陕西省佳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕0828执异2号 异议人（被执行人）：刘润全，男，XX年X月X日出生，汉族，佳县，村民。 异议人（被执行人）：魏亚萍，女，XX年X月X日出生，汉族，佳县，村民。 共同委托诉讼代理人：韩阳阳，陕西格道律师事务所律师。 申请执行人：柴如妥，男，XX年X月X日出生，汉族，现住榆林市。 本院在办理申请执行人柴如妥与被执行人刘润全民间借贷纠纷一案执行完毕后，异议人魏亚萍、刘润全对执行刘润全所有的榆林市榆阳区苏庄则祥和巷西16排小区1单元301房产向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，现已审查终结。 异议人称： 1、请求佳县人民法院撤销(2017)陕0828执61号执行裁定书，并裁定不得对苏庄则祥和巷，西XXX房产以及2单元楼门房的车库进行查封执行。 2、撤销佳县人民法院对苏庄则祥和巷，西16排小区1单元301室房产以及2单元楼门房的车库的拍卖行为。 事实和理由: 一、佳县人民法院在执行中对涉案小产权房进行查封、拍卖的行为严重违法; 涉案房屋的土地性质为集体土地，房屋也未在不动产登记部门以及乡镇府登记备案，且异议人户籍地在佳县，并非苏庄则村的村民，根据《中华人民共和国土地管理法》关于农村宅基地流转的规定，异议人无权购买涉案房屋，异议人仅是房屋的使用人，并非房屋的所有权人。佳县人民法院在(2017)陕0828执61号裁定中载明:“查封被执行人刘润全所有的房屋”明显错误。佳县人民法院在违法确认涉案房屋的所有权人系异议人后，更是违反《土地管理法》关于禁止农村宅基地流转的规定，违法将涉案房屋通过评估拍卖的方式，将房屋转让给案外人刘玉停。人民法院的行为，相当于确认了涉案房屋所有权归刘玉停所有，并且允许农村宅基地上市交易。佳县人民法院的执行行为严重违法我国《物权法》、《土地管理法》的规定，其违法查封、拍卖的行为应当予以撤销。 二、陕西和谐房地产估价咨询有限公司评估程序严重违法，评定的涉案房屋价格过低，严重侵害申请人的财产权益。 陕西和谐评估公司在评估过程中采用了市场比较法以及收益法两种方法测算房屋价值，但是其在用比较法测算的过程中选取的被比较对象的房屋成交价格严重失真，该地段的房屋(毛坯)均价在4000元左右，但是陕西和谐评估公司选取的精装修的房屋价格显示仅在3400元左右，故其选取的房屋价格严重失真。另外，根据陕西和谐评估公司评估报告显示，涉案房屋每平米价格仅为2998元，根据榆林地区的经济水平，试间哪里能买到如此低廉的精装修大平米的房屋。不去探讨鉴定方法是否正确，鉴定程序是否合法，鉴定人员是否有资格，仅从鉴定结论来看，任何一个普通人均无法想象涉案房屋的价格仅为2998元。关于车库价格，陕西和谐评估公司在报告中并未载明鉴定方法以及鉴定过程，仅是载明价格为8.60万元，故其关于车库的鉴定程序严重违法。综上，陕西和谐房地产估价咨询有限公司评估程序产重速法，评定的涉案房屋价格过低，严重侵害申请人的财产权益。 三、人民法院违规拍卖异议人一层车库，严重违反执行规则，根据佳县人民法院的执行通知书显示，异议人仅下欠柴如妥本息共计30多万元。根据执行规则，人民法院在执行的过程中需执行价值相当的财产，虽然异议人不认同陕西和谐房地产估价询有限公司对涉案房屋的评估价格，但是根据该公司的评估结论显示，异议人使用的三楼房屋的价值为50.73万元，也即仅拍卖三楼即可完全偿还柴如妥的债务，根本没必要对一层车库一并评估拍卖，况且异议人使用的一楼与三楼是分开的，不属于不可分割的物体。另外，评估价格往往低于市场价格，人民法院违规对异议人的地下车库进行评估拍卖，一是造成了异议人财产损失，二是增加了异议人的诉讼负担。练上，人民法院违规拍卖异议人一层车库，严重违反执行规则。综上所述，还债务是申请人的责任，但是也应当保障申请人的合法权益，鉴于此，恳请人民法院查清事实，支持异议人的请求。 经审理查明，佳县人民法院于2016年9月5日立案受理了柴如妥与刘润全、魏亚萍（刘润全之妻）民间借贷纠纷一案，2016年9月22日做出(2016)陕0828民初934号民事判决书，判决：被告刘润全、魏亚萍于本判决生效之日起十日内给付原告柴如妥贷款本金人民币300000元及利息（其中本金200000元利息从2014年1月29日起计至实际履行之日止，本金100000元的利息从2014年5月9日起计至实际给付之日止，月利率均按20‰计算）。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告刘润全、魏亚萍负担。该判决生效后，刘润全、魏亚萍拒不履行生效法律文书确定的义务，柴如妥提出强制执行申请。被执行人刘润全于2009年修建了榆林市榆阳区苏庄则祥和巷西16排小区1单元301室及2单元楼门旁车库一间等房产，2010年左右入住。2015年7月份左右，因被执行人刘润全无法偿还柴如妥等人的债务，该房产被柴如妥等人管理。2018年9月10日佳县法院依法查封了被执行人刘润全所有的榆林市榆阳区苏庄则祥和巷西16排小区1单元301室及2单元楼门旁车库一间，2019年5月27日在网上（淘宝网）发出拍卖公告，6月27日开始拍卖并于6月28日公开拍卖结束。该房产及车库，第三人刘玉停以593300元的最高价竞的上述财产。2017年7月4日我院执行工作人员已就刘玉停拍卖所取得财产存在风险告知了刘玉停，并且告知土地现状（集体土地）无房产证及其可能有面临撤除、撤迁补偿不能的风险，刘玉停明白并且自愿承担该风险。2019年7月9日我院通过法院审理平台向刘润全、魏亚萍发出其房屋被拍卖得款59.33万元，限期2019年7月12日内来法院领取成交确认书、执行裁定书等相关材料，逾期视为送达。案外人张红英在2019年向我院提交异议申请书时称：2019年7月9日，被执行人刘润全收到佳县法院工作人员的通知，刘润全转告案外人张红英，这足以证明刘润全、魏亚萍收到法院的通知。期间案外人张文平、张红英对本院网上拍卖的房产提出了异议，本院立案审查后，认为异议不能成立，依法予以驳回异议。2019年12月30日，我院工作人员与刘润全进行谈话，并要求刘润全于2020年1月9日前将房屋内的物品搬离，刘润全当即未表示对此拍卖或者查封有异议。2020年4月17日我院执行工作人员以谈话方式告知其房屋被评估、拍卖，刘润全未提出异议，2020年4月23日我院执行工作人员又告知房屋需要执行，刘润全表示配合执行，自愿于2020年4月27日前将物品搬离，也未提出异议。 本院认为，异议人刘润全、魏亚萍提出的执行异议，主要理由就是被拍卖的房屋属于小产权，法院查封、拍卖改变土地性质，不符合法律的规定。本院在与买受人谈话时，已经明确告知，此房屋属于小产权，无法办理过户登记手续，可能存在房屋被撤除、撤迁补偿不能的风险，也告知土地使用权的性质，而此次公开拍卖并没有拍卖土地使用权，仅就土地上建筑物的价值进行拍卖；从拍卖开始至今，共计有四人提出执行异议，也能够从另外一个角度证明，小产权房屋也具有一定的使用价值，虽然不能够办理产权登记，但其地上的房屋依然有一定的使用价值。本院依法拍卖并无不当。异议人又称，陕西和谐房地产估价咨询有限公司评估程序严重违法，评定的涉案房屋价格过低，严重侵害申请人的财产权益，该评估系2019年4月22日完成，2019年5月27日在网上（淘宝网）发出拍卖公告，6月27日开始拍卖，在这一期间异议人如有异议，应当及时提出，也可以参加网上拍卖活动，异议人未能够在当时提出评估异议，在评估完毕后一年多才提出，其理由不充分，依法不予支持。 异议人又提出，人民法院违规拍卖异议人一层车库，严重违反执行规则，根据佳县人民法院的执行通知书显示，异议人仅下欠柴如妥本息共计30多万元。根据执行规则，人民法院在执行的过程中需执行价值相当的财产，虽然异议人不认同陕西和谐房地产估价咨询有限公司对涉案房屋的评估价格，但是根据该公司的评估结论显示，异议人使用的三楼房屋的价值为50.73万元，也即仅拍卖三楼即可完全还柴如妥的债务，根本没必要对一层车库一并评估拍卖，况且异议人便用的一楼与三楼是分开的，不属于不可分割的物体。经查阅本院申请执行刘润全、魏亚萍的案件并非柴如妥一人，拍卖全部得款依然不能够全部偿还清其执行债务，故申请人该理由本院依法不予支持。同时申请人申请执行异议，应当及时提出，案外人能够在2019年7月9日通过刘润全告知房屋被拍卖提出异议，如刘润全、魏亚萍当时有异议就应当立即提出，现在房屋已经交付，案件执行已完毕，此时提出异议，不符合法律的规定，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第十一条、第十七条第一款第一项之规定，裁定如下： 一、驳回异议人（被执行人）刘润全的异议请求。 二、驳回异议人（被执行人）魏亚萍的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向陕西省榆林市中级人民法院申请复议。 审 判 长  符继耀 审 判 员  高兴银 人民陪审员  刘平霞 二〇二〇年九月二日 书 记 员  曹宇宇