上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8111号上诉人(原审被告)：亓鹏，女，1981年3月1日出生，汉族，户籍地山东省莱芜市。委托诉讼代理人：钱永忠，江苏云贤律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：肖勇，董事长。委托诉讼代理人：何其昌。上诉人亓鹏因与被上诉人葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司(以下简称“葛洲坝公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初11897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亓鹏上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回葛洲坝公司一审相应诉讼请求。事实和理由：亓鹏在一审中提供商品房预售合同附件一，在备注栏一栏内付款方式仅适用于贷款客户，证明亓鹏需要通过贷款来支付房款，且葛洲坝公司签订商品房预售合同前明知亓鹏需要通过贷款支付房款。亓鹏在一审中还提供亓鹏丈夫张健与葛洲坝公司销售人员何雪茹的微信聊天记录，证明葛洲坝公司为销售业绩而就购房资格和贷款问题对亓鹏作出了无法兑现的承诺。亓鹏系通过朋友介绍了解到葛洲坝公司开发的楼盘，在前往询问时递交了身份证件。葛洲坝公司销售人员应审查亓鹏在上海的购房资格和贷款资格。亓鹏冒着购房无着和承担违约责任的风险签订商品房预售合同并筹措巨额房款，也不符合正常逻辑。故根据一般认知就可推断，葛洲坝公司销售人员确实是作出了无法兑现的虚假承诺，导致亓鹏无法实现购房目的。虽然葛洲坝公司向亓鹏催告付款和解约，但不能立即支付房款是由葛洲坝公司造成的，亓鹏没有任何过错。一审法院对亓鹏提交的证据视而不见，有失公正。本案中，违约的是葛洲坝公司，一审法院不应判决亓鹏承担人民币(以下币种均为人民币)200，000元违约金。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，支持亓鹏的上诉请求，依法改判亓鹏不承担违约责任。被上诉人葛洲坝公司辩称，不同意亓鹏的上诉请求。亓鹏签订商品房预售合同后存在违约行为，应根据合同的约定承担相应违约责任。葛洲坝公司向一审法院起诉请求：1．依法确认亓鹏与葛洲坝公司于2019年12月28日签订的《上海市商品房预售合同》于2020年3月11日解除；2．判令亓鹏配合葛洲坝公司至房地产交易部门撤销网签备案合同；3．判令亓鹏向葛洲坝公司支付房屋总价款20％的违约金1，018，692.20元；4．判令亓鹏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月28日，葛洲坝公司(甲方)与亓鹏(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市青浦区盈浦街道淀湖路699弄《葛洲坝融创雅苑》7号4层401室房屋，政府批准的规划用途为居住。据甲方暂测该房屋建筑面积为119.68平方米，其中套内建筑面积为97.81平方米、公用分摊建筑面积为21.87平方米，另有地下附属面积0平方米(价格详见补充条款)。建筑层高为约3.1米。每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为42，559元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为5，093，461元。在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1．按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2．甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3％(包括3％)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3％(包括-3％)，乙方有权单方面解除合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过15天的，则甲方有权选择解除合同或要求乙方继续履行合同；若甲方解除合同的，除每日万分之二的违约金外，则乙方应向甲方支付房屋总价款20％的违约金，且甲方有权在乙方已付房款中直接扣除，若乙方已付房款不足以支付违约金的，则甲方有权继续向乙方追索；若甲方要求乙方继续履行合同的，则超过15日的部分，乙方每日应向甲方支付未付款项万分之四的违约金直至乙方实际支付之日。该房屋的交付必须符合下列所列条件：取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》。甲方定于2020年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天后(超过90天的部分)，每逾期一日，甲方应向乙方支付乙方已付的购房款万分之二的违约金直至甲方实际交付房屋之日止。该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接该房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除合同。乙方行使合同条款中约定的单方面解除合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0％，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。按合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按合同约定的赔偿金额中扣除。甲方或乙方对相对方行使单方面解除合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除合同的书面通知之日起45天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方依照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》的规定在合同附件五中约定。合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同登记备案后，如发生协议解除合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到青浦区房地产登记机构办理注销合同登记备案的手续。甲方或乙方依据合同有关条款的约定单方解除合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销合同登记备案的手续。附件一：付款方式和付款期限，按时间付款，付款方式：一次性付款，贷款方式：商业贷款。乙方于2019年8月30日与甲方签约，并付首付房款计1，033，461元；乙方于2019年10月20日前应支付房款计1，500，000元；乙方于2019年11月20日前应支付房款计1，040，000元；乙方于2020年1月15日前应支付房款计1，520，000元；备注(仅适用于贷款客户)：1．购房款1，520，000元由乙方申请银行贷款支付，其中公积金贷款0元，商业贷款1，520，000元。附件二：该房屋建筑设计及平面图。附件三：该房屋建筑结构、装修及设备标准。附件四：该房屋权属情况(产权、抵押、租赁)。附件五：该房屋《前期物业管理服务合同》《使用公约》或有关承诺书。补充条款一、二。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，亓鹏支付房款3，573，461元。2020年2月25日，葛洲坝公司向亓鹏发出《催款通知书》，言明购房合同签订后，亓鹏未按合同约定期限支付购房款，虽经多次以电话、短信、微信等方式通知，但截至通知书发出之日，亓鹏仍欠1，520，000元购房款未支付，并已产生违约金20，368元(暂计算至通知书发出当日)。要求亓鹏在接到通知书后3日内，支付欠付的购房款和违约金。否则，将依法追究法律责任。2020年3月11日，葛洲坝公司向亓鹏发出《解约通知函》，言明根据购房合同约定，亓鹏应于2020年1月15日前付清购房款，但截至发函之日止，虽经多次催促，仍尚有1，520，000元未能支付，该款已逾期支付超过56日。根据购房合同第七条的约定，逾期付款超过15日的，葛洲坝公司有权解除购房合同，现就解除购房合同之事宜，郑重通知如下：亓鹏的上述行为已违反双方购房合同的约定，并严重损害了葛洲坝公司合法权益。据此，葛洲坝公司决定：解除上述购房合同并应按照购房合同约定向葛洲坝公司支付违约金。一审另查明，2019年8月13日，葛洲坝公司(甲方)与亓鹏(乙方)签订《销售生活体验馆补充协议》，约定乙方向甲方购买葛洲坝融创虹桥玫瑰公馆项目1幢7号401室房屋，房屋总价5，093，461元，除《上海市商品房预售合同》所确定的购房款外，乙方应向甲方支付的软装费用420，000元。协议另行约定了其他权利义务。亓鹏并出具《确认函》，言明：1．鉴于该房屋为生活体验馆，该户装修标准以附件1为准，并同意随房购买该房屋的家具费(家具清单见附件1)；2．将于认购该房屋当日，即与葛洲坝公司签署购房意向书之日一次性全额支付上述家具费用；3．同意在该房屋交付之前，葛洲坝公司仍可无偿将该房屋用作生活体验馆用于对外展示之用。若违反确认书内容的，葛洲坝公司有权解除与亓鹏之间关于该房屋的认购协议或商品房买卖合同，并视为亓鹏违约，葛洲坝公司有权没收已付定金或该房屋总价20％的违约金。一审审理过程中，葛洲坝公司表示，对聊天记录，不清楚聊天记录的日期。即使销售人员如此陈述，也系解决后面付款问题。贷款系亓鹏个人与银行协商，至于亓鹏为何无法办理贷款，葛洲坝公司不清楚。亓鹏向中国银行申请过，亓鹏购买的系样板房，420，000元也未支付，该款项无法办理贷款，与贷款无关。2020年5、6月，亓鹏申请贷款，亓鹏征信有问题，贷不到款项。不存在亓鹏所述葛洲坝公司承诺，所有贷款手续均由亓鹏自行与银行办理，贷款办不出应补齐房款。双方已经签署网签备案合同，亓鹏符合上海市的购房政策。葛洲坝公司会让亓鹏签署相关政策的书面材料，网签时，亓鹏承诺具备购房资格、不限购。合同解除时间2020年3月11日。葛洲坝公司多次催亓鹏，亓鹏始终不愿支付相关款项，包括按协议履行的装修款。根据合同契约精神，房屋即将交付，但亓鹏没有按约履行支付，经多次催缴，始终不支付。故葛洲坝公司要求解除合同。亓鹏表示，商品房预售合同附件一，在备注栏一栏内付款方式仅适用贷款客户，说明本案房产系需要贷款来支付购房款。亓鹏认为结欠款项系事实，但过错在葛洲坝公司，对亓鹏作出了无法兑现的承诺，导致亓鹏一时间无法贷到购房款项。虽然没有贷到款项，但亓鹏也在尽一切努力解决1，520，000元房款。在无法贷款的情况下，亓鹏愿意在交房前分期付款、将房款付清。微信聊天记录系葛洲坝公司销售人员何某与亓鹏丈夫关于贷款如何解决的问题，何某做出承诺，证明贷款问题可以解决。向中国银行申请贷款的时间为2020年5、6月，不是征信问题，亓鹏夫妇名下有20，000，000元的担保，贷不下来。如果亓鹏办不出贷款，葛洲坝公司帮亓鹏解决，包装成符合购房资格，与贷款银行进行沟通、放贷。亓鹏外地户籍在上海市买房，葛洲坝公司应当审核是否能够贷款。亓鹏在上海市没有社保。亓鹏购房时，不清楚上海市的限购政策。当时购房系销售人员承诺的太多。葛洲坝公司、亓鹏双方进行商品房预售交易的基础和前提不具备。亓鹏作为一个外地人并且从未在上海市工作，也从未在上海市缴纳社保。在双方交易发生前，亓鹏应葛洲坝公司的要求提供了身份证作为必须提供的基础证明，来证明亓鹏的身份，葛洲坝公司对亓鹏提供的身份证进行了初步核实并确认亓鹏并不具备在上海市的购房资格。而葛洲坝公司销售人员何雪茹却对亓鹏作出了无法兑现的承诺，即帮助亓鹏解决在上海市的购房资格及贷款问题，实现亓鹏购买葛洲坝公司在上海市开发的房产的目的。葛洲坝公司的销售人员应当对亓鹏是否具备在上海市的购房资格进行充分审核并明确告知，而不是一味地为追求销售业绩的目的对亓鹏进行虚假承诺，导致亓鹏作出与葛洲坝公司订立预售合同及进行网签备案的错误决定。附件一特别备注仅适用于贷款客户，由此可以明确的是亓鹏必须以贷款的方式来向葛洲坝公司支付购房尾款。另外，亓鹏提供的与葛洲坝公司销售人员何雪茹的微信聊天记录可以充分反映葛洲坝公司对亓鹏作出了关于购房资格及贷款问题的无法兑现承诺。因此，导致亓鹏无法实现在上海市购房的目的，责任及过错均在葛洲坝公司向亓鹏作出了虚假的承诺和不切实际的引导。由于葛洲坝公司对亓鹏的虚假承诺无法兑现，导致亓鹏无法实现在上海市购房的目的，责任和过错全部在葛洲坝公司，亓鹏不应承担违约责任。即使解除商品房预售合同及撤销网签，葛洲坝公司应当立即全额退还亓鹏已经支付的拆借来的购房资金并承担自亓鹏支付到退还之日的利息(以银行同期贷款利率计算)。一审法院认为，葛洲坝公司、亓鹏签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。根据合同约定，亓鹏应在2020年1月15日前付清全部房价款。亓鹏称葛洲坝公司承诺为亓鹏解决贷款，但对此未提供相关凭证，葛洲坝公司亦不予认可，亓鹏上述意见难以采纳。现亓鹏针对剩余房价款至今分文未付，显属违约。根据合同约定，亓鹏逾期付款超过15天葛洲坝公司有权行使单方解除权。葛洲坝公司于2020年3月11日发出解除合同通知函，当天为合同解除之日。合同解除后，亓鹏应配合办理注销合同备案手续。关于解除合同的违约金，一审法院参酌本地房地产市场现状、合同履行情况、当事人的过错程度等情况，结合亓鹏的户籍等因素，酌情确定亓鹏赔偿葛洲坝公司解除合同违约金200，000元。一审法院判决：一、葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司与亓鹏于2019年12月28日签订的《上海市商品房预售合同》(编号：XXXXXXXXXXXXXX)解除；二、亓鹏应于判决生效之日起十日内配合葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司办理注销上述合同登记备案的手续；三、亓鹏应于判决生效之日起十日内支付葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司解约违约金200，000元(该款项在亓鹏已付购房款3，573，461元中扣除)；四、葛洲坝融胜(上海)房地产开发有限公司应于亓鹏履行上述第二项义务后三十日内退还亓鹏已付房价款3，373，461元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，葛洲坝公司与亓鹏签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方均应恪守履行。根据合同附件一的约定，亓鹏应于2020年1月15日前支付房款1，520，000元，该款项由亓鹏申请银行贷款支付。根据合同第七条约定，亓鹏若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过15天的，则葛洲坝公司有权选择解除合同或要求亓鹏继续履行合同。根据一审查明的事实及当事人审理中的陈述，直至2020年3月11日，亓鹏仍未办妥贷款手续，亦未自行筹措资金支付剩余房款，故葛洲坝公司发函要求解除合同，于法有据，应予支持。亓鹏上诉主张其并不具备上海市的购房资格，系因葛洲坝公司销售人员作出了无法兑现的承诺，即帮助解决其购房资格和贷款问题，才与葛洲坝公司签订《上海市商品房预售合同》，故其不能立即支付房款是由葛洲坝公司造成的。对此，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，亓鹏提供的证据尚不足以证明其事实主张，本院实难采纳。退而言之，即便如亓鹏所述，则其在明知不具备上海市购房资格的情况下与葛洲坝公司签订《上海市商品房预售合同》，导致合同最终无法履行，亦应承担相应违约责任。同时应当指出的是，葛洲坝公司作为专业的房地产开发商，出售房屋时理应审慎核实购房者的购房资格，其在疏于核实亓鹏购房资格的情况下与亓鹏签订《上海市商品房预售合同》，亦负有一定过错。一审法院参酌本地房地产市场现状、合同履行情况、当事人的过错程度等情况，结合亓鹏的户籍等因素，酌情确定亓鹏赔偿葛洲坝公司解除合同违约金200，000元，该金额尚属合理，本院予以认可。综上所述，上诉人亓鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人亓鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年九月二十二日法官助理 沈 宸书 记 员 高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……