广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14184号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡红国，男，1976年6月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州鸿汇物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇汇美汇太东路79号901房（仅限于写字楼功能使用）。法定代表人：戴志华，经理。委托诉讼代理人：韩东，公司员工上诉人胡红国因与被上诉人广州鸿汇物业管理服务有限公司（以下简称鸿汇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡红国上诉请求：1.认定前期物业服务合同中的第八条第四点属于无效条款并予以撤销，驳回鸿汇物业公司有关滞纳金的诉请；2.判决2018年5月1日至2018年12月31日的物业管理费按照合同约定的50%支付；3.要求驳回鸿汇物业公司关于水损分摊费、排污损耗分摊费的相关诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费用由鸿汇物业公司承担。事实和理由：1.《前期物业服务合同》中只有处罚业主违约的条款，而无处罚物业公司违约的条款。违反了《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十条和第五十条规定，也符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的情形。首先物业公司无权收取滞纳金，滞纳金只有国家行政机关才有权收取。其次，胡红国并不是恶意拖欠物业费，胡红国在自己权益受到严重损害时，根据合同约定，书面通知要求鸿汇物业公司改正违约事项，鸿汇物业公司置之不理。鸿汇物业公司非法扣押胡红国物业押金和水电押金十余年不退还，非法强行收取清洁服务费六年有余，侵吞公共收益和侵占公共用地，物业服务质量严重低下，管理缺失的情况下才拒交物业费进行抗争，这也是胡红国在一审中要求减免物业服务费的原因。在鸿汇物业公司有严重过错的前提下，一审法院没有判决减免胡红国的物业服务费，还判胡红国缴纳滞纳金是不公平的。最后胡红国也要求鸿汇物业公司退回非法收取的清洁服务费也按合同中的违约金条款按日千分之三支付违约金。在一审法院（2019）粤0118民初516号判决书中，和胡红国同一小区业主，同样的案由，同一个法官判决滞纳金却是按银行同期贷款利息计算，而判胡红国按日千分之三计算，也是存在异议的。恳请二审法院对此予以改判。2.鸿汇物业公司严重违约，损害胡红国的权益。胡红国在一审阶段提交了大量的书面文件、照片和视频证据，还包括鸿汇物业公司自己书面承认违约的证据。恳请二审法院改判减免物业服务费。3.鸿汇物业公司强行收取水损、电损产生的区域不是胡红国所在小区用地红线范围内的区域。小区红线外的管道、电路的产权不属于业主，属于开发商，鸿汇物业公司应该向开发商收取管理费。《关于增城新和自来水有限公司与广州鸿汇物业管理服务有限公司》中清楚地证明了水厂没有和鸿汇物业公司签订代收协议，鸿汇物业公司是倒卖自来水行为。而且鸿汇物业公司倒卖水损量无证据证实，真实性存疑。一审法院未对鸿汇物业公司用水用户数及用户用水量进行核实，此计算方式不严谨，水损是否存在无从确认，很可能是鸿汇物业公司虚构，事实上不存在水损。鸿汇物业公司管理大区从去年4月开始市政重新布置排水管道，对整个大区进行了大面积开挖，在这个过程中从未发现地下水异常和可疑漏水点，这也从侧面印证漏水可能根本就是不存在的。而且每月平均50%左右，最高110%的损耗也不符合常理。即使假设存在一部分水损，鸿汇物业公司作为管理者也未尽到管理和维护责任。鸿汇物业公司管理的这个大区域本是市政道路范围，本来从建成之后移交自来水厂管理，但是鸿汇物业公司为了其中的倒卖水利益迟迟不肯移交自来水厂管理，一直占为已经营，只知从中获利，而不承当维护责任；从鸿汇物业公司提出水损起至今已经超过3年，水损比例从21.78%到110.69%一直呈上升态势，鸿汇物业公司一直未对可能存在漏水的管道作出实质性的维护，至今鸿汇物业公司通过水损收取广大业主公摊水损金额估计已经超过300万元人民币以上，鸿汇物业公司管理这个区域几千住户已经无法承受如此重的生活成本。而且《前期物业管理服务合同》是2007年签订的，当时并没有水损分摊费和电损分摊这个收费项目，水损分摊费是鸿汇物业公司2016年3月单方面增加的收费项目，没有取得胡红国的同意，一审法院认可鸿汇物业公司单方面变更合同收费项目是不合理的。恳请二审法院予以改判。鸿汇物业公司辩称，一、鸿汇物业公司与胡红国签订的《前期物业服务合同》中第八条第4点明确约定了胡红国的义务和违约不按时缴纳费用后应承担责任及后果。胡红国自愿签署了《前期物业服务合同》，亦应清楚知道认同了合同约定的权利、责任及义务。不存在胡红国所称的无效条款情形。二、胡红国所提按50%比例收取未缴纳的管理费，一审法院经审理查明次请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回胡红国的诉讼请求。三、（2019）粤01民终19233号民事判决书、（2019）粤0118民初566号民事判决书，该两份生效判决经法院审理查明，鸿汇物业公司代收代支收取水损分摊符合政府规章的相关规定，故鸿汇物业公司应承担分摊费用，请求法院驳回胡红国的上诉请求。综上所述，恳请法院驳回胡红国全部上诉请求，并承担本案诉讼费用。鸿汇物业公司于2019年1月8日向一审法院起诉请求：一、胡红国向鸿汇物业公司支付欠缴的2018年5月1日至2018年12月31日的物业管理费1135.2元，2018年2月1日至2018年7月31日的清洁服务费60元，2017年1月1日至2017年11月30日的水损分摊费73.8元、排污损耗分摊费31.7元，2017年12月1日至2018年12月1日的水损分摊费98.1元、排污损耗分摊费53.6元，2018年4月1日至2018年12月1日的排污费63.8元、水费116.6元，2018年4月至5月的分摊电费7.1元，以及滞纳金588.2元（每月的滞纳金从当月逾期缴费之日的次日即21号起按每天3‰计算至2018年12月29日止）；二、由胡红国承担本案诉讼费。胡红国向一审法院反诉请求：一、《前期物业服务合同》第八条第四款无效；二、鸿汇物业公司返还清洁服务费665元以及支付利息（从2012年8月1日起至付清之日止）；三、胡红国对鸿汇物业公司本诉主张的物业服务费减半支付；四、小区红建筑线外的马路路灯和水管产生的水电费为违法违规收费；五、诉讼费由鸿汇物业公司负担。一审法院经审理查明：2009年9月11日，广州汇美物业发展有限公司将名称变更为广州鸿汇物业管理服务有限公司。位于广州市增城区新塘镇汇美金都路XXX房的权属人为胡红国和梁鸿萍。胡红国提供一份梁鸿萍出具的授权书，内容为两人是夫妻关系，梁鸿萍委托胡红国向鸿汇物业公司追偿违法收取的物业服务费、水电费以及清洁服务费等款项。2008年2月17日，鸿汇物业公司（甲方）和梁鸿萍（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，载明“……一、乙方的权利义务4、乙方应按以下标准在每月20日前交纳当月以下费用：①住宅管理费按每平方米1.15元/月收取；……③住宅区水费按0.97元/吨，排污费0.27元/吨，电费按0.72元/度；……水电费用如有调整按有关部门规定计算收取。……第八条违约责任四、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，逾期三个月不交纳费用，甲方可向人民法院起诉要求限期交纳，并申请禁止乙方转让、出租和抵押直至拍卖该物业。……”。据鸿汇物业公司提交的2018年12月的《缴费通知单》显示，胡红国拖欠2018年5月1日至2018年12月31日的物业管理费1135.2元，2018年2月1日至2018年7月31日的清洁服务费60元，2017年1月1日至2017年11月30日的水损分摊费73.8元、排污损耗分摊费31.7元，2017年12月1日至2018年12月1日的水损分摊费98.1元、排污损耗分摊费53.6元，2018年4月1日至2018年12月1日的排污费63.8元、水费116.6元。鸿汇物业公司提供一份其自行制作的涉案房屋的欠费明细表，该表列明了其主张的各项费用的期间、用量、应收金额、违约天数以及违约金。其中清洁服务费的违约金总金额为42.6元。另查，2018年10月29日，涉案小区的业主唐国琦以鸿汇物业公司为被告，诉至一审法院，案号为（2018）粤0118民初7127号。2018年12月17日，一审法院作出（2018）粤0118民初7127号民事判决书，认定以下，根据增城市发展改革和物价局于2013年4月8日作出增价访[2013]5号《关于钟先生投诉汇美体育花园住宅小区收取清洁服务费问题的回复》、广州市增城区新塘镇人民政府于2018年1月19日作出增新信访[2018]10号《信访事项处理意见》、一审法院于2018年6月27日作出（2017）粤0183民初7625号《民事判决书》可知，鸿汇物业公司并非收取清洁服务费的合法主体，鸿汇物业公司向唐国琦收取清洁服务费并无法律依据，因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”的规定，唐国琦请求鸿汇物业公司退还2012年8月至2018年6月的清洁服务费合计705元，理据充分，予以支持，据此，该判决书判决鸿汇物业公司向唐国琦退还2012年8月至2018年6月的清洁服务费合计705元。2018年10月29日，胡红国以鸿汇物业公司为被告，诉至一审法院，案号为（2018）粤0118民初7129号。2018年12月17日，一审法院作出（2018）粤0118民初7129号民事判决书，认定以下，根据本案查明事实及双方陈述，胡红国主张鸿汇物业公司退还管理费押金434元与水电周转金300元，合理合法，且鸿汇物业公司亦表示同意退还，故予以支持。对于胡红国主张的利息问题，由于鸿汇物业公司收取上述款项于法无据，故鸿汇物业公司占用上述款项确实造成胡红国有利息损失，因此，一审法院认为鸿汇物业公司应从胡红国交纳上述款项时（2007年10月）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至退还之日止支付利息。据此，该判决书判决如下，一、鸿汇物业公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还管理费押金434元与水电周转金300元以及支付利息（利息以734元为本金，从2007年10月起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至退还之日止）给胡红国。二、驳回胡红国的其他诉讼请求。2019年1月4日，鸿汇物业公司以涉案小区的业主程飞为被告，诉至一审法院，案号为（2019）粤0118民初251号。2019年5月21日，一审法院作出（2019）粤0118民初251号民事判决书，认定以下，本案为物业服务合同纠纷。本案中鸿汇物业公司具备物业管理资质，程飞作为业主自愿与原告签订《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效。程飞作为汇美体育花园的业主，享受了鸿汇物业公司提供的物业服务，且双方在合同中约定了被告交纳物业管理费以及按有关部门规定的标准支付水费、排污费和电费等费用，因此，现鸿汇物业公司请求程飞支付2018年9月1日至2018年12月31日的物业管理费382.8元、2018年8月1日至2018年12月1日的水费114.9元、2018年8月1日至2018年12月1日的排污费62.8元，理据充分，予以支持。关于水损分摊费和排污损耗分摊费的问题。由于鸿汇物业公司和程飞签订的《前期物业管理服务合同》并未对水损分摊费和排污损耗分摊费如何计算进行约定，签订合同之后亦未对此问题进行协商。而根据鸿汇物业公司提交的证据显示自来水公司只负责向鸿汇物业公司收取涉案汇美体育花园所在的汇美新村的几个大水表的水费，对于汇美新村内的各用户的水费则由鸿汇物业公司代收，而鸿汇物业公司对于公摊的水损量以及各用水户分摊公共水损的比例的计算方法亦合理，且该计算方法适用于整个汇美新村的所有用水户。因此，对于程飞提出鸿汇物业公司计算的水损分摊费和排污损耗分摊费不合理，理据不足，不予采纳。为此，对于鸿汇物业公司请求被告支付2018年8月1日至2018年12月1日的水损分摊费61.6元、排污损耗分摊费33.6元，理据充分，予以支持。关于滞纳金问题。在《前期物业管理服务合同》明确约定了违约金从逾期之日起按每天3‰计算。程飞抗辩认为其已预交了管理费按金和水电周转金故鸿汇物业公司可在预交的费用中扣减。对此，鸿汇物业公司认为管理费按金和水电周转金不是预交的水电费和管理费，而只是押金，故程飞可以另行要求退还。一审法院认为，程飞确实存在拖延交纳物业服务费、水费、排污费、水损分摊费、排污损耗分摊费的行为，违反《前期物业管理服务合同》约定，故现鸿汇物业公司主张计算至2018年12月29日止的滞纳金107.1元，符合合同约定，予以支持。据此，该判决书判决如下，程飞于本判决发生法律效力之日起十日内向鸿汇物业公司支付2018年9月1日至2018年12月31日的物业管理费382.8元，2018年8月1日至2018年12月1日的水费114.9元、排污费62.8元、水损分摊费61.6元、排污损耗分摊费33.6元以及截止至2018年12月29日的滞纳金107.1元。2019年1月8日，一审法院立案受理本案。在本案的审理过程中，鸿汇物业公司和胡红国确认以下内容，（一）《前期物业服务合同》是鸿汇物业公司和胡红国的妻子梁鸿萍签订的，胡红国对该合同予以确认。（二）胡红国缴纳了2012年8月至2018年1月期间的清洁服务费，其中2012年8月按15元收取，之后均按每月10元收取。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。梁鸿萍作为业主与鸿汇物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。胡红国作为房屋共有人之一，其对梁鸿萍就共有物对外签署的物业服务合同并无异议，因此其应受《前期物业管理服务合同》的约束。胡红国反诉要求确认《前期物业管理服务合同》第八条第四款为无效条款的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。《前期物业管理服务合同》中约定了业主需按有关部门规定的标准支付水费、排污费和电费等费用的义务，故胡红国理应按照合同约定向鸿汇物业公司支付物业服务费、水费、排污费和电费以及鸿汇物业公司代为向相关部门缴纳的费用。故鸿汇物业公司主张要求胡红国支付2018年5月1日至2018年12月31日的物业管理费1135.2元，2017年1月1日至2017年11月30日的水损分摊费73.8元、排污损耗分摊费31.7元，2017年12月1日至2018年12月1日的水损分摊费98.1元、排污损耗分摊费53.6元，2018年4月1日至2018年12月1日的排污费63.8元、水费116.6元，理据充分，一审法院予以支持。至于鸿汇物业公司要求胡红国支付2018年4月至5月的分摊电费7.1元，鸿汇物业公司提供的2018年12月的《缴费通知单》未显示胡红国有逾期缴纳上述费用，因此鸿汇物业公司要求胡红国支付2018年4月至5月的分摊电费7.1元，无事实依据，一审法院不予支持。胡红国反诉要求鸿汇物业公司减半收取物业服务费，缺乏依据，一审法院不予支持。至于胡红国反诉要求确认小区红建筑线外的马路路灯和水管产生的水电费为违法违规收费，胡红国对此未提供证据证明其主张，因此一审法院对该诉讼请求不予支持。至于胡红国提出水损分摊费和排污损耗分摊费不合理的抗辩。由于双方并未对水损分摊费和排污损耗分摊费如何计算进行约定，而根据鸿汇物业公司提交的证据显示自来水公司只负责向原告收取涉案汇美体育花园所在的汇美新村的几个大水表的水费，对于汇美新村内的各用户的水费则由鸿汇物业公司代收，而鸿汇物业公司对于公摊的水损量以及各用水户分摊公共水损的比例的计算方法亦合理，且该计算方法适用于整个汇美新村的所有用水户。因此胡红国上述抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。至于清洁服务费。根据增城市发展改革和物价局于2013年4月8日作出增价访[2013]5号《关于钟先生投诉汇美体育花园住宅小区收取清洁服务费问题的回复》、广州市增城区新塘镇人民政府于2018年1月19日作出增新信访[2018]10号《信访事项处理意见》来看，鸿汇物业公司并非收取清洁服务费的合法主体，鸿汇物业公司收取清洁服务费并无法律依据，因此根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”的规定，鸿汇物业公司主张要求胡红国支付2018年2月1日至2018年7月31日的清洁服务费60元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。胡红国提供了梁鸿萍出具的委托胡红国收取相关款项的授权书，故胡红国反诉请求鸿汇物业公司向其退还2012年8月至2018年1月的清洁服务费665元以及支付利息，理据充分，一审法院予以支持。其中2012年8月的清洁服务费利息以15元为本金，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止；2012年9月起每月清洁服务费的利息以10元为本金，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。至于鸿汇物业公司主张其收取的清洁服务费实质是垃圾处理费。因鸿汇物业公司提供的证据不足以推翻上述广州市增城区新塘镇人民政府于2018年1月19日作出增新信访[2018]10号《信访事项处理意见》的意见，因此一审法院对其该主张不予采信。至于鸿汇物业公司提出胡红国要求退还清洁服务费已过诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害以及义务人之日起计算。根据广州市增城区新塘镇人民政府于2018年1月19日作出的增新信访[2018]10号《信访事项处理意见》，最终确定了上述费用的性质以及责令鸿汇物业公司应予退还，但鸿汇物业公司却未履行上述义务，故鸿汇物业公司以胡红国该主张超过诉讼时效的抗辩理由，显然不能得到支持。关于滞纳金问题。《前期物业管理服务合同》明确约定了违约金从逾期之日起按每天3‰计算。因胡红国确实存在拖延交纳物业服务费等费用的行为，违反《前期物业管理服务合同》的约定，故现鸿汇物业公司主张计算至2018年12月29日止的滞纳金，符合合同约定，一审法院予以支持，但上述滞纳金应扣除清洁服务费的滞纳金，即545.6元（588.2元-42.6元）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2019年12月23日判决如下：一、胡红国于本判决发生法律效力之日起十日内向广州鸿汇物业管理服务有限公司支付2018年5月1日至2018年12月31日的物业管理费1135.2元，2017年1月1日至2017年11月30日的水损分摊费73.8元、排污损耗分摊费31.7元，2017年12月1日至2018年12月1日的水损分摊费98.1元、排污损耗分摊费53.6元，2018年4月1日至2018年12月1日的排污费63.8元、水费116.6元以及滞纳金545.6元；二、广州鸿汇物业管理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向胡红国退还2012年8月至2018年1月的清洁服务费665元以及支付利息（2012年8月的清洁服务费利息以15元为本金，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止；2012年9月起每月清洁服务费的利息以10元为本金，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；三、驳回广州鸿汇物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回胡红国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由广州鸿汇物业管理服务有限公司负担25元，胡红国负担25元，案件反诉受理费125元，由广州鸿汇物业管理服务有限公司负担25元，胡红国负担100元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。一审期间，胡红国为证实鸿汇物业公司管理不到位，存在严重违约行为，提交了以下证据：1.2018年8月6日《关于投诉鸿汇物业公司的意见书》及汇业委字（2018）第010号告知书，其中记载业委会确认胡红国提出的以下情况属实：鸿汇物业公司违规收取管理费按金、水电周转金及垃圾费；12座大堂门禁长期未修理；12座进出小区道路的楼梯花坛石材破损严重未维修；首层电井门锁损坏；小区水池栏杆石材破损严重；小区汽车、电单车、摩托车乱停乱放；下雨天小区南门主干道污水横流；维修基金只见划出不见进账。2.2018年12月31日《关于鸿汇物业公司严重侵占业主权益和不作为的投诉函》及汇业委字（2019）第001号告知书，其中记载业委会确认19户业主提出的以下情况属实：小区供水电费公摊长期高的离谱、电费分摊依据不足；公共收益未公示及返还业主；单元楼大堂门禁损坏未维修；未退还清洁服务费；退还管理费按金、水电周转金设置障碍；12月底在业主缴费的供电线路上私自接电施工；非法出租公共场地。3.照片及视频，未显示涉案小区的物业服务存在重大瑕疵。经质证，鸿汇物业公司对上述证据不予确认。二审期间，胡红国为证实其上诉主张提交了《关于增城新和自来水有限公司与广州鸿汇物业管理服务公司不存在委托代收代支关系的情况说明》，其中记载：“汇美体育花园”所有业主非我司的注册用水户，鸿汇物业公司才是向我司直接注册用水户；“汇美体育花园”业主用水一直是由我司供应给鸿汇公司，再由鸿汇公司向其区域内的业主供水，因此我司与鸿汇公司不存在代收代支的关系。胡红国主张该证据来源于小区业委会。经质证，鸿汇物业公司对上述证据的真实性、合法性确认，但关联性不予确认。鸿汇物业公司为证实其主张提交了（2019）粤01民终19233号民事判决书、（2019）粤0118民初566号民事判决书，拟证实鸿汇物业公司代收代支收取水损分摊符合政府规章的相关规定。经质证，胡红国对上述民事判决的真实性、合法性、关联性予以确认，但对证明内容不予确认。在（2019）粤01民终19233号民事判决书中，载明本院认为：《广州市物业管理暂行办法》第七十六条第二款、第三款规定：“物业服务企业对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主或者业主大会对分摊情况提出异议时，供电企业或者物业服务企业应当及时答复。”第八十四条第三款规定：“业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对本物业管理区域内违反法律、法规和本办法规定的行为，可以向房地产行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当依法调查核实后予以处理；对署名举报的，应当将处理结果书面告知当事人。”本案中，虽然在物业服务合同中对于争议的分摊费用没有明确约定，但是，鸿汇公司提交证据以及主张的分摊计算方式，符合上述政府规章的相关规定，一审法院采纳鸿汇公司的主张并无不当，本院予以维持。唐国琦等业主或者业主大会对分摊情况存有异议的，应先行通过行政管理监督途径确定收费的违法性，现在未能提交行政部门认定依据的情况下，唐国琦主张鸿汇公司收费违法缺乏事实依据，本院不予采信。至于唐国琦上诉提出的物业管理区域的确定问题，根据《物业管理条例》第九条之规定，该主张亦不属于民事案件审查的范畴，本院不予采纳。（2019）粤0118民初566号民事判决中，一审法院认为：根据查明的事实，新和公司是汇美新村区域（包括体育花园小区）的供水企业，汇美新村区域内是由9个总水表以环状管网向该区域包括汇美体育花园小区的住户供水，汇美公司也表明开发建设汇美新村是作为一个单元规划供水，可见体育花园小区的水管布局在建成之时已确定，新和公司以9个总水表向汇美新村区域供水的情况，并非是为该区域提供物业服务的鸿汇公司所能改变。9个总水表的登记的用户为鸿汇公司，新和公司对汇美新村区域内的供水只负责对9个总水表抄表并向鸿汇公司收取水费和排污费，9个总水表后至汇美新村内每个用水户的抄表、收费等均由鸿汇公司负责，鸿汇公司向汇美新村区域的业主或用户收取水费和排污费后再缴纳给新和公司。唐国琦与鸿汇公司签订的《前期物业管理服务合同》约定了唐国琦按有关部门规定的标准支付水费等，但该合同中并未对水损分摊费和排污损耗分摊费如何计算进行约定，双立亦未对此问题进行协商。结合当事人的陈述，汇美新村内的供水网管是环状管网，导致无法区分出体育花园小区内的供水属于9个总水表中哪个总水表的供水，而鸿汇公司基于汇美新村的供水网管布局情况，对于整个汇美新村区域内产生的公共水损量按照用水户用水量的比例分摊公共水损的计算方式合理，鸿汇公司对于公摊的水损量也是按照新和公司的收费标准向唐国琦收取公摊水费，唐国琦并无证据证明鸿汇公司向其收取的公摊水费存在赚取收益的情况。因此，唐国琦主张鸿汇公司返还公摊水费539.19元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。该判决已生效。二审另查明：《前期物业管理服务合同》第八条违约责任第一款约定“甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、《前期物业管理服务合同》第八条第四款是否为无效条款；二、胡红国主张按50%的比例支付物业管理费是否可以得到支持；三、鸿汇物业公司收取的水损分摊费、排污费损耗分摊费费用是否具有合法依据；四、胡红国是否应支付滞纳金及滞纳金的计算标准问题。对此，本院认定如下：关于《前期物业管理服务合同》第八条第四款是否为无效条款的问题。该条款约定：“乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，逾期三个月不交纳费用，甲方可向人民法院起诉要求限期交纳，并申请禁止乙方转让、出租和抵押直至拍卖该物业。”同时，《前期物业管理服务合同》第八条违约责任第一款约定“甲方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”因此，《前期物业管理服务合同》对于双方的违约责任均进行了约定，故胡红国主张《前期物业管理服务合同》仅约定业主违约的条款而无物业公司违约的条款，与合同的约定内容不符，其该项上诉请求不成立，本院不予采纳。关于胡红国主张按50%的比例支付物业管理费是否可以得到支持的问题。胡红国在一审期间提交了业主的意见书、业委会的告知书及视频、照片等证据拟证实鸿汇物业公司存在违约行为，由于物业服务项目包括清洁、安保、公共设备维护等多项内容，经审查胡红国提交的证据，尚不足以认定鸿汇物业公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵；至于违规收取费用的问题，生效判决及本案一审已对违规收取的费用判决退还，不能作为按50%的比例支付物业管理费的抗辩理由。因此，胡红国以鸿汇物业公司违约为由主张按50%的比例支付物业管理费理据不足，本院不予采纳。关于鸿汇物业公司收取的水损分摊费、排污费损耗分摊费费用是否具有合法依据的问题。《前期物业管理服务合同》对于争议的分摊费用没有明确约定，基于广州市自来水公司只负责向鸿汇物业公司收取涉案汇美体育花园所在的汇美新村的几个大水表的水费，汇美新村内的各用户的水费则由鸿汇物业公司代收的客观事实，且无证据证明鸿汇物业公司向业主收取的公摊水费存在赚取收益或该计算方法仅适用于部分用水户的情况下，鸿汇物业公司对于整个汇美新村区域内产生的公共水损量按照用水户用水量的比例分摊公共水损的计算方式合理，一审判决采纳鸿汇公司的主张并无不当，本院予以确认。至于物业管理区域的确定问题，根据《物业管理条例》第九条之规定，胡红国该主张亦不属于民事案件审查的范畴，本院不予采纳。关于胡红国是否应支付滞纳金及滞纳金的计算标准问题。《前期物业管理服务合同》约定逾期支付物业管理费用应从逾期之日起按每天3‰计算违约金。因胡红国确实存在拖延交纳物业服务费等费用的行为，应依约支付逾期付款的违约金。鸿汇物业公司虽一审诉请表述为滞纳金，但实际为上述合同约定的违约金计算方式，胡红国主张鸿汇物业公司无权收取滞纳金缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。在鸿汇物业公司未举证证实其损失的情况下，上述合同约定的违约金计算标准明显过高，本院根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素综合判断，酌情将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率。《前期物业管理服务合同》约定应在每月20日前交纳当月费用，故违约金应以当月未付的各项费用为本金，自当月21日起计算至2018年12月29日止，违约金总额以本金为限。综上所述，胡红国的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但对于违约金的处理不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初514号民事判决第二项、第四项；二、撤销广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初514号民事判决第三项；三、变更广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初514号民事判决第一项为：胡红国于本判决发生法律效力之日起十日内向广州鸿汇物业管理服务有限公司支付2018年5月1日至2018年12月31日的物业管理费1135.2元，2017年1月1日至2017年11月30日的水损分摊费73.8元、排污损耗分摊费31.7元，2017年12月1日至2018年12月1日的水损分摊费98.1元、排污损耗分摊费53.6元，2018年4月1日至2018年12月1日的排污费63.8元、水费116.6元以及滞纳金（以当月未付的各项费用为本金，自当月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2018年12月29日止，并以本金为限。）四、驳回广州鸿汇物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费50元，由胡红国负担；一审案件反诉受理费125元，由广州鸿汇物业管理服务有限公司负担50元，胡红国负担75元。二审案件受理费175元，由胡红国负担125元，广州鸿汇物业管理服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年九月二十一日书记员  熊盈颖林臻灏