吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2046号上诉人（原审被告）：吉林市川王府火锅大世界，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：武长志，总经理。委托诉讼代理人：高泽花，女，吉林市川王府火锅大世界经理。委托诉讼代理人：孙宇，吉林权维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨春宏，女，1973年4月11日出生，汉族，跟我学外语培训学校校长，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：李明波，吉林齐略律师事务所律师。上诉人吉林市川王府火锅大世界（以下简称川王府火锅）因与被上诉人杨春宏相邻通行纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日受案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人川王府火锅的委托诉讼代理人高泽花、孙宇，被上诉人杨春宏的委托诉讼代理人李明波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。川王府火锅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨春宏的一审诉讼请求；诉讼费用由杨春宏承担。事实和理由：杨春宏在川王府火锅的楼上开办校外培训机构，因其纵容学生及家长只从川王府火锅私有的经营性楼梯通行，不使用其他楼梯通行，其学生及家长日通行人数多达近4000人次，致使川王府火锅的客人无法进店，导致顾客大量流失，使川王府火锅的经营陷入绝境。几经协商无果，杨春宏甚至以肢体冲突的方式对待川王府火锅的员工，以致不得不通过报警的方式解决。无奈之下川王府火锅在自有产权范围内设置了卷闸门禁止其从此楼梯通行，双方为此产生纠纷。本案争议的主要问题是：案涉楼梯究竟是公共通道还是川王府火锅的私产。一审判决认定案涉楼梯为公用以及对证据采信及法律适用，均存在错误。一、川王府火锅提供的房产平面图，及《不动产权利及其他事项登记信息》，足以证明案涉楼梯为川王府火锅的私产，并非是公用通道，一审判决不予采信存在错误。房产平面图中的阴影面积为私产部分示意图这是常识，川王府火锅平面图中案涉楼梯位于阴影范围之内，经对比杨春宏承租的四楼产权人的房产平面图，其所在楼层的楼梯却未在阴影范围之内，由此足以证明案涉楼梯为川王府火锅的私产。且川王府火锅一审提供的《不动产权利及其他事项登记信息》中，川王府火锅购买的一至三层房屋的公摊面积为零，由此更加可以证明案涉楼梯为私产，并非公共楼梯。而一审判决以“经法院向房产部门调查了解认为现有证据不足以认定川王府取得了该楼梯私有产权”为由而未予采信错误。二、一审判决法律适用错误。《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，据此，诉争楼梯是否是川王府火锅的私有产权，应当以不动产登记簿为准，而前述已提及的《不动产权利及其他事项登记信息》即不动产登记簿上已明确记载川王府火锅的公摊面积为零，据此足以认定案涉房屋的面积均为川王府火锅的私产，案涉楼梯当然应包括在内。一审判决所适用的《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》在效力上不能与国家法律对抗，故该司法解释不能适用于本案。杨春宏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，案涉通道是公用通道。在原审庭审过程中，杨春宏的代理人与一审法院工作人员共同前往房管部门进行调查核实，房管及其测绘部门明确给予的答复是案涉楼梯一定是公共通道，只是无法出具书面证明。川王府火锅在一审中所提交的房产平面图中标注的阴影部分，并不代表是私有部分，该阴影图仅是一个公示图，并不能作为确定阴影部分就是川王府火锅主张的其私有产权的依据。在川王府火锅取得房屋产权证的当时，因相关政策规定的历史原因，导致当时并没有进行实际测绘，才简单的将川王府火锅购买房屋产权及公用通道部分全部标为阴影。另外，案涉楼梯属于消防通道，杨春宏在一审庭审中也向法院申请出具律师调查令，前往消防部门进行调查，给予的口头答复也是案涉楼梯通道为消防通道，不能够封闭。但因消防部门无法出具书面证据，故杨春宏未取得直接的书面证明来证实该案涉通道为消防通道。川王府火锅在上诉状中称杨春宏纵容学生和家长只从其私有的经营性楼梯通行没有任何事实依据，也缺少法律依据，川王府火锅不能剥夺任何人通过公共楼梯通道进行通行的权利，其封闭楼梯通道侵害了杨春宏的合法权益，一审法院裁判结果正确，应予维持。杨春宏向一审法院起诉请求：川王府停止侵权行为，立即拆除其设置在涉案大厦涉案区临涉案路一侧三至四楼主楼道间的卷闸门、按原设计恢复楼梯、通道原状；拆除涉案大厦涉案区西侧一至二层楼梯间的临时搭建物，按原设计恢复楼梯、通道原状；川王府承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2002年12月17日，川王府火锅与吉林汇通集团有限公司（以下简称汇通公司）签订房地产买卖契约三份，川王府火锅从汇通公司购买船营区涉案路涉案号涉案大厦涉案区1至3层房屋，房屋建筑面积分别为一层1,333.73平方米、二层1,194.02平方米、三层1,410.24平方米。2002年12月19日川王府火锅取得上述房屋的所有权证。段德燕、侯丹于2012年10月9日取得船营区涉案路涉案号涉案大厦涉案区4层房屋所有权。2017年12月27日，杨春宏通过拍卖竞价竞得涉案商城涉案区5层900平方米房屋，该房屋位于川王府火锅及段德燕、侯丹所有的上述房屋楼上。同时，杨春宏现承租船营区涉案路涉案号涉案大厦涉案区4层及5层部分房屋经营民办教育培训机构。涉案大厦涉案区1层通往7层有三部楼梯可通行，分别为临涉案路一侧楼梯、西侧楼梯及南侧楼梯。2013年3月5日，一审法院就段德燕、侯丹与川王府火锅物权保护纠纷一案，依双方达成的和解协议作出（2012）船民一初字第1233号民事调解书，调解书载明段德燕、侯丹与川王府火锅自愿达成如下协议：一、川王府火锅负责在2013年4月20日之前将涉案大厦涉案区临涉案路一侧主楼道三楼与四楼间隔离门拆除，恢复一至四楼主楼道的通行，便于段德燕、侯丹正常使用其四楼房产；川王府火锅保证现有的主楼道一楼大门段德燕、侯丹可以正常使用，川王府火锅自行负责在二、三楼处修建楼层门，便于川王府火锅自行使用以及安全……四、川王府火锅负责在2013年4月20日之前立即恢复涉案大厦涉案区西侧一至四楼次楼道、南侧一楼至四楼消防通道的正常通行，确保安全；五、川王府火锅保证涉案大厦涉案区的变电设施、共用供电线路等公用设施段德燕、侯丹能够共同使用与管理，电损共摊。该调解书发生法律效力后，川王府火锅拆除了协议中约定的涉案大厦涉案区临涉案路一侧主楼道三楼与四楼间隔离门，恢复了一至四楼主楼道的通行，保证了段德燕、侯丹对该楼道一楼大门的正常使用，恢复了协议中约定的涉案大厦涉案区西侧一至四楼次楼道、南侧一楼至四楼消防通道的正常通行。由于四楼、五楼作为跟我学外语培训学校和千里马培训学校使用，大量学生及家长长期与川王府火锅共用前述协议中约定的涉案大厦涉案区临涉案路一侧主楼道及该楼道一楼大门，并有大量学生家长逗留于川王府火锅经营区的情况，严重影响了川王府火锅的正常经营，2020年1月12日，川王府火锅与四、五楼使用人员发生冲突，川王府火锅员工被推倒，后经派出所调解暂时解决纠纷。但因川王府火锅与四、五楼未能达成新的通行协议，川王府火锅再次将上述协议中约定的涉案大厦涉案区临涉案路一侧主楼道三楼至四楼间安装卷闸门封闭，故杨春宏诉至法院。一审法院认为，船营区涉案路涉案号涉案大厦涉案区属同一整体，杨春宏购得该楼五楼部分房屋，川王府火锅取得该楼一至三层房屋的所有权。杨春宏、川王府火锅与该楼的其他房屋所有权人形成了对船营区涉案路涉案号涉案大厦涉案区建筑物区分所有权人。杨春宏又与川王府火锅形成了不动产相邻权利人。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所规定的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，虽川王府火锅主张案涉楼梯系其从汇通公司处购买，已取得私有产权，但经一审法院向房产测绘部门调查了解，就现有证据尚不能认定川王府火锅取得了该楼梯的私有产权，那么该楼梯属于共有部分，即由杨春宏、川王府火锅及该楼其他房屋所有权人共有，而非川王府火锅专有。川王府火锅主张涉案楼梯属其专有的辩解理由，不予支持。按照建筑物区分所有权理论，对建筑物共有部分，除另有约定以外，任何一方不得独占、多占。建筑物区分所有权享有对共有部分进行正常使用的权利。现川王府火锅将涉案楼梯封闭，禁止杨春宏通行，该行为妨碍了杨春宏对该楼梯的正常使用，侵犯了杨春宏的通行权。且从消防安全考虑，该楼梯三至四楼间亦不应封闭。因此杨春宏要求川王府火锅排除妨害的理由正当，应予支持。但考虑到本案当事人双方均为经营共同使用该楼梯的情况，在今后使用过程中，杨春宏作为四、五楼培训机构一方，应当建议学生及家长尽量选择安全隐患小、有利于双方正常经营的通道及通行方式，以避免引起不必要的纠纷，维护社会和谐稳定。关于杨春宏要求拆除涉案大厦涉案区西侧一至二层楼梯间的临时搭建物，按原设计恢复楼梯、通道原状的诉讼请求，审理中其已申请撤回该项诉讼请求，故于本案中不作裁判。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条规定，判决：川王府火锅在判决生效后十日内拆除船营区涉案路中涉案号涉案大厦涉案区临涉案路一侧楼道三层至四层之间的卷闸门，停止对杨春宏在该楼道通行权利的侵害。案件受理费100元由川王府火锅负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，川王府火锅主张案涉楼梯为其私产，其有权封闭。但经查，该楼梯系从一楼直通到顶楼，故从案涉楼梯的形态上可以确认其建设用途应为全部楼层所共用。楼梯是通行的通道，亦是发生灾难时的逃生通道，无论该楼梯是否系川王府火锅的私产，在未取得相关部门批准的情况下，任何人均无权封闭该楼梯。故一审判决川王府火锅恢复该楼道的正常通行符合法律规定。杨春宏经营的跟我学外语学校与川王府火锅在一个建筑物内经营，属于相邻关系。杨春宏亦承认到跟我学外语学校不止案涉楼梯一个通道，尚有西侧楼梯及两部电梯，故在尚有其他通道的前提下，杨春宏作为一个善良社会人，有义务在其正常经营时不影响其他人的正常生产经营。希望川王府火锅与杨春宏能够互让互谅，协商处理好双方的通行纠纷。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吉林市川王府火锅大世界负担。本判决为终审判决。审判长 李 洁审判员 于福超审判员 孙 伟二〇二〇年九月二十七日书记员 杨重阳