湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初5286号原告：胡秀娟，女，1980年12月8日出生，汉族，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：刘淑静，湖北楚润律师事务所律师，特别授权。被告：武汉武商百盛实业发展有限公司，住所地武汉市江汉区常青路43号。法定代表人：吴全斌。委托诉讼代理人：蔡晶晶、董施雨，湖北华隽律师事务所律师，一般授权。原告胡秀娟与被告武汉武商百盛实业发展有限公司（下称百盛公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡秀娟及其委托诉讼代理人刘淑静到庭参加诉讼，被告武汉武商百盛实业发展有限公司的委托诉讼代理人蔡晶晶、董施雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡秀娟向本院提出诉讼请求：1、判令百盛公司向胡秀娟公示以下信息：（1）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式；（2）自2017年4月30日起至2020年6月22日业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、公共专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况，2020年6月22日之后每半年公布一次；（3）自2017年4月30日起至2020年6月22日物业区域内停车位、车库的出租、分配以及使用情况，2020年6月22日之后每半年公布一次；2、确认原、被告之间的物业服务合同无效；3、本案所产生的所有诉讼费用均由百盛公司承担。事实与理由：胡秀娟为武汉广场业主，2017年4月30日前武汉广场物业服务企业为武汉华信物业管理有限公司。2017年4月30日，武汉广场张贴出一份以“武汉广场大厦业主大会业主委员会、江汉区万松街武展社区居民委员会”的名义发布的公告，公告未加盖任何公章，而武汉广场至今没有成立业主委员会，以不合法的程序将物业服务企业由武汉华信物业管理有限公司更换为百盛公司。百盛公司入驻武汉广场违反了物业管理相关法律法规的规定，因此原、被告之间的物业合同无效。自2017年4月30日，百盛公司开始向胡秀娟收取物业服务费用，但并未按照相关法律法规的规定向胡秀娟及其他业主公示（1）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式；（2）自2017年4月30日起业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、公共专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；（3）自2017年4月30日起物业区域内停车位、车库的出租、分配以及使用情况。胡秀娟为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。百盛公司辩称，1、因原为武广大厦提供物业服务的武汉华信管理有限公司股东合作期限和经营期限2017年4月29日届满，无法再提供物业服务，但武广大厦物业服务工作不能因此而中断。2017年4月26日经武展社区推荐，并经“两长四员”协商议事会议决定，自2017年4月30日起，武广大厦物业服务暂时由百盛公司托管，托管期间原有管理范围、服务项目、服务人员不变。至此，百盛公司承担起为武广大厦提供物业服务的工作。2、百盛公司为武广大厦全体业主提供了优质的物业服务，获得了武展社区、有关组织和单位的认可。百盛公司在显著位置公示了物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式，按照百盛公司公示的物业服务收费标准，胡秀娟及其共有人冯姬飞的物业费交纳至2019年12月，且三年以来武广大厦写字楼和公寓楼物业费综合交费率达到86.5%。上述事实表明，武广大厦广大业主认可认同百盛公司提供的物业服务，百盛公司虽未与全体业主签订书面物业服务合同，但已经与全体业主建立了事实上的物业服务合同关系，该物业服务合同关系依法成立，合法有效，对百盛公司和包括胡秀娟及其共有人冯姬飞在内的全体业主具有约束力。3、百盛公司是与全体业主建立了事实物业服务合同关系，并非与某一位业主单独订立物业服务合同，某一位业主不能以自己的名义提起本案诉讼，因此胡秀娟不具有提起本案诉讼的主体资格。4、武汉广场地下1-2层的产权人是武商集团，不属于武广大厦业主共有，不属于公示的内容。综上，请求法院驳回胡秀娟的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下:胡秀娟居住小区为武汉广场大厦，其小区的原物业公司为武汉华信管理有限公司，物业合同期限届满后武汉华信管理有限公司不再对小区进行物业管理。因小区没有新的物业公司进行管理，武广大厦物业当时也还没有成立业主委员会，故2017年4月26日，经武汉市江汉区万松街武展社区居民委员会在武广写字楼9楼会议室组织“两长四员”（党小组长、门栋长、卫生员、文体员、房管员、治安员）召开协商议事会议并决定，于2017年4月30日始，武广大厦物业服务暂时由百盛公司托管。百盛公司于2017年4月30日进驻武广大厦，对武广大厦进行了物业服务管理。物业服务管理过程中，对收费方式及自2017年4月30日起至2020年6月22日业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、公共专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况没有向业主进行公示；物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准虽然在办公室进行了公示，但未在小区公告栏等显著位置对业主进行公示。另查明，胡秀娟为武广大厦的业主，物业区的停车位、车库的产权属于武汉武商集团股份有限公司所有，百盛公司没有对其进行出租经营及分配，收取相关费用。本院认为，在胡秀娟住宅区武汉广场大厦原物业公司武汉华信管理有限公司的物业合同期限届满后，为了全体业主的利益，经武汉市江汉区万松街武展社区居民委员会组织“两长四员”召开协商议事会议并决定，武广大厦物业服务暂时由百盛公司托管。百盛公司接受委托后，对包括胡秀娟在内的全体业主提供物业服务和管理。胡秀娟支付物业服务费，接受百盛公司的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。胡秀娟认为，百盛公司以不合法的程序入驻武汉广场违反了物业管理相关法律法规，无事实依据。故对胡秀娟主张确认其与百盛公司之间的物业服务合同无效的诉讼请求本院不予支持。百盛公司在合同的履行过程中，未针对业主的知情权，公示物业服务及收费情况，其物业服务存在瑕疵，部分物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准虽然在百盛公司的办公室进行了公示，但未在小区显著位置对业主进行公示，不符合《湖北省物业服务和管理条例》第三十八条的规定。故对胡秀娟主张：1、公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式；2、公示自2017年4月30日起至2020年6月22日业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、公共专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况及2020年6月22日之后每半年对上述信息公布一次的诉讼请求本院予以支持。由于物业区的停车位、车库的产权属于武汉武商集团股份有限公司所有，胡秀娟没有证据证明由百盛公司对其进行了出租及分配，收取了相关费用，故对其主张公示自2017年4月30日起至2020年6月22日物业区域内停车位、车库的出租、分配以及使用情况及2020年6月22日之后每半年公布上述信息一次的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第十条第一款、第五十二条、第六十条、《湖北省物业服务和管理条例》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉武商百盛实业发展有限公司于本判决生效后十日内应在武汉广场大厦显著位置公开以下信息：1、公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式；2、公示自2017年4月30日起至2020年6月22日业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、公共专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；3、2020年6月22日之后每半年对上述信息公布一次。二、驳回原告胡秀娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其公示义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1000元，由原告胡秀娟和被告武汉武商百盛实业发展有限公司各负担500元（此款原告胡秀娟已预付本院，被告武汉武商百盛实业发展有限公司随同上述判决第一项一并支付给原告胡秀娟）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李国华二〇二〇年九月二日书记员  王诗云