天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2420号上诉人（原审原告）：李新，女，1972年5月4日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：于少林，男，1986年10月21日出生，汉族，个体工商户，住天津市滨海新区。上诉人李新因与被上诉人于少林房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初6386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李新上诉请求：1.撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初6386号民事判决，改判或者发回重审，支持李新的一审全部诉讼请求；2.对天津市滨海新区塘沽贻成泰和新都12-1-104的房屋进行评估鉴定,鉴定费由于少林承担;3.一、二审诉讼费由于少林承担。事实与理由：于少林租住期间,对李新的房屋造成了严重破坏,地板破洞，墙体、地砖、电线均受损,致使无法居住，应当由于少林整体拆除重建。一审判决认定事实不清,判决于少林赔偿房屋租金过少,请求二审人民法院查清事实，作出合理判决。于少林辩称，承租房屋时，玄关与客厅交界的地板已经起鼓，有裂纹，正常使用房屋时，地板表皮肯定会产生磨损，墙就有掉皮，居住期间没有损坏房屋设施,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李新的上诉请求。李新向一审法院提出诉讼请求：1．判令于少林将承租房屋整体拆除重建；2．判令于少林将室内被破坏的圣蝶牌木质复合地板恢复原样；3．判令于少林将室内玄关处所有地砖更换为同款式、同品牌的地砖；4．判令于少林将室内地暖拆除重做；5．判令于少林将室内用电安全恢复原样；6．判令于少林向李新支付从2019年11月1日至该房屋墙体恢复原状后及上述各项诉求恢复原样后可以正常出租的日期这段时间的房屋租赁费、物业费、采暖费的实际数额（标准为：房屋租赁费1500元/月、物业费59.21元/月，675元/年、采暖费1112.40元/年），由于不确定房屋何时被恢复正常，此数额暂时计算到2020年3月30日，即房屋租赁费7500元、物业费296.05元、采暖费1112.4元，合计8908.45元；7.诉讼费用由于少林承担。一审法院认定事实：2018年10月30日，李新（甲方）与于少林（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方愿将坐落在塘沽贻成泰和新都12-1-104的房屋租给乙方，乙方愿承租该房住用。租房期限从2018年11月1日至2021年10月31日三年期。甲乙双方商定，上述房屋月租金为人民币1500元，乙方每六个月一付租金，并提前一个月支付下六个月租金，不得拖欠。首次付款日为2018年10月30日，第二次付款日为2019年3月29日。首次支付房租款9000元，暖气费1112.4元，物业费337.5元。甲乙双方达成协议后，承租方要向出租方交纳房屋保证金1500元（已从上一个合同转过来），如果不满三年退房违约，保证金不退还。承租方若租期已满或不打算再居住了，应提前15天向出租方说明并办理交接手续。另查，坐落于滨海新区塘沽贻成泰和新都12-1-104的房屋所有权人为李新。2019年12月10日，一审法院前往涉诉房屋进行勘验、李新、于少林及勘验地的居委会工作人员均到场。涉诉房屋墙体上的洞已经填平，室内用电正常，房屋内墙贴有壁纸，壁纸内墙皮脱落，客厅与玄关交界处地板磨损，于少林已将大部分个人物品搬离房屋，房屋内还有于少林的沙发、桌子、饮水机、操作台，于少林于勘验当天将上述物品搬离涉诉房屋，涉诉房屋已经腾空，经一审法院释明，李新拒绝接收房屋。庭审中，李新、于少林双方均认可《房屋租赁协议》解除时间为2019年10月31日。一审法院认为，李新与于少林签订《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。庭审中，李新、于少林协商一致解除合同，且双方均认可合同解除时间为2019年10月31日，故确认李新与于少林签订《房屋租赁协议》于2019年10月31日解除。关于租金问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。于少林于2019年12月10日将房屋腾空，经释明，李新仍拒绝接收房屋，故对其损失扩大的部分，不予支持，于少林应支付自2019年11月1日至2019年12月10日的租金，考虑其并未实际居住，酌情将租金标准认定为合同约定租金的50%，即750元/月，据此计算自2019年11月1日至2019年12月10日的租金为1000元。根据《房屋租赁协议》的约定，承租方要向出租方交纳房屋保证金1500元，如果不满三年退房违约，保证金不退还，故对于于少林返还保证金的抗辩，不予支持。经过现场勘验，涉诉房屋内墙皮脱落，客厅与玄关交界处地板磨损，李新提交的交付房屋时的录像显示，上述情况均出现在房屋交付后，李新可要求于少林就房屋上述问题进行修复，经释明，李新仍要求于少林就房屋整体拆除重建，故对李新的其他诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、于少林于判决生效之日起十日内向李新支付房屋租金1000元;驳回李新的其他诉讼请求。如果于少林未按判决指定的期间履行给付金钱义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由于少林负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案因房屋租赁合同纠纷成讼。本案的争议焦点为:1.一审判决于少林赔偿李新房屋租金是否合理;2.李新要求对房屋破损部分进行评估鉴定，由于少林整体拆除重建是否应当支持。关于焦点1，一审判决于少林赔偿李新房屋租金是否合理。由于李新、于少林协商一致解除合同，双方均认可合同解除时间为2019年10月31日，于少林2019年12月10日将房屋腾空后李新应当接收房屋，其损失扩大的部分，不能予以支持。一审法院考虑于少林并未实际居住，酌情将租金标准认定为合同约定租金的50%，即750元/月，判决于少林支付给李新自2019年11月1日至2019年12月10日的租金1000元是合理的,李新要求于少林多支付房屋租金并无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点2，李新要求对房屋破损部分进行评估鉴定，由于少林予以整体拆除重建是否应当支持。经一审法院与李新、于少林及勘验地的居委会工作人员到场对涉诉房屋进行勘验，涉诉房屋内墙皮脱落，客厅与玄关交界处地板磨损，于少林于勘验当天搬离涉诉房屋。根据李新提交的交付房屋时的录像显示，上述情况均出现在房屋交付给于少林后，李新可要求于少林就房屋上述问题进行修复，但李新要求对房屋破损部分进行评估鉴定并由于少林就房屋拆除重建，并无事实及法律依据，一审法院不予支持是正确的，本院予以确认。综上所述，上诉人李新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李新负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年九月十一日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……