上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6893号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘慧，女，1983年5月2日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：眭旭东，系刘慧的丈夫。委托诉讼代理人：乔猛，上海沪紫律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告）：罗琼瑶，女，1987年9月25日生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：吴琼，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继振，上海金仕维律师事务所律师。上诉人刘慧因与上诉人罗琼瑶房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初13655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘慧上诉请求：撤销原判第二项，依法判令房屋占有使用费计算截止至2019年7月15日。事实和理由：1.关于租赁合同的解除方式，刘慧认为合同解除的方式应当是确定唯一的，一审法院一方面认定解除系刘慧所致，另一方面又认定双方达成合同解除的一致意见，明显前后矛盾，法律适用错误。刘慧认为，根据双方的聊天记录，双方之间的合同解除系协商一致解除，解除时间是2019年6月23日。2.关于房屋占有使用费，双方之间是房屋租赁合同关系，罗琼瑶将上海市松江区XX公路XX号（XX路XX号XX楼）（以下简称系争房屋）出租给刘慧，罗琼瑶交付房屋时本身就带有教学设备、配套设施的，刘慧在2019年7月15日返还钥匙，完成交付义务，相应的教学设备并非刘慧所有，不存在占用。罗琼瑶在2019年6月底实际占用房屋上学，故刘慧不应当承担2019年7月15日之后的占有使用费。3.关于转让费，虽然双方签订一份补充协议证明，但协议内容不明确具体且多处删减，即有双方纯属商铺租赁关系，又约定商铺转让关系，故该份协议证明不成立。关于教学设备与师生资源，因罗琼瑶并不具备办学资质，亦未向刘慧提供师生资源，不足以收取刘慧20万元（人民币，下同）转让费为对价，一审法院的认定有失公平。4.关于20万元的性质，刘慧认为其支付的是房租和押金，刘慧通过微信明确告知罗琼瑶先付房租，转让费在5月11日前支付。罗琼瑶出具三张收据，载明房租、押金、转让费，此时罗琼瑶并未收取这些款项，显然罗琼瑶未收款先开收据有违常理，是为了达到20万元款项的性质难以分辨的目的。据此，请求二审法院对房屋占有使用费及20万元款项的性质重新查明认定，支持刘慧的上诉请求。罗琼瑶辩称，不同意刘慧的上诉请求及事实与理由。罗琼瑶上诉请求：撤销原判第二项，改判房屋占有使用费计算至本判决生效之日，同时参照合同中违约金约定标准补偿罗琼瑶损失10万元。事实与理由：1.一审法院认定双方2019年6月23日就合同解除达成一致意见与事实不符，且未就协商解除的后果向双方释明，导致罗琼瑶未能就补偿损失10万元提出诉求主张，故罗琼瑶上诉要求二审法院对10万元损失补偿的诉请予以审查认定。2.刘慧自2019年4月10日开始占有系争房屋并依据补充协议证明获得系争房屋中的物品所有权，双方在2020年3月14日对系争房屋内物品进行清点，刘慧并没有做出放弃的意思表示。一审法院认定刘慧于2020年1月3日明确放弃系争房屋中的物品，不需要交接返还手续，据此认定刘慧于2020年1月3日搬离与事实不符，一审法院混淆了系争房屋内物品返还与系争房屋返还的概念，系争房屋一直处于空置状态，双方未办理交接，罗琼瑶无法使用系争房屋，故罗琼瑶要求计算房屋占有使用费至判决书生效之日。3.关于20万元的性质，一审判决认定20万元是转让费，而非租金和押金，罗琼瑶认为认定正确。刘慧转账时的备注是其单方行为，刘慧认为20万元支付的是租金和押金，罗琼瑶不予认可。据此，请求二审法院查明事实，对房屋占有使用费重新作出认定，并对罗琼瑶要求补偿10万元损失予以认定处理。刘慧辩称，不同意罗琼瑶的上诉请求及事实与理由。罗琼瑶关于支付时间的要求超出其在一审中的主张；损失赔偿要求也是增加的诉请，刘慧不同意在本案中进行审理认定。刘慧向一审法院起诉请求：1.判令确认双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议证明》于2019年4月21日解除；2.判令罗琼瑶返还刘慧房屋租金及押金200,000元；3.判令罗琼瑶向刘慧支付违约金87,000元。审理中，刘慧撤回第三项诉请，并变更第一项诉请为：判令撤销双方于2019年4月10日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议证明》。后再次变更诉讼请求：1.判令双方于2019年4月10日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议证明》于2019年6月23日解除；2.判令罗琼瑶返还刘慧租金及押金200,000元。罗琼瑶向一审法院提起反诉请求：1.判令刘慧继续履行双方于2019年4月10日签订的《商铺租赁合同》；2.判令刘慧向罗琼瑶支付租金174,000元（从2019年4月10日至2019年10月10日）及押金29,000元；3.判令刘慧向罗琼瑶支付逾期支付租金的滞纳金1,450元；4.判令刘慧向罗琼瑶支付水电费657元（从2019年5月10日至2019年8月10日）。审理中，罗琼瑶变更其反诉请求：1.判令双方于2019年4月10日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》解除，解除时间由法院认定；2.判令刘慧搬离并返还系争房屋；3.判令刘慧向罗琼瑶支付租金及房屋占有使用费（按月租金29,000元的标准，自2019年4月10日起支付至房屋返还之日止）；4.判令刘慧向罗琼瑶支付押金29,000元；5.判令刘慧向罗琼瑶支付逾期付款违约金1,450元；6.判令刘慧支付罗琼瑶水电费400元（2019年5月至2019年7月）。一审法院认定事实：案外人陈某1、陈某2于2014年10月30日被核准登记为上海市松江区XX公路XX号房屋的权利人。2015年12月9日，案外人陈某1、陈某2作为出租方（甲方）与罗琼瑶作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将上海市松江区XX公路XX号（XX路XX号）的商铺租赁给乙方使用，面积约360平方米；租赁期限为自2015年12月10日至2021年12月9日止。合同另对房屋租赁的其他事项进行了约定。2016年1月15日，案外人陈某1、陈某2出具证明一份，载明：“上海市松江区九亭镇XX路XX号商铺于2015年12月10日至2021年12月9日租赁给罗琼瑶，同意罗琼瑶将一楼或二楼（部分或整体）转租给他人做任何合法经营”。另查明，2019年4月10日，罗琼瑶作为出租方（甲方）与刘慧作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：1.甲方将系争房屋租赁给乙方，面积约250平方米。2.租赁期限为自2019年4月10日至2021年12月9日。3.自2019年4月10日至2020年4月9日，年租金为348,000元；2020年4月9日至2021年4月9日，年租金为348,000元；2021年4月10日至2021年12月9日，8个月租金为232,000元。4.乙方需在每期提前15天将租金支付给甲方；乙方逾期交付租金，甲方按日加收月租金的千分之五滞纳金；逾期交付租金最长不得超过10天，否则甲方有权终止合同，收回商铺；乙方还应承担违约责任，包括10天后的租金以原租金额的3倍计算以及承担因此给甲方造成的其他经济损失。5.合同付款方式：一次性付半年房租，先付后用；合同签订之日起10日内乙方向甲方一次性交付押金29,000元，租金29,000元，甲方收款后出具收款凭证给乙方为准。6.租赁期内，如乙方中途退租，押金不做退还。6.乙方租赁期内的水、电、网费（含排污费）由甲方统一代收。7.租赁期满前，乙方须提前三个月书面通知甲方，并办理退租手续。合同另对房屋租赁的其他事项进行了约定。同日，罗琼瑶作为甲方与刘慧作为乙方签订《补充协议证明》一份，约定双方自愿合作，甲方出100,000元的保证金给乙方，如乙方在合同期内不愿与甲方合作，乙方应退还保证金给甲方；乙方合同期未满，中途退租时，乙方应退还保证金给甲方；甲乙双方纯属商铺租赁关系，乙方承诺做合法经营；商铺内所有教学设备及师生资源，乙方愿意出200,000元转让费，甲乙双方存在商铺转让关系。同日，刘慧向罗琼瑶出具收据三张，金额分别为200,000元、174,000元、29,000元。其中金额为200,000元的收据收款事由载明：“上海市松江区九亭镇XX路XX号2楼（教学设备及师生资源转让）”。金额为174,000元的收据收款事由载明：“XX路XX号2楼房租（2019.4.10—2019.10.9）6个月”；收据右下方空白处载明：“刘慧承诺5.11日之前费用转给罗琼瑶，以银行卡到账为准”。金额为29,000元的收据收款事由载明：“XX路XX号2楼押金”；收据右下方空白处载明：“刘慧承诺5.11日之前费用转给罗琼瑶，以银行卡到账为准”。2019年4月13日，刘慧向罗琼瑶转账200,000元，转账附言：房租。再查明，2019年3月至同年8月，双方通过微信对房屋租赁相关事宜进行协商。对于微信聊天记录，刘慧主张：1.其在签订商铺租赁合同及补充协议时存在重大误解，包括对教室间数的误解；2.其提出实际有跟合同描述不符的情况，并提出重新签订合同，双方均同意再就合同进行商谈；3.2019年7月15日，其将钥匙返还给罗琼瑶，罗琼瑶确认签收；4.刘慧并未付过转让费，200,000元是包含了半年的租金174,000元和押金26,000元，罗琼瑶所述的催讨房租行为是双方协商的过程；5.双方于2019年6月23日达成合同撤销或解除的意思表示。对此，罗琼瑶认为：1.合同中并未对租赁房屋的间数达成约定，只是约定了面积；罗琼瑶已经通过聊天记录明确告知刘慧租给他人的四间教室、厨房、卫生间的使用和收费情况，刘慧清楚合同约定的租金构成，只是认为高于市场价；2.罗琼瑶收到的200,000元是转让费而非租金和押金，刘慧混淆了房租、押金和转让费；3.罗琼瑶有通过微信聊天催讨租金。2019年7月15日，刘慧向罗琼瑶发出《律师函》一份，函告罗琼瑶：因刘慧对所租赁房屋的面积、房间数、租金等存在重大误解，双方之间签订的房屋租赁合同撤销；合同撤销后罗琼瑶应当退还刘慧支付的租金和押金。罗琼瑶于2019年7月17日签收该律师函。审理中，双方一致确认：刘慧于2017年始在系争房屋内上课；刘慧于2019年7月15日归还系争房屋钥匙给罗琼瑶；商铺租赁合同于2019年4月13日签署，实际从2019年4月10日开始履行；2019年7月15日，刘慧返还钥匙后，双方未做房屋返还交接手续，刘慧也并未搬走系争房屋内物品；刘慧于2020年1月3日向一审法院表述其放弃系争房屋内物品，罗琼瑶同意于2020年1月3日起接收，并不再需要刘慧作房屋返还交接手续。对双方有争议部分：1.刘慧认为合同约定的租赁标的为2楼的整层商铺，合同约定的250平方米是2楼整层的使用面积；对于补充协议证明约定的保证金和转让费，刘慧认为应当由罗琼瑶先支付100,000元保证金，并交付相应的教学设备和师生资源后刘慧再支付转让费，现罗琼瑶未支付保证金，故刘慧支付的200,000元并非转让费，系租金与押金。对此，罗琼瑶认为，合同并未对租赁房间间数进行约定，只约定了面积250平方米，该面积系指建筑面积而非使用面积；合同约定的商铺系罗琼瑶自行装修，与2楼其他商铺装修和地板明显不同，刘慧长期在系争房屋开展教学工作，对房屋结构、租赁范围应当有充分的了解，不存在认知障碍；对于补充协议证明，其字面意思混乱，罗琼瑶认为转让费应为300,000元，并均由刘慧支付，现刘慧已支付的200,000元系转让费。2.刘慧认为系争房屋内的教学设备所有权一直在罗琼瑶处，应由罗琼瑶处理；即使法院认为刘慧开始用教学设备即视为获得教学设备的所有权，那么刘慧返还钥匙后，教学设备也已归还罗琼瑶；对此，罗琼瑶认为2019年4月10日教学设备已随房屋一并交付刘慧，现由刘慧所有。一审法院认为，双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。现双方均同意合同解除，一审法院予以确认。关于解除的原因，刘慧主张系因罗琼瑶未按合同约定交付租赁标的导致其合同目的无法实现，罗琼瑶主张系因刘慧未按时支付租金违约导致解除，对双方该项争议，一审法院阐述如下：1.对于房屋面积和间数，刘慧并未在罗琼瑶交付房屋时提出异议，且按照交易习惯，除特别说明，合同约定的面积一般为建筑面积，而非实测的使用面积；再者刘慧自2017年始即在系争房屋从事教学工作，在签订合同前其对系争房屋的房间构造、装修情况、租赁情况应已有相应的认知；2.对于刘慧已支付给罗琼瑶的200,000元，刘慧主张系半年租金174,000元及押金26,000元，然合同约定的押金为29,000元，刘慧未举证证明双方有关于变更押金为26,000元的约定，且刘慧提供的押金收据和租金收据下方均备注的“刘慧承诺5.11日之前费用转给罗琼瑶，以银行卡到账为准”，而200,000元的收据备注“教学设备及师生资源转让”，故刘慧2019年4月13日支付的200,000元应为转让费。综上，对于刘慧陈述的罗琼瑶未按合同约定交付租赁标的导致其合同目的无法实现的主张，一审法院不予采信，对罗琼瑶陈述的刘慧未按时支付租金违约而导致合同解除的主张，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，2019年6月26日，刘慧通过微信向罗琼瑶发出“但同我们上次谈得，合同到6.23日终止”，对此罗琼瑶未对合同解除提出反对意见，仅表示双方需协商一致，且对于随后刘慧于2019年7月15日交还的钥匙，罗琼瑶也予以接收。据此，一审法院认为双方于2019年6月23日达成合同解除的一致意见，仅对合同解除的后果未达成一致，故对于刘慧陈述的合同于2019年6月23日解除的主张，一审法院予以支持。合同解除，刘慧应搬离并返还系争房屋。刘慧虽于2019年7月15日返还系争房屋钥匙，然未搬清房屋内物品，且双方未作房屋返还交接手续。现刘慧明确其放弃系争房屋内物品，罗琼瑶亦同意于2020年1月3日接收上述物品，不需刘慧再做交接返还手续，故一审法院确认刘慧已于2020年1月3日搬离并返还系争房屋。合同解除后，罗琼瑶应按合同约定的标准向刘慧支付欠付的租金和房屋占有使用费。如前文所述，刘慧需按29,000元/月的标准，支付罗琼瑶自2019年4月10日起至2019年6月23日的租金和2019年6月23日至2020年1月2日的房屋占有使用费共计254,233元。关于逾期支付租金滞纳金，刘慧未按时支付租金，应按合同约定支付滞纳金。双方合同约定的标准明显高于法律规定，现罗琼瑶主动调整滞纳金金额为1,450元，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于押金，双方合同已解除，刘慧再支付押金已无意义，故对于罗琼瑶主张的刘慧向其支付押金29,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于水电费，刘慧同意支付欠付水电费400元，对于罗琼瑶该项请求，一审法院予以支持。关于双方签订的《补充协议证明》以及刘慧据此支付的转让费200,000元，因本案基础法律关系系房屋租赁关系，故相关主张不在本案处理，双方可另案主张。一审法院据此判决：一、确认刘慧与罗琼瑶于2019年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月23日解除；二、刘慧于判决生效之日起十日内支付罗琼瑶上述房屋自2019年4月10日至2019年6月23日的租金和自2019年6月23日至2020年1月2日的房屋占有使用费共计254,233元；三、刘慧于判决生效之日起十日内支付罗琼瑶逾期支付租金滞纳金1,450元；四、刘慧于判决生效之日起十日内支付罗琼瑶水电费400元；五、驳回刘慧、罗琼瑶的其余诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,800元，由刘慧负担（已付）。反诉案件受理费5,576元，由刘慧负担5,051元（于判决生效之日起七日内交付一审法院），由罗琼瑶负担525元（已付）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为：1.关于合同是协商解除还是违约解除的问题。2.关于房屋使用费如何认定的问题。3.关于20万元钱款的性质问题。关于争议焦点1，本院认为，上诉人刘慧与上诉人罗琼瑶签订的商铺租赁合同合法有效。双方在履行过程中，刘慧通过微信向罗琼瑶确认合同于2019年6月23日终止，罗琼瑶对此未提出反对意见，并在2019年7月15日接受了刘慧交还的钥匙，基于此，可以认定双方对合同解除已经达成一致意见，合同解除时间为2019年6月23日。一审法院认定双方协商一致合意解除合同，并无不当，本院予以认同。罗琼瑶认为其与刘慧未达成合同解除的合意，与查明的事实不符，故本院不予采信。关于争议焦点2，本院认为，基于双方合意解除合同，刘慧作为承租人应及时搬离并将系争房屋返还给罗琼瑶，刘慧主张其于2019年7月15日将系争房屋钥匙交还给罗琼瑶，罗琼瑶对归还钥匙时间虽未持异议，但因双方未办理系争房屋返还的交接手续，刘慧在一审审理中也承认其并未搬走系争房屋中的全部物品，故刘慧的交还钥匙行为不能视为返还房屋的义务完成；刘慧在一审审理中明确表述放弃系争房屋中的物品，罗琼瑶同意2020年1月3日为刘慧返还房屋的时间，且不再要求与刘慧办理房屋的交接返还手续，故一审法院认定刘慧于2020年1月3日返还系争房屋，据此判令刘慧承担至2020年1月2日的房屋使用费，并无不当。刘慧主张2019年7月15日交还钥匙即为房屋归还，以此要求房屋使用费计算至2019年7月15日，本院不予采信。关于争议焦点3，本院认为，一方面，刘慧于2019年4月13日支付给罗琼瑶的该笔20万元与合同约定的租金与押金金额并不能对应，故刘慧主张其向罗琼瑶转账支付的20万元为租金及押金，法院难以采信；另一方面，在罗琼瑶开具的租金及押金收据中备注了刘慧应付费用的时间，说明刘慧尚未支付租金及押金；而在罗琼瑶开具的20万元收据中备注“教学设备及师生资源转让”，故可以认定刘慧支付的该笔20万元为转让费。至于刘慧认为罗琼瑶以先开收据方式故意混淆刘慧支付的20万元的性质，此项抗辩理由并无事实与法律依据，故本院不予采纳。刘慧上诉要求罗琼瑶返还该笔20万元钱款，因罗琼瑶不予认可，且因该笔款项的性质为转让费，与本案不属于同一法律关系，故一审法院对此款项未作处理认定，亦无不妥。双方可另行解决。另外，罗琼瑶上诉提出的要求刘慧赔偿损失10万元，系罗琼瑶增加的诉请，对此刘慧明确表示不同意在二审中进行审理认定，故本院对罗琼瑶的该项诉请不予处理。综上所述，上诉人刘慧、上诉人罗琼瑶的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,210元，由上诉人刘慧负担6,910元，由上诉人罗琼瑶负担2,300元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年九月十七日书记员  张 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……