江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初4194号原告（反诉被告）：周玉平，女，1975年2月1日生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：王兵，江苏禾邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：代群，江苏禾邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘振兴，男，1963年4月15日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：许华中，江苏德音律师事务所律师。原告（反诉被告）周玉平与被告（反诉原告）刘振兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员谢志辉独任审判，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。周玉平及委托诉讼代理人王兵、代群，刘振兴及委托诉讼代理人许华中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周玉平本诉诉讼请求：1、请求贵院判决解除原告与被告于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》；2、请求贵院判决依法减免原告向被告缴纳2020（19）年12月18日起至2020年6月9日止期间的房屋租赁费用；3、请求贵院判决原告自2020年6月9日以后不再向被告缴纳房屋租赁费用；4、请求贵院判决原告不需要向被告支付违约金；5、请求贵院判决被告向原告返还美的空调1台、展示柜1台；6、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中当庭撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2018年10月17日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于常州市钟楼区前间约80平方米租赁给原告使用，用途为经营生鲜水果店，租赁期限2018年10月18日至2023年11月17日，租金为第一年12万，以后每年10万元。自2019年12月起新冠疫情大规模爆发后，该小区进出口被强制关闭等，导致原告所经营的水果店被迫关门歇业，期间原告没有任何收入，最终导致水果店经营不善，被迫停业。因原告没有任何收入欲与被告协商减免租金及缓交租金事宜，但被告坚决不同意，并且强制收回出租屋，更换门锁，导致原告无法经营，另被告收回上述房屋后已对外出租出售。房屋租赁合同第16条免责条款第1项规定，因不可抗力造成本合同不能继续履行及（或）造成损失，甲、乙双方互不承担责任；第2项规定，因国家法律、法规、规章及政策变化致使本合同无法继续履行，或需要拆除、改造乙方所承租的房屋，造成损失的，甲乙双方互不承担责任。原告无奈只得向法院起诉维护自身合法权利，请求判如所请。周玉平为支持其本诉诉讼主张提交如下证据：1、《房屋租赁合同》1份。2、视频光盘1张。3、照片1张。刘振兴本诉辩称，1、同意确认双方合同已经解除，应当由原告承担违约金；2、空调和展示柜原告已经拿走；3、疫情爆发于2020年元月，水果是日常生活消费品，不会受到太大影响；4、原告未与被告协商即自行到中介登记，并在房屋门口张贴租房信息准备将房屋出租他人违反合同约定，并在未告知被告的情况下于2020年5月30日自行搬离，换锁是在原告自行搬离的情况下，于2020年6月3日将大门换锁，不存在强制收回的情形。刘振兴本诉答辩未提交证据。刘振兴反诉请求：1、判令解除双方于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》；2判令反诉被告支付2020年5月18日至2020年6月9日的租金4657.5元；3、判令反诉被告支付违约金105000元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告于2018年10月17日与反诉原告签订《房屋租赁合同》，租用反诉原告位于本市河景花园X号房屋一楼（共三层）前间的房屋（面积约80平方米）经营生鲜水果店，租期为2018年10月18日至2023年11月17日。协议履行过程中，反诉被告未按时支付第四期房屋租金，经反诉原告多次催促至今仍未支付。反诉被告违反了合同第十五条第2款第（1）项的规定，损害了反诉原告的合法权益。故特向贵院提起反诉，请依法判决。刘振兴为支持其反诉主张提交如下证据：1、录音光盘1张及录音整理稿。2、视频光盘1张。3、2020年6月3日双方协商解除租赁合同事宜的现场录音。4、照片1张。周玉平反诉辩称，我方同意解除房屋租赁合同。反诉被告同意支付2020年5月18日到2020年5月25日的租金2191元，反诉被告不同意支付原告提出的违约金，根据房屋租赁合同的约定，疫情属于不可抗力，可以不支付违约金。反诉费用由反诉原告承担。周玉平反诉答辩未提交证据。经审理查明，2018年10月17日，刘振兴（甲方）、周玉平（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将常州市钟楼区河景花园X号一楼（共三层）前间，面积约80平方米，租赁给乙方使用，用途为经营生鲜水果店。甲方同时将水源、电源提供乙方使用。租期从2018年10月18日至2023年11月17日（其中2018年10月18日至2018年11月17日为甲方处理房屋配套设施开通和乙方装修期）。任何一方不得提前解约，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方若要求续租，则必须在租赁期满前两个月通知甲方，双方协商一致后，重新订立租赁合同。如乙方不续租，应配合甲方中介看房并允许甲方提前二个月在室外张贴招租广告。第一年租金12万元，以后每年租金10万元。支付方式为先付后使用，每年的租金乙方分两期支付给甲方，乙方于协议签订之日后五个工作日内前向甲方支付第一期房租75000元，下期房租乙方必须提前15天支付给甲方，以此类推，乙方随第一期房租另外支付租赁保证金叁万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业费、租赁发票税金由乙方自行承担，并由乙方负责缴付。双方经协商一致，可以变更或终止合同。甲方有下列情况之一的，乙方有权解除合同：1、未能提供房屋或所提供的房屋严重影响乙方使用和经营的，2、未尽房屋修缮义务，严重影响使用和经营的。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：1、未经甲方书面同意转租、转借或与他人互换房屋，以转让经营权、承包经营等方式变相转租房屋给他人使用。2、未经甲方书面同意拆改、变动房屋主体结构或承重结构。3、损坏所承租的房屋，在甲方提出的合理期限内未修复的。4、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的。5、利用所承租的房屋进行违法活动或存放危险品的。6、逾期未全部交纳每期租金十五天以上的（含十五天）。7、逾期未全部交纳按约定应由乙方交纳的各项费用超过十五天的。8、其他严重违约，损害甲方合法权益的行为或事实。因国家法律或政策致使合同无法履行、因不可抗力致使合同无法履行，合同终止。乙方违约责任约定，乙方逾期支付房屋租金或其他费用的，除应及时交纳应交的逾期租金及费用外，还应按日向甲方支付逾期付款金额1%违约金；逾期超过十五天的，甲方除有权解除本合同、责令乙方交纳欠交的租金及按日向甲方支付逾期付款金额1%的逾期付款违约金外，有权要求乙方另行支付本协议未履行部分价款的30%的违约金。乙方逾期支付其他费用，除应及时交纳所欠交费用外，还应偿付给甲方欠交费用等值的违约金，甲方有权停止乙方使用。并仍可向乙方收取房屋租金，由此产生的损失及责任均由乙方承担。合同解除、终止，乙方逾期归还房屋的，每逾期一天，乙方应按终止合同当年的日租金的3倍向甲方偿付使用费并向甲方支付合同总价款30%的违约金。免责条款约定，因不可抗力原因造成本合同不能继续履行及（或）造成损失，甲、乙双方互不承担责任。在履行合同过程中，任何一方向另一方的任何通知、通告必须以中文书面形式进行。合同还就其他内容做了约定。合同签订后，周玉平即按约入驻该出租屋开始经营活动。并按约交纳房屋租金至2020年5月17日。2020年初，因疫情原因，周玉平经营受到一些影响。特别是春节期间，因疫情应对措施公告突然，周玉平原定春节期间应节销售的水果形成积压，造成较大损失。期间双方曾就租金减免和降低租金进行过协商，但未有结果。后周玉平在店门玻璃上张贴店面转让公告，其后又被中介在原位更换了留有中介电话号码的出租公告，并应周玉平要求在公告上写下周玉平手机号。2020年5月中、下旬，周玉平陆续将商品撤场，并在同月30日拆除空调和展示柜打算搬离时被刘振兴当场制止，刘振兴并于其后将店门换锁。（本案审理中，经刘振兴同意，周玉平搬走了空调和展示柜，周玉平遂当庭撤回第五项诉讼请求）。中介应刘振兴要求在卷帘门上张贴出租公告，刘振兴于同年7月经与新租户协商达成出租协议，并由新租户于同年8月开始承租。后周玉平与刘振兴经多次协商未果，遂诉至本院，要求判如所请。本案审理中，刘振兴提起反诉，要求判如所请。以上事实有双方提交的证据和当庭陈述得到证实。本院认为，双方于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，本院予以确认。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当依照合同约定全面履行合同义务。刘振兴按约交付了出租房屋，周玉平也按约支付房租等至2020年5月18日。本案矛盾的引发主要是因为疫情期间周玉平损失较大造成经营困难，在希望刘振兴减免相关费用未成而失去继续经营的愿望。无论玻璃门内的公告系何时何人所张贴，从周玉平将商品退场并拆除空调和展示柜来看，周玉平主动退场意向相对较为明显。根据合同约定，“在履行合同过程中，任何一方向另一方的任何通知、通告必须以中文书面形式进行”，故周玉平在未向刘振兴书面告知的情况下擅自撤场，且撤场时间在我国疫情已经基本得到控制的2020年5月底，故周玉平该行为构成违约，但该行为的产生原因于国内疫情的影响，并因双方沟通困难而发生，根据我国应对疫情的相关规定，应当免除周玉平的违约责任。关于合同实际解除时间，双方均认可2020年5月30日周玉平在撤除空调和展示柜时被刘振兴阻止，且刘振兴其后即对店门换锁，故刘振兴也以实际行动认可了合同解除的行为，本院认定实际解除时间为2020年5月30日。鉴于合同解除系周玉平的主动行为，同时基于刘振兴同年7月与新的客户协商，新租户于8月入场的现实，兼顾公平，本院确认周玉平应当承担2020年5月18日至同月30日的房屋租金，并承担按房屋租金计算的一个半月的房屋空置损失；关于周玉平要求减免房屋租金的问题，因其提出的理由主要是因疫情影响造成经营损失，系客观原因，该损失属于经营风险范畴，而本案所涉出租方系个人，根据我国应对疫情的相关规定，承租方可以与出租方协商解决，如果协商不成的，应当由承租人和出租方合理分担，本院考虑水果系现在市民日常消费，且店面在小区门外，故本院酌定由出租方承担三个月租金30%的损失，其他由承租人承担，同时，经营者可以选择合适的方式规避和减轻相应风险；关于刘振兴要求周玉平按约承担违约金105000元的反诉请求，如上所述，造成本案纠纷的主要原因系受疫情影响，在周玉平寻求出租方给予部分租金减免未成的情况下，周玉平可以根据自己的判断采取必要的救济手段尽量减少损失，该行为虽然违约，但依据相关规定，在该行为适度时，可以免除该等违约责任。鉴于双方并未提及押金问题，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：一、刘振兴与周玉平于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月30日解除。二、周玉平于本判决生效之日起十日内支付刘振兴租金3561元。三、周玉平于本判决生效之日起十日内支付刘振兴出租屋常州市钟楼区河景花园X号一楼（共三层）前间空置费用12500元。四、刘振兴于本判决生效之日起十日内退还周玉平疫情期间部分租金7500元。上述二、三、四项相抵，周玉平实际应支付刘振兴8561元。五、驳回周玉平的其他诉讼请求。六、驳回刘振兴的其他反诉请求。如周玉平未按上述判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1450元（周玉平已预交），由周玉平承担1000元，刘振兴承担450元。反诉案件受理费由1247元（刘振兴已预交）由刘振兴承担1100元，周玉平承担147元（周玉平实际应承担诉讼费用1147元，刘振兴实际应承担诉讼费用1550元）。刘振兴预交费用差额部分303元应于本判决生效之日起十日内直接支付周玉平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  谢志辉二〇二〇年九月二十三日书记员  恽孟娟