四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10453号 上诉人（原审被告）：赵亮，男，1984年11月25日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：肖春成，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜梁骏，男，1990年8月21日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：吴媛媛，四川治坛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省房地产开发建设公司，住所地四川省成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，经理。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川兴立律师事务所律师。 上诉人赵亮与被上诉人杜梁骏、四川省房地产开发建设公司（以下简称省房公司）第三人撤销之诉一案，赵亮不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初8292号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵亮的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回杜梁骏的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.首先，被上诉人杜梁骏并非四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初12059号案件中的第三人，其以第三人身份提起撤销之诉的主体不适格；其次，案涉房屋抵押权是在2015年7月21日设立，一审法院是在2017年8月21日对案涉房屋进行查封，而被上诉人杜梁骏于2019年7月提起本案诉讼已过六个月的时效，不符合法律关于第三人应在知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提起撤销之诉的规定；2.本案中，被上诉人杜梁骏和被上诉人省房公司仅签订房屋买卖合同，无支付房款的凭证，没有办理房屋过户登记，甚至未办理备案登记，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，案涉房屋应属被上诉人省房公司所有，赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》应属合法有效，被上诉人杜梁骏对案涉房屋仅享有债权，并不享有物权；3.赵亮在取得案涉房屋的抵押权过程中并未违反物权法关于善意取得的规定，一审法院以赵亮在办理抵押登记时未询问抵押房屋是否出售，未进入涉案房屋实地查看为由认定赵亮具有重大过失，不构成善意取得，系适用法律错误，认定事实不清。4.案涉房屋在2004年5月25日至2009年12月31日之间处于成都中院查封状态，被上诉人杜梁骏和被上诉人省房公司在2007年11月2日签订的《房屋买卖合同》，该时段中院的查封并未解除，故该房屋没有进行备案登记和过户，被上诉人杜梁骏与被上诉人省房公司签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。 被上诉人杜梁骏答辩称，1.被上诉人杜梁骏对案涉房屋依法享有物权期待权利，故杜梁骏系提起第三人撤销之诉的适格主体，而且，从杜梁骏知道自己权利受侵害之日起至提起本案诉讼未过6个月的时效；2.杜梁骏已向省房公司支付购房款并入住该房屋，省房公司将案涉房屋设立抵押系无权处分。而且，赵亮在办理案涉房屋的抵押登记过程中未尽到合理注意义务，不构成善意取得，因此，一审法院认定省房公司对案涉房屋设立抵押的行为属无权处分正确；3.杜梁骏与省房公司签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制规定，一审法院认定该合同有效，属于事实清楚，适用法律正确。 被上诉人省房公司向本院提交书面答辩意见称，1.省房公司与赵亮签订抵押合同时，基于对公司偿债能力的错误预估，将已经出售并交付给杜梁骏入住的房屋抵押给赵亮，客观上有损坏杜梁骏合法利益的可能。尽管省房公司主观上认为可以避免杜梁骏利益受损，但最终未能避免，因此，省房公司对一审法院认定案涉抵押合同无效无异议；2.根据最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定“在执行过程中，对于买受人已经支付房款并合法占有的房屋，法律予以保护买受人的合法利益”，本案抵押权的实现客观上存在障碍。同时，参照关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条之规定，房屋买受人的债权保护优先于抵押权。因此，一审法院优先保护购房人杜梁骏的合法利益，适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 杜梁骏向一审法院起诉请求为：一、请求撤销（2016）川0191民初12059号《民事调解书》第二项“赵亮有权就四川省房地产开发建设公司抵押的位于成都市锦江区房屋享有优先受偿权”（以下简称案涉房屋）。二、请求判决赵亮、省房公司协助杜梁骏办理注销案涉房屋的抵押登记。三、确认杜梁骏与省房公司签订的《商品房买卖合同》有效，过户条件成就时，省房公司及赵亮应当将位于成都市锦江区房屋过户登记至杜梁骏名下。四、本案诉讼费用由赵亮、省房公司承担。 一审法院认定以下事实：2007年11月2日，省房公司与杜梁骏签订《房屋买卖合同》，杜梁骏向省房公司购买案涉房屋，房屋建筑面积为33.46平方米，单价为6426元/平方米，总计价款215014元；付款方式为合同生效后，买受人一次性付清房款；出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 合同签订后，省房公司于同日向杜梁骏出具《收据》，载明收到购房款215014元，杜梁骏于2008年10月24日与案涉房屋的物管公司成都金格林物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，成都金格林物业管理有限公司出具《证明》载明杜梁骏于2008年10月24日开始使用案涉房屋。 2014年5月22日，赵亮与省房公司签订《借款协议书》约定，省房公司向赵亮借款2500000元，借款期限从2014年5月22日起至2014年8月21日止，省房公司在借款期限内向赵亮支付同期银行贷款利息，并将案涉房屋作为该次借款的抵押担保物。 2014年5月23日，赵亮委托蒋仲将2100000元转账支付至省房公司指定的马洪麟银行账户。2016年10月17日，省房公司出具《收款确认书》确认收到上述出借款项。 2015年7月20日，赵亮与省房公司签订《抵押借款协议书》约定，省房公司向赵亮借款2000000元，借款期限从2015年7月20日起至2015年8月19日止，省房公司在借款期限内向赵亮支付同期银行贷款利息，并将案涉房屋作为该次借款的抵押担保物。同日，赵亮与省房公司签订《房地产抵押合同》约定将案涉房屋为省房公司履行上述借款合同向赵亮作抵押担保。 2015年7月21日，赵亮取得案涉房屋的抵押登记。 2016年10月17日，赵亮以民间借贷纠纷为案由，将省房公司作为被告，诉至一审法院，要求省房公司归还借款并对案涉房屋的价款享有优先受偿权。一审法院于同日作出（2016）川0191民初12059号民事调解书，双方达成协议：省房公司于2017年4月30日前向赵亮归还借款本金210万元及利息20万元，赵亮对省房公司抵押的案涉房屋享有优先受偿权，且赵亮有权就省房公司未归还的全部款项申请强制执行。 2017年2月8日，赵亮向一审法院申请执行，一审法院以（2017）川0191执475号立案受理，并于2017年8月21日以（2017）川0191执475号案件将案涉房屋予以查封。 2019年2月21日，一审法院张贴执行公告，主要内容为：关于赵亮申请执行省房公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，一审法院已对你公司所有的位于成都市锦江区房屋予以查封。限省房公司在公告之日起十五日内履行生效文书所确定的金钱给付义务。 2019年7月1日，杜梁骏诉至一审法院，望判如所请。 2008年9月5日，省房公司在成都市房屋产权监理处办理了案涉房屋初始登记（权1XXX4）。案涉房屋在成都市不动产登记信息摘要载明：截至2019年8月8日，案涉房屋仍登记在省房公司名下。现案涉房屋分别被一审法院、成都铁路运输法院、成都市锦江区人民法院、四川省成都市中级人民法院、成都市成华区人民法院查封，目前仍处于被上述法院限制登记状态之中。 案涉楼盘由省房公司开发建设，系烂尾楼，于2006年全面竣工后分批向购买该楼盘的住户交房；案涉楼盘中未出售的地下车库、部分房屋也分别被司法拍卖，成都商报、天府早报、证券时报亦分别在2006年、2011年、2009年等对以上事实进行了报道。 一审法院认定上述事实，采信的证据有《商品房买卖合同》《收据》《入住通知》、（2004）年成执字第296-30号通知、《借款协议书》《借条》《房地产抵押合同》《抵押借款协议书》、（2016）川0191民初12059号民事调解书、执行裁定书、执行公告、房屋信息摘要、部分当事人陈述等。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.杜梁骏是否为提起本案诉讼的适格主体以及提起本案诉讼是否已过六个月的时效；2.案涉《房地产抵押合同》是否合法有效；3.赵亮取得案涉房屋抵押权是否构成善意取得。现分述如下： 一、关于杜梁骏是否为提起本案诉讼的适格主体以及提起本案诉讼是否已过六个月的时效。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，有独立请求权或无独立请求权第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼；人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百九十二条规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。” 具体到本案而言，首先，该房产尽管登记在省房公司名下，但杜梁骏早已出资购买该房产并入住至今，其系该房产的真实权利人。因此，就赵亮与省房公司的借贷纠纷诉讼而言，杜梁骏应被认定为有独立请求权的第三人；其次，杜梁骏并非（2016）川0191民初12059号民事调解书的当事人，存在因不能归责于本人的事由而未参加诉讼的情形；再次，杜梁骏在提起本案诉讼时提交的《商品房买卖合同》《收据》《证明》等证据材料能证明（2016）川0191民初12059号民事调解书部分内容错误，并损害其民事权益；最后，杜梁骏于2019年2月份一审法院张贴执行公告时知道其民事权益受到损害，于2019年7月份提起本案诉讼，符合自知道其民事权益受到损害之日起六个月内向作出生效民事调解书的法院提起本案第三人撤销之诉的规定。因此，杜梁骏的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款以及《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百九十二条的规定。 二、关于案涉《房地产抵押合同》是否合法有效。针对案涉房屋，杜梁骏已支付完毕购房款并入住至今，案涉房屋虽登记在省房公司名下，但由于在案涉房屋上负有向杜梁骏出卖房屋的约定义务而对此不能进行自由处分，杜梁骏为该房屋的真实权利人，故省房公司无权处分案涉房屋。在杜梁骏未对省房公司处分房屋的行为予以追认的情形下，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得该处分权，该合同有效”，本案中，杜梁骏既未予以追认，省房公司亦未取得处分权，故赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》无效。 三、关于赵亮取得案涉房产抵押权是否系善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款的规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据一审庭审查明的事实，案涉楼盘由省房公司开发建设，系烂尾楼，于2006年全面竣工后分批向购买该楼盘的住户交房，用于抵押的案涉房产也已实际出售并于2008年交付给杜梁骏使用。之后，案涉楼盘中未出售的地下车库、部分房屋也分别被司法拍卖，成都商报等媒体对以上事实进行了报道。在此情况下，赵亮于其后办理案涉房产抵押登记时应当预料到用于抵押的房产业已售出的可能，而且完全有能力了解到案涉房产已经售出的客观事实，且，案涉楼盘至少从2006年开始销售，到2014年赵亮办理抵押登记，近八年的时间里，该楼盘不可能不予出售。赵亮作为出借200万元的债权人，在为保障自身权益而拟办理抵押登记时，却未询问拟抵押房屋是否出售。因此，赵亮存在重大过失，不构成善意取得。 综上，赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》属于无效合同，而赵亮亦不属于善意取得，故基于无效合同而办理的抵押登记亦无效，赵亮无权就案涉房屋享有优先受偿权。杜梁骏提出撤销（2016）川0191民初12059号《民事调解书》第二项“赵亮有权就四川省房地产开发建设公司抵押的位于成都市锦江区房屋享有优先受偿权”的诉讼请求，因（2016）川0191民初12059号民事调解书第二项确定赵亮对包括案涉房屋在内的多套房屋享有优先受偿权，而杜梁骏的房屋仅是调解书确认优先受偿范围内的一部分，故一审法院依法对（2016）川0191民初12059号民事调解书第二项的内容相应部分予以撤销，该调解书其余部分在未经其他生效文书改变或撤销前，仍继续有效。最后，因案涉房屋的抵押登记无效，赵亮与省房公司应协助杜梁骏办理案涉房屋的注销抵押登记，予以支持。 关于杜梁骏要求对案涉房屋在条件成就时办理过户登记的诉请，一审法院认为，因案涉房屋被查封期间，杜梁骏要求省房公司继续履行过户登记义务不成立，杜梁骏可待履行障碍解除后，再向省房公司主张过户登记义务。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十四条、第二百九十五条、第三百条的规定，判决：一、撤销（2016）川0191民初12059号《民事调解书》第二项“赵亮有权就四川省房地产开发建设公司抵押的位于成都市锦江区房屋（权1XXX4）享有优先受偿权”；二、赵亮与省房公司于判决生效之日起十日内协助杜梁骏注销成都市锦江区大科甲巷43号“京都大厦”1栋1单元17楼1703号住宅房屋的抵押登记；三、确认杜梁骏与省房公司于2007年11月2日签订的《房屋买卖合同》有效；四、驳回杜梁骏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案案件受理费1596元，由省房公司、赵亮负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审一致，对一审法院经审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.杜梁骏是否系本案适格原告；2.杜梁骏是否在法律规定的期限内提起第三人撤销之诉；3.杜梁骏要求撤销的（2016）川0191民初12059号《民事调解书》第二项“赵亮有权就四川省房地产开发建设公司抵押的位于成都市锦江区房屋（权1XXX4）享有优先受偿权”是否确有错误。现评判如下： 关于第一个争议焦点，杜梁骏与省房公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，杜梁骏支付了购房款，且于2008年即开始使用案涉房屋，虽然该房产登记在省房公司名下，但杜梁骏实为该房产的真实权利人。杜梁骏对于赵亮与省房公司的民间借贷纠纷而言，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的第三人，有权提起第三人撤销之诉。赵亮关于杜梁骏不是第三人撤销之诉的适格原告的上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，2019年2月21日，成都高新技术产业开发区人民法院张贴执行公告，对案涉房屋进行查封，杜梁骏从该日起即知道或应当知道权利受到损害，杜梁骏于2019年7月1日提起本案诉讼，未超过法律规定的六个月期间。赵亮的该项上诉请求亦不能成立，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，杜梁骏已支付完毕购房款并入住案涉房屋至今，系该房屋的真实权利人，省房公司无权处分案涉房屋。在杜梁骏未对省房公司处分房屋的行为予以追认的情况下，案涉《房地产抵押合同》无效。赵亮关于案涉《房地产抵押合同》应属有效的上诉请求，不能成立，本院不予支持。2008年杜梁骏即实际占有、使用案涉房屋，案涉楼盘中未出售的部分房屋等也被司法拍卖，部分媒体对上述事实进行了报道，赵亮有能力也应当了解到案涉房产已经出售的客观事实，但其仍于2014年与省房公司签订《房地产抵押合同》并办理抵押登记，赵亮未尽到谨慎的注意义务，存在明显过失，其并非善意相对人。基于上述原因，赵亮不应对案涉房屋享有优先受偿权，故而赵亮与省房公司在（2016）川0191民初12059号《民事调解书》中对案涉房屋的优先受偿权的确认错误，一审法院对此予以撤销并无不当，本院予以维持。 综上所述，赵亮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1596元，由上诉人赵亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈正霞 审判员  魏云霞 审判员  李婧杰 二〇二〇年九月二十三日 书记员  谢丹阳