上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6905号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海文靖餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区剑川路438弄30幢2号101、102、103、104室。法定代表人：齐文靖，总经理。委托诉讼代理人：吴刚，系公司员工。委托诉讼代理人：陈顺，上海日盈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海泾龙企业管理有限公司，住所地上海市闵行区放鹤路1088号第6幢E020室。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弛，上海申有律师事务所律师。上诉人上海文靖餐饮管理有限公司（以下简称文靖公司）因与上诉人上海泾龙企业管理有限公司（以下简称泾龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初8008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭于2020年7月21日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。文靖公司上诉请求：撤销原判第三项，改判泾龙公司向文靖公司赔偿经济损失人民币（下同）2,708,854.78元；撤销原判第四项，改判文靖公司向泾龙公司支付2018年4月1日至2018年9月25日止的租金98,735.36元；撤销原判第五项，改判驳回文靖公司向泾龙公司支付自2018年9月26日起房屋占有使用费的全部诉请；撤销原判第六项，改判泾龙公司向文靖公司支付鉴定费85,500元、评估费8,000元。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。根据上海A有限公司编制的《建设项目环境影响报告表》显示，S4#全部商铺预留开设餐饮条件，因文靖公司向泾龙公司租赁的上海市闵行区XX路XX弄XX幢XX号XX、XX、XX、XX室房屋（以下简称讼争商铺）位于S4#商铺中，符合开设餐饮的条件；此外，目前讼争商铺已具备开设餐饮的全部环评条件。据此，文靖公司认为其在与泾龙公司签约时尽到注意义务，并不存在应当注意而未注意的情形。反而是泾龙公司在与文靖公司签约时未告知需要办理大环评手续，存在故意隐瞒且不配合办理大环评手续的情形，因此文靖公司与泾龙公司合同解除的原因及责任在泾龙公司一方，应由泾龙公司承担全部过错责任。一审法院认定文靖公司未尽合理注意义务以及认定文靖公司承担20%的过错责任存在错误。2.一审法院认定文靖公司自行承担24.33%装修折损率以及全额承担租金也有错误。文靖公司在2017年5月底试营业，此后一直催促泾龙公司办理大环评，然直至2018年9月19日被闵行区环保局勒令停业整改，泾龙公司仍没有办出大环评，2018年9月25日泾龙公司强行锁门文靖公司被迫歇业。文靖公司认为，其虽然开展经营活动，但合法性受限，故文靖公司要求对其投入的装修损失中的24.33%折损率及期内的租金应由双方共同承担，文靖公司承担20%责任，泾龙公司承担80%责任，即泾龙公司就装修损失承担2,042,281.58元，文靖公司承担期内租金98,735.36元。3.一审法院对设计费、天然气安装费等未认定为实际损失，存在事实遗漏。除了《司法鉴定意见书》及《资产评估报告》之外，文靖公司还发生设计费16万元、天然气安装费31,935元、软装及绿化费33,945元、零星花费33,272元、企业登记委托代理费15,000元、员工遣散费124,000元、宿舍押金14,700元、预付宽带年费11,189.20元、预付油脂托运及处理年费3,600元等，上述费用系开设餐饮必要费用，应当认定为文靖公司的损失。4.一审法院判令文靖公司承担2018年9月25日之后的房屋占有使用费，认定错误。文靖公司租赁的讼争商铺于2018年9月25日被泾龙公司强行锁门，文靖公司在此时间点后根本无法经营，租赁目的无法实现，故文靖公司不应承担房屋占有使用费。泾龙公司在2018年9月25日之后未及时利用讼争商铺，导致的扩大损失应由泾龙公司自行承担，与文靖公司无关。5.文靖公司在一审中垫付的鉴定费85,500元、评估费8,000元，要求由泾龙公司承担。据此，请求二审法院查明事实，依法作出公正判决。泾龙公司上诉请求：撤销原判第一、二、三、五项，改判驳回文靖公司一审诉讼请求，支持泾龙公司一审反诉请求。事实和理由：1.一审法院认定双方之间的租赁合同于2018年9月25日解除没有事实和法律依据。基于双方提交的证据及陈述，2018年9月25日为双方共同确定将讼争商铺锁门，此系基于环保部门的要求暂停营业，双方并没有达成合同解除的一致意思表示，文靖公司也没有向泾龙公司表达过解除合同，泾龙公司在2018年9月25日之后一直在积极办理环评手续，双方也一直在沟通环评的进展，为恢复营业做准备。2.即使一审法院认定租赁合同于2018年9月25日解除，一审法院对合同解除后文靖公司主张的损失判令泾龙公司承担80%责任比例并不合理。文靖公司在签约时对讼争商铺尚未办理经营餐饮需要的环评手续是明知的，文靖公司作为承租人也有对讼争商铺是否满足其租赁用途负有谨慎的考察和评估义务。另外，泾龙公司一直在积极办理环评手续，履行配合义务，并于2018年12月24日取得环评施工许可证，于2019年4月1日起获得开设餐饮项目的条件。据此，泾龙公司认为双方之间的租赁合同已无履行障碍。既然文靖公司坚持要求解除合同，泾龙公司也没有办法只能同意，但泾龙公司认为，应认定文靖公司违约解除，由文靖公司承担违约责任；同时应认定文靖公司对合同解除所造成的损失承担主要责任。一审法院认定文靖公司承担20%责任，认定泾龙公司承担80%的责任，有失公平公正。3.2018年9月25日双方确认将讼争商铺锁门，文靖公司没有搬离物品，泾龙公司也无法将讼争商铺另行出租利用，文靖公司也确认其未搬离物品的原因是为进入诉讼评估程序的依据，故2018年9月25日锁门并非文靖公司将讼争商铺退还给泾龙公司，文靖公司仍需承担房屋占有使用费，且房屋使用费应参照合同约定的租金标准认定。一审法院对房屋占有使用费的认定错误。据此，请求二审法院查明事实，依法重新作出判决。文靖公司、泾龙公司均不认可对方提出的上诉请求。文靖公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《租赁合同》自2018年9月25日起解除；2.判令泾龙公司向文靖公司赔偿经济损失人民币4,521,641元;3.判令泾龙公司向文靖公司退还履约保证金240,775.96元；4.判令泾龙公司向文靖公司退还预付租金264,114.72元；5.判令泾龙公司向文靖公司退还质量保证金10,000元；6.判令泾龙公司向文靖公司退还装修管理费17,262.40元；7.诉讼费由泾龙公司承担。庭审中，文靖公司变更诉请2为：判令泾龙公司向文靖公司赔偿经济损失2,895,315.25元。泾龙公司向一审法院提出反诉请求：1.判令文靖公司向泾龙公司支付自2018年4月1日起至2018年9月25日止的租金493,676.8元；2.要求文靖公司赔偿泾龙公司从2018年9月26日起至2019年3月31日止的租金损失380,031.74元（按照租金标准乘以70%计算）；3.判令文靖公司向泾龙公司支付自2018年10月1日起至2019年3月31日止的物业费93,216.96元。泾龙公司另表示对于2019年4月1日起的租金、物业费损失其将另案主张。一审法院认定事实：2015年7月11日，讼争项目委托上海A有限公司编制的《建设项目环境影响报告表》（以下简称《报告表》）中明确主体工程中涉及S2～S6#商业楼为2F结构，S2～S4#全部商铺预留开设餐饮条件，S4#1F设有1座配电房，S5#、S6#楼设置一般零售业（无餐饮）。该《报告表》于2015年8月通过环评审批。2017年3月8日，泾龙公司作为出租方（甲方）与文靖公司的法定代表人齐文靖作为承租方（乙方）就上海市闵行区XX路XX号XX广场街区（期）XX幢XX号楼第1+2层编号为101、102、103、104的商铺签订《XX广场商业街商铺租赁合同》。合同第1.5条约定乙方承诺承租租赁场所仅作为经营中餐。合同第2.1条约定该商业街由泾龙公司进行统一的商业物业管理服务，甲方可根据情况委托第三方专业公司承担部分商业物业管理服务工作。合同第13.1条约定，本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状（因甲方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状）并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同解除前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置（因甲方原因导致合同解除的，甲方应对该等添附物给予相应补偿）。合同第14.3条第3款约定，因甲方原因导致乙方营业执照在开业后60日内仍未办理完成影响乙方经营的，视为甲方根本违约，乙方有权以书面通知方式提前解除本合同，本合同于乙方解除合同的通知送达甲方之日起终止。合同第14.4条约定，如有第14.3条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致乙方解除合同的，甲方应承担导致合同解除的违约责任，即甲方应退还乙方已付未用的履约保证金、预付租金、预付综合物业服务费等费用，甲方并应按第14.5条的约定向乙方支付合同解除损失赔偿金。合同第14.6条约定，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿的责任。合同另约定其他相关权利义务，双方亦于合同落款处签名、盖章。2017年3月10日，双方对讼争商铺进行交接验收。合同签订后，文靖公司向泾龙公司支付履约保证金240,775.96元、质量保证金10,000元。2017年4月6日，案外人Z公司作为发包人与案外人上海B有限公司作为承包人就吴泾项目零星改造工程签订《建设工程施工合同》。双方会同监理公司于2017年5月17日完成S4楼新增2套镀锌铁皮排油烟管工程的完工验收。2017年4月11日，上海市闵行区环境保护局出具《上海市闵行区环境保护局关于新建XX镇XX街坊P1宗地商办项目竣工环境保护验收的审批意见》（以下简称《审批意见》）。该《审批意见》表示新建XX镇XX街坊P1宗地商办项目竣工环境保护验收合格，该项目为新建集商业、办公、文化于一体的商办综合区（内设酒店餐饮服务），共30幢建筑及配套设施、地下车库等。2018年1月，泾龙公司作为甲方与文靖公司作为乙方签订《餐厨垃圾清运协议》，双方约定自2018年1月1日起至2018年12月31日止确认餐厨垃圾清运费收费标准为50元/桶，双方工作人员共同确认乙方每日的垃圾量，乙方按约向甲方支付餐厨垃圾清运费。乙方根据其经营业态，暂定每日的餐厨垃圾量为1.5桶。在本协议有效期内，乙方按其预估的餐厨垃圾量应按自然季度向甲方预付6,000元的餐厨垃圾清运费。协议另约定其他相关权利义务，双方于合同落款处盖章。2018年4月5日，文靖公司向泾龙公司发出《工作联络函》，大意为：泾龙公司出租的商铺大环评手续仅为百货类，导致其无法获得餐饮服务许可证，但自2017年7月8日试营业其长达9个月之间，虽文靖公司一再催促，但泾龙公司仍未办妥餐饮大环评手续，现特函告要求泾龙公司在3日内答复文靖公司该商铺是否可以办妥餐饮类大环评手续？需要多少时间？并告知泾龙公司，在其办妥大环评手续前将暂缓支付租金等费用。2018年4月9日，案外人Z公司向泾龙公司发出《工作联系函》。该函件针对XX广场项目S4#楼（XX大院）环评调整事宜作出说明，称首先资料已经递交环保部门，待环保部门查看现场、确认措施后方可取得环评调整的批复。其次按照相关文件及项目环评报告要求，S4#楼商户尚未完成相应设备安装导致环评调整手续无法进行现场查看，致使无法取得相应批复。最后要求泾龙公司与该商户（即文靖公司）明确规定，尽快完成设备安装，以便尽快取得环评调整的批复。2018年4月24日，文靖公司委托上海永盾律师事务所郑天生律师通过顺丰速运向泾龙公司以快递形式发出《律师函》，主要针对前述泾龙公司未完成餐饮类大环评手续致使《租赁合同》约定用途存在严重瑕疵事宜告知泾龙公司，其将自该日起拒付租金直至泾龙公司完成餐饮类大环评手续之日止且对此前已付租金亦保留索回权利。另表示要求泾龙公司于2018年5月8日之前完成餐饮类大环评手续，如逾期仍未能办妥，其将保留就相关损失进行索赔的权利。2018年9月19日，闵行区环境保护局发出《信访件调处单》（以下简称《调处单》）。该《调处单》的基本情况中陈述讼争商铺距离居民区约20米左右，有营业执照，已安装油烟净化装置，无环保手续。现场查看，饭店在经营过程中产生油烟影响周边居民，情况属实。并出具处理意见：1.立即停止油烟扰民的行为；2.办理环保等相关手续后再营业。整改日期为即日起。2018年9月25日，文靖公司向泾龙公司发出《关于2018年8月1日XX商业地产的回复函》。大意为其于2018年8月1日收到上海C有限公司发给其的《关于解除合约的告知函》，后双方曾进行沟通。现鉴于闵行区保护局出具《调处单》，导致文靖公司只能暂停经营。为有效减少损失，文靖公司函告泾龙公司同意解除双方于2017年3月8日签订的《租赁合同》，其保留因泾龙公司未办妥环评手续造成文靖公司严重经济损失的索赔权，建议双方各派代表于2018年9月25日中午12时共同封闭“XX大院”所有门窗，等待双方共同委托或者法院指定评估机构开展评估审计工作。2018年9月25日，双方均到场并对讼争商铺进行锁门。2019年11月7日，本案承办人至上海市闵行区吴泾镇人民政府环保科进行调查。该环保办主任金某陈述，其听说在2017年4月Z公司申请环评时对于涉讼的S4#楼承诺是不做餐饮的，所以出具的环评当时该楼也是不允许从事餐饮经营。后Z公司又增加了烟道等设施后于进行了餐饮类环评的申请，并于2018年12月24日获得限额以下小型建设工程施工许可证，于2019年3月29日获竣工验收备案表，最终讼争商铺于2019年4月1日起符合环保开设餐饮项目条件。另查明，包括讼争商铺在内的上海市闵行区XX路XX弄XX-XX号、XX-XX号、XX路XX弄XX-XX号的产权所有人系Z公司。又查明，泾龙公司曾出具《商户装修收费单》，总计金额61,529.76元，其中装修管理费17,262.4元。该《商户装修收费单》上有齐文靖作为商户的签名。再查明，双方曾于2018年9月期间（自2018年9月4日起）就承租的讼争商铺争议解决方式通过微信往来形式（泾龙公司人员邱某与文靖公司委托诉讼代理人郑天生之间）对《会议纪要》版本进行沟通、修改的相关协商，但双方最终对于协商结果未达成一致意见。2018年9月22日，郑天生曾起草《终止合同》后向邱某发送，次日邱某将更改后的《终止合同》发送给郑天生，但双方最终并未签署该《终止合同》。文靖公司在9月期间曾在讼争商铺门口书写《告示》，告知消费者因泾龙公司未能顺利办理相关环评手续至其不能合法经营，虽泾龙公司正积极办理手续，但由于办妥时间未定，故文靖公司自2018年9月24日起暂停营业并办理消费者的相关会员退会以及充值卡退还金额事宜。复查明，2018年11月21日至同年12月25日期间，邱某与文靖公司法定代表人母亲武某通过微信就办理大环评的相关材料、是否继续经营等进行往来回复。武某要求其出示环评报告，邱某表示当时还没有办好。2018年12月27日，邱某向武某通过微信发出《关于恢复营业之催告函》。2019年1月9日当日，泾龙公司向文靖公司寄送《关于恢复营业之催告函》。再复查明，文靖公司合计向泾龙公司支付租金264,114.72元。对该金额泾龙公司予以认可，并认为文靖公司已经实际支付租金至2018年3月31日并支付了2018年4月部分租金19,879.6元。审理中，因双方对于讼争商铺内的装修损失金额无法达成一致意见，故应文靖公司申请，一审法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司（以下简称四海公司）就上海市闵行区XX路XX弄XX幢XX号XX、XX、XX、XX整个“XX大院”一楼、二楼全部装修等工程进行审价。四海公司于2019年9月17日出具《司法鉴定意见书》。该《司法鉴定意见书》的鉴定意见为：对该项目，房屋装修工程造价为2,146,742.05元，其中房屋装修工程装饰项目工程造价为1,629,171.15元，房屋装修工程安装项目工程造价为517,570.9元。同时《司法鉴定意见书》认为该工程残值率为75.67%。对该《司法鉴定意见书》的真实性、合法性、关联性，双方均予不持异议。文靖公司另认为《司法鉴定意见书》仅就硬装修部分进行审价评估，设计费并不在评估金额范围内，请法院对于设计费等损失可以在处理其他诉请时予以考虑。审理中，因双方对于讼争商铺内的财产损失赔偿金额无法达成一致意见，故应文靖公司申请，一审法院委托上海申威资产评估有限公司（以下简称申威公司）就两个候餐小木屋、七口装饰大水缸、餐桌椅等物品进行评估。申威公司于2019年12月10日出具《资产评估报告》。该《资产评估报告》的评估结论认为所涉标的物在评估基准日2019年11月13日的市场价值为229,932元。对该《资产评估报告》文靖公司表示三性认可。讼争商铺内的餐厅在2017年5月30日就已经开业，且该事实原告在诉状中就已经有陈述了，故认为2017年5月30日该设备应该就已经购买并投入使用了，从2017年5月30日至2019年11月已经过去两年多，故并不是鉴定人员所述使用了一年。在参照鉴定人员根据使用年限的表述，泾龙公司认为成新率应当按照75%来计算。一审法院认为，文靖公司与泾龙公司签订的《XX广场商业街商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。双方在合同中明确列明文靖公司承租讼争商铺之用途为从事中式餐饮，为满足合同之履行，泾龙公司所提供的租赁场所应满足最低的适租条件。现双方的争议焦点有二：一、在泾龙公司所提供的讼争场所在2019年4月1日前不具备从事餐饮类大环评许可的前提下，涉讼合同是否已于2018年9月25日予以解除？二、若解除，对于合同解除造成的损失该如何分担？针对争议焦点一：文靖公司认为基于泾龙公司在合同签订时未告知其出租场所的大环评不可以经营餐饮类商业且合同签订后长期无法办出餐饮类大环评，最终因其被相关职能部门要求整改、无法经营致合同解除。且文靖公司认为其已于2018年9月25日向泾龙公司发出解除函，双方亦实际于当日进行交接。双方在交接日前后亦存在诸多磋商，虽对于解除协议双方最终并未达成，但实际磋商的往来材料亦可证明双方对于合同解除已达成一致的意思表示，且泾龙公司应承担合同解除后的全部责任。而泾龙公司则认为，其承认讼争商铺于2019年4月1日办理出餐饮类大环评。但其不认可同意于2018年9月25日解除合同，其认为2019年4月1日后已满足继续履行合同的条件，文靖公司应继续履行。综合双方举证以及庭审表述，文靖公司在承租商铺后即多次催促泾龙公司办理符合餐饮类商业经营的大环评，然直至2018年9月19日文靖公司被上海市闵行区环境保护局勒令停止营业之日止，讼争商铺所在的S4#楼仍未能获得符合餐饮类商业经营的大环评许可。文靖公司无法继续经营导致最终于2018年9月25日发出《关于2018年8月1日XX商业地产的回复函》，虽然双方对于该函件是否于当日由泾龙公司人员签收存在争议，但结合泾龙公司于2018年9月25日到达现场并实际对讼争商铺进行锁门的行为以及双方人员在此节点前后的微信交流记录可见，泾龙公司对于文靖公司解除合同的意思表示已明确收到，也是双方对于解除合同有了一致认识之后才发生了锁门的结果，据此一审法院认为该合同已于2018年9月25日予以解除。针对争议焦点二：该争议焦点主要体现在文靖公司要求泾龙公司支付赔偿经济损失2,895,315.25元的诉请，其中文靖公司主张所涉装修损失为2,146,742.05元。该金额为四海公司出具的《司法鉴定意见书》中明确的造价金额，同时《司法鉴定意见书》亦明确了残值率为75.67%，故一审法院对于装修损失最终认定为1,624,439.71元。其次，对于文靖公司主张的厨房重型设备损失费用229,932元，其依据为申威公司制作的《资产评估报告》所确定的金额。而根据双方的合同约定租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归泾龙公司所有，泾龙公司可自行处置。同时也约定若因泾龙公司原因导致合同解除的，泾龙公司应对该等添附物给予相应补偿。据此，一审法院认为对于通用部分物品，文靖公司当自行搬离以减免损失。至于定做部分的评估净值合计为175,554元（《资产评估报告》中序号1-16、20-22、25-29、31、33-35、41-42、44-47、50-52都属于定制物品）则应列为合同解除后文靖公司的实际损失。再次对于文靖公司主张的油烟检测系统的费用9,000元，结合双方举证（Z公司的《工作联系函》、邱某与武某的微信记录），一审法院认为应视为文靖公司用于协助办理大环评所支出的费用，对于该部分金额亦应认定为其实际损失。又次，对于文靖公司主张的设计费160,000元，一审法院认为并无证据可予证明该设计费用的发生以及具体的金额，对该部分不予支持。复次，对于天然气安装费、宽带费用、清运垃圾费用、购买小装饰品及绿化费用、零星开业花费、注册公司费用、员工遣散费、职工宿舍押金损失，一审法院认为均属于文靖公司在经营过程中的必要支出，不应作为合同解除后的损失向泾龙公司进行主张，对上述金额一审法院不予认可。最后，对于其主张的后续既得利益损失暂估100,000元，一审法院认为文靖公司并未就此举证，对于该部分金额亦不予支持。对于文靖公司因合同解除而发生的实际损失1,808,993.71元，一审法院认为应由双方根据主、次责进行分担较为合宜。虽然文靖公司在签订合同时查看过《建设项目环境影响报告表》，但《上海市闵行区环境保护局关于新建XX镇363街坊P1宗地商办项目竣工环境保护验收的审批意见》的出具时间也确实晚于双方签订合同的日期，考虑到文靖公司在签订合同时未能明确获悉讼争商铺的大环评是否符合餐饮类经营之标准便与泾龙公司签订租赁合同并在此后投入大量装修成本的行为也造成了合同解除后巨大损失的发生，最后考虑到文靖公司无法继续履行合同的根本原因还是在于泾龙公司提供的商铺不具备餐饮类商业经营的大环评许可所致。故一审法院综合认定应由泾龙公司承担主要责任（80%责任），而由文靖公司承担次要责任（20%责任）为宜。据此，泾龙公司应向文靖公司赔偿经济损失1,447,194.97元。对于泾龙公司所主张要文靖公司支付自2018年4月1日起至2018年9月25日止的租金493,676.8元的反诉请求，一审法院认为该期间文靖公司实际使用讼争商铺，理应支付相应的租金。虽其主张由于讼争商铺未提供餐饮类大环评许可导致其经营状态不正常，但并未就此充分举证，故对于其该项抗辩意见，一审法院不予采信，对于泾龙公司的此项反诉诉请予以支持。对于泾龙公司要求文靖公司赔偿从2018年9月26日起至2019年3月31日止的租金损失380,031.74元（按照租金标准乘以70%计算）的反诉请求，一审法院认为双方在2018年9月25日即对讼争商铺进行锁门，文靖公司未再实际使用该商铺，其未搬离物品的原因在于讼争商铺屋内装修以及物品进入诉讼程序后的审价评估所需。对于该期间泾龙公司房屋占有使用费损失，一审法院认为仍应按照此前认定的双方主、次责进行分担，故文靖公司应向泾龙公司支付自2018年9月26日起至2019年3月31日止的房屋占有使用费损失108,580.50元。对于泾龙公司向文靖公司主张自2018年10月1日起至2019年3月31日止的物业费93,216.96元之反诉请求，一审法院认为该期间双方合同已然解除，文靖公司亦未实际使用讼争商铺，不应对该期间的物业费再予以负担，对于泾龙公司此项反诉诉请，一审法院予以驳回。一审法院据此判决：一、上海文靖餐饮管理有限公司与上海泾龙企业管理有限公司于2017年3月8日签订的《XX广场商业街商铺租赁合同》于2018年9月25日解除；二、上海泾龙企业管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海文靖餐饮管理有限公司返还履约保证金240,775.96元、质量保证金10,000元，以上合计250,775.96元；三、上海泾龙企业管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海文靖餐饮管理有限公司支付经济损失赔偿1,447,194.97元；四、上海文靖餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海泾龙企业管理有限公司支付自2018年4月1日起至2018年9月25日止的租金493,676.8元；五、上海文靖餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海泾龙企业管理有限公司支付自2018年9月26日起至2019年3月31日止的房屋占有使用费损失108,580.50元；六、驳回上海文靖餐饮管理有限公司其余诉讼请求；七、驳回上海泾龙企业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34,219.75元，由上海文靖餐饮管理有限公司负担17,267.25元，由上海泾龙企业管理有限公司负担16,952.5元。反诉案件受理费减半收取计6,734.63元，由上海文靖餐饮管理有限公司负担4,194.72元，由上海泾龙企业管理有限公司负担2,539.91元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为：1.关于双方之间的商铺租赁合同是否解除以及解除时间如何确定？2.关于合同解除造成的损失如何认定？关于争议焦点1，本院认为，文靖公司与泾龙公司签订的《XX广场商业街商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。双方在合同中明确约定文靖公司的租赁用途为餐饮经营，讼争商铺位于S4#商铺中，根据泾龙公司提供的《报告表》显示S4#全部商铺预留了开设餐饮条件，然因预留并不包含开通的意思，故文靖公司进行餐饮类经营的条件尚需申请获准后才可满足，对此文靖公司称其在2017年5月底试营业时才知晓，显然文靖公司在签约时没有就讼争商铺是否已经具备经营条件进行全面审核，未尽合理的注意义务，一审法院据此认定文靖公司就合同解除承担20%的责任，尚无不妥。泾龙公司明知S4#全部商铺需要通过大环评后才可对外经营，然其未尽告知义务，签约后在文靖公司多次催告及各方协商情况下，大环评施工项目迟迟未获批准，文靖公司虽然进行了经营，但其经营行为并不符合规定，最终被闵行区环保局勒令停业，显然与泾龙公司未能向文靖公司交付符合经营条件的讼争商铺有关，文靖公司在泾龙公司迟迟未能办出大环评导致其无法继续经营情况下提出解除合同，根据文靖公司在一审审理中提交的双方磋商往来材料以及综合双方举证及庭审表述，结合双方人员之间的微信交流记录，可以认定泾龙公司在2018年9月25日收到文靖公司于当日发出的《关于2018年8月1日XX商业地产的回复函》，泾龙公司于该日到达现场并经双方确认对讼争商铺进行了锁门，一审法院认为此系泾龙公司对合同解除有一致认识后的结果，据此认定双方之间的租赁合同于2018年9月25日解除，并且认定合同解除的原因及责任主要在于泾龙公司一方，由泾龙公司对合同解除承担80%的责任，并无不当。虽然泾龙公司于2019年4月1日办出讼争商铺的餐饮类大环评，满足合同继续履行的条件，但上述情况发生在2018年9月25日合同解除之后，文靖公司在本案中明确不同意继续履行合同，故泾龙公司认为合同可以继续履行的上诉意见，本院不予采纳。文靖公司认为其尽到合理的注意义务故而不应承担任何责任的上诉意见，本院亦不予采纳。关于争议焦点2，本院认为，1.关于租金，泾龙公司在与文靖公司签约后已将讼争商铺交给文靖公司使用，故文靖公司应履行向泾龙公司支付租金的义务。一审法院根据查明的事实认定文靖公司还需向泾龙公司支付2018年4月1日至2018年9月25日止的租金493,676.80元，并无不当。文靖公司要求对期内租金双方共担，即文靖公司承担493,676.80元X20%=98,735.36元，缺乏依据，本院不予采信。2.关于2018年9月26日至2019年3月31日的房屋占有使用费，鉴于文靖公司与泾龙公司于2018年9月25日解除合同，泾龙公司该日到场并锁门，文靖公司在讼争商铺内留有的物品及装潢等双方并未进行清点与确认，且文靖公司在一审审理中称其未搬离的原因在于诉讼时用于司法审价评估所需，故该日双方并未进行商铺移交工作，文靖公司仍需承担在此期间的房屋占有使用费。基于文靖公司无法继续使用讼争商铺以及对合同解除的责任认定，一审法院认定文靖公司承担上述期间的房屋占有使用费为108,580.50元，尚属合理。文靖公司不同意承担在此期间的房屋占有使用费，本院不予采信。泾龙公司则要求文靖公司参照合同约定租金承担该时间段的房屋占有使用费，本院亦不予采信。3.关于文靖公司主张的装修损失，基于合同约定的租期及文靖公司实际使用的情况，一审法院参考司法鉴定意见书中的造价金额及残值率75.67%，得出文靖公司的装修损失为1,624,439.71元，并无不当。文靖公司要求对折损率双方共担，即根据主次责任认定泾龙公司应承担的金额为2,146,742.05X（75.67%+24.33%X80%）=2,042,281.58元，本院不予采纳。4.关于文靖公司主张的设备损失，基于合同约定及合同解除的主次责任认定，一审法院对定作部分的评估净值合计为175,554元认定为文靖公司的实际损失；对通用部分物品则认定由文靖公司自行搬离减免损失，即不作为文靖公司的实际损失，亦无不当。5.关于文靖公司主张的油烟检测系统费用9,000元，系文靖公司协助泾龙公司办理大环评期间而支出的费用，一审认定为文靖公司的实际损失，并无不当。6.关于文靖公司主张的设计费16万元、天然气安装费31,935元、预付宽带年费11,189.20元、购买装饰品及绿化费用33,945元、零星花费33,272元、企业登记委托代理费15,000元、员工遣散费124,000元、职工宿舍押金14,700元、预付油脂托运及处理年费3,600元等，系文靖公司为开业经营的必须支出，其为了自身经营所作的投入，属于经营风险范畴，故一审法院未认定为文靖公司的损失范围，亦无不妥。在对文靖公司损失范围认定的基础上，一审法院基于合同解除的主次责任认定，判决泾龙公司赔偿文靖公司的损失为1,447,194.97元，并无不当。文靖公司、泾龙公司对一审法院就责任分担及损失范围所作的认定存有异议，因无充分证据证明，故异议均不成立。此外，基于合同解除，一审法院对泾龙公司收取文靖公司的履约保证金240,775.96元、质量保证金10,000元作出退还认定，亦无不当。至于文靖公司要求泾龙公司退还预付租金264,114.72元及装修管理费17,262.40元，一审法院未予支持，亦无不当之处。据此，一审法院所作判决正确，本院予以认同。至于文靖公司上诉要求泾龙公司承担鉴定费85,500元及评估费8,000元一节，本院认为，上述款项由文靖公司垫付，基于双方的主张及判决认定，本院确定由双方分担。综上所述，上诉人文靖公司、上诉人泾龙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费人民币85,500元，由上海文靖餐饮管理有限公司负担20,802.15元，上海泾龙企业管理有限公司承担64,697.85元；评估费8,000元，由上海文靖餐饮管理有限公司负担1,892元，上海泾龙企业管理有限公司负担6,108元。二审案件受理费人民币44,829.25元，由上诉人上海文靖餐饮管理有限公司负担21,528.14元；上诉人上海泾龙企业管理有限公司负担23,301.11元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年九月十七日书记员  张 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……