湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10337号原告：湖南永邦物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道含浦中路199号永邦水岸御园4栋2单元1楼。负责人：刘嫦娥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁文超，湖南权度律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凤，湖南权度律师事务所律师。被告：姚峥嵘，男，汉族，1988年4月1日出生，住湖南省沅江市。原告湖南永邦物业服务有限公司（以下简称“永邦物业公司”）诉被告姚峥嵘物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁文超、黄凤，被告姚峥嵘到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告湖南永邦物业服务有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业服务费8302元（暂计算至2020年7月31日）2、请求判令被告支付原告滞纳金6015元（暂计算至2020年7月31日，之后按日万分之五的标准自2020年8月1日起计算至实际清偿之日止）3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年12月1日与邦盛水岸御园小区开发商湖南邦盛房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》,合同约定高层住宅物业费标准为1.8元/月每平方米。合同签订后，原告一直为邦盛水岸御园小区业主提供物业服务至今。被告系邦盛水岸御园小区1栋1单元1704号房业主，房屋面积为96.83平方米。在原告为小区业主服务的过程中，原告已切实履行了自己的合同义务，为小区业主提供了良好的物业服务。但被告自2016年8月12日起，便拒绝缴纳合同约定的物业服务费，其行为已构成了严重违约。根据《前期物业管理服务合同》第三十一条约定，被告除应向原告支付欠缴的物业服务费外,还应向原告支付因延迟缴纳而产生的滞纳金。原告在此前已多次向被告催缴物业服务费，但被告均不予理睬,原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法判决。被告姚峥嵘辩称，一、原告请求判令被告支付物业服务费8302元在本案中未提供有效的结算依据并缺乏支持性证据；二、原告请求判令被告支付原告滞纳金5023元无依据；三、原告请求判令本案诉讼费用由被告承担无依据。被告拒绝缴纳物业管理费是事出有因，因原告在服务业主的过程中已经违背了物业服务合同内的相关条款，其服务质量未达到合同条款的约定，导致原告物业费不能按时足额收缴现象，原告在服务业主过程中主要存在的问题事实陈诉如下：1、被告在入住当天晚上无故断电，因小区未并电并网造成业主无故断电，通知物业相关人员进行断电应急处理，但物业维修人员迟迟未到场。2、2017年7月2日凌晨由于物业管理及物业应急救援响应不及时导致地下车库被雨水淹没，导致车辆被洪水浸泡后无法正常行使，同时整个小区停水、停电，给业主带来了极大的出行不便,物业未及时将地下室积水抽排，导致小区无法回归到正常居住环境。原告违反了前期物业管理服务协议第七条；3、被告入住的邦盛?云水麓园1栋1单元1704房间主客厅至2017年7月2日水灾之后内墙就出现开裂现象，出现该隐患后报备物业登记后，物业人员未及时委派维修人员进行维修，被告已经违背了前期物业管理服务协议第五条；3、2017年8月以后物业迫于压力启动并电程序因开发商拒交或拖交并电相关施工费用导致并电过程持续半年之久，在此半年之久的并电过程中小区断电成为常态，停电次数达7次之多，其中一次因被告外出出差，小区突然停电无通知，导致家中鱼缸龙鱼等观赏鱼循环停电缺水死亡，被告多次向物业反馈，物业至今没有去被告家中核实，也没有对此做任何解释处理。3、按照购房合同第二十条：产权登记约定在商品房交付后720个工作日办妥买受人的房屋所有权证，720个工作日办妥买受人的土地使用权证。但截至至今物业无故扣押被告的房屋产权证等不予发放，被告多次与物业协调无果，被告入住的1栋1704房间实体面积与产权登记使用面积相差0.4平米，其面积差的款项本应该返还给被告但至今仍被开发商无故扣押不予退还；4、原告安保管理不当导致小区内多名业主失窃，大门保安管理不到位不尽责使无关车辆随意进出小区而不进行有效管理，小区公共区域卫生打扫清理不及时；5、原告擅自修改共用区域使原本在3栋2单元的消防通道及小孩游乐场改建成垃圾站，危害了业主的身心健康。6、物业在未经业主同意情况下私自将1、2、3栋临街公共停车场安装道闸进行收费，因原告安保管理不到位导致被告防盗门上张贴大量的小广告，物业公司以各种理由忽悠糊弄业主（如水并网）让业主缴纳200元的水并网费原告承若在2019年8月达到水并网的条件，但截止到目前物业没有任何水并网的迹象。原告违反前期物业管理服务协议第七条约定；7、2019年12月4日晚7点左右3栋2单元1107房因业主外出烤火炉未关闭引起火灾事故，应急救援队伍在进行灭火救援任务时发现该栋消防给水管没有水，导致火灾事故救援迟缓，造成业主遭受重大的财产损失。8、2019年6月30日晚被告名下（湘ACO7F1小汽车）停放在原告所管理的邦盛水岸御园7栋地下车库车位，被告于2017年7月1日早晨7点左右上班开车发现右车门、银金被刮坏，被告随即通知车库管理保安，保安随即通知值班保安队长到现场查看后随同被告去物业监控中心调取地库监控查找肇事车辆，到了物业监控室调取监控时发现7栋车库本应完好的两个监控探头均已损坏，导致无法查找肇事车辆，也正因为原告管辖的安保巡查不到位及设备设施管理维护不到位导致发生该事故致使被告无法查找肇事车辆，由此造成被告财产损失维修车辆费用共计1380元。七、根据购房合同第二十二条第二小条约定物业服务收费价格为住宅1.8元㎡每月（暂定，最终收费标准以物价局审批文件为准）但原告未按要求对物价局审批文件进行有效公示（有没有进行审批有待质证），被告以及其他业主对原告管理服务质量低下，认为物业费是否能以1.8元㎡每月进行结算表示质疑，同时要求原告提供有效的审批文件，同时对原告在后期能否认真履行该物业服务合同时表示质疑。以上各种问题被告及大量业主已多次在各个微信群及到物业中心进行协商沟通处理，并多人多次拨打12345热线电话进行投诉，社区参与调解后物业也没有出具行之有效的处理方案，各项问题不能及时处理一拖再拖，业主所提出的正当诉求原告也不能满足。综上所述大量业主只能拒绝缴纳物业管理费来表达自己心中对物业服务的不满，同时也从中看出原告在履行服务合同时的质量低下。同时请求法庭按照以上事实依据判令原告无条件退返扣押的房屋产权证及房屋面积差价，判令原告支付本人车辆维修费用1380元，判令原告对本人在水灾期间受到的损失进行赔偿以及精神损失赔偿，同时恳请法庭判令驳回原告诉讼请求并判令原告承担该案的全部费用。经审理查明：被告姚峥嵘系邦盛·云水麓园（水岸御园）小区1栋1704号房业主，被告姚峥嵘（乙方）与永邦物业公司（甲方）签订《邦盛·云水麓园小区前期物业管理服务协议》，合同约定由永邦物业公司对姚峥嵘所购的位于邦盛·云水麓园（水岸御园）小区1栋1704号房提供前期物业管理服务，房屋为高层住宅，建筑面积为97.15㎡，合同第一条约定：本协议所称前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。合同第八条物业管理服务费收费标准（不包括房屋共用部位共用设施设备、维修、更新、改造的费用）约定：一、乙方缴纳费用时间：按季预交，乙方应于每季第一个月15号前预交当季物业服务费用，履行交纳义务。二、物业服务费用按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、高层住宅部分为1.8元／㎡每月，商业部分为4.0元／㎡。第十三条条违约责任第四款约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。同时，甲方可采取公示、停止提供代收代缴服务和特约服务、报当地房屋管理部门备案等催缴措施，逾期三个月仍拒绝缴交的，甲方可向人民法院提起诉讼，诉讼所产生费用由乙方承担（包括但不限于律师费、交通费、公证费、证人出庭费、公某等）。合同签订后，原告永邦物业公司依约对邦盛·云水麓园（水岸御园）小区进行物业服务。被告自2016年8月12日起至今未按约缴纳物业管理服务费。经原告多次催缴，被告仍未缴纳。庭审查明，被告所购买的房屋实际面积为96.83㎡。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交并经庭审质证的前期物业管理服务协议、楼宇交接书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：原告是否应支付物业服务费的问题。被告辩称“服务质量达不到合同条款的约定，原告违约在先”。本院认为，被告提交的证据证明原告在履行物业服务过程中具有瑕疵，但此瑕疵不能成为拒交物业费的抗辩理由，被告作为涉案物业的业主享受原告提供的服务后依法应当交纳相应的物业服务费。根据《前期物业服务合同》约定物业费标准为1.8元/月每平方米，被告购买的房屋面积为96.83平方米，被告从2016年8月12日起未向原告交纳物业服务费，2016年8月12日至2020年7月31日按1.8元/月每平方米计算，物业服务费合计8305.01元。故原告诉请被告支付自2016年8月12日至2020年7月31日止的物业管理服务费8302元，本院予以支持。关于被告姚峥嵘是否应支付滞纳金的问题。本院认为，在双方签订的物业管理服务协议中明确约定了违约责任，逾期未交物业费则从逾期之日起按每日千分之三收取违约金，现被告未按时交纳物业服务费，应承担违约责任，但每日千分之三的违约金标准过高，本院酌情确定滞纳金总额为415元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告姚峥嵘在本判决生效之日起十日内支付原告湖南永邦物业服务有限公司截至2020年7月31日的物业管理服务费8302元；二、被告姚峥嵘在本判决生效之日起十日内支付原告湖南永邦物业服务有限公司滞纳金415元；三、驳回原告湖南永邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费158元，因适用简易程序减半收取79元，由原告湖南永邦物业服务有限公司负担23元，被告姚峥嵘负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  尹辉霞二〇二〇年九月二十七日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。