湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1088号上诉人（原审原告）：覃文松，男，1981年10月21日出生，汉族，住湖北省松滋市。委托诉讼代理人：丁赟，湖北丰年律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇伟，湖北丰年律师事务所律师。上诉人（原审被告）：雷春梅，女，1981年2月2日出生，汉族，住湖北省松滋市。委托诉讼代理人：张泽，松滋市沙道观法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王昌美，女，1955年6月28日出生，汉族，住湖北省松滋市。覃文松、雷春梅与王昌美因房屋租赁合同纠纷一案，覃文松、雷春梅不服松滋市人民法院(2019)鄂1087民初1741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。覃文松的上诉请求：1、撤销松滋市人民法院(2019)鄂1087民初1741号民事判决;2、改判雷春梅、王昌美返还上诉人覃文松房屋装修费用100000元;3、由二被上诉人承担一、二审诉讼费用及保全费用。事实和理由:一审认定基本事实不清。一审认定“应以2019年7月案涉房屋被实际征迁时作为认定返还装修费用条件成就的时间点”，但案涉房屋何时被实际征迁与案涉房屋租赁合同第六条约定的返还15万元，还是10万元，或是5万元装修费用的条件是否成就无关。案涉合同约定的“未来3年内如拆迁”应以房屋征收决定公告发布的日期即2019年1月20日视为该不可抗力条件产生的时间,租赁双方在公告发布的时间对合同约定的“拆迁”即已经有了明确的认识,合同第六条约定的返还装修费用的情形已经产生,而返还10万元装修费用条件成就的关键在于开业经营的时间是否已经满两年。一审法院将案涉房屋被征收拆除的时间认定为上诉人实际停止经营的时间不符合租赁双方的真实意思表示,也与事实不符。开业指开始业务活动,经营指筹划、谋划、计划、规划、组织、治理、管理。一审中上诉人提交了手机视频以及证人证言并申请了证人出庭作证,足以证明2019年3月中旬,上诉人经营的餐馆已经停业,即使自2017年4月18日起算开业经营时间,上诉人也满足案涉合同约定的“乙方开业经营未满2年退10万元装修费用”的前提条件。综上,一审认定基本事实不清,请求撤销一审判决,并依法改判。雷春梅辩称，1、覃文松实际占有王昌美的出租房屋时间为2年145天，即从2017年4月18日至2019年9月10日。一审法院认定2019年7月18日王昌美将涉案房屋签订征收补偿协议的时间作为覃文松实际占有王昌美出租房屋的截止时间是错误的。覃文松上诉认为应以房屋征收决定公告发布之日即2019年1月20日作为其实际占有王昌美房屋截止时间更是错误的。因为公告发布之后，覃文松的餐馆一直在经营，双方对新江口镇同心桥社区书记张华出具的证明均是认可的，所以计算给覃文松返还房屋装修费的截止时间应为2019年9月10日。2、覃文松认为2019年3月中旬，其餐馆已经停业，实际占有王昌美的出租房屋不足2年，企图要求返还10万元装修费没有事实依据，也没有证据佐证，不应得到二审法院支持。特别需要指出的是假如覃文松2019年3月中旬就已经停业，为什么2019年9月10日才从王昌美的房屋搬出。王昌美的出租房屋租金应以覃文松实际占有房屋时间计算，即计算至2019年9月10日止。综上，请二审法院驳回覃文松的上诉请求，支持雷春梅的上诉请求。王昌美辩称，意见同雷春梅答辩意见。雷春梅的上诉请求：撤销松滋市人民法院(2019)鄂1087民初1741号民事判决第一项,改判上诉人雷春梅向覃文松返还房屋装修费30137元。事实和理由：一审判决漏判了覃文松应向雷春梅支付2019年4月18日至9月10日止的145天的房屋租金19863元。一审法院认定“覃文松实际承租房屋的时间应至王昌美2019年7月18日签订征收补偿协议时止”是错误的。因为上诉人提交的松滋市新江口镇同兴桥社区居民委员会的《证明》，证实被上诉人覃文松2019年9月10日才从原审被告王昌美的房屋搬出,2019年4月18日至2019年9月10日,这145天被上诉人因租赁而一直占有原审被告王昌美的房屋,按年租金50000元计算,每日的租金应为136.99元,被上诉人应向上诉人支付租金19863元,与应向被上诉人返还50000元房屋装修费相冲抵,上诉人只应给向被上诉人返还30137元。综上，请求二审法院查明事实后改判支持上诉人的上诉请求。覃文松辩称，覃文松与雷春梅于2017年4月18日签订房屋租赁合同，因松滋市政府在2019年3月中旬对案涉租赁房屋采取临街面设置围栏的拆迁措施而终止，案涉租赁合同第一条明确载明覃文松租赁房屋用途是开设餐馆，现因政府部门拆迁措施导致无法实现合同目的，故雷春梅主张145天租金没有事实和法律依据，请法院依法驳回。王昌美述称，同雷春梅意见。覃文松向一审法院提出诉讼请求：1.判令二被告返还《房屋租赁合同》中约定的100000元装修费用；2.判令二被告返还不当得利36916元；3.由二被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月18日，雷春梅与覃文松签订房屋租赁合同。双方约定的主要内容为，雷春梅将位于松滋市××××号的房屋出租给覃文松开餐馆使用，租赁期2017年4月18日至2022年4月17日；房屋年租金50000元，两年内不增加租金，房租每年4月17日付；“未来3年内如拆迁，此项不在违约条款内，在拆迁费用方面，乙方（覃文松）不能对甲方（雷春梅）有任何干涉和阻挠，一切由甲方决定，如乙方开业经营，未满1年，甲方可以返还乙方装修投入的所有费用（15万元），未满2年退10万元，未满3年退5万元。”该房屋的登记权利人系王昌美，雷春梅2018年11月2日与王昌美之子万军华登记结婚。庭审时，王昌美当庭认可其家庭当时已同意由雷春梅出面将房屋出租给覃文松使用。合同履行过程中，覃文松按约定向雷春梅支付了2017年4月18日至2019年4月17日的两年租金100000元。2019年，案涉房屋因松滋市棚户区改造项目而面临拆迁。7月18日，王昌美与征收单位签订“集体土地上房屋征收安置协议”，次日办理具结手续。2019年9月5日，覃文松向本院提起诉讼，要求雷春梅、王春美返还装修费用100000元及不当得利36916元。同日，覃文松申请松滋市公证处对其经营餐馆的室内外装饰、设施设备现状进行证据保全。9月10日，案涉房屋被拆除。庭审时，覃文松申请撤回要求返还不当得利的诉讼请求，本院经审查后当庭予以准许。因双方分歧较大，调解未成。一审法院认为，覃文松与雷春梅2017年4月18日签订为期5年的房屋租赁合同合法有效。双方将案涉房屋“未来3年内如拆迁”作为合同终止及返还相应装修费用条件，亦不违反法律规定。至王昌美2019年7月18日就案涉房屋签订征收补偿协议时止，覃文松租用房屋经营已满2年，但未满3年。根据双方合同第六条的约定，雷春梅应向覃文松返还装修费用50000元。覃文松提出应按“未满2年退10万元”返还装修费用的主张，与查明事实不符，本院不予支持。雷春梅、王昌美辩称覃文松应补交2019年4月17日至2020年4月17日的房租50000元，与合同已发生终止情形的事实不符，本院不予支持。王昌美虽是案涉房屋的权利人，但其并非合同相对方，覃文松主张王昌美应对合同约定的装修费用承担共同返还责任，突破了合同相对性原则，于法无据，本院不予支持。综上所述，覃文松主张返还装修费用的部分诉讼请求合法，本院予以支持；部分诉讼请求没有法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条的规定，判决：一、被告雷春梅于本判决生效后五日内返还原告覃文松房屋装修费用50000元；二、驳回原告覃文松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3038元，减半收取1519元，财产保全费1205元，合计2724元，由雷春梅负担1045元，覃文松负担1679元。二审中，覃文松、雷春梅与王昌美均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，覃文松与雷春梅于2017年4月18日签订《房屋租赁合同》，合同期限为五年。2019年3月案涉房屋临街面被设置围栏，2019年7月18日王昌美与征收部门签订《集体土地上房屋征收安置协议》。2019年3月案涉房屋被设置围墙对覃文松的经营造成一定影响，但其提交的视频、证人证言不足以认定该时间点覃文松已停止餐馆经营，而松滋市新江口镇同心桥社区居民委员会出具的证明载明：“2019年9月10日船老大美食汇搬出所有设备后将王昌美房屋进行全面拆除”，一审以2019年7月18日签订《集体土地上房屋征收安置协议》作为返还装修费用的时间点符合本案事实。关于雷春梅称覃文松应支付2019年4月18日至2019年9月10日止的房屋租金，案涉《房屋租赁合同》尚未解除，覃文松占有使用房屋应支付租金。因案涉房屋已被政府决定征收且于2019年3月设置围栏，虽覃文松仍然占有使用案涉房屋，但房屋的周围状况导致其使用价值降低，本院酌定按50％比例支持2019年4月18日至2019年7月18日止的房屋租金6233元（50000÷365天×91天×50％），扣除房屋租金后雷春梅应返还覃文松43767元（50000元－6233元）。综上所述，上诉人雷春梅的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，变更判决如下：一、雷春梅于本判决生效之日起五日内返还覃文松43767元；二、驳回覃文松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1519元，财产保全费1205元，合计2724元，由雷春梅负担1045元，覃文松负担1679元。二审案件受理费由雷春梅负担206元，覃文松负担1144元。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  全 华二〇二〇年九月十日法官助理江媛书记员邱爽