湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初1804号原告：刘德明，男，1964年10月15日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。委托诉讼代理人：郑祥、柏云菊，湖南舜源泽律师事务所律师。被告：欧阳昌维，男，1986年6月25日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。委托诉讼代理人：欧阳敏，湖南宁远大鹏法律服务所法律工作者。被告：欧阳文英，女，1985年3月17日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。原告刘德明与被告欧阳昌维、欧阳文英合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘德明及其委托诉讼代理人郑祥，被告欧阳昌维及其委托诉讼代理人欧阳敏到庭参加诉讼。被告欧阳文英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘德明向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告欧阳昌维于2018年10月8日签订的《二手房买卖合同》；2、判令二被告连带偿还原告购房款及装修等相关费用共计767600元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2018年10月8日，原告通过宁远县久华房地产置业公司介绍，向被告购买了宁远县潇湘山水城2栋1单元2801房，双方签订的《二手房买卖合同》中约定，房屋总价款76万元，于合同签订时付46万元，余款30万元于甲方(即被告)将不动产权过户至乙方(及原告)后交清。原告于合同签订当天交清了46万元购房款，被告将自己的购房合同(即被告与潇湘公司签订的购房合同)原件及该房的钥匙交给原告，原告对该房进行了装修，住进了该房，并在该小区购买了车位，缴纳了物业管理费。被告欧阳文英以自己没有签字不同意转让该房屋为由，拒绝协助原告办理过户手续。原告因购房花费了46万元购房款(其中包括定金50000元)，二被告应当双倍返还定金50000元，购车位花费了75000元，装修花费了2万元，交物业管理费3000元，中介费7600元。被告存在违约行为，应当承担违约责任，按购房总价的20%计算为152000元，应当由被告给付违约金152000元给原告。因此，被告应当返还给原告的总金额为767600元。原告起诉要求被告协助过户，法院判决驳回了原告的诉讼请求。现原告只得要求被告返还相关款项，请依法判处。被告欧阳昌维辩称，一、答辩人与被答辩人于2018年10月8日所签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应当合法有效，买卖合同的生效与出卖人对标的物是否拥有所有权或处分权是无关的，且本案也不符合解除合同的四种法定情形；二、被答辩人在诉状中提到，曾起诉被告协助过户，法院判决驳回原告的诉讼请求，答辩人认为一审判决有误，被答辩人的诉请缺乏事实和法律依据。被告欧阳文英未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状。原告刘德明为支持其诉讼请求向法庭提供如下证据：1、二手房买卖合同，拟证明原告购买山水城2栋1单元2801号房的事实；2、定金协议及收据，拟证明原告通过中介与被告达成购房协议并交纳定金；3、收据、转账记录、贷款还款清单，拟证明原告交付房款46万，并替被告还房贷；4、房屋中介收据，拟证明原告给中介费7600元的事实；5、购买车位合同，拟证明原告购买车位，交付物业管理费的事实；6、订货单、收据，拟证明原告购买材料，房屋装修并住进房屋的事实。被告欧阳昌维、欧阳文英未向本院提供证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：1-4号证据无异议；5号证据真实性有异议，被告不知情；6号证据有异议，没有其他证据佐证，不能达到证明目的。本院对原、被告提供的证据审查认为：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：5-6号证据符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月8日，原告刘德明通过宁远县九华房地产置业公司介绍，与被告欧阳昌维签订《二手房买卖合同》，购买位于宁远县潇湘山水城2栋1单元2801房房屋一套，被告欧阳文英并未授权给被告欧阳昌维，亦未到场签字。其合同约定，房屋总价款760000元，签订合同时付款460000元（含定金50000元），余款300000元于甲方（即被告）将不动产权过户至乙方（即原告）后交清。原告于合同签订当日交清460000元购房款，被告将自己的购房合同原件及房屋钥匙交给原告，原告对该房屋进行了装修，花费装修费19950元，并于2018年11月1日住进了该房，还在该小区购买车位花费75000元。2019年5月，原告得知该套房屋的不动产手续已经办理完毕，多次催促被告欧阳昌维去办理过户手续，因被告欧阳文英以自己没有签字，不同意转让该房屋为由，拒绝协助原告办理过户登记手续。原告认为被告欧阳昌维未依约履行合同，曾起诉要求被告协助过户，经宁远县人民法院（2020）湘1126民初555号民事判决书判决驳回诉讼请求，遂原告于2020年7月10日再次向本院提起诉讼，请求依法解除合同。本院认为，本案系合同纠纷。依法成立的合同，自成立时生效。原告刘德明作为甲方与被告欧阳昌维作为乙方于2018年10月8日签订了《二手房买卖合同》，该合同双方意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，合同依法有效成立。但该房屋系二被告的夫妻共同财产，被告欧阳昌维未经过共同共有人欧阳文英的同意下，擅自处分房屋，属无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，因共同共有人欧阳文英不同意出售房屋，导致被告欧阳昌维无法把房屋过户给原告刘德明，且因未办理过户登记手续，原告刘德明也无法善意取得该房屋所有权。综上，被告欧阳昌维未能按照合同约定履行过户义务，原告刘德明也无法通过其他途径取得房屋所有权，被告欧阳昌维的违约行为已致使该合同目的不能实现，构成根本违约。原告刘德明有权行使其法定解除权，以维护自己的合法权益。因此，原告诉请解除合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告刘德明交付的购房款46万元（含定金50000元），被告欧阳昌维应予返还。同时，原告刘德明可以要求赔偿损失。原告既要求给付违约金，又要求双倍返还定金，不符合法律规定。法律明确规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告为履行合同，花费装修费19950元，物业管理费3000元，中介费7600元，原、被告双方签订的《二手房买卖合同》约定违约金一百万，原告诉请按购房总价的20%计算违约金，都过分高于实际损失，有失公平，本院酌定适用定金罚则，被告欧阳昌维应双倍返还定金，即返还定金100000元。原告虽为居住方便购买车位，但该车位并非其损失，原告可另行处理。故，原告诉请要求返还767600元，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告刘德明与被告欧阳昌维于2018年10月8日签订的《二手房买卖合同》；二、限被告欧阳昌维在本判决生效后十日内返还原告刘德明购房款460000元（含50000元定金）；三、限被告欧阳昌维在本判决生效后十日内返还原告刘德明定金50000元；四、驳回原告刘德明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11476元，减半收取5738.5元，由被告欧阳昌维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  邓双成二〇二〇年九月二十一日法官 助理  肖 曦代理书记员  周 涛附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。