安徽省濉溪县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖0621行初36号 原告刘运强，男，1973年2月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托代理人刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托代理人郝朝皖，安徽亚星律师事务所律师。 被告濉溪县不动产登记交易中心，住所地安徽省濉溪县岱河路74号，统一社会信用代码12340621MB0U47842X。 法定代表人秦淑芬，该中心主任。 参加诉讼行政机关负责人李明文，该中心副主任。 委托代理人李国庆，安徽镜远律师事务所律师。 第三人濉溪县住房保障中心，住所地安徽省濉溪县浍河路15号，统一社会信用代码12340621485539855X。 法定代表人刘溪，该中心主任。 委托代理人李玉建，该中心办公室主任。 委托代理人王青，安徽胜方律师事务所律师。 第三人张学芳，男，1969年9月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 第三人吕淑芳，女，1971年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 两第三人共同委托代理人代根军，安徽众星合律师事务所律师。 两第三人共同委托代理人牛忠立，安徽众星合律师事务所律师。 第三人袁化兰，女，1952年3月5日出生，汉族，中国石化淮北石油分公司退休职工，住安徽省淮北市相山区。 第三人李敏，女，1949年7月1日出生，汉族，淮海商场退休职工，住安徽省淮北市相山区。 原告刘运强不服原濉溪县房地产管理局（现名称为濉溪县住房保障中心，简称县住房保障中心）登记并颁发给第三人袁化兰、李敏房地产他项权证的具体行政行为，于2020年3月9日向本院提起行政诉讼，本院于当日受理后向被告濉溪县不动产登记交易中心（以下简称县不动产交易中心）送达了起诉状副本及应诉通知书等材料。本院依法组成合议庭，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告刘运强的委托代理人刘文文，被告县不动产交易中心副主任李明文及该中心委托代理人李国庆，第三人县住房保障中心办公室主任李玉建及委托代理人王青，第三人张学芳、吕淑芳的委托代理人牛忠立到庭参加诉讼。第三人袁化兰、李敏经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等材料，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2014年6月24日，县住房保障中心（原濉溪县房地产管理局，简称县房管局）登记并颁发给袁化兰、李敏《房地产他项权证》（编号：房地产他证濉房2014字第××号）。 原告刘运强诉称，2006年9月15日，原告与张学芳签订《商品房买卖合同》，约定原告购买张学芳开发的位于淮北市相山区濉溪路××东××楼××＃××室房屋，建筑面积70.2㎡，价格84360元。后原告按合同约定付清房屋价款，2007年张学芳将案涉房屋交付原告使用至今。多年来，原告一直找张学芳办理房产证，但张学芳一直推脱没办好。近期原告得知，张学芳已将案涉房产办理至自己和妻子吕淑芳名下，产权证号为濉房字第××号，并于2014年6月20日抵押给袁化兰、李敏，他项权证号为濉房2014字第××号。2019年9月24日，原告诉至相山区人民法院，要求撤销张学芳、吕淑芳名下濉房字第××号房产证。案经审理，相山区法院作出（2019）皖0603行初86号判决书，判决撤销了濉房字第××号房产证，该判决已生效。故袁化兰、李敏的他项权证已丧失原权利基础。综上，原告特诉至法院，请求依法撤销袁化兰、李敏持有的《房地产他项权证》（编号：房地产他证濉房2014字第××号）。 为支持其诉讼请求，刘运强向本院提供了如下证据： 1.《房地产他项权证》，证明案涉房屋已被抵押给李敏、袁化兰。 2.行政判决书一份，证明原告享有本案诉讼主体资格；张学芳、吕淑芳名下的房产证已被撤销，袁化兰、李敏名下的关于该房屋的他项权利证书已经丧失原权利主体。 被告县不动产交易中心辩称，原濉溪县房地产管理局（简称县房管局）在办理本案时接收了张学芳、吕淑芳提供的资料及申请，经审查符合办理他项权证的全部要件，进而颁发了涉案他项权证。后因抵押人张学芳、吕淑芳的房地产权证被撤销，但当时并不能预见。请法院依法判决。 县不动产交易中心为证明其登记和颁证行为合法，向本院提交了以下证据： 1.房地产抵押权设立登记申请书，证明2014年6月20日，抵押人张学芳、吕淑芳与抵押权人袁化兰、李敏向原县房管局申请抵押登记。 2.房地产权证及分户图，证明涉案房屋在办理抵押登记时，所有权人为张学芳、吕淑芳。 3.身份证、结婚证复印件，证明办理抵押登记的相关人员符合办理的身份要件。 4.抵押借款合同，证明第三人提供了抵押登记所需的抵押借款合同。 5.房地产估价报告，证明第三人提供了抵押登记所需的房地产估价报告。 6.照片。证明抵押人张学芳、吕淑芳与抵押权人袁化兰、李敏共同到现场办理了相关抵押登记手续，办证程序合法。 第三人县住房保障中心陈述意见同县不动产交易中心答辩意见。 第三人张学芳、吕淑芳陈述，原濉溪房地产县房管理局当时办证是完全正确的，原告和张学芳、吕淑芳之间是民事纠纷，与行政机关无任何关系。 张学芳、吕淑芳未提供证据材料。 第三人袁化兰、李敏未作陈述，亦未提供证据材料。 经庭审质证，县不动产交易中心、县住房保障中心对刘运强所举证据均无异议；张学芳、吕淑芳对证据1的真实性、合法性、关联性不持异议，对证据2真实性、合法性无异议，但认为与本案不具有关联性，该证据不能证明当时颁证是错误的。 县住房保障中心及张学芳、吕淑芳对县不动产交易中心所举证据均无异议。 本院对上述证据认证如下：刘运强所举证据及县不动产交易中心所举证据，能够相互反映案件真实情况，与待证事实具有关联性，来源和形式符合法律规定，对其证明效力本院均予以认定。 经审理查明，2006年8月10日，刘运强与张学芳签订《商品房买卖合同》，约定刘运强购买张学芳开发的坐落于淮北市××住宅楼××单元××室，价款12.60万元。合同签订后，刘运强全额支付购房款，2007年张学芳将案涉房屋交付刘运强，刘运强一直居住使用至今。2011年，经张学芳、吕淑芳申请，县住房保障中心就案涉房屋为其二人办理产权登记（编号：房地权证濉房字第××号）。 2011年11月8日，张学芳、吕淑芳向袁化兰借款，并以案涉房屋301室及403室房产（另案原告谢波波购买）为上述借款提供抵押担保。2014年6月24日，双方至县房管局办理了房地产他证濉房2014字第××号他项权证（张学芳、吕淑芳曾向李敏借款，大部分款项已偿还）。后张学芳、吕淑芳未依约偿还借款，袁化兰诉至相山区人民法院，该院判决支持袁化兰的诉讼请求。因张学芳、吕淑芳未履行生效判决，袁化兰向该院申请执行。执行过程中刘运强提出执行异议，该院作出（2019）皖0603执异45号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行，裁定送达后双方均未提起诉讼。刘运强认为其是案涉房屋的所有权人，原县房管局向张学芳、吕淑芳颁证的行为侵犯了其合法权益，遂于2019年9月诉至相山区人民法院。同年11月5日，相山区人民法院作出（2019）皖0603行初86号判决书，判决撤销县不动产登记中心颁发给张学芳、吕淑芳的第201×××609号《房地产权证》。2020年3月9日，刘运强诉至本院，要求撤销原县房管局为袁化兰、李敏颁发的第00××89号他项权证。 另查，第00××89号他项权证证载下用以抵押的403室房产系另案原告谢波波从张学芳处全款购买，并自2007年居住至今。2011年经张学芳、吕淑芳申请，县住房保障中心就该房屋为其二人办理了产权登记（编号：房地权证濉房字第××号）；2019年11月5日，相山区人民法院作出（2019）皖0603行初87号判决书，判决撤销了该《房地产权证》。2020年3月9日，谢波波诉至本院，亦要求撤销原县房管局为袁化兰、李敏颁发的第00××89号他项权证。因该诉求与本案诉求完全相同，经释明后，谢波波申请撤回起诉，本院已裁定予以准许。 再查，2016年10月24日，濉溪县人民政府下发《濉溪县人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年10月26日起，由濉溪县不动产登记中心统一受理全县范围内的不动产登记业务。濉溪县房地产管理局更名为濉溪县住房保障中心。2020年3月，濉溪县不动产登记中心更名为濉溪县不动产登记交易中心。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。县不动产登记中心作为承担本辖区不动产登记职责的行政机关，该中心于2016年10月24日行使原县房管局承担的房屋登记行政职能，依法为本案的适格被告。 本案争议焦点为：原县房管局登记并颁发给张学芳、吕淑芳的第201×××09号《房地产权证》是否应予撤销。 本案中，张学芳、吕淑芳向袁化兰、李敏借款时，隐瞒了涉案房屋及403室分别已出售给刘运强、谢波波的事实，将该房产向袁化兰、李敏提供抵押担保。从法律保护权利位阶角度看,刘运强、谢波波作为买房人购买房屋用于居住,其购买的时间较早并已交付全部购房款且入住多年,享有物权期待权,未办理房产登记,是开发商张学芳的故意隐瞒已经办理房产证的行为造成。刘运强、谢波波居住权利属生存权范畴,应高于抵押权的保护。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,建设工程优先权优于抵押权,但建设工程优先权不得对抗买房人的权利,按照逻辑推理,显然可知在先买房人的权利高于抵押权人,故袁化兰、李敏就案涉房屋设立抵押权,不能对抗刘运强、谢波波作为买房人的权利。且淮北市相山区人民法院（2019）皖0603行初86号行政判决书，第八页载明，袁化兰在执行异议中，已经认定刘运强对案涉房屋享有的消费者物权期待权足以排除强制执行。该判决书早已经生效，刘运强、谢波波所购房屋的所有权证均已被撤销，导致原县房管局作出房屋抵押登记行为的主要证据不足，失去了基础，故对给袁化兰、李敏颁发的第00××89号《房地产他项权证》依法应予以撤销。 综上，刘运强要求撤销原县房管局给袁化兰、李敏颁发的第00××89号《房地产他项权证》的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 撤销被告濉溪县不动产登记交易中心登记并颁发给第三人袁化兰、李敏的房地产他证濉房2014字第××号《房地产他项权证》（该房屋抵押登记行为由第三人濉溪县住房保障中心作出）。 案件受理费50元、公告费400元，均由第三人张学芳、吕淑芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  顾国安 审 判 员  张 侠 人民陪审员  王雪莉 二〇二〇年九月十日 法官 助理  周开济 书 记 员  张晨曦 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。