舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初1210号 原告：舟山港海通客运有限责任公司，住所地浙江省舟山市定海港码头1号。 法定代表人：任高峰，公司董事长。 委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杰，浙江震舟律师事务所律师。 被告：谢义，男，1969年10月19日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：周良玉，浙江畅洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张珊珊，浙江畅洲律师事务所律师。 原告舟山港海通客运有限责任公司（以下简称舟山港海通公司）与被告谢义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告舟山港海通公司委托诉讼代理人邵汉军、陈杰，被告谢义及其委托诉讼代理人周良玉、张珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舟山港海通公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付二、三楼房屋租金93.75万元（2018年3月28日至2020年9月27日期间），并按照年利率24%的标准支付相应的逾期付款违约金。（其中18.75万元自2018年3月28日起算；18.75万元自2018年8月28日起算；18.75万元自2019年2月28日起算；18.75万元自2019年8月28日起算；18.75万元自2020年2月28日起算）；2.判决被告立即向原告支付2018年3月28日之前的二至三楼房屋占用费28.5万元；3.判决被告立即向原告支付2018年3月28日之前一楼的占用费6万元，并按照每年10万元的标准支付2018年3月28日至2020年9月27日的占用费25万元，并自起诉之日起按照年利率24%的标准支付相应的逾期付款违约金；4.本案的诉讼费用、保全费、保全保证金由被告承担。庭审中，原告舟山港海通公司认为保全费、保全保证金没有实际发生，对此诉讼请求不予主张。事实与理由：舟山市普陀区沈家门兴建路891号房产系原舟山港沈家门客运有限公司与舟山市港航管理局普陀分局共建，并以舟山市港航管理局普陀分局为主导。其中一至三楼主要归原舟山港沈家门客运有限公司使用。2012年8月21日，舟山港沈家门客运有限公司与被告签订《租赁合同》，将舟山市普陀区沈家门兴建路891号房产（即沈家门墩头客运中心在建客运大楼二楼客运公司办公室用房除外和三楼西边部分，建筑面积约2000平方米）出租给被告。《租赁合同》第一条约定：租期为5年，自2013年2月1日起至2018年1月31日止，如遇特殊情况，则以宾馆的营业日期为租赁起始日。《租赁合同》第二条约定：每年租赁费人民币伍拾万元整，租金支付按照“先付后用”的方式，半年一付，具体租费交付日期与支付普陀港航分局的日期相同；以后每年的租金在前一年租赁期限到期前一个月付清。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按照月租金的0.5%支付滞纳金。2013年11月，原告舟山港海通公司吸收合并舟山港沈家门客运有限公司，舟山港沈家门客运有限公司注销，其债权、债务由原告舟山港海通公司承担。2014年3月17日，原告舟山港海通公司设立沈家门分公司，并以沈家门分公司名义与被告另行签订租赁合同一份，合同内容和原舟山港沈家门客运有限公司与被告签订的《租赁合同》内容一致，落款时间为2013年2月1日。该合同内容和舟山市港航管理局普陀分局与舟山市普陀华云旅游服务有限责任公司的《租赁合同》除出租范围及租金（86万元/年）有差异外，其他内容基本一致。2018年，舟山市港航管理局普陀分局就该《租赁合同》起诉舟山市普陀华云旅游服务有限责任公司及谢义、王优玲，2020年4月15日，舟山市中级人民法院作出终审判决，确认：1、租期5年的起算日期为2018年3月28日；2、2018年3月28日之前的占用费酌情认定为50万元。原告认为，本案的合同纠纷与该案纠纷性质基本一致，应可以参照。2017年10月，原告收回其中的约500平方米房屋，因此要求被告支付2018年3月28日之前的占用费28.5万元。2018年3月28日起租金按照原来的3/4计算即37.5万元/年。在被告租用期间，一楼场地也被被告占用并转租他人，应支付相应的占用费。在2018年3月28日前酌情要求支付6万元，2018年3月28日起按照10万元/年的标准支付。 原告为证明其诉讼请求所依据的事实向本院提交了以下证据： 1.2018年8月21日舟山港沈家门客运有限公司与被告签订的租赁合同，拟证明租赁合同内容； 2.舟山港海通客运有限责任公司沈家门分公司与被告签订的《租赁合同》，拟证明租赁合同内容； 3.舟港航【2011】156号关于舟山港沈家门客运中心大楼分配方案的批复，拟证明原告有权出租涉案房屋； 4.普港航【2011】22号舟山市港航管理局普陀分局关于舟山港沈家门客运中心大楼分配方案的请示，拟证明原告有权出租涉案房屋； 5.2013年第（1）号舟山港海通客运有限责任公司股东决定书、吸收合并协议、舟国资发（2013）130号文件、舟山港集团有限公司有关公司合并后债务清偿或债务担保情况的说明、舟山港沈家门客运有限公司登记基本情况，拟证明舟山港沈家门客运有限公司被原告吸收合并，其债权债务由原告承受，并于2013年11月8日注销； 6.舟港海客【2014】11号文件、分公司登记基本情况，拟证明舟山港海通客运有限责任公司沈家门分公司设立情况； 7.舟山市港航管理局普陀分局与被告谢义签订的《租赁合同》，拟证明原、被告双方租赁合同内容与舟山市港航管理局普陀分局出租房屋所签订合同内容基本一致； 8.舟山市中级人民法院（2020）浙09民终57号民事判决书，拟证明本案可参照该判决书计算租金及占用费； 9.被告谢义与王优玲租赁合同，拟证明被告谢义将承租的房屋转租给王优玲，并将一层大厅实际也租赁给王优玲的事实； 10.资产证明，拟证明2017年10月底收回500平方米，2-3层承租面积改为约1500平方米。 被告谢义辩称，一、原告主体资格不适格，原告不是出租房屋所有权人，案涉标的物从立项、规划、设计、施工、竣工验收等所有的投资行为都是舟山市港航管理局普陀分局，没有任何一项主体资格是原告的。尽管原告提出涉案房屋是与舟山市港航管理局普陀分局合建的，但是对外没有对抗力，文件是内部的，对第三人没有对抗力，因此原告以所有权人的名义收取租金缺乏事实和法律依据，所以主体不适格；二、2012年8月21日，被告与舟山港沈家门客运有限公司签订租赁合同，当时签订合同的时候，是在建工程，尚未完工。合同约定了租期为2013年2月1日到2018年1月31日。2013年的时候，被告与舟山港海通有限责任公司沈家门分公司签订了一份租赁合同，内容与前面的2012年8月21日租赁合同内容，租期也一致。但事实上，直到2018年3月27日，次承租人王优玲才取得开办如家酒店的所有证照。目前为止，该房屋仍是办公用房，未改成商业用房，目前也未完成竣工验收，更不可能取得所有权证。对此原告作为合建人存在过错；三、对于原告第一项诉讼请求，二楼和三楼租金93.75万元，租金计算的时间点和租金的标准没有异议，但是按照年利率24%的标准支付逾期付款违约金不符合规定。合同约定的违约金违反法律规定，在违反法律规定的情况下，约定无效，不能适用。如存在违约只能按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付或者同期贷款利率计算，不能按照24%计算。但是被告不存在违约行为，因房屋现尚未竣工验收，租赁房屋长期不能办理相关证照，原告对此有过错。被告有权行使不履行抗辩权。对于原告的第二项诉讼请求，事实依据不足，被告签订租赁合同后，转租给了王优玲，被告没有实际占用。如果要收取占用费，应当向王优玲收取。对原告的第三项诉讼请求，原告和谢义之间的租赁合同是不包括一楼。一楼原来是空架，系通道，后来次承租人王优玲进行了搭建。占用费收取的依据没有，因为不是出租的标的物，收取的对象也不对，被告没有实际占用过，实际使用人是王优玲，不是被告。综上，应驳回原告的诉讼请求。 被告谢义未提供证据。 经审理查明，位于舟山市普陀区××街道××路××号（即沈家门墩头客运中心客运大楼）房产系舟山市港航管理局普陀分局及原舟山港沈家门客运有限公司共同建设，该房屋为办公用房。2011年4月29日，舟山市港航管理局发文同意了舟山市港航管理局普陀分局《关于舟山港沈家门客运中心大楼分配方案的请示》，同意将位于沈家门墩头客运中心客运大楼中的一层（除东边港航分局门厅）2615平方米、二层2383平方米、三层西边部分392平方米分配给舟山港沈家门客运有限公司。2011年9月28日，由舟山市港航管理局普陀分局向普陀区人民政府请示，将其中空闲的约5310平方米办公用房作为商务宾馆使用（其中包含本案涉及的租赁房屋），要求转变用房性质。普陀区人民政府以抄告单形式对该请示予以回复：“根据区政府、市港航局项目实施前商定的意见，同意部分用房临时转性，请规划部门予以支持办理”。2012年8月21日，舟山港沈家门客运有限公司（甲方）与谢义（乙方）签订了一份租赁合同。合同约定：甲方将坐落于舟山市普陀区沈家门兴建路891号（即沈家门墩头客运中心在建客运大楼二楼客运公司办公用房除外和三楼西边部分）宾馆用房出租，建筑面积约为2000平方米。出租面积仅供参考，准确面积以实际现状为准。租赁期限为五年，自2013年2月1日起至2018年1月31日止，如遇特殊情况，则以宾馆的营业日期为租赁起始日。每年租赁费人民币伍拾万元整，租金支付按照“先付后用”的方式，半年一付，具体租费交付日期与支付普陀港航分局宾馆租金的日期相同；以后每年的租金在前一年租赁期到期前一个月付清。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金。且甲方有权解除租赁合同，收回此出租房，乙方按实际居住日交纳租金并负担违约责任。2013年11月，原告舟山港海通公司吸收合并舟山港沈家门客运有限公司。吸收合并后舟山港沈家门客运有限公司的债权、债务均由原告舟山港海通公司承受。2014年3月，舟山港海通客运有限责任公司沈家门分公司设立。舟山港海通客运有限责任公司沈家门分公司与谢义重新签订一份租赁合同，合同签订日2013年2月1日（合同签订时间与实际不符），合同内容与原2012年8月21日签订的租赁合同内容一致。谢义承租涉案房屋后将房屋转租给王优玲。谢义与次承租人王优玲签订的租赁合同中约定：出租房屋建筑面积约为5500平方米（除本案涉及的租赁房屋外还包括舟山市港航管理局普陀分局出租的房屋），包括一层大堂部分约150平方米。本案涉及的租赁房屋交付于次承租人王优玲后，由次承租人王优玲于2013年装修结束。因消防验收等原因，开设宾馆所需的所有证照于2018年3月27日才办理齐全。2017年10月份，原告舟山港海通公司因故收回租赁的约500平方米的房屋，2017年11月起，租赁的房屋变更为约1500平方米。 另查明，本院曾受理了舟山市港航管理局普陀分局与舟山市普陀华云旅游服务有限责任公司、王优玲及第三人谢义房屋租赁合同纠纷一案，该案租赁的房屋与本案涉及的租赁房屋均系舟山市港航管理局普陀分局及原舟山港沈家门客运有限公司共同建设，案件性质类似，租赁合同中约定的除租赁房屋面积及租金有差异外，其他相关条款雷同，最终的次承租人均为王优玲。该案法院确定租赁合同起始日为2018年3月28日。并判决了租赁合同起始日前承租方承担相应的占有使用费。舟山市中级人民法院对该判决予以维持。本案庭审中，原、被告均确定本案的租赁合同起始日也定为2018年3月28日。 本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条规定“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司继承”。本案原告舟山港海通公司吸收合并舟山港沈家门客运有限公司后，原舟山港沈家门客运有限公司相关的债权、债务由原告舟山港海通公司继承。故原舟山港沈家门客运有限公司与被告谢义之间的租赁房屋关系中的相关权利、义务由原告舟山港海通公司继承。原告舟山港海通公司成立沈家门分公司后与被告谢义重新签订一份租赁合同，合同内容与原舟山港沈家门客运有限公司跟被告谢义签订的租赁合同内容一致。虽落款的时间与实际不符，但原、被告双方对此合同的真实性均予以认可，故原告舟山港海通公司与被告谢义之间形成房屋租赁合关系。 关于原、被告之间租赁合同的效力问题。被告认为，原告对租赁房屋不享有所有权，建房的主体是舟山市港航管理局普陀分局，原告无权出租，且房屋未竣工验收，现未取得所有权证，故认为涉及该房屋的租赁合同无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案案涉租赁房屋已经取得建设工程规划许可证及建设工程规划核实确认书。且租赁的房屋现已取得了经营宾馆的所有证照，该租赁的房屋已作为宾馆使用。对于本案租赁房屋是否竣工验收及是否已办理所有权证并不影响租赁合同的效力。根据原告提供的舟港航【2011】156号关于舟山港沈家门客运中心大楼分配方案的批复及普港航【2011】22号舟山市港航管理局普陀分局关于舟山××大楼分配方案的请示显示，涉案的租赁房屋也已分配给原舟山港沈家门客有限公司，原舟山港沈家门客运有限公司有权出租。因此，原、被告之间的租赁合同应为有效。 关于原告要求被告支付2018年3月28日至2020年9月27日租金93.75万元及逾期付款违约金的诉讼请求。被告对起算日期及每年租金为37.5万元标准均无异议。但被告认为根据八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的规定以及被告也已同意免除次承租人王优玲3个月租金，故要求免除2020年上半年三个月租金。对于违约金，被告认为不存在违约行为，不同意支付。本院认为，租赁的房屋用于经营宾馆，因受新冠肺炎疫情的影响，2020年上半年宾馆业确实无法正常经营，该疫情属当事人订立合同时无法预料的情形，被告也承诺已给次承租人免除3个月的租金。如果承租人在无法正常经营宾馆的情况下继续按照原合同支付租金，将显失公平。各方当事人应合理承担因新冠肺炎疫情导致的不利后果。根据公平原则，综合考虑国家导向性政策及涉案租赁房屋具体用途、舟山地区受疫情的严重程度、时间，对承租人在疫情期间应付租金数额予以适当调整。根据本案实际情况，对于被告要求免除2020年上半年3个月租金的意见予以采纳，被告作为转租房应确保将免除的租金最终惠及次承租人。故被告应支付原告舟山港海通公司2018年3月28日起至2020年9月27日止的房屋租金843750元。关于被告是否应支付违约金的问题，因租赁房屋在2013年已由次承租人装修完毕，该房屋长时间无法通过消防验收等原因，致使2018年3月27日才取得宾馆合法的营运证照。由于该原因，次承租人已与被告谢义产生纠纷，且被告也与原告舟山港海通公司一直在交涉。这期间原、被告对租赁起始日也无法确定，本案庭审中双方才确认租赁起始日为2018年3月28日。故被告未支付租金确实存在一定的客观原因，综合考虑本案实际情况，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 关于原告要求被告支付2018年3月28日之前的二楼至三楼房屋实际占用费28.5万元的诉讼请求。根据原告提供的民事判决书查明的事实，次承租人王优玲确实存在2018年3月28日之前无证经营宾馆的事实，即实际占有使用了租赁的房屋，并获得一定的利益。根据租赁房屋使用的情况及2017年11月起，租赁的房屋变更为约1500平方米等情况，对原告主张的房屋实际占用费为28.5万元本院予以确认。被告辩称承租涉案房屋并没有占用，而是直接将房屋交付给次承租人王优玲，自己没有实际占用，因此不需要支付占用费，应向实际占有人王优玲主张。本院认为，原、被告双方签订房屋租赁合同后，被告对涉案房屋享有占有、使用、收益的权益。被告将房屋转租于王优玲，次承租人王优玲占有使用租赁房屋基于与被告的租赁合同关系。根据合同相对性原则，相对于原告，被告谢义占有使用了该房屋，原告有权对被告主张占有使用费。对原告的该诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付一楼房屋占用费的诉讼请求。原告确认主张的一楼房屋原为空地，属公共通道，现已被次承租人装修成二层房屋。而被告使用租赁的房屋必须使用该通道。本院认为原、被告双方签订的租赁合同中未包括该一楼空地。该空地作为公共通道，系租赁房屋通往外部的公共通道，作为承租人的被告有权使用。因此，原告要求被告支付一楼房屋占用费，本院不予支持。对于原告提供的被告和次承租人租赁合同涉及的租赁房屋包括一楼房屋，因该合同约束被告和次承租人的关系，原告不能以此合同而收取被告租金。如原告认为该合同租赁的房屋超出原、被告租赁房屋的范围及次承租人的装修行为侵犯了其权益，可以另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告谢义于本判决生效之日起十日内支付原告舟山港海通客运有限责任公司2018年3月28日至2020年9月27日的房屋租赁费843750元。 二、被告谢义于本判决生效之日起十日内支付原告舟山港海通客运有限责任公司2018年3月28日之前租赁的房屋占用费285000元。 三、驳回原告舟山港海通客运有限责任公司其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18593元，减半收取9296.50元，由原告舟山港海通客运有限责任公司承担1880.50元，被告谢义承担7416元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 邱国行 二〇二〇年九月十五日 法官助理 张现师 书 记 员 王 萍 附相关法条： 《中华人民共和国公司法》 第一百七十四条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。