北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9329号上诉人（原审被告）：易油卡电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街6号1号楼9层1011。法定代表人：金银玉，总经理。委托诉讼代理人：李隽，北京北石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁双红，男，1979年8月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王晓丹，北京祺祥律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京苏伯格林贸易有限公司，住所地北京市朝阳区望京新城B区6-10号地A区A-1办公楼9层1008。法定代表人：张桂花，董事长。委托诉讼代理人：田诚，北京市世航律师事务所律师。上诉人易油卡电子商务有限公司（以下简称易油卡公司）因与被上诉人袁双红、北京苏伯格林贸易有限公司（以下简称苏伯公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初66334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易油卡公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回袁双红的一审诉讼请求；2.诉讼费由袁双红、苏伯公司承担。事实和理由：易油卡公司与苏伯公司于2014年8月20日签订《写字楼租赁合同》后，未支付租金和押金。而易油卡公司向苏伯公司支付租金11124002元时，拖欠已将近两年，所以汇款用途显示为还款。易油卡公司已被重庆市江北区人民法院认定为具有优先购买权人的承租人。虽然易油卡公司与苏伯公司是关联公司，但两公司均是独立的法人企业，经营独立，财务单独核算。袁双红辩称：同意一审判决，不同意易油卡公司的上诉请求和理由。苏伯公司辩称：不同意一审判决，同意易油卡公司的上诉请求和理由。袁双红向一审法院起诉请求：1.解除袁双红与易油卡公司之间的租赁合同；2.判令易油卡公司立即腾退位于北京市朝阳区阜通东大街6号院1号楼9层1001房屋；3.判令易油卡公司支付袁双红房屋占有使用费（按照每日1383.76元的标准，自2019年3月18日计算至实际腾退房屋之日止）。一审法院认定事实：2018年8月28日，重庆市江北区人民法院作出了（2018）渝0105执4731号执行裁定书，裁定拍卖苏伯公司所有的1011和1001的房屋两套。2019年2月26日，重庆市江北区人民法院作出了（2018）渝0105执4731号之二执行裁定书，裁定将1001房屋所有权及土地使用权转移登记至袁双红名下。2019年4月11日，袁双红取得1001房屋的不动产权证书，用途为办公用房，房屋建筑面积为197.68平方米。另查，2019年3月14日，易油卡公司之委托代理人在重庆市江北区人民法院执行笔录上陈述易油卡公司与苏伯公司均是由同一个老板金光勋在负责管理，易油卡公司法定代表人杨欢是苏伯公司法定代表人金光勋的妻子，两家公司均在北京市朝阳区阜通东大街6号院1号楼9层办公。2019年4月10日，易油卡公司之委托代理人在重庆市江北区人民法院执行笔录上陈述1011和1001的房屋由苏伯公司租赁给易油卡公司使用，现作为易油卡公司的办公场地，易油卡公司于2014年8月入场，且易油卡公司与苏伯公司于2016年签订补充协议，约定易油卡公司一次性支付合同期内15年租金，共11129832元，扣除房屋维修费5380元，共转账11124440元。庭审中，双方的主要争议在于租赁合同及租金问题。易油卡公司提供2014年8月20日其与苏伯公司签订的《写字楼租赁合同》（其内容为苏伯公司将1011、1001房屋出租给易油卡公司使用，租期15年，自2014年8月21日至2029年8月21日。出租面积为294.44平方米，租金为每平方米每天7元，每月租金为61832.4元，租金支付方式为押一付六，租金每六个月支付一次，于付款月起租日20天前支付下一次租金，押金为61832.4元。合同签订起每一个自然年租金上涨6%，直至合同到期为止。易油卡公司未经苏伯公司书面同意，未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租，苏伯公司有权解除本合同）、2016年5月12日的《补充协议》（其内容为易油卡公司于本补充协议签订之日三日内一次性向苏伯公司支付2014年8月21日起至2029年8月20日的房租11129832元。因易油卡公司在租赁期间自行垫付了房屋的维修费5380元，苏伯公司同意在易油卡公司给付的房租中予以扣除，故易油卡公司需向苏伯公司支付11124440元）、北京银行客户回单（其内容为2016年6月20日，易油卡公司分别汇给苏伯公司1124440元、5000000元、5000000元，附言为还款）、2016年5月17日《关于电费及物业费的补充协议》（其内容为苏伯公司已代为易油卡公司缴纳1011、1001的电费及物业费用，鉴于易油卡公司已一次性支付自2014年8月21日至2029年8月20日的房租，苏伯公司同意原租赁合同中约定的电费及物业费用均由苏伯公司承担，苏伯公司已交纳的费用不再要求易油卡公司偿付），以此证明易油卡公司与苏伯公司之间有租赁合同，易油卡公司已经支付租金。袁双红对于《写字楼租赁合同》真实性认可，但是证明目的不认可，对于其余证据证明目的均不认可。苏伯公司对于上述证据均予以认可。一审法院认为，鉴于各方均认可《写字楼租赁合同》之真实性，结合重庆市江北区人民法院的执行、涉案房屋产权变更等因素，袁双红与易油卡公司之间应形成租赁合同关系。本案争议的焦点在于易油卡公司是否向苏伯公司缴纳租金。易油卡公司主张其向苏伯公司一次性交纳15年租金11124440元，此需要考虑以下几点，第一、易油卡公司与苏伯公司2014年8月20日签订《写字楼租赁合同》，但自2014年8月20日起至2016年6月20日期间，易油卡公司未按约定支付任一期租金，且未提供证据证明其缴纳了押金。第二、汇款金额及用途。关于用途一节，易油卡公司提供的三张北京银行客户回单（金额分别为1124440元、5000000元、5000000元）中附言均显示为还款，而非租金。关于金额一节，因为《写字楼租赁合同》约定第一年租金及合同签订起每一个自然年租金上涨6%，所以易油卡公司按照上述合同应支付的15年租金远超上述11124440元。易油卡公司又主张苏伯公司与易油卡公司又签订《补充协议》解除了上述《写字楼租赁合同》中的上述约定及用维修费5380元抵扣租金，且双方又签订《关于电费及物业费的补充协议》用以免除易油卡公司应缴纳的电费及物业费，所以易油卡公司应交纳的15年租金总额为11124440元。假设按照《写字楼租赁合同》、《补充协议》、《关于电费及物业费的补充协议》等约定计算，易油卡公司应支付的租金总额应为11124002元，《补充协议》中明确的租金金额11124440元与上述计算金额略有差异。第三、依据现有证据，易油卡公司与苏伯公司有关联关系。第四、2018年8月28日重庆市江北区人民法院作出了（2018）渝0105执4731号执行裁定书对包含1001房屋在内的两套房屋进行执行，易油卡公司明知上述执行并参与拍卖，现有证据显示其仅在2019年4月10日提及一次性支付租金和维修费事宜。综上，法院认为易油卡公司现有证据不足以证明其支付了苏伯公司房屋租金，所以法院对易油卡公司以其向苏伯公司支付了租金进行抗辩不予采纳，所以其行为构成违约。关于解除租赁合同一节，易油卡公司之行为构成违约，依据合同相关规定，法院对袁双红该项诉讼请求予以支持；鉴于合同解除，易油卡公司应将1001房屋腾退返还给袁双红；关于房屋占有使用费一节，易油卡公司持续占用1001房屋，其应该支付房屋租金和房屋使用费，现袁双红按照《写字楼租赁合同》约定的第一年租金标准主张相关费用，经法院释明，袁双红、易油卡公司均不申请相关鉴定，法院对此予以支持，但依据执行笔录、房屋所有权证等证据，法院对袁双红要求之起算点予以纠正。综上，一审法院判决：一、解除袁双红与易油卡电子商务有限公司之间的租赁合同关系；二、易油卡电子商务有限公司于判决生效后30日内将位于北京市朝阳区阜通东大街6号院1号楼9层1001房屋腾退返还给袁双红；三、易油卡电子商务有限公司于判决生效后30日内向袁双红支付房屋租金和房屋占用使用费（计算方式：每日1383.76元×自2019年4月11日计算至易油卡电子商务有限公司实际腾退上述房屋之日止）；四、驳回袁双红的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：易油卡公司上诉主张其已向苏伯公司支付了涉案房屋15年的租金，因此不应腾退涉案房屋并无需支付租金及占用期间使用费。对此本院认为，当事人对自己的主张应当提交证据予以证明，否则应承担举证不能的相应法律后果。本案中，各方当事人均认可涉案《写字楼租赁合同》的真实性，本院不持异议。对于易油卡公司已交纳租金的主张，本院认为，根据查明的事实，易油卡公司与苏伯公司系关联公司，双方虽于2014年8月20日签订《写字楼租赁合同》，但易油卡公司未支付自2014年8月20日起至2016年6月20日期间的租金及押金，易油卡公司提交的银行客户回单附言处载明的内容亦为“还款”，现有证据均无法证明易油卡公司向苏伯公司支付涉案房屋租赁款项。易油卡公司在二审审理中虽称记载“还款”的原因系支付包括拖欠租金在内的15年费用，但其未就该主张提交充分证据予以证明，且易油卡公司与苏伯公司提交的证据中仅有2019年4月10日在重庆市江北区人民法院就涉案房屋已经作出执行裁定后提及一次性支付租金和维修费事宜，故对易油卡公司主张已向苏伯公司支付15租金的主张，本院实难采信。一审法院认定易油卡公司拖欠租金的行为构成违约并无不当。关于合同解除及房屋占用使用费。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，易油卡公司未能履行合同基础性义务，其违约行为导致袁双红的利益受损，不能实现合同目的，现袁双红主张解除租赁关系，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。一审法院根据当事人提交的《写字楼租赁合同》约定的标准计算房屋租金及占用使用费，较好平衡了各方的利益，本院不再调整。综上所述，易油卡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6904元，由易油卡电子商务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年九月二十一日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 陈佳琪