浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初17516号 原告（反诉被告）：宁波普罗物业服务有限公司（统一社会信用代码为91330212096971003G）。住所地：宁波市鄞州区首南街道四季云顶1幢9号。 法定代表人：吕磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛炯江，浙江太安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪蓉，浙江太安律师事务所律师。 被告（反诉原告暨被告宋颜焱委托诉讼代理人）：郭利勇，男，1983年8月31日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告（反诉原告）：宋颜焱，女，1983年3月28日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 原告宁波普罗物业服务有限公司（以下简称普罗物业）为与被告郭利勇、宋颜焱物业服务合同纠纷一案，于2019年12月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，依法由审判员邝荣适用简易程序审理。审理中，本案因疫情原因于2020年2月11日中止审理，于2020年4月26日恢复审理。后因客观原因无法在审限内审结，本案转为普通程序独任审理。两被告于2020年6月17日提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本案于2020年5月29日、7月14日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人葛炯江、被告郭利勇均到庭参加诉讼，被告宋颜焱到庭参加第一次庭审。审理中原、被告自行申请庭外和解但未能达成调解协议。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令（变更后）：被告支付原告2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理综合服务费12514.2元，并支付滞纳金5606.36元（暂计算至2020年5月11日，之后继续计算至清偿日止）。 被告郭利勇、宋颜焱反诉并答辩称：两被告从未表示不交物业费，因原告提供的物业服务存在大量问题未解决，所以才暂时未交物业费。首先，配套设施未到位。两被告买涉案房屋时，售房人员曾承诺说有游泳池等配套设施，后来又称没有了。后来被告才得知游泳池建在别的地方，且被告等业主本该享有的配套设施无法享受，如果要享受还要付费。小区一期设有图书馆，这是小区业主共同的配套设施，但是被告作为二期的业主不让进，要进去需要一期的门卡。设在永久店的松鼠堂本来也是小区业主的配套设施，但现在也是有偿服务，而且每次去都称人已满无法进入。上述都是房屋交付时物业宣称的配套设施，但直至现在被告等业主都未享受，跟宣传不符。其次，物业管理混乱、不平等。本身被告房屋外的设计平台是放置空调外机的，被告想敲掉开个门，但是物业公司不允许，被告为了服从物业管理未进行改造，为此卫生间变成了暗间。但后来发现小区的其他业主均进行了改造，楼道内的消防门亦是如此。而且被告的空调架高费用也是自费。最后，原告不作为，致使小区业主受损。原告将位于小区前面的商铺出租，用于开烧烤店等，将商铺屋顶原来铺设的绿皮全部破坏，屋顶装上烟管，而且烟管超出女儿墙，导致大量油烟弥漫，被告家在五楼，正对烟管，窗户都无法开。为此被告多次向原告反映，但原告置之不理。前面店面装修时造成小区门口路面被破坏，物业仍不管，还是业主自发筹钱采购石墩防止大型车辆进入。对于费用物业也未予报销，还帮助商铺人员私接水管造成隐患。被告家中报警按钮至今未开通，多次联系物业，但一直未处理。去年年底被告家中发现贯穿性裂缝，被告向原告反映后，原告联系了开发商和施工方，说派人来修，但未提及赔偿事宜，后说仅免两年物业费，被告不接受。被告隔壁邻居装修产生大量灰尘和垃圾，但物业未派人及时打扫，导致家门前卫生很差。另外，小区保安人员配备不到位，擅自将摄影组放进小区拍摄电影，都极大损害了业主利益。综上，原告未履行自身义务，无权向被告收取物业费，请求法院驳回原告诉讼请求，并反诉判令：1、原告赔偿两被告综合配套设施补偿费36000元（2017年7月1日至2020年6月30日）；2、原告支付两被告因餐饮店油烟造成的损失50056.8元，并按日千分之一支付滞纳金至屋顶恢复原状止；3、原告承担证据造假的法律责任。 原告针对反诉答辩称：原告始终按约履行合同义务，对于小区配套设施问题，并非物业给出的承诺，双方在合同中未约定被告主张的配套设施，与原告无关。对于两被告房屋损坏事宜，原告已经积极联系开发商与施工方为被告修复，已经尽到职责。对于商铺出租问题，是开发商行为，与原告无关。对前面餐饮店装修及油烟问题，原告已经向有关部门反映，被告认为造成其损失应该向餐饮店主张。因此，两被告的反诉主张缺乏事实和法律依据，要求法院驳回两被告反诉请求。 本院经审理认定以下事实：被告郭利勇、宋颜焱系宁波市鄞州区钟公庙街道江山**小区二期3幢502号房屋的所有人，该房屋属高层住宅，物业费用计价面积为208.57平方米。2016年5月16日，宁波普罗旺世物业服务公司（后更名为本案原告）与被告签订了《江山**前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指房屋出售之日至小区正式成立“业主委员会”并签署《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；高层住宅的物业管理综合服务费按实际建筑面积每月5元/平方米收取。首期物业综合服务费从开发建设单位与业主签订《商品房买卖合同》中约定的交付日期截止的次月起计收，并预收12个月，第二年起的物业综合服务费用按半年度交纳，两被告或物业使用人应在每半年度前10天内按时向原告交纳当期物业服务费。逾期交纳的，每逾期一日加收应缴额的千分之二。上述合同签订后，原告普罗物业对江山**小区实行物业服务管理。被告郭利勇、宋颜焱未按约支付自2019年年7月1日起至2020年6月30日止的物业综合服务费用。原告普罗物业向两被告进行了催缴。两被告因前面商铺装修、排油烟等问题未交物业费。 另查明，宁波普罗旺世物业服务公司于2016年11月23日变更为宁波普罗物业服务有限公司。 以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》、竣工综合验收备案证明、房屋交接单、《前期物业管理服务协议》、宁波增值税普通发票、《律师函》、快递面单、业主联系表、微信聊天记录，被告提供的微信聊天记录、证人证言等证据以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：原、被告签订的《江山**前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告对江山**小区进行了物业管理服务，两被告作为该小区的业主，理应及时向原告支付物业管理服务费。两被告未在合同约定的期限内交纳物业管理服务费，损害了原告的合法权益，原告要求被告支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业综合服务费12514.2元，经核算符合法律规定，本院予以支持。关于滞纳金，原告作为物业服务企业，应在物业服务中与业主做好沟通和协调，并采取积极有效的方式催讨物业费用，本案中两被告认为原告未尽到服务责任而拒付物业费，结合案件实际情况，对原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。对两被告反诉主张的配套设施补偿费，因配套设施不属于双方合同约定的原告应该履行的义务，两被告也未举证证明原告向其承诺有相关配套，故两被告向原告主张缺乏依据，本院不予支持。对两被告要求原告赔偿因餐饮店油烟造成损失的主张，本院认为，两被告陈述油烟来自前面商铺餐饮店，如油烟对两被告造成财产及其他损失两被告应另案向餐饮店主张，与本案无关联，本院不予处理。对两被告要求原告对证据造假承担法律责任的主张，本院认为，原告提供的证据均经庭审质证，并未存在证据造假情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告郭利勇、宋颜焱支付原告宁波普罗物业服务有限公司2019年7月1日至2020年6月30日的物业管理综合服务费12514.2元，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告宁波普罗物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告郭利勇、宋颜焱的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件本诉受理费253元，由原告宁波普罗物业服务有限公司负担78元，被告郭利勇、宋颜焱负担175元；案件反诉受理费1770元，由被告郭利勇、宋颜焱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  邝 荣 二〇二〇年九月十四日 代书记员  余晓霞