广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18832号原告：佛山市南海区安保物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码914************993。法定代表人：符某1。委托诉讼代理人：陈明，男，该公司分公司负责人。原告：佛山市南海区安保物业管理有限公司西樵分公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码914***********435W。负责人：陈明。被告：温小群，女，1985年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：邵雨平（被告温小群的丈夫），住广东省电白县。原告佛山市南海区安保物业管理有限公司、佛山市南海区安保物业管理有限公司西樵分公司诉被告温小群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告佛山市南海区安保物业管理有限公司的委托诉讼代理人暨原告佛山市南海区安保物业管理有限公司西樵分公司的负责人陈明，被告温小群的委托诉讼代理人邵雨平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年11月1日至2020年6月30日止拖欠的住宅物业服务费884.54元及2020年1月1日至2020年6月30日止的违约金242.14元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2014年11月30日购买了佛山市南海区***，确权建筑面积为92.14平方米；被告从2019年11月1日起不按约定交纳房屋物业服务费至2020年6月30日止，上述费用及违约金累计1126.68元。根据《前期物业管理服务协议》第五条第3、12点和第九条第4点以及《承诺书》、《委托代收代扣费协议书》的约定：丽湖名轩物业服务费按建筑面积每月每平方米计收；具体收费标准为“住宅：1.20元/平方米/月”，物业服务费按每两个月划扣一次，每双月10号之内向乙方收取上月与当月份的物业管理服务费，从逾期之日起乙方按每天应缴费用的千分之三缴纳违约金。被告从2019年11月1日起至2020年6月30日止拖欠的房屋物业服务费92.14平方米×1.20元/平方米/月×8月=884.54元；暂计2020年1月1日至2020年6月30日止的违约金242.14元，共计1126.68元。期间，原告按电话通知、在单元门上贴《催缴费通知》等顺序多次通知缴费，均无效。被告辩称，一、起诉状所述“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用”，与事实不符，被告不同意这样的说法，事实是原告没有按约履行合同在先。前期物业管理服务合同第1页第二章第2条甲方权利义务中明确写明“根据本协议对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”；丽湖名轩前期物业管理服务协议第1页第一条第10点约定：不得占用本物业的共用部分、共用设施设备或改变其使用功能；如因维修物业或者公共利益，甲方确需要临时占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地的，应征得相关业主的同意；第2页第二条第15点约定禁止：（4）乱堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；（5）践踏、占用绿化用地，损坏、涂画图标、建筑小品；（6）影响市容观瞻的乱搭、乱建、乱贴、乱挂、设立广告牌；第三条第1点约定：对房屋建筑共用部位的维护和管理:共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、楼盖、屋顶等;第2点约定：房屋公用设施、设备的运行、维修、养护和管理:公用设施设备是指共用的上下水管道、落水道、水箱、共用照明、加压水泵、楼内、消防设施设备、电梯、供电线路、消防设施、共用绿地、道路、化粪池、沟渠、池、井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设备使用的房屋等;第3点公共环境卫生约定：(3)垃圾的收集清运,除“四害”等;第4点秩序约定：（1）内容:A.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序;B.安全监控、巡视;C.门岗值勤等。而被告所居住的丽湖名轩7座楼上几乎每天都有垃圾和水扔下来，经多次跟物管反应，未果后打电话给陈明，给的说法就是自己装监控拍摄后找司法机关处理。其次，被告所居住的7单元旁边阶梯出现大缝隙及路面墙面损坏，有照片为证。小区进出门卫形同虚设，只要骑车的叫一声或按喇叭就开门给进，小区保卫人员都是退休人员，精力不够，下半夜几乎都在睡，小区有小车进出就得按喇叭叫开门，严重影响业主休息。小区靠河边的栏杆烂了晚上灯也大多数不亮，灯柱快倒了还有些电线裸露在外面，有照片为证，这些安全问题视而不见，而那些有利可图的（例如占用公共地方安装收费的水机，大堂设灯箱广告等），没经业主同意就安装，有照片为证。以上事实表明，原告没有按约履行合同在先，而不是“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用”。二、事实并非原告起诉状所述“经催要未果”。在原告起诉前曾打电话要过物业管理费，被告及家人就向其反映三条同样的问题：一是楼上常高空抛物问题;二是从收楼到现在二楼阳台渗水到被告住宅天花问题;三是物业员工“青青”到处散布谣言说被告犯神经病之事道歉。被告明确表明，只要解决上述问题，被告立刻缴费。但时隔多月，原告没有任何答复，足以表明原告没有解决问题的诚意，而不是起诉状所说的“经催要无果，无奈诉至法院”。三、对于原告的管理水平和资质，被告提出疑义。理由如下：（一）物业工作人员在小区到处拍照，有些顽皮的小孩子在玩耍，物业的工作人员并不是第一时间去阻止，而是拍照发到物业群上。（二）小区的卫生可以脏乱差来形容，各个角落可见到垃圾和堆放垃圾。除“四害”就是一种形式，老鼠比猫还要大，成群在花丛中穿，蚊子多到晚上都不敢在小区里逛。（三）小区里堆放建筑垃圾迟迟不处理，之前借用场地给别人堆放沙石后留下“洼地”也不了了之。（四）小区里多处装广告灯箱的用电及收入在何处，占用公共绿化用地安装水机是谁批准的及这么多年的用水用电情况，还有小区乱停车的问题。协议第2页，对物管的服务质量，包括环境卫生、绿化、车辆停放秩序等有明确的要求，合同对双方都有约束，被告不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是合同规定的;原告不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。基于上述理由，被告要求原告撤回对被告的起诉，同时对被告曾向原告提出的要求做出答复。诉讼中，两原告共同举证如下:1.原告佛山市南海区安保物业管理有限公司、佛山市南海区安保物业管理有限公司西樵分公司营业执照（复印件各1份）、被告身份证（复印件1份），用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.粤房地权证佛字第0200630025号房地产权证（复印件1份2页），用以证明涉案物业产权属于被告。3.《前期物业管理服务合同》（复印件1份）、《前期物业管理服务协议》（复印件1份），用以证明两原告为被告提供物业服务，被告应交纳物业服务费用的依据。4.业户信息表（复印件1份）、《承诺书》（复印件1份）、《委托代收扣费协议书》（复印件1份）、银行卡（复印件1份）、银行卡对应的卡资料查询（复印件1份），用以证明原、被告双方存在合法的物业服务关系。5.催缴函（拍照打印件1份）、《委托书》（拍照打印件1份）、张贴催缴函、委托书的照片（打印件1份），用以证明原告根据约定向被告催缴物业服务费用。6.2019年西樵镇住宅小区物业服务综合考评结果表（复印件1份），用以证明原告按照行业标准及物业服务协议的约定提供物业服务。被告举证如下：1.照片（打印件36张），用以证明①两原告对被告所住小区的维护工作、卫生清洁工作不足；②两原告在未经业主同意的情况下，安装饮水机和广告；③两原告对车辆乱停、垃圾乱堆放等问题不予处理。本院经审查认为，两原告提供的证据1-5，被告没有异议，本院予以确认。证据6是复印件，被告有异议，原告未能提供原件以核对，本院不予确认。被告提供的证据1，不足以证明两原告未按相关物业服务协议提供物业管理服务，被告以此为由拒交物业服务费没有依据，本院对其主张不予支持。根据上述采信的证据，结合原、被告陈述，本院确认事实如下：原告佛山市南海区安保物业管理有限公司（以下简称安保公司）是具备物业管理资质的法人企业；原告佛山市南海区安保物业管理有限公司西樵分公司（以下简称安保西樵分公司）是安保公司的分公司，经营范围包括物业管理。被告是丽湖名轩7座102房业主，房屋建筑面积为92.14平方米。2012年1月1日，安保公司与佛山市南海丽江房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》，由安保公司为丽湖名轩提供物业管理服务。2015年2月13日，被告签署《承诺书》《委托代收扣费协议书》，确认遵守《业主临时约定》和《前期物业管理服务协议》的约定。上述协议约定：安保公司为被告提供物业管理服务，住宅物业服务费按1.20元/平方米/月计收，每两个月划扣一次，每双月10号之内收取上月与当月份的物业管理服务费，被告不按约定交付费用的，安保公司有权要求被告补交所欠缴的管理费，并从逾期之日起每日按欠款的千分之三计收违约金。安保西樵分公司实际为丽湖名轩提供物业管理服务。被告未交纳2019年11月1日至2020年6月30日期间的住宅物业服务费884.54元（92.14平方米×1.20元×8个月）。庭审中，被告对两原告主张的物业服务费欠费金额及相应的违约金金额没有异议。本院认为，被告作为丽湖名轩小区的业主，一直接受安保西樵分公司提供的物业管理服务，理应按约交纳物业服务费用。被告以两原告未按约履行合同义务为由拒交物业服务费，但其提供的证据不足以证明两原告未按物业管理服务协议提供物业管理服务，对被告的上述主张本院不予支持。被告尚欠2019年11月1日至2020年6月30日期间的住宅物业服务费884.54元，应支付予两原告。被告逾期未交纳物业服务费，两原告可依约主张违约金。被告对两原告主张的违约金金额没有异议，本院予以确认，故被告应支付违约金242.14元予两原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告温小群应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年11月1日至2020年6月30日期间的住宅物业服务费884.54元、违约金242.14元予原告佛山市南海区安保物业管理有限公司、佛山市南海区安保物业管理有限公司西樵分公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（两原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李倩影二〇二〇年九月十日书记员  孔捷莹