辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6997号上诉人（原审原告）：路楠，男，1991年7月16日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：王媛媛，辽宁腾坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪国辉，辽宁腾坤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李政伟，男，1987年12月12日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：葛忠宝，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：潘喜胜，男，1978年10月29日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。上诉人路楠与被上诉人李政伟、原审第三人潘喜胜房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初8252号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。路楠上诉请求：1.请求撤销一审判，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在与原审第三人租赁合同未到期的情况下，将本案诉争档口租赁给上诉人，构成欺诈。一审对此认定事实不清，适用法律错误。上诉人到诉争档口考察时，被上诉人表示上一租户合同到期，要求上诉人将其设备及物品清理至公共区域，摆放整齐即可，故上诉人与被上诉人签订了《美食广场档口租赁合同》，原审判决对被上诉人欺诈行为未予认定。二、被上诉人关闭档口是因客观上无法继续经营，上诉人解除合同符合法定解除条件，被上诉人应当退还全部租金及保证金，一审法院未予支持，适用法律错误。原审第三人多次找到上诉人，要求上诉人停止经营撤出档口，双方发生争执，且向公安机关报案。此外，即便档口不发生争议，也因无法办理营业执照和卫生许可证，致使上诉人无法继续经营，属于合同法规定的“不能实现合同目的”的情形，故被上诉人应当退还租金及保证金。李政伟辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。潘喜胜辩称：不发表答辩意见。路楠向一审法院起诉请求：1.判令双方解除合同，被告退还租金42000元、押金2000元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月1日，被告与第三人潘喜胜签订了《美食广场档口租赁合同》，被告将位于沈阳市沈北新区档口租赁给潘喜胜，合同约定，租期一年，自2019年3月1日至2020年2月28日。2019年8月13日，被告与原告签订了《美食广场档口租赁合同》，被告将位于沈阳市沈北新区档口租赁给原告，经营自助炒饭、炸串，约定租期2019年9月1日至2020年8月31日，租赁费42000元以及保证金2000元，每月水电卫生及管理费1300元。被告负责美食广场的对外宣传及推广。乙方经营期间未经被告同意不得私自闭店，否则甲方有权收回档口，剩余租金不予退还等事项。签订合同后，原告交付了租金及保证金，购买了食品加工设备及餐具。原告在经营过程中，本案第三人潘喜胜要求原告停止经营，故原告诉至法院。另查明，2015年8月23日沈阳旭科地产开发有限公司与被告签署租赁合同，将坐落于科技文化街（沈阳市沈北新区道义南大街37号）3#楼（8）轴至（11）轴2层租赁给被告，用于经营哈啰美食广场，租赁期自2015年9月1日至2020年8月31日止。哈啰美食广场营业执照显示2018年3月16日注册，其食品经营许可证有效期2016年5月12日至2021年5月11日。2019年11月6日，沈阳航空航天大学在哈啰美食广场张贴告知书，内容为经沈阳市中级人民法院于2019年10月25日做出判决，旭科房地产开发有限公司将沈北科技一条街项目交回沈阳航空航天大学，航空航天大学提请业主就科技文化一条街经营中的租赁合同等进行登记备案。一审法院认为，本案原告、被告间的租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告主张解除租赁合同。我国法律规定：民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。意思表示可以是口头形式、书面形式或者其他形式。当事人协商一致,可以解除合同。本案中,原告于2019年10月8日提起诉讼，庭审中被告同意解除合同，双方解除合同意思表示真实,内容合法有效,故予以支持；关于原告主张被告与第三人签订租赁合同系欺诈行为，应承担违约责任，返回租金以及保证金问题。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”本案中,被告与第三人潘喜胜签订的《美食广场档口租赁合同》虽然成立在先,但该涉案档口一直由原告占有使用，第三人潘喜胜已于2019年10月8日向法院提起诉讼解除与被告租赁合同，且原告没有提供相应证据予以印证被告有欺诈故意，故不予支持；关于原告主张涉案档口被沈阳航空航大大学收回，涉案档口办理不了营业执照，合同目的无法实现的问题。根据《中国人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，虽然沈阳市中级人民法院于2019年10月25日作出判决，旭科房地产开发有限公司将沈北科技一条街项目交回沈阳航空航天大学，但是沈阳旭科地产开发有限公司与被告的租赁合同租赁期限是2015年9月1日至2020年8月31日止，故被告在租赁合同期限内仍具有经营权。且庭审中被告举证哈啰美食广场（二）层西区（七）号业主安建华已于2019年11月19日办理营业执照，2019年11月21日办理辽宁小餐饮经营许可证，证明哈啰美食广场档口业主可以办理自己店铺营业执照，合同目前可以实现。原告对业主安建华执照真伪有异议，但没有提供证据予以反驳，故原告关于租赁合同目的无法实现的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告路楠与被告李政伟于2019年8月13日签订的《美食广场档口租赁合同》；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费900元，由原告路楠负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2019年10月8日潘喜胜提起诉讼，要求解除合同，李政伟返还剩余租金。二审审理期间，李政伟提出反诉，要求路楠支付10个月的管理费13000元。本院认为，关于李政伟是否存在欺诈行为问题，李政伟前承租人与潘喜胜签订租赁合同，因档口后期处于停业状态，李政伟在档口门上贴出解除合同通知，之后与路楠签订了本案租赁合同，并将潘喜胜物品置放于公共区域，又将档口交付路楠，并不属于故意隐瞒或提供虚假信息行为，故被上诉人的行为不能构成欺诈。本案争议的焦点为李政伟应否返还剩余租金问题。李政伟在其与前承租人潘喜胜签订的《美食广场档口租赁合同》尚未到期且亦未明确与潘喜胜解除租赁合同的情况下，将档口出租给路楠，致使路楠在经营期间受到潘喜胜的阻拦，因此发生本案纠纷。因上诉人与被上诉人均同意解除合同，且路楠已搬离档口，本案租赁合同已无继续履行可能，故原审判决解除双方签订的租赁合同并无不当。但路楠在潘喜胜阻止其经营时，其并未将档口交还给潘喜胜，且2019年10月8日潘喜胜、路楠同时提起诉讼，要求解除与李政伟的租赁合同并返还租金，路楠在案涉租赁合同能否继续履行尚未确定的情况下，没有告知李政伟即自行搬离档口，因此，造成合同解除双方均存在过错。考虑路楠不再经营搬离档口未及时通知李政伟，影响李政伟对外招租，造成一定的租金损失，故路楠应承担李政伟寻租期内的租金损失，故本院酌定路楠支付租金至2020年1月31日，剩余租金李政伟应予以返还。经计算，李政伟应返还租金24500元（42000元÷12月×7）。关于李政伟应否退还保证金问题，因一审法院审理期间，李政伟表示路楠欠水电费及管理费共计1676元，路楠表示无异议，并表示同意退还拖欠的水电费和管理费，故本院对此予以调整。扣除上述水电费及管理费，李政伟应返还路楠保证金324元。关于二审中李政伟提出反诉，请求判令路楠支付其10个月管理费13000元问题，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。因二审中双方未达成调解意见，故本案对李政伟该反诉请求不予处理。综上，上诉人路楠的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初8252号民事判决第一项；二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初8252号民事判决第二项；三、李政伟于本判决生效后15日内返还路楠2020年2月1日至2020年8月31日的租金24500元；四、李政伟于本判决生效后15日内返还路楠保证金324元；五、驳回路楠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，由路楠负担479.4元，李政伟负担420.6元；二审案件受理费900元，由路楠负担487.5元，李政伟负担412.5元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  单立二〇二〇年九月十三日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。