四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1116号 上诉人（原审被告）：李树艮，男，1963年4月17日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被上诉人（原审原告）：领悦物业服务集团有限公司，住所地：四川省成都市高新区交子大道177号1栋1单元3层301号。 法定代表人：吴雪芳，公司总经理。 委托诉讼代理人：寇峰，四川沫若律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许小灵，四川沫若律师事务所律师。 上诉人李树艮因与被上诉人领悦物业服务集团有限公司（以下简称领悦物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初4641号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月21日立案后依法组成合议庭，本案现已审理终结。 李树艮上诉请求：撤销原判。事实和理由：案涉房屋不是李树艮的房屋，而是李树艮将自己的身份证借给他人，他人用李树艮的身份证购买的房屋，借用身份证的是李树艮的朋友，但因为时间将近十年没有联系，忘记了对方的名字，电话号码也已改动，无法联系，也没有这个朋友的任何合同或者书写的手续。间接证据证明李树艮不是房屋的主人，李树艮系肢体三级残疾，劳动能力差，又是低保户，根本无力购买房屋。有市中区苏稽镇政府证明材料。 领悦物业述称，根据合同签订和房屋登记，都是在李树艮名下。李树艮是合同的相对方，也是房屋的权利人，其陈述将身份证借给别人，应当举证证明该事实，如果举证不能应当承担相应的后果。 领悦物业向一审法院起诉请求：1.判决李树艮立即向领悦物业支付所欠物业服务费8763元(自2014年7月1日起至2020年3月31日止)及违约金4763元(违约金调整为万分之五/日，暂计算至2020年3月31日，最终以实际产生的为准)，共计13526元；2.本案诉讼费用由李树艮承担。事实和理由：李树艮是乐山市市中区通江街733号领地亚马逊小区18幢404号住宅的房屋所有权人。领地公司选聘原告(原四川汇丰物业服务有限公司)为领地亚马逊小区提供前期物业管理服务并签订了《乐山领地亚马逊前期物业服务合同》。根据该合同约定，领地亚马逊小区的物业服务费为包干制，收费标准为高层住宅物业1.3元/月·平方米(交房之日起按1.3元/月·平方米收取、案涉住宅建筑面积98.06㎡，每月物业服务费为127元)，物业服务费按季度预付，若未能按时足额支付物业管理服务费的，应按欠费金额3‰每日的标准向领悦物业支付违约金。2011年5月4日领悦物业与李树艮签订了《“乐山领地亚马逊”前期物业服务协议》，约定物业服务费按季度预交纳，李树艮应在1月5日、4月5日、7月5日、10月5日前履行交纳义务。领悦物业已按合同约定提供了相应的物业服务，而李树艮却自2014年7月1日起至今未向领悦物业交纳物业服务费，已构成违约。截止2020年3月31日累计欠费8763元，产生违约金4763元(暂计算至2020年3月31日，最终以实际产生的为准)，以上共计13526元。领悦物业多次以电话沟通并张贴催费通知及寄发物业欠费催收公函等形式催促李树艮交纳物业服务费均未果。 一审法院认定事实如下：2010年7月，四川汇丰物业服务有限公司（乙方）与领地房地产集团股份有限公司乐山分公司（甲方）签订了《【领地亚马逊】二、三期前期物业管理服务委托合同》，约定甲方选聘乙方对领地亚马逊小区二、三期提供前期物业管理服务。协议还约定对物业服务收费采取包干制，费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，其中高层电梯公寓费用为每月每平米1.3元，物业服务费应按季预付，房屋交付后因业主未入住、进行装修等原因而空置的，物业服务费由业主全额支付。合同第二十五条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额支付物业管理服务费的，应按欠费额的3‰每日的标准向乙方支付违约金”；第二十九条约定：“本合同期限自2010年5月8日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同为止”。 2011年5月4日，李树艮签署《“领地亚马逊”物业服务内容、标准、收费（附件七）》，该协议对高层住宅每平米每月1.3元的物业服务费进行了约定，同时约定房屋交付时业主需预缴半年的物业服务费，之后每季度预缴一次（每季度第一个月5号前：1月5号、4月5号、7月5号、10月5号前），空置房按规定标准全额交纳。 《“领地•亚马逊”业主临时管理规约》第三十一条再次对物业费收取和未按时缴费的滞纳金进行了约定，2011年5月4日，李树艮签署《承诺书》，声明已详细阅读并理解该业主临时管理规约，同意遵守规约内的一切条款。 2019年12月23日，成都高新区市场监督管理局出具《准予变更登记通知书》，准予四川汇丰物业服务有限公司将企业名称变更为原告领悦物业服务集团有限公司。 李树艮系乐山市市中区通江街733号18幢1单元4楼4号房屋的登记权利人，该房屋建筑面积为98.06平方米。2013年10月28日，《领地•亚马逊入伙程序单》、《业主入住房屋验收表》、《业主物料签收登记表》等房屋交付材料显示有李树艮字样的签名捺印。 从2014年7月1日起至今，李树艮未按约交纳物业服务费，领悦物业曾数次到案涉房屋张贴催收通知，并向李树艮书面邮寄催收2014年7月1日至2020年3月31日的物业服务费8763元，但催收未果。领悦物业遂于2020年7月21日起诉来院，主张前述请求事项。 上述事实，有营业执照、身份证明、《【领地亚马逊】二、三期前期物业管理服务委托合同》、《“领地亚马逊”物业服务内容、标准、收费（附件七）》、《“领地•亚马逊”业主临时管理规约》、《承诺书》、《准予变更登记通知书》、《领地•亚马逊入伙程序单》、《业主入住房屋验收表》、《业主物料签收登记表》、张贴照片打印件、快递单以及当事人陈述等证据予以证实。 一审法院认为，领悦物业与李树艮签订的物业服务协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议合法有效，受法律保护，双方当事人均应秉持诚实信用原则按约定履行义务。领悦物业按约向小区提供了物业服务，按照双方合同约定及《物业管理条例》第七条第五款规定，被告应按时缴纳物业服务费。《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，李树艮系案涉房屋的登记权利人，现李树艮否认自己系案涉房屋的业主，但对该辩称没有提供相应证据予以证明，故对李树艮的该抗辩理由该院不予采信。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，领悦物业已书面催收了从2014年7月1日至2020年3月31日共计69个月的物业服务费8763元，对领悦物业诉请的该时段物业服务费该院予以支持。 本案中，双方虽明确约定应按欠费额的3‰每日的标准向乙方支付违约金，但违约金制度价值取向是以补偿为主，惩罚为辅，本案中，领悦物业损失仅为该笔资金的资金占用利息损失，双方约定的违约金并不符合领悦物业的实际损失和预期利益，结合本案物业服务合同的性质，该院按公平原则将领悦物业主张的违约金调整为500元。综上，该院确认李树艮应支付领悦物业从2014年7月1日至2020年3月31日的物业服务费8763元及相应的违约金500元，以上金额共计9263元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，该院判决：一、被告李树艮于本判决生效后十日内支付原告领悦物业服务集团有限公司从2014年7月1日起至2020年3月31日止的物业服务费8763元并支付违约金500元；二、驳回原告领悦物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取69元，由被告李树艮负担。 本院二审期间各方未提交新证据。 二审查明：《房屋信息摘要》显示乐山市市中区通江街733号18幢1单元4楼4号房屋【权证号川（2018）乐山市不动产权第0000728号】登记权利人为李树艮单独所有，中国工商银行股份有限公司乐山分行出具的《协助查询存款通知书回执》载明案涉房屋贷款由李树艮名下银行账号进行还贷。 前述事实有《房屋信息摘要》《协助查询存款通知书回执》在案为证。 二审其余查明事实与一审查明事实一致的。 本院认为，《房屋信息摘要》《协助查询存款通知书回执》均可以证明领悦物业向李树艮主张物业费的房屋登记在李树艮名下，李树艮对登记情况不予认可，仅提交了李树艮是低保户的证明，但该证明不能否认房屋登记在李树艮名下的事实。领悦物业根据房屋登记情况以及有“李树艮”签名的物业合同等向李树艮主张物业费并且履行了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的书面催缴义务，其物业催收行为符合法律规定及双方合同约定，在此情况下，一审法院认定李树艮应当缴纳物业费并无不当，李树艮主张房屋不是其所有故其不应当缴纳物业费的上诉请求本院不予支持。 综上所述，李树艮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费138元（缓缴），由李树艮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 霞 审 判 员  张图亮 审 判 员  聂佳丽 二〇二〇年九月二十日 法官助理  荆 勤 书 记 员  王文婷