广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7703号上诉人（原审原告）：广州珠江物业酒店管理有限公司珠江颐德大厦管理处。住所地：广东省广州市越秀区东风中路362号珠江颐德大厦二层201单元、202单元。法定代表人：黄水怒。委托诉讼代理人：李素敏，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛媛，广东四端律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东星巴克咖啡有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区沙面大街50、52号二、三层。法定代表人：蔡德粦。委托诉讼代理人：康铧，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈恒俊，北京市中伦律师事务所律师。上诉人广州珠江物业酒店管理有限公司珠江颐德大厦管理处（以下简称珠江物业颐德管理处）因与被上诉人广东星巴克咖啡有限公司（以下简称星巴克公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初26173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人珠江物业颐德管理处上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三项，改判支持原审原告的全部诉请；二、上诉受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、被上诉人愿意承担实际面积增加后补缴物业服务费的商业风险，且本案不存在双方不平等、欺诈等违反诚信原则的行为，被上诉人应该按协议约定履行义务。本案原审已经查明，上诉人与被上诉人双方签订的《写字楼商铺物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》）第五条约定物业服务费按被上诉人承租写字楼的建筑面积计算，单价标准为38元/㎡/月。协议第二条虽记载预测建筑面积为376.87㎡，但亦明确约定实际面积以相关行政管理部门测量为准。且原审法院也认定，被上诉人在签订协议时已知悉且愿意承担商铺的预测建筑面积与实测建筑面积存在差异的风险。既然被上诉人愿意承担实际面积增加后补缴物业服务费的商业风险，且本案不存在双方不平等、欺诈等违反诚信原则的行为，那么被上诉人就应该按照协议约定履行义务，在协议的整个有效期内（自2017年9月1日起）均按照实际建筑面积支付物业服务费。二、双方均认可按建筑面积计收物业服务费才订立的协议，既然实际建筑面积已确定，双方均应忠实、全面地按照实际建筑面积履行协议。根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价[2010]1号），物业服务费应以建筑面积计收。上诉人与被上诉人双方均认可该行业指导规范，因此才在协议中约定物业服务费按实际建筑面积计收，而非使用面积。现商铺实际建筑面积既已确定，双方均应遵守协议约定，忠实、全面地履行协议，依协议约定的单价按实际建筑面积计收物业服务费；三、原审法院已查明双方对预测、实测建筑面积差异的产生均无过错，但仍将被上诉人应承担的合同义务分摊至上诉人，增大了上诉人的经济损失。原审法院经过详实的调查已查明，案涉商铺的预测建筑面积与实际建筑面积的差异系测绘部门错误使用旧版本的报建图所致，上诉人与被上诉人均无过错。既然原审法院已经认定双方对建筑面积的差异均无过错，那么双方就均无需承担责任，仍应按协议的约定履行义务。无论是从政府指导规范还是从双方协议的履行情况来看，上诉人从协议履行伊始便为整个实际建筑面积提供了物业服务，相应的，上诉人按照实际建筑面积向被上诉人计收物业服务费为上诉人的合法权益。但原审法院免除了被上诉人2019年6月1日前补缴物业服务费差额的义务，实质上是将该部分义务分摊给了上诉人，使被上诉人在没有任何法律及合同义务的支持下获得了额外利益，增大了上诉人的损失；四、原审法院表面适用公平原则，实际处理却极不公平，片面认定上诉人存在核实掌握面积差异的义务并剥夺了上诉人诉讼时效内的合法权益。原审法院错误认定上诉人存在核实、掌握建筑面积的义务。上诉人仅为提供物业服务的物业管理公司，并非案涉商铺的建设方，上诉人没有义务也没有能力核实建筑面积的差异，上诉人仅在产权人告知产权证记载的实际建筑面积时才知晓差异。且无论上诉人对实际建筑面积及其差异是否知情，只要上诉人忠实履行了协议，为整个实际的建筑面积提供了物业服务，上诉人按实际建筑面积向被上诉人计收物业服务费就是符合协议约定的合法权益，应当受到法律保护。无论是根据起诉状的记载，还是庭审时面对原审法院的反复提问，上诉人的原审代理人均一再向法庭说明下述事实：上诉人在获知实际建筑面积后便已多次与被上诉人口头沟通但被上诉人均不予理睬，上诉人不得已才书面发函催促被上诉人补缴物业服务费。上诉人从未自认书面发函才为首次异议，更从未表示放弃过首次书面发函前的追缴权利。只要仍在诉讼时效内，无论上诉人是否书面发函，上诉人向被上诉人追缴物业服务费及由此产生的违约金的合法权利均应受到法律保护。但原审法院片面认定上诉人在书面发函前未对物业服务费提出异议，并错误认定上诉人放弃了该段时间内的追缴权利，进而以有违诚信原则为由对上诉人首次书面发函前的物业服务费及违约金追缴不予支持，属于事实认定不清，法律适用错误，剥夺上诉人诉讼时效内的合法权益，严重偏袒被上诉人。综上所述，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求依法改判支持上诉人的原审全部诉请。被上诉人星巴克公司二审答辩称：一、原审判决中有关“被告在签订该物业服务协议时已知悉且愿意承担承租商铺的预测建筑面积和实测建筑面积存在差异的风险”的认定，没有合同和法律依据。首先，《物业服务协议》中在物业描述之后双方有这样一段表述“甲乙双方就有关物业管理服务达成如下协议，双方共同遵照履行。”也就说明在此之后的内容才是双方约定的合同条款，双方在合同中共约定了包括第五条价格条款在内的十五条内容，并不包括珠江物业颐德管理处一直主张的所谓面积调整条款。在此之前的内容是珠江物业颐德管理处对于合同服务对象的描述，而非双方约定。故上述内容不是双方的合同约定内容。其次，双方虽然在物业描述第二点中确实有“本面积为预测面积，实际面积以相关行政管理部门测量为准，由各方另行签订补充协议约定”的描述，但是双方在合同中并没有“当实测面积发生变化时，双方约定的价格条款应同时调整”的约定，而且在双方签署《物业服务协议》时颐德大厦已经完成全部实测工作，故原审判决中“被告在签订该物业服务协议时已知悉且愿意承担承租商铺的预测建筑面积和实测建筑面积存在差异的风险”的认定，没有合同依据。再次，虽然在物业描述的第二点有“实测面积与预测面积不符双方签署补充协议”的表述，但是截止到目前双方并未就补充协议内容达成一致并签署补充协议，故双方仍应按照《物业服务协议》的约定执行，即按照《物业服务协议》第五条约定执行。因此，“被告在签订该物业服务协议时已知悉且愿意承担承租商铺的预测建筑面积和实测建筑面积存在差异的风险”的认定，没有法律依据。最后，双方签署的《物业服务协议》是珠江物业颐德管理处提供的格式文本。即使双方对于《物业服务协议》中的价格条款存在不同理解，也应当按照不利于珠江物业颐德管理处的解释予以解释，故双方应当按照合同第五条价格条款的约定执行合同；二、案件发生完全是由于广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业公司）没有按照规划施工导致的，珠江物业颐德管理处并未因面积增加提供更多服务，从公平原则来讲珠江物业颐德管理处也无权要求增加物业服务费。从大厦施工和手续办理过程来看，珠江实业公司在施工中没有按照批准的规划进行施工，是施工后变更规划，这是导致本案纠纷发生的根本原因。而且该种面积数据的变化并不影响到珠江物业颐德管理处的权利义务，根据《物业服务协议》第二条的约定，珠江物业颐德管理处向星巴克公司提供“写字楼公共区域的维护和管理，写字楼公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，秩序维护，车辆、道路管理和其他”等六类服务，没有任何一类服务与公摊面积数据上的调整有关，故所谓的实测面积数据上的调整没有增加珠江物业颐德管理处的任何工作量，也没有给珠江物业颐德管理处造成任何损失，故珠江物业颐德管理处的诉讼请求没有事实依据；三、珠江物业颐德管理处在上诉状中关于“案涉商铺的预测建筑面积与实测建筑面积的差异系测绘部门错误使用旧版本的报建图纸所致”的主张，没有任何事实依据；四、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》对《物业服务协议》中的价格条款不具有任何约束力。综上所述，星巴克公司不应承担因实测面积增加而产生的物业服务费，星巴克公司也不存在任何违约行为，珠江物业颐德管理处的上诉理由没有事实和法律依据，不能成立。请求法院依法驳回珠江物业颐德管理处的上诉请求。上诉人珠江物业颐德管理处向原审法院提出诉讼请求：1.判星巴克公司在《物业服务协议》（合同编号：珠江酒管-YD-商001号）的协议有效期内（即2017年9月1日至2020年6月30日）按建筑面积524.9081平方米，按合同约定的单价及支付方式向珠江物业颐德管理处支付物业服务费；2.判令星巴克公司立即向珠江物业颐德管理处补交自2017年9月1日起至2019年6月15日因实测建筑面积增加148.1081平方米拖欠的物业服务费共计123818.42元；3.判令星巴克公司立即向珠江物业颐德管理处支付因拖欠物业服务费产生的违约金，暂计至2019年6月15日的违约金为27403.27元（自2019年3月29日起至星巴克公司实际付清之日止，按协议约定的3‰/日，暂计至2019年6月15日，应付的违约金为27403.27元）；4.判令本案全部诉讼费用由星巴克公司承担。原审法院经审理查明：越秀区东风中路362号103房的权利人为珠江实业公司，房屋建筑面积为250.08平方米，其中套内面积189.89平方米，分摊建筑面积60.2平方米，规划功能：复式单元，商业（咖啡厅）；越秀区东风中路362号203房的权利人为珠江实业公司，房屋建筑面积为274.83平方米，其中套内面积94.09平方米，分摊建筑面积180.73平方米，规划功能：商业（咖啡厅）。2017年9月，珠江物业颐德管理处作为甲方、星巴克公司作为乙方，签订了《物业服务协议》（合同编号：珠江酒管-YD-商001号）。协议约定：一、甲方受珠江实业公司委托，依法对珠江颐德大厦范围内的所有物业进行管理，拥有对物业内场地、设备的维护、管理及收取物业管理费、水电费等权力。二、乙方承租写字楼首层103和二层204号商铺，租赁建筑面积376.80平方米，其中首层103铺建筑面积为210.63平方米，二层204铺建筑面积为166.17平方米，本面积为预测面积，实际面积以相关行政管理部门测量为准，由各方另行签订补充协议约定。第四条协议有效期，即2017年9月1日至2020年6月30日；第五条物业服务费（不包括写字楼公共区域共用设备设施大中修、更新、改造的费用）。一、乙方每月须向甲方缴交物业服务费，收费以乙方购买或承租写字楼的建筑面积376.80平方米计算，标准为38元每平方米每月，即乙方每月应缴物业服务费为14318.4元，乙方物业服务费计收的起始日为2017年9月1日。上述费用不包括乙方租赁区域内水、电、煤、通讯等其他由甲方或相关第三方代收的费用。二、乙方原因空置单元，乙方仍需按本合同约定向甲方支付每月的物业服务费及该写字楼内产生的费用。三、乙方缴费时间：乙方须于每月5号或之前向甲方缴交当月物业服务费。第七条其他有偿服务费用，六、乙方缴纳费用的时间，如甲方向乙方提供有偿服务，乙方可选择月结或次结方式，如选择月结方式，则乙方须于每月5号或之前，向甲方缴交其写字楼上月的有偿服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期满后的第一天，乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠费用总额的3‰向甲方支付违约金。双方还对物业服务的其他内容进行了约定。2017年10月10日，星巴克公司在珠江颐德大厦租赁房屋交接确认表上签字盖章，交接物业地址为珠江颐德大厦首层103和二层204号商铺，接收人星巴克公司。2019年3月28日（落款日期），珠江物业颐德管理处向星巴克公司发出《关于补缴物业管理费和签订补充协议的工作函》，主要内容为根据广州市房地产测绘院提供的“房屋建筑面积测绘成果报告书”，星巴克公司核准租赁建筑面积为524.9081平方米（其中首层103铺建筑面积为250.0814平方米，二层原204铺变更为203铺，建筑面积为274.8267平方米），与物业协议约定的预测建筑面积376.80平方米相差148.1081平方米/月，物业管理费差额为5628.11元/月。请星巴克公司补缴从2017年9月起至2019年3月止合计19个月的管理费用106934.09元。为了维护双方的合法权益，继续双方的友好合作，请星巴克公司于2019年4月起与珠江物业颐德管理处签订以核准租赁面积为标准的补充协议。2019年4月30日（落款日期），星巴克公司向珠江物业颐德管理处发出《关于补缴物业管理费和签订补充协议工作函的回函》，主要内容是珠江物业颐德管理处于2019年3月28日发来的《关于补缴物业管理费和签订补充协议的工作函》，一切起因皆为产权人珠江实业公司（即出租人）所提供的《房屋建筑面积测绘成果报告书》中的实测建筑面积所引发，而目前我司就该问题也发函给产权人征求合适的处理方案，因此针对珠江物业颐德管理处来函中所提及需配合处理事宜，我司提出建议，待我司与产权人商定相应的处理方案后，我司再依照该方案约定与珠江物业颐德管理处签订相应的补充协议。我司提出上述建议完全是考虑双方审批流程的环节较多，为了节省双方的人力物力以及能进一步到位将补充协议签订完成，恳请珠江物业颐德管理处同意我司的建议。2019年5月9日（落款日期），珠江物业颐德管理处向星巴克公司发出《关于星巴克补缴物业管理费和签订补充协议的工作函》，主要内容为：星巴克公司提出的《关于补缴物业管理费和签订补充协议工作函的回函》，珠江物业颐德管理处明确表示无法接受。双方应遵守2017年9月签订的《物业服务协议》中的约定，星巴克公司应补缴从2017年9月1日起至2019年5月31日止共21个月的物业管理费，同时从2019年6月1日起，星巴克公司应按照新的物业管理费19946.51元/月缴付。另为维护双方的合法权益，继续双方的友好合作，请星巴克公司于2019年5月24日前与珠江物业颐德管理处签订以核准租赁面积为标准的补充协议且补缴上述物业管理费，否则珠江物业颐德管理处将连同业主广州珠江投资发展有限公司采取法律途径解决。2019年5月24日（落款日期），星巴克公司向珠江物业颐德管理处发出的《关于星巴克补缴物业管理费和签订补充协议工作函的回函》，主要内容为：珠江物业颐德管理处2019年5月9日发来的《关于星巴克补缴物业管理费和签订补充协议的工作函》提及依照广州市房地产测绘院提供的“房屋建筑面积测量成果报告书”，租赁商铺首层103铺建筑面积由210.63平方米变为250.0814平方米，二层原204铺变更为203铺，建筑面积由166.17平方米变成274.8267平方米。根据双方签订的物业服务协议的约定，我方愿意配合珠江物业颐德管理处签订关于面积变化的补充协议，但服务协议中并未约定我司应根据变更后的建筑面积相应调整管理费，因此我方无法签署贵司提供的补充协议（该补充协议中要求我司增加管理费），请珠江物业颐德管理处重新提供关于修正建筑面积的补充协议，或由我方起草有关协议供珠江物业颐德管理处签订。另查明，2016年8月17日（落款日期），广州市房地产测绘院向珠江实业公司出具了《房屋建筑面积测绘成果报告书》（编号：07CH88160701000006），测绘类型为预测，成果用途为预售。该预测报告记载：珠江实业公司于2016年7月5日向测绘院申请房屋面积预测，根据申请单位提供的规划部门审批的《建设工程规划许可证》附图进行面积预测。若预测面积、房号等数据发生变更的，申请单位应及时提供有效变更依据。委托预测内容首层平面图、2层平面图备注均为2013.06.14。房屋预测各层各单元面积表记载：1层101房号套内面积198.3083平方米，分摊面积57.2541平方米，总面积255.5624平方米；1层103单元套内面积191.9256平方米，分摊面积18.7092平方米，总面积210.6348平方米；1层5个单元合计套内面积为652.0784平方米，分摊面积101.3763平方米，总面积753.4547平方米。2层201单元套内面积277.6185平方米，分摊面积336.1469平方米，总面积613.7654平方米；2层204单元套内面积101.9452平方米，分摊面积64.2261平方米，总面积166.1713平方米；2层4个单元合计套内面积为430.0499平方米，分摊面积461.5029平方米，总面积891.5528平方米。2017年8月30日（落款日期），广州市房地产测绘院向珠江实业公司出具了《房屋建筑面积测绘成果报告书》（编号：07CH88170829000008）,测绘类型为实测，成果用途为权属登记发证。该实测报告记载：1层101房号套内面积519.8731平方米，分摊面积164.8036平方米，总面积684.6767平方米；1层103单元套内面积189.8861平方米，分摊面积60.1953平方米，总面积250.0814平方米；1层5个单元合计套内面积为933.0889平方米，分摊面积249.1977平方米，总面积1182.2866平方米。2层203单元套内面积94.0927平方米，分摊面积180.7340平方米，总面积274.8267平方米；2层3个单元合计套内面积为144.8020平方米，分摊面积278.1369平方米，总面积422.9389平方米。2019年9月10日，原审法院向广州市房地产测绘院发出协助调查函，请广州市房地产测绘院协助调查上述两份《房屋建筑面积测绘成果报告书》的依据、2017年8月30日的《房屋建筑面积测绘成果报告书》2层单元套数由4个变为3个的依据、2层单元套数由4个减少为3个对2层其余套数房屋的建筑面积测绘产生的影响。2019年10月15日（落款日期），广州市房地产测绘院回函[编号为穗房地测函（2019）147号]，主要内容如下：我院出具测绘成果报告书的依据是《房屋面积测绘规范》、《房产测绘规范》；预测报告2层是依据穗规函[2013]4283号附图，分为4套单元出图。实测成果报告书是根据穗国土规划验证[2017]505附图、根据竣工图及现场实测情况，将原101和201合并为101一个复式单元出图，故2层单元套数4套变3套；经核实实测成果报告书，第二层单元的套数由4套变3套，其余套数房屋分摊面积亦随之改变。珠江物业颐德管理处对广州市房地产测绘院的复函质证称确认真实性、合法性，但广州市房地产测绘院预测的时候首层用了2013年而不是2016年的报建图。珠江物业颐德管理处也有联系过广州市房地产测绘院出预测报告的经办人及科室科长，他们回去看了材料后也承认是他们用错了图纸，应该用2016年的报建图而非2013年的报建图。且房地产测绘院的复函只回复二层用的是哪一年的报建图，回避了首层用了哪一年报建图这个关键问题。再查明，2012年8月17日，广州市规划局向珠江实业公司颁发了穗规建证[2012]1520号《建设工程规划许可证》，同意珠江实业公司在越秀区东风中路仓边路西南侧地段新建1幢31层（部分6、32层，另设地下室4层）商业、办公楼工程（以下简称案涉工程）。2013年9月6日，广州市规划局向珠江实业公司发出《关于要求调整建筑设计的复函》[穗规函（2013）4283号]，同意珠江实业公司对案涉工程调整建筑设计。2016年6月13日，广州市规划局向珠江实业公司发出《关于要求调整建筑设计的复函》[穗规函（2016）2822号]，同意珠江实业公司对案涉工程的地下4层、地上首层及9-22层平面设计。2017年3月28日，广州市国土资源和规划委员会向珠江实业公司颁发了《建设工程规划验收合格证》[土规划验证（2017）505号]核定珠江实业公司案涉工程符合城乡规划要求，验收合格。在本案诉讼中，珠江物业颐德管理处陈述：2012年珠江实业公司进行了第一次报建，报建图纸显示日期为2012年5月31日，领取了建设工程规划许可证[穗规建证（2012）1520号]；2013年，珠江实业进行了部分楼层的规划变更，不包括首层和二层，报建图纸显示日期为2013年6月14日，珠江实业公司领取到建设工程规划许可证的复函[穗规建证（2013）4283号]；2016年，珠江实业公司第三次进行规划变更，变更的楼层包括首层，不涉及到二层，报建图纸的显示日期为2016年3月30日，珠江实业公司领取了建设工程规划许可证复函[穗规建证（2016）2822号]。珠江物业颐德管理处、星巴克公司双方当事人共同确认了以下事实：1.日期为2012年5月31日的图纸显示，案涉工程首层平面图显示101铺南侧的楼梯间有防火卷帘，101铺室外有一个步梯；2.日期显示为2013年6月14日的图纸首层、二层平面图与2012年5月31日的一模一样，没有变更；3.日期显示为2016年3月30日的首层平面图显示101取消了101铺南侧楼梯间的防火卷帘，将步梯变为101和201的室内步梯，打通了首层101和二层201为一个复式单元；4.涉案工程2016年9月9日的竣工图与2016年3月30日报建图一致；5.物业服务协议约定星巴克公司承租的204铺房号已变更为203铺。诉讼中，珠江物业颐德管理处还表示：不清楚珠江实业公司2016年3月30日对涉案大楼进行了规划变动，故没有告知过星巴克公司；珠江物业颐德管理处2019年3月28日发函告知了星巴克公司涉案两套商铺的实测建筑面积，也是在2019年3月28日才对星巴克公司支付物业服务费提出异议；星巴克公司至今均按照物业协议记载的预测建筑面积376.80平方米如期支付物业服务费，无拖欠的情形。星巴克公司在本案诉讼中则表示不主张解除与珠江物业颐德管理处之间的物业服务协议，要求继续履行合同。原审法院认为，珠江物业颐德管理处、星巴克公司签订的《物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据物业服务协议的约定，双方已明确星巴克公司承租的商铺预测建筑面积为376.80平方米，实际面积以相关行政管理部门测量为准。换言之，星巴克公司在签订该物业服务协议时已知悉且愿意承担承租商铺的预测建筑面积和实测建筑面积存在差异的风险，故星巴克公司抗辩称双方当事人物业服务协议按照固定建筑面积376.80平方米计算物业服务费，与事实不符，原审法院不予支持。根据广州市房地产测绘院出具的实测建筑面积测绘成果报告书显示，星巴克公司现承租商铺的实测建筑面积为524.9081平方米，其中103房建筑面积为250.0814平方米（套内建筑面积189.8861平方米，分摊建筑面积60.1953平方米），203房建筑面积为274.8267平方米（套内建筑面积94.0927平方米，分摊建筑面积180.7340平方米）。而案涉物业服务协议约定涉案商铺的编号、面积所依据的《房屋建筑面积测绘成果报告书》（编号：07CH88160701000006）记载，103房建筑面积为210.6348平方米（套内建筑面积191.9256平方米，分摊建筑面积18.7092平方米），204房建筑面积为166.1713平方米（套内建筑面积101.9452平方米，分摊建筑面积64.2261平方米）。涉案2个商铺的实测分摊建筑面积激增，是引发本案纠纷产生的主要原因。考察珠江实业公司的规划报建、竣工系列图纸等材料，2016年6月13日经广州市规划局复函，同意珠江实业公司对包括地上首层的平面设计进行修改。经珠江物业颐德管理处、星巴克公司双方当事人确认，此次首层涉及变更的内容为取消了101铺南侧的防火卷帘，打通了首层的101铺和二层的201铺为一个复式单元，将101铺的步梯变为101铺和201铺的室内步梯，故二层的单元数由原来的4个单元变更为3个单元。但2016年的上述规划变动并未体现在落款日期为2016年8月17日的预测面积测绘成果报告书中，为本案纠纷的产生埋下了隐患。珠江物业颐德管理处作为提供物业服务一方，亦是掌握涉案商铺实测建筑面积的义务方。但事实上，珠江物业颐德管理处自认在其向星巴克公司第一次发函（落款日期2019年3月28日）之前，珠江物业颐德管理处对星巴克公司按照预测建筑面积376.80平方米支付物业服务费未提异议，故珠江物业颐德管理处主张自2017年9月1日起按建筑面积524.9081平方米计收物业管理费，有违诚信原则，原审法院不予支持。在知晓涉案2个商铺的实测建筑面积后，星巴克公司要求继续履行合同，故星巴克公司应依照涉案商铺的实测建筑面积524.9081平方米、38元/平方米/月的标准支付物业管理费。结合本案纠纷产生的原因、珠江物业颐德管理处和星巴克公司双方来函及回函磋商等相关内容，根据公平原则，原审法院酌定星巴克公司应自珠江物业颐德管理处第二次发函（落款日期2019年5月9日）的次月即2019年6月起，按照每月19946.51元（524.9081平方米*38元/平方米/月）向珠江物业颐德管理处支付物业服务费。星巴克公司应按照每月5628.11元（19946.51-14318.4）的标准，补交从2019年6月1日起至珠江物业颐德管理处自行主张的2019年6月15日之日止的物业服务费共计2814.055元（5628.11元/30天*15天）。珠江物业颐德管理处诉请星巴克公司从2017年9月1日至2019年5月31日，按照建筑面积524.9081平方米支付物业服务费及补交2017年9月1日至2019年5月31日实测建筑面积增大148.1081平方米对应的物业服务费，理据不足，原审法院不予支持。关于珠江物业颐德管理处主张星巴克公司支付拖欠物业服务费产生的违约金，因星巴克公司一直如期按预测建筑面积支付物业服务费，对实测建筑面积增大部分的物业服务费，因珠江物业颐德管理处、星巴克公司双方之间存在争议，故星巴克公司亦非恶意拖欠，故原审法院不支持珠江物业颐德管理处要求星巴克公司支付拖欠物业服务费违约金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百四十三条之规定，判决如下：一、星巴克公司自2019年6月1日起至2020年6月30日止，按照建筑面积524.9081平方米、38元/平方米/月的标准，履行与珠江物业颐德管理处签订的《物业服务协议》（合同编号：珠江酒管-YD-商001号）；二、星巴克公司应在原审判决发生法律效力之日起十五日内向珠江物业颐德管理处补交从2019年6月1日起至2019年6月15日止的物业服务费2814.055元；三、驳回珠江物业颐德管理处的其他诉讼请求。付款义务人如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4581元，由珠江物业颐德管理处负担3049元，由星巴克公司负担1532元。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于星巴克公司应向珠江物业颐德管理处缴交物业服务费具体金额的问题。经审查，案涉《物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，双方当事人均应依照合同约定履行。本案中，根据原审法院查明的事实来看：（1）2017年8月30日（落款日期），广州市房地产测绘院向珠江实业公司出具了《房屋建筑面积测绘成果报告书》（编号：07CH88170829000008），该实测报告记载案涉商铺总建筑面积为524.9081平方米；（2）2017年9月，珠江物业颐德管理处和星巴克公司签订的《物业服务协议》约定星巴克公司每月以建筑面积376.80平方米向珠江物业颐德管理处缴交物业服务费；（3）珠江物业颐德管理处接受珠江实业公司的委托，作为提供物业服务的一方，掌握案涉商铺实测建筑面积，未有证据证明其在第一次向星巴克公司发函（落款日期2019年3月28日）之前，曾对星巴克公司按照案涉商铺预测建筑面积376.80平方米缴交物业服务费提出异议。上述事实应视为双方对星巴克公司按照预测建筑面积376.80平方米缴交上述物业服务费的行为达成了合意，因此珠江物业颐德管理处主张自2017年9月1日起至2020年6月30日按照实测建筑面积524.9081平方米计收物业服务费有违诚信原则，本院不予支持。星巴克公司在珠江物业颐德管理处第一次发函（落款日期2019年3月28日）后，已对案涉商铺的实测建筑面积知情的情况下，仍愿意承租案涉商铺，应视为其接受按照实测建筑面积524.9081平方米缴交物业服务费，故星巴克公司应自珠江物业颐德管理处第一次发函的次月起按照案涉商铺实测建筑面积524.9081平方米、38元/平方米/月的标准缴交物业服务费，即自2019年4月1日起按照每月19946.51元（524.9081平方米×38元/平方米/月）向珠江物业颐德管理处缴交物业服务费。扣除已缴纳的物业服务费，星巴克公司还应按照每月5628.11元（19946.51元—14318.40元）的标准，补缴自2019年4月1日至2019年6月15日按照实测建筑面积524.9081平方米计算的物业服务费14070.28元（5628.11元×2月+5628.11元/30日×15日）。至于珠江物业颐德管理处要求星巴克公司补交自2017年9月1日起至2019年6月15日因实测建筑面积增加148.1081平方米拖欠的物业服务费共计123818.42元的主张理据不足，本院不予采纳。关于珠江物业颐德管理处主张星巴克公司支付拖欠物业服务费产生的违约金问题。经审查，因珠江物业颐德管理处、星巴克公司对案涉商铺实测建筑面积增大部分的物业服务费存在争议，星巴克公司并非恶意拖欠，原审法院不支持珠江物业颐德管理处该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，珠江物业颐德管理处的上诉请求部分成立，本院予以支持；原审法院查明事实清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初26173号民事判决书第三项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初26173号民事判决书第一项为，广东星巴克咖啡有限公司自2019年4月1日起至2020年6月30日止，按照建筑面积524.9081平方米、38元/平方米/月的标准，履行与原告广州珠江物业酒店管理有限公司珠江颐德大厦管理处签订的《写字楼商铺物业管理服务协议》（合同编号：珠江酒管-YD-商001号）；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初26173号民事判决书第二项为，广东星巴克咖啡有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向广州珠江物业酒店管理有限公司珠江颐德大厦管理处补缴从2019年4月1日起至2019年6月15日止的物业服务费14070.28元；四、驳回广州珠江物业酒店管理有限公司珠江颐德大厦管理处的其他诉讼请求。一审案件受理费4581元，由广州珠江物业酒店管理有限公司珠江颐德大厦管理处负担4155元，由广东星巴克咖啡有限公司负担426元。二审案件受理费3268元，由广州珠江物业酒店管理有限公司珠江颐德大厦管理处负担2964元，由广东星巴克咖啡有限公司负担304元。本判决为终审判决。审判长  赵建文审判员  王碧玉审判员  罗 毅二〇二〇年九月二十三日书记员  郑子鹤易臻萱