广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14138号上诉人（原审被告）：广州市鸿庆物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新滘西路533号-545号（单）533号首层自编之一、11层至15层1502。法定代表人：肖云辉。委托诉讼代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕婉华，女，1953年6月14日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托诉讼代理人：丁维、冯晓盈，分别系广东瀛真律师事务所律师、实习人员。原审被告：广州市鸿洲置业发展有限公司，住所地广州市海珠区东晓南路413号207-208房。法定代表人：梅安田。上诉人广州市鸿庆物业管理有限公司（以下简称鸿庆物业公司）因与被上诉人吕婉华、原审被告广州市鸿洲置业发展有限公司（以下简称鸿洲置业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初18207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。鸿庆物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判鸿庆物业公司仅需向吕婉华退还使用费444440.67元，鸿庆物业公司不服金额为304465.23元；2.一审、二审诉讼费全部由吕婉华承担。事实和理由：一、因一审法院对双方五年委托经营期的履行情况并没有查明，从而导致一审法院错误认为，吕婉华要求鸿庆物业公司全额退还使用费666661元合法合理。根据双方所签订的《鸿洲国际委托经营合同》约定，吕婉华委托鸿庆物业公司对涉案商铺进行为期五年的经营、管理和使用，在委托期内，吕婉华共可收到经营回报274293元，该经营回报鸿庆物业公司已全额支付，因此，吕婉华在上述委托期间为涉案商铺的实际收益及使用人，对于以上事实，一审法院并没有查明；虽然吕婉华有权根据双方所签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》（12.1）“乙方有权在五年委托经营期满时书面通知甲方解除本合同”的约定，在五年委托经营期满时单方提出解除合同，但双方已履行了五年的合同是无权也无法解除的，因此本合同剩余的年限为十年，根据《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》（12.2）“将本合同项下的全部使用费无息退还”的约定，鸿庆物业公司应退还的使用费为444440.67元（666661元÷15年×10年）；现一审法院判令鸿庆物业公司退还使用费666661元，违反了民法总则第六条公平原则的规定。二、根据双方所签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》第14.1条的约定，在合同期限届满时双方结清债权债务时终止履行；再根据双方所签订的《鸿洲国际委托经营合同》第五条第4款的约定，乙方（吕婉华）收取经营回报后应承担纳税义务，应向甲方（鸿庆物业公司）提供相应的发票，如有必要，甲方（鸿庆物业公司）也可代扣代缴，第十二条约定，《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》与《鸿洲国际委托经营合同》同时签订，同时互为生效条件。因吕婉华收取了经营回报款后从未向鸿庆物业公司提供相应的发票，经多次协商，吕婉华均未能提供相关的发票，吕婉华向鸿庆物业公司提供274293元的全额发票后，鸿庆物业公司应向其退还的使用费为444440.67元；若吕婉华不愿或无法提供发票的，鸿庆物业公司根据《鸿洲国际委托经营合同》第五条第4款的约定可以代为代扣代缴，税款30172.23元（274293元×11%）应在上述应退还的使用费中扣除，在扣除税款后，应退还的款项为414268.44元（444440.67-30172.23）；现因吕婉华不愿提供发票也不愿承担税款导致无法符合《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》第14.1条的约定；双方至今无法确认最终应退还使用费金额的原因是吕婉华所致，因此，在双方未达成一致的情况下，鸿庆物业公司无需支付利息。综上，鸿庆物业公司认为，一审法院查明事实有误，请求二审法院查明事实，支持鸿庆物业公司的上诉请求。吕婉华二审辩称：一、吕婉华与鸿庆物业公司签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》、《鸿洲国际委托经营合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应当依约履行。根据上述合同约定，鸿庆物业公司应将合同项下全部使用费一次退还吕婉华，而无需扣除已履行期间的使用费。根据《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》第12.1条、第12.2条、第3.1条的约定，吕婉华在五年委托经营期满后有单方解除权，且约定合同解除后双方的权利义务关系。租赁合同与委托经营合同均是基于鸿庆物业公司对鸿洲国际轻纺城进行招商的条件与承诺，鸿庆物业公司应当履行合同约定。虽然鸿庆物业公司缺席一审庭审，但一审法院在审理期间，已对涉案租赁合同及吕婉华与鸿庆物业公司签订的《鸿洲国际委托经营合同》的履行情况进行了全面的查明。一审法院认定事实清楚，适用合同约定条款正确，适用法律正确。二、本案应区分出租人与承租人之间的租赁合同法律关系和委托人与受托人之间的委托经营合同法律关系。鸿庆物业公司混淆了上述两种法律关系，主张扣除五年已使用期间仅退还剩余十年使用费，既不符合合同约定，又无任何事实及法律依据，法院应予驳回。吕婉华向一审法院提起诉讼，要求鸿庆物业公司按照租赁合同约定，退还合同项下全部使用费，本案属于租赁合同纠纷。如果鸿庆物业公司想依据租赁合同向吕婉华提出主张，应在本案一审阶段提出反诉；如果鸿庆物业公司想依据委托经营合同向吕婉华提出主张，应另案主张，不属于本案二审的审理范围。即便本案租赁合同与委托经营合同同时签订，互为生效条件。但该两份合同中均未约定，当触发租赁合同第12.1条与第12.2条解除合同的条款时，鸿庆物业公司应当退还的使用费需要扣除前五年的部分，仅需退还剩余十年的使用费。三、吕婉华在根据委托经营合同收取回报时，是否开具相应税票，属于税收法律关系。鸿庆物业公司上诉要求吕婉华将税款直接在应退还的场地使用费中扣除，既不符合合同约定，又无任何事实及法律依据。四、鸿庆物业公司要求仅退还租赁合同剩余十年的场地费用，与鸿庆物业公司、鸿洲置业公司在鸿洲国际轻纺城招商时告知的经营模式不符，亦不符合市场正常的资金占用回报。鸿庆物业公司的上诉请求，意图为自身谋求超低息甚至无息融资利益，损害吕婉华的合法权益，违反公平原则与诚实信用原则。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。鸿庆物业公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。鸿洲置业公司二审未到庭参加诉讼、未提交书面意见。吕婉华向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令确认《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》已解除；2.判令鸿庆物业公司、鸿洲置业公司立即向吕婉华退还商铺和场地综合使用费666661元及资金占用期间利息（2019年7月1日起以商铺和场地综合使用费666661元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）；3.判令鸿洲置业公司对上述第2项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；4.判令鸿庆物业公司、鸿洲置业公司承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：2013年7月4日，吕婉华（乙方）与鸿庆物业公司（甲方）签订《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，约定：甲方是开发商广州市鸿洲置业发展有限公司属下管理公司，为“鸿洲国际轻纺时尚城”之运营管理商；（1.1）甲方将坐落于广州市海珠区新滘西路533号鸿洲国际轻纺时尚城负一层C区0086号铺物业交付给乙方有偿经营使用；（2.1）使用期限为15年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；（3.1）本合同期内乙方应向甲方缴纳的商铺和场地综合使用费总额为666661元；（4.1）双方暂定该物业的交付时间为2014年5月31日；乙方对于该物业的使用期限自2014年6月1日起计算；（6.1）为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起五年内，将该物业委托给甲方进行管理和经营，委托期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止；具体委托合作方式，双方的权利义务等以双方订立的《鸿洲国际委托经营合同》约定为准；（12.1）乙方有权在五年委托经营期满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知乙方应当在委托经营期满前提前180天送达甲方；甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；（12.2）甲方应在收回物业之日起30日内，一次将本合同项下的全部使用费无息退还乙方；等。2013年7月4日，吕婉华（乙方）与鸿庆物业公司（甲方）还签订了一份《鸿洲国际委托经营合同》，约定：乙方依据《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》取得了鸿洲国际轻纺时尚城负一层C0086号物业的经营使用权，使用期限为15年；为充分发挥该物业的商业价值，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理；自2014年5月31日起乙方将该物业的经营使用权交由甲方管理和使用；委托期限为五年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止，委托期内该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由甲方自行决定，除存在损害乙方利益外，乙方不得单方终止委托，不得要求收回该物业自行经营使用或出租他人；本合同与《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》同时签订，同时互为生效条件；等。鸿庆物业公司分别在2013年7月4日、2013年7月20日开具了收取吕婉华定金50000元、首期款10000元、尾款556661元和尾款50000元的《收据》给吕婉华。2013年7月4日，鸿洲置业公司出具《承诺书》，内容为：就2013年7月4日，鸿庆物业公司与吕婉华签订的《鸿洲国际委托经营合同》、《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，我公司承诺担保鸿庆物业公司按照约定履行该合同条款；如鸿庆物业公司不能履行，则我公司代为履行，并承担连带责任。2018年10月23日，吕婉华发出《致广州市鸿庆物业管理有限公司解除合同通知书》给鸿庆物业公司，通知鸿庆物业公司五年委托经营期将于2019年5月31日届满，吕婉华提出退回物业并要求鸿庆物业公司回购物业；等。鸿庆物业公司于2018年11月16日在《收到通知书回执》上盖章，确认吕婉华发出退回物业并要求鸿庆物业公司回购物业的书面解除通知书已收悉。吕婉华因向鸿庆物业公司、鸿洲置业公司追索费用未果，遂向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，吕婉华表示：鸿庆物业公司没有实际向吕婉华交付商铺，因为承租的同一天已经把商铺的经营权交给鸿庆物业公司。根据广州市规划和自然资源局向吕婉华出具的《政府信息公开申请告知书》，广州市海珠区新滘西路533号的中大布市现代纺织服务中心经《建设工程规划许可证》（穗规建证[2010]1877号）批准建设；建设单位为广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社，建设项目名称为中大布市现代纺织服务中心，建设位置为海关学院西侧、新滘南路以北地段；等。一审法院认为：吕婉华与鸿庆物业公司签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方当事人均应切实履行。吕婉华于2018年10月送达《致广州市鸿庆物业管理有限公司解除合同通知书》给鸿庆物业公司，主张在五年委托经营期满日解除《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，符合合同的约定，一审法院认定双方签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》于2019年5月31日解除。吕婉华已按约定提前180日通知鸿庆物业公司解除场地使用合同和收回涉案物业，而按照吕婉华与鸿庆物业公司签订的《鸿洲国际委托经营合同》的约定，在委托经营期限内涉案物业由鸿庆物业公司进行经营和管理，且现无证据证明在委托经营期限届满后鸿庆物业公司已将涉案物业交还给吕婉华，故涉案物业并不存在移交问题。鸿庆物业公司不按约定退还全部使用费给吕婉华，已构成违约，应承担违约责任。故吕婉华起诉要求鸿庆物业公司退还使用费666661元合法合理，一审法院予以支持。鉴于合同没有约定逾期付款的违约责任标准，故一审法院酌情认定鸿庆物业公司应向吕婉华支付逾期付款的利息（从2019年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清使用费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价标准计算）。鸿洲置业公司出具《承诺书》，承诺如鸿庆物业公司不按合同履行义务，由其公司代为履行，并承担连带责任，故鸿洲置业公司应对鸿庆物业公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，作出如下判决：一、确认吕婉华与广州市鸿庆物业管理有限公司签订的《鸿洲国际铺位租赁和场地使用合同》于2019年5月31日解除；二、广州市鸿庆物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内，向吕婉华退还使用费666661元及逾期付款的利息（以所欠的使用费为本金，自2019年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清使用费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、广州市鸿洲置业发展有限公司对本判决主文第二项确定的还款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10467元，由广州市鸿庆物业管理有限公司、广州市鸿洲置业发展有限公司共同负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，鸿庆物业公司提交《委托经营汇报转账明细表》及支付凭证各1份，共同拟证明鸿庆物业公司在委托经营期内，共支付给吕婉华回报款合计274293元的事实。吕婉华质证称该证据的真实性由法院核实，对其关联性不予认可，该证据与本案上诉的焦点无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对鸿庆物业公司的上诉请求及吕婉华的答辩意见，分析如下：根据双方签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》第十二条约定：“乙方（吕婉华）有权在五年委托经营期满时书面通知甲方（鸿庆物业公司）解除本合同，但该书面通知乙方应当在委托经营期满前提前180天送达甲方；甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止。”同时约定“甲方应在收回物业之日起30日内，一次将本合同项下的全部使用费无息退还乙方。”该项约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，对于双方均具有约束力。故本案在吕婉华已提前180天向鸿庆物业公司提出解除合同的情况下，该《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》应于五年委托经营期届满日即2019年5月31日解除，并由鸿庆物业公司一次性向吕婉华退还全部使用费666661元。至于鸿庆物业公司上诉提出吕婉华在五年租赁期内已实际收取经营回报274293元的问题，根据涉案合同履行情况，虽吕婉华通过委托鸿庆物业公司经营管理涉案商铺的方式收取了经营回报274293元，但同时吕婉华于2013年7月20日前已向鸿庆物业公司付清15年租期的全部使用费666661元。故鸿庆物业公司在2014年6月1日至2019年5月31日受托经营管理涉案商铺期间，其亦实际占用吕婉华的上述资金五年有余，即便按照金融机构的基准贷款利率计算，其资金占用费亦已达十余万元。故综合考量鸿庆物业公司占用吕婉华大额资金的客观情况，双方在《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》中约定鸿庆物业公司应于合同解除后全额退还吕婉华综合使用费666661元并不违反公平合理原则。鸿庆物业公司二审提供的证据与本案处理没有关联，本院对此不予采纳。鸿庆物业公司上诉提出应在返还费用中扣除五年租期的使用费，理据不足，本院不予采纳。另对于鸿庆物业公司上诉提出吕婉华未开具经营回报款发票问题，属于双方履行《鸿洲国际委托经营合同》的结算问题，与讼争场地使用费的退还并无关联，且鸿庆物业公司并未举证证实其已实际代扣代缴税款30172.23元，故本院对其提出的扣除该部分税款的主张亦不予支持。鸿庆物业公司未依约及时返还使用费给吕婉华，构成违约。一审采纳吕婉华主张，判令鸿庆物业公司支付迟延付款期间的利息，并无不当。鸿庆物业公司上诉主张无须支付该利息，没有事实法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人广州市鸿庆物业管理有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告广州市鸿洲置业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5867元，由上诉人广州市鸿庆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年九月二十七日书记员 古嘉玲张海燕