江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5596号上诉人（原审原告）：苗正，男，1992年9月21日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：张露茜，女，1991年12月16日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：苗正（系张露茜之夫），住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：林丽，女，1993年7月5日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：迟盼盼，男，1982年9月27日生，汉族，住南京市建邺区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢文伟，北京大成（南京）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗雯，北京大成（南京）律师事务所律师。原审第三人：南京林升房地产经纪有限公司，住所地南京市建邺区嵩山路122号109室。法定代表人：杨森，该公司总经理。上诉人苗正、张露茜因与被上诉人林丽、迟盼盼以及原审第三人南京林升房地产经纪有限公司（以下简称林升该公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。苗正、张露茜上诉请求：一、撤销一审法院判决第三项、第四项，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失60万元；二、二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由如下：1、一审法院混淆被上诉人所交付的50万元购房定金的性质，将定金错误认定为购房款，在判决解除双方房屋买卖合同的同时，判决上诉人返还被上诉人已付定金50万元，明显错误。判决书第4页经审理查明部分“双方约定：合同签订当日乙方支付定金2万元，2018年4月8日交房当日，乙方再付定金48万元”，根据合同约定的事项，被上诉人所付50万元是购房定金，也是被上诉人向上诉人履行购房款的担保。只有当被上诉人履行了全部购房款给付义务，该笔定金才转化为购房款。很显然而到了本页第三段“另查明，被告共支付原告购房款50万元”，明显看出法院混淆了50万元定金的性质，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，所作的判决应予撤销。根据法庭审理查明的情形，可以确认上诉人按约在2018年4月8日将装修齐备的新房交付被上诉人使用，而被上诉人因为个人征信问题无法在银行贷款用来支付购房款，在上诉人多次交涉催促之下，仍不能支付购房款，已构成根本违约，所交购房定金依照《合同法》一百一十五条的规定不应退还。一审法院在当庭未支持被上诉人要求返还50万元购房定金的反诉请求的情况下，却判决上诉人返还被上诉人购房款50万元，既超出了上诉人的诉讼请求范围，违背了不诉不理的原则；也与法庭未接受被上诉人提起反诉的请求，当庭作出的要求被上诉人另行起诉的决定自相矛盾，故请求二审法院对此项判决予以撤销。2、上诉人起诉要求被上诉人赔偿违约损失，而一审法院却判决被上诉人承担违约金206615元，两者性质概念不同，且判决金额远低于被上诉人违约所应承担的定金罚则500000元数额，显然是对被上诉人违约行为的纵容，该项判决应予撤销并予以改判。双方当事人合同约定，被上诉人违约应赔偿上诉人违约金515万元，这是双方就被上诉人违约所作的违约金条款的约定，上诉人也认为这个约定过高，所以上诉人并没有按照这个违约金金额起诉，只是要求被上诉人赔偿因其违约给上诉人造成的损失60万元。总的损失赔偿额也是控制在略低于定金50万元，或者是应付房款余额的贷款利率约50万元，以及上诉人在外租房所实际支付的房租款10多万元这两项财产损失总和略低的基础上来主张的。一审法院认为被上诉人465万元购房余款未付，所产生的利息为上诉人的损失，但起算点的问题一审法院明显未按照合同约定执行。另外上诉人将房屋交给被上诉人使用后，在外租房所产生的费用，这是上诉人客观的损失却未计入，显然损害了上诉人的利益。双方当事人补充协议约定，“甲方办理一手房证后7个工作日，甲乙双方备齐相关资料申请房贷审批；审批过后7个工作日内，甲方自行解押此房欠款，解押后7个工作日，甲乙双方办理过户手续。”上诉人的房屋所有权证取得的时间为2018年9月3日，按照中国人民银行发布《个人住房贷款管理办法》第七条规定，“借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。”被上诉人应当在上诉人取得房屋所有权证后4周内，付清上诉人全部款项。也就是说在2018年10月8日起，被上诉人就应当付清全部房款，该日期应当作为上诉人应收款项利息损失的起算点。故一审法院认为尽管双方约定付款方式为贷款，但未能明确付款期限，后因贷款审批迟迟未果产生纠纷。法院按照上诉人向被上诉人所发律师函上所说要求2019年5月20日前付清房款作为利息损失的起算点，以465万元作为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.65%来计算损失是错误的，对上诉人而言极不公平，也与上诉人的请求事项不一致。另外，上诉人在一审中提交了在外租房合同，以及每月交纳5000元房租的凭据，以此作为计算上诉人损失的依据，而一审法院居然只字未提及上诉人的房租损失，更没有将其计入上诉人的实际损失中显属错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。林丽、迟盼盼辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。对于上诉人的上诉状中上诉请求的第一项，被上诉人不予认可。上诉人在一审中的诉讼请求中已经明确，其诉讼请求的范围是要求被上诉人赔偿上诉人违约损失60万元，不包括已付定金，及上诉人要求赔偿的违约损失的总额是110万元，所以其在上诉请求当中要求撤销一审判决的诉请，不予认可。针对上诉人第二项的诉请，要求改判被上诉人赔偿原告的损失60万元。被上诉人认为上诉人的实际损失，正如一审判决所载明的数额206615元，上诉人要求的赔偿60万元的损失没有事实以及法律的基础。上诉请求第三项二审的上诉费用，被上诉人认为应由上诉人承担。林升公司未到庭陈述意见。苗正、张露茜向一审法院起诉请求：一、解除双方及第三人就南京建邺区吴侯街166号6幢1单元1302室房屋所签订的《存量房买卖中介合同》及《南京市存量房买卖合同》；二、要求林丽、迟盼盼交还涉案房屋；三、林丽、迟盼盼赔偿苗正、张露茜违约损失60万元（不包括已付定金)；四、诉讼费用由林丽、迟盼盼承担。一审法院认定事实如下：2018年3月22日，苗正、张露茜与林丽、林升公司签订《存量房买卖中介合同》。合同约定苗正、张露茜将位于南京市建邺区房屋出卖给林丽、迟盼盼，交易价格为515万元。双方约定：合同签订当日乙方支付定金2万元，2018年4月8日交房当日前，林丽、迟盼盼再交付定金48万元。待甲方办理一手房房产证后7个工作日内，甲乙双方备齐相关贷款资料申请房贷审批。审批通过后7个工作日内，甲方自行解押此房贷款。解押后7个工作日后，甲乙双方办理房屋过户手续。甲方支付房屋首付款259万元，剩余房款206万元由乙方申请贷款支付。另双方约定违约责任条款为：甲方违约以此房赔付，乙方违约则承担515万元违约金。合同签订后，三方又签订了《南京市存量房买卖合同》（网签经纪机构版），双方就原中介合同中房款支付条款进行了变更，约定：房屋办理过户前，乙方支付首付款105万元。余款360万元由乙方办理贷款支付，如乙方不能按计划贷足或银行不同意贷款审批的，则转让价款的不足部分由乙方筹款补足。一审另查明，林丽、迟盼盼共支付苗正、张露茜购房款50万元，苗正、张露茜于2018年4月8日将案涉房屋交付给林丽、迟盼盼使用。后林丽、迟盼盼一直未支付余款。2019年4月8日，苗正、张露茜向林丽、迟盼盼发出《关于督促林丽、迟盼盼尽快履行交付购房款的律师函》，要求林丽、迟盼盼于2019年5月20日前交所欠房款备清。后林丽、迟盼盼至今未支付剩余房款。一审法院认为：当事人应当按约全面履行义务。双方房屋买卖总价款为515万元，但林丽、迟盼盼仅支付苗正、张露茜50万元，余款至今未能支付。案涉房屋于2018年4月8日即交与林丽、迟盼盼使用，林丽、迟盼盼至今仅支付购房款50万元，余款至今未付，明显超出合理期限，苗正、张露茜要求解除苗正、张露茜、林丽、迟盼盼及第三人就南京建邺区吴侯街166号6幢1单元1302室房屋所签订的《存量房买卖中介合同》及《南京市存量房买卖合同》，于法有据，一审法院予以支持。苗正、张露茜要求林丽、迟盼盼赔偿违约金60万元，对于该违约金，一审法院认为存在过高情形，应当予以调整。结合市场行情，案涉房屋2018年至今价值并未下跌，且略有上涨。苗正、张露茜的损失主要产生于因未能收取购房款而产生的应收款项的利息损失。案涉购房合同签订于2018年3月22日，合同约定房屋总价为515万元，林丽、迟盼盼仅支付50万元，余款465万元未付。双方对于付款方式约定为贷款，但未能明确付款期限。后因林丽、迟盼盼贷款审批迟迟未果致产生纠纷。2019年4月8日，苗正、张露茜向林丽、迟盼盼发函，要求其在2019年5月20日前付清房款，林丽、迟盼盼未能按约履行。结合双方合同约定等因素，对于利息损失，一审法院酌定为以未付款项465万元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，按年息4.65%从2019年5月20日计付至2020年4月28日，总额为206615元。故对于苗正、张露茜主张的违约金，一审法院酌定为206615元。因双方合同解除，故林丽、迟盼盼应当返还房屋，对于林丽、迟盼盼已支付的购房款50万元，苗正、张露茜应予以返还。苗正、张露茜要求第三人承担赔偿责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除苗正、张露茜、林丽、迟盼盼及第三人南京林升房地产经纪有限公司就南京建邺区吴侯街166号6幢1单元1302室房屋所签订的《存量房买卖中介合同》及《南京市存量房买卖合同》；二、林丽、迟盼盼于判决生效后十日内腾空返还苗正、张露茜南京建邺区吴侯街166号6幢1单元1302室房屋；三、苗正、张露茜于林丽、迟盼盼履行完毕上述第二项义务后十日内退还购房款50万元；四、林丽、迟盼盼于判决生效后十日内赔偿苗正、张露茜违约金206615元；五、驳回苗正、张露茜其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，由林丽、迟盼盼负担。二审中，双方一致确认一审法院认定的被上诉人支付的购房款50万元实际系定金。另查明，被上诉人曾在2020年6月30日向上诉人发送短信要求交房，但上诉人未予理会。本院查明的其他事实与一审法院一致，双方二审中均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人表示其实际主张为：定金不退还和赔偿损失60万元，二者选一，因一审法院已经判决返还定金50万元，故二审中其主张被上诉人支付违约金60万元。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人林丽、迟盼盼应当赔偿上诉人苗正、张露茜的违约金数额如何认定。相关法律规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方合同约定：甲方（上诉人）违约以此房赔付，乙方（被上诉人）违约则承担515万元违约金。从本案查明的事实看，本案被上诉人因未能按照合同约定履行支付房款的义务，故其行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。本案被上诉人虽然向上诉人支付了定金，但一审法院已经判决上诉人返还，本案上诉人仅向被上诉人主张违约金。另外，双方虽然约定了违约金的数额，但因上诉人并未在本案中举证证明其损失，亦未明确其主张的违约金60万元的合理依据，被上诉人亦主张违约金过高，故结合涉案房屋市场价值另有上涨的情况，一审法院依法酌定被上诉人赔偿上诉人违约金206615元在数额上并无不当，本院对上诉人的主张不予支持。综上所述，上诉人苗正、张露茜的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7201元，由上诉人苗正、张露茜负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年九月二十七日书记员 戴 苗