北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6024号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京益达通智商贸有限公司，住所地北京市朝阳区管庄乡1号1幢1层1342号。法定代表人：王栓，总经理。委托诉讼代理人：郭春平，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京实创环保发展有限公司，住所地北京市海淀区地锦路5号院1幢401。法定代表人：陈晓智，董事长。委托诉讼代理人：黄帅，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：董梅，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人北京益达通智商贸有限公司（以下简称益达公司）因与被上诉人北京实创环保发展有限公司（以下简称实创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初22361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。益达公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、实创公司迟延交付租赁房屋且交付的房屋不符合交付条件未履行合同约定义务，构成严重违约，实创公司理应承担违约责任。1.一审法院以益达公司未就实创公司迟延交付房屋提交证据予以证明，且实创公司不予认可为由认定实创公司交付了约定的租赁房屋属认定事实错误。双方于2013年1月5日签订《中关村环保园公租房配套房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同第8条第8.1项约定：乙方（益达公司）必须从事为满足园区入驻企业和公租房生活的配套商务需求。实创公司要求益达公司必须在2013年4月1日前开业或部分开业，以满足人才公租房基本生活需求。同时约定双方确定租赁房屋的移交日为2013年2月25日。益达公司向一审法院提出实创公司迟延交付租赁房屋时，实创公司作为出租方对于是否向承租人益达公司按约定交付了租赁房屋具有举证责任，而不应该由承租人益达公司来举证。2.一审法院认定实创公司交付的租赁房屋符合交付条件属于认定事实错误。实创公司向益达公司交付的租赁房屋不符合租赁合同约定的交付条件，构成严重违约。租赁合同第5.2.2款、5.2.3款、5.2.4款约定，可知实创公司有义务向益达公司提供与移交项目相对应的合法审批、许可验收合格等手续。根据《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定，除行政许可外的建设工程竣工验收合格之日起七日内通过省级公安机关网站进行竣工消防验收备案。备案材料齐全的出具备案凭证，确定为检查对象的，公安消防机构在二十日内按照建设工程消防验收评定标准完成工程检查；未确定为检查对象的由管辖区域公安消防机构备案材料存档。所以未确定为检查对象的竣工验收备案凭证不能作为消防验收合格证明，只能视为该建设工程程序手续办理齐全。最高人民法院在嘉亨公司与万尚公司租赁合同纠纷中指令再审的裁定中明确：租赁房屋未经消防验收合格，违反《消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定、导致租赁房屋无法使用的情形，不影响房屋租赁合同的效力。本案中，实创公司仅提供了涉案房屋建设工程竣工验收消防备案凭证，声称该备案凭证能够证明涉案房屋已通过消防验收合格，企图混淆视听。一审法院仅凭实创公司提交的涉案房屋建设工程竣工验收消防备案凭证就认定涉案租赁房屋消防验收合格属于认定事实错误。因此，实创公司迟延交付的涉案租赁房屋因未经消防验收合格，不符合房屋交付条件，致使益达公司及其招商客户无法正常经营，实创公司显然构成违约，益达公司有权要求减免或者拒付租金。3.一审法院仅以益达公司及其招商商户在承租期间未向实创公司提出过要求实创公司提供办理工商登记的相关证明文件书面申请为由，对实创公司的主张不予采信，认定实创公司不构成违约，属于认定事实错误。益达公司向一审法院提交的证据完全能够证明实创公司未履行协助益达公司及其招商客户取得工商、卫生消防等证照的合同义务。然而一审法院仅凭实创公司不予认可就不予采纳益达公司的主张，故意偏袒实创公司。4.实创公司在未取得益达公司同意的情况下擅自占用益达公司承租的房屋面积162.8平方米，并出租给一家幼儿园构成违约。一审判决认定实创公司在征得益达公司及谷筝同意的情况下收回162.8平方米并出租给一家幼儿园属于认定事实错误。二、一审法院认定“根据合同约定，益达公司逾期支付租金达3个月以上，实创公司有权解除合同”属于认定事实错误。1.实创公司的违约行为致使益达公司及其招商商户在涉案房屋无法正常经营，合同目的无法实现的情况下，有权行使不安抗辩权拒绝向实创公司支付租金。2.实创公司针对租赁合同既无法定解除权，也无约定解除权。根据租赁合同第9.3.1款约定：甲方无任何违约，乙方逾期支付租金达3个月以上，甲方有权直接解除本合同。一审法院对实创公司存在的严重违约行为视而不见，且援引合同约定时将合同条款的内容进行割裂，将租赁合同第9.3.1款中的“甲方无任何违约”的内容完全忽略。实创公司辩称，同意一审判决。益达公司向一审法院起诉请求：1.判令实创公司继续履行租赁合同，立即向益达公司交付办理合法经营手续所需的审批证明文件；2.判令实创公司赔偿益达公司经济损失251万元。实创公司向一审法院反诉请求：1.判决确认双方签订的租赁合同于2018年9月27日解除；2.判令益达公司支付2013年4月1日至2018年9月27日租金1936704元；3.判令益达公司支付违约金223111元。一审法院认定事实：2013年1月5日，出租人实创公司（甲方）与承租人益达公司（乙方）签订租赁合同，乙方承租甲方位于中关村环保园C02-1地块人才公租房11号楼1层120平方米、2层620平方米，包括房屋及附属设备、设施，建筑面积合计约为740平方米房屋；租赁期限十年，自2013年4月1日至2013年3月31日；双方约定本协议下无免租期，租赁期限日开始即为起租日；第一年租金337620元，租金每三年递增10％，租金每年度支付一次，乙方应于每年3月份内支付当期的房屋租金；双方确定租赁房屋的移交日为2013年2月25日；合同第7.8款约定：甲方应协助乙方及其招商客户取得工商、卫生、消防、市政、环卫、规划、园林等证照，甲方应在接到乙方及其招商客户的书面申请五个工作日内提供相应的有效证件文件或资料、图纸；合同第9.2款约定：因乙方原因逾期支付租金的，在补足租金之外，每迟延一天，按当年租金的万分之一向甲方支付滞纳金；合同第9.3.1款约定：乙方逾期支付租金达3个月以上，甲方有权直接解除本合同，乙方应赔偿甲方相当于当年租金的三倍违约金。上述合同签订后，实创公司向益达公司交付了约定的出租房屋。对于房屋交付时间双方主张不一致，益达公司主张实创公司于2013年8月才将房屋交付，但未就迟延交付房屋提交证据予以证明。实创公司对此不予认可，主张其公司按合同约定于2013年2月25日前将房屋交付。益达公司承租涉案房屋后自营了一段时间餐饮，并将部分房屋转租其他商户经营。益达公司自租赁期间开始至今未向实创公司支付过任何租金。2016年3月13日，益达公司向实创公司出具《协商函》一份，益达公司在该函件中称租赁标的不符合合同约定的交付条件，导致合同效力瑕疵；实创公司交付的配套用途房屋不符合交付条件，未取得验收合格证明，无法办理产权证，致使其公司及其招商客户无法正常经营；实创公司曾向所有商户承诺人才公租房住户入住率，目前入住率并未达到预期，导致其公司及其招商客户开业的配套经营的客流量严重不足，无法持续经营，造成重大亏损，商户更换频繁；该函要求实创公司采取积极有效措施对上述问题尽快解决并在7日内予以回复。益达公司未提交证据证明其将该函送达了实创公司，实创公司称未收到该函件。2018年4月4日，益达公司委托律师向实创公司出具《律师函》一份，函件主要内容与上述《协商函》基本一致，并称2018年3月29日，益达公司所招商商户均已被相关部门勒令停业，为防止损失进一步扩大，急需实创公司妥善处理。实创公司收到该律师函，但不认可证明目的。2018年9月27日，实创公司向益达公司出具《关于解除租赁合同通知》，内容为：“我司与贵司于2013年2月7日签署的租赁合同，贵司租赁我司房屋位置为地锦路27号院11号楼1层120平米，2层620平方，建筑面积合计约为740平方米。因贵司自合同签订之日起未向我司支付上述房屋租金，经我司多次催缴，贵司仍未支付租金。现解除上述合同，请贵司于六十日内前往物业办理完退房相关手续并将所欠房屋费用结清。并以此为结算日，据实结算租金，并即刻迁移（注销）工商注册地址。逾期未办理的，视为贵司放弃屋内物品所有权，我司有权自行处理，且有权采取停水停电等相关措施。并采取司法程序主张租金损失以及未及时办理工商注册地址迁移（注销）而给我公司造成的损失，由此产生的一切后果由贵司自行承担。特此通知。”实创公司将该通知张贴在涉案房屋，并于2018年12月20日向其工商注册地邮寄及向其在北京市企业信用信息网上公开的电子邮箱发送该通知，益达公司称未收到该通知。一审庭审中，实创公司提交涉案房屋建设工程竣工验收消防备案凭证，证明其公司交付的涉案房屋符合合同约定的移交条件。实创公司另提交案外两家公司的工商登记信息及益达公司转租的一家商户的营业执照复印件，显示该两家公司登记住所地为该公租房项目，益达公司招租的一家商户的住所地为本案涉案承租房屋，证明实创公司配合其他租户及益达公司转租的商户在租赁房屋及所在区域办理了营业执照，租赁房屋及所在区域具备办理营业执照的条件。另，益达公司认可其公司及其招商客户在承租期间未向实创公司提出过要求实创公司提供办理工商登记的相关证明文件的书面申请。益达公司称曾口头向实创公司人员申请，实创公司对此不予认可。一审另查，益达公司于2016年6月5日将其承租的740平方米房屋转租给案外人谷筝用于开办幼儿教育，租期6年，自2016年10月5日至2022年10月4日。谷筝承租涉案房屋后用于开办幼儿园。一审庭审中，谷筝出具证人证言并出庭作证，称实创公司在2016年9月其对承租房屋装修期间先后占用了其170平方米左右的房屋，并称因其无法办理营业执照导致多次被相关部门勒令停业，无法正常经营。实创公司称，益达公司自租赁开始一直未交纳租金，为防止损失扩大，实创公司在征得益达公司及谷筝同意的情况下于2016年9月收回了162.8平米的出租房并出租给一家幼儿园。2018年11月1日，益达公司向实创公司发出《催告函》，称由于实创公司交付的租赁房屋未取得房产证且未通过消防验收，导致其公司及招商客户无法办理工商登记等行政审批手续，无法正常经营，至今房屋仍不符合合同约定的交付条件，致使其公司及招商客户均已被相关部门勒令停业，其公司要求实创公司继续履行合同义务，于30日内向其公司交付满足租赁房屋正常商业经营的相关合法手续。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，实创公司与益达公司于2013年1月5日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格依约履行各自义务。对于房屋交付时间双方主张不一致，益达公司主张实创公司于2013年8月才将房屋交付但未提交证据予以证明，实创公司对此不予认可，该院对益达公司的主张不予采信。根据合同约定，益达公司逾期支付租金达3个月以上，实创公司有权解除合同。实创公司于2018年9月27日向益达公司出具解除通知并张贴在涉案房屋，并于之后邮寄及通过电子邮箱发送该通知，故该院认定双方签订的房屋租赁合同已于2018年9月27日解除，该院对实创公司的该项反诉请求予以支持。上述合同签订后，实创公司向益达公司交付了约定的出租房屋，益达公司实际使用了涉案房屋但至今未交纳任何租金，显属违约，理应承担违约责任，故实创公司要求益达公司支付拖欠租金的诉讼请求，具备事实及法律依据，该院予以支持。对于益达公司实际欠付租金数额，该院分析如下：根据双方合同约定，租金每三年递增10%，故2016年4月1日至2018年9月27日解除期限的年租金为370986元（337260元×110%），因实创公司于2016年9月收回了162.8平方米的出租房屋，根据收回房屋面积162.8平方米占原有出租房屋面积740平方米的比例计算，收回部分的年租金为81617元，故该收回部分房屋自2016年9月至合同解除日的租金按两年计算为163234元。按原有740平方米租赁房屋面积计算的2013年4月1日至2018年9月27日的租金共计1936704元，因实创公司不应再向益达公司收取收回部分房屋对应的租金163234元，故益达通知公司实际欠付租金数额为1773470元。益达公司拖欠房租构成违约，除应支付拖欠租金外还应依约支付滞纳金，故实创公司要求益达公司支付滞纳金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持，但考虑到益达公司系因对实创公司履行合同相关义务存有异议，且租赁期内实创公司收回了部分房屋导致租赁金额有变化，故实创公司主张的滞纳金应予调整，具体情况该院根据合同履行的实际情况酌情予以确定。益达公司认可其公司及其招商客户在承租期间未向实创公司提出过要求实创公司提供办理工商登记的相关证明文件的书面申请。益达公司称曾口头向实创公司人员申请，实创公司对此不予认可。且实创公司提交涉案房屋建设工程竣工验收消防备案凭证及案外两家公司的工商登记信息，证明其公司交付的涉案房屋符合合同约定的移交条件，证明实创公司配合其他租户办理了营业执照，租赁房屋及所在区域具备办理营业执照的条件。故益达公司以上述主张为由拒不支付拖欠租金的抗辩意见，该院不予采信。双方房屋租赁合同已解除，益达公司要求继续履行租赁合同，向其交付办理合法经营手续所需的审批证明文件的诉讼请求，该院不予支持。益达公司要求实创公司赔偿其经济损失251万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、实创公司与益达公司于2013年1月5日签订的租赁合同已于2018年9月27日解除；二、益达公司于判决生效后7日内向实创公司支付房屋租金1773470元；三、益达公司于判决生效后7日内向实创公司支付迟延支付房屋租金的滞纳金100000元；四、驳回益达公司的全部诉讼请求；五、驳回实创公司的其他反诉请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审期间，本院依法补充查明：租赁合同签订于2013年1月5日，约定的房屋移交日期为2013年2月25日，租赁期限为2013年4月1日至2013年3月31日，同时约定无免租期，租赁期限开始日即为起租日。北京市海淀区分安消防支队于2013年1月21日向实创公司颁发了《建设工程竣工验收消防备案凭证》{海公消竣备字[2013]第（00019）号}。该备案凭证中显示实创公司提供了涉案工程的工程竣工验收报告，前述凭证中加盖了消防部门的印章。益达公司认可承租的涉案房屋所在的整栋楼均属于公租房项目，并且已经投入使用。益达公司称涉案的房屋不符合交付条件是指不符合租赁合同第5.1.1条、第5.1.4条、第5.2.3条，其余的交付条件均符合。租赁合同第5.1.1条约定，清空租赁房屋，室内外各种既有设施设备满足乙方进场装修和正常经营使用条件，房屋不存在消防、环保等方面的潜在问题。第5.1.4条约定，房屋应通过消防部门及有关单位的消防标准验收并取得相关的验收合格证明。第5.2.3条约定，实创公司应在移交日向益达公司提供与移交项目相对应的合法审批、许可、验收合格等手续的复印件。益达公司称其从实创公司所租房屋均用于转租。益达公司称承租商户均是由于涉案房屋没有办理消防验收手续以及房产证而无法办理营业执照，但对此并无证据证明。租赁合同第8.3条约定，益达公司应自费取得其在租赁房屋内经营的一切必要的合法证件，包括但不限于在租赁房屋内能进行合法经营的营业执照和有关批文。租赁合同第7.8条约定，实创公司应协助益达公司及其招商户取得工商、卫生、消防、市政、环卫、规划、园林等证照，实创公司应在接到益达公司及其扫商客户的书面申请五个工作日内提供相应的有效证明文件或资料、图纸，实创公司对此等业务不另收费。二审中，本院询问实创公司，益达公司长时间不交租赁费为何不采取措施？实创公司称益达公司的股东王栓和范连合跟实创公司的公司经营部部长--管招商的王爱红一起设立过公司，关系比较好，但王爱红在2018年初辞职了。二审中，益达公司与北京广运福来商贸有限公司（另案上诉人，被上诉人与本案一致，均为租赁合同纠纷，与本案合并审理）均称有2个股东，持股比例均为50％，两个公司的股东相同，2个股东分别担任其中一家公司的法定代表人。益达公司的法定代表人为王栓，北京广运福来商贸有限公司为范连合。益达公司称，王爱红入股过王栓成立的北京聚诣轩公司文化发展有限公司，但范连合没有参与；王爱红2016年6月22日入股北京聚诣轩公司文化发展有限公司，2018年8月16日退出，2018年12月26日再次入股。益达公司向本院提起诉讼的时间为2019年1月30日。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，实创公司与益达公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于实创公司交付房屋的时间，本院认为应当从以下几个方面理解：一、涉案的租赁合同约定的房屋为特定的房屋及区域，租赁合同签订于2013年1月5日，约定的房屋移交时间为2013年2月25日，租赁期限为2013年4月1日至2025年3月31日。租赁合同对于房屋移交时间及租赁期限约定明确，在益达公司提起本案诉讼之前租赁合同已经履行长达5年时间，本案中并无证据显示益达公司在接收房屋时就房屋的实际交付时间与合同约定的移交时间不符向实创公司提出了异议，亦无证据显示益达公司从签订合同直至本案诉讼之前曾向实创公司主张过实创公司未按期交付房屋的事宜。二、益达公司在2016年3月13日向实创公司出具的《协商函》以及2018年4月4日向实创公司发出的《律师函》中均未涉及实创公司移交房屋的时间问题，函件中涉及的问题均为房屋不符合交付条件以及未达到实创公司承诺的入住率等事宜。三、益达公司在一、二审期间，均提到实创公司要求益达公司在2013年4月1日之前开业或部分开业，以满足人才公租房基本生活需求，租赁合同亦对此有明确的约定。在2013年4月1日之前不移交房屋，该项要求明显不合理，而益达公司显然可以提出相应的主张，但本案中并无相应的证据显示益达公司就房屋移交的时间问题向实创公司提出要求。四、租赁合同约定的移交日期与租期起算时间之差足够益达公司就房屋移交不符合约定时间向实创公司提出异议，并采取相应的措施。综合以上情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条关于法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定的规定以及《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第二款关于当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量不符合约定的合理期间内通知出卖人；买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量符合约定的规定，本院认为，虽然出租方对于是否向承租人按约定时间交付租赁房屋负有举证责任，但在益达公司已实际接收约定的房屋，但未在合理期限内就房屋的交付面积提出异议的情况下，并结合本案的庭审情况，本院认为实创公司提供的证据基本达到了优势证据的证明标准，一审法院未认定益达公司关于实创公司存在部分迟延交付房屋的主张并无不当，本院不持异议。关于实创公司交付房屋不符合交付条件的上诉理由，本院认为，益达公司认可涉案的房屋所在的项目为公租房项目，并且已经投入使用，结合实创公司提交的《建设工程竣工验收消防备案凭证》，本院认为足以认定涉案房屋符合房屋移交条件。益达公司关于涉案房屋未经消防验收，所以承租商户无法办理营业执照的主张并无有效证据证明，亦与本院查明的事实不符，本院不予采信。需要指出的，依据租赁合同，益达公司是自费取得在租赁房屋进行经营的一切必要证件（包括营业执照），实创公司仅是协助义务，而本案中并无有效证据证明因实创公司未履行协助义务，导致相关承租商户无法办理营业执照。本院认为，租赁合同签订后，实创公司向益达公司交付了约定的出租房屋，益达公司实际使用了涉案房屋但至今未交纳任何租金，应承担违约责任。依照租赁合同的约定，实创公司无任何违约且益达公司逾期支付租金达3个月以上，实创公司有权直接解除合同并要求益达公司赔偿违约金。一审法院认定双方房屋租赁合同已于2018年9月27日解除并无不当，经本院计算一审法院结合实创公司已经收回部分的房屋面积认定益达公司拖欠的租金数额1773470元并无不当，一审法院在此基础上酌情确定的违约金数额，本院不持异议。益达公司要求继续履行租赁合同并要求实创公司赔偿损失并无事实依据，本院不予支持。综上，益达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26880元，由北京益达通智商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  梁 睿审 判 员  唐述梁审 判 员  张 静二〇二〇年九月二十七日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强