河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初20号 原告（申请执行人）：北京广源恒通投资基金管理有限公司，住所地北京市朝阳区鼎城路九号裙房1-6内3层3003房间。 法定代表人：贾晨，公司总经理。 委托诉讼代理人：赵寅明，河北杰大律师事务所律师。 被告（被执行人）：刘新贞，女，1964年12月3日出生，汉族，住河北省唐山市丰南区。 委托诉讼代理人：刘新发，男，1968年1月25日生，汉族，住河北省唐山市丰南区。 被告（被执行人）：唐山市中盛房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区长宁道28号。 法定代表人：原为张建中，已去世，现暂无法定代表人。 委托诉讼代理人：刘新发，男，1968年1月25日生，汉族，住河北省唐山市丰南区。 被告（案外人）：李志良，男，1968年3月24日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。 原告北京广源恒通投资基金管理有限公司（以下简称北京广源公司）与被告刘新贞、唐山市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛房地产）、李志良执行异议之诉一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告北京广源公司委托诉讼代理人赵寅明、被告中盛房地产与刘新贞共同委托诉讼代理人刘新发、被告李志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京广源公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行中盛房地产名下的唐山市宝龙花苑小区Ｄ座2门2601号房产（房产价值：576868元）；2.本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由：因被告李志良执行异议一案，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执异1204号执行裁定，裁定“中止本院（2017）冀02执2492号之五协助执行通知书中对宝龙花苑小区Ｄ座2门2601号住宅的执行。”现有证据能够证明该执行裁定所涉房产的交易材料，系李志良与中盛房地产相互串通伪造的虚假材料，原案外人执行异议一案是被告为谋求不正当利益的虚假诉讼。因原告与中盛房地产借款合同纠纷，原告起诉至唐山中院并依法申请诉讼保全。唐山中院于2016年2月4日作出（2016）冀02财保8号协助执行通知书，查封了包括本案案涉房产在内的共计103套房产，查封期限自2016年2月5日至2019年2月4日。2016年10月25日，唐山中院作出（2016）冀02民初76号民事调解书，确认：中盛房地产、张建中、刘新贞共同偿还北京广源公司融资款本金和利息合计82242387元及迟延履行期间的利息。2019年3月3日，唐山中院作出（2017）冀02执2492号之五协助执行通知书，继续查封中盛房地产名下位于唐山市房产，包括本案案涉房产。在案外人执行异议中，被告李志良称“2014年11月23日与中盛公司签订《房屋认购协议书》，花费576868元全款购得”，其所提交的2014年11月23日的房屋认购协议书上加盖的公章为中盛公司2016年12月启用的公章；其所提交的缴纳房款的收据上加盖的为被告中盛房地产2015年2月启用的财务专用章。原告认为其提交的证据全部出于伪造，不足以客观、真实的反映待证事实，被告李志良提交的证据缺乏客观性、有效性。李志良在法院对案涉房产进行查封前，未与中盛房地产签订合法有效的书面买卖合同，不能提供实际缴纳房款的证据，且其占有房屋的证据是中盛房地产单方出具的，不具备证明力，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，李志良对案涉房产享有的民事权益并不足以排除执行。 李志良辩称：答辩人于2014年11月23日与中盛房地产签订《房屋认购协议书》，购买宝龙花苑D-2-2604（暂定楼、房号），总房款562600元。分别于当日付款250000元和2014年12月9日付款312600元，两次付清全部购房款562600元。待2019年1月30日补《房屋认购协议书》时，以房屋实测面积计算，又补交14268元，三次共计交纳房款576868元。2015年3月15日领取钥匙，2016年1月底装修好后入住。原告方提出的2019年11月19日我向中院提交的执行异议申请书中房屋认购协议书中的公章、付款收据的财务专用章分别启用于2016年12月和2015年2月，之所以造成这个问题，是因为2019年1月份我在家中整理有关文件材料时发现放在一起的《房屋认购协议书》和当时开发商开具的付款收据找不到了，很是着急，因为今后办理网签及房本等相关手续要用到，我找到中盛房地产张建忠，他让我写了一份原协议丢失作废声明，然后安排公司工作人员在公司存档中找到原认购协议书后为我补了一份《房屋认购协议书》和付款收据，我要求复印了一份原始的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，应驳回原告诉讼请求，保护购房人的合法权益。 中盛房地产答辩称：李志良于2014年11月23日购买宝龙花苑D-2-2601号房产一套，购房款576868元，房款分别于2014年11月23日首付250000元，2014年12月9日补交312600元，2019年1月30日补齐面积差价房款14268元，共计支付全部房款576868元。2019年1月30日李志良发现与我公司签订的《房屋认购协议书》及付款收据不慎丢失，请求我公司为其补签，在其出具原认购协议书及付款收据作废声明的情况下，我公司为其补办了《房屋认购协议书》及付款收据，我公司不存在与李志良相互串通伪造虚假材料的事实，请求法院予以支持。 刘新贞同意李志良的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 北京广源公司向本院提交如下证据： 证据一、（2016）冀02民初76号民事调解书一份。证明目的：原告依据此生效的裁判文书依法申请强制执行，查封了包括涉案房产在内的中盛房地产名下的宝龙花苑商业房产、住宅。证据二、商品房预售许可证。证明目的：中盛房地产开发的宝龙花苑小区在2014年12月4日取得了预售许可证，具备与购房者签订纸质的正式的买卖合同及办理网签手续的条件。证据三：中盛房地产公章、财务章、合同章备案情况。证明目的：此证据是原告在贵院（2019）冀02民初582号案件中申请法院在唐山市公安局高新技术产业开发区分局调取的。证据显示，被告中盛房地产的新合同章（编号：1302980121454）交付时间为2016年12月10日。2016年12月刻制的合同章却加盖在了被告提交的2016年1月28日与中盛房地产签订的《房屋认购协议书》上，说明涉案房产的认购协议书为虚假证据材料，不具备证明力。基于虚假的房屋认购协议书这一事实，与此房屋认购协议书时间相符的一切收据、施工许可证等均不具有证明力。均是虚假的证据材料。 李志良质证认为：对证据一，无异议。对证据二、预售许可证是2014年10月24日有的，至于为什么没有办理网签，是中盛房地产没有给我办理，跟我没有关系。对证据三、真实性无异议，但是由于我原始合同丢失，在2019年1月30日重新补的认购协议书，所以不存在原告所说的我伪造材料虚假诉讼的情况。 中盛房地产、刘新贞质证认为：对证据一、二认可。对证据三、不发表质证意见，因为不清楚。 李志良向本院提交如下证据： 证据一、2019年1月30日补签的《房屋认购协议书》、补签购房支付房款收据、丢失原《房屋认购协议书》声明。证明目的：李志良2014年11月23日购买宝龙花苑D-2-2601房屋真实有效，执行异议中提交的《房屋认购协议书》为中盛房地产2019年1月30日为李志良补签的《房屋认购协议书》，购房人李志良不存在与中盛房地产恶意串通伪造虚假材料问题。证据二、2014年11月23日签订认购协议书原件复印件。证明目的：2014年11月23日李志良已与中盛房地产签订认购协议书。证据三、2015年3月15日宝龙花苑室内装修施工许可证、缴纳维修保证金垃圾清运费、检测费、物业费、水电费等的收据。证明目的：李志良实际占有该房屋。证据四、李志良及其妻子张金红个人住房信息查询结果和结婚证。证明目的：涉案房产为李志良及其妻子名下唯一住房。证据五、李志良农行100000元提现记录及李志良公司营业执照副本。证明目的：李志良开办公司，由于公司经营而需要大量现金，李志良具备现金支付能力。 北京广源公司质证认为：对证据一、李志良在答辩中称其2014年与中盛签订协议购买D-2-2604房产，而此认购协议书上显示所购房产为D-2-2601。D-2-2601号房产是原告依据生效的裁判文书申请法院查封的。该协议加盖的是2016年启用的公章，对其三性原告不予认可。两张收据加盖的公章为2015年2月启用的，被告主张为2019年1月补开与事实不符，首先，未能提供与其时间相符的交款凭证或资金来源情况，其次，两张收据的编号为0767167和0767193，与同在贵院诉讼的多个案件中实际为原告查封后购买房产的案件的收据号相邻。对此证据三性不予认可。针对声明是中盛房地产单方对李志良出具的，不具备证明力，原告不予认可。对证据二、不予认可。首先，此证据为复印件，其次，该认购协议书中显示的房号并非本案涉案房产，该证据与本案无关。对证据三、原告对三性都不予认可，中盛房地产为每位涉案业主都出具了这套手续，均为其单方出具不具备证明力。李志良虽出具了第三方开具的热力收据一张，但其显示的缴纳热费的年度为2019-2020年度，不能证明其在法院查封前已合法占有不动产。对证据四、对真实性无异议，但是与本案无关。对证据五、被告李志良有无现金支付能力与是否实际缴纳购房款无关，应提供实际缴纳房款的凭证。 中盛房地产、刘新贞对于李志良所提交的证据都认可。 中盛房地产、刘新贞向本院提交如下证据：一份李志良提交的证据中《声明》原件。证明目的：李志良曾经把原认购协议丢失，后来找我们补办。 北京广源公司质证认为：不予认可，该《声明》是被告单方出具的，原告认为不具有证明力，且中盛房地产出示的此份声明与被告李志良提交的声明复印件不同，复印件盖有中盛房地产公章，原件上却没有，原告认为此声明是被告为了排除执行制造的虚假证据材料。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京广源公司与中盛房地产、张建中、刘新贞借款合同纠纷一案，北京广源公司在诉讼阶段申请财产保全，2016年2月4日，本院作出（2016）冀02财保8号协助执行通知书，查封了中盛房地产开发的宝龙花苑项目中的103套商业房产、住宅，其中包括案涉房产住宅，查封期为3年（2016年2月5日至2019年2月4日）。2016年10月25日，本院作出（2016）冀02民初76号民事调解书，北京广源公司与中盛房地产、张建中、刘新贞达成协议：唐山市中盛房地产开发有限公司、张建中、刘新贞共同偿还北京广源恒通投资基金管理有限公司融资款本金和利息合计82242387元。该案进入执行程序后，2019年3月6日，本院作出（2017）冀02执2492号之五协助执行通知书，对包括案涉房产在内的宝龙花苑房产进行了查封。案外人李志良对此不服，主张案涉房产归其所有，向本院提出执行异议，本院于2019年11月28日作出（2019）冀02执异1204号执行裁定，中止本院（2017）冀02执异2492号之五协助执行通知中对宝龙花苑D-2-2601号住宅的执行。北京广源公司向本院提起执行异议之诉即本诉。 另查明，李志良、张金红与中盛房地产于2014年11月23日分别签署两份《房屋认购协议书》，其中在协议书末尾处加盖“唐山市中盛房地产开发有限公司合同专用章”的《房屋认购协议书》主要内容为：李志良认购宝龙花苑小区D座2单元2604号房产，建筑面积约为97平方米，认购单价为5800元/平方米，认购总价款为562600元，首期支付250000元；另一份《房屋认购协议书》末尾处加盖了“唐山市中盛房地产开发有限公司合同专用章（印章编号代码为1302980121454）”，该协议主要内容：李志良认购宝龙花苑小区D座2单元2601号房，建筑面积约为99.46平方米，认购单价为5800元/平方米，认购总价为576868元，首期支付576868元。2019年1月30日，李志良出具《声明》，主要内容为：李志良于2014年11月23日在中盛房地产购买宝龙花苑D座2门2601室，2019年1月30日发现《房屋认购协议书》及付款收据不慎丢失，请求中盛房地产补签协议书及收据。 中盛房地产曾为李志良出具过收据两张，落款时间分别为2014年11月23日，2014年12月9日，收据金额分别为250000元、326868元。两张收据均加盖“唐山市中盛房地产开发有限公司财务专用章（印章编号代码为1302980111400）”。 再查，根据唐山市公安局高新技术产业开发区分局治安大队出具的印章管理档案，中盛房地产使用的“唐山市中盛房地产开发有限公司合同专用章”（印章编号代码为1302980121454），于2016年12月9日经由唐山市公安局高新技术产业开发区分局制作并备案，并于同年次日交付使用。另，李志良与张金红系夫妻关系，根据唐山市房地产交易中心于2020年5月8日出具的二人个人住房信息查询结果，显示李志良、张金红名下均为0宗不动产登记记录。 本院认为，本案属于案外人执行异议之诉，旨在审查案外人对执行标的是否享有排除强制执行的合法权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足已排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，被告李志良应当就其是否系权利人、该权利的合法性与真实性以及该权利能否排除强制执行承担充分的举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中的买受人主张其对登记在被执行人名下的不动产享有排除强制执行的权益，必须同时符合以下情形，即在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同、在法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定，金钱债权执行中的买受人主张其对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房享有排除强制执行的权益，必须同时符合以下情形，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李志良与唐山市中盛房地产开发有限公司签订了两份《房屋认购协议书》，两份认购协议书的房号、建筑面积、认购总价、首期支付、末尾处公章等内容存在明显区别，虽然李志良2019年1月30日出具《声明》声称因《房屋认购协议书》及付款收据丢失故请求中盛房地产补签协议书及收据，但实则两份《房屋认购协议书》内容发生了实质变更。根据末尾处公章的启用期限看，盖有“唐山市中盛房地产开发有限公司财务专用章（印章编号代码为1302980111400）”的《房屋认购协议书》是在后形成，但因该《房屋认购协议书》的落款时间2014年11月23日与公章启用时间2016年12月10日相矛盾，该《房屋认购协议书》无法认定是在本院查封案涉房产之前签署。另，关于被告李志良向中盛房地产支付购房款的问题，因李志良未能针对全部购房款的来源、与支付购房款相关的银行流水、购房款增值税专用发票等问题进行举证，仅凭中盛房地产出具的收款收据，不足以证实李志良支付全部购房款的事实。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的情形，被告李志良对唐山市中盛房地产开发有限公司名下的唐山市路北区宝龙花苑D-2-2601号房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，原告北京广源恒通投资基金管理有限公司的诉讼请求理据充足，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（一）项的规定，判决如下： 准予执行唐山市中盛房地产开发有限公司名下的唐山市路北区宝龙花苑D座2单元2601号房产。 案件受理费9568.68元，由被告李志良及唐山中盛房地产开发有限公司各负担一半。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长 郭 柳 审判员 樊玲玲 审判员 刘玉秋 二〇二〇年九月四日 书记员 任颖超 ——