江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2347号上诉人（原审原告）:高运祥，男，1957年12月7日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：王继宏，江苏四季青律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港赣榆大力混凝土有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇小盘社区。法定代表人：陈峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴新波，江苏瑞里特律师事务所律师。上诉人高运祥与被上诉人连云港赣榆大力混凝土有限公司（以下简称大力公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高运祥上诉请求：依法改判被上诉人继续履行《土地租赁合同》，支付租金98000元。事实与理由：一、一审法院没有查清上诉人何时饲养了鸡、狗，饲养鸡、狗的状态，饲养鸡、狗对被上诉人经营是否产生影响。事实上，上诉人只是短暂圈养几只鸡和一条狗，没有大量、长期饲养，没有给被上诉人混凝土罐车造成妨碍；何况鸡、狗看见上百吨的混凝土罐车惊吓的躲藏，怎么可能影响混凝土罐车洗刷。二、一审法院没有查清被上诉人单方解除合同的原因，被上诉人因混凝土罐车途经城区主干道进入厂区，罐车抛撒混凝土，租用上诉人场地用途是清洗混凝土罐车，使用三年从未提出过异议。2019年被上诉人将混凝土厂区搬至城区外围，不再对混凝土罐车清洗，不需要场地，才以饲养鸡、狗违反合同约定为由单方解除合同，因此场地不用是单方解除合同的全部原因，饲养鸡、狗只是借口。三、上诉人短暂圈养家畜是经过被上诉人允许，也没有进入租界，也没有造成鸡、狗死亡损失，如有损失甲方承担，双方没有约定解除合同条件，一审以合同约定解除条件成就解除合同，适用法律错误。被上诉人大力公司答辩称，原审法院认定上诉人违反合同约定正确，且被上诉人通过函告的方式通知了上诉人，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审维持原判。高运祥向原审法院提出诉讼请求：1.判令继续履行《土地租赁合同》，支付租金98000元；2.赔偿三间房屋经济损失40000元和12棵杨树8400元；3.恢复沉降池、洗车台、刷车台、硬化土地；4.承担本案诉讼费。在原审诉讼过程中，高运祥将诉讼请求变更为：1.判令大力公司继续履行《土地租赁合同》，支付租金98000元；2.诉讼费由大力公司承担。原审法院审理认定事实如下：高运祥从案外人连云港市赣榆区某社区居民委员会处承包了五亩土地，四至范围为东至怀仁路南西侧，南至小平原电动车厂，西至王绪景承包地，北至河堤。2016年7月1日，高运祥（出租方、甲方）与大力公司（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方自愿将5亩土地租赁给乙方使用，租赁期限为7年，从2016年7月1日至2023年6月30日；租金每年28000元，7年共计196000元，分两次支付，第一次付合同一半的租金98000元（从2016年7月1日到2019年12月31日），合同签订后预付10000元，然后乙方可以进场施工，在乙方施工期间，甲方保证村民不得到乙方租赁的土地上及周围闹事、阻碍乙方施工，因此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿，待乙方施工完毕后再按合同约定支付第一次应付剩余租金88000元，第二次租金98000元在第一次租金履行完毕后支付（从2020年1月1日至2023年6月30日）；在租赁期内，乙方再根据自身发展需要，可在租用土地内修建道路和排灌等水利设施，修建必须的生产及设备用房，所占用的土地，甲方无条件允许，甲方在合同签订后7日内负责拆除场地中间现有的三间房屋；乙方在经营期间，甲方应协助乙方搞好社会治安及其安全，未经乙方允许，村民及家畜不得进入租界，造成损失由甲方当事人承担；在租赁期内，任何一方不得单方面终止合同，若甲方终止合同，赔偿乙方投资开发的全部费用，若乙方终止合同，投资建设的设施归甲方所有；合同期满前，乙方不得损坏甲方的树木和建设设施等，乙方是否租用应在合同期满前三个月书面通知甲方，同等价格条件下乙方享有优先租用权。合同签订后，高运祥依约将涉案土地交付给大力公司，并拆除了场地中间的三间房屋。大力公司亦依约向高运祥支付第一期租金98000元（2016年7月1日至2019年12月31日），并在涉案土地上修建了水泥路、洗车台、刷车台、沉淀池等设施。2019年12月23日，大力公司向高运祥送达了律师函，载明：大力公司在租赁期间，高运祥一直居住在租赁土地上并饲养鸡、狗等家禽家畜，经多次协商，高运祥一直拒不搬出，亦未按规定拆除租赁地上的房屋。大力公司认为高运祥的行为已经违反合同约定，现通知高运祥解除合同。大力公司在送达上述律师函后在2019年12月31日前即撤离了租赁场地。高运祥认为大力公司无故解除合同，遂提起本案之诉。原审庭审中，关于饲养家畜问题，大力公司提供了拍摄日期为2019年12月5日的照片，照片显示涉案场地内饲养了鸡、狗家畜，并呈散养状态。高运祥认可饲养了鸡、狗，曾经还饲养过羊，但辩称都是圈养的，不影响大力公司使用场地。原审法院认为，高运祥与大力公司签订的《土地租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，双方之间的租赁关系依法成立。高运祥、大力公司均应按照合同的约定履行各自的权利义务。合同约定，未经大力公司允许，村民及家畜不得进入租界。大力公司提供的照片显示高运祥饲养了鸡、狗等家畜，且呈散养状态，故高运祥存在违约行为。大力公司在合同到期（2019年12月31日）前即向高运祥送达了解除合同通知书，并撤离场地，亦未存在拖欠支付租金等违约行为，故对高运祥要求大力公司继续履行合同的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，原审判决：驳回高运祥的诉讼请求。案件受理费4996元，减半收取2498元，由高运祥负担。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，2016年7月1日高运祥与大力公司签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中，大力公司于2019年12月23日向高运祥发出律师函，函中载明单方解除合同的理由是：高运祥一直居住在租赁土地上并饲养鸡、狗等家禽家畜，经大力公司多次要求，高运祥拒不搬出，亦未按合同拆除租赁地上的房屋。高运祥则不同意大力公司单方解除合同。本院经审查认为，双方在合同第四条第2项中有关于“未经乙方允许，村民及家畜不得进入租界，造成损失由甲方当事人承担”的约定，但大力公司提供的证据只能证明高运祥饲养了一条狗和少量的鸡；即使如大力公司所述上述家畜进入租赁场地，给大力公司经营产生一定影响，也不构成根本违约，大力公司不能据此单方解除合同。对于租赁场地上的房屋问题，高运祥已经按约定拆除了合同所约定的场地中间的三间房屋，对于高运祥居住的房屋，双方在合同中没有约定要求拆除或者要求高运祥搬离，故大力公司以此为由主张高运祥构成违约并要求解除合同亦无事实和法律依据。关于高运祥要求判令大力公司继续履行租赁合同的请求能否支持的问题，本院经审查认为，大力公司在本案中虽然不享有单方解除合同的权利，但双方之间系长期的场地租赁合同关系，鉴于大力公司的经营场地已经更换至其他场所，在出现合同僵局的情况下，为了充分发挥租赁物的价值，减少财产的浪费，有效利用资源，本院对高运祥要求大力公司继续履行租赁合同的请求不予支持，但高运祥可以另案主张因大力公司单方解除合同给其造成的相关损失。综上所述，原审法院认定事实基本清楚，但对双方在合同履行过程中的责任认定不当，本院予以纠正；对于本案的判决结果可以维持。因大力公司在不享有解除权的情况下单方解除合同，导致本案纠纷的发生，故本案的一、二审诉讼费用均应由大力公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4996元，减半收取为2498元，二审案件受理费2250元，均由大力公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 淼审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二〇年九月二十三日法官助理  汤馥宇书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。