湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂01民再80号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王凯，男，1980年10月11日出生，汉族，居民身份证住址：湖北省武汉市江岸区。 委托诉讼代理人：刘杨荣，湖北多能律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：武汉万象商业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区珞狮路451号狮城名居附一楼。 法定代表人：李成喜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢星洁，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴欢，女，该公司员工。 再审申请人王凯与被申请人武汉万象商业管理有限公司（以下简称“万象公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）鄂01民终11057号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。 该院于2019年12月19日作出（2019）鄂民申3758号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王凯的委托诉讼代理人刘杨荣、被申请人万象公司的委托诉讼代理人谢星洁、吴欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王凯再审请求，一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终11057号民事判决；二、撤销原一审判决第一项、第三项，改判王凯不予支付万象公司款项；三、一审、二审诉讼费由万象公司承担。事实与理由：1、原审认定王凯尚欠240960元租金错误。2015年5月到2016年4月期间，每月租金是166850元，有交款发票为据且双方对此是认可的。合同终止时，被申请人向申请人出具的欠费单也是认可只欠租金46850元，加上各种其他费用63796.2元，申请人王凯也已经于2016年4月11日向被申请人足额支付了上述租金和各种其他费用。2、撤离时双方有约定对780000元的空调可以折价处置，原判对此没有处理，有失公平。3、原审认定300000元保证金不予退还或抵扣违约金错误。4、原判适用法律错误。原判决虽认定违约金标准过高，但是未根据相关司法解释，确定为损失的30%。被申请人实际损失不到三个月的房租，不足600000元，再加30%，也不足800000元，而原审判令支付2800000余元违约金，且不算保证金和780000元空调折价，明显对一个因巨额亏损被迫注销公司的经营者不公。 万象公司答辩称，一、原审认定案涉商铺承租人尚欠租金240960元正确。二、万象公司未对王凯主张的案涉商铺价值780000元的空调无偿占有并处置牟利。案涉商铺承租人于2016年4月13日向万象公司出具的《物品搬离确认书》写明“逾期未搬离的物品视为我司放弃所有权，贵司有权自行处置”。案涉商铺承租人退场时拒不拆除空调，应视为其放弃所有权。三、原审认定300000元合同保证金不予退还或抵扣违约金正确。四、原审判令王凯向万象公司支付违约金2813508元，适用法律正确。案涉商铺有证据证明空置时间长达20个月（自2016年4月13日至2017年12月17日），故案涉商铺承租人中途擅自退租给万象公司造成的商铺空置实际损失达3802247元。另外，万象公司已经实际向武汉洪发物业发展有限公司（以下简称“洪发物业公司”）支付了案涉商铺即万象生活广场四层整层自2016年4月13日至2017年12月17日的全部房屋租金，合计3275138.83元。因此，承租人擅自退租给万象公司造成的实际损失远远高于原审判决确定的违约金2813508元。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王凯的再审请求。 再审期间，王凯向本院提交了武汉市洪山区麦霸欢乐迪音乐城（以下简称“麦霸音乐城”）的工商注销资料。该资料显示麦霸音乐城已经于2019年7月18日注销。经审查，该企业依法不再具有诉讼主体资格。 万象公司向湖北省武汉市洪山区人民法院起诉请求：1、确认万象公司、麦霸音乐城签订的《房屋租赁合同书》已于2016年4月13日解除；2、判令麦霸音乐城、王凯向万象公司支付欠付的商铺租金240960元、能耗费用3604.8元、违约金5627016元，合计5871580.8元；3、本案诉讼费用由麦霸音乐城、王凯负担。事实和理由：万象公司、麦霸音乐城、王凯于2012年2月3日签订《房屋租赁合同书》，约定：麦霸音乐城、王凯向万象公司承租位于武汉市洪山区珞狮南路451号万象生活广场四层商铺经营欢乐迪自助KTV；租赁期限为12年，自2012年5月6日起至2024年5月5日止，总租金为28135080元；麦霸音乐城、王凯在租赁期内未经万象公司同意擅自退租，应按总租金20%向万象公司支付违约金，且合同保证金不予退还。合同还对租金及支付方式、合同保证金、合同解除、违约责任等进行了明确约定。2016年4月10日，麦霸音乐城、王凯以经营亏损、无法经营为由致函万象公司，称从2016年4月10日至2016年4月13日搬离拆除其所有设施设备及有需要的固定资产，并将场地一并移交给万象公司。2016年4月13日，麦霸音乐城、王凯未经万象公司同意，擅自退租，其行为已严重违反了合同约定，依法应承担违约责任。另按合同约定，商铺租金自2015年5月6日起开始递增，但麦霸音乐城、王凯擅自单方面不予按约递增支付，至今拖欠商铺租金240960元。麦霸音乐城、王凯拖欠商铺租金、能耗费用，中途擅自退租，属严重违约，给万象公司造成了重大经济损失。 麦霸音乐城辩称：1、万象公司与麦霸音乐城双方的租赁合同已于2016年4月13日解除，对此无异议；2、万象公司的第2项诉请不成立，麦霸音乐城按照双方约定按租金166850元/月的标准向万象公司足额支付了租金至合同解除，不存在欠付租金的情形；能耗费用可以据实结算（如万象公司有证据，麦霸音乐城认可）；违约金5627016元不能成立，万象公司诉请既主张不能返还定金，又主张适用违约金条款，与《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定相违背，万象公司即使主张违约金，也只能主张实际损失及不超过30%的部分，万象公司只能主张700000元的损失；3、麦霸音乐城有保证金300000元在万象公司处，麦霸音乐城搬走后的固定装修由万象公司占有使用，价值780000元的中央空调也是万象公司在使用，上述物品的价值超过万象公司的实际损失。请求驳回万象公司的诉讼请求。 王凯辩称：同意麦霸音乐城的辩称意见。本案承租人主体存在，性质是个体工商户，实际经营者是王凯，没有必要追加王凯作为当事人参加诉讼。请求驳回万象公司对王凯的诉讼请求。 万象公司为支持其诉讼请求，向一审法院提交了七组证据。麦霸音乐城、王凯为支持其抗辩理由，向一审法院提交了五组证据。 一审法院依职权调取的证据为在武汉市洪山区工商行政管理和质量技术监督局所调取的武汉市洪山区氧吧欢乐迪音乐城（以下简称“氧吧音乐城”）的注销登记资料（包括准许注销登记通知书、个体工商户注销登记申请书、2016年12月14日受理通知书、注销登记审核表、氧吧音乐城营业执照、王凯的身份证复印件、个体工商户营业执照颁发及归档记录表），拟证明氧吧音乐城已经注销。万象公司、麦霸音乐城、王凯对法院依职权调取的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 一审法院认为，在各方当事人提交的证据中，对真实性无异议的证据，法院予以认定，对其证明目的有异议的，法院在相互印证后酌情予以采信。万象公司提交的《费用催缴单》经氧吧音乐城工作人员何莎等人签收，其内容与《房屋租赁合同书》相互印证，予以采信。麦霸音乐城、王凯提交的部分证据与本案无关联，不予采信。 一审法院审理查明：2012年2月3日万象公司与麦霸音乐城签订一份《房屋租赁合同书》，约定：“万象公司同意出租、麦霸音乐城同意承租位于武汉市洪山区珞狮南路451号万象生活广场四层的房屋，计租面积为建筑面积3270平方米；租赁期从2012年5月6日起至2024年5月5日止，租赁期限为12年；合同签订之日起至2012年5月5日期间为免租期，免租期间万象公司免收房屋租金和物业管理费”；“租赁年度系至自免租期结束之次日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度；房屋前三个租赁年度的租金为50元/平方米/月，每月租金163500元；该租赁房屋租金递增幅度为：前三个租赁年度租金不递增，租赁年度第四年为55元/平方米/月，自租赁年度第五年起，每年的房屋月租金单价在上一年度的基础上每年递增2元：第一年至第三年（2012年5月6日至2015年5月5日）月租金为163500元，年租金为1962000元；第四年（2015年5月6日至2016年5月5日）月租金为179850元，年租金为2158200元”；“麦霸音乐城于合同签订之日向万象公司支付300000元的合同保证金，作为麦霸音乐城履行交纳租金、物业费及使用公共设施设备的保证金；合同期内，麦霸音乐城不得将合同保证金作为房屋租金及物业费的抵扣”；“在租赁期内麦霸音乐城未经万象公司同意，中途擅自退租的，麦霸音乐城应按合同约定规定总租金20%的额度向万象公司支付违约金并且麦霸音乐城的合同保证金不予退还。”上述合同签订后，万象公司依约向麦霸音乐城交付了房屋，涉案房屋实际由氧吧音乐城使用。 2016年4月9日氧吧音乐城向万象公司致函称，氧吧音乐城因经营不善，亏损严重，因与万象公司协商要求多元化经营或退出一半的场地经营未果，已无法继续经营，决定停止继续租赁，并称从2016年4月10日至2016年4月13日将所有的设施设备及有需要的固定资产全部搬离拆除，如超过期限搬离拆除的视同自动放弃，并将场地一并移交给万象公司。2016年4月13日氧吧音乐城向万象公司发出《物品搬离确认书》称氧吧音乐城承租万象公司位于武汉市洪山区珞狮南路451号万象生活广场四层经营欢乐迪KTV，因氧吧音乐城提前退租，将租赁商铺正式返还万象公司，属于氧吧音乐城所有的财物及可移动物品已自行搬离或处理，逾期未搬离的物品视为氧吧音乐城放弃所有权，万象公司有权自行处置。 2015年4月25日至2016年4月13日期间万象公司出具《费用催缴单》13份：2015年4月25日出具1份《费用催缴单》，催缴租赁费用163500元；2015年5月8日出具1份《费用催缴单》，催缴递增租赁费用16350元；2015年5月27日至2016年2月16日出具10份《费用催缴单》，催缴租赁费用均为179850元；2016年4月13日出具1份《费用催缴单》，催缴租赁费用47960元。以上13份《费用催缴单》催缴租赁费用的期间为2015年5月6日至2016年4月13日。上述催缴通知单分别由氧吧音乐城工作人员何莎、易美娇等人签字确认。另2016年4月13日万象公司向麦霸音乐城催缴电费2484元、2016年4月1日至2016年4月13日期间的水费、燃气费共计648.8元、2016年4月6日至2016年4月13日期间的公摊费用472元。 2015年5月11日至2016年4月11日期间万象公司向麦霸音乐城开具湖北省地方税务局通用网络发票12张，租金金额共计1638500元。 2015年5月12日氧吧音乐城工作人员何莎通过银行转账向万象公司支付3350元，附言为欢乐迪递增房租；2015年9月6日氧吧音乐城工作人员何莎通过银行转账向万象公司支付166850元，附言为欢乐迪房租；2015年10月9日氧吧音乐城工作人员何莎通过银行转账向万象公司支付166850元，附言为欢乐迪房租。 万象公司出具《欢乐迪欠费明细》，载明：麦霸音乐城尚欠2016年3月6日至2016年4月5日部分租赁费用46850元、2016年2月21日至2016年3月31日水费3847元、天然气费678.8元、2016年3月6日至2016年4月5日公摊费1770元、2015年4月6日至2016年2月20日补交水费10650.4元，合计63796.2元。2016年4月11日案外人何莎通过银行转账向万象公司支付63796.2元，附言为欢乐迪房租余额及水电费。 另查明，麦霸音乐城自2015年5月6日至2016年4月13日的租金为2026310元（179850元/月×11个月＋179850元/月÷30天/月×8天＝2026310元），但麦霸音乐城及氧吧音乐城累计向万象公司支付租金1785350元，尚欠租金240960元。庭审中，麦霸音乐城认可另差欠万象公司电费、水费、燃气费、公摊费等费用3604.8元。 氧吧音乐城于2013年10月21日经武汉市洪山区工商行政管理和质量技术监督局核准登记成立，类型为个体工商户，经营者为王凯，经营场所为武汉市洪山区珞狮南路451号狮城翰园商场四层。2012年11月28日，氧吧音乐城取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2016年12月14日武汉市洪山区工商行政管理和质量技术监督局根据王凯的申请，将氧吧音乐城注销。 一审法院认为，万象公司与麦霸音乐城签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。氧吧音乐城与麦霸音乐城的经营者均为王凯，存在特定的关联身份，在合同履行过程中承担了支付租金等主要合同义务，并致函万象公司要求解除涉案合同，氧吧音乐城也未主张其相应的活动系代为履行，故其行为应当认定为债的加入，氧吧音乐城应与麦霸音乐城共同承担合同责任。因氧吧音乐城系个体工商户，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”的规定，个体工商户经营期间的法律责任应由其经营者承担，氧吧音乐城被注销，其经营期间的债权债务依法应由其经营者即本案王凯承担，故麦霸音乐城、王凯应共同承担合同责任，对王凯的相关辩称意见，不予支持。 2016年4月13日氧吧音乐城搬离商铺内所属物品并返还租赁商铺，万象公司与麦霸音乐城签订的《房屋租赁合同书》实际未再履行，万象公司与麦霸音乐城均同意上述《房屋租赁合同书》已于2016年4月13日解除，故对万象公司要求确认涉案《房屋租赁合同书》已于2016年4月13日解除的诉请，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《房屋租赁合同书》、《费用催缴单》均载明2015年5月6日至2016年5月5日期间麦霸音乐城应付的月租金均为179850元，湖北省地方税务局通用网络发票也载明2015年5月6日至2015年9月5日期间每月租金也为179850元。麦霸音乐城、王凯辩称其经与万象公司协商一致，万象公司同意麦霸音乐城每月减免租金13000元，但未提交相应证据予以证明，且与上述证据证明的内容不一致，不予采信。麦霸音乐城、王凯应按《房屋租赁合同书》约定的179850元/月的标准向万象公司支付2015年5月6日至2016年4月13日期间的租金2026310元，并支付水费、电费、燃气费、公摊费用等能耗费用。其中麦霸音乐城、王凯已支付的租金共计1785350元，麦霸音乐城、王凯还应支付差欠的租金240960元，故万象公司要求麦霸音乐城、王凯支付欠付租金240960元的诉请，有事实和法律依据，予以支持。麦霸音乐城、王凯对于万象公司主张的3604.8元能耗费用并无异议，故对于万象公司要求麦霸音乐城、王凯支付能耗费用3604.8元的诉请，予以支持。 违约金的意义在于对合同履行利益的补偿，也不排除当事人在公平、诚实信用的原则指导下，约定与适用惩罚性的违约金，从而达到有效制裁违法行为，保护守约方利益的目的。麦霸音乐城、王凯逾期支付租金，在合同履行期限届满前要求解除合同，其行为已构成违约，万象公司有权要求其支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，对于违约金的计算方式，麦霸音乐城、王凯辩称合同约定的违约金过高，根据麦霸音乐城、王凯的违约程度、违约情形、合同约定时长、履约时间长短、预期利益、本案实际情况等综合因素，一审法院认为按照合同约定的总租金28135080元的20%计算违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，酌情确定麦霸音乐城、王凯应按照合同约定总租金28135080元的10%支付违约金，即违约金为2813508元。 麦霸音乐城、王凯辩称合同保证金300000元应予以退还或抵扣违约金。因涉案房屋租赁合同已约定“…麦霸音乐城未经万象公司同意，中途擅自退租的，麦霸音乐城应按合同约定规定总租金20%的额度向万象公司支付违约金并且麦霸音乐城的合同保证金不予退还”，故对麦霸音乐城、王凯的此项抗辩意见不予采纳。根据涉案《房屋租赁合同书》、《函》、《物品搬离确认书》的约定，麦霸音乐城、氧吧音乐城未搬离的物品视为麦霸音乐城、氧吧音乐城放弃其权利，万象公司有权使用，故麦霸音乐城、王凯要求以未搬离的中央空调折抵万象公司的损失的诉请，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出（2016）鄂0111民初2180号民事判决：一、麦霸音乐城、王凯于本判决生效之日起三日内向万象公司支付租金240960元；二、麦霸音乐城、王凯于本判决生效之日起三日内向万象公司支付能耗费用3604.8元；三、麦霸音乐城、王凯于本判决生效之日起三日内向万象公司支付违约金2813508元；四、驳回万象公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52902元、保全费5000元，由麦霸音乐城、王凯负担32509元，万象公司负担25393元。 王凯不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销一审判决第一项，第三项；2、改判王凯不予支付万象公司款项；3、一审、二审诉讼费用由万象公司承担。其上诉的理由为：一、原判认定事实错误。1、王凯不欠万象公司租金。王凯与万象公司协商一致每月减免租金13000元，有连续支付凭证，有万象公司要求王凯最后结清的结算依据，以及王凯最后付款凭证，原判认为证据不足，明显错误。2、价值780000元的中央空调由万象公司占有并出租谋利，一审法院未作处理与交待，明显错误。3、万象公司提供的出租场地无消防安全合格证，使王凯产生费用并造成相关损失，一审法院未作审查与处理，也属明显错误。4、王凯及时提出终止合同得到万象公司同意，万象公司实际房租损失不到三个月，其已及时使用与出租。一审法院对这一事实未作审查与查明。二、一审判决适用法律错误。一审法院未全面适用相关司法解释，应将减少标准确定为万象公司损失的30%，则王凯的300000元保证金与780000元空调（折旧）足以抵扣与抵偿其损失。一审判定王凯应支付万象公司2800000余元不成立。请求二审法院依法支持王凯上诉请求。 万象公司答辩要求维持原判。 本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院二审认为，万象公司与麦霸音乐城于2012年2月签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。2016年4月，涉案房屋的实际使用人氧吧音乐城向万象公司致函决定停止继续租赁，其行为有悖于双方合同的约定，有违诚实信用原则，故氧吧音乐城的经营者王凯应承担相应的违约责任。 关于王凯的上诉请求。其一、王凯自称的房屋租金每月减免13000元，既没有得到万象公司的认可，且其在一、二审诉讼中，又没有提交相关的证据予以证实，故不予支持；其二、关于300000元保证金与未搬走的空调的问题，根据双方《房屋租赁合同书》、《函》、《物品搬离确认书》的约定，王凯中途擅自退租的，“…合同保证金不予退还”、“…逾期未搬离的物品视为氧吧音乐城放弃所有权，万象公司有权自行处置。”故对于王凯上诉主张，不予支持。因此，王凯的上诉请求及理由，没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31236元，由王凯负担。 再审庭审中，王凯提交了一张光盘作为新的证据。光盘内容系对万象广场原一租户录制的一分钟十五秒的视频，拟证明在其退租后，案涉商铺经万象公司装修并使用，并非一直空置，故万象公司的实际损失远远少于原判确定的违约金。 万象公司质证表示对该份证据不予认可。因2016年4月13日王凯提前退租，为了防止损失扩大，万象公司对案涉商铺即万象广场的四层进行了拆除装修改造，为了方便招商，将一间办公室设置在四层用于开展招商工作。案涉的整个四层商铺共计3000多平方米，万象公司仅临时占用很小一部分，并非使用了整个案涉商铺。且经过多方努力案涉商铺实际也一直未能成功对外出租，万象公司对此投入的拆除及重新装修的成本都是损失。 本院认为，该证据性质属于证人证言，在证人未出庭作证的情况下，该证据不能单独作为认定案件事实的根据。且从该证人证言的内容看，仅能证明万象公司对案涉商铺进行了装修和使用。万象公司亦认可为了便于出租，对案涉商铺进行了拆除装修改造并部分使用作招商办公室的事实。该证人证言不能直接证明万象公司的实际损失的情况，王凯亦没有提交其他证据与之印证，证明万象公司的实际损失，故本院对该证据不予采信。 万象公司为证明其实际损失向本院提交了四组证据：一是万象公司与洪发物业公司于2011年12月8日签订的《房屋租赁合同》，拟证明万象公司整租洪发物业公司位于武汉市洪山区珞狮路451号狮城·翰园1号楼一层至四层商场，即万象生活广场，并对租期、租赁房屋面积及租金标准进行了约定。二是万象公司与洪发物业公司2017年12月17日签订的《合同终止协议》及附件《万象广场租赁情况统计表》、《万象广场商户租赁合同及相关资料移交清单》，拟证明万象公司将万象生活广场已整体退租给洪发物业公司，且退租时案涉商铺四层整层处于空置状态。从案涉商铺承租人退租之日（2016年4月13日）至万象公司整体退租之日（2017年12月17日），案涉商铺一直处于空置状态，空置时间长达20个月，空置损失达3802247元，远高于原审判决确定的违约金2813508元。三是19份《三方协议》，拟证明万象公司于2017年12月17日整体退租时与洪发物业公司及在场的19家租户签订了《三方协议》，对洪发物业公司承继万象公司商户租赁合同项下全部权利义务进行了约定，与原租户的租赁协议继续履行。四是《武汉万象商业管理有限公司支付武汉洪发物业发展有限公司万象生活广场租金明细表（2016年-2017年）》及发票、付款凭证，拟证明万象公司已经向洪发物业公司支付整个万象生活广场在2016年1月6日到2017年12月17日期间的全部房屋租金15613378元，其中案涉商铺四层整层自2016年4月13日至2017年12月17日的全部房屋租金合计3275138.83元。 王凯质证表示，对证据一的真实性没有异议，但只能证明万象公司与洪发物业公司的租赁关系，证明其有发包的权利。万象公司与洪发物业公司签订租赁合同的时间是2011年12月8日，起租日为2012年6月6日，而与麦霸音乐城签订的合同时间为2012年2月3日，证明签订本案合同时万象公司没有发租的权利，必然影响王凯与万象公司之间的合同效力。而且，承租人承租后，于2012年11月28日才拿到消防合格证，证明万象公司没有取得相关合法手续，签订的合同在当时不具备法律效力。证据二虽是原件，但不能确定其真实性。而该份证据可以证明万象公司对案涉商铺实际享有出租的经营期限是2012年6月6日到2017年12月17日，总共只有五年半的时间。合同约定的12年根本无法履行，故合同约定按照12年总租金20%确定违约金的约定不能成立。且该证据不能证明其退租时四层是空置状态，万象公司在原审中亦认可其作为办公使用。证据三的真实性无法确定，《三方协议》与本案关联性由法院综合认定。证据四的证明内容是针对整个万象广场，而不是承租人承租的四层，相关费用并没有明确指向。万象公司向洪发物业公司支付费用是基于两公司之间的约定，与王凯无关。 本院认为，关于证据一，王凯质证认为该合同证明在其与万象公司签订合同时，万象公司不具备发租权，以致影响其与万象公司签订的《房屋租赁合同书》效力。经审查，万象公司与洪发物业公司签订租赁合同是2011年12月8日，而万象公司与麦霸音乐城签订的《房屋租赁合同书》的签订时间是在2012年2月3日，且双方合同明确约定了“万象公司同意自本合同签订之日起至2012年5月5日期间为免租期，免租期间万象公司免收房屋租金和物业管理费”，可见签订合同时双方已经就租赁期间达成一致意见，且合同签订、履行直到合同解除时，王凯对此均未提出异议，亦未影响合同的实际履行，导致合同解除系因承租人提前退租的违约行为。因此，王凯据此请求合同无效的主张不能成立。关于证据二，王凯主张该证据证明万象公司实际享有的租赁期限是五年半，而不是12年，此系对按合同约定租期12年总租金20%的标准确定违约金的否定。本院认为，万象公司与洪发物业公司于2017年12月17日解除租赁关系是新发生的事实，不影响麦霸音乐城和万象公司于2012年2月3日签订的合同的效力。且万象公司提交的证据三《三方协议》，能辅助证明其整体退租时对万象广场尚余租户完成了原租赁合同项下全部权利义务的转移，其与原租户签订的租赁合同均仍可正常履行。故，麦霸音乐城和万象公司在《房屋租赁合同书》中对租赁期限及违约金的约定对双方具有约束力。另外，证据二《合同终止协议》的附件《万象广场租赁情况统计表》中没有四层的商户，能够证明万象公司整体退租时案涉四层商铺仍空置。本院认为，该证据与其他证据相互印证，能够证明万象公司认为自承租人退租后案涉四层商铺一直空置的主张成立。关于证据四，王凯认为此系整个万象广场的租金，而非指向案涉四层商铺。本院认为，万象公司向洪发物业公司实际支付了2016年1月6日至2017年12月17日的租金共计15613378元，有支付凭证原件予以证明，证据充分。万象公司按照案涉四层商铺占万象广场总面积的比例及其与洪发物业公司之间的租赁合同约定的租金标准来计算2016年4月13日至2017年12月17日期间案涉四层商铺的租金数额具有合理性，本院予以采信。尽管王凯对证据二、证据三的真实性提出异议，但未能提供相应证据予以反驳。经审查，证据二和证据三均系万象公司与洪发物业公司及万象广场租户签订的相关协议，结合其证据形式及证据内容，能够确认证据二、证据三的真实性，王凯提出的异议不能成立。综上，万象公司提供的四组证据均系原件，且与本案待证事实存在关联性，符合证据的“三性”，本院予以采信。 再审审理期间，王凯对原审认定其差欠240960元租金的事实提出异议。经审查，双方签订的《房屋租赁合同书》约定“租赁期从2012年5月6日起至2024年5月5日止，租赁期限为12年”、“第四年（2015年5月6日至2016年5月5日）月租金为179850元，年租金为2158200元”；2015年4月25日至2016年4月13日期间，万象公司出具的《费用催缴单》上显示2015年5月6日至2016年4月5日期间的月租赁费用为179850元。虽然王凯主张曾就此期间的租赁费用与万象公司重新协商并确定月租金标准为166850元，但万象公司对此予以否认，王凯亦未提交证据证明。原审判决对此事实认定无误，本院予以确认。 再审查明的事实与原审查明事实一致。 本案争议焦点：一、原判确定的违约金是否存在过高的情形；二、王凯主张关于保证金300000元应当退还或抵扣违约金及780000元空调应当折价冲抵相应款项的请求是否有事实和法律依据。 关于原判确定的违约金是否存在过高的情形。本院认为，当事人在订立合同时设定违约金的目的本是为了解决证明违约造成损失的存在及损失数额的困难，从而减轻守约方的举证责任。违约金一般具有补偿性，但是，并不排除具有一定的惩罚性。尤其在商事交易中为了保障合同得以严格履行，当事人往往自愿在合同中设置非常严厉的违约金条款，以达到威慑作用。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同书》约定“在租赁期内，麦霸音乐城未经万象公司同意，中途擅自退租的，麦霸音乐城应该按合同约定的总租金20%的额度向万象公司支付违约金并且麦霸音乐城的合同保证金不予退还”。根据合同约定可以确认在双方订立合同之时，违约金数额就是已经确定的金额，即12年总租金的20%，意味着本案双方当事人在订立合同时就能够预知因己方的违约行为将要承担的违约后果。该条款约定是双方当事人一种商业合意的行为，麦霸音乐城作为具有完全民事行为能力的主体，应对其合同权利义务具有合理预期，本着诚实信用原则严格履行合同义务。 另外，违约方以约定的违约金过高主张减少的，应由其举证证明守约方的实际损失。本案中，有证据证明案涉商铺自麦霸音乐城违约提前退租之日至万象公司向洪发物业公司整体退还万象广场之日（2016年4月13日至2017年12月17日）一直未能对外出租，空置时间长达20个月。案涉商铺的空置损失，按照麦霸音乐城与万象公司签订的《房屋租赁合同书》的租金标准计算，可预期租金收益为3802247元；按照万象公司与洪发物业公司签订的整租合同计算，万象公司实际向洪发物业公司已支付的租金达3275138.83元，均高于原判确定的违约金2813508元。王凯虽然对案涉商铺空置时间提出异议，认为其退租后案涉商铺系由万象公司办公自用，但并未提供充分证据证明万象公司实际使用情况。经审查，案涉商铺总面积3000多平方米，全部由万象公司作为办公使用不符合常理。万象公司在麦霸音乐城退租后为了减少损失，对案涉商铺进行装修改造并为方便招商而就地设置办公室，系其作出的符合自己利益的合理救济行为，并不足以因此否定麦霸音乐城违约行为对其造成的损失。王凯提出因案涉四层商铺一直由万象公司自用，因而不存在空置损失的主张不能成立。王凯作为违约方，并未就原审判决确定的违约金过高的事实尽到充分的举证义务，依法应当承担举证不能的法律后果。故，原审判决综合考量违约方的违约程度、违约情形、合同约定时长、履约时间长短、预期利益、本案实际情况等因素，在守约方万象公司没有任何过错的情况下，对违约金由合同约定总租金（28135080元）20%的标准调整为10%的标准已经充分保障了违约方的权利。再审中，万象公司亦补充提交了相应的证据证明其损失的存在及大小，进一步印证了原审判决确定的违约金符合相关法律规定的精神，并无不当。 关于保证金300000元是否应当退还或抵扣违约金及780000元空调是否应当折价冲抵相应款项的问题。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同书》明确约定“在租赁期内，麦霸音乐城未经万象公司同意，中途擅自退租的，麦霸音乐城应按本合同约定的总租金20%的额度向万象公司支付违约金并且麦霸音乐城的合同保证金不予退还”。以上约定系双方真实意思表示，王凯主张退还300000元保证金或用以抵扣违约金无事实依据。根据氧吧音乐城向万象公司发出的《物品搬离确认书》记载，逾期未搬离的物品视为氧吧音乐城放弃所有权，万象公司有权自行处置。故该780000元空调视为其已放弃所有权，现王凯主张应当折价无事实依据。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院（2018）鄂01民终11057号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  赵云霞 审判员  吴 婷 审判员  宫 楠 二〇二〇年九月二十七日 书记员  雷 颖