广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15720号上诉人（原审原告）：冯志权，男，1979年9月27日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：龙华伟，广东港宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉，广东港宏律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄淑玲，女，1941年9月25日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人冯志权因与被上诉人黄淑玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初7199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯志权的代理人龙华伟到庭参加诉讼，被上诉人黄淑玲经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯志权上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持冯志权全部诉讼请求。2.本案一、二审全部诉讼费由黄淑玲承担。事实和理由：一、一审法院在黄淑玲缺席庭审的情况下，直接认定“《房屋转让协议》的签订并非被告真实意思表示，应为无效”，该认定既没有事实基础，也没有法律依据。（一）案涉《房屋转让协议》上有黄淑玲的印章和手印，该协议依法成立并生效；（二）本案不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，也不存在民法通则第五十八条规定的无效民事行为情形，一审法院仅凭黄淑玲的女儿吴雪兴单方陈述，就据此认定黄淑玲在签订该协议时并非真实意思，该认定缺乏事实与法律依据；（三）关于本案证人张某的证言，张某所述仅是对案涉《房屋转让协议》在签订过程中他所看到的一个场景或片段，并不能代表整个事情的全貌，不能据此认定双方不存在协商，更不能将未协商与非真实意思表示等同；（四）一审法院在黄淑玲经多次传唤仍未到庭的情况下，也未在庭外调查时询问过黄淑玲，就认定黄淑玲签订《房屋转让协议》并非是其真实意思表示，既没有尊重黄淑玲的真实意思，也侵害了冯志权的合法权益。二、一审法院将《民法总则》第一百四十六条规定适用于本案，作为《房屋转让协议》无效的法律依据，属于法律适用错误。三、关于本案房款支付数额的认定，应结合整个交易履行情况综合判定，即使因吴伟棠（黄淑玲的儿子）的债主不能出庭作证，证实部分转账系案涉房款，一审法院也可作出同时履行判决。另房款是否足额支付并不影响《房屋转让协议》的成立与生效，不能据此认定《房屋转让协议》因并非黄淑玲真实意思表示而无效，综上，请求二审法院予以改判。被上诉人黄淑玲经本院依法传唤未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩意见。2019年9月27日，冯志权向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、黄淑玲协助冯志权办理南沙区海××路××号房屋的转移登记手续；2、黄淑玲向冯志权支付逾期交房违约金（以352500元为本金，按每日万分之三的标准，自2017年4月14日起计算至黄淑玲实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费、保全费由黄淑玲承担。一审法院经审理查明：黄淑玲是位于广州市南沙区海××路××号房屋的产权人，建筑面积164平方米，登记时间为2000年3月29日，所有权取得方式2000年1月继承吴柏祥。冯志权（受让方）与黄淑玲（出让方）签订《房屋转让协议》，内容为“第一条：甲方转让的房屋位于原番禺市××开发区海××路××号。……第三条：房屋转让总额及其付款方式。甲方房屋转让费总金额为60万元整。乙方应于本协议签订之日起2天内先行支付部分交易款30万元整，余下30万元整，在甲乙双方完整办理过户手续，乙方领取了该房屋的新房产权证，并在甲方完整交付该房屋后的3天内，乙方一次性付清给甲方。第四条：交易期限。甲乙双方在签订本协议后的7天内，甲方必须无条件协同乙方到当地国土及房管部门办理相关的过户手续，相关办理过户手续的所有税费均由乙方承担。相关过户期限为当地国土及房管部门颁发新房土产权证给乙方为止。第六条：甲方逾期交房的违约责任。如遇甲方未按照协议约定的期限将房屋交付给乙方使用，按下列方式处理：自逾期之日起，按已付款金额的每日万分之三支付违约金，直至交付该房屋之日为止。……。第八条：房屋交付时间。房屋达到交付使用条件，甲方必须无条件将上述房屋完整给乙方拥有，（本文所指的房屋交付使用条件，即在甲乙双方签订本协议后，相关国土及房管部门核发新的《房地产权证》予乙方的三天内）。第十条：违约责任。（一）如甲方在本次交易中，违反本协议中的所约定的任何一条款均属违约，经乙方通告后10天内依然不予改正的，届时乙方有权即予解除本协议，向甲方追缴乙方已支付的房屋交易款，并同时向甲方追讨本协议房屋交易已交付金额的百分之二十作为甲方的违约金。（二）如乙方在本次交易中违反本协议中所约定的任何一条均属违约，经甲方通告后10天内依然不予改正的，届时甲方有权即予解除本协议。并同时扣除乙方已交付的房屋交易金额的的百分之二十作为乙方的违约金。……第十二条：本协议联同附件共15页，一式两份，甲乙双方各持一份，均具有同等法律效应，均自甲乙双方签字或盖章后即时生效。……”冯志权于乙方签名栏签名捺指模，甲方签名栏盖有“黄淑玲”印章并捺有指模，但未注明签订日期。吴伟棠、吴雪兴于见证人栏签名捺指模。该合同的附件有《房地产权证》（粤房地证字第××号）复印件、《证明》《收款收据》《声明书》《收条》等，上述《证明》由广州市南沙区南沙街南沙社区居民委员会出具，内容为“兹有我广州市南沙区南沙街南沙社区居委会居民吴柏祥，男，于1997年死亡。吴柏祥父母均先于其死亡。妻子黄淑玲于1941年9月25日出生。吴柏祥与配偶黄淑玲婚生的子女如下：1、长子，吴伟棠于1968年7月11日出生。2、二女，吴雪兴于1970年1月27日出生。……”上述《收款收据》《声明书》盖有“黄淑玲”印章，《收款收据》内容为“本人黄淑玲在此确认，今收到冯志权交来房屋交易转让款首期三十万元整。收款日期2017年1月26日”；《声明书》内容为“本人姓名：黄淑玲。申请办理房屋地址为广州市南沙区海傍路一巷11号的房地产转让有权税务事项，由于本人无法提供该房屋相关的完整、准确和合法有效的房屋原值凭证，导致税务机关不能正确计算房屋原值和应纳税额，现对税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定依职权对本次交易产生的个人所得税实行核定征收无异议。”该《声明书》的落款日期为“2017.1.13”。上述《收条》内容为“今收到冯志权交来位于广州市南沙区海傍路一巷11号房屋预付款40000元。”收款人签名为“吴伟棠”并捺有指模。2017年2月24日，冯志权（乙方，买方）与黄淑玲（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》，内容为：甲乙双方约定涉案房屋按整套出售并计价，总金额200000元。签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款：一次性付款：总金额200000元。乙方应过户前向甲方支付。甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为卖方收交楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。甲方签名栏盖有“黄淑玲”字样印章，冯志权于乙方签名栏签名捺指模。冯志权当庭确认双方实际履行的是《房屋转让协议》。关于涉案房款的支付，冯志权陈述如下:1、其在2017年1月23日支付40000元的预付款；2、在1月24日有债主上门催款，其按要求转账21000元给陆子劲；3、2017年1月26日，黄淑玲及其儿子致电冯志权要求用现金帮其还款，其与案外人张某借80000元现金，本是一次性给齐300000元，所以让黄淑玲出具300000元的收据，但实际给付了80000元的现金，后又转账了40000元；4、2017年1月27日转账2000元；5、2017年2月13日黄淑玲让冯志权微信转账500元；6、2017年2月21日债主陈志鹏逼债，黄淑玲及其儿子吴伟棠要求其转账150000元给债主陈志鹏；7、2017年1月24日用微信转账19000元给吴伟棠；以上合计352500元。冯志权另陈述上述陆子劲、陈志鹏均系吴伟棠的债权人，其受吴伟棠的指示向陆子劲、陈志鹏支付的款项，且经过黄淑玲的同意确认。为证明上述付款情况，冯志权提供了证据《微信转账截图》《户口交易明细》并申请证明张某出庭作证，上述微信转账截图显示冯志权向微信号为×××转账三笔，具体为2017年1月24日转账10000元、9000元，2017年2月13日转账500元；上述《户口交易明细》载明冯志权通过其账号62×××79分别于2017年1月24日、2017年1月26日、2017年1月27日、2017年2月21日分别向陆子劲转账21000元、向吴伟棠转账40000元、向吴伟棠转账2000元、向陈志鹏转账150000元。证人张某出庭陈述其与冯志权是朋友关系，在2017年底春节前两三天，冯志权向其询问是否有80000元，经询问得知冯志权说要在南沙旧镇买间房子，已经给了部分钱，业主急需80000元，业主因欠钱向冯志权借80000元打发债主，因其是做建材生意又临近过年，所有家里有80000元现金，于是其随冯志权一同到达南沙旧镇医院附近业主的家中，进屋看到有三个债主在客厅围着吴伟棠，吴伟棠指着冯志权说这是买他房子的人叫那些债主不要吵，于是其与冯志权及吴伟棠进入到一个房间，吴伟棠把钱放进一个抽屉，冯志权和吴伟棠说了一些听不大清楚的话，最后吴伟棠就写了一张300000元（具体当时没听清）的收据，吴伟棠说过完年再去办网签，当时在场的有其、冯志权、吴伟棠及吴伟棠的妹妹和母亲。当时黄淑玲是坐在轮椅上的，是吴伟棠妹妹推过来的，在房间的办公桌上，吴伟棠及吴伟棠的妹妹各站一边，由黄淑玲摁手印，当时吴伟棠对黄淑玲说：“妈，你摁个手印就好了，没事的。”吴伟棠的妹妹对黄淑玲说：“妈，你就摁个手印啦”，其坐在对面大概离2米远，黄淑玲摁手印时手是有点抖的，吴伟棠告诉黄淑玲摁手印的位置，黄淑玲有与吴伟棠打招呼，期间黄淑玲还有点头与他儿女小声说话，当时黄淑玲也算是清醒的，也不是特别好的精神状况。证人张某另陈述其认为这个房屋买卖是吴伟棠给冯志权下的局，其觉得吴伟棠一开始是真心想卖涉案房屋，每次债主逼债，吴伟棠就找冯志权拿钱给债主。一审诉讼中，一审法院向黄淑玲女儿吴雪兴进行调查，吴雪兴陈述《房屋转让协议》上“吴雪兴”签名是其本人所签并盖指模，是吴伟棠叫其签的，但具体内容没有仔细看。吴雪兴陈述黄淑玲患老年痴呆已经有几年了，在很久之前看病医生说有脑萎缩的现象，大概五六年前黄淑玲的疾病就开始严重，脾气开始变得很暴躁，偶尔会乱说话，大概在2017年黄淑玲股骨折做完手术后就不能走路了，只能坐轮椅，黄淑玲不认得人已有四年多，现在叫她，她也只会笑一下，黄淑玲暂时没有什么病痛，就是神志不清所以也没有带她去看医生。吴雪兴对黄淑玲上述健康状况未提交相应的证据证明。2019年4月22日，广州市规划和自然资源局南沙区分局向一审法院出具《关于征询函（2019）粤0115民初7199号的复函》，内容为“……一、经查，南沙区海××路××号房屋（产权证号：××号）为黄淑玲单独所有。经查询广州市存量房网上交易管理系统，系统显示冯志权与黄淑玲于2017年2月24日签订买卖合同（合同编号：17020384159），现时为有效状态。……二、根据现行限购政策规定，限购政策调整前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，仍按原政策执行。即本市户籍居民家庭限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险的缴纳证明的，限购1套住房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险的缴纳证明购买住房。因贵院只提供了冯志权的个人信息，在户籍、家庭情况等资料不全的情况下，我局暂无法判定其购房资格问题。……”诉讼中，冯志权向一审法院申请财产保全，一审法院依据冯志权申请于2019年10月16日作出（2019）粤0115民初7199号之一《民事裁定书》裁定“查封黄淑玲名下位于广州市番禺区南沙经济技术开发区（现南沙区）海傍路1巷11号的房产【不动产权证书号：粤房地证字××号】。”一审法院认为，黄淑玲经一审法院传票传唤，无正当理由拒不应诉，视为其放弃对冯志权提供的证据以及陈述事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，应当对冯志权所出示证据的真实性和对证据的陈述均予以确认。首先，从《房屋转让协议》签订的原因看，根据冯志权自认，签订该协议系“黄淑玲儿子吴伟棠因欠债，被债权人多次上门催收，无奈之下，黄淑玲及其儿子吴伟棠找到冯志权要求代偿债务，并承诺会将黄淑玲名下四套房屋中的一套卖给冯志权”。但冯志权就黄淑玲是否有做上述承诺未举证证实，相反，根据证人张某的陈述，整个过程都是冯志权与吴伟棠进行协商。其次，从合同签订的过程看，涉案合同上并无黄淑玲本人的签名，冯志权提供的《房屋转让协议》《存量房买卖合同》黄淑玲签名处均为加盖“黄淑玲”字样的印章，结合证人张某所述“冯志权和吴伟棠说了一些听不大清楚的话，最后吴伟棠就写了一张300000元（具体当时没听清）的收据，吴伟棠说过完年再去办网签，……。当时黄淑玲是坐在轮椅上的，是吴伟棠妹妹推过来的，在房间的办公桌上，吴伟棠及吴伟棠的妹妹各站一边，由黄淑玲摁手印，当时吴伟棠对黄淑玲说：‘妈，你摁个手印就好了，没事的。’吴伟棠的妹妹对黄淑玲说：‘妈，你就摁个手印啦’，黄淑玲摁手印时手是有点抖的，吴伟棠告诉黄淑玲摁手印的位置，黄淑玲有与吴伟棠打招呼，期间黄淑玲还有点头与他儿女小声说话，当时黄淑玲也算是清醒的，也不是特别好的精神状况。”结合黄淑玲女儿吴雪兴在调查笔录中的陈述内容，亦可印证原黄淑玲就涉案房屋买卖内容并未进行过协商，黄淑玲仅是按照子女的指示在《房屋转让协议》摁手印。第三，从房款的支付情况看，根据冯志权提供的付款凭证，仅能显示其有向黄淑玲儿子吴伟棠转账支付了款项42000元，且冯志权未能举证证实其向吴伟棠及案外人陆子劲、陈志鹏等付款的行为有经过黄淑玲的同意，应承担举证不能的法律后果。据此，可以认定《房屋转让协议》并非黄淑玲的真实意思表示，应为无效，故对冯志权的全部诉讼请求，一审法院均不予支持。冯志权就其与实际收款人之间的债权债务关系，双方可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四的规定，一审判决如下：驳回冯志权的全部诉讼请求。一审案件受理费1680元、财产保全费3896元，由冯志权承担。本院二审期间，冯志权向本院提交以下证据：1.录音光盘、2.录音文字，拟证明：①经冯志权的代理人向广州市南沙区房管局工作人员现场咨询并确认，因冯志权与黄淑玲签订《存量房买卖合同》时间为2017年2月24日，不受2017年3月17日限购政策限制，冯志权具有购买涉案房屋的购房资格；②经冯志权的代理人向广州市南沙区房管局工作人员现场咨询并被告知，黄淑玲作为涉案房屋的卖方，必须亲自前往广州市南沙区房产交易大厅签订《存量房买卖合同》，广州市南沙区房管局才会在该合同上加盖“存量房网上交易签约服务点（南沙）”的公章，以此见证双方均到场签订该合同。另该工作人员还告知，在签约时均会询问卖方是否愿意卖交易房屋，才会让双方签署合同。由此说明，黄淑玲向冯志权出售涉案房屋是其真实意思表示。3.广州市南沙区人民法院质证笔录（2020年4月23日），拟证明：证人张某出庭作证时称黄淑玲在签订合同时有跟吴伟棠打招呼，期间还有点头及与他女儿小声说话与聊天，另外证人张某在笔录最后补充到，签合同时黄淑玲有骂吴伟棠是败家子，在网签时工作人员也有询问黄淑玲是否同意网签，黄淑玲一边点头一边说“系”。以上均说明黄淑玲签约时是清醒的，并同意将涉案房屋出售给冯志权，涉案交易合法有效，应受法律保护。黄淑玲未到庭对上述证据发表意见。经审查，一审判决书第5页第十三行“冯伟棠”有误，应为“吴伟棠”；其他查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据冯志权的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：冯志权诉请黄淑玲办理涉案房屋的产权转移登记手续、支付逾期交房违约金的请求能否得到支持。虽然本案房管部门向一审法院复函称冯志权与黄淑玲就涉案房屋签订了网签合同，但是，从本案其他事实、证据分析，该网签行为不能证实双方存在真实的房屋买卖关系。其一，黄淑玲系涉案房屋的产权人，但本案并无证据显示冯志权与黄淑玲就涉案房屋的交易价款以及支付方式等相关交易细节进行了充分的协商。对此，冯志权申请出庭的证人张某证实的情况及一审法院对黄淑玲女儿吴雪兴调查情况可予佐证黄淑玲系在子女的指示下在转让协议上摁手印。从冯志权陈述的交易过程看，其均是与黄淑玲的儿子吴伟棠协商，而冯志权在明知吴伟棠欠债经常被债主追讨，且吴伟棠并非房屋权属人的情况下，冯志权作为具备完全民事行为能力的正常成年人，其对于该交易应当持谨慎态度，但是，冯志权显然未履行审慎注意义务，应承担相应的后果。一审法院从《房屋转让协议》签订的原因、合同签订过程等方面进行分析，并认定出售房屋并非黄淑玲的真实意思表示，该论述充分，并无不当。其二，从冯志权陈述的房款支付情况看，支付时间自2017年1月23日至2月21日，该支付方式与《房屋转让协议》约定“乙方应于本协议签订之日起2天内先行支付部分交易款30万元整”不符。而且，所有款项均不是向黄淑玲支付，冯志权并无提供证据证实其向案外人及吴伟棠支付款项系征得黄淑玲的同意。因此，冯志权所主张的上述付款行为并不足以认定系其履行支付房款的义务。其三，《房屋转让协议》约定“交易期限为协议签订后7天内双方到房管部门办理相关手续”，但根据本案事实显示，涉案房屋已于2017年2月24日签订了网签合同。从交易惯例看，办理过户手续应不存在障碍，但双方却未递件办证。对此，冯志权没有作出合理解释。综上，本案事实、证据不足以证实冯志权与黄淑玲之间存在真实房屋买卖关系，一审法院对冯志权诉讼请求不予支持，并无不当。冯志权与吴伟棠、实际收款人之间的债权债务关系，当事人可另寻法律途径解决。至于冯志权二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采纳。综上所述，冯志权的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1680元由冯志权负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年九月二十三日书记员  张 旭彭诗敏