广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14919号上诉人（原审原告）：匡勇，男，汉族，1961年10月6日出生，住所地：广东省深圳市福田区，被上诉人（原审被告）：深圳市零七物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区华强北路1050号现代之窗大厦A座25层，统一社会信用代码：91440300732068246T。法定代表人：郑志文，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永强，广东协德律师事务所律师。上诉人匡勇因与被上诉人深圳市零七物业管理有限公司（以下简称零七物业公司）排除妨害纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初15908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。匡勇上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令零七物业公司立即拆除现代之窗大厦裙楼外墙上悬挂的广告牌并恢复购买时透明透光的原始玻璃幕墙状态；3.判令零七物业公司立即拆除现代之窗大厦裙楼二、三楼A区直升电梯间通道的铺位，并恢复购铺时原电梯间的用途；4.判令零七物业公司立即恢复现代之窗大厦裙楼一、二楼洗手间；5.判令零七物业公司立即拆除一楼现代之窗大厦裙楼加建的玻璃房，并恢复原始状态；6.本案的诉讼费由零七物业公司承担。事实和理由：一、匡勇购买铺位时外墙有窗户，后零七物业公司在外墙悬挂广告牌，严重影响匡勇采光和通风。现代之窗大厦裙楼外墙上悬挂的广告牌，匡勇是否有使用权、广告牌的设计和制作经过谁批准、是否属于违章建筑等，与该广告牌是否应当拆除无关。匡勇所诉为排除妨害纠纷，零七物业公司是该广告牌的制作悬挂人及收益人，该广告牌遮挡了整个商场的采光，应当拆除。一审判决驳回该项诉讼请求的理由、事实依据均错误。二、现代之窗大厦裙楼二、三楼A区直升电梯间通道的铺位是零七物业公司管理期间加建的，对商场通行造成影响，依法应当排除妨害。一审判决“未显示为铺位”与事实不符。三、现代之窗大厦裙楼一、二楼洗手间是整个裙楼业主共用的配套，零七物业公司不让原商场承包人赛博公司恢复洗手间，而将洗手间变成铺位盈利，导致三楼、四楼洗手间不够用，对客户和业主的正常生活及整个商场运营都造成妨害，应当拆除。四、现代之窗大厦裙楼一楼加建的玻璃房是零七物业公司不同意赛博公司拆除，这与业主是否同意加建无关。该玻璃房侵占业主的公共空间，妨害业主的合法权益，匡勇依法有权要求零七物业公司拆除。零七物业公司辩称，同意一审判决，请求驳回匡勇的上诉请求。匡勇向一审法院起诉请求：1.零七物业公司立即拆除现代之窗大厦裙楼外墙上悬挂的广告牌并恢复购买时透明透光的原始玻璃幕墙状态；2.零七物业公司立即拆除现代之窗大厦裙楼二、三楼A区直升电梯间通道的铺位，并恢复购铺时原电梯间的用途；3.零七物业公司立即恢复现代之窗大厦裙楼一、二楼洗手间；4.零七物业公司立即拆除一楼现代之窗大厦裙楼加建的玻璃房，并恢复原始状态；5.零七物业公司立即拆除现代之窗A座大堂加建铺位，并恢复原始功能；6.诉讼费由零七物业公司承担。一审庭审中，匡勇当庭撤回第五项诉讼请求。一审法院认定事实：匡勇系深圳市福田区华强北路现代之窗大厦裙楼4B60铺位所有权人。零七物业公司是现代之窗大厦的物业管理公司，长期以来一直从事案涉现代之窗大厦的物业管理服务工作。包括匡勇物业在内的现代之窗大厦裙楼在2014年9月份之前一直出租给深圳市赛博迈特数码科技有限公司（以下简称赛博公司）统一运营，2014年9月份，深圳市赛博迈特数码科技有限公司撤场。之后因零七物业公司协助新的经营者杰沃丰公司进场，导致不少业主与零七物业公司发生冲突，并在一审法院引发不少诉讼。针对匡勇起诉时提出的广告牌等各方面问题，一审法院逐一查明如下：一、现代之窗大厦裙楼外立面广告牌的设计和制作属于福田区政府统一华强北部分大厦外立面一体化视觉规划改造的内容之一，广告牌的设计和制作经过政府相关部门批准，于2018年9月份制作完成。根据匡勇提交的房屋买卖合同显示房屋外立面的使用权属于甲方所有，匡勇没有使用权。二、现代之窗大厦裙楼电梯间二、三楼A区直升电梯间通道目前未显示为商铺。三、现代之窗大厦裙楼一楼洗手间位置已改造成商铺，二楼洗手间位置已改造成物业办公用房。零七物业公司称上述洗手间位置改造成商铺和办公用房是赛博公司改建的，赛博公司撤场后没有恢复原状，而且上述改造的洗手间是一楼和二楼的洗手间，是否恢复原状应该由一楼和二楼业主决定，匡勇商铺在四楼，匡勇无权主张拆除。匡勇称赛博公司撤场后已恢复原状，是零七物业公司引进杰沃丰公司之后改建的。四、现代之窗大厦裙楼的玻璃房是赛博公司加建的，赛博公司撤场时征求零七物业公司意见是否拆除，零七物业公司回函称不同意拆除，故未曾拆除。零七物业公司称赛博公司加建玻璃房时是经业主同意加建的，赛博公司撤场时是否拆除也应由业主决定，零七物业公司作为物业公司无权要求赛博公司拆除。一审法院认为，现代之窗大厦裙楼由包括匡勇在内的多名业主共有。匡勇作为业主对其物业专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。作为所有权人，匡勇专有部分物业如遭到侵害，则匡勇有权要求排除妨害及赔偿损失，但对于专有部分以外的共有部分，如存在排放污染物、搭建加建、改变规划用途、侵占通道等情形，则应区分具体情况区别对待。对于共有部分上存在违法行为，且已影响到匡勇人身安全及身心健康的，则匡勇有权以自己的名义起诉请求排除妨害，但对于部分搭建加建、改变规划用途等并未影响业主安全使用的，因目前存在经济利益，则应由业主大会或业主委员会共同决定，匡勇作为单个业主，可通过业主大会或业主委员会主张权益，其无权以自己的名义请求拆除。根据上述分析意见，一审法院认为匡勇第3、4项诉讼请求不符合以自己的名义请求拆除或清算的条件，对该两项诉讼请求，一审法院不予支持。对于匡勇其他诉讼请求，一审法院评析如下：一、匡勇主张拆除外立面的广告牌，因匡勇在签订房屋买卖合同时已将大厦裙楼外立面的使用权让渡给卖方，匡勇已不享有该大厦外立面的使用权益，匡勇无权主张拆除。况且现代之窗大厦裙楼外立面广告牌的设计和制作属于福田区政府统一华强北部分大厦外立面一体化视觉规划改造的内容之一，广告牌的设计和制作经过政府相关部门批准，匡勇如认为其属于违法建筑，则匡勇应通过行政途径予以解决。二、匡勇主张现代之窗大厦裙楼二、三楼A区直升电梯间通道已改造成铺位，没有事实依据，一审法院对其拆除请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回匡勇的诉讼请求。一审案件受理费100元，由匡勇负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，匡勇以零七物业公司妨害其物权为由，提出拆除加建物、恢复原状的诉请，故本案为排除妨碍纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，有关共有和共同管理权利的事项，由业主共同决定。匡勇以个人名义主张物权保护，应以该侵权行为损害其专有部分的所有权，或侵权行为虽存在于共有部分，但对其使用专有部分构成直接影响的情形为限。除此之外的涉及共有部分的事项和权利，应由业主共同决定和主张。关于外立面广告牌是否应拆除。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的外墙也应当认定为物权法第六章所称的共有部分。因此，有关外墙的使用应按照物权法规定的方式，由业主共同决定。建设单位深圳市赛格达声房地产开发有限公司在与匡勇的房屋买卖合同中关于外墙面使用权属于深圳市赛格达声房地产开发有限公司的约定，违反了前述物权法第七十条、七十六条的规定，应为无效。一审认定外立面使用权按照买卖合同的约定归深圳市赛格达声房地产开发有限公司所有，不符合法律规定，本院予以纠正。匡勇在本案要求拆除外立面广告牌，但该广告牌并未占用匡勇铺位，也没有对其铺位的采光产生影响，其设置亦经过相关行政管理部门同意。匡勇如认为影响商场采光，应通过商场业主共同决策的方式决定其去留，其个人无权主张。关于一楼玻璃房。匡勇的4B60铺位位于裙楼四楼，一楼玻璃房对匡勇使用商铺并无直接影响，其占用的空间为业主共有面积，原建设亦是经业主共同认可，现是否拆除同样应由业主共同决定、主张。关于是否应恢复一、二楼洗手间。双方均认可匡勇铺位所在的四楼配置有洗手间，匡勇在本案举证并不足以证明零七物业公司占用一、二楼洗手间对其使用商铺产生直接影响，其个人对此提出权利主张，不符合法律规定。关于拆除二、三楼电梯间铺位，恢复二、三楼电梯间原状。匡勇要求零七物业公司拆除占用二、三楼电梯间的商铺，恢复二、三楼电梯原状，应先就零七物业公司占用二、三楼电梯间作为商铺，零七物业公司接收物业时的电梯原状举证证明。现匡勇对此并未能举证，零七物业公司也不认可其占用电梯间、改变原有电梯设置，故匡勇主张零七物业公司侵害其权利，事实依据不足，本院不予采信。综上所述，匡勇的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由匡勇负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 蔡  妍  婷审判员 刘  灵  玲二〇二〇年九月二十一日书记员 李开宇（兼）