辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1921号上诉人（原审被告）：杨金广，男，1969年12月9日出生，汉族，个体工商户，住朝阳市双塔区。上诉人（原审被告）：双塔区启航教育看护班，住所地朝阳市双塔区长江路二段59-1号。经营者：孟庆艳，女，1987年11月7日出生，汉族，个体工商户，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：王灵兰，女，1988年2月7日出生，汉族，个体工商户（双塔区启航教育看护班合伙人），住北票市。被上诉人（原审原告）：朝阳屹兴物业管理有限公司，住所地朝阳市双塔区长青路二段Ш-8-2号。法定代表人：徐赫阳，总经理。委托诉讼代理人：赵晓天，辽宁东宝律师事务所律师。上诉人杨金广、双塔区启航教育看护班因与被上诉人朝阳屹兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨金广、双塔区启航教育看护班的委托诉讼代理人王灵兰、被上诉人朝阳屹兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵晓天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨金广、双塔区启航教育看护班上诉请求：撤销一审判决，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：朝阳屹兴物业管理有限公司未尽职尽责，为业主提供服务。与业主委员会签订的《物业服务合同》不真实。被上诉人朝阳屹兴物业管理有限公司表示服从一审判决。原审原告朝阳屹兴物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告杨金广、双塔区启航教育看护班共同给付2014年7月1日至2020年6月30日期间的物业费人民币4,464元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告杨金广系原告所提供物业服务的燕北新村小区59-1号商业网点房屋的业主，该商业网点房屋用于开办双塔区启航教育看护班部分的建筑面积为124平方米。2014年4月28日，原告与被告所在小区的燕北新村小区业主委员会签订了《物业服务合同》，双方就服务期限及费用均作了明确约定，每平方米物业服务费0.5元。原告一直按约定履行义务，但被告自2014年7月1日起一直拖欠物业费。为维护原告的合法权益，故诉至法院。一审法院经审理认定事实如下：被告杨金广系原告所提供物业服务的燕北新村小区59-1号商业网点的业主，该商业网点用于开办双塔区启航教育看护班部分的建筑面积为124平方米。2014年4月28日，原告朝阳屹兴物业管理有限公司作为乙方与燕北新村业主委员会作为甲方签订了一份《物业委托管理服务合同》，合同中对物业委托管理服务事项进行了约定，合同约定商业网点的物业费收费标准为0.7元/月/平方米。上述物业服务合同约定的物业服务期限自2014年4月28日起至2015年12月31日止。上述《物业委托管理服务合同》还约定了其他事项。2016年5月13日，原告朝阳屹兴物业管理有限公司作为乙方与燕北新村业主委员会作为甲方又签订了一份《物业委托管理服务合同》，合同对甲、乙双方的权利义务、物业服务的范围进行了约定，合同约定商业网点的物业费收费标准为0.5元/月/平方米，合同约定的有效期限为2016年1月1日至2018年12月31日。上述《物业委托管理服务合同》第十八条约定“物业期限届满前3个月甲方未将续聘或者解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延缓”。上述《物业委托管理服务合同》还约定了其他事项。原告朝阳屹兴物业管理有限公司实际按0.5元/月/平方米向包括被告杨金广在内的燕北新村小区商业网点业主收取物业费。被告杨金广在本案审理过程中称其位于燕北新村的59-1号商业网点房屋于2003至2004年间购买。被告双塔区启航教育看护班注册成立于2014年12月9日，原名为双塔区启航教育学生餐桌店，于2018年3月27日更名为双塔区启航教育看护班，为由孟庆艳经营的个体工商户。被告杨金广和被告双塔区启航教育看护班的实际经营者孟庆艳在本案审理过程中均认可孟庆艳于2014年11月份从被告杨金广处租赁上述房屋用于开办双塔区启航教育看护班，双方约定物业费由承租人实际承担。现原告朝阳屹兴物业管理有限公司以被告杨金广和双塔区启航教育看护班未向其交纳2014年7月1日至2020年6月30日期间的物业费为由诉至本院。原告朝阳屹兴物业管理有限公司针对其诉讼请求依法向本院提供了房屋面积测算表、两份《物业委托管理服务合同》等证据材料予以证明，被告双塔区启航教育看护班的经营者孟庆艳针对其答辩意见向本院提供了一份由被告杨金广的妻子周芳香于2019年3月9日为其出具的一份收条复印件予以证明。本院根据原、被告所提供的上述证据材料和本院依法调取并经双方当事人质证的被告双塔区启航教育看护班的电子工商档案资料及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。一审法院认为，原告朝阳屹兴物业管理有限公司与被告杨金广所在的燕北新村业主委员会签订的两份《物业委托管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，均符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，根据上述司法解释的规定，上述两份《物业委托管理服务合同》对原告朝阳屹兴物业管理有限公司和被告杨金广均具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，根据上述规定，被告杨金广作为燕北新村小区的业主，其接受了原告朝阳屹兴物业管理有限公司提供的物业服务，即应按燕北新村业主委员会与原告签订的《物业委托管理服务合同》的约定给付原告物业费。虽然原告朝阳屹兴物业管理有限公司于2014年4月28日与燕北新村业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》中约定的商业网点的物业费收费标准为0.7元/月/平方米，但原告实际按0.5元/月/平方米收费标准向被告杨金广收取物业费，系对其自身权利的处分，不违反法律的效力性强制性规定，不损害他人合法权益和社会公共利益，应予准许。因被告杨金广与被告双塔区启航教育看护班的实际经营者孟庆艳在本案审理过程中均认可孟庆艳是于2014年11月份租赁被告杨金广的房屋用于开办双塔区启航教育看护班，并且双方约定物业费由承租人实际承担。因此，被告杨金广应给付原告朝阳屹兴物业管理有限公司2014年7月1日至2014年10月31日期间的物业费人民币248元（124平方米×0.5元/月/平方米×4个月），被告双塔区启航教育看护班的实际经营者孟庆艳应给付原告朝阳屹兴物业管理有限公司2014年11月1日至2020年6月30日期间的物业费人民币4,216元（124平方米×0.5元/月/平方米×68个月）。虽然被告杨金广与被告双塔区启航教育看护班的实际经营者孟庆艳约定房屋出租期间的物业费由承租人实际承担，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条关于“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，原告朝阳屹兴物业管理有限公司有权要求被告杨金广对被告双塔区启航教育看护班应给付其的2014年11月1日至2020年6月30日期间的4,216元物业费向其承担连带责任。原告朝阳屹兴物业管理有限公司对二被告提出的各自诉讼请求的合理部分，本院分别予以支持。虽然原告朝阳屹兴物业管理有限公司于2016年5月13日与燕北新村业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》到期后，双方未重新签订新的物业服务合同，但双方签订的上述《物业委托管理服务合同》第十八条约定“物业期限届满前3个月甲方未将续聘或者解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续”，双方签订的上述《物业委托管理服务合同》到期前3个月，燕北新村业主委员会未向原告朝阳屹兴物业管理有限公司发出解聘或者续聘的通知，并继续接受原告所提供的物业服务，双方的《物业委托管理服务合同》的服务期限自动延续。关于被告杨金广提出的燕北新村业主委员会未与其签订过合同，也没有找过其，业主委员会的几个人代表不了全体业主的辩解意见因与上述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定不符，其该辩解意见，本院不予采纳。关于被告杨金广提出的原告朝阳屹兴物业管理有限公司与燕北新村业主委员会签订的《物业委托管理服务合同》约定的物业费收费标准应当经过物价部门的批准的辩解意见，2014年12月17日，国家发展改革委颁布了发改价格（2014）2755号《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，通知内容为：“为贯彻落实党的十八届三中全会精神，按照国务院常务会议部署，使市场在资源配置中起决定性作用，促进相关服务行业发展，现就放开部分地方实行定价管理的服务价格的意见通知如下：一、对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。……（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房、城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价，放开保障性住房，物业服务收费，实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。……”。根据上述规定可知，国家已经于2014年12月17日将物业服务收费价格由政府定价予以放开，由市场进行调节，即由双方当事人自行约定，而原告朝阳屹兴物业管理有限公司在2014年12月17日前按0.5元/月/平方米向燕北新村的商业网点业主收取物业费亦符合《朝阳市物业服务收费管理办法》的规定，其该辩解意见，因缺乏法律依据，本院不予采纳。关于被告杨金广及被告双塔区启航教育看护班的实际经营者孟庆艳提出的位于燕北新村的商业网点房屋在2013年及之后出现了房顶漏雨的情况，漏雨后系由被告杨金广自行维修的辩解意见，根据被告杨金广的陈述，其是于2003至2004年间购买的上述房屋，在2013年及之后已经超出了房屋的五年保修期，原告此时没有法定或者约定的义务为被告杨金广维修房屋，二被告的上述辩解意见，本院不予采纳。关于被告杨金广提出的2013年其位于燕北新村的房屋出现漏雨的情况后，系由其自行维修，其已自行管理，根据《中华人民共和国物权法》的规定，其已无需再向原告交纳物业费的辩解意见，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，系指全体业主可以召开业主大会共同决定整个物业服务区域内的全部物业事项可以共同作出决定由物业服务企业管理或者自行管理，而并非指单个业主可以自行决定其所在区域内的物业事项由谁来管理，被告杨金广的上述辩解意见系对《中华人民共和国物权法》的上述规定的误读，其该辩解意见，本院不予支持。应当指出，原告朝阳屹兴物业管理有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳屹兴物业管理有限公司要求被告杨金广和被告双塔区启航教育看护班给付其物业费的诉讼请求的合理部分，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨金广于本判决生效后十日内给付原告朝阳屹兴物业管理有限公司2014年7月1日至2014年10月31日期间的物业费人民币248元;二、被告双塔区启航教育看护班于本判决生效后十日内给付原告朝阳屹兴物业管理有限公司2014年11月1日至2020年6月30日期间的物业费人民币4,216元；三、被告杨金广对本判决第二项确定的款项向原告朝阳屹兴物业管理有限公司承担连带给付责任；四、驳回原告朝阳屹兴物业管理有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳屹兴物业管理有限公司预交，已减半收取），由被告杨金广、双塔区启航教育看护班共同负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，朝阳屹兴物业管理有限公司与杨金广所在的燕北新村业主委员会签订的两份《物业委托管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，双方签订的两份《物业委托管理服务合同》对朝阳屹兴物业管理有限公司和杨金广均具有法律约束力。现二上诉人上诉争议的焦点问题是认为被上诉人未尽职尽责，为业主提供服务，以及《物业服务合同》不真实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，二上诉人对于上述上诉主张有责任提供证据，现二上诉人不能提出相应证据，故对其抗辩理由不予采纳。一审判决关于被上诉人收费标准、二上诉人应当承担的给付责任及责任数额等问题均阐述得较为详尽，本判决不再赘述。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨金广、双塔区启航教育看护班负担。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志审判员  徐淑艳二〇二〇年九月二十一日书记员  石 岳（法官助理代）