重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初5532号原告：重庆新隆信物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号，统一社会信用代码915001077530560415。法定代表人：高仲，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨永和，男，汉族，1979年12月27日出生，重庆新隆信物业管理有限公司员工，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：陈敏，女，汉族，1985年9月6日出生，重庆新隆信物业管理有限公司员工，住四川省泸县。被告：杨波，男，汉族，1984年7月2日出生，住重庆市渝中区。被告：李睿，女，汉族，1984年8月9日出生，住重庆市綦江县。二被告共同委托诉讼代理人：杨裕忠，男，汉族，1957年8月7日出生，住重庆市北碚区。原告重庆新隆信物业管理有限公司与被告杨波、被告李睿建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆新隆信物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨永和，被告杨波、被告李睿的委托诉讼代理人杨裕忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆新隆信物业管理有限公司诉称：原告为被告使用物业的物管公司，原告一直为被告所在的小区提供物业服务，被告欠付2015年7月至2019年10月的物业服务费4831.11元，2015年8月至2019年5月的公摊水电费294.15元，产生违约金1449.33元（欠费金额的30%），故请求判令被告支付上述款项共计6574.59元，本案诉讼费由被告承担。被告辩称，该房屋产权人是杨波和李睿，房屋面积80.52平方米，欠费时间属实。我不交物业费的原因是之前没有接房，因为房屋有问题，需要开发商整改，我方直到2019年11月才接房，接房后物业费就交到今年12月了。经审理查明：2014年1月27日，杨波、李睿在购买涉案房屋时签订了《XX临时管理规约》，该规约约定，物业服务费收取采取包干制，按房屋建筑面积计收物业服务费用，洋房：3元/平方米.月（2016年1月1日前按2.2元/平方米.月收取，2016年1月1日后按3元/平方米.月），商业：8元/平方米.月，室内停车位物业服务费：80元/个.月。由于业主共用部位、共用设施设备的用水、用电未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后有产权人或使用人缴纳。业主、使用人违反本规约或前期物业服务协议的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，按应缴纳费用千分之三的标准按日加收违约金。另，重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（甲方）与重庆隆鑫物业管理有限公司（乙方）签订《XX前期物业服务合同》，该合同约定由隆鑫物业管理有限公司为XX小区提供物业服务。物业服务费用约定为：物业服务费收取采取包干制，按房屋建筑面积计收物业服务费用，洋房：3元/平方米.月，幼儿园：5元/平方米.月，商业：8元/平方米.月（以上不含公共部位、公共设备设施耗能）。业主应于与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的接房之日起缴纳物业费……纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同期限为：自合同签订之日起至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与新选聘（或续聘）的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。2017年6月4日，北碚区XX镇XX小区业主委员会（甲方）与重庆隆鑫物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，该合同约定由重庆隆鑫物业管理有限公司为被告所有的位于重庆市北碚区XX镇XX路XX号XX（住宅小区）提供物业服务。物业服务费用约定为：物业服务费收取采取包干制，按房屋建筑面积计收物业服务费用，洋房：2.2元/月.平方米（含电梯能耗费），从2016年8月1日起执行该价格；商业：6元/月.平方米，从2016年8月1日起执行该价格；公摊水电费：7元/月.户，从2017年6月1日起执行。业主应于本合同签订生效之日起按约定于每月20日前缴纳当月物业费。若业主或物业使用人未能按时如数缴纳物业费、公摊水电费，应按每日2‰的标准向乙方支付违约金，总额不得超过本金。委托物业管理期限为2017年6月1日至2019年5月31日。双方还就其他权利义务进行了约定。2019年11月28日，重庆市九龙坡区市场监督管理局出具《准予变更登记通知书》，准予重庆隆鑫物业管理有限公司将名称变更为重庆新隆信物业管理有限公司。2020年8月24日，重庆市北碚区人民政府XX街道办事处出具《XX小区物业服务证明》，证明重庆新隆信物业管理有限公司从2019年6月1日至今一直为XX小区提供物业服务，且截止2020年8月24日该小区业主委员会任期届满，没有成立新的业主委员会。原告在庭审中陈述，被告之前认为房屋有质量问题没有接房，并起诉了开发商，但这不是物业公司的责任，物业公司提供了服务，就应该缴纳物业费。违约金按日千分之二计算。另查明，2014年1月27日，杨波、李睿（乙方）与重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》购买涉案房屋，该合同约定该商品房通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后符合交房条件，验收交接后甲方应提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明》，于2015年6月30日前交房。2015年6月26日，重庆隆鑫锐智投资发展有限公司通知杨波、李睿办理交房手续，后杨波、李睿在接房时发现房屋存在质量问题，没有办理接房手续。2017年12月31日，重庆博众水电建设有限公司出具《XX二标段建筑安装工程内墙面水泥砂浆掉灰整改方案》，对涉案房屋存在的内墙面掉灰状况提出整改方案。2018年10月29日，重庆隆鑫锐智投资发展有限公司作出《XX质量整体回复（XX）》，同意对杨波、李睿提出的部分问题进行整改。2018年11月9日，杨波、李睿将重庆隆鑫锐智投资发展有限公司诉至我院，本院经审理认定涉案房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，双方也确认该房屋具备《新建商品房房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，该房屋符合合同约定的交付条件。对杨波、李睿主张的整改方案与《XX质量整体回复（XX）》载明一致的部分，重庆隆鑫锐智投资发展有限公司同意整改，我院对此予以确认。后杨波、李睿对该判决提起上诉，2019年6月4日，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终3184号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年11月1日，被告杨波、李睿办理了该房屋的接房手续。还查明，杨波、李睿系重庆市北碚区XX镇XX路XX号XX号房屋的产权人，该房屋产权面积为80.52平方米。杨波、李睿共欠付2015年7月至2019年10月的物业服务费9662.22元，2015年9月至2019年6月的公摊水电费294.15元。现重庆新隆信物业管理有限公司与杨波、李睿因物业服务费的缴纳发生纠纷，重庆新隆信物业管理有限公司遂于2020年7月7日起诉来院。上述事实，有《XX临时管理规约》、《XX前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《准予变更登记通知书》、《XX小区物业服务证明》、《民事判决书》、房产信息查询单、欠费明细、物管费催收照片等资料以及原、被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”；第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。在重庆新隆信物业管理有限公司提供物业服务之后，杨波、李睿应当依照《物业服务合同》的约定支付物业服务费。对被告提出的未接房不缴纳物业费的抗辩理由，本院认为被告未按时接房并非物业公司的责任，物业公司提供了相应物业服务，应收取物业服务费，且《XX前期物业服务合同》明确约定，业主应于与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的接房之日起缴纳物业费……。故本院对重庆新隆信物业管理有限公司要求杨波、李睿缴纳物业服务费的诉讼请求予以支持，若被告认为未能按时接房是重庆隆鑫锐智投资发展有限公司的责任，可向重庆隆鑫锐智投资发展有限公司另案起诉追讨该物业费。被告杨波、李睿欠付2015年7月至2019年10月的物业服务费9662.22元，原告仅要求其半价支付4831.11元是对自身权利的处分行为，本院予以确认。对重庆新隆信物业管理有限公司要求支付违约金的诉讼请求，虽合同中对违约金有明确约定，但该约定过高，本院酌情调整为按照日万分之三计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十六条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：由被告杨波、被告李睿于本判决生效之日起三日内支付原告重庆新隆信物业管理有限公司2015年7月至2019年10月的物业服务费4831.11元，2015年9月至2019年6月的公摊水电费294.15元。违约金1379.87元，共计6505.13元。如果未按照本判决指定的期间履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由杨波、李睿负担。此判决为终审判决。审 判 员  冉 渝二〇二〇年九月三日法官助理  郑 巧书 记 员  樊怡伶