辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9760号上诉人（原审被告）：沈阳市于洪区亿鑫桔子房产中介所，住所地沈阳市于洪区东平湖街。经营者：谢庆江，男，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：谢百东，男，汉族，住沈阳市和平区，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵明霞，女，汉族，住沈阳市于洪区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：史向平，男，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人沈阳市于洪区亿鑫桔子房产中介所因与被上诉人史向平居间合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初5060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法由审判员王庆利担任审判长（并主审），与审判员鞠安成、刘春杰共同组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人沈阳市于洪区亿鑫桔子房产中介所上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回原审法院重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人与房屋出售人王维晶、郝艳丽房屋买卖合同纠纷一案，被上诉人与王维晶、郝艳丽已经签订了房屋买卖合同，并支付了购房定金，上诉人也为被上诉人办理了贷款的相关事宜。因出卖人的原因导致房屋买卖没有办理更名过户，上诉人是中介方，只要促成双方的协议达成，中介方便完成了居间服务的责任。本案被上诉人已经与房屋出售人签订了房屋买卖合同，并且上诉人将房屋贷款手续办理完毕，上诉人也明确告知了被上诉人该房屋是限售房屋的相关风险。因房屋出售人的原因导致涉案房屋无法更名过户，因此原审法院认定上诉人返还中介费7000元事实认定是错误的。被上诉人史向平辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原告史向平向一审法院起诉请求：1.判令被告退还中介费、贷款代办费10000元；2.判令被告赔偿房屋租赁费7800元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2019年11月13日与出卖方签订《不动产买卖合同》，合同约定出卖方将位于沈阳市于洪区房屋卖给原告，房屋面积68.86平方米，房屋作价510000元。签订合同支付10000元定金。若原告办理按揭贷款则在合同签订7日内备齐银行所需证明材料，并得到银行确认等相关事宜。合同签订后向出卖方支付了10000元购房定金，并向被告支付10000元（中介费、贷款代办费）后，在银行办理了贷款事宜。银行已经批准原告贷款280000元，在与被告沟通办理更名过户事宜时被告知房屋有限售，即由于出卖方是山东省户口且购买不足2年，根据限售政策规定房屋不允许对外出售。原告认为被告故意隐瞒出卖方有房屋限售的事实，明知道国家有政策不允许出卖，还继续进行办理贷款事宜，给原告造成不必要的麻烦及经济损失，被告应退还中介费及赔付房屋租赁费。为了维护自己的合法权益，故诉讼至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2019年11月13日，原告通过被告桔子中介与出卖人王维静、郝燕丽签订《不动产买卖合同》一份，合同约定出卖人王维静、郝燕丽将位于沈阳市于洪区房屋卖给原告，房屋面积68.86平方米，成交价格510000万元。签订合同时，原告支付10000元定金，余款分三次付款，更名过户时支付165000元（已支付定金作为首期支付款的一部分冲抵），存入资金监管，银行贷款340000元，腾房之日付5000元。另，合同中约定“由于此房未满2年，有个税和营业税，此税费由出卖人王维静、郝燕丽承担。”若原告办理按揭贷款，则在合同签订后7日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认等事宜。依据上述合同约定内容，原告向出卖人王维静、郝燕丽交纳购房定金10000元。原告向被告桔子中介交纳10000元，含中介费5100元、贷款代办费4900元。再查，原告曾因本案涉诉房屋买卖合同纠纷起诉出卖人王维静、郝燕丽，本案被告桔子中介为该案第三人，本院作出（2020）辽0114民初1914号判决书，判决王维静、郝燕丽向史向平返还定金10000元。该判决在另查明部分写明“出卖人王维静、郝燕丽非沈阳市户籍，在原告与王维静、郝燕丽签订《不动产买卖合同》时，本案涉诉房屋因不符合沈阳市二手房买卖政策而无法办理更名过户。”，在本院认为中论述“史向平与王维静、郝燕丽签订《不动产买卖合同》时，因涉案房屋处于限售状态，涉案房屋无法办理更名过户，买卖合同不能实际履行，现史向平主张解除与王维静、郝燕丽之间签订的《不动产买卖合同》并要求王维静、郝燕丽返还10000元定金，王维静、郝燕丽对该两项请求无异议，本院予以支持。”现原告与王维静、郝燕丽签订的《不动产买卖合同》已解除。一审法院认为：根据本院生效判决原告与出卖人王维静、郝燕丽之间的《不动产买卖合同》由于政府出台的限售政策而不能完全履行，经本院审理原告与出卖人均同意解除买卖合同，现双方间《不动产买卖合同》已解除。关于原告要求返还中介费、贷款代办费的请求。被告桔子中介作为专业资质的房产交易中介机构,应持谨慎态度审慎、全面履行其应尽的中介服务义务,应全面掌握沈阳市二手房买卖相关政策，并及时告知房屋买卖双方,因该信息直接决定房屋买卖合同关系的成立及是否能顺利履行。本案中，被告桔子中介未举证证明其在原告与出卖人王维静、郝燕丽签订买卖合同时明确告知买卖双方涉案房屋为限售房屋及限售政策可能存在的风险提示,故被告桔子中介对于涉案房屋买卖合同不能继续履行具有明显过错。原告作为购房者，已知晓涉案房屋未满2年及房屋买卖会发生税费支出，亦应对二手房买卖中可能存在限售等风险进行审慎了解，且限售政策内容系政府已公示，具有公开性，原告可通过各种途径能够获悉了解，因此，原告对案涉房屋买卖合同无法履行也存在一定过错。鉴于案涉房屋买卖合同已解除，结合原、被告的过错程度，本院支持原告退还中介费、贷款代办费的部分诉讼请求，酌定为7000元。关于原告要求被告赔偿租金的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳市于洪区亿鑫桔子房产中介所于本判决发生法律效力之日起十日内向原告史向平返还中介费、贷款代办费7000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取122.50元，被告承担25元、原告承担97.5元。本院二审期间，被上诉人提交了贷款批复，证明：案涉房屋我方无法购买，因贷款下来的时间是2019年12月-2020年9月，但是案涉房屋2020年12月后才能出售。上诉人质证意见：真实性没有异议，但是可以重新审核后延长期限，被上诉人无法购买房屋的原因是房主不愿出售房屋，贷款与无法购买房屋无关。本院认证意见：对该证据的真实性予以确认。本院认定事实与一审认定事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案争议焦点是：上诉人应否退还被上诉人中介费、贷款代办费7000元。对此，被上诉人以上诉人未告知其案涉房屋为限售房为由，致使被上诉人损失，故要求赔偿中介费、贷款代办费。而上诉人则主张签订合同时已经告知被上诉人案涉房屋为限售房，并主张案涉房屋符合解除限售的条件。本院认为，上诉人作为有偿提供服务的中介方，有义务全面告知被上诉人案涉房屋的信息及交易风险，现上诉人没有证据能够证明其已履行告知义务，故应承担相应的赔偿责任。此外，虽然上诉人主张案涉房屋符合解除限售条件，但沈阳市于洪区人民法院作出的（2020）辽0114民初1914号民事判决已经明确案涉房屋不符合二手房的限售政策，无法更名过户，并予以解除。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项“下列事实，当事人无须举证证明：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，故本院对上诉人该项主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条和第四百二十七条的规定，上诉人应向被上诉人退还相应的中介费用，一审法院根据双方过错程度，认定上诉人应向被上诉人返还7000元，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人沈阳市于洪区亿鑫桔子房产中介所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122.5元，由上诉人沈阳市于洪区亿鑫桔子房产中介所负担。本判决为终审判决。审判长  王庆利审判员  鞠安成审判员  刘春杰二〇二〇年九月二十二日法官助理李国楠书记员关瑞婷