本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0502民初214号原告：中国农业银行股份有限公司本溪分行，住所地：本溪市平山区曙光路7号。负责人：黄志勇，该行行长。委托诉讼代理人：张宇、李永波，该行工作人员。被告：宋英杰，女，1957年7月20日出生，汉族，辽宁省抚顺市人，无业，住抚顺市东洲区。被告：沈阳旺力地产开发有限公司，住所地：抚顺市经济开发区1号商贸楼。法定代表人：郑学纯，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴岩、张立飞，该公司工作人员。被告：本溪旺嘉商砼有限公司，住所地：本溪市高新技术产业开发区文萃路22号。法定代表人：李有明，该公司董事长。原告中国农业银行股份有限公司本溪分行与被告宋英杰、沈阳旺力地产开发有限公司、本溪旺嘉商砼有限公司执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司本溪分行的诉讼代理人张宇、李永波，被告沈阳旺力地产开发有限公司的诉讼代理人吴岩、张立飞到庭参加诉讼。被告宋英杰、本溪旺嘉商砼有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法撤销本溪市平山区人民法院作出的(2019)辽0502执异49号执行裁定书；2.请求人民法院依法准许对被申请人沈阳旺力地产开发有限公司抵押的房屋（抚顺经济开发区旺力城A4-1号楼2单元20层03号）进行执行，并一次性支付全部房款359852.25元；3.案件受理费等由三被告承担。事实与理由：一、本溪市平山区人民法院于2017年7月20日作出(2017)辽0502民初1045号民事调解书，因被告（被执行人）沈阳旺力地产开发有限公司等被执行人未按调解书约定每月偿还原告（申请人）借款本金及利息，2018年4月，原告申请强制执行。2017年4月25日，经原告本溪分行申请，平山区人民法院对抵押房屋、生产设备、车辆采取查封一年的保全措施。案涉房屋抚顺经济开发区旺力城A4-1号楼2单元20层03号系原告中国农业银行股份有限公司本溪分行与被告沈阳旺力地产开发有限公司签订抵押担保合同的抵押房屋，原告系抵押权人，该抵押物权己经在行政机关办理了抵押登记并颁发了他项权证。根据《担保法》第33条，原告作为抵押权人，有权依照本法规定以该抵押物折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；根据《物权法》第9条，不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记发生效力；第17条，不动产权属证书（他项权证）是权利人原告作为抵押权人对该不动产享有物权的证明；第179条，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将财产抵押给债权人的，当债务人不履行债务，债权人有权就该财产优先受偿。综上，本溪市平山区人民法院在执行过程中作出的（2018)辽0502执497号民事裁定书，查封该房屋并无不当。二、被告（案外人）宋英杰与被告（被执行人）沈阳旺力地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，不具有对抗原告作为抵押权人就该财产优先受偿权的法律效力：1、2018年11月5日开具的销售不动产统一发票，发生在平山区人民法院作出财产保全的民事裁定书之后，因此无法证明法院查封前二被告间发生了合法的房屋买卖关系，亦不能证明其双方于2015年12月24日签订了商品房买卖合同的真实性。2、根据《物权法》第191条2款，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，二被告签订该商品房买卖合同时，该房屋处于抵押期间，被告（被执行人）沈阳旺力地产开发有限公司作为抵押人，依照上述法律规定无权擅自将该抵押财产转让给被告（案外人）宋英杰，故该买卖行为不具有对抗法院查封的法律效力。三、本溪市平山区人民法院作出（2019)辽0502执异49号执行裁定书，认定事实错误，适用法律错误，裁定结果错误。1、关于认定事实错误：原告与被告（被执行人）沈阳旺力地产开发有限公司不存在金融借款合同纠纷，依据双方签订的抵押担保合同，双方之间系担保法律关系，被告（被执行人）沈阳旺力地产开发有限公司作为抵押人，当债务人不履行债务时，债权人即原告有权就抵押财产的折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。2、关于适用法律错误：本案不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第17条2项规定的情形，该法条适用范围是当事人对“执行行为”提出异议的处理方式，而本案中，被告（案外人）宋英杰是对“执行标的”提出异议，应当依照《民事诉讼法》第227条规定的处理方式作出结论。3、关于裁定结果错误：依照《民事诉讼法》第227条规定，假如被告（案外人）宋英杰提出异议理由成立，应当裁定“中止对该标的的执行”，而不应当裁定“撤销相关执行行为”，该裁定结果明显错误。四、被告（案外人）宋英杰提供的商品房买卖合同，不具有足以排除强制执行的民事权益的法定证据效力。根据《民诉法司法解释》第313条（一）项之规定，应当判决：准许执行该执行标的。被告沈阳旺力地产开发有限公司辩称，不同意原告诉求。被告宋英杰已经与我们签订了商品房买卖合同并且已经入住。被告宋英杰、本溪旺嘉商砼有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月19日，原告与被告本溪旺嘉商砼有限公司签订借款合同，约定被告本溪旺嘉商砼有限公司向原告借款两千万元，被告沈阳旺力地产开发有限公司以坐落于抚顺经济开发区，共89套在建商品住房及房产所在土地使用权为该笔贷款提供抵押担保。后因被告未能按期还款，原告起诉至本院，本院作出（2017）辽0502民初1045号民事调解书，调解被告本溪旺嘉商砼有限公司按照双方约定进行还款，如不能按期偿还相关款项，则原告有权就被告沈阳旺力地产开发有限公司抵押的房产进行拍卖、变卖或折价后的价款享有优先受偿权。因被告本溪旺嘉商砼有限公司未能按期还款，原告申请对该案进行强制执行，本院作出（2018）辽0502执497号执行裁定书，裁定拍卖被执行人沈阳旺力地产开发有限公司名下坐落于抚顺开发区89套房产。2015年12月24日，被告宋英杰与被告沈阳旺力地产签订商品房买卖合同，约定被告宋英杰购买旺力地产开发的A4-1号楼2单元20层03号房产。2018年11月5日，被告宋英杰将房款359852.25元缴纳给被告沈阳旺力地产开发有限公司，后被告宋英杰因本院拍卖该房屋向本院提起执行异议，本院作出（2019）辽0502执异49号执行裁定书，裁定撤销对案涉房产的查封，原告因此提起本案执行异议之诉。本院认为，本案执行异议之诉主要考量的是被告宋英杰提出排除执行的权利与原告申请执行的权利哪一个更应当获得优先保护的问题。本案被告宋英杰提出排除执行的依据是基于其为案涉房屋的购房人，亦即商品房消费者。原告申请执行的权利是基于抵押担保关系产生的抵押权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定，交付全部或大部分购房款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。因此被告宋英杰所享有的商品房消费者的权利优先于原告享有的抵押权，即被告宋英杰的权利应当优先受到保护。同时本案应当考量原告提出的本院（2019）辽0502执异49号执行裁定书中所引用的法律规定及裁定书主文的问题。首先，该裁定书引用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第17条第二项，因该条款为解决执行行为异议的条款，被告宋英杰提出的为执行标的异议，因此该条款引用错误。其次，裁定书主文为：撤销对旺力城A4-1号楼2单元20层03号房屋的查封。按照《民事诉讼法》第227条规定，当案外人对执行标的提出的异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行，故该裁定书主文表述错误，但是无论表述为撤销与中止均是停止对案涉房屋的执行行为，故该表述并不影响原被告各方当事人的实体权利义务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第313条规定，执行异议之诉中并不对原执行裁定正确与否进行评价，故本院对上述问题不进行处理。综合以上分析，原告所诉无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、二条规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司本溪分行的诉讼请求。案件受理费6698元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  李玉玺人民陪审员  高 野人民陪审员  石 玉二〇二〇年九月十四日法官助理贾迪书记员张艳琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。