浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初4734号原告：绍兴品兆房地产投资有限公司，住所地绍兴市阳明北路80号B幢一楼B1-2。法定代表人：胡国方，执行董事。委托诉讼代理人：宋华峰，男，1972年10月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：林芳园，女，1987年5月3日出生，汉族，户籍地浙江省舟山市定海区，现住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：劳锋锋，浙江鉴水律师事务所律师。原告绍兴品兆房地产投资有限公司（以下简称品兆公司）诉被告林芳园商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋华峰，被告委托诉讼代理人劳锋锋到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告品兆公司向本院提出以下诉讼请求：一、判令解除原被告备案编号为2018330602YS0016255的《商品房买卖合同》（房屋价值1426218元）；二、判令被告协助办理编号为2018330602YS0016255的《商品房买卖合同》备案登记撤销手续；三、判令被告承担违约金285243.6元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月22日，原、被告签订备案编号为2018330602YS0016255的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于越城区迪荡新城的龙湖大厦商务楼SP1008室。建筑面积176.72平方米，总价款1426281元。被告选择采用商业贷款付款方式，约定在合同签订之日支付首付款716218元，余款710000元在合同签订后7日内办理按揭贷款手续，若因买受人原因未按时办理贷款手续或未按时提供按揭贷款手续完备资料的，按第八条规定办理。合同第八条第2款约定：买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按总价款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告仅支付首付款716218元，因被告个人征信原因迟迟未能办理按揭贷款，虽经原告多次催促未能支付余款，为此诉至法院，望判如所请。被告林芳园辩称：1、被告在签订本案的商品房买卖合同时就跟原告约定，剩余房款需办理按揭手续才能付款，后被告去两个银行都无法办理按揭手续，所以被告无法继续履行合同，被告也与原告协商过要求解除合同，原告不同意，故拖延至今。2、被告因无法办理按揭贷款，因客观原因无法继续履行合同，所以同意原告解除合同，并且同意协助原告办理备案登记撤销手续。3、本案的商品房买卖合同系原告提供的格式合同，合同约定的违约责任明显倾向于被告，所以本案的合同加重了被告的违约责任，故其对违约责任的约定当属无效。4、现在涉案合同项下的房价单价已涨到每平方米一万元，而且在合同签订后被告已支付超过一半的房款，所以解除合同后原告不存在什么损失，相反被告是存在巨大的损失，所以被告不可能是故意违约而要去解除合同，不是说有钱不付，确实是因为客观原因无法支付。5、被告要求原告在解除合同后退还被告已经支付的房款。综上，请求法庭依法判决，驳回原告的第三项诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交了浙江省商品房买卖合同1份、商品房合同备案证明1份、银行POS凭证1份、售楼经理跟被告丈夫之间的微信聊天记录截屏打印件1份，被告提交了售楼信息打印件1份，本院对原告提交证据的真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。对被告提交的证据，与本案缺乏关联性，故在本案中不予认定。综合上述确认的证据及原、被告双方的庭审陈述，以下事实可以认定：2018年1月22日，原告品兆公司（出卖人）与被告林芳园（买受人）签订《商品房买卖合同》1份，约定买受人向出卖人购买龙湖大厦商务楼SP1008室房屋，该商品房房款为1426218元。付款方式为买受人于合同签订之日支付首付款716218元，余款710000元在商品房买卖合同签订之日起七个工作日内办理按揭贷款手续，并同时提供完备的贷款手续资料办好按揭贷款手续。同时约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期不超过30日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金。合同对其他事项亦进行了约定。上述合同签订后，被告向原告支付了购房款716218元。双方就案涉商品房买卖合同办理了备案登记。此后，因被告未能办理按揭贷款手续故未向原告支付剩余房款，原告遂诉至本院。本院认为，原告品兆公司与被告林芳园之间签订的《商品房买卖合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，原、被告应当按约履行合同义务。根据合同约定，被告应当于合同签订之日起7日内办理按揭贷款手续，逾期超过30日，原告有权解除案涉合同。因被告未能按约办理按揭贷款手续并向原告支付购房款，经原告催告后仍未能继续履行付款义务，故原告要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于合同解除时间，根据《合同法》第九十六条规定，因原告未提供证据证明其向被告主张解除合同的时间，故被告于2020年7月8日收到本案诉状时，可以认为原告解除合同的意思表示已到达被告，故本院确认涉案合同于2020年7月8日解除。同时，根据《合同法》第九十七条规定，案涉合同解除之后，原告有权要求被告协助办理备案登记撤销手续，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据合同约定，因被告逾期支付房款导致原告解除合同的，被告应按总房价款的20%向原告支付违约金，故原告主张违约金符合合同约定，但原、被告合同中约定的违约金标准过高，根据《合同法》第一百一十四条规定，本院结合本案实际案情及原告损失情况，酌情调整为110000元，对原告主张合理部分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告绍兴品兆房地产投资有限公司与被告林芳园于2018年1月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018330602YS0016255）于2020年7月8日解除；二、被告林芳园应于本判决生效之日起十日内协助原告绍兴品兆房地产投资有限公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记撤销手续；三、被告林芳园应于本判决生效之日起十日内向原告绍兴品兆房地产投资有限公司支付违约金110000元；四、驳回原告绍兴品兆房地产投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取8818元，由被告林芳园负担，于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二〇年九月二十一日书记员 黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。