湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10346号上诉人（原审原告）：长沙林凯金属材料有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黑石铺街道披塘村力鼎钢材市场8栋西北侧。法定代表人：邓先乐，总经理。委托诉讼代理人：樊丽瑞，湖南理曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏飞，湖南理曜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南力鼎工贸有限公司，住所地湖南省长沙市天心区大托镇披塘村藕塘组内4栋16号门面。法定代表人：姜建海,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张玮，湖南鉴庭律师事务所律师。上诉人长沙林凯金属材料有限公司（以下简称林凯公司）因与被上诉人湖南力鼎工贸有限公司（以下简称力鼎公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林凯公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、依法改判双方就涉案仓库形成事实租赁法律关系；3、改判被上诉人继续向上诉人出租涉案仓库，在同等条件下优先与上诉人就涉案仓库建立租赁合同关系；4、被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院根据（2020）湘0103民初2481号民事调解书认定,上诉人是基于和长沙闽航钢铁贸易有限公司(以下简称闽航公司)的《场地租赁合同》占有使用涉案场地,系事实认定错误。涉案场地租赁费系被上诉人收取，他人转交并不能否认事实租赁关系的存在。2、一审法院适用法律不当，上诉人明确享有优先续租权。力鼎公司答辩称，双方不存在事实租赁关系，林凯公司也无优先续租权。闽航公司和力鼎公司的租赁合同尚未到期，仍在合同履行期内。长沙市天心区人民法院已于2020年8月26日向林凯公司下达腾房通知书。林凯公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认林凯公司就位于长沙市天心区后东侧仓库与力鼎公司之间形成事实租赁法律关系；2、判令力鼎公司继续向林凯公司出租上述仓库，在同等条件下优先与林凯公司就涉案仓库建立租赁合同关系；3、判令力鼎公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年，长沙市天心区大托镇披塘村民委员会经国家相关部门批准将该村部分土地面积改用于物流、仓库的临时建设用地。后力鼎公司向长沙市天心区大托镇村民委员会承包部分土地用于建设经营金属材料门店及金属原材料制品加工厂房及生活用房。闽航公司则向力鼎公司承租了部分场地进行临时建筑的建设和经营。2017年3月30日，林凯公司向闽航公司签订《场地租赁合同》后开始使用力鼎钢材物流市场8栋后东侧仓库，后又于2018年9月18日签订《场地租赁合同》，约定租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日。2020年4月1日，林凯公司就其与闽航公司租赁合同纠纷一案诉至该院。经组织双方调解，该院于2020年5月15日作出（2020）湘0103民初2481号民事调解书：双方一致同意将2018年9月18日签订的《场地租赁合同》的租赁期限延长至2020年7月31日，林凯公司承诺于2020年5月20日前一次性向闽航公司支付截至2020年7月31日的租金及物业费，并应于2020年7月31日前搬离其承租的位于力鼎钢材市场闽航钢铁仓库的场地并将该场地交还给闽航公司。现涉案场地仍由林凯公司使用。在该案审理过程中，林凯公司提交了30份由不同经营主体分别出具的《关于力鼎钢材市场仓库租赁情况的证明》，内容为由力鼎公司与商户签订《场地租赁合同》，除原商户自动退出经营或放弃续租权外，合同到期后原商户都由享受同等价位的优先续租权等市场租赁习惯约定的权利。一审法院认为，该案的争议焦点为：1、本案双方当事人间是否形成了事实租赁关系；2、林凯公司是否有权向力鼎公司主张优先续租权。关于本案双方当事人间是否形成了事实租赁关系的问题。林凯公司主张闽航公司已经退出市场，涉案租赁仓库仅剩下林凯公司、力鼎公司两个法律关系主体，且林凯公司长年向力鼎公司支付物业、水电费用，双方形成了事实租赁关系。对此，该院认为，林凯公司虽陈述其现仍在涉案承租场地内生产经营，但根据（2020）湘0103民初2481号民事调解书，林凯公司与闽航公司之间的房屋租赁合同已续租至2020年7月31日即目前尚在租赁期限内，同时林凯公司亦应按照调解书向闽航公司支付截至2020年7月31日的场地租金。可见，林凯公司现系基于其与闽航公司之间的《场地租赁合同》占有使用涉案承租场地，且涉案场地租赁费用亦系由闽航公司直接收取，力鼎公司作为涉案场地的承包方收取水电费的性质并非等同于收取租金，力鼎公司亦从未向林凯公司收取过任何一期租金，故林凯公司主张其与力鼎公司之间形成了事实租赁关系，与客观事实不符亦无法律依据，对于其相应诉讼请求，该院不予支持。关于林凯公司是否有权向力鼎公司主张优先续租权的问题。林凯公司主张力鼎公司与闽航公司、闽航公司与其之间的合同都约定了优先续租权，在闽航公司退场后，其对力鼎公司享有优先续租权。对此，即使闽航公司与力鼎公司签订的《场地租赁合同》约定了租期届满后闽航公司享有优先续租权且林凯公司与闽航公司签订的《场地租赁合同》亦有相同约定，但合同仅对合同当事人具有法律约束力。林凯公司若要在租期届满后行使优先续租权亦仅可对合同的相对方即闽航公司进行主张，力鼎公司与其之间未有任何书面租赁合同，亦未有约定在闽航公司不行使优先续租权时其有权代为行使权利，故对于林凯公司主张依据合同约定行使优先续租权的诉讼请求，该院不予支持。林凯公司主张依据钢材市场交易习惯现租赁商户均享有优先续租权，根据庭审查明的事实，其提交的《关于力鼎钢材市场仓库租赁情况的证明》中均载明系力鼎公司与商户签订的《场地租赁合同》中约定有优先续租权，即该“交易习惯”的前提条件是当事人之间具有合同关系，而该案林凯公司并未与力鼎公司签订租赁合同亦未形成事实租赁关系。林凯公司主张法律规定承租人享有优先购买权，举重以明轻故承租人亦应享有优先续租权。对此，该院认为，现行《中华人民共和国合同法》尚无优先续租权的法律规定，且优先购买权的行使亦以存在租赁合同关系为前提，该案林凯公司并未与力鼎公司签订租赁合同亦未形成事实租赁关系，林凯公司主张向力鼎公司行使优先续租权，没有事实和法律依据，该院不予支持。据此判决如下:驳回林凯公司全部诉讼请求。案件受理费40元，由林凯公司负担。本院二审查明，1、湖南省长沙市天心区人民法院于2020年8月26日作出（2020）湘0103执4273号责令腾房通知书，要求林凯公司在通知之日起三十日内自动迁出涉案仓库逾期不迁出，将强制腾房。2、2010年10月1日，力鼎公司与案外人长沙景强钢铁贸易有限公司（以下简称景强公司）签订一份《场地租赁合同》，约定由景强公司承租长沙市天心区大托镇披塘村所有的位于新××以东、××以南的地块中的2031.48平方米，租赁期限自2010年10月1日至2023年9月30日，租赁单价为每月8.5元∕平方米。自第二年度起，每年租金以上年租金为基数递增5%，以后每年以此类推。景强公司若有意续租，应在租赁期届满前30天书面通知力鼎公司。在同等条件下，景强公司享有优先续租权。3、经本院释明，林凯公司明确述称，其提起本案诉讼系认为力鼎公司将场地出租给景强公司的行为侵害了其优先承租权。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，林凯公司主张就涉案场地对力鼎公司享有优先承租权，并认为力鼎公司将场地出租给景强公司的行为侵害了其优先承租权。由于优先承租权并非法律规定的法定权利，故林凯公司的主张是否成立，应以相应的合同约定作为判断依据。根据林凯公司与闽航公司签订的《场地租赁合同》第八条约定，“乙方若有意在租赁期满后续租上述场地应在租赁期届满前30天书面通知甲方。在同等条件下，乙方有优先权续租”。现林凯公司与闽航公司之间的《场地租赁合同》签订于2017年3月30日，租赁期限至2020年7月31日，租金标准为每月28元∕平方米。而林凯公司与景强公司之间的《场地租赁合同》签订于2010年10月1日，租赁期限至2023年9月30日，租金标准为每月8.5元∕平方米。据此可知，前者签订时间比后者早，租赁期限比后者长，租金标准比后者低，故不存在力鼎公司侵害林凯公司优先承租权的事实。林凯公司要求力鼎公司继续出租涉案场地，在同等条件下优先与其建立租赁合同关系的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。至于林凯公司要求确认与力鼎公司存在事实租赁关系的诉讼请求，本院认为，该事实的确认系林凯公司主张优先承租权的基础，在本院已驳回林凯公司优先承租权诉讼请求的情况下，林凯公司基于该事实在法律上已无诉的利益，故亦应予以驳回。综上所述，林凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费80元，由长沙林凯金属材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年九月二十一日法官助理李勰书记员周晓?附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。