河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2339号 上诉人（原审原告）：邢台县晏家屯镇城界村村民委员会，住所地河北省邢台市信都区晏家屯镇城界村。 法定代表人：郭卫华,该村村主任。 委托诉讼代理人：关庆元，男，1955年11月2日出生，汉族，住河北省邢台市信都区，该村书记。 委托诉讼代理人：周捷，河北法众律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：霍文政，男，1962年9月7日出生，汉族，住山西省和顺县。 委托诉讼代理人：路明，河北佳信时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓娟，河北佳信时代律师事务所律师。 上诉人邢台县晏家屯镇城界村村民委员会（以下简称城界村村委会）因与上诉人霍文政土地租赁合同纠纷一案，均不服河北省邢台县人民法院（2020）冀0521民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人城界村村委会的委托诉讼代理人关庆元、周捷，上诉人霍文政的委托诉讼代理人路明、邓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 霍文政上诉请求：一、请求二审法院依法撤销河北省邢台县人民法院(2020)冀0521民初129号民事判决；二、请求二审法院依法改判，驳回城界村村委会的诉讼请求或将本案发回重审；三、本案全部诉讼费用由城界村村委会承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决将案涉教室四个、办公室两间折合12万元明显偏低，属于事实一认定错误。《民事诉讼法》第76条第2款规定，当事人申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。本案中，案涉教室、办公室的实际价值涉及专门性问题，在不委托专业机构进行鉴定的情形下仅凭估算有失偏颇，案涉房屋价值明显高于12万元，一审径直认定的价格明显与客观事实不符。2、案涉租赁地块，张玉山的投入未被认定，以致该村村委会构成不当得利，且使得判决第二项无法正常履行。3、一审认定案涉财产己大部分丢失或损坏与事实不符。二、一审判决适用法律错误。《合同法》第96条规定，当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。本案中，该村村委会在未通知我方的情况下直接向法院请求解除合同是错误的，合同解除权系形成权，不是请求权，村委会应在履行解除通知后走确认之诉，而不能直接请求法院判决解除，一审直接判决解除系适用法律错误。村委会并未给我方交纳租金的合理期限，其解除合同的请求亦不应得到法庭支持。三、一审判决违反法定程序。在一审中，我方明确向法庭提出追加张玉山出庭，因为张玉山在租赁场地上投入巨大（新增建筑面积1300.62平方米，盖有厂房，系灰砖房，有七到八间房屋、路面硬化964平方米。屋顶防水801平方米，车棚和屋顶扣瓦1010平方米，窗户和玻璃610平方米，屋内瓷砖922.6平方米，门户墙板340平方米，雨棚60平方米，院落平整绿化14000平方米，污水池六个，暖气片200片等等其投入在200万元以上），是与本案有利害关系的第三人，其不参加庭审会导致案件事实无法查清、相关投入无法核对，依据民事诉讼法第56条，人民法院应当通知其参加诉讼，一审法院未通知其参加诉讼，违反法定程序。（一审明知转租事宜、且上诉人也向法庭提出了申请张玉山参加庭审），综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误、违反法定程序，应依法被撤销，请求二审法院依法支持我方的上诉请求。 城界村村委会辩称，霍文政的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。一、本案涉及的房屋系违章建筑，没经过出租方及相关部门同意和审批，随时有被拆除的可能性，该房屋对我方没有任何价值，我方要求二审法院支持我方一审诉讼请求，要求对方恢复原貌。二、关于张玉山和霍文政之间的民事权利和义务，如果他们双方有纠纷应另行起诉主张权利，与本案不是同一法律关系。合同解除问题，请依法办理。 城界村村委会上诉请求：1、请求依法撤销河北省邢台县人民法院(2020)冀0521民初129号民事判决，依法改判；二、由霍文政承担二审诉讼费用。一审判决霍文政购置的四个教室、两间办公室归我方所有，我方支付霍文政12万元价格过高，对于我方来说没有利用价值，理由如下：1、霍文政购置四个教室、两间办公室没有办理任何手续，属违法建筑，随时都有可能被定为违建予以拆除；2、霍文政购置上述房屋的时间是2002年，现已过18年，一审法院并未充分考虑其折旧程度；3、我方多年来租赁费分文未取，而霍文政将该租赁地分为多块分租给多人，从中获利，一审法院却让我方出高价取得所有权，显失公平。 城界村村委会向一审法院起诉请求：1、依法解除邢台县司法局与霍文政签订的《租赁合同》；2、依法判令被告支付自2019年4月19日至2019年12月31日的租赁费2万元；3、依法判令被告归还土地及地上附着物；4、本案诉讼费由被告承担。 霍文政辩称，我方认为村委会的上诉请求与事实不符，不应得到法律支持。一、霍文政购置的教室、办公室及其他财产，当年就花费了30多万元，案涉房产随着房价的走高，房价价值明显大于购买时的价值，同时案涉租赁地界面临拆迁，案涉房产将会使得村委会获得巨大的拆迁利益，村委会称12万元过高明显不属实。二、邢台县司法局与霍文政在2020年4月23日签订的租赁合同中第七条约定了出租方的资产合并出租处理，在邢河司法学堂财产清单中加盖有邢台县司法局的公章，司法局对此认可，本案中退一步讲，假如认定协议解除，那么村委会不仅要接受权利同样要承担义务。三、通过村委会的主张可以看出，在未经专业机构的评估的情况下，双方均存在着争议，一审认定本案基本事实不清楚，建议二审发还重审。 一审法院认定事实：2002年4月23日邢台县司法局与霍文政签订租赁合同，邢台县司法局将位于邢台县晏家屯镇城××西原司法学堂全部资产和占用范围内的土地租赁给霍文政使用，租赁期限20年，自2002年5月1日至2022年4月30日，前五年每年租金15000元，中间十年每年租金20000元，后五年每年租金30000元，第一租赁年入场时交年租赁费的百分之五十，剩余百分之五十于当年十二月三十一日前交清。以后每租赁年的租赁费于本年度的五月三十日前和十二月三十一日前分两次交清，每次交纳租赁费的百分之五十。租赁方超过交款期限六十日不交纳租金，除特殊情况双方达成协议外，出租方有权单方终止合同，并追回所欠租金。租赁期内，出租方提供的房屋、设备等需要维修时,经出租方同意后,承租方先行垫付维修费用,待第六个租赁年开始后,承租方可用维修费陆续抵顶租赁费,但每年抵顶数额不超过5000元。承租方在租赁期间，未经出租方同意无权将租赁的资产、场地进行转租或进行非法活动，不得改变租赁物的结构，否则出租方有权单方终止合同。合同期内，承租方在未征得出租方同意下，不得在租赁场地内搞永久性建筑。合同期满后，出租方的资产和经出租方同意承租方建筑的建筑物，合并处理。2002年5月17日，被告霍文政与董海芹签订合同，购买邢台县部分资产，包括教室四个，办公室两间以及桌椅板凳、床等。一审法院认为，2019年4月15日，邢台县司法局与原告达成了解除土地租赁关系的协议。邢台县司法局将本案出租财产交给原告,原告取得出租财产的所有权,继承了出租方的权利义务。原告催促被告按照其与邢台县司法局签订的协议书按时交纳租金,但被告没有交纳。被告与邢台县司法局签订的租赁协议明确规定，承租方在租赁期间，未经出租方同意无权将租赁的资产、场地进行转租或进行非法活动，不得改变租赁物的结构，否则出租方有权单方终止合同。被告在租赁期间未经出租方同意，擅自转租，且在原告催促交纳租金情况下，拒不交纳欠交的租金，原被告租赁合同应予解除，被告欠交租金应当交纳，原告请求解除租赁合同追要被告欠交租金的请求本院予以支持。虽然，原被告双方约定“合同期内，承租方在未征得出租方同意下，不得在租赁场地内搞永久性建筑。合同期满后，出租方的资产和经出租方同意承租方建筑的建筑物，合并处理”，被告在合同履行期间购买了邢台县部分资产，包括教室四个，办公室两间以及桌椅板凳、床等财产，该财产大部分已丢失或损坏，原告也不同意接收，但四个教室，两间办公室，原告还可以继续使用，拆除以后对双方都是损失，本着减少损失的原则，该房屋应由原告折价接收，结合房屋新旧程度以及现在建筑成本，折合120000元较为合理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告邢台县晏家屯镇城界村村民委员会与被告霍文政的《租赁合同》（2002年4月23日邢台县司法局与被告霍文政签订的租赁合同）；二、被告霍文政自判决生效后十日内返还原告邢台县晏家屯镇城界村村民委员会租赁土地及地上附着物（附着物以邢河司法学堂资产清单为准）；三、被告霍文政购置的四个教室、两间办公室归原告邢台县晏家屯镇城界村村民委员会所有，原告给付被告现金120000元；四、被告霍文政自判决生效后十日内给付原告2019年4月19日至2019年12月31日的租赁费20000元；以上三、四两项折抵后原告自判决生效后十日内给付被告现金100000元。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告邢台县晏家屯镇城界村村民委员会负担。 本院二审期间，霍文政围绕上诉请求依法提交了证据，证据一：(1）顺丰速运出具的快递客户存根一份；(2)邮寄给原审法院的“追加被告申请书”一份，证明：由于案涉租赁地块张玉山投入较大，张玉山的个人财产与原租赁物不可分割，为查清本案事实，明确各方财产范围，在一审中我方追加张玉山为出庭并未获得准许，一审判决违反法定程序。证据二：(1)2014年6月20日关于装修项目的费用报销单一份（附：桥东区骏兴达电缆经销处出具的收据一份）;(2)2014年7月28日关于辅料费用报销单一份（附：收款收据和相关票据11张）;(3)2014年7月31日关于涂料等费用报销单一份（附收款收据8张、立邦漆专卖店质量保证单一份）;(4)2014年8月6日关于瓷砖、防水的费用报销单一份（附：相关支付凭证9份）;(5)2014年8月16日关于配件等费用报销单一份（附收款收据3份）;(6)2014年8月23日关于原材料的费用报销单一份（附：收款收据2份）;(7)2014年8月28日照明灯、桌椅、厨具等费用报销单一份（附：收款收据14份、发货清单10份）；(8)2014年8月29日关于购买台隔断门等固定资产的费用报销单一份（附：支付凭证3张）；(9)2014年8月23日起关于购买空调的费用报销单两份（附：转账凭证2份）；(10)2014年8月25日起关于支付工军伟做不锈钢门的费用报销单一份（附：收到条3份）；(11)2014年10月20日关于系统软件的费用报销单一份（附收据2份）；(12)2015年2月16日关于施工款费用报销单一份（附收到条3份），证明：证据二的有关证据系张玉山提供，由于张玉山提供的费用报销单及单据过多，我方仅复制了其中具有代表性的一小部分证据，上述证据能够充分证实，在案涉地块上张玉山投入很大，其较多的个人财产已经与租赁物不可分割（如土地硬化、装饰专修等等），在未明确各自财产的情况下，我方无法将属于张玉山的财产返还给村委会，判决第二项将变得无法履行。本院组织当事人进行了证据交换和质证。城界村村委会质证称，对证据一的真实性没有异议，关联性有异议，该证据不能证明一审程序违法，对方在一审系追加张玉山为被告，但是在一审诉讼中，我方并未向张玉山主张权利，张玉山与我方也没有民事权利部分。对证据二有异议。一是该证据不是新证据，对方在一审中并未出示，二是对该证据的关联性有异议，不能证明该证据与本案的诉求及请求问题有关联性。三是该证据的来源不合法，该证据系张玉山向对方提供，而张玉山与对方有明显的利害关系，因此该证据不能作为定案依据使用。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：选择谁作为被告是原告的权利，城界村村委会未向张玉山主张权利，一审法院未同意追加并无不当，可另行主张。对证据二将结合案情在本院认为中综合分析。 本院认为，关于邢台县司法局与霍文政双方的租赁合同是否解除的问题，根据《合同法》第九十六条的规定，合同从解除通知达到另一方时起合同解除。从本案来看，城界村村委会以霍文政没有按约定缴纳租金为由请求解除合同，但未通过发送通知等方式解除合同，而是直接提起诉讼，则从起诉状送达对方之日起解除。因城界村村委会已于2019年4月收回了案涉的土地及房产，该村村委会享有法定解除权，一审法院解除了邢台县司法局与霍文政的租赁合同，并无不当。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同第五条约定，承租方在租赁期间，未经出租方同意，无权将所租赁的资产、场地进行转租，第六条约定，合同期内，承租方在未征得出租方的同意下，不得在所租赁的场地内搞永久性建筑。案涉的四个教室，两间办公室坐落在城××西，没有办理房产证，一审法院根据双方“合同期内，承租方在未征得出租方同意下，不得在租赁场地内搞永久性建筑。合同期满后，出租方的资产和经出租方同意承租方建筑的建筑物，合并处理”的约定，城界村村委会还可以继续使用，拆除以后对双方都是损失，本着减少损失的原则，该房屋应由城界村村委会折价接收，结合房屋新旧程度以及现在建筑成本，折合120000元，并不违反法律规定，本院对此予以维持。霍文政提交证据主张张玉山新增建筑面积1300.62平方米，盖有厂房，系灰砖房，有七到八间房屋、路面硬化964平方米等，因张玉文非本案当事人，与本案非同一法律关系，应另行处理，对城界村村委会和霍文政的上诉请求，均不予支持。 综上所述，霍文政、邢台县晏家屯镇城界村村民委员会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由霍文政、邢台县晏家屯镇城界村村民委员会各负担150元。 本判决为终审判决。 审判长 郝 诚 审判员 董建一 审判员 曹 鹏 二〇二〇年九月二日 书记员 许跃威