云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5909号原告：云南明德物业服务有限公司住所：云南省昆明市呈贡区春融街昆明置信广场C栋1202号。法定代表人:邵庆会。委托诉讼代理人：许萍，系云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。被告：周达伟，男，汉族，1987年11月3日生，户籍地：云南省文山壮族苗族自治州文山县，现住云南省昆明市盘龙区。原告云南明德物业服务有限公司诉被告周达伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，于2020年9月8日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云南明德物业服务有限公司的委托诉讼代理人许萍和被告周达伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年7月19日至2020年4月30日物业管理费5532.46元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的云通嘉园小区18栋2单元502室的业主。被告与原告于2017年9月11日签订《前期物业服务委托协议》，全面委托原告对其开发的“云通嘉园”住宅小区（建筑面积143.89平方米）进行物业管理，委托管理期限自2016年10月1日起至本小区业主会依照合法程序成立、并按照法定程序聘任新的物业管理公司签订新的《物业委托服务协议》时止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.38元/㎡/月，二次加压费10元/户/月，电梯使用费0.35元/时/月，已出售停车泊位物业管理费30元/个/月。被申请人应按时交纳物业服务费，否则按日加收千分之三的滞纳金。被申请人2018年7月19日至2020年4月30日的物业费4242.73元（143.89㎡*1.38元/㎡/月*21个月+143.89㎡*1.38元/㎡/月/30天*11天＝4242.73元），二次加压213.67元（10元/月*21个月+10元/月/30天*11天＝213,67元）电梯使用费1076.06元(143,89㎡*0.35元/㎡/月*21个月+143.89㎡*0.35元/㎡/月30天*11天＝1076.06元），合计金额5532.46元,21个月零11天至今未付。原告多次对其书面及上门催缴，均无果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，特起诉。被告周达伟答辩称：一、我作为业主的财产安全无法得到保障，且多年来小区环境脏乱差，都有目共睹，有我们的照片为证。二、物业公司高层管理人员邵庆会，同时作为云通嘉园小区的业主，公然违反了业主手册之云通嘉园小区临时管理业务规约，他不可能不对业主手册里的物业公司服务合同的约定不知不明，还公然对其花园进行硬化处理，严重损害了全体业主的利益，也没有对其他业主起到监管责任，未尽到监管义务。三、原告作为物业公司主体不清，管理混乱，消防器材过期，没有定时检查记录，小区人员私拉电线都没有得到管制，而且他们占用我们的业主资源，他作为物业公司，他私自占用和改变了公共设施使用功能，未经业主同意，乱设广告牌，影响业主权益，也没有按照要求按照标准按照业主要求进行任何财产公示。也不听取业主合法合理属于物业服务合同规定范围内的意见和建议。遇到事情物业公司总是在各支部里推诿。四、物业公司不作为，它违反了业主手册里面的前期物业服务协议等一系列规定。作为业主，原告作为服务方，先违反物业服务合同义务，作为被告，我方不是不承担，是因为原告先违反了，我方就没有去承担物业费的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据、申请证人出庭作证，本院双方组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有争议的证据，在卷为凭，本院予以采信。对有异议的证据，本院将在本院认为部分进行评判。由此认定本案事实如下：被告系云通嘉园小区18幢2单元502号房屋产权人，被告的房屋面积为143.89平方米。2016年9月29日原告与云南云通房地产开发经营有限公司签订《云通嘉园小区前期物业服务委托协议》，委托原告为云通嘉园小区提供物业服务，期限为本合同自2016年10月1日起至本小区业主大会依照合法程序成立、并按照法定程序聘任新的物业管理公司签订新的《物业委托服务协议》时止；收费标准：住宅物业（按产权建筑面积）：1.38元/㎡/月，二次加压费：10元/户/月，电梯使用费（按产权建筑面积）：0.35元/㎡/月，已出售停车泊位物业管理费：30元/个/月。物业管理服务费、电梯使用费等费用采取每一年支付一次。物业服务费采取预付制，首次物业管理综合服务费在业主领取钥匙时，由业主一次性向原告缴清（12个月）物业管理综合服务费等费用；物业管理服务费、电梯使用费等费用的第二次及第二次后的付款日期为提前3个月付清下年度费用，以后付款日期及周期以此类推。其他费用按实际产生金额及发生周期即时结清。业主转让房屋产权时，须到原告办理业主资料变更手续并结清物业服务费等相关费用，如业主未向原告办理变更手续，则原告有权向原业主收取相关费用。同时合同还约定了有关管理服务事项及违约责任。后原告与被告周达伟签订《承诺书》，声明被告确认已详细阅读《云通嘉园小区前期物业服务委托协议》，同意签订并遵守，同意转让该物业时取得物业继受人签署以上协议一并送交原告，原告收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。2019年8月23日，原告向被告发函，称原告依据《前期物业服务协议》约定，为云南嘉园项目提供物业服务工作，根据协议第十五条第二款约定，物业管理服务费、电梯使用费等费用的第二次及第二次后的付款日期为提前3个月付服务费等费用，缴费时间为每年7月18日之前，现经原告财务管理部核查：自2018年7月19日起至2019年7月18日被告拖欠的物业费为2382.84元、电梯使用费604.32元、二次加压费120元，总计3107.16元。请被告于接到本函10日内到云南明德物业服务有限公司云南嘉园物业服务中心结清相关物业欠费。2019年11月7日原告向被告发送律师函，称被告2018年7月19日至2019年7月18日拖欠上述物业费合计3107.16元。要求被告于本律师函发出之日起15日内（2019年11月22日前）积极履行支付物业服务费的义务。后被告并未履行上述义务，原告诉至本院主张其权利。另查明，被告于2017年7月18日买房装修后于2017年底入住，正常缴纳物业费至2018年7月18日，2018年7月19日起至2020年4月30日的物业费未缴纳，其位于云通嘉园小区房屋的太阳能被砸，后由证人李某请人维修。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。本案中，原告与云南云通房地产开发经营有限公司签订的《云通嘉园小区前期物业服务委托协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，物业管理服务费用按年缴纳，被告应于当年7月18日前交清当年全年的物业服务费，被告居住的房屋面积为143.89平方米，2018年7月19日至2020年4月30日物业服务费收费标准为1.38元/㎡/月，二次加压费10元/户/月，电梯使用费（按产权建筑面积）0.35元/㎡/月，被告每月应交物业服务费合计为258.93元。被告以原告未尽合同约定的安全保障义务未交纳2018年7月19日至2020年4月30日物业服务费。本院认为被告位于云通嘉园小区房屋的太阳能被砸，而保障物业区域内的业主财产安全是原告应履行的合同义务，原告未提交证据证明其已履行上述合同义务，故应承担相应的责任。本院酌情扣除2018年7月19日至2019年7月18日物业服务费的20%，即被告应向原告交纳2018年7月19日至2019年7月18日物业服务费为2485.73元，2019年7月19日至2020年4月30日的物业费被告应向原告交纳合同约定的物业服务费。综上，被告应向原告交纳2018年7月19日起至2020年4月30日物业服务费为4911.05元。对被告提出的原告不管理环境卫生、消防设备、未严格登记外来人员身份信息等事由，从被告提供的照片和视频看，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但照片只能反映某一时刻的静态事实，而原告提供的物业服务系连续的、动态的服务，被告的证据不能证实原告提供的物业服务存在重大瑕疵，本院对被告的答辩意见不予采信，但也希望原告日后能提高其物业服务质量，给业主一个满意的服务。关于被告提出原告利用墙面进行广告收益未将收支情况公示的答辩意见，本院认为，业主作为房屋所有权人，在物业管理活动中确实享有知情权，但本案为物业服务合同纠纷，被告可就小区内共有部分的使用、收益情况和原告协商或另行解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：被告周达伟于本判决生效之日起十日内向原告云南明德物业服务有限公司支付自2018年7月19日起至2020年4月30日期间的物业服务费4911.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元由被告周达伟承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 陈 芳二〇二〇年九月二十三日书记员 周航宇