河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6550号上诉人（原审原告）：邵立水，男，1961年6月30日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：阚世宏，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜海杰，河南南云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市安乐实业总公司，住所地河南省洛阳市洛龙区安乐镇安乐村西街8号。法定代表人：邵学强，该公司总经理。委托诉讼代理人：阴吉峰，河南帝都律师事务所律师。上诉人邵立水因与被上诉人洛阳市安乐实业总公司（以下简称安乐总公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人邵立水的委托诉讼代理人阚世宏、杜海杰，安乐总公司的委托诉讼代理人阴吉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵立水上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持邵立水全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由安乐总公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决没有写明涉案合同违反了哪条法律的强制性规定，没有任何法律法规规定农村集资房买卖合同无效。2.邵立水购买的房屋是集体经营性土地上建设的房屋，依法是可以进行转让的。3.安乐总公司称案涉房屋因集资村民不要出售给邵立水，后因该村民又要房屋再次出售给该村民，严重违反诚实信用原则。二、一审法院未做到同案同判，判决结果不公正。本案应参照已生效的判决认定邵立水与安乐总公司签订的《村民集资房买卖合同》真实合法有效。三、一审判决切断了邵立水的法律救济途径，严重损害了邵立水的合法权益。邵立水得不到房屋，也失去了对安乐总公司在2015年9月认可的欠付邵立水工程款352080元的诉讼时效期间。安乐总公司辩称：1.本案建房背景是洛阳市洛龙区政府下发了洛龙政土【2001】1号《关于安乐镇安乐窝村邵明涛等212户村民建宅用地的批复》：每户占非耕地80平方米建宅。本质就是农村宅基地建房。第二个背景是安乐总公司和河南万方建设工程有限公司（以下简称万方公司）工程款纠纷，所以双方达成了以房抵工程款的协议。本案不存在房屋买卖合同，属于农村宅基地上房屋的买卖，应属无效。而且该协议也没有实际履行，双方没有损失，也均无过错。关于已有生效判决认定类似房屋买卖合同有效的问题，因我国不是判例法国家，且法院应以查明的事实适用法律，不应适用错误的案例来适用法律。2.本案系安乐总公司与万方公司之间的工程款纠纷，不是房屋买卖合同关系，邵立水起诉案由错误，应当驳回起诉。3.本案实质上就是关于拖欠工程款纠纷，主体应当是万方公司和安乐总公司。如有债权转让，也是无效的。4.万方公司可以起诉，且其还要承担开具发票、提交竣工资料等一系列施工方的法定义务，如其拒绝履行，安乐总公司还可以提起反诉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邵立水向一审法院起诉请求：1.解除邵立水、安乐总公司之间房屋买卖合同关系；2.责令安乐总公司返还已付购房款352080元及利息（从2015年9月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日止）暂计算2000元；3.判决安乐总公司赔偿损失446080元；4.本案诉讼费由安乐总公司承担。一审诉讼过程中，邵立水将诉讼请求变更为：1.请求依法解除邵立水、安乐总公司签订的《村民集资房买卖合同》；2.请求依法判令安乐总公司返还邵立水购房本金352080元；3.请求依法判令安乐总公司向邵立水支付违约金暂计297331.56元（以352080元为基数，按日万分之五从2015年9月12日起暂计算至2020年4月27日起诉之日）；2020年4月28日之后的违约金按日万分之五以352080元为基数计算至实际支付所有款项之日止。4.本案诉讼费由安乐总公司承担。一审法院认定事实：2011年4月22日，案外人万方公司承包安乐总公司在安乐窝村的安乐文化活动中心和安乐工商所工程，双方约定工期185天。邵立水系安乐工商所工程（6号楼）和安乐文化活动中心（7号楼）的分包人，在仅做了6号楼基础后，因其他原因施工无法进行，经协商将工程劳务分包。2015年9月11日，安乐总公司作为甲方、邵立水作为乙方签订《工程款置换房屋协议书》一份，协议约定“甲乙双方根据自愿原则，乙方自愿用工程款置换甲方的村民集资房一套。1、甲方置换房屋为6号楼2单元502室，房屋建筑面积130.40m2，单价2700元/m2，房屋价款352080元。2、乙方完成的工程部分经过审计核算后，工程款审定金额为342363.81元，误工补助111158元，合计453521.81元。3、甲方支付给乙方工程款50000元，甲方需补置换差价为51441.81元。甲方代扣建筑税款（按6%计）27211.3元，欠乙方工程款24230.5元。4、甲乙双方另行签订房屋买卖合同（附质量保证书、房屋交接单、村民集资购房认购书）。5、本协议甲乙双方签字盖章后生效。”同日，邵立水作为买受人与出卖人安乐总公司签订《村民集资房买卖合同》，约定买受人购买出卖人安乐窝村阳光小区第6栋2单元5层502号房，建筑面积130.4m2，单价2700元/m2，价款352080元，但将落款日期写为“2015年1月8日”；该合同并注明土地性质为村民宅基地，所建房屋非商品房。同日，双方签订《房屋交接单》，但将落款日期写为“2015年1月8日”。另查明，2013年11月15日，安乐总公司将涉案房屋卖给案外人石进军，石进军当日交付房款200000元。2015年10月30日和2016年7月22日，石进军分两次向安乐总公司借款共计70000元。2020年4月10日，安乐总公司向石进军发出催款通知书，要求石进军于2020年5月10日前付清剩余房款222080元。涉案房产目前由石进军居住使用。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，邵立水、安乐总公司于2015年9月11日签订的《工程款置换房屋协议书》、《安乐窝村村民集资购房认购书》及《村民集资房买卖合同》，虽属双方自愿签订，但涉案房屋为安乐窝村村民集资房屋，邵立水并非安乐窝村村民，非同一集体经济组织的成员，上述合同违反法律的强制性规定，应属无效。邵立水要求解除《村民集资房买卖合同》的请求，没有法律依据，一审法院不予支持。邵立水的第二、三项诉讼请求与查明的事实不符，亦没有实际支付，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回邵立水的诉讼请求。案件受理费减半收取5900元，由邵立水、安乐总公司各半承担。本院二审期间，双方围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于邵立水、安乐总公司签订的《安乐窝村村民集资购房认购书》及《村民集资房买卖合同》效力问题。经审理查明，案涉房屋使用土地为村民宅基土地，规划用途为农宅。邵立水非安乐窝村村民，依照相关法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，非本集体经济组织成员购买宅基地上房屋应当受到严格的限制，一审法院认定邵立水与安乐总公司签订的以上两份协议书无效于法有据，本院予以支持。因案涉协议无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。经查，安乐总公司与邵立水签订《工程款置换房屋协议书》明确约定邵立水完成的工程部分经审计核算后，工程款审定金额为342363.81元，误工补助111158元，合计453521.81元。安乐总公司支付给邵立水工程款5万元，安乐总公司需补置换差价为51441.81元。安乐总公司代扣建筑税款27211.3元，欠邵立水工程款24230.5元。且双方签订了房屋交接单对安乐总公司交房事实予以确认，以上证据能够相互印证，足以认定邵立水、安乐总公司均认可邵立水以工程款抵房款购买案涉房屋的事实。因案涉合同无效，安乐总公司应返还邵立水以工程款抵房款的352080元。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。关于邵立水上诉主张的违约金问题，双方在协议中并无约定，但安乐总公司长期占用邵立水购房款应支付资金占用费，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。综上，邵立水的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初3042号民事判决；二、洛阳市安乐实业总公司于本判决生效之日起十日内返还邵立水购房款352080元及资金占用费（以352080元为基数，自2015年9月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回邵立水的其他诉讼请求；四、驳回邵立水的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件诉讼费按原判决执行，二审案件受理费10294元，由邵立水负担5000元，洛阳市安乐实业总公司负担5294元。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年九月十七日书记员 麻琳娜