陕西省大荔县人民法院   民事判决书                           (2020)陕0523民初2435号   原告: 周根成，男，1959年5月7日出生，汉族，住所大荔县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：刘建阔，陕西森标律师事务所律师。   被告：刘晓武，男，1984年3月21日出生，汉族，住所大荔县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：辛丽萍，陕西高得律师事务所律师。   原告周根成与被告刘晓武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周根成及其委托诉讼代理人刘建阔，被告刘晓武及其委托诉讼代理人辛丽萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告周根成向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行原、被告签订的房屋租赁合同，并由被告刘晓武支付原告周根成2020年6月15日至2021年6月14日一年的租金10万元；2、由被告刘晓武支付原告违约金10万元；3、依法判令被告刘晓武支付原告2019年6月15日至2020年6月14日一年的水费360元（每月30元×12个月），电费330元（电表度数）；4、依法判令被告恢复承租期间房屋原状；5、依法判令被告支付原告4楼两间房3年期间的租金15000元（租赁期间与合同约定相同）；6、本案诉讼费由被告承担。   事实与理由：2017年6月11日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将位于大荔县XX大街XX号XX房XX层出租给被告，租赁期限为五年，自2017年6月15日至2022年6月14日；每年租金10万元，2017年6月15日付清当年租金，下年租金3月15日前付清，如有特殊情况，可延期不超过5天，否则算违约，如违约被告应当支付原告违约金10万元；租赁期内如被告经营不善应提前四个月告知原告。合同签订后，双方即时履行合同。2020年3月中旬，被告微信联系原告因受疫情影响无法继续经营，可以先将转租或出租的告示贴上，原告答复按合同执行，被告称疫情严重，合同无法执行，双方未达成一致，且至今未缴纳2020年6月15日至2021年6月14日的房租。2014年4月下旬，未经原告同意，被告以自己名义张贴出租告示，并搬离承租房屋，拆除了部分装修，已实际不履行合同，搬离到距原告房屋不足100米处继续经营。原告认为，双方签订的合同合法成立并生效，现被告另迁地方继续经营，显然不是因疫情影响生意不好而无钱缴纳房租，被告行为属故意违约，应承担违约责任，故诉至法院请求依法支持原告诉请。   被告刘晓武辩称：1、合同已经无法履行，应当解除合同，且不应支付今年租金；原告诉状所述被告于2020年3月中旬告知原告因疫情原无法继续履行合同，时间应为2020年2月底。2、被告认为其未违约，不应支付违约金10万元；被告从未以自己的名义张贴告示，也未将该店搬迁至原店100米另行经营。3、原告诉请的水费被告于2019年5月份已经向原告妻子缴纳，期间为2019年6月至2020年5月，电费不存在欠付情况；4、关于退租时装修物合同已经约定归原告，被告搬走后并未带走房屋的东西，不存在恢复原状的情况。5、签合同时并非原告所述四楼两间房租赁给被告，被告并未使用四楼两间房，也未约定租赁费。综上，被告认为因疫情不可抗力导致合同目的无法实现，故请求法院解除合同。   原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交证据如下：   证据一、房屋所有权证书一份，证明原告对双方争议的   房屋具有所有权，有权对外出租、使用、转让等权利；   证据二、房屋租赁合同一份，证明原、被告针对大荔县   南大街43号门面房达成租赁合同，约定租金每年10万元，每年3月15日付清当年租赁，租赁期限为2017年6月15日-2022年6月14日。另外约定合同终止时，被告的装修应归原告所有，违约金10万元；   证据三、聊天记录8份，证明被告提出对外转租，但原告并未同意，被告至今未履行交付本年租金的合同义务，被告存在违约行为；   证据四、照片3张，证明被告未经原告同意，擅自将涉案房屋对外转租，被告存在违约行为；且现被告将涉案房屋原经营的店面转至距离原告房屋100米处，另行经营，并不存在被告经营不善等问题，被告存在恶意违约。   证据五、涉案房屋照片8张，证明案涉租赁房屋因被告的搬离，造成装修等大量损坏，固有设施、配套设施无法正常使用，且被告将涉案房屋钥匙并未向原告交付，原告                                                                                                                                                                                                               至今无法修缮；   证据六、证人王某某、薛某某的证言，证明被告除合同涉及的房屋外，被告另行租赁原告在本栋楼房四楼两间的房屋，每年5000元，租赁时间为2017年6月15日-2022年6月14日，被告至今未缴纳该部分租金。   对于原告提供的证据，被告刘晓武发表如下质证意见：   对证据一、二的真实性和证明目的均无异议。对证据三的真实性无异议，证明目的有异议，该份证据能反证2020年3月被告因今年疫情不可抗力后向原告履行了通知义务，依据是《合同法》117条规定，被告不存在违约。对证据四的三性均不予认可，该组第一张照片是局部照片，不能证明与被告所开的店面有关系，图片上显示balala店面，而被告的店铺是淘气贝贝，与本案无关；第二张照片也与本案没有关联性，不予认可。对证据五三性不予认可，因图片均系局部图片，不能确定位置。对证据六赵建设、薛某某的证言的三性均不予认可，因该两名证人和原告具有利害关系，且两间房应当签订书面合同，仅凭证人证言不能证明租赁两间房的事实；且证人没有授权委托书处理该事，证人证言亦存在矛盾性，照片也无法证明被告在其他地方另行经营。   被告刘晓武为证明自己的主张，向本院提交的证据如   下：   证据一、微信聊天记录七张，证明被告于2020年3月4日至3月13日期间多次向原告告知新冠肺炎疫情影响，生意亏本严重，已无能力承受房租，要求减少租金或转租，但原告明确表示继续履行合同；被告按照合同第三款约定的内容履行了合同的义务；   证据二、邮储银行贷款凭证、借条，证明被告为经营服装生意从银行、私人处借款百余元，因疫情影响营业额为零，持续数月已经无法履行其与原告的租赁合同，店面倒闭，其租赁原告房屋经营生意的合同目的已经无法实现，应依法解除合同；   证据三、淘气贝贝门店对外出租照片，证明原告在租赁合同期限届满前，单方将涉诉房屋对外出租，侵害被告的承租权利，其行为属于违约行为,应承担违约责任；同时证明原、被告之间的租赁合同已无在继续履行的必要性，依法应当解除。   证据四、申请证人周某某出庭作证，证明原告服装店系连锁店，因疫情导致原告生意落败。   对于被告刘晓武提交的证据，原告周根成发表以下质证意见：证据一的真实性无异议，按照合同第四条第四项第五款约定确实存在被告通知义务，但双方未约定因一方经营不好就可以解除合同，关于被告申请减租事宜原告亦予以认可，但本案系租赁合同，疫情的影响的不可抗力不会影响租赁合同的正常履行，现被告至今未支付房款，故应按照合同约定及支付租金。证据二与本案无关，三性不予认可。证据三中原告张贴出租是6月5日，但被告对外发布转租广告是2020年3月，该组证据能够证明被告先违约，原告是为了挽回损失才张贴的广告，且至今房子未出租出去，被告并未向原告交钥匙。证据四的证言与本案无关，真实性无法确认，关联性与本案无关。   对于原告周根成提交的证据，本院认定如下：对证据一、二因被告对真实性和证明目的无异议，本院予以确认；对证据三的真实性因被告无异议，予以确认；对证据四因该证据系原告从租赁店面拍摄，且庭前谈话中被告认可2020年4月将店面转租的事实，故对该组证据的真实性予以认可；对证据五因其系案涉租赁房屋的现状，故予以认可；对证据六因证人证言系间接证据、且未有其他证据相互印证，故不予认可。   对被告刘晓武提交的证据，本院认定如下：对证据一的真实性因原告予以认可，本院予以确认；对证据二因其系借贷法律关系，与本案无关，不予审查；对证据三的真实性予以认可，因原告认可其在2020年6月份张贴转租告示；对证据四证人证言系间接证据、且未有其他证据相互印证，故不予认可。   本院经审理查明事实如下：2017年6月11日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将位于大荔县XX大街XX号XX房XX层出租给被告，租赁期限为五年，自2017年6月15日至2022年6月14日；租金及交款方式为每年租金10万元，2017年6月15日付清当年租金，下年租金3月15日前付清，如有特殊情况，可延期不超过5天，否则算违约。同时对双方的权利义务作了明确约定，其中第四条第二款约定了合同终止或解除时装修的固定资产归原告所有；第五款约定了转租需经出租人同意；第六款约定一方违约应当支付对方违约金10万元。合同签订后，双方均按约履行，被告现已支付2017年6月15日至2020年6月14日共计三年租金30万元。2020年3月13日，被告微信联系原告因受疫情影响无法继续经营，原告答复按合同执行，双方未达成一致意见。2020年4月，被告对外张贴转租告示。同月下旬，未经原告同意，被告搬离承租房屋并拆除了吊灯、木地板等装修。2020年6月5日，原告对外张贴出租告示。现原告诉至法院，请求依法支持其全部诉请。   诉讼中，原告于2020年8月19日到庭表示同意解除合同，但要求原告交付承租房屋钥匙，并支付自2020年6月15日起至合同解除之日占用房屋的租金以及后期造成的损失和合同约定的违约金。为避免损失扩大，法院通知被告自2020年8月19日起三日内将租赁房屋钥匙送至法院，后被告未送，2020年8月31日法院向被告送达了书面通知书后被告于当日将钥匙送至法院。   本院认为，本案的核心争议焦点为原、被告于2017年6月11日签订的房屋租赁合同是否应该继续履行，本案中，原告起诉时主张继续履行合同，被告辩称应解除合同，本院认为，行使合同的解除权应当依据约定或者法律规定，《合同法》九十四条规定的法定解除权是赋予守约方的解除权，本案被告先主张解除合同并张贴对外转租的告示，系违约方，不能依据《合同法》九十四条行使解除权；双方的租赁合同中第五条第四项约定：“租赁期内如乙方（被告）不能继续经营或经营不善应提前四个月告知甲方（原告）”，该条约定了经营状况不好时的通知义务，但并未明确是解除合同的通知义务，故被告主张自通知之日（2020年3月13日）起合同解除不能成立；综上，被告无合同解除权，合同应当继续履行，但2020年8月19日原告到庭表示同意解除合同，故双方合意解除之日为合同解除之日。现原告主张被告按照合同标准支付自2020年6月15日起至合同解除之日占用房屋的租金，因该合同至解除之日房屋空置，原告主张欠付的租金依法应予支持，数额为100000元÷366天×67天=18306元。   关于违约金一节，原告主张按照合同约定支付违约金10万元，被告辩称违约金过高，已超过合同标的的30%，应当按照未履行的20万元乘以30%最高为6万元，同时考虑因不可抗力造成违约，应当适当减少或者免除部被告责任。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定,“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。”本院认为，按照合同约定的10万元计算违约金有违公平原则，因违约金兼顾补偿性和惩罚性双重性质，本案违约金应当包括补偿性损失和适当的惩罚性赔偿两部分。本案中，合同解除之后原告何时将房屋出租出去尚待确定，实际损失无法确定，具体损失数额由应根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜，综合本案实际情况，被告因新冠肺炎疫情影响导致合同不能履行，依法适用《合同法》一百一十七条规定，应当部分免除责任，故本院酌定损失为合同约定的两个月租金，数额为100000元÷12×2=16666.67元。至于惩罚性赔偿，应以损失16666.67元为基数，不超过30%计算，考虑到被告有不可抗力的因素，本院酌定为20%，即16666.67×20%=3333.33元。综上，被告应当支付原告违约金16666.67+3333.33=20000元。   关于恢复原状一节，依据《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，房屋租赁合同第四条第二款约定，被告装修的固定资产归原告所有，不得擅自拆除，移动资产及设备归被告所有；经庭审查明被告搬离承租房租时拆除的附着物为吊灯和地板，按约定应当归原告所有，故被告应当将吊灯和地板恢复到承租期间的使用状态。   关于水电费，因原告未提供相关证据证明，且被告辩称水费已经付清电费自缴自用，故对原告的该项主张不予支持。至于原告要求的四楼两间房的三年房租15000元，因合同未约定且被告不予认可，两名证人系原告公司员工，与其具有一定的利害关系，该证据系间接证据，无法直接反映案件事实，故对原告的该项主张依法不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十三、九十四条、一百一十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告刘晓武于本判决生效后十日内支付原告周根成租金18306元、违约金20000元，以上合计38306元；   二、被告刘晓武于本判决生效后十日内将承租房屋中的吊灯、地板恢复到使用期间的状态；   三、驳回原告周根成其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4535元，减半收取2267.5元，由原告周根成负担1864.5元，被告刘晓武负担403元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。       审  判  员    郭磊                                   二〇二〇年九月三日                             书  记  员    权小璇            1