新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新28民终680号 上诉人(原审被告、反诉原告)：且末县好运商贸有限责任公司红枣商务宾馆，住所地新疆维吾尔自治区且末县埃塔北路红枣大厦。 法定代表人：张青春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马忠义，新疆西昭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：且末县吐拉牧场，住所地新疆维吾尔自治区且末县埃塔北路红枣大厦。 法定代表人：玉素甫·艾合麦提，该牧场场长。 委托诉讼代理人：黄淑玲，新疆车尔臣律师事务所律师。 上诉人且末县好运商贸有限责任公司红枣商务宾馆（以下简称好运商贸宾馆）因与被上诉人且末县吐拉牧场（吐拉牧场）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区且末县人民法院（2020）新2825民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人好运商贸宾馆的委托代理人马忠义，被上诉人吐拉牧场的委托诉讼代理人黄淑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 好运商贸宾馆上诉请求：1.请求撤销新疆维吾尔自治区且末县人民法院作出的（2020）新2825民初11号民事判决，依法改判，不服金额72,494.72元；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人欠付被上诉人2019年房租没有事实和法律依据。一审判决载明“本院经审理认定事实如下：2013年9月16日，合同约定与本案争议有关的内容为：1.房屋租赁期限为5年，从2014年2月1日至2019年1月31日止。租金每年7万元，经吐拉牧场多次催要房租，好运商贸宾馆至今仍未支付2018年、2019年房租14万元。”据此可知，本案认定上诉人欠付被上诉人2019年房租，此认定与客观事实不符，与合同约定矛盾，没有事实和法律依据。理由如下：1.合同约定期限终止日期为2019年1月31日止，可见合同期限届满，如没有续租，合同自然终止，何谈房租。2.认定被上诉人多次催要与事实不符，相反，上诉人多次要求被上诉人续签合同或者向其交付房屋，但被上诉人拒不配合，既不续签合同，也不收回房屋。这种严重违背商业规律的行为致使上诉人未能正常营业，甚至关门停业。3.被上诉人上述行为是违约行为，一审法院不但不追究被上诉人违约责任，反而支持其近似强迫交易的行为于法无据。4.上诉人在一审答辩中认可欠付一年租金7万元的事实，并不认可期限届满后的房租。二、一审法院认定上诉人承担违约金期限和数额部分于法无据。依据双方约定，违约金期限为60日，也就是超过60日的违约责任是解除合同，并非支付违约金，可见一审法院违约期限及违约金计算错误，违约金应该为12,600元（70,000元*3‰/天*60天）而不应该是一审法院认定的15,094.72元。即2018年房租违约金的起算不应该是按吐拉牧场主张时间计算为9,786.39元（从2018年2月1日算至2020年1月30日）;2019年租房违约金为5,308.33元（从2018年12月30日至2020年1月30日）,合计违约金数额为15,094.72元。三、一审法院判决书不规范，内容不完整，上诉人无法知晓诉求被驳回的事实和理由，难以信服。 吐拉牧场辩称，一、答辩人认为一审判决适用法律正确、程序合法公平、并无不当之处，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二、上诉人好运商贸宾馆不支付2019年2月1日至2020年1月31日期间的房屋租赁费理由不成立。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条,租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。为此双方在租赁合同到期后形成的是不定期租赁合同，任何一方享有任意解除权，要求在合理期限之前通知承租人即可。本案中上诉人与答辩人之间在签订的租赁合同到期后形成的就是不定期租赁合同，在没有解除租赁合同前，上诉人应当按照之前签订的定期合同中约定的租赁费足额支付。2.不定期合同履行期间，答辩人从未干涉过好运商贸宾馆经营，如果上诉人在不定期租赁期间存在未正常经营或关门的情形与答辩人没有任何法律关系。3.上诉人对于逾期支付房屋租赁费应当承担违约责任。根据双方签订的房屋租赁合同约定，上诉人对于逾期期间承担违约金数额为每天千分之三，该约定答辩人在一审起诉时考虑到过高，即调整为年息百分之七，计算得出逾期期间的违约金为15,094.72元，调整后的数额对于上诉人拖欠的租赁费是适当的，并得到支持。而上诉人依然不满足，认为利息仅仅计算至逾期后的60天，此后不再计算，显然与合同本意及现实情况不符。同时无法体现对于上诉人存在违约行为进行经济制裁性。故答辩人认为逾期期间违约金应当计算至拖欠租赁费付清时为止。 吐拉牧场向一审法院起诉请求：1．请求依法解除原被告双方的《房屋租赁合同》，限期好运商贸宾馆十日内搬离并将租赁房屋交付给原告；2．判令被告立即支付2018年、2019年房租140,000元，违约金19,572.78元（按年息7％计算，从2018年2月1日至2020年1月30日），共计159,572.78元。 一审法院认定事实：2013年9月16日，吐拉牧场将其位于××县的11间房屋租赁给好运商贸宾馆使用，双方签订《租赁合同》。合同约定与本案争议有关的内容为：1．房屋租赁期限为5年，从2014年2月1日至2019年1月31日止，租金每年70,000元，2013年11月20日起至2014年2月1日系好运商贸宾馆装修时间，计费时间从2014年2月1日算起；2．本合同签订后，好运商贸宾馆必须在三天内交纳50,000元定金，在正式移交所有租赁物后三天内，支付剩余全部租金30,000元。以后年度的租金先缴费后使用，每年分二次付清全年租金，缴费时间为每年6月30日和12月30日前；3．违约责任规定，好运商贸宾馆未按约定及时足额交纳租金的，逾期1日按欠付金额的3‰向吐拉牧场支付违约金，超过60天仍未付清租金的，吐拉牧场有权解除合同。4．合同特别约定，租赁期内好运商贸宾馆有权决定与装修装饰相关的问题，但应当提前书面通知吐拉牧场。无法拆除的装修、装饰物在本合同终止、期满或不再履行时，不得拆卸拿走。合同签订后，好运商贸宾馆第一年按期支付了房租，此后几年于2018年3月12日支付2015年房租70,000元，2018年11月14日支付2016年房租70,000元，2019年10月12日支付2017年房租70,000元。2019年1月31日合同履行期限届满后，因好运商贸宾馆未按约定支付房租，双方未续签租赁合同，但租赁房屋一直由好运商贸宾馆使用。经吐拉牧场多次催要房租，好运商贸宾馆至今仍未支付2018年、2019年房租140,000元。 一审法院认为，好运商贸宾馆同意解除合同，承认欠吐拉牧场2018年房租70,000元诉讼请求部分，不违反法律规定，原审法院予以支持。双方合同履行期限届满后，好运商贸宾馆继续使用房屋，吐拉牧场也未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同约定先付款后使用，即当年要将下一年的房租付清。2018年房租70,000元，好运商贸宾馆应在2017年12月30日前付清，2019年房租70,000元应在2018年12月30日前付清，其未按期支付已违约。合同约定逾期1日按欠付金额的3‰支付违约金，吐拉牧场提出约定违约金过高，请求变更为按年息7％计算违约金，其请求适当，原审法院予以采纳。据此计算，2018年房租违约金按吐拉牧场主张时间计算为9,786.39元（从2018年2月1日算至2020年1月30日）；2019年房租违约金为5,308.33元（从2018年12月30日算至2020年1月30日），合计违约金数额为15,094.72元。好运商贸宾馆同意解除合同，应按合同约定将房屋装修部分能拆卸的拆卸拿走，不能拆卸的装修不得拆卸拿走，并将房屋返还。因双方对装饰装修费用是否补偿没有约定，好运商贸宾馆诉称吐拉牧场无任何理由收回房屋、剥夺其优先租赁的权利、未续签合同影响其经营，均未提供证据证实。综上所述，对吐拉牧场要求与好运商贸宾馆解除《租赁合同》，并由好运商贸宾馆返还租赁房屋，支付房租140,000元、违约金15,094.72元的诉讼请求原审法院予以支持。对违约金请求超出数额，原审法院不予支持。对好运商贸宾馆要求吐拉牧场赔偿装修费600,000元的反诉请求，因无事实和法律依据，原审法院不予支持。遂判决：一、解除原告吐拉牧场与被告好运商贸宾馆之间的《租赁合同》，被告好运商贸宾馆于判决生效后二十日内向原告吐拉牧场返还租赁房屋；二、被告好运商贸宾馆于判决生效后五日内，向原告吐拉牧场支付房租140,000元、违约金15,094.72元，合计155,094.72元；三、驳回原告吐拉牧场的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告好运商贸宾馆的反诉请求。 二审期间双方未提供新证据。 二审查明，涉案的房屋上诉人一直占有至今，未向被上诉人交付。 其他查明的事实与原审相同。 本院认为，2013年9月16日上诉人与被上诉人签订一份《租赁合同》，现双方对解除合同均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为被上诉人要求上诉人支付2019年至2020年租金70,000元是否有事实与法律依据；原审计算违约金是否符合法律规定。 对于租金70,000元的问题，依据双方签订的《租赁合同》，租赁期限为5年，从2014年2月1日至2019年1月31日止，年度租金先缴费后使用。上诉人在合同期届满后未按照约定续签租赁合同也未按照约定将房屋交付给被上诉人，一直使用至今，因此按照约定应当交付使用期间2019年至2020年的租金70,000元。对于违约金问题，合同约定逾期1日按欠付金额的3‰支付违约金，上诉人自2018年12月30日起一直拖欠租金，按合同约定上诉人应按日3‰支付违约金，但庭审中被上诉人将违约金调整为年息7%符合法律规定，原审按照调整的利率计算利息，并无不当，本院予以确认。 综上所述，好运商贸宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1612.37元，由且末县好运商贸有限责任公司红枣商务宾馆负担。 本判决为终审判决。 审判长 敖 登 高 娃 审判员 蒋    耀 审判员 巴都木才次克 二〇二〇年九月三日 书记员 张    婷