山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2732号上诉人（原审原告）：王理财，男，1991年6月20日出生，汉族，住山东省庆云县。被上诉人（原审被告）：德州昌运置业有限公司，住所地山东省德州市德城区湖滨北路。法定代表人：葛庆深，经理。被上诉人（原审被告）：山东舜行置业有限公司，住所地山东省德州市庆云县光明路1288号（科技中心）。法定代表人：赵秋亮，经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：白秋生，北京市京师（德州）律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：温山恒，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人王理财因与被上诉人德州昌运置业有限公司（以下简称昌运公司）、山东舜行置业有限公司（以下简称舜行公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2020）鲁1423民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王理财上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.本案应该重新审理。二审中，王理财明确其上诉请求为：1.依法判令二被上诉人因涉案房屋至今未竣工验收合格向上诉人支付违约金21803元；2.依法判令二被上诉人自起诉日2020年7月24日起每月以450025元为基数按照日万分之0.5支付违约金至房屋综合验收完毕为止；3.依法判令二被上诉人因逾期办理不动产证支付违约金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期违约金的标准计算，支付到2020年8月17日办理完毕时间为止，具体数额计算不出来，请求法院依法认定；4.住宅质量保证书和住宅质量说明书加盖昌运公司和舜行公司的公章、二被上诉人给付5275不动产专用的发票。事实和理由：2015年1月31日王理财与昌运公司（原德州同盟置业有限公司，以下简称同盟公司）签订商品房买卖合同，王理财按照合同约定支付了全部房款。合同第八条、第九条、第十二条明确约定了交房条件、期限、违约责任等；第十五条对产权登记期限及违约责任也作出了约定。昌运公司延期至2017年9月1日通知交房，9月7日左右发现质量问题，开发商维修，9月28日交房，销售人员指导将房款、契税、维修基金等六项款项减去违约金后共计10930元汇款到舜行公司银行账号，并按要求提供办理不动产材料，至今未办理不动产登记。因被上诉人违约，王理财于2020年4月27日提起诉讼，一审法院于2020年6月15日作出一审判决，王理财不服，提起上诉。1.一审庭审时程序违法。根据《律师法》第四十七条、《律师执业行为规范》第五十条、司法部规范性文件司发函﹝1991﹞052号规定，昌运公司起诉王理财、舜行公司执行异议之诉，证明在法律和事实上存在绝对利益冲突，两名被告不能同时委托一名律师进行辩护。2.一审适用法律错误，认定事实错误。另案中虽然两名被告相同但适用法律不同，开发公司从根本上违约，合同标的物[2014]第069号土地在签订合同之前已经注销，变更为[2014]第072号土地。该案与本案违约之诉在法律上有本质区别。王理财所述均有证据佐证，从未违背诚实守信原则，所以一审判决应予撤销。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《山东省商品房销售条例》第四章、第五章第三十七条、第四十二条对工程竣工验收及验收材料、买卖合同格式条款规定、开发企业应提供材料、办理登记等事项作出了规定。《德州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第九条规定，开发企业交付商品房时应向买受人提供《德州市房地产开发项目竣工综合验收报告》和《德州市房地产开发项目竣工综合验收备案表》。一审未审查涉案商品房买卖合同中合同说明部分第3条与第5条的区别，合同中对带有符号的才有选择权，其他的不能选择。房屋和土地自2016年至2019年共被查封7次，具有不能办理不动产证登记的阻却事实。同盟公司于2018年变更为昌运公司，不能在2017年竣工验收材料上存有昌运公司的公章和名称，没有按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定组织验收。一审认定关键性证据，在没有提供原件的情况下，且与多份证据复印件在一起，致使上诉人质证时真假难辨，没想到提供虚假证据的可能性。被上诉人提供合同复印件与上诉人提交的存在小部分出入，关于房屋面积多退少补，上诉人提交的合同有具体房屋面积。3.一审违反中立原则和独立审判原则。另案（2019）鲁1423民初390号判决，与二审（2019）鲁14民终1872号判决，系侵权之诉，事实是涉案合同第一条庆国用（2014）第069号土地在签订合同以前就已经注销，所标物不具有物权效力，未进行综合验收，不符合建筑质量标准，隐瞒房屋有债权纠纷情况，从根本上故意隐瞒真实情况，与本案适用法律不同。一审被上诉人提出上诉人违约，一审询问被上诉人是否提起反诉，拒绝上诉人陈述意见，后在上诉人坚持下进行陈述和申辩，一审法院超越法律权限。一审中举证质证过程区别对待，上诉人举证都是原件才被法院采纳，被上诉人都是复印件，上诉人不能识别证据真伪。被上诉人交付行为利用合同格式条款排除上诉人的权利本身就是无效，更何况被上诉人未向上诉人主动出示竣工验收材料，交接单也未给付上诉人交房交接单，已经构成违约。涉案合同第八条规定的五种条件，都是国家和地方人民政府有关规定内容，不能排除。一审判决第10页第一段认为上诉人合同条款为格式条款的理由不能成立。如果第八条视为修改合同内容，合同选项部分与主条款形成法律冲突。被上诉人一审提交的验收合格证据，涉嫌伪造证据逃违约责任，理由是建设单位和公章是2018年7月份由同盟公司更名为昌运公司，所以验收材料只能是2018年7月份之后的。对此，判决前夕上诉人已经向一审法官说明。合同第九条明确约定按照合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按万分之0.5支付违约金。一审判决中第8页认定事实错误，扣除的违约金是交房以前所造成的违约金，也就是2017年8月30日以前的未交房的违约金。所以一审判决书中“违反诚实守信原则”，系一审法院未查明事实，所造成错误认识和理解，对上诉人二审产生不利影响，应当撤销。一审判决第11页第一段关于产权登记的约定，认定事实不清楚，适用法律错误，被上诉人具有协助办理不动产登记的义务，被上诉人未向产权登记机关备案，并且收取契税、维修基金以及办理不动产登记所需材料，法律规定只有办理产权登记才缴纳契税和登记材料。被上诉人利用第十五格式条款，排除第2选项违约金责任，所以十五条为无效条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条、合同法第三十九条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对格式条款的认定、解释等都作出了规定。一审按照有利合同制定方的解释做出判决，与法律相违背。合同约定720个工作日解释上，上诉人认为约定2015年12月20日交房，因为售楼处基本全年无休，720个工作日，也就是2017年12月；被上诉人认为以实际交付日期2017年9月28日计算；第三种按照通知2017年9月1号就已经停止支付违约日开始计算。720工作日不具规定期限属性和具体履行期限属性。一审判决第12页第一段房屋测绘报告、建筑工程竣工验收备案手续等，以及涉案合同第八条约定的五种条件，都是国家和地方人民政府有关规定内容。《山东省商品房销售条例》第五章及《德州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第九条规定了开发企业交房时应向买受人交付的材料。契税、维修基金、单证工本费用、房款等都是交房时，舜行公司收取的，既然收取了费用，应该向上诉人出示、给付缴纳费用证明的发票。一审判决第12页第2段，同盟公司已变更为昌运公司，上诉人让其在《住宅质量保证书》、《住宅质量说明书》上加盖昌运公司或舜行公司的公章是合理诉求，被上诉人提供竣工验收材料同一时间段加盖昌运公司公章，与以上两证不一致。房款分别交给昌运公司与舜行公司，两公司都应对房屋有保证义务。发票加盖昌运公司庆云县分公司章，上诉人与该分公司无任何法律关系，所以有理由拒绝该分公司发票。上诉人要求开发商将房产、契税及维修基金的发票交给上诉人。上诉人有三项证据证明舜行公司是本案适合被告：第一，昌运公司起诉王理财、舜行公司关于本案房屋执行异议之诉案起诉书告知内容，舜行公司做本案被告适格；第二，舜行公司收取上诉人房款、契税、维修基金等六项款项扣除以前违约共计10930元银行账号流水单；第三，庆云县住房和城乡建设局提供营业执照和资质证书，证明舜行公司为合同所标物开发公司，并与其存在合同买卖关系。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，违反独立审判和中立原则，并且上诉人有新的证据推翻原有判决书认定事实的关键性证据，请二审法院撤销一审判决，重新审理。二审中补充意见为：上诉人已经取得不动产登记证书，不再提出办理不动产登记的请求。契税和维修基金取得了相关的发票，也不再提出相关的诉讼请求。住宅质量保证书和住宅质量说明书已取得，但有异议，要求在已取得的证书上加盖昌运公司或舜行公司的公章。昌运公司辩称，1.上诉人错误理解《律师法》及《律师执业行为规范》中关于“双方当事人”的概念，上述规定中的“双方当事人”是指同一案件的原被告或上诉人与被上诉人，而非共同原被告或共同上诉人与被上诉人。在另案（2019）鲁14民终1872号民事判决书中已经确认，两被上诉人之间不存在利益冲突，两被上诉人共同委托代理人是依法行使权利，人民法院程序合法。2.上诉人以涉案房屋未取得房屋竣工验收备案表为由主张违约金不具有事实和法律依据，不符合涉案《商品房买卖合同》第八条的约定。3.上诉人请求逾期办理不动产登记违约金不具有事实和法律依据。涉案《商品房买卖合同》并未约定被上诉人具有为上诉人办理产权证书的义务。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人的义务是商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋的交付时间为2017年9月28日，截至一审判决之日，也未超出720个工作日，而且被上诉人在一审判决后已经领取了不动产权登记证书。4.涉案《商品房买卖合同》合法有效，不存在上诉人所称的免除责任等情形。5.住宅质量保证书、住宅质量说明书已经交付给被上诉人。6.关于5275元发票的问题，上诉人拒不向被上诉人提交相应收据，责任不在被上诉人。7.昌运公司是履行涉案《商品房买卖合同》的主体，涉案《商品房买卖合同》与舜行公司无关。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。舜行公司答辩意见同一审答辩意见。王理财向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告因涉案房屋至今未竣工验收合格向原告支付违约金21803元；2.依法判令二被告因为房屋至今没有经过综合验收向原告支付违约金；3.依法判令二被告为原告办理不动产登记证，并支付自2017年12月10日合同约定昌运公司应该办理不动产登记的时间起至实际办理不动产登记证为止，按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期违约金的标准计算的违约金；4.判令二被告交付房屋测绘报告、房屋建筑工程竣工验收备案手续、住宅质量保证书、住宅质量说明书、契税发票、维修基金发票、单证工本费单证、房款发票；5.诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月31日，原告与出卖人德州同盟置业有限公司（后变更为德州昌运置业有限公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人王理财购买出卖人德州同盟置业有限公司的商品房为第7幢4单元501号房，用途为住宅，该商品房建筑面积共112.98平方米、单价为3811元，储藏室面积10.81平方米、单价为1800元，总房款为450025元。该《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2015年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、取得房屋交接单。”并分别在1、5选项下打了“√”。合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自通知之日起10日内未办理交接手续者，视为自动收房，出卖人按每月200元收取房屋管理费。”合同第十五条“关于产权登记的约定”：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如因买受人未能在出卖人电话通知30日内提供办理产权登记相关资料，导致产权无法正常办理，一切后果由买受人承担，与出卖人无关。”该合同第二页说明部分第3条内容为“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。第4条内容为“本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。”第5条内容为“对合同文本〖〗中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方约定协商确定。〖〗中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”该《商品房买卖合同》签订后，案涉工程于2017年7月25日经验收合格。王理财已经付清购房款，除购房尾款5275元的增值税发票外，被告昌运公司已经将其他购房款发票交付王理财。王理财于2019年2月20日就案涉《商品房买卖合同》向一审法院提起另一诉讼，起诉昌运公司和舜行公司，要求判令昌运公司因采取隐瞒抵押进行欺诈赔偿45万人民币，主张昌运公司与舜行公司系合作关系，要求判令舜行公司承担连带偿还责任。一审法院于2019年5月6日作出（2019）鲁1423民初390号民事判决书，该判决书审理查明部分认定昌运公司已经将王理财购买的房屋交付王理财，王理财已装修完毕，并已居住，该判决书认为“原告王理财与被告昌运置业签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。”该判决驳回了王理财的诉讼请求。王理财对该判决不服，向德州市中级人民法院提起上诉，德州市中级人民法院作出（2019）鲁14民终1872号民事判决书，维持原判。本案中，王理财认可于2017年9月28日交付了案涉房屋。双方就合同约定交房日期与被告通知交房日期期间的违约金达成一致，由昌运公司支付给了王理财延期交房违约金8213元，王理财将扣除了该违约金后的10930元结算款打入了舜行公司账户，并由昌运公司给王理财出具了收款收据。以上事实，由原被告庭审陈述、原告提交的（GF-2000-0171）号《商品房买卖合同》、（2019）鲁1423民初390号民事判决书、被告昌运公司提交的建设工程竣工验收报告、交房结算单、住宅质量保证书、住宅使用说明书、记载购买方为王理财的金额为5275元的增值税普通发票等在卷佐证。庭审中，被告昌运公司要求当庭向原告交付落款时间为2017年7月25日的住宅质量保证书和住宅使用说明书，原告以两证系加盖的同盟公司印章，不是舜行公司印章为由，不予接收。被告昌运公司要求当庭向原告交付5275元的增值税普通发票，被告认为原来的收款收据上记录了最起码六项款项加一项支付违约金的款项，原告认为原告将收款收据换取发票时，被告需要重新给原告开具其他款项的收据。一审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定“下列事实，当事人无须举证证明。(六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”。（2019）鲁1423民初390号民事案件与本案的诉讼客体均为案涉《商品房买卖合同》，（2019）鲁1423民初390号民事判决书已经发生法律效力，在被推翻前具有法律效力。（2019）鲁1423民初390号民事判决书认定“原告王理财与被告昌运公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。”一审法院对案涉《商品房买卖合同》系有效合同的事实予以认定。关于原告主张被告昌运公司未竣工验收合格支付违约金21803元问题。案涉《商品房买卖合同》第八条、第九条是对商品房交付期限和逾期交房违约责任的约定，不是对商品房是否验收合格及未验收合格违约责任的约定，原告以此主张昌运公司未竣工验收合格支付违约金不能成立。且涉案房屋已经验收合格，原告已经受领了房屋，且原告与被告就被告通知交房前的违约金达成一致，原、被告也据此互相进行了履行，原告补交了结算差额、被告同意扣除了违约金。原告当时不但未提出商品房交付无效，而且也未对违约金计算方式提出异议，未主张也未举证证明当时案涉商品房不具备正常使用条件，而且原告在收房后进行了装修居住，足以证明当时案涉商品房达到交付使用条件。且原告提出的《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，被告向原告交付的商品房已经验收合格，原被告对案涉商品房交付的合意不违反法律强制性规定，合法有效，原告主张交付无效，依法不能成立。《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”在对案涉商品房逾期交付违约金已经进行了结算的情况下，原告反言，违反诚信原则，于法于理均不应得到支持。关于原告主张被告昌运公司因为房屋至今没有经过综合验收向原告支付违约金问题。一审法院认为，原告据以依据的案涉合同说明部分第3、4、5条正是体现了在不违反法律和行政法规强制性规定的情况下尊重合同当事人自愿的原则。对于原告主张合同第八条为格式条款，被告排除了第2项“该商品房经综合验收合格”的交房条件，属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该条款无效的观点。一审法院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。从格式条款的定义可以看出，格式条款与一般条款的显著区别在于内容是否经双方协商，格式条款对于相对人而言，只能作出全部同意或全部不同意的表示，如果双方对预先拟定的格式条款内容作出修改，则以合意后的内容为准，不再属于格式条款的调整范围。本案中，原被告双方对商品房买卖合同条款进行了选择和补充等，故原告以双方未选择“该商品房经综合验收合格”选项系格式条款为由，主张被告承担违约责任，依法不能成立。而且，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，双方选择以该商品房经验收合格为交付条件，并未免除被告的法律责任、加重原告责任、排除原告主要权利。综上，原告主张被告昌运公司因为房屋未经过综合验收向原告支付违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告提交的（2019）鲁民再862号民事判决书是因认定至购房人起诉时房屋前面的道路仍未施工完毕，进而导致未实际达到正常使用条件而不具备交付条件，从而认定出卖人构成违约，与本案原告主张的情况不同，该判决也不是最高人民法院指导性案例，不能作为本案的定案依据。关于原告主张被告为原告办理不动产登记证，并支付违约金问题。案涉合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。约定了出卖人德州同盟置业有限公司（昌运公司）为买受人王理财办理产权登记的备案时间，并非约定办理房屋权属证书的时间，办理房屋权属证书是政府房管部门的职能，其办理时间并非被告能控制。且自被告于2017年9月28日向原告交付案涉房屋，至今尚不满720个工作日。故原告主张被告昌运公司为其办理不动产登记证，并支付延期办理的违约金，无事实和法律依据，依法不予支持。关于原告主张被告交付房屋测绘报告、房屋建筑工程竣工验收备案手续、契税发票、维修基金发票、单证工本费单证问题。因契税发票、维修基金发票、单证工本费单证相关票据系由相关行政机关开具，并非被告开具，且合同也未约定被告负有以上义务，故对原告该主张不予支持。关于原告主张被告交付案涉商品房的住宅质量保证书、住宅使用说明书、购房款发票问题。因原告当庭拒绝受领被告交付的住宅质量保证书、住宅使用说明书、购房款发票，一审法院本应视为原告的该三项诉讼请求已经得到满足，但为了避免给当事人造成诉累，也为了节约诉讼成本、珍惜司法资源，对原告的该项诉讼请求一审法院予以支持。关于原告主张舜行公司与原告存在房屋买卖合同关系，要求舜行公司承担次要责任问题。因涉案合同双方当事人是昌运公司与原告，舜行公司不是合同当事人，原告提供的证据均不能证明原告与舜行公司之间存在案涉房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，对原告该主张，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告德州昌运置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王理财提供（GF-2000-0171）号商品房买卖合同约定的第7幢4单元501号商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及金额为5275元的购房款发票；二、驳回原告王理财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元，由原告王理财负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交以下证据：证据一，山东省高级人民法院受理通知书一份，（2019）鲁14民终1872号案件进行再审，证明本案一审中认定二被上诉人不能聘请同一律师。证据二，德州市房地产开发项目竣工综合验收备案表一份，来源于住建局，证明在一审中被上诉人提交的证据违法。证据三，国家企业信用信息公示系统打印的昌运公司企业信用信息公示报告一份，证明昌运公司是2018年7月12日变更为现名称，一审中昌运公司提交的竣工手续中不可能出现昌运公司的名称和章，因为提交的材料是2017年7月底办理的竣工手续。证据四，住宅质量保证书及住宅质量说明书，在2020年6月25日收到，在该证说明部分明确房屋需经工程质量监督部门验收合格、住宅小区需经建设行政主管部门综合验收合格后方可交付使用。被上诉人质证认为：对证据一真实性无异议，但与本案没有关联性，且山东省高级人民法院仅是对上诉人的申请予以受理，没有否定（2019）鲁14民终1872号民事判决。证据二表针对的是翰林世家小区整体的建设工程情况进行的备案。翰林世家小区是分期进行建设，因此该竣工验收备案表不能证明上诉人的证明目的，也与被上诉人的主张不存在矛盾。对证据三的真实性无异议，但与本案无关。对证据四的真实性无异议，可以证明涉案楼房的竣工日期是2017年7月25日，该证明上加盖的同盟公司的印章也符合法律规定。被上诉人昌运公司提交以下证据：证据一，建设工程竣工验收报告一份，证明涉案楼房的竣工验收日期是2017年7月25日。一审中也提交了一份建设工程竣工验收报告，竣工报告需要很多份，在各个行政机关留存，在一审中提交的报告加盖的是昌运公司的印章，后经了解昌运公司的工作人员在后期所加盖，用于留存公司备案。昌运公司留存的不仅是一份，还有本次提交的报告，一审庭后发现该问题后，昌运公司又找到了该报告，向二审法院提交，在房屋行政主管部门备案留存的也均是与本次提交的报告一致。证据二，建设工程竣工验收记录表一份，证明涉案工程的竣工时间是在2017年7月25日，该表是对竣工验收情况的记录，同样有建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位五方的印章。证据三，竣工验收备案表一份，证明涉案楼房的竣工验收时间在2017年7月25日。证据四，工程竣工报告和工程质量竣工验收记录表各一份，证明涉案楼房的竣工验收时间是2017年7月25日，来源于庆云县住房和城乡建设局。被上诉人提供的上述四组证据在庆云县住房和城乡建设局均有备案。上诉人质证认为：证据一建设工程竣工验收报告与一审中其提交报告不一致，一审中提交报告建设单位名称是昌运公司，本次提交的是同盟公司，公司印章也不一致。目前被上诉人提供的两次竣工验收报告完全不同，不能排除伪造的嫌疑，对真实性不认可。竣工验收时间与上诉人从住建局取得的竣工验收备案时间不一致，竣工备案时间是2017年12月，而竣工验收报告是2017年7月25日，对证据三竣工验收备案表真实性不认可，在一审中和现有证据能证明在2018年12月之前翰林世家项目未向住建局提交竣工验收材料。对证据二建设工程竣工验收记录表真实性不认可，与上诉人在住建局收到的备案表记录竣工时间不一致。对证据四的真实性、合法性、关联性均不认可。对二审中当事人提交的证据，本院认证如下：对上诉人提交的证据，被上诉人对真实性无异议，本院对上诉人提交的证据的真实性予以确认；对昌运公司提交的证据，证据一、证据二、证据三，被上诉人均提供了原件，上诉人虽对真实性不认可，但无证据否认证据的真实性，本院对证据一、二、三的真实性予以确认，昌运公司未提交证据四原件，亦无证据来源单位印章，本院对证据四的真实性不予确认。本院查明：涉案楼房竣工验收日期为2017年7月25日。王理财已收到加盖同盟公司印章的住宅质量保证书及住宅质量说明书，并于2020年8月17日已收到涉案房产不动产登记证书。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：1.一审程序是否违法；2.上诉人王理财关于二被上诉人支付其涉案房屋至今未竣工验收合格的违法金21803元、房屋未综合验收完毕的违约金及逾期办理不动产证的违约金的上诉请求是否应予支持；3.上诉人王理财关于二被上诉人在住宅质量保证书和住宅质量说明书上加盖公章及要求二被上诉人给付5275不动产专用的发票的上诉请求是否应予支持。关于第一个焦点问题：本案昌运公司、舜行公司在一审过程中同属于一审被告，二审过程中同属于被上诉人，其共同委托的诉讼代理人代理诉讼，并不符合同案中为“双方当事人”担任代理人的情形。二被上诉人在本案中并无利益冲突，二被上诉人共同委托相同律师代理民事诉讼案件，提交了合法委托代理手续，系行使民事诉讼权利的合法行为，未违反法律的禁止性规定，一审法院核实相关代理手续后对本案进行审理，符合法定程序，并不违法。关于第二个焦点问题：对于上诉人要求的涉案房屋未竣工验收合格、未综合验收完毕应支付违约金的问题：涉案《商品房买卖合同》第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格、取得房屋交接单条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。被上诉人已于2017年9月28日将涉案房屋交付上诉人使用，上诉人已经接收涉案房屋并认可涉案房屋交付之前的违约金，被上诉人已经支付。涉案房屋已于2017年7月25日验收合格，现上诉人要求被上诉人支付涉案房屋未竣工验收合格、未综合验收完毕的违约金，一方面与涉案房屋已竣工验收合格并交付使用的事实不符，另一方面亦与涉案《商品房买卖合同》第八条、第九条针对逾期交房的约定不符，上诉人的上述请求缺乏事实基础与合同依据，亦无法律依据，不能成立，本院不予支持。关于上诉人要求的逾期办理不动产登记证应支付违约金的问题：涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.如因买受人未能在出卖人电话通知30日内提供办理产权登记相关资料，导致产权无法正常办理，一切后果由买受人承担，与出卖人无关。上述合同条款未明确约定办理权属登记的具体期限，而是约定了出卖人在交付房屋后向有关部门提供产权登记备案材料的期限，处理方式亦未约定在一定期限内未办理权属登记证书的违约金计算标准，依据双方合同不能确定办理权属证书的期限及违约金计算标准，并且二审中上诉人陈述其于2020年8月17日已收到涉案房产不动产登记证书，故上诉人关于逾期办理不动产登记证书应支付违约金的请求，没有合同依据，本院不予支持。关于第三个焦点问题：住宅质量保证书和住宅质量说明书已经加盖了同盟公司的公章，虽然同盟公司于出具住宅质量保证书和住宅质量说明书后变更名称为昌运公司，但住宅质量保证书和住宅质量说明书不因公司名称变更而无效，上诉人要求加盖二被上诉人公章，没有法律依据，本院不予支持。关于发票问题，上诉人已取得相关5275的收据和发票，并已取得涉案房屋不动产权属登记，发票问题没有影响上诉人的物权归属，上诉人要求重新出具发票没有法律依据，本院不予支持。另外，舜行公司不是涉案《商品房买卖合同》的当事人，不是上诉人的合同相对人，上诉人要求舜行公司承担责任无法律依据。因一审作出判决时，住宅质量保证书和住宅使用说明书及金额为5275元的购房款发票未交付上诉人，一审判决交付并无不当。虽然一审判决后已交付，但不导致一审判决结果不当。综上所述，上诉人王理财的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费345元，由上诉人王理财负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  郑卫华审判员  王善文二〇二〇年九月二十七日法官助理孔祥龙书记员周杰