天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3082号上诉人（一审被告）：天津鲁能置业有限公司，住所地天津市南开区水上北道与水上东路交口鲁能国际中心9层。法定代表人：曲勇，董事长。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：邢丽丽，女，汉族，1975年6月24日出生，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王涛，天津明义律师事务所律师。上诉人天津鲁能置业有限公司（以下简称“鲁能公司”）因与被上诉人邢丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初7700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鲁能公司的委托诉讼代理人于文庆，被上诉人邢丽丽及其委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁能公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2．由被上诉人负担两审受理费。事实和理由：一、一审判决对案件关键事实认定错误、遗漏关键事实。1．根据双方提供的证据，被上诉人早已经实际控制房屋，不仅可随时出入房屋，而且对房屋组织了施工，应依法认定被上诉人早已收房。案涉房屋在业主开放日后进行的精装修的施工系被上诉人组织实施，与上诉人无关。2．杨洪革与天津鲁能泰山房地产开发有限公司（以下简称：泰山房地产）存在劳动合同关系，泰山房地产与上诉人是两个独立的法人。杨洪革和物业公司均不能对外代表上诉人做出民事法律行为。且微信聊天记录打印件明显不符合法定证据形式要件，一审判决据此认定相关事实明显不妥。3．被上诉人提供的证据并未证明本案存在可以拒绝收房的质量问题，一审判决对此部分事实认定错误。4．上诉人提交的证据足以证明上诉人多次催告被上诉人办理正式房屋交接手续，被上诉人一直置之不理。二、根据《商品房买卖合同》附件六《补充合同》第十条明确约定，在房屋交付过程中发生、发现房屋存在质量问题（主体结构和地基基础结构不合格的除外）、房屋的装修、设备未达到合同约定标准的，不影响双方按约定的交房期限办理房屋验收交接手续，上诉人明显不构成逾期交房。同时买受人在出卖人通知的交付期限内未接受商品房的，视为出卖人已将房屋交付买受人，上诉人多次催告被上诉人办理收房手续，其无故拒绝办理，应依法认定房屋已经交付。三、即使案涉房屋确存在因上诉人原因造成的质量瑕疵，被上诉人的损失也仅仅是因上诉人原因造成的房屋不能使用期间的损失。一审判决赔偿金额明显过高，违反我国法律规定的损失填平原则。邢丽丽辩称，不同意上诉人上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。涉诉房屋在2017年10月30日之前应该交付，在业主见面会的时候，被上诉人发现房屋有问题，屋顶漏水和室内装修存在问题。上诉人交付的房屋不符合合同的要求，是属于根本性违约。上诉人因房屋质量问题造成的延期交付，应该承担违约责任。因此，一审法院判定的事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。邢丽丽向一审法院起诉请求：1．判令鲁能公司支付邢丽丽截止至2019年7月3日延期交房的房款利息773222元及违约金272747元，以及到房屋实际修缮合格之日止的房款利息及违约金；2．判令鲁能公司赔偿邢丽丽因房屋延期交房和房屋质量问题造成的损失384545元（自2017年10月至2019年7月，按照每月15000元计算的房屋租金损失及购买石材、乳胶漆损失），并按照每月15000元标准支付自2019年8月至房屋屋顶实际修缮之日的损失；3．本案诉讼费、保全费、律师费由鲁能公司承担。一审法院认定事实：2016年7月26日，邢丽丽与鲁能公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：邢丽丽购买鲁能公司开发建设的坐落于天津市南开区××路绿荫名邸2号楼及3号楼1-6门-3-1-4501房屋，建筑面积为237.73平方米，总价款为10490297元。该合同第三条商品房交付和交付日期约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。鲁能公司于2017年10月30日前，将符合上述条件的商品房交付邢丽丽使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按补充合同（附件六）第3条方式处理。合同第五条鲁能公司逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，鲁能公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，邢丽丽有权向鲁能公司追究已付款利息，利息自合同约定鲁能公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，邢丽丽在向鲁能公司追究已付款利息的同时，还有权按照下列约定，追究鲁能公司违约责任：合同继续履行。鲁能公司应支付邢丽丽已付款利息，利息自合同约定鲁能公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，鲁能公司还应每日按商品房价款的0.5?向邢丽丽支付违约金。合同第八条商品房质量及保修责任约定：鲁能公司交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和鲁能公司的承诺，未达到国家规定标准和承诺的，鲁能公司应承担责任。合同第十一条商品房交接约定：商品房交付时，鲁能公司应书面通知邢丽丽办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。该合同附件六《补充合同》第3条对合同第三条“商品房交付及交付日期”的补充，约定：发生下列情形导致合同项下的商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第五条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：1．执行法律……；2．政府部门或司法机关的命令、通知等规范性文件的要求；3．其他政府部门、配套部门……。第8条对合同第八条的补充，约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。如买受人未书面通知出卖人维修，或者在出卖人安排维修期间自行委托第三方维修，因此发生的维修费用及有关损失均由买受人承担。因不可抗力或买受人及第三人责任、使用不当、擅自改动房屋结构或其他不可归责于出卖人的事由而产生的房屋质量问题及损失，出卖人不承担任何保修及赔偿责任。第10条对合同第十一条的补充，约定：在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以电话／短信／特快专递通知买受人办理交付手续。买受人未按通知确定的日期收房的，或出卖人按前述方式通知后，买受人未收到交付通知的，均自通知确定的交付之日，即视为出卖人完成了交付义务。买受人持办理商品房交付通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即视为合同项下商品房已交付。自交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。该房屋的交付条件以合同正文及附件的约定为准，如该房屋未达到前述交付条件，但买受人选择接收该房屋的，视为双方对该房屋交付条件的变更。在该房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的交房期限办理房屋验收交接手续，在此情况下，买受人不得拒绝接收房屋，出卖人不构成延期交房，但出卖人应在该房屋交付后按约定承担相应的责任：1．房屋存在质量问题（主体结构和地基基础不合格除外）；2．房屋的装修、设备未达到合同约定的标准；3．市政……。上述商品房系精装修房屋，双方签订的《天津市商品房买卖合同》对该商品房的玄关、客厅、餐厅、卧室、厨房、主卫生间、次卫及客用卫生间、保姆房等交房标准作出了约定。上述合同签订后，邢丽丽依约向鲁能公司支付了全部购房款。2017年10月3日，邢丽丽在鲁能公司举办的业主开放日参观案涉房屋时发现，案涉房屋存在屋面漏水以及地板断裂、门开裂、壁纸污损等装修问题，遂要求鲁能公司对上述问题进行维修。后鲁能公司委托案外人中国建设第八工程局有限公司（以下简称中建八局）对上述存在的问题进行维修，但双方对案涉房屋的维修部位发生争议。此后，邢丽丽与鲁能公司多次协商，鲁能公司同意对案涉房屋主卧室一侧的屋面防水进行维修。在维修过程中，当掀开该处屋顶时，邢丽丽发现该处存在大量的积水，要求鲁能公司重新做防水。后中建八局对该处的防水工程重新进行了施工，至2018年5月份左右该防水工程施工完毕。在该施工期间，案涉房屋内的部分精装修遭到不同程度的损坏。上述防水工程施工完后，邢丽丽要求对损坏的精装修以及原装修存在的问题进行维修。后案外人深圳市洪涛装饰股份有限公司（以下简称洪涛公司）对案涉房屋内损坏的精装修进行维修，至2018年12月份左右维修完毕。2018年12月25日，鲁能公司客服部杨洪革和物业公司人员向邢丽丽出具《3-4501》交付情况说明，其中载明：“鲁能公馆3号楼4501室，业主家中由于主卧顶层漏水，家中装修被泡，装修未完工，导致业主无法办理交付手续。2018年12月21日，经业主邢丽丽、地产公司客服部、物业客服部三方就交付、延期等问题商议如下：1．业主办理交付手续时，物业费……；2．实测面积……；3．同意业主办理验房手续，不签署验房单；4．关于装修、维修导致不能交付问题，需经法律部门界定实际交付日起”。2019年1月23日，邢丽丽从鲁能公司处领取了案涉房屋钥匙，但双方未办理案涉房屋的交接手续。2019年5月，案涉房屋小卧室一侧再次发生漏水问题，邢丽丽向鲁能公司报修。后中建八局接受鲁能公司的委托，对该处屋面的防水工程重新进行了施工。现该处防水工程已经施工完毕。2015年11月17日，案涉房屋所在的绿荫名邸1至5号楼住宅及商业项目开工建设。该工程项目自2015年12月5日至2017年10月20日期间，根据天津市环境保护局、天津市建设工程质量安全监督管理总队等相关政府部门发布的停工令停工142天，天津市河东公证处出具了（2018）津河东证经字第24号公证书予以公证。自案涉合同签订后，鲁能公司实际停工119天。2017年12月4日，鲁能公司取得案涉房屋所在楼宇的《天津市建设工程竣工验收备案书》，并于同年12月12日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。当日，鲁能公司向邢丽丽邮寄《入住通知书》，通知：邢丽丽于2017年12月15日至同年12月20日办理入住手续。邢丽丽因案涉房屋漏水问题尚未维修完毕，未按上述时间到鲁能公司处办理房屋交接手续。邢丽丽向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院作出（2019）津0104民初7700号民事裁定书，裁定：冻结被申请人（被告）鲁能公司名下银行存款1350000元。邢丽丽交纳保全费5000元。一审法院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、鲁能公司逾期交房是否存在免责事由，是否应承担逾期交房的违约责任；二、案涉房屋漏水是否对邢丽丽的居住使用构成严重影响，维修天数是否应计算为逾期交房的天数；三、邢丽丽主张的租金损失及购买装修材料损失是否成立问题。一、关于鲁能公司逾期交房是否存在免责事由，是否应承担逾期交房违约责任的问题。邢丽丽与鲁能公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。因受政府有关部门依据相关文件发布的停工令的直接影响，商品房无法在合同约定时间交付买受人，一般应认定合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形，可以根据停工令确定的天数并结合案件具体情况，免除出卖人相应的逾期交付商品房违约责任。本案中，鲁能公司提供的相关证据，足以证明因受政府有关部门依据相关文件发布停工令停工导致逾期交房的事实，且双方签订的《天津市商品房买卖合同》附件六《补充合同》第三条第二项对此情形也作出了明确约定。根据案涉合同签订时间及房屋约定交付时间，截止至2017年12月20日鲁能公司实际停工119天，该停工时间属于不可归责于鲁能公司的情形，应免除相应的违约责任，扣除该停工时间。二、案涉房屋漏水是否对邢丽丽的居住使用构成严重影响，维修天数是否应计算为逾期交房天数的问题。案涉合同第三条对于涉诉房屋的交付条件作出了明确约定，即商品房竣工，经验收合格后，方可交付。鲁能公司虽提供了涉诉房屋所在楼宇的《天津市建设工程竣工验收备案书》、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但邢丽丽在开放日已经发现涉诉房屋存在漏水情况，根据邢丽丽提交的相关证据，足以证明涉诉房屋主卧室一侧屋面积水严重，涉诉房屋存在漏水情况，且该处屋面积水如未及时处理，则势必会导致积水会不断渗漏至涉诉房屋内，对邢丽丽使用涉诉房屋造成一定的影响。然鲁能公司作为出卖人并未对此及时进行维修，其虽在此后对该处防水层重新进行了施工，但因该处施工时间较长，且鲁能公司提供的相关证据不足以证明其已在交房前维修完毕，同时因维修导致涉诉房屋的精装修受损，未能达到交付标准，故应认定涉诉房屋漏水及精装修未能达到交付标准，对邢丽丽的居住使用构成严重影响，邢丽丽拒绝接收涉诉房屋有一定的合理理由，并无不当。案涉合同第三条对于涉诉房屋的交付日期作出了明确约定，即鲁能公司应于2017年10月30日前将经验收合格后的商品房交付邢丽丽使用，但由于鲁能公司向邢丽丽交付的涉诉房屋存在严重漏水问题，邢丽丽拒绝接收涉诉房屋系因鲁能公司的责任所致，该维修天数应认定为鲁能公司逾期交房的天数，故鲁能公司应承担逾期交房的违约责任。鉴于邢丽丽已于2019年1月23日领取了涉诉房屋的钥匙，应视为邢丽丽已接收了涉诉房屋，故鲁能公司应承担逾期交房的已付款利息及违约金计算至2019年1月23日。三、邢丽丽主张的租金损失及购买装修材料损失是否成立的问题。因案涉合同并未约定鲁能公司逾期交房应承担租金损失，且邢丽丽已向鲁能公司主张逾期交房的已付款利息及违约金，故邢丽丽请求鲁能公司赔偿租金损失，没有合同和法律依据，不予支持。对于邢丽丽主张的购买装修材料的损失一节，因其提供的相关证据不足以证明该损失已经实际发生，故不予支持。一审法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司以10490297元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付原告邢丽丽自2018年2月26日至2019年1月23日期间的已付款利息420835.75元（10490297元×4.35%÷360天×332天）；二、本判决生效后十五日内，被告天津鲁能置业有限公司以10490297元为基数，每日按万分之零点五向邢丽丽支付自2018年2月26日至2019年1月23日期间的逾期交房违约金174138.93元（10490297元×0.5?×332天）；三、驳回原告邢丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费16838元，由原告邢丽丽负担4838元，由被告天津鲁能置业有限公司负担12000元，被告天津鲁能置业有限公司负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告邢丽丽。保全费5000元，由被告天津鲁能置业有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告邢丽丽。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，邢丽丽与鲁能公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同第三条约定了商品房交付及交付日期，同时合同附天津鲁能公馆交房标准为精装修交房。双方均确认涉案房屋在交付前发现屋面漏水及室内精装修存在质量问题，后上诉人安排施工队伍重新施工。上诉人虽认可其项目施工单位是中国建设第八工程局有限公司、项目精装修施工单位是深圳市洪涛装饰股份有限公司，但否认委托上述施工单位在2017年12月15日以后对涉诉房屋进行施工，上诉人主张以后的施工是被上诉人单方自行委托施工单位进行的。上诉人与施工单位是建设工程施工合同关系，上诉人与被上诉人是商品房销售合同关系，作为合同相对方，上诉人的主张有悖常理，不能成立。上诉人同时否认授权相关人员与被上诉人就涉诉房屋的施工、交付进行过沟通协调，从2017年10月3日看房日发现问题至2019年1月23日交接房屋钥匙，在被上诉人向上诉人交涉协商的1年多时间里，代表上诉人一方的是以客服部、物业公司等名义出现的相关人员，并确实对问题协商解决起到推动作用，上诉人否认相关人员的身份意在否定双方沟通协商的结果，但上诉人又不能举证证明此过程中其另有处置流程和经其授权的其他人员，上诉人的主张有违诚实信用，本院不予认可。上诉人以被上诉人可以自由出入涉案房屋并自行组织装修施工为由主张被上诉人早已收房没有事实和依据，本院不予支持。一审法院经综合分析认定上诉人应承担逾期交房的违约责任及标准，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9750元，由上诉人天津鲁能置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年九月二十三日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……