江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初4997号原告：江西银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区赣县路盛汇城市中心8号楼。统一社会信用代码：91360700550871863N。法定代表人：章永胜，系该行行长。委托诉讼代理人：赖柳欢，女，1991年4月29日生，系该行员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：徐清亮，男，1990年10月4日生，系该行员工，代理权限为一般代理。被告：周梨香，女，1963年3月15日生，住江西省南昌市东湖区。被告：姜春生，男，1957年1月28日生，住江西省南昌市东湖区。两被告共同委托诉讼代理人：王景，北京德恒（南昌）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：鑫业地产集团有限公司，住所地：江西省赣州市经济技术开发区迎宾大道8号。统一社会信用代码：91360700563835124G。法定代表人：黄勇。委托诉讼代理人：李广顺，男，1997年4月21日生，系该公司员工，代理权限为一般代理。原告江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称为江西银行赣州分行）诉被告周梨香、姜春生、鑫业地产集团有限公司（以下简称为鑫业公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西银行赣州分行的委托诉讼代理人徐清亮，被告周梨香、姜春生的共同委托诉讼代理人王景、被告鑫业公司的委托诉讼代理人李广顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西银行赣州分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《个人房产借款及抵押合同》；2、请求判令被告周梨香、姜春生偿还原告借款本金4134995.21元及还清款项时止的利息、罚息及复利（暂算至2020年6月11日利息及罚息、复利合计1470392.86元，实际利息、罚息、复利按合同约定计算至债务实际清偿日止）；3、请求判令被告鑫业公司对上述债务承担连带清偿责任；4、请求依法判令原告对被告周梨香、姜春生所购买的房产鑫业中心办公室享有抵押权，并对处置所得优先受偿；5、本案诉讼费、保全费等实现债权的全部费用由各被告共同承担。事实和理由：2014年12月4日，被告周梨香、姜春生因购房需要，与原告、被告鑫业公司签订《个人房产借款及抵押合同》，约定借款金额为460万元，借款期限自2014年12月4日至2024年12月4日，利率为7.38%。被告鑫业公司为被告周梨香、姜春生的借款提供阶段性担保。合同签订后，原告依约向被告周梨香、姜春生发放了借款，但被告周梨香、姜春生未依约还款，担保人也未承担其担保责任，原告多次上门催收无果，遂起诉至法院，要求依法处理。被告周梨香、姜春生辩称，（一）涉案借款实际由被告鑫业公司收取并使用，答辩人无需归还。因被告鑫业公司未依约将答辩人所购买的房屋实际出售给答辩人，且涉案标的房屋已客观上不能交付，案涉《个人房产借款及抵押合同》的主合同即房屋买卖合同的目的无法实现，答辩人也将另案起诉要求解除答辩人与被告鑫业公司签订的《房屋买卖合同》，故案涉借款实际由被告鑫业公司收取并使用，在被告鑫业公司无法履行房屋买卖协议的前提下，理应由被告鑫业公司负责归还原告的借款本息。（二）鉴于前述事实，房屋买卖合同中约定的出售房屋，已客观上无法交付，自然涉案借款合同亦无履行之必要，答辩人同意解除，但剩余借款本息应全部由被告鑫业公司承担，同时既然借款合同解除那么被答辩人对案涉抵押物的优先权也已丧失；（三）被答辩人主张的利息、罚息和复利的数额过高，请求法院依法核减。被告鑫业公司辩称，案涉《个人房产借款及抵押合同》是双方真实意思表示，且已履行，鑫业地产无法交付房屋的事实不足以致使案涉《个人房产借款及抵押合同》的解除，且根据合同相对性原则，案涉借款本息应当由被答辩人及被告周梨香、姜春生自行承担，答辩人作为担保人，案涉借款利息、复利、罚息不应由答辩人承担，且被答辩人计算利息的标准过高，应当予以调减。经审理查明：2014年12月4日，原告（贷款人）与被告周梨香（借款人、抵押人）、被告姜春生（借款人、抵押人）、被告鑫业公司（保证人）签订《个人房产借款及抵押合同》，约定借款金额460万元；借款用于购买一手商用房；借款期限为120个月，即从2014年12月4日至2024年12月4日，如借款起止日期、借款金额及利率与合同约定不一致的，则以借款借据的记载为准；贷款利率在基准利率的基础上上浮20%，实际贷款利率为7.38%；贷款利率执行浮动利率，若在执行浮动利率期间内遇人民银行规定的贷款基准利率调整，本合同利率每年一月一日调整；自借款发放本月起每个公历月的1日及借款到期日为还款日；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为54315.15元；被告鑫业公司提供阶段性连带责任保证担保；被告周梨香以合同项下借款所购房产提供抵押担保；抵押物位于江西省赣州市开发区；贷款逾期（借款人未按合同约定还款）的罚息利率为合同载明的贷款利率上上浮50%；借款人应于约定还款日前在贷款人处开立的还款账户上备足当期应支付的还款本息并授权贷款人从该账户上划款还本付息，不足部分贷款人有权从包括扣款账户在内借款人在江西银行的任一账户中直接扣划所欠款项，直至还清其他一切相关费用及全部借款本息为止；借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；阶段性担保是指在合同签订之日起至所购房产办妥抵押登记之日止的期间内，由保证人、抵押人或质押人为本合同项下借款人债务提供阶段性担保，阶段性担保人的担保责任期限自本合同签订之日起生效，直至贷款人已合法取得所购房产抵押权，且房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日解除；但对于在该日前已到期的债务人债务，以及该日之前发生的担保人或／及借款人的违约而引起的本合同项下债务的，担保人仍应承担相应的担保责任和违约责任；担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（含复息、罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、符合律师收费指导价格标准的律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；贷款到期，借款人未按合同约定清偿贷款本息，贷款人有权从贷款逾期之日起按合同约定的利率计收利息；合同履行期间，借款人未按合同约定在还款日期内归还贷款本息，贷款人对贷款余额按合同约定的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按合同约定的贷款利率计收复利；借款期间，借款人连续三期、累计六期或逾期达到半年（包括计划还款当期）未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权停止向借款人发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；借款人未按合同约定按期归还贷款本息，贷款人有权按合同约定计收罚息，宣布本合同项下贷款本息立即部分或全部提前到期，主动从借款人开立在江西银行任一账户中划收，并通过各种形式向借款人及担保人追索等。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告江西银行赣州分行于2014年12月4日向被告周梨香发放了贷款460万元。借款后，被告周梨香、姜春生于2016年2月起未依约还款，涉案抵押物尚未办理抵押登记，被告鑫业公司未承担连带清偿责任。截止2020年8月11日，被告周梨香、姜春生尚欠原告借款本金4134995.21元、利息834980.9元及相应的复利。原告多次催收未果，遂起诉至法院。另查明，被告周梨香、姜春生逾期还款后，原告未向被告周梨香、姜春生发出解除合同的通知。本院于2020年8月11日以法院特快专递的形式向被告周梨香、姜春生邮寄送达了起诉状副本等应诉材料。以上事实，有原告提交的原告的营业执照、法定代表人的身份证明、被告的身份证、被告鑫业公司的营业执照、《个人房产借款及抵押合同》、个人借款借据、贷款发放凭证、股东会决议、欠息情况说明及原、被告的当庭陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告周梨香、姜春生、鑫业公司签订的《个人房产借款及抵押合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。关于本案借款主体的问题。本案中，《个人房产借款及抵押合同》中载明的借款人系被告周梨香、姜春生，借款用途系用于购房，原告向被告鑫业公司支付借款本金的行为系基于被告周梨香、姜春生的委托。结合《个人房产借款及抵押合同》中载明的内容以及原告支付借款本金的情况，可以确认本案的借款主体应为被告周梨香、姜春生。原告依约向被告周梨香、姜春生发放了贷款，被告周梨香、姜春生自2016年2月起未按约定向原告归还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。现原告依据《个人房产借款及抵押合同》的约定要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。因原告未向被告周梨香、姜春生发出解除通知，故应在本院向被告周梨香、姜春生送达民事起诉状副本时视为被告收到解除通知，即原告与被告周梨香、姜春生签订的《个人房产借款及抵押合同》于2020年8月11日解除。合同解除后，被告周梨香、姜春生应向原告归还尚欠的借款本金及利息。根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》有关规定，逾期罚息利率可在原贷款利率水平上加收30%-50%。本案借款合同中约定的逾期还款利息加收50%的条款符合规定，被告应自合同解除后次日起按罚息利率向原告支付罚息。按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期利息。因此，对合同解除后的逾期利息计收复利，本院不予支持。被告鑫业公司自愿为本案借款提供阶段性连带责任保证担保，涉案抵押物现尚未办理抵押登记，且原告主张保证权利在保证期间内，故被告鑫业公司应对被告周梨香、姜春生的本案债务承担连带清偿责任。被告鑫业公司承担保证责任后，有权向被告周梨香、姜春生追偿。关于原告要求对被告周梨香、姜春生提供的抵押物行使抵押权之诉请，因本案抵押物为房产，而房产抵押权的设立应以抵押登记为生效要件，但本案抵押物并未办理抵押登记，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请的除诉讼费、保全费以外的其他实现债权的全部费用，因原告未提交相应的证据予以证明其主张，本院不予采信。关于被告周梨香、姜春生辩称因被告鑫业公司至今未交房，导致其与被告鑫业公司签订房屋买卖合同的目的无法实现，且被告鑫业公司系本案借款的实际使用人，所以被告周梨香、姜春生不应承担还款责任的问题。本院认为，如前所述，被告周梨香、姜春生系案涉借款的借款人，原告已经依约支付了借款本金，被告则应当根据《个人房产借款及抵押合同》的约定向原告归还借款本息。被告周梨香、姜春生与被告鑫业公司之间的商品房销售合同纠纷，被告周梨香、姜春生可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告江西银行股份有限公司赣州分行与被告周梨香、姜春生签订的《个人房产借款及抵押合同》于2020年8月11日解除；二、由被告周梨香、姜春生于本判决生效之日起十日内归还原告江西银行股份有限公司赣州分行借款本金4134995.21元；三、由被告周梨香、姜春生于本判决生效之日起十日内支付截止至2020年8月11日止的利息834980.9元及复利（以尚欠的合同解除前的利息为基数，按合同约定的贷款利率计算，自逾期次日起至还清借款期限内的利息止）；四、由被告周梨香、姜春生于本判决生效之日起十日内支付原告江西银行股份有限公司赣州分行自2020年8月12日起至清偿之日止的罚息（以借款本金4134995.21元为基数，按合同约定的罚息利率计算）；五、被告鑫业地产集团有限公司对被告周梨香、姜春生的上述第二、三、四项给付义务承担连带清偿责任；六、被告鑫业地产集团有限公司承担保证责任后，有权向被告周梨香、姜春生追偿；七、驳回原告江西银行股份有限公司赣州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51038元、保全费5000元，合计56038元，由被告周梨香、姜春生、鑫业地产集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  郭家春审判员  赵盈慧审判员  吴 芬二〇二〇年九月十日法官助理何磊婷书记员彭楚君