湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终1311号上诉人(原审被告、反诉原告)：陈礼，男，1989年12月3日出生，住湖南省常德市鼎城区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：杨丫雪，女，1976年8月1日出生，住湖南省常德市武陵区。上诉人陈礼因与被上诉人杨丫雪租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院(2020)湘0702民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈礼上诉请求：撤销一审判决，驳回杨丫雪对陈礼的诉讼请求，依法改判支持陈礼的全部诉讼请求，撤销涉案《门面租赁合同》。事实和理由：1.一审没有查清事实。因受疫情不可抗力的影响，陈礼多次联系通知杨丫雪，要求尽快解除合同，减少双方损失，杨丫雪一直拖延时间未及时处理，且以陈礼拖欠租金为由诉至法院。2.涉案《门面租赁合同》条款明显有失公平，存在欺诈。因本案诉讼，陈礼了解到周边门面租金约每年27000元-35000元，杨丫雪知道陈礼初次做生意不懂行情，在签订合同时以租金第一年半年一付及三年不涨租的条件诱导欺骗陈礼，导致陈礼与其签订了高额租金的涉案合同，且合同中对违约条款的约定不公平，也未写明租赁门面面积及提供相应产权证明。陈礼在二审审理期间，撤回判令撤销涉案《门面租赁合同》的上诉请求。杨丫雪辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。1.陈礼违约并非不可抗力原因造成，是其个人单方面不履行合同，拒付租金。杨丫雪积极主动帮助陈礼减少损失，陈礼却以各种理由推卸责任，损害杨丫雪的利益。杨丫雪多次联系陈礼沟通涉案合同履行等问题，陈礼拒不承认其违约，态度恶劣。2.陈礼从事房产销售工作，对门面租赁的市场行情较为了解，双方签订的《门面租赁合同》是当事人真实意思的表示，合法有效，陈礼对合同内容认可并履行，双方不得擅自变更或解除合同。杨丫雪向一审法院起诉请求：1.判令陈礼支付杨丫雪租金21000元（2020年1月30日至2020年7月30日半年租金）及利息269元（按年利率6%的标准，自2020年1月30日起计算至2020年4月16日止），并按年利率6%的标准计算自2020年4月17日起至清偿全部本金之日止的利息；2.本案诉讼费和与本案起诉产生的相关费用由陈礼承担。陈礼向一审法院起诉请求：1.判令陈礼因不可抗力不能履行合同，要求杨丫雪解除2019年7月31日与陈礼签订的《门面租赁合同》，退回押金10000元，免除2020年1月30日至2020年7月30日半年的租金及利息，算清水电终止合同；2.本案诉讼费和与本案起诉产生的相关费用由杨丫雪承担。一审法院认定事实：2019年7月31日，杨丫雪、陈礼签订《门面租赁合同》，约定：“甲方将座落在**中路第*栋*号门面出租给乙方，年租金42000元，租赁期限3年，自2019年7月24日至2022年7月30日止，履约保证金1万元，本门面三年不涨租，具体付租方式：第一年半年一付，第二年和第三年一年一付，如乙方特殊原因确实需要提前终止合同必须征得甲方同意......”。合同签订后，双方履行合同。2020年1月30日，陈礼依据合同应付2020年1月30日至2020年7月30日的租金，因陈礼拒付租金，双方产生纠纷，诉至法院。另查明，涉案租赁物为杨智斌所有，杨智斌出具商铺全权授权委托，委托杨丫雪全权办理商铺的租金确定、签署合同并代收租金等事项。一审法院认为，合同是当事人设立、变更、终止民事关系的协议，合同依法成立，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更和解除。本案中，杨丫雪与陈礼签订了《门面租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、法规强制性的规定，合同合法有效，双方均应按合同约定享受权利并履行义务。双方约定了支付租金的方式、期限等内容，陈礼应当按照合同约定支付租金，故对杨丫雪诉请陈礼支付租金的诉讼请求，予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，陈礼未按约定支付租金，应承担违约责任，对杨丫雪要求陈礼从应付租金之日起承担利息损失的诉讼请求，予以支持。关于反诉，陈礼认为因不可抗力要求解除合同，该合同不属于因不可抗力不能实现合同目的的情形，且双方未就合同解除达成一致，故合同继续履行，履约保证金在合同期限内不予退还，对陈礼的反诉诉讼请求，不予支持。综上，判决：一、陈礼于判决生效之日起三日内支付杨丫雪2020年1月30日至2020年7月30日止的租金21000元及赔偿租金利息损失（以21000元为基数自2020年1月30日起至清偿之日止按年利率6%计付）；二、驳回陈礼反诉诉讼请求。案件受理费332元，减半收取166元，反诉诉讼费166元，减半收取83元，由陈礼负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈礼提交聊天记录，拟证明周边门面租金每年35000元左右。杨丫雪提交银行转账单据，拟证明涉案门面提前交付给陈礼使用，不存在欺诈和不合理行为；电话清单，拟证明发生纠纷后，都是杨丫雪电话联系陈礼，陈礼对此置之不理。杨丫雪对聊天记录的真实性、关联性有异议，门面租金有高低，无法统一，今年周边门面租金约40000元-45000元；陈礼对银行转账单据、电话清单的真实性没有异议，但认为不能达到其证明目的。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：聊天记录的真实性无其他证据予以佐证，且关于门面租金的相关内容不能确定与涉案门面的周边门面有关联性，对该证据不予采信；银行转账单据、电话清单与本案待证事实没有关联性，不能达到其证明目的，对该证据不予采信。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是涉案《门面租赁合同》是否存在解除情形，陈礼是否应当按照合同约定支付欠付租金及租金利息损失。本案中，合同签订过程中，并无确凿证据证实陈礼系受诱导欺诈后签订，也无证据证实合同有违反法律、行政法规禁止性规定的情形，《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。而合同解除，是在合同有效成立之后尚未开始履行或尚未全部履行之前，因当事人一方或双方的意思表示，提前终止合同效力的行为。陈礼与杨丫雪在《门面租赁合同》中约定了陈礼因特殊原因提前终止合同须征得杨丫雪同意的条件，现杨丫雪明确表示不同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，合同解除条件并未成就，陈礼主张解除合同不符合约定解除的条件。此外，陈礼认为受疫情不可抗力的影响，其主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的不可抗力致使合同目的不能实现的法定解除条件，但如在疫情出现后的商业用房租赁中，疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务。陈礼签订合同后，已实际占有使用涉案门面，交纳了部分租金及履约保证金，出现疫情并未客观上导致合同目的根本不能实现，故对陈礼主张解除合同、退还押金的上诉请求，本院不予支持。《门面租赁合同》约定了支付租金的方式、期限，陈礼应按照约定全面履行己方义务，支付相应租金，同时，按年利率6%标准计算杨丫雪的租金利息损失并无不当，故对陈礼主张免除2020年1月30日至2020年7月30日半年租金及利息的上诉请求，本院不予支持。综上所述，陈礼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由陈礼负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱梅安审 判 员 李 浚审 判 员 詹险峰二〇二〇年九月十四日法官助理 于 琇书 记 员 万 钰