呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3120号上诉人（原审被告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦小区后二楼一号房。法定代表人：刘富富，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：李晔，男，内蒙古经贸学校教师，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）因与被上诉人李晔房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：依法撤销（2020）内0103民初1021号民事判决书第一项中关于2019年度租金及利息损失的判决，依法改判支持富邦公司的反诉请求。事实和理由：双方于2014年5月13日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期，富邦公司在租期届满后明确告知李晔不再与其签订回租协议，同时富邦公司与李晔在回租协议届满前富邦公司就已将案外人呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司（以下简称金锐公司）诉至法院要求解除双方涉案摊位的租赁合同，金锐公司拒不履行生效判决，导致富邦公司无法向李晔及时返还摊位，金锐公司非法占有使用期间产生的占有使用费应当由金锐公司向李晔承担。此外，富邦公司与李晔签订的回租协议中也没有明确约定利息损失，视为没有约定，富邦公司不应当承担此项费用。综上，为了维护富邦公司的合法权益不受侵犯，望贵院查明事实，依法撤销（2020）内0103民初1021号民事判决书第一项中关于2019年度租金及利息损失的判决，依法改判支持富邦公司的上诉请求。李晔向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令富邦公司继续履行富邦公司于2014年12月8日签订的第014124号《呼市富邦商厦回租合同》，支付富邦公司合同期内拖欠李晔的2014、2015、2016、2017、2018年度租金5年×7456元/年=37280元；以及富邦公司在与李晔租赁合同到期后，继续使用李晔柜台经营牟利一年，李晔要求富邦公司支付（2019年全年度）占用李晔柜台期间的租金7456元。富邦公司应支付李晔租金共计44736元。二、依法判令富邦公司支付李晔违约金7376元。三、由富邦公司承担本案的全部诉讼费用。后其于一审庭审中将第二项诉讼请求变更为：依法判令富邦公司支付李晔利息7376元。一审法院认定事实：1.2014年5月13日，李晔与富邦公司签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦贰层252、253号摊位、柜台，面积6.15平方米，房款总额为74569元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金7456.9元。租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。”2.李晔与富邦公司签订回租合同到期后，富邦公司未与李晔办理退还摊位、柜台手续。3.2016年6月23日，富邦公司与案外人金锐公司签订租赁合同，富邦公司将富邦商厦包括本案涉诉的柜台出租给金锐公司。富邦公司于2018年11月9日起诉金锐公司，要求解除合同、支付租金等。一审法院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书判决：解除合同、金锐公司支付租金损失至实际交付承租房屋之日止等。后金锐公司不服上诉于呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院现作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。4.2019年12月5日，富邦公司发出通告，与李晔解除租赁合同。5.富邦公司欠付李晔2014年租金7456.9元、2015年租金7456.9元、2016年租金7456.9元、2017年租金7456.9元、2018年租金7456.9元、2019年租金7456.9元，总计44741.4元。6.2020年1月1日，李晔将涉案摊位、柜台与案外人金锐公司签订租赁合同。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，李晔、富邦公司签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日，对于租赁期间内欠付的租金该院予以支持。关于2019年的租金，租赁期间届满后，富邦公司在继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此李晔、富邦公司签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期，富邦公司应按原回租合同约定标准支付2019年欠付租金，欠付租金合计44741.4元。对于利息损失，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率，分别以3728.45元为基数，从2014年2月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2014年8月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2015年2月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2015年8月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2016年2月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2016年8月1日至2020年3月31日止。以3728.45元为基数，从2017年2月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2017年8月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2018年2月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2018年8月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2019年2月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2019年8月1日至2020年3月31日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、富邦公司于本判决生效后十日内支付李晔租金44741.4元及利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率，分别以3728.45元为基数，从2014年2月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2014年8月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2015年2月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2015年8月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2016年2月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2016年8月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2017年2月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2017年8月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2018年2月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2018年8月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2019年2月1日至2020年3月31日止；以3728.45元为基数，从2019年8月1日至2020年3月31日止）。二、驳回李晔的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计550元，由富邦公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审判决富邦公司支付李晔2019年度租金及利息有无事实及法律依据。针对该争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，富邦公司与李晔于2014年5月13日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，李晔并未提出异议。根据上述法律规定，合同继续有效，但租赁期限为不定期，故富邦公司应当向李晔支付2019年度租金。富邦公司虽主张其在租期届满后明确告知李晔不再与其签订回租协议，但其张贴在单位门口的书面通知及登报通知均并不能证明该通知已经到达李晔，且李晔亦表示对此不知情，富邦公司也未向李晔返还租赁物，故其该上诉理由没有事实和法律依据。至于其提出的因金锐公司原因导致其无法返还租赁物的上诉理由，因富邦公司与李晔之间存在合同关系，故李晔基于合同相对性原则向富邦公司主张2019年租金有事实和法律依据。至于富邦公司与金锐公司之间的纠纷，因人民法院生效判决已判令金锐公司赔偿富邦公司实际交付承租房屋之前的租金损失，故富邦公司以金锐公司拒不返还租赁物为由主张李晔的相关损失应向金锐公司主张没有事实和法律依据。鉴于本案《呼市富邦商厦回租合同》约定的租金支付方式为每年1月付上半年租金，7月付下半年租金，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失，故富邦公司未依约支付租金构成违约。因双方签订的合同未约定损失计算方法，一审按照富邦公司逾期支付租金产生的利息计算李晔损失适当，本院予以确认。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 姜 怡审判员 张蒙江二〇二〇年九月二十七日法官助理 董 丽书记员 解海波