呼和浩特市中级人民法院民事裁定书（2020）内01民终2392号上诉人（原审原告）：薛守峰，女，住内蒙古自治区武川县。委托诉讼代理人：刘利军，内蒙古典和律师事务所律师。委托诉讼代理人：于子嫣，内蒙古典和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨文波，男，汉族，住内蒙古自治区包头市。被上诉人（原审被告）：内蒙古天旗房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔盛乐经济园区成长大道路北昭君世家东侧。法定代表人：付海林，该公司经理。被上诉人（原审被告）：杨有林，男。上诉人薛守峰因与被上诉人杨文波、内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）、杨有林执行异议之诉一案，不服武川县人民法院（2019）内0125民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。薛守峰上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、判决立即停止对薛守峰购买的位于武川县可镇新医院南侧可可花园小区B区7号楼3单元3楼西户住宅的强制执行。事实和理由：一、事实认定错误，薛守峰已经合法占有该房屋。2013年12月23日，薛守峰和天旗公司签订《武川可可花园商品房购销(预售)协议书》购买武川县可镇新医院南侧可可花园小区B区7号楼3单元3楼西户住宅。《武川可可花园商品房购销(预售)协议书》为薛守峰与天旗公司双方意思的真实表示，且不违反法律法规。同时薛守峰在2014年入住该住宅且一直居住至今，虽没有取得该房屋物权，但已经合法占有该住宅。而根据物权优先于债权的原则，虽然薛守峰尚未取得物权，但与杨文波同处于债权人地位，同时已经先行占有，则该占有的事实状态，也应受到法律保护。尤其是基于房屋买卖关系的转移占有行为，在当事人之间本身就包含了一种转移所有权的意思在内。因此，对于“一房数卖”的纠纷案件，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应优先保护已经办理房屋所有权变更登记的买受人，因为此时该买受人已经成为合法的物权人；对于各买受人均没有办理登记的，应当优先保护己经合法占有房屋的买受人。杨文波提供的《商品房认购协议》表明其在2012年11月29日购得该房屋，但并未入住，既未占有该房屋。所以应认定该住宅为薛守峰合法占有并终止强制执行。二、法律适用错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。杨文波依据(2017)内0125民初139号民事判决申请法院强制执行可可花园小区B区7号楼3单元3楼西户住宅。且杨文波是从河南华安建设集团有限公司处购买该房屋，该房屋是由天旗公司抵顶给河南华安建设集团有限公司，用以抵顶工程欠款，属于债权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在杨文波申请法院查封该房屋之前，薛守峰已经和天旗公司签订合法有效的书面买卖合同，同时该商品房为薛守峰用以居住，且薛守峰已经全部支付完毕相应价款，所以应当中止对该房屋的执行。杨文波辩称，杨文波的合同和薛守峰不一样，杨文波是从天旗公司购买，而薛守峰是从河南华安建设有限公司购买，河南华安建设有限公司可能没有销售权利，怎么能拿到房屋？薛守峰的合同，怀疑是假，没有什么真实性，不太清楚可能属于伪造。杨文波的房屋一直是由天旗公司售楼部通知办理的一切手续，办理手续一直在进行。应维持原判。天旗公司、杨有林未发表答辩意见。薛守峰向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对薛守峰购买的位于武川县可镇新医院南侧可可花园小区B区7号楼3单元3楼西户住宅的强制执行；2.判决确认薛守峰与天旗公司B区项目部2013年12月23日签定的《武川县可可花园商品房销售（预售）协议书》合法有效，并确认武川县可镇新医院南侧可可花园7号楼3单元3层西户属于薛守峰所有；3.本案诉讼费由杨文波、天旗公司、杨有林承担。一审法院认定事实：杨文波与天旗公司于2012年11月29日签订了《商品房认购协议》，购买位于××县户房屋一套，并于当日交清了总房款。合同约定了房屋交付时间、违约事项等内容。2017年杨文波向该院提起诉讼，要求天旗公司、杨有林交付房屋，支付逾期交房违约利息，承担本案诉讼费用。该院于2017年9月6日作出（2017）内0125民初139号民事判决书，判决内容如下：一、天旗房地产公司于本判决生效后三十日内交付杨文波约定购买房屋；二、天旗房地产公司支付杨文波延期交房违约金91191.75元【233825元×1%×39个月（2013年11月1日-2017年2月1日）】，款于本判决生效后十日内一次性付清；天旗房地产公司在房屋交付之前以月利率1%承担逾期利息，利息起算日为2017年2月2日；三、杨有林就房屋交付及延期交房违约金与天旗房地产公司承担连带责任。后天旗公司未向杨文波交付约定房屋，杨文波申请强制执行，该院于2019年7月2日作出（2018）内0125执129号公告，责令被执行人天旗公司、杨有林及其他入住使用人在公告之日起30日内腾空并迁出房屋。逾期该院将依法强制执行。另查明，天旗公司系武川县可镇可可花园B区的开发商，杨有林成立天旗房地产公司B区项目部，系该小区的实际开发人。再查明，薛守峰与河南华安建设有限公司武川县项目部负责人胡永彪于2013年12月23日签订《武川可可花园商品房购销（预售）协议书》，经办人为白新正。合同约定薛守峰购买位于武川县可镇新医院南侧可可花园的第7栋3单元3楼西户，总金额为人民币245544元。河南华安建设有限公司武川县项目部于当日为薛守峰出具了收款收据。2016年11月8日，薛守峰向武川县雲林物业服务有限公司交纳了物业费及其他费用共计4103元。薛守峰向武川县百川热力有限公司交纳了2015年-2017年间武川县可可花园B区7号楼3单元4楼西户的供暖费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，结合本院查明的上述事实，薛守峰提供的其与河南华安建设有限公司武川县项目部签订《武川可可花园商品房购销协议书》及收据，《武川县雲林物业有限公司入住收费表》及收据，《武川县百川热力有限公司证明》等证据，均不足以证明薛守峰取得了案涉房屋的所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，故不能排除人民法院的强制执行。同时，杨文波依据已生效判决的（2017）内0125民初139号民事判决书申请本院强制执行，该院依据上述民事判决书确定的内容，于2019年7月2日作出（2018）内0125执129号公告腾房内容，该院执行局依据此生效法律文书确定的义务依法作出执行行为并无不当。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决：驳回原告薛守峰的诉讼请求。案件受理费4983.16元，由薛守峰负担。经二审审理，本院审理查明的事实与一审一致。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”该条法律规定之所以要求执行异议之诉的诉讼请求与原判决、裁定无关，是因为执行标的与执行依据所确认的标的可能相同，如果原生效判决、裁定即指向执行标的，此时案外人对于执行标的主张的权利实质上是针对执行依据即原生效判决、裁定的异议，而执行异议之诉无法审查原生效判决、裁定是否正确，需通过审判监督程序处理。该立法理由同样适用案外人执行异议程序，如果案外人针对执行标的所提异议涉及原生效判决、裁定所指向的执行标的，那么应当裁定不予受理，告知其通过审判监督程序主张权利。简而言之，在执行标的和执行依据所确认标的相同的情况下，当事人不能通过案外人异议程序及执行异议之诉主张权利，而应当通过法律规定的其他途径寻求救济。本案中，生效裁判文书将被执行财产直接指向了本案涉案房屋，薛守峰的异议与作为执行依据的裁判文书有关，并非案外人执行异议及执行异议之诉的审理范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销武川县人民法院（2019）内0125民初1258号民事判决；二、驳回薛守峰的起诉。一审案件受理费4983.16元，退还薛守峰；上诉人薛守峰预交的二审案件受理费4983.16元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 杨蔚堃审判员 张蒙江审判员 蔡世杰二〇二〇年九月十一日（法官助理 齐兴宇书记员 葛丽媛