湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10759号原告：广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园小高层12栋1楼。负责人：粟文其，系分公司总经理。委托诉讼代理人：唐娅信，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐世元，湖南通程律师事务所律师。被告：胡春轩，男，汉族，1975年2月5日出生，户籍地湖南省桃江县，现住长沙市岳麓区。被告：尹红，女，汉族，1975年2月19日出生，户籍地湖南省茶陵县利民办事处清水区，现住长沙市岳麓区。原告广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司（以下简称昌跃物业公司）诉被告胡春轩、被告尹红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。昌跃物业公司的委托诉讼代理人唐娅信、尹红、胡春轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年4月1日至2020年6月30日（共计39个月）期间的物业管理费人民币8139.3元；2.判令被告支付逾期支付物业管理费的违约金人民币3269.63元（计算方式详见违约金付明细）；3.判令被告支付原告因维权产生的律师代理费人民币3000元；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告系利海世纪绿洲花园小区（以下简称米兰春天）多层A4-0414号房屋（建筑面积138.3平方米）业主，于2011年9月14日与原告签订《前期物业管理服务协议》。上述协议签订后，原告依约向被告提供服务，但被告自2017年4月起拒绝向原告支付物业管理费，为此，原告于2017年10月10日向被告发送缴费通知，被告置之不理，此后，原告又多次催要，于2019年10月25日发送了催收缴费通知，并于2020年6月向被告致电催收，但被告仍拖延不付。无奈，现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。胡春轩、尹红共同辩称，原告履行物业服务合同，存在重大瑕疵，构成严重违约，被告不需向原告支付物业费用。理由如下：一、被告居住的房屋存在重大质量问题，经法院协调出具了调解书后，原告也一直未履行承诺的维修服务。被告在原告履行承诺的维修服务前，有权拒绝支付物业服务费用。被告居住房屋的阳台存在漏水问题。原告多次承诺予以维修。原告的负责人也多次向被告承诺会维修好阳台漏水问题，基于原告的承诺，被告将当时物业费足额缴纳给了原告。但原告违背自身承诺，不讲信用，收取了物业费后，转身就对被告阳台漏水事宜不闻不问，不履行其承诺事项。因此，被告以不再支付物业服务费用予以对抗。详见阳台漏水情形的照片、与物业管家的微信聊天记录。二、外墙砖脱落现象严重，存在严重安全隐患，原告未履行应尽义务，不及时消除安全隐患，不应当支持其物业费用的主张。详见物业外墙现状的照片。三、挤占消防通道，存在严重安全隐患。原告未履行应尽义务，不及时消除安全隐患，不应当支持其物业费用的主张。详见消防通道被租赁商户挤占的照片。四、小区电梯运转故障频发，原告不能及时维修处理，导致小区业主出行不便，同时也存在电梯安全隐患，不应当支持其物业费用的主张。详见小区电梯故障的照片。五、小区公共区域下水道井盖脱落，存在安全隐患，原告不积极作为，不及时消除安全隐患，不应当支持其物业费用的主张。详见小区下水道井盖脱落的照片。六、原告作为物业公司未经全体业主同意，擅自更换业主水表，侵害业主权利，引发业主集体维权，不应当支持其物业费用的主张。详见业主群维权沟通记录。七、小区日常巡查工作不到位，经常出现无人巡查的情形，物业工作形同虚设，不应当支持其物业费用的主张。详见巡查记录表照片。八、小区垃圾堆积如山，俨然大型垃圾场，物业不积极作为，导致现场臭气熏天、蚊虫滋生、苍蝇满天飞，卫生打扫的基本职责都未尽到，不应当支持其物业费用的主张。详见小区现场垃圾成山的照片。九、原告作为物业服务企业，没有履行好自身职责，《前期物业管理服务协议》中第2条、第3条的物业服务范围及服务质量的承诺，一条都没有做到。原告没有提供好物业服务，其主张的物业费违约金、律师费、诉讼费，都应当由原告自身承担。综上，现在原告物业服务质量存在严重瑕疵，基本的秩序管理、卫生清理、消防安全保障、电梯管理、安全隐患消除等物业服务都不能妥善提供。原告作为物业服务企业，没有从业主的服务需求出发来积极履行自身职责，反而一味要求业主来支付物业服务费用，难以让广大业主信服，也请求人民法院能够主持公道，判决被告不需要支付其物业费。经审理查明，胡春轩、尹红系夫妻关系，共同购买了利海世纪绿洲花园小区多层A4栋414房（建筑面积138.3平方米）。利海世纪绿洲花园小区的前期物业管理服务公司为原广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司。2011年9月14日，尹红（甲方）与广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。协议第一条约定双方的权利与义务。第二条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安全防范，交通秩序与车辆停放等。第四条约定物业服务费用（不包括房屋共有部位、共有设施设备大中修、更新、改造的费用），业主或物业使用人应于每月的五日前向乙方交纳当月的物业管理费，每逾期一日，应交纳欠费总额3‰的滞纳金。甲方所属房屋按建筑面积每月每平方1.5元（多层住宅）。第十一条违约责任约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担。胡春轩、尹红每月应交物业管理费用为208.7元（138.3平方米*1.5元/月）。广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司于2017年10月10日向胡春轩、尹红发出缴费通知，催收2017年10月之前拖欠的物业管理费。广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司于2019年1月16日将公司名称变更为广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司。后昌跃物业公司与利海世纪绿洲花园小区业主委员会签订《物业服务合同》。2019年10月25日，昌跃物业公司向胡春轩、尹红发出催缴通知书，催收2017年4月至2019年10月，共计31个月的物业管理费6469.7元。2020年6月，昌跃物业公司再次以电话形式向胡春轩、尹红催收物业管理费。另查明，胡春轩、尹红因房屋漏水，家里阳台顶部起泡等问题，拒缴2015年7月至2016年10月间的物业费，广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司为此提起诉讼。2017年3月16日，经本院特邀调解员主持调解，双方达成调解协议：胡春轩、尹红向广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司支付所欠物业管理费；广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司对阳台起泡部位进行修缮等。协议签订后，双方均按协议履行了各自的义务。胡春轩、尹红以物业服务没有达到要求，没有对房屋漏水修缮到位及卧室外墙漏水问题妥善解决为由自2017年4月起没有交纳物业管理服务费，遂成纠纷。上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提交的收楼确认书、《前期物业管理服务协议》、缴费通知、维修记录表、微信聊天记录及被告提交的调解协议、物业管理不当的图片及小区的巡查记录表等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案中，原告作为利海世纪绿洲花园小区的物业服务企业，按物业管理服务协议约定提供物业服务，胡春轩、尹红作为涉案物业的业主，在享受原告提供的服务后应当交纳相应的物业服务费，故被告应向原告交纳从2017年4月至2020年6月止的物业管理费共计8139.3元。被告抗辩称因原告就房屋漏水的维修问题、外墙砖脱落、消防通道被挤占、下水道井盖脱落、水表更换、垃圾清除不及时、电梯故障、日常巡查不到位等问题没有解决才不缴纳管理费，本院认为，房屋漏水问题、外墙砖脱落问题属于房屋质量及设计问题，在房屋质量保证期内应与房地产开发商进行协调处理，超出质保期后可启动物业维修基金进行处理，且原告已启动物业维修基金进行相关修缮。对于下水道井盖脱落原告已经及时进行修缮。对于水表更换问题，是原告为提升物业服务，便利业主缴费，依程序报备并告知业主后进行的，并未侵害到被告的合法权益。对于消防通道被挤占、垃圾清除不及时、电梯故障，日常巡查不到位等属于物业公司服务质量提升问题，同时物业服务系全方位、动态性、持续性的服务，而不是停留在某一时刻，原告已经就相关问题的出现，进行了相应处理，被告现有证据不能证明原告服务长期存在严重瑕疵，故被告基于上述事由不缴纳物业管理费没有法律依据，本院对被告的抗辩理由不采信。故对于原告主张由被告支付物业管理费8139.3元的诉请，本院予以支持。对于原告主张要求被告承担违约金的请求。因被告从2017年4月起开始未交物业管理服务费，违反物业合同约定，故至2020年6月止被告应承担的违约金，本院酌情认定为400元。对于原告主张要求被告承担原告为实现债权所产生的费用3000元的请求。本院认为原告没有提交证据证明其为实现债权所实际产生费用，故对于该项请求本院不予支持。综上所述，根据《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、胡春轩、尹红在本判决生效之日起十日内支付广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司截至2020年6月止的物业服务费8139.3元及违约金400元；二、驳回广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，因适用简易程序减半收取80元，由原告广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司负担20元，被告胡春轩、尹红负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院审判员  谭雄建二〇二〇年九月十二日法官助理黄倩书记员徐珊附本案所适用法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。