广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17069号上诉人（原审被告）：麦彩霞，女，身份证住址：广州市白云区。委托诉讼代理人：孙华平、李芳，均系广东执正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湾寓（广州）公寓物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：袁家乐。委托诉讼代理人：张子亮，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州里约商业管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：梁秀兰。委托诉讼代理人：曾志鹏、王科权，均系该司职员。上诉人麦彩霞因与被上诉人湾寓（广州）公寓物业管理有限公司（以下简称湾寓公司）、广州里约商业管理有限公司（以下简称里约公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29057号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人麦彩霞及其代理人孙华平、被上诉人湾寓公司代理人张子亮、被上诉人里约公司代理人曾志鹏、王科权到庭参与诉讼。本案现已审理终结。麦彩霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回湾寓公司对麦彩霞的全部诉讼请求；2.湾寓公司、里约公司承担本案两审诉讼费用。事实和理由：一、麦彩霞从未作为出租方与湾寓公司、里约公司签订过《物业租赁合同》，2018年10月19日的《物业租赁合同》上出租人处“麦彩霞”的签名并非麦彩霞签署，实际由他人伪造、冒签，麦彩霞对此不知情，故麦彩霞不受该《物业租赁合同》的约束，请二审法院对此签名进行鉴定。麦彩霞与里约公司没有签订租赁合同，里约公司是麦彩霞好几手之后的承租人，湾寓公司与里约公司在签订物业租赁合同时，应该知道麦彩霞没有参与合同的签署，但是湾寓公司与里约公司仍然主张麦彩霞签署并且履行了前述合同，甚至以该合同起诉麦彩霞，不足以排除湾寓公司与里约公司之间存在恶意串通的嫌疑，麦彩霞认为两公司存在伪造证据的行为，或者说妨碍民事诉讼的行为，如果严重的话，是构成犯罪的，希望法庭能对此作出处理。湾寓公司起诉麦彩霞与里约公司，一审立案庭应该查询麦彩霞个人的户籍情况和在广州市的暂住情况，这是普通案件的必经程序。如果履行了该程序，实际上一审法院很容易查明真实情况。麦彩霞是在白云区××了十几年，户籍早就转到了白云区现在的地址，因此一审在立案、送达、审理上程序均有问题。二、白云区永平街一带房屋均为投资人取得承租物业后又转租给下一手，一般物业多达5、6手，甚至存在更多层级的转租关系。麦彩霞从村委取得承租权后，交由麦彩霞的配偶徐胜奎签订《租赁合同》，出租给吴达强，吴达强在该物业上成立广州致兴物业管理有限公司（以下简称致兴公司），后又由致兴公司出租给广州瀚林企业管理有限公司（以下简称瀚林公司），瀚林公司再将该物业出租给王科权。麦彩霞只需按期从下一手处收取租金，无权干涉下一手甚至更下一手的经营行为。对于湾寓公司与里约公司之间的《物业租赁合同》，麦彩霞在收到一审判决之前并不知情。三、2018年10月19日的《物业租赁合同》是湾寓公司与里约公司之间的转租合同，与麦彩霞无关，湾寓公司与里约公司均明知麦彩霞没有参与其双方之间的合同签订行为，所有的法律后果由其自行承担。四、广东省五华县横陂镇坝头村塘头下是麦彩霞原户籍所在地，麦彩霞自10多年前就常住在广州市白云区东平横岗南路四巷3号之三，湾寓公司与里约公司对此也知情，故湾寓公司与里约公司向麦彩霞原户籍地发函，一审法院向麦彩霞原户籍地送达法律文书，麦彩霞都无法收取，但不能因此剥夺麦彩霞抗辩的权利。综上，请二审法院依法改判。湾寓公司二审答辩称：首先，湾寓公司在合同签订前通过白云区农村集体三资监管平台进行查询，确认案涉物业登记的承租人是麦彩霞。其次，在签订合同过程中，湾寓公司要求里约公司、麦彩霞提供身份证复印件，里约公司确实提供了有麦彩霞签字的身份证复印件，而且应湾寓公司要求广州市白云区永平街东平村经济联合社（以下简称东平村经济联合社）出具了加盖公章的证明文件，载明：“位于白云区永平街××村××岗××号的房屋属于我经济联合社所有，我社同意物业承租方麦彩霞转租他人合法经营使用”，因此湾寓公司认为湾寓公司在签订合同时有理由相信麦彩霞作为本人已经签署了合同，并提供了相关的文件。湾寓公司认为是麦彩霞与里约公司相互串通，损害了湾寓公司的合法权益，应当承担连带的清偿责任。里约公司二审答辩称：关于麦彩霞上诉认为合同对其没有约束力问题，里约公司是认可的，麦彩霞的签字并不是其本人的签名。湾寓公司称其对麦彩霞的签名不知情与事实不符。事实上湾寓公司是知道这个情况的。因为当时合同是由湾寓公司出具的，湾寓公司的业务员跟里约公司协商，因湾寓公司要求租赁方不能超过三手，而第一手租赁合同是从东平村经济联合社到麦彩霞，第二手是麦彩霞出租给瀚林公司，之后到里约公司，已经超过四手了。湾寓公司的业务员与其公司汇报后，说湾寓公司可以出具一份合同，将里约公司作为共同管理人来签订合同。湾寓公司于2019年8月13日向一审法院起诉请求：1.请求判令里约公司与麦彩霞向湾寓公司返还押金298770元、预付租金1180000元及支付利息（利息以1478770元为基数，自起诉之日起按中国人民银行贷款利率计算至实际清偿之日止）；2.本案的诉讼费用、保全费用由里约公司与麦彩霞承担。一审法院认定事实：湾寓公司（承租人）与里约公司（委托管理人）、麦彩霞（出租人）于2018年10月19日共同签署《物业租赁合同》，约定：位于广州市白云区永平街永平村东平北路横岗新中街9号的物业产权人为广州市白云区永平街东平经济联合社，麦彩霞于2009年6月26日承租该物业后出租给湾寓公司，并全权委托里约公司在租赁期限内负责商业管理；租期自2018年10月20日至2029年6月15日，面积2300平方米；租赁物的交付日应不迟于2018年12月30日，实际交付日以三方签署的《房屋交接书》为准；自交付日起1个月为免租期，即2018年12月30日至2019年1月29日为免租期。如遇交付日提前，则免租期按实际交付日期计算，如遇交付延期，则免租期相应顺延，免租期内承租人无需支付租金及物业管理费，须承担因承租人自身使用实际发生的水、电、燃气等费用；在本合同签订后，承租人在5个工作日内且收到管理人所提供的产权人同意转租证明及有效合法的增值税专用发票及收据后的5个工作日，承租人支付1个月租金及3个月押金及476000元首期预付租金。如承租人在本合同签订后10个工作日内未收到前述证明及发票、收据等，则承租人支付首期租金、首期预付租金及押金的时间相应顺延，且无需承担任何责任；承租人应于免租期届满后的第2个月后前5日内再向管理人支付1个月的租金，以后租金每1个月支付一次。每个月前5日支付当月租金；本合同下，租赁物业的租金标准为43.3元/平方米/月，首期租金为99590元；本合同下，租赁物业的先预付10年部分租金：17333元/月，预付租金总价为238万元，本合同签订后支付首期476000元，2018年11月30日支付第二期714000元，2018年12月30日按正式物业交付日交付第三期476000元，自物业交付日起60个自然日内支付最后一期714000元；物业费起算日为免租期届满日，承租人在此日期前向管理人支付首期1个月物业费，以后每1个月支付一次，具体费用标准为1600元/月；出租人和产权和管理人均同意承租人对租赁物业进行合理合法的装修改造，承租人对租赁物业的装修改造需提前取得出租人或产权人或管理人的书面同意；政府部门要求停止建造租赁物业，或限制租赁物业上的权利和利益，政府机构的任何法律、法令、干涉或干预致使本合同的执行已在任何重要方面失去实际的商业可行性，任何一方应有权在向另外两方发出终止本合同的通知后终止本合同。本合同应在另外两收到相关的终止通知之日终止。管理人应在终止日起的三十（30）日内向承租人全额返还承租人已支付给管理人的押金、返还承租人已支付但未实际租用房屋所对应的租金。湾寓公司及里约公司与麦彩霞分别在合同下面签名或盖章。2018年10月30日里约公司与湾寓公司签订《1818项目材料清单验收表（第一版）》，2018年11月21日签订《1818项目材料清单验收表（最终版）》作为《物业租赁合同》附件，就涉案物业改造装修作相应约定，改造装修由里约公司负责。2019年2月1日，湾寓公司与里约公司在“里约-湾寓沟通群”里确认：“2019年2月1号，湾流广州龚庆芳，何洪昌，祁泽芹，与里约曾志鹏，邹聪冲经过商讨，明确以下内容：1，1818项目的合同起租日期为2019年2月11号，2月11—2月28号为免租期（原合同免租期为一个月）；2，应付而未付款共30万，湾流需在2019年2月19日前完成全额支付，否则里约有权依据合同进行相关违约责任追究。3，所有工程整改事宜，里约需尽最大的努力尽快完成整改，最晚2月28号完成整改。”2018年1月22日，广州市城市管理综合执法局白云分局作出《白云城管执法分局关于协同查处违法建设的函》穗云综执法业【2018】62号，记载永平街东平横岗新中街9号为违法建设，各单元按工作职能，运用行政和行业管理措施，依法对有关违法行为予以查处，停止办理与违法建设相关的各项行政许可及各类牌照。湾寓公司已向里约公司支付押金298770元、预付租金1180000元，支付租金至2019年7月30日，自2019年8月1日后湾寓公司未再缴纳租金和水电费、管理费。湾寓公司于2019年9月9日向里约公司交还涉案场地，里约公司对交还的场地现状及物品现状没有异议。一审法院于2019年8月16日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问涉案场地是否办理规划报建手续，广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年9月3日致函一审法院，涉案场地暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息。一审庭审中，湾寓公司称在三资平台上核实涉案场地的实际承租人为麦彩霞，在和里约公司对接过程中要求以政府公示文件为准，以麦彩霞为出租人，在合同履行过程中款项都是支付给里约公司，里约公司称合同的真正履行方为我方，实际是麦彩霞转租给我方，我方转租给湾寓公司。以上事实，有《物业租赁合同》、《1818项目材料清单验收表》、微信聊天记录、函以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：湾寓公司与里约公司与麦彩霞就未取得建设工程规划许可证的物业签订的《物业租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于保证金。湾寓公司已向里约公司支付押金298770元，现合同无效，应予以退还，麦彩霞在合同上作为出租方签字，里约公司作为实际履行方收取了保证金，应负有共同返还的责任，故湾寓公司主张里约公司与麦彩霞退还押金298770元，一审法院予以支持。至于利息，湾寓公司主张里约公司与麦彩霞以押金298770元为本金，自2019年8月13日起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至2019年8月21日，自2019年8月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止，并无不当，一审法院予以支持。关于预付租金。湾寓公司向里约公司已预付租金1180000元，湾寓公司称其相当于转让费，同意按比例扣除使用场地期间的预付租金，里约公司作为管理人称预付租金同样为租金，一次性支付10年。对此一审法院认为，合同约定10年的预付租金为238万元，预付租金应按照湾寓公司实际使用涉案物业期限进行扣除，湾寓公司与里约公司确认湾寓公司于2019年2月11日起租，2019年9月9日退租，应扣除预付租金137583.56元（2380000元÷10年÷365天×211天），同理，麦彩霞在合同上作为出租方签字，里约公司作为实际履行方收取了保证金，应负有共同返还的责任，故湾寓公司主张里约公司与麦彩霞退还预付租金1042416.44元（1180000元-137583.56元），一审法院予以支持，超出的部分，一审法院不予支持。至于利息，湾寓公司主张里约公司与麦彩霞以预付租金1042416.44元为本金，自2019年8月13日起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至2019年8月21日，自2019年8月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止，并无不当，一审法院予以支持，超出的部分，一审法院不予支持。麦彩霞经一审法院合法传唤，期满未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，一审法院于2020年4月14日作出判决：一、于本判决生效之日起10日内，被告广州里约商业管理有限公司、麦彩霞向原告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司返还押金298770元、预付租金1042416.44元并支付利息（利息分别以298770元、1042416.44元为本金，自2019年8月13日起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支计算至2019年8月21日，自2019年8月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；二、驳回原告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18108元，由原告湾寓（广州）公寓物业管理有限公司负担1685元，被告广州里约商业管理有限公司、麦彩霞负担16423元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳；财产保全费5000元，由被告广州里约商业管理有限公司、麦彩霞负担并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明：二审庭询中，湾寓公司与里约公司均确认《物业租赁合同》中“麦彩霞”三字并非麦彩霞本人签署。二审期间，麦彩霞向本院提交：证据一、麦彩霞与东平村经济联合社签订的租赁协议书，租赁期限是20年，从2009年到2029年，证明麦彩霞本人和上一手的租赁关系，另外两个人签名是合作的股东，麦彩霞只是一个家庭主妇，实际上物业的经营行为是麦彩霞的配偶徐胜奎在操作，麦彩霞仅是签了个名，但是麦彩霞本人并不懂任何的经营行为，且上面的签字与湾寓公司、里约公司之间的物业租赁合同上的签名是完全不同的。证据二、租赁合同，甲方是徐胜奎，乙方是吴达强，是麦彩霞与下一手吴达强之间的租赁合同。吴达强在物业上成立了致兴公司，致兴公司又把物业出租给瀚林公司，瀚林公司又再把物业出租给了王科权。所以麦彩霞之后至少出租了5、6手，麦彩霞与里约公司之间没有合同关系，该物业租赁合同中记载出租人是麦彩霞，里约公司是委托管理人是完全不成立的。证据三、《居住证明》，证明麦彩霞从2010年开始在白云区居住，五华县的地址是户籍地，早已经没有人居住，一审法院向该地址送达材料是没有人签收的。湾寓公司质证认为：对证据一的三性予以确认。对证据二的真实性无法确认，这是麦彩霞与第三人之间签订的合同，湾寓公司不清楚。对证据三的真实性予以确认，关联性有异议，麦彩霞的身份地址发生变更，其应当及时办理身份证的更新。因为麦彩霞没有及时更新身份信息，导致法院的材料无法送达是麦彩霞自身的过错导致的，跟湾寓公司无关。里约公司质证认为：对三份证据的三性均予以确认。请求驳回湾寓公司对麦彩霞的诉讼请求。里约公司与瀚林公司有真实的租赁关系，里约公司与麦彩霞的丈夫徐胜奎有见过面。湾寓公司称其对麦彩霞有没有签字不知情，对此，里约公司不认可，涉案合同是在湾寓公司处签定的，但麦彩霞从来没有出现过，湾寓公司对此是知情的，现在湾寓公司陈述其不知情不符合事实。本案是因为湾寓公司经营不善所导致的，湾寓公司今年2月份公司解散经营异常，所以才出现本案纠纷。二审期间，里约公司向本院提交：证据一、转账记录及收据、微信往来截图，证明里约公司支付租金、保证金给瀚林公司，瀚林公司出具了收取保证金的收据。证据二、瀚林公司与王科权之间的房屋租赁合同，证明瀚林公司与里约公司存在租赁合同关系。麦彩霞对里约公司提交的证据称没有原件，不予质证，就算有原件，也是麦彩霞之后好几手的租赁关系，对此，麦彩霞并不知情也与麦彩霞没有关系。湾寓公司对里约公司提交的证据认为没有原件，对证据的三性均不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对麦彩霞的上诉请求与湾寓公司、里约公司的答辩意见，分析如下：鉴于二审庭询中，湾寓公司与里约公司均确认案涉《物业租赁合同》中“麦彩霞”三字并非麦彩霞本人签署，且该《物业租赁合同》亦未经麦彩霞本人追认，亦无证据显示麦彩霞参与该合同的履行，故该《物业租赁合同》对麦彩霞没有约束力，一审以《物业租赁合同》中有麦彩霞作为出租方签字为由判处麦彩霞与里约公司共同返还押金298770元、预付租金1042416.44元及上述款项的利息不当，本院予以纠正。湾寓公司对麦彩霞提起的诉讼请求应予驳回。至于里约公司应承担上述返还押金298770元、预付租金1042416.44元及上述款项利息的责任，因里约公司未向本院提起上诉，视为该司服从一审判决。综上所述，麦彩霞的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29057号民事判决第二项；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29057号民事判决第一项为：于本判决生效之日起10日内，广州里约商业管理有限公司向湾寓（广州）公寓物业管理有限公司返还押金298770元、预付租金1042416.44元并支付利息（利息分别以298770元、1042416.44元为本金，自2019年8月13日起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月21日，自2019年8月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；三、驳回湾寓（广州）公寓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18108元，由湾寓（广州）公寓物业管理有限公司负担1685元，广州里约商业管理有限公司负担16423元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳；财产保全费5000元，由广州里约商业管理有限公司负担并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳；二审案件受理费16423元，由湾寓（广州）公寓物业管理有限公司负担16423元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年九月二十七日书记员  颜旭怀徐毅敏