江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4443号 上诉人（原审被告、案外人）:叶素琴，女，1963年3月16日生，××族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：盛江，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：南通市崇川区宏信农村小额贷款有限公司，住所地南通市崇川区崇文路启瑞广场22楼2601-37室。 法定代表人：吴志中，董事长。 委托诉讼代理人：田海蓉，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄冰，北京大成（南通）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：南通碧顷园林景观工程有限公司，住所地南通市工农路111号华辰大厦2座0903室。 法定代表人：严建忠，董事长。 原审第三人（被执行人）：杨杰，男，1966年2月16日生，××族，户籍地南通市通州区。 原审第三人（被执行人）：徐素霞，女，1963年3月29日生，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：任祖荣，江苏友诚（南通）律师事务所律师。 上诉人叶素琴因与被上诉人南通市崇川区宏信农村小额贷款有限公司（以下简称宏信公司），第三人南通碧顷园林景观工程有限公司（以下简称碧顷公司）、杨杰、徐素霞申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（以下简称崇川法院）（2018）苏0602民初4712号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人叶素琴上诉请求：撤销崇川法院(2018)苏0602民初4712号民事判决书，对本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审中上诉人提交的一系列证据，包括装修工程合同书、装修押金收据、物业费收据、垃圾清运费收据等，足以证明上诉人于2010年装修、2011年入住案涉房屋的事实。同时还提交了百安谊家等商家的灶具、家电等购货凭证，能够充分证明上诉人装修案涉房屋的时间远远早于被上诉人他项权证办理时间和法院对案涉房屋首次查封时间。一审法院简单以“时间节点不能吻合”为由，否定客观事实，显属错误。二、杨杰将涉案房屋卖给上诉人，以其部分借款抵做房款，并于2009年12月21日向上诉人就房款收取出具收条。此后，在将案涉房屋抵押一事败露后，杨杰向上诉人出具了《房屋买卖情况承诺说明书》，对房屋买卖情况予以说明。同时在一审中，杨杰妻子徐素霞的代理律师也明确表示“杨杰将房屋买卖的相关情况告知徐素霞，徐素霞本人对此没有异议”可见，将案涉房屋出售给上诉人是杨杰、徐素霞夫妇真实意思的表示。结合前述装修凭证等，足以认定上诉人与第三人杨杰房屋买卖真实合法有效。三、被上诉人获得案涉房屋抵押权的过程中存在过错甚至恶意。作为从事金融业务的被上诉人，在与第三人杨杰办理案涉房屋抵押登记的过程中没有尽到基本的审慎义务，对抵押物没有进行基本的查勘，甚至将上诉人已经居住两年多的房屋描绘成“杂草丛生、无人居住”，并在一审谈话中明确表示一个人去看一下，没有拍照，也没有书面记载”。综上，上诉人在一审中提供的证据足以证明上诉人2009年购买后于2010年装修、2011年入住的事实，符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的排除执行的条件。一审判决对部分事实没有查清，对部分事实认定错误，进而作出悖于事实与法律的判决，失之公正。 被上诉人宏信公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 宏信公司向一审法院起诉请求：准许执行南通市××花园××幢××室及××幢储藏室××室房产。 一审法院认定事实： 2013年5月29日，宏信公司分别与碧顷公司签订《最高额借款合同》；与碧顷公司、杨杰、徐素霞签订《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》，约定自2013年5月30日起至2014年5月29日止，宏信公司根据碧顷公司的需要、资信状况和担保情况等，向碧顷公司提供最高贷款余额不超过300万元的贷款；杨杰、徐素霞提供连带责任保证担保；杨杰、徐素霞提供××花园××幢××室、车库××室房产抵押担保。2013年5月31日，宏信公司向碧顷公司发放借款300万元，借款到期日期为2013年11月30日。2013年11月30日，宏信公司与碧顷公司、杨杰、徐素霞签订《借款展期合同》，约定将原借款展期，展期后到期日为2014年5月29日。同日，宏信公司与碧顷公司、杨杰、徐素霞签订《还款协议》，并向南通市公证处申请对该还款协议进行公证并赋予强制执行效力。2014年2月12日，南通市南通公证处出具（2014）通南证经内字第1264号《公证书》。2014年6月13日，南通市南通公证处出具（2014）通南证字第23号《执行证书》，认定碧顷公司向申请执行人宏信公司借款300万元，借款期限自2013年5月31日起至2013年11月30日止，后经展期至2014年5月29日；抵押人杨杰、徐素霞将南通市××花园××幢××室、××花园××幢储藏室××室房产抵押给申请执行人宏信公司。执行标的为本金300万元、利息166000元，合计3166000元（利息计算截至2014年6月6日）及债权人实现债权的费用。据此,宏信公司向崇川法院申请执行。该院于2014年7月1日立案执行申请执行人宏信公司与被执行人碧顷公司、杨杰、徐素霞公证债权文书执行一案，案号为（2014）崇执字第00953号。在该案执行过程中，崇川法院向被执行人发出执行通知，责令被执行人按执行证书履行义务，但被执行人未履行。2014年9月25日，该院作出（2014）崇执字第00953－1号执行裁定：冻结、扣划被执行人银行存款人民币3187132元及迟延履行期间的债务利息或查封、扣押其同等价值的财产。次日，该院向南通市房屋产权交易中心发出协助执行通知书，查封被执行人杨杰、徐素霞名下的南通市崇川区××花园××幢××室、××花园××幢储藏室××室的房产。该院该次查封为轮候查封，首查封为2013年9月10日南通市中级人民法院查封。该房产另有宏信公司于2013年5月30日起设立的300万元最高额抵押。2014年12月18日，因未发现被执行人其他可供执行的财产，申请执行人同意本案的本次执行程序终结，崇川法院作出（2014）崇执字第00953号执行裁定，终结南通市南通公证处作出的（2014）通南证字第23号执行证书本次执行程序。2015年4月22日，异议人叶素琴对崇川法院查封该房产提出执行异议，崇川法院作出（2015）崇执异字第00004号执行裁定书，认为叶素琴对轮候查封提出执行异议没有依据，裁定驳回叶素琴的执行异议。2017年11月29日，崇川法院依宏信公司申请立案恢复执行，案号为(2017)苏0602执恢793号。因申请执行人宏信公司对涉案房产依法享有担保物权，同年12月14日，崇川法院去函涉案房产首查封的南通市港闸区人民法院，商请将涉案房产移送执行。同年12月25日，南通市港闸区人民法院出具（2014）港执字第00599号移送执行函，同意将涉案首封房产处置权移送崇川法院执行。2018年1月2日，崇川法院作出(2017)苏0602执恢793号执行裁定，拍卖被执行人杨杰、徐素霞所有的南通市崇川区的不动产，并张贴了公告。对此，案外人叶素琴向崇川法院提出执行异议，该院于2018年8月13日作出（2018）苏0602执异106号执行裁定，中止对南通市崇川区××花园××幢××室及××幢储藏室××室房产的执行。 另查明，××花园××幢××室及××幢储藏室××室登记在杨杰、徐素霞名下，杨杰、徐素霞以该房产为碧顷公司借款向宏信公司提供抵押担保，并于2013年5月31日办理他项权登记。 崇川法院（2014）崇执字第00953号案件执行中，执行法官于2014年7月14日组织申请执行人宏信公司与被执行人杨杰、徐素霞进行执行谈话，宏信公司委托诉讼代理人姜岚、杨杰和徐素霞委托诉讼代理人周军参加执行谈话，荣秀祥（系叶素琴丈夫）在场。杨杰、徐素霞委托代理人陈述：××的房子杨杰的一个债主住着，房子抵债给他的，没有过户；我方的方案是××的房产评估拍卖用以偿债。还陈述：××的房子杨杰的一个债主住在里面，房子是他装修投入了不少钱，他有意参与司法拍卖获得该房的产权，同时他承诺如果未竞得该房，他愿意配合法院腾空移交房子。2014年8月1日，执行法官组织申请执行人宏信公司与被执行人碧顷公司、杨杰执行谈话，杨杰本人参加谈话。杨杰陈述：“我有两套房子都是抵押的，一套是××，一套是××。××的房子与荣秀祥公司还有些纠纷，我会尽快协商处理。” 一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案的争议焦点在于：1、宏信公司对涉案房产是否享有对抗叶素琴的优先受偿权？2、叶素琴所提异议是否存在适用上述规定的除外情形？对于争议焦点1，（2014）崇执字第00953号案件的执行依据为（2014）通南证字第23号《执行证书》，该执行证书确认原告宏信公司对××花园××幢××室及××幢储藏室××室享有抵押权。叶素琴抗辩原告宏信公司对于该抵押权并非善意取得，因执行依据对宏信公司的抵押权已经作出明确结论，叶素琴对宏信公司抵押权成立有异议，可通过其他法律途径救济，不属本案审理的范围。依据《执行证书》，原告宏信公司对涉案拍卖房产依法享有对抗案外人的优先受偿权。对于争议焦点2，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，被告叶素琴与第三人杨杰、徐素霞就涉案房屋未签订书面房屋买卖合同，执行中，杨杰明确表示愿意以涉案房产拍卖以清偿债务，并未表明涉案房产已出售他人。其次，叶素琴提供的一组证明其实际占有涉案房屋的证据中，所反映的时间节点均不一致，不能证明其合法占有房屋及占有时间。执行中，杨杰陈述涉案房屋由杨杰的一个债主住着，即使杨杰所称的债主即为被告叶素琴，那么叶素琴对涉案房屋的占有也非基于房屋买卖合同关系而对涉案房屋的合法占有。第三，叶素琴提供的杨杰的《收条》及《房屋买卖情况说明及承诺》落款时间均在本院执行谈话之前，执行谈话中，杨杰始终未提及存在涉案房屋已出卖给叶素琴、叶素琴已付清房款的事实。且杨杰的《收条》及《房屋买卖情况说明及承诺》中所反映的叶素琴购房款已付清、与叶素琴之间存在100万元借贷关系，叶素琴提供的证据不能佐证。叶素琴、杨杰未提供证据证明相互之间存在合法有效的到期债权债务关系、涉案房屋被查封前订立了以房抵债的书面合同，以及涉案房屋的价格依据，对叶素琴已支付了全部房款的抗辩意见，本院难以认定。第四、叶素琴抗辩，其于2009年便付清涉案房屋房款并实际占有该房屋，而涉案房屋的首查封系在若干年后的2013年9月，其间一直未办理房屋变更登记。即使叶素琴与杨杰、徐素霞之间就涉案房屋存在房屋买卖的债权合意，叶素琴也未提供证据证明未办理房屋变更登记非其自身原因。故现有证据不能证明对于《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定的适用，叶素琴存在对涉案房屋享有物权期待权等法律、司法解释另有规定的除外情形。综上，依据公证债权文书执行被执行人杨杰、徐素霞抵押财产并无不当。宏信公司对涉案房产依法享有对抗案外人的抵押权，叶素琴所提异议不能排除法院执行。宏信公司的诉讼请求合法有据，予以支持。遂判决准许(2017)苏0602执恢793号案件对第三人杨杰、徐素霞名下的坐落于南通市崇川区××花园××幢××室及××幢储藏室××室房产的执行。案件受理费28880元、公告费690元，由叶素琴、南通碧顷园林景观工程有限公司、杨杰、徐素霞负担。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 另查明，本院于2013年9月10日查封案涉房屋，查封期限届满时因当事人达成执行和解而未予继续查封。 本院认为，本案为申请执行人提起的执行许可之诉，主要审理案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。重点对执行标的的权属流转的基础法律关系、法律效力进行审查，进而对案外人的实体权利与申请执行人的请求权进行比较，作出是否排除强制执行的判断。因此，叶素琴对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案的争议焦点。结合上诉人叶素琴的上诉理由，本院分析如下： 关于叶素琴对案涉房屋所享有的民事权利问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，叶素琴主张其向杨杰受让了案涉房屋并长期占有使用，尽管叶素琴提供了部分证据材料，但其未依法办理案涉房屋的物权转移登记手续，故叶素琴依法不享有案涉房屋的物权，其对杨杰、徐素霞就案涉房屋仅享有债权。另外，宏信公司对涉案房屋签订了抵押合同并办理了抵押登记，自登记时宏信公司对案涉房屋依法享有抵押权。至于叶素琴主张宏信公司获得案涉房屋抵押权的过程中存在过错甚至恶意，该主张系对本案执行依据即南通市南通公证处出具的（2014）通南证字第23号《执行证书》所确认的宏信公司对执行标的享有抵押权的否定，不属于本案执行异议之诉的审查范围。 关于叶素琴提出其符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的要件，足以排除对涉案执行标的强制执行的上诉请求，本院认为：根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的无过错买受人的物权期待权并不属于第二十七条的除外情形，即使叶素琴符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四项要件亦不能产生对抗宏信公司享有的抵押权从而排除执行的法律后果。 综上所述，叶素琴的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28880元，由上诉人叶素琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  金建飞 审判员  倪红晏 审判员  顾春晖 二〇二〇年九月十一日 书记员  陈 炜