山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3377号 上诉人（原审原告）：宗莹，男，1997年1月28日出生，汉族，住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：韦福田，山东言博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于键，山东言博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许杰，女，1982年5月30日出生，汉族，住山东省桓台县。 被上诉人（原审第三人）：淄博爱巢房地产有限公司，住所地山东省桓台县建设街3421号。 法定代表人：孙玉霞，经理。 上诉人宗莹因与被上诉人许杰、淄博爱巢房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2020）鲁0321民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宗莹上诉请求：1.请求撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。根据合同约定，上诉人应于2019年12月31日前支付被上诉人首付款。2019年12月17日，上诉人及其父母和被上诉人淄博爱巢房地产有限公司去中国建设银行办理银行贷款，银行工作人员告知上诉人其母亲存在不良征信记录，无法办理贷款业务。根据合同约定:如乙方信用不良者，双方都不算违约…，一审法院亦认可依照合同约定双方都不构成违约。因乙方征信不良，此时合同已无法继续履行，已无继续支付首付款的必要。但依合同约定双方都不算违约，且尚未达到支付房屋首付款的最后期限，乙方未支付房屋首付款的行为不构成违约，甲方应退还乙方已支付的定金。另外，被上诉人淄博爱巢房地产有限公司在《房屋买卖合同》签订中存在重大过错。上诉人在合同签订前就已告知被上诉人淄博爱巢房地产有限公司其母亲的征信存在不良记录，但是被上诉人淄博爱巢房地产有限公司却向上诉人保证没有问题，可以通过操作为其办理房屋贷款。上诉人在一审庭审中才获知，上诉人交纳的定金一万元在被上诉人许杰手中，一万元在被上诉人淄博爱巢房地产有限公司手中，因此，被上诉人淄博爱巢房地产也应承担返还定金的责任。虽然因乙方征信问题，《房屋买卖合同》已然无法继续履行，但是乙方并没有继续放弃履行该合同，在无法办理贷款后的第一时间，上诉人便联系被上诉人淄博爱巢房地产有限公司，被上诉人淄博爱巢房地产有限公司告知上诉人可以通过更换共同还款人的方式继续办理银行贷款，被上诉人淄博爱巢房地产有限公司已经通知被上诉人许杰。因过年及新冠疫情原因，截止到2020年3月之前银行都无法正常营业，在银行恢复正常营业的第一时间，上诉人便与淄博爱巢房地产有限公司前往青岛银行通过更换共同还款人的方式申请银行贷款，但此时被上诉人许杰在没有任何催告的情况下，单方面解除了合同，并且将房屋出卖给他人。被上诉人许杰单方面解除合同并出售房屋给他人的行为，严重违反合同约定，构成违约。根据合同第九条第二款约定，如各大银行突然停止办理住房贷款业务，乙方应在自筹资金支付剩余房款，确实无力支付剩余房款，甲方退回所有定金和购房款…，”被上诉人在一审庭审中认可双方符合该条款约定情形并以该条款进行抗辩，根据该条款约定，被上诉人应返还上诉人已支付定金。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为涉案首付款的交纳与银行贷款的方法无必然关联性，虽然银行未发放贷款的原因不可归责于任何一方，但却不是宗莹不按期支付首付款的免责事由，因此认定上诉人未付首付款构成违约，并依据合同法规定驳回上诉人诉讼请求错误。但是如上所述，依照合同约定，上诉人行为不构成违约。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，一审法院依据合同法及担保法认定上述人违约属于错误。 被上诉人许杰辩称，认可一审判决，请求维持原判。 被上诉人淄博爱巢房地产有限公司辩称，请求维持原判。 宗莹向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告定金20000元;2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年12月5日，许杰作为卖方（甲方）与宗可江作为代理人的买方（乙方）宗莹签订房屋买卖合同，许杰、宗可江分别在合同中签字，中介方淄博爱巢房地产有限公司作为丙方在该合同上盖章。该合同第一条第1项载明，所售房屋坐落于桓台县地税局小区1号楼2单元3层西户；第四条第1项约定，在丙方协助下，甲乙双方协商一致，同意上述房产（包含储藏室、车库、车位）转让价格为人民币770000元整；第五条第（一）项第1款约定，乙方在签合同时支付定金20000元，同时，甲方将房产证、土地证等手续交给丙方；该条第2款约定，乙方在2019年月日前支付首付购房含定金150000元，同时，甲乙双方将办理房产过户及银行按揭贷款的有关材料准备齐全交给丙方前去办理相关手续。第七条第2项约定，甲方收到全部房款后应该把房屋钥匙及附属设施移交给乙方，移交时该房产范围内的土地使用权及物业维修基金将一并移交。银行放款后2020年4月1日甲方给乙方交付房屋；第八条第3项规定，如乙方信用不良者，双方都不算违约。合同签订当日，许杰将房屋产权证、土地证交给淄博爱巢房地产有限公司，并交纳合同保证金5000元；许杰收到宗莹定金20000元。庭审中，宗莹、许杰和淄博爱巢房地产有限公司均认可首付款交付时间为2019年12月底前；宗莹亦认可未给付许杰购房首付款。庭审中，宗莹提交淄博爱巢房地产有限公司法定代表人孙玉霞出具的证明一份、中国建设银行客户经理岳伟出具的证明一份、宗莹的委托诉讼代理人于键及宗莹的父亲与中国建设银行客户经理的录音一份，以上证据均形成于2020年5月21日，证明因宗莹收入不足以偿还贷款，必须附加其父母作为共同还款人申请房贷，因宗莹母亲个人征信存在不良记录，不符合放贷条件，不能为宗莹本人办理房屋贷款。许杰对孙玉霞书写的证明的真实性不清楚，对证明目的有异议，孙玉霞作为第三人的法定代表人，并没有告知许杰此情况，也没有在房屋买卖合同中写明，对许杰也没有任何约束力。许杰对岳伟出具的证明的真实性不清楚，该证明与本案无关，本案中涉案合同的相对方是宗莹，并不是其母亲张莉，这是银行的规定，与本案的房屋买卖没有任何关系。另外根据合同第九条的规定，若各大银行突然停止办理住房贷款业务，依法应自筹资金支付剩余房款。许杰对录音真实性不清楚，许杰没有参与，且与本案无关。对此，虽然许杰对宗莹提交的证据不予认可，但未提交证据予以反驳，且上述证据相互印证，能够证明宗莹的主张，对上述证据的真实性，予以确认。对宗莹关于用转账支付首付款的形式来达到银行放款的条件，应当视为对合同付款方式进行了变更，即先办理银行贷款，再支付首付款的主张。经查，淄博爱巢房地产有限公司证明，因银行需要首付款凭证，宗可江在2019年12月17日从淄博爱巢房地产有限公司借款270000元，宗莹转账给许杰，许杰又转给淄博爱巢房地产有限公司的业务员任艳玲；宗莹出具的证明证实，此凭条（智慧柜员机业务回执）只限于银行贷款用，实际许杰未收到宗莹首付款；许杰对宗莹的主张不予认可，认为收到条是基于淄博爱巢房地产有限公司及宗莹要求签写，但实际上并未收到任何款项。对此，从上述证据可以看出，宗莹、许杰、淄博爱巢房地产有限公司均认可办理银行转账是为了办理银行贷款的需要，为了从银行多贷款，宗莹、许杰、淄博爱巢房地产有限公司虚构了270000元首付款的银行转账记录，宗莹和许杰之间并无真实的交易，也未变更合同的付款方式。对宗莹的主张，不予认可。 一审法院认为，宗莹与许杰于2019年12月5日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律、法规的禁止性规定,合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。宗莹、许杰和淄博爱巢房地产有限公司均认可首付款交付时间为2019年12月底之前，因宗莹未按合同约定的时间交付首付款，宗莹在起诉状中亦称因银行无法审批发放贷款，无法继续履行房屋买卖合同，许杰书面通知淄博爱巢房地产有限公司、宗莹解除合同符合法律规定,故双方之间的《房屋买卖合同》解除。根据合同法及担保法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告宗莹主张银行未审批发放贷款的原因系其母亲信用不良，依照合同约定双方都不构成违约。但依据上述认定的事实，涉案首付款的交纳与银行贷款的发放并无必然的关联性，虽然银行未发放贷款的原因不可归责于任何一方，但却不是宗莹不按期支付首付款的免责事由，故宗莹未在2019年12月底之前支付首付款150000元，构成违约，其诉求许杰返还定金20000元，无事实和法律依据，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：驳回宗莹的诉讼请求。案件受理费150元，由宗莹负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人宗莹提交上诉人父亲宗可江与被上诉人淄博爱巢房地产有限公司的“任”姓职工（具体名字不清楚）通话录音一份，证明被上诉人淄博爱巢房地产有限公司在明知上诉人母亲征信存在问题的情况下仍然介绍其购买房屋并声称可以解决其母亲的征信问题，被上诉人淄博爱巢房地产有限公司存在过错，应与被上诉人许杰共同承担返还定金的责任。被上诉人许杰对于该录音不清楚，当时中介告诉我说宗莹买房，宗莹在博兴当老师，征信很好，房款是贷款一部分，另一部分走公积金很快，从未说过宗可江夫妻二人的事情。被上诉人淄博爱巢房地产有限公司对于该证据的真实性有异议，通话录音中的一方是我公司职工任艳玲，对证明的内容有异议，第一，我公司不知道宗可江夫妻存在三户联保银行卡被查封的事情，否则我不会借给宗可江27万元给宗莹走银行流水的首付凭条，这存在很大的风险；第二，我公司职工任艳玲在通话中也说到了小的银行征信问题可以处理，但是三户联保未还款的严重征信问题处理不了。经审查，上诉人提交的证据具备客观性，但不足以证实其主张的事实，本院对该证据的证明效力不予认定。 二审查明其他的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于上诉人宗莹是否构成违约，案涉房屋买卖合同虽然是被上诉人许杰与上诉人宗莹之父宗可江签订，但上诉人宗莹认可其父的代理行为，因此房屋买卖合同对上诉人宗莹具有约束力，房屋买卖合同的双方为上诉人宗莹与被上诉人许杰。按照合同约定和买卖双方认可的事实，上诉人宗莹应于2019年12月底前支付首付购房含定金15万元，因上诉人宗莹未能按照合同约定支付首付款导致房屋买卖合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任，一审判决对此认定正确，本院予以确认。虽然房屋买卖合同约定“乙方征信不良者，双方都不算违约”，但合同约定的是上诉人的征信，并未约定上诉人之外的其他亲属，而且上诉人亲属是否存在征信问题也与被上诉人许杰无关，故上诉人不应因此约定而免除违约责任。关于被上诉人淄博爱巢房地产有限公司是否存在过错，上诉人二审中提交的录音虽然谈到征信问题，但被上诉人淄博爱巢房地产有限公司工作人员表示一般征信可以想办法处理，但并未承诺所有征信都可以处理，因此在上诉人之母征信问题不能处理的情况下，不能因此归责于被上诉人淄博爱巢房地产有限公司，上诉人该上诉理由本院不予采信。 综上所述，宗莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人宗莹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 鹏 审 判 员  刘 宁 审 判 员  胡晓梅 二〇二〇年九月十日 法官 助理  伊 凯 代理书记员  刘 健