新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1540号 上诉人（原审被告,反诉原告）:孙建明,男,1959年8月2日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人（原审被告,反诉原告）:李玉娇,女，1961年12月23日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：魏忠元，昌吉市新华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告,反诉被告）:哈德尔拜克·托乎达拜克,男,1964年5月15日出生,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被上诉人（原审原告,反诉被告）:沙依然苔·加肯,女,1963年5月21日出生,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人孙建明、李玉娇因与被上诉人哈德尔拜克·托乎达拜克、沙依然苔·加肯农村房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初3813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人孙建明、及共同委托诉讼代理人魏忠元，被上诉人哈德尔拜克·托乎达拜克、沙依然苔·加肯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙建明、李玉娇上诉请求：改判昌吉市人民法院（2019）新2301民初3813号民事判决第三、四项，改判上诉人不承担任何赔偿。事实和理由：原审法院查明事实不清，证据不足，判决不公。本案因被上诉人未按合同约定履行返还房屋义务而发生纠纷，产生的损失应当由被上诉人承担，上诉人不承担赔偿责任。 哈德尔拜克·托乎达拜克、沙依然苔·加肯辩称，因上诉人的行为，我们的损失远远超出了原审法院所判的金额，因家庭经济条件和生活客观原因，我们无法继续上诉，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 哈德尔拜克·托乎达拜克、沙依然苔·加肯向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告所签订的房屋买卖合同为无效合同；二、判令被告返还原告所支付的房款20000元；三、判令被告承担利息10000元；四、判令被告所修建设施损失33398.72元；五、判令被告承担本案鉴定费2200元。 反诉原告孙建明、李玉娇诉称，一、确认双方签订的房屋买卖合同无效；二、判令被告支付房屋使用损失费20000元（2010年9月20日-2019年5月，每月200元）；三、判令支付违约金20000元。 一审法院认定事实：2010年7月24日，原告哈德尔拜克.托乎达拜克、沙依然苔.加肯与本诉被告孙建明、被告李玉娇签订《合同》一份，约定被告将位于昌吉市××镇房屋所有权有偿转让给二原告，转让费为60000元，签订合同当日原告向被告支付房款20000元，交付房屋钥匙时支付房款20000元，剩余房款20000元于2011年12月1日前付清，若原告未按时付则被告有权收回房屋，任何一方违约就要承担20000元违约金。合同签订后，原告向被告支付20000元房款，被告于2010年9月将房屋交付给原告使用，原告在使用房屋的过程中，在院子里修建蓄水池及圈舍。原告的户口在乌鲁木齐市沙依巴克区，被告的户口在昌吉市三工镇二工（原春光村)村十组30号。 本案审理过程中，原告一审法院申请对涉案房屋新建蓄水池和圈舍进行评估。经本院委托新疆天丰建设工程项目管理有限公司鉴定，双方当事人对原告修建的设施使用的材料（砌砖）存在争议，被告认为圈舍的砌砖是院子里原有的建筑物的，故鉴定意见书将砌砖的造价列为11473.48元，将不包括砌砖的部分列为可确定造价，即21925.25元。原告向新疆天丰建设工程项目管理有限公司支付鉴定费2200元。 另查明，被告孙建明、李玉娇于2019年7月9日向一审法院申请对涉案房屋自2010年8月至2019年9月期间（即原告占有房屋期间）的房屋使用费。经一审法院委托中盛华资产评估有限公司鉴定，中盛华资产评估有限公司于2020年1月8日发出的退卷说明，载明：无法获取2010年至2016年期间的昌吉市三工镇春光十组房屋租金情况。 被告孙建明、李玉娇于2020年4月27日对上述鉴定意见书及退卷说明提出书面的异议，但未提交相应的证据材料，因此被告对鉴定意见书的异议不成立。一审法院认为，违反法律法规强制性规定或者社会公共利益的民事行为无效。本案原告及被告买卖的系农村房屋，房屋和宅基地无法分割，而原告系城镇居民，并非昌吉市三工镇二工村村民，故原、被告签订的《合同》系无效合同，故原告要求确认原、被告之间签订的《合同》无效的诉讼请求一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案原告向被告支付了房款20000元，双方签订的《合同书》无效后,原告应向被告返还房屋及院落，被告应向原告返还房款20000元，故原告要求被告返还房款20000元诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付利息10000元，本案中原告本身亦存在一定过错，因此，自己对相应的损失应当承担一定责任，对其主张的利息损失，一审法院不予支持。关于原告主张其在涉案房屋内修建蓄水池及圈舍造价33398.72元及鉴定费2200元的诉讼请求，新疆天丰建设工程项目管理有限公司在对原告修建的蓄水池及圈舍进行评估的过程中，由于被告认为圈舍的砌砖是院子里原有建筑物的，并不是原告购买的，故鉴定意见书将砌砖的造价列为不确定造价即11473.48元，将不包括砌砖的部分列为可确定性造价即21925.25元，由于被告提交的反驳证据，故一审法院将原告的损失认定为33398.72元。原告购买涉案房屋后修建了蓄水池及圈舍，使房屋得到妥善保管并且增值，双方签订的转让协议无效，原告向被告返还房屋，被告应赔偿原告相应的损失。原告交纳的鉴定费系为查明损失数额而支出。因原、被告在签订转让合同时均知晓房屋性质，双方对于合同无效均存在过错，对原告主张的损失33398.72元及鉴定费2200元，一审法院酌情确认由双方各自承担一半，即被告赔偿原告损失16699.36元及鉴定费1100元，原告此项诉讼请求超出部分，一审法院不予支持。被告认为原告修建的鉴定数额过高，本院认为经鉴定机构对现场进行勘察和测量后按照建筑工程计价规则计算，被告虽不认可但未向一审法院提交反驳证据，一审法院对被告的辩解意见不予采信。关于反诉部分，一审法院认为，由于反诉原告的第一项诉讼请求与本诉诉讼请求重合，因此不属于反诉请求；关于反诉原告要求被告支付房屋使用费20000元的诉讼请求，双方对于合同无效均存在过错，一审法院不予以支持；反诉原告要求反诉被告支付违约金20000元，本院认为，由于反诉原、被告之间的合同系无效合同，故该合同约定的违约金条款应属无效条款，故反诉原告的该项诉讼请求本院不予以支持。遂判决：一、确认原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯与被告孙建明、李玉娇于2010年7月24日签订的《合同》无效；二、被告孙建明、李玉娇于本判决生效后十日内向原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯返还购房款20000元，原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯于本判决生效后十日内向被告孙建明、李玉娇返还昌吉市三工镇二工村十组30号房屋；三、被告孙建明、李玉娇于本判决生效后十日内向原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯赔偿损失16699.36元；四、鉴定费2200元，由被告孙建明、李玉娇负担1100元，由原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯负担1100元，被告孙建明、李玉娇于本判决生效后十日内向原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯付清；五、驳回原告哈德尔拜克·托乎达别克、沙依然苔·加肯的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告孙建明、李玉娇的反诉请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同,应属无效。农村宅基地使用权具有人身属性,权利主体为农村集体经济组织成员,根据相关法律规定禁止转让给非本村集体经济组织成员。本案中,双方当事人买卖的系农村房屋，房屋和宅基地无法分割，而被上诉人系城镇居民，并非昌吉市三工镇二工村村民，故双方当事人签订的《合同》系无效合同，一审法院对此处理正确,本院予以确认。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。一审法院根据房屋买卖合同的具体履行情况、双方的过错程度、房屋交易价格,结合涉案房屋内修建的蓄水池及圈舍等事实因素,酌情确定的上诉人应赔偿被上诉人的相应经济损失数额,基于对双方经济利益的平衡,酌情确认由双方各自承担一半,本院予以维持。故上诉人要求改判上诉人不承担损失费的依据不足,本院不予支持。 综上所述，孙建明、李玉娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费245元，由上诉人孙建明、李玉娇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴鲁苏旦 审判员赵丽 审 判 员 伊 帕 尔 古 丽 二〇二〇年九月十七日 法官助理 拾   胡   拉 书 记 员 巴   丽   恒