江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2729号上诉人（原审被告）：常州市天宁区铂涛酒店有限公司，住所地江苏省常州市天宁区延陵中路666号一层、四-九层。法定代表人：王亚军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吉庆方，江苏常辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱梦妍，江苏常辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方兵，男，1985年10月7日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：刘炎卉，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓晔，江苏孚佑律师事务所律师。上诉人常州市天宁区铂涛酒店有限公司（以下简称铂涛公司）因与被上诉人方兵房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。铂涛公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回方兵的全部诉请求；方兵承担全部诉讼费用。事实和理由：一、本案案由不应定为房屋租赁合同纠纷，双方签订《合作协议》的真实意思并非一审所认定的房屋转租合同，而是合作意向预约协议（或者称为预约合作协议）。由于我公司此前已与案外人京智公司达成共识，只要返还京智公司的投入费用，京智公司将退出与我公司的合作，由方兵继续筹办宾馆。在此前提下，我公司与方兵达成了合作意向，其承诺负责返还京智公司此前已投入的相关费用，包括租赁押金、加盟费、拆除费用、图纸设计费以及各项筹建开支，双方均清楚，此时第一要务是与京智公司把遗留事宜处理完，双方再协商后续合作细节。合作协议第一条明确“双方约定由乙方承租甲方签订的关于武进汽配城物业，具体条件依照原合同为准”，说明有关房屋转租的内容是明确的。另外，我公司经办人冯大嗄与方兵在2019年11月11日晚上的微信聊天记录中，对方称“如果你占股的情况下，你提个方案我和股东们碰一下，毕竟股份制还是需要大家商量（好）。如果是直接买断的情况下，也需要你先处理掉和他们的关系！”冯大嗄回复“好的，不管哪种合作模式，我把前期事情处理好，这个你放心。”另外，双方在2019年11月21日晚上的聊天中，我方称“合同写的潦草…这只是过渡性的东西”。据此可见，双方此时主要是为了尽快与京智公司处理遗留问题。对于双方后期合作并未明确，因此本案合作协议仅是一份合作意向预约协议。二、合作协议未对定金性质予以明确，但从内容可见，设立定金的目的是确保后期我方只能与方兵合作。三、合作协议约定的15万元定金的性质应为立约定金而非违约定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》将定金分为立约定金、成约定金、解约定金和违约定金。关于立约定金的规定为“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。本案中，合作协议上手写补充的条款为“导致乙方合同不能继续后续开展，甲方双倍补偿乙方30万元”。表明订立目的就是双方能够订立包括具体合作方案的主合同。另外，一旦方兵替我公司支付了京智公司的补偿款后，如果我公司不愿意与其继续合作并订立主合同，我公司应双倍返还定金。既然合作协议只能定性为预约合同，按照司法解释的规定并结合实际情况，本案中的定金只能定性为立约定金。由于主合同尚未订立，本案中的定金是无法定性为违约定金的。四、方兵后期未能按此前商定的方案对京智公司进行补偿才最终导致了京智公司继续占用租赁房屋。本案双方无法继续合作的原因并不在于我公司而在于方兵。京智公司之所以不愿退出，是由于方兵未及时补偿其加盟费。82万元加盟费占据了补偿金额的绝大部分，从而直接导致京智公司不愿退出房屋，也是导致双方无法继续合作的根本原因。根据合作协议第2条以及方兵在一审中的陈述“由原告（方兵）向亚朵公司申请返还”、“原告（方兵），你有无向亚朵公司履行退还加盟费用的事宜？”等可见，办理退还加盟费事宜的义务在于方兵，一审法院在法院认为部分认定“方兵仅是对铂涛公司向京智公司作出的补偿承诺承担最终的付款义务”属于认定事实错误。其次，一审认为“至于协议所涉的相应款项如何结算处理，并未明确应由原告负责结算处理，因协议并未明确亚朵酒店品牌加盟费、物业拆除费及项目筹建开支费用的具体金额及给付时间，故不能认定原告存在违约”，该部分认定错误。理由：合作协议的“具体明细”中明确了款项的结算处理方式和结算处理主体为方兵，时间金额也有明确规定；我公司为继续合作已经垫付了物业拆除费用；如果对方当时积极支付加盟费82万元，京智公司是愿意退出租赁房屋的；我公司之所以与方兵合作，就是为了由其来支付补偿款。五、我公司作为收受定金一方没有拒绝订立主合同，故不应对我公司适用定金罚则并判令我公司双倍返还。本案情形符合缔约过失的情形，而缔约过失原则上应适用过错原则。我公司在本案中没有过错，因此只需返还定金即可，而无需赔偿。本案中房屋的使用权早在合作协议签署之前我公司已经详细告知了对方，我公司履行了谨慎、诚信的缔约信息披露义务。合作协议原约定直接由方兵与拆除队结算的物业拆除费用，而我公司也先行垫付了该部分费用，说明我公司一直在勤勉推进合作的进行。作为主张适用定金罚则的一方，方兵未能举证证明我公司存在不积极履行合同主要义务的违约行为。双方未能继续合作并签订主合同，并非我公司导致。故本案应适用合同法第四十二条规定，按照缔约过失责任的规则原则来确定双方的责任。我国合同法对于缔约过失原则上适用过错责任原则，我公司在本案中无过错，因此我公司无需承担赔偿责任。方兵答辩称，第一点，本案系房屋租赁合同纠纷，双方就转租事宜已经达成一致，铂涛公司已经承租案涉房屋，后重新招租与转租给我公司，故双方才签订合同。一审中我也已明确签订合同的目的是承租涉案场地并独立经营酒店，双方签订的合作协议名为合作实为租赁，在合作协议第一页就已约定由“乙方承租甲方签订的关于武进汽配城物业”，明确了双方的基础法律关系是房屋租赁合同，这是我签订合同的主要目的，也是双方协商的基础，并非铂涛公司所称的合伙。合伙合作强调共担风险、共享收益，但从协议内容看，双方未有任何相关约定，如果真如铂涛公司所称该份协议是合作意向预约协议，为何在页首就已经明确由我承租案涉房屋？关于租赁条件也是有指向的，即铂涛公司、常州市武进区湖塘镇东华股份合作社签订了租赁合同是一个概括性的描述，该协议对租赁物业的坐落租赁条件、违约责任约定明确，具备了房屋租赁合同的特征。第二点，铂涛公司违约事实清楚，应当承担向我双倍返还定金的责任，涉案协议不能继续履行的根本原因是铂涛公司没有处理好与案外人京智公司之间的纠纷。铂涛公司股东冯大嗄表示，其与京智公司酒店股东是亲戚，但是双方合作产生纠纷，迟迟未能解决。本案中最终我无法承租并使用案涉房屋，铂涛公司也明确了涉案房屋目前仍由京智公司使用，铂涛公司已经没有能力转租给我。关于亚朵酒店的加盟费、物业拆除费、项目筹建开支费用的金额支付时间结算处理，是铂涛公司应当与其原合作方京智公司协商解决，而非我对京智公司作出的承诺。铂涛公司违约事实清楚，合作协议也约定明确，理应由铂涛公司承担向我双倍返还定金的违约责任。方兵向一审法院起诉请求：1.请求判令我与铂涛公司于2019年11月21日签订的合作协议于2020年1月3日予以解除；2.请求判令铂涛公司向我支付双倍返还定金差额15万元；3.诉讼费用由铂涛公司承担。一审查明：2019年10月8日，铂涛公司与武进区湖塘镇东华股份合作社签订了一份《武进区农村集体资产（房屋）租赁合同》，租赁了位于武进区湖塘镇永胜中路8号汽车城综合服务中心A区1楼大厅及第5至12层，合计建筑面积11620㎡的房屋用于宾馆、酒店茶馆会所及餐饮经营使用。铂涛公司租赁房屋后，因与其经营合作伙伴京智公司产生纠纷，在双方就投资费用结算后，铂涛公司向京智公司承诺同意返还其相关投资费用。2019年11月21日，铂涛公司作为甲方，方兵作为乙方，签订了一份《合作协议》，协议载明：“双方约定由乙方承租甲方签订的关于武进汽配城物业，具体条件依照原合同为准。乙方承担甲方与原合作伙伴江苏京智酒店管理有限公司后续的补偿，具体明细如下：关于江苏京智酒店管理有限公司对科教城项目投资费用返还承诺江苏京智酒店管理有限公司，根据贵公司提出的关于科教城酒店项目实际投入结算意见，我公司决议同意支付贵公司提出的结算明细，具体实施措施及付款时间如下：1.物业租赁押金200000，11月22日返还原账户。2.亚朵酒店品牌加盟费及相关费用820000，我公司已草拟退加盟申请，后续如需贵公司协助，恳请全力配合。具体退款金额以实际到账为准，差额部分，由我公司补齐，在亚朵退款到账后3天内补齐打到贵公司指定账户。3.物业拆除部分由我公司全额承担并直接和拆除队刘辉结算。图纸设计费用由我公司代为协调处理，确认后3天内打到贵公司指定账户。4.项目筹建的开支由贵公司提供详细的明细为准，实际发生的合理费用我公司全权负责，在确认后3个工作日内打到贵公司指定账户。在后续与实际产生费用的相关单位个人协调解决中，希望贵公司能全力配合，合力将贵公司发生的费用尽快将解决到位，对此非常感谢。备注：乙方预付150000定金（大写壹拾伍万元整），如甲方违约，导致乙方合同不能继续后续展开，甲方双倍补偿乙方300000（叁拾万元整）。”双方在该协议上签名盖章。协议签订当日，方兵支付了铂涛公司15万元，次日又支付20万元。后因铂涛公司未能履行其对京智公司的补偿承诺，致使案涉租赁房屋现仍由京智公司在装修使用。一审中，铂涛公司表示其已没有能力将案涉房屋转租给方兵使用。双方就案涉租房事宜经多次协商后，铂涛公司于2020年1月3日退还方兵已支付的35万元。因方兵认为铂涛公司应按约双倍返还其定金，故向法院起诉。一审法院认为，双方签订的《合作协议》是双方真实意思的表示，内容并不违反相关法律、法规的禁止性规定，该协议为有效，双方应按协议履行各自义务。根据庭审中双方的举证、质证及陈述，因铂涛公司租赁了武进区湖塘镇东华股份合作社所有的房屋后与方兵签订合作协议，明确约定由方兵承租上述房屋，具体条件依照铂涛公司与武进区湖塘镇东华股份合作社签订的房屋租赁合同，故铂涛公司系将上述租赁房屋转租方兵，应确认案涉协议虽名为合作协议，实为房屋转租合同。关于铂涛公司辩称的方兵存在违约的情形，因协议系双方签订，京智公司并非协议一方当事人。从协议内容分析，协议所涉的押金、亚朵酒店品牌加盟费、物业拆除费及项目筹建开支费用均系铂涛公司对京智公司所作出的补偿承诺，并非方兵所作出的承诺，方兵仅是对铂涛公司向京智公司作出的补偿承诺承担最终的付款义务，至于协议所涉的相应款项如何结算处理，并未明确应由方兵负责结算处理。因协议并未明确亚朵酒店品牌加盟费、物业拆除费及项目筹建开支费用的具体金额及给付时间，故不能认定方兵存在违约。案涉房屋现仍由京智公司在装修使用，铂涛公司也明确表示不能向方兵交付房屋，应认定铂涛公司存在违约，应承担违约责任。法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故铂涛公司应当向方兵双倍返还定金。因铂涛公司在2020年1月3日已将方兵为履行协议而支付的押金及定金共计35万元退还方兵，方兵也接受了铂涛公司的退款，应认定双方已均无继续履行协议的意愿，该合作协议已由双方协商一致解除。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，作出如下判决：一、方兵与常州市天宁区铂涛酒店有限公司于2019年11月21日签订的《合作协议》于2020年1月3日解除；二、常州市天宁区铂涛酒店有限公司于判决生效之日起二十日内给付方兵150000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1650元，由常州市天宁区铂涛酒店有限公司负担。二审中，铂涛公司提交如下证据：铂涛公司股东冯大嗄和方兵微信聊天记录截屏共计六十八页，证明双方不是租赁、转租赁关系，而是有合作的意向，具体后期怎么合作大家还没来得及提上议程。为了合作，双方需处理京智公司的问题，在微信中多次聊到了和京智公司谈判的问题，最终因为京智公司提出其向亚朵酒店缴纳了82万元加盟费，需要由方兵直接将钱退给京智公司，方兵要求京智公司先找亚朵酒店退，不足部分进行补偿，双方未能达成一致，京智公司不愿意返还房屋。本案双方也就无法继续合作。如果将京智公司的问题解决，涉案房屋也是方兵用于开酒店的。铂涛公司是向村委租赁的场地，原来想开酒店的，因为酒店装修投入费用较高，我公司资金短缺，所以引入了京智公司，我公司与京智公司也存在合作共营的关系，但是后续合作中产生了矛盾。这时冯大嗄联系了方兵参与项目，方兵也有兴趣加入该项目。在微信聊天记录第六页，方兵“提出如果你占股的情况下，你提一个方案…处理好。”证明确实双方有合作意向，协议只是初步约定，不是正式合同。第三十至三十四页部分谈到了规划部分，证明双方就如何运作进行磋商，只是没具体合作方案。第三十九页中方兵明确只是过渡性的协议。第五十九至六十页提出京智公司只要将前期投入的钱给其后其愿意退出，但是后续因为方案产生矛盾。聊天记录中明确方兵有意加入，与我公司是合作关系，前提是将京智公司遗留问题处理结束，再具体讨论合作事项。签订书面协议是方兵担心我公司找其他人合作，签订了协议我公司只能与方兵合作，该15万元就是起到保证作用。方兵质证称，证据的真实性、合法性认可，不认可其证明目的，该证据也证明铂涛公司与京智公司原系合作关系，但双方合作产生问题，迟迟没有解决，我与铂涛公司之间并非合作关系。二审中，方兵称其与京智公司并无合同关系，也并不认识。铂涛公司称其在与方兵签订合作协议时，合作协议的合同文本是铂涛公司提供的，涉及京智公司的部分征得过京智公司的同意，但是没有书面证据。二审查明：2019年11月11日，方兵与铂涛公司冯大嗄微信联系，方兵称：冯总你好，不管我们怎么合作，前提是先处理你和亲戚之间的前期投资问题，你先看一下前期投资的情况是什么样？我们多少钱补给他们？别后期搞成三家关系也不好是吧！我这边股东担心的问题是别人已经投资这边再介入也烦的！冯大嗄回复：这个你放心的，我和他必定也是亲戚，你们介入只（之）前，我跟（肯）定会处理好的，这其实是小问题…好的，接下来我来处理…不管哪种合作模式，我把前期事情处理好，这个你放心。2019年11月12日，方兵称：你们之间的纠纷关系？冯大嗄回复：最种（终）坑（肯）定会谈判，比如说他们有多少损失，你们可能陪（赔）给他们点的，我们纠纷其实是闹家包，没有大问题。方兵称：对啊，但是有个数啊，我要和股东们讲啊，现在不确定的我也不好讲。冯大嗄回复：具体不知道需要多少费用，现在他们也没有花啥钱，即使花钱了，初（除）了加盟费，其他我们也能用得上。方兵称：所以最好是把这些事情解决掉！冯大嗄回复：解决是必须。方兵问：他们加盟的是什么品牌？冯大嗄答：亚朵，我问了，可以退的，但是是否能退完，这个不确定，就是个加盟费，其他你们接手也可以接受。方兵问：多少钱？冯大嗄回复：保证金20万这个是坑（肯）定要退给人家的，加盟费是81万，保证金是当时投标付的，合同签掉自动转为房子的押金，押15年。方兵称：这个没有问题，但这80多万有点头疼。冯大嗄回复：这个总部说了可以退，可能是10万的违约金退不了。方兵称：问题是总部会不会退，我们都是做酒店的，交给总部的钱很难退出来的。冯大嗄回复：放心，亚朵会退的。方兵称：敲墙也没多少钱！冯大嗄回复：敲墙不管多少我们要敲的呀，10万多点…方兵称：给你四十万你全部解除！冯大嗄回复：处理干净，保证金呢？方兵称：对，保证金是我们的…冯大嗄称：可不可以这样，加盟费我来处理，其他的要是对工程上有好处的你们负责怎样？我没有报者（抱着）去赚钱，真心话。方兵回复：我知道，股东对这块比较小心。冯大嗄称：要是加盟的事处理干净，没有用掉这40万元，剩多少我退给你多少，我决不赚钱。2019年12月15日，冯大嗄微信发送了一份委托书，内容为：今委托王立国，协调处理江苏京智酒店有限公司退出常州汽车城酒店项目及后续补偿问题。我公司向委托人提供1100000用于处理对江苏京智酒店有限公司的后续补偿，补偿项目及费用时间如下：1.物业租赁押金：200000（已支付至法人指定账户）。2.拆除费用136000（已由我公司负责结算）。3.图纸设计费100000…4.亚朵酒店品牌加盟费及相关费用：820000，委托人接到委托通知协调公司第一时间向上海亚朵酒店管理有限公司提出退加盟申请，并全力配合我公司冯大嗄与上海亚朵酒店管理有限公司后续清算工作，并承诺江苏京智酒店管理有限公司收到退款后一周内转还我公司…方兵回复称对该委托书没有异议。铂涛公司一审中称王立国是京智公司的负责人。二审还查明：一审中，铂涛公司答辩称：该协议抬头称为合作协议，而协议主体内容部分，实际上是将铂涛公司向京智公司出具的一份承诺进行复制粘贴，如果就此潦草地视为该协议就是双方的租赁协议，显然不合理。一审中，铂涛公司称：双方签订协议就是为了处理铂涛公司与京智公司之间的合作纠纷，至于后期双方以什么形式合作一直在商讨中没有达成一致意见。协议签订之后因为京智公司要求我公司直接支付82万元的加盟费，但是方兵在场不同意直接支付，只同意先退还再补足，但是京智公司不同意，就反悔之前双方达成的赔偿，就还是京智公司去装修使用涉案房屋。我公司也与京智公司就加盟费事宜联系过，因为加盟费是京智公司支付的，所以要亚朵酒店退还加盟费需要京智公司拿着公章去申请退费，但是京智公司不同意退要自己经营，要求现将82万元加盟费支付到其公司再出具书面委托书让方兵去退还，但方兵不同意。二审查明的事实与原审一致，本院依法予以确认。本院认为，一审判决结果正确，二审应予维持。理由及依据如下：一、关于铂涛公司与方兵之间的关系。铂涛公司称其与方兵之间存在合作关系。根据双方签订的合作协议，其中明确“由方兵承租铂涛公司签订的关于武进汽配城物业”；且从双方的微信聊天记录中也不能明确双方之间存在合作、合作关系，故一审认定双方之间存在租赁合同关系并无不当。二、关于本案中违约方的认定。根据双方签订的合作协议内容以及签订合同前后的微信聊天记录，能够明确如下事实：铂涛公司与其原合作伙伴京智公司存在纠纷，铂涛公司意欲通过方兵的资金令京智公司退出酒店项目的经营，方兵投资之后是其独自经营还是与铂涛公司合作经营双方并无定论。方兵与京智公司并无合同关系。方兵前期出资40万元，让铂涛公司退还京智公司的保证金等费用，铂涛公司承诺由其公司处理好京智公司的加盟费事宜。关于京智公司加盟费82万，方兵与铂涛公司约定由京智公司先向亚朵酒店申请退费，差额部分，由铂涛公司补齐，方兵再向铂涛公司支付。实际履行过程中，京智公司不同意前述方案，要求先行退还全部加盟费，再出具授权委托书让铂涛公司向亚朵酒店申请退费。方兵不同意京智公司的意见，最终未能继续履行合同。根据查明的事实，铂涛公司与京智公司之间存在合同关系，方兵与京智公司并无合同关系。方兵与铂涛公司的合作协议中涉及京智公司的内容均是铂涛公司代为主张的，铂涛公司虽称征得了京智公司的同意，但最终京智公司并未按照方兵与铂涛公司约定的方案实施，导致方兵与铂涛公司之间的合同未能继续履行。合同不能继续履行的根本原因在于铂涛公司虽然答应“前期所有的问题由其处理”“加盟费我来处理”，但因其在与方兵签订合作协议时，对于涉及京智公司加盟费所作的相关决定，并未征得京智公司的同意，铂涛公司并未处理好加盟费事宜，导致合同履行不能，故本案中的违约方在于铂涛公司。综上所述，铂涛公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由常州市天宁区铂涛酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年九月二十三日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲