河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1122民初2540号原告：河南鑫秀物业管理有限公司，住所地河南省临颍县人民路西段。法定代表人：高真真，该公司董事长。被告：李晓锋，男，汉族，1983年11月21日出生，住河南省临颍县。原告河南鑫秀物业管理有限公司（以下简称鑫秀物业公司）与被告李晓锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫秀物业公司的法定代表人高真真、被告李晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫秀物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费2,496元、楼道公摊电费96元，违约金500元，共计3,092元；2．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年1月1日原告与临颍县丽都华庭小区业主委员会双方签订了《物业管理合同书》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务。合同约定物业服务费0.5元/平方/月，公摊电费24元/年，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的1月1日前，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费费用的千分之三交纳违约金。被告系上述物业14号楼2单元401房的业主，物业面积104.05平方米，按约定应当向原告交纳从2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用共计2,496元、楼道公摊电费96元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金500元，共计3,092元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告李晓锋辩称：第一，我房屋的楼顶问题、墙面问题，物业从未有人解决，物业是服务的，不是管理的，如果服务都达不到，谈何物业费；第二，物业从来没有主动上门说过我的问题如何解决，只是到该交物业费的时候在我门上贴个条。不管是现任物业的问题还是前任物业的问题，物业既然接手了，就得管。除了我房屋的问题，小区内部环境也存在问题，比如儿童、老人的健身器械损坏多年，既不换新也不维修，存在安全隐患；14号楼门洞前积水，下雨就得蹚水，也得不到解决；小区内部基本不存在草坪了，都是种的菜，没有人管。物业就找了几个保安、几个保洁，现在保安室也没有，就用个铁皮房子当做保安室。我还丢过电车，调不出监控，物业安保也有问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月18日，河南省临颍县丽都华庭业主委员会（甲方）与鑫秀物业公司（乙方）签订《物业管理合同书》，由鑫秀物业公司对位于临颍县××与××路交叉口的丽都华庭小区提供物业管理服务。合同对物业服务的相关事项，以及权利义务作出了规定，第二章物业管理服务事项第二条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：“1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（位于住户室内的上下水管道，住户有义务对其进行检查，如果出现异常，应主动告知乙方，没有住户报修，乙方将不进入室内检查，因此造成的一切后果与乙方无关）。4、公用绿地的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运（业主因装修产生的垃圾的清运，应单独缴纳费用）。排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、装修管理。11、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。12、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。”；第三章物业服务质量第三条：“乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准。”；第四章物业服务费用第四条：“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况，双方约定物业服务费用按年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.5元/㎡/月；（2）商业：元/㎡/月；（3）每户每月2元公共电费分摊；（4）车库，附房，阁楼等用于居住者每户每月收取车库10元/月附房阁楼20元/月的垃圾清运费。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。……”；第六条：“业主应于每年1月1日前向乙方交纳当年物业服务费用。对于不按时交纳应交费用的业主，甲方应积极协助乙方收取。乙方将上述未按时交纳物业服务费业主名单向甲方提供，视为乙方对欠费业主的催收。……”；第六章物业服务合同期限及解除第九条：“本合同期限为叁年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方应作出续聘或选聘的决定。在甲方与选聘的第三方物业管理企业签订物业服务合同生效并接管时，本合同终止。”；第七章违约责任第十条：“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”；第八章附则第十二条：“本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。”；第十三条：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。”；第十六条：“本合同自2018年1月1日起生效。”。李晓锋为临颍县丽都华庭小区14号楼2单元401房的业主，该房屋建筑面积为104.05㎡。鑫秀物业公司以向李晓锋催缴2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费后，其仍未交纳为由诉至本院。另查明，鑫秀物业公司名称变更前为临颍鑫秀物业管理有限公司。2015年12月25日，薛鹏飞（乙方，现任鑫秀物业公司经理）与程二勇（甲方，原临颍鑫秀物业管理有限公司独资股东）签订管理权转让协议，双方约定：“一、甲方自愿将自己公司（临颍鑫秀物业管理有限公司）属下临颍县丽都花庭管理权转让给乙方。二、转让时间：自2016年1月1日起转让给乙方，由乙方开始经营。三、债权债务：甲方至2015年12月31日前临颍县丽都花庭所有物业项目收费、支出归甲方；2016年1月1日后所有收费、支出归乙方……”。2015年12月29日，临颍鑫秀物业管理有限公司的投资人及负责人由程二勇变更登记为薛鹏飞，2016年12月1日变更登记为高真真。本院认为，鑫秀物业公司与河南省临颍县丽都华庭业主委员会签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同约定事项对合同当事人及业主均具有约束力，各方均应按照约定行使权利、承担义务。在该合同生效前，鑫秀物业公司已按同样的收费标准为丽都华庭小区提供物业服务多年。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践和履行中不可能是完美的，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应通过及时有效的方式来解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量。物业公司以业主交纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量的进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好家园。本案中，李晓锋向本院提交的照片虽能证明鑫秀物业公司没有很好的尽到物业管理及服务职责，但是鑫秀物业公司也完成了一定的物业管理服务工作，故李晓锋不得以鑫秀物业公司服务不到位为由拒绝交纳所有物业费。鉴于鑫秀物业公司在提供物业管理服务过程中存在一定的服务不到位的问题，对李晓锋所欠2017年1月1日至2020年12月31日共计四十八个月的物业费应适当予以减少，本院酌定每年减少两个月即每年交纳十个月的物业费为宜；经计算，李晓锋应交纳的物业费为2,081元（=104.05㎡×0.5元/月×40个月）、楼道公摊电费96元（=1户×2元/月/户×48个月），以上共计2,177元。关于违约金的请求，由于鑫秀物业公司提供的物业服务尚有需要改进的地方，故对鑫秀物业公司要求李晓锋支付违约金的诉请，本院不予支持。李晓锋辩称因开发商房屋构造不合理导致屋内墙体严重脱落影响安全使用、卫生间外墙渗水等房屋质量或构造问题，不属于本案的处理范围，故对以上问题李晓锋可与有关义务人协商解决，协商不成可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下：被告李晓锋于判决生效后三日内支付原告河南鑫秀物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2,081元、楼道公摊电费96元，共计2,177元；驳回原告河南鑫秀物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由原告河南鑫秀物业管理有限公司负担5元，被告李晓锋负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  李耀军二〇二〇年九月二十二日书记员  王旭楠