四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3839号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邹宏玉，女，1977年8月24日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：爱美高实业（成都）有限公司。住所地：四川省成都市青羊区提督街99号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，女，1985年6月20日出生，汉族，住成都市青羊区,系公司员工。 上诉人邹宏玉因与被上诉人爱美高实业（成都）有限公司（以下简称爱美高公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹宏玉上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院(2019)川0105民初1340号民事判决；2.改判支持邹宏玉对爱美高公司的全部诉讼请求，驳回爱美高公司全部反诉请求；3.一、二审案件受理费、反诉受理费由爱美高公司负担。事实和理由：一、原审法院查明事实不清，认定事实错误，应当予以改判。1.从2017年7月17日合同签订到2018年7月31日，邹宏玉应交给爱美高公司费用共计应为28690元。邹宏玉实际己分两次交给爱美高公司费用为10000元和22015元，共计实缴32015元。其中，直到启动司法程序之前，由于爱美高公司内部沟通问题，一直未将其封闭儿童区装修免租的3个月零二十天的租金减去，致使爱美高公司一直认为邹宏玉欠其租金。另外，邹宏玉在起诉以前，曾多次提示爱美高公司核实2018年6月12日转款给爱美高公司10000元的事实，均被爱美高公司直接忽略。经邹宏玉多次核实，截止2018年7月31日，应缴纳租金为18690元，而截止2018年7月31日邹宏玉已缴纳租金的情况32015元，其中10000元为保证金，比应缴纳金额多给了3325元，所以截止2018年7月31日并不存在邹宏玉拖欠租金的情况。2.邹宏玉并没有在未通知爱美高公司的情况下私自闭店，而是迫于爱美高公司提供的房屋因装修不能够正常的经营，多次争取且得到爱美高公司工作人员廖绪伟允许后，才暂停经营。至于2018年8月，爱美高公司通过邮件要求邹宏玉恢复营业，是其企图通过这种方式混淆事实，捏造是邹宏玉擅自闭店造成违约的假象。真实情况是，爱美高公司从2017年12月1日到2018年3月16日期间完全封闭儿童打造区范围进行装修。2018年3月16日该通道在爱美高公司对该区域验收后打开了D口，但直到2018年7月31日邹宏玉暂停营业前，该区域的A入口、B入口、C入口均处于封闭状态，且装修围挡并未拆除。除了邹宏玉的商铺和对面的“玩总动”这两家商铺外，儿童打造区域的其他数千平方米的所有商铺均处于未启用状态，“玩总动”后也因无法正常经营，与邹宏玉先后被迫停止营业。因此，虽然爱美高公司自认已经装修验收完毕，但并不说明该区域已经达到了能够正常经营的状态，在该区域装修围挡未拆除和多个通道未打开使用的事实面前，应认定当时整个儿童区仍未投入正常使用的事实，进而也造成从2018年3月10日到2018年7月31日期间邹宏玉根本无法正常经营承租商铺的事实。但是，在邹宏玉使用承租房屋且正常履行支付租金义务期间，爱美高公司不是通知要停水断电，就是在多个重要通道被装修围挡封闭的情况下要求邹宏玉继续经营，导致邹宏玉完全无法按照合同要求，正常使用承租商铺。即便如此，在邹宏玉承受如此不公正对待的情况下，仍然没有私自停业，而是在这几个月里反复与爱美高公司主管廖绪伟沟通，最终取得同意的情况下才停止营业。3.一审法院没有查明邹宏玉装修租铺的损失以及租铺内设备被爱美高公司丢弃所遭受的损失。邹宏玉在一审中提交了与深圳市思高特文化发展有限公司（以下简称思高特公司）签订的《城堡探险合同书》及银行转款凭证、案涉租赁房屋装饰装修施工合同、账单详情以及收条，用于证明装修租铺的损失以及租铺内设备被爱美高公司丢弃所遭受的损失。但是，一审法院对证据的三性均予以了否定，属于完全没有查明案件事实。结合邹宏玉提供的证据，以及爱美高公司向邹宏玉发送的邮件，均能证明邹宏玉承租案涉房屋是用于儿童娱乐，且爱美高公司也多次提及邹宏玉的设备一事，但是一审法院却没有认定。二、一审适用法律错误，应当予以改判。1.尽管合同法第93条第2款规定了当事人的约定解除权，但爱美高公司在本案中一直都是过错方违约方，邹宏玉从未拖欠租金，并且邹宏玉停止营业也是因为爱美高公司交付的房屋在事实上己不符合约定条件，不属于双方在合同中约定的解除合同的条件，因此其无权享有租赁合同上记载的合同解除权。因此，不管是其在起诉时主张的合同在7月31日解除，还是邹宏玉收到解除租赁合同通知函时解除，都是不成立的。邹宏玉之所以主张与爱美高公司之间的租赁合同于2018年10月26日解除，是因为爱美高公司在该日将邹宏玉店铺里面的设备私自拆除，致使邹宏玉的合同目的根本不能实现，依据合同法94条第四款的规定，邹宏玉作此请求。2.从租赁合同本身来讲，均是在强调乙方只能履行义务，甲方只享有权利不承受义务。租赁合同很多条款都是旨在免除被告方责任，加重邹宏玉责任，应属于格式条款，并且法律规定当事人对合同理解有争议的，有2种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，尤其是对于暂时停业的条款，因此爱美高公司不应凭借本身规定不合法的条款来约束邹宏玉，来直接解除合同。3.退一步讲，即使爱美高公司认为邹宏玉有违约的情况，原租赁合同对于乙方违约责任、违约金的承担太重,己经超过了法定的违约金上限，不管是房屋占用费还是5%违约金的规定都是违约金的规定，房屋占用费只是换着名头的违约金，邹宏玉认为违约金过高，请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则作出判决。4.再退一步讲，即使爱美高公司认为依据其格式条款邹宏玉有违约的情况，其在拆除店铺应尽到在拆除店铺之前应该提前通知邹宏玉，而不应在邹宏玉明确表示不同意拆除的情况下直接拆除。在拆除店铺之时，应按照爱美高公司发给邹宏玉的“关于通知腾空房屋并交还房屋函”中第3条所述将留置物品清点后移至库房保存执行。在拆除店铺之后应该及时通知邹宏玉来领取和清点自己的设备，而不是直接当成废铁丢弃。因此应对邹宏玉的设备、装修费以及为了租赁店铺所花的保险、消防费用作出赔偿。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，应当依法予以改判。 爱美高公司辩称，一审判决正确，邹宏玉要求爱美高公司支付装修损失，按照法律规定，装修损失前提是看谁违约，一审判决认定和爱美高公司的举证均显示是邹宏玉自行违约，装修损失应由其自行承担。爱美高公司把闭店的后果告知过邹宏玉，但其依然采取这样的行为，系其自行导致违约。邹宏玉2017年6月12日交纳的1万元并非合同约定的保证金。根据2017年7月5日邹宏玉交纳的三个月租金12015元和1万元保证金，在扣除公司主张的2018年3月11日至同年7月31日是的租金后，邹宏玉还欠租金6020元。根据双方约定的物业费标准，邹宏玉交纳了物业费保证金10680元，其至今仍拖欠2018年3月10日至2018年7月31日的物业费共16651元，加上电费1857元，共18508元。 邹宏玉向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方之间的租赁合同于2018年10月26日解除；2.爱美高公司赔偿商铺材料损失费186000元；3.爱美高公司赔偿因装修商铺而支出的装修费45241元；4.本案诉讼费由爱美高公司承担。 爱美高公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.确认双方之间的租赁合同于2018年7月31日解除；2.邹宏玉向爱美高公司支付2018年6月至7月31日的租金6020元、2018年8月1日至10月26日的房屋占用费77430元、违约金4806元、房屋清水还原费8010元；3.本案诉讼费由邹宏玉承担。 一审经审理认定事实如下：2017年7月17日，爱美高公司（甲方）与邹宏玉（乙方）签订《华置广场房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于四川省成都市青羊区房屋（详见附件一《房屋平面位置图》，示意图仅作参考识别用途；附件二：《现有装修.附属设施及设备状况表》）出租给乙方经营使用；房屋租用面积为89平方米；甲乙双方确认在本合同履行过程中均以此作为租金和其他需要按照面积计算费用或款项的计算单位；甲方向乙方出租房屋的期限为36个月，从本合同第5条约定的房屋交付之日（含当天）起计算，即为2017年8月1日起至2020年7月31日止；乙方必须于2017年10月1日前完成装修工程并开业；乙方应于2017年7月31日前按照甲方要求前往指定地点，双方在现场办理交接手续；保底租金和提成租金统称为“租金”，房屋的租金自交铺日起，即2017年8月1日至2020年7月31日按照保底租金与提成租金二者取高的方式计算；2017年8月1日至2017年11月30日为免租期；2017年12月1日至2018年7月31日期间保底租金为45元／平方米／月，月租金合计4005元／月；在2017年7月31日之前，乙方须缴纳2017年8月1日至2017年12月31日期间首期保底租金给甲方；2017年12月1日至2018年7月31日期间该自然月的月含税营业额的10%为提成租金；乙方须在本合同签署三个工作日之内向甲方一次性缴清租赁保证金，该保证金为人民币10000元；在租赁期满或本合同提前解除交还房屋时，乙方应根据甲方要求将该房屋恢复原交付时状态，乙方应将乙方进行装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属甲方的设施设备完好无损，使该房屋处于甲方交付房屋时状态；如乙方未履行上述义务，则甲方有权自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，甲方有权在乙方缴纳保证金中扣除相应费用，上述款项不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿由此造成的其他损失；乙方应于租赁期满日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋；乙方逾期不交还该房屋，乙方应按每日10元／平方米的标准缴纳房屋占用费，日房屋占用费合计为890元；同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任，同时甲方有权停止商铺能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方如在租赁期满或合同解除后七日内未交还房屋的，甲方有权封闭商铺、腾空房屋，将乙方留置物品清点后转移至库房保存，并收取乙方物品仓储费；甲方对因此而造成的损坏概不负责；乙方如在甲方封闭商铺后十日内仍未将留置物品取走，甲方有权处理乙方留置物品用作偿还欠款，因此发生的费用包括但不限于律师费、公证费等由乙方承担，并有权收取乙方当年年租金的50%作为违约金；甲方基于提升华置广场ＴｈｅＯＮＥ购物中心整体经营环境、优化动线等合理原因，有权对建筑物的全部或任何部分进行改建、扩建或装修，乙方不得以此要求甲方减免租金、赔偿损失或做出任何其他补救措施；在房屋交付后，非根据本合同约定或者法律规定，因甲方原因导致本合同无法履行而提前收回房屋的，甲方应向乙方无息退还保证金及尚未到期的租金、收银机使用费、推广服务费、物业管理公司应向乙方无息退还尚未到期的物业管理费；乙方并有权向甲方按未履行租赁期的租金总额的5%收取违约金，甲方除此之外无须再承担任何违约责任；在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项），另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总额的5%收取违约金；在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、租赁保证金、推广费、收银机使用费或物业管理公司的物业管理费、水电费等费用及其违约金，以及因乙方违约或由于乙方的过失给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在七天内补足所扣除部分；若乙方拖欠租金、各项费用及违约金或未按期补足保证金超过七天时，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用，并征收违约金外，甲方有权解除本合同，有权停止房屋能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担；如果乙方违反本合同关于营业时间的约定，或非甲方原因提前停止营业或延迟开业达十次以上（含十次）、或非甲方原因所承租房屋停业或部分停业累计超过三天（含三天），则甲方有权解除合同（不可抗力原因除外）。 2017年12月26日，爱美高公司（甲方）与深圳市建艺装饰集团股份有限公司（乙方，以下简称建艺公司）签订《成都恒大广场趣玩主题乐园室内装修工程施工合同》，主要约定：乙方负责按甲方确认的施工图纸及相关设计变更通知对成都恒大广场趣玩主题乐园室内装修工程进行施工；开工时间暂定为2017年11月10日，具体开工日期以甲方现场管理代表签发的开工令确定的开工日期为准；合同总工期为60个日历天。工程竣工验收表、工程延期申请/批复表及工程结算申请表，均载明：开工工期为2017年12月30日，完工及验收时间为2018年3月16日。 2018年6月25日，爱美高公司向邹宏玉发送邮件《七彩鱼停止能源供应通知函》，载明：截止2018年6月25日贵铺已拖欠我司租金、物业费、电费等合计26355.2元，按照合同约定，我司将于2018年6月26日下午18:00终止贵铺电源供应。2018年7月31日，邹宏玉暂停七彩鱼店铺营业。爱美高公司向邹宏玉发送《恒大广场B1022七彩鱼恢复营业告知函》，载明：2018年7月31日，贵司未经我司同意，私自将店铺关闭，属于严重违约，还请贵司于2018年8月3日12:00恢复店铺营运，否则我司将视贵司违约，并保留追究法律责任权利。2018年8月13日，爱美高公司向邹宏玉发送《关于解除通知》，主要载明：由于贵方于2018年8月1日在未告知我司的情况下私自闭店，且截止2018年7月31日，贵方已拖欠我司租金6020元、物业水电费18508元，合计24528元；根据合同约定及《合同法》相关规定，我司今特致函贵方：自本通知到达贵方后，双方于2017年7月17日所签之《租赁合同》自行解除，请贵司于2018年8月31日前缴清所有欠费，否保证金不予退还，否则我司将根据合同约定进行法律途径追讨，如因此产生的相关费用一律由贵方承担；请贵方收到本通知后7日内来我司办理合同解除的善后事宜。同日，爱美高公司还向邹宏玉发送《关于通知腾空房屋并交还房屋函》，主要载明：我司对贵司已发出《关于解除租赁合同的通知》，贵司与我司之间的租赁合同关系已于2018年7月31日解除；请贵司尽快处理以下事宜：及时向我司支付所欠费用，我司保留追究违约责任的权利；请于收到本函7日内按照《房屋租赁合同》第13.1条的约定，腾空租赁房屋并向我司清水交还房屋；若贵司收到本函7日内未腾空并交还房屋，我司将严格按照《房屋出租合同》第13.2条的约定处理，我司将封闭商铺、腾出房屋，将贵司留置物品清点后移至库房保存，仓储费由贵司承担，由此造成的损坏，我司概不负责，店铺拆除清水费用由贵司承担；由于贵司尚欠我司租金、物业费等费用，我司保留按照合同第13.2条处理贵司物品用于抵偿欠款的权利。2018年9月17日，四川致高律师事务所向邹宏玉发送《律师函》，主要内容：本所接受爱美高公司的委托，就邹宏玉在与委托人签订的《华置广场房屋租赁合同》履行过程中存在的违约行为，致函如下：截止2018年7月31日，您已拖欠委托人租金6020元、物业水电费18508元，合计24528元，且您于2018年8月1日在未告知委托人的情况下私自闭店；委托人已于2018年8月13日向您发送了《关于解除租赁合同的通知》及《关于腾空房屋并交还房屋函》，您与委托人的租赁合同关系已于当日解除；根据租赁合同第13条的约定，您应当于合同提前解除之日向甲方交还该房屋，并拆除房屋内的装饰装修及增添的设备，将房屋恢复至交付时的状态，确保房屋原设施设备完好无损；如您未履行前述义务，委托人有权自行委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由您承担；如您逾期不交还房屋，须按每日10元/平米的标准缴纳房屋占用费，日房屋占用费合计为890元，同时承担占用期间的其他费用及给委托人造成的其他损失；若您未在合同约定的时间内腾空房屋的，委托人有权将留置物品清点后转移至库房保存，并由您承担仓储费，委托人对因此而给您造成的损失概不负责；若您未在约定时间内将留置物品取走，委托人有权处理留置物品用作偿还欠款，因此发生的费用包括但不限于律师费、公证费等由您承担，且您须向委托人支付当年年租金的50%作为违约金；请您在收到本函后2日内将房屋腾空交还委托人，并于2018年9月28日前缴清所有欠费（包括房屋占用费，按890元/天计算，从合同解除当日直至您腾空房屋之日）。2018年10月7日，邹宏玉向爱美高公司回复电子邮件，主要内容：律师函我们已经收到；费用系爱美高公司计算错误，并未欠这么多钱；我们不是单方面停止经营，恒大广场修改出租条件，要求我们不具备经营条件的情况下配合广场继续营业并计算租金，不合理；所有问题未解决前，设备放在那里，我们也只是等待事情解决，爱美高公司无法单方面说仍有权继续收钱。 2019年3月12日，爱美高公司（甲方）与四川华茂建设工程有限公司（乙方）签订《成都恒大广场商场B1楼商铺改造施工合同》，主要约定：工程地点为四川省成都市青羊区提督街99号恒大广场商场内；工程概况包括位于商场B1楼B1022，商铺面积为89㎡的七彩鱼商铺；工程内容为成都恒大广场原商铺恢复清水，包括但不限于商铺室内地面拆除、吊顶拆除、玻璃隔断拆除、商铺货架拆除、墙面装饰拆除等工作；七彩鱼（恢复清水），含税总价为8010元。 一审法院认为，邹宏玉与爱美高公司签订的《华置广场房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。 关于案涉合同的解除。2018年8月13日，爱美高公司以邹宏玉未告知的情况下私自闭店，且已拖欠租金、物业及水电费等为由向邹宏玉发函要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”以及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，爱美高公司有权向邹宏玉发函要求解除合同，且邹宏玉收到解除函之日为诉争合同解除之日，具体的解除时间因邹宏玉确已收到但未说明具体时间，故一审院认定为2018年8月13日解除。 关于邹宏玉诉请的商铺材料损失费186000元及装修费45241元。本案中，邹宏玉提交其与思高特公司签订的《城堡探险设备合同书》及转账汇款凭证，装饰装修施工合同、账单详情及收条，拟证明因爱美高公司违约并擅自拆除案涉商铺的设备而给邹宏玉造成的材料及装修损失。经爱美高公司质证后认为，不认可其真实性、关联性及证明目的。经一审法院审查认定，对前述证据的真实性、合法性、关联性不予采信，不足以证明爱美高公司存在违约行为，且邹宏玉未能充分举证证明诉请的费用系其为租赁房屋所产生的损失或必要费用，对邹宏玉的诉请，因缺乏法律和事实依据，故一审法院不予支持。 关于爱美高公司的反诉请求。一审法院认为，爱美高公司主张2018年6月至7月31日的租金6020元，符合《华置广场房屋租赁合同》关于租金的约定，且邹宏玉作为承租人未提交证据证明其已交纳前述租金，故一审法院对爱美高公司的该项主张予以支持。爱美高公司主张2018年8月1日至10月26日的房屋占用费，根据《华置广场房屋租赁合同》的约定以及爱美高公司向邹宏玉发送的《关于解除租赁合同的通知》、《关于腾空房屋并交还房屋函》、《律师函》的相关内容，一审法院认定邹宏玉应向爱美高公司支付从2018年8月13日至10月26日的房屋占用费65860元（890元/天×74天）。爱美高公司主张的违约金，一审法院根据双方合同履行情况及违约期间，酌定该项违约金为1000元。爱美高公司主张的房屋清水还原费8010元，一审法院认为，爱美高公司仅提供施工合同作为依据，未提交相关费用已实际支出的证据，故对该项主张，一审法院不予支持。 综上，一审法院对邹宏玉的诉讼请求不予支持，对爱美高公司的反诉请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、邹宏玉和爱美高公司订立的《华置广场房屋租赁合同》于2018年8月13日解除；二、邹宏玉于判决发生法律效力之日起十日内向爱美高公司支付租金6020元、房屋占用费65860元及违约金1000元，共计72880元；三、驳回邹宏玉的全部诉讼请求；四、驳回爱美高公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4769元，由邹宏玉负担；反诉案件受理费2384.5元，由邹宏玉负担1300元，爱美高公司负担1084.5元。 二审中，邹宏玉向本院提交了如下证据材料： 1.证人杨某的证言。主要内容为：杨某是邹宏玉聘请的员工，恢复营业后第一次去时右边的围挡依然挡住的，灯也停着，第二次去时旁边依然没有开业。2018年3月10日左右其去打扫卫生，准备正式开业，这时发现右边的门没有打开，由于旁边在装修好像用布围着的。为方便旁边的装修，放了一个警戒线。右边通道门距离案涉商铺约5米。拟证明2018年3月11日至2018年7月31日期间，儿童区的3个通道有两个没有打开，装修后在儿童区入口设置有门，围挡没有拆除，有的入口门也锁着。 2.思高特公司《情况说明》。主要内容为：2020年3月23日该公司出具情况说明表示，案涉儿童攀爬设备合同中指定收款人和账户均为郑炫明的平安银行尾号为8465的账户，已全部收到邹宏玉支付的186000元，上述设备已于2017年8月安装于案涉购物中心B1层B1022号商铺内。落款处注明公司相关负责人姚倩，并加盖有该公司印章。拟证明邹宏玉支付了全部款项并安装了相关设备。 3.拆除游乐设备后的存放照片。主要内容为：爱美高公司以切割方式拆除了邹宏玉商铺内的儿童游乐设备。拟证明爱美高公司没有完好拆除设备。 爱美高公司质证认为，上述证据1中杨某与邹宏玉有员工关系，仅是单方陈述，无证据证明系邹宏玉的员工，至于有无经过当时的场景爱美高公司不知道，无法达到邹宏玉的证明目的。从证人的陈述可见，正门在邹宏玉恢复营业期间一直开通了，偏门在其离职后才有拆除，可以证明正门一直正常开通，对邹宏玉的经营没有影响。这组证据与爱美高公司的证据相悖，爱美高公司不予认同，没有开通的门是后门，对邹宏玉的经营影响不大。在证人陈述过程中，为了引导证人达到邹宏玉想要证明的目的，邹宏玉多次用语言对证人进行干扰，爱美高公司对证人证言不予认可。对证据2的真实性不认可，因为出具情况说明的签字人与公司的法定代表人不一致，不符合常理，一般情况下应由法定代表人签字，关于印章的真实性无法确定，设备合同和情况说明的印章不一样。对证据3的真实性、合法性、关联性均认可，但对其证明目的不认可，因为爱美高公司要求邹宏玉拆除，其不来拆，爱美高公司委托的公司只会为了恢复原状进行拆除，而不是保留现状的拆除。 本院审查认为，对于证据1，爱美高公司质证时先认可杨某系邹宏玉员工的身份，故本院对其身份予以认定，爱美高公司随后又认为无劳动合同证明杨某的身份与前述陈述相矛盾，本院对该质证意见不予采纳。同时，一审中邹宏玉出示的其在2018年3月24日与廖绪伟的微信聊天时表示“里面封闭起来，且都没有商家，我们的客户几乎为零”，廖绪伟未提出异议，因杨某陈述儿童区其他通道被封闭的情况与上述聊天内容相印证，故应认定具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。邹宏玉在杨某作证时虽然有引导其按有利于邹宏玉的行为，但已被本院及时制止，故不影响杨某作证内容的客观性。对于证据2，爱美高公司在一审质证时对邹宏玉购买游乐设备合同和向郑炫明付款的真实性并无异议，仅仅不认可其关联性。因上述合同中已指定收款人郑炫明及其收款账户，邹宏玉向该指定账户付款的行为应具有合法性和关联性，已可证明为购置设备支付款项的事实，二审中邹宏玉再提交思高特公司的情况说明属于重复举证，本院不再审查认定。对于证据3，因爱美高公司认可其真实性、合法性和关联性，且反映了该公司拆除设备后的现状，本院予以采信。 二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。另查明，2017年6月12日邹宏玉向爱美高公司转账支付1万元，同年7月5日支付保证金1万元和12015元租金（共22015元），7月4日向金碧物业有限公司成都分公司交纳装修期间各种费用及保证金共9025.1元。案涉合同约定，商铺每月应交的物业费为每平方米40元，物业服务费保证金为三个月物业费，装修期间应交纳履约保证金（一个月物业费）及其他费用。 2017年7月28日邹宏玉与思高特公司签订《城堡探险设备合同书》，约定思高特公司向其供应并安装相关探险设备，价值共186000元。收款账户为郑炫明在平安银行深圳西丽支行尾号为8465的银行账号，后邹宏玉向郑炫明上述账号先后支付186000元。同年8月13日李易禹与成都绘世装饰公司签订《装饰装修施工合同》，委托该公司为案涉“七彩鱼门店”进行装饰装修，价款共45241元，后邹宏玉向龙泉驿区十陵街办绘艺堂设计工作室经营者温海峰账户支付47941元。一审中，爱美高公司认可上述合同和支付行为的真实性，但对邹宏玉向有关个人付款的关联性不认可。爱美高公司二审中认可，对整个儿童游乐区的装修期为2017年12月30日至2018年3月16日，因案涉商铺从3月10日恢复营业，从2018年3月11日开始对案涉房屋计收租金。 案涉商铺恢复营业后，邹宏玉多次就整个儿童游乐区仍部分打围、没有人流通过手机微信与爱美高公司商场主管廖绪伟进行交涉，要求爱美高公司不收租金或暂时歇业的整体调整方案，并表示愿意在儿童区开立初期与爱美高公司共度难关，后于2018年6月25日要求停业，并提交了书面申请。2018年7月11日下午，因邹宏玉又提出要求停止营业，廖绪伟表示：集团运营副总经理已同意经营整改方案，现正等总经理批复。在后来的微信中又以粘贴上级回复的方式表示不同意免收租金、物业费的整改方案，后又表示“停止营业可以，不过时间从下月开始，和描墨一起。”“下月开始，停业期间免租”。同月15日，邹宏玉在微信中表示“自己人员安排不过来，反正已批准从下月停业，你们就计算租金，我们现在就开始停业”。廖绪伟表示新的经营方案已提交上去，明天再跟进进度。7月31日下午4：03邹在微信中表示，明天开始停业。廖绪伟回复：要给同事唐丽娜说一下，自己不负责负一楼。后邹宏玉微信告诉多次联系装修验收和催收租金的商场物业管理单位金碧物业公司成都分公司工作人员周钰珮：“自己明天不营业了，廖总和唐总均知道此事。”周钰珮回复：“好的，江湖再见，下回再选一个人气旺一些的场子。”爱美高公司二审中认可周钰珮所在的金碧物业公司成都分公司与其存在关联关系。 二审中，邹宏玉、爱美高公司陈述爱美高公司拆除案涉商铺内设施的时间为2018年10月28日。爱美高公司提交的电子邮件载明，2018年9月17日四川致高律师事务所作出的《律师函》于同月27日发送至邹宏玉的电子邮箱。邹宏玉在2018年10月7日的回复电子邮件中除表示不同意合同解除的原因外，另表示：如若单方面破坏我方设施，我也保有向法院要求理赔的权力。 经本院2020年5月8日下午组织现场查看，邹宏玉原租赁店铺位于华置广场购物中心负一楼中厅扶梯正下方的儿童游乐区进门后通道的右侧，在当日上班期间后来使用邹宏玉原经营店铺的“中国联通”门店处于停业状态，周围商铺空闲或被其他商家租赁经营后又停业，仅在儿童区通道的另一出口附近有一咖啡厅、沉浸式体验剧场正在营业。 以上事实，有爱美高公司、邹宏玉在一审、二审中的陈述，经过一审质证的《城堡探险设备合同书》、《装饰装修施工合同》及付款凭证，邹宏玉与廖绪伟、周钰珮的微信聊天记录、爱美高公司和邹宏玉发送律师函、回复的电子邮件，爱美高公司在二审中确认已收到邹宏玉签约前交纳的1万元的书面意见，现场调查笔录、现场照片等证据，予以证实。 本院认为，邹宏玉与爱美高公司签订的《华置广场房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是爱美高公司以邹宏玉擅自停业、欠付租金为由请求确认合同解除的请求是否成立，二是邹宏玉主张赔偿损失的请求是否成立（装修和设施设备），三是邹宏玉应支付的租金和房屋占用费如何认定。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于爱美高公司主张确认合同解除的请求是否成立的问题。2018年8月13日爱美高公司发函通知解除合同的理由分别为邹宏玉擅自停止营业和拖欠租金、物业水电费用，对此本院分别认定如下：第一，对于停业问题，因邹宏玉在商场所属儿童区装修完成后缺乏人气，其在2018年3月恢复营业后先是向现场管理人员廖绪伟要求爱美高公司推出儿童区开业初期的整改方案，并表示会共度难关，表明其有继续营业、推动商业氛围改善的诚意。后因爱美高公司未明确答复，其于同年6月25日起即多次提出要求歇业，7月11日廖绪伟在请示并粘贴上级回复的方式表明公司不同意免收租金等费用调整方案的基础上，又表示下月可以停业。廖绪伟的答复方式表明其是向上级请示后进行的上述答复，邹宏玉有理由相信其代表的是爱美高公司作出的意思表示。同时，邹宏玉于同年7月31日先后向廖绪伟、周钰珮表示第二天不再营业，应认为已履行必要的通知义务，在此情况下不应认定其未经爱美高公司同意擅自停业。因此爱美高公司关于恢复营业告知函、2018年8月13日解除合同通知中所称邹宏玉私自闭店、违反合同约定的内容与本院查明事实不符，其以此为由要求解除合同的请求不能成立。 第二，对于租金、物业水电费用。首先，2017年6月12日邹宏玉交纳的1万元，爱美高公司认可已收到，虽不认可其为保证金，但在双方无其他合同关系的情况下邹宏玉交纳的该费用可抵扣其应交的租金。在合同履行过程中邹宏玉交纳的1万元保证金在爱美高公司不行使抵扣权利的情况下，虽不能直接抵扣租金，但邹宏玉一并预交的3个月租金12015元可抵扣其欠付的租金。因此，截止2018年7月31日邹宏玉可抵扣租金的费用总额为22015元，但自2018年3月11日至此共4个月20天，邹宏玉应交纳的租金总额为18690元（即：4005×4+4005/30×20=18690），与上述可抵扣的费用相抵后邹宏玉尚有3325元剩余，故邹宏玉此时并不拖欠租金。爱美高公司多次发函认为邹宏玉拖欠租金是因为未计入邹宏玉签约前交纳的1万元所致。其次，因案涉合同约定装修应交纳一个月物业费作为装修保证金及其他费用，故邹宏玉交纳的9025元中仅有相当于一个月的物业费89×40=3560元的保证金可抵扣欠付的物业费。本案在邹宏玉截止2018年7月31日欠付的物业、水电费共18508元的情况下，扣除其上述剩余的3325元租金和该3560元装修保证金，邹宏玉此时尚欠付物业和水电费共11623元。因案涉合同约定爱美高公司在邹宏玉欠付租金时可以用其缴纳的租金进行抵扣，应认为爱美高此时有权利进行抵扣而非在拖欠时必须抵扣的一项义务，特别在2018年8月13日爱美高公司解除合同函中明确如不按期缴纳欠费将按约不退还保证金的情况下，应视为此时其未行使其抵扣的权利，故虽然邹宏玉此前曾已有1万元保证金作为履行合同的保证，但此时并不必然产生抵扣所欠物业费用的后果，因此邹宏玉认为其不欠爱美高公司物业费用的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 第三，案涉合同虽然约定邹宏玉拖欠租金、各项费用超过七天时爱美高公司即有权解除合同，本案简单按合同约定邹宏玉的上述欠费行为可以认为爱美高公司解除合同的条件成就，但解除合同事关双方所签合同及为履行合同各项投入的终结，事关双方重大利益和重新另行缔约的成本问题，对解除合同必须综合违约程度、继续履行的可能性等因素慎重考虑。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。此外，该法关于合同约定不明时的补救及解释条款、撤销权解除权人不行使将在一定期间后消灭的规定均体现了尽量推动合同履行而不轻易解除或撤销合同、鼓励交易的立法宗旨。如上所述，本案在邹宏玉仅拖欠11623元物业水电费但尚有1万元保证金由爱美高公司保管的情况下，爱美高公司继续履行合同的利益可以得到基本的保证；同时本案纠纷的发生也有爱美高公司整体改造儿童区后较长时期缺乏人气，爱美高公司一直对邹宏玉提前交纳的1万元未计入已交费用而认为其拖欠租金，导致双方存在误解的因素，因此邹宏玉虽然拖欠1万余元的物业费用，但其违约程度在2018年7月31日尚未达到导致合同目的无法实现的根本违约程度，因此爱美高公司同年8月13日以邹宏玉欠付租金、物业水电费用违约要求合同解除的通知书也不发生解除合同的效力。然而，邹宏玉的上述违约行为一直持续，在爱美高公司已主张原欠付租金、物业费利益的情况下也未及时交纳或通过其他方式予以弥补，自2018年7月31日至9月27日爱美高公司将其重申解除合同诉求的《律师函》送达时已45天，累计欠付新发生的租金7609.5元（即：4005+4005/30×27=7609.5），物业费、水电费共18387元（即11623+3560+3560/30×27=18387），其提前交纳的1万元保证金已无法保证，此时应认定邹宏玉的违约状态随时间的持续已达到合同不能履行的程度，爱美高公司该律师函产生解除合同的法律后果。因此，本案应以爱美高公司该重申解除诉求的律师函送达的2018年9月27日认定案涉合同解除，爱美高公司、邹宏玉分别主张应于同年8月13日、10月26日解除的诉讼请求不能成立，本院不予支持。在此前提下，邹宏玉应按合同约定承担违约责任，因一审判决已根据合同履行情况和邹宏玉违约情况认定其承担1000元违约金，本院不再予以调整。同时，案涉合同约定如邹宏玉原因导致合同解除、已交纳的保证金等费用不予退还，实际属于合同解除情况下应承担的违约金，本案在一审判决已经认定邹宏玉承担上述违约金的前提下，基于合同解除各方应返还财产的法律后果，判令爱美高公司向邹宏玉退还其交纳的1万元履约保证金。 二、关于邹宏玉主张赔偿装修和设施设备损失的问题。本院认为，第一，如上所述，案涉合同因邹宏玉截止2018年9月27日未交纳租金违约而解除，故其因自身违约而受到的装饰装修损失应自行承担，但对于其主张的设施设备损失应根据合同约定和双方的过错情况、后期拆除等情况综合判断。首先，本案爱美高公司先是同意停业，后又以擅自停业、欠付租金为由解除合同，对纠纷扩大存在一定过错，对于导致邹宏玉后期认为自己不违约、也不应搬离存在一定影响。其次，案涉合同约定在解除后七日内爱美高公司有权腾空房屋内物品，并在封闭店铺10日内有权处理邹宏玉留置物品以抵偿欠款，此处约定的是有偿处理原则。而且在双方对所交费用存在误解需要进一步结算的情况下，邹宏玉也在上述有效解除行为发生后10日届满前的同年10月7日前明确表示不准拆除其设施，爱美高公司应坚持按合同依法作价处理才符合上述约定精神，但爱美高公司却于同年10月28日将这些设施设备拆除后自行丢弃，导致其物理状态灭失，致使该设备的价值无法通过司法鉴定等方式予以认定，故应当对该设施设备的剩余价值进行赔偿。第二，因邹宏玉与思高特公司签订的合同约定收款账户为郑炫明的个人账户，后其向该账户支付合同价款的行为应认定为购买和安装游乐设施所产生的支出，故本案认定邹宏玉购置城堡探险设备的价值为186000元。本案因邹宏玉未提交该设施的强制使用期限和正式启用日期的证据材料，该设施设备已经灭失而无法通过鉴定认定其价值，基于邹宏玉为合同履行而购置考虑应认定其预期使用期限为合同期限三年，在合同约定于2017年8月1日计收租金，后因2017年12月30日至2018年3月10日装修于本月11日重新营业，并于同年7月31日经同意停止营业的情况下，本院认定邹宏玉该项设备的已用期限为9个月20天，剩余可用期限为26个月10天即790天，爱美高公司应按该剩余可用期限占预期使用期限的比例进行必要赔偿，基本价值约为：790/1095×186000元=134192元。同时，案涉合同最终因邹宏玉违约导致解除，其在合同已达到解除条件的情况下虽主张应将设备留在现场，但未认识到合同已不具备继续履行的基础而及时搬离设备，对于爱美高公司拆除和处理相关设备也有较大过错，其应自行承担部分损失。本院综合考虑上述因素，酌情认定爱美高公司赔偿该项损失的金额为100000元。 三、关于邹宏玉应支付租金和房屋占用费的金额。本院认为，因案涉合同应于2018年9月27日解除，根据双方关于邹宏玉应于解除后7日内腾退房屋的约定，在此后的7日内（即同年10月4日前）邹宏玉仍应支付租金，结合本院前述认定的截止9月27日应支付的租金7609.5元，其应支付的租金总额8544元（即：7609.5+4005/30×7=8544）。2018年10月5日至案涉商铺被拆除设备的同月28日之日，因邹宏玉未及时拆除游乐设备，其应按约定的每日每平方米10元的标准支付房屋占用费，该费用金额为20470元（即：89×10×23=20470）。 综上所述，邹宏玉的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定的主要事实清楚，但未查明邹宏玉交纳的租金及保证金等费用的具体金额和欠费的实际情况，在其行为仅构成一般违约的情况下认定案涉合同于2018年8月13日解除不当，并导致邹宏玉应承担的租金及房屋占用费金额等存在错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初1340号民事判决； 二、邹宏玉和爱美高实业（成都）有限公司订立的《华置广场房屋租赁合同》于2018年9月27日解除； 三、邹宏玉于本判决发生法律效力之日起十日内向爱美高实业（成都）有限公司支付租金8544元、房屋占用费20470元及违约金1000元，共计30014元； 四、爱美高实业（成都）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邹宏玉赔偿损失100000元； 五、爱美高实业（成都）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邹宏玉返还保证金10000元。 六、驳回邹宏玉的其他诉讼请求； 七、驳回爱美高实业（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4769元，由邹宏玉负担2669元，爱美高实业（成都）有限公司负担2100元；反诉案件受理费2384.5元，由邹宏玉负担800元，爱美高实业（成都）有限公司负担1584.5元。二审案件受理费4769元，由邹宏玉负担2669元，爱美高实业（成都）有限公司负担2100元。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  夏 伟 二〇二〇年九月十日 书记员  刘小春