新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终1429号 上诉人(原审原告)：韩以达，男，1963年12月13日出生，汉族，哈密硕达热力有限公司董事长，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：马卫东，新疆伟民律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：兰加新，男，1968年7月4日出生，汉族，新疆黄鹤楼大酒店有限责任公司执行董事，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上诉人韩以达因与被上诉人兰加新房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初2833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人韩以达及其委托诉讼代理人马卫东，被上诉人兰加新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩以达上诉请求：撤销一审判决，改判兰加新向我支付租赁费1,050,000元及利息。事实和理由：1.我一审时诉请的租金为2017年11月16日至2019年11月15日两年租金1,200,000元(已扣除兰加新已支付的50,000元),一审法院仅对一年租金作出认定属于对事实的错误认定和漏判；2.2018年1月的地下室暖气管漏水事件，系地下室预埋地下暖气管网破损所致,我得知后积极派员查看维修处理，因系冬季期间，未能完全修复，故自2018年1月中旬至2018年4月15日供暖期结束期间的租赁费150,000元，考虑到停暖以及兰加新自述未使用的事实，可以根据过错责任判定此期间租赁费的承担主体，但其余9个月租金理应由兰加新承担。2018年8月，我全面更换了暖气管道系统，不再影响承租人使用涉案房屋，且地下室并非兰加新的承租范围，除了1月至4月停暖期间，管道维修对其使用涉案房屋有影响外，其他时间对于兰加新使用其承租的1-3楼房屋完全没有影响，一审法院以我未及时履行维修义务判令兰加新按照30%的标准向我给付2017年11月至2018年11月期间的租金，属于事实认定及适用法律错误；3.兰加新应付租赁费为:2017年11月16日至2018年11月15日租金400,000元(按照9个月计算,已扣除停暖期间租赁费,并扣除已支付50,000元),2018年11月16日至2019年11月15日租金650,000元,合计1,050,000元；4.关于利息部分,应按照法院确定的租赁费金额和逾期的时间来确定。综上,请求二审法院支持我的上诉请求。兰加新辩称，不同意韩以达的上诉理由，亦不认可韩以达所述的暖气管道在2018年8月至9月已经维修好的事实，因为暖气损坏，影响了我的经营，给我造成了损失，且我们双方签订了六年的租赁合同，暖气维修责任在合同中也有明确约定，但是韩以达对此并未提及，至今暖气都未修好，我也未使用涉案房屋，不应当承担租赁费用。韩以达向一审法院起诉请求：1.判令兰加新支付租金1,200,000元;2.判令兰加新支付逾期利息损失26,125元(自2017年8月16日起至2018年8月15日止550,000元，租金利息按照银行同期贷款年息4.75%计)。一审法院认定事实：2015年4月10日,韩以达(甲方)与兰加新(乙方)签订《房屋出租协议》,约定:1.乙方自愿承租甲方楼层3层建筑面积900平米房屋。2.乙方租房用途(乙方承诺作餐饮用途)。3.房屋出租期限为六年,承租时间自2015年11月16日起至2021年11月15日止。本合同签订前甲方与王强签订的租赁合同的到期日为2015年11月15日交清租金,自本合同签订之日起至2015年11月15日期间的租赁房屋的使用权归乙方所有.4.房屋租金及支付方式:（1）2015年11月16日至2016年11月15日租金为58万元,2016年11月16日至2017年11月15日租金为58万元,签订本协议时乙方向甲方一次性支付该两年租金共计116万元;（2）乙方应在2017年8月15日前支付2017年11月16日至2018年11月15日租金60万元;（3）乙方应于2018年8月15日前支付2018年11月16日至2019年11月15日的租金65万元;（4）乙方应于2019年8月15日前支付2019年11月16日至2020年11月15日的租金70万元;（5）乙方应于2020年8月15日前支付2020年11月16日至2021年11月15日的租金75万元。5.冬季每个采暖费用为19,800元，乙方应在入冬前一次性付清,费用按国家有关规定执行，若遇政府调价随调。6.房屋水费收费3.6元/㎡，标准按国家有关规定执行,乙方付款方式为:按月结清,也可根据甲方需要提前收取。7.在房屋租赁期间，甲方有义务对房屋进行维修保养，乙方必须保护好房屋内设施，如损坏照价赔偿。8.甲方负责水、电、暖的正常供给。甲方有义务在电力公司通知甲方需要停电时，第一时间通知乙方，否则因此造成的一切损失应由甲方负责。9.租赁期内如房屋产权发生变更，甲方应事先通知乙方，且产权变更不影响本合同的继续有效执行。10.租赁期间内，乙方可以转租房屋。11.乙方必须按照国家和自治区的各项法律法规经营,以安全为第一，若出现问题，全部由乙方承担。12.乙方在经营过程中产生的各项费用，均由乙方自行承担。13.乙方在经营过程中以安全为第一，若造成任何损失全部由乙方承担。14.若遇政府部门合理收费，由乙方承担，如扫雪及收取治安费、卫生费等费用。15.因自然灾害等不可抗拒因素致使房屋无法正常使用，甲方应退还租赁期间剩余租金，此合同终止(合同政策性拆迁或商业开发)。16.本合同自签订之日生效，合同期满，乙方如继续使用，在同等条件下享有优先权；续签合同必须提前三个月进行，同时交付下个合同期的租金。17.本合同未尽事宜，甲乙双方经协商解决并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。18.本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。19.此合同到期后，甲方根据市场价格调价。甲方挂布标对外招租，若乙方不能与甲方达成续租协议，此合同终止，乙方需无条件撤离房屋，且不得破坏任何已装修的地方。房屋内可移动的设备，乙方可以搬走，其他不可移动的部分，乙方若有损坏，需照价赔偿。租赁物位于乌鲁木齐市新市区天津××路，共六层，带地下室，1-3层产权人为原告，单层产权面积为241.50平米。合同签订后，韩以达向兰加新交付了房屋，兰加新用此房屋经营“楚湘居”餐馆。兰加新如约支付了第一年、第二年租金，第三年租金仅支付了50,000元。2018年1月，租赁物地下室暖气主管道爆裂,热力公司遂通知兰加新关闭热暖气阀门。兰加新找韩以达协商，但韩以达迟迟未出资维修。租赁物内水溢出，装修受损，兰加新遂停止营业。2018年8、9月份，韩以达将原有暖气管道拆除，地下室、一至三楼新建一套暖气系统，四至六楼新建一套暖气系统。租赁物一直处于闲置状态。一审法院认为，双方签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应认真履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。本案韩以达在租赁物暖气爆裂后,怠于履行维修义务,致使装修受损,兰加新无法经营“楚湘居”，应相应减少租金或者延长租赁期限。但暖气爆裂前的租金兰加新仅支付50,000元，应当继续支付，核算为50,000元(600，000元/年÷12月/年×2月-50,000元,2017年11月16日至2018年1月15日)。韩以达于2018年8、9月份才将租赁物暖气管道修缮，故在此期间的租金韩以达无权向兰加新主张。韩以达修复暖气管道后，双方应当积极协商租赁合同履行、损害赔偿等事宜，但双方均放任租赁物不理。考虑到韩以达过错在先，租赁物装修受损、兰加新未实际使用租赁物等因素,酌情按照韩以达承担70%的责任、兰加新承担30%的责任，减免兰加新应负担的租金。核算兰加新应支付该期间的租金为225,000元[(600,000元/年÷12月/年×2月+650,000元，2018年9月16日至2019年11月15日)×30%]，故兰加新应合计支付韩以达租金275,000元，对韩以达多主张的部分不予支持。兰加新辩称多缴纳租金60余万元，一审法院认为，本案租赁物为特定房屋，租金也是固定数额，兰加新订立合同时对该租赁物的租金无异议,且在交付使用多年也未提出异议，故对该辩解意见不予采信。韩以达主张兰加新支付自2017年8月16日起至2018年8月15日止550,000元租金的利息损失26,125元，兰加新逾期支付租金理应承担利息，韩以达按贷款年息4.75%主张不违反法律规定，一审法院核算为3,800元(80,000元×4.75%×1年)。判决：一、兰加新支付韩以达租金275,000元;二、兰加新支付韩以达利息3,800元。本院二审期间，韩以达围绕其上诉请求提交了乌鲁木齐天成万达供热设备有限公司出具的证明一份，用以证实涉案房屋在2018年1月地下室暖气管道发生漏水现象之后，韩以达及时通知了维修公司进行维修。兰加新对该证据的真实性不予认可，且认为涉案房屋的供暖单位系广汇热力公司，暖气维修工作也应当由广汇热力公司进行，故对该证据的关联性亦不予认可。因韩以达提交了证明的原件，本院对该证据的真实性予以确认，但该份证明系韩以达在二审庭审中提交的证据，与兰加新在一审中提交的涉案房屋管辖片区热力公司的证人证言及情况说明相矛盾，韩以达也不能提供其他证据予以佐证，故本院对该份证明的关联性不予确认。兰加新围绕其答辩意见提交涉案租赁物内部照片16张，用以证实涉案租赁物至今未维修完毕。韩以达对照片的真实性认可，但认为照片反映的是兰加新将涉案租赁物交还之后，其对房屋进行再次修缮的状况，不能证明涉案房屋在双方争议期间没有维修完毕，故对照片的关联性不予认可。本院对照片的真实性予以确认，因兰加新在二审庭审中陈述其已于2019年12月3日将涉案房屋钥匙交还与韩以达，其现提交的照片不能反映出系其租赁涉案房屋期间的房屋状况，故本院对该组照片的关联性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，兰加新已于2019年12月3日将涉案房屋钥匙交还与韩以达，二审庭审中，双方均同意2015年4月10日签订的《房屋出租协议》于2019年12月3日解除。本院认为，本案争议焦点为韩以达要求兰加新支付租金1,050,000元及利息有无事实及法律依据。韩以达与兰加新于2015年4月10日签订的《房屋出租协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，涉案租赁物发生漏水事件之后，韩以达与兰加新并未就解除涉案《房屋出租协议》的相关事宜予以协商，在二审庭审中，韩以达与兰加新协商一致同意涉案《房屋出租协议》于2019年12月3日解除，在此之前，涉案合同对双方当事人仍具有约束力，即在当事人约定或法律规定的解除情形未出现、涉案合同也未解除之前，双方当事人仍应依照协议约定履行各自的义务。就本案来说，承租人兰加新的主要义务系在合同合法存续期间及时足额支付相应租赁费用。因此，涉案租赁物虽于2017年底发生漏水现象，经兰加新多次催促后韩以达出资予以维修，导致兰加新经营的“楚湘居”饭店无法正常营业，给兰加新造成了损失，但兰加新从未向韩以达提出解除涉案《房屋出租协议》的请求，则涉案《房屋出租协议》直至2019年12月3日均在合法有效的存续期间，兰加新应当继续履行合同义务，即向韩以达支付合同期内的租赁费用。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本案中，韩以达作为涉案租赁物出租人，其主要义务为在租赁期间保持其提供的租赁物符合约定用途。涉案房屋地下室暖气主管道漏水导致暖气关闭，致使其提供给兰加新的租赁物无法经营，在未将暖气管道彻底维修好之前，涉案租赁物无法正常使用，即便过了采暖期，仍存在一定风险，故在韩以达未能保证涉案租赁物符合约定用途期间，其无权收取相应租赁费。韩以达上诉称采暖期结束之后的房屋租赁费应由兰加新支付的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。因兰加新对暖气管道爆裂之前的租金未能足额支付，故其应当继续支付，涉案房屋于2018年1月发生水管爆裂漏水事件，韩以达于2018年9月份将租赁物暖气管道彻底修缮，故韩以达无权主张2018年1月至2018年9月期间的租金。据此，兰加新本应当支付2017年11月16日至2018年11月15日期间的租金总额为600,000元，其已支付50,000元，还应再向韩以达支付的租金数额为150,000元【600,000元/年÷12月/年×4个月（2017年11月16日至2018年1月16日、2018年9月16日至2018年11月15日）-50,000元】，因涉案《房屋出租协议》在2018年11月15日至2019年12月3日期间并未解除，现韩以达主张兰加新向其支付2018年11月15日至2019年11月15日期间的全部租金具有事实及法律依据，兰加新应当向韩以达支付此期间的租金共计650,000元。综上所述，兰加新应向韩以达支付2017年11月15日至2019年11月15日期间的租金共计800,000元（150,000元+650,000元）。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。韩以达上诉要求按照人民法院最终确定的租赁费金额和逾期的时间来确定利息，但其未缴纳相应诉讼费用，故本院对韩以达上诉主张的利息部分不予审理，对一审判决确定的利息损失数额予以维持。综上所述，韩以达的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初2833号民事判决第二项即：兰加新支付韩以达利息3,800元；二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初2833号民事判决第一项为：兰加新支付韩以达租金800,000元；上述款项合计803,800元，兰加新应于本判决生效之日起十日内将上述款项一次性支付给韩以达。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼标的1,226,125元，确认给付标的803,800元，占诉讼标的的65.56%，一审案件受理费15,835.13元（韩以达已预交），由韩以达负担5,453.62元，由兰加新负担10,381.51元；二审上诉标的775,000元，确认给付标的525,000元，占上诉标的的67.74%，二审案件受理费11,550元（韩以达已预交），由韩以达负担3,726.03元，兰加新负担7,823.97元。本判决为终审判决。                       审判长  冯宁                       审判员  卫杨                       审判员  瞿佩茹二 〇 二 〇 年 九 月 十 日                   书 记 员 赵紫薇