浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初2444号 原告：杭州巨坤贸易有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区厚仁商业街（三墩新天地商业中心）4幢5层506室。 法定代表人：傅巨坤，总经理。 委托诉讼代理人：李益步、朱楚君，浙江六和律师事务所律师。 被告：吴兴华，男，1988年1月19日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：吴顺福，男，系被告吴兴华父亲。 原告杭州巨坤贸易有限公司（以下简称巨坤公司）与被告吴兴华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告巨坤公司的委托诉讼代理人李益步、被告吴兴华及其委托诉讼代理人吴顺福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巨坤公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年1月23日至2021年1月22日期间租金668528.43元，违约金100224.32元，合计768752.75元（违约金按年利率24%自2019年11月8日暂计算至2020年6月23日，此后继续计算至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月23日，经桐庐县人民法院执行庭组织拍卖，原告拍得位于桐庐县××路××号××广场××楼商铺的产权。原告当时系以带租拍卖方式拍得上述房产。房屋原产权人李云生、俞明芬曾授权桐庐县富春物业管理有限公司将涉案房产租赁给本案给被告，且双方于2013年10月15日签订《商铺租赁合同》，约定：租期为10年，从2013年10月15日至2023年10月11日，租期内租金实行先付后租原则，具备支付方式为：前三年租金60万元／年，第四年起每年环比递增5%。其中第一年以9个月计算，于2013年11月13日前付清，以后每年9月5日前全额支付下一年租金。若逾期未支付的，每逾期一日按逾付款项千分之一计算违约金。2013年12月10日，桐庐县富春物业管理有限公司与被告吴兴华签订一份《商铺租赁合同之补充协议》，约定第二年以后的租金在每年的11月8日前缴纳。案涉房屋拍卖前，桐庐县人民法院执行庭明确告知被告案涉房产的现状及后续处理（即带租拍卖），被告同意按《商铺租赁合同》继续全面履行，并将租金支付给买受人。且在原告拍得案涉房屋前，被告已对该房屋进行实际租赁经营。被告吴兴华在原告拍卖取得该案涉房屋的前期经营和桐庐县人民法院对案涉房屋实际拍卖过程中未对消防问题提出异议，而竞买须知明确案涉房屋以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修以及内在质量以移交时的现状为准。在原告取得案涉房屋的产权前，该房屋所在楼房经验收合格后早已投入使用，说明该楼房已通过消防部门验收，也确保所有消防通道畅通。被告吴兴华城主该案涉房屋用于经营，并对房屋进行了装修，之后对装修后经营场所的消防手续理应由实际经营者被告吴兴华办理。后原告拍得案涉房产，原被告双方同意继续全面履行《商铺租赁合同》。之后，被告吴兴华按约支付了后续两年的租金。按照双方约定，在2018年11月8日前应支付下一年度的租金，但吴兴华经原告多次联系催讨，一直未支付。后原告向桐庐县人民法院起诉，要求支付2019年1月23日至2020年1月22日的租金，法院经依法审理后支持原告诉讼请求（案号2019浙0122民初19号）。现根据《商铺租赁合同》及《补充协议》约定，被告吴兴华支付下一年度即2020年1月23日至2021年1月22日的租金，但被告经催告至今未付。 原告巨坤公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、桐庐县人民法院（2014）杭桐执委字第11－4号执行裁定书及房屋产权三证，证明巨坤公司通过拍卖于2015年1月23日取得位于桐庐县××街道××路××号××广场××楼商铺产权的事实； 2、商铺租赁合同、商铺租赁合同之补充协议、授权委托书，证明受原业主授权，桐庐县富春物业管理有限公司（以下简称富春公司）将上述商铺出租给吴兴华，对租金的标准、支付的期限、违约金等作了明确的约定的事实。 3、桐庐县人民法院2014年6月19日的执行笔录，证明吴兴华明确表示在上述商铺拍卖成功后，将租金直接支付给买受人即巨坤公司。同时证明吴兴华未对租赁合同任何条款提出异议，确认全面继续履行《商铺租赁合同》为继续租赁使用案涉房产的前提条件的事实。 4、(2018)浙0122民再2号、(2019)浙01民再83号民事判决书，证明案涉租赁房屋在竣工验收时经桐庐县公安局消防大队验收合格。 5、（2019）浙0122民初19号民事判决书，证明巨坤公司向桐庐县人民法院起诉要求支付2019年1月23日至2020年1月22日的租金，并已获得法院支持。 被告吴兴华答辩称：一、因新冠肺炎疫情影响，国家和政府出台了相应的减免租金和延缓缴纳房租的政策。1、要求减免两个月的租金。2、延缓缴纳房屋租金。新冠肺炎疫情是不可避免，并不能克服且不能预见是不可抗力的。“这是疫情发生以来，全国人大常委会官员对涉及疫情的防控措施的权威定性，具有指导意义。据此，如果各地政府为应对疫情采取了相关的防控措施，而这些措施在具体案件中符合不可抗力的构成要件，且符合上述两项免责条件，即使这些防空措施导致合同不能履行或有其他履行障碍，义务人亦可免责”，摘自应景选读《疫情不可抗力的司法认定及其与情势变更的衔接》。这里说的其他履行障碍，我们承租整个三楼面积1900多平方，只有使用了802平方，还有1000多平方，正因为消防疏散通道宽度不够，是承租房屋本身的缺陷，而非承租人的问题，从租赁到现在1000多平方米一直都没有得到使用，当前疫情半年多时间过去了，还没有结束，靠802平方米网吧经营收入，出现严重的亏损，租赁合同无法继续履行，显失公平公正。二、案涉商铺违反《消防法》，是一个不合法的出租物，消防疏散通道宽度不足是出租房屋本身存在的问题，导致一半多面积不能正常使用。既不符合“租赁物必须符合租赁的要求”的法律规定，也不符合《商铺租赁合同》中“甲方确保所有消防通道畅通”的约定，严重违反了《高层民用建筑防火规范》GB50045956.1.3A：“商住楼中住宅的疏散楼梯应独立设置”的强制性规定，使承租方合同目的不能整体实现。三、因《民事调解书》被撤销，原定减免一年房租费30万元，由于这一年房租费减免当中有做消防13万元中的10万元是由巨坤公司负责的，张敏律师经徐萌房东同意，有录音材料为证。四、商铺租赁合同之补充协议第三条约定，三楼户外电子显示屏广告位靠在三楼窗户，影响其通风采光，根据约定：从2016年11月开始将其广告位整体外移，解决承租户窗户的通风和采光。但是巨坤公司并没有这么做，也没有与我方商量，我们曾于2017年10月29日致函巨坤公司要求立即制止违法广告安装，维护承租人的合法权益，但至今一直没有得到解决，严重侵犯了我们的合法权益，导致一直以来影响通风、采光，造成室内黑暗、空气不好，白天开灯，新风24小时换气，增加了很大电费开支，严重的侵犯了承租人的合法权益，巨坤公司也承诺补偿我们的电费损失，但至今没有兑现。《合同法》第二百二十五条：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”巨坤公司通过出租电子显示屏广告位收入40多万元，该广告收益应归承租人所有。五、根据《商铺租赁合同》之补充协议第一条约定：“商铺租赁合同中约定的租金包含税金在内”，明确出租方应开具税务收款收据，但我方已支付巨坤公司305万元房租费，仅开出了57.75万元，其余请补齐未开收款收据发票，不含本期的房租费数。六、我们已向法院提出了解除合同的诉请，要把房租算到2021年1月22日为止，我们不能接受，应等待法院判决为准，巨坤公司提出要把房租算到2021年1月22日为止这个时间节点不认可。七、巨坤公司要把违约金按年利率24%计算，违约金年利率过高，我们不能接受，且没有法律依据。总之，一是要求减免租金，二是要延缓缴纳房屋租金，免去房屋租金违约金，三是要解除终止租赁合同关系。 被告吴兴华为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、发改投资规（2020）734号文件，证明减免或延期收取房屋租金的依据。 2、县疫情防指（2020）9号文件，证明出租人为租户减免租金的依据。 3、杭州市××防控指挥部令第6号文件，证明因新冠肺炎防治工作需要，网吧等娱乐场所自2020年1月23日开始停业。 4、县文化局在微信公众号发布的网吧停业通知，证明网吧主管部门要求网吧停业的事实。 5、阳阳网吧在微信群布置停业工作的聊天记录，证明阳阳网吧布置停业工作的事实。 6、浙江省桐庐县文化和广电旅游体育局关于公布公共文化及娱乐、体育场所（馆）等文旅体行业企业复工的通知，证明案涉网吧停业两个月的事实。 7、桐庐县公安局消防大队建设工程消防设计审核不合格意见（桐公消审字[2016]第0027号），证明租赁商铺三楼网吧消防疏散通道宽度不足。 8、桐庐县公安局消防大队建设工程消防设计备案检查不合格通知书（桐公消审字[20174]第0002号）时代棋牌室，证明租赁商铺三楼网吧消防疏散通道宽度不足。 9、《关于要求立即制止违法广告安装，维护承租人的合法权益的函》，证明电子显示屏挡住案涉商铺窗户，吴兴华要求巨坤公司解决处理的事实。 10、原、被告协商消防通道如何解决，房租如何减免的通话录音。证明张敏律师承诺办理消防许可手续费13万元中10万元由巨坤公司负责，从房租费中减免的事实。 11、被告致电巨坤公司要求协调处理电子显示屏问题的短信记录，证明电子显示屏挡住窗户，要求巨坤公司解决处理的事实。 对原告巨坤公司提供的证据，被告质证和本院认证如下：证据1、2，被告对其三性无异议；证据3，被告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为笔录里没有记载不代表没有提出异议；证据4、5，原告对其真实性无异议，但对判决结果不予认可，认为整幢大厦消防验收合格不代表三楼验收合格。本院对巨坤公司提供的证据1-5均予以认定。 对被告吴兴华提供的证据，原告质证和本院认证如下：证据3、4、5、6，原告对其三性无异议，本案予以认定；证据1，原告对其真实性无异议，但认为文件明确提到减免租金应当先协商；证据2，原告对其真实性无异议，认为针对是的国有企业的租金减免；证据7、8，原告对其真实性无异议，认为案涉大厦建筑消防验收是合格的，承租户经营业态是否符合消防应该由承租户自己负责；证据9，原告对其三性均有异议；证据10，原告对其三性均有异议，认为该份证据是未经各方当事人允许的情况下偷录形成的，本身合法性存在问题，在录音文字整理过程中，吴兴华也是进行了对其有利内容的摘录整理，造成录音文字内容不全，从录音内容角度看，张敏律师是作为徐萌的代理人与各方进行协商，在整个过程中从未声称是巨坤公司的代理人，也未出具巨坤公司的授权文件，吴兴华也没有主动或被动获取张敏律师代表巨坤公司的授权文件，因此，张敏律师在整个过程中的所有意思表示对巨坤公司没有法律效力。虽当天曾形成一份补充协议书，但巨坤公司未盖章追认，该补充协议也未生效，这点已经被（2018）浙0122民再2号及（2019）浙01民再83号民事判决书所确定。在民事调解书被撤销的情况下，各方的权利义务应当按照商铺租赁合同及补充协议确定；证据11，原告对其真实性无异议，认为商铺租赁合同之补充协议已明确约定电子显示屏广告牌问题由吴兴华与桐庐县城市管理综合行政执法局沟通。本院对证据1、2、7、8的真实性予以认定，经审查证据9、10、11与巨坤公司缺乏关联，故对证据9、10、11不予认定。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2013年10月15日，案外人富春公司（甲方）与吴兴华（乙方）签订一份商铺租赁合同。该商铺租赁合同约定的租赁内容：一、甲方受桐庐迎春南路577号时代广场三楼商铺业主的委托将该商铺租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法的出租权；二、甲方租赁给乙方的门面（房屋）建筑面积约为1962.63平方米。甲方同意乙方所租门面（房屋）作为经营用，其经营范围以网吧经营为主；三、租赁期限：租赁期限为10年，自2013年10月15日起至2023年10月11日止；四、租金及其他费用：租金实行先付后租原则，具体支付方式为：前三年租金为60万元/年，第四年起每年环比递增5%；五、租金缴纳时间：第一年的租金乙方于2013年11月13日前一次性付清；第二年以后的租金在每年的9月5日前全额缴纳下一年度的租金；六、甲方的权利和义务：甲方应保证所出租的门面（房屋）及设施完好并能够正常使用，并按《物业管理办法》的规定负责维护保养、维修。甲方确保所有消防通道畅通。为乙方办理营业执照等提供有效的房产证明及相关手续等。乙方的权利和义务：乙方不得在上述租赁场所从事违法违规的经营活动损害甲方和国家的利益，并对自己的行为承担法律和行政责任。按合同约定期限交纳租金及其他费用。在租赁期内乙方不得擅自转租，亦不得擅自改变合同约定的使用用途。如确需转租或改变使用用途的，必须事先与甲方协商。在租赁期内所有的消防安全责任均由乙方自行承担，如因管理、使用不当造成房屋或设施等损坏的，乙方应负责维修或予以经济赔偿，甲方概不承担任何责任等；七、违约：任何一方不得无条件单方面取消、终止本合同。如一方因特殊情况确需单方取消、终止本合同的，应按本合同约定年租金的20%向对方支付违约金，并承担对方的实际损失；乙方逾期支付所有应付款项属于违约，除立即付清所欠款项之外，每逾期一天应向甲方支付欠款总额千分之一的违约金。逾期付款超过60日，甲方有权单方终止合同收回房屋。2013年12月10日，富春公司（甲方）与吴兴华（乙方）签订一份商铺租赁合同之补充协议。该补充协议约定：1、原《商铺租赁合同》中约定的租金包含税金在内；2、合同期内水电费用按实际使用数字由乙方统一收取结算，其中水费按3.85元/吨收取，电费按1元/度收取；3、目前三楼户外的电子显示屏广告位由桐庐县城市管理综合行政执法局统一对外招租，合同期限到2016年10月30日为止。考虑到目前的广告位比较靠近三楼窗户，在上述合同期满后甲方委托乙方与桐庐县城市管理综合行政执法局进行沟通，要求将广告位整体外移，以利于三楼窗户的通风和采光；4、原租赁合同约定的租赁期限从2013年10月15日至2023年10月11日，第一年租金时间从2013年11月13日开始缴纳，现双方一致同意将第一年租赁开始时间变更为以电梯批文收到时间为准，乙方收到电梯批文（2013年12月9日）后3日内向甲方支付第一年的9个月（至2014年12月8日）租金，第二年以后的租金在每年的11月8日前缴纳。前述商铺租赁合同和商铺租赁合同之补充协议签订后，富春公司向吴兴华提供商铺租赁合同约定的商铺，吴兴华对承租的整体商铺中部分进行了装修，作为桐庐阳阳网吧的经营场所，并向富春公司支付了合同约定的租金。 在吴兴华租赁经营期间，由于案涉商铺即桐庐县××路××号××广场××楼商铺的产权人李云生、俞明芬欠徐萌、傅巨坤到期借款未还，徐萌、傅巨坤于2013年12月23日向杭州市上城区人民法院提起诉讼。案经杭州市上城区人民法院审理，徐萌、傅巨坤与李云生、俞明芬达成调解协议。为此，杭州市上城区人民法院于2014年1月22日出具了（2014）杭上商初字第24号民事调解书。李云生、俞明芬未履行杭州市上城区人民法院（2014）杭上商初字第24号民事调解书确定的还款义务。徐萌、傅巨坤于2014年2月17日向杭州市上城区人民法院申请强制执行。2014年3月13日，杭州市上城区人民法院将该案委托本院执行。本院于2014年3月31日立案受理该执行案件即本院（2014）杭桐执委字第11号民间借贷纠纷执行案。本院在执行过程中，需拍卖处置被执行人李云生、俞明芬的前述案涉商铺即桐庐县××路××号××广场××楼商铺来清偿其所欠债务。该商铺的承租人吴兴华要求拍卖后仍保持原租赁合同即带租拍卖。考虑到富春公司为吴兴华承租该商铺另行安装电梯等，巨坤公司与富春公司对吴兴华所付房屋租金经协商同意由巨坤公司收取十二分之十一，由富春公司收取十二分之一。后案涉商铺由巨坤公司以850万元的价格拍得，本院于2015年1月23日裁定将案涉商铺转让给巨坤公司。各方均同意将租赁年度起算时间调整为每年的1月23日。 2020年1月23日，因新冠肺炎疫情爆发，根据桐庐县政府发布的防控措施指令，原告经营的桐庐阳阳网吧停止营业。2020年3月23日，根据县政府疫情防控措施指令，原告经营的桐庐阳阳网吧恢复经营。 （2020）浙0122民初2828号案中，吴兴华作为原告起诉请求确认案涉商铺租赁合同无效，并请求巨坤公司和桐庐县富春物业管理有限公司减免疫情期间2个月房屋租金121550元,延缓缴纳剩余的房屋租金，免交延缓缴纳房屋租金的违约金。后本院判决巨坤公司和桐庐县富春物业管理有限公司减免吴兴华新冠疫情期间1.5个月的房屋租金91163元（其中巨坤公司减免83566元、桐庐县富春物业管理有限公司减免7597元），同时驳回吴兴华的其他诉讼请求。 吴兴华至今未向巨坤公司支付2020年1月23日至2021年1月22日止的租金668528.43元。 本院认为，巨坤公司从法院拍卖取得案涉房产，巨坤公司取得案涉房产出租人的地位，吴兴华应向巨坤公司履行支付租金的义务。该商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。巨坤公司与吴兴华应全面履行商铺租赁合同约定的义务。关于吴兴华辩称因案涉商铺的消防疏散通道宽度达不到《建筑设计防火规范》的标准，桐庐县公安局消防大队不予办理消防许可手续，导致大部分租赁场地无法使用，要求减免未使用场地租金的抗辩意见，本院认为根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”根据上述法律规定，房屋在投入使用前，建设工程的消防验收和申请消防安全检查的义务人应是房屋的所有权人或管理人或合法出租人。在房屋装修前和营业前，进行消防设计备案和申请消防安全检查的义务人应是房屋的实际使用人。本案中，在巨坤公司取得案涉商铺的产权前，案涉商铺所在该幢楼房经验收合格后早已投入使用，说明该幢楼房已通过消防部门的验收，也确保所有消防通道畅通。吴兴华租赁该案涉商铺用于经营，吴兴华对租赁商铺进行了装修，故装修后经营场所的消防手续应由实际经营人办理，即应是实际经营人吴兴华本人办理其经营场所的消防手续。关于原告申请对案涉租赁房屋全部面积作为网吧经营并使用是否符合《消防法》和消防规范及强制性规定进行鉴定的问题，本院在（2020）浙0122民初2828号案件中已作出不予准许的处理。故对吴兴华的前述抗辩意见本院不予采纳，吴兴华应当按案涉合同约定支付自2020年1月23日至2021年1月22日止的租金668528.43元。因（2020）浙0122民初2828号案已判决巨坤公司减免吴兴华新冠疫情期间1.5个月的房屋租金83566元，故吴兴华尚须支付巨坤公司自2020年1月23日至2021年1月22日止的租金584962.43元。 关于违约金的问题，吴兴华认为违约金按年利率24%的计算标准过高，本院认为，商铺租赁合同约定每年的11月8日前缴纳下一年度的房租，即吴兴华应当于2019年11月8日前向巨坤公司支付2020年度的房租。同时结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益损失等综合因素，认为巨坤公司主张的违约金过高，依法调整吴兴华应承担的违约金为以584962.43元为基数自2019年11月9日至租金实际付清之日止按年利率6%计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告吴兴华于本判决生效之日起十日内支付原告杭州巨坤贸易有限公司自2020年1月23日至2021年1月22日止的租金584962.43元，并支付自2019年11月9日至租金实际付清之日止按年利率6%计算的违约金； 二、驳回原告杭州巨坤贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11488元，减半收取5744元，保全费4364元，合计10108元，由被告吴兴华负担。 原告杭州巨坤贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告吴兴华于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  王杰 二〇二〇年九月三日 书记员  孙红 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。