安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2441号上诉人（原审被告）：杨前龙，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：杨伟，安徽宇浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶峰，安徽宇浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芜湖市奥园体育场馆运营有限公司，住所地安徽省芜湖市九华南路。法定代表人：曹仙龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽易仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴林，安徽易仑律师事务所律师。上诉人杨前龙因与被上诉人芜湖市奥园体育场馆运营有限公司（以下简称奥园运营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨前龙上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判租赁合同继续履行并依法减免杨前龙应付租金；2.本案一、二审诉讼费用由奥园运营公司承担。事实和理由：第一，杨前龙未能按时缴纳租金的原因在于奥园运营公司拒绝受领，且奥园运营公司多番违约在先，以其行为明确表示不愿意继续履行租赁合同。第二，根据双方租赁合同的约定，杨前龙租赁案涉房屋的目的在于开设浴室，用作商业经营。只有在奥园运营公司提供了正常经营条件的前提下，杨前龙才应当依约缴纳租金。但是，奥园运营公司在合同签订后不久，就通过捏造房屋为“危房”发函要求解除合同，后又以拆迁为理由，将杨前龙的浴室围挡封闭，导致杨前龙的浴室无法对外经营。最后，更是毫无道理地将杨前龙经营所用的锅炉申请报废处理，对杨前龙的正常经营活动造成了根本性的破坏，致使杨前龙签订租赁合同的目的完全无法实现。因此，奥园运营公司阻碍杨前龙经营期间的租金均应由人民法院核减。第三，杨前龙承租国有资产类经营用房，因新冠疫情影响应当减免六个月租金，原审法院未予认定有悖政策规定。奥园运营公司辩称，杨前龙的上诉理由与事实不符。第一，奥园运营公司在诉讼前多次向杨前龙发函催讨租金。第二，杨前龙的浴室不存在无法正常营业的问题，该浴室一直都在正常经营。拆迁过程中杨前龙的浴室被围挡，与奥园运营公司无关。第三，杨前龙经营的浴室属于个体工商户，并非中小企业，不适用芜湖市的相关减免政策。且杨前龙违约在先，亦不能享受租金减免政策。此外，杨前龙未就租金减免在一审中提出反诉，故不应在本案中一并审理。奥园运营公司向一审法院起诉请求：1.判令解除杨前龙、奥园运营公司于2016年9月1日签订的《租房协议》；2.判令杨前龙立即腾让其占用的民生路老体育场浴室用房并交付给奥园运营公司；3.判令杨前龙向奥园运营公司支付自2016年9月1日起至实际腾让房屋之日止的房屋租赁费（暂计算至2020年8月31日止为200000元）。一审法院认定事实：2016年9月1日，芜湖市奥园旅行社有限公司（甲方）与杨前龙（乙方）签订《租房协议》，协议载明：“承租人杨前龙于1996年6月起投资建设体校游泳池，配套的男、女厕所、更衣室、游泳池西南方向的二楼办公室。室内泳池翻新改造，所有投资建设产权已全部归属我方，投资期间市体校将闲置的简易房屋给予投资人承租，经营大众浴室至今……现租期已到，乙方就续租该浴室的经营权问题，达成以下协议：……三、改造后的市体校浴室，由乙方继续承租，租期五年，作为经营使用；四、乙方承租期自2016年9月1日至2021年8月31日止，年租金五万元，租金每年的第一个月一次性付清等。”2016年11月7日，安徽国伦律师事务所代表安徽奥园体育产业集团有限责任公司向杨前龙发《律师函》，表示芜湖老体育场看台及附属用房被鉴定为危房，合同无法履行，要求杨前龙于收到律师函后七日内腾房并按合同约定支付占用费等。2018年6月1日，安徽奥园体育产业集团有限责任公司向体育场经营户发出《通告》，要求各经营户于2018年6月12日前撤出体育场并腾空房屋等。2018年7月7日，安徽奥园体育产业集团有限责任公司向杨前龙发出《限期腾空房屋通知书》，要求其自接到通知起7日内腾空房屋并按合同约定缴清各项费用等。2019年8月27日，奥园运营公司委托安徽瀛国伦律师事务所向杨前龙发出《律师函》，载明“经审查：双方租赁合同约定的租赁期限自2016年1月起至2019年8月止，截止2019年8月27日你方尚欠租金183333元……现委托人已按约定交付租赁房屋，你方应按约定给付相应费用，却仍拖欠部分房租，违反了自身合同义务。现函告你方：请你方接到通知后15日内缴清包括房屋租赁费用在内的各项费用……”。2020年上半年，杨前龙停止经营。因杨前龙未按协议约定交纳2016年9月1日之后的房租，遂成讼。一审法院另查明：1.芜湖市奥园旅行社有限公司于2015年8月7日变更名称为奥园运营公司，奥园运营公司为安徽奥园体育产业集团有限责任公司的子公司。2.芜湖市体育局作为镜湖区民生路老体育场及其附属房屋、设备的所有权人，已将上述资产委托安徽奥园体育产业集团有限责任公司及其场馆运营子公司经营管理，负责场馆及房屋的日常管理、对外经营出租、纠纷处理等。3.2015年11月10日，芜湖市房屋安全鉴定处向安徽奥园体育产业集团有限责任公司送达《危险房屋通知书》，告知位于芜湖市镜湖区民生路老体育场看台房屋经鉴定为D级危房，建议整体拆除。2020年4月21日，芜湖市青少年体育学校向安徽奥园体育产业集团有限责任公司发出《关于市青少年体育学校游泳馆锅炉报废的函》：“我校游泳馆经鉴定为D级危房，现已停用，2020年4月20日，将其配套使用的锅炉向芜湖市市场监督管理局申请报废，并已获批”。一审法院认为，一、主体问题。《租房协议》虽由芜湖市奥园旅行社有限公司与杨前龙签署，但该公司已变更名称为奥园运营公司，且作为产权人的芜湖市体育局已将案涉房产委托奥园运营公司经营，故奥园运营公司作为原告起诉主体适格。二、实体问题。《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，应全面履行各自的合同义务。杨前龙辩称奥园运营公司主张的部分租金已过诉讼时效，因安徽奥园体育产业集团有限责任公司及奥园运营公司自2016年11月起不断向杨前龙主张租金，故对其该项辩称，该院不予采信。杨前龙自2016年9月起未缴纳房租，但仍占有使用，其行为已构成根本违约，奥园运营公司享有解除权，故对奥园运营公司要求解除双方签订的《租房协议》、杨前龙立即腾空并交还租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。《租房协议》约定年租金5万元，故对奥园运营公司要求杨前龙按年租金5万元的标准支付自2016年9月1日起至实际腾房之日止的租金，该院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：第一，奥园运营公司与杨前龙于2016年9月1日签订的《租房协议》于本判决生效之日解除；第二，杨前龙于本判决生效之日起十日内腾空并向奥园运营公司交付位于芜湖市民生路老体育场浴室房屋；第三，杨前龙于本判决生效之日起十日内按年租金5万元的标准支付奥园运营公司自2016年9月1日起至实际交还房屋之日止的租金。本案案件受理费减半收取2575元，由杨前龙负担。二审期间，双方当事人均未向法院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第一，对于杨前龙拖欠奥园运营公司房屋租金的事实，双方均无异议。诉讼中，杨前龙虽主张未支付租金的原因系奥园运营公司拒绝受领租金，且奥园运营公司多番违约在先，但未提供充分的证据加以证明，本院依法不予采信。奥运运营公司以杨前龙拖欠租金为由，要求解除双方之间的《租房协议》，于法有据，本院依法予以支持。第二，杨前龙无证据证明因奥园运营公司不履行合同义务的行为或其他侵权行为，导致其开办的浴室无法正常对外经营。此外，杨前龙在一审中未提出因新冠疫情影响应当减免六个月租金的抗辩，二审中亦无证据证明其符合减免六个月租金的相关条件。故，杨前龙要求减免租金的上诉主张，证据不足，本院依法不予支持。综上所述，杨前龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5150元，由上诉人杨前龙负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年九月二十七日法官助理丁梦宁书记员王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。