湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2186号上诉人（原审被告）：谢善生，男，1963年6月28日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：谢永红（系被告谢善生之子），男，1985年11月17日出生，汉族，住永州市冷水滩区（特别授权）。被上诉人（原审原告）：彭宏辉，男，1983年9月24日出生，汉族，住永州市零陵区。被上诉人（原审原告）：徐静芳，女，1984年10月4日出生，汉族，住永州市零陵区。委托诉讼代理人：杨美英，女，1952年11月27日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：何友文，永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。原审被告：袁菊英，女，1953年2月19日出生，汉族，住永州市冷水滩区翠竹路763号。上诉人谢善生、原审被告袁菊英与被上诉人彭宏辉、徐静芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省冷水滩区人民法院(2020)湘1103民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谢善生的上诉请求：一、请求撤销冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1972号判决，改判双方签订的房屋买卖合同无效；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实严重错误；被上诉人以极低的价格与上诉人签订了《售房合同》，该合同显失公平；被上诉人还存在为了偷税漏税签订阴阳合同的行为。彭宏辉、徐静芳辩称，一、双方签订合同是多次协商的结果，签订的合同真实合法，遵循了自愿、平等、公平、诚信的原则，签订的购房合同合法有效，被答辩人作为开发商属于优势方，不可能以低价售出。合同也已经实际履行，被答辩人没有以显失公平行使撤销权，一审也没有提出反诉。偷税漏税事实也不存在。彭宏辉、徐静芳向原审法院提出诉讼请求：1、判令二被告立即将位于冷水滩区河东翠竹路195号1栋501号房转移（过户）登记至原告名下，并办理不动产证；2、本案一切诉讼费用由二被告承担。一审经审理查明：2000年10月30日，被告袁菊英取得了永州市冷水滩区河东翠竹路281.14平方米的土地使用权，使用证号为永（冷）国用（2000）字第783号。2012年11月15日，被告袁菊英和袁春满作为甲方与作为乙方的被告谢善生及胡艳玲、蒋丽签订了《门面地转让合同》，约定甲方将该门面地转让给乙方，转让费为1,690,000元，甲方被告袁菊英等协助办理报建手续和土地过户手续，乙方被告谢善生等建房完工，甲方被告袁菊英等还协助办理土地使用证及过户手续。尔后，乙方被告谢善生等合伙在此门面地修建了一栋9层楼的房屋，其中被告谢善生分得4楼和7楼全层、8楼后面、9楼和3楼的前面，袁春满分得5楼全层、九楼后面。2016年1月12日，袁春满与被告谢善生签订了《房产转让协议》，将其分得的房屋作为归还借款抵偿给了被告谢善生。房屋建成后，2016年6月30日，被告袁菊英取得了涉案房屋即位于永州市冷水滩区河东翠竹路整栋房屋的产权证，产权证号为永房权证冷字第716011863号。2017年5月17日，被告谢善生与原告彭宏辉签订了《售房合同》，约定将房屋5楼501号房出售给原告彭宏辉，总价款为268,000元，付款方式为第一期资金付房款245,000元整给被告谢善生，余款等房产证、水、电开户证办好，一次性付清。合同签订后，原告彭宏辉于2017年5月20日支付了第一期购房款245,000元，被告谢善生出具了收条：今收到彭宏辉购河东翠竹路195号住宅楼第5楼501房付款贰拾肆万伍仟元整（￥245,000.00元）。2017年6月6日，考虑到涉案房屋总证登记在被告袁菊英名下，为办理产权证，原告彭宏辉、徐静芳与被告袁菊英就上述房屋又签订了《售房合同》，同年9月21日，原告彭宏辉、徐静芳与被告袁菊英持此份合同到房产部门办理了房屋转移备案登记的相关手续。尔后，原告彭宏辉、徐静芳按房款202,952.38元向税务部门缴纳了销售不动产税、契税及房屋专项维修资金等。2017年9月26日，永州市房产局出具《房屋交易告知单》，但被告袁菊英至今不配合到房产部门将房屋过户分户到原告彭宏辉名下。原告彭宏辉、徐静芳多次要求二被告办理房屋过户手续未果，遂酿成本案纠纷。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告彭宏辉与被告谢善生签订的《售房合同》是双方真实意思的表示，内容合法，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，原告彭宏辉、被告谢善生双方应当按照合同全面履行自己的义务。该合同签订后，原告彭宏辉已向被告谢善生交纳了约定的第一期资金购房款245,000元，原告彭宏辉未付清的购房款23,000元按照双方合同约定应当在房产证、水、电开户证办好才一次性付清。因此，被告谢善生应当根据《售房合同》约定为原告彭宏辉办理房屋不动产权登记，但由于涉案房屋总证登记在被告袁菊英个人名下，才致被告谢善生不能为原告办理出房产证，且被告袁菊英、袁春满与被告谢善生等签订了《门面地转让合同》，约定将涉案门面地转让给被告谢善生等人，被告袁菊英、袁春满应协助办理报建手续和土地过户手续，建房完工，还协助办理土地使用证及过户手续。现该栋房屋的501由被告谢善生出售给原告彭宏辉，被告谢善生出售的房屋系与他人共同开发的商品房，鉴于该栋房屋整栋均登记在被告袁菊英个人名下，为被告袁菊英个人持有，且袁春满分得的房屋又均转让抵偿给被告谢善生，因此由被告袁菊英协助被告谢善生为原告彭宏辉办理不动产权分户登记即可。因此原告彭宏辉要求被告谢善生、袁菊英为其办理房屋不动产证的诉讼请求，该院予以支持。被告谢善生提出所出售房产属夫妻共同财产，未经另一方同意，擅自签订的合同属于无效合同，以及被告袁菊英提出没有与原告签订合法的售房合同，原告亦没有向其缴纳任何购房款，二被告据此均要求驳回原告彭宏辉的诉讼请求，该院不予支持。另因办理不动产权登记，原告彭宏辉、徐静芳与被告袁菊英签订的《售房合同》系虚假合同，应为无效合同，因此，原告徐静芳不为《售房合同》的签订者，原告徐静芳未提供有效证据证实自己为售房合同签订者，因此要求二被告为其办理不动产权证的诉请，无证据证实，该院不予支持，二被告对此提出的辩论意见，该院予以确认。原告彭宏辉未按合同约定的购房款268,000元缴纳各项销售不动产税、契税等，存有漏税行为，原告彭宏辉应到相关部门予以补足，被告谢善生据此提出的辩论意见，该院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告谢善生在本判决生效之日起三十日内协助原告彭宏辉办理位于永州市冷水滩区河东翠竹路（产权总证号为永房权证冷字第716011863号）195号1栋501房屋的不动产权证，被告袁菊英予以协助办证（原告彭宏辉应先按购房款268,000元补缴各项契税等费用并承担办证费用）；二、驳回原告徐静芳的诉讼请求。本案受理费300元，减半收取150元，由被告谢善生承担。二审期间，被上诉人提交了如下证据：证据一：彭宏辉与谢永红微信聊天记录（10张）拟证明①2018年就水电开户、办房产证等相关事宜，上诉人称交给了其儿子谢永红全权处理，故被上诉人将水开户费1390元，电开户费1600元通过微信转账至谢永红；②2019年上诉人答应给被上诉人办产权证，之后，因袁菊英不配合，上诉人要求被上诉人合起来起诉袁菊英，但要求被上诉人交律师费1150元/户；③从购房之日起至本案提起诉讼，上诉人从来没有对案涉房屋的房价提出过异议，同意为被上诉人办理产权证，并一直在向被上诉人追讨下欠尾款的事实。证据二：通话记录（2张）拟证明①截止2020年7月18日，上诉人还不知道本案已上诉的事实；②上诉人对房价没有异议，并同意继续给被上诉人办产权证的事实。证据三：销售房产明细申请表、税（费、金）综合申报表（2张）拟证明2020年6月24日，被上诉人按购房款26.8万元向税务局重新申报补交，还应补交7406.48元的事实。上诉人质证：证据一的聊天记录是真实的；证据二的录音是真实的，但内容是套出来的话；对证据三不认可，根据法律规定禁止偷税漏税，一审法院仅仅只是判决补交，应该让被上诉人得到应有的惩罚。另外，提交证据徐静芳诉讼主体不适格，因为我父亲是跟彭宏辉签订合同的。本院认证：证据一、证据二，上诉人对其真实性没有异议，能够证实直至2019年，谢善生没有对房屋买卖合同显失公平提出异议；证据三，税务机关确定补缴税款的数额，说明存在阴阳合同的事实，因此，在税务机关报税的合同为虚假合同，该合同无效，但与本案没有关联性。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案争执的焦点为上诉人与被上诉人签订的《售房合同》是否有效。首先，上诉人与被上诉人签订的《售房合同》，上诉人及其家属从签订合同直至2019年的二年时间未提出该房屋买卖合同因合同显失公平无效的事实；其次，上诉人作为房产开发商，具备识别当时房屋的销售价格的能力。基于上述理由，上诉人提出双方签订的《购房合同》因显失公平合同无效的理由，与客观事实不符，本院不予支持。至于房屋销售过程中，存在偷税漏税的行为，应由行政机关进行处理，不影响本案合同的效力。上诉人及原审被告应承担协助办证义务。综上所述，谢善生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人谢善生负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年九月二日书记员  王亚竹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。