广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14193号上诉人（原审原告）：黄浩彬，男，1973年6月19日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。被上诉人（原审被告）：杨辉，男，1973年7月11日出生，侗族，身份证住址广州市天河区。原审第三人：江武，男，1969年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市黄埔区。上诉人黄浩彬因与被上诉人杨辉、原审第三人江武案外人执行异议之诉一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄浩彬上诉请求：1.撤销一审判决;2.不得执行广州市黄埔区大沙镇双沙村沙浦东路西五巷x号房屋;3.一、二审诉讼费由杨辉承担。事实和理由：杨辉与江武、李志萍民间借贷纠纷执行一案,案号为(2019)粤0112执2557号，广州市黄埔区人民法院于2019年6月25日裁定拍卖、变卖广州市黄埔区大沙镇双沙村沙浦东路西五巷x号的房产(以下简称“涉案房屋”)。黄浩彬认为涉案房屋的所有权及使用权应归黄浩彬所有，杨辉不得执行涉案房屋。一、原审法院认为根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，涉案房屋的转让未经登记，依法不发生权属变更的法律效力，案涉房屋的权利人仍是江武。黄浩彬认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，涉案房屋被查封前，黄浩彬就与江武签订了购买合同并支付了全额房款，涉案房屋是2018年12月18日查封的，但黄浩彬是2005年购买并支付房款的，且从2005年开始就一直居住在涉案房屋。2009年9月份，广州市第二次全国土地调查时，也确认了黄浩彬是该房屋屋主。涉案房屋未能办理过户登记手续，黄浩彬并没有过错。因此，原审法院不应查封、扣押、冻结涉案房屋。二、原审法院认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，黄浩彬并非案涉房产所在集体经济组织成员，其与江武签订的《房屋转让协议》时已知悉案涉房屋产权属于集体土地性质，故本案不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。实际上，黄浩彬在购买房屋时，是征得广州市黄埔区红山街双沙第四股份经济合作社及广州市黄埔区红山街双沙社区居民委员会的同意，且江武本身就非村集体成员，江武也是从一个香港人处购买涉案房屋的，因此，黄浩彬在购房涉案时，是可以通过公证方式办理过户手续的。但因为江武工作的原因，未能及时办理，过错不在黄浩彬一方。本案属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。三、涉案房屋现状已经与购买时发生了重大的变化，无论是房屋面积还是内部结构、装修，都已经完全改变了，尤其是黄浩彬加建的部分，完全与江武无关，该部分面积，由始至终不属于江武所有。终上所述，请求二审法院依法支持黄浩彬的上诉请求。杨辉二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涉案房屋经查册，产权是江武的，黄浩彬转款30余万元给江武妻子李志萍，仅能证明双方之间有资金往来，涉案房屋未办理权属变更登记，不能达到排除执行的目的。江武二审未到庭提交陈述意见。黄浩彬向一审法院起诉请求：1.不得执行广州市黄埔区大沙镇双沙村沙浦东路西五巷x号房屋；2.诉讼费由杨辉承担。一审法院经审理查明：2005年1月12日，黄浩彬与江武签订《房屋转让协议书》，约定从2005年1月12日起，江武将坐落在沙浦东路西五巷x号房屋，面积232.7598平方米，混合结构三层，转让给黄浩彬永久使用，以后一切权利、权益、责任由黄浩彬承担、支配。同时将编号为穗集地证字第0084440号集体土地房产证转给黄浩彬。广州市黄埔区红山街双沙第四股份经济合作社加盖公章，并有手写“情况属实，同意双方协议。双沙四社，2005年1月13日”；广州市黄埔区红山街双沙社区居民委员会加盖公章，并有手写“情况属实，同意双方协议到公证部门办理公证。双沙社区居委会，2005年1月14日”。2005年3月13日，江武、及代表其家庭成员出具收款收条，载明已收到黄浩彬支付的全部房屋转让款330000元，并承诺：1.即日起案涉房屋归黄浩彬所有，一切权利、权益、责任归黄浩彬，任其自由处理，江武不作任何干预；2.如案涉房屋拆迁、征用、所有补偿均归黄浩彬，江武不再对该房屋（包括土地使用权）主张任何权利；3.在国家允许办理集体土地房产证买卖过户手续的情况下，协助黄浩彬办理过户手续；4.上述承诺对江武及其一切亲属均由约束力。黄浩彬陈述，2005年1月12日签订协议当天向江武支付了现金30000元作为定金，银行进账单显示，剩余购房款300000元黄浩彬于2005年3月14日转账给江武的妻子李志萍。黄浩彬向一审法院提交案涉房屋的水费、污水处理费电子账单及发票、电费账户及扣费记录、珠江数码基本收视维护费发票费、2006年9-12月的支付证明单、收据、送货单等，拟证明自2005年购买案涉房屋后，其对案涉房屋进行了重建、加建、装修，并一直合法使用案涉房屋。提交的《广州市第二次全国土地调查表》载明沙浦东路西五巷x号原屋主、现屋主为黄浩彬，调查表附说明：表中原屋主姓名是在1997年编制门牌号时由原屋主提供，现屋主姓名是由本次土地调查经办人提供，本次登记只作普查只用，不作其他用途。2019年6月27日，广州市黄埔区红山街双沙股份经济合作社出具证明，载明黄埔区大沙镇双沙村沙浦东路西五巷x号房屋《集体土地房产证》的登记权属人“江武”不是该村集体成员。2019年8月10日，广州市黄埔区红山街双沙股份经济合作社再次出具证明，载明案涉房屋在2003年3月17日核准登记，2003年3月18日后，未再进行发证登记，2009年9月，广州市进行全国土地调查时，黄浩彬已在该房屋居住使用，登记为业主。2019年12月25日，江武出具声明书，载明其是案涉房屋的原权属人，2005年1月12日自愿将案涉房屋转让给黄浩彬，并已收取全部房款。房屋转让后，黄浩彬对该房屋进行了自费加建、装修。江武本人并非广州市黄埔区红山街双沙第四股份经济合作社的村集体成员。一审庭审中，黄浩彬确认自己并非案涉房屋所在集体经济组织成员，未办理案涉房屋的过户登记手续。一审另查明：杨辉诉江武、李志萍的民间借贷纠纷案件，一审法院于2018年10月9日立案受理。诉讼过程中，杨辉申请诉讼保全，一审法院于2018年12月18日查封江武名下的位于广州市黄埔区大沙镇双沙村沙浦东路西五巷x号的房产。后一审法院于2019年3月25日作出（2018）粤0112民初6219号《民事判决书》，判决江武于该判决生效之日起十日内向杨辉归还借款191万元并支付资金占用利息（利息自2018年8月3日起以191万元为基数按照年利率6%计算至还清之日止）。上述判决生效后，因江武未履行生效判决书确定的金钱给付义务，杨辉向一审法院申请强制执行，该院于2019年4月24日立案执行，案号为（2019）粤0112执2557号。执行过程中，一审法院向江武送达执行通知书，但江武仍未主动履行义务。一审法院于2019年6月25日裁定拍卖、变卖上述房产。案外人黄浩彬对执行标的向一审法院提出书面异议，该院于2019年7月30日作出（2019）粤0112执异145号《执行裁定书》，裁定驳回案外人黄浩彬的异议请求。黄浩彬不服该裁定，遂于2019年8月6日向该院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为：江武经经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，该院在依法审核现有证据的基础上对本案进行裁判。本案争议的焦点：黄浩彬主张案涉房屋的民事权益是否足以排除一审法院对案涉房屋的执行。其一、关于案涉房屋权利人的认定，不动产登记查册表显示，案涉房屋登记在江武名下，虽黄浩彬主张已在该房屋被查封之前与江武签订买卖合同，支付全部价款且已实际占有该房屋，但是并未办理权属变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋的转让未经登记，依法不发生权属变更的法律效力，案涉房屋的权利人仍是江武。其二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄浩彬并非案涉房产所在集体经济组织成员，其与江武签订的《房屋转让协议》时已知悉案涉房屋产权属于集体土地性质，案涉房屋的转让行为不符合《中华人民共和国土地管理法》的规定。同时，江武出具的收款收条中明确，在国家允许办理集体土地房产证买卖过户手续的情况下，协助黄浩彬办理过户手续。可见，黄浩彬在支付全部购房款时知悉案涉房屋可能存在无法办理过户手续的风险，但其作为买受人，明知案涉房产属于集体土地性质且可能无法办理过户手续，却忽略此类房产过户政策的条件限制，系其对自身权利的疏忽，故本案不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，黄浩彬对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，黄浩彬主张不得执行广州市黄埔区大沙镇双沙村沙浦东路西五巷x号房屋，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年4月8日作出判决：驳回黄浩彬的诉讼请求。案件受理费100元，由黄浩彬负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，黄浩彬与江武签订《房屋转让协议书》时明知案涉房屋属于集体土地性质，其又非该农村集体经济组织成员，虽然支付了全部购房款，但因不符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，无法办理过户登记手续，因此，黄浩彬对涉案房屋不享有所有权，不能排除执行。黄浩彬提出的排除执行异议，不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。综上所述，黄浩彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黄浩彬负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年九月二十七日书记员  张家齐