文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终488号上诉人（原审被告）：扬中市中扬红星置业有限公司，住所地扬中市三茅街道新民路106号。法定代表人：姚俊岭，董事长。委托诉讼代理人：姚玉，江苏力挽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈培刚，男，1971年6月12日生，汉族，住扬中市。被上诉人（原审原告）：郭丽梅，女，1972年3月5日生，汉族，住扬中市。委托诉讼代理人：戴鸣鹤，江苏汉申律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建峰，江苏汉申律师事务所实习律师。上诉人扬中市中扬红星置业有限公司（以下简称红星公司）因与被上诉人陈培刚、郭丽梅商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬中市人民法院（2019）苏1182民初4262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。红星公司上诉请求：1.撤销扬中市人民法院（2019）苏1182民初4262号民事判决并依法改判；2.一、二审案件受理费由陈培刚、郭丽梅承担。事实和理由：一、红星公司依约于2019年7月27日书面通知陈培刚、郭丽梅收房，陈培刚、郭丽梅无理拒收房屋。2019年8月6日红星公司取得涉案小区核查意见书，陈培刚、郭丽梅在信访过程中最迟于2019年8月23日就应该知道该事实，其应当及时止损、收房。此后，红星公司还通过短信、电话方式通知陈培刚、郭丽梅收房。一审法院将红星公司书面通知办理产权证的时间作为通知交房时间，是错误的；二、红星公司从未强行要求将住房与储藏室捆绑交付。红星公司多次通知陈培刚、郭丽梅尽快接收房屋。三、一审法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度和预期利益等，认定红星公司是否违约及违约责任的大小。如果红星公司获得核查意见书的时间晚于合同约定时间构成违约的话，违约时间也只有5天，红星公司承担违约金最多是5天的同地段租金标准；四、双方约定商品房应当与储藏室同时交付，红星公司有义务告知陈培刚、郭丽梅收房的同时应当收储藏室，否则红星公司需承担违约责任，不能因此认定系捆绑销售。陈培刚、郭丽梅辩称，红星公司将不具备销售条件的商品房通知陈培刚、郭丽梅收房。2019年7月27日涉案房屋未取得核查意见书，不能作为书面通知陈培刚、郭丽梅的时间。少数人员的信访情况不能作为陈培刚、郭丽梅知晓房屋具备交付条件的依据。一审法院依据合同约定认定逾期交房违约金是正确的。储藏室和商品房是相互独立的，红星公司却要求必须同时收房，存在捆绑销售的情况，现有证据可以证明红星公司未能主动及时交房。红星公司以各种理由故意延迟交付房屋，陈培刚、郭丽梅直至2020年3月底前才收房。陈培刚、郭丽梅向一审法院起诉请求：1.判令红星公司继续履行合同，并立即无条件交付陈培刚、郭丽梅商品房及商品房的合法手续；2.判令红星公司给付陈培刚、郭丽梅因迟延交房应承担的违约金（按合同约定的日万分之五计算，自2019年8月1日起至给付日止）；3.本案诉讼费由红星公司承担。一审法院查明事实：2018年5月20日,陈培刚、郭丽梅、红星公司签订《商品房买卖合同》，约定陈培刚、郭丽梅购买红星公司开发的位于扬中市三茅街道新民路106号红星国际生活广场002幢01层0102号商品房一套，建筑面积256.83平方米，房款2058749元。《商品房买卖合同》还约定，房产交付期限为2019年7月31日，同时约定，红星公司将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付给陈培刚、郭丽梅使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6、该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。2019年7月27日，红星公司通知陈培刚、郭丽梅于2019年7月31日办理房屋移交手续，并邮寄通知书。2019年7月31日，陈培刚、郭丽梅至红星公司处履行交付手续时，认为红星公司房屋不符合合同约定的交付条件拒绝收房。2019年8月2日，陈培刚、郭丽梅等多人向红星公司送达“房屋不符合合同约定交付条件而拒绝收房”通知函暨“要求开发商整改”通知函，通知函中列明房屋不符合合同交付条件的8项问题及储藏室存在的4项问题，并注明“限定开发商在7日内完成整改”。2019年8月23日，红星公司针对陈培刚、郭丽梅等反映的房屋问题发布公告，并张贴于小区公告栏内，公告回复：房屋销售时(包括储藏室)的面积符合相关法律法规和交易规则，不存在面积缩水问题；所有储藏室不存在1.5万/平方米的转让价格；地下室目前已不存在渗水潮湿无法使用的情况，希望收房业主按合同约定尽早收房。另查明，2019年8月6日，扬中市住房和城乡建设局向红星公司出具《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，核查意见书中载明：2019年7月30日，你公司申请对红星国际生活广场一期住宅进行配套设施核查，本局对申报的查验报告及相关资料进行了审查，符合江苏省住建厅《苏建房管[2014]176》文件要求。2019年9月20日，红星公司书面通知各业主办理产权证。又查明，2018年5月20日，陈培刚、郭丽梅、红星公司签订《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》，协议约定储藏室面积约为39.52平方米，转让价款为241052元，同时约定红星公司应于陈培刚、郭丽梅所购住房交付之日，同期将储藏室交付给陈培刚、郭丽梅使用，红星公司未按照约定的期限交付储藏室的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，红星公司每日向陈培刚、郭丽梅支付转让价款0.01%的违约金，协议继续履行。2019年9月20日，陈培刚、郭丽梅收到红星公司办理产权证的书面通知后要求红星公司交付所购买的房屋，红星公司依据《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》认为交付住房的同时应当将储藏室交付给陈培刚、郭丽梅，陈培刚、郭丽梅认为：1.储藏室公摊面积太多，2.储藏室办不了产权证，3.储藏室结构不合理，储藏室的房子没有屋顶，仅是用铁丝栏围起来的，不能作为房子使用，故不同意接受储藏室。因红星公司要求住房与储藏室同时交付，陈培刚、郭丽梅同意住房交付，不同意同时交付储藏室，双方当事人发生争议，导致陈培刚、郭丽梅购买的房屋未能实际交付。为此陈培刚、郭丽梅诉至一审法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为，陈培刚、郭丽梅、红星公司签订《商品房买卖合同》、《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应当认定合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，陈培刚、郭丽梅、红星公司均应当按照《商品房买卖合同》、《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》的约定履行义务。《商品房买卖合同》对房屋的交付时间作出了明确约定，《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》对储藏室的交付时间也作出了约定。但陈培刚、郭丽梅等人就储藏室的面积缩水以及质量问题已诉至法院，陈培刚、郭丽梅因此不同意交付储藏室，红星公司不能因陈培刚、郭丽梅不接受储藏室的交付就不同意交付住房，将住房与储藏室捆绑交付，红星公司的这一做法显然不妥，也违反了《商品房买卖合同》中关于房屋交付的约定。红星公司应当将陈培刚、郭丽梅所购买的住房及时交付给陈培刚、郭丽梅居住使用。《商品房买卖合同》约定红星公司于2019年7月31日前将房屋交付给陈培刚、郭丽梅，且合同中约定所交付的商品房应当取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年7月31日，红星公司并未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》导致陈培刚、郭丽梅拒绝接受房屋，红星公司负有不可推卸的责任。2019年8月6日红星公司取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，之后红星公司并未及时通知陈培刚、郭丽梅交付房屋，红星公司提出电话或短信通知陈培刚、郭丽梅交付房屋，但未提供证据证实，陈培刚、郭丽梅亦不予认可。红星公司提出在新建商品房小区张贴公告通知陈培刚、郭丽梅交付房屋，因公告送达交房通知具有局限性，且陈培刚、郭丽梅未入住该小区。《商品房买卖合同》约定书面通知交付房屋，公告送达交房通知不符合合同的约定。红星公司未能按约交付房屋，应当按照合同的约定承担违约金。陈培刚、郭丽梅主张要求红星公司给付自2019年8月1日起至实际交付之日止按房款的日万分之五计算违约金的诉讼请求，应当予以支持。陈培刚、郭丽梅要求红星公司交付商品房的合法手续，并未说明合法手续的内容，因此，陈培刚、郭丽梅要求红星公司交付商品房合法手续的诉讼请求不明确，一审法院不予支持。一审法院判决：一、扬中市中扬红星置业有限公司于判决生效后十日内将红星国际生活广场002幢01层0102号商品房交付给陈培刚、郭丽梅；二、扬中市中扬红星置业有限公司于判决生效后十日内给付陈培刚、郭丽梅违约金（以2058749元为基数，自2019年8月1日起至实际交付之日止，按日万分之五计算）；三、驳回陈培刚、郭丽梅的其他诉讼请求。二审中，红星公司提交信访登记表、受理告知书、答复意见书，拟证明陈培刚、郭丽梅理应在信访过程中知晓房屋符合交付条件并收房。陈培刚、郭丽梅认为朱金财等人的行为不能代表自己，相关部门也不能代表红星公司履行通知收房的义务。此外红星公司还提交了催促收房通知书、通知及其快递面单以及律师函，以证明红星公司2019年12月以邮寄方式催促陈培刚立即前来收房。陈培刚、郭丽梅提交光盘、律师函和业主资料、交房手续流转单、钥匙交接单、前期物业管理服务协议，证明双方就交房事宜进行多次沟通，但红星公司以商品房和储藏室分开交付需提申请和缴纳前期物业管理费为由拒绝交付房屋，双方最终于2020年3月30日完成房屋交付。红星公司对证据真实性予以认可，但认为是陈培刚、郭丽梅故意设置障碍拒绝收房。二审中，本院查明陈培刚、郭丽梅于2020年3月30日与红星公司办理了房屋交接手续。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，陈培刚、郭丽梅与红星公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。该合同明确约定“红星公司应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。涉案商品房于2019年8月6日取得核查意见书。红星公司于2019年7月27日通知陈培刚、郭丽梅办理房屋交接手续，但此时，涉案商品房并未取得核查意见书。红星公司主张“应当以2019年7月27日作为红星公司通知陈培刚、郭丽梅办理房屋交接手续的时间点”缺乏依据，本院不予支持。由此可见，红星公司并未依约履行交房义务，应当承担相应的违约责任。至于违约责任如何确定的问题，本院认为，陈培刚、郭丽梅于2020年3月30日与红星公司办理房屋交接手续，红星公司主张“此前其曾通过张贴公告、发送短信、电话等方式通知陈培刚、郭丽梅办理房屋交接手续，陈培刚、郭丽梅在信访过程中也理应知晓房屋在2019年8月6日即符合交付条件的事实”。陈培刚、郭丽梅对此不予认可。因信访、公告、短信和电话的方式在对象、区域、内容等方面存在局限性，红星公司提供的证据不足以证明其在2019年8月6日至2019年8月27日期间对陈培刚、郭丽梅进行了有效通知。红星公司虽然于2019年12月两次向陈培刚、郭丽梅邮寄催促收房的通知，但因红星公司要求商品房和储藏室分开交付需业主申请以及缴纳前期物业服务费事由双方未能完成房屋的交付，直至2020年3月30日双方才最终完成房屋的交付，故本院认为应以2020年3月29日作为计算红星公司逾期交房期间的截止时间。关于违约金的计算标准，涉案《商品房买卖合同》约定“逾期（交房）超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，一审法院据此计算红星公司应当支付的违约金，并无不当。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1884元，由上诉人扬中市中扬红星置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 铭审 判 员  姜 玲审 判 员  张玉宽二〇二〇年九月二十二日法官助理  王 宁书 记 员  童 丹