内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终1323号 上诉人(原审被告、反诉原告)：姚某，现住内蒙古自治区二连浩特市。 委托诉讼代理人：赵某，苏尼特右旗公信法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：任某，现住内蒙古自治区二连浩特市。 委托诉讼代理人：王某，内蒙古口岸线律师事务所律师。 上诉人姚某与被上诉人任某房屋租赁合同纠纷一案，不服二连浩特市人民法院（2020）内2501民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姚某及其委托诉讼代理人赵某、被上诉人任某的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚某上诉请求：依法撤销二连市人民法院（2020）内2501民初326号民事判决，依法撤销原判、发回重审。理由如下:首先,一审判决解除租赁合同关系,并判决姚某支付实际占有期限的租金按照每天273.97元计算,属于案件判决相互矛盾,且超出任某的请求范围。其明确要求支付房屋租赁费截止至2020年5月1日,并未要求支付实际占有期限的租金按照每天273.97元计算。关于该判决书第一项,明确判决解除合同关系,那么就应当对应地判决限期搬离或腾退。但是没有，该判决虽然判决了解除租赁合同关系,但是双方仍然可以继续履行租赁关系并且按照约定租赁费支付实际占有期限的租金,实际属于反诉请求继续履行合同,然而判决书第五项作出了驳回反诉请求的判决。所以该案件判决相互矛盾,执行依据及尺度缺乏参考性。其次,原审法院认定事实错误,导致判决结果严重损害姚某合法权益。2016年12月23日,姚某与任某签订了《房屋租赁合同》，约定将位于二连市名人家具城后院的房屋租赁给姚某经营“小宾馆”。合同期限为2017年2月28日起至2022年2月27日,共五年。于是,姚某先后投入人民币50余万元进行装修。至今共计履行了三年。姚某2017年3月1日至2018年2月28日支付了现金12.5万元,干活抵顶了2.5万元(本年度姚某不差钱)。2018年3月1日至2019年2月28日,姚某抵顶了位于二连市××区价值18万元的楼房一套,同时将个人借款3万元一起抵顶,此时结余人民币29167元用于下年度租金。2019年3月1日至2020年2月28日,姚某为任某干活折合32060元,上年结余29167元，任某租赁房间费5280元,共计66507元,如果双方合理履行合同实际姚某拖欠任某33493元。但是,2018年6月18日开始到2019年7月,任某完全占用后院施工，造成姚某经营损失，当时任某承诺减免租金,没有兑现减免承诺。2019年11月15日,姚某租赁的房屋又被停暖了，根据合同第三条约定,前三年的供暖费用由甲方(任某)负担。停暖造成姚某无法正常经营,任某应当承担违约损失，实际损失为一年的租赁费（十万元)。但是，一审判决书认定双方均构成违约，应当依据过错相抵原则进行违约责任相抵。可是,姚某即便未按时交付租赁费,应当承担利息处罚，任某未交付取暖费造成停暖，任某应当承担停暖损失处罚，二者违约程度、损失标准均不同,不能够相抵。原审法院做了错误的事实认定,导致判决结果违背案件事实、严重损害姚某合法权益。至于双方约定的房屋抵顶协议,任某既没有请求撤销，也没有请求确认无效。双方签字的协议,仅仅因为暂时无法办理不动产登记就否认房屋抵顶协议的客观性,并且将所有责任归咎于姚某。明显地存在认定事实错误,判决结果显失公平。再者,根据民事证据规则相关规定,任某没有出庭参加法庭诉讼没有实事求是地阐述案件争议,代理人以不认可为借口全盘否定,在法庭组织的当事人对账、调解程序,其本人拒绝到场讲出事实。导致法庭“偏听偏信”,判决结果显失公平,完全与事实不符。综上所述,原判决审理案件程序不当、认定事实严重错误、判决结果显失公平，请求二审支持上诉人的上诉请求。 任某辩称：1.一审认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,因此应依法予以维持。2.在庭审中任某已经明确了诉讼请求,明确要求姚某支付实际占用期间的费用,故原审法院的判决没有超出诉讼请求,也不存在相互矛盾之处。3.由于姚某未按照合同约定按时履行支付租金义务，故其违约在先,按照合同约定,如有一方违约,合同自行终止,该约定系双方真实意思表示,没有违法法律规定,故在姚某违约在先的情况下,双方签订的租赁合同自行终止,任某有权要求解除合同。综上，原审法院认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,并且任某的诉求理由充分应予以支持。请求法院依法驳回上诉人的上诉,维持原判。 任某向一审法院起诉请求:1.解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充修改协议》;2.要求姚某支付任某房屋租赁费329,999元(截至2020年4月30日),之后产生的租赁费按照273元/天,从2020年5月1日起计算至姚某实际将房屋交付任某为止;3.要求姚某承担剩余年限房屋租金总额的50%违约金;4.诉讼费由姚某承担。 姚某向一审法院提出反诉请求:1.判令任某继续履行租赁合同义务;2.判令任某支付姚某经济损失100,000元(占据后院施工14个月及停暖6个月误工计算);3.判令任某承担剩余年限房屋租金总额50%违约损失100,000元;4.判令任某承担反诉案件受理费及其他费用。 一审法院认定事实：2016年12月23日,任某与姚某签订了《房屋租赁合同》,约定任某将位于二连浩特市名人家具城后院房屋出租于姚某经营宾馆,租赁期限2017年2月28日-2022年2月27日,年租金150,000元,给付方式为:合同生效姚某给付定金40,000元,合同开始履行给付租金35,000元,剩余75,000元,于合同履行的第10个月给付,同时给付第二租期租金。第三租期租金在第二租期届满前60日前给付,租赁期限内前三租期的采暖费由任某承担。合同解除的条件为:合同到期、不可抗力或政府行为。在违约责任中约定，,如一方违约,合同自行终止,并承担剩余年限房屋租金总额50%的违约金。2018年7月25日,任某与姚某签订《房屋租赁合同补充修改协议》,协议将2018年7月31日之后的租金变更为年租金100,000元。2018年12月2日,任某与姚某签订了《还款合同》，约定:姚某用二连市龙城雅居小区1号楼1单元301房屋折款180,000元,其中155,000元折抵2017年-2018年2月30日期间的租金,余款折抵下一租期租金,合同签订后,因房屋未办理施工许可证亦未有竣工验收备案手续,不能办理房屋不动产登记手续,合同未履行。上述合同签订后,姚某在租赁期内，以转账方式给付租金71,000元。租赁期间姚某未按合同约定完全给付租金,任某停止交纳采暖费,致使供热公司于2019年11月15日停止向该租赁物供暖,双方均存在违约行为。姚某本诉部分抗辩,租赁期间的租金已通过现金、劳务及房屋折抵全部给付完毕,庭审时提供了刘发的证明及2018年12月2日签订的《还款合同》予以证实。姚某为支持其反诉请求,庭审时提供自书情况说明、证明予以证实。一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时,解除权人可以解除合同。任某与姚某在《房屋租赁合同》中约定,如有一方违约,合同自行终止。该案中,姚某未按合同约定交纳租金,系违约,任某行使解除权符合上述法律规定及合同约定的解除条件,故任某主张解除《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充修改协议》的请求,该院予以支持。任某与姚某签订《房屋租赁合同》后时至2018年7月31日,按照年租金150,000元计算,共产生租金212,500元。《房屋租赁合同补充修改协议》签订后,任某、姚某约定从2018年8月1日起变更年租金为100,000元,至2020年4月30日，产生租金为175,000元。自此姚某在租赁期间共产生租金387,500元,扣除已给付的71,000元,还应给付316,500元。2020年5月1日之后产生的租金,姚某按实际占用房屋天数支付至搬离房屋之日止（100,000元∶365天×实际占用天数)。姚某本诉部分抗辩,租赁期间的租赁费通过现金、劳务及房屋折抵已全部给付完毕，其提供的证据不足以证明其抗辩理由,该院不予采信。房屋租赁合同解除后,尚未履行的部分不再履行,因一方的过错造成合同解除的，有过错的一方应当承担违约赔偿责任;双方均有过错的,应当根据各自的过错承担违约责任。该案中,姚某未按约定交纳房屋租金存在过错,任某未按约定交纳采暖费,导致停暖,致使姚某租赁宾馆不能正常营业,也存在一定过错,因双方均有过错,故依据过错相抵原则，任某主张违约责任的请求与其不缴纳采暖费的违约责任相抵。反诉原告姚某主张租赁期间,反诉被告任某在租赁房屋后院施工给反诉原告造成经济损失及停暖6个月误工损失100,000元,庭审时提供的证据与该案缺乏关联,故反诉原告姚某的诉讼请求,该院不予支持。对于反诉原告姚某请求给付违约金100,000元的诉讼请求,已与本诉原告姚某的违约责任相抵。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、解除任某与姚某签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充修改协议》;二、姚某于判决生效后十日内一次性给付任某租赁费316,500元;三、姚某向任某支付实际占用房屋期间的租赁费,从2020年5月1日起按日租金273.97元给付至搬离房屋之日止;四、驳回任某其他诉讼请求;五、驳回姚某的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。利息按同期人民银行流动资金借贷利率计算。本诉案件受理费3125元,由任某负担101.25元,姚某负担3023.75元。反诉案件受理费2150元,由姚某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚某出示照片三张，欲证明该施工项目现场是任某将该项目涂料工程分包给姚某，双方并未进行结算，该笔工程款应抵顶租赁费。任志国对该组证据不予认可。经二审释明，因姚某与任某之间的施工关系，与本案不属于同一法律关系，对此姚某可另行主张。 本院认为，任某与姚某签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充修改协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。本案二审争议焦点为，涉案的租赁合同能否继续履行，合同不能继续履行的原因及责任。经庭审查实，姚某在租赁期间未按合同约定交纳租金,在双方签订还款协议后仍未按约履行，构成根本性违约。依据双方合同约定任某主张解除合同，符合约定的解除条件，涉案合同应予以解除，一审对此认定正确，本院予以确认。姚某作为违约方，主张的剩余年限房屋租金总额50%的违约损失，没有事实依据，本院不予支持。关于占用租赁物后院的损失问题，根据双方合同第四条约定，租赁物后院是由姚某免费和商场共同使用。任某对其占用的事实并不否认，但根据“谁主张谁举证”的原则，姚某对占用时间和实际所产生的损失未提交有效证据予以证实，故对该项上诉请求，因证据不足，不予支持。关于停暖的损失，因任某在合同尚未解除前未按照合同约定缴纳供暖费用，导致租赁房屋停止供热，造成了损失。因一审已对其违约行为与其提出对姚某承担违约责任相抵，并无不当。故对姚某的该项上诉主张,本院不予支持。 综上所述，姚某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10550元，由上诉人姚某负担。 本判决为终审判决。 审判长  程鹏皎 审判员  吉晓娟 审判员  娜日苏 二〇二〇年九月十七日 书记员  石佳颜