浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1644号上诉人（原审被告、反诉原告）：温州中仓仓储有限公司。住所地：温州市瓯海区潘桥街道高桐路832号三楼。法定代表人：周坚忠，总经理。委托诉讼代理人：盛杰、陈微微，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州日报报业集团有限公司。住所地：温州市公园路105号。法定代表人：方立明，董事长。委托诉讼代理人：刘曙勤，浙江光正大（上海）律师事务所律师。上诉人温州中仓仓储有限公司（以下简称中仓公司）因与被上诉人温州日报报业集团有限公司（以下简称日报公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2016）浙0303民初6052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中仓公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回日报公司原诉讼请求及支持中仓公司原反诉请求。事实和理由：一、涉案《租赁合约》及《补充协议2》建立的房屋租赁合同关系因日报公司存在违约而已于2016年8月26日解除，原审法院对此不予确定的做法明显错误。1、因日报公司存在违约致使中仓公司无法有效履行合同且已造成中仓公司损失。中仓公司因电商仓储物流使用需要而承租日报公司涉案房产，合同签订之后，便开始投入大量人力与物力进行装修，但在装修过程中却发现涉案房产存在诸多质量问题而无法继续施工，各层地面曾出现大面积剥离开裂、用电设施不齐备、电线不合规、货梯无法正常运转、消防设施不符合标准等情形，且与日报公司所移交的工图严重不符。以上质量问题虽经多方多次整改仍无法有效改善，严重影响和阻碍了中仓公司按计划装修且造成中仓公司无法正常使用。事实证明，日报公司所提供的房屋并不能达到中仓公司的使用目的。现日报公司不但对以上质量问题不予认可，而且借称双方房屋质量标准以“现状为准”，其观点明显错误，一方面，双方从无“以现状为准”这一约定，另一方面，涉案房屋中所存在的质量问题均系装修使用后所能发现；再者，日报公司也明确知晓中仓公司承租房屋的目的是用于电商仓储物流，原本就有特殊的用途和标准。此外，日报公司为了达到规避责任的目的，始终坚称涉案房产及设施设备等均已经过验收合格，辩称中仓公司所提出的质量异议不成立。中仓公司认为，日报公司的抗辩理由缺乏事实依据，原审法院本不应采纳。一方面，既然涉案房产不存在中仓公司所描述的事实，那么在合同签订之后房屋装修过程中，中仓公司没有任何理由一再向日报公司反映并要求整改或协商处理，日报公司也不可能为此曾采取一定措施且往来函件如此频繁。仅此可见，双方质量争议客观存在且已影响到合同的履行。即便涉案“房产及设施设备等已经过验收，“合格”也并非代表客观事实。中仓公司所提涉案房产及设施设备质量问题并非无中生有，也并非中仓公司寻找拒不履行合同义务的借口。既然“双方在合同履行过程中，产生了诸多争议”，而这些争议不但因为日报公司久而未决，而且在责任承担等实质问题上却又矢口否认。在质量问题客观存在且已影响中仓公司的装修行为和正常使用的情况下，中仓公司完全有理由也有权暂缓支付租金，该延付租金的行为在于日报公司存在合同履行存在违约(至少瑕疵)，中仓公司所行使的是抗辩权而非违约行为。因此，原审法院对此认定明显错误且明显偏袒日报公司而有失公正，应当予以纠正。2、原审法院对中仓公司要求对房屋地面质量及相关设施设备等进行鉴定的申请不予准许的做法明显错误。正因日报公司对所交付的房屋存在质量问题予以否认，中仓公司为了证明自身观点并有效反驳日报公司的辩解，在质量问题原本客观存在且已有一定事实依据的情况下，向法院提出鉴定申请。但日报公司一方面否认质量问题，另一方面以本案系租赁合同纠纷而认为鉴定没有必要。此后，原审法院对日报公司的辩解也予以采纳进而作出判决。中仓公司认为，质量问题原本就是双方一直以来所争议的最为重要事由，也是本案之所以产生纠纷的根源。事实也已表明，中仓公司在装修施工过程中已确实存在因楼层地面原因致使无法继续施工。日报公司虽然认为系施工技术所致，却无相关证据予以证明。因此，辨清其中争端的根源是本案所最应考虑事务。再者，中仓公司认为，日报公司以本案系房屋租赁合同为由认为无质量鉴定必要的观点缺乏依据。依照法律的规定，出租方所交付的房屋本应符合承租方的使用用途。中仓公司在签订合同时就已明确自身用途以及将进行装修等。如日报公司所交付的房屋虽然经验收地面混凝土强度符合设计标准，但事实上是否确实达到了c20标准仍然有待鉴定才能确定。本案因质量引发的房屋租赁合同纠纷，原审法院为了查清案件事实，维护当事人的合法权益及定争止纷，应对中仓公司原审时所提出质量鉴定申请予以准许。现不予准许的做法其原因不知何在?原审法院在关键争议事实不清且双方争议长时间难以统一的情况下认定日报公司所交付的房屋不存在质量问题，并认定中仓公司延付租金的行为属于单方违约，明显错误。3、中仓公司已于2016年8月25日向日报公司发出解除合同通知，双方合同依法应认定在2016年8月26日解除。合同签订后，双方在合同履行过程中因房屋质量等问题多次交涉均未果。中仓公司于2016年8月25日向日报公司发出通知。虽因笔误将内容表述成“终止赔偿装修费用”，但事实上结合其内容即可判断出该函系解除合同以及赔偿损失的意思表示。一方面，函件内容已明确①“由于租赁厂房地面质量、电梯质量问题及电线配置安装问题等原因，以致装修工期延后，后期完全停工。”②“本公司曾多次函告、电话催告贵公司，多次上门协商未果，并于6月12日函告贵公司要求延期合同签订及下调租金等要求”。③“至今贵公司未予明确回复，给本公司造成重大直接经济损失和间接公司形象损失。”由此可见，双方早已无继续合作意向。中仓公司既然提出赔偿损失则必然以解除双方合同为前提。另一方面，函件中既然表述为“今本公司要求终止赔偿装修费用”，仅从文字内容就应当知晓或表达的是终止合同的意思，而不可能是“终止赔偿”。因此，中仓公司认为即便日报公司所收到函件与中仓公司一审时提供的存在出入，也足以证明中仓公司曾向日报公司提出了解除合同的意思表示，且日报公司在收到该通知后并未提出任何异议或依法定程序请求无效。依照《合同法》第96条的规定应当认定双方合同此时已被依法解除。现原审法院认为合同未被解除的观点缺乏事实和法律依据，应予纠正。更何况涉案《房屋租赁合约》第七条第3项中也曾对合同的解除作出明确约定，即“如乙方逾期20日仍未缴付，则甲方有权解除本合约，并视作乙方单方终止本合约。”换言之，双方明确如中仓公司逾期支付租金20天以上的，则表明中仓公司具有终止双方合同的意思，再结合中仓公司于8月26日所发函件就更加证明了“终止”即为“终止双方合同”的意思表示。因此，中仓公司认为，原审法院以日报公司不存在违约、中仓公司也无权解除合同的观点来对本案进行认定明显错误。此外，原审法院称“因中仓公司对租赁房屋后装修投入至开业经营所需成本预计不足，对市场前景预测不准，承租后装修过程中遇到小问题未能妥善解决”的说法纯属主观臆断，有意偏袒日报公司。再者，即便在诉讼中，中仓公司曾作出过不解除合同的意思，那也仅是在此后调解过程中曾有人表示“矛盾将会妥善解决”而对日报公司再多一点信任的想法下，为了能够进一步减少各方损失等情况下作出的适当妥协及诉讼思路，并不能由此推翻或否认原曾经做出的解除合同的真实意思表示。二、合同履行过程中，日报公司明显存在过错且应承担由此所产生的法律后果。原审法院判令中仓公司支付租金及违约责任、占用费等做法缺乏事实和法律依据。如上所述，因日报公司所交付的房屋无法满足中仓公司的需要，中仓公司的合同目的无法实现。长期以来，即便中仓公司多次交涉仍未果。即便原审法院已要求日报公司明确是否同意解除涉案合同时，日报公司竟然在长达仅半年的时间才作出回复。由此可见，日报公司在主观上原本存在恶意，对产生的损失听之任之，更未采取任何防范损失扩大的行为。涉案房屋毛坯房交付且只是将钥匙交付给中仓公司，日报公司也留有钥匙，仍可进出自如。现日报公司却以中仓公司“未及时开门”等为由寻找借口。日报公司一方面坚称自身所交房屋不存在中仓公司所讲的质量问题或不满足使用条件，另一方面又在不断整改以及通过各种方式重新电梯检验或消防检测，其做法自相矛盾。此外，日报公司一直声称中仓公司施工过程中地面漆剥落的原因在于中仓公司实际施工技术存在问题，声称消防未通过检测也系中仓公司原因，但事实上日报公司并未提交任何证据予以证明。且日报公司自始又反对中仓公司的鉴定要求。中仓公司认为，原审法院对此本应慎重考虑，无理由驳回中仓公司的鉴定申请；若是因考虑鉴定时间而影响案件审理，但本案于2016年度立案到判决无端持续了三年多时间，其中原由让中仓公司难以理解，即便在中仓公司三番五次强烈要求鉴定的情况下，仍遭拒绝。事实表明，在案件事实不清证据不足的情况下，原审法院不但驳回中仓公司所有反诉请求，且几乎全然支持了日报公司诉讼请求，明显缺乏事实和法律依据。日报公司辩称：2016年8月26日报告函，不能认为是解除通知，原审的认定正确。中仓公司主张的地面、供电系统、电梯、消防的问题是否成立，原审法院已详细进行说理分析，得出不能成立的结论，所以中仓公司现主张日报公司存在违约的上诉理由不成立。原审法院不同意中仓公司主张的鉴定申请有理有据。中仓公司将标的房屋从“符合约定用途”偷换成“达到使用用途”，这两个字的改变与合同不符。中仓公司称电商物流有特殊性，这个特殊性应理解为地面耐磨，该点需中仓公司承租之后自行解决，非租赁合同的内容。涉案房屋经验收合格才能投入使用，这里的合格是指主检项目符合强制性规定，而不是指工程所有项目无一遗漏都达标，因为还存在非主检项目和容错率的问题。所以中仓公司关于原审法院不应采纳日报公司质量无异议的抗辩理由不成立。中仓公司主张的4个问题被原审法院认定为不成立，本案纠纷的原因是单纯的投资失败，其延付租金的行为是单方违约行为，无权暂缓支付、无权行使抗辩权。所以中仓公司主张原审法院认定明显有失公正的上诉理由不成立。中仓公司在原审中主张的地面问题是指剥离开裂。地面开裂是由于中仓公司直接用油漆涂刷地面造成的，地面问题属于装修装饰范畴，不涉及到主体结构安全。且双方合同并没有约定地面的交付以缓凝土强度C20为条件。中仓公司提出的问题以及现象不构成其不支付租金的抗辩理由。2016年5月18日，日报公司第一次发函向中仓公司催收租金，中仓公司回复受经济大环境影响，今物流市场萧条，几乎所有仓库租赁价格下调30%为由，要求日报公司调低租金单价，并且往后修改合同起租时间。8月15日，日报公司第二次发函向中仓公司催收租金，中仓公司回函要求赔偿装修费用及装修投资损失费，并且要求给予3个月免租金的工期装修。通过这两个回函，可以得出中仓公司关于原审法院偏袒日报公司的理由不成立。中仓公司在反诉状中主张的合同解除理由与报告函中的内容基本相同，只是增加消防问题。因这些理由均不成立，所以中仓公司逾期支付租金明显违约。违约方不享有单方解除合同的权利。中仓公司上诉主张原审法院以“以日报公司不承担违约，中仓公司也无权解除合同，来对本案进行认定的做法明显错误”也不成立。一审时，中仓公司答辩，日报公司未合法交付房屋，中仓公司未实际获得使用权、未占有取得，故中仓公司不存在返还。中仓公司补充，本案可能存在第三方责任人及事故单位，所以彻底否定基本事实，穷尽所有抗辩理由，是中仓公司的诉讼策略。中仓公司有关鉴定的上诉理由不成立。中仓公司的上诉状中未提到原审判决第七项的内容，“视为自负擅自装修所有费用并承担责任”。中仓公司称“原审法院驳回中仓公司的所有反诉请求，而且几乎全然支持日报公司的诉讼请求”，日报公司认为原因在于理在日报公司。综上，中仓公司上诉理由均不成立，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，程序合法正当，说理透彻明了，判决正确。日报公司向一审法院起诉，请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合约》及《补充协议2》于2017年12月1日解除。2.中仓公司支付日报公司租金5972538.2元[846900元/季度×7个季度11天（租金从2016年2月20日起计算至2017年11月30日）=6031810元，减去应退押金300000元，再加上应付费用240728.2元（电梯维保费78940元、水费14724.71元、电费147063.49元）]、滞纳金465964元[以季租金为基数，按每日万分之二的标准（已主动调低），从每季租金应付日期开始计算至2017年11月30日]。3.中仓公司支付日报公司违约金282300元（已主动调低为一个月租金）。4.中仓公司支付日报公司房屋占用费（从2017年12月5日起计算至实际返还之日止，参照约定租金标准计算）。5.中仓公司向日报公司返还租赁房屋。6.本案受理费由中仓公司承担。一审审理过程中，中仓公司提起反诉，请求：1.确认《租赁合约》及《补充协议2》已于2016年8月26日解除。2.日报公司赔偿中仓公司装修费用等经济损失1970035元。一审审理过程中，日报公司明确第4项诉请的占用费从2017年12月5日起计算至2018年8月17日计2267810元，并撤回第5项诉请。一审法院认定事实：2010年，公信公司取得涉案地块土地使用权（用途为工业用地，使用权类型为国有出让，使用权面积49811.40平方米）并开工建设。2013年9月9日，日报公司作为公信公司全资母公司，决定公信公司由日报公司吸收合并，公信公司解散，其债权、债务由合并后续存的日报公司承继等。2014年1月27日办理工商登记手续。2014年4月23日，涉案地块B幢厂房工程（建筑面积26000余平方米）、C幢办公宿舍楼工程（建筑面积18000余平方米）分别竣工验收合格；后于2016年11月10日分别办理竣工验收备案手续。2015年10月28日，日报公司作为出租方（甲方），中仓仓储作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合约》，载明“一、该房产租赁。1.甲方合法拥有涉案地块B幢的所有权以及其占有土地的使用权。甲方自愿出租其中建筑面积约为26600平方米的房产，乙方自愿承租该房产。2.甲方按照本合约规定，将房产出租予乙方作电商仓储物流使用。租期为8年，即计租期自2015年11月20日至2023年11月19日止（期满如需续租，则另行协议）……二、该房产租金。1.双方同意第一年至第三年（2015年11月20日-2018年11月19日），年租金标准为10.5元/平方米，年租金为3351600元；第四年开始，年租金在前一年的基础上递增3%（2018年11月20日至2019年11月19日年租金为3452148元，2019年11月20日至2020年11月19日年租金为3555712元，以此类推）。2.乙方将于签署本合约后的五日内向甲方支付300000元作为本合约的租赁押金。3.租金每季度支付一次，首季租金免收（免租装修期3个月），以后每季租金提前15日支付。4.甲方收到租金后5个工作日内提供房租发票……6.本租约期满时，乙方将该房产及设施依甲方交房时的完整状态交还甲方。在乙方已按合约缴清应缴纳费用后的10个工作日内，甲方将租赁押金（不计利息）如数归还乙方。如若乙方未能按合约缴清应缴纳费用，则甲方有权在扣除相应数额后，将租赁押金余额退还乙方；押金不足时，甲方将书面通知乙方补足。7.乙方承诺先支付租金、后使用该房产……四、承租方权利与义务……6.乙方对该房产装修前应征得甲方同意，提供有设计资质单位设计图纸，以不损坏该房产整体结构和设施为原则，并自行办理报批、进场手续，验收合格后方可投入使用……五、出租方权利与义务……2.如本合约期满或提前终止则自合约解除后10日内，乙方仍没有将不属于甲方的全部或部分物品、设备搬离租赁房产的，上述物品视为乙方抛弃物，甲方有权将上述物品、设备予以处理，无需给予乙方任何赔偿……七、违约责任……2.本合约期满前，甲乙双方中的任何一方单方终止本合约，须提前三个月向对方发出书面通知，同时第一年支付相当于十个月租金的违约金，第二年支付相当于九个月租金的违约金，依次类推。3.若乙方未能依约按期向甲方支付租金，则甲方有权书面通知乙方在5个工作日内予以缴付。如乙方逾期未缴付，乙方须按延迟交纳天数及每日5%的标准向甲方支付滞纳金；如乙方逾期20日仍未缴付，甲方有权解除本合约（合约解除之日为甲方书面解除通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本合约……九、法律适用与争议解决……2.凡因执行本合约而发生的或与本合约有关的一切争议如果协商不能解决，任何一方均可向该房产所在地法院提起诉讼。十、补充条款……2.乙方如需增加货运电梯，先提供有设计资质单位的图纸资料，由甲方审定后，以不损坏该房产整体结构和设施为原则，外立面要做到整体协调美观，并自行办理报批、进场手续进场施工，所有费用由乙方承担，验收合格并通过相关主管部门的检测后方可投入使用。3.承租范围内原有的电梯管理、维修、保养统一由甲方负责，乙方承担一切维修和保养费用。4.该房产楼地面设计承重为1000公斤/平方米，乙方在使用时不得超过设计承重……7.乙方如需接入水电等设施，先提供方案，由甲方审定后，在甲方内指定的接入点接入，费用由乙方自行承担。8.乙方产生的水电费（基本费用和附加费用），由甲方向乙方收取……11.租赁期间，如遇到市场租金大幅变化，双方可另行协商调整租金标准。十一、附则……5.本合约自双方签章之日起成立，自甲方收到全额租赁押金时生效”等。2015年11月3日，中仓公司向日报公司转账300000元；日报公司开具收款收据一份，载明“款项内容租赁押金”。2015年11月6日，日报公司向中仓公司交付租赁房屋钥匙；中仓公司出具《领条》一份，载明“今领到锁5个”等。2015年11月15日，日报公司作为甲方，中仓公司作为乙方，双方签订《补充协议2》，约定“鉴于双方于2015年10月28日签订《租赁合约》（下称：主合同），经协商，就乙方增加租赁甲方办公场地有关事宜达成如下补充协议：1.甲方合法拥有涉案地块C幢六层部分房产（下称：该房产）的所有权及其占有的土地使用权。甲方自愿出租其中使用面积约为240平方米的房产，乙方自愿承租该房产。2.甲方按照本合约的规定，将该房产出租予乙方作宿舍使用。租期为8年，即计租期自2015年11月20日至2023年11月19日止。3.第一年至第三年（2015年11月20日-2018年11月19日），年租金标准为12.5元/平方米，年租金为36000元；第四年开始，年租金在前一年的基础上递增3%（2018年11月20日至2019年11月19日年租金为37080元，2019年11月20日至2021年11月19日年租金为38191元，以此类推）。4.租金每季度支付一次，首季租金免收（免租装修期3个月），以后每季度租金提前15日支付”等。2015年11月19日，日报公司制作《关于温州中仓仓储施工方案的回复》，载明“贵公司《关于相关配套装修施工总体方案》收悉，我公司对你公司提出8点需求作如下回复：一、B幢一楼和五、六装修需提供方案，要符合消防规范，并经消防部门审批后方可施工，验收合格后方可投入使用。二、B幢一楼所有玻璃窗户内加装防盗网和铝合金玻璃门内加装卷帘门，但安装材料需符合消防规范，不能影响疏散功能。三、B幢需接入光纤网络等，我方安排缪乐对接配合，管线敷设应符合设计要求。四、B幢旁边公共场所和停车场进行亮化改造等，要先提供方案，待我方审定后再进行施工。五、B幢东边至围墙要用钢筋网进行隔断，根据18日会议精神，不能进行隔断。六、B幢一至五楼清洗要做好下水管道防堵工作，确保下水管畅通，油漆前要做好消防设备、器材和各开关按钮保护工作，避免油漆喷到设备上。七、C幢六楼是毛坯房我方只提供水、电接口位置，其余全部由你方负责。公共区域装修应先提供图纸和要求，经审批后再行施工。八、有关B幢用电下周一确定时间再进行商定”。中仓公司于2015年11月26日签收该回复。2015年11月23日，中仓公司向日报公司提交《关于急需做好水电等有关工作交接的函》，载明“依据合同我司应于2015年11月20日正式进入涉案地块Ｂ幢仓库及Ｃ幢6楼宿舍的装修工作；可是目前贵公司不能提供正常水电供应及水电相关的验收交接手续，不但存在安全隐患，而且影响我司装修进度；现急需贵公司与我司交接好如下工作：1.提供Ｂ幢电力系统线路图，包括动力和照明图纸，并与我公司人员进行验收交接。2.急需提供安装Ｂ幢1-5楼的动力电配套系统，包括动力电配电柜、电源线路、插座等，并安装计费电表。3.贵公司应与我司人员对应急灯、照明线路及控制进行验收交接，并提供公共场所应急照明灯具100套左右。4.提供Ｂ幢总水表点位。5.提供Ｃ幢6楼宿舍水电表点位并进行安装水表与电表。6.根据我司提供水电总量需求接入相应设备，具体问题明细：空白。以上内容请贵公司大力支持”等。同日，日报公司向中仓公司发送电子邮件，载明“1.由于终端设备容量还不确定，配电间到动力柜的ＷＤ11、ＷＤ21、ＷＤ31、ＷＤ41、ＷＤ51、ＷＤ61、ＷＤ12、ＷＤ22、ＷＤ23、变ＡＰ11、ＡＰ21、ＡＰ31、ＡＰ41、ＡＰ51、ＡＰ22、ＡＰ32、ＡＰ42、ＡＰ52动力柜暂不安装。2.电施09，一层照明ＡＬ11的Ｍ4-Ｍ12回路、ＡＬ12的Ｍ4-Ｍ12回路、ＡＬ13的Ｍ4-Ｍ12回路、灯具暂不安装。3.电施11，二到××层××路××的Ｍ3-Ｍ13回路、ＡＬ23的Ｍ3-Ｍ13回路，灯具暂不安装。4.电施13，五层照明ＡＬ51的Ｍ3-Ｍ13回路、ＡＬ52的Ｍ3-Ｍ13回路、ＡＬ53的Ｍ3-Ｍ13回路，灯具暂不安装。5.一至五层各照明箱下的机械通风回路仅预埋ＰＶＣ，暂不安装”及附件“Ｂ幢施工图压缩文件”。2015年12月18日，中仓公司向日报公司提交《关于出资增设电梯的商函》，载明“现因原厂房货运电梯不能满足我公司的使用要求，而增设电梯又需要以业主名义办理审理手续，为考虑我公司实际需要，恳请出资增设货运电梯一台，电梯建成后作为厂房的配套设施，归我方无偿使用，租赁期满后无偿移交给贵单位作为国有资产处置”等。2015年12月29日，日报公司研究同意上述意见。2015年12月21日，中仓公司向日报公司提交《关于要求尽快解决货梯开通和动力供电问题的函》，载明“按照合约贵公司应在11月20日之前将B幢厂房交付我方使用，同时也约定装修期为3个月，但时间已过去一个多月，两部货梯还不能启动运行交付使用，动力电电源系统（包括电源接入、计量表、2-5层楼的动力电线等）尚未安装，致使我方装修施工无法正常进行。为确保装修施工任务尽可能如期完成，恳请贵公司在本月25日前解决上述两大问题”等。2016年1月2日，中仓公司向日报公司提交《关于要求尽快解决B幢厂房用电系统有关问题的函》，载明“自2015年12月22日我司致函贵公司《关于要求尽快解决货梯开通和动力供电问题的函》之后，在贵公司的积极协调安排下，于2015年12月31日，我司派人与该厂房原建施工队电工汪师傅共同核查了用电系统有关问题，经核查主要存在以下六个方面的问题：一、动力电源线没安装。2楼20个电源插座箱的电源线均无安装；4楼东边有一根动力电源线没安装；5楼动力线没有接入到配电间；该厂房动力电总电源线尚未接入。二、部分应急灯、应急灯开关有故障。3楼中间配电箱的1个应急灯开关和4楼西边配电箱的1个应急灯开关均推不上去，因此两个开关管控的16个应急灯不亮；还有1楼东边1个、西边1个应急灯不亮，5楼东边1个、中间的电梯门口1个应急灯不亮。三、卫生间有的排风机不转。1楼西边卫生间2个、2楼西边卫生间2个。四、有些照明灯不亮。2楼西边楼梯灯1个，中间楼梯灯2个，还有1楼泵阀间1个照明灯不亮。五、1楼靠西边路段有五节照明灯线没有安装。六、大院西门岗亭用电是从B幢厂房接入，应安装计量表”等。2016年1月3日，中仓公司向日报公司提交《关于B幢厂房地面质量太差急需翻修的商函》，载明“为确保电商仓储环境清洁卫生，需要对厂房楼层地面进行涂刷油漆。可是我司在对该厂房一、二层楼的地面进行清洁并涂刷油漆后，发现二楼的地面大部分油漆鼓起脱落，扒开一看令人惊讶，有的地面混凝土几乎看不到水泥，全是沙子，这样的地面质量我们担心不能符合承重要求，也不可能承受得住拖车和小铲车的压磨，还有三、四、五楼会不会也这样？因此，目前我司只能全面停止装修工作。希望贵公司尽快进行翻修鉴定后再投入使用”等。日报公司制作的一份《回复函》载明“你公司《关于B幢厂房地面质量太差急需翻修的商函》及《关于要求尽快解决B幢厂房用电系统有关问题的函》收悉，现回复如下：一、关于地面质量问题的回复：1.根据2014年4月23日的建设工程竣工验收意见表，B幢厂房工程竣工验收结论为合格。2.租赁合约约定承租标的物以现状为准。二、用电系统有关问题的回复：已与施工单位交涉，施工单位将按规定整改。三、电梯已于1月7日恢复正常运行。2016年1月8日”。中仓公司于2016年1月13日签收该函。2016年1月7日，日报公司制作一份《关于消防整改的函》，载明“我公司于2016年1月7日对你公司承租的涉案地块B幢厂房进行检查，现提出如下整改意见：1.根据租赁合约约定……你公司未提供有设计资质单位设计和图纸，就开始在第五层部分区域装修办公室。据我方初步了解，该房产使用功能为丙类厂房，部分改为办公室需经过有关部门的审批，请你公司及时办理相关手续，再进行施工，验收合格后方可投入使用。2.一楼原配电间改为办公后，需完善消防设施，如喷淋、烟感等”。中仓公司于2016年1月13日签收该函。2016年3月2日，中仓公司向日报公司提交《关于加快解决涉案地块B幢厂房有关问题的函》，载明“该厂房存在用电设施、货梯、地面质量等有关问题，我司已多次给贵公司发函沟通，要求尽快得到解决，但工作进度非常缓慢。到目前为止，两部货梯仍不能运行，地面质量问题仍未解决，又发现六楼东首楼顶漏水，一楼的门出现人为损坏存在安保问题，一至五楼的原装电线不合规，存在严重安全隐患，上述问题的存在已严重影响我公司的工程装修进度和开业计划，请在3月20日之前得到全面彻底解决”。2016年3月4日，中仓公司向日报公司提交《B幢用电需要情况表》，载明“1楼公共普通照明20千瓦，动力用电60千瓦；2楼公共普通照明20千瓦，动力用电40千瓦；3、4楼同2楼；5楼公共普通照明70千瓦，办公照明10千瓦，动力用电80千瓦；总计公共普通照明150千瓦，办公照明10千瓦，动力用电260千瓦。备注，以上用电不包括现有5张电梯的动力用电（约60千瓦），加到电梯安装所在楼层，合计480千瓦，根据目前现有的产量需求先申报240千瓦，以后根据实际需要再进行调整申报”。2016年5月18日，日报公司制作一份《关于要求履行房屋租赁合约的函》，载明“我公司于2015年10月28日与你公司签订《房屋租赁合约》……至2016年5月18日，你公司仅支付了300000元的租赁押金，租金尚未支付。2016年1月4日和2016年3月2日，你公司2次发函给我公司，提出地面质量太差，要求进行翻修，我公司根据有关技术咨询意见，于2016年4月30日前对地面进行了处理。请你公司按照《房屋租赁合约》的约定，向我公司支付租金”。中仓公司于2016年5月23日签收该函。2016年6月12日，中仓公司向日报公司提交《关于要求延期合同签订及下调租金的报告函》，载明“由于租赁厂房地面质量的原因，以致装修工期延后，至今还不能完成施工，给本公司造成重大损失。今特报贵公司，要求延期合同签订及下调租金。厂房地面质量原因造成的影响：1.由于地面质量原因，造成二楼5000平方米油漆加工的地面完全报废，后虽经原建筑施工单位修复，也没有与本公司协商有关地面及油漆等质量问题，质量难以保证，并且浪费了近半年时间，原已与本公司签订租赁合同的客户被迫放弃租赁。2.受二楼地面质量影响，三到五楼放弃地面油漆加工计划，仓库功能难以升级，并且4部货运电梯一直不能正常运行，招商工作受到极大影响。3.整幢楼1-5层所有电线配置需要重新调整安装，由于上述原因，监控、水电至今没有整体规划进场施工，需要投入大量时间进行改造。基于上述原因，本公司前期投入近2000000元，还是不能正常对外营业。为补偿损失，恳切要求贵公司给予照顾和支持，对原商定的合同签订时间和租金进行调整。1.要求签订合同时间推迟到2016年×月×日，并签订补充合同。2.要求原商定租金每月每平方米10.5元调整为8元，受经济大环境影响，今年物流市场萧条，几乎所有仓库租赁价格普遍下滑30%。3.要求继续给予免租期3个月的照顾”等。2016年8月15日，日报公司制作一份《关于催缴租金的函》，载明“至2016年8月4日，你公司仅支付了300000元的租赁押金，租金尚未支付。2016年5月18日，我公司向你公司发出了《关于要求履行房屋租赁合约的函》，你公司至今仍未缴纳租金。请你公司按照《租赁合约》的约定，于2016年8月30日前向我公司支付租金。否则，我公司将保留追究你公司法律责任的权利”。中仓公司于2016年8月16日签收该函。2016年10月27日，日报公司向一审法院起诉，请求中仓公司支付已到期租金、滞纳金等。第一次庭审中，中仓公司答辩称支付租金及滞纳金缺乏事实和法律依据，理由是租赁房屋存在多处问题。经释明，中仓公司表示不主张解除合同，但因租赁房屋存在多处问题尚未解决，尚处于非正常使用状态，应在问题解决后再支付租金，且不应计算滞纳金。2017年3月10日，应中仓公司申请，一审法院组织双方进行了现场勘验，拍摄了照片并制作了勘验现场笔录。2017年5月12日，中仓公司反诉请求确认合同已经解除并请求赔偿损失。2017年6月7日，反诉状副本送达日报公司。2017年11月30日，日报公司委托浙江光正大（上海）律师事务所向中仓公司发出《律师函》，载明“2017年6月7日，报业集团收到龙湾法院送达的你公司《民事反诉状》及附件各一份。根据你公司诉称内容，我方认为《房屋租赁合约》明确约定解除权在于出租方（甲方），你公司的反诉请求不能成立。鉴于你公司决意不履行支付租金主要债务的同时又提起反诉，证实双方间已不存在继续履行合同之基础。你公司的行为已根本违约，导致我方合同目的不能实现。为避免国有资产进一步流失，本律师特致函告如下：依据《房屋租赁合约》第七条第3款之约定，双方于2015年10月28日签订的《房屋租赁合约》及于2015年11月15日签订的《补充协议2》自本函件到达中仓仓储时解除；请你公司在接到本律师函3日内，支付租金、腾空房屋、依交房时的完整状态交还房产及设施，否则，我方将以原合同租金标准向你公司主张房屋占用费并追究违约责任”等。中仓公司于2017年12月1日签收该函。2017年12月4日，中仓公司向日报公司复《函》，载明“贵单位《律师函》已收悉。现回函如下：1.我方已依法向法院提起诉讼要求确认双方签订的《房屋租赁合约》及相关《补充协议》早已依法解除，为此，我方已提交相关证据予以证实。我方认为，自身反诉具有事实和法律依据，正如你方一样的态度。你我各方诉请谁对谁错，并非你方所能决定也非你方分析或陈述，因此，你方在律师函中所作的“你公司的反诉请求不能成立”的论调确实让人难以接受甚至令人感觉匪夷所思。2.我方早已向你方提出解除合同，事实上你方此后也未提出任何异议。但鉴于你方在合同解除之后未能妥善处理合同解除后的相关事宜以及对我方经济利益予以补偿，其责任完全在于你方，也正因为如此，我方才向法院提起诉讼以维护自身合法权益。事实表明，你方确置他人利益不顾，怠于应诉致使我方经济利益损失不断扩大。同时，令我方不解的是，你方相关人员甚至连国家利益不顾而明显存在严重的渎职行为，首先我方早在2016年8月份就已经明确提出解除双方合同关系，你方应当知晓我方态度，其次我方于2017年5月以诉讼方式再次表达了合同已解除的立场，以上应该不具有任何足以让人误解之处。时至今日你方却似乎如梦初醒般提出解除合同，实在令人费解。更不用说，我方早已解除合同的事实，就算你方“所言极是”，你方也应该考虑《合同法》第119条规定，即便存在你方所言的损失也应当启动你方内部问责制度，而不应一味地违背法律与事实将责任无端转嫁给我方。3.为减少纠纷，我方希望你方能放下架子，实事求是并真心实意地与我方协商处理双方矛盾”等。审理中，应中仓公司申请，一审法院依法委托浙江科佳工程造价咨询有限公司就涉案地块B幢厂房1-6层及C幢6层宿舍装修工程造价进行鉴定。鉴定机构于2018年7月16日作出（2018）科佳温鉴字第10号《工程造价司法鉴定意见书》。2018年8月17日，日报公司作为甲方，中仓公司作为乙方，双方签署《租赁房屋交接确认书》，载明“2018年8月17日（交接日），甲乙双方依据《租赁合约》及《补充协议2》约定，在龙湾法院工作人员见证下，对涉案地块B幢房产和C幢六层部分房产进行了归还交接。经现场核实，乙方已将（2018）科佳温鉴字第10号《工程造价司法鉴定意见书》“四、4”载明的不属于装修范围且可移动的添置物全部搬离。不移除搬离的（附经双方签字确认照片27），乙方同意（且不可撤销地）由甲方自行处理。乙方并向甲方移交租赁物全部钥匙（附经双方签字确认的照片）。甲乙双方确认，自交接日起，乙方正式将租赁物交还甲方”等。一审法院认为，本案双方签订《租赁合约》及《补充协议2》的事实清楚，双方建立了房屋租赁合同关系。该房屋租赁合同关系双方主体适格，意思表示真实，亦不存在违反法律行政法规强制性规定情形，应认定有效。合同履行过程中，双方产生了诸多争议，结合双方诉辩情况，归纳分析如下。中仓公司反诉请求确认合同已于2016年8月26日解除，日报公司不予认可。根据审理查明的事实结合前述证据分析，2016年8月26日中仓公司送达日报公司的《报告函》并不能认定为解除通知，并不具有解除合同的效力。即使将该《报告函》认定为解除通知，结合前述证据分析，中仓公司在《报告函》中主张的“地面质量、电梯问题及电线配置安装问题”均不能成立，其也不享有解除权，《报告函》也不产生解除合同的效果。中仓公司的该项反诉请求，不予支持。但也应看到，中仓公司2017年5月12日反诉请求确认合同解除，此时已表达了明确的解除合同的意思，反诉状副本于2017年6月7日到达日报公司，合同是否在此时解除，还需进一步分析。根据审理查明的事实，中仓公司在反诉状中主张合同解除的理由与《报告函》中基本相同（增加了消防问题），因该些理由均不能成立，且中仓公司逾期支付租金自身已构成违约，其作为违约方原则上不享有单方解除合同的权利。但是，根据最新《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称：《九民会纪要》）第48条的精神，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利，在符合一定条件时，违约方起诉解除合同，人民法院依法予以支持。本案中，首先，双方签订的是为期八年的长期性房屋租赁合同，且租赁面积达到26000余平方米，履行过程中，因中仓公司对租赁房屋后装修投入至开业经营所需成本预计不足，对市场前景预测不准，承租后装修过程中遇到小问题未能妥善解决，向日报公司提出大幅降低租金标准、免租期加倍的过高要求未果，从而未能完成装修开业经营并陷入长期停工，其最终也没有利用租赁房屋开业经营，应认定双方形成合同僵局。其次，中仓公司逾期支付租金虽构成违约，但其在支付期限届满前就已向日报公司发函主张租赁房屋存在问题并曾提出了延长免租期的要求，虽其主张的相关问题经审查并不成立，无法构成逾期支付租金的有效抗辩，但该逾期支付租金的违约行为与恶意违约尚有不同。第三，在中仓公司装修停工、厂房闲置已近一年，租金总额不断增加而实际使用价值未能发挥的情况下继续强制其履行合同，对中仓公司显失公平。第四，日报公司作为守约方在2017年6月7日收到中仓公司主张解除合同的反诉状后，以需要集体研究讨论为由迟迟未明确意见，直到2017年11月30日才委托律师发函主张解除，使得僵局持续，有违诚实信用原则。综上，一审法院确认双方房屋租赁合同关系于2017年6月7日解除。因合同已经解除，日报公司于此后委托律师发函解除合同已无必要，其诉请确认合同于2017年12月1日解除，不再支持。需要指出的是，根据《九民会纪要》第48条的精神，人民法院判决解除合同的，违约方应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除，就此，将在下文继续分析。日报公司诉请中仓公司支付租金5972538.2元[包括租金846900元/季度×7个季度11天（从2016年2月20日起计算至2017年11月30日）=6031810元，减去应退押金300000元，加上应付费用240728.2元（电梯维保费78940元、水费14724.71元、电费147063.49元）]，中仓公司均不予认可。关于房屋租金，根据前述分析，中仓公司逾期支付租金已构成违约，其主张的租赁房屋有关问题并不构成其拒付租金的合理抗辩，日报公司诉请支付租金，合法有据，但应从租金起算之日（2016年2月20日）计算至合同解除之日（2017年6月7日）。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修……因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期；本案中，一审法院虽认定中仓公司拒付租金的抗辩不能成立，但根据双方往来函件显示，租赁房屋确有因小部分问题而发生过维修从而影响承租人使用，一审法院酌情减少17天租金。故租金为846900元/季度×（5个季度17天-17天）=4234500元。应退押金300000元已经认定。至于应付费用（电梯维保费、水费、电费），根据前述证据分析、合同存续时间及装修实际需要，酌情确定为100000元。以上三项折抵后，应付租金为4034500元。日报公司诉请中仓公司支付逾期支付租金滞纳金465964元[以季租金为基数，按每日万分之二的标准（已主动调低），从每季租金应付日期开始计算至2017年11月30日]，中仓公司不予认可。《租赁合约》第七条第3款约定的逾期支付租金滞纳金，其实质为逾期支付租金违约金，因该条款约定每日5%标准过高，日报公司主动调低为每日万分之二，予以确认，结合应付租金金额、应付租金节点，逾期支付租金违约金计算为250680元。日报公司另诉请中仓公司支付解除合同违约金282300元，中仓公司不予认可。前已述及，根据《九民会纪要》第48条的精神，人民法院判决解除合同的，违约方应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。本案中，《租赁合约》第七条第2款约定“本合约期满前，甲乙双方中的任何一方单方终止本合约，须提前三个月向对方发出书面通知，同时第一年支付相当于十个月租金的违约金，第二年支付相当于九个月租金的违约金，依次类推”，现一审法院根据违约方中仓公司反诉主张解除合同而判决解除合同，中仓公司应参照该条款约定支付解除合同违约金，因该条款约定违约金过高，日报公司酌情调低为一个月租金计282300元，予以确认。日报公司另诉请中仓公司支付占用费2267810元（参照租金标准，从2017年12月5日起计算至2018年8月17日），中仓公司不予认可。一审法院已确认双方房屋租赁合同关系于2017年6月7日解除，结合双方于2018年8月17日完成交接的事实，占用期间约一年两个月。关于占用费，一方面，在此期间租赁房屋实际处于闲置状态，中仓公司并未使用房屋经营，参照租金标准计算占用费明确过高；另一方面，考虑到租赁房屋长期闲置未发挥应有的使用价值，一审法院在本案审理过程中曾多次建议双方尽快完成交接，以减少当事双方损失和社会资源浪费，但未获双方积极响应，直到第四次开庭后经再三敦促双方才完成交接，损失和浪费的扩大令人遗憾，对此双方均有原因，综合考虑本案实际情况，一审法院酌情确定占用费为500000元。中仓公司反诉请求日报公司赔偿装修损失1970035元，日报公司不予认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，根据双方2018年8月17日签署的《租赁房屋交接确认书》，不属于装修范围且可移动的添置物已全部搬离，至于已形成附合的装饰装修物的处理，首先，根据《租赁合约》第四条第6款约定，乙方对该房产装修前应征得甲方同意，提供有设计资质单位设计图纸……并自行办理报批、进场手续。虽中仓公司曾向日报公司提交《关于相关配套装修施工总体方案》，但尚未提供具体方案（包括有设计资质单位设计图纸、消防设计报批等），且根据现场勘验情况，部分装修确已影响消防设施，属于未经出租人同意装饰装修，费用应由承租人负担。其次，退一步分析，即使认定系部分经出租人同意装饰装修，因本案系承租人中仓公司违约导致合同解除，出租人日报公司亦未同意利用，装修损失亦无法支持。第三，装修工程造价经鉴定为983996元，中仓公司主张1970035元依据不足。综上，中仓公司反诉请求日报公司赔偿装修损失，缺乏依据，不予支持。综上所述，日报公司诉请合理部分，予以支持；超出部分，依法予以驳回。中仓公司诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年12月20日判决：一、确认日报公司与中仓公司于2015年10月28日签订的《房屋租赁合约》及2015年11月15日签订的《补充协议2》于2017年6月7日解除。二、中仓公司支付日报公司租金（租金、应付费用与应退押金折抵）4034500元。三、中仓公司支付日报公司逾期支付租金违约金250680元。四、中仓公司支付日报公司解除合同违约金282300元。五、中仓公司支付日报公司占用费500000元。以上二至五项合计5067480元，限于判决生效之日起三十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回日报公司的其他诉讼请求。七、驳回中仓公司的反诉请求。案件本诉受理费74720元，由日报公司负担27448元，中仓公司负担47272元；案件反诉受理费11305元，由中仓公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。中仓公司申请对涉案房屋的地面、用电设施设备、电梯等相关的质量进行鉴定，日报公司不同意上述鉴定申请。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于适用的解释》第三百四十二条规定：“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”本案中，被上诉人日报公司现持有的上诉人中仓公司所发《关于要求赔偿装修费及招商投资损失费的报告函》原件中“为此，本公司要求赔偿装修费及招商投资损失费”、“今本公司要求终止赔偿装修费用148万元、投资损失费200万元”等表述，并不能证明上诉人中仓公司具有解除合同的明确意思表示；而在一审过程中虽经法院释明，上诉人中仓公司仍表示不主张解除合同。因此，上诉人中仓公司主张已于2016年8月26日解除本案合同，不能成立。本案租赁标的物地面混凝土强度业经分项验收与整体竣工验收并办理了竣工验收备案，事实清楚。租赁标的物交付后，上诉人所为之施工，属装修装饰工程范围。在建设工程领域内，地面油漆施工之所以发生起鼓剥离等现象可能存在多重原因。因此，在中仓公司于一审中所提交证据不足以证明地面混凝土强度质量不合格的情况下，一审法院对中仓公司关于地面质量鉴定的请求不予准许，并无不妥。至于上诉人所主张的用电设施设备、电梯等问题，实属备用厂房本身建设所需和运营过程的设备维护等范围，且在实际租赁使用过程中足以解决，并非租赁标的物本身质量瑕疵导致租赁物使用不能。故本院对上诉人二审中的鉴定申请，均不予准许。本案当事人在租赁合同签订后，围绕履行问题及解决方案等多次函件来往磋商。根据函件的内容，并不能证明日报公司违反了租赁标的物适用性义务。一审法院已根据权利义务一致的原则，综合考虑本案实际情况，由双方分担相应损失，现上诉人请求二审驳回日报公司的诉讼请求并支持己方的反诉请求，不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。中仓公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58577元，由上诉人温州中仓仓储有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年九月十七日法官助理 周婷婷代书记员 缪伊娜