辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终920号上诉人（原审被告）：刘晓智，女，1953年6月16日出生，汉族，阜新矿务局机电总厂退休工人，群众，现住阜新市海州区。委托诉讼代理人：王辉，辽宁群越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张利，男，1981年7月27日出生，蒙古族，现住阜新市海州区。委托诉讼代理人：王洋，辽宁阜诚律师事务所律师。上诉人刘晓智与被上诉人张利房屋租赁合同纠纷一案，不服阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。刘晓智上诉请求：：一、请求二审人民法院审理后依法撤销辽（2020）0902民初950号民事判决，查明事实依法予以改判；二、请求二审人民法院审理后依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；三、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：（2020）辽0902民初950号民事判决认定事实和适用法律均不正确，理由如下：第一、一审人民法院的判决在审理查明中称“原告在承租被告上述房屋时，被告将连接该房屋的违建部分作为出租房屋的组成部分一同租赁给原告用作厨房使用。”一审人民法院对此事实的认定严重错误。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，根据上诉人与被上诉人2019年10月20日签订的房屋出租协议书，上诉人出租给被上诉人的租赁物是自己所有的88.67平方米的房屋，不包括2020年4月9日拆除的与出租房屋连接的违建部分，而且对上诉人出租给被上诉人的房屋面积为88.67平方米的事实，上诉人一审中同时提供了所有权人为上诉人的房屋所有权证予以佐证，与出租房屋连接的违建部分仅是未被拆除时上诉人交给被上诉人无偿使用的，对此上诉人并没有收取任何的租金，因此不包括房屋租赁协议中出租房屋的范围之内，所以一审人民法院对此事实的认定缺乏足够的证据证实，纯粹是主办法官的主观推断，属于认定事实错误；第二、被上诉人在其起诉书事实与理由中诉称“正常经营到2020年1月26日，因新冠疫情停业至今”，因此根据被上诉人的此点事实与理由，其停业至今的原因是新冠疫情，2020年4月9日政府部门拆除与出租房屋连接的违建部分并不是导致其停业的直接原因，加之被上诉人至今一直占用租赁房屋的事实，也同样说明违建部分的拆除并不是导致被上诉人不能正常使用租赁物的原因；事实上正是被上诉人起诉书所述的是因为新冠疫情的发生停业至今，导致了被上诉人的经营受损，被上诉人便利用此期间不在租赁范围内的部分被拆除为借口起诉与上诉人解除房屋租赁协议，因此被上诉人起诉解除双方房屋租赁协议的理由不但不充分，而且也不符合《中华人民共和国合同法》中关于合同解除的规定，一审人民法院判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁协议在认定事实的基础上适用法律错误。由上所述，上诉人为了维护自己的合法权益依法提出上诉，请求二审人民法院审理后，查明事实，对本案依法予以改判，作出公正的判决，对上诉人的上诉请求予以支持。张利辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原审判决。张利向一审法院起诉称，2019年10月20日，原被告签订了一份房屋出租协议书，原告承租了被告的海州区创业路30-3号11网点房经营“登瀛串吧”。根据合同，被告上打租交付了25,000元租金和2,000元押金。正常经营到2020年1月26日，因新冠疫情停业至今。在这期间，2020年4月8日，原告应政府要求，将阳台南侧的小厨房拆除。现有的格局与功能使原告现无法正常营业。如果将仅有一个包间改为厨房后，直接导致有效经营面积减少，功效影响一半以上，致使租赁合同目的不能实现。双方就此事曾协商解决，但原告的儿子强行介入，明确表示愿意哪告那接着。现不得已诉至人民法院，根据《合同法》第231条之规定，依法请求查清相关事实，判决解除原被告之间的房屋租赁关系，并判决被告返还预付的房租18,750元及相应押金，以维护当事人的合法权益。诉讼请求：1．请求依法判决解除原被告之间的房屋租赁合同；2．请求依法判决被告刘晓智返还预付的房租18,750元及相应押金；3．请求判决由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年10月20日，原、被告签订了一份房屋出租协议书，约定被告将位于阜新市海州区网面积为88.67平方米房屋出租给被告经营“登瀛串吧”，租赁期限2年（自2019年10月20日起至2021年10月20日止），年租金为25,000元，水、电费押金2,000元，交房时原告不欠水、电费被告将押金退回原告。协议签订后，双方开始履行协议，原告交付被告一年房屋租金25,000元和2,000元押金。另查明，原告在承租被告上述房屋时，被告将连接该房屋的违建部分作为出租房屋的组成部分一同租赁给原告用作厨房使用。因新冠疫情原因，原告自述自2020年1月26日之后停业至今。在庭审当中，原、被告均称原告不欠水、电费。再查明，2020年4月9日，被告应阜新市人民政府要求将违建部分拆除。上述事实，有当事人的陈述、答辩，阜新市人民政府通告、房屋及违建照片、房屋出租协议书、房屋产权证、责令改正违法行为通知书等材料在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。一审法院认为，原、被告虽然在房屋出租协议中未载明将违建部分租赁给被告，但在实际履行协议过程中，被告将违建部分与合法房屋部分作为一个整体一并租赁给原告使用，致使原告按照租房时现有结构状况而承租了该房屋，对此被告应承担相应的民事责任。鉴于违建部分已经于2020年4月9日拆除，作为当初租赁房屋的整体结构状况已经改变，且双方亦因此产生纠纷，原告亦要求解除房屋租赁协议，结合本案的实际情况，可予以解除双方的房屋租赁协议。考虑到被告违建部分的拆除时间，结合本地期间的疫情情况，原告酌情按租赁5个月的期限交付被告房屋租金10,416元（25,000元/年÷12月×5月）为宜，剩余租金14,584元被告应予返还原告，并同时返还原告押金2,000元。对于被告称原告所租房屋不包括违建部分一节，因不符合客观事实，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：一、解除原告张利与被告刘晓智之间签订的房屋租赁协议；二、被告刘晓智自本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告张利房屋租金14,584元，并同时返还原告押金2,000元，合计16,584元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费269元，减半收取134.5元，由原告张利负担52元，由被告刘晓智负担82.5元。二审中，上诉人刘晓智提供一份该房屋电费清单，用以证明被上诉人一直在使用该房屋。被上诉人质证认为没有使用该房屋，对该份证据不予认可。上诉人又提供交纳余热费的收据，用以证明该余热费应由被上诉人负担，被上诉人辩称，双方在签订合同时并未约定该笔费用由被上诉人负担。本院认定如下：本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，被上诉人至今未将该房屋的钥匙交付上诉人刘晓智。本院认为，双方签订了租赁合同，在履行过程中，由于今年新冠疫情的出现，及违建部分的拆除，导致合同无法继续履行，一审法院判决解除双方的租赁合同是正确的。经查被上诉人实际经营了4个月，加之疫情及违建部分的拆除，导致合同无法继续履行，但由于被上诉人未将该房屋的钥匙交付给上诉人，其也存在过错，对于无法履行双方均有过错，应共同承担相应的责任。即被上诉人应给付4个月的租金为8,332元，对于剩余的租金双方均有过错，应予平分，由上诉人给付被上诉人租金为8,334元，并同时返还被上诉人的押金2,000元，共计为10,334元。综上，上诉人刘晓智的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初950号民事判决的第一项；二、撤销阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初950号民事判决的第二项；三、上诉人刘晓智自本判决发生法律效力后十五日内返还被上诉人张利租金8,334元，并同时返还被上诉人张利押金2,000元，合计10,334元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回上诉人刘晓智的其他上诉请求。一审案件受理费269元，减半收取134.5元，由被上诉人张利负担67.25元，由上诉人刘晓智负担67.25元，二审案件受理费269元，由上诉人刘晓智负担134.5元，由被上诉人张利负担134.5元。本判决为终审判决。审判长  乔丹青审判员  吴晓东审判员  于 丽二〇二〇年九月三十日书记员  赵兴国