贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6458号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。法定代表人：余悦瀚，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王杉杉，女，1994年1月1日出生，布依族，住贵州省贞丰县。被上诉人（原审原告）：李超，男，1978年12月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）因与被上诉人李超商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用普通程序独任审理，本案现已审理终结。上诉人合纵置业公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判上诉人不构成违约；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人交付商品房转移登记文件的时间，是应从房屋实际交付之日起计算的24个月内。起诉时该期限还未到，上诉人不存在延期交付商品房转移登记文件的行为，不需要支付违约金。二、办理按揭贷款的被上诉人需持银行款清证明并将合同约定的其他资料交给上诉人，上诉人收到上述材料之日起24个月内为被上诉人办理完毕产权过户手续，被上诉人并未按合同约定向上诉人交付相关资料，办理条件未成就，办证时间点起算点未开启。三、补充协议对上诉人和被上诉人的违约金上限均约定为合同总价款的1%，违约责任对等，一审认定补充协议无效属于法律适用错误。因此，双方约定的总房价1%的上限已经足以弥补被上诉人所实际遭受的实际损失。四、商品房合同及补充协议不存在排除买受人主要权利的情形，买受人主要权利是要求上诉人交付房屋，对房屋进行使用，这也是商品房买卖合同的主要目的。五、《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务。被上诉人李超答辩称，一审判决合理合法，请求驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。李超向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告交付商品房转移登记文书；2、判令被告支付办证违约金14932.92元（违约金的计算方式从2018年12月1日开始，以购房总款367806元为基数，按日万分之一承担违约金，暂计算至2020年1月10日，实际计算至被告向原告交付第1项所列商品房转移登记文书之日止）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年12月4日，原告李超与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区。该合同第二十二条第三款（一）约定出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；同时该条款（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告通过向被告支付了全部购房款。由于被告尚未取得商品房所有权初始登记，因此未能在合同约定的期限内向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权转移登记手续。另查明，一审法院于2019年4月26日作出（2019）黔0113民初1984号民事判决书，判决被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李超支付逾期办理产权登记的违约金，违约金计算时间自2017年12月31日至2018年11月30日，共计12321.50元。被告贵阳合纵置业有限公司不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院于2019年8月27日作出（2019）黔01民终6164号民事判决书，驳回被告贵阳合纵置业有限公司的上诉，维持原判。上述事实，有原告代理人的到庭陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、预售合同备案登记表、民事判决书等证据在卷佐证，一审法院予以采信，作为本案的定案依据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告李超作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务，被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务，由于被告至今仍不具备办理所有权初始登记的相关条件，因此，只有待被告具备办理房屋所有权初始登记的条件后才能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，也就无法为原告办理产权登记手续，因此其行为构成违约，应承担违约责任。关于被告提出的文书交付时间应为实际交房后的二十四个月内以及本案部分违约金超过诉讼时效的辩解意见，由于双方合同中明确约定交付办理商品房转移登记文书的时间为2017年12月30日前，故对于被告的上述辩解意见，一审法院不予采纳。关于违约金金额的计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即被告应按日向原告支付购房款0.01%的违约金，因（2019）黔01民终6164号、（2019）黔0113民初1984号民事判决书已对2017年12月31日至2018年11月30日的违约金作出判决，现被告仍未实际交付办理商品房转移登记的有关文书，故应自2018年12月1日起，每日按照41.1407元的标准计算违约金，算至被告贵阳合纵置业有限公司交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵阳合纵置业有限公司在具备办理房屋所有权初始登记条件的情况下三十日内将位于贵阳市白云区办理转移登记的有关文书交付原告李超；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李超逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，违约金自2018年12月1日起，按照36.7806元／日的标准计算，算至被告贵阳合纵置业有限公司交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币86.66元（原告李超已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.上诉人合纵置业公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2.案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记的具体时间有明确约定，现出卖人并未在约定时间取得商品房所有权初始登记，已构成违约。出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人合纵置业公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就不构成违约，本院不予采信，故上诉人应当按照合同第二十二条第三款承担违约责任。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却作出了与主合同相矛盾的约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”。根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。本院认为，《补充协议》对逾期办证的违约金总额加以限制，明显属于客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，该《补充协议》对于逾期办证的违约金总额加以限制的约定应当排除适用，双方仍应当以主合同的约定的违约责任为准，本院对上诉人请求逾期办证违约金不超过合同总价款的1%上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人贵阳合纵置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陈跃霄二〇二〇年九月十四日书记员  彭永耀