湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10349号上诉人（原审原告）：牟益华，女，汉族，1979年2月28日生，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审被告）：张茂峰，男，1986年8月14日生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。上诉人牟益华因与被上诉人张茂峰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牟益华上诉请求：1.请求依法撤销长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初5002号民事判决书第一项、第四项；2.请求依法发回重审，或改判双方的合同于2020年5月8日即解除，改判被上诉人退还消防费用52800元；3.请求依法判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，被上诉人的转租是否合法有效，一审法院未予查明；双方的合同应于2020年5月8日终止，合同约定的商铺计租面积与实际产权面积不一致，一审法院认定事实错误，一审法院认定被上诉人新增消防设施已支付12万元证据不足，且此消防合同至今未履行完毕；2.消防费用应当退还上诉人；3.一审法院程序违法，遗漏了涉案房屋所有权人。上诉人在二审中，还提出要求法院核实湖南恒辰消防工程有限公司是否真实收取了安装消防设施的费用以及消防工程是否验收合格。张茂峰答辩称，涉案合同解除系上诉人单方面违约，其行为给被上诉人造成了巨大损失，虽然被上诉人不同意解除合同，但对一审法院判决表示尊重。因被上诉人单方面解除合同，其系违约方，不存在消防设施等装修补偿款退还的问题。另外，鉴于十年的租期，被上诉人才给予两个月免租期，现上诉人提前解约，应补足免租期的租金。牟益华向一审法院起诉请求：一、解除2018年11月23日牟益华与张茂峰签订的租赁合同；二、请求张茂峰退还2018年11月23日交付的履约押金10000元；三、请求张茂峰退还2018年11月25日交付的三个月商铺租金押金37620元；四、请求张茂峰退还预交2020年4、5、6月份的商铺租金38610元；五、请求张茂峰退还消防费52800元；六、本案诉讼费由张茂峰承担。一审法院认定事实：据张茂峰陈述，2018年10月10日，张茂峰与天心区润屋美院开发商签订了《商铺租赁合同》，由张茂峰承租天心区杉木冲中路236号润屋美院10栋商铺中747.46平方米进行课外培训。2018年11月23日，双方签订《润屋美院商铺租赁合同》，约定由牟益华承租张茂峰位于长沙市天心区润屋美屋10栋10-108（楼上部分）、10-110（全部区域），面积为330平方米；租赁期限为十年，自2019年1月1日起至2028年12月31日止，其中免租金的装修期为2个月；牟益华向张茂峰承诺仅作为学生托管使用；该商铺月租金12540元（38元每平方米每月），支付为押三付三；递增方式为从第二年起每年月租金增加1元每平方米，逐年增加；合同签订时，牟益华支付包含免租期的3个月租金（2019年3月1日至2019年5月31日）37620元，以后租金每季度支付一次，并提前30天预付，即每年6月1日、9月1日、12月1日、3月1日前支付下一期（3个月）的租金；双方签约时，牟益华须向张茂峰支付合同履约保证金1万元，合同租赁期届满时，牟益华无违约行为并向张茂峰返还商铺7日内，保证金无息退还牟益华，如牟益华有违约行为，保证金不予退还；双方签约2日内，牟益华须向张茂峰支付三个月押金、三个月租金、履约保证金共计85240元；牟益华应无条件配合张茂峰留出满足消防规范要求的窗户、消防通道及支付新增消防设施费用；若牟益华在租赁期内提前终止（解除）合同，牟益华须提前三个月书面通知张茂峰，在向张茂峰支付其实际使用该房屋期间根据合同应付而未付的一切款项后，履约保证金不退等。同月25日，牟益华向张茂峰转账支付三个月租金37620元、三个月押金37620元和保证金1万元，共计85240元，张茂峰出具《收条》。在庭审中，双方一致确认三个月押金37620元系按三个月租金标准计算的整个租赁合同的押金。2018年12月3日，张茂峰与湖南恒辰消防工程有限公司（以下简称恒辰公司）签订《消防设施安装工程承包合同》，约定张茂峰委托恒辰公司安装长沙市天心区润屋美院10栋1、2楼（共计724平方米）消防设施，项目范围为火灾自动报警系统、自动喷淋系统、室内消火栓系统、应急照明及疏散指示系统，安装费12万元；签约时，张茂峰向恒辰公司支付6万元作为预付款；施工完成时，张茂峰支付6万元作为工程余款等。同月5日，恒辰公司出具《收据》，载明：今收到张茂峰润屋美院10栋1、2楼培训学校工程款（消防）预付款6万元。同月11日，牟益华向张茂峰转账支付装修拆墙、消防、装修押金、物业费、垃圾清运共计80040元，其中消防费用为52800元，张茂峰出具《收条》。此后，恒辰公司进行施工，安装了火灾自动报警系统、自动喷淋系统等。2019年1月28日，恒辰公司出具《收据》，载明：今收到张茂峰润屋美院10栋1、2楼培训学校工消防安装工程款6万元。消防施工完毕后，牟益华对场地进行装修，随之针对青园小学梓枫校区从事小学生托管服务。2020年3月29日，牟益华向张茂峰预付了同年4月1日至6月30日的租金38610元。后来，牟益华以疫情为由请求解除合同，张茂峰不予认可。在庭审中，牟益华确认其于2020年5月6日从租赁物中搬出所有物品，并于同月8日通知张茂峰；牟益华已另行租赁星城荣域小区4栋2单元203房，针对青园小学梓峰校区从事小学生托管服务。牟益华诉至一审法院，酿成纠纷。另查明，2020年1月23日,湖南省启动新冠肺炎疫情防控重大突发公共卫生事件一级响应。同年3月10日，湖南省新冠肺炎疫情防控重大突发公共卫生事件应急响应由一级调整为二级。此后，长沙市中小学分四批错峰开学，同年4月25日为全市小学四、五、六年级开学起始时间，同月28日为全市小学一、二、三年级开学起始时间；培训机构、托管机构于同年5月6日起可向区县（市）防控指挥部提交开学申请，经审核通过后可自主开学。再查明，华牟益华未举证证明新冠肺炎疫情导致租赁合同的目的不能实现。一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。因牟益华未举证证明新冠肺炎疫情导致租赁合同目的不能实现，其在与张茂峰未协商一致的情况下，擅自搬出所有物品，另行租赁房屋从事托管服务，并诉请解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。但是，牟益华不存在恶意违约之情形，继续履行合同对牟益华显失公平，张茂峰虽无违约行为但其拒绝解除合同违反诚实信用原则，故房屋租赁合同应自起诉状副本送达张茂峰时起解除。因租赁期限为10年，双方约定如牟益华有违约行为则履约保证金1万元不予退还，现牟益华违约，牟益华解除合同对张茂峰利益影响较大，故牟益华请求退还履约保证金1万元的诉求不予支持。由于履约保证金1万元与三个月押金37620元性质相同，均为履行合同的担保，且双方对该三个月押金是否退还未明确约定，故依照社会常识，该三个月押金37620元应退还牟益华。由于新冠肺炎疫情影响到牟益华经营，牟益华已搬出所有物品并通知张茂峰，根据公平、诚信原则，均衡考虑原、张茂峰双方利益，一审法院酌定张茂峰退还牟益华2020年4-6月租金38610元的60%，即23166元，超出部分不予支持。合同约定牟益华无条件配合张茂峰留出窗户、消防通道及支付新增消防设施费用，双方未对合同解除后消防费用如何处理进行约定，因张茂峰已新增消防设施并支付12万元，牟益华违约却诉请解除合同，故对牟益华请求退还消防费用52800元的诉求不予支持。经法院释明后，张茂峰并未就合同解除后的后果提出返还租赁物或赔偿损失等请求，故张茂峰一方合同解除后的后果不属于本案审理范围。一审法院判决如下：一、解除牟益华、张茂峰于2018年11月23日签订的《润屋美院商铺租赁合同》；二、张茂峰于本判决生效之日起10日内退还牟益华三个月押金37620元；三、张茂峰于本判决生效之日起10日内退还牟益华2020年4-6月60%租金即23166元；四、驳回牟益华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3080元，减半收取计1540元，由牟益华负担800元，张茂峰负担740元。经审查，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院另查明，张茂峰出租给牟益华的房屋的产权人为案外人吴佳雯。2018年11月20日，张茂峰向吴佳雯提出申请，要求对其承租的房屋中的一部分进行转租，吴佳雯签字表示同意。牟益华在二审中，亦称述其承租涉案房屋后，为了办理工商登记，要求吴佳雯出具了证明。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点主要是：1.涉案的租赁合同是否有效；2.一审法院认定的合同解除时间是否正确；3.上诉人支付的新增消防设施费用是否应当退还。关于焦点1。上诉人认为涉案房屋的产权人为本案必要共同诉讼当事人，其未参加诉讼，不能确定是否同意转租。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。涉案房屋的产权人并未本案的必要共同诉讼当事人。同时，根据本院另查明的事实，牟益华承租的涉案房屋的产权人系案外人吴佳雯所有，吴佳雯书面同意张茂峰转租，且牟益华为了办理工商登记，也要求吴佳雯出具了证明，结合上述事实，本院认为，张茂峰转租涉案的房屋，系经过产权人同意，故涉案房屋租赁合同不具有法律规定的导致合同无效的情形，故对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于焦点2。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，上诉人单方面要求解除合同，但其不具有法律规定的解除合同的事由，不享有单方解除合同的权利。一审法院经过对本案的审理，以判决的方式解除涉案的合同，符合法律规定，本院予以确认。关于焦点3。牟益华提出要求本院核实恒辰公司是否真实收取了安装消防设施的费用以及消防工程是否验收合格，但本案中，恒辰公司出具了收据，且实际对涉案房屋消防设施进行了安装，故本院足以认定张茂峰支付了相应了安装费用。涉案租赁合同中明确约定，由上诉人承担新增消防设施的费用，且涉案合同因上诉人单方违约而解除，其无权要求被上诉人退还支付的新增消防设施的费用，其亦未提交证据证明消防设施的安装影响了其使用涉案房屋，因此，对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。另外，对于牟益华提出的涉案房屋面积不足的问题，因其未能提交相应的证据予以证明，故对其该主张，本院不予支持。综上所述，牟益华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1120元，由上诉人牟益华负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年九月二十七日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。