河北省邢台经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0591民初542号 原告：杨咏梅，女，汉族，1984年10月19日出生，住邢台市桥东区。 被告：邢台恒皓房地产开发有限公司，住所地：邢台经济开发区振兴路与英华大街交叉口西南角恒大山水城营销中心。 法定代表人：赵博，该公司经理。 委托诉讼代理人：许坤，该公司法务人员。 原告杨咏梅与被告邢台恒皓房地产开发有限公司（以下简称恒皓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨咏梅与被告恒皓公司的委托诉讼代理人许坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨咏梅向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告签订的商品房认购书；2、判令被告向原告返还购房款共计96586元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月7日，原、被告双方签订了《邢台恒大山水城商品房认购书》。该认购书主要约定：商品房建筑面积28.66平方米，总价款为310570元，乙方（原告）以分期方式支付房款。2018年3月7日，乙方先付5万定金；2019年2月13日前付清46586元，以此类推，至2023年2月13日共分6次付清房款。甲方（被告）于2019年10月31日将商品房（商铺）交付给乙方。该认购书签订后，原告依约履行交付定金及房款义务，被告向原告出具相应收款收据。2019年10月30日，被告擅自改变房款支付方式，要求原告一次性支付剩余房款。被告在商铺交付期限到期后拒绝交付。被告的违约行为已经致使该商品房认购书的目的无法实现，故应解除。综上，为了维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。 第一次庭审后，原告向本院提交补充意见，请求本院判令被告双倍返还定金100000元。 被告恒皓公司辩称，法院应驳回原告全部诉讼请求。理由如下：原、被告双方签订的认购书中并没有关于商铺交付时间约定，被告不存在任何违约行为。本案系原告单方不再履行认购书内容，故原告存在违约行为。首先，被告不同意解除认购书。其次，即使因解除认购书，原告已向被告缴纳5万元定金，作为双方签订正式商品房买卖合同的担保，因原告的违约行为导致合同无法签订，根据商品房买卖合同相关司法解释等相关规定，原告无权要求返还5万元定金。综上，应驳回原告全部诉讼请求。但如果原告交齐全款，就在2019年10月31日交房；如果原告分期付款就在原告全部付清款项后才交房。 经审理查明：原、被告曾签订《邢台恒大山水城商品房认购书》。该认购书的甲方（出卖人）为被告恒皓公司，乙方为（买受人）为原告杨咏梅。该认购书约定：乙方自愿认购邢台恒大山水城楼盘17底商，102室。商品房建筑面积为：28.66平方米；总价款为：310570元；在签署本认购书时乙方同意支付定金50000元，该定金在签署《商品房买卖合同》时转为房款。该认购书约定的付款方式为：分期付房款，乙方须于2018年2月15日前支付首期房款0元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年2月13日前付清46586元；于2020年2月13日前付清46586元，于2021年2月13日前付清46586元，于2022年2月13日前付清46586元，于2023年2月13日前付清74226元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未付房款数的万分之一向甲方支付违约金。该认购书未约定房屋的交付时间。 另查明，原告杨咏梅曾于2018年3月7日向被告公司支付定金50000元；于2019年4月10日支付房款10000元，并于同日支付违约金56元；于2019年4月28日支付房款36586元，并于同日支付违约金136元。 现原告杨咏梅以被告公司违约为由，要求与被告解除《邢台恒大山水城商品房认购书》，退还房款，并双倍返还定金诉至本院，遂成本讼。 本院认为，合同生效后，对合同当事人均具有约束力，当事人均应按合同的约定履行合同义务。一方不履行合同主要义务时，相对方可依法解除合同。本案中，原、被告签订的认购书，系约定双方在一定期限内、一定条件下订立合同（《商品房买卖合同》）的预约合同。该认购书第3条明确约定了双方签署《商品房买卖合同》的条件，该条件为：乙方须于2018年2月15日前支付首期房款0元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。从上述条款内容看：双方签署《商品房买卖合同》的时间为2018年2月15日前；付款条件为支付首期房款0元（不含定金）。原告已支付定金50000元。综上，原告已履行完预约合同（认购书）约定的签署《商品房买卖合同》的义务。因此，原告杨咏梅在支付定金后就有权要求与被告公司签署《商品房买卖合同》。 从原告的陈述及被告方的答辩看，双方曾在房屋交付时间上发生分歧，原告曾要求被告在2019年10月31日交付房屋，被告方拒绝。从庭审中被告代理人的陈述看，被告交付房屋的条件为：如原告交清全款，就在2019年10月31日交房；如原告分期付款就等原告付清全款后才交房。从原告提供的录音录像材料看，被告公司拒绝与原告签署《商品房买卖合同》。本案中，交付房屋的时间，认购书无约定，但认购书对签署《商品房买卖合同》的时间、条件进行了明确约定。本院认为，交付房屋系出卖人（被告）在房屋买卖合同中的主要义务，而被告单方制作的认购书对房屋交付时间，交付条件只字未提。这显然排除了原告的主要权利。从实践中看，《商品房买卖合同》会对房屋交付时间进行约定，因此，签署《商品房买卖合同》是对原告主要权利的保障，也是原告与被告签订认购书的主要目的。但无论是原告方庭下与被告方协商时，还是庭审时，被告方都要求原告付清全款后才签署《房屋买卖合同》。本院认为，被告方的要求不妥，理由如下：其一，签署《商品房买卖合同》系原告的主要权利，也是被告的主要义务，且签合同的条件已经成就。其二，被告方的要求系对认购书的单方变更，原告方有权决绝。其三，被告方未提供任何证据证明其曾通知原告签署《商品房买卖合同》，也未提供证据证明原告曾有拒签合同事实。其四，从房屋总价款（310570元）及原告已支付款项（96586元），原告方已履行了认购书约定的付款义务的近三分之一；而被告仍拒绝履行与原告方签署《房屋买卖合同》的义务，对原告而言，签署《房屋买卖合同》是该认购书的主要权利，也是主要合同目的。其五，从认购书的约定看，签署《商品房买卖合同》的义务在先，付清房款的义务在后，原告依法享有先履行抗辩权。综上，被告拒签《商品房买卖合同》的行为已致使原告的合同目的无法实现，故原告请求解除双方于2018年3月7日签订的《邢台恒大山水城商品房认购书》的诉讼请求，本院应予支持。 关于被告方辩称的视为原告放弃购买房屋的问题。被告认为，根据认购书第5条约定，因原告未在约定的付款方式和期限内正常履约，视为原告放弃购买该房屋，不予退款，可无需通知原告就可另行销售该房屋。本院认为，上述条款不应适用，理由如下：其一，该认购书的上述条款为被告方单方制作的格式条款，且存在排除或限制买受人（原告）主要权利的情形。其二，被告方未提供任何证据证明其曾向原告履行了通知签约的义务，亦未提供任何证据证明原告拒绝签约。其三，原告方于2019年4月10日支付房款10000元，同日支付违约金56元；后原告于2019年4月28日支付了房款36586元，同日支付违约金136元。原告方第一次付款时虽稍晚不足两个月，但被告接受了原告的付款，并收取了违约金，这视为被告同意继续履行认购书；原告方第二次付款时，被告方亦收取了违约金，说明被告方仍在继续履行认购书。其四，原告方早已履行相应合同义务，而被告方至今不履行认购书的主要义务（签署《商品房合同》），原告方有权提出相应抗辩，即取得先履行抗辩权。其五，因被告方已收取了原告方的违约金，即便原告方在支付房款上存在轻微违约行为，亦不应再适用定金罚则。综上，致使认购书目的不能实现的主要原因在被告公司一方，故该认购书解除后被告公司应当返还房款及定金。 关于原告要求被告双倍返还定金的主张，因原告方在法庭辩论结束后才提出该主张，于法无据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决如下： 一、解除原告杨咏梅与被告邢台恒皓房地产开发有限公司于2018年3月7日签订的《邢台恒大山水城商品房认购书》； 二、被告邢台恒皓房地产开发有限公司应当于本判决生效之日起十日内退还原告杨咏梅购房款及定金共计96586元； 三、驳回原告杨咏梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2215元，减半收取计1108元由被告邢台恒皓房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 任永波 二〇二〇年九月二日 法官助理 薛 刚 书 记 员 刘东娟