湖北省宜昌市点军区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0504民初156号原告：中国农业银行股份有限公司三峡点军支行，住所地宜昌市点军区江南大道128号。主要负责人：虢成兵，该支行行长。委托诉讼代理人：邓高铸，湖北诚业律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁梦纯，湖北诚业律师事务所律师。被告：杨芸，女，1993年1月20日出生，土家族，住五峰土家族自治县。被告：张小龙，男，1988年12月27日出生，汉族，住五峰土家族自治县。被告：宜昌江南碧桂园房地产开发有限公司，住所地宜昌市点军区桥边镇石堰村二组，统一社会信用代码91420500352383658L。法定代表人：吴迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡隽，湖北普济律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司三峡点军支行（以下简称农行点军支行）与被告杨芸、张小龙、宜昌江南碧桂园房地产开发有限公司（以下简称宜昌江南碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行点军支行的委托诉讼代理人邓高铸、被告杨芸、被告张小龙、被告宜昌江南碧桂园公司的委托诉讼代理人胡隽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。农行点军支行向本院提出诉讼请求：1.判令杨芸立即清偿借款本金590927.39元及截至2020年7月13日的利息29814.93元、罚息899.92元，复利1097.85元）；及从2020年7月13日起以人民币590927.39元为基数，按年利率6.615%分别计算至实际清偿之日止的罚息和复利；2.判令杨芸承担本案律师代理费25000元；3.判令农行点军支行对杨芸的案涉房屋拍卖、变卖所得款项在第一、二项请求范围内优先受偿；4.判令张小龙、宜昌江南碧桂园公司对上述第一、二项请求承担连带清偿责任。在诉讼过程中，农行点军支行变更诉讼请求，要求被告张小龙与杨芸承担共同还款责任。事实和理由：2017年2月17日，杨芸与农行点军支行签订《个人购房担保借款合同》，约定杨芸为借款人向农行点军支行贷款637000元，张小龙为借款承担连带责任保证、宜昌江南碧桂园公司为借款提供阶段性担保，并以杨芸购买的宜昌碧桂园御园33号楼012404号房屋进行抵押贷款登记，贷款年利率为4.41%，逾期还款的，罚息为贷款利率上浮50%。合同签订后，杨芸办理了房屋的预告抵押登记，农行点军支行按约提供贷款637000元。但杨芸于2019年5月20日至今已连续逾期未偿还贷款，严重侵害了农行点军支行的合法权益，故农行点军支行诉至法院，要求判如所请。杨芸辩称，没有偿还能力，同意对房屋拍卖后偿还欠款。张小龙辩称，1.其并非恶意违约，因涉嫌犯罪于2018年9月被羁押后一直让家人帮忙还款至2019年5月，现在家里确实没有能力偿还借款。2.同意拍卖房屋后偿还借款本金，但希望能够减免利息。宜昌江南碧桂园公司辩称，1.根据农行点军支行与宜昌江南碧桂园公司签订的担保合作协议约定，应当优先处置房产，处置不能的才由宜昌江南碧桂园公司承担担保责任。2.合同对复利的约定不明，购房人和担保人均不应当支付复利。3.宜昌江南碧桂园公司不应承担律师费。4.农行点军支行不享有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据审查确认的证据和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2017年2月16日，农行点军支行与杨芸、张小龙、宜昌江南碧桂园公司签订一份《个人购房担保借款合同》，农行点军支行为贷款人，杨芸为借款人，张小龙、宜昌江南碧桂园公司为保证人。合同约定，借款人杨芸向农行点军支行借款637000元，全部借款直接划入宜昌江南碧桂园公司在农行三峡分行五龙分理处的银行账户（账号17×××62），用于购买宜昌市点军区点军大道与江南二路交汇处宜昌碧桂园御园33号楼012404号商品房；借款期限360个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，合同执行利率按中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等本递减还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；若杨芸未按约定期限归还借款本金的，农行点军支行对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利。张小龙对上述借款提供连带责任保证，杨芸以所购房屋对借款提供抵押担保，宜昌江南碧桂园公司自借款发放之日起，至杨芸取得案涉房屋权属证书，并办妥以农行点军支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为杨芸的债务提供连带保证责任。上述保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、按法律规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同还约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同签订当日，张小龙签署一份《履行共同还款责任承诺书》，自愿对前述《个人购房担保借款合同》项下借款人债务包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、保险费等实现债权和担保权的费用承担共同还款责任。2017年2月17日，农行点军支行依约将637000元贷款划入杨芸指定的宜昌江南碧桂园公司银行账户，履行了合同约定的义务。杨芸自2017年3月18日至2019年4月26日均按合同约定偿还借款本息，但此后未再主动履行还款义务，已连续逾期，截至2020年7月13日，杨芸尚欠农行点军支行借款本金590927.39元，借款期内利息29814.93元、罚息899.92元、复利1097.85元。同时查明，1.2016年4月29日，农行点军支行与宜昌江南碧桂园公司签订一份《按揭业务担保合作协议》，约定农行点军支行为宜昌江南碧桂园公司开发兴建的碧桂园御园项目的购房者提供抵押贷款业务，宜昌江南碧桂园公司为购房的借款人提供阶段性连带责任保证，在保证期间内，若购房者未履行《个人购房担保借款合同》约定的，则农行点军支行有权提起诉讼，宜昌江南碧桂园公司承诺先追索借款人和处置借款人所购房产，处置不足清偿的，就不足部分农行点军支行再向宜昌江南碧桂园追索连带清偿责任。2.借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为年利率4.9%，合同执行利率在该基准利率基础下浮10%后确定为4.41%。3.2017年6月14日，杨芸所购买的碧桂园御园33号楼012404号商品房办理了抵押权预告登记，权利证书号为鄂（2017）宜昌市不动产证明第0019280号。本院认为，农行点军支行与杨芸、张小龙、宜昌江南碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人均应当按照合同约定全面履行义务。合同签订后，农行点军支行已依约履行了借款的发放义务，杨芸却未完全按合同约定履行还款义务，已构成违约，农行点军支行根据合同约定要求杨芸提前偿还《个人购房担保借款合同》项下的借款本息，符合法律规定，本院予以支持。张小龙签署《履行共同还款责任承诺书》，自愿对杨芸前述借款合同项下全部债务承担共同还款责任，农行点军支行要求张小龙共同偿还欠款本息，符合法律规定，本院予以支持。宜昌江南碧桂园公司对杨芸的借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、实现债权的费用等，农行点军支行要求宜昌江南碧桂园公司对杨芸的前述借款本息承担连带清偿责任，亦符合法律规定，本院予以支持。宜昌江南碧桂园公司认为应当优先处置房产，处置不能的才由宜昌江南碧桂园公司承担担保责任的意见，依据不足，本院不予采纳。《个人购房担保借款合同》虽约定由杨芸以其购买的案涉房屋对合同项下的全部债务提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，但因抵押权预告登记的不是现实抵押权，而是将来设定抵押权的请求权，案涉房屋并未办理抵押登记，抵押权并未设立。故农行点军支行诉请对杨芸的案涉房屋拍卖、变卖所得款项优先受偿，不符合法律规定，本院不予支持。农行点军支行要求杨芸、张小龙和宜昌江南碧桂园公司承担律师代理费25000元，但并未提供支付代理费的相应证据，本院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨芸、张小龙共同偿还原告中国农业银行股份有限公司三峡点军支行借款本金590927.39元及截至2020年7月13日的利息29814.93元、罚息899.92元、复利1097.85元；并以欠付本金为基数，按年利率6.615%（年利率4.41%上浮50%后确定的利率）支付自2020年7月14日起至实际清偿之日止的利息。二、被告宜昌江南碧桂园房地产开发有限公司对被告杨芸、张小龙的前述第一项给付义务承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权向被告杨芸、张小龙追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司三峡点军支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5012元，由被告杨芸、张小龙、宜昌江南碧桂园房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  殷红霞二〇二〇年九月二日书记员  周诗韵