广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18957号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州誉南工贸有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：李别人，该司董事长。委托诉讼代理人：朱晨星，系广东道里律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张娟，女，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：高静仪，系广东容林律师事务所律师。上诉人广州誉南工贸有限公司（以下简称誉南公司）因与被上诉人张娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人誉南公司代理人朱晨星、被上诉人张娟代理人高静仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。誉南公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为誉南公司有权没收张娟支付的10万元定金；2.撤销一审判决第五项，改判为支持誉南公司全部反诉请求；3.判决本案一审、二审的受理费由张娟承担。事实和理由：一、张娟的行为已构成根本性违约，誉南公司有权终止交易。张娟在签订《同创誉都广场商铺认购书》当日提交《同创誉诚销售事务申请表》，向誉南公司申请将付款时间变更为2019年1月31日前交款1042921元，2019年3月30日付尾款500000元。经审批，誉南公司同意了该申请。但张娟并未按该申请履行，仅于2019年1月31日支付了20万元，次日支付了30万元，经催告，于2019年3月31日支付了10万元，剩余942921元未能支付。张娟违反约定和承诺，未能按时、足额付款，导致交易无法继续，构成根本性违约。二、张娟于2019年4月4日递交的《同创誉诚销售事务申请表》系张娟单方申请，并未获得誉南公司同意，不构成对原合同的变更。销售代表在表中备注的内容，系依据张娟口头表述记载，并非誉南公司对张娟申请的认可，不存在双方协商一致的情形，且誉南公司已经当场明确拒绝该变更。从誉南公司提交的证据三可以看出，对于买家递交的申请，誉南公司内部有相关的审批流程，现场销售代表无权作出处理。退一步说，该申请所述时间届至之时，张娟仍未依约付款，誉南公司才于4月17日发出《房产终止交易通知书》。一审认定事实有误，应予纠正。三、一审法院对变更违约责任的认定错误，应予纠正。张娟通过2018年12月27日递交的申请表申请对原认购书约定的付款时间作出变更，誉南公司予以确认。但双方合作的基础文件仍是《同创誉都广场商铺认购书》，对于协商变更之外的内容仍应按照认购书的约定履行。誉南公司作为守约方，依据认购书第八条的约定行使单方解除权并没收定金不存在任何过错。一审认为《房产终止交易通知书》以2019年1月3日作为张娟逾期付款期限不符合双方变更后的约定，应承担违约责任。但时至2019年4月14日，张娟仍未付款，无论哪个时间节点，张娟均构成违约。誉南公司发出《房产终止交易通知书》是因张娟逾期付款构成根本性违约，而非逾期时间长短，认购书中亦无逾期达几日以上方可解除合同的约定。《房产终止交易通知书》涉及的逾期日期是誉南公司对张娟违约期限的认知错误，并不影响张娟根本性违约的构成及誉南公司解除权的行使。一审法院认定双方更改了违约责任方式无事实依据。首先，2019年4月4日《同创誉诚销售事务申请表》并未获得誉南公司同意；其次，该备注系张娟口述记载，其中明确注明“客户承诺”字样，是张娟单方意思表示；最后，该申请表中本人承诺部分即有关于“同意放弃购买及没收定金”的内容，张娟对逾期付款的后果是明知的。在张娟根本性违约的情况下，誉南公司不可能变更双方关于违约责任的约定。综上，请二审法院判如所请。张娟二审答辩称：一、双方在协商一致的基础上变更付款时间，誉南公司同意张娟延期至取得贷款后再支付剩余购房款，张娟并没有任何违约行为。双方在2018年12月27日签订《同创誉城销售事务申请表》等文件约定张娟于2019年3月30日前支付全款，在交易过程中，双方协商一致两次变更付款时间，具体第一次变更付款时间是由2019年3月30日付清全款变更为2019年4月14日前付清全款。张娟因贷款银行未能在2019年3月30日放款，张娟即将情况告知销售人员陈海苗，双方协商一致并于2019年4月4日在誉南公司的项目部签订了《同创誉城销售事务申请表》，将付款时间变更为2019年4月14日前。第二次付款时间是由4月14日付清变更为取得银行贷款后付清，张娟得知招商银行贷款未能通过的消息后，立即告知陈海苗，同时向中行申请贷款，张娟就变更时间的问题多次与陈海苗进行沟通，陈海苗均明确回复取得贷款后再付清剩余购房款即可。然而，2019年6月21日，陈海苗回复商铺已卖给第三人，不能卖给张娟了。从双方沟通可知，张娟作为普通消费者，并不清楚誉南公司的内部分工，更无法识别陈海苗的代理权限，陈海苗作为誉南公司的销售代理，是双方本次交易唯一的沟通渠道，因此，张娟完全有理由相信陈海苗的行为和承诺就是誉南公司的意思表示，对誉南公司发生效力。即使誉南公司认为张娟逾期付款，其理应向张娟发出催款通知，但誉南公司并未向张娟发出过任何催款通知，由此可见，誉南公司同意张娟取得贷款后再付清购房款。二、双方2019年4月4日签订《同创誉城销售事务申请表》是双方协商一致的结果，对双方均具有法律约束力，誉南公司主张是张娟单方申请，没有任何的事实及法律依据。1.该申请表是双方协商一致的结果，签名即生效。2.誉南公司主张其内部审批流程，但张娟作为普通消费者，并不知道其内部审批流程。事实上整个交易过程中，张娟只能跟其销售人员沟通联系。从陈海苗的表态可认定双方在2019年4月4日签订的《同创誉城销售事务申请表》是双方协商一致的结果，对双方均具有法律约束力。三、根据双方签署《同创誉城销售事务申请表》等有关文件的约定，即使誉南公司认为张娟逾期付款，也只能收回按时付款折扣，并无权单方解除合同及没收定金，誉南公司单方解除合同及没收定金的行为已严重违反合同的约定，已构成违约。张娟于2019年8月15日向一审法院起诉请求：1.请求判令解除张娟与誉南公司签订的《同创誉都广场商铺认购书》；2.请求判令誉南公司双倍返还定金共计人民币200000元；3.请求判令誉南公司返还购房款600000元；4.请求判令誉南公司承担本案的全部诉讼费用。誉南公司向一审法院反诉请求：1.判令解除誉南公司与张娟签订的《同创誉都广场商铺认购书》；2.判令誉南公司有权没收张娟支付的定金10万元；3.判令由张娟承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月27日，张娟（买方）与誉南公司（卖方）签订了《同创誉都广场商铺认购书》、《选房单》、《同创誉城销售事务申请表》。《同创誉都广场商铺认购书》（下称认购书）中约定：由张娟认购誉南公司位于广州市番禺区南村镇同创誉都广场国泰路44号（地下室）幢负1层207号房。其中第三条约定：买房认购单位原价为人民币2398764元，现按买方选择的付款方式，优惠价为人民币1642921元（大写：人民币壹佰陆拾肆万贰仟玖佰贰拾壹元整）。其中，因买方委托了广州市誉汇商业运营管理有限公司进行商铺经营，所以优惠价己享受10%的优惠，金额为人民币182547元（大写：人民币壹拾捌万贰仟伍佰肆拾柒元整）。买方应于签署本认购书当日支付定金人民币100000元，一经确认，成交房价币种不得更改。第四条第（1）项约定：买方需于2019年1月3日前付清全部房款。第五条约定：买方须按双方约定的付款方式交付房款，若买方未按期支付任何一笔款项，每延期一日，买方应按逾期金额的万分之五向卖方支付违约金；同时，卖方有权取消以买方按时、足额支付款项为前提的房款折扣。第八条约定：如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。“买方原因”包括但不限于：（1）买方未按约定期限按期付款；（2）买方逾期未与卖方签订买卖合同或买方单方解除认购书或本补充协议；（3）买方未按上述时间提供或补齐买卖合同备案所需资料；若发生上述事由之一，视为买方违约，卖方有权单方解除认购书并重新对外出售上述物业，买方所交定金不予退还。同日，张娟填写《同创誉城销售事务申请表》，申请以下事宜：张娟作为申请人申请于2018年12月27日前交定金100000元，于2019年1月31日前交款1042921元，于2019年3月30日交款500000元，张娟承诺如本人未能按以上条件完成认购，本人同意放弃按时签约优惠9折，如超过约定日期7天则同意放弃购买及没收定金。申请表备注：若逾期交款，则收回按时付款折扣。誉南公司销售代表李秀锦在申请表签名。认购书及相关文件签订后，张娟向誉南公司支付定金100000元，后于2019年1月31日、2019年2月l日、2019年3月31日分三笔共向誉南公司支付购房款600000元。2019年4月4日，张娟到誉南公司处重新填写《同创誉城销售事务申请表》，申请延期付款申请表，备注：客户（张娟）做纯抵押贷款，银行同意4月4日放款，但昨晚打电话过来说不能放款，要等到4月14日才能放款，客户已交款700000元，剩余942921元，客户承诺在4月14日前一定交清房款942921元，否则返高97折。誉南公司的销售人员在申请表销售代表处签名。2019年4月17日，誉南公司向张娟发出《房产终止交易通知书》，按照双方签订的《同创誉都广场商铺认购书》的规定收回张娟认购的房产并另行出售，定金不予退还。若已缴纳房款，请自收到本通知之日起五日内至项目销售现场办理剩余款项退款手续……。2019年5月10日，誉南公司将案涉房产以1642921元售予第三人。张娟延迟付款期间，就贷款问题与誉南公司销售人员陈海苗进行过多次微信沟通。2019年4月27日，张娟在收到誉南公司于2019年4月17日出具的《房产终止交易通知书》，张娟向陈海苗反映这一情况，得到的回复是等钱到位后再与誉南公司进行协商。2019年6月20日，张娟在收到银行的贷款后联系陈海苗。2019年6月21日，陈海苗告知张娟上述房屋已不能卖给张娟，誉南公司已收回房屋并转让给第三人。一审庭审中，誉南公司陈述，陈海苗是合富置业（合富辉煌中国房地产顾问有限公司的子公司）的员工，誉南公司销售的商品房是外包给合富辉煌中国房地产顾问有限公司（以下简称合富辉煌公司）代为销售及提供营销策划，合富辉煌公司及其子公司合富置业的中介人员进行带客和代理销售工作。合富置业与合富辉煌公司为关联公司。客户购房价格、优惠折扣、付款方式和时间等均需由代理商向誉南公司申请，经誉南公司确认是否同意，代理商并无相关权限。一审法院认为：签订《认购书》后，张娟于2018年12月27日及2019年4月4日分别在誉南公司销售现场填写了二份《同创誉城销售事务申请表》，对《认购书》的付款方式及付款时间申请了变更，誉南公司的销售代表对张娟的申请内容在申请表的备注做出了具体的回应及批示，随后由张娟及誉南公司的销售代表分别在申请表上签名。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，因此该申请表是双方协商一致的结果，是双方对购房款的付款方式、付款时间及逾期付款的违约责任作出变更的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。张娟作为买方，于2019年4月4日向誉南公司申请在4月14日前交清尾款942921元。张娟主张因招商银行贷款申请未能通过造成其于2019年4月14日未能按时付款，其后立即联系誉南公司的销售人员陈海苗，同时向中行申请贷款，誉南公司销售人员明确回复待取得贷款后再付清剩余房款即可。根据张娟之前填写的二份申请表，张娟应该清楚知晓其申请更改付款时间应向誉南公司提交书面申请表并征得对方的审批同意。该二份申请表并无誉南公司销售人员陈海苗的签名，而且根据张娟与陈海苗的微信聊天内容记载，2019年4月4日，陈海苗回复“开发商说今天交不齐款要收起97折，但我们在求情看能否少扣一点。今天您安排个时间过去现场处理一下申请单”。由此可见，张娟应该清楚誉南公司销售人员陈海苗对更改付款时间并无相关权限，应走申请审批的流程。张娟主张双方协商一致付款时间由2019年4月14日付清变更为取得银行贷款后付清，缺乏事实依据，一审法院不予采信。张娟逾期付款已构成违约，应承担相应违约责任。誉南公司作为卖方，在买方两次申请延期交款的情形下，卖方均同意了买方的申请，且在买方张娟第二次申请延期交款即2019年4月4日重新填写的《同创誉城销售事务申请表》中，誉南公司销售人员备注“客户承诺在4月14日前一定交清房款942921元，否则返高97折”，并没有注明若买方张娟未在4月14日交清房款则定金不予退还或解除合同。誉南公司同意张娟延迟至2019年4月14日前交清房款，否则收回按时付款折扣并返高97折，是双方当事人的真实意思表示，应视为买卖双方对原认购书中的付款方式、付款时间及逾期付款的违约责任作出了变更。2019年4月14日应为买方最后付清房款期限，因此誉南公司在没有对张娟发出催缴通知书的情况下，依据未变更前2018年12月27日双方签订的《同创誉都广场商铺认购书》，誉南公司将2019年1月3日视为张娟逾期付款的期限，单方发出《房产终止交易通知书》解除合同及没收定金不符合双方变更后的约定。对此，誉南公司应承担相应的违约责任。综上，在合同履行过程中，张娟与誉南公司均存在违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。综合张娟与誉南公司双方的过错程度，合同履行情况、违约方所造成的损失等情形综合考量，张娟与誉南公司签订的《同创誉都广场商铺认购书》应予以解除，誉南公司应将张娟已支付的定金100000元及购房款600000元返还给张娟。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年4月15日作出判决：一、解除原告（反诉被告）张娟与被告（反诉原告）广州誉南工贸有限公司于2018年12月27日签订的《同创誉都广场商铺认购书》；二、被告（反诉原告）广州誉南工贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告（反诉被告）张娟已支付的定金100000元；三、被告（反诉原告）广州誉南工贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告（反诉被告）张娟已支付的购房款600000元；四、驳回原告（反诉被告）张娟的其他本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州誉南工贸有限公司的其他反诉诉讼请求。一审本诉诉讼费19586元，由原告（反诉被告）张娟负担9793元，由被告（反诉原告）广州誉南工贸有限公司负担9793元；反诉诉讼费1150元，由被告（反诉原告）广州誉南工贸有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对誉南公司的上诉请求与张娟的答辩意见，分析如下：一审认定张娟构成违约，张娟并未向本院提起上诉，视为其认可一审判处。本案双方二审争议的焦点是誉南公司发出《房产终止交易通知书》是否构成违约而与张娟的违约责任相抵。本案誉南公司对陈海苗等合富置业员工作为该司的销售代表将涉案房屋出售给张娟并不持异议，且誉南公司认可2018年12月27日张娟签订的《同创誉城销售事务申请表》的约定，加之张娟所述其仅能通过陈海苗而不能直接与誉南公司沟通，与一般房地产销售惯例相符，据此可认定陈海苗应与誉南公司之间存在委托代理关系，陈海苗等销售代表所作意思表示应代表誉南公司。根据查明事实可知，张娟前后于2018年12月27日及2019年4月4日两次与誉南公司销售代表签订了《同创誉城销售事务申请表》，誉南公司上诉虽未认可2019年4月4日张娟签署《同创誉城销售事务申请表》的申请，但如上所述，陈海苗等销售代表所作意思表示应代表誉南公司，视为誉南公司同意了买方的申请。根据张娟于2019年4月4日重新填写的《同创誉城销售事务申请表》内容可知，誉南公司销售人员在该表备注“客户承诺在4月14日前一定交清房款942921元，否则返高97折”，并没有注明若买方张娟未在4月14日交清房款则定金不予退还或解除合同。一审认定誉南公司同意张娟延迟至2019年4月14日前交清房款，否则收回按时付款折扣并返高97折，是双方当事人的真实意思表示，应视为买卖双方对原认购书中的付款方式、付款时间及逾期付款的违约责任作出了变更并无不当，本院予以认可。依该《同创誉城销售事务申请表》约定，2019年4月14日应为买方最后付清房款期限，而本案誉南公司在没有对张娟发出催缴通知书的情况下，依据未变更前2018年12月27日双方签订的《同创誉都广场商铺认购书》，誉南公司将2019年1月3日视为张娟逾期付款的期限，单方发出《房产终止交易通知书》解除合同及没收定金并不符合双方变更后的约定。对此，一审认定誉南公司应承担相应的违约责任并无不当。因誉南公司与张娟均构成违约，双方违约责任相抵，一审判处誉南公司返还张娟已支付的定金10万元、购房款60万元无误，本院予以维持。综上所述，誉南公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由广州誉南工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年九月二十七日书记员  颜旭怀徐毅敏