江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6012号上诉人（原审原告）：唐金凤，女，1980年12月20日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：陆敬尧，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛冬娣，女，1975年1月21日生，汉族，住江苏省南京市江北新区。委托诉讼代理人：薛永娣（系薛冬娣之妹），女，1977年6月1日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。上诉人唐金凤因与被上诉人薛冬娣房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人唐金凤及其委托诉讼代理人陆敬尧，被上诉人薛冬娣的委托诉讼代理人薛永娣、樊巧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐金凤上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持唐金凤原审全部诉讼请求，或改判解除合同情形下，由薛冬娣支付唐金凤房屋占用费至实际返还之日，并补偿唐金凤6万元租金损失；2、由薛冬娣承担本案一、二审诉讼费、保全费。主要事实与理由：一、关于解除合同事由认定事实错误。无论从双方一审的诉辩意见还是双方所提供证据，被上诉人薛冬娣均从未提出过要求迟延支付租金的请求，一审判决认定其向上诉人请求迟延支付租金，在得不到上诉人同意的情况下，转而要求解除合同，属于认定事实错误。薛冬娣一审中明确回答是因为疫情及其系再婚而且是高龄怀孕。薛冬娣曾向上诉人发送的短信记录，明确提出解除合同的理由为案涉《租房协议》第十三条“如遇特殊情况，提前一个月告知”的约定，系行使其所认为的约定解除权，而并非一审所错误认定的迟延支付租金事由，并将其作为行使法定解除权的理由，存在明显的认定事实错误。案涉租赁物所在商场早己营业，新冠疫情并未导致案涉租赁合同无法履行。被上诉人一味强调疫情对其有影响，甚至以怀孕作为合同无法履行的事由，不能成立。二、因一审法院认定事实错误，直接导致适用法律错误。一审法院适用合同法第九十四条、笫九十六条规定，判决解除案涉租赁合同，适用法律错误。本案被上诉人行使约定解除权不应得到支持，而一审法院所引用的合同法条款为关于法定解除权的规定，与本案亦不符合，不应予以适用。本案应适用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，参照江苏省高级人民法院民一庭《关于规范涉新冠肺炎相关民事法律纠纷的指导意见》，应鼓励交易，依法维护合同效力，对于以疫情为由解除长期租赁合同的，不应予以支持。新冠疫情并未导致案涉租赁合同无法履行，所在商场早已恢复经营。即使法院认为被上诉人不愿意继续履行案涉租赁合同，且租赁行为不适宜强制履行，那么也应根据九民纪要的精神，由违约方即被上诉人寻找替代履行的方式，保障上诉人的守约履行利益，同时对守约方因合同解除而遭受的损失进行赔偿，保障守约方的利益，如支付占用费至违约方实际返还租赁物之日，并补偿守约方较长期间如6个月或1年的租金，方可支持被上诉人作为违约方关于解除合同的请求。薛冬娣辩称：1、一审法院认定事实并无错误，在案涉通话录音中已明确被上诉人因为疫情和高龄怀孕的客观事实，已经无法继续租赁涉案房屋，并且明确表示要撤柜。经长时间的沟通交流，上诉人也同意了被上诉人的观点，并表示双方共同努力发布涉案房屋的转让信息，争取早日将涉案房屋对外租赁。该通话内容表明双方协商一致，因为疫情的原因而提前解除租赁合同，双方之间由于不可抗力的事实，不存在一方违约，要承担违约责任的情形。2、一审法院不存在适用法律错误。上诉人所称指导意见，其精神是在面对新冠疫情的不可抗力的情形下，合同的双方是共担风险、共渡难关，同时也要充分征询当事人的意思表示，并不是一味的强行要求合同的一方当事人按照当初的合同约定继续履行。如果继续履行涉案合同，必然将对被上诉人造成严重的显失公平，所以一审法院也是在考虑各方面的客观情形下，驳回了上诉人要求继续履行合同的诉请，一审法院要求被上诉人补偿上诉人5000元的损失显失公平，因为被上诉人已经无法继续履行合同，并且也陷入了非常的困境中，被上诉人对于解除事宜也进行了及时的通知。综上，请求二审法院查明事实，依法公正裁判。唐金凤向一审法院起诉请求：1、判令薛冬娣立即支付租金60000元及利息损失（按年利率24%，自2020年3月1日起至实际付款之日止）；2、薛冬娣承担本案的诉讼费、保全费。一审法院查明事实：2019年3月20日，唐金凤、薛冬娣双方签订《租房协议》，约定唐金凤将位于南京市六合区平方米）出租给薛冬娣从事服装经营，租赁期为3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止，年租金60000元，按年支付，以先付后租为原则。该合同第八条约定：租赁期间，甲乙双方均不得解除合同，单方违约，需赔偿双倍租金；第九条约定：租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租他人；如遇特殊情况经甲方同意方可转让；第十一条约定：租赁期间，如因不可抗拒的自然灾害，导致房屋损坏，本合同自行终止，双方相关问题可按相关法律处理。该合同尾部的补充条款，双方还以手书形式约定：如遇特殊情况，提前一个月告知；如遇拆迁，甲方收取乙方租金以实际月份计算，陆万元租金包括水、电费用，管理费用。协议签订后唐金凤交付了商铺，薛冬娣支付了第一年租金。2020年2月28日唐金凤与薛冬娣妹妹薛永娣通过电话就商铺租赁问题进行商谈，商谈的主要内容为：薛永娣表示受疫情及薛冬娣高龄怀孕的影响，请求迟延支付第二个年度的租金，唐金凤不同意迟延，但同意减免2000元租金；薛永娣表示不能迟延交付租金，生意就不再做了（不再承租商铺），唐金凤表示双方的合同是三年期，应按合同办，不想租，按合同要赔偿违约金；薛永娣表示按合同补充条款，现在提前一个月告知你，你可以招租；薛永娣提出合同三月底到期，续租两个月，到五月底交房，五月份租金付5000元，请求优惠四月份租金；唐金凤未认可优惠四月份租金，同时要求薛永娣先支付续租两个月的租金，并表示后面有人接手（新的承租人）退给薛永娣2000元。此后薛冬娣通过ＱＱ群发布涉案房屋转让信息，2020年3月18日薛冬娣搬离涉案商铺，3月20日唐金凤诉至法院。另查明，永利购物中心是一座五层楼的商用建筑体，2020年1月29日至2020年2月22日为防控疫情，采取了关闭整个购物中心的措施，2月22日仅开一个门营业，3月份开了两个门营业，4月初打开全部六个门营业。一审法院认为，唐金凤、薛冬娣双方于2019年3月20日签订了为期三年的《租房协议》，薛冬娣作为房屋租赁合同的承租方已经按合同约定支付了第一年度的全部租金。当第二年度租金支付期限将至，正值新冠肺炎疫情发生之时，且薛冬娣承租商铺所在的购物中心为防控疫情采取了关闭商场、限制开放等措施。在此情况下，薛冬娣提出迟延支付第二年度租金的请求，唐金凤未予同意。薛冬娣表示其高龄怀孕又受疫情影响不能再继续经营，转而提出解除合同，续租两个月，并请求酌情减少四月份租金。唐金凤接受续租两个月的提议，不同意减少租金，同时认为如果五月份后涉案商铺未能转租，薛冬娣应按合同约定承担违约责任。现唐金凤诉至法院要求薛冬娣继续履行合同，支付第二年度（2020年4月1日至2021年3月30日）的租金60000元，薛冬娣则以合同履行过程中发生新冠肺炎疫情，属于不可抗力进行抗辩。新冠肺炎疫情发生后，涉案商铺所在的购物中心采取了关闭商场、限制开放等防控措施，直接影响到薛冬娣的正常经营，此时薛冬娣面临履行第二年度租金的合同义务，但薛冬娣并没有以疫情为由要求解除合同，而是向唐金凤请求迟延支付租金，在得不到唐金凤同意的情况下，转而要求解除合同。从新冠肺炎疫情发生、发展及至目前基本稳控（国内）的情况上看，针对唐金凤要求继续履行合同的诉讼请求，薛冬娣的抗辩理由存在事实依据，符合法律规定，其抗辩理由成立，一审法院予以支持。故对唐金凤要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。薛冬娣搬离承租的商铺没有即时有效的通知唐金凤，应承担租金损失的赔偿责任，其租金损失参照原租赁合同的租金标准，以2020年4月1日至5月13日的时间范围为限，同时考虑2月28日唐金凤已经得知合同解除的事实，一审法院酌定由薛冬娣向唐金凤补偿租金损失5000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，一审法院作出判决：一、解除唐金凤与薛冬娣于2019年3月20日签订的《租房协议》；二、驳回唐金凤要求薛冬娣支付租金60000元及利息，继续履行合同的诉讼请求；三、薛冬娣于判决生效之日起五日内向唐金凤补偿5000元。二审中，薛冬娣提交以下证据：1、案涉商场经营现状照片一组，拍摄于2020年7月25日上午、7月29日上午，拟证明在新冠疫情的影响下，整个商场目前经营现状非常萧条，很多的店铺都没有营业。2、微信聊天记录截图一组，2020年2月29日、3月1日被上诉人的妹妹薛永娣和上诉人的微信聊天记录，聊天内容中被上诉人明确强调不再租赁；另一部分是被上诉人和上诉人的微信聊天记录，聊天内容中被上诉人明确表示对于涉案房屋无法继续租赁，表示即将撤场，并询问上诉人在装修的门面中有哪些东西是需要的可以留给上诉人。证明被上诉人及其妹妹分别向上诉人作出了解除合同的有效通知。唐金凤质证对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。拍摄时间无法确认，照片中只能看出购物中心已经在正常营业，但对被上诉人所称经营状况萧条无法体现。对微信聊天记录的真实性予以认可，但对其关联性不予认可。该组证据只能看出被上诉人单方通知了上诉人其要求解除合同，虽然在合同履行期内受疫情影响，但该影响并不足以导致合同的解除，至于合同的变更应该经双方协商一致，但该组证据中明显可以看出双方对于合同的变更并没有协商一致。经审理查明，案涉唐金凤与薛冬娣妹妹薛永娣通话录音中，薛永娣与唐金凤协商延迟两三个月把案涉商铺另行出租出去、薛冬娣退租的相关事宜，但双方未协商一致。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，唐金凤、薛冬娣双方签订的《租房协议》合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。案涉协议约定租赁期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止，年租金60000元，按年支付，先付后用。薛冬娣已按约定支付了第一年度的租金，唐金凤亦将案涉商铺交付薛冬娣经营使用。在应当支付第二年度租金时，正值新冠肺炎疫情发生，薛冬娣基于疫情影响及其本人高龄怀孕的原因，与唐金凤协商延迟两三个月把案涉商铺另行出租、薛冬娣退租的相关事宜，但双方未协商一致。此后，薛冬娣于2020年3月18日搬离涉案商铺。本院认为，双方协议中关于“如遇特殊情况，提前一个月告知”的内容，约定并不明确，薛冬娣以此抗辩其享有解除权，本院不予支持。但根据房屋租赁合同的特点，为避免双方陷入合同僵局，案涉租房协议不适宜强制履行，故在薛冬娣已于第一年租期届满前搬离案涉商铺的情况下，并结合疫情影响及案涉租房协议的履行状况等因素，一审法院判令解除案涉租房协议，认定薛冬娣向唐金凤补偿租金损失5000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，唐金凤的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由唐金凤负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二○二○年九月二十七日书记员  汪海燕