湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10101号上诉人（原审被告）：陈邹，男，1987年6月5日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：湖南三智盈科传感器技术有限公司，住所地长沙高新开发区谷苑路229号海凭园10栋901室。法定代表人：刘水平，总经理。委托代理人：陈样，湖南银联律师事务所律师。委托代理人：宁慧娴，湖南银联律师事务所律师上诉人陈邹与被上诉人湖南三智盈科传感器技术有限公司（以下简称三智盈科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈邹向本院提出上诉请求：撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4530号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：判决书对合同解约时间、租金、违约金、房屋占用费判决不公，且判决解除租赁合同也有违公平，故请上诉法院据实，依法予以改判或发回重审。事实与理由：疫情期间两个月的租金不能减免有异议，水电费在没有经营的期间，水电费有一个公摊的区域，即使我们没有使用，也会产生相应的费用。上诉人不应支付违约金。2月1日到4月10日疫情期间，我们没有营业，不应当计算物业费，至少减免租金。被上诉人三智盈科公司辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求维持一审法院判决。三智盈科公司向一审法院起诉请求：1.请求确认双方之间签订的《厂房租赁合同》于2020年3月30日解除；2.请求判令陈邹给付三智盈科公司租金45702.5元（算至2020年3月30日）、物业费459元、违约金27300元（三个月租金），以上共计73461.5元；3.请求判令陈邹立即搬离租赁厂房；4.请求判令陈邹支付自2020年3月31日起至实际搬离之日止产生的场地占用费（按租金标准计算，暂算至2020年4月20日为：6370元）、物业费、水电费；5.请求判令陈邹承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定如下事实：2018年3月12日,三智盈科公司（甲方）与陈邹（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定甲方将其合法拥有的坐落在长沙高新区谷苑路229号海凭园国际产业园10栋901西面厂房出租给乙方使用，租赁建筑面积约350平方米。厂房起付日期和租赁期限：租期五年，厂房自2018年3月15日起至2023年3月14日止（甲方赠与乙方45天免租使用）。租金支付及其他费用：1、甲、乙双方约定该厂房租赁租金为人民币26元/平方米（不含税），即月租金9100元/月，年租金为109200元/年，三年后按每年10%递增。2、租金支付为按季支付，先支付后使用，乙方应在每季度结束前10天支付甲方下一季度租金，即当月的20日。甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房押金壹万元（人民币），一季度租赁金27300元。租赁期间，使用该厂房所发生的水电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，乙方物业管理费按园区统一标准连同房租一起支付，每季度一次。甲方只提供厂房场地出租，不提供任何发票。租赁期间，乙方应及时支付房租及其水、电费用，如拖欠不付或未足额支付超10日，甲方有权按日增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议且不退还押金。甲乙双方同意，有下列情形的，甲方可书面告知乙方解除合同，乙方需支付甲方月租金的三倍违约金，以及赔偿甲方实际所发生的损失：1、乙方未按时交付房屋，经甲方催告10日内仍未交付的；……5、乙方逾期不支付租金及水电费、物业费超过10天的。补充：甲乙两家各安装水表，各承担自己消耗的电费及共同承担总表损耗；水费装表各自计费。如不能安装水表，共同平摊水费。合同签订当天，陈邹支付10000元押金和2018年5月1日-2018年7月30日的租金27300元。2018年7月26日，陈邹支付2018年5月-2018年10月份的物业费3150元以及2018年8月1日至2018年10月31日的房租27300元；2018年10月29日，陈邹支付2018年11月1日-2019年1月31日的租金27300元以及物业费1575元；2019年1月28日，陈邹支付2019年2月1日-2019年4月30日的租金27300元以及物业费1575元。陈邹分别于2019年5月15日、2019年5月24日累计支付2019年5月1日-2019年7月31日的租金27300元以及物业费1575元。2018年7月27日，双方签订《补充协议》，协议约定在原合同基础上增加部分内容：1、甲、乙双方共同承担卫生间用水产生的费用（甲乙双方各承担50%），乙方所安装水表由乙方单独管理和缴纳费用，且甲方不承担乙方另外接水管及水表带来的任何风险。2、甲、乙双方均安装了分电表，分电表由甲、乙双方单独管理和缴纳费用。由于电路存在线路损耗，该部分产生的费用由甲、乙双方共同承担（甲乙双方各承担50%），具体算法为：线路损耗度数=总电表的度数-（甲方电表的度数+乙方电表的度数）。该补充协议上加盖有陈邹经营的长沙赞客文化传播有限责任公司的公章。该补充协议签订后，陈邹自2019年8月份开始月付租金。2019年8月5日，陈邹支付租金8000元；截至2019年8月31日，陈邹尚欠电费2282.5元；2019年9月2日，陈邹支付租金6980元；2019年10月28日陈邹支付租金4200元；2019年11月4日陈邹支付租金1500元；2019年11月7日，陈邹支付租金900元；2019年11月20日支付租金2700元；2019年12月12日支付租金2000元；2020年3月8日，陈邹支付租金3100元。2020年4月9日陈邹向三智盈科公司支付金额7000元。经庭审确认，2020年4月陈邹又向三智盈科公司支付了12000元。2020年3月17日，三智盈科公司的工作人员包琼在微信上通知陈邹，因其拖欠房租￥49902.5元整，电费另外结算。三智盈科公司决定从现在开始终止与其签订的租赁合同，请其于今天起七日内付清剩余房租违约金，房租和违约金付清之日3日内搬离所有物品，否则三智盈科公司将采取必要措施维护合法权益。次日，三智盈科公司的工作人员包琼再次在微信上与陈邹进行沟通，并将《应收明细表》发送给陈邹，称“另外电费核算了一下，到去年8月30日止，欠电费3259.3元整。”2020年3月24日，三智盈科公司向陈邹出具《合同解除函》，该函载明“我公司于3月17日通过微信向你方发出了解除租赁合同的决定，后续和你当面洽谈，根据你的要求现向你发出书面合同解除函。我公司与你于2018年3月12日签订了一份厂房租赁合同，根据合同第三项第一款，你现欠租金49902.5元（欠款截止到2020年3月31日），电费3259元。根据双方友好协商我公司于2020年元月17日口头向你催款，截止至今你仍未向我公司付清所欠租金，根据你的严重违约行为现我公司根据合同第七项第一条正式向你发出解除合同的书面通知，请你接收通知之日起7日内与我公司会计核对所欠租金及违约金，付清所有欠款和违约金之日起3日内搬离你所有物品，否则我公司将采取必要措施维护我公司合法权益，造成一切损失自负”。2020年3月30日，该函送达至陈邹。同日，陈邹经营的健身房开业。2020年4月7日，三智盈科公司的工作人员通过微信与陈邹沟通，称“陈老板，我们的厂房已经租出去了。限定你三天之内把你的东西搬出去，否则我们自行处理了。收到请回复，在明天上午十点之前如不回复表示你同意我自行处理你的东西”。次日8点陈邹回复“看到了”。庭审中，双方对涉案合同的解除均无异议，但陈邹主张涉案合同应于2020年3月17日解除。一审法院认为，双方签订的《厂房租赁合同》以及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方均应按约履行。本案的争议焦点如下：1.涉案合同的解除以及解除时间的确定。三智盈科公司诉请解除合同，陈邹也当庭表示同意，故对该项诉讼请求予以支持。关于合同解除时间的确定，三智盈科公司主张要求确认涉案合同于2020年3月30日解除。陈邹主张2020年3月17日三智盈科公司的工作人员通过微信通知陈邹因其欠租，电费另算，要求自该日起终止与其签订的租赁合同，故涉案合同解除的日期为2020年3月17日。但双方提交的证据均未证明陈邹在微信上予以回复。2020年3月30日，陈邹收到三智盈科公司出具的《合同解除函》并未提出异议。故一审法院以该日作为涉案合同解除的时间，即双方于2018年3月12日签订的《厂房租赁合同》于2020年3月30日予以解除。2.陈邹应付租金、物业费以及违约金数额的确定。庭审中，陈邹对三智盈科公司主张按照合同约定计算租金及物业费无异议。经查，2019年8月以前陈邹按约足额支付租金，从2019年8月开始，陈邹按月支付租金，但并未足额支付。截至2020年3月31日，陈邹尚欠三智盈科公司房租45702.5元、物业费4200元及电费3259元，故三智盈科公司有权主张，核减陈邹于2020年4月份支付的19000元（7000元+12000元），陈邹还应支付三智盈科公司租金、物业费、电费共计34161.5元（45702.5元+4200元+3259元-19000元）。因陈邹未按约支付租金、物业费等确已构成违约，根据涉案合同约定，“乙方逾期不支付租金及水电费、物业费超过10天的，乙方需支付甲方月租金的三倍违约金。”一审法院认为该条款系为保障守约方的合法利益，规定的是违约方的损害赔偿责任。一审法院酌情调整违约金以陈邹欠付金额34161.5元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2020年4月1日起计算至租金支付完毕之日止。3.陈邹应否搬离涉案房屋并自2020年3月31日起按9100元/月的标准支付房屋占用费、物业费、水电费至实际搬离之日止。因涉案合同已于2020年3月30日解除，故陈邹继续占有涉案房屋已无事实与法律依据，应予返还。虽涉案合同对合同终止后的房屋占有使用费未予约定，但三智盈科公司主张的房屋占有使用费即房屋租金的损失，故以租赁期间的房租标准计算为妥，即房屋占用费自2020年4月1日起以每月9100元/月的标准计算至涉案房屋返还之日止，暂计算至2020年6月11日为21536.67元【（9100元/月×2个月）+（9100元/月÷30天×11天）】；物业费亦以租赁期间的标准525元/月为标准计算至涉案房屋返还之日止，暂计算至2020年6月11日为1242.5元（525元/月×2个月＋525元/月÷30天×11天）；房屋占用期间的水电费以实际产生的数额为依据，故对三智盈科公司要求陈邹支付房屋占用费、房屋占用期间的物业费及水电费的主张部分予以支持。一审法院判决如下：一、湖南三智盈科传感器技术有限公司与陈邹签订的《厂房租赁合同》于2020年3月30日予以解除；二、限陈邹于本判决生效之日起十五日内向湖南三智盈科传感器技术有限公司支付租金、物业费、水电费共计34161.5元及违约金（违约金以欠付租金34161.5元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2020年4月1日起计算至租金支付完毕之日止）；三、限陈邹于本判决生效之日起十五日内搬离座落于长沙高新区谷苑路229号海凭园国际产业园10栋901西面的厂房；四、限陈邹于本判决生效之日起十五日内向湖南三智盈科传感器技术有限公司支付房屋占用费21536.67元（暂计算至2020年6月11日止，后续房屋占用费亦按9100元/月的标准计算至涉案房屋返还之日止）；物业费1242.5元（暂计算至2020年6月11日止，后续物业费亦以525元/月为标准计算至涉案房屋返还之日止），水电费以实际产生为准。五、驳回湖南三智盈科传感器技术有限公司其他的诉讼请求。如果陈邹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费898元（按简易程序收费）,由陈邹承担。二审中陈邹提交的一审中已提交的录音证据，因双方当事人已经在一审进行了举证，并发表了质证意见，本院不再重复予以采信。其他一审中未提交的录音资料，本院予以采信。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。根据陈邹二审中提交的录音证据，本院另查明，从2019年10月开始，有租户至涉案房屋查看场地。陈邹不同意疫情期间解除合同。2020年3月4日，三智盈科公司向陈邹催收房租。2020年3月30日，陈邹经营的健身房申请开工复工并获得批准。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，三智盈科公司与陈邹签订的涉案《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。陈邹作为承租人，依约按时足额向三智盈科公司支付租金，并按照合同约定支付物业费、电费。但陈邹从2019年8月开始虽按月支付租金，但并未足额支付。2020年3月4日开始，三智盈科公司多次向陈邹进行了催告，并于2020年3月30日向陈邹出具了《合同解除函》，陈邹亦于当日收到，故一审法院认定原双方于2018年3月12日签订的《厂房租赁合同》于2020年3月30日予以解除，并无不当，本院予以确认。关于陈邹欠付的房租、物业费及电费。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情属于全国性突发公共卫生事件，系三智盈科公司、陈邹均无法预见的客观情况变化，且关停门店配合疫情防控不仅是承租人的义务，亦是出租人的责任。因此造成的损失，根据公平原则，双方均应分担责任。故本院认为，对于2020年2月、3月（计算至30日）的租金，三智盈科公司应当减免一半，本院酌情认定减免9100元；关于电费耗损问题，陈邹未能提交证据证明电费存在耗损，故对于其抗辩应当扣减耗损电费的主张，本院不予支持。综上所述，陈邹尚欠三智盈科公司房租、物业费及电费的金额，应当在一审法院认定的34161.5元基础上，核减9100元，即25061.5元。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于违约责任。因陈邹未按约支付租金、物业费等确已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院酌情调整违约金以陈邹欠付价款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2020年4月1日起计算至租金支付完毕之日止，并无不当。关于陈邹应否支付自2020年3月31日起按9100元/月的标准支付房屋占用费、物业费、水电费至实际搬离之日止的问题。本案中，陈邹于涉案租赁合同解除后，继续占有涉案房屋，已无事实与法律依据，故应参照租赁合同的约定，支付房屋占有使用费及物业费，一审法院对此认定正确，本院予以确认。综上所述，陈邹的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4530号第一项、第三项、第四项；二、变更长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初5132号第二项为：限陈邹于十五日内向湖南三智盈科传感器技术有限公司支付租金、物业费、水电费共计25061.5元及违约金（违约金以欠付租金25061.5元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2020年4月1日起计算至租金支付完毕之日止）；三、驳回湖南三智盈科传感器技术有限公司的其他诉讼请求；一审案件受理费898元（按简易程序收费）,由湖南三智盈科传感器技术有限公司负担298元，由陈邹负担600元。二审案件受理费1796元，由陈邹负担1496元，由湖南三智盈科传感器技术有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年九月二十三日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。