河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2952号上诉人（原审被告）：晋杰，男，汉族，1963年7月20日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：王华，女，1968年5月10日出生，汉族，住南阳市，系晋杰妻子。上诉人（原审被告）：新天御轩足浴会所，住所地南阳市独山大道与新华路交叉口。负责人：张立跃，任该公司经理。委托诉讼代理人：杨贵，北京达略（南阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：党闯闯，北京达略（南阳）律师事务所律师（实习）。被上诉人（原审原告）：南阳市兴民房地产开发有限责任公司，住所地南阳市高新路中段。负责人：田有伦，系该公司管理人。委托诉讼代理人：刘永军，河南盛春律师事务所律师。原审被告：张鹏成，男，汉族，1990年5月20日出生，住南阳市。上诉人晋杰、新天御轩足浴会所因与被上诉人南阳市兴民房地产开发有限责任公司（以下简称“兴民公司”）、原审被告张鹏成房屋租赁合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初7200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月23日对本案进行调查、询问。上诉人晋杰的委托诉讼代理人王华、上诉人新天御轩足浴会所的委托诉讼代理人杨贵，被上诉人兴民公司的委托诉讼代理人刘永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋杰、新天御轩足浴会所向本院上诉请求：撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发还重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。对周德超代表兴民公司与上诉人所签订的房屋租赁合同的效力认定错误。理由如下：1、2016年9月29日由兴民公司代理人周德超与上诉人所签订的合同，系有效合同，双方应依照合同履行。赵龙是兴民公司的有权代理人，赵龙亲笔书写委托书，委托周德超全权代理涉案房产的出租事宜，包括合同的签订，租赁价格的确定、租赁费的收取，故周德超与上诉人新天御轩足浴会所签订的房屋租赁合同为有效合同，不存在任何瑕疵，对兴民公司具有约束力。从身份上看，新天御轩足浴会所的前身是裕园商务酒店，而赵龙是豫园商务酒店的法定负责人，赵龙作为兴民公司法定代表人赵启松的大儿子，在房屋租赁前后，赵龙一直协助赵启松实际管理该公司；从行为上看，赵龙不但在兴民公司行使管理权，同时对涉案房产的租赁事宜中直接参与并操控。2014年5月6日，赵龙主持将房产出租给张鹏成，签订房屋租赁协议，该协议上除了有兴民公司盖章，还有赵龙代表兴民公司签字；2015年9月26日，张鹏成与晋杰签订租房转让协议时，赵龙代表兴民公司在该协议上签字同意，兴民公司并没有就此专门出具授权，也未在合同上加盖印章，由此可见，涉案房产始终是赵龙代表兴民公司在行使管理权。以上事实说明，案涉房产虽然名义上的所有权人是兴民公司，但实际管理、使用、支配均是赵龙负责。故赵龙对案涉房产的出租事宜完全没有任何权利障碍，其有权委托周德超代表兴民公司与上诉人签订房屋租赁合同。2、如果兴民公司认为赵龙就案涉房产对外无权委托签订租赁合同，依据《合同法》第四十九条规定，周德超与上诉人签订合同的行为属于表见代理行为，兴民公司依法应受到该合同约束。根据一审法院查明事实，赵龙代表兴民公司与张鹏成签订房屋租赁协议，赵龙又能代表兴民公司在张鹏成与晋杰签订的租房转让协议中签字认可，赵龙当然能代表兴民公司授权周德超与新天御轩足浴会所签订房屋租赁合同，上诉人基于对赵龙特殊身份的信赖利益，作为善意第三人对此并无过错。一审法院仅仅以兴民公司未事后追认周德超与新天御轩足浴会所所签订的房屋租赁合同为由否定该租赁合同效力并不能令人信服。二、一审判决对表见代理制度理解及适用错误，混淆了表见代理和无权代理。《合同法》第48条规定指的是狭义的无权代理的情形，《合同法》第49条规定指的是表见代理的情形。1、一审以2016年9月26日的合同未经兴民公司追认为由，认为不构成表见代理错误。一审在评述中认为新天御轩足浴会所有理由相信周德超就是赵龙的委托代理人，赵龙是兴民公司的代表，故上诉人有理由信赖代理人有代理权。但是一审根据合同法的相关规定及解释认为未经被代理人追认的合同无效，但不能对抗善意第三人，认为表见代理合同有效的条件是权利人事后追认和善意第三方的存在，一审因此否认表见代理合同的效力，此属适用法律错误，混淆了无权代理和表见代理的区别。无权代理是指行为人没有代理权也没有使他人足以相信其有代理权的客观事实，行为人以本人名义而实施的代理，而表见代理是指行为人无代理权，而以本人名义与第三人为民事行为，但有足以使第三人相信其有代理权的事实和理由，善意相对人与行为人实施民事法律行为的，该民事法律行为的后果由本人承担。其区别在于表见代理的第三人有合理理由信赖代理人有代理权；无权代理的第三人没有合理理由信赖代理人有代理权。本案中一审法院认为第三人有理由相信行为人有代理权，但又以表见代理必须经过权利人追认，该认定是对表见代理制度的误读2、一审法院以兴民公司的代理人周德超未将从上诉人处收取的租金交纳给兴民公司为由，将责任归结于上诉人是对合同法的公然违背。《合同法》第402条规定：委托人以自己的名义，在委托书授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”周德超作为兴民公司和赵龙的代理人与上诉人签订合同，该合同内容直接约束上诉人和兴民公司。至于兴民公司的代理人周德超在收到租赁费后是否交付给了该公司，上诉人无权干涉也不能干涉，此属于兴民公司和周德超之间的问题3、一审对表见代理的认识自相矛盾。三、上诉人租赁案涉房产是为经营需要，且已经按照合同约定足额支付房租，上诉人对此无任何过错，属于法律规定的善意第三人。由于兴民公司及管理人员存在外部债务，上诉人在经营过程中经常被社会人员无端打扰，上诉人也经常接到法院协助执行通知和其他法律文书，上诉人的经营也受到很大影响，兴民公司的法定代表人赵起松去世前后，因公司外债缠身，经营困难，一直处于混乱及歇业状态，社会公众包括上诉人一直认为赵龙作为赵起松的长子，兴民公司的管理人之一，在实际管理兴民公司的事务。周德超持有赵龙亲笔书写的委托书来洽谈租赁事宜，上诉人因此与之签订合同并支付租赁房款。四、上诉人已经足额支付房租，一审法院不予认定错误。上诉人作为善意第三人支付的巨额房租200万元已经支付给赵龙委托的代理人周德超，至于周德超是否将该款交给兴民公司的赵龙是周德超与兴民公司之间的关系，与上诉人无关，上诉人不应重复支付租金。兴民公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由：上诉人承租的房产是从张鹏成处转租过来，期限是2019年8月1日，该合同是三方确认的合同，各方应当遵守，在该合同未到期期间，案外人周德超与其签订新的合同不具有合法性。周德超不是公司人员也不是公司委托的代理人，双方之间的原合同在合法有效期间内，周德超的行为系违法和无效的民事行为，且与双方争议的主体之间无关联性。上诉人也没有在租赁期限内向被上诉人支付租金，故被上诉人在合同到期后让其腾空房屋符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。兴民公司向一审法院诉讼请求：依法判令新天御轩足浴会所、晋杰腾空并搬离兴民公司所有的位于南阳市独山大道与新华路交叉口东南角1-2层房屋，并将上述房产交还给兴民公司。一审法院认定事实：2014年5月6日，兴民公司与张鹏成签订《房屋租赁协议》一份，约定兴民公司将其位于南阳市独山大道与新华路交叉口东南角的房屋（原凰庭酒店1-2层、建筑面积约1960平方米）出租给张鹏成；租赁期限自2014年5月6日至2019年8月6日止，租期五年；第一年租金100万元，按年支付。自第二年起，在第一年租金的基础上增加10℅，第三年租金在第二年租金的基础上增加10℅，依次计算至合同期满。租房合同由兴民公司员工赵龙签字并加盖公司印章，张鹏成也在协议中签字。2015年9月26日，张鹏成与晋杰签订《租房转让协议》一份，赵龙作为丙方参与转让协议的签订。协议约定，张鹏成同意将2014年5月6日的租赁合同转让给晋杰，原合同的条款均适用晋杰，转让后房租由晋杰承担，晋杰同意按原合同条款接受张鹏成的租赁合同和房屋，并承担约定的义务，按期向赵龙缴付房租，赵龙作为丙方同意双方的转租约定。2016年9月29日，赵龙给案外人周德超出具书面委托书一份，内容为：委托周德超在2016年9月29日至2018年9月29日期间，代理赵龙全权办理出租房产、收取租金的有关手续。同日，周德超持委托书并以其个人名义与新天御轩足浴会所签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，周德超将位于独山大道与新华路口天御轩足浴会所房屋出租给对方，租期期限自2016年9月29日至2020年9月29日，年租金50万元，一次性付清租金200万元，不再逐年递增租金。庭审中，新天御轩足浴会所代理人称，该合同的签订时间是为了与赵龙的委托书时间一致而写的，并出示了周德超出具的200万元收条一份，证明新天御足浴会所已经缴纳房租200万元。但兴民公司否认收到该房租金。2019年8月7日，兴民公司向新天御轩足浴会所发出收回房屋通知，要求新天御轩足浴会所在五日内搬出房屋。新天御轩足浴会所否认见过该告知。另查明，兴民公司法定代表人赵起松死亡后，其遗产由其小儿子赵天准继承，赵起松的其他子女均表示放弃继承并进行公证，赵龙系赵起松的大儿子。一审法院认为，兴民公司与新天御轩足浴会所对2014年5月6日张鹏成与兴民公司签订的房屋租赁协议和2015年9月26日张鹏成与晋杰签订的租房转让协议的真实性均无异议，予以确认。对于2016年9月29日案外人周德超与新天御轩足浴会所签订的《房屋租赁合同》效力，双方意见分歧较大。第一，从合同签订的主体看。周德超并不是租赁物的所有权人，实际所有权人是兴民公司。周德超与新天御轩足浴会所签订房屋租赁合同的依据是来自于赵龙的委托，而赵龙只是兴民公司的一名员工，也是兴民公司法人代表赵起松的长子，虽然身份特殊，但该合同没有加盖兴民公司的印章，赵龙的个人行为也没有证据证明是受兴民公司的委托，赵龙的委托行为是否可以代表兴民公司，这需要兴民公司的事后追认。但兴民公司至今没有表示追认，因此，对合同效力存疑。第二、从合同的内容看。2016年9月29日周德超与新天御轩足浴会所签订《房屋租赁合同》时，新天御轩足浴会所与兴民公司之间的房屋租赁关系尚未解除，双方还存在约2年的剩余租赁期限，而且该租赁合同是由原承租人张鹏成转让得到，兴民公司对该房屋转让合同认可。从2016年9月29日的《房屋租赁合同》内容可以看出，该合同对原租赁合同内容进行了明显改变，而且改变后的合同约定不利于兴民公司的，租金由年100万元变更为年50万元，且不再逐年递增租金；租期由剩余的2年，增加为三年，明显不符合情理。第三、从合同效力看。2016年9月29日的合同签订双方是周德超和新天御轩足浴会所，从表见代理的角度考虑，新天御轩足浴会所可能认为周德超就是赵龙的委托人，赵龙就是兴民公司的代表。根据《合同法》的相关规定及解释，未经被代理人追认的合同无效，但不能对抗善意的第三人。换言之，表见代理合同有效的条件是权利人事后追认和善意第三方的存在。因此，本案的表见代理合同不应认定有效。第四、从合同的履行情况看。周德超是赵龙的代理人，赵龙是兴民公司的表见代理人，周德超收取新天御轩足浴会所的房屋租金200万元就应当缴纳给赵龙和兴民公司，但从目前的证据看，赵龙和兴民公司并没有收到，委托代理的权利义务不对等。综上，2014年5月6日房屋租赁协议、2015年9月26日的租房转让协议应予予以确认，双方均应该按照上述两份合同约定的内容履行；2016年9月29日周德超与新天御轩足浴会所签订的房屋租赁合同未获得房屋所有权人的授权委托，根据相关法律规定，无处分权人处分他人财产且事后未经权利人追认的，合同无效，故对新天御轩足浴会所、晋杰的辩述意见不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二百二十四条、第二百三十五条规定，判决：一、限晋杰、新天御轩足浴会所于判决生效后十五日内返还租赁兴民公司位于南阳市独山大道与新华路交叉口的房屋；二、驳回兴民公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由晋杰负担。本院二审审理期间，双方当事人均无新证据。本院经审理认定以下事实：1、2015年9月26日，张鹏成、晋杰、赵龙签订的租房转让协议上，兴民公司未加盖公司印章。2、晋杰在一审审理中举证证明其在银行提取现金累计120万元，交付给周德超，并通过转账向周德超支付80万元。3、兴民公司现管理人田有伦及其朋友、晋杰及其妻子于2018年5月22日商谈案涉租房有关问题，无果。4、兴民公司法定代表人赵启松及其儿子赵龙曾共同以兴民公司名义在向他人借款的借条上签字；在赵启松生前赵龙曾以个人名义处理与赵启松的另一家公司有关的投资退款等事宜，赵龙并向案外人出具委托书，委托债权人收取案涉房屋租金用以抵消“退款协议书”中的款项。本院经审理认定的其他事实同一审。本院认为，本案二审的争议焦点为，周德超与新天御轩足浴会所签订的房屋租赁合同是否有效。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”；《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条：“合同法第四十九条规定的表见代理制度，不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权”；该指导意见第14条：“人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等因素作出综合分析判断”。结合本案事实，案涉房屋系兴民公司所有，赵龙系兴民公司的法定代表人赵启松之子，晋杰举证证明赵龙在赵启松生前与赵启松共同处理公司对外经营事宜，本案的租赁关系系转租而来，转租合同系赵龙与原承租人、晋杰所签订，赵龙收取晋杰所交纳的租赁费后出具证明，在证明中说明晋杰租赁费用结至2016年8月6日。以上事实证明，赵龙系兴民公司的控制人、支配人之一，具有代表兴民公司的权利外观，赵龙于2016年9月29日出具委托书，在委托书中的代理事项明确为收取租金、签署租赁合同、有权选择承租方并确定租赁价格，故赵龙的行为构成表见代理，周德超的行为系有权代理赵龙处理案涉房屋租赁事宜的行为。基于对赵龙特殊身份的合理信赖，晋杰与持有赵龙委托书与周德超签订租赁合同，并向周德超支付200万元租赁费，周德超在收取租赁费用后出具收据。在履行租赁合同过程中，晋杰已经履行合同义务，系善意且无过失的一方。故依照上述法律规定，周德超代表出租方与新天御轩足浴会所签订的房屋租赁合同有效。一审关于赵龙的行为系无权代理、周德超订立的合同无效的认定，系适用法律不当。但鉴于案涉合同即将于本月底到期，到期后合同将自动终止，为减少诉累，一审判决晋杰及新天御轩足浴会所返还租赁房屋并无不当，本院不予变更。综上，一审判决部分事实认定错误，适用法律不当，但其处理结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人晋杰、新天御轩足浴会所负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  王 彬审判员  高 璐二〇二〇年九月十四日法官助理王秋争书记员尚志向