湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终635号上诉人（原审被告）：陈娇，女，1977年8月26日出生，汉族，住湖北省京山市。委托诉讼代理人：杨威，湖北子彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾铁军，男，1978年3月29日出生，汉族，住湖北省京山市。被上诉人（原审原告）：宋爱春，女，1980年12月1日出生，汉族，住湖北省京山市。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘桂霞，湖北惠山律师事务所律师。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：王媛，湖北惠山律师事务所律师。原审第三人：京山市盈泰置业代理有限公司，住所地湖北省京山市新市镇公园1号21东1单元1楼102号商铺。法定代表人：周刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨静茹，女，该公司工作人员。上诉人陈娇因与被上诉人顾铁军、宋爱春，原审第三人京山市盈泰置业代理有限公司（以下简称盈泰置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服京山市人民法院（2020）鄂0821民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈娇向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人没有故意隐瞒的行为。1.上诉人早有出售房屋的意愿，并不是因为死亡事件而急于销售房屋；2.上诉人对死者接触过的沙发等物品仍然留用，说明上诉人并不避讳发生死亡事件；3.上诉人2019年将房屋降价，不是在死亡事件之时降价，不是担心死亡事件的影响；4.被上诉人没有特意询问房屋是否发生过死亡事件，上诉人回复没有问题，是指功能完好、满足居住使用的要求。据此，不能得出上诉人“隐瞒”死亡事件的结论，更得不出“故意隐瞒”的结论，不构成欺诈。二、一审判决关于意外死亡事件会导致房屋价值下降、影响缔结合同意愿，属于出卖人应告知的信息的认定错误。1.死亡事件导致房屋价值下降，纯粹是个人主观看法，缺乏统计数据支持；2.上诉人并不认为死亡事件会导致房屋价值下降，房屋是用来住的，发生死亡事件在所难免，不影响居住功能，上诉人不告知，不是一审法院猜测的故意隐瞒；3.买卖双方在交易中应当自行承担商业风险。卖方通常倾向于只介绍商品优势，买房针对其关注的问题进行详细了解，甚至走访打听。双方关注点不同而已，不能归结于上诉人故意隐瞒、限卖方于风险之中。顾铁军、宋爱春辩称，一、上诉人在房屋交易中客观上存在隐瞒事实真相的欺诈行为。1.案涉房屋曾发生过外国人意外死亡事件，死者系淋浴时倒地，头部栽在水桶里溺亡，对后续入住房屋的人都会产生巨大的心理阴影，与是否迷信无关，与社会价值导向无关，是自然人正常心态。对此，上诉人应当在出卖房屋时如实向买受人披露。2.原审第三人对房屋情况进行了特意反复询问“房屋一切都还好吧”，就是针对房屋是否有什么特别情况进行的询问，不可能鲁莽询问“你的房子里是否死过人”，上诉人对此回应称因为在外地投资买房，急等着付款，房屋降价是因为将家里高档沙发及家具进行了更换。这个过程足以表明中介人员和上诉人的谈话内容是确定的，对问话意图心照不宣。二、上诉人的主张与其行为自相矛盾。上诉人主张仍留用死者接触过的沙发等物品，不介意发生过的意外死亡事件，该事件仅为生活琐事，无须告知被上诉人，但事实上死者系死亡于卫生间，意外死亡事件对居住意愿产生影响是社会大众普遍的共识，故上诉人对此进行隐瞒明显构成欺诈。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。盈泰置业公司述称，同意被上诉人意见，建议二审维持原判。顾铁军、宋爱春向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销顾铁军、宋爱春与陈娇于2019年签订的《房屋买卖合同书》；2.判令陈娇返还房款67万元，并按照年利率3.25%支付从2019年12月14日至付清之日止的资金占用利息；3.判令陈娇赔偿顾铁军、宋爱春支出的中介费6700元，并承担因本案不动产登记所产生的税费（涉及二笔税款，其中过户缴纳税款8937.96元已支付，第二次返还后的税款）；4.陈娇承担本案诉讼费用。经顾铁军、宋爱春申请，并提供担保，一审法院裁定对陈娇在金融机构的存款70万元或者查封陈娇名下价值70万元的不动产及担保财产予以查封。一审法院查明，顾铁军、宋爱春因购房需要，于2019初经盈泰置业公司居间联系陈娇协商购买陈娇位于绿林世纪广场4-1603号房屋（门牌号为××。2019年3月3日，陈娇、宋爱春、盈泰置业公司签订《房屋买卖合同书》一份，约定陈娇将案涉房屋以67万的总价转让给宋爱春；宋爱春、陈娇各自承担自己应缴税费；中介费陈娇承担5000元，宋爱春承担6700元。2019年3月11日，宋爱春支付盈泰置业公司中介费6700元，由盈泰置业公司向宋爱春出具了收条。后，宋爱春按合同约定分次支付了全部房款67万元。陈娇出具了房款收条，并交付了房屋及配合将房屋登记在顾铁军名下。宋爱春因房屋买卖支付契税8937.96元。另查明，在陈娇出售案涉房屋前，曾将房屋出租给案外人孙正吉（韩国人）使用。2018年4月24日，因孙正吉未按约去公司，部分公司员工及好友一起去租住房屋查看情况，进入房屋发现孙正吉在卫生间发生意外后报警。京山市公安局为此出具调查报告意见为：经对相关人员及场所的调查，结合现场勘验情况，初步判断系因意外事件导致溺亡。2019年12月，宋爱春了解到上述事件，即告知盈泰置业公司，后经与陈娇协商未果，故诉至一审法院，一审法院于2020年1月14日立案受理。一审法院认为，本案争议的焦点在于陈娇、宋爱春、盈泰置业公司签订的《房屋买卖合同书》能否撤销。盈泰置业公司作为中介公司对宋爱春的诉请无异议，买卖合同项下的权利义务主要归属于房屋买卖双方，本案的争议焦点实际为宋爱春作为买方是否有权撤销《房屋买卖合同书》。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”陈娇作为卖房人与宋爱春签订案涉买卖合同时，未向宋爱春告知案涉房屋于不久前发生外国租客意外死亡的情况。当事人在订立合同时，应遵循诚实信用原则，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，否则构成欺诈。按照日常生活经验与民间习俗，房屋内若发生意外死亡事件，往往会导致房屋的价值下降，对于房屋的出售价格将产生实质性影响，从而影响买受人的缔约意愿，属于出卖人应告知的信息。案涉房屋于2018年4月发生租客意外死亡事件，陈娇在出售房屋时未主动披露该情况，以致宋爱春购买案涉房屋。宋爱春于2018年12月通过其他途径得知该信息后，即与出卖人交涉，并于2019年1月诉至一审法院要求撤销买卖合同，能印证宋爱春是基于错误认识，在不知情的情况下违背自己真实意思与出卖人签订房屋买卖合同，陈娇的行为构成欺诈。宋爱春据此要求撤销《房屋买卖合同书》，于法有据，一审法院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。顾铁军、宋爱春诉请要求陈娇返还购房款67万元，支付中介费6700元，赔偿支付的税费8937.96元，一审法院均予以支持。对于顾铁军、宋爱春诉请要求陈娇承担资金占用利息的问题，因宋爱春仍实际占有案涉房屋，享有相关利益，故该请求一审法院不予支持。顾铁军、宋爱春诉请陈娇支付第二次过户费用问题，无事实依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、撤销陈娇与宋爱春、京山市盈泰置业代理有限公司于2019年3月3日签订的《房屋买卖合同书》；二、陈娇应于判决生效之日起十日内返还顾铁军、宋爱春购房款67万元；三、陈娇应于判决生效之日起十日内赔偿顾铁军、宋爱春契税8937.96元、中介费6700元，共计15637.96元；四、驳回顾铁军、宋爱春其他诉讼请求。案件受理费5283.5元，申请费4020元，共计9303.5元，由陈娇负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，房屋内曾发生过意外死亡事件，是房屋作为交易标的物时，出卖人应当向买受人披露的重要事实。一般而言，意外死亡事件影响人们在房屋内居住的意愿，进而足以影响是否购买该房屋。因此，有关出售房屋的状况，尤其是影响到房屋正常居住、使用或发生过的重要事件等情况，均是出卖方应如实告知的信息，否则有违诚实信用原则或可能构成欺诈。本案争议的焦点是：1.上诉人陈娇在房屋交易过程中未向顾铁军、宋爱春告知房屋发生过意外死亡事件是否构成欺诈？2.顾铁军、宋爱春是否有权撤销合同并主张返还购房款及损失？一、关于上诉人陈娇未向顾铁军、宋爱春告知房屋发生过意外死亡事件是否构成欺诈的问题。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案中，陈娇与顾铁军、宋爱春是就房屋进行交易，陈娇作为能够认识和控制自己行为的完全民事行为能力人，应当知晓房屋内发生过意外死亡事件可能对买受人的缔约意愿产生影响，其未向买受人顾铁军、宋爱春或盈泰置业公司告知，对宋爱春通过盈泰置业公司员工进行“房屋一切都还好吧”的询问时，仍未告知和披露该信息，而回复一切都好，具有追求或放任顾铁军、宋爱春在不知情的情形下作出购买房屋的意思表示的故意，事实上也导致顾铁军、宋爱春基于该错误认识与其签订房屋买卖合同并履行，满足欺诈的构成要件。二审中，陈娇未举证证明顾铁军、宋爱春系明知该房屋内发生过意外死亡事件而与其签订案涉房屋买卖合同，在其负有主动告知义务的前提下，其关于该意外死亡事件可由被上诉人走访打听得知，不存在其故意隐瞒的上诉理由不能成立。二、顾铁军、宋爱春是否有权撤销合同并主张返还购房款及损失的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”前文已述及陈娇未告知房屋内曾发生过意外死亡事件的行为构成欺诈，故受欺诈的房屋买卖合同相对方顾铁军、宋爱春有权依照以上规定请求人民法院对签订的房屋买卖合同予以撤销并主张返还因合同取得的财产。顾铁军、宋爱春于2019年12月知晓房屋内曾发生过意外死亡事件的情况，于2020年1月10日起诉请求撤销，处于撤销权行使期间内，能够产生撤销所签订的合同的法律后果。合同被撤销后，陈娇应当向顾铁军、宋爱春返还购房款，宋爱春、顾铁军应当向陈娇返还房屋，顾铁军、宋爱春作为享有撤销权的一方还可要求赔偿损失，故一审判决对顾铁军、宋爱春要求撤销合同，返还购房款、赔偿中介费损失及办理过户支付的契税予以支持正确。综上，陈娇的上诉请求不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10567元，由上诉人陈娇负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二〇年九月十五日法官助理李园园书记员陈锦书