湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初9041号原告湖南创星源电子商务有限公司，住所地：长沙经济技术开发区螺丝塘路68号星沙国际企业中心14栋202-203。法定代表人邵文君。委托诉讼代理人王顿，湖南君卓律师事务所律师。被告湖南耐霸汽车科技有限责任公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道牛角冲社区1区56栋361号。法定代表人崔业晨。委托诉讼代理人崔爱民，1971年1月20日出生，汉族。原告湖南创星源电子商务有限公司（以下简称创星源公司）与被告湖南耐霸汽车科技有限责任公司（以下简称耐霸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告创星源公司请求本院判令：1.判令解除原、被告签订的《租房合同》；2.耐霸公司支付2019年7月20日到2020年4月20日之间未付的租金8966元；3.耐霸公司支付违约金18630元；4.耐霸公司支付创星源公司代付的2020年1月1日到6月20日的物业管理费2737元、水电卡补办费100元。被告耐霸公司答辩要点：1.房屋已经在2020年3月22日腾退，合同属于创星源公司要求解除；2.房屋腾退后，在创星源公司仍有5865元押金，同意以该押金折抵租金，不存在拖欠租金及负担违约金；3.水电卡在腾退时已经放置于房屋的配电箱上，不应负担补办费；4.物业费同意负担房屋实际使用期间的未缴纳部分。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实2019年7月，创星源公司（甲方）与耐霸公司（乙方）签订了《租房合同》，合同约定：乙方承租甲方位于长沙经济技术开发区星沙壹号企业特区，面积345.04㎡，租赁期限自2019年7月20日房屋交付使用到2022年7月20日止；每月租金6210元，自第二年开始月租金在原租金基础上上涨5%；首次付房款2个月为一个支付周期，后续缴款为半年一个支付周期，乙方同意预交5865元作为房屋押金，第一季度租金18630元须于签订合同当日支付到甲方账号，后续租金需提前一个月支付，逾期交付租金，每逾期一日，按月租金的千分之三支付违约金，逾期一个月甲方有权利终止合同，押金不予退还，合同期满乙方结清各项费用后，甲方将押金退还给乙方，不计利息；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同签订后，耐霸公司向创星源公司支付了46924元的租金、5865元押金。二、双方当事人有争议的事实（一）应付租金数额。创星源公司主张，耐霸公司未告知创星源公司房屋已经腾退，给创星源公司造成了损失，租金应计算到2020年4月20日。耐霸公司认为，2020年3月12日左右，创星源公司法定代表人邵文君主动联系耐霸公司，商谈租金交付问题，耐霸公司以疫情影响为由要求缓交租金，创星源公司不同意，要求不交租金便搬走，还给予了10天的腾退期，耐霸公司在2020年3月22日腾退了房屋，并将水电卡放置在房屋的配电箱上，不存在拖欠租金。创星源公司对耐霸公司主张的2020年3月12日双方联系交租及限期腾退的事实无异议，但认为耐霸公司在腾退后没有将腾退的事实告知创星源公司，创星源公司在2020年5月1日才得知房屋已经腾退的事实，且还在2020年3月27日通过发送律师函的方式向耐霸公司催要过租金，创星源公司应负担租金到2020年4月20日，创星源公司对此提交了律师函、邮寄单及其查询记录予以证明。耐霸公司认可在腾退后没有直接告知创星源公司，但主张2020年4月底有涉案厂房新的承租人联系其房内物品的处置问题，故创星源公司必定知道其已经搬走，对律师函、邮寄单的真实性无异议，但主张由他人代收。本院认为，耐霸公司主张其租金的支付期限应到2020年3月22日止，创星源公司以不知情房屋已经腾退为由，要求租金支付到2020年4月20日。从创星源公司发送的律师函可得知，其在2020年3月25日并不知悉耐霸公司已经腾退了房屋，耐霸公司的行为，违反了合同协助义务，给创星源公司造成了损失，应承担赔偿责任，耐霸公司主张2020年4月底有人联系其租赁房屋内物品的处置问题，创星源公司主张租金到2020年4月20日，未超过耐霸公司合理的损失赔偿承担限额，本院予以支持。2019年7月20日到2020年4月20日的租金及损失赔偿总额为6210元/月×9月=55890元，耐霸公司已付46924元，还应支付8966元。（二）提前退租违约金。创星源公司主张，耐霸公司提前退租，应支付按3个月租金标准支付违约金。耐霸公司主张，房屋系创星源公司主动要求腾退，不属于提前退租。本院认为，提前退租应理解为租赁期满前，承租人不再继续履行租赁合同，既包括承租人主动提出不履行，也包括承租人出现不履行合同主要义务，出租人行使合同解除权的情形。涉案合同约定提前一个月支付租金，到2020年3月10日，耐霸公司已经出现的逾期支付租金的情况，2020年3月12日创星源公司与耐霸公司的电话沟通，表明双方达成了解除合同的协议，但也反映了耐霸公司未及时缴纳租金导致合同解除的提前退租事实的成立，创星源公司本案要求耐霸公司支付提前退租违约金，有合同依据，本应予以支持，但考虑到2020年年初新型冠状病毒的疫情因素影响，本项提前退租违约金，本案不予以支持。（三）物业费和水、电卡补办费。创星源公司主张，已经向为涉案厂房提供物业服务的物业管理公司缴纳了2020年1月1日到2020年6月20日的物业费2737元，并为补办水、电卡花费了100元，其对此提交了收据、物业费发票予以证明。耐霸公司认为，水、电卡在退房时已经放置于配电箱上，补办费用不应由其承担，物业费发票真实性无异议，但只应负担房屋实际使用期间的部分。本院认为，前文已经论述，耐霸公司未履行合同协助义务，没有及时通知创星源公司退房事宜，应承担损失赔偿责任，创星源公司主张的物业费可以计算到2020年4月20日，数额为2737元×111/172=1766元。耐霸公司将水、电卡放置于配电箱但未通知创星源公司的行为不当，是补办费产生的直接原因，创星源公司由此支付的补办费100元应由耐霸公司负担。判决的理由与结果本院认为，一、根据案件事实，应确认创星源公司与耐霸公司在2020年3月份达成了解除《租房合同》的合意，本院对此予以确认。二、耐霸公司在能够履行通知义务的情况下，未及时通知创星源公司房屋已经腾退，给创星源公司造成了不能及时收回房屋并使用的损失，违反了合同附随义务，应承担赔偿损失的违约责任，耐霸公司除应支付房屋实际腾退之前的租金外，还应赔偿房屋腾退后到2020年4月20日的合理损失，两项合计55890元，耐霸公司已付46924元，还应支付8966元。三、耐霸公司已付押金5865元，未到达合同约定退还条件，由创星源公司继续占有，用于耐霸公司未及时交付租金的违约责任承担。四、创星源公司提前退租违约金的主张虽符合法律规定，但考虑到相关实际情况，耐霸公司可不予负担。五、耐霸公司应向创星源公司支付代付物业费1766元及水、电卡补办费100元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告湖南创星源电子商务有限公司与被告湖南耐霸汽车科技有限责任公司签订的《租房合同》在2020年3月解除；二、限被告湖南耐霸汽车科技有限责任公司于本判决生效后十日内向原告湖南创星源电子商务有限公司支付2019年7月20日到2020年4月20日期间的未付租金及违约损失赔偿金合计8966元；三、限被告湖南耐霸汽车科技有限责任公司于本判决生效后十日内向原告湖南创星源电子商务有限公司支付代付的物业费1766元及水、电卡补办费100元；四、驳回原告湖南创星源电子商务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费560元，减半收取280元，由原告湖南创星源电子商务有限公司负担244元，由被告湖南耐霸汽车科技有限责任公司负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 黄 彪二〇二〇年九月二十一日书记员 欧阳特附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。