四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12504号 上诉人（原审被告）：成都航逸置业有限公司，住所地：四川省成都市天府新区万安街道中太路1号。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：毛欣，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾春蓉，女，1972年2月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审原告）：宋辛海，男，1972年11月9日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 共同委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 上诉人成都航逸置业有限公司（以下简称航逸公司）因与被上诉人贾春蓉、宋辛海商品房预约合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年9月9日公开开庭进行了独任审理。上诉人航逸公司的委托诉讼代理人陈娇，被上诉人贾春蓉、宋辛海的委托诉讼代理人钟琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 航逸公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回贾春蓉、宋辛海一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由贾春蓉、宋辛海承担。事实及理由：一、一审法院认定“未能就商品房买卖合同中的补充内容达成一致意见进而导致双方未能缔结本约，系不可归责于双方当事人的事由”错误，《保利伯苑-一号地块项目认购书》（以下简称认购书）已经载明航逸公司向贾春蓉、宋辛海明示了双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、附件等文件资料，对所购物业的状况、交易条件、周边环境已了解且无异议，贾春蓉、宋辛海签订认购书时已经知晓商品房买卖合同及其补充协议的内容，对物业状况、交易条件、周边环境有充分了解，贾春蓉、宋辛海因其自身原因拟在商品房买卖合同及补充协议中增加关于天然气通气事项而未在2019年12月29日前与航逸公司签订商品房买卖合同及补充协议，未能签约的主体是贾春蓉、宋辛海，而非不可归责于双方的原因。贾春蓉、宋辛海应当按照认购书约定无权要求返还定金。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条是错误的，应适用合同约定及《中华人民共和国关于适用若干问题的解释》一百一十五条的规定，航逸公司有权没收定金。 贾春蓉、宋辛海答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。双方是因为对商品房买卖合同的条款未达成一致意见，导致双方最终未签订买卖合同，这属于不可归责于双方当事人的事由。根据微信聊天记录来看，航逸公司的工作人员有承诺是保证通气的，但贾春蓉、宋辛海在2019年12月28日看到商品房买卖合同时，才发现与顾问说的不一致。贾春蓉、宋辛海也要求将燃气等内容以书面形式固定下来，但遭到航逸公司的拒绝。贾春蓉、宋辛海认为，商品房买卖合同第10条、第19条关于航逸公司与贾春蓉、宋辛海违约时，违约责任是不对等的，航逸公司违约时违约责任明显低于贾春蓉、宋辛海违约时的违约责任。航逸公司提供的认购书是航逸公司为了重复使用而预先拟定的格式合同，第二条、第三条、第七条属于合同法第四十条规定的无效情形，直接排除了航逸公司与贾春蓉、宋辛海就商品房买卖合同的内容同等协商的权利，也没有用加粗加黑的方式提醒贾春蓉、宋辛海注意。 贾春蓉、宋辛海向一审法院起诉请求：1.请求确认贾春蓉、宋辛海与航逸公司签订的《认购书》已于2020年1月3日解除；2.判令航逸公司向贾春蓉、宋辛海返还定金50000元及资金占用利息（以50000元为基数，按年利率6%计算，从2019年12月31日计算至实际清偿之日止）。 一审法院认定事实：2019年12月22日，航逸公司（甲方、出售方）与贾春蓉、宋辛海（乙方、认购方）签订《保利伯苑-一号地块项目认购书》，由贾春蓉、宋辛海购买成都市天府新区宁安西一路1201一号地块-01号楼-叠拼型（商叠）-202号房，约定：“1.乙方在本协议签订的同时支付定金人民币50000元。2.乙方在签订认购书后，须于2019年12月29日前到航逸公司签约收款中心缴纳第一期房款/总房款及签署《商品房买卖合同》、补充协议、附件及《前期物业协议》《临时管理规约》，逾期未办理视为乙方违约，本认购协议书自动解除，甲方可将该物业另行处理，乙方无权要求返还定金。3.乙方须支付完上述规定的款项后，甲方才能打印合同；合同打印后乙方不签字的，视为乙方违约，甲方有权解除本认购书并不退还乙方所付定金。乙方有义务协助甲方办理网上备案解除手续。……7.甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、附件、《前期物业协议》《临时管理规约》《签约须知》及法律法规规定应明示的其他文件、证书等文件资料。乙方声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目、收费标准和其他文件、证书等文件资料，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，且无异议。”另，认购书载明了本次交易的甲方的销售代理公司为方圆保利天空之城、销售代表为金鑫。合同签订后，贾春蓉、宋辛海按约向航逸公司支付了50000元定金。 贾春蓉、宋辛海在与微信名为“保利天空之城金鑫”的聊天记录中，“保利天空之城金鑫”的语音转文字载明：“我们这边是有那个天然气的主管道哈，然后到时候就因为我们是商改住吗，是住宅。上面是住宅的那种使用。然后有主管道到时候交了房过后，你们要自己到那个燃气公司去开户，然后到时候让他们给你装那个燃气表，然后就可以了……因为这个商品房这个买卖合同的话，都是那个房管局的一个固定版本，所以说是没有写进合同里边儿了……这种合同条款他商贸都没办法加的，他都是固定的模板……”。 2019年12月28日，微信名为“保利天空之城金鑫”告知贾春蓉、宋辛海关于保利地产签约中心的地址，贾春蓉、宋辛海到达签约地址后，就合同条款未达成一致意见，未签订商品房买卖合同。 一审庭审中，贾春蓉、宋辛海对航逸公司发出的《解除协议通知书》于2020年1月3日收到予以认可。 一审法院认定以上事实有当事人身份信息、《保利伯苑-一号地块项目认购书》、支付凭证、微信聊天记录、《解除协议通知书》以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，贾春蓉、宋辛海与航逸公司一致认可贾春蓉、宋辛海于2020年1月3日收到《解除协议通知书》，故《保利伯苑-一号地块项目认购书》于2020年1月3日予以解除。本案的争议焦点在于：贾春蓉、宋辛海与航逸公司是否因为不可归责于双方当事人的原因导致商品房买卖合同未能订立。根据双方签订的认购书第7条的约定，甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、附件、《前期物业协议》《临时管理规约》《签约须知》及法律法规规定应明示的其他文件、证书等文件资料。乙方声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目、收费标准和其他文件、证书等文件资料，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，且无异议。一审法院认为，虽然贾春蓉、宋辛海与航逸公司签订了认购书，但是由于商品房买卖合同文本、补充协议、附件这些文本系制式文本，本案中航逸公司的销售人员在与贾春蓉、宋辛海的微信聊天中记载了天然气通气及办理的事项，但双方在缔约过程中却未涉及此项的内容，贾春蓉、宋辛海在向航逸公司提出合同中补充约定房屋天然气的事宜，其合情合理，但双方未能就商品房买卖合同中的补充内容达成一致意见，进而导致双方未能缔结本约，系因不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”故一审法院对贾春蓉、宋辛海要求航逸公司返还定金50000元的诉讼请求，予以支持。关于资金占用利息，于法无拒，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认贾春蓉、宋辛海与航逸公司于2019年12月22日签订的《认购书》已于2020年1月3日解除；二、航逸公司于判决生效之日起十日内向贾春蓉、宋辛海返还定金50000元；三、驳回贾春蓉、宋辛海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费531元，由航逸公司负担。 二审审理过程中，各方当事人均未提供新证据，对一审判决认定的事实亦无异议。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，贾春蓉、宋辛海与航逸公司签订的认购书约定，须于2019年12月29日前到航逸公司签约收款中心缴纳第一期房款/总房款及签署《商品房买卖合同》，应当认定认购书是为将来签订正式的《商品房买卖合同》所订立的协议，性质上属于预约合同。预约合同的目的在于固定一方的交易机会，同意给予另一方订立特定合同的优先权，在条件成熟时一方可以请求对方履行签订本约的义务。虽然预约合同有如房屋基本情况、价款或价款计算方式等具备本约特点的部分内容，但鉴于预约合同的预约性质、预约合同存在不确定条款等特点，在预约合同的基础上当事人在签订本约时可以就交易细节继续谈判磋商，因此，预约合同当事人不能以预约合同排除一方在签订本约时继续磋商的权利，否则预约合同失去了其存在的意义。 案涉认购书签订后，贾春蓉、宋辛海在约定的签约时间到航逸公司指定地点签约时，贾春蓉、宋辛海向航逸公司提出合同中补充约定房屋天然气的事宜，因航逸公司拒绝就天然气安装协商导致双方未能就商品房买卖合同中的补充内容达成一致意见，进而导致双方未能缔结本约，未能缔约的原因是双方对合同条款及补充内容不能协商一致导致，双方均不存在违约行为，该情形属不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定判决航逸公司退还定金正确。 航逸公司上诉认为“向贾春蓉、宋辛海明示了双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、附件等文件资料”，但航逸公司在本案审理中并未举出向贾春蓉、宋辛海详细说明物业的状况、交易条件、周边环境等证据，且认购书中并无约定贾春蓉、宋辛海要求补充的“天然气通气”的事项，航逸公司主张贾春蓉、宋辛海拟制不签约事由证据不足，上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，航逸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1062元，由成都航逸置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年九月十一日 书记员 杨珍梅