宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终664号上诉人：（原审原告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司，住所地北京市。法定代表人：沈晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王明明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：魏金娥，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：李言杰，男，1979年8月2日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。被上诉人（原审被告、被执行人）：宁夏嘉利源房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。临时负责人：杜买和，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐军，石嘴山市惠农区红果子法律服务所法律工作者。中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城资产管理公司）因与被上诉人李言杰、宁夏嘉利源房地产开发有限公司（以下简称嘉利源房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2020）宁0205民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。长城资产管理公司上诉请求：1.撤销（2020）宁0205民初116号民事判决，恢复对涉案房屋尚城名邸1-104号房屋的执行；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.李言杰陈述其与嘉利源房产公司于2013年1月5日签订《商品房（预）销售合同》，于2013年4月10日其与嘉利源房产公司签订合同购买了涉案房屋。涉案房屋在2013年仍属于在建工程，在无任何认购协议作为凭证的情况下，李言杰直接缴纳购房款的行为不符合买卖交易习惯，且称是崔某某代付购房款，但无其他证据证明该付款收据与购房合同之间存在直接联系，一审法院根据崔某某第一次交纳款项的行为推断李言杰签订购房合同时间为2012年12月系认定事实错误；2.长城资产管理公司与嘉利源房产公司于2014年5月14日在石嘴山市房屋产权产籍管理所备案，完成房屋权利变动的公示，长城资产管理公司与嘉利源房产公司之间设立了担保物权，对涉案房屋享有优先受偿权。且涉案房屋为商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权的保护范畴，李言杰作为买受人对涉案房屋仅享有普通债权；3.长城资产管理公司与嘉利源房产公司之间的担保物权具有优先受偿性，李言杰虽然在人民法院查封该房屋前与嘉利源房产公司签订了《商品房（预）销售合同》，但没有证据证明已经全额交纳房款，在执行阶段长城资产管理公司多次查看房屋，涉案房屋并没有居住，一直处于闲置状态，且李言杰并没有提供证据证明其存在积极办理涉案房屋过户登记的行为，故李言杰提出阻却执行的理由不充分。李言杰辩称，长城资产管理公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。李言杰在长城资产管理公司备案之前购买的涉案房屋,并且全额付款,当时因为李言杰不方便,就让李言杰的小姨崔巧玲帮忙代付,一审中提交了转账凭证,涉案房屋一直由李言杰占有使用，后于2020年3月对外出租。嘉利源房产公司未作答辩。长城资产管理公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令对备案在长城资产管理公司名下的位于××小区1号楼104号房屋准许执行（价值514768元）；2.本案诉讼费由李言杰、嘉利源房产公司承担。一审法院认定事实：2012年12月份，李言杰与嘉利源房产公司签订《商品房（预）销售合同》，约定李言杰购买嘉利源房产公司开发的位于××1-104号房产，建筑面积为165.84平方米，单价为5600元/平方米，房屋总价款为928704元。后李言杰通过其亲戚崔巧玲于2012年12月20日、2013年1月5日分二次向嘉利源房产公司账户转账支付购房款500000元和428704元，嘉利源房产公司于2013年1月5日向李言杰出具金额为928704元的收据一张。2015年7月17日，李言杰向嘉利源房产公司缴纳物业储备金、装修保证金及垃圾清运费，嘉利源房产公司向李言杰交付了涉案房产，并由其占有、使用至今。同时查明，2014年5月11日，嘉利源房产公司与中国长城资产管理公司（2016年12月6日变更为中国长城资产管理股份有限公司）签订《商品房买卖合同》，将惠农区兴业街尚城名邸1幢104号房产销售给长城资产管理公司，并于2014年5月14日在石嘴山市房屋产权产籍管理所备案。另查明，长城资产管理公司与嘉利源房产公司、某某公司、杜某甲、孙某某、杜某乙合同纠纷一案，2016年6月24日，经宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2016）宁民初44号民事调解书，主要内容：一、嘉利源房产公司于2017年12月31日前向长城资产管理公司支付61699280.14元，以及2016年3月20日之后所产生的利息和罚息。如嘉利源房产公司不能在2017年12月31日前支付上述款项，对未支付的部分，自2018年1月1日起至全部付清止按日万分之五的标准向长城资产管理公司支付违约金。某某公司、杜某乙、孙某某对上述债务承担连带清偿责任。二、长城资产管理公司对嘉利源房产公司抵押的两宗土地使用权（土地证号：惠国用（2010）第××号，抵押面积2741平方米；土地证号：惠国用（2012）第××号，抵押面积83308平方米）享有优先受偿权。同日，宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2016）宁民初44-1号民事裁定书，裁定：对嘉利源房产公司开发并登记备案在长城资产管理公司名下的位于××小区201套房屋××小区32套房屋予以查封。因嘉利源房产公司未履行生效法律文书确定的义务，长城资产管理公司于2018年1月10日申请宁夏回族自治区高级人民法院强制执行。2018年1月15日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2018）宁执7号执行裁定书指定石嘴山市惠农区人民法院执行。2019年10月9日，惠农区人民法院作出（2018）宁0205执255号之六执行裁定书裁定：一、被执行人申请嘉利源房产公司抵押长城资产管理公司的位于石嘴山市惠农区“××”小区81套房产、“××”小区13套房产，共计94套的所有权及相应其他权利归申请人长城资产管理公司所有。二、买受人可持本裁定书到房屋登记管理机构办理相关产权手续。在向长城资产管理公司交付房屋时，案外人李言杰以其为石嘴山市××1幢104号房屋实际权利人向法院提出执行异议，石嘴山市惠农区人民法院于2019年12月12日作出（2019）宁0205执异59号执行裁定书，裁定中止对位于惠农区尚城名邸1-104号房屋的执行。一审法院认为，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，李言杰与嘉利源房产公司签订的《房商品房（预）销售合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同虽约定备案后生效，但李言杰依合同约定向嘉利源房产公司支付了全部购房款，嘉利源房产公司接受购房款并将涉案房屋交付给李言杰，双方均已履行了合同主要义务，李言杰已实际占有涉案房屋，故该合同合法有效，本院予以确认。嘉利源房产公司与李言杰签订购房合同后，嘉利源房产公司应向房产管理部门申请备案登记，但嘉利源房产公司不仅未申请备案登记，反将已出售给李言杰的房产备案登记至长城资产管理公司名下导致被查封，涉案房屋被查封的责任不能归责于李言杰。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。故李言杰对位于××1号楼104号房屋享有排除长城资产管理公司对该房屋执行的权益。长城资产管理公司要求准许对××1号楼104号房屋执行的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回长城资产管理公司的诉讼请求。案件受理费8948元，由长城资产管理公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。长城资产管理公司提交证据：《商品房预售许可证》，证明涉案房屋于2011年12月2日起可以办理预售登记。李言杰与嘉利源房产公司于2013年4月10日签订购房合同时就可以办理商品房预售登记，但李言杰一直怠于行使权利，致使涉案房屋产生权属纠纷，故李言杰对此应承担过错责任。李言杰对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为当时交完房款后，嘉利源房产公司说暂时办不了过户登记，后面多次找过嘉利源房产公司还是办不了，整个小区都不能办。李言杰提交证据：证据一：《房屋租赁合同》，证明涉案房屋于2020年3月对外出租，李言杰占有使用涉案房屋的事实。长城资产管理公司对该证据的三性及证明目的均不予认可，2020年3月份，涉案房屋已经启动拍卖程序，且该房屋的产权有争议。在发生争议过程中，李言杰将该房屋出租给第三人，违反法律规定。李言杰提交证据二：崔巧玲证人证言，证明2012年12月20日、2013年1月5日崔某某通过银行转账付款形式替李言杰向嘉利源房产公司支付了涉案房屋购房款928704元，购房人是李言杰，后来多次去售楼部办房产证未果。长城资产管理公司对该证人证言不予认可，李言杰当时买房是为了投资，不是自己使用。从证人的职业来看，先付款后签订房屋买卖合同，对于该风险其本身是能够考虑到的，放任该风险的发生不符合普通购房人的行为习惯，与其职业的严谨性不相符。该证人证言无法证实付款是为了涉案房屋交纳的购房款。本院对上述证据的认证意见：长城资产管理公司提交的《商品房预售许可证》真实合法有效，且与本案有关联性，但不能达到其证明目的；李言杰提交的《租赁合同》、崔巧玲的证人证言真实合法有效，本院予以采信。本院另查明，2011年12月2日，嘉利源房产公司开发的××1幢商品房屋的公开预售被批准。崔某某分别于2012年12月20日、2013年1月5日通过银行转账付款形式替李言杰向嘉利源房产公司支付了涉案房屋款共计928704元，购房人是李言杰。李言杰于2020年3月将涉案房屋对外出租。二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系长城资产管理公司申请执行嘉利源房产公司合同纠纷一案中，因案外人李言杰对人民法院查封的登记在被执行人嘉利源房产公司名下的房屋主张权利所引起的纠纷。因该涉案房屋转让未依法办理房屋所有权转移登记而不发生物权变更的法律效力，所以该房屋的所有权仍归嘉利源房产公司。关于李言杰对涉案房屋是否享有物权期待权并足以排除执行的民事权益的问题，分析如下：李言杰提交的《商品房（预）销售合同》、购房款收据、中国农业银行交款凭证、装修保证金收据、物业储备金收据、垃圾清运费收据、入住通知单、证人证言能够形成证据链，证实嘉利源房产公司取得××小区预售许可证后，××小区在建过程中，李言杰与嘉利源房产公司协商购买尚城名邸小区房屋，李言杰的亲属崔某某替李言杰交纳了涉案房屋的全部房款，嘉利源房产公司亦向李言杰出具了购房收据。双方签订了购房合同，将涉案房屋出售给李言杰，李言杰按照合同约定付清全部房款，嘉利源房产公司亦按约将涉案房屋交付李言杰占有，因嘉利源房产公司没有依约履行为李言杰办理涉案房屋产权变更登记义务，导致李言杰占有涉案房屋后至今未能办理产权过户登记，故李言杰对此并无过错，李言杰享有合法的买受权利和物权期待权。关于长城资产管理公司认为其作为涉案房屋抵押权人要求执行涉案房屋的诉讼请求是否成立的问题。李言杰与嘉利源房产公司于2013年签订了《商品房（预）销售合同》；嘉利源房产公司与长城资产管理公司于2014年5月11日签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，并于2014年5月14日在石嘴山市房屋产权产籍管理所进行了合同备案，但长城资产管理公司并未支付购房款，亦没有按法律规定对涉案房屋进行抵押登记；宁夏回族自治区高级人民法院于2016年6月24日作出了查封涉案房屋的民事裁定，可知李言杰支付购房款及与嘉利源房产公司签订的《商品房（预）销售合同》的时间在长城资产管理公司与嘉利源房产公司签订《石嘴山市商品房买卖合同》以及宁夏回族自治区高级人民法院作出查封涉案房屋的民事裁定之前。商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，故长城资产管理公司在签订《石嘴山市商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记并不产生登记请求权的物权效力，不能对抗李言杰对涉案房屋享有的物权期待权。再者，长城资产管理公司在签订《石嘴山市商品房买卖合同》前后，未尽谨慎审查义务，未了解涉案房产是否存在预售、占有、使用、处置等情况，其对此应当承担不利后果，其以涉案房屋抵押权人优先受偿要求执行涉案房屋的诉讼请求不能成立。综上所述，长城资产管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8948元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 安立莎审判员 王 华 二〇二〇年九月二十七日（法官助理 王 芳书记员 吴学花附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。