北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5881号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京吉野家快餐有限公司，住所地北京市西城区新街口南大街24号。法定代表人：关燕，董事长。委托诉讼代理人：江学平，北京市地石律师事务所律师。委托诉讼代理人：林静怡，北京市地石律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京京沅恒翔物业管理中心，住所地北京市海淀区厂洼24号楼1层9号。投资人：王安林，经理。委托诉讼代理人：周德利，北京市京和律师事务所律师。上诉人北京吉野家快餐有限公司（以下简称北京吉野家公司）因与被上诉人北京京沅恒翔物业管理中心（以下简称京沅恒翔中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初11196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。北京吉野家公司上诉请求：撤销一审法院的判决，驳回京沅恒翔中心的全部诉讼请求，支持我方全部反诉请求。事实和理由：1.一审法院以刘某1提出收回房屋不影响合同的效力、刘某1享有所有权的面积仅占极少部分、合同未能继续履行非刘某1要求收回房屋所致、刘某1没有对合同的履行造成客观上的障碍为由认定北京吉野家公司迟延支付租金的理由不成立，该认定是错误的。（1）北京吉野家公司有迟延支付租金的抗辩权。合同第14.1条约定，京沅恒翔中心为场地的转租人即本合同为转租合同，如北京吉野家公司发现或得知京沅恒翔中心与场地所有人之间存在履行合同的纠纷（包括但不限于京沅恒翔中心拖欠应付场地所有人租金等费用等行为造成已存在或者潜在的纠纷风险），且本纠纷可能影响合同的正常履行（包括但不限于北京吉野家公司依本合同享有的相关权利可能会受到限制或被终止时），为防止北京吉野家公司的受损或损失继续扩大，北京吉野家公司有权通知京沅恒翔中心延迟支付京沅恒翔中心租金（但应书面通知京沅恒翔中心），直到上述纠纷风险得到合理化解。刘某1提出收回房屋使得北京吉野家公司能否顺利履行合同存在潜在风险，北京吉野家公司迟延支付租金，符合合同的约定。（2）刘某1面积虽然只有24.96平方米，但北京吉野家公司承租的标的物是一个整体，任何一部分被提前收回都会影响北京吉野家公司对房屋的使用。（3）刘某1等小业主主张所有权的行为直接导致大钟寺商业有限公司委托经营权障碍，进而导致北京长河房地产经纪公司与京沅恒翔中心之间的租赁合同于2017年10月31日不再续签，京沅恒翔中心客观上已经无法履行其与北京吉野家公司之间的租赁合同。2.北京吉野家公司迟延支付租金，符合合同约定和法律规定，无需支付迟延支付租金的违约金。3.京沅恒翔中心在庭审中提供其2017年11月13日的告知函，要求北京吉野家公司继续履行合同，否则视为违约。即便从该日起算，到京沅恒翔中心2017年12月8日提出解除合同时，也没有超过60日，不符合合同约定的解除条件。4.京沅恒翔中心是违约方，其向北京吉野家公司发送的解除通知不发生合同解除的效力。5.京沅恒翔中心于2017年12月8日违法通知解除租赁涉案合同后，又于2017年12月21日强制断电，导致租赁标的房屋无法继续使用。北京吉野家公司于2018年12月6日起发函并多次要求腾退房屋，京沅恒翔中心以种种借口拒不配合，导致北京吉野家公司无法搬出，不应当要求北京吉野家公司支付2017年12月9日至2019年7月3日期间的使用费。京沅恒翔中心辩称，同意一审判决，不同意北京吉野家公司的上诉请求和理由。关于占有使用费，京沅恒翔中心陈述以下意见：2017年底的时候，整个市场安全环境发生变化，大钟寺物业允许各商户先撤场然后办理交付租金的腾退手续。大多数商户撤离后，北京吉野家公司继续经营也不交付租金，还要让我们供水供电，否则就要承担违约责任。我们才起诉。起诉后，北京吉野家公司发函说他们要腾退了，我们也和大钟寺说过这种情况，因为对方腾退必须要有大钟寺开出门条。因为我们欠大钟寺钱，大钟寺知道我们之间的诉讼。大钟寺那边说要判决才给开出门条。2019年年初，北京吉野家公司又发函要求腾退，我们跟大钟寺说了，大钟寺经过法务部就开始办手续，7月3日才办理腾退。京沅恒翔中心向一审法院起诉请求：1.判令北京吉野家公司支付2017年8月15日至12月8日期间租金（含推广费、物业费）452098.98元；2.判令北京吉野家公司支付违约金294500元；3.判令北京吉野家公司参照日租金3922.77元（含推广费、物业费）标准，支付自2017年12月9日至2019年7月3日期间租赁场地使用费2243823.44元；4.判令北京吉野家公司按照每日1498.2元的标准，承担自2017年12月22日至2019年7月3日期间利益损失838992元。事实和理由：我公司与北京吉野家公司于2010年8月6日签订租赁合同。合同签订后，我公司依约将租赁场地交给北京吉野家公司使用，但北京吉野家公司自2017年9月开始拖欠租金，经我公司多次催要，但北京吉野家公司仍未支付租金。无奈之下，我公司于2017年12月8日书面告知北京吉野家公司解除租赁合同。北京吉野家公司于2017年12月21日停业，但却仍一直占用租赁场地未予腾退，故我公司诉至法院。针对京沅恒翔中心的诉讼请求，北京吉野家公司在一审法院辩称：我公司认为京沅恒翔中心不具备原告主体资格。本案涉及第三人刘某1，该人系涉案房屋的所有权人，并与大钟寺商业有限公司（以下简称大钟寺公司）签订了委托经营合同，该经营合同的期限到2017年8月30日。委托经营合同到期后，刘某1主张涉案房屋的所有权，我公司多次要求京沅恒翔中心提供有关房屋所有权的相关产权信息，但京沅恒翔中心未予提供，我公司认为京沅恒翔中心丧失了出租权。因此，京沅恒翔中心不具备出租的资格。现京沅恒翔中心的主张，缺乏事实与依据，我公司不支付租金是在行使不安抗辩权，我公司于2017年5月3日收到刘某1的告知函，告知我公司其是房屋所有权人，其要在委托经营合同到期后收回房屋，这已影响到租赁合同的正常履行，我公司并不构成违约。我公司因京沅恒翔中心强行断电，被迫停业，后我公司积极与京沅恒翔中心沟通撤店事宜，但京沅恒翔中心未予理会。京沅恒翔中心未按合同约定充分保障我公司承租权和使用权，并强行断电，导致我公司无法继续经营，已构成根本违约。京沅恒翔中心的诉讼是为掩盖其违约事实，并意图转嫁赔偿责任。本案的利害关系人不仅限于我们双方，建议法院将本案与另案合并审理或中止审理。综上，我公司不同意京沅恒翔中心的诉讼请求。北京吉野家公司向一审法院反诉请求：1.判令京沅恒翔中心退还保证金314700元；2.判令京沅恒翔中心赔偿我公司预期利益损失634005元；3.判令京沅恒翔中心赔偿我公司装修折旧损失及专利摊销损失共计644399元（装修折旧损失630190元，专利摊销损失14209元）。事实和理由：2010年8月6日，我公司与京沅恒翔中心签订租赁合同，合同期限为10年，暂预计自2010年10月15日至2020年10月14日。2017年5月3日，我公司收到案外人刘某1的告知函，称其与大钟寺公司的委托经营合同于2017年8月30日到期后收回房屋所有权。2017年6月至8月，我公司先后致函京沅恒翔中心，告知其刘某1函件中的具体内容，要求京沅恒翔中心尽快解决上述纠纷，并调整租金的付款期，但京沅恒翔中心称正在积极协调，让我公司继续经营并耐心等待。2017年12月8日，京沅恒翔中心致函我公司，以我公司未支付租金为由解除租赁合同。2017年12月21日，因京沅恒翔中心不再供电，我公司被迫停业。现我公司认为京沅恒翔中心已构成根本违约，并给我公司造成巨大损失，故我公司诉至法院。针对北京吉野家公司的反诉，京沅恒翔中心在一审法院辩称：刘某1是我公司事后才知道的，且我公司与刘某1无任何纠纷，刘某1不知道场地的实际使用情况。北京吉野家公司以刘某1的信件答辩没有依据。我公司认为北京吉野家公司所述的事实不存在，故我公司不同意北京吉野家公司的全部反诉请求。一审法院认定事实：2010年8月6日，京沅恒翔中心（甲方）与北京吉野家公司（乙方）签订租赁合同。该合同约定：甲方同意将其拥有出租权的位于中国北京市海淀区东升乡大钟寺现代商城E-1-02／E-2-02号总计使用面积300平方米的建筑物场地及配套设备设施出租给乙方使用；本合同租期期限为10年，暂预计自2010年10月15日至2020年10月14日止（租期不包括免租期时间在内，并最终自本合同约定免租期期满之次日开始起算租期）；甲方应于本合同签订后7日内（暂预计在2010年8月15日）按附件6《房产技术条件》的要求向乙方交付所租的场地；甲方同意自场地正式交付之日起的次日起算60天为免租期，暂预计自2010年8月15日至2010年10月14日；自起租日起，第1至2年，租金单价按每天每平方米人民币10元计算，首月租金合计人民币91250元，从第3年开始，租金单价每2年环比增长5％；自起租日起，乙方应于每月（指自然月）月初拾（10）日前向甲方交付当月租金；乙方应于签订本合同后7日内向甲方交付相当于3个月（租金＋物业费＋推广费）314700元作为定金，此定金自乙方支付完毕首期租金后转为保证金，保证金可以抵作乙方应承担的违约金，保证金抵作乙方应承担的违约金时且双方仍继续履行本合同，则由乙方及时按保证金抵作违约金数额补足保证金；当上述款项为定金时，则按合同法规定处理定金问题，如转为保证金则由甲方无息保管，并在合同期满或合同终止履行的壹个月内将保证金及时返还给乙方，任一方出现本合同约定的相应违约行为而导致对方选择解除合同时，保证金处理问题同合同法约定的定金罚则（即由接收方没收或接收方向支付方双倍返还）；物业管理费标准按每月每平方米人民币40元计算，每月物业管理费合计人民币12000元；乙方经营实际发生的水、电、电话、煤气等费用，按其独立安装的水、电、煤气表度数和政府规定标准计算，由乙方在收到甲方书面付款通知确认具体数额后7天内按月支付给甲方或直接向当地的公用事业部门缴纳或支付给甲方书面委托指定的物业公司；甲方同意将场地交由乙方按照乙方的国内统一标准设计和装修（初步方案已作为合同附件与本合同一并经甲方确认同意）；租期内甲方保证乙方有权因业务上之需要，或为符合租赁期间有关法律法规之规定，可自费进行场地及相关设施、设备之改良和添加，但如须改变房屋结构则应经甲方书面同意，乙方所为之上述改良，如为法律法规之须要，应报政府相关部门批准；乙方负责分摊广告、宣传与推广活动费用，不低于每月每平方米5.5元，即每月1650元，自乙方场地实际开业日起每月收取，乙方应按时交纳；本合同期内，除本合同约定的双方有权提前终止合同情况外，任何一方不得单方面擅自要求终止合同或恶意制造对方违约行为的机会以获得其有权行使合同提前终止权利的成就条件（恶意制造的，视为条件不成就）或实施违约行为造成守约方无法继续履行合同获取正常收益，否则因此种情况导致本合同无法继续履行被迫提前终止的，违约方应向守约方支付因此所遭受的一切实际损失（此时实际损失应包括但不限于守约方预期利益损失等，最低赔偿额不少于合同终止前的12月的租金总额）；经乙方书面催告后，甲方的违约行为或状态，持续或逾期未及时改正或补救未达15日时，甲方须按逾期每日人民币500元的标准向乙方支付违约金，超过15日不足30日时，甲方须按逾期每日人民币1000元的标准向乙方支付违约金，超过30日不足60日时，甲方须按逾期每日人民币1500元的标准向乙方支付违约金，超过60日时，甲方须按逾期每日人民币2000元的标准向乙方支付违约金，且此时如已导致乙方损失严重，乙方有权选择解除本合同，如乙方选择解除合同，甲方应赔偿乙方因此遭受的一切实际损失，乙方有权按甲方应承担的违约金数额相应扣留应付甲方的租金作为救济手段；经甲方书面催告后，乙方的违约行为或状态，持续或逾期未及时改正或补救未达15日时，乙方须按逾期每日人民币500元的标准向甲方支付违约金，超过15日不足30日时，乙方须按逾期每日人民币1000元的标准向甲方支付违约金，超过30日不足60日时，乙方须按逾期每日人民币1500元的标准向甲方支付违约金，超过60日时，乙方须按逾期每日人民币2000元的标准向甲方支付违约金，且此时如已导致甲方损失严重，甲方有权选择解除本合同，如甲方选择解除合同，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切实际损失，甲方有权按乙方应承担的违约金数额相应扣留保证金作为救济手段；如本合同的甲方为场地的转租人即本合同为转租合同，则如乙方发现或得知甲方与场地所有人之间存在履行合同的纠纷（包括但不限于甲方拖欠应付场地所有人租金等费用等行为造成的已存在或潜在的纠纷风险），且此纠纷可能影响本合同的正常履行（包括但不限于乙方依本合同享有的相关权利可能会受到限制或被终止）时，为防止乙方受损或损失的扩大，乙方有权选择延迟支付甲方租金（但应书面通知甲方）直至上述纠纷风险得到合理化解。同年8月12日，北京吉野家公司向京沅恒翔中心支付保证金314700元。2017年12月8日，京沅恒翔中心以北京吉野家公司拖欠租金为由书面通知北京吉野家公司解除租赁合同，北京吉野家公司于当日接收书面通知。同年12月21日，北京吉野家公司停业。2019年7月3日，北京吉野家公司搬出涉案房屋。京沅恒翔中心主张，其公司法定代表人王安林从北京长河房地产经纪公司（原名为北京中坤长河房地产经纪有限公司）处承租了455.9平方米房屋，租赁期限自2010年10月31日至2020年10月30日；后变更承租主体为其公司；其公司将另外155.9平方米的房屋出租给了柒一拾壹（北京）有限公司。其公司于租赁合同签订之前就将涉案房屋交付给北京吉野家公司。双方约定每月10日前支付上月15日至本月14日期间的租金，北京吉野家公司支付租金、推广费至2017年8月14日。租赁期间，不存在停水停电的情形。另外，其公司所主张的利益损失是指柒一拾壹（北京）有限公司于2017年12月19日撤场，其公司将该部分场地交还给北京长河房地产经纪公司，但北京长河房地产经纪公司表示需要返还全部承租场地，整体交还，拒绝接收部分场地，致使其公司仍需向北京长河房地产经纪公司交纳155.9平方米房屋的租金。其公司认为装修残值的基准日应为2019年7月3日。京沅恒翔中心为证明其主张，提供北京中坤长业房地产开发有限公司（甲方）与北京长河房地产经纪公司（乙方）于2007年1月5日签订的协议书。该协议书约定：甲方委托乙方为大钟寺国际广场项目进行统一出租、经营、商铺管理、招商代理；委托期限自2007年1月1日至2027年12月31日。北京吉野家公司认可该证据的真实性。京沅恒翔中心提供北京长河房地产经纪公司（甲方）与王安林（乙方）于2009年12月29日签订的租赁合同。该合同约定：甲方同意出租给乙方，位于北京市海淀区北三环西路大钟寺现代商城E-1-02/E-2-02号，租赁面积455.9平方米；租赁期限为柒年，从开业之日起计算；第1至2年，租金单价按每天每平方米7元计算，第3年开始，租金单价每2年环比增长5%；物业管理费标准为每月每平方米40元。北京吉野家公司认可该证据的真实性。京沅恒翔中心提供北京长河房地产经纪公司（甲方）与王安林（乙方）于2009年12月29日签订的补充协议。该协议约定：租赁期限为7年，在此期间如乙方未出现任何违约行为，且主合同约定7年租赁期满后甲方拥有该场地的出租权及经营管理权的情况下，双方同意租赁期可自动延长3年，合计10年。北京吉野家公司认可该证据的真实性。京沅恒翔中心提供北京长河房地产经纪公司（甲方）与王安林（乙方）、京沅恒翔中心（丙方）于2010年5月19日签订的补充协议。该协议约定：主合同承租人由乙方变更为丙方；甲方同意北京吉野家公司在丙方租赁场地内经营。北京吉野家公司认可该证据的真实性。京沅恒翔中心提供北京长河房地产经纪公司（甲方）与京沅恒翔中心（乙方）于2011年10月14日签订的补充协议。该协议约定：乙方租赁起始日为2010年10月31日；300平方米租赁场地的正式计租日为2010年12月1日，155.9平方米租赁场地的正式计租日为2011年3月1日。北京吉野家公司不认可该证据的真实性。京沅恒翔中心提供2017年10月10日告知函。该函显示京沅恒翔中心向北京吉野家公司催缴款项。北京吉野家公司认可该证据的真实性，并表示收到。京沅恒翔中心提供2017年11月13日的告知函。该函显示：京沅恒翔中心告知北京吉野家公司其公司与小业主刘某1及其他小业主已达成共识，小业主的问题由其公司解决承担，与北京吉野家公司无任何关系，同时京沅恒翔中心告知北京吉野家公司继续履行合同，否则视为违约。北京吉野家公司不认可该证据的真实性，表示其公司未收到该函。京沅恒翔中心提供北京长河房地产经纪公司于2017年11月13日出具的告知函。该告知函显示北京长河房地产经纪公司告知京沅恒翔中心租赁合同于2017年10月31日届满，要求京沅恒翔中心办理场地交接手续。北京吉野家公司表示该证据的真实性无法核实。京沅恒翔中心提供2017年12月8日出具的告知函。该告知函显示：京沅恒翔中心以北京吉野家公司拖欠租金、物业费等费用为由，通知北京吉野家公司停止营业，解除合同，腾退房屋，并要求北京吉野家公司缴纳所欠房租及相关费用。北京吉野家公司认可该证据的真实性。京沅恒翔中心提供北京吉野家公司于2017年12月15日给京沅恒翔中心的告知函。该函显示：北京吉野家公司回复京沅恒翔中心对于京沅恒翔中心以其公司拖欠房租为由要求解除合同，腾退房屋，其公司不认可，并提出异议，且北京吉野家公司明确表示暂停支付租金。北京吉野家公司认可该证据的真实性。京沅恒翔中心提供北京吉野家公司于2018年1月3日出具的告知函。该告知函显示：北京吉野家公司告知京沅恒翔中心不同意解除合同，并要求京沅恒翔中心恢复供电。北京吉野家公司认可该证据的真实性。京沅恒翔中心提供备忘录。该备忘录显示京沅恒翔中心与柒一拾壹（北京）有限公司确认2017年12月10日解除房屋租赁合同。北京吉野家公司表示该证据的真实性无法核实。京沅恒翔中心提供北京长河房地产经纪公司于2018年7月25日出具的告知函。该告知函显示北京长河房地产经纪公司要求京沅恒翔中心腾退455.9平方米的租赁场地。北京吉野家公司表示该证据的真实性无法确认。北京吉野家公司主张，京沅恒翔中心于2010年8月15日交付了涉案房屋。双方约定每月10日支付本自然月的租金，实际起租日为2010年11月1日，其公司支付租金、推广费至2017年8月31日。因房屋产权人刘某1明确告知其公司2017年8月30日不再续租，故其公司未再支付之后的租金。2017年12月21日，京沅恒翔中心通知其公司不再卖电了，水还有；后来水也停了。其公司曾提出搬离设备，但京沅恒翔中心以未结算为由予以拒绝。另外，其公司认为装修残值的基准日应为2017年12月21日。北京吉野家公司为证明其主张，提供刘某1的告知函及房屋所有权证。该函显示：刘某1称其为大钟寺E栋1层1006号房屋的业主，其授权大钟寺商业有限公司对该房屋进行出租和管理，委托期限到2017年8月30日；因大钟寺商业有限公司拖欠租金，故刘某1通知北京吉野家公司于2017年9月1日将收回房屋的所有权益。同时，房屋所有权证显示刘某1的房屋套内建筑面积为24.96平方米。京沅恒翔中心表示该函与其无关，房屋所有权证的真实性无法确认。北京吉野家公司提供2017年6月19日信函。该信函显示：北京吉野家公司告知京沅恒翔中心，要求京沅恒翔中心解决刘某1一事，否则自2017年8月31日起，北京吉野家公司将暂停支付刘某1房产的租金，直至问题解决。京沅恒翔中心认可该证据的真实性，表示其公司收到该信函。北京吉野家公司提供2017年8月3日的信函。该信函显示：北京吉野家公司告知京沅恒翔中心2017年9月的租金、物业费、推广费调整为2017年10月支付，对于业主刘某1所持房产面积的租金等费用，暂停支付。京沅恒翔中心表示未收到该信函。北京吉野家公司提供2018年2月6日的信函。该信函显示北京吉野家公司告知京沅恒翔中心，其公司要求撤出餐厅内的所有设备。京沅恒翔中心认可该证据的真实性，并表示其公司收到该信函。北京吉野家公司提供京沅恒翔中心于2018年2月7日出具的回复函。该函显示：京沅恒翔中心回复北京吉野家公司，北京吉野家公司要搬出餐厅所有设备，需要办理税务注销、工商注销等相关手续，办理承租场地的建筑物及配套设施以及相关的腾退手续。京沅恒翔中心认可该证据的真实性。北京吉野家公司提供2018年3月8日的信函。该信函显示：北京吉野家公司告知京沅恒翔中心税务及工商注销手续正在办理中，并再次要求撤店。京沅恒翔中心认可该证据的真实性，并表示收到该信函。北京吉野家公司提供录音光盘。该录音显示北京吉野家公司的人员与京沅恒翔中心的人员、物业公司人员在2019年3月4日、5日协商撤店的情况。京沅恒翔中心认可该证据的真实性，但不认可证明目的。在本案审理过程中，京沅恒翔中心与北京吉野家公司确认租赁之初交付的房屋为毛坯房。法院向北京长河房地产经纪有限公司、大钟寺商业有限公司核实委托经营合同的相关情况。北京长河房地产经纪有限公司、大钟寺商业有限公司提供了京沅恒翔中心所承租房屋的委托经营情况表，该表显示京沅恒翔中心所承租的房屋涉及多位业主，委托经营期限最早是2017年8月30日到期，最晚于2017年12月1日到期。同时，北京长河房地产经纪有限公司、大钟寺商业有限公司还提供了双方的协议书。该协议显示：大钟寺商业有限公司委托北京长河房地产经纪有限公司对大钟寺国际广场项目进行统一出租、经营、商铺管理、招商代理，委托期限自2007年1月1日至2027年12月31日。京沅恒翔中心认可上述证据的真实性，但表示2017年8月31日至2017年10月31日期间未超过合理范围，应为有效租赁期限；2017年11月1日至2020年10月14日期间，需要追溯到其公司与北京长河房地产经纪公司能否续租后三年。北京吉野家公司认可上述证据的真实性，同时表示超过2017年8月30日部分的租赁期限效力待定。法院依北京吉野家公司的申请，委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对涉案房屋内的装修残值进行评估，由于京沅恒翔中心与北京吉野家公司对于评估基准日无法达成一致意见，故评估机构分别评估，结论为：装修残值基准日为2017年12月21日的评估值为630190元；装修残值基准日为2019年7月3日的评估值为370614元。一审法院认为，京沅恒翔中心与北京吉野家公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于租金支付情况。京沅恒翔中心与北京吉野家公司签订的租赁合同中已经明确约定起租日为2010年10月15日，北京吉野家公司虽主张双方实际约定的起租日为2010年11月1日，但针对该主张，北京吉野家公司未能提供充足有效的证据证明，故法院对于北京吉野家公司的上述主张，不予采信。基于此，一审法院经核算判定北京吉野家公司支付租金至2017年8月14日。关于北京吉野家公司所主张的不安抗辩权问题。北京吉野家公司虽主张其承租房屋的业主刘某1在租赁合同履行期间向其公司提出收回房屋，针对该主张，北京吉野家公司亦提供了相应的证据，但从本案查明情况看，刘某1将其房屋委托给大钟寺商业有限公司进行经营，大钟寺商业有限公司又将房屋委托给北京长河房地产经纪有限公司进行经营，北京长河房地产经纪有限公司又将涉案房屋出租给京沅恒翔中心，京沅恒翔中心将涉案房屋转租给北京吉野家公司，上述委托期限与租赁期限存在冲突，但未能影响本案租赁合同的效力；加之，刘某1享有所有权的房屋仅占极少部分。再从本案租赁合同履行的实际情况看，本案所涉租赁合同未能继续履行并非因刘某1主张所有权所致，刘某1亦未能对北京吉野家公司使用租赁房屋造成客观上的障碍。鉴于上述原因，北京吉野家公司的不安抗辩权不能成立。关于租赁合同解除问题。京沅恒翔中心以北京吉野家公司拖欠租金为由解除租赁合同。从查明情况看，北京吉野家公司以刘某1主张收回房屋为由，自2017年8月15日起未再支付租金；如前所述，北京吉野家公司的不安抗辩权不成立，且北京吉野家公司提出将部分租金直接支付给刘某1的主张，亦有悖于合同相对性原则，故北京吉野家公司拖欠租金的行为已构成根本违约，且至京沅恒翔中心于2017年12月8日解除租赁合同时已超过60日，符合租赁合同约定的解除条件；鉴于此，京沅恒翔中心解除租赁合同的行为，符合法律规定和合同约定，故法院认定京沅恒翔中心与北京吉野家公司的租赁合同于2017年12月8日解除。关于租金及使用费一节。基于上述认定，北京吉野家公司理应按照合同约定的租金标准，支付2017年8月15日至2017年12月8日期间的租金。合同解除后，北京吉野家公司虽多次与京沅恒翔中心进行沟通，但由于结算等问题未能达成一致意见，北京吉野家公司未及时腾退租赁房屋，故北京吉野家公司理应向京沅恒翔中心支付2017年12月9日至2019年7月3日期间的使用费；使用费的标准，应当参照原租金（含物业费、推广费）标准。现京沅恒翔中心所主张的租金及使用费金额，并未超过上述标准，法院予以支持。关于违约金一节。因北京吉野家公司拖欠租金的行为已构成违约，理应按照合同约定支付违约金。现京沅恒翔中心所主张的违约金金额，并未高于合同约定的标准，且没有过分高于损失的情况，故法院予以支持。关于利益损失一节。京沅恒翔中心以北京长河房地产经纪有限公司只接收全部出租房屋为由，主张北京吉野家公司逾期腾退房屋的行为给其造成利益损失，要求北京吉野家公司承担该损失。该损失缺乏相应的事实与法律依据，且已超出了北京吉野家公司可预见的违反合同造成损失的范畴，故法院对于京沅恒翔中心该项诉讼请求，不予支持。关于保证金退还一节。根据租赁合同的约定，保证金在合同解除时，应先冲抵违约金，如有余额予以退还。鉴于京沅恒翔中心所主张的违约金金额低于保证金金额，故京沅恒翔中心理应将保证金余额退还。关于预期利益损失、装修折旧损失、专利摊销损失一节。基于租赁合同解除是由于北京吉野家公司拖欠租金所致，故北京吉野家公司要求京沅恒翔中心赔偿预期利益损失、专利摊销损失的反诉请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。北京吉野家公司在腾退房屋时，虽将具有残值的装修一并交付京沅恒翔中心，但北京吉野家公司并未能提供证据证明京沅恒翔中心因此而受益，再考虑到租赁合同解除的原因，北京吉野家公司要求京沅恒翔中心赔偿装修损失的反诉请求，亦缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，一审法院判决：一、北京吉野家快餐有限公司于本判决生效后10日内支付北京京沅恒翔物业管理中心2017年8月15日至12月8日期间租金（含物业费、推广费）452098.98元。二、北京吉野家快餐有限公司支付北京京沅恒翔物业管理中心违约金294500元。三、北京吉野家快餐有限公司于本判决生效后10日内支付北京京沅恒翔物业管理中心2017年12月9日至2019年7月3日期间使用费2243823.44元。四、北京京沅恒翔物业管理中心返还北京吉野家快餐有限公司保证金314700元（其中294500元已冲抵违约金，余款20200元，于本判决生效后10日内付清）。五、驳回北京京沅恒翔物业管理中心的其他诉讼请求。六、驳回北京吉野家快餐有限公司的其他反诉请求。本院经审理查明：1.二审询问中，北京吉野家公司认可其至二审询问时仍未交纳2017年9月初到2017年10月31日的租金，但北京吉野家公司主张其享有约定的不安抗辩权和法定的不安抗辩权。2.2020年5月13日的一审庭审中，京沅恒翔中心主张北京吉野家公司支付租金至2017年8月14日，北京吉野家公司主张其支付租金至2017年8月31日。京沅恒翔中心提交了租金明细一份，北京吉野家公司本次庭审中认可缴费情况与该清单一致。京沅恒翔中心主张计租日期为2010年10月15日，北京吉野家公司主张计租日期为2010年11月1日。京沅恒翔中心与北京吉野家公司没有变更计租日期的书面协议。3.2020年8月21日的询问中，北京吉野家公司陈述其租赁的场地涉及的小业主大概有十几人。京沅恒翔中心陈述，小业主的房屋不能独立供水供电，也不能打隔断，这些小业主只能采取统一的委托经营的方式行使权利。北京吉野家公司回应称，这些小业主可以收回其出租场地，刘某1发动了对大钟寺商业有限公司的诉讼，可能导致北京吉野家公司无法实现长租期的目标。法庭询问刘某1如何解决水电的使用问题时，北京吉野家公司陈述刘某1可以与其他租户联合起来使用。4.双方当事人均认可一审法院查明的事实。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。京沅恒翔中心与北京吉野家公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方应按照合同约定履行合同。关于租金支付情况。1.租赁合同约定暂预计起租日为2010年10月15日，北京吉野家公司主张计租日期为2010年11月1日，北京吉野家公司应承担举证责任。北京吉野家公司不能证明其主张，且明确表示没有变更计租日期的书面协议，法院对于其观点应不予采信，应认定计租日期为2010年10月15日。2.根据双方在2020年5月13日的一审庭审中的表述，双方对于已支付租金所对应截止时间的争议在于双方对于起租日期的不同理解。本院采信京沅恒翔中心观点的情况下，相应的北京吉野家公司已支付租金所对应的截止租期为2017年8月14日。3.租赁合同约定起租日起，北京吉野家公司应当在每个自然月初十日前向京沅恒翔中心交付当月租金。根据该约定，2017年8月15日至2017年9月14日的租金应至迟于2017年8月22日前支付。北京吉野家公司对于逾期交纳租金的抗辩能否成立。租赁合同14.1条约定，京沅恒翔中心为场地的转租人即本合同为转租合同，如北京吉野家公司发现或得知京沅恒翔中心与场地所有人之间存在履行合同的纠纷（包括但不限于京沅恒翔中心拖欠应付场地所有人租金等费用等行为造成已存在或者潜在的纠纷风险），且本纠纷可能影响合同的正常履行（包括但不限于北京吉野家公司依本合同享有的相关权利可能会受到限制或被终止时），为防止北京吉野家公司的受损或损失继续扩大，北京吉野家公司有权通知京沅恒翔中心延迟支付京沅恒翔中心租金（但应书面通知京沅恒翔中心），直到上述纠纷风险得到合理化解。根据该条约定，北京吉野家公司迟延交纳租金的必要前提是京沅恒翔中心与场地所有人之间存在履行合同的纠纷可能影响合同的正常履行。本案中，小业主产权的性质因没有独立的水电供应，而不同于一般可以独立出租的房屋。涉案房屋的性质决定涉案房屋对外出租时的可行途径是统一的委托经营。本案中，无证据证明多数小业主委托了新的统一经营的主体，并未影响北京吉野家公司占有并使用房屋的权利。北京吉野家公司以租赁合同14.1条约定为依据不交纳租金，不具有正当性。基于同样的理由，北京吉野家公司不交纳租金亦不符合合同法第六十八条规定的不安抗辩权。租赁合同的解除及法律后果。1.当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，2017年8月15日至2017年9月14日的租金应至迟于2017年8月22日前支付。及至2017年12月8日京沅恒翔中心通知解除合同时，北京吉野家公司欠付租金已逾60日，且不存在正当的抗辩权，触发了租赁合同的解除条款。京沅恒翔中心有权要求解除合同。加之，北京吉野家公司至今仍未交纳该笔租金，亦导致京沅恒翔中心合同目的不能实现，京沅恒翔中心亦有权行使法定解除权。由此，应认定京沅恒翔中心于2017年12月8日发送的解除通知，发生合同解除的法律效力。经计算，北京吉野家公司应支付京沅恒翔中心2017年8月15日至2017年12月8日的租金（含物业费、推广费）452098.98元。2.租赁合同的解除系北京吉野家公司违约，其要求预期利益损失、装修折旧损失、专利摊销损失的主张没有法律依据，应不予支持。一审法院对上述问题的处理是正确的，本院予以确认。3.综合北京吉野家公司欠付租金的数额及时间长短，京沅恒翔中心主张的违约金未高于合同约定的标准，亦不存在过分高于京沅恒翔中心损失的情况，一审法院对京沅恒翔中心主张的违约金全额支持，并无不当。关于合同解除之后的占有使用费。1.占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。物权法的前述规定保护的是占有的事实状态。前已查明，京沅恒翔中心承租的房屋涉及到多位业主，且委托经营期限最晚于2017年12月1日到期。京沅恒翔中心主张从2017年12月9日开始的占有使用费，而此时京沅恒翔中心已经不再有占有涉案房屋的权利基础，京沅恒翔中心也未事实上占有涉案房屋。京沅恒翔中心主张北京吉野家公司支付占有使用费，无事实和法律依据，应不予支持。2.因北京吉野家公司在合同解除后未腾退涉案房屋的事实，可能让京沅恒翔中心向其上手出租人承担责任而有损失。该损失因占有使用的行为产生，为损失意义上的占有使用费。基于如下理由，对于损失意义上的占有使用费亦不应支持。（1）京沅恒翔中心未提供证据证明其向上手出租人支付了该笔费用，应认定京沅恒翔中心的该损失还没有实际发生。（2）京沅恒翔中心应当向其上手支付的损失意义上的占有使用费，应根据京沅恒翔中心与其上手的过错情况综合判定。京沅恒翔中心与其上手之间的过错情况未经判定之前，本院无法确认京沅恒翔中心应向其上手支付的损失意义上的占有使用费的数额。由此，一审法院对占有使用费的处理有误，本院予以纠正。综上所述，本院对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初11196号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初11196号民事判决第三项、第五项；三、驳回北京京沅恒翔物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费52000元，由北京吉野家快餐有限公司负担。一审案件受理费37435元，由北京吉野家快餐有限公司负担7299元（本判决生效后七日内交纳），由北京京沅恒翔物业管理中心负担30136元（已交纳）。反诉案件受理费9569元，由北京吉野家快餐有限公司负担9448元（已交纳），由北京京沅恒翔物业管理中心负担121元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费43468元，由北京京沅恒翔物业管理中心负担22189元（本判决生效后七日内交纳），由北京吉野家快餐有限公司负担21279元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  辛 荣二〇二〇年九月二十一日法官助理  王志栋书 记 员  李佳星