河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1938号上诉人（原审原告）：平顶山市林业局，住所地平顶山市卫东区建设路中段路北916号院。统一社会信用代码：1141040000545241XF。法定代表人：王卫峰，局长。委托诉讼代理人：李军耀，男，平顶山市林业局职工。委托诉讼代理人：陈莉，河南超正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王铁良，男，1956年9月22日出生，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：何国华，河南大乘律师事务所律师。上诉人平顶山市林业局因与被上诉人王铁良房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初5385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人平顶山市林业局的委托诉讼代理人李军耀、陈莉，被上诉人王铁良及其委托诉讼代理人何国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平顶山市林业局上诉请求：1.撤销平顶山市新华区人民法院(2019)豫0402民初5385号民事判决书第一项、第二项。依法改判王铁良返还平顶山市林业局购房款270000元及利息330750元(利息按银行同期贷款利率暂计至2019年9月30日之后连续计算至实际清偿之日止);2.依法改判王铁良赔偿平顶山市林业局损失2352600元(每平方按市场价每平方米4700元，共计558平方)；3.本案诉讼费用由王铁良负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。(一)平顶山市林业局在房屋买卖过程中存在过错,没有依据。平顶山市林业局与王铁良于1992年8月10日签订房屋买卖协议,王铁良作为出卖人,应当遵循诚实信用原则,保证其出卖的9套房屋上不存在权利瑕疵,是其应尽的义务。平顶山市林业局在购买涉案9套房屋时已尽到了正常买受人所应尽的审查义务,且按照合同约定在支付购房款后积极要求王铁良协助办理房屋产权转移登记手续,所有权也经(1996)平经初字第5号经济调解书予以确认,之后经济调解书被撤销后,平顶山市林业局持续到2016年,一直不断的通过诉讼主张自己的合法权益，后被平顶山市中级人民法院和河南省高级人民法院一、二审民事判决书确认为无效协议。因此,平顶山市林业局在购房过程中不存在任何过错。(二)一审法院对涉案的另5套房屋未进行处理，明显错误。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当承担赔偿对方因此所遭受的损失。因本案涉案房屋为9套房屋,房屋买卖协议被确认无效，那么所涉案的9套房屋的交易行为均无效。王铁良不是涉案房屋的合法所有权人,平顶山市林业局也无需将5套房屋返还给王铁良,但未处理的5套涉案房屋，平顶山市林业局也无法取得所有权。所以应当对本案的9套房屋一同进行处理。(三)平顶山市林业局购买的是涉案9套房屋所有权,要求王铁良按照现行市场价值赔偿损失是合理合法的。平顶山市林业局与王铁良签订的系《房屋买卖合同》,依法应当享有房屋所有权，并能够对房屋进行占有、使用、收益和处分,而现今平顶山市林业局仅仅享有的使用权。因一审法院认为涉案房屋被使用了20多年,就认定平顶山市林业局要求按现行市场价赔偿损失要求过高,没有任何依据。如果平顶山市林业局取得所有权，现将该房屋出售得到的就是现行市场价值,正因为王铁良的过错导致涉案九套房屋无法办理产权证,丧失了所有权,王铁良应当按现行市场价值赔偿损失。一审判决也认可了平顶山市林业局因购买此房存在损失是客观存在的,但并没有判决王铁良赔偿平顶山市林业局的损失。在本案中,平顶山市林业局无法取得涉案九套房屋所有权的损失是客观存在的,因此要求王铁良按照现行市场价值赔偿损失是合理合法的。二、一审法院程序违法。一审法院认为平顶山市林业局的实际损失目前存在不确定因素,进而法院难以查清。而针对平顶山市林业局的实际损失,平顶山市林业局根据《中华人民共和国民事诉讼法》第76条的规定，当庭提出了对涉案9套房屋价值进行鉴定的书面申请。且该损失经鉴定是可以充分予以确定的。对于诉讼当事人依法申请符合程序性要件的鉴定事项,法院应当予以准许。而一审法院却未就鉴定申请事项进行委托鉴定,在能够查明事实的情况下直接以实际损失难以确定为由进行判决，程序违法。王铁良辩称，王铁良没有过错，在涉案房屋交易过程中尽到审查的义务，属于善意的交易当事人。因为王铁良从原平顶山市劳教所购买的房屋，当时有合法的房产证书，并且与劳教所当时有合法的生效的判决文书确定买卖有效，并且与本案的上诉人平顶山市林业局此前的相关诉讼中也并不是认为涉案房屋无效，只是因近十几年来的无数次案件审理，才出现了当前为止无效的法律文书。从上世纪至今的诉讼起起落落，胜败皆有，假如今后再启动再审的话，有可能会引用到判决，也具有不确定性，所以把诉讼当中的风险非客观上的原因归咎到王铁良身上是不公正不公平的，另外涉案的房款平顶山市林业局并没有尽数支付完毕，涉案的部分房屋至今还占有和使用，房产几十年的使用寿命和价值已被其充分使用，先要求王铁良支付相关的利息，赔偿相关的损失，缺乏客观公正的事实依据，这么多年受损失最大的也就是本案王铁良，所以，一审判决虽然没有完全达到和维护王铁良的权益，但是王铁良认同了该判决，所以请求二审法院依据查明的事实，驳回平顶山市林业局的上诉。平顶山市林业局向一审法院起诉请求：1.判令王铁良返还平顶山市林业局购房款27万元及利息330750元（利息按银行同期贷款利率暂计至2019年9月30日，之后连续计算至实际清偿之日止）；2.判令王铁良赔偿平顶山市林业局损失2352600元；3.本案诉讼费由王铁良承担。一审法院认定事实：1992年8月10日，王铁良作为甲方，平顶山市林业局作为乙方，双方签订了房屋买卖协议书，约定：一、甲方有楼房10套，单面积为62㎡，位于市××××北路西，罐头厂南西单元；二、甲方以每平方米485元价售给乙方，总面积620㎡，总价为300700元；三、协议签订后乙方预付给甲方21万元，待交付使用后一次付完；四、1992年8月底前甲方向乙方出示房质检验证明，否则余款乙方拒付；五、分房位置：一楼南西二套，二楼东西二套，四楼东西二套，五楼东西南三套，六楼西一套，合计十套；六、甲方做到水电路三通，自行车房、煤气乙方按价另付；七、协议签字盖章后生效，如一方不执行可向对方付违约金为总额的5％；八、未尽事宜，双方另协商解决；九、本协议一式两份，各执一份；十、交付使用时间为1992年12月30日。合同签订后，平顶山市林业局于1992年9月、1993年1月、6月三次付给王铁良270000元。王铁良于1993年元月、6月两次实际交给平顶山市林业局九套房子［西楼西单元一楼东户一套、二楼东、西各一套（两套）、四楼东、西各一套（两套）、五楼东、南、西各一套（三套）、六楼西户一套］。因王铁良未为平顶山市林业局办理过户手续，平顶山市林业局于1995年向平顶山市中级人民法院提起诉讼，要求王铁良为其办理房产过户手续等。1996年4月8日，平顶山市中级人民法院作出（1996）平经初字第5号经济调解书。该调解书内容：“一、平顶山市林业局购买王铁良9套房子，计558平方米，房屋产权归平顶山市林业局所有，平顶山市林业局补交630元；二、9套房屋产权手续由王铁良负责处理，所需费用按房产部门有关规定交纳。”2015年3月23日，平顶山市中级人民法院作出（2015）平民监字第7号民事裁定，对该案进行再审。2015年7月15日，平顶山市中级人民法院作出（2015）平民再初字第1号判决。平顶山市林业局不服，提出上诉。河南省高级人民法院发回重审。2016年7月28日，平顶山市中级人民法院作出（2016）豫04民初3号民事判决。该判决认为：“1992年8月10日，王铁良与平顶山市林业局签订诉争房屋买卖协议时，对本案诉争房屋没有所有权也没有其他合法的处分权利，属无权处分，真正房屋权利人也未予追认，王铁良与平顶山市林业局签订诉争房屋买卖协议应为无效。故平顶山市林业局起诉王铁良办理房屋过户手续履行协议义务的请求，没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持”。故该判决驳回了平顶山市林业局的诉讼请求。平顶山市林业局不服，提出上诉。2016年12月16日，河南省高级人民法院作出（2016）豫民终字1348号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现平顶山市林业局向一审法院提起诉讼。另查明：1、1988年6月18日，平顶山市罐头厂与平顶山市劳教所的下属单位平顶山市新生建筑公司签订联营建设工程承包合同一份，约定：由平顶山市罐头厂提供建房地皮，平顶山市新生建筑公司提供楼房建筑的全部资金，共同兴建位于光明路桥北西侧罐头厂家属楼，建成后，平顶山市罐头厂分得住房面积为1560㎡，其余房屋归平顶山市新生建筑公司所有，平顶山市新生建筑公司向平顶山市罐头厂支付现金6万元。1988年7月30日，平顶山市新生建筑公司又与其下属的第二工程处签订承包协议一份，约定该工程由第二工程处具体承建，第二工程处除向平顶山市新生筑公司交付房屋面积1560㎡及现金6万元外，另向平顶山市新生建筑公司交付房屋5套。该协议签订后，平顶山市新生建筑工程第二工程处又与其下属以许显明为代表的第一工程队签订工程承包合同书一份，约定：由第一工程队具体负责施工罐头厂家属楼、第一工程队除向第二工程处上交1560㎡住房、60000元现金、5套房屋外，其余房屋出卖后所得利润由第二工程处和第一工程队许显明按照2：8比例分成。2、1990年5月10日，平顶山市瑞丰城市信用合作社以平顶山市新生建筑公司第二工程处第一工程队为被告向本院提起借款合同纠纷之诉，一审法院于1990年5月23日作出（1990）平新法经字第17号经济裁定，对平顶山市罐头厂南边所建商品楼一栋予以诉讼保全；并于1990年9月1日作出（1990）平新法经字第58号经济调解书。在该调解书生效执行过程中平顶山市瑞丰城市信用合作社与平顶山市新生建筑公司第二工程处第一工程队许显明达成执行和解协议，将平顶山市罐头厂南楼西单元一至六楼十八套、中单元六楼三套共计二十一套房屋抵偿于平顶山市瑞丰城市信用合作社。平顶山市端丰城市信用合作社于1992年11月4日办理了平房字第××号房屋所有权证。后该房屋被转卖给平顶山市文化局劳动服务公司。平顶山市文化局劳动服务公司在1993年7月27日办理了平房字第××号房屋所有权证，该劳动服务公司后来又将部分房屋出卖给了杨进奎、宋银英、陈桂梅等人，并办理了房屋所有权证。3、劳教所与王铁良于1992年7月20日签订了一份房屋买卖协议，该协议约定：劳教所有楼房十八套，建筑面积1109㎡，位于平顶山市光明××北路××罐头厂××楼，以每平方米400元转让给王铁良共折款440000元。后，王铁良、劳教所以不同的方式实际占有了争议房屋。王铁良于1995年10月向平顶山市中级人民法院起诉，要求劳教所为其办理过户手续。该案经河南省高级人民法院于2014年9月3日作出的（2014）豫法民三终字第77号民事判决，已认定劳教所无权处分涉案房产，其与王铁良签订的房屋买卖协议无效。4、王铁良交付给平顶山市林业局9套房屋，平顶山市林业局按照房改房分给了其职工，职工交纳10000元或数千元不等的房款。其中二楼东户和西户、五楼东户和西户、六楼西户共计五套房屋，平顶山市林业局职工正在居住；其中一楼东户房屋，根据平顶山市中级人民法院于2018年3月23日作出的（2018）豫04民终80号民事判决，王铁良自2007年4月开始占用该房，经一审法院及平顶山市中级人民法院一、二审判决，该房已由王铁良返还给陈桂梅；其中四楼东户房屋，根据一审法院于2019年3月5日作出的（2018）豫0402民初256号民事判决，该房已由平顶山市林业局职工李云逸返还给杨进奎；其中五楼中户房屋，根据一审法院于2017年12月20日作出的（2017）豫0402民初935号民事判决和2018年5月7日平顶山市中级人民法院作出的（2018）豫04民终1186号民事判决，该房已由平顶山市林业局职工刘小平返还给宋银英；其中四楼西户房屋，王铁良陈述其交给平顶山市林业局后，在2005年左右因该房没人住了，其一直管着至今。一审法院认为，一、关于王铁良收到平顶山市林业局购房款数额的认定：平顶山市林业局诉称支付给王铁良购房款27万元，王铁良辩称仅收到购房款21万元。根据平顶山市林业局提供的由王铁良出具的收条、收据、借条，以及王铁良在之前平顶山市林业局诉其要求办理房屋过户手续的案件中认可的事实，可以确认王铁良已经收到平顶山市林业局购房款27万元。二、关于平顶山市林业局的诉请：平顶山市林业局与王铁良于1992年8月10日签订的房屋买卖协议，已被平顶山市中级人民法院和河南省高级人民法院一、二审民事判决确认为无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，双方应相互返还从对方取得的财产。但平顶山市林业局从王铁良处购得涉案9套房屋后，已将房屋分配给了职工居住，其中的二楼东户和西户、五楼东户和西户、六楼西户共计五套房屋，平顶山市林业局的职工正在居住，且至今未见有第三人对这些房屋主张权利，故本院认为该五套房屋适合维持现状暂时不予向王铁良返还为宜。其中的一楼东户、四楼东户、四楼西户、五楼中户共4套房屋，或已被王铁良占用，或已被法院判决给他人，该4套房屋的相应房款，王铁良应向平顶山市林业局返还。根据王铁良收到9套房屋房款27万元的情况，酌定每套房屋按3万元返还，王铁良现应向平顶山市林业局返还房款12万元（每套3万元×4套）。平顶山市林业局要求王铁良支付购房款利息及按房屋的市场价赔偿损失，均属于损失的范畴。王铁良将其没有处分权的房屋出售给平顶山市林业局，存在过错；平顶山市林业局在明知王铁良没有取得涉案房屋产权证的情况下而购买，存在审查不严之过，亦有一定的过错。在平顶山市林业局已经长期占有房屋且存在过错的情况下，平顶山市林业局要求王铁良按现行市场价值赔偿损失，显然要求过高，不予支持。平顶山市林业局因购买此房屋，存在损失是客观存在的。但由于平顶山市林业局的部分职工现仍居住在房屋内，另一部分职工因房屋问题正在与平顶山市林业局之间产生纠纷，故平顶山市林业局的实际损失数额目前还存在不确定因素，进而法院在目前还难以查清。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”故在本次诉讼中，一审法院先行判决王铁良返还给平顶山市林业局购房款12万元，对平顶山市林业局的其它部分诉讼请求，暂不处理，平顶山市林业局可待条件成熟后另行协商解决或提起诉讼。平顶山市林业局在本次诉讼中申请司法鉴定，请求鉴定涉案房屋的实际价值，一审法院也暂不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条之规定，判决：一、王铁良应于判决生效之日起十日内向平顶山市林业局返还购房款12万元；二、驳回平顶山市林业局的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。平顶山市林业局预交案件受理费30427元，由王铁良负担2700元，本次诉讼中不予处理部分的案件受理费27727元，予以退还给平顶山市林业局。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于平顶山市林业局主张的返还全部购房款及利息，并要求赔偿损失的诉讼请求是否应当在本案中处理。对此，本院评析认为，关于购房款是否应当全部退还问题，王铁良向平顶山市林业局交付了9套房屋，至今仍有5套房屋由平顶山市林业局职工占有居住，因此，平顶山市林业局要求退还该5套房屋购房款的主张，不予支持。关于平顶山市林业局主张的利息损失和赔偿损失的请求，因案涉房屋交付给平顶山市林业局后，平顶山市林业局又分配给了其职工，后经诉讼等方式，部分房屋已经由平顶山市林业局职工退出，退出房屋的职工向平顶山市林业局主张损失的纠纷尚无结论，故造成平顶山市林业局的实际损失尚不明确，一审法院据此认为该部分暂不予审理，亦符合本案实际，且鉴于一审未予审理，本院二审亦不予审理。综上所述，平顶山市林业局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29467.0元，由平顶山市林业局。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员李双双审判员李泉钦二〇二〇年九月十四日法官助理雷东书记员吕翼鹏