四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8723号 上诉人（原审被告）：成都竞辉体育服务有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段49号。 法定代表人：徐国强，总经理。 委托诉讼代理人：范安彬，四川路石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都星爵文化传播有限公司，住所地成都市青羊区金阳路121号1栋7楼23号。 法定代表人：仇福生，执行董事。 委托诉讼代理人：张凤，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都每时健康管理有限公司，住所地成都市金牛区迎宾大道123号1栋1单元6楼632号。 法定代表人：杨波。 委托诉讼代理人：周俞吉，四川路阳律师事务所律师。 上诉人成都竞辉体育服务有限公司（以下简称竞辉公司）因与被上诉人成都星爵文化传播有限公司（以下简称星爵公司）、成都每时健康管理有限公司（以下简称每时公司）合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 竞辉公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.本案诉讼费由星爵公司承担。主要事实及理由：一、一审法院基本事实未查清。1.一审法院未查清星爵公司入场时间。根据合同约定，星爵公司入场时间不得超过2017年11月1日，但由于星爵公司未交齐租金，故未入场。且星爵公司一直未支付7.5万元的设备款；2.王涛不是成都领跑文化传播有限公司（以下简称领跑公司）的法定代表人，王涛将游泳池经营权转让给竞辉公司后，竞辉公司将经营权转让给星爵公司，对于该事实电建物业管理公司未提出异议；3.每时公司、星爵公司在收到物业公司发出的续约《通知函》后，未通知竞辉公司、王涛、成都迈瑞投资管理有限公司（以下简称迈瑞公司），且每时公司并没有退出，一直在经营，星爵公司、每时公司的行为损害了竞辉公司利益。二、一审法院认定事实不清。1.一审法院认可竞辉公司与星爵公司的合同效力，不认可王涛与竞辉公司合同的真实性不能成立；2.根据合同约定租期不得超过2017年11月1日，由于星爵公司未按时缴纳租金，其责任应该由星爵公司承担，保证金不该退还，租金5万元也应由星爵公司承担；3.物业公司解除合同应于迈瑞公司协商，而不是直接通知每时公司，其直接通知每时公司的行为并将承包权给每时公司的行为是恶意串通。 星爵公司答辩称，一、一审法院认定入场时间准确。星爵公司与竞辉公司于2017年9月30日签订承包合同，星爵公司一直积极主张入场，但竞辉公司一再拖延，从公平原则讲，未入场即开始让星爵公司承担租金属于竞辉公司有失公平的主张。一审法院认定入场依据了微信聊天记录、《西岸观邸会所物业交割协议》《委托经营服务协议》，认定入场时间准确。二、锅炉设备款星爵公司不应当承担。合同第四条第一款约定竞辉公司应当提交场地和现有的配套设备，包括器材、加热系统等设备供星爵公司使用，竞辉公司在上诉中所说的设备费7.5万元指一套新锅炉，竞辉公司进场时新锅炉已经安装上了，双方在协议中未约定星爵公司需要另外支付费用。物业公司提出锅炉的产权属于物业公司，所以该锅炉产权尚存争议，如果锅炉属于竞辉公司，竞辉公司应该自行拆除，不应当向星爵公司主张费用。三、健身房的租金星爵公司不应当承担。2018年4月12日星爵公司与竞辉公司双方法人聊天记录中也显示，星爵公司明确说明了健身房无法使用，未交付，星爵公司不应当承担健身房的费用。竞辉公司的其他上诉理由无事实和法律依据，请求法庭驳回上诉，维持原判。 每时公司答辩称，导致迈瑞公司和竞辉公司无法正常续约的原因是由于迈瑞公司和竞辉公司擅自违法的转包行为，导致物业公司与迈瑞公司终止合同，与每时公司、星爵公司无关。中电建物业公司与中电建五兴物业管理公司是一套人两个牌子。每时公司现在还在继续经营，与竞辉公司终止合同后，业委会组织重新进行招投标，每时公司在向业委会交纳租金。 星爵公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决竞辉公司退还星爵公司保证金100000元、2018年6月5日之后的承包费214444元；2.请求法院依法判决竞辉公司支付星爵公司违约金20000元。 一审法院认定以下事实：2017年9月30日星爵公司与竞辉公司签订《西岸观邸会所承包合同》，约定竞辉公司将其管理的西岸观邸游泳健身会所的经营和场内管理租赁给星爵公司，租赁期限自2017年11月1日（以具体进场时间为准，但是不超过11月1日）至2020年10月31日止。租金第一年为450000元，签订合同时支付200000元，进场前支付200000元，剩余50000元由星爵公司自行交纳给健身房业主。签订合同时星爵公司向竞辉公司支付100000元保证金，约定“合同期满30个工作日内（无任何遗留问题）退还保证金”。合同期内竞辉公司以35000元每年的租金标准将翡翠海湾室外游泳池的经营权交给星爵公司。此外，双方还约定“如有违反以上约定给对方造成损失的除全额赔偿外，还应支付20000元违约金”。 2017年9月28日，星爵公司员工张霄昕向竞辉公司法定代表人徐国强转账支付100000元，备注为“泳池承包定金”。2017年9月30日、2017年10月1日、2017年11月6日，星爵公司法定代表人仇福生分四笔向竞辉公司法定代表人徐国强账户转账支付共计400000元。2017年11月6日，竞辉公司出具《收款收据》，载明收到星爵公司“西岸观邸会所”保证金100000元、租金400000元。 星爵公司提交了微信聊天记录，反映内容为：从2017年12月初开始，星爵公司工作人员张霄昕一直在积极主张入场，竞辉公司法定代表人徐国强要求再等一等，直至2017年12月18日双方才约好一起“捋数据”。 2017年12月20日，星爵公司将“西岸观邸游泳馆”项目委托每时公司进行管理，每时公司每月收取月营业额12%的管理服务费。 星爵公司提交了员工张霄昕与竞辉公司法定代表人的微信聊天记录、《西岸观邸会所物业交割协议》，拟证明星爵公司实际于2017年12月19日进场，次日才与领跑公司完成交接。 中电建物业管理有限公司西岸观邸物业中心于2018年3月16日向迈瑞公司发出续约《通知函》，称与迈瑞公司的合同将于2018年8月31日到期，要求迈瑞公司2018年4月30日前行使优先续约权。该《通知函》由每时公司实际接收。 2018年4月12日，星爵公司法定代表人仇福生通过微信告知竞辉公司法定代表人徐国强因为堵了下水井物业要拆棚子健身做不了。 2018年5月29日，物业公司以迈瑞公司“在经营过程中，违反合同第五条第七款之约定‘擅自进行转包’，其行为已严重违约”为由称已与迈瑞公司解除合同，收回西岸观邸游泳池管理权。并向每时公司发出《关于西岸观邸游泳池退场的函》要求2018年6月5日中午12点前与物业公司办理退场手续。星爵公司法定代表人仇福生于2018年6月1日与竞辉公司法定代表人徐国强沟通合同主体及退场事宜。徐国强称竞辉公司将资料报给物业公司意图自行续约把事情搞复杂了，仇福生称物业并不认可星爵公司与竞辉公司的存在。仇福生称物业通知都出了，不撤场会断水断电无法经营，询问怎么办。徐国强称转租问题已经与物业沟通好了，物业要求撤场的原因是星爵公司没交物业费，并称双方合同问题只有自行协商。 星爵公司称已经于2018年6月5日与物业公司办理退场手续。每时公司当庭陈述称2018年6月5日其按物业公司要求撤场，其与星爵公司的委托经营合同已于2018年6月5日解除。每时公司目前经营西岸观邸游泳池项目是通过物业公司的招标另行与物业公司建立的租赁关系。竞辉公司对物业公司要求撤场的时间不持异议，但认为每时公司并未实际撤场，星爵公司的损失是每时公司“翻墙”与物业公司另行建立租赁关系所致。 2018年6月27日，星爵公司以《催告函》催促竞辉公司处理经营权到期和被物业公司清退的事宜，在《催告函》中星爵公司认可收到物业公司于2018年3月16日、2018年5月29日发出的续约《通知函》和《关于西岸观邸游泳池退场的函》。同日，物业公司对西岸观邸游泳池项目作出了招标业务说明，称将于2018年7月2日对该项目进行招标，招标服务期限一年。 2018年7月23日，物业公司向每时公司发出《中标通知书》，告知每时公司需于2018年8月3日前与物业公司签订合同，中标价为80万元/年。 星爵公司提交单据若干，拟证明部分装修资金损失情况。 竞辉公司提交的微信聊天记录中，竞辉公司法定代表人徐国强称王涛与物业的合同由他保管。为核实迈瑞公司与物业公司的合同约定情况，法庭要求竞辉公司提供迈瑞公司与物业公司就西岸观邸游泳池及健身房签订的合同，竞辉公司未提交。 另查明：1.王涛系迈瑞公司工商登记持股50%股东，系领跑公司工商登记的法定代表人。迈瑞公司于2018年6月19日被成都市高新工商行政管理局处以吊销营业执照的行政处罚。2.王涛以个人名义与竞辉公司签订《协议》，因王涛欠竞辉公司1000000元无力偿还，王涛将公司旗下管理项目的经营权转让给竞辉公司，转让项目包括“西岸观邸游泳馆经营使用权6年（自2014年10月1日起至2020年9月30日）”。 一审法院认为，2017年9月30日星爵公司与竞辉公司通过签订《西岸观邸会所承包合同》建立租赁关系是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.星爵公司与竞辉公司之间租赁合同项下的费用如何结算；2.竞辉公司是否存在违约行为，应否支付违约金。 关于第一项争议焦点，物业公司于2018年5月29日主张与迈瑞公司已解除合同，要求每时公司撤场。每时公司告知了委托方星爵公司，星爵公司于2018年6月1日询问竞辉公司关于撤场通知的处理办法，竞辉公司未能做出明确处理。竞辉公司在本案中提交了其与王涛签订的协议，但未能提供迈瑞公司对王涛的授权，王涛与竞辉公司签订的协议真实性无法核实，即使属实也因王涛处分权的瑕疵属于效力待定。并且竞辉公司未能提供迈瑞公司与物业公司的合同文本，双方约定不明。故星爵公司缺乏对抗物业公司撤场主张的权利依据，星爵公司认可每时公司按照物业公司的要求撤场不存在过错。现星爵公司主张在经营使用期间按约定标准计算租赁费用，要求竞辉公司返还剩余已付租金及保证金。竞辉公司与星爵公司对于入场时间存在争议，合同约定“租赁期限自2017年11月1日（以具体进场时间为准，但是不超过11月1日）”起算。从微信聊天记录看，星爵公司一直在积极主张入场，竞辉公司要求再等一等，直至2017年12月18日双方才约好一起“捋数据”。从星爵公司与领跑公司的交接日期看2017年12月20日双方才办理交接。星爵公司主张进场时间为2017年12月19日符合证据反映的情况。从合同文字表述上看，租赁期起算点是以具体进场时间为准，“不超过11月1日”应当是对竞辉公司履行交付义务时间的限制约定。因竞辉公司的原因未能办理交接而要求星爵公司承担此期间的租金不符合诚实信用原则，租金应从2017年12月19日起算。竞辉公司主张星爵公司未按合同约定期限支付租金和办理证照，但未在本案中提出反诉主张违约金，故本案中不对保证金予以抵扣。星爵公司在诉状中陈述未向业主方支付50000元使用费，理由是健身房未交付使用。此部分费用竞辉公司也没有主张垫付，应付金额不确定，无法在本案中一并处理。若竞辉公司实际向业主承担了星爵公司实际经营使用期间的租金，可另行向星爵公司主张。故本案租金从2017年12月19日到2018年6月5日计算为214794.52元（400000元-400000元/年÷365天×169天）。一审法院对星爵公司返还保证金100000元及多支付的租金214444元的主张予以支持。 关于第二项争议焦点，2018年6月5日星爵公司同意每时公司撤场后，星爵公司与每时公司之间的委托关系已经实际解除。物业公司另行进行了招标，星爵公司与竞辉公司之间的租赁合同客观上无法继续履行，事实上合同已于2018年6月5日解除。竞辉公司称合同解除的原因是星爵公司和每时公司与物业公司恶意串通，导致竞辉公司及迈瑞公司未能及时获得续约信息。但从物业公司通知上所称的合同解除原因看，并非是基于合同到期。竞辉公司所称因恶意串通导致合同无法继续履行缺乏事实依据。竞辉公司未能按照约定保障星爵公司经营使用游泳池项目，构成违约，按照合同约定应当支付20000元违约金。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、成都竞辉体育服务有限公司应于判决生效之日起十日内向成都星爵文化传播有限公司退还保证金100000元、租金214444元并支付违约金20000元；二、驳回成都星爵文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6317元，由成都竞辉体育服务有限公司负担。 对一审查明的事实，除竞辉公司主张向每时公司发出《关于西岩观邸游泳池退场的函》系中电建五兴物业管理公司而非中电建物业管理有限公司，且该函件仅发给了每时公司，并否认王涛系领跑公司法定代表人外，各方当事人对一审查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：第一、如何确定违约方。竞辉公司主张星爵公司未能继续经营系因星爵公司故意不向其透露续约通知，每时公司与物业公司恶意串通所致，与竞辉公司无关。对此本院认为，物业公司向每时公司发送的《关于西岸观邸游泳池退场的函》中明确载明其收回管理权系因迈瑞公司擅自转包之故，而非因合同到期。竞辉公司对于其关于星爵公司、每时公司恶意串通的主张亦未提交任何证据予以证实。因物业公司已将案涉物业收回并通过招标确定了新的经营主体，案涉承包合同已无法继续履行，在竞辉公司无证据证明星爵公司、每时公司对此存有过错的情形下，竞辉公司应按双方合同约定向星爵公司承担违约责任，一审对此认定正确，本院予以确认。 第二、双方费用如何结算。一、星爵公司入场时间问题，承包合同虽约定租赁期限自2017年11月1日（以具体进场时间为准，但是不超过11月1日）起算，但双方微信聊天记录显示星爵公司一直催促进场，竞辉公司要求再等一等。双方在2017年11月5日就会籍问题还在签订合同附件，直至12月18日才约好一起捋数据。故一审法院结合微信聊天记录、《西岸观邸会所物业交割协议》最后一笔租金支付时间以及《委托经营服务协议》等证据认定入场时间为2017年12月19日正确，租金应从此日起计算。 二、竞辉公司主张的锅炉设备款7.5万元是否成立。首先，承包合同未对此进行约定，即便按照竞辉公司所述系双方在微信聊天记录中另行约定的，星爵公司仇福生在微信中告知竞辉公司徐国强将机器拆走，徐国强在此后明确表示“如果你们确实恼火我就来拉起走就是”，应视为双方对于锅炉设备如何处分达成一致意见，竞辉公司在本案中再次向星爵公司主张设备款无事实和合同依据，本院不予支持。 三、剩余5万元租金应否向竞辉公司支付，据承包合同约定，剩余50000元由星爵公司自行交纳给健身房业主，而非竞辉公司。竞辉公司主张双方通过微信聊天对此进行了补充约定，经本院查阅上述聊天记录并无相关约定，故对竞辉公司的该项主张不予支持。 综上所述，竞辉公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费6317元，由成都竞辉体育服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 范 伟 审判员 毛 星 审判员 苏 展 二〇二〇年九月十日 书记员 罗丹丹