江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2137号上诉人（原审原告）：俞凌霄，男，1992年11月11日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：李昪君，江苏谟仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈益琴，俞凌霄母亲。被上诉人（原审被告）：无锡蓝光置地有限公司，统一社会信用代码91320205MA1MUDEM7U，住所地无锡市锡山区经济技术开发区凤威路2号。法定代表人：魏哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：李炎，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亚琴，江苏法德东恒律师事务所实习律师。上诉人俞凌霄因与被上诉人无锡蓝光置地有限公司（以下简称蓝光置地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞凌霄上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其全部诉请；二、本案一审、二审诉讼费用由蓝光置地公司负担。事实与理由：一、一审无视合同约定及案件事实，作出“蓝光置地公司未违反合同约定”的错误认定。1.一审错误推断“大线脚上部高度必然高于503室飘窗平台”。“特殊房屋说明”条款，没有明确“900宽大线脚”是什么，也没明确高度、长度，更没说明与503室关系。一审无视合同表述，指宽为高，进行错误推算；一审违背“顶部”和“楼上”“上方”文义解释规则，作出了错误事实推定。2.一审错误认定主卧和次卧飘窗高度差距较小，属于建筑正常误差范围内。两个卧室实际测得高度严重超过建筑工程所允许的1厘米误差范围。3.一审错误认定蓝光置地公司已告知俞凌霄所购503室外有大线脚的事实。“特殊房屋说明”中有意隐瞒503室外存在天沟和装饰物这一重大瑕疵，虽然“特殊房屋说明”确有俞凌霄签名、按印，但没有明确告知503室外墙有装饰物及尺寸大小，无法通过合同预见外墙装饰物存在及造成的严重损害。二、一审混淆不同的法律事实，将房屋经过竣工验收错误地等同于蓝光置地公司不存在违约行为。1.房屋通过竣工验收与蓝光置地公司是否构成对俞凌霄的违约属于不同的法律事实和法律关系，通过单项验收不能成为蓝光置地公司不构成对俞凌霄违约的理由。2.俞凌霄向无锡市锡山区建设工程质量监督站（以下简称质监站）投诉房屋质量问题，没有尽到应有的管理监督职责，违法验收通过不符合图纸的有严重质量问题的房屋，也未履行督促蓝光置地公司按存档生效的施工图纸和竣工图纸整改的义务。质监站作为案涉房产项目的利害关系方，其出具的调查核实意见不应当采信。三、一审未能妥当衡量开发商与普通购房人之间的利益冲突，价值取向不公正、不公平、不合理。蓝光置地公司交付的外墙装饰物和天沟严重侵害俞凌霄的观景权、眺望权，严重降低了503室本应有的使用价值和商业价值。俞凌霄主张将南墙外装饰物拆除，在技术上完全可行，蓝光置地公司可以用较低成本补救。蓝光置地公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。俞凌霄向一审法院诉讼请求：1.判令蓝光置地公司拆除南向阳台玻璃栏杆外侧宽55.5厘米并且高出阳台南墙73.5厘米的大脚线及主卧室和次卧室天沟及大脚线；2.将主卧室和次卧室飘窗高度调整为与合同一致的60厘米；3.房屋保修期限自房屋全部维修完毕之日起计算；4.赔偿损失及违约金共计100000元。一审法院认定事实：一、2017年7月15日，俞凌霄与蓝光置地公司签订商品房买卖合同及补充协议，向蓝光置地公司购买无锡市锡山区房屋。补充协议第二十二约定，因外立面造型需要，部分房间外有装饰挑板、装饰线条、非上人结构板、非上人屋面和雨棚，这些区域对户内视线有一定影响，业主不得装修、封闭及使用这些区域。该条中关于特殊房屋说明载明：飘窗窗台高度为600毫米。403室南向卧室外窗、南阳台外洞口顶部有900毫米宽大线脚。该特殊说明处经过俞凌霄签名、捺印，蓝光置地公司盖章。二、2018年12月24日，无锡市锡山区住房和城乡建设局发布《关于雍锦里通过交付使用竣工验收的通知》，通知认为经现场核验并根据规划、城管、公安、市场监督等部门单项验收的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。2018年12月31日，蓝光置地公司通知俞凌霄收房，俞凌霄在验房时提出房屋存在以下问题：南向主卧、次卧飘窗下、南墙及东面、西面墙体渗水；主卧及次卧房间外侧有大线脚；南向阳台玻璃栏杆外侧有宽55.5厘米的大线脚，并且高出阳台南墙73.5厘米，俞凌霄认为上述问题影响其正常生活及对房屋的正常使用。后经双方协商，蓝光置地公司对主卧、次卧外侧天沟进行了维修。经现场勘察发现，阳台、主卧、次卧南向外侧有大线脚，阳台窗户下部墙体距地面的高度为60厘米，阳台外侧大脚线顶部距阳台窗户下部墙体的高度为13厘米。案涉房屋主卧室和次卧室飘窗高度分别为65厘米和66厘米。三、俞凌霄向质监站投诉房屋质量问题，质监站经调查核实，认为案涉房屋飘窗与装饰条按图施工。阳台栏杆下部实体墙高度应和外墙装饰条顶面高度一致，现场实测实体墙低了120毫米，建设单位承诺阳台实体墙高度按图纸整改到位。经质监站多次调解，双方未能达成一致意见。四、本院询问38单元楼房屋的层高，图纸反映上下层楼板中心线距离为290厘米。俞凌霄称房间净高为273厘米。上述事实，由俞凌霄提供的商品房买卖合同、补充协议、房屋照片、房屋验收意见表、律师函、建筑立面图和剖面图，蓝光置地公司提供的《关于雍锦里通过交付使用竣工验收的通知》，一审法院所作勘察笔录、现场照片，一审法院调取的建设工程质量投诉终止调解书、关于雍锦里5-38-503投诉回复及整改方案及开庭笔录等证据在案证明。一审法院认为：俞凌霄与蓝光置地公司商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效。补充协议第二十二条关于特殊房屋说明载明：403室南向卧室外窗、南阳台外洞口顶部有900毫米宽大线脚。403室楼上即案涉房屋503室，对于该部位有大线脚的情况，蓝光置地公司已经告知了俞凌霄，该特殊说明处经过俞凌霄签名、捺印，并且房屋经过了竣工验收，故蓝光置地公司未违反合同约定。根据503室、403室房屋的建筑高度290厘米和房屋内净高273厘米计算，楼板厚度应该在17厘米，飘窗高度60厘米，加起来才77厘米，而大线脚宽度为90厘米，比77厘米多了13厘米，补充协议约定大线脚在403室洞口上方，由此可以推断大线脚上部高度必然高于503室飘窗平台，补充协议中提示了对户内视线有一定影响。因此，俞凌霄要求拆除阳台及卧室外侧的大线脚，无事实和法律依据，一审法院不予支持。补充协议约定飘窗窗台高度为60厘米，经现场勘察案涉房屋主卧室和次卧室飘窗高度分别为65厘米和66厘米，与补充协议约定的飘窗高度差距较小，属于建筑正常误差范围内，不影响飘窗的正常使用，如果再调整飘窗高度，那么大线脚高度与飘窗高度之间的距离更大，更加影响视觉效果，故对俞凌霄要求调整飘窗高度的请求不予支持。蓝光置地公司未违反合同约定，故对于俞凌霄要求房屋保修期限自房屋全部维修完毕之日起计算及赔偿损失及违约金的请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回俞凌霄的诉讼请求。一审案件受理费2300元，由俞凌霄负担。本案经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。二审中，蓝光置地公司陈述，案涉房屋系毛坯交付，一审法院现场测量后发现存在的差别范围，是预留给业主自行装修厚度范围，系合理设计，经现场查看及查阅图纸，两个飘窗高度均为合格。蓝光置地公司还提交案涉房屋项目设计单位江苏博森建筑设计有限公司出具的书面回复一份：案涉房屋飘窗窗台高度施工图中为600毫米，该600毫米为室内完成面至飘窗顶板结构面的距离，房间地面为建筑完成面不包含用户自理的室内装饰面层35-40毫米、飘窗顶也预留10-20毫米的抹灰找平层，故飘窗实际施工毛坯高度应在645-660毫米范围内。俞凌霄质证意见，对该证据真实性不予认可，该回复不能作为施工和验收的直接依据，其后附图上标注的600毫米应是房屋竣工后实际交付尺寸。本案二审争议焦点：一、俞凌霄要求拆除阳台及卧室外侧的大线脚能否得到支持；二、俞凌霄主张将卧室飘窗高度调整为与合同一致的60厘米能否得到支持。关于争议焦点一，本院认为，合同是当事人合意诉诸于文字的产物，对合同进行解释首先应考虑对合同的用语按照通常的理解进行解释，其次应当考虑双方当事人订约时的目的来确定条款的真实意思。本案中，俞凌霄与蓝光置地公司签订补充协议合法、有效，对双方均具有法律约束力。补充协议第二十二条关于特殊房屋说明已载明部分房间外有装饰挑板、装饰线条、非上人结构板、非上人屋面和雨棚，这些区域对户内视线有一定影响，同时还标注5号楼特殊房屋说明，明确403室南向卧室外窗、南阳台外洞口顶部有900毫米宽大线脚，俞凌霄也在该特殊说明处进行签名、捺印，一审法院认定蓝光置地公司向俞凌霄已履行告知该部位有大线脚的义务，并无不当。依据该特殊房屋说明，一审法院综合考量房屋已经过竣工验收，质监站经调查核实认为案涉房屋装饰条按图施工等因素，推定403室楼上即案涉房屋503室，大线脚宽度为90厘米，并不违反日常经验法则及上下文义解释规则。在此基础上，根据503室、403室房屋的建筑高度、房屋内净高尺寸，推断大线脚上部高度必然高于503室飘窗平台，亦无不当。故，俞凌霄要求拆除阳台及卧室外侧的大线脚，无事实和法律依据，本院难以支持。关于争议焦点二，本院认为，首先，俞凌霄对质监站出具的调查核实意见提出异议，但其未提供反驳证据加以证明，一审法院采纳该调查核实意见并认定卧室飘窗系按图施工，本院予以支持。其次，案涉房屋系毛坯交付，一审法院现场勘察案涉房屋主卧室和次卧室飘窗高度分别为65厘米和66厘米，而补充协议约定卧室飘窗窗台高度为60厘米，案涉房屋项目设计单位对该差别范围进行了解释说明，飘窗窗台高度60厘米应理解为室内完成面至飘窗顶板结构面的距离。该解释说明与质监站的调查核实意见相互印证，本院予以采信。卧室飘窗依据现有高度，不计入销售面积，不影响正常使用，据此，一审法院对俞凌霄要求调整卧室飘窗高度的请求不予支持，亦无不当。综上所述，俞凌霄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人俞凌霄负担。本判决为终审判决。审判长 缪 星审判员 刘 芸审判员 林中辉二〇二〇年九月二十三日书记员 陆奕匀