辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1712号 上诉人（原审原告、反诉被告）：程显平，男，1963年5月4日出生，汉族，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：吴喜强，丹东市振兴区良方法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁虎跃（丹东）客运有限公司，住所地丹东市元宝区八道东路1号。 法定代表人：张明俊，董事长。 委托诉讼代理人：马生亮，辽宁中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄河，辽宁中天律师事务所律师。 上诉人程显平因与被上诉人辽宁虎跃（丹东）客运有限公司（以下简称虎跃公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程显平及其委托诉讼代理人吴喜强、被上诉人虎跃公司的委托诉讼代理人马生亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程显平上诉请求：1、撤销一审判决中的第一项，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人自2006年开始一直是房屋租赁关系，上诉人在2017年8、9月份还在支付租金，所以合同继续有效，转变成不定期合同。2017年10月20日，被上诉人强行将上诉人正在经营的饭店关闭，赶走服务人员，将店内经营设施搬离并锁门贴封条，严重侵害了上诉人的经营权，所以被上诉人应赔偿上诉人2017年10月20日至2020年4月份的全部经营损失和饭店内设施、装修的损失。一审法院认定评估事项因上诉人无法提供相关材料被评估机构退回，属上诉人举证不能错误。被上诉人在2017年10月20日违法强行将上诉人正在营业的饭店关闭，造成饭店里的所有物品无法拿出。鉴定物品被被上诉人控制，所以导致上诉人无法提供鉴定机构所需的评估材料。根据证据规则第95条规定，上诉人的证据控制在被上诉人处，如果被上诉人无法提供，上诉人主张的损失，法院应予支持，视为上诉人主张成立。 虎跃公司辩称，涉案租赁合同到期后，被上诉人一直催促上诉人签订新的租赁合同，但上诉人没有与被上诉人签订新的租赁合同。被上诉人自2017年3月多次向上诉人催缴房屋占有费用，上诉人与被上诉人在2017年5月24日签订协议书，约定如上诉人逾期未搬离或未全部搬离视为遗弃店内剩余物品，所有物品将视为废品处理。此约定在上诉人与被上诉人签订的租赁合同中也有相同的约定。因此，被上诉人在多次通知联系上诉人腾退房屋，在登报发公告亦无效的情况下，采取措施收回房屋是依据双方合同约定，并不存在违约行为，上诉人如有损失按照合同约定也应由其自行承担。 程显平向一审法院起诉请求：判令被告继续履行合同并赔偿原告各项损失暂计10000元（待评估后确定）。 虎跃公司向一审法院反诉请求：一、依法判令反诉被告立即向反诉原告支付房屋占有使用费29296.66元；二、依法判令反诉被告立即给付反诉原告为收回房屋支出的搬家费600元，公告费1000元，挂号信资费3.8元，合计：1603.80元；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月22日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告（甲方）将位于站前客运站发车场旁，樱花宾馆对面，（地址丹东市振兴区九纬路客运公司4-2号门市房），自编11号，面积126平方米租给乙方经营使用，租期一年，即2014年12月23日起至2015年12月22日止。同时约定年租金82200元，月租金6850元，原告（乙方）一次性交纳合同保证金15000元，保证金不计利息，合同期满乙方无违约行为，被告一次性返还原告；原告必须按时交纳租金，超过规定时间三日为滞缴，逾期10天按原告自动终止合同处理，被告有权收回房屋另行发包，预交房租及保证金不予返还。乙方需要对房屋装修改造时，必须经被告同意方可进行，其装修改造所投入的资金，被告不做任何补偿，承租合同结束时，除可移动部分外，归被告所有。原告用上述房屋经营饭店。该合同到期后，双方未再签订房屋租赁合同，原告仍继续使用租赁房屋，并按上述租金标准向被告交付租金。期间因原告未及时交纳租金，被告于2017年4月24日禁止原告营业，经协商，双方于2017年4月25日签订房屋出租缴费协议书一份，载明：“甲乙双方签订的《房屋租赁合同》（下称《合同》）第一条规定：合同起止时间2014年12月23日至2015年12月22日，合同期满。截止到2017年4月24日乙方仍未与甲方签订《合同》，且乙方拖欠甲方租金五个月（甲方分别在2017年3月1日、4月13日对乙方本人下达了缴费通知和催费告知单，并经乙方本人签字认可）。经查乙方已经违反了《合同》规定：第三条和第十三条规定内容。为保证甲方《合同》真实有效，维护甲方的权力，在甲方多次催缴无果后，甲方在2017年4月24日上午对乙方承租门市房进行查封。后经与乙方协商，乙方保证在2017年4月25日上午10时30分前向甲方交纳拖欠的五个月租金，并且在2017年5月24日前办理签订新版《合同》（一次交纳一年租金）。如在规定时间内乙方没有履行本协议，甲方将视为乙方放弃续签合同，请乙方在本协议期满（2017年5月24日）前搬出房屋，如期交还房屋。如乙方逾期未搬离或未全部搬离，视为乙方遗弃剩余物品，所有物品将作废品处理。若乙方与甲方因合同终止事宜发生纠纷，甲方将通过法律途径解决，并要求乙方承担相应的损失，甲方所有损失将从乙方保证金（15000元）中扣除。本协议一式两份，期限为协议签订日期后一个月，在期限内发生任何安全问题由乙方全部负责。特此声明！”该协议上甲方处盖章为“辽宁虎跃（丹东）客运有限公司永昌大市场”，乙方处原告本人签字。原告租金交纳到2017年8月23日。因被告认为原告未按前述房屋出租缴费协议书履行，被告于2017年10月20日禁止原告营业。2018年3月7日，被告将案涉房屋内物品搬离至仓库，后将房屋租赁给案外人。2018年9月20日，原告向丹东市公安局振兴分局站前派出所报案。2018年12月5日，丹东市公安局振兴分局以没有犯罪事实为由作出不予立案通知书。 诉讼中，原告请求对“因被告非法关门贴封条占有原告饭店至今，给原告造成每月饭店经营损失”进行评估。因原告未能提供评估所用材料，评估机构将委托退回。 一审法院认为，原告与被告于2014年12月22日签订的房屋租赁合同到期后，双方未再签订书面的合同，双方在此之后继续履行即为不定期租赁合同，双方均可随时解除合同。被告行使合同解除权后又将案涉房屋租赁给案外人，系法律赋予其合理处分权能，故在被告不同意与原告继续履行租赁合同而案涉房屋已经另行租赁他人的情况下，对原告请求继续履行合同的主张该院不予支持。被告作为出租人，在解除合同时应给原告合理的时间，以便原告处理剩余食材等物品或另行寻找经营场地，原告虽提出赔偿请求，但其请求主要依据评估结果，而评估事项因原告无法提供相关材料被评估机构退回，故属于原告举证不能，在原告没有明确赔偿数额及没有充分证据证明自己主张的情况下，该院对其赔偿主张不予支持。在被告禁止原告经营开始至原告物品搬离期间的租金问题，因原告此时并非正常使用房屋，故对反诉原告（被告）主张反诉被告（原告）支付租金的请求该院也不予支持；对于搬离物品的费用，为反诉原告单方支出，其真实性无法确认，故对此项该院不予支持；关于公告费及挂号信费用，不属于必要费用，故对反诉原告此项主张该院不予支持。判决：一、驳回原告程显平的诉讼请求；二、驳回反诉原告辽宁虎跃（丹东）客运有限公司的反诉请求。本诉案件受理费50元，由原告负担（原告已预交）；反诉案件受理费267元，由反诉原告负担（反诉原告已预交）。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案的争议焦点是，1、双方当事人签订的《房屋租赁合同》是否应继续履行；2、被上诉人是否应赔偿上诉人主张的经营损失及物品损失。 关于双方当事人签订的《房屋租赁合同》应否继续履行的问题。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》有效期至2015年12月22日，合同到期后，被上诉人未收回涉案房屋，上诉人继续支付租金并在涉案房屋内经营饭店，此时双方当事人形成不定期租赁合同关系，皆享有随时解除合同的权利。故被上诉人解除租赁关系、将涉案房屋另行租赁给他人并不违反法律规定。一审法院驳回上诉人继续履行合同的诉讼请求有事实和法律依据。 关于被上诉人是否应赔偿上诉人主张的经营损失及物品损失的问题。2017年4月25日，因上诉人拖欠被上诉人五个月房租，双方当事人签订了《房屋出租缴费协议书》，约定若上诉人未在2017年5月24日前与被上诉人签订新版《合同》，视为上诉人放弃续签合同。双方当事人未按《房屋出租缴费协议书》签订新的租赁合同，仍为不定期租赁合同关系，在上诉人欠缴租金时，被上诉人有权通知上诉人解除合同、腾退房屋。并且上诉人也认可在《收房通知书》上签字的为其饭店工作人员，说明上诉人对被上诉人的通知内容是明知的，对不予腾退房屋的后果也是有预判的。此外，上诉人主张有物品损失，但由于上诉人停止营业时，并未列明饭店内物品清单，因此无法核定上诉人主张的物品是否存在丢失和毁损。至于经营损失问题，因上诉人无法提供鉴定机构所需的评估材料导致无法鉴定，故原审判决以举证不能驳回其该项诉讼请求并无不当。上诉人主张相关评估材料现由被上诉人控制，其无法提供，但原审法官曾组织双方当事人共同到存放物品处查看，并未找到上诉人所说的评估材料，因此上诉人该主张无法得到支持。 综上所述，程显平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由程显平负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年九月二十七日 书记员 王晓宇