湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1371号上诉人（原审原告）：常德市政融物业服务有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道办事处临紫社区朗州路怡景御园1栋110号。法定代表人：陈章勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄明，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王思睿，湖南金州（常德）律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：聂大英，女，1957年1月14日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。上诉人常德市政融物业服务有限公司（以下简称政融公司）因与聂大英物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。政融公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持政融公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由聂大英负担。事实与理由：1.一审判决错误采信聂大英提交的证据，导致认定事实错误，一是聂大英在一审时提交的常棚办【2011】5号《江北城区棚改征收补偿工作协调会议纪要》是2011年作出的，而涉案小区是2013年拆迁，不属于该会议纪要调整的范围，二是该会议纪要召集的单位并不包含涉案小区即朝**开发商湖南东晟置业有限公司（以下简称东晟公司），三是该会议纪要所列举的13个征拆项目并不包含涉案小区所在的项目。聂大英提交的该会议纪要明显缺页，不具备证据的完整性，一审法院采信该份证据错误；2.聂大英在一审时提交的所谓的开发商承诺，该份承诺并不是涉案小区开发商东晟公司作出，而是由武陵区建机厂棚改片收办出具，且该份承诺协议仅有签署页，没有提交完整的合同，乙方签名处也并无签字，一审法院采信该份证据错误，将武陵区建机厂棚改征收办与东晟公司进行混同，认定政融公司在与东晟公司签订前期物业服务合同时知晓并接受了该承诺，属于证据和事实认定错误；3.本案一审庭审过程中，聂大英在答辩阶段明确表示“为什么只有极少数几个拆迁户才有开发商提供的三年免交物业管理费的承诺书，而绝大多数拆迁户没有。”据此表明，如果有免交三年物业管理费的承诺，也只有部分业主享有，并不涉及所有业主。聂大英辩称：1.其作为拆迁户应当参照常棚改办【2011】5号会议纪要享受棚改的优惠政策，且二审时提交的常棚办建（40）号明确了涉案小区按规定享受国家、省、市有关棚户区改造的优惠政策；2.武陵区建机厂棚改征收办作出免三年物业管理费的承诺，那么东晟公司应该找武陵区建机厂棚改征收办；3.国家棚改的优惠政策不应该只给少数人，自己是原建筑机械厂的棚改回迁户，有文件张贴在原建筑机械厂宿舍内承诺免交三年物业管理费。政融公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决聂大英向政融公司支付拖欠的物业服务费6283元及违约金1885元，共计8168元（欠费总金额从2017年7月17日至2020年7月16日）；2.由聂大英承担本案的诉讼费用。一审法院认定以下事实：2015年3月20日，东晟公司与政融公司签订《朝**小区前期物业服务合同》，约定：东晟公司选聘政融公司对朝**提供前期物业服务，合同期限自2015年3月20日起至业主委员会代表全体业主与物业服务签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。高层住宅物业服务费1.6元/月每平方米；商业用房物业服务费2.8元/月每平方米。物业费用按年缴纳，首次缴纳为房屋买卖合同约定的交房日期。常德市武陵区穿紫河街道新光社区居委会出具证明称政融公司自2015年3月至2020年4月均在朝**小区提供物业服务。聂大英为常德市武陵区**朝**3栋5层502号（109.08平方米）房屋的所有人。聂大英于2016年7月入住上述房屋，缴纳了2016年7月至2017年7月的物业管理费。截止至2020年7月13日聂大英累计欠付物业管理费共计6283元（2017年7月14日至2020年7月13日）。2020年4月7日，政融公司向聂大英发出物业费催缴通知书，在催缴物业费未果的情况下起诉。另认定，聂大英系武陵区建机厂棚改拆迁户，《江北城区棚改征收补偿工作协调会议纪要》记载“同意给予安置户三年的物业管理费补贴，补贴费用由市区两级政府负担，并直接支付给相关物业公司，由物业公司对安置户的物业管理费实行相应额度的减免”，武陵区建机厂棚改征收办也承诺减免三年物业管理费。一审法院认为，本案双方对聂大英系朝**小区业主，政融公司为朝**小区提供物业服务并无争议。本案争议焦点为聂大英是否免交三年物业管理费？聂大英系武陵区建机厂棚改拆迁户，武陵区建机厂棚改征收办承诺减免拆迁户三年物业管理费时间为2013年8月5日，关于减免拆迁户三年的物业管理费的承诺书也张贴在小区内，政融公司与东晟公司签订《朝**小区前期物业服务合同》时间为2015年3月20日，政融公司在签订前期物业服务合同之前对于该项约定应当是知道的，其在签订合同时并未对该项约定提出异议或作出其他约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。既然建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，那么建设单位在签订前期物业服务合同之前对于业主的承诺在物业服务企业已经知晓该承诺并与建设单位签订了前期物业服务合同，应视为物业服务企业已经接受了该承诺，该承诺对物业服务企业也具有约束力。聂大英作为拆迁户，应当享有免交三年物业管理费的权利，聂大英已经缴纳2016年7月至2017年7月的物业管理费，聂大英应当免交2017年7月至2020年7月的物业管理费，故政融公司要求聂大英支付物业服务费及违约金的诉讼请求，不予支持。判决：驳回常德市政融物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由常德市政融物业服务有限公司负担。二审期间，政融公司提交以下证据：证据1.常德市棚户区改造工作领导小组办公室江北城区棚改征收补偿工作协调会议纪要（常棚办纪【2011】5号）一份，拟证明：1.该份会议纪要是2011年作出的，会议召开时间为当年8月31日，而本案朝**小区是在2013年进行拆迁，案涉小区不应属于会议纪要调整的范围的事实，2.该份会议纪要被召集的单位不包含案涉小区朝**小区开发商东晟公司的事实，3.该会议纪要正文部分所列举的征拆9个征拆项目并不包含案涉小区所在的项目的事实；证据2.上述会议纪要中所涉9个项目的位置座落查询清单，拟证明案涉小区朝**小区不属于常棚办纪【2011】5号会议纪要中提到的9个项目的事实。聂大英对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，聂大英对证据1、证据2无异议，本院予以采信。聂大英提交以下证据：证据1.常德市棚户区改造项目确认书（常棚办建（40）号），拟证明其所在的原市建筑机械厂棚户区改造项目符合常德市棚户区认定条件，该项目改造建设中按规定享受国家、省、市有关棚户区改造的优惠政策的事实；证据2.关于下达2013年江北城区城市棚户区改造工作任务的通知（常棚发【2013】1号），拟证明其属于棚户区改造的事实。政融公司对证据1、证据2的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为该份证据证明了案涉小区改造拆迁时间是2013年，但是没有提到免除三年物业管理费。本院认为，聂大英提交的上述两份证据并未提到免交三年物业管理费事项，本院不予采信。二审审理查明关于东晟公司与政融公司签订《朝**小区前期物业服务合同》、聂大英为常德市武陵区**朝**3栋5层502号（109.08平方米）房屋的所有人、及截止至2020年7月13日聂大英累计欠付物业管理费共计6283元（2017年7月14日至2020年7月13日）的相关事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：聂大英是否应免交三年物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，2015年3月20日，东晟公司与政融公司签订《朝**小区前期物业服务合同》，自2015年3月至2020年4月政融公司均在朝**小区提供物业服务，聂大英系朝**小区业主应受《朝**小区前期物业服务合同》的约束，双方应当按照物业服务合同全面履行自己的义务。聂大英主张其应当免交三年物业管理费，但其一审时提交的常棚办纪【2011】5号会议纪要、武陵区建机厂棚改征收办作为甲方出具的含有“免交三年物业管理费”文字的签署页、武陵区建机厂棚改征收办作为承诺人出具的含有“新房物业管理费免乙方三年”的承诺，及二审时提交的常棚办建（40）号常德市棚户区改造项目确认书、常棚发【2013】1号通知均不能证明其可以免交三年物业管理费。截止至2020年7月13日，聂大英累计欠付物业管理费共计6283元（2017年7月14日至2020年7月13日），其应当根据朝**小区前期物业服务合同的约定向政融公司支付，故对政融公司请求聂大英向其支付拖欠的物业服务费6283元的诉讼请求，本院予以支持。至于政融公司主张违约金1885元因没有提交相关计算标准，本院不予支持。综上所述，政融公司的上诉理由成立，其部分上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1916号民事判决；二、聂大英在本判决书生效之日起三日内向常德市政融物业服务有限公司支付物业费共计6283元；三、驳回常德市政融物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由聂大英负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖丕国审 判 员 樊 英审 判 员 许成东二〇二〇年九月二十一日法官助理 钟 玲书 记 员 黄宇洁附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。