江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6762号上诉人（原审被告）：南京金碧房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区石湫镇机场科技工业园。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张舒婷，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：曹慧娟，女，1987年10月2日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：徐晔文，男，1987年1月17日生，汉族，住南京市江宁区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。上诉人南京金碧房地产开发有限公司（以下简称金碧公司）因与被上诉人曹慧娟、徐晔文商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法由审判员殷源源独任审理。上诉人金碧公司的委托诉讼代理人张舒婷，被上诉人曹慧娟、徐晔文的委托诉讼代理人蒋宜贯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金碧公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法对本案予以改判驳回被上诉人一审的全部诉请，或发回原审法院重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋手续已办理完毕，但是被上诉人未前往领取钥匙，该领取行为不存在履行上的困难，一审认定逾期交付天数与事实不符。1、根据上诉人与被上诉人之间签订的《商品房预售合同》及补充协议，上诉人书而通知被上诉人交房事项的合同义务已经履行，上诉人没有继续书面通知的义务，房屋交付和验收被上诉人也有义务履行。2、2020年1月26日，南京市人民政府发布《关于完善新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应措施的公告》，上诉人应政府要求关停了营业场所，上诉人公司员工均在家办公，2020年3月底上诉人陆续分批次复工，但无法正常经营。2020年1月26日至2020年3月底，因上诉人陷入实际上的通知困难，并且即使上诉人通知，被上诉人无法前往领取钥匙，双方于该时间段内均无法正常履行合同，该期限应当予以扣除。3、根据江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》的通知（以下简称“通知”）第三条，至本案一身开庭当日（4月27日），上诉人当庭表示交付手续已履行完毕，被上诉人前往上诉人营销中心后，房屋钥匙随时可以交付。但是被上诉人未主动前往，因此被上诉人对于房屋未接受的损失扩大负有责任。根据江苏省高院的通知，对于扩大部分损失，不应当由上诉人承担。二、一审法院适用不当、未尽释明义务，本案即使认定上诉人对逾期交付负有违约责任，该违约金数额也应当予以调减。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，违约金数额可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉房屋即使半年内租金乘以1.3，也远低于一审判决认定的逾期交付违约金，依法可以调减。2、《最高人民法院关于合同司法解释（二）理解与适用》第二十九条明确说明“对于明显过高或过低为违约认定应当向当事人行使释明权。”本案审理中，一审法院在明知存在疫情影响合同继续履行的情况下，对明显过高的违约金未释明，因此本案违约金应当予以调减。需重点说明，一审法院未依法查明应扣除的期间及违约金的计算标准，而认定上诉人在合同约定的交付期至实际交付转移钥匙之间的期间均为上诉人逾期交付，是不合理的。被上诉人辩称，金碧公司的上诉请求不能成立。理由：1、关于房屋是否已经交付的问题，案涉合同第十条明确约定交接钥匙即视为交付，上诉人拒绝交付钥匙，则不能视为房屋交付，不能视为交接手续已经办理完毕。2、关于疫情影响降低或免除上诉人责任的问题，上诉人应当交付房屋的时间是2019年12月30日前，2020年1月26日晚南京市政府才发布一级响应通知，之前上诉人的违约行为已经发生，故不应适用疫情来抗辩免除其违约责任。上诉人如果当时交接钥匙、交付房屋，不强制要求被上诉人签订面积补差协议，逾期责任就不会存在，因此本案不存在适用疫情影响免除责任的情形。3、关于被上诉人是否应当承担扩大损失的问题，上诉人收到法院诉讼材料之后，在近两个月时间内没有调解意向、没有要求被上诉人办理交付手续，直到一审开庭当天法院组织调解，上诉人在一审法院的要求下才同意给付钥匙，期间被上诉人于2020年1月5日、1月16日书面通知上诉人交付房屋，但上诉人置之不理，拒收相关邮件，因此，本案不存在因为被上诉人原因扩大损失的问题。在疫情期间，上诉人也未以短信或电话方式履行收房告知义务。4、关于是否应当调整违约金标准的问题，被上诉人认为不应当调整。涉案商品房预售合同是上诉人拟定的格式文本，在合同第六条第3款明确约定万分之二每天的标准，并且将利率标准、计算违约金明确排除在外，同时约定详见补充协议第6条，而补充协议第6条也明确约定逾期标准是万分之二/天，但总额不超过已付房款15%。现在上诉人否定自行拟定的格式文本，认为应当降低标准，没有事实和法律依据，合同及补充协议是双方的真实意思表示，应予遵守。上诉人是大型、专业的房地产开发商企业，属于碧桂园集团在南京开发的其中一个项目，有成熟的开发经验和团队，对法律规定有深入研究，并且也是有专业的法务人员代理案件，对于法律的规定是明知的，一审中也没有申请法院调整，却在二审中认为法院没有依照职权释明，没有法律依据。同时被上诉人认为，合同约定的逾期交房违约金万分之二每天并不过高，没有调整的必要。徐晔文、曹惠娟向一审法院起诉请求：1.请求法院判令金碧公司立即交付南京市溧水区石湫镇金碧路2号秦河世家花园汉赋苑2幢2单元1406室房屋；2.请求判令金碧公司支付迟延交房违约金28229.97元（根据已收房款1568332元的万分之二/日，自2019年12月30日起，暂计算至起诉之日，直至依法交房之日止）；3.请求判令金碧公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月26日，曹慧娟、徐晔文作为乙方、金碧公司作为甲方，签订《秦河世家花园商品房预售合同》（以下简称“合同”）一份，约定甲方预售给乙方石湫镇金碧路2号秦河世家花园汉赋苑2幢2单元1406室房屋，建筑面积为142.34平方米，单价11018.21元/平方米，总价为1568332元。乙方分期付款方式向甲方支付合同价款，第一期应于2017年8月3日前支付478332元，商业性贷款109万元。合同第六条第一项约定，甲方应于2019年12月30日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之二/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。合同第十条第三项约定：甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。合同签订后，曹慧娟、徐晔文按期缴纳了第一期房款，且按期办理了商业贷款。2019年12月4日、12月5日，涉案房屋地块项目通过竣工验收，准予备案；2019年12月27日，金碧公司向曹慧娟、徐晔文发出“收楼通知”，并通过电话通知曹慧娟、徐晔文前去办理收楼交接手续，曹慧娟、徐晔文于2019年12月28日至现场验房，并按要求缴纳了全部费用（含物业费及房屋契税）。曹慧娟、徐晔文办理完相关手续后，金碧公司要求曹慧娟、徐晔文签订《面积补差协议书》（以下简称协议书），协议书内容主要为：一、经市房地产测量部门测量，乙方购买的该商品房建筑面积实测为142.3500平方米，与合同约定的建筑面积增加0.01平方米，经上述多退少补后乙方实际应支付的商品房价款总额不变；四、不管任何原因甲乙双方同意该商品房的实际面积按房地产测量部门最终出具的实测面积为准，如房地产测量部门最终出具的实测面积与本补充协议确定的实测面积有变动，甲乙双方同意无条件按合同约定单价再次进行多退少补。本补充协议生效后，甲乙双方不得以面积差异为由解除合同，乙方并不得以面积差异为由拒绝收楼。曹慧娟、徐晔文认为该协议书并不符合双方合同约定，且对其附加了义务，拒绝签订该协议书，为此，金碧公司拒绝交付钥匙给曹慧娟、徐晔文。后曹慧娟、徐晔文于2020年1月5日和2020年1月16日用邮件方式向金碧公司发出《关于要求金碧房产公司立即依法交付房屋的通知函》，要求金碧公司依法交付房屋，但金碧公司拒收邮件。2020年4月27日，本案开庭审理时，金碧公司同意交付涉案商品房钥匙给曹慧娟、徐晔文，并于当天下午将涉案商品钥匙交付给了曹慧娟、徐晔文。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订了《商品房预售合同》，应按照该合同全面履行自己的义务。曹慧娟、徐晔文已按照合同约定支付了房屋价款，金碧公司亦有义务按照合同约定交付房屋及房屋钥匙。金碧公司要求曹慧娟、徐晔文签订的《面积补差协议》虽未加重曹慧娟、徐晔文义务，但要求曹慧娟、徐晔文放弃一部分权利，且该协议系金碧公司单方制作，曹慧娟、徐晔文有权拒绝签订；但金碧公司以曹慧娟、徐晔文拒签《面积补差协议》为由拒绝交付房屋钥匙，并在曹慧娟、徐晔文多次发函联系后，仍拒绝交付房屋钥匙，直至本案开庭后，才交付该房屋钥匙，明显超过了合同约定应交付房屋的时限，已构成违约。该曹慧娟、徐晔文主张金碧公司按照房屋总价款的万分之二/天承担延期交付房屋的违约金，符合双方约定，予以支持；即金碧公司应向曹慧娟、徐晔文支付自2019年12月31日起至2020年4月26日止，按照总价款1568332元的万分之二/天计算的违约金，共计36698.96元（1568332元×117天×0.0002）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：南京金碧房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付徐晔文、曹惠娟逾期交房违约金36698.96元。一审案件受理费253元，由南京金碧房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。对于一审查明的事实，上诉人金碧公司异议之处为：交付钥匙系简单手续，不存在履行障碍，逾期交钥匙不能视为逾期交付房屋。被上诉人徐晔文对一审查明的事实无异议。一审查明的事实正确，本院对此予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。《商品房预售合同》第十一条、《补充协议》第7条均对房屋面积补差情况做出明确约定，而上诉人交房时要求被上诉人签署的《面积补差协议书》则对双方已经约定的面积补差条款进行了变更，并载明“不管任何原因甲乙双方同意该商品房的实际面积按房地产测量部门最终出具的实测面积为准，如房地产测量部门最终出具的实测面积与本补充协议确定的实测面积有变动，甲乙双方同意无条件按合同约定单价再次进行多退少补”。该条款限制了上诉人就面积差距应享有的权利，被上诉人有权拒绝签订。上诉人因被上诉人拒绝签订该《面积补差协议书》而拒绝交付房屋，已构成违约，应当承担相应的逾期交房责任。上诉人称房屋已满足交付条件、其已尽到通知义务，故即便其未交付钥匙也不构成逾期交房的上诉理由，本院不予采信。关于被上诉人应当承担的逾期交房违约责任，因合同约定交付房屋之日为2019年12月31日，上诉人实际于2020年4月26日方交付钥匙，且《商品房预售合同》及《补充协议》均约定逾期交房违约金标准为房屋总价款的万分之二每日，故一审认为上诉人应支付自2019年12月31日起至2020年4月26日止、按总价款1568332元的万分之二每日标准计算违约金的36698.96元，并无不当。上诉人上诉称疫情影响期间应从逾期责任中予扣除，但其违约之日远早于南京市采取一级响应措施之日，故上述期间不应予以扣除。上诉人还上诉称被上诉人无权主张扩大的损失部分，但上诉人于2020年1月5日和2020年1月16日两次发函通知其交付房屋，被上诉人拒收邮件，也未主动采取任何措施协商解决双方纠纷，直至本案一审期间方在一审法院主持下交付钥匙，故上诉人这一上诉理由，本院亦不予采信。就违约金标准是否应予调整问题，因《商品房预售合同》及《补充协议》系上诉人提供，上述协议对于违约金标准均有明确约定，上诉人亦未提供充分证据证明违约金远高于实际损失，故本院对其这一上诉理由，亦不予采信。综上，金碧公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费717元，由上诉人南京金碧房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 殷源源二〇二〇年九月二十二日法官助理 滕文欣书 记 员 刘 东