四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初3405号 原告：广州清华坊物业管理有限公司仁寿路易大地分公司，住仁寿县城北龙滩大道12号路易大地国际花园1201室。 法定代表人：杨成军，总经理。 委托诉讼代理人：曲爱民（公司员工），男，1973年5月8日出生，汉族，住湖南省澧县。 被告：蒋林立，男，1994年11月20日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告广州清华坊物业管理有限公司仁寿路易大地分公司(以下简称清华坊物业公司仁寿分公司)与被告蒋林立物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告清华坊物业公司仁寿分公司委托诉讼代理人曲爱民到庭参加诉讼，被告蒋林立经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告清华坊物业公司仁寿分公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告立即支付2017年12月1日截止2020年12月31日拖欠的物业服务费5340.00元（90.2㎡×1.60元/㎡月×37月=5340.00元），违约金13350.00元，共计人民币18690.00元（大写：壹万捌仟陆佰玖拾元整）。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月26日被告同清华坊物业公司仁寿分公司签订《路易大地国际花园前期物业服务协议书》，原告根据合同规定一直积极履行相关权利、义务，依法依约对被告居住的路易大地国际花园小区2071户业主实施规范化的物业管理服务，为被告提供系列完善的物业管理体系，营造舒适、安全、卫生的小区环境。但被告自2017年12月1日起便无故拖欠物业服务费，截止2020年12月31日共计5340.00元，原告曾多次向被告催交物业服务费，但其仍不予理睬。原告为维护合法权益，诉至法院请求依法支持原告诉讼请求。 被告蒋林立未向本院提交书面答辩意见。 原告清华坊物业公司仁寿分公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据： 一、营业执照复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告身份证复印件，拟证明原、被告主体适格。 二、《物业服务费违约金计算表》、《业主家庭成员登记表》、《路易大地国际花园业主临时管理规约》、《路易大地国际花园前期物业服务协议书》、《缴费催款通知书》，拟证明原、被告之间签订物业服务合同，原告按照约定履行义务，提供物业服务。 三、《商品房买卖合同》一份，拟证明被告蒋林立房屋坐落位置及面积。 被告蒋林立未向本院提交证据，也未提交书面质证意见。 本院经审查，对原告提交的证据认定如下：对证据一、证据三，符合证据“三性”，予以采信。对证据二，《业主家庭成员登记表》真实性、关联性予以采信，其余证据符合证据“三性”，予以采信，但违约金的计算需根据案件具体情况予以认定。 本院经审理并结合当事人的陈述及本院采信的证据，对本案事实认定如下：2012年12月7日，被告蒋林立与四川广联房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于仁寿县住房一套，建筑面积为90.83㎡。 2017年10月26日，原告清华坊物业公司仁寿分公司与被告双方签订《路易大地国际花园前期物业服务协议书》，约定原告前期物业管理自业主收楼之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止；物业服务费由业主按其总建筑面积交纳，具体标准为住宅1.6元/月/平方米；从业主签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起交纳物业服务费，首次收取物业服务费可预收一年，以后每次交物业服务费的时间为当月10日之前；业主未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每日千分之五交违约金。双方还对物业服务其他事项作了约定。后原告已向路易大地国际花园小区提供物业管理服务工作至今。被告蒋林立于2017年10月26日对案涉房屋进行收房后向原告交纳物业服务费至2017年11月30日。被告自2017年12月1日起至今未交纳物业管理服务费。2020年8月6日，原告以被告未按约定交纳物管费为由，具状诉来本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，原告与被告签订的《路易大地国际花园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，依法成立。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告陈述其已按照合同约定履行自己的义务，为被告提供物业服务，被告蒋林立于2017年10月26日对案涉房屋进行收房，并向原告交纳物业服务费至2017年11月30日，并举示证据予以证明，原告依约为被告所购买的路易大地国际花园小区提供了物业服务，履行了合同义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，被告应当按照《路易大地国际花园前期物业服务协议》约定的物业费标准按时交纳物业服务费。 关于欠付的物业服务费。《商品房买卖合同》载明被告房屋建筑面积为90.83平方米，原告自认被告按房屋建筑面积90.2平方米交纳物业服务费，本院予以认定。根据物业服务协议约定，物业服务费按月于当月10前交纳，原告主张被告交纳物业服务费，应以实际发生的月份为准，自2017年12月1日起至判决之当月止，即（90.2平方米×1.60元/月/平方米×34月=4906.88元），故原告的该部分主张，本院予以支持。对原告主张被告交纳尚未实际发生的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金。本案原、被告在《路易大地国际花园前期物业服务协议》约定了违约责任，被告蒋林立未按期交纳物业服务费违反协议约定，原告要求被告按协议约定即从逾期之日起按每日千分之五支付违约金，后变更为要求被告以中国人民银行人民币贷款基准利率为准支付违约金。本院认为，原、被告双方协议约定的违约金过高，原告变更违约金的计算方式本院予以支持。因从2019年8月20起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故违约金应以4906.88元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月1日起计算至2019年8月19日，以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止。另被告蒋林立经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对相关诉讼权利的自愿放弃，由此产生的不利法律后果由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于使用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蒋林立于本判决生效之日起十日内支付原告广州清华坊物业管理有限公司仁寿路易大地分公司自2017年12月1日起至2020年9月30日的物业服务费4906.88元及违约金（违约金以4906.88元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月1日起计算至2019年8月19日，以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止）。 二、驳回原告广州清华坊物业管理有限公司仁寿路易大地分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取134.00元，由被告蒋林立负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  陈淑英 二〇二〇年九月十一日 书记员  杨泓熙