北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初10319号原告：董辉辉，男，1986年5月27日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：周晓彬，男，1991年3月19日出生，汉族，美乐家（北京）物业管理有限公司职工，住北京市丰台区。被告：李帅航，男，1998年9月20日出生，汉族，美乐家（北京）物业管理有限公司职工，住河北省邯郸市永年区。委托诉讼代理人：周晓彬，男，1991年3月19日出生，汉族，美乐家（北京）物业管理有限公司职工，住北京市丰台区。原告董辉辉与被告周晓彬、李帅航房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法独任适用普通程序公开开庭进行审理。原告董辉辉，被告周晓彬并作为被告李帅航的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董辉辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告周晓彬和李帅航支付原告租房押金1700元；2.请求判令被告周晓彬和李帅航支付原告解除房屋租赁合同违约金3400元；3.请求判令被告周晓彬和李帅航退还2019年12月15日至2020年3月31日租金5950元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年8月25日，原告与被告二签订《房屋租赁合同》，被告二将位于北京市西城区××出租给原告，合同约定租期为2019年8月26日至2020年9月30日，月租金为1700元。原告先后支付租金押金及其他费用给被告一、被告二。同时约定租赁期内，甲方提前收回房屋，按月租金200%向乙方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。因被告出租房屋不符合《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》，原告被清退。原告于2019年12月13日被迫搬离原房屋。原告多次找被告进行交涉，要求退还剩余租金，被告均以种种理由进行推诿不予配合，无奈之余，原告只能通过诉讼维护自身合法权益。周晓彬辩称，1.北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法，是2019年12月2日张贴，张贴之前被告不知道违反规定，因为此房屋有房产证。2.原告至今没有向被告办理退房手续，钥匙及室内物品没有办理交接，如室内物品损坏或者丢失、房屋延期退房造成的损失等，被告要求原告赔偿。3.张贴通知单位为国家部门，跟我们说过属于不可抗力，地下室几年前就说不让住，原告为何还要租住。综上所述，不同意原告的诉讼请求。李帅航之答辩意见与周晓彬的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月25日，李帅航（甲方，出租人）与董辉辉（乙方，承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区××出租给乙方居住，租赁期限为2019年8月26日至2020年9月30日，月租金1700元，租金共计22380元，支付方式押一付三，押金1700元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条第（二）约定，租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同手写备注“房屋内设施如是自然老化是甲方承担，人为损坏时乙方承担”。庭审中，各方均表示，合同虽系李帅航签订，但合同主体应为周晓彬与董辉辉，周晓彬系出租人，李帅航基于周晓彬的委托，代表周晓彬签订的合同。合同签订后，董辉辉支付了房屋押金1700元，并将租金支付至2020年3月31日。2019年12月2日，涉案房屋所属街道、派出所等四部门联合发布《关于加强普通地下室空间管理依法开展清退工作告知书》，认为涉案房屋的使用不符合《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的要求，要在2019年12月15日前清理整治，要求清退范围的人员自行离开。因涉案房屋无法居住使用，2019年12月15日，董辉辉、周晓彬在相关主管部门对房屋检查后，双方协商退费事宜，但并未达成一致意见。董辉辉表示，检查前其已将房屋腾空，当天检查涉案房屋时，周晓彬也在场，双方随后前往派出所退费，房屋并未锁门，此后也未再回到房屋内居住，因此要求退还押金、剩余租金，并要求支付违约金。周晓彬称，2019年12月15日检查时其确实在场，表面看已无董辉辉的物品，检查后房屋虽未锁门，但董辉辉一直未交还房屋的钥匙，双方没有交接房屋，因此当天未退还董辉辉的费用，并且2019年12月17日涉案房屋又被锁上了，2020年3月周晓彬将房屋强行打开，发现房屋内部分设施损坏，因此，需要董辉辉先赔偿相关损失后，再退还董辉辉的费用。董辉辉对此不予认可，其表示虽未向周晓彬交还钥匙，但周晓彬自己有房屋的备用钥匙，且周晓彬也从未向董辉辉索要过钥匙，其自2019年12月15日离开房屋后未再返还过房屋，房屋即便有损坏也应当由周晓彬负担。2019年12月15日，周晓彬曾在微信中表示：“退房租和押金：1.我有钱了挣钱了就直接给退（已经在想办法解决了好多），2.房东退给我房租及押金了，我会第一时间退还给你们，3.违约金按照合同办理，我也在主张我的权益。”另查，董辉辉搬离房屋时双方对于水、电费未结算。涉案房屋并未单独的水表、电表，双方曾口头约定水费按每天1元计算。庭审中，周晓彬表示，后来了解到是商业用水，价格就贵了一倍，估算董辉辉的水费应为200元，2019年11月至12月15日电费估算300元。董辉辉对此不予认可，董辉辉表示周晓彬曾在租户的微信群中发过涉案房子的电费270元，水费是110元。周晓彬表示，当时在群里发的是11月的费用。董辉辉称，此前每月交纳的电费有一百多，也有两百多。本院认为，合同虽系李帅航与董辉辉签订，但诉讼中三方均认可李帅航系代周晓彬签订合同，合同主体应为周晓彬，本院对此不持异议。董辉辉承租涉案房屋用于居住，但行政主管部门明令禁止涉案房屋不能继续居住，故双方合同已无法履行。现董辉辉要求周晓彬退还剩余房屋租金及押金，理由正当，本院予以支持，但押金需扣抵董辉辉未结算的水电费。关于水电费数额。双方口头约定，水费每天1元，2019年8月26日至2019年12月15日期间共计112天，故水费应为112元。董辉辉自述此前每月电费一百多元或者两百多元，因此，周晓彬估算2019年11月至12月15日电费为300元，并无不当，本院予以确认。董辉辉于2019年12月15日已将涉案房屋腾空接收检查，检查后房屋并未上锁，周晓彬当时也在场，对此应完全知情，周晓彬有义务接收，且接收房屋不存在任何障碍。周晓彬以董辉辉未交还钥匙、房屋物品损坏为由，不同意退费，缺乏依据，本院均不予采纳。双方合同无法继续履行基于行政部门的执法，并非周晓彬主张提前解除合同，董辉辉主张违约金的请求，不符合双方合同的约定，本院对此不予支持。李帅航并非合同主体，董辉辉要求李帅航退费、支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告周晓彬退还原告董辉辉剩余租金5950元。二、自本判决生效之日起七日内，被告周晓彬退还原告董辉辉剩余押金1288元。三、驳回原告董辉辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，由原告董辉辉负担26元（已交纳），由被告周晓彬负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 韩涛二〇二〇年九月二十二日法官助理 任卓书 记 员 林彤