安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖04民终731号 上诉人（原审原告）：余波，男，1982年8月4日生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 上诉人（原审原告）：李立素，女，1982年8月1日生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：雷明晶，北京京师（合肥）律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：代耀，北京京师（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海锦堂投资管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路1630号8幢10602号，组织机构代码55880735-6。 法定代表人：郭冬，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：付燕燕，女，1982年11月17日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 被上诉人（原审被告）：朱广霞，女，1972年11月29日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：宋家瑜，男，汉族，1970年3月3日出生，住淮南市谢家集区，系朱广霞丈夫。 被上诉人（原审被告）：许邵敏，女，1979年12月9日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市八公山区。 被上诉人（原审被告）：邱梅，女，1969年9月29日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 被上诉人（原审被告）：姚德宏，女，1971年10月20日出生，回族，住安徽省淮南市八公山区。 被上诉人（原审被告）：朱文好，男，1967年11月23日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市谢家集区。 被上诉人（原审被告）：八公山区斗鱼宾馆，住所地安徽省淮南市八公山区新庄孜紫金时代广场三层，统一社会信用代码92340405MA2T14TQ0M。 经营者：刘川富。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 上诉人余波、李立素因与被上诉人上海锦堂投资管理咨询有限公司（以下简称锦堂公司）、付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏（以下简称姚德宏等五人）、朱文好、八公山区斗鱼宾馆(以下简称：斗鱼宾馆)返还原物纠纷一案，不服安徽省淮南市八公山区人民法院（2019）皖0405民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人余波、李立素的委托诉讼代理人雷明晶、代耀，被上诉人付燕燕、许邵敏、姚德宏，朱文好和斗鱼宾馆的委托诉讼代理人武新春到庭参加诉讼，锦堂公司、朱广霞、邱梅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余波、李立素上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、一审认定涉案商铺属于产权式商铺是认定事实错误。1.涉案商铺没有隔断作为明确界限，并不能认定为商铺无法独立经营，只要有物理空间存在，在空间范围内均可实施一定的经营行为，一审认定单个商铺没有独立的强弱电和给排水系统就不能独立经营也是错误的；2.从涉案商品房买卖合同来看，并未约定涉案商铺为产权式商铺，也未约定商铺经营权和所有权分离，涉案商铺之所以在初期出现所有权与经营权分离，是余波、李立素通过商业委托经营合同实现的，而非产权式商铺赋予的，一审认定余波、李立素在购买时即明知涉案商铺为产权式商铺错误；3.余波、李立素主张返还的是物权所有权，而非主张独立经营权，一审法院以涉案商铺不具有独立经营权的客观条件、无法实际分割为由，驳回返还原物诉讼请求，属于对案件事实认定不清；4.涉案商铺物理空间能否认定，可以通过现场勘验来确定，一审法院没有准许现场勘验程序违法。二、一审判决适用《中华人民共和国物权法》第七条和《中华人民共和国合同法》第六十条，是适用法律错误。余波、李立素主张返还原物并不损害公共利益，也不损害他人合法权益，一审判决适用法律错误。 许邵敏辩称，有超过一半的业主授权租赁商铺，我们虽然拥有商铺的产权，但并不具备独立的运营条件，所以商铺的所有权与我们的自主经营权是分离的。 姚德宏辩称，我们是经过大多数业主授权的，有200多位业主领取房租，说明他们是同意房屋出租的。一楼有独立的门面，我们二楼和三楼没有，不具备独立经营的条件，商铺整体出租对大多数业主有利。 朱文好辩称，一、朱文好根据《商铺租赁协议》依法租赁取得紫金时代广场一二三层商铺的使用权，并按约定支付押金和租金。余波、李立素的商铺在朱文好承租商铺之内，建筑面积仅28.46平方米。二、《商铺租赁协议》依法成立合法有效，对商铺业主依法产生效力。案涉商铺属于产权式商铺，不能独立或单独对外出租，为避免长期闲置造成损失，紫金时代广场商铺业主委员会等代表商铺业主与朱文好签订《商铺租赁协议》，该协议得到221户商铺业主授权同意，并盖有业主委员会、商铺业主委员会印章，并有业主委员会的委员姚德宏等五人的签名确认。之后商铺交给朱文好使用，朱文好依约支付押金和租金，进行装修并对外招商，实际投入了大量资金。《商铺租赁协议》合法有效、于法有据。三、《商铺租赁协议》对余波、李立素产生法律效力。大部分商铺业主授权商铺业主委员会、业主委员会姚德宏等人对外招租，与朱文好签订《商铺租赁协议》。综上，请求法院依法驳回余波、李立素的诉讼请求。 斗鱼宾馆辩称，一、2018年9月斗鱼宾馆从朱文好处依法取得了紫金时代广场三层商铺使用权用于经营宾馆，余波、李立素的商铺在斗鱼宾馆承租商铺之内，建筑面积仅28.46平方米。二、朱文好与紫金时代广场业主委员会、紫金时代广场商铺业主委员会、姚德宏、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅签订《商铺租赁协议》合法有效。三、《商铺租赁协议》对余波、李立素产生法律效力，大部分商铺业主授权商铺业主委员会、业主委员会姚德宏等人对外招租，与朱文好签订《商铺租赁协议》。综上，请求法院依法驳回余波、李立素的诉讼请求。 付燕燕当庭陈述没有答辩意见，锦堂公司、朱广霞、邱梅未提交书面答辩意见。 余波、李立素向一审法院起诉请求：1、判令锦堂公司、姚德宏等五人、朱文好、斗鱼宾馆立即共同腾空房屋并向余波、李立素返还“紫金时代”广场商业三层351号房屋（房产证号：房地权证淮八字第××、13××88号）；2、判令锦堂公司、姚德宏等五人、朱文好、斗鱼宾馆共同支付余波、李立素房屋占用使用费27253元（该费用暂自2018年1月6日算至2019年5月6日，参照租金标准256140＊0.08＊1.33），后续费用自2019年5月7日起，按照月租金标准继续计算至实际交房之日止；3、请求判令上述被告向原告支付律师费4000元；4、被告承担本案诉讼费、公告费、保全费。 一审法院认定事实：关于本案事实，已经（2017）皖0405民初1580号生效判决所确认，对该生效判决中所确认的事实予以认定。 一审法院另查明，余波、李立素取得的房地产权证载明，房地坐落，八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场商业351，建筑面积28.46平方米，套内建筑面积17.2平方米。房屋总价款为256140元。上述权属证书中，未记载房产的四至界限，房产平面图中仅注有商铺号，没有详细测量尺寸。余波、李立素所购351号商铺位于八公山紫金时代广场三层，该商铺与其他众多分割的商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确界限，无法独立经营。自订立《紫金时代广场商业委托经营合同》后，由于锦堂公司经营不善，无法组织商场整体运营，致使余波、李立素所购商铺长期处于闲置状态。锦堂淮南分公司也未按约支付租金，2017年11月15日，余波、李立素起诉淮南市浩泰房地产开发有限公司、上海启创房地产经纪有限公司、上海锦堂投资管理咨询有限公司、上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司至淮南市八公山区人民法院，要求解除其与上海锦堂公司淮南市分公司签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》，并要求四被告承担租金、违约金等。2017年12月22日，该院作出（2017）皖0405民初1580号民事判决书，判决解除余波、李立素与上海锦堂公司淮南市分公司于2012年4月11日签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》；淮南市浩泰公司、上海启创公司、上海锦堂公司共同向余波、李立素支付租金40982元、违约金55848元等。 一审法院再查明，2017年3月3日，出租方紫金时代广场业主委员会作为甲方，与作为乙方的朱文好签订一份商铺租赁协议，参与商谈协议的紫金时代广场业主委员会的委员还有姚德宏、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅。《商铺租赁协议》第三条：甲方将位于淮南市八公山区商铺整体出租给乙方（朱文好）使用；第四条：商铺租赁期共计10年，自2017年3月3日至2027年3月3日。其2017年3月3日至2018年3月3日为招商及装修期，此租赁期间甲方不收取租金、乙方免交租金；第五条租金及支付：（1）紫金时代广场一楼、二楼、三楼全部商铺的租金每年125万元，甲方不提供税务发票，2017年3月3日至2018年3月3日为招商装修期甲方免收租金；（2）依据80%以上业主授权，乙方按本协议将应付的商铺租金转账商铺委员姚德宏账户；（4）本协议生效时乙方支付甲方30万元，其中20万元合同生效后自动转为租金，另外10万元作为房屋租赁押金。乙方2017年3月3日支付甲方42.5万元房租（2018年3月3日至2018年9月3日房租），2018年1月1日支付62.5万元下半年房租（2018年9月4日至2019年3月3日房租）。其余支付房租为半年一付，提前2个月支付；第十二条本协议的附件：紫金时代广场业主委员会成立的相关材料，出租商铺80%以上业主的授权委托书等内容。《商铺租赁协议》盖有紫金时代广场业主委员会印章，并由业主委员会的委员姚德宏、付燕燕等5人的签名。上述被出租的商铺中，就包含有余波、李立素所有的351号商铺。姚德宏等人按照如下标准向业主支付租金：每年的租金以业主购买房屋的总价款乘以3.2%。 一审法院还查明，余波、李立素第二项诉请要求参照的租金标准8%，与（2017）皖0405民初1580号民事判决中确定的标准是一致的。 上述事实，本院二审予以确认。 一审法院归纳本案争议焦点，并评判如下：一、关于余波、李立素要求返还商铺的诉讼请求是否能够得到支持的问题。本案所涉紫金时代广场的商铺为产权式商铺。虚拟产权式商铺是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。由于所销售商铺没有实质意义的不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，没有明确的四至界限，没有独立的墙体将商铺与相邻其他商铺、过道相隔离，单个商铺亦没有独立的强、弱电和给、排水系统。从本案案件事实看，虽然余波、李立素就涉案商铺取得了房屋不动产权证，但涉案商铺的上述特点决定了余波、李立素的商铺与其他业主的商铺在使用和经营上具有整体、不可分割性，即单个业主无法通过独立使用、经营其购买的商铺获益，其必须通过与其他商铺整体管理的方式才能产生收益。余波、李立素在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，该模式即是商铺所有权与经营权相分离的虚拟产权式商铺经营模式。余波、李立素应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。虽然其提交的权属证书能证明本案所涉商铺归其所有，但产权证未记载商铺四至界限。余波、李立素所购商铺未进行过实体上的物理分割，其要求返还的351号商铺所处位置与相邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有区分隔断墙体，其专有部分难以与其他商铺业主的权益相区分，并不具备独立经营的客观条件,无法实际分割。另外，结合已查明的事实，余波、李立素已经授权付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏5人与朱文好签订了《商铺租赁协议》，其与朱文好之间存在租赁合同关系。双方约定的租赁期限为10年，现仍在租赁期限内。故余波、李立素主张锦堂公司、姚德宏等五人、朱文好、斗鱼宾馆返还351号商铺的诉请，无事实和法律依据，依法不予支持。针对余波、李立素提出的现场勘验申请，因余波、李立素的该项申请对本案的处理没有实际意义，对原告的该项申请不予准许。针对余波、李立素称朱文好提交的授权委托书系伪造，本人未签名等陈述理由，因余波、李立素未提交相关证据佐证该陈述理由，故对授权委托书系伪造的观点不予采信。二、关于余波、李立素要求对方共同支付27253元（该费用暂自2018年1月6日算至2019年5月6日，参照租金标准256140*0.08*1.33，后续费用自2019年5月7日起，按照月租金标准继续计算至实际交房之日止）的诉讼请求是否能够得到支持。根据本案已查明的事实，因余波、李立素与朱文好之间存在租赁合同关系，余波、李立素只能依据合同关系要求朱文好支付租金。余波、李立素要求锦堂公司、姚德宏等五人、朱文好、斗鱼宾馆支付房屋占用使用费明显是适用法律关系错误。经一审法院释明，并征求余波、李立素意见，问其是否要将主张锦堂公司、姚德宏等五人、朱文好、斗鱼宾馆支付房屋占用使用费的诉请变更为支付房屋租金，但是，余波、李立素明确表示不变更该项诉请。因余波、李立素与朱文好之间系租赁合同关系，余波、李立素要求被告支付房屋占用使用费无事实和法律依据，对该项诉请不予支持。关于余波、李立素主张锦堂公司、姚德宏等五人、朱文好、斗鱼宾馆支付律师费4000元的诉讼请求，因无事实和法律理由，对此不予支持。综上，判决驳回余波、李立素的诉讼请求。案件受理费581元，由原告余波、李立素负担。 二审中，姚德宏等五人向本院提交以下证据:一、成立业主委员会业主签名表6张，证明在推选业主委员会、成立业主委员会上余波、李立素有签字。二、授权委托书，证明有二百多名业主的签字，同意商铺出租和租金等事宜。三、微信群截图，证明余波、李立素有要求代签的截图，同意授权委托书内容，让业主代表代签。四、公示公告，证明从2015年开始商铺有重大事情都会公告在QQ群，公示在商铺门口，所有事宜本案业主是知晓的。五、房租发放记录，证明已有197户业主同意，按公示的租金计算方法，领取租金，即商铺实际购房款的3.2%。余波、李立素质证认为：证据一真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关联性，经余波、李立素核实，他们并未在该份材料上签字。证据二真实性、合法性、关联性均有异议，是姚德宏签的，余波、李立素未授权姚德宏代签，也不予追认。证据三真实性、合法性、关联性均有异议，属于电子证据，极易被篡改或是伪造，姚德宏等五人未提供实体储存原件，法院不应采用。证据四真实性、合法性、关联性均有异议，余波、李立素未见过，也不知在何处张贴，上面加盖了紫金时代广场业主委员会公章，但业主委员会至今尚未成立。证据五真实性、合法性、关联性均有异议，上面没有余波、李立素的签字，应该提供银行流水，而不是签字单，来证明各业主同意领取租金，其他业主授权不代表余波、李立素也授权。朱文好、斗鱼宾馆对证据二授权委托书没有异议，其他证据不清楚，请法庭核实。锦堂公司未提交书面质证意见。对于证据一、二、三，因在其他关联案件中，生效判决对该三份证据的真实性已经予以确认，本案中，这三份证据的真实性本院予以认可。对于证据四、证据五,经法庭庭后核实原件，对该两份证据真实性予以认可。 本院归纳本案二审争议焦点为：一、余波、李立素要求锦堂公司、姚德宏等五人、朱文好、斗鱼宾馆腾空返还商铺的请求是否应得到支持；二、余波、李立素要求锦堂公司、姚德宏等五人、朱文好、斗鱼宾馆共同支付商铺占用使用费的请求是否应得到支持。 关于争议焦点一，本院认为，开发商与业主签订的普通商铺销售合同，通常情况下，业主向开发商全额支付房款或通过按揭方式付清房款，取得不动产权证，开发商在约定期限内交房，交房时，购买的商铺物理四至明确，商铺在物理上是独立的，业主在接收商铺后，自主使用经营或租给他人获得租金收益。而产权式商铺的销售模式，是开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，商铺销售合同载明面积，但权属证书即使有四至，依该四至界址，无法确定商铺具体的空间位置。开发商也不向业主实际交付商铺，业主虽拥有商铺的产权，但并不独立经营，而是由开发商或者管理运营公司进行整体返租，直接接手整体商业项目，统一对外招租运营。该种商铺买卖合同往往对统一经营管理的商业运营模式作出详细规定，合同一般会要求所有商铺必须由管理公司统一管理，从合同签订的目的来看，业主购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者分红红利。本案中，涉案商铺的开发商浩泰公司委托启创公司将本案所涉“紫金时代广场”的商铺分割为面积不等的若干商铺对外销售，启创淮南分公司代理销售“紫金时代广场”之后，进行了销售宣传和广告散发，在其散发的“紫金时代广场”销售广告单中即宣传了运营管理商为锦堂公司，允诺12年租约保障，前两年租金收益抵房款，在购房时直接结算扣减，并允诺每年收益率，余波、李立素之后与锦堂淮南分公司签订的涉案商铺的委托经营合同中有关租金回报的标准与启创淮南分公司发布的销售广告所载明的投资回报方式基本一致。涉案商铺权属证书中，未记载房产四至界限，房产平面图中仅注有商铺号，没有详细测量尺寸，即无法确定涉案商铺具体空间位置。综上可见，本案所涉商铺属于典型的产权式商铺，一审法院对此认定正确，没有准许现场勘验，程序也并无不当，在确认涉案商铺性质的基础上，适用《中华人民共和国物权法》第七条和《中华人民共和国合同法》第六十条规定，驳回余波、李立素的诉讼请求，适用法律正确。 关于争议焦点二，一审法院认定余波、李立素与朱文好之间系租赁关系的情况下，要求余波、李立素将主张的房屋占用费变为租金，但其坚持不变更，一审法院驳回其要求房屋占用费的主张，并无不当。余波、李立素主张的律师费4000元无事实和法律依据，一审法院予以驳回符合法律规定。 综上所述，余波、李立素的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费581元，由余波、李立素负担。 本判决为终审判决。 审判长  陶春雨 审判员  岳文超 审判员  代 奇 二〇二〇年九月二十三日 法官助理朱启凡 书记员巫祖悦 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。