广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17082号上诉人（原审原告）：黄辅维，男，1968年5月19日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：赵绍华，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州利盟齐创实业有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街白云大道北861号101室。法定代表人：陈少宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨扬，广东摩邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡埰莉，广东摩邦律师事务所实习律师。上诉人黄辅维因与被上诉人广州利盟齐创实业有限公司（以下简称利盟齐创公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初3086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄辅维上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持黄辅维全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由利盟齐创公司承担。二审庭询中黄辅维变更第二项上诉请求为改判支持黄辅维的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：（一）涉案租赁合同并不当然无效，一审法院认定合同无效缺乏事实依据和法律依据。1.一审法院仅以没有规划报建手续来认定涉案物业的表面情况，而没有详细查明涉案物业补办手续的情况，在广州市规划和自然资源局白云区分局复函称“如涉及其他主管部门的历史审批，建议进一步核查”的情况下，一审法院未进一步向物业所在街道办事处、城管局核实更为详细的情况，导致认定事实错误。涉案物业所在白云区有大量该类型建筑，属于历史遗留问题，很多物业经过补办手续均可转为合法建筑，因此，在认定此类物业的租赁合同是否有效时，应结合所在地区的历史原因、营商环境、双方当事人签订合同时的意思表示进行综合考量。2.一审法院对所适用的法律依据理解有误，导致本案判决错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定是允许出租方在租赁合同签订后再办理建设工程规划许可手续或向主管部门报建，本案中，涉案租赁合同签订后，利盟齐创公司就在着手办理涉案物业合法化的相关手续，涉案物业完全可以在办理完毕相关手续后正常使用。（二）涉案租赁合同合法有效，黄辅维已按照合同约定支付了对价并开展了前期准备工作，涉案租赁合同完全具备继续履行的基础。目前涉案物业正在补办相关手续，待办理完毕即可转为合法建筑，涉案合同可继续履行。涉案物业已经经营十多年，完全能够按照现状继续经营下去。（三）法律不能支持违法者通过违法行为获取利益。涉案合同签订于2019年9月9日，利盟齐创公司于2020年3月12日才向黄辅维发出告知书要求解除合同，中间跨度六个多月，利盟齐创公司完全有足够的时间完善涉案物业的手续，但其一直不履行合同义务也不告知黄辅维涉案物业的情况，一审法院认定合同无效无形中助力利盟齐创公司毫无成本地违约，损害黄辅维利益。（四）通过作为或者不作为的方式故意造成合同无效从而获利的，不应得到法律的支持。利盟齐创公司早就可以通过重新报建的方式使得物业更加合法化，但其长期以来一直怠于履行法定义务，使得物业长期处于违法出租中，当其找到更好的项目需要收回物业时，便以此为由主张合同无效，从而获取巨额的非法利益，这种行为不应得到支持。二审庭询时另补充：根据黄辅维所提交的新证据，涉案物业实际上已经由联边经济联合社和广东鸿粤汽车销售集团有限公司（以下简称鸿粤公司）对包括本案争议的物业在内的白云大道北861号开展装饰装修，是作为鸿粤公司保时捷项目报修的，在白云区政府的回复中，根据白云区人民政府会议纪要（云府区长会纪[2012]16号）精神和嘉禾街道办事处《关于对嘉禾街“白云大道北”地铁站周边进行环境综合整治的请示》（穗云嘉街[2013]76号）的要求，当事人联边经济联合社于2013年向市政府申请办理了《集体土地所有权证》并向属地执法部门提供了《广东省企业基本建设投资项目备案证》（备案编号：130111656010044），新证据表明，黄辅维与利盟齐创公司租赁合同纠纷没有最终生效判决前，没有最终确定为无效或解除，利盟齐创公司又将涉案物业出租给鸿粤公司使用，严重侵害了黄辅维的合法权益，本案的审理结果与鸿粤公司有利害关系，鸿粤公司有可能会承担相应的义务，因此根据相关法律规定，特申请追加鸿粤公司作为本案的当事人，参与本案的诉讼。新证据的内容还表明涉案物业早就具备了合法出租的条件，刚刚所称的文件都是存在的，但一审法院没有调取，而这些文件是查明本案事实的关键证据，也是判断本案租赁合同是否有效的关键证据，因为这些文件均为政府部门非公开文件或由第三人掌握，黄辅维及代理人因客观原因不能自行收集，根据相关法律规定，黄辅维特申请人民法院调取相关证据。利盟齐创公司二审答辩称，一审法院查明事实清楚，适用程序及法律正确，黄辅维在缺乏新证据支撑的情况下请求撤销一审判决于法无据。（一）一审法院依职权调查取证，查明涉案商铺在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设，依法判决涉案租赁合同为无效合同，查明事实清楚，适用法律正确，处理恰当。（二）因涉案租赁合同为无效合同，黄辅维请求改判支持其全部上诉请求，即继续履行合同、租期及免租期顺延、向租赁物业提供水电等经营基本条件、对装修方案予以审核、请求支持违约金等主张于法无据。虽然在民事案件中，当事人意思表示真实一致即可达成合同合意，但违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。本案中，涉案租赁合同依照法律规定为无效合同，一审法院处理恰当，涉案租赁合同已无继续履行的必要，黄辅维的全部诉讼请求在客观事实上已履行不能。利盟齐创公司已将租赁保证金124983元返还给黄辅维，其在一审庭审中也予以确认。利盟齐创公司自从知道涉案商铺为违章建筑后，一直积极为涉案商铺办理相关规划许可证件，但因不可归责于利盟齐创公司的原因，现被政府部门粘贴封条、责令立即停止经营、严格落实停水停电、清空建筑物。违章建筑不具备适租的条件，应及时整改取得相关的许可证件后再投入使用，且整改时间无法估计，可见，涉案租赁合同己丧失了履行的基础。综上所述，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，应当依法予以维持。黄辅维向一审法院起诉请求：1.利盟齐创公司继续履行黄辅维与利盟齐创公司签订的《房屋租赁合同》，租期及免租期顺延；利盟齐创公司向租赁物业提供水电等经营基本条件；3.利盟齐创公司在十日内对黄辅维的装修方案予以审核，否则黄辅维可按照提供给利盟齐创公司的装修方案径行装修《如果届时利盟齐创公司不提供水电，黄辅维将自行发电装修，费用由利盟齐创公司承担》；4.利盟齐创公司赔偿黄辅维违约金1000元（暂计至起诉日，按照已交租金、保证金总和的0.5%/日计算）；5.利盟齐创公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月9日，黄辅维（乙方，承租方）与利盟齐创公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区白云大道北861号*室（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，乙方经营办公，面积约为640.94平方米；每月租金41661元，水费按7元/平方米，电费按1.6元/千瓦时(包含维护费)计收；乙方应于签订合同之日交付首期租金41661元，3个月的租赁期保证金124983元；甲方应于2019年9月15日前将租赁房屋交付乙方使用，计租日期为2019年11月15日，租赁期限自2019年9月15日起至2024年8月31日止，租金第贰年起每年月租金递增5%；乙方应于每月5日前向甲方交付租金、管理费以及水电费和水电公摊等费用。乙方在开始装修前，须向甲方提出装修申请及装修方案予以甲方审核，同时装修单位负责人必须交纳装修保证金5000元……等。合同签订后，黄辅维向利盟齐创公司支付2019年11月15日至2020年2月14日的租金共计124983元、租赁保证金124983元及装修保证金5000元，利盟齐创公司向黄辅维出具了首月租金、租赁保证金及装修押金的收据。黄辅维为证实其于2019年10月28日向利盟齐创公司提交装修申请和方案，利盟齐创公司未回复且未协助其办理工商登记的事实向一审法院提交函件、邮寄函件快递单、张贴函件照片、律师函、邮寄律师函快递单及张贴律师函照片，利盟齐创公司对黄辅维的上述证据均不予认可，并表示未收到装修申请、装修方案及律师函。利盟齐创公司为证实涉案场地因被投诉存在违法建设问题的事实，向一审法院提交封条照片、停工通知照片、告知书及张贴告知书的截图，黄辅维对上述证据的证明内容均不予认可。一审庭审中，黄辅维与利盟齐创公司确认租赁保证金124983元已退还黄辅维，涉案场地已于2020年3月13日被广州市白云区城市管理和综合执法局鹤龙街执法队张贴了封条。黄辅维确认存放部分物品于涉案商铺但因停水停电无法实际使用涉案商铺，利盟齐创公司确认签订合同后有为涉案商铺供水，但未供电。一审法院就涉案商铺向广州市规划和自然资源局白云区分局查询，该局于2020年2月10日复函，函复“经初步核查，所指位置暂未查到相关产权记录，暂未查到《建设工程规划许可证》信息。”经一审法院出示该复函，黄辅维与利盟齐创公司双方对复函没有异议。经一审法院释明合同效力问题，黄辅维坚持不变更诉讼请求。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，故黄辅维与利盟齐创公司签订的《房屋租赁合同》应为无效。因租赁合同无效，黄辅维诉请利盟齐创公司继续履行合同、租期及免租期顺延、利盟齐创公司向租赁物业提供水电等经营基本条件、利盟齐创公司在十日内对黄辅维的装修方案予以审核，否则黄辅维可按装修方案径行装修的诉请均于法无据，一审法院不予支持。如前所述，涉案租赁合同无效，合同中对违约责任处理的约定亦无效，黄辅维要求利盟齐创公司支付违约金1000元的诉讼请求无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年5月19日作出如下判决：驳回黄辅维的全部诉讼请求。案件受理费50元，由黄辅维负担。本院二审期间，黄辅维向本院提交11页的短信截图，其中广州云信访（1063988802050）的短信载明，“徐*禄：关于你反映白云区‘白云大道北*号（现三马名车专卖店整栋楼）广州地铁3号线白云大道北C1出口处违章建筑’的问题，我局非常重视，立即责成属地执法队进行查处，现将情况回复如下：经查：你所反映的白云区白云大道北*号地铁3号线白云大道北站C1出口处建筑物为嘉禾街联边村集体物业，该地块权属于白云区嘉禾街联边经济联合社，现出租给鸿粤汽车销售集团作销售总部大楼使用”、“根据白云区人民政府会议纪要（云府区长会纪[2012]16号）精神和嘉禾街道办事处《关于对嘉禾街‘白云大道北’地铁站周边进行环境综合整治的请示》（穗云嘉街[2013]76号）的要求，当事人联边经济联合社于2013年向市政府申请办理了《集体土地所有权证》，并向属地执法部门提供了《广东省企业基本建设投资项目备案证》（备案编号：130111656010044）和广州市规划局核发的《建设用地规划红线图》”。短信截图拟证明现在鸿粤公司已将涉案房屋装修好，基本上可以投入使用，利盟齐创公司已经将包括涉案物业在内的整栋楼出租给了鸿粤公司作为保时捷项目，利盟齐创公司将涉案物业出租给黄辅维前已经具备了合法出租的条件，也就是黄辅维所要求二审法院调查收集的相关证据。利盟齐创公司经质证认为，对于证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为证据没有原件故真实性不予认可，对于合法性由法院审核，对关联性问题，上述内容所称的是装修项目，即使有相关的批准资料，也不等于涉案物业有批复主体建筑的手续。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审法院致函广州市规划和自然资源局白云区分局，查询：“位于广州市白云区白云大道北861号*室的规划报建信息及产权情况”，广州市规划和自然资源局针对上述问题于2020年2月10日作出复函。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：涉案《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据广州市规划和自然资源局于2020年2月10日所作复函的记载，涉案商铺并无取得《建设工程规划许可证》，现有证据并不足以证明涉案商铺具有合法报建手续，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》无效，符合前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以认同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《房屋租赁合同》无效，一审法院驳回黄辅维要求继续履行合同以及要求利盟齐创公司承担违约责任的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。黄辅维二审期间提供的短信记录并无提供原件核对，利盟齐创公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，且即使该部分短信记录中提及的《集体土地所有权证》、《广东省企业基本建设投资项目备案证》、《建设用地规划红线图》真实存在，该部分文件并非涉案商铺所在建筑物报建资料，亦不足以推翻前述广州市规划和自然资源局于2020年2月10日所作复函的内容，本院对其申请调取上述文件的申请不予接纳。涉案《房屋租赁合同》为无效合同，本院对黄辅维要求继续履行合同的上诉请求不予支持，涉案《房屋租赁合同》的合同主体为黄辅维、利盟齐创公司，鸿粤公司并非该合同的相对方，涉案房屋目前是否由鸿粤公司占用对本案处理并无实质性影响，鸿粤公司并非本案必要的诉讼参加人，黄辅维要求追加鸿粤公司参加本案诉讼，理据不足，本院不予接纳。综上所述，黄辅维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄辅维负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年九月二十三日书记员 贾 妍苏劲丹