北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5817号上诉人（原审原告）：王述明，男，1973年9月21日出生。委托诉讼代理人：邢树宏，北京华沛德权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京都市鑫有限公司（原名称为北京都市房地产开发集团有限公司），住所地北京市平谷区马昌营镇马天路北侧。法定代表人：方飚，董事长。委托诉讼代理人：陈培强，男，北京都市鑫有限公司员工。委托诉讼代理人：王振刚，男，北京都市鑫有限公司员工。上诉人王述明因与被上诉人北京都市鑫有限公司（以下简称都市鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初21867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王述明上诉请求：撤销原判，依法改判都市鑫公司赔偿损失41万元，支付鉴定费5000元，一、二审诉讼费由都市鑫公司承担。事实与理由：1、王述明没有与都市鑫公司签署《商铺返租及回购协议》《商铺租赁合同书》，而《告业主书》属于都市鑫公司单方面发出的要约邀请，王述明不应受到上述内容的约束。债权属于相对权、对人权。2、王述明与北京沁春华美购物中心有限公司（以下简称沁春华美公司）签订的《商铺租赁合同书》中没有约定沁春华美公司有对王述明购买商铺的回购权，只是约定了王述明有权要求沁春华美公司进行回购，这实际是一种预约合同，且属于王述明单方的权利。（2011）一中民终字第10247号民事判决认定王述明与都市鑫公司存在事实上的租赁关系是由于都市鑫公司在占有使用属于王述明的房屋，不能由此推导出王述明与都市鑫公司进行了额外的约定。3、一审判决认为由于《商铺返租及回购协议》《商铺租赁合同书》《告业主书》赋予了都市鑫公司回购权，都市鑫公司具有解除权，该认定没有法律依据和事实依据。都市鑫公司辩称，同意一审判决，不同意王述明的上诉请求及理由。我公司不同意承担违约责任，王述明虽然没有与我公司签署《商铺返租及回购协议》，但是我公司通过发放《告业主书》表示同意代沁春华美公司履行义务，事实上我公司也履行了义务，一共给王述明发放了52万元的租金，双方形成了事实上的租赁合同关系。根据王述明与沁春华美公司签订的《商铺租赁合同书》和我公司《告业主书》的内容，沁春华美公司有权以合同原价收购商铺，都市鑫公司代替沁春华美公司履行义务时同样享有以原价回购的权利。都市鑫公司若行使回购的权利必然要解除双方的《商品房买卖合同（商业）》（以下简称《买卖合同》）。租赁合同在买卖合同之后，两者所约定的内容或者有冲突、矛盾的时候应该以之后的租赁合同确认的权利义务为准。都市鑫公司在2015年起诉要求解除合同，同意并向对方返还了51万元购房款和其他所有费用，包括每年给返的52万元租金，实际就是行使回购权利。都市鑫公司基于租赁合同行使解除权，无需就解除合同事宜承担违约责任。对方要求都市鑫公司承担违约责任缺乏事实和法律依据。王述明向一审法院起诉请求：1、判令都市鑫公司赔偿违约造成合同解除的损失150万元；2、由都市鑫公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，王述明变更诉讼请求为：1、判令都市鑫公司赔偿违约造成合同解除的损失413269元；2、判令都市鑫公司负担鉴定评估费5000元；3、由都市鑫公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2005年5月31日，王述明（买受人）与都市鑫公司（出卖人）签订了编号为BJDSS0000XXX的《买卖合同》，其中约定：王述明购买海淀区3365、3321、3406、3367、3364号房屋，上述房屋实际为商铺（以下简称涉案商铺），建筑面积37.41平方米，单价为每平方米14026.49元，合同价款为524731元；付款方式为贷款方式付款，首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向北京市昌平区回龙观农村信用合作社借款支付；该商品房已达到交付条件，双方于2005年5月31日进行验收交接；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用每铺200元，代交契税、专项维修资金（公共维修基金）、房产证代办费、房产证张贴印花税、测绘制图费，出卖人应当在交接后180个工作日内，办理完房屋权属转移登记，如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，买受人须自出卖人书面通知办理房屋权属转移登记手续之日起10日内交齐全部费用，否则出卖人不承担本条款约定的违约责任。合同签订后，王述明向都市鑫公司支付了全部购房款、契税等费用。2005年6月1日，王述明（甲方）与沁春华美公司（乙方）签订《商铺租赁合同书》，其中约定甲方将涉案商铺委托给乙方统一租赁经营，委托期限为10年，租金每三年调整一次，最后一期为四年，第一期租金为该商铺购房合同总价款的10%，月租金为4373元，此租金为税前租金，乙方有权以代扣代缴形式向政府有关部门支付应由甲方交纳的税费，手续费为每笔50元，由乙方承担，第二期、第三期的年租金标准由甲乙双方依当年市场租金标准协商制定，如协商未达成一致，甲方同意乙方按购房合同原价收购甲方商铺，甲方有权在合同执行第一期期满前三个月以书面方式要求乙方按购房合同原价收购涉案商铺，甲方同样有权要求乙方在租赁合同第二期或第三期期满时按购房合同原价收购，乙方不得拒绝。2006年，王述明以沁春华美公司迟延支付租金为由，将沁春华美公司诉至法院，要求沁春华美公司支付滞纳金4547.92元。法院于2006年11月1日作出（2006）海民初字第22541号民事判决，判决沁春华美公司于判决生效后7日内支付王述明滞纳金4547.92元。沁春华美公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2006年12月13日作出（2006）一中民终字第16750号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。同年，王述明还以都市鑫公司未办理产权证为由，将都市鑫公司诉至法院，要求都市鑫公司支付违约金5247.31元。法院于2006年11月28日作出（2006）海民初字第24649号民事判决，判决都市鑫公司于判决生效后7日内赔偿王述明经济损失5247.31元。2007年6月6日，都市鑫公司发布《告业主书》，内容为：“北京海淀区西三旗沁春家园底商是由都市鑫公司开发的物业，都市鑫公司曾与沁春华美公司签订了包销合同并委托其代为销售。沁春华美公司在销售过程中与各位购买底商的业主签订了《商铺租赁合同书》。现沁春华美公司出现违约，无法继续履行合同，给都市鑫公司的名誉和业主的利益都造成了严重影响和损害。都市鑫公司作为开发商，本着诚信负责的态度，基于维护公司信誉和保护业主的投资利益，来承担反租和回购商铺的义务，即由都市鑫公司于2008年6月31日前回购业主购买的底商铺位，并在回购前按月支付返租金额。希望各位业主接到通知后，携带原《商铺租赁合同书》、《商品房买卖合同》和购房发票，尽快同都市鑫公司协商签订《商铺返租及回购协议》，便于都市鑫公司统一安排返租及回购资金，更好地落实和维护各业主的利益。由于业主个人原因未签《商铺返租及回购协议》而造成的损失，责任自负。”王述明与都市鑫公司未签订《商铺返租及回购协议》，但都市鑫公司仍向王述明支付了2006年8月至2014年12月的返租租金441673元。2008年，王述明以都市鑫公司未办理产权证为由，将都市鑫公司诉至法院，要求都市鑫公司办理涉案商铺的产权证。法院于2008年5月4日作出（2008）海民初字第9190号民事判决，判决都市鑫公司于判决生效后90日内为王述明办理涉案商铺的产权证。都市鑫公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2008年9月1日作出（2008）一中民终字第9905号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2009年，王述明申请强制执行。法院于2010年3月24日作出（2009）海执字第618号民事裁定，裁定本次执行程序终结。2010年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发（2010）647号），其中规定已建成的非住宅项目房屋分割测绘和登记的基本单元是有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋或特定空间，除划分逻辑幢、拆分车位外，禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记。该通知自2010年12月1日起实施。2011年，都市鑫公司将王述明诉至法院，要求解除双方的房屋租赁合同。法院于2011年4月22日作出（2011）海民初字第7903号民事判决，判决自2009年5月1日起解除双方的房屋租赁合同。王述明不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2011年9月16日作出（2011）一中民终字第10247号民事判决，判决撤销法院（2011）海民初字第7903号民事判决，并驳回都市鑫公司的诉讼请求。该判决的“法院认为”的部分内容为：“都市鑫公司与王述明双方虽未签订书面租赁合同，但都市鑫公司发放《告业主书》，表示同意代沁春华美公司履行部分《商铺租赁合同书》义务，且已履行了部分义务，上述情节已由法院生效判决认定双方间就《告业主书》所载的权利义务予以履行，双方间形成事实上的合同关系。双方之间的合同关系属不定期租赁合同，可以随时解除。但依据合同法的相关规定、市场交易习惯及交易稳定原则，双方提出解除合同应当在合理期限之前通知对方当事人，且妥善处理相关合同事宜。因都市鑫公司从未主动履行合同约定的租金给付义务，故原审法院认定都市鑫公司自2008年7月不再向王述明银行卡内存入款系以自身行为表示不再代沁春华美公司履行合同不妥。都市鑫公司在解除合同前并未依法在合理期限之前通知王述明，且妥善处理相关合同事宜，故都市鑫公司现在要求解除合同，依据不足，法院不予支持。王述明上诉要求目前不能解除租赁合同，理由充分，法院予以支持。”2013年6月25日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民申字第4234号民事裁定，裁定再审（2008）一中民终字第9905号民事判决。后北京市第一中级人民法院于2013年12月2日作出（2013）一中民再终字第13669号民事裁定，裁定撤销北京市第一中级人民法院（2008）一中民终字第9905号民事判决及法院（2008）海民初字第9190号民事判决，并发回法院重审。该判决的“法院再审认为”的内容为：“本案事实需进一步查清”。2014年7月9日，法院作出（2014）海民再初字第26号民事裁定，裁定对于王述明的起诉按撤诉处理。另，法院就与王述明相同情形的案外人刘某于2014年6月18日作出（2014）海民再初字第29号民事判决，判决驳回刘某要求都市鑫公司办理房屋产权证的诉讼请求，都市鑫公司支付逾期办理房产证的违约金2213元。该判决已生效。2015年，都市鑫公司将王述明诉至法院，要求解除双方的《买卖合同》等。法院于2015年4月7日作出（2015）海民初字第4329号民事判决，判决解除双方的《买卖合同》，并由都市鑫公司向王述明返还购房款、公共维修基金、印花税、手续费。王述明不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2015年7月13日作出（2015）一中民终字第4617号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，王述明申请对涉案商铺的2015年7月13日的市场单价进行评估。法院委托北京中鼎联合房地产评估有限公司（以下简称中鼎公司）进行评估。中鼎公司于2018年11月1日作出《司法鉴定委托终止函》，函告内容为：“由于商铺物业的特殊性，交易案例较少，且对外公开性较差，我司评估人员自收到评估资料之后就开展了市场调查工作，但仍难以找到2015年同地段同标准的商铺市场价格，故无法合理有据的对涉案房地产在指定价值时点的市场价值进行客观评估鉴定。根据《司法鉴定程序通则》，该鉴定要求超出本机构鉴定能力，我司决定不予受理本次鉴定委托，退回该案件的司法鉴定委托。”经询问，王述明表示在北京法院审判信息网上公布的房地产评估机构名单中的北京建亚恒泰房地产评估有限公司（以下简称建亚公司）可以对此进行评估。后经在入围机构里征询，无鉴定机构承接此案鉴定。诉讼中，王述明自行委托建亚公司对涉案商铺在2015年7月13日的市场价值进行评估。建亚公司于2019年9月2日作出建亚评字19-0221号房地产估价报告，其中载明：“九、估价结果：估价对象于价值时点2015年7月13日的房地产正常市场价值为93.8万元。”王述明支付评估费5000元。经质证，都市鑫公司的质证意见为：都市鑫公司仅认可摇号确定的鉴定机构，不认可王述明单方委托的鉴定机构，该评估机构到现场时没有联系都市鑫公司，报告记载的内容与事实不符，如报告写明有地上停车场，实际上是没有的，而都市鑫公司向房屋管理部门咨询的涉案商铺的2015年6月的指导单价为6500元。法院对该证据的认证为：相关证明力另行评述。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，应作为双方权利义务的依据，双方均应依约全面履行各自义务。本案的争议焦点在于都市鑫公司是否应就《买卖合同》解除事宜承担违约责任。对此法院认为：王述明虽未与都市鑫公司签署《商铺返租及回购协议》，但根据生效判决，都市鑫公司通过发放《告业主书》表示同意代沁春华美公司履行《商铺租赁合同书》的约定的义务，且已履行了部分义务，双方已形成事实上的租赁合同关系。而根据王述明与沁春华美公司所签订的《商铺租赁合同书》及都市鑫公司的《告业主书》的内容，沁春华美公司在10年租赁期限内均有权以购房合同原价收购涉案商铺，则都市鑫公司代替沁春华美公司继续履行义务时，其同样享有以购房合同原价收购涉案商铺的权利。因双方同时还存在《买卖合同》，权利义务主体一致，故都市鑫公司若要行使回购权利，必然要解除双方的《买卖合同》，此解除权显然与《买卖合同》所约定的违约解除权并非同一解除权，且因租赁合同形成于《买卖合同》之后，两者所约定的内容若存有冲突和矛盾，应以在后的租赁合同所确认的权利义务内容为准。后都市鑫公司在2015年起诉要求解除双方《买卖合同》并同意向王述明返还购房款等费用，实际是其行使回购权利，虽然此时涉案商铺从《买卖合同》角度也已无法实际办理过户手续，但如前所述，都市鑫公司基于租赁合同行使解除权，无需就此解除事宜承担违约责任。因此，王述明要求都市鑫公司按照《买卖合同》约定承担违约责任，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，涉案商铺是否有增值的事实，亦无需予以查明，对王述明所提交的相关评估报告，法院不予认证。另外需要指出，在双方租赁合同的条件下，都市鑫公司在回购涉案商铺之前，应依约向王述明支付涉案商铺的租金，但根据本案查明，都市鑫公司向王述明支付租金的截止日期为2014年12月，与其回购日期尚存一定期限，但相关租金事宜，超出本案审理范围，需由双方另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回王述明的全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王述明提交了2005年6月1日，王述明与沁春华美公司签订的《商铺租赁合同书》，证明王述明有权要求沁春华美公司按购房合同原价收购商铺，这是王述明单方面的权利，且属于预约合同范畴，合同签订主体是王述明与沁春华美公司，都市鑫公司不是合同主体。都市鑫公司认可上述证据的真实性，不认可证明目的，沁春华美公司违约逃逸后，都市鑫公司按月向王述明返租金直到《商铺租赁合同书》约定的十年委托租赁期限届满，事实上达成了都市鑫公司代沁春华美公司履行《商铺租赁合同书》的约定。二审中，都市鑫公司没有提交新证据。另查，2020年5月25日，经北京市平谷区市场监督管理局核准，北京都市房地产开发集团有限公司名称变更为北京都市鑫有限公司。本院认为，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2005年5月31日，王述明与都市鑫公司签订的《买卖合同》约定：出卖人应当在交接后180个工作日内，办理完房屋权属转移登记。但都市鑫公司未能如约履行，违反了合同义务。行政主管部门在2010年11月8日发布了有关禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记的通知，涉案商铺丧失了办理过户手续的现实可能。由于都市鑫公司在通知发布之前的迟延履行行为，导致通知发布后双方合同事实上不能履行，故都市鑫公司应赔偿王述明合同解除的损失。对于涉案商铺的增值数额，虽然因商铺自身所具有的特殊性，缺乏开展鉴定的合理条件，但从本市房地产的市场发展和现状而言，涉案商铺自2005年至今必然存在增值情形，涉案商铺存在增值的事实应当予以考量。关于赔偿损失的数额，王述明在都市鑫公司出现违约情形后未及时采取合理措施避免损失扩大，且继续收取租金获有利益，本院综合考虑，合同根本不能履行的时点、房地产整体上涨的现实情况及王述明的实际损失等，酌定都市鑫公司赔偿王述明涉案商铺差价损失10万元。王述明主张应以提供的建亚公司对涉案商铺在2015年7月13日的市场价值进行评估作出的房地产估价报告为房屋差价，依据不足，本院不予采纳。都市鑫公司主张其根据《商铺租赁合同书》及《告业主书》内容，享有以购房合同原价收购涉案商铺的权利，本院认为《商铺租赁合同书》与《买卖合同》相互独立，《商铺租赁合同书》的约定不能免除都市鑫公司就《买卖合同》需承担的违约责任。综上所述，王述明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初21867号判决；二、北京都市鑫有限公司于本判决生效后七日内向王述明赔偿损失100000元；三、驳回王述明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7574元，由王述明负担5764元（已交纳），由北京都市鑫有限公司负担1810元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费7574元，由王述明负担5764元（已交纳），由北京都市鑫有限公司负担1810元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年九月二十七日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨