河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终864号 上诉人（原审被告）：王园园，女，1980年6月14日出生，汉族，住北京市门头沟区。 委托诉讼代理人：刘俊材，江西俊嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司，住所地：涿州市清凉寺办事处范阳中路314号，统一社会信用代码91130681715889851R。 法定代表人：丁文杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张媛媛，河北博典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭波兰，河北博典律师事务所律师。 上诉人王园园因与被上诉人河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司（以下简称远方名流公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王园园上诉请求：1、判决或裁定撤销河北省涿州市人民法院作出的（2019）冀0681民初4116号民事判决书；2、判决驳回一审原告（被上诉人）远方名流公司的诉讼请求或者裁定发回重审；3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院严重违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条规定，合议庭组成人员确定后，应当在三日内告知当事人，一审法院仅在传票中告知了一个审判员邵锁强，判决书署名的审判员刘会波、人民陪审员韩艳荣均未在合议庭组成人员确定后三日内告知上诉人，一审判决审判组织的组成不合法，严重违反法定程序。由于一审法院仅在传票中告知了一个审判员，整个开庭审理程序只有审判员邵锁强一人参加，判决书署名的审判员刘会波、人民陪审员韩艳荣并未参加庭审活动，严重违反了《最高人民法院关于进一步加强合议庭职责的若干规定》第五条“开庭审理时，合议庭全体成员应当共同参加，不得缺席、中途退庭”的规定。二、一审法院审理查明缺乏事实依据。一审法院审理查明部分认定错误。第一，一审法院审理查明“原告名流公司与被告王园园于2017年3月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017－1582）”认定错误。上诉人与被上诉人之间于2017年3月1签订的是《商品房买卖合同（预售）》，而不是《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同（预售）》不同，一审法院违背事实改变合同性质显然错误。第二，一审法院审理查明“被告购买的涉案商品房于2018年9月23日取得了《保定市建设工程竣工验收报告》”错误。被上诉人在一审提供的《保定市建设工程竣工验收报告》是自行组织的验收报告，没有经过主管部门参与验收，不符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的交房条件。一审法院对被上诉人提供《保定市建设工程竣工验收报告》证据予以认定，显然错误。第三，一审法院审理查明“被告购买的涉案商品房……于2018年9月13日取得了房屋测绘报告”错误。根据《商品房买卖合同（预售）》第三条第4项关于测绘机构的约定，对房屋的测绘机构是涿州市房屋测绘队，而被上诉人在一审提供的《房屋面积测算技术报告书》测绘单位是石家庄拓搏测绘有限公司，不符合约定的测绘机构，存在违约。一审法院将石家庄拓搏测绘有限公司制作的《房屋面积测算技术报告书》作为《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的“该商品房已取得房屋测绘报告”，显然违背了《商品房买卖合同（预售）》第三条第4项双方的约定。第四，一审法院审理查明“被告购买的涉案商品房……并取得了由保定市建设委员会监制、涿州市建设局复制的《保定市住宅使用说明书》、《保定市住宅质量保证书》”错误。按照河北省住房和城乡建设厅印发的《关于在全省执行统一的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书的通知》（冀建房（2013）16号）要求，河北省住房和城乡建设厅制定的《河北省商品住宅使用说明书》和《河北省商品住宅质量保证书》样式，自2014年3月1日起在全省执行。被上诉人擅自打印《保定市住宅使用说明书》和《保定市住宅质量保证书》，向一审法院提供作为证据，一审法院对该证据真实性、合法性不进行依法审查，予以采纳，严重违反规定。三、一审法院认为已具备双方合同约定的交房条件错误。第一，根据庭审证据，完全能够证明被上诉人根本违约行为主要表现在四个方面。一是根据《商品房买卖合同（预售）》第三条第4项关于测绘机构的约定，房屋的测绘机构应是涿州市房屋测绘队，而被上诉人提供的《房屋面积测算技术报告书》测绘单位是石家庄拓搏测绘有限公司，不符合约定的测绘机构，存在违约。二是根据《商品房买卖合同（预售）》第三条第4项关于层高的约定，该商品房层高为2.85米，被上诉人所建的房屋层高才2.6米，不但违约，还存在欺诈。三是根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的条件，上诉人根据被上诉人2018年9月底通知前往接受交房，可是被上诉人当时不能向上诉人出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》,造成无法接受房屋，被上诉人违约不能交房。四是根据被上诉人自身不能提供交房所需的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告以及《河北省住宅使用说明书》和《河北省住宅质量保证书》，以及涿州市住房和城乡建设局2019年3月18日涿住建公复字(2019)第004号《信息公开答复通知书》、涿州市环保局2019年4月18日《说明》，均能够证明被上诉人在2019年4月中旬仍然不符合双方约定和法定的交房条件。一审法院对被上诉人的违约情形未予认定，显然错误。第二，根据涿州市住房和城乡建设局2019年3月18日涿住建公复字(2019)第004号《信息公开答复通知书》、涿州市环保局2019年4月18日《说明》，均能够证明被上诉人在2019年4月18日前未通过综合验收，已经构成根本违约。对于这一事实，上诉人在一审答辩提出一审原告的房屋不具备交房条件，向被上诉人发出《解除商品房买卖合同（预售）通知书》合法有效。第三，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。”被上诉人提供《建设工程竣工验收报告》，只能证明被上诉人作为建设单位组织设计、勘察、施工、监督等单位进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的前提基本条件。依照《河北省城市房地产开发经营管理规定》第十七条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的房地产开发主管部门提出综合验收申请。房地产开发主管部门应当自收到综合验收申请之日起日内，组织规划、市政、电力等部门进行综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期进行综合验收。未经综合验收或者综合验收不合格的，不得将房屋交付使用，不得办理房屋权属初始登记手续。”《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，被上诉人提供的《建设工程竣工验收报告》未经涿州市建设工程质量安全监督站质检站的备案，显然不得将房屋交付使用。一审法院依据未备案的《建设工程竣工验收报告》认定一审原告符合交房条件，明显不当。四、一审法院判决错误。第一，一审法院认定被上诉人已经全面履行《商品房买卖合同（预售）》所约定的义务，是造成判决错误的根本原因。第二，上诉人享有解除《商品房买卖合同（预售）》的权利条件成就。由于被上诉人没有全面履行《商品房买卖合同（预售）》所约定的义务构成根本违约，上诉人邮寄《解除商品房买卖合同（预售）通知书》给被上诉人，符合《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条规定和《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的约定。第三，一审原告诉请继续履行缺乏事实根据和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定和《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，无论上诉人给被上诉人邮寄书面解除合同通知书的理由是否成立，合同自通知到达对方时产生解除的法律效力。有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。一审原告在收到上诉人邮寄的解除合同通知书后未提出撤销该通知书的效力之诉，其诉请继续履行已经解除的《商品房买卖合同（预售）》，缺乏事实根据，原审判决继续履行该合同显然错误。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误，认定已具备双方合同约定的交房条件缺乏事实和法律依据，判决错误，故依法上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 远方名流公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 远方名流公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告继续履行于2017年3月1日与原告签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告立即办理所购“涿郡东区二期”3幢2单元8层802号房屋的交接手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告名流公司与被告王园园于2017年3月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号ＺＺＳ2017－1582），约定：被告购买原告开发的位于河北省涿州市清凉寺办事处小沙坎村“涿郡东区房屋一套，单价每平方米15742.01元，总房款为1343738元。被告采用商业贷款的方式付款，首付1003738元，剩余340000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定了该商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付商品房。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。附件十一：补充协议第3条约定：第九条商品交付条件中该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，竣工验收备案证明文件指：竣工验收报告。……双方并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告交纳了首付款，原告配合被告办理了银行按揭贷款手续，现被告在正常还贷中。被告购买的涉案商品房于2018年9月23日取得了《保定市建设工程竣工验收报告》，于2018年9月13日取得了房屋测绘报告，并取得了由保定市建设委员会监制、涿州市建设局复制的《保定市住宅使用说明书》、《保定市住宅质量保证书》。2018年10月原告通知被告收房后，被告以房屋不符合交房条件为由未收房，并于2019年7月8日向原告发出解除合同通知书。因被告一直不予收房，故原告起诉来院。以上事实，有《商品房买卖合同》、《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《保定市住宅质量保证书》、《保定市住宅使用说明书》、部分业主《入住合约》、房屋验收单、房款收据3张、河北银行发放贷款凭证1张、《解除商品房买卖合同通知书》、涿州市城乡规划管理局回复意见复印件、建设局信息公开答复通知书复印件、环保局向曲小杰的说明复印件等证据及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，原告与被告于2017年3月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017－1582）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告在双方合同约定的期限内即2018年9月30日前取得了《建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，已具备双方合同约定的交房条件，并通知被告收房，故被告应当继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号ZZS2017-1582）并及时办理涉案房屋交接手续。被告主张所购房屋不符合交房条件，无法办理交房手续，没有事实和法律依据，故对被告主张已与原告解除房屋买卖合同的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决:一、原、被告继续履行2017年3月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZZS2017－1582）；二、被告王园园于本判决生效后十日内携带相关手续到原告处办理所购“涿郡东区二期”3幢2单元8层802号房屋的交接手续。案件受理费16894元，由被告王园园负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1、2020年1月6日涿州市住房和城乡建设局对邓双梅的答复意见。拟证明被上诉人在2020年1月6日没有向住建局提供竣工验收备案的材料，也能够证明商品房不符合约定的交付条件。保定市住宅质量保证书，保定市住宅使用说明书，住建部门无法确认其来源和形式的合法性。证明一审法院对该证据的认定，存在事实和法律适用的错误。根据有关规定，目前河北省住宅质量保证书和住宅使用说明书名称是河北省住宅质量保证书和河北省住宅使用说明书，且发放两书的前提必须取得建设工程竣工验收备案，因此一审法院认定保定市住宅质量保证书、保定市住宅使用说明书，认定事实和适用法律错误。2、涿州市住房和城乡建设局涿罚字（2020）第022号行政处罚决定书及被上诉人交付罚款的交款凭证（复印件），该决定书证明商品房在2018年9月30日至2020年4月23日，不符合合同约定的交付条件，也不具有继续履行的条件。一审法院对被上诉人在一审提供的工程建设验收报告的认定，存在事实和适用法律错误。3、保定市涿州市住房和城乡建设局在2020年5月底对郭帅在河北省长信箱所反映问题的答复意见。拟证明2018年9月26日涿州市住房和城乡建设局，组织了工程竣工专家验收，经过现场审核、核查，并提出了评价意见，要求被上诉人立即进行整改，2020年5月7日，专家针对提出的质量问题，进行了现场复查，仍有部分质量问题未整改到位。该证据能够证明被上诉人所开发的商品房，不符合合同约定的交房条件。截止到2020年5月底，不具有继续履行的成就条件。能够证明一审法院对竣工验收报告的认定，存在事实和适用法律错误。4、最高人民法院的类似案例，根据最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见，对于同一类案件，可以采纳。类似案例，供法院参考。5、2019年12月18日涿州市住房和城乡建设局对苏攀攀的答复通知书（复印件），能够证明在2019年12月18日被上诉人涉案房产、开发项目未办理竣工验收手续，能够证明商品房不符合合同约定的交付条件。本案截止到2019年12月18日仍然不能继续履行，证明一审判决认定事实和适用法律错误。6、2019年12月24日涿州市人防办对苏攀攀的答复（复印件），拟证明没有收到被上诉人的关于地下车库，地下室人防工程的竣工验收申请，也证明该工程仍在施工中，证明一审判决认定事实和适用法律均错误。7、保定市生态环境局涿州市分局2019年12月18日对苏攀攀的答复意见（复印件），证明目的同对苏攀攀答复意见一致。被上诉人质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据为复印件，证据的表现形式也不合法，没有经手人的签字及联系方式，无法确定真伪，且该证据中显示的内容均表述为无法确认，正在调查处理，该证据不应在本案中予以适用；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，该行政处罚决定书中的内容最后盖章为涿州市住房和城乡建设局，无法核实其真伪，且也没有领导的签字和确认；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，该份证据为复印件，且来源形式不合法，不予认可；对证据4的证明目的不认可，且该份证据为打印件，不符合证据的形式要求，我国属于成文法国家，该份证据不应在本案中予以参考和适用；对证据5、6、7的真实性、合法性、关联性均不认可，苏攀攀系案外人，与本案无关，该证据均为复印件，且来源形式不合法。 二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，上诉人与被上诉人应按照合同的约定履行各自的权利义务。根据该《商品房买卖合同》第九条、第十一条及附件十一补充协议第三条的内容，已对被上诉人应满足的商品房交付条件进行了明确的约定，被上诉人在一审中提交了《保定市建设工程竣工验收报告》、《房屋面积测算技术报告书》、《保定市住宅质量保证书》、《保定市住宅使用说明书》，证明涉案房屋已具备合同约定的交付条件，上诉人对此虽不予认可，但未提供充分有效的证据推翻上述事实，一审法院据此认定案涉《商品房买卖合同》不符合合同解除条件，判令双方继续履行，于法有据，并无不当。上诉人关于应驳回被上诉人原审诉求的上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于程序问题，一审法院在开庭审理时，向当事人依法宣读了合议庭组成人员，上诉人对此未提出异议，故其上诉称一审程序违法，本院不予采信。 综上所述，王园园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16894元，由上诉人王园园负担。 本判决为终审判决。 审判长  康珍惠 审判员  杨玉龙 审判员  万丙申 二〇二〇年九月十日 书记员  杨 旭 ——