广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1637号上诉人（原审原告）：邱春莲，女，1988年7月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区******************。委托诉讼代理人：邓传华、陈紫薇，分别为广东安鼎律师事务所律师、实习律师。上诉人（原审被告）：钟平，男，1982年9月10日出生，汉族，住江西省赣州市赣县**************。上诉人邱春莲因与上诉人钟平租赁合同纠纷一案，不服四会市人民法院作出的（2020）粤1284民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人邱春莲的委托诉讼代理人邓传华、陈紫薇，上诉人钟平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邱春莲上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项和第四项，并依法予以改判；2.改判钟平向邱春莲支付拖欠的房屋租金1300元，并以1300元为基数自2020年2月2日起按每日1%的标准支付违约金至全部清偿之日止；3.改判钟平向邱春莲支付污水处理费759.05元、垃圾处理费223.25元，共计982.3元，并以982.3元为基数自2020年3月2日起按每日1%的标准支付违约金至全部清偿之日止；4.改判钟平应在押金之外另行支付违约金2600元；5.判令钟平承担本案诉讼费。事实与理由：一、钟平应全额支付2月份的租金1300元。首先一审认定合同于2020年4月16日解除，2月份租金自然应全额支付。二、一审对污水处理费和垃圾处理费的认定有误。根据钟平提供的抄表单，就是肇庆高新区粤海水务有限公司出具的需要交纳的费用明细，其中注明水费2237.30元，污水处理费759.05元（0.85元/吨×893吨=759.05元），垃圾处理费223.25元（0.25元/吨×893吨=223.25元），该费用与《关于调整高新区生活垃圾处理费的收费方式和收费标准的通知》（生活垃圾处理费按用水消费量作为系数计算，征收标准是0.25元/吨）、《肇庆市发展和改革局关于调整我市污水处理费征收标准的通知》以及《肇庆高新区全国性行政事业性收费目录清单（截止2019年4月2日）》（高新区污水处理费按用水量计征，居民0.85元/吨）中的收费标准是相符合的。根据《广东省城市生活垃圾处理收费管理办法》的规定，广东省内鼓励供水企业代收污水、垃圾处理费。实际上高新区的污水处理费、垃圾处理费由肇庆市高新区粤海水务有限公司代收，并且由征收单位开具发票。上述污水处理费、垃圾处理费是钟平自身原因导致用水过量，应由其自行承担由此产生的垃圾处理费和污水处理费。三、钟平应在押金之外另行支付违约金2600元。根据合同第五条第2款以及第六条第1款的约定，首先，该两款约定是针对不同的事由所作出的，第五条针对的是承租方未按时缴纳租金等费用时需要承担的违约责任，第六条针对的是违约方提出解除合同时应承担的违约责任，两个条款并不冲突，同时违反应当同时承担两种责任。其次，房屋租赁合同是在平等协商的情况下签订的，钟平作为完全民事行为能力人，应该对签署的合同需要承担的责任十分清楚。综上，一审法院认定事实错误，应依法予以改判。钟平答辩称，不认可邱春莲的上诉请求。微信聊天记录证明双方沟通退租问题时已经达成一致，没有说明要支付违约金。押金本身也包含违约金，钟平不要求对方退还押金。双方之间纠纷仅是针对水费的问题。钟平上诉请求：1.房屋租赁合同于2020年2月13日解除；2.不服2月份房租800元及月利率2%计算的判决；3.判决钟平仅承担水费的2/3，即2000元。事实和理由：1.聊天记录显示，邱春莲在钟平提出退租时没有提出任何意见，应视为认可。2.2月13日解除合同，应计算半个月租金。2600元的押金是水电、房租拖欠所用，足够抵扣2月份的房租及水电。3.水费原因，是钟平有未检查水没有关好的责任，但邱春莲也应负没有查房的失职责任，邱春莲最迟在2月13日钟平表示退租的时候应该及时检查好房屋。4.如果按照邱春莲的要求赔付，钟平直接租赁到期满也不会产生那么多费用。5.疫情因素不能成为本案合同解除的法定条件，但因疫情导致钟平不能外出，在家才会产生这么多的水费，也是疫情导致放弃租赁。现在钟平也是租着房子给员工住，如果邱春莲有减免租金的说法，当时钟平也不会退租。6.聊天记录可证明，双方纠纷的是水费，现在邱春莲扩大事实追究责任，请法院查明事实。邱春莲答辩称，不同意钟平陈述的解除合同。钟平自1月12日已经搬走，水费的增长是自其搬走后开始增加的。垃圾处理等费用是由于水费产生，应由钟平承担。双方合同第五条第2款约定，违约方应当向守约方支付与押金相同的违约金，故押金并非违约金，与押金没有冲突。邱春莲向一审法院请求：1.解除邱春莲与钟平之间签订的《房屋租赁合同》；2.钟平向邱春莲支付解除合同违约金2600元；3.钟平向邱春莲支付拖欠的房屋租金1300元，并以1300元为基数自2020年2月2日起按每日1%的标准支付违约金直至全部清偿之日止；4.钟平向邱春莲支付拖欠的房屋物业管理费142.01元、水费2237.3元、污水处理费759.05元、垃圾处理费223.25元、电费38.7元，共计3400.31元，并以3400.3元为基数自2020年3月2日起按每日1%的标准支付违约金直至全部清偿之日止；5.钟平承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年6月29日，邱春莲（出租方）与钟平（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方同意将座落于肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场B1栋504号物业出租给承租方；租期自2019年6月29日起至2020年6月28日止，共1年；出租方交付该物业予承租方使用之日期为2019年7月1日；租金每月1300元；第二条第2款，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；第二条第4款，其他费用物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用由承租方按实际发生支付；第二条第5款，押金和首月租金，承租方须于本合同签订当天内向出租方支付，除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月1日前向出租方支付当月租金，承租方应于每月1日前结清上月物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用；第五条第2款，承租方义务按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿；第六条第1款除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金，违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿；第十二条，经双方友好协商出租方以1300元出租（不包含物业管理费）等合同内容。邱春莲在合同出租方一栏上签名捺印，钟平在合同承租方一栏上签名捺印。合同签订当日，钟平通过微信向邱春莲转账押金2600元。合同签订次日，邱春莲交付租赁房屋给钟平，钟平将房屋用于驾校办公场所及员工宿舍。钟平依约支付了2020年1月之前的租金、水电费及物业管理费给邱春莲；钟平自2020年2月开始不再向邱春莲支付租金、水电费及物业费等费用。2020年2月13日，钟平微信告知邱春莲“退租了，你把房子搞出去租吧。”在微信聊天中，邱春莲没有回应是否同意邱春莲解除合同的请求。2020年2月13日，邱春莲通过微信向广东电网有限公司缴纳电费38.70元。2020年2月27日，肇庆高新区鸿旺物业管理有限公司向邱春莲出具《缴费通知单》，载明2020年全年物业管理费1704.12元，每月物业管理费142.01元。2020年3月3日，肇庆高新区粤海水务有限公司向邱春莲出具金额为2237.30元的居民生活用水发票。同日，肇庆高新技术产业开发区市政交通管理中心向邱春莲出具了2020年2月污水处理费759.05元的通用票据及生活垃圾处理费223.25元的发票。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。邱春莲与钟平签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，应受法律保护，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点主要为：《房屋租赁合同》于何时解除的问题；钟平应否向邱春莲支付租金及数额的问题；钟平是否应向邱春莲支付水电费、污水处理费、物业费等费用的问题；钟平应否向邱春莲支付违约金及金额的问题。一、《房屋租赁合同》于何时解除的问题。钟平抗辩因新型冠状病毒疫情的影响，无法上班，故其于2020年2月13日通过微信向邱春莲提出退租，因此，《房屋租赁合同》已于2020年2月13日解除，对钟平的抗辩意见分析如下：1.疫情因素不能成为本案合同解除的法定条件，邱春莲不享有解除通知到达对方时合同即解除的权利。由于钟平租赁涉案房屋系用于驾校办公场地及员工宿舍，而新型冠状病毒疫情的影响仅是导致《房屋租赁合同》履行困难，不足以导致合同目的完全不能实现，钟平可与邱春莲协商履行期限、降低租金等方式变更合同，即疫情影响的因素不能成为当事人解除合同的法定条件。2.邱春莲单方解除合同，不符合协议解除或约定解除的条件。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第一款“除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同”的约定，钟平于2020年2月13日通过微信单方面向邱春莲提出退租的请求，现在邱春莲没有明确同意的情况下，钟平单方要求解除合同不符合合同解除的条件，故该院对钟平主张合同于2020年2月13日解除的意见，不予采纳。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第一款“除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同”以及第五条第2款“承租方义务按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿”的约定，钟平提前要求解除合同且不再履行支付租金、物业管理费等费用的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，邱春莲享有合同解除权，现邱春莲通过诉讼的方式要求解除《房屋租赁合同》符合双方约定和法律规定，该院予以支持，故该院认定邱春莲与钟平签订的《房屋租赁合同》已于该院向钟平送达起诉状副本之日（该院诉前调解组已于2020年4月16日向钟平邮寄送达诉讼材料）起解除。二、钟平是否应向邱春莲支付租金及数额的问题。邱春莲主张其诉求的租金系2020年2月应付的租金1300元。由于钟平自2020年2月开始不再向邱春莲支付租金，现鉴于疫情影响钟平自该月起没有正常使用租赁房屋，如要求钟平按合同的约定全额支付该月租金显失公平，结合本案情况该院酌定钟平向邱春莲支付2020年2月的租金800元。三、钟平应否向邱春莲支付水电费、污水处理费、物业服务费等费用的问题。根据查明事实，涉案租赁房屋在2020年2月应付的物业服务费142.01元、居民生活用水费2237.3元、电费38.7元。邱春莲已提供缴费凭证、发票等证据证明上述费用已实际发生，且钟平搬离租赁房屋时没有尽到检查房屋状态的义务导致房屋漏水产生了高额水费存在一定的过错，因此，根据《房屋租赁合同》第二条第四款“其他费用物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用由承租方按实际发生支付”的约定，钟平应按合同约定支付上述应付的水电费、物业服务费等合共2418.01元给邱春莲。关于邱春莲主张的污水处理费759.05元、生活垃圾处理费223.25元，由于邱春莲提供的票据中无法显示是涉案房屋产生的费用，但考虑到涉案房屋产生了2237.3元水费的情形下，必定会产生污水处理费、生活垃圾处理费，故该院酌定钟平承担500元该费用。由此，钟平应向支付物业服务费、水电费等合计2918.01元。四、钟平应否向邱春莲支付违约金及标准的问题。关于邱春莲主张除了扣除押金2600元，钟平仍应支付违约金2600元的意见。首先，《房屋租赁合同》第二条第2款约定“合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除”以及第五条第2款约定“承租方有义务按时足额交纳租金等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期达十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿”。由于钟平提前退租、不履行支付租金及应付费用的行为已构成违约，应承担赔偿邱春莲损失的违约责任，故邱春莲有权没收押金2600元不予退回给钟平。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，由于邱春莲、钟平双方在合同中除了约定守约方可没收押金的条款外，还约定了“守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金”，现钟平抗辩该违约金的计算标准明显过高，因此，应综合邱春莲的实际损失、合同的履行情况以及当事人的过错情况综合衡量违约金的计算标准及数额。由于双方均没有提交证据证明邱春莲的实际损失金额，结合疫情对当事人的影响以及双方的合同将于2020年6月28日到期的情形，现该院已确认邱春莲有权没收押金2600元，若再次要求钟平另外支付违约金2600元，明显高于违约造成的损失。因此，根据公平原则，该院对邱春莲要求钟平支付违约金2600元的诉求，认定如下：钟平应向邱春莲支付违约金2600元，邱春莲自行在钟平已支付的押金中扣除2600元，钟平无需再向邱春莲支付。关于邱春莲要求钟平自2020年2月2日、3月2日起按日利率1%的标准计算未付租金以及水电费、物业服务管理费等费用违约金的问题，由于钟平没有按期足额支付上述租金及费用，因此，钟平应按《房屋租赁合同》第五条第2款的规定按日利率1%的标准，承担违约金责任。现由于钟平对承担租金及应支付水电费等费用提出了抗辩，且认为违约金的计算标准过高，因此，结合双方的过错程度、疫情的影响及该院已确认邱春莲有权没收押金的情况下，该院酌定按月利率2%计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认邱春莲与钟平于2019年6月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、钟平应于判决生效之日起十日内支付租金800元给邱春莲并自2020年2月2日起按月利率2%计算违约金至款项支付完毕之日止；三、钟平应于判决生效之日起十日内支付物业服务费、居民生活用水费、污水处理费、生活垃圾处理费、电费，合共2918.01元给邱春莲，并自2020年3月2日起按月利率2%计算违约金至款项支付完毕之日止；四、钟平应支付邱春莲违约金2600元（邱春莲自行在钟平已支付的押金2600元中扣除，钟平无需再向邱春莲支付该款项）；五、驳回邱春莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由钟平负担。二审中，邱春莲向本院提交三份新证据：1.水费通知单，拟证明邱春莲缴纳水费总金额；2.粤海水务微信公众号账单查询截图，拟证明垃圾处理费与污水处理费的金额及计算方式；3.账单信息表，拟证明邱春莲缴纳水费总金额。本院依法组织当事人进行举证与质证，经质证，钟平认可上述证据的费用。因钟平认可上述证据的费用，本院对此予以确认。一审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，涉案房屋2月份产生的污水处理费为759.05元，垃圾处理费为223.25元。再查明，钟平微信告知邱春莲“是这样我现在只有一个钥匙在我这里”、“还有2个在我女儿哪里”、“她没过来，你给我地址，我叫她快递给你”，邱春莲对此回复称“好”。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.涉案合同的解除时间；2.2020年2月的水费、污水处理费、垃圾处理费应如何承担；3.钟平是否存在违约的行为，应以何种标准支付违约金。关于争议焦点一，首先，钟平租赁涉案房屋系用于驾校办公场地及员工宿舍，新冠病毒疫情影响并非导致涉案合同租赁不能，故疫情因素不能成为当事人解除合同的法定条件。其次，钟平主张微信聊天记录证明邱春莲对钟平2020年2月13日提出的解除合同没有任何意见，经核实，微信聊天记录中邱春莲对钟平退租一事确实没有表示异议，且邱春莲对于钟平提出的交还钥匙的问题是同意的，因此，虽然邱春莲没有明确同意钟平提出退租请求，但其没有表示异议且同意收回钥匙的行为，应视为对钟平退租的请求的认可。再次，从双方3月3日聊天记录看，产生纠纷的主要原因是2月份的水费问题，对于是否解除合同并没有分歧。故涉案合同解除时间应为2020年2月13日，一审对此认定错误，本院予以纠正。一审酌定钟平支付2020年2月的租金800元，其处理结果正确，本院予以维持。关于争议焦点二，根据查明的事实可知，2020年2月涉案房屋产生的水费为2237.3元，电费38.7元，物业服务费142.01元，污水处理费759.05元、生活垃圾处理费223.25元，合计3400.31元。首先，关于2020年2月的高额水费问题，双方均未举证证实是哪一方的原因所导致的，钟平搬离房屋时没有尽到检查房屋状态的义务，邱春莲未及时接收房屋没有尽到检查房屋状态的义务，因此当事人双方对涉案房屋漏水所产生的高额水费均存在过错，且过错相当。鉴于钟平上诉同意其承担水费的三分之二，属于当事人自行处分权利，本院予以准许。因此，对于双方责任可按照邱春莲承担三分之一、钟平承担三分之二进行分担。即2020年2月的水费及因水费产生相应的污水处理费、生活垃圾处理费应由双方按照上述责任分担。其次，因涉案房屋在2月由钟平使用，从双方聊天记录看，2月13日至月底并未有其他人入住，电费38.7元应由其承担，物业服务费142.01元应按照合同解除时间由钟平负担一半。综合上述，钟平应负担的相应费用为电费38.7元，物业服务费71元，水费、污水处理费、生活垃圾处理费2146.4元，合计2256.1元。关于争议焦点三，由于钟平提前解除合同、不支付租金及应付费用，其行为已经构成违约，应承担赔偿邱春莲损失的违约责任。邱春莲主张在没收押金的情况下，请求钟平另行支付2600元的违约金。涉案合同第五条第2款对承租方未及时支付租金和应付费用约定“逾期达十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿”，第六条第1款对违约方提前解除合同约定：“违约方应向守约方支付相当于押金的违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，现当事人双方均未举证证实邱春莲因钟平提前解除合同、未及时支付租金与相关费用所导致的实际损失的金额，本院结合疫情致使双方不能及时交接的客观因素、合同的履行情况、当事人的过错情况以及案件纠纷产生的起因等综合衡量，酌定押金2600元作为本案的违约金处理，而该款项已经足够弥补邱春莲因钟平提前解除合同、未及时支付租金及应付费用的行为所造成的损失。因此，邱春莲上诉请求钟平另行支付2600元的违约金以及按照月利率2%计算违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。因邱春莲已经自行在钟平已支付的押金中扣除，钟平无需再向邱春莲支付。一审对押金的认定和处理恰当，本院予以维持。但是一审已经支持邱春莲扣除押金的情况下，仍判决按照月利率2%计算相关费用的违约金，处理不当，本院予以纠正。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，邱春莲的上诉请求不能成立，应予驳回；钟平的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分错误，适用法律部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持四会市人民法院（2020）粤1284民初1606号判决第四项；二、撤销四会市人民法院（2020）粤1284民初1606号判决第五项；三、变更四会市人民法院（2020）粤1284民初1606号判决第一项为：确认邱春莲与钟平于2019年6月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月13日解除；四、变更四会市人民法院（2020）粤1284民初1606号判决第二项为：钟平应于本判决生效之日起十日内支付租金800元给邱春莲；五、变更四会市人民法院（2020）粤1284民初1606号判决第三项为：钟平应于本判决生效之日起十日内支付物业服务费、居民生活用水费、污水处理费、生活垃圾处理费、电费，合共2256.1元给邱春莲；六、驳回邱春莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决负担，二审案件受理费100元（钟平、邱春莲已分别预交50元），由钟平与邱春莲各自负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年九月三日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦