北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终7832号上诉人（原审原告）：宋颀，男，1959年3月16日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：朱正良，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铁红，北京京安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路11号综合办公楼。法定代表人：侯志伟，董事长。委托诉讼代理人：段超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李潇潇，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：北京城市开发集团有限责任公司，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。法定代表人：潘刚升，董事长。委托诉讼代理人：张菁，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：北京兴达一物业服务有限公司（原名称北京大兴城建开发物业管理一公司），住所地北京市大兴区黄村镇清源西里小区。法定代表人：李然，总经理。被上诉人（原审第三人）：李培杰，男，1950年6月27日出生，汉族，黑龙江省牡丹江市林业局退休职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李文良（系李培杰之子），1983年5月28日出生，汉族，海峰通航科技有限公司职员，住北京市大兴区。被上诉人（原审第三人）：李芳新，女，1954年4月1日出生，汉族，黑龙江省牡丹江市林业局退休职员，住北京市大兴区。上诉人宋颀因与被上诉人北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司（以下简称城建开发公司）、北京城市开发集团有限责任公司（以下简称城市开发公司）、北京兴达一物业服务有限公司（原名称北京大兴城建开发物业管理一公司，以下简称城建物业公司）、李培杰、李芳新确认合同有效纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宋颀上诉请求：撤销原判，发回重审或改判确认《公有住宅租赁合同》有效，确认宋颀是清源西里4-1-203室（以下简称203室）的合法承租人，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审程序错误。上诉人的诉讼请求是确认《公有住宅租赁合同》有效、确认宋颀是涉案房屋的合法承租人，不是房屋居住使用权争议。一审法院认为宋颀应先确认房屋使用权的权属关系，属于程序错误。确认《公有住宅租赁合同》有效、宋颀是涉案房屋的合法承租人，是宋颀对涉案房屋行使居住使用权的前提条件。2.原审认定事实错误。其一，宋颀是《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（以下简称拆迁安置补助协议）的签订人，是被拆迁人，宋颇、周惠敏、陈玉英等其他九人均未在协议上签字，不是协议当事人，不是被拆迁人，只是被拆迁安置补助人。拆迁安置补助协议、宋颀是否为被拆迁人，与本案无关。1999年9月8日宋颀提交《房屋变更核准登记表》，经城建开发公司核准，203室使用人由周惠敏变更为宋颀，同日宋颀与城建物业公司签订《公有住宅租赁合同》。宋德友去世后，宋颀提供了派出所等证明，2003年1月27日，城建开发公司核准宋颀提交的《房屋变更核准登记表》，向宋颀发放《住房证》，城建开发公司再次确认宋颀是承租人。其二，一审法院认定涉案房屋租赁合同的出租人城建物业公司、房屋所有权人城建开发公司对宋颀承租权提出异议，无事实依据。其三，一审法院认定第三人李培杰、李芳新对涉案房屋使用权提出异议，属于认定事实错误。涉案房屋所有权是先属于城建开发公司后属于城市开发公司，宋德友仅有因租赁产生的使用权，其无权处分203室的使用权。一审法院认定2000年7月10日宋颀在签订《公有住宅租赁合同》后对涉案房屋的居住权进行了处分，属于认定事实错误。宋德友与宋颀签订的《协议书》，因宋德友没有签订《公有住宅租赁合同》,没有变更承租人，宋德友死亡后，合同无法继续履行；李培杰与宋德友签订的《协议书》中，宋颀只是证明人，不是合同主体，没有对涉案房屋居住权进行处分，李培杰、李芳新没有经过产权人和承租人使用涉案房屋，属于无权使用、非法占有；原审法院将公房承租权与居住权混淆。3.一审法院适用法律错误。根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定（修正）》的规定，公房承租使用权变更，需要产权人批准后将原租赁合同收回，与变更后的新承租人重新签订租赁合同。宋德友与宋颀、宋德友与李培杰签订的《协议书》，私下变更公房租赁使用权，未经法定程序审批，不产生承租权变更效力。宋颀与城建开发公司签订了《公有住宅租赁合同》，应是涉案房屋承租人。城建开发公司辩称，同意一审判决，不同意宋颀的上诉意见。1.涉案房屋系基于拆迁安置使用，而非基于租赁使用，一审判决认定宋颀不是被拆迁安置人正确。2.《公有住宅租赁合同》中的出租人为城建物业公司而非房屋所有权人城市开发公司，我公司与城建物业公司均不具备处分房屋的权利和履行《公有住宅租赁合同》的条件，我公司不认可将涉案房屋出租给了宋颀。3.宋颀认为2000年7月10日与宋德友签订的《协议书》系私下变更，未经法定程序审批不产生承租变更效力于法无据。4.宋德友去世后，鉴于宋德友无其他子女且派出所出具了相关证明，我公司为宋颀办理了涉案房屋的使用更名手续，但我方不能确定宋颀是否为涉案房屋的最终权利人。对原审第三人居住使用涉案房屋及其与宋颀之间的纠纷等情况不知情。城市开发公司辩称，同意一审判决，不同意宋颀的上诉意见。1.涉案房屋回迁安置房屋，宋颀不是房屋拆迁被安置人，不具备安置资格。2.我公司于2017年取得涉案房屋大产权人资格，1999年9月8日出现两份承租人不同的权属证明，《住房证》和《公有住宅租赁合同》，城建开发公司在变更过程中也没有留下相关文书、档案，我公司现无法确认合法承租人。城建物业公司辩称，同意一审判决，不同意宋颀的上诉意见。李培杰、李芳新辩称，同意一审判决，不同意宋颀的上诉意见。宋颀明知有2000年7月10日的两份协议，都是他亲手书写的，宋颀系恶意签订公房租赁合同。我们依据协议履行了义务，现在还在负担宋德友的所有费用，应获得203室房屋的全部利益，宋颀侵犯了我们的利益。宋颀向一审法院起诉请求：1.确认公有住宅租赁合同有效；2.确认宋颀是北京市大兴区黄村镇清源西里4号楼1单元203室合法承租人；3.诉讼费由城建开发公司、城市开发公司、城建物业公司承担。一审法院认定事实：宋颀提交：1、北京市公有住宅租赁合同及住房证，证明争议房屋承租人为宋颀；2、登记回执、答复书、安置补助协议书，证明宋颀是被拆迁安置补助人，被安置的房屋就是203室房屋；3、不动产查询结果证明打印件，证明原告名下没有不动产，目前政府仍然需要解决公房周转，补偿协议第三条显示直接安置地址就是涉案房屋；4、房屋变更核准登记表，来源于城建物业公司，证明宋颀于2003年变更为公房承租人，恰好和住房证是相互吻合的。城建开发公司和城建物业公司对证据1中住房证不认可，对租赁合同的意见二公司不同，城建开发公司称不认可，签订主体不是其公司，城建物业公司对租赁合同真实性认可；对证据2登记回执、答复书的真实性认可，关联性及证明目的均不认可，安置补助协议书的真实性、关联性、证明目的不发表意见，是涉案房屋的基础来源，从协议书上看宋颀并非是被拆迁安置人，依据安置补助协议书不能得出宋颀是涉案房屋被拆迁安置人，进而无法得出宋颀是涉案房屋目前的实际居住人的结论；证据3仅是证明目前的时间点宋颀没有房屋，之前是否有房屋该证据不能证明；对证据4的真实性认可，对于办理更名当时和此后，涉案房屋是否存在权属争议，其公司并不知情，因此该登记表及证据1的住房证不能证明宋颀是涉案房屋的实际居住人和承租人。城市开发公司对证据1的真实性认可，称应该由城建开发公司和城建物业公司对上述内容负责，不是其公司出具的；对证据2真实性认可；证据3仅是证明目前的时间点宋颀没有房屋，之前是否有房屋该证据不能证明；对证据4真实性认可，对证明目的不认可，无法确认房屋使用人变更为宋颀。李培杰和李芳新称宋颀提交的证据均是拆迁之前的材料，没有见过，不清楚。城建物业公司未向法院提交证据。城建开发公司提交：1、买卖合同，证明其公司在1993年已经将涉案房屋卖给城市开发公司，该公司将房屋安置给了宋德友；2、1993年6月11日房屋进住证明，该证明盖章单位为北京市西城区危房改造指挥部二龙路改建处的公章，证明宋德友实际居住在涉案房屋，宋颀并未居住使用过；3、亲属关系调查表及死亡证明表，证明宋颀与宋德友之间的关系，证明宋德友死亡时间；4、2000年7月10日协议书，该协议内容显示宋德友和宋颀约定清源西里8号楼二门104室房屋归宋颀所有，涉案房屋归宋德友所有，证明当时涉案房屋是归宋德友所有。宋颀称证据1的买卖合同为复印件，现在购买方并未出庭，故无法对证据真实性发表质证意见；对证据2进住证明和证据3的亲属关系调查表及死亡时间的真实性认可；称证据4真实性认可，但没有履行，公房承租变更主体，除双方签订协议书外，还要经房屋所有权人审批备案，然后由房屋所有权人重新签订租赁合同，对本案没有证明效力。城建物业公司对上述证据的真实性、关联性和合法性均认可。城市开发公司对证据1、3、4的真实性和证明目的认可，对证据2的真实性认可，对证明目的不认可。城市开发公司提交房屋拆迁安置补助协议书，证明被拆迁安置人情况，按照当时的拆迁政策，共安置了九人，九人中并没有宋颀。宋颀对该证据的真实性认可，但不认可宋颀不是房屋拆迁安置人。城建物业公司对该证据认可。城建开发公司对该证据认可，该份证据可以证明宋颀不是涉案房屋的被拆迁安置人，也不是涉案房屋实际居住使用人，请法院根据被安置人确定房屋实际权利人。李培杰和李芳新对上述被告提交的证据质证意见为：对其和宋颀、宋德友2000年7月10日签订协议之前的证据，不清楚，不发表意见，对2000年7月10日之后的证据均认可。对上述证据，对双方当事人提出有异议的证据，但并未提交证据推翻上述证据，法院予以采信。对双方当事人无异议的证据，法院予以采信。通过上述证据查明，宋颀是宋德友侄子。1993年3月3日，北京市城市建设开发总公司（现更名为：北京城市开发集团有限责任公司）从北京市大兴县城镇建设综合开发总公司购买黄村清源西里小区房屋61套，其中包括本案涉案房屋。1993年6月签署的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》显示拆迁人（甲方）西城危房改造指挥部二龙路改建处，被拆迁人（乙方）周惠敏、宋颇、陈玉英，乙方住址为西城库资胡同3#，在拆迁范围内有正式房屋二间，正式户口八人，应安置人口九人，分别是（亲缘关系及年龄）：周惠敏84、子53、宋颇29、妻26、陈玉英51夫60、三子22、外甥女19、孙3。直接安置地址大兴清源西里8#楼二单元104#、604#，大兴清源西里4#楼一单元203#，塔院朗秋园1#楼908#，甲方支付给乙方搬家补助费200元、提前搬家奖励费1200元、其他20000元，乙方在1993年6月15日前应将原住房腾空交甲方拆除。甲方处盖有北京市西城区危房改造指挥部二龙路改建处的公章，乙方有“周慧敏、陈玉英、宋颇、宋颀代签”的字样。宋颀主张周惠敏是宋德友的母亲，是宋颀的奶奶，宋颇是宋颀的兄弟，被拆迁人是周惠敏、陈玉英、宋颇，这三个人的签名均是宋颀代签，宋颀并未在法院指定时间内向法院说明代签情况。城市开发公司主张被拆迁人应该为三户，周惠敏和儿子是一个户，宋颇和妻是一个户，陈玉英和丈夫、三子、外甥女、孙是一个户。1993年6月11日，北京市西城区危房改造指挥部二龙路改建处向宋德友出具房屋进住证明，证明显示：现将清源西里小区4#楼1单元203号房屋分配给宋德友同志住用，请办理订租手续。1999年9月8日，宋颀和城建物业公司签订了《北京市公有住宅租赁合同》，该合同显示出租方为北京市大兴城建开发物业公司，承租方为宋颀，住宅房屋坐落大兴区清源西里小区4号楼1单元203室及8号楼2单元104室，租期自1999年9月8日起算，无截止日期，租金为55.10元及49.24元。2000年7月10日的协议书显示宋德友与宋颀经过协商决定将清源西里小区二套房屋分配如下：清源西里八号楼二门104号为宋颀名下归宋颀所有（使用权）。清源西里四号楼一门203号为宋德友名下，归宋德友所有（使用权）。办完手续后，双方永远不许更改。一份在大兴城镇建设综合开发集团公司房地产经营部存档，宋德友及宋颀、证明人各持一份，尾部有宋德友、宋颀的签名，证明人处有“朱京州”字样的签名。2002年10月26日，宋德友死亡。死亡医学证明上显示家属姓名为李培杰，现住址为大兴区黄村镇清源西里4-1-203。2003年1月27日的住房证及房屋变更核准登记表（盖有北京市大兴城镇建设综合开发集团公司的公章）显示房屋使用方由宋德友变更为宋颀，房屋坐落为清源西里4#-1-203，房屋交用栏显示变更日期为2003年1月27日，房屋产权所属为大兴城建开发公司，取得房屋途径为拆迁安置，登记表说明栏中显示：1、房屋发生买卖、调换、退房等必须填写变更登记表，同时变更房源帐并到物业公司开具《房屋变更通知单》或《退房通知单》；2、房屋变更须当事人本人持户口本、身份证、购房合同、购销结算单或房产卖契、交款发票、住房证和房屋产权单位同意的证明到经营部办理。另查，宋颀曾在2018年12月20日起诉李芳新、李培杰返还原物纠纷，宋颀以其作为203室的唯一承租人，自2000年1月1日起一直由李培杰及李芳新非法占有，故要求李培杰及李芳新腾退房屋并支付房屋占用期间的费用。李培杰及李芳新在该案中辩称宋颀不是诉争房屋的合法使用人，宋德友是诉争房屋使用权人，1997年，李培杰夫妇和宋德友相识，通过长时间的接触和交往，宋德友经常到自己家中吃饭，李培杰夫妇以为宋德友无家可归，所以帮其洗衣服、做饭，对其日常生活进行照顾，这种状态一直维持了三年。2000年的一天，宋颀携带朋友朱京州找到李培杰夫妇，称是宋德友的侄子，因宋德友无儿无女，无人照顾，而且宋颀本人也无能力对宋德友进行照顾，故找到李培杰夫妇，要求由李培杰夫妇对宋德友进行照顾并为宋德友养老送终，宋德友名下一套房屋在去世后可以给予李培杰夫妇，故双方在2000年7月10日签订了协议书，协议约定涉案房屋在宋德友死亡后归李培杰夫妇所有，故自己是依据协议约定取得房屋的使用权，宋颀无权要求自己腾退房屋并支付使用费。李培杰提交的2000年7月10日协议书显示宋德友与李培杰、李芳新（夫妻）经过协商，李培杰、李芳新自愿赡养宋德友直至死亡，在赡养过程中包括衣、食、住、行、生病的医治和护理，死亡后的火化等，宋德友本人愿意自己死亡后将清源西里四号楼一门203室住房权归李培杰、李芳新夫妻所有，此协议一式三份。宋德友、李培杰、李芳新各持一份，证明人持一份。尾部有“宋德友、李培杰、证明人宋颀”字样的签名。一审法院认为，根据我国物权法的规定，物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。本案中，宋颀依据其与城建物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》及住房证主张其对涉案房屋享有承租权和使用权，根据本案查明情况，首先，本案涉案房屋是西城库资胡同3#拆迁所得安置房屋之一，被拆迁人为案外人周惠敏、宋颇、陈玉英，宋颀为拆迁安置补助协议书上的代签人，根据拆迁安置补助协议，除被拆迁人外，还有被拆迁人的亲属，但并未显示有宋颀；其次，涉案房屋从1993年6月11日宋德友取得房屋进住证明，到1999年9月8日宋颀与城建物业公司签订包括涉案房屋在内的两套房屋的公有住宅租赁合同，再到2000年7月10日宋颀与宋德友签订协议书，约定涉案房屋使用权归宋德友所有，同日，宋颀、宋德友与李培杰、李芳新签订协议书，最后到2003年1月27日宋颀办理涉案房屋住房证，从上述房屋使用权的处理及2000年7月10日涉及第三人的协议内容看，宋颀在签订上述公有住宅租赁合同后，对涉案房屋的居住权进行了处分；再则，涉案房屋租赁合同的出租人城建物业公司、房屋所有权人城建开发公司对宋颀的承租权提出异议，第三人李培杰、李芳新对涉案使用权亦提出异议。综上，一审法院认为涉案房屋的被拆迁人并非宋颀，现涉案房屋居住使用权产生争议，根据我国物权法的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，故其应先确认房屋使用权的权属关系，故对宋颀的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条之规定，判决：驳回宋颀的所有诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，各方均认可涉案房屋承租权来源于拆迁安置补偿协议，宋德友是拆迁安置补偿协议中的被安置人，1993年6月11日，北京市西城区危房改造指挥部二龙路改建处向宋德友出具房屋进住证明，宋德友自此享有清源西里小区4#楼1单元203号房屋的承租权及居住权。宋颀不是拆迁安置补偿协议的被安置人，亦未能提供证据证明其取得承租涉案公房资格的合法权利来源，涉案房屋的所有权人及出租人均不认可宋颀具备承租资格。且宋颀与城建物业公司于1999年9月8日签订的《北京市公有住宅租赁合同》内容，与1999年9月8日《住户证》所载房屋使用方为宋德友矛盾；与2000年7月10日宋颀与宋德友签订的《协议书》及宋颀作为证明人、宋德友与李培杰签订的《协议书》内容及意思表示亦存在明显冲突。综合上述情况，依据现有证据法院尚无法确认宋颀主张的《北京市公有住宅租赁合同》为有效，亦无法作出宋颀为涉案203室房屋的合法承租人的认定。一审法院判决驳回宋颀关于请求确认公有住宅租赁合同有效、确认宋颀是北京市大兴区黄村镇清源西里4号楼1单元203室合法承租人的诉讼请求，并无不当。宋颀上诉坚持一审诉请，依据不足，本院不予支持。综上所述，宋颀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由宋颀负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  许 英审 判 员  朱 印审 判 员  施 忆二〇二〇年九月二十二日法官助理  周 珍书 记 员  吕可心