江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2730号上诉人（原审被告）：刘宏，男，1978年12月8日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：陈芸芸，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市华明化工有限公司，住所地无锡市锡山区锡北镇张泾姚塘湾。法定代表人：陈国良，该公司董事长。委托诉讼代理人：王中人、王昇，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杜锡峰，男，1976年9月28日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：张娟、秦临军，江苏雅言律师事务所律师。上诉人刘宏因与被上诉人无锡市华明化工有限公司(以下简称华明公司）、杜锡峰房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初30895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘宏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人华明公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、华明公司不是适格的原告。华明公司不能证明案涉租赁房屋是否办理产证或经主管部门批准建设。且根据上述证据，租赁房屋出现了其他权利人。一审就案涉租赁协议是否有效并未查清。二、其承担责任的问题1.其是否要承担责任。租赁协议在2016年已经无法继续履行，因华明公司无法取得生产化工相关资质以及行业检查力度的加强，其于2016年已经无法正常生产，2017年就不再继续租赁；其与华明公司协商，最终决定以8万元了结。华明公司的安全生产许可证关系着案涉协议是否能够履行，但华明公司却从未出示。另外，如果其仍欠租金，华明公司不可能不催要，而恰恰从双方提供的短信证据中均不涉及催要租金，从这一点也可以判断其并不拖欠租金。关于搬离，根据“谁主张谁举证”原则，华明公司没有任何证据证明其是遗留物品所有权人并有义务清场。相反，如果案涉需搬离的物品是其所有并有义务清场，其首先必定要花费巨额采购，然后使用自己的设备而无需支付华明公司的场地使用费，在自己撤场时必定予以拆除，货物搬离再使用就能获得一定价值，更能减少自己的损失，无需待华明公司提出要求再处理，这更能说明其并非所有权人且没有义务清场。2．其如何承担责任。一审对其与杜锡峰就相同的举证分别作出了不同的认定，其提交的关于设备及搬离的情况说明以及陈述，被认为是没有证据证明已经清场，而杜锡峰的情况说明以及陈述，则被认为是确信没有物品留下，如果有也是将责任判给其；其的提前终止行为不予认可，而杜锡峰的提前解除则被认为是有不再租赁的意思，就得出案涉厂房全部由其租赁使用，并承担全部场地的租赁费。华明公司主张的是租金，一审法院未经释明，也未要求华明公司变更诉请并明确诉请，即判决其支付租金及实际占用费。关于搬离范围，搬离物品的数量与品名，与华明公司的诉请不同。一审法院组织现场勘查，也未当场确认品名与数量，判决也未经其确认。三、杜锡峰承担责任的问题。租赁协议是其与杜锡峰共同承租，理应共同承担责任。若存在债权债务关系，其与杜锡峰是共同债务人。一审法院认定杜锡峰为一般保证人，承担责任的前提是其强制执行不到位，无形中增加当事人的讼累。而华明公司与其并没有认可有担保形式存在。即使存在担保也不影响其与杜锡峰共同承租，各自使用场地，各自经营，是共同债务人的合同地位。被上诉人华明公司辩称：一、其系经过拍卖行司法拍卖取得租赁房屋，房屋在拍卖时亦有房产证，只是没有过户至其名下。其与上诉人刘宏之间的主体是适格的，来源于双方之间的租赁协议，该协议也已经明确了双方之间的权利义务。二、关于资质，生产不需要安全生产证，且从2010年双方发生租赁关系起，刘宏从未因执法部门的干预导致无法生产，这也说明其出租的房屋并无瑕疵。三、双方之间的租赁关系一直是延续到协议期满，在期满之前，其就通过短信的形式要求刘宏、杜锡峰处理善后事宜；租期届满后又反复提醒刘宏搬离设备和处理产品，刘宏也在短信中确认自行处理存放在其处的货物，只是希望设备委托其处理。遗留在现场的桶内物品是刘宏生产的树脂，由于时间长已经固化，需要有资质的环保部门经过化学处理后销毁。四、一审法院两次传唤刘宏到庭说明情况，但刘宏拒不出庭，应承担相当的不利的后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人杜锡峰辩称：根据租赁协议第九条载明的内容，第一责任人即上诉人刘宏在承租期内应确保第二责任人即其正常生产；承租期内所产生的一切费用和责任由第一责任人即刘宏负责和承担，如刘宏无法承担，由第二责任人即其负责和承担，该条内容符合一般担保责任的特征。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华明公司向一审法院起诉请求：刘宏、杜锡峰共同付清房屋租金130000元和自2018年1月31日起计算租金至270985.14元，按400000元计，并要求刘宏、杜锡峰立即将设备和货物等清让出其房屋和场地。事实和理由：其与刘宏、杜锡峰于2015年2月1日达成协议，由刘宏、杜锡峰向其承租面积为1550平方米的厂房，租期三年，年租金210000元，先付后用。合同订立后，其按约交付了厂房等租赁物，但刘宏、杜锡峰至今仅付款500000元，尚结欠第三年的租金130000元；租赁期满前，其多次要求刘宏、杜锡峰支付租金及将设备和物品等搬离，但刘宏、杜锡峰置之不离，至今未将相关货物和设备搬离。刘宏一审辩称：其是从2010年开始承租华明公司的厂房，当时租期五年，到2013年其与杜锡峰在张家港合作生意，所以提前退出租赁的厂房，后来经与杜锡峰协商，共同承租了案涉厂房，协议订立后，其与杜锡峰共同使用了承租的厂房和设备，但是生产是各自经营的；到2016年由于华明公司没有拿下生产资质证件，其就不打算继续租赁，最终于2017年5月与华明公司商定以80000元一次性支付最后一年的租金；其付款后，于当月22日将相关物品全部撤场，案涉协议已经实际终止，但由于需要三方签订协议，所以才有其提交的聊天记录内容。关于华明公司要求其清场的请求，其于2017年5月完全离开案涉厂房，且华明公司没有证据证明有关设备和货物是属于其的，所以不能将义务强加于其。另外，从勘验现场能够看出华明公司所指的区域范围内的物品都是零散放置，根本无需占用大仓库，且该出租场地一直是由华明公司控制，华明公司放任导致自己损失的扩大，损失应自负。杜锡峰一审辩称：其于2016年3月15日与华明公司解除了租赁合同关系，对2016年3月15日后发生的租金，其不承担责任，应当由华明公司与刘宏之间解决，并且协议第9条明确约定承租期间产生的一切费用由刘宏负责和承担，华明公司只有在第一责任人刘宏经法定程序无资产可供执行时，才能向其主张权利。其与华明公司于2016年3月15日协商解除协议后，即将生产设备和物品搬离租赁地，同时此后，华明公司从未向其催要过租金和要求其搬离，进一步证明了其与华明公司已经解除租赁关系，因此其无需承担责任，故要求驳回华明公司对其的诉讼请求。另外一审中，华明公司认可刘宏经营到2017年9月份，华明公司应当预见到刘宏违约所带来的法律后果和造成的损失，但是没有采取合理的补救措施防止损失扩大，所以对到期后的占有使用费应由华明公司自行承担。华明公司为支持其诉讼请求，向一审法院递交了以下证据：1、协议1份，以证明其与刘宏、杜锡峰于2015年2月1日签订了由刘宏、杜锡峰向其承租厂房关系成立；2、银行流水记录打印件1份，以证明刘宏分别于2017年5月18日和22日通过微信向其付款50000元和30000元；3、短信聊天记录打印件6页，华明公司的法定代表人陈国良于2017年12月2日至2018年12月25日期间向刘宏发送的短信内容，其中2017年12月2日的内容为：刘总，你好！我们合作这么多年配合很好的，现合作协议将到期，后续事宜见面谈，好合好散，有难事双方共同协商，想办法总是要解决的，你定个时间面谈吧。2018年12月25日对刘宏说：定个时间碰头吧。以证明合同到期后，其催促被告解决善后事宜，催了整整一年；4、照片打印件4份，以证明被告的设备和原材料尚在其处；5、租赁协议复印件1份，以证明原来刘宏与沈军间的租赁关系；6、情况说明复印件1份，以证明在车间内的设备属刘宏所有，该设备是刘宏从蒋梅芳处转让取得的；7、设备清单复印件1份，以证明刘宏、杜锡峰承租期间的设备；8、土地使用权拍卖补充协议复印件1份，以证明其拥有合法的土地使用权；9、报价单1份、危险废物经营许可证复印件1份、废料现场照片打印件3份，以证明废有树脂处理价格为每吨6500元和有处理资格的单位及在其处有刘宏、杜锡峰的231桶废料约46吨；10、集体土地使用权复印件1份、使用权转让协议复印件1份、营业执照1份，以证明其出租的房屋来源合法，符合化工产品生产的条件及生产树脂有资质；11、现场勘验物品明细打印件1份、平面图打印件1份，以证明现场勘验的货物实际堆放的地址、数量和设备明称；12、拍卖成交确认书复印件1份、发票复印件1份，以证明其通过无锡市中山拍卖有限公司拍卖取得涉案房产，时间为2004年7月29日，拍卖的名称是原张泾化工厂部分房产，出租给刘宏、杜锡峰的厂房在此范围内。刘宏的质证意见：对证据1，除杜锡峰在协议尾部手写的内容不予认可外，其余均无异议；对证据2，无异议，其是根据华明化工厂法定代表人的指示支付80000元，是终止协议的结算款；对证据3，短信聊天记录的真实性认可，但对证明目的不予认可，因为该聊天记录缺少部分内容，不能真实反映，不能证明华明公司向其催讨租金，同时从聊天记录的内容能说明其已经不再处理合同事项，均是由华明公司法定代表人要求帮忙，后其发现事情不对，才开始要求杜锡峰出来解决，华明公司自己在联系杜锡峰处理，证明杜锡峰是合同一方当事人；对证据4，照片所显示的设备确实存在于华明公司内，但不能证明该设备由其拆除，至于油桶是很常见的，无法确认，因此对证明目的不予认可；对证据5，真实性予以认可；对证据6，不予以认可；对证据7，真实性不予认可，是华明公司单方制作，不能证明该组设备系其所有；对证据8，真实性由法院查明，其不是合同相对方，无法判断；对证据9，真实性不予以认可；对证据10，对营业执照真实性认可，证明目的不予认可，集体土地使用权证和使用权转让协议系复印件，均不予认可，集体土地使用证上的坐落号是否与本案涉及的出租地方吻合，不能明确表达一致；对证据11，真实性不予认可，物品明细与第二次庭审提交的数量不相符，明显增加，不能达到证明目的；对证据12，系复印件，真实性不认可，另外提醒法庭注意，拍卖的时间是2004年7月29日，但是上次庭审华明公司提交的土地使用权转让协议是2003年11月13日，而拍卖补充协议是2004年8月12日，从时间上看出华明公司提交的证据存在虚假嫌疑，主体不适格。杜锡峰的质证意见：对证据1、2、3、4，真实性均无异议，但对证据3、4的证明目的有异议，同意刘宏的意见；对证据5，真实性无法确认；对证据6、7、8、9，真实性均不予认可；对证据10，与刘宏意见一致；对证据11，真实性不予认可；对证据12，与刘宏意见一致。刘宏为支持其抗辩理由，提供了以下证据：1、协议1份，以证明其与杜锡峰共同向华明公司承租厂房，没有杜锡峰单方脱离合同义务的任何字样；2、短信聊天记录打印件3页，以证明其与华明公司法定代表人陈国良及妻子费丽娟商定提前终止租赁关系，并证明其已在2017年5月将租金全部付清。华明公司的质证意见：对证据1，真实性无异议，其认同刘宏认为杜锡峰手写添加在协议上的内容系单方意思表示；对证据2，对证明目的有异议，与刘宏没有商定解除租赁关系，当时法定代表人认为由于刘宏无法将全年的租金一次性付清，只能预付部分，是对这部分谈好，而不是对解除协议谈好。杜锡峰的质证意见：对真实性无异议，协议缺少其手写的内容，其认为退出租赁，只要华明化工厂同意就成立。杜锡峰为支持其抗辩理由，提供了付款明细单1份，以证明其应付的租金已经和刘宏结清。刘宏的质证意见是其与杜锡峰共同承租，付款并不影响案涉协议的履行。华明公司的质证意见是刘宏、杜锡峰向其承租厂房是一个共同体，无法证明杜锡峰的观点。华明公司提供的其法定代表人陈国良与刘宏的短信聊天记录内容摘要：陈国良于2017年12月2日、2018年1月5日、8日向刘宏分别发送的短信为“刘总、你好！我们合作了这么多年配合很好的，现合作协议将到期，后续事宜见面谈，好合好散，有难事双方共同商量，想办法总是要解决的，你定个时间面谈吗！”、“刘总，你好，你的租赁协议将到期，善后事宜在到期前处理好，按协议约定条款内容，我们好合好散，朋友永远，谢谢！”、“刘总，有事总是要办好的，对吗”，刘宏于2018年1月9日短信回复“陈总，我这两天要到工厂来一下；在安徽出差，明天才回无锡”，陈国良收到后即回复“好的，来时告知我，商量下”。陈国良于2018年1月27日通过短信向刘宏发送“刘总，已到年底了，你的库存货东西处理定个时间，来租厂房的人很多，谢谢！”。陈国良于2018年4月2日通过短信向刘宏发送“刘总，你确定时间处理厂里之事，这样拖下去总不是会事吧”，刘宏回复“陈总，感冒了，我在联系处理，这两天就给你答复！”。陈国良于2018年4月24日通过短信向刘宏发送“打电话你太忙，刘总车间有人来谈，时间拖了这么久了，总要处理的吧”。陈国良于2018年4月26日、27日通过短信分别向刘宏发送“刘总，做个手续，你委托他们来处理你的货，发个短信我吧”和“刘总能接电话沟通吗”，刘宏未有回复。陈国良于2018年5月14日通过短信向刘宏发送“刘总，又要半年快过去了，仓库，车间的货，设备尽快处理了，好吧”，刘宏回复“货，昨天联系过了；设备，还请陈总帮忙安排，我不懂啊；一直在出差，周末回去我过来找你”。陈国良于2018年11月24日、12月4日通过短信分别向刘宏发送“刘总，明天上午在厂里等你，好吗”、“刘总，给你电话不接又不回，很忙，你找杜锡峰找了没，这二天你抽空我们与杜锡峰碰个头好吗，我来联系，有事总是要商量解决的”，刘宏均回复“稍后给您电话，好吗？”。陈国良分别于2018年12月17日、24日通过短信向刘宏发送“刘总，你与杜锡峰联系好20号在厂里碰头，那我等你们”和“你咋会事，一直不理我，电话一直没空接，事实还是事实，该咋办还是要办好，多点遵重好人，自信也是有的”，刘宏回复“杜总怎么说？”，陈国良回复“杜总说我们碰头谈”。后来双方未有联系。刘宏提供的与华明公司法定代表人陈国良、费丽娟（系陈国良妻子）短信聊天记录内容摘要：费丽娟于2017年5月10日向刘宏发送了银行卡号62×××11，于同年5月16日向刘宏发送“你好！你到星期几付款”。陈国良于2017年5月10日向刘宏发送短信“刘总！您好，农行卡号62×××11，费丽娟”、“刘总您好！刚才发的卡号错了，费会发给您吧”，刘宏回复“好的”。陈国良于2017年8月14日和24日分别向刘宏发送短信“刘总，您好！我们谈好的咋办，抽空碰头好吗？谢谢！”和“刘总您好！不好意思打扰了，我们上次谈了的事你一直在忙，电话又不接通，协议还没订好，你看呢”，刘宏于8月24日回复“近日有点突发事情，过几天，我这边忙完即过来处理，非常抱歉”。陈国良于2017年10月9日通过短信向刘宏发送“刘总，你再忙厂里的事也要处理的哎，抽个时间碰个头共同商量一下，拖着总不是一回事吧，等你定个时间见面谈，好吗！”，刘宏回复“好的，我下周过来”。陈国良分别于2017年12月2日、2018年1月5日、1月8日、5月29日、8月21日通过短信向刘宏发送“刘总、你好！我们合作了这么多年配合很好的，现合作协议将到期，后续事宜见面谈，好合好散，有难事双方共同商量，想办法总是要解决的，你定个时间面谈好吗！”、“刘总，你好，你的租赁协议将到期，善后事宜在到期前处理好，按协议约定条款内容，我们好合好散，朋友永远，谢谢！”、“刘总，有事总是要办好的，对吗”、“刘总，我联系你这么多次，你租用车间，仓库的货物到底什么时候处理好”、“打电话不通，上次说好七月办好，八月又要过去，这次安监，环保联合检查严肃提出了，再不处理好要出事了，刘总，你看吧”，刘宏一直未有回复，直到2018年9月6日回复“稍后给您电话，好吗？”，尔后未有电话。陈国良于2018年11月24日通过短信向刘宏发送“刘总，明天上午在厂里等你，好吗”。双方对短信内容真实性均无异议。法院于2019年9月9日至案涉租赁现场进行勘验，刘宏的委托代理人和杜锡峰对华明公司指认的设备和物品，均提出不是其所有。勘验情况：2019年9月9日下午约2时30分许，从东面大门进入涉案厂区，南面一排仓库，仓库内约有大、小树脂化工原料桶200多只及部分可移动的物品，然后至西边车间，在该车间内有大、小树脂原料桶数十只及可移动的物品，最后至靠北西面的车间，上下二层安装的设备及物品。对于上述设备和原料桶及物品，华明公司提出是刘宏和杜锡峰所有，但刘宏、杜锡峰均提出不是其所有，对上述勘验情况，法院现场拍摄了照片。勘验结束后，华明公司根据要求向法院提交了现场勘验明细表一份，载明：树脂车间设备现存冷却塔1台、升降车1台、蒸馏釜1台、反应釜4台、吊机1台、烘箱1台、真空泵2台、汽包2台、原材料大桶12只、小桶50只；小仓库内原材料大桶17只；大仓库内原材料大桶132只、小桶17只；沿河仓库内原材料大桶100只、小桶30只。华明公司提出靠北西面的车间上下二层安装的设备，是以前刘宏与蒋梅芳共同向其承租了树脂车间，后来刘宏向蒋梅芳购买了该设备和车间南面的彩钢棚是刘宏搭建的。对此，刘宏不予认可。一审中，华明公司提供协议书复印件2份、抵偿资产明细表复印件1份、委托拍卖合同复印件1份、发票复印件1份（上述证据复印于无锡市中山拍卖有限公司），以证明案涉房屋的来源：锡山市张泾实业总公司（以下简称张泾总公司）、锡山市张泾化工厂（以下简称张泾化工厂）、无锡市城郊农村信用合作联合社张泾信用合作社（以下简称张泾信用社）于2000年3月16日签订了协议书1份，协议其中载明：张泾总公司、张泾化工厂、张泾信用社三方就有关债权债务转让，经友好协商，达成一致意见如下：1、张泾总公司、张泾化工厂确认，张泾化工厂结欠张泾总公司234·81万元；2、张泾总公司与张泾信用社确认，张泾总公司结欠张泾信用社借款234.81万元；3、现张泾信用社同意，张泾总公司结欠张泾信用社的234.81万元，由张泾化工厂直接支付给张泾信用社，支付方式由张泾化工厂、张泾信用社双方自行商定；4、本协议签字生效后，张泾总公司与张泾信用社之间的这笔债务即已清偿结束。2000年5月12日，张泾化工厂与张泾信用社签订协议书1份，协议其中载明：1、张泾化工厂确认结欠张泾信用社款234.81万元；2、张泾化工厂根据自身的偿还能力，自愿以房产（附清单）及辅助设施给张泾信用社，面积总计4199平方米，以抵清张泾化工厂结欠张泾信用社款234.81万元，房产过户费用由张泾信用社承担。后张泾信用社于2004年7、8月份将上述其中部分房屋和土地使用权委托无锡市中山拍卖有限公司拍卖，拍卖给华明公司，拍卖总价款为248325元（含拍卖费11825元）。庭审后，华明公司提供了无锡市锡山区锡北镇经济贸易服务中心（原无锡市锡山区经济贸易服务中心，后因锡山区八士镇与张泾镇合并为锡北镇变更现名称）出具的情况说明1份，载明：关于华明公司于2004年8月11日通过无锡市中山拍卖行拍卖的（原张泾化工厂部分房产）原系锡山区张泾化工厂的房产，房产权证号锡房权字××，后变更为无锡市锡山区贸易服务中心所有，华明公司拍得案涉房屋后，没有办理产权变更手续。另，华明公司向法院递交了土地使用权拍买补充协议原件。法院通知刘宏于2019年9月9日14时30分至案涉租赁现场勘验和于2019年11月6日必须到庭质证，其均未到场和到庭。法院至无锡市国土资源局锡山分局锡北中心所调查，调取了房屋所有权存根打印件4份，并将复印件邮寄给刘宏和杜锡峰的代理人，针对刘宏和杜锡峰的代理人提出的原产权证号104883中房屋状况幢号9、面积228.28平方米被划除，无备注字样等异议，法院再次至无锡市国土资源局锡山分局锡北中心所调查，结论为：原产权证号104883下房产中第9幢被法院判决予松鹤信用社，剩余房产变更登记，因其部分房产尚在抵押之中，故原证不废，只在原证上作改动；将第7、8幢房产，剩余变更转让给蒋诺染料化工（无锡）有限公司。因此，案涉房屋的产权变更至原无锡市锡山区经济贸易服务中心名下时，已将原产权证号上载明的第7、8、9幢房产去除。根据华明公司和刘宏、杜锡峰的陈述及法院确认的证据，一审法院认定如下事实：1、2015年2月1日，华明公司与刘宏、杜锡峰签订了由刘宏、杜锡峰向华明公司承租位于无锡市锡山区凉棚等使用总面积为1550平方米进行经营的协议1份，协议其中载明：刘宏、杜锡峰每年上交华明公司180000元（其中场地使用费30000元，房屋租金150000元）；双方为共同维护和使用好经营项目的手续执照，加强财务、工商、安全保卫的管理，刘宏、杜锡峰根据实际情况相应承担部分维护管理费，确定刘宏、杜锡峰每年上交华明公司合计30000元（其中维护费10000元、门卫安全保护费20000元）；房屋租金、场地使用费、经营执照维护费和门卫费按年初一次性上交本年度经费，先交后用的原则；本协议期限暂定3年，自2015年2月1日至2018年1月31日止，到期根据实际情况经双方协商续订或终止，优先考虑刘宏、杜锡峰续订，如刘宏因故退出，杜锡峰为第一承租人；第一责任人在承租期内应确保第二责任人正常生产，刘宏、杜锡峰承租期间所产生的一切费用和责任由刘宏（第一责任人）负责和承担，如刘宏无法承担由杜锡峰（第二责任人）负责和承担。协议订立后，华明公司按约将租赁物交付给刘宏、杜锡峰使用，杜锡峰于2016年3月15日至华明公司法定代表人陈国良办公室，提出要求退租，并向陈国良拿了租赁协议，当场在协议尾部书写“本人因个人原因，停止与甲方及乙方中的刘宏的合作，中途退出，不再参与及享受该合同的任何权利及作用。特此申明，2016、3、15日，杜锡峰”。2、刘宏至2017年5月合计付款500000元，尚结欠最后一年的租金130000元未付，对刘宏与陈国良间的短信聊天记录和刘宏与费丽娟间的短信聊天记录内容，予以确认。3、刘宏的相关设备和树脂原料等尚在华明公司的车间和仓库。4、刘宏曾于2010年向华明公司承租过涉案厂房，后大约于2013年提前终止了协议。5、案涉房产登记在无锡市锡山区经济贸易服务中心名下，华明公司系实际所有人。以上事实，有华明公司提供的协议、银行流水打印件、短信聊天记录打印件、照片打印件、租赁协议打印件、情况说明复印件、土地使用权拍卖补充协议、报价单、危险废物经营许可证复印件、集体土地使用权复印件、平面图打印件、拍卖成交确认书复印件、现场勘验物品明细表、情况说明和刘宏提供的协议、短信聊天记录打印件，杜锡峰提供的付款明细及当事人陈述、法院勘验笔录、照片打印件、调取的房屋所有权证存根打印件、房屋所有权变更通知单打印件、房屋产权变更登记申请书打印件等在卷佐证。一审法院认为：张泾总公司、张泾化工厂、张泾信用社间签订的债权债务转让协议和张泾化工厂、张泾信用社间房产抵偿协议，系各方当事人真实意思表示，应属成立，张泾信用社将其通过协议取得的原张泾化工厂部分房产和土地使用权，通过有关拍卖公司拍卖给华明公司，应属事实，后案涉房屋产权从原张泾化工厂变更至无锡市锡山区经济贸易服务中心名下，鉴于无锡市锡山区经济贸易服务中心已证明案涉房屋系华明公司拍卖所得，没有办理变更手续，因此可以确认案涉房屋实际权利人为华明公司，故华明公司有权对案涉房屋享有处分和收益等权利。华明公司与刘宏、杜锡峰间签订的房屋租赁协议，系各方当事人真实意思的表示，内容未违反法律禁止性规定，各方应严格履行，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当赔偿对方相应的损失。本案争议的焦点：一是杜锡峰提出与华明公司间订立的协议已于2016年3月15日解除的抗辩理由，是否成立；二是刘宏的相关设备和原料等是否尚在案涉厂房和仓库内及华明公司主张的租金金额是否可以支持；三是杜锡峰是否要承担责任，如果承担责任，则承担何责任。关于争议焦点一，杜锡峰提出其与华明公司订立的协议已于2016年3月15日解除的抗辩理由，不成立。主要理由：1、双方在协议中没有约定解除协议的条件，同时不存在法定解除协议的条件；2、杜锡峰在华明公司所持协议的尾部书写的内容，系其单方意思表示，没有得到华明公司、刘宏的追认；3、杜锡峰与刘宏作为承租人代表乙方，解除协议应取得与刘宏的共同意思表示，而刘宏未有解除协议的意思表示；4、虽然杜锡峰提供其在2016年3月15日前的房屋使用费已结清，并提出自2016年3月15日以后未再承租案涉房屋，此仅表明其与刘宏间的内部关系，不能对抗出租方即华明公司向其主张房屋租金和实际占用费。关于争议焦点二，刘宏的相关设备和原料桶等尚在华明公司的车间和仓库内。主要理由：1、从刘宏回复华明公司法定代表人陈国良2018年5月14日的短信内容“货，昨天联系过了；设备，还请陈总帮忙安排，我不懂啊；一直在出差，周末回去我过来找你”和陈国良分别于2018年12月17日、24日通过短信向刘宏发送“刘总，你与杜锡峰联系好20号在厂里碰头，那我等你们”和“你咋会事，一直不理我，电话一直没空接，事实还是事实，该咋办还是要办好，多点遵（尊）重好人，自信也是有的”，刘宏回复“杜总怎么说？”，陈国良回复“杜总说我们碰头谈”的内容分析，可以确定至2018年12月24日刘宏的相关货物和设备尚在华明公司，而刘宏称其相关设备和货物已于2017年5月22日前全部搬离涉案厂房，未提供证据，且与华明公司法定代表人短信聊天记录载明的内容明显不符，故对其提出的已将属其的货物搬离的陈述，法院不予采信；2、如果案涉货物和设备系华明公司所有，其完全不需要反复通知刘宏进行搬离，同时如果在有效期内对树脂进行处理，其可以获得一定的价值，不会等原料报废后进行处理，从而更能说明案涉化工原料及设备系刘宏所有；3、法院通知现场勘验及质证，要求刘宏必须到场和到庭，但刘宏均未到（包括开庭）且其未能提供属其的货物和设备至目前已搬离案涉厂房的证据，故可以确信刘宏所有的化工原料和设备至今尚在案涉厂房内具有高度的可能性，因此法院认定华明公司在现场勘验后提供的属刘宏物品清单中载明的物品现尚在华明公司处。关于租金的计算，由于刘宏一直未将相关设备和物品搬离，因搬离在案涉厂房内属刘宏的设备及物品系刘宏的义务，且刘宏在华明公司的化工原料系危险品，一旦原料成为废品，搬离需要相应的费用，而移动设备需要拆御，擅自拆御会改变原有价值，同时华明公司多次通知刘宏尽快将相关物品搬离，华明公司尽到了相应的责任，过错在于刘宏和杜锡峰，故租赁期满后的租金可比照协议约定的租金计算，刘宏至租赁期满即2018年1月31日尚结欠租金130000元，期满后属其的化工原料和设备占用案涉房屋二年多，现华明公司请求被告在租赁结束后支付租金270000元在应支付的费用范围内，但该租金性质为实际占用费，即使扣除停止经营后每年应支付的30000元场地使用费，亦在刘宏应付范围内，故法院对华明公司要求刘宏合计支付400000元的请求，应予支持，但其中270000元应为实际占用费。至于案涉厂房内是否存有杜锡峰的物品，法院认为，从杜锡峰于2016年3月15日表示不再租赁厂房的意思，此后案涉厂房实际由刘宏租用，结合华明公司法定代表人未有与杜锡峰联系将案涉厂房内的物品搬离及杜锡峰在现场勘验时到场表示未有其物品的情况分析，可以确信杜锡峰在案涉厂房内没有物品留下的陈述，如果刘宏认为案涉厂房内存有杜锡峰的物品，其可与杜锡峰另行处理，仍不影响刘宏将案涉厂房内物品搬离的义务。至于华明公司提出车间南面的彩钢棚系刘宏搭建的主张，因其法定代表人在与刘宏的短信联系过程中未提及，同时刘宏未认可，故法院不予采信。关于争议焦点三，根据双方订立的协议第八条和第九条载明的刘宏系第一责任人，杜锡峰系第二责任人，如刘宏无法承担由杜锡峰负责和承担的内容分析，可以推定杜锡峰系一般担保人，不应与刘宏承担共同付款和将物品搬离案涉厂房的责任，鉴于华明公司起诉时刘宏的有关物品尚未搬离案涉厂房，因此杜锡峰尚在担保6个月的有效期限内，故杜锡峰应承担一般担保责任。至于刘宏提出2016年由于华明公司没有拿下生产资质证件，其就不打算继续租赁，最终于2017年5月与华明公司商定以80000元一次性支付最后一年的租金，当月其已全部撤场的抗辩理由，因未能提供充足的依据，同时双方未协商确定解除租赁合同，故法院不予采信。同时刘宏、杜锡峰又提出从勘验现场能够看出华明公司所指的区域范围内的物品都是零散放置，根本无需占用大仓库，且该出租场地一直是由华明公司控制，华明公司放任导致自己损失的扩大，损失应自负的抗辩理由，因其不准备继续租用案涉厂房，搬离其的设备和原材料等属其义务，且华明公司多次催促其尽快搬离相关物品，而其迟迟未履行将物品搬离的义务，故法院对此抗辩理由亦不予采纳。另外，对刘宏提出华明公司提供的现场勘验明细载明的物品数量与其第二次开庭时提交的数量不相符，数量明显增加的抗辩理由，应以法院现场勘验为准，故法院亦不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、一百一十三条、二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条、《中华人民人共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零八条之规定，判决：一、由刘宏向华明公司支付房屋租金130000元及实际占用费270000元，合计400000元，于判决生效后十日内付清。二、刘宏于判决生效后三十日内将在华明公司处的冷却塔1台、升降车1台、蒸馏釜1台、反应釜4台、吊机1台、烘箱1台、真空泵2台、汽包2台、原材料大桶12只、小桶50只，小仓库内原材料大桶17只，大仓库内原材料大桶132只、小桶17只，沿河仓库内原材料大桶100只、小桶30只搬离完毕。三、若刘宏的财产经强制执行后不足以履行判决第一项、第二项确定的债务和义务，不足部分和未履行部分由杜锡峰承担和履行。四、驳回华明公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7320元，保全费2270元，合计9590元,由刘宏负担。华明公司同意其预交的诉讼费用由刘宏直接向其支付，法院不再退还，刘宏于判决生效后十日内向华明公司支付。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点是：一、案涉房屋有无登记至华明公司名下，是否影响华明公司主张权利；二、刘宏主张租赁合同提前解除的依据是否充分；三、案涉房屋内的设备、原材料等物品能否认定为刘宏所遗留？关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，刘宏、杜锡峰向华明公司承租房屋，双方的意思表示真实，无论华明公司是否对出租的房屋享有所有权，该租赁协议系合法有效。华明公司实际按照租赁协议的约定提供了房屋，刘宏、杜锡峰亦使用了该房屋，该协议并未因所有权争议而无法履行，故租赁协议对合同当事人均有约束力。关于争议焦点二，本院认为，主张法律关系变更的，对法律关系变更的事实承担举证责任。刘宏主张系华明公司无法取得相关资质，导致无法继续履行租赁协议，但租赁协议中并未约定华明公司负有相关义务，且刘宏亦未举证其承租期间因华明公司的相关资质缺失而导致无法生产经营，故对该意见不予支持。刘宏主张其支付80000元后即与华明公司口头解除租赁协议，从现有证据中未见华明公司作出同意解除的意思表示，刘宏该主张缺乏事实依据。相反，华明公司法定代表人陈国良在与刘宏短信联系中，多次表达“协议将到期”的意思，说明华明公司并未同意提前解除租赁协议。关于争议焦点三，本院认为，刘宏占有、使用租赁房屋期间，其从事化工产品的生产经营，而现场遗留的桶、原材料与化工产品的生产有关，可以合理推定系当时作为承租人的刘宏所用。关于桶的数量，系经一审法院现场勘查清点，应予确认；刘宏提出异议而未提交足以推翻的证据的，对其异议不予支持。另外，关于杜锡峰应承担的责任，根据租赁协议的约定，符合一般保证的特征，刘宏提出杜锡峰共同承担责任的意见系主张杜锡峰承担连带责任，该意见与事实不符，本院不予采纳。综上，刘宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7320元，由上诉人刘宏负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年九月二十三日书记员  顾梦雨