江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6217号上诉人（原审被告）：南京大卫杨环保有限公司，住所地南京市建邺区福园街135-14号。法定代表人：杨肇，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雪梅，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔建勋，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛芳，女，1973年9月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：罗林，江苏墨翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿帅，江苏墨翰律师事务所实习律师。上诉人南京大卫杨环保有限公司（以下简称大卫杨公司）因与被上诉人薛芳房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初2070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。大卫杨公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判大卫杨公司按薛芳和思派恩公司签订的合同以及思派恩公司和延明公司签订的合同约定，以每月22800元的标准支付占有使用费；二、本案一、二审诉讼费由薛芳承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决错误地认定2019年3月27日因薛芳锁门封门后才导致大卫杨公司无法正常使用案涉厂房。2018年12月7日，延明集团向大卫杨公司提出不知涉案房屋被转租，要求大卫杨公司纠正，已影响到大卫杨公司对案涉厂房的正常使用。此后，思派恩公司又于2019年3月22日将案涉厂房贴上封条，不让大卫杨公司使用。大卫杨公司多次要求薛芳协调解决，但薛芳不仅没能及时有效地解决转租纠纷，反而于2019年3月27日将已被思派恩公司贴上封条的案涉厂房加锁锁牢，导致案涉厂房自2019年3月22日起至5月13日止一直由薛芳和思派恩公司实际控制，大卫杨公司无法正常使用涉案房屋。2.一审判决以大卫杨公司没有提供证据为由，错误地认定薛芳自2019年5月13日后没有再锁门。首先，2019年11月19日的一审质证中，薛芳的代理人当庭自认，2019年6月25日之后，案涉厂房门一直被薛芳锁住，直至19日一审法院质证时一直未开门，此外，薛芳于2019年6月25日发给刘静的通知函以及刘静给纪志远的信息和大卫杨公司在一审中提交的2019年9月20日案涉厂房门已被打开的报警记录，足以认定案涉厂房自2019年6月25日后一直被薛芳控制，大卫杨公司无法正常使用。其次，2019年5月13日，薛芳开门后，因大卫杨公司未能严格按5月12日的协议支付房租，薛芳又于2019年6月25日将案涉厂房再次加锁锁住，并短信通知刘静将按5月12日协议处理案涉厂房内的财产（当时大卫杨公司的一保管员被锁在屋内），大卫杨公司的法定代表人杨肇得知此事后介入处理，分次付清了5月12日协议约定的租金后，薛芳仍不开门，杨肇无耐，为了让薛芳开门，尽快恢复生产、减少损失，于2019年7月22日被迫签下承诺，但薛芳收到承诺后仍不开门让大卫杨公司营业，在此情况下，大卫杨公司未再继续支付之后的2个月租金。3.一审判决错误地认定纪志远向李延明的转帐为代薛芳支付的案涉厂房租金。第一，纪志远为思派恩公司的原法定代表人，而思派恩公司本身与延明集团之间存在事实上的租赁合同关系，且双方的合同约定，租金直接支付到李延明个人帐户，因此，纪志远作为思派恩公司的法定代表人向延明集团法定代表人李延明支付租金具有事实依据；其次，薛芳与延明集团之间并没有租赁合同关系，因此，薛芳没有向延明集团支付租金的义务，虽然纪志远是薛芳的丈夫，因薛芳没有向延明集团支付租金的义务，那么一审判决认定纪志远作为丈夫代薛芳向延明集团支付租金没有事实依据，相反，应该是薛芳向思派恩公司支付租金，但一审中薛芳并未提供支付租金的支付凭据。第三，大卫杨公司和薛芳之间的租赁合同签订于2018年8月19日，而纪志远向李延明支付租金的时间为2018年7月5日，此时，大卫杨公司与薛芳之间尚未形成合同关系，一审判决将该笔款项认定为代薛芳支付的涉案租金没有事实依据，且与已有的证据相矛盾。第四，薛芳一审中提供的纪志远于2018年7月5日、11月27日及2020年4月10日向李延明转帐的附言中均明确备注为思派恩租金和思派恩水电费，一审判决却将该款认定为纪志远代薛芳支付，明显错误，且与已有证据相矛盾。二、双方当事人之间的租赁合同已于2019年9月2日解除，合同解除后，大卫杨公司仍占有案涉厂房没有事实和法律依据，属于侵权行为。根据法律规定，因侵权行为造成他人损失的，应赔偿损失。本案中，思派恩公司与延明集团之间的租赁合同明确约定，案涉厂房第一年租金为11元每平方米每月，第二年租金为11.5元每平方米每月。一审中，延明集团出具证明证实，因思派恩公司注销，延明集团将按与思派恩公司签订的租赁合同月底的租金标准向薛芳收取房租，而延明集团与思派恩公司签订的租赁合同中约定的租金计付标准是21850元/月，据此可以证明，合同解除后，因大卫杨公司占用案涉厂房给薛芳造成的实际损失为21850元/月，因此，一审判令大卫杨公司按每月39900元的标准支付占用费没有事实和法律依据，应依法予以调整。三、案涉厂房货梯一直由延明公司和薛芳控制，导致大卫杨公司一直无法使用货梯，导致大卫杨公司无法腾空房屋，经大卫杨公司的代理人协调后，薛芳第二天才将货梯打开。薛芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回大卫杨公司的上诉请求。薛芳向一审法院起诉请求：一、判令解除其与大卫杨公司的租赁合同，大卫杨公司立即交还案涉厂房；二、判令大卫杨公司支付2019年8月20日到2019年9月2日租金17053.15元，从2019年9月3日开始计算到实际返还之日止，按照月租金39900元计算到被告搬出为止；三、判令大大卫杨公司支付逾期交纳房租的滞纳金，以半年租金239400元为基数，自2019年7月20日起按照月利率2%计算至实际给付之日，同时判令大卫杨公司按6个月租金239400元标准计算支付违约金。一审法院认定事实：2018年8月9日，薛芳（出租方，甲方）与大卫杨公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落在南京市江宁区诚信大道2号三楼面积为1900平方米的厂房（即案涉厂房）出租给乙方使用；租赁期限为2018年8月20日起至2021年8月19日止；甲乙双方约定，该厂房租金标准为每月每平方米21元，即年租金478800元（不含税价），第一年租金不变，第二年起每月每平方米21.5元，即年租金490200元（不含税价），第三年每月每平方米22元，即年租金501600元（不含税价）；甲乙一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金4万元；租金6个月支付一次，每次需要提前一个月支付；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担，在收到缴费通知后三天内付清，租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权按欠缴金额的2%每月收取滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权，如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则造成的一切损失和后果，都由乙方承担；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。签订上述合同后，薛芳将案涉厂房交付给大卫杨公司，大卫杨公司支付了第一年度上半年即2018年8月20日至2019年2月19日的租金。2018年12月7日，延明集团有限公司（即延明公司）向大卫杨公司发出告知书，内容为“贵司未经我方许可，与南京思派恩国际贸易有限公司（即思派恩公司），擅自转租我司4号厂房3楼的行为，严重违反我司厂房租赁之管理原则，请贵司收到告知书后，立即予以纠正”。大卫杨公司未在2019年1月20日前支付第一年度下半年即2019年2月20日至2019年8月19日的租金239400元。2019年3月22日，思派恩公司向大卫杨公司发出通知函，内容为“你司拖欠房租及水电费，催款多次无效，本公司将于今日下午清场处理，停水电，锁门，请你司员工带齐贵重物品离场，遗失概不负责，特此通知”。2019年3月27日，薛芳向大卫杨公司发出通知函，内容同上。2019年3月底，薛芳对案涉厂房锁门。2019年4月8日，大卫杨公司向薛芳支付保证金4万元。2019年5月12日，薛芳（甲方）与大卫杨公司（乙方）签订《欠付租金还款协议》一份，载明“本补充协议，基于原甲乙双方2018年8月9日签订的仓库租赁合同，因目前乙方尚欠甲方第一年度租金人民币238800元整，现拟定支付还款计划如下：1.第一年度尚欠人民币238800元，第一次支付于2019年5月13日上午支付人民30000元整（甲方承诺开门）。2.第二次支付于2019年5月底前支付人民币20000元整。3.第三次支付于2019年6月20日支付人民币80000元整。4.第四次支付于2019年6月30日支付人民币108800元整。5.第二年度租金按原合同应于2019年7月20日，甲方同意延期至7月底支付。6.乙方在按时履行欠租金还款及第二年度上半年租金按时支付的前提下，同意按免除第二、第三年度租金递增的费用。7.在甲乙双方2018年8月9日签订的租赁合同到期，即2021年8月19日至2021年11月19日为三个月免租期。8.如本协议以上内容，乙方还款部分，乙方未按时完成还款，乙方同意甲方有权收回仓库场地，如乙方不搬，乙方场内所有物品视为放弃处理，用方清场产生的合理费用由乙方承担，无异议。9.合同到期后，经甲方验收合格（无机构性损坏），无欠水、电费，甲方必须在3天内退还押金人民币40000元整”。达成上述还款协议后，薛芳于2018年5月13日对案涉厂房开锁，大卫杨公司按约支付了2019年2月20日至2019年8月19日的租金。大卫杨公司于2019年7月22日向薛芳出具《仓库房屋付款计划》一份，载明“1.甲方薛芳；2.乙方大卫杨公司承诺8月15日支付两个月租金；3.在此期间（两个月即2019年8月9日至2019年10月9日），乙方考虑续租、退租方案；4.如果续租，乙方在8月底前支付剩余四个月房租，如果退租，乙方支付违约金（6个月租金）”。大卫杨公司出具上述付款计划后，未在2019年8月15日支付两个月租金。2019年8月27日，薛芳向大卫杨公司发出《告知函》，载明“大卫杨环保公司，刘静，杨肇：现通知你方于2019年8月28日-2019年9月2日搬清诚信大道2号三楼内的遗留物品，逾期不搬，我方将按合同约定自行处理，遗留废品处理产生的费用由你方承担”。一审另查明，坐落于南京市江宁区的厂房所有权人为延明公司。2015年11月10日，延明公司与思派恩公司签订《厂房租赁协议》，约定严明公司将上述厂房三层（即案涉厂房）、四层出租给思派恩公司，租期为2015年12月10日至2018年12月9日。2018年5月17日，双方续签《厂房租赁协议》，约定新的租期为2018年12月10日至2021年12月9日。2018年5月18日，思派恩公司与薛芳签订《厂房租赁协议》，约定思派恩公司将案涉厂房出租给薛芳，租期为2018年5月18日至2021年5月17日。就思派恩公司将案涉厂房转租给薛芳的行为，延明公司出具证明一份，载明“兹有位于南京市江宁开发区厂房系我司所有。2015年12月10日，我司将上述厂房三层及四层出租于思派恩公司，租赁期限3年。2018年5月17日，双方就续租事宜，再次达成了协议，续租三年。2018年12月，我司发现四号厂房三楼为大卫杨公司实际占有使用，但该公司及思派恩公司均未将该转租事宜通知我司，这严重违反了我司厂房租赁管理制度（我司出租厂房及厂房承租方进行转租均须在我司管理部门办理相关手续），遂向大卫杨公司送达《告知书》，要求其向我司提交相关材料，向我司说明情况，立即纠正错误。此后，思派恩公司、薛芳、大卫杨公司均与我司进行了沟通，在了解了相关情况后，我司认可思派恩公司、薛芳将厂房转租于大卫杨公司，不再对他们之间转租事宜存在异议。以上情况属实，特此证明”。2019年11月21日，思派恩公司出具《证明》一份，载明“本公司与薛芳于2018年5月18日签订《厂房租赁协议》，期限为三年（2018年5月18日至2021年5月17日）。现本公司确认2018年5月至2019年11月的租金及水电费已经结清。以上情况属实，特此证明”。2019年12月9日，思派恩公司注销。延明公司就此出具《证明》一份，载明“我司知晓思派恩公司于2019年12月9日注销后，对于薛芳与大卫杨公司就租赁南京市江宁诚信大道到2号三楼厂房事宜（该厂房系我司所有）签订的租赁合同，依旧认可。我司将继续按照我司与思派恩公司签订的原租赁合同约定的标准，向薛芳收取相关费用”。一审再查明，纪志远原系思派恩公司的法定代表人，薛芳系思派恩公司股东。2018年7月5日，纪志远向李延明转账187200元、2296元，2018年11月27日，纪志远向李延明转账195000元，2020年4月10日，纪志远向李延明转账10万元。薛芳陈述，纪志远系其丈夫，其与延明公司之间的租金已经交清。大卫杨公司对转账记录真实性认可，但认为薛芳与延明公司另有租赁关系，思派恩与延明公司也有租赁关系，故不认可上述转账记录与本案的关联性。一审中，薛芳与大卫杨公司一致确认双方之间的租赁合同于2019年9月2日解除。大卫杨公司称薛芳在2019年6月25日左右对案涉厂房再次锁门，但未提交相应证据。大卫杨公司另辩称，2019年5月22日，双方达成的还款协议是大卫杨公司的刘静在受到胁迫的情况下所签订，不是大卫杨公司的真实意思，亦未提供相应证据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。薛芳与大卫杨公司签订的《租赁合同》合法有效，当事人应按照合同约定履行各自义务。大卫杨公司辩称，薛芳与其签订租赁合同时没有案涉厂房的租赁权，无权转租。对该辩称意见，一审法院不予采信，理由如下：法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉厂房由延明公司出租给思派恩公司，再由思派恩公司出租给薛芳，薛芳于2018年8月9日将案涉厂房出租给大卫杨公司，思派恩公司未对薛芳的转租行为提出过异议，延明公司虽于2018年12月7日告知大卫杨公司要求对擅自转租承租行为予以纠正，但并非要求解除合同，且延明公司就此出具的证明中明确表示，其在与薛芳、大卫杨公司沟通了解情况后，认可思派恩公司、薛芳将案涉厂房转租于大卫杨公司的行为，不再对该转租事宜存在异议。因此，薛芳有权将案涉厂房出租给大卫杨公司使用。关于双方租赁合同解除的问题。双方合同约定，租赁期间，大卫杨公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，若拖欠不付满一个月，薛芳有权按欠缴金额的2%每月收取滞纳金，并有权随时终止租赁协议。现大卫杨公司未按照还款计划于2019年7月底支付2019年8月20日至2020年2月19日的租金，在出具付款计划后，又未按照付款计划支付2019年8月20日至2019年10月19日的租金，也未提出退租，大卫杨公司的行为构成违约，薛芳有权解除涉案租赁合同。双方一致确认涉案租赁合同于2019年9月2日解除，一审法院予以确认。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同解除后，大卫杨公司应向薛芳返还案涉厂房。关于大卫杨公司应支付的租金及占有使用费的问题。薛芳将案涉厂房出租给大卫杨公司使用，大卫杨公司应按照约定支付租金。大卫杨公司未支付2019年8月20日至2019年9月2日的租金17053.15元（478800÷365×13），应予支付。双方租赁合同解除后，大卫杨公司一直未搬出案涉厂房，应自2019年9月3日起按照房屋月租金39900元的标准支付占有使用费。关于大卫杨公司是否应承担逾期支付租金的滞纳金及提前退租的违约金问题。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方就逾期支付租金约定了滞纳金，同时还约定了提前退租应支付相当于6个月租金的违约金，大卫杨公司抗辩上述滞纳金及违约金的标准过高，对此，一审法院认为，在一审法院支持大卫杨公司应按照月租金标准支付案涉厂房至实际搬出日止的占有使用费后，薛芳的实际损失主要系大卫杨公司逾期支付租金的利息损失，大卫杨公司应于2019年8月15日支付2019年8月20日至2019年10月19日的租金，结合薛芳已于2019年8月27日通知，大卫杨公司搬离案涉厂房，双方也认可租赁合同于2019年9月2日解除，考虑薛芳的实际损失并结合薛芳诉请，一审法院酌定薛芳可以主张以17053.15元租金为基数，自2019年8月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息。大卫杨公司交纳的4万元保证金系为担保租赁合同的履行，该金钱的性质是对履行租赁合同的担保，其担保范围包括欠付的租金、费用以及承担相应的违约责任，应从大卫杨公司应支付的上述费用中扣减。大卫杨公司另辩称，薛芳于2019年3月27日对涉案房屋采取锁门、贴封条、停水停电及殴打其员工等非法手段，导致其停产停业，其不应支付此后的租金。一审法院认为，按照双方合同约定，大卫杨公司应于2019年1月20日前支付第一年度下半年即2019年2月20日至2019年8月19日的租金，但大卫杨公司未按约支付，在思派恩公司与薛芳分别催告后，大卫杨公司仍未支付，但双方于2019年5月12日就支付租金问题已达成还款协议，薛芳即予以开锁，大卫杨公司按照还款协议履行，亦未在还款协议中提出薛芳锁门造成其无法经营，其不应支付此后的租金，且于2019年7月22日出具付款计划，故对大卫杨公司上述辩称意见，一审法院不予采信。对于大卫杨公司提出薛芳于2019年6月25日左右再次对案涉厂房锁门，但未提交证据证明，一审法院不予采信。大卫杨公司还辩称，大卫杨公司刘静系受到胁迫才签订了涉案还款协议，亦未提交证据证明，一审法院亦不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、薛芳与大卫杨公司之间的《租赁协议》于2019年9月2日解除；二、大卫杨公司于判决发生法律效力之日起10日内向薛芳返还位于南京市江宁区的厂房；三、大卫杨公司于判决发生法律效力之日起10日内支付薛芳自2019年8月20日至2019年9月2日租金17053.15元、占有使用费（自2019年9月3日起按照每月39900元的标准计算至厂房实际返还之日止）及滞纳金（以17053.15元为基数，自2019年8月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之止），扣除大卫杨公司已支付的保证金40000元；四、驳回薛芳的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计6422元，保全费2086元，合计8508元，由薛芳负担2746元，大卫杨公司负担5762元。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审期间，薛芳向本院提交情况说明，称大卫杨公司已于2020年8月11日腾空了案涉厂房。大卫杨公司亦认可其于2020年8月11日腾空案涉厂房。以上事实，有情况说明以及本院询问笔录、工作笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：大卫杨公司要求按每月22800元的标准向薛芳支付占有使用费的上诉请求能否成立。本院认为，本案中，双方当事人一致确认双方间就案涉厂房签订的租赁合同已于2019年9月2日解除。一审法院据此确认案涉租赁合同于2019年9月2日解除，有事实和法律依据。合同解除后，大卫杨公司应及时将案涉厂房返还给薛芳。但大卫杨公司未能及时履行相应返还义务，而是继续占有使用案涉厂房直至2020年8月11日才腾空，大卫杨公司应向薛芳支付2019年9月3日起至其实际返还案涉厂房之日，即2020年8月11日期间的占有使用费。根据大卫杨公司与薛芳签订的案涉租赁合同约定，大卫杨公司就案涉厂房的租用应每月向薛芳支付租金39900元，一审法院判令大卫杨公司按该标准向薛芳支付未返还案涉厂房期间的占有使用费，并无不当。大卫杨公司上诉认为其应当按薛芳和思派恩公司签订的合同以及思派恩公司和延明公司签订的合同约定，按每月22800元的标准支付占有使用费。对此，本院认为，大卫杨公司的此项上诉请求不仅缺乏法律依据，还将使得大卫杨公司因其违约行为而得以更低的对价占有使用案涉厂房，让违约方获得不当利益，有失公平，本院对此不予支持。综上，大卫杨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6569元，由上诉人南京大卫杨环保有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王路二〇二〇年九月二十七日法官助理高礼慧书记员陈晓君