北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8672号上诉人（原审原告）：马根华，男，1965年2月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王如华，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市龙绍衡商务大厦有限公司，住所地北京市东城区和平里五区18号楼。法定代表人：尹葵，经理。委托诉讼代理人：王炜，男，北京市龙绍衡商务大厦有限公司员工。委托诉讼代理人：李学齐，北京市青山律师事务所律师。原审第三人：龙斌，男，1976年8月19日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。上诉人马根华因与被上诉人北京市龙绍衡商务大厦有限公司（下称龙绍衡公司）、原审第三人龙斌房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初7672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法适用二审独任制审判程序公开开庭进行了审理，上诉人马根华之委托诉讼代理人王如华、被上诉人龙绍衡公司之委托诉讼代理人李学齐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马根华上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判龙绍衡公司赔偿我因资产未能转让造成的损失135万元。事实与理由：1.我的上诉请求权基础是在《龙绍衡大厦租赁合同》的第7.11条“双方合作终止后，甲方协助乙方以不低于当初转让补偿金的价格转让第三方”，之所以会这样约定是因为我承接了北京珍粤轩餐饮管理有限公司（下称珍粤轩公司，也就是龙绍衡公司的前租户）租赁的物业部分。因珍粤轩公司经营不善，不能承担房租，龙绍衡公司为了维护租赁利益，协助珍粤轩公司将其租赁房屋转租给我，将租赁权的签约资格及租赁房屋不能分割的添附残值作价200万元作为转让补偿金转让给我及龙斌。龙绍衡公司找到我承接该物业，并且亲自入局签署了三方的《资产交易合同》，在该合同中确定了珍粤轩公司在该项转让中的转让补偿金为200万元，由我及龙斌分摊，我分摊部分为135万元。我承接珍粤轩公司所租赁物业的租赁权及部分珍粤轩公司添附于租赁物业上不能取走的残值。我在承接上一家租赁者的租赁地位时，实际上已经对上一家租户支付了转让补偿金，并且龙绍衡公司的此次示范行为，在我将该部分物业今后转让给第三人时，形成了心理上的引导预期，应当在上述交易背景下理解《龙绍衡大厦租赁合同》第7.11条做约定的转让补偿金的内容。不管什么原因，在双方合作终止后，龙绍衡公司对我至少负有同样的义务。2.本案一审判决双方租赁合同终止，从而双方合作终止，我虽然不认同这种判决，但鉴于我与龙绍衡公司诉讼后信任基础已经丧失，也拟接受这种结果，但法院应同时判决龙绍衡公司赔偿我相应的转让补偿金135万元。3.我从龙绍衡公司租赁房屋后，在装修期间的免租期内进行老旧装修改造，不算办公家具的添置以及软环境的布置费用，仅装修改造花费就达到110万元，经过我的精心经营，使得该大厦拥有良好的无形商誉资产，龙绍衡公司完全有能力有条件以不低于当初转让补偿金的价格转让给第三方。4.一审审理中，根据龙绍衡公司提交的其与北京市东城区人民政府和平里街道办事处（下称街道办事处）签订的《授权经营及物业委托管理合同》，其出租权截止至2015年6月30日，且龙绍衡公司当庭自认未能签订新的合同。因此，自2015年7月起龙绍衡公司就没有了出租权，不仅事实上使得我此后的租赁权处于巨大的不稳定中，严重违反了合同，并且使得租赁合同第7.11条不可能实现，造成了我之前支付给珍粤轩公司的135万元转让补偿金不能得以补偿。综上，我请求赔偿135万元转让补偿金有坚实的请求权基础，有龙绍衡公司协助上手承租人取得转让补偿金的前例，并对我形成了预期引导；龙绍衡公司对《龙绍衡大厦租赁合同》第7.11条规定的转让补偿金的实现有协助义务，而且须亲自出面以不低于之前转让补偿金的价格转让给第三方；因龙绍衡公司未充分履行合同义务，丧失了出租权，且怠于通知我，怠于和街道办事处协商，致使我在《龙绍衡大厦租赁合同》中的转让补偿金不能实际履行，龙绍衡公司应当赔偿我135万元转让赔偿金的损失。龙绍衡公司辩称，同意一审判决，不同意马根华的上诉请求和理由。首先，关于马根华认为《资产交易合同》和《龙绍衡大厦租赁合同》的签署过程中，我公司起到了示范作用，因此应承担责任的问题，我公司作为《资产交易合同》中经营管理人身份，应马根华和珍粤轩公司的要求或者说是邀请，以合同见证人的身份在《资产交易合同》中盖章，此种盖章行为仅仅是一种见证和知晓的行为。《资产交易合同》中我公司没有任何权利和义务，《资产交易合同》属于马根华与珍粤轩公司之间的法律关系，与我公司没有任何关联。其次，马根华认为在合同期满后我公司没有实施相关的积极行为导致了资产未能实现转让的问题。我公司认为在租赁合同在2019年8月30日到期前，从6月份开始我公司就多次口头或者书面向马根华发出通知，表示期满后不续签的意愿，在此期间，马根华应该对相关资产转让问题作出准备。合同中约定的我公司义务仅仅为协助义务，在马根华资产转让方面没有实施相关主动行为的情况下，我公司无法履行协助义务。最后，马根华认为我公司无权出租，我公司认为虽然我公司与街道办事处的《授权经营及物业委托管理合同》约定期限到期，但是我公司所享有的经营管理权并未因为到期而终止。至今为止，我公司对整个大厦仍然享有经营管理权。龙斌述称：同意一审判决。马根华向一审法院起诉请求：1.判令龙绍衡公司退还保证金21.07万元；2.判令龙绍衡公司赔偿装修损失55万元；3.判令龙绍衡公司赔偿逾期利益损失73万元；4.判令龙绍衡公司赔偿我因资产未能转让造成的损失135万元。一审法院认定事实：2014年7月29日，龙绍衡公司（甲方）与马根华、龙斌（乙方）签订《龙绍衡大厦租赁合同》，约定：乙方向甲方承租北京市东城区×××大厦第二层全部、一层半部（正门西边框以西部门）及地下一层的仓库共计建筑面积约1800平米的场地，和现有的设备设施（以盘点清单为准），用于开办餐饮及办公。租赁期限自2014年8月31日至2019年8月30日，共5年。其中甲方为乙方提供2个月免租期，即2014年8月31日至2014年10月30日，供乙方对承租区域进行改造。乙方承租场地只能作餐饮经营和办公使用，除经甲方书面同意，乙方不得改变其承租场地的用途。租金每年216万元，乙方采用季预付费形式支付，乙方于2014年10月19日前支付第一季度租金54万元，之后应于2015年1月20日前支付下一季租金，合同期内，以此类推。履约保证金30万元，在合同终止或解除前，履约保证金不能用来冲抵房屋租金或其他乙方应向甲方支付的费用。在本合同终止履行并结清双方债权债务后15日内，甲方将履约保证金如数退还乙方。在合同履行过程中因一方违约致使本合同不能履行的，违约一方应向对方承担不低于30万元人民币的违约责任，30万元不足以弥补对方实际损失的，按实际损失赔偿。若因一方违约但不至于造成解除合同的，违约方应向对方赔偿约定的或实际造成的损失。乙方不得将所租用的场地用于餐饮和办公之外的经营项目，未经甲方书面同意，不得将本合同赋予乙方的部分或全部权利转让给他人，或以之提供抵押或担保，但可以与乙方合股或从属关系的第三方共同使用租用场地，否则甲方有权解除合同，且解除合同的通知书送达乙方即可生效。在本合同终止时，乙方享有在同等条件下优先续约权。鉴于本合同乙方为联合承租方式，且承租价格为甲方配套餐饮整体出租价格，合同期内，如联合承租方任何一方无力经营或因其他原因终止合同，另一方无力承接的，则剩余承租方所使用面积按照使用性质及当时市场价进行相应调整。本合同期满后，甲方有权调整租金，但是涨价幅度不得超过原有租金的20%，甲乙双方协商的续租期限不少于5年。诉讼中，双方当事人均认可，租赁合同押金30万元，其中马根华分担押金21.07万元、龙斌分担押金89300元。2019年8月30日前的租金马根华均已交纳，未有拖欠，2019年8月29日，马根华向龙绍衡公司支付下一期租金，但被退回。马根华承租涉案房屋后，将其承租部分转租予北京新美互通科技有限公司（下称新美公司）用于办公。庭审中，马根华称，双方租赁合同期限为5+5年，租赁期尚未届满，龙绍衡公司单方面解除合同构成根本违约，应当赔偿马根华装修费损失51.5万元；马根华主张的逾期利益损失为转租的租金差价损失，龙绍衡公司提前解约导致马根华无法继续转租获取收益；龙绍衡公司无提供协助转让房屋的义务，应当赔偿资产未能转让造成的损失。对此，龙绍衡公司持答辩意见不同意马根华的诉讼请求。一审法院认为：马根华与龙绍衡公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当遵照履行。本案的争议焦点系涉案合同是否到期终止。根据涉案合同中“涉案房屋的租赁期限为2014年8月31日至2019年8月30日，共5年，在合同终止时，龙绍衡公司享有在同等条件下优先续约权”的约定，涉案合同的租赁期限应为5年，而合同中关于“合同期满后，马根华有权调整租金，双方协商的续租期限不少于5年。”的约定，是对涉案合同期满后双方协商续期租金及续租期限的约定。鉴于涉案合同期满后，双方并未就续租一事协商一致，故法院认定涉案合同已于2019年8月30日到期终止。龙绍衡公司以租赁合同到期要求马根华马根华搬离房屋不属于违约行为。马根华所称涉案合同租赁期限尚未到期的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信。因双方合同期限届满终止，马根华要求龙绍衡公司赔偿装修损失和转租利益损失，于法无据，法院不予支持。关于马根华要求赔偿资产转移损失的诉请，马根华称找到受让方为新美公司，该公司实质仅为转租的次承租人，并非合同约定资产受让方，而双方合同明确约定不允许转租，再者马根华也无充分证据证明龙绍衡公司没有为马根华资产转让提供协助义务，故法院对马根华的该项诉讼请求不予支持。关于马根华要求退还保证金的诉请，根据双方合同约定，租赁合同终止或解除前，履约保证金不能用来冲抵房屋租金或其他应向龙绍衡公司支付的费用，租赁合同终止履行并结清双方债权债务后15天内，龙绍衡公司将履约保证金如数退还马根华。现在双方租赁合同已届满终止，虽双方未结清债权债务，但龙绍衡公司已经另案起诉马根华解决债权债务清算问题，龙绍衡公司应当将保证金退还马根华，故法院对马根华的该项请求予以支持。据此，一审法院于2020年7月29日判决如下：一、北京市龙绍衡商务大厦有限公司于判决生效后30日内向马根华退还保证金21.07万元；二、驳回马根华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。另，龙绍衡公司曾以马根华为被告以房屋租赁合同纠纷为由诉至一审法院，要求确认双方于2014年7月29日签订的《龙绍衡大厦租赁合同》自2019年8月30日终止，请求判令马根华向龙绍衡公司支付2019年9月1日至2019年9月12日期间的房屋使用费49903元、违约金30万元。一审法院经审理后于2020年7月29日作出（2020）京0101民初896号民事判决书，判决：一、确认北京市龙绍衡商务大厦有限公司与马根华、龙斌于2014年7月29日签订的《龙绍衡大厦租赁合同》自2019年8月30日终止；二、马根华于判决生效后七日内向北京市龙绍衡商务大厦有限公司支付2019年9月1日至2019年9月12日期间的房屋使用费49903元；三、驳回北京市龙绍衡商务大厦有限公司的其他诉讼请求。判决后，马根华不服，上诉至本院。马根华于2020年9月24日申请撤回上诉，本院于2020年9月24日作出（2020）京02民终8763号民事裁定书，裁定：准予马根华撤回上诉。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。另补充查明一，双方于2014年7月29日签订的《龙绍衡大厦租赁合同》中第7.11条约定：“双方合作终止后，甲方协助乙方以不低于当初转让补偿金的价格转让给第三方”。补充查明二，龙绍衡公司与街道办事处签订的《授权经营及物业委托管理合同》中约定“甲方授权乙方经营甲方所有房屋的授权期限为四年半，自2011年1月1日起至2015年6月30日止”。本院认为：马根华、龙斌与龙绍衡公司签订的《龙绍衡大厦租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，经法院生效判决认定双方签订的《龙绍衡大厦租赁合同》租赁合同于2019年8月30日终止，虽依据该合同第7.11条之约定“双方合作终止后，甲方协助乙方以不低于当初转让补偿金的价格转让给第三方”，但马根华未能就其已实际找到转让第三方、龙绍衡公司未能履行或拒绝履行上述协助义务提交相应证据予以证明，且在上述租赁合同中双方未就龙绍衡公司不履行上述合同义务应承担的违约责任予以明确约定。另，对于马根华主张龙绍衡公司丧失出租权问题，虽龙绍衡公司与街道办事处签订的《授权经营及物业委托管理合同》中约定“甲方授权乙方经营甲方所有房屋的授权期限为四年半，自2011年1月1日起至2015年6月30日止”，此后龙绍衡公司与街道办事处未续签上述委托管理合同，但依据租赁合同第7.11条之约定，龙绍衡公司仅为“协助”义务，并非对马根华成功实现其资产转让提供保证义务，故现马根华以龙绍衡公司未履行合同约定义务、龙绍衡公司早已丧失出租权为由，要求龙绍衡公司赔偿其因资产未能转让造成的损失135万元的诉讼请求，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。综上所述，马根华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16950元，由马根华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇二〇二〇年九月二十七日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪