湖北省京山市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0821民初1738号原告:芦其香，女，1965年5月7日出生，汉族，住荆门市。委托诉讼代理人:吕海涛，湖北子彦律师事务所律师。委托诉讼代理人:向曼曼，湖北子彦律师事务所实习律师。被告:湖北久弘置业有限公司，住所湖北省汉宜公路易家岭王桥。法定代表人:张建林，总经理。原告芦其香与被告湖北久弘置业有限公司(以下简称久弘公司)房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月10日、2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告芦其香及其委托诉讼代理人吕海涛、向曼曼、被告湖北久弘置业有限公司的法定代表人张建林到庭参加诉讼。本案现已审终结。芦其香向本院提出诉讼请求:1.判令解除芦其香与久弘公司于2012年4月24日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及2014年12月23日签订的《关于解决房屋还建问题的协议书》；2.判令久弘公司赔偿芦其香损失276000元(46㎡×6000元/㎡)；3.判令久弘公司向芦其香赔偿自2017年1月1日起至2019年1月1日的房屋租金损失18400元(9200元/年×2年)，2019年1月1日以后至法院判决折价赔偿之日止的房屋租金损失由法院确定；4.判令久弘公司向芦其香支付违约金10000元；5.诉讼费用由久弘公司承担。事实和理由:芦其香的房屋在久弘公司拆迁范围内，芦其香为被拆迁人，久弘公司为拆迁人，双方于2012年4月24日签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，对被拆迁人基本情况、拆迁补偿及安置办法、选房顺序、过渡房安置及补偿、还建房时间及搬迁时间等事项作出了明确约定。此次拆迁补偿采取产权置换的方式，包含住宅房屋及商铺，该协议确定芦其香住宅建筑面积与拆迁区内所建房屋换房面积比例1:1.2。2014年12月23日,因久弘公司无法完成还建房屋工程，双方又签订了《关于解决房屋还建问题的协议书》，对还建住宅与还建商铺重新进行了约定:久弘公司出资在五三时代星辰小区购买商品房一套，以履行《房屋拆迁安置补偿协议书》中关于住宅房屋的置换；关于还建商铺，双方约定自2015年起至项目建成以前，久弘公司每年给予芦其香商铺租金损失补偿9200元(2015年1月1日起至2017年1月1日的租金损失久弘公司已支付)。久弘公司的项目建成以后，若项目中建有商铺，久弘公司以46㎡的商铺补偿给芦其香，若项目中没有商铺，久弘公司以王桥以东平均市场价补偿芦其香。从《关于解决房屋还建问题的协议书》签订至今，久弘公司的项目仍然没有开工，《关于解决房屋还建问题的协议书》中关于还建商铺的约定根本无法履行，无法实现合同目的，严重侵害了芦其香的合法权益。久弘公司辩称:久弘公司于2010年4月21日与屈家岭管理区管委会签订《“在水一方家园”开发合同》，开发土地为原五三水泥厂区部分用地，合同约定“屈家岭管理区管委会负责厂区外前、后大门旁的几户居民的住房搬迁工作，久弘公司负责协助，其几户居民搬迁所发生的费用原则上由屈家岭管理区管委会负责承担”。2011年11月18日，管理区主任办公会议决定:“王桥桥东汉宜公路旁4户居民搬迁按门面补偿标准执行，管理区对久弘置业房产开发公司按2700元/㎡的标准补偿差价”。根据以上《合同》和《会议纪要》，久弘公司于2012年4月24日与芦其香签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》和《补充协议》，根据协议芦其香应还建住房和商铺共146㎡，搬迁和安置费及补贴合计4000元一次性结清。该开发项目由于政府规划的原因没有能够及时启动，至2014年12月23日，由于芦其香提出其子要房子结婚，久弘公司出资187778元在五三时代星辰小区购买125㎡商品房一套，并签订补充合同一份，按合同中约定，久弘公司尚欠芦其香46㎡的商铺没有补偿。从2017年起，芦其香一直要求货币化安置，由于双方对价格的分歧较大，未能达成一致，到目前为止，久弘公司已经为芦其香的安置费用垫付了217978元。屈家岭管理区管委会至今没有支付久弘公司垫付的拆迁补偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年11月17日，芦其香申请对屈家岭管理区王桥以东商铺平均市场价予以司法鉴定。本院委托荆门乾正资产评估事务所进行司法鉴定，该所作出荆正评报字[2020]第004号资产评估报告书，评估结论是:屈家岭王桥以东商铺平均市场价评估价值4160元/㎡，大写(人民币):肆仟壹佰陆拾元整。经质证，双方对评估结论均无异议。根据本院采信的证据，结合当事人陈述，确认如下案件事实:2012年4月24日，芦其香与久弘公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，对被拆迁人芦其香基本情况、拆迁补偿及安置办法、过渡房安置及补偿、还建房时间及搬迁时间等事项作出了明确约定，双方经协商确定还建房屋住宅面积为72㎡，还建商铺面积为46㎡。拆迁补偿采取产权置换的方式，包含住宅房屋及商铺，协议确定芦其香的住宅建筑面积和标准厨房建筑面积与拆迁区内所建房屋换房面积比例为1:1.2，还建时间约定为自搬迁之日起18个月。2014年12月23日,芦其香与久弘公司签订《关于解决房屋还建问题的协议书》，对于还建住宅重新进行了约定:久弘公司出资在五三时代星辰小区为芦其香购买商品房一套，代替履行原《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的久弘公司对芦其香住宅补偿的义务。对于还建商铺重新进行了约定:1.在久弘公司项目建成以前，久弘公司从2015年起至还建商铺止，每年给予芦其香商铺租金损失补偿9200元；2.在久弘公司项目建成后，若该项目中建有商铺，则久弘公司以46㎡商铺补偿芦其香，若该项目中没建商铺，则久弘公司以王桥以东平均市场价补偿芦其香。同时还约定，在协议签订后30日内双方配合履行上述关于还建住宅的约定；久弘公司项目建成竣工后30日内双方配合履行上述关于还建商铺的约定；任一方违约，除继续履行本协议外，向守约方赔偿1万元违约金。协议签订后，久弘公司的开发项目因故未能及时启动。另查明，久弘公司已向芦其香支付2015年和2016年的商铺租金损失，共计18400元(9200元/年×2年)。2012年4月24日、2013年5月18日，久弘公司分2次向芦其香支付费用4000元、1800元。在审理过程中，经荆门乾正资产评估事务所鉴定，该所出具《荆正评报字[2020]第004号资产评估报告书》认定:屈家岭王桥以东商铺平均市场价评估价值4160元/㎡，经质证，芦其香、久弘公司对该评估结论均无异议，本院予以确认。2019年9月10日，本案开庭审理时，芦其香、久弘公司均当庭同意解除双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》和《关于解决房屋还建问题的协议书》。针对双方当事人及委托诉讼代理人的诉辩意见，本院综合评判如下:一、关于双方当事人解除《房屋拆迁安置补偿协议书》和《关于解决房屋还建问题的协议书》的问题本案中，芦其香与久弘公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》和《关于解决房屋还建问题的协议书》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、社会、第三人的权益，合法有效，2019年9月10日，芦其香与久弘公司均当庭同意解除这两份协议，本院依法准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。鉴于芦其香的房屋和商铺已经被拆除，故这两份协议双方协商解除以后，双方应当按照公平合理的方式承当各自的责任义务。二、关于芦其香商铺的损失情况按照芦其香与久弘公司的约定，芦其香的商铺已被久弘公司拆除，且久弘公司至今未对芦其香进行商铺还建，因此久弘公司应承担赔偿责任。根据经庭审质证的荆门乾正资产评估事务所出具的鉴定意见，屈家岭王桥以东商铺平均市场价评估价值为4160元/㎡，而按照芦其香与久弘公司协商结果，该商铺面积为46㎡，因此可以确认，芦其香的商铺价值为191360元(46㎡×4160元/㎡)，久弘公司应承担赔偿责任。对于芦其香诉请的过高部分，本院不予支持。关于芦其香诉请久弘公司赔偿商铺租金损失的请求。芦其香与久弘公司于2014年12月23日签订《关于解决房屋还建问题的协议书》约定“在久弘公司项目建成以前，久弘公司从2015年起至还建商铺止，每年给予芦其香商铺租金损失补偿9200元”，该项约定合法有效，且久弘公司已实际履行2年，向芦其香给付了2015年和2016年的租金损失共18400元。自2017年1月1日至2019年9月10日双方解除《关于解决房屋还建问题的协议书》之日止，该项约定在这一期限内仍然有效，故久弘公司应向芦其香补偿商铺租金损失24776.99元(9200元/年×2年+9200元/年÷365天×253天)。2019年9月10日，芦其香与久弘公司已经当庭解除了《关于解决房屋还建问题的协议书》，该项约定不再有效，此后的商铺租金损失没有依据，不再计算。因此，久弘公司应向芦其香支付商铺损失总计216136.99元(191360元+24776.99元)。三、关于久弘公司应否支付违约金的问题芦其香与久弘公司在《关于解决房屋还建问题的协议书》中约定了违约金条款，该条款系双方自愿协商而成，合法有效。久弘公司自该协议签订后，没有依照约定向芦其香支付自2017年1月1日至2019年9月10日的商铺租金损失，已经构成了违约，应当接受违约金条款的约束，向芦其香支付违约金10000元。久弘公司辩称违约金过高，没有事实和法律上的理由，本院不予采信。本院对芦其香诉请久弘公司支付10000元违约金的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，判决如下:一、解除原告芦其香与被告湖北久弘置业有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》和《关于解决房屋还建问题的协议书》；二、被告湖北久弘置业有限公司于本判决生效后次日起十五日内向原告芦其香支付商铺损失216136.99元；三、被告湖北久弘置业有限公司于本判决生效后次日起十五日内向原告芦其香支付违约金10000元；四、驳回原告芦其香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5866元，由原告芦其香负担2000元，被告湖北久弘置业有限公司负担3866元。鉴定费5000元，由原告芦其香与被告湖北久弘置业有限公司各负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  毛晓玲人民陪审员  徐月华人民陪审员  马艳红二〇二〇年九月三日书 记 员  卢 梦