江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6193号上诉人（原审被告）：邾辰茂，男，1988年7月2日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：江苏省明天农牧科技有限公司，住所地南京市孝陵卫钟灵街50号省农科院内。法定代表人：吴力人，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。上诉人邾辰茂因与被上诉人江苏省明天农牧科技有限公司（以下简称明天农牧公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法由审判员马帅独任审理，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人邾辰茂，被上诉人明天农牧公司的委托诉讼代理人朱丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邾辰茂上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人租金109800元。2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清。上诉人承租的田亩实际面积和约定面积不符，租金计算有误，致使双方产生争议。上诉人认为应该按照实际田亩面积交纳租金。双方签订合同后，上诉人于2019年10月中旬进行农作物收割时，收割队和上诉人确认，田亩实际面积为216.41亩，与合同约定的230亩不符。上诉人发现问题后立即和被上诉人沟通，但被上诉人要求上诉人签署承诺书，并一再保证会按实际田亩数扣减租金，故上诉人拒绝交纳租金。二、上诉人不构成违约，不应支付违约金。上诉人与被上诉人产生争议后，双方口头约定，被上诉人按实测面积收取租金，故上诉人签署了相应承诺书并愿意支付相应租金，但被上诉人单方撕毁口头约定，致使上诉人产生对抗情绪，上诉人不存在恶意违约行为，一直都愿意缴纳租金，且积极与被上诉人沟通租金减免问题。三、一审按照230亩而非实测216.41亩计算租金，对上诉人显失公平。被上诉人一审称230亩是涵盖沟渠的，但沟渠并非上诉人专用，且沟渠由被上诉人拓宽几次，由被上诉人在使用管理，并非上诉人农作物专属使用，不应涵盖在田亩内计算租金，农田承包应按上诉人实际田亩数计算，且双方签订的协议也未明确说明230亩涵盖沟渠，如果协议明确说明的话，上诉人当时不会选择承包案涉土地。综上，一审认定事实有误，请求二审法院予以纠正。明天农牧公司辩称：上诉人父亲早已种植案涉土地，上诉人对于土地现状是明知的，租赁协议也是在上诉人实际已经租赁使用案涉土地以后才补签的。2019.11.21之前上诉人已就土地种植面积向被上诉人提出过异议，被上诉人也就此与上诉人进行过两次土地测量，测量后在2019.11.21上诉人又重新签订案涉承诺书，承诺2019.11.30之前支付剩余租赁费121000元，如果逾期愿意额外承担违约金2万元。一审庭审中法官也要求双方就该土地进行测量，但在2019年5月9日上午上诉人本人却没有到场，被上诉人自行进行了测量，实际种植面积达到了230亩。上诉人对面积的异议就是为了拖延支付租金，违反了其签订的租赁协议和承诺书。根据实际情况，土地种植在面积达到230亩的情况下肯定需要有沟渠和田埂，这是土地种植的必要面积，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。明天农牧公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令邾辰茂支付租金121000元、违约金20000元，合计141000元。2.判令邾辰茂承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1.明天农牧公司（甲方）与邾辰茂（乙方）于2018年10月18日签订《租赁协议》，协议第1条约定租赁标的230亩土地，位于江苏省合基地内。协议第2条约定租赁期限为1年，自2018年11月1日起至2019年10月31日。协议第3.1条约定甲方将租赁标的租赁给乙方用于农作物生产，乙方向甲方支付相应的租金。协议第3.2条约定租金及支付方式：本租赁协议期内，乙方应付给甲方租金共计为161000元整，分三次支付，即：2019年6月15日前第一次支付31000元整：2019年7月31日前第二次支付30000元整；其余100000元在2019年11月5日前支付完成。2.2019年11月21日，邾辰茂向明天农牧公司出具《承诺书》载明“本人承诺于2019年11月30日前将所欠江苏省明天农牧科技有限公司（以下称“公司”）土地租赁费（租赁期为2018年11月1日至2019年10月30日）共计121000元整支付给公司。如逾期支付，本人愿意额外承担违约金20000元整，并承担相应的法律责任。同时，本人深刻认识到在没有得到公司允许并签订相关合同的情况下，私自在公司管理的土地上开展种植活动的行为是极其错误的，本人愿意继续向公司租赁230亩土地开展经营性农业生产，并签订土地租赁合同。本人承诺严格按照合同规定按时交纳土地租赁费，否则公司有权在不通知本人的情况下，单方面终止合同，收回租赁土地。为弥补因本人违约而给公司带来的损失，本人愿意将在所租赁土地上的投入无条件交给公司”。另，涉案的《租赁协议》明天农牧公司、邾辰茂双方签订前的上年度，邾辰茂已承租明天农牧公司的土地，用于农作物生产。一审法院认为，本案争议的焦点为明天农牧公司是否应当给付邾辰茂租金121000元及违约金20000元。关于本案争议的焦点，双方当事人签订的《租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反国家的法律、行政法规规定部分，应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《租赁协议》约定，邾辰茂应付给明天农牧公司租金共计为161000元整，分别于2019年6月15日前第一次支付31000元整，2019年7月31日前第二次支付30000元整，其余100000元在2019年11月5日前支付完成。邾辰茂未按约履行义务，其于2019年11月21日向明天农牧公司出具《承诺书》，承诺“本人承诺于2019年11月30日前将所欠江苏省明天农牧科技有限公司土地租金(租赁期为2018年11月1日至2019年10月30日)共计121000元整支付给公司。如逾期支付，本人愿意额外承担违约金20000元整”。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。涉案《租赁协议》虽未明确约定邾辰茂租赁的230亩土地是否包涵沟渠，但邾辰茂向明天农牧公司出具的《承诺书》已明确其所欠租金为121000元及违约金20000元，属双方达成了“补充协议”。故邾辰茂辩称，扣除沟渠后所租赁的土地为216亩，应扣除相应的租赁金，无事实及法律依据，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条中规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。邾辰茂尚欠明天农牧公司租金121000元，事实清楚，证据充分，一审法院予以确认。邾辰茂未按约给付租金，应承担违约责任，给付违约金20000元。综上，明天农牧公司的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：邾辰茂于判决发生法律效力后十日内给付江苏省明天农牧科技有限公司租金121000元、违约金20000元，合计141000元。一审案件受理费3120元，减半收取为1560元，由邾辰茂负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，双方当事人无异议，本院依法予以确认。上诉人邾辰茂陈述其2014年开始就与被上诉人签订合同，承租被上诉人土地种植。在签订合同之前沟渠、田埂就已经存在，但其当时相信被上诉人，故没有对土地进行测量。2019年8-9月其在秋季收割时发现实际种植面积少了14-15亩。其和被上诉人协商，被上诉人公司领导称回去开会后对其进行减免，但要求其出具承诺书，但之后其再联系被上诉人，被上诉人就称要按照合同约定的面积来计算，其认为被上诉人以协商为名诱使其出具承诺书。本院认为，邾辰茂与明天农牧公司签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。邾辰茂应当依约向明天农牧公司缴纳租金。邾辰茂上诉主张其实际承租面积与约定面积不符，承租面积不应包含沟渠，并以此为由拒绝支付租金。对此，本院认为，双方签订《租赁协议》前，邾辰茂已实际承租案涉土地用于农作物生产，其对租赁面积和租赁物状况应当知晓，协议明确约定租赁面积为230亩，并未排除沟渠部分的面积，邾辰茂主张扣除沟渠部分面积相应的租金，无合同依据。且邾辰茂自称发现实际种植面积不足230亩之后于2019年11月21日另行签署《承诺书》，承诺2019年11月30日支付欠付租金121000元，逾期承担违约金20000元，亦表明其认可按照《租赁协议》的载明的面积计算租金。邾辰茂虽称签署《承诺书》系被上诉人诱使，但并未提供证据证实。综上，上诉人邾辰茂的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。一审依据依据《租赁协议》和《承诺书》，判决邾辰茂给付明天农牧公司租金121000元、违约金20000元，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。综上所述，上诉人邾辰茂的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由上诉人邾辰茂负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二〇年九月二十三日法官助理高峥书记员尹琪