辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1214号 上诉人（原审被告）：丹东新宇房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区浪头镇鸭绿江大街228-7号。 法定代表人：宫兆武，总经理。 委托诉讼代理人：许文东，辽宁凡响律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邹萍，女，1973年1月7日出生，汉族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：管苏祥，辽宁万鹏律师事务所律师。 上诉人丹东新宇房地产开发有限公司（以下简称新宇房地产公司）因与被上诉人邹萍房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初3127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新宇房地产公司的委托诉讼代理人许文东，被上诉人邹萍及其委托诉讼代理人管苏祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新宇房地产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定上诉人承担逾期交房的违约责任无事实与法律依据。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条2项“双方协商解决，非出卖人原因，而使商品房未完全达到使用条件或未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，出卖人不承担责任”的约定，涉案房屋系施工单位的原因造成延误，因此上诉人不应承担违约责任。2、即便上诉人存在逾期交房的行为，由于逾期交房的违约责任是双方协商解决，但被上诉人没有证据证明其找上诉人协商过，因此只能从起诉之日开始视为协商不成，但被上诉人起诉时已经入住，因此上诉人不应再承担违约责任。二、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任无事实与法律依据。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条3项“双方协商解决，小区整体建设完工后，一年内协助买受人到产权登记机关办理商品房转移登记，出卖人不承担责任”的约定，该小区至今没有整体完工，不具备办理商品房转移登记的条件。因此上诉人不应承担逾期办证的违约责任。2、即便上诉人存在逾期办证的行为，由于逾期办证的违约责任是双方协商解决，但被上诉人没有证据证明其找上诉人协商过，因此只能从起诉之日开始视为协商不成，但被上诉人起诉时涉案房屋已具备办证条件，因此上诉人不应再承担违约责任。三、一审判决认定上诉人赔偿被上诉人租金损失22800元是完全错误的。1、被上诉人没有提供证据证明涉案房屋不符合使用条件，一审判决认定未达到居住使用的标准，无任何证据支持。2、如果确实存在不供暖、不供水，被上诉人出去租房居住支付的租金也属于将损失扩大，上诉人只能赔偿相适应的损失。3、即便赔偿租金损失，也应按涉案房屋同地段同类房屋的租金计算，按本案的评估标准为每月1099元，十个月为10990元。而一审判决按被上诉人提供的22800元进行判决，明显过高。 邹萍辩称，原判正确，应予维持。 邹萍向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告立即支付逾期交房违约金41933元。2、请求依法判决被告立即支付逾期办理房屋权属证书违约金78887.5元（自2016年11月19日起至给付之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、请求依法判决被告立即赔偿原告经济损失人民币22800元（租房费用）；4、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年11月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的坐落于丹东市振兴区文安路27号楼2单元1404室房屋，房屋面积为146.62平方米，以629352元的价格出售给原告。在合同签订后，原告即全额支付了全额购房款项。合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2014年6月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列3项处理：3、双方协商解决。”合同签订后，原告支付了购房款629352元，被告向原告开具销售不动产统一发票。被告于2016年8月19日将房屋交付给原告。原告在交纳入户费用后即对房屋进行了装修，涉案房屋没有供水和供暖，被告于2016年11月1日至2017年4月30日，租用案外人隋永清的房屋，共支付租金10800元；2017年11月1日至2018年4月30日，租用案外人翟康宇的房屋，共支付租金12000元。涉案房屋至今未能办理房屋权属证书。经原告申请，该院委托丹东东华房地产资产评估有限公司对与涉案房屋同地段同类房屋于2014年6月30日至2016年8月19日的租金市场价值进行了评估，该公司于2019年11月29日作出丹东华资评字[2019]第43号资产评估报告，结论为：于评估期间，委估丹东市振兴区文安路27号楼2单元1404室同地段同类房屋租金评估值为28591元。原告支付评估费3000元。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效并作为双方纠纷裁判的依据。被告违反合同约定未能在约定的期限内交付房屋，系违约行为，应承担相应的违约责任。因合同中没有约定违约金的计算标准，原告请求按照涉案房屋同地段同类房的租金价值承担损失的请求合理，该院予以支持。原告没有证据证实因被告逾期交房导致其遭受物业费和取暖费的损失，故对原告提出租金损失中应包含该两项费用的主张没有事实依据，该院不予支持。被告未按合同约定的期限向原告提交应由其提交的办理产权手续的备案材料，应承担相应的民事责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而本案原、被告商品房买卖合同第十五条明确约定了“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列3项处理：3、双方协商解决”，属于当事人有特殊约定，但有此约定，不能长期阻碍原告取得权属证书的权利，否则必将损害原告利益。原告于2016年8月19日进户至今，仍未能取得权属证书，依此规定，其有权要求被告承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告提供的情况说明能够证明原告自2017年11月28日开始主张权利，故原告的损失应当从2017年11月28日开始计算，超出部分不予支持。被告交付房屋后，因未达到居住使用的标准，致使原告租用他人房屋，造成租金损失，原告主张被告承担上述损失的请求具有事实和法律依据，该院予以支持。判决：一、被告丹东新宇房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告邹萍逾期交房的租金损失28591元；二、被告丹东新宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以购房款629352元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率向原告邹萍赔偿从2017年11月28日起至办理所有权登记手续之日止的损失；三、被告丹东新宇房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告邹萍房屋租金损失22800元；四、驳回原告邹萍其它诉讼请求。 二审中，新宇房地产公司提供（2017）辽06民终1511、1513号民事判决书两份，证明双方合同中约定的逾期交房、逾期办证的解决意见是协商，应从双方起诉之日起认定为协商不成，并承担违约责任。 邹萍的质证意见为，对该判决书真实性无异议，但不属于证据，双方对权利义务已经作出约定，被上诉人一审中提供了相关证据，上诉人对此也进行了质证，该判决不能证明上诉人所要证明的问题。 本院的认证意见为，上诉人提供的证据为本院生效判决，故对该证据效力本院予以确认。但两份生效判决认定的事实与本案并不完全相同，因此无法支持上诉人的观点。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人应否承担逾期交房及逾期办理所有权登记手续的违约责任；2、上诉人应否赔偿被上诉人在外租房产生的租金损失。 关于逾期交房的违约责任问题。因双方在《商品房买卖合同》第九条第二项约定：对于出卖人逾期交房的违约责任，由双方协商解决。此条属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人特殊约定，应根据该条约定来确定上诉人应否承担逾期交房的违约责任。双方约定的交房期限为2014年6月30日，实际交付房屋的时间为2016年8月19日，被上诉人应提供在此期间其与上诉人就逾期交房的违约责任问题未协商一致的相关证据。但被上诉人提供的《情况说明》显示其是从2017年11月28日开始主张权利，因此其主张逾期交房的损失应从2017年11月28日开始计算，而此时涉案房屋已经交付使用，故被上诉人请求逾期交房的损失不应得到支持。上诉人该项上诉主张成立，本院予以支持。原审判决上诉人赔偿被上诉人逾期交房损失28591元不当，本院依法予以纠正。 关于逾期办理所有权登记手续的违约责任问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定：因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。此条也系双方特殊约定，同样《情况说明》可以证明被上诉人于2017年11月28日一并就逾期办理房屋权属证书主张了权利，故一审法院判决上诉人自此时起至办理所有权登记手续之日止赔偿被上诉人损失，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于上诉人应否赔偿被上诉人在外租房的租金损失问题。涉案房屋交付后，被上诉人便装修入住使用，但因房屋冬季没有供暖，致使无法正常使用，故被上诉人在此期间在外租房的费用应由上诉人承担。原审判决根据被上诉人提供的房屋租赁协议及租金收据确定该部分房屋租金数额并无不当，应予支持。 综上所述，上诉人丹东新宇房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初3127号民事判决第一项、第四项； 二、维持丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初3127号民事判决第二项、第三项； 三、驳回邹萍其他诉讼请求； 四、驳回丹东新宇房地产开发有限公司其他上诉请求。 一审案件受理费1686元，二审案件受理费1085元，合计2771元，由丹东新宇房地产开发有限公司承担2078.25元，邹萍承担692.75元。评估费3000元，由邹萍承担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年九月二十七日 书记员 张东明