湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10142号上诉人（原审被告）：朱米淇，男，1981年1月1日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：许惠，女，1985年7月12日出生，汉族，住长沙市开福区，系上诉人朱米淇之妻。被上诉人（原审原告）：湖南达文西商业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦1807房。法定代表人：雷丹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾艳，湖南寻壹律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞，男，1986年12月31日出生，汉族，住长沙市雨花区。原审第三人：北京信和物业管理有限责任公司长沙分公司，住所地长沙市开福区新河街道北辰三角洲B2E2区6栋G层物业服务中心。负责人：郭文芝。委托诉讼代理人：龚怿恺，湖南锐眼律师事务所律师。上诉人朱米淇因与被上诉人湖南达文西商业管理有限公司（以下简称达文西公司）、原审第三人北京信和物业管理有限责任公司长沙分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初12051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日受理后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱米淇向本院提出上诉请求：1、请求法院变更长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初12051号民事判决书第二项为36873元；2、请求法院变更长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初12051号民事判决书第三项为421.58元；3、涉诉一二审费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对是否存在2个月免租期事实未查清，达文西公司在合同履行过程中曾口头同意如果继续经营将免租2个月用于蒸菜店装修，故租金应为36873元。相应地，逾期利息应为421.58元[(2133.67×156天÷365×6%)+（34739.33×64天÷365×6%）]=421.58元。即使按照一审法院认定的租金计算，利息也应为[（36873×156天÷365×6%)+（34739.33×64天÷365×6%）]=1311.05元。一审判决书将第一期逾期利息计算为245天，总金额1850.6元属于计算错误。达文西公司辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。事实与理由：1、上诉人主张2个月免租期无事实依据，应予以驳回；2、一审法院计算租金正确，计算公式中第一期逾期天数计算笔误。第一期的逾期天数为156天，而非245天。即[36873*(156天/365*6%)]+[34739.33*（64天/365*6%）]=1311.05元。租金的逾期天数即逾期利息请二审法院核实后做出判决。达文西公司一审起诉请求：1、解除达文西公司与朱米淇之间签订的《商业物业入场经营合同》，并判令朱米淇将合同项下的商铺腾空，并以商铺形成附合的装饰装修现状向达文西公司交还；2、朱米淇向达文西公司支付拖欠的租金208500元（从2018年11月1日起至2019年11月1日止），并按合同约定的租金标准支付从2019年11月2日起至商铺实际交还之日止的租金；3、朱米淇向达文西公司支付因逾期交付租金所产生的罚息20082.22元（从2018年11月1日-2019年11月1日止）；并按合同约定支付从2019年11月2日起至租金全部付清之日止的罚息；4、朱米淇向达文西公司支付赔偿金52124元；5、达文西公司不予返还朱米淇已缴纳的履约保证金；6、朱米淇承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：达文西公司系一家专业的商业地产全程整合服务商。凤凰汇商业中心街是其打造的商业服务项目，其以委托经营、租赁等合法途径从商铺产权人手中取得商铺经营权，再进行统一招租。为凤凰汇商业中心街的商铺招租，达文西公司对外发送了《凤凰汇招商手册》，该招商手册对凤凰汇商业中心街地项目本身的位置及周边商业、超市、道路、酒店、居住人群及其他配套情况进行了介绍。位于长沙市开福区《凤凰汇》商业项目中的Ｇ层061号（建筑面积42.59平方米）的商铺为《凤凰汇》商业中心街的商铺，该商铺系案外人姜晓锦购买。达文西公司与姜晓锦签订《商铺委托经营协议书》，约定：姜晓锦自愿将上述商铺委托给达文西公司统一对外经营和管理。委托期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止；委托期限内达文西公司对姜晓锦委托的商铺及其附属设施享有使用、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营等事项。姜晓锦同意不任何干预，双方同意本合同为不可撤销合同。达文西公司作为管理方与朱米淇作为经营方签订《商业物业入场经营合同》，合同约定：一、管理方将案外人姜晓锦的上述商铺交给经营方用于经营，经营期限自2018年4月20日至2021年12月31日止。2018年7月1日起开始计管理费；二、管理方保证依法拥有该商铺的完整使用权，若有第三方对该商铺主张权利，一律由管理方自行处理；三、经营方应在工商部门核准登记的经营范围进行合法经营，经营方在该商铺经营“蒸菜”，未经管理方同意，经营方不得擅自改变经营范围；四、经营方经营的该商铺的首个经营月管理费为17375元，以后经营年度管理费递增比例：2018年4月20日至2020年4月20日每平方米270元，2020年4月20日至2021年4月20日继本合同剩余管理日期月经营管理费在前年基础上上浮不低于8%，最高不超过15%。该商铺应先付管理费后使用，管理费按月结算，经营方应于签订本商业经营合同之日一次性支付三个月管理费52124元给管理方，后续管理费按季度在每季度的末月28日之前（即每年3月28日、6月28日、9月28日、12月28日）支付，如逾期支付，经营方应从逾期之日按欠付管理费金额的日千分之五向管理方支付逾期付款罚息，直至付清全部欠付管理费为止；五、本合同签订前，经营方需支付52124元作为定金，该定金自经营方进场装修之日起自动转为履约保证金。保证金由管理方在整个经营期间保存，本合同届满后，双方不再续订合同的情况下，此保证金中的80%即41699元由管理方在十日内退还给经营方，但不计利息。剩余20%即10425元转为产品售后服务保证金，由管理方保管二个月，保管期满后无售后投诉，管理方在十日内退还经营方，亦不计息，如发生客户投诉，管理方应首先与经营方联系，经营方应即时妥善处理，如经营方不能妥善处理或丧失处理能力，则管理方有权处理，所发生的费用，由经营方承担，管理方可在产品售后服务保证金中支出；若经营方违反本合约各项条款之规定或未经管理方同意终止本合约，经营方承诺该履约保证金作为违约金全额支付给管理方；六、经营期内物业以及水、电、燃气等开通、使用、维护费用由经营方承担，并在接到物业、水、电等部门缴费通知5日内缴纳，如逾期支付按欠管理费违约的约定承担违约责任，期中物业费按每月290元向物业公司交纳；七、由经营方自行装修该商铺，但经营方需以书面形式事先通知管理方及物业，并附上图纸及说明，在经得管理方及物业同意后方可进场施工……经营方装修后该商铺的装饰装潢，在合同到期终止或因经营方违约管理方依法解除合同后，按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿；八、本合同签订之后，经双方书面达成一致，可变更。合同未到期之前，双方均不得提前解除合同，管理方如有违约，需提前三个月通知经营方，退还经营方经营保证金，并根据经营方直接经济损失进行赔偿（经第三方评估进行赔偿）；经营方如有违约，需提前三个月通知管理方，管理方不予退还当期已支付未使用（按天计算）的管理费，不予退还经营方支付的本合同保证金，经营方还需向管理方支付6个月管理费的赔偿金，如赔偿金不足以弥补管理方的经营损失，经营方还应负责赔偿；九、如发生下列情况之一者，管理方有权终止合同：……（5）经营方未按双方约定如期支付管理费，拖欠管理费、物业费、水电煤气等费用超过15日的，管理方有权终止合同，收回该商铺，并没收保证金，要求经营方支付3个月的管理费作为对管理方预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究经营方的其他法律责任。双方还就销售和物业管理、争议约定诉讼管辖等事项进行了约定。合同签订后，朱米淇于2018年4月20日，依约向达文西公司支付了租金，履约保证金共计154248元，达文西公司向朱米淇交付了商铺后，朱米淇进行经营。但朱米淇此后未按约交纳房屋管理费、水电、物业费。截止至2018年10月31日，朱米淇仅共计向达文西公司支付了171623元（其中2018年4月20日付款154248元，2018年10月31日付款17375元）。2018年8月底，朱米淇因改变经营方式，在撤去大部分设备后，因其欠缴的房屋管理费、水电、物业费，2019年9月1日，第三人收到达文西公司的通知后，将诉争的商铺锁门，并交钥匙交由达文西公司处。庭审中，朱米淇称在其店内尚有资产的价值57800元，与欠付的管理费和物业费折抵后，朱米淇不存在欠付达文西公司的管理费和第三人的物业费。对此达文西公司及第三人均不认可。三方并未协商由朱米淇放置的设备进行折抵所欠的费用一审法院认为，一、根据达文西公司与涉案商铺产权人签订的《商铺委托经营协议书》，达文西公司有将涉案商铺出租给他人并收取商铺租金的相关权利，本案合同中所称的管理费即租金性质；二、达文西公司、朱米淇签订的《商业物业入场经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，达文西公司将涉案商铺交付给朱米淇使用，朱米淇应按合同约定向达文西公司支付租金。根据合同约定，如朱米淇欠租超过15日，达文西公司有权解除合同，达文西公司在朱米淇欠租后，已于2019年9月1日通过第三人将商铺收回。双方的合同已实际解除，故对达文西公司要求解除双方签订的《商业物业入场经营合同》，一审法院已不再处理。合同还约定“因经营方违约管理方依法解除后，装饰装修按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿”。故达文西公司请求朱米淇按商铺装饰装修现状交还涉案商铺，亦符合上述约定，一审法院予以支持。但装饰装修现状依法应以已形成附合部分为限，未形成附合部分及其他可移动的设施、设备不在此列。三、租金支付及违约责任承担问题。朱米淇从按约支付房租，基于达文西公司收回商铺的时间即2019年9月1日，根据合同约定的租金标准和支付时间，截止至2018年8月31日止，朱米淇应支付给达文西公司的租金为243245.33元（2018年6月28日应付2018年7月至2018年9月份应付52124元、2018年9月28日应付2018年10月至2018年12月份应付52124元、2018年12月28日应付2019年1月至2019年3月份应付52124元、2019年3月28日应付2019年4月至2019年6月份应付52124元、2019年6月28日应付2019年7月至2019年8月份应付34749.33元）。因朱米淇逾期未付租金，在履约上有过错，应承担相应的违约责任。本案中，达文西公司依据合同的约定，请求了租金逾期付款罚息、履约保证金作为违约金不退和三个月租金作为预期利益损失赔偿的违约责任，其同时请求违约金和损害赔偿金，没有法律依据，一审法院不予支持。考虑朱米淇的经营状况以及本案的实际情况等因素，一审法院酌情以租金逾期付款利息作为本案违约责任承担方式，合同约定从逾期付款之日起按欠租金的日千分之五向管理方支付逾期付款罚息过高，一审法院酌情予以调整，结合朱米淇逾期付款的原因以及本案的实际情况等因素，一审法院酌情按年利率6%计算。上述租金，冲抵朱米淇已支付的履约保证金，根据合同约定，朱米淇分别应支付达文西公司的租金，计算至2019年8月31日，其上述应付租金分别逾期156天、64天，逾期利息为1850.6元[（36873×245天÷365×6%）＋（34749.33×64天÷365×6%）]。以后的逾期付款利息以尚欠租金71622.33元为基数，按年利率6%计算至租金实际清偿之日止；对达文西公司要求不予返还朱米淇已支付的履约保证金，一审法院不予支持。对达文西公司辩称朱米淇称在其店内尚有资产的价值57800元，与欠付的管理费和物业费折抵后，朱米淇不存在欠付达文西公司的管理费和第三人的物业费的主张。在达文西公司及第三人均不认可，且朱米淇无任何证据证明三方已协商折抵的依据，对此一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，原审判决如下：一、确认湖南达文西商业管理有限公司与朱米淇签订的《商业物业入场经营合同》已解除，朱米淇在本判决生效之日起五日内将上述商铺腾空，并以商铺已形成附合的装饰装修现状向湖南达文西商业管理有限公司交还；二、朱米淇在本判决生效之日起五日内支付湖南达文西商业管理有限公司租金71622.33元；三、朱米淇在本判决生效之日起五日内支付湖南达文西商业管理有限公司逾期利息1850.6元（已计算至2019年8月31日），2019年9月1日后的逾期付款利息，以上述第二项确定的租金为基数，按年利率6%计算至清偿之日止；四、驳回湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费2755元，由湖南达文西商业管理有限公司承担1000元，由朱米淇承担1755元。本院二审询问时，朱米淇当庭播放了一段录音，其主张该录音系2020年6月8日与达文西负责人刘红的录音，拟证明达文西公司曾答应给予其2个月免租期。经当庭播放，录音对方陈述“我当时说的是在你们继续经营的情况下，我去想办法”。达文西公司对录音的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院认为，该录音中，达文西公司相关人员仅表述的是“去想办法”，且还有附加“朱米淇继续经营”的条件，故该证据无法证明达文西公司与朱米淇之间就免租两个月的事情已达成一致意见，故对该证据本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求与理由，结合庭审情况，本案的争议焦点为：一、达文西公司是否给予朱米淇两个月免租期。本院认为，上诉人当庭播放的录音无法证明达文西公司曾同意给予其两个月的免租期，故其该项上诉请求本院不予支持。二、关于逾期利息的计算问题。上诉人主张租金逾期时间分别为156天、64天，即便按照一审法院确定的租金，逾期利息应该为[（36873×156天÷365×6%)+(34739.33×64天÷365×6%）]=1311.05元，而非计算公式中的245天。本院认为，一审判决中认定逾期天数分别为156天、64天，而在具体计算时将逾期天数计算为245天、64天，总金额1850.6元，系笔误造成的计算错误，本院予以纠正，故该上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但计算错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初12051号民事判决第一项、第二项，即一、确认湖南达文西商业管理有限公司与朱米淇签订的《商业物业入场经营合同》已解除，朱米淇在本判决生效之日起五日内将上述商铺腾空，并以商铺已形成附合的装饰装修现状向湖南达文西商业管理有限公司交还；二、朱米淇在本判决生效之日起五日内支付湖南达文西商业管理有限公司租金71622.33元；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初12051号民事判决第三项，即朱米淇在本判决生效之日起五日内支付湖南达文西商业管理有限公司逾期利息1850.6元（已计算至2019年8月31日），2019年9月1日后的逾期付款利息，以一审判决第二项确定的租金为基数，按年利率6%计算至清偿之日止；三、上诉人朱米淇在本判决生效之日起五日内支付湖南达文西商业管理有限公司逾期利息1311.05元（已计算至2019年8月31日），2019年9月1日后的逾期付款利息，以租金71622.33元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止；四、驳回上诉人朱米淇的其他上诉请求。本案二审受理费704元，由上诉人朱米淇负担691元，被上诉人负担13元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年九月二十七日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。