湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8598号上诉人（原审被告）：郑玉兰。委托诉讼代理人：马万培。被上诉人（原审原告）：湖南兴文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区。法定代表人：朱飞。委托诉讼代理人：谭思敏，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰庆庆。上诉人郑玉兰因与被上诉人湖南兴文物业管理有限公司（以下简称兴文公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑玉兰上诉请求：1、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初2522号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院在确认了上诉人提交的证据《关于对湖南一星律师事务所的回复》后，未能尊重该书面回复构成上诉人对被上诉人物业服务事宜的要约，被上诉人的对此文件的处理方式和结果是其真实合同行为的表现，形成了事实合同关系，根据合同第三条第5款，被上诉人已被视同放弃其一切主张。二、被上诉人签署的物业服务合同已于2015年1月30日到期终止，被上诉人作为合同主体，应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修基金。但被上诉人一直滞留小区物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求上诉人支付物业服务合同权利终止后的物业费，一审法院未适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十条第二款有关规定，作出了错误判决。三、被上诉人提供的物业服务主合同签约主体甲方金色山庄业主委员会，未经合法程序成立，未经业主大会“双过半”程序的业主本人记名投票产生，其本身主体资格不合法。业委会发起的物业服务企业公开招聘，也未获得业主大会授权。乙方被上诉人的前身以虚假承诺等欺诈方式获得主合同，该主合同不构成与上诉人的衍生合同（或附属合同）关系。一审法院对该主合同、衍生合同或附属合同的对上诉人的法律效力判决错误。四、被上诉人2016年1月30日后滞留金色山庄小区，违背业主意愿，使用恐吓、暴力手段及其他非法手段，强制交易，侵害上诉人权利，不构成事实物业合同关系。被上诉人提供的《金色山庄小区物业服务合同》（第二份）约定服务期限至2015年1月30日期满，在合同期满前3个月，第二届业委会召开专题会议，明确合同期满，重新公开选聘新物业服务企业，并明确被上诉人应重新参加竞聘。被上诉人不愿竞聘，要求直接续聘。为达目的，被上诉人非法干扰业委会工作，通过电话骚扰、恐吓、威胁等方式，逼迫时任业委会主任兰小筠。兰主任愤然辞职，不得已解散第二届业委会。业委会未能向被上诉人发出正式书面通知终止合同。被上诉人据合同条款强行延期服务到2016年1月30日合同自然终止。被上诉人与上诉人不构成事实物业服务关系，人民法院不应支持被上诉人的诉讼请求。被上诉人兴文公司答辩称，物业服务合同是被上诉人与小区业委会（最后一次签订是2013年7月22日，约定的服务期是一年半即2013年8月1日至2015年1月31日）签订，对全体业主具有约束力，单个业主无权解除合同。该合同第十五条约定，新的物业公司接管前，被上诉人应当暂时继续提供服务。根据物业管理规定，没有解聘物业公司的，物业公司可以按照原合同继续履行物业服务，即使退出小区物业服务，没有主体接手、清算。被上诉人继续履行物业服务有合同约定和法律依据，与上诉人存在事实物业服务合同关系。兴文公司向一审法院提出诉讼请求：1、郑玉兰立即支付湖南省长沙市岳麓区金色山庄小区5-1208房物业管理费9650.52元，违约金2316.1248元，合计11966.64元；2、郑玉兰承担本案所有诉讼费。郑玉兰向一审法院提出反诉请求：1、判令湖南兴文物业管理有限公司提供的2010年11月26日与金色山庄业主委员会所签《金色山庄小区物业服务委托合同》无效；2、判令湖南兴文物业管理有限公司承担本案所有诉讼费。一审法院认定的事实：2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（以下简称甲方）与湖南葆力物业管理有限公司（于2012年12月12日变更为湖南兴文物业管理有限公司，以下简称乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》。该合同对物业管理服务内容及质量要求、业主及合同双方的权利义务、物业服务费用、物业服务期限等内容做了约定。其中该合同第一条约定，本合同所涉及的物业位于湖南省长沙市岳麓区，总建筑面积约150000㎡。该合同第七条第一项约定，乙方从2010年12月1日起按以下标准，按建筑面积向本物业业主收取物业管理服务费用：电梯住宅1.20元／㎡／月。该合同第二十八条约定，本合同的委托管理期限为三年，自2010年12月1日始，至2013年11月30日止。第三十八条约定，本合同签订前已得到业主大会的授权，对甲、乙双方，对本物业全体业主均具有约束力。第四十九条乙方特别承诺：（整改项目待业委会审核后计算承诺期限）8、房屋渗漏水的质量问题，对于在保修期内的业主由甲、乙双方共同联系开发商进行协调处理。对于已过保修期业主的房屋漏水问题，由甲、乙双方与开发商联系协商解决，业主不得以此为由拖延或拒交物业费。以上承诺因不可抗拒因素或不能按时移交，相应整改时间顺时延期。2013年7月22日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（以下简称甲方）与湖南兴文物业管理有限公司（以下简称乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，合同第四条约定物业服务期限为1年半，自2013年8月1日至2015年1月30日止，第五条物业服务相关费用约定电梯住宅用房每月1.2元／平方米。第十四条约定服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。第十七条约定，业主未按期交纳物业服务费的，乙方按照每日万分之五的标准收取相应滞纳金。第二十二条约定，乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：4、小区内业主财物被盗，乙方有证据证明其已经适当履行了安保义务，并积极配合向业主及警方提供线索的。5、小区历史遗留问题（如房屋质量外墙渗漏水、小区智能、消防设施设备瘫痪、电梯五方对讲、国土证未发放等），乙方不承担责任及由此造成的损失和相关法律责任。2015年11月13日，兴文公司向岳麓区银盆岭街道银星社区发出函件：“关于我湖南兴文物业管理有限公司与原金色山庄业委会签订的物业服务合同将于2016年1月30日到期，现金色山庄小区暂未成立新的业委会，为保障小区的日常工作能正常进行，小区正常的生活秩序不至于紊乱不堪，现特申请继续为金色山庄小区进行物业服务，在此期间按照原合同享有物业权利及法律效力并承担物业服务的义务，不降低物业服务的水准。”兴文公司自2010年12月1日起至今在金色山庄小区履行物业服务义务，但在提供物业服务过程中，在安全保卫、公共管理等方面存在一定的服务瑕疵。郑玉兰系金色山庄5栋1208号房业主，房屋面积为243.7平方米，每月应交纳物业服务费292.44元，郑玉兰自2016年7月1日起至2019年3月31日共计拖欠物业服务费9650.52元（243.7㎡×1.2元／㎡／月×33个月）。兴文公司催索无果，酿成纠纷。一审法院认为：长沙市岳麓区金色山庄业主委员会与湖南兴文物业管理有限公司签订的两份《金色山庄小区物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。郑玉兰主张2010年11月26日的《金色山庄小区物业服务委托合同》无效，证据不足，对该反诉请求，一审法院不予支持。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。兴文公司为郑玉兰提供了物业服务，但郑玉兰从2016年7月1日起至2019年3月31日未交纳物业服务费。兴文公司诉请郑玉兰支付2016年7月1日起至2019年3月31日的物业服务费9650.52元，因兴文公司在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，故对兴文公司主张郑玉兰支付物业服务费9650.52元的诉讼请求，一审法院予以部分支持，酌情认定郑玉兰向兴文公司支付物业服务费7720元。对于兴文公司主张郑玉兰支付违约金2316.1248元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百八十一条之规定，一审法院判决：一、郑玉兰在判决生效之日起五日内支付湖南兴文物业管理有限公司自2016年7月1日起至2019年3月31日的物业服务费7720元；二、驳回湖南兴文物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回郑玉兰的反诉请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审期间，上诉人向本院提交了2014年10月29日、11月11日、11月28日业委会会议记录、第二届业委会主任兰小筠的公开声明、关于发起第三届业委会换届选举的倡议书及征集签名公示，证据内容真实、形式合法，与本案待证事实相关，本院予以采信，其证明力综合全案案情予以确定。上诉人提交的第一届业委会主任雷宇的公开声明、签名资料接收表证据来源不明，本院不予采信。本院另查明，上诉人提交的兰小筠的声明载明：2013年5月26日，金色山庄小区第二届业主委员会通过《长沙市岳麓区金色山庄小区业主代表大会议事规则》，按照上述规则中“业主代表大会的议事方式”在街道社区领导的指导下于2013年7月19日召开业主代表大会，通过业主代表表决的方式完成兴文公司的续聘。之后，金色山庄小区第二届业主委员会解散，至今金色山庄小区未成立业主委员会。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：双方事实物业服务合同关系是否成立；上诉人主张因物业瑕疵不支付物业费的主张是否成立。关于焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中2010年11月26日金色山庄小区业主委员会与被上诉人（原湖南葆力物业管理有限公司）签订的物业服务委托合同第三十八条约定，双方确认本合同签订前已得到业主大会的授权。被上诉人有理由相信金色小区业主委员会签订物业服务合同时经过了业主大会的授权。上诉人提交的第二届业主委员会主任兰小筠声明中记载的通过业主代表表决的方式完成兴文公司续聘的内容，以及在金色小区业主委员会与被上诉人续签的物业服务委托合同上加盖了长沙市岳麓区金色山庄业主委员会的印章的事实，可以认定金色小区业主委员会续签物业服务合同的行为经过业主大会的认可。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。在金色山庄小区业委会与被上诉人续签的物业服务委托合同到期后，因该小区未成立业主委员会，被上诉人继续对该小区提供物业服务工作，大部分业主承认并接受了被上诉人提供的物业服务，也缴清了物业费，上诉人与被上诉人虽未签订物业委托服务合同，但上诉人实际获得了被上诉人为上诉人提供的物业服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系。关于焦点二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人履行了自身物业服务义务，上诉人也应该履行缴纳物业费的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条合同瑕疵履行的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。一审法院经审查认定，被上诉人在物业服务履行过程中存在安全保卫、公共管理等服务瑕疵，并在综合考虑被上诉人的瑕疵履行情况，按照应缴物业服务费进行减免判令上诉人向被上诉人支付物业费。一审法院酌情减免数额合理，本院予以确认。如上诉人认为被上诉人提供的服务未达到约定的标准造成其财产损失的，可向人民法院另行提起诉讼。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑玉兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  孙一中审 判 员  潘 威二〇二〇年九月十日代理书记员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。