黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4126号上诉人（一审被告）：魏年怀，男，1983年3月27日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：张健，黑龙江益朋律师事务所律师。上诉人（一审被告）：郭立春，男，1979年7月4日出生，汉族，个体，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：任希庆，双城区法正法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：刘万超，男，1980年2月18日出生，汉族，农民，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：车园园，黑龙江百程律师事务所律师。一审被告：卜祥伟，男，1981年3月26日出生，汉族，个体，住双城区。委托诉讼代理人：王晓旋，黑龙江龙洋律师事务所律师。上诉人魏年怀、郭立春因与被上诉人刘万超、卜祥伟案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初4596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人魏年怀的委托诉讼代理人张健，被上诉人郭立春的委托诉讼代理人任希庆，被上诉人刘万超及其委托诉讼代理人车园园，一审被告卜祥伟及其委托诉讼代理人王晓旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏年怀上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回刘万超请求。2、维持一审法院（2018）黑0113执异66号、67号执行异议裁定书。事实和理由：一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人的执行异议应符合下列规定：（一）双方签订了合法有效的买卖合同，(二)合法占有了该不动产，(三)已支付了全部价款或虽支付了部分价款，但将剩余价款按照法院的要求交付了执行，（四）非因买受人的原因未办理过户手续。该规定只是保护符合条件的房屋买受人。而刘万超与卜祥伟之间并存在房屋买卖合同关系，刘万超不是房屋买受人，双方间只是存在一份抵账协议。以物抵债同房屋买卖是两个不同性质的法律关系，以物抵债是实践式合同，只有交付抵偿物时，债权债务才能消灭。而房屋买卖合同是双务合同、承诺性合同。所以，刘万超并不是二十八条所规定的保护对象。一审中，卜祥伟明确表示诉争房屋并没有实际交付给卜祥伟，一审法院对交付房屋情况没有查明。郭立春上诉请求：1、撤销一审判决。2、执行坐落于双城市××楼××层（双城市农机名苑楼建筑面积97.11平方米）的房屋。3、维持一审法院（2018）黑0113执异66号、67号执行异议裁定书。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律不当。一、刘万超与卜祥伟之间签订的不是房屋买卖合同，是以物抵债合同。根据《物权法》第九条规定：不动产的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。案涉房屋没有登记在刘万超名下，刘万超没有取得涉案房屋的物权。基于卜祥伟签订的无论是房屋买卖合同，还是以物抵债合同，均属于债权性质，不形成优先于一般债权的效果。且涉案房屋是商服，刘万超不是用于居住，亦不产生消费权所具有的物权期待权。因此，刘万超不是案涉房屋的权利人，刘万超不能排除对该房屋的执行。二、案涉房屋至今没有过户到刘万超名下，刘万超对未办理过户登记自身存在重大过错，故无法排除对该房屋的执行。根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述法律规定是排除执行行为的四个必要要件，缺一不可。本案，刘万超无法满足以上四个要件。第一、刘万超与卜祥伟签订以物抵债协议时，明确知道该房屋由于历史遗留问题而无法办理产权登记，而仍然与卜祥伟签订合同，说明刘万超本身自担风险有过错。第二、从双城区解遗联席会议领导小区办公室出具的情况说明看，自2017年11月末季开始，涉案房屋就能办理不动产登记权证，直到2018年6月，刘万超在郭立春申请保全该房屋时，也没有办理过户转移登记，可以证明刘万超怠于行使权利，自身重大过错明显。基于上述理由，刘万超根本无法满足排除执行的四个要件。一审判决支持刘万超的诉讼请求错误，侵害了郭立春的合法权益。综上，刘万超不是案涉房屋的权利人，其与卜祥伟签订的以房抵债协议书系普通债权，不具有物权性质，未办理过户登记手续本身有重大过错，无法排除强制执行行为。针对魏年怀的上诉请求刘万超辩称，同意一审判决，不同意魏年怀的上诉请求。事实和理由：一、刘万超与卜祥伟签订的和解协议书、房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。本案争议的商品房买卖合同签订前，刘万超与卜祥伟之间存在买卖合同关系，是在卜祥伟未还货款本息的情况下，经重新对账协商，将买卖合同关系转变为房屋买卖合同关系，将货款本息转为已付购房款，并对房屋交付税费等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案，刘万超与卜祥伟经协商一致终止了买卖合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的买卖合同履行提供担保，而是经过对账计算卜祥伟难以清偿债务时，通过将卜祥伟自有房产出售给刘万超的方式实现双方权利义务平衡的一种交易。该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定。二、刘万超的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。依据该规定买受人的执行异议应符合四个条件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，现有证据载明，刘万超与卜祥伟之间的房屋转移早于2013年已发生，魏年怀、郭立春的查封均在后。刘万超依据双方的和解协议及房屋买卖合同占有了涉案房屋并将其租赁给案外人苍艳丽使用。根据双城区解遗联席会议领导小组办公室出具的情况说明，案涉房屋所在小区因缺少规划验收手续及欠缴税款致不能办理不动产权证，卜祥伟亦未配合协助办理，并非刘万超自身原因未办理过户登记。针对魏年怀的上诉请求郭立春辩称：同意魏年怀的上诉主张。针对魏年怀的上诉请求卜祥伟辩称：同意魏年怀的上诉主张。事实和理由：卜祥伟与刘万超之间的和解协议不是真实意思表示，协议性质是以房抵债，是债权。针对郭立春的上诉请求刘万超辩称，不同意郭立春的上诉主张。事实和理由与针对魏年怀上诉主张刘万超的答辩意见一致。针对郭立春的上诉请求魏年怀辩称，同意郭立春的上诉主张。针对郭立春的上诉请求卜祥伟辩称，同意郭立春的上诉主张。事实和理由：刘万超不是诉争房屋的所有权人。卜祥伟不同意一审判决，但没有提出上诉。刘万超向一审法院起诉请求：判令1、终止对刘万超已经合法占有的双城隆化街1-3号楼10号1层商服楼（即双城区农机名苑楼）的强制执行，解除对该房产的查封。2、卜祥伟配合刘万超办理不动产登记事宜，将该房产登记到刘万超名下。一审法院认定事实：刘万超与卜祥伟在2013年10月9日，经哈尔滨市双城区人民法院调解达成协议：卜祥伟于2013年10月15日前给付刘万超货款71万元，并自2011年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息。该调解书于2013年10月9日生效。后卜祥伟无经济能力偿还，自愿与刘万超和解，将自有房屋坐落于双城市××楼××层（双城市农机名苑楼，建筑面积97.11平方米）进行抵债，双方议价为73万元，自2013年10月16日起该房产交付给刘万超，并约定协助办理房屋产权证等相关事宜。并于当天，卜祥伟出具确认书一份及房屋买卖合同一份，卜祥伟以73万元的价格将房屋出卖给刘万超。另查明，刘万超于2014年10月15日，将案涉房屋出租给案外人苍艳丽，租金为每年2万元，一次性支付14万元，期限到2021年10月15日止。该房屋目前仍由苍艳丽所租用（店铺名称为马六烧烤）。再查明，案涉房屋刘万超一直未办理不动产登记的原因系历史遗留问题产生的双城区解遗联席会议领导小组办公室出具的“关于农机名苑小区办理不动产登记权证情况说明”称自2017年11月末才开始由双城区不动产登记分中心开展不动产登记权证办理工作。并且卜祥伟并不配合刘万超办理。2018年6月13日，郭立春申请查封案涉房屋，并由法院下发（2018）黑0113民初2428号之一民事裁定书。（2017）黑0113民初5042之五号民事裁定书系魏年怀申请，查封作出的时间为2017年10月31日。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：一是案外人是否系权利人，二是该权利的合法性与真实性，三是该权利能否排除执行。对于执行标的为房屋的审理，依据该《规定》第二十八条，买受人的执行异议应符合下列条件，一是双方签订了合法有效的买卖合同，二是合法占有了该不动产，三是已支付了全部价款或虽支付了部分价款，但将剩余价款按照法院的要求交付了执行，四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，现有证据载明刘万超与卜祥伟之间的房屋转移早于2013年既已发生，魏年怀、郭立春的查封均在后，刘万超依据双方的和解协议及房屋买卖合同占有了房屋并将其租赁给他人使用。根据双城区解遗联席会议领导小组办公室出具的情况说明，案涉房屋所在小区因缺少规划验收手续及欠缴税款致不能办理不动产权证，卜祥伟亦未配合协助办理，并非刘万超自身原因未办理过户登记。综上，刘万超要求终止对刘万超已经合法占有的双城隆化街1-3号楼10号1层商服楼（即双城区农机名苑楼）的强制执行，解除对该房产的查封的诉讼请求应予支持。基于本案系案外人异议之诉，系解决排除执行行为之诉，非房屋买卖合同之诉。因此，对于刘万超要求卜祥伟协助办理过户手续的诉讼请求，法院不予支持，刘万超可另行主张权利。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决：一、不得执行坐落于双城市××楼××层（双城市农机名苑楼，建筑面积97.11平方米）的房屋。二、驳回原告刘万超的其他诉讼请求，案件受理费100元，由原告刘万超负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2018年，一审法院在执行郭立春与卜祥伟民间借贷纠纷案件及执行魏年怀与卜祥伟民间借贷纠纷案件中，刘万超对查封坐落于哈尔滨市双城区农机名苑1-3号楼10号商服楼1层10号（预登记号02—22）涉案房屋所有权提出书面异议，主张欲办理涉案房屋过户手续时，发现涉案房屋被法院查封，请求解除涉案房屋的查封。同年12月1日，一审法院分别作出（2018）黑0113执异66号、67号执异执行裁定书。裁定均驳回刘万超异议请求。本院认为，关于魏年怀、郭立春对涉案房屋是否享有足以排除强制执行民事权益的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案，从事实证据看，2013年10月9日，刘万超、卜祥伟经一审法院调解达成协议，卜祥伟给付刘万超欠款71万元。同年10月16日，卜祥伟、刘万超签订房屋买卖合同，卜祥伟将涉案房屋以物抵债方式交付给刘万超使用至今。涉案房屋分别于2017年10月30日、2018年6月12日，由魏年怀、郭立春申请查封。可认定，刘万超取得涉案房屋时间在先。结合双城区解遗联席会议领导小组办公室出具的情况说明，涉案房屋所在小区因缺少规划验收手续及欠缴税款致不能办理不动产权证，于2017年11月末开始办理房屋产权登记证。可认定，涉案房屋未办理产权证责任不在刘万超。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决认定不得执行涉案房屋并无不当，本院予以维持。魏年怀、郭立春无证据证明对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。对魏年怀、郭立春的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，魏年怀、郭立春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人魏年怀、郭立春各负担50元。本判决为终审判决。审判长  李胜凯审判员  唐玉贵审判员  王帅英二〇二〇年九月十一日法官助理赵东哲书记员于凯华