江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏04执异48号案外人：谢建荣，男，汉族，1974年6月22日出生，住溧阳市。申请执行人：江苏银行股份有限公司常州分行，住所地常州市延陵中路500号。法定代表人：蒋敏，该行行长。被执行人：江苏锡方贸易有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵中路226号平陵大厦3210室。法定代表人：魏志方。被执行人：溧阳市丰联置业发展有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵中路226号3316室。法定代表人：缪麟。被执行人：溧阳丰盛置业发展有限公司，住所地溧阳市天目湖工业园区。法定代表人：缪建芳。被执行人：魏志方，男，汉族，1955年9月15日出生，住溧阳市。被执行人：陈小仙，女，汉族，1960年3月30日出生，住溧阳市。被执行人：缪建新，男，汉族，1954年12月10日出生，住无锡市崇安区。被执行人：王志娟，女，汉族，1968年11月5日出生，住无锡市崇安区。被执行人：王小方，男，汉族，1966年6月19日出生，住溧阳市。被执行人：王留英，女，汉族，1966年11月2日出生，住溧阳市。本院在执行江苏银行股份有限公司常州分行（以下简称江苏银行常州分行）申请执行江苏锡方贸易有限公司（以下简称锡方公司）、溧阳市丰联置业发展有限公司（以下简称丰联公司）、溧阳丰盛置业发展有限公司、魏志方、陈小仙、缪建新、王志娟、王小方、王留英借款合同纠纷一案过程中，案外人谢建荣向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：关于申请人江苏银行常州分行与被申请人锡方公司、丰联公司、溧阳丰盛置业发展有限公司、魏志方、陈小仙、缪建新、王志娟、王小方、王留英借款合同纠纷一案，常州仲裁委员会于2017年3月29日作出【2017常仲调字第0117号】仲裁调解书，确认以下调解协议：（一）各方确认截至2017年3月23日止，锡方公司共结欠江苏银行常州分行款项4052055.38元（其中本金4050000，利息2055.38元）；（二）锡方公司向江苏银行常州分行补偿律师费27549元；（三）该案仲裁费21451元由锡方公司承担；（四）锡方公司于2017年3月29日前向申请人付清借款本金项下利息8159.32元、仲裁费21451元、律师费27549元，共计57159.32元；原合同编号为ＪＫ063716000112的借款合同项下借款分30个月还清，即自2017年4月至2019年9月期间，于每月20日前向江苏银行常州分行支付所欠本金以年利率6.09%所计算的利息，并偿还本金135000元；（五）若锡方公司按上述约定履行付款义务，则江苏银行常州分行放弃其他仲裁请求；（六）若锡方公司未能按上述约定履行付款义务，有任何一期逾期付款，则锡方公司应立即向江苏银行常州分行支付全部剩余借款本金及自上期结清利息之日起至实际还清之日止，按照合同约定的逾期利率计算的罚息及复利，并向江苏银行常州分行支付律师费用140000元（扣除已经支付部分）；（七）江苏银行常州分行有权对丰联公司抵押的位于四大街129号100室的房屋（溧房权证溧阳字第××号）和土地使用权（溧国用2013第xx号）的拍卖、变卖或折价款项在最高额234.63万元范围内，就江苏银行常州分行对锡方公司在本协议第（六）项所述债权享有优先受偿权；（八）江苏银行常州分行有权对丰联公司抵押的位于西大街××室的房屋（溧房权证溧阳字第××号）和土地使用权（溧国用2013第xx号）、位于西大街××室的房屋（溧房权证溧阳字第××号）和土地使用权（溧国用2013第xx号）、位于西大街××室的房屋（溧房权证溧阳字第××号）和土地使用权（溧国用2013第xx号）的拍卖、变卖或折价款项在最高额701.26元范围内，就江苏银行常州分行对锡方公司在本协议第（六）项所述债权享有优先受偿权；（九）被申请人丰联公司、溧阳丰盛置业发展有限公司、魏志方、陈小仙、缪建新、王志娟、王小方、王留英对锡方公司在本协议第（六）项下的付款义务承担连带责任。该仲裁裁决生效后，根据申请执行人江苏银行常州分行的执行申请，本院于2020年2月19日以（2020）苏04执24号立案执行。2020年2月20日，本院作出（2020）苏04执24号执行裁定：一、冻结、扣划被执行人锡方公司、丰联公司、溧阳丰盛置业发展有限公司、魏志方、陈小仙、缪建新、王志娟、王小方、王留英银行存款3461118.12元及相应利息或查封、扣押其相应价值的财产；二、冻结、扣划被执行人执行费37011元。根据该执行裁定，本院于2020年3月31日向常州市不动产登记交易中心溧阳分中心送达（2020）苏04执24号协助执行通知书，要求协助查封丰联公司名下位于溧阳市平陵中路226号2505室房屋（以下简称2505室房屋）等13套不动产，查封期限为三年，自2020年3月31日起至2023年3月30日止。案外人谢建荣向本院异议请求：谢建荣于2015年5月7日与丰联公司签订了商品房买卖合同(合同备案号:28DEADFA551344188BB9)，约定丰联公司将溧阳市平陵中路226号平陵大厦2205房屋出卖给谢建荣，房款总金额为306894元，后谢建荣支付了全部房款307944元，由丰联公司开具了发票(由于实际面积误差原因，实际支付房款为307944元)，后一直由谢建荣实际占有至今，但没有领取不动产权证。谢建荣所购的平陵大厦2205房屋对应的公安编号为平陵中路226号2505室(提供平陵广场平陵大厦公安编号与施工编号对比表)。谢建荣认为其依据房屋买卖合同购买了该房并付清了房款且已实际占有，对未办理登记手续没有过错，请求依法解除对上述房屋的查封。谢建荣为支持其异议请求提供下列证据材料：1、谢建荣与陈小娟的结婚证、陈小娟的居民身份证；2、合同备案号为28DEADFA551344188BB9的商品房买卖合同；3、中国农业银行股份有限公司溧阳嘉丰支行出具的陈小娟银行卡交易明细清单、交通银行记账回执、银联商务交易单；4、银联商务股份有限公司江苏分公司出具的商户信息明细、中国农业银行业务处理单；5、丰联公司出具的收款收据、谢建荣出具的收条；6、发票号码为02477795的销售不动统一发票；7、溧阳市平陵广场经营管理有限公司于2018年3月15日出具的物业费、装修押金收据；8、丰联公司于2020年6月24日、8月17日出具的证明，平陵广场平陵大厦公安编号与施工编号对比表。申请执行人、被执行人未进行答辩。另查明：谢建荣与陈小娟系夫妻。2015年5月7日，买受人谢建荣与出卖人丰联公司签订一份备案号为7Ｆ4Ａ9ＡＡ258284965Ｂ129的商品房买卖合同。合同第一条、第二条约定，丰联公司以出让方式取得位于溧城镇西大街东侧、平陵中路北侧、编号为001号地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房；谢建荣购买的商品房为现房；商品房预售许可证号为溧（2011）房预售证第（056）号。合同第三条约定，谢建荣购买的商品房的施工编号为平陵大厦2205号房，该商品房用途为商业，建筑面积共73.07平方米。合同第五条约定计价方式与价款为，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4200元，总金额306894元。合同第七条约定面积确认及面积差异的处理为，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；该房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按多退少补方式进行处理。合同第八条约定，谢建荣一次性付款总金额为306894元，在2015年5月7日前支付。合同第十一条约定，丰联公司应当在2015年5月7日前，依照有关规定，将符合约定条件的商品房交付给谢建荣使用。合同第二十一条约定，丰联公司选聘的前期物业管理企业为溧阳市平陵广场经营管理有限公司；根据前期物业服务合同约定，前期物业管理企业提供的服务内容和收费标准及起始交费时间等详见前期物业管理协议；谢建荣同意由丰联公司选聘的物业管理企业提供前期物业服务。合同还约定了其他事项。关于该商品房买卖，陈小娟于2013年3月28日通过银行转账向丰联公司支付购房款415000元。2015年5月7日，丰联公司向谢建荣出具了关于购房款307944元的收据，同时向谢建荣退还预付购房款余款107056元。2015年5月8日，丰联公司向谢建荣开具号码为02477795的销售不动产统一发票，载明，不动产项目名称为平陵大厦，销售不动产楼牌号为平陵中路226号2205号，建筑面积为73.32平方米，单价为4200元/平方米，购房款金额为307944元,并备注，该金额已经包含预售定金和预收购房款。2015年5月8日，溧阳市平陵广场经营管理有限公司向谢建荣收取物业费、装修押金，并开具收款收据，收款事由为平陵大厦2205室物业费等。2020年6月24日，丰联公司出具证明：关于平陵中路226号平陵大厦2205（谢建荣）房屋，因本公司未提供土地分割证，所以至今一直未领房产证。2020年8月17日，丰联公司出具证明称，关于平陵广场平陵大厦（平陵中路226号）2205室为施工编号，对应的公安编号为平陵广场平陵大厦（平陵中路226号）2505室。平陵广场平陵大厦公安编号与施工编号对比表载明，施工编号2205与公安编号2505对应。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，房地产开发企业丰联公司与买受人谢建荣在涉案查封前签订的商品房买卖合同合法有效，谢建荣已支付全部购房价款。合同约定的商品房的施工编号2205号与公安编号2505室相对应，两者系指称同一商品房。根据物业费、装修押金收款收据等证据可以认定，谢建荣在涉案查封前已合法占有2505室房屋。由于系丰联公司未提供土地分割证而导致买卖双方未办理该不动产转移登记，故可以认为未办理涉案不动产过户登记并非购房人谢建荣自身原因。综上所述，商品房买受人谢建荣就2505室房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对溧阳市平陵中路226号2505室房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 朱正生审 判 员 王 臻审 判 员 王 星二〇二〇年九月十一日法官助理 陶金沙书 记 员 叶小玢