北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6408号上诉人（原审原告）：北京巴蜀印象餐饮有限公司，住所地北京市海淀区青龙桥槐树居甲2号院综合服务楼东侧第二层C01号。法定代表人：白秋雨，执行董事。委托诉讼代理人：吴承志，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李镜秋，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京西林金阳科技有限公司，住所地北京市海淀区高里掌路3号院17号楼1单元201-A055号。法定代表人：吴忠国，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：秦凤伟，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫国，北京圣伟律师事务所实习律师。上诉人北京巴蜀印象餐饮有限公司（以下简称巴蜀印象公司）因与被上诉人北京西林金阳科技有限公司（以下简称西林金阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初59380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，由审判员郭勇独任审理。上诉人巴蜀印象公司的法定代表人白秋雨、委托诉讼代理人吴承志、李镜秋，被上诉人西林金阳公司的委托诉讼代理人秦凤伟、张卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巴蜀印象公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项并依法改判西林金阳公司向巴蜀印象公司赔偿损失587860元；2.本案上诉费由西林金阳公司承担。主要事实和理由：第一，一审判决适用法律错误。西林金阳公司在明知其与案外人北京天诚懋元商贸有限公司（以下简称天诚懋元公司）的租赁合同期限短于其与巴蜀印象公司的租赁合同期限的情况下，故意隐瞒真相，仍与巴蜀印象公司签订了房屋租赁合同，属于严重违背诚实信用原则的合同欺诈行为，直接导致巴蜀印象公司的房屋租赁合同目的无法全部实现而解除，给其造成了直接经济损失。巴蜀印象公司与西林金阳公司签订的租赁合同标的及期限已经完全包含在新的租赁合同之内。一审法院以两份租赁合同标的、租期未完全重合，且新合同租期内无递增为由，不支持巴蜀印象公司的赔偿请求，没有事实和法律依据。第二，一审法院事实认定错误。1.巴蜀印象公司向王某支付的20万元定金与本案诉争无关。巴蜀印象公司交付20万元定金系想承租案外人后院经营火锅，但该目的不能实现，故20万元直接转为了租金。巴蜀印象公司在2019年7月14日向西林金阳公司发函，要求其解决二层楼租赁期限的问题，故巴蜀印象公司不可能于2019年5月5日与案外人对本案房屋租赁问题进行磋商。即使20万定金与本案有关，也属于巴蜀印象公司在因对方欺诈行为可能遭受重大经济损失的情况下，迫不得已的自力救济准备。2.巴蜀印象公司通过案外人的《通知函》得知西林金阳公司的欺诈行为后多次向西林金阳公司致函，要求其解决租赁合同期限问题，但西林金阳公司始终拒不解决，这将不可避免的使投入巨资、计划经营到2021年8月的餐厅置于2019年7月即无法经营的巨大风险之上。因此，巴蜀印象公司不得已在合同到期后选择与案外人另行签订《房屋租赁合同》，以避免更大损失。巴蜀印象公司是否明知新合同租金单价高于原合同，并不属于西林金阳公司是否应当承担赔偿责任的判断。巴蜀印象公司与案外人之间租赁合同支付的多余价款，明显属于因西林金阳公司的欺诈行为造成的直接经济损失，西林金阳公司具有重大过错。西林金阳公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一，西林金阳公司不存在欺诈。双方签订《房屋租赁合同》时即知悉案涉房屋为西林金阳公司从天诚懋元公司承租，西林金阳公司享有优先承租权。在西林金阳公司反复提醒原承租期限的情况下，巴蜀印象公司仍坚持签订承租期限超过原承租期限的租赁合同。且巴蜀印象公司已经以实际支付行为认可了西林金阳公司与天诚懋元公司签订房屋租赁期限短于西林金阳公司与巴蜀印象公司的房屋租赁期限。第二，一审判决认定事实准确。1.两份租赁合同的合同主体、房屋坐落、面积、租金标准及付款方式均不相同，法律关系及权利义务也根本不同。2.巴蜀印象公司主张的20万元定金与事实不符，且有违常理。3.巴蜀印象公司与天诚懋元公司订立的新房屋租赁合同的磋商行为发生在其与西林金阳公司的租赁合同期限内。第三，巴蜀印象公司本身存在欠付租金、违反保密义务等行为，应当向西林金阳公司承担违约责任。巴蜀印象公司向一审法院起诉请求：1.请求确认巴蜀印象公司与西林金阳公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除；2.请求判令西林金阳公司向巴蜀印象公司退还房屋押金100000元及按年利率24%标准支付自合同解除日起至退还日止的押金占用利息；3.请求判令西林金阳公司向巴蜀印象公司赔偿损失587860元；4.本案诉讼费用由西林金阳公司承担。一审法院认定事实：2007年5月21日西林金阳公司与天诚懋元公司签订《租赁协议书》，租赁标的为北京市海淀区青龙桥槐树居甲2号院三层楼房东半部第二层，约1860平方米，租赁期自2007年7月22日至2013年7月22日。该合同约定，未经天诚懋元公司同意，西林金阳公司将租赁房屋转让、转租的，天诚懋元公司有权单方面提前解除合同，收回租赁物等。合同10.2约定，合同期满后，如天诚懋元公司继续出租，同等条件下西林金阳公司享有优先承租权。后双方于2011年10月21日签订《继续租赁补充协议书》，约定将上述《租赁合同》的租赁期限在到期后继续租赁6年整，至2019年7月22日收回。2016年7月8日巴蜀印象公司与西林金阳公司签订《房屋租赁合同》，约定西林金阳公司将北京市海淀区青龙桥槐树居甲2号院东侧二层办公楼二层商业办公用房618.8平米（以下简称涉诉房屋）出租给巴蜀印象公司，租赁单价为2.75元/天/建筑平米，租赁期限为2016年7月11日至2021年8月20日，房屋押金为100000元，半年租金为310560.25元，房租半年支付，租赁期内租金递增，租赁期内每二年分别递增10%，付款时间为：下期租金在上期租金到期前10天支付。合同5.2.1约定，租用期内，巴蜀印象公司有逾期不交纳租金和其他费用的，则所交押金不予退还。2019年1月18日，天诚懋元公司向巴蜀印象公司发出《通知函》，告知巴蜀印象公司，其公司与西林金阳公司之间的租赁合同将于2019年7月21日合同期满，合同终止不再续租。并要求巴蜀印象公司于2019年7月21日前腾退房屋。2019年1月29日，巴蜀印象公司向西林金阳公司发送《巴蜀印象公司关于房屋租赁合同期限问题的函》，要求西林金阳公司及时与天诚懋元公司签订补充协议，解决租赁期限不一致的问题，并告知西林金阳公司如在2019年2月10日前未能延长与天诚懋元公司的租赁合同，则巴蜀印象公司有理由认定西林金阳公司构成根本违约，并暂停支付当期应付租金，如西林金阳公司未在收到本函件后三日内书面回复，则视为西林金阳公司同意巴蜀印象公司暂停支付当期租金。该函件显示于2019年1月30日投递至西林金阳公司。2019年7月14日，巴蜀印象公司向西林金阳公司发送《巴蜀印象公司关于房屋租赁合同期限问题再一次致函》，就上述租赁合同期限不一致问题继续要求西林金阳公司答复。该函件于2019年7月17日投递至西林金阳公司。2019年7月19日，巴蜀印象公司拟定《解除合同协议书》，协商与西林金阳公司之间的租赁合同，说明因西林金阳公司出租与巴蜀印象公司的房屋是从天诚懋元公司租赁而来，天诚懋元公司与西林金阳公司的租赁合同至2019年7月22日截止，故协商与西林金阳公司的租赁合同于2019年7月18日解除、要求西林金阳公司退还房屋押金、补偿房屋租金等。该邮件于2019年7月20日投递至西林金阳公司。2019年7月23日，巴蜀印象公司与王某签订《房屋租赁合同》，王某将北京市海淀区青龙桥槐树居甲2号综合楼二层西侧房屋面积915平方米租与巴蜀印象公司，租赁期限自2019年7月23日至2024年7月22日止，房租为4元/天/建筑平米，该合同无递增。巴蜀印象公司于2019年5月5日向王某转账支付200000元租房定金，于2019年7月24日转账支付押金100000元、于2019年7月26日转账支付半年房租余款450000元、于2019年8月1日转账支付半年房租余款17950元。巴蜀印象公司主张，因租赁期限不一致导致其公司与天诚懋元公司重新订立的租赁合同金额高于其公司与西林金阳公司的租赁合同金额，故西林金阳公司应当赔偿自2019年7月23日至2021年8月20日止的损失。另查，巴蜀印象公司实际于2019年2月20日向西林金阳公司支付2019年2月21日至7月10日房租及停车费270500.15元，西林金阳公司主张巴蜀印象公司应当于2019年2月10日支付2019年2月21日至2019年8月20日期间的租金，巴蜀印象公司构成逾期、未足额支付租金的违约情形。巴蜀印象公司对此不予认可，主张其公司在得知租赁期限问题存在不一致且西林金阳公司未予以答复的情况下，享有不安抗辩权；且租金交至2019年7月10日系经西林金阳公司认可的行为。巴蜀印象公司提交了其公司法定代表人白秋雨与西林金阳公司的委托诉讼代理人刘航的微信聊天记录以佐证。西林金阳公司认可该证据的真实性，但主张其公司仅同意将租金暂时支付至2019年7月10日，未同意不支付2019年7月11日至8月20日的租金，且该部分租金至今未支付，构成违约。西林金阳公司另主张，巴蜀印象公司在同其公司之间的租赁合同尚未到期之时即将合同内容告知了天诚懋元公司，导致天诚懋元公司知晓了两份租赁合同租赁期限不一致的情况，巴蜀印象公司的行为构成与案外人恶意串通，侵害了其公司行使优先承租权。一审法院认为，西林金阳公司将其自天诚懋元公司租赁的房屋转租给巴蜀印象公司，原租赁合同于2019年7月22日到期，到期后双方未续签租赁合同。在此情形下，西林金阳公司与巴蜀印象公司之间的租赁合同已无法实现合同目的，故巴蜀印象公司要求确认与西林金阳公司的《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除的诉讼请求于法有据，法院予以支持。巴蜀印象公司实际于2019年2月20日向西林金阳公司支付2019年2月21日至7月10日房租。但在2019年1月29日的函件中，巴蜀印象公司明确告知三日内未回复函件，视为西林金阳公司同意暂停支付租金，且对于租金仅缴纳至2019年7月10日一节系经过西林金阳公司准许的行为，故，西林金阳公司主张巴蜀印象公司违反约定，故而无需返还押金的抗辩于法无据，西林金阳公司应当向巴蜀印象公司返还房屋租赁押金100000元，巴蜀印象公司主张按年利率24%标准支付自合同解除日起至退还日止的押金占用利息，没有事实及法律依据，法院不予支持。因西林金阳公司行为导致西林金阳公司与巴蜀印象公司之间的租赁合同解除，巴蜀印象公司另行与天诚懋元公司重新签订了新的租赁合同，新订立的租赁合同租赁标的与原租赁标的、租赁期限并未完全重合，且该租赁合同的房租于租期内无递增情形，同时，考虑到巴蜀印象公司于2019年5月5日即向天诚懋元公司支付了租房定金，则其新订立的租赁合同的磋商行为系在其公司与西林金阳公司的租赁合同期限内，故巴蜀印象公司对于重新订立租赁合同可能产生的租金的损益系明知的、基于其自由意志的选择结果，故巴蜀印象公司要求西林金阳公司向其赔偿租金损失的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认巴蜀印象公司与西林金阳公司的《房屋租赁合同》于二〇一九年七月二十二日解除；二、西林金阳公司于判决生效后七日内一次性返还巴蜀印象公司押金100000元；三、驳回巴蜀印象公司其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人巴蜀印象公司申请证人王某出庭作证，并提供了书面的证言，证明巴蜀印象公司向天诚懋元公司支付的20万定金系巴蜀印象公司与王某协商租赁的其他位置的房屋，与本案诉争的房屋租赁合同无关。被上诉人西林金阳公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。本院认为，上诉人提交的证人证言与本案的争议焦点无必然联系，本院对此不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案事实尚有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，提炼本案的争议焦点为：西林金阳公司是否应当赔偿巴蜀印象公司的租金损失。首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，西林金阳公司与天诚懋元公司签订的《租赁协议书》租赁期限至2019年7月22日；而巴蜀印象公司与西林金阳公司签订的《房屋租赁合同》租赁期限至2021年8月20日。上述《租赁协议书》的期限明显短于《房屋租赁合同》的期限。在巴蜀印象公司于2019年1月29日及2019年7月14日分别向西林金阳公司发送《巴蜀印象公司关于房屋租赁合同期限问题的函》《巴蜀印象公司关于房屋租赁合同期限问题再一次致函》，要求西林金阳公司解决租赁合同期限不一致的问题，但西林金阳公司均未予以解决的情况下，巴蜀印象公司向西林金阳公司送达了《解除合同协议书》，要求与西林金阳公司解除租赁合同。一审法院据此认定巴蜀印象公司与西林金阳公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除，并无不当，本院予以确认。其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中因西林金阳公司的违约行为致使双方签订的合同目的无法实现，导致巴蜀印象公司另行与王某签订租赁合同，这势必会给巴蜀印象公司造成相应的租金损失。根据在案证据显示，巴蜀印象公司与西林金阳公司签订的租赁合同中约定，租赁单价为2.75元/天/建筑平米，租赁期内每二年分别递增10%；而巴蜀印象公司与王某签订的租赁合同约定，房租为4元/天/建筑平米，租赁期限内无递增。因此，巴蜀印象公司的损失体现为上述两份租赁合同在2019年7月23日至2021年8月20日期间所产生的租金差额，巴蜀印象公司有权就该损失部分向西林金阳公司主张赔偿。虽然新订立的租赁合同租赁标的与原租赁标的、租赁期限并未完全重合，但并不影响本案损失赔偿的认定，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。西林金阳公司称其与巴蜀印象公司签订的房屋租赁期限长于其与天诚懋元公司的房屋租赁期限，系巴蜀印象公司在签订合同时明知及主动要求，且巴蜀印象公司与天诚懋元公司存在恶意串通损害西林金阳公司的合法权益，但西林金阳公司并未提出相应证据证明其主张成立，应承担举证不能的法律后果，故本院对西林金阳公司的主张不予采信。综上所述，巴蜀印象公司的上诉意见于法有据，本院予以支持；一审法院部分判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初59380号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初59380号民事判决第三项；三、北京西林金阳科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京巴蜀印象餐饮有限公司损失389604元。四、驳回北京巴蜀印象餐饮有限公司其他诉讼请求。如果北京西林金阳科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5339元，由北京巴蜀印象餐饮有限公司负担1539元（已交纳），由北京西林金阳科技有限公司负担3800元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费9678元，由北京巴蜀印象餐饮有限公司负担3264元（已交纳），由北京西林金阳科技有限公司负担6414元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  郭 勇二〇二〇年九月二十一日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼