北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终6426号上诉人（原审原告）：北京昌平沙河工业企业总公司，住所地北京市昌平区沙河镇满井村北。法定代表人：袁凤营，经理。委托诉讼代理人：邵思，北京颐合中鸿（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京立鹏有限责任公司，住所地北京市昌平区沙河镇西沙屯村南10幢等11幢。法定代表人：彭杨，执行董事。委托诉讼代理人：汤宁，北京中勉律师事务所律师。上诉人北京昌平沙河工业企业总公司（以下简称沙河工业总公司）因与被上诉人北京立鹏有限责任公司（以下简称立鹏公司）合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沙河工业总公司上诉请求：1．依法撤销一审判决，并依法发回重审或改判支持沙河工业总公司的全部诉讼请求；2．立鹏公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：第一，一审法院适用法律错误。无论是双方于1996年5月还是6月签订的《房地产出让合同书》，均因违反法律、法规的强制性规定无效。1．《房地产出让合同书》违反了1988年修正的土地管理法的强制性规定。我国对土地实行严格管制，除了法律明确允许的集体土地使用主体及用途，不允许其他主体取得集体土地使用权。土地管理法对集体土地的使用进行了穷尽式列举，企业使用集体土地的只能是乡（镇）村企业，这是对集体土地使用主体的效力性强制性规定。立鹏公司并非乡（镇）村企业，其对案涉土地使用权明显不属于上述法律规定的情形，并非合法、适格主体。沙河工业总公司将案涉房地产出让给立鹏公司，违反了土地管理法第三十六条、第三十七条及第三十九条之强制性规定。2．土地使用权经过了登记，不代表合同的效力不存在问题。立鹏公司是一家私营企业，并非集体企业，镇政府也不是其上级主管部门，其根本没有资格取得案涉土地使用权。3．北京市昌平区沙河镇人民政府（以下简称沙河镇政府）与北京宝树堂科技药业有限公司（以下简称宝树堂公司）2005年签署的《地上建筑物、构筑物转让合同书》（以下简称《转让合同书》）与本案不具有相似性。本案涉及土地使用权的变更，而沙河镇政府与宝树堂公司的合同仅涉及地上物，自然不构成对土地管理法的违反。第二，一审法院认定基本事实不清。本案争议焦点包括双方实际履行的是1996年5月还是6月签署的《房地产出让合同书》、该合同是否得到全面履行以及履行是否终止等诸多问题，但一审法院均未进行认定。即使认定《房地产出让合同书》有效，由于立鹏公司未付清交易价款，严重违反约定，双方的交易也未完全履行、交易已经终止，沙河工业总公司已经实际收回了案涉房地产和物权，只是未办理变更登记，一审法院也应当支持沙河工业总公司的第二项和第三项诉讼请求。被上诉人立鹏公司辩称，同意一审判决，不同意沙河工业总公司的上诉意见。第一，两个合同版本仅存90万元交易金额差异，内容并无实质性区别；履行版本争议，并不影响对交易有效性的确认，只要查明任何一个版本并不构成法定无效的情形，即可认定沙河工业总公司全部诉请不能成立。立鹏公司至今物权在握并实际占有房地的事实足以否决其已收回涉案房地的说法。第二，6月版《房地产出让合同书》备案于不动产权属登记机关，在尾部有沙河工业总公司确认签注“房款已全部付清”，且有在案收款发票予以印证，应当认定该合同得到了全面实际的履行。该合同具备更高的证据效力，应认定为双方实际履行的版本。根据效力从新原则，也应当认定6月版《房地产出让合同书》的证据效力和对双方的从新拘束力。沙河工业总公司放弃认定该合同无效的诉讼请求，应当视为对其效力的承认。第三，6月版《房地产出让合同书》并不违反法律强制性规定，合同真实有效，且已得到全面履行。1．案涉标的是集体建设用地的使用权，而非所有权，其流转并未受到法律禁止。2．我国土地管理法历经多次修订，但始终没有改变关于“国有土地和集体土地的使用权可以依法转让”这一基本规定。3．案涉土地在交易前即已被批准为农村集体建设用地，本案交易不存在未依法履行土地审批手续情况下进行集体土地使用权转让的事实，任何性质的受让主体只要依法按照批准的土地规划用途使用土地即可维护国家对土地的有效管制。4．土地管理法条款只是对土地使用审批程序的规范条款，属于“管理性强制规定”，并不直接规制土地使用权交易行为和交易合同的效力，不构成针对合同的“效力性强制性规定”。第四，沙河工业总公司违反诚实信用原则，在案涉交易完成超20余年后，自认合同无效，涉嫌恶意诉讼。第五，沙河工业总公司请求认定其所提交的1999年4月14日签订的《协议书》无效，但该《协议书》真实性、合法性以及与本案争议事实的关联性均无法证实。沙河工业总公司诉请判令立鹏公司将涉案土地使用权和房屋所有权过户至其名下并承担过户税费，立鹏公司有权不予同意。第六，立鹏公司提出时效抗辩理应得到支持。《房地产出让合同书》签订于1996年6月18日，并于1997年就完成了相关权属登记，合同履行完毕。沙河工业总公司时至2018年9月才提起本案诉讼，已经超过了二十年长期诉讼时效。沙河工业总公司向一审法院起诉请求：1．请求确认沙河工业总公司与立鹏公司于1996年6月18日签订的《房地产出让合同书》无效（后在一审庭审中变更为请求确认1996年5月签订的《房地产出让合同书》无效）以及1999年4月14日签订的《协议书》无效；2．请求判令立鹏公司将位于昌平区沙河镇西沙屯村南10幢等11幢面积为3938．7平方米房屋之所有权（所涉权证为X京房权证昌字第XXXX号《房屋所有权证》）过户至沙河工业总公司名下，且由立鹏公司承担过户过程中的全部税费；3．请求判令立鹏公司将位于昌平区沙河镇政府东侧53232．6平方米土地之使用权（所涉权证为昌集建（x）字第x号《集体土地建设用地使用证》）过户至沙河工业总公司名下，且由立鹏公司承担过户过程中的全部税费；4．立鹏公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：昌平县沙河镇工业企业总公司于1997年7月28日经工商部门核准，名称变更为沙河工业总公司。编号为昌集建（x）字第x号的《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为立鹏公司，土地类型为工业用地，土地坐落为沙河镇政府东侧，面积53232．6平方米，建筑占地3938．7平方米，四至为东至东沙河中心南40．60m北39．00m、西至镇企业公司外墙皮、北至水利一处墙0．5m、南至公路中心14．5m。立鹏公司未持有该证原件，该证原件现存于沙河工业总公司处。编号为X京房权证昌字第XXXX号房屋所有权证书登记的房屋所有权人为立鹏公司，房屋坐落为昌平区沙河镇西沙屯村南10幢等11幢，建筑面积3938．7平方米。立鹏公司持有的房屋所有权证书原件为2010年补办。一审庭审中，沙河工业总公司提交《房地产出让合同书》复印件。该合同书记载出让方为昌平县沙河镇工业企业总公司（甲方）、受让方为立鹏公司（乙方），合同内容为：“一、标的：甲方出让给乙方的房地产位于沙河镇政府东侧，建筑面积约2500平方米，院落面积约92余亩；……三、出让金额：本合同项下的房地产出让金额为690万元；……四、所有权变更手续费：甲方负责办理房地产所有权变更登记手续，手续费共计60万元，自本合同签字后由乙方支付。此费用不包括在出让费之内，并由甲方包干使用，乙方不再另行追加。五、付款方式：乙方按本合同规定向甲方支付该房地产出让金，自本合同签订之日起5日内，乙方须以现金或支票方式向甲方支付该房地产价款总额的10%作为定金，同时支付手续费60万元，两项共计130万元；甲方依照规定办理完房地产所有权变更登记手续，乙方取得房地产所有权的同时向甲方支付300万元；余款一年内付清。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。原新兴公司支付甲方的房地产租金约20万元返还付款方或用于折抵价款。……八、违约责任：如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起每日按应缴纳费用的千分之一缴纳滞纳金。延期付款超过60日，甲方有权解除本合同。甲方在合同签订30日内办妥房地产所有权转移及交接手续。如果甲方未按合同规定向乙方提供房地产所有权，每延期一日，按房地产价款的千分之一向乙方支付违约金。延期超过60日，乙方有权解除本合同，并退回两项资金，共计130万元……”出让方昌平县沙河镇工业企业总公司在该合同出让方处加盖了印章，出让方法定代表人处有手写“赵某1”字样；受让方立鹏公司在该合同受让方处加盖印章，受让方法定代表人处有手写“宋某”字样。出让方处日期为空白；受让方处日期为手写“96．5”的字样。立鹏公司对该证据内容真实性不予认可。一审庭审中，沙河工业总公司提交1999年4月14日《协议书》复印件一份。该《协议书》记载的甲方为昌平县沙河镇工业企业总公司，乙方为立鹏公司，协议载明：“根据双方1996年5月所签房地产出让合同书，经友好协商，达成如下条款：第一，到1999年4月13日，乙方仍欠甲方房地产转让款280万元，鉴于乙方在经营中出现困难，甲方同意乙方的要求，在原合同所欠款280万元的基础上减去40万元。乙方承诺：1999年4月底以前归还100万元，1999年5月底以前归还140万元。到期如不归还所欠款项，则甲方转让给乙方的中昌药厂由甲方无偿收回。第二，甲方派人协助乙方办理报批立项等手续。”立鹏公司对该证据真实性不予认可。一审庭审中，立鹏公司向一审法院提交《房地产出让合同书》。该合同书记载出让方为昌平县沙河镇工业企业总公司（甲方）、受让方为立鹏公司（乙方），合同内容为：“一、标的：甲方出让给乙方的房地产位于沙河镇政府东侧，建筑面积约2500平方米，院落面积约92余亩；……三、出让金额：本合同项下的房地产出让金额为600万元；……四、所有权变更手续费：甲方负责办理房地产所有权变更登记手续，手续费共计60万元，自本合同签字后由乙方支付，此费用不包括在出让费之内，并由甲方包干使用，乙方不再另行追加。五、付款方式：乙方按本合同规定向甲方支付该房地产出让金。自本合同签订之日起5日内，乙方须以现金或支票方式向甲方支付该房地产价款总额的10%作为定金，同时支付手续费60万元，两项共计120万元；甲方依照规定办理完房地产所有权变更登记手续，乙方取得房地产所有权的同时向甲方支付300万元；余款一年内付清。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。原新兴公司支付甲方的房地产租金约20万元返还付款方或用于折抵价款。……八、违约责任：如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起每日按应缴纳费用的千分之一缴纳滞纳金。延期付款超过60日，甲方有权解除本合同。甲方在合同签订30日内办妥房地产所有权转移及交接手续。如果甲方未按合同规定向乙方提供房地产所有权，每延期一日，按房地产价款的千分之一向乙方支付违约金。延期超过60日，乙方有权解除本合同，并退回两项资金，共计120万元。……”出让方昌平县沙河镇工业企业总公司在该合同出让方处加盖了印章，出让方法定代表人处加盖赵某1印章；受让方立鹏公司在该合同受让方处加盖印章，受让方法定代表人处加盖宋某印章。合同尾部记载的日期为手写“1996．6．18”的字样。在该合同空白处签有“房款已全部付清。赵某1”的字样。沙河工业总公司对该证据真实性认可，但合法性不认可。其认为该合同仅为获得房管部门的登记而制作的形式合同，并非双方实际据以履行的合同。在本案审理过程中，一审法院分别向北京市规划和自然资源委员会昌平分局和北京市昌平区档案馆调取了相关证据。北京市规划和自然资源委员会昌平分局档案材料中留存的《房地产出让合同书》与立鹏公司向法庭提交的证据一致；并留存有1996年6月25日和1996年6月19日开具的北京市工商企业资金往来专用发票两张，记载的付款单位为立鹏公司，往来项目为房屋转让费，记载的金额均为300万元。沙河工业总公司对北京市规划和自然资源委员会昌平分局档案材料真实性、关联性认可，合法性不予认可。其认为，昌平区政府为立鹏公司颁发土地使用权证的审批过程存在瑕疵，土地登记不合法；立鹏公司无权取得涉案土地的使用权，根据房地一体的原则，亦无权取得涉案房屋的所有权，房屋登记亦不合法。立鹏公司对北京市规划和自然资源委员会昌平分局档案材料真实性、关联性及合法性均予认可。北京市昌平区档案馆档案材料中所留存的《房地产出让合同书》《协议书》与沙河工业总公司向法庭提交的证据一致；并留存有1996年6月23日立鹏公司出具的《证明》一份和1997年11月5日昌平县沙河工业企业总公司出具的《通知》一份。《证明》载明：“根据北京市昌平县沙河镇工业企业总公司与北京立鹏有限责任公司签定的房地产出让合同书，北京立鹏有限责任公司应付北京市昌平区沙河镇工业企业总公司房屋转让金及办理房产证手续费共计七佰伍拾万元人民币，扣除一九九六年租金二十万元，实际应付七佰叁拾万元。北京立鹏有限责任公司于一九九六年五月三日已付壹佰壹拾万元，一九九六年六月二十一日已付叁佰万元，实际已付肆佰壹拾万元，其余叁佰贰拾万元应于九七年六月二十日前付清，特此。”该《证明》中加盖了立鹏公司的公章、宋某的名章，并有陈某某的签名。《通知》载明：“北京立鹏有限责任公司：昌平沙河工业企业总公司应你公司之托为你公司办理土地使用证，办理土地证各项手续早已齐备，但由于你公司办理土地证款一直未到位，所以土地使用证一直未能办完。为防止因政策等原因给办理土地证带来困难，望你公司在1997年11月30日前将办理土地证所需款项交到昌平沙河工业企业总公司，逾期后果自负。”该《通知》中有“已知，赵某2”的字样。沙河工业总公司对北京市昌平区档案馆档案材料真实性、合法性、关联性均予认可。立鹏公司对北京市昌平区档案馆留存的档案材料真实性全部不予认可。经询问，沙河工业总公司请求确认其与立鹏公司于1996年5月签订的《房地产出让合同书》以及1999年4月14日签订的《协议书》无效。另查，2005年10月28日，沙河镇政府（甲方、出让方，）与宝树堂公司（乙方、受让方）签订《转让合同书》，约定：甲方出让的房屋建筑物、构筑物位于沙河镇知青路北侧，包括沙河镇政府机关大院内两座办公楼和附属用房，镇政府东侧大院内闲置的建筑物、构筑物，不包括镇政府大院北侧镇委宿舍楼、院落以及镇委宿舍楼通往知青路的道路；镇政府机关大院和镇政府东侧大院两个院落内的建筑物、构筑物总建筑面积约10000平方米；转让补偿费为1000万元，甲方保证所转让的建筑物、构筑物无权属争议；甲方在2006年5月31日前收到乙方全部转让补偿费后，将本合同所涉及的全部建筑物、构筑物正式转让给乙方；甲方所转让建筑物、构筑物所占用的土地已归还给沙河镇西沙屯村，关于土地使用或征地事宜由乙方直接与西沙屯村村委会洽商；甲方未按时将所转让建筑物、构筑物交给乙方使用，每逾期一日，每日按乙方已付补偿费的千分之一向乙方偿付违约金；合同还约定了双方的其他权利和义务。宝树堂公司先后分三次向沙河镇政府支付转让补偿款共计1000万元。2005年12月21日，北京市昌平区沙河镇西沙屯村民委员会（甲方，以下简称西沙屯村委会）与宝树堂公司（乙方）签订《关于征（租）占西沙屯村土地协议书》，约定甲方同意乙方所属宝树堂公司作为该公司的建设主体和土地使用者，征（租）占西沙屯村的集体土地约109．38亩（经测绘部门测绘），用于该公司的发展使用；范围为东至东沙河西岸河边道路两侧，西至乙方现所在地东墙，南靠知青路路北，北接西沙屯村（北京市水利一处南墙外）；由乙方负责办理征（租）占109．38亩集体土地所需全部审批手续；合同还约定了双方的其他权利和义务。宝树堂公司认为沙河镇政府未按照合同约定要求交付全部范围的建筑物、构筑物，经多次协商未果，起诉至法院，请求沙河镇政府将《地上建筑物、构筑物转让合同书》约定的买卖标的物，沙河镇政府东侧大院内闲置的建筑物、构筑物交付给宝树堂公司并支付违约金。立鹏公司作为第三人参加了该案诉讼。经审理，一审法院认为，沙河镇政府于2005年10月28日将镇政府东侧大院内闲置的建筑物、构筑物转让给宝树堂公司，转让时立鹏公司已经取得涉案楼房和土地的合法使用手续，且涉案楼房一直在立鹏公司控制之中，转让时涉案楼房并非闲置，故即使沙河镇政府对涉案楼房有权利处置，涉案楼房也不在《转让合同书》约定范围之内；且现有证据未能证明沙河镇政府交付给宝树堂公司的建筑物、构筑物面积低于10000平方米，故对于宝树堂公司要求沙河镇政府交付立鹏公司使用的二层楼房的诉讼请求不予支持；对于宝树堂公司要求沙河镇政府支付违约金的诉讼请求不予支持；退一步讲，即使本案涉案院落在宝树堂公司与沙河镇政府约定转让范围之内，现争议标的已列入拆迁范围，宝树堂公司要求沙河镇政府腾退楼房的请求，亦不宜支持，双方可待拆迁完成后就补偿事宜另行解决。故一审法院于2018年4月28日作出（2015）昌民初字第15123号民事判决书，判决驳回宝树堂公司的全部诉讼请求。宝树堂公司不服该判决，提起上诉。在该案二审审理过程中，沙河镇政府认可其与宝树堂公司签订的《转让合同书》中包括西沙屯村委会与宝树堂公司签订的《关于征（租）占西沙屯村土地协议书》中约定的109亩土地，包括立鹏公司占用的房屋，明确从镇政府院到河边都转让给了宝树堂公司。本院认为，沙河镇政府自认其与宝树堂公司签订的《转让协议书》中包括西沙屯村委会与宝树堂公司签订的《关于征（租）占西沙屯村土地协议书》中约定的109亩土地；依据该自认，则宝树堂公司要求沙河镇政府交付的上述房屋属于《转让合同书》约定的转让范围；但上述房屋的所有权现登记在立鹏公司名下，且由立鹏公司占有使用，故宝树堂公司上诉坚持要求沙河镇政府交付上述房屋，不具备客观条件，其该项上诉请求缺乏事实及法律依据，不能成立，法院不予支持。故，本院于2018年8月20日作出（2018）京01民终5338号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，一审法院对现场进行了勘验。立鹏公司与本案案外人宝树堂公司对现场房屋使用情况确认如下：X京房权证昌字第XXXX号房屋所有权证书记载的9、10、11、12号房屋由立鹏公司使用；3、4、6号房屋已经灭失；2、5、7、8由宝树堂公司出借给案外人使用。在现场有灰色建筑物一处，双方均认可该建筑物不在房屋所有权证书记载的房屋范围内，双方均认可其系由宝树堂公司所建；立鹏公司称该处为1号房屋所在位置，但1号房屋被该灰色建筑物所取代；宝树堂公司称1号房屋在灰色建筑物西北角，因该房屋旁边有沙堆，故该房屋无人使用；因该房屋旁边有沙堆，无法核实1号房是否仍存在。再查，本案诉争标的已经列入沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造和环境整治安置房项目，实施主体为北京建工地产有限责任公司。上述事实，有《集体土地建设用地使用证》、房屋所有权证书、北京市规划和自然资源委员会昌平分局档案材料、北京市昌平区档案馆档案材料、（2018）京01民终5338号民事判决书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。经过相关行政审批手续，立鹏公司已经办理了集体土地建设用地使用证并取得了房屋所有权证书，沙河工业总公司以立鹏公司不符合使用乡（镇）村建设用地主体资格为由请求确认合同无效，无事实及法律依据，法院不予支持。沙河工业总公司请求判令立鹏公司将涉案房屋所有权及涉案土地使用权过户登记至沙河工业总公司名下并承担相关税费的请求亦不能得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回沙河工业总公司的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，沙河工业总公司上诉称一审法院适用法律错误，无论双方于1996年5月还是6月签订的《房地产出让合同书》，均因违反法律、法规的强制性规定而无效，并主张《中华人民共和国土地管理法（1998年修正）》关于集体土地使用主体的法律规定系效力性强制性规定，本院认为沙河工业总公司的该项上诉意见缺乏法律依据，其主张立鹏公司不是合法、适格的用地主体，双方签订的《房地产出让合同书》因违反《中华人民共和国土地管理法（1998年修正）》中的强制性规定而无效，亦缺乏事实与法律依据，不能成立。现经过相关行政审批手续，立鹏公司办理了集体土地建设用地使用证，并依法取得了房屋所有权证书，故一审法院判决驳回沙河工业总公司的诉讼请求并无不当，应予维持。沙河工业总公司的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持；其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60100元，由北京昌平沙河工业企业总公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  郭 勇审 判 员  梁 睿审 判 员  唐述梁二〇二〇年九月二十一日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼