辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽04民终1303号 上诉人（原审原告）：王丹，女，汉族，1990年9月18日出生，住抚顺市东洲区。 上诉人（原审原告）：董辉，男，汉族，1975年1月31日出生，住抚顺市新抚区。 被上诉人（原审被告）：抚顺市顺城区鲜品汇生鲜超市，经营场所辽宁省抚顺市顺城区颐城街A2#07、08、09门市。 经营者：陈国庆，男，汉族，1981年9月28日出生，现住抚顺市顺城区。 原审第三人：抚顺市澳海房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区颐城街8─2号楼31号门市。 法定代表人：何平平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：迟维鑫，该公司法务经理。 上诉人王丹、董辉与被上诉人抚顺市顺城区鲜品汇生鲜超市（以下简称鲜品汇超市）、原审第三人抚顺市澳海房地产开发有限公司（以下简称澳海公司）租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初4252号民事判决向本院提起上诉，本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了开庭审理。上诉人王丹、董辉到庭参加诉讼，被上诉人鲜品汇超市、原审第三人澳海公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王丹、董辉上诉请求：一、依法撤销（2019）辽0411民初4252号民事判决，依法改判支持王丹、董辉一审的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由鲜品汇超市承担。主要事实和理由：一、原判认定事实不清。1、一审法院基于双方所签订的《鲜品汇生鲜超市场地经营权租赁协议》的内容，鲜品汇超市为王丹、董辉提供商品销售经营场地，并支付相关的租赁费，按销售额的6%的收取租赁费。这种情况下鲜品汇超市就应该提供合格的营业地点，保证王丹、董辉的合法权益。王丹、董辉每月营业额为5264元，因暖气爆裂导致其7个月无法经营，损失共计36848元。原一审法院没有查清本案事实，明显有损于王丹、董辉一方的合法权益。2、王丹、董辉于2016年10月份到鲜品汇超市场地经营，因当时场地为空屋子，没有任何装修，王丹、董辉因为需要经营零食及糖果因此需要相关货架，王丹、董辉自行装修及安装玻璃及货柜花费金额为4840元及装修人工费花费5500元。在一审中也提供了相应的照片。事发后，其他租户告知王丹、董辉，在该场地装修的货架及隔断、货物己全部被鲜品汇超市清空，这种直接的损失，发回重审后，原一审法院也没有查清本案事实。二、原判裁决有失公允，未能从根本上保护王丹、董辉的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，基于鲜品汇超市的相关行为，其应当承担相应的违约责任，并对王丹、董辉予以赔偿。三、一审审理程序错误。另案一审法院委托辽宁中华信资产评估有限公司出具的《报告书》（辽中评报字第111号）程序不合法，当时法院没有通知王丹、董辉去做评估，只是鲜品汇超市单方去找的评估机构。发生事故的时间是2017年3月14日，而实际评估的日期是2017年12月8日作出的评估报告，给涉及王丹、董辉档口的货物损失估价是4000元，明显低于实际损失，实际损失为22300元。 鲜品汇超市未发表辩称意见。 澳海公司未发表辩称意见。 王丹、董辉向一审法院诉讼请求：1、要求鲜品汇超市赔偿王丹、董辉损失（包括直接损失32926元及间接损失36848元），合计69774元；2、要求鲜品汇超市返还抵押金1万元、工作服抵押金100元、柜台押金200元、电子秤押金2000元、秤柜抵押金120元、广告牌120元、半月营业额2400元、装饰装潢损失4840元、木匠人工费5500元，合计25280元；3、鲜品汇超市承担本案诉讼费。事实及理由：2016年10月16日，王丹、董辉与鲜品汇超市签订了《鲜品汇生鲜超市场地经营租赁协议》（有协议书为证），经营休闲食品。协议签订后，王丹、董辉交纳鲜品汇超市抵押金1万元、工作服押金100元、柜台押金200元、电子秤押金2000元、秤柜抵押金120元、广告牌120元。此外，鲜品汇超市私自扣留王丹、董辉半个月的营业额2400元。王丹、董辉为了经营，购买玻璃花销2800元、木板2040元，组装人工费花销5500元，漏水导致组装的柜台无法使用。2017年3月14日，商场三楼暖气爆裂发水，为此鲜品汇超市在合同没有到期的情况下单方终止合同，擅自强行将王丹、董辉所有物品都清除（详见清单），导致王丹、董辉长达7个月无法营业，鲜品汇超市单方违约行为造成王丹、董辉直接损失及间接损失共计69774元。事情发生后，王丹、董辉多次要求鲜品汇超市赔偿损失及返还抵押金，但鲜品汇超市均以各种理由推脱至今。现诉至法院，请求法院维护王丹、董辉的合法权益。 一审法院认定事实，鲜品汇超市的企业性质为个体工商户。2016年10月26日，王丹、董辉（乙方）与鲜品汇超市（甲方）签订《鲜品汇生鲜超市场地经营权租赁协议》一份，约定甲方为乙方提供经营场地；甲方实行超市收入统一收取管理模式，乙方经营收入由甲方统一收取，每半个月结算一次；合同期限为2016年10月26日至2017年10月26日止；乙方签订本协议时应向甲方缴纳壹万元履行保证金，合同到期后无其他事由，保证金返还乙方；乙方自行保管好相关财产，如有损失及丢失均自行负责，与甲方无关。合同签订后，王丹、董辉按合同约定交纳合同履行保证金1万元，电子秤押金2000元、工作服费用100元。 另查，2017年3月14日，鲜品汇超市因楼上跑水被浸泡，导致不能经营。鲜品汇超市于2017年4月26日来院起诉房屋业主即澳海公司，要求该公司赔偿财产损失及经营损失，该院于2017年12月7日作出（2017）辽0411民初1556号民事判决书，判决澳海公司赔偿鲜品汇超市财产损失144780元。关于鲜品汇超市主张该公司赔偿经营损失部分，因鲜品汇超市在案件审理过程中以双方正在协商和解，申请撤回该项诉讼请求，该院予以确认，并确认双方最终无法达成和解，王丹、董辉可另行告诉。在该案审理过程中，依鲜品汇超市申请，该院依法启动鉴定程序，对于鲜品汇超市处损失进行鉴定，辽宁中华信资产评估有限公司于2017年8月29日出具《报告书》（辽中评报字第111号）。其中，王丹、董辉自认该份报告中房屋漏水财产损失评估明细表（表5-2-1）中第13项各种小食品损失系王丹、董辉在鲜品汇超市处经营过程中因漏水产生的损失，对于该项评估损失金额4000元不予认可，认为其损失远远超出评估金额。 一审法院认为，王丹、董辉与鲜品汇超市签订的《鲜品汇生鲜超市场地经营权租赁协议》系双方真实的意思表示且不违反法律规定，应认定为合法有效。双方均应按照合同履行各自的权利、义务。现王丹、董辉已经按照合同约定交纳各项押金进行经营，鲜品汇超市于2017年3月14日起无法进行实际经营，现合同约定履行期限（2016年10月16日至2017年10月16日）已届满，故王丹、董辉请求鲜品汇超市返还押金、赔偿损失与法有据。关于王丹、董辉主张鲜品汇超市返还抵押金1万元、电子秤押金2000元、半月营业额2400元、工作服100元，鲜品汇超市均无异议并同意返还，依法予以确认。关于王丹、董辉主张广告牌费用120元一节，王丹、董辉向本院提交了抚顺市顺城区美丽图文工作室盖章的《收据》予以证明，鲜品汇超市抗辩广告牌系王丹、董辉自行购买与其无关。该院认为，王丹、董辉主张的该项费用的收取方为抚顺市望花区涌泰美术社并非本案鲜品汇超市，故王丹、董辉要求鲜品汇超市予以返还于法无据，无法支持。关于王丹、董辉主张的柜台押金200元、秤柜抵押金120元一节，王丹、董辉对此未能提供证据加以证明，且鲜品汇超市对此不予认可，故无法支持。关于装饰装潢费用及人工费，因王丹、董辉未能提供相关证据，不予支持。关于王丹、董辉主张鲜品汇超市赔偿直接损失32926元（小食品）一节，在鲜品汇超市因涉诉超市漏水起诉澳海公司财产损害纠纷案件中，针对本案王丹、董辉经营的小食品部分经评估价值为4000元，虽王丹、董辉对于该项金额不予认可，认为其实际损失远远超出评估金额，但该项损失确为王丹、董辉经营货物损失，经生效判决确认该笔赔偿款已经给付鲜品汇超市，故鲜品汇超市应对前述4000元小食品损失返还给王丹、董辉，对于王丹、董辉主张的超出该数额的损失部分，王丹、董辉提供的进货单仅能证明其进货数量、货款金额等，无法证明前述货物均已因房屋漏水灭失，在鲜品汇超市不予认可且王丹、董辉无法提供其他证据佐证的情况下，不予支持。关于王丹、董辉主张鲜品汇超市赔偿7个月营业额损失，现王丹、董辉要求按照其推定的营业额标准计算其可期待利益的损失，因王丹、董辉未能提供其漏水前五个月的营业额情况，且营业额尚包括货物的成本等，并不等同于王丹、董辉的净利润，故对王丹、董辉主张该项请求，因其未能提供相应的证据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决：一、抚顺市顺城区鲜品汇生鲜超市于本判决生效之日起10日内返还王丹、董辉抵押金10000元、电子秤押金2000元、工作服费用100元、半月营业款2400元、各种小食品部分损失4000元，合计18500元。二、驳回王丹、董辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1918元，由王丹、董辉负担1655元，抚顺市顺城区鲜品汇生鲜超市负担263元。 二审审理期间，王丹、董辉提交的新证据：证人苏某提供的书面证人证言，主要内容为2016年10月苏某与另外两名装修工在鲜品汇超市承接装修展柜的工作，共计收取人工费5500元。用以证明王丹、董辉为装修租赁档口支出人工费5500元。经本院审查，该证据不足以证明其提出的鲜品汇超市应赔偿其人工费5500元的诉讼主张，对该份证据本院不予采纳。 经二审审理查明，王丹、董辉与鲜品汇超市签订《鲜品汇生鲜超市场地经营权租赁协议》的租赁期限为2016年10月10日至2018年10月10日。这一事实有一审期间王丹、董辉的提供的《鲜品汇生鲜超市场地经营权租赁协议》予以证明，本院依法予以认定。对一审法院认定的租赁期限，本院予以更正。对一审法院认定的其他事实部分，本院予以确认。 本院认为，依据当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点可归纳为：一、鲜品汇超市是否应赔偿王丹、董辉7个月的经营损失，该经营损失数额如何认定。二、货物损失的赔偿数额如何认定。三、鲜品汇超市是否应赔偿王丹、董辉的装修损失。 一、鲜品汇超市是否应赔偿王丹、董辉7个月的经营损失，该经营损失数额如何认定。王丹、董辉与鲜品汇超市签订租赁合同，是双方当事人真实的意思表示，不违反法规规定，合法有效。在房屋租赁合同关系中，出租人应保证交付的租赁标的不存在瑕疵，保证租赁标的质量、性能等方面符合合同要求，保证承租人实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中房屋漏水虽为澳海公司所致，但依据以上法律规定及双方签订的租赁合同，鲜品汇超市提供的租赁标的存在瑕疵，不能实现合同目的，应向承租人王丹、董辉承担相应的违约责任。鲜品汇超市应赔偿王丹、董辉合理期限的经营损失，王丹、董辉上诉主张鲜品汇超市给付其7个月的经营损失，未超出剩余的合同期限，应予支持，但其主张应以每月营业额5264元计算经营损失数额依据不足，且其在一、二期间未能提供充足、有效的证据证明其具体的经营损失数额，故考虑本案的实际情况，本院参照《辽宁省2017年度道路交通售房损害赔偿标准有关数据》当中，批发、零售业年平均工资为48694元，酌定王丹、董辉7个月的经营损失为28404.8元（48694元/12月*7个月）。 二、货物损失的赔偿数额如何认定。依据租赁合同关系，鲜品汇超市应承担相应违约责任，赔偿王丹、董辉的货品损失。王丹、董辉对一审法院以另案的评估鉴定认定的其货品损失的数额4000元不予认可，但其在一、二审期间未能提供充分、有效的证据证明在发生漏水后，在承租场地中其货品的数量及实际价值，对其提出的应赔偿其货品损失22300元的主张，本院无法支持。该评估鉴定报告说明对委估资产损失在2017年8月21日所表现的市场价值做出了公允反映。本案浸泡物品发生的时间为2017年3月14日，王丹、董辉出售的货品为各种小食品，部分商品食用保质期短，评估鉴定时该部分货品的市场价值较浸泡发生时发生了一定的贬损。因鲜品汇超市提出由其与澳海公司进行侵权诉讼确定赔偿数额，王丹、董辉未能及时进入承租场地确认现场货品及取走未受损货品，该部分物品价值贬损的风险应由鲜品汇超市承担；且鲜品汇超市不是受损物品的所有人，其与侵权人澳海公司就董辉、王丹的物品损失确认的数额，并未经物品所有人认可，现物品损失已无法重新评估，综合考虑王丹、董辉的本人陈述、提交的进货单及其受损后的实际情况，依据公平原则，本院酌定鲜品汇超市应给付王丹、董辉的货品损失数额为11150元。 三、鲜品汇超市是否应赔偿王丹、董辉的装修损失。王丹、董辉对其承租的档口进行了装修及购置货柜，对以上项目的经济支出应为其为了实现经营目的而投入的必要的经营成本，且其已实际经营及使用。本院争议焦点一部分已认定了王丹、董辉未能经营的经济损失，另对该部分装修损失数额其在一、二审期间其未能提供充足的证据证明，在其已实际使用一定期限后购置物品亦存在折旧价值，故对王丹、董辉提出的鲜品汇超市应赔偿其装修损失10340元的主张，本院不予支持。 综上所述，对上诉人王丹、董辉的上诉主张，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初4252号民事判决； 二、抚顺市顺城区鲜品汇生鲜超市于本判决生效之日起10日内返还王丹、董辉抵押金10000元、电子秤押金2000元、工作服费用100元、半月营业款2400元，以上共计14500元； 三、抚顺市顺城区鲜品汇生鲜超市于本判决生效之日起10日内给付王丹、董辉经营损失28404.8元、货物损失11150元，以上共计39554.8元； 四、驳回王丹、董辉的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1918元，由王丹、董辉负担767元，抚顺市顺城区鲜品汇生鲜超市负担1151元。二审案件受理费58元，由王丹、董辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 强 审判员 梁馨月 审判员 黄 霞 二〇二〇年九月三日 书记员 付 晶