云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初4558号原告：昆明神州天宇置业有限公司，住所地为云南省昆明市盘龙区万华路96号天宇景苑（天宇创智中心）25楼。法定代表人：陈增产。委托诉讼代理人：郭娟，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：和福，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：舒涛，男，汉族，1971年8月7日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：吴安煌，云南钲沛律师事务所律师，一般授权代理。原告昆明神州天宇置业有限公司（以下简称神州天宇公司）诉被告舒涛占有排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月5日受理后，依法适用普通程序，实行独任审判，于2020年7月13日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人和福、郭娟，被告舒涛及其委托诉讼代理人吴安煌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付自2016年6月4日起至被告实际搬离XXXXX-Ａ幢1506号房屋之日止的房屋占用费，暂计至2020年4月30日约为151000元；2、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月26日，原告与陈安华签订了七份《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定陈安华以按揭贷款的方式购买原告开发的XXXXX-Ａ幢1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号七套房屋，总价款为4602607元。2012年12月14日，原告、陈安华、陈允孝与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告对上述贷款承担阶段性连带担保责任。因陈安华、陈允孝未按时归还银行贷款，原告代其偿还了部分贷款。2015年5月20日，原告将陈允孝、陈雨墨（陈安华之女）诉至昆明市盘龙区人民法院，请求判令解除案涉七份《商品房购销合同》及《合同补充协议》，判令陈允孝、陈雨墨返还案涉房屋。2016年1月15日，盘龙法院作出（2015）盘法民初字第864号民事判决：一、解除神州天宇公司与陈安华签订的7份《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告陈允孝、陈雨墨向神州天宇公司返还上述《商品房购销合同》所涉的坐落于昆明市盘龙区房屋。该判决于2016年6月4日发生法律效力。2019年5月7日，被告以其对案涉房屋享有租赁权益为由向盘龙法院提起案外人执行异议之诉，请求判令终止原告申请的强制执行。2019年12月13日，盘龙法院作出（2019）云0103民初5077号民事判决：驳回原告舒涛的诉讼请求。该判决于2020年3月8日发生法律效力。原告认为，（2015）盘法民初字第864号民事判决生效之日起，原告已系涉案房屋的权利人，但被告仍占有使用上述房屋从事经营活动，因此应当向原告支付房屋占用费，故原告诉至法院主张权利。被告答辩称：1、原告并无诉权，生效判决确定的是债权，而非原告享有房屋物权，原告不是所有权人；2、被告向陈允孝租赁房屋后，一直没有收到原告腾房或合同解除通知，被告对此不知情；3、本案涉案房屋被告也是租给案外人赵海波使用，实际使用人是赵海波；4、本案已超过诉讼时效。原告为证明其诉讼请求，向本院提交：原告营业执照、法定代表人身份证及身份证明、（2015）盘法民初字第864号民事判决书、地使用权登记薄、建设工程规划许可证、施工许可证、（2019）云0103执异字第15号裁定书、（2019）云0103民初5077号民事判决、租赁合同、物业说明、出租人商品房买卖合同登记备案表、房源信息网络截图。被告为证明其答辩意见，向本院提交：（2015）盘法民初字第864号民事判决书、房屋租赁合同、（2016）云0103执1689号之一执行裁定书。经审查，本院对原告提交的证据中租赁合同，因无证据原件，真实性不予确认；对出租人商品房买卖合同登记备案表关联性不予确认；对其余证据真实性予以确认。对被告提交的证据真实性予以确认。对原、被告提交证据欲证明目的，本院待后综合评判。本院经审理认定事实如下：原告神州天宇公司为天宇盛苑项目的房地产开发企业。2012年10月26日，原告与案外人陈安华签订了七份《商品房购销合同》（编号分别为XXXXXA1501、XXXXXA1502、XXXXXA1503、XXXXXA1504、XXXXXA1505、XXXXXA1506、XXXXXA1507号）及《合同补充协议》，约定陈安华购买原告开发的XXXXX—A幢15层1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号商品房，其中1501建筑面积为76.95平方米、1502建筑面积为80.26平方米、1503建筑面积为48.54平方米、1504建筑面积为48.54平方米、1505建筑面积为48.54平方米、1506号建筑面积为81.72平方米、1507号建筑面积为73.35平方米。上述合同均进行了商品房买卖合同登记备案。2012年12月14日，原告（保证人）、陈安华（借款人）、陈允孝（借款人）与中国建设银行股份有限公司云南省分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定贷款人向借款人发放贷款2000000元用于向原告神州天宇公司支付上述七套房屋的剩余购房款，由原告神州天宇公司为借款人的上述贷款行为承担阶段性连带担保责任。2013年11月25日，原告将XXXXXA1501、4A1502、4A1503、4A1504、4A1505、4A1506、4A1507号房屋交付给陈允孝。陈安华于2013年4月25日死亡。陈安华母亲杨玲放弃了对陈安华财产的继承权，且于2013年11月1日死亡。陈允孝与陈安华于2010年6月17日登记结婚。陈雨墨系陈安华的女儿。陈雨墨于2013年5月10日出具放弃继承权声明书，载明陈雨墨放弃对坐落于昆明市盘龙区房屋合同项下的合同权利中属于陈安华遗产范围的继承权。2013年6月18日，被告舒涛与陈允孝签订《房屋出租合同》，约定陈允孝将坐落在XXXXX-A幢1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号商业用房的房屋，建筑面积457.9平方米，出租给被告舒涛使用。房屋现状为毛房，由舒涛自行装修。租赁期为20年，陈允孝从2013年12月1日起将此房屋交付舒涛使用，陈允孝给舒涛一个月的装修期，租赁期自2014年1月1日至2034年12月31日止。房屋年租金为110000元，交纳方式为五年一付，舒涛于2013年7月1日前将首次房屋租金550000元交纳给陈允孝，以后每次交纳应在租金到期15天前支付。如陈允孝按法定程序将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效。舒涛必须按时交纳水、电、气、收视、电话、卫生及物管等费用，并在首次交纳房屋租金时向陈允孝支付押金60000元，租赁期满舒涛退还陈允孝房屋时，结清水、电、气、收视、电话、卫生及物管等费用后，陈允孝无息退还舒涛所交押金。合同签订后，舒涛租用了上述房屋。2014年3月17日至2015年3月17日期间，舒涛分18次向陈安华账户转款共计406500元。2013年11月25日，舒涛从其账户支出了XXXXX-A幢1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号房屋的公共维修基金及2013年12月1日至2014年11月30日的物管费。因陈安华、陈允孝未按时归还贷款，原告神州天宇公司代陈安华、陈允孝偿还了部分贷款。原告于2015年5月20日起诉至昆明市盘龙区人民法院，请求：1、解除神州天宇公司与陈安华签订的合同编号为XXXXXＡ1501、4Ａ1502、4Ａ1503、4Ａ1504、4Ａ1505、4Ａ1506、4Ａ1507号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，陈允孝、陈雨墨向神州天宇公司返还XXXXX-Ａ幢15层1501、1502、1503、1504、1505、1506、1507号房屋；2、陈允孝、陈雨墨向神州天宇公司支付律师代理费48900元；3、陈允孝、陈雨墨承担本案诉讼费。昆明市盘龙区人民法院于2016年1月15日作出（2015）盘法民初字第864号民事判决书，判决：一、解除神州天宇公司与陈安华签订的编号为XXXXXＡ1501、XXXXXＡ1502、XXXXXＡ1503、XXXXXＡ1504、XXXXXＡ1505、XXXXXＡ1506、XXXXXＡ1507号的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、陈允孝、陈雨墨向神州天宇公司返还上述《商品房购销合同》所涉的坐落于昆明市盘龙区房屋；三、陈允孝、陈雨墨于本判决生效之日起十日内向神州天宇公司支付律师费人民币48900元。上述判决于2016年6月4日生效后，原告于2016年7月1日向法院申请强制执行。昆明市盘龙区人民法院于2016年11月24日作出（2016）云0103执1689号之一执行裁定书，认为上述被执行人陈允孝、陈雨墨名下房屋已被西山法院查封，无法解除商品房购销合同，本案暂不具备执行条件，故裁定终结本次执行程序。2019年4月5日，被告舒涛对以（2015）盘法民初字第864号民事判决书为依据的执行提出书面异议，要求停止对昆明市盘龙区房屋的执行。本院于2019年4月20日作出（2019）云0103执异字第15号执行裁定书，裁定：驳回案外人舒涛的异议请求。被告舒涛不服上述裁定，以神州天宇公司、陈允孝、陈雨墨为被告提出了执行异议之诉。昆明市盘龙区人民法院于2019年12月23日作出（2019）云0103民初5077号民事判决书，认为涉案的七套房屋尚未办理不动产权登记，根据土地使用权登记簿，建设工程规划许可证、施工许可等相关证据记载的内容，涉案七套房屋的权利人为神州天宇公司。陈允孝、陈雨墨与神州天宇公司之间是基于《商品房购销合同》而产生的合同债权，因债务不能履行导致合同解除并向神州天宇公司返还房屋，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的“向受让人移交不动产”，本案舒涛与陈允孝签订的租赁合同不适用该条规定。舒涛承租尚未取得产权的房屋，且签订二十年的租赁合同，应知晓其中存在的风险，本案并非出租方出让房屋，不适用“买卖不破租赁”原则，舒涛继续占有使用该房屋无法律依据。舒涛提交的租赁合同约定的租赁期限为二十年，具体履行的时间约定为二十一年，租金在长达二十年的时间不进行调整，该租赁合同明显有违商业习惯。舒涛认为与陈允孝口头约定将归还贷款及支付公共维修基金作为房屋租金，但舒涛转入陈安华账户的款项及支付的公共维修基金金额与租金金额不一致，证据之间无法相互对应，对舒涛的该主张不予采纳。综上，法院判决：驳回舒涛的诉讼请求。上述判决已生效。另查明，根据云南神州天宇物业服务有限公司出具的情况说明，XXXXXA1501、4A1502、4A1503、4A1504、4A1505、4A1506、4A1507号房屋已于2020年5月5日腾空并搬离。双方庭审时确认，原告出售上述房屋时，房屋未装修，为毛坯状态。本院认为：被告舒涛虽与案外人陈允孝签订了房屋租赁合同，但根据生效判决，陈允孝与原告神州天宇公司的《房屋买卖合同》已被判令解除，陈允孝、陈雨墨应返还上述房屋，陈允孝已丧失房屋的处置及收益权，原告作为房屋权利人，有权针对房屋主张权利。对被告提出涉案房屋原告已出售给案外人，其是向陈允孝合法租用房屋，原告并非所有权人，无权主张占用费的意见，本院认为，被告舒涛对此已提出执行异议，经生效判决认定，上述房屋因还未办理不动产登记，故原告仍为涉案房屋的权利人，被告舒涛对房屋的租用不适用“买卖不破租赁”原则，被告的执行异议不成立，故被告作为房屋实际占用人，其与陈允孝、陈雨墨应履行生效判决确认的腾还义务。对被告提出实际占用人为案外人赵海波，不应由其承担占用费的答辩意见，本院认为，被告当庭陈述与赵海波的租赁合同2017年到期后未续签，现房屋也已腾空，其未提交证据证明赵海波在合同到期后仍实际占用房屋，故对被告该答辩意见本院不予采纳。被告未腾还房屋，原告作为房屋权利人，有权主张房屋占用费。对于占用费标准，原告经本院释明后未申请鉴定，虽其通过第三方平台对市场相似及相同地段位置房屋租金进行了询价，认为房屋租金为每月每平方米40-50元，但对此被告不予认可，被告认为，原告出售房屋时为毛坯状态，但原告询价的房屋均为精装修，故不能以此为标准计算占用费。本院认为，房屋是否带装会影响房屋租金价格，原告出售房屋时为毛坯状态，故其亦应以毛坯状态为基础主张占用费标准金额，现原告不能提交毛坯状态房屋占用标准依据，而被告认可毛坯状态房屋租金标准为每月20元每平方米，故本院依据被告认可的标准支持原告的占用费计算。对于占用费计算起算时间，本院认为，虽（2015）盘法民初字第864号民事判决书判决案外人应向原告返还房屋，且该判决于2016年6月4日生效，但上述案件的执行因涉及查封而于2016年11月24日裁定终结，原告无证据证明被告对（2015）盘法民初字第864号民事判决书所确定的腾还义务是知晓的，故原告以该判决生效之日主张被告支付占用费，本院不予支持。因被告于2019年4月5日针对上述判决执行提起了执行异议，故可以认定，被告在该时间已明确知晓腾还房屋的判决内容，其即应腾还房屋，被告未腾还应支付占用费，原告确认被告2020年5月5日已腾空并搬离，并当庭主张占用费计算至该日，故本院支持原告2019年4月5日至2020年5月5日的占用费。对被告表示在此前其已搬离的意见，因被告对此未提交证据证明，故本院不予支持。对被告提出本案超过诉讼时效的意见，本院认为，本案为物权纠纷，不适用诉讼时效的相关规定，故对其该答辩意见，本院不予采纳。综上，本案涉案房屋建筑面积为81.72平方米，按每月每平方米20元计算，本院支持原告2019年4月5日至2020年5月5日占用费21247.2元。据此,依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告舒涛于本判决生效之日起十日内支付原告昆明神州天宇置业有限公司房屋占用费21247.2元；二、驳回原告昆明神州天宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3320元，由原告昆明神州天宇置业有限公司承担2855元，被告舒涛承担465元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审判员  蒋煜二〇二〇年九月二十二日书记员  陈瑞