河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2748号上诉人（原审被告）：薛利宽，男，1971年8月27日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。被上诉人（原审原告）：逯青梅，女，1945年10月14日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王占昌，河南好谦律师事务所律师。上诉人薛利宽因与被上诉人逯青梅房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初2359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人薛利宽、被上诉人逯青梅的委托诉讼代理人王占昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛利宽上诉请求：不服由其支付8,284.93元租赁费的原审判决内容；改判减免其租金三个月；诉讼费用由对方负担。事实与理由：原审未查清涉案房产系焦作市土产公司的国有资产，未按照国家规定疫情期间减免租金三个月；逯青梅未尽到通知催交租金的义务，误导薛利宽认为减免租赁费三个月，否则薛利宽可以搬离商铺而不会产生后续的租赁费。原审判决认定事实和适用法律错误，应依法予以撤销。逯青梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对方的上诉请求与客观事实相悖，房屋所有权人是集体所有企业而不是国有企业，本案应当按照正常的租赁合同交纳租金；我方也依法通知了对方，对方对通知置之不理，致使我方至今没有将房屋另行出租，造成损失。逯青梅向一审法院起诉请求：判令薛利宽1、支付2020年3月11日至5月12日之间两个月零二天的租金12,400元；2承担赔偿18,000元和违约金18,000元；3、承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月31日，逯青梅（甲方／出租方）与薛利宽（乙方／承租方）签订租赁合同。合同约定，甲方自愿将坐落在焦作市贸易大厦经三路1号的房屋出租给乙方使用，租赁期为2019年1月1日至2019年12月31日，租金每月6,000元，按季度交纳，乙方应提前20天交到甲方指定账户；关于违约责任，合同约定，当甲方完全履行了自己的义务，乙方单方面提出解除合同，则乙方应赔偿甲方相当于三个月的租赁费用，乙方如不能按时、如数交纳租赁费用和电费及其他费用超过一个月的，甲方即可提出要求解除合同，还应支付给甲方按年租赁费用总额的每日千分之五的赔偿金，并连带支付给甲方相当于三个月的租赁费用的违约金。合同签订后，逯青梅将案涉房屋交付给薛利宽使用，薛利宽按月向逯青梅支付房租，对此逯青梅未提出异议。2020年1月，上述租赁合同到期后，薛利宽继续使用案涉房屋并向逯青梅支付租赁费5,500元，逯青梅未提出异议。随后，新冠肺炎疫情爆发，焦作市贸易大厦闭市。2020年3月上旬，随着新冠肺炎疫情缓解，疫情防控进入常态化防控阶段，企业开始复工复产，商场开始复市。2020年3月9日，焦作市贸易大厦管理人员通知包括薛利宽在内的商户称贸易大厦将于2020年3月11日复工营业。2020年4月21日，薛利宽告知焦作市贸易大厦管理人员，生意不好，我决定不干了，给我点时间我处理一下货品。2020年5月12日，薛利宽搬离案涉房屋。薛利宽在2020年2月之后未再支付房屋租赁费用。庭审过程中，双方均认可案涉房屋的月租金为6,000元，并且均认可案涉房屋租赁合同于2020年5月12日解除。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，双方于2018年12月31日签订的租赁合同到期后，薛利宽继续使用案涉房屋并向逯青梅支付租赁费，逯青梅未提出异议，根据法律规定，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于逯青梅的诉讼请求，分析判断如下：1．要求支付2020年3月11日至5月12日之间两个月零二天的租金12,000元。如前所述，双方之间存在合法有效的不定期租赁合同关系，双方当事人均应按照合同约定履行义务，逯青梅已经将房屋交付薛利宽使用，薛利宽也应当按照约定支付租金。但2020年初，新冠肺炎肆虐全国，企业停工、商场闭市、学校停课，案涉房屋所在的焦作市贸易大厦也长期闭市，在此期间，薛利宽显然无法使用案涉房屋进行经营活动。2020年3月11日，焦作市贸易大厦虽然复工营业，但营业仍处于非正常状态，薛利宽经营期间的可得利益损失仍然客观存在。故要求薛利宽按照原合同约定支付房屋租赁费明显有违公平原则。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》明确提出，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据上述意见，结合本案案情，酌定免除薛利宽2020年2月份、3月份的房屋租赁费用，即薛利宽应当支付逯青梅2020年4月1日至2020年5月12日的房屋租赁费8,284.93元（6,000×12÷365×42＝8,284.93），逯青梅诉讼请求中超出部分，不予支持。2．要求支付单方解除合同赔偿金18,000元和违约金18,000元。庭审过程中，逯青梅当庭明确，赔偿金18,000元是乙方单方解除合同应赔偿甲方三个月的租赁费；违约金18,000元是乙方不能按时如数缴纳租赁费超过一个月，应支付甲方三个月的租赁费。关于赔偿金，如前所述，2020年后双方之间系不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案中，薛利宽于2020年4月21日告知焦作市贸易大厦管理人员自己决定不干了，要求给一定时间处理货品，随后于2020年5月12日搬离。薛利宽解除其与逯青梅之间的不定期租赁关系属于行使其法定解除权的行为，且提前向逯青梅进行了告知，同时原审法院确定薛利宽应当承担的房屋租金在薛利宽告知后直至搬离前，均连续计算，因此无须向逯青梅承担赔偿责任。故逯青梅要求向其支付单方解除合同的赔偿金18,000元没有法律依据，不予支持。关于违约金，前文已述，2020年初，新冠肺炎肆虐，企业停工、商场闭市、学校停课，案涉房屋所在的焦作市贸易大厦也长期闭市，即便于2020年3月11日复工营业，实际上营业仍处于非正常状态，薛利宽经营期间的可得利益损失仍然客观存在。在此情形下，薛利宽才发生了未按时支付租金的行为，其行为并非本人故意违约导致，确有无法预料的客观原因存在。另外，根据我国相关政策及司法指导性文件，承租人因疫情影响，利益受损的，可根据具体情况减免部分租金。故逯青梅要求支付未按时支付租金的违约金没有事实依据，不予支持。至于薛利宽主张应当减免其三个月房租，依据不足，不予支持。一审判决：一、被告薛利宽于判决生效之日起十日内向原告逯青梅支付房屋租赁费8,284.93元；二、驳回原告逯青梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为505元，由原告逯青梅承担305元，由被告薛利宽承担200元。二审期间，逯青梅提交了一份《营业执照》书证，本院组织双方进行了示质证。书证内容显示焦作市土产公司是集体所有制类型。逯青梅据以主张案涉房屋所有权属于焦作市土产公司，且该公司是集体所有制企业。薛利宽质证认可该证据的真实性以及证据内容。本院对该证据认证如下：该证据能够证明焦作市土产公司是集体所有制企业。本院经二审查明的案件事实和原审认定事实相同。本院认为，一、根据双方的陈述和逯青梅二审提交的证据，本案能够认定案涉房屋所有权人是焦作市土产公司，系集体所有制企业，案涉房屋系集体所有房屋而不是国有房屋，而且出租人逯青梅并非国有单位主体，不符合有关行政规章规定的在疫情期间应当减免三个月租金的适用情形。薛利宽关于减免其三个月租金的主张不能成立，不予支持。二、当事人的权利义务依法应当根据法律规定和双方的合同来确定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。据此，支付租金是承租人薛利宽的主要义务，即使出租人逯青梅没有随时、及时通知其交纳租金，薛利宽也应当依照、参照原来双方签订的合同所约定的租金交纳时间交纳租金，其主张对方未尽到通知义务不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，本案没有证据显示双方对租金减少、免除的协商过程和一致的意思表示，薛利宽仅凭单方意愿和个人推测不能对正在履行的合同的内容进行变更。三、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。薛利宽认为其有权随时搬离租赁商铺而不会产生后续租金显然与上述法律规定不符。本案原审已经结合疫情不可抗力因素，充分考虑双方的利益平衡，免除了薛利宽两个月租金的交纳责任，对逯青梅的诉讼请求金额多半未予支持，作出的判决事实依据充分，符合法律规定。综上所述，薛利宽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由薛利宽负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年九月二十七日书记员 刘           颖