天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初425号原告：高鑫，男，1984年3月27日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津市东丽软件园建设开发有限公司(统一社会信用代码91120110797257195H)，住所地天津市东丽区外环线南、昆仑北路东矽谷港湾B区B1区-1-108室。法定代表人：沈永和，该公司总经理。委托诉讼代理人:郝圆圆，天津秦天律师事务所律师。原告高鑫与被告天津市东丽软件园建设开发有限公司（下称“软件园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，曾因疫情原因扣除审限。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高鑫，被告软件园公司的委托诉讼代理人郝圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高鑫向本院提出诉讼请求：1.依法判令软件园公司立即给付高鑫自2018年4月1日至2019年11月30日逾期交房利息122000元及2015年7月1日至2019年11月30日违约金12988元,合计134988元;2.判令软件园公司立即为高鑫办理天津市东丽区外环线南侧、昆仑路东侧矽谷港湾Ｄ区Ｄ1区15-1-704室房屋权属登记;3.诉讼费用由软件园公司承担。2020年8月27日，高鑫变更其第1项诉讼请求为：判令软件园公司立即给付高鑫逾期交房利息及违约金（逾期交房利息自2018年4月1日至2020年8月27日按每月3495元计算；违约金自2017年5月1日至2020年8月27日按每月2000元计算，自2020年8月28日至实际交房之日按照每月5495元计算）。事实和理由：高鑫与软件园公司为买卖合同关系。双方于2014年9月7日签订《天津市商品房买卖合同》（下称“诉争合同”）,约定高鑫以804696元的价格购买软件园公司建设的坐落于天津市东丽区××室楼房××（下称“案涉房屋”）。合同约定，软件园公司应于2015年6月30日前将验收合格的商品房交付高鑫。如逾期,软件园公司支付高鑫已付房款利息,利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,软件园公司还应每日按商品房价款的万分之0.1向高鑫支付违约金。软件园公司至今没有按合同约定将合格的房屋交付高鑫,截至2019年11月30日应支付高鑫逾期交房已付房款利息及违约金134988元。且根据合同约定,软件园公司应于房屋初始登记完毕之日起180日为高鑫办结房屋权属转移登记。软件园公司至今未能办理。为维护合法权益,高鑫诉至法院，望判如所请。软件园公司辩称，请求驳回高鑫的全部诉讼请求。就2015年7月至2018年3月的逾期交房的赔偿，软件园公司已经支付完毕。2018年4月以后，高鑫自行入住案涉房屋，并签署放弃自2018年4月以后逾期交房赔偿的申请书。根据诉争合同约定及申请内容，自2018年4月高鑫自行入住后，软件园公司不需要再进行任何赔偿。现房屋尚未办理初始登记，暂无法办理产权手续，故无法配合高鑫办理产权登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：高鑫提交延期交房赔偿协议，拟证明双方就赔偿金额的约定；提供承诺书，拟证明软件园公司承诺赔偿；提供入住通知书、告知函，拟证明软件园公司多次延期、违约；提供中国银行流水清单，拟证明软件园公司支付违约金的时间和金额。经庭审质证，软件园公司对延期交房协议书和中国银行流水清单认可，对于承诺书不认可，对入住通知书、告知函的关联性不认可。本院对上述证据的真实性予以确认。软件园公司提交商品房买卖合同，拟证明双方于诉争合同中约定“买受人办理该房屋交接手续，交接该房屋钥匙后，即视为合同项下该房屋已经交付，自交付之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担”；提供申请书，拟证明高鑫因自身原因申请自2018年4月入住案涉房屋并对房屋进行了装修，故高鑫自此放弃逾期交房赔偿权；提供延期交房赔偿协议，拟证明双方于2015年7月8日签署延期交房赔偿协议，对延期交房的赔偿标准进行了明确约定；提供银行转账电子凭证，拟证明就2015年7月至2018年3月期间的赔偿款，软件园公司已赔偿完毕，双方就逾期交房问题已无争议。经庭审质证，高鑫认为申请书虽由其本人签署，但系在受到胁迫的额情况下才签字，并非其真实意思表示。高鑫对其他证据予以认可。本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：一、2014年9月7日，高鑫与软件园公司签订天津市商品房买卖合同，约定由高鑫向软件园购买坐落于天津市东丽区××路××号的案涉房屋，用途为办公，建筑面积为69.26平方米，总价款为804696元，交房日期为2015年6月30日，同时约定了违约责任及违约金的计算方式。二、2015年6月24日软件园公司书面承诺。承诺书第3条第（2）款约定：如2015年12月31日公司仍未能交付房屋，对符合赔偿条件的客户，自2016年1月起除合同约定的赔付金额外，额外每户每月多支付2000元作为赔偿金，此笔赔偿金按月与合同内应付赔偿金一并支付。2015年7月10日，高鑫与软件园公司签订了《延期交房赔偿协议》，载明：“第二条：甲方（软件园公司）逾期交房赔偿金额及支付方式：自2015年7月至房屋交付之日期间的逾期交房利息（以银行同期贷款为准）和违约金，甲方向乙方（高鑫）按月支付，每月支付金额暂为人民币3495元整。利息根据中国人民银行公布的贷款利率或有所浮动，每月延期交房赔偿金（包括逾期交房利息和违约金），最终以甲方划到乙方账户实际金额为准。甲、乙双方认可上述赔偿金的支付方式为于应赔偿月份次月的10日前划款至乙方所提供账户……。第四条：1.本协议签订后，甲方向乙方支付赔偿金均应依照本协议执行，以本协议作为解决双方违约赔偿全部内容，即视为已按《天津市商品房买卖合同》约定履行完毕赔偿义务。2.本协议与《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》以及本协议约定如有不一致之处，以本协议约定为准。3.本协议自双方签订之日起生效……。”三、2015年8月起，软件园公司通过银行转账的方式向高鑫支付延期交房的违约金及利息，8月支付3495元、9月支付3462元、10月支付3327元、11月支付3283元、12月支付3159元。2016年1月支付3159元。自2016年2月至2018年2月软件园公司每月向高鑫支付延期交房的违约金及利息3159元。2018年4月支付3159元，2018年7月支付3159元。自2016年2月至2017年5月软件园公司每月向高鑫支付额外补偿金2000元。自2018年5月起软件园公司未再向高鑫支付延期交房违约金及利息。四、2018年11月29日，高鑫向软件园公司出具申请书一份，载明：“本人高鑫，是矽谷港湾Ｄ1区15-1-704的业主，现因无经济来源无法租房，因需正常生活，从2018年4月份开始放弃违约金，自行装修，现申请向公司买水买电，今后发生任何纠纷与天津市××建设开发有限公司无关”。目前，案涉房屋尚未经过备案登记，不具备办理房屋产权登记的条件。本院认为，高鑫与软件园公司签订的《商品房买卖合同》、《延期交房赔偿协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。软件园公司未能按约定的时间交付房屋，应承担依约定给付违约金及逾期利息的违约责任。然而，2018年11月29日高鑫出具申请书，表示自2018年4月起放弃违约金，自行装修使用。虽然高鑫主张该申请书系在胁迫下所签订，并非其真实意思表示，但其并未就此提供证据，本院对其上述主张不予采纳。高鑫出具的申请书具有法律效力，应认定为其行使民事处分权。就申请书中“违约金”是否可以理解为《延期交房赔偿协议》中延期交房赔偿金（包括逾期交房利息和违约金）的问题，双方存在争议。软件园公司向高鑫支付逾期交房利息和违约金，其目的是为了弥补高鑫无法使用案涉房屋的损失。按高鑫出具的《申请书》判断，其内容以入住、装修案涉房屋为目的而放弃逾期交房的赔偿。二者目的具有高度重合性。因此，《申请书》中的“违约金”应理解为《延期交房赔偿协议》中的延期交房赔偿金（包括逾期交房利息和违约金）。据此，高鑫主张自2018年4月起至实际交房之日止的违约金，本院依法不予支持。就软件园公司是否应继续额外支付的2000元赔偿金的问题。2015年6月24日，软件园公司做出单方承诺，额外每户每月多支付2000元赔偿金。但此后，双方又在2015年7月17日签订《延期交房赔偿协议》，协议对违约赔偿事宜进行了明确的约定，且协议第四条第1款亦约定“本协议签订后，软件园公司向高鑫支付赔偿金均依照本协议执行，以本协议作为解决双方违约赔偿全部内容”。按照时间的先后顺序及约定内容，应认为双方应以延期交房赔偿协议的约定作为解决延期交房违约赔偿的最终依据。在双方签订延期交房赔偿协议后，“支付额外补偿金2000元”已属于软件园公司的自愿行为，不再具有强制性。据此，高鑫要求软件园公司继续支付2000元/月的主张，本院依法不予支持。因矽谷港湾D区D1区15-1-704房屋尚未经过备案登记，目前不具备办理房屋产权登记的条件，经本院释明，高鑫仍坚持要求软件园公司为其办理房屋产权登记手续的诉请，本院对此不予支持，高鑫可待条件成就后另案解决。综上所述，原告高鑫的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告高鑫的诉讼请求。案件受理费减半收取1500元，由原告高鑫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 张 梁二〇二〇年九月二十二日书记员 董建婧本判决所依据的法律法规一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。