北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8641号上诉人（原审被告）：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：蔡天柱，男，北京天洋基业投资有限公司招商部经理。委托诉讼代理人：穆书伟，女，北京天洋基业投资有限公司计划经理。被上诉人（原审原告）：北京润康医学检验实验室有限公司，住所地北京市房山区翠枫路7号院7号楼9层906室。法定代表人：殷豪，总经理。委托诉讼代理人：林锋，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。原审被告：天融物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区高碑店乡北花园村1号北京传媒时尚文化产业园（超级蜂巢）北区A座1单元316号。负责人：吕金莉，总经理。委托诉讼代理人：赵文丽，女，天融物业服务有限公司北京分公司客服部经理。上诉人北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）因与被上诉人北京润康医学检验实验室有限公司（以下简称润康医学公司）、原审被告天融物业服务有限公司北京分公司（以下简称天融物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法适用二审独任制审判公开开庭对本案进行了审理。上诉人天洋基业公司之委托诉讼代理人蔡天柱，被上诉人润康医学公司之委托诉讼代理人林锋，原审被告天融物业服务有限公司北京分公司之委托诉讼代理人赵文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天洋基业公司上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判。诉讼费用由润康医学公司负担。事实和理由：2018年3月14日双方签订租赁合同，7月，我公司为润康医学公司完成地址注册并取得医疗机构设置批准手续，卫计委已备案并转给润康医学公司，我公司一直催促对方来交付，但其一直不办理，故润康医学公司提出的因我公司原因无法办理医学相关行政审批手续无事实依据。2019年7月30日润康医学公司给我公司发出解约函，我公司不予认可。根据合同约定，润康医学公司若中途退租，除必须向我公司支付其实际使用租赁房屋根据合同约定应付而未付的一切款项外，我方有权没收全部租赁保证金，同时有权追偿违约带来的进一步损失。此外，现租赁合同具备履行条件，我方不同意解除合同。润康医学公司辩称，同意一审判决，请求驳回天洋基业公司上诉请求。涉案房屋从未办理行政审批手续，且天洋基业公司在收到我公司邮寄的《解除合同通知书》后三个月内并未提出异议，所以我公司行使解除权是合法有效的。天融物业公司表示同意一审判决，我方已履行自己的工作。润康医学公司向一审法院起诉请求：1.请求判令确认2018年3月14日双方签订的房屋租赁合同及补充协议和2018年11月5日签订的补充协议于2019年8月4日解除；2.请求判令天洋基业公司返还合同相关款项1604186.55元；3.请求判令天融物业公司返还物业管理费194634.09元；4.请求判令天洋基业公司支付返还款项的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月5日起至返还之日止（暂计至2020年4月5日：52166元）。5.诉讼费由天洋基业公司承担。一审法院认定事实：2018年3月14日，天洋基业公司（甲方、出租方）与美**物科技股份有限公司（乙方、承租方，以下简称美**物公司）签订租赁合同，但美**物公司在合同上签名、盖章的时间为2018年3月21日，故该合同成立的时间应为2018年3月21日。合同约定甲方将坐落于北京市房山区翠枫路7号院，蜂巢科技广场项目的中区4号楼4、5、6层共三层房屋出租给乙方作为办公使用，租赁房屋建筑面积为3089.43平方米（以实测面积为准）。租赁期限自2018年5月25日起至2023年5月24日止，共5年。关于租金和物业管理费，合同约定合同期内租金总额为13126352.46元。租金采用先付后用的形式，乙方于本合同签订后三个工作日内，向甲方支付首期租金（自2018年5月25日起至2018年8月24日止）704776.23元。合同约定甲方委托天融物业公司为租赁房屋项目提供物业管理服务，乙方于本合同签订后三个工作日内，向天融物业公司支付首期物业管理费（自2018年5月25日起至2018年8月24日止）194634.09元。关于租赁保证金，合同约定乙方向甲方支付704776.23元作为租赁保证金（相当于三个月的租金）。乙方向甲方支付194634.09元作为物业管理费保证金（相当于三个月的物业管理费）。乙方均应于本合同签订后三个工作日内支付给甲方，甲方出具收款凭证。关于租赁房屋交付，合同约定乙方按本合同的约定向甲方足额支付首期租金、首期物业管理费、租赁保证金等应付款项后三日内，甲方向乙方交付租赁房屋。该租赁合同还约定了双方其他权利义务。天洋基业公司（甲方）与美**物公司（乙方）签订租赁合同的同时签订了补充协议。补充协议第四条约定，租赁房屋的用途变更为作为乙方的医学检验实验室及办公使用。补充协议第六条约定，原合同第5.1条变更为“5.1.1乙方按本合同的约定向甲方足额支付首期租金、首期物业管理费、租赁保证金等应付款项后，甲方于2018年5月25日向乙方交付租赁房屋。5.1.2若因甲方原因导致租赁房屋在起租日无法满足交付标准，则本合同的起租日、优惠期相应顺延。”补充协议第十一条约定，原合同第11条增加“11.8若因甲方原因导致乙方无法办理‘医学检验实验室’项目环保、消防或卫生和计划生育委员会的医疗结构设置许可的审批，乙方可单方解除本合同，且甲方不承担违约责任，但需无息返还乙方租赁保证金和物业管理费保证金、房屋租赁押金，并退还已付但尚未发生的租金及其他各项费用（如有）。”该补充协议还约定了其他内容。2018年11月5日，天洋基业公司（甲方）、美**物公司（乙方）和润康医学公司（丙方）签订了补充协议（以下称三方补充协议）。三方补充协议第一、二条约定，甲方将坐落于北京市房山区翠枫路7号院，蜂巢科技广场项目的中区4号楼4、5层共二层房屋出租给乙方作为医学检验实验室及办公使用，租赁房屋建筑面积为2059.62平方米。三方补充协议对变更后的合同期内租金总额、首期租金、首期物业管理费、租赁保证金、物业管理费保证金均作出明确约定。三方补充协议第九条约定，原合同第5.1条变更为“乙方按本合同的约定向甲方足额支付首期租金、首期物业管理费、租赁保证金等应付款项后，甲方于2018年10月15日向乙方交付租赁房屋。若因甲方原因导致租赁房屋在起租日无法满足交付标准，则本合同的起租日、优惠期相应顺延。”三方补充协议第十条约定，原合同新增第十九条“鉴于场地实际使用人丙方已注册完毕，可以承接相关合同的权利义务，经三方同意，承租方即乙方在合同项下的所有权利义务概括转让给丙方，由丙方概括承受，本协议签署生效后，乙方相应的权利和义务由丙方接续、行使和完成。丙方在本协议签署生效后，按期向甲方支付各期租金，甲方按期收到丙方各期租金后三个工作日内开具增值税普通发票给丙方。”该三方补充协议还约定了其他内容。租赁合同的权利义务概括转移前，2018年2月9日，美**物公司给付天洋基业公司234925.41元；3月26日，美**物公司给付天洋基业公司1563895.23元；3月30日，天洋基业公司返还给美**物公司194634.09元。美**物公司给付天洋基业公司首期租金、租赁保证金、物业管理费保证金共计1604186.55元。天洋基业公司认可收到该款项。2018年4月3日，美**物公司向天融物业公司支付首期物业管理费194634.09元。天融物业公司认可收到该款项。租赁合同及2份补充协议签订后，天洋基业公司一直未能交付涉诉房屋。审理中，天洋基业公司称2019年6月涉诉房屋已经具备交付条件，但未能提供充分的证据证明其主张。2018年8月1日，经润康医学公司申请，北京市房山区卫生和计划生育委员会核发的准许设置医疗机构批准书的有效期至2019年8月1日。由于天洋基业公司迟迟不能提供涉诉房屋产权手续，迟迟不能交付涉诉房屋，致使润康医学公司租赁涉诉房屋的合同目的已无法实现。2019年8月2日，润康医学公司通过快递的方式向天洋基业公司发出落款时间为2019年7月30日的解除合同通知书，该通知书载明：“……，然截至目前，房屋都不具备合法使用的条件，贵公司也未按约向本公司交付房屋，合同中所要求的办理实验室的项目环保、消防等审批更是无法实现，本公司多次催告，但贵公司一直未解决上述问题。贵公司已严重违约，故本公司决定解除上述《租赁合同》及相关《补充协议》，特通知贵公司，并请贵公司在收到本通知后立即退还本公司已支付的所有款项并承担违约责任。”该通知书于2019年8月4日到达天洋基业公司。天洋基业公司认可收到了该通知书。另，租赁合同履行过程中，河北天融物业服务有限公司北京分公司变更名称为天融物业公司。审理中，法院追加天融物业公司为本案被告。上述事实，有租赁合同、补充协议、三方补充协议、解除合同通知书、国内支付业务付款回单和收款回单、交费收据、发票、快递查询单、设置医疗机构批准书及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及法院审查核实，可以作为认定事实的依据。一审法院认为，润康医学公司与天洋基业公司签订的租赁合同、补充协议、三方补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，截止到润康医学公司向天洋基业公司发出解除合同通知书时，天洋基业公司仍不能交付涉诉房屋，也不能提供涉诉房屋产权手续，致使润康医学公司无法办理“医学检验实验室”项目的行政审批许可手续，根据双方签订的租赁合同和补充协议，润康医学公司此时有权解除合同。天洋基业公司迟延交付涉诉房屋的行为已构成违约，润康医学公司经多次催告其交付涉诉房屋未果后，向其发出解除合同通知书，行使合同解除权，符合合同约定和法律规定。因此，润康医学公司要求确认双方签订的租赁合同、补充协议和三方补充协议于2019年8月4日解除的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，天洋基业公司失去了继续占有已支付租金的合同依据和法律依据，其应当将已支付租金返还给润康医学公司。因天洋基业公司一直未能交付涉诉房屋，天融物业公司也就无法为润康医学公司提供物业服务，故天融物业公司也应当将基于租赁合同取得的首期物业管理费返还给润康医学公司。因此，润康医学公司要求返还首期租金、租赁保证金、首期物业管理费、物业管理费保证金的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。对于润康医学公司要求天洋基业公司支付利息损失的诉讼请求，合同约定因天洋基业公司原因导致无法办理“医学检验实验室”项目的行政审批许可手续，润康医学公司可以解除合同，天洋基业公司不承担违约责任，但需无息返还润康医学公司已支付费用。根据该条约定，润康医学公司要求天洋基业公司支付利息损失，没有合同依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年7月22日判决：一、北京润康医学检验实验室有限公司与北京天洋基业投资有限公司在2018年3月21日成立的租赁合同及补充协议、在2018年11月5日签订的补充协议均于2019年8月4日解除。二、北京天洋基业投资有限公司于判决生效后7日内返还北京润康医学检验实验室有限公司首期租金、租赁保证金、物业管理费保证金共计1604186.55元。三、天融物业服务有限公司北京分公司于判决生效后7日内返还北京润康医学检验实验室有限公司首期物业管理费194634.09元。四、驳回北京润康医学检验实验室有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，天洋基业公司提交北京市房山区公安消防支队于2017年12月30日及2018年1月4日出具的《建设工程消防验收意见书》两份，证明涉案房屋消防验收通过，达到了交房标准，是润康医学公司一直不履行交房手续。润康医学公司对关联性不予认可，认为意见书载明的内容无法证明是涉案房屋的地址，且意见书中消防验收的是1、2号楼，涉案房屋是4号楼，而且并非是医学检验实验室标准的消防验收手续。本院认为，润康医学公司与天洋基业公司签订的租赁合同、补充协议、润康医学公司和天洋基业公司、美**物公司签订的补充协议均是各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题，2019年8月2日润康医学公司向天洋基业公司发出解除合同通知书，以天洋基业公司出租的房屋不具备合法使用条件，未按照约定交付涉诉房屋，也不能提供涉诉房屋产权手续，致使润康医学公司无法办理“医学检验实验室”项目的行政审批许可手续为由，通知天洋基业公司解除合同。经查，在润康医学公司向天洋基业公司发出解除合同通知书之时，天洋基业公司未能向润康医学公司交付房屋，亦未能提交涉诉房屋具备合法使用的相关文件，且在收到润康医学公司发出的解除通知后也没有就相关问题向润康医学公司提出异议。因此根据双方签订的租赁合同和补充协议，润康医学公司有权解除合同。一审法院以天洋基业公司收到解除通知的日期作为合同解除日期并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于润康医学公司要求返还首期租金、租赁保证金、物业管理费保证金的诉讼请求，鉴于合同解除系因天洋基业公司违约所致，且天洋基业公司始终未将涉诉房屋交付润康医学公司。因此润康医学公司此项诉请本院予以支持。因天洋基业公司一直未能交付涉诉房屋，天融物业公司也就无法为润康医学公司提供物业服务，故天融物业公司也应当将基于租赁合同取得的首期物业管理费返还给润康医学公司。综上所述，天洋基业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21458元，由北京天洋基业投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孟 龙二〇二〇年九月二十三日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡