福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4657号 上诉人（原审被告）：福州市海洋与渔业局，住所地福建省福州市仓山区南江滨西大道193号东部新城商务办公中心区6栋4、5层部分单元。 法定代表人：林海华。 委托诉讼代理人：陈忠民，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余炜，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：平潭大福湾渔业发展有限公司，住所地福建省平潭县敖东镇大福村下湖沃62号。 法定代表人：林正斌，总经理。 委托诉讼代理人：李彰益，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮受慧，福建闽润律师事务所律师。 上诉人福州市海洋与渔业局（以下简称“福州海洋渔业局”）因与被上诉人平潭大福湾渔业发展有限公司（以下简称“大福湾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初15764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 福州海洋渔业局上诉请求：撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审。事实和理由：一、大福湾公司并非善意相对人，宿舍管委会的行为不构成表见代理。1.宿舍管委会不是一个合法的组织、机构，没有法律上的行为能力，其所有行为都必须依存于福州海洋渔业局，每一个行动均需取得福州海洋渔业局的明确授权，而在签订协议的过程中，其参与人员不断发生变动，导致其行为表示存在前后不一致性。2.从《证明》及第一份《租赁协议》内容来看，福州海洋渔业局授权宿舍管委会出租给大福湾公司的房产只有鼓楼区院内小楼1号面积80㎡，超出该80㎡范围的，宿舍管委会无权代理，且福州海洋渔业局仅授权宿舍管委会办理租赁房屋的事务性、程序性事务，宿舍管委会无权对包括拆迁补偿利益在内的实体利益进行处分。大福湾公司自始即知道福州海洋渔业局未将拆迁补偿利益的处理交由宿舍管委会代理、宿舍管委会仅有权出租80㎡范围的案涉房产，但其仍与宿舍管委会签订扩大出租面积、涉及拆迁补偿的补充协议，且未将变更后的合同事实告知福州海洋渔业局，并非善意相对人，宿舍管委会的行为不构成表见代理，宿舍管委会越权代理的行为未经福州海洋渔业局授权及追认，是无效的。二、从《房屋征收丈量评估表》来看，2006年至2012年期间的旧房补偿费只有50681元，涉及的面积为337.87㎡，而福州海洋渔业局仅授权宿舍管委会管理80㎡的房产租赁事宜，超出80㎡部分的旧房补偿费不应认定归大福湾公司所有；至于2006年之前的旧房，产权属于福州海洋渔业局，旧房补偿费也不应认定归大福湾公司所有。三、一审判决认定全部装修补偿费归大福湾公司，没有事实依据。1.大福湾公司提交的建房票据并非正式发票，也无相应的装修合同佐证，且形成时间为2006年至2012年，而宿舍管委会在2016年11月15日才同意大福湾公司改建、装修，故大福湾公司提交的票据无法证明是在案涉承租房屋上装修、建设，一审判决据此认定改建、装修事实是错误的。2.根据大福湾公司自述及其提交的票据，其对案涉房产进行改扩建和重新装修发生在2006年至2012年，此时不要说福州海洋渔业局，即便是宿舍管委会，也未同意其改扩建和重新装修，在未能区分大福湾公司装修、建设范围以及其有无权利进行装修、建设的情况下，一审判决认定全部装修补偿费归大福湾公司，没有事实依据。3.根据宿舍管委会与大福湾公司2016年11月15日签订的《补充协议》，允许大福湾公司改建、重新装修的原因在于台风尼伯特造成承租的建筑物损坏、墙体倒塌，但本案大福湾公司并未提交2016年之后进行改扩建、装修的证据。4.案涉《房屋征收补偿安置协议书》中相关拆迁补偿只到2012年为止，2012年以后改扩建增加面积的部分没有补偿，即使按照2016年11月15日签订的《补充协议》，相关改扩建所增加的面积是在2016年之后产生的，该部分也不能获得任何补偿。四、大福湾公司并非与福州海洋渔业局签订租赁合同的相对方，虽然平潭县大福海洋开发有限公司于2018年10月7日出具了《确认函》，但该《确认函》明显是事后补签，大福湾公司并无证据体现权利义务转移的过程，且无论是转租还是其他形式的权利义务转移，均须征得福州海洋渔业局同意。五、福州海洋渔业局至今未收到相关拆迁补偿款项，一审判决福州海洋渔业局在判决生效十日内支付相关款项，是不符合客观实际的不合理要求。 大福湾公司辩称，一、《证明》中载明80㎡，与授权范围没有直接关系，且根据2006年8月12日签订的《租赁合同》第一条约定，大福湾公司实际承租的范围已明显不止80㎡。二、《房屋征收丈量评估表》中记载的年份，是房屋初始建造的年份，并非大福湾公司修建的年份，大福湾公司计算补偿金额时是依据实际修建面积及平面图进行计算的，不能单纯依据初始建造时间点来否定大福湾公司在承租后进行修建的事实。三、案涉租赁场地与福州海洋渔业局的办公地址在同一位置，福州海洋渔业局十余年来从未对租赁的范围及大福湾公司的修缮、装修等行为提出任何异议，福州海洋渔业局知道或者应当知道大福湾公司的履约情况，且大福湾公司的修建行为实际上有利于租赁房屋价值，并未对福州海洋渔业局权益造成损害。四、大福湾公司一审提交的三**面图，可以详细体现大福湾公司修建房屋的范围，由于大福湾公司一直是案涉房屋唯一承租人，在使用期间也是由大福湾公司进行装修的，所以装修补偿费应属大福湾公司所有。五、一审法院有责令福州海洋渔业局举证说明案涉房屋哪部分是由大福湾公司修建的，但福州海洋渔业局并未予以说明，在福州海洋渔业局无法提供反证的情况下，一审判决结合大福湾公司提供的相关证据及平面图，支持大福湾公司的主张，并无不当。六、本案租赁从2005年就开始，至2017年被征收，时间跨度达十余年，期间均是由林正斌作为实际控制人的企业租赁，涉及租金缴纳、房屋修缮、水电费结算、合同续签、合同主体变更等，均是由福州海洋渔业局授权的宿舍管委会履行，福州海洋渔业局对宿舍管委会履约行为提出的异议，违背交易习惯和生活常理。七、在本案拆迁协议签订过程中，福州海洋渔业局多位负责人均表态将装修补偿等费用支付给大福湾公司，碍于单位性质，希望通过诉讼解决。 大福湾公司向一审法院起诉请求：福州海洋渔业局向大福湾公司支付“福州市鼓楼区院内小楼1号、老人活动中心及传达室等”的征收补偿费464919元（其中：旧房补偿费119072元、装修补偿费256220元，04-06搬迁奖励70128元，搬迁补助费5571元，停产停业损失补助13928元）。 一审法院认定事实：2006年8月12日，平潭县大福海洋开发有限公司与福州海洋渔业局机关宿舍管委会签订一份《租赁协议》，约定该司向福州海洋渔业局机关宿舍管委会承租王庄里16号职工宿舍区院内三间车库中的左右两间、两层砖木结构旧楼一幢、1号楼传达室及北面空地；租期15年，自2006年10月15日至2021年10月15日；租金每月2500元； 2006年10月10日，福州海洋渔业局出具证明委托福州海洋渔业局机关宿舍管委会进行其所有的鼓楼区院内小楼1号租赁事宜。 2006年12月12日，平潭县大福海洋开发有限公司与福州海洋渔业局机关宿舍管委会签订补充租赁协议，约定在原承租范围的基础上，增加宿舍大门西边一个圆形大水槽。月租金增加150元，租赁期限自2007年1月1日起至2021年10月15日。 2016年10月28日，大福湾公司与福州海洋渔业局机关宿舍管委会签订补充租赁协议，约定租金调整为每月6000元。 2016年11月15日,大福湾公司（乙方）与福州市海洋渔业局机关宿舍管委会（甲方）签订《补充协议》,约定：甲方同意乙方改建修缮并重新装修，费用由乙方自理；对乙方在租赁期间所搭建的建筑物等被拆除，甲方协助乙方并由乙方直接向拆迁部门申请补偿，拆迁部门对此方面的补偿全部归乙方所有。 大福湾公司提供的三份平面图就案涉房屋由大福湾公司法定代表人林正斌建造、改建、装修情况进行了说明，福州海洋渔业局机关宿舍管委会在三份平面图上盖章并书写“情况属实”。 2017年10月11日，福州海洋渔业局与国企改革和离退休人员服务中心与福州市鼓楼区住房保障和房产管理局、福州市鼓楼区城建房屋征收工程处签订一份《房屋征收补偿安置协议书》，就坐落于鼓楼区等征收补偿安置事宜达成协议，协议征收补偿费中，旧房补偿费283569元、装修补偿费256220元、04-06搬迁奖励70128元、（办公）搬迁补助费5571元、（办公）停产停业损失补助13928元。 2018年10月7日，平潭县大福海洋开发有限公司出具确认函，内容为平潭县大福海洋开发有限公司与福州市海洋与渔业局机关宿舍管委会签订租赁协议，该司在租赁协议及补充协议项下所产生的全部权利、义务自2015年12月1日起由大福湾公司继受。 一审法院认为，案涉《租赁协议》、《补充租赁协议》、两份《补充协议》及三份平面图均由福州海洋渔业局机关宿舍管委会盖章确认，福州海洋渔业局主张福州海洋渔业局机关宿舍管委会未得到其授权，其对外代表福州海洋渔业局出具文件均属无效，其仅对《租赁协议》效力予以认定。一审法院认为，福州海洋渔业局曾于2006年10月10日出具证明委托福州海洋渔业局机关宿舍管委会进行其所有的鼓楼区院内小楼1号租赁事宜，且福州海洋渔业局对2006年8月12日福州海洋渔业局机关宿舍管委会代表其签订的《租赁协议》的效力予以认定，可以认定福州海洋渔业局委托福州海洋渔业局机关宿舍管委会进行案涉房产租赁事宜管理的事实，而2006年10月10日证明上未明确载明代理租赁事宜不包括租赁房产拆迁补偿事宜，且福州海洋渔业局未提供充分证据证明其告知大福湾公司关于福州海洋渔业局机关宿舍管委会没有代理权、超越代理权或者代理权终止的事实，根据前述事实可以确认大福湾公司以及平潭县大福海洋开发有限公司有理由相信福州海洋渔业局机关宿舍管委会有代理权就租赁房产拆迁补偿事宜与大福湾公司签订相关协议，故一审法院认定福州海洋渔业局机关宿舍管委会代福州海洋渔业局出具的《补充租赁协议》、两份《补充协议》及三份平面图构成表见代理，具有效力，效力及于福州海洋渔业局。 根据福州海洋渔业局机关宿舍管委会盖章确认的三份平面图以及大福湾公司提供的相应票据，可以证明大福湾公司法定代表人林正斌对于案涉租赁房产进行建造或扩建，并装修的事实，再根据2016年11月15日福州海洋渔业局机关宿舍管委会与大福湾公司签订的《补充协议》约定以及平潭县大福海洋开发有限公司出具确认函，相关建造扩建的征收补偿费应归大福湾公司所有，故大福湾公司主张征收补偿费中旧房补偿费116649.28元、装修费256220元应归其所有，一审法院予以支持，故福州海洋渔业局应向大福湾公司支付前述补偿费共计372869.28元。大福湾公司另主张搬迁奖励、搬迁补助费、停产停业损失归其所有，一审法院认为，上述征收补偿费应归征收房产所有人即福州海洋渔业局所有，大福湾公司主张前述费用无法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、福州市海洋与渔业局于本判决生效之日起十日内向平潭大福湾渔业发展有限公司支付补偿费372869.28元；二、驳回平潭大福湾渔业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8273元，由平潭大福湾渔业发展有限公司负担1773元，由福州市海洋与渔业局负担6500元。 二审中，当事人未提交新证据。根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，福州海洋渔业局机关宿舍管委会与平潭县大福海洋开发有限公司于2006年8月12日签订的《租赁协议》“一、租赁地点及范围”部分约定“1.三间车库中的左右两间，（但车库的右边及南面空地大约20平方左右，左边在9平方由乙方搭盖使用自行车亭及空地甲、乙双方都拥有使用权）；……2.两层砖木结构旧楼一幢（面积80㎡）；3.一号楼传达室及北面空地。市体育馆公园围墙东边、现有水池的西面（面积大约60㎡左右），乙方有权在空地上搭盖临时建筑”，“二、租用期限及其约定”部分第4条约定“为房屋安全使用乙方在入住之前必需进行修缮，其修缮所需费用及申报有关手续由乙方自行解决与负责”；福州海洋渔业局机关宿舍管委会与平潭县大福海洋开发有限公司于2006年12月12日签订的《补充租赁协议》约定“乙方在租赁期间可以进行必需的修缮，但不能破坏水槽的整体结构，允许开窗加盖（审批由乙方负责自行办理）”。 本院认为，关于福州海洋渔业局机关宿舍管委会签订案涉《补充租赁协议》、两份《补充协议》及在三份平面图上盖章确认的效力问题。福州海洋渔业局于2006年10月10日出具《证明》，对其职工宿舍院内小楼1号、面积80㎡，委托福州海洋渔业局机关宿舍管委会进行租赁事宜。福州海洋渔业局机关宿舍管委会分别于2006年8月12日、2006年12月12日与平潭县大福海洋开发有限公司签订《租赁协议》、《补充租赁协议》，于2016年10月28日、2016年11月15日与大福湾公司签订两份《补充协议》，福州海洋渔业局仅对2006年8月12日《租赁协议》的效力予以认可，并主张其仅授权福州海洋渔业局机关宿舍管委会处理案涉房屋80㎡部分的租赁事宜，且仅限于事务性、程序性工作，不涉及实体权利。本院认为，福州海洋渔业局出具了委托福州海洋渔业局机关宿舍管委会处理案涉房屋租赁事宜的证明，且福州海洋渔业局予以认可的2006年8月12日的《租赁协议》中的租赁物除了面积80㎡的旧楼，还有车库、传达室及空地等，2006年8月12日的《租赁协议》亦涉及允许平潭县大福海洋开发有限公司搭盖、修缮及免收租金等实体权利内容，福州海洋渔业局也确认在长达十余年的租赁期间内，租金是由福州海洋渔业局机关宿舍管委会收取，在福州海洋渔业局未提供充分证据证明其告知平潭县大福海洋开发有限公司或大福湾公司福州海洋渔业局宿舍管委会没有代理权、超越代理权的情况下，平潭县大福海洋开发有限公司或大福湾公司有理由相信福州海洋渔业局宿舍管委会与其签订案涉协议是基于福州海洋渔业局的委托，一审判决据此认定福州海洋渔业局机关宿舍管委会代表福州海洋渔业局签订案涉《补充租赁协议》、两份《补充协议》及出具三份平面图的行为构成表见代理，代理行为有效，效力及于福州海洋渔业局，有事实和法律依据，本院予以维持。福州海洋渔业局对案涉《补充租赁协议》、两份《补充协议》及三份平面图效力的异议，缺乏充分的证据支持，本院不予采纳。 关于大福湾公司应否获得案涉房屋旧房补偿费及装修补偿费问题。平潭县大福海洋开发有限公司已出具确认函，确认其在案涉租赁协议及补充协议项下所产生的全部权利、义务自2015年12月1日起由大福湾公司继受；福州海洋渔业局对2006年8月12日《租赁协议》的效力予以认可，2016年10月28日、2016年11月15日的两份《补充协议》明确载明是在2006年8月12日《租赁协议》的基础上所作的补充约定，而这两份《补充协议》均系福州海洋渔业局宿舍管委会代表福州海洋渔业局，与大福湾公司签订的，可见福州海洋渔业局对大福湾公司继受平潭县大福海洋开发有限公司在案涉租赁协议项下的权利义务是知情并同意的。福州海洋渔业局以大福湾公司并非租赁合同相对方且平潭县大福海洋开发有限公司将合同项下权利义务转移给大福湾公司未经其同意为由，主张大福湾公司无权主张旧房补偿费及装修补偿费，缺乏事实依据，本院不予采纳。 2006年8月12日的《租赁协议》明确约定平潭县大福海洋开发有限公司在入住前必需进行修缮，费用由平潭县大福海洋开发有限公司自行解决，并约定平潭县大福海洋开发有限公司可以进行搭盖；2006年12月12日的《补充租赁协议》也约定平潭县大福海洋开发有限公司可以进行修缮、加盖；2016年11月15日的《补充协议》亦约定因台风造成承租的建筑物严重损坏，根据社区居委会要求进行基础设施改造及外观整治，福州海洋渔业局同意大福湾公司改建修缮并重新装修，费用由大福湾公司自理。根据上述约定，结合福州海洋渔业局机关宿舍管委会代表福州海洋渔业局盖章确认的案涉三份平面图上对大福湾公司法定代表人林正斌建造、改建、装修情况的说明，以及大福湾公司提供的部分票据，一审判决对大福湾公司主张征收补偿费中的旧房补偿费116649.28元、装修补偿费256220元归其所有的诉请予以支持，并无不当，本院予以维持。 综上，福州市海洋与渔业局的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8273元，由福州市海洋与渔业局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄东旭 审 判 员 吴筱洲 审 判 员 符海燕 二〇二〇年九月十日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 翁哲颖