湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2472号上诉人（原审原告、反诉被告）：王华生，男，1942年5月5日生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，居民，住湖南省**瑶族自治县。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡书英，女，1968年9月2日生，汉族，湖南省衡南县人，农民，住湖南省**瑶族自治县。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘青松（系胡书英之夫），男，1969年7月10日生，汉族，湖南省衡南县人，农民，住湖南省**瑶族自治县。两上诉人（原审被告、反诉原告）委托诉讼代理人：陈力嘉，湖南正赢律师事务所律师。上诉人王华生因与上诉人胡书英、刘青松房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省**瑶族自治县人民法院（2020）湘1129民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王华生上诉请求：一、撤销一审判决并改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审认定俩被上诉人毁约强行解除门面合同，致使上诉人在一段时间内不能将本面出租，造成租金损失的事实存在。上诉人认为，还存在价格上的损失。按双方合同约定，3年的租金每年分别为：4.9万元、5.1万元和5.3万元，而因疫情原因，该门面出租的价格每年只有3万元，故上诉人的损失应为6.3万元。一审只判赔偿2.55万元只是出租时间上的损失，价格上的6.3万元损失未予计算，有违合同法113条规定。胡书英、刘青松辩称，一、答辩人与被答辩人王华生签订的房屋租赁合同无效，答辩人无须向王华生支付任何损失。二、双方已于2019年12月12日，达成口头协议在第三年租期（2019年5月20日至2020年5月19日）届满不在继续履行合同，上诉人无权再向答辩人主张赔偿。三、即使王华生不承认双方已达成口头协议，答辩人也于2019年12月12日告知王华生单方解除该合同，并赔偿其20000元，王华生无权再主张赔偿。四、王华生无任何损失。五、答辩人已履行全部义务，2000元押金应予退还。胡书英、刘青松上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人对被上诉人不负赔偿责任；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人一次性赔偿被上诉人王华生经济损失25500元，事实认定错误，没有法律依据。1、双方已经协商一致变更了租赁合同，租赁合同在2020年5月19日已经到期，上诉人向被上诉人交付了房屋，故上诉人并未违约，被上诉人无权以可得利益损失为由向上诉人主张赔偿。上诉人租赁该门面做皮鞋生意，沱江镇西佛桥是前往此处的必经之路，2019年6月13日坍塌受损，政府立即对该桥进行了封闭，今年3月启动维修，目前都尚未全部通车，客流量大减导致上诉人经营十分困难，处于严重亏损状态。双方在派出所达成调解协议，上诉人履行了约定义务，被上诉人并未提出异议。2、被上诉人在2019年12月12日已经明知租赁合同履行至2020年5月19日不再续租。被上诉人知道之日起便可发布租房广告，对外出租，一审判决上诉人赔偿被上诉人25500元没有法律依据。3、上诉人已经支付了第三年的4万元租金，被上诉人不存在任何损失。受疫情影响，上诉人并未复工，一直处于亏损状态，国家也鼓励房东对租客减租，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失，显失公平。王华生辩称，一、双方租赁合同租期为6年，被答辩人在履行3年后无故单方解除合同，是违约行为，西佛桥实行的是半封闭通车，不影响经商。被答辩人租金拖延4个月后以不交租金强迫要求减租，答辩人无奈只同意减第三年，原合同不变。二、答辩人知道被答辩人要无故单方面解除合同的时间是2020年4月份，系被答辩人违约，应当赔偿答辩人所受到的损失和合同履行后可获得的利益。王华生向一审法院起诉请求：1．依法确认原告与被告胡书英、刘青松签订的《门面出租合同》（以下简称门面合同）有效；2．判令被告胡书英、刘青松赔偿原告三年租金的可得利益153000元。胡书英、刘青松向一审法院反诉请求：1．判令反诉被告王华生返还押金2000元；2．反诉案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年7月2日，原告（反诉被告）王华生与被告（反诉原告）胡书英、刘青松签订了门面合同，约定：王华生将其所有的位于**瑶族自治县沱江镇长征路177号房屋门面出租给胡书英、刘青松，租赁期限为6年，自2017年5月20日起至2023年5月19日止；第一年租金为43000元，以后每年递增2000元，每年租金分2次交清，每次提前一个月交纳，胡书英、刘青松在租期前向王华生交纳押金4000元，合同期满返还押金。合同签订后，在履行过程中，押金变更为2000元，胡书英、刘青松依约向王华生交纳了押金2000元，并依约租赁王华生门面进行女鞋经营。2019年，因**瑶族自治县沱江镇西佛桥受损，该桥不准车辆通行，胡书英、刘青松所租门面路段客流量有所减少，导致经营困难。胡书英、刘青松与王华生协商提前解除门面合同，但王华生不同意。2019年12月12日，因胡书英、刘青松未交纳第三年度下半年租金，王华生向胡书英、刘青松催收所欠租金，但胡书英、刘青松以经营困难为由，要求提前解除合同，否则，拒绝交纳第三年度下半年租金，双方为此发生争吵，后在公安机关调处下，胡书英、刘青松交纳了第三年度下半年租金，但胡书英、刘青松明确表示第三年度租期届满后，不再承租案涉门面。2020年4月27日和28日，胡书英、刘青松在未与王华生协商好的情况下，将所租门面里的货物全部搬离，并清理了所租门面。2020年4月29日，胡书英、刘青松通知王华生赶到所租门面现场，王华生看了清理的现场以后，对胡书英、刘青松将货物搬离所租门面表示不再承租所租门面的行为，并未提出异议，并且接收了胡书英、刘青松交付的所租门面钥匙。王华生收回所租门面和接收所租门面钥匙后，随即诉至法院，要求法院支持其诉讼请求。一审法院认为，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。本案中，门面合同系双方自愿签订，没有违反法律、行政法规强制性规定，没有损害国家、集体和损害第三人利益，合法有效，被告（反诉原告）胡书英、刘青松对门面合同有效并无异议，法院确认案涉门面合同有效。被告（反诉原告）胡书英、刘青松在经营困难的情况下，明知合同期限未届满，以不交租金相要挟，欲强行解除合同，最后，胡书英、刘青松在未与原告（反诉被告）王华生协商一致的情况下，擅自将所租门面的货物搬离，清理所租门面，造成了解除门面合同的既成事实，王华生收回出租门面和出租门面钥匙，同意解除其与胡书英、刘青松门面合同，也实属无奈之举。因此，鉴于门面合同确实无法履行，法院依法确认王华生与胡书英、刘青松门面合同已经于2020年4月29日解除。胡书英、刘青松毁约强行解除门面合同，致使王华生在一段时间内，不能将门面出租，造成租金损失的事实存在。但依照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。门面合同解除后，在一定时间内，王华生可另觅他人承租，以防止损失扩大。综合上述事实和法律规定，法院酌定门面合同解除后，胡书英、刘青松应当赔偿王华生第四年上半年的租金损失25500元（＜43000元+8000元＞÷2）。王华生以胡书英、刘青松违约为由，要求胡书英、刘青松赔偿可得利益损失，即赔偿后三年的租金损失即153000元的诉讼请求，其超出25500元的诉讼请求，证据不足，于法无据，法院不予支持；胡书英、刘青松以双方自愿解除合同、不存在违约行为为由，提出要求驳回王华生诉讼请求的辩称意见，证据不足，于法无据，法院不予采纳。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状。王华生与胡书英、刘青松既已解除，双方均可按照履行情况和合同性质，要求恢复原状，即恢复到门面合同签订以前状态，胡书英、刘青松既然将所租门面返还给了王华生，王华生有义务返还胡书英、刘青松所交的押金2000元。现胡书英、刘青松提出要求王华生返还押金2000元的反诉请求，证据充分，于法有据，法院予以支持。王华生以门面合同约定押金在合同期限届满返还，胡书英，刘青松毁约提前解除合同为由，提出押金不予返还的辩称意见，于法无据，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，第一百一十九条第一款，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）王华生与被告（反诉原告）胡书英、刘青松于2016年7月2日签订的《门面出租合同》有效；二、限被告（反诉原告）胡书英、刘青松自本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告（反诉被告）王华生经济损失25500元；三、限原告（反诉被告）王华生在本判决生效之日起十日内一次性返还被告（反诉原告）胡书英、刘青松押金2000元；四、驳回原告（反诉被告）王华生的其他诉讼请求。以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1680元（已减半收取），由原告（反诉被告）王华生负担1400元，由被告（反诉原告）胡书英、刘青松负担280元；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）王华生负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案焦点是：一、胡书英、刘青松是否应当向王华生赔偿经济损失以及金额如何确定；二、王华生是否应当退还胡书英、刘青松押金2000元。焦点一，双方签订的房屋租赁合同租期为6年，胡书英、刘青松在未与王华生协商一致的情况下搬离，构成违约，应当承担违约责任。2019年12月12日，胡书英、刘青松曾表示第三年租期届满后，不再承租涉案门面，并于2020年4月29日将钥匙交还。对此，王华生应当预见承租人不再承租的可能，负有防止损失扩大的义务。一审法院综合各方因素，酌定胡书英、刘青松赔偿王华生合同解除后第四年上半年的租金损失25500元，处理适当。焦点二，双方之间的房屋租赁合同已实际解除，胡书英、刘青松履行了交付涉案房屋和给付前三年租金的义务，王华生亦未提出异议。同时，一审法院对违约的损失也予以判决赔偿，故王华生应当将2000元押金予以退还。综上，上诉人王华生与上诉人胡书英、刘青松的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3798元，由上诉人王华生负担3360元，上诉人胡书英、刘青松负担438元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年九月二十三日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。