北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3792号上诉人（原审原告）：李峪华，女，1962年11月28日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲍金秀，女，1935年1月23日出生，汉族，住日本东京都涩谷区。被上诉人（原审被告）：范立，男，1962年1月16日出生，汉族，住日本东京都涩谷区。二被上诉人委托诉讼代理人：毛瀚章，北京市京师律师事务所律师。上诉人李峪华因与被上诉人鲍金秀、范立房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初17577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李峪华的委托诉讼代理人陈谷文，被上诉人鲍金秀、范立的委托诉讼代理人毛瀚章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李峪华上诉请求：依法改判鲍金秀、范立赔偿李峪华房屋差价损失3000000元，判令鲍金秀、范立承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：北京市海淀区上园村3号七区西4号楼5层2单元251房屋（以下简称涉案房屋）所在区域的房屋大多已经上市交易，且本案房屋位置、情况等均属于可上市交易类型，鲍金秀、范立也出具《承诺书》承诺该房屋可以上市交易，李峪华认为涉案房屋是可以上市交易的，一审法院认定李峪华自愿承担无法上市交易的风险错误；鲍金秀、范立违反合同约定，应当赔偿李峪华的全部经济损失。鲍金秀、范立辩称，同意一审判决。李峪华向一审法院起诉请求：1．确认李峪华与鲍金秀、范立于2015年12月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》解除；2．鲍金秀、范立返还房款2500000元；3．鲍金秀、范立赔偿房屋差价损失3000000元；4．诉讼费鲍金秀、范立承担。一审法院认定事实：就涉案房屋，李峪华曾起诉鲍金秀、范立，要求二人继续履行2015年12月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，办理涉案房屋交割手续并支付违约金。北京市海淀区人民法院做出（2016）京0108民初27117号民事判决书，该判决书中认定如下事实：鲍金秀与范振武系夫妻，范立系二人之子。涉案房屋系范振武与鲍金秀夫妻共同财产，原登记在范振武名下。范振武于2003年5月25日死亡。2013年2月6日，鲍金秀就涉案房屋以范振武（出卖人）名义与王毅（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定:该房屋为已购公有住房，成交价格320万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金10000元；买受人向商业银行贷款，拟贷款金额为1800000元；双方同意自本合同签订之日起90个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，鲍金秀以范振武（甲方）名义与王毅（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意将涉案房屋出售给乙方；买卖双方在签订合同二天内，买方支付卖方定金人民币10000元，在办理完央产房手续之后10日内买方支付卖方定金90000元，此交易房屋是央产房，卖方在买方房屋贷款之前办理央产房上市手续，如不能上市双方不承担违约责任，合同自然终止，卖方在5日内退还买方定金；继承人为鲍金秀和其子范立，两人因工作繁忙不能办理买卖相关手续，特委托谭勇办理相关买卖事宜；现本合同甲方为范振武，因出售人范振武已去世，特由继承人鲍金秀、范立代签，并收取定金，待继承人公证办理领取新房本，并办理委托公证后，由委托公证人按本合同同样内容签订新买卖合同及补充协议，本合同及补充协议视为具有同等法律效力。后，王毅向鲍金秀、范立支付定金100000元。同日，鲍金秀、范立办理了继承公证，公证书载明涉案房屋为范振武与鲍金秀的夫妻共同财产，范立表示继承范振武的上述财产，鲍金秀表示放弃继承范振武的上述财产；故范振武在涉案房屋的遗产由范立继承。同日，鲍金秀、范立与谭勇办理了委托公证，委托书载明：涉案房屋中属范振武所有的部分由其子范立继承，因范立与鲍金秀即将离京，不便亲自办理上述房产的产权登记事宜，现委托谭勇为委托人的合法代理人，全权代表委托人办理产权登记、缴纳相关费用、办理并领取新的房屋所有权证等相关事宜，受托人在授权范围内所签署的相关法律文件委托人均予以承认，受托人无转委托权。委托期限自公证之日起至上述事宜办完为止。2013年2月27日，谭勇代理鲍金秀、范立（甲方）与王毅（乙方）签订协议书，约定：甲乙双方在2013年2月6日签订本合同及补充协议，由于出卖方不能办理上市手续，经双方协商达成一致：1、甲方必须在壹年内办理完毕（央）产上市手续，否则视为违约;2、乙方因购买此房，必须出售另一套房产，出售时间并支付甲方房款不得超出壹年；3、现乙方支出的央产房上市费贰拾万元整在签订本协议一并支付甲方；4、乙方在特殊情况下可以更换他人（如亲属或朋友）购买此房，并配合甲方和新购买人签订合同以及后续手续及过程，乙方更换的购买人必须符合购买条件、付款方式及时间不得低于和少于乙方现有的支付方式和时间；5、如乙方更换购买人，其承担价格中必须要有（央）产上市费的费用，其价格不得低于之前价格或包括交易价格与央产上市费的总和，乙方支付的房款和央产上市费在产权变更时一并退换（还）。2013年3月5日，涉案房屋过户至鲍金秀、范立名下，二人按份共有，每人各50%的产权份额。2013年3月12日，鲍金秀、范立为谭勇出具委托书，主要内容为：我们同意将涉案房屋出售，因不便回国，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托谭勇为我们的代理人，全权代理我们办理如下事项：1、在符合乙方出售的前提下，代我们办理此房产权转移、过户的有关事宜，代办央产上市申请手续，代为办理与出售此房相关的税务手续，协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续；2、如购房人采用住房公积金贷款方式购房，则代我们在北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心签订《存量房屋交易结算资金划转协议》、《存量房屋交易结算资金自行划转声明》、《划款协议》、《证明书》、《首付款收据》、《首付款证明书》及《存量房屋买卖合同》；受托人谭勇在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予承认，并承担由此产生的一切法律后果；委托期限：自委托之日起至办理完毕上述事宜为止；代理人无转委托权。该委托书于同日在中华人民共和国驻日本大使馆领事部公证。2013年7月25日，鲍金秀（卖方）与王毅（买方）签订补充协议，约定：1、经双方协商，买方购买涉案房屋，价格由320万元变更为330万元；2、买方于2013年8月10日前凑齐全部房款，根据国家及银行相关规定，办理银行资金监管手续及产权变更；3、如上述条件没有达成，双方在2013年8月10日解除买卖合同，双方均不承担任何违约责任。2013年12月26日，鲍金秀、范立（甲方）与王毅（乙方）签订补充协议，约定：1、经甲、乙双方友好协商，涉案房屋房款由330万元变更为368万元；2、在房屋产权变更当天，乙方将房款付至360万元，剩余房款8万元由乙方在产权变更后6个月付清；3、产权变更手续当天办理物业交割；4、在产权变更之前，双方对此房屋交易事项不再产生任何变化，有变化的一方视为违约，并承担相应的违约责任。2013年3月，李峪华及其夫顾敏立以女儿顾锐的名义购买涉案房屋；3月11日，李峪华从其名下账户向王毅转账40万元；3月12日，谭勇出具收条，主要内容为：今收到顾锐交付涉案房屋定金10万元，房款30万元。2013年5月20日，李峪华向王毅转账40万元，谭勇出具收条，主要内容为：今收到顾锐交付涉案房屋房款40万元。2013年10月13日，谭勇代理鲍金秀、范立与顾锐签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：顾锐购买涉案房屋，价款为392万元。同月15日李峪华向王毅转账140万元，谭勇出具收条，载明收到顾锐涉案房屋房款140万元，王毅作为经办人在该收条上签名；11月16日，李峪华向王毅转账30万元，谭勇出具收条，载明收到顾锐交付涉案房屋房款30万元，王毅在收条上签字。李峪华确认其向王毅付款为按照谭勇指示付款，谭勇亦认可。2015年12月29日各方同意以李峪华自己名义与鲍金秀、范立另行签订《北京市存量房屋买卖合同》，对于原合同无其他的变更协议，谭勇为鲍金秀、范立代理人。该合同中约定：房屋性质为已购公有住房；经买卖双方协商一致该房屋成交价格392万元，买受人采取全款方式购买；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十日内退还全部已付款，并按照买受人全部应付款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，谭勇向李峪华交付了鲍金秀的户口簿、委托书及鲍金秀的房屋所有权证。李峪华已按谭勇指示向王毅支付涉案房屋购房款250万元；鲍金秀、范立主张自王毅处收到购房款160万元；王毅主张收到李峪华支付的房款后支付给谭勇45万余元用于办理央产房上市手续，谭勇予以认可；鲍金秀、范立确认曾向谭勇借款29万元，谭勇、王毅确认该笔款项实际为王毅向谭勇支付。2016年2月13日，鲍金秀、范立出具声明书，内容为：“声明取消2013年3月12日办理的委托书号码为（2013）日领证字第0002937号公证书至有关部门人员收到此声明书为止，因已实施的委托事项给有关人员造成的损失，由我们承担，未实施的委托事项停止实施”。该声明书于同日经中华人民共和国驻日本大使馆领事部公证；鲍金秀、范立确认该声明书未对外公示。该判决还认定，谭勇在委托期限内代理鲍金秀、范立与李峪华签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的行为合法有效，合同中出卖人的相关权利义务应由鲍金秀、范立承担。但因涉案房屋无法对外上市交易，合同目的已不能实现，故法院最终驳回李峪华诉讼请求。李峪华不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院出具（2018）京01民终9844号民事判决书，该判决书再次认定：谭勇持出卖人的公证委托书与李峪华签订了房屋买卖合同，李峪华已根据谭勇的指令向王毅支付了250万元，鲍金秀、范立与李峪华之间的房屋买卖合同合法有效，合同的权利义务均由鲍金秀、范立承担。最终，该判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，李峪华曾申请对涉案房屋的现价值进行鉴定，鉴定机构以评估对象不能上市交易，无法对评估对象进行公开市场价值评估为由，将鉴定退回。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：鲍金秀、范立提交2016年3月24日与谭勇的电话录音一份，证明此时谭勇仍称王毅在买房，但谭勇与李峪华签订合同日期在此日期之前，李峪华表示鲍金秀、范立与谭勇的委托关系与本案无关。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，生效判决已认定，鲍金秀、范立与李峪华之间的房屋买卖合同合法有效，涉案《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》的权利义务均由鲍金秀、范立承担，现鲍金秀、范立仍坚持主张与李峪华间无合同关系，相关法律后果不应由二人承担，法院不予认可。则李峪华依照合同约定及鲍金秀、范立之公证受托人谭勇的指令所支付的房屋首付款250000元，应视为鲍金秀、范立收取的首付款。就李峪华主张要求确认双方合同解除一节，生效判决已经确认涉案合同目的无法实现，不具有继续履行可能，故李峪华通过诉讼方式要求解除合同，法院予以确认。现涉案合同已解除，则鲍金秀、范立理应将上述款项退还李峪华。至于鲍金秀、范立主张谭勇在受委托期间存在故意或重大过失的情形，应另行与谭勇解决，鲍金秀、范立与谭勇间的委托合同纠纷对李峪华不产生任何影响。就李峪华要求的房屋差价损失，首先，鲍金秀、范立未按合同约定交付房屋导致涉案合同未继续履行进而引发系列诉讼，鲍金秀、范立作为违约方应承担违约责任，但涉案合同目的无法实现的主要原因在于涉案房屋无法上市交易，对该情况，李峪华明知并自愿承担该风险，故李峪华对于合同解除而发生的损失也应承担自己过错范围内的部分，同时考虑到涉案房屋无法确定在公开市场上的价值，故法院将参照原合同约定，就损失部分予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、李峪华与鲍金秀、范立于2015年12月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除；二、鲍金秀、范立于本判决生效后十日内向李峪华退还房款2500000元并支付赔偿金250000元；三、驳回李峪华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。李峪华在本院审理期间，主张其损失包括购房款利息损失，要求法院在确定赔偿数额时一并处理，不再另行主张。李峪华提交周边房屋交易信息，证明周边房屋有较大增值。鲍金秀、范立对此不予认可，认为李峪华提交的证据材料与本案无关，不足以佐证央产房的涨价趋势。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院认定鲍金秀、范立作为违约方应承担违约责任正确，本院予以确认。当事人违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。李峪华已交纳大部分购房款至今未退回，产生了较大利息损失；同时涉案房屋周边房价在此期间大幅度上涨，明显大于合同约定的违约金数额，一审法院确定的赔偿的数额，远低于其实际损失或可得利益，明显过低，应予调整。本院考虑周边房屋增值及已付购房款的利息数额，酌情确定鲍金秀、范立赔偿李峪华损失100万元。一审判决适用法律错误，应予纠正。综上所述，李峪华的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初17577号民事判决第一项；二、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初17577号民事判决第二项为：鲍金秀、范立于本判决生效后十日内向李峪华退还房款2500000元并支付赔偿金1000000元；三、驳回李峪华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50300元，由李峪华负担18300元（已交纳），由鲍金秀、范立负担32000元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费28800元，由李峪华负担20950元（已交纳），由鲍金秀、范立负担7850元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年九月二十一日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一