辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽04民终1769号 上诉人（原审被告）：马静，女，1963年12月26日出生，回族，住辽宁省抚顺市顺城区。 上诉人（原审被告）：杨海清，男，1974年6月10日出生，回族，住辽宁省抚顺市新抚区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：高洋，抚顺市新抚区维权法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李诩，男，1971年5月26日出生，汉族，住北京市海淀区。 上诉人马静、杨海清因与被上诉人李诩房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 马静、杨海清上诉请求：1.撤销一审判决第二项和四项，改判杨海清给付李诩房租费55720元；2.判令李诩赔偿因其违约行为给杨海清造成的经济损失（因李诩延交电费，供电停电，造成婚庆和婚宴损失12,888.00元和8,460.00元及四次维修房屋费20,000.00元，还有停电造成活鱼死亡的直接损失2,000.00元）共计43,348.00元；3.杨海清在2020年3月31日就要求解除租赁合同，并要求李诩收回房屋，杨海清不承担2020年4月1日起的占用费用；4.李诩承担上诉费用。事实与理由：马静与李诩于2015年9月9日签订《房屋租赁合同》，双方按合同约定各自履行各自的权利和义务。在2018年9月至2019年杨海清应付李诩315,000.00元，但杨海清、李诩口头达成协议约定为300,000.00元，杨海清支付300000元后，李诩同意变更为约定租金，双方无争议，李诩给杨海清出具收条。在2020年1月26日由于突如其来新冠疫情，政府下令餐饮行业关门停业，直到2020年3月26日才正式营业，因为两个月的停业，严重影响重新开业的启动资金，这次疫情属于不可抗力的自然灾害，政府为了全民族利益，强令餐饮服务行业停业的。这期间的租金应当免除即60天X863.00(315,000.00元/365天）=51,780.00元。这是比较公平合理的，杨海清应付李诩实际租金55,720.00元。 另外，由于杨海清不懂法，在原审开庭让朋友作为诉讼代理人，法官不允许出庭，本以为在原审开庭时一并提出反诉要求李诩赔偿损失。因为在租房合同约定，由杨海清把电费交给李诩，李诩转交给供电部门，由于李诩延误转交电费导致供电部门拉闸停电，给杨海清造成多次损失，导致杨海清与顾客签订的结婚庆典被迫等待来电后推迟举行婚礼，为此顾客拒绝支付12,888.00元的婚庆费，杨海清己给付婚庆公司12,888.00元，等于杨海清损失12,888.00元。还有预定包房每桌套餐由688.00元一桌降到500.00元一桌，共计45桌，损失为8,460.00元，以及停电导致杨海清在餐厅里放养的活鱼（各种各类海鲜产品）因停电缺氧死亡，无法为婚庆包席提供新鲜活鱼，直接损失2,000.00元。另外由于李诩没有维修房屋顶，导致棚顶漏水，造成饭店棚顶和墙壁污浊，杨海清每年维修房屋产生的费用5,000.00元，共四次合计20,000.00元。在原审庭审中，上诉人没有反诉机会。 杨海清在2020年3月31日前就同意解除租赁合同，并同意随时交房，李诩联系新的承租人来看房时，杨海清都是配合的。所以原审判决要求杨海清从2020年4月1日起按照每月863.00平计算用房费是与事实不符、与法无据的。 李诩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，马静、杨海清上诉理由不成立，应依法驳回其上诉请求，维持一审判决。理由：1.马静与李诩房屋租赁合同权利义务明确，一审认定事实清楚，杨海清与李诩未达成租金300,000.00元的口头协议，300,000.00元也是杨海清在应缴纳租金后分4个月交的，并承诺剩余15,000.00元在一年期满后交齐。杨海清拖欠李诩房租造成事实违约，李诩于2019年11月10日微信通知杨海清2020年1月1日交还其租赁的房屋，杨海清要求营业到春节后，李诩同意。但杨海清以各种借口拖延，拒不交还房屋，也不缴纳租金，后杨海清假意承诺腾房。待李诩与新租赁者签订协议后，杨海清又无理向李诩索要350,000.00元装修赔偿金，致使李诩与新租赁者的租赁合同不能如期履行。2.杨海清属恶意侵占李诩房屋，其所称由于疫情影响致使饭店停业与事实不符。3.杨海清所称停电造成损失及房屋维修费用与一审判决内容无关，亦与事实不符。4.杨海清在2020年3月31日未与李诩协商解除租赁合同，杨海清在此期间仍占用房屋。 李诩向一审法院起诉请求：1.解除李诩与马静所签的租房合同，判令杨海清立即将所租用门市完好交还李诩；2.杨海清给付从2019年9月30日至2020年3月31日所欠租金107500元；杨海清偿还2018年度所欠租金人民币15000元；杨海清赔偿李诩由于新合同无法履行而赔偿王晓伟的违约金100000元，总计272500元；3.如若杨海清2020年3月31日未将所占用门市交回给李诩，杨海清按日租金863元结清租金，并结清期间所欠水电费；4.如若杨海清对占用门市造成损坏，赔偿相应损失；5.判令本次诉讼费用由杨海清承担。 一审法院经审理查明，一、2015年9月9日，李诩与马静签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方(出租方)李诩，乙方(承租方)马静；甲方将抚顺市顺城区新城路西段82号楼1#、2#号门市房部分出租给乙方使用，出租面积为1200平方米；租赁期限为玖年，即从2015年9月30日至2024年9月30日止；前叁年每年租金为人民币叁拾万元整(￥300,000.00元)；第肆年至第陆年每年租金为人民币叁拾壹万伍仟元整(￥315,000.00元)；第柒年至第玖年每年租金为人民币叁拾叁万元整(￥330,000.00元)。注：租金为不含税价，所交一切税费出乙方承担；……乙方每月所产生的水、电费，按实际发生量另行向甲方支付(水电价格以政府定价为准)，双方每月25日共同确认用水、电量，并于次月5日前上缴甲方，逾期不缴者后果自负。……乙方所租用该房间作为饭店使用，承租期内不得擅自改变房间结构和用途，不得私自转租。如外兑需经甲方同意，承兑方按原有协议履行并重新与甲方签订新协议。……违约责任1.甲方未按本合同约定的时间交付该房屋供乙方使用，每逾期一天，甲方应按日租金的二倍向乙方支付违约金。逾期十五天，则视甲方不履行本合同，乙方有权解除合同。……若乙方不能按合同规定及时结算各项费用，则从欠款之日起每天加收所欠金额1%的滞纳金，如迟付时间超过十五天，甲方有权采取管理上的相应措施或终止合同；合同终止后乙方应保证所租房屋结构完整，如有损坏乙方负责维修好并赔偿甲方损失。乙方对房屋改造及装修部分甲方不予补偿。本合同在执行过程中，若产生争议，双方应协商解决。如无法解决时，双方约定向房产所在地人民法院提起诉讼。如因自然灾害或不可抗拒的因素导致毁损或造成乙方损失的甲方不承担责任。审理中，李诩主张与马静签订《房屋租赁合同》后，马静使用租赁房屋不欠租赁费，之后该房屋由杨海清使用，2018年9月至2019年期间杨海清给付租金300,000.00元，拖欠租金15,000.00元，2019年9月至今杨海清给付租金50,000.00元，尚欠107,500.00元。马静称其与杨海清、案外人丁义国合伙使用该房屋，用于经营饭店，其在2017年6月退出合伙。杨海清称其与马静、案外人丁义国合伙使用该房屋，用于经营饭店，其负责招揽客人，不负责饭店管理，饭店利润平均分配，其曾给付李诩租金50,000.00元。 二、该租赁房屋用于经营饭店，饭店名称为宴宾楼，宴宾楼从2020年2月开始闭店歇业状态，现仍未营业。李诩与杨海清曾短信及电话沟通该饭店租金及合同履行等事宜，杨海清对李诩举证的短信及音频证据的真实性予以认可。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，李诩与马静签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该合同合法有效。李诩与马静均表示解除合同，该院予以解除。后马静退出经营，该租赁房屋由杨海清使用，李诩知晓该行为并继续收取了杨海清租金50,000.00元，双方未签订书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故李诩与杨海清之间形成了不定期租赁合同关系。杨海清称其合伙中只负责揽客，不负责饭店经营，与李诩短信及电话沟通是因为李诩与案外人丁义国不沟通，不同意承担给付租赁的义务的辩称。本案中，李诩举证房屋租赁事宜均是与杨海清协商，且杨海清曾向李诩给付了50,000.00元租金，均可证明其是租赁房屋的实际使用人。杨海清与案外人的合伙关系及分工，李诩无法知晓。故杨海清应当承担给付租金义务。因杨海清不给付租金导致李诩主张解除不定期租赁关系，故杨海清应承担返还租赁房屋的责任。关于杨海清所欠租金具体数额一节，根据合同约定，2015年9月30日至2018年9月30日(三年)每年租金300,000.00元，李诩认可马静、杨海清已给付；2018年9月30日至2021年9月30日(三年)每年租金315,000.00元，2018年9月30日至2019年9月30日(一年)李诩认可杨海清已给付租金300,000.00元，尚欠15,000.00元，杨海清未提供证据予以反驳；2019年9月30日至李诩主张的2020年3月31日(六个月)李诩认可杨海清已给付租金50,000.00元，尚欠107,500.00元(315,000.00元/2-50,000.00元)，杨海清未提供证据予以反驳；故杨海清应给付李诩租金共计122,500.00元,杨海清因未向李诩给付租金，致使合同违约，李诩主张返还租赁房屋，该院予以支持，解除李诩与杨海清不定期租赁合同关系，所产生的占用使用费参照租金计算，由杨海清承担。关于租赁房屋水电费，因尚未确定，该院无法确认具体数额，暂不予处理。关于李诩主张与案外人签订合同产生违约金一节，因李诩仅提供与案外人王晓伟签订的《房屋租赁合同》，未提供因违约而受损其他相应证据佐证，且李诩在未控制租赁房屋时，即与他人签订合同，主观亦存在一定过错，故该项主张该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第三百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李诩与马静在2015年9月9日签订的《房屋租赁合同》；二、杨海清于本判决生效后十五日内给付李诩租金122,500.00元；三、杨海清于本判决生效后十五日内返还给李诩其租赁的抚顺市顺城区新城路西段82号楼1#、2#号门市房；四、杨海清于本判决生效后十五日内给付李诩房屋占有使用费，从2020年4月1日至实际返还之日至按照每日863.00元计算；(315,000.00元/365天)五、驳回李诩其他诉讼请求。逾期未按判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,388.00元，由杨海清负担。 二审诉讼期间，马静、杨海清向本院提交如下证据：1.2019年6月份拍摄照片14张、维修清单3张、维修收据4张，用以证明租赁房屋大厅棚顶漏水；李诩质证意见：是我房屋的照片，照片反映漏水现象存在。但漏水现象不能年年都漏，只同意承担拍摄照片时2019年维修费5000元。2.照片10张，记录停电造成海鲜、水产品、食品等变质状况及退赔婚礼费用收据。用以证明由于李诩未缴纳电费导致停电，造成杨海清经济损失；李诩质证意见：不是杨海清先给我电费，我再转交给电业局，而是我先垫付电费，停电不是我未交电费造成的，是其他原因造成的。被上诉人李诩出示了一审提交的与杨海清微信记录：“海清：你好！由于你方拖欠我房租，构成违约。故通知你方：你方与我之间的租赁协议正式终止。同时告知你方我将于2020年1月1日收回我的门市房，请你方提前清理好饭店物品。感谢四年来的合作，好合好散。2019年11月10日。李诩”。杨海清认为，微信记录是真实的，但杨海清没有回复微信，后期杨海清使用房屋李诩也是认可的。这是李诩单方面意思表示，2020年4月李诩才起诉，视为李诩默认了上诉人继续使用房屋。杨海清2020年3月31日就同意解除租赁合同，李诩联系新的租房人来看房屋，杨海清一直都是配合。李诩陈述，是杨海清向其索要房屋装修款35万元才同意交房，其他聊天记录可以证实。这些证据的证明力涉及本案争议焦点问题，将在论理部分予以阐述。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。另，在本院审理过程中，杨海清已将租赁房屋交付给李诩。 本院认为，关于二审期间上诉人马静、杨海清主张因李诩存在违约行为应赔偿其因供电停电造成婚庆婚宴损失和水鲜产品损失、四次维修房屋费共计43348元。陈述因一审未能及时提起反诉故在二审期间提出，被上诉人李诩不予认可，其请求李诩承担违约责任方式是赔偿损失，可以独立诉讼，依照法律规定，双方未能协商一致情况下，本院可不予审理，马静、杨海清可另行主张。 李诩在马静、杨海清拖欠租金15000元及未按约定交纳下一年度租金315000元的情况下，通过微信向杨海清送达了终止租赁合同通知书，杨海清如认为终止合同不当应于通知到达3个月内向人民法院或仲裁机构提出异议，未提异议，通知到达之日合同即终止。但李诩在答辩意见中陈述其同意杨海清在春节后交房，应予认定。杨海清陈述其同意终止合同，与李诩的意见可以相印证。杨海清应于2020年春节后向李诩交付租赁房屋，清算租赁费用。杨海清未按期履行法律义务，应承担相应的民事责任。一审法院认定杨海清占用房屋使用费参照合同期限内租金标准计算，符合法律规定。但2020年春节后受疫情影响，饭店未能经营，市场经营活动均不同程度受到影响。依据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，根据公平原则，双方平均分担疫情期间房屋使用费较为适合本案案情，即以马静、杨海清主张的疫情期间租金51780元的一半25890元为准。对其他上诉主张马静、杨海清未提交新的证据，本院认同一审裁判理由。 综上所述，马静、杨海清的上诉请求对疫情期间房屋使用费予以调整，有法律依据，应予适当支持;其他上诉理由不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初739号民事判决第一、四项及诉讼费负担部分； 二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初739号民事判决第三、五项； 三、变更抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初739号民事判决第二项为杨海清于本判决生效后十五日内给付李诩租金96610元； 四、驳回李诩其他诉讼请求。 二审案件受理费1742元，由上诉人马静、杨海清负担1454元，由被上诉人李诩负担288元。 本判决为终审判决。 审判长  尹立威 审判员  王冬雨 审判员  韩 雪 二〇二〇年九月二十七日 书记员  刘 娟