浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初1228号 原告:宁波市鄞州横溪赢贝特家居用品厂（个人独资企业），统一社会信用代码：91330212L17745714M，住所地：宁波市鄞州区横溪镇大岙村。 诉讼代表人：钱伟，该厂厂长。 委托代理人：冯海波、林良勇，浙江金汉律师事务所律师。 被告：宁波酒埕岩旅游开发有限公司，统一社会信用代码：913302127503984922，住所地：宁波市鄞州区横溪镇大岙村。 法定代表人：蒋善玲。 委托代理人：叶伟军，浙江甬泰律师事务所律师。 被告：蒋善玲，女，1952年6月15日出生，户籍所在地：宁波市海曙区。 委托代理人：赵春圆，浙江甬泰律师事务所律师。 原告宁波市鄞州横溪赢贝特家居用品厂为与被告宁波酒埕岩旅游开发有限公司（以下简称酒埕岩旅游公司）、蒋善玲房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月11日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员张波萍适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行审理。原告宁波市鄞州横溪赢贝特家居用品厂委托代理人林良勇、被告酒埕岩旅游公司委托代理人叶伟军、被告蒋善玲委托代理人赵春圆到庭参加诉讼。审理过程中，原告申请保全并提供担保，本院经审查予以准许并裁定执行。本案经原、被告庭外和解未果，现已审理终结。 原告宁波市鄞州横溪赢贝特家居用品厂以其承租的别墅被强制拆除造成损失为由，向本院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告酒埕岩旅游公司签订的租赁合同；二、被告归还原告150万元房屋租赁款；三、被告赔偿原告60万元房屋装修款，并以150万元为基数按年利率24%计算自2019年6月28日至2019年12月3日的利息158000元，以及从2019年12月4日起至实际履行期止的利息；四、两被告承担连带责任。 被告酒埕岩旅游公司答辩称：第一，被告酒埕岩旅游公司对其出租的房屋并未取得产权证，故双方签订的租赁合同无效，原告无权要求解除；第二、同意返还扣除原告实际占用涉案房屋的使用费后的剩余款项；第三、对于原告主张的装修款及利息计算方式不予认可，合同中约定的违约金条款并非针对涉案拆除事由，且合同约定因国家政策需要拆除，双方互不承担责任。 被告蒋善玲答辩称：其并非被告酒埕岩旅游公司股东，也并非租赁合同签订主体，原告向被告蒋善玲汇款系根据租赁合同约定，被告蒋善玲收取款项应视为被告酒埕岩旅游公司收取款项。两被告不存在财务混同情形，请求驳回原告对其的全部诉讼请求。 本院经审理，认定的事实如下： 2018年3月1日，原告与（乙方）被告酒埕岩旅游公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告酒埕岩旅游公司承租位于宁波市鄞州区××镇××号别墅；甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）等；租赁期为2018年3月7日至2052年8月7日止，租金总额为150万元，由乙方一次性支付至甲方指定的被告蒋善玲个人账户；甲方有权依照法定程序转让，应当提前3个月书面通知乙方，甲方需一次性向乙方赔偿装修款等费用60万元，扣除乙方实际租赁期间的租金后，甲方返还乙方自房屋腾退之日起至2052年8月7日止以返还的房屋租金为基准按年息24%计算的利息，上述款项于乙方腾退房屋之日起七日内付清；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的互不承担责任；因上述原因而中止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。2018年3月12日、3月16日、3月17日，原告通过黄卓亚账户向被告蒋善玲分别转账80万元、40万元、30万元，合计150万元。2018年3月17日，被告蒋善玲出具收据一份，载明：收到原告承租的一号别墅三十五年租金计150万元。审理中，被告蒋善玲表示上述款项后未支付至被告酒埕岩旅游公司账户。后原告对涉案房屋进行装修。2019年6月28日，宁波市鄞州区横溪镇人民政府向被告酒埕岩旅游公司出具《限期拆除通知书》，认为因被告酒埕岩旅游公司未经批准，擅自在酒埕岩风景区进行违法建设，故责令其于2019年7月8日前自行拆除该违法建设的建筑物。被告蒋善玲于2019年6月29日签收。双方庭审中确认涉案房屋于2019年6月29日拆除。 另查明，章励萍持有被告酒埕岩旅游公司95%的股份，被告蒋善玲与章励萍系母女关系。 以上事实，由原告提供的《房屋租赁协议》、银行明细、收据、《限期拆除通知书》，被告蒋善玲提供被告酒埕岩旅游公司工商登记材料以及原、被告庭审陈述予以证明。 本院认为：本案争议焦点如下： 一、《房屋租赁协议》的效力问题。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁强调的是转移租赁物的使用和收益，租赁关系体现的是占有的转移，并不要求出租人必须是租赁物的所有权人或已取得产证，故被告酒埕岩旅游公司作为涉案房屋的合法占有人，有权出租房屋。《房屋租赁协议》系原告与被告酒埕岩旅游公司真实意思表示，本院认定其有效性。 二、租金的返还及赔偿问题。被告酒埕岩旅游公司于2019年6月29日收到《限期拆除通知书》并通知原告，涉案房屋于2019年6月29日被强制拆除。现原告主张其于2019年6月29日收到拆除通知，即被告酒埕岩旅游公司解除《房屋租赁协议》的意思表示，且《房屋租赁协议》项下标的于2019年6月29日灭失，故主张双方签订的《房屋租赁协议》于2019年6月29日解除。对于原告的上述主张，本院予以支持。因原告于合同解除之前实际使用租赁房屋，故被告酒埕岩旅游公司应扣除原告实际租赁期间的租金后将剩余租金返还原告，经核算，被告酒埕岩旅游公司应返还原告租金1442735元。被告酒埕岩旅游公司未及时归还，应支付自2019年6月30日起至实际归还之日止的利息。原告主张按照合同约定第九条第一款约定年利率24%计算利息，本院认为该条款并非适用于本案情形，原告主张的利息过高，本院认定自2019年6月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。至于原告主张的房屋装修款赔偿问题。被告酒埕岩旅游公司在庭审中确认涉案房屋确实经过装修，但对装修款金额有异议，并认为系因国家政策原因拆除，其无需承担赔偿责任。本院认为：涉案房屋确无房产证，被告酒埕岩旅游公司将无房产证的房屋出租给原告，最终涉案房屋被强制拆除，被告酒埕岩旅游公司存在过错。但原告在签订合同当时明知承租房屋无房产证，仍进行租赁，其对涉案房屋最终被强制拆除应具有预见性，故原告对其承租房屋被拆除后的经济损失也应承担责任。本院认定被告酒埕岩旅游公司对原告的装修损失承担50%的赔偿责任。关于装修款金额，原告虽未提供装修票据，但双方在《房屋租赁协议》中对于装修款等费用有明确约定，即使第九条第一款适用于房屋转让情形，但对于装修款等费用的金额确定并不随房屋转让或拆迁情形而变化，且双方约定的装修款等费用60万元金额（建筑面积约600平方米）并不明显过高，故本院对上述金额予以采纳。综上，被告酒埕岩旅游公司应赔偿原告装修款损失30万元。 三、被告蒋善玲的责任承担问题。 原告主张两被告财产混同，要求两被告承担连带责任。本院认为：第一，本案租赁法律关系事实清楚，根据合同相对性原则，《房屋租赁协议》合同双方系原告与被告酒埕岩旅游公司，双方在合同中明确约定租金支付到被告酒埕岩旅游公司指定的其法定代表人被告蒋善玲账户，故原告明确知晓其向被告蒋善玲支付租金的行为即为向被告酒埕岩旅游公司支付租金的行为，被告蒋善玲收取租金应视为其职务行为。第二，根据我国法律规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。被告蒋善玲并非被告酒埕岩旅游公司股东，即使基于其与公司大股东章励萍的身份关系，因被告酒埕岩旅游公司目前处于正常经营状态，现未有证据证明被告酒埕岩旅游公司无法清偿本案债务，且公司通过法定代表人账户收取款项在商业活动中较为常见，原告并无证据证明被告酒埕岩旅游公司通过其法定代表人账户收取租金系为逃避债务，仅凭被告蒋善玲收取原告款项来认定人格混同不能成立。再者，被告酒埕岩旅游公司通过其法定代表人账户收取租金后款项未支付至公司账户属于公司内部管理问题，与本案并无关联依据，被告酒埕岩旅游公司财务管理制度不规范，但不能证明其恶意逃避债务，因此，本案不符合《公司法》规定的法人人格否认制度，原告要求被告蒋善玲承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告宁波市鄞州横溪赢贝特家居用品厂与被告宁波酒埕岩旅游开发有限公司于2018年3月1日签订的《房屋租赁协议》于2019年6月29日解除； 二、被告宁波酒埕岩旅游开发有限公司返还原告宁波市鄞州横溪赢贝特家居用品厂房屋租赁费1442735元，并支付以1442735元为基数自2019年6月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告宁波酒埕岩旅游开发有限公司赔偿原告宁波市鄞州横溪赢贝特家居用品厂房屋装修费300000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告宁波市鄞州横溪赢贝特家居用品厂的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费减半收取13432元，由原告承担3022元，被告宁波酒埕岩旅游开发有限公司承担10410元，保全费5000元，由被告宁波酒埕岩旅游开发有限公司承担，承担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张波萍 二〇二〇年九月十七日 代书记员 金 珏