浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0122民初2494号原告：桐庐环发汽车修理有限公司，住所地桐庐县城南街道兰田村。法定代表人：金矗峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:邵滢、张加富，浙江合强律师事务所律师。被告：郑伟萍，女，1987年11月5日出生，汉族，住桐庐县。被告：桐庐县城南街道兰田村股份经济合作社，住所地桐庐县城南街道兰田村。法定代表人:王洪宜，董事长。委托诉讼代理人：陆乔、朱一潇，浙江凯运律师事务所律师。原告桐庐环发汽车修理有限公司（以下简称“环发公司”）与被告郑伟萍、桐庐县城南街道兰田村股份经济合作社（以下简称“兰田村”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告环发公司的法定代表人金矗峰及其委托诉讼代理人张加富、被告郑伟萍、被告兰田村的委托诉讼代理人陆乔、朱一潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告环发公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同赔偿原告损失287000元（包括搬迁费、储藏费18000元，经营损失200000元，解除劳动合同的损失59000元，消防设计图纸设计费10000元）；2、判令被告退还原告未到期租金12000元及押金30000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月28日，原告的发起人金矗峰向被告郑伟萍承租了位于桐庐县××楼××房。承租案涉房屋前，金矗峰从被告郑伟萍处得知该钢架房系其于2016年12月在桐庐县招投标服务中心开标大厅通过“兰田村综合楼地基钢架房使用权”的拍卖会拍得的。为了明确双方权利和义务，在征得被告“兰田村”的同意下，金矗峰与被告郑伟萍签订了一份《租赁协议》，该协议约定：租赁期限为十年，即2017年2月28日至2027年2月27日止;年租金：2017年、2018年、2019年每年140000元，2020年、2021年每年150000元，2022年起在上一年的基础上每年递增3%等等。协议签订后，被告郑伟萍按约交付了钢架房，金矗峰也按约支付了房屋租金和押金。租赁期间，经被告郑伟萍和兰田村的同意，金矗峰在该钢架房内进行了装修和布置开设原告公司。2018年1月16日，原告突然接到桐庐县城南街道办事处的《限期拆除通知书》，桐庐县城南街道办事处工作人员告知原告该钢架房系违法建筑，并要求原告在2018年1月19日前将该处东西全部搬离现场、自行拆除违法建筑；若逾期不拆街道办将依法组织人员对上述违法建筑进行强制拆除。接到通知后，原告当即联系了被告郑伟萍，被告郑伟萍的丈夫又联系了被告兰田村，但被告兰田村一直没有与桐庐县城南街道办事处协调好房屋被拆迁的问题。2018年1月22日，桐庐县城南街道办事处组织人员将钢架房外墙拆除导致原告无法正常经营。2018年1月23日，原告委托律师发函给桐庐县城南街道办事处陈述钢架房的来源并要求桐庐县城南街道办事处出示相关强拆的法律依据、职权依据等。但是，桐庐县城南街道办事处没有给予回复还是在2018年1月24日上午强行拆除了原告经营场所的钢架房。2018年3月，原告向桐庐县人民法院提起行政诉讼，要求确认桐庐县城南街道办事处拆迁行为违法并要求桐庐县城南街道办事处赔偿原告的物品损失，搬迁费、储藏费，经营损失，解除劳动合同的损失，消防设计图纸设计费等共计1658659元。桐庐县人民法院虽然确认了桐庐县城南街道办事处行为违法但仅支持了原告主张的部分物品损失，对于原告主张搬迁费、储藏费，经营损失，解除劳动合同的损失法院没有支持。原告认为，原告向被告郑伟萍承租案涉钢结构厂房己征得被告兰田村的同意，并且原告还正常办理消防验收、公司设立登记等相关手续。原告在桐庐县城南街道办事处发布拆除通知之后也告知了二被告并要求二被告进行妥善解决，但二被告没有进行妥善解决。最终，桐庐县城南街道办事处还以案涉钢结构厂房系违法建筑并对房屋进行了强拆。被告郑伟萍及兰田村的行为违反了其作为房屋出租方保证应出租屋权属清楚、来源合法、能够正常使用的义务，二被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告特诉至贵院，请贵院判如所请！在本案审理过程中，原告表示已收到被告郑伟萍退还的押金30000元，故撤回要求被告返还押金30000元的诉讼请求。原告环发公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、《拍卖成交确认书一份》，证明被告郑伟萍于2016年12月9日在桐庐县招投标中心开标大厅通过杭州春江拍卖有限公司合法拍得了“桐庐兰田村综合楼基地钢架房使用权”；2、《钢架房租赁协议》，证明被告郑伟萍与被告兰田村签订《钢架房租赁协议》的事实；3、《租赁协议》，证明原告与被告郑伟萍签订《租赁协议》约定由原告向被告承租案涉钢结构厂房的事实；4、录音资料（附光盘）、照片及浙江省杭州市农村集体经济组织统一收据，证明被告兰田村知晓被告郑伟萍将房屋转租给原告的事实；5、限期拆除通知书，证明案涉钢结构厂房被认定为违法建筑并被限期拆除的事实；6、租赁协议，证明原告因案涉钢结构厂房被拆除租赁房屋每月支付储藏费1500元；7、协议书、收条，证明原告因强拆导致提前解除劳动合同支付补偿金59000元；8、《消防业务承包协议书》及收款收据，证明原告为消防支出10000元；9、（2018）浙0122行初21号行政判决书，证明案涉钢结构厂房被认定为违法建筑以及法院判决桐庐县城南街道办事处赔偿原告部分物品损失（但未涉及原告在本案中主张的损失）。以上证据1-8均系复印件。被告郑伟萍辩称:案涉钢结构厂房系是通过正规的拍卖行拍来的，出租给原告也是经过兰田村同意的。案涉钢结构厂房被强拆，不是我能预见的，也不是我的责任，对于原告的损失不应由我承担，但是我愿意退还原告未到期租金12000元。被告郑伟萍为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证明一份，证明被告郑伟萍将案涉钢结构厂房转租给原告,兰田村是知晓的事实。被告兰田村答辩称：一、关于案涉钢结构厂房的事实情况，答辩人系案涉“桐庐兰田村综合楼基地钢架房”（以下简称“钢架房”）的产权人，为提高利用效益，经兰田村村民代表大会决议，答辩人委托杭州春江拍卖公司（以下简称“春江公司”）对钢架房的使用权进行公开拍卖。2016年12月9日，被告郑伟萍通过竞拍取得了钢架房的使用权，相关拍卖文件中明确载明，案涉钢结构厂房“无产权证”。以上事实表明，兰田村委已将招租房屋无产权证的事实主动进行了披露和告知，并不存在隐瞒导致竞买人误以为该房屋拥有合法产权的相关情况。2017年3月1日，答辩人与被告郑伟萍签订《钢架房租赁协议》，正式将钢架房使用权出租给郑伟萍，协议约定：“承租人在租赁使用期内，不得私自转租等。如需转租等，必须经出租人书面同意，否则对已收取的房租金及履约保证金不予退还”，“承租人如需对房屋进行装潢，必须征得出租人同意，并经相关部门批准”，“如遇国家政策调整、政府城建规划需拆迁或其他原因，导致租赁无法继续履行时，承租人应无条件服从并及时搬迁，投入的装修、装潢等设施，由承租人自行处理，不得提出补偿或赔偿等要求”。2017年2月28日，被告郑伟萍与原告桐庐环发汽车修理有限公司（以下简称“环发公司”）的法定代表人金矗锋签订钢架房《租赁协议》，擅自将前述钢架房转租给了环发公司。2018年1月16日，桐庐县人民政府城南街道办事处（以下简称“城南街道”）作出《限期拆除通知书》，认定案涉钢结构厂房系违法建筑。2018年1月24日，钢架房被城南街道予以强制拆除。2018年4月3日，原告环发公司就城南街道的强拆行为向贵院提起行政赔偿诉讼[（2018）浙0122行初21号]。贵院于2019年4月28日作出的判决确认前述强拆行为违法，判令由城南街道赔偿原告环发公司物品损失54000元，除此之外原告要求“赔偿搬迁费、储藏费，经营损失，解除劳动合同的损失，消防设计图纸设计费”的行政赔偿全部诉讼请求被贵院驳回。二、原告所诉称的，其向被告郑伟萍承租案涉钢结构厂房已征得答辩人的同意，与事实不符。在答辩人与被告郑伟萍之间的钢架房租赁关系存续期间，答辩人始终不知悉转租情况的存在，更不知悉环发公司擅自对房屋进行了装修、装潢。答辩人认为，被告郑伟萍在未经得答辩人书面同意的情况下，擅自将案涉钢结构厂房转租给原告环发公司的行为，违反了答辩人与郑伟萍签订的《钢架房租赁协议》中关于“承租人在租赁使用期内，不得私自转租，如需转租，必须经出租人书面同意，否则对已收取的房租金及履约保证金不予退还”的约定。因此，承租人郑伟萍与原告之间未经出租人书面同意而发生的转租关系引发的所有风险及损失，均应由承租人即被告郑伟萍和转承租人原告环发公司自行处理，与出租人无涉。三、原告的赔偿主张于法无据，不应得到支持。答辩人认为，鉴于拍卖文件中已明确告知案涉钢结构厂房无产权证，被告郑伟萍应当预见到该房屋日后有可能被认定为违章建筑而被强制拆除，进而导致租赁关系无法正常延续的法律风险，同时还应当预见到，将该无产权证书的房屋向他人转租时有发生转租关系随时终止的风险。同时，结合村委与郑伟萍租赁协议及转租协议关于“租赁期内如遇国家政策调整、政府城建规划需拆迁或其他原因，租赁无法继续，承租人应无条件服从，同时，装修装潢等设施自行处置，承租人不得提出赔偿、补偿等要求”的约定，原告诉请的经济损失属于承租人、转承租人自行承担的合同风险。原告在本次民事诉讼中所提出的诉请，早在之前的行政诉讼中提出过，并未得到法院的支持。依照法理，原告先后提出相同的诉请，涉及的经济损失为非直接损失的性质，并未发生任何改变。据此，被告认为，原告的诉请于法无据，不应得到支持。综上，请求贵院驳回原告全部诉讼请求。被告兰田村为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：拍卖文件、权属说明、《桐庐县产权交易项目报批表》（复印件），证明案涉钢结构厂房无产权证的事实，被告兰田村已将该事实事先予以披露、告知，并不存在隐瞒导致竞买人误以为该房屋拥有合同产权等相关情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告郑伟萍对原告提供的证据5真实性有异议，其表示从未收到过该限期拆除通知书；对证据6-8，真实性有异议，该费用不应由郑伟萍承担；被告兰田村对原告提供的证据3真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为案涉转租协议未取得兰田村委书面同意，特别是由转租引发的装修关系既未取得兰田村委事先同意，更未取得相关部分的审批；对证据4，真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据无法证明待证事实；对证据6真实性无异议，关联性有异议，储藏费不应由被告兰田村承担，且对18000元的储藏费涉及期限合理性有异议；对证据7-8真实性有异议；对证据9，证明对象有异议。原告环发公司、被告郑伟萍对被告兰田村提供的证据真实性、合法性无异议、对证明对象有异议，认为对案涉钢结构厂房无产权证这一事实原告环发公司、被告郑伟萍均是不知情的。被告兰田村对被告郑伟萍提供的证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为原书记姚善木已不在岗，无法核实该材料的真实性。本院经审查认为，对原告环发公司提供的证据1-5及证据9真实性予以确认，证据6-8，无法证明其所要证明的内容，故对该组证据不予确认，对被告郑伟萍与兰田村提供的证据真实性均予以确认。根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：案涉钢结构厂房系被告兰田村所有。2016年12月9日，被告郑伟萍在桐庐县招投标中心开标大厅通过杭州××房的使用权。2017年3月1日，被告兰田村和郑伟萍就案涉钢结构厂房签订《钢架房租赁协议》，租赁期限自2017年3月1日起至2027年2月28日止，年租金人民币12万元，支付方式为一年一交。2017年2月28日，原告公司的法定代表人金矗峰与被告郑伟萍就案涉钢结构厂房签订《租赁协议》，租赁期限自2017年2月28日至2027年2月27日，年租金：2017年、2018年、2019年140000元；2020年、2021年150000元；2022年起在上一年的基础上每年递增3%。2018年1月24日，案外人桐庐县城南街道办事处对案涉钢结构厂房进行了强制拆除。另查明，案涉钢结构厂房系未经合法审批建造的房屋。本院认为：本案的争议焦点有以下几个，一、关于合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故原告环发公司与被告郑伟萍签订的《钢架房租赁协议》应属于无效的合同。二、关于原告要求二被告赔偿损失的问题。1、被告郑伟萍作为出租方，应当提供合法出租房屋，而原告作为承租方也有查询核实房屋是否属于违法建筑的基本常识和义务，故本院认为原告与被告郑伟萍双方对于合同无效均有过错，双方应各自承担相应的责任；2、原告环发公司虽认为二被告给其造成了包括搬迁费、储藏费、经营损失、解除劳动合同、消防设计费在内的合计287000元的损失，然其提供的证据不足以证明损失的实际存在，故对于原告关于要求二被告赔偿损失287000元的主张，本院不予支持。三、关于租金的问题。在本案审理过程中，被告郑伟萍表示愿意退还原告环发公司未到期租金12000元，对于当事人的自认部分，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郑伟萍于本判决生效之日起十日内退还原告桐庐环发汽车修理有限公司未到期租金12000元；二、驳回原告桐庐环发汽车修理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2852.5元（已减半），由原告桐庐环发汽车修理有限公司负担2802.5元，由被告郑伟萍负担50元。原告桐庐环发汽车修理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告郑伟萍于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 员  倪莎二〇二〇年九月二十七日代理书记员  朱青?附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。