山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2821号上诉人（原审被告）：山东江北水乡酒店管理有限公司，住所地山东省枣庄市市中区青檀路52号，统一社会信用代码91370400MA3ET8EY2T。法定代表人：田华，经理。委托诉讼代理人：汤涛，山东司杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄向日葵教育咨询有限公司，住所地山东省枣庄市薛城永兴路126号万达广场2楼2082、2080B、2081B、2079B号商铺，统一社会信用代码91370403493489878X。法定代表人：王筱民，总经理。委托诉讼代理人：马群，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑均喜，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。原审被告：宋恒鼎，男，1966年2月4日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：黄志，山东祥鼎律师事务所律师。原审被告：王玉英，女，1964年3月29日出生，汉族，住枣庄市薛城区。上诉人山东江北水乡酒店管理有限公司（以下简称江北水乡公司）因与被上诉人枣庄向日葵教育咨询有限公司（以下简称向日葵公司）及原审被告宋恒鼎、王玉英房屋租赁合同纠纷一案，山东省枣庄市市中区人民法院于2019年6月14日作出（2018）鲁0402民初4909号民事判决，江北水乡公司、宋恒鼎不服，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日作出（2019）鲁04民终2894号民事裁定，撤销原判，发回重审。枣庄市市中区人民法院于2020年5月21日作出（2020）鲁0402民初451号民事判决，江北水乡公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江北水乡公司上诉请求：1.撤销（2020）鲁0402民初451号民事判决第二项，即江北水乡公司于判决生效之日起十日内退还向日葵公司缴纳的房屋租赁款47万元；2.一、二审诉讼费用由向日葵公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。根据庭审查明事实及双方当事人提交的租赁合同可知，双方在签订《房屋租赁合同》时，明确约定向日葵公司在装修前必须将装修改造方案、设计图纸交相关消防部门审核及甲方同意并留存。然而至本案一审庭审前，江北水乡公司没有收到向日葵公司关于承租房屋的装修改造方案、设计图纸及消防部门审核验收材料，无法向枣庄锐龙迎宾馆有限公司（以下简称锐龙公司）递交上述材料，导致锐龙公司下发了禁止装修的书面通知。锐龙公司下发禁止装修通知后，向日葵公司并未与江北水乡公司商议装修方案及如何通过消防验收等事宜，而是以更低价格另行租赁了办公场所。向日葵公司已无继续完成租赁合同的意思表示。因此，双方租赁合同无法继续履行是由于向日葵公司违约在先，江北水乡公司对租赁合同目的无法实现无过错。因案涉房屋至今闲置，给江北水乡公司造成极大损失。向日葵公司辩称，1.江北水乡公司称因向日葵公司无法提交相应的改造方案和设计图纸，导致锐龙公司下发禁止装修通知，这一点与事实不符。向日葵公司在一审提交的双方公司法人的聊天记录，其中2018年10月1日宋恒鼎在微信中明确回复“你刚报给图纸，要有时间征得房东的意见，目前商定施工防护措施做好前期准备”，2018年10月13日向日葵公司王筱民向宋恒鼎质问“我们现在急需解决的问题是房东为什么不让做这个项目，我们连原因都不清楚，怎么解决呢，我建议你们先和房东沟通，需要配合我们全力以赴”。该聊天记录能够证实向日葵公司已经向江北水乡公司提交了房屋装修图纸，房东不同意装修或使用房屋在2018年10月13日就出现了端倪，直到锐龙公司下发通知时江北水乡公司仍未协商好出租事宜。锐龙公司下发第一次通知是在2018年11月5日，此时距向日葵公司与江北水乡公司签订房屋租赁合同已近3个月，在3个月内向日葵公司未能正常进场装修施工，故江北水乡公司未能尽到合同义务，导致租赁合同的目的无法实现，江北水乡存在违约行为，向日葵公司有权解除合同，要求返还租金。2.锐龙公司给向日葵公司下达通知的时间是2018年11月5日，一审时江北水乡公司出示的第二份通知的时间是2019年3月28日（该通知向日葵公司未收到，当时已离开），从通知的内容上看都是锐龙公司下发给江北水乡公司的。由此可以判断出要么锐龙公司并不知道江北水乡公司转租给向日葵公司的事实，要么就是锐龙公司不认可江北水乡公司的转租行为，尤其是2018年11月5日的通知中只是禁止一切改造活动，并非江北水乡公司所称是由于装修改造图纸未经房东批准而要求停止装修，故江北水乡公司的上诉事实及理由不成立。从第二份通知的内容来看，直到2019年3月28日锐龙公司仍然不同意进行装修并且认为江北水乡公司未交清房租，可见在这个时间点上江北水乡公司仍然没有与锐龙公司协商好转租事宜，所以江北水乡公司未尽到善良出租人的义务。3.虽然向日葵公司对一审判决也有异议，但由于疫情结束后公司把主要精力用于经营自救，所以未上诉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宋恒鼎述称，向日葵公司以锐龙公司通知为借口，在未解除案涉房屋租赁合同的前提下，与他人另行签订了租金较低的房屋租赁合同，因向日葵公司的原因案涉房屋一直闲置，该租金损失应由向日葵公司承担。关于2018年10月1日王筱民与宋恒鼎的聊天记录，宋恒鼎当时在美国，误以为王筱民已经向公司报送装修图纸，宋恒鼎答复要报锐龙公司审核，但回国后得知根本不存在图纸，向日葵公司至今也未提交装修设计图纸、消防审核意见，因此该聊天记录与事实严重不符，应视为王筱民的个人陈述，在没有其他证据能印证的情况下，该聊天记录不能单独作为定案依据。王玉英未提交陈述意见。向日葵公司向一审法院起诉请求：一、解除向日葵公司与江北水乡公司签订的房屋租赁合同；二、江北水乡公司向向日葵公司返还已经支付的第一年房屋租赁费用41万元、保证金5万元、操作错误多支付1万元及资金占用利息（以46万为基数，按年利率6%标准，自支付当日起计算至实际偿付完毕之日止）；三、江北水乡公司向向日葵公司支付违约金114.6万元；四、宋恒鼎、王玉英对江北水乡公司认缴出资范围内尚未实缴部分对上述二、三项诉讼请求承担股东补充赔偿责任；五、宋恒鼎对上述二、三项诉讼请求承担连带赔偿责任；六、本案的诉讼费、保全费、公告费由江北水乡公司、宋恒鼎、王玉英承担。一审法院认定事实：2018年8月19日，向日葵公司（乙方）与江北水乡公司（甲方）签订书面房屋租赁合同，双方约定：一、江北水乡公司将其承租锐龙公司所有的房屋一层237平方米、二层628平方米，共计865平方米房屋出租给向日葵公司，位置坐落于枣庄市市中区青檀中路52号（青檀路与龙头路交叉口西北角）；二、房屋用途为教育培训；三、租赁期限为九年，自2018年8月20日起至2027年8月19日止，向日葵公司在租赁期满享有优先续租权；四、租金总额382万元，前四年每年租金41万元人民币，后五年为每年43.6万元人民币，租金每年支付一次，向日葵公司须在8月19日前交付给甲方或甲方指定收款人；十、甲方违反本合同约定按照租赁期租赁总价的30%承担违约金；乙方违反本合同约定按照租赁期租赁总价的30%承担违约金。2018年8月20日，向日葵公司将涉案房屋的租金、押金等47万元转至宋恒鼎个人账户。2018年11月5日，锐龙公司在涉案房屋张贴了通知，载明：“关于江北水乡公司对原枣庄迎宾馆一楼二楼美吉姆项目改造，经公司董事会决定停止一切改造活动，对现已改造部分恢复原貌。”2019年3月28日，锐龙公司再次在涉案房屋张贴了通知，载明：“山东江北水乡酒店管理有限公司，根据合同约定，你方装修改造方案需报我方审批，且你方未缴清房租，我方通知你方停止一切装修及改造活动，否则一切损失由你方承担，并追究其法律责任。”另查明，江北水乡公司自认在收到一审传票时即2018年12月6日得知锐龙公司张贴通知（2018年11月5日）的事实，同时承认从未向向日葵公司下达解除租赁合同及停止装修等相关通知。又查明，宋恒鼎、王玉英为江北水乡公司的股东。宋恒鼎担任江北水乡公司的法定代表人职务，认缴出资153万元，王玉英认缴出资为147万元，认缴时间为2047年12月31日。一审法院认为，向日葵公司与江北水乡公司之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，江北水乡公司作为本案租赁合同的出租方按照合同约定收取了向日葵公司租金及押金，也按照合同约定将涉案房屋交付给向日葵公司使用，向日葵公司也对涉案房屋部分拆除，准备改造装修。向日葵公司主张其因案外人锐龙公司到其承租的房屋张贴通知的行为，导致其合同目的无法实现，但向日葵公司并未提交证据证明就该通知事宜及时向其租赁合同的相对方即江北水乡公司披露，并要求其排除妨碍，没有尽到善良承租人应尽义务。且案外人锐龙公司仅是张贴了通知，并没有采取其他手段或者措施阻碍向日葵公司进行装修装饰，向日葵公司以此为由要求解除合同，并要求江北水乡公司承担违约金，理由不充分。同时，向日葵公司也未提交充分证据证明其已按照合同约定将装修方案等报送江北水乡公司，对本案的发生及合同目的无法实现存在一定的过错。江北水乡公司作为出租人，在得知其出租的房屋出现履行障碍时，没有及时向其出租方锐龙公司了解情况，并排除妨碍，也没有尽到善良出租人应尽的义务，亦存在一定过错。该院认为，对于本案所涉的租赁合同,双方已不再继续履行，且涉案房屋已保持原状，向日葵公司也已在另处租赁了房屋，并进行了营业，虽本案租赁合同为定期租赁合同，因合同目的无法实现，且双方均有过错，对向日葵公司要求解除合同的诉求，合理合法，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方均违反合同的，应当各自承担相应责任。该院对于向日葵公司主张退还租赁款47万元的主张予以支持。对其主张的资金占用利息及违约金，考虑向日葵公司与江北水乡公司双方的过错，并结合民法的公平及诚实信用原则，对该两项请求，该院均不予支持。关于宋恒鼎、王玉英的责任承担问题，本案中宋恒鼎、王玉英为江北水乡公司股东，其中宋恒鼎担任江北水乡公司的法定代表人，认缴出资为153万元，王玉英认缴出资为147万元，认缴时间为2047年12月31日，不能认定为出资不实。向日葵公司将租金转至被告宋恒鼎的个人账户，结合被告提交的证据，能够形成证据链证明该行为为职务行为，并非个人行为，故对向日葵公司关于宋恒鼎个人与公司财产混同的抗辩意见，该院不予采纳，对其要求宋恒鼎、王玉英在认缴出资范围内承担股东补充赔偿责任及连带责任，没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、依法解除向日葵公司与江北水乡公司签订的房屋租赁合同；二、江北水乡公司于判决生效之日起十日内退还向日葵公司缴纳的房屋租赁款47万元；三、驳回向日葵公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19344元，由向日葵公司承担9672元，江北水乡公司承担9672元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一审期间向日葵公司提交的其法定代表人王筱民与江北水乡公司时任法定代表人宋恒鼎微信聊天记录中有如下内容：2018年9月30日，王筱民：“宋总，已和许经理对接，请你们尽快审图”；2018年10月1日，宋恒鼎：“你刚报给图纸，要有时间征得房东的意见，目前商定施工防护措施,做好前期准备”;2018年10月9日，宋恒鼎：“房东又不同意，告知”；2018年10月13日,王筱民:“我们现在急需解决的问题是房东为什么不让做这个项目，我们连原因都不清楚，怎么解决呢，我建议你们先和房东沟通，需要配合我们全力以赴”。以上内容能够证实，向日葵公司已将装修设计图报送给江北水乡公司，江北水乡公司称房东锐龙公司不同意装修，根据诚实信用原则，其应就房东不同意装修的原因、装修设计图应如何修改等事宜及时向向日葵公司履行通知义务，从而使双方能够采取措施避免损失的发生或扩大，但其并未提供有效证据证实已履行上述通知义务，故一审法院认定江北水乡公司对合同目的无法实现存在过错并无不当。向日葵公司于2018年11月5日接到锐龙公司要求停止装修的通知后，未及时将通知事宜告知江北水乡公司，而是直接于当月14日另行租赁了其他房屋，对合同目的无法实现也有过错。因本案双方当事人对合同目的无法实现均有过错，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方均违反合同的，应当各自承担相应责任”的规定，并结合民法的公平及诚实信用原则，判决江北水乡公司退还租赁款等47万元，并对向日葵公司主张的资金占用利息及违约金不予支持，有事实和法律依据。综上所述，江北水乡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19344元，由上诉人山东江北水乡酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年九月二十七日书记员 刘 畅