辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3171号上诉人（原审被告）：刘林，男，汉族，1984年2月28日生，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山天华物业服务有限公司。住所地：鞍山市立山区胜利北路345栋1-2层S1号。法定代表人：陈王忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陆云，该公司职员。委托诉讼代理人：刘钢，辽宁荣略律师事务所律师。上诉人刘林因与被上诉人鞍山天华物业服务有限公司（以下简称天华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初2829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘林上诉请求：1、依法撤销鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初2829号民事判决；2、依法改判或者发回鞍山市立山区人民法院重新审理；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。上诉人认为：天华物业公司的《物业资质证明是三级》应当按照“三级资质证明”的规定收取每平方米0.7元的物业费，而天华物业公司按照每平方米1.2元收取物业费显然不符合政府的规定。而一审法院认为，物业收费属于市场化收费机制，现已取消政府核定和收费许可证制度是没有法律依据的。对上诉人的判决是不公平、不公正。2、一审法院适用法律错误。上诉人认为：根据《鞍山市人民政府办公厅》鞍政办发（2008）100号第九条的规定：制定三个等级收费参考标准（按每平方米建筑面积月收费），分别是：一级为1.30元，二级为1.00元，三级为0.70元。和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”，而天华物业公司按照每平方米1.2元收取物业费显然不符合法律规定。补充内容，在上诉状中未写到同时履行抗辩权，合同不具备双方共同受约制内容，只是单方面约定业主，并无双方约定。天华物业公司辩称，服从一审判决。关于合同当中的同时履行抗辩权，这是法律规定的权利，不需要在合同中约定。在合同履行过程中，如果认为有必要行使同时履行抗辩权，可以直接行使，无需约定。至于合同当中是否约定一方的权利义务，我们认为没有任何一个合同是只约束单方权利。在合同中业主方的义务是缴纳物业费，权利是享受物业服务。物业公司的权利是收取物业费，义务是提供物业服务，所以不存在单独约束一方的合同，没有单独约束一方的行为。天华物业公司向一审法院起诉请求：1、判令刘林支付物业服务费人民币3698.35元，并支付违约金至全部给付之日止（计至2020年3月1日为5403.29元），两项合计人民币9101.64元；2、判令刘林承担电梯费人民币1440元。总计：10541.64元；3、判令刘林承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：天华物业公司为马德里·南岸的物业服务公司，刘林系该小区12号楼2单元401号房屋的业主，建筑面积85.61㎡。天华物业公司与刘林于2016年6月27日签订《契约书》一份，该《契约书》包含前期物业服务协议、业主入住会签单等文件共计40页。前期物业协议主要约定：物业费收取标准为住宅每平方米1.2元/月、电梯费每户40元/月，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴金额3%按日收滞纳金。合同签订后，天华物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，刘林尚欠自2016年11月1日至2019年10月31日的物业费和电梯费未交纳。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。天华物业公司与刘林签订的《契约书》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天华物业公司为马德里·南岸小区提供前期物业服务，且已实际履行，庭审中天华物业公司《契约书》、律师函等证据加以证明，刘林应按合同约定履行交纳物业费的义务。经核算刘林应给付天华物业公司自2016年11月1日至2019年10月31日的物业费3698.35元（1.2元/月/平×85.61平×12个月×3年=3698.35元），电梯费1440元（40元/月×12个月×3年=1440元），故该院对于天华物业公司主张刘林给付物业费及电梯费的诉请予以支持。关于天华物业公司主张刘林支付其物业费违约金（自欠费之日起按日千分之三标准计算至给付之日止）一节，该院认为，天华物业公司、刘林双方约定以欠费总额的千分之三按日支付滞纳金，该滞纳金的性质实质为违约金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。刘林应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于刘林辩称天华物业公司收取物业费价格不合理一节。该院认为，物业收费属于市场化收费机制，现已经取消政府核定和收费许可证制度，不能以此否认天华物业公司已为刘林提供物业服务的事实，且天华物业公司、刘林双方签订的物业服务合同中明确了物业服务费的价格，该合同系双方真实意思表示，对双方均具约束力，故对刘林该辩称该院不予采信。关于刘林辩称小区服务不到位一节。该院认为，天华物业公司已实际提供物业管理服务，刘林即应按照物业合同约定履行缴纳物业费的义务。同时，天华物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现刘林以天华物业公司服务不到位及其未享受相关服务为由拒绝缴纳物业费，显系不妥。故该院对刘林该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、刘林于判决发生法律效力后十日内给付鞍山天华物业服务有限公司自2016年11月1日起至2019年10月31日止的物业费3698.35元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、刘林于判决发生法律效力后十日内给付鞍山天华物业服务有限公司自2016年11月1日至2019年10月31日的电梯费1440元；三、驳回鞍山天华物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费64元（鞍山天华物业服务有限公司预交），减半收取32元，由刘林承担。刘林未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人提供光盘两张，用于证明天华物业公司未按合同约定进行服务，天华物业公司的服务在绿化、保洁、保安、维修、消防安全等方面均不到位。天华物业公司提供一组照片，用于证明平时的工作状态，表明天华物业公司是尽职尽责的，为业主提供服务，没有不履行物业合同的义务。本院认证意见是，双方提供的证据能证明天华物业公司的服务存在一定的瑕疵，以及天华物业公司也在不断进行改进的事实，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是业主是否应按每月每平1.2元向天华物业公司缴纳物业费。首先，《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第九条规定：普通住宅区物业服务收费实行政府指导价。第三十四条规定：前期物业管理服务收费标准可参考本实施办法，由开发商与通过招投标方式聘用的物业服务企业协商确定。开发商在销售房屋时必须向购房者明示，购房者在入住前必须与开发商聘用的物业服务企业签订前期物业服务合同。本案中，业主在向开发商购买案涉房屋时，业主与开发商确定的天华物业公司签订了前期物业服务合同，在该前期物业服务合同中约定多层住宅和高层住宅1.2元/平方米/月。双方对物业收费的标准已经做出明确约定，符合《鞍山市物业服务收费管理实施办法》的规定。其次，对于物业服务的收费标准，根据上述规定，物业服务企业是可参考本实施办法。并且国务院已经取消对物业服务企业等级资质的认定。物业收费属于市场化收费机制。物业服务的收费标准并不是由物业服务企业的资质等级来决定的。该前期物业服务合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。前期物业服务合同做出1.2元/平方米/月的约定并不属于擅自扩大收费范围、提高收费标准，并不违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，故一审法院判令业主刘林应按每月每平1.2元向天华物业公司缴纳物业费并无不当。关于上诉人刘林提出的合同只是单方面约定业主，并无双方约定一节。因前期物业服务合同对双方的权利义务均有约定，上诉人的此点上诉理由不能成立。关于天华物业公司物业服务过程中存在的绿化、保洁、保安、维修、消防安全、物业办公地点设置、园区广告收费等方面的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。刘林提出的天华物业公司存在的上述问题，均不属于物业公司不履行合同义务或履行合同中存在重大瑕疵情形。因物业公司的收费标准与提供的物业服务内容属于物业服务合同约定，物业服务企业为业主所居住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。刘林不满意不等同于小区其他业主的意见，如果刘林认为天华物业公司提供的服务没有达到同质同价，没有达到令其满意的程度，可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促天华物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。刘林以拒交物业费的办法消极对抗对天华物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故对刘林的此节上诉理由，本院不予支持。综上所述，刘林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘林负担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二〇年九月二十七日法官助理单琬甜书记员王佳策