湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2070号原告：曾蓉，女，1979年4月15日出生。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地：长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告曾蓉与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾蓉及其委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司、湖南大成酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾蓉向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付回购款442728元；2、判令三被告支付收益款137509元；3、判令三被告支付违约金424071元；4、判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年5月31日原告与被告张家界山水置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了张家界大成山水国际大酒店第10层1068房。同日，与三被告签订了《商品房买卖补充合同》，作为与被告签订《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》的补充合同。签约后原告于2010年6月4日一次性付清房款402480元，张家界山水置业公司出具了《收据》。《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第三条第l项，房屋投资期限，最短时限不少于2年，最长不超过5年。合同第四条第一项，被告每月向原告支付投资收益3354元。合同第八条：被告张家界山水置业公司提供连带担保并用自有物业担保。合同第九条，被告湖南大成酒店提供连带担保。合同第十条第3项：逾期3个月未支付投资收益，被告应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金。合同第十条第4项，逾期3个月或累计超过6个月未支付投资收益，按该房屋约定价格的10%作为违约金。《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》第三条，房屋总价款为402480元。第六条第2项：投资期满五年后，被告必须按约定价格的110%回购。合同第六条第3、4项：被告张家界山水置业公司提供连带担保并用自有物业担保，被告湖南大成酒店提供连带担保。合同第七条第2项：逾期30天按该房屋约定价格日万分之五计付违约金。至2015年6月本合同期满，原告要求被告依照合同回购房屋、支付收益款，张家界山水置业公司没有按合同履行。为此，张家界大成酒店按该房屋原购买价格的（即442728元）作为计算投资收益的基数，重新计算了该房屋月投资收益3689元，并从2015年6月开始按每月3689元支付收益款。依照投资经营合同逾期3个月未支付投资收益，被告应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金为16560元；依照投资经营合同逾期3个月或累计超过6个月未支付投资收益，按该房屋约定价格的10%作为违约金，违约金为40248元；依照回购合同第七条逾期30天按该房屋约定价格日万分之五计付违约金，违约金为367263元。被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司、湖南大成酒店共同辩称：1、依法公正处理本案，降低违约金；2、因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3、驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2010年5月31日，原告曾蓉与被告张家界山水置业公司签订《商品房买卖合同》，原告曾蓉购买被告张家界山水置业公司开发的张家界大成山水大酒店第10层1068号房，房屋建筑面积为51.6平方米，房屋总价款为402480元。同日，原告曾蓉与被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店、张家界大成酒店签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，原告曾蓉将所购的1068号房交给被告张家界大成酒店统一经营管理。合同第三条约定：该房屋的投资期限最短不少于2年，最长不超过5年。投资期于甲方（原告曾蓉）与丙方（被告张家界山水置业公司）签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益。在该房屋投资期限内，本合同为不可撤销合同，投资期满，合同自动失效。投资收益标准为每月3354元，每月20号之前支付。第八条约定，丙方对乙方（被告张家界大成酒店）在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保。丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保。第九条约定，丁方（被告湖南大成酒店）对乙方在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保。丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款提供连带担保。第十条约定，在合同投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按照该房屋约定回购价提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格（以甲方与丙方所签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》第三条中约定的总价为准）的10%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。同日，原告曾蓉与被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店、张家界大成酒店签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同第三条约定：甲（原告曾蓉）乙（被告张家界山水置业公司）双方约定，该房屋按套计算价格，该房屋总价款为402480元整。第六条约定：甲、乙双方同意在甲方与丙方（被告张家界大成酒店）所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满五年后，乙方必须按本合同第三条约定价格的110%回购该房屋，乙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地作为担保物，对回购甲方该房屋之义务提供担保。第九条约定，丁方（被告湖南大成酒店）以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对乙方回购甲方该房屋之义务提供担保。同日，原告曾蓉与被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店、张家界大成酒店签订《补充合同》，合同约定，在该房屋（张家界大成山水大酒店第10层1068号房）《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满二年后至五年内，甲方有权要求乙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋（具体执行细则见甲乙丙丁四方签订的该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中的相关规定），则乙方须在接到甲方提出回购的书面报告65日内一次性将回购款支付给甲方；在该房屋投资期满五年后，乙方须于投资期满后，15日内一次性将该房屋回购款支付给甲方（具体执行细则见甲乙丙丁四方签订的该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中的相关规定）。合同签订后，原告曾蓉于2010年6月4日向被告张家界山水置业公司支付了购房款402480元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、购房款收据、银行回单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《商品房买卖合同》、《补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，是合法有效的，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。关于房屋回购问题。根据《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》约定，房屋回购期为投资期满五年即2015年5月31日。同时根据《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》第六条“甲、乙双方同意在甲方与丙方（被告张家界大成酒店）所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满五年后，乙方必须按本合同第三条约定价格的110%回购该房屋”的约定，房屋回购款应为442728元。因此，被告张家界山水置业公司应当向原告曾蓉支付1068号房屋回购款442728元。关于投资收益，根据《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》的约定，自2010年5月31日至2015年5月30日期间，被告张家界大成酒店每月月底向原告曾蓉支付租金3354元；同时，在合同到期后，原被告双方均没有按约定对房屋进行回购，且张家界大成酒店自2015年6月开始，按照《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》约定的回购价标准向原告计付月投资收益为3689元至2016年9月，应视为被告对支付投资收益的变更，应予确认。根据合同的约定以及综合全案来看，被告张家界大成酒店的投资经营行为实为房屋租赁行为，2015年5月31日到期后，被告张家界山水置业公司没有按照合同约定对房屋进行回购，在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店继续使用房屋，原告曾蓉没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。综上，自2016年10月至2020年8月，被告张家界大成酒店应当向原告曾蓉支付173383元（3689元×47），被告张家界大成酒店已经向原告曾蓉共计支付24807元，还需支付148576元（173383元－24807），本院考虑到被告因XXXX导致停业一段时间，酌情减免一个月的投资收益为宜，被告还应支付144887元。而原告曾蓉主张2016年10月至2020年8月的投资收益为137509元，属民事权益的处分，应予支持。关于违约金的问题。被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为，属违约行为，依法应当承担支付租金及违约金等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被告所欠付租金为148576元，原告所主张欠付租金的违约金为56808元（40248＋16560元），明显超过了欠付租金的30%，本案欠付租金的30%为44572.8元，故认定违约金数额为44572.8元。原告曾蓉主张的回购违约金为367263元，原告没有提交相关证据证明在合同到期后，按照约定向被告书面申请回购或通过法律途径主张权利，且在本案中原告已主张被告按照合同约定支付房款的110%回购款，故要求回购违约金的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。关于被告湖南大成酒店对投资收益及回购是否承担责任，以及张家界山水置业公司对投资收益是否承担责任的问题。在涉案合同到期后，原告曾蓉与三被告均没有续签合同，且在合理期限内向被告湖南大成酒店、张家界山水置业公司主张相关权利，故原告曾蓉要求被告湖南大成酒店对回购和投资收益承担责任，以及要求被告张家界山水置业公司对投资收益承担责任的诉讼请求，本院不予支持。被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司、湖南大成酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一、三款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效后十日内向原告曾蓉支付张家界大成山水大酒店第10层1068号房回购款442728元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告曾蓉支付张家界大成山水大酒店第10层1068号房自2016年10月至2020年8月的投资收益137509元及违约金44572.8元；三、驳回原告曾蓉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13838元，适用简易程序减半收取6919元，由被告张家界山水天下置业有限公司负担3790元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担1971元，原告曾蓉负担1158元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚君健二〇二〇年九月二十二日书记员  贺玲玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。