广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3455号上诉人（原审原告、反诉被告）：阮月池，女，1977年8月24日出生，汉族，住广东省中山市************。委托诉讼代理人：阮霭芬，广东泓业正杰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：阮北有（YUEN,PAKYAU），男，1960年6月12日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市***********之2及广东省中山市****************。委托诉讼代理人：张继成，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁仲文，广东保信律师事务所实习律师。上诉人阮月池因与上诉人阮北有（YUEN,PAKYAU）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阮月池上诉请求：1.变更一审判决第五项为阮北有应向阮月池支付工程款104983.86元；2.撤销一审判决第六项；3.阮北有对阮月池的损失承担100%的赔偿责任，阮北有应向阮月池支付一审判决第四项全额利息。事实和理由：一、一审法院过错责任比例认定有误。导致合同无效的过错责任在于阮北有，按照房地产买卖合同第四条约定，在阮月池向阮北有支付了第一笔转让款一周内，阮北有将钥匙和产权证明交付阮月池，但从交易第一天开始至今，阮北有从没有出示过不动产权证正本，故本案交易过错方为阮北有。二、一审法院认定工程款损失的金额有误。除一审法院认定的工程款外，阮月池还另支付工程款34680元。据此，阮月池共支付工程款104983.86元。虽然阮月池支付的加压水泵、安装应急灯没有提供第三方出具的证据，但提供了现场安装照片，证明阮月池确实安装了加压水泵和应急灯，法院应酌情确定该金额。此外一审法院亦遗漏了安装消防器械24500元。涉案房屋系被沙溪镇流动人口和出租屋管理服务中心要求整改，阮月池按照整改要求对房屋进行了整改并支付了前述工程款，阮北有应全额返还工程款给阮月池。三、一审认定阮月池向阮北有支付房屋占用费标准错误。阮北有提交的租金评估报告系其单方委托，该评估结论月租金15716元过高，一审法院不应采信该租金标准。阮月池提供的一审补充证据8、9客观反映实际收取的租金才9000多元，该证据更客观真实。即使法院认定阮月池应向阮北有支付房屋占用费，亦应从阮月池收取的租金中先扣减上述费用，再根据过错责任分配。针对阮月池的上诉，阮北有辩称，一、阮月池应承担本案全部过错责任。1.签订涉案合同时双方均知悉涉案房屋无法办理过户变更登记手续，合同对此已明确约定；2.合同签订后，阮北有已按合同约定交付涉案房屋，同时阮月池对房屋行使占有、使用、收益的权利，除了不能过户外，不影响其使用；3.阮月池在履行合同中存在逾期支付款项且至今仍未付清购房款，阮月池以合同无效为由提起本案诉讼请求收回本案购房款，非法获取相关利息、违法占有使用房屋获取的利益。二、阮月池要求赔偿墙身翻新以及安装闭路监控、铁门、车棚、水泵、消防器械、应急灯所支出的费用缺乏事实和法律依据。1.阮月池主张该部分金额为104983.86元已超出一审主张金额79780元，超出部分不属于二审审理范围；2.阮月池提交的支付凭证存在明显瑕疵，不能作为本案证据使用，更无法证明整改项目的存在及款项的发生；3.即使整改项目存在，从阮月池主张的赔偿项目除了墙身粉刷外，其余项目均为可拆卸的可移动物品，阮北有已向一审法院表示不同意利用，阮月池需自行把它全部拆卸恢复原状，并承担因此所产生的费用；4.本案唯一过错方为阮月池，因本次事件产生经济损失，也应由阮月池承担。三、阮月池应按照租金标准全额支付占有使用涉案房屋的费用至实际返还之日。1.经双方确认涉案房屋交付时间是2017年9月29日，应从当日开始计算到实际返还房屋之日；2.阮北有提供评估报告是委托有资质的评估机构出具，具备客观真实性，同时阮月池及其代理人在一审时已经明确表示不对租金标准进行评估，因此该评估报告可以作为认定本案事实的依据；3.阮月池主张收取租金劳务费等是其自行处分权利的行为与本案无关。综上，请求二审法院驳回阮月池的上诉请求。阮北有上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项；2.变更一审判决第二项为阮北有应向阮月池返还购房款1614950元；3.撤销一审判决第四项、第五项，改判驳回阮月池的关于利息损失以及赔偿工程款损失的全部诉讼请求；4.变更一审判决第六项为阮月池应向阮北有支付房屋占用费（在2017年9月30日起至实际将涉案房屋返还之日止，按每月14635.92元计算）。事实和理由：一、阮关朝（阮雪莲的丈夫）虽于2017年8月24日向阮北有转账支付20万元，但该款是否已转化为涉案购房款，尚未经阮关朝、阮雪莲到庭确认。阮雪莲出具的《情况说明》不能作为一审法院认定阮关朝（阮雪莲的丈夫）于2017年8月24日向阮北有转账支付的20万元已转化为涉案购房款的唯一证据。一审法院未明确排除阮北有存在被案外人阮关朝重复主张权利可能性的情况下，阮北有只需向阮月池返还购房款1614950元，而非1814950元。二、一审法院未从涉案合同签订、合同目的、纠纷产生等一系列事实进行仔细分析，仅凭“当事人双方已清楚进行交易的房屋所占土地为农村集体土地但仍进行交易”这一行为便认定阮月池、阮北有对此过错相当（即对对方损失承担50%的赔偿责任），属于事实认定错误。1.阮月池在明知涉案房屋无法办理过户变更登记手续且本次交易行为可能存在效力瑕疵的情况下，为取得涉案房屋的租赁收益权，坚持购买涉案房屋。实际上，从阮北有于2017年9月29日向阮月池交付涉案房屋至今，没有发生任何影响阮月池对涉案房屋行使占有、使用、收益权利的情形且其已实际顺利收取两年多的房屋租金，阮月池购买涉案房屋的目的已完全实现。相反，经双方确认，阮月池不但未能按照约定履行付款义务，且直至起诉当日也未付清购房款。因此，就双方买卖涉案房屋的目的而言，阮北有没有任何过错；2.阮月池在自身权益未受到任何影响的情况下，以签订涉案合同时已明知的事实为理由主动提起本次诉讼，要求确认合同无效、返还购房款及赔偿利息损失，其行为的目的实质上是为了一己私利并获得多重收益，是本案的唯一过错方。按照阮月池提起诉讼的诉求以及事实理由可知，阮月池为获取租赁收益权而坚持购买涉案房屋，在已完全实现收益且无任何不利影响的情况下，因个人利益又主动通过诉讼方式主张确认合同无效并要求返还全部购房款及计算利息；从阮月池的一系列行为来看，阮北有不仅是彻彻底底的受害方，而且能明显反映出阮月池是违反民事交易最基本的诚实信用原则。三、阮月池所主张的购房款利息损失应由其自行承担。基于前述上诉意见，抛开阮月池是否存在利息损失不说，阮月池作为本案纠纷的唯一过错方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因涉案合同无效所产生的经济损失也应由阮月池自行承担，无权要求阮北有赔偿。另一方面，阮月池从接收涉案房屋之日开始已实际享有租金收益，现今反而通过诉讼途径确认合同无效再主张返还全部购房款及计算利息损失，明显属于一方通过合同无效而获取更多利益的情形，该情形与合同法规定合同无效内容的立法宗旨是严重相违背的。四、阮月池应按照原状向阮北有返还涉案房屋，且无权要求阮北有返还墙身翻新、安装自来水泵、按照宿舍楼监控及电脑、按照宿舍楼消防设备、更换感应灯和灯管的费用。1.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，阮月池因《房地产买卖合同》取得的涉案房屋，不存在不能返还或没有必要返还的情形，阮月池应当按照涉案房屋交付时的原状返还给阮北有。阮月池诉讼请求第3项所列举的项目，即使实际存在，亦属于可移动的设施设备，阮北有再次向二审法院明确表示不同意利用，阮月池需将其全部拆卸、恢复原状并承担因此产生的相关费用；2.阮月池在一审庭审当天向法庭提交的补充证据2-7的证据内容存在明显瑕疵，均是提起本次诉讼后形成，不具备任何真实性、合法性、关联性，也没有任何银行转账或微信支付的款项支出凭证予以佐证，所有该部分证据的种类充其量只能视为证人证言，在相关人员没有出庭接受主审法官、诉讼当事人双方询问并质证的情况下，根本不能作为证据使用，更无法证明整改项目的存在以及款项支付的发生。五、阮月池应按照每月每平方米12元的租金标准全额赔偿阮北有的经济损失。1.经双方当事人确认：阮北有向阮月池交付涉案房屋时，涉案房屋已存在租赁关系，属于带租转让，阮月池从2017年9月29日已实际收取租金收益至今；2.根据阮北有提供的评估报告，涉案房屋在2017年10月1日至2019年11月27日期间的月租金评估单价为12元/平方米，扣除阮北有自用部分面积90平方米，涉案房屋月租金金额为14635.92元。同时，在一审庭审过程中，阮月池也明确表示不需要针对阮北有提供的评估报告进行重新鉴定。故此，在阮北有不存在任何过错的情况下，阮月池应按照评估报告确定的租金标准全额赔偿阮北有的经济损失。阮月池答辩意见与其上诉理由一致。阮月池向一审法院起诉请求：1.确认阮月池、阮北有于2018年5月15日签订的《房地产买卖合同》无效；2.阮北有向阮月池返还购房款1814950元及利息（从每一笔款项支付之日起计至2019年9月30日止为147104.47元，详见《利息计算表》，另从2019年10月1日起，以1814950元为基数，按中国人民银行同期同类贷款等量齐观计算至还清款项之日止）；3.阮北有向阮月池返还墙身翻新款25800元、安装自来水加压泵3480元、安装宿舍楼监控及电脑26000元、安装宿舍楼消防设备17800元、安装宿舍楼翻新坏的感应灯和灯管1批6700元，共计797800元。阮北有向一审法院反诉请求：1.确认阮月池、阮北有签订的《房地产买卖合同》无效，阮月池立即向阮北有返还涉案房地产（位于中山市****************的房地产，不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权经0019645号）；2.阮月池支付自阮北有交付涉案房地产之日（2017年9月29日）起至阮月池返还涉案房地产之日止的占有使用费（暂计至2019年11月28日为408616元）。一审法院认定事实：1.涉案房屋位于中山市****************，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0019645号，登记的权利人为阮北有，权利类型为宅基地使用权/房屋所有权，权利性质为批准拨用/自建房，用途为农村宅基地/住宅，面积为土地487.3平方米，房屋1309.66平方米。2.2018年5月15日，阮北有（甲方、卖方）与阮月池（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：一、转让房地产现状。1.位置、面积：甲方所转让的物业为位于中山市****************的房地产，建筑面积合计为1309.66平方米，土地使用面积合计为487.3平方米。2.权属情况：甲方所转让房地产为甲方拥有完全产权的物业，并向政府有关部门领取了不动产权权证：[证号：粤（2018）中山市不动产权第0019645号]。二、转让价格。1.甲、乙双方一致同意以1850000元成交。该成交价格不受房地产重新测量面积的影响。2.本合同约定之交易价格为甲、乙双方交易的实际价格，不受房地产评估价或者双方在政府部门提供的格式合同上所记载的交易价格的影响。三、付款方式。乙方分三期将转让价款支付给甲方：本合同签订后，乙方须于2017年9月30日前将第一笔转让款450000元支付给甲方；2018年1月30日前支付第二笔款400000元给甲方；2018年10月30日前将剩余的转让款1000000元支付合甲方，双方交易完结。四、房地产交付。甲方收到第一笔转让款后一周之内将房屋的钥匙和产权证明转交给乙方。五、权利保证。1.甲方将该房地产按现状移交给乙方使用时，甲方保证乙方对转让房地产享有全部的充分的所有权和处分权，否则甲方按违约处理，甲方立即全额返还购房款给乙方。2.甲方责任：如遇国家或者有关政策依法征用该土地，所得的补偿款全额归乙方所有，如须甲方配合办理手续的，甲方须积极配合。3.待双方交易完结后，甲方及其继承人不得向乙方主张该土地及建筑物的所有权和使用权。4.如乙方出售该房产的，须提前一个月通知甲方，甲方享有优先购买权。六、房地产过户。由于目前政策性原因，导致该房地产暂时不能办理过户手续，如以后政策允许办理过户的，甲方或其直系亲属须在一个月内协助乙方办理过户手续，所产生的一切过户费用均由甲、乙方各承担一半（甲方最高只负责100000元的过户费，超出100000元的，由乙方承担），如乙方须转功能，所产生的转功能费用由乙方自行承担，甲方无须承担任何费用。如甲方或其直系亲属逾期未能协助乙方办理过户手续的，因此而产生的新增的过户税费由甲方或其直系亲属承担。逾期三个月（含三个月）仍不协助乙方办理过户手续的，视为甲方违约，乙方有权要求甲方或其直系亲属如数退还购房款。七、违约责任。1.合同期内，因甲方原因导致该物业不能出售的，按甲方违约处理，甲方除立即返还购房款外，还须支付500000元违约金给甲方。2.如乙方不能如期如数支付转让款给甲方的，视为乙方违约，乙方已支付购房款归甲方所有，且乙方须支付500000元违约金给甲方，甲方可收回该物业，另行出售给第三方。八、税费承担。办理房地产转让所需的税费全部由甲、乙各承担一半。九、合同的补充和变更。本合同履行过程中甲、乙双方经协商可对本合同进行补充或者变更，但必须以书面形式作出并经得双方确认。十、合同的生效和终止。1.本合同自甲、乙双方签字之日起生效，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。2.本合同在下列条件具备时终止：1）本合同已经履行完毕；2）甲、乙双方协商一致终止合同的履行。十一、特别说明。本合同生效后，如双方因本合同发生争议的，双方应先行协商另订书面协议。协商不成的，双方均有权向本合同签订地人民法院提起诉讼，违约方应按广东省律师服务收费标准向守约方赔偿律师费及其他诉讼支出。3.阮月池直接向阮北有支付购房款1614950元。2017年8月24日，案外人阮关朝通过其在沙溪家商行云汉支行账号为800***********219账户向阮北有在同一银行账号为800***********400账户转账200000元。阮月池提交的情况说明载明，案外人“阮雪莲”于2019年12月20日向阮月池出具了该份情况说明，内容如下：“中山市第一人民法院：阮月池诉阮北有房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2019）粤2071民初25713号]中，关于双方的买卖过程以及本人借给阮北有人民币20万的情况，说明如下：1.本人是中山市******人，与阮北有是同村人。阮月池与阮北有本身是不认识的，是通过我介绍认识的。2017年下半年，阮北有因资金周转困难，要将中山市****************的房地产出卖出去，我就介绍阮月池与阮北有认识，整个交易过程我都有参与。阮北有与阮池初步磋商好之后，就去了沙溪镇政府对面的公证处办理合同公证，但是由于阮北有当时没有办理不动产权证，公证处没有受理，合同就没有签订。后来双方又磋商，等不动产权证办妥后就去公证处办理合同公证。此时，阮北有提出因资金紧张，要求阮月池先支付45万元，涉案房地产的租金就由阮月池收取。阮月池从2017年9月开始陆续支付购房款，不动产权证于2018年初办理，双方就签订了本案的《房地产买卖合同》。2.本人丈夫阮关朝于2017年8月24日向阮北有转账20万元，是本人贷给阮北有周转的，后来阮北有没有还款，我就与阮月池商量，把阮北有欠我的20万元债权转让给阮月池，用于抵扣阮月池的购房款，当时我通知了阮北有，阮北有也知道这件事，阮北有一直跟我说阮月池欠他35000元，即阮北有已经承认20万元用于抵扣购房款。由于本人身体不适，无法出庭作证，特此说明。”阮月池共向阮北有支付购房款应为1814950元，支付日期及金额为见下表：序号支付日期金额（元）12017-9-114995022017-9-2940000032017-12-210000042018-2-53000052018-2-717000062018-2-910000072018-4-32000082018-5-1448000092018-8-410000102018-9-715000112018-9-26100000122018-10-12140000132019-10-30200000合计18149504.阮月池在使用涉案房屋期间，于2019年4月24日接到沙溪镇流动人口和出租屋管理服务中心的《出租屋整改通知书》，要求对涉案房屋进行飞线、消防设备、应急指示灯等进行整改。随后其委托中山市贝安智能科技有限公司对涉案房屋进行了室内粉刷、安装闭路监控系统，支付室内粉刷工程款25890.58元、闭路监控系统工程款25886.28元；委托中山市沙溪超值圣狮五金电器焊接安装四扇铁门和自行车棚，支付了18527元。5.阮北有委托中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司对涉案房屋的租金进行咨询，价值时点为2019年11月25日。中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司于2019年11月27日作出编号为中盈评字（2019）D156号《房地产租金价格咨询报告》，咨询结果：遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察咨询对象的特征及使用维护情况，运用比较法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，我司建议咨询对象的月租金评估价为15716元，详见《房地产租金价格咨询明细表》。《房地产租金价格咨询明细表》载明涉案房屋建筑面积1309.66平方米，房产用途为住宅，实际用途为住宅，月租金评估单价（含税我）12元/平方米，月租金评估价值15716元。6.2019年9月27日，阮月池将阮北有诉至一审法院，以其诉称之事实与理由主张本案实体权利。阮北有答辩期限内提出反诉，以其称之事实与理由主张实体如上。一审法院依法对本诉和反诉合并审理。2019年12月23日，一审法院公开开庭审理本案。庭审中，双方确认：涉案交易是带租交易，阮北月已于2017年9月29日交涉案房屋交付阮月池，并由阮月池收取租金至今（其中103房及2卡商铺由阮北有使用，但阮月池对该部分房屋面积不清楚，阮北有认为共计约90平方米）；阮月池不申请对涉案房屋的租金进行评估；阮月池不是阮北有所在农村集体组织的成员；案外人阮关朝与阮雪莲系夫妻关系；阮雪莲已经告知阮北有，其欠阮关朝的200000元转化为阮月池支付给其的购房款200000元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案阮北有（甲方、卖方）与阮月池（乙方、买方）于2018年5月15日签订《房地产买卖合同》，约定由阮北有将其名下所有的中山市****************[不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0019645号]出售给阮月池。但该涉案房屋占用的土地为集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据上述法条的规定，本案涉案房屋不得转让，故本案《房地产买卖合同》依法应属无效。因此，阮月池、阮北有主张本案《房地产买卖合同》无效，予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，阮月池主张由阮北有向其返还已支付的购房款共计1814950元（直接支付阮北有1614950元+阮雪莲与阮关朝夫妻债权转让200000元＝1814950元），阮北有主张由阮月池向其返还涉案房屋，均依法有据，予以支持。本案涉案房屋占用之土地为农村集体土地，阮月池、阮北有均在进行涉案房屋交易时已经清楚，但仍然进行交易，故双方对于本案合同无效均有过错，且过错相当。根据上述法条规定，阮月池、阮北有都有向对方请求赔偿损失的权利，均应对对方的损失承担50%的赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”根据上述法条的规定，结合本案双方当事人的举证质证情况，一审法院酌情确定双方的损失情况如下：因阮月池未举证证明阮关朝债权转让给其折抵本案购房款的具体时间，一审法院酌定其将阮关朝对阮北有200000元债权折抵本案购房款的时间为2018年10月30日（原合同约定的最后付款时间）；阮北有虽然单方委托评估机构对涉案房屋的租金进行评估，但阮月池予以否认后未向一审法院提出评估申请，故一审法院参照阮北有提交的评估报告，酌情确定涉案房屋的租金标准为每月15716元；阮北有当庭确认其占用涉案房屋的面积约90平米，阮月池未充分举证予以反驳，故一审法院酌情确定阮北有占用涉案房屋的面积为90平米，即阮月池实际占有和使用面积为1219.66平米（1309.66平米－90平米）；阮月池主张其在占用涉案房屋期间为管理涉案房屋而支付的合理费用包括墙体粉刷工程款25890.58元、闭路监控系统工程款25886.28元、铁门及车棚安装费18527元，并提交了由第三方出具的材料，且阮北有未提交充分证据予以反驳，一审法院酌情确定。综上，阮北有应向阮月池支付赔偿款为利息的50%以及墙体粉刷工程款25890.58元、闭路监控系统工程款25886.28元、铁门及车棚安装费18527元的50%即35151.93元[（工程款25890.58元+闭路监控系统工程款25886.28元+铁门及车棚安装费18527元）*50%＝35151.93元]；阮月池应向阮北有支付的赔偿款为7317.96元[1219.66平米*12元/平米*50%＝7317.96元]。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认阮月池与阮北有于2018年5月15日签订的《房地产买卖合同》无效；二、阮北有于判决发生法律效力后七天内向阮月池返还购房款1814950元；三、阮月池于判决发生法律效力后七天内向阮北有交付给位于广东省中山市****************的房屋[不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0019645号]；四、阮北有于判决发生法律效力后七天内向阮月池支付利息损失（以49950元为基数自2017年9月12日起，以400000元为基数自2017年9月30日起，以100000元为基数自2017年12月3日起，以30000元为基数自2018年2月6日起，以170000元为基数自2018年2月8日起，以100000元为基数自2018年2月10日起，以20000元为基数自2018年4月4日起，以480000元为基数自2018年5月15日起，以10000元为基数自2018年8月5日起，以15000元为基数自2018年9月8日起，以100000元为基数自2018年9月27日起，以140000元为基数自2018年10月13日起，以200000元为基数自2018年10月31日起，均至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的50%计算；以1814950元为基数，从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算）；五、阮北有于判决发生法律效力后七天内向阮月池支付工程款35151.93元；六、阮月池于判决发生法律效力后七天内向阮北有支付房屋占用费（自2017年9月30日起至实际将涉案房屋返还之日止，按每月7317.96元计）；七、驳回阮月池提出的其他诉讼请求；八、驳回阮北有提出的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23134.68元，减半收取计11567.34元，诉讼保全费5000元，合计16567.34元（阮月池已预交），由阮月池负担362元，阮北有负担16205.34元并于判决生效之日起七日内径付阮月池；反诉费3714.62元（阮北有已预交），由阮北有负担1857.31元，由阮月池负担1857.31元并于判决生效之日起七日内径付阮北有。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：二审中，双方均同意案外人阮雪莲、阮关朝无需亲自出庭作证，而是通过微信视频通话方式当庭核实有关事实。二审庭审中，阮关朝通过视频通话方式确认其于2017年8月24日向阮北有转账的20万元款项转化为阮月池支付给阮北有的购房款，债务转化后，阮北有与阮关朝的债务已结清。经质证，双方对阮关朝的陈述内容均予以认可。又查明，双方在庭审中一致同意适用内地法律作为处理本案纠纷的准据法。本院认为,本案系涉港房屋买卖合同纠纷，双方在庭审中一致同意适用内地法律作为本案的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。一审法院认定阮月池与阮北有签订的涉案房屋买卖合同因违反《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定而无效，并判令阮月池返还涉案房屋、阮北有退还涉案购房款，双方对此均服判，本院予以维持。根据双方的诉辩陈述，本案的争议焦点为：一、阮北有应退还的购房款金额问题；二、合同无效后各方应承担的过错责任比例问题；三、双方损失金额的认定问题。关于焦点一，阮月池主张其已通过自己账户及案外人阮关朝账户支付购房款1814950元，阮北有则对其中的200000元付款有异议，认为付款人阮关朝未到庭确认代付款事实(债务转化事实)，故否认阮关朝的200000元转账款系本案付款。鉴于二审期间阮关朝本人确认其于2017年8月24日向阮北有转账的200000元款项转化为阮月池支付给阮北有的购房款，并确认债务转化后阮关朝不会重复向阮北有主张债权，因此，上述阮关朝的200000元转账款应认定为阮月池的本案付款。一审法院认定阮北有应向阮月池返还购房款1814950元正确，本院予以维持。关于焦点二，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案房屋占用之土地为农村集体土地，阮月池、阮北有在进行涉案房屋交易时理应知道涉案房屋不能转让用于非农建设，但仍然进行交易，故双方对于本案合同无效均有过错，一审法院综合本案具体情况酌情认定阮月池、阮北有的过错责任比例为各承担50%的赔偿责任，并无不妥，本院予以维持。关于焦点三，即各方的损失金额问题。(一)关于房屋出卖人阮北有的损失金额问题。阮北有将名下的涉案房屋交付给阮月池占有使用并用于对外出租，必须导致阮北有因不能占有使用收益涉案房屋而产生损失，一审法院参照阮北有提供的评估报告,酌情确定阮北有的损失标准为每月每平米12元并无不妥，本院予以确认。至于阮月池提出上述租金评估价过高、应按实际租金标准确定房屋占用费的问题，本院认为，阮北有提供的评估报告不存在鉴定人不具备相应资格、评估程序严重违法、评估意见明显依据不足等导致评估结论不能使用的情形，一审法院采信该评估结论并无不妥。阮月池提供的《收租情况》系其单方出具，且其与案外人的租金约定不能推翻涉案评估结论的证据证明力，故其抗辩意见本院不予采纳。(二)关于房屋买受人阮月池的损失金额问题。阮月池的购房款被阮北有占用，理应产生资金占用费损失，一审法院按人民银行规定的同期贷款利率标准计付阮月池的资金占用费损失正确。至于阮月池在占用房屋期间所支出的墙体粉刷工程款25890.58元、闭路监控系统工程款25886.28元、铁门及车棚安装费18527元，系为维护管理涉案房屋所支出的合理费用，一审法院认定该损失属于阮月池的本案损失正确。至于阮月池主张其还另支付工程款34680元的问题，本院认为，阮月池主张的加压水泵3480元、安装应急灯工程款6700元仅有现场照片，并无第三方出具的证据，无法证实其损失金额，应承担举证不能的法律后果，一审法院不予认定该工程款金额并无不妥。此外，阮月池主张的消防器械款24500元不属于为维护管理涉案房屋所支出的合理费用，且相关消防器械阮月池可自行带走，故阮月池请求阮北有承担该部分损失缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人阮月池、阮北有的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12119元，由上诉人阮月池负担4855元，上诉人阮北有负担7264元。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 张 荣二〇二〇年九月二十二日书记员 林烨颖