山西省稷山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0824民初101号 原告：代家骅，又名代河兒，男。 委托诉讼代理人：赵建宏，山西汾水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨金霞，山西汾水律师事务所律师。 被告：稷山县凯印房地产开发有限公司，地址：稷山县稷峰东街稷峰镇单元楼2单元221号。 法定代表人：史学俭，系经理。联系电话：13994883988 委托代理人：吴建刚，山西圣剑律师事务所律师。 被告：稷山县鼎盛物业服务有限公司，地址：稷山县城大佛南路明苑小区。统一社会信用代码：91140824779570567X。 法定代表人：孙胜利，系总经理。15135062294。 委托诉讼代理人：王丹东，山西圣剑律师事务所律师。 被告：稷山县梅苑小区业主委员会，地址：稷山县稷王南路梅苑小区。 负责人：程斌杰，系主任。13903593820。 委托诉讼代理人：苏水云，稷山县稷峰镇法律服务所法律工作者。 原告代家骅与被告稷山县凯印房地产开发有限公司（以下简称凯印公司）、稷山县鼎盛物业服务有限公司（以下简称鼎盛物业公司）、稷山县梅苑小区业主委员会（以下简称梅苑小区）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代家骅及其委托诉讼代理人赵建宏、杨金霞、被告凯印公司委托诉讼代理人吴建刚、鼎盛物业公司及其委托诉讼代理人王丹东、被告梅苑小区委托诉讼代理人苏水云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告代家骅向本院提出诉讼请求：一、依法判令三被告立即停止侵害、排除妨碍，并赔偿因供水管道漏水损害房屋给原告造成的各项损失10万元；二、三被告承担本案所有的诉讼等费用。事实与理由：原告所有位于稷山县稷王路的房屋与稷山县梅苑小区东西相邻，原告居西，小区在东，且该区的供水管道，与原告家北房仅距2.1米。被告稷山县凯印房地产开发有限公司系稷山县梅苑小区的开发商、被告稷山县鼎盛物业服务有限公司系该小区的物业管理机构、被告稷山县梅苑小区业主委员会系该小区全体业主设立的业主委员会。 2018年6月份，原告发现自家房屋出现多处裂缝，且裂缝一直在逐渐变大，至今有的裂缝已经扩展至4公分宽，上下长度达3.4米，房屋已经成为危房，无法居住，2018年12月4日，原告找来工程队，对裂缝的成因进行探测，发现自家墙下地底已经全部成为泥浆，经继续探测，发现是梅苑小区的用水吃水管道破裂，漏水已久，长期浸泡，致使原告家的房屋沉陷，出现大量裂缝。于是，原告多次找被告方协商此事，但被告一再推诿不予解决，为了防止危险，原告只得暂时搬离，至今未有处理结果。 被告凯印公司辩称：稷山县梅苑小区是答辩人开发的项目，2005年4月开工建设，2006年竣工验收合格并交付使用，至业主大会成立前的前期物业由稷山县凯印房地产开发有限公司选聘稷山县凯印物业服务有限公司管理，梅苑小区业主大会成立后，2009年4月25日稷山县凯印物业服务有限公司将全部手续交给了稷山县梅苑小区业主委员会（有协议书及移交单为证），2013年12月27日，王良仙代表稷山县凯印房地产开发有限公司将梅苑小区的“规划许可证”、“施工许可证”、“工程质量核验证”、“1#楼、2#楼、3#楼水、暖、电、建结施全套图纸”、“别墅、地下车库、水、暖、电、建结施全套图纸”等全部施工资料移交给稷山县梅苑小区负责人程斌杰，至此，答辩人与稷山县梅苑小区再任何权利义务关系。 一、原告诉称是因梅苑小区的水管破裂致其房屋损害，水管是梅苑小区的水管，所有权属于梅苑小区，使用、管理、收益、维护均与答辩人无关，故，原告起诉答辩人无事实根据。 二、梅苑小区虽是答辩人建设，但全部建设经检验合格，不仅已交付使用14年，且早已超过法律规定的保修期间。14年前的建设，在14年后因他人损害要答辩人承担责任，没有法律依据。 三、是什么原因导致水管破裂？因质量问题可能导致水管破裂，因维护不当可能导致水管破裂，因使用不当可能导致水管破裂，因人为破坏也可能导致水管破裂……，在有多种可能导致水管破裂的情况下，在不能证明与答辩人有关的情况下，让答辩人担责没有法律根据。 答辩人既不是水管的所有权人，也不是水管的管理人，更不是水管的使用人，故因水管破裂致原告房屋损害，答辩人不应当承担任何责任，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告鼎盛物业公司辩称，一、漏水点属于隐蔽工程，没有检查口，物业公司无法进行巡视和检查。本案梅苑小区漏水点属于隐蔽工程，未留检查口。业主尚不知那里有法兰盘，更不可能告知物业公司。物业公司无法进行巡视和检查。不属于物业公司业务范围之内。二、答辩人没有过错，不应承担赔偿责任。答辩人对漏水点无法进行巡视和检查，也没有义务进行巡视和检查。所以，不存在过错，不应承担原告损失的赔偿责任。综上所述，答辩人不存在过错，不应承担赔偿责任，应当依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告梅苑小区辩称，一、稷山县梅苑小区业主委员会不是本案适格的被告，依法应驳回原告对答辩人的起诉。 首先，根据《物业管理条例》第十五条规定，可确认业主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，不具备独立法人资格。 其次，根据《物业管理条例》第十六条第一款规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。根据上述规定，稷山县梅苑小区的业主委员会即答辩人应当自选举产生后向物业所在地房产行政主管部门和该物业所在地的乡镇人民政府备案。但本案中稷山县梅苑小区的业主委员会并未向物业所在地房地产行政主管部门和该物业所在地的乡镇人民政府备案，因此原告起诉答辩人并非本案适格的当事人。 第二，根据《物业管理条例》第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”根据该条规定，业主委员会只能在其职责范围内具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力，即只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷的范围内具有诉讼主体资格。而根据《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”即“物业管理”是具有特定含义的，超出物业管理的范围，就属于主体不适格。本案诉讼涉及的与《物业管理条例》中确定的物业管理范围明显不一致。据此，答辩人并非本案的适格被告，依法应驳回原告对答辩人的起诉。 三、退一步讲，即使答辩人是适格的主体，但本案漏水的管道属于给小区饮用水池供水管道，该管道在被告稷山县凯印房地产开发有限公司向答辩人交付的时候属于隐蔽的暗道，同时该隐蔽的管道稷山县凯印房地产开发有限公司施工时未留检修口，被告稷山县凯印房地产开发有限公司向答辩人移交建设图纸时亦未给答辩人移交相关的配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，也就是说答辩人根本不知道漏水的管道有接口，需要日常维护，故答辩人在不知情的情况下依法不应承担任何赔偿责任。 本案中被告稷山县凯印房地产开发有限公司作为梅苑小区的建设单位，于2013年12月27日向答辩人移交了小区内1、2、3号楼以及别墅的水、电、暖、建、施全套图纸图，并未移交锅炉房、饮用水池等公共区域的配套设施、地下管网的相关图纸，根据住建部《物业承接查验办法》第十七条规定：“建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。”第三十三条规定：“物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。”以及《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”根据上述规定，答辩人作为业主委员会在无任何财产只有监督物业管理权利，且不知道地下有管道接口的情况给他人造成的损失，依法不应由答辩人承担责任，请求法庭依法查清事实，驳回原告对答辩人的诉讼请求。 四、再退一步讲，答辩人已将稷山县梅苑小区物业服务交由被告稷山县鼎盛物业服务有限公司，公共区域的设备、设施日常维护等工作交由稷山县鼎盛物业服务有限公司。 2018年1月2日，答辩人稷山县梅苑小区业主委员会与被告稷山县鼎盛物业服务有限公司签订了《梅苑小区物业服务合同》，合同第二条明确约定：“在本物业区域乙方即稷山县鼎盛物业服务有限公司提供服务包括以下内容：一、物业区域公共部位，养护管理；二、物业区域公共设施维护保养、养护管理……如供水设施等”，第三条第五项约定：“公共设备：一月检修一次，保持良好运行状态，设备完好率达85%以上。”合同第四章物业费用途部分亦明确约定：物业费用用于物业公共部位、公共设备、公共区域等，费用超过200元以上的由物业公司及时报答辩人申请费用，现答辩人已将稷山县梅苑小区的物业服务项目于2018年1月2日交由被告稷山县鼎盛物业服务有限公司，本案诉讼所涉及的漏水位置亦属于公共部位的设施，依法不应由答辩人承担赔偿责任。 综上所述，从程序上讲，答辩人并非本案适格主体，原告所列诉讼主体明显错误，依法应驳回原告对答辩人的起诉；从本案的事实和证据分析，答辩人没有任何过错，依法不应当承担任何赔偿责任，故从实体上说，依法应驳回原告对答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益！维护梅苑小区业主的权益。 原告代家骅提供以下证据证明自己的主张： 1、原告身份证复印件及稷山县稷峰镇南街村村民委员会证明各1份，证明：原告代家骅的基本身份信息及原告代家骅与代河兒系同一人的事实。 2、土地使用权证1份，证明：原告代家骅（代河兒）系受损房屋的土地使用权人及房屋四至状况的事实。 3、稷山县稷峰镇南街村村民委员会证明1份，证明：原告代家骅系受损房屋的所有权人及房屋具体坐落位置的事实。 4、稷山县鼎盛物业服务有限公司及稷山县梅苑小区物业部张贴的稷鼎梅物水字2018-1号告知书1份，证明：因梅苑小区自来水管道、地下管道年久漏水根本无法检修与发现，长期渗水已经造成小区西户邻居（即原告代家骅）房屋裂缝的事实。 5、照片及视频，证明：梅苑小区供水管道破裂以及原告房屋因此遭受损害的事实。 6、运城市稷山县代家骅房屋危险性鉴定报告，证明：原告房屋墙体开裂的主要原因是梅苑小区供水管道破裂，地基土遭受渗水侵入、浸泡，导致导致房屋基础局部下沉，引起上部墙体开裂的事实。 7、太原市建筑工程质量监测站有限公司鉴定费票据1张，证明：原告代家骅为鉴定房屋受损原因支出鉴定费用30000元的事实。 被告凯印公司提供以下证据证明自己的主张： 第一组：《单位工程竣工核验评定表》三张，证明：1、梅苑小区是2005年4月开工，2006年4月竣工的事实；2、1、2、3号楼经检验为合格的事实。 第二组：《协议书》一份、移交单一份、移交图纸目录一份，证明：1、梅苑小区全部水、暖、电、建筑施工图、结构施工图、规划证、施工许可证、核验合格证、所有共用设施全部资料及设施已交付给梅苑小区业主委员会的事实。2、证明梅苑小区的所有建筑物、水、暖、电设施全部合格是事实。3、需要特别说明的是，在移交图纸目录中有：“别墅、地下车库、水、暖、电、建结施全套图纸”记载的事实。 被告鼎盛物业公司提供以下证据证明自己的主张： 1、物业服务合同，证明物业服务范围；2、漏水点照片，证明漏水点属于隐蔽工程，无法巡视和检查。3、2018年12月8日会议记录一份，证明如日后确实查出邻居房屋是小区原因，由小区业主承担。 被告梅苑小区提供以下证据证明自己的主张： 1、稷山县凯印房地产开发有限公司与稷山县梅苑小区移交图纸目录一份，证明2013年12月27日被告稷山县凯印房地产开发有限公司移交给被告稷山县梅苑小区业主委员会的图纸未移交锅炉房、饮用水池等公共区域的配套设施、地下管网的相关图纸；2、照片四张，证明本案中漏水的管道被水泥浇筑，未留检修口，属于隐蔽工程质量问题，被告稷山县梅苑小区业主委员会并知道此处有接口可能会漏水，需日常维护；3、物业服务合同二份，证明被告稷山县梅苑小区业主委员会与被告稷山县鼎盛物业服务有限公司于2018年1月2日签订了物业服务合同，2018年12月28日再次续签了三年的物业服务合同，合同中对责任和义务作了明确的约定，特别是公共区域的设施、设备维护等。 当事人对无争议的证据和事实，本院予以确认，并在卷佐证。 对有争议的证据经各方当事人质证，本院认定事实如下:原告代家骅与稷山县梅苑小区系东西邻居，被告凯印公司是梅苑小区的开发商，鼎盛物业公司是梅苑小区的物业管理机构，梅苑小区业主委员会是梅苑小区业主设立的业主委员会。2018年原告代家骅北房沉陷，出现大量裂缝将三被告诉至法院。原告代家骅于2019年1月21日申请本院对房屋进行鉴定，2019年10月20日太原市建筑工程质量检测站有限公司对原告代家骅的房屋作出鉴定报告编号：2019-JD-00123，鉴定意见：7.1经鉴定，原告代家骅房屋墙体开裂的主要原因为：1、房屋年代久远，整体性差，对外界因素影响敏感。2、梅苑小区供水管道破裂，地基土遭受渗水浸入，浸泡，导致房屋基础局部下沉，引起上部墙体开裂。7.2经鉴定，稷山县原告代家骅房屋危险性等级为D级。鉴定房屋因果关系鉴定费30000元。 本院对原告代家骅及三被告对原告代家骅房屋因果关系鉴定结果经过质证，双方对原告房屋因果关系鉴定结果均无异议。原告代家骅于2019年12月18日申请对该房屋修复方案进行鉴定，本院于2019年12月20日移送运城市中级人民法院司法技术处，后因疫情原因，鉴定一直未能进行。本院于2020年8月30日收到运城市中级人民法院司法技术处关于原告代家骅缴费鉴定的函，通知原告预交鉴定房屋修复方案费用，原告代家骅因鉴定费过高为由于2020年8月31日向本院申请三被告预交鉴定费。通过本院与原、被告协商调解，双方均同意除原告的房屋陈旧自己应承担的责任外，三被告承担原告房屋损失100000元（包括鉴定费30000元）。 根据本案所查明的事实，本案争议的焦点为：原告房屋总损失100000元（包括30000元鉴定费），三被告过错责任及承担比例是多少。 本院认为，公民、法人由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错，应当承担侵权责任。本案原告代家骅的房屋经司法鉴定，是被告梅苑小区供水管道破裂，地基土遭受渗水侵入、浸泡，导致原告代家骅房屋基础局部下沉，引起上部墙体开裂。本案凯印房地产公司作为梅苑小区的开发商和建造者在设计供水管道的时候应当对该小区的供水管留有维修、检修设施检查口。根据住房和城乡建设部关于印发《物业承接查验办法》的通知第十七条：“建设单位应当依法移交有关单位的供水、供气、供热、通讯和有限电视等公用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容”。第三十三条：“物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责维修，给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任”。被告凯印公司没有完善供水管道设施，作为建设者将有隐患的隐蔽设施（有法兰盘没留检查口）交付给被告鼎盛物业公司管理，也没有告知管道工程隐患点，致使被告鼎盛物业公司无法检修管道设施，故对原告房屋造成的总损失70000元承担40%即28000元的责任，鉴定费12000元。鼎盛物业公司基于物业管理合同对梅苑小区的安全消防、自来水、上下水以及高压配电的维护、维修有管理义务。鼎盛物业公司疏忽管理维修梅苑小区的供水管，致原告房屋造成的总损失70000元承担20%即14000元的责任，鉴定费6000元。 关于被告业主委员会辩称其不应承担责任。本院认为，根据被告鼎盛物业公司提供的2018年12月8日会议记录，可证实被告鼎盛物业公司与被告梅苑小区有约定：“如日后确实查出邻居房屋是小区原因，由小区业主承担”。另，结合2005年8月15日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》，（2005）民立他字第8号安徽省高级人民法院：根据《物业管理条例》规定：业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动所产生的法律后果由全体业主承担，业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。根据物权法第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务；不得以放弃权利不履行义务。全体业主作为水管所有人和使用人，依法应当对供水管道破裂给原告房屋造成的总损失70000元承担40%即28000元的责任，鉴定费12000元。 根据2019年10月20日太原市建筑工程质量检测站有限公司对原告代家骅的房屋作出2019-JD-00123鉴定报告，原告代家骅房屋年代久远，整体性差，对外界因素影响敏感。加之梅苑小区供水管道破裂，地基土遭受渗水浸入，浸泡，导致房屋基础局部下沉，引起上部墙体开裂。为此原告代家骅对其房屋损害有一定的责任。本院在确定原告房屋损失时三被告已认可原告房屋损失100000元（包括30000元鉴定费）故三被告承担原告房屋损失100000元予以支持。 另，关于被告梅苑小区所述原告代家骅与代河兒不是同一人，本院认为，原告代家骅提供了该村委会的证据证明代家骅与代河兒系同一人，且在对原告房屋鉴定前，三被告对原告所提供的身份证、房屋证以及相关证据均予以认可，原告也提供了稷山县公安局出具的证据证实代家骅与代河兒系同一人。故被告梅苑小区的意见不予支持。 再关于被告梅苑小区对代家骅房屋鉴定报告有异议，但其未在质证期间提出，也未对该报告进行复鉴，本院对鉴定报告、鉴定人员资质合格证明和鉴定费票据予以确认。故被告梅苑小区的意见本院不予考虑。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告稷山县凯印房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告代家骅房屋损失款28000元，鉴定费12000元，共计40000元； 二、被告稷山县鼎盛物业服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告代家骅房屋损失款14000元，鉴定费6000元，共计20000元； 三、稷山县梅苑小区业主委员会在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告代家骅房屋损失款28000元，鉴定费12000元，共计40000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，被告稷山县凯印房地产开发有限公司负担460元、稷山县鼎盛物业服务有限公司负担230元，稷山县梅苑小区业主委员会负担460元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  薛艺霞 二〇二〇年九月二十七日 书记员  白晴瑜