湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1617号 上诉人（原审被告）：湖南顺德城家居产业股份有限公司（原名湖南省盛世合欣置业股份有限公司），住所地益阳市赫山区银城大道顺德城营销中心。 法定代表人：黎华根，公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邱学余，男，汉族，住湖南省益阳市赫山区赫山办事处。 委托诉讼代理人：李运根，益阳市赫山区中天法律服务所法律工作者。 上诉人湖南顺德城家居产业股份有限公司（以下简称顺德城家居产业公司）因与被上诉人邱学余商品房销售合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初5781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顺德城家居产业公司的委托诉讼代理人彭文科、被上诉人邱学余的委托诉讼代理人李运根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 顺德城家居产业公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判顺德城家居产业公司无需向邱学余支付违约金。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。一、原审认定的《合同补充协议》，顺德城家居产业公司并未盖章确认，该协议并未生效。二、《益阳市商品房买卖合同》第十九条关于逾期办证违约金的约定合法有效，应作为裁判依据。1.原审已认定了《益阳市商品房买卖合同》依法成立并生效。2.案涉合同为房管部门提供的示范性文本，并非格式合同或格式条款。从合并审理的其他案件出现不同约定也可以看出。该条款由双方协商确定，本案不能适用《中华人民共和国合同法》第四十条认定为无效条款。3.该条款也不属于“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形。三、原审认为《益阳市商品房买卖合同》第十九条约定的逾期办证违约金“明显有失公平”，应为无效条款，属于适用法律错误。1.依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，即使案涉条款存在“在订立合同时，显失公平的”问题，依法也只能由当事人在法定时限内请求变更或撤销，并不能认定为无效条款。2.约定的违约金高低，仅涉及出现违约行为后的违约成本，不存在显失公平。3.原审法院作为判决依据的《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条均不存在认定该条款无效的规定。四、邱学余与广东华维德商业有限公司益阳分公司签订了《委托经营管理协议》，邱学余将所购商铺委托广东华维德商业有限公司益阳分公司经营管理，邱学余并未因是否办证问题影响《委托经营管理协议》的签订或履行，邱学余并未因办证问题产生损失。五、2020年3月10日，顺德城家居产业公司、邱学余及广东华维德商业服务有限公司益阳分公司三方就案涉房屋的违约责任、代租金支付等事宜签订《三方协议书》，约定顺德城家居产业公司在给予邱学余购买另一商铺的价格优惠中已对顺德城家居产业公司及广东华维德商业服务有限公司益阳分公司应对邱学余的违约责任进行了补偿，邱学余自愿放弃再依据《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》追究顺德城家居产业公司任何违约责任。 邱学余辩称，一、邱学余与顺德城家居产业公司签订的《合同补充协议》是双方自愿签订的，顺德城家居产业公司拒绝办证明显构成了违约。二、顺德城家居产业公司未按期办证给邱学余造成了损失。邱学余也不存在拒不配合办证的情形。故顺德城家居产业公司应承担未按期办证的违约责任。三、根据案涉《益阳市商品房买卖合同》约定，邱学余的违约金处罚明显高于顺德城家居产业公司的违约金处罚，故顺德城家居产业公司有明显拖延办证的情形。原审法院将顺德城家居产业公司逾期办证违约金利息调整为日万分之一应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。 邱学余向原审法院起诉请求：请求法院依法判决顺德城家居产业公司立即交付邱学余所购置的房屋不动产登记证书，并判决顺德城家居产业公司支付违约金26199元。 一审法院认定事实：邱学余、顺德城家居产业公司于2014年11月28日签订《益阳市商品房买卖合同》（合同编号：预字YY201401****）、《合同补偿协议》，邱学余购置顺德城家居产业公司开发的顺德城益阳家居博览中心项目中南区5栋1-3层120号房，建筑面积194.21平方米，每平方米价4039.17元，总金额784447元。合同第十条约定，顺德城家居产业公司应当在2016年1月1日将验收合格商品房交付邱学余使用；合同第十九条约定，顺德城家居产业公司将房交付邱学余使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后在450日内办好房屋所有权证，办妥房屋所有权证后450日内办好土地使用权证。同时，邱学余、顺德城家居产业公司签订了《合同补充协议》，该协议第四条二款规定：“合同对于第十九条关于产权登记的约定的更改：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同时，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金。”同时查明，邱学余于同日与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》，约定邱学余将上述房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理。另查明，诉讼中，邱学余、顺德城家居产业公司双方就顺德城家居产业公司按期交付涉案房屋及邱学余按合同约定支付购房款及相关税费的事实均无异议。至诉讼时止，顺德城家居产业公司未将房屋不动产登记权证交付邱学余，故酿成纠纷，邱学余诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，一、邱学余与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。邱学余已按合同约定支付购房款及相关税费，但顺德城家居产业公司至今未为邱学余办妥不动产登记证，已构成违约，故邱学余要求顺德城家居产业公司继续办理好涉案房屋不动产权证的诉讼请求，予以支持。二、关于违约金的数额和支付的问题。根据邱学余与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》约定，因顺德城家居产业公司的原因，邱学余未能在商品房交付之日起990日（90日+450日+450日）内取得房屋不动产登记证书的，顺德城家居产业公司应该承担违约责任。顺德城家居产业公司提出邱学余已与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》，约定邱学余将上述房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理，故顺德城家居产业公司逾期办理上述登记手续未影响邱学余通过售后返租等方式获得租金收益或未实质影响到邱学余对商品房的控制和使用，应当免除顺德城家居产业公司违约责任。因邱学余与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》并未约定该免责条款，故邱学余与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》不能成为顺德城家居产业公司的免责理由。顺德城家居产业公司辩称不成立，邱学余要求顺德城家居产业公司支付违约金的诉讼请求，予以支持。违约金的计算：邱学余与顺德城家居产业公司签订的《合同补充协议》第四条二款规定：“合同对于第十九条关于产权登记的约定的更改：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同时，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金。该条款系双方真实意思表示。邱学余与顺德城家居产业公司约定2016年1月1日为交房之日，故办理登记期限为2016年1月2日至2018年9月17日（90日+450日+450日），违约金起算时间为2018年9月18日，邱学余诉讼中提出违约金起算时间为2018年10月1日，迟于顺德城家居产业公司违约时间，是其对自己权益的处分，予以认可，违约金的具体计算方法为（以784447元为基数，按日万分之一的标准自2018年10月1日起计算至实际办妥涉案房屋不动产登记权证之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、湖南顺德城家居产业股份有限公司在判决生效后六十日内为邱学余办理好顺德城益阳家居博览中心项目中南区5栋1-3层120号房屋的不动产权登记证书；二、湖南顺德城家居产业股份有限公司于判决生效之日起十日内支付邱学余违约金，违约金具体计算方法为（以784447元为基数，按日万分之一的标准自2018年10月1日起计算至实际办妥涉案房屋不动产登记权证之日止）；案件受理费455元，减半收取227.5元，由湖南顺德城家居产业股份有限公司负担。 二审期间，顺德城家居产业公司为证明协议约定顺德城家居产业公司在给予邱学余购买另一商铺的价格优惠中已对顺德城家居产业公司及广东华维德商业服务有限公司益阳分公司应对邱学余的违约责任进行了补偿，邱学余自愿放弃再依据《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》追究顺德城家居产业公司的任何违约责任，提交了三方协议一份。 本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对于顺德城家居产业公司提交的三方协议，邱学余质证认为，真实性、客观性、合法性无异议，但该证据一审判决前未提供。该协议并未生效，约定的条款均未履行。该协议中的优惠款项并未落实。租金折抵购房款也没有看见购房款收据。双方约定另行签订购房合同，也并未签订，该合同仅能作为意向，不能视为签订，不能作为本案的定案依据， 本院审查认为，顺德城家居产业公司提交的三方协议，不能达到其主张的证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，顺德城家居产业公司与邱学余签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按约定全面履行自己的义务。邱学余已按合同约定支付了购房款及相关税费，但顺德城家居产业公司未按约定为邱学余办理不动产登记证，已构成违约。一审判令顺德城家居产业公司为邱学余办理房屋不动产权证并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金的问题。双方关于逾期办证违约金的约定是真实意思表示，顺德城家居产业公司应当按已付房款每日万分之壹的标准支付违约金，顺德城家居产业公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，顺德城家居产业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费455元，由湖南顺德城家居产业股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 建 军 审 判 员 陈 运 泉 审 判 员 昌  丹 二〇二〇年九月二日 法官助理 朱 玉 姣 书 记 员 欧阳帅祺