江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3129号上诉人（原审被告）：孙明洋，男，1990年5月14日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。上诉人（原审被告）：张正鑫，男，1984年8月12日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。上诉人（原审被告）：钱钦宝，男，1993年8月10日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。被上诉人（原审原告）：滨海县丰润置业有限公司，住所地江苏省滨海县丁字港南侧滨沪华松科技工业园内。法定代表人：夏永峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏海光，男，该公司经理。委托代诉讼理人：黄步斌，江苏海悦律师事务所律师。原审被告：贾小东，男，1972年7月25日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。原审被告：程建胜，男，1975年1月1日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。原审被告：唐英午，男，1966年4月5日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。原审被告：王金林，男，1984年9月29日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。原审被告：王东海，男，1981年7月31日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。原审被告：孙燕，女，1983年12月4日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。原审被告：王尖，男，1972年10月8日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。原审被告：杨圣凯，男，1982年9月9日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。原审被告：刘红明，女，1986年1月5日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。上诉人孙明洋、张正鑫、钱钦宝因与被上诉人滨海县丰润置业有限公司（以下简称丰润公司），原审被告贾小东、程建胜、唐英午、王金林、王东海、孙燕、王尖、杨圣凯、刘红明排除妨害纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙明洋、张正鑫、钱钦宝上诉请求：撤销一审判决，改判驳回丰润公司对孙明洋、张正鑫、钱钦宝的起诉。事实与理由：1.孙明洋、张正鑫、钱钦宝与贾小东签订的房屋买卖协议是合法有效的，不违反法律强制性规定，应受法律保护，并且丰润公司开发的案涉小区的多套房屋均是贾小东销售的，当时丰润公司的法定代表人夏某也在场，但从未提出过异议。2.丰润公司提起本案诉讼，是因为丰润公司与贾小东之间在工程款结算问题上发生了争议，但这与孙明洋、张正鑫、钱钦宝没有任何关系，即使贾小东无权销售案涉房屋，其行为也对丰润公司构成表见代理。3.孙明洋、张正鑫、钱钦宝已经装修入住案涉房屋多年，目前无法退还，一审法院处理本案不考虑社会效果，且偏袒丰润公司。丰润公司辩称，1.案涉小区是丰润公司开发的，在工程发包时和江苏荣威建设工程有限公司（以下简称荣威公司）在合同中明确约定，以建好小区的1、2、3号楼甲、丙单元从1至5层依次抵算，直到抵满为止。房屋建成后，因为房屋质量问题，陆续发生诉讼，在2019年经过鉴定，荣威公司所建三栋楼均为危房，所有入住居民按照规定应当立即撤出，如果持续住在案涉房屋里，危险是持续存在的。关于本案孙明洋、张正鑫、钱钦宝3户，一审法院判决支持丰润公司的理由是认为贾小东无权出售该3套房屋，而对其余的5户，一审法院认为他们的房屋在合同约定的甲、丙单元范围内，故没有支持丰润公司的诉讼请求。丰润公司认为，房屋抵债必须满足两个条件，一个是甲、丙单元范围内，还有一个是所欠工程款足以覆盖所出售的房屋，而且房号是按照顺序依次抵算，所以一审法院对另外5户判决不支持丰润公司的诉讼请求是错误的。2.丰润公司和荣威公司合同约定以房抵工程款，明确约定了抵房顺序和价格，其程序应当是荣威公司在抵债范围内选好房屋，后由买方和丰润公司签订合同及办理手续，而贾小东从来没有代表过丰润公司，在之前所有诉讼中，贾小东陈述其都是代表荣威公司的，所以孙明洋、张正鑫、钱钦宝主张贾小东对丰润公司构成表见代理并无事实依据。另，贾小东经手销售的并获得丰润公司认可的20多套房屋，都是按照丰润公司刚才陈述的程序办理售房手续，出卖人是丰润公司，不存在其委托贾小东。且一审法院（2019）苏0922民初281、283、591号该三个生效民事判决书均认定荣威公司和贾小东对相应房屋没有处分权。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。贾小东述称，案涉小区中丰润公司已认可并签订备案合同和办理产权证的28套房屋均是贾小东销售的。关于案涉三套房屋，在一审法院（2016）苏0922民初4397号民事调解书中，我方（荣威公司）作出了500万元工程款的让步，虽然按照双方原来的合同，我方（荣威公司）没有销售案涉3套房屋的权限，但是通过一审法院的调解，达成该民事调解书后，荣威公司或贾小东有权处置案涉3套房屋，故请求二审法院依法处理。程建胜、唐英午、王金林、王东海、孙燕、王尖、杨圣凯、刘红明未作陈述。丰润公司向一审法院起诉请求：1.判令孙明洋等人立即搬离滨海县蔡桥镇博士苑住宅小区（其中孙明洋返还3号楼208室；程建胜返还3号楼306室；张正鑫返还2号楼203室；唐英午返还3号楼405室；王金林返还3号楼406室；王东海、孙燕返还3号楼402室；钱钦宝返还3号楼204室；杨圣凯、刘红明返还3号楼401室），恢复上述房屋原状，并返还给丰润公司；2.诉讼费用由孙明洋等人各自承担。在一审审理过程中，丰润公司向一审法院申请撤回对王尖的起诉，一审法院依法予以准许。一审法院认定事实：滨海县蔡桥镇博士苑住宅小区由丰润公司开发，由贾小东、钮某等三人挂靠于荣威公司实际施工。关于合同价款及支付约定：合同价款双方按单价结算，全包干价按建筑面积1160元/平方，车库及阁楼按一半面积计算。小区配套市政工程和门口铺装工程根据甲方招标后的最低价格优先给乙方中标，如果乙方不能做则甲方有权承包给其它单位施工，工程费用甲乙双方各承担一半，乙方承包施工的工程总款全部以甲方的商品房抵结。双方同意一层商铺按6200元/平方、二层至五层住宅按1700元/平方抵给乙方。根据总工程款的具体金额选择房号，房号依次以小区的1、2、3号楼的甲单元、丙单元一至五层抵给乙方自行销售，抵完为止（小区的最东边为1号楼甲单元）。合同开工日期为2014年12月8日，合同竣工日期为2015年7月6日，2015年1月22日取得预售许可证。荣威公司与丰润公司因工程款纠纷另案诉至一审法院，一审法院于2016年8月26日受理该案，荣威公司申请诉讼保全，一审法院于2016年9月14日制作了（2016）苏0922民初4397号民事裁定书，依法查封了丰润公司开发的房屋1号楼109、117、118、203、204、207、208、301、302、303、304、305、306、307、308、403、404、405、406、407、408；2号楼103、201、202、203、204、207、208、301、302、303、304、305、307、308、401、403、404、407、408、506；3号楼103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、203、204、207、208、302、303、304、305、306、307、308、401、402、403、404、405、406、407、408室在内的博士苑小区72间房屋，并于2017年8月26日出具了（2016）苏0922民初4397号民事调解书，该调解书内容如下：“一、原、被告建设工程施工合同及签证工程施工合同工程总价款1450万元（含建筑营业税）。二、2016年5月9日补充协议废止，不再继续履行，被告丰润公司撤回要求确认该合同无效的诉讼。三、原告荣威公司对交付的工程按2014年1月24日签订的合同及2016年1月23日的补充协议约定的施工质量问题承担责任。四、被告丰润公司撤回因质量争议提起的诉讼。五、被告丰润公司按2014年1月24日的建设工程施工合同第二部分合同专项条款第一条1.1.1约定的方式支付工程款，已委托原告荣威公司销售的房屋所得价款抵算工程款仍不足的部分，继续按该约定以保全范围内的房屋委托原告荣威公司销售，价格及房号仍按该约定履行，原告荣威公司根据该价格及房屋销售面积在30日内选定足以抵算所欠工程款对应部分相应房号，其余房屋由被告丰润公司申请解封，人民法院审查确认双方账务结清后裁定解封。六、双方结账凭前期已实际委托销售房屋的相关手续和原告荣威公司选定房号的面积及合同关于委托销售房屋价格及房号的相关约定。七、其他无争议。”后因丰润公司未按照该调解书的条款履行支付工程款的义务，荣威公司已申请执行，该案在一审法院执行局执行。在本案诉讼期间，所欠的工程款还未履行完毕。贾小东向孙明洋出售案涉3号楼208室、向程建胜出售3号楼306室、向张正鑫出售2号楼203室、向唐英午出售3号楼405室、向王金林出售3号406室、向王东海、孙燕出售3号楼402室、向钱钦宝出售3号楼204室、向某圣凯、刘红明出售3号楼401室。一审法院另查明，案涉博士苑小区已更名为学士雅居，该小区的1、2、3号楼已办理产权总证。一审法院认为，案涉房屋是荣威公司承建，其和丰润公司达成调解协议：……丰润公司按2014年1月24日的建设工程施工合同第二部分合同专项条款第一条1.1.1约定的方式支付工程款，已委托荣威公司销售的房屋所得价款抵算工程款仍不足的部分，继续按该约定以保全范围内的房屋委托荣威公司销售，价格及房号仍按该约定履行，荣威公司根据该价格及房屋销售面积在30日内选定足以抵算所欠工程款对应部分相应房号，其余房屋由丰润公司申请解封，人民法院审查确认双方账务结清后裁定解封……。根据该调解协议的约定，仍按建设工程施工合同第二部分合同专项条款第一条1.1.1约定的方式支付工程款，而该约定第一条1.1.1是以1、2、3号楼的甲单元、丙单元一至五层抵给荣威公司自行销售，抵完为止。虽然调解协议中有“继续按该约定以保全范围内的房屋”的字样，但有条件的限制，根据约定仍然应是甲单元、丙单元的房屋，而不应是约定以外的房屋。案涉3号楼306室、3号楼401室、3号楼402室、3号楼405室、3号406室在约定的范围内，荣威公司和贾小东享有处分权。但2号楼203室、3号楼204室、3号楼208室房屋不在约定的范围之内，荣威公司和贾小东没有处分权。对于案涉房屋的所有权问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉1、2、3号楼登记在丰润公司名下，丰润公司依法享有房屋所有权。孙明洋、张正鑫、钱钦宝与贾小东虽签订了购房合同，但没有办理所有权登记手续，该协议对房屋的处置不能自动发生物权变动的效果，该房屋的所有权人仍然为丰润公司。丰润公司在其所有权受到侵犯时有权要求侵权人立即搬出房屋，将房屋交还。关于孙明洋、张正鑫、钱钦宝的权利，其向没有处分权的出卖人购买房屋，其权利可以依据双方签订的合同向出卖人另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、孙明洋于判决书生效后三十日内搬离滨海县蔡桥镇学士雅居（原博士苑）住宅小区3号楼208室，恢复房屋原状并返还给丰润公司；二、张正鑫于判决书生效后三十日内搬离滨海县蔡桥镇学士雅居（原博士苑）住宅小区2号楼203室，恢复房屋原状并返还给丰润公司；三、钱钦宝于判决书生效后三十日内搬离滨海县蔡桥镇学士雅居（原博士苑）住宅小区3号楼204室，恢复房屋原状并返还给丰润公司；四、驳回丰润公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由孙明洋、张正鑫、钱钦宝承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，丰润公司开发建设案涉博士苑小区（已更名为学士雅居），并取得预售许可证，且对案涉1、2、3号楼领取了房屋产权证书，该事实依法应予认定。虽然孙明洋、张正鑫、钱钦宝分别与贾小东签订了购房合同，但该房屋买卖行为并未经房屋所有权人丰润公司授权或认可，也没有办理房屋所有权登记，该房屋买卖行为对丰润公司不具有约束力，不能发生物权变动的效果。现丰润公司作为房屋所有权人提起诉讼要求其让出案涉房屋，符合有关法律规定，依法应予支持，一审法院依据查明的事实作出的判决并无不当。关于孙明洋、张正鑫、钱钦宝的上诉理由，本院认为：1.虽然案涉小区工程系由贾小东、钮某等人挂靠荣威公司施工，该行为不符合法律强制性规定，但双方施工合同中关于结算价款及支付方式的约定仍对合同双方具有约束力。根据施工合同的约定，荣威公司作为合同承包方，其承包施工的工程总价款全部以丰润公司的商品房抵结，按总工程款具体金额选择房号，房号依次以案涉小区的1、2、3号楼的甲单元、丙单元1至5层抵给荣威公司自行销售，抵完为止（小区的最东边为1号楼甲单元）。据此，施工合同双方依法应当按照合同约定的抵算范围和方式结算工程款。2.虽然一审法院在审理荣威公司诉丰润公司建设工程施工合同纠纷一案中，财产保全查封的房屋超出了该双方当事人合同中约定的以房抵工程款的房号范围，且之后该案经一审法院主持调解形成了相应的民事调解书，但就双方以房抵工程款房号的范围问题，相关民事调解书已经明确：丰润公司按施工合同第二部分合同专项条款第一条1.1.1约定的方式支付工程款，已委托荣威公司销售的房屋所得价款抵算工程款仍不足的部分，继续按该约定以保全范围内的房屋委托荣威公司销售，且价格及房号仍按该约定履行。因此，荣威公司与丰润公司之间原施工合同约定的以房抵工程款房号的范围，并没有因该民事调解书而扩大，在此情形下，孙明洋、张正鑫、钱钦宝与贾小东签订的房屋买卖合同，因所涉房屋已超出了上述施工合同约定的房号范围，其销售行为对丰润公司不具有约束力。孙明洋、张正鑫、钱钦宝上诉认为其与贾小东的签约行为与上述施工合同结算条款无关、贾小东的销售行为对丰润公司构成表见代理，其主张无事实与法律依据，本院不予采信。综上，孙明洋、张正鑫、钱钦宝的上诉请求，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人孙明洋、张正鑫、钱钦宝负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年九月十日书记员  周 洋