北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3844号上诉人（原审被告）：付金平，女，1963年8月23日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村临300号401室。法定代表人：赵元旗，董事长。委托诉讼代理人：戈和平，北京威科律师事务所律师。上诉人付金平因与被上诉人北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通鼎安公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初33090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。付金平上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回万通鼎安公司的诉讼请求。事实与理由：1.物业服务合同有效期至2018年2月前业委会预期解散为止，补充条款“自动延续”应在这时停止，追缴的物业费用也不应该超过2018年2月；2.涉案房屋屋顶漏雨长达五年，付金平多次找万通鼎安公司要求维修，但是万通鼎安公司一直不予修缮至今未履行职责义务；3.关于维修基金，付金平已经交纳过了不应再交纳，万通鼎安公司也应当主动公开公示；4.关于卫星收视费，付金平对万通鼎安公司主张的费用不认可，该费用是交纳给歌华有线公司的，且付金平一直没有使用过卫星电视，2018年及以前一直使用自己家的网络看电视。万通鼎安公司辩称，同意一审法院判决，不同意付金平的上诉请求和理由。关于房屋漏雨的问题，如果付金平认为我公司有责任的话应当另案解决，且正在启动维修基金。万通鼎安公司向一审法院起诉请求：1.判令付金平向我公司支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费32948.35元、维修资金8237.09元；2007年1月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日期间的卫星收视费1800元；2006年11月1日至2008年10月31日期间的冷水费1539.2元、热水费4635元；2.判令付金平向我公司支付物业服务费逾期付款违约金6672.04元。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下：万通鼎安公司提交缴费通知单，证明其进行过催缴。经质证，付金平称其从未收到过，没有其签字，真实性不认可。万通鼎安公司称缴费通知单系其自行制作，其上的付金平签字系其所签，其贴对方门上，付金平称未见过。法院认为，万通鼎安公司仅提交缴费通知单，但未能充分举证证明向付金平送达过通知单，故法院对其证明目的不予采纳。2006年10月31日，xx家园业主大会（甲方）授权小区业主委员会与万通鼎安公司（乙方）签订《xx家园物业服务合同》，约定：甲方聘请乙方为xx家园提供物业管理服务；第四条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。第十七条物业服务费用实行市场调节价。1.物业服务费由甲方委托乙方按人民币2.40元/平方米·月向业主（或交费义务人）按季收取。第二十条乙方向业主和物业使用人员提供的其他服务项目和收费标准如下：1.维修资金0.60元/建筑平方米·月；3、热水费15元/吨；4、卫星电视费300元/户·年；第三十二条业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之叁加收违约金，其他费用按政府规定收取滞纳金，并单独建立账户。该物业服务合同自动延续至2013年，后xx家园小区业主委员会与万通鼎安公司三次续签补充协议，使合同延续至2018年12月31日。万通鼎安公司在合同期间持续为xx家园小区提供物业管理服务。付金平于2006年取得涉案房屋所有权，建筑面积为286.01平方米。2014年开始，涉案房屋屋顶多次发生漏水导致屋内装修及物品受损。因包括涉案房屋在内的小区多户房屋均出现房屋屋顶漏水情况，万通鼎安公司在征得超过三分之二业主同意后，于2015年10月20日与北京新世纪京喜防水材料有限责任公司（以下简称京喜防水公司）签约，将包括涉案房屋南北屋顶及南北阳台在内的小区26处防水维修工程交由该公司承担，约定保修期自验收合格之日起5年。维修后涉案房屋在保修期内仍发生漏水，付金平拒绝让京喜防水公司维修，想自行找维修公司让万通鼎安公司支付费用，双方沟通未果。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。万通鼎安公司与xx家园业主大会授权的xx家园业主委员会签订的《xx家园物业服务合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。该合同对业主具有约束力，各方均应依约履行。付金平提供的证据不能证明万通鼎安公司在提供物业服务过程中存在严重的违约，其以此作为拒交交纳物业费等相应费用的理由不成立，故法院对付金平的该答辩意见不予采纳。付金平未能充分举证证明其交纳了万通鼎安公司主张的物业费、维修资金、卫星收视费，万通鼎安公司要求付金平支付以上费用的诉讼请求，理由正当，于法有据，法院予以支持。付金平针对万通鼎安公司主张的冷水费、热水费提出诉讼时效抗辩，万通鼎安公司未能充分举证证明其主张未过诉讼时效，故法院对付金平的该项抗辩意见予以采纳。关于违约金，万通鼎安公司未提供证据证明付金平未交纳物业费、维修资金、卫星收视费等相应费用属恶意拖欠，故法院对万通鼎安公司该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、付金平于本判决生效后七日内向北京万通鼎安国际物业服务有限公司支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业费32948.35元、维修资金8237.09元；2007年1月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日的卫星收视费1800元，合计42985.44元；二、驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，各方应按照合同约定履行。现付金平主张物业服务合同有效期应截止至2018年2月，但根据xx家园业主委员会与万通鼎安公司签订的《xx家园物业服务合同》有效期截止至2018年12月31日且在该期间万通鼎安公司为xx家园小区提供了物业管理服务，故付金平的该项上诉主张不能成立。关于付金平主张的物业服务质量一节，因在法定举证期限内付金平并未提交证据证明万通鼎安公司提供的物业服务长期存在严重违约的情形，故付金平以万通鼎安公司提供物业服务质量不达标为由拒交物业费的主张，依据不足，本院不予支持。关于付金平主张其房屋漏雨一节，万通鼎安公司作为物业服务单位，对房屋建筑共用部位有日常维护和管理的义务，万通鼎安公司于2015年10月20日与案外人京喜防水公司签订合同由京喜防水公司进行防水维修工程，约定保修期自验收合格之日起5年，后涉案房屋在保修期内仍发生漏水，付金平拒绝由京喜防水公司维修，后双方沟通无果。付金平居住的房屋为建筑物顶层，其屋顶部分属房屋建筑共用部位，万通鼎安公司负有维护和管理的义务，付金平房屋漏雨的成因和修复问题可以通过协商或另行诉讼的方式解决，但不能作为付金平拒绝交纳全部物业费的理由，本院不予支持。关于维修基金及卫星收视费一节，根据xx家园业主委员会与万通鼎安公司签订的《xx家园物业服务合同》及补充协议约定，维修基金按照月度收取，卫星收视费按照年度收取，故付金平应按照合同约定进行交纳，付金平主张维修基金已交纳、未使用过卫星电视的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，付金平的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由付金平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 陈 伟审 判 员 丁少芃二〇二〇年九月二十一日法官助理 孙雅丹书 记 员 邓文静