浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初5469号 原告：浙江三联集团有限公司，住所地：金华市婺城区金安公路，统一社会信用代码91330702255007204F。 法定代表人：张超，执行董事。 委托诉讼代理人：朱恺，浙江金奥律师事务所律师。 被告：金华市婺城区瑞吉欧艺术培训有限公司，住所地：金华市婺城区城北街道回溪街300号2楼201-1，统一社会信用代码91330702MA2EA3W425。 法定代表人：毛艳芳，执行董事。 委托诉讼代理人：寿鹏冲，男，公司员工。 委托诉讼代理人：陈建兰，浙江玄畅律师事务所律师。 第三人：王菁，女，1978年12月20日出生，汉族，住金华市婺城区 第三人：黄笑宇，男，1980年4月21日出生，汉族，住兰溪市 二第三人共同委托诉讼代理人：黄旭亮，浙江一剑律师事务所律师。 原告浙江三联集团有限公司（以下简称三联公司）与被告金华市婺城区瑞吉欧艺术培训有限公司（以下简称瑞吉欧公司）、第三人王菁、黄笑宇返还原物纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三联公司的委托诉讼代理人朱恺、被告瑞吉欧公司的委托诉讼代理人寿鹏冲、陈建兰，第三人王菁、黄笑宇及王菁、黄笑宇的共同委托诉讼代理人黄旭亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三联公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将无权占用的金华市回溪街300号5-1幢一层、二层恢复原状并立即搬离；2.请求依法判令被告支付无权占用期间的占用费642400元（自2019年5月31日起，暂计算至2020年6月18日，实际应计算至被告腾空并搬离止）；3.请求依法判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年5月起，被告在使用原告所有的金华市××街××号××层部分场地和二层部分场地。被告声称是从案外人王菁处租赁该处场地二层，二层场地按1.4元／平方米的价格承租。并且已将租金支付案外人王菁还交付了5万押金。但原告并未将该场地租赁给案外人王菁，也未授权其出租该块场地。之后原告与被告多次交涉，由于被告拒绝承认一直使用的一层房产，原、被告双方至今一直未形成租赁合意。被告在对占用场地未进行尽职调查，也未与原告沟通协商，未与原告签订任何《租赁合同》，未征得原告同意的情况下，擅自使用原告所有的浙江省金华市婺城区××街道××街××号××楼部分场地和2楼部分场地，同时至今未支付过任何费用。原告认为被告的行为已经构成了无权占用。 被告瑞吉欧公司辩称，被告是从第三人承租的房子，租期十年，2019年度、2020年度的租金也已经支付完毕。我们是有依据占有，并不是无权占有。诉状中称，原告多次交涉与事实不符。事实上我们这么大场面一开始装修被告就知道的，也从未来制止过。而且我们在泳池装修的时候，原告工程部也审核了。我们跟王菁他们联系要图纸的时候，三联公司也是予以配合的。我们从事教育行业，学生近200名，若租赁合同被解除，被告多名老师的就业将受到牵连，学生安置问题难以解决，不利于社会秩序的稳定。综上所述，被告从王菁、黄笑宇处承租房产，系合法占有。要求驳回原告的诉讼请求。 第三人王菁、黄笑宇陈述称，第三人王菁、黄笑宇有权与被告瑞吉欧艺术培训有限公司签订房屋租赁合同。原告三联公司与第三人王菁、黄笑宇之前存在的委托出租关系，原告三联公司知晓并认可第三人王菁、黄笑宇以第三人的名义对外出租案涉房屋。1.本案第三人王菁、黄笑宇长期与三联公司的工作人员孙诞有长期的业务联系，且通过孙诞与第三人王菁的微信聊天记录可以知晓第三人王菁、黄笑宇是实际负责原告三联公司案涉房屋二楼、三楼的出租事宜，由此可知，原告三联公司对这一情况是知情且认可的。同时，在光合生活一楼有两幅版幅面积较大的招租广告，出租面积是案涉房屋的一楼、二楼、三楼，而且在出租人一栏列的均是第三人王菁、黄笑宇的联系方式和称谓，这也可以印证三联公司实际上是授权第三人王菁、黄笑宇委托出租其名下的案涉房屋的一楼、二楼、三楼。2.原告三联公司知道且应当知道房屋出租的事实，同时，其为第三人王菁、黄笑宇与被告瑞吉欧艺术培训有限公司签订房屋租赁合同提供了便利。原告三联公司于2019年4月8日为王小勇（系第三人的员工）开具给金华市城建档案馆一份介绍信，内容是让王小勇查阅锦绣金华4#地块5-1#楼消防意见书、锦绣金华4#地块5-1#楼（1-3层喷淋图、消防栓图、火灾报警、应急照明、暖通排烟等图纸及设计说明、建筑总平图、屋顶水箱系统图、消防水泵平面图及泵房参数图纸），而且三联公司将案涉房屋的房产证复印件等扫描件也一并发给了第三人王菁、黄笑宇。上述行为都为第三人王菁、黄笑宇对外签订房屋租赁合同提供了帮助，且也使被告瑞吉欧艺术培训公司有理由相信，第三人王菁、黄笑宇出租案涉房屋是经原告三联公司同意。二、被告瑞吉欧公司知晓三联公司将房屋委托第三人王菁、黄笑宇出租。被告瑞吉欧公司与第三人王菁、黄笑宇订立合同时，因为被告瑞吉欧公司是由三联公司的孙诞推荐给第三人王菁、黄笑宇的，并且在开具的介绍信中的落款明确显示是三联公司，包括在瑞吉欧公司看房以及后续做游泳池的工程都是需要三联公司配合的。因此，被告瑞吉欧公司知晓三联公司将房屋委托第三人王菁、黄笑宇出租。第三人王菁、黄笑宇以自己的名义与被告瑞吉欧公司签订合同的行为，属于法律上的隐名代理，即该租赁合同实际上是直接约束被告与原告。三、被告瑞吉欧公司与第三人王菁、黄笑宇签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。综上所述，第三人王菁、黄笑宇在与被告瑞吉欧公司签订《房屋租赁合同》时，原告三联公司是知晓且认可的，事实上也是授权第三人王菁、黄笑宇对外招租的，同时，被告瑞吉欧公司在签订合同时对于授权招租的事实也是知晓的。因此，该《房屋租赁合同》是真实有效的，且直接约束原告三联公司与被告瑞吉欧公司。故，原告三联公司主张被告瑞吉欧公司无权占有金华市回溪街300号5-1幢一层、二层，并要求被告瑞吉欧公司支付无权占有使用费的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，请求驳回原告针对瑞吉欧公司及第三人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院确认其证明力并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 一、原告提交的证据 1.房产证1份，用以证明原告为金华市回溪街300号产权人的事实。被告对真实性没有异议，但认为租赁物对应的产权无法确认。第三人对房产证无异议。经查，被告异议不成立，本院确认证明力。 2.被告占用原告所有场地部分照片，美团咨询聊天记录1组，用以证明被告占用原告所有的金华市××街××号××层部分场地和二层部分场地的事实。被告认为，照片属实，但是不能达到原告的证明目的，被告租用的是二楼，照片体现的是通道，上二楼是一定要通过这个通道的。被告对聊天记录的真实性没有异议，但是不能达到被告的证明目的。第三人对该组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明被告无权占有。经查，本院确认证明力。 3.租赁合同1份，用以证明金华市回溪街300号租金为2.2元/天一平方米的事实。被告认为，租赁合同真实性无异议，但与本案无关，该租赁合同是一楼店面的健身房，被告承租的是二楼，租金没有可参照性。第三人认为，真实性无法确认，该合同是原告与案外人的合同，且一楼是店面，与本案二楼租赁价格不一样，原告据此主张本案租赁费的标准不准确。本院认为，被告与第三人异议成立，对该证据的证明力本院不予确认。 4.被告与原告工作人员微信聊天记录1组，用以证明被告早已有原告工作人员微信，在租赁磋商阶段也进行了相应磋商，但最后却未和原告签订租赁合同，亦未与原告核实是否授权第三人的事实。被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，与该工作人员联系时被告实际已经先签订了租赁合同，我们是基于要装修的事情，要他们配合的，而不是向三联租赁的事实，此时租赁事实已经发生。第三人对真实性无异议，对证明目的有异议，该证据恰恰可以证明被告使用原告房屋是有权租赁的行为，如果原告认为被告无权使用，2019年4月11日原告怎么可能会与被告有聊天记录，恰恰说明被告顺利使用原告房屋，被告已开始装修的事实。经查，本院确认真实性。 5.孙诞与黄笑宇的微信聊天记录1组，用以证明原告并未与第三人谈好相应授权权限，未授权第三人直接自行出租涉案房产。被告认为该聊天记录是原告和第三人之间的，被告无法确认。第三人对真实性无异议，对证明目的有异议，聊天记录非常清楚地证明原告授权第三人对外出租的事实。经查，本院确认真实性。 6.微信聊天记录，告知函1组，用以进一步证明原告并未与第三人谈好相应授权权限，第三人私自出租，原告知晓后立即表示反对的事实。被告认为，因为疫情期间是歇业的，被告并没有收到告知函。第三人对聊天记录的意见同上一组证据，告知函落款日期是1月6日，不能证明是该日张贴，即便当日张贴也与被告装修房产超过6个月的期限，原告主张其在当日才知情房屋出租与事实不符。经查，本院仅确认该组证据的真实性。 二、被告提交的证据 1.房屋租赁合同、转账记录、凭证1组，用以证明被告已向第三人支付租金的事实。原告对租赁合同的真实性无异议，合法性、关联性均存在异议，原告并未授权第三人王菁、黄笑宇直接出租涉案房产，出租的面积，出租的年限，出租的租金均未经过原告授权或同意，属无权处分是无效合同，且被告出租的面积与现实不符，未计算一楼面积，费用计算中书写了公摊面积但实际并未计算公摊面积，非常不正规不专业；合同未签订签约日期，推定为从2019年4月19日，即便是之前签订，也印证了第三人未谈好条件即将案涉房屋出租。对银行转账记录凭证的真实性、合法性无异议，关联性存在异议，对于2019年4月9日10000元支付宝转账性质存在异议，一般交易第一笔是交订金或保证金，其之后于2019年4月18日又交付50000元定金，因此对10000元支付宝转账性质存在异议，招商银行储蓄卡转账50000元无付款人付款时间，转账性质同样存在异议，农业银行转账131250元和中国工商银行转账173125元只能证明被告给第三人王菁转租金，但是第三人王菁至今未给原告转租金，这也正好证明了原告并未授权第三人王菁、黄笑宇直接出租的事实，不然王菁为何不将租金转给原告。经查，本院确认该组证据的证明力。 2.客户名册1份，用以证明被告正常经营，拥有众多学员的事实。原告对真实性、合法性、关联性均存在异议，首先该份证据是由被告自身制作加盖公章，对证据真实性、合法性存在异议，关联性与本案关键事实无关，但从时间上也可以看出在2019年6月份被告已经在使用涉案房产。经查，该组证据与本案无关，对其证明力不予确认。 3.王菁与毛艳芳的微信聊天记录1份，用以证明王菁告知被告其与原告间存在租赁关系，被告庭审中才知道是委托关系。原告对微信聊天记录真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。第三人对该证据无异议。经查，本院确认真实性。 三、第三人提交的证据 1.第三人王菁、黄笑宇与三联公司员工孙诞的微信聊天记录各1份，用以证明案涉房产的二楼、三楼是由三联公司委托第三人王菁、黄笑宇整体操盘，对名招租的事实。原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，孙诞不是三联公司法定代表人、执行董事，无权对外出租涉案房产，聊天中孙诞表达的是要第三人先磋商的意思，且聊天记录中明确告知第三人有权做主的是东方资产公司。事实上原告未对第三人授权，第三人是房产中介的作用，租期、租金等租赁条件仍需原告决定，第三人对光合生活馆的规划也是为了招租吸引客户的需要，无法认定第三人有权对外出租。被告认为，第三人和被告员工的聊天记录，是否完整被告无法判断，但可以看出的意思是三联公司同意王菁出租的，聊天记录中涉及到有漏水的情况，这个情况都是需要房产公司配合的装修事项。经查，本院确认真实性。 2.三联公司的介绍信及查询人身份信息各1份，用以证明三联公司委托第三人的员工王小勇到城建档案馆查阅锦绣金华4#5-1#楼（1-3层喷淋图、消防栓图、火灾报警、应急照明、暖通排烟等图纸及设计说明）、建筑总平图、屋顶水箱系统图、消防水泵平面图及泵房参数图纸的事实，进而可以证明三联公司委托第三人对外招租的事实。原告认为，介绍信是为了更好的出租房产，而非授权第三人出租房产；在过程中出具介绍信是为了更好地让客户了解案涉房产的消防问题，这符合一般的常理。被告认为，对真实性没有异议，能够证明原告是同意王菁对外出租的意思表示，至于委托关系能否证明有所欠缺。可以得出原告同意第三人对房屋出租处分。经查，本院确认真实性。 3.案涉房产招商广告1份，用以证明案涉房产由三联公司委托第三人对外招租的事实。原告对真实性合法性无异议，对关联性有异议，虽然广告上有原告名字，但以此认为原告同意出租不符合常理，原告只认可授权第三人招商引资吸引人来承租，未授权第三人对外出租房产。被告认为，对招租广告真实性没有异议，所有的信息都是留的第三人的信息，可以证明广告贴在租赁物处原告方知晓，广告上的联系电话也是第三人，对租赁的事宜由第三人处理也是没有异议的，广告在租赁物处也张贴了很久了，原告从来没有提出任何异议。经查，本院确认真实性。 4.招租广告照片2份，用以证明案涉房屋的一楼、二楼、三楼是以第三人王菁、黄笑宇的名义对外招租的事实。原告认为，对真实性合法性无异议，关联性有异议，原告同意第三人对外招租不等于同意或授权第三人对外出租，对外招租是同意只是招人租赁房屋吸引顾客，而对外出租是进一步处分租赁物，对如此大型的商业体没有租赁合同或授权便对外出租是不符合常理的。被告认为，对招租广告真实性没有异议所有的信息都是留的第三人的信息，可以证明广告贴在租赁物处原告方知晓，广告上的联系电话也是第三人，对租赁的事宜由第三人处理也是没有异议的，广告在租赁物处也张贴了很久了，原告从来没有提出任何异议。经查，本院确认真实性。 5.第三人黄笑宇发送的微信朋友圈1份用以证明三联公司工作人员对其朋友圈内容点赞，进而可以证明案涉房产由三联公司委托第三人对外招租的事实。原告认为，对真实性合法性无异议，对关联性有异议，只能证明原告员工知晓第三人在为原告招租吸引客户，第三人明确帮朋友转发，以此印证第三人明确出租权在产权人自己。被告未提出异议。经查，本院确认真实性。 6.王菁和原告公司职工孙诞的微信聊天记录（文字及案涉房屋的原告与第三人合同文本的情况），用以证明本案是原告委托第三人招租，被告有权使用本案所涉房产的事实。原告对真实性无异议，但该合同原告没有签字盖章，未同意与第三人订立租赁合同。被告对真实性没有异议，证据不能割裂出来看，合同是三联员工发送的，且王菁对合同内容是认可的，故王菁有对外出租的权利。经查，本院确认真实性。 本院经审理认定事实如下：位于金华市××街××号××幢××室，-101室、-201室及5-1幢301室房产为原告三联公司所有。2019年初，原告与第三人王菁、黄笑宇商谈该幢房产的招商运营事项。2019年3月，原告曾有意向将回溪街300号商铺租赁给第三人，因故合同未订立，但原告同意第三人王菁、黄笑宇以第三人名义发布招租广告。后被告看中回溪街300号二楼部分商铺，被告与原告工作人员孙诞表示有租赁意愿，通过孙诞，被告与第三人取得联系并商谈租赁事宜。2019年4月1日被告支付第三人意向金10000元。2019年4月8日，原告工作人员与第三人的员工持原告的介绍信到金华市档案馆调取案涉房产的消防图纸等资料。2019年4月16日，第三人王菁、黄笑宇为与被告法定代表人毛艳芳签订租赁合同两份，王菁、黄笑宇为出租方（甲方），被告法定代表人毛艳芳为承租方（乙方）。第一份合同约定：甲方将位于金华市××街××号××层商铺××方，用于教育培训，租赁期限自2019年4月15日起至2029年4月15日，共计拾年叁个月；租金按每平方米1.4元计算，公摊面积按每平米1.05元计算，每1个自然年为一个周期确认，每个周期内的年租金较前一周期内的年租金增加5%，依此类推；乙方在本合同签订之日起向甲方支付押金50000元，该押金不得用于充抵当年租金或乙方应承担的费用，在租期满一年后自动转为下一年度的押金；乙方租金按年度支付，先付租金后用，从签订合同日起，3天内支付，第三年按一年度付清，即本合同签订之日乙方支付租金共计178850元，2019年11月30日前支付2020年度租金。第二份合同约定：甲方将位于金华市××街××号××层商铺××方，用于母婴生活；租赁期限、租金的计算方式与第一份合同一致，本合同签订之日乙方支付租金共计76150元。该两份合同签订后，被告着手装修，2019年7月正式营业，经营场地为其承租的二楼商铺，在一楼楼梯通道边设有迎宾前台。2020年初，原告将落款为2020年1月6日的告知函张贴在案涉经营场地，原告告知被告其使用的经营场地为原告所有，其未与原告签订租赁合同，也未缴纳任何租金，要求被告于3日内与原告工作人员联系，处理相关事项等。后原被告及第三人协商未果。 另查明，被告支付给第三人的款项有：2019年4月1日意向金10000元、2019年4月9日100000元、131250元，2019年4月18日定金50000元，2020年5月26日支付173125元，总计464375元。庭审中，第三人认可被告已按约付清租金。 本院认为，本案的争议焦点为被告是否有权占用金华市回溪街300号5-1幢一层、二层。原告与第三人虽未签订正式的租赁合同或委托合同，但原告通过第三人对外招租的事实清楚。被告在原告工作人员表达租赁意向后，原告将商谈租赁事宜交由第三人，且在之后租赁合同磋商和使用租赁物过程中，原告都有配合第三人处理相关问题，故被告有理由相信第三人有权对外出租案涉房产。原被告签订租赁合同后，已按约全额付清二层租金，原告主张被告无权占用案涉二层商铺，本院不予支持。原告可另行向第三人主张租金。关于案涉房产一层，被告辩称其使用的一楼迎宾前台是上一任承租人留下，并非被告添置，被告使用不会对他人造成影响。本院认为，被告租赁范围并未包括该一楼楼梯边过道，即便该楼梯为通往二楼被告店铺的专用楼梯，被告亦不宜占用。对原告要求被告停止对一层通道的占用，本院予以支持。关于一层过道的占有使用费，原告无证据证明相关的收费标准，本案中不予支持。 综上所述，原告诉讼请求合法有据部分，本院予以支持；于法无据部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金华市婺城区瑞吉欧艺术培训有限公司于本判决生效之日起三十日内，搬离金华市回溪街300号5-1幢一层并恢复原状。 二、驳回原告浙江三联集团有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费5112元（已减半收取），由原告金华市三联物流有限公司负担5072元、被告金华市瑞吉欧文化传播有限公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  项 璐 二〇二〇年九月二十一日 代书记员  郑小怡