北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8296号上诉人（原审被告）：北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙），主要经营场所北京市丰台区海户西里2号楼3层1-10内375。执行事务合伙人：珠海久银股权投资基金管理有限公司。负责人：李安民，执行董事。委托诉讼代理人：魏瑾华，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳欣，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京中际北视物业管理有限公司，住所地北京市海淀区车公庄西路32号。法定代表人：甘红，董事长。委托诉讼代理人：朱敏，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，北京京安律师事务所律师。上诉人北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙）（以下简称金丰中心）因与被上诉人北京中际北视物业管理有限公司（以下简称中际公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金丰中心之委托诉讼代理人魏瑾华与李佳欣、被上诉人中际公司之委托诉讼代理人张越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金丰中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中际公司的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由中际公司承担。事实和理由：一审法院不顾金丰能源中心被查封、所有业主均不能装修、使用的特殊情况，仅因我单位与中际公司之间存在《前期物业服务合同》及《金丰能源中心前期物业服务合同补充合同》，则依据该两份合同判决我单位承担高达1800多万的物业费、供暖费属事实认定严重错误。我单位于2017年4月至6月期间办理了涉案房屋的网签备案手续，于2017年11月与中际公司办理了交接手续，但因2018年2月涉案房屋被采取查封、扣押、冻结手续，故合同履行的客观情况已经发生重大变化，根据情势变更原则，前述两合同不应作为裁判的依据。我单位与案外人北京金丰科华房地产开发有限公司（以下简称金丰科华公司）签订《前期物业服务合同》时，确定物业服务费标准的《物业服务费用评估报告摘要》的结论已超过有效期，案涉物业费标准不应直接适用本案，中际公司对涉案项目实际提供的物业服务范围及价值，是确定我单位应当承担的物业服务费用的关键，一审法院事实认定不清。中际公司辩称，同意一审判决，不同意金丰中心的上诉请求及理由。双方均应依照《前期物业服务合同》及《金丰能源中心前期物业服务合同补充合同》履行，金丰中心应于办理入住手续时即2017年10月20日预付一年的物业服务费，但金丰中心经我公司多次催缴后仍未履行，即涉案房屋被查封之前，金丰中心已经存在恶意违约。且涉案房屋被整体查封并非我公司原因所致，金丰中心应向金丰科华公司主张权利，无权以此为由拒付物业服务费。《金丰能源中心前期物业服务合同补充合同》明确约定了物业费收费标准，对双方具有约束力，且我公司已经按照合同约定向包括金丰中心在内的全体业主提供了物业服务。金丰中心在购买涉案房屋时，涉案房屋所在土地和在建工程已经设立了抵押登记，金丰中心应当预知涉案房屋存在被债权人查封的风险，依法属于金丰中心可预知并应承担的范围，因此本案不构成情势变更。一审法院对物业费和供暖费予以酌减，已经充分考虑了涉案房屋被查封的事实，是合理合法的，故请求驳回金丰中心的上诉。中际公司向一审法院起诉请求：1.请求判令金丰中心支付2017年10月20日至2018年10月19日拖欠的物业服务费8414438.92元及逾期滞纳金（按照每日千分之二的标准计算自2017年10月20日始计算至物业费全部交纳为止）；2.请求判令金丰中心支付2018年10月20日至2019年4月19日拖欠的物业服务费4548345.365元及逾期滞纳金（按照每日千分之二的标准计算自2018年9月30日始计算至物业费全部交纳为止）；3.请求判令金丰中心支付2019年4月20日至2019年10月19日拖欠的物业服务费4548345.365元及逾期滞纳金（按照每日千分之二的标准计算自2019年3月29日始计算至物业费全部交纳为止）；4.请求判令金丰中心支付2019年10月20日至2020年4月19日拖欠的物业服务费4548345.365元及逾期滞纳金（按照每日千分之二的标准计算自2019年9月30日始计算至物业费全部交纳为止）；5.请求判令金丰中心支付2017年10月20日至2020年4月19日拖欠的供暖费2708884.08元；6.诉讼费由金丰中心承担。一审法院认定事实：2017年1月20日，金丰中心与金丰科华公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，购买该公司所开发建设的位于丰台区花乡四合庄商品房19套，商品房用途为商业，该商品房项目暂定名为金丰能源中心。2017年9月，金丰中心（甲方，业主）与金丰科华公司（乙方，开发企业）签订《前期物业服务合同》，确定由金丰科华公司为金丰中心提供前期物业服务，约定：第四条、乙方提供的前期物业服务包括以下内容：负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理，负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，负责本物业管理区域内共有绿地、景观的养护和管理，负责本物业管理区域内清洁卫生服务，负责协助维护本物业管理区域内公共秩序和协助做好安全防范工作，负责本物业管理区域内公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等，本物业管理区域内车辆停放管理，本物业管理区域内装饰装修管理服务，物业档案资料管理；第六条、本物业管理区域内的物业服务费标准为商业物业：35.26元/平米????月（以上收费标准中不包含供暖费，包含正常营业时间的供冷费）；第七条、甲方入住前，甲、乙双方签订前期物业服务合同，甲方按第六条约定的物业服务费标准交纳相关费用，甲方所购买的单元位于本物业6号楼等商业区域共19个单元，建筑面积：21499.08平方米（最终以实测备案面积进行调整）；合同并约定了双方其他权利义务。2017年9月28日，金丰中心（甲方）、金丰科华公司（乙方）及中际公司（丙方）签订《金丰能源中心前期物业服务合同补充合同》一份，约定：第一条、基础条款说明：1.乙方将原合同的全部权利义务概括转移给丙方，对此，甲乙丙方均无意义；3.本补充合同与原合同不一致之处，均以本补充合同条款为准。第三条、甲方的产权，位于金丰能源中心6号楼等商业区域共19个单元，建筑面积21499.08平方米（最终以实测备案面积为准）；第四条、物业服务内容：1.物业服务包含以下服务内容：公共秩序维护、安全防范等事项的协调管理；物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护；公共区域保洁服务、垃圾收集、清运及雨污水管道通畅；公共区域绿化养护；24小时服务热线；代收水、电、燃气等费用；负责公共责任、设备、停车场等投保。第五条、能源费：1.公共能源费（以下能源费含在物业费中）：所有共用机电设备水、电费，电梯能源费，全楼夏季空调费（正常供冷时间段），甲方室内的风机盘管理电费，卫生间水、电费，公共区域含大堂、楼道、步梯等区域照明，外场照明电费，公共清洁及景观用水、电费。第六条、物业服务费标准：1.物业服务费：写字楼物业收费标准28元/平米·月+供暖费3.5元/平米·月＝31.5元/平米·月（供暖费42元/供暖季÷12月＝3.5元/平米·月，下同），会展中心收费标准为29.65元/平米·月+供暖费3.5元/平米·月＝33.15元/平米·月，商业物业收费标准为35.26元/平米·月+供暖费3.5元/平米·月＝38.76元/平米·月，实交物业费＝物业费单价*建筑面积。第七条、物业服务费缴费：1.收费方式：甲方在办理入住手续时需预付一年的物业服务费，此后甲方选择半年付费的方式；2.缴费时间：甲方在缴纳第一年全额物业服务费后并至迟于本年度到期前一个月的当月前7个工作日内缴纳半年的物业服务费，以后至迟每半年到期前一个月的当月前7个工作日内缴纳当期的物业服务费；3.逾期未交的款项，按每日千分之二的比例收取滞纳金。第八条、装修期有关费用：1.装修期物业费：自2017年10月20日起前六个月的物业费按第七条约定的物业费标准的85%收取，之后按约定的物业费标准收取；合同并约定了双方的其他权利义务。2018年2月7日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋进行查封，现场张贴《查封扣押财产清单》，要求：查封期限三年，自2018年2月7日至2021年2月6日，查封期间未经该院允许，不得办理抵押、过户、买卖、交接、装修等一切手续。庭审中，双方均认可涉案房屋于2017年1月20日交房，因于2018年2月涉案房屋所在楼栋被北京市第二中级人民法院查封，金丰中心并未实际装修、使用。金丰中心确认其未向中际公司交纳过物业费。中际公司确认其供暖费主张系按照北京市有关规定定价计算，即42元/平米/供暖季。经查，与合同约定标准一致。金丰中心主张，涉案房屋被查封后其并未享受物业服务，不应按物业合同约定费用履行。中际公司对此不予认可，认为其公司所提供的物业服务还包括物业设备设施的运营维护养护，确保排水、空调等系统、安防系统等各个系统运行，公共秩序维护及公共区域疏导，各类年检、燃气维护及维保、排水检测和应急抢修，公共区域保洁和垃圾清运，公共区域绿化、保养、养护及公共能源等，以上虽然并非面上看得到，但都是物业日常性工作。金丰中心主张涉案房屋系自供暖，在冬季提供了供暖服务，但温度偏低，仅系出于维护设备运营的基本需要，中际公司对此予以认可。金丰中心另主张，其虽办理了验收手续，但因查封未实际入住，如果没有查封，则涉案房屋早已装修完毕，为其带来收益，故其延期交纳物业、供暖费有正当理由。中际公司主张，涉案房屋被查封与其没有关系，由此产生的损失金丰中心应向开发商主张，金丰中心不能以此为由减少其物业费。一审法院认为，中际公司受让金丰中心与金丰科华公司签订的《前期物业服务合同》之权利义务，并与金丰中心签订《金丰能源中心前期物业服务合同补充合同》，上述合同均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规之强制性规定，双方均应依约履行。金丰中心关于不应以上述合同为确定双方权利义务依据的主张，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。中际公司提供了物业服务，金丰中心应当依约交纳物业费用，双方主要争议为物业费用是否应予减免，现已查实，金丰中心所购买的19套涉案房屋，因司法查封原因，导致其未能实际装修及正常入住、使用、收益，中际公司虽提供了物业服务，但涉案房屋系商业房产，在金丰中心未能实际对涉案房屋正常使用、收益的情况下，中际公司所提供的物业服务的范围、层次以及因此而承担的成本等必然少于物业合同所约定的物业服务内容，且在供暖服务方面，双方均认可中际公司对涉案房屋的供暖处于维持设备防冻的较低水平，故金丰中心关于涉案房屋因被查封导致中际公司未全面提供物业服务、请求酌减物业管理费用的主张有相应事实及法律依据，法院予以采信。具体物业服务费用，在涉案房屋被查封前，金丰中心应按合同约定支付，涉案房屋被查封后，因中际公司未就其实际物业管理成本支出提供相关证据，考虑到商业物业服务一般涵盖了员工成本、设备设施的日常运行及维护、公共区域绿化及公共秩序安保的维护等各方面必要内容，并参考双方关于装修期间物业费用的约定，其物业服务费中物业费部分由法院依法酌定为合同约定价格的70%，其采暖费部分因双方均认可仅提供了维护设备基本安全的基本供暖服务，故采暖费部分由法院酌定为减半收取。关于中际公司主张的滞纳金，因不可归责于双方的原因导致合同在实际履行过程中发生与签订合同时预期不符的情形，金丰中心并非无故故意拖延支付物业、供暖费，故法院对此不予支持。综上，一审法院判决：一、北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙）于判决生效之日起七日内向北京中际北视物业管理有限公司支付2017年10月20日至2018年10月19日物业费（不含供暖费）6798512.88元；二、北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙）于判决生效之日起七日内向北京中际北视物业管理有限公司支付2018年10月20日至2019年4月19日物业费（不含供暖费）3183841.76元；三、北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙）于判决生效之日起七日内向北京中际北视物业管理有限公司支付2019年4月20日至2019年10月19日物业费3183841.76元；四、北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙）于判决生效之日起七日内向北京中际北视物业管理有限公司支付2019年10月20日至2020年4月19日物业费（不含供暖费）3183841.76元；五、北京金丰融泰企业管理中心（有限合伙）于判决生效之日起七日内向北京中际北视物业管理有限公司支付2017年10月20日至2020年4月19日的供暖费1666716.18元；六、驳回北京中际北视物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，金丰中心对一审查明的“2017年1月20日，金丰中心与金丰科华公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，购买该公司所开发建设的位于丰台区花乡四合庄商品房19套”该事实提出异议，主张其系自2017年4月起陆续与金丰科华公司签订合同购买了涉案19套房屋，其于一审期间仅提供了其中一份签订时间为2017年4月20日的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，中际公司认可金丰中心提供的合同的签订时间为2017年4月20日；金丰中心未提供其他房屋购置合同。金丰中心另对一审查明的“双方均认可涉案房屋于2017年1月20日交房”提出异议，经查一审庭审笔录，中际公司于一审庭审中主张2017年1月20日交房，金丰中心表示认可。另双方一致认可金丰中心于2017年11月15日与物业办理了房屋交接手续。除上述事实外，双方对一审查明的其他事实并未提出异议，本院予以确认。另，金丰中心于二审审理期间申请对本案中止审理，其主要理由为一审法院受理了案外人对金丰科华公司的破产清算申请，债权申报期间，金丰中心就涉案房屋向破产管理人递交了取回权申请，要求确认涉案房屋归金丰中心所有并请求过户；金丰中心购买涉案房屋后虽然已经收房，但因房屋被查封而未实际使用，金丰科华公司对此存在重大过错，金丰科华公司应当承担本案物业费用，故本案应承担物业费的主体尚不确定，本案应当中止审理。本院认为，本案中，金丰中心与中际公司于2017年9月28日，会同案外人金丰科华公司共同签订《金丰能源中心前期物业服务合同补充合同》，约定金丰科华公司将2017年9月与金丰中心签订的《前期物业服务合同》中的全部权利义务概括转移给中际公司，该合同合法有效，中际公司与金丰中心均应按照合同约定全面履行合同义务。现中际公司向金丰中心主张欠付的物业费及供暖费，金丰中心于一审审理期间主张因涉案房屋涉及查封，应对物业费、供暖费酌情予以减免，在中际公司已经提供了一定服务的情况下，金丰中心无权以其未对涉案房屋实际使用为由拒付物业费、供暖费；一审法院结合本案实际情况，对物业费、供暖费予以酌定，已经考虑了涉案房屋被查封等相关情况，无明显不妥，本院不持异议。至于金丰中心主张的物业费负担主体问题，且不论一审审理中金丰中心从未对中际公司主张的各项费用的负担主体提出过异议，单金丰中心购买涉案房屋后已经实际接收并控制涉案房屋，亦与中际公司就物业费、供暖费的承担签订了涉案合同而言，中际公司在已向金丰中心提供了相应的服务后，依据双方之间的合同关系，向金丰中心主张欠付的费用，具有合同依据，金丰中心申请中止审理的理由不能成立。综上所述，金丰中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129900.5元，由金丰中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年九月二十二日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞