浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1081民初5386号原告：台州都得利塑业股份有限公司，住所地温岭市东部新区晨光路318号市工业转型升级示范园48幢101室，统一社会信用代码91331081793393085A。法定代表人：叶文林，该公司董事长。委托诉讼代理人：祝苏英，浙江优卓律师事务所律师。被告：温岭松航房地产开发有限公司，住所地温岭市东部新区中小企业孵化园A区1号三楼西面间，统一社会信用代码91331081MA28G01X1H。法定代表人：李寄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李冰，浙江金道（温州）律师事务所律师。原告台州都得利塑业股份有限公司（以下简称都得利公司）与被告温岭松航房地产开发有限公司（以下简称松航公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人祝苏英、被告的委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。在审理过程中，原告申请财产保全，本院依法采取了财产保全措施。本案现已审理终结。原告都得利公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付违约金1999736.9元（以30670811为基数，自2018年7月1日起至2018年12月11日共163天按日利率万分之四计算）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年6月27日，原、被告签订了编号为2017预0017253号、2017预0017254号、2017预0017255号、2017预0017256号的《浙江省商品房买卖合同》四份，约定原告向被告购买温岭市××的房屋，47幢101号的房屋价款为12296636元，48幢101号的房屋价款为3739025元，49幢101号的房屋价款为5552577元，50幢101号的房屋价款为9082573元，四间房屋总计价款30673435元；四份合同均约定被告应于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交付的应按原告已付房款的万分之四支付违约金。2018年6月30日，被告未能按约向原告交付合格房屋，后经原告多次催交，被告直至2018年12月11日才通知原告可办理交房手续。因被告逾期交房，导致原告无法按既定计划开展生产工作，给原告造成了重大的经济损失。按照合同约定，被告逾期交房的行为已构成违约，应按原告已付房款的万分之四支付违约金。被告松航公司辩称，对涉案商品房迟于合同约定时间交付给原告，被告无须承担任何的违约责任。第一，根据双方所签订的商品房买卖合同及附件中约定买受人自行承担的工程包括电力管线、电力成套设备（含变压器）及电梯，上述工程未完成就不能达到验收标准的。本案所涉的两栋商品房主体建设工程，分别于2017年12月8日、2018年2月1日完工。正是因为原告自理工程没有完成，导致了整个一期工程的竣工延误。在该期间，被告曾经多次用微信和函件，甚至律师函催告，要求原告尽快完成施工验收。但是，最终原告到2018年11月2日才完成自理工程。根据上述合同约定，因被告自行承担的工程未能达到验收标准，被告无须承担延期交付的责任。第二，被告已经在2018年7月30日完成了实际交付。因原告迟迟无法完成自理工程的竣工验收，为了不影响原告的经营生产，所以提前让原告先进园进行装修，为此，原告出具了一份承诺函，答应免除被告日后的相关责任。第三，本案商品房在建设过程中，因涉不可抗力，其该期间应当予以相应的扣除。本案所涉的工程，因温岭市人民政府政策，致使温岭市供水有限公司间歇性停止供水，对涉案工程正常顺利施工，产生了极大的影响。而且该行为属于政府调控行为，属于合同第九条所约定的县级以上政府主管部门根据相关政策采取行政措施，致使工程延期的属于不可抗力特殊原因，被告可据实延期。本案即使存在延期交付的情况，也应该相应的扣除上述停水的56日。另外，本案在工程建设期间，共计受热带气旋影响11日，属于合同第九条所约定的地震、台风、洪灾以及自然灾害、战争、动乱大规模流行疾病等社会异常现象，属于不可抗力，被告可据实予以延期，故也应该相应的扣除。第四，原告主张的违约金过高，应参照相关部门公布的同类租金予以降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告提供的承诺书，用以证明涉案房屋已于2018年7月30日交付给原告的事实。原告对该证据的三性均有异议，认为该承诺书系被告胁迫原告，原告在违背真实意思表示的情况下出具的，该承诺书违背了建设工程应验收合格才能交付的法律强制性规定，故该承诺书无效。本院经审查认为，该份承诺书系原告出具，并加盖公章，原告也未举证证明其曾受被告胁迫，故对于真实性，本院予以认定。根据该承诺书“本公司承诺：已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，并配合贵公司完善物业……”，能够证明被告已经将涉案厂房交付给原告的事实。原告出具该承诺书时明知涉案厂房尚未竣工验收，说明原告对厂房现状是明知的，且原告之后确实进场浇筑了水泥，故被告在竣工验收后又通知原告办理交房手续，并不影响对被告已于2018年7月30日实际交付厂房的事实认定。2.关于原告自行承担的工程是否影响涉案房屋交付的问题。被告认为依据约定，原告自行承担的工程包括但不限于电力管线、电力成套设备及报装、自身工艺要求的消防设施、设备基础工程及底楼地面软基专项处理等，简言之为配电工程，以及合同附件中约定的电梯工程，均为原告自行承担的工程，因原告未能及时完工，导致整体工程未能按期竣工验收，引起的延期交付责任，应当由原告自行承担。为此，被告提供了房地产项目申报规划一览表、主体结构分部工程验收记录、微信告知记录、函件、告知函、律师函、甩项报告、电缆申报表、电费征收单、特种设备使用标志、电梯检测报告、特种设备使用登记证、结算表、浙江安顺消防工程技术服务有限公司出具的检测意见反馈表、北京敬业建设监理有限公司出具的证明。原告对被告提供的上述证据均有异议，认为被告基础工程尚未完工，原告无法及时进场施工，另无法证明原告自行承担的工程与厂房延期交付存在因果关系。本院经审查认为，首先，双方当事人对于涉案工程中的电梯及正式通电时间均晚于竣工验收时间的事实无争议，本院予以认定，即本案工程是在电梯及配电工程未完工的情况下经过了竣工验收及备案。其次，依据被告提供的甩项报告，出具的时间为2018年5月15日，早于约定的厂房交付时间2018年6月30日，并远远早于本案工程的竣工验收备案时间2018年10月12日，现有证据不足以证明电梯工程延误了整体工程的竣工验收。再次，并无证据证明被告在工程竣工验收前曾对配电工程提出甩项报告，故无法证明被告主张的配电工程未完工延误了整体工程的竣工验收。最后，被告未提供房地产项目申报规划一览表中涵盖的其他项目均已符合竣工验收标准的证据，即无法可排除建设工程工期延误由其他原因引起的可能。综上，本案中的电梯及配电工程是否完工与整体工程的竣工验收并无因果关系，被告亦未能提供充分的证据证明电梯及配电工程未完工与整体工程的延期竣工验收存在因果关系，无法排除其他可能导致工期延误的因素，被告提供的证据不足以证明涉案房屋延期交付系由原告自行承担的工程延误造成，故被告关于原告自行承担的工程未能及时完工，导致整体工程未能按期竣工验收，引起的延期交付责任应当由原告自行承担的抗辩意见，本院不予采信。3.关于被告是否可以不可抗力为由免除延期交付责任的问题。被告认为低压供水、台风系不可抗力，被告可以据实延期，因该不可抗力影响停工的时间，在计算延期交付期间时应当予以扣除，为此被告提供了温岭市人民政府关于实行限制供水的通告、供水通知、关于对东部新区2017-2018年供水情况的说明、浙江省气象证明、北京敬业建设监理有限公司出具的证明。原告对该组证据的待证事实均有异议，认为被告主张主体工程于2018年2月份前已经完工，现又主张不可抗力导致延期，明显相互矛盾，且被告主张的低压供水、台风并非不可预见，不属于不可抗力，被告亦未在30天内告知原告，故低压供水及台风与延期交付没有关联性。本院经审查认为，涉案房屋建设工程的工期与涉案房屋的交付日期并不具有同一性，建设工程的竣工验收时间应当早于涉案房屋的交付时间，建设工程工期延误并不必然导致涉案房屋的延期交付。被告作为涉案工程的发包方及涉案房屋的出卖人，对于工期及房屋交付日期的确认具有明显的优势地位。合同履行期间，被告对于建设工期是否延误，该工期延误是否会导致涉案房屋的延期交付更具有判断力。依据合同约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。本案中，被告提供的上述证据证明仅能证明低压供水、台风影响了建设工程的施工进度，但不必然会导致被告逾期交付涉案房屋，现有证据无法证明低压供水、台风天气与被告逾期交付房屋存在因果关系。即使低压供水、台风属于不可抗力，被告对是否影响其及时交付涉案房屋更具有判断力，并应当及时告知原告，才符合可据实延期交付的约定，但被告未能提供证据证明其曾在低压供水、台风的情形出现后及时告知原告，故无论低压供水、台风是否属于不可抗力，均无法免除被告延期交付的违约责任。综上，被告提供有关低压供水、台风的证据，无法证明低压供水、台风与被告逾期交付房屋存在因果关系，因被告未及时进行告知，亦不符合合同约定的可延期交付情形，故被告关于因不可抗力免除违约责任的抗辩意见，本院不予采信。综上，本院审理认定事实如下：2017年6月22日，都得利公司与温岭置信实业有限公司签订合同编号分别为2017预0017253、2017预0017254、2017预0017255、2017预0017256的《浙江省商品房买卖合同》各一份，约定由都得利公司向温岭置信实业有限公司购买温岭市××47幢101号、48幢101号、49幢101号、50幢101号的房屋，温岭置信实业有限公司于2018年6月30日前向都得利公司交付房屋，逾期交房的，应按原告已付房款以日万分之四的标准支付违约金。原告已支付了房屋价款30670811元。2018年7月30日，被告向原告交付了涉案厂房，原告向被告出具一份承诺书。2018年10月12日，涉案房屋所在工程项目经温岭市建筑工程管理局竣工验收并予以备案。2020年4月16日，温岭置信实业有限公司变更登记为温岭松航房地产开发有限公司。本院认为，原、被告签订的四份商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同签订后，双方当事人应当秉着诚实信用原则，切实履行自身的义务。现原告已经按照商品房买卖合同约定，履行了付款义务，被告并未按照合同约定于2018年6月30日履行交付房屋的义务，应当承担合同约定的违约责任。被告交付房屋的时间为2018年7月30日，原告已交付房款30670811元，被告应当支付自2018年7月1日起至2018年7月30日止按日利率万分之四计算的违约金，共计368049.73元。被告辩称原告主张的违约金过高，要求参照同类房屋的租金标准予以降低，本院认为双方关于违约金的约定并没有超越法律的限制性规定，被告也未举证证明上述计算标准明显超过原告的实际损失，故本院不予采信。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告温岭松航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告台州都得利塑业股份有限公司违约金368049.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11399元（已减半收取），保全费5000元，合计16399元，由原告台州都得利塑业股份有限公司负担10629元，被告温岭松航房地产开发有限公司负担5770元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员  郑艳二〇二〇年九月二十七日书记员  李洁