河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11935号上诉人（原审原告）：吴双，男，1992年9月9日出生，满族，住郑州市。上诉人（原审原告）：吴天来，男，1964年3月3日出生，汉族，住郑州市。二上诉人共同委托诉讼代理人：马建村，河南贵简律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：童迷春，河南贵简律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南和盛行商业管理有限公司，住所地郑州市金水区文化路82号附2号1号楼1单元1层1号。法定代表人：黄百河，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程龙，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：河南冠联工程有限公司，住所地郑州市经三路28号。法定代表人：张运海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于海滨，男，该公司员工。上诉人吴双、吴天来因与被上诉人河南和盛行商业管理有限公司（以下简称和盛行公司）、河南冠联工程有限公司（以下简称冠联公司）委托合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初12586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，于2020年9月18日公开开庭进行了独任审理。上诉人吴双、吴天来的共同委托诉讼代理人马建村、童迷春，被上诉人和盛行公司的委托诉讼代理人程龙，被上诉人冠联公司的委托诉讼代理人于海滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴双、吴天来上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持吴双、吴天来从2019年1月1日至2020年5月5日的租金108495元及违约金21699元的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由和盛行公司、冠联公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，对吴天来、吴双主张的2019年1月1日至2020年5月5日租金不予认可是错误的，依法应予纠正。一、本案中吴天来、吴双和和盛行公司、冠联公司签订《委托经营管理协议》约定的托管期限是从2015年12月31日起至2018年12月31日止。自该商铺交付使用后两年内吴天来、吴双不享受目标租金，自该商铺交付使用后第三年始至2018年12月31日止，每年的目标租金为75851元。而一审法院仅认定双方签订托管期限内的租金，对于托管期限届满之后的租金，虽然双方没有签订书面协议，但根据吴双、吴天来提交的银行流水显示，和盛行公司在2019年1月至7月还在一直支付租金，且租赁期限还在延续。根据合同法第236条的相关规定，在托管期限届满之后双方还在续租中，该商铺一直在租赁，和盛行公司、冠联公司一直享有收益，故一审认定事实不清，应予纠正。二、一审在计算违约金时针对和盛行公司、冠联公司支付的租金52086元，不仅包括其在2018年支付前两个季度的租金，还包括在托管经营期限之外即2019年1月1日之后支付的租金，这说明一审法院认可双方在2019年1月1日之后继续按照原协议履行支付租金义务。虽然租金没有按照原协议金额来履行，但这并不能说明双方就此解除合同，不能形成新的合意。三、涉案商铺在2020年5月6日被郑州仲裁委员会裁决解除并已生效，期间吴双、吴天来已在2015年11月22日把涉案商铺的总房款已全部交付，虽未办理商铺过户手续，但这不影响该商铺属于吴双、吴天来享有占有、使用及收益。依据吴双、吴天来提交的银行流水显示可以看出涉案金额是以租金的性质来定义的，也即双方默认此商铺继续续租的事实，因此可以认定此商铺在未被郑州仲裁委员会裁决解除之前，该商铺的占有使用权及收益权是属于吴双、吴天来所有。故吴双、吴天来对在2019年1月1日至2020年5月5日期间享有租金及违约金的权益。和盛行公司辩称，一审判决已经维护了双方的合法权益，应当予以维持。针对吴双、吴天来提出的2019年1月1日以后的租金问题，我方认为应当予以区分。合同法规定一方通知另一方解除合同的，以通知到达之日，不提异议，应当认定合同已解除，所以我方认为应当以仲裁申请书到达我方的时间视为房屋买卖合同解除，也就是2019年7月份，所以我们支付租金到2019年7月份。从2019年1月份至7月份这期间，双方达成了新的合意，虽然没有签订书面的协议，但是租金的支付由原约定进行了变化，由原来的按季度支付改为按月支付，租金标准也有所下调，而且这个变化不仅对于吴双、吴天来适用，对于全体业主也都适用的。本案发生以后，我们也对业主进行了通知，重新补签了书面协议，现在已经调整为按照交房款的2%来签约，以前每年7万多租金，大概是10%到11%，但是现在的商业环境已经发生了变化，支持不了当时约定的租金，双方已经进行了下调。因此，自2019年7月以后，双方房屋买卖合同已经解除，不应当再支付租金。而2019年1月至7月总共合计租金是14160元，仲裁委在处理这一部分资金的时候，也是严格按照租赁合同的时间，认为这部分钱应该予以返还。所以我们认为人民法院不应当作出与仲裁委相悖的判决，应当维持原判。冠联公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。吴天来、吴双的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据委托经营管理协议的约定，冠联公司承担的担保责任在2018年12月31日已经届满。冠联公司仅在保证期内承担保证责任。依据委托管理协议和房屋转让预备协议相关条款的约定，在冠联公司承担的保证期内仅有一年房租即75851元。依据证据显示，目前已支付的房租为52086元，未支付的房租为23765元，故一审对未支付房租的金额及违约金的认定正确。吴天来、吴双向一审法院起诉请求：1.依法判决解除双方于2013年11月10日签订的编号为NO．WTJY00284委托经营管理协议；2.依法判决和盛行公司支付吴天来、吴双租金损失177817元及违约金48457元，合计226274元；3.依法判决冠联公司对第二项承担连带责任；4.本案诉讼费由和盛行公司、冠联公司承担。一审法院认定事实：1、2013年11月10日，吴天来、吴双（甲方）与和盛行公司（乙方）、冠联公司郑州硅谷广场项目部（丙方）签订《委托经营管理协议》，主要约定：甲方将位于文化路82号“硅谷广场”四层169号商铺委托乙方招商和物业运营管理，建筑面积28.34平方米。委托期限自2015年12月31日起至2018年12月31日止。自协议签订之日起，乙方以自己名义寻找承租人、与承租人签订租赁合同、代为收取并向甲方支付租金。商铺交付使用后两年内甲方不享受目标租金，自交付使用后第三年开始，每年目标租金为75851元。丙方作为乙方向甲方支付托管租金的保证方，保证甲方享有本协议约定的目标租金。乙方按本协议约定的租金标准在每季度第一个月的第十日前将本季度是租金汇入甲方指定账户。若乙方未按约定时间将目标租金汇入甲方指定账户，乙方需按日向甲方支付相当于当日目标租金1‰的违约金（支付违约金的时间应自支付租金之日起至实际支付租金日止）。本协议经各方签署并与《硅谷广场房屋买卖预备协议》同时生效，若《硅谷广场房屋买卖预备协议》终止的，则本协议同时终止。协议还对其他事项进行约定。2、2018年1月22日，冠联公司向吴双账户转账18963元；2018年4月27日，案外人张君杰向吴双账户转账18963元；2019年1月18日，和盛行公司向吴双转账2360元、2565元，备注为未来城4楼返租；2019年3月5日，和盛行公司向吴双转账两笔2360元、2565元，备注为未来城4楼返租；2019年4月10日，和盛行公司向吴双转账两笔2360元、2565元，备注为未来城4楼返租；2019年5月10日，和盛行公司向吴双转账两笔2360元、2565元，备注为未来城4楼返租；2019年6月10日，和盛行公司向吴双转账两笔2360元、2565元，备注为未来城4楼返租；2019年7月11日，和盛行公司向吴双转账两笔2360元、2565元，备注为未来城4楼返租；吴双、吴天来陈述和盛行公司共计支付租金52086元，该租金在（2019）郑仲裁字第0811号案件中已扣除。其中转账金额为2565元的，与本案无关，已另案起诉。3、2019年，吴双、吴天来向郑州仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：1.解除吴天来、吴双与被申请人冠联公司签订的《房屋预备转让协议》；2.冠联公司返还吴天来、吴双购房款859641元；3.冠联公司向吴天来、吴双支付违约金171928.2元；4.仲裁费由冠联公司承担。2020年5月6日，郑州仲裁委员会作出（2019）郑仲裁字第0811号裁决书，认定冠联公司存在违约，申请人主张解除协议，并返还购房款，应以申请人实际支付房款707939元扣除被申请人支付的租金52086元后予以支持。裁决：一、解除申请人吴天来、吴双与被申请人河南冠联工程有限公司签订的NO．JY00284号《房屋转让预备协议》；二、被申请人河南冠联工程有限公司退还申请人吴天来、吴双购房款655853元；三、被申请人河南冠联工程有限公司支付申请人吴天来、吴双违约金171928.2元；四、驳回申请人吴天来、吴双的其他仲裁请求；五、本案仲裁费26420元，由被申请人河南冠联工程有限公司承担18494元，由申请人吴天来、吴双承担7926元。六、被申请人河南冠联工程有限公司的上述义务，应于本裁决书送达之日起十日内履行。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本裁决为终局裁决。裁决书自作出之日起发生法律效力。4、吴双、吴天来代理人陈述《委托经营管理协议》中载明的《硅谷广场房屋买卖预备协议》与（2019）郑仲裁字第0811号裁决书中载明的NO．JY00284号《房屋转让预备协议》是同一份协议。一审法院认为，和盛行公司、冠联公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证及举证的诉讼权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。《委托经营管理协议》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理协议》约定委托期限自2015年12月31日起至2018年12月31日止，该协议履行期限已经届满，没有判决解除该协议的前提，故吴双、吴天来诉请解除《委托经营管理协议》，该院不予支持。该协议虽约定《硅谷广场房屋买卖预备协议》终止的，《委托经营管理协议》同时终止，但因《委托经营管理协议》早在2018年12月31日履行期限即届满，故裁决书解除《房屋预备转让协议》的时间并不适用《委托经营管理协议》。和盛行公司应按约定支付吴双、吴天来租金，若未按时支付，则需承担违约责任。《房屋转让预备协议》已于2018年12月31日到期，且和盛行公司已付租金已经生效裁决书在购房款中予以扣除，故该院对2018年1月1日至2018年12月31日的租金75851元予以支持，对吴双、吴天来诉请的2019年1月1日至2020年5月5日的租金不予支持。《委托经营管理协议》约定的每日1‰的违约金计算标准过高，该院以吴双、吴天来的实际损失为基数，根据公平原则，酌定吴双、吴天来主张的违约金以和盛行公司欠付租金的20％计算为宜，即4753元（（75851-52086）×20％），吴双、吴天来主张违约金过高的部分，该院不予支持。此外，协议约定，冠联公司作为和盛行公司向吴双、吴天来支付托管租金的保证方，保证吴双、吴天来享有本协议约定的目标租金。故冠联公司对和盛行公司应承担的上述债务向吴双、吴天来承担连带还款责任。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、河南和盛行商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付吴天来、吴双租金75851元、违约金4753元；二、河南冠联工程有限公司对本判决第一判项确定的河南和盛行商业管理有限公司的债务承担连带责任保证，其在承担保证责任后，有权向河南和盛行商业管理有限公司追偿；三、驳回吴双、吴天来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2347元，由吴双、吴天来负担1511元，河南和盛行商业管理有限公司、河南冠联工程有限公司共同负担836元。本院二审期间，和盛行公司新提交郑州仲裁委员会送达回证照片一张，用以证明仲裁委向和盛行公司送达仲裁申请书的时间是2019年7月11日。吴双、吴天来发表质证意见称，对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该仲裁申请书的送达时间与本案当事人主张租金之间没有因果关系。冠联公司发表质证意见称，对上述证据的真实性和证明目的均无异议。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于和盛行公司应当支付吴双、吴天来的租金及违约金问题。虽双方在涉案《委托经营管理协议》中约定托管期限从2015年12月31日至2018年12月31日，吴双、吴天来自2018年1月1日起开始享有涉案房屋的租金权益，年租金为75851元。但自托管期限届满后，和盛行公司仍在使用涉案商铺，并向吴双、吴天来支付着租金，应视为双方以实际行为同意对涉案协议托管期限进行延续，但双方并未就延续的托管期限作出明确约定。和盛行公司称双方在约定的托管期限届满后，又达成6个月期限的托管合意，但其并未提供相应证据予以证明，且吴双、吴天来对此亦不予认可，故本院不予采信。鉴于涉案《硅谷广场房屋买卖预备协议》于2020年5月6日由郑州仲裁委员会仲裁裁决解除，而涉案《委托经营管理协议》中约定，《硅谷广场房屋买卖预备协议》终止的，则本协议同时终止，故应认定涉案《委托经营管理协议》中合同各方的权利义务亦于2020年5月6日终止，吴双、吴天来实际享有收取房屋租金的期限为2018年1月1日至2020年5月5日。即和盛行公司应当向吴双、吴天来支付的租金为75851元/年×2+75851元/年÷12×4+75851元/年÷365×4＝177829元，吴双、吴天来主张支付租金177817元，应予支持。和盛行公司辩称租金应计算至2019年7月11日仲裁申请书送达给己方时，理据不足，本院不予采信。吴双、吴天来主张违约金按合同约定的日1‰计算过高，结合吴双、吴天来的实际损失，本院酌定按照未支付租金金额的10%支付违约金，超出部分不予支持。因此，一审判决仅支持吴双、吴天来2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金及违约金，处理不当，本院予以纠正。关于冠联公司的责任承担问题。根据《委托经营管理协议》的约定，冠联公司作为保证人担保的债权形成期间为2015年12月31日至2018年12月31日，故冠联公司应当对2018年1月1日至2018年12月31日期间吴双、吴天来对和盛行公司形成的债权承担保证责任，该部分债权为未支付租金75851元及违约金7585.1元。因《委托经营管理协议》并未约定保证担保的方式，故冠联公司应当对该部分债权承担连带责任保证，冠联公司承担保证责任后，有权向和盛行公司追偿。综上所述，吴双、吴天来的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初12586号民事判决；二、解除吴双、吴天来与河南和盛行商业管理有限公司、河南冠联工程有限公司于2013年11月10日签订的NO．WTJY00284《委托经营管理协议》；三、河南和盛行商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付吴天来、吴双租金177817元及违约金17781.7元；四、河南冠联工程有限公司对本判决第三判项确定的河南和盛行商业管理有限公司的债务在75851元未付租金范围内及7585.1元违约金范围内承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向河南和盛行商业管理有限公司追偿；五、驳回吴双、吴天来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2347元，由吴双、吴天来负担241元，河南和盛行商业管理有限公司负担2106元（河南冠联工程有限公司在943元范围内与河南和盛行商业管理有限公司共同负担）；二审案件受理费4694元，由吴双、吴天来负担482元，河南和盛行商业管理有限公司负担4212元（河南冠联工程有限公司在1886元范围内与河南和盛行商业管理有限公司共同负担）。本判决为终审判决。审判员  曾小潭二〇二〇年九月二十三日书记员  王 凯