江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2229号上诉人（原审原告、反诉被告）：王景楠，男，1991年4月11日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：林佳业、钱晓彬，上海君澜（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司，住所地无锡市凤翔北路9号。法定代表人：张康黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨平，江苏易细律师事务所律师。上诉人王景楠因与被上诉人上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司（以下简称苏宁环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初5857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王景楠上诉请求：撤销原审判决，发回重审，或依法改判撤销一审判决第三项。事实与理由：一、针对2017年10月1日以前的合同（租赁合同、商铺管理合同）履行情况，一审法院认定事实有误，由于苏宁环球公司在该期间内根本违约，其不应承担2017年10月1日以前的租金、商业管理费和物业服务费。苏宁环球公司曾承诺苏宁天御广场10号楼在2016年10月1日开业，但实际却拖延至2017年10月1日开业。苏宁环球公司用于出租的是商业综合体内的商铺，其及各进驻商户之所以承租苏宁天御广场10号楼内的商铺，原因在于以为该商场可以按期正常营业，继而各承租人可以利用该商场的客流做生意。苏宁环球公司迟延一年之久方才开业，显然使租赁合同和商铺管理合同的合同目的无法实现，属根本性的违约行为。苏宁环球公司无权收取2017年10月1日以前的各项费用，反而应该赔偿这一年期间内承租人的损失（如各项资产的折旧、人工成本等）。二、针对2017年10月1日后的合同履行情况，苏宁环球公司理应提供与收取各项费用金额相匹配的各项服务，但苏宁环球公司在苏宁天御广场10号楼2017年10月1日开业后，自动扶梯时开时停、在空调应当开启的日期经常不开、直梯至今尚未达到正常使用的状态等，此均导致前来消费的客户体验极差。苏宁环球公司未能提供合格的各项服务，违反租赁合同和商铺管理合同的约定。虽然其存在拖欠2017年10月1日以后费用的情况，但苏宁环球公司的违约情节不可谓不严重，对合同的最终解除也应负至少50%的责任，即对于2017年10月1日后的各项费用，苏宁环球公司至多只能主张50%。由于本案合同的解除是双方违约所致，故苏宁环球公司也应按比例承担其的各项损失。苏宁环球公司应向其承担的损失金额足以抵销其拖欠且应承担的费用。因此，其不应向苏宁环球公司再支付任何款项。三、苏宁环球公司在一审过程中反诉请求租金、商业管理费和物业服务费均仅计算至2018年7月10日，但一审判决却将各项费用的期限计算至2018年7月11日，违反不告不理原则。四、一审判决忽视苏宁环球公司自认的事实，导致物业服务费计算错误。苏宁环球公司在一审中自认，2017年10月1日之前的物业服务费按7元/平方米/月收取，而苏宁环球公司针对2016年12月1日至2017年2月28日期间的物业服务费是按17元/平方米/月的标准收取，两者的差额即34329元(10×1144.33×3)至少应视为其缴纳的2016年12月1日至2017年2月28日期间以外的费用，可以部分抵销苏宁环球公司的诉请。被上诉人苏宁环球公司辩称，一审认定事实清楚，请求公正裁判。1.王景楠的理由一、二仅仅是主观的臆断和猜测，并无任何事实和法律依据，2017年10月1日开业，仅仅是举行的一个仪式，王景楠混淆了该仪式和其实际交付房屋及王景楠实际使用的情况，而且在租赁合同中并没有提及该开业仪式和双方之间有什么样的法律后果。2.其在2018年7月11日向王景楠寄出了解除合同的函件，王景楠在2018年7月12日收到，其在一审中是按照7月11日为界线，7月11日之前主张的是依据合同王景楠应支付的租金、物业费及商铺管理费，其后续主张的是商铺占用使用费，但是一审法院认定其寄出的函件要王景楠收到为准，直接把合同解除日期判决到了2018年7月12日，因此才有了一审法院在计算租金、物业及商管费时，终止点算到了2018年7月11日，这是法院根据实际情况对合同解除时间点的一个判定，由于解除合同时间点发生变化，租金、物业及商管费计算终结点也发生了变化。3.其已经履行了主要交付商铺的义务，并且自2016年1月起开始提供大量的人力、物力、财力对商铺进行管理，组织策划了各种宣传活动及经营方案，已经按照合同条款提供了正常的运营、管理、服务和物业服务，完全尽到了商业运营及管理的义务，不存在任何违约行为，王景楠理应按照合同约定足额缴纳租金、管理费及物业费等。王景楠向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年8月26日签订的《商铺管理合同》，苏宁环球公司赔偿其损失1070119.824元，具体为：①装修费投入63万元（2年折旧24万元）、②设备费投入90万元（2年折旧36万元）、③商管费用每月7310元，总计24个月，7310×24＝175440元、④物业费17×1144.33×24＝466886.64元，如果按商用物业费4.8元/平方米，17×1144.33×24＝131826.816元，差额466886.64－131826.816＝335059.824元、⑤广告费及消防赔偿损失5万元、⑥每个月的经营性收入3.5万元，按18个月计算3.5万元×18＝63万元，扣除4个工人工资1万元、水电费1500元、2个股东的生活费用9000元，20500元×18＝36.9万元，借款120万的利息6.5%×120万×2＝15.6万元，63万－36.9万－15.6万＝10.5万元。总计24万＋36万＋190060＋335059.824+5万-10.5万=1070119.824元。苏宁环球公司向一审法院提出反诉请求：1、确认双方在2016年8月26日签订的租赁合同与商铺管理合同于2018年7月11日解除；2、王景楠支付租赁期间拖欠的相关费用共计562210.47元(其中租金213480元、商业管理费88173元、物业管理费237643.17元、电费7656元、水费38.5元、空调费15219.8元)，并以562210.47元为基数每逾期一天按逾期金额0.2%向反诉人或反诉人委托的物业公司承担违约金；3、王景楠支付从2018年7月18日起至2019年3月4日清铺完结时止按照0.92元/平方米/天计算的商铺占用使用费共计241087元；4、王景楠从2018年7月22日起至注销或变更营业执照并将证明提交其备案之日止按1000元/天支付延迟办理违约金；5、王景楠补交首期年度租金折扣优惠金额96066元、支付违约金32022元，并没收履约保证金45248元。一审法院认定事实如下：2016年8月26日，苏宁环球公司（甲方）与王景楠（乙方，通讯地址无锡市金科观天下14号2203室）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将无锡市凤宾路1号无锡苏宁天御广场（以下简称苏宁天御广场）10#4层403号商铺（建筑面积1144.33平方米）出租给乙方使用，乙方在该商铺内经营品牌TONY潮玩体验馆。二、租赁期5年3个月，自2016年9月1日起至2021年11月30日止。三、甲方同意给予乙方3个月的装修期，自交付日起算，即2016年9月1日起至2016年11月30日止；为支持乙方开业，甲方同意给予乙方3个月的试营业期，自装修结束后次日起，即2016年12月1日起至2017年2月28日止，乙方保证在2016年12月1日前开业经营；装修期及试营业期仅用于乙方装修和试营业，甲方给予乙方首年租金总价50%的折扣优惠，该优惠不包括乙方仍需乙方交纳的其他费用，包括但不限于物业管理费、装修管理费、停车费、该商铺发生的水、电费等能源费用以及其他设施使用费等，本合同及附件中规定由乙方履行的其他义务均不免除；若本合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述租金折扣优惠，乙方须在本合同终止或解除后3日内向甲方补交首年度优惠部分的租金。四、双方确认甲方于2016年9月1日前向乙方交付该商铺。五、自2016年9月1日至2017年8月31日，租金为0.46元/平方米/天，计192132元/年(含增值税)。考虑到该商铺装修期及试营业等因素，甲方给予乙方首年度租金50%折扣，折后年租金96066元；自2017年9月1日至2018年11月30日，租金为0.46元/平方米/天，计16011元/月；自2018年12月1日至2020年11月30日，租金在上一期标准基础上递增6%，为0.48元/平方米/天，计16707元/月；自2020年12月1日至2021年11月30日，租金在上一期标准基础上递增6%，为0.51元/平方米/天，计17751元/月。六、首期租金为48033元，乙方于签署本合同时向甲方交纳。除首期租金外，其他租金均按照完整的自然月计算(月租金标准为年租金标准的1/12)，每3个月支付一次。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个租期租金。七、乙方应于本合同签订时交纳履行保证金45248元，该保证金作为乙方履行本合同的担保，可用于支付包括但不限于违约金、赔偿款、维修费或任何对甲方的欠费等。八、自合同约定的交付日起，乙方须向甲方或甲方委托的物业管理公司交纳物业管理费及其他费用并遵守甲方的物业管理规定。物业管理费标准暂定为17元/平方米/月，交纳时间同租金交纳时间。九、其他费用包括但不限于该商铺所发生的水费、电费、燃气费、空调费、电梯费、公共能耗费、设施安装费、停车费等，乙方须按时交纳。乙方独立使用的水、电、燃气等均需单独安装表具计算，相关安装、开通等由乙方承担。甲方或甲方委托的物业管理公司每月就该商铺上月发生的电费、水费、燃气费等向乙方发出缴款通知书，乙方应于收到缴款通知书之日起七日内向甲方或甲方委托的物业管理公司缴纳相应费用。逾期不支付的，甲方或甲方委托的物业管理公司有权停止供水、电、气。十、乙方应在因下列情形导致的本合同终止之日起七天内及时清场，将该商铺及其设施设备恢复原状，结清约定费用，完好无损地归还给甲方：1、……；2、因甲方违约行为而达到乙方行使解除权条件，乙方书面通知解除本合同的；3、因乙方违约行为而达到甲方行使解除权条件，甲方书面通知解除本合同的；4、双方协商一致解除本合同的。十一、清场每逾期一天，乙方应按合同终止时的当期租赁年度日租金(年租金÷365)的2倍向甲方支付该商铺占用使用费。十二、归还期限届满时，乙方仍未完成清场、恢复原状并将商铺完好无损地归还给甲方时，视为乙方自动放弃该商铺内的装修产权和所有物品的所有权，甲方有权自行处置，由此造成的损失由乙方自行承担。此外，在归还期限届满后，甲方有权自行或通知物业公司不再提供水、电、暖、空调等服务，由此造成的一切后果由乙方自行承担。十三、乙方应在合同终止后10日内，将其以商铺地址为注册地址或者营业地址的各类证书执行予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交甲方备案。若乙方拒绝或延迟的，按照1000元/天承担违约金。十四、如因乙方违反本合同约定导致本合同提前终止的，则乙方不得要求甲方赔偿或支付剩余租赁期内装饰装修残值等费用，全部损失自行承担。十五、租赁期间，乙方未按时足额交纳任何费用的，装修期、试营业期租金不予折扣优惠，仍应按首年度优惠前租金标准支付上述期间的全额租金。十六、乙方迟延交纳本合同项下租金、履行保证金、物业管理费及其他任何费用的，则每延迟一日，应当向甲方或甲方委托的物业管理公司支付逾期支付金额0.2%的违约金，直到乙方缴清之日止。十七、乙方逾期交纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他任何应付费用超过七日，甲方或甲方委托的物业管理公司有权对暂停部分或全部能源供应和物业管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止。十八、乙方欠缴租金或本合同约定的其他费用超过15天的，应向甲方支付等同于当年度2个月租金的违约金，同时，甲方有权解除本合同，乙方已缴纳的履约保证金不予退还，已缴纳的租金按实结算。十九、乙方在租赁区域内从事经营业务所引起的一切税、费均由乙方负担。二十、与本合同有关的相关通知、函件等文书须直接送达或以挂号信、快递等方式寄送。一方有证据证明上述文书已按合同载明的通讯地址寄出的，对方在3日内签收的，签收日为送达日，超过3日仍未签收的，则视为送达。一方通讯地址的变更需以书面形式通知合同对方，否则不产生变更效力。同时，甲方在该商铺门口张贴的与日常业管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。同日，苏宁环球公司（甲方）与王景楠（乙方）签订《商铺管理合同》，载明：一、乙方已租赁苏宁天御广场10栋4层403号商铺。二、第三条“经营服务”约定下列苏宁天御广场的管理公共事务由甲方（或甲方委托公司）管理和负责，包括但不限于：1、苏宁天御广场的整体营销、推广方案；2、苏宁天御广场的美化、陈列方案；3、苏宁天御广场商品的促销活动方案；4、苏宁天御广场的所有广告位的规划、使用和日常维护；5、保障正常商业运营的相关保险方案及费用；6、苏宁天御广场的对外公共关系处理；7、苏宁天御广场的商号维护；8、因经营服务所产生的政府费用及税收。三、第四条为“物业服务”条款。四、第五条“收费标准及缴费方式”约定：该商铺商业管理费、物业管理费及其他代收费用等各项费用均按建筑面积计算，采用先付管理费后使用方式，每三个月为一个缴费周期。商业管理费自2017年3月1日起开始计算，2017年3月1日至2018年11月30日为0.19元/平方米/天，计6613元/月，计79356元/年。2018年12月1日至2020年11月30日在上一期标准基础上递增6%，为0.21元/平方米/天，计7310元/月，计87720元/年。2020年12月1日至2021年11月30日在上一期标准基础上递增6%，为0.22元/平方米/天，计7658元/月，计91896元/年。首期商业管理费19839元，乙方应于签署本合同时向甲方交纳。除首期管理费外，其他商业管理费均按照完整的自然月计算，与租金同步交纳。物业服务费用自2016年12月1日开始计算，收费标准17元/平方米/月，计233448元/年。物业服务费用包括物业公共服务费、公共水电费、公共空调分摊费。首期物业服务费用58362元应于商铺交付日前10天向甲方交纳，方可办理商铺交付手续。除了首期物业服务费用外，其他物业服务费用均按照完整的自然月计算，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下期物业服务费用。五、第十二条“违约责任”约定：双方应恪守合同，任何一方违反合同，应向守约方支付违约金并赔偿由此给守约方造成的损失；若乙方拖欠商业管理费、物业管理费等各项服务费用其中任何一项或几项的，除本合同另有约定外，均依照租赁合同有关逾期缴纳租金的约定追究乙方违约责任；在本合同履行期间，因乙方违反租赁合同或本合同及补充协议的规定，导致甲方解除本合同的，甲方有权不予退还已收商业管理费、物业管理费等各项费用和履约保证金，并有权要求乙方按照2个月商业管理费标准支付违约金；甲乙双方违反本合同条款导致本合同终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于2个月商业管理费标准的违约金。六、租赁合同由于何种原因解除、终止，本合同也相应解除、终止，乙方对租赁合同的任何违约也将视为对本合同的违约。如本合同由于何种原因解除、终止，租赁合同也相应解除、终止，乙方对本合同的任何违约也将视为对租赁合同的违约。2016年9月1日，无锡唐尼文化传播有限公司在无锡市注册成立，王景楠为法定代表人。2019年6月25日，该公司注销登记。2018年1月24日，苏宁环球公司向TONY潮玩（10#403）发出催款函，载明“贵方应缴纳电费10736元、水费99元、空调使用费15219.8元以及2017年3月1日起至2017年8月30日物业管理费116724元等各项费用合计142778.8元，请贵方于2018年1月29日前一次性缴清上述欠款。2018年5月20日，TONY潮玩体验馆回复苏宁环球公司：本人于2018年5月4日收到江苏倍思特律师事务所《律师函》，为了配合贵司2016年10月1日开业，我们积极配合高投入装修，但开业时间却从2016年10月1日不断变化到2017年10月1日才勉强开业。招租前的招商手册上已经签约或正在签约的30多家国内国际一线品牌入驻苏宁天御广场，并承诺后续还会有国内一线品牌商家进入运营，但时至今日这些品牌店都未加盟进入。现在的状况是已经入驻的大小型商户有的开业不到一个月就关门大吉，时至今日已经关闭10家。而整个商场10座商场4楼只剩下我一家门店。这种情况下本人还是投入了大量资金和人力物力，为本店和苏宁天御做宣传，例如在各大写字楼里做电梯广告、各大电影院荧幕上的广告、微信微博的广告推广等。事先言明的广场正中央的电子屏幕至今没有看到，负一楼经营通道变成了超市，在没有任何通知协商的情况下，原本停车场直达电梯被封闭。本人开设的TONY潮玩体验馆因经营通道不畅被阻，客流量基本没有，甚至有些预定好的被告人因找不到上来的通道而直接离开了，已无法经营下去。由于贵公司的虚假宣传，以及有运营管理使我投入的资金血本无归。我希望能站在承租户的角度换位思考，能与我协商。2018年5月23日，苏宁环球公司向王景楠发出《告知函》，载明：贵方应于2018年3月20日缴纳2018年4月1日起至2018年6月30日的租金48033元、商业管理费19839元等合计67872元，请于2018年5月31日前缴清上述欠款。逾期未缴纳的，我司将根据合同约定有权解除合同……同时将依据合同追究贵方的违约责任。2018年6月29日，苏宁环球公司向王景楠发出《告知函》，载明：您租赁的商铺截至2018年6月28日共欠我司自2017年6月1日至2018年8月31日的租金240165元、商业管理费99195元等各项费用合计339360元。请于2018年7月4日前交清所欠费用。逾期未缴清的，我司于2018年7月5日按《租赁合同》第17.4条“乙方逾期交纳本合同项下租金、物业费、能源费用或其他任何应付费用超7日，甲方或甲方委托的物业管理公司有权对该商铺暂停部分或全部能源供应和物业管理服务直至乙方履行完毕相关付款义务为止，甲方或甲方委托的物业管理公司无需因此向乙方或第三方承担任何责任”执行。2018年7月6日，王景楠来法院反映：苏宁环球公司于2018年7月6日采取了断电断水的强制措施，对王景楠的正常经营产生极其恶劣的影响。2018年7月11日，苏宁环球公司以邮寄方式向王景楠发出《告知函》，载明：贵方欠缴我司自2017年3月1日至2018年7月10日的租金213480元、商业管理费88173元、物业管理费317749元等各项费用619402元。鉴于贵方违约行为，我司特函告贵方与我司签订的《租赁合同》、《商铺管理合同》于2018年7月11日正式解除，请贵司于2018年7月18日前迁出租赁商铺，并按合同约定恢复原状，交还商铺……。该邮件于2018年7月12日投递并签收。2018年7月18日，苏宁环球公司以邮寄方式向王景楠发出《告知函》，载明：贵方已严重违反合同约定，并损害了我司合法权益。我司于2018年7月11日向贵方寄出了《解约函》，贵方至今未来我司办理解约手续。我司将于2018年7月23日收回该租赁商铺，请贵方当日10：00到达现场与我司交接归还商铺。如贵方未能到达，我司将自知行清空商铺，商铺内装修和物资我司将作为地久物品进行处理，因此产生的全部责任和费用均由贵方承担。我司也将通过诉讼程序向贵方追偿(拖欠租金213480元、商业管理费88173元、物业管理费317749元)等一切损失，并根据合同约定追究贵方相应违约责任。该邮件于2018年7月20日投递并签收。一审中，王景楠提供了《苏宁天御广场招商手册》，其中载有：地铁枢纽黄金旺铺；吴桥商业核心地铁高架来去自如；1.5公里核心消费半径内，常驻消费人口108478万人，潜在消费人群20万；已签约、意向签约、洽谈目标等定位性品牌南京银行、银座健身、明乐迪、景尚明月、忆蜀味、德客士、85°C、星巴克、老凤祥、海澜之家、阿迪达斯、NIKE、纽巴伦、柒牌、啄木鸟、大娘水饺、必胜客、海底捞、乐购、苏宁电器、GXG、哥弟、杰克琼斯、汤姆熊……。王景楠陈述：1、这份手册在签合同之前每人一份，公司很明确苏宁环球在全国各地有名，肯定有升值潜力，收取商业管理费承诺和商业广告一样变成黄金旺铺，是核心之心。2、一般的商场都没有商业管理费用，除非具备成熟的商业运营模式。王景楠其于这个要素才签订这份合同，苏宁环球公司违反了《商铺管理合同》“经营服务”条款列明的8条，特别是其中第5条、第8条。王景楠提供证人马某、周某、赖某到庭作证。马某证词如下：我原来在苏宁天御广场三楼开“冰岛海鲜自助餐厅”，商场起初称2016年10月1日开业，要求我们加快装修，之后又称要到12月份圣诞节开业，要求我们配合同步开业，但是12月25日并未开业，我们是在商场里面的，导致无法做生意，造成很大的损耗。后来一直拖到2017年10月1日才正式开业。我的店在2016年12月21日开张营业，中间一年没有广告，也没有为我们商家做一些宣传，只是给我们一些广告位，商场里每天的人寥寥无几。周中贤证词如下：我原来在苏宁天御开设“杨国福麻辣烫”，属于加盟店，要交加盟费。我签合同的时候是2016年3月，一开始说5月开业，后来通知我们10月份开业，叫我们装修，但2016年10月也没有开业，直到2017年10月才开业。我的店是在10栋地下一楼的，苏宁天御广场推迟开业给我们造成很多损失。赖某证词如下：我原来在苏宁天御广场开“忆味家饭店”，2015年9月我签了合同，当时承诺元旦开业，后来说2016年10月1日开业，我就在2016年7月1日进场装修，我请了很多员工，但到了2016年10月1日也没有开业，最后直到2017年10月1日才开。开业后什么宣传都没有，广告都没有，搭个舞台就开业了。王景楠向法院递交《现场勘验评估申请书》，表示苏宁环球公司拉电拉水致使其无法正常生产经营，申请对商铺进行现场勘验并对现有装饰装潢及相应电玩设备进行评估。法院于2018年11月19日启动委托评估程序，委托无锡东信房地产土地资产评估测绘有限公司进行资产评估。2019年3月15日，无锡东信房地产土地资产评估测绘有限公司作出《资产评估报告》，载明：家具设备评估价值696299元、装饰装修及辅助设施评估价值251356元。2019年9月30日，王景楠提出评估时遗漏了消防设施等隐蔽工程，其中有部分设备安装于苏宁天御商场公用区域，详细为：1、消防联动报警设备；2、消防强排烟；3、喷淋管报警器；4、消防栓；5、消防管道改造，消防工程由江苏昊建建设有限公司安装，总计价值10万元。诉讼中，苏宁环球公司表示：1、王景楠于2019年3月5日搬离涉案商铺。2、招商手册仅仅属于商业广告，是对公司周边及前景的介绍，不是要约，上面写明是意向签约，并非指所有的商户都已签约，也不能确定是苏宁环球公司发送的；签约的商户有很多，比如银座健身、银乐迪、天御汤泉、星巴克等都已入驻；3、苏宁环球公司履行了《商铺管理合同》“经营服务”条款中的义务。为此，其提交以下材料：1、2017年1月12日、3月13日楼层索引导视；2、2017年5月25日“2017浓情端午棕享六一”；3、2017年6月26日沿街外立面广告位、桁架画面、道路旗制作安装；4、2017年7月7日破损广告位拆除；5、2017年8月3日楼层索引导视；6、2017年8月16日商场导视系统调整；7、2017年8月21日广场、星巴克联动方案；8、2017年8月22日广场开业美陈；9、2017年8月22日广场开业庆典；10、2017年8月23日广场开业演出；11、2017年8月29日广场未招商店铺遮挡；12、2017年9月4日广场开业公交车身广告投放；13、2017年9月5日广场开业朋友圈广告投放；14、2017年9月5日广场开业单页活动卡印刷派放；15、2017年9月30日广场开业促销活动；16、2017年10月3日广场开业美陈补充；17、2017年10月13日广场开业微信活动；18、2017年10月25日广场公众号续约认证；19、2017年11月11日广场双十一儿童T台秀；20、2017年11月11日广场双十一活动；21、2017年11月27日广场圣诞节美陈；22、2017年11月28日广场圣诞节活动；23、2017年11月30日广场地铁电视媒体推广；24、2018年1月16日广场新年活动方案；25、2018年1月25日广场新年美陈；26、2018年2月5日广场新年活动；27、2018年3月8日广场广告位清理；28、2018年3月26日广场春季美陈；29、2018年4月1日广场车位营销；30、2018年5月1日广场“五一童话奇遇记”；31、2018年5月1日广场五一活动终端物料；32、2018年5月18日广场导视系统、楼体灯箱年审；33、2018年5月19日无锡市“激情周末”苏宁天御专场；34、2018年5月23日广场“六一妹妹狂欢趴”；35、2018年5月29日广场夏季美陈；36、2018年7月19日广场破损广告位拆除。苏宁环球公司未就《商铺管理合同》“经营服务”条款中“保障正常商业运营的相关保险方案及费用”提交相关证据。另查明：马某、周中贤、赖某分别系法院（2018）苏0213民初7513号、（2018）苏0213民初7500号三案被告（赖某同时系反诉原告），三案原告均为苏宁环球公司。一审法院认为：一、王景楠与苏宁环球公司就苏宁天御广场10栋4层403号商铺签订的《租赁合同》、《商铺管理合同》均合法有效。二、王景楠提供的关于苏宁天御广场的招商手册，其内容属于商业广告，并未订入合同中，也不符合要约的构成要件，不能认定为双方合同的组成部分。三、按照租赁合同约定，首个租赁年度为2016年9月1日至2017年8月31日（其中2016年9月1日至2016年11月30日为装修期；2016年12月1日至20017年2月28日为试营业期），苏宁环球公司给予首年租金总价50%的折扣优惠，即首年租金为96066元。商业管理费自2017年3月1日起开始计算，2017年3月1日至2018年11月30日为6613元/月。物业服务费用自2016年12月1日开始计算。王景楠支付了首期租金48033元（2017年3月1日至2017年5月31日）、首期商业管理费19839元（2017年3月1日至2017年5月31日）、首期物业服务费用58362元（2016年12月1日至2017年2月28日）及履行保证金45248元。之后王景楠实际使用了租赁房屋从事经营活动，但未按约交纳租金、商业管理费、物业管理费，王景楠的抗辩理由之一为苏宁环球公司将苏宁天御广场的开业时间由2016年10月1日拖延至2017年10月1日。因书面合同中没有包含苏宁天御广场于何时开业的内容，王景楠提供的三位证人均系苏宁环球公司的诉讼相对方，具有明显的利害关系，故王景楠主张的该节事实，欠缺足够的证据证明，不予采纳。王景楠提出地下停车场的直达电梯问题，王景楠也无证据证明在合同约定范围，本案也不予采纳。四、王景楠于2019年9月底提出资产评估时遗漏了消防设施等隐蔽工程，此时距离资产评估结束已半年左右，对该项异议不予采纳。五、王景楠提出苏宁环球公司违反《商铺管理合同》第三条“经营服务”项下的8个条款特别是其中第5条、第8条，综合本案证据材料，苏宁环球公司并未就其履行第5条“保障正常商业运营的相关保险方案及费用”的情况提供相应证据证明，应认定其履行合同义务不符合约定。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。苏宁环球公司虽然未严格履行该项义务，但尚不导致王景楠无法开展经营活动，王景楠也陈述2018年7月6日断电断水前其还在经营之中，故对王景楠关于解除《商铺管理合同》的诉讼请求和其余诉讼请求，均依法不予支持，但应适当减少商业管理费的交纳标准，酌定为按合同约定标准下浮10%计算。六、王景楠承租商铺后，在合同履行过程中未及时支付租金、商业管理费、物业管理费，构成违约，应承担相应的民事责任。苏宁环球公司有权按约解除合同。苏宁环球公司在2018年7月11日向王景楠邮寄“解约通知函”，该邮件在2018年7月12日签收，双方的租赁合同、商铺管理合同应在签收之日即2018年7月12日解除。具体为：①2017年6月1日至2018年7月11日期间的房租金192132÷12×3+16011×10+0.46×1144.33×11=213933.3元。②2017年6月1日至2018年7月11日期间的商业管理费6613×90%×13+0.19×90%×1144.33×11=79524.58元。③2017年3月1日至2018年7月11日期间的物业管理费，按233448+17×1144.33×4+17÷31×1144.33×11=318165.33元；按苏宁环球公司的计算56073+181571+1144.3+1259+6179.4+6637.1=252863.8元(含空调费)，因252863.8﹤318165.33，故确定为252863.8元。④基于2018年7月12日以后案涉商铺已处于断电断水而不能使用状态，且法院去现场察看时商场内通往案涉商铺自动扶梯已停止转动，且资产评估也占用了一定时间，故对苏宁环球公司提出的2018年7月12日以后的物业管理费以及2018年7月18日至2019年3月4日清铺完结时止按照0.92元/平方米/天的商铺占用使用费共计241087元的诉讼主张，不予支持。⑤《租赁合同》约定“租赁期间，乙方未按时足额交纳任何费用的，装修期、试营业期租金不予折扣优惠，仍应按首年度优惠前租金标准支付上述期间的全额租金”，苏宁环球公司主张王景楠补交装修期、试营业期租金96066元，故予以支持。⑥综上，王景楠支付苏宁环球公司213933.3元+79524.58元+252863.8元+96066元=642387.68元。⑦违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。苏宁环球公司主张的各项违约金，明显高于其所受损失。王景楠已因其违约行为需补交装修期、试营业期租金96066元，故其应承担相当于2个月租金金额的违约金32022元。七、关于王景楠交纳的履行保证金，属于金钱担保性质应予以抵扣相应款项。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、驳回王景楠的诉讼请求。二、苏宁环球公司与王景楠就苏宁天御广场10栋4层403号商铺签订的《租赁合同》、《商铺管理合同》于2018年7月12日解除。三、王景楠于判决发生法律效力后十日内向苏宁环球公司支付629161.68元。（642387.68+32022元-45248）四、驳回苏宁环球公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费14431元、评估费10431元、反诉费4711元、诉讼保全费5000元，合计34573元，由王景楠负担32896元，苏宁环球公司负担1677元。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，王景楠提供证据：1.2020年4月12日拍摄的视频，证明商场内的直达电梯至今尚未达到正常使用的状态；2.无锡市梁溪区市场监督管理局行政处罚决定书、北塘消防大队责令限期整改正通知书、北塘消防大队行政处罚决定书、代收罚没款收据，证明苏宁天御广场因电梯检验不合格及内部消防不合格受到行政处罚；3.2017年10月1日以后的天气历史数据，苏宁环球公司未在对应日期开启空调。4.六段视频，证明商场电动扶梯长期处于关闭状态，商场内部公共区域的灯也只开了部分，严重影响商场的正常经营。以上证据证明苏宁环球公司提供的物业服务有瑕疵。苏宁环球公司经质证认为，证据1、2均是在双方解除合同关系之后出现的，与本案并无关联性，对于证据3，2017年10月1日之前王景楠是向其提出申请使用空调，其在此期间的物业费并不是按照合同约定的17元/平方米/月收取，而是双方口头约定物业费降到7元/平方米/月，空调使用按照实际使用量交纳空调使用费，王景楠想使用多少时间的空调由王景楠自行决定。对证据4，视频仅仅反映了录制时间的现场情况，不能体现王景楠租赁期间的现场情况，与本案没有关联性。本院认为，关于苏宁环球公司于2017年10月1日开业是否构成违约的问题，王景楠主张苏宁环球公司曾承诺苏宁天御广场10号楼在2016年10月1日开业，但租赁合同中并无此约定，双方在补充协议中，也仅约定王景楠承诺2016年10月1日至少两个体验项目对外试营业，从该约定并不能直接推断出苏宁环球公司向王景楠承诺苏宁天御广场的开业时间为2016年10月1日的结论。王景楠作为承租人，承租商铺后尽早开业经营可实现其商业目的，而苏宁环球公司作为苏宁天御广场的出租人及管理方，举行开业仪式是对外界作出整个商业综合体正常运行的宣示，通常以商业综合体内有一定数量商铺已开始经营为前提，苏宁环球公司于2017年10月1日开业，并不会导致王景楠无法实现合同目的。故王景楠提出苏宁环球公司于2017年10月1日开业构成根本违约的上诉主张，本院不予支持。王景楠承租商铺并接受苏宁环球公司对商铺的管理，即负有交纳租金、商业管理费和物业管理费的义务。合同履行过程中，王景楠未按约及时交纳租金、商业管理费、物业管理费，构成违约，应承担相应违约责任。王景楠提出苏宁环球公司未能提供合格的各项服务，但其二审提供的证据所证明的事实均发生在双方解除合同关系之后，与本案不具有关联性，故本院对该主张不予采信。对于空调的使用，2017年10月1日之前确实存在不开空调的情形，苏宁环球公司陈述有些商户因刚入住需要装修以及需要宣传时间，要求承租范围内的空调不由商管统一供给，经与各商户协商，空调开启由商户决定，并将物业管理费从17元/平方米/月降至7元/平方米/月，这样既满足商户的实际需要也极大减轻了物业费负担。苏宁环球公司的解释有一定的合理性，王景楠在此期间需交纳的物业管理费确已作出相应调减，故空调问题不能成为苏宁环球公司未提供合格服务的理由。对于电梯的使用，王景楠提出自动扶梯时开时停、直梯未达到正常使用的状态，但王景楠也认可有货梯和员工通道可使用，即便苏宁环球公司提供的该项服务有瑕疵，也不导致王景楠无法开展经营活动，且王景楠一审陈述2018年7月6日断电断水前其还在经营之中。故王景楠提出苏宁环球公司未能提供与收取各项费用金额相匹配的各项服务，也构成违约的上诉主张，本院不予支持。关于合同解除时间，根据合同法的规定，守约方行使合同解除权时，合同自通知到达对方时解除。苏宁环球公司主张各项费用的期限至2018年7月11日，是基于对合同解除之日的理解错误而产生，因苏宁环球公司主张的是王景楠租赁期间拖欠的费用，而王景楠签收解除通知之日为2018年7月12日，故一审法院按租赁期间确定王景楠应承担的各项费用，未超出苏宁环球公司反诉请求的范围。此外，苏宁环球公司主张的2017年10月1日之前的物业服务费按7元/平方米/月计算，本院经审核，一审确定的物业管理费并未超出苏宁环球公司主张的数额，王景楠提出物业服务费计算有误的上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，王景楠的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10091.62元，由上诉人王景楠负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年九月十日书记员  翁 强