浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2219号 上诉人（原审原告）：绍兴上虞万赢置业有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道王充路568号颖泰大厦902室。 法定代表人：胡伟明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈锋标，浙江大公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆汉明，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海帝殊实业有限公司，住所地上海市金山工业区夏宁路818弄70号2334室。 法定代表人：张克强,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘毅，浙江圣文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱丽，浙江圣文律师事务所律师。 上诉人绍兴上虞万赢置业有限公司（以下简称上虞万赢公司）因与被上诉人上海帝殊实业有限公司（以下简称上海帝殊公司）商品房委托销售代理合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初4809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人上虞万赢公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未向被上诉人释明，且被上诉人未提出诉讼请求，一审法院直接判令上诉人向被上诉人返还部分保证金，显然违反了“不告不理”的基本诉讼原则,严重违反法定程序。二、一审判决认为“《承诺函》的生效附条件，附有的条件未成就时，该《承诺函》不具有法律效力”系认定事实错误。1.《房地产销售代理合同》被解除后，被上诉人须赔偿上诉人损失。上诉人的诉请是在没收300万元保证金的基础上要求被上诉人再赔偿300万元。其依据除了《房地产销售代理合同》第4.7条约定的“若乙方连续两个销售节点或取得预售许可证后8个月销售任务累计完成率低于销售计划的60%，甲方有权终止本协议，并罚没乙方保证金”之外，还有2019年4月25日被上诉人出具的《承诺函》所承诺的“到2019年7月31日至最低销售额达到1亿零800万元，销售金额以网签合同为准。如若不能在该节点完成销售任务则赔偿绍兴上虞万赢置业有限公司两倍的合同履约保证金即600万元整”。2.一审判决未审查释放二期房源条件的基本事实。《房地产销售代理合同》4.4条约定：“销售节点以季度为单位，每个节点公寓和商铺销售比例按3：1进行，每批次房源销售去化达到75%，再可进行下一批次房源销售。”2019年3月22日《观澜国际项目补充协议》第四条在原合同第4.4条约定基础上，增加一条限制性条款：“剩余未去化的25%项目商铺房源中，内、外铺及沿河沿路铺的比例均按1:1剩余，商铺区分内外铺以内铺销售外铺保留为原则，否则甲方可不予释放项目二期房源于乙方进行销售。”显然，释放二期房源必须符合上述条件，一审法院没有对这一重要基本事实进行审查，属于认定基本事实不清。3.《承诺函》并没有附生效条件，而是一经作出即已生效。被上诉人承诺到2019年7月31日最低销售1亿零800万元是基于如下实际情况：2019年3月22日《观澜国际项目补充协议》确定在5月31日前完成一期销售目标；4月25日被上诉人出具《承诺函》时，仍可预期在5月31日前先完成一期销售目标，然后由上诉人释放二期房源，被上诉人在7月31日前完成最低销售目标。所以上诉人释放二期房源并不是《承诺函》的生效条件，《承诺函》一经作出即已生效。被上诉人出具《承诺函》与上诉人释放二期房源之间并不存在对等性，相反，上诉人释放二期房源的前提条件是被上诉人须在2019年5月31日前先完成一期销售目标。但被上诉人到期并没有完成一期销售目标，且至2019年6月25日解除合同前仍未完成，故无法实现《承诺函》销售目标的原因并不是二期房源没有释放的问题，而是被上诉人自己无法实现合同约定的销售目标。4.退一步讲，即使如一审法院所认定的《承诺函》附生效条件，根据《民法总则》第一百五十九条规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案中，被上诉人在明知无法实现销售目标的情况下，恶意提前解除合同，构成不正当地阻止生效条件成就，视为条件成就，即《承诺函》已经生效。5.《承诺函》有效，被上诉人未能按照其承诺实现销售目标，应向上诉人赔偿两倍保证金即600万元，在性质上也属于违约金。《全国法院民商事审判工作会议纪要》49条规定，合同解除时，一方依据合同中有关违约金等违约责任条款的约定请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。三、上诉人因合同被解除而遭受的损失远远不止600万元，房屋价格下跌的差价损失及利息损失应予以支持。上诉人与被上诉人在签订《房地产销售代理合同》时，已经确定了房屋的销售底价，低于该底价的实际销售价格即属于上诉人的实际损失。由于被上诉人未能按约完成销售目标且提前恶意终止合同，导致上诉人房屋大量积压，无法正常销售并收回资金，上诉人不得不降价销售。目前的市场评估价值与约定销售底价相差4500万元，上诉人实际销售的商品价格与底价相比下跌25%，评估报告及实际销售合同足以证明上诉人所遭受的实际损失。上诉人主张的差价损失及利息损失属于可预见的利益。被上诉人在签订《房地产销售代理合同》确定房屋销售底价时，就已经预见到将来可能的差价等损失。一审判决依据《合同法》第113条之规定，认为差价等损失超过了被上诉人在订立合同时预见或应当预见到的损失，显然是错误的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二》第二十八条规定，约定的违约金低于造成的损失的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，即使没收被上诉人保证金300万元不予返还，并再要求被上诉人赔偿300万元，也远不足以弥补上诉人的实际损失。上诉人主张差价损失2756.83万元及利息损失也仅是实际损失中一部分，被上诉人均应予以赔偿。在这种情形下，一审反而判令上诉人返还被上诉人保证金90万元显失公平。 被上诉人上海帝殊公司辩称，一、上诉人与被上诉人客观上因为案涉合同履行发生争议后，双方各自起诉，因立案时间差异而导致分两个案件审理，但本质上是上诉人与被上诉人之间因商品房委托代理销售合同引起的一起纠纷。绍兴市中级人民法院作出的（2019）浙06民终5054号判决书，将案涉保证金定性为违约金，且载明：鉴于被上诉人（即本案上诉人上虞万赢公司）业已在另案中起诉上诉人（即本案被上诉人上海帝殊公司）要求承担违约责任，赔偿损失，且诉请金额大于本案中的保证金金额，故对于案涉保证金问题宜在另案中另行解决。被上诉人据此在本案一审中于2020年5月21日书面提出返还300万元保证金的请求。因此，一审法院根据被上诉人书面返还保证金的申请，结合双方的过错情况，作出由上诉人向被上诉人返还部分保证金的判决，既符合法律公平公正原则，又符合上级法院的裁判宗旨，程序正当，结果公正。二、上诉人对《承诺函》的上诉意见及关于差价损失、利息损失的上诉人理由，没有事实基础作为支撑，一审法院已对此进行全面审查并说理，上诉人的上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 上虞万赢公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决确认双方于2018年8月22日所签订的《房地产销售代理合同》及相应补充协议于2019年9月3日解除。2.依法判令上海帝殊公司再赔偿上虞万赢公司合同履约保证金人民币300万元。3.依法判令上海帝殊公司赔偿上虞万赢公司房产价格下跌（商铺）所造成的差价损失人民币2756.83万元。4.依法判令上海帝殊公司赔偿上虞万赢公司未完成销售业绩指标所造成的利息损失人民币85.56万元（暂计到2019年6月30日止，后续的利息损失以人民币1.85亿为基数按年利率6%从2019年7月1日起计算至判决生效之日止）。 一审法院经审理查明：2018年8月22日，上虞万赢公司与上海帝殊公司经协商一致，签订了《房地产销售代理合同》一份，合同有效期自2018年8月23日起至2020年1月24日止。合同约定，上虞万赢公司将位于绍兴上虞区高铁新城观山路与康居路交叉路口的高铁新城J4-E地块SOHO办公、商业用房项目（《观澜国际》项目）委托给上海帝殊公司销售，可售面积约22573平方米，商铺92套、公寓292套。合同2.5条载明，上虞万赢公司负责销售中的房款收款工作；2.6条载明，上虞万赢公司有按时支付上海帝殊公司佣金的义务；2.7条载明，上虞万赢公司负责购房合同的签订及按揭手续的办理等工作，配合上海帝殊公司完成客户签约；2.9条载明，上虞万赢公司负责售楼部与样板房装修，上海帝殊公司提供设计方案，具体费用由双方协商承担；2.10条载明，上虞万赢公司保证在2018年底之前取得项目《商品房预售许可证》，若2019年1月15日前仍未取得许可证，则上虞万赢公司按10000元/天补偿上海帝殊公司至取得预售许可证为止；3.9条载明，未经上虞万赢公司书面同意，上海帝殊公司不得以其名义与购房者签订任何售房协议或向购房者收取任何款项；4.1条载明，合同签订后1个工作日内，上海帝殊公司支付上虞万赢公司300万保证金，合同即生效；4.3条载明，上海帝殊公司承诺在取得商品房预售许可证之日起8个月内，完成商铺和公寓销售去化率不低于80%，12个月内完成本项目所有房源销售；4.4条载明，销售节点以季度为单位，每个节点公寓和商铺销售比例按3：1进行，每批次房源销售去化达到75%，再可进行下一批次房源销售；5.1条载明，上海帝殊公司销售实际成交价高于《销售底价》以上金额均为上海帝殊公司方溢价，归上海帝殊公司所有，即上虞万赢公司作为佣金支付给上海帝殊公司；5.2条载明，佣金支付半月一结算，上虞万赢公司对佣金结算表进行书面确认后，上海帝殊公司向上虞万赢公司开具发票，上虞万赢公司在收到发票后3个工作日内完成佣金支付；6.1条载明，一方违反本协议约定条款，或者未履行本协议中约定的应尽责任和义务，守约方有权解除本协议。合同同时对其他权利义务等内容作了约定。2018年8月23日，上海帝殊公司根据合同约定向上虞万赢公司支付了合同保证金300万元。 2018年10月16日，上海帝殊公司与上虞万赢公司签订《协议》一份，双方约定将商铺由92套分割为127套。协议第一条载明项目分割费用共计248万元，其中规划设计费55万元，建筑成本及配套设施费用193万元；第二条载明规划设计费中的35万元由上虞万赢公司先行垫付至设计公司，20万元由上海帝殊公司直接支付给上虞万赢公司；第三条载明建筑成本及配套设施费用193万元及上虞万赢公司先行垫付的设计费35万元，共计228万元，由上海帝殊公司分四次支付给上虞万赢公司，即每次支付57万元，上虞万赢公司可自应付上海帝殊公司的佣金中直接扣除，不足部分上海帝殊公司补足；第四条载明协议第三条中所述费用支付时间为每月一付（即四个月内付完），第一次支付时间为本项目取得商品房预售许可证之日起一个月内付清，以后各期依此类推。上海帝殊公司于2018年10月16日按协议约定向上虞万赢公司支付了20万元规划设计费。 2018年12月30日，上海帝殊公司与上虞万赢公司签订《补充协议》一份。协议对装修费收取及销售底价进行了变更，佣金结算方式由半月结算变更为五日内一结算。协议同时明确满足以下条件之一的可结佣：1.一次性付款客户签署正式《商品房买卖合同》且全款到账后；2.分期付款客户签署正式《商品房买卖合同》且首付款到账后（首付不低于总房款的50%，且分期付款周期不超过6个月）；3.银行按揭贷款客户签署正式《商品房买卖合同》后首付款到账，并备齐按揭资料得到银行受理后。 2019年3月22日，上海帝殊公司与上虞万赢公司签订《补充协议》一份。协议第一条载明项目一期销售房源原有66公寓、35套商铺，现剩余公寓35套，商铺28套；第五条载明一期房源在2019年5月31日前完成销售目标。一期房源主要涉及三幢房屋中的中间一幢，即2号楼1楼和2楼的商铺及3、4、6楼的公寓。 2019年4月25日，上海帝殊公司向上虞万赢公司出具《承诺函》一份，承诺到2019年7月31日至最低销售额达到1亿零800万元，销售金额以网签合同为准，如若不能在该节点完成销售任务则赔偿上虞万赢公司两倍的履约保证金即600万元整；2019年7月31日因未能按约定完成销售额，依照签订的《房地产销售代理合同》，上海帝殊公司在解除合同的同时保证在5日内无条件退场，每延迟一天承担违约金50000元。 上海帝殊公司根据上述合同及协议展开代理销售工作。上虞万赢公司实际取得《观澜国际》项目《商品房预售许可证》的时间为2019年1月31日。根据双方合同约定，上虞万赢公司应支付上海帝殊公司违约金150000元。截止2019年6月14日，上海帝殊公司完成了一期房源（66套公寓、35套商铺）中52套公寓、9套商铺的销售工作，其中2019年6月份销售的套数为7套。上虞万赢公司与上海帝殊公司就佣金进行了三批对账：第一批对账时间为2019年3月20日，佣金总计1932263元，上虞万赢公司发票签收日期为2019年3月29日，扣除570000分割费后，上虞万赢公司于2019年4月16支付佣金1362263元；第二批对账时间为2019年4月20日，佣金总计1493173元，上虞万赢公司发票签收日期为2019年4月26日，扣除570000分割费后，上虞万赢公司于2019年5月7支付佣金923173元；第三批对账时间为2019年5月23日，佣金总计2127304元，上虞万赢公司发票签收日期为2019年5月27日。扣除570000分割费后，上虞万赢公司于2019年6月13日支付佣金1000000元，尚欠佣金557304元。 2019年6月15日，上海帝殊公司向上虞万赢公司邮寄了《暂停销售代理服务及催收佣金款项通知书》，通知书指出上虞万赢公司屡次拖延支付佣金，尚欠佣金557304元；迟延领取《商品房预售许可证》应支付上海帝殊公司补偿款150000元；要求上虞万赢公司收到通知书后3日支付欠付佣金及补偿款总计707304元，并表示在款项收到之前暂停销售工作；如上虞万赢公司未及时支付欠款，上海帝殊公司将通过法律手段维护自身权益。上虞万赢公司于2019年6月16日收到该通知书。2019年6月21日，上海帝殊公司向上虞万赢公司邮寄了《解除通知书》，通知书载明自2019年6月24日起解除双方于2018年8月22日签订的房地产代理销售合同及补充协议，并要求上虞万赢公司支付项目保证金、项目分割费、售楼部装修费、未结算佣金。上虞万赢公司于2019年6月25日收到该份通知书。上海帝殊公司自此停止代理销售工作至今，销售人员也全部撤离。上虞万赢公司于2019年7月9日向上海帝殊公司支付了因迟延领取《商品房预售许可证》所产生的违约金150000元。在上海帝殊公司解除合同撤场之前，上虞万赢公司仅向上海帝殊公司释放一期房源，根据合同约定，一期房源总的销售额为9000余万元。 同时查明，上虞万赢公司未开具发票但已与客户签约并办理按揭贷款未放款部分的佣金为484710元、已与客户签订正式合同未结算部分佣金为501475.50元。已与客户签订定购协议书且已支付定金部分涉及3套商铺、8套公寓，截止2019年11月12日，有1套商铺及4套公寓已签订正式合同，涉及的佣金为300115元，其余尚未签订正式合同。上海帝殊公司在代理销售原告开发的《观澜国际》项目期间，曾以上虞万赢公司名义对外签订了13套房屋的定购协议书，并由上海帝殊公司销售人员向客户收取了定金，上述协议上加盖的均是“观澜国际销售中心专用”印章，非上虞万赢公司印章。且13套房屋中除1套房屋属于一期销售房屋房源外，其余均不属于上虞万赢公司授权上海帝殊公司销售的房源。上虞万赢公司员工王立权为此于2019年7月2日以上海帝殊公司合同诈骗为由向绍兴市公安局上虞区分局百官派出所报案。绍兴市公安局上虞区分局百官派出所于当日受理报案，于2019年8月1日以没有犯罪事实为由决定不予立案。13套房屋中已有两客户在该院对上虞万赢公司提起诉讼。 另查明，上海帝殊公司曾于2019年7月2日对上虞万赢公司提起诉讼，该院依法予以受理，案号为（2019）浙0604民初4988号。该案中，上海帝殊公司诉请要求确认双方之间的《房地产销售代理合同》及相应补充协议于2019年6月25日解除，并要求上虞万赢公司支付欠付佣金、违约金，返还分割费、保证金、装修费等。该院于2019年11月7日作出（2019）浙0604民初4988号民事判决书。上海帝殊公司不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉。绍兴市中级人民法院于2020年5月15日依法作出（2019）浙06民终5054号终审判决，认为双方之间系委托合同关系，委托合同任意一方享有法定解除权，判决确认双方之间签订的《房地产销售代理合同》及相应补充协议于2019年6月25日解除；上虞万赢公司应支付上海帝殊公司欠付的佣金1136243元；并根据上海帝殊公司对解除合同存在的过错，上虞万赢公司的违约行为，酌情确定上海帝殊公司按30%的比例赔偿上虞万赢公司分割费损失，即740191元；对上海帝殊公司的其他诉请依法予以驳回。 一审法院认为，对本案的争议焦点，具体分析如下：一、上虞万赢公司诉请要求上海帝殊公司赔偿房产价格下跌所造成的差价损失2756.83万元及未完成销售业绩指标所造成的利息损失85.56万元有无法律依据。该院认为，依据（2019）浙06民终5054号生效民事判决书。双方之间的《房地产销售代理合同》及相应补充协议于2019年6月25日解除。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”关于损失赔偿问题，合同法第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中上海帝殊公司系根据委托合同的法律规定行使任意解除权，解除了双方之间的合同关系。上海帝殊公司解除合同的行为有违诚实信用原则和鼓励交易原则，对于解除合同造成的损失应承担主要过错责任。但上虞万赢公司所主张的差价损失及利息损失不应纳入其可主张的损失范畴，理由如下：1.上虞万赢公司主张的差价损失的计算缺乏依据。上虞万赢公司系以委托合同中约定的房产价格与诉讼过程中的房产评估价格的差价作为损失赔偿的依据。该损失是否存在及评估价格的真实性暂且不论，因上海帝殊公司解除合同后房产实际仍然由上虞万赢公司在销售，其已销售的每一套公寓及商铺均有销售价格，其未销售的公寓及商铺价格尚难以确定。但上虞万赢公司却以起诉时的评估价格而非实际销售价格作为对比进行差价损失的计算，该计算方式显然缺乏依据。2.民事损害赔偿应遵循“填平原则”，以弥补权利人的实际损失为目的。根据庭审中上虞万赢公司的陈述及上虞地区2019年以来的房地产市场情况，上海帝殊公司解除合同后的房地产市场行情并未产生实质变化，不存在“房产价格下跌”的事实，因房产价格因素并未造成上虞万赢公司实际损失，上虞万赢公司主张的差价损失无事实依据。3.民事赔偿应当遵循可预见性规则。合同法第113条规定，损失赔偿不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，如果损失是违约方在订立合同时所不能预见的，则违约方不应赔偿。本案中上海帝殊公司解除合同而非继续履行合同显然存在违约行为，但双方在订立合同时所能预见的损失即为上海帝殊公司向上虞万赢公司所缴纳的300万元的履约保证金。上虞万赢公司所主张的差价损失及利息损失即使存在，也显然超出此范畴，不应纳入赔偿范围。4.上虞万赢公司主张的差价损失及利息损失不属于预期可得利益。预期可得利益必须是确定的，必然可得的利益。双方的销售合同中虽确定了销售价格，但该价格系双方协商确定，而非上海帝殊公司单方确定。上海帝殊公司也仅仅是房产代理销售，而非包销。实际销售情况取决于上虞万赢公司的房源释放情况、市场行情、经营风险等各种因素。故上虞万赢公司主张的差价损失及利息损失并非确定和必然可得的利益，不属于合同解除后的赔偿范围。 二、上虞万赢公司根据承诺函的内容要求上海帝殊公司再赔偿300万元的诉请能否成立。根据2019年4月25日上海帝殊公司向上虞万赢公司出具的《承诺函》，上海帝殊公司承诺到2019年7月31日至最低销售额达到1亿零800万元，如若不能在该节点完成销售任务则赔偿上虞万赢公司两倍的履约保证金即600万元整。因上海帝殊公司已根据合同约定向上虞万赢公司交付300万保证金，故上虞万赢公司据此提出要求上海帝殊公司再赔偿300万元。该院认为，根据该院对上虞万赢公司的询问，上海帝殊公司出具该《承诺函》的目的是要求上虞万赢公司释放二期房源，即上海帝殊公司的承诺与上虞万赢公司释放二期房源均有对等性。实际上，上虞万赢公司仅向上海帝殊公司释放一期房源，至上海帝殊公司解除合同撤场离开都未释放二期房源。而一期房源的总的销售价格不到1亿元，在上虞万赢公司未释放二期房源的情况，上海帝殊公司实际无法完成1亿零800万的销售任务。故《承诺函》的生效附有条件，附有的条件未成就时，该《承诺函》不具有法律效力。上虞万赢公司据此要求上海帝殊公司再赔偿300万元依据不足，该院不予支持。 三、上海帝殊公司要求上虞万赢公司返还已交付的300万元保证金有无事实和法律依据。该院认为，依据（2019）浙06民终5054号民事判决书，双方之间的合同已确认解除。本案实际系处理双方之间的合同解除后的损害赔偿问题，涉及到双方当事人损害赔偿的主张。双方的请求具有牵连性，为减少当事人诉累，对于上海帝殊公司在合同解除后提出的保证金返还问题可一并予以处理。上海帝殊公司已交付给上虞万赢公司的300万元保证金系履约保证金，在上海帝殊公司未按合同约定完成销售任务时上虞万赢公司可以终止合同、罚没保证金，该300万元实际系双方在订立合同时所约定的上海帝殊公司未按合同约定履行给上虞万赢公司所造成的损失。本案中上海帝殊公司虽依法可解除合同，但合同解除后必然影响上虞万赢公司的房产销售，造成一定的损失。在上海帝殊公司无证据证明损失范围低于300万元的情况下，该院根据双方约定确定因合同解除给上虞万赢公司造成的损失为300万元。但因合同履行过程中，上虞万赢公司亦存在违约行为，对双方之间的信任基础也产生了一定影响，对合同的解除也存在一定的过错。根据双方的过错情况，该院酌情确定上虞万赢公司应返还保证金的30%，即90万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、上虞万赢公司应返还上海帝殊公司保证金90万元，于判决生效之日起七日内履行完毕；二、驳回上虞万赢公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198920元，财产保全费5000元，合计203920元，由上虞万赢公司负担。司法鉴定费66000元，由上海帝殊公司负担。 二审中，上诉人上虞万赢公司向本院提交了11份案涉商铺的网签合同和上诉人与被上诉人解除合同后上述商铺差价明细表，共同证明上诉人因房产价格下跌所造成的部分差价损失。被上诉人上海帝殊公司发表质证意见认为，从上述合同的签约时间看，在2019年6月25日双方解除合同后，上诉人已经自行启动了销售活动，与本案没有关联性；2.现上诉人的主张与其在一审庭审中的陈述相悖；3.双方约定销售的商铺不止11间，该证据没有代表性；4.当时房屋底价是由开发商定的,责任不在被上诉人。本院对上述证据分析认证认为，上诉人提供的网签合同为双方解除合同之后，其自行销售房屋的交易情况，与本案缺乏关联性，故本院对此不予采纳。 二审中，被上诉人上海帝殊公司未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点是1.上诉人能否依据《承诺函》的内容要求被上诉人再赔偿300万元；2.被上诉人是否应当赔偿上诉人房产价格下跌所造成的差价损失2756.83万元及未完成销售业绩指标所造成的利息损失85.56万元。关于争议焦点1，根据2019年4月25日被上诉人向上诉人出具的《承诺函》记载，被上诉人赔偿上诉人两倍的履约保证金即600万元需同时满足两个前提条件：一是时间已至2019年7月31日；二是最低销售额未达到1亿零800万元。结合本案实际情况，一方面，根据另案生效判决，双方已于2019年6月25日解除了案涉合同，之后被上诉人亦已经终止合同的履行，客观上已经不可能在2019年7月31日完成销售目标。另一方面，最低销售额要达到1亿零800万元双方设置了多重条件，其中有上诉人需履行的义务，亦有被上诉人需履行的义务，不然就无法推进下一项销售工作。本案中，双方当事人的实际履行情况是：首先，上诉人存在迟延领取《商品房预售许可证》的事实，其次，被上诉人亦未在约定时间内完成一期销售目标，鉴于此，上诉人未向被上诉人释放下一批次房源，而销售额要达到1亿零800万元在仅释放第一期房源的情况下是客观上无法实现的。故根据以上事实，上诉人将无法释放第二期房源简单归责于被上诉人缺乏事实和法律依据。综上所述，被上诉人赔偿上诉人两倍的履约保证金的两个前提条件均未具备，一审法院对上诉人的该项诉请不予支持并无不当。 关于争议焦点2，上诉人要求被上诉人赔偿房产价格下跌所造成的差价损失及利息损失。对此本院审查后认为，首先，双方的合同中虽确定了销售价格，但双方签订的是商品房委托销售代理合同，并无低于销售底价被上诉人即需承担差价损失赔偿的约定。其次，根据上诉人的一审陈述及上虞地区2019年以来的房地产市场情况，被上诉人解除合同后的房地产市场行情并未产生实质变化。最后，商品房的实际销售情况取决于上诉人的房源释放情况、市场行情、经营风险等各种因素，上诉人亦无举证证明其所主张的差价损失与被上诉人的解约行为存在直接因果关系，故上诉人要求被上诉人赔偿房产价格下跌所造成的差价损失及利息损失无事实和法律依据，一审法院对此不予支持亦无不当。 另，关于上诉人提出的一审法院未向被上诉人释明，且被上诉人未提出诉讼请求，一审法院直接判令上诉人向被上诉人返还部分保证金违反法定程序的主张。经过本院核实，一审法院对案涉保证金的问题向被上诉人进行了充分的释明，被上诉人向法院就返还保证金的事宜提出了书面的申请，上诉人对此亦发表了质证意见，故一审法院为减少当事人的诉累对此予以一并处理，后结合双方的过错情况作出由上诉人向被上诉人返还90万元保证金的判决，并无不当。 综上所述，上诉人上虞万赢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费198920元，由上诉人绍兴上虞万赢置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 茹赵鑫 审 判 员 梅 云 审 判 员 姚 瑶 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺