湖南省衡东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0424民初800号 原告湖南尚达置业有限公司，住所地：衡东县洣水镇创大西路（尚达豪庭内）。 法定代表人李弥，公司总经理。 委托代理人林彬华，湖南楚云律师事务所律师。 被告黄田艳，女，汉族，1987年9月15日生，户籍住址湖南省衡东县。 委托代理人颜伟，湖南衡州律师事务所律师。 原告湖南尚达置业有限公司(以下简称尚达置业)诉被告黄田艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法由审判员单振华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚达置业之法定代表人李弥、委托代理人林彬华到庭参加诉讼，被告黄田艳及其委托代理人颜伟到庭参加诉讼。2020年8月7日，原、被告向本院申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 原告尚达置业请求法院判令：1、解除HD2017001989号《衡东县商品房买卖合同》；2、被告支付违约金2万元（应付款40万元×5%=2万元）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年2月11日，原、被告之间签订HD2017001989号《商品房买卖合同》，被告向原告购买尚达·峰景商住楼预2701室商品房，总购房款575872元，付款方式为银行按揭。合同签订后，被告支付了首付款175872元，但40万元的银行按揭款一拖再拖。原告尚达置业于2019年8月发出合同履行催促函，要求被告尽快付款，被告收到后至今未缴纳余下购房款。根据《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。原告认为，被告没有全面履行合同之诚意，更无善意履行合同之行为，为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告黄田艳辩称:1、不同意解除《房屋买卖合同》，被告买房时已向原告说明征信有问题，原告方承诺可以解决好此事，当时是说办理假离婚证就可以贷款，被告是基于此才与原告签订合同,交付首付款。2、涉案商品房买卖合同不符合解除的条件。造成本案纠纷的主要过错方是原告，原告方的销售人员在销售过程中存在诱导、欺骗行为，致使被告错信，在商业贷款未通过后双方没有就后期款项的支付达成合意。涉案商品房买卖合同中约定的建筑面积为101.32平方米，而实际面积为143.36平方米，原告方存在虚假预售。3、《房屋买卖合同》中有关违约责任的条款明显存在不平等，买受人违约责任是累计应付款的百分之五，出卖人只是累计已付款的百分之一，该约定不符合住建部门的相关规定。4、被告方正在积极筹集资金，将分期支付。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明： 原告尚达置业成立于2010年6月18日，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围房地产开发经营等。 2017年2月11日，原告尚达置业（出卖人）与被告黄田艳（买受人）签订合同编号为ＨＤ2017001989的《衡东县商品房买卖合同》，合同主要约定：1、商品房位于衡东县（尚达·峰景）预2701室，建筑面积共101.32平方米，单价为每平方米5683.7元，总金额为575872元。2、（第五条）面积确认及面积差异处理，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。3、买受人的付款方式为银行按揭，收款以收据为准。买受人必须在出卖人通知办理贷款手续后15天内提供相关资料办理贷款。买受人如按揭贷款额度不足，买受人必须在出卖人通知该情况后的7天内补齐相应的首付款；买受人如银行按揭资格审查不能通过，买受人15天内必须无条件改为一次性付款。如不能补齐首付款或改为一次性付款，则按本协议第七条处理。4、（第七条）买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在30日之内，自本合同规定的应付款之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。5、（第九条）除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。 同日，原告尚达置业（甲方）与被告黄田艳（乙方）签订了《补充协议》，内容如下：乙方购买了甲方开发的“尚达·峰景”项目住房一套，房号为2701，购房合同号为HD2017001989，该合同单价为5683.7元／平方米，总金额为575872元。因房交会期间时间紧迫，导致该网签合同面积与实际建筑面积不符，实际房款按143.36平方米计价，购房单价为4017元／平方米，总房款为575872元。双方约定最终面积以不动产权证面积为准，购房款按4017元／平方米计算，多退少补。 合同签订后，被告向原告支付了购房首付款175872元。 因被告黄田艳银行贷款资格审查未通过，剩余房款40万元未付，原告以被告逾期付款超过30日、出卖人有权解除合同为由于2020年5月12日向本院提起诉讼，本院受理后依法向被告送达了起诉状副本等法律文书，被告于同年5月22日确认签收。 另查明，涉案《衡东县商品房买卖合同》文本由原告提供，文本内容为预先拟定的填空模式。 上述事实，依据当事人提供的《衡东县商品房买卖合同》、湖南衡东农村商业银行股份有限公司个人房地产贷款相关资料、情况说明、补充协议及当事人的陈述，予以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《衡东县商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人均应依合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告支付原告房屋首付款175872元，剩余房款40万元的付款方式为银行按揭。因被告银行按揭贷款资格审查未通过，剩余房款不能如期支付，被告应按约定在银行按揭贷款资格审查不能通过后，15日内必须无条件改为一次性付款，如不能改为一次性付款，则按合同第七条处理。原告提供的银行按揭贷款申请资料、情况说明及证人证言均表明银行按揭贷款资格审查的结果是银行直接向原告告知，然后由原告告知被告。然而原告是否将银行按揭贷款资格审查结果告知被告尚未可知，其提供的证据亦不能证明，但被告在收到本院送达的起诉状副本即2020年5月22日起，视为已知晓该情况，自2020年5月22日起算15日即至2020年6月6日止应无条件改为一次性付款。合同对付款的期限未进行约定，双方当事人对此未达成合意，依照合同法第六十二条关于履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，故自2020年6月7日起，原告有权要求被告随时履行，但应给被告必要的准备时间，综合合同签订及申请贷款时间、应付款金额等因素考虑，给予被告一个月的准备时间，即付款到期日为2020年7月6日。现被告至今未付清房屋剩余款项，已逾期超过30日，依约原告有权主张解除合同。合同解除后，被告已支付给原告的房屋首付款，原告应予以退还。被告未依约依法履行合同义务，应承担相应的违约责任。被告辩称合同中有关违约责任的条款明显存在不平等，买受人违约责任是累计应付款的百分之五，出卖人只是累计已付款的百分之一。涉案合同文本系由原告单方提供，合同中关于违约责任的条款内容为重复使用而预先拟定，双方违约责任的承担亦不对等，被告的违约责任明显重于原告，该合同第七条中关于“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”的约定内容无效，对被告无法律约束力，故本院对原告要求被告支付违约金2万元的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南尚达置业有限公司与被告黄田艳于2017年2月11日签订的合同编号为HD2017001989的《衡东县商品房买卖合同》。 二、原告湖南尚达置业有限公司自本判决书生效之日起十日内退还被告黄田艳房屋首付款175872元。 三、驳回原告湖南尚达置业有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取2019元，由原告湖南尚达置业有限公司承担1054.5元，被告黄田艳承担1054.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  单振华 二〇二〇年九月十日 法官助理何春霞 书记员康诗慧                            校对责任人：何春霞 打印责任人：康诗慧                附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。