浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0521民初2108号 原告：周桂霞，女，1972年10月28日出生，汉族，住址浙江省德清县。 原告：刘扣民，男，1964年7月10日出生，汉族，住址浙江省德清县。 委托诉讼代理人：周桂霞（刘扣民妻子），女，住址浙江省德清县。 被告：王伟国，男，1967年12月15日出生，汉族，住址浙江省德清县。 委托诉讼代理人：董英，浙江泽大（德清）律师事务所律师。 原告周桂霞、刘扣民与被告王伟国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日和8月27日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，周桂霞本人及王伟国的委托诉讼代理人董英到庭参加诉讼。第二次庭审中，周桂霞、王伟国本人及其委托诉讼代理人董英到庭参加诉讼。2020年6月15日至2020年9月22日为双方庭外和解期间。本案现已审理终结。 周桂霞、刘扣民向本院提出诉讼请求：1.判令王伟国即日支付剩余未支付房款189000元；2.判令王伟国即日给付因延迟支付房款自2017年7月31日起至房款结清之日止未付房款利息24273元（利息以本金189000元为基数，自2017年7月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2017年7月31日暂计算至2020年5月20日止共计1024天，暂计应付利息为24273元）；3.判令王伟国即日支付自2017年7月31日起至房款结清之日止发生的违约金706560元（房屋拟出售的总价3900000元-房屋成交价3450000元+往来北京的各种费用=706560元）；三项合计金额919833元；4.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由王伟国承担。 事实和理由：周桂霞、刘扣民与王伟国系商品房买卖合同关系。周桂霞、刘扣民于2017年5月26日与王伟国签署了《房地产买卖契约》，王伟国购买周桂霞、刘扣民位于德清县××幢房屋一套。合同中对双方之间的权利义务进行了详细约定。周桂霞、刘扣民与2017年5月26日签订合同的同时就本合同进行了委托公证，并将房产证、土地证和房屋钥匙交给王伟国，王伟国于2017年6月8日在完全没有告知周桂霞、刘扣民的情况下，将房产转让给了第三方，并在周桂霞、刘扣民没有签字的前提下进行了房产过户。周桂霞、刘扣民依据合同中的约定履行了自己作为卖方应尽的义务。根据合同第二条约定，该商品房价款3450000元应于2017年7月30日前一次付清。王伟国在支付了3261000之后，拒绝支付剩余房款。周桂霞、刘扣民多次催要，对方以各种理由拒绝支付，后期干脆拒接电话。无奈周桂霞、刘扣民多次往返北京和德清讨要，发生了诸多的交通费和住宿费，均未见到王伟国。支付房款情况如下：2017年5月26日支付350000元（其中转账310000元，现金40000元）；冲抵借款500000元；归还刘扣民房屋抵押借款2100000元；2017年6月1日银行转账311000元。目前剩余未支付房款189000元。周桂霞、刘扣民多次向王伟国提出按照合同约定支付房款、利息及违约金的合理请求都遭到拒绝，故诉至本院。 王伟国辩称：1.我方已经全面履行付款义务，未拖欠任何房款。2.周桂霞、刘扣民在将涉案房屋出售给我方前，已经将该房屋在德清乾元衡通房产经纪事务所（以下简称衡通中介）挂牌出售，而且在2017年5月3日，周桂霞、刘扣民就涉案房屋已经与案外人沈某达成转让意向，转让价格是3020000元，当日，沈某支付了购房定金100000元，款项由衡通中介代为保管。我方在2017年5月17日向法院起诉周桂霞、刘扣民归还借款。后双方进行协商，由我方以3450000元购买涉案房屋，合同签订当日，我方支付房款350000元，周桂霞、刘扣民向我方借款的590000元冲抵购房款，另外，因周桂霞、刘扣民违约前述案外人沈某，周桂霞、刘扣民通过衡通中介与沈某达成一致意见后，支付50000元违约金给沈某，支付10000元中介费给前述房产中介，由于周桂霞、刘扣民没有支付能力，由我方直接支付给中介公司违约金50000元和中介费10000元，该60000元直接在房款中抵扣。合同签订后，我方归还了房贷本金2100000元，后我方又了解到周桂霞、刘扣民拖欠物业费39000元左右，当时我方要求周桂霞、刘扣民支付该物业费，但周桂霞、刘扣民表示无力支付，故由我方代为支付该笔物业费，并且在房款中予以扣除，2017年6月1日，我方转账支付给周桂霞、刘扣民购房款311000元，6月7日，我方代周桂霞、刘扣民支付物业费39107元，至此，我方已经支付购房款3450107元，已经按照合同约定全面履行了付款义务。3.针对本次诉讼的诉讼请求，我方认为存在矛盾之处，既主张要求赔偿损失，又要求按照合同约定主张违约金，这两者存在适用法律规定的矛盾和冲突的情形，周桂霞、刘扣民应当明确其适用的法律规定和具体的诉讼请求，同时，根据双方签订的《房地产买卖契约》第二条约定，我方需要在2017年7月30日前付清房款，在此之前付清房款是不构成违约的，根据我方前面陈述，我方已经在2017年7月30日前付清了所有的房款，不存在逾期付款的情形，因此我方不需要承担逾期付款违约金，更不存在需要赔偿损失的情形。4.鉴于本案中周桂霞、刘扣民在起诉状中陈述的不真实情况，我方需要申明三点：一是《房地产买卖契约》是衡通中介提供的，并不是我方草拟的，该事实与起诉状内容是不相符的；二是我方并不是存在以借款诉讼相要挟的情形，周桂霞、刘扣民向我方借款，我方是通过正常的法律途径进行诉讼，是合法、合理的，周桂霞、刘扣民在将涉案房屋出售给我方前，就打算以3020000元的价格出售给案外人沈某，本身存在逃避债务的嫌疑，我方通过诉讼财产保全查封了涉案房屋，是为了防止其逃避债务采取的合法措施，后双方又以3450000元的价格达成购房协议，是双方真实意思表示，我方并不存在任何要挟的情形，周桂霞、刘扣民在起诉状中的陈述完全不符合实际，我方保留追究其虚假陈述、影响我方声誉的权利;三是周桂霞、刘扣民自2017年6月7日之后再未向我方索要过任何款项，本案的起诉是其不诚信的行为，而且浪费了诉讼资源，我方认为其隐瞒事实、虚构事实的行为已经构成了虚假诉讼。综上，我方认为，周桂霞、刘扣民的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法庭依法驳回其全部诉讼请求。 周桂霞、刘扣民为证明其诉称主张的事实，在举证期限内向本院提交了下列证据： 1.民事起诉状、借条、收条复印件各1份；2.《房地产买卖契约》原件1份；3．个人借款合同复印件2份；4.周桂霞与王伟国手机短信聊天记录的截图打印件1份；5.付款通知1份、北京到德清的高铁票2份；6.微信聊天记录打印件1份10页、（2017）浙0521民初1917号民事裁定书复印件1份；7.浙江省门牌证、契证复印件各1份，销售不动产统一发票发票联复印件2份、浙江省二手房买卖合同复印件1份；8.收款收据原件1份；9.房产证、土地证复印件各1份。 王伟国为证明其辩称主张，在庭审中向本院提交以下证据：1.落款时间为2017年5月26日由刘扣民、周桂霞出具的收条原件1份；2.落款时间为2017年5月3日和2017年5月26日分别由陈某出具的收条原件各1份；3.浙江省增值税普通发票原件1份；4.证人陈某的证人证言；5.证人沈某的证人证言。 对上述证据，均交由到庭当事人庭审质证，本院认证如下： 周桂霞、刘扣民提交的证据1，用以证明周桂霞、刘扣民向王伟国借款的金额是500000元的事实。王伟国质证后认为，对证据的真实性、合法性无异议，关联性和证明对象有异议，该组证据确实证明周桂霞、刘扣民向王伟国借款500000元的事实，但是并不能证明截至2017年5月26日，双方借款的总额还是500000元的事实，而且双方在2017年5月26日对账后，确认借款本息是590000元，双方有对账单。本院经审查认为，该组证据仅能够证明周桂霞、刘扣民向王伟国借款的本金是500000元，但不能证明周桂霞、刘扣民向王伟国借款的本金及利息等费用仍是500000元的事实。 周桂霞、刘扣民提交的证据2，用以证明周桂霞、刘扣民与王伟国签订房屋买卖协议，约定房屋总价3450000元，物业费等费用由周桂霞、刘扣民支付的事实。王伟国质证后认为三性均无异议，该组证据可以证明周桂霞、刘扣民将房屋办理了委托公证，受托人是王伟国，所以王伟国是有权在不经过周桂霞、刘扣民同意的情况下将房屋出售给第三人的。本院经审查认为，该组证据符合有效证据的要件，予以认定。 周桂霞、刘扣民提交的证据3，用以证明刘扣民以房屋抵押向银行的借款数额是2100000元的事实。王伟国质证后认为三性无异议，我方确实替刘扣民归还了银行贷款2100000元。本院经审查认为，该组证据符合有效证据的要件，予以认定。 周桂霞、刘扣民提交的证据4，用以证明王伟国承认支付房款350000元、2100000元和311000元的事实。王伟国质证后认为，周桂霞仅将该短信内容中的部分内容作为证据，但是从该短信内容中看，我方是明确表示了3450000元购房款的组成情况，恰巧能够证明我方已经全部支付购房款的事实。本院经审查认为，该组证据不符合有效证据的要件，不予认定。 周桂霞、刘扣民提交的证据5，用以证明周桂霞向王伟国催讨房款的事实。王伟国质证后认为对付款通知的三性和证明对象均有异议，我方没有收到过该付款通知书，周桂霞也没有提供相应的送达给我方的记录，而且我方在此之前也已经表达了3450000元购房款的组成情况;对于两份高铁票的真实性没有异议，但是关联性和证明对象均有异议，其中一份高铁票是在2017年5月24日，而本案房屋买卖协议签订的日期是2017年5月26日，所以该份高铁票无法证明周桂霞向我方催讨房款的事实,另一份2017年1月30日的高铁票，是北京到杭州东的，也没有办法来证明周桂霞向我方催讨房款的事实，与本案无任何关联性。本院经审查认为，该组证据不符合有效证据的要件，不予认定。 周桂霞、刘扣民提交的证据6，用以证明在2017年5月22日，周桂霞与第三方已经谈好房屋的价格为3900000元，但是王伟国对房屋采取了财产保全，不让我卖房，非要逼着我把房子卖给王伟国的事实。王伟国质证后认为，聊天记录的三性和证明对象均有异议，我方与周桂霞、刘扣民签订房屋买卖协议的时间是2017年5月26日，成交价格是3450000元，均是双方的真实意思表示，因此该聊天记录无任何证明效力；民事裁定书的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，我方因为周桂霞、刘扣民的欠款在了解到其可能转移财产的情况下，故而立即提起诉讼，并向法院申请财产保全，诉讼保全的金额是600000元，可以证明当时借款的本息已经不止是500000元，我方为了维护自身的合法权益，申请财产保全的方式合理合法，周桂霞无法达到其证明目的。本院经审查认为，该组证据不符合有效证据的要件，不予认定。 周桂霞、刘扣民提交的证据7，用以证明王伟国在房产交易中存在一定的欺骗性，2017年6月8日，在我不知情的情况下，在门牌证和契证、发票还在我手中的时候就将房产转让给了第三人，6月8日之后就不再支付我剩余的购房款的事实。王伟国质证后认为真实性无异议，关联性和证明目的有异议，门牌证、契税证和增值税发票，只能说明周桂霞在当时对涉案房屋享有所有权，但是房屋买卖交易不需要提交门牌证和契税证的，只需要房产证即可，现在周桂霞当庭也认可房产证是交给我方的，恰能证明周桂霞是自愿将房屋出售给我方的，我方经过周桂霞、刘扣民的委托，办理了委托公证，将房屋登记在第三人名下的事实，与本案已经无关，与周桂霞、刘扣民也是无关的，因为是我方已经合法购买下来了，我方将房屋登记在谁名下或者另外出售给他人与周桂霞、刘扣民均无关。本院经审查认为，该组证据不符合有效证据的要件，不予认定。 周桂霞、刘扣民提交的证据8，用以证明中介公司是王伟国找的，该中介公司不具有可信度，在王伟国不支付我购房款的情况下，中介公司胡乱出具收款收据，说是收取了中介费，但我们合同中约定中介费本身就由王伟国承担的事实。王伟国质证后认为该份收款收据60000元，即我方在答辩期间提到的50000元的违约金和10000元的中介费，该中介费不是本案房屋交易产生的中介费，而是周桂霞、刘扣民在此之前将房屋出售给案外人沈某导致违约产生的中介费和违约金，该收款收据在周桂霞手中，证明周桂霞也是知晓本案的客观情况的。经本院审查认为，该组证据仅能够证明在2017年5月26日，衡通中介出具收款收据，确认收到王伟国60000元的事实。 周桂霞、刘扣民提交的证据9，用以证明涉案房产是周桂霞个人所有，与其他人没有关系的事实。王伟国质证后认为，我方认为无法证明涉案房屋是周桂霞单独所有的，我方认为涉案房屋是周桂霞、刘扣民夫妻共同所有的。经本院审查认为，该组证据能够证明涉案房产的房产证上登记所有权人是周桂霞。 王伟国提交的证据1，用以证明刘扣民、周桂霞向王伟国借款的590000元用于冲抵王伟国购买涉案房屋的房款的事实。周桂霞、刘扣民质证后认为，收条是我方签字的，真实性没有异议，但是当时借款本金是500000元，有一部分利息，但金额不能确定，所以是暂定90000元利息，而且王伟国起诉状中本金也是500000元，利息是从2017年3月16日至5月17日的利息。经本院审查认为，该组证据能够证明周桂霞、刘扣民在2017年5月26日的收条中确认其向王伟国借款的590000元抵扣本案购房款的事实。 王伟国提交的证据2，用以证明2017年5月3日，涉案房屋已经在中介公司出售，与案外人沈某达成买卖协议，成交价格为3020000元，并由中介公司代收沈某定金100000元，后因周桂霞、刘扣民违约，产生违约金50000元和中介费10000元，共计60000元由王伟国垫付的事实。周桂霞、刘扣民质证后认为，对真实性有异议，没有我周桂霞、刘扣民的签名，与我方没有任何关系，我方没有委托任何人在衡通中介卖过房子，而且房子是我个人名下的，收条上写上我的名字也没有任何意义。经本院审查认为，该组证据结合证据4、证据5，符合有效证据的要件，予以认定。 王伟国提交的证据3，用以证明因刘扣民、周桂霞未支付物业费，由王伟国代为支付2013年1月至2017年6月的物业费39107元的事实。周桂霞、刘扣民质证后认为，物业费的交费日期是2017年6月7日，而我们合同约定时是在2017年7月30日前去交物业费，所以并不是我方不去交物业费，而是王伟国擅自做主去交了物业费。经本院审查认为，该组证据能够证明王伟国支付涉案房产在2013年1月至2017年6月的物业费39107元的事实。 王伟国提交的证据4，用以证明周桂霞、刘扣民将涉案房屋卖给王伟国前已经与其他人达成买卖意向，为此周桂霞、刘扣民因违约产生违约金50000元和中介费10000元，由王伟国支付该60000元的事实。周桂霞、刘扣民质证后认为，对证人证言的真实性不认可，不认识陈某这个人，没有委托任何人到衡通中介去卖过房，房子是周桂霞个人所有的，没有卖给过沈某，违约金50000元和中介费10000元根本不知道。经本院审查认为，该组证据结合王伟国提交的其他证据，能够证明因涉案房屋先出售给案外人沈某，后又出售给王伟国，造成违约沈某，在衡通中介的协调下，由王伟国支付50000元违约金给沈某，支付10000元中介费给衡通中介的事实。 王伟国提交的证据5，用以证明周桂霞、刘扣民质证后认为，证人说支付了100000元定金，但是支付给了陈某个人，该行为不能代表是支付给衡通中介的，也可能是沈某与陈某个人之间的经济往来，另外，收条里面也没有沈某的签字，对收条的可信度表示质疑，而且在收条中写明了5月12日之前签订购房协议，根本还没有签订购房协议，根据沈某的陈述，他根本不知道房子是谁的，说明中介隐瞒了相关事实。违约金的收条也不是沈某出的，而是衡通中介出具的收条，所以对该份收条也存在质疑，沈某的陈述中也表示并未到房子里面进行查看，说明我方并未将房屋的钥匙交给任何人，并未委托任何人去卖房，所有的收条都没有我方的签字，与我方无关，与王伟国也无关，我方不清楚王伟国为何去支付该笔违约金。我方与王伟国签订购房合同的时间是2017年5月26日上午，但是王伟国与沈某协商违约金的时间是在5月26日晚上，所以他们后期协商的违约金与中介费与我方无任何关系。经本院审查认为，该组证据结合王伟国提交的其他证据，能够证明因涉案房屋先出售给案外人沈某，后又出售给王伟国，造成违约沈某，在衡通中介的协调下，由王伟国支付50000元违约金给沈某，支付10000元中介费给衡通中介的事实。 本院经审理，认定事实如下： 2017年5月3日下午，案外人刘扣宝出具收条一份，确认收到案外人沈某购房定金100000元，房屋坐落在德清县××镇××幢，房产证号德房权证莫干山镇字第1××6号，土地证号（2013）第02139999号。收条上另写明：“该房总价为3020000元，该房签订合同日期定于2017年5月12日前，总平方面积496.79平方”。收条的收款人处由案外人刘扣宝签名，另写明陈某代收。收条左下角备注：“银行打款为准”。同日15时12分，由沈某通过掌上银行转账支付给陈某100000元。 2017年5月26日，陈某又出具收条一份，确认收到王伟国、刘扣宝、周桂霞购房定金100000元的违约金50000元及中介劳务费10000元，房产地址莫干山镇华盛达山庄32幢。 2017年5月26日，周桂霞、刘扣民与王伟国签订《房地产买卖契约》一份，约定周桂霞、刘扣民将其坐落于德清县××镇××幢的房屋一套（同前文所述房屋）出售给王伟国，约定价格为3450000元，由王伟国在2017年7月30日前一次性付清房款。该买卖契约另约定由周桂霞、刘扣民负责结清该房产过户前的水电费、物业管理费等费用。同日，周桂霞、刘扣民出具收条一份，确认收到王伟国支付的购房订金现金350000元，周桂霞、刘扣民曾向王伟国借款的590000元用于支付房款订金，合计收到房款940000元。 2017年6月1日，王伟国支付周桂霞房款311000元。2017年6月7日，王伟国支付了该房产2013年1月至2017年6月的物业费39107元。后王伟国支付了刘扣民以该房产抵押向浙江德清农村商业银行股份有限公司的借款本金2100000元。以上房款（包括物业费）合计3390107元。 现周桂霞、刘扣民以王伟国未支付房款189000元为由，要求王伟国支付剩余房款及相关违约金，而王伟国认为其已经全部履行付款义务为由拒绝支付，故纠纷成讼。 本院认为，周桂霞、刘扣民与王伟国之间的房屋买卖合同关系，系其双方真实意思表示，合法有效，应予保护。现双方因对房款的支付情况产生争议，引起本案讼争。分析该房款的争议，需要分析房款的具体支付情况： 第一，双方对王伟国支付的现金350000元、支付给银行的2100000元、抵扣借款的500000元以及银行转账的311000元，合计3261000元，未存在争议。 第二，双方争议的数额为189000元（3450000元-3261000元）。该189000元的具体争议在于：一是周桂霞、刘扣民向王伟国的借款是500000元还是590000元。周桂霞、刘扣民认可其向王伟国的借款是500000元，但在2017年5月26日的收条中，周桂霞、刘扣民认可借款590000元抵扣房款。再结合双方借款的借条、法院诉讼的起诉状、民事裁定书，周桂霞、刘扣民出具收条的行为应是认可借款本金、利息等费用加起来是590000元，该590000元抵扣房款。 二是物业费39107元是否可以抵扣房款。双方在房屋买卖契约中约定物业费应由周桂霞、刘扣民支付，而后王伟国支付了该笔物业费，而周桂霞也承认其后期并未去交纳该笔物业费，故该物业费39107元亦可抵扣房款。 三是王伟国支付给案外人沈某的违约金50000元及衡通中介的中介费10000元，合计60000元，是否可以抵扣房款。对于该争议焦点，即需要分析案外人刘扣宝的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，在本案中，刘扣宝与刘扣民系兄弟关系，周桂霞与刘扣民系夫妻关系，周桂霞是涉案房产登记的所有人，周桂霞在庭审中多次表示未授权刘扣宝卖房，刘扣民在本院通知其亲自到庭参加诉讼后，仍未到庭，但在电话中也表示未授权刘扣宝卖房，故案外人刘扣宝未得到周桂霞、刘扣民的授权，以周桂霞、刘扣民的名义将涉案房产出售给沈某的行为，是一种无权代理的行为，认定该无权代理行为是否有效，还需分析相对人，即本案的案外人沈某是否有理由相信行为人（即案外人刘扣宝）有代理权，且相对人是否在主观上善意、无过失。 第一，案外人沈某作为相对人，有合理的理由相信案外人刘扣宝有代理权。沈某是通过衡通中介公司的陈某，购买涉案的房产，陈某告知沈某涉案房屋的房产证登记所有人是刘扣宝的弟弟刘扣民夫妻，但刘扣宝自称是该房屋的实际所有人。在沟通过程中，因刘扣宝与刘扣民的兄弟关系，且收条中将房产的信息全部清晰列明，沈某完全有合理的理由相信刘扣宝有代理权。 第二，案外人沈某主观上善意、无过失。所谓主观上的善意、无过失，是指相对人不知道或不应当知道无权代理人实际上没有代理权。沈某仅是通过房产中介购买涉案的房屋，所有关于房产的信息都是由陈某介绍的，而陈某是通过刘扣宝知道该房产的相关信息，鉴于刘扣宝与刘扣民的亲兄弟关系，在双方达成买卖协议的过程中，对于房产总价的协商、房屋买卖协议签订时间等问题，刘扣宝都在收条上签字确认，故陈某和沈某并不知道刘扣宝无代理权，沈某在主观上善意且无过失。 综上所述，案外人刘扣宝与案外人沈某对涉案房产通过衡通中介达成买卖交易的行为构成表见代理，对周桂霞、刘扣民发生法律效力，后周桂霞、刘扣民又将涉案房产出售给王伟国，造成违约沈某的行为，应由周桂霞、刘扣民支付沈某违约金及中介费。后王伟国支付了沈某违约金50000元，支付了中介费10000元，合计60000元，该60000元的协商过程也由刘扣宝参与协调，原本按照“定金罚则”，需要支付给沈某的违约金应是100000元，后最终确定为50000元，由此可见王伟国也并不存在故意少支付购房款却将购房款作为违约金支付给沈某的行为，应是在陈某、沈某、刘扣宝等人的协商下，最终确定由王伟国支付该60000元，故该60000元应在房款中予以抵扣。 综上，王伟国已经支付给周桂霞、刘扣民购房款3450107元（3261000元+90000元+39107元+60000元=3450107元），未拖欠周桂霞、刘扣民任何购房款，故周桂霞、刘扣民要求王伟国支付剩余房款189000元及相应违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告周桂霞、刘扣民的诉讼请求。 案件受理费12998元，减半收取6499元，由原告周桂霞、刘扣民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 顾敏芳 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 施 青 书 记 员 范荣晖