河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10630号上诉人（原审原告）：张改娟，女，汉族，1976年2月29日出生。委托诉讼代理人：张龙涛，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩秀萍，女，汉族，1975年7月20日出生。委托诉讼代理人：朱亚会，河南国计律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗福巧，河南国计律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：马领军，男，汉族，1974年4月24日出生。原审被告：温俊霞，女，汉族，1974年12月23日出生。委托诉讼代理人：丁银州，登封市嵩阳法律服务所法律工作者。上诉人张改娟因与被上诉人韩秀萍、马领军及原审被告温俊霞执行异议之诉纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2020）豫0185民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张改娟及其委托诉讼代理人张龙涛，被上诉人韩秀萍及其委托诉讼代理人朱亚会、罗福巧，原审被告温俊霞的委托诉讼代理人丁银州到庭参加了诉讼；被上诉人马领军经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。张改娟上诉请求：1.依法撤销河南省登封市人民法院（2020）豫0185民初2001号民事判决书；2.依法改判为停止执行张改娟购买的《居民搬迁安置协议书》82号协议中约定的房产并解除查封措施；3.依法判令一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、张改娟是2020年4月28日提出的执行异议，此时涉案房屋的商品房预售合同备案信息（网签）显示为马领军，且状态为“未确认”，房屋交易合同网签备案不是对房屋权属转移登记的确认，不改变原有法律关系，也不会设定权利，故涉案房产所有权人仍为开发商而非马领军，一审法院认定马领军为涉案房屋的所有权人属于认定事实错误；二、张改娟在签订购房合同后全面履行了支付房款义务，马领军、温俊霞在收到条上签名确认，故张改娟对涉案房产具有实体民事权益，该权益优先于韩秀萍对马领军所享有的普通债权，此外，涉案房产在马领军与温俊霞夫妻关系存续期间由政府拆迁安置，属于温俊霞、马领军的夫妻共同财产，2018年12月16日，马领军将涉案房产确认给张改娟的行为是对温俊霞和张改娟签订购房合同的追认和延续，一审法院认为拆迁后没有交付前温俊霞不是涉案房产所有权人从而驳回张改娟的诉讼请求，于法无据；三、涉案房产属于拆迁安置房，在该房产登记在张改娟名下后，在其取得房屋钥匙前，已被登封市人民法院查封，故本案属于非因买受人的自身原因未办理入住及过户的情形，张改娟对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。被上诉人韩秀萍辩称：一、根据《房地产管理法》第三十八条第六项的规定，“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，本案中，涉案房产并未交付，温俊霞、马领军未取得房屋的所有权，也未取得相应的房屋登记证书，所以不能将涉案房产进行转让，且温俊霞以远远低于市场价格将房产出售，不符合交易规则和法律规定，上诉人与温俊霞的买卖合同自始无效；二、涉案房屋为不动产，在法院查封时依然登记在被上诉人马领军名下，并未依法转移给上诉人，法院对该房产查封、执行无任何不当；三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。可见，只有同时符合上述四个条件，异议才能成立，上诉人不符合上述条件，故应依照该条规定，驳回上诉人的异议。被上诉人马领军未出庭也未提交书面意见。原审被告温俊霞陈述意见称，马领军将自己的安置房屋卖给了张改娟，房管局也将房屋登记在张改娟名下，应当认定登记就是现房登记，以后发房产证就是发给张改娟，故双方之间的房屋买卖关系成立，应当支持张改娟的诉讼请求。张改娟向一审法院起诉请求：1.依法判决停止对《居民搬迁安置协议书》所涉房产权利的执行，撤销（2019）豫0185财保188号裁定书，解除该裁定中对所涉82号房产的查封；2.依法判决确认张改娟与马领军、温俊霞所签订的购房合同合法有效，马领军签署的选房确认书合法有效，判令协议房产为张改娟所有；3.依法判决马领军和温俊霞排除妨碍，协助张改娟接收房产及钥匙，或由其向张改娟交付房产及钥匙，并继续履行后合同义务。一审法院认定事实：马领军、温俊霞曾系夫妻关系，2016年6月7日经原审法院调解离婚。2012年4月19日，二人因房屋被拆迁与登封市嵩阳街道办事处签订了第082号《居民搬迁安置协议书》，2012年7月18日，张改娟与温俊霞签订《购房协议》，以13万元的价格购买位于《居民搬迁安置协议书》内包含的房屋。2018年12月26日，嵩阳街道办事处通知马领军签署了回迁安置选房确认书，马领军确认选定082号《居民搬迁安置协议书》内权利房产，并在选房确认书上显示登记在张改娟名下。2019年8月6日，因韩秀萍与马领军之间存在民间借贷纠纷，韩秀萍向原审法院申请诉前财产保全，原审法院于2019年8月6日作出（2019）豫0185财保188号民事裁定书，对马领军在登封市嵩阳街道办事处《居民搬迁安置协议书》协议房产予以查封。张改娟认为查封的房产系其合法财产，对查封有异议，向原审法院提出执行异议申请，原审法院于2020年6月4日作出（2020）豫0185执异13号民事裁定书，驳回张改娟的异议申请。另查明，经登封市保障性住房中心查询得知，目前涉案房产的备案信息仍登记在马领军名下，显示所有权人为马领军。又查明，庭后张改娟提交了其2012年5月1日至2020年6月22日之间在河南登封农村商业银行股份有限公司崇高路分理处的共计12.3万元的取款记录，该记录与其庭审时所述于2012年7月18日在登封市农商银行少林路分理处当天取款13万元的陈述不符。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案涉案房屋属于不动产，按照法律规定，应当进行产权登记。根据上述法律规定，该房屋权属的变更、转让应当以在国家不动产登记部门的登记为准。涉案房屋在张改娟提起诉讼时仍然依法登记在马领军名下，而张改娟并没有在不动产登记部门进行登记，所以该房屋并非属于张改娟的合法财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从上述规定可知，只有同时符合上述四个条件，异议才能成立。且拆迁后房屋没有交付前，温俊霞并未取得房屋的所有权。《房地产管理法》第三十八条第六项的规定，“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，本案中，温俊霞并不是涉案房屋的所有人，且张改娟已支付全部价款的证据存在瑕疵，故对于张改娟的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第二百二十七条，判决如下：驳回张改娟的诉讼请求。案件受理费2900元，由张改娟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张改娟的原审诉讼请求，足以证明张改娟在人民法院查封前并未合法占有涉案房屋，不符合前述法律规定的情形，其对案涉房屋享有的权益不足以排除强制执行。综上所述，张改娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由张改娟负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  钟晓奇审判员  徐国庆二〇二〇年九月十日书记员  刘红玉