北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8632号上诉人（原审原告、反诉被告）：于珊，女，1984年7月29日出生，汉族，住北京市大兴区25号楼3单元302室。委托诉讼代理人：刘小峰，北京市华实律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷1号楼201-68。法定代表人：朱灿，董事长。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。上诉人于珊因与被上诉人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初4303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于珊上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（下称鸿坤地产公司）关于违约金的反诉请求，同意一审判决第一项；一、二审诉讼费用由鸿坤地产公司承担。事实与理由：1.我与鸿坤地产公司之间签订的仅为草稿协议，并非真正意义上的《商品房预售合同》，我只是按照鸿坤地产公司工作人员的要求在相应的位置签字，并没有阅读合同内容，且我没有收到相应的草稿协议。2.我按照鸿坤地产公司工作人员要求，等待鸿坤地产公司将案涉房屋出售后再将购房款退还给我，至2019年10月，鸿坤地产公司工作人员联系我，要求我按照公司要求填写退房申请，期间该工作人员从未提醒过退房需支付违约金一事。3.既然上述草稿协议并非正式合同，鸿坤地产公司要求我按照该草稿协议的约定支付违约金，没有事实和法律依据。4.鸿坤地产公司占用我支付的首付款长达2年之时间，我要求鸿坤地产公司退还该笔首付款时并未要求其支付利息，按照年利率12%计算，1年便会产生374400元的利息。5.退一步讲，案涉房屋总价款中有15110000元需贷款，一审法院按照22090000元为基数计算违约金是错误的，且我并没有影响鸿坤地产公司售房，因此违约金过高。鸿坤地产公司辩称，同意一审判决，不同意于珊的上诉请求。《北京市商品房预售合同》系我公司与于珊的真实意思表示，于珊在合同及附件中签字确认，该合同合法有效，于珊应当按照合同履行购房义务，并非当事人所称的草稿协议；按照合同约定，于珊逾期支付购房款构成违约，应当按照合同的明确约定支付违约金；我公司将案涉房屋所在地块抵押，因此房屋款项的回款逾期也势必导致我公司贷款利息的损失。于珊向一审法院起诉请求：1.鸿坤地产公司立即向我返还购房款3120000元；2.鸿坤地产公司承担本案的诉讼费。鸿坤地产公司向一审法院反诉请求：1.判令于珊给付我公司违约金680400元；2.案件受理费由于珊承担。一审法院认定事实：2018年8月7日，鸿坤地产公司(出卖人）与于珊（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定于珊以25210000元购买位于北京市大兴区西红门镇中心规划区0801-0705地块16号住宅-2层303号房,房屋建筑面积为333.4平方米。买受人当于2018年8月7日前支付首期房价款2530000元，应当于2018年9月10日前支付首期房价款7570000元，余款15110000元申请贷款支付。逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。该合同同时约定了其他事项。截止2018年8月7日，于珊共向鸿坤地产公司支付购房款3120000元，后未再支付其他款项。2019年11月22日，于珊收到鸿坤地产公司邮寄的《北京市商品房预售合同解除通知》，主要内容为：截止2019年10月24日，阁下未支付购房款己逾期付款超过60日，按照上述合同约定，阁下应向我司支付逾期付款的违约金680400元。鉴于贵方已逾期付款超过60日，已产生我方根据《预售合同》约定函告贵方解除《预售合同》，并保留要求贵方按照《预售合同》中规定承担违约责任的合法权利。2019年12月5日于珊回函，称对于解除合同表示同意，但对于支付违约金680400元不同意，要求鸿坤地产公司退还全部款项。另查明，于珊与鸿坤地产公司工作人员佟雨菲联系，于珊称“本人于珊因资金问题现退购2018年8月认购的鸿坤林语墅4-303号房”“佟雨菲，我刚看到纸质的解除通知。怎么回事呀？还需要有违约金！我们之前很早就和你说过退房的事情了呀……该配合解除登记，我们会配合，违约金就别收取了，毕竟也没妨碍你们买房子啊”；佟雨菲称“退房和逾期付款都有违约金，不论是谁解除合同”。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方所签《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此履行。根据查明的事实，合同履行过程中，于珊未在合同约定的时间内履行付款义务，鸿坤地产公司向其发出解除合同通知书，于珊收到该解除通知书后亦表示同意解除该合同。因此，对于双方所签订的合同解除，法院不持异议。双方所签合同对于于珊支付购房款的数额、时间以及逾期付款的违约责任作出了明确的约定，现于珊存在逾期付款的行为，但就违约金数额不予认可。关于违约金的数额，按照合同约定应购房款总额为25210000元，于珊已支付3120000元，故累计应付款金额应为22090000元，违约金应为662700元。该违约金约定数额的计算不存在过高的情形，故法院对于该违约金数额予以支持。在扣除于珊所应负担的违约金后，于珊已支付房款部分鸿坤地产公司同意退还，法院不持异议。据此，一审法院于2020年6月判决：一、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内退还于珊购房款3120000元；二、于珊于判决生效之日起七日内给付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司违约金662700元；三、驳回于珊的其他诉讼请求；四、驳回北京鸿坤伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。另查，于珊于2019年11月19日与佟雨菲的微信聊天记录显示，于珊称“我没有收到之前合同也没给我”，佟雨菲回复“代收的您回去好好找找当时真的给了您一份呢”，于珊称“你们寄合同也没问我要地址啊！我不住那里，那个房之前卖掉了”、“没有的，我之前特意问过你，你说是草签合同啊，合同在你手里！”，佟雨菲回复“我在跟领导商量怎么办！看看能不能要回来，还是重新发一份”。经本院组织调解，双方未达成一致意见。本院认为，针对鸿坤地产公司同意退还于珊购房款3120000元一节，双方当事人均无异议，本院不予赘述。《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。于珊在该合同及附件中签字确认时，应当承担对合同内容的基本的审查义务，现其以鸿坤地产公司未将合同内容明确告知为由上诉主张该合同系草稿协议而非正式合同，因而不应按照该合同约定履行义务，显然缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。合同履行过程中，于珊未在合同约定的时间内履行付款义务，并向鸿坤地产公司申请退房，因案涉《北京市商品房预售合同》中有关支付购房款的数额、时间以及逾期付款的违约责任等事项均有明确约定，鸿坤地产公司基于该合同约定在向于珊发出解除通知之后主张相应的违约金，并无不当；于珊上诉所持鸿坤地产公司工作人员未明确告知存在违约金事项且其并不知晓违约责任相关约定之意见，并非其不承担逾期付款之违约责任的合理理由，故本院对此亦不予采信。综上所述，于珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10427元，由于珊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二〇年九月二十一日法官助理 余 未书 记 员 唐 琪