湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1621号 上诉人（原审被告）：湖南顺德城家居产业股份有限公司（原名湖南省盛世合欣置业股份有限公司），住所地益阳市赫山区银城大道顺德城营销中心。 法定代表人：黎华根，公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔杰，男，汉族，住湖南省益阳市资阳区。 委托诉讼代理人：李运根，益阳市赫山区中天法律服务所法律工作者。 上诉人湖南顺德城家居产业股份有限公司（以下简称顺德城家居产业公司）因与被上诉人崔杰商品房销售合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初5786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顺德城家居产业公司的委托诉讼代理人彭文科、被上诉人崔杰及其的委托诉讼代理人李运根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 顺德城家居产业公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判顺德城家居产业公司无需向崔杰支付违约金。事实与理由：一、原审法院认定《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、双方签订的《合同补充协议》第四条第二款约定：“合同对于第十九条关于产权登记的约定的更改：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同时，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付放款的万分之一的违约金，但出卖人逾期交房或逾期办理上述登记或手续未影响买受人通过售后返祖等方式获得租金收益或未实质影响到买受人对商品房的控制和使用的，买受人自愿放弃追究出卖人违约责任”。现崔杰已与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订了《顺德城委托经营管理协议》，该协议约定被上诉人将案涉房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理，顺德城家居产业公司逾期办证未影响崔杰对房产获得租金收益，亦未实质影响买受人对房产的控制和使用。三、本案与该系列案中（2019）湘0903民初5782号案情雷同，但原审未查清顺德城家居产业公司与崔杰签订的《合同补充协议》，导致出现同案不同判的结果。 崔杰辩称，一、崔杰与顺德城家居产业公司签订的《合同补充协议》是双方自愿签订的，顺德城家居产业公司拒绝办证明显构成了违约。二、顺德城家居产业公司未按期办证给崔杰造成了损失。崔杰也不存在拒不配合办证的情形。故顺德城家居产业公司应承担未按期办证的违约责任。三、根据案涉《益阳市商品房买卖合同》约定，崔杰的违约金处罚明显高于顺德城家居产业公司的违约金处罚，故顺德城家居产业公司有明显拖延办证的情形。原审法院将顺德城家居产业公司逾期办证违约金利息调整为日万分之一应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。 崔杰向原审法院起诉请求：请求法院依法判决顺德城家居产业公司立即交付崔杰所购置的房屋不动产登记证书，并判决顺德城家居产业公司支付违约金4841元。 一审法院认定事实：崔杰与顺德城家居产业公司于2017年12月26日签订《益阳市商品房买卖合同》（合同编号：预字YY201705****），崔杰购置顺德城家居产业公司开发的顺德城益阳家居博览中心项目中北区3栋1层107号房，建筑面积42.42平方米，每平方米价12150.12元，总金额515408元。合同第十条约定，顺德城家居产业公司应当在2017年12月31日将验收合格商品房交付崔杰使用；合同第十九条约定，顺德城家居产业公司将房交付崔杰使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后在450日内办好房屋不动产权证书，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：“3、在实际办好之日，出卖人一次性付给买受人已付房款的万分之壹的违约金。”同时查明，崔杰于同日与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》，约定崔杰将上述房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理。另查明，诉讼中，崔杰与顺德城家居产业公司双方就顺德城家居产业公司按期交付涉案房屋及崔杰按合同约定支付购房款及相关税费的事实均无异议。至诉讼时止，顺德城家居产业公司未将房屋不动产登记权证交付崔杰，故酿成纠纷，崔杰诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，一、崔杰与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。崔杰已按合同约定支付购房款及相关税费，但顺德城家居产业公司至今未为崔杰办妥不动产登记证，已构成违约，故崔杰要求顺德城家居产业公司继续办理好涉案房屋不动产权证的诉讼请求，予以支持。二、关于违约金的数额和支付的问题。根据崔杰与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》约定，因顺德城家居产业公司的原因，崔杰未能在商品房交付之日起540日（90日+450日）内取得房屋不动产登记证书的，顺德城家居产业公司应该承担违约责任。顺德城家居产业公司提出崔杰已与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》，约定崔杰将上述房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理，故顺德城家居产业公司逾期办理上述登记手续未影响崔杰通过售后返租等方式获得租金收益或未实质影响到崔杰对商品房的控制和使用，应当免除顺德城家居产业公司违约责任。因崔杰与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》并未约定该免责条款，故崔杰与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》不能成为顺德城家居产业公司的免责理由，顺德城家居产业公司辩称不成立，崔杰要求顺德城家居产业公司支付违约金的诉讼请求，予以支持。违约金的计算：崔杰与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》第十九条约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：“3、在实际办好之日，出卖人一次性付给买受人已付房款的万分之壹的违约金。”该约定以顺德城家居产业公司支付崔杰全部已付款万分之一的标准计算逾期办证违约金的问题，法院认为，该条款排除了崔杰的权利，可因顺德城家居产业公司的无限延期办证导致导致崔杰损失扩大，明显有失公平，故该条款应为无效条款，故依法调整为按崔杰已付房款的日万分之一支付违约金为宜。原崔杰与顺德城家居产业公司约定2017年12月31日为交房之日，故办理登记期限为2018年1月1日至2019年6月25日（90日+450日），违约金起算时间为2019年6月26日，故违约金的具体计算方法为（以515408元为基数，按日万分之一的标准自2019年6月26日起计算至实际办妥涉案房屋不动产登记权证之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、湖南顺德城家居产业股份有限公司在判决生效后六十日内为崔杰办理好顺德城益阳家居博览中心项目中北区3栋1层107号房屋的不动产权登记证书；二、湖南顺德城家居产业股份有限公司于判决生效之日起十日内支付崔杰违约金，违约金具体计算方法为（以515408元为基数，按日万分之一的标准自2019年6月26日起计算至实际办妥涉案房屋不动产登记权证之日止）。案件受理费50元，减半收取25元，由湖南顺德城家居产业股份有限公司负担。 二审期间双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，顺德城家居产业公司与崔杰签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按约定全面履行自己的义务。崔杰已按合同约定支付了购房款及相关税费，但顺德城家居产业公司未按约定为崔杰办理不动产登记证，已构成违约。一审判令顺德城家居产业公司为崔杰办理房屋不动产权证并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金的问题。因案涉合同第十九条约定，逾期办证违约金仅为已付房款总额的万分之一。该违约金约定明显过低，使违约金条款失去督促作用。本院认为原审综合全案情况，对违约金做适当调整并无不当，本院予以维持。顺德城家居产业公司上诉主张根据《合同补充协议》约定，逾期办证未影响崔杰通过售后返祖等方式获得租金收益或未实质影响到买受人对商品房的控制和使用的，崔杰自愿放弃追究顺德城家居产业公司的责任。但顺德城未就其主张提供确实充分的证据，故对该主张，本院不予支持。 综上所述，顺德城家居产业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由湖南顺德城家居产业股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 建 军 审 判 员 陈 运 泉 审 判 员 昌  丹 二〇二〇年九月二日 法官助理 朱 玉 姣 书 记 员 欧阳帅祺