湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初1219号原告：梁吉文，男，1982年10月3日出生，汉族，湖南省宁远县人。原告：雷格丽，女，1984年10月27日出生，汉族，湖南省宁远县人。二原告共同的委托诉讼代理人：李洪斌，湖南恳业律师事务所律师（一般代理）。被告：宁远鸿泰房地产有限公司，地址宁远县舜陵镇水市路232号。法定代表人：李加才，经理。委托诉讼代理人：文海军，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权）。原告梁吉文、雷格丽诉被告宁远鸿泰房地产有限公司（以下简称：鸿泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，于2020年7月20日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院由简易程序转为普通程序，进行了二次开庭审理。原告梁吉文及二原告共同的委托诉讼代理人李洪斌、被告鸿泰公司的委托诉讼代理人文海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁吉文、雷格丽向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方商品房销售合同第12条第2款，即“逾期超过60日未交交房，按超过之日起每月向买受人补偿500元违约金”无效；2、判令被告从2019年1月1日起向原告支付逾期交房违约金；3、判令被告以原告已付购房款为基数，按每月万分之一的标准，向原告支付逾期交房违约金至起诉之日止计19600元，后期继续支付；4、判令被告在本判决生效之日起2个月内，向原告交付符合法律规定条件的房屋；否则，向原告额外支付人民币5000元的惩罚性违约金；5、判令被告赔偿逾期交房而给原告造成的租房租金损失人民币13000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月13日，原告与被告双方签订《宁远县商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的坐落于宁远县园艺路北侧（南城御园小区）2幢2单元4层***号商品房销售给原告。合同约定该房屋总价款为人民币408684元，被告应当在2018年12月30日前向原告交付该商品房。原告已于2017年12月18日最后将购房款及相关税费交清，全面履行了自己的合同义务，而被告至今仍未向原告交付房屋。被告怠于履行合同义务时间已超过一年。据此，原告为维护自己的合法权益，具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告鸿泰公司辩称，一、原告诉答辩人名称错误，答辩人公司注册名称为宁远鸿泰房地产有限公司，而非宁远县鸿泰房地产有限公司，原告诉请答辩人属于主体错误。二、双方签订《宁远县商品房买卖合同》后发生了不可抗力的事件，并非答辩人主观上存在过错。1、答辩人于2015年7月29日依法成立，2015年11月11日取得位于宁远县园艺路北侧国有土地出让14848.7平方米的土地使用权，于2017年6月11日取得建设国土规划许可证，同年9年8月取得建筑工程施工许可证，又于2017年11月20日取得商品房预售许可证，整个商品房开发项目于2018年11月26日全部竣工，答辩人在开发南城御园商品房项目的过程中均是依法依规进行的，主观上没有怠于任何一项开发作业环节；2、答辩人开发南城御园商品房于2018年11月26日全部工程竣工后，已陆续交付200余户业主入住使用。答辩人对交房的相关事宜亦进行了公示，客观上完全符合交房和入住的各项条件；3、答辩人在开发该宗房产时客观上遇到了很多不可抗力的因素，2017年165天下雨，在2018年期间兴建的过程中持续下雨，下雨天数达168天，严重影响了工程进度，并非答辩人主观上不交房给原告；4、答辩人于上述时间全部竣工后，需要各部分对房屋进行验收，验收合格后才交付业主入住使用，答辩人于2018年11月26日早早的向相关部门提出申请要求验收，然而由于相关主管部门人事变动，特别是消防职能部门没有明确和综合验收职能部门发生重大改制，而迟迟不予验收，也无法验收，验收推迟至今还没有完成。由于验收职能部门的政策因素，显然不是答辩人主观上能遇见的，实属不可抗力的事实。综上所述，发生不可抗力事件，是答辩人无法预见的，答辩人不应承担相关违约责任，请求法院公正裁决。原告梁吉文、雷格丽围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《宁远县商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方存在商品房购销关系；2、首付款收据、银行按揭凭证，拟证明原告已履行交付购房款义务；3、增值税、契税发票，专项维修基金收据，拟证明原告已交完购房相关税费；4、《租房合同》，拟证明原告在外租房费用为13000元；5、结婚证，拟证明二原告系夫妻关系。被告鸿泰公司质证认为：1号、2号、3号、5号证据无异议，4号证据真实性、关联性有异议，原告是否租住在该地方，没有其他证据佐证。被告鸿泰公司围绕答辩理由依法提交了如下证据：1、营业执照、土地使用权证、规划许可证、施工许可证、预售许可证，拟证明公司开发的合法性；2、水、电、燃气等发票，拟证明基础设施到位；3、《宁远县建设工程竣工规划核实申请表（建筑类）》，拟证明房屋验收申请；4、《宁远县南城御园规划核实测绘报告书》，拟证明房屋合格；5、《监督单位的质量评价》，拟证明房屋合格；6、《关于南城御园小区验收情况说明》、《关于南城御园小区规划条件核实的情况说明》，拟证明没有验收完毕的情况；7、《气象资料》，拟证明天气下雨的事实；8、《公告》，拟证明收房公告；9、房屋现状照片，拟证明入住情况。原告梁吉文、雷格丽质证认为：1号、2号、5号证据无异议；3号证据真实性有异议，是否是2018年提交或是后期补交的，无法核实；4号证据真实性不予认可，是起诉后被告才去相关部门补上的；6号证据真实性不予认可，是后期补上的；7号证据真实性无异议，关联性有异议，下雨不属于不可抗拒的范围；8号证据真实性有异议，2019年2月份根本没有贴该公告；9号证据真实性无异议，关联性和证明目的有异议，房屋入住确实很多人入住了，但是都没有手续。经审查，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告梁吉文、雷格丽提交的4号证据因无其他证据予以佐证，其真实性无法核实，本院不予采信。被告鸿泰公司提交的3号、4号、6号、8号、9号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；7号证据本院对其真实性予以认可，但不足以达到被告的证明目的。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年12月13日二原告与被告签订《宁远县商品房买卖合同》，约定由二原告购房被告开发的位于宁远县园艺路北侧的南城御园2幢2单元4层***号商品房，房屋总价款为408684元；合同还约定：一、（第七条付款方式和期限）买受人采用贷款方式付款，须于2017年12月13日前支付首付款108684元，余款300000元向宁远农村商业银行申请贷款支付。（第八条逾期付款责任）除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的：逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知到达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。二、（第九条商品房交付条件）该商品房交付时应当符合下列第（1.2.3）第3项条件：1、该栋商品房已取得建设工程竣工验收备案证明条件；2、该商品房已取得经宁远县房产局审核的房屋测绘成果报告；3、该房地产开发项目经验收合格，取得宁远县房产局的备案证明文件。房地产开发项目分期开发的，可分期验收。三、（第十一条交付时间和手续）出卖人应在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不能出示或出示不齐全的，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。四、（第十二条逾期交付责任）除不可抗力外，出卖人逾期超过60日未交房，按超过之日起每月向买受人补偿500元违约金。2019年2月22日被告鸿泰公司发出公告通知南城御园1号、2号、3号、4号、5号业主收房，二原告以未达到交付条件为由拒绝收房。2020年5月14日，二原告以被告鸿泰公司未依约交房为由向本院提起诉讼。另查明，永州市城乡规划测绘信息中心于2018年12月19日向被告鸿泰公司出具了《南城御园规划核实测绘报告书》。被告鸿泰公司于2018年12月6日提交了《宁远县建设工程竣工规划核实申请表（建筑类）》，宁远县建设工程质量安全监督站于2019年2月22日在出具《监督单位的质量评价》中审核：“该工程竣工备案验收，要求施工方按返工意见书要求整改到位后，同意竣工备案”。经查实，监理单位于2019年1月19日要求施工的单位整改的质量问题，施工单位于2019年2月18日前已整改完毕，宁远县建设工程质量安全监督管理站于2019年2月22日再次进行复查时，土建部分已达到交房使用标准并出具了质量监督报告。勘察、设计、施工、监理、建设单位对该项目验收合格，于2019年2月20日同意备案。被告鸿泰公司于2018年12月向宁远县建设工程质量安全监督站提出了南城御园小区的验收申请，宁远县建设工程质量安全监督站对小区土建部分进行了验收并出具了质量监督报告；因消防验收的职能部门没有明确，消防不能验收而导致该小区未进行综合验收；后又因综合验收的职能部门发生重大改制，因而南城御园小区的综合验收推迟至今未完成。被告鸿泰公司于2018年年底向宁远县住建局申请办理规划核实，由于机构改制，宁远县住建局未办结此项目；后被告鸿泰公司于2020年1月向宁远县城乡规划技术信息服务中心申请办理规划条件核实，因疫情原因推迟，现尚在办理中。本院认为，二原告与被告签订的《宁远县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的禁止性规定，故原、被告之间的商品房买卖关系合法有效。双方主要的争议焦点为：1.被告是否存在逾期交房的事实；2.若逾期交房，是否存在不可抗力因素；3.双方约定从超过之日起按每月500元支付逾期交房违约金是否显失公平。一、被告是否存在逾期交房的事实。根据双方签订的合同第九条约定，被告交付房屋必须同时具备以下条件：……3、该房地产开发项目经验收合格，取得宁远县房产局的备案证明文件。第十一条约定，出卖人应在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不能出示或出示不齐全的，不能满足第九条（3）项约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。本案中，被告至今尚未完成综合验收，未具备合同约定的房屋交付条件，因此，即便被告在具备房屋交付条件前已通知各业主交房，也有部分业主入住等事实，但因涉案房屋不具备合同约定的交付要件，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任应由被告自行承担，故被告未按合同约定条件、期限向原告交付房屋，存在逾期交房的行为。二、被告逾期交房是否存在不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，被告抗辩称逾期交房系因相关部门职能发生了变动和下雨等不可抗力因素影响，要求免除其责任。本院认为，1、被告提供的7号证据宁远县气象局出具的《气象资料》仅能证明2017年、2018年全年降水日数，不能证明原、被告订立合同后宁远县出现了重大自然灾害或者明显多于往年的足以影响施工的恶劣天气，故被告辩称的下雨天气不属于不可抗力，该抗辩理由不能成立。2、被告提供的6号证据证明，因政府职能机构工作职能重大改制，致使南城御园小区消防未能验收，以致该小区综合验收未能完成，该情况确对房屋交付产生了直接影响且为不可归责于被告的客观因素造成，属于不可抗力，故对被告要求免除其逾期交房的违约责任的抗辩理由，本院予以采纳；对二原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；对二原告要求被告赔偿因逾期交房而给其造成的租金损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另二原告诉请要求被告在判决生效之日起二个月内向其交付符合法律规定条件的房屋，因不可抗力尚未消除，本院对该诉讼请求不予支持。三、双方约定的违约金是否显失公平。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，双方在合同中分别对双方的违约责任进行了约定：第八条：除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的：逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知到达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。第十二条：除不可抗力外，出卖人逾期超过60日未交房，按超过之日起每月向买受人补偿500元违约金。由此可见，逾期付款的违约金是按逾期时间以应付款项为基数计算，逾期交房的违约金是按超过之日每月以固定数额累计，二者计算依据不同，并未存在原告诉称的显失公平的情形，且原告亦未提供其他证据佐证被告有利用优势或对方没有经验致使双方的权利义务明显违反等价有偿原则的情形，故原告以双方签订《宁远县商品房买卖合同》第二十条第二款即：“逾期超过60日未交房，按超过之日起每月向买受人补偿500元违约金”显失公平为由诉请要求认定该条款无效，于法无据，本院不予支持。另关于原告要求被告支付5000元惩罚性赔偿金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告梁吉文、雷格丽的诉讼请求。案件受理费740元，由原告梁吉文、雷格丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长 欧阳运华人民陪审员 刘 志 军人民陪审员 江 为 民二〇二〇年九月二十二日法官 助理 李  伟书 记 员 万  婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。