福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0622民初701号 原告（执行案外人）：汤兰英，女，1990年6月8日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：何发周，福建衡评律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄晨露，福建衡评律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：周永武，男，1976年10月25日出生，汉族，住福建省云霄县。 委托诉讼代理人：郑向毅，福建云章律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：周一方，福建云章律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：吴美连，女，1979年7月9日出生，汉族，住福建省云霄县。 原告汤兰英与被告周永武、吴美连案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤兰英及其委托诉讼代理人何发周，被告周永武委托诉讼代理人郑向毅到庭参加诉讼，被告吴美连经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤兰英向本院提出诉讼请求：1.判决停止对坐落于云霄县房屋的强制执行，解除对该房屋的查封措施；2.本案诉讼费用由周永武、吴美连承担。事实和理由：汤兰英于2019年1月27日向吴美连支付购买坐落于云霄县房屋定金人民币50000元。2019年1月28日，汤兰英与吴美连、吴茂生签订《房屋买卖合同》，约定：吴美连、吴茂生自愿将坐落于云霄县房屋出卖给汤兰英，合同议定房屋买卖总价款人民币1030848元（122.72平方米×8400元／平方米），汤兰英已于本合同签订前支付购房定金人民币50000元，本合同签订时汤兰英支付购房款人民币399508.39元，不动产转移登记办结时支付购房款人民币50000元，本房屋尚欠的银行按揭贷款本金531339.61元及其利息自2019年2月起由汤兰英负责偿还。吴美连、吴茂生必须于签订合同时把房屋移交给汤兰英，以及房屋过户前汤兰英必须还清全部按揭贷款本息等。合同签订当天，汤兰英向吴美连、吴茂生支付购房款人民币399508.39元、装修保证金等款项3000元。同日，吴美连、吴茂生将坐落于云霄县房屋以及《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》等移交给汤兰英，汤兰英当天向房屋所在物业管理公司办理变更登记、更换门锁并居住使用至今。汤兰英自2019年1月29日起按月向银行偿还房屋按揭贷款本息。因周永武与吴美连民间借贷纠纷一案，周永武申请财产保全，2019年7月16日,云霄县人民法院作出（2019）闽0622民初1571号民事裁定书，裁定：查封云霄县商品房（与吴茂生共有），不予办理抵押、转让、出租手续，期限3年。2020年1月16日云霄县人民法院受理周永武与吴美连申请执行一案［（2020）闽0622民执156号］。为此，汤兰英对该查封行为提出异议，云霄县人民法院于2020年3月10日作出（2020）闽0622执异1号执行裁定，驳回汤兰英异议请求。汤兰英认为，其向吴美连购买房屋，双方签订书面的房屋买卖合同，该合同不违反法律规定，系合法有效合同。合同签订后，汤兰英已按照合同约定支付购房款并按照约定及时足额向银行缴纳房屋按揭贷款本息，也愿在本案诉讼中根据法院要求支付剩余银行按揭贷款及购房尾款50000元。吴美连、吴茂生已于合同签订当日向汤兰英交付房屋，汤兰英实际并合法占有该房屋，因开发商未办理不动产权登记、双方约定还清全部按揭贷款本息后办理过户手续以及案涉房屋处于贷款抵押登记状态等因素，非因买受人（汤兰英）自身原因未办理过户登记。为此，汤兰英提出上述诉讼请求。 周永武辩称，汤兰英陈述的内容即便是事实，也可得出下列结论：1.址在云霄县房屋至今为止在云霄县住房保障与房地产管理局及云霄县不动产登记中心所登记的买受人及不动产权利人仍是吴美连、吴茂生，并非汤兰英；2.截止至今汤兰英仅支付购房定金50000元、购房款399508.39元，尚欠中国工商银行股份有限公司云霄支行购房按揭贷款本金500000多元及利息、购房尾款50000元未付给吴美连、吴茂生，因此其并未全额支付购房款；3.从汤兰英向法庭提交的证据并不能证明非因其自身原因未办理过户登记，以及已合法占用案涉房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，汤兰英只有在同时符合此规定四种情形的情况下，其所提出的排除执行的主张才能得到支持，但时至今日，汤兰英尚有绝大部分的购房款并未支付，且没有证据证明非因其自身原因未办理过户登记，因此并不符合上述的排除执行规定。 吴美连未作答辩。 汤兰英围绕其诉讼请求向本院提交以下证据： 证据1民事裁定书、云霄县人民法院（2020）闽0622执异1号裁定书，欲证明2019年7月16日，本院查封云霄县房屋，汤兰英提出执行异议，本院于2020年3月10日作出（2020）闽0622执异1号执行裁定，驳回汤兰英异议请求。 证据2房屋买卖合同、商品房买卖合同（预售）、备案登记证明书，欲证明2019年1月28日，吴美连、吴茂生将案涉房屋出卖给汤兰英，双方签订《房屋买卖合同》，约定：合同签订时原告支付购房款人民币399,508.39元，不动产转移登记办结时支付购房款人民币50,000元，房屋尚欠的银行按揭贷款本金531,339.61元及其利息自2019年2月起由汤兰英负责偿还，吴美连、吴茂生必须于签订本合同时把房屋移交给汤兰英，以及房屋过户前汤兰英必须还清全部按揭贷款本息等。 证据3收条、中国建设银行个人活期账户交易明细，欲证明汤兰英已依照房屋买卖合同约定支付购房定金50,000元、购房款399,508.39元的事实。 证据4个人购房借款合同、中国工商银行个人借款凭证、中国工商银行还款计划表、借记卡账户历史明细清单，欲证明汤兰英自2019年1月29日起按月向银行偿还案涉房屋的按揭贷款本息。 证据5物业费、清运费收款收据、装修保证金收款收据、水电前期储备金收款收据、电费收据、收条、前期物业服务协议、房屋装修装饰管理协议、消防安全责任书，欲证明2019年1月28日，吴美连、吴茂生将案涉房屋移交给汤兰英，汤兰英实际合法占有该房屋。 证据6通知，欲证明案涉房屋被查封前尚不具备办理房屋产权登记条件。 补充证据1工商银行个人还款凭证，欲证明截止2020年5月，汤兰英均如约归还银行按揭款。 补充证据2收款收据，欲证明汤兰英已支付讼争房屋2020年度物业费。 补充证据3电表户号信息、自来水缴费卡，欲证明讼争房屋的水表和电表用户名已变更为汤兰英。 补充证据4清华园9幢业主群聊天记录，欲证明开发商坤元（漳州）置业有限公司于2020年1月8日才通知清华园9幢楼盘的购房者可以开始办理房屋的不动产权证。 申请证人吴某出庭作证，欲证明《房屋买卖合同》真实合法有效及开发商坤元（漳州）置业有限公司于2020年1月8日才通知清华园9幢楼盘的购房者可以开始办理房屋的不动产权证的事实。 申请证人苏某心出庭作证，欲证明开发商坤元（漳州）置业有限公司于2020年1月8日才通知清华园9幢楼盘的购房者可以开始办理房屋的不动产权证的事实。 周永武、吴美连未向本院提交证据。 经庭审质证，对当事人无异议的证据，即汤兰英提供的证据1民事裁定书、云霄县人民法院（2020）闽0622执异1号裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院经审查认定如下：汤兰英提供的证据2房屋买卖合同、商品房买卖合同（预售）、备案登记证明书，经审查内容真实，来源合法，与本案有关联性，且能和吴某的证言相互印证，本院予以确认；汤兰英提供的证据3收条、中国建设银行个人活期账户交易明细，经审查内容真实，来源合法，与本案有关联性，且能相互印证，本院予以确认；汤兰英提供的证据4个人购房借款合同、中国工商银行个人借款凭证、中国工商银行还款计划表、借记卡账户历史明细清单，经审查内容真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以确认；汤兰英提供的证据5物业费、清运费收款收据、装修保证金收款收据、水电前期储备金收款收据、电费收据、收条、前期物业服务协议、房屋装修装饰管理协议、消防安全责任书，经审查内容真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以确认；汤兰英提供的证据6通知，经审查内容真实，来源合法，与本案有关联性，且能和吴某、苏某心的证言相互印证，本院予以确认；汤兰英提供的补充证据1、2、3、4，经审查内容真实，来源合法，与本案有关联性，能证实其欲证明的主张，予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2019年1月28日，吴美连、吴茂生将址在云霄县房屋出卖给汤兰英，双方签订一份房屋买卖合同，议定房屋成交价为1030848元，签订合同之前即2019年1月27日，汤兰英已支付给吴美连50000元，签订合同之日再支付给吴美连、吴茂生购房款399508.39元，在房屋过户不动产登记、网签、交税办结时汤兰英需再支付购房款50000元，房屋尚欠银行按揭贷款本金531339.61元及利息自2019年2月起由汤兰英负责偿还。并约定吴美连、吴茂生在合同签订时将上述房屋及房屋附属的水电入户移交给汤兰英。合同签订后汤兰英支付上述房屋银行按揭款至2020年6月1日，并缴交该房屋的公摊水、电费及物业管理费。2020年1月8日，坤元（漳州）置业有限公司通知该房屋所属的9幢楼盘购房者可以开始办理房屋不动产权证。 另查明，周永武与吴美连民间借贷纠纷一案，周永武申请财产保全，本院于2019年7月16日作出（2019）闽0622民初1571号民事裁定书，裁定如下：查封云霄县商品房（与吴茂生共有），不予办理抵押、转让、出租手续，期限3年。2019年8月21日，本院作出（2019）闽0622民初1571号民事判决，判决生效后，周永武于2020年1月16日向本院申请强制执行。2020年2月26日，汤兰英向本院提出执行异议。本院于2020年3月10日作出（2020）闽0622执异1号民事裁定书，裁定驳回汤兰英的执行异议。 本案审理过程中，汤兰英将案涉房屋剩余购房款560,000元缴交至本院指定账户。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，汤兰英购买的案涉房屋在被查封之前，已与吴美连、吴茂生签订房屋买卖合同。合同签订后，吴美连、吴茂生即将案涉房屋交付汤兰英，汤兰英又与物业公司签订《前期物业服务协议》、《房屋装修装饰管理协议》等书面协议，表示愿意接受物业公司提供的服务，且对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定，能够说明汤兰英在2019年1月28日已经对案涉房屋实际控制和管理，即表明汤兰英在案涉房屋被查封之前已合法占有该不动产。从款项支付来看，汤兰英已按照合同约定支付房屋价款且将剩余的购房款汇入本院指定账户。案涉房屋因房产开发商原因不能办理产权登记手续，导致汤兰英未能将案涉房屋过户登记到其名下，汤兰英对此并不存在过错。周永武的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，汤兰英提出的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。吴美连经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，又未向本院提交书面答辩，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理及判决。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行云霄县房屋。 案件受理费100元，由吴美连负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 本院（2020）闽0622执异1号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  柳福东 人民陪审员  张 莉 人民陪审员  方建生 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  方国志 书 记 员  林泽斌