收回房产即为甲方违约，除应退还乙方已预付的保证金外，另赔偿乙方一年的租金和装修损失；4、乙方未经甲方同意提前终止合同，应赔偿甲方一年的租金，并没收保证金;……甲方耒阳市星光房地产开发有限责任公司盖章,乙方谢太明签字捺手印,电话:173××××3233，见证方:北湖区处置金桥商贸名邸项目遗留问题工作组，谢功兵:152××××5940，2019年3月9日”。合同签订后，耒阳星光房地产公司将案涉房屋交给谢太明使用，谢太明支付原告40000元履约保证金，并按合同约定免租使用了8个月（从2019年6月5日开始至2020年2月5日）。2019年3月26日，谢太明登记注册郴州市北湖区锐美健身会所，类型个体工商户，经营者谢太明，组成形式个人经营，经营场所湖南省郴州市北湖区下湄桥街道南岭大道金桥商贸名邸3楼303、304号门面，经营范围健身服务。该健身会所于2019年7月初营业，2020年2月,因春节放假停业，至今未营业。2020年1月14日，耒阳星光房地产公司曾向谢太明书面送达《付款通知书》载明：“谢太明先生：我公司与您签订的商铺租赁合同，按照合同约定，现需办理房屋季租金（2月份-4月份）的付款手续，此次支付金额为（人民币）大写伍万零捌佰捌拾伍元，小写￥50,885元，特此通知，……耒阳市星光房地产开发有限责任公司（印章）,2020年1月14日”。谢太明收到《付款通知书》后,既未支付房租，也未营业。2020年3月24日,耒阳星光房地产公司再次向谢太明书面送达《催缴租金通知》载明:“谢太明：现就您租赁我司位于郴州市北湖区相关事宜再次通知您：根据贵、我双方2019年签订的《商铺租赁合同》约定，您应缴清拖欠的本季度（即2020年2月9日-2020年4月9日）房屋季度租金50885元人民币（伍万零捌佰捌拾伍元），经我司多次催要，至今未能向我司缴纳。为妥善解决问题，请您在接到本通知之日起7日内向我司缴纳本租赁季度租金50885元人民币，逾期，我们将按照贵、我双方在2019年3月9日签订的《商铺租赁合同》约定，解除与您签订的《商铺租赁合同》，并追究您的违约责任……，耒阳市星光房地产开发有限责任公司（印章），2020年3月24日”。谢太明收到《催缴租金通知》后，仍未支付租金，但与耒阳星光房地产公司协商移交涉案商铺钥匙事宜未果。本案一审审理过程中，在一审法院组织下，谢太明于2020年7月2日将涉案商铺的钥匙移交给耒阳星光房地产公司。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，谢太明未按合同约定支付租金，构成违约，应承担本案违约责任。就双方焦点问题，一审法院评议如下：一、双方在本案中的主体资格。1.谢太明以耒阳星光房地产公司未提供充分的证据证实其对涉案商铺有合法的所有权或使用权为由，主张耒阳星光房地产公司主体不适格，因双方在签订租赁合同后，谢太明正常使用了涉案房屋，谢太明亦无证据证明涉案房屋的租赁存在纠纷，故谢太明该主张一审不予采信。2.谢太明主张应当将郴州市北湖区瑞美健身会所作为被告，同时将谢太明的其他合伙人追加为共同被告，一审认为，根据合同相对性原则，本案涉及的《商铺租赁合同》系本案双方当事人签订的，谢太明主张追加的所谓其他合伙人系另一法律关系的当事人，谢太明可另行主张权利，不属于本案审理范围，故一审对谢太明该主张亦不予采信。综上，本案双方均是为适格主体。二、关于《商铺租赁合同》的解除问题。1.耒阳星光房地产公司诉请解除双方于2019年3月9日签订的《商铺租赁合同》，谢太明表示同意解除合同，故对该诉请予以支持。2.谢太明称涉案房屋未经建设主管部门、消防部门验收合格，不能作为经营场所使用，耒阳星光房地产公司有重大过错，应当承担合同解除的责任。消防法等关于未经验收或者验收不合格建筑物不得投入使用的规定，系管理性规范，而非效力性强制性规范。解除租赁合同的原因并不涉及消防验收。且谢太明未提交证据证实，谢太明在经营期间因消防验收问题导致合同目的无法实现。故谢太明的抗辩于法无据，不予采信。三、关于租金、违约金及保证金是否退还的问题。1.谢太明主张无法支付房租是基于新冠肺炎疫情导致的严重后果，属于不可抗力，不应当对解除合同承担违约责任。2020年1月14日，耒阳星光房地产公司曾送达《付款通知书》要求谢太明缴纳租金，说明谢太明在政府对新冠肺炎疫情采取防控措施之前就有履行支付租金的义务。双方签订的租赁合同为长期租赁，谢太明自身应有抗风险能力，2020年3月疫情得到有效控制后，当地政府支持复工复产，谢太明至今仍未恢复营业，据谢太明在代理词中陈述前期装修已经损失巨大，由此可见，新冠疫情的发生与房屋租赁合同不能正常履行之间不存在直接必然的因果关系，原因力也可属于市场行为存在的经营风险。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第二条规定：“……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”。谢太明应当就不可抗力直接导致合同义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任（如租赁房屋所在地人民政府出台的疫情管控文件、疫情防控部门出具的证明）。谢太明未提交证据证实其主张，故其主张不予采信。2.本案租赁合同8个月免租期系10年长期租赁的附条件的免租期，免租期内谢太明实际享有了涉案商铺固定装修的所有权、处分权和使用权，且已实际免租8个月，按照公平和诚实信用原则，租赁期内至房屋实际交付承租人前，谢太明应当按照合同约定支付租金。故一审认定谢太明应按合同约定16,961.8元/月，支付从2020年2月9日开始至2020年7月2日的租金，共计84,809元。3.谢太明辩称通过健身卡抵房租的方式，抵扣了一个月的房租，但未提交证据予以证实，故不予采信。4.涉案合同因谢太明不按时支付租金违约而解除，合同约定，谢太明不按时支付租金，逾期1个月，耒阳星光房地产公司有权没收保证金，故耒阳星光房地产公司有权没收谢太明缴纳的保证金40,000元。耒阳星光房地产公司主张谢太明违约应按合同约定赔偿一年的租金203,541元，因双方签订的租赁合同并无此项约定，故该诉请无事实和法律依据，不予支持。5.至于耒阳星光房地产公司主张谢太明尚欠其水电费170元，谢太明不予认可，耒阳星光房地产公司亦未提交充分证据予以证实，故不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、解除原告耒阳市星光房地产开发有限责任公司与被告谢太明2019年3月9日签订的《商铺租赁合同》；二、被告谢太明于本判决生效之日起十日内支付原告耒阳市星光房地产开发有限责任公司租金84,809元；三、被告谢太明向原告耒阳市星光房地产开发有限责任公司交纳的保证金40,000元不予退还；五、驳回原告耒阳市星光房地产开发有限责任公司其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3026元，由被告谢太明负担1210元，原告耒阳市星光房地产开发有限责任公司负担1816元。”二审中，耒阳星光房地产公司提交了以下证据：证据1.照片两张，拟证明谢太明自2020年2月起不是未营业，而是占有房产，擅自改变经营战略，引进其他健身会所。证据2.收款，拟证明2019年3月起，谢太明就占有房产，超过免租期的3个月，要计算租金。谢太明质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但对证明方向不予认可，该证据恰恰证明健身房因新冠肺炎疫情被关停，谢太明解除合同不应承担违约责任；对证据2的真实性、合法性无异议，但耒阳星光房地产公司的证明方向不能成立。谢太明提交了证据1郴州市北湖区文化旅游光电体育局2020年1月24日发布的《关于文化旅游体育相关公共场所暂时关停的通知》和证据2郴州市人民政府在网络上发布的《郴州市应对新冠肺炎疫情影响支持文化旅游业健康发展的若干政策措施》，拟证明谢太明不能履行合同是由于新冠肺炎疫情影响，属于不可抗力，谢太明不应承担违约责任。耒阳星光房地产公司对证据真实性不予认可，认为该文件的发文对象是市民，而非健身房，与本案无关；对证据2不予认可，该文件旨在促进企业发展，而非干预企业。对双方二审证据提交新证据，本院认证如下：谢太明对耒阳星光房地产公司提交的证据真实性、合法性无异议，本院予以采信。谢太明提交的证据系政府文件，证据2则是可在网络公开查阅的文件，本院予以采信。对一审认定的事实，本院予以确认。另查明:2020年1月24日，郴州市北湖区文化旅游光广电体育局发布《关于文化旅游体育相关公共场所暂时关停的通知》，规定暂时关停区内所有景区（景点）、旅行社、文化馆、图书馆、体育馆、文物保护单位等公共场所，以及网吧、KTV、演出场所等公共文化娱乐场所。郴州市人民政府于2020年3月29日发布《郴州市应对新冠肺炎疫情影响支持文化旅游业健康发展的若干政策措施》积极推动文化旅游业复工复产。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。在一审法院组织下，谢太明于2020年7月2日已将租赁场地退还给耒阳星光房地产公司，且双方一致同意解除《商铺租赁合同》，因此，《商铺租赁合同》应予解除。本案争议焦点为：一、谢太明未交纳租金是否属于不可抗力，应否承担违约责任，保证金应否退还，以及谢太明应当交纳的租金如何确定；二、一审在程序上是否遗漏诉讼当事人。关于焦点一。双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力，双方均应遵循诚实信用原则履行各自合同义务。2019年3月9日签订合同后，耒阳星光房地产公司将租赁场地交付给谢太明使用，但是双方合同约定的租期未包含2019年6月5日之前已经实际交付使用的期间，耒阳星光房地产公司也没有催收2019年6月5日前的租金，并在二审答辩认可双方口头协商还另外免除了3个月租金，实际免租11个月。可见双方合同约定的免租期8个月应为2019年6月5日至2020年2月4日，即从2020年2月5日起，谢太明应当按照约定向耒阳星光房地产公司支付租金。谢太明上诉主张在2020年3月29日已经交还租赁场地钥匙以及双方协商用健身卡抵扣了一个月的租金。本院认为谢太明所提交的微信聊天记录中只是其合伙人之一谢功勇单方声称交还了钥匙，在谢太明一审所提交的视频中，耒阳星光房地产公司并不认可2020年3月29日已经退租，且谢太明在2020年7月2日交还钥匙事实亦可佐证3月29日之后，谢太明仍持有承租场地的钥匙，因此，对谢太明提出在2020年3月29日已经退还场地的主张不予采信。关于健身卡抵扣一个月租金的问题，因谢太明没有任何抵扣的书面凭证，也没有该用于抵扣租金的健身卡已经激活使用的证据，耒阳星光房地产公司亦不予认可，故亦不予采信。至2020年7月2日前，谢太明一直占有承租场地，按照约定，谢太明应当按季度提前支付租金。但是谢太明租赁场地系用于经营健身房，属于人员集中的服务行业，因防控疫情的需要，政府部门亦发文自2020年1月24日起暂时关停文化馆、图书馆、体育馆等公共场馆，在管控期间内，谢太明客观上无法使用租赁场地，谢太明主张属于不可抗力符合事实和法律规定，应当依法予以支持。本院根据郴州市城区疫情防控以及复工复产的实际情况，酌情认定2020年2月5日至4月1日，属于因疫情防控导致不可抗力造成谢太明无法使用租赁场地、合同无法履行的期间，谢太明可以请求相应减免该期间内的租金。因此，谢太明应当支付2020年4月2日至7月2日期间共三个月的租金，即按照合同约定为50885.4元（16961.8元/月×3个月）。耒阳星光房地产公司虽然主张双方合同约定谢太明未按约交纳租金构成违约，可以没收保证金40000元，且谢太明应承担支付一年租金203541元的违约责任。本院认为谢太明逾期未交纳租金有违约行为，但违约时间不长，受疫情影响，且合同约定的违约责任过分高于实际损失，明显不当，应予调整。本院根据双方约定的合同期限以及合同履行情况，酌情认定由谢太明承担向耒阳星光房地产公司支付一个月租金即16961.8元的违约责任。关于焦点二。与耒阳星光房地产公司签订涉案《商铺租赁合同》的当事人是谢太明，谢太明所称的合伙人并不是合同的当事人，根据合同相对性原则，谢太明所谓的合伙人不享有合同权利，也不负有合同履行义务，因此，不是本案必须参加诉讼的当事人，一审未予追加不属于遗漏诉讼主体。综上所述，耒阳市星光房地产开发有限责任公司不能成立，应予驳回；谢太明的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。一审认定事实基本清楚，但处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2249号民事判决；二、解除耒阳市星光房地产开发有限责任公司与谢太明签订的《商铺租赁合同》；三、限谢太明于本判决生效后十日内向耒阳市星光房地产开发有限责任公司支付租金50,885.4元，支付违约金16,961.8元；四、驳回耒阳市星光房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为3026元，由耒阳市星光房地产开发有限责任公司负担2200元，谢太明负担826元；耒阳市星光房地产开发有限责任公司预交的二审案件受理费3570元，由耒阳市星光房地产开发有限责任公司负担；谢太明预交的二审案件受理费2797元，由耒阳市星光房地产开发有限责任公司负担897元，谢太明负担1900元。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 李建湘审判员 杨利平二〇二〇年九月二十七日法官助理李敏书记员梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。