吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1655号上诉人（原审原告）：刘某，男，1962年1月30日出生，住吉林省吉林市。被上诉人（原审被告）：孙某，女，1989年12月25日出生，无职业，住吉林省吉林市。上诉人刘某因与被上诉人孙某房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某，被上诉人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持刘某的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、关于一审判决书认定事实不清问题。1.本案房屋租赁是长期租赁。根据《房屋租赁合同》约定，年租金8400元，租赁期满前二个月，甲乙双方应就期满后是否续租或者解除租赁关系通知对方。据此可以证实是长期租赁，并且孙某也实际履行下一年度租赁合同。《房屋租赁合同》中关于“超过二年，年租赁费为8000元”的约定是孙某在签订合同过程中强烈要求添加的约定，其目的就是长期租赁同时享有租金优惠。据此约定也可以证实是长期租赁。2.一审判决关于“2019年10月24日刘某通过微信告知孙某收取下半年房屋租金时，孙某称不再继续租用该房屋”的认定是错误的。事实是孙某拒绝支付长期租赁的下一年度的租赁费，上半年已经支付。结合《房屋租赁合同》违约条款，该行为已构成违约。3.一审判决对东北地区的特殊气候问题没有提及，对吉林市供热收费问题以及为什么刘某在租赁房屋时必须是年租的问题均没有提及。东北地区冬季长并且必须供热，租赁房屋的大部分都在春秋租赁房屋。到了冬季有常识的人都知道不再租赁房屋；特别是没有供热不能居住的。在吉林市供热收费和办理停热，必须在当年的十月一日前提出并且办理停热手续。孙某却在第二个租赁期的10月24日交付租赁费时提出解除合同，孙某显然构成违约，给刘某造成直接的损失。4.关于孙某违约事实和依据以及给刘某造成的损失问题。首先，依据《房屋租赁合同》孙某在第二个租赁期内没有履行告知义务并终止履行合同，构成违约，应向守约方刘某赔偿总租金的20％的违约金。其次，孙某给刘某造成直接损失是三个多月没有出租出去房屋，根据租赁合同损失为2100元；同时供热费损失1,053.15元。其三，刘某在租赁期内，给孙某房屋内物品造成的损失：被褥使用后丢弃；地面没有接受房屋时清洁；双人床损坏。以上事实和照片都已经证明该事实存在。在庭审过程中，办案人要求提交司法鉴定报告，显然违背自然规律和常识逻辑，作为价值不大的物品况且孙某当庭承认的事实，没有必要司法鉴定。如果需要，刘某可以依法申请司法鉴定。二、一审判决适用法律错误。1.关于租赁期解除条款的法律适用问题。根据《房屋租赁合同》的约定及刘某与孙某承租过程中的履行情况足以证明孙某真实意思表示是长期租赁，并且在实际履行合同过程中体现了这一事实。依据最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的裁判规则第四条：长期且租赁目的明确的租赁合同中，约定租期未满，一方终止合同应提前告知对方并支付违约金。该条款系违约条款，而非任意解除条款。2.关于对房屋内的物品损坏事实认定的法律错误。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，刘某无需举证证明房屋内的物品损坏，孙某有相反证据足以推翻的除外。孙某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，说理充分。刘某上诉没有事实根据和法律依据。1.一审判决对孙某与刘某自2019年4月23日开始成立不定期房屋租赁关系的认定正确。2019年4月23日开始，双方当事人没有签订新的租赁合同。孙某于2019年10月24日明确告知刘某不再继续租赁案涉房屋。孙某有权可以随时解除不定期房屋租赁合同，没有违反任何约定，其后发生的供热费与孙某没有法律关系。2.一审判决适用法律正确。孙某和刘某在交接房屋时，刘某对房屋设施、设备、用品及卫生没有提出异议。刘某未能提供充分证据证明其所主张的租赁房屋内床损坏、棉被损失以及清理卫生损失应由孙某承担，刘某应承担举证不能的不利后果。刘某向一审法院起诉请求：依据刘某与孙某签订的《房屋租赁合同》，由于孙某违约导致刘某损失，要求孙某赔偿刘某违约金1680元，并由孙某承担因违约造成的直接损失（截止到再次出租前供热费）1,053.15元，由孙某承担租赁物损失，即床损失100元，棉被丢失100元以及孙某在交付房屋后的清理卫生损失200元，共计3,133.15元。一审法院认定事实：2018年4月22日，刘某与孙某签订了《房屋租赁协议》，约定将刘某名下坐落于吉林省吉林市××区住宅租赁给孙某使用。该合同第二条约定租赁期限为2018年4月24日起至2019年4月25日止，租赁期满前2个月，双方应就房屋是否租赁、续租通知对方；合同第三条约定，房屋租金为每年8400元，每半年支付4200元，同时约定，如房屋租赁期超过二年，则按每年8,000元支付；合同第六条约定，在租赁期内，如任何一方擅自终止合同，违约方向守约方赔偿总租金20％的违约金。租赁期满后，刘某与孙某未重新签订《房屋租赁合同》，孙某继续租赁使用该房屋，并向刘某缴纳了半年房屋租金。2019年10月24日，刘某通过微信告知孙某收取下半年房屋租金时，孙某称不再继续租用该房屋。刘某认为孙某的行为违反了合同约定，应承担违约责任，并承担供热费等损失。刘某在与孙某协商未果后，向一审法院提起民事诉讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，孙某在租赁合同期满后继续承租房屋，刘某并未提出异议，双方再未签订房屋租赁协议，应视为不定期租赁。孙某解除租赁合同，符合法律规定，不存在违约行为。关于刘某主张孙某应承担租赁房屋内床损坏、棉被丢失以及清理卫生损失的主张，因其未提供相关充分证据加以证明，一审法院不予支持。一审判决：驳回刘某的诉讼请求。案件受理费25元，由刘某负担（已交纳）。本院二审期间，刘某围绕上诉请求依法提交了微信聊天记录截图1页和短信截图1页，孙某提交了微信朋友圈截图1页。本院组织当事人进行了质证。本院对上述证据评判认为，上述证据均不属于新的证据，亦不足以推翻一审判决认定的案件事实，故本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，刘某与孙某签订的《房屋租赁协议》中明确了租赁期限为2018年4月24日起至2019年4月25日止，该租赁期限届满后，双方当事人未再签订书面合同，孙某继续使用租赁物，一审判决认为应视为不定期租赁，并无不当。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，孙某解除租赁合同，不构成违约，不应承担违约责任，刘某关于因解除合同主张的再次出租前的供热费和违约金一审判决未予支持，并无不当。刘某在上诉时提到的三个多月没有出租房屋的损失2100元，其在一审时没有提出该项诉讼请求，故本院对该请求不予审理。关于屋内物品损失问题。刘某提供的现有证据不足以证明：涉案房屋租赁给孙某时屋内有被褥存在；床在出租前是完好无损的，租赁期间床被损坏；刘某对涉案房屋进行了清理，发生了清理卫生损失。孙某对刘某关于屋内物品损失的主张，亦不予认可。因此，一审判决对刘某关于屋内物品损失的主张不予支持，并无不当。关于法律适用问题。本案是不定期租赁，刘某关于适用长期租赁的法律规定的主张不成立。关于房屋内物品损失的问题，不属于当事人无需举证的事实，刘某关于适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的主张不成立。综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年九月十一日书记员  刘一凝