四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初859号 原告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市成华区二环路东二段22号。 负责人：李卫星，行长。 委托诉讼代理人：钟敏，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李薇，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被告（执行案外人）：刘永青，女，1955年9月26日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区。 委托诉讼代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。 第三人：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市大亚湾霞涌镇河西五巷9号。 法定代表人：孟伟胜，职务不详。 原告上海浦东发展银行股份有限公司成都分行（以下简称浦发银行成都分行）与被告刘永青、第三人惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司（以下简称美泰诚房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年2月5日立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行成都分行的委托诉讼代理人钟敏、被告刘永青的委托诉讼代理人张卫平到庭参加了诉讼，第三人美泰诚房产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浦发银行成都分行向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）川01执异2122号执行裁定书，准许继续执行位于惠州X路X苑X栋X层12号的房屋（以下简称案涉房屋）；2.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：1.原告因与美泰诚房产公司、岳阳洞庭大厦商业运营管理有限公司、湖南湖大房地产经济开发有限公司等金融借款合同纠纷一案申请查封了案涉房屋，现已进入执行阶段；2.案涉房屋属售后返租的酒店式公寓，虽规划用途为住宅，但被告刘永青购买房屋是为了投资，并非用于居住，且被告提交的证据仅能显示在大亚湾区内无住房，综上，被告不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，无权排除对案涉房屋的执行。 被告刘永青辩称，被告已于查封前与美泰诚房产公司签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部购房款，至于案涉房屋是否出租只是被告处分自己房屋的表现形式，原告无证据证明被告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人美泰诚房产公司未到庭，也未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1.关于刘永青提交的《海韵雅苑认购协议书》《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、收楼意见书、钥匙托管回执。浦发银行成都分行主张《海韵雅苑认购协议书》的提交时间超过举证期限，协议未载明签订时间，无法确定是否在查封前签订。《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是刘永青与美泰诚房产公司签订，浦发银行成都分行无法核实合同的真实性，且案涉合同与日常签订的商品房买卖合同所用纸张及文本格式不符，真实性不予认可。收楼意见书、钥匙托管回执无原件，三性不予认可。 本院经审查认为，《海韵雅苑认购协议书》《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均有原件，与本案待证事实具有关联，本院予以采信。收楼意见书、钥匙托管回执无原件予以核对，浦发银行成都分行又不予认可，本院不予采信。 2.关于刘永青提交的收款收据、POS机刷卡单、银行流水。浦发银行成都分行主张不能仅凭开发商出具的收据认定刘永青已支付全部房款，且部分收据中载明付款人为刘相辰，即便案涉房屋确实已出售，真实的购房人也并非刘永青。 本院经审查认为，上述证据均为原件，与刘永青是否支付购房款的事实相关，本院予以采信。 3.关于刘永青提交的《不动产登记结果》。浦发银行成都分行主张该查询页面与通常不动产登记中心打印的查询结果页面不同，且刘永青并非实际的商品房消费者。 本院经审查认为，该证据来源真实，能够证实刘永青在惠州市的房产情况，本院予以采信。 4.关于刘永青提交的《公证书》。浦发银行成都分行主张公证书中无任何证明材料，不能证明双方存在亲属关系，即便双方存在亲属关系，也不能证明刘永青已支付案涉房屋的购房款。 本院经审查认为，《公证书》系公证机关依法作出，公证内容与本案待证事实相关，在浦发银行成都分行无相反证据予以推翻的情况下本院予以采信。 5.关于刘永青提交的（2020）粤1391执异6号执行裁定书。浦发银行成都分行主张该裁定书与本案没有必然的关联。 本院经审查认为，该裁定书系另案申请执行人请求执行案涉房屋，刘永青以案外人身份主张排除强制执行的处理情况，与本案能否排除浦发银行成都分行的执行申请没有直接关联性，本院不予采信。 6.关于刘永青提交的招商银行户口历史交易明细表、微信支付转账电子凭证、微信聊天记录、《关于刘相辰代姐购房的说明》。浦发银行成都分行对交易明细表关联性有异议，认为不能证明魏星星支付的2万元为案涉房屋购房款；对说明三性不予认可，刘相辰并非本案当事人，不能证明刘相辰支付的款项是代刘永青付款。对微信支付转账电子凭证、微信聊天记录的三性均不予认可。 本院经审查认为，上述证据能够印证房款的支付情况，本院予以采信。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 浦发银行成都分行因与惠州大亚湾东港实业公司、美泰诚房产公司等46名被告借款合同纠纷一案，向四川省高级人民法院申请查封惠州大亚湾东港实业公司、美泰诚房产公司开发的房屋，四川省高级人民法院于2019年2月18日作出（2019）川民初1号民事裁定予以查封。2019年2月25日，四川省高级人民法院向广东省惠州市大亚湾经济技术开发区不动产登记中心发出（2019）川执保16号协助执行通知书，要求协助查封美泰诚房产公司的财产。主要内容包括查封美泰诚房产公司位于广东省惠州市X苑项目在建工程中共计102套住宅（商品房预售许可证号：惠湾房预许字2013第××号），上述对美泰诚房产公司的房屋查封为首查封，案涉房屋在上述查封范围内。 2019年5月30日，四川省高级人民法院作出（2019）川民初1号民事判决，该判决发生效力后，浦发银行成都分行向四川省高级人民法院申请执行，案号为（2019）川执54号。2019年8月8日，四川省高级人民法院作出（2019）川执54号执行裁定，将案件交由本院执行，执行案号为（2019）川01执2896号。刘永青以案涉房屋系查封前购买，并已支付其房款为由，向本院提起执行异议。本院于2020年1月6日作出（2019）川01执异2122号执行裁定，裁定中止对位于广东省惠州X苑X栋X层12号房屋的执行。浦发银行成都分行不服，遂提起本案诉讼。 刘永青、刘相辰与美泰诚房产公司签订的《海韵雅苑认购协议书》约定刘永青、刘相辰购买1栋1512号住宅，建筑面积46.24平方米，协议约定签署本认购书时支付定金3万元，本物业折前总价为802264元，协议约定分期付款享受优惠，折后总价为794241元。协议第三条第7项“其他约定”手写部分内容为：客户于2018年7月7日交定金3万元整…… 2018年12月29日，刘永青与美泰诚房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同载明所出售房屋为现房，土地规划用途及房屋用途均为住宅，案涉房屋建筑面积46.24平方米，约定房屋价款为794241元，采用分期付款的方式支付，其中，首期款644241元于2018.12.29前支付，余款150000元于2019年1月5日前支付。合同约定自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠州大亚湾区房管局申请登记备案。 2018年12月29日，刘永青与惠州市海景银滩酒店管理有限公司签订《委托租赁服务合同》，将案涉房屋委托惠州市海景银滩酒店管理有限公代租代管，自2019年1月1日至2020年12月31日。 美泰诚房产公司分别向刘相辰、刘永青或刘永青出具了《收据》，其中，编号为0000672号收据载明收到刘相辰、刘永青1-1512定金30000元；2018年7月13日，编号为0000500号收据载明收到刘永青1-1512定金20000元；2018年8月10日，编号为0000501号收据载明收到刘永青1-1512首期款194241元；2018年10月31日，编号为0000502号收据载明收到刘永青1-1512首期款100000元；2018年12月29日，编号为0000499号收据载明收到刘永青1-1512分期款300000元；2018年12月29日，编号为0000503号收据载明收到刘永青1-1512维修基金2775元；2018年12月29日，编号为0000504号收据载明收到刘永青1-1512办证杂费450元；2019年1月16日，编号为0000444号收据载明收到刘相辰1-1512分期款50000元；2019年2月1日，编号为0000456号收据载明收到刘相辰1-1512分期款50000元；2019年4月1日，编号为0000473号收据载明收到刘永青1-1512分期款50000元。 2018年7月12日，惠州市海景银滩酒店管理有限公司向刘永青出具收据，载明收到刘永青1-1512配置费50000元。 刘永青提交的刘相辰卡号为62×××63及62×××85银行卡在2018年6月1日至2019年6月30日的中国银行交易流水明细单显示：2018年7月7日14：52：43，刘相辰ＰＯＳ刷卡10000元；2018年7月12日，刘相辰向惠州市海景银滩酒店管理有限公司转账50000元；2018年7月13日，刘相辰向美泰诚房产公司转账20000元，附言为刘相辰房款1栋1512；2018年8月10日，刘相辰向美泰诚房产公司转账194241元，附言为刘相辰房款1栋1512；2018年10月31日，刘相辰向美泰诚房产公司转账100000元；2018年12月29日，刘相辰向美泰诚房产公司转账300000元及3225元；2019年1月18日，刘相辰向美泰诚房产公司转账50000元，附言为海韵雅苑1-15-12号房；2019年2月1日，刘相辰向美泰诚房产公司转账50000元，附言为刘相辰1-15-12房款；2019年4月1日，刘相辰向美泰诚房产公司转账50000元，附言为刘相辰15-12山水房款。 2018年7月7日，魏星星向案外人转账20000元，2018年7月16日，刘相辰向魏星星微信转账10000元，7月17日，刘相辰向魏星星微信转账5000元，7月23日，刘相辰向魏星星微信转账5000元，共计向魏星星微信转账20000元。 中国银联签购单显示2018年7月7日14：52：43，尾号为2385的中国银行卡向美泰诚房产公司刷卡10000元。刘永青提交的另一张中国银联签购单信息不全，显示商户名为美泰诚房产公司。 2018年12月29日，刘永青与深圳市彩生活物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并在临时管理规约上签字。 刘相辰出具《关于刘相辰代姐购房的说明》，对案涉房屋的购买过程及房款支付情况予以证实。 另查明：在惠州大亚湾区域内，刘永青名下无其他住房。《不动产登记结果》显示截止2020年4月8日，刘永青的登记信息为无，并加盖有惠州市不动产登记信息查询章。刘永青提交的《公证书》载明公证事项为亲属关系，刘相辰是刘永青的弟弟。 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份证明、（2019）川01执异2122号执行裁定书、《海韵雅苑认购协议书》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《委托租赁服务合同》《收据》、POS单、中国银行交易流水明细单、微信支付转账电子凭证、《关于刘相辰代姐购房的说明》《公证书》《前期物业管理服务协议》、临时管理规约、《房屋权属档案信息查询证明》《不动产登记结果》等。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，本案的争议焦点为刘永青就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”就本案而言，首先，人民法院就案涉房屋采取查封措施的时间为2019年3月，但刘永青与美泰诚房产公司在2018年12月就签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同；其次，刘永青购买的房屋系住宅，面积为46.24平方米，尽管刘永青购买房屋后曾与惠州市海景银滩酒店管理有限公司签订《委托租赁服务合同》，将案涉房屋委托惠州市海景银滩酒店管理有限公代租代管，但该委托代租行为仅是刘永青行使房屋权利的一种表现形式，不能否认案涉房屋的住房性质及刘永青今后有实际居住的需要，且根据刘永青提交的《不动产登记结果》显示刘永青在惠州市并无用于居住的房屋；最后，关于买受人的认定。尽管《海韵雅苑认购协议书》显示购房人为刘永青及刘相辰，刘相辰的转账记录大部分也备注转款目的为“刘相辰1-15-12房款”，但《商品房买卖合同》载明买受人为刘永青，《委托租赁服务合同》及《前期物业管理服务协议》均载明房主系刘永青，刘相辰作为刘永青的弟弟也对代为支付购房款的事实予以了说明，故本案现有证据可以认定刘永青是购房人。关于房款的支付。刘永青为证明购房及付款的真实性，提交了惠州市海景银滩酒店管理有限公司收取配置费的收据及美泰诚房产公司收取定金、首期款、分期款、办证费、维修基金的多份收据，并有转账记录、POS单予以印证。虽然刘永青无法提交案涉房屋的购买发票，但刘永青多次付款的事实基本与《海韵雅苑认购协议书》及《商品房买卖合同》约定的分期付款方式吻合，且刘永青弟弟刘相辰向美泰诚房产公司转账时附言的内容清晰、无歧义，能够明确指向转入的资金是支付案涉房屋的购房款。经计算，除配置费、办证费及维修基金外，刘相辰转账的款项共计774241元，结合《海韵雅苑认购协议书》关于第一笔定金3万元应于2018年7月7日交付的约定、美泰诚房产公司出具的3万元定金收据及刘永青主张系2018年7月7日形成的两张POS单及转账记录，可以认定刘永青提交的证据已形成证据锁链，能够客观反映刘永青已支付全部购房款的情况。据此，依据前述司法解释的规定，刘永青对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。此外，基于刘永青购买房屋的情况，本案也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故浦发银行成都分行主张继续执行案涉房屋的请求无事实依据，本院不予支持。 综上所述，浦发银行成都分行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十三条第一款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回上海浦东发展银行股份有限公司成都分行的诉讼请求。 案件受理费11742元，由上海浦东发展银行股份有限公司成都分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  陈丽华 审 判 员  邓凌志 人民陪审员  谢援朝 二〇二〇年九月三日 书 记 员  吴 双