贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5810号上诉人（原审原告）：贵州中大房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区鹿冲关路中大国际广场A1栋M层。法定代表人:何雅亭，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈梦洁，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯思思，贵州中孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田茂正，男，1985年4月2日出生，汉族，住贵州省开阳县。上诉人贵州中大房地产开发有限公司因与被上诉人田茂正商品房销售合同纠纷一案，上诉人贵州中大房地产开发有限公司不服贵阳市云岩区人民法院(2018)黔0103民初6961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月03日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵州中大房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判解除当事人双方于2013年11月9日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被上诉人退还其所购位于云岩区商品房，并赔偿上诉人损失；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院适用法律错误，一审法院适用合同法第八条“依法成立的合同。对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”之规定是错误的；法律应当鼓励诚实守信的行为，而非让不诚信、违反社会公德的人从不当行为中获利。被上诉人享有权利是基于《商品房买卖合同》对上诉人的债权，被上诉人有义务按期归还银行按揭贷款并履行相关协议，以实现《商品房买卖合同》的合同目的。现在因为被上诉人拒绝偿还贷款导致上诉人基于《商品房按揭借贷（抵押）合同》项下的义务承担了巨额的保证责任，且如今被上诉人欠下大批债务，涉案房屋已被多轮法院（预）查封，已明显缺乏承担相应责任的能力。上诉人依据合同目的不能实现诉请解除合同是正当权利的行驶，符合法律的规定，且体现法的价值。被上诉人田茂正未到庭参加答辩。贵州中大房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告贵州中大房地产开发有限公司与被告田茂正于2013年11月9日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告田茂正退还其所购买的位于贵阳市云岩区房屋，并赔偿原告贵州中大房地产开发有限公司损失（以全部代偿款520489.64元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年7月9日起计算至被告田茂正退还房屋之日止，暂计算至2018年8月6日，损失为1760.99元）；3、判令被告田茂正配合原告贵州中大房地产开发有限公司办理位于贵阳市云岩区房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续（合同备案登记号Ｙ1402744）。一审法院认定事实，原告贵州中大房地产开发有限公司与被告田茂正于2013年11月9日签订《商品房买卖合同》，主要约定被告田茂正购买原告贵州中大房地产开发有限公司开发建设的位于贵阳市云岩区贵乌北路187号中大国际广场B区（B）2单元7层7号商品房屋，房屋总价款633394元，首付房款193394元，余款440000元以银行按揭贷款方式支付。原告贵州中大房地产开发有限公司在2014年4月30日前向被告田茂正交付房屋。合同签订后，原、被告双方履行合同，被告田茂正向原告贵州中大房地产开发有限公司支付了首期房款193394元。2014年2月10日，被告田茂正作为借款人，贵州中大房地产开发有限公司作为保证人与中行大营坡支行签订了《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额为440000元，贷款期限为20年，田茂正采取按月等额本息还款法还款，田茂正以其购买的涉案房屋作为抵押担保（未办理房屋抵押他项权证）。贷款合同签订后，2014年3月31日中行大营坡支行按约定将贷款440000元划入了田茂正指定的贵州中大房地产开发有限公司的银行账户。在履行贷款合同过程中，因田茂正违约未按期每月归还银行贷款，截止于2016年9月30日，田茂正尚欠中行大营坡支行本金410179.8元及利息4976.74元、罚息105.6元。由于中行大营坡支行系中国银行股份有限公司贵州省分行的下属机构，不具备独立主体资格，其民事权利义务由中国银行股份有限公司贵州省分行享有和承担。为此，中国银行股份有限公司贵州省分行以田茂正、贵州中大房地产开发有限公司为被告诉至贵阳市南明区人民法院，南明区人民法院于2017年9月4日作出（2017）黔0102民初1433号民事判决书，判决田茂正向中国银行股份有限公司贵州省分行归还借款本金410179.8元，支付利息4976.74元、罚息105.6元（从2016年10月1日的利罚息按双方签订的个人一手住房贷款合同中的约定支付至判决确定的履行期限届满日止），支付律师代理费20763元；贵州中大房地产开发有限公司对田茂正的债务承担连还清偿责任。判决书生效后，中国银行股份有限公司贵州省分行向南明区人民法院申请强制执行，由南明区人民法院执行发还中国银行股份有限公司贵州省分行418142元。庭审中，原告贵州中大房地产开发有限公司提出其自行代被告田茂正偿还银行贷款70142.5元。另查明，被告田茂正所购买的商品房已办理商品房预售合同备案登记（预售合同登记号为Y1402744），尚未办理产权证，因被告田茂正涉诉其他民事纠纷，该房屋先后被一审法院及贵阳市南明区人民法院查封，本案审理中，原告贵州中大房地产开发有限公司申请诉讼财产保全，一审法院又轮候查封了该房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告贵州中大房地产开发有限公司、被告田茂正于2013年11月9日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，依法受法律保护。现原、被告双方已履行了合同约定的主要义务。原、被告双方约定被告田茂正以银行按揭贷款方式支付购房款440000元，被告田茂正办理贷款，由原告贵州中大房地产开发有限公司作为担保人，与中行大营坡支行签订《个人一手住房贷款合同》，因被告田茂正违约未按期偿还银行贷款，中国银行股份有限公司贵州省分行诉至南明区人民法院，经南明区人民法院判决贵州中大房地产开发有限公司承担连带清偿责任并强制执行发还的款项以及原告贵州中大房地产开发有限公司陈述自行代偿的款项，原告贵州中大房地产开发有限公司应行使追偿权向被告田茂正追偿，对此，本案开庭前，法庭已向原告贵州中大房地产开发有限公司释明，原告贵州中大房地产开发有限公司坚持不变更诉讼请求。原告贵州中大房地产开发有限公司要求解除与被告田茂正签订的《商品房买卖合同》于法无据，一审法院对原告贵州中大房地产开发有限公司的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，判决：驳回原告贵州中大房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4536元，诉讼保全费3170元，公告费520元，合计8226元，由原告贵州中大房地产开发有限公司负担（已交）。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，2018年7月9日贵阳市南明区人民法院划扣上诉人执行款418142元给中国银行股份有限公司贵州省分行之前，上诉人已代替田茂正向银行归还贷款共计六笔，分别是2017年2月24日23596.25元、2017年6月13日11658.68元、2017年9月22日8726.91元、2017年12月11日8705.95元、2018年3月19日8717.77元、2018年6月28日8736.94元，总计70142.5元。另上诉人在二审中明确表示违约金按中国人民银行贷款利率，从2018年7月9日贵阳市南明区人民法院划扣执行款之日起计算至提起本案诉讼之日2018年8月6日止，共计1760.99元。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、当事人双方签订的《商品房买卖合同》是否应该解除；2、如果《商品房买卖合同》解除，合同解除的法律后果如何处理。关于焦点1，本案中被上诉人因为断供行为导致上诉人向银行承担担保责任，且上诉人代被上诉人归还按揭贷款等各项费用至今已有两年之久，而本案从一审到二审审理过程中，被上诉人均未到庭参加诉讼，被上诉人没有表示愿意偿还上诉人代其向银行支付贷款的积极态度，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院认为因被上诉人的违约行为，导致房屋买卖的合同目的不能实现，上诉人主张解除《商品房买卖合同》符合法律规定。从被上诉人消积应诉的态度来看，上诉人也无法通过追偿代偿费用来保障其自身权利，故本院对上诉人要求解除合同的主张予以支持。关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，上诉人应将已收到的购房款扣除相应款项后退还给买受人，买受人也应将房屋返还上诉人；同时双方还应互相配合办理房屋相关注销手续。本案中由于被上诉人的违约行为导致合同解除，其还应向上诉人承担违约责任。至于违约金的标准，双方签订的《商品房买卖合同》仅约定逾期付款、逾期交房及办逾期办理房屋转移登记手续情况下的违约金标准，没有对买受人断供情形下违约金标准做具体约定，现上诉人主张按中国人民银行同期贷款利率标准，从贷款本息实际代偿完毕之日2018年7月9日起计算至提起本案诉讼之日2018年8月6日止，共计1760.99元并无不妥，本院予以支持。上诉人应退还的购房款金额，根据已查明事实可知，总房款为633394元（首付款193394元加银行贷款440000元），根据贵阳市南明区人民法院执行笔录、案款执行通知书等可知，上诉人代田茂正向中国银行股份有限公司贵州省分行代偿了本金、利息、罚息、执行费等各项费用总计488284.5（418142元+70142.5元）元、本案保全担保费3180元，故上诉人应退还的购房款为：633394元-488284.5元-3180元-1760.99元=140168.51元。综上所述，上诉人贵州中大房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵阳市云岩区人民法院(2018)黔0103民初6961号民事判决；二、解除上诉人贵州中大房地产开发有限公司与被上诉人田茂正签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZD1616）；三、上诉人贵州中大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人田正茂购房款总计140168.51元；四、被上诉人田茂正于本判决生效之日起十日内将位于云岩区商品房返还上诉人贵州中大房地产开发有限公司；五、被上诉人田茂正于本判决生效之日起十日内配合上诉人中大房地产开发有限公司办理上述房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续（合同备案登记号:Y1402744）；六、驳回上诉人中大房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用4536元，诉讼保全费3170元，公告费520元，合计8226元，由被上诉人田茂正负担。二审案件受理费用4536元，由被上诉人田茂正负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年九月十七日书记员  邹 尚