文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初4345号原告:重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路27号4幢23-7，统一社会信用代码91500109759286526D。法定代表人:廖代斌，重庆仪才物业管理有限公司经理。委托诉讼代理人:韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告：徐敏，女，1973年9月27日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：重庆坤罡房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区壁城街道红宇大道22号，统一社会信用代码915002277842125885。法定代表人：韩柱，该公司总经理。原告重庆仪才物业管理有限公司与被告徐敏、重庆坤罡房地产开发有限公司（以下简称坤罡公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，由审判员刘丹适用小额诉讼程序于2020年8月25日公开开庭进行审理。原告重庆仪才物业管理有限公司的委托诉讼代理人韦延伟、被告徐敏到庭参加诉讼。被告重庆坤罡房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆仪才物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付自2017年3月1日至2019年12月31日所拖欠的物业服务费14718元、公共能耗费361元、违约金3016元，共计18095元。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年1月1日与重庆坤罡房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，选聘原告为“XX”小区提供物业服务,合同还约定了物业费等费用收费标准等。2018年11月，南川区XX小区业主委员会成立，11月28日，原告与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定服务期限、物业费、二次加压电费及维护费、公共能耗费等收费标准。被告系“XX”小区的业主，被告从2017年3月1日至2019年12月31日期间，拖欠原告物业费、公共能耗费等费用未缴纳，经原告多次催收无果遂诉至法院。被告徐敏辩称，1、被告并未接房且未与原告签订相关的物业管理合同，未形成《民法》所规定的法律关系，相关费用不应由答辩人承担。被告与坤罡公司于2017年2月27日签订《重庆市商品房买卖合同》，对本案所涉房屋的接房标准做了相关约定，且根据《中华人民共和国商品房及商品房屋验收标准》的规定，坤罡公司交付的本案所涉房屋不符合验收标准，被告拒绝接房，且未签署房屋交接单，未与仪才公司签订相关物业服务合同，原告要求被告支付物业管理费不符合相关法律规定。2、被告已经尽到催告义务，没有任何失职的过错。被告于坤罡公司通知接房日进行验收，发现房屋多出漏水、空鼓、门窗不合格，要求坤罡公司进行整改，于整改后再行通知被告验收，并办理相关手续。坤罡公司未进行整改，且未再通知接房。至今日，房屋仍然存在漏水、空鼓等相关问题。不符合相关接房标准。且过错系由坤罡公司所造成的，被告不存在任何过错。3、原告应与坤罡公司沟通相关事宜，被告要求坤罡公司对本案所涉房屋进行修缮，达到验收标准，并要求坤罡公司承担违约责任。综上，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告重庆坤罡房地产开发有限公司未到庭，庭前提交书面答辩意见：坤罡公司所开发的XX小区XX号楼工程已于2016年6月13日已竣工验收合格，并由仪才公司交付业主使用。仪才公司应自行向XX小区X栋X-X号房屋产权人收取物业管理费。该房屋产权人于2017年2月27日网签了《商品房买卖合同》及合同附件，合同约定该房屋交付时间为2017年12月31日。徐敏、郑晓研购买的该房屋属于现房，合同附件第三条第7小条明确约定：如乙方购买时该房屋是已经完成竣工验收后的现房，则乙方须在签订合同前对该房屋的现状进行实地查看，双方已该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与合同及附件的交付标准不一致为由拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求。合同附件第三条第2小条明确约定：乙方应在合同约定交房期限届满当天到甲方办理接房手续，因乙方未在当天办理接房手续的，产生的逾期交付责任由乙方承担。综上，原告起诉要求坤罡公司与徐敏共同承担物业费管理费没有相应事实即法律依据，请求法院驳回原告对坤罡公司的全部诉讼请求。经审理查明，2016年1月1日，重庆坤罡房地产开发有限公司（甲方）与原告重庆仪才物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》及补充协议，约定甲方选聘乙方为其开发建设的“XX”小区提供前期物业管理服务事宜。该合同第六条约定，物业服务费用采取包干制，住宅物业管理服务费1.2元/平方米，住改非物业管理服务费1.8元/平方米，商业部分以投标书为准，所有收费标准必须报物价部门备案（最高不超过1.2元/平方米）。第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，按业主每月每户10元的标准收取。第九条约定，甲方开发的南川XX小区6、7、8、9、15、16、17号楼住宅按商品房买卖合同上约定的交房时间，乙方12个月内不收钱空置房物业管理费。第十条约定，乙方承诺：南川XX小区6、7、8、9、15、16、17号楼住宅按商品房买卖合同上约定的交房时间之后12个月内不收取空置房物业管理费，12个月后按照重庆市的相关物业收费文件收取空置房物业管理费。第十八条约定，合同期限从2016年1月1日起至业主委员会选聘或者续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。第二十二条约定，物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的应按有关规定的标准向乙方交纳千分之三的违约金。该合同还约定了其他事项。同日，原告与重庆坤罡房地产开发有限公司签订的《关于〈XX前期物业服务合同〉的补充协议》第一条约定，4-10号楼、15-17号楼业主在原公摊能耗10元/月/户的基础上，另增加2元/月/户的观光电梯电费公摊，即12元/月/户”。第二条约定，小区住户有二次供水的按0.8元/吨收取电费[其中包含：1号楼5-6楼，2号楼5-6楼，3号楼4楼(含4楼)以上，4-10楼、15-17号楼所有住户]。第三条约定，1、2、10号楼楼梯房住宅按建筑面积0.65元/平方米收取物业管理费第四条约定，15-17号楼别墅按建筑面积1.5元/平方米收取物业管理费。第五条约定，业主应当每月按时缴纳物业管理费，过了当月，则为欠费，违约金按总欠费金额的日3‰累计收取。2018年11月28日，原告（乙方）与重庆市南川区XX小区业主委员会（甲方）签订《XX小区物业服务合同》，合同约定：甲方招聘乙方未XX小区提供物业服务。物业服务费用实行包干制，收费标准（按建筑面积计算，以产权证建筑面积为准）：高层电梯住宅：1楼住宅为1.1元/平方米/月，高层电梯住宅：二楼以上（含二楼）1.2元/平方米/月，商业物业：2.0元/平方米/月，多层步梯房：0.65元/平方米/月（具体为1栋、2栋、10栋），别墅：2.0元/平方米/月。目前二次公司暂时由物业公司实施管理，二次供水费用为水厂基础价格3.5元/吨，加上二次加压水泵电费及维护费用，每吨水收0.8元的电费。公共能耗（公摊）费：观光电梯以下楼栋（具体为1栋、2栋、3栋）为7元/户/月，观光电梯以上楼栋（具体为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、9栋、10栋、15栋、16栋、17栋）为8.4元/户/月，商业以100平方米为一户计算（具体为11栋、12栋、13栋、14栋）单价为10元/月/户，以此类推。业主或使用人（租用人）应于每月15日以前到物业公司缴纳物业服务费用或各种分摊费用，过期未按时缴纳，物业公司将按照日3‰的滞纳金收取；如业主长期恶意欠费，物业公司将通过法律诉讼程序向业主催收所欠物业费用本金及日3‰的滞纳金。业主或物业使用人约定：由物业使用人交纳物业服务费用，在约定期内，物业使用人不按规定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，应当自约定之日起书面告知乙方。本合同期限为叁年，自2018年12月1日至2021年11月30日止，合同期限届满前三个月内，甲方须作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同还约定了其他事项。另查明，被告徐敏系“XX”小区X幢X-X号房屋的产权登记人，房屋建筑面积为255.96平方米，房屋用途为城镇住宅用地/成套住宅。在审理过程中，原告仪才物业公司与被告徐敏均陈述案涉房屋至今处于空置状态。上述事实，有原被告的当庭陈述以及原告提交的《前期物业服务合同》及补充协议、前期物业服务合同备案证明、《物业服务合同》、重庆市土地房屋权属登记申请书、照片，被告提交的不动产权证书等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告与南川区“XX”小区的建设单位重庆坤罡房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议以及原告与南川区XX小区业主委员会签订的《物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述物业服务合同对该小区业主均具有约束力。被告徐敏自述其接到接房通知后去验房，发现案涉房屋存在多处漏水、空鼓、门窗不合格等问题，要求坤罡公司进行整改后再通知其验收并办理相关手续，但之后开发商未整改也未接到通知。根据其陈述，被告徐敏系与被告坤罡公司因案涉房屋是否存在质量问题发生争议，而该争议，属于商品房销售合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，被告徐敏可另案主张，但不能以此为由不交纳物业费。同时，不动产权证书具有公示效力，案涉房屋已经办理了不动产权证，原告有理由相信被告徐敏系案涉房屋的业主。故，对被告徐敏以案涉房屋存在质量问题至今未接房不应该交纳物业费的抗辩理由，本院不予采信。按照原告与坤罡公司签订的《前期物业服务合同》的约定，原告承诺不收取XX小区17号楼住宅按商品房买卖合同上约定的交房时间之后12个月内的空置房物业管理费，本案案涉房屋至今仍处于空置状态，故原告只能收取被告徐敏2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费等费用，按物业服务合同约定，该段期间的物业服务费为6143.04元（2元/平方米/月×255.96平方米×12个月）、公共能耗费为100.8元（8.4元/户/月×12个月），本院予以支持。超出的部分，本院不予支持。关于违约金的问题，原告对该小区提供物业服务期间存在一定服务不够及时等服务瑕疵，基于此，对于其主张的违约金，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告徐敏在本判决生效后立即向原告重庆仪才物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费物业费6143.04元、公共能耗费为100.8元。二、驳回原告重庆仪才物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元（原告已预交），由被告徐敏负担25元，由原告重庆仪才物业管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判员  刘丹二〇二〇年九月十日书记员  李珑