河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6186号原告:深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司。负责人：张文鸿，经理。委托诉讼代理人：李会丽，该公司法务。被告：王保志，男，1963年3月15日出生。原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司（以下简称“亚太物业郑州分公司”）与被告王保志物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告亚太物业郑州分公司的委托诉讼代理人李会丽，被告王保志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚太物业郑州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令王保志支付应缴物业费22081.8元（自2016年5月1日起计算至实际支付之日止，暂计至2020年8月31日）；2、判令王保志支付逾期缴纳物业费的违约金(标准为从逾期缴纳之日起每日按拖欠费用的万分之五支付违约金）；3、本案的案件受理费由王保志承担。事实和理由：王保志购买郑州华南城XSP-D-01-227(建筑面积28.31平方米）。王保志签订的《郑州华南城商品房买卖补充协议》约定：由亚太物业郑州分公司为王保志房屋所在物业项目郑州华南城提供物业管理服务，并按月代为收取水电费。其中，物业管理服务费标准为人民币15元/月/平方米。自2013年10月31日起，亚太物业郑州分公司依《郑州华南城前期物业服务协议》对王保志所在物业履行物业管理服务。王保志须于每月5日前向亚太物业郑州分公司缴付当月的物业管理费，否则，每逾期一天，须按所有应付未付款项的万分之五支付违约金直至付清时止。但王保志拖延缴纳自2016年5月1日起至今的物业费，亚太物业郑州分公司多次催告未果，遂诉至法院。被告王保志辩称，因物业管理不善，他人占道经营，造成自己购买的商铺一直租赁不出去，给自己也造成有损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，郑州华南城有限公司（甲方）与亚太物业郑州分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，就甲方委托乙方为其开发建设的1号交易广场项目提供物业管理服务事宜作出约定：在物业管理区域内，乙方负责：物业共用部位的日常维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；物业共用设施设备运行、维护、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生；公共绿化的养护和管理；车辆停放与交通秩序维护和管理。在物业管理区域内，乙方经甲方授权后可依法制止和纠正物业区域内的违法、违规经营行为和违背社会公共道德的行为，必要时协助采取停业整治或清理等措施加以纠正和预防。乙方的权利和义务：乙方应按照合同约定的物业服务事项与标准提供相应的服务，维护本物业的经营环境。乙方应接受政府相关部门指导，协助政府相关部门做好物业管理区域内安全防范工作，协调本物业管理区域内消防自查、自纠工作，依法制止本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，并及时向有关政府部门报告违反法律法规等规定的行为。物业服务费：本物业管理区域物业服务收费实行包干制。物业管理费由业主/物业使用人按其拥有物业的建筑面积（按不动产权证书或房屋买卖合同载明建筑面积确定）预先交纳，具体标准为：每月每平方米30元。业主应于物业交付之日起，交纳物业服务费用；业主未按甲方交房通知书载明的期间接收房屋的，交房通知书载明的接收房屋日期届满之日视为物业交付之日：1、业主自物业交付之日起承担物业服务费，物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前交纳当月的物业服务费。2、政府定价或指导价的，当地物价部门政策调整时，乙方可按最新政策做相应调整。3、业主与承租人或其他物业使用人，约定由承租人或其他物业使用人交纳或分摊物业服务费、能源费及其他相关费用的，业主负连带责任。4、未列入本合同物业服务费用开支项目的物业管理区域内公用设施设备（如：公共照明、电梯、中央空调、供电、供暖等）运行发生的费用，另行独立计量核算(按本合同第九条执行）。5、业主与承租人或其他物业使用人，约定由承租人或者其他物业使用人交纳或分摊物业服务费、能源费及其他相关费用的，业主负连带责任。6、房屋空置的，业主或物业使用人应全额交纳物业服务费。7、业主转让物业时，须交清转让之前的物业服务费等相关费用。其他费用：物业使用热应当独立计量并承担房屋内所发生的水、电等能源费用，以上费用在合同中统称为公共事业费用，用水单价为6.29元/吨，用电单价为1.15元/度。合同期限：一、本合同自双方签字盖章之日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业（乙方或者其他物业服务企业）签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。二、本合同期限届满时如本物业未成立业主委员会或业主委员会未依法代表全体业主与物业管理服务企业签订新的物业服务合同，或业主委员会已经签订新的物业服务合同但物业管理服务企业尚未进驻本物业项目的，本合同期限自动顺延继续有效。合同签订后，亚太物业郑州分公司依约为郑州华南城1号交易广场提供物业管理服务。王保志系华南城1号交易市场D栋1-227号商铺的业主，该商铺建筑面积为28.30平方米。2014年3月30日，王保志接收了涉案房屋，并在房屋钥匙交接书、房屋移交确认书上签字，并于同日向郑州华南城有限公司交纳了代收办证费1000元，向亚太物业郑州分公司预交了2014年5月1日至2014年10月31日的物业服务费2550元（合每月每平方15元）。自2016年5月1日起，王保志以相邻商铺占道经营导致自己的商铺无法出租为由拒绝交纳物业费，经亚太物业公司催要，仍未交纳。现亚太物业郑州分公司诉至本院，要求王保志交纳2016年5月1日至2020年8月31日的物业服务费共计22081.8元。另查，王保志为证明物业管理不到位，相邻商铺占道经营导致自己的商铺租不出去，提供视频2段，亚太物业郑州分公司认可存在占道经营问题，但称一直采取行动，整治相关问题。以上事实有双方当事人陈述、前期物业服务合同、房屋钥匙交接书、房屋移交确认书、郑州华南城商品房买卖补充协议、律师函及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”郑州华南城有限公司作为华南城1号交易市场的开发商可以为该市场选聘前期物业公司。亚太物业郑州分公司依据华南城1号交易广场开发商的委托为王保志购买的涉案商铺提供了物业服务，王保志亦实际享受了亚太物业郑州分公司提供的物业服务，虽然亚太物业郑州分公司与王保志之间并未订立物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务合同关系，故王保志应按照之前其交纳物业费的收费标准向亚太物业郑州分公司交纳2016年5月1日至2020年8月31日的物业服务费22074元，本院予以支持。亚太物业郑州分公司与王保志并未就逾期交纳物业服务费的违约金作出约定，故亚太物业郑州分公司要求王保志支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。王保志辩称因物业管理不到位，相邻商铺占道经营导致自己的商铺租不出去，并提供有相关视频，虽然视频中显示相邻商铺存在有占道经营的行为，但并不能据此认定王保志的房屋租不出去系亚太物业郑州分公司对占道经营管理不到位导致的，毕竟房屋租赁会受到房屋用途、地理位置、租赁价格、市场行情等诸多因素的影响，故对王保志的该项辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告王保志应于本判决生效后五日内向原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司支付物业服务费22074元；二、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，减半收取176元，由被告王保志负担。本判决为终审判决。审判员  李慧凤二〇二〇年九月十四日书记员  张延莉