河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初12708号原告：蔡翠霞，女，1981年12月10日出生，汉族，住河南省中牟县。委托代理人：陈世立，河南信行律师事务所律师。被告:郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市中原区桐柏南路2号12号楼啟福商务中心203室。法定代表人：王亚峰，执行董事。委托代理人：孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告:郑州中晟置业集团有限公司，住所地河南省郑州市二七区航海路197号1号楼5层。法定代表人：王珂。原告蔡翠霞诉被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称卡莱顿公司）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称中晟公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡翠霞委托代理人陈世立，被告卡莱顿公司委托代理人孙长亮到庭参加诉讼；被告中晟公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡翠霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告卡莱顿公司支付原告2019年11月1日至2020年7月31日之间的物业使用费103694.25元，并自2019年10月15日起以138259元为基数按照日万分之五的标准计算违约金至实际付清之日，暂计至2020年6月31日违约金为17628.02元，合计121322.27元；2.判令被告中晟公司对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年7月30日，原告购买了被告中晟公司关联企业开发的位于郑州市郑东新区心怡路东、商都路北“伟业·国际广场”A号楼2006、2007、2110三间房屋。同日，原告与二被告签订了三份《物业经营管理合同》，约定由被告卡莱顿公司进行酒店经营，自2015年5月1日开始计算物业使用费，其中2017年5月1日至2021年4月30日期间的物业使用费按照44675元/年、44774元/年、48810元/年计算。每三个月支付一次，提前15天支付下一个付款周期的物业使用费。被告卡莱顿公司本应于2019年10月15日支付2019年11月、12月、以及2020年1月的物业使用费，以此类推，于2020年1月15日支付2月、3月、4月的物业使用费；2020年4月15日支付5月、6月、7月的物业使用费。但被告卡莱顿公司直到本案起诉之日仍拖欠2019年11月1日至2020年7月31日三个周期的物业使用费未付。另根据合同约定，如被告卡莱顿公司无正当理由逾期支付物业使用费，应按每逾期一日依本年度约定物业使用费的总额万分之五的标准支付违约金。另，被告中晟公司作为合同履行的保证人，自愿对被告卡莱顿公司的行为承担连带保证责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告卡莱顿公司辩称，本案实际情况原告在与案涉房屋开发商签订房屋买卖合同的同时与被告卡莱顿公司签订了物业管理经营合同，约定将原告购买的房屋，在原告和开发商签订的商品房买卖合同约定的期限交付给被告卡莱顿公司占有和使用，因开发商未能按时交付案涉房屋，导致《物业经营管理合同》约定的房屋也未能按时交付被告卡莱顿公司使用，导致原被告双方签订的《物业经营管理合同》合同目的无法实现。因为原告一直未履行交付房屋义务，视为原告违反合同约定在先，原告要求支付物业使用费及违约金缺乏事实依据，请求驳回原告诉讼请求。被告中晟公司未答辩。经审理查明：2013年7月30日，原告蔡翠霞（××）与河南金伟置业有限公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为D130××××5491），载明：河南金伟置业有限公司将郑东新区心怡路东、商都路北A幢20层06号房屋出售给蔡翠霞，用途为办公，房屋价格为558435元。2013年7月30日，原告蔡翠霞（作为甲方）与被告卡莱顿公司（作为乙方）签订《物业经营管理合同》，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于商都路北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。本合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，按39090元/年计，共计78181元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个周期的物业使用费，即2017年4月16日至2017年4月30日期间支付2017年5月1日-2017年7月31日物业使用费,2017年7月16日至2017年7月31日期间支付2017年8月1日-2017年10月31日物业使用费,以此类推。2017年5月1日-2021年4月30日期间按44675元/年计；2021年5月1日-2025年4月30日期间按50259元/年计；2025年5月1日-2030年4月30日期间按55844元/年计；2030年5月1日-2035年4月30日期间按67012元/年计。乙方经营管理期间,甲方每租赁年在乙方所管理的所有酒店可免费享受20天的客房入住权(此处免费指免收房间费,仅收取入住客房当日柜台价15%的基础服务费),并可授权其亲友享受此权利,但甲方及其亲友的其他消费需自行承担相关费用。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除本合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方缴纳违约金等。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由我方负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人蔡翠霞于2013年7月30日与卡莱顿公司签订《物业经营管理合同》（合同编号ZKLD-JY-2013-351），依据该合同第3.1款约定，兹授权卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年7月30日与河南金伟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋交付手续办理事宜。2013年7月30日，原告蔡翠霞（××）与河南金伟置业有限公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为D130××××5490），载明：河南金伟置业有限公司将郑东新区心怡路东、商都路北A幢20层07号房屋出售给蔡翠霞，用途为办公，房屋价格为559681元。2013年7月30日，原告蔡翠霞（作为甲方）与被告卡莱顿公司（作为乙方）签订《物业经营管理合同》，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于商都路北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。本合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，按39178元/年计，共计78355元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个周期的物业使用费，即2017年4月16日至2017年4月30日期间支付2017年5月1日-2017年7月31日物业使用费,2017年7月16日至2017年7月31日期间支付2017年8月1日-2017年10月31日物业使用费,以此类推。2017年5月1日-2021年4月30日期间按44774元/年计；2021年5月1日-2025年4月30日期间按50371元/年计；2025年5月1日-2030年4月30日期间按55968元/年计；2030年5月1日-2035年4月30日期间按67162元/年计。乙方经营管理期间,甲方每租赁年在乙方所管理的所有酒店可免费享受20天的客房入住权(此处免费指免收房间费,仅收取入住客房当日柜台价15%的基础服务费),并可授权其亲友享受此权利,但甲方及其亲友的其他消费需自行承担相关费用。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除本合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方缴纳违约金等。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由我方负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人蔡翠霞于2013年7月30日与卡莱顿公司签订《物业经营管理合同》（合同编号ZKLD-JY-2013-350），依据该合同第3.1款约定，兹授权卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年7月30日与河南金伟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋交付手续办理事宜。2013年7月30日，原告蔡翠霞（××）与河南金伟置业有限公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为D130××××5526），载明：河南金伟置业有限公司将郑东新区心怡路东、商都路北A幢21层10号房屋出售给蔡翠霞，用途为办公，房屋价格为610131元。2013年7月30日，原告蔡翠霞（作为甲方）与被告卡莱顿公司（作为乙方）签订《物业经营管理合同》，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于商都路北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。本合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，按42709元/年计，共计85418元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个周期的物业使用费，即2017年4月16日至2017年4月30日期间支付2017年5月1日-2017年7月31日物业使用费,2017年7月16日至2017年7月31日期间支付2017年8月1日-2017年10月31日物业使用费,以此类推。2017年5月1日-2021年4月30日期间按48810元/年计；2021年5月1日-2025年4月30日期间按54912元/年计；2025年5月1日-2030年4月30日期间按61013元/年计；2030年5月1日-2035年4月30日期间按73216元/年计。乙方经营管理期间,甲方每租赁年在乙方所管理的所有酒店可免费享受20天的客房入住权(此处免费指免收房间费,仅收取入住客房当日柜台价15%的基础服务费),并可授权其亲友享受此权利,但甲方及其亲友的其他消费需自行承担相关费用。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除本合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方缴纳违约金等。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由我方负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人蔡翠霞于2013年7月30日与卡莱顿公司签订《物业经营管理合同》（合同编号ZKLD-JY-2013-352），依据该合同第3.1款约定，兹授权卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年7月30日与河南金伟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋交付手续办理事宜。庭审中原告称，自2017年5月1日至2019年10月31日，被告卡莱顿公司一直按照合同约定向原告支付物业使用费，之后就没有再支付过了。原告与被告卡莱顿公司签订了物业经营管理合同以后，根据合同约定向被告出具了书面委托，按照商品房买卖合同时间约定，由被告直接向开发商收房，被告收房后一直没有装修经营。被告卡莱顿公司称，上述费用支付过，但是支付费用并不视为原告已向被告卡莱顿公司交付案涉房屋。根据原告与涉案房屋开发商签订的房屋买卖合同，开发商承诺在2014年8月31日将房屋交付原告，实际情况是房屋买卖合同的开发商一直未能按期交付房屋，原告委托被告卡莱顿公司从开发商处收房也应以原告能实际履行接收房屋为前提。不存在接收房屋后未进行装修经营的情况，未能收房不是被告卡莱顿公司主观原因造成的。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《物业经营管理合同》各三份、被告卡莱顿公司的企业工商信息打印件、被告中晟公司企业工商信息打印件、河南维港置业有限公司企业工商信息打印件、郑州康斯坦汀酒店管理有限公司工商信息打印件、郑东新区管委会出具的《政府信息公开答复书》、原告手机银行截图10张；被告卡莱顿公司提交的河南维港置业有限公司作出的《伟业国际广场项目情况说明》、沙蓬、李占青、代玉英诉河南维港置业有限公司房屋买卖合同纠纷诉讼材料复印件及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《物业经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。根据《物业经营管理合同》约定，被告卡莱顿公司应当向原告支付物业使用费。庭审中原告称，被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2019年10月31日。被告卡莱顿公司称，支付过。结合原被告向本院提交的证据及庭审陈述，本院对原告所述予以采信。故被告卡莱顿公司应向原告蔡翠霞支付位于郑东新区心怡路东、商都路北A幢20层06号房屋自2019年11月1日至2020年7月31日期间的物业使用费33506.25元；被告卡莱顿公司应向原告蔡翠霞支付位于郑东新区心怡路东、商都路北A幢20层07号房屋自2019年11月1日至2020年7月31日期间的物业使用费33580.5元；被告卡莱顿公司应向原告蔡翠霞支付位于郑东新区心怡路东、商都路北A幢21层10号房屋自2019年11月1日至2020年7月31日期间的物业使用费36607.5元。关于违约金，本院根据本案的具体情况酌定被告向原告支付违约金11400元。原告诉请判令被告中晟公司对上述款项承担连带清偿责任。被告中晟公司作为担保人在《物业经营管理合同》上签字，本院综合审查担保方式、担保范围、担保期限等认为，原告该项诉请符合法律规定与合同约定，本院予以支持。被告中晟公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡翠霞支付位于郑东新区心怡路东、商都路北A幢20层06号房屋自2019年11月1日至2020年7月31日期间的物业使用费33506.25元；二、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡翠霞支付位于郑东新区心怡路东、商都路北A幢20层07号房屋自2019年11月1日至2020年7月31日期间的物业使用费33580.5元；三、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡翠霞支付位于郑东新区心怡路东、商都路北A幢21层10号房屋自2019年11月1日至2020年7月31日期间的物业使用费36607.5元；四、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡翠霞支付违约金11400元；五、被告郑州中晟置业集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2726元，减半收取1363元，由原告蔡翠霞负担25元，被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司负担1338元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  彭磊二〇二〇年九月二十七日书记员  刘伟