江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初4149号原告：郑国灿，男，汉族，1963年11月5日出生，住南京市栖霞区。原告：韩贞爱，女，朝鲜族，1968年1月10日出生，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：郑国灿（系韩贞爱丈夫）。被告：南京舟到网络科技有限公司，统一社会信用代码91320116MA1MAF2N56，住所地南京市玄武区湖景路9号1幢。法定代表人：李超宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王敏杰，浙江民禾（南京）律师事务所律师。原告郑国灿、韩贞爱与被告南京舟到网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序,由审判员许庆林独任审判，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人郑国灿，被告委托诉讼代理人王敏杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订《昌阳居房屋委托合同》；2、判令被告支付原告一个半月租金4350元、诚意金1000元，并支付提前解除合同的违约金36564元；3、判令被告退还原告未按装修合同配置的装修费7200元，退还装修差价3302元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月18日，原告与被告签订了《昌阳居房屋托管合同》，合同约定将原告购买位于南京市栖霞区的房产于收房日2019年3月28日开始委托给被告进行出租管理,委托期为6年。房屋租金首个2年为2900元／月,每两年递增5%。原告缴纳3000元诚意金给被告，缴3000元返还4000元。此诚意金分两次返还给原告:一次是支付第一个月租金时退还3000元（已退还）,余下1000元将于合同结束时返还。提前解除合同的违约金为12个月房租36564元。被告收房后将对托管房屋进行软装修,即购置家电及家具以便房屋出租。购置项目及标准按合同中的装修清单执行。装修清单中详细约定了购置家电及家具的种类、品牌及价格，总装修费21000元将从原告的房屋租金中先行扣除（现已扣完）。今年2月，被告以短信的方式通知原告，因新型冠状病毒肺炎疫情爆发,要求减免3个月的房屋租金,3个月减免期后房屋租金减半直到疫情结束。2020年2月1日起，被告停止支付原告房租。后被告又以公司经营困难,提出重新签订6年房屋租赁合同，将房租由2900元／月降为2000元／月。原告拒绝了被告无理要求。被告以本次疫情为不可抗力为由,以邮寄《解除合同告知函》和房屋钥匙方式单方面解除合同。原告认为，本次疫情并不足以影响6年房屋托管合同履行。被告单方面强行提前解除合同,违反了合同法相关规定,应负违约责任。原告收回房屋时发现,被告并未按合同完成房屋软装修。因此，原告要求被告按装修合同约定的标准退还相应差价（详见清单）。为维护自身合法权益,请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、同意解除合同，被告于2020年3月已经向原告邮寄解除合同告知函，涉案房屋原告已收回。2、2020年2月份之后的托管租金不予认可，因为根据政府要求，新冠疫情突发后小区不允许外人进出，被告无法经营。3、房屋托管合同约定的12个月违约金过高，与法律规定不符，请求法院依法予以调整。原告在2020年3月底已经将房屋租赁出去，被告最多赔偿原告一个半月的违约损失，即5655元。4、对房屋装修费有异议。根据托管合同第四条第一款规定，被告可以对软装进行改装，被告认可要退给原告的装修费用为5130元。5、房屋托管诚意金1000元不予认可，诚意金3000元已经退还。经审理查明，2018年6月18日，原被告双方签订一份《房屋托管合同》，约定由原告将其所有的位于南京市栖霞区建筑面积45平方米房屋托管给被告经营。托管期75个月，自2019年3月30日起至2025年6月29日止。免租期为交付后前3个月。第2年至第6年期间每年首月20天为免租期，便于乙方再次招租、维修。租金支付免租期结束后，第一年每月2900元，第2年每月2900元，第3年每月3045元，第四年每月3045元，第五年每月3197元，第六年每月3197元。甲方向乙方支付诚意金3000元，房屋托管后第一次支付租金时返还3000元，整个托管周期结束后返还1000元。该合同签订后，原告交纳3000元诚意金。双方于2019年3月28日办理房屋交接手续。但自2020年2月1日起，被告未再支付租金，理由为受疫情影响，经营困难，继而要求降低房租。原告未同意。2020年3月12日，被告向原告发出解除合同告知函，明确告知受疫情影响，无法履行合同，提出解除合同的意思表示，并将钥匙、物业卡两张一同邮寄给原告。原告于3月16日收回房屋，3月23日将房屋出租。现原告要求被告支付2020年2月1日起至2020年3月15日止的租金4350元，同时要求被告支付相应的违约金、诚意金和装修合同中未按约定装修的差价。庭审中，被告提出因疫情属于不可抗力因素，双方违约金约定过高，给原告造成损失只是一个半月的租金损失，请求法院予以调整降低，按5655元计算违约金处理。对于诚意金1000元不认可。3000元诚意金已经返还给原告，剩下的1000元只是在全部履行合同以后再返还，现合同已经提前解除，故不存在。且原告解除合同后立即将房屋出租出去，并未造成实际损失。另，双方对装修合同是否符合约定，意见分歧较大。上述事实，有原告提供的租赁合同、装修合同、付款凭证、房屋交接手续、当事人陈述等证据证实。本院认为，原被告双方签订的房屋托管合同系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定全面正确地履行各自应尽的义务。鉴于双方已经解除合同，原告已收回房屋，故原告要求解除合同的诉讼请求已不存在。本案主要争议焦点为：1、双方解除合同后被告是否承担违约责任。2、因疫情原因，被告自2020年2月1日起未及时支付租金是否减免租金。3、被告移交的房屋缺少物品价格如何计算。关于双方解除合同被告是否需要承担违约责任。对此，本院认为，因疫情原因导致被告经营困难，双方可以协商变更合同内容，并非一定要解除合同。被告直接向原告发出解除合同通知，影响交易安全和合同严肃性。被告行为属于违约行为，应当承担违约责任。因原告收房后很快就将房屋出租出去，被告提出双方违约金约定过高提出降低，承担5655元违约金的请求，本院予以采纳。1000元诚意金已由违约金包含，故不再支持原告此请求。对于原告空置期一个多月的租金损失，本院结合疫情实际状况以及被告违约程度、主观过错等因素，本着损失分担原则，酌定2月份房租减免，3月份房租应当支付，即2127元（2900元／月÷30天×22天）。对装修价值是否符合合同约定，双方分歧较大，本案不作处理，由双方另行协商，协商无果，当事人应当以装修合同另行起诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京舟到网络科技有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告郑国灿、韩贞爱租金2127元；二、被告南京舟到网络科技有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告郑国灿、韩贞爱违约金5655元；三、驳回原告郑国灿、韩贞爱其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费1085元，减半收取542元，由被告南京舟到网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 许庆林二〇二〇年九月四日法官助理 任 玲书 记 员 郑佳玲