广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15853号上诉人（原审被告）：林潮，男，1970年5月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵婷婷，女，1992年11月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：王友生，广东品杰律师事务所律师。上诉人林潮因与被上诉人赵婷婷房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初12731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林潮上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，并判决驳回赵婷婷一审全部诉讼请求；2.赵婷婷承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院遗漏诉讼当事人，严重违反法定程序。其一，广州市xx区xx路xx号xx层xx号铺（以下简称涉案商铺）的团购费的收取方为广州潮宏投资咨询有限公司，赵婷婷主张退还团购费，则本案应当追加广州潮宏投资咨询有限公司为当事人参加诉讼，一审法院在未追加当事人的情况下迳行判决林潮返还广州潮宏投资咨询有限公司收取的团购费，显属不当。其二，涉案商铺的实际权属人为广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司），林潮仅为涉案商铺的登记权利人，泽信公司是涉案商铺的实际权益人及全部购房款项的占有人，根据《关于广州天河潮流站项目二楼物业之产权登记及销售回款的确认书》，林潮仅是代泽信公司持有涉案商铺。泽信公司指派的工作人员负责涉案商铺的出售、合同的签订、房款的收取、房款的归属等，林潮并未参与其中，涉案商铺销售上存在的所有后果应由泽信公司承担，与林潮无关。泽信公司对于本案事实的查明及实体处理关系重大，一审法院应依职权追加泽信公司参加本案诉讼。（二）一审法院认定事实不清。首先，团购费并非购房款的一部分，一审法院判决返还团购费缺乏事实依据。依据林潮与赵婷婷签订的《商铺买卖合同》，购房款并未包括团购款。一审法院依据（2015）穗天法民四初字第1550号案（以下简称1550号案）作为本案判决的依据，显属不当。1550号案的主体是泽信公司，并非林潮，泽信公司的陈述不能代表林潮，一审法院依据泽信公司与其他购房人的相关陈述作为本案的判决依据，显属不当。作为二手房交易，在交易过程中存在多种成本，如购房款、中介费、税费、公证费、按揭费等，每种费用的收受主体不同，不能认定所有交易成本均是出卖方收取，所有后果均由出卖方承担。其次，涉案合同的违约方为赵婷婷，并非林潮，赵婷婷作为合同的违约方，无权解除合同。赵婷婷选择按揭付款，但赵婷婷并未按照林潮的通知到相应的银行办理按揭贷款，已严重违反合同约定。合同亦约定，若赵婷婷未获得银行贷款，则应一次性全额支付涉案商铺的全部房价款。一审法院支持赵婷婷解除合同的诉请，严重违反法律规定，损害社会公共利益。最后，一审法院遗漏重大事实。林潮仅为涉案商铺的名义持有人，涉案商铺的实际权益人为泽信公司，林潮已经提供证据予以证明，但一审法院未予认定，对林潮的抗辩未作回应，作出错误判决。综上，恳请二审法院追加应当参加诉讼的当事人，改判驳回赵婷婷的一审全部诉讼请求。赵婷婷二审答辩称，同意一审判决，不同意林潮的上诉请求，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法请求二审法院驳回林潮的上诉请求。赵婷婷于2019年4月8日向一审法院起诉请求：1.解除赵婷婷与林潮签订的《商铺买卖合同》；2.林潮向赵婷婷返还购房款410000元；3.林潮向赵婷婷返还团购费用50000元；4.本案诉讼费由林潮承担。一审法院认定事实：2016年9月9日，赵婷婷（买受人）与林潮（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人购买的商铺为广州市xx区xx路xx号xx层xx号铺；该商铺按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为670000元等；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2016年9月9日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）计410000元；……（3）余下房价款计260000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择本项的，同意按以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的代理机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；买受人特别声明：（1）无论任何情况下（包括但不限于买受人申请按揭贷款的，贷款银行未能批准买受人按揭贷款申请或批准的按揭贷款不足房价款余款），不论出卖人是否另行通知，买受人均应按本合同约定的时间支付购房款，（2）出卖人仅是推荐银行予买受人，由买受人自行与银行协商，办理按揭贷款手续，出卖人不保证及不负责买受人获得银行贷款之审批，申请取得该贷款的责任在买受人，（3）买受人虽然提交了按揭资料及签订了相关的申请表或按揭合同后，并不视为买受人已履行完毕其义务，按揭是否办理完毕，应以银行将按揭款转至出卖人的账户为准，在银行放款前，买受人还有义务根据银行的要求进行配合，如买受人未尽配合义务造成逾期付款的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任，（4）买受人在签署本合同时，已完全了解按揭贷款的办理条件、程序及按揭所需支付的全部费用，确认其自身的资信情况及还款能力符合按揭贷款的要求，完全知悉用按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款是买受人支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是买受人的义务，买受人知悉并同意，贷款政策的调整或没能获得贷款审批（含审批额度不足的），均不作为买受人不能履行合同的抗辩理由，（5）……（6）如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的代理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年10月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的相关收益；委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺等条款。同日，赵婷婷（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受林潮指定，接受赵婷婷的委托，在约定期限内具体经营管理涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的日期2016年10月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于赵婷婷的付款情况。赵婷婷提供了加盖有“广州市恒潮地产服务有限公司”（以下简称“恒潮公司”）的《正式收据》等证明其支付购房款410000元的情况，本案中林潮确认上述《正式收据》的真实性，确认赵婷婷已支付房款410000元，但认为上述购房款并非其收取，系恒潮公司收取。赵婷婷另提供加盖“广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称“潮宏公司”）财务专用章”的收据（载明潮宏公司收到赵婷婷支付的网络推广费50000元）作为证据，赵婷婷认为上述网络推广费具有团购费性质，实为房款的一部分，收据中记载的是网络推广费，但实际上不存在任何的网络推广，赵婷婷在售楼处和购铺款一起缴交该费用，林潮的工作人员说要缴交这笔费才可以以有优惠价格购买涉案商铺，涉案商铺本来是要一百多万元才可以买。林潮对上述证据不予确认，认为上述费用并非其收取。关于赵婷婷的按揭贷款情况。赵婷婷称涉案商铺无法办理按揭。林潮称涉案商铺可以办理按揭，有同意办理按揭贷款同意书之类的文件，但无法提供，并认为如果不能办理按揭，赵婷婷则应按照合同约定一次性支付购房款。关于涉案商铺的交付情况。赵婷婷称涉案商铺不符合交付条件。林潮称已依据《合同》将涉案商铺交付赵婷婷，完成了涉案商铺的交付义务并提供《委托书》（载明赵婷婷委托广州市潮流天地公司购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”）代为办理涉案商铺的收楼手续等）以及《商铺收楼确认书》（载明潮流天地公司确认涉案商铺于2016年9月28日交付该司等）作为证据。赵婷婷仅确认《委托书》的真实性，但认为其签订的《委托书》系林潮制作的格式文件等。林潮称其未实际参与涉案商铺的销售等，并提交了如下证据：1、广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）于2015年10月25日出具的《关于广州天河潮流站项目二楼物业之产权登记及销售回款的确认书》（载明泽信公司将广州市xx区xx路xx号xx楼物业产权全部转让给林潮，现上述物业房地产权均登记在林潮名下，并已办得《不动产权证》；现泽信公司对该物业产权状况及销售回款归属情况确认如下：一、林潮对上述物业产权仅为代泽信公司持有，系为配合泽信公司在销售该项目过程中进行项目融资需要，上述物业全部房地产权均由泽信公司实际持有，因上述物业代持过程中产生抵押、销售等行为引发的一切法律及经济后果均由泽信公司实际承担，与林潮无关；二、在上述物业对外销售过程中，泽信公司以林潮名义对外签订《合同》，合同中约定的收款账户为林潮账户，但该账户的开立、银行预留印鉴、网上银行密码密钥均实际由泽信公司人员操作及控制，全部销售回款的所有权均归属泽信公司，一切资金使用及调度均由泽信公司负责；因《合同》及销售过程中引发的一切法律及经济后果均由泽信公司自行单独承担，与林潮无关）。2、广州市广州公证处于2015年11月18日出具的《公证书》（载明委托人为林潮、受委托人为泽信公司；委托人是广州市xx区xx路xx号xx房屋的产权人，现林潮经配偶赖某某同意，林潮委托泽信公司作为其合法代理人，就上述房产的有关事宜代理执行和处理以下事项：……8.办理上述房产买卖的一切转名过户手续，签署房地产交易合同及相关文件，若交易不成有权退案；9.收取售房款及其相关款项，并出具有效的收据等）。3、《行政函》6份（载明预留印鉴“林潮收款专用章”的保管人为余某娟等）。经质证，赵婷婷仅确认《公证书》的真实性。在本案中，赵婷婷及林潮均确认签订《合同》时林潮并未告知赵婷婷其为代泽信公司持有涉案商铺。另在本案庭审中，赵婷婷明确其要求解除《合同》的依据为双方约定以按揭付款方式支付剩余房款，涉案商铺现无法办理按揭，且其无法与对方协商一致变更房款支付方式。鉴于潮流站整体经营受到影响且林潮已涉及多案诉讼的状况，一审法院已向赵婷婷释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，赵婷婷表示清楚并明确坚持诉讼请求及自行承担相关风险。另查明，在一审法院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初1415号曾玩音诉林潮等房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“1415号案”）中，林潮确认现潮流站（即涉案商铺所在商场，下同）二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准。又查明，在一审法院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号陈烨祥诉泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。又查明，在一审法院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初22579号罗细玉诉林潮、恒潮公司、潮宏公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称“22579号案”）中，林潮陈述如下意见：林潮仅是二层642号商铺的名义持有人，该商铺的实际权属人是泽信公司，双方签署过代持协议；林潮作为泽信公司的投资人之一，该商铺是由泽信公司指令以林潮名义代为持有，并对外销售，但在整个销售过程中，林潮通过委托公证方式将对该商铺的处分权、使用权、收益权均委托给泽信公司指定的恒潮公司实际行使；林潮没有到过潮流站现场，所有的商铺买卖合同中林潮的签章实际上并非林潮手写签名，而是刻制的签名章（该签名章是根据林潮本人手写签名的样式刻制而成，是经过林潮同意刻制和经过林潮同意而交由泽信公司持有），该签名章一直都是由泽信公司持有，所有商铺买卖合同都是由泽信公司的工作人员自行在买卖合同中加盖，所以林潮没有参与商铺买卖合同的签订及具体内容。该案中，林潮对罗细玉提供的证据（2016）粤广广州第018717号《公证书》（复印件，主要内容为林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权恒潮公司就座落在广州市xx区xx路xx号xx层的六百余间商铺代为办理收取售房款及相关款项并出具有效的收款票据、出售房产及签署商铺买卖合同等）的真实性、合法性、关联性予以确认。一审法院认为，《合同》是赵婷婷与林潮双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。林潮为赵婷婷的合同相对方，林潮辩称其不应对赵婷婷承担合同责任缺乏依据，一审法院不予采纳。关于赵婷婷要求解除《合同》的诉讼请求。赵婷婷主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。结合《合同》第四条上下文内容来看，《合同》第四条特别声明中第（4）、（6）点的约定内容是针对因买受人原因导致按揭不成的情况下如何履行合同所作的约定。《合同》约定赵婷婷以按揭方式支付房款，赵婷婷称涉案商铺无法办理按揭，林潮在相关案件中亦确认涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭，且根据林潮关于上述商铺无法办理按揭的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，现赵婷婷明确无法与林潮就变更房款支付方式达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，赵婷婷现请求解除合同，合法有理，一审法院依法予以支持。关于赵婷婷要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。赵婷婷提供了加盖有“恒潮公司”的《正式收据》多张证明其已支付购房款410000元，根据林潮在另案中确认的（2016）粤广广州第018717号《公证书》，林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权恒潮公司就座落在广州市xx区xx路xx号xx层的六百余间商铺代为办理收取售房款及相关款项并出具有效的收款票据。据此，应认定恒潮公司为受林潮委托收取购房款并出具《正式收据》，赵婷婷主张林潮已收到购房款410000元具有事实依据。因合同解除，赵婷婷诉请林潮退还上述款项并无不当，一审法院予以支持。赵婷婷另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其已支付网络推广费50000元。从赵婷婷关于网络推广费的陈述来看，赵婷婷作为买受人，是基于认为交纳网络推广费可获得涉案商铺购房款优惠的认知而支付网络推广费，上述网络推广费具有团购费性质，结合案外人泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述以及林潮在22579号案中的相关陈述，可认定上述款项系赵婷婷为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，赵婷婷要求林潮返还上述网络推广费，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月23日判决如下：一、解除赵婷婷与林潮就广州市xx区xx路xx号xx层xx号铺签订的《商铺买卖合同》；二、林潮于判决发生法律效力之日起七日内，向赵婷婷返还房款410000元；三、林潮于判决发生法律效力之日起七日内，向赵婷婷返还团购费50000元。一审案件受理费12500元，由赵婷婷负担3725元，林潮负担8775元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.林潮是否应承担涉案《商铺买卖合同》项下相关合同义务和法律责任；2.赵婷婷是否有权提出解除合同的主张；3.林潮是否应当承担团购费返还责任；4.一审法院是否违反法定程序遗漏追加当事人。本院就此评析如下：林潮是否应承担涉案《商铺买卖合同》项下相关合同义务和法律责任的问题。本院认为，根据本案事实，涉案商铺登记在林潮名下，且林潮系以自己名义与赵婷婷签订《商铺买卖合同》，并无证据证实其在签订合同时已向相对方披露其与案外人泽信公司之间的商铺产权代持关系。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，在受托人向第三人披露委托人后，第三人可以选择以受托人或者委托人作为相对人主张其权利。故赵婷婷在本案中以林潮作为合同相对方提起本案诉讼并无不当，林潮应当承担涉案《商铺买卖合同》项下的相关合同义务和法律责任。关于赵婷婷是否有权解除合同的问题。林潮在另案诉讼中已确认涉案商铺所属潮流站二、三层实际无法办理银行按揭，而其并无证据证实系由于赵婷婷迟延申请或其他可归责于赵婷婷的原因导致银行按揭贷款手续不能办理。因此，林潮上诉认为赵婷婷应当根据《商铺买卖合同》中有关“因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续”的条款，一次性全额支付全部商铺房价款，理由明显不成立，本院不予支持。在双方无法进一步就付款方式协商一致的情况下，一审法院认定涉案合同无法继续履行从而判决予以解除并无不当，本院予以维持。关于团购费是否应由林潮承担返还责任的问题。虽团购费用是由案外人潮宏公司收取，但根据涉案物业其他同类商铺买卖合同纠纷案件所认定事实，该项团购费用的收取已属于该物业内商铺买卖交易的惯例，且相关案件均已认定该费用系购房人为购买涉案商铺而支付的对价款的一部分，故赵婷婷诉请林潮对此予以返还合理合法，可予支持。关于一审法院是否违反法定程序遗漏追加当事人的问题。本案中，赵婷婷仅以合同相对方林潮为被告提起诉讼，并未主张追究泽信公司、恒潮公司、潮宏公司的法律责任，且关于恒潮公司、潮宏公司收款行为的性质认定，已在同类型商铺买卖合同纠纷案件中予以确定，而林潮与泽信公司之间是否存在产权代持等关系亦属于双方内部关系，故以上主体均不属于必要的共同诉讼主体。一审法院根据赵婷婷的诉讼主张进行本案实体审理，并不违反法定程序，本院对林潮提出的该项上诉意见亦不予采纳。综上所述，林潮的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8775元，由上诉人林潮负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年九月十七日书记员 杨 希叶小琳