浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初5144号 原告:宁波永达物业管理有限公司（统一社会信用代码：91330212144548702T）。住所地:宁波市鄞州区天童南路535号1207室。 法定代表人:章珉,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：闭应波，上海汇业（宁波）律师事务所律师。 被告:红巨大厦业主委员会。住所地:宁波市鄞州区天童南路535号红巨大厦809室。 代表人:孔泽。 委托诉讼代理人：娄军飞、应微微，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。 被告:宁波耐森物业管理有限公司（统一社会信用代码:913302121445453094）。住所地:宁波市鄞州区甬港南路36号。 法定代表人:闫凯,该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海波，浙江三港律师事务所律师。 原告宁波永达物业管理有限公司（以下简称永达物业）为与被告红巨大厦业主委员会（以下简称红巨业委会）、宁波耐森物业管理有限公司（以下简称耐森物业）串通投标不正当竞争纠纷一案，于2020年6月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员蔡雯晴适用简易程序审理。本案于2020年7月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人闭应波、被告红巨业委会的委托诉讼代理人应微微、被告耐森物业的委托诉讼代理人黄海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永达物业向本院提出诉讼请求，请求判令确认两被告存在串通投标行为，被告耐森物业就宁波红巨大厦物业服务企业邀标项目的中标无效。事实和理由：原告与被告红巨业委会于2016年12月20日签订《物业管理委托合同》及补充协议,约定物业服务期限自2017年1月1日起至2019年12月31日。2019年6月3日,所谓红巨大厦业委会会议决定在与原告的合同到期之前“寻找物业公司重新竞聘”,“竞聘方式选择邀标方式”。被告红巨业委会分别在2019年7月10日、2019年7月24日的业委会会议中私下与受邀请投标人亚太物业、耐森物业的相关人员就投标方案等实质性内容进行谈判。2019年7月26日,被告红巨业委会私下决定选择投标人，排斥其他潜在投标人。2019年8月1日，被告红巨业委会在会议中私下与被告耐森物业就投标方案进一步细化谈判,明示为投标人耐森物业的中标提供方便,为谋求耐森物业中标而私下串通谈判,并向耐森物业透露其他投标人的信息,影响招标投标公平，会议中还提出通知原告提供标书,但原告并未收到相关通知。2019年9月20日，所谓红巨业主代表大会第二次会议确定“同意更换物业”,意即在中标程序前已把原告永达物业排斥限制在外,而可见其暗箱操作的行迹。2019年9月27日，被告红巨业委会在无权利自行决定更换物业公司的情形下，未进行开标、评标、中标流程，自行以投票方式决定耐森物业中选，并公布中标相关结果。原告认为，被告耐森物业中标的结果并没有符合《招投标法》、《招标投标法实施条例》、《宁波市物业服务招标投标管理办法》等法律法规规定，没有编制招标文件，没有送达招标邀请书，没有在发出招标邀请书前向辖区物业主管部门办理登记手续，没有资格审查与招标文件送达等。上述行为违反了《招投标法》第五十三条、《招投标法实施条例》第四十一条的规定，符合《宁波市物业服务招标投标管理办法》第四十八条规定的招标投标行为无效的情形，应属无效。故诉至法院，望判如所请。 被告红巨业委会答辩称：业主大会选聘耐森物业为红巨大厦物业服务企业，并未违反法律禁止性规定，红巨大厦与耐森物业之间的物业服务关系依法成立并生效，要求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.红巨大厦于2015年成立业主大会、业主委员会，永达物业与红巨大厦的物业服务合同于2019年12月31日届满后，根据物业法、物业管理条例等法律法规以及地方性法规的规定，业主大会有权通过协议的方式选聘新的物业服务企业，该选聘方式并未违反法律强制性规定，红巨大厦与耐森物业之间的物业服务关系依法成立并生效。2.由于永达物业提供的物业服务不符合合同要求，多次提出要求后仍未进行有效整改，经业委会讨论并征求业主意见后，决定不再与永达物业续约。红巨业委会在得到业主大会授权的情况下，参照邀标的方式，邀请包括永达物业在内的三家物业公司参与竞聘，通过考察、商榷，最终由受托业主投票选举决定物业服务企业。选聘过程公开、透明，且永达物业提供标书参与了竞聘，两被告并未侵犯原告的任何权利。反而原告以不知晓新物业公司选聘事项、侵犯其业主权利等理由，分别在贵院提起多案诉讼，滥用诉权。3.被告红巨业主委员会与原告不构成同业经营关系，不受反不正当竞争法调整。《宁波市物业服务招标投标管理办法》系针对前期物业服务企业的选择，本案中红巨大厦早已成立业主大会、业主委员会，不受该规定限制必须采用招标投标方式，可采用选聘方式确定物业服务企业。 被告耐森物业答辩称：原告在起诉状中所述与事实不符，要求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.两被告于2019年12月1日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。本次物业服务企业的选任并非红巨大厦的前期物业服务，而是前期物业服务合同到期后的选聘，无需经过招标投标流程。选聘过程及结果经业主大会同意，符合法律规定。2.原告在起诉状中所依据的《宁波市物业服务管理办法》于2020年1月1日试行，两被告之间的《物业服务合同》签订在前，不应受该规定制约。 本院经审理认定下列事实： 原告原系红巨大厦的物业服务企业，服务期限至2019年12月31日届满。被告红巨业委会于2019年6月3日会议决定在与原告的合同到期寻找物业公司重新竞聘，原告也可参与，竞聘方式选择邀标方式，6月上旬找好相关物业公司，安排考察及洽谈。2019年7月10日、7月24日，被告红巨业委会召开会议，分别与亚太物业、耐森物业洽谈。2019年7月26日，被告红巨业委会开会对亚太物业、耐森物业、原告永达物业的优缺点进行对比。2019年8月1日，被告红巨业委会召开会议，被告耐森物业在会上作出细化的方案及承诺，业委会内部会议内容为邀请永达物业重新投标、报方案，如耐森竞标成功，对外需要带有万科LOGO及名称等。2019年9月20日，红巨大厦召开第二次业主大会，会议决定更换物业，由业委会代表全体业主对新物业进行洽谈考察并与新物业签订合同等。上述期间内，被告红巨业委会并未向原告、亚太物业、耐森物业发送投标邀请书、招标文件，上述三家物业公司在其各自与红巨业委会洽谈过程中提供过物业服务方案。2019年9月27日，被告红巨业委会召开会议，参会人员以投票方式确定物业管理企业为被告耐森物业，并于同日公示投票结果。2019年10月23日，被告红巨业委会就甄选耐森物业为新物业公司一事，向全体业主进行意见征求及物业服务满意度调查并公示了调查结果，显示产权人数62，有效投票数45，同意票数44，不同意票数1。此后，原告对被告红巨业委会选任新物业服务企业的方式、流程有异议，引发本案纠纷。 以上事实，由原告提交的《物业管理委托合同》及补充协议、红巨业委会会议纪要、红巨大厦业主代表大会第二次会议纪要、投票结果公示、调查结果公示及原、被告庭审陈述予以证实。 本院认为：根据招标投标法的规定，邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。投标邀请书应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。对于两被告是否存在串通投标行为、被告耐森物业中标行为是否无效，本院认为，首先，本案所涉物业服务企业选聘并非前期物业服务企业的确定，不属于法律行政法规规定的必须进行招标的项目；其次，被告红巨业委会未制作投标邀请书、招标文件，并无实际的邀请招标行为，业主大会对选聘方式的表述为业委会对新物业公司进行洽谈考察，且业委会成员亦非招标投标或法律行业从业人员，不能排除其对法律意义上的“邀标”一词未作准确理解的可能性，故本院认定涉案物业服务企业选聘并未采用邀请招标方式进行。招标投标法第三十二条第二款“投标人不得与招标人串通投标”的规定系对招标投标活动的规制，以体现招标投标活动公开、公平、公正的原则。涉案物业服务企业选聘并未采用邀请招标方式，被告红巨业委会与各物业公司洽谈的行为不属于招标行为，被告耐森物业提供服务方案的行为不属于投标行为，故两被告的上述行为不属于招标投标活动，不受招标投标法调整，不适用招标投标法第三十二条第二款规定的无效情形。被告红巨业委会与被告耐森物业进行洽谈、最终投票确定选聘结果等行为，亦未损害原告的利益，故被告红巨业委会的选聘行为合法有效。对原告要求确认两被告存在串通投标行为、被告耐森物业的中标无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下： 驳回原告宁波永达物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告宁波永达物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 蔡雯晴 二〇二〇年九月二日 代书记员 汪思颖