宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0213民初6114号 ? 原告：宁波豪韵家具有限公司。住所地：宁波市奉化区江口街道方桥工业区经纬一路，统一社会信用代码为91330283308961617Y。 法定代表人：史松云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：施周，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡碧莹，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：何小珠，女，1971年10月10日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：周俊奇，浙江鑫目律师事务所律师。 被告：宁波市奉化区方桥兴王五金厂。住所地：宁波市奉化区江口街道方桥工业区恒东路，统一社会信用代码为92330283MA2AH19L4T。 经营者：王小波，该厂厂长。 原告宁波豪韵家具有限公司（以下简称豪韵家具公司）为与被告何小珠、宁波市奉化区方桥兴王五金厂(以下简称兴王五金厂房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月6日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法适用普通程序审理。2020年1月6日，本院根据原告的申请，依法作出（2019）浙0213民初6114号民事裁定书，裁定查封被告何小珠、被告兴王五金厂的财产，保全价值2000000元，本院予以准许。本院于2020年3月18日公开开庭审理了本案，原告豪韵家具公司的委托诉讼代理人施周、胡碧莹，被告何小珠的委托诉讼代理人周俊奇到庭参加诉讼，被告兴王五金厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告豪韵家具公司起诉称：2018年5月11日，史松云与被告何小珠签订《厂房租赁合同书》，被告将位于宁波市奉化区××工业区××路××号的租赁物出租给原告，双方确认可用面积为 3871.48平方米，建筑面积为3248.48平方米，高棚面积623平方米，租期为5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止。原告向被告支付了保证金50000元，该保证金转为履约押金，双方约定每月租金为39093.04元，原告每年分4次向被告缴纳租金，每次应缴纳的租金为117279.12元，合计469116.48元。另外，双方还约定在租赁期间，遇到政府拆迁，原告装修费赔偿给原告80%，被告20%。涉案租赁物（原告的样板房、办公室）为原告单独使用，原告为此投入了所有的财力、精力，涉案租赁物的实际使用人和经营者均为原告，现该租赁物纳入政府征收范围，造成本合同无法履行。现被告已经与宁波市奉化区房屋征收办公室、宁波市奉化区房屋征收拆迁事务所签订了相关征收补偿协议，并已领取包括但不限于房屋补偿费、装修装潢补偿费、附属物补偿费、一次性搬迁、临时安置、停产停业、其他补助等多项补偿款。本案原告承租期限厂、承租面积大、租金高，致使其投入的房屋搭建、装修装潢成本较大，同时原告租赁剩余期限长、异地经营的投入大，被告应当承担原告因租赁终止的损失补偿费。根据事实和相关规定，部分房屋补偿费、装修装潢补偿费、一次性搬迁、临时安置、停产停业等多项补偿费的实际补偿对象是承租人，具体项目和金额以征收补偿协议的相关文件为准，被告应将该部分补偿款支付给原告。现双方无法达成一致意见，原告为此起诉，请求法院判令：1、于判决之日解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还给原告押金50000元；3、被告支付房屋补偿费、装修装潢补偿费、一次性搬迁、临时安置、停产停业等项款，具体支付项目和金额以征收补偿协议和征收资金结算单为准。审理过程中，原告将第1项诉讼请求变更为判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年4月18日解除，第3项诉讼请求变更为判令被告支付一次性搬迁和临时安置费355526元，停产停业损失补偿费789508元，重大设施搬迁补偿费16124元（铜芯、电缆），装修装潢补偿费666745元，房屋补偿费483175元（简易结构），附属物补偿费（垃圾场围护）655元，合计2311733元。 被告何小珠到庭答辩称：1、原告豪韵家具公司和被告兴王五金厂主体不适格，被告何小珠已向原告送达了解除通知书，双方租赁合同已解除；2、被告一贯存在违约行为，从支付首期租金开始就存在，存在严重逾期支付租金的行为，而且原告在租赁期间随意搭建，二楼样品间擅自改成办公室，三楼样品间擅自改成居住房屋，该行为严重违反了房屋的使用目的，属于根本违约行为，押金不予退还；3、关于原告第3项诉请，原被告在签订合同时就担心对将来的拆迁补偿产生争议，故在合同中写明了“如遇政府拆迁，赔偿装修费80%……”，原告所列超出的补偿项目无事实依据，原告因搬迁所产生的一切损失与被告无关，由违约方自行承担，应当驳回原告诉请。 被告兴王五金书面答辩称：其不应作为涉案合同当事人，不是本案适格主体，请求驳回原告对被告兴王五金厂的起诉。 原告为证明自己的主张，在举证期限内向本院提供以下证据： 1、厂房租赁合同书一份，用以证明原被告存在租赁关系的事实； 2、货币置换协议、核算单、评估价格汇总表、非住宅用房其他补偿费（附件）、无证厂房调查审批表各一份，评估报告两份，用以证明涉案房屋拆迁赔偿情况； 3、喷漆房、环保设施的视频一份，用以证明涉案厂房的评估报告中遗漏了喷漆房、环保设施的费用，但原告存在这一方面损失的事实； 4、生态环境部门审批意见一份，用以证明原告豪韵家具公司的生产项目经过环保部门的审批，当时项目投资1200000元的事实； 5、厂房租赁协议、网上银行交易凭证各一份，用以证明原告承租的新厂房年租金为796911.72元，从新厂房的租期2020年4月1日开始起算，与原告承租被告厂房的剩余租期3年又2个月差价损失为1038336.55元的事实； 6、购销合同、网上银行交易凭证各一份，用以证明原告新厂房喷漆房的施工费用为360000元的事实； 7、环保工程报价单一份，用以证明原告租赁的新厂房花费环保费用442400元的事实； 8、涉案厂房之前的承租人徐卫平的询问笔录一份，用以证明徐卫平之前搭建的和原告搭建的附属用房的事实。 被告何小珠为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向法院提供了农业银行交易明细清单两组，用以证明原告在租赁期间拖欠租金，存在根本违约行为的事实。 被告兴王五金厂未向法庭提供证据。 上述证据，双方当事人质证及本院认证如下： 对于原告提供的证据，被告兴王五金厂未发表质证意见，被告何小珠对原告提供的证据1、2、3的真实性无异议，本院本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据4、5、6、7，被告何小珠对上述证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联，虽然签订租赁合同是事实的，但当时在拟定合同时合同中第十六条的其他事项的情形是不存在的，且被告存在根本违约情形。鉴于被告何小珠对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。原告提供的证据8，被告何小珠认为三楼的装修是认可的，关于钢棚的搭建，之前承租人徐卫平在搭建过程中有向被告何小珠报备过，但不清楚徐卫平和原告之间是如何区分的，若这个情况是真实的，证实了史松云未征得出租人的同意进行搭建。本院认为该份调查笔录与本案相关联，本院确认该份证据作为认定本案相关事实的依据。 对于被告何小珠提供的证据，被告兴王五金厂未发表质证意见，原告对该证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联，被告何小珠已经提起了另一诉讼，被告认为原告存在根本违约的观点不成立，发生纠纷是因为被告与管委会签订了货币置换协议，导致原告无法继续承租涉案房屋，被告获得的补偿包含了原告的搭建部分，原告的搭建行为并没有损害被告的利益，反而被告因此获利。鉴于原告对该证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以认可。 本院经审理认定以下事实：史松云系原告豪韵家具公司的法定代表人，位于宁波市奉化区××街道××路××号房屋的登记所有人为被告兴王五金厂，被告兴王五金厂的经营者为王小波，被告何小珠与王小波系夫妻关系。2018年5月11日，史松云与被告何小珠签订《房屋租赁合同书》一份，被告何小珠将位于宁波市奉化区××街道××路××号的租赁物出租给原告，双方确认可用面积（不含空地面积）为3871.48平方米，建筑面积为3248.48平方米，高棚面积为623平方米，该租赁物的用途为标准厂房，承租给史松云作为生产厂房使用，租赁物的租期为5年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，原告应于双方签字时向被告支付保证金50000元，待合同生效后该保证金转为履约押金。该租赁物每月建筑面积每平方米租金为10.5元，高棚每平方米租金为8元，合计每月租金为39093.04元，被告每年分4次向原告交纳全年租金，分别为每年5月1日前、8月1日前、11月1日前、次年2月1日前，每次应缴纳的租金为117279.12元，合同第十六条约定其他事项“在租赁期间，遇到政府拆迁，乙方装修费赔偿乙方80%，甲方20%（指定只是乙方的样板房、办公室）”。 2019年7月20日，宁波经纬房地产评估咨询有限公司就被征收对象为被告兴王五金厂作出房地产评估价格汇总表一份，载明房地产评估价值为11850869元（其中房屋评估金额为7466201元，土地评估金额为3418075元，装修评估金额为707821元、附属物评估金额为85189元，基础设施及配套设施评估金额为173583元），重大设施搬迁损失费为183090元。 2019年8月5日，宁波宁南贸易物流区管理委员会与被告兴王五金厂就房屋货币置换达成协议，被置换房屋坐落于宁波市奉化区××街道××路，有证土地面积为3255㎡，红线内无证建筑面积为3947.54㎡，置换方式为货币置换，被置换房屋评估价值为11850869元，货币置换补助金额为1185087元，一次性搬迁和临时安置费为355526元，停产停业损失补偿费789508元，重大设施搬迁损失补偿费183090元，其他补偿费为-1224775元，置换资金合计13139305元，签约搬迁奖励为592543元，总置换资金合计为13731848元。 本院认为：本案原被告双方对于《厂房租赁合同书》的效力没有异议，本院认为涉案的厂房租赁协议应认定为合法有效。被告何小珠系被告兴王五金厂经营者王小波的妻子，被告何小珠与原告豪韵家具公司的法定代表人史松云签订厂房租赁合同的行为应视为代表被告兴王五金厂签订该份租赁合同，被告兴王五金厂应作为出租方。依法成立的合同，具有法律效力，双方就权利义务有约定的从约定，无约定的按法律规定，法律未明确规定的按照交易习惯、公平原则等处理。关于原告要求于2020年4月18日解除原被告之间的《房屋租赁合同》的诉请，涉案厂房由于政府原因房屋征收，致使原被告之间的房屋租赁合同无法继续履行，被告兴王五金厂于2019年8月5日和宁波宁南贸易物流区管理委员会签订《国有土地上工业、仓储用房货币置换协议》，2020年4月17日原告豪韵家具公司已全部搬离涉案厂房，并于2020年4月18日将该厂房交还给被告兴王五金厂，故本院认定原告豪韵家具公司与被告兴王五金厂之间的房屋租赁合同于2020年4月18日解除。关于原告诉请要求被告返还押金50000元的诉请，被告对此金额无异议，被告兴王五金厂对该项押金应予以返还。关于原告诉请要求被告支付一次性搬迁和临时安置费355526元、停产停业损失补偿费789508元、重大设施搬迁补偿费16124（铜芯、电缆），在无合同约定情况下，根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定“征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。搬迁费、临时安置费的具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定”，第二十九条规定“征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿，补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定”，现原告作为经营者因涉案房屋被征收必然产生搬迁设备等费用，根据被告兴王五金厂与宁波宁南贸易物流区管理委员会签订的《国有土地上工业、仓储用房货币置换协议》，本案涉案厂房由原告豪韵家具公司承租进行经营，本院对原告诉请要求被告支付一次性搬迁和临时安置费355526元和重大设施搬迁补偿费 16124元予以支持。至于停产停业损失，因搬迁必然影响原告豪韵家具公司的经营，但被告兴王五金厂也存在一定程度的损失，结合本案实际，本院对原告诉请的停产停业损失补偿费酌情认定为600000元。关于原告诉请的装修装潢补偿费666745元，《厂房租赁合同书》第十六条约定其他事项“在租赁期间，遇到政府拆迁，乙方装修费赔偿乙方80%，甲方20%（指定只是乙方的样板房、办公室）”，根据宁波经纬房地产评估咨询有限公司作出的评估报告，经核算，样品室和展厅的装修评估金额为310356元、办公区域的装修评估金额为79240元，两项共计389596元，故本院认定原告的样品室和办公区域的装修装潢补偿费为389596元×80%即311676.8元。对于涉案厂房其他部分的装修补偿费，合同对此没有约定，经核算，被告兴王五金厂原先存在的装修部分金额为68036元，原告自行装修的其他部分的金额为250189元，结合原告的剩余租期，该部分装修的补偿金额本院认定原告可得250189元×80%即200151.2元，故本院认定原告可得的装修装潢补偿费为511828元。关于原告诉请的房屋补偿费，评估表中载明简易结构的房屋评估金额为483175元，原被告之间的租赁关系尚未到期，本院认为由原告自行搭建部分的简易结构房屋补偿款应归属于原告，根据之前在被告兴王五金厂承租的租户徐卫平的说明，徐卫平搭建了150平方米左右的简易结构，徐卫平和被告兴王五金厂之间的租赁关系已经到期，徐卫平搭建的150平方米的房屋补偿费即120078元应归属于被告兴王五金厂，故本院认定原告可得房屋补偿费为363097元。关于原告诉请的附属物补偿费（垃圾场围护）655元，该处由原告搭建，故本院对原告的该项诉请予以支持。关于被告何小珠主张原告存在根本违约情形，被告何小珠未能提供相关证据予以证明，本院对此不予采纳。被告兴王五金厂经本院合法传唤，未参加庭审，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告宁波豪韵家具有限公司与被告宁波市奉化区方桥兴王五金厂之间签订的《房屋租赁合同》于2020年4月18月解除； 二、被告宁波市奉化区方桥兴王五金厂于本判决生效后二十日内返还给原告宁波豪韵家具有限公司押金50000元； 三、被告宁波市奉化区方桥兴王五金厂于本判决生效后二十日内支付给原告宁波豪韵家具有限公司一次性搬迁和临时安置费355526元、停产停业损失补偿费600000元、重大设施搬迁补偿费16124元、装修装潢补偿费511828元、房屋补偿费363097元、附属物补偿费655元，合计1847230元； 四、驳回原告宁波豪韵家具有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利率之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费25694元，保全费5000元，合计30694元，由原告宁波豪韵家具有限公司负担5597元，由被告宁波市奉化区方桥兴王五金厂负担25097元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长 江 桔 人民陪审员 蒋 晔 人民陪审员 王雪亚 二〇二〇年九月四日 书 记 员 江 辉 附：相关法律条文： 一、相关法律 1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条： 人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 14 13