安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初8016号 原告：卞世龙，男，汉族，1978年3月19日出生，住合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：李健，安徽创善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储蔷薇，安徽创善律师事务所律师。 被告：何金龙，男，汉族，1972年5月1日出生，住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：李涛，安徽万世律师事务所律师。 原告卞世龙诉被告何金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告卞世龙委托的诉讼代理人李健，被告何金龙及其委托的诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卞世龙向本院提出诉讼请求：1.何金龙退还卞世龙房租38984元（月租金19492元×2个月）；2.本案诉讼费用由何金龙承担。事实和理由：卞世龙与何金龙于2019年8月8日签订了写字楼租赁合同，双方约定：租赁期限自2019年9月22日至2025年9月21日止，租期6年，承租房屋每平方米52元/月，租金每三个月一付。在双方签订的合同第九条免责条款第9.1项中明确约定：“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为，或社会异常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约。”2020年1月22日，卞世龙承租的房屋因新型冠状病毒疫情停止营业，直至3月22日才开始复工开业。在此期间卞世龙多次与何金龙协商减免房租事宜，何金龙拒不同意减免。何金龙于2020年4月29日非法把卞世龙承租房屋的大门上锁，把水电关闭，致使卞世龙无法营业,才被迫支付了剩下的房租。现卞世龙已经被迫把房租全部支付给何金龙，何金龙应返还卞世龙停业两个月的房租。 被告何金龙辩称：一、卞世龙请求何金龙退还2020年1月22日至3月22日两个月的房租没有事实依据。双方签订的写字楼租赁合同约定租金三个月一付。2020年1月由于新型冠状病毒疫情爆发，全国各地都推迟复工。根据合肥市疫情防控应急指挥部2020年2月8日发布的《关于有序做好全市企业复工复业的通告》暂缓复工复业的服务业企业：经营性客运行业，百货商场（不含超市卖场）、餐饮行业（不含送餐外供连锁性餐饮企业），批发市场（不含农产品批发市场），家政行业，房地产开发项目售楼现场、房产经纪机构门店、房产估价机构经营场所，互联网上网服务营业场所（网吧）、娱乐场所、演出场所、影院、剧场等文化娱乐场所，实体书店，城市阅读空间、图书馆、文化馆、博物馆等公共文化服务场馆，Ａ级旅游景区、旅行社等文化旅游行业以及经营单位。原告所承租的房屋系用于安徽创善律师事务所的办公场所，并不属于暂缓复工单位。再根据合肥市疫情防控应急指挥部2020年2月25日《关于印发合肥市疫情防控期间企业复工复产安全生产工作提示的通知》，表明根据疫情防控情况，合肥市已于2月25日复工复产。原告单位在2月29日才开始复工开业，是原告自身原因导致，原告要求被告减免其2020年1月22日至3月22日并无事实依据。二、原告请求何金龙退还2020年1月22日至3月22日两个月的房租没有法律依据。首先，双方签订的写字楼租赁合同中并未约定何金龙有减免房租的义务。双方虽在合同中约定了免责条款，但免责条款只约定了“若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约。”该条款约定的是减轻或免除违约责任，而不是免除其所负的合同义务。在疫情防控期间原告并没有因为该不可抗力事件而产生不能履行支付租金的情况，因此并不能适用该条款。其次，原告要求何金龙减免租金的行为并没有相关法律依据。疫情期间国家并没有出台相关减免房租的强制性法律规定，而是各省、直辖市和自治区依据当地具体情况出台的地方政策，鼓励出租人减免经营者的租金。根据合肥市《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情鼓励中小企业持续发展的若干意见》第七条：着力减轻房租负担。对在本市承租国有资产类经营用房的中小企业及个体经营户，疫情防控期间给予2个月房租免收、2个月房租减半，减免部分视同营业收入计入国有企业考核；对中小企业租用其它创新创业载体，鼓励业主（房东）为其减免租金，具体由双方协商解决。该意见并未强制要求业主必须减免疫情防控期间2个月的房租，只是鼓励为主，由双方协商解决。因此减免房租是业主的权利而非义务。三、原告要求何金龙退还租金的请求并不公平合理。今年新冠病毒疫情的爆发，对各行各业都有影响。原告要求何金龙减免其2020年1月22日至3月22日期间的房租，是基于自己角度考虑。然何金龙疫情期间生活工作亦受到影响，仍每个月按期足额归还银行按揭贷款，受疫情影响何金龙还款压力巨大，此时银行亦没有对何金龙的还款责任进行减免，何金龙亦没有因疫情少交或者不交银行按揭款。原告没有任何法律依据要求何金龙减免房租两个月的房租，此要求实在于法无据，于理不公。四、原告所称何金龙于2020年4月29日将其承租的房屋大门上锁，关闭水电一事，实属情有可原。双方在《写字楼租赁合同》4.3条中约定：租金每三个月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金。按照合同约定时至2020年4月12日，原告本应支付何金龙3月22日至6月22日三个月的房租，但原告拒不交付。此时已过疫情防控期，原告到期不支付租金已属违约，何金龙在多次要求原告交付租金未果后方才做出以上举动。五、如果法院判决减免租金，明显显失公平。因为何金龙在疫情期间银行并未给予减免按揭贷款，现在如果判决减免原告租金，将导致何金龙的损失扩大。原告利用法律规避了自己的风险，将自己本应承担的租金，转嫁到何金龙处，明显显失公平。法律是维护当事人的合法权益，法院的裁决是当事人权益保障的一种体现，具有一定的社会导向性。如果今天原告的目的得到了实现，以后可能会有无数个原告这个类型的案件到法院，要求减免租金、减免银行贷款等等这种类型的案件，增加司法诉累。六、依据2020年5月15日最高人民法院发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。原告承租的系非国有房屋用于经营，原告没有举证证明自己因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的相关证据。依据民诉法的规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中原告并没有证据证明自己的营业收入减少的证据，因此属于证据不足，应予驳回。综上所述，原告要求何金龙退还其2020年1月22日至3月22日房租租金的请求没有事实和法律上的依据，也不符合公平原则。恳请法院依法驳回原告诉请。 原告围绕诉讼请求提交证据包括原告和被告的身份证复印件、写字楼租赁合同、微信聊天记录截图、房租支付凭证。 被告围绕其抗辩意见提交证据包括合肥市《关于有序做好全市企业复工复业的通告》、《关于印发合肥市疫情防控期间企业复工复产安全生产工作提示的通知》、合肥市《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情鼓励中小企业持续发展的若干意见》、何金龙抵押合同、银行还贷流水。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，被告对微信聊天记录持有异议，其他证据的真实性、合法性和关联性均无异议。对被告提交的证据，原告对抵押合同和银行流水有异议，其他证据真实性、合法性均无异议。本院经审查，对原告证据的真实性均予以确认，对被告提交的抵押合同和银行流水的关联性不予确认，对被告其他证据真实性、合法性和关联性予以确认。 经审理查明：2019年8月8日，何金龙作为出租方与承租方卞世龙签订《写字楼租赁合同》一份，约定：何金龙将位于合肥市庐阳区出租给卞世龙作为办公使用，建筑面积为374.85平方米；免租期为45天，自2019年8月8日至2019年9月22日止；租期为6年，自2019年9月22日起至2025年9月21日止；租金以每月每平方米52元计算，每月租金为19492元；租金支付方式为押一付三，每三个月支付一次租金，于付款月起租日10天前支付下一次租金；“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为，或社会异常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约。 上述合同履行过程中，卞世龙向何金龙按约定交纳房租至2020年3月22日。卞世龙于2020年3月5日向何金龙提出因疫情减免一段时间房租，但何金龙未同意，并向卞世龙催要下季度房租。因卞世龙未按期交纳房租，何金龙于2020年4月29日将租赁房屋大门上锁，并关闭水电，卞世龙于2020年5月2日支付了2020年3月22日至6月22日期间的房租58476元。卞世龙认为疫情期间应当减免2个月房租，故诉至本院，要求判如所请。 另查明：卞世龙租赁案涉房屋用于律师事务所的办公用房。 本院认为：卞世龙与何金龙之间具有合法有效的房屋租赁合同关系。何金龙已将租赁房屋交付给卞世龙使用，双方的租赁合同对房租金额及支付方式有明确约定，卞世龙应当按约定向何金龙支付房租。卞世龙虽然提前向何金龙表明了减免房租的要求，但何金龙并未同意。今年1月下旬起，因新型冠状病毒××疫情肆虐全国，为控制疫情，合肥市自2020年2月5日起对所有住宅小区、村庄、单位实行封闭式管理，但封闭式管理与全封闭管理不同，并非不让人进出，只是进出人员要严格登记、测量体温等，且合肥市自2020年2月25日即开始有序复工复产，卞世龙也未能举证证明疫情期间租赁房屋不能使用以及不能使用的期限。另外，卞世龙承租房屋用于律师事务所办公用房，律师开展工作的方式较为灵活机动，不受办公场所的限制，故不能正常使用办公用房对律师职业的影响不大，且其已延迟支付租金，支付租金时疫情影响已经消除，何金龙并未追究其延迟期间违约责任，这也符合双方租赁合同中对“不可抗力”的约定。现卞世龙要求退还2个月租金，但未能提供充分有效的证据支持其退还理由，经协商何金龙不愿意减免房租，故本院对卞世龙的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告卞世龙的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计388元，由原告卞世龙自行承担。 本判决为终审判决。 审判员  宋玮 二〇二〇年九月十日 书记员  徐宁 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。