贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4579号上诉人（原审被告）：贵阳传奇医院有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区青年路8号。法定代表人：陈潇翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：李堃，贵州朗声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州富安房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段149号。法定代表人：李正南，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭威，贵州博文律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖禾韬，贵州博文律师事务所律师。上诉人贵阳传奇医院有限公司（以下简称传奇医院）因与被上诉人贵州富安房地产开发有限责任公司（以下简称富安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初11546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人传奇医院上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，导致判决错误。上诉人与被上诉人于2014年12月10日签订的《房屋租赁合同》属无效合同。签订合同时，被上诉人未按照《建设工程规划许可证》的规定建设涉案物业（美佳假日花园），建设规划许可证中负二层规划用途为人防和车库，但被上诉人擅自更改规划将其修建为商业房产并出租用于开办超市，导致案涉租赁房屋（美佳假日花园一楼及会所部分）未能通过竣工验收和消防验收。双方虽然签订了《房屋租赁合同无条件免责补充协议》，但是被上诉人隐瞒了未通过消防验收的原因是更改了建设规划，根本就不能进行消防申报。签订《房屋租赁合同》后上诉人多次找被上诉人要相关建设资料去办理消防手续，被上诉人均推诿不给，导致2016年11月经贵阳市公安消防支队南明区大队进行消防检查后，出具南公（消）行罚决字【2016】0133号《行政处罚决定书》，认定涉案租赁物业未经消防验收擅自投入使用违反了《消防法》第十三条第二款之规定，责令上诉人收到决定书后三日内停止使用，并处罚款人民币30000元。后被上诉人才告知上诉人未能通过竣丁及消防验收的原因是其擅自变更了规划，被上诉人在签订合同时就隐瞒了真实情况。案涉《房屋租赁合同》无效，一是被上诉人将未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋用于租赁，违反了法律的强制性规定，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，《房屋租赁合同》无效。二是涉案租赁物业未经竣工验收，也未经消防验收，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，案涉租赁房屋应禁止使用。被上诉人在明知涉案租赁房屋不能使用的情形下将其租赁给上诉人违反了法律的强制性规定，该《房屋租赁合同》也应当无效。一审判决认为“房屋是否通过消防验收不影响合同效力，……同时即使房屋未经竣工验收，但各方对房屋质量没有异议的，亦应当认定租赁合同有效”违反了法律的强制规定，是错误的。一审判决也未对被上诉人未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的行为进行认定。另，关于一审判决对上诉人占用被上诉人房屋至今未返还，上诉人未提交证据证明2016年11月23日已停止营业的认定。上诉人已经提交了贵阳市公安消防支队南明区大队行政处罚决定书，如果被上诉人认为上诉人继续营业，应该是被上诉人来举证。被上诉人富安公司答辩称，上诉人承租的房屋被上诉人在签订《房屋租赁合同》前已经取得《建设工程规划许可证》和《建设工程竣工规划认可证》，规划内容包含上诉人承租的房屋，不存在合同无效的情形。《房屋租赁合同无条件免责补充协议》不违反法律规定，不存在无效事由。上诉人未按照规划用途使用房屋，是其自己的责任，不影响合同效力。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款并非效力性规定，是否经过消防验收，与合同效力无关，且违反管理性规定并不导致合同无效。被上诉人并未隐瞒涉案房屋的基本情况，已经明确告知上诉人涉案房屋未通过竣工验收和消防验收，且上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同无条件免责补充协议》代表其知晓该事实带来的后果，上诉人应当承担相应责任。2016年11月23日之后，上诉人停止营业并不等于不占用房屋，上诉人至今仍然占用房屋，应支付房屋租金或者房屋占用费。涉案房屋未通过消防验收也不影响上诉人使用房屋，即使《房屋租赁合同》无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，上诉人实际占有使用房屋，至今未归还，应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。富安公司向一审法院起诉请求：1.判令解除富安公司、传奇医院于2014年12月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令传奇医院向富安公司返还位于贵阳市南明区会所部分的房屋；3.判令传奇医院向富安公司偿还租金4638005元、违约金1091265元；4.本案诉讼费及其他诉讼费用由传奇医院承担。一审法院认定事实，2014年12月10日，富安公司（出租方／甲方）与传奇医院（承租方／乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定富安公司将其位于贵阳市南明区办公用房、会所部分出租给传奇医院，会所部分出租建筑面积为2332.71平方米，一楼平台出租建筑面积为1105.92平方米，租赁期限自2014年7月15日至2024年12月15日止，装修时限为五个月，自2014年7月15日至2014年12月14日为免租期，2014年12月15日起开始记租，会所部分租金为50元／平方米／月（含物业管理费另计3.5元／平方），平台一层租金为42.5元／平方米／月（含物业管理另计2.5元／平方），从2016年12月1日起至合同期满，每一年度租金单价按上一年度租金单价的6%递增，租金为每6个月支付一次，第一期在签订合同时一次性支付1068954.71元，履约保证金（押金）为152707.82元。会所部分的用途现为会所，具体以产权证为准，一楼平台（4、5、6号楼）为办公用房，传奇医院明白并知晓该物业未通过竣工验收、消防验收及未办理产权证，但已符合传奇医院的使用要求标准。合同还约定若传奇医院逾期支付租金，则应每日按欠缴租金总额的0.5%向富安公司支付违约金，若逾期7日富安公司有权采取要求物管公司停止供水、供电等措施，若逾期15日后则富安公司有权单方解除合同，且不退还履约保证金（押金）。在合同期满（终止、解除）后，传奇医院逾期返还房屋，每逾期一日，要按原租金和物业管理费15天的总额计算向富安公司支付该房屋逾期占用费并承担违约责任，富安公司不再退还传奇医院缴纳的全部履约保证金（押金）。合同第十条约定传奇医院未按时缴付租金和履约保证金（押金），每逾期一天，传奇医院应按应付金额的5%向富安公司偿付违约金，逾期15天，则视为传奇医院单方毁约，传奇医院支付富安公司相当于房屋6个月租金作为赔偿金，双方合同终止。同日，双方签订《房屋租赁合同无条件免责补充协议》，主要内容为1、传奇医院清楚知道富安公司持有物业的用途，未通过竣工消防验收，此条款在合同第一款出租房屋情况中已有描述；2、富安公司告知传奇医院上述情况后，传奇医院仍然要求签订内容含免责条款的合同，且传奇医院不追究富安公司任何责任；3、如发生因房屋未通过消防验收，而引起的停业等各项问题，传奇医院不追究富安公司的责任，传奇医院放弃起诉权。富安公司不承担责任，也不进行任何赔偿；4、如发生因房屋未通过消防验收，而出租导致产生的政府性处罚，费用由传奇医院承担，停业期间的房租，传奇医院还需正常交纳等。上述合同签订后，富安公司将房屋交付给传奇医院使用，传奇医院自2016年12月15日起，未向富安公司支付租金。截止2019年4月1日，尚欠租金4638004.44元。2016年11月23日，贵阳市公安消防支队南明区大队下达南公（消）行罚决字［2016］0133号行政处罚决定书，对传奇医院进行消防检查，发现该医院未经消防验收擅自投入使用，责令自收到本决定书之日起三日内将传奇医院停止使用。另查明，自行政处罚决定书下达之日至今，传奇医院未向富安公司返还租赁房屋。一审法院认为，本案争议焦点为：一、富安公司、传奇医院签订的《房屋租赁合同》的效力；二、传奇医院是否应当支付富安公司尚欠租金及违约金。针对焦点一，富安公司、传奇医院自愿签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，该合同及协议系双方真实意思表示，受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。富安公司将其位于贵阳市南明区办公用房、会所部分出租给传奇医院开办医院，自2016年12月15日起，传奇医院未缴纳租金，已违反合同约定，富安公司有权解除合同，传奇医院应将承租的房屋返还富安公司。关于传奇医院辩称《房屋租赁合同》属无效合同，一审法院认为，第一、是否经过消防验收是对租赁房屋无质量瑕疵的要求，与合同效力没有关联，房屋是否通过消防验收不影响合同效力。第二、租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、医院等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。第三、即使房屋未经竣工验收，但各方对房屋质量没有异议的，一审法院认为亦应当认定租赁合同有效。故一审法院对传奇医院的辩称不予采信。针对焦点二，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定：“传奇医院明白并知晓该物业未通过竣工验收、消防验收及未办理产权证，但已符合传奇医院的使用要求标准”，《补充协议》约定：“1、传奇医院清楚知道富安公司持有物业的用途，未通过竣工消防验收，此条款在合同第一款：出租房屋情况中已有描述；3、如发生因房屋未通过消防验收，而引起的停业等各项问题，传奇医院不追究富安公司的责任，传奇医院放弃起诉权。富安公司不承担责任，也不进行任何赔偿；4、如发生因房屋未通过消防验收，而出租导致产生的政府性处罚，费用由传奇医院承担，停业期间的房租，传奇医院还需正常交纳”，传奇医院明知涉案房屋未通过消防验收，且自愿承担由此产生的一切风险。另，传奇医院一直占用富安公司房屋，至今未返还，传奇医院辩称自2016年11月23日后已停止营业，并未提交证据证明，一审法院不予采信。涉案房屋虽然存在消防问题，发现问题后传奇医院未向富安公司返还房屋，一直占用使用至今，该期间的房屋占用使用费传奇医院应当支付。关于富安公司主张的违约金，因涉案房屋未通过消防验收，根据公平原则，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条规定，原审判决：一、解除贵州富安房地产开发有限责任公司、贵阳传奇医院有限公司于2014年12月10日签订的《房屋租赁合同》；二、贵阳传奇医院有限公司于本判决生效之日起十日内搬离贵阳市南明区办公用房、会所部分的房屋，并将房屋返还贵州富安房地产开发有限责任公司；三、贵阳传奇医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵州富安房地产开发有限责任公司租金4638004.44元；四、驳回贵州富安房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费51904元，减半收取25952元，由贵阳传奇医院有限公司负担21008元，由贵州富安房地产开发有限责任公司负担4944元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：传奇医院向本院提交了《贵州省贵阳市南明区人民法院调查令》（2019）黔0102民初11555号一份及《贵阳市自然资源和规划局业务征（咨）询回复函》（筑规询[2020]0342号）一份，拟证明涉案物业地下部分未办理规划竣工认可手续，且未按规划许可证的要求建设负二层车库，擅自更改车库，导致美佳假日花园项目不能进行竣工验收和消防验收，后也仅对涉案物业的住宅部分办理了规划竣工认可手续，对其他商业及地下室部分，包括本案租赁的一楼平台及会所部分，并未得到规划认可，也不能办理竣工验收和消防验收，违反了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉《房屋租赁合同》无效。经质证，富安公司认为，该证据未提供原件，真实性无法核实，证明目的亦不予认可。案涉物业是一楼部分及会所，不包括负二层及车库，也并未更改规划，是按照规划施工的，且取得规划认可证。未办理规划认可手续的也与涉案房屋无关。涉案物业不能竣工验收和消防验收的原因是整体物业未修建完毕，不能申请竣工验收，该组证据不能证明商业及地下室部分未得到规划认可以及富安公司未按照规划施工，证据中涉及的负二楼及人防车库租赁给其他主体，只是一个毛坯，如何使用是其他主体的事情，其未按照人防及车库的约定使用，将其作为超市，与富安公司无关。经本院二审查明，案涉租赁房屋即美佳假日花园平台一楼（4.5.6号楼）办公用房、会所部分，于2005年7月1日取得《贵阳市建设工程规划许可证》，其中4#-6#地上部分用途为“第壹层会所、商场；贰层以上住宅”。《贵阳市自然资源和规划局业务征（咨）询回复函》（筑规询[2020]0342号）载明以下意见“一、福安放开涉案物业《建设工程规划许可证》中所核定的建设内容及用途：1-6号楼、25号楼地下部分：负壹层使用用途为商业、车库；负贰层使用用途为人防、车库；二、该项目+0.00以下部分未办理规划竣工认可手续；三、该项目1-6号楼、25号楼地下负贰层人防、车库部分，现状已将规划审批的一部分地下车库区域进行合围，未作为车库使用。”除此之外，经本院二审审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，富安公司与传奇医院签订的案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同无条件免责补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效的合同。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，二审程序应围绕上诉人的上诉请求进行审理，故本案的争议焦点为富安公司与传奇医院签订的《房屋租赁合同》的效力问题。传奇医院主张根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，案涉物业（即美佳假日花园）是富安公司未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,故富安公司与传奇医院订立的《房屋租赁合同》无效。根据本案一审中富安公司提交的证据，涉案房屋已于2005年7月1日取得《贵阳市建设工程规划许可证》，传奇医院主张涉案房屋未取得建设工程规划许可证，与事实不符，本院不予采信。关于传奇医院主张涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，其主要理由是涉案物业负二层人防、车库出租给他人用于超市经营，对此，本院认为，涉案物业负二层，并非本案合同约定的出租房屋，非本案涉案房屋，不能以此认定涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设。另，对于传奇医院主张的涉案租赁物业未经竣工验收和消防验收，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，《房屋租赁合同》也应当无效的理由，本院认为，未经竣工验收和消防验收，仅仅是对交付使用和投入使用的管理性规定，并不是认定合同无效的法定理由，故本院对此亦不予采信。综上，案涉《房屋租赁合同》不存在无效事由，一审判决并无不当，本院予以维持。另，传奇医院自2016年12月15日起未向富安公司支付租金，根据双方签订的《房屋租赁合同无条件免责补充协议》中“4、如发生因房屋未通过消防验收，而出租导致产生的政府性处罚，费用由传奇医院承担，停业期间的房租，传奇医院还需正常交纳”的约定及停业期间传奇医院继续占用涉案房屋的事实，一审法院判决传奇医院向富安公司支付2016年12月15日至2019年4月1日期间的租金4638004.44元，并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人传奇医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用51904元，由上诉人贵阳传奇医院有限公司负担元。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年九月十一日法官助理盛美书记员王珊珊