海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终3892号   上诉人（原审原告）：孙某，男，1990年1月23日出生，汉族，住甘肃省白银市，身份住址海口市龙华区海秀大道1号，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：张某，北京盈科（海口）律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：绿地集团海口置业有限公司，企业营业执照住所地海南省海口市龙华区龙昆北路2号珠江广场帝豪大厦18层，现住所地海南省海口市龙华区滨海大道77号中环国际广场19层，统一社会信用代码：91460100075720467X。   法定代表人：黄某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王某1、王某2，均为海南海新律师事务所律师。   上诉人孙某因与上诉人绿地集团海口置业有限公司（以下简称“绿地公司”）商品房买卖合同纠纷一案，均不服海南省海口市龙华区人民法院(2019)琼0106民初11097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   孙某上诉请求：1.撤销一审判决，依法判令绿地公司于本判决生效之日起七日内向孙某支付逾期交房违约金54414.8元（以618350元为基数，自2019年4月1日起至2019年9月23日止按日万分之五计算）；2.本案一审、二审的案件受理费由绿地公司承担。事实与理由:一、一审判决认为“绿地公司称其不存在逾期交房行为，应视为其对逾期交房违约金的约定提出异议”错误。绿地公司仅是对不存在逾期交房提出异议，而不是对违约金的约定提出异议。绿地公司在答辩意见第四点专门就违约金数额作了抗辩，也只是提出了孙某主张的违约金数额超过了补充协议第九条第六款约定的数额，并未对违约金约定过高提出异议。一审强行对违约金进行调整，违背民事自治和契约自由的原则。二、一审判决酌情将违约金调整至日万分之一错误。逾期交房是一种迟延履行行为，一旦发生该迟延行为，违约金就具有惩罚性。双方关于违约金的约定在法律规定的范围内，法院不应任意调整。三、孙某的诉讼请求有事实根据和法律依据，应予以支持。孙某已按合同约定支付完全部购房款，绿地公司逾期交房，孙某有权按照合同约定要求绿地公司支付逾期交房违约金。四、一审判决任意强行调整违约金，属于滥用自由裁量权。理由同上，且同样版本的合同、同样的事实、同样的理由起诉绿地公司逾期交房交房违约金，所有生效判决都是认可意思自治、契约自由，支持了购房者的诉讼请求。   绿地公司辩称，首先，绿地公司不存在逾期交房行为。一审判决调低违约金的比例有法律依据，即我国合同法第一百一十四条第二款规定。绿地公司在一审答辩及庭审中提出不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任，不应支持违约金。基于此，从逻辑上讲，不宜直接提出违约金过高，应予减少的相应主张，绿地公司关于不应支持违约金的主张，属于比减少违约金更进一步的诉求。从程度上讲，应视为已包括了减少违约金的主张。因此，一审判决适当调整违约金的做法符合法律的规定。其次，一审判决只是调整合同约定的逾期交房违约金比例，并未确定必须执行合同约定的逾期付款违约金比例。孙某认为一审判决调整逾期交房违约金比例后，必然导致不公平的说法不成立。再次，孙某因贷款购房支付的利息是基于贷款合同必须履行的合同义务，该利息不是因为所谓的绿地公司逾期交房导致的损失，二者没有关联性。截止目前，孙某并未举证证明其因所谓的绿地公司逾期交房导致的损失超过按日万分之一计算的违约金金额。因此孙某的上诉理由不成立，应予驳回。   绿地公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法驳回孙某的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由孙某承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院错误地将海口质监站2019年5月5日作出《建筑工程质量监督报告》的时间认定为房屋满足交房条件的时间，并由此认定绿地公司存在逾期交房的违约行为错误。具体如下：   一、建设工程经竣工验收合格即可交付使用，质监站出具的《建筑工程质量监督报告》不是认定房屋是否满足交房条件的依据，绿地公司未逾期交房。   首先，根据《建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程具备了竣工验收条件，经勘察、设计、施工、监理四方验收合格即竣工质量验收合格后，即可交付使用。质监站出具的《建筑工程质量监督报告》不是认定房屋是否满足交房条件的依据。其次，涉诉的3#、5#、8#、9#-13#、15#楼房经由绿地海德公馆项目的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位四方于2019年3月28日进行竣工验收合格，形成了《工程竣工验收报告》，并于2019年3月28日取得海口质监站出具的《海口市建设工程质量安全监督站关于终止绿地海德公馆3#、5#、8#、9#-13#、15#楼项目施工安全监督告知书》。因此，涉案项目经四方验收合格，已达到法律强制性规定的交付标准，满足交付条件，可以交付使用。再者，海口质监站在一审中回函：“根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条、第六条，工程竣工验收由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位实施，监督机构对项目验收情况进行监督。”可见，房屋验收是否合格，是否达到交付条件，是由四方验收决定的，而不是质监站决定的。最后，海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》不是合同第八条约定的应获得的“质监站验收文件”。根据前述回函，2017年7月之前，按照有关规定，海口质监站对建设单位组织的四方验收进行监督后，会向建设单位出具《施工质量监督的意见》，确认工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合规定。该《施工质量监督的意见》即为绿地公司与孙某在《商品房买卖合同》第八条中约定的“质监站验收文件”。但2017年7月之后，由于政策变化，质监站不再向建设单位出具该意见，而是在收到建设单位提交的《终止安全监督申请书》后，向建设单位发放《终止施工安全监督告知书》，作为建设单位进行竣工验收的条件之一。在收到建设单位提交的《竣工验收报告》后，再向建设行政主管部门提交《建筑工程质量监督报告》，且该报告不会向建设单位提供。可见，双方在《商品房买卖合同》第八条中关于绿地公司应在约定交房期限届满前获得“质监站验收文件”（指《施工质量监督的意见》）的约定已经无法实现。此时，双方只能依据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》的规定确定交房条件，即满足竣工验收合格要件。退一步说，海口质监站的《建筑工程质量监督报告》既然不对外出具，绿地公司便无从获得，从而也无法及时获悉该报告并及时通知孙某，因此导致绿地公司不能及时通知交房的责任不应由绿地公司承担。事实上，绿地公司在获悉该报告后即再次提醒孙某收房，但这反而成了一审判决认定绿地公司存在迟延通知、迟延交房的依据。   二、一审判决以海口质监站2019年5月5日作出《建筑工程质量监督报告》的时间作为房屋达到交付条件的时间于法无据。如前所述，应以《竣工验收报告》为依据确定房屋是否满足交付条件，即以2019年3月28日《工程竣工验收报告》出具的时间作为房屋满足交付条件的截止时间。在涉案房屋经四方验收合格并形成《工程竣工验收报告》后，绿地公司在2019年3月27日向孙某邮寄《绿地海南海德公馆项目交房通知书》，通知其前来办理交房手续，将已达到交付标准的房屋交付，符合法律规定，且不构成逾期交房，孙某未及时收房应自担其责。   三、绿地公司在房屋经四方验收并形成《竣工验收报告》后已将房屋交付给大部分业主，业主接收房屋并出具《绿地海德公馆业主收楼意见书》，说明房屋已达交付条件并经大部分业主认可。期间也有个别业主对房屋细节提出整改要求，但这并未影响双方办理房屋交接手续。绿地公司已经在合同约定期限内履行通知义务，孙某逾期收房应自担其责。本案中，孙某接受长城物业海南分公司就涉案房屋的改造，长城物业完成改造后交房。绿地公司于2019年3月29日依照《前期物业管理协议》将房屋及钥匙等移交给长城物业，以便其进行相应改造及物业管理。但是，包括孙某在内的部分业主认为房屋尚未完成改造，因此在接到绿地公司2019年3月27日的交房通知后拒绝办理交房手续。绿地公司认为，房屋完成四方验收达到交付条件与完成改造达到交付条件的责任主体分别是绿地公司及物业公司，是孙某在《商品房买卖合同》和《改造协议》中分别与绿地公司及物业公司约定的。孙某因物业公司尚未依《改造协议》约定完成房屋改造而拒绝依《商品房买卖合同》约定与绿地公司办理交房手续，混淆了两个不同的法律关系和责任主体。绿地公司在2019年7月26日邮寄《房屋交付温馨提醒函》，是在孙某收到2019年3月27日交房通知后迟迟不前来收房而再次进行的提醒。孙某怠于收房，并以此要求绿地公司支付逾期交付的违约金，没有事实和法律依据。   四、涉案项目建设期间遭遇了多次台风及政府决定影响，被迫停工达26天,不存在承担逾期交房违约责任的问题。根据2019年3月26日施工单位向绿地公司出具的《建议调整海德公馆项目竣工日期报告》，一是天气原因导致的工期延误，分别有：1、2017年9月13日-9月15日，因台风“杜苏芮”影响，项目主体施工暂停3天；2、2017年10月11日-10月14日，因台风“卡努”影响，项目主体施工暂停4天；3、2018年9月15日-9月18日，因台风“山竹”影响，项目部外架拆除及外墙装饰施工暂停4天；4、2017年11月14日-11月15日，受极端暴雨天气影响，项目主体施工暂停2天（市区最大降雨量超过200mm）；二是2018年4月份，政府通知因博鳌论坛期间海口实行交通限行，建筑垃圾、砂石、渣土运输车、混凝土罐车等重型车辆全天禁止上路行驶，导致项目砌筑、抹灰的施工从2018年4月17日-4月11日暂停，共5天；三是因盐灶路管廊施工开挖项目主体大门门口区域，导致项目部大门处材料运输车、混凝土泵车等大型车辆无法通行，主体施工暂停8天。以上不可抗力因素导致了涉案项目工期延误合计26天。根据《商品房买卖合同》附件七补充协议第二条约定，上述三项导致工期延误的因素都属于不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况，绿地公司无需承担逾期交房责任。事实上，因绿地公司组织施工有方，仍在合同约定的交房期限前完成了工程竣工验收，并未逾期，不存在承担逾期交房违约责任的问题。   综上所述，绿地公司不存在逾期交房的违约事实，亦不应该承担违约责任，一审法院认定事实不清，导致其适用法律错误。恳请二审法院查明事实，依法撤销原判，驳回孙某的全部诉讼请求。   孙某辩称，一审法院认定绿地公司逾期交房的事实认定清楚，但认定逾期时间的截止条件和时间有误。首先，不能以四方验收合格的时间作为满足房屋交付条件的时间，应当依据涉案合同的约定，以实际收房时间作为逾期交房的截止时间。其次，依据《城市房地产管理法》第二十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条、第五十条，《城市房地产开发经营条例》第三十一条和《商品房销售管理办法》第七条的规定，绿地公司须取得海口市住房和城乡建设局颁发的《海口市建设工程竣工验收备案表》，才能履行交付义务。最后，绿地公司未按照合同约定履行书面通知买受人并办理查验手续的义务，应以实际收房日期作为逾期交房的截止日期。   孙某向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司向孙某支付违约金54414.8元（以618350元为基数，自2019年4月1日起至2019年9月23日止按日万分之五计算）；2.本案案件受理费由绿地公司承担。   一审法院认定事实：海口市盐灶路北侧绿地海德公馆项目的开发商为绿地公司，绿地公司于2017年3月24日取得绿地海德公馆5#、9#楼的《海口市商品房预售许可证》，证号为：〔2017〕海房预字（0035）号。2017年4月23日，孙某（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人投资开发的位于海口市盐灶路北侧Y-01地块海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆9#楼（幢）815号房，房屋建筑面积42.91平方米，其中套内建筑面积为32.68平方米，房价为按套内建筑面积每平方米14410.4元，总金额人民币618350元。买受人应于2017年4月23日支付房款318350元，第二期房款人民币300000元，买受人应当自合同签署之日起60日内，即2017年6月23日前完成贷款审批手续，并向出卖人支付相应房款。合同第八条约定：出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3.该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。2.买受人未按本合同约定向甲方支付购房款或未履行合同约定的其他义务的。合同第九条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起7日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。如果买受人因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理。在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，出卖人应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知买受人办理交房手续。合同第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。另外，该合同附件七补充协议第二条约定：......5.若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：（1）因不可抗力或意外事件，包括但不限于导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、非典等重大流行性疾病等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况；（2）因政府政策变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的；（4）因政府报批时间超过政府已公布的办事时限而导致延误交房的；（5）因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的；（6）军用设施规划及其施工的影响。第九条第6项约定：买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。上述合同签订后，孙某按约定向绿地公司支付了购房款。   2019年3月28日，绿地公司向绿地海德公馆项目的勘察单位中冶集团武汉勘察研究院有限公司（以下简称武汉勘察院）、设计单位海南珠江建筑设计院有限公司（以下简称珠江公司）、施工单位成都建工第二建筑工程有限公司（以下简称成都二建）、监理单位广东鲁班行技术管理有限公司（以下简称鲁班公司）申请对绿地海德公馆3#、5#、9-13#、15#号楼进行竣工验收，并制作了绿地海德公馆3-1#楼、3-S1#、3-2#楼、3-S2#楼、5#楼、9#楼的《工程竣工验收报告》及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，绿地公司、武汉研究院、珠江公司、成都二建、鲁班公司于同日分别在该《工程竣工验收报告》及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》中作出了工程质量合格或同意通过竣工验收、验收合格、符合要求的意见。2019年3月26日，绿地公司向海口质监站提交《关于办理终止安全监督的申请》，内容为：绿地海德公馆项目3#、5#、9-13#、15#号楼已完成工程设计和合同约定各项内容，施工现场各类防护措施已拆除，经检查已无安全隐患，施工现场为完工状态，施工单位人员已于2019年3月26日全部退场，特此申请办理终止项目安全监督手续，请予尽快办理。2019年3月29日，海口质监站对绿地公司作出《关于终止绿地海德公馆3#、5#、9-13#、15#号楼项目施工安全监督告知书》，内容为：接你单位对绿地海德公馆3#、5#、8#、9-13#、15#号楼项目的《终止施工安全监督申请》，经查验具备条件。同意终止施工安全监督，终止监督时间自你单位签收此告知之日起。2019年3月29日，绿地公司签收该《关于终止绿地海德公馆3#、5#、8#、9-13#、15#号楼项目施工安全监督告知书》。2019年3月29日，绿地公司与长城物业海德公馆管理处（接收人）签订《移交单》，内容为：根据移交人与接收人签订的《前期物业服务合同》相关约定，双方于2019年3月29日起组织对海德公馆项目地块3#、5#、9#号楼进行承接查验。经现场查验，上述楼栋符合移交条件，接收人同意对上述物业进场开展物业服务。2019年3月26日，绿地公司作出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》，通知孙某自2019年3月31日开始，办理涉案房屋交付手续，要求孙某在前来办理交付手续之前最好先与置业顾问预约联系，并告知了孙某需要携带的资料及相关款项；如孙某未能在上述办理时间内办理交房，下次办理时间提前致电进行预约。2019年3月27日，绿地公司向孙某邮寄了该通知书，孙某于2019年3月28日签收。孙某认为涉案房屋未达到交付条件，未按通知要求与绿地公司办理交房手续。2019年7月，绿地公司作出《房屋交付温馨提醒函》，内容为：按照孙某与绿地公司签订的《商品房买卖合同》相关约定，孙某所购买的涉案房产已具备交付条件；截止今日，孙某还未到场办理房屋交付手续；提醒孙某尽快办理房屋交付手续。2019年7月26日，绿地公司向孙某邮寄了该通知书，孙某于2019年7月27日收到该通知书。另查明，2019年5月5日，海口质监站就绿地海德公馆项目向海口市住房和城乡建设局作出《建筑工程质量监督报告》，内容为：绿地海德公馆3#、5#、8#、9-13#、15#号楼工程建设单位于2019年3月28日按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》，组织参建各方组成验收组进行了竣工验收；我站对该工程的建设和验收过程实施了监督。该报告载明：工程名称为绿地海德公馆3#、5#、8#、9-13#、15#号楼，开工时间为2016年11月17日，竣工验收时间为2019年3月28日，实施质量监督起止时间为2016年11月17日至2019年3月28日；工程竣工验收监督意见为：经我站监督，绿地海德公馆3#、5#、8#、9-13#、15#号楼工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》等有关规定；监督结论及意见为：根据我站对绿地海德公馆3#、5#、8#、9-13#、15#号楼工程的监督情况，同意申请工程竣工验收备案。本案审理过程中，一审法院于2019年11月25日向海口质监站作出《关于建设工程质检验收有关问题的征询函》，向其函询涉案建设工程质检验收的相关问题，具体如下：1.贵单位是否对绿地公司开发建设的“绿地海德公馆”项目进行工程质量验收并出具相关验收文件？请就建设工程质检验收的组织形式、验收程序、执行验收标准、验收结论等相关情况予以函告并附相关文件材料；2.贵单位于2018年12月28日向绿地公司作出的《海口市建设工程质量安全监督站关于终止绿地海德公馆项目施工安全监督告知书》，明确终止对该工程项目的施工安全监督，能否据此认定上述建设工程项目完成了质检验收程序？3.绿地公司是否向贵单位提交“绿地海德公馆”项目的《工程竣工验收报告》？如已提交，贵单位何时收到？4.贵单位分别于2019年4月8日、5月5日作出“绿地海德公馆”项目的《建筑工程质量监督报告》是否向绿地公司出具？2019年12月4日，海口质监站向一审法院出具《关于建设工程质检验收有关问题的复函》，就一审法院函询问题回复如下：一、根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条、第六条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施，绿地海德公馆项目质量竣工验收由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位实施，监督机构对项目验收情况进行监督。建设工程质量竣工验收的组织形式、验收程序、执行标准、验收结论等相关情况详见《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、第七条有关规定；二、绿地海德公馆项目建设单位分别于2018年12月26日和2019年3月26日向我站提交1、2、6、7号楼及3、5、9号楼的终止安全监督的申请，我站根据《房屋建筑和市政基础设施工程施工安全监督规定》查验具备终止安全监督的条件，同意终止施工安全监督，发放《终止施工安全监督告知书》。该告知书只是证明施工现场各类防护措施已拆除，无安全隐患，为建设单位组织竣工验收前置条件之一，并不能作为项目竣工验收合格的证明；三、绿地公司2019年3月28日组织勘察、设计、施工、监理单位对“绿地海德公馆”项目进行质量竣工验收，经验收各方签署意见形成《工程竣工验收报告》并向我站提交；四、根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，工程质量监督机构在工程竣工验收后，向建设行政主管部门（备案机关）提交工程质量监督报告，该监督报告由监督机构向备案机关提交作为备案机关办理竣工验收备案手续依据之一，不向项目参建各方出具，我站未向绿地公司出具《建设工程质量监督报告》。   一审法院认为，孙某及绿地公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定，绿地公司应当于2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口质监站验收合格，并取得验收文件的商品房交付孙某使用；在双方进行交接时，绿地公司应当向孙某出示上述证明文件及有关资料，若交付商品房时不出示或出示不齐全，孙某有权拒绝交接，孙某拒绝交接的，绿地公司应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知孙某办理交房手续。合同签订后，孙某依约履行了支付购房款的义务，但绿地公司于2019年3月27日向孙某发出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》时，尚未取得海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》，涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，孙某有权依据合同约定拒绝交接，绿地公司上述通知行为不能视为已履行交房义务。绿地公司辩称其发送通知之时四方验收已通过，房屋已符合交付标准，故其发出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》时已履行交房义务，该主张与双方合同约定的交付条件不符，一审法院不予采纳。绿地公司辩称其已于2019年3月29日依照《前期物业服务合同》将房屋移交给前期物业管理单位长城物业，应视为其已将涉案房屋交付给孙某，但绿地公司此后于2019年7月作出《房屋交付温馨提醒函》，载明涉案房屋已具备交付条件，孙某还未办理房屋交付手续，要求孙某收到函件后尽快办理房屋交付手续，说明绿地公司对于尚未交付房屋一事是明知的。因此，对于绿地公司该抗辩理由，一审法院不予采纳。双方在合同中约定交房的条件是房屋经海口质监站验收合格并取得验收文件。根据本案查明的事实，建设单位提出工程竣工验收报告后，工程质量监督机构才对工程竣工验收的各项情况进行监督，并作出《建筑工程质量监督报告》。海口质监站作出《建筑工程质量监督报告》的时间是2019年5月5日，载明的竣工验收时间为2019年3月28日。虽政策变化后海口质监站对《建筑工程质量监督报告》不予主动公开，但即便公开也只能是2019年5月5日之后，故应认定涉案房屋满足交房条件的时间是2019年5月5日。在交房条件成就后，绿地公司于2019年7月26日以邮寄《房屋交付温馨提醒函》的形式通知孙某办理交房手续，孙某于2019年7月27日收到该函，应视为绿地公司已履行了通知交房义务。绿地公司存在逾期交房行为，应承担相应的违约责任，逾期交房的时间应计算至2019年7月27日，共计118天。孙某主张计算至实际交房之日止，因其收到该函件后未及时办理房屋交接手续延误的时间，不应由绿地公司承担责任，故对孙某主张的2019年7月27日以后的违约金，一审法院不予支持。绿地公司辩称其不存在逾期交房的行为，应视为其对逾期交房违约金的约定提出异议，结合本案孙某的实际损失情况，根据公平原则，一审法院酌情将逾期交房违约金调整至按日万分之一计算，即绿地公司应向孙某支付逾期交房违约金7297元（618350元×0.1‰×118天），对孙某请求中超出的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、限绿地公司于本判决发生法律效力之日起十日内向孙某支付逾期交房违约金7297元；二、驳回孙某的其他诉讼请求。案件受理费1160.37元，由孙某负担1005.37元，绿地公司负担155元。   本院二审期间，各方当事人未提交新证据。   本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为:1.绿地公司的交房条件应如何确定,是以经勘察、设计、施工、监理四方验收合格即竣工质量验收合格后为交房条件还是以经海口质监站验收合格为交房条件；2.绿地公司是否应当承担逾期交房的违约责任及违约金的计付比例问题。   第一，关于交房条件，孙某与绿地公司签订的《海口市商品房买卖合同》未违反国家法律及行政法规的强制性规定,属有效合同,依法应予保护,双方均应依约履行自己的义务。从合同第八条的约定看,合同列出了三种交房条件,即:(1)该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收,并取得建筑工程竣工验收备案证明文件;(2)该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记;(3)该商品房经海口市建设工程质量监督站验收合格，并取得验收文件。双方选择了第(3)种作为交房条件。依照该约定,涉案房屋的交房条件为涉案项目经海口市建设工程质量监督站验收合格，并取得验收文件。依照该约定,涉案房屋的交房条件为涉案项目经海口市建设工程质量监督站验收合格，并取得验收文件。绿地公司主张“以四方验收合格为交房条件”的观点,与合同约定不符,本院不予采纳。虽然合同中未明确约定验收文件的具体名称，但可以确定的是，涉案项目必须经过海口市质监站验收合格，取得的验收文件亦是由该站出具。根据质监站的回函，质监站验收合格的文件应理解为《建筑工程质量监督报告》，《终止施工安全监督告知书》只是证明施工现场各类防护措施已拆除，无安全隐患，为建设单位组织竣工验收前置条件之一，并不能作为项目竣工验收合格的证明。绿地公司主张“2017年7月之后，由于政策变化，质监站不再向建设单位出具《施工质量监督的意见》，而是在收到建设单位提交《终止安全监督申请书》后，向建设单位发放《终止施工安全监督告知书》，作为建设单位进行竣工验收的条件之一”，对此，本院认为，虽政策变化后海口质监站不再向建设单位出具《建筑工程质量监督报告》，但不代表质监站不再履行监督职责，质监站仍然会制作该报告，其出具的《建筑工程质量监督报告》仍然是办理竣工验收备案手续的依据之一，绿地公司仍有义务主动跟进并获悉相关情况，合同约定的交房条件并非因政策变化不能实现。另外，根据质监站出具《建筑工程质量监督报告》的时间，即便公开也只能是2019年5月5日之后。综上，应认定涉案房屋满足交房条件的时间是2019年5月5日。一审认定正确，本院予以确认。   第二，关于逾期交房的违约责任及违约金的计付比例问题。如前所述，绿地公司未如期交房，存在逾期交房的违约行为,应当承担相应的违约责任。绿地公司主张的“四方验收并形成《竣工验收报告》后已将房屋交付给大部分业主，业主接收并出具收楼意见书，说明房屋已达交付条件并经大部分业主认可”的观点，本院不予采纳。是否达到交房条件应以合同约定为准，不应以大部分业主无异议就认为本案业主亦无异议。绿地公司主张的“台风及政府决定等因素导致工期延误，无需承担逾期交房责任”的观点本院认为，首先,绿地公司作为专业的房地产开发公司,在确定交房日期时即应将工程竣工验收所需时间及各种影响因素考虑在内;其次,海南多台风、暴雨是众所周知的事实，博鳌论坛亦是众所周知的事实，这两种因素并非不能预见；第三，关于其他因素，绿地公司未能举出充分证据证实对工程的重大实质影响。故对该主张,本院亦不予支持。关于违约金的计付比例，一审结合孙某的实际损失情况，根据公平原则，酌情将逾期交房违约金调整至按日万分之一计算，并无不妥。一审判决绿地公司应向孙某支付2019年4月1日至2019年7月27日期间的逾期交房违约金7297元（618350元×0.1‰×118天）正确，本院予以维持。孙某虽对此提出上诉，但未能提供具体损失数额，故对此项上诉意见，本院不予支持。   综上所述，绿地公司和孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   孙某缴纳的二审案件受理费1160.37元，由孙某负担；绿地集团海口置业有限公司缴纳的二审案件受理费1160.37元，由绿地集团海口置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 苏 慧   审判员 张 慧   审判员 罗静怡      二〇二〇年九月二十六日   书记员 陈麒吉   附相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   风险提示   1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。