广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17143号上诉人（原审被告）：郑宇平，男，1975年4月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：谭士博，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付荣海，男，1977年4月27日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：邓彪，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：原子喻，女，1972年4月29日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。上诉人郑宇平因与被上诉人付荣海、原子喻物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑宇平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回付荣海的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由付荣海、原子喻承担。事实和理由：（一）一审判决认定郑宇平与原子喻签订的房屋租赁合同不同于普通的租赁合同关系错误，涉案房屋租赁合同合法有效，郑宇平提交的房租支付凭证、物业费缴费凭证等证据足以证明租赁关系真实存在。租赁合同的租金不是完全由原子喻的欠款转化而来，只是租赁关系生效前的8.5万元借款经双方协商同意转化为租金，这完全符合双方意愿和法律规定，并不损害第三方利益，且原子喻低价出租房屋集中提前收回租金并不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，该租金并没有严重偏离市场价。郑宇平及家人居住在涉案房屋，虽然流动人口基本情况中登记的居住地没有涉案房屋，但是并不代表郑宇平及家人没有居住在涉案房屋，郑宇平租赁涉案房屋的目的就是为了取得房屋的使用权。原子喻出租房屋是为了获取租金，且是提前收取租金，郑宇平与原子喻的租赁合同就是普通的租赁合同关系，并非一审认定的抵债及借款。（二）一审法院对郑宇平与原子喻之间2017年3月至2018年4月18日房屋租赁关系不予认定错误，该期间郑宇平支付了247000元的房租，根据郑宇平提供的备案证明、房租支付凭证、水电费、物业费支付凭证等证据，足以证明郑宇平、原子喻2017年3月就存在了合法有效的租赁关系。（三）一审判决认定涉案房屋的查封时间早于原子喻与郑宇平的租赁时间错误。郑宇平从2017年3月开始租赁并使用涉案房屋，房屋查封时间是2018年1月30日，故涉案房屋的查封时间晚于原子喻与郑宇平的租赁时间。（四）一审判决认定郑宇平与原子喻之间的租赁关系不适用房屋买卖不破租赁原则错误，原子喻与郑宇平之间的租赁关系真实，一审法院该认定无事实与法律依据。（五）一审判决认定原子喻与郑宇平之间的租赁合同有效，又认定租赁合同不同于普通的租赁合同关系，明显互相矛盾。（六）一审判决适用法律错误，应该优先适用房屋买卖不破租赁原则，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条予以判决，而不是适用《中华人民共和国侵权责任法》第十七条、第三十五条、第三十七条、第三十九条规定处理。（七）一审判决严重违反法定程序，一审诉讼文书向原子喻送达时间晚，距一审开庭时间少于15天，原子喻开庭前去法院请求延期开庭，但一审法院不予理睬依然提前开庭。（八）付荣海为了获得非法利益，提起本案诉讼，其带租约竞得涉案房屋，其在竞拍时已经清楚涉案房屋的情况，其提起本案诉讼是为了获得更大利益，损害了郑宇平的合法承租权。二审庭询时补充：双方的租赁事实发生在2017年3月15日，一审认定的2018年4月16日是双方重新签订合同的确认，所以双方签订的时间不是在2018年4月16日，而是在2017年3月15日。付荣海二审答辩称，根据付荣海一审时提供的广州市租赁合同，原子喻与付荣海签订的租赁合同的落款日期是2018年4月16日，是在涉案房屋被法院查封后才签订的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，原子喻与郑宇平签订的合同是在人民法院查封后签订，双方签订的租赁期限是最长的20年，根据广州市租金参考价格，同类型房屋的租金是5000元一个月，涉案房屋的租金每月是1500元，明显不足参考价格的三分之一，是以明显不合理的低价承租被执行人原子喻的不动产，所以郑宇平的上诉请求明显不充分。原子喻经本院依法送达未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。付荣海向一审法院起诉请求：1.确认原子喻与郑宇平签订的关于广州市番禺区洛浦街如意路*号*房的《广州市房屋租赁合同》无效；2.原子喻与郑宇平立即腾空并搬离上述房屋；3.原子喻、郑宇平向付荣海支付非法占有涉案房屋期间的使用费11602元（自广州市越秀区人民法院2019年4月11日下达过户裁定之日起至实际腾空并搬离该房屋日止，以2018年同小区广州市房屋租金参考价37元/平方米／月为标准即每月5801元，暂计至2019年6月应付11602元）；4.本案诉讼费用由郑宇平、原子喻承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市番禺区洛浦街如意路*号*房，建筑面积156.81平方米。2017年6月15日，原子喻通过购买方式取得涉案房屋所有权，2017年11月8日，原子喻将涉案房屋抵押给石嘴山银行股份有限公司中卫鼓楼东街支行并办理了抵押登记。2018年1月30日，涉案房屋被越秀法院以（2018）粤0104民初2308号案件查封，其后，涉案房屋被多个案件轮候查封。2018年4月16日，原子喻（出租人、甲方）与郑宇平（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定由郑宇平承租涉案房屋作居住用途使用，租赁期限自2017年3月15日至2037年3月14日，月租金1500元，租金按一次性结算，以银行转账现金付款方式缴付租金。2018年4月25日，原子喻、郑宇平就上述租赁合同办理登记备案。2018年8月16日，由广州市番禺区洛浦街劳动和社会保障中心代为开具两枚发票，分别载明郑宇平缴纳了2017年3月至2018年4月的租金21000元、2018年5月至2018年9月的租金7500元，收款人载明为原子喻。（2018）粤0104民初2308号案件于2018年3月29日作出判决。该判决生效后，因原子喻未履行生效法律文书确定的义务，权利人申请执行，越秀法院以（2018）粤0104执12023号案件强制执行。在该案执行过程中，越秀法院分别于2018年12月24日、2019年1月11日在淘宝网上网络拍卖涉案房屋，拍卖结果均流拍。2019年2月1日至2019年4月2日，越秀法院在淘宝网上对涉案房屋进行网络变卖。变卖公告载明，变卖价3855132元，评估价格6023642元；上述房屋有案外人提供租期为20年的房屋租赁登记备案证明，从2017年3月15日至2037年3月14日止；法院对该租赁合同的真实性、合法性及有效性未予审查，房屋没有钥匙，具体使用情况不详，按现状购买，法院不负责清场。2019年4月2日，付荣海以3855132元的最高价竞得。2019年4月11日，越秀法院作出（2018）粤0104执12023号裁定书，裁定：1.解除涉案房屋的查封，2.涉案房屋所有权归付荣海所有及相应的其他权利归付荣海所有，3.付荣海可持本裁定书办理产权过户登记手续。同日，越秀法院向广州市规划和自然资源局番禺区分局发出协助执行通知书，要求该局协助办理上述裁定书相关内容。2019年7月31日，涉案房屋登记在付荣海名下。关于原子喻、郑宇平签订的租赁合同，原子喻主张双方的租赁合同实际在2017年3月15日已经签订，由于郑宇平将原合同丢失，原子喻当时急需用钱，故将房屋长期租赁给郑宇平，由郑宇平一次性支付20年的租金，为此，原子喻还专门给予租金优惠，双方于2018年4月16日重新签订合同。郑宇平同意原子喻上述主张，并陈述签订合同后，其因谨慎仅支付了13万元，后得知产权转移后以及本案立案后，因担心租赁问题将剩余租金分几笔支付给原子喻，其中有几笔是借款，直接抵扣了租金。双方确认原子喻自2016年5月开始向郑宇平借款，郑宇平将部分欠款用于抵扣租金。郑宇平自认家人居住在海珠区，付荣海提供的《广州市流动人员基本情况》显示郑宇平户籍地址位于天河区，居住登记信息栏××曾××于××东××、白云区松洲街。郑宇平为证明自己已支付租金，自行制作了租金支付明细。该支付明细显示，2016年9月14日15时，郑宇平向原子喻连续支付五笔1万元共5万元，2016年12月27日支付35000元，2017年3月18日支付13万元，2017年3月19日支付2万元，其后，郑宇平分几十笔支付款项，金额从1000元到2万元不等，计算至2019年1月9日共支付397280元。一审法院认为，本案争议焦点之一为本案是否适用买卖不破租赁原则。首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，根据租赁合同、租金支付明细及郑宇平、原子喻在一审庭审中的陈述，租赁合同的租金部分是由原子喻的欠款转化而来，且原子喻低价出租房屋亦是因为急需现金周转，该租金严重偏离市场价，郑宇平在一审庭审中自认家人没有居住在涉案房屋，其在流动人口基本情况中登记的居住地也没有涉案房屋，可见，原子喻出租房屋的主要目的不是为了获取租金，郑宇平租赁涉案房屋的主要目的也不是为了取得房屋的使用权，双方签订该租赁合同的主要目的是为了抵债及借款，不同于普通的租赁合同关系，故不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定。其次，原子喻、郑宇平实际签订租赁合同的时间为2018年4月16日，虽然约定的起租日自2017年3月开始，但该期限约定明显是为抵顶该时段的欠款，故对于两人自2017年3月即存在租赁关系的主张，一审法院不予支持。本案房屋查封时间为2018年1月30日，早于两人签订租赁合同的时间2018年4月16日，也属于《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”房屋买卖不破租赁的除外情形。综上，原子喻与郑宇平签订的租赁合同对付荣海不具有约束力。付荣海通过法院依法变卖取得涉案房屋所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，虽郑宇平基于其他债权取得涉案房屋的使用权，但不能对抗付荣海对涉案房屋所享有的物权。故付荣海要求郑宇平腾空房屋交还给其管业，于法有据，一审法院予以支持。虽然原子喻、郑宇平的租赁合同主要用于抵顶债务，但双方之间的债权债务是否恶意串通并没有充分证据证明，付荣海以原子喻、郑宇平存在恶意串通要求确认上述租赁合同无效，理据不足，一审法院不予支持。涉案房屋现由郑宇平实际占有使用，付荣海以上述租赁合同无效为由要求原子喻承担腾空房屋及支付占有使用费的义务，理据不足，一审法院不予支持。本案第二个争议焦点为付荣海是否有权收取自2019年4月11日起的占有使用费。根据变卖公告载明的内容，付荣海对于涉案房屋在2037年3月14日之前负担有其他债务是知情的，且变卖价格远低于原评估价格、交接方式为不清场，付荣海愿意接受涉案房屋，则亦应当接受因此发生的风险，因此，付荣海要求郑宇平支付自2019年4月11日的占有使用费，一审法院不予支持。但自本判决确定郑宇平应交还房屋之日起，郑宇平未按时交还的，则应当自逾期交还房屋之日起，按照同地段参考租金价格支付占有使用费至实际返还之日。涉案房屋月租金价格，参考房管部门的价格指引及市场价，一审法院酌情确定为5000元。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年4月20日作出如下判决：一、郑宇平于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市番禺区洛浦街如意路*号*房交还给付荣海；二、郑宇平未按上述第一项判决交还房屋的，自逾期交房之日起按照月租金5000元的标准向付荣海支付占有使用费至房屋实际交还之日；三、驳回付荣海其余诉讼请求。案件受理费6890元，由付荣海承担6790元，郑宇平承担100元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，郑宇平一审期间提供了《个人账户交易明细清单》、《借记卡账户历史明细清单》、账单详情截图等证据以证明其向原子喻支付了租金。《个人账户交易明细清单》、《借记卡账户历史明细清单》、账单详情截图显示出郑宇平主张的属于租金的资金流水陆续发生在2016年9月14日至2019年1月9日期间。郑宇平称：其付款分两个时间段，第一个时间段是2016年9月14日至2016年12月27日，即双方（郑宇平、原子喻）租赁关系发生之前，这部分是双方借贷关系，因为原子喻资金有一些不方便，双方就协商以租赁的关系来解决双方之间的债务；“一次性”只是区别按年、按月支付，在这个过程中，郑宇平根据自己的资金情况来进行支付，原子喻没有资金还钱，对后续还有资金需求，于是提出以涉案房屋提供给郑宇平使用，由郑宇平根据自己的资金情况陆续支付租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：郑宇平应否将涉案房屋腾空交还给付荣海以及应否向付荣海支付占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”郑宇平主张其无须将涉案房屋腾空交还给付荣海、无须向付荣海支付占有使用费的理由是其与原子喻就涉案房屋已签订了租赁合同并缴付了租金，故本案的关键在于审查郑宇平所主张的租赁关系是否具有前述司法解释第二十条规定的除外情形。对此，本院评析如下：关于郑宇平所主张其与原子喻就涉案房屋形成租赁关系的时间问题。郑宇平为证明其对涉案房屋享有合法的承租权，提供了《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁登记备案证明》、租金缴纳发票、《个人账户交易明细清单》、《借记卡账户历史明细清单》、账单详情截图等证据。首先，《广州市房屋租赁合同》中虽然载明的租赁期限自2017年3月15日开始，但落款的签订时间为2018年4月16日；《房屋租赁登记备案证明》中虽然载明的租赁期限自2017年3月15日至2037年3月14日，但备案登记的时间为2018年4月25日；租金缴纳发票中虽然载明的是缴纳2017年3月至2018年4月、2018年5月至2018年9月的租金，但发票的开具时间为2018年8月16日，由此可见，上述《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁登记备案证明》、租金缴纳发票并不足以证明郑宇平关于其自2017年3月已承租涉案房屋的主张。其次，《广州市房屋租赁合同》约定：“租金按一次性结算”，而从前述《个人账户交易明细清单》、《借记卡账户历史明细清单》、账单详情截图的内容来看显示出郑宇平主张的属于租金的资金流水陆续发生在2016年9月14日至2019年1月9日期间，明显与合同约定不符。郑宇平关于合同约定的“一次性结算”只是区别于按月、按年支付的解释并不合理，且无证据证明其与原子喻变更过租金的付款方式，结合郑宇平关于其与原子喻存在借贷关系的陈述，郑宇平提供的《个人账户交易明细清单》、《借记卡账户历史明细清单》、账单详情截图亦不足以证明郑宇平在2017年3月已承租涉案房屋的主张。此外，郑宇平并无证据证明涉案房屋自2017年3月15日起至2018年4月16日之前由其合法占有、使用的证据，其主张涉案房屋自2017年3月15日起由其占有、使用，依据不足，本院不予采信。据上，根据本案现有证据也仅能反映出郑宇平与原子喻就涉案房屋的租赁合同关系形成于2018年4月16日，郑宇平提供的证据均不足以证明其自2017年3月15日起已承租涉案房屋，本院对其该主张不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋于2017年11月8日抵押给石嘴山银行股份有限公司中卫鼓楼东街支行并办理了抵押登记，且于2018年1月30日被人民法院司法查封，如前所述，本案现有证据仅能反映出郑宇平与原子喻就涉案房屋的租赁合同关系形成于2018年4月16日，即郑宇平所主张的租赁合同关系不仅发生在抵押权设定之后，也发生在人民法院依法查封之后，郑宇平主张其基于租赁合同有权使用涉案房屋的上诉理由不能成立，其租赁权不得对抗付荣海对涉案房屋享有的物权。一审法院判令郑宇平向付荣海腾空交还涉案房屋，符合前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，本院予以维持。关于占有使用费的问题。郑宇平称其已向原子喻支付了397280元租金，然而，如前所述，郑宇平、原子喻的租赁权不得对抗付荣海对涉案房屋享有的物权，原子喻自取得涉案房屋产权之日起即无权再收取涉案房屋的租金。一审法院鉴于付荣海对于涉案房屋在2037年3月14日之前负担有其他债务是知情的，涉案房屋变卖价格远低于原评估价格、交接方式为不清场等事实，判令郑宇平须在未按判决交还房屋的情况下自逾期交房之日起至实际交还房屋之日止按5000元/月的标准向付荣海支付占有使用费，并无不当，本院予以认同。鉴于郑宇平自认其所主张的部分已付租金实质上是与原子喻欠付郑宇平的借款进行了抵扣，郑宇平与原子喻之间并非纯粹的房屋租赁合同关系，郑宇平可就其未能抵扣的债权以及其他损失另行向原子喻主张权利。综上所述，郑宇平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑宇平负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年九月二十七日书记员 贾 妍苏劲丹