河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11775号上诉人(原审原告)：陈某强，男，汉族，1972年8月15日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：许明，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：李如如，河南仟问律师事务所律师。上诉人(原审被告)：郑州市嵩原假日酒店有限公司，住所地郑州市金水区红专路123号。法定代表人：陈某，总经理上诉人(原审被告)：姚某峰，男，汉族，1977年6月8日出生，住郑州市金水区。上诉人(原审被告)：刘某龙，男，汉族，1972年12月9日出生，住四川省资阳市安岳县上诉人(原审被告)：陈某，男，汉族，1970年9月25日出生，住四川省资阳市安岳县以上四上诉人共同委托诉讼代理人：张翼飞，河南佩里弗迪律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：齐亚辉，河南佩里弗迪律师事务所律师。原审第三人：郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会姚砦第三村民组，住所地郑州市金水区红旗路与姚砦路交叉口金城时代广场。负责人：侯某峰。上诉人陈某强因与上诉人郑州市嵩原假日酒店有限公司（以下简称嵩原酒店）、姚某峰、刘某龙、陈某及原审第三人郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会姚砦第三村民组（以下简称姚砦第三村民组）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初6418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。陈某强上诉请求：1、撤销一审判决第四项，将该项改判为：（1）、判令解除上诉人陈某强与被上诉人郑州嵩原假日酒店有限公司之间的房屋租赁合同；（2）、判令被上诉人郑州嵩原假日酒店有限公司自2020年5月15日至房屋返还之日按照每月20万元的租金标准向上诉人支付租金及房屋占用费用；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人长期拖欠租金，造成上诉人合同目的不能实现，应解除双方房屋租赁合同。二、一审未支持房租及实际损失至房屋实际近还之日存在错误。嵩原酒店、姚某峰、刘某龙、陈某辩称，一、陈某强并非案涉租赁合同的出租人，本案的合同的相对方是嵩原酒店与未出庭的姚寨三组，因此陈某强在本案中不具有诉权。二、从上诉人双方提交的书面证据来看，本案的年租金都达到了200万元，这么大额的一个租金，上诉人陈某强一直称是口头合同，不符合交易习惯，这也不是事实。三、嵩原酒店就承租这个房屋，五年来交的租金已经达到了五六百万元，加上装修已经花了一千多万元。因为2019年经济开始下行，租金上有所拖欠，本身2020年期望有所好转，结果又赶上了疫情，那么根据现在国家对中小企业、个体工商户的政策，本案也不适合对合同进行解除。四、如果一审中出现了二审上诉请求中陈某强先生谈到的每月20万元的租金标准，这项诉请在一审上诉人陈某强应当缴纳诉讼费。嵩原酒店、姚某峰、刘某龙、陈某辩上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定姚砦三组、张志强、陈某强之间租赁关系事实的证据之间存在矛盾和冲突，证据真实性有问题，认定事实错误。二、本案的事实应当是第三人姚砦三组是上诉人嵩原酒店的实际出租人，陈某强只是第三人的代理人，其无权主张租金。三、一审对涉及房屋租赁合同效力的建设规划许可证是否是涉案房屋的建设规划许可证没有核实，认定事实不清。四、一审法院仅依据姚砦三组是土地使用权人，就认定姚砦三组对涉案房屋有使用、收益的权利，适用法律错误。五、一审认定上诉人姚某峰、刘某龙、陈某承担担保债务的范围错误，三人担保的范围应为2019年6月之前的租金而不是2019年全年的租金。六、被上诉人陈某强提供的情况说明属于证言，一审法院在证人未出庭的情况下直接将该证据作为认定案件事实的根据，存在程序违法。陈某强辩称，答辩人与嵩原酒店之间存在口头租赁合同，因嵩原酒店拖欠租金达21个月，致使答辩人的合同目的不能实现，双方的租赁合同应当解除。针对各上诉人的上诉，原审第三人姚砦第三村民组述称，答辩人与本案不存在利害关系，将答辩人作为第三人参加本案审理没有事实及法律依据。涉案房屋归答辩人所有，答辩人将房屋租赁给陈某强使用。陈某强向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告郑州市嵩原假日酒店有限公司之间房屋租赁合同；2、判令被告郑州嵩原假日酒店有限公司向原告支付房屋租金330万元（房屋租金暂计算至2020年5月14日，以后的房屋租金计算至被告将房屋返还给原告之日止）及利息77296.71元（利息暂计算至2020年5月14日，以后的利息计算至实际清偿之日止）；3、判令被告陈某、刘某龙、姚某峰对被告郑州嵩原假日酒店有限公司上述支付义务承担连带清偿责任；4、诉讼费、保全费等诉讼费用由各被告负担。一审法院认定事实：位于红专××、东明路××（证书××）使用权者为郑州市××区××城镇常砦村××村民组。该地块建设单位为郑州金成房地产有限公司。2014年3月22日，原告与案外人蔡红斌签订《房屋租赁协议书》一份，主要约定：原告将坐落于郑州市××区××路与××大道交叉口西400米路南123号2-6层楼房重新出租给蔡红斌使用，特别注明，原告与张虎森原签订的租赁协议及补充协议经双方同意自本协议签订之日立即终止作废，相关租金已经结清；协议租赁期限自2014年4月10日至2019年6月10日；房屋年租金为120万元，每半年交一次租金，支付时间为提前10天先支付下半年租金；房屋租金自2015年1月1日开始增加年租金10万元，自2015年1月1日开始起算，该房屋租金为每年130万元，租金增加之后至本协议终止，房屋押金20万元；租赁期间，蔡红斌转租需经原告同意。2014年5月10日，蔡红斌、赵传林与案外人岳永建、被告陈某签订《房屋租赁协议书》一份，主要约定：蔡红斌、赵传林将其承租的位于郑州市××区××路与××大道交叉口西400米路南123号1-6层（现有结构、以实际交付为准包括楼顶）整栋商业使用房屋5000平方米（原东方明珠会所）经征得原房屋出租人同意，由蔡红斌、赵传林将上述房屋全部转租给案外人岳永建、被告陈某使用、收益；租赁期限自2014年5月10日至2024年5月10日，房屋年租金为180万元（含一切费用在内，如发生租赁期间的房屋租赁税由蔡红斌、赵传林负责），每半年交一次租金，支付时间为提前10天先支付下半年租金，逾期支付的，每逾期一日，则岳永建、陈某需按日租金3％支付相应违约金；房屋租金自2015年5月11日开始递增。另于当日，案外人赵传林、蔡红斌与被告陈某、案外人岳永建签订《补充合同附件》，主要约定：合同生效后，蔡红斌、赵传林必须保证陈某、岳永建在使用该房屋期间水、电线路能够正常使用；赵传林、蔡红斌原租赁该房屋租赁期限至2019年6月10日止，其二人必须同原房主协商，并保证该合同续租5年，即其二人必须保证本合同项下租赁期限续租至2024年5月10日止。2015年1月14日，原告与案外人赵传林、岳永建、被告陈某签订《关于解除红专路123号2-6楼租赁合同的协议》一份，主要载明：经过协商，赵传林、岳永建、陈某同意无条件自动放弃，合同终止，签字生效；因赵传林、岳永建、陈某租赁期间所产生的一切债务与原告无关；蔡红斌、赵传林与岳永建于2014年5月10号签订房屋租赁协议无效，经协商，赵传林、岳永建同意终止该房屋租赁协议，签字生效；原告与蔡红斌于2014年3月22日签订房屋租赁协议，由于蔡红斌逾期拖欠租金超过三个月以上，而且未经过原告同意擅自转租第三方，蔡红斌违约在先，原告终止此合同案外人赵传林、岳永建及被告陈某签字确认。2019年1月17日，原告与第三人常砦村委会姚砦第三村民组签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：第三人将其所有的位于郑州市金水区红专路与东明路交汇处约200米路南的编号为123号6层综合楼房屋出租给原告陈某强。租赁期限为15年，自2019年1月17日起至2034年1月17日止；房屋年度租金100万元；租赁期间，原告可以根据经营需要对承租物业进行分租、转租或者合作经营，在不违反本合同约定的前提下，原告均是与常砦村委会姚砦第三村民组对接的唯一承租方。2019年4月10日，被告郑州市嵩原假日酒店有限公司及其股东姚某峰、刘某龙、岳永建、陈某、吴金海出具《欠条》一份，主要载明：郑州市嵩原假日酒店有限公司，今欠原告房租2015年1月1日至2018年1月1日以上房租已结清；2018年1月1日至2019年1月1日尚欠房租90万元。2019年5月8日，被告郑州市嵩原假日酒店有限公司及股东姚某峰、刘某龙、陈某出具《承诺书》一份，主要载明：被告郑州市嵩原假日酒店有限公司与原告于2015年1月1日达成口头房屋租赁合同，就位于郑州市红专路123号的房产2-6层租赁给郑州市嵩原假日酒店有限公司用于开设酒店使用，租赁期限截止至2019年6月31日止，现被告郑州市嵩原假日酒店有限公司就该房屋租赁事宜再次向原告承诺：一、承诺确认，2018年度租金为230万元，已付140万元，尚欠原告房屋租金90万元未偿还，承诺书拟定于2019年5月30日之前将2018年度内尚欠原告的90万元房屋租金交付原告；二、被告郑州市嵩原假日酒店有限公司确认，房屋2019年度租金240万元，每月租金20万元；三、被告郑州市嵩原假日酒店有限公司确认，2019年1月1日至承诺书出具之日，2019年度的租金尚未向原告缴纳，被告郑州市嵩原假日酒店有限公司于2019年6月30日前将所欠原告的2019年房屋租金一次性清偿完毕，被告郑州市嵩原假日酒店有限公司如无能力偿还租金，无能力经营，房屋装修所有设施无条件作为抵押，原告另行招租；各股东确认，如被告郑州市嵩原假日酒店有限公司未按期支付租金，各股东对被告郑州市嵩原假日酒店有限公司未按期支付的租金承担连带清偿责任。2020年1月7日、2020年4月7日，被告嵩原酒店向原告转款20万元、15万元。原告主张该款项系支付的2014年房租50万元，有被告姚某峰、刘某龙等出具的借条及其与被告姚某峰聊天记录为证。被告嵩原酒店对此不予认可，认为双方在多次结算中并未涉及2014年欠付的租金，且被告姚某峰、刘某龙向原告出具的是借条，与本案房屋租赁合同无关。2014年至2018年年底，郑州市金水区丰产路街道办事处常砦村委会姚砦第三村民组将涉案房屋租赁给案外人张志强，张志强又将涉案房屋转租给原告。另查明，被告嵩原酒店于2015年6月24日注册成立，疫情期间于2020年3月30日申请复工复产。一审法院认为，案涉房屋所占用土地的使用权人为本案第三人姚砦第三村民组，该房屋建设单位为郑州金成房地产有限公司，2014年至2018年期间，第三人将房屋出租给案外人张志强，张志强又将房屋出租给本案原告；后第三人又直接与原告签订房屋租赁合同。案涉房屋未办理不动产权登记，第三人姚砦村民组作为登记的土地使用权人，其对涉案房屋具有使用、收益的权利。原、被告及第三人、案外人等签订的《房屋租赁合同》、《关于解除红专路123号2-6楼租赁合同的协议》、出具的《承诺书》、《欠条》等系各方真实意思表示，原审法院予以确认，各方当事人均应按合同的约定行使权利、履行义务。原告履行了交付房屋的义务，被告嵩原酒店应按约定支付房租。对于被告嵩原酒店欠付租金数额的确认，根据原、被告双方提供的证据及庭审中陈述，被告未支付2019年1月1日起的房租，应支付的2019年为240万元。对于原告主张的2020年房租，因2020年2月至2020年3月被告因疫情未正常营业，结合本案的实际情况，原审法院酌定被告按照50％的标准向原告支付房屋租金。因原、被告双方未能提供证据证明2020年的租金支付标准，故原审法院参照2019年的房屋租金标准240万元／年计算。故被告应支付的2020年1月1日至2020年5月15日的房租应为70万元（计算标准：20万元×4.5个月-20万元×2个月×50％）。对于被告嵩原酒店向原告支付的35万元性质的确认，原告主张该款项系支付的2014年房租，因被告嵩原酒店系于2015年注册成立，原告该主张依据不足，该款项应为被告嵩原酒店向原告支付的房租。综上，被告嵩原酒店应向原告支付2019年未付租金为205万元（计算标准：240万-35万），2020年1月1日至2020年5月15日的未付租金共计70万元。对于原告主张的利息，对于2019年未付租金，因被告嵩原酒店、姚某峰、刘某龙、陈某承诺于2019年6月30日前支付，故其应自2019年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算；对于2020年至今的未付租金，原审法院酌定被告郑州市嵩原假日酒店有限公司自起诉之日即2020年5月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息损失至实际清偿之日止。被告陈某、刘某龙、姚某峰在2019年5月8日出具的承诺书中自愿承诺如被告郑州市嵩原假日酒店有限公司未按期支付租金，对未能按期支付的租金承担连带清偿责任，故其应对该承诺书中载明的2019年未付租金承担连带清偿责任。关于原告主张解除其与被告郑州市嵩原假日酒店有限公司之间房屋租赁合同的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。被告郑州市嵩原假日酒店有限公司、陈某、刘某龙辩称嵩原酒店实际租用面积较约定面积少，原告应返还多收取的房屋租金，因其出具的承诺书中明确了租赁房屋的地点及层数，且明确了未付租金的数额及计算标准，故被告该项答辩意见依据不足，原审法院不予采纳。被告姚某峰经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩及质证的权利，不影响原审法院根据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州市嵩原假日酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈某强2019年欠付的房屋租金205万元及利息损失（利息损失以205万元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；二、被告郑州市嵩原假日酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈某强2020年（暂计算至2020年5月15日）欠付的房屋租金70万元及利息损失（利息损失以70万元为基数，自2020年5月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告陈某、刘某龙、姚某峰对判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。被告陈某、刘某龙、姚某峰承担保证责任后，有权向被告郑州市嵩原假日酒店有限公司追偿；四、驳回原告陈某强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取16909元，由原告陈某强负担2706元，被告郑州市嵩原假日酒店有限公司、陈某、刘某龙、姚某峰负担14203元；保全费5000元，由被告郑州市嵩原假日酒店有限公司、陈某、刘某龙、姚某峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，案涉房屋未办理不动产权登记，所占用土地的使用权人为本案第三人姚砦第三村民组，结合该房屋建设单位郑州金成房地产有限公司出具的情况说明，可以认定姚砦第三村民组对涉案房屋具有使用、收益的权利。姚砦第三村民组将该房屋出租给陈某强使用，根据郑州市嵩原假日酒店有限公司及其股东姚某峰、刘某龙、岳永建、陈某、吴金海出具的《欠条》、《承诺书》及原审第三人的答辩意见，可以认定陈某强与郑州市嵩原假日酒店有限公司之间存在房屋租赁关系。上诉人郑州市嵩原假日酒店有限公司、姚某峰、刘某龙、陈某称郑州市嵩原假日酒店有限公司与陈某强之间不存在房屋租赁关系，与查明的事实不符，本院不予采信。嵩原酒店未按约定支付房租，应承担相应的违约责任。陈某、刘某龙、姚某峰在2019年5月8日出具的承诺书中自愿承诺如郑州市嵩原假日酒店有限公司未按期支付租金，对未能按期支付的租金承担连带清偿责任，故其应对该承诺书中载明的2019年未付租金承担连带清偿责任。嵩原假日酒店虽存在欠付租金的违约行为，但该行为不足以导致陈某强合同目的不能实现，故陈某强主张解除与嵩原假日酒店之间房屋租赁合同的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，陈某强、郑州市嵩原假日酒店有限公司、姚某峰、刘某龙、陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67636元，由陈某强负担33818元，由郑州市嵩原假日酒店有限公司、姚某峰、刘某龙、陈某负担33818元。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年九月二十三日书记员  李苗苗