广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19165号上诉人（原审原告）：陈姗，女，1989年2月18日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽莹，广东广岭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州东秀房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区沥滘振兴大街10号自编2号楼1层2119单元。法定代表人：吴炜，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州越秀兴业地产代理有限公司（原广州城建开发兴业房地产中介有限公司），住所地：广州市天河区体育西路189号。法定代表人：何硕慧，总经理。委托诉讼代理人：黄米兰，该司员工。上诉人陈姗因与被上诉人广州东秀房地产开发有限公司（下简称东秀公司）、广州越秀兴业地产代理有限公司（下简称兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初35784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈姗上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判支持陈姗所有的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由东秀公司承担。事实与理由如下：一、东秀公司(开发商)作为专门从事房地产经营的企业，对于限购政策具有更权威、更准确、更及时的掌握，应在执行限购政策方面承担更多责任。东秀公司作为开发商，未尽到合理注意及审慎审查义务，在陈姗不符合购房资格的情况下仍与陈姗签订认购书，收取30万购房定金，明显存在过错。基于公平原则，东秀公司应将30万元购房定金返还给陈姗。因此，原审判决陈姗承担全部责任，有失公平；二、原审法院根据兴业公司提交的聊天记录，认定陈姗未尽到如实告知义务，是错误的。根据陈姗提交的《存量房买卖合同》、《民事调解书》及陈姗的庭审陈述等证据，在与东秀公司完成房屋买卖交易前，陈姗认为可将其中一套房屋(番禺区沙湾镇福景路729号1座1601房)出手，且陈姗也一直在积极地促成与该房屋买方樊带有、吴汶轩的交易。通过兴业公司的员工黎广财与陈姗的配偶麦善劲在2019年7月16日的聊天记录可以看出，东秀公司与兴业公司在签订认购书前已经清楚知晓陈姗家庭有两套房屋且一套正在出售的情况。在此基础上，陈姗才误以为自己有购房资格，并与东秀公司签订了认购书，交了30万元购房定金。最终由于1601房的买方樊带有、吴汶轩违约，导致1601房未能出手成功，占用了陈姗的购房名额，从而导致陈姗未能如期与东秀公司签订商品房买卖合同。因此，陈姗己尽到如实告知义务，原审法院认定事实有误。被上诉人东秀公司答辩称：其一，购房者的购房目的是使用房屋和取得产权登记，而限购政策针对的是产权登记。此外，开发商在房屋买卖合同关系中的对等义务只是交付合格房屋，能否成为房屋登记的产权人是购房者自身应当关注的事项。东秀公司已事先提醒陈姗关注限购政策，已履行必要义务。陈姗一再强调东秀公司应承担合理注意及审慎审查义务，既对东秀公司不公平，更是对房产交易的误解。其二，陈姗在上诉状中陈述其误以为自己有购房资格，既然购房者自己都可以误认，对于售楼者而言，根据陈姗在微信披露有购房名额以及在购房过程中签订的一系列文书，售楼者更加可以合理地信赖陈姗有购房资格。其三，本案纠纷发生的直接原因是陈姗的购房资格，究其实质是陈姗的原因导致无法签订正式的商品房买卖合同。因此，东秀公司有权没收定金。从陈姗的陈述可以反映，陈姗是因为无法卖出旧房而未取得有购房资格，或者说没有足额资金购买涉案房屋，但陈姗能否卖出旧房，与东秀公司无关，也不属于不可抗力。陈姗未能克服购房资格障碍，导致无法签订正式合同，属于陈姗一方过错，与东秀公司无关。被上诉人兴业公司答辩称：其一，陈姗在2019年6月22日明确要求兴业公司工作人员帮其推荐户型，在2019年6月22日至2019年7月23日期间，陈姗一直与销售人员洽商的是房屋价格资金不足以及付款等问题，并非陈姗没有名额的问题。从陈姗与销售人员在2019年8月18日的微信聊天记录可知，陈姗于《订购书》签署后才告知兴业公司其名下有两套房产，房屋未过户给买家。由此可证明，陈姗一直清楚知悉广州的限购政策以及自身不具备购房资格的事实。兴业公司销售人员在洽商阶段已尽到合理的审查义务，并不存在过错，且兴业公司也不是商品房买卖合同的当事人，根据合同相对性，陈姗要求兴业公司退还定金没有法律依据。综上，请求二审法院维持原审判决，驳回陈姗的上诉请求。陈姗于2019年10月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.东秀公司、兴业公司共同向陈姗返还已付的购房定金30万元；2.本案诉讼费用由东秀公司、兴业公司承担。原审法院经审理查明：2019年7月23日，陈姗[乙方、买方，联系地址为：广州市番禺区桥南街道福景路706号（嘉俊陶瓷）]与东秀公司（甲方、卖方、跟进销售代表黎广财）签订《订购书》，约定：乙方自愿订购：广州市xx路xxxxxx苑x栋xx楼xxxx单元，建筑面积为102.4546平方米；折后售价：人民币7098547元；乙方应于签署本《订购书》时支付定金人民币300000元作为签订《商品房买卖合同》及履行本《订购书》的担保；乙方应于2019年7月30日前或甲方另行书面通知的日期（以先到的日期为准）持本《订购书》、乙方有效身份证明以及房管部门要求具备的其他购房资料前往广州市体育西路189号城建大厦28楼兴业地产或甲方指定地点，按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关法律文件；（6.1）乙方声明，已于签订本《订购书》前充分了解本《订购书》所涉及的相关信息，包括：（1）在签订本《订购书》时已充分了解国家、广东省、广州市的商品房买卖规定及政策（包括但不限于限购、限贷等），并明确知悉国家、广东省、广州市政府及主管部门会不时对上述规定及政策进行调整，乙方确认已经对乙方是否受前述规定/政策影响而导致无法购房的情况进行充分查证，在此基础上，乙方自愿申请订购涉案房屋及签订本《订购书》，并承诺提交真实、合法、有效之材料办理涉案房屋购买相关手续；如因上述确认与承诺事宜导致涉案房屋不能办理网上签约、预告登记、房屋过户登记等手续，或导致商品房买卖合同被认定无效、被撤销或被解除的，因此而产生的一切经济和法律责任、风险均由乙方自行承担，与甲方无关；（7.1）乙方出现以下任一情况的，则构成根本性违约：未按本《订购书》之约定签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关法律文件的；乙方出现7.1款所约定的情形的，则（1）甲方有权解除本《订购书》，没收乙方支付的定金，并将涉案房屋重新出售予任何第三方而无需向乙方发出通知；乙方确认本《订购书》中所记载的地址及联系方式均正确无误，甲方将有关通知按照上述地址及联系方式发送即视为送达；等。2019年7月23日，陈姗签订《承诺书》，主要内容：本人申请认购由广州东秀房地产开发有限公司开发的位于【海珠区】的【xxxxxx苑项目】【4】幢【xxxx】单元，本人郑重作出如下确认及承诺：本人确认了解广州市有关限购、限贷政策的有关规定，并对本人是否受上述政策影响而导致无法购房的情况进行充分查证；在此基础上，本人自愿申请认购该单元，并承诺提交真实、合法、有效之材料办理该单元购买相关手续；如因上述确认与承诺事宜导致该单元不能办理网上签约、预告登记、房屋过户登记等手续的，因此而产生的一切经济和法律责任由本人自行承担，与发展商无关；等。陈姗分别于2019年6月29日、2019年7月8日、2019年7月9日向兴业公司支付定金共计300000元。2019年8月22日，兴业公司按《订购书》约定的地址向陈姗邮寄《签约通知函》，主要内容：尊敬的陈姗小姐：我司受发展商委托，谨此函告阁下：务请阁下须于收到本通知之日起三个工作日内，到广州市体育西路189号城建大厦28楼兴业地产总部签署《广州市商品房买卖合同》，并付清房款和相关费用；若阁下逾期仍未办理上述手续，我司将不再另行通知，发展商有权按照双方签订的《广州市商品房订购书》约定没收阁下已缴交的定金，重新出售该单元；等。陈姗确认收到该函件。2019年8月27日，兴业公司按《订购书》约定的地址向陈姗邮寄《挞定通知》，主要内容：尊敬的陈姗小姐：我司受发展商委托特函告阁下：由于阁下逾期未办妥相关手续，发展商将根据订购书的约定没收阁下己缴交的定金，重新出售该单元；等。陈姗于2019年8月27日收到该通知。陈姗和东秀公司均同意解除《订购书》。各方均确认被告东秀公司委托兴业公司代理销售涉案房屋所在的楼盘项目。陈姗为证实自己的主张还提交了如下证据：陈姗的配偶麦善劲与兴业公司工作人员黎广财于2019年7月16日的微信聊天记录，主要内容：麦善劲：“黎生，我们本月23号过来签合同，交齐10%，如何？”黎广财：“麦生您好，您这边处理好事情了吧？一切都良好吧？我这边跟发展商也说了您的情况，发展商每天都逼我给个时间，现在您说23号能过来那就太好了”。拟证明双方签订《订购书》前，兴业公司已经知道陈姗需卖掉之前的房子才能购买涉案房屋。东秀公司质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，陈姗没有提交原始载体。兴业公司质证表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该微信记录只截取了部分，根据上下文的联系，麦善劲与黎广财只是针对陈姗资金不足在解决资金问题，陈姗没有明确告知销售人员其无购房资格。兴业公司为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、陈姗于2019年7月23日签订的《购房须知》，主要内容：承诺书，我（们）购买xxxxxx苑x栋xxxx单元，我（们）作出以下承诺：我（们）的户籍所在地为本市户籍居民，根据限购政策，我（们）提供的购房证明是近五年连续缴存满五年的社会保险缴纳证明；我（们）的婚姻状况是已婚；我（们）家庭个人住房贷款为壹次：家庭房屋住宅总套数壹套；我（们）承诺按照资料清单的指引办理相关的手续，并确认上述内容和信息准确无误，如有虚假，我（们）愿意承担一切法律责任。《购房须知》中附有《签署合同须提供的资料清单》，其中载明：购房人需提供的资料包括个人名下房地产登记情况查询证明；等。2、陈姗的配偶麦善劲与兴业公司工作人员黎广财的微信聊天记录，主要内容：2019年6月22日，麦善劲：“黎生，你将138平方的户型发给我，最低价多少？兄弟我有名额有钱在，我不想太高的负债，不想太高贷款”；2019年7月23日，黎广财：“麦先生，你今天早上能过来吗？”麦善劲：“今天还要与买家谈，买家资金出现了问题，晚点联系你”；黎广财：“因为之前我跟开发商已经说好了23号，这个是没办法押后了；接发展商通知，xxxx单元，客户陈姗于2019年7月23日不过来现场办理订购手续，不再作保留处理，麦总如果您今天搞不了的话你就改天有时间过来办个退款手续，把30万退回去”；2019年8月20日，麦善劲：“买家飘忽不定，搞得我们不知道怎么办”；黎广财：“你要落实好，网签时间可以延长在10月30日之前”；麦善劲：“如果客户买就有资格买但是顾客不买不过户我就没有购买资格了”；黎广财：“明白，我再给发展商沟通，我申请了一个最长的10月30日前网签看看你能否解决了”；2019年8月27日，麦善劲：“我要看看我这边的买家有没有购买能力；他挡住我的网签，我没名额买你这里，所以你多给几天时间给我再做决定，好吗”；黎广财：“我这边就没办法了”；等。拟证明陈姗的配偶麦善劲购房前明确告知兴业公司员工黎广财有购房名额，让黎广财推荐户型，麦善劲明知无购房资格，签署《订购书》后因名下房屋未处理妥当一直拖着不与东秀公司签署《商品房买卖合同》。3、陈姗与兴业公司工作人员黎广财的微信聊天记录，主要内容：2019年8月18日，黎广财：“麦太太，20号要到城建大厦28楼签约中心进行签约了，您这边要准备好资料哦，身份证、结婚证、户口本、查册还有收据”；陈姗：“查册是夫妻双方吗，麦生名下有二套房产，我们的房子未过户给买家；黎广财：是的，夫妻双方，不怕的，现在签的是纸质版，网签前过户就可以了”；陈姗：“什么时候网签？”黎广财：“8月30日”；等。拟证明陈姗明知名下已有两套房屋，无购房资格。陈姗质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，《购房须知》声明页上的签名不是陈姗所签，是伪造的签名，兴业公司诱骗陈姗签署文件，所有文件都是空白的；对证据2的真实性、合法性均没有异议，但对关联性有异议，该聊天记录不完整，从内容看，在2019年7月23日签订合同前，麦善劲多次向黎广财披露需要将另外一套房屋出售过户后才具备购房资格，黎广财一度承诺将30万定金退回给陈姗；2019年8月20日、2019年8月27日麦善劲多次表示没有购房资格，黎广财对陈姗没有购房资格是清楚知悉的；对证据3的真实性、合法性均没有异议，但对关联性有异议，该记录不完整，且屏蔽了对陈姗有利的聊天记录，2019年7月15日黎广财还在问陈姗那边的事情是否处理好，是指陈姗需要将原有的一套房屋出售，在陈姗表明其有两套房子的情况下，黎广财误导陈姗可以先签合同，在网签前具备购房资格即可。东秀公司质证表示：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均没有异议。原审法院认为，陈姗与东秀公司就广州市xx路xxxxxx苑x栋xx楼xxxx单元签订的《订购书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。关于东秀公司应否返还定金的问题。我国现行房地产调控政策是众所周知的事实，故在房屋买卖交易过程中，买卖双方均应对此予以合理注意、审慎审查。陈姗作为购房者，在购房之前应当充分了解相关限购政策，应在认购房屋前对自身是否具备广州市限购区域住房购房资格予以充分评估后再作决策，并应将此情况如实披露给售房者。根据双方提交的微信聊天记录显示，2019年6月22日，陈姗的配偶麦善劲对涉案房屋的销售人员明确表示其有名额。陈姗在明知其家庭有两套住宅的情况下，于2019年6月29日、2019年7月8日、2019年7月9日支付购房定金300000元；于2019年7月23日签订《订购书》、《承诺书》及《购房须知》，承诺其已充分知悉相关限购政策；在注明“家庭房屋住宅总套数壹套”的《购房须知》上签名，未尽到如实告知的义务。陈姗主张其签名时《购房须知》为空白，未举证予以证明，应承担不利后果，对陈姗该主张不予采纳。而陈姗签署《订购书》、《承诺书》及《购房须知》可视为东秀公司已采取特殊、合理的方式提请陈姗注意其是否具备购房资格。陈姗主张东秀公司在签订《订购书》时已知悉其没有购房资格，但提供的证据不足以证明，从双方提交的微信聊天记录可见，陈姗系在签订《订购书》后才告知销售人员其家庭有两套住宅。综上，陈姗未如实告知其家庭房屋住宅总套数，在明知自身不具备购房资格的情况下支付定金及签订《订购书》，对未能如期签订商品房买卖合同存在过错，构成违约，按照《订购书》的约定，东秀公司有权解除《订购书》，并没收定金300000元，故对陈姗要求东秀公司返还定金的诉请，不予支持。关于兴业公司是否应当承担责任的问题。兴业公司并非《订购书》的当事人，根据合同相对性原则，陈姗要求兴业公司承担返还定金的责任，于法无据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年6月15日判决如下：驳回陈姗的全部诉讼请求。本案受理费5800元，由陈姗负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点是东秀公司是否需向陈姗返还30万元定金。依据已查明的事实，陈姗在明知其不具备购买资格的情况下仍与东秀公司签订《订购书》向东秀公司购买涉案房屋，并向东秀公司确认，如其未按该《订购书》约定签署《商品房买卖合同》，则需承担定金被没收的违约责任。该《订购书》合法有效，对双方均具有约束力。双方提交的微信聊天记录等证据可以证实，在签署《订购书》前后，陈姗有将其名下的自有房屋进行出售以获取购买涉案房屋的资格，陈姗亦有将其出售房屋的进展情况与《订购书》确定的东秀公司销售代表黎广财进行沟通，但最终陈姗未能顺利完成其自有房屋的出售以取得购房资格，导致东秀公司在催告签约未果后向陈姗发出解除合同通知。而对于东秀公司来讲，其在签订《订购书》时虽应知陈姗暂时不具备购买涉案房屋的资格，但从双方提交的微信聊天记录可以反映，在《订购书》签订之前，陈姗有告知其准备出售其名下的自有房屋以便取得购买涉案房屋的资格，故东秀公司与陈姗的《订购书》具备实际履行的可能性，在《订购书》签订后，东秀公司也给予了陈姗一定的合理期间办理自有房屋出售手续，并通过其销售代表黎广财跟进并催促陈姗履约。综上，导致双方未能依照《订购书》约定签订《商品房买卖合同》的责任在于陈姗。据此，陈姗诉请东秀公司返还30万元定金不符合《订购书》的约定，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。陈姗以东秀公司未尽到购房资格的审查义务为由，上诉认为东秀公司无权没收其支付的定金，但限购政策属于公知信息，陈姗有能力且有义务自行判断其是否具备购买涉案房屋的资格并合理评估相应的交易风险，东秀公司对此已履行必要的提醒及注意义务，故陈姗的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈姗的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2800元，由上诉人陈姗负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十七日书记员  王文杰唐颖琪