山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9331号 上诉人（原审被告）：刘海清，男，1976年8月14日出生，汉族，住吉林省梨树县。 委托诉讼代理人：王正横，山东海之源（即墨）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王春燕，女，1981年1月27日出生，汉族，住即墨区。 委托诉讼代理人：王正横，山东海之源（即墨）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王鹏，男，1993年6月15日出生，汉族，住山东省即墨区。 委托诉讼代理人：孙超，山东海政律师事务所律师。 原审被告：青岛尚轩房产中介有限公司，住所地青岛市即墨区通济街道办事处蓝鳌路778-3号，确认送达地址为即墨区兰岙路。 法定代表人：林建军，经理。 原审第三人：青岛海融典当有限公司，住所地青岛市崂山区中韩街道金岭花园A区17号楼1号网点，确认送达地址为青岛市崂山区中韩街道金岭花园A区17号楼1号网点。 法定代表人：蒋军生，董事长。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号。 负责人：郝子健，行长。 上诉人刘海清、王春燕与被上诉人王鹏、原审被告青岛尚轩房产中介有限公司（以下简称尚轩中介）、原审第三人青岛海融典当有限公司（以下简称海融典当）、原审第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初8183号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘海清、王春燕上诉请求:撤销一审判决第二项，依法改判驳回王鹏的诉讼请求；本案诉讼费由王鹏承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人不应承担违约责任。1、根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉案的房屋位于即墨区马山新城x号楼x单元x户，在双方签订房屋买卖契约时双方均已知悉涉案房屋系在原审第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行处办理的按揭房屋。也就是说，房屋产权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋产权人代为还清银行的债务，截止一审审理结束时刘海清、王春燕未将该债务付清。王鹏也未将用于偿付建行的房款支付，故在双方房屋买卖的过程中王鹏构成了根本违约，应当承担因违约造成的损失。2、刘海清、王春燕在按约收取全额房款后对于协助办理过户的请求没有异议。在一审庭审中青岛市尚轩房产中介有限公司陈述了导致房屋迟迟不能过户的原因系因王鹏的贷款资格问题导致垫咨不能放款，使房屋迟迟不能撤押，其责任在王鹏。且在补充协议中对2017年7月3日约定的违约责任互不追究，协议中的第四项：“双方定于2018年6月30日之前交接房屋。室内物品按原合同约定交接。从今日起如果任何一方违约，违约方赔偿人民币叁拾伍万元整(350000元整）给予守约方，若甲方违约，房屋升值部分也一并归乙方所有，不再按照2017年7月3日合同赔偿”，对此刘海清、王春燕在规定的时间内交付了房屋，王鹏也已经实际占用并使用了房屋，对此刘海清、王春燕并未违约，王鹏主张的违约金的诉请没有法律依据。二、一审法院认定的违约金数额过高无法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……一审法院判决刘海清、王春燕承担违约金27.2万元。本案中王鹏在没有付清全部款项的情况下已经实际占用并使用了房屋，并没有产生实际的损失。2018年11月29日，刘海清、王春燕与第三人青岛海融典当有限公司签订的主合同仅是借款合同，也就是说在海融典当行使实现抵押权之前将借款付清则对王鹏同样不产生任何的损失，故一审法院认定的违约金数额过高无法律依据。 王鹏答辩称，王鹏于2017年7月3日通过中介青岛尚轩房产中介有限公司购买刘海清、王春燕位于青岛市即墨区马山新城x号楼x单元x户的房屋，双方签订了《房屋买卖契约》，王鹏依据合同、刘海清、王春燕和房产中介的约定分别于2017年7月3日、8月16日、8月24日、9月28日、12月12日向刘海清、王春燕和房产中介合计付房款571000元。后刘海清、王春燕以房屋涨价为由，通过房产中介向王鹏方做工作，房价由原来1160000元增加到1360000元，双方签订了补充协议一份。王鹏依据协议在2018年4月16日、4月30日又向刘海清、王春燕支付了170000元，前后总计支付了741000元，刘海清、王春燕认可收到了660000元，王鹏在已经履行了付款义务的情况下，刘海清、王春燕于2018年6月份将房屋交付王鹏占有使用。而后来刘海清、王春燕在明知道答辩人履行了付款义务，并将房屋已经实际交付答辩人的情况下，于2018年12月19日将房屋抵押给海融典当贷款，并出现逾期还款，致使王鹏的物权请求无法实现，刘海清、王春燕的行为已构成了根本违约，王鹏认为应当依据双方签订补充协议违约条款进行赔偿。但一审法院提出依据的房屋总价20%予以调整的赔偿标准也属合法、合理，王鹏同意一审法院的赔偿标准。 原审被告尚轩中介、原审第三人海融典当、建行青岛分行未参加二审诉讼，亦未提交书面意见。 王鹏向一审法院起诉请求：1.判令王鹏与刘海清、王春燕继续履行合同，王鹏通过贷款支付刘海清、王春燕房款50多万，刘海清、王春燕将房屋过户给王鹏；2.判令青岛尚轩房产中介有限公司根据合同继续履行垫资义务；3.判令刘海清、王春燕支付第三人青岛海融典当有限公司抵押贷款30万元；4.判令刘海清、王春燕根据合同支付王鹏违约金35万元；5.诉讼费用由刘海清、王春燕负担。一审诉讼过程中，王鹏放弃诉状中的第二项、第三项诉讼请求，并明确诉讼请求为：1.判令确认王鹏与刘海清、王春燕签订的《房地产买卖契约》合法有效；2.判令刘海清、王春燕支付王鹏违约金35万元；3.诉讼费用等由刘海清、王春燕负担。 一审法院查明事实：涉案房屋坐落于即墨市马山新城x号楼x单元x户，登记于刘海清名下。刘海清、王春燕（甲方）与王鹏（乙方）于2017年7月3日签订《房地产买卖契约》，主要内容如下：一、甲方自愿将座落在即墨市马山新城x号楼x单元x户的房地产（房屋建筑面积138.92平方米，储藏室建筑面积约4平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币116000元整（大写：人民币壹佰壹拾陆万元整）。三、甲方收取乙方购房定金人民币50000元整（大写：人民币伍万元整）。四、自本合同签订之日起，乙方付款方式为：（1）乙方于2017年银行审批通过之日付清甲方首付款人民币700000元整（含定金）。如果甲方有贷款未结清，此首付款乙方需要通过中介方，甲乙双方配合中介方还此房屋贷款。如乙方首付款支付甲方解压有余额，过户之日付清。剩余房款人民币460000元于乙方以银行二手房贷款付清。甲方缴纳水电、燃气、暖气、户口、物业费及屋内预留设施物品10000元，双方交房之日及甲方结清一切费用由中介付清。 2018年4月16日，王鹏与刘海清、王春燕、尚轩中介达成补充协议，三方约定，1、双方议定在原先房价基础上乙方增加房价壹拾柒万元整（170000.00元），即总房价1360000.00元。（2017年11月房价增加叁万）。壹拾柒万于甲乙双方签订此补充协议签字之日2018年4月16日付清壹拾贰万元整（120000元整），2018年4月30日付清剩余人民币伍万元整（50000元整）。（2018年5月10日前过户）。甲方今后不得以任何理由进行房屋加价，不得以任何理由不履行此协议，否则视为违约。2、甲方房屋解押由中介方负责办理，垫资总共柒拾万元左右，其中乙方已付500000元整，中介垫资200000元整。甲方必须无条件配合中介方办理相关手续（撤押、过户等）。剩余房款17700元交接房屋之日中介方付清。3、2017年7月3日签订的买卖合同双方责任均不再追究。4、双方定于2018年6月30日之前交接房屋。室内物品按原合同约定交接。从今日起如果任何一方违约，违约方赔偿人民币叁拾伍万元整（350000元整）给予守约方，若甲方违约，房屋升值部分也一并归乙方所有，不再按照2017年7月3日合同赔偿。 涉案房屋于2018年6月交付王鹏占有使用。王鹏先后向刘海清、王春燕支付房款220000元，向尚轩中介支付房款480000元、税费41000元。刘海清、王春燕认可从王鹏及尚轩中介处共收房款660000元。 2018年12月19日，刘海清、王春燕就涉案房屋向第三人海融典当抵押贷款300000元，至本案法庭辩论终结时，刘海清、王春燕欠海融典当借款本息33万余元。涉案房屋在第三人建行青岛分行尚有按揭贷款未清偿。 一审法院认为，王鹏与刘海清、王春燕签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。故王鹏要求确认其与刘海清、王春燕签订的《房地产买卖契约》合法有效，一审法院予以支持。关于王鹏主张赔偿违约金350000元的诉讼请求。王鹏按合同及补充协议约定支付房款，属于守约方。刘海清、王春燕在明知其名下的房屋已经出售给王鹏的情况下，将涉案房屋向第三人海融典当抵押贷款30万元，并且出现逾期还款，导致王鹏的物权请求权无法实现，其行为构成根本违约。根据双方于2018年4月6日签订的《补充协议》关于违约责任的约定，“任何一方违约，违约方赔偿人民叁拾伍元给予守约方。”王鹏主张刘海清、王春燕赔偿其违约金于法有据，但因王鹏主张的350000元违约金过高，一审法院酌情根据总房价的20%予以调整，认定刘海清、王春燕应当赔偿王鹏违约金272000元。刘海清、王春燕的辩称意见未提供证据证实，应承担举证不能的法律责任，一审法院对其辩称不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、确认王鹏与刘海清、王春燕于2017年7月3日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、刘海清、王春燕于本判决生效后十日内支付王鹏违约金272000元；三、驳回王鹏的其他诉讼请求。案件受理费8800元（王鹏预缴），保全费3020元，由刘海清、王春燕负担8400元，由王鹏负担3420元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明事实与一审一致。 本院认为，刘海清、王春燕与王鹏签订的房地产买卖契约及补充协议均系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，当事人均应依约履行。刘海清、王春燕作为房屋出卖人，负有向买受人王鹏交付房屋以及办理产权变更的义务，在收到王鹏支付的首付款后，刘海清、王春燕理应积极涤除涉案房屋在建行青岛分行的抵押，为后续产权变更做准备，而刘海清、王春燕并未按此履约，甚至在王鹏已占有涉案房屋的情况下，又以涉案房屋做抵押，向海融典当借款30万元。现今，刘海清、王春燕对于建行青岛分行的贷款及海融典当的借款均已无力偿还。在涉案房屋存在两个抵押权，且刘海清、王春燕无力涤除抵押的情况下，导致其不能向王鹏履约办理产权变更登记，王鹏购买房屋之目的无法实现，刘海清、王春燕的行为存在明显恶意，有违基本诚信，已构成违约。二审中，刘海清、王春燕称未能办理过户系王鹏原因构成，但未提交充分有效证据证明，本院对此不予采信。至于刘海清、王春燕所持的涉案房屋已交付王鹏并未实际产生损失的主张,本院认为，不动产买卖中，交付并不导致物权变动，房屋只要没有办理产权变更登记，买受人的权利便一直处于不确定状态,无法享有完整的物权,损失必然产生。而刘海清、王春燕作为违约方，并未完成违约金过分高于损失的举证责任。综上,一审法院判令其承担违约金并无不当。 刘海清、王春燕称一审法院未向其释明王鹏变更诉讼请求的情况，侵害了其权利，要求将本案发回重审。本院认为，王鹏变更后的诉讼请求并未超出原诉讼请求的范围，撤回的两项请求对刘海清、王春燕权利无影响，且二审中刘海清、王春燕并未就合同效力提出异议。故刘海清、王春燕以此为由要求将本案发回重审的理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人刘海清、王春燕的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5380元，由上诉人刘海清、王春燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 孙向东 二〇二〇年九月十一日 法官助理 王明 书记员孔怡 书记员庞连捷