湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1578号上诉人(原审原告)：康申华，男，1972年9月1日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县。上诉人(原审原告)：方淑慧，女，1975年6月23日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县。委托诉讼代理人：陈威，湖北多能律师事务所律师，执业证号：142012008110911989。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：林兴荣，湖北多能律师事务所律师，执业证号：14201201510517662。代理权限为特别授权。被上诉人(原审被告)：湖北中立房地产开发有限公司。住所地：红安县城关镇红坪大道32号。统一社会信用代码：91421122665469727W。法定代表人：王敬茂，系该公司负责人。诉讼委托代理人：何伟，湖北龙吟律师事务所律师，执业证号：14211199810758605。代理权限为特别授权。诉讼委托代理人：倪晗玲，湖北龙吟律师事务所律师，执业证号：14211201711011675。代理权限为特别授权。上诉人康申华、方淑慧因与被上诉人湖北中立房地产开发有限公司（以下简称“中立房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省红安县人民法院（2019）鄂1122民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。康申华、方淑慧上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审费用由被上诉人负担。事实和理由：一、合同约定的公摊面积与实际交付的公摊面积不一致，被上诉人应返还公摊面积差额部分房款。二、容积率的变更未经法定程序审核通过，被上诉人违法加层的行为不能因案涉房产取得不动产登记权证或缴纳罚款而合法化。三、虽然《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》自2011年5月20日开始实施，但《价格法》及原国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码标价的规定》均规定经营者不得在标价之外加价销售商品，不得收取任何未予标明的费用，故应予退还。中立房地产公司辩称，1、关于中立房地产公司是否应返还公摊面积差额部分房款的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第五条已经明确约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。本案《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积与产权登记的房屋建筑面积虽存在差异，但误差比绝对值在3%以内，中立房地产公司也是按照产权登记面积与上诉人据实结算房价款，完全符合合同及相关法律规定。房屋建筑面积包含套内建筑面积和公共部位分摊建筑面积。涉案房屋实际公共部位公摊建筑面积虽较合同约定减少，但套内建筑面积较合同约定是相应增加的。康申华、方淑慧实为该面积产生变化的受益者。本案约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，而康申华、方淑慧将公共部位公摊建筑面积割裂开来，仅以公共部位公摊建筑面积减少要求中立房地产公司支付差额部分房款，既不符合合同约定，也有违公平原则。2、关于中立房地产公司是否应支付赔偿金的问题。本案建筑容积率的行政许可和行政认定以及建筑物加建的行政认定即行政处罚问题属于行政机关的管辖范围。针对答辩人的加建行为，2011年7月26日，红安县治理工程建筑领域突出问题工作领导小组办公室向红安县房产管理局下发了关于完善房产登记相关手续的函，告知该经办牵头组织，相关部门已完善所有证照手续，相关规费均已征缴到位，请房产管理局依照相关政策规定办理涉诉房产和土地登记相关手续。且根据一审查明的事实，中立房地产公司的加建行为在经相关部门行政处罚后，已经批准规划变更，房屋进行了竣工验收并办理了不动产权登记，符合商品房的交房条件，并不影响所购商品房的质量或使用功能。上诉人在原审中未提交证据证明其因容积率变化损害上诉人权益，造成实际损失的具体数额，应承担举证不能的不利后果。康申华、方淑慧向一审法院起诉请求：1.判令中立房地产公司向康申华、方淑慧返还房价款7605元；2.判令中立房地产公司向康申华、方淑慧支付赔偿金暂计3万元（具体金额以中立房地产公司实际获利金额为依据计算）；3.判令中立房地产公司返还康申华、方淑慧开户费4000元；4.判令中立房地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年2月21日康申华、方淑慧与中立房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，第三条约定：该栋房屋地上层数15层，地下一层，建筑面积共85．12平方米；其中，套内建筑面积75．36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7．96平方米，单价2500元／平方米，房屋总价212800元；第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的按产权登记面积为准，同时允许有3％的误差；第八条约定：交房时间为2011年10月30日前，该合同附件四即《补充协议》第一条约定：分户水：进户，一户一表；电：进门口，一户一表，开户费为4000元，买受人统一在交房前交给售卖人，由出卖人统一办理。中立房地产公司在建房过程中未经相关部门允许，擅自将审批建楼层由15层增加至17层，该行为被相关管理部门作出罚款的行政处罚。2012年房屋竣工验收后交付康申华、方淑慧；康申华、方淑慧向中立房地产公司缴纳水电开户费4000元；2019年康申华、方淑慧购买的房屋办理了不动产登记，注明所购房屋层数为17层，房屋建筑面积为85．8平方米。另查明，湖北省物价局制定的《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》第十一条：商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：“……（二）房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用；第十六条本细则自2011年5月20日起施行。一审法院认为，康申华、方淑慧与中立房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿，且不违反法律规定，应合法有效，康申华、方淑慧与中立房地产公司均应按合同履行各自义务。一、返还房价款7605元的问题。康申华、方淑慧计算方式为：房屋实际公摊面积与合同约定公摊面积差乘以房屋合同约定的单价。对此诉讼请求，一审法院认为：房屋建筑面积包含套内建筑面积和公共部位公摊建筑面积，因康申华、方淑慧购买的是期房，合同中约定的面积与建成后的房屋面积可能存在差异，康申华、方淑慧与中立房地产公司在合同中的约定以产权登记面积为准，据实结算。而本案中也确实是按产权登记面积结算房款的，目前商品房的价格均是按建筑面积计价，合同亦是按此方式约定房屋价格。康申华、方淑慧只以其中的公摊面积一个方面出现差异，而要求中立房地产公司退款，无法律依据，故一审法院对康申华、方淑慧的该项诉讼请求不予支持。二、支付赔偿金暂计3万元（具体金额以被告实际获利金额为依据计算）的问题。康申华、方淑慧提出该诉讼请求的依据是：因中立房地产公司违规加建楼层，导致小区容积率、绿化率与规划不符，康申华、方淑慧认为房屋居住功能及居住环境质量降低，造成康申华、方淑慧的经济损失。中立房地产公司在建楼时未经审批违规加建层数由15层加至17层，确实影响了容积率，但对小区的绿化率无影响。中立房地产公司的违规行为经相关部门行政处罚后，相关部门遂对中立房地产公司所开发的商品房进行了竣工验收，并允许其办理不动产登记证（不动产权登记证上注明房屋总层数17层），说明中立房地产公司违规加层后已经得到相关部门认可，否则该小区不可能进行竣工验收，亦不可能办理不动产登记。况且康申华、方淑慧主张中立房地产公司赔偿其经济损失，并未举证证明康申华、方淑慧有经济损失，有多大的经济损失，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对康申华、方淑慧的该项诉讼请求不予支持。三、退还开户费（水、电）4000元的问题。康申华、方淑慧与中立房地产公司2011年2月21日签订《商品房买卖合同》，在该合同附件四《补充协议》第一条约定：水、电，一户一表，开户费4000元，买受人在交房前交给售卖人，由售卖人统一办理。该合同系双方当事人自愿签订且不违反法律之规定，应为有效。而《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》中规定商品房经营者不得在房价外另行收取费用的规定，自2011年5月20日起施行。根据“法不溯及既往”的原则，康申华、方淑慧与中立房地产公司应按合同约定履行，故一审法院对康申华、方淑慧的诉讼请求不予支持。综上，遂判决：驳回康申华、方淑慧的诉讼请求。案件受理费840元由康申华、方淑慧负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实属实。本院认为，本案的争议焦点为：一、中立房地产公司应否向康申华、方淑慧退还水电开户费；二、中立房地产公司应否向康申华、方淑慧返还房款；三、中立房地产公司应否向康申华、方淑慧支付赔偿金。关于焦点一，中立房地产公司应否向康申华、方淑慧退还水电开户费的问题。上诉人康申华、方淑慧提出《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第一条违反了《中华人民共和国价格法》第十三条第二款及《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》中“在房价外不得收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用”的禁止性规定，该条款应属无效条款。针对该项上诉请求，本院认为，《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第一条约定“分户水，进户，一户一表;电，进户门口，一户一表，水电开户费4000元由买受人在交房前交给售卖人，由售卖人统一办理”。该条约定并非加价销售房屋行为，系双方约定明确的费用，不属于在明码标价之外变相加价向业主收取的费用，故该条约定并不违反《中华人民共和国价格法》第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的规定。争议合同条款虽违反了《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》的规定，但该实施细则并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的影响合同效力的法律法规，故该条款不因违反实施细则的规定而当然无效。综上，上诉人康申华、方淑慧认为争议条款无效，收取的4000元水电开户费用应予退还的上诉理由不能成立，本院不予支持。《商品房买卖合同》的其他约定的条款系双方自愿行为，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同，双方均应按合同履行各自义务。关于焦点二，中立房地产公司应否向康申华、方淑慧返还房款的问题。本案中，康申华、方淑慧购买的是期房，虽然合同中约定的面积与建成后的房屋面积存在差异，但双方在合同中约定了以产权登记面积为准据实结算，从一审及本院查明的相关事实可知，康申华、方淑慧所购买的涉案房屋亦是按产权登记面积结算房款的。现康申华、方淑慧认为由于约定的公摊面积出现差异，中立房地产公司应以房屋实际公摊面积与合同约定公摊面积差乘以房屋合同约定的单价向其退款的上诉理由，无事实及法律依据，对此，一审对康申华、方淑慧的该项诉讼请求不予支持是正确的。关于焦点三，中立房地产公司应否向康申华、方淑慧支付赔偿金的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据加以证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第二款规定，“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”。本案中，据查明的事实可知，中立房地产公司在建楼时确有未经审批违规加建层数的事实，中立房地产公司违规加层的行为客观上侵害了购房业主的权益，但康申华、方淑慧未能举证证明其损失数额的组成及大小，因此，康申华、方淑慧作为负有举证责任的一方当事人应承担举证不能的法律后果，一审对康申华、方淑慧的该项诉讼请求不予支持亦无不当。综上所述，康申华、方淑慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由康申华、方淑慧负担。本判决为终审判决。审判长  姜亚平审判员  樊 军审判员  骆 骥二〇二〇年九月十四日法官助理李栋书记员刘雄