辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0302民初3136号原告：王建生，男，1961年6月20日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原告：富明杰，女，1964年2月15日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被告：润欣商业发展（鞍山）有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区四道街33号。法定代表人：王磊，总经理。委托诉讼代理人：吴春伟，北京金诚同达（沈阳）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈珊珊，北京金诚同达（沈阳）律师事务所执业律师。王建生、富明杰与润欣商业发展（鞍山）有限公司（以下简称润欣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告王建生、富明杰，被告润欣公司的委托诉讼代理人吴春伟、陈珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建生、富明杰提出诉讼请求：1、请求润欣公司给付商品房销售合同中约定的违约租金补偿64000元；2、请求润欣公司赔偿经济损失12360元；3、诉讼费由润欣公司负担。事实与理由：2017年8月19日，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于华润置地广场第4幢1单元15层4号房屋。原告接收房屋后，于2017年9月1日发现墙体、顶棚等位置存在开裂等房屋质量问题。原告向有关部门反映后，被告组织人员进行维修，即对房屋顶棚及过梁进行碳纤维加固。但被告的维修人员实施了碳纤维加固行为后，顶棚位置无法刮大白，被告也没有将房屋的加固部位（尤其是顶棚）恢复维修前的外观条件，导致原告无法进行装修并入住。在维修后房屋交接时原告不认可维修行为达到合同约定标准，故没有在相关材料上签字认可维修成果。后原告一直向有关部门反映，要求被告继续维修行为，恢复原状，被告一直拖延，告知原告等待。后原告实在不能继续等待，并于2020年年末开始了房屋装修，并将棚顶位置安装吊顶予以遮掩被告的施工部位。被告存在合同约定的违约情形，故按照约定应承担相当于32个月房屋租金的补偿费用64000元（2017年9月1日至2020年4月30日共计32个月，每月租金按2000元计算）。同时对于原告自行恢复加固部位（安装吊顶）支出的12360元承当赔偿责任。润欣公司辩称，双方确实签订了商品房买卖合同。2017年8月29日，经原告验收合格，被告将房屋交付给原告使用。在原告使用期间反映的房屋质量问题，被告积极履行了维修义务，组织专业人员进行维修，并于2017年11月28日前维修完毕，符合使用条件，而原告迟迟不予确认。原告此后未提出异议或维修申请，擅自委托其他人员进行维修并要求被告承担费用，不予认可。房屋交付时是清水状态，原告主张的墙面、地面找平费用及购买吊顶费用是装修过程中必然产生的支出，应属于装修费用，不属于房屋交付标准范围，不同意承担。按照双方签订的补充协议第十六条1.3款约定，被告只应承担维修整改工程费用，不再承担其他赔偿或补偿责任。原告在2018年已经开始对房屋进行装修、使用，也应视为对被告维修的认可，故其主张32个月的租金损失不合理。原告未能举证证明实际发生了租金的支出，也未举证证明丧失了租金收益，且房屋对外出租成功与否也受其他因素影响，损失也不应由被告全部承担，原告也应承担部分责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：二原告提供的商品房买卖合同、协议、补充协议、签约声明、前期物业服务合同、住宅质量保证书、房产证，可以证明原告从被告处购房、双方签订协议约定相关权利义务，故予以采信。原告提供的照片一组，可以证明被告实施碳纤维加固后没有将房屋恢复至交付时的清水状态，故予以采信。原告提供的吊顶购买收据、维修费收条一张，可以证明原告购买了吊顶并支出了原碳纤维加固部位的除胶等恢复费用3000元，故予以采信。原告提供的照片四张，可以证明原告房屋可以对外出租，故予以采信。被告提供的商品房买卖合同及附件、房屋交付验收单、可以证明双方签订合同、原告向被告提出房屋质量问题，被告进行修缮（碳纤维加固）后原告对维修效果不满意而未予签收确认，故予以采信。被告提供的完工证明单、完工证明，可以证明被告认可自身的维修行为，但不能证明原告对被告维修行为的认可，故不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的，位于铁东区房屋，公安号为鞍山市铁东区建国大道710栋15层114号，产籍号为1-26-140-1154。房屋建筑面积93.80平方米，套内建筑面积74.87平方米。2017年8月29日，房屋交付给原告，交付状态是清水房。2017年9月初，原告发现房屋棚面及阳台与客厅间的过梁开裂，遂进行报修。被告派维修人员在2017年10月末至11月28日对原告家的室内客厅棚面、东侧阳台棚面、阳台与客厅间的过梁进行了碳纤维加固。维修施工结束后，被告对施工方的维修成果予以认可，但原告对维修效果不认可，认为没有恢复至清水房时的状态，室内黑暗，无法入住，故没有进行签收确认。后原告一直要求被告将碳纤维加固部位恢复至原清水房状态，但被告没有派相关人员作出进行施工恢复行为。原告的房屋一直没有进行装修、入住。2019年8月20日，原告自行雇佣人员将碳纤维加固部位进行了除胶、恢复行为，并进行了装修。并于2019年12月末进行装修。原告在顶棚部位安装吊顶，支出购买吊顶9360元及装修前对房屋恢复及清理支出3000元。原告家所在位置房屋在装修后可以对外出租收取租金。本院认为，原、被告之间系房屋买卖合同关系，被告作为销售方，应保证其销售给原告的房屋状态符合协议约定的居住条件。本案中，被告将房屋交付给原告后，出现房屋顶棚、过梁开裂的情形，被告采取碳纤维加固的维修方式对开裂部位进行维修，并无不妥。关于二原告主张的32个月的房屋租金损失，根据补充协议第十三条1.1约定，对房屋主体结构质量不合格需要进行鉴定，本案中原告已经接收了房屋，被告完成了房屋的交付，故可以证明被告提供的商品房符合合同约定的交付条件。现原告认为房屋棚面、过梁开裂属于主体结构质量不合格问题，未提供鉴定结论予以证明，故应承担举证不能的责任。对于其要求按照主体结构不合格的情形主张维修期间的租金补偿本院不予支持。结合庭审陈述可见，原告对于被告就房屋开裂部位进行碳纤维加固的维修方式是认可的，只是对碳纤维加固这一维修方式导致的维修后室内黑暗，影响居住不满意，才一直要求被告恢复原状，再由自己进行装修、对外出租。被告完成了维修施工后，没有积极地对原告的请求进行回馈，也未对维修后造成的不良室内效果与与原告进行沟通，而是一再拖延争议的解决。虽然被告完成了必要的维修施工行为，但不可否认的是，这一维修施工本不是每一住户房屋在交付后所必需的工程，故原告房屋的维修效果不良导致无法对外出租，进而影响租金收益的损害后果是因原告提供的房屋部位开裂导致的，被告仍应承担一定责任。原告一直要求被告对加固部位恢复原状，又陈述加固部位有胶，不能刮大白；但直至其自己对房屋进行装修时加固部位仍未恢复原状，而是采用了安装吊顶的方式直接将加固部位（黑暗部位）遮挡，可见原告也并未找到恢复原状的有效方法。那么其当初要求被告将加固部位恢复原状的想法本就是不可行的。原告在被告长时间不予解决的情况下爱一味等待，没有及时自救再主张赔偿，其对损失的扩大应负有一定责任。综上，双方均应就租金损失承担责任。关于原告主张的每月租金2000元，结合原告房屋的位置及精装房的实际租金水平，原告主张的租金价格在合理的范围之内，故本院予以支持。原告主张32个月的租金损失64000元一节，因双方对于争议问题的解决均有责任，原告2017年9月至2019年12月末自行装修前一直未入住，故对此期间的租金损失本院支持28个月，即56000元。原、被告各承担50%，即28000元。关于原告主张的吊顶9360元一节，该吊顶是精装房屋的基本配置，原告主张的租金按照精装房的标准，故该吊顶的费用认定为是原告收取租金的必要支出，故不再将其作为修复碳纤维加固部位的维修费用予以支持。关于原告主张的人工费3000元，根据原告提供的工作人员出具的工作内容，其中除胶工作是工作的一部分，故本院支持1500元。综上，对于王建生、富明杰的诉讼请求，本院支持由润欣公司赔偿29500元（28000+1500）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、润欣商业发展（鞍山）有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿王建生、富明杰29500元；二、驳回王建生、富明杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1709元，由二原告负担1049元，润欣公司负担660元。（该费用由二原告垫付，被告在履行判决确定的给付义务时加付二原告1049元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  贾春玲人民陪审员  赵 磊人民陪审员  刘 波二〇二〇年九月二十七日代理书记员  董晓明