内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2020）内民再241号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：裴保梅，女，1983年2月27日出生，汉族，中国联合网络通信有限公司包头市分公司职工，住内蒙古自治区包头市。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘兴平，1965年10月21日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区包头市。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：弓早霞（刘兴平妻子），女，1967年7月5日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：刘秉权，内蒙古恩照律师事务所律师。一审被告：包头市联邦置业有限责任公司.法定代表人：武钰，该公司董事长。委托诉讼代理人：占寨,该公司店长。再审申请人裴保梅、刘兴平、弓早霞及一审被告包头市联邦置业有限责任公司（以下简称联邦置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2018）内02民终2434号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月11日作出（2019）内民申2228号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人裴保梅、刘兴平、再审申请人弓早霞及其委托诉讼代理人刘秉权、一审被告联邦置业公司的委托诉讼代理人占寨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴保梅申请再审称，双方订立的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，弓早霞、刘兴平拒绝履约的行为已经构成违约，各方同意解除合同，故案涉合同于2018年6月4日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，弓早霞、刘兴平应当退还裴保梅于2018年4月11日支付的合同定金20000元。二审法院罔顾合同明确约定，以弓早霞、刘兴平不必退还20000元合同定金的方式，变相减轻弓早霞、刘兴平的违约责任。综上，请求撤销二审判决，依法改判或发回重审，原审及再审的诉讼费用由弓早霞、刘兴平承担。刘兴平辩称，刘兴平没有和裴保梅签订案涉合同，不认可该合同。弓早霞辩称，（一）本案并非弓早霞单一行为所致，而是联邦置业公司和裴保梅未能支付首付款，导致合同目的不能实现。（二）案涉房屋买卖未经登记权利人刘兴平确认，属无效合同。（三）弓早霞并未造成裴保梅具体损失，故不存在违约损失赔偿问题，弓早霞只在定金范围内承担责任。综上，请求驳回裴保梅的再审请求；撤销一、二审判决，依法改判。联邦置业公司述称，弓早霞、裴保梅于2018年4月11日就案涉房屋签订了房屋买卖合同，约定裴保梅以公积金贷款的方式购买该房屋，并于2018年6月11日前向弓早霞支付首付款36万元（含2万元定金），剩余房款34万元待公积金放款后一次性付清等。2018年5月20日，弓早霞因着急买房用钱，要求裴保梅支付全部购房款。联邦置业公司第一时间联系双方见面协商，但协商无果。2018年6月4日联邦置业公司工作人员再次联系弓早霞，告知裴保梅已准备好房屋首付款，可以办理手续，但弓早霞表示不再出售该房屋。联邦置业公司已尽到相应义务，本不应退还9000元中介费，但弓早霞多次来公司诉求，最终退还该中介费。刘兴平、弓早霞申请再审称，（一）案涉房屋所有权人是刘兴平，且房屋买卖属重大行为，弓早霞无权代理刘兴平单独处置该房屋，不能以“第二次看房时她（弓早霞）老公在家”为由，免除“忙于工作没有时间”刘兴平签字确认这一关键环节。联邦置业公司未尽到注意义务，在没有核实该房屋所有权人的情况下，由弓早霞代刘兴平签字并签订的《房屋买卖（置换）合同》，因未经权利人刘兴平同意或追认，应属无效。原审认定该合同有效，确认合同已履行并解除，直接剥夺刘兴平基本民事权益。另外，案涉三方均存在过错，原审判决刘兴平承担责任，显失公平。（二）裴保梅未支付36万元首付款是导致合同不能履行的根本原因，并非联邦置业公司所述弓早霞明确表述不出售该房屋。裴保梅应将该房款交到联邦置业公司，认真履行合同。（三）裴保梅在本案中应承担违约责任，原审认定弓早霞、刘兴平承担违约责任不当，属适用法律错误。另外原审未向弓早霞、刘兴平释明是否申请调整违约金，亦未改判，属适用法律错误。裴保梅辩称，案涉《房屋买卖（置换）合同》是双方真实意思表示，订立合同过程符合交易习惯，应属合法有效。弓早霞、刘兴平单方拒绝履行的行为构成违约，各方同意解除该合同，符合法律规定。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，弓早霞、刘兴平应向裴保梅退还2万元定金。二审认定弓早霞、刘兴平无需退还2万元定金，属适用法律错误，应依法纠正。联邦置业公司述称，同前述述称一致。裴保梅向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》解除，三被告向原告支付违约金70000元；2.三被告退还原告定金20000元；3.三被告赔偿原告中介费和贷款服务费14000元；4.三被告赔偿原告直接经济损失80000元；5.案件受理费、律师费由三被告承担。一审法院认定事实：被告弓早霞、刘兴平系夫妻。2018年4月11日，被告弓早霞代被告刘兴平与原告和被告联邦置业公司签订了《房屋买卖（置换）合同》。合同约定，被告弓早霞、刘兴平自愿将位于包头市××区房屋出售给原告，房屋总价款700000元；被告弓早霞、刘兴平需向被告联邦置业公司交纳中介服务费9000元，原告须向被告联邦置业公司交纳中介服务费9500元和贷款服务费5000元；原告须在2018年4月11日当天向被告弓早霞、刘兴平支付定金20000元，须在2018年6月11日前向被告弓早霞、刘兴平支付首付款360000元（含定金20000元）；剩余房款340000元待公积金贷款放款当日一次性支付给被告弓早霞、刘兴平；原告与被告弓早霞、刘兴平任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同约定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金金额的，责任方应据实赔偿，联邦置业公司所收取的中介服务费一律不予退还。合同签订当日，原告向被告弓早霞支付了购房定金20000元，向被告联邦置业公司支付了中介服务费和贷款服务费14000元。2018年5月20日，原告的丈夫与被告弓早霞和被告联邦置业公司的工作人员一起协商，被告弓早霞要求原告多付首付款，原告的丈夫不同意。2018年6月4日，被告联邦置业公司的工作人员与被告弓早霞通话时，被告弓早霞表示不卖房子了。庭审时，原告称其在2018年6月6日去被告联邦置业公司要求支付首付款时，被告联邦置业公司的工作人员表示被告弓早霞不同意出售房屋了。原告和三被告均认可被告联邦置业公司工作人员带原告去看房屋时，被告弓早霞和刘兴平均在场。原告和三被告均表示同意解除《房屋买卖（置换）合同》。被告联邦置业公司表示同意退还原告支付的贷款服务费5000元，但不同意退还中介服务费。庭审时原告提供了网络截图和微信聊天记录，证明网络公布的本案所涉房屋在5月23日的售价是780000元，5月25日的售价是750000元，6月6日的售价是780000元，原告遭受了实际损失。被告弓早霞称这些售房信息不是其本人刊登的，是其他中介发布的，中介公司工作人员询问时其已经明确表示不卖房子了。一审法院判决：一、被告弓早霞、刘兴平于本判决生效后十日内返还原告裴保梅定金20000元；二、被告弓早霞、刘兴平于本判决生效后十日内向原告裴保梅支付违约金70000元；三、被告弓早霞、刘兴平于本判决生效后十日内向原告裴保梅支付中介费9000元；四、被告包头市联邦置业有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告裴保梅贷款服务费5000元；五、驳回原告裴保梅的其他诉讼请求。弓早霞、刘兴平不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回裴保梅相应诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，上诉人刘兴平、弓早霞与被上诉人裴保梅及原审被告联邦置业三方签订的《房屋买卖（置换）合同》是几方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的规定，属于有效协议。合法有效合同受法律保护。被上诉人裴保梅按照双方所签合同将20000元定金交付上诉人弓早霞，该行为已经表明被上诉人裴保梅履行该合同的前期义务，但上诉人弓早霞却拒绝履行，其行为已构成违约，应当承担违约责任。上诉人刘兴平、弓早霞上诉提出没有刘兴平的签名和追认，所签协议存在效力问题，因上诉人刘兴平、弓早霞是夫妻关系且上诉人刘兴平看房时也在场，所以上诉人弓早霞卖房行为上诉人刘兴平已经构成默认。一审法院将定金与违约金同时适用，不符合法律规定，故上诉人刘兴平、弓早霞上诉该上诉请求成立，二审法院予以支持。综上所述，上诉人刘兴平、弓早霞的上诉请求部分成立，部分应予支持；一审法院认定事实及适用法律不当，二审法院予以纠正。二审法院判决：一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初3906号民事判决第二、四项，即二、被告弓早霞、刘兴平于本判决生效后十日内向原告裴保梅支付违约金70000元；四、被告包头市联邦置业有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告裴保梅贷款服务费5000元；二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初3906号民事判决第一、三、五项，即一、被告弓早霞、刘兴平于本判决生效后十日内返还原告裴保梅定金20000元；三、被告弓早霞、刘兴平于本判决生效后十日内向原告裴保梅支付中介费9000元；五、驳回原告裴保梅的其他诉讼请求；三、原审被告联邦置业于本判决生效后十日内退还被上诉人裴保梅中介费9000元，四、驳回被上诉人裴保梅的一审其他诉讼请求。本院再审查明，联邦置业公司于2019年1月3日向裴保梅退还中介及贷款服务费14000元，于2019年4月23日向弓早霞实际退还中介费8500元。除上述事实外，再审查明的事实与原审认定事实一致。本院再审认为，弓早霞、刘兴平与裴保梅、联邦置业公司就案涉房屋签订的《房屋买卖（置换）合同》，是双方当事人真实意思表示，且现无证据能够证实该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应属合法有效，对各方均具有约束力。弓早霞、刘兴平与裴保梅、联邦置业公司均应依约行使权利，并履行义务，否则应承担相应违约责任。本案中，刘兴平认为其是案涉房屋的所有权人，弓早霞无权代理其单独处置该房屋，主张案涉《房屋买卖（置换）合同》无效。经查，刘兴平在原审期间认可联邦置业公司工作人员带裴保梅看房时其在场，而现无证据能够证实刘兴平明确表示反对，能够说明刘兴平对弓早霞向外出售案涉房屋并不持异议，裴保梅亦有理由相信弓早霞有权出售案涉房屋。另外，按照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，无权处分影响合同能否履行，并非否定合同效力的法定事由，刘兴平该部分主张，明显缺乏法律依据，不予支持。关于弓早霞、刘兴平是否构成违约的问题。裴保梅在案涉合同签订后，依约向弓早霞交付20000元定金，但弓早霞在约定的首付款给付时间前表示不同意出售案涉房屋，其行为已构成违约，故裴保梅有权向弓早霞、刘兴平主张相应违约责任。关于案涉定金20000元应否返还的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，弓早霞、刘兴平构成违约，且各方均同意解除案涉合同，按照前述规定裴保梅当然有权要求弓早霞、刘兴平返还已付20000元定金，二审以《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，驳回裴保梅该部分诉请属适用法律错误，应予纠正。关于违约金如何认定的问题。案涉《房屋买卖（置换）合同》虽约定违约金的计算办法为房屋实际成交价的10%，但裴保梅在原审期间并未提交充足证据证实其具体实际损失，根据裴保梅向弓早梅、刘兴平交付的款项数额、弓早霞、刘兴平的过错程度及当地房价走势，酌定违约金为35000元。关于联邦置业公司向裴保梅退还中介费和贷款服务费的问题。因联邦置业公司对原审该部分判决并未提出异议，且已实际履行，故本院直接予以确认，对相关判项一并调整。综上，裴保梅、弓早霞、刘兴平的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2018）内02民终2434号民事判决，撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初3906号民事判决；二、弓早霞、刘兴平于本案判决生效后十日内向裴保梅退还保证金20000元并支付违约金35000元；三、包头市联邦置业有限责任公司向裴保梅退还贷款服务费5000元、中介费9000元（已履行）。四、驳回裴保梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决受理费1990元，二审案件受理费3980元，共计5970元，由弓早霞、刘兴平负担1784.51元，裴保梅负担3731.26元，包头市联邦置业有限责任公司负担454.23元。本判决为终审判决。审 判 长 李晓慧审 判 员 吕浩杰审 判 员 李 婧二〇二〇年九月十日法官助理 郭 新书 记 员 敖 民