陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终1347号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓英，女，汉族，1984年8月10日出生，个体户，住凤翔县，现住太白县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：高海琴，女，汉族，1958年11月12日出生，农民，住太白县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：周金鑫，男，汉族，1981年8月15日出生，大学本科，程序设计师，住太白县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系被上诉人之子。 上诉人张晓英因与被上诉人高海琴房屋租赁合同纠纷一案，不服太白县人民法院（2020）陕0331民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张晓英向本院提起上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人退还上诉人租房押金1000元及退还多收的两个月房租1200元，并退还最后一个月房租600元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人并没有违约，无需支付被上诉人1800元的违约金。2、一审认定上诉人搬离所租房屋是其自愿行为与事实不符，上诉人本打算续租，因被上诉人提出苛刻条件并进行人身攻击迫于无奈才搬离了。3、一审认定上诉人2018年6月20日交租金1200元中的200元为押金，系认定错误。4、一审判令上诉人赔偿被上诉人恢复玻璃原状费用500元错误，被上诉人并未主张恢复原状，超出了被上诉人诉请，且上诉人未损坏玻璃门。5、被上诉人丈夫从上诉人店内拿走地脚线和部分瓷砖价值1000元，双方口头约定折抵房租，应在本案中一并处理。 被上诉人高海琴辩称，1、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实有误没有任何依据。2、上诉人提出的违约原因并不能免除其违约责任。3、上诉人针对2018年6月20日支付给被上诉人款项的解释存在扭曲。4、上诉人称一审法院超出被上诉人诉讼请求作出的关于更换玻璃门赔偿的判决，违反民事审判不告不理原则是无效的，该理由不能成立。5、上诉人关于瓷砖、地脚线一事的诉求，与租赁合同无关，被上诉人认可一审法院认定。 上诉人张晓英向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告立即退还原告租房押金1000元及退还一月房租600元，瓷砖材料款1000元，更换门面房玻璃500元；2、本案诉讼费用由被告承担。 被上诉人高海琴向一审法院提起反诉请求：1.请求法院判令被反诉人张晓英支付反诉人《房屋租赁合同》违约金人民币1800元；2.判令被反诉人进行书面道歉，并赔偿反诉人精神抚慰金人民币2000元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人张晓英承担。 一审法院认定事实：2018年5月7日，原告（反诉被告）张晓英（乙方）与被告（反诉原告）高海琴（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定张晓英租赁位于太白县世纪大道南侧的门面房一间，租期一年，租金7200元（每月600元），付款方式乙方按年支付租金给甲方，租赁期限内：如乙方明确表示不再续租，则应以租赁期满日为基础，至少提前二月告知甲方，否则视同违约；租赁期限内，如甲乙双方均同意在下一年度继续租赁，则乙方需要在本次租赁期满前一个半月，交付下一年度租金，否则甲方有权在本次租赁期满后将房屋转租他人，并扣除相关费用；违约责任：任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。签订合同的前一日，张晓英付定金1000元，合同签订后，张晓英违反租金支付方式的约定，分多次分别于2018年5月7日交租金1000元；2018年6月20日交租金1200元（含200元押金），周宝鑫嘱咐张晓英下欠5000元于8月份结清；2018年9月6日交租金2200元；2018年10月27日交租金3000元（转账给房主高海琴丈夫周前进）。整个租赁期间张晓英共向出租方交8400元人民币，其中定金1000元、租金7200元，押金200元。距租赁期满还剩一个多月，在出租方多次提醒下，张晓英拒不向房东表明下一年是否继续租赁该房屋。2019年4月6日，高海琴女儿回家后，听说此事，XX店XX沟通此事，张晓英以不认识高海琴女儿为由拒绝沟通并辱骂推搡高海琴女儿，致使双方冲突，后双方报警处理了冲突。冲突发生后的一段时间，张晓英多次向高海琴夫妇发短信威胁辱骂并毁损高海琴夫妇名誉。张晓英于2019年4月7日搬出了门面房。 一审法院认为，依法成立的合同应得到全面履行。张晓英与高海琴签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应全面履行合同约定。在合同履行过程中，张晓英违反房屋年租金一次性支付方式，分多次支付租金，未按合同约定提前二个月向出租方表明不再续租，构成合同违约，依法应承担违约责任，向出租方赔偿三个月房租的违约金1800元，200元的押金是为合同完全得到履行而设置，因其没有完全履行合同，也不应退回。张晓英最后一个月搬离所租房屋，系其自愿行为，非出租方强迫，房屋租金也采取年支付方式，故出租方可不予退回最后一个月房租。对于张晓英于合同订立前一日支付的1000元定金（非当事人所说的押金），因合同达成并付诸履行，出租方应予返还。张晓英花费500元更换门面房玻璃的事实系其自认，应予认定，租赁期满后其应将门面房玻璃恢复原状，其向出租方提出500元的索赔，表明其不愿意恢复原状而愿意以金钱支付的方式解决此问题，但因恢复原状的义务在张晓英，故张晓英应赔偿出租方恢复玻璃原状的费用500元。张晓英诉请的要求周前进支付其地角线费用，因与本案不属同一法律关系，应另寻其他解决渠道，本案不予支持。在房屋租赁合同纠纷中要求解决精神赔偿费用，于法无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十三条第二款之规定，判决：一、原告（反诉被告）张晓英赔偿被告（反诉原告）高海琴违约金1800元及恢复门面房玻璃原状的费用500元；二、被告（反诉原告）高海琴返还原告（反诉被告）张晓英房屋租赁定金1000元；三、驳回双方的其他诉讼请求。本案本诉受理费50元，由张晓英负担35元，高海琴负担15元；反诉受理费25元，由张晓英负担15元，高海琴负担10元。 二审审理期间，上诉人张晓英提交了五组证据：1、2019年4月5日上诉人更换玻璃门的收据一份，证明上诉人更换了涉案房屋的玻璃门；2、与被上诉人丈夫周前进手机短信记录、太白县医院病历、视频一个，证明2019年4月6日双方发生打架，导致合同无法续签；3、录音四个（附光盘一个），证明被上诉人打伤上诉人并报警处理；4、证人出庭证言，证明双方于2019年4月6日打架过程；5、短信记录，证明一审法院对被上诉人有包庇行为。被上诉人高海琴质证认为，对证据1，对上诉人更换玻璃门不清楚，上诉人在更换前也没有告知被上诉人，对该收据不认可；对证据2、3、4、5，视频内容认可，录音内容不完整，与本案无关，证明目的不能成立。经合议庭评议，上诉人提交的证据1真实合法，与本案事实相关联，本院予以采信，证据2中的视频被上诉人认可，内容真实，本院予以采信。对上诉人提交的其它证据，来源不合法，录音内容不完整，与本案不具有关联性，不予采信。双方当事人再未提交其它新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为：民事活动应当遵守诚实信用原则。本案上诉人张晓英与被上诉人高海琴签订的《房屋租赁合同》内容真实、自愿且不违反法律规定，应属有效。依据一、二审查明事实并结合双方提交证据确定本案争议焦点为：一、上诉人在履行合同中是否有违约行为；二、2018年5月6日上诉人向被上诉人交纳1000元的性质；三、上诉人的诉讼请求是否应予全部支持。 焦点一，涉案合同中付款方式约定为按年支付，该约定并未明确为一次性支付，从双方付款行为来看，上诉人分四次向被上诉人支付租金7400元，被上诉人在一、二审审理中均表示认可，由此，能够认定被上诉人对上诉人分期支付的方式是同意的。因此，一审认定上诉人违反房屋年租金一次性支付方式，构成违约系认定错误，应予纠正。合同第十一条虽约定：“3、租赁期满后，如乙方（上诉人）明确表示不再续租，则应以租赁期满日为基础，至少提前二月告知甲方（被上诉人)，否则视同违约；4、租赁期限内，如甲乙双方均同意在下一年度继续租赁，则乙方需要在本次租赁期满前一个半月，交付下一年度租金，否则甲方有权在本次租赁期满后将房屋转租他人，并扣除相关费用。”但依据本案现有证据能够证实，双方于2019年4月6日在涉案租赁房屋内商谈续签合同时发生冲突，导致报警，后未达成一致意见，上诉人于次日搬离了涉案房屋。从上述事实能够认定，上诉人在合同期限届满前1个月，已向被上诉人表明续租的意向，被上诉人也表示同意，因双方在协商具体续租时未达成共识，并发生冲突，随后导致上诉人搬离。上诉人的搬离从主观上并不存在故意或者恶意，且在房租交清的情况下提前一个月搬离，并未给被上诉人造成实际损失，因此，一审认定上诉人未按合同约定提前二个月向出租方表明不再续租构成违约，系认定错误，应予纠正。 焦点二、2018年5月6日被上诉人向上诉人出具的收条中虽注明为定金，但从一、二审查明事实来看，双方均认可为租房押金，因此，一审判决认定为定金显属错误，应予纠正。 焦点三、上诉人诉请要求被上诉人退还多交一个月房租，由于本案系上诉人自行搬离，并非被上诉人强迫，因此，对于该费用一审认定不予退还，本院予以支持。对于上诉人多交200元问题，被上诉人认为是押金，但双方签订合同中手写部分明确为1000元，并非1200元，被上诉人也无证据证明双方将押金数额增加为1200元，因此，一审判决认定200元为押金，无证据支持，二审应予纠正。对于上诉人诉请更换门面房玻璃500元的诉请，经查，二审审理中上诉人虽提交了更换门面房玻璃500元的收据，但双方合同中明确约定“退房时财产如完好无损，甲方应如数退还”。涉案房屋已退还被上诉人，依据合同约定，上诉人在退房时理应保证门面房玻璃完整性，该费用系其在履行合同时的合理支出。因此，对于上诉人请求被上诉人退还该费用本院不予支持。二审审理中，被上诉人认可上诉人交付时门面房玻璃完好，也未改变门的结构，且上诉人在交付房屋时，被上诉人也未提出异议，因此，一审法院判决由上诉人向被上诉人赔偿恢复门面房玻璃原状费用500元，显然与本案事实不符，应予纠正。 综上，一审法院认定部分事实不清，适用法律及判决结果不当，本院予以改判。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销太白县人民法院（2020）陕0331民初105号民事判决； 二、由被上诉人高海琴于本判决生效后十日内退还上诉人张晓英房屋租赁押金1000元，并退还多收取的房租费200元； 三、驳回上诉人张晓英的其他诉讼请求； 四、驳回被上诉人高海琴的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由上诉人张晓英承担15元，被上诉人高海琴承担35元，反诉案件受理费25元，由被上诉人高海琴承担；二审案件受理费50元，由上诉人张晓英承担15元，被上诉人高海琴承担35元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白永世 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇二〇年九月七日 法官助理 黄 婷 书 记 员 赵婧茹