黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终658号上诉人（一审原告）：窦国旭，男，1974年2月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：窦志超（系上诉人父亲），男，1950年2月9日出生，无职业，住黑龙江省鸡东县。上诉人（一审第三人）：中国太平洋财产保险股份有限公司鸡西中心支公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区南星花园综合楼-门市-（1-2）-1。负责人：刘炳慧，中国太平洋财产保险股份有限公司鸡西中心支公司总经理。委托诉讼代理人：马鸿程，男，1973年8月2日出生，中国太平洋财产保险股份有限公司鸡西中心支公司员工，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（一审被告）：毛志华，女，1957年12月26日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：李莉芳，黑龙江利和律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：刘宗福，男，1968年2月16日出生，汉族，无职业，现在黑龙江省七台河监狱服刑。上诉人窦国旭、中国太平洋财产保险股份有限公司鸡西中心支公司（以下简称太平洋保险鸡西支公司）因与被上诉人毛志华、刘宗福所有权确认纠纷一案，不服黑龙江省鸡东县人民法院（2017）黑0321民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，因上诉人没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。窦国旭上诉请求：1．请求撤销一审判决第一项、第四项，改判2001年8月24日毛志华与鸡东县土畜废旧公司住宅楼、刘宗福签订的《购买土畜公司综合住宅楼协议书》无效，确认坐落于鸡东县××街××商城××室房屋所有权归窦国旭所有；2．一、二审诉讼费用由毛志华承担。事实和理由：1．毛志华提供的购房合同和委托施工合同为同一天所签订，有悖常理。一审第三人刘宗福无权代表开发商鸡东县房屋市政建筑工程公司（以下简称市政公司）销售该楼盘，凡属楼盘销售都必须经过市政公司认可盖章并要有款项交付，且由市政公司财务出具交款收据，合同方能生效。刘宗福用一枚根本不存在的公章和毛志华签订的房屋买卖合同，同时伪造了一份市政公司交款收据，实属恶意串通侵害窦国旭的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。应认定2001年8月24日毛志华与鸡东县土畜废旧公司住宅楼、刘宗福签订的《购买土畜公司综合住宅楼协议书》无效。2．根据《房屋登记办法》第76条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料，申请异议登记。”因上诉人已申请异议登记，而异议登记具有替代司法保全的效力，异议登记后，被上诉人的任何处分行为都不会在法律上最终完成，也就不会产生物权变动的法律效果，毛志华现持有的产权证照不能对抗窦国旭，也不能以毛志华现持有的产权证照作为认定案件事实的依据。毛志华现持有的产权证照处于物权效力待定状态，不能对抗善意上诉人的合法占有。3．人民法院在审理民商事案件时，如果民商事案件必须以相关刑事案件的审理结果为依据，而刑事案件尚未审结的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项的规定裁定中止诉讼。待刑事案件审结后，再恢复民商事案件的审理。关于共同诈骗事实已交公安机关侦查，本案应等待公安机关刑事案件审结后再继续民事案件诉讼。太平洋保险鸡西支公司上诉请求：1．请求对一审判决第一项进行改判，确认2001年8月24日毛志华与鸡东县土畜废旧住宅楼、刘宗福签订的《购买畜公司综合住宅楼协议书》无效；2．本案上诉费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决第一项认定事实不清、证据不足，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》规定合同生效三要件是：第一、合同签订人具有民事权利能力和行为能力；第二、合同当事人意思表示真实；第三、不违反法律规定和社会公共利益。本案中2001年8月24日毛志华与鸡东县土畜废旧住宅楼、刘宗福签订了《购买土畜公司综合住宅楼协议书》，但双方之间不存在合同中约定的真实买卖交易关系，并且毛志华提供了虚假的买卖合同办理不动产登记，其不动产登记证书来源不具有合法性。《中华人民共和国房地产管理法》第三十条及六十五条规定只有依法设立的房地产开发企业才有权进行房地产开发，刘宗福不具有房地产开发资格，其个人也无权进行房地产转让，故其与毛志华、鸡东县土畜废旧住宅楼签订了《购买畜公司综合住宅楼协议书》没有加盖开发单位市政公司的公章，违反国家强制性法律规定应认定为无效合同。本案中也没有证据证实刘宗福具有建设用地的合法权益及鸡东县东方商城土畜公司综合住宅楼是其个人投资开发建设。再有，毛志华持有的日期为2001年8月24日的《收据》中的市政公司财务专用章经司法鉴定并非真印章印文，根据我国《印章管理办法》第十一条规定：“需要更换印章的，须公告声明原印章作废后依法重新办理备案和准刻手续”。非经法定程序更换印章不具有合法效力，一审法院仅以无法排除更换过财务章的可能性的推断来否决毛志华持有的收据的公章的违法性是错误的，一审法院还认为收据公章的真伪并不影响毛志华、刘宗福签订了《购买土畜公司综合住宅楼协议书》的真实意思表示，不影响合同效力也是错误的。加盖不合法的公章本身已经证明了合同签订及履行过程中存在违法行为，交易不具有真实性，合同不具有合法性。故一审法院认定上述合同有效违背事实也缺乏法律依据。另外，《中华人民共和国物权法》第十二条及《不动产登记暂行条例》第十六条均规定了对不动产来源的有关事项如实进行登记的原则，一审法院判决第一项对上述违法及不真实的房屋买卖合同的合法性加以确认，将导致毛志华以提供虚假材料取得不动产登记难以得到确认和纠正。毛志华、刘宗福未作答辩。窦国旭向一审法院起诉请求：1．请求确认坐落于鸡东县××街××商城××室房屋所有权归窦国旭所有；2．请求确认2001年8月24日毛志华与鸡东县土畜废旧公司住宅楼、刘宗福签订的《购买土畜公司综合住宅楼协议书》无效；3．请求确认2006年2月22日太平洋保险鸡西支公司与市政公司、刘宗福签订的东方商城B座1001号房屋买卖合同合法有效；4．请求确认2009年10月11日太平洋保险鸡西支公司李晓辉与窦国旭签订《买卖协议》合法有效；5．诉讼费用由毛志华承担。一审法院认定事实：太平洋保险鸡西支公司于2005年1月27日向鸡西市鸡冠区人民法院申请强制执行债务人雷立勇，2006年3月9日太平洋保险鸡西支公司与债务人雷立勇、担保人王永臣达成执行和解协议，王永臣将由市政公司开发的鸡东县东方商城B座10层1001室房屋（建筑面积86平方米，价值86000元）偿还太平洋保险鸡西支公司的担保债务。太平洋保险鸡西支公司于2006年2月22日与鸡东县土畜废旧综合楼（以下简称土畜综合楼）的开发单位市政公司签订《购买土畜公司综合住宅楼协议书》，该《协议书》中盖有开发单位市政公司的公章和投资人刘宗福签字，及购买人太平洋保险鸡西支公司的公章，并由经手人张艳出具加盖市政公司财务专用章的与偿还担保债务金额相同的86000元收据。2009年10月11日，太平洋保险鸡西支公司与窦国旭签订《买卖协议》，将鸡东县东方商城B座1001室房屋以35000元的价格卖给窦国旭。窦国旭父亲窦志超交纳了东方商城B座1001室房屋2011、2014—2016年的供暖费。窦国旭交纳了2010年的有线电视费和2017年4-6月份的电费。2017年4月14日，窦国旭父亲窦志超因案涉房屋与毛志华产生纠纷被鸡东县公安局于2017年4月17日作出鸡公（前进）不罚决字（2017）4号不予行政处罚决定书。2017年4月21日，毛志华因案涉房屋与窦国旭父亲窦志超产生纠纷被鸡东县公安局于2017年4月29日作出鸡公（前进）行政决字（2017）203号行政处罚决定书。窦国旭向鸡东县不动产登记中心申请东方商城B座1001室异议登记，不动产登记中心于2017年7月11日作出不动产登记证明。窦国旭依法向鸡东县人民法院提起诉讼，审理过程中，窦国旭就毛志华提交案涉房屋的购房合同及收据系伪造到鸡东县公安局前进边防派出所报案，并依法被受理。鸡东县公安局前进边防派出所作出鸡公（前进）鉴通字（2017）25号鉴定意见通知书，鉴定意见为毛志华收据上的“鸡东县房屋市政建筑工程公司财务专用章”可疑印章印文与真印章印文不是同一印章所盖印。鸡东县公安局前进边防派出所于2019年1月16日对曾任市政公司副经理、经理的张绍忠进行询问，张绍忠表述市政公司财务章曾更换过。土畜综合楼是刘宗福在1999年个人投资开发建设的，当时以市政公司（现该公司已注销）名义投资开发，2001年该项目施工结束。1999年施工时刘宗福把东方商城的主楼顶层防水、室内防水承包给毛志华施工，共欠毛志华施工款68800元。最开始没有签合同，后于2001年8月24日，刘宗福与毛志华补签了《建筑工程施工合同》。因刘宗福没有钱给付工程款，同日，土畜综合楼投资人刘宗福与毛志华签订《购买土畜公司综合住宅楼协议书》，并加盖鸡东县土畜废旧公司住宅楼的公章。刘宗福用其投资开发的土畜综合楼B座10层1001号（即现东方商城B座1001室），建筑面积86平方米房屋，以68800元的价格抵顶应给付毛志华的工程款，并由经手人张艳给毛志华出具加盖“鸡东县房屋市政建筑工程公司财务专用章”的与刘宗福欠毛志华工程款数额相同的68800元票据。2017年3月15日，毛志华向鸡东县振兴社区东方商城业主委员会交纳了东方商城B座1001室2014—2016年物业费、二次加压费、声控灯费，及电梯集资款3010元，并于2017年3月23日办理了东方商城B座1001室的不动产登记证书。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．窦国旭是否取得案涉东方商城B座1001室房屋的所有权；2.2001年8月24日毛志华与鸡东县土畜废旧公司住宅楼、刘宗福签订的《购买土畜公司综合住宅楼协议书》的合同效力。本案中，2001年8月24日，以市政公司名义开发的土畜综合楼投资人刘宗福与毛志华签订了《购买土畜公司综合住宅楼协议书》，刘宗福为清偿欠毛志华的工程款，将东方商城B座1001室房屋以出售给毛志华的方式，用毛志华应付的购房款与刘宗福欠毛志华的工程款相互抵销，刘宗福与毛志华签订的《购买土畜公司综合住宅楼协议书》系双方真实意思表示，且不具备合同无效的情形，应为有效合同。窦国旭主张毛志华提交的《收据》中“鸡东县房屋市政建筑工程公司财务专用章”系伪造，虽然鉴定意见为可疑印章印文与真印章印文不是同一印章所盖印，但无法排除存在更换过财务章的可能性，且收据印章的真伪并不影响刘宗福与毛志华签订《购买土畜公司综合住宅楼协议书》的真实意思表示，不影响合同效力。2006年2月22日，以市政公司名义开发的土畜综合楼投资人刘宗福与太平洋保险鸡西支公司签订了《购买土畜公司综合住宅楼协议书》，该协议书是基于王永臣与刘宗福之间存在的债权债务关系和太平洋保险鸡西支公司与王永臣之间的债权债务关系，应视为刘宗福、王永臣、太平洋保险鸡西支公司三方达成对刘宗福用东方商城B座1001室房屋清偿王永臣的材料款，王永臣用东方商城B座1001室房屋向太平洋保险鸡西支公司清偿担保债务的认可，并由土畜综合楼投资人刘宗福与太平洋保险鸡西支公司直接签订《购买土畜公司综合住宅楼协议书》，从而成立太平洋保险鸡西支公司与土畜综合楼投资人刘宗福之间新的合同关系。刘宗福与太平洋保险鸡西支公司签订的《购买土畜公司综合住宅楼协议书》系双方真实意思表示，且不具备合同无效的情形，应为有效协议。太平洋保险鸡西支公司基于其与刘宗福签订的有效协议，于2009年10月11日与窦国旭签订《买卖协议》，将东方商城B座1001室房屋出售给窦国旭，该《买卖协议》是双方真实意思表示，且不具备合同无效的情形，应为有效协议。窦国旭基于有效的合同之债继受取得东方商城B座1001室房屋，但未办理不动产变更登记。不动产物权以登记为准，签订房屋买卖合同后，如未办理房屋产权变更手续，房屋所有权并未转移，此系法定的物权变动规定。故窦国旭未取得东方商城B座1001室房屋的所有权。综上所述，窦国旭请求确认东方商城B座1001室房屋所有权归窦国旭所有的诉讼请求，一审法院不予支持；窦国旭请求确认2001年8月24日毛志华与鸡东县土畜废旧公司住宅楼、刘宗福签订的《购买土畜公司综合住宅楼协议书》无效的诉讼请求，一审法院确认为有效合同；窦国旭请求确认2006年2月22日太平洋保险鸡西支公司与市政公司、刘宗福签订的东方商城B座1001号房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持；窦国旭请求确认2009年10月11日太平洋保险鸡西支公司李晓辉与窦国旭签订《买卖协议》合法有效的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、2001年8月24日毛志华与鸡东县土畜废旧公司住宅楼、刘宗福签订的《购买土畜公司综合住宅楼协议书》有效；二、2006年2月22日鸡东县房屋市政建筑工程公司、刘宗福与中国太平洋财产保险股份有限公司鸡西中心支公司签订的《购买土畜公司综合住宅楼协议书》有效；三、2009年10月11日中国太平洋财产保险股份有限公司鸡西中心支公司李晓辉与窦国旭签订的《买卖协议》有效；四、驳回窦国旭的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，1999年11月15日，市政公司作为甲方，刘宗福作为乙方，为合作开发土畜综合楼工程签订了《合作开发建设协议书》，主要内容为：一、甲方责任、权利与义务1．甲方与乙方为合作关系，甲方负责办理开工前手续，以及与有关部门的协调工作。2．负责工程施工管理、技术、质量、安全生产、文明施工、施工进度等监督工作并完成内业资料整理工作。3．收取乙方工程决算总造价3%的纯管理费作为甲方合作开发收入，此项费用在工程竣工一个月之内乙方全部付给甲方，此时甲乙双方合同终结。二、乙方责任、权利与义务1．负责综合楼建设全部投资，综合楼的产权归乙方所有，乙方全权负责综合楼的买卖业务。2．乙方负责向甲方交工程决算总造价纯管理费3%，在工程竣工后一个月内结清，否则负责违约责任。3．负责工程开工前、建设中、竣工后全部经济往来责任及土畜废旧公司的一切经济往来。4．负责缴纳投资方向调节税、开发销售税、配套费、代扣代缴施工营业税。5．负责工程材料、设备、工具。若供应不及时，负影响工程进度责任。6．在施工过程中如出现建筑事故，乙方负责安全管理及经济责任。甲方市政公司、乙方刘宗福分别在协议书上加盖公章及签字、加盖个人名章。本院对一审法院查明的其他案件事实予以确认。本院认为，关于二审第一个争议焦点即毛志华与鸡东县土畜废旧公司住宅楼、刘宗福签订的《购买土畜公司综合住宅楼协议书》应否认定无效的问题。首先，审查案涉购房合同是否系刘宗福与毛志华恶意串通损害第三人窦国旭利益而无效。现已查明，土畜综合楼是刘宗福在1999年以市政公司（现该公司已注销）名义个人投资开发建设，根据双方签订的《合作开发建设协议书》的约定，刘宗福负责综合楼建设全部投资，综合楼的产权归刘宗福所有，刘宗福全权负责土畜综合楼的买卖业务。由此可见，刘宗福与市政公司之间虽名为合作开发关系，但实为挂靠关系，刘宗福就案涉的B座1001室房屋与毛志华于2001年8月24日签订的《购买土畜公司综合住宅楼协议书》系有权处分，该协议书实为以案涉房屋价款抵顶刘宗福拖欠毛志华建设工程价款的以房抵债协议，且协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，一审法院认定合同有效正确。上诉人窦国旭上诉称刘宗福用一枚根本不存在的公章和毛志华签订的房屋买卖合同，同时伪造了一份市政工程公司交款收据，实属恶意串通侵害窦国旭的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2019]19号）第八十六条第一款规定：“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”据此，因上诉人窦国旭提交的证据不能使得本院确信刘宗福与毛志华恶意串通事实存在的可能性能够排除合理怀疑。故窦国旭提出的因刘宗福与毛志华恶意串通损害其利益而应认定案涉购房合同无效的上诉理由无事实根据，依法不予支持；其次，审查毛志华提交的购房款交款收据中的市政公司财务专用章如系伪造是否影响案涉购房合同的效力。前已阐述，刘宗福作为土畜综合楼的实际投资人，有权对外出售土畜综合楼中的房屋，且刘宗福出具的书面证明亦可证实其将案涉B座1001室房屋抵账给毛志华的真实性，虽鉴定意见显示送检的毛志华收据上的“鸡东县房屋市政建筑工程公司财务专用章”可疑印章与真印章不是同一印章所盖印，但并不因此影响前述购房合同的效力；再次，审查刘宗福不具有房地产开发资质是否因此导致其与毛志华签订的《购买土畜公司综合住宅楼协议书》无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”为此，需要审查《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十条、第六十五条是否系效力性强制性规定。判断是否系效力性强制性规定应从以下几方面审查，一看该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效。从《城市房地产管理法》第三十条和第六十五条的内容看，均未明确规定违反的后果是合同无效；二看法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应认定是效力性强制性规定。根据该标准进行审查，《城市房地产管理法》第三十条和第六十五条也不属于违反该规定如使合同继续有效会损害国家利益和社会公共利益的情形，法律之所以对房地产开发企业应当具备的条件作出明确规定，目的是为了对房地产市场进行有效管理，即对从事房地产开发的主体进行必要的限制，因此该规定属于管理性规范，而非效力性强制性规定。故上诉人太平洋保险鸡西支公司提出的毛志华与刘宗福签订的购房协议因刘宗福不具备主体资格而应认定无效的上诉理由无法律依据，依法不予支持。关于二审第二个争议焦点即应否确认坐落于鸡东县××街××商城××室房屋所有权归窦国旭所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此可知，因我国实行不动产登记公示主义，除法律另有规定外，未经不动产依法登记不发生物权效力。本案上诉人窦国旭向太平洋保险鸡西支公司购买案涉房屋后，至今未办理不动产物权登记，其对案涉房屋仅享有债权请求权，不享有物权即所有权。故窦国旭要求确认案涉房屋归其所有的上诉请求无法律依据，依法不予支持。关于二审第三个争议焦点即本案是否必须以相关刑事案件的审理结果为依据的问题。上诉人窦国旭所称的相关刑事案件，系鸡东县公安局于2018年3月26日立案的市政公司财务专用章被伪造案，前已阐述，土畜综合楼系由刘宗福个人投资开发建设，市政公司只收取工程决算总造价3%的纯管理费作为合作开发收入，刘宗福全权负责土畜综合楼的买卖业务，且刘宗福亦认可其已将案涉1001室房屋抵账给毛志华，因此，毛志华提交的购房收据上的市政公司财务专用章是否系伪造并不影响刘宗福与毛志华签订的案涉购房合同的效力。根据本案现有证据，刘宗福存在一房两卖行为，鸡东县公安局于2018年3月26日受理的是市政公司财务专用章被伪造案，并非是窦国旭所称的毛志华诈骗案，故上诉人窦国旭主张本案应中止诉讼等待刑事案件处理结果无事实根据，依法不予支持。综上所述，窦国旭、太平洋保险鸡西支公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人窦国旭、中国太平洋财产保险股份有限公司鸡西中心支公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李绍军审判员 于永强二〇二〇年九月二十七日书记员 马琳琳附件：本案判决所依据的法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释[2019]19号）第八十六条当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。与诉讼保全、回避等程序事项有关的事实，人民法院结合当事人的说明及相关证据，认为有关事实存在的可能性较大的，可以认定该事实存在。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。