浙江省绍兴市上虞区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0604执异60号 异议人（申请执行人）中国长城资产管理股份有限公司浙江分公司，住所地浙江省杭州市邮电路23号9层，统一社会信用代码：91330000720082956Y。 负责人汪柏林。 被执行人浙江港海建设集团有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道春澜路559号，统一社会信用代码：9133060414613452XL。 法定代表人俞伯良。 被执行人李银锋，男，1967年12月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 被执行人李超，男，1990年10月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被执行人俞伯良，男，1965年4月10日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 被执行人胡孟儿，女，1967年6月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被执行人陈莉英，女，1967年8月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。 第三人陆保新，男，1964年1月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。 本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司浙江分公司（简称长城资产浙江分公司）与被执行人浙江港海建设集团有限公司（简称港海集团）、李银锋、李超、俞伯良、胡孟儿、陈莉英金融借款合同纠纷一案中，申请执行人长城资产浙江分公司提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人长城资产浙江分公司称，绍兴市上虞区人民法院作出（2019）浙0604执2312号之一执行裁定书，裁定对李银锋、李超所有的位于上海市浦东新区××路××号全幢商业房地产进行司法拍卖，被执行人向贵院提供租赁合同及租金支付明细，要求进行带租拍卖。异议人对上述租赁的事实与证据提出异议如下：一、李银锋与陆保新之间的租赁合同不真实。李银锋、李超向贵院向提交了一份租赁合同，租赁期限20年，签订时间为2009年12月28日，租金支付方式为三天内一次性以现金方式支付八年租金计人民币1200万元，2017年12月底前再一次性以银行转帐汇款方式支付十年租金1500万元，2027年12月底前，最后一次性以现金方式支付剩余二年租金300万元；同时提交了相应的所谓支付记录。异议人认为，该份租赁合同及支付明细均不真实，理由如下：第一，租赁合同约定，承租人以现金形式支付八年租金1200万元，明显不合常理也不符合交易习惯，如此巨额的款项不可能以现金形式支付，故异议人有理由怀疑该笔租金未实际支付，且承租人系为逃避提供支付凭证。第二，租赁合同签订时间为2009年12月28日，支付明细中2008年、2009年合计200万元的付款与本租赁合同无关。第三，支付明细中2011年10月21日至2017年6月28日的付款总额约为1089万元，支付时间及支付金额十分零碎，异议人有理由怀疑该些款项系双方其他交易形成的记录，与支付租金无关。第四，虽然租赁合同约定的第二期1500万元可以从支付明细中找出，但异议人未见转帐凭证，无法核实该笔租金是否实际支付。第五，支付明细中2017年、2018年期间共付款3030万元，而租赁合同约定剩余第二期第三期租金1800万元，多支付的1230万元是何款项，双方之间明显存在其他交易。故除非李银峰、李超能提供时间金额相对应的转帐凭证，那么该支付明细中的所有款项均无法证明系双方之间的租金。二、李银峰向工商银行上虞支行提交的租赁合同系真实租赁合同。原债权人中国工商银行上虞支行在办理上述抵押物的抵押登记前，向李银峰了解了抵押物的租赁情况，李银峰也向其提供了所有租赁合同，并由11位承租人分别出具《承诺书》，承诺如需处置抵押物，其将放弃优先购买权并提前解除租赁合同，不影响抵押物的变现处置。在贵院裁定处置抵押物前，异议人也向贵院提交了11份租赁合同及《承诺书》。上述租赁合同虽已到期，但鉴于承租人均还在使用房屋，构成了不定期租赁合同，出租人可随时解除租赁合同，因此本案抵押物可在无租赁状态下进行司法拍卖。综上所述，异议人认为李银峰提供给贵院的其与陆保新之间的租赁合同并非真实的租赁合同，租金也未真实支付；李银峰提供给工商银行上虞支行的租赁合同及承诺书真实有效，目前租赁关系已可随时解除。故异议人申请贵院在涤除抵押物上的租赁权后，再对本抵押物进行司法拍卖。 被执行人李银锋称，本人已经将该抵押物在抵押之前整体出租给了陆保新，已经向法庭提交了租赁合同、银行流水、营业执照等证明，因此本案抵押物设置抵押在后，租赁在前，恳请法庭保护正常的租赁关系。另外，本案中异议人提供的银行留底租赁合同、承诺书等均系伪造，本人没有签订过任何该类文书，法庭也可以向陆保新和实际承租的商户核实情况。租金支付情况：第一期即协议签订后3日内支付1200万元，其中800万元以明光工地业务费抵充，即陆保新为李银锋介绍了明光苑小区工程，根据双方约定，需支付该工地介绍费（业务费）800万元，剩余400万元款项陆保新部分汇款支付，部分现金支付；第二期1500万元租金，系陆保新银行转账支付；第三期300万元尚未支付。 被执行人李超称，我作为共同产权人对工商银行提供的租赁合同等文件不知情，不认可。本案抵押物在2009年我父亲李银锋经我同意后已经与陆保新签订了租赁合同，已经全部出租给了陆保新。 第三人陆保新称，本人在抵押之前已经与李银锋签订整体房屋的承租协议并支付的租金，本人已经将租金支付流水及情况向法庭作出了说明，因此本案抵押物设置抵押在后，租赁在前，恳请法庭保护本人正常合法的租赁权益。另外，本案中异议人提供的银行留底租赁合同、承诺书等均系伪造，本人陆保新没有签订过任何该类文书，法庭也可以向实际承租的商户核实情况。商户均是从本人陆保新手上承租房屋，与李银锋不发生关系。 被执行人港海集团、俞伯良、胡孟儿、陈莉英未发表意见。 经审查查明，本院于2018年4月17日受理原告中国工商银行股份有限公司上虞支行与被告浙江港海建设集团有限公司、李银锋、李超、俞伯良、胡孟儿、陈莉英金融借款合同纠纷一案，案号为（2018）浙0604民初3630号。根据原告的财产保全申请，本院于2018年6月6日轮候查封了被告李银锋、李超名下的位于上海市浦东新区××路××号全幢房地产。经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告浙江港海建设集团有限公司应归还原告中国工商银行股份有限公司上虞支行借款本金41000000元，支付至2018年3月20日止的利息140727.56元，合计41140727.56元，并支付自2018年3月21日起至借款实际给付之日止按合同约定计算的利息（含罚息、复利），于2018年7月30日前一次性付清；二、若被告浙江港海建设集团有限公司不能以资金清偿上述第一项款项，则原告中国工商银行股份有限公司上虞支行有权对被告李银锋、李超共有的位于上海市浦东新区××路××号的抵押房地产［他项权证编号：浦201614021114、房地产权证编号：沪房地浦字（2010）第022719号］折价、拍卖、变卖的价款在最高额8200万元范围内享有优先受偿权；三、被告李银锋、俞伯良、胡孟儿、陈莉英对第一项款项在最高额6000万元范围内承担连带清偿责任。案件受理费247504元，依法减半收取123752元，财产保全费5000元，合计128752元，由被告浙江港海建设集团有限公司、李银锋、李超、俞伯良、胡孟儿、陈莉英负担。据此，本院于2018年6月15日出具了（2018）浙0604民初3630号民事调解书。2018年7月12日，原告中国工商银行股份有限公司上虞支行将上述债权转让给异议人长城资产浙江分公司，并予以登报公告。由于众被告均未履行调解书确定的义务，异议人长城资产浙江分公司向本院申请执行，本院依法立案执行，执行案号为（2019）浙0604执2312号。在执行过程中，被执行人李银锋向本院提交了其与陆保新于2009年12月28日签订的《营业用房租赁协议》及相应的银行流水等证据。2019年10月30日，本院作出（2019）浙0604执2312号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人李银锋、李超共同所有的位于上海市浦东新区××路××号全幢商业房地产（含固定装修）即本案抵押物，并于2019年12月5日、12月30日二次在阿里巴巴司法拍卖网络平台上对该抵押物进行带租拍卖，但均流拍，2020年2月7日阿里巴巴司法拍卖网络平台上对该抵押物进行带租变卖，亦未成交。现异议人提起异议。 另查明，被执行人李银锋（甲方）与第三人陆保新（乙方）于2009年12月28日签订《营业用房租赁协议》一份，约定：一、乙方向甲方租用位于××路××号××层××幢××房，房屋总面积3342平方米，用于经营。二、租赁期限为二十年，即从2009年12月28日至2029年12月27日止。三、年租金为150万元整。四、付款方式为实行先交租金后经营的方式。本协议签订后三天内一次性以现金方式支付八年租金计人民币1200万元整，至2017年12月底前，再一次性支付以银行转帐汇款方式支付十年租金计人民币1500万元整，至2027年12月底前，最后一次性以现金方式支付剩余二年租金300万元整。营业房租外的费用（含水、电、煤、电话、卫生、治安、办证等）均由乙方承付。另外乙方须现金支付给甲方保证金计人民币100万元。协议第九条约定自收到第一笔现金租金即1200万元后，本协议开始生效。本协议约定的第二笔租金1500万元整须以银行转帐方式汇入李银锋工行卡（卡号：6222××××9443）。双方对其他事项亦作了约定。上述协议签订后，被执行人李银锋将上述房屋交付给第三人陆保新使用。第三人陆保新在扣除李银锋应支付给其的800万元介绍费后，陆续支付了第一笔剩余租金400万元。2017年9月2日，第三人陆保新以银行转帐方式支付了第二笔租金1500万元。第三笔租金300万元，因支付期限未到，第三人陆保新尚未支付。第三人陆保新在租赁上述房屋后，又对外进行了转租。 又查明，2014年3月26日，中国工商银行股份有限公司上虞支行与李银锋、李超签订编号2014年上虞（抵）字第0098号最高额抵押合同一份，约定由李银锋、李超以其共有的位于上海市浦东新区××路××号的房地产（房地产权证编号：沪房地浦字（2010）第022719号）设定抵押，为港海集团自2014年3月18日至2016年3月18日期间在人民币8200万元的最高余额内与中国工商银行股份有限公司上虞支行签订本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议等提供抵押担保。2014年3月20日，双方办理了抵押登记手续，登记证明号为浦201414013997。2016年3月10日，中国工商银行股份有限公司上虞支行与李银锋、李超签订抵押变更协议，约定将上述抵押合同项下担保的最高额债权发生期间变更为2014年3月18日至2019年3月18日。2016年3月17日，双方办理了编号为浦201614021114的抵押权登记手续。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，被执行人李银锋与第三人陆保新于2009年12月28日签订的《营业用房租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，被执行人李超作为房屋的共有人虽未在协议签名，但其表示同意其父李银锋将抵押物出租给第三人陆保新，故该租赁协议合法有效。该租赁协议签订后，双方已按协议履行。由于该租赁协议的签订时间在抵押设定之前，第三人的租赁权不受抵押权的影响。因此，异议人提出的要求涤除抵押物上的租赁权的异议请求，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人中国长城资产管理股份有限公司浙江分公司的异议请求。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  陈 明 审 判 员  宋 燕 人民陪审员  金宁钢 二〇二〇年九月三日 书 记 员  章利云