黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4123号上诉人(一审被告)：李精华,女，1955年5月30日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人(一审原告)：哈尔滨昱德物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街35号3栋3单元1层3号。法定代表人：张玉兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李鑫，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人李精华因与被上诉人哈尔滨昱德物业管理有限公司（以下简称昱德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初11018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，采用阅卷、调查和询问的方式进行了审理。上诉人李精华、被上诉人昱德物业公司的委托诉讼代理人李鑫、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李精华上诉请求：撤销哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初11018号民事判决，改判昱德物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》无效，驳回昱德物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、根据《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会只是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会未经业主大会的同意与昱德物业公司签订的《物业服务合同》无效。二、昱德物业公司作为物业服务企业应知与业主委员会签订《物业服务合同》需经业主大会的同意，昱德物业公司应该提交相关证明证明与业主委员会签订的合同合法有效，否则合同应认定为无效，昱德物业公司存在过错，应驳回昱德物业公司诉讼请求。昱德物业公司有义务提交业主大会民主议定选聘物业服务企业的记录或者授权等相关证据，昱德物业公司与业主委员会侵害了全体业主的利益。假设《物业服务合同》有效，昱德物业公司在开运花园小区提供物业服务按照一级物业标准收费，现昱德物业服务没有达到一级物业标准，构成违约，应减免物业费支付违约金。公共管理存在重大缺陷，未能及时对公共区域卫生进行清扫、擦拭，小区绿化被毁、被杂物长期占用，夜间庭院照明长期失修等问题。物业服务不达标，物业费不应该按一级物业的标准收费，物业费应按业主实际享受到的内容收取，并按合同向业主支付违约金。昱德物业公司利用小区公共区域出售、出租车位，收取广告费应归业主所有，应公示收入明细，并冲减物业费。昱德物业公司2019年9月16日起诉要求李精华支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业费，诉讼请求已经部分过诉讼时效。昱德物业公司辩称，《物业服务协议》是李精华所在小区业主委员会与物业服务公司签订的，业主委员会协商、洽谈以及使用的相应公章是合法有效的。业主大会、业主委员会对此事具体如何沟通、行使的如何，物业公司没有必要在签订合同时做相应完全的尽职调查。因本小区的物业服务为整个物业服务标准最低级的标准，昱德物业公司只需要履行相应的哈尔滨市住宅物业服务指导标准一级标准完成即可，因此李精华对昱德物业公司要求以更高的标准进行服务不合理，也超出物业服务合同要求。如果部分业主认为物业服务合同有问题，可以行使权利，撤销业主委员会的相应决定，目前由于没有业主行使，昱德物业公司有理由相信物业服务合同成立，并且昱德物业公司的服务已经基本完成举证，按照哈尔滨市住宅服务指导标准提供了基础服务，因此李精华给付相应的物业费是合法合理的。如果李精华认为物业服务侵害了其权益，可以提出相应的诉讼请求，但不能阻碍李精华给付相应物业费。昱德物业公司向一审法院起诉请求：李精华支付物业费2232元，诉讼费由李精华承担。一审法院认定事实：2014年1月1日、2015年1月1日，昱德物业公司与案外人哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会分别签订两份《物业服务委托协议书》，协议均约定：由昱德物业公司为开运花园小区提供物业服务，服务期限自2013年12月16日起至2019年12月31日止，多层住宅物业服务费按建筑面积每月0.62元/平方米计算，违约金按业主缴纳费用的5%计算。李精华为开运花园小区4单元803号业主（建筑面积为75平方米），李精华自2015年1月1日起拖欠四年物业费2232元（0.62元/平方米×12月×75平方米×4年=2232元）。查明：昱德物业公司在水木兰亭小区进行物业服务期间，与案外人哈尔滨市昌盛建筑材料有限公司等签订对水木兰亭小区实施服务的各项协议，昱德物业公司对水木兰亭小区已履行物业管理服务。一审法院认为：昱德物业公司于2014年1月1日、2015年1月1日与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会分别签订的两份《物业服务委托协议书》系双方真实意思表示，且昱德物业公司已经实际为该小区提供了物业服务，故该合同依法成立并发生法律效力。按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”开运花园小区业主大会与昱德物业公司签订的《物业服务委托协议书》对全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方均应认真履行合同义务。李精华系该小区业主，该合同对李精华具有约束力，李精华应当按照合同的约定履行交纳物业费的法律责任，按照合同中约定的多层住宅物业服务费的收费标准为每月0.62元/平方米，李精华每年应支付物业费558元。现昱德物业公司能够举示证据证实已经履行了物业服务合同中的相关服务内容，故李精华应依照物业服务合同的约定向昱德物业公司支付物业费，数额应为2232元（558元×4年）。关于李精华主张房屋出现漏雨情况时昱德物业公司维修不彻底、现李精华家中依旧漏雨、墙面长毛、屋内有多种虫子存在、李精华一直找昱德物业公司维修、但昱德物业公司不给维修的情况，昱德物业公司对此并不知情，且根据《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》中之规定：“根据业主大会的决定组织维修，费用从专项维修资金中列支或由相关业主分摊。”开运花园小区的住宅专项维修基金由小区业主大会管理，故一审法院对李精华的该项主张不予支持。关于李精华主张昱德物业公司存在收取广告费、租金费等违约行为，李精华并未举证证明，故一审法院对李精华的该项主张不予以支持。判决：李精华于本判决生效之日起立即给付昱德物业公司物业费2232元。案件受理费人民币50元（昱德物业公司已预交），由李精华承担，与上述款项一并给付昱德物业公司。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。二审法院组织当事人进行了证据交换和质证。李静华举示两份。证据一：手机内存储的小区室外地面积水图片11张、李精华家门口积水图片1张、楼道积水淌水2张。拟证明：物业服务不到位，防水只做了一年，一再要求做防水，对方称不支付物业费不给做防水，所以不交物业费。证据二：光盘一张。拟证明：防水严重漏水。经质证，昱德物业公司对证据一的真实性有异议，小区室外积水是因哈尔滨当地在拍摄的时间的前一夜有台风和暴雨，小区地面有轻微积水，是正常现象；家门口积水图片、楼道积水淌水图片无法确定系李精华家门口以及所在楼道，也无法确定是因漏水产生还是因洒水产生。因此与本案不存在关联性。对证据二质证认为，该组证据主要的照片已在一审时经过质证，本次举示的只是在同一位置多次拍摄结果。基本意见同一审对照片的质证意见。补充质证意见为，本组照片里面李精华所需要证明的房间漏水，具体原因无法在照片中体现，只能看出有漏水现象。本院认证意见为：漏雨与建筑本身情况有关，以上证据不能证实物业公司没有提供相应的物业服务。昱德物业公司未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，昱德物业公司于2013年末开始对开运花园小区进行物业管理服务，并于2014年1月1日与开运花园小区业主大会签订了《物业服务委托协议书》，哈尔滨市香坊区开运花园小业主委员会加盖了公章并有负责人签字。虽李精华等部分业主提出昱德物业公司在服务管理上存在重大缺陷，但在昱德物业公司进驻开运花园小区近6年时间，李精华及部分小区业主未能就此问题行使业主权力，况且昱德物业公司已提供了相应的物业管理服务，故收取物业服务费实属合理范围。同时，李精华等部分业主主张开运花园小区业主大会与昱德物业公司签订的《物业服务委托协议书》无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，李精华等部分业主有责任提供证据加以证明，现李精华等部分业主并未举示充分证据予以证明，故李精华该项请求不成立，本院不予支持。至于昱德物业公司服务不到位等问题，一审法院认定物业服务质量存在瑕疵，从而驳回了昱德物业公司关于违约金的诉讼请求，亦是对昱德物业公司变相处罚，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”故昱德物业公司请求李精华交纳所欠物业费有法律依据。一审法院处理得当，本院予以维持。关于昱德物业公司的诉请是否超过诉讼时效期间的问题。因物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从双方终止物业服务合同之日起算。李精华关于昱德物业公司的诉请部分已超过法律规定诉讼时效期间的主张，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，李精华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李精华负担。本判决为终审判决。审判长  谢国丰审判员  王爱军审判员  李 萌（）二〇二〇年九月十七日法官助理宛吟竹书记员刘晶