天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3082号上诉人（原审被告）：穆际，女，1949年11月1日出生，回族，住天津市北辰区。被上诉人（原审原告）：田丽华，女，1955年2月10日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人:宋恺，天津众磊律师事务所律师。原审第三人：天津市宏佳安居建设有限公司，住所地天津市北辰区京津路西北辰大厦3号楼24-26层。法定代表人：郭洪赞，总经理。委托诉讼代理人：姜红，北京中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：段营许，北京中伦文德律师事务所律师。上诉人穆际因与被上诉人田丽华、原审第三人天津市宏佳安居建设有限公司（以下简称宏佳安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初9560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。穆际上诉请求：撤销一审判决，改判驳回田丽华的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由田丽华负担。事实和理由：1.一审判决对涉诉房产是否属于穆际与穆瑞华的夫妻共同财产及穆瑞华去世后涉诉房产是否属于其遗产进行析产没有查明；2.案涉房产价格是40万元还是34万元没有查清；3.一审调解过程中程序违法。田丽华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏佳安居公司述称，该公司不清楚田丽华与穆际之间的房屋交易情况，宏佳安居公司并非拆迁人，仅按照拆迁人指示将房屋交给拆迁人确定的被拆迁人，该公司没有过错。现穆际称案涉房屋申报手续已经全部提交，应改判宏佳安居公司不承担协助过户的义务。田丽华向一审法院起诉请求：1.依法确认位于天津市北辰区××号楼××号房屋所有权为田丽华，并判令穆际及宏佳安居公司配合田丽华办理不动产登记手续、由穆际承担过户费用；2.本案诉讼费由穆际承担。诉讼过程中，田丽华变更第一项诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.判令穆际及宏佳安居公司配合田丽华办理位于天津市北辰区××号楼××号房屋不动产登记手续，过户至田丽华名下，由穆际承担过户费用；2.本案诉讼费由穆际承担。一审法院认定事实：田丽华与穆际于2006年4月达成口头协议，约定穆际将北辰区普东新苑29-3-101房屋（以下简称诉争房屋）出售给田丽华，田丽华提供的证据可以证实双方约定的房屋价款为34万元。田丽华于2006年4月14日将7万元款项存入穆际银行账户，于2006年4月20日将27万元款项存入穆际银行账户，穆际认可收到该34万元房款。2006年9月，穆际接收诉争房屋后将诉争房屋交付给田丽华，现房屋由田丽华之子居住使用。田丽华、穆际之间就该诉争房屋的买卖未签订书面的房屋买卖合同。穆际提供的证据无法证实其主张的房屋总价款为40万元。庭审中田丽华陈述双方对房屋过户费用没有进行约定。2006年4月18日，穆际与案外人天津市北辰区建设开发公司签订了编号为0002483号的天津市房屋拆迁补偿安置协议，协议约定拆迁人（甲方）为天津市北辰区建设开发公司，被拆迁人（乙方）为穆际，乙方被拆迁房屋坐落在北辰区××宿舍××号楼××室，建筑类型楼房，建筑面积71.32平方米。甲方对乙方房屋实行产权调换，调换的房屋坐落在北辰区××路××号楼××室。安置协议中还对其他事项进行了约定。穆际（乙方）与天津市北辰区建设开发公司（甲方）于2006年9月19日签订了一份协议书，约定为解决被拆迁户的实际困难，在建设手续不完备的情况下，定于2006年9月19日开始办理入住手续。2019年7月1日，穆际与宏佳安居公司签订了天津市经济适用住房买卖合同，约定出卖人（甲方）为宏佳安居公司，买受人（乙方）为穆际，房屋坐落于北辰区××路××路××，建筑面积79.88平方米。房屋销售按建筑面积计算，每平方米价格为2354.3元，价款为188061.86元。甲方于2006年4月18日前将符合条件的房屋交付乙方使用。合同还对其他事项进行了约定。另查，穆际取得的另一套北辰区铁东路与宜白路交口东北侧普东新苑29-3-102还迁房屋现已登记在穆际名下，诉争普东新苑29-3-101房屋现仍登记在宏佳安居公司名下。经一审法院向房管部门询问，诉争房屋系还迁房，现可以办理过户手续。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.田丽华、穆际口头达成的房屋买卖协议是否有效；2.穆际及宏佳安居公司是否应配合田丽华办理诉争房屋过户手续，是否应由穆际承担过户费用。田丽华、穆际于2006年4月就买卖诉争普东新苑29-3-101房屋达成一致意见，且穆际已将诉争房屋交付田丽华，田丽华已向穆际给付相应房款，双方达成的口头协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于穆际抗辩称诉争房屋在出卖时未依法登记领取权属证书，违反房地产管理法第三十八条的规定而无效，且诉争房屋属于经济适用房，在当时交易时不符合上市交易条件而合同自始无效的抗辩意见，一审法院认为，根据法律规定，合同在违反效力性强制性规定时无效，而田丽华、穆际双方达成的房屋买卖协议所涉及的不动产系还迁房，房屋买卖协议并未违反效力性强制性规定，因此一审法院认定，田丽华、穆际双方就诉争房屋口头达成的买卖协议是合法有效的。关于穆际抗辩称其出卖的诉争房屋属于夫妻共同财产，在出卖房屋时未征得其丈夫的同意，卖房属于无效处分的抗辩意见，根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，且结合合同相对性原则，故一审判决对穆际该抗辩意见不予采信。关于穆际是否应配合田丽华办理诉争房屋过户手续问题，如前所述，田丽华、穆际之间达成的房屋买卖协议有效，双方均应遵照执行，且田丽华已向穆际交付了全部购房款，并自2006年至今实际占有使用诉争房屋，现诉争房屋已具备办理过户条件，故穆际应履行合同义务，配合田丽华办理诉争房屋的过户登记手续，将诉争房屋过户登记至田丽华名下。庭审中宏佳安居公司自述实际诉争房屋产权为穆际所有，只是穆际未去办理产权过户，该房屋登记在其公司名下实际与其公司无关，尊重法院依法裁判，因诉争房屋现登记宏佳安居公司名下，故宏佳安居公司应和穆际共同配合田丽华办理诉争房屋的过户手续。关于诉争房屋因过户产生的过户费用承担问题，首先该费用尚未实际发生，且田丽华未举证证明过户费用应由穆际承担，田丽华该主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、穆际及天津市宏佳安居建设有限公司于本判决生效之日起十五日内配合田丽华办理北辰区××路××路××房屋转移登记手续，将北辰区××路××路××房屋过户至田丽华名下；二、驳回田丽华其他诉讼请求。案件受理费80元，由穆际负担。”二审中，各方当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人于2006年4月就买卖诉争房屋达成一致意见，田丽华已向穆际给付相应房款，因案涉房屋无法办理产权登记手续，穆际在当时仅将房屋交付田丽华。多年来穆际未向田丽华提出过异议，田丽华亦实际占用房屋至今。关于穆际主张诉争房屋属于夫妻共同财产，在出卖房屋时未征得其丈夫的同意，现其丈夫去世后涉诉房产属于遗产应进行析产的上诉理由。首先，穆际在一审庭审中陈述其与丈夫经济独立，是以自己的钱购买案涉房屋后出售给田丽华，不能证明案涉房屋系夫妻共同财产；其次，即使案涉房产属于夫妻共同财产，田丽华善意购买房屋、支付合理对价，因当时不能办理产权登记而实际占有房屋，田丽华善意取得案涉房屋应该维护其合法权益，穆际的该项上诉理由依据不足，本院不予支持。关于涉诉房屋买卖价格的争议焦点，穆际主张双方协商约定在34万元房款之外还应向穆际支付6万元补偿款，但并未提交证据加以证明，穆际认为购房款应为40万元的上诉请求依据不足，本院不予支持。田丽华与穆际达成的口头房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。现诉争房屋已具备办理过户条件，穆际应履行合同义务，配合田丽华办理诉争房屋的过户登记手续，将诉争房屋过户登记至田丽华名下，同时因诉争房屋现登记在宏佳安居公司名下，故宏佳安居公司应和穆际共同配合田丽华办理诉争房屋的过户手续。综上，穆际的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由穆际负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  兰岚二〇二〇年九月二十一日书记员  王欣