山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初4812号 原告：中国邮政集团有限公司日照市分公司，住所地，日照市海滨三路23号，统一社会信用代码91371100X135945490。 负责人：尤洪峰，总经理。 委托诉讼代理人：厉彦姝，系中国邮政集团有限公司日照市分公司员工。 被告：杨茜，女，1963年11月13日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：宋仕豪，男，1978年12月3日出生，汉族，居民，住山东省莒南县经济开发区。 原告中国邮政集团有限公司日照市分公司与被告杨茜租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国邮政集团有限公司日照市分公司的委托诉讼代理人厉彦姝，被告杨茜的委托诉讼代理人宋仕豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中国邮政集团有限公司日照市分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告截至起诉之日的房屋使用费；2.判令被告支付合同中约定的违约金、赔偿金；3.判令被告在7日内清空、搬离房屋；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年，原、被告签订《房屋出租合同》，合同期限为2015年6月1日至2018年5月31日。合同到期后，原告决定与被告不再续租，但被告不予理会，继续占用该房屋，截至起诉之日的未支付任何费用。原告经过调查发现租赁期限内被告违反合同约定将房屋转租，以及存在其他违约情况。原告在2018年6月、2020年4月28日向被告送达说明和律师函，被告均未回应，严重影响了原告的房屋租赁业务。原告认为，被告违反了双方签订的《房屋出租合同》，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求判为所请。庭审中，原告明确表示无赔偿金。 被告杨茜辩称，原告起诉的签订合同到期后没有续签、被告继续占用房屋属实，同意按照合同约定的租金数额支付租金，不同意原告的计算数额，违约金数额过高，希望原告能考虑被告的实际困难，被告希望能继续租房屋。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交证据如下： 证据一、原告与被告杨茜签订的出租合同一份； 证据二、被告杨茜转租的房屋照片，杨茜并非房屋实际使用者； 证据三、2018年4月24日在合同到期前原告发函通知杨茜的照片； 证据四、2020年4月底原告向杨茜送达的律师函的物流信息； 证据五、大洋房地产评估公司2018-2020年评估该房产评估报告三份； 证据六、企业查询信息，证明杨茜并不是茶楼的负责人或合伙人，杨茜名下只有日照坤时农业开发有限公司，并没有涉案的荔园茶楼。 被告经质证称，对证据一、二、三、四的真实性无异议。对证据五的真实性无异议，但被告还是主张按照合同约定的租金金额履行。证据六与本案无关。 经本院审查，对原告提交的证据真实性均予以确认。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月31日，原告中国邮政集团有限公司日照市分公司（出租方/甲方）与被告杨茜（承租方/乙方）签订了出租合同。主要内容如下：第一条租赁范围与用途，1.甲方同意将所属位于日照市场地及附属设施租赁给乙方使用，用于商业经营。2.租赁物业的具体范围：钢混结构的楼房一、二、三层，2间，建筑面积390㎡，项目附属现有各项设备设施。第二条租赁期限，租期为3年，自2015年6月1日至2018年5月31日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租物业及附属设施，乙方应如期交还，乙方如要求续租，应在租赁期满前30天以书面形式告知甲方，经双方协商一致另行签订新的租赁合同；乙方未按约定提出续租或者双方未能在合同期满前7天就续租达成新的协议的，甲方有权另行招租。第三条租金交纳及支付方式，1.本合同项下的物业、场地及附属设施的年租金为68000元。该价款仅为租赁合同项下的物业及附属设施的租金，除此之外的其他各项费用均由乙方自行缴纳或双方协商一致后由甲方代缴。2.租金以1年为单位收取，乙方于合同签订之日起的3个工作日内向甲方一次性支付1年租金68000元，乙方每年需缴纳的租金应在上一年租期届满之日起5个工作日内付清。……。第十条违约责任，3.租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照年租金总额的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；(2)未经甲方书面同意对租赁物业进行装修改造，或者在经营中损坏房屋结构的；……。6.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付本合同租金总额15%的违约金。若违约金的支付不足以弥补甲方损失的，乙方仍应继续赔偿直至弥补甲方全部损失。 上述合同签订后，原告中国邮政集团有限公司日照市分公司依约交付房屋，被告杨茜亦按约交纳租金直至租期届满。合同期满后双方未续签合同，杨茜继续占有使用房屋，未缴纳租金。2018年4月，原告向杨茜发出通知，载明：你承租我单位烟台路家属区房屋……，至2018年5月31日租期届满，如你续租，请你于2018年5月底前来我单位联系续租事宜。如你不续租或就续租事宜双方达不成一致意见，我单位将另行招租。后原告又将通知送至案涉租赁房屋店内。2020年4月，原告再次向被告发出通知，双方一直未续签合同。 2018年7月3日、2019年7月3日、2020年7月3日，原告中国邮政集团有限公司日照市分公司分别委托日照大洋房地产评估有限公司对案涉房屋的租赁价格进行评估，确定三个年度租金分别为160000元（日租金1.124元/㎡）、170000元（日租金1.194元/㎡）、180000元（日租金1.265元/㎡）。原告依据上述评估标准主张房屋使用费共计346253.48元。违约金的计算方式：根据合同第十条第三款未经原告书面同意，将房屋转租、转借给他人使用，被告应按年租金总额的10%向原告支付违约金6800元，第十条第三款未经原告书面同意，对租赁的房屋进行装修改造，被告应按年租金总额的10%向原告支付违约金6800元。根据合同第十条第六款，在租赁期满后，被告应如期交还房屋，如果逾期归还，每逾期一日应向原告支付本合同租金总额的15%违约金，按照年租金68000元计算，计算时间是从2018年6月1日至2020年6月17日，一共747天，数额为7619400元。庭审中，原告提交变更诉讼请求申请书，明确请求的违约金为100163.37元，其中上述两个6800元未变，关于租赁期满未交还房屋的违约金，要求被告按照实际损失（评估出的房屋使用费346253.48元）的25%赔偿，为86563.37元，合计100163.37元。 本院认为，原告中国邮政集团有限公司日照市分公司与被告杨茜签订的《出租合同》，是双方真实意思表示,内容未违反法律、法规的禁止性规定,合法有效。合同签订后，原告交付了合同约定的出租房屋，被告已付清合同期限内的租金，合同期满后双方未续签合同，被告继续占有使用房屋且未交租金，双方对以上事实无争议，本院予以确认。房屋租赁合同是继续性合同，当约定的租赁期限届满时，在双方未续签合同的情形下，被告继续占有使用房屋，双方形成不定期租赁合同关系，原告可以随时解除不定期租赁合同，合同期满前后原告均向被告发出过通知，告知续签合同事宜，然被告一直未与原告协商签订合同，现原告已通过诉讼方式在合理期限内通知了被告，双方不定期租赁合同关系已经解除。合同解除后，原告有权要求被告返还房屋，故对原告要求被告腾空并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告支付2018年6月1日起至起诉之日即2020年6月18日止的房屋占有使用费的诉讼请求亦予支持。关于房屋占有使用费标准，应当按照出租合同的约定计算，原告要求按照其单方评估的价格计算使用费，于法无据，本院不予支持。合同约定年租金68000元，折合186.30元/天（68000元/年÷365天），被告应支付原告房屋占有使用费数额为139352.40元（186.30元/天×748天），对原告主张的超出部分，不予支持。关于原告主张的违约金，首先，合同约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付本合同租金总额15%的违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告在本案中对其损失并未提交证据，因被告占有使用房屋未支付对价，故损失应按照合同约定的年租金68000元计算，合同约定的每日按照本合同租金总额15%计算明显过高，原告虽进行了调整，但是计算基数不当，根据本案实际状况，特别被告占有使用房屋时间较长，本院酌定违约金按照租金标准的30%计算，原告请求计算至起诉之日，数额应为41805.72元（139352.40元×30%）。其次，原告另主张被告存在未经同意将房屋转租、转借给他人使用以及对租赁的房屋进行装修改造违约，但未能提交有效证据证实，故对其主张不予采信，即使原告的主张成立，因仅逾期返还房屋的违约金标准即已过高，该部分违约金亦不能支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告杨茜于本判决书生效后三十日内将位于日照市的案涉房屋腾空并返还给原告中国邮政集团有限公司日照市分公司； 二、被告杨茜于本判决书生效后十日内支付原告中国邮政集团有限公司日照市分公司房屋占有使用费139352.40元； 三、被告杨茜于本判决书生效后十日内支付原告中国邮政集团有限公司日照市分公司违约金41805.72元； 四、驳回原告本案的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7996元，减半收取3998元，由原告负担2038元，由被告负担1960元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  常金峰 二〇二〇年九月二十日 书记员  范晓丹