北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终6375号上诉人(原审被告)：北京商建房地产开发公司，住所地北京市西城区阜成门外大街42号。法定代表人：许丽明，总经理。委托诉讼代理人：刘金燕，男，北京商建房地产开发公司工程部经理。委托诉讼代理人：李可，北京市嬴嘉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：牛兰娟，女，1973年8月23日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘安艺，北京市易行律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张东美，女，1982年8月10日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人(原审第三人)：中央国家机关公务员住宅建设服务中心，住所地北京市西城区太平桥大街4号。法定代表人：张本忠，主任。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世隆，北京市江山律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：中央国家机关危旧房改建处，住所地北京市西城区三里河东路甲23号楼103室。法定代表人：吕春发，处长。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世隆，北京市江山律师事务所律师。上诉人北京商建房地产开发公司（以下简称商建公司）因与被上诉人牛兰娟、张东美、中央国家机关公务员住宅建设服务中心（以下简称住宅服务中心）、中央国家机关危旧房改建处（以下简称危改处）确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。商建公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，本案一、二审诉讼费由牛兰娟承担。事实和理由：1．商建公司与张东美并不认识，张东美系通过中介机构购买涉案房屋，双方不具备恶意串通的条件，张东美购买涉案房屋为全款支付，总价格并未显著低于市场价格，故双方不构成恶意串通，商建公司与张东美倒签购房合同视为规避相关政策规定，也并非属于恶意串通的行为；2．牛兰娟入住涉案房屋后仅支付一年租金，到期后未续签，并非合法承租使用人；3．涉案房屋为商建公司开发，商建公司将包括涉案房屋在内的10000平米的房屋出售给危改处，合同履行中发生纠纷，双方口头解除购销合同，所以商建公司才出卖涉案房屋，现危改处、住宅服务中心与商建公司的房屋买卖纠纷尚未审理，本案应中止审理。张东美辩称，同意商建公司意见。牛兰娟、住宅服务中心、危改处辩称：同意一审判决。牛兰娟向一审法院起诉请求：1．确认商建公司与张东美之间签订的将位于北京市昌平区冠雅苑9号楼2单元402号房屋出售的商品房买卖合同及补充协议无效；2．本案全部诉讼费用由张东美、商建公司承担。一审法院认定事实：1995年8月7日，商建公司（甲方）与危改处（乙方）签订《住宅楼购销合同书》。合同主要约定：乙方购买经北京市计委、建委批准由甲方开发的位于本市亚运村以北、京汤路西侧的北郊幸福住宅小区一期建筑规模为6．8万平方米，其中乙方购买约1万平方米普通住宅，以解决乙方拆迁用房；甲方按每平方米建筑面积价格2100元售给乙方，乙方购买建筑面积1万平方米，总计全部款项为2100万元；甲方在1996年6月30日之前将乙方所购置的1万平方米住宅楼交给乙方，并保证正常使用。上述幸福住宅小区现地址为昌平区冠雅苑小区。《住宅楼购销合同书》签订后，商建公司将包括昌平区冠雅苑小区9号楼4层2单元402房屋（以下简称涉案房屋）在内的部分房屋交付给危改处。1999年7月6日，中央国家机关危旧房改建处房屋管理科（甲方、产权单位）与牛兰娟（乙方、承租方）签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》，主要约定：住宅座落为昌平县幸福小区4楼2门402号；房屋建筑面积为71．8平方米，其中居室二间；租用期限为1999年7月1日至2000年4月30日；月租金标准为1．3元／平方米，月租金为70元，起租日期为1999年7月1日。1999年7月2日，中央国家机关危旧房改建处房屋管理科向牛兰娟出具了住房证，载明：计租面积55平方米，月租金额70元，入住日期1999年7月2日。后涉案房屋由牛兰娟占有使用至今。经查涉案房屋登记档案，内有商建公司与张东美签订的《北京市冠雅苑小区商品房买卖契约》一份。该契约标注签署日期为2005年9月10日，卖方为商建公司，买方为张东美，主要内容为：卖方为坐落于北京市昌平区镇冠雅苑小区的合法所有人，买方自愿购买卖方开发的冠雅苑小区9号楼2单元402号房屋；购置价款按建筑面积每平方米17000元计算，该房产建筑面积为68．89平方米，购置价款合计1171130元；买卖双方协商在签订本合同之日，买方同意支付总购置房价款1171130元；卖方同意于2005年10月11日前将买方所购置房屋交付给买方使用。该契约还对逾期交房、逾期付款的违约责任等进行了约定。2015年6月23日，商建公司与张东美签订《补充协议》，约定：卖方为坐落于北京市昌平区冠雅苑小区的合法所有人，买方自愿购买卖方开发的冠雅苑小区9号楼2单元402号房屋，于2015年6月23日买方付给卖方部分房款20万元，余款971130元最晚于2015年6月29日前办完房产证当日一次性付清；卖方同意于2015年9月23日前将买方所购置房屋交付给买方使用。2015年6月25日，双方办理了房屋所有权转移登记，张东美于同日领取了房屋所有权证（证号：X京房权证昌字第XXXX号），登记的房屋性质为商品房，建筑面积为68．89平方米。诉讼过程中，牛兰娟称《中央国家机关公有住宅租赁合同》签订后，其向危改处支付了一年租金，向商建公司缴纳物业费、供暖费至2015年。危改处、住宅服务中心及商建公司对牛兰娟的陈述予以认可，危改处、住宅服务中心并称其与牛兰娟签订的《中央国家机关公有住宅租赁合同》并未终止。诉讼过程中，商建公司称《住宅楼购销合同书》签订后，因危改处资金未到位，未安置住户，故商建公司于2001年左右口头通知危改处解除《住宅楼购销合同书》，危改处同意由商建公司自行处理房屋，故商建公司将涉案房屋另行出售给张东美。危改处、住宅服务中心对商建公司的上述主张不予认可，商建公司亦未就其主张提供证据。诉讼过程中，张东美向法庭提交北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司开具的业务收据、商建公司开具的房款发票以及银行交易明细等证据材料，主张其系经过中介公司居间介绍与商建公司签订房屋买卖合同，合同签订后，其已支付全部购房款。张东美并称，签约前因中介公司说涉案房屋内有租户居住，不方便看房，故其未到涉案房屋内实地查看，但中介公司并未告知居住人具体信息，后中介公司带领其查看了涉案房屋楼下的房子。张东美还称，《北京市冠雅苑小区商品房买卖契约》的实际签署日期为2015年6月20日左右，之所以倒签，是因为商建公司销售部经理说办理房产证时可以不受缴纳社保的影响。商建公司认可张东美已付清购房款，但对于张东美陈述的看房过程及合同倒签事实，商建公司表示不清楚。现牛兰娟以商建公司与张东美恶意串通，在牛兰娟不知情的情况下，低价转让涉案房屋，损害了牛兰娟的利益为由，主张商建公司与张东美签订的《北京市冠雅苑小区商品房买卖契约》及《补充协议》无效。经牛兰娟举证，及法院查询历史成交记录，2015年6月时与涉案房屋同小区相同或相类似房屋的市场成交价格在22000元/平方米-24000元/平方米区间。张东美称签约时涉案房屋的市场价格为160-170万元，因其以全款方式购买，故成交价格较低。另查，危改处系国家机关事务管理局的下属事业单位，于1994年12月5日取得由国家技术监督局颁发的事业单位代码证书。住宅服务中心系事业单位法人，其举办单位为国家机关事务管理局。2008年，经国家机关事务管理局决定，危改处并入住宅服务中心，其职能及全部民事权利由住宅服务中心代为行使。一审法院认为，本案的争议焦点是商建公司与张东美的行为是否构成恶意串通，损害了牛兰娟的合法权益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，商建公司与危改处签订《住宅楼购销合同书》后，将涉案房屋交付危改处，危改处将其出租给牛兰娟。牛兰娟作为涉案房屋的承租人，依法对该房屋享有合法的使用权利。在现有证据不能证明《住宅楼购销合同书》已经终止的情况下，商建公司将涉案房屋另行出售给张东美，其主观上具有恶意。张东美作为完全民事行为能力人，对于房屋交易这种重大经济活动，应当有相比于日常经济生活更加审慎的注意和审查义务。反观张东美的购房过程，其在签约前明知涉案房屋内有他人居住，但未要求进一步核实居住人具体情况，而是在未到涉案房屋内实地查看的情况下，即与商建公司签订购房合同，该交易过程明显与常理不符。关于房屋交易价格，根据牛兰娟举证及法院询价结果，1171130元的成交价格远低于涉案房屋当时的市场价格。且根据张东美陈述，其与商建公司于2015年6月签订购房合同，却因规避住房限购政策而将购房合同签署日期倒签至2005年9月10日，该行为在目的上亦具有不法性。综合以上分析，法院认定张东美的签约购房行为具有主观恶意，商建公司与张东美的行为构成恶意串通，客观上损害了作为承租人的牛兰娟的合法权益，故商建公司与张东美签订的《北京市冠雅苑小区商品房买卖契约》及《补充协议》依法应属无效。商建公司及张东美关于合同有效的辩解理由不足，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：确认北京商建房地产开发公司与张东美签订的《北京市冠雅苑小区商品房买卖契约》（合同标注签署日期为2005年9月10日）及于2015年6月23日签订的《补充协议》无效。二审中，本院询问购买涉案房屋的过程，张东美表示其不认识商建公司人员，系通过中介居间购房，购房时没有看房的原因是中介说里面有人居住，等人搬走后可以看房；交完定金后中介带张东美看了房子，屋内正在装修没有上锁，知道装修后再联系商建公司的经办人李斌就已经联系不上了；周边同户型房屋大约160万元，张东美买的涉案房屋是117万元，加上中介费有共计125万元，买的便宜是因为可以一次性全款，对方说房子一共有三套，已经出售了两套，且房子不限购，经过核实确实有三套房，别人已经买了其他两套，就剩这一套，错过就没有机会了，才买的涉案房屋；倒签合同日期是因为商建公司说由于是老房子，有一点纠纷，必须倒签，不然不会这么便宜，后面再签订补充协议；商建公司对于纠纷给张东美的解释说是租给租户了，已快到期。本院查明，张东美陈述中提到的三套房居住使用人分别为牛兰娟，高燕京和周国都。其中，高燕京作为原告起诉被告商建公司、岳妍及第三人住宅服务中心、危改处的确认合同无效纠纷一案，北京市昌平区人民法院于2020年6月30日作出（2019）京0114民初2594号民事判决，认定商建公司与岳妍构成恶意串通，判决确认商建公司与岳妍恰签订的《北京市冠雅苑小区商品房买卖契约》及《补充协议》无效，该判决已生效；杨建伟作为原告曾起诉被告周国都、权菊花、张水杰及第三人商建公司排除妨害纠纷，杨建伟主张其为房屋所有权人，起诉要求周国都、权菊花、张水杰搬出，本院于2018年1月19日作出（2018）京01民终190号终审民事判决，认定杨建伟主张周国都、权菊花、张水杰无权占有房屋的证据不足，驳回了杨建伟的诉讼请求。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，商建公司在已将涉案房屋出售给危改处，且无证据证明《住宅楼购销合同书》已经解除或终止的情况下，将该房屋又另售于张东美，存在主观恶意。张东美作为购房人明知涉案房屋内有他人居住而未看房、购买价格又明显低于市场价，且配合将购房合同签署日期倒签至2005年9月10日，纵观整个交易过程与房地产交易习惯和流程均不符，一审法院认定其存在主观恶意，并与商建公司构成恶意串通正确，商建公司与张东美签订的《北京市冠雅苑小区商品房买卖契约》及《补充协议》依法应属无效，本院予以维持。综上所述，北京商建房地产开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15340元，由北京商建房地产开发公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年九月二十三日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一