江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5664号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨昊，男，1982年12月5日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：邓艳（系杨昊妻子），女，1981年10月17日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：汪蓉，江苏禾顺律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱启文，男，1977年12月9日生，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：邓小胜，上海康程律师事务所律师。上诉人杨昊、朱启文房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初12519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法由审判员白文虎独任审理。本案于2020年8月6日公开开庭，上诉人杨昊及其委托诉讼代理人邓艳、汪蓉，上诉人朱启文及其委托诉讼代理人邓小胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨昊上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.依法判令房屋押金不退以冲抵违约金，朱启文另支付相当于两个月租金的违约金13000元；3.依法判令朱启文对扔掉的席梦思床垫作价赔偿2000元；4.一、二审诉讼费用由朱启文承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。1.合同解除是基于朱启文在合同履行期间未能遵守法律规定转租，且多次在派出所要求后拒绝到场，给杨昊带来不必要的麻烦与影响；另是由于朱启文未能按照合同约定按时缴纳房租，经多次催告既不解除合同又不缴纳房租，严重违背双方的合同约定，构成违约。杨昊提出解除合同，并要求朱启文承担违约金的要求合理合法。2.按照合同约定，合同的签订履行和解除是双方的权利，杨昊也多次与朱启文沟通协调处理双方合作事宜，朱启文以其实际行为不履行或不完全履行合同义务，给杨昊带来不利影响，侵犯到杨昊的合法权益，已经构成违约。在解除合同过程中，双方曾口头协商表示如能和平解除合同，上诉人愿意退还押金，朱启文承诺将房屋内物品清空，房屋转交上诉人，但上述协商最终未能达成一致，故不应剥夺上诉人依法追究朱启文违约责任的权利。据上，请求支持上诉人的上诉请求。朱启文辩称：合同中约定朱启文可以转租。合同约定租金半年一付，提前15天付，合同起始日期是5月1日，朱启文第一笔的租金是支付到10月31日，按照合同规定，第二次支付租金应该是10月15日之前，但杨昊早于约定就催要租金。双方在10月份中旬就发生争执，杨昊就表明要收房，此时再要求朱启文支付第二期租金没有道理。杨昊认为合同签订后一方违约，要求按月租金的两倍向守约方支付违约金，该约定的前提是导致合同无法继续履行，但实际上合同并非无法履行，而是因为杨昊一直要求收房，而且多次报警导致合同无法履行，责任在杨昊，不能以此要求朱启文承担责任。请求驳回杨昊上诉请求。朱启文上诉请求：撤销一审判决第二、五项，依法改判支持朱启文一审全部反诉请求。事实与理由：一审认定其对合同解除存在过错错误，涉案合同最终无法履行，原因在于杨昊存在违约行为，杨昊采取各种不理性的行为，最终导致合同无法履行。杨昊解除合同没有依据，法律也没有明确规定为了制止违法行为或者要避免自己遭受损害，可以解除合同。一审认定杨昊作为房屋所有权人，为避免违法行为的产生而提出解除合同，于法有据，系事实认定和法律适用错误。一审判决认为朱启文作为承租方将房屋出租给外国人，没有办理外国人临时住宿登记违法，该违法行为并不能导致杨昊承担法律责任或者是遭受处罚。因为至始至终公安机关从来没有为此事联系过朱启文。合同和法律规定都没有明确杨昊可以行使解除权，而且杨昊本身存在违法行为，杨昊对此事存在过错。再考虑到朱启文本身承租房屋，对涉案房屋投入了时间、精力、资金，那么杨昊行使解除权的时候应该合理，如认为朱启文的行为违反合同和法律规定，可以要求朱启文承担违约责任，赔偿损失等，但不享有合同解除权。杨昊辩称，朱启文未按照合同约定缴纳房租，未按要求及时配合公安备案信息登记，导致双方合同不能继续履行。朱启文虽主张杨昊存在违法行为，但并未明确提出杨昊存在哪一项违法行为。杨昊主张解除合同，依据系朱启文未能按照相关的行政法规办理外国人入住的登记手续，且也未告知房主杨昊，后在派出所明确要求双方共同到场办理的情况下，仍拒绝前往，拒绝履行合同的义务。朱启文未付房租，实际占有涉案房屋一直到一审判决后，故应承担占有使用费。朱启文对房屋内的设施造成了不同程度的损害，存在恶意拖欠电费、煤气费等情形，按照双方的协议约定，应当符合押金不予退还的情形。朱启文未按照合同约定进行房租缴纳，在杨昊明确提出缴纳房租的情况下仍然拒绝在搬离房屋时又严重违反协议约定，欠缴相关费用，严重违约，应当按照合同规定承担违约责任，支付违约金。杨昊向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除租赁合同，朱启文将添附的设施、物品清空后将房屋返还给杨昊，并按每月6500元的标准自2019年11月1日起支付房屋占用费至返还房屋之日止；2.房屋押金6500元不退以冲抵违约金，朱启文另支付相当于两个月租金的违约金13000元；3.朱启文对扔掉的席梦思床垫作价赔偿2000元；4.朱启文承担本案的诉讼费及其他费用。朱启文向一审法院提出反诉请求：1.杨昊退还押金6500元；2.杨昊赔偿朱启文装修打造折价款46235元；3.杨昊赔偿朱启文装修打造期间的工时费、交通费共计5000元；4.杨昊支付朱启文违约金13000元；5.杨昊赔偿朱启文因合同履行后可以获得的收益金54000元。一审法院认定事实：杨昊系涉案房屋所有权人。2019年4月12日，杨昊（甲方）与朱启文（乙方）签订租赁合同及补充协议，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为居住使用，租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止；2019年5月1日至2022年4月30日期间的月租金为6500元，2022年5月1日至2024年4月30日期间的月租金为6800元，按季支付，乙方应提前15天支付下一期房租；甲方于签约时收取乙方押金6500元，该押金作为房屋装潢、附属设施、家电的担保，租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏则甲方全额退还押金；甲方同意乙方将房屋用于自住、转租、借住、拍摄等使用，甲方同意乙方在不改变房屋主体结构的情况下，对房屋进行翻新、装修及装饰，租赁期限届满乙方将涉案房屋内装修部分无偿赠与甲方，甲方同意接收，乙方无需拆除；甲方授权乙方代表甲方处理租赁期间发生的纠纷，包括但不限于与房屋使用人开展洽商或追究其违约、侵权责任或参与诉讼，非因乙方或房屋使用人原因而使标的资产遭受来自第三方的侵害时，所发生的纠纷由甲方自行处理；甲方应保证在整个租赁期间内房屋能够正常使用，不受干涉，如发生任何第三方的干扰事件，甲方应及时沟通；甲方同意乙方在合同有效期内可以将本合同项下权利义务转移给关联第三方，并通过三方补充协议的形式予以确认；因甲方原因或过失导致合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付剩余合同期的装修、打造折旧费，具体计算方式为乙方装修改造投入总价除以合同约定月份总数后，乘以剩余未履行月份，乙方平均设计装修改造总投入预计在4万－6万元左右；双方因各自原因导致单方面违约的，需向对方支付相当于两个月租金的违约金，其他损失或结算方式按照相应条款进行结算。双方确认随房屋一并交付的有：床垫一张、桌子两张、椅子四把、索尼电视机一台、西门子冰箱一台、大金空调三台、西门子洗衣机一台、微波炉一台、AO史密斯热水器一台、方太灶具、油烟机各一台、霍尼韦尔净化净水器一台、3+2沙发一组。合同签订后，杨昊按约将涉案房屋交付给朱启文，朱启文缴纳押金6500元，支付租金至2019年10月31日。朱启文对房屋部分装修进行出新改造，委托他人对房屋进行清洁除尘，并添置了床、床上用品、沙发椅以及大量生活用品。一审另查明，朱启文在与杨昊签订租赁合同前，与轻宿公司签订《城宿互联网委托运营合作协议》及《城宿互联网技术推广合作框架协议》，委托轻宿公司在其自有的互联网平台及与轻宿公司有合作关系的第三方平台就双方约定的房屋进行技术推广及线下服务合作，并提供相关服务。朱启文承租涉案房屋后，即委托轻宿公司对外进行房源信息发布。2019年9月底，因涉案房屋入住外籍人士，公安机关了解到相关情况，通知杨昊夫妇至派出所，告知房屋出租给外籍人士需依法办理登记备案，否则要进行处罚，并要求杨昊夫妇通知承租人朱启文一同前来办理相关手续。后杨昊夫妇即与朱启文联系，要求其共同至派出所办理相关备案手续，并通知朱启文于10月20日一同前往派出所，否则即要解除租赁合同，但朱启文并未至派出所办理相关手续。后杨昊明确提出解除合同，双方约定2019年10月31日共同至涉案房屋商谈解约事宜。当日，双方经协商，口头约定杨昊将押金6500元退还给朱启文，朱启文将添附的物品清空搬出房屋，同时双方将解约的原因等附在解约协议上，后双方在起草解约协议时发生口角，朱启文即离开涉案房屋。现双方对解除合同均不持异议，杨昊要求朱启文将涉案房屋内添附的物品腾空返还房屋，但朱启文拒绝将其添附的家具等物品搬出，要求杨昊作价赔偿。经释明，双方坚持各自意见，因此未能完成房屋交接。在本案审理过程中，一审法院至双塘派出所调查查明：根据相关规定，外国人入住后二十四小时内应至派出所办理相关手续；出租人要与公安机关签订治安责任书，出租给外国人的，应向居住地的公安机关办理登记手续，需提交产权证、租赁合同、外国人的身份证件等原件；首次办理的，产权人和转租人都要携带本人证件以及租赁合同原件办理登记。本案实际情况为，外国人入住涉案房屋后主动来派出所办理手续，称其在外国网站上租住的涉案房屋，民警了解到相关情况后，即通知房屋产权人来所了解情况，考虑到产权人态度较好、比较配合，故暂未进行处罚。民警要求产权人通过承租人一起来办理相关手续，产权人按时来所，但承租人没来。截至法院调查之日，涉案房屋没有办理过外国人出租的备案手续。一审法院认为，杨昊与朱启文签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。朱启文作为承租人在将涉案房屋出租给外国人之前未能按照相关规定办理登记备案手续，在出租方杨昊向其转告公安机关让其到所办理的要求后，未能积极配合办理并明确拒绝共同到派出所办理。在此情况下，杨昊作为房屋所有权人为避免违法行为的产生而提出解除合同于法有据。朱启文辩称在合同履行过程中所产生的纠纷按约应由出租方负责处理，对此，一审法院认为，虽然按照合同的约定朱启文有权转租涉案房屋，但其转租行为必须符合相关的法律规定，其将房屋转租给外国人，事先未告知杨昊，亦未办理登记手续，事后在派出所明确要求双方共同到场办理的情况下，其仍拒绝前往派出所，现其抗辩杨昊未履行合同义务致合同解除，不能成立，一审法院不予采纳。关于朱启文提出相关手续应由轻宿公司办理的抗辩意见，因轻宿公司并非与杨昊所签租赁合同的相对方，是否应由轻宿公司代为办理，应由朱启文与轻宿公司协调沟通，作为租赁合同的相对方，朱启文对转租过程中应办理的相关备案登记手续负有相关义务，其应对未到场办理的后果向杨昊承担相应的法律责任，故朱启文上述辩解意见，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。朱启文如认为轻宿公司存在违约行为，应另行向其主张，而不可以此为由对抗杨昊的诉讼主张。综上，杨昊作为出租方，对于合同解除并无过错，朱启文要求杨昊承担装修打造费、工时费、交通费、收益金等相关损失，无事实及法律依据。对于杨昊要求朱启文承担违约金、作价赔偿以及确认押金不予退还的诉讼请求，一审法院认为，双方在2019年10月31日商谈过程中对合同解除及后续处理等事项，已达成一致意见，租赁合同及补充协议已于当日解除，杨昊同意将押金6500元退还给朱启文，朱启文亦承诺将添附的家具等物品无条件搬出，双方对于解除合同的后续处理意见，系双方的真实意思表示，双方之后虽发生口角，系因解约说明的起草产生纠纷，遵照双方的真实意思，杨昊已明确表示同意全额退还押金且不予追究违约责任，故一审法院对杨昊上述诉讼请求不予支持。对于杨昊要求朱启文自2019年11月1日起按每月6500元的标准支付房屋使用费的诉讼请求，如前所述，杨昊对合同解除并无过错，朱启文无权要求杨昊对其添附作价补偿，合同既已于2019年10月31日解除，朱启文即应将房屋中的添附清空返还房屋；且双方在10月31日即已就合同解除后续事项达成一致意见，朱启文未按其承诺及时腾空迁出房屋，致杨昊无法及时收回房屋而产生损失，杨昊要求朱启文参照合同约定的租金标准支付房屋占用费，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、朱启文于判决生效之日起十五日内将其在南京市秦淮区双塘路19号皇册家园6栋2单元1001室房屋内添附的物品清空，并将该房屋返还给杨昊；二、朱启文于判决生效之日起十五日内按每月6500元的标准支付杨昊房屋使用费（自2019年11月1日起计算至房屋腾空返还之日止）；三、杨昊于朱启文腾空返还房屋之日返还押金6500元；四、驳回杨昊的其他本诉诉讼请求；五、驳回朱启文的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7015元，减半收取计3507.5元，由杨昊负担150元，朱启文负担3357.5元。反诉案件受理费1398元，由杨昊负担75元，朱启文负担1323元。二审中，杨昊提交了房屋交接单、照片和聊天记录、电费缴纳凭证和发票。证明双方在一审判决后，对房屋进行了交接，朱启文对房屋内部分物品造成了损害，朱启文欠缴电费1081元，故其不应当退还押金。朱启文质证称，对交接单真实性无异议。虽欠付电费，但不能以此认定其违约。其对涉案房屋的物品改造等经过对方同意。二审中，朱启文同意承担电费和涉案房屋中的物品损害各1000元，杨昊予以同意。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，双方合同虽然约定，朱启文对涉案房屋可以进行转租，但朱启文将涉案房屋转租给外国人，未按规定办理相关登记手续，未告知房屋所有人杨昊，亦拒绝前往派出所。一审法院亦前往派出所对相关规定、事实调查了解后，据此认定，出租方杨昊作为房屋所有权人为避免违法行为产生而提出解除合同于法有据，并无不当。朱启文上诉认为，杨昊在涉案房屋出租过程中，存在违法和违约行为，未提供证据予以证明，亦不能明确杨昊违法和违约的具体事实，故本院对朱启文的上诉理由不予采信，对朱启文认为对方违约而主张的相关上诉请求，不予支持。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据本案查明的事实，双方于2019年10月31日达成了解除合同和后续处理事项的合意，杨昊明确表示同意退还押金和不再追究违约责任。一审法院据此认定，双方已达成约定，系真实意思表示，故对杨昊不予退还押金和要求对方给付违约金的主张，不予支持，具有事实依据。二审中，杨昊又以朱启文延迟交纳租金、未按法律规定合法转租，构成违约，主张对方给付违约金的上诉请求，本院不予支持。一审判决后，双方当事人于2020年3月19日对涉案房屋进行了交接，且在二审开庭过程中，对欠付的电费和相关物品损失赔偿达成一致意见。经计算，朱启文按6500元/月的标准给付杨昊房屋使用费（2019年11月1日至2020年3月19日）计30117元，朱启文同意给付的电费和物品赔偿金2000元，上述费用共计32117元。综上，朱启文、杨昊的上诉请求虽不能成立，但因二审出现新的事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初12579号民事判决第一、三项；二、撤销江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初12579号民事判决第四、五项；三、变更江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初12579号民事判决第二项为：朱启文于本判决生效之日起十五日给付杨昊房屋使用费、电费、赔偿金共计32117元；四、驳回杨昊的其他本诉诉讼请求；五、驳回朱启文的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7015元，减半收取计3507.5元，由杨昊负担150元，朱启文负担3357.5元。反诉案件受理费1398元，由杨昊负担75元，朱启文负担1323元。二审案件受理费2602元，由杨昊负担337元，朱启文负担2265元。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二〇年九月二十七日书记员  陈晓君