湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4440号上诉人（原审第三人）：长沙鑫苑万卓置业有限公司，住所地：湖南省长沙高新开发区东方红南路369号鑫苑名家雅苑15、16栋101。法定代表人：陈勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢伟，男，1985年6月15日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：张征，湖南道宽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏荣，女，1990年9月6日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：詹海燕，湖南华硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄碧，女，1980年5月21日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：骆玉凤，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卫平，湖南如金律师事务所律师。上诉人长沙鑫苑万卓置业有限公司（以下简称“鑫苑万卓公司”）与被上诉人夏荣、黄碧因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初5872号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鑫苑万卓公司的上诉请求：1、撤销原审判决，发回原审人民法院重审或改判支持上诉人的全部答辩请求，即判令上诉人对本案不承担民事责任；2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院将上诉人追加为本案第三人并判令上诉人与黄碧一起赔偿夏荣装修损失13388.82元，这一判决无论是在程序上，还是在实体上均属于适用法律错误，依法不能成立，上诉人依法不应被追加为本案第三人，同时，上诉人作为涉案房屋开发商在通知维保单位中国建筑第二工程局有限公司（下简称中建二局）对涉案房屋及时履行了维保义务的情况下，依法不应为本案承担任何民事责任；二、涉案房屋在2018年12月18日经维保单位中建二局修复后已不存在漏水问题，故，一审法院判令夏荣遭受的所谓“房屋漏水装修损失”由鑫苑万卓公司予以赔偿的判决，严重违背客观事实，依法不能成立；三、夏荣无权仅依据房屋漏水问题就单方解除涉案房屋租赁合同，一审法院关于“租赁合同的解除系因涉案房屋存在漏水致使夏荣租赁房屋的目的无法实现所致”的认定违背客观事实，依法不能成立，实际上，本案因擅自解除合同而产生的不利后果及一切责任概应由夏荣自行承担。被上诉人黄碧答辩称：一审追加上诉人作为本案第三人与法有据，根据民诉法的相关规定，上诉人虽对本案没有独立请求权，但其作为本案涉案房屋的开发商，其基于与黄碧签订的房屋买卖合同，对本案房屋承担保修责任，因房屋质量问题，且上诉人未履行维修的义务，导致黄碧对租户的违约，上诉人应承担全部的赔偿责任，因此本案的处理结果与上诉人有法律上的利害关系。一审根据夏荣提交的漏水照片、视频结合上诉人提供的多名工程部维修人员的证人证言，充分的证实了涉案房屋漏水，上诉人对同一位置多次维修补漏，仍未解决，夏荣数十次向上诉人及物业公司反映漏水问题，要求彻底解决，但直至本案一审中在对涉案房屋质量问题进行鉴定之前，上诉人才再次对漏水位置进行维修，因此上诉人对漏水房屋未尽到维修义务，且房屋在质保期内，因此造成黄碧的损失，上诉人应承担全部的责任。对于租赁合同的解除，黄碧与夏荣并未达成一致，且黄碧认为房屋漏水不属于根本违约，不符合解除租赁合同的条件。被上诉人夏荣答辩称：一审判决认定事实清楚。上诉人作为房屋的开发商，且房屋尚在质保期内，夏荣自租赁房屋开始就房屋漏水问题多次与开发商沟通，要求开发商解决，但是开发商一直未予解决，直至夏荣与黄碧解除租赁合同，搬离房屋，房屋漏水问题仍然没有得到解决。夏荣租赁房屋是作为教育培训经营目的，因为房屋的漏水问题导致涉案房屋长期无法正常开门营业，夏荣的乐器设备及其他室内物品经常因为漏水问题而需要修理，严重影响了夏荣的正常经营。上诉人所称只有在危及人身安全和健康的情况下才能解除房屋租赁合同是理解错误。本案夏荣签订租赁合同的时候，黄碧承诺能够解决房屋漏水问题，夏荣才签订租赁合同，但是直至房屋租赁合同解除，房屋漏水问题还未解决，因此夏荣是有权解除房屋租赁合同，且夏荣与黄碧就房屋租赁合同的解除达成了一致意见。一审判决认定夏荣的装修损失13000多元，该鉴定的前提是夏荣在搬离房屋之前已经将房屋恢复原状，鉴定公司是在夏荣搬离后进行的房屋装修损失鉴定，实际上夏荣房屋装修损失远不止13000多元。夏荣的一审诉讼请求：1.解除夏荣与黄碧签订的《房屋租赁合同》；2.黄碧返还夏荣租赁押金15000元；3.黄碧及鑫苑万卓公司连带赔偿夏荣装修损失45908元，营业损失20000元；4.黄碧支付夏荣鉴定费3000元；5.本案的诉讼费用由黄碧承担。一审法院认定事实如下：2016年10月15日，黄碧从鑫苑万卓公司购买了坐落于长沙市岳麓区房屋。2017年5月28日，夏荣（乙方）从黄碧（甲方）处租赁该房屋，并签订了相应的《房屋租赁合同》，约定：“第一条：出租地址甲方将长沙鑫苑名家4栋106＃商铺，建筑面积为58.81平方米的房屋，出租给乙方作为教育培训销售乐器场地使用，其经营范围在租赁期内不得擅自更改，否则视为乙方违约。乙方同意承租，租赁面积最终以产权管理机关核定的面积为准。第二条：租赁期限租赁期从2017年6月1日起至2022年6月1日止，共计5年60个月。本合同期满后，在同等条件下，乙方有优先承租权。如乙方需要续租，须提前60天向甲方提出续租书面申请，双方重新议定租金后，方可签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁。第三条：租赁保证金甲乙双方商定本房租赁保证金为15000元（人民币大写：壹万伍仟元），在本合同签订之日起一次性支付。甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。第四条：双方约定租金价格与租金（租金均不含税）交付时间按以下Ａ方案执行：Ａ方案合同第一年每月租金（不含税）共计（按产权建筑面积计）5000元（大写：伍仟元）支付方式为季度支付，由乙方在一期季度租金到期前15日内预付下一期租金。自合同第二年起，租金依市场行情每年递增5-10%。合同期限内甲方免除乙方一个月租金作为乙方的装修期，装修期附属在合同限期之内，若乙方未满合同期提出退租，须补交装修期的租金……第五条：租赁期间的商铺修缮和装修1.出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。2.乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方同意后再向物业管理方申请施工。施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工前后出现任何事情与甲方无关。乙方在办理完相关手续后，方可进场装修并服从物业管理方的统一管理。租赁期满后装修物的权属处理，双方商定：（1）租赁期满后，甲、乙双方未达成房商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物和搬离可移动设施、设备，乙方承担隔离墙及室内设施恢复责任。（2）租赁期满，甲、乙方未达成该商铺续租协议时，甲方同意乙方拆除室内固定装修物时，乙方应将承租范围内拆除的隔墙及室内设施复原。（3）租赁期内，乙方不得将房屋进行二次出租。若乙方整体转让未到期的该商铺使用权时，仅限于用来做合同第一条约定的用途。需经甲方同意，并满足甲、乙双方原签订的房屋租赁合同条件，租金不低于当年每平方米的单价。受让方需与业主重新签订房屋租赁合同，装修物权归属乙方处置。第六条：甲、乙双方责任和义务1.甲方应对出租房屋的合法性承担法律责任，有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金。2.乙方必须严格遵守法律、法规，在国家法律、法规允许的范围内从事经营活动。甲方不承担乙方的经营风险及责任。3.甲方在本合同签订前与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》及相关物业管理文件中享有的权利和义务（缴纳维修基金除外），在本合同期内，转由乙方享有并履行（包括物业管理费、水电气费、公共区域发生费用等各项费用的交纳），甲方与物业公司已签订物业管理合同、相关文件作为本合同附件……第七条：违约责任1.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：（1）擅自改变租赁商铺的经营范围；（2）擅自将房屋整体转租、转让或转借，利用承租房屋进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；（3）拖欠房屋租金累计30日以上。2.甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付与保证金等额的违约金，并补偿乙方装修损失。3.乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同，保证金不予退回。乙方享有转让权。乙方转让，须符合本合同第五条第2款第（3）条。4.因业主转让房产所发生的债权与乙方无关。乙方的经营权受国家相关法律法规的保护……第十一条：补充条款1.甲方督促物业整改墙角漏水，如因墙角漏水影响乙方装修进度，甲方给予延长一定的免费装修期。2.在合同期内，乙方如有特殊情况需转让，乙方享有转让权，转让费由乙方所有，须符合本合同第五条第2款第（3）条。3.双方协商自合同签字第二年起，月租金依市场行情在增加5%的基础上，每年在上一年租金增加比率上加1%……”。上述租赁合同签订后，黄碧按照合同约定将涉案房屋交付给夏荣装修使用，夏荣亦按照合同约定向黄碧交纳了租赁保证金15000元。后因夏荣在装修过程中因房屋出现漏水，后夏荣、黄碧及涉案商铺的物业服务单位就此次漏水事件进行了协商处理，并签订了一份《长沙鑫苑名家4-106商铺漏水处置协议》，由开发商赔偿了黄碧该次因房屋漏水遭受的租金损失6774元、赔偿夏荣因该次房屋漏水导致的装修损失32847元。后鑫苑万卓公司对涉案房屋漏水部位进行维修。2018年12月18日，鑫苑万卓公司委托中建二局第三建筑工程有限公司武汉分公司湖南经理部对涉案商铺的漏水部位进行了防水维修工作。2019年1月8日，黄碧向鑫苑万卓公司出具了一份《长沙鑫苑名家4-106商铺再次漏水处置》的书面材料，要求鑫苑万卓公司将涉案商铺顶层防水工程尽快修复完工并赔偿相关损失，后未果。2019年5月3日，夏荣从涉案商铺退场并将房屋钥匙交还给黄碧。案件审理过程中，鑫苑万卓置业公司向该院申请对涉案商铺屋顶在鉴定时是否存在漏水及漏水原因进行鉴定。后该院依法委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对上述事项进行鉴定，该公司于2019年9月8日出具ＨＤ19-02-13-26（ＳＦ13）《长沙市岳麓区鑫苑名家4栋106号商铺的渗漏事项司法委托检测、鉴定意见书》认定：“1.现场查勘鉴定时，该106号商铺该商铺屋顶内面积附近未见明显即时新近渗漏现象。2.该106号商铺屋顶伸缩缝下方墙面有明显原状表面浸渍湿污等现象，呈自上而下的滴（流）落、下浸、分散状渗漏污损分布特征。3.基于勘验时处于持续雨时的现场未见明显渗漏，且已有二次修复现状，建议以连续两个雨季后（自然条件下）或经过24-48ｈ的积水或淋水试验（人工条件下）后的不渗漏条件作为参考修复后效果方可达到其使用功能条件评价要求。”夏荣向该院申请对涉案商铺内因漏水造成的装修损失进行鉴定。后该院依法委托湖南联信房地产评估工程咨询有限公司对上述事项进行鉴定。2019年9月10日，湖南联信房地产评估工程咨询有限公司作出湘联信基审字（2019）Ｃ027号《建设工程造价鉴定报告》认定：“1.经我公司鉴定，长沙市鑫苑名家4栋106号商铺的装修损失含税造价（包含管理费、利润、规费、税金）为13388.82元，大写金额：壹万叁仟叁佰捌拾捌元捌角贰分；2.长沙市鑫苑名家4栋106号商铺的装修损失未含税造价（未包含管理费、利润、规费、税金）为10392.91元，大写金额：壹万零叁佰玖拾贰元玖角壹分。”夏荣为此支出鉴定费3000元。另查明，涉案漏水事件发生在涉案商铺的质量保证期内。黄碧就夏荣拖欠租金的行为亦向该院提起了诉讼（案号：（2019）湘0104民初4851号），该院考虑到涉案漏水事件对夏荣的经营造成了一定影响，故对夏荣拖欠的租金进行了酌情降低，由夏荣按双方约定的租金标准的80%比例支付，该判决现已生效。一审法院认为：夏荣与黄碧签订的涉案《房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。黄碧作为出租人，其有义务保证其交付给夏荣的租赁物在租赁期限符合约定用途，以便承租人能通过使用租赁物实现合同约定的使用和收益目的。本案中，黄碧交付给夏荣的涉案商铺因质量问题多次出现漏水，致使夏荣经营的涉案商铺内的装修遭受损害，黄碧作为出租人，理应承担相应的赔偿责任。鑫苑万卓公司作为涉案商铺的开发商，涉案漏水事件发生在涉案商铺的质保期内，故对夏荣遭受的装修损失，应与涉案商铺的出租方即黄碧承担连带赔偿责任。对夏荣支出3000元鉴定费，该费用系夏荣为确定其遭受的损失而支出的合理且必要的费用，因此，黄碧亦应赔偿给夏荣。关于夏荣的装修损失，根据湘联信基审字（2019）C027号《建设工程造价鉴定报告》认定的含税造价认定为13388.82元。对夏荣主张的营业损失，因其未提供充分的证据证明其营业损失的具体情况，且该院已在该院作出的（2019）湘0104民初4851号民事判决书中充分考虑了因漏水给夏荣营业造成的损失，故该院不予支持。关于夏荣主张的解除涉案房屋租赁合同的诉请，因夏荣已经于2019年5月3日从涉案房屋中搬离并将房屋钥匙退还给了黄碧，可知，双方已通过各自的行为解除了双方签订的房屋租赁合同，现夏荣再要求解除已无事实依据，故该院不予支持。关于夏荣要求黄碧退还15000元房屋租赁押金的诉请，因夏荣、黄碧之间的租赁合同已经解除，且合同的解除系因涉案房屋存在漏水致使夏荣租赁房屋的目的无法实现所致，故对夏荣交纳给黄碧的上述押金，黄碧理应退还给夏荣。关于鑫苑万卓公司所辩称的应追加中建二局作为本案第三人的述称意见，因本案系房屋租赁合同纠纷，而鑫苑万卓公司与中建二局之间系建设工程施工合同纠纷，两者系不同案由的纠纷，应由其另行依法处理，故对鑫苑万卓公司的上述意见，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，遂判决如下：一、限黄碧、长沙鑫苑万卓置业有限公司于本判决生效之日起十日内连带赔偿夏荣装修损失13388.82元；二、限黄碧于本判决生效之日起十日内向夏荣支付鉴定费3000元；三、限黄碧于本判决生效之日起十日内退还夏荣租赁押金15000元；四、驳回夏荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取911元，由夏荣负担211元，由黄碧负担400元，由长沙鑫苑万卓置业有限公司负担300元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。本案中，夏荣与黄碧签订的涉案《房屋租赁合同》真实有效，黄碧出租的商铺不完全符合房屋租赁合同的约定，因漏水造成承租人夏荣的损失，黄碧应当承担因违约产生的赔偿责任。从本案的证据看，涉案商铺出现多次漏水，且发生在涉案商铺的质保期内，鑫苑万卓公司作为开发商系保修义务人，对涉案漏水商铺应承担维修责任。鑫苑万卓公司虽履行了维修义务，但对维修前商铺因质量问题导致的装修损失亦不能免除赔偿责任。为减少诉累，原一审判决由黄碧与鑫苑万卓公司向夏荣承担连带赔偿责任并无明显不当，本院予以维持。综上，原一审判决查明事实清楚，程序合法，判决结果基本正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费134元，由上诉人长沙鑫苑万卓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  赵佳玮二〇二〇年九月十五日书记员  毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。