湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘09民终2038号 上诉人（原审原告）：益阳中奇房地产开发有限责任公司，住所地益阳市赫山区。 法定代表人：肖官清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖佰安，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙月明，湖南金顺达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：朱富贵，男，1966年8月6日出生，汉族，住益阳市赫山区。 上诉人（原审被告）：蔡友章，男，1955年8月14日出生，汉族，住益阳市赫山区。 以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：潘子龙，湖南激扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡礼辉，男，1963年11月25日出生，汉族，住益阳市赫山区。 被上诉人（原审第三人）：益阳市银晨百货有限公司，住所地益阳市赫山区益阳大道东1号。 法定代表人：王国强，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘开来，湖南展纶律师事务所律师。 益阳中奇房地产开发有限责任公司（以下简称中奇公司）与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章(以下称为朱富贵等三人）房屋租赁合同纠纷一案，益阳市赫山区人民法院于2015年11月23日作出（2015）益赫民二初字第232号民事判决。中奇公司、朱富贵、蔡礼辉不服提起上诉，本院作出（2016）湘09民终214号民事判决。朱富贵不服申请再审，湖南省高级人民法院于2017年5月20日作出裁定撤销前述二判决，将案件发回益阳市赫山区人民法院重审。重审中，朱富贵、蔡友章提起反诉，益阳市银晨百货有限公司（以下简称银晨公司）经朱富贵申请为第三人并提出独立诉讼请求，益阳市赫山区人民法院于2018年2月2日作出（2017）湘0903民初2004号民事判决。朱富贵、蔡友章不服提起上诉，本院作出（2018）湘09民终796号之一民事裁定撤销原判决，将案件发回益阳市赫山区人民法院重审。再次重审中，朱富贵、蔡友章撤回反诉，银晨公司撤回其诉讼请求，益阳市赫山区人民法院经审理作出（2019）湘0903民初2097号民事判决。中奇公司、朱富贵、蔡友章不服向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中奇公司之委托诉讼代理人肖佰安、孙月明，上诉人朱富贵、蔡友章及二人之共同委托诉讼代理人潘子龙，被上诉人蔡礼辉，被上诉人银晨公司之委托诉讼代理人刘开来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中奇公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判支持中奇公司的全部诉讼请求，由朱富贵、蔡礼辉、蔡友章、银晨公司承担案件诉讼费用。事实和理由：一、中奇公司与银晨公司之间无任何法律关系，中奇公司也无变更合同主体的明确意思表示，一审判决认定二公司之间具有租赁合同关系错误。案涉合同为中奇公司与朱富贵等三人之间签订的租金为388万元/年，免租金期为7个月的合同（以下称为合同1）的租赁合同，双方无一致且明确的意思表示要变更合同主体，一审判决未考虑下列情况或错误认定事实，强制认定中奇公司与银晨公司成立合同关系错误：1、2015年1月26日中奇公司向朱富贵等三人发出的律师函中，未将银晨公司列为承租人，一审判决遗漏该情况；2、租赁合同第10条约定，朱富贵等人有权自行成立公司承担合同承租人的权利和义务，但双方需另行签订租赁合同；租赁合同第11条约定，双方如对合同有补充或变更，需有双方法定代表人或授权代表签订补充协议并盖章。前述约定条件均未成就；3、在中奇公司诉朱富贵等三人租赁合同纠纷的系列案件审理中，朱富贵等三人均承认三人与中奇公司之间有租赁合同纠纷关系，亦未提到银晨公司为合同主体，而在本案一审中要求确认银晨公司的合同主体地位，意在逃避自然人债务；4、中奇公司在2014年委托律师发出的律师函虽有不严谨之处，但结合合同约定及当事人的真实意思表示，该律师函不应产生变更合同主体的法律效力；5、一审判决认定银晨公司为合同的实际履行人系认定事实及适用法律错误；6、银晨公司是否实际进行了分租和管理，不产生变更承租人的法律效果；7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、第三条系为了解决设立中的公司对外发生法律行为而作出的司法解释，本案在合同签订之时，银晨公司并非设立中的公司，且前述规定第三条规定，合同相对人可选择向何方主张权利；8、湖南省高级人民法院（2017）湘民终614号案件与本案类似，该判决认定实际使用人不具有承租人地位。二、一审判决未支持解除合同，系适用法律错误。具体为：1、租赁合同第4条约定，承租人逾期支付租金超过一个月，出租人有权解除合同，故中奇公司享有约定的解除权；2、中奇公司在电话及发函催租后，朱富贵以其行为明确表示不缴纳租金，且朱富贵等人未经中奇公司同意加盖违章建筑，违反合同法的相关规定，故中奇公司有法定的解除权；3、中奇公司依法院生效判决收回房屋，已与承租人事实上解除合同，一审未考虑客观事实判决继续履行合同错误；4、一审判决认定不予解除合同的理由不成立。三、蔡礼辉作为合同的签订人，应与朱富贵、蔡友章承担连带责任。一审判决蔡礼辉不承担合同义务，系适用法律错误。四、中奇公司未起诉银晨公司，一审判决银晨公司承担责任，违反不告不理原则。 朱富贵、蔡友章上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，驳回中奇公司的全部诉讼请求，由中奇公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决在庭审查明事实的情况下，认定合同1为最终执行的合同错误，应以租金为188万元/年，免租金期为12个月的合同（以下称为合同3）为最终执行依据。理由为：1、一审庭审已查明案涉合同有三份，即中奇公司与朱富贵等三人签订的合同1、中奇公司与朱富贵等三人签订的租金为188万元/年，免租期为7个月的合同（以下称为合同2），中奇公司与银晨公司签订的合同3。合同1有原件，足以认定；合同2无原件，为避税所制作，且蔡礼辉在2013年8月退伙后，不可能为避税而与中奇公司签订合同，结合合同内容及文字排版等情况，该份合同不应认定；合同3为银晨公司与中奇公司签订，且具有客观存在的理由：首先，根据中奇公司与朱富贵等三人签订的租赁合同的第10条，朱富贵等人可成立公司承担合同的权利及义务，朱富贵等人在合同签订后，随即依据该条成立银晨公司，银晨公司成立后与中奇公司重新签订了合同；其次，该合同有手写的肖佰安的建行账号，且加盖了中奇公司的印章；再次，益阳中院在审理另案时，审核、确认了该合同的原件，并加盖了与原件核对无异的印章；第四，在本案之前的系列审理过程中，中奇公司的代理人在2015年8月21日、2016年3月28日以及本案一审中，均承认中奇公司与银晨公司确实签订了合同；最后，银晨公司、朱富贵在本案诉讼参与过程中，认为应以第二份合同作为定案依据，其中所指的第二份合同即是二公司之间签订的合同3。2、合同签订之初约定租金388万元/年是建立在引进步步高入场的条件下的，在引进失败后，租金降为188万元/年，与当地的实际租赁市场价格相符。二、在合同3签订后，合同主体已变更，一审判决朱富贵、蔡友章承担租金义务错误。理由为：1、案涉房屋的承租主体是银晨公司，无次承租人。商场的所有招商、维修、管理合同，均由银晨公司以自己的名义与他人签订。政府部门在批示和行政处罚时，均以银晨公司为对象；2、中奇公司与银晨公司均以实际行动表明，银晨公司为案涉房屋的承租人、管理人。首先，肖佰安在收到银晨公司的188万元后，出具了188万元的年租金收条，该收条能印证双方系在履行二公司之间的合同；其次，中奇公司以188万元/年的合同向税务局报税，可印证该租金为双方重新签订合同的价格，中奇公司在事后补缴税费系其义务，不能否认二公司之间重新签订合同并实际履行的事实；再次，中奇公司在2014年发出律师函，函件抬头为“益阳市银城百货有限公司”及公司法定代表人“朱富贵同志”，而非朱富贵等三人，函件内容“就贵方与益阳中奇房地产开发有限责任公司《房屋租赁合同》履行事实”等，足以说明中奇公司对于银晨公司的承租地位是认可的。中奇公司在2015年催讨租金的函件亦向朱富贵发出，邮寄地址为银晨公司地址，以上可知中奇公司对于银晨公司为租赁主体是认可的。三、银晨公司按照合同约定付款并享有12个月的免租期，不存在违约，中奇公司以诉讼方式解除合同，并在诉讼中强占已出租的房屋，导致银晨公司损失，故中奇公司关于租金及违约金的诉求应予驳回。四、水、电费是预交后使用，一审判决未查清时间段，仅依据缴费票据，认定朱富贵一方拖欠水、电费错误。 针对中奇公司的上诉，朱富贵、蔡友章辩称：一、关于朱富贵等三人的主体资格问题。1.案涉房屋的承租主体是银晨公司而非朱富贵等三人。自中奇公司于2013年5月31日交房之日起，商场的所有对外合同，均由银晨公司以自己的名义与他人签订，也是由银晨公司履行相应的合同权利和义务。行政部门的批示及处罚，均是对银晨公司作出。因双方公司签订的合同及实际履行的行为均已将租赁主体进行了变更，双方真实的意思表示已经通过合同和履行行为充分表现，房屋租赁的双方是银晨公司与中奇公司，中奇公司主张银晨公司是次承租人的观点是错误的。2.中奇公司与银晨公司都以实际行动表明，银晨公司系案涉房屋的承租人、管理人。其理由为己方上诉理由中第二点中的第2点。上述事实说明，自房屋出租以来中奇公司对于银晨公司承租并使用案涉房屋进行经营的情况一直是认可的，中奇公司也未就房屋承租人身份提出过任何异议。因此，银晨公司是案涉房屋的承租人已得到各方的认可，不存在次承租人，朱富贵等三人不再是承租人。二、关于本案执行的合同。1.本案涉及的合同。合同1是各方当事人均认可客观存在的合同。合同2明显是中奇公司伪造。理由是，该合同的来源已经由税务局在合同上注明是中奇公司送到税务局的，不是庭审中已经查明税务局在银晨公司直接收到朱富贵交的合同。而且，该份合同与中奇公司向法庭提交的合同1相比，只有第1页不同，其余4页完全相同，第1页字体、格式、合同金额与后面4页不同，明显是中奇公司以持有的租赁合同伪造。合同3是银晨公司与中奇公司签订的合同，银晨公司、朱富贵等三人认可，中奇公司不认可。2.合同3系银晨公司与中奇公司所签客观存在的理由。首先，合同3存在合法依据。朱富贵等三人与中奇公司签订的租赁合同第十条第七款约定，“乙方有权自行成立公司承担本合同的权利和义务，但双方应当按照本合同条款另行签订租赁合同。”故朱富贵等人在签订合同后，按照本条约定随即成立银晨公司，二公司又重新签订了合同。其次，从内容上分析，合同3上注明了付款的条件和肖佰安手写的个人建行账号，并在手写处加盖了中奇公司的印章。再次，在另案中银晨公司也以该份合同作为证据证明其是案涉房屋的承租人与管理人，人民法院在审核原件后，加盖了本件与原件核对无异的印章。另，生效判决和庭审笔录足以认定中奇公司与银晨公司签订了合同。中奇公司代理人三次当庭承认中奇公司与银晨公司确实签订了租赁合同。2015年8月21日庭审中，肖佰安承认：我只盖了一个章，其他的签名我不清楚；2016年3月28日二审庭审中，肖佰安承认第三份合同是中奇公司先盖章签字，然后交给朱富贵去签字了，该份合同由朱富贵提供给税务局的。以上可以印证二公司确实签订了租赁合同。3.合同3是双方真实意思表示，不是为了避税。从全案的证据分析，租金从388万元/年降为188万元/年是因整个租赁过程中发生了变化。首先，为中奇公司利益以388万元/年引进步步高，在引进失败后，租金降为188万，该价格与银城家具市场、环球家居市场的租金价格基本一致。其次，价格的变化是实际租赁情况发生了变化，并不是为了逃税而签订的与真实意思不一致的合同。因此，二公司另行签订了合同是真实存在的事实，本案应将合同3作为二公司之间的合同依据。三、朱富贵等三人及银晨公司是否违约。1.在银晨公司与中奇公司签订合同后，朱富贵等三人因不再是承租人而无合同义务，不存在违约。2.银晨公司没有违约。中奇公司收到188万元租金后，肖佰安出具了收条，该收条字面虽是收到朱富贵等三人的租金，实际是收银晨公司一年的租金，数额与合同3约定的价格相吻合，否则，应当是收到388万元租金而不是188万元租金。该收条系倒签收条，与银晨公司在签订合同时倒签相吻合。朱富贵等三人在合同1签订后交的388万元，因银晨公司重新签订合同而承继，该款项可以用于冲减租金。因此，银晨公司没有违约。四、水电费的问题。银晨公司在占有使用房屋期间，从未欠付水电费用，中奇公司缴纳了2014年9月12日至2016年8月18日水费31748元的事实不存在。中奇公司于2016年7月强行收回租赁物，故2016年6月至8月期间的电费欠缴，应由中奇公司自行承担。 针对朱富贵、蔡友章的上诉，中奇公司辩称：一、从各方认可388万元/年的情况来看，可知合同3系仿造。1、朱富贵2014年度实际缴纳的租金为388万元/年。2、朱富贵在2016年7月18日的再审申请书[（2016）湘民申1239号案件）]中陈述“租金388万元/年，免租期为7个月，缴纳了第一年的租金（2014年），2015年1月1日第二个租赁年度开始，就免租期的实际履行时间产生争议”。3、中奇公司在催租时，银晨公司在2015年1月30日复函，银晨公司认为存在免租期限一年的口头协议，所以已缴纳的388万元也要延长5个月，即第二次缴租期限为2015年度6月。可见，朱富贵对于欠租的时间是按388万元/年计算得出的。4、朱富贵在（2017）湘0903民初2242号和（2017）湘0903民初2004号案件提交的补充证据目录中，对于第二次缴租的期限仍是根据388万元/年计算得出的。5、朱富贵在2015年2月13日对肖佰安姨父、在2015年3月13日对肖佰安录音后，将录音作为证据提交，拟证明双方存在免租期一年的口头协议。如合同3真实，朱富贵应用388万元可以冲抵租金及冲抵到何时进行抗辩。6、在（2018）湘09民终451号案件中，银晨公司举证了2017年-2018年银晨公司名下的租赁证，事后经中奇公司向房产局调取，银晨公司办理该租赁证使用的仍是合同1的复印件。7、2018年5月25日，赫山地税局向中奇公司出具税务事项通知书，要求按照388万元/年的租金补缴相关税费。8、租金从388万元降为188万元，与市场价不符。如果双方达成降租合意，中奇公司不会发函、电话催缴租金，更不会提起诉讼及至发生冲突；二、从朱富贵及银晨公司认为存在免期间一年的口头协议，但合同3为免租期一年的书面协议，可知合同3系伪造。1、银晨公司2015年1月30日对中奇公司复函时，朱富贵在（2017）湘0903民初2242号和（2017）湘0903民初2004号案件提交的补充证据目录中，均认为存在免租期一年的口头协议，没有书面协议。2、朱富贵在2015年2月13日对肖佰安姨父、在2015年3月13日对肖佰安录音后，将录音作为证据提交，拟证明双方存在免租期一年的口头协议。3、2015年11月22日，朱富贵、银晨公司向赫山区人民法院出具报告，称存在一年免租期限的口头协议。4、朱富贵在（2016）湘09民终214号案件中，称存在一年免租期的口头协议，在2016年7月18日的再审申请书[（2016）湘民申1239号案件）]中陈述双方存在免租期延长的口头协议。以上可知，如合同3真实，则朱富贵早清楚存在免租期12个月的书面协议，不可能反复主张免租期12个月是口头协议。三、朱富贵称与中奇公司只签订过两份合同，没有签订过三份合同，其称税务局的为合同3，系中奇公司将税务局合同调包。但其多次主张以合同2作为定案依据，并未主张合同3的真实性，可知合同3系伪造。1、2015年8月21日庭审中[（2015）益赫民二初字第232号案件]，朱富贵主张以税务局的合同即合同2作为定案依据；朱富贵在2015年11月22日出具给赫山区人民法院的报告、2015年12月11日提交的上诉状、在2016年3月10日及3月24日，朱富贵（银晨公司盖章）控告中奇公司锁门冲突时，在2016年3月28日（2016）湘09民终214号案件庭审时，均重申合同2系其真实意思表示。朱富贵提出其原来主张的第二份合同其实是合同3，但该说法与上述书证严重冲突，上述书证可以得出：朱富贵将其税务局调出的合同2作为自己最有利的证据在举证，且反复称税务局合同的由来，该合同是自己真实的意思表示，应当作为定案依据，从来没有提到蔡礼辉举证的合同3。2、朱富贵在2016年3月28日庭审（2016湘09民终214号案件）中，在2016年4月3日辩论意见书中均明确称签订过三份合同；2016年4月6日代理词（2016湘09民终214号），再次明确表述签过三份合同，并陈述了其由来，其一直主张合同2作为定案依据，并非主张的蔡礼辉举证的合同3。在（2016）湘09民终214号案件庭审中，称合同3因为蔡礼辉退股，所以只给了蔡礼辉一份，朱富贵不需要一份了。其明确知道合同2和合同3的区别。关于合同调包的说法，朱富贵直到2018年的二审（2018湘09民终451号案）时才开始主张，如果朱富贵所称第二份合同是假的，应在诉争开始就主张合同2不属实而主张合同3属实。合同2每一页都有三个自然人的签字，有骑缝章，不能调包。本案无任何证据证明合同2系调包的合同，税务局王智胜书写系中奇公司提供，是因为中奇公司系纳税义务人，而不是中奇公司调包的意思。四、银晨公司明确表示，没有签过合同3，可知合同3系伪造。1、银晨公司代理人在2017年11月15日[（2017）湘0903民初2242号]庭审时，明确表示：“在合同上有约定朱富贵、蔡礼辉、蔡友章有成立新公司签订合同，至于为什么成立新公司没有签订合同，是因为中奇公司不和新公司成立合同。”2、（2017）湘0903民初2242号案件庭审时，法官询问银晨公司要求继续履行合同指的是三个合同中的哪一份合同？银晨公司无法回答。且银晨公司在辩论中明确承认“双方没有签订书面合同”；3、（2017）湘0903民初2242号案件一审辩论中、朱富贵的代理词、银晨公司的上诉状、二审（2018湘09民终451号）中一直以存在事实租赁关系进行论证，并没有直接主张合同3，反而称“即使双方没有签订协议…”。五、从合同3的形式看，可知系伪造。1、如果双方签订了合同3，合同条款载明合同一式六份，本案无一份原件不合常理。2、合同3存在以下漏洞：合同前4页都没有页码，但是第5页却有了页码“5”，而合同1每一页都有页码“1、2、3、4、5”；合同前4页都没有承租人的签字；合同前4页字体、格式、排版都与合同1不同；合同3没有骑缝章；合同3第七条“消防设施均能使用”处没有划掉和盖章，而合同1第七条“消防设施均能使用”被划掉和盖章；前4页的字体与第5页都不相同，第5页的字体明显比前4页的字体大。3、合同3第1页的乙方是朱富贵和蔡友章，根本没有银晨公司，如果是中奇公司与银晨公司另行签订了租赁合同，那么乙方应当是银晨公司，而不是朱富贵、蔡友章。六、2013年7月2日的188万元收条系488万元租金和保证金的尾款，而非合同3的租金。1、从时间和金额上看，是488万元的尾款。2013年5月28日双方签订合同后，朱富贵在2013年5月30日、31日银行转账270万元，在抵扣30万元回扣后，朱富贵还需支付188万元。朱富贵又提出36万元土方款要抵扣，所以只需要再转账152万元即可，因此2013年7月2日银行转账152万元时，肖佰安出具了188万元的收条，即等于朱富贵支付了全部488万元。对于抵扣情况，朱富贵在2015年8月21日庭审中已认可。2、从收条出具的对象来看：收条明确写明收到“朱富贵等三人租金”，而不是收到银晨公司租金，这三人明显是合同1的三承租人。3、朱富贵在2016年3月28时庭审中称第二份避税合同签订在2013年11月份，而收条时间是转账152万的2013年7月2日，显然还没有签订有关188万的避税合同，故不存在支付合同3的租金。4、朱富贵在（2016）湘09民终214号案件庭审中，在2016年4月3日提交的辩论意见书中，在2016年4月6日提交的代理词中，三次明确表述合同3是蔡礼辉退股后签订的，蔡礼辉是2013年8月12日退股，而152万元转账的时间为2013年7月2日，因合同3不存在，故不存在支付合同3的租金。5、在（2018）湘09民终451号案件庭审时，朱富贵称合同3签订于2013年10月份，后又称合同3签订时间是2013年8月至9月，无论哪一个月，都无法将2013年7月2日的收条解释成支付188万元合同的租金。因此，188万元收条是转账152万元当天的488万元尾款收条，而不是支付的合同3的租金。七、关于庭审笔录记录的问题。1、关于2015年8月21日笔录记载中奇公司代理人所称“我只盖了一个章，其他的签名我不清楚”真实情况的说明。在该份庭审笔录中，中奇公司四次提出合同3系伪造，对于“只盖了一个章”的真实意思是：只在第一份合同上盖过章，但对于其他的签名不清楚。2、关于笔录记载中奇公司代理人所称“第三份租赁合同是中奇公司先盖章签字”显系笔误的说明。笔录记载“因税费较高为了避税…第三份租赁合同是中奇公司先盖章签字…该合同是由朱富贵提供给税务局的”，其中“第三份租赁合同”系笔误，应当指“第二份租赁合同”，有四个理由：该句前后一直都是在表达税务合同的由来，而税务合同是指合同2；中奇公司在合同2陈述完，才开始陈述合同3，因此在合同3时使用“蔡礼辉一审中举证的第三个合同…”；由于确实是笔录存在的笔误，该案二审法官庭审听得比较清楚，并在该案二审判决书中进行了总结：“中奇公司称第二份租赁合同……应朱富贵的要求，为了避税而向税务机关提供的虚假合同……第三份租赁合同由蔡礼辉提交……中奇公司称对该合同并不知情”。八、朱富贵主张在银晨公司与燃气公司占有排除妨碍纠纷案件证明：这个第三份合同虽然是复印件，但与原件核对无异，且经生效判决所认定。该理由明显不能成立。1、中奇公司未参与该案，燃气公司的认可严重损害了中奇公司的利益；2、该案与本案诉讼同步进行，银晨公司将合同3提交给益阳中院的时间为2015年6月25日，中奇公司起诉朱富贵等三人租赁合同纠纷一案是2015年2月6日，第一次开庭时间是2015年8月21日；蔡礼辉2015年8月8日从银晨公司复印了这个合同，朱富贵不能在本案诉讼中出示原件不合常理；3、在燃气公司诉讼中，法院审理查明：2012年，银晨公司承租了中奇公司的房屋，二审认定事实与一审一致。但在2012年，朱富贵还没有与中奇公司签订合同，故该案查明的事实与实际情况不符，租赁合同不具有真实性。九、银晨公司主张其系合同主体的理由不能成立。1、银晨公司称合同第十条第七款有约定成立公司承担承租人权利义务的理由不成立。因为该条款有但书即双方应另行签订合同，由于双方未另行签订合同，因此条件未成就。2、银晨公司称中奇公司配合其办理了85㎡的租赁证的理由不成立。85㎡的租赁证依据的租赁合同并非肖佰安签字，也与本案的23500㎡的租赁证没有关联，不产生变更合同主体的法律效果。3、银晨公司称合同3有手写的银行账号，所以是真实的。相反由于合同3系朱富贵利用其持有的真合同第5页伪造而来，朱富贵持有的合同1，由于其系承租人，所以他的合同上手写了银行账号，而中奇公司作为出租人无需在自己的合同上写收款账号。这不能认定合同3是真实的。4、银晨公司称2014年税务局认可188万的租赁合同，该理由也不成立。税务局2014年处罚是依据合同2而来，2018年税务局知晓避税合同后，按照388万元/年的合同向中奇公司追缴租金。5、银晨公司称其2015年1月30日回函，中奇公司未表示异议，显然不成立。中奇公司于2015年2月6日就提起了诉讼，这就是异议的明确表达。6、银晨公司称政府等相关部门认可其承租人地位，该理由不成立。合同关系取决于合同相对人，政府等部门无从确定承租人，亦不属于其职权范围，更不能产生变更合同主体的法律效果。7、银晨公司称合同第十条第六款有劳动合同的约定，所以合同3真实。相反合同1也有该条款，该条款系众多租赁合同的格式文本，并非产生变更合同主体的法律效果。8、银晨公司称2015年10月26日律师函认可其主体地位。该函因其不严谨并非表达双方签订过合同3，而仅是要朱富贵拆除违章建筑，否则不会写错公司。十、原判决不支持解除合同，法律适用严重错误。1、中奇公司享有约定的解除权。租赁合同第四条约定：承租人逾期支付租金超过1个月，出租人有权解除本合同。本案中，至中奇公司提起诉讼时，朱富贵等三人逾期支付租金已经超过了1个月，且中奇公司多次催告后均无效。导致欠付租金高达582万元，欠付的利息也已经高达550多万元。故中奇公司享有合同约定的解除权，一审判决不解除合同，严重违反合同约定和法律规定。2、中奇公司不仅进行了电话催告租金，而且于2015年1月26日发函催告租金，朱富贵回函称不欠付租金，以自己的行为明确表示不会缴纳租金，致使中奇公司提起诉讼。另，朱富贵等三人承租后，未经中奇公司同意，擅自加盖违章建筑，导致赫山区城管局向中奇公司下达限期拆除通知，中奇公司通知朱富贵等人后，其明确回函称与中奇公司无关，明确拒绝拆除违章建筑。根据合同法的规定，中奇公司享有法定的解除权。3、中奇公司根据生效判决收回房屋，合同事实上已经解除，一审判决要求继续履行不当；4、解除条款系合同双方真实意思的表示，中奇公司对房屋进行了新的招商和投资，与多名经营户签订了租赁合同，原经营户都与朱富贵解除了租赁合同关系，且原部分经营户已经离场。一审判决不予解除的理由不成立。 针对中奇公司、朱富贵、蔡友章的上诉，蔡礼辉辩称：一、根据中奇公司发给银晨公司的《律师函》及银晨公司的《复函》，结合《房屋租赁合同》、《股东会决议》及工商注册变更登记，蔡礼辉非本案主体，不应承担民事责任；二、认可中奇公司与朱富贵等三人签订的租赁合同中第10条的效力，对其余条款均不认可。 针对中奇公司、朱富贵、蔡友章的上诉，银晨公司辩称：一、认可朱富贵、蔡友章的上诉意见；二、银晨公司与中奇公司签订的合同3属实，合同1中合同权利义务概括转移至银晨公司，故应以合同3作为定案依据，中奇公司的诉讼请求应予以驳回。1、本案存在三份合同，从查明的情况来看，2013年8月份，蔡礼辉已经退伙，其不可能为了所谓避税而与中奇公司来签订合同。从合同形式来看，合同2完全是伪造的，该份合同第1页与后4页字体不同，排版不同，可以确定合同不是一次形成的。从内容上看，合同的第2页修改处与合同1的第2页修改处的修改内容和盖章完全吻合，显然，合同2的第2页是复印于合同1的第2页，剩余3页的字体与内容及签名也是复印于合同1。因此，应当无条件地确认合同2是中奇公司伪造，排除其证明效力。2、合同3客观存在的理由。该理由与朱富贵、蔡友章答辩意见中关于朱富贵等三人的主体资格问题中第一点一致。3、合同3是双方真实意思表示，不是为了避税。从全案的证据分析，租金从388万元/年降为188万元/年是整个租赁过程发生了变化。首先，388万元/年引进步步高，租金的实际受益人是中奇公司，在引进失败后，租金降为188万，该价格与银城家具市场、环球家居市场的租金价格基本一致。价格的变化是因实际租赁情况发生了变化，并不是为了逃税而签订的与真实意思不一致的合同。二、案涉房屋的承租主体是银晨公司，不存在次承租人。银晨公司自接手案涉房屋以来一直合法占有、使用房屋，且对外进行招商、管理、修缮承担和享有承租人的权利和义务。1、自中奇公司于2013年5月31日交房之日起，商场的所有合同（招商、维修、管理），都是由银晨公司以自己的名义与他人签订的，也是由银晨公司履行相应的合同权利和义务。2、益阳市人民政府、赫山区人民政府对于银晨公司提出的市场路面硬化及绿化带的报告作出过多次批示，益阳市城管局对于银晨公司的违规行为作出了一系列的处罚措施。因此，银晨公司是案涉房屋的承租人，无论对内还是对外都已经得到了各方的认可，不存在次承租人。三、银晨公司按照合同约定付款并享有12个月的免租期，不存在违约。而中奇公司意欲通过诉讼解除合同，并在诉讼中强占已经租赁给他人的房屋，导致银晨公司损失，故中奇公司应当承担合同违约责任。依据合同3的约定，银晨公司下一次实际需付租金的时间应为2016年5月30日之前，2015年1月30日的回函只是强调第二次计算租金的时间应为2015年6月，而不是说2015年6月就需要交纳租金。中奇公司不顾银晨公司已超额支付租金且在合同租赁期内，在银晨公司不知情的情况下擅自于2015年12月21日将案涉房屋大门锁住，导致租赁房屋所在的商场的无法正常营业至今，给银晨公司造成重大损失，故中奇公司应当承担违约责任。四、从银晨公司提交的新证据即（益）房租证第2013A号《房屋租赁证》可看出，中奇公司在2013年6月3日前就知晓朱富贵等人成立了银晨公司，并积极协助将自己的房屋为银晨公司注册登记使用；根据银晨公司提交的新证据即（2016）湘0903民初3756号、3757号、3758号、3759号、3760号、3761号、3762号民事判决及原提交的（2015）益法民一终字第271号八份生效判决，银晨公司为案涉房屋的承租人已为法院查明并认可。 中奇公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与朱富贵、蔡友章、蔡礼辉签订的《房屋租赁合同》，判令朱富贵等三人交还租赁房屋和设备；2、判令朱富贵等三人支付2015年上半年度租金194万元，并按年利率24%从2015年1月1日起计算违约金至清偿之日止；2015年下半年度租金194万元，并按年利率24%从2015年7月1日起计算违约金至实际清偿之日止；2016年上半年度194万元，并按年利率24%从2016年1月1日起计算违约金至实际清偿之日止；3、判令朱富贵等三人支付水、电费合计245671.11元；4、判令朱富贵等三人支付违约金150万元，赔偿占用房屋的经济损失366444元。 一审法院认定事实：2013年5月28日，中奇公司与朱富贵、蔡友章、蔡礼辉签订《房屋租赁合同》，约定中奇公司将益阳大道东一号的中奇家世界商业大楼的第一楼至第五楼整体租赁给朱富贵等三人。租赁面积为23500平方米，租赁期限为15年（自2013年6月1日至2028年5月31日），中奇公司给予7个月的免租金期。第一年租金为388万元，以后每两年递增一次，递增幅度为每两年度基本租金递增3%。在合同签字之日，朱富贵等三人向中奇公司交付人民币100万元作为合同保证金，中奇公司将房屋腾空交付之日，朱富贵等三人一次性向中奇公司支付第一年租金388万元。以后年度租金每半年交纳一次，每一租赁半年度开始前15天内朱富贵等三人向中奇公司支付下半年度的租金。朱富贵等三人逾期支付租金，按欠交租金额每日处以千分之二的违约金。朱富贵等三人逾期支付租金超过一个月，中奇公司有权解除合同，朱富贵等三人交纳的100万元保证金不予退还，造成中奇公司其他经济损失的，朱富贵等三人应当赔偿中奇公司全部经济损失。关于违约责任，合同约定一方有导致本合同终止、解除的重大违约行为，将向对方支付违约金150万元，造成对方其他经济损失的，还应当赔偿对方经济损失。关于租赁合同权利、义务转让问题，朱富贵等三人有权自行成立公司承担本合同承租人的权利和义务，但双方应当按本合同条款另行签订租赁合同。合同签订后，中奇公司将租赁房屋交付给朱富贵等三人使用。双方于2014年1月1日开始计算租金，朱富贵按照合同约定交付了第一年租金388万元及保证金100万元（银行转账422万元，其余66万元是双方其他往来冲抵）。2014年12月15日，朱富贵等三人应交付下一年度的半年租金，但至起诉时，一直未予交付租金给中奇公司。 朱富贵、蔡礼辉及蔡友章的女儿案外人蔡婷于2013年6月13日成立了第三人即银晨公司，2013年8月12日，通过第三人股东会决议，蔡礼辉退出该公司股份，并办理了工商变更登记。2014年10月26日，中奇公司委托湖南金剑律师事务所向银晨公司和朱富贵发出（2014）湘金函字第158号律师函，大致内容为，确定双方于2013年5月28日签订了《房屋租赁合同》，并指责第三人和朱富贵违反双方签订的租赁合同约定的义务，要求其拆除违章建筑及催缴拖欠租赁税等。当时，朱富贵系第三人的法定代表人。 中奇公司基于益阳市中级人民法院的生效判决于2016年7月开始回收租赁物，并于2016年8月将租赁物全部回收。中奇公司回收租赁物后，缴纳了2014年9月12日至2016年8月18日的水费31748元，缴纳了2016年6至8月的电费213922.71元。 再查明，本案在审理过程中当事人共提交三份案涉租赁合同，分别为，1、租金388万元/年，免租金期为7个月的合同；2、租金为188万元/年，免租金期为7个月的合同；3、租金为188万元/年，免租金期为12个月的合同，上述合同中只有合同1提交了原件，合同2与合同3均未提交原件。中奇公司认为三份租赁合同中，合同1系双方真实意思表示，合同2系为避税而伪造，不是双方真实意思表示，合同3系朱富贵等三人伪造，中奇公司不知情。朱富贵等三人认为三份租赁合同中，合同1，系双方真实意思表示，但已被合同3所替代；合同2，系中奇公司伪造，朱富贵等三人不知情；合同3，系双方真实意思表示，系用来替代合同1。 一审法院认为，本案系租赁合同，系因朱富贵等三人与中奇公司签订《房屋租赁合同》而引发的相关矛盾，经审理确定本案的争议焦点如下： 1、本案租赁关系应以哪份租赁合同确定双方之间的权利、义务。经查，双方提交的三份合同中只有合同1有原件，且双方对合同1无争议，根据合同1的签订方式可确定双方在签订租赁合同时有对租赁合同的每一页签名，而朱富贵等三人认为应作为确定租赁权利、义务的合同3，无原件，且合同版本最后一页与前几页的排版、格式等均有不同，另合同3仅在最后一页有签名和盖章。另在合同1签订后，朱富贵等三人按合同1的约定向中奇公司交付了租金，且在朱富贵等三人陈述的合同3中，未就合同1的效力及多交付的租金问题进行约定，又未另行约定，不符合常理。综上，合同3的签订不符合双方签订合同的习惯及日常经验，故确认合同3应不系双方的真实意思表示，又因双方均不认可合同2系双方真实意思表示，故认为本案确定租赁双方权利、义务的租赁合同应为合同1，故双方均应按合同1享有权利和履行义务。 2、关于中奇公司要求解除本案租赁合同的请求。综合本案实际情况，对中奇公司要求解除合同的诉讼请求不予支持，理由如下：第一，本案中，朱富贵等三人应于2014年12月15日交付第二年房租，但于2015年2月6日中奇公司起诉时，朱富贵等三人超过1个多月没有支付租金，按照合同，中奇公司有权解除合同。但合同约定租赁的年限为15年（自2013年6月1日至2028年5月31日），延迟1个月即解除合同的条件相对严苛，对朱富贵等三人来说，为15年的租期进行了较大的投资，解除合同的约定条款有失公平；第二，从该案的租赁门面经营情况来看，第一年朱富贵等三人进行宣传、招商等前期工作，投入较多，收益较小，目前朱富贵等三人将租赁门面已分租给多名经营户经营；第三，关于中奇公司权益保护的问题，中奇公司要求解除合同是因为朱富贵等三人未按时缴纳租金，在朱富贵等三人缴纳租金并赔偿相应损失后，中奇公司权益仍可以得到有效补偿。据此，对中奇公司要求解除合同的诉讼请求，不予支持。 3、关于中奇公司要求朱富贵等三人支付租金及违约金、水电费、占用费等的问题。（1）、蔡礼辉是否应履行合同义务。经查，租赁合同签订后，朱富贵等三人成立了银晨公司运营本案中的租赁门面。2013年8月12日，蔡礼辉要求退股，经股东决议，同意蔡礼辉退股，股东会决议后银晨公司随即办理了工商变更登记，已完成了向他人公示的行为。蔡礼辉是本案房屋租赁合同的一方当事人之一，是本案适格当事人，中奇公司起诉朱富贵等三人并无不当。但蔡礼辉在2013年8月12日后未参与租赁门面经营及盈利分配，在2013年8月12日之前的租金已支付给中奇公司，根据公平原则及本案实际情况，蔡礼辉已实际退出租赁关系，不享受合同权利，也不应承担义务，蔡礼辉在本案中不承担给付租金及违约金的责任。（2）、朱富贵、蔡友章应承担的责任。中奇公司要求朱富贵等三人赔偿占用房屋的经济损失，即支付租金，根据双方合同约定，每一租赁半年度开始前15天内朱富贵等三人向中奇公司支付下半年度的租金，朱富贵等三人逾期支付租金，按欠交租金额每日处以千分之二的违约金。朱富贵等三人应于2015年1月1日，6月1日分别缴纳194万元，由于朱富贵等三人没有按时缴纳，应支付违约金，根据合同1约定的违约金为每日千分之二，现中奇公司主张按月利率2%计算违约金的请求低于原约定，予以支持，即以194万元为基数，自2015年1月1日起按月利率2%计算至2015年5月31日，以388万元为基数，自2015年6月1日起按月利率2%计算至2016年1月1日，以582万元为基数，从2016年1月2日起按月利率2%计算至朱富贵、蔡友章实际支付之日止。中奇公司主张水、电费245671.11元的请求，因中奇公司提交的相应的发票，由此可见，该水电费已确实产生，亦已由中奇公司代缴，故其主张水电费的请求，予以支持；中奇公司主张违约金150万元的请求，因本案系租赁合同关系，朱富贵等三人并未根本违约，故中奇公司主张150万元违约金的请求，不予支持；中奇公司主张朱富贵等三人赔偿占用房屋的经济损失366444元，因本案租赁合同，未支持中奇公司解除租赁合同的请求，故在租赁关系存续期间，承租人只需支付租赁费，无需支付占用费，对该项请求，不予支持。 4、银晨公司在本案租赁合同中的地位。根据本案合同1的第7条约定，朱富贵等三人有权自行成立公司承担承租人的权利和义务，且朱富贵等三人亦依法成立了银晨公司，并由朱富贵等三人对租赁物进行管理和分租。另中奇公司亦曾向第三人发出律师函，确定第三人违反租赁合同义务，并要求第三人拆除违章建筑及缴纳租赁税等行为，足以认定中奇公司知道第三人已经是原合同的实际履行人，已代替朱富贵等三人承接了合同的权利和义务，中奇公司虽未另行与银晨公司签订租赁合同，但中奇公司以实际行为认可了第三人的合同相对方地位，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，中奇公司可以要求银晨公司或朱富贵等三人承担本案租赁合同的合同责任，故根据该律师函及《中华人民共和国合同法》第六条之规定，确认银晨公司为本案租赁合同的实际承租人，因本案租赁合同的实际承租人为银晨公司，且亦享有了相应的合同权利，故亦应承担相应合同义务，故银晨公司应对租金、违约金、水电费承担连带清偿责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决：一、朱富贵、蔡友章于判决生效之日起十日内向益阳中奇房地产开发有限责任公司支付租金582万元及违约金（以194万为基数，自2015年1月1日按月利率2%计算至2015年5月31日，以388万为基数，自2015年6月1日按月利率2%计算至2016年1月1日，以582万元为基数，按月利率2%从2016年1月2日起计算至朱富贵、蔡友章实际支付之日止）、水电费245671.11元；二、益阳市银晨百货有限公司对判决第一项确定的支付内容承担连带清偿责任；三、驳回益阳中奇房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费65400元，由朱富贵、蔡友章共同负担49459元，由益阳中奇房地产开发有限公司负担15942元。 本院二审期间，银晨公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。银晨公司提交四组证据：第一组证据，2013A号《房屋租赁证》一份，拟证明中奇公司在2013年6月1日前已知晓朱富贵等三人依据租赁合同第十条第七款成立银晨公司，且肖佰安在公司成立时积极配合提供便利，该证据亦能说明中奇公司辩称其不知晓银晨公司为实际承租人的主张不成立；第二组证据，（2016）湘0903民初3756号、3757号、3758号、3759号、3760号、3761号、3762号民事判决书，拟证明经审理查明，法院已认定银晨公司为案涉房屋的承租人，其与中奇公司签订了房屋租赁合同，并作为承租人对外进行管理经营；第三组证据，租金汇总表（2019）、房屋租赁合同各一份，拟证明从中奇公司自营情况来看，其年租金仅147万元，188万元/年的租金符合当时的市场价格，若租金为388万元/年，将违背市场商业规律；第四组证据，湖南精诚会计师事务所有限公司关于银晨公司投资成本回收额的分析咨询报告（精会师咨字（2019）第001号）一份，拟证明若以188万元/年的合同约定，银晨公司需以管理费才能弥补每年80余万元的租金亏损，若以388万元/年的合同约定，即使加上管理费，也无法弥补每年高达280万元的租金亏损。中奇公司经质证认为：第一组证据无原件，系银晨公司伪造。对第二组证据的真实性无异议，能证明银晨公司不是承租人，承租人是朱富贵等三人，七份判决系依据益阳中院（2016）湘09民终214号判决作出的关联判决，可证明银晨公司与商户的法律关系已终止，不宜继续履行合同。对第三组证据的关联性有异议，中奇公司与对方的关系应以真实合同为依据，中奇公司收取的费用有部分按折旧费收取，该表累计金额未包括退租的商户及物业管理费，不能真实反映中奇公司的租金情况。对第四组证据的三性均不予认可：该报告系银晨公司单方委托出具；报告与现实不符，如中奇公司并未实收388万元租金，计算的投资成本严重超出，中奇公司在出租时已经是卖场而非毛坯房，朱富贵等人的投资成本不超过100万元；如果该报告属实，朱富贵等人不可能在投资两千多万元的情况下拖欠几百万的租金。朱富贵、蔡友章对前述证据的三性均无异议。蔡礼辉经质证对第三、四组证据的三性均无异议；认为第一组证据中原有的房屋租赁证出租方是中奇公司，承租人是银晨公司，朱富贵等三人找了代理公司委托其办理银晨公司的房屋租赁证，为了节省费用，代理公司把面积改成了18500平方米；认为第二组证据为中奇公司与银晨公司之间的矛盾，与蔡礼辉无关。本院经审查认为：银晨公司提交的证据一无原件比对，无法核实其真实性，本院不予采信。提交的证据二为赫山区人民法院就伍军等人与银晨公司的租赁纠纷所作的判决，提交的证据三为中奇公司2019年9月至12月的租金汇总表及益阳中奇家世界物业管理有限公司与案外人孙立君2019年签订的租赁合同，提交的证据四为湖南精诚会计师事务所依据银晨公司的委托，就案涉房屋租赁、经营所作的投资回收额的分析，就上述三证据的证明力，本院在后续析理部分作出分析。 中奇公司、朱富贵等三人均未提交新证据。 二审中，朱富贵陈述合同3原件有2份。 本院经审理查明，确认以下事实：案涉房屋已由中奇公司出租，各商户已与中奇公司重新签订租赁合同；中奇公司提交的水费票据为31747.83元，载明的水费发生日期为2014年9月12日至2016年8月18日；提交的电费票据交费日期自2016年8月起，其中2016年8月30日的交费票据载明“本次电费年月：2016年6月，本期应收金额47717.96元”。 除前述事实外，一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、应认定何份合同作为定案依据；二、案涉合同应解除还是继续履行，如应解除，承租方应如何承担责任；三、中奇公司主张的水、电费应如何认定。 关于合同认定。本院认为，应以合同1作为定案依据。 从形式上看，合同1比合同3更具有证明力。本案中，案涉租赁合同有三份，载明的签订日期均为2013年5月28日，除租金及免租期外，合同其他内容基本相同，合同间无互补性，故仅有一份合同为双方真实意思的表示。各方均不认可合同2的效力，且合同2无原件比对，一审判决未予采信其证明力正确。就合同1与合同3之间的效力，综合以下因素，本院认为应以合同1确定租赁关系：首先，从证据的客观真实性来看，合同1有原件核对，双方亦明确表示认可，应当采信；而合同3系无原件核对的复印件，真实性存疑，且其内容与合同1相矛盾。朱富贵陈述合同3原件有两份，但其不能提交任一一份供法庭比对，故合同1的证明力大于合同3的证明力。其次，从合同内容来看。双方签订合同后，朱富贵依约交纳了租金388万元及保证金100万元，其行为符合合同1约定的义务。如签订合同3替代合同1，则应在新签合同中就合同1的效力、已交纳租金如何处理等方面作出约定，而合同3中并无此类内容。再次，从合同3的字体、排版来看。合同3最后一页的字迹明显较前四页清晰，最后一页有页码“5”，而前四页均无页码。故即使有新合同的存在，本案现存的证据“合同3”的真实性亦存疑。 （二）在合同1签订后，中奇公司在履行合同时，有行为与合同3的内容有相似之处，但不能据此推断其与朱富贵等三人或银晨公司就变更合同内容达成了合意。 首先，双方函件来往可知中奇公司未与银晨公司签订合同3。合同1签订后，履行过程中的确存在一些与合同1约定不符的情形，如：朱富贵等三人在承租后，由银晨公司对外招租并签订合同，即租赁房屋由银晨公司实际经营；在接受行政处罚时与行政部门对接的主体为银晨公司；案涉房屋的房屋租赁证上的承租人为银晨公司；中奇公司委托的律师事务所在2014年作出的律师函系向银晨公司及其法定代表人朱富贵发出，函件内容“就贵方与益阳中奇房地产开发有限责任公司《房屋租赁合同》履行事宜……”等。但银晨公司的招租、接受处罚、办理租赁证等行为非与中奇公司发生，对中奇公司无约束力。银晨公司在收到律师函后，复函载明“贵方在函件中谈到拖欠租金的问题，我公司与贵方在益阳佳宁娜大酒店一楼茶厅卡座洽谈合同成就条款时，贵方口头承诺：从合同签订之日起，如我公司的承租物在7个月之后未曾向外全部出租，则免租金为一年。”以上内容可知，银晨公司并未与中奇公司签订免租期一年的书面合同。且银晨公司在2017年11月15日[（2017）湘0903民初2242号]庭审时曾表示新公司成立后双方未曾签订新合同的原因是中奇公司不愿意签订合同。故双方函件往来可知二公司之间未签订具有免租期为一年的合同3。 其次，188万元的收条不足以认定朱富贵等三人在履行合同3的义务。朱富贵、蔡友章及银晨公司认为中奇公司于2013年7月2日出具的收条为188万元，且依据中奇公司2019年的租金总额、益阳中奇家世界物业管理有限公司与案外人孙立君2019年签订的租赁合同及会计师事务所作出的投资回收额的咨询分析意见，应认定中奇公司与银晨公司变更租金为188万元/年更符合实际情况。本院认为，中奇公司的收条系向“朱富贵等三人”而非向银晨公司出具，银晨公司非收条的对应主体。如果租金为188万元/年，承租人在已支付270万元即剩余已付租金期限达10个月的情况下，继续向中奇公司支付下一年度租金不合常理。各方均认可签订过合同1，中奇公司否认签订过合同3。合同1并非中奇公司利用优势地位或朱富贵一方无经验，亦非利用朱富贵等人一方处于危困状态，缺乏判断能力的情况下签订，且租金行情的变化属于当事人应当预见的商业交易风险。故该收条的存在、租赁市场价格的变化及投资回报，不能成为推定新合同内容成立而否定原合同主体及效力的依据。 再次，律师函不具有变更合同1的效力。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款关于“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，依法成立的合同一经有效成立，即对当事人具有法律约束力，当事人须严格遵守合约履行义务，非依法律规定或取得对方同意，任何一方不得擅自变更合同的内容。合同1第十条第七款约定“乙方有权自行成立公司承担本合同承租人的权利和义务，但双方应当按本合同条款另行签订租赁合同”，第11款约定“双方对本合同如有补充或变更，应当由双方法定代表人（或授权代理人）签订补充协议并盖章，否则，双方均不承认其法律效力”。由此可见，无论是依据合同法之规定还是依据租赁合同之约定，本案当事人在未以书面形式就合同变更问题达成合意的情况下，均不能构成合同的变更。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故在双方仅有口头协议而未签订书面协议的情况下，律师函不具有变更合同1的效力。 另案认定的事实不能认定双方签订有合同3。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。朱富贵等三人、银晨公司均认为赫山区人民法院（2016）湘0903民初3756号、3757号、3758号、3759号、3760号、3761号、3762号及益阳中院（2015）益法民一终字第271号八份民事判决均已生效，依据上述条款，案件中认定银晨公司为案涉房屋承租人的事实应予确认，进而要求以合同3为定案依据。本院认为，另案生效判决的争议焦点均非银晨公司是否为案涉租赁合同的签约主体，中奇公司亦未作为案件当事人参与诉讼，且依据上述解释第九十三条第二款“第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，中奇公司提供的合同1足以确认银晨公司非案涉租赁合同签约主体，八份判决认定的事实不宜作为本案认定事实的依据，不能据此认定双方曾签有合同3。 （四）诉争进程表现不足以认定双方签订有合同3。朱富贵认为中奇公司多次庭审中承认曾签订有合同3，故合同1应被合同3替代。本院认为，从2015年8月21日的庭审笔录来看，除有一句“审：原告（中奇公司），对于被告方所说的银城百货的合同你有无说明？原代1：我只盖了一个章，其他的签名不清楚”外，中奇公司一直主张合同3是伪造的。从2016年3月28日的庭审笔录来看，在法庭就三份合同分别是什么时候签订的对朱富贵发问后，询问中奇公司是否有异议，中奇公司：第一份合同388万元无异议。第二份合同是188万元，租赁税约定要朱富贵承担，因税费较高为了避税，朱富贵要求与我们重新签订一份合同，原件必须销毁，所以就搞了一份虚假的合同。第三份合同是由中奇公司先盖章签字，然后就交给朱富贵去签字了，该合同由朱富贵提供给税务局的，后面的事我们就不清楚了”，中奇公司代理人在笔录上手写补充“并且也没有原件，蔡礼辉也没有原件，蔡礼辉一审中举证的第三份合同来源朱富贵，前三页没有签字和骑缝章，最后一页也没有原件”。从文字表述的连贯性来看，笔录中记录的“第三份合同是由中奇公司先盖章签字”应为“第二份合同是由中奇公司先盖章签字”。且在庭审中，中奇公司除有此该歧义的表述（记录）外，对合同3的存在均予以否认。而从诉讼之初的情况来看朱富贵等三人的诉讼行为与合同3的存在不符。中奇公司提起诉讼之初，朱富贵多次强调有免租期长达一年的口头约定，并向法院积极举证，而未提及签订合同3之说，银晨公司在诉讼中亦陈述未与中奇公司另行签订合同。如合同3属实，该证据明显比朱富贵提交的电话录音等证据对其有利，朱富贵应在诉讼之初以该合同进行抗辩，而不会以存在延长免租期的口头协议进行抗辩。 二、案涉合同应解除还是继续履行。 本案中，中奇公司于2015年2月6日以通过向法院起诉的形式要求解除合同，此时合同应否解除处于不确定状态。因朱富贵占有租赁物但未交纳租金，且在中奇公司起诉并进入二审程序之后，朱富贵仍不愿交纳租金以履行合同，故合同应按约予以解除。2016年7月开始，中奇公司着手收回租赁物，在全部收回后将房屋出租给案外人。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，案涉合同继续履行已事实上不可能，若履行将引起中奇公司与现行租户更多的法律纠纷。综合前述事实，本院确认案涉合同应予解除。因案涉房屋已为中奇公司实际收回，故其要求朱富贵等三人返还租赁房屋及设备的请求不再予以支持。案涉租赁合同期限为15年，朱富贵一方为合同履行进行了投资，现合同在较短时间内解除，朱富贵一方可就投资问题另行主张权利。 三、关于责任认定及承担的问题。 关于房屋租金。中奇公司与朱富贵等三人于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》系依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务，一方当事人未按合同约定履行义务的，应当向对方当事人承担责任。本案中，承租方自2015年1月1日至2016年7月前占有案涉房屋，根据合同的约定，应承担租金交纳义务，应向中奇公司交纳的租金为582万元（388万元/年÷12个月×18个月）。 关于违约责任。朱富贵等人因逾期支付租金，继而引起纠纷。结合中奇公司的主张来看，合同1第四条约定逾期交付租金情形下的违约条款与第十二条第二款约定导致合同终止、解除情形下的违约条款，均系就逾期支付租金朱富贵等三人应如何承担责任的约定。本案中，中奇公司与朱富贵一方签订15年的租赁合同，朱富贵一方就履行合同进行了投资，且向中奇公司交付了100万元保证金，中奇公司在朱富贵一方迟延交纳租金月余的情况下提起诉讼，以其行动要求解除合同，如以该条款解除合同并要求朱富贵一方承担解除合同下的违约责任，对朱富贵一方过于苛刻。中奇公司与朱富贵一方签订合同后，双方签订合同2用以避税，双方在产生矛盾后朱富贵以此年租金标准对抗租金交纳义务。合同2虽未被法院采信，但在矛盾升级中起了积极作用，而合同2系双方共同不诚信行为所产生。另，中奇公司在主张权利时采用堵、封门等过激手段，激化了双方矛盾，强化了朱富贵一方交纳租金的对抗心理，故对其主张朱富贵一方应承担迟延交纳租金利息的请求，本院不予支持。因朱富贵一方在合同履行中虽有违约情形，应负合同解除的责任，但未根本违约，故中奇公司主张150万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。同理，朱富贵交纳的100万元保证金中奇公司亦应予退还，该款项在其应付的租金中予以抵扣。 关于水、电费。根据中奇公司提交的水费票据，其金额为31747.83元，载明的水费日期为2014年9月12日至2016年8月18日即706天。因2014年9月12日至2016年8月18日均为营业期间，且2016年7月之前为朱富贵等人实际使用租赁物，双方亦均无证据证明各自使用水费的明细。据此，朱富贵等人应交付的水费为29544.37元（31747.83元÷706天×657天），余下2203.46元由中奇公司自负。中奇公司提交的电费票据交费日期为2016年8月起，其中载明2016年6月的应收金额为47717.96元，该部分电费发生在朱富贵等人实际使用租赁物期间，应由朱富贵等人承担。其他电费票据载明的“本次电费年月”均在2016年7月及之后，且无其他证据证明该部分电费系补交2016年6月之前的电费，故2016年7月之后的电费应由中奇公司自负。故，朱富贵等人承担的水、电费应为77262.33元（29544.37元+47717.96元）。 另，中奇公司主张朱富贵等三人应赔偿占用房屋的经济损失366444元，因本院已支持承租方占用房屋时的租金，故对中奇公司的该项上诉请求，本院不予支持。 四、关于蔡礼辉应否承担合同责任。 本案中，合同1的签订主体为中奇公司与朱富贵、蔡礼辉、蔡友章三人。合同签订后，朱富贵、蔡礼辉及蔡友章的女儿蔡婷共同成立银晨公司实际使用租赁房屋，但仍未改变本案租赁合同中承担租金支付义务的主体为朱富贵、蔡礼辉、蔡友章三人。2013年8月12日，蔡礼辉退出银晨公司未再参与对租赁房屋的使用，但仍未改变其为租赁合同中共同承租人的地位，其支付租金的义务并未当然免除。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。据此，蔡礼辉若要退出租赁合同，免除其合同义务，应当取得中奇公司的同意。蔡礼辉虽退出银晨公司，在2014年之后未再参与对租赁房屋的使用，但其未能提供证据证实其退出租赁合同已获得中奇公司认可，故蔡礼辉与银晨公司其他股东进行结算后，退出对租赁房屋使用的行为，只能在其与朱富贵、蔡友章等内部成员之间产生免除租金份额承担的效力，而不能用以对抗中奇公司依据合同行使权利的请求。蔡礼辉在承担责任后，可另行向朱富贵、蔡友章追偿。2015年2月6日中奇公司向法院起诉要求解除案涉合同，赫山区人民法院于2015年5月20日向蔡礼辉公告送达起诉书，公告期满60日即2015年7月19日视为送达。中奇公司以其行为欲解除合同之时，蔡礼辉未对房屋占有使用，故蔡礼辉在2015年7月19日后，无需向中奇公司支付房屋占用费。 银晨公司应否承担责任。 本案中，中奇公司未起诉银晨公司承担责任，一审判决银晨公司承担连带责任后，中奇公司亦上诉认为一审判决银晨公司承担责任系超过其诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，一审判决银晨公司承担责任错误，本院予以纠正。 综上所述，中奇公司、朱富贵、蔡友章的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第七十八条、第八十四条、第一百十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 撤销益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初2097号民事判决； 益阳中奇房地产开发有限责任公司与朱富贵、蔡友章、蔡礼辉于2013年5月28日签订的房屋租赁合同予以解除； 朱富贵、蔡友章、蔡礼辉于本判决生效之日起十日内向益阳中奇房地产开发有限责任公司支付2015年1月1日至2015年7月19日的租金1138172元（已抵扣100万元保证金）； 朱富贵、蔡友章于本判决生效之日起十日内向益阳中奇房地产开发有限责任公司支付2015年7月20日至2016年6月30日的租金3681828元，水、电费77262.33元，共计3759090.33元； 驳回益阳中奇房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费65400元，财产保全费10000元（益阳中奇房地产开发有限责任公司公司预交5000元，益阳市银晨百货有限公司预交5000元），共计75400元，由朱富贵、蔡友章、蔡礼辉负担53622元，益阳市银晨百货有限公司负担5000元,益阳中奇房地产开发有限责任公司负担16778元。二审案件受理费107407元，由益阳中奇房地产开发有限责任公司负担52886元，朱富贵、蔡友章、蔡礼辉负担54521元。 本判决为终审判决。 审判长 夏 蓉 审判员 陈运泉 审判员 蒋远军 二〇二〇年九月二十三日 书记员 曹 敏