广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初5212号原告：江门市伟烨物业管理有限公司，住所广东省江门市新会区***********，统一社会信用代码914************556。法定代表人：李和顺，总经理。委托诉讼代理人：彭华瑛，女，1973年12月2日出生，汉族，住址，广东省江门市新会区************，公民身份号码440************62X，系原告员工。委托诉讼代理人：阮锦平，女，1984年9月20日出生，汉族，住址广东省江门市新会区******************，公民身份号码440************026，系原告员工。被告：张柏洪，男，1955年1月14日出生，汉族，住址广东省江门市新会区***************，公民身份号码440************015。委托诉讼代理人：张民豪，男，1989年8月16日出生，汉族，住址广东省江门市新会区***************，公民身份号码440************014，是被告的儿子。原告江门市伟烨物业管理有限公司（以下简称“伟烨物业公司”）诉被告张柏洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，由审判员陈辉灿适用小额诉讼程序于同年8月26日公开开庭进行了审理。原告伟烨物业公司的委托诉讼代理人彭华瑛、阮锦平和被告张柏洪的委托诉讼代理人张民豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟烨物业公司请求判令：1.被告张柏洪立即按双方所约定缴纳：2018年9月-2019年8月所欠交的单元物业服务费1945.32元、2018年9月-2019年8月所欠交的车位物业服务费604.68元，合计2550元（另按约定缴纳此欠费滞纳金从2018年9月6日起按日3‰计算，计至全部物业服务费清偿之日止）；2.被告张柏洪按双方所约定缴纳2018年9月-2019年8月所欠交的小区公共用水分摊费8.12元、小区公共用电分摊费259.93元，合计268.05元（欠费计费日期为2018年7月-2019年8月）；3.被告张柏洪缴纳约定的光源费60元；4.被告张柏洪缴纳小区公共设备维修费合计43.6元；5.被告张柏洪承担诉讼费用。被告张柏洪答辩要点：1.本案物业的售房员让我签《物管协议》表示我符合买车位条件，但该《物管协议》不是收费依据，而且收费应限于车位面积；2.我方物业为补偿房，不用签订相关物管文件，而且拆迁商还为我申请减免各项物管费用，所以我方不用交物管费；3.我方车房收费面积应该按照套内面积6.8平方米计收；4.根据《物管协议》签署时间，原告伟烨物业公司从2015年6月6日起计物管费，扣减1年物管费后，也应从2016年6月7日起计物管费；5.原告伟烨物业公司改变车房结构的手续不合理；6原告伟烨物业公司存在过错，私自修改物管协议，没有在达成协议后收费，故不应收取滞纳金。根据双方诉辩意见及举证、质证的情况，本院确认如下事实：被告张柏洪是江门市新会区君悦豪庭商住小区********的业主。原告伟烨物业公司与被告张柏洪于2015年6月6日签订《君悦豪庭商住小区前期物业管理服务协议》约定：原告伟烨物业公司为被告张柏洪所有的位于江门市新会区君悦豪庭商住小区********（建筑面积为115.79平方米）和1045号车位、单车房13#（建筑面积以房管局测绘面积为准）提供物业服务；物业管理服务费按业主其拥有物业的法定产权建筑面积为准计算，高层电梯洋房七至十一楼按1.4元/㎡每月计付物业管理服务费，地下车库车位（车位专有面积加分摊面积）按1.2*/㎡每月计付地下车库车位物业管理服务费，公共区域、公共设施设备维护、使用、维修及绿化养护和公益性活动所发生的水、电费由物业区域内的全体业主按各自所占有的房屋建筑面积按每月每平方米一定的金额当月共同分摊；每月1-5日为当月物业管理服务费缴费期；如不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告伟烨物业公司有权要求被告张柏洪补交并从逾期之日起每天按应交物业管理服务费3‰交纳滞纳金。2017年9月24日，原告伟烨物业公司书面通知从10月开始收每户30元/年的光源费。被告张柏洪拖欠原告伟烨物业公司2018年9月至2019年8月物业管理服务费、2018年7月-2019年8月的公共用水、用电分摊费和2018年及2019年光源费。另查明，被告张柏洪使用的的13#号车房经新会区房地产交易登记所测绘其车房建筑面积为14.54平方米。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告张柏洪作为江门市新会区君悦豪庭商住小区********及1045号车位、13#单车房的业主或使用人，于2015年6月6日与原告伟烨物业公司签订的《君悦豪庭商住小区前期物业管理服务协议》（以下简称“《物业服务协议》”），双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，合法有效。原告伟烨物业公司按约提供物业服务，被告张柏洪拖欠原告伟烨物业公司2018年9月至2019年8月物业服务管理费、2018年7月-2019年8月的公共用水、用电分摊费和2018年及2019年光源费，已构成违约。原告伟烨物业公司主张被告张柏洪支付2018年9月-2019年8月的单元物业服务费1945.32元、2018年9月-2019年8月车位物业服务费604.68元、2018年9月-2019年8月小区公共用水分摊费8.12元、小区公共用电分摊费259.93元、小区公共设备维修费43.6元和2018年及2019年光源费60元，没有超出约定标准，本院予以支持。被告张柏洪主张称13#单车房应按照6.8平方米计收物业管理服务费，但原、被告签订的《物业服务协议》约定1045号车位、13#单车房（建筑面积以房管局测绘面积为准）及地下车库车位（车位专有面积加分摊面积）按1.2元/㎡每月计付地下车库车位物业管理服务费，故被告张柏洪抗辩13#单车房应按照6.8平方米计收物业管理服务费，于法无据，本院不予支持。关于原告伟烨物业公司主张被告张柏洪支付滞纳金的问题。该滞纳金实为逾期支付物业费的违约金，被告张柏洪未按照约定支付物业管理服务费，已构成违约，应当依约承担违约责任，但《物业服务协议》约定按每日3‰的标准计算滞纳金（违约金）明显过高，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院对该逾期付款滞纳金（违约金）依法予以调整。本院调整本案逾期付款违约金为自2018年9月6日至2019年8月19日止，以每月应交的物业服务费为基数，按中国人民银行规定的同期一年至五年期贷款基准利率上浮30%计算；自2019年8月20日起，以每月应交的物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计至清偿之日止。原告伟烨物业公司主张超出本院核定的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告张柏洪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市伟烨物业管理有限公司支付2018年9月-2019年8月的单元物业服务费1945.32元、2018年9月-2019年8月车位物业服务费604.68元、2018年9月-2019年8月小区公共用水分摊费8.12元、小区公共用电分摊费259.93元、小区公共设备维修费43.6元和2018年及2019年光源费60元。二、被告张柏洪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市伟烨物业管理有限公司支付2018年9月-2019年8月的单元物业服务费及车位物业服务费的逾期付款违约金（自2018年9月6日至2019年8月19日止，以每月应交的物业服务费为基数，按中国人民银行规定的同期一年至五年期贷款基准利率上浮30%计算；自2019年8月20日起，以每月应交的物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计至清偿之日止）。三、驳回原告江门市伟烨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已由原告江门市伟烨物业管理有限公司预交），由被告张柏洪负担25元。原告江门市伟烨物业管理有限公司预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告张柏洪应向本院补缴案件受理费25元。本判决为终审判决。审 判 员 陈辉灿二〇二〇年八月三十一日法官助理 陈银英书 记 员 赵丽燕