江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初522号原告（反诉被告）：黄健，男，汉族，1981年3月3日出生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：蒋斌，江苏天之权律师事务所律师。被告（反诉原告）：王艺妮，女，汉族，1990年5月25日出生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：王飞，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人：解有为，江苏石城律师事务所实习律师。原告（反诉被告）黄健与被告（反诉原告）王艺妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2020年4月16日、2020年7月1日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄健及其委托诉讼代理人蒋斌，被告（反诉原告）王艺妮的委托诉讼代理人王飞、解有为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄健向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《房屋租赁协议》无效；2、判令被告立即支付原告实际损失1323490.5元及违约金290000元，合计1613490.5元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月5日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，被告将位于南京市栖霞区，建筑面积共665平方米的房屋出租给原告，租赁期限为五年，自2019年12月1日至2024年11月30日，2019年8月31日至2019年11月30日为装修免租期。合同签订后，原告已将约定的租金以现金及转账的方式支付到被告指定账户。后原告开始在合同允许的范围内对租赁房屋进行装饰装修，并购买营业所必需的生产、生活资料，以上共花费1323490.5元。原告在完成装饰装修后准备营业时，经人举报后，有关部门告知其租赁的房屋有违章建筑，并随即将认定为违章建筑的部分强制拆除（拆除部分为消防通道），而被告在签订合同时以及原告在装饰装修完成前均未告知房屋有违章建造情况，导致原告不能正常营业，同时被告也未告知原告小区业主不同意在租赁房屋内经营棋牌。至此，原告的合同目的已完全不能实现。为维护自身的合法权益，弥补实际损失，原告诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）王艺妮辩称并反诉诉称：原告与被告双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，主体适格，且案涉房屋已取得建设工程规划许可证，为合法建筑。即使楼梯有所改动，不妨碍房屋整体为合法建筑。案涉房屋楼梯已被城管部门拆除，不存在任何导致合同无效的情形，且案涉房屋存在少量楼梯改动情形即认定整体合同无效不符合常理与合同法的原则。被告改动楼梯是为了满足原告的要求，原告对于楼梯改动的情况完全知晓。被告积极要求恢复楼梯，原告拒不配合，故意扩大损失，应当由原告承担全部后果。案涉房屋能否开设棋牌室应当由市场监督管理机关审查，不受小区业主意见的影响。原告领取了营业执照，证明租赁房屋作为棋牌室经营符合国家法律规定。原告要求确认合同无效的请求不能成立，也不存在合同目的无法实现的情形，其请求赔偿金额也明显过高，缺乏事实和法律依据；其主张确认合同无效，却提出了违约金的请求，其诉讼请求前后矛盾，应当予以驳回。双方于2019年8月5日签订了《房屋租赁协议》，协议签订后，被告将案涉房屋交付给原告，但原告截止目前尚欠被告12000元房租未付，且明确向被告表示拒绝继续履行合同，并向法院提起诉讼。被告于2020年3月委托律师代理本次诉讼，支付律师费50000元。原告拖欠租金且违反合同约定，拒不履行合同，应按照约定承担违约责任，并赔偿被告律师费损失。为维护自己合法权益，被告提出反诉：1、请求判令原告支付房屋租金12000元并以年利率24%为标准支付自2019年8月11日起至实际支付租金之日止的违约金；2、判令被告支付律师代理费用50000元；2、本案诉讼费用由原告承担。原告（反诉被告）黄健辩称：原告2019年8月5日下午3点左右和其朋友王某甲两人前往嘉善路玉兰公馆售楼处，当面交给被告的妈妈郑某12000元现金，该现金也由郑某的朋友曹总当面清点。正是因为原告已经按照合同履行了交付相对应押金和半年房租的款项，因此不存在原告违约的情况，被告的反诉请求不能成立，请求驳回反诉请求。经审理查明，2019年8月5日，黄健（乙方）与王艺妮（甲方）签订了《房屋租赁协议》一份，协议主要内容为：甲方同意将坐落于南京市栖霞区，建筑面积为665平方米的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用；承租人承诺将案涉房屋作为棋牌用途；租赁期限为五年，租期自2019年12月1日至2024年11月30日止，2019年8月31日至2019年11月30日为装修免租期；房屋第1-2年的每年租金为580000元，第3年的年租金为728175元，第4-5年的每年租金为771866元，租金支付方式为每半年支付一次；签署协议之日，乙方支付诚意金10万元（支付第一次房租时抵扣房租），甲方交付租赁房屋钥匙当日，乙方需支付押金50000元，半年房租290000元，合计340000元，乙方将应付租金及押金汇入甲方指定的郑某（王艺妮的母亲）招商银行南京城西支行账户；如乙方不能按约定时间付租金超过5日而未超过10日的，承租人应每日按应付金额的千分之三向出租方支付违约金，超过10日的，甲方有权解除本协议并向承租方追偿损失；乙方在租赁该房屋时，已经完全知悉该房屋现状（包括但不限于消防、土地证、房屋使用权、不动产权证、可使用和经营范围现状），因此乙方承诺在任何情况下，不得以上述现状向甲方提出要求或诉求（包括但不限于解约、违约、赔偿）；违约方除了赔偿合同约定的损失外，还应承担诉讼费、律师费等相关法律费用。房屋租赁协议签订后，王艺妮将案涉房屋交付给黄健，并将案涉房屋所在建筑物西北边的消防通道改造，成为案涉房屋西北边的楼梯。黄健于2019年8月5日至2019年9月23日，通过微信转账和手机银行转账方式向王艺妮转账了346360元，其中，18360元为物业费，2019年8月6日微信转账郑某40000元，2019年8月7日微信转账郑某10000元。同时，黄健对案涉房屋进行了装修，并购买了经营棋牌室的物品。2019年8月19日，黄健以案涉房屋为经营场所，向南京市栖霞区市场监督管理局领取了南京市栖霞区融辉棋牌室的营业执照。2019年10月27日，栖霞区综合行政执法局燕子矶中队向王艺妮开具了宁城法（2019）842573号《责令改正通知书》，并告知王艺妮的母亲郑某和棋牌室经营者黄健，要求在2019年10月30日前拆除新建楼梯，恢复原样。2019年10月29日，由燕子矶街道燕子矶社区牵头，联合燕子矶街道安监科、融创玉兰公馆物业公司、小区业主代表及栖霞区综合行政执法局燕子矶中队，约谈郑某，再次告知郑某拆除新建楼梯并恢复原样。2019年10月31日，由燕子矶街道燕子矶社区牵头组织，联合燕子矶街道综合检查执法大队等多部门对案涉房屋新建楼梯进行拆除。此后，黄健与郑某通过微信多次联系，郑某提出尽快恢复消防通道，要求黄健配合施工，继续履行租赁协议；黄健则要求郑某给予补偿。因双方协商处理，故黄健诉至本院，要求处理。庭审中，黄健表示在签订租赁合同时给付郑某现金12000元，王艺妮对此予以否认。黄健主张合同无效的法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，案涉房屋没有按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，因此案涉合同无效，南京市栖霞区综合行政执法局出具的情况说明，对案涉房屋违章建筑这一事实做出了相关决定。在双方签订合同时，被告没有遵循诚实信用原则，隐瞒搭建楼梯事实导致城管拆除，对原告经营产生直接影响，且当时周边并没有棋牌室，原告以高于市场租金的代价先占市场，现在由于被告过错导致原告至今无法正常营业，目前案涉房屋周围已经有其他棋牌室经营，原告当初的合同目的已不能实现；被告在收取原告租金后当庭否认收取12000元现金的事实，故意隐瞒城管拆违时已向其告知的事实，导致涉案合同目的不能实现的过错方是被告；被告提出的损失不仅只有被告，原告无法正常经营也具有损失，故请求支持本诉请求，驳回反诉请求。王艺妮认为最高法院司法解释规定的是没有取得建设工程规划许可证建造的房屋出租合同无效，和严重违反规划建设的房屋出租合同无效，对于一个建筑是否合法，规划部门才是职权部门，城管局作出的责令通知书不能作为违法规划的相关依据；房屋租赁合同合法有效，在楼梯被城管部门拆除后，被告及时与原告沟通，明确告知可以为原告恢复楼梯，原告拒绝被告采取恢复行为；即便在合同履行中一方当事人违约，法律是鼓励提倡违约方采取补救措施，守约方有义务接受，避免损失扩大；原告多次提出不愿意继续履行合同，主要是因为原告经营的棋牌室被小区居民多次投诉，无法正常经营，并不是因为楼梯拆除导致无法经营；原告个人主观故意导致无法经营，而不是被告行为导致无法经营，原告主张的损失与被告行为没有任何关系，原告诉请损失金额也缺乏证据证实，不应得到支持；原告至今未提供证据证明支付了拖欠的12000元，因此应当支付12000元并承担违约金；因原告不愿履行合同，通过起诉拒不履行合同，导致本案发生，被告委托律师，根据合同约定，应当由原告承担律师费；租赁合同约定的第二笔租金应当在2020年5月1日前支付，到目前为止原告没有支付，被告已经通过律师函催告，但原告仍未支付；如果原告愿意继续履行合同，双方协商继续履行；如果原告不愿意履行，双方考虑如何解除双方之间的租赁合同，无论哪种方式都需要原告实事求是考虑租金及违约的问题，被告不可能向原告赔偿100多万的损失及违约金；综上，请求驳回原告的本诉请求，支持被告反诉请求。为证实向郑某给予现金12000元的事实，黄健申请了证人汪某出庭作证。证人汪某当庭证实：2019年8月5日下午3点半到4点间，黄健交付了12000元现金给被告母亲，被告母亲将该款放到黑色的包里；当时有汪某、黄健、被告母亲在场。同时当庭展示其手机转账记录，显示2019年8月6日其向原告转款40000元、8月7日转款10000元。另查明，2019年1月29日，王艺妮与南京融佳置业有限公司签订了《玉兰公馆花园商品房预售合同》，购买了案涉房屋。包括案涉房屋在内的建筑物于2016年6月30日在南京市规划局领取了建字第320113201610450号《建设工程规划许可证》。案涉房屋所在建筑物的东南边，设有与一层连接的楼梯。再查明，2020年4月26日，南京市栖霞区综合行政执法局向本院出具了《关于拆除融创棋牌室楼梯的情况说明》，对拆除案涉房屋的楼梯过程作出说明。因双方各持己见，以致调解无效。上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《玉兰公馆花园商品房预售合同》、《建筑装饰工程施工合同》、购买物品收据、《责令改正通知书》、黄健与郑某之间的聊天记录截图、手机银行转账记录及微信转账记录截屏打印件、案涉房屋的楼梯拆除现状照片打印件、《建设工程规划许可证》、《关于拆除融创棋牌室楼梯的情况说明》、委托代理合同及律师费发票、证人证言，本院庭审、质证笔录等证据在卷作证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面诚实地履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，黄健与王艺妮签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，案涉房屋所在建筑物也向相关部门领取了《建设工程规划许可证》，案涉房屋属于合法建筑；虽然王艺妮将消防通道改造为案涉房屋西北边的楼梯，但王艺妮的改造行为并不能使案涉房屋成为未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，黄健也无证据证实《房屋租赁协议》约定的案涉房屋面积中包括西北边的楼梯，且无证据证实《房屋租赁协议》的内容属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效情形。因此，黄健与王艺妮签订的《房屋租赁协议》内容没有违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。黄健主张《房屋租赁协议》无效，无法律依据和事实依据，本院对此请求难以支持。黄健要求判令王艺妮支付其实际损失1323490.5元及违约金290000元，合计1613490.5元，根据黄健在庭审中提供的证据证实，上述请求是黄健基于《房屋租赁协议》无效而向王艺妮提出的赔偿损失请求，因双方所签订的《房屋租赁协议》合法有效，且案涉房屋西北边的楼梯被行政执法部门拆除后，王艺妮也向黄健表达了尽快恢复消防通道，继续履行租赁协议的意愿，故对黄健的上述请求，本院也难以支持。对于王艺妮反诉黄健支付房屋租金12000元并以年利率24%为标准支付自2019年8月11日起至实际支付租金之日止的违约金的请求，黄健为此申请了证人汪某出庭作证。汪某证实黄健交付了12000元现金给郑某，郑某将该款放到黑色的包里。尽管上述事实只有汪某一人证实，但汪某的手机转账记录所显示的2019年8月6日向原告转款40000元、8月7日转款10000元，与黄健提供的于2019年8月6日、8月7日微信转账给郑某40000元和10000元记录截屏相吻合，王艺妮也无证据否定汪某证言的效力；结合本地区的经济收入状况，考虑到12000元数额较小，故本院认定黄健以现金方式向郑某交付12000元事实成立，并对王艺妮上述反诉请求不予支持。因案涉房屋西北边的楼梯被行政执法部门拆除，客观上对黄健的经营造成一定影响，故本院对王艺妮要求黄健支付其律师代理费用50000元的请求也不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：二、驳回原告（反诉被告）黄健的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王艺妮的反诉请求。本诉案件受理费20285元，减半收取10142元由原告（反诉被告）黄健承担；反诉案件受理费700元（已减半收取），由被告（反诉原告）王艺妮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇二〇年九月二十二日书记员  臧 瑞