广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17159号上诉人（原审被告）：杨先金，男，1981年7月15日出生，汉族，身份证住址河南省唐河县。被上诉人（原审原告）：岳好邦，男，1977年11月24日出生，汉族，身份证住址河南省郸城县。上诉人杨先金因与被上诉人岳好邦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杨先金上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.房屋租金从2018年6月29日以后到2019年10月2日不能按原来签合同时约定的16元每平方计算，在没水没电的情况下应按10元每平方米的价格计算；3.杨先金应支付房租的时间到2019年10月2日（一审开庭时也强调过，岳好邦也同意2019年10月2日收回）；4.本案诉讼费由岳好邦承担。事实及理由如下：双方签订房屋租赁合同时约定价格为16元每平方米，是鉴于房屋有水有电的情况下所达成的成交价，期间因为岳好邦的欺诈行为和房屋的质量问题产生纠纷，从2018年6月29日起岳好邦对房屋进行停水停电处理，根据房屋所在位置，对没水没电的物业，其它多家中介机构给出的参考市场价为10元每平方米，请求法院依法改判。被上诉人岳好邦二审辩称：对于杨先金的上诉请求第二项其认为涉案厂房没水没电，岳好邦交付涉案厂房给杨先金后，涉案厂房一直都是有供水供电的，包括现今涉案厂房也是有正常供水供电的，岳好邦也从未对涉案厂房停水停电。只是在涉案厂房设置了一个电的开关，主要目的是为了方便管理，但岳好邦从未断过电。但是杨先金自己剪断了该开关的电线之后重新接驳了一条电线，绕开了该开关。对于杨先金的上诉请求第三项，在2019年10月18日之前，杨先金并未将涉案厂房交还给岳好邦，杨先金称其在2019年10月2日已经搬走，但该天只是搬走了机器设备，涉案厂房中还遗留生产垃圾和板材尚未搬走，直至10月17日杨先金才将涉案厂房中的生产垃圾及板材搬走，10月18日才将涉案厂房交还给岳好邦。对于杨先金的上诉请求第四项，在一审判决结果明显偏向杨先金的情况下杨先金仍要提起本案上诉，该行为明显是浪费司法资源，故该费用应由杨先金承担。另外，在2019年4月14日，岳好邦向杨先金提出以420平方米计算涉案厂房的租赁面积，但这只是双方协商过程中的情况，杨先金对此并未同意，也并非岳好邦的真实意愿，因此一审不能据此判令涉案厂房的面积为420平方米。岳好邦对于一审判决的该认定有异议，但没有提起上诉。岳好邦于2019年6月11日向一审法院起诉，请求：1.解除岳好邦与杨先金之间签订的《厂房租赁合同书》，判令杨先金在判决生效后将位于广州市花都区秀全街荔红路7号的厂房交回给岳好邦；2.判令杨先金向岳好邦支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金103200元及违约金93912元（违约金按每日百分之三的标准计算，自2018年6月2日起至2019年5月31日止）；3.判令杨先金向岳好邦支付治安费700元、电费3670.8元；4.本案诉讼费用由杨先金承担。合计：201482.8元。一审诉讼中，第一次开庭时，岳好邦向一审法院申请撤回请求解除岳好邦、杨先金签订的《厂房租赁合同书》的诉讼请求。第二次开庭时，岳好邦变更诉讼请求为：1.判令杨先金将位于广州市花都区秀全街荔红路7号的厂房交回给岳好邦；2.判令杨先金向岳好邦支付2018年6月1日至杨先金实际搬出之日的租金按每月8600元计算及违约金按每日百分之三的标准计算，自2018年6月2日起至杨先金实际搬出之日；3.判令杨先金向岳好邦支付治安费700元、电费3670.8元；4.本案诉讼费用由杨先金承担。一审法院经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区秀全街荔红路7号。经一审法院询问，岳好邦表示无法提交报建手续。2018年3月17日，岳好邦（甲方、出租方）与杨先金（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定由甲方将涉案厂房出租给乙方承租，租赁期限为1年，自2018年3月17日至2019年3月16日。合同第一条约定，厂房面积约550平方米，出租给乙方使用。第三条：租金数目、租金的交纳方式、期限：2018年3月17日至2019年3月16日每月租金为8600元（不含税）。2.租金按（月）收取，先交租后使用。乙方在当个（月）5日前向甲方交纳该（月）的租金，如逾期交纳租金，按每日百分之三缴纳滞纳金。3.水费、电费、管理费用均由乙方负责。（租金、甲方只提供三联收据收取，如乙方需要发票，税金由乙方负责）。第四条：保证金。在承租合同签订同时，乙方向甲方缴纳贰万伍仟捌佰元整（25800元整）作为租赁保证金，待租赁合同期满后或甲乙双方协议终止租赁合同无息返还给乙方，如乙方在合同履行未满时无理停止使用，其保证金归甲方所有，乙方无条件要求返还。甲方收取保证金时需开具正式收据。第五条：在承租合同签订后，甲方并提供0天装修、搬迁期给乙方，该期间不收租金。第十条：租期未满乙方要求解除合同需提前叁个月以书面形式向甲方提出，征得甲方同意方可解除合同，否则按金将不返还给乙方。同时乙方需将所欠的电费、水费等各项费用结清，厂房卫生清理干净，押金方可返还给乙方。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，岳好邦将涉案厂房交付给杨先金使用，杨先金向岳好邦支付押金25800元。此后，杨先金向岳好邦支付2018年3月份14天租金4013元、4月份租金8600元、5月份租金8600元及水电费。岳好邦与杨先金均确认，涉案厂房的面积超过550平方米，因杨先金要求承租550平方米，故岳好邦将涉案厂房间隔出部分给杨先金承租。岳好邦主张其间隔时已取得杨先金的确认。杨先金对此予以否认。杨先金主张，其承租的厂房面积并未达到550平方米。且涉案厂房几次进水被淹，导致其机器设备损坏，其为维修机器设备花费巨大。双方为此产生纠纷。杨先金向岳好邦支付租金、水电费至2018年5月，自2018年6月1日起，杨先金未再向岳好邦支付租金及水电费。双方在进行沟通的过程中，岳好邦于2019年4月14日向杨先金提出以420平方米计算租赁面积，要求杨先金向其支付租金77056元、电费3670.8元及治安分摊费700元，共计81426元，减去杨先金已经支付的押金25800元、杨先金2018年4月份支付的13063元及2018年5月份支付的9700元，杨先金还需向其支付32863元。杨先金就此主张双方已就租赁面积为420平方米达成一致。岳好邦主张其是为了让杨先金尽快搬走才提出上述方案，但双方并未签订书面协议，未达成一致意见。关于涉案厂房的面积，岳好邦陈述，涉案厂房的建筑面积为470平方米，之所以在合同上写550平方米，是因为涉案厂房门口是泥地，其花钱铺了水泥，故应加上门口通道的面积，一共550平方米，杨先金对此是无异议的。杨先金陈述，其与岳好邦是老乡，其基于对老乡的信任，在岳好邦修建隔墙时并未进行量度。杨先金后来自行量度，发现涉案厂房的面积为420平方米，且其租赁的是厂房，租赁面积不应加上门口通道的面积。为此，杨先金向一审法院申请鉴定涉案厂房的建筑面积，一审法院经摇珠选定广东建准检测技术有限公司进行鉴定。该公司出具《测量项目收费函》后，杨先金一直未缴纳鉴定费。后经一审法院询问，杨先金明确表示取消鉴定。一审法院在2019年8月22日第一次庭审时，询问杨先金是否愿意搬离涉案厂房，杨先金表示其可以在2019年9月25日前搬走，但前提是岳好邦赔偿其损失。一审法院向杨先金释明若其不搬离，由此引起的扩大损失由其自行承担。杨先金表示清楚。后在2019年10月18日第二次庭审时，杨先金陈述，其已于2019年10月2日搬离涉案厂房，遗留的物品全部是垃圾，因没有钥匙，故其未将钥匙交还给岳好邦。岳好邦陈述，其于2019年10月17日到涉案厂房查看时，发现里面还有很多物品。杨先金表示那些东西都是垃圾，可以由岳好邦处理。经一审法院询问，岳好邦同意在2019年10月18日自行收回涉案厂房。一审诉讼中，一审法院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案厂房是否办理规划报建手续。该局于2019年9月17日回函称，未查询到涉案厂房办理《建设工程规划许可证》的记录。岳好邦及杨先金对于该复函均无异议。一审法院向岳好邦释明，若涉案合同无效，是否变更诉讼请求。岳好邦表示，若涉案合同无效，则将租金变更为占有使用费，自2018年6月1日起计至被告实际搬离之日止，按每月8600元计算，其余不变更。经一审法院询问，双方是否同意以押金抵扣占有使用费，岳好邦表示同意，杨先金未向一审法院提交书面意见。一审诉讼中，岳好邦向一审法院提出财产保全申请，请求对杨先金所有的价值144722.8元的财产进行查封或冻结，并由岳好邦的担保人中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司出具保单保函进行担保。一审法院依法作出（2019）粤0114民初6581号民事裁定书，查封了杨先金名下所有的价值144722.8元的财产。岳好邦为此支出诉讼保全费1243.6元。一审另查明，岳好邦与杨先金均确认涉案厂房的租金系按照面积计算，计算标准为每月每平方米16元。杨先金按照每度1.2元的标准向岳好邦支付电费。岳好邦主张杨先金支付电费至2018年5月，此时电表读数为1354度，杨先金停止使用涉案厂房的电路时，电表读数为4413度。涉案厂房电费由九潭村民委员会代收，岳好邦已支付涉案厂房2018年3月至6月的电费。岳好邦为此提交了照片、收据及九潭村工业园出具的证明拟证实其主张。杨先金对此电表读数无异议，确认其支付电费至2018年5月，当时电表读数为1354度。岳好邦主张其已向九潭村支付治安管理费2000元，且其与杨先金签订的《厂房租赁合同书》中也约定了管理费由杨先金承担，故其要求杨先金支付治安费700元。岳好邦为此提交了治安费收据拟证实其主张。杨先金认为该笔费用与其无关，不是其租赁的厂房。岳好邦多次在微信中向杨先金催缴治安费700元，杨先金不同意支付。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故岳好邦与杨先金签订的《厂房租赁合同书》无效。岳好邦要求杨先金按照合同向其支付违约金，一审法院不予支持。本案的争议焦点为租赁面积。岳好邦与杨先金签订的《厂房租赁合同书》虽约定了租赁面积为550平方米，但岳好邦自认杨先金承租的面积为470平方米，足以证实杨先金承租的面积确实不足550平方米。杨先金虽放弃对涉案厂房面积进行鉴定，但其提交的岳好邦向其提出的调解方案中，岳好邦已自行提出其承租面积为420平方米。杨先金主张其承租面积为420平方米，一审法院予以采信。双方均确认占有使用费系按照每月每平方米16元计算，故杨先金每月应向岳好邦支付的占有使用费为6720元。杨先金虽陈述其已于2019年10月2日搬离涉案厂房，但其陈述涉案厂房内还遗留了一些垃圾。经一审法院询问，岳好邦同意于2019年10月18日自行收回涉案厂房。故杨先金应向岳好邦支付占有使用费至2019年10月18日。杨先金自2018年6月1日起未向岳好邦支付涉案厂房的占有使用费，故杨先金应向岳好邦支付2018年6月1日至2019年10月18日的占有使用费，按照每月6720元的标准支付。故杨先金应向岳好邦支付的拖欠占有使用费为111421.9元。按照杨先金实际承租420平方米计算，杨先金自其占有使用涉案厂房至2018年5月的占有使用费应为16474.8元。杨先金已向岳好邦支付2018年3月份14天占有使用费4013元、4月份占有使用费8600元、5月份占有使用费8600元，共计21213元。两者相抵扣，还余4738.2元。该4738.2元亦应抵扣杨先金应向岳好邦支付的占有使用费，故杨先金实际应向岳好邦支付的拖欠占有使用费为106683.7元。至于电费，杨先金对其欠付电费的期间及电表读数均无异议，其此前均按照每千瓦时1.2元的标准向岳好邦支付电费。且岳好邦已提交证据证实其已向九潭村委会支付电费。故岳好邦要求杨先金支付电费3670.8元，一审法院予以支持。关于治安费，因《厂房租赁合同书》中约定管理费由乙方承担，并非治安费由乙方承担，且未明确管理费的标准。岳好邦要求杨先金向其支付治安费700元时，杨先金亦未同意。岳好邦要求杨先金向其支付治安费700元，于法无据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”杨先金已向岳好邦支付押金25800元，岳好邦应予返还。经一审法院询问，岳好邦同意以押金抵扣占有使用费。杨先金应向岳好邦支付占有使用费106683.7元。抵扣杨先金支付的押金25800元后，杨先金还应向岳好邦支付的占有使用费为96109.5元。岳好邦要求杨先金支付占有使用费80883.7元，一审法院予以支持。对于超出部分，一审法院不予支持。岳好邦要求杨先金向其返还涉案厂房。经一审法院询问，岳好邦同意由其自行于2019年10月18日收回涉案厂房。岳好邦要求杨先金向其交还涉案厂房的基础已不存在，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，于2020年3月10日作出如下判决:一、杨先金自本判决发生法律效力之日起十日内向岳好邦支付占有使用费80883.7元；二、杨先金自本判决发生法律效力之日起十日内向岳好邦支付电费3670.8元；三、驳回岳好邦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4322元，由岳好邦负担2506.8元，由杨先金负担1815.2元；诉讼保全费1243.6元，由岳好邦负担522.3元，由杨先金负担721.3元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，杨先金提交两份证据：1.微信聊天记录；2.对外联络函及快递单详情，证据1-2拟共同证明岳好邦对涉案厂房进行断水断电的时间点以及双方对涉案厂房断水断电问题的协商过程。岳好邦质证称：对于证据1的真实性确认，但杨先金与他人之间的微信聊天记录与本案无关。对于证据2，岳好邦没有收到该对外联络函，因为当时岳好邦在老家，但该邮件有人帮忙收取了并且拍了贴在门上该对外联络函的照片给了岳好邦。岳好邦提交两张照片，拟证明涉案厂房是正常通电的，但杨先金没有使用，这属于杨先金的个人行为。杨先金质证称现场虽然如照片中所示的情况，但不能证明任何问题，该两张照片不能证明岳好邦的陈述，开关在涉案厂房入门的大电箱处，自2018年6月29日起，涉案厂房都没有通电。杨先金与岳好邦二审提交的证据并非一审判决后形成，且该部分证据均拟证明涉案厂房有无断水断电的问题，与本案处理无直接关联性，故本院对杨先金与岳好邦二审提交的证据不予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为杨先金应支付占用使用费的期间及占有使用费的标准。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于杨先金应支付占用使用费的期间的问题。杨先金虽主张其已于2019年10月2日搬离涉案厂房，但双方并未在该日办理交接手续，且杨先金与岳好邦均陈述涉案厂房内仍遗留一些垃圾，经一审法院询问后，岳好邦同意于2019年10月18日自行收回涉案厂房，故一审认定杨先金应向岳好邦支付占有使用费至2019年10月18日，并无不当，本院予以维持。关于杨先金应支付的占有使用费标准的问题。杨先金主张涉案厂房在没水没电的情况下应按每月每平方米10元计算占用费，首先，双方签订的《厂房租赁合同书》中明确约定水费、电费、管理费用均由杨先金负责，尽管《厂房租赁合同书》无效，但该约定亦是双方的真实意思表示，即占用费和水电费是分开计算的，水电费用是根据实际使用情况另外计算，无论是否断水断电，均不影响占用费的计算。其次，一审中双方均确认计算标准为每月每平方米16元；再次，杨先金主张涉案厂房在没水没电的情况下应按每月每平方米10元计算占用费，但未提交相应的证据证实该标准的依据及合理性。因此，一审按照双方确认的每月每平方米16元的标准计算占有使用费，并无不当，本院予以维持。一审在扣除杨先金已支付的占有使用费及押金后，最终认定杨先金应向岳好邦支付占有使用费80883.7元，并无不当，本院予以维持。综上所述，杨先金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费843元，由杨先金负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二Ｏ二Ｏ年九月二十七书记员 冯 韵彭诗敏