四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初2352号 原告：成都市聚业房地产开发有限公司，住所地：成都市迎晖路134号。 法定代表人：曾本蓉，经理。 委托诉讼代理人：薛松，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐李，男，系该公司员工。 被告：李维，男，1991年10月10日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：罗攀，四川皆有法律师事务所律师。 原告成都市聚业房地产开发有限公司（以下简称“聚业公司”）与被告李维商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告聚业公司的委托诉讼代理人薛松、徐李、被告李维及其委托诉讼代理人罗攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚业公司向本院提出诉讼请求：判令1．解除聚业公司与李维签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《蝴蝶洲补充协议及附件》；2．李维向聚业公司支付房贷代偿款507756.38元；3．李维于本判决生效后10日内配合聚业公司办理注销成都市青白江区凤祥大道1266号蝴蝶洲2幢1单元12层1201号房屋的合同签约备案登记（合同签约备案号1018769），若李维逾期不履行，则视为授权聚业公司自行办理解除该合同签约备案事宜；4．李维于本判决生效后10日内配合聚业公司办理注销成都市青白江区凤祥大道1266号蝴蝶洲2幢1单元12层1201号房屋的预告登记【川（2018）青白江区不动产证明第0014065号】，若李维逾期不履行，则视为授权聚业公司自行办理解除该房屋预告登记；5．李维向聚业公司支付违约金142876.2元；6．李维向聚业公司支付律师费35000元；7．李维承担本案的案件受理费、保全费、公告费等诉讼费。事实和理由：2018年6月19日，聚业公司与李维签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《蝴蝶洲补充协议及附件》，约定李维以按揭贷款支付方式向聚业公司购买位于成都市青白江区，房屋总价714381元。根据合同约定，李维向聚业公司支付按揭购房的首期款214381元，余款500000元由李维向银行申请贷款支付。聚业公司按照合同约定，协助李维办理了商品房买卖合同签约备案。而李维于2019年11月15日起已未实际支付房屋贷款本息。银行于2020年6月4日向聚业公司发出《履行保证担保责任通知书》，并直接扣收聚业公司507756.38元以代为清偿李维所欠银行的贷款本息、罚息等。此后，聚业公司多次联系李维，但李维无任何回应。为维护聚业公司的合法权益，诉至法院，望判如所请。 李维辩称，李维实际履行了支付购房款义务，其向银行贷款后未按时偿还，系因其暂时失业，并非恶意违约，现李维对聚业公司主张解除合同无意见。《补充协议》系格式文本，整体条款加重李维的义务，减轻聚业公司的责任；聚业公司作为保证人承担保证责任后行使追偿权，其主张债权的总数额不应超过实际承担的保证债权数额；现李维身患疾病、父母收入亦低无力支付原告起诉的违约金。综上，聚业公司主张的违约金明显过高，违背违约金填补守约方损失的立法本意，本案中双方均存在过错，违约金应当酌情予以调减。 本院认定事实如下：2018年6月19日，李维与聚业公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《蝴蝶洲＜商品房买卖合同>补充协议及附件》，约定由李维购买聚业公司开发的位于青白江区凤祥大道1266号蝴蝶洲2幢1单元12层1201号商品房，建筑面积95.89平方米，房屋总价714,381元。关于付款方式，双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条和《蝴蝶洲＜商品房买卖合同>补充协议及附件》第三条约定，李维采用贷款方式付款，于2018年6月15日前支付首期房价款214,381元，占全部房价款的30%，余款500,000元向成都银行股份有限公司申请贷款支付，期限：30年。关于逾期付款责任，双方在《蝴蝶洲＜商品房买卖合同>补充协议及附件》第三条第二款第（6）项约定“若买受人违反与贷款银行（包括住房公积金中心委托银行）商品房担保贷款合同的约定（包括但不限于未能按时足额偿还按揭贷款本息）或因买受人行为导致银行解除与买受人签订的贷款合同，致使出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于代买受人偿还银行全部或部分贷款，代买受人偿还全部或部分到期贷款和/或提前偿还未到期的全部或部分贷款，银行要求出卖人回购房屋，银行从出卖人账户中直接扣款），由此而导致的出卖人的损失及产生的所有费用（包括但不限于出卖人向银行承担代替买受人还款、支付违约金、罚金、出卖人因此追索担保损失或解除合同时按诉讼标的的8%-10%支付的律师代理费用、诉讼费用、保全费用、公告费用、执行费用、差旅费用、收回房屋再出售交易成本费、税费、资金占用利息、为解决买受人的违约行为承担的其他责任）均由买受人承担。买受人在银行发出催款通知之日起计算违约行为发生的时间，买受人应在出卖人发出书面通知后5个工作日内将上述出卖人承担的损失和费用偿付给出卖人，并按该商品房总价款5%的比例承担违约金，同时，无论房屋是否正式登记于买受人名下，亦无论买受人是否入住，出卖人均有权选择解除《合同》及本《补充协议》。出卖人选择解除《合同》及本《补充协议》的，买受人应在接到出卖人通知之日起5日内交还房屋给出卖人同时支付《合同》约定总房款的20%的解除合同违约金，并办理撤销房屋登记相应手续，已支付的房屋价款，在买受人交还房屋并配合出卖人办理了解除该商品房合同备案登记，以及其他商品房转移回出卖人的相关手续并承担由此产生的全部税费的情况下，出卖人在扣除前述应由买受人承担的损失和产生的所有费用及违约金以外，如有剩余房款出卖人于15个工作日内将余额无息退还给买受人，若有不足的部分，出卖人有权继续向买受人追偿。”该条款字体已加黑加粗。上述两份合同有李维的签字捺印及加盖聚业公司的公章。 同年6月13日，李维向聚业公司支付了案涉房屋首付款214,381元。 同年7月10日，李维作为借款人及抵押人、成都银行股份有限公司作为贷款人、聚业公司作为保证人签订《个人房产按揭借款合同》，约定成都银行股份有限公司向李维提供案涉房屋的贷款，李维用案涉房屋作为抵押，聚业公司为李维提供连带责任保证担保，并于次日就上述合同向四川省成都市蜀都公证处办理公证，该公证处出具《2018）川成蜀证内经字第99724号具有强制执行效力的债权文书公证书》。 案涉房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2018年7月10日办理了登记备案手续（合同签约备案号：1018769）；案涉房屋于2018年8月14日办理了抵押权预告登记手续，预告登记权利人为成都银行股份有限公司，预告登记义务人为李维，被担保主债权数额为500,000元，债务履行期限：2018.7.10至2048.7.10。（川（2018）青白江区不动产证明第0014065号不动产登记证明）。 因李维未按时偿还银行贷款，2020年6月4日，成都银行股份有限公司武侯支行向李维发出《个人贷款催收通知书》，截至2020年6月3日，逾期天数为201天，逾期金额合计17,404.46元。同日，成都银行股份有限公司武侯支行向聚业公司发出《履行保证担保责任通知书》。同月30日，成都银行股份有限公司武侯支行出具《说明》，聚业公司已将李维逾期按揭贷款结清，代偿金额为507,756.38元。 为处理本案诉讼事宜，聚业公司于2020年6月30日与泰和泰律师事务所签订《委托代理合同》，并根据该代理合同的约定支付了律师代理费35,000元。 庭审中，李维对聚业公司主张解除合同无意见，且聚业公司与李维均认可现今房价与2018年李维购买时相差不大。 以上事实有原告聚业公司提交的营业执照、身份证、《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《蝴蝶洲＜商品房买卖合同＞补充协议及附件》、首付款支付凭证、收据、公证书、《个人房产按揭借款合同》、《个人贷款催收通知书》、《履行保证担保责任通知书》、说明、《不动产登记证明》、《委托代理合同》、四川增值税专用发票、中国建设银行网上银行电子回执及当事人的当庭陈述等证据予以证明。 本院认为，李维主张其与聚业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《蝴蝶洲＜商品房买卖合同＞补充协议及附件》系格式文本，但经审查合同中需李维注意的部分均加粗加黑显示，李维在签订合同时有义务详细阅读了解，且上述合同均系李维和聚业公司签字捺印或盖章确认，应系双方当事人的真实意思表示，不存在重大误解或显失公平的情形，亦不违反法律、行政法规的相关规定，应属合法有效。故，李维与聚业公司均应按照合同约定和法律规定行使自己的权利、履行自己的义务。根据合同约定，李维未按约定向成都银行还款付息，导致聚业公司向成都银行承担了连带清偿责任，聚业公司作为出卖人有权解除合同，且李维对解除合同亦无异议，因此，聚业公司关于解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《蝴蝶洲＜商品房买卖合同＞补充协议及附件》的主张成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，聚业公司依照《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《蝴蝶洲＜商品房买卖合同＞补充协议及附件》约定的解除条件，将解除房屋买卖合同的意思表示在了民事起诉状中，因此，李维收到起诉状副本之日，即为解除合同的通知到达之日。综上，《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《蝴蝶洲＜商品房买卖合同＞补充协议及附件》于2020年8月18日李维收到起诉状时解除。 关于聚业公司主张的违约金问题，《蝴蝶洲＜商品房买卖合同＞补充协议》约定，若出卖人解除合同，买受人应在接到出卖人通知之日起5日内交还房屋给出卖人同时支付《合同》约定总房款的20%的解除合同违约金。审理过程中，李维抗辩违约金约定过高，请求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定为李维请求调整违约金提供法律依据，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约方主张违约金约定过高调整的前提是违约方给守约方造成实际损失，参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等一刀切的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”的规定，本案中，李维未对违约金约定过高的举证予以证明，聚业公司对违约金约定合理也没有提供相应的证据。本院结合合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持聚业公司主张支付违约金的请求，由李维向聚业公司支付违约金60,000元。 关于律师费，因《蝴蝶洲＜商品房买卖合同＞补充协议及附件》中约定了若买受人违反与贷款银行商品房担保贷款合同的约定，致使出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任，由此而导致的出卖人的损失及产生的所有费用均由买受人承担，同时聚业公司提交了委托代理合同、增值税发票佐证律师费已实际产生及具体金额，故聚业公司主张李维支付律师费35,000元的诉请，本院予以支持。 关于聚业公司主张李维支付房贷代偿款507,756.38元的诉讼请求，因房屋买卖关系已解除，聚业公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。 关于聚业公司要求李维配合其办理注销案涉房屋的合同签约登记备案及预告登记的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，聚业公司基于解除合同后请求李维协助聚业公司办理房屋抵押预告登记注销手续（恢复原状）的请求，本院予以支持。另，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款关于：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”之规定。商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权的一项行政管理行为，是否备案登记或注销登记，均应由行政管理部门审查后决定。但聚业公司与李维双方在《蝴蝶洲＜商品房买卖合同＞补充协议及附件》第三条第二款第（6）项约定：“出卖人选择解除《合同》及本《补充协议》的，买受人应在接到出卖人通知之日起5日内交还房屋给出卖人同时支付《合同》约定总房款的20%的解除合同违约金，并办理撤销房屋登记相应手续……”该约定不违反法律、行政法规的规定，故本院对聚业公司要求李维协助其到房产管理部门办理商品房买卖合同签约备案登记注销手续的请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、原告成都市聚业房地产开发有限公司与被告李维签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《蝴蝶洲＜商品房买卖合同＞补充协议及附件》于2020年8月18日解除； 二、被告李维于本判决生效之日起15日内向原告成都市聚业房地产开发有限公司支付违约金60,000元； 三、被告李维于本判决生效之日起15日内向原告成都市聚业房地产开发有限公司支付律师费35,000元； 四、被告李维于本判决生效之日起15日内协助原告成都市聚业房地产开发有限公司办理注销成都市青白江区凤祥大道1266号蝴蝶洲2幢1单元12层1201号房屋的合同签约备案登记（合同签约备案号1018769）及预告登记【川（2018）青白江区不动产证明第0014065号】； 五、驳回原告成都市聚业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5,328元（已减半收取），由原告成都市聚业房地产开发有限公司负担4,590元，被告李维负担738元。（此款已由原告成都市聚业房地产开发有限公司垫付，被告李维在本判决生效之日起十五日支付给原告成都市聚业房地产开发有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张晖 二〇二〇年九月二十二日 书记员  吴觅