河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5847号上诉人（原审原告）:洛阳市冠顺商贸有限公司。住所地河南省洛阳市西工区七一路十四号院七一路农贸市场一号厅3号。法定代表人：杨爱敏，董事长。委托诉讼代理人:陈勇，河南泽多律师事务所律师。特别授权。上诉人(原审被告)：刘玉明，男，1962年3月10日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王鲁青，洛阳市法律研究会推荐。特别授权。上诉人洛阳市冠顺商贸有限公司（以下简称冠顺公司）与上诉人刘玉明房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制审判方式对本案公开开庭进行了审理，上诉人冠顺公司的委托诉讼代理人陈勇，上诉人刘玉明及其委托诉讼代理人王鲁青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冠顺公司上诉请求：一、依法撤销本案一审判决，改判支持冠顺公司一审诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由刘玉明承担。事实理由：一、租赁费的标准参照同地段的其他商户2014年的标准计算，门朝东的四间门面房参照第一间李智文、第二间杨广平的平均租金计算违背市场行情规律。门面房2016、2020年的房租都在涨，杨广平租用的房屋只做为向2-6楼上的通道不产生效益无可比性。二、门朝西门面房每年按10000元计算也违背市场行情规律，同样大小在市场内的门面房，现在均价每间每年都在13000元以上。三、涉案商铺所有权虽然属于市二针织厂，但是冠顺公司属于第一承租人，冠顺公司将房屋转租给刘玉明的事实，双方均认可。因此，当刘玉明拖欠租金不予交付情况下，冠顺公司有权要求刘玉明腾空房屋。综上，请求二审依法予以纠正。支持冠顺公司的一审诉讼请求。刘玉明答辩称，冠顺公司是在原第二针织厂破产改制后成立的，刘玉明在之前就使用该房产，但冠顺公司进行破产改制后，刘玉明的使用行为就中断了，等待改制完成。由于双方关于房屋的使用没有明确的意见，所以刘玉明直到2017年前后才开始正式使用，所以在计算使用时间上，冠顺公司陈述错误。关于房屋面积，在第二针织厂时期刘玉明所签定的合同是四间，冠顺公司现在说是七间错误。房租的价位，在前排的六间房中，刘玉明使用的位置较偏，应低于一号和二号房。刘玉明上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审。2、本案诉讼费由冠顺公司承担。事实及理由：刘玉明在1995年就开始租用案涉房屋，一直是按四间房屋约定。一审认定前后各四间，此认定是错误的。朝西的房子是刘玉明从自己租用的四间房屋里隔开处理过，形成后面几个小间，这几个小间是厕所，楼梯和过道改造而成的，里面是刘玉明安装了制冷设备。之前合同约定只是四间，一审判决却要求后面也要交费是明显错误的。冠顺公司的房屋是座西朝东，中间有一个大门。南北各有门面房，刘玉明租用的是北边的3、4、5、6号房屋。一审法院以相对公平的原则，取1号和2号的平均价为刘玉明的租金价，显然不公平，因为1号最贵，2号次之，逐步递减。如果以1号2号的均价确定3号到6号的租金，就使后面的租金人为拔高了。市二针织厂破产阶段，单位人心不定，各方面工作不能确定，经营几乎是停滞状态。破产结束后，单位工作百废待兴，刘玉明是新公司的股东，要克服困难启动工作，单位承诺前两年不收费，待稳定了，有收益了再开始收费，并且会给以优惠的价格。当时是在有这些承诺的情况下开始工作，现在要从头都交费，而且是按正常价格交是违背承诺的。租赁纠纷的诉讼时效是一年，如果按冠顺公司所述，从2013年双方就谈不住费用，而刘玉明还强行占用，为什么不起诉，单位有法律顾问，是知道这样长期不起诉的法律后果的。明知自己的利益受到损害而不起诉，应视为放弃诉权。冠顺公司答辩称，双方在最初的租赁合同中是前三间后两间，包括两个厕所一个走廊，因刘玉明私自改造成了房间，所以我们要求是七间门面。因双方多次因数额确定不了，达不成协议，双方均有过错。2013年改制时，要求刘玉明支付费用，也是根据实际情况要求的，因此，我公司要求租金，不超出法律规定。一审实际考量，认定七间房屋，刘玉明确实也用了这七间房屋也盈利了。冠顺公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘玉明腾空位于洛阳市××路农贸市场原办公楼一楼7间门面房和两个楼梯间；2、判令刘玉明向冠顺公司支付2013年05月01日至2019年12月31日的房屋租金912000元（2020年1月1日以后的房租据实结算）；3、本案的诉讼费由刘玉明承担。一审法院认定事实如下：1995年04月15日，洛阳市第二针织厂（以下简称市二针织）与潘桂英签订《协议书》，约定市二针织将其大门北侧通海水产商店北一楼底层前三间、后两间、两个厕所、一个通道出租给潘桂英使用，约定租金为每年10000元，租期从1995年05月15日到2005年05月15日。1995年09月22日，双方又签订补充协议，市二针织又将原房南一间租给潘桂英，约定从1995年10月10日起每季度租金为750元。协议签订后，1997年11月22日，潘桂英去世，由其子刘玉明代为履行了租赁合同。合同期满后，双方没有续签租赁合同，房屋由刘玉明一直占有使用对外出租，但没有向市二针织再交房租。后市二针织进行破产清算改制，2012年01月11日，洛阳市西工区人民政府在市二针织破产终结后，委托洛阳市西工区民营经济发展中心（以下简称区经发中心）接受市二针织的土地、房产及附属设施并进行处置以安置职工，并在资产托管期间对资产进行管理。当日，区经发中心与冠顺公司签订《房地产租赁合同》，约定将坐落在洛阳市××房屋（××所属××现有厂区建筑物）建筑面积约10000平方米和相应的土地约9503.84平方米（其中土地证号洛市国用【1993】第324号中住宅楼占用面积以实际测绘为准除外）出租给冠顺公司，租金750万元，合同签订后三日内一次性支付。2012年12月15日，双方又签订补充协议，约定将租金调整为1100万元，资产移交由双方协商解决。2013年12月31日，双方签订《出租资产移交协议》，约定区经发中心向冠顺公司移交的资产包括：1、位于西工区××号的土地使用权、房产及附属设施；2、位于西工区小街的国有土地使用权、房产。上述出租资产已于2013年05月01日以现状委托给冠顺公司经营管理，冠顺公司在受托经营期间（自2012年01月11日《房地产租赁合同》签订之日起至2013年05月01日止）的经营收入归区经发中心所有。移交清单中包括洛阳市××路14号（洛市房权证字第××号）房屋所有权证复印件，刘玉明目前占用的房屋属于该证1幢房屋的一层。经现场勘查，由冠顺公司经营管理的位于洛阳市××路14号房屋一楼过道北侧门朝东、西各六间门面房，北侧的东、西向各四间门面房均由刘玉明占有使用。门朝东门面房从南向北数第一间门面房目前为李智文所租，登记字号为文文肉品商行，其2014年到2016年的房租为18000元/年,2017年到2019年的房租为19200元/年，门朝东门面房从南向北数第二间门面房目前为杨广平所租，登记字号为佳禧宾馆，其2012年到2020年的房租为10000元/年，第三、四、五、六间为刘玉明占有使用。门朝西门面房从南向北数第一间门面房目前为余士云所租，登记字号为浙江海鲜商行，其2014年、2015年的房租为14400元/年,2016年到2019年的房租为16800元/年，第三、四、五、六间为刘玉明占有使用。一审法院认为，潘桂英去世后，刘玉明承继其与市二针织签订的《协议书》，协议到期后，刘玉明继续占有使用涉案商铺，市二针织并未提出异议，双方形成事实上的租赁关系。冠顺公司与区经发中心签订《房地产租赁合同》及《出租资产移交协议》时，知道所租赁的商铺被原租赁方实际占有使用的事实，但并未提出异议，在刘玉明与市二针织存在事实上的租赁关系并实际占有涉案商铺的情况下，冠顺公司有权依照《出租资产移交协议》取得涉案房屋自2013年05月01起至2020年4月30日的租赁费用，因各方未就涉案商铺的租赁费用进行约定，故租赁费的标准参照同地段的其他商户2014年的标准计算为宜，门朝东的四间门面房参照第一间李智文、第二间杨广平的平均租金计算，即每间14000元/年，即14000元/年×7年×4间=392000元，门朝西门面房根据地段、位置、朝向等因素，一审法院酌情按每间10000元/年计算，即10000元/间×7年×4间=280000元，以上房租共计672000元。冠顺公司不享有涉案房屋的所有权，且双方没有签订正式的书面租赁合同，故对其腾空房屋的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第二百二十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、刘玉明于判决生效后十日内向洛阳市冠顺商贸有限公司支付房屋租金672000元；二、驳回洛阳市冠顺商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为6460元，由冠顺公司负担1460元，刘玉明负担5000元。二审中，双方均未提交新证据。本院查明事实与一审认定事实基本一致。本院认为，刘玉明承继其母潘桂英与市二针织签订的《协议书》，协议到期后，刘玉明继续占有使用涉案商铺，市二针织并未提出异议，双方形成事实上的租赁关系。冠顺公司与区经发中心签订《房地产租赁合同》及《出租资产移交协议》时，知道所租赁的商铺被原租赁方实际占有使用的事实，但并未提出异议，在刘玉明与市二针织存在事实上的租赁关系并实际占有涉案商铺的情况下，冠顺公司有权依照《出租资产移交协议》取得涉案房屋自2013年05月01起至2020年4月30日的租赁费用，因各方未就涉案商铺的租赁费用进行约定，一审参照同地段的其他商户2014年的租赁费标准计算，并无不当。刘玉明提出其占用门朝西门面房，是由其将原来的厕所和过道改建而来，不应计算租赁费用，由于冠顺公司与区经发中心签订《房地产租赁合同》及《出租资产移交协议》时，刘玉明所实际占有使用的涉案商铺就是已经改建的，双方并未提出异议，因此，一审参照同地段的其他商户2014年的租赁费标准计算，并无不当。综上所述，冠顺公司、刘玉明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15420元，由洛阳市冠顺商贸有限公司负担4900元，由刘玉明负担10520元。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二〇年九月二十二日书记员  张丽梅