浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0328民初1490号 原告：刘文薇，女，1962年7月27日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：马文兵，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗园园，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被告：文成县鼎然房地产开发有限公司，住所地浙江省文成县南田镇伯温东路32号，统一社会信用代码：91330328683148740L。 法定代表人：廖小飞。 原告刘文薇诉被告文成县鼎然房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2020年1月7日向本院起诉。本院于同日立案受理，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。2020年4月9日，本院作出（2020）浙0328民初94号民事裁定书，驳回起诉。原告不服向浙江省温州市中级人民法院提起上诉，2020年5月25日，浙江省温州市中级人民法院作出裁定，裁定如下：一、撤销浙江省文成县人民法院（2020）浙0328民初94号民事裁定；二、本案指令浙江省文成县人民法院审理。2020年6月10日，本院重新立案后，分别于2020年6月30日、7月23日、9月27日三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗园园到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文薇向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2011年11月13日签订的《商品房买卖合同》有效；2.被告向原告交付文成县南田镇大自然花苑2幢503室商品房，并协助办理过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更第二项诉请为：被告向原告交付文成县南田镇大自然花苑2幢503室商品房，并在解除查封之后协助办理过户手续。事实和理由：2011年7月，被告法定代表人廖小飞向张某借款1000万元，当年11月份，廖小飞还款200万元现金。2011年11月13日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×××97，房款计955710.00元，并就合同办理了备案登记，被告于2011年12月11日向原告出具了购房发票。上述购房款由廖小飞代张某指定的原告向被告支付，以此来履行清偿义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告房屋在2011年5月31日即具备交付条件，被告应在签订合同后立即交付房屋，以供原告合法占有使用，但被告却迟迟不交付。经原告多方沟通，被告既不交付使用，也不配合办理过户手续。原告认为原被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，根据合同约定，被告应履行交付商品房及办理产权过户的义务。现被告已构成违约，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。在审理过程中，原告补充称，2011年7月，被告法定代表人廖小飞向娄哲火借款1000万元，娄哲火欠有连真毅及张某1000万元，后娄哲火将债权转让给张某和连真毅，并由廖小飞向张某出具1000万元的借条。 被告文成县鼎然房地产开发有限公司未到庭答辩，也未作书面答辩。在原告及本院对其法定代理人廖小飞谈话时陈述，承认被告与原告签订的合同属实，购房款系向张某的部分借款作为抵扣。在2011年7月，当时是向张某和娄哲火两人借款1000万元，具体他们两人谁出借多少我不清楚，我只知道他们转账给我1000万元，在出具借条时，娄哲火叫我借条出具给张某个人就可以。借款时娄哲火叫我有好的房源预留几套，借款作为购房预付款。借款实际是用于公司。 原告在举证期限内，向本院提交如下证据材料： 1.原告公民身份证明、被告国家企业信用信息查询，以证明原、被告诉讼主体资格； 2.商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋备案登记信息复印件各一份，以证明原、被告于2011年11月13日签订房屋买卖合同，原告履行付款义务的事实； 3.关于文成县南田大自然花苑两处房产的情况说明、（2013）温文商初字第424号民事判决书复印件、谈话笔录及录音光盘、转账凭证各一份，以证明原告购房款的来源，已付清所有购房款的事实； 4.证人张某证言，以证实被告法定代表人廖小飞向张某借款1000万元，其中200万元用于抵购原告向被告的购房款的事实； 5.连真毅、张某向娄哲火的账户往来，以证明连真毅、张某享有娄哲火1000万元的债权，娄哲火享有廖小飞的1000万元债权，娄哲火将其债权转让给连真毅、张某的事实； 6.张某等人与廖小飞债权债务关系图（自制）复印件一份，以证明张某对廖小飞及被告的债权1000万元，系由三人组成及各手经济往来情况； 7.廖小飞的谈话笔录、清单及汇款凭证复印件各一份，以证明被告法定代表人廖小飞实际收到娄哲火的958.73万元借款，用于公司资金周转的事实； 8.连真毅的谈话笔录、责任书、汇款凭证复印件各一份，以证明案外人连真毅出借给娄哲火1000余万元，经结算，娄哲火欠连真毅720万元，连真毅受让娄哲火对廖小飞及被告的720万元债权的事实； 9.张某的谈话笔录、股权质押合同、回执单、借条、汇款凭证复印件各一份，以证明案外人张某通过娄哲火出借给廖小飞及被告200万元，后连同连真毅、娄哲火的债权，廖小飞及被告共欠张某等人1000万元，并向张某出具股权质押合同及借条的事实； 10.娄哲火的谈话笔录复印件一份，以证明案外人娄哲火出借给廖小飞及被告的720万元债权转让给连真毅的事实。 被告文成县鼎然房地产开发有限公司未提供证据材料。 本院依职权向被告法定代表人廖小飞进行了谈话及向本院执行部门调取了其向文成县不动产管理中心查询的涉案房产登记状态及查封裁定。 本院依法对当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，本院认证如下： 一、对原告提供的证据1、2、3，经本院审核认为上述证据来源合法、内容真实，与本案有直接关联性，本院予以确认。 证据4、5、6、8、9、10，结合证据7及本院对被告法定代表人廖小飞谈话笔录，廖小飞其承认借款和以房抵扣借款的该事实。本院认为，原、被告之间对借款及以房抵扣借款的事实均无异议，予以认定。 二、对本院依法调取的其他证据，原告无异议。本院对其证明效力予以认定。 经审理本院认定：2011年11月13日，原告刘文薇与被告文成县鼎然房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告将文成县南田大自然花苑第2幢5层503号预售商品房出售给原告，建筑面积共212.38平方米，总房款计955710元，付款方式及期限于合同签订之日起7日内向出卖人一性付清房款。被告于2011年12月11日向原告开具了销售不动产统一发票，预售购房款为955710元，在原、被告签订合同至开具发票期间，原告未实际支付该购房款。原告陈述，是以被告法定代表人廖小飞向张某的部分借款抵扣该购房款。该合同至今未进行备案登记，涉案房产也未交付原告。 另查明，2012年10月10日，文成县人民政府办公室文政办发出[2012]270号《关于成立文成县鼎然房地产开发有限公司资产清算组的通知》，通知决定成立文成县鼎然房地产开发有限公司资产清算组。2019年8月20日，文成县人民政府办公室文政办发出[2019]43号文件，《关于撤销文成县鼎然房地产开发有限公司资产清算组的通知》，决定撤销清算组，移交清算组代管的公司相关资产，由该公司自行负责处理公司资产及清偿债务。 2020年2月27日，本院作出（2013）温文执民字第186号执行裁定书，查封了被告文成县鼎然房地产开发有限公司名下的坐落于文成县南田大自然花苑第2幢5层503号［不动产权证号：浙（2019）文成县不动产权第0××2号］的不动产。2013年12月10日，本院对廖小飞向张某的借款600万元作出了（2013）温文商初字第424号民事判决，由廖小飞偿还张某本金600万元及利息。 本院认为，原告刘文薇与被告文成县鼎然房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，在合同签订过程中，虽开具销售不动产统一发票，但原告未支付该款项，原、被告及债权人张某均表示以被告法定代表人廖小飞向张某的借款抵扣购房款，意思表示一致。因此，原、被告所签订的购房合同实际是以房抵债协议。原告主张确认涉案合同有效，双方当事人对自愿签订涉案合同的真实性无异议，合同内容也未违反法律规定，因此，涉案合同是否有效关键是借款是否存在，原告、被告法定代表人廖小飞及债权人张某对廖小飞向张某的借款事实均无异议，均认为是被告法定代表人廖小飞向案外人张某借款1000万元，其中200万元用于抵偿原告所购的涉案房产及另一套案外人所购的房产，三方虽对借款过程、款项往来，在各次陈述中有存在不一致的表述，但对存在借款和以借款抵扣购房款的事实没有异议，目前也无其他证据排除该债权债务关系的存在，可认定涉案合同成立有效。因涉案房产的产权未登记到原告名下，现涉案房产已被法院查封，原告要求被告向原告交付文成县南田镇大自然花苑2幢503室商品房，并协助办理过户手续，已无法实现。双方签订购房合同的本质是以房抵债，即以消灭金钱债务为目的，而购房仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。且本案涉及其他债权人的相关权益。综上，当事人应按原债权债务关系主张权利，原告经释明后仍拒绝变更诉讼请求的，依法应当驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告刘文薇的诉讼请求。 本案受理费13357元，减半收取6678.5元，由原告刘文薇负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 林绍搜 二〇二〇年九月二十七日 代书记员 陈资裔