湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1273号上诉人（原审原告）：郑红华，男，1969年12月1日出生，汉族，村民,住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：何力均，湖南凌风律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰志龙，湖南经卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张福友，男，1960年2月9日出生，汉族，居民,住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：刘乐初，桃源县宏远法律服务所法律工作者。上诉人郑红华因与被上诉人张福友房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2020）湘0725民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑红华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判张福友协助郑红华办理房屋产权变更登记手续。事实和理由：郑红华与张福友之间签订的房屋买卖合同有效，张福友应协助郑红华办理房屋产权变更登记手续，一审判决认定争议房屋的所有权属于案外人印元枝实体处理不当。在郑红华搬入争议房屋之时，是由印元枝母亲及小孩腾出房屋，且郑红华在一审提交的多名证人证言均能证明印元枝长期居住在桃源本地，其对郑红华居住在争议房屋数十年的事实应当知悉，故本案中，印元枝与张福友虽然已经离婚，但育有子女，因房价上涨，郑红华长期未办理过户手续，反悔买卖合同，要回房屋，明显属于背信弃义，不利于民事交易安全的稳定，显失公平与正义。张福友辩称，涉案房屋所有权人为印元枝，张福友无权处分，张福友与郑红华所签买卖合同虽然有效，但张福友无权协助郑红华办理房屋产权过户登记。郑红华向一审法院起诉请求：确认郑红华与张福友于1999年4月14日签订的《房屋买卖协议》合法有效，判令张福友协助郑红华办理产权变更登记。一审法院认定事实：张福友与印元枝于1982年登记结婚，在婚姻存续期间，在桃源县，该房屋登记在张福友的名下。1996年4月22日张福友与印元枝经湖南省桃源县人民法院调解离婚，约定婚生子张云由印元枝抚养教育；三缝二间三层砖瓦结构登记在张福友名下的楼房一栋归印元枝所有。离婚后，张福友离开涉案房屋，但未办理过户登记手续，涉案房屋由印元枝儿子张云与印元枝的母亲杨先桃共同居住。1999年4月14日，张福友与郑红华签订了《房屋买卖协议》，报当地居委会，张福友将房屋以8.5万元的价格转让给郑红华。当日，郑红华给付张福友房款6.5万元，张福友向郑红华出具了8万元的收条，并将涉案房屋及证件交付给郑红华，郑红华搬入涉案房屋居住至今。1999年5月6日，郑红华与张福友向国土局申请变更土地登记申请，同年5月17日，国土局向郑红华颁发了变更后的国土证。1999年5月10日，桃源县建设局向郑红华颁发了建设工程规划许可证。2000年，郑红华对涉案房屋进行了翻修及加盖。2012年，印元枝向郑红华、张福友主张权利，以国土办证程序违法为由提起行政诉讼，要求撤销颁发给郑红华的国土证。一审法院于2014年12月23日作出了（2012）桃行初字第19号行政判决，撤销颁发给郑红华的国有土地使用权证。2015年7月2日，印元枝以张福友、郑红华为被告，向一审法院起诉，要求确认张福友与郑红华签订的《房屋买卖协议》无效。湖南省桃源县人民法院于2016年12月22日作出了（2015）桃民初字第965号民事判决，确认双方签订的房屋买卖合同有效。印元枝与郑红华均不服，上诉于本院，本院于2017年6月22日作出（2017）湘07民终122号民事判决：撤销原一审判决；驳回印元枝的诉讼请求。2018年5月29日，印元枝申请强制执行，要求张福友按调解书协助办理不动产登记。一审法院认为，本案争议的焦点：一、当事人签订的《房屋买卖协议》的效力；二、如合同有效，是否由张福友继续履行，协助办理产权变更手续。一、当事人签订的《房屋买卖协议》的效力。郑红华与张福友于1999年4月14日签订了《房屋买卖协议》，因合同成立在《中华人民共和国合同法》实施之前，判断合同的效力，应适用《中华人民共和国民法通则》的相关规定。现无证据证实双方有恶意串通，损害第三人利益的情形。印元枝曾起诉郑红华、张福友，要求确定双方签订的《房屋买卖协议》无效，本院（2017）湘07民终122号民事判决，驳回印元枝的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条的规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”，张福友也没有提交证据证实双方签订的合同具有《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定无效的行为。故郑红华与张福友1999年4月14日签订的《房屋买卖协议》有效。二、合同有效，是否由张福友继续履行，协助办理产权变更手续。张福友与郑红华签订合同以后，没有按合同约定的义务，协助配合办理房屋产权变更登记手续。合同履行时，《中华人民共和国合同法》已生效，故应适用《中华人民共和国合同法》的规定，同时应适用物权法的相关规定。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、第二十二条的规定，依据一审法院（1996）桃民初字第53号民事调解书，登记在张福友名下的夫妻共同财产涉案房屋已属于印元枝所有。常德市中级人民法院作出的裁定要求查清的相关情况，双方均未提交证据，且经法院释明后，郑红华仍主张房屋所有权人系张福友，但所举证据不能证明房屋所有权人系张福友。现郑红华要求张福友协助办理该房屋的产权变更登记，系法律上、事实上的履行不能。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，对于法律上或事实上不能履行的，不能要求合同相对方继续履行。故郑红华要求张福友协助办理房屋产权变更登记的诉讼请求，与法律规定不相符，不予支持。综上，郑红华要求确认与张福友签订的房屋买卖协议有效的请求，予以支持，要求张福友协助办理房屋产权变更登记手续的请求，不予支持。判决：一、郑红华与张福友在1999年4月14日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回郑红华的其他诉讼请求。案件受理费80元，由郑红华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郑红华提交的土地使用权登记发证审批表、张福友与许传中房屋买卖协议等三组证据，拟证明印元枝知情本案房屋买卖情况及对印元枝与张福友的离婚协议效力提出异议。本院认为，因该三组证据不能直接反映出印元枝参与了张福友所涉的其他房屋买卖交易的情况，且印元枝与张福友的婚姻关系已经通过生效的人民法院调解书予以解除，故对郑红华提交的该三组证据的证明目的均不予认可，对该三组证据均不予采信。二审查明，张福友与郑红华于1999年4月14日签订关于桃国用（1994）字第035号、房屋所有权证为A7419号房屋买卖协议。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据一审判决认定的郑红华与张福友在1999年4月14日签订的《房屋买卖协议》有效，且张福友在二审书面答辩状予以认可该买卖合同的效力，故对郑红华与张福友所签买卖合同有效不做争议焦点予以审查。依法成立的合同,自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。本案中，张福友与郑红华签订的房屋买卖合同依法成立,双方对合同的约定无异议，郑红华按照合同的约定给付了房款,张福友也已经交付了房屋，郑红华自1999年占用使用争议房屋至今。关于张福友认为争议房屋属于印元枝，其无权协助办理过户登记的问题。本案中，张福友与印元枝于1996年通过人民法院调解解除婚姻关系，调解书约定本案争议房屋归印元枝所有，但并未将争议房屋的所有权进行变更登记，该争议房屋一直登记在张福友名下。而民事调解书是人民法院对调解合意的确认，且调解书的效力仅在离婚双方当事人之间产生物权变动的效力。本案中，张福友与印元枝离婚后没有及时办理过户登记，根据物权公示效力的原则，亦不能对抗善意第三人。综上所述，虽然印元枝与张福友达成了离婚协议，但争议房屋权属的约定仅在张福友与印元枝之间发生效力，由于没有进行变更登记，对外该物权没有发生实质变化，该房屋仍然属于张福友，对郑红华要求张福友协助办理过户手续的诉请,本院予以支持。综上所述，郑红华的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省桃源县人民法院（2020）湘0725民初309号民事判决第一项，即郑红华与张福友在1999年4月14日签订的《房屋买卖协议》有效；二、撤销湖南省桃源县人民法院（2020）湘0725民初309号民事判决第二项；三、位于湖南省桃源县渔父祠（桃国用（1994）字第035号、房屋所有权证为Ａ7419号）房屋归郑红华所有。张福友于本判决生效十五日内协助郑红华办理其出卖房屋的产权、土地使用权证的过户手续。本案一审案件受理费80元，由张福友负担。二审案件受理费80元，由张福友负担。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  周立军审判员  孙 晖二〇二〇年九月四日法官助理彭珊珊书记员周小娟附相关法条：《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。