辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1881号上诉人（原审原告、反诉被告)：何洪江，男，1963年11月21日出生，满族，住鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：白海昇，辽宁晟通律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告)：刘丽，女，1977年11月20日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：白海升，辽宁晟通律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：鞍山中骏房地产开发有限公司，住所地鞍山市千山区鞍海路线4950号第三层。法定代表人：郑晓乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：金国强，该公司员工。上诉人何洪江、刘丽因与被上诉人鞍山中骏房地产开发有限公司（以下简称中骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院（2019）辽0311民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何洪江、刘丽的共同委托诉讼代理人白海升，被上诉人中骏公司的委托诉讼代理人金国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何洪江、刘丽上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判被上诉人将案涉房屋交付给上诉人，并向上诉人支付逾期交房违约金（暂定）1万元（以290万元的万分之二为标准从2014年1月1日起至房屋交付之日止按日计算违约金），不服金额暂为1万元；2.依法判决被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一审事实认定错误，包括：一审认定，2013年9月29日，中骏房地产开发有限公司通知何洪江、刘丽交接房屋并办理入住手续，以及至今通过邮寄、登报等途径通知，但何洪江、刘丽一直未接收房屋是错误的。事实上，被上诉人不但没有通知上诉人接收房屋，反而拒绝交付房屋。2.原审判决认定工程竣工日期为2013年6月30日是错误的。3.原审判决认定被上诉人己经履行了全面交房的义务及上诉人无故未收房且构成违约是错误的。一审法院认定的涉及工程验收等方面的证据没有依法当庭进行举证质证，一审程序违法。一审法院在审理及作出案件事实认定时，回避了一个基本事实，即中骏·汤泉香墅是否具有工程竣工验收备案表（证）资料，案涉房屋是否具备法定的交付条件，而关于这一点是非常重要的，如果确认了中骏·汤泉香墅不具有工程竣工验收备案表（证）资料，那么案涉房屋便不具备法定的交付条件。上诉人认为：中骏·汤泉香墅不具有工程竣工验收备案表（证）资料，上诉人购买的房屋不具备法定的交付条件。商品房涉及的工程进行了工程竣工验收并取得了备案表（证）资料是商品房可以交付使用的前提条件，该规定是法律强制性规定。即使双方的商品房买卖合同作出了不同的约定（见双方之间的商品房买卖合同附件四第二十一条），但作出的约定不能违反法律强制性规定。事实上，双方的商品房买卖合同附件四第二十一条的约定违反了法律强制性规定，是无效的约定。截至目前，上诉人购买的商品房一直处于不能依法交付的状态，被上诉人应当承担民事责任。一审法院对于被上诉人提供的证据予以全部采信是错误的，特别是对于被上诉人提供的千山晚报、催交房通知、EMS寄送详情单、查询记录等予以认定更是违背基本事实，连被上诉人自己都承认无法提供有上诉人签收的上述材料且上诉人否认收到上述材料，一审法院是依据什么采信上述证据的呢？一审法院混淆了建设工程单位工程验收和工程竣工验收的不同法律后果。鞍山中骏房地产开发有限公司辩称，服从原审判决。何洪江、刘丽向一审法院起诉请求：1.依法判决被告中骏公司将“中骏·汤泉香墅”小区第66幢1单元-1-3层1号，公安号为千山区鞍海路900-66栋-1-3层3号，产籍号为43-22-86-3011的房屋交付给原告；2.判令被告中骏公司支付逾期交房违约金10,000元(以290万元的万分之二为标准从2014年1月1日起至房屋交付之日止按日计算违约金)；3.判令被告中骏公司承担全部费用。被告(反诉原告)中骏公司向该院提出反诉请求：1.要求反诉被告支付反诉原告迟延收房违约金暂定人民币10,000元(自2013年10月9日计算至实际收房之日，每日按商品房总价款的0.05%计算，暂计至2019年11月20日违约金)；2.要求反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月15日，原告何洪江、刘丽与被告中骏公司签订了合同编号为2011050663011的《商品房买卖合同》(以下简称合同)、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准及附件四合同补充协议、附件五前期物业服务合同。合同主要约定：何洪江、刘丽购买由中骏公司开发的“中骏·汤泉香墅”第66栋1单元-1-3层1号房，产籍号：43-22-86-3011，该房屋建筑面积为336.54平方米，商品房单价为8270.35元/平方米，购房总价款为2,900,000元。合同第八条约定商品房交付期限为“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求，商品往房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确，前期物业管理已落实等。”第九条约定了逾期交房的违约责任“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理(不做累加)：2、逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。”补充协议中约定：第二十六条“出卖人通知买受人商品房交付事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，本人或授权委托人持有有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第8日起，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意收房，该商品房的风险和费用自动转移由买受人承担，出卖人应按购房合同约定承担保修责任。由于买受人原因未能在通知书规定的交房期限届满后7日内办理完商品房交房手续的，从通知的交房期限届满后第8日起，出卖人可按日向反诉被告收取商品房总价款的0.02%。若买受人自交房期限届满后第90日仍不办理交接手续的，出卖人可自通知的交房期限届满后第8日起，按日向反诉被告收取商品房总价款的0.05%，直至商品房交接手续办理完毕之日止。”合同签订后，何洪江、刘丽依约履行合同，于2013年4月16日、8月27日将购房款交付给中骏公司。2013年9月29日，中骏公司通知何洪江、刘丽交接房屋并办理房屋入住手续，以及至今通过邮寄、登报等途径通知，但何洪江、刘丽一直未接收房屋。另查，诉争房屋所在的中骏.天峰御泉(一期)66楼在2013年6月30日经建设单位鞍山中骏房地产开发有限公司、监理单位鞍山大道建筑工程监理有限公司、施工单位鞍山市金松建筑工程有限公司及设计单位厦门新区建筑设计院有限公司共同出具《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》，综合验收结论为验收合格。该验收记录载明工程开工日期2011年4月10日，竣工日期2013年6月30日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告(反诉被告)何洪江、刘丽与被告(反诉原告)中骏公司签订的《房屋买卖合同》及其附件，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效，何洪江、刘丽与中骏公司均应依约履行。关于案涉房屋是否存在延迟交付一节，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二十一条约定：“出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第八条、第十四条交付期限的约定。出卖人应当在2013年12月31日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。”中骏公司庭审中出示了《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》及交房通知催告函等充分证明其已全面履行交房义务,故对于何洪江、刘丽主张中骏公司交付房屋及支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。关于被告(反诉原告)中骏公司提出的诉讼时效已过的辩解，因自2013年9月29日始至今，中骏公司不间断的以多种方式通知原告(反诉被告)何洪江、刘丽前来交接房屋，故诉讼时间存在中断的情形，故中骏公司的该项辩解不成立，该院不予采信。关于被告(反诉原告)中骏公司主张原告(反诉被告)何洪江、刘丽支付迟延收房暂定违约金10,000元一节，本案中，中骏公司已于2013年9月29日始通过多种方式通知何洪江、刘丽送达交房通知书，何洪江、刘丽无故未收房，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二十六约定，何洪江、刘丽已构成违约，应按合同约定向中骏公司支付违约金(从2014年1月9日起至实际收房日止)。鉴于按合同约定计算出的违约金数额较大，现中骏公司暂主张违约金按10,000元计算，系中骏公司对自身合法权益的处置，不违反法律规定，该院予以准许，对该院未支持超出部分的违约金，可另行主张权利，故对中骏公司的该项诉讼请求，因有事实、合同之依据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、驳回原告(反诉被告)何洪江、刘丽的全部诉讼请求；二、原告(反诉被告)何洪江、刘丽于该判决生效之日起十日内在给付被告(反诉原告)鞍山中骏房地产开发有限公司迟延收房违约金10,000元。案件受理费100元(本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元)，减半收取50元，由原告(反诉被告)何洪江、刘丽负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议，对案涉房屋交付期限、交付条件、出卖人向买受人发出各项通知的方式以及联系地址等事项进行了约定。该合同补充协议载明：“第二十一条、出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第八条、第十四条交付期限的约定。出卖人应当在2013年12月31日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。如出卖人未能在上述期限内达到上述交付条件，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期（以下称宽展期，宽展期自本条前述的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生可以据实顺延的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在宽展期届满前具备交付条件，并将符合交付条件的商品房交付买受人使用，买受人同意宽展期内购房合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。若该商品房提前符合交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日起应由买受人承担的相关费用。”“第四十五条、除出卖人及买受人另有约定的除外，双方的联系地址和联系电话以购房合同所填写的为准，买受人保证购房合同中所填写的联系地址为可送达地址。如买受人变更购房合同中的联系地址或联系电话，应在变更之日起三日内书面告知出卖人，否则出卖人以原联系方式与买受人联系即视为已通知买受人，由此产生的一切后果由买受人自行承担。”“第四十六条、购房合同提及的出卖人向买受人发出的各项通知，出卖人可选择在报纸上刊登公告或按购房合同载明的买受人通讯地址向其寄送书面通知(包括但不限于挂号邮件EMS、公证送达等具体方式)两种形式中任一种，并自在报纸刊登公告之日起或书面通知寄送后3日起即视为买受人已接到出卖人所发出的通知。购房合同中规定的各项期限均含假期，如到期日最后一天为节假日则顺延至最近一个工作日。”本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》及其附件四合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。本案诉讼过程中，被上诉人向法庭提交了单位(子单位)工程质量竣工验收记录、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书（编号为2016年第023号）、千山晚报、催交房通知、EMS寄送详情单及查询记录等证据。本院经审查认为，上述证据具有真实性、关联性及合法性，可以证明案涉房屋已竣工验收合格，符合双方当事人合同约定的房屋交付条件的事实。被上诉人已经按照合同载明的上诉人的地址，通过合同约定的送达方式向上诉人送达了房屋交付所需文件，其履行行为符合双方合同约定。一审期间，上述证据经庭审质证，充分保障了双方当事人的诉讼权利，原审法院对上述证据予以采信，对所证事实予以认定，适用法律正确，程序合法。上诉人关于案涉房屋没有工程竣工验收备案表（证）资料，不具备法定交付条件，原审判决程序违法，并要求被上诉人承担逾期交房违约责任，支付违约金的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人向其交付案涉房屋一节，根据审理查明的事实，上诉人已经支付了案涉房屋的全部价款，被上诉人虽已按照合同约定的期限、方式通知上诉人接收该房屋，但双方当事人尚未办理房屋交接手续，上诉人亦未实际受领该房屋，上诉人关于要求被上诉人向其交付案涉房屋的上诉主张，符合法律规定，应予支持。原审判决驳回上诉人的此项诉讼请求，适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人何洪江、刘丽上诉请求部分能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鞍山市千山区人民法院（2019）辽0311民初1133号民事判决的第二项；二、撤销鞍山市千山区人民法院（2019）辽0311民初1133号民事判决的第一项；三、鞍山中骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向何洪江、刘丽交付“中骏·汤泉香墅”小区第66幢1单元-1-3层1号，公安号为千山区鞍海路900-66栋-1-3层3号，产籍号为43-22-86-3011房屋；三、驳回何洪江、刘丽的其他诉讼请求。一审案件受理费、反诉费共计100元，减半收取50元，二审案件受理费50元，均由何洪江、刘丽负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二〇年九月二十二日书记员 赵 洋