黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑04民初12号原告（案外人）：陶宣驰，男，汉族，1996年10月10日出生，住鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：王淑琴（陶宣驰之母），汉族，1973年2月19日出生，住鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：刘超杰，鹤岗市东山区人民调解委员会调解员。被告（申请执行人）：鹤岗市三兴建筑有限公司，住所地：鹤岗市五道岗工业园区。法定代表人：张兴伟，职务：董事长。委托诉讼代理人：侯涛，该公司职工。第三人（被执行人）：黑龙江省瑞达房地产开发股份有限公司，住所地：鹤岗市南山区40委锦华公馆。法定代表人：杜莹莹，职务：经理。委托诉讼代理人：梅雨亭，该公司法律顾问。原告陶宣驰与被告鹤岗市三兴建筑有限公司（以下简称三兴公司）、第三人黑龙江省瑞达房地产开发股份有限公司（以下简称瑞达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告陶宣驰委托诉讼代理人王淑琴、刘超杰，被告鹤岗市三兴建筑有限公司委托诉讼代理人侯涛、第三人黑龙江省瑞达房地产开发股份有限公司法定代表人杜莹莹、委托诉讼代理人梅雨亭，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶宣驰向本院提出诉讼请求：1.撤销鹤岗市中级人民法院（2020）黑04执异2号执行裁定书，判令解除对鹤岗市南山区40委锦华公馆居住组团D8号楼010101室房产的查封；2.驳回三兴公司对上述房产的执行申请。事实和理由：2014年7月9日黑龙江比优特商贸有限责任公司（以下简称比优特公司）经鹤岗市仲裁委调解书确认取得了该房屋的所有权，2016年4月10日原告父母自比优特公司处购买该房屋，并装修使用至今，应享有足以排除强制执行的权益。被告鹤岗市三兴建筑有限公司辩称，我们不接受原告的说法，我们申请执行的时候，是由执行局强制执行并查封的这户房产（D8栋010101室），但该房产是瑞达公司名下的，根据鹤岗市仲裁委（2018）鹤仲裁字19号裁决书，已发生法律效力，我们有权利申请强制执行该户房产。至于原告方所陈述该房产是原告的，应由原告与瑞达房产公司交涉，至于房屋产权问题与我方无关。第三人瑞达公司述称：我们受比优特公司的委托将房屋产权属于比优特公司的房屋卖给原告了，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织三方当事人提交的证据进行了质证、认证。原告提交证据如下：证据一、鹤岗市中级人民法院（2020）黑04执异2号执行裁定书，证明我方有权提起此次案外人异议之诉，该裁定中已经将我方付款100万元的事实查清楚，予以肯定。被告及第三人对该证据无异议，本院予以采信。证据二、经备案的商品房买卖合同、由鹤岗市住房和城乡建设局提供的《商品房预售合同登记备案表》，证实2019年10月24日，原告与瑞达公司签订了商品房买卖合同，原告到住房建设局进行了登记备案，证明该商品房买卖合同合法有效。被告未发表质证意见，第三人对该证据无异议，本院依法予以采信。证据三、鹤岗市不动产登记中心出具的住宅类不动产登记收费发票，就是不动产产权权证照的工本费80元，证明原告已经对这个房产已经进入了不动产登记的最后的程序，已经完成审核。被告及第三人对该证据无异议，本院予以采信。证据四、装修文件、水费、电费、宽带费、燃气费、取暖费、物业费若干张，证明原告自买房以来直到起诉前对该房产进行装修和居住的事实。被告认为该证据与其无关，第三人对该证据无异议。本院认为该证据能够证实原告占有、使用该房屋的客观实际情况，本院予以采信。证据五、鹤岗市仲裁委员会鹤仲调字（2014）第40号调解书。证明：1、本案的房产已经被生效的仲裁调解书确认为黑龙江比优特公司为权利人。2、我们所签合同的卖房方瑞达房地产公司在本协议中明确约定了瑞达公司受比优特公司委托对外售房，这就解释了为什么我们的收款方票据体现的都是瑞达公司。3、不动产权证书登记的瑞达公司也是依据生效的仲裁文书的约定办理了权属证书。被告认为该证据与其无关，第三人认为该证据证明该房屋已经顶给比优特公司了，比优特公司让瑞达公司代卖，回款归比优特公司，第三人出具收据并且配合办理过户手续。第三入对该证据无异议。本院认为该证据为生效法律文书，能够证明比优特公司有权将房屋出售给原告，本院对该证据予以采信。证据六、瑞达公司向原告出具的收款收据。100万元的银行流水，该证据证明出卖方已经收到购房款100万元。被告认为无法辨别该证据是否真实，第三人对该证据无异议。本院认为该证据能够证实原告缴纳购房款的有关情况，银行交易流水符合客观实际，本院予以采信。证据七、个人名下不动产情况证明，证明原告及家庭成员名下没有住房。被告认为该证据与其无关，第三人对该证据无异议。本院认为该证据为鹤岗市不动产中心出具的证明，证明原告及其家庭成员名下房产登记情况，同本案具有关联性，本院予以采信。被告及第三人未向法庭提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2012年6月21日至2014年4月5日，瑞达公司因开发房地产向比优特公司借款83,964,996.80元，由于该借款未还。双方于2014年7月9日，在鹤岗市仲裁委员会主持调解下，市仲裁委作出鹤仲调字（2014）第40号调解书，双方约定比优特公司购买瑞达公司开发的包括本案鹤岗市南山区40委锦华公馆居住组团D8号楼010101室房屋在内的住宅188户（瑞达公司以此抵比优特公司欠款），比优特公司委托瑞达公司代为出售，购房款归比优特公司所有，瑞达公司负责为购房者办理入户和房屋所有权证。2016年4月10日，陶相臣、王淑琴（夫妻关系）与瑞达公司签订商品房买卖合同，约定以100万元的价格购买鹤岗市南山区40委锦华公馆居住组团D8号楼010101室（不动产权第0029564号）房产。同日，陶相臣、王淑琴交纳了该房款20万元，又于2016年5月9日交纳了购房款10万元，于2017年12月20日由鹤岗市永昌选煤有限责任公司代陶相臣、王淑琴交纳购房款70万元，以上款项均打入比优特公司指定账户中，由瑞达公司开具了收据。陶相臣、王淑琴在接收该房屋后，对该房屋进行了装修，于2017年11月正式入住该房屋并居住使用至今。因瑞达公司建设手续问题，陶相臣、王淑琴未取得该房产的不动产权证书。2019年10月24日陶相臣、王淑琴与比优特公司、瑞达公司协商将该房屋的买受人陶相臣、王淑琴变更为其长子陶宣驰，原告陶宣驰与瑞达公司重新签订了商品房买卖合同，双方于2019年12月2日在鹤岗市住房和城乡建设局对该合同进行了备案。经查，该房屋为陶宣驰名下唯一住房，陶相臣、王淑琴名下没有房产登记信息。由于第三人瑞达公司与被告三兴公司存在民间借贷关系，三兴公司向鹤岗仲裁委员会申请仲裁，要求瑞达公司偿还欠款。鹤岗仲裁委员会于2018年12月8日作出（2018)鹤仲裁字第19号裁决书，裁决瑞达公司偿还三兴公司欠款1000万元，该裁决已经发生法律效力。因瑞达公司逾期未履行生效法律文书确定的义务，三兴公司向本院申请执行，本院依法立案执行。2020年1月8日，应申请执行人三兴公司申请，本院作出（2020)黑04执16号执行裁定书，裁定查封被执行人瑞达公司名下位于鹤岗市南山区40委锦华公馆居住组团D8号楼010101室房屋（黑［2018]鹤岗市不动产权第0029564号，面积533.46平方米）。2020年1月16日，原告陶宣驰对执行标的向本院提出书面异议，本院于2020年1月21日作出（2020）黑04执异2号执行裁定书，驳回了陶宣驰的执行异议，故原告陶宣驰向本院提出本执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是；原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。2014年7月9日，鹤岗市仲裁委员会作出鹤仲调字（2014）第40号调解书，调解协议约定比优特公司购买瑞达公司将包括本案房屋在内的188户房屋，比优特公司委托瑞达公司以瑞达公司名义对外出售，并办理相关手续，因此比优特公司有权将上述房屋出售给原告。2016年4月10日，为了方便办理产权登记手续，原告陶宣驰父母陶相臣、王淑琴经与比优特公司、瑞达公司协商后，由原告陶宣驰与该房屋开发企业瑞达公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买本案房屋。2019年10月24日，双方将该合同买受人变更为陶宣驰，重新签订了《商品房买卖合同》并在鹤岗市住房和城乡建设局办理了备案登记，以上两合同均系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，根据上述法律规定，原告在人民法院查封之前与瑞达公司签订了合法有效的书面买卖合同并登记备案、交付了足额的购房款，且该房屋为原告及其父母名下唯一住房。因此，原告享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：不得执行鹤岗市南山区40委锦华公馆居住组团D8号楼010101室。案件受理费13,800.00元，由被告鹤岗市三兴建筑有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2020）黑04执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 高 琳审判员 刘延鑫审判员 刘延霞二〇二〇年九月十日书记员 刘朦朦