湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0408民初1434号原告：高某，男，汉族，1985年10月27日出生。委托诉讼代理人：赵德聪，湖南金雁律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧外成，湖南金雁律师事务所律师。被告：衡阳星美置业发展有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体。法定代表人：蔡树波，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐小军，湖南秦湘律师事务所律师。原告高某为与被告衡阳星美置业发展有限公司（以下简称星美公司）房屋买卖合同纠纷一案,于2020年6月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告高某的委托诉讼代理人赵德聪，被告星美公司的委托诉讼代理人唐小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即全面履行2018年6月1日签订的两份《房屋买卖合同》（编号HY2018032950、HY2018032954），为原告办理房屋所有权登记手续；2.判令被告按约支付违约利息17818.2元（暂计算至2020年5月31日，此后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付至实际履行完毕之日止）及违约金160389.61元（以已付全部房价款为基数按万分之一没日从2018年7月4日暂计算至2020年5月31日，此后的违约金计算至所有权登记之日），两项合计331207.81元；3.判令本案诉讼费用等由被告承担。被告星美公司辩称，1.原告购买的涉案房屋为复式商铺，2018年10月17日已按不动产单元完成首次登记，即具备办理不动产分户转移登记条件，亦可按首次登记确认一个复式商铺产权，原告诉请按两份商品房买卖合同全面履行，系诉讼请求不明，亦与本案客观事实相悖；2.被告不承担逾期交房及逾期办证的责任；3.本案系因房号发生改变而产生的纠纷，原告亦是因为房号改变原因要求被告承担逾期办证责任，但该问题的解决非星美公司自身能力之所及。本院经审理查明的事实如下：原告预购置被告开发的坐落于衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体二期（18#楼）108、208室复式结构商服房屋，遂向被告支付了部分购房定金及购房款。2018年6月1日，原、被告就108、208室房屋的买卖事宜分别补充签订了《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，双方约定108室房屋的单价为14175.41元/平方米、总价为960526元，208室房屋的单价为8112.97元/平方米，总价为549735元，买受人应当于2018年6月1日前支付全部购房款；“如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置”；出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付房屋；买受人的房屋登记手续按照“委托代办”的方式进行，如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应当承担相应的违约责任。同日，双方签订两份补充协议，双方约定：买受人未全部付清购房款、未办理号银行贷款手续或一次性余款未付清及其他交房时应交款项未付清之前，出卖人有权拒绝交付房屋；买受人未支付物业维修基金费等，被告亦有权拒绝交房，且不承担逾期交付的有关责任；该协议系双方签订的商品房买卖合同的一部分，两份合同存在不一致之处的，以补充协议为准。同日，原告付讫全部购房款，并于次日支付上述房屋的物业专项维修资金。2018年6月4日，原告填写《入住登记表》，从被告处接收了涉案复式商品房。另查明，“衡阳星美城市综合体18＃楼”项目于2014年4月8日开始建设，并于2017年9月23日竣工，于同年11月22日在住建部门登记备案。涉案房屋在规划设计之初即属于复式结构，一、二楼之间通过房屋内部独立的楼梯连接。依据相关政策规定，2018年7月，涉案108、208室房屋被合并成一个不动产单元，并改房号为108复。被告星美公司于2018年10月为该复式结构商服房屋办理了不动产权初始登记手续，不动产证号为湘（2018）衡阳市不动产权第××号。2019年12月4日，衡阳市不动产登记中心在其出具的《关于星美城市综合体二期18号楼门面房号编制及办理不动产权证的情况说明》中对涉案楼栋的相关情况作出以下说明：该楼栋1-2曾规划设计为复式商铺，每空门面的一层二层均由室内楼梯联通；衡阳市房屋测绘中心将1-2层门面分别按层进行编号，故出现了一个复式门面存在两个房号的情况，并依此建立了销售楼盘表，后网签时也按两个房号签订了两个合同；2018年7月26日，衡阳市大雁地理信息有限公司受星美公司委托对房屋进行实测，该公司根据相关法律法规及规范性文件的规定，依照规划设计方案和房屋实际状况，将复式门面的一层、二层合并成一个不动产单元，同时在分层分户图上进行标注区分；星美公司提出不动产登记申请并提供了齐全的资料，不动产中心经现场复核后认为不动产测绘数据准确、面积测算符合国家和省对不动产测量规范的技术规定，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定对楼栋一层、二层的门面按可独立使用的11个不动产单元颁发了11个不动产权证书；不动产中心对涉案楼栋中11空复式门面的不动产单元编码正确合规，登记行为合法有效。再查明，被告曾于2019年5月29日向原告发出《催告函》，函告原告：“虽经我司通过电话、登报方式通知您，但因房号问题，您拒绝收房亦未办理产权登记”“经我司多次努力并客观陈述情况，现职能部门提出如下方式解决：住建信息中心程序需将您原有两份网签合同撤销，与您再按一个房号重新签订网签合同，并重新录入信息变更成一个房号，可确保不动产证的办理”“望您收到本函五日内至我司营销中心办理原两份商品房买卖合同网签撤销及更正房号重新网签合同的相关手续，以便正常办理不动产登记，逾期所有法律后果将由您自行承担”。2019年7月8日，原告向本院起诉被告星美公司，要求被告星美公司向其支付逾期交房的违约金、逾期办证的违约金、逾期办证的利息等，本院立（2019）湘0408民初1750号案件予以受理，后原告于2020年5月9日向本院提出撤诉申请，本院裁定予以准许。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》以及相应的补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定以及法律规定履行相应的义务。依据买卖合同的约定，被告应当于2017年8月30日前向原告交付房屋，而根据补充协议的约定，在原告交清购房款之前，被告有权拒绝交付房屋，根据双方关于买卖合同与补充协议不一致之时以补充协议为准之约定，本院认定应以原告交清付款的时间判断被告交付房屋的时间。原告于2018年6月1日付清了房款，并于6月4日实际接收了房屋，被告在收到房款后三天后即向即向原告交付房屋，应视为其交付房屋的实际符合双方约定。根据双方在买卖合同中的约定，出卖人应当在房屋交付之日起365日内为买受人办讫房屋所有权证书，办证的方式为“委托代办”，故被告应依据原告出具的委托书及其他代办材料，于2019年6月4日前为原告代办不动产权登记手续。现双方均认可的事实系涉案房屋可以办理、但尚未办理产权变更登记至原告名下，本院认为，无论迟延办证系何种原因造成，原告要求被告办证的主张均符合合同约定及法律规定，本院予以支持，同时，为便于不动产权证的成功办理，原告作为产权所有人应当给予被告以必要的配合和协助。根据现有证据，涉案房屋的一、二层分别办理产权在客观上已无法实现，故本院认定被告应按一个不动产单元为原告办理不动产权证。双方合同约定，如因出卖人原因而致办证延迟的，出卖人应当承担相应的违约责任，对于被告是否违约，本院从以下几个方面进行分析：首先，根据被告于2018年10月即已为涉案房屋办理了不动产权初始登记手续的事实，结合原、被告双方的认可，涉案房屋客观上是可以办理产权变更登记手续至原告名下的，故在提供办证的客观条件问题上，被告不存在违约。其次，原告在本案中主张被告系于2020年6月后方微信告知其可以办理不动产权变更登记手续，而被告在2019年5月29日向原告发出的《催告函》中以即已明确涉案房屋已经可以办理产权，并在催告函中作出催促原告予以配合的意思表示，故导致涉案房屋未按双方约定的时间办理产权变更登记手续并非被告的迟延通知行为，事实上双方在合同中也已经明确约定办证的方式为“委托代办”，原告应当在约定的办证期限内或接到被告的办证通知后将委托材料交由被告进行办理，但原告并未交付，根据双方提交的证据及陈述可以证实，涉案房屋迟延办理产权变更的真正原因系原告认为被告的办证方式不符合双方约定进而迟未向被告提交委托材料，故被告在通知义务上也不存在违约。最后，原、被告确签订了两份网签合同，合同未明确应当分别办理产权或仅能办理一个产权，但根据不动产登记部门出具的相关说明材料，涉案房屋现仅能办理一个产权证明，原告就此主张被告违约，本院认为：1.双方在买卖合同中约定了“如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置”，即已明确允许在不改变房屋位置的情形下更改房号，故在涉案房屋位置、面积等均未变更的情形下，仅对房屋编号进行更改，不属于合同违约；2.涉案房屋在规划设计之初已经属于不可拆分的复式结构状态，房屋在2017年9月23日已竣工，原、被告签订房屋买卖合同以及支付完毕购房款的时间为2018年6月1日，按照常理，原告在签订合同、支付房款前即已知晓房屋一、二楼之间需通过房屋内部独立的楼梯连接、属于复式结构的事实，复式结构房屋被规制为一个不动产单元也符合常理；3.产权证的办理形式，应当属于行政行为，不动产登记部门出具的情况说明材料也说明涉案房屋会出现两份买卖合同系基于相关职能部门将房屋分层编号的行为、被合并成一个不动产单元亦是专业的测绘公司基于相关法律及规范性文件之规定而为之，现有证据无法证明被告存在虚假宣传或其他过错行为。综合上述分析，本院认为涉案房屋的不动产权证明尚未办理至原告名下，并非被告违约造成，故原告要求被告承担迟延办证违约金的主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告衡阳星美置业发展有限公司在原告高某将办理不动产权证所需委托材料交付被告衡阳星美置业发展有限公司之日起十五日内为原告高某代办坐落于衡阳市蒸湘区房屋的不动产权证；二、驳回原告高某的其他诉讼请求。本案受理费减半收取3134元，由原告高某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  王孝杰二〇二〇年九月十一日法官助理罗娜书记员**梅《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。