广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17086号上诉人（原审原告）：广州万力集团物业管理有限公司，住所地广州市海珠区金沙路9号大院自编7栋106-109室。法定代表人：尹里，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市乐高物业管理有限公司，住所地广州市海珠区工业大道北路103号首层自编12号。法定代表人：吴丽桦，该公司总经理。委托诉讼代理人：李竞贤，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋之江，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广州万力集团物业管理有限公司（以下简称万力物业公司）因与被上诉人广州市乐高物业管理有限公司（以下简称乐高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人万力物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判在一审判决第一项的基础上增加乐高公司立即向万力物业公司支付2016年12月1日至2019年6月6日期间的综合服务费差额703037.25元以及逾期付款利息（利息分别以45168元/月为基数，按每日1%的标准，分别自当月11日起计至乐高公司付清所有本息之日）。事实与理由：一、涉案房屋综合服务费标准已由双方事先明确，且乐高公司前期也已按照双方约定的服务费标准进行支付，在双方就服务费标准已达成一致的情况下，一审判决依据另案判决径行调减本案综合服务费属于认定事实及适用法律错误，应予纠正。（一）本案综合服务费标准已由双方明确约定并已实际履行，一审判决径行对本案综合服务费径行调减严重缺乏事实依据。（二）一审判决依据涉案乐高公司与房屋权属人广州化工集团有限公司（以下简称化工集团公司）之间的房屋租赁合同纠纷判决调减本案综合服务费于法无据。（三）（2018）粤0104民初2402号案（以下简称2402号案）认定事实错误，未能依据租赁合同约定的租金标准判决乐高公司承担房屋租金（使用费）支付义务，据此作出的判决已经损害化工集团公司的合法权益，造成国有资产流失，化工集团公司已提起上诉，要求乐高公司全额支付租金（使用费）并承担违约责任，该案尚未审结。一审判决直接引用该案判决径行调减本案综合服务费标准，缺乏事实依据，且损害了万力物业公司的合法权益。二、乐高公司长期占有使用涉案物业并对外出租获取收益，依约应当向出租人支付房屋租金并向万力物业公司支付涉案物业综合服务费。（一）乐高公司长期拖欠综合服务费已经构成严重违约，一审判决未要求其向万力物业公司支付所欠付综合服务费并承担违约责任，存在鼓励违约之嫌。（二）乐高公司以《综合服务协议书》条款部分需要修订为由拖延签订，在双方多次面谈协商就条款最终达成一致意见，但乐高公司仍拒绝签订，且拖至2017年1月23日开始才陆续支付2016年6月至11月期间的服务费，已构成违约。（三）乐高公司承租前确认房屋现状及产权情况，并明确承诺不得因此拒绝支付租金和综合服务费等相关费用，乐高公司拒绝支付涉案综合服务费的抗辩理由，于法无据。化工集团公司与乐高公司签订的《租赁合同》第二条约定，涉案房屋出租给乐高公司分别作为商铺、办公用途使用，明确各个物业规划用途及产权情况，并于第六条约定“乙方清楚了解前述房屋建筑的现状、承租房屋建筑（或使用）面积、性质及规划用途，日后并不得因此而追究甲方任何责任或拒绝支付租金和相关费用”。（四）乐高公司欠付租金和综合服务费违约行为非常明显，一审未作认定，存在错误。三、乐高公司长期拖欠涉案综合服务费及租金，且直至2019年6月6日才移交房屋，导致损失持续扩大，乐高公司应对损失继续扩大部分承担全部责任。综上，万力物业公司上诉请求二审法院依法改判。针对万力物业公司的上诉请求，乐高公司二审答辩称：不认可万力物业公司的上诉主张，具体答辩意见与上诉意见一致。上诉人乐高公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回万力物业公司的全部诉请。事实与理由：一、万力物业公司未向乐高公司提供任何物业服务，无权收取服务费。二、乐高公司向万力物业公司支付过服务费，不能证明万力物业公司有正常提供物业服务以及乐高公司同意继续支付服务费的事实。三、2402号案判决对合同效力及应付金额认定错误，本案据此判决认定服务费金额亦存在错误。四、即使万力物业公司有权收取部分服务费，亦应当按照2016年6至10月期间的相应标准计付。五、综合服务费只应计至2017年6月6日，此后乐高公司多次致函化工集团公司和万力物业公司要求妥善解决涉案房屋不能办理经营证照的问题，否则乐高公司将交还房屋，但对方不予回复，并导致双方至2019年才交接房屋，相应后果应由对方自行承担。六、乐高公司2016年5月31日支付的消防保证金50000元、服务费45169元，2016年6月29日支付的服务费45169元，应予抵扣。综上，乐高公司上诉请求二审法院依法改判。针对乐高公司的上诉请求，万力物业公司二审答辩称：一、万力物业公司受物业产权人化工集团公司委托经营管理涉案物业，有权按照总租金30%的标准收取物业服务费，已由双方确认且实际履行。乐高公司上诉拒绝支付的理由不能成立。另外，涉案物业服务费实为乐高公司使用涉案房屋应当支付的具有租金性质的费用，并不以万力物业公司提供物业服务为前提。二、乐高公司应支付物业服务费至2019年6月6日房屋交回之日。三、乐高公司要求抵扣此前支付的服务费、消防保证金等缺乏事实依据。万力物业公司于2018年1月10日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：乐高公司立即向万力物业公司支付自2016年12月1日起至乐高公司迁离标的房屋之日止的物业服务费及逾期付款利息（物业服务费每月按45168元计，逾期付款利息分别自2016年12月11日、2017年1月11日、2018年1月11日以此类推起计，每月以45168元为基数，按每日1%的标准支付至乐高公司付清之日止）。一审法院查明事实如下：2015年12月26日，广州万力集团有限公司（以下简称万力集团公司，甲方）与广州市海珠区健讯乐高商场（以下简称健讯乐高商场，乙方）签订《租金抵扣补偿协议二》，约定：双方于2011年8月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将权属为甲方并委托万力物业公司管理的位于海珠区XX号首层自编13号至28号的商铺出租给乙方。现因甲方为本栋职工住宅楼加装电梯需使用14-16号、21-23号、26-28号铺部分面积，另需动迁24、25号铺作调整，故需动迁乙方在上述地址承租并分租的正常营业之关联商户永久性腾空并搬离以上商铺部分面积，造成乙方及其分租商户因此受影响从而无法继续正常营业而产生经济损失。对于乙方由于加装电梯产生的全部间接损失，由甲方采用协议租赁方式提供物业给乙方承租作补偿，其中提供越秀区XX号自编36号首层商铺（房产证号：粤房地证穗字第××号）、自编38号整栋二层（房产证号：粤房地权证穗字第××号）、自编42号（房产证号：粤房地权证穗字第××号）、43号（房产证号：粤房地权证穗字第××号）及大院内其他零星仓库等给乙方承租，产权人为化工集团公司，租金价格按照协议价，其中越秀区XX号自编36号首层商铺之1面积116.88㎡、租金242元/㎡（无产权），之2、3面积30.77㎡、租金237元/㎡（无产权），之4面积42.5㎡、租金230元/㎡（无产权），之13面积47.96㎡、租金213元/㎡（无产权），之5-之12面积279㎡、租金255元/㎡；越秀区XX号自编38号整栋二层面积150㎡、租金70元/㎡（二层75㎡无产权），越秀区XX自编42号面积64.67㎡、租金68元/㎡（配套仓库），自编43号面积67.67㎡、租金56元/㎡（配套仓库），其他零星仓库面积75.9㎡、租金68元/㎡（配套仓库，无产权）。本条款所述物业的租赁是由甲方采用协议租赁方式提供的属下商业给乙方承租作全部间接损失的补偿方案，由甲方负责清场后按上述约定时间移交场地给乙方承租，上述评估价租金或协议租金已包括综合服务费，甲方不得以任何形式或理由变相提升，承租期间租金不递增。甲方同意乙方对其承租范围内的物业自行进行分租或与第三方合作，并同意提供开具分租证明等相关资料以协助乙方等。2016年4月20日，健讯乐高商场与乐高公司向万力集团公司及万力物业公司发出《关于健讯乐高家具商场租赁物业部分由乐高物业管理有限公司承接和管理的函》，告知健讯乐高商场与万力集团公司签订了《租金抵扣协议一/二》。为了完善各商户的专业管理，全面提升租赁物业的优质服务和形象，更专业完善租赁物业的治安、消防、安全管理等工作，由乐高公司承租和管理包括XX路15号大院物业及其它物业的租赁，上述租赁物业的相关责、权、利和义务及经营风险均由乐高公司负责。化工集团公司因与乐高公司就涉案房屋的租赁合同纠纷向一审法院提起（2018）粤0104民初2402号民事诉讼，要求解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》，乐高公司立即返还涉案的广州市越秀区XX自编36号首层、自编38号整栋、自编42号、自编43号及部分历史用房，支付2016年12月1日起至实际交还房屋之日止的租金、逾期付款违约金，及要求没收乐高公司支付的房屋租赁保证金301122元等。乐高公司在该案中提出反诉请求，要求解除双方签订的关于广州市越秀区XX大院自编36号首层、自编38号整栋、自编42号、自编43号及部分历史用房的《广州市房屋租赁合同》，化工集团公司返还乐高公司已缴纳的租金363729元、租赁保证金301132元、赔偿乐高公司已向万力物业公司缴纳的消防保证金50000元、综合服务费161364元、赔偿装修损失1885700元及返还涉案商铺无法使用而向次承租人支付的赔偿金和补偿金共计1787607元。一审法院经审理后，查明如下事实：广州市越秀区XX号自编36号、38号、42号、43号房屋登记所有权人均为化工集团公司。据化工集团公司持有的房屋权属证书记载，上述自编36号（原登记地址为较场东路33号自编36号）房屋用途为综合楼，建基面积为287.92平方米，建筑面积1202.14平方米，层数为4层，土地未办有偿使用手续；自编38号房屋规划用途为会议室，建筑面积为77平方米，层数1层，已征收国有土地使用权出让金；自编42号房屋规划用途为车房，建筑面积为64.67平方米，层数一层，已征收国有土地使用权出让金；自编43号房屋规划用途为办公，建筑面积为67.67平方米，层数为2层，已征收国有土地使用权出让金。2014年，化工集团公司与万力物业公司签订《委托经营管理物业协议书》，委托万力物业公司对其部分物业进行经营管理，委托经营管理权限为：对外出租、物业管理、物业维修和物业安全消防、治安环保、委托评估、诉讼等；其中委托经营管理物业资产清单包含越秀区XX号自编36、38、42、43号及部分无产权历史用房。2016年6月1日，化工集团公司将涉案租赁物业移交给乐高公司。2016年7月21日，乐高公司及健讯乐高商场向万力集团公司和万力物业公司送达《关于XX号大院附属商铺、仓库租赁合同及相关手续事宜急待解决的函》，要求万力集团公司在3个工作日内完成相关的租赁手续，包括租赁合同签订、同意各商铺分租证明、房产证或房屋权属证明或相关证明文件（含历史用房）、相关消防资料文件和租赁备案所需资料等。2016年7月27日，化工集团公司（甲方，出租人）与乐高公司（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区XX号大院自编36号首层、自编38号整栋、自编42号、自编43号及部分历史用房物业出租给乙方分别作商铺、办公用途使用，建筑面积共875.35平方米，物业具体情况如下：1.自编36号首层，房产证号为粤房地证字第××号，规划用途是综合楼，商铺建筑面积合计517.11㎡；2.自编38号整栋，房产证号为粤房地证字第××号，规划用途是会议室，有二层，其中一层有产权，建筑面积77㎡，二层为历史用房，建筑面积73㎡；3.自编42号整栋，房产证号为粤房地证字第××号，规划用途是车房，建筑面积64.67㎡，自编43号整体，房产证号为粤房地证字第××号，规划用途是办公，建筑面积合计203.24㎡。租赁期限从2016年6月1日至2022年4月30日，每月租金合共105393元。租金按月结算，由乙方在每月10日前按银行转账付款方式一次性缴付当月租金给甲方。本合同签订之日起三个工作日内，乙方应一次性向甲方支付第一个月的租金。乙方应于本合同签订之日起三个工作日内一次性向甲方缴纳（人民币）301122元作为租赁保证金。甲方授权万力物业公司对乙方承租房屋进行租赁及管理，乙方应积极配合，自觉接受监督和管理。甲方、万力物业公司及乙方应在各自职责范围内履行、协助、配合政府有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、环保、计划生育、综治维稳等各项工作，乙方在履行本租赁合同的同时，另需与万力物业公司签订《综合服务协议书》，依时缴纳综合服务费。本租赁合同与《综合服务协议书》互为一体甲方或万力物业公司任何一方单独行使合同解除权时，相应的另一份合同也应同时解除；且乙方违反任何一份合同导致相对方行使合同解除权时，均可视为构成对另一份合同的根本性违约，该合同的相对方也可据此解除合同并要求乙方承担违约责任。甲方或万力物业公司任何一方均有责任保障乙方的利益，应支持配合乙方因经营所需或提升物业形象而合法合规开展的各项工作;甲方同意乙方对其承租范围内的物业自行进行分租或者与第三方合作，在分租或与第三方合作合同签订前报万力物业公司同意后，甲方可提供包括开具各商铺同意分租证明、房产证或房屋权属证明或相关说明等相关消防资料文件和租赁合同备案所需资料给乙方，以协助乙方向政府相关行政部门申请办理相关营业证照等营业手续。有产权的物业，甲方需提供申领证照的营业执照、房产证协助乙方办理房屋的营业、消防等相关手续；没有产权的物业，甲方需提供营业执照、物业使用权证明给乙方，因甲方不能提供资料而给乙方造成损失的，应由甲方负责承担由此引起的相关责任等。2016年8月16日，健讯乐高商场向万力集团公司及万力物业公司发出《关于XX号首层商铺电梯建设后急待完善相关合同手续及落实解决相关条款手续的函》，其中提及该司虽多次沟通及催促，但XX号大院租赁场地仍未完成办理相关的租赁备案，亦无法申领相关营业执照进行合法的经营活动，要求万力集团公司在2016年8月20日前完善相关物业的手续后并完成租赁备案移交该司等。2016年9月29日，乐高公司向万力集团公司及万力物业公司发出《关于XX号大院附属商铺、仓库及XX号-3首层商铺相关租赁文件资料及备案手续事宜急待解决的函》，催促并要求万力集团及化工集团公司在3个工作日内完善租赁物业的相关手续（包括租赁合同签订、同意各商铺分租证明、房产证或房屋权属证明或相关证明文件、相关消防资料和租赁备案手续等），并要求计租时间以实际移交完整的租赁手续后的第三个工作日，或从2016年6月1日顺延至2016年11月1日开始计算，乐高公司保留通过法律途径追究因万力物业公司造成经济损失的相关责任。该函同时提及部分商铺物业已在6月份完成升级改造，包括自编36号楼4-13号各商铺的升级装修、室内外电线电路及附属设施重新布置更换、空调安装等。2016年10月20日，乐高公司取得XX号大院自编36号首层房屋租赁登记备案证明，显示租赁用途为其他，租赁面积279平方米，租赁期限为2016年6月1日至2022年4月30日。2016年10月26日，乐高公司向化工集团公司发出《关于[广州化工集团有限公司]推诿、拖延办理“XX号大院附属商铺、仓库及XX号-3首层商铺”相关租赁文件资料及备案手续造成[广州市乐高物业管理有限公司]经济损失的函》，再次催促万力物业公司完善租赁物业的相关手续。同年12月22日，乐高公司又向化工集团公司、万力集团公司、万力物业公司发出《关于“置换物业”之XX号大院附属商铺、仓库2016年6-11月租赁费用计算及因相关租赁手续延期实际租赁期限顺延的函》，提出因出租人未完善租赁手续，要求顺延租期，6-11月的租金按各商铺实际使用时间统一以仓库租金计算、空置物业不计算租金等。2017年1月9日，万力物业公司向乐高公司发出《关于的复函》，称经权属单位回复，根据实事求是的原则，按照附件一意见执行。该函附件一为万力物业公司向化工集团公司发出的《关于XX大院置换物业6-10月份租金、服务费等调整的函》，其中载明：由于备案手续延迟至2016年10月30日方办理完毕，对乐高公司在2016年6-10月期间的正常经营造成影响，由于该处物业的协议租赁是根据万力集团公司的安排，对XX号职工住宅楼加装电梯造成承租户间接损失而作出的补偿，备案的延迟造成了承租户实际经营时间的缩减，且致使部分物业在该段时间无法按照商铺性质正常使用，影响了补偿工作的落实。乐高公司提出租赁年限及正常计租时间均从2016年12月1日开始，且6-11月期间的租金及服务费按照实际使用时间及仓库租赁价格缴交……经反复协商，我司作出如下建议：1.2016年6-10月期间对物业的租金及服务费进行调整：……上述6-10月期间合计收缴该处物业租金158336元、服务费67858元；从2016年11月1日起正常按照租赁合同约定缴交租金及服务费。2.在合同期满后给予乐高公司清理场地、办理相关手续相应的处理时间。化工集团公司在该函尾部加注意见：“相关物业已委托贵司出租经营管理，请贵司按照万力集团相关工作要求，依法依规办理有关手续”。2017年5月23日，乐高公司取得XX号自编38号首层及自编43房屋租赁登记备案证明，显示自编38号首层租赁用途为其他、租赁面积77平方米；自编43号租赁用途为办公、租赁面积67.67平方米；租赁期限均自2016年6月1日至2022年4月30日。因租赁备案的用途等争议未得到解决，乐高公司又分别于2017年2月24日、2017年6月6日、2017年9月7日、2017年9月12日及2017年11月23日，向化工集团公司或万力集团公司、万力物业公司发出相关函件，要求化工集团公司完善租赁物业的相关手续，办理好租赁物业的租赁备案手续，将XX号自编1号至13号商铺由“其它”用途性质变更回商业用途性质，自编38号由“其它”用途性质变更回办公用途性质，并要求实际租赁期限顺延、继续按物业的实际使用时间及实际使用性质折算收取租金及服务费，甚至要求赔偿装修及分租户租金等损失。在该案一审诉讼期间，乐高公司还申请对涉案租赁场地的装修造价进行评估。一审法院经摇珠，依法委托广东高迪评估咨询有限公司（以下简称高迪公司）对涉案租赁场地分别于2016年8月1日（乐高公司所述的装修完成时间）及2018年8月27日（首次现场勘查日）两个时点的装修价值进行评估。2019年9月16日，高迪公司出具《价格评估结论书（更正稿）》。2019年6月6日，化工集团公司、乐高公司办理了租赁场地的交接手续，除自编38号、自编2、3号铺及6号仓继续由实际使用人使用，其他租赁场地为腾空交还。为此，一审法院遂认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于涉案租赁场地中首层自编1、2、3、4、4B、5B、13号铺、自编38号二楼及6-9号仓无行政主管部门核发的不动产权属证书，化工集团公司也未能提交该部分建筑系经主管部门批准建设的相关证据，因此根据上述司法解释的规定，化工集团公司与乐高公司签订的《广州市房屋租赁合同》中关于租赁上述未经许可而建设的房屋的部分无效，其余部分有效。一、关于《广州市房屋租赁合同》解除及部分无效的责任。对于有产权部分，化工集团公司与乐高公司在《广州市房屋租赁合同》中已列明权属证书的编号、规划用途、面积，并在合同中约定“乙方清楚了解前述房屋建筑的现状、承租房屋建筑（或使用）面积、性质以及规划用途，日后并不得因此追究甲方任何责任或拒绝支付租金和相关费用”“有产权的物业，甲方需提供申领证照的营业执照、房产证协助乙方办理房屋的营业、消防等相关手续”。即对于该部分房屋的性质及规划用途，化工集团公司已作充分告知，其义务仅为提供营业执照及房产证以协助乐高公司办理营业及消防等相关手续，能否办理成功的风险应由乐高公司承担。因此，乐高公司主张因部分房屋规划用途为综合楼而无法取得商业用途的租赁登记备案从而无法办理工商营业执照属化工集团公司违约的意见与合同约定不符，一审法院不予采纳。对于无产权的部分，虽然化工集团公司亦在合同中进行了告知，但合同同时约定“没有产权的物业，甲方需提供营业证照、物业使用权证明给乙方”，即化工集团公司负有向乐高公司提供该部分房屋系主管部门批准建设或其他化工集团公司经批准有临时使用权的证明，而化工集团公司至该案诉讼时仍无法提供相关证明文件，故化工集团公司对于合同部分无效无法继续履行负有责任。乐高公司虽有迟延支付租金的违约行为，但其关于化工集团公司未能提供无产权部分房屋使用权证明的部分抗辩理由成立，因此双方对于租赁关系的解除均有责任。二、租赁关系解除后的责任清理。由于双方的租赁关系并非仅因一方过错而解除，故对化工集团公司要求没收乐高公司已付租赁保证金301122元的诉讼请求，一审法院不予支持，化工集团公司应将该款返还乐高公司。其次，关于租金及占用费的计付。原则上，对于合同有效部分，即有产权房屋，因办理营业执照及消防安全检查的责任应由乐高公司承担，故应按合同约定的标准计算租金。对于合同无效部分，即无产权部分，如乐高公司正常占有使用房屋的，亦应参照合同约定的租金标准计付占用费，但因本案中合同部分无效的责任在万力物业公司，如因无效而无法正常使用该部分房屋的，则根据公平合理、等价有偿原则，房屋占用费应当适当减免。按乐高公司所述，涉案租赁场地中1号铺作餐厅使用至2018年5月因消防问题被勒令停业；2、3号铺、自编38号二楼分别由次承租人使用至2019年6月6日交还场地；7号仓由次承租人使用至交还场地之前，即即使是无产权部分，乐高公司也实际占有使用了其中部分，应当支付相应占有使用费。因此，乐高公司答辩认为化工集团公司无权收取租金并反诉要求返还租金于法无据，一审法院不予支持。对于乐高公司应付租金及占用费的标准，从租赁合同履行过程中双方之间的函件及电子邮件来看，涉案租赁场地确实存在因化工集团公司原因而部分无法正常使用的情形，万力物业公司代表化工集团公司在2017年5月16日向乐高公司发送的电子邮件《XX号大院置换物业2016年11月至2017年3月租金、服务费统计表（按办公算）》证明，化工集团公司为此愿意将2016年11月至2017年3月期间的租金（含占用费）减少至按照75513元/月计算。虽然双方未就此协商一致签订协议，但该邮件一定程度上反映了租赁场地当时的使用情况及化工集团公司的意愿，数额亦较为合理，一审法院予以采纳。对于乐高公司称其于2017年6月6日起多次要求化工集团公司配合收回场地，2018年6月11日提起反诉要求万力物业公司配合收回场地，故该日以后的租金（含占用费）化工集团公司不应收取的意见，因至2019年6月6日双方实际交接场地时，现场仍有部分租赁物由次承租人占有使用，即乐高公司实际占用涉案场地至双方交接之日，租金（含占用费）亦应计至该日为止。但鉴于本案评估进行现场勘查时可见除自编2、3号铺便利店、自编38号、7号仓外，其余租赁场地基本均为空置或由化工集团公司关联单位使用，在双方都要求解除租赁关系的情况下，双方均有义务尽早进行场地交接以免损失进一步扩大。考虑到乐高公司申请装修评估这一因素，至2019年2月15日高迪公司出具《价格评估结论书（初稿）》之次日起，空置部分租金及占用费损失应由化工集团公司自行承担。即自2019年2月16日起，乐高公司应按实际继续占用范围计算租金及占用费，具体数额一审法院参考《租赁抵扣补偿协议二》中关于自编2、3号铺、自编38号、7号仓租金的计算方法，酌情认定为14000元/月。按照上述标准计算，乐高公司在2016年5月27日预付的一个月租金105393元及2017年3月31日支付的租金10万元应抵扣2016年11-12月租金（含占用费）及2017年1月的部分租金（含占用费）54367元，乐高公司还应向化工集团公司支付2017年1月租金（含占用费）余额21146元，按75513元/月的标准向化工集团公司支付2017年2月1日起至2019年2月15日止的租金（含占用费）1852765元，及按14000元/月的标准支付2019年2月16日起至2019年6月6日止的租金（含占用费）52267元，以上共计1926178元。同时，因租赁合同部分无效，双方对租金及占用费的标准产生争议，故化工集团公司要求乐高公司支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求一审法院不予支持。关于乐高公司的其他反诉请求。乐高公司要求赔偿的消防保证金、综合服务费均非化工集团公司收取，与化工集团公司无直接关系，应另循合法途径向权利人主张。至于其反诉主张的向次承租人支付的赔偿金和补偿金，一方面次承租人未出庭证实其真实性，另一方面乐高公司在未取得无产权房屋使用权证明的情况下即进行转租而扩大的损失应由其自行承担。因此，乐高公司其他反诉请求依据不足，一审法院不予支持。为此，一审法院于2020年3月4日判决：一、乐高公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向化工集团公司支付2017年1月租金（含占用费）余额及2017年2月1日至2019年6月6日的租金（含占用费）共计1926178元；二、化工集团公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向乐高公司返还租赁保证金301122元；三、化工集团公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向乐高公司赔偿装修损失215098元及评估费用21989元；四、驳回化工集团公司其他诉讼请求；五、驳回乐高公司其他反诉请求。化工集团公司、乐高公司均对该判决不服，提起上诉。现该案二审尚未审结。万力物业公司对上述判决查明的上述事实没有异议。乐高公司对上述判决查明的上述事实没有异议，但认为上述判决遗漏查明以下事实：1.涉案的自编36号5-12号铺房产证没有记载用地情况，化工集团公司在出租该商铺前也没有将商铺的房地产权证复印件移交给乐高公司。该铺所在土地为划拨用地，化工集团公司出租该铺前没有办理土地有偿使用手续。乐高公司直至2016年10月20日收到商铺“其他”用途的《租赁备案登记证明》才知道该事实。2.根据化工集团公司与乐高公司签订的《广州市房屋租赁合同》有关第四条第1款的约定，双方应履行《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广州市房屋租赁管理规定》等有关法律法规的规定和义务。3.涉案房屋无法使用。4.2017年9月13日，乐高公司要求化工集团公司为次承租人办理营业执照，化工集团公司同意并签收了相关材料，但最终没有成功办理营业执照。5.2018年6月11日，乐高公司于该案中提出反诉，反诉请求包括要求化工集团公司配合收回涉案房屋，化工集团公司在该案第一次庭审时明确表示不同意收回涉案房屋，并向法院递交了说明函。另查明：万力物业公司、乐高公司未签订《综合服务协议书》。2016年5月8日，万力物业公司向乐高公司发出《缴费通知书》，要求乐高公司于2017年5月10日前缴交涉案房屋的5月租金105393元及45168元。此后，万力物业公司于2016年6月6日、7月3日、8月1日、9月1日向乐高公司发出《缴费通知书》，分别要求乐高公司于当月10日前缴交涉案房屋的当月租金105393元及45168元。2017年9月4日、10月23日、11月30日，万力物业公司向乐高公司发出《租金催缴函》，要求乐高公司在限期内缴清拖欠的租金、综合服务费等。2016年5月31日、2016年6月30日，乐高公司分别向万力物业公司的银行账户支付各48337元，并注明为综合服务费。2017年1月23日，乐高公司向万力物业公司的银行账户支付67858元，并注明为较场东路15号服务费。就上述已交纳的费用，乐高公司解释称：确认2016年5月31日交纳的综合服务费，但2016年6月30日交纳的费用是乐高公司误交的，2017年1月23日支付的是2016年6月至10月的全部综合服务费，平均每月13000多元，是由于相关证照未办理，故万力物业公司主张提出减免的，2017年1月9日万力物业公司发给乐高公司的函件及2016年12月30日万力物业公司发给化工集团公司的函件中均有提及。由于后来房屋一直不能办理相关手续，故乐高公司是不同意以上述标准支付综合服务费的。万力物业公司则认为，上述复函提及的租金及服务费，只是针对2016年6月至10月期间的标准进行调整，同时要求从2016年11月起正常缴交租金及服务费。双方均确认：乐高公司没有支付自2016年12月1日起的租金及服务费。就万力物业公司所主张综合服务费对应的具体服务内容，万力物业公司陈述：上述服务系指万力物业公司作为乐高公司与产权人沟通的桥梁，为乐高公司提供服务支持。产权人委托万力物业公司管理涉讼物业、出租、委托评估、诉讼等。万力物业公司在乐高公司与产权人在租赁中所产生的有关事宜进行沟通协商，不是一般物业提供的物业服务。租赁合同中出租人的义务是由化工集团公司所承担，具体事项由万力物业公司完成。服务费是由产权人从租金总额中剥离30%给万力物业公司收取，即产权人收取《租金抵扣补偿协议（二）》中约定的70%的租金，剩余的30%应由双方签订《综合服务协议书》约定由万力物业公司收取。原乐高公司陈述：确认万力物业公司所述的租赁合同中出租人的义务是由化工集团公司所承担，具体事项由万力物业公司完成。对于综合服务费用的具体服务，《广州市房屋租赁合同》第6条第3款约定的义务是具体由万力物业公司履行，包括提供相关资料给乐高公司办理营业证照和申请消防验收等。一审法院认为：根据与本案关联的上述（2018）粤0104民初2402号民事判决书查明的事实及认定，对于涉案的广州市越秀区XX大院自编36号首层、自编38号整栋、自编42号、自编43号及部分历史用房中无产权的部分即首层自编1、2、3、4、4B、5B、13号铺、自编38号二楼及6-9号仓无行政主管部门核发的不动产权属证书，因化工集团公司未能提交该部分建筑系经主管部门批准建设的相关证据，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，化工集团公司与乐高公司签订的《广州市房屋租赁合同》中关于租赁上述未经许可而建设的房屋的部分无效，其余部分有效,且化工集团公司对于合同部分无效无法继续履行负有责任。此外，对于合同有效部分，即有产权房屋，应按合同约定的标准计算租金。对于合同无效部分，即无产权部分，由于乐高公司也实际占有使用了其中部分，应当支付相应占有使用费。在乐高公司占有使用涉案房屋期间，万力物业公司作为化工集团公司授权的管理人，亦履行了相应的租赁管理工作、提供了有关租赁管理服务，且乐高公司曾向万力物业公司支付过综合服务费，即认可万力物业公司提供的租赁服务，因此，万力物业公司理应获取相应的服务费用；同时，基于化工集团公司对上述《广州市房屋租赁合同》部分无效及合同解除负有责任，相应的服务费亦应基于上述判决所计算的化工集团公司应收租金及占用费的标准计付。经计算，乐高公司应按75513元/月×30%的标准向万力物业公司支付2016年12月1日起至2019年2月15日止的管理费600328.35元，及按14000元/月×30%的标准支付2019年2月16日起至2019年6月6日止的管理费15540元。至于万力物业公司主张逾期付款利息的诉讼请求，鉴于乐高公司在承租涉案房屋期间就万力物业公司与化工集团公司未能提供有关无产权部分房屋系主管部门批准建设或其他化工集团公司经批准有临时使用权的证明，致使上述《广州市房屋租赁合同》部分无效，化工集团公司、万力物业公司与乐高公司对租金及占用费乃至服务费的标准均产生争议，故对万力物业公司的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条的规定，一审法院2020年5月29日判决如下：一、被告广州市乐高物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州万力集团物业管理有限公司支付2016年12月1日起至2019年6月6日止的综合服务费共计615868.35元；二、驳回广州万力集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9220.10元，由原告广州万力集团物业管理有限公司负担4211.10元，由被告广州市乐高物业管理有限公司负担5009元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。另查明，一、针对化工集团公司与乐高公司租赁合同纠纷一案，一审法院于2020年3月4日作出（2018）粤0104民初2402号民事判决，判决如下：一、乐高公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向化工集团公司支付2017年1月租金（含占用费）余额及2017年2月1日至2019年6月6日的租金（含占用费）共计1926178元；二、化工集团公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向乐高公司返还租赁保证金301122元；三、化工集团公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向乐高公司赔偿装修损失215098元及评估费用21989元；四、驳回化工集团公司其他诉讼请求；五、驳回乐高公司其他反诉请求。化工集团公司、乐高公司均对该判决不服，提起上诉。本院于2020年7月18日作出（2020）粤01民终9527号民事判决：驳回上诉，维持原判。万力物业公司质证称：该判决对租赁合同效力认定合法有据，但直接调整租金标准，没有尊重当事人意思表示，损害了出租人的合法权益，并导致承租人获得不当利益。乐高公司质证称：该判决对于涉案房屋中36号首层5-12号铺对应部分的合同效力认定错误，乐高公司根本无法使用该铺，化工集团公司无权收取该部分物业的租金或房屋占用费。二、万力物业公司二审庭询中陈述称：即使按照一审法院对本案综合服务费的认定思路，其计算方法也存在错误；根据双方系列合同约定，乐高公司向化工集团公司、万力物业公司支付的租金、服务费分别为总租金的70%、30%，即使依照生效判决认定的乐高公司应向化工集团公司支付两个时间段的租金（或占用费）标准75513元/月、14000元/月分别除以70%计算得出应付总租金标准再分别乘以30%计算认定本案综合服务费标准，而非直接以75513元/月、14000元/月分别乘以30%计算综合服务费标准。乐高公司回应称：一审法院并不是按照合同约定以总租金30%为标准计算综合服务费，而是基于本案具体案情酌情认定本案综合服务费标准，故不存在计算错误的问题。三、2017年5月16日，万力物业公司向乐高公司发出《XX号大院置换物业2016年11月至2017年3月租金、服务费统计表（按办公算）》，其中载明在对部分物业减租后，2016年11月至2017年3月租金按照合计75513元/月、服务费按32363元/月计算。四、乐高公司于2016年5月31日向万力物业公司支付消防保证金50000元、服务费45169元，2016年6月29日支付服务费45169元。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳二审争议焦点如下：一、乐高公司应否向万力物业公司支付综合服务费及利息；二、综合服务费金额认定的问题；三、乐高公司主张以已付的消防保证金、服务费抵扣应付的服务费能否成立。对此，本院认定如下：一、乐高公司应否向万力物业公司支付综合服务费及利息。依照生效判决的认定，化工集团公司与乐高公司就涉案物业签订的《广州市房屋租赁合同》中关于租赁合同中未经许可而建设的房屋的部分无效，其余部分有效，且化工集团公司对于合同部分无效无法继续履行负有责任。但乐高公司实际占有使用其中部分物业，仍应当支付相应占有使用费。而在乐高公司占有使用涉案房屋期间，万力物业公司作为化工集团公司授权的物业管理人，依照各方当事人之间的系列合同，乐高公司应向化工集团公司支付总租金70%作为租金，并向万力物业公司支付总租金30%作为服务费。据此，万力物业公司诉请乐高公司支付综合服务费，符合约定，应予支持。至于万力物业公司上诉主张逾期付款利息的诉讼请求，鉴于乐高公司在承租涉案房屋期间就万力物业公司与化工集团公司未能提供有关无产权部分房屋系主管部门批准建设或其他化工集团公司经批准有临时使用权的证明，致使上述《广州市房屋租赁合同》部分无效，化工集团公司、万力物业公司与乐高公司对租金及占用费乃至服务费的标准均产生争议，且双方亦未签订《综合服务协议书》，一审法院未支持万力物业公司该项诉请，并无不妥。二、乐高公司应支付的综合服务费标准的问题。基于化工集团公司对上述《广州市房屋租赁合同》部分无效及合同解除负有责任，万力物业公司在向乐高公司发出的函件亦对租金和服务费作出相应减免，因此，一审法院按照前述生效判决中化工集团公司应收租金及占用费的标准来计算乐高公司应支付的综合服务费，并无不妥，但一审法院计算金额错误，应予纠正。经核算，乐高公司应按32363元/月（75513元/月÷70%×30%）的标准向万力物业公司支付2016年12月1日起至2019年2月15日止的服务费857619.5元，及按6000元/月（14000元/月÷70%×30%）的标准支付2019年2月16日起至2019年6月6日止的服务费22200元，两者合计为879819.5元。三、乐高公司主张以已付的消防保证金、服务费抵扣应付的服务费能否成立的问题。乐高公司于2016年5月31日向万力物业公司支付消防保证金50000元、服务费45169元，并于2016年6月29日支付服务费45169元。首先，乐高公司支付的两笔服务费属于涉讼期间之前已付款项，与涉讼期间欠付的服务费无关，乐高公司主张抵扣，缺乏事实依据。其次，消防保证金50000元能否抵扣的问题，乐高公司另案中诉请化工集团公司返还该款项，生效判决认定该款项的实际收款人是万力物业公司，故虽乐高公司本案一审未主张抵扣，但双方已经就涉案物业进行了交接，万力物业公司亦未能提供充分证据证明其占有该款项的合法依据。据此，为减少当事人的诉累，乐高公司主张该消防保证金50000元予以抵销，本院予以准许。据此，乐高公司仍应向万力物业公司支付服务费829819.5元。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，但对于服务费计算有误，应予纠正；上诉人万力物业公司、乐高公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2407号民事判决；二、广州市乐高物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州万力集团物业管理有限公司支付2016年12月1日起至2019年6月6日止的综合服务费共计829819.5元；三、驳回广州万力集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28625元，由广州万力集团物业管理有限公司负担19918元，由广州市乐高物业管理有限公司负担8707元。二审案件受理费28625元，由广州万力集团物业管理有限公司负担19918元，广州市乐高物业管理有限公司负担8707元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年九月二十七日书记员  纪惠敏黄晶晶