安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终3080号 上诉人（原审被告）：阜南县安邦置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇北苑小区A区3号楼104-204室，统一社会信用代码91341225MA2R95NM4Y。 法定代表人：肖成训，该公司经理。 上诉人（原审被告）：阜南县富邦商业运营管理有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇万宇颖南明珠A区7号楼，统一社会信用代码91341225MA2T00XC59。 法定代表人：邓玉山，该公司经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张曌，安徽张怀华律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：庞凯强，安徽张怀华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李云，女，1968年7月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：陈雪颖，安徽洪淮律师事务所律师。 上诉人阜南县安邦置业有限公司（以下简称安邦公司）、阜南县富邦商业运营管理有限公司（以下简称富邦公司）因与被上诉人李云房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初2401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安邦公司、富邦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：其与李云的房屋买卖合同合法有效，一审判决其退还购房款70万元缺乏法律依据。 李云辩称，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。 李云向一审法院起诉请求：依法解除其与安邦公司的房屋买卖合同；解除与富邦公司的认可协议；判令安邦公司与富邦公司连带偿还其购房款700000元，并支付资金占用利息47210元（资金占用利息按中国人民银行年利率6%计算，详细计算见利息计算清单）；本案诉讼费由安邦公司、富邦公司负担。 一审法院认定事实：富邦公司受安邦公司委托就阜南国邦国际家居建材城项目进行商业前期运营推广，于2018年10月17日与李云及董国庆签订《国邦国际家居建材城商铺意向承租协议》，双方约定：李云及董国庆意向承租富邦公司位于国邦国际家居建材城项目商铺；李云及董国庆交纳意向租赁诚意金人民币贰万元整（20000元）／套，拥有对该商铺的优先承租权，如后期购买该商铺，则拥有优先购买权，且可充抵购铺款人民叁万元（30000元）／套；意向铺位为Ｃ3。后期如购买此商铺承租意向金可转为购房款。同日，李云及董国庆向富邦公司交意向租赁诚意金60000元。富邦公司出具了收条收据。 2019年2月27日，李云向安邦公司交定房（商铺）款100000元（定购金），并在该公司出具的选房确认单上签字确认购买铺位为A2栋113铺，同时在该公司出具的特殊申请表申请事由中明确：今日付十万元，乘余房款两周内全款补齐，总房款为1218947元（享受2万抵3万优惠，享受9.7折优惠，按时签约优惠），如逾期按时签约优惠取消。2019年3月22日，李云向安邦公司交购房（商铺）款540000元，安邦公司均出具有收据。后，李云未再付购房（商铺）款，也未与安邦签订商品房买卖合同，安邦公司也未向李云发出签订商品房买卖合同书面通知、催告函。2019年6月21日，经阜南县中医院诊断李云患有炎症、慢性胃炎等，李云于同日向安邦公司提出书面申请，主要内容为：因政府拆迁变化，拆迁款未能下来，不能全额支付购房款，又因最近身体查出重大疾病，丧失劳动能力，没有经济来源，且急需一笔款去看病，子女亦需要抚养，上大学也急需用钱，无法贷款，申请退回购房款700000元。李云与安邦公司置业顾问项虎通话房录记载：就李云申请退涉案房屋（商铺）款及是否签订商品房买卖合同，双方一直未能协调出结果。2019年1月10日，安邦公司取得涉案房屋（商铺）所在A2号楼商品房预售许可证。根据李云承诺，安邦公司认可李云及董国庆交纳的60000元意向租赁诚意金为李云一人所交。 另认定：C3商铺与A2113号商铺不是同一处商铺；李云交付安邦公司540000元购房（商铺）款时，认购的房屋（商铺）仍在建。 一审法院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系,不能仅凭一份承租协议及三份收据就简单地加以认定,而是应当综合审查相关承租协议、收据的内容以及当事人事后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实,从中探寻当事人的真实意思,并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。预约合同,一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案查明的事实，李云与富邦公司签订的《国邦国际家居建材城商铺意向承租协议》，并依协议交60000元意向租赁诚意金，是双方当事人的真实意思表示,不违背法律、行政法规的强制性规定,其效力应予认定。后安邦公司取得“涉案房屋（商铺）商品房预售许可证”，李云与富邦公司双方在协议中所指向的房屋（商铺）并非虚构,所约定的房屋（商铺）后期买卖意向存在现实履行的基础。同时,该协议书明确了双方当事人的基本情况,对拟租房屋（商铺）的位置、优先承租权、转购优先购买权、意向金数额等作了约定。这表明李云与富邦公司双方当事人经过磋商,就条件成就时实际进行房屋（商铺）买卖的主要内容达成了合意,对将来正式签署商品房买卖合同进行了预先安排，而不是对商品房买卖结果的直接确认,涉案协议书是具有法律约束力的预约合同。后，李云先后向安邦公司交购房定购金100000元、购房（商铺）款540000元，安邦公司出具《收据》予以确认的事实清楚,证据充分。该《收据》仅载明了案涉房屋（商铺）的铺号、交款额,虽李云在交购房定购金时在安邦公司出具的特殊申请表申请事由中明确总房款为1218947元，并承诺付全部购房款时间，但内容仅为如逾期按时签约自愿不享受优惠，就房屋（商铺）具体的位置、面积、单价、违约责任等未予明确,不符合《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同必须明确房屋基本情况、销售方式、房屋价款的确定方式及付款方式和付款时间、交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜等”的规定。同时,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定,房屋买卖合同为要式合同,该《收据》及李云在特殊申请表申请事由中的承诺不具备商品房买卖合同形式要件；且在李云交被邦公司购房款后，双方进行的多次磋商来看,真实意思表示是能否将来签订正式的商品房买卖合同,以明确双方的权利义务关系。《收据》及承诺不构成李云与安邦公司双方之间房屋买卖合同关系的成立。预约合同的性质，决定了不能强制履行，对将来的商品房买卖合同的重要条款没有具体的协议,商品房买卖合同涉及到的重要条款尚属有待磋商之内容,不可强加于对方,至于是否能最终签订商品房买卖合同,应该视双方具体的协商结果而定,而不能强制履行。李云因身体、经济出现情况，向安邦公司书面申请退回购房款，现明确诉求要求解除协议，即不再履行《国邦国际家居建材城商铺意向承租协议》，也就预示着将来不会就商品房买卖合同的签订再进行磋商，法院对商品房买卖合同的重要条款也无法进行合理的补充，那么李云与安邦公司双方之间进一步达成本约即签订商品房买卖合同存在事实和法律上的障碍，《国邦国际家居建材城商铺意向承租协议》不能继续履行,不能由法律强行调整，应当予以解除。关于解除的原因，因双方虽未约定订立买卖合同的期限，但购买商铺对普通公众而言属重大交易事项，李云因经济等情况，已向安邦公司书面申请退回购房款，且自此至李云起诉，时间长达一年多，李云与安邦公司双方之间就签订商品房买卖合同一直未达成一致，故应认定系不可归责于双方的原因导致协议解除。协议解除，因富邦公司是受安邦公司委托与李云签订协议书，收取李云意向租赁诚意金，故应由安邦公司返还李云全部购房款700000元（包括意向租赁诚意金、定购金）。李云要求解除与安邦公司的房屋买卖合同，因双方之间的房屋买卖合同关系未成立，无需解除，不予支持。李云要求安邦公司支付资金占用利息,不予支持。因预约合同的性质决定无法也不能适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的追究一方当事人的违约责任，为此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条未对赔偿损失作出规定。另，预约合同一般都是附条件或附期限的,待期限届满或条件成就时,双方的权利义务是签订本约合同,双方需就合同的相关事项进行协商并达成一致,协商不成的,仍应按预约合同的相关约定处理，李云此项诉求,无法律依据。安邦公司、富邦公司辩称李云与安邦公司双方商品房买卖合同已成立并生效，李云构成根本违约，无事实法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李云与阜南县富邦商业运营管理有限公司于2018年10月17日签订的《国邦国际家居建材城商铺意向承租协议》；二、阜南县安邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李云购房款700000元（包括意向租赁诚意金、定购金）；三、驳回李云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5636元(原告已预交),由李云负担2818元，阜南县安邦置业有限公司负担2818元。 二审中，当事人均为提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，李云以租赁诚意金、定房（商铺）款、购房（商铺）款的形式先后向富邦公司、安邦公司转款700000元，虽然其选定购买的铺位为A2栋113铺，与安邦公司也确定购房（商铺）总价为1218947元，但双方并未对李云欲购买的房屋的具体位置、面积、单价、违约责任等商品房买卖合同的基本要件作出约定，李云又因生病、经济出现问题等向安邦公司申请退购房屋，并就是否继续购买、如何付款等事项与安邦公司置业顾问项虎多次长期磋商，一审判决确定双方的法律关系属预约合同关系符合法律规定及本案事实，安邦公司应向李云退还购房款700000元。同时，李云与安邦公司存在的法律关系为预约合同关系，因双方未能协商一致，终未签订本合同，安邦公司上诉称李云支付的定金不应予以返还没有法律依据。故安邦公司、富邦公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10880元，由阜南县安邦置业有限公司负担10800元，阜南县富邦商业运营管理有限公司负担80元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年九月十七日 法官助理张婷玉 书记员徐玉洁 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；