北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6175号上诉人（原审被告）：付英杰，男，1965年3月9日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回南路9号院32号楼-1层-101。法定代表人：邹明，总经理。委托诉讼代理人：翟青青，女，北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司职员。上诉人付英杰因与被上诉人北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初61190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。付英杰上诉请求：撤销一审法院判决，依法发回重审。事实与理由：1.一审法院审判程序违法，对付英杰提出的反诉不予受理，剥夺了付英杰的诉讼权利；2.一审法院对反诉诉讼请求和理由未予查明，未通知和追加无独立请求权的第三人建设单位XX投资公司参加诉讼，致使案件基本事实未查明；对付英杰房产漏水部位、漏水原因、损失大小均未查明，对霍某的承诺是否有效未予查明；3.一审法院适用法律不当，只适用了合同法，未适用物权法、物业管理条例等，违反特别法优先适用的原则。付英杰基于物业公司不履行物业服务合同的约定及相关维修义务，提出反诉要求该公司承担违约责任于法有据。物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意付英杰的上诉请求和理由。物业公司向一审法院起诉请求：1.判令付英杰立即向我公司支付拖欠的物业费本金77255.1元、违约金104875.04元，合计182130.14元；2.付英杰承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：物业公司，原名称为北京佰嘉国仕物业管理有限公司，于2015年7月16日完成名称变更。2013年3月1日，委托方（甲方）：北京西山产业投资有限公司（以下简称西山公司）与北京佰嘉国仕物业管理有限公司签订《物业管理服务委托合同》，约定：西山公司委托物业公司对西杉创意园进行物业管理服务，物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。委托管理事项主要包括物业房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括建筑屋顶、外墙面、主体结构、承重结构、公用楼梯间、公共走廊通道、公共门厅等；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、变配电系统、共用照明、天线、水泵房、楼内安防及消防设施设备、电梯、避雷设施、二次供水系统、市政排水设施等；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括物业服务区域的外围护栏及围墙、道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池井、自行车棚、停车场、共用设施设备使用的房屋以及物业用房等；共用绿地、花木、园林景观、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化艺术及体育娱乐场所；公共环境卫生，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，雨污管道的疏通，化粪池清掏、清运等。委托管理期限自合同签署生效之日起至园区业主大会成立后业主委员会代表全体业主与所聘用的物业服务企业签订物业服务合同生效时止。第六章物业服务费用：1、本物业服务区域服务收费采取包干制方式，乙方在经济上独立核算、自负盈亏。由乙方根据业主或物业使用人房屋情况按其建筑面积向业主或物业使用人授权。具体收费标准为：一区、五区的物业费收费标准为3元/平方米/月……三区2.6元/平方米/月。业主应于入驻通知书所约定的房屋交付之日缴纳物业服务费用。业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起，按所拖欠物业服务费用每日千分之一标准向未能按时足额缴纳物业服务费用的业主收取违约金。另查，物业公司提交的《物业服务项目收支情况报告》显示物业服务合同签订时间：2013年3月1日，有效期开始：2013年3月1日。位于北京市海淀区XX园XXX号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋所有权人为付英杰，登记时间为2010年4月29日，建筑面积276.9平方米。付英杰于2010年6月26日入住涉案房屋，其认可未支付涉案房屋2012年4月1日至2019年12月31日期间的物业费。物业公司主张物业费的收费标准为3元/平方米/月，付英杰对此不予认可，认为合同约定的收费标准为2.6元/平方米/月。庭审中，经询问，物业公司称其公司自2015年8月开始为涉诉房屋所在小区提供物业服务，因其公司属于股权购买债务，故2015年8月份之前的物业费也是由其公司收取。付英杰就物业公司的上述陈述不予认可，物业公司未就此进一步举证。付英杰就其抗辩意见向法院提交如下证据：1.录音光盘及文字整理稿，证明其与物业公司负责人就物业费如何交纳已经达成一致；2.公证书、光盘及照片打印件，证明涉诉房屋的现状，不仅房屋内漏水，外墙也渗水，至今未解决；3.租房合同及发票，证明因物业公司未及时修复涉诉房屋的漏水问题，导致其发生租房损失。经质证，物业公司对证据1的真实性不予认可，无法判断是否是其公司工作人员；对证据2的真实性不予认可，漏水问题属于房屋质量问题，与本案无关；对证据3的质证意见为租房行为属于其自愿行为，与物业公司无关。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，西山公司与物业公司签订的《物业管理服务委托合同》对付英杰具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。物业公司提供了物业服务，付英杰应当支付相应物业费。根据本案查明的事实，物业公司签署物业服务合同的时间及有效期开始时间均为2013年3月1日。鉴于付英杰对物业公司所述股权购买债务一节不予认可，而物业公司亦未进一步举证，故法院认定物业公司有权主张物业费的起算时间应调整为2013年3月1日。另经审查，物业公司主张的物业费计算标准与合同约定不符，法院依据合同约定予以调整并最终确定付英杰应支付的物业费金额，对于物业公司主张的超出部分物业费不予支持。根据付英杰提交的证据，可以认定其并非主观故意拖欠物业费，故对物业公司诉请付英杰支付的违约金，法院不予支持。关于涉诉房屋漏水一节，因与本案不属于同一法律关系，法院不予处理，各方可协商解决，协商不成，另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、付英杰于本判决生效后7日内向北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司支付2013年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费59035.08元；二、驳回北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，西山公司与物业公司签订的《物业管理服务委托合同》对付英杰具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。物业公司提供了物业服务，付英杰应当支付物业费。物业公司向付英杰主张2013年3月1日至2019年12月31日的物业费，理由正当；一审法院依据《物业管理服务委托合同》约定，按2.6元/平方米/月的标准核算，并无不当，付英杰未能证明物业公司在履行合同中存在违约行为，其应全额支付物业费。一审卷宗及笔录中并无付英杰就物业公司怠于履行维修房屋义务应承担损害赔偿违约责任提出反诉的迹象，故其有关一审法院对其提出的反诉不予受理、对反诉诉讼请求基于的事实和理由未予审查，未追加房屋建设单位为无独立请求权第三人等上诉理由，本院均不予采信。付英杰承认一经入住即发现房屋漏水，其以物业公司未履行义务为其修复房屋作为拒交物业费的理由，不能成立，涉诉房屋漏水问题，与本案并非同一法律关系，本案不能处理，付英杰可另行解决。本案为合同纠纷，一审法院审理过程中适用合同法并在判决中援引相关条文是正确的，付英杰所持一审法院适用法律不当的上诉理由，本院不予采信。综上所述，付英杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1276元，由付英杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇二〇年九月二十二日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕