北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7944号上诉人（原审原告）：刘迎新，男，1961年12月8日出生。委托诉讼代理人：张敬（刘迎新之妻）。被上诉人（原审被告）：北京北广电子集团有限责任公司，住所地北京市西城区黄寺大街23号。法定代表人：杜罗坤，董事长。委托诉讼代理人：赵迎新，女，该公司职员。上诉人刘迎新因与被上诉人北京北广电子集团有限责任公司（以下简称北广公司）确认合同有效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初34181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘迎新上诉请求：二审明确哪个合同无效。事实和理由：对一审判决结果无异议，一审判决认定“涉案合同无效”不明确，应明确都包括哪些合同。北广公司辩称，同意一审判决，我公司与刘迎新之间就签订过一份租赁合同，房屋已经拆迁了，关于刘迎新所述租赁合同上房屋地址与拆迁合同不一致的问题，可能是当时叫法有区别。刘迎新向一审法院起诉请求：1．确定刘迎新在1995年4月19日与北广公司（原名称：北京广播器材厂）签订的房屋租赁合同（居住面积12平方米）合法有效；2．北广公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1995年4月19日，北京广播器材厂（甲方）与刘迎新（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将西城区××房下周转房×号平房1间，居住面积12平方米，起租日期1994年10月1日。约定乙方承租甲方管理的上列房屋作为住宅使用，双方议定遵守事项如下：一、本租约为乙方取得承租房屋使用权的凭证甲乙双方均有遵守国家有关住宅法律规定和本厂房屋管理条例制度的义务。二、房屋租金数额，由甲方根据本市现行租金标准和本厂有关租金标准核定。……。北京广播器材厂后改制更名为北广公司。2007年9月2日，北京市西城区房屋管理局向北京市西城区市政管理委员会出具《房屋拆迁许可证》（京建西拆许字［2007］第186号），内容为：“你单位因环境整治项目建设，需拆迁下列范围内房屋及其附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准，特发此证。拆迁范围北三环中路12号院南平房、黄寺大街甲23-2号，……。”2009年1月15日，北京市西城区房屋管理局作出西房裁字（2009）第2号城市房屋拆迁纠纷裁决书，裁决查明：“……，被申请人刘迎新在拆迁范围内北京市西城区北三环中路×号院南平房×号承租单位自管产房屋，建筑面积23.86平方米。现场无户籍人口。该处房屋产权已由北广公司转移至申请人北京市西城区市政管理委员会名下。……。”最终裁决刘迎新一家搬至申请人北京市西城区市政管理委员会为其准备的北京市海淀区××路×号××中区×号楼13单元×号二居室内承租居住，并将北京市西城区北三环中路×号院南平房×号被申请人刘迎新承租的房屋腾空交申请人北京市西城区市政管理委员会拆除，自建房一并拆除，……。2009年1月20日，北京市西城区市政市容管理委员会（甲方）与刘迎新（乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，内容为：一、拆迁依据，根据房屋拆迁许可证京建西拆许字（2007）第186号，甲方因环境整治项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内西城区北三环中路×号院南平房×号所有的房屋。二、被拆迁房屋，乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋1间，建筑面积23.86平方米。三、房屋拆迁补偿款，被拆迁房屋补偿款合计196419元。四、拆迁补助费，甲方应支付乙方拆迁补助费共计26412.20元。五、付款方式及期限，甲方应在乙方完成搬家后7日内，将被拆迁房屋补偿款、拆迁补助费共计222831.20元，一次性付给乙方。六、乙方搬迁期限，乙方应在2009年1月25日前完成搬迁。同时，北京市西城区市政市容管理委员会还向刘迎新支付生活困难补助款697168.80元。此后，刘迎新领取北京市西城区市政市容管理委员会支付的各项补偿补助费合计人民币92万元。2009年12月24日，刘迎新向北京市西城区市政市容管理委员会出具《承诺书》，内容为：“本人长期居住在北三环中路12号院平房6号，此房是承租北广厂的自管房及自建房，在09年1月与西城区市政管委达成货币补偿协议，妥善安置完成，因本人住房困难，特向西城管委申请回购房一套（地址：海淀区××路×号××中区两居室一套），本人承诺按照国家规定缴纳因购房发生的一切正常费用。办理房屋入住手续后，不在向西城市政管委提出其它要求。……”刘迎新出资购买了北京市海淀区××路×号××中区×号楼×层×号房屋，2010年7月1日，刘迎新取得该房屋之产权，房屋性质为商品房，建筑面积83.84平方米。2010年3月19日，北京市西城区市政市容管理委员会向刘迎新出具《关于刘迎新信访的回复》，内容为：“我委已接到您的信访件，现就您的信访内容答复如下：1、在2006年北三环中路北京广播器材厂拆迁中，自建房一律不予补助。当时您未提供给我为您在信访信中反映的12平方米房屋的产权证或承租协议等相关手续，故我委认定该房屋为自建房。2、我委已经为您协调解决位于北京市海淀区××路×号××中区×号楼10单元×号二居室的回购房屋一套，您已在2010年1月1日前办理了相关手续。您住房问题已经解决。3、您已在2009年12月24日《承诺书》中明确就北广厂98年同意盖房因北广厂不能提供合法手续，我委不予认定，您就此事不在向我委提出任何要求。……。”2014年11月19日，北广公司出具《证明》，内容为：“刘迎新系北广电子集团职工，原承租西城区北三环中路×号院×平房内×号（西城十二层下周转房），使用面积12平米，2007年拆迁时，经北广与拆迁方协商同意，每个拆迁户又增加小厨房使用面积5.9平方米，所以总拆迁使用面积17.90平方米，建筑面积23.86平方米。特此证明。”2017年2月10日，北京市西城区房屋管理局政府信息公开申请答复书（西房管字［2016］第573号-答复），内容为：“我局于2016年12月30日受理了您提交的政府信息公开申请。您申请获取‘依据西房裁字（2009）第2号裁决书查明：申请人经京建西拆许字（2007）第186号房屋拆迁许可证批准，经北京西城房地产价格评估有限公司评估。被申请人刘迎新在拆迁范围内北京市西城区北三环中路×号院南平房×号承租单位自管产房屋，建筑面积为23.86平方米，……。①申请政府信息公开，该房屋的基本情况、拆迁范围、被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。②申请信息公开：评估报告中所指被拆迁人刘迎新承租西城区北三环中路×号院南平房×号建筑面积23.86平方米的承租合同。③申请信息公开：裁决书查明的信息，被申请人刘迎新在拆迁范围内北京市西城区北三环中路×号院南平房×号承租单位自管产房屋，建筑面积23.86平方米的承租合同。……’的信息。……。您申请获取‘②评估报告中所指被拆迁人刘迎新承租西城区北三环中路×号院南平房×号建筑面积23.86平方米的承租合同③裁决书查明的信息，被申请人刘迎新在拆迁范围内北京市西城区北三环中路×号院南平房×号承租单位自管产房屋，建筑面积23.86平方米的承租合同’的信息，我局所存相关档案中有且仅有一份‘居住面积12㎡’的房屋租赁合同，未查找到‘建筑面积23.86平方米’的承租合同，故您申请获取‘建筑面积23.86平方米的承租合同’的信息，我局未获取、未保存，……，将我局所存的该份房屋租赁合同依法予以公开，详见附件《房屋租赁合同》。……。”附件中的《房屋租赁合同》即为北京广播器材厂与刘迎新于1995年4月19日签订的、房屋座落西城区××房下周转房×号的《房屋租赁合同》。2017年3月9日，北京市西城区房屋管理局政府信息公开申请答复书（西房管复字［2017］第12号），内容为：“我局于2017年1月22日受理了您提交的政府信息公开申请。……。您申请获取‘①申请公开：关于23.86平方米房屋的产权证、产权转移的合法手续、产权转移的时间、产权转移的方式’的信息涉及房屋产权变更，并非我局职能，不属于我局公开范围，……。您申请获取‘②依据裁决书查明：被申请人刘迎新在拆迁范围内北京市西城区北三环中路×号院南平房×号承租单位自管产房屋，建筑面积23.86平方米，申请公开上述拆迁范围内的国有土地使用权证的信息’的信息并非我局在履职过程中应当获取的信息，且经查我局所存档案，未查找到与您申请内容有关的信息，该信息我局未获取、未保存，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条第三款之规定，该信息我局不存在。”2017年7月6日，北京市国土资源局西城分局向刘迎新出具《查询结果》，内容为：“根据你（单位）的查询申请，经查询，在可查询范围内，未见北京市西城区北三环中路×号院×平房及×平房×号（紧挨楼房南侧平房）房屋及土地登记记载。……。”2017年12月20日，北京市国土资源局西城分局向刘迎新出具《查询结果》，内容为：“根据您的查询申请，经查询西城区房屋权属档案系统，在可查询范围内，未见座落于西城区北三环中路×号院×平房及×平房×号（紧挨楼房南侧平房）登记记载。……。”2019年10月9日，北京市规划和自然资源委员会向刘迎新出具《不动产登记资料查询结果证明》，内容为：“您（单位）于2019年10月9日提出不动产登记资料查询申请，查询目的为诉讼事宜。依据你提供的北京市房屋拆迁补偿方案表中房屋注册地址西城区北三环中路×号院×平房及×平房×号及你与北京广播器材厂的房屋租赁合同中房屋座落西城区××层下周转房×号，经查询西城区不动产档案管理系统，在可查询范围内，未见上述座落房屋的房屋登记记载。……。”刘迎新陈述，其与北京广播器材厂《房屋租赁合同》中“西城区××层下周转房×号”与拆迁协议中的“西城区北三环中路×号院南平房×号”并非同一个地址，拆迁时西城区××层下周转房×号并未得到补偿，西城区××层下周转房×号经向规划部门查询，属于违章建筑，没有产权证。北广公司表示，《房屋租赁合同》中“西城区××层下周转房×号”与拆迁协议中的“西城区北三环中路×号院南平房×号”为同一地址，拆迁时认定面积23.86平方米中就包含了这个房屋，已进行补偿，可能因为当时租赁合同填写的不规范，房屋有没有产权证不清楚，当时是给一些职工居住。刘迎新及北广公司均认可，双方只签订了一份面积12平方米的租赁合同。另查，2012年刘迎新曾将北京市西城区市政市容管理委员会起诉至法院，刘迎新认为拆迁协议中只有23.86平方米的住房，没有包括其与北广公司承租的使用面积12平方米的住房，因此，要求补偿一间使用面积不少于12平方米的房屋（要求有供暖和厕所），……。法院审理后认为，双方已就拆迁西城区北三环中路×号院南平房×号房屋一事做了相应的约定，刘迎新也书写了承诺书，不再向西城区政管委提出其他要求，随即驳回了刘迎新的诉讼请求。判决后刘迎新提起了上诉。2013年北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第04098号民事判决，维持了一审判决，驳回上诉请求。后刘迎新又申请再审，2013年12月12日，北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第3705号民事裁定，驳回了刘迎新的再审申请。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。法院从以下几点考虑，分析涉案合同的效力。第一，诉讼中，刘迎新陈述涉案合同中的房屋系违章建筑，没有产权证。第二，北广公司表示，不清楚该房屋的产权情况，其虽表示需要进一步核实，但未向法院提交核实意见，也未提供房屋的任何产权证明。第三，刘迎新在本次诉讼前，已向国土部门、规划部门申请信息公开，行政主管部门明确表示，合同中的房屋以及西城区北三环中路×号院南平房×号均没有登记信息。因此，法院认为，无论合同中的房屋以及西城区北三环中路×号院南平房×号房屋是否为同一地址，两个地址的房屋均无相关行政审批的建设手续，涉案合同应属无效。现刘迎新要求确认其与北广公司1995年4月19日签订房屋租赁合同有效，缺乏依据，法院不予支持。诉前，刘迎新已向行政主管部门申请信息公开，行政主管部门已就西城区北三环中路×号院×平房及×平房×号房屋的登记情况答复了刘迎新，本案诉讼中均已出示，故刘迎新向法院申请向相关单位调取西城区北三环中路×号院×平房及×平房×号房屋注册登记地址手续，法院不予准许。综上所述，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十四条之规定，判决如下：驳回刘迎新的诉讼请求。二审中，刘迎新提交了不动产登记资料查询申请书、不动产登记资料查询结果证明、北京市规划和自然资源委员会西城分局出具的不予受理告知书，欲证明截至2020年8月26日，未见坐落于西城区北三环中路×号院紧挨×层楼×侧平房（北三环中路×号院×平房×号）登记记载，以及北京市规划和自然资源委员会西城分局答复的其主张的房屋属于单位自管产，不属于该局职权范围。北广公司对上述证据的真实性认可，但认为上述证据印证了一审的判决结果，租赁合同应属无效。审理中，刘迎新主张其租赁合同上的地址为西城区××层下周转房×号，而《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》上记载的地址为西城区北三环中路×号院南平房×号，二者不一致，其认可一审判决认为合同无效，但认为应明确是哪个合同。且刘迎新主张其向一审法院申请调取北广集团土地使用权证但一审法院不予准许存在不当之处。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据查明的事实，刘迎新与北广公司就西城区××层下周转房×号签订房屋租赁合同，经向不动产登记部门查询，未见上述坐落房屋的登记记载，北广公司亦未提交相关行政审批的建设手续，故该租赁合同应属无效。刘迎新起诉要求确认该租赁合同有效缺乏依据，应予驳回。刘迎新上诉所述《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》上地址与租赁合同地址不一致的问题，因本案诉讼请求系确认租赁合同之效力，房屋拆迁与本案租赁合同不属同一法律关系。关于刘迎新主张原审法院未予准许其调取证据申请一节，依据现有证据能够对其所诉租赁合同之效力进行判断，故原审法院不予准许其申请，符合《最高人民法院关于适用的解释》规定的情形，原审法院对此处理并无不当，本院不持异议。综上，刘迎新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由刘迎新负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  刘丽杰审判员  王 佳二〇二〇年九月二十二日书记员  李 丽