河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1970号上诉人（原审原告）：河南雷谱机械设备有限公司，住所地：焦作市武陟县产业集聚区。法定代表人：徐立志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘小建，焦作市武陟县正剑法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：河南高莉机电设备有限公司，住所地：焦作市武陟县河朔大道333号。法定代表人：王莉莉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何海旺，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程霖杰，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人河南雷谱机械设备有限公司（以下简称雷谱机械公司）与上诉人河南高莉机电设备有限公司（以下简称高莉机电公司）租赁合同一案，不服河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷谱机械公司上诉请求：1、维持河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初114号民事判决第一项，增加判令高莉机电公司支付租赁期间（2019年7月20日至2019年11月20日）的租赁费111467元及违约金40080元，2019年第二季度和第三季度的土地使用税10200元，共计161747元；2、高莉机电公司承担一、二审诉讼费用全部诉讼费用。一、2018年7月6日双方签订了《厂房租赁合同》，高莉机电公司只交了一年租金，高莉机电公司应当在2019年6月4日交纳下年度租金，但未按期交纳，也不告知退租，雷谱机械公司在合理期限内于2019年11月20日提起本案诉讼。二、一审认定事实清楚，但认定高莉机电公司应承担的各项数额有误，雷谱机械公司的请求从2019年7月20日（合同到期日）至2019年11月20日（起诉日）的租赁费111467元及违约金40080元、2019年第二季度、第三季度土地使用税10200元分别在双方所欠的租赁合同中第三条第一、二、三、五款中约定，由于高莉机电公司违约，致使合同不能正常履行，应承担违约责任。另补充：将上诉请求第一项中的维持原审判决的第一项变更为维持原审判决的第一、二项。高莉机电公司辩称，一、高莉机电公司无需支付租金及违约金。因雷谱机械公司房屋问题，高莉机电公司于2019年4月提出退租要求，雷谱机械公司也明确表示同意退租，故双方合同于2019年4月已经协议解除。高莉机电公司无需再向雷谱机械公司交第二年租金，雷谱机械公司的该项上诉请求没有事实和法律依据。另外，雷谱机械公司在上诉状中称高莉机电公司没有告知退租，完全是虚假陈述，由此主张的诉讼请求也是虚假的，应该追究其法律责任。二、高莉机电公司无需支付土地使用税。高莉机电公司和雷谱机械公司在合同中没有约定土地使用税的承担方及具体数额或计算方法，雷谱机械公司的该项请求没有依据，原审判决不予支持正确。高莉机电公司上诉请求：1、依法撤销武陟县人民法院作出的（2020）豫0823民初114号民事判决书第二项判决，驳回被上诉人要求上诉人支付赔偿金167000元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋不具备租赁条件，雷谱机械公司存在严重违约行为。（一）案涉房屋未安装消防设施，高莉机电公司有证据可以证明，在租赁期间，雷谱机械公司提供的租赁房屋没有安装消防设施。根据《消防法》第十三条第二款关于房屋使用条件的强制性规定，未经消防验收或者消防验收不合格的禁止投入使用，故雷谱机械公司存在严重的违约行为。（二）案涉房屋水管漏水。高莉机电公司有证据可以证明，在租赁期间，案涉房屋水管漏水，损坏了高莉机电公司的多个设备，影响正常的生产活动，不具备租赁条件。（三）案涉房屋电力存在问题。高莉机电公司有证据可以证明，在租赁期间，案涉房屋电路存在问题，用电容量不能满足正常的生产活动，厂区多次停电，严重影响生产活动，不具备租赁条件。二、高莉机电公司有权提前退租，不存在违约行为。本案中，雷谱机械公司提供的租赁房屋存在消防问题一直没有整改，严重影响了高莉机电公司正常的生产活动，故高莉机电公司向雷谱机械公司提出了搬离厂区的请求。高莉机电公司有证据可以证明，2019年4月份，高莉机电公司在雷谱机械公司同意后才搬离案涉厂房的，其不存在提前退租的违约行为。根据《合同法》第九十三条规定，双方属于协议解除合同。案涉合同解除后，尚未履行的，应该终止履行，故高莉机电公司已无需在2019年6月4日向雷谱机械公司缴纳下年度租金，其不存在迟延支付租金的违约行为。一审法院认为高莉机电公司未按期缴纳下年度租金，并在合同期限未届满时提前退租，属高莉机电公司违约，明显存在错误。雷谱机械公司辩称，一、雷谱机械公司只是在原有的消防设施基础上进一步加装、扩大消防管道。并不是没有安装消防设施。二、2019年4月8日雷谱机械公司为更好服务租户，利用五一劳动节放假期间从5月1日到5月4日期间对电力设施检修，对变压器扩容、整改，消除安全隐患，其余工作时间非高压停电，厂区没有停过电。三、雷谱机械公司从未停水，也不存在水管漏水现象，偶尔停水也是水泵检修，高莉公司没有工业用水，只是生活用水。四、高莉机电公司至今从未找雷谱负责人徐立志提出搬离厂房的请求，更谈不上雷谱机械公司同意搬离之说，故高莉机电公司至今不交纳租金应属违约行为。五、高莉机电公司上诉理由不能成立，其上诉状所列各项在双方所签订的合同中均明确约定由高莉机电公司自行安装承担。合同第一条已逐一说明，涉案房屋的水电总线已安装到位，车间内用水、电路由高莉机电公司根据自己生产经营需要自行负责安装。同时厂内设备的日常维护费用由高莉机电公司自行承担。因此，高莉机电公司上诉理由不能成立，应驳回高莉机电公司上诉，支持我方上诉请求。雷谱机械公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2018年7月6日所签的租赁合同；2、依法判令被告支付租赁期间（2019年7月20日至2019年11月20日）的租赁费111467元及违约金40080元；3、依法判令被告支付2019年第二季度和第三季度土地使用税10200元；4、判令被告支付因退租而违约的赔偿金167000元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月6日，被告与原告签订《厂房租赁合同》一份。合同约定原告将座落在武陟县河朔大道中段路东雷谱机械公司院内厂房租用给被告，面积3400㎡，同时原告在办公区出租给被告办公室一间。厂房租赁自2018年7月5日至2026年7月4日，租期八年，免费装修期为15天。合同第三条约定，第一年（2018年7月5日至2019年7月4日）租赁费用计算方法为：厂房按每月8元／㎡，办公室按每年8000元／间，免费送一间宿舍。第一年租赁费用为334400元，不含税。租金每两年上调一次，调整比例是以上年租金为基数上调12％。租金按年支付，一次支付一年的租金。从第二年开始，被告每年应提前一个月向原告全额支付下个年度的租金。延期缴纳需按照年租金0.1％每天缴纳违约金，如被告延期一个月缴纳租金，原告有权单方面解除租约。租赁厂区内需要公共承担的费用，被告应按比例承担。合同第四条约定，租赁期间，被告应合法经营管理企业，被告必须做好消防、生产安全、环境保护、车间内外卫生等工作，加强对员工的组织管理。由以上因素产生的所有后果和损失全部由被告承担。合同第五条约定，如被告提前退租而违约，剩余租金不退还并赔偿原告六个月租金。同日，双方制作《厂房历年租金明细表》，将每一年租金数额明确确定。后，被告于2018年7月12日进行注册，注册后在《厂房租赁合同》、《厂房历年租金明细表》上加盖公章。2019年7月19日，原告向国家税务总局武陟县税务局缴纳城镇土地使用税74430.21元。税款所属时期为2019年4月1日至2019年6月30日。另，被告当庭陈述其于2019年5月1日搬离涉案厂房，2019年7月20日之前已经全部搬完。原告未在指定时间内就被告搬离时间提交书面回复，该院就被告搬离涉案厂房的时间以被告陈述为准。一审法院认为，原、被告于2018年7月6日签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格遵照合同约定履行各自的义务。依据合同约定，被告应当在2019年6月4日向原告缴纳下年度租金，但被告未按期缴纳，截至2019年7月4日，双方约定的解除条件成就，且被告已经在2019年7月20日之前自涉案厂房全部搬离完毕，故原告作为解除权人有权解除合同。根据双方约定，原告在被告延期缴纳租金满一个月即可行使合同解除权，现原告要求解除与被告于2018年7月6日签订的《厂房租赁合同》，有事实及法律依据，该院予以支持。被告在合同期限未届满时提前退租，属被告违约，依据双方合同约定，被告应当向原告支付六个月的租金（334000元／年÷2=167000元）作为赔偿金，故原告要求被告支付赔偿金167000元的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告于2019年7月4日双方约定的解除条件成就之时即可要求解除合同，但原告怠于行使合同解除权，其应当对扩大的损失承担责任，故对于原告要求被告支付2019年7月20日至2019年11月20日的租赁费111467元及违约金40080元的诉讼请求，该院不予支持。原、被告双方在合同中并未明确约定土地使用税的承担方及具体数额或计算方法，故原告要求被告支付2019年第二季度和第三季度土地使用税10200元的请求，依据不足，该院不予支持。原审判决：一、解除原告河南雷谱机械设备有限公司与被告河南高莉机电设备有限公司于2018年7月6日签订的《厂房租赁合同》；二、被告河南高莉机电设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南雷谱机械设备有限公司赔偿金167000元；三、驳回原告河南雷谱机械设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6231元，保全费2170元，由河南高莉机电设备有限公司负担4268元，由河南雷谱机械设备有限公司负担4133元。本院二审期间，上诉人高莉机电公司为证明其主张，向本院提交光盘一张（含微信聊天记录截图）。证明：涉案房屋出租时，房屋没有配备合格的消防设施。后政府要求限期整改，雷谱机械公司也没有给高莉机电公司安装消防设施，案涉房屋不具备出租使用的条件，不能用于正常生产。在租赁期间，案涉厂区水管经常出现问题停水，还存在漏水的情况，严重影响高莉机电公司的正常生产。案涉厂区经常停电，不能正常使用，影响高莉机电公司的生产活动。因为案涉房屋不具备使用条件，影响高莉机电公司的正常生产，2019年4月27日，高莉机电公司提出退租。2019年4月28日，雷谱机械公司同意高莉机电公司退租。根据法律规定，案涉租赁合同双方已经协议解除，高莉机电公司无需再向雷谱机械公司交第二年的房租，也不存在延期缴纳租金和提前退租的违约行为，雷谱机械公司要求租金、违约金和赔偿金的请求均不能成立。经质证，上诉人雷谱机械公司称，该证据不属新证据，微信聊天记录中的人员身份除徐立志头像外，其余头像均不认识，身份不确定。2019年4月28日，双方没有聊天协商解除合同。雷谱机械公司只是在原有的消防设施基础上进一步加装、扩大消防管道，并不是没有安装消防设施。2019年4月8日，雷谱机械公司通知各租户利用五一劳动节放假期间负电力设施检修，对变压器扩容、整改，其余时间没有停电。雷谱机械公司从未停水，偶尔停水也是水泵检修，高莉机电公司没有工业用水，只是生活用水。该证据不能作为支持高莉机电公司上诉理由的依据。本院对证据分析认定如下：该证据与高莉机电公司的证明指向缺乏关联性，不影响本案事实认定，不再确认。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，结合当事人的诉辩意见，雷谱机械公司与高莉机电公司对合同解除的事实没有异议，本案争议的主要问题是合同解除的原因及解除后的法律后果问题。合同签订后，雷谱机械公司将其院内厂房出租给高莉机电公司使用，高莉机电公司按照约定支付一年租金。此后，高莉机电公司没有交纳第二年租金，双方产生纠纷。对此，关于高莉机电公司上诉称案涉房屋没有安装消防设施，雷谱机械公司存在严重违约的问题，二审时，高莉机电公司提供的微信聊天记录仅涉及消防整改问题，并不能证实未安装消防设施，故高莉机电公司的该项主张缺乏有效证据证明，不能成立。另外，高莉机电公司不能提供充分有效证据证明租赁期间，由于案涉厂房存在水管漏水、停电等问题严重影响其生产经营的事实，在合同履行中，非因雷谱机械公司故意，厂房出现临时水管漏水、停电等不会高莉机电公司的生产经营造成实质影响，其作为承租方应当负担一定的容忍义务。据此，原审认定案涉合同因高莉机电公司未按照约定交纳租赁费而解除，具有事实根据。关于合同解除后的法律后果问题。对于高莉机电公司一审陈述的2019年5月1日搬离案涉厂房，2019年7月20日前已经全部搬完的事实，雷谱机械公司并未提供异议。鉴于案涉厂房已经腾清的事实，原审对于雷谱机械公司主张的2019年7月20日至2019年11月20日期间的111467元租赁费不予支持正确。案涉合同第五条约定，租赁期间，因一方违约提前终止合同的，另一方有权要求赔偿六个月租金等。因高莉机电公司未按照约定交纳第二年租赁费而导致合同解除，一审判决高莉机电公司支付雷谱机械公司六个月租金共计167000元，符合合同约定。违约金性质上具有惩罚违约人和补偿无过错一方所受损失的效果，结合本案，对于高莉机电公司的违约行为，原审已经判令其支付雷谱机械公司赔偿金，原审驳回雷谱机械公司主张违约金的请求，并无不当。双方签订的合同没有对土地使用税的承担问题进行约定，故原审以雷谱机械公司的该项主张缺乏依据为由，不予支持，结果正确。综上所述，雷谱机械公司、高莉机电公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6231元，由河南雷谱机械设备有限公司负担3066元，由河南高莉机电设备有限公司负担3165元。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年九月二十二日书记员 王     向     静