河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1282民初2807号原告（案外人）：郑爱卿，女，汉族，1948年2月17日出生，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：何柳，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：程艳艳，女，汉族，1974年9月12日出生，住灵宝市，确认送达地址为灵宝市金源新村3号楼1单元1楼东。委托诉讼代理人：王瑞龙，河南崤函律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：灵宝市越海房地产有限责任公司。住所地：灵宝市长安路70号。法定代表人：岳小斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：丛蒙蒙，系该公司员工，代理权限为一般代理。本院在执行程艳艳与灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海房地产公司）借款合同纠纷一案中，查封了位于三门峡市湖滨区五原路五街坊越海华府21号楼1单元0401号房屋一套，案外人郑爱卿认为上述房屋归其所有，向本院提出执行异议，本院于2020年7月15日作出（2020）豫1282执异77号执行裁定书，驳回案外人郑爱卿的异议请求。案外人不服，向本院提起案外人执行异议诉讼。本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告郑爱卿的委托诉讼代理人何柳、被告程艳艳的委托诉讼代理人王瑞龙、第三人越海房地产公司的委托诉讼代理人丛蒙蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑爱卿向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行位于三××市湖滨区××街坊越海华府21号楼1单元0401号房屋，并确认该房屋归郑爱卿所有；2、判令被告负担本案诉讼费用。事实及理由：一、2020年1月19日原告与越海房地产公司签订了《越海华府职工房源预约单》，约定越海房地产公司将三××市湖滨区××街坊越海华府21号楼1单元0401号房屋作价818151元销售给原告，该预约单应认定为商品房买卖合同。故2020年4月人民法院查封该房屋之前，原告已于越海房地产公司签署商品房买卖合同。二、原告已按合同约定足额将购房款交付给越海房地产公司并出具收据，收据日期早于人民法院查封日期；三、协议签订后，越海房地产公司已经将房屋实际交付原告，原告也实际入住涉案房屋并缴纳水电物业等费用；四、原告名下虽登记有住房，但该房产已归儿子所有，但因客观原因无法办理过户登记手续，除涉案房屋外，原告现无其他房屋居住；五、本案所涉房屋未办理产权证书系因越海房地产公司原因导致原告对未办理产权证书没有过错。本案涉案房屋属于原告所有，原告享有的权利足以排除强制执行，请求依法判决。被告程艳艳辩称：一、（2020）豫1282执异77号执行裁定书认定事实清楚，适用法律准确，原告除本案所涉房屋外还有一套住房，不符合《关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定；二、原告依据《关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是登记在被执行人名下的不动产提出异议，而本案被执行人是越海房地产公司，属于房地产开发企业，因此不应使用该条规定；三、原告主张权利的理由不能成立。原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。第三人越海房地产公司述称：原告郑爱卿于2013年12月向我公司缴纳房款20万，2014年1月交了61万8千多元，2014年12月补交面积差，共计829865元房款，并且案件所涉房屋也是郑爱卿本人在居住，物业证实确实郑爱卿本人居住。因为本公司销售人员变动大，公司经营确实存在困难，所以没有及时联系原告签合同。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告郑爱卿向本院提交的证据材料：1、（2020）豫1282执788号执行裁定书，（2020）豫1282执异77号执行裁定书；2、越海华府职工房源预约单一份，中原银行客户回单两份及越海公司出具的收据两份；3、越海华府地软安装确认书一份及收据一份，越海房地产公司代收有线电视入网等费用收据一份，原告缴纳装修管理费收据一份，原告缴纳供热费收据及银行凭证一张，越海华府用户用电详单及收费单据6张；原告缴纳物业费收据两张；4、湖滨区人民法院（2020）豫1202执316号之四、之六执行裁定书各一份；湖滨区人民法院（2020）豫1202执315号之四执行裁定书一份；越海房地产公司出具的证明一份。5、赠与协议一份，证明一份。被告程艳艳质证对1、2组证据无异议，3组证据显示2015年票据，供热是2016年的票据，2016-2020年之间无相关水电费票据，5组证据未经过公证机关公证，真实性提出怀疑。第三人越海房地产公司对上述证据无异议。第三人越海房地产公司向本院提交的证据材料：收据复印件三张。原告对该证据真实性无异议，被告程艳艳质证对该证据内容无异议，但应提交原件。经审查，本院认为原、被告提交的证据材料，形式合法，内容客观真实，且与本案案件事实有关联，可以作为本案定案的依据，本院予以确认并在卷为证。本院依据上述有效证据及双方当事人的陈述认定事实如下：涉案房产是位于三××市湖滨区××街坊越海华府21号楼1单元0401号房屋一套，系第三人越海房地产公司开发楼盘中的房屋。2014年1月19日，郑爱卿与越海房地产公司签订《越海华府职工房源预约单》，约定郑爱卿购买由越海房地产公司开发的“越海华府”项目21号楼东一单元4层东户，面积暂定为144.57平方米，预约房源单价为5659.2元/平方米，总价暂定为818151元。2013年12月17日，郑爱卿通过银行转账向越海房地产公司支付购房款200000元，2014年1月19日，郑爱卿通过银行转账向越海房地产公司支付购房款618151元，随后越海房地产公司向郑爱卿出具收据一张，确认收到郑爱卿购房款818151元。2014年12月23日，郑爱卿向越海房地产公司支付购房款11714元，越海房地产公司向原告出具收据一张，确认收到郑爱卿购房款11714元。2015年7月21日，越海房地产公司将涉案房产交付给郑爱卿，郑爱卿对该房屋装修后占有使用至今。因涉案房产被法院查封，引发诉讼。另查明，由于越海房地产公司的原因，涉案房产所在楼盘统一未进行产权登记。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案查封涉案房产之前，原告郑爱卿与第三人越海房地产公司虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方签订了《越海华府职工房源预约单》，该预约单内容具有买卖合同的主要条款，应视为双方已签订合法有效的书面买卖合同。原告郑爱卿已按照协议约定支付了全部房款，且已合法占有该不动产。并未办理产权登记，亦非因原告自身问题原因。因此，原告郑爱卿对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得对涉案房产的执行，符合法律规定，本院予以支持。但原告自愿购买未取得预售许可的房产，应承担因此带来的风险，本案的诉讼费用应由原告郑爱卿自行承担。关于原告提出要求确认对涉案房产享有所有权的诉求,根据《中华人民共和国物权法》第九条规定、第十四条之规定，不动产所有权的取得,除了法律另有规定的情形外,只有在不动产登记簿上记载之后,方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案所涉房产至今未进行产权登记，在不动产登记未设立的情况下，本院对原告此项诉求依法不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行位于三门峡市湖滨区五原路五街坊越海华府21号楼1单元0401号房屋；二、驳回原告郑爱卿的其他诉讼请求。案件受理费11982元，由原告郑爱卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。本院（2020）豫1282执异77号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  焦迎九人民陪审员  杜小燕人民陪审员  吕焕丽二〇二〇年九月十七日书 记 员  张 琪