湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0102民初758号原告：武汉市家置连城物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区长湖地一村15号1-4层。法定代表人：李家财，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟慧峰，湖北秋筠律师事务所律师。委托诉讼代理人：董钰，湖北秋筠律师事务所律师。被告：武汉中际中西医结合癫痫病医院有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道2423号。法定代表人：王剑，该公司经理。委托诉讼代理人：王红艳，女，武汉中际中西医结合癫痫病医院有限公司员工。委托诉讼代理人：沈国辉，男，武汉中际中西医结合癫痫病医院有限公司员工。原告武汉市家置连城物业管理有限公司(以下简称家置连城公司）与被告武汉中际中西医结合癫痫病医院有限公司（以下简称中际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家置连城公司的委托诉讼代理人钟慧峰、董钰，被告中际公司的委托诉讼代理人王红艳、沈国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家置连城公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决中际公司向家置连城公司支付租金150万元；2、依法判决中际公司向家置连城公司支付违约金19万元（暂计算至2020年6月30日；之后的违约金，以150万元为基数，按年利率24%的标准，从2020年7月1日起计算至租金付清之日止）；3、依法判决中际公司承担本案全部的诉讼费用。事实和理由:2017年11月27日，武汉市连城经贸有限责任公司（以下简称连城公司）与张春燕、武汉市恒越物业管理有限公司（以下简称恒越公司）签订《承包经营协议书》，约定恒越公司、张春燕同意将恒越大厦物业交由连城公司承包经营，经营期限自2018年1月1日起至2032年12月31日止。2017年12月1日，连城公司与家置连城公司签订《委托经营协议书》，约定连城公司同意将恒越大厦交由家置连城公司承包经营，经营期限自2018年1月1日起至2032年12月31日止。2018年1月16日，家置连城公司与连城公司、武汉中健伟业医疗投资管理有限公司（以下简称中健公司）签订《房屋租赁合同》，约定家置连城公司将位于武汉市江岸区新村街解放大道1567号“恒越大厦”房屋全部出租给中健公司，租赁期限：2018年1月15日至2032年12月31日，租金：2019年1月1日至2020年12月31日租金为300万，租金支付方式：每半年支付一次，付款时间按前一计租周期届满的前10日支付下一个计租周期的租金。2019年7月9日，家置连城公司与中健公司、中际公司签订《房屋租赁合同承租主体变更三方协议》，约定由中际公司取代中健公司成为前述《房屋租赁合同》中的承租方，中际公司受让前述《房屋租赁合同》项下承租方的所有义务及权利。该协议签订后，中际公司仅向家置连城公司支付了2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金150万，中际公司仍下欠家置连城公司2020年1月1日至2020年6月30日的租金150万元。中际公司未按《房屋租赁合同》约定支付租金，属严重违约行为，家置连城公司依法向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，依法支持家置连城公司的诉讼请求。被告中际公司辩称，2019年7月9日，中际公司与家置连城公司、中健公司签署《房屋租赁合同承租主体变更三方协议》,约定变更中际公司为房屋的承租主体。协议签订后,中际公司支付了6个月租金(2019年7月至2019年12月),但家置连城公司并未按约定在协议签订之后90日内取得房屋所有权人授权委托,导致租赁合同效力待定状态。中际公司不敢在没有合法租赁身份的情况下继续支付后期租金。中际公司先后多次与家置连城公司沟通，但至今家置连城公司均未提供相关协议及授权文件。综上,中际公司认为,家置连城公司未完成合同约定义务,在未取得涉案房屋所有权人及其他相关权利人同意之前,协议处于效力待定状态,家置连城公司无权在此期间要求中际公司支付租金。在家置连城公司取得房屋所有权人同意前，中际公司有权拒绝支付租金。家置连城公司没有履行协议，不应要求中际公司支付违约金和诉讼费。2020年上半年处于疫情期间，中际公司处于关门状态，需要考虑减免租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市江岸区新村街解放大道1567号房屋为武汉市恒越物业管理有限公司（以下简称恒越公司）所有。武汉市连城经贸有限责任公司（以下简称连城公司）和张春燕为武汉市恒越物业管理有限公司股东。2017年11月27日，连城公司、张春燕与恒越公司签订《承包经营协议书》，约定连城公司承包经营恒越大厦物业，经营期限自2018年1月1日起至2032年12月31日止。2017年12月1日，连城公司（甲方）与家置连城公司（乙方）签订《委托经营协议书》，约定甲方将恒越大厦交由乙方承包经营，经营期限自2018年1月1日起至2032年12月31日止。乙方每年分2次向甲方缴纳资产经营费，即第一年每年1月1日前支付给甲方，第二次每年6月30日前支付给张春燕。2018年1月16日，家置连城公司（甲方）与武汉中健伟业医疗投资有限公司（乙方）（以下简称中健公司）签订《房屋租赁合同》，其中约定：鉴于：1.连城公司已取得“恒越大厦”物业的产权人同意，享有“恒越大厦”物业的承包经营权，期限为2018年1月1日至2032年12月31日止。2.连城公司委托家置连城公司代为出租、签订、执行“恒越大厦”物业的房屋租赁合同。双方签订本房屋出租合同如下：甲方将位于江岸区新村街解放大道1567号“恒越大厦”房屋全部租给乙方，包括该房屋前后相连的房产、公用通道辅助面积及后院停车场。租期从2018年1月15日起至2032年12月31日止。起始年租金为300万元，每三年递增30万。租金每半年支付一次，首次支付房租时，定金自动转为首期部分租金，乙方只需要补足差额即可；此后付款时间均按前一计租周期届满的前10日支付下一个计租周期的租金。本合同履行期间，如乙方未能按期交纳房屋租金，每逾期一天，按逾期应支付金额的千分之一向甲方支付滞纳金；如果乙方逾期两个月未交房租，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，并追收所欠租金及滞纳金。2019年7月9日，家置连城公司（甲方）、中健公司（乙方）、中际公司（丙方）签订《房屋租赁合同承租主体变更三方协议》，约定：甲、乙、丙方统一确认甲、乙方2018年1月16日签订的《房屋租赁合同》，丙方为承租义务的事实履约人。本协议各方同意丙方取代乙方成为上述既有合同的现“承租方”。本协议签订后2个工作日内，丙方支付给甲方2019年7月1日-2019年12月31日房屋租金150万元，甲方视为乙、丙方按期履行本期交租义务，本期租金支付完成本协议正式生效。本协议签订后90天内，甲方取得恒越公司同意甲方将该房产租赁给丙方（租期自2018年1月15日至2032年12月31日）的《委托书》。丙方承诺本协议生效后依照原《房屋租赁合同》按约定时间交纳租金。同日，中际公司向家置连城公司转账支付租金150万元。审理中，连城公司授权公司董事陈伟（暨恒越公司监事）到庭接受询问，陈伟陈述，恒越公司是连城公司和张春燕合资成立的，恒越大厦委托给家置连城公司经营，家置连城公司每年向连城公司和张春燕支付租金。家置连城公司另向本院提交了其向连城公司和张春燕支付租金的凭证。另查明，2020年1月23日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第1号通告，自1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉；机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年2月10日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第12号通告，自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年3月16日，武汉市新冠××疫情防控指挥部印发《全市企业复工复产工作计划》的通知。2020年3月24日，湖北省新冠××疫情防控指挥部就解除离鄂通道管控和武汉市复工复产安排等事项发布通告。本院认为：家置连城公司与中际公司签订的《房屋租赁合同承租主体变更三方协议》是双方当事人的真实意思表示，依据协议约定,中际公司向家置连城公司支付房租150万元协议即生效。中际公司主张家置连城公司应取得恒越公司同意将案涉房屋租赁给中际公司的委托书,不是协议约定的生效条件。家置连城公司提交的《委托经营协议书》可以证实连城公司将案涉房屋委托给其经营管理,家置连城公司直接向恒越公司股东连城公司和张春燕给付资产经营费的事实，亦可以证实恒越公司同意连城公司对案涉房屋的转委托行为。中际公司以家置连城公司未取得恒越公司书面委托为由主张双方签订的协议效力待定，本院不予采纳。中际公司作为承租人应依约向家置连城公司支付租金。中际公司支付租金至2019年12月31日，家置连城公司要求中际公司继续支付租金，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，中际公司因疫情管控无法使用租赁房屋，可免除中际公司不可抗力持续期间的责任。中际公司主张免除部分租金，本院予以支持。结合武汉市疫情管控的实际情况和复工复产的工作安排，本院酌定中际公司向家置连城公司支付租金100万元。《房屋租赁合同》约定租金每半年支付一次，付款时间为前一计租周期届满的前10日，故2020年1月1日至6月30日的租金应最迟于2019年12月31日支付。中际公司迟延支付租金，家置连城公司主张的违约金即为逾期付款损失，该损失应与中际公司迟延履行所承担的赔偿责任相当。因中际公司迟延支付租金给家置连城公司造成的主要是利息损失，故家置连城公司主张的逾期付款损失应按一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2020年1月1日计算至实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉中际中西医结合癫痫病医院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市家置连城物业管理有限公司支付租金100万元；二、被告武汉中际中西医结合癫痫病医院有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市家置连城物业管理有限公司支付逾期付款损失，以100万元为基数，按一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2020年1月1日计算至实际付清之日止；三、驳回原告武汉市家置连城物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20010元，减半收取计10005元，由原告武汉市家置连城物业管理有限公司负担4002元，被告武汉中际中西医结合癫痫病医院有限公司负担6003元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 易 鸣二〇二〇年九月二十七日书记员 胡舒铭