河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4229号上诉人（原审原告）：安阳市人民防空办公室，住所地：安阳市文峰区民防路2号。法定代表人：王忠，职务：主任。委托诉讼代理人：崔勇，安阳市人民防空办公室工作人员，男，汉族，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：任利民，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市华隆国际小商品有限公司，住所地：安阳市北关区人民大道68号。法定代表人：黄良泽，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵卫国，河南正义彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：于江龙，河南正义彰律师事务所律师。上诉人安阳市人民防空办公室（以下简称人防办）因与被上诉人安阳市华隆国际小商品有限公司（以下简称华隆小商品公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初2643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。人防办上诉请求：1、改判支持上诉人诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。关于租金标准的认定，一审法院仅依据被上诉人提交的与其他商铺所有人诉讼的判决书，未查清合同文本及如何确定租金标准的事实即确定租金标准按照生效判决执行缺乏事实依据，且与安阳市现行市场价格严重不符；2、上诉人已提交证据充分证明上诉人诉请，一审法院应予以支持。上诉人与被上诉人租赁合同中明确约定每平米20.442元仅是被上诉人先行支付租金部分，并非全部租金收取标准，具体标准的确定应是双方协商或者按照法院判决标准执行，现因双方发生纠纷无法协商，故具体标准应由法院判决确定，依据上诉人提供的生效判决中显示的租金标准，符合双方合同约定及安阳市场实际价格，应予以支持；3、一审程序不当。上诉人于2019年5月15日提起本案诉讼，一审法院于2019年9月4日被上诉人未到庭的情况下缺席审理，直至2020年7月再次开庭，致使被上诉人可以提供2020年的生效判决，一审法院依据被上诉人提供的证据认定租金标准程序不当。华隆小商品公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。一审法院未支持上诉人上诉请求是由于上诉人提交的证据不足，且双方合同中没有明确约定是以上诉人所称案件确认租金数额，一审不存在程序问题。人防办向一审法院提出诉讼请求：一、解除双方租赁合同，责令被告腾清并交还所占原告“美丽华购物广场”第二层C区第012号、013号商铺；二、支付2016年4月1日至2019年3月31日所欠租赁费172800元及违约金18000元；三、诉讼费由被告承担。后变更第二项诉讼请求为：二、支付2016年4月1日至2020年3月31日所欠房租230400元及违约金24000元。一审法院认定事实：原告系安阳市人民大道与东风路交叉口的“美丽华购物广场”商业部分第二层C区012、013号商铺的所有权人。2016年4月1日，原告人防办（甲方）与被告华隆小商品公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其购买的“美丽华购物广场”商业部分第二层C区012、013号，面积共计48.58平方米租赁给乙方；租赁期为11年，自2016年4月1日起至2027年9月30日止；租金及支付方式，乙方以三个月为一期支付一次租金，每期第一个月直接汇入甲方指定的银行信用卡账户；因甲方与安阳市红安房地产开发有限责任公司（以下简称红安房地产公司）原签订的《房屋租赁合同》中约定的购房返款事宜在诉讼中，为减少甲方的经济损失，乙方先行按每平米20.442元支付给甲方，待司法或者协商最终确定租金金额后减去先行支付部分，按多退少补结算；乙方应如期向甲方支付租金、如乙方逾期支付租金，乙方每日按当期租金的万分之二向甲方支付违约金。甲乙双方承诺，在合同履行期限届满前，不以任何理由和借口要求解除、变更合同。合同签订后，被告未支付原告租金。另查明，2006年3月28日，原告与河南美丽华购物广场有限公司（以下简称美丽华公司）、红安房地产公司之间签订《房屋租赁合同》，约定租赁期为10年，自2006年5月1日起至2016年4月30日止。租赁期间，原告、美丽华公司、红安房地产公司三方签订的《房屋租赁合同》中约定的购房总额400000元的10%作为甲方一年的租金。2008年7月17日，美丽华公司与被告签订场地租赁合同，将其所属包括原告的房产在内的美丽华购物广场出租给华隆小商品公司。租赁到期后，因续租问题各方发生纠纷，“美丽华购物广场”商业部分商铺业主向本院提起诉讼，要求继续占用其商铺的美丽华公司及华隆小商品公司支付其商铺占用使用费。原告提供本院的两份民事判决书显示，本院按照原租赁合同约定的数额确定了商铺占用使用费。被告提供（2020）豫05民终857号民事判决，证明该案件情况与原告情况基本一致，生效判决确定租金按照每月每平方20.442元支付。原告当庭变更诉讼请求，一审法院通知其七日内补缴诉讼费900元，其逾期未缴纳。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，除“在合同履行期限届满之前，不以任何理由和借口要求解除、变更合同”违反法律的强制性规定外，其他内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以保护。合同签订至今已长达四年多，被告未向原告支付任何租金，已构成根本违约，现原告请求解除与被告签订的租赁合同并返还租赁物的主张，于法有据，一审法院予以支持。对于原告要求的租金，因双方约定先行按照每平米20.442元计算，待司法或协商最终确定租金金额后多退少补，故应当按照双方约定的租金标准履行，即按照每平米20.442元计算，被告应当支付原告自2016年4月1日至2019年3月31日的租金35750.6元（20.442元×48.58平方米×12个月×3年）。原告称在其他业主起诉美丽华及被告的案件中，法院判决每个商铺的租金价格不低于每个月2400元，但双方的合同中并没有明确约定是以该类案件确定租金数额，故原告要求按照每月2400元计算租金，一审法院不予支持。待双方租金数额确定后，原告可以对超出20.442元每平方米的租金数额另行提起诉讼。因被告未按约定期限履行，其应从应支付之日起按每日万分之二向原告支付违约金。因原告增加诉讼请求后未在法定期限内补缴诉讼费，故其要求的2019年4月1日至2020年3月31日的租金及违约金一审法院不予审理。综上所述，对原告请求的合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳市华隆国际小商品有限公司于本判决生效后十日内将美丽华购物广场第二层C区012、013号商铺腾清并交还原告安阳市人民防空办公室；二、被告安阳市华隆国际小商品有限公司于本判决生效后十日内支付原告安阳市人民防空办公室2016年4月1日起至2019年3月31日止的租金35750.6元及违约金（违约金以应支付租金为基数、从应支付之日起按每日万分之二计算至履行完毕之日止）；三、驳回原告安阳市人民防空办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4216元，由原告安阳市人民防空办公室负担3433元，由被告安阳市华隆国际小商品有限公司负担783元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案系租赁合同纠纷，上诉人是涉案商铺的所有权人，其与被上诉人签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应按照合同约定履行自己义务。关于租金标准，上诉人与被上诉人签订的合同中约定双方先行按照每平米20.442元计算，虽约定待司法或协商最终确定租金金额后多退少补，但该约定内容不明确、不具体，且上诉人所称的判决书亦以双方当事人约定数额作为计算依据，一审认定的租金标准并无不当。关于上诉人主张一审程序不当问题，经查，一审法院审理期间对合议庭进行过变更，且审理期限问题不足以影响本案判决结果，上诉人该项主张本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4216元，由上诉人安阳市人民防空办公室负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年九月十一日书记员  张 桢