浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0421民初2536号原告：嘉善银城驾驶员培训有限公司，住所地：嘉善县惠民街道泰山路33号1幢404室。法定代表人：夏咸发。委托诉讼代理人：张林华，浙江天程律师事务所律师。被告：嘉善神州机动车驾驶员培训有限公司，住所地：嘉善县罗星街道魏南社区苏家浜小区1197幢三层。法定代表人：李震。委托诉讼代理人：吴建胜，浙江金嘉律师事务所律师。原告嘉善银城驾驶员培训有限公司与被告嘉善神州机动车驾驶员培训有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人夏咸发及其委托诉讼代理人张林华，被告法定代表人李震及其委托诉讼代理人吴建胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉善银城驾驶员培训有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年10月15日签订的《训练场地租赁合同》；2.被告支付原告违约金143750元；3.被告赔偿原告场地空置期的损失204268元；4.被告承担污水管道一半的改造费用即9000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年10月15日签订了《训练场地租赁合同》一份，并于2019年1月6日签订了《泰山路33号训练场地租赁合同补充协议》一份，原告按约履行合同，然被告在没有与原告协商的前提下单方解除合同，构成违约，且导致原告场地空置了4个月零8天，原告被迫把土地还给权利人。现原告为维护自身的合法权益起诉。被告嘉善神州机动车驾驶员培训有限公司辩称，依据案涉《训练场地租赁合同》，被告有权提前终止合同，且不存在违约金；被告承租的训练场地是与原告共用的，被告提前终止合同并不影响原告继续使用场地，故原告不存在场地空置损失；由于新冠疫情影响，被告招生无法继续，为减少损失，被告在2020年2月15日向原告发出解除合同通知，并且在2月底撤回了场内设备和车辆，租金也支付至2020年2月底。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的八份证据的真实性，本院予以认定。经审理，本院认定的事实如下：2016年7月4日，原告与案外人嘉善晋联电子五金厂签订租赁合同，约定原告承租案外人嘉善晋联电子五金厂所有的位于嘉善经济开发区××路××号××号××楼××室××平方米，租赁期限为10年，从2016年7月4日至2026年7月4日。合同第五条第一款约定：“在租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过30天，甲方有权提前提出解除本合同，在甲方以书面通知通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止”。2017年1月20日，案外人嘉善晋联电子五金厂将案涉土地的其中一块【浙（2017）嘉善县不动产权第0001739号】转让给了案外人嘉兴莱亿自动化机械有限公司。2017年7月3日，原告与案外人嘉兴莱亿自动化机械有限公司签订协议协商嘉善经济开发区泰山路33号的地块1及房屋【浙（2017）嘉善县不动产权第0001739号，过户后门牌号为泰山路31弄9号】的腾退事宜。本院审理过程中，案外人嘉兴莱亿自动化机械有限公司追认了原告的转租行为。2017年10月15日，原、被告双方签订《训练场地租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于嘉善县惠民街道嘉善（国家）经济开发区泰山路33号硬化场地及C1、C2汽车驾驶培训项目的设施设备，租金每年375000元，场地为双方共用，租赁期五年四个月，自2017年10月15日至2023年2月28日止，其中第五条第三款约定“场内设施设备的维护共同协商拟定方案维护后费用由甲乙双方共同承担”。2019年1月6日，双方签订《泰山路33号训练场地租赁合同补充协议》，将2019年2月28日后的年租金调整为575000元，并约定场地上产生的公共费用由双方平均分担。2019年10月29日，原告与案外人嘉善县佳顺建筑工程队签订《污水管道改造工程施工合同》，约定对案涉场地内的污水管道进行改造，费用为18000元，工程于2020年3月19日通过验收。2020年5月12日，原告向案外人嘉善县佳顺建筑工程队支付了改造费18000元。2020年2月15日，被告向原告发出《解除通知函》，要求解除双方签订的《训练场地租赁合同》及《泰山路33号训练场地租赁合同补充协议》;原告称于2020年2月19日正式收到并于2020年2月25日向被告发出《关于解除合同的回复函》，表示不同意解除合同，如解除被告须支付6个月租金的违约金287500元。双方于2020年2月底进行协商，但未达成一致意见。被告租金支付至2020年2月28日，并于2020年2月底前撤回了租赁场地内相应的设施、设备及所有车辆。2020年7月8日，原告将案涉租赁场地其中一个地块【浙（2017）嘉善县不动产权第0001739号】交还给了现权利人嘉兴莱亿自动化机械有限公司。本院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，案涉租赁土地的权利人为案外人嘉善晋联电子五金厂与嘉兴莱亿自动化机械有限公司。原告与案外人嘉善晋联电子五金厂在双方签订的租赁协议第五条第一款约定：“在租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过30天，甲方有权提前提出解除本合同，在甲方以书面通知通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止”，该约定可视为出租人嘉善晋联电子五金厂同意原告对其项下的土地进行转租；本案诉讼过程中，案外人嘉兴莱亿自动化机械有限公司亦对原告的转租行为予以追认；故原告有权对其承租的场地进行转租。本案中，原、被告双方签订的《训练场地租赁合同》及《泰山路33号训练场地租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。然被告在履行期限届满之前，于2020年2月15日书面通知原告解除合同，并在2020年2月底前撤回了相关的设备、设施及所有车辆，以自身行为明确表示不履行合同，致使原告的合同目的无法实现，此时原告可以解除合同。2020年7月8日，原告已将部分案涉场地交还给案外人嘉兴莱亿自动化机械有限公司，现原告主张自2020年7月8日解除合同，本院予以确认。《泰山路33号训练场地租赁合同补充协议》作为《训练场地租赁合同》的从合同，应当一并予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案案涉租赁合同未约定违约金，原告诉请的违约金及场地空置期损失缺乏合同依据，故应当以实际损失为计算依据。原告基于租赁合同解除的损失主要是租金损失，导致案涉合同解除的过错方为被告，故被告应当赔偿原告损失。就原告损失的计算，本院认为合同约定的年租金为575000元（折算后租金47916.67元/月），被告租金已支付至2020年2月底，2020年3月1日至7月8日期间（合同解除时）的租金计算后为204269.41元；被告提出受疫情影响未能实际使用案涉场地减免租金的请求，系不可抗力导致，本院予以采纳，酌情减免一个月租金；经核算原告的租金损失156352.74元，由被告承担。关于污水管道的改造费用，双方签订的《训练场地租赁合同》约定“场内设施设备的维护共同协商拟定方案维护后费用由甲乙双方共同承担”，双方在《泰山路33号训练场地租赁合同补充协议》也约定了场地上产生的公共费用由双方平均分担。但该项目的实际竣工验收的日期为2020年3月19日，此时被告实际已撤出场地，鉴于导致案涉租赁合同解除的过错在于被告方，本院酌定由被告负担5000元。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：一、确认原告嘉善银城驾驶员培训有限公司与被告嘉善神州机动车驾驶员培训有限公司签订的《训练场地租赁合同》（2017年10月15日签订）、《泰山路33号训练场地租赁合同补充协议》（2019年1月6日签订）于2020年7月8日解除；二、被告嘉善神州机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告嘉善银城驾驶员培训有限公司损失156352.74元；三、被告嘉善神州机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉善银城驾驶员培训有限公司垫付的污水管道改造费用5000元；四、驳回原告嘉善银城驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3328元（原告已预缴），由原告嘉善银城驾驶员培训有限公司负担1564元，由被告嘉善神州机动车驾驶员培训有限公司负担1764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 单秀丽二〇二〇年九月十日法官助理 王海燕书 记 员 王曙君