湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6417号上诉人（原审原告）：武汉新世纪鸿光物业服务有限公司，住所地武汉市江岸区台北一路环亚大厦8栋18层1室。法定代表人：陈学新，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：周昶，湖北瑞竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈擎川，湖北瑞竹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉鑫汉和实业发展有限公司，住所地武汉市东西湖区三店集镇40号。法定代表人：夏耀辉，董事长。委托诉讼代理人：徐秋先，湖北卓胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢翌，湖北卓胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市江汉区土地整理储备事务中心，住所地武汉市江汉区新华小路120号。负责人：夏伟，主任。委托诉讼代理人：王翠，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘俊涛，湖北诚明律师事务所律师。上诉人武汉新世纪鸿光物业服务有限公司（以下简称鸿光物业公司）与被上诉人武汉鑫汉和实业发展有限公司（以下简称鑫汉和公司）、武汉市江汉区土地整理储备事务中心（以下简称土地储备中心）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初5531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。鸿光物业公司向本院提出的上诉请求：1、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初5531号民事判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人负担。事实和理由：首先，一审法院认定“鸿光物业公司实际接受涉案物业的时间是2014年9月”属于认定事实错误，也存在适用法律错误。上诉人自2013年5月10日开始就提供了前期物业服务。其次，一审法院依据《湖北省物业服务收费管理办法》“可以给予优惠的空置期最长不得超过一年”的规定，认定鑫汉和公司按照物业费标准的70%交纳物来费的时间只有一年（2015年4月至2016年3月）属适用法律错误，《湖北省物业服务收费管理办法》规定的可以给予物业费优惠的情形仅限于“房屋交付后一年内无人入住的”，即已交付给买受人的物业，而不包括未交付的物来。未交付的物业仍应按照100%计算物业服务费。第三，被上诉人迟延支付前期物业服务费构成违约，被上诉人应当向上诉人支付资金占用期间的利息损失。第四，土地储备中心于2018年1月17日出具给上诉人的回函及上诉人提交的证据确认函可知，土地储备中心自愿向上诉人支付前期物业服务费，因此，土地储备中心应当承担支付前期物业服务费的责任。恳请二审法院支持上诉人的全部上诉请求。鑫汉和公司庭审中口头答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。请求二审法院维持一审判决。土地储备中心庭审中口头答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。请求二审法院维持一审判决。鸿光物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令鑫汉和公司及土地储备中心共同向鸿光物业公司支付房屋空置期间的物业服务费1498054元及资金占用期间的利息2413517元（以拖欠的物业服务费为基数，按照年利率24%的标准，自2013年5月10日计算至实际清偿之日止，现暂计算至2019年5月10日）；2、判令鑫汉和公司及土地储备中心承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2013年5月6日，鑫汉和公司（甲方、委托方）与鸿光物业公司（乙方、受托方）签订《武汉市物业服务合同》约定：乙方向甲方就其开发建设的位于武汉市江汉区八古墩街右三巷86号“汉和?蕙苑小区”（建筑面积48582.21平方米）提供物业服务；合同就物业管理区域、物业管理事项、服务质量、委托方式、服务费用、双方的权利义务、服务期限等作了明确约定，其中物业服务合同期限自2013年5月10日至业主委员会成立之日止；物业服务费收费方式采用包干制，高层住宅为1.8元/平方米/月，商用物业为3元/平方米/月，业主按年交纳物业服务费。同日双方签订的《前期物业委托服务协议》约定：第一条“委托事项”：在协议约定的期限内，乙方为甲方提供“汉和?蕙苑”项目前期物业管理服务；第四条“物业服务费收费办法”：A.物业管理区域物业服务费自开始交房之日起以固定包干制的方式收取，即乙方收取的物业服务费用的标准固定包干不变，且该物业服务费用已包括物业服务的全部成本、法定税费和乙方利润，盈余或亏损由乙方享有或承担；B.对于已纳入物业管理的范围的已开盘未出售物业、或因甲方原因未按时交房的物业，由甲方按月全额向乙方交纳空置房物业费；第七条“违约责任”：甲方应按本协议要求及时支付乙方空置房费，否则乙方有权向甲方收取每日总委托费千分之三的滞纳金。同日双方还签订《前期物业委托服务协议》（补充协议）约定：根据《前期物业委托服务协议》第四条B项“对于已纳入物业管理的范围的已开盘未出售物业、或因甲方原因未按时交房的物业，由甲方按月全额向乙方交纳空置房物业费”修改补充为“因本项目为还建房，故取消此条款”。根据《前期物业委托服务协议》第七条“甲方应按本协议要求及时支付乙方空置房费，否则乙方有权向甲方收取每日总委托费千分之三的滞纳金”修改补充为“取消此条款”。合同履行中，因由于汉和?蕙苑小区收房率为50%，入住率为20%左右，导致大量的房屋空置。2015年8月11日，鑫汉和公司（甲方）与鸿光物业公司（乙方）签订《前期补充协议》约定：1.从2015年4月份开始，甲方每个月预付服务费10万元给乙方，公区水电及电梯维保费由甲方先垫资，待甲方支付空置房费后一并扣除；2.从2015年4月开始空置房费由甲方按照相关规定支付给乙方。另查明，汉和?蕙苑项目空置房屋共计426套，武汉市自然资源和规划局江汉分局出具的明细载明，总建筑面积为38831.83平方米。《合同移交清单》明细表显示总建筑面积为38830.61平方米，其中土地储备中心购得367套（建筑面积32590.12平方米），鸿光物业公司尚有59套（建筑面积6240.49平方米）。2018年1月17日，土地储备中心向鸿光物业公司出具“关于汉和?蕙苑物业费问题的回函”载明，土地储备中心原则上同意在鸿光物业公司与鑫汉和公司关于空置物业费方面协商一致后，三方签订《空置房物业费结算协议》并结算相关房源物业费。还查明，合同履行期间，鑫汉和公司垫付2014年9月至2019年11月期间的水电费710859.03元，以借支等方式给付鸿光物业公司336381元，共计1047240.03元。再查明，汉和?蕙苑项目于2014年12月1日竣工验收。鸿光物业公司实际接受涉案物业的时间是2014年9月。诉讼中，鸿光物业公司于2019年11月30日撤出涉案小区审理中，经鸿光物业公司申请并提供担保，一审法院裁定对鑫汉和公司名下位于武汉市江汉区三眼桥路315号汉和?蕙苑2栋及配电房2栋27层4号房屋予以查封。一审法院认为，鸿光物业公司与鑫汉和公司签订的《武汉市物业服务合同》《前期物业委托服务协议》及《前期物业委托服务协议》（补充协议）《前期补充协议》均为双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的禁止性规定，该合同中的条款对双方当事人均具有约束力。鸿光物业公司为汉和?蕙苑小区提供了物业管理服务，具有根据合同约定收取物业管理费的权利。鸿光物业公司要求鑫汉和公司对“空置房”承担交纳物业管理费之请求合理合法,一审法院予以支持。具体数额以核算为准。一、关于物业服务的时间根据国务院《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，物业的空置费应当结合竣工验收时间进行计算，即竣工验收日在物业公司实施物业管理之前的，从物业公司实施物业管理之日起开始起算；竣工验收日在物业公司实施物业管理之后的，从竣工验收之日起开始起算。本案中，涉案物业于2014年12月1日竣工验收，鸿光物业公司于2014年9月1日起进驻涉案小区，即竣工验收日在鸿光物业公司实施物业管理之后，物业费应从竣工验收之日即2014年12月1日起算。诉讼中，鸿光物业公司于2019年11月30日撤出涉案小区，故鸿光物业公司物业服务费用的计算期间为2014年12月1日起至2019年10月31日止。鸿光物业公司关于物业费应从合同签订之日起算的主张，于法无据，法院不予采纳；鑫汉和公司关于物业费应从2015年4月起算的抗辩意见，法院认为，《前期补充协议》约定“从2015年4月开始空置房费由鑫汉和公司按照相关规定支付给鸿光物业公司”，从该约定的内容上可以看出，双方仅是对2015年4月起物业费的缴纳标准进行了约定，并非是对物业费起算时间的约定，故对鑫汉和公司的该项抗辩意见，一审法院不予支持。二、关于物业服务的面积根据《合同移交清单》明细表显示426套房屋的建筑面积为38830.61平方米，武汉市自然资源和规划局江汉分局出具的明细表载明的建筑面积为38831.83平方米，因上述面积相差不大，故一审法院酌情认定鸿光物业公司提供物业服务的涉案房屋面积为38830.61平方米，并据此计算物业服务费用。三、关于空置房应否按70%收取物业服务费根据物业服务收费管理的相关规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。本案双方在《前期物业委托服务协议》中约定鑫汉和公司“按月全额交纳已开盘未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用”。因涉案项目为还建房，双方在《前期物业委托服务协议》（补充协议）中明确约定取消此条款。另，双方在《前期补充协议》约定“从2015年4月开始空置房费由鑫汉和公司按照相关规定支付给鸿光物业公司”。结合《湖北省物业服务收费管理办法》“可以给予的优惠的空置期最长不得超过一年”的规定，鑫汉和公司按照物业费标准的70%交纳物业费的时间只有一年（2015年4月至2016年3月），其他时间仍应全额交纳。对鑫汉和公司关于应按70%收取物业服务费的项抗辩意见，一审法院予以部分支持。四、鑫汉和公司的垫资及借支等费用，结算时应否扣减双方在《前期补充协议》中明确约定“公区水电及电梯维保费由鑫汉和公司先垫资，待鑫汉和公司支付空置房费后一并扣除”。故鑫汉和公司关于其垫付的水电费、对鸿光物业公司的借支，在清结物业费用时应该一并扣减的抗辩意见，符合合同约定，一审法院予以支持。五、关于资金占用利息双方签订的《前期物业委托服务协议》（补充协议）取消了关于空置房屋物业费的违约责任，根据鑫汉和公司提供的证据，鸿光物业公司提供物业管理服务过程中确存在部分瑕疵，结合鑫汉和公司已付部分物业费、垫付水电费、向鸿光物业公司提供借支等相关情况，可见鑫汉和公司在支付空置费方面并非恶意拖欠，故对鸿光物业公司要求鑫汉和公司支付资金占用利息的诉讼请求，一审法院不予支持。六、土地储备中心在本案中应否承担责任土地储备中心于2018年1月17日向鸿光物业公司回函称“同意在鸿光物业公司与鑫汉和公司关于空置物业费方面协商一致后，三方签订《空置房物业费结算协议》并结算相关房源物业费”。法院认为，其一、三方并未签订《空置房物业费结算协议》，土地储备中心结算相关房源物业费的条件尚未成就；其二、鑫汉和公司自认其是涉案空置房的实际控制人，相关空置房的物业费应该由其与鸿光物业公司结算；其三、土地储备中心辩称其回函没有同意向鸿光物业公司支付物业费，不应承担任何责任。在一审法院组织调解过程中，土地储备中心所作承诺，判决时不能作为对其不利的证据。综上，对鸿光物业公司要求土地储备中心与鑫汉和公司共同承担支付物业费的诉讼请求，法院不予支持。综上，鑫汉和公司应向鸿光物业公司交纳2014年12月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费1021340元（其中2015年4月1日至2016年6月30日按70%计算），与其实际支出的1047240.03元相抵扣后，鑫汉和公司无须再向鸿光物业公司支付物业管理费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：驳回鸿光物业公司的诉讼请求。案件受理费38093元，减半收取计19046.5元，保全费5000元，共计24046.5元，由鸿光物业公司负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉物业服务合同为合同签订当事人的真实意思表示，没有违反我国法律禁止性规定，合法有效，各方应按照合同约定履行各自合同义务。合同约定的服务期限并不等同于实际提供物业服务时间，一审法院依据合同约定及相关法律规定，认定鸿光物业公司为案涉小区提供物业服务时间起点为2014年12月1日于法有据，本院予以支持。一审法院对于空置房屋的第一年按照70%的比例收取物业服务费用符合法律规定，本院予以支持。至于土地储备中心是否应当承担案涉物业服务费用的问题，一审法院阐述理由充分，本院不再赘述。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应当予以维持。鸿光物业公司的上诉理由及上诉请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38093元，由武汉新世纪鸿光物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙文清审判员  何义林审判员  李斌成二〇二〇年九月十七日书记员  刘 杰