大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初1798号原告大连旺宇物业有限公司，统一社会信用代码9121021105809330XF，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗中路158号2单元3层1号。法定代表人于旦，系经理。委托诉讼代理人苏田奎，系大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。被告李连长，男，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人杨松，系辽宁拓华律师事务所律师。原告大连旺宇物业有限公司与被告李连长物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏田奎，被告的委托诉讼代理人杨松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即缴纳自2016年4月9日起至2018年12月31日止的物业费10,862元、违约金1,304元，合计12,166元。事实和理由：被告自2015年4月份入住由原告管理的恩泽南园76楼2-2-1号，建筑面积132.71平方米，同时与原告签订了前期物业服务协议及承诺书和房屋交付协议。依据双方签订的协议被告应当按建筑面积每月每平方米2.8元，向原告缴纳物业费。但是被告从2016年4月9日起至2018年12月31日合计拖欠物业费12,166元。原告穷尽各种方式通知被告缴纳物业费，但是被告以各种理由拒绝。故原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由：1、双方约定的收费标准是2.3元，不是2.8元，原告没有提供合法有效的收费标准证明，无权按照2.8元标准收费；2、关于催费通知等，对真实性有异议，被告没有收到，不能证明已经有效送达，因此原告部分诉讼请求超过诉讼时效，不应得到支持；3、原告服务不达标，自入住至今小区道路还没有修整完毕，不具备通行条件，小区内到处是违建，停车无序，卫生安保不达标。经审理查明：2015年4月9日，被告入住由原告管理的恩泽南园76楼2-2-1号，房屋建筑面积132.71平方米，并与原告签订前期物业服务协议，协议约定由原告就被告购买的长鹭悦湖小区提供前期物业服务，物业费标准为洋房住宅每月每平方米2.8元，按年度交纳，第一年的物业费，业主与房屋交付时一次性交纳，以后每年的物业费，在每个缴费年度首月的十日内预缴纳，逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的滞纳金。被告按每月每平方米2.5元的标准缴纳了2015年4月9日到2016年4月8日的物业费，尚欠自2016年4月9日起至2018年12月31日止期间的物业费10,860元（2.5元×132.71平方米×32个月零22天）。2017年12月、2018年、2019年1月1日原告向被告送达了书面的催收通知和法律函，要求被告缴纳拖欠的物业费，被告仍未缴纳。本院所确认的上述事实，有当事人的陈述、原告提供的资质证书、前期物业服务协议、承诺书、催收通知、法律函、被告提供的照片及庭审笔录在案为凭，这些证明材料经庭审质证及本院的审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据前期物业服务协议，原告与被告形成物业服务合同关系，原告应当依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，被告应当依约缴纳物业费。根据前期物业服务协议，案涉房屋的物业费为每月每平方米2.8元，但原告实际是按照每月每平方米2.5元标准收取物业费，属于对自己权利的处分，应予准许。被告尚欠自2016年4月9日起至2018年12月31日止期间的物业费10,860元（2.5元×132.71平方米×32个月零22天），应予缴纳。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。原告作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称收费标准问题，因被告没有提供双方约定收费标准是2.3元的证据，因此对于被告辩称主张不予支持。关于被告辩称原告部分诉讼请求超过诉讼时效问题。对此，原告提供了催收通知、法律函和送达照片，可以证明原告向被告进行了相关履行请求和有效送达，发生诉讼时效中断情形，因此原告诉讼请求没有超过诉讼时效，被告辩称主张不予支持。关于被告辩称原告提供的物业管理不到位问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。在此前提下，被告以此为由拒交物业费，因理由不充分，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李连长自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连旺宇物业有限公司物业费10,860元；二、驳回原告大连旺宇物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费52元（原告已预交），由原告负担6元，被告负担46元。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员 司 萍二〇二〇年九月二十二日书记员 宋子豪本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。