北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初24110号原告：周毅，女，1983年9月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王超（周毅之夫），住北京市朝阳区。被告：北京亿城亿家房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区西绒线胡同10号楼2门104。法定代表人：钟英剑，总经理。委托诉讼代理人：周亮，男，北京亿城亿家房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：刘冉，女，北京亿城亿家房地产经纪有限公司职员。原告周毅与被告北京亿城亿家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周毅及其委托诉讼代理人王超，被告经纪公司之委托诉讼代理人周亮、刘冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周毅向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告共计28860元人民币，包括违约金15600元，50天房屋空置损失费用13000元，未付房租260元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年12月26日签订位于××的《房屋出租委托合同》(合同编号××)，租赁期2018年12月27日至2020年12月26日，每月房屋租金7800元，由被告向原告支付房租。然而原告在2019年11月30日收到被告《告知函》，被告在告知函中提出于租赁期内2019年12月26日退房，并不再支付原告租金。被告于2019年12月26日房屋交接给原告后，被告拟定《终止协议》并要求原告签署。被告已支付原告房租至2019年12月26日，然而2019年12月27日隔断租户才搬走，被告未支付原告2019年12月27日当日房租，因此被告应付原告而实际未付原告房租260元。原告对于被告《告知函》提出的退房理由不予认可，被告提出因房屋采暖设备无法使用而退房的理由。因为在2018年12月26日双方签订房屋出租委托合同时为冬季，原告即告知被告销售员周亮壁挂炉已坏(原告自始至终都是与被告销售员周亮对接所有房屋事宜，即视同周亮行为代表被告行为)，被告表示可以采取空调或其他方式自行解决出租问题，同时壁挂炉已明显看出处于不能使用状态，被告已经于2018年12月26日对房屋各项设施验收，被告接受房屋现状条件并与原告签订房屋出租委托合同。在2019年下半年，被告11月分别电话与微信联系原告表示由于此房出租自己每月亏钱要求原告降低租金，原告否定被告要求，后被告以采暖设备坏为由单方面向原告要求退房。根据原告与被告签订《房屋出租委托合同》第六条“委托期内甲乙双方任何一方不得单方面解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，支付两个月租金作为违约金，并承担因单方面违约所造成的对方损失。”因此，被告应向原告支付违约金15600元。由于被告退房造成原告与下一房产代理公司产生50天空置期，该50天空置期应为被告单方面违约所造成的原告损失，因此50天原告空房损失费用为13000元(月租金7800元，按照每月30天计算)。经纪公司辩称，我公司代理房屋在2018年12月27日收房时，业主并未告知壁挂炉是坏的，冬天不可以采暖，我公司寻找的房屋住户于2019年2月13日居住，然后2018年12月27日到2019年2月13日期间，房屋一直属于空置状态，在此期间，我公司并不清楚壁挂炉无法使用，直至客户于2019年4月12日退房时才告知我们无法采暖，我公司业务人员从2019年4月份一直与原告沟通有关壁挂炉维修及更换的问题，原告以原房主说冬天没有壁挂炉屋里不冷为由拒绝维修和更换。按照合同第四条第三款的规定，房屋交付前，甲方有义务对房屋设施进行检修检查修缮，保证设施电器能正常使用。甲方并未按照合同约定履行应尽的义务，同时因房屋无法采暖，原告迟迟不给维修及更换，到合同约定的第二个采暖季，租户因室内温度太低，达不到国家规定的不低于18度提前退租，致使房屋一直空置无法出租，我公司不得不向原告提出退租要求。因原告不履行义务在先违背了合同所约定的条款，同时因财产问题房屋无法达到最基本的条件，我公司不同意原告向我公司索要违约金的请求。我公司已尽到提前告知原告收回房屋，并配合原告进行房屋出租带看工作的义务，原告与第三方公司签订合同时给与的50天空置期属于原告的个人行为，我公司不予认可此损失。原告明知壁挂炉无法使用的情况下，故意隐瞒这一重要事实，违约诚实信用的原则，我公司有权提出解除合同的要求，原告因此给我公司造成了损失。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月26日，周毅（甲方）与经纪公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将北京市西城区××委托乙方代理出租，代理期限为2018年12月27日至2020年12月26日，月租金7800元，按季度缴纳。合同第四条第3款约定，房屋交付前，甲方有义务对房内设施进行检查修缮，保证设施电器能正常使用。第六条第2款，委托期内甲乙双方任何一方不得单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，支付两个月租金作为违约金，并承担因单方原因违约所造成的对方损失。同日，双方还签订《补充协议》，约定：“1.物业费有甲方承担，供暖费其他费用由乙方承担；2.房屋所有维修费用由乙方承担；……。”合同签订后，经纪公司将房屋租金付至2019年12月26日。2019年11月，经纪公司工作人员周亮微信联系周毅：“这供暖怎么办啊。”周毅回复：“郝店长不是找人去弄了吗。”周亮：“没有卖的，姐姐。1万多新的，里边客户都冻感冒了。”周毅：“验收房子时这情况您就知道了，这房子一直出租就是没有暖气的，和您新签约都一年过去了。你们给解决。”周亮：“您没说壁挂炉是坏的啊，空调没有热风那项我也没跟您说过，现在壁挂炉这个问题需要您解决一下吧。”周毅：“说过了，您一直都知道的，而且您也验收过了。您10月28日说这房子你出租亏钱想和我退租时，还提到了暖气这是小事。您是想退租。”周亮：“壁挂炉的事我看您是真不想管了。咱们能调整一下价位吗？让我少亏点呗。”2019年11月30日，经纪公司通过微信向周毅发送了《告知函》以房屋采暖设备无法使用、严重影响乙方带户签约为由，通知周毅于2019年12月26日收房。2019年12月27日晚上，经纪公司的最后一个客户从涉案房屋内搬出，周毅收回房屋。周毅对于经纪公司主张解除合同的理由不予认可，周毅认为涉案房屋在交付给经纪公司时，已告知经纪公司壁挂炉无法使用，经纪公司对此是明知的，当时也正值供暖季，经纪公司验收接收房屋，并没有提出异议，经纪公司真正解除合同的原因是其亏损要求降低租金。经纪公司表示，收房时打开了壁挂炉，发现嗡嗡的响，但是不供热，当时也没有深究这个事情，周毅说尽量别用壁挂炉，尽量用空调，但空调只有冷风，当时也没问原因，也没有深究此事，但按照合同约定周毅交付房屋应当保证设备完好，房子因为没有供暖设备租不出去，因此解除合同。周毅表示，因经纪公司提前解除合同，导致其房屋出现50天的空置损失。周毅出示其与北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称物业公司）于2019年12月17日签订的《资产管理服务合同》，约定周毅将涉案房屋委托物业公司管理，管理期限为2019年12月26日至2020年12月25日，周毅应在2019年12月26日将房屋交付给物业公司，每月收益为8000元。第2.2条空置期，在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期甲方同意承受附件五约定的相应空置期，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不收取租金。附件五资产预期收益计划表注明，2019年12月26日至2020年3月25日期间预期收益11400元。经纪公司对于该份合同的真实性予以认可，但经纪公司表示其已提前一个月通知周毅解除合同，50天空置期系周毅自愿让与物业公司的，并非经纪公司造成的损失。经纪公司出示其与承租人之间的租赁合同复印件，用于证明其直到2019年2月13日才将房屋出租，租期至2019年4月12日，此后一直未能出租。周毅对合同的真实性不予认可，且周毅表示，其将房屋交付给经纪公司后，经纪公司是否对外出租与周毅无关。本院认为，周毅与经纪公司签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案争议的焦点为交付房屋时经纪公司是否知情壁挂炉无法使用。本院从以下两点予以分析，认定经纪公司对此知情且同意。首先，经纪公司自述其在收房时查看了壁挂炉，已发现壁挂炉不供热，但其没有深究便接收了房屋。其次，经纪公司接收房屋时，正值供暖季，壁挂炉无法使用，如经纪公司对此不知情、不同意，经纪公司会在接收房屋后合理期限内向周毅提出异议，即便按经纪公司自述其在2019年2月将房屋出租，此时其也应当了解到壁挂炉不能供暖的情况，但经纪公司却称其在2019年4月租户退房时才知道此事，有悖常理，本院对此不予采信。综上，本院认为，经纪公司在已知晓壁挂炉无法使用的情况下，同意接收房屋，此后又以此为由主张解除合同，缺乏依据，本院不予采纳。周毅同意收回房屋，并代表认可经纪公司解除合同的理由，双方合同解除应系经纪公司单方原因，现周毅向经纪公司主张违约金15600元，符合双方约定，本院予以支持。2019年12月27日经纪公司的租户将房屋交还给周毅，但经纪公司的租金支付至2019年12月26日，周毅要求经纪公司支付2019年12月27日当天的租金，于法有据，本院予以支持，但周毅计算的数额有误，本院核算为256元（计算过程：月租金7800元*12个月/365天）。关于周毅主张的空置损失。第一，经纪公司已提前一个月通知周毅，且周毅已在2019年12月17日与另外一家物业公司签订了租赁合同，合同中约定空置期系周毅自愿给予物业公司条件，与经纪公司提前解约并无必要联系。第二，即便周毅存在50天的空置损失，合同中约定的违约金也足以弥补周毅的损失，本院已支持其违约金的请求，其再主张空置损失，缺乏依据。综上，本院对于周毅主张空置损失的请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京亿城亿家房地产经纪有限公司支付原告周毅2019年12月27日房租256元。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京亿城亿家房地产经纪有限公司支付原告周毅违约金15600元。三、驳回原告周毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，由原告周毅负担118元（已交纳），由被告北京亿城亿家房地产经纪有限公司负担143元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 韩涛二〇二〇年九月二十一日法官助理 任卓书 记 员 王溪