广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16106号上诉人（原审被告）：周明波，男，汉族，1969年7月4日出生，身份证住址：广西容县，上诉人（原审被告）：秦丽燕，女，汉族，1991年4月8日出生，身份证住址：广西容县，两上诉人的共同委托诉讼代理人：林然玉，广东众本律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：明振兴，广东众本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢智，男，汉族，1967年7月29日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：尚勇，广东银华律师事务所律师。原审被告：何东昌，男，汉族，1983年7月6日出生，身份证住址：广西北流市，上诉人周明波、秦丽燕因与被上诉人卢智、原审被告何东昌房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初10400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周明波、秦丽燕上诉请求：1、撤销一审判决第二项，即周明波、秦丽燕不用向卢智支付违约金40万元；2、一、二审案件受理费全部由卢智承担。事实和理由：一、周明波、秦丽燕已完全履行了合同约定的签订担保服务合同、办理赎楼公正委托书的先合同义务。一审法院认定周明波、秦丽燕未履行在先义务并认为对于导致《二手房买卖合同》和《房屋买卖协议》的解除具有更大的过错，进而判决周明波、秦丽燕应当支付卢智40万元违约金是错误的。二、双方签订《二手房买卖合同》之后，周明波、秦丽燕已履行了担保赎楼的先合同义务，但卢智未能按照约定办理资金监管，取得银行贷款，构成对《二手房买卖合同》履行的根本违约。其后，双方又达成了《房产买卖协议》，该协议变更了《二手房买卖合同》第四条付款方式的约定，卢智应在双方达成402万元的房屋转让现金实付总价款范围内，提供现金和以现金担保的方式协助解除法院对房屋的保全和银行抵押等权利的限制。实际上，卢智根本未密切配合，其提供的资金直至房产被司法拍卖时仅为2010438元，与《房产买卖协议》中计划的最少需用现金金额3265000元，相差1254562元，显然卢智对导致案涉房屋被司法处置,《房产买卖协议》无法履行，具有更大过错。因此，周明波、秦丽燕在履行《房产买卖》协议过程中无过错，不应当承担更大的过错责任。卢智辩称，一、周明波、秦丽燕无证据证明已履行先合同义务，且涉案房屋存在多处查封，卢智有理由行使不安抗辩权拒绝办理资金监管手续，并且后续合同已对付款方式进行了变更。二、周明波、秦丽燕在收到购房款后没有按约定解封，致使房屋最终被拍卖，属于严重违约，卢智有权利拒绝支付后期的购房款。综上，周明波、秦丽燕在出售房产的过程中存在欺诈、不履行先合同义务、隐瞒房屋被查封的事实、解封资金挪作他用致使房屋被拍卖的恶劣情况，致使卢智遭受重大的经济损失，一审判决只要求周明波、秦丽燕返还2062438元的购房款及支付40万元违约金是完全合理的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回周明波、秦丽燕的全部上诉请求，维持原判。何东昌未发表意见。卢智向一审法院起诉请求：1、解除卢智与周明波、秦丽燕签订的《二手房买卖合同》和《房产买卖协议书》；2、周明波、秦丽燕向卢智支付本息共计2777420.10元（以2010438元为基数，按照日万分之五计算利息，从2017年1月24日起至债务还清之日止，截至2019年2月26日暂计算766982.10元）；3、本案的诉讼费、保全费由周明波、秦丽燕承担。一审庭审中，卢智变更第二项诉讼请求为请求判令周明波、秦丽燕返还2062438元购房款及利息（利息以650000元为基数，自2016年6月12日起计算；以75438元为基数，自2016年9月22日起计算；1005000元为基数，自2016年12月2日起计算；以28000元为基数，自2017年1月24日起计算；在2019年8月19日之前利息的利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及违约金804000元（合同转让成交价4020000元×20%）；何东昌对周明波、秦丽燕应返还的2010438元购房款及利息承担连带清偿责任。明确第三项诉讼请求具体包括诉讼费14510元、保全费5000元。增加一项诉讼请求，请求判令周明波和秦丽燕向卢智支付装修补偿款20万元及利息（利息以20万元为基数，自2019年5月16日起按月利率1%的标准计算及清偿之日止）。一审法院认定事实：周明波、秦丽燕为夫妻关系。2013年10月31日，周明波、秦丽燕通过购买取得涉案位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧xx房屋（不动产证号xxxx），2013年12月4日核准登记为周明波、秦丽燕各持50%产权份额。2016年3月14日，卢智作为买方、何东昌作为卖方，双方签订《房屋买卖合同书》，约定何东昌将涉案房屋出卖给卢智，转让总价402万元；卢智于签订合同时支付定金20万元，支付定金之日起45天内向何东昌支付首期款，通过银行住房按揭方式支付余下款项；何东昌保证房屋合法、权属清楚，并承担办理房产证手续税费。次日，卢智向何东昌转账支付购房定金20万元。卢智、何东昌均确认，签订上述合同时未核实涉案房屋查封情况。2016年3月21日，卢智作为买方，周明波、秦丽燕作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，约定卖方自愿将位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧xx房屋（不动产证号5xx）转让给卖方，转让成交价为402万元；卖方于合同签订当日向卖方支付定金20万元，于2016年5月30日之前支付除定金、交楼押金之外的剩余首期款181万元并向银行提交抵押贷款申请的相关材料，配合银行办理贷款审批手续；涉案房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司赎楼，卖方须于签订合同之日起30日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；卖方应当于收到全部房款3日内将房屋交付给买方；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；买方实付房款为402万元，所有税费由卖方负责交纳。卢智确认签订上述合同时未核实涉案房屋的查封情况。2016年3月20日，周明波向何东昌出具一张《收条》，确认收到何东昌代周明波收卢智购买涉案房屋购房定金20万元，其中收到转账15万元，另外何东昌代周明波转付中介费5万元给涉案房屋所在楼宇原保安队队长崔xx。2016年5月，周明波、秦丽燕将涉案房屋交付给卢智，卢智收房后对涉案房屋进行了装修。2016年6月12日，周明波向卢智出具一张《收条》，确认收到涉案房屋购房款65万元。其中，包括2016年3月15日收取购房款20万元。2016年9月22日，卢智作为乙方，周明波、秦丽燕作为甲方，双方签订《房产买卖协议书》，约定甲方名下位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧xx房屋（不动产证号500xx）房产一套拟转让给乙方，鉴于甲方存在诉讼案件，上述房产存在抵押和查封（且有6个案件轮候查封）、以及甲方尚欠乙方部分借款的情形，双方自愿协商如下：一、甲方将上述房产以402万的价格转让给乙方（乙方实付402万元，交易过程所有税费均由甲方承担）。二、甲方尚欠乙方借款人民币725438元。三、甲方债务处理方式：1.乙方以代甲方偿还债务、解除涉案房产查封或抵押的方式支付上述房产的价格；2.按不动产查封（备案）表所列，乙方按甲方要求，向甲方逐笔代偿债务，甲方则自行与法院协调解封，根据目前了解情况，查封案件、抵押贷款6项所需资金大约为274.6万元，除列明查封案件外甲方尚存在可能需要支付资金解决的案件（与中广发行、黎xx、曾xx等）大约51.9万元，原则上房产过户给乙方后，由甲方利用剩余房款自行处理，但若影响本协议履行，乙方可向甲方申请另行支付，费用从应付房款中扣除。四、履行上述第三条代偿代付时，如有下列情形则乙方可终止履行本协议，要求甲方退还已代付款项：1.款项代为支付后，法院未能在合理期限内解除涉案房产查封；2.发现第三条预估的债务差异较大，超出预估20万元；3.甲方另有其他债务超过20万元且继续轮候查封上述房产。五、上述债务代偿完毕，且全部法院解除查封，抵押银行解除抵押后，甲方应在3日内将房产过户到乙方名下，并按现状向乙方移交。协议还约定了双方的其他权利义务。一审庭审中，周明波、秦丽燕确认分别于2016年9月22日、2016年12月2日、2017年1月24日、2017年2月19日、2017年3月3日、2017年5月18日收到卢智支付的购房款75438元、1005000元、280000元、16000元、16000元、20000元。以上共计1412438元。2018年7月20日，深圳市中级人民法院以（2017）粤03执574号之一执行裁定书裁定强制拍卖、变卖周明波、秦丽燕名下的位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧xxx房以清偿债务。2019年2月22日，案外人李庆与深圳市中级人民法院签订《拍卖成交确认书》，载明李庆于当日在深圳市中级人民法院于京东拍卖平台举行的拍卖，通过公开竞价拍卖标的，双方确认涉案房屋以人民币3512166.40元成交。卢智与周明波、秦丽燕均确认，上述案外人李庆实际未付清剩余成交款。2019年5月7日，案外人张x与深圳市中级人民法院签订《拍卖成交确认书》，载明张x于当日在深圳市中级人民法院于京东拍卖平台举行的拍卖，通过公开竞价拍卖标的，双方确认涉案房屋以人民币2542166.4元成交。依据不动产权登记部门于2020年3月27日出具的《不动产权资料电脑查询结果表》，案外人张x于2019年6月5日通过拍卖取得涉案房产，涉案房屋100%产权于2019年7月23日核准登记至张x名下，登记价为2542166.4元。2019年5月16日，周明波向卢智出具《补偿承诺书》，载明周明波将涉案房屋卖给卢智，因该房屋现已被法院拍卖，无法过户给卢智，卢智在2016年5月左右已收房并进行了装修，现房屋被拍卖后的购房人将成为该套房屋的登记业主且将实际收房，卢智已装修的部分周明波承诺补偿20万元作为损失的装修费补偿，卢智须配合法院交房，周明波在两年之内向卢智付清上述20万元补偿款。如周明波两年内未付清补偿款，应自本承诺书之日起按月利率1%向卢智支付利息至付清为止。各方当事人均确认，至一审庭审时涉案房产已实际交付给案外人张x，但无法确认具体交付时间。另查，何东昌提交一份周明波于2016年3月5日出具的《房屋买卖委托协议》，载明周明波、秦丽燕委托何东昌代签涉案房屋销售合同与代收定金（过后业主本人会与买家重新签订新的买卖合同），如有一切法律纠纷与何东昌无关。周明波、秦丽燕对上述委托协议予以确认。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。卢智与周明波、秦丽燕于2016年3月22日签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。卢智与周明波、秦丽燕2016年9月22日签订《房产买卖协议书》时卢智已明确知晓涉案房屋存在多个查封的情况，该协议书系双方真实的意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。关于解除合同的认定。涉案房屋已由深圳市中级人民法院通过司法拍卖依法处置，案外人拍得涉案房屋并办理了过户登记手续、实际收取房屋，卢智与周明波、秦丽燕均确认双方签订的《二手房买卖合同》和《房产买卖协议书》目的已无法实现，同意解除。合同自通知到达对方时解除。结合卢智起诉状送达周明波、秦丽燕的时间，该院确认双方《二手房买卖合同》和《房产买卖协议书》自2019年8月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该院查明的事实，卢智作为买方，已向周明波、秦丽燕实际支付涉案房屋购房款共计2062438元，应予返还；《二手房买卖合同》履行过程中，周明波、秦丽燕已于2016年5月将涉案房屋交付给卢智使用，涉案房屋经法院依法处置后，卢智已配合法院将涉案房屋交付给案外人张x，视为卢智已返还涉案房屋。卢智在占有使用期间对涉案房屋进行了装修，卢智与周明波于2019年5月16日通过《补偿承诺书》约定，周明波承诺支付20万元补偿卢智装修损失，该补偿在两年内付清。周明波、秦丽燕主张上述承诺书非自愿出具的，但未予举证证明，应承担举证不能的法律后果，该主张该院不予采信。至一审庭审时，上述关于装修损失的《补偿承诺书》履行期限尚未届至，卢智主张周明波、秦丽燕以实际行动表明不履行上述承诺，但未予举证证明，应承担举证不能的法律后果，卢智要求周明波、秦丽燕提前支付，该院不予支持。关于违约责任的认定。按照双方《二手房买卖合同》约定，周明波、秦丽燕应在2016年4月21日前办理与担保公司签订服务合同并出具办理赎楼的相关手续，卢智应在2016年5月30日前作首期款资金监管并提交抵押贷款申请的相关材料。实际履行过程中，周明波、秦丽燕未依约办理委托担保公司赎楼相关手续，卢智亦未依约完成首期款资金监管，双方在未付清购房款的情形下提前交付了房屋。周明波、秦丽燕主张卢智的行为构成根本违约，但并未举证证明其已与担保公司签订服务合同或办理相关手续的在先义务，亦未举证证明在双方签订《房产买卖协议书》曾向卢智提出要求其承担相应违约责任的主张。双方在明知涉案房屋实际情况、双方此前未按约履行原《二手房买卖合同》、且卖方存在未清偿债务的情况下自愿签署《房产买卖协议书》，重述《二手房买卖合同》中关于转让涉案房屋、转让成交总价的约定，变更《二手房买卖合同》关于购房款支付、房产交付、办理过户登记手续等条款的行为，应视为双方对房屋转让的相关条款重新进行了约定，各方均应全面履行《房产买卖协议书》。依据该院认定的事实，卢智在上述协议书解除前实际支付的购房款不足双方预估的总额，庭审中双方确认未就卢智提供相应资金的期限作明确约定。本案中，买卖双方在发现涉案房屋被查封的情况后，明知风险，仍然达成协议，努力排除阻碍合同继续履行的障碍，涉案《房产买卖协议书》履行过程中需要双方在相互信任的基础上密切配合，在未约定履行期限的情形下，双方以合同目的未实现为由主张对方根本违约，依据不足，该院均不予支持。双方在一审庭审中均确认，签订《二手房买卖合同》时未核查涉案房屋的查封情况，双方在进行重大财产交易过程时未能谨慎调查，均有一定过错。周明波、秦丽燕作为卖方，具有办理过户转移手续的义务，对于涉案房屋存在被查封这一可能影响转移过户的重大情况未能主动告知，对于导致双方《二手房买卖合同》和《房产买卖协议书》解除具有更大的过错，应在其过错范围内承担相应的违约责任，综合案件具体情况，该院酌定周明波、秦丽燕应向卢智支付违约金40万元。卢智诉请超出认定部分，该院不予支持。关于周明波、秦丽燕损失的认定。周明波、秦丽燕辩称涉案房屋第一次司法拍卖中买受人未支付剩余购房款系卢智的过错造成的，卢智予以否认并陈述法院或买受人均未要求其腾房，周明波、秦丽燕未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，其要求卢智赔偿两次拍卖成交价差额的主张，该院不予采纳。依据该院已查明的事实，卢智实际占有使用涉案房屋期间，周明波、秦丽燕亦自2016年3月起陆续收取、占有卢智支付的购房款，因此，周明波、秦丽燕要求卢智支付涉案房屋占有使用费的抗辩主张，缺乏依据，该院均不予采纳。关于何东昌责任的认定。周明波在《房屋买卖委托协议》中授权何东昌代签涉案房屋销售合同、代收定金，并确认法律后果与受托人无关。结合周明波、秦丽燕作为卖方与何东昌作为卖方分别同卢智签订的房屋买卖合同中，成交价款、购房款支付、房屋交付、税费承担等主要内容基本一致，签订合同后周明波分别向何东昌、卢智出具的二张收条均确认收到何东昌代为向卢智收取的购房定金20万元的情况，该院认为何东昌与周明波、秦丽燕之间系委托代理关系，卢智主张何东昌与买卖双方系居间合同关系，缺乏依据，该院不予采信。本案中没有证据证明何东昌与卢智签订《房屋买卖合同书》时是否披露了其与周明波、秦丽燕之间的关系，卢智在与周明波、秦丽燕签署《二手房买卖合同》时应当已经知晓涉案房屋真实业主，其另行签署《二手房买卖合同》的行为，在披露的情况下，表明其选择周明波、秦丽燕作为合同相对方；在未披露的情况下，表明其对房屋买卖合同卖方主体的变更无异议。无论是否披露，卢智要求何东昌对周明波、秦丽燕返还已付购房款等义务承担连带清偿责任均缺乏依据，该院不予支持。至于周明波、秦丽燕与何东昌之间的纠纷不在本案审理范围，当事人可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决，一、周明波、秦丽燕自该判决生效之日起十日内向卢智返还购买位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧xx房产的已付款项2062438元；二、周明波、秦丽燕应向卢智支付违约金40万元；三、驳回卢智其他诉讼请求。本案受理费29020元、保全费5000元，由周明波、秦丽燕负担受理费25728元、保全费4433元，由卢智负担受理费3292元、保全费567元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，周明波、秦丽燕与卢智于2016年9月22日签订的《二手房买卖合同》以及于2016年9月22日签订的《房产买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。本案二审的争议焦点是：周明波、秦丽燕是否构成违约。周明波、秦丽燕上诉主张卢智没有按照2016年9月22日签订的《二手房买卖合同》的约定履行首期款资金监管义务，卢智对此抗辩称没有按期支付首期款系因为周明波、秦丽燕隐瞒了涉案房产被查封的事实，本院认为卢智的该抗辩理由成立，卢智的行为不构成违约。卢智在二审中提出涉案房产查封的金额仅为80万元，卢智支付了200多万元，但是涉案房产一直未解封。本院要求周明波、秦丽燕提交证据证明截至2016年9月22日双方签订《房产买卖协议书》时，涉案房产上查封的金额以及收到卢智的房款后是否将款项转给执行法院以解除查封，但周明波、秦丽燕未能就此提交充分的证据。周明波、秦丽燕不及时付款积极协调解除查封，导致涉案房产被拍卖，从而本案双方之间的买卖合同无法继续履行。一审法院认定周明波、秦丽燕对于合同不能履行具有较大的过错，处理正确。综上，周明波、秦丽燕的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由周明波、秦丽燕负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年九月十日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。