上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6056号上诉人(原审被告、反诉原告)：张跃林，男，1964年5月8日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：安传彪，男，1985年4月24日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：成超，上海知者律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卫林，上海知者律师事务所律师。原审被告：上海民惠佳苑建设开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈晓燕，总经理。原审第三人：盛建华，男，1955年12月24日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上诉人张跃林因与被上诉人安传彪及原审被告上海民惠佳苑建设开发有限公司、原审第三人盛建华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初10125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张跃林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回安传彪的诉讼请求，支持张跃林的反诉请求。事实和理由：一、一审法院严重违反审判程序。本案是2019年5月29日，安传彪向上海市青浦区人民法院提起诉讼，要求将上海市青浦区白鹤镇久远路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)过户，7月8日法院开庭审理，当时法院明知系争房屋已被司法限制，不可能过户，张跃林一再强调依法应该终止合同，但法院未予采纳，反而诱导安传彪串通盛建华去申请办理解封。直至今年1月份，解除了司法限制，法院才顺利作出判决，一审法院偏袒一方。二、一审法院认定事实错误。张跃林提及在2014年6月25日前，双方都不知晓系争房屋被司法限制，张跃林知道后，要求安传彪按约支付款项，即可撤销司法限制，也可过户，但安传彪因无款支付而被搁止，显然是安传彪违约，理应要承担违约责任。一审法院却认为可行使不安抗辩权，中止履行付款义务。如果司法限制金额大于应付数额，倒是有理有据，然事实上应付金额远大于司法限制金额，安传彪理应按约支付给张跃林或法院而解除司法限制。但安传彪一直不付，张跃林可以解除买卖合同，追究安传彪的违约责任，一审法院对此视而不见。安传彪辩称，不同意张跃林的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。盛建华述称，认可一审判决，不同意张跃林的上诉请求。上海民惠佳苑建设开发有限公司未述称。安传彪向一审法院起诉请求：张跃林协助安传彪将位于上海市青浦区白鹤镇久远路XXX弄XXX号房屋产权过户至安传彪名下。张跃林向一审法院提出反诉诉讼请求：1．解除张跃林与安传彪签订的《房屋转让协议书》；2．安传彪赔偿张跃林违约金人民币(以下币种均为人民币)18万元。一审法院认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区白鹤镇久远路XXX弄XXX号，建筑面积183.87平方米，系张跃林家庭于2009年7月7日签订动迁安置协议取得的动迁安置房。2012年11月19日，上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司向上海浦西房地产开发有限公司出具《S26配套商品房分房单》，内容为张跃林家庭需要购置民惠六区(暂定名)166号房屋，面积暂估183.87平方米。上海民惠佳苑建设开发有限公司于2009年5月21日取得系争房屋所在小区房屋的大产证，后于2010年11月2日更正。2014年3月24日张跃林向上海民惠佳苑建设开发有限公司付清系争房屋购房款，小产证至今尚未办理。2014年3月24日，经上海恒律房地产经纪事务所居间介绍，张跃林(甲方)与安传彪(乙方)签订《房屋转让协议书》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价126万元；四、付款方式：双方签订协议时乙方支付甲方定金6万元整，第一次2014年3月25日之前付房款75万元，第二次2014年6月25日之前付房款25万元，第三次房产证过户之日付清余款20万元；五、甲方须于2014年3月25日前进行房屋交割，并通知乙方进行验收，双方对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验无误后，甲方将房屋交给乙方；七、办理上述手续时发生的各种费用由双方依照有关规定各自缴纳；九、本协议双方签字后生效，如一方违约则赔偿另一方违约金30万元，所赔违约金的40％则作为经纪方的服务费用；十、因动迁房要五年后才能过户，在未过户之前甲乙双方若有任何一方违约，违约方须按购入时房价的双倍赔偿给对方，或按到时的当时房价市价赔偿给对方；补充内容：甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。协议另约定了其他事项。2014年3月24日，张跃林出具收据2份，其中1份确认安传彪支付系争房屋购房款现金6万元，另1份确认安传彪支付系争房屋购房款现金75万元。同日，张跃林将系争房屋交付给安传彪居住使用。安传彪于2015年2月26日登记结婚。截至2019年5月，安传彪在本市缴纳社保累计缴满66个月。2019年5月，张跃林向法院起诉安传彪，要求安传彪支付房款30万元并支付违约金18万元、赔偿金252万元。法院立为(2019)沪0118民初8719号案件，在该案中张跃林称：1．安传彪仅支付76万元，安传彪针对6万元收条仅支付1万元，另外5万元未实际支付，安传彪要求抵扣张跃林另欠安传彪的赌债5万元，故到期应付房款计30万元；2.2014年6月25日前，安传彪电话通知张跃林，法院已通知安传彪系争房屋被查封，故不准备继续支付房款。后张跃林撤回该案起诉，转而在本案中提起反诉。法院于2008年12月18日作出(2008)青民一(民)初字第3301号民事判决，判令张跃林应于该判决生效之日起十日内归还盛建华借款17万元、偿付盛建华逾期付款利息损失2万元。该判决生效后，盛建华向法院申请强制执行，法院立为(2009)青执字第2200号执行案件。2013年1月5日，法院向上海浦西房地产开发有限公司送达(2009)青执字第2200号协助执行通知书，要求该公司协助冻结张跃林在该单位的动迁房屋，未经允许不得办理过户手续。2016年2月14日，法院作出(2015)青民一(民)初第1356号民事判决，判令：张跃林应于该判决生效之日起十日内归还盛建华借款20万元、利息10万元，偿付盛建华逾期还款利息损失(以20万元为本金，按中国人民银行贷款利率，自2015年5月12日起计算至该判决生效之日止)。该判决生效后，盛建华向法院申请强制执行，法院立为(2016)沪0118执3963号。2016年10月28日，法院因(2016)沪0118执3963号执行案件查封系争房屋，为正式查封。2019年6月5日，法院因本案查封系争房屋，为轮候查封。2019年10月28日，安传彪将45万元房款交至法院代管。2019年12月12日，该笔代管款转入(2016)沪0118执3963号代管款账户。盛建华收到上述45万元，经盛建华同意，法院已解除(2016)沪0118执3963号案件对系争房屋作出的查封措施。目前系争房屋上仅剩本案中法院根据安传彪申请所作的查封措施，无过户障碍。一审法院审理中，安传彪称：1.6万元收条中5万元是以其他合法债权抵扣的，不是赌债，张跃林同意后才出具收条的。2.2014年6月，上海市青浦区人民法院执行法官通知安传彪，系争房屋已被查封，要求安传彪不要付款给张跃林，故安传彪立即通知张跃林，其将停止付款。张跃林一直未解除房屋查封，故安传彪停止付款不违约。现系争房屋已可以过户，故安传彪愿将剩余款项付至法院，以便解除查封。张跃林称：1．安传彪于2014年3月23日支付张跃林1万元，当天张跃林未出具收据，安传彪说第二天一起办手续。2014年3月24日，张跃林出具了2份收据给安传彪，然后安传彪只转账了75万元给张跃林，张跃林问安传彪剩余5万元如何支付，安传彪说是张跃林欠他的赌债，张跃林不同意，安传彪便不理张跃林了。2．对(2008)青民一(民)初字第3301号民事案件判决结果无异议，张跃林应归还盛建华借款17万元，法院于2013年作出的查封措施就是针对这笔债权，但是张跃林对查封措施并不知情。2014年6月25日，安传彪应付第二期房款25万元，只要安传彪将购房款交给张跃林或法院，就可以解除查封措施，但是安传彪不愿支付。其实安传彪曾说过他有其他事由要用钱，暂时没能力付房款。因此，安传彪不是因为房屋被查封才不支付房款，构成根本违约。(2019)沪0118民初8719号案件审理过程中，张跃林说安传彪接到法院通知后就打电话通知张跃林，是张跃林陈述错误了。3．关于盛建华主张的30万元补偿款，张跃林是承诺如果卖掉门面房可以补偿盛建华30万元，但是后来张跃林遭其他债权人强迫和欺骗卖房，盛建华在张跃林身处外省市之际起诉到法院，张跃林对(2015)青民一(民)初第1356号案件毫不知情。现张跃林已就卖房一事向公安报案，公安已作为诈骗案件予以立案侦查；正在等法院判决。一旦卖房被法院定性为刑事犯罪，则房屋买卖无效，建立在卖房基础上的对盛建华出具的关于30万元补偿款的承诺书也无效，张跃林就无需支付盛建华30万元，法院不应将安传彪交的45万元代管款全部支付给盛建华。对此，张跃林提供2019年10月14日出具的立案告知书1份(张跃林报被骗)。安传彪、上海民惠佳苑建设开发有限公司、盛建华对立案告知书真实性无异议。盛建华认为门面房买卖是否涉嫌诈骗与盛建华无关，是否构成诈骗还须法院裁判，立案告知书无法推翻(2015)青民一(民)初第1356号生效民事判决；张跃林原本就应补偿盛建华30万元损失，与其之后是否出售房屋无关。一审法院认为，安传彪与张跃林就系争房屋签订的《房屋转让协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。关于6万元现金收据中的5万元，双方均确认以抵扣其他债务的方式支付，张跃林认为是以赌债抵扣，但对此未予举证，安传彪不予认可，故法院对张跃林上述意见不予采纳。安传彪在本案审理过程中将剩余房款45万元交至法院代管，该笔款已由法院执行局扣划至张跃林作为被执行人的其他案件中，视为安传彪已履行付款义务。张跃林可到相关执行案件中结算款项。至于张跃林被诈骗案件的审理结果是否影响(2015)青民一(民)初第1356号案件判决结果，目前尚无定论，法院对此不予置评。2013年1月5日，法院已对张跃林家庭名下两套安置房屋采取查封措施限制产权过户，本案系争房屋也在其中，故安传彪可行使不安抗辩权，中止履行付款义务。系争房屋被查封系因张跃林不履行债务所致，张跃林据此要求解除合同、要求安传彪支付违约金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。张跃林已向上海民惠佳苑建设开发有限公司付清系争房屋的购房款，系争房屋现无过户障碍，安传彪具有本市购房资格，且安传彪已举证证明其支付了全部房款，张跃林应协助安传彪办理产权过户手续。故对安传彪要求张跃林、上海民惠佳苑建设开发有限公司协助过户的诉讼请求，法院予以支持。根据双方签订的协议约定，过户产生的税费由双方依法各自承担。一审法院判决如下：一、张跃林、上海民惠佳苑建设开发有限公司应于判决生效之日起十日内协助安传彪办理过户手续，将位于上海市青浦区白鹤镇久远路XXX弄XXX号房屋产权过户登记至张跃林名下，产生的相关税费由张跃林、上海民惠佳苑建设开发有限公司依法各自承担；二、张跃林应于上述房屋产权过户登记至张跃林名下之日起三日内协助安传彪办理过户手续，将上述房屋产权过户登记至安传彪名下，产生的相关税费由安传彪和张跃林依法各自承担；三、驳回张跃林全部反诉请求。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，张跃林与安传彪签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。按照协议约定，安传彪应于2014年6月25日之前支付第二笔房款，因系争房屋已被司法查封，产权过户受到限制，在此情形下安传彪不履行付款义务并告知张跃林，系行使不安抗辩权。张跃林所称系因安传彪无款支付故拒绝履行付款义务，如若安传彪及时支付款项即可解除系争房屋司法查封的说法，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。系争房屋被查封是由张跃林的其他债务纠纷所致，其主张系安传彪违约，要求安传彪承担违约责任，于法无据，本院不予支持。因安传彪已将系争房屋的剩余购房款45万元交至一审法院代管，由一审法院用于张跃林作为被执行人的其他案件中的执行款，应认定安传彪已履行完付款义务。现系争房屋不存在过户障碍，按照协议约定，张跃林应当协助安传彪办理产权过户手续。综上，张跃林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，900元，由上诉人张跃林负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 俞 璐二〇二〇年九月二十三日法官助理 万 晶书 记 员 蔡剑燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……