安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初3873号 原告：魏翀，男，1991年8月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：徐金鹏，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏启良，安徽安泰达律师事务所实习律师。 被告：吴兆艳，女，1984年2月23日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：钱凌军，安徽国运律师事务所律师。 原告魏翀诉被告吴兆艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏翀的委托诉讼代理人徐金鹏、夏启良到庭参加诉讼，被告吴兆艳及其委托诉讼代理人钱凌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏翀诉称：原告于2019年8月18日通过房产中介合肥链家宝业房地产经纪有限公司与被告签订《合肥市存量房屋买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”），合同约定由原告将其位于合肥市包河区出售给被告，房屋面积为130.06平方米，约定房屋总价款为207万元，付款方式为被告应当于面签后三个工作日内支付首付款100万元，余款103万元在合同签署后10个工作日内由原、被告双方共同前往贷款机构办理贷款手续，并将通过商业贷款的形式直接支付给原告。合同签订当日，被告向原告交付定金4万元。2019年8月28日，合肥链家宝业房地产经纪有限公司程禹带领被告夫妻双方前往招商银行长江路支行做电子资质评估，评估显示资质通过，可以办理面签手续，并与原告约定于2019年9月16日同被告夫妻双方前往招商银行长江路支行办理面签手续。2019年9月14日，被告突然表示要求解除合同，不再履行双方之间的房屋买卖合同。在链家公司的协调下原、被告双方最终未能达成一致意见。后原告于2019年9月26日、9月30日两次向被告发送催告函，敦促被告履行义务，被告均予以拒收。原告认为，被告的上述行为导致房屋买卖合同无法继续履行，已构成根本违约。请求法院判令依法解除原、被告双方于2019年8月18日签订的《合肥市存量房屋买卖合同》及《车位转让协议》；判令被告在双方合同解除之日起7日内协助原告办理网签备案撤销手续；判令被告向原告支付违约金414000元；本案诉讼费用由被告承担。 被告吴兆艳辩称：被告同意解除原、被告签订的《合肥市存量房屋买卖合同》。被告不构成违约行为，在银行办理商业贷款中，被告夫妻关系存续期间，可以办理商业贷款，但被告夫妻已办理离婚手续，不具备办理贷款手续的条件，被告不符合《合肥市存量房屋买卖合同》约定构成根本违约的情形。原告要求被告支付违约金缺乏事实及法律依据。本案原告并未遭受任何经济损失，被告不应当承担违约责任。 经审理查明：2019年8月18日，原告魏翀与被告吴兆艳通过合肥链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）中介，签订《合肥市存量房屋买卖合同》及《车位转让协议（使用权）》各一份，《合肥市存量房屋买卖合同》约定：出卖人（甲方）魏翀，买受人（乙方）吴兆艳，出卖人所售房屋坐落在合肥市包河区，建筑面积130.06平方米，房屋所有权证号为房地权证合包字第××号；该房屋成交总价为207万元，买受人于2019年8月18日支付出卖人定金4万元，买受人于面签后三个工作日内将第一笔房款100万元支付出卖人；买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，买卖双方于签署本合同10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续，买受人贷款金额为103万元；买受人若拒绝购买该房屋，构成根本违约，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。《车位转让协议（使用权）》约定：甲方（转让人）魏翀将坐落于6＃-27-103车位随包河区皖江路208号地矿家园12幢2004室房屋一起交付乙方（受让人）吴兆艳。双方签订合同当日，被告支付原告购房定金4万元。2019年8月28日，链家公司工作人员带领原告及被告夫妻在招商银行合肥支行作贷款资质评估，评估显示被告个人不具备贷款资质，被告夫妻可以共同贷款。链家公司工作人员遂通知原、被告双方于2019年9月16日在招商银行合肥支行办理贷款面签手续。2019年9月14日，被告丈夫前往链家公司门店说明不想购房、要求解除合同，定金可以不用退还被告。原告得知后，不同意被告单方解除合同，要求被告继续履行合同。2019年9月18日，被告夫妻办理了离婚登记。2019年9月21日，链家公司组织原告与被告前夫进行协商，双方未达成一致意见。2020年4月1日，原告向本院提起诉讼。 上述事实，有原告提交的原、被告身份证复印件，《合肥市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《车位转让协议（使用权）》、收据、声明、2019年9月21日的谈话录音光盘、催告函、快递详单，被告提交的离婚证，地矿家园12幢2004室房屋对外出售信息情况，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告魏翀与被告吴兆艳签订的《合肥市存量房屋买卖合同》及《车位转让协议（使用权）》不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。在合同履行中，被告拒绝购买涉案房屋，单方提出解除合同，显然原、被告之间的合同已无法继续履行，现原告提出解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告应协助原告办理撤销房屋买卖合同网签备案手续。被告在合同履行过程中，拒绝购买涉案房屋，已经构成根本违约，应承担违约责任。原、被告合同约定“买受人拒绝购买该房屋的，应以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金”，原告据此请求被告支付违约金414000元，被告认为违约金约定过高，请求本院予以减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定违约金超过实际损失的30%是认定违约金过高的基本标准。原告签订合同出售涉案房屋，并未发生实际损失，其主要损失应为可得利益损失。目前本市房价较为平稳，在本案房屋买卖合同解除后，原告可再次出售涉案房屋，其可得利益不会受到较大损失。因此，原告主张414000元违约金显然远远超过其实际损失，本院依法予以减少。本院根据原、被告合同履行情况、被告过错程度及原告预期利益等因素，确定被告应支付原告10万元违约金。原、被告在合同中既约定违约金，又约定定金，现原告选择适用违约金条款，其在获得违约金的同时应将4万元定金退还被告。根据被告的请求，为避免当事人讼累，被告交付的4万元定金原告不予退还，直接从10万元违约金中抵扣，因此，被告尚应支付原告违约金6万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告魏翀与被告吴兆艳于2019年8月18日签订的《合肥市存量房屋买卖合同》及《车位转让协议（使用权）》； 二、被告吴兆艳于本判决生效后十日内协助原告魏翀办理《合肥市存量房屋买卖合同》网签备案撤销手续； 三、被告吴兆艳于本判决生效后十日内支付原告魏翀违约金6万元（已抵扣吴兆艳预付定金4万元）； 四、驳回原告魏翀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7510元，减半收取3755元，由原告魏翀负担1877元，被告吴兆艳负担1878元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  方业泉 二〇二〇年九月二十一日 书记员  何佩佩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。