湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1455号上诉人（原审原告）：张守善，男，1975年12月出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县八里湾镇宝剑桥村张家湾，现住。上诉人（原审原告）：方桂英，女，1974年3月出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县八里湾镇宝剑桥村张家湾，现住址同上。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈威、林兴荣，均为湖北多能律师事务所律师。代理权限均为特别授权。上诉人（原审被告）：湖北中立房地产开发有限公司。住所地：红安县城关镇红坪大道32号。统一社会信用代码：91421122665469727W。法定代表人：王敬茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：何伟、倪晗玲，均为湖北龙吟律师事务所律师。代理权限均为特别授权。上诉人张守善、方桂英因与上诉人湖北中立房地产开发有限公司（以下简称“中立房地产公司”）商品房买卖合同纠纷一案，均不服湖北省红安县人民法院作出的（2019）鄂1122民初939号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张守善、方桂英的上诉请求：改判支持其全部诉请，即1、返还房款、2、支付赔偿金、3、退还开户费。本案诉讼费用由中立公司承担。事实理由：在双方签订《商品房买卖合同》房屋交付后，张守善、方桂英发现中立房地产公司未经审批，擅自变更规划，致使房屋公摊面积、套内建筑面积与合同约定不符，擅自变更规划等行为导致小区容积率、绿化率、公摊面积等与约定不符，严重影响了业主的居住环境，损害了业主的利益，同过造成了较大的经济损失。中立房地产公司答辩认为，1、关于中立房地产公司是否应返还公摊面积差额部分房款的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第五条已经明确约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。本案《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积与产权登记的房屋建筑面积虽存在差异，但误差比绝对值在3%以内，中立房地产公司也是按照产权登记面积与上诉人据实结算房价款，完全符合合同及相关法律规定。房屋建筑面积包含套内建筑面积和公共部位分摊建筑面积。涉案房屋实际公共部位公摊建筑面积虽较合同约定减少，但套内建筑面积较合同约定是相应增加的。张守善、方桂英实为该面积产生变化的受益者。本案约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，而张守善、方桂英将公共部位公摊建筑面积割裂开来，仅以公共部位公摊建筑面积减少要求中立房地产公司支付差额部分房款，既不符合合同约定，也有违公平原则。2、关于中立房地产公司是否应支付赔偿金的问题。本案建筑容积率的行政许可和行政认定以及建筑物加建的行政认定即行政处罚问题属于行政机关的管辖范围。针对答辩人的加建行为，2011年7月26日，红安县治理工程建筑领域突出问题工作领导小组办公室向红安县房产管理局下发了关于完善房产登记相关手续的函，告知该经办牵头组织，相关部门已完善所有证照手续，相关规费均已征缴到位，请房产管理局依照相关政策规定办理涉诉房产和土地登记相关手续。且根据一审查明的事实，中立房地产公司的加建行为在经相关部门行政处罚后，已经批准规划变更，房屋进行了竣工验收并办理了不动产权登记，符合商品房的交房条件，并不影响所购商品房的质量或使用功能。上诉人在原审中未提交证据证明其因容积率变化损害上诉人权益，造成实际损失的具体数额，应承担举证不能的不利后果。中立房地产公司的上诉请求：1.改判撤销原审关于退还开户费的判项，2、改判诉讼费用由张守善、方桂英负担。事实和理由1.如果实际测量的面积和合同面积不符的，同意按合同约定面积差异的方式结算；2.中立房地产公司在开发时按照设计方案施工，无违反规划的问题；3.双方签订合同时房产一费制没有在红安县实施，红安县实施的时间为2013年10月15日。故张守善、方桂英诉请法律依据不足，应当驳回。张守善、方桂英针对中立房地产公司的上诉答辩认为，1、中立房地产公司所陈述的开户费是双方自愿达成的合法有效的约定与事实不符，我方作为业主，交纳水电开户费是在房屋交付前，中立房地产公司作为开发商，强制要求业主交纳开户费后才能交付房屋，业主系被迫交纳的开户费。2、开户费是国家法律法规明文规定禁止收取的费用，中立房地产公司所称湖北省商品房销售明码标价规定的实施细则，不是法律法规，不应当适用的观点是错误的。该实施细则不仅仅规定了开户费不得收取外，其颁布实施的上位法是价格法和关于商品和服务实行明码标价的规定及商品房销售明码标价规定，作为已经颁布实施的法律法规，均要求经营者不得在标价外加价销售商品，不得收取未标明的费用。综上，中立房地产公司诉请没有法律依据，应当驳回。张守善、方桂英向一审法院提出的诉讼请求：1.判令中立房地产公司向其返还房价款8398.39元；2.判令中立房地产公司向其支付赔偿金暂计3万元（具体金额以中立房地产公司实际获利金额为依据计算）；3.判令中立房地产公司退还张守善、方桂英开户费4000元；4.判令本案诉讼费用由中立房地产公司承担。一审法院审理查明：2012年1月7日，张守善、方桂英、中立房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定：张守善、方桂英购买中立房地产公司开发的锦绣宏城小区1号楼5单元905号房，建筑层数地上15层，地下1层。建筑面积共85.12㎡，其中，套内建筑面积75.36㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.76㎡。第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为2760.81元/㎡，总金额235000元。第五条关于面积确认及面积差异处理约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的按产权登记面积为准，按政府授权的部门或认可的机构测量的面积为准。同时约定面积误差比绝对值在3％以内（含3%）及超出3%的处理原则。第八条约定：交房时间为2011年10月30日前。该合同附件四《补充协议》有关装修、装饰标准、配套设施及其他约定：1、分户水，进户，一户一表；电，进户门口，一户一表，开户费为4000元，买受人统一在交房前交给出卖人，由出卖人统一办理。中立房地产公司在建房过程中未经相关部门允许，擅自将地上建筑楼层由15层增加至17层，相关管理部门对中立房地产公司作出罚款的行政处罚，2011年9月13日，中立房地产公司按规定缴纳了罚款。2012年6月28日张守善、方桂英向中立房地产公司缴纳水电开户费4000元。2017年该房屋办理了不动产权证，权证登记房屋建筑面积85.8㎡、分摊土地面积5.85㎡、房屋总层数17层，所在层数9层。另查明，湖北省物价局制定的《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》第十一条：商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：……（二）房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用；第十六条：本细则自2011年5月20日起施行。一审法院认为，张守善、方桂英与中立房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿行为，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按合同履行各自义务。现张守善、方桂英认为中立房地产公司违反约定致使其利益受损，向法院提起诉讼请求，现作出如下阐述：一、返还房价款的问题。张守善、方桂英计算方式为：房屋实际公摊面积与合同约定公推面积差乘以房屋合同约定的单价。对此诉讼请求，法院认为，房屋建筑面积包含套内建筑面积和公共部位公摊建筑面积，因张守善、方桂英购买的是期房，合同中约定的面积与建成后的房屋面积可能存在差异，双方在合同中约定以产权登记面积为准，据实结算，而本案中也确实是按产权登记面积结算房款的。我国目前商品房的价格均是按建筑面积计价，合同亦是按此方式约定房屋价格。张守善、方桂英只以其中的公摊面积出现差异，要求中立房地产公司退款，无法律依据。故对张守善、方桂英的该项诉讼请求不予支持。二、支付赔偿金（具体金额以中立房地产公司实际获利金额为依据计算）的问题。张守善、方桂英提出该诉讼请求的依据是：因中立房地产公司违规加建楼层，导致小区容积、绿化率与规划不符，张守善、方桂英认为房屋居住功能及居住环境质量降低，造成了经济损失。中立房地产公司在建楼时未经审批违规加建层数由15层加至17层，确实影响了容积率，但对小区的绿化率无影响。中立房地产公司的违规行为经相关部门行政处罚后，相关部门遂对中立房地产公司所开发的商品房进行了竣工验收，并允许其办理不动产登记证，说明中立房地产公司违规加层后已经得到相关部门认可，否则该小区不可能进行竣工验收，亦不可能办理不动产登记。且张守善、方桂英主张中立房地产公司赔偿其经济损失，并未举证证明其有经济损失，有多大的经济损失，应承担举证不能的法律后果，故对张守善、方桂英的该项诉讼请求不予支持。三、退还开户费（水、电）的问题。虽然张守善、方桂英与中立房地产公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第一条约定：水电开户费4000元由买受人在交房前交给售卖人，由售卖人统一办理。但2011年5月20日施行的《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》中明确规定，在房价外不得收取水、电、燃气与配套设施建设安装费用。物价部门是法律赋予对关系到国计民生与特种商品定价指导和监督的国家机关。而本案中该文件正是物价部门根据国家对房地产市场的管理政策而对商品房作出的定价机制，是对商品房价格作出指导性的意见，依照合同法的规定，商品房买卖双方均应遵循该指导性定价意见。张守善、方桂英与中立房地产公司于2012年1月7日签订房屋买卖合同，因此对张守善、方桂英要求中立房地产公司退还水电开户费4000元的诉讼请求予以支持。遂判决，一、中立房地产公司湖北中立房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还张守善、方桂英水电开户费4000元；二、驳回张守善、方桂英的其它诉讼请求。一审案件受理费859元，由张守善、方桂英负809元，由中立房地产公司负担50元。本院二审期间，各方当事人均未向本院递交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系张守善、方桂英与中立房地产公司签订了《商品房买卖合同》后，认为中立房地产公司违反合同约定致使其利益受损而引发的纠纷。结合一审及本院查明的相关事实，围绕双方当事人的争议焦点本院作如下阐述：一、关于诉争《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第一条的约定是否有效及《商品房买卖合同》是否有效的问题。上诉人张守善、方桂英提出《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第一条违反了《中华人民共和国价格法》第十三条第二款及《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》中“在房价外不得收取水、电、燃气与配套设施建设安装费用”的禁止性规定，该条款应属无效条款。针对该项上诉请求，本院认为，《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第一条约定“分户水，进户，一户一表；电，进户门口，一户一表，水电开户费4000元由买受人在交房前交给售卖人，由售卖人统一办理”该条约定并非加价销售房屋行为，系双方约定明确的费用，不属于在明码标价之外变相加价向业主收取的费用，故该条约定并不违反《中华人民共和国价格法》十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的规定。争议合同条款虽违反了《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》的规定，但该实施细则并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的影响合同效力的法律法规，故该条款不因违反实施细则的规定而当然无效。综上，张守善、方桂英认为争议条款无效，收取的4000元水电开户费用应予退还的理由本院不予支持。《商品房买卖合同》的其他约定的条款系双方自愿行为，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同，双方均应按合同履行各自义务。二、关于张守善、方桂英要求返还房价款的诉讼请求是否支持的问题。本案中，张守善、方桂英购买的是期房，虽然合同中约定的面积与建成后的房屋面积存在差异，但双方在合同中约定了以产权登记面积为准据实结算，从一审及本院查明的相关事实可知，张守善、方桂英所购买的涉案房屋亦是按产权登记面积而结算房款的。现张守善、方桂英认为由于约定的公摊面积出现差异，中立房地产公司应以房屋实际公摊面积与合同约定公摊面积差乘以房屋合同约定的单价向其退款的上诉理由，无事实及法律依据，对此，一审对张守善、方桂英的该项诉讼请求不予支持是正确的。三、关于张守善、方桂英要求中立房地产公司支付赔偿金的诉请是否支持的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据加以证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款规定，“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”。本案中，据查明的事实可知，中立房地产公司在建楼时确有未经审批违规加建层数的事实，中立房地产公司违规加层的行为客观上侵害了购房业主的权益，但张守善、方桂英未能举证证明其损失数额的组成及大小，因此，张守善、方桂英作为负有举证责任的一方当事人应承担举证不能的法律后果，一审对张守善、方桂英的该项诉讼请求不予支持亦无不当。综上所述，张守善、方桂英的上诉理由均不能成立，本院不予支持。中立房地产公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但在是否应退还（水、电）开户费的问题上适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省红安县人民法院（2019）鄂1122民初939号民事判决：二、驳回张守善、方桂英的诉讼请求。一审案件受理费859元，由张守善、方桂英负担；张守善、方桂英缴纳的二审案件受理费859元，由张守善、方桂英负担，中立房地产公司缴纳的二审案件受理费50元，由张守善、方桂英负担。本判决为终审判决。审判长  樊军审判员  骆骥审判员  张敏二〇二〇年九月十日法官助理江乐芳书记员刘雄