广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15886号上诉人（原审原告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福东路663号103房。法定代表人：关宝伟，总经理。委托诉讼代理人：梁智博，公司员工。委托诉讼代理人：赖卫城，公司员工。上诉人（原审被告）：梁伟彬，男，1958年7月26日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与上诉人梁伟彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。广州市富基房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法对一审判决进行改判，支持富基公司关于解除合同返还房屋、支付违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由梁伟彬负担。事实和理由：l.广州市海珠区XXX房（以下简称涉案房屋）租赁合同已到期，梁伟彬拒绝续签租赁合同，双方租赁关系解除，租赁房屋的产权是属于富基公司的，根据双方签订的租赁合同第七条第3点规定：租赁期满，应将原承租房屋交回甲方，因此梁伟彬应将承租房屋交回富基公司。2.梁伟彬拆迁前和安置后一直租住的房屋都是私有产权房，并不是公房。富基公司已经按照拆迁安置协议中的约定确立了双方的租赁关系，虽然梁伟彬作为被拆迁人的利益应受到保护，但是现在是梁伟彬自身拒绝续签租赁合同，法院驳回富基公司返还房屋的判决是属事实认定错误，适用法律错误。3.梁伟彬拒不签订租赁合同，不返还租赁房屋，不按时缴纳租金，拖欠租金的行为，给富基公司造成了损失，按照租赁合同的约定，应缴纳违约金。4.梁伟彬承租的是私有产权房屋，租金标准是参照市场租金决定的，涉案房屋租金水平远低于周围其他房屋的租金水平，而且作为私有产权房屋，富基公司有权调整房屋租金，梁伟彬要求按照公房的标准收取租金是没有依据的。综上所述，一审判决驳回富基公司提出的解除租赁关系以及要求梁伟彬支付违约金的诉讼请求，显系认定事实不清，适用法律错误。梁伟彬辩称：涉案房屋租赁合同已于2019年6月30日终止，后因双方未能就租金标准达成一致意见，梁伟彬因此未续签合同。依据双方订立的《房屋拆迁安置协议》第十项第4点：“梁伟彬是侨房承租户，回迁时按照政策由富基公司负责安置，并确立双方的租赁关系”，因此富基公司要求收回房屋，不进行安置，属于违约。因原租赁合同已到期，富基公司以该合同的约定作为依据要求梁伟彬支付违约金的请求不成立。依据富基公司提交的广州市不动产权属证明书，涉案房屋产权属于公有，因此梁伟彬应以民用公房的标准支付涉案房屋的租金。梁伟彬上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为梁伟彬向富基公司按每月116元的标准支付涉案房屋的租金至2024年2月10日止；2.本案一、二审诉讼费均由富基公司负担。事实和理由：1.涉案房屋租赁合同已终止，根据自愿原则，合同终止后可以重新约定新的租金标准，一审法院认为梁伟彬仍会接受房屋租赁合同终止前的租金标准而作出判决是认定错误，无法律依据。2.富基公司提交的广州市不动产权属证明书显示，富基公司只是涉案房屋的权利人，尚未取得房产所有权，涉案房屋是公房。依据《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，公房的租金标准为每月4元/平方米，即涉案房屋每月租金为116元（29平方米*4元=116元）。富基公司辩称：1.涉案房屋是属于富基公司名下的，属于私有产权房，并非如对方所说是公房。2.富基公司已经按照房屋拆迁安置协议中的约定与对方签订了租赁合同，已经履行完毕了拆迁安置的义务。3.无论是拆迁前还是拆迁安置后，梁伟彬承租的都是私有产权房，要求按照公房的标准缴纳租金，是没有理由的。富基公司于2020年1月19日向一审法院起诉请求：1.富基公司收回梁伟彬非法占用的位于广州市海珠区XXX房屋；2.梁伟彬缴交自2019年7月1日起计至房屋腾退之日止的占用房屋租金，先暂计至2019年12月31日止，共计2488.2元（计算方式：29平方米×14.3元/月/平方×6个月）；3.梁伟彬缴交自2019年7月1日期计至房屋腾退之日止的占用房屋租金的违约金，先暂计至2019年12月31日止，共计2542.11元（计算方式：29平方米×14.3元/月/平方×逾期缴纳的租金天数×1%/日）；4.诉讼费用由梁伟彬负担。一审法院经审理查明：2017年10月19日，富基公司（出租人、甲方）与梁伟彬（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区XXX房的房地产出租给乙方作住宅使用，使用面积29平方米；租赁期限从2017年7月1日至2019年6月30日，月租金377元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方；等。据《广州市不动产权属证明书》记载，海珠区XX号（4层以上）的不动产权利人为富基公司，所有权来源为自建，登记时间2016年11月17日，附注记载XX街XX号XXXX等为直管公房，除上述173套直管公房外，其余183套（其中商铺7套、住宅176套）为回迁安置房。2002年11月23日，富基公司（拆迁人、甲方）与梁伟彬（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准，拆除XX巷XX号XX房屋，乙方是该房屋的使用人，承租面积20.47平方米，有正式户口的实际居住人口5人；乙方同意2002年12月20日前迁出原址房屋，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按乙方正式户口给乙方临时搬迁补助费，每月补助费450元，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2006年10月10日前，在原征用地段XX号楼第X层，产权属于甲方的北向房，使用面积29平方米安置给乙方回迁居住；在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；乙方是侨房承租户，回迁时按政策由甲方负责安置，并确立双方的租赁关系；等。上述合同经（2002）穗海证经字第2540号《公证书》公证。2008年9月3日，富基公司（甲方）与梁伟彬（乙方）签订《补充协议书》，约定甲方经批准拆除乙方位于XX路、XX巷的房屋用于兴建商住小区，甲方已于2008年7月18日正式动工兴建；经乙方确认，乙方的回迁房确定为XX号楼＿层＿单元（详见附图）；X号楼的交楼时间为2011年6月30日，甲方自向乙方发出书面回迁通知之日起不再承担临迁补助费及逾期回迁违约金责任；双方原先签订的《房屋拆除安置协议》的其他条款不变；等。上述合同于2008年12月26日经广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案。2002年9月30日，富基公司（拆迁人、甲方）与案外人李某（被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆除作价补偿协议书》，约定甲方经批准拆除乙方所有的海珠区XX号房屋，原址房屋合法建筑面积为208.46平方米；双方同意对原址房屋实行作价补偿，原址房屋以住宅3000元每平方米，合计作价补偿款625380元；甲方于2002年12月30日前一次性将原址房屋作价补偿款付给乙方；乙方收到作价补偿款后，须在2002年12月30日前迁出原址房屋，将原址房屋移交甲方拆除；等。据穗房地证字第××号房地产证复印件记载，海珠区XX号的权属人为李某，产权来源为继承；等。诉讼中，富基公司、梁伟彬双方确认梁伟彬回迁的房屋为海珠区XXX房，梁伟彬按照13元/平方米的租金标准向富基公司交租至2019年6月。一审法院认为：梁伟彬使用涉案房屋是基于2002年11月23日富基公司作为拆迁人与梁伟彬签订的《房屋拆迁安置协议》中明确梁伟彬是侨房承租户，富基公司因拆除了XX巷XX号XX房屋，由富基公司负责安置梁伟彬并确立双方租赁关系。虽富基公司与梁伟彬于2017年10月19日签订《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限至2019年6月30日，但富基公司与梁伟彬之间的租赁合同关系，是源于拆迁人和被拆迁人之间的回迁安置关系，涉案房屋是回迁安置房，具有特定的使用性质。梁伟彬作为被拆迁人的利益应受到保护，梁伟彬并非一般的承租人，故富基公司在本案中要求收回涉案房屋的诉讼请求一审法院不予支持。由双方陈述可知，富基公司与梁伟彬产生纠纷主要因为租金标准未能协商一致，富基公司要求涨租至14.3元/平方米，但梁伟彬不同意。对于租金标准，双方暂未能协商一致的情况下，一审法院酌情认定租金标准仍按照合同标准即13元/平方米，即每月租金为377元为宜。梁伟彬并未故意拖欠租金，而是由于双方对租金标准未能达成一致，故富基公司要求梁伟彬支付租金的违约金一审法院不予支持。双方确认梁伟彬按照377元每月的标准交租至2019年6月，故梁伟彬应向富基公司支付从2019年7月起的租金，租金计付至本判决生效之日为宜。本判决生效之后的租金由当事人另行处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年6月9日作出判决如下：一、梁伟彬在本判决生效之日起十日内向富基公司按每月377元的标准支付广州市海珠区XXX房2019年7月1日起至本判决生效之日止的租金；二、驳回富基公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由富基公司负担28元，梁伟彬负担22元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，富基公司提交了案外人李宗畅（被拆迁房屋的权属人）与梁伟彬签订的《广州市房地产租赁合同》复印件，其中记载梁伟彬向李宗畅承租海珠区XX巷XX号XX房屋，面积20.47平方米，租赁期限自2000年7月1日至2002年12月31日，月租金71.65元，并记载于2000年7月1日办理了房地产租赁登记。梁伟彬对该证据无异议。梁伟彬提交了其本人和其配偶陈某的广州市个人名下不动产登记结果查询证明，载明梁伟彬及其配偶陈某名下在广州市内均无房地产情况记录，富基公司对此予以确认。富基公司在二审期间主张，其将租金自13元/月/平方米调高至14.3元/月/平方米，是因为市场因素，且已开会告知租户每两年升租一次，升租比例为10%。本院认为：本案二审的争议焦点是：1.梁伟彬是否有权继续承租使用涉案房屋；2.自2019年7月1日起的租金应如何确定。针对上述争议焦点，本院分析如下：根据富基公司提交的《广州市不动产权属证明书》记载，海珠区XX街XX号（4层以上）的不动产权利人为富基公司，所有权来源为自建，附注记载涉案海珠区XXX房为回迁安置房。涉案房屋作为回迁安置房，用以保障回迁安置关系中被拆迁人的利益，具有特定的用途，富基公司对于涉案房屋权利的行使应当在回迁安置房的性质范围内。梁伟彬作为原拆迁房屋的承租人，富基公司与梁伟彬签订《房屋拆迁安置协议》，约定由富基公司负责安置梁伟彬并确立双方租赁关系，其目的在于保障承租人梁伟彬的承租权。涉案房屋承租人梁伟彬及其配偶名下均在广州市内无个人住房，在生活居住方面仍需租赁房屋使用，因此，一审法院不予支持富基公司在本案中要求收回涉案房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以认同。但梁伟彬应积极与富基公司协商确定租金标准并签订租赁合同，明确双方权利义务。关于租金标准问题，梁伟彬主张以公房租金标准支付租金。梁伟彬原承租的拆迁房屋为私房，现承租的涉案房屋是基于原承租房屋的拆迁安置而产生的租赁关系，梁伟彬与富基公司所签订的租赁合同中关于租金标准即13元/平方米的约定是遵循双方的合意，该约定的租金标准高于公房的租金标准，无证据证实自租赁关系确立以来涉案房屋曾以公房的租金标准收取租金，故梁伟彬主张以公房标准支付租金理据不足，本院不予支持。一审法院酌情认定租金标准仍按照合同标准13元/平方米，即每月租金为377元的标准计算至判决生效之日止并无不当，本院予以确认。关于违约金问题，双方租赁合同于2019年6月30日到期，双方未就租金标准达成一致，故一审法院驳回富基公司要求梁伟彬支付违约金的请求并无不当，本院予以认可。综上所述，富基公司、梁伟彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由梁伟彬负担50元、富基公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年九月二十三日书记员  熊盈颖林臻灏