怀化市鹤城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1202执异68号案外人：易海英，女，1979年12月18日出生，汉族，住怀化市鹤城区。申请执行人：邓龙洲，男，汉族，1965年1月6日出生，现住怀化市。被执行人：湖南富程投资管理有限公司，住所地怀化市鹤城区人民东路138号A栋801-807号，注册号：431200000022640。法定代表人：陈仲川，该公司总经理。被执行人：怀化中房房地产开发公司，住所地怀化市鹤城区富程路1号，统一社会信用代码：914312001837795547。法定代表人：贺方明，该公司总经理。本院在执行申请执行人邓龙洲与被执行人湖南富程投资管理有限公司、怀化中房房地产开发公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人易海英对本院（2020）湘1202执1324-1号执行裁定拍卖中房.富程国际广场（预售许可证号2011-XXXX）项目XXXX号房产不服，向本院提出书面异议，认为上述房产系案外人所有，请求本院中止对上述财产的执行。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人易海英称：易海英系富程国际项目的购房户。2013年7月I4日富程国际项目急需现金支付民工工资，向曹世元借款36万元（实借35.5万元），是用我的名义签订的《借款协议》，并用我在富康小区的住房作抵押（房产证号：怀鹤字7100116XXXXX土地使用证号：怀国用(2010)第出XXX-1号）约定在2014年7月14日还清借款。同时中房富程国际项目广场指挥部负责人在《借款协议》上签字同意用富程国际B栋XXXX号住房置换。2014年2月10日曹世元考虑到富程国际项目的实际困难又给中房富程国际广场项目指挥部借了11万元（该笔借款没有借款协议书只有借据），此借款到期后我与曹世元协商，我用富康小区住房估价47万元卖给曹世元冲抵中房富程国际广场项目指挥部借款（以我名义借的36万元、另项目部借的11万元），双方同意后并办理了过户手续。我替项目部归还47万元借款后，在2015年2月28日与项目部负责人协商我为其归还的借款47万元为富程国际B栋XXXX号住房的购房款（按3730元／—平方米、建筑面积126平方米，共计房价470000元），双方同意后由熊贵怀代我签订《富程国际商品房认购协议书》。因此富程国际XXXX号产权归我所有。我在2017年己装修入住。因富程国际项目管理混乱，造成项目开发成烂尾楼，至今项目全部资产查封，不能办理正式网签合同、办理产权证，而整个项目工程没有全部竣工，处在法律纠纷中。综上，请求人民法院依法支持异议人的异议申请。案外人易海英为支持其请求，提交了以下证据：《借款协议》复印件、借据复印件、XXXX房屋照片、《富程国际商品房认购协议书》、《房地产联合开发合同》、怀房办（2010）XXX号怀化中房房地产开发公司文件等证据。拟证明被执行人怀化中房房地产开发公司开发的中房富程国际广场XXXX房屋（预售证许可号为怀房售许字2011-XXXX）实际上归易海英所有的事实。本院查明，申请执行人邓龙洲与被执行人湖南富程投资管理有限公司、怀化中房房地产开发公司建设工程施工合同纠纷一案中，湖南省怀化市中级人民法院于2018年6月13日作出（2018）湘12民初62号之一民事裁定，保全查封了被执行人怀化中房房地产开发公司开发的中房富程国际广场2246号房屋（预售许可证号[2011-XXXX]，该房产目前以怀化市鹤城区建设综合开发公司名义登记）。2019年12月25日，湖南省怀化市中级人民法院作出（2019）湘12执328号执行裁定，指定该案由本院执行。本院于2020年7月13日作出（2020）湘1202执1324-1号执行裁定书，裁定拍卖中房.富程国际广场项目（预售许可证号2011-XXXX）项目下的XXXX房产。另查明,2015年5月28日，易海英与怀化中房房地产开发公司签订《富程国际商品房认购协议书》，载明:房屋位于富程国际B幢XX层XX号，建筑面积126㎡，建面标准单价3730元/平米，建面标准总价47万元，由乙方易海英支付定金人民币肆拾柒万元（470000），该协议乙方签字处系熊贵怀代签。双方签订《富程国际商品房认购协议书》后，未签订《商品房买卖合同》，也未实际付款。根据怀化市住房和城乡建设局网上签约信息系统查询结果证明，中房富程国际广场第8栋预售证号为2011-XXXX，XXXX目前以怀化市鹤城区建设综合开发公司名义登记，合同价格“152232”，首付款“152232”，状态“签约，查封，限制”。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权益人；……”、第二十五条第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”、第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据异议人易海英的陈述及其提供的证据，虽易海英与被执行人怀化中房房地产开发公司于2015年5月28日签订《富程国际商品房认购协议书》，但该协议系熊贵怀代签，且签订协议书后双方未签订商品房买卖合同，也未实际支付价款。双方签订的《富程国际商品房认购协议书》载明的合同价格、首付款等信息也与网签登记信息不符。对于异议人易海英陈述中房富程国际广场XXXX房屋系易海英以其名下富康小区住房估价47万元卖给曹世元后用于冲抵中房富程国际广场项目指挥部借款而置换所得。虽提供了借款协议、借据等证据。但其中借款协议载明甲方曹世元于2013年7月14日借款355000元給易海英，乙方易海英以富康小区院内房屋抵押（房产证号：怀鹤字7100XXXXX号，土地使用证号：怀国用(2010)第出XXX-1号的房产），协议左下方空白处写有：“用富程国际B栋XXXX房置换熊自富2013.7.15”并加盖中房富程国际广场项目指挥部印章，但该协议未约定借款用途。而易海英提供的两份借据，第一份借据日期为2013年7月14日，出借人为曹世元，借款金额360000元。借款人处由熊自富签字并加盖房富程国际广场项目指挥部印章。第二份借据日期为2014年2月20日，出借人为曹世元，借款金额110000元。借款人处由熊自富签字并加盖房富程国际广场项目指挥部印章。因执行异议只做形式审查，本案不对该笔债务的真实性、合法性做实质性审查。因此，异议人易海英所提供的证据并不能排除对该房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，本院对异议人易海英的异议请求不予支持。对于异议人易海英申请解除中房富程国际项目1306房屋的查封，因该查封系怀化市中级人民法院作出，其查封合法性审查不属于本院管辖范围，故本院对异议人易海英的解除查封的异议请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条、二十九条的规定，裁定如下：驳回异议人易海英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 武审判员 银 燕审判员 马宏华二〇二〇年九月二十三日书记员 张晓晨