湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1490号上诉人（原审被告）：朱梅仙，女，1965年3月12日出生，汉族。上诉人（原审被告）：朱硕杰，男，1958年1月29日出生，汉族。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱煜融，男，由汝城县志愿者（义工）联合会推荐。二上诉人共同委托诉讼代理人：邓彰科，湖南邓彰科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱性义，男，1944年2月26日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：朱英明，男，1978年9月16日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：朱玉元，男，1936年3月1日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：朱孝礼，男，1939年3月13日出生，汉族。四被上诉人共同委托诉讼代理人：罗超锋，湖南水正兰律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。原审第三人：湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会。负责人：朱志伟，该村委会主任。上诉人朱梅仙、朱硕杰与被上诉人朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼（下称朱性义等四人）及原审第三人湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会（下称外沙村委会）合同纠纷一案，湖南省汝城县人民法院（下称一审法院）于2019年10月17日作出（2019）湘1026民初580号民事判决。双方均不服，上诉至本院，本院于2019年12月13日作出（2019）湘10民终4304号民事裁定，将本案发回重审。一审法院于2020年4月27日作出（2019）湘1026民初2197号民事判决，朱梅仙、朱硕杰不服提起上诉。本院于2019年6月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱梅仙、朱硕杰上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回朱性义等四人一审诉讼请求；2.朱性义等四人承担一、二审诉讼费、评估费。事实和理由：1.涉案房屋本属军产,其房屋的土地性质属国有，朱性义等四人未经部队同意私自办理《集体土地建设使用权证》不能改变案涉房产、土地属军产的性质，一审将本案定为农村房屋买卖合同纠纷错误。2.朱梅仙、朱硕杰通过对等代价取得涉案房屋等财产的使用、经营、收益等权利符合产品、商品市场交易的程序和原则，没有违背法律的强制性规定，且经营达十多年，没有损害任何人的利益。该案所涉房屋等财产的交易，是使用、经营权的取得，属合法有效。3.朱性义等四人企图通过诉讼推翻交易，及通过推翻交易获取重大利益的做法，违背了诚信原则和公序良俗原则。朱性义等四人辩称：1.一审判决认定事实清楚，朱梅仙、朱硕杰上诉称涉案土地为国有、房屋为军产性质没有事实依据，该事项超出本案诉请的民事法律关系范围。1989年10月20日，朱性义等四人合法取得外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》，2003年4月8日朱梅仙、朱硕杰隐瞒朱梅仙户籍已迁出外沙村的事实，以朱梅仙尚属本村集体经济组织成员的主体与朱性义等四人签订《转卖契》，本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。2.朱梅仙、朱硕杰称房屋买卖没有违背法律强制性规定，没有损害任何人的利益与事实不符。本案房屋买卖合同签订时，朱梅仙、朱硕杰系城镇居民，不具有法律规定的农村房屋买卖合同主体资格。朱梅仙、朱硕杰实际占有涉案房屋后，拒不配合村委会对涉案土地、房屋、白石岩历史文物保护、旅游资源开发的综合利用。2017年10月18日，朱梅仙、朱硕杰与湖南省汝城县马桥镇外沙村村民委员会的承包合同到期后，该区域被闲置荒废，至今不能有效开发利用，严重损害了村集体经济组织的利益。外沙村委会述称，同意朱性义等四人的答辩意见。朱性义等四人向一审法院起诉请求：1.确认朱性义等四人与朱梅仙、朱硕杰于2003年4月8日签订的《转卖契》无效；2.判令朱梅仙、朱硕杰返还《转卖契》合同约定的房屋；3.判令朱梅仙、朱硕杰返还《转卖契》及外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》原件；4.诉讼费用由朱梅仙、朱硕杰承担。一审法院认定事实：诉争房屋坐落于汝城县马桥镇外沙村（原汝城县外沙乡外沙村）白石庵，原由中国人民解放军54412部队使用。1987年4月15日，中国人民解放军54412部队（甲方）与第三人外沙村委会（乙方，原汝城县外沙乡外沙村村民委员会）签订《关于外沙乡驻军与外沙乡村有关协议》，约定：甲方驻地乙方近二十多年来军民关系处理得很好，村党支部给部队很大支持，甲方为了方便乙方，经双方商议，部队宿舍及营区内的水电设备一概不动，经商定给乙方使用，他人不得破坏和随意拆除，将来如甲方需要，乙方如数交还给甲方；部队建筑房屋有油机房60.5㎡、伙房80㎡、车库30㎡、仓库31㎡，共合计为201.5㎡，甲方为了照顾乙方只计为141㎡，车库、仓库建筑面积都不计数，如部队需要，甲方与乙方面议，仍按141㎡议价，乙方不得提任何条件。协议次日外沙村委会向中国人民解放军54412部队支付相应价款，部队方出具收条为“今收到外沙乡外沙村房屋、变压器、电动机、水泵、电源线人民币柒仟玖佰肆拾元整”。1987年4月21日，外沙村委会、外沙村党支部出具《卖契》，内容为：外沙村党支部、村委会现将原解放军在白石庵所建房屋及部分设备转卖给朱龙灯、朱性义管业，即油机房60.5㎡、伙房80㎡、仓库31㎡、车库30㎡，共计为201.5㎡，并变压器一台50千瓦伏安、抽水电动机1台9.5千瓦、水泵1台9.5马力、抽水机房1间，同上述房屋及设备进行出卖，其价款双方议定为10100元整，款当面交清，不欠分文，房屋及设备即日起归朱龙灯、朱性义管业，任何人不得争论；公路至白石庵道路归集体所有，公共通往；屋及设备不能转卖给外乡外村人员，但转卖给本村人员可以；进口大门及护门埻归买主管业但应允许任何人通往，房屋周围、空坪、荒地归集体所有，买主不能在其地再搞建筑，买主管理区域只能在水泥球场，下设坎仔以下只交买主使用；解放军进驻时由买主退屋及收款，集体不干涉；村委与解放军所签协议书归买主代管。该房屋实际由朱性义、朱龙灯（于2019年4月死亡，其法定继承人朱英明在原审中申请参加诉讼）、朱玉元、朱孝礼四人购买。1989年10月20日，朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼取得外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》，记载：土地使用者朱龙灯、朱性义、朱玉元、朱孝礼；地址外沙乡外沙村白石庵；土地类别老宅基；用地面积235㎡，其中建筑占地235㎡，用途住房，批准使用期限长期。朱梅仙与朱硕杰系夫妻关系，两人均系汝城县卢阳镇九塘江社区南正街9号居民。1997年10月19日，朱梅仙、朱硕杰（乙方）与第三人外沙村委会（甲方）签订《关于外沙村白石岩承包合同》，甲方将白石岩洞、原解放军水泥球场以上全部房屋和白石岩所管辖地段（除已出卖的房屋之外）全部承包给乙方管理使用，承包期自1997年10月19日至2017年10月18日止。因白石岩洞与朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼的房屋相邻，2003年4月8日，朱梅仙、朱硕杰为了便于白石岩的承包经营，与朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼签订《转卖契》，约定：朱性义等四人自愿将原与外沙村所买的白石庵解放军所建房屋（食堂、厨房、机房、抽水房等）转卖给外沙村店门组朱梅仙（丈夫朱硕杰）管业，现经双方议定价款29000元整，此款当即交清不欠分文，自立契之日起由朱梅仙（朱硕杰）管业，原朱性义等与村买房的卖契和土地使用证一并交给朱梅仙保管。《转卖契》签订后，朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼将房屋交付给朱梅仙、朱硕杰，并将《卖契》、外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》原件一并交给朱梅仙、朱硕杰，朱梅仙、朱硕杰亦支付购房款29000元。之后，朱梅仙、朱硕杰对房屋进行了外装修用于经营。2006年7月，朱梅仙、朱硕杰在原有一层房屋基础上增建了第二层房屋及连接楼梯等附属设施，在入口处增建了房屋2间，在房屋一楼增建了小卖部1间，将抽水机房改建为厕所并在旁边增建了厕所2间。本案在原审过程中，经朱梅仙、朱硕杰申请，一审法院委托郴州宏信资产评估事务所对诉争房屋及装修价值进行了评估，评估结果为房屋及装修价值评估总值为563100元（含装修价值，不含土地使用权价值）。一审法院认为，本案争议的焦点是2003年4月8日签订的《转卖契》合同效力问题及相应财产应否返还问题。一、合同效力。转卖契明确是进行房屋转卖，所涉房屋土地经国土部门核发集体土地建设用地使用证，确认土地类别为老宅基，因此本案系农村房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，签订的《转卖契》中的买卖标的物不仅是房屋，根据地随房走原则，还包含相应的宅基地使用权，因诉争房屋项下的土地性质系农村集体土地，而朱梅仙、朱硕杰系城镇居民，并非涉案土地所在村集体经济组织成员，其与朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼签订的《转卖契》违反了法律的强制性规定，损害了村集体经济组织利益，应属无效。朱梅仙、朱硕杰辩称《转卖契》转让的是房屋的使用权（经营权），与事实不符，不予采信。理由是：1、转卖契明确是进行房屋转卖，而非转让房屋的使用权（经营权），使用权的取得往往通过租赁等方式取得，其明显特征是具有相应期限；2、朱梅仙、朱硕杰认为转卖契中“管业”内容表述不完整缺乏依据，“管业”二字是农村买卖协议中的经常用法，符合当地风俗，且与协议前文中“转卖”相互对应，完整反映双方的买卖行为。综上，一审法院对朱性义等四人请求确认《转卖契》无效的诉讼请求予以支持。二、合同财产处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因签订的《转卖契》无效，双方均应当将因该无效合同取得的财产返还对方；同时因合同签订后，朱梅仙、朱硕杰所添附的财物与原房屋构成整体的建筑物，不可拆分，添附物应与原物一同返还。因此朱性义等四人要求朱梅仙、朱硕杰返还房屋（含添附物）及《卖契》、《集体土地建设用地使用证》原件的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于朱性义等四人的购房款、因合同无效的损失、添附物损失等经济损失，在朱梅仙、朱硕杰撤回反诉后，一审法院向朱梅仙、朱硕杰释明可提出同时履行抗辩，以便在本案中一并处理，但朱梅仙、朱硕杰未提出同时履行抗辩，并表示如有需要，另行起诉，系其对其诉讼权利的处分，故一审法院在本案中对朱梅仙、朱硕杰的损失部分不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、原告朱性义、朱龙灯、朱玉元、朱孝礼与朱梅仙、朱硕杰于2003年4月8日签订的《转卖契》无效；二、朱梅仙、朱硕杰于判决生效后的三十日内将坐落于汝城县马桥镇外沙村白石庵双方《转卖契》内约定的房屋（含添附物）返还给原告朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼，《卖契》及外集建（89）字第223381号《集体土地建设用地使用证》一并返还。本案案件受理费9431元，由原告朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼负担5658.6元，朱梅仙、朱硕杰负担3772.4元。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，补充查明，朱梅仙、朱硕杰2003年与朱性义等四人签订案涉转卖协议后，将案涉白石庵房屋作为旅游景点进行开发经营，与其承包经营的外沙村委会的白石岩洞及白石书院、外沙村古战场共同组建汝城县天仙风景区，对前述文物古迹进行了有效保护，得到汝城县政府及市旅游、宗教部门的肯定和支持，前述文物古迹被列为汝城县文物保护单位，至今朱梅仙、朱硕杰已对案涉白石庵房屋开发经营了十余年。本院认为，农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的行为。朱性义等四人起诉请求确认案涉2003年4月8日签订的《转卖契》无效，依据是其认为《转卖契》性质为农村房屋及其宅基地的买卖合同，因受让方为非本集体经济组织成员而合同无效；而朱梅仙、朱硕杰则认为《转卖契》所涉房屋不是农民自建房，《转卖契》也不是房屋买卖合同，而是房屋使用权转让合同，并不违法，故合同有效。根据双方的诉辩主张，本案争执的焦点为案涉《转卖契》的性质如何认定，故应将本案定性为合同纠纷更为妥当。案涉房屋原为上世纪五六十年代中国人民解放军54412部队驻扎白石庵时使用的部队宿舍及营区用房，根据部队撤出时于1987年4月15日与外沙村委会签订的《关于外沙乡驻军与外沙乡村有关协议》内容可知，案涉房屋其中油机房60.5㎡、伙房80㎡、车库30㎡、仓库31㎡合计为201.5㎡系54412部队驻扎时建造，并非“农村自有居住性房屋”。一审依据朱性义等四人的主张将本案径行定为农村房屋买卖合同纠纷欠妥，应予纠正。经对案涉三份协议（1987年4月15日部队与外沙村委会签订的《关于外沙乡驻军与外沙乡村有关协议》、1987年4月21日外沙村委会与朱性义、朱龙灯签订的《卖契》、2003年4月8日朱梅仙、朱硕杰与朱性义等四人签订的《转卖契》）内容综合分析可知，案涉房屋三次转让的都是使用权，而非所有权。理由是：1.根据《关于外沙乡驻军与外沙乡村有关协议》中载明的“部队宿舍及营区内的水电设备一概不动，经商定给乙方使用，他人不得破坏和随意拆除，将来如甲方需要，乙方如数交还给甲方”的约定可知，部队只是将案涉房屋及水电设备交给外沙村委会有偿使用，并未明确约定出售房屋及设备的所有权，将来部队有需要，外沙村委会必须“如数交还”，外沙村委会虽然向部队支付了7940元，但该款仅能认定为有偿使用案涉房屋的费用，不能认定为房屋及设备的出售价款。2.《卖契》明确载明“外沙村党支部、村委会现将原解放军在白石庵所建房屋及部分设备转卖给朱龙灯、朱性义管业”“解放军进驻时由买主退屋及收款，集体不干涉；村委与解放军所签协议书归买主代管”，说明立契之时外沙村委会和朱性义、朱龙灯均明确知晓案涉房屋设备系部队所建所有，外沙村委会只是将该房屋设备转卖给朱性义、朱龙灯有偿使用，将来部队进驻时仍然要交还。3.《转卖契》约定朱性义等四人“将白石庵解放军所建房屋（食堂、厨房、机房、抽水房等）转卖给朱梅仙、朱硕杰管业，卖契和土地使用证一并交给朱梅仙保管”，亦可看出双方明知房屋系部队所建，房屋是卖给朱梅仙、朱硕杰“管业”，卖契和土地使用证是交由朱梅仙“保管”而非归朱梅仙“所有”，意味着将来有需要仍要退还。由此可知，三次转让协议的签订，各方均知晓房屋系部队建造，受让方仅为有偿使用，将来部队进驻，“管业”方均需将房屋交还部队。综上，上述《卖契》和《转卖契》中的“管业”二字应认定为房屋、水电设备使用权的转让，而非所有权的出售，一审将“管业”解读为农村房屋买卖的风俗习惯用法，与事实相悖，应予纠正。故案涉《转卖契》转让的是房屋的使用权而非所有权，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效。一审以“地随房走”原则认定双方违法买卖农村宅基地使用权，进而认定《转卖契》无效，认定事实和适用法律均有错误，应予纠正。另，《转卖契》2003年签订生效后，双方已履行完毕。朱梅仙、朱硕杰接管房屋后进行了装修改造并加建添附，且对其进行文物申报保护和旅游开发、经营管理十余年，朱性义等四人作为自愿转让方，收取款项后时隔十六年再主张合同无效、要求受让方退房退证，其主张违反诚实信用原则，既不合理也不正当。根据民事行为诚实信用原则，遵循“任何人不得从不法行为中获利”的裁判精神，出于维护市场交易稳定性的考虑，本案亦不应支持朱性义等四人的诉讼请求。综上，朱梅仙、朱硕杰的上诉请求成立。一审判决认定事实不清，适用法律错误，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省汝城县人民法院（2019）湘1026民初2197号民事判决；二、驳回朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼的全部诉讼请求。一审案件受理费9431元，二审案件受理费9431元，均由朱性义、朱英明、朱玉元、朱孝礼负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 张九香审 判 员 廖 军二〇二〇年九月十一日法官助理 李言琦书 记 员 聂莎莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。