浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1622号上诉人（原审被告）：浙江龙润置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区东栅街道中港路360号。统一社会信用代码：913304007530242502。法定代表人：董利华，执行董事。委托诉讼代理人：华伊宁，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴钺春秋，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱宇超，男，1997年3月22日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：沈在林，浙江群策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帆，浙江群策律师事务所律师。上诉人浙江龙润置业有限公司（以下简称龙润公司）因与被上诉人朱宇超房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初6844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙润公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1、一审中，上诉人提交两组证据分别证明2014年10月、2015年5月，存在其他案外人已办理完毕购买上诉人商品房的按揭贷款手续。被上诉人认为，其未按时提交按揭贷款相关材料是由于当时上诉人人去楼空，其无法与上诉人取得联系，而存在其他在相近时间办理完毕贷款按揭手续的案外人，可以证明被上诉人未提交按揭贷款相关材料的责任不在上诉人。一审认为该组证据与本案无关，在未核查其真实性的情况下，直接排除该组证据，显然未结合本案实际情况进行考量，对本案事实认定存在偏差。2、上诉人于2019年6月向被上诉人寄送《付款催告函》，催告被上诉人积极履行《商品房买卖合同》项下义务，向上诉人提供按揭所需相关材料。虽该《付款催告函》未妥投，但基于双方签订的《商品房买卖合同》附件8第三条“出卖人通过邮寄等方式向该联系地址发送通知等资料给买受人，不论通知等资料是否实际由买受人收到（包括退件），均视为出卖人已尽通知义务，视为买受人已收到通知等资料。”经核对，上诉人的寄件地址与《商品房买卖合同》中约定的联系地址相同，根据上述合同内容，未妥投所产生的不利后果应由被上诉人承担。一审认为上诉人未对上述条款加粗或其他明确提示，也未向被上诉人作特别说明并取得其确认，不能视为上诉人已尽通知义务。但《商品房买卖合同》主要约定的就是合同主体在合同项下的权利义务，在被上诉人怠于履行其最主要合同义务的情况下，一审反而对守约方即上诉人作出高于一般合同义务的要求，要求其对所有不利于被上诉人的条款均进行加粗，进而保护违约方利益，实为不妥。二、一审法院适用法律错误。依据《商品房买卖合同》中权利义务的描述，被上诉人未于2015年3月30日之前向上诉人提供按揭所需相关材料已构成违约。据此，上诉人于2019年6月向被上诉人寄送《付款催告函》，催告被上诉人积极履行《商品房买卖合同》项下义务，即向上诉人提供按揭所需相关材料；后由于被上诉人仍未履行合同项下的相关义务，上诉人又于2019年8月向被上诉人以邮寄及短信方式寄发了《商品房买卖合同解除函》，且被上诉人也已确认收悉。因此上诉人依法享有解除权，并根据合同约定解除合同，故双方签订的《商品房买卖合同》已解除。朱宇超辩称，有关程序，上诉人在上诉期间内没有向法院提交有效的上诉状，其提交的上诉状没有盖公司的印章，也没有法定代表人的签字，是一份无效的上诉状。是否有效上诉，请二审法院审查。有关实体，首先，被上诉人未能在合同约定的时间内向上诉人提供按揭的手续，责任在于上诉人。2014年底到2019年期间上诉人处于破产状态，有诸多诉讼，政府也介入处理，这一事实在嘉兴是众所周知的，无需被上诉人举证。被上诉人已经向一审提供了足够多的法律文书，证明上诉人在此期间处于破产瘫痪状态。南湖法院的生效判决证明上诉人在2014年12月底开始就处于人去楼空、无人办公的事实。因此，被上诉人无法提供按揭资料不是被上诉人的责任，而是找不到上诉人提供。其次，相关邮件未送达被上诉人，亦非被上诉人的责任。公平原则是合同法的一大原则，任何减损对方权利、加重对方责任、免除自身责任的约定都是违反公平原则的。本案中对涉及被上诉人重大利益的邮件寄送方式作出了不利于被上诉人的约定，上诉人在合同中未加粗或以其他方式提及，签约时也未向被上诉人作出说明，显然违反公平原则。事实上，上诉人所谓的付款催告函和解除合同通知都没有送达被上诉人，被上诉人没有任何主观上的错误，而且即使认为合同附件8第三条的约定有效，其真实意思也是在于收件人主观上恶意拒收，而不是免除寄送人的义务。因此责任在于上诉人。再次，根据合同法的规定，主张合同解除的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，如上所述，上诉人连通知都没有送达，因此合同当然不存在解除的问题。请求二审驳回上诉，维持原判。朱宇超向一审法院起诉请求：1、判令龙润公司向朱宇超交付中港名都第30幢2号房屋及30-2C汽车库；2、判令龙润公司向朱宇超交付办理商品房转移登记所需的《土地使用权证书》和《房屋所有权证》；3、判令龙润公司支付逾期交房违约金781500元（以250万元为基数，按日万分之二计算，自2015年5月31日开始计算，暂计至2019年9月10日，以实际交付之日为准）；4、判令龙润公司支付逾期交付权属证书违约金352250元（以250万元为基数，按日万分之一计算，自2015年11月1日开始计算，暂计至2019年9月10日，以实际交付之日为准）；5、本案诉讼费由龙润公司承担。一审法院认定事实：2014年3月21日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定朱宇超购买龙润公司开发的中港名都30幢2号房及汽车库30-2C，合计价款370万元，朱宇超于签订本合同时支付首付款155万元，于2014年4月25日前再支付房款95万元，余款120万元办理银行按揭，买受人必须在2015年3月30日前向出卖人提供按揭所需所有相关资料；买受人如未按合同约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2015年5月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人承诺于2015年10月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件八补充协议约定：本合同写明的买受人或委托代理人地址为出卖人向买受人发送有关通知等资料的联系地址，出卖人通过邮寄等方式向该联系地址发送通知等资料给买受人，不论通知等资料是否实际由买受人收到（包括退件），均视为出卖人已尽通知义务，视为买受人已收到通知等资料；买受人如变更联系地址，应书面向出卖人出具变更通知。朱宇超于2014年3-6月已向龙润公司支付购房款250万元。2015年至2019年，龙润公司涉及众多诉讼、执行案件，2014年12月底曾有买受人向龙润公司发函，因龙润公司人去楼空而未收到。2014年9月，龙润公司向朱宇超在合同中留存的联系地址邮寄发送《商品房交付通知书》，但邮件未妥投，被退回。2019年6月，龙润公司向同一地址邮寄发送《付款催告函》，重申朱宇超逾期未完成付款义务或办理完成按揭手续的，龙润公司有权解除合同，并主张相应的违约金，希望朱宇超收函后5日内办理完毕银行按揭贷款审批手续或全额支付房款。该邮件亦未妥投，被退回。朱宇超在庭审中表示，愿意支付剩余购房款，贷款或现金支付均可以，但因找不到龙润公司，或龙润公司不接受付款而暂时未付。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方对签订的《商品房买卖合同》合法有效没有争议，一审法院予以确认。本案主要争议在于该合同是否已解除。龙润公司抗辩合同已解除的理由在于，朱宇超未在合同约定的期限内向龙润公司提供办理按揭贷款所需资料，且经催告后仍未在合理期限内履行付款义务，故根据合同约定可以解除合同。一审法院认为，本案中朱宇超未在合同约定的2015年3月30日前向龙润公司提交按揭贷款所需资料系事实，但在合同履行过程中，客观上存在龙润公司在2014年底前后一段时间经营场所人去楼空的特殊情况，朱宇超称无法向龙润公司提供相关按揭资料，有一定事实依据。鉴于合同履行期内，龙润公司确实一度存在经营场所办公秩序异常且涉诉众多的特殊情况，且从2019年6月龙润公司的付款催告函中可以看出，龙润公司也不认为此时合同已解除，而是要求朱宇超在收函后5日内支付购房款，意味着此时朱宇超仍可继续履行合同。就龙润公司发送的两次邮件而言，两次邮件均未妥投，表明朱宇超对邮件内容均未收悉。虽然合同约定龙润公司向合同中朱宇超提供的联系地址发送通知等资料，无论朱宇超是否实际收到均视为已通知，但龙润公司在合同中并未对该条款作加粗或其他明确提示，也未向朱宇超作特别说明并取得朱宇超确认，在朱宇超未变更联系地址，也未有证据显示系朱宇超拒收等主观原因导致邮件被退回的情况下，龙润公司向朱宇超发送事关朱宇超重要利益的邮件被退回，不能视为龙润公司已尽通知义务。2019年6月龙润公司还曾认可朱宇超可以继续履行合同，在朱宇超已支付大部分购房款，且表示随时可以支付剩余款项，仅因双方后续发生争议而暂时未付款的情况下，龙润公司以朱宇超违约不履行付款义务为由解除合同，缺乏足够的事实和法律依据，其抗辩意见不能成立。龙润公司应向朱宇超交付房屋及相关权属证书。当然，在龙润公司履行上述义务之前，朱宇超负有向龙润公司支付剩余购房款的义务。同时，由于客观上朱宇超未足额支付购房款，其要求龙润公司支付逾期交房和办证的违约金，没有事实依据，一审法院不予支持。双方如有其他争议，可另行解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、龙润公司于判决生效之日起十日内向朱宇超交付中港名都第30幢2号房屋及30-2C汽车库，并向朱宇超交付办理商品房转移登记所需的土地使用权证书和房屋所有权证书；二、驳回朱宇超的其他诉讼请求。案件受理费45470元，由朱宇超负担9070元，由龙润公司负担36400元，于判决生效后七日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，除一审认定的以下事实缺乏相应证据，本院不予认定外，对一审查明的其它事实予以确认：1、2014年9月，龙润公司向朱宇超在合同中留存的联系地址发送《商品房交付通知书》。龙润公司一审提供了一份邮政快递面单和一份《商品房交付通知书》，欲证明其曾向朱宇超发送过交房通知，但朱宇超称其未收到过相关通知。在此情况下，龙润公司需进一步举证其已将相关邮件交给邮政快递，邮政快递亦已投递。在缺乏相关证据的情况下，对龙润公司主张的这一事实本院不予采信。2、2019年6月，龙润公司向上述同一地址发送《付款催告函》。同以上理由，龙润公司仅提供了一份邮政面单，但对该邮件是否交邮，交邮后邮递公司有否投递及投递未果的原因，龙润公司未进一步举证证明，故本院对一审认定的这一事实亦不予确认。二审另查明，龙润公司工作人员于2019年8月19日通过微信与朱宇超的父亲联系，称已向其发送《商品房买卖合同解除函》，朱宇超父亲答复称没有收到，并问收件人名字、地址、电话写的是谁，对方发了一份《商品房买卖合同解除函》的照片作为答复。朱宇超随即于次月10日向一审法院提起诉讼。朱宇超已于2020年9月8日将购房余款120万元汇入一审法院指定账户。本院认为，根据审理查明的事实，龙润公司在与朱宇超签订商品房买卖合同后，曾因涉及众多诉讼，有相当长的一段时间无法正常经营，故朱宇超未能及时办理按揭手续，不能归咎于朱宇超。此后，在龙润公司恢复正常经营以后，龙润公司应本着诚实信用的原则积极与各买受人取得联系。龙润公司虽上诉称其已先后向朱宇超发过交房通知和付款催告函，但因不能提供相应证据，故对其相关主张本院不予采信。根据我国《合同法》第九十四条规定，一方迟延履行主要债务，另一方欲解除合同的，需经催告。催告后，一方未在合理期限内履行的，另一方始得解除合同。而本案龙润公司在恢复正常经营后，未与朱宇超取得联系，亦未催告付款，即发函解除合同，不符合法律规定。其解除合同的函不发生合同解除的效力。一审中朱宇超明确表示愿意改按揭为现金支付其余购房款，二审中朱宇超亦已将剩余购房款付至法院账户，故一审判决龙润公司交付房屋并交付办理商品房转移登记手续所需权属证书，并无不当，二审应予维持。综上所述，龙润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人浙江龙润置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘坤审判员  张涛审判员  杨剑二〇二〇年九月十一日书记员  苏轶