辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11659号上诉人（原审原告）：宿少江，男，1954年1月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：白银东，辽宁煤都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司,住所地沈阳市皇姑区黄河南大街38号。法定代表人：谷鹏云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王春影、陆云霞，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人宿少江因与上诉人沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司商品房销售合同纠纷一案，沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初2126号民事判决，向本院提出上诉。本院审理后作出（2019）辽01民终字6788号民事裁定，发回沈阳市皇姑区人民法院重审。沈阳市皇姑区人民法院重审作出（2019）辽0105民初9037号民事判决。宣判后宿少江、沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司均不服，向本院提出上诉。本院于2020年9月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。宿少江上诉请求：1、请求法院依法改判被上诉人给付上诉人逾期办证违约金1463909元；2、上诉人费由被上诉人承担。理由：上诉人在本次买卖过程中没有任何过错，对于购房款的支付，双方有明确的约定并已经履行完毕。因被上诉人及案外人的原因未能将就餐卡消费完毕，与上诉人无关。上诉人认为本案中上诉人没有任何过错，办理产权证是被上诉人的法定义务。沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司答辩称：（2013）皇民二初字第1727号判决确认案涉房屋尚有52万元购房款未缴纳，宿少江应支付逾期违约责任，该案已经执行程序，（2014）皇执字第01753号，执行案件未审结，未收到执行回款，案涉购房款宿少江有52万元未支付。商品房买卖合同和合同法第67条规定，对方没有完成支付购房款义务，交付房屋及办理房证条件未成就，应予以驳回上诉人的上诉请求。沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司上诉请求：1、请求撤销售沈阳市皇姑区人民法院做出的（2019）辽0105民初字9037号民事判决，改判上诉人不承担被上诉人办理位于沈阳市皇姑区房屋产权登记证书的责任。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、已经有生效裁判文书确认被上诉人尚未缴纳案涉房屋全部房款，一审判决认为“本院视为原告已履行了被告支付全部购房款的义务”的观点不成立，属于明显的事实认定错误。已经生效的（2013）皇民二初字第1727号判决已经确认案涉房屋尚有52万元购房款尚未缴纳。同时确认了被上诉人关于案涉房屋逾期未支付购房款的违约责任。2、一审判决关于案涉购房款被上诉人已经全部支付的裁判认定，与已经生效的（2013）皇民二初字第1727号判决相矛盾。3、上诉人无需承担关于办理房屋权属证书的责任。宿少江答辩称：双方约定房款支付方式是给付就餐卡，我方已经全额支付263万元就餐卡，对方给我方开具了商品房销售发票，并约定在365天内办理产权手续，一审判决认定事实清楚。对方是故意违约行为，整个园区只有我方没有办产权手续。对方起诉酒店判返还酒店返还就餐卡，我方承担担保责任不能认为我方存在过错。办理产权证是开发商的法定义务。宿少江向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司为宿少江购买的房屋办理房屋权属证书；2、请求法院依法判令沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司承担逾期办证违约责任，支付违约金。违约金计算按合同约定房屋交房之后的365天起开始暂计至2019年1月14日，计算标准为最高人民法院的司法解释。审理过程中，宿少江变更违约金自2009年3月27日计算至2019年10月24日，金额为1463909元。一审法院认定事实：2007年11月21日，宿少江与沈阳克莱斯特签订《商品房买卖合同》一份。约定宿少江购买由沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司开发的位于沈阳市皇姑区房屋一套，建筑面积为323.54平方米，计价方式及价款：双方按套（单元）计算，商品房总价款为2096540元。关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续协助办理。因宿少江、沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司协商以就餐卡抵顶买卖商品房总价款，合同签订当日，宿少江将沈阳腾龙海港餐饮有限公司的263万元就餐卡交付给沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司，沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司为宿少江出具“预收巴山路70号1-2层5号网点（323.54平方米）2096540元”收款收据。2008年3月26日沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司向宿少江出具商品房准住通知书并交付了该房屋。2009年8月20日沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司给宿少江开具了2096540元购房发票联。沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司因沈阳腾龙海港餐饮有限公司停业，尚余部分就餐卡未能得到退还，于2013年10月24日向法院提起诉讼，皇姑区人民法院作出（2013）皇民二初字第1727号民事判决书，判令沈阳腾龙海港餐饮有限公司给付沈阳克莱斯特尚未消费的就餐卡数额520000元及违约金14688元，宿少江作为此债务担保人被判令承担连带给付责任。2018年11月9日宿少江通过微信与沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司沟通，沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司回复“判决书明确你是共同责任人，房子暂不具备办证条件”，沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司未给宿少江办理房屋权属证书。宿少江来院诉讼。另查：沈阳市房产局2005年12月7日作出批复位于沈阳市皇姑区商品房可以办理房屋产权等相关手续的登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。宿少江、沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定履行各自的义务。关于宿少江以沈阳腾龙海港餐饮有限公司的263万元就餐卡抵顶全部购房款如何认定问题，首先，宿少江、沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司协商同意宿少江以给付沈阳腾龙海港餐饮有限公司的263万元就餐卡方式抵顶全部购房价款2096540元，并在签订合同的当日宿少江给付沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司就餐卡的同时，沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司向宿少江出具了收款收据。随后沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司向宿少江交付了商品房并开具了购房发票联。其次，在沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司因沈阳腾龙海港餐饮有限公司停业，尚余部分就餐卡权益未能得到实现情况下，诉至法院，该院作出（2013）皇民二初字第1727号民事判决书，判决宿少江对此笔债务（实际是就餐卡未消费余额）承担连带给付责任。该案判决并未确认宿少江为偿还“购房款”的直接责任人。故该院视为宿少江已履行了向沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司支付全部购房款的义务，虽沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司抗辩称双方曾口头约定就餐卡未消费完不能视为履行购房款的义务，宿少江属未付清购房款，但因沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司未向法庭提供充足证据，该院对沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司此抗辩意见不予采信。因宿少江购买的商品房已具备办理产权登记相关手续，该院对宿少江请求沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司协助办理房屋产权登记相关手续应予支持。关于宿少江请求沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司承担逾期办证违约责任支付违约金问题，宿少江、沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人继续协助办理。按此约定沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司应协助宿少江办理房屋所有权证书，但双方签订合同时并未选择合同文本中支付违约金的第2项，故宿少江请求沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司按合同约定房屋交房之后的365天起开始承担逾期办证违约责任，该院不予支持。本案中，沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司因就餐卡尚未完全消费产生纠纷后诉讼至法院，该院判决确认宿少江作为担保人对未消费就餐卡数额承担连带给付责任。至本案庭审时，沈阳腾龙海港餐饮有限公司与宿少江尚未完全履行生效判决确定的给付义务，而此给付义务的未完全履行导致沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司应收的购房款未完全到位。对此宿少江存在过错，故宿少江请求沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司承担逾期办证违约责任支付违约金，该院不予支持。因宿少江未按期缴纳增加诉讼请求部分案件受理费，故该院对该部分请求不予审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告宿少江办理位于沈阳市皇姑区房屋产权登记证书；二、驳回原告宿少江的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行其他义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。案件受理费7572元，由原告宿少江负担3786元，被告沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司负担3786元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为，宿少江、沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同双方均应依合同约定履行各自的义务。关于宿少江提出要求沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司给付逾期办证违约金1463909元的上诉主张，本案中，沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司因就餐卡尚未完全消费产生纠纷后诉讼至法院，沈阳市皇姑区人民法院做出(2013)皇民二初字1727号民事判决，判决沈阳腾龙海港餐饮有限公司给付沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司购房款52万元及违约金14688元，宿少江对沈阳腾龙海港餐饮有限公司上述购房款及违约金义务承担连带给付责任。至本院庭审时，沈阳腾龙海港餐饮有限公司与宿少江尚未完全履行生效判决确定的给付义务，而此给付义务的未完全履行导致沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司应收的购房款未完全到位。对此宿少江存在过错，故宿少江请求沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司承担逾期办证违约金的上诉主张，本院不予支持。关于沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司提出不承担宿少江办理位于沈阳市皇姑区房屋产权登记证书的责任的上诉主张，宿少江、沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司协商同意宿少江以给付沈阳腾龙海港餐饮有限公司的263万元就餐卡方式抵顶全部购房价款2096540元，并在签订合同的当日宿少江给付沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司就餐卡的同时，沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司向宿少江出具了收款收据。随后沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司向宿少江交付了商品房并开具了购房发票联。沈阳市皇姑区人民法院(2013)皇民二初字1727号民事判决，判决沈阳腾龙海港餐饮有限公司给付沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司购房款52万元及违约金14688元，宿少江对沈阳腾龙海港餐饮有限公司上述购房款及违约金义务承担连带给付责任。并未确定宿少江为直接债务人。故沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司提出的上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15144元，由上诉人宿少江、沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司各承担7572元。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 姜会军二〇二〇年九月二十二日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。