宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初4890号原告：银川新华百货商业集团股份有限公司，住所地：宁夏银川市兴庆区新华东街97号。法定代表人：曲奎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵媛媛，女，1982年8月9日出生，汉族，住宁夏固原市原州区泰合公寓16-1305室。系该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈军，宁夏方和圆律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：吴昊，男，1985年5月10日出生，汉族，住宁夏固原市原州区文化街梅园小区3-4-2楼东室。原告银川新华百货商业集团股份有限公司与被告吴昊租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川新华百货商业集团股份有限公司的委托诉讼代理人赵媛媛、陈军，被告吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川新华百货商业集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年5月1日签订的《租赁合同书》；2.判令被告向原告返还位于固原市原州区文化街新华百货商场6F-5-2建筑面积为565.5平方米的出租场地；3.判令被告向原告支付拖欠的租金及物业管理费共计591842.00元（欠付租金及物业管理费暂计算至2020年3月底，实际租金要求以租赁合同约定的标准计算至被告将场地返还给原告之日止）；4.判令被告向原告支付解除合同违约金149592.90元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2014年5月1日，原、被告签订了《租赁合同书》一份，约定：1.原告将位于银川新华百货商业集团股份有限公司固原商场第六层，编号为6F-5-2的区域（以下简称出租场地）出租给被告用于“佐客牛排”品牌的商业经营，出租场地建筑面积565.5平方米；2.租赁期限为3年，即自2014年5月1日至2017年6月30日；3.第一、二营业年度租金标准按照45元/平方米/月计算，月租金为25447.50元，年租金总额为305370.00元；4.从第三个营业年度开始，租金标准为47.25元/平方米/月,月租金为26719.90元，年租金为320638.00元；5.租金支付方式为合同签订时被告向原告支付6个月租金，原告同意被告以一年为租金周期，租金到期前一个月续交下一周期租金；6.第一、二营业年度物业管理费按出租场地面积4元/平方米/月计算，即每月2262.00元，每年27144.00元。从第三个经营年度开始物业费按照4.32元/平方米/月计算，即每月2443.00元，每年29315.50元；7.被告同意物业管理费交纳周期为一年，上周期到期前一个月续交下一周期物业费；8.双方往来款项均以转账或银行支票方式结算；9.合同9.6条约定，如因被告的违约行为导致原告解除合同的，被告应向原告支付总租赁费用的30%的违约金；10.被告逾期支付租金或其他合同约定其他款项超过10日，原告有权解除合同，且被告承担合同9.6条约定的违约责任；11.合同解除后被告应退出并返还出租场地；12.合同条款对其他方面也进行了相关约定。合同签订后，原告积极履行合同约定的交付出租场地义务，被告依照合同约定完成进场装修等。合同于2017年6月30日到期后，被告继续进行营业，原告未提出异议，根据《合同法》第二百三十六的规定，该《租赁合同书》继续有效，对原、被告均有约束力，且该合同租赁期限已变更为不定期期限。自2014年5月至2020年3月期间，原告按约履行合同义务，但被告在2014年至2020年期间均未按照合同约定向原告支付每月周期租金及物业管理费。原告虽通过电话、函件等方式多次向被告催要拖欠的租金及物业管理费，但被告均置之不理，截止起诉前，被告拖欠原告租金及物业管理费共计996309.00元。考虑到被告的实际清偿能力及合同履行过程中，被告提出的相关诉求，原告另行减免租金共计404467.00元。另外，根据《租赁合同书》第9.6及11.2.1条约定，因被告违反合同约定，导致合同终止，则被告作为违约方需向原告支付租金总额30%的违约金。具体到本案中，被告长期、多次拖欠原告租金未能支付，导致合同无法继续履行。原告有权解除《租赁合同书》，且有权要求被告向原告交还出租场地、支付违约金567401.70元。因考虑到被告的偿还能力，原告决定按照2014年5月1日至2017年6月30日期间租金总额的30%计算违约金，即299185.80元。考虑到被告的实际履行能力，原告按照违约金总额的50%主张，即149592.90元。综上，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告吴昊辩称：1.同意解除合同；2.同意返还租赁场地；3.原告诉请的租金及物业管理费的数额,被告认为过高。在被告进场时原告承诺减免的项目是电缆10.9万元,砌墙6万元,还有改隔壁店铺排烟管道3.2万元,6个月装修免租期及试营业免费使用期。2017年7月份合同到期后,给被告的公摊面积一直计算至今,而其他商户有的没有计算公摊面积，并且原告的老总也承诺不再计算，但因为原告内部人员变更的问题，所以也没有落实，在原告计算的租赁费中包含了公摊面积130.5平方米的费用，而且承诺租金降到40元/平方米/月。从2017年7月1日开始公摊面积不计算租金，月租金按照40元/平方米计算，被告现在拖欠原告租金及物业管理费共计应为227194.15元；4.原告要求的违约金，被告不同意支付，因为被告在进场开店的时候投入1076940.00元，而原告的租金2014年至2017年7月是987286.00元，被告认为在这个期间内租金是付清的，所以被告不存在违约。原、被告依法提交了证据。本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的《租赁合同书》1份，来源合法，内容真实，能够证明原、被告于2014年签订合同，约定原告将涉案场地出租给被告作为经营场地等事项，予以采信；原告提交的《宁夏方和圆律师事务所律师催告函》1份、《函告》3份、《缴费通知单》1份，被告对2016年8月6日的函告、缴费通知单无异议，予以采信，其他函件被告不予认可，且无其他证据印证，达不到原告的证明目的，不予采信；原告提交的租金明细1份,其中载明的被告交纳的租金数额与被告提交的收据中载明的数额能相一致，对该些内容本院予以采信；原告提交的电脑购电记录的真实性被告无异议，本院对真实性予以确认。被告向法庭提交的收据38张，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年5月1日，原、被告签订《租赁合同书》（甲方为原告，乙方为被告），主要约定：甲方将其位于银川新华百货商业集团股份有限公司固原商场第六层，编号为6F-5-2的区域，建筑面积435平方米，公摊面积130.5平方米，合计面积565.5平方米的场地（以下简称出租场地）出租给乙方作为经营场地。乙方应付的租金、物业管理费及其他有关费用按出租场地面积计算；租赁期限为三年，即自2014年5月1日至2017年6月30日,2014年5月1日起至2014年6月30日为出租场地的装修期，在装修期内乙方无需向甲方支付租金、物业管理费；乙方租赁场地仅用于佐客牛排的经营，经营范围为西餐；租金按照45元/平方米/月计算，月租金为25447.50元，年租金总额为305370.00元；4.从第三个经营年度开始，租金标准为47.25元/平方米/月,月租金为26719.90元，年租金为320638.00元；2014年5月1日至2014年7月31日为免租期，免租金额为76342.50元；本合同签订时乙方应向甲方预付6个月租金，乙方同意半年/一年为一租金周期，租金到期前一个月续交下一周期租金，逾期按每天千分之五收取滞纳金；物业管理费按出租场地面积为4.00元/平方米/月，每月为2262.00元，从第三个年度起为4.32元/平方米/月，每月为2443.00元；乙方同意半年/一年为一物业管理费交付周期，上一周期到期前一个月续交下一周期物业管理费；甲乙双方签署本合同时乙方向甲方交付履约保证金3万元。合同对水、电、暖气、出租场地的装修及维护、广告管理、违约责任等内容亦作了约定。原告在合同上加盖了公章，被告在合同上签名。被告承租房屋后用于经营佐客牛排。合同到期后，被告继续经营，原告未提出异议。截止2020年3月31日，被告应向原告支付租金及物业管理费共计1948195.60元。原告以函告、通知的形式催要，被告拒绝交纳。现原告认可被告已支付了租金及物业管理费共计908630.50元。另外，原告认可减免被告租金金额为：排烟32000.00元、电缆5万元、砌墙6万元、海绵城市3个月87489.00元、代理期限减免6个月174978.00元，共计为404467.00元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。租赁期间届满，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因被告未按照合同约定支付租金及物业管理费，原告起诉要求解除合同，被告亦同意解除合同，故对原告要求解除《租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告，被告亦同意返还，故对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告承租涉案租赁房屋用于经营餐厅，其应当按照合同约定支付租金及物业管理费，但在合同履行过程中，被告未按照约定支付租金及物业管理费，根据租赁合同书的约定，被告的行为构成根本违约，其应当承担违约责任，故应当承担继续向原告支付租金及物业管理费的义务。截止2020年3月31日，被告应向原告支付租金及物业管理费共计1948195.60元，原告认可被告已支付了租金及物业管理费共计908630.50元，本院予以确认。因2020年新冠肺炎疫情对餐饮行业影响较大，本院确定对2020年2月、3月的租金及物业管理费共计58326.00元予以减免。另外，原告认可减免被告各项费用共计404467.00元，本院予以确认。被告向原告交纳的保证金3万元，应当抵扣其欠付的租金。综上，被告欠付原告的租金及物业管理费应为546772.10元（1948195.60元－908630.50元－58326.00元－404467.00元－3万元）。因被告继续占有租赁房屋，虽然其辩称原告于2020年4月8日停止向其售电导致无法经营，但原告提交的证据能证实原告于2020年4月10日后仍在向被告售电，故其辩称证据不足，本院不予采信。被告仍应向原告支付自2020年4月1日至实际返还租赁房屋之日期间的占有使用费，本院确定按照47.25元/平方米/月的标准计算。原告要求被告按照2014年5月1日至2017年6月30日期间总额的30%支付违约金149592.90元（按50%主张），虽然双方在合同中约定了违约金，但原告在被告未按照约定支付租金且在合同到期后对被告继续使用租赁房屋未提出异议，其并未及时主张权利，故对其该主张，本院不予支持。被告辩称其已向原告付清了2014年至2017年7月的租金、物业费，但被告提交的证据不能证明，故被告该辩称证据不足，不予采信。被告辩称原告承诺其自2017年7月1日开始租金按照40元/平方米/月计算，且不计算公摊面积的租金，原告不予认可，因被告未提交证据证明，故被告的辩称证据不足，本院不予采信。被告辩称其向原告交纳了装修押金5000.00元，原告不予认可，被告未提交证据证明，故被告该辩称证据不足，亦不予采信。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第三款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告银川新华百货商业集团股份有限公司与被告吴昊签订的《租赁合同书》；二、被告吴昊于本判决生效后十日内将位于固原市原州区文化街新华百货商场6F-5-2房屋返还给原告银川新华百货商业集团股份有限公司；三、被告吴昊于本判决生效后十日内向原告银川新华百货商业集团股份有限公司支付截止2020年3月30日的租金、物业管理费546772.10元，并按47.25元/平方米/月的标准计算租金自2020年4月1日至返还房屋之日；四、驳回原告银川新华百货商业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11214元.00，减半收取计5607.00元，由被告吴昊负担4135.00元，原告银川新华百货商业集团股份有限公司负担1472.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院审判员 马文娜 二〇二〇年九月十一日书记员 刘 娜附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。