江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6006号上诉人（原审被告）：杨翠萍，女，1962年7月16日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：张太勇，江苏金大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周学俊，男，1970年12月14日出生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审原告）：南京喜神休闲娱乐有限公司，住所地南京市沿江工业开发区潘营路109号。法定代表人：殷文进，该公司经理。委托诉讼代理人：罗利军，江苏三曦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭政鹏，江苏三曦律师事务所实习律师。上诉人杨翠萍、上诉人周学俊因与被上诉人南京喜神休闲娱乐有限公司（以下简称喜神娱乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法由审判员徐聪萍独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人杨翠萍及其委托诉讼代理人张太勇，上诉人周学俊，被上诉人喜神娱乐公司的法定代表人殷文进、委托诉讼代理人罗利军、郭政鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨翠萍上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对案涉租赁合同的相对人认定错误。案涉租赁合同主体应为杨翠萍、王筱英及喜神娱乐公司，该份合同经相关部门备案，已取代第一份合同。2、案涉《解除房屋租赁合同协议》并非杨翠萍签订，杨翠萍名字系案外人代签。杨翠萍、王筱英对该解除协议均不知情且未追认，该解除协议不具有法律约束力。案涉租赁合同履行多年，且未拖欠租金，被上诉人主张解除合同无法律依据。3、杨翠萍虽未与喜神娱乐公司办理终止或解除合同手续，但双方于2013年就不再履行合同，而是将房屋转租给案外人顾杰使用，后于2016年由周学俊使用至今。周学俊与喜神娱乐公司的法定代表人殷文进之间存在债权债务纠纷，双方约定用租金抵扣。4、一审法院未通知王筱英参加诉讼，系程序错误。5、喜神娱乐公司对在案涉房屋中实际经营的顾杰和周学俊均认可，案涉房屋实际经营人应认定为周学俊，一审法院适用法律错误。周学俊上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：同杨翠萍的上诉理由。另认为周学俊作为实际经营者，对案涉房屋有巨额投入，一审法院判令周学俊返还房屋势必引发讼累。喜神娱乐公司辩称：1、一审法院认定事实清楚，证据充分。杨翠萍与喜神娱乐公司签订第一份租赁合同后拿到相关部门办理备案登记不成功，后又签订一份有王筱英的合同用作备案。因杨翠萍称自己不会签字，其签订的《房屋租赁合同》系由其丈夫代签，双方此后一直依约履行合同义务，《解除房屋租赁合同协议》亦由其丈夫代签，对杨翠萍应有法律约束力。因杨翠萍存在擅自转让房屋、违法违规经营等原因，被上诉人解除租赁合同，合法有据。2、一审判决关于房屋租赁合同效力、解除协议效力及返还房屋问题的处理均适用法律正确。3、杨翠萍在一审中申请追加王筱英为第三人，一审法院审查后不予准许，审理程序合法。4、杨翠萍在擅自将案涉房屋转租给顾杰、周学俊后，租金仍以优麦克的名义交纳。5、两上诉人所说殷文进与周学俊之间的债权债务关系，与本案系两个法律关系，没有关联。喜神娱乐公司向一审法院起诉请求：1.判令杨翠萍、周学俊返还南京市六合区大厂潘营路109号喜神体验馆一楼约500㎡（不含分摊面积）的房屋；2.判令杨翠萍、周学俊支付上述房屋使用费80000元至搬出时止的费用；3.判令杨翠萍、周学俊承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年3月18日，南京头牌市政建设有限公司（甲方）与喜神娱乐公司（乙方）签订《租赁合同》，甲方将位于大厂××门面房，面积为4500㎡，后院停车场（面积长约39ｍ、宽36ｍ）以及电梯一部租赁给乙方使用。租赁期限自2010年9月1日起至2022年8月31日止共计12年。乙方对承租的建筑物有权自营或转让他人经营。2011年10月31日，喜神娱乐公司（甲方）与杨翠萍（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将南京市六合区大厂潘营路109号喜神体验馆一楼约500㎡（不含分摊面积）租赁给乙方，租赁时间自2011年11月1日至2021年11月1日止，每年租金为150000元，每年度10月1日前交清当年房租。乙方租赁的房屋仅限于投资音乐茶社或练歌房，不能作为其他项目的投资。乙方租赁的房屋仅限于自己使用，不得转租、转让。乙方必须做到合法经营，严格禁止利用租赁房屋进行违法活动，否则属违约。同日，喜神娱乐公司与杨翠萍、王筱英签订内容完全相同的《房屋租赁合同》一份，交至南京市江北新区管理委员会市场监督管理局备案。2012年5月29日，南京市六合区优麦克音乐茶社成立，经营者为王筱英，该茶社已于2019年10月14日注销。2018年10月1日，周学俊交纳2018年房租至2019年9月30日前的租金150000元。2019年5月26日，喜神娱乐公司与杨翠萍签订《解除房屋租赁合同协议》一份，载明因杨翠萍擅自转让房屋、违法违规经营，实际经营人与喜神娱乐公司未签订任何协议等原因，双方协商解除房屋租赁合同，喜神娱乐公司收回租赁房屋时间是2019年9月30日前。2019年10月29日，喜神娱乐公司的法定代表人殷文进报警称：自己在六合区大厂潘营路109号的房子租给杨翠萍，后由周学俊经营，2019年5月29日殷文进跟杨翠萍解除租赁合同，现在要收回房子，周学俊不肯搬。2019年11月6日，喜神娱乐公司向杨翠萍、周学俊发函，要求其停止违法装修，搬出承租房交付该房屋。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，喜神娱乐公司与杨翠萍签订《房屋租赁合同》后，又与杨翠萍、王筱英共同签订内容完全相同的《房屋租赁合同》进行备案，随后成立南京市六合区优麦克音乐茶社，可以认定第一份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示和实际履行的合同，第二份《房屋租赁合同》系为备案而签订。根据双方签订的《解除房屋租赁合同协议》，双方租赁合同已协商解除，杨翠萍应当于2019年9月30日前向喜神娱乐公司返还房屋，逾期返还，还应支付逾期腾房占有使用费。涉案房屋目前由周学俊实际经营使用，杨翠萍与喜神娱乐公司之间的《房屋租赁合同》已经解除，周学俊应当负有腾房义务，喜神娱乐公司主张其返还房屋并支付逾期腾房占有使用费，于法有据，予以支持。喜神娱乐公司与杨翠萍签订的《房屋租赁合同》中“杨翠萍”签名系他人代签，杨翠萍对该合同效力予以认可，该《房屋租赁合同》与《解除房屋租赁合同协议》中签名字迹基本一致，喜神娱乐公司称两处签名均系杨翠萍丈夫代签，符合双方签约的习惯，且喜神娱乐公司能详细陈述出双方签订解除协议时的具体细节，故杨翠萍以《解除房屋租赁合同协议》的签名不是本人书写为由，否认该解除协议的真实性，不予采纳。双方签订的第一份《房屋租赁合同》中，承租人仅有杨翠萍一人，此时南京市六合区优麦克音乐茶社尚未成立，且杨翠萍从未否认其实际承租人的身份，其主张追加王筱英为第三人，不予准许。一审法院据此判决：被告杨翠萍、周学俊于本判决生效后二十日内将坐落于南京市六合区大厂潘营路109号喜神体验馆一楼约500㎡（不含分摊面积）的房屋返还给原告南京喜神休闲娱乐有限公司，并支付逾期腾房占有使用费（自2019年10月1日起至实际返还房屋之日止，按每年150000元的标准计算）。本院二审期间，周学俊向本院提交了证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。周学俊提交其名下中国工商银行手机APP截图，显示其在2017年2月份向殷文进转账14万元，以证明案涉房屋2017年的租金系其向殷文进交纳的，另有1万元租金以殷文进在其店里消费抵扣。经质证，杨翠萍对该证据予以认可，认为可以证明2016年开始案涉房屋的实际承租人为周学俊，喜神娱乐公司的法定代表人殷文进对此知情且认可。喜神娱乐公司对证据三性均不予认可，周学俊在2017年2月向殷文进转账的14万元系双方债权债务往来，并非租金。本院经审查认为，周学俊自认与殷文进之间存在多笔资金往来，其提交的转账记录亦可印证，故周学俊主张该笔款项系租金，并无其他证据予以佐证，本院对该证据不予采信。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，喜神娱乐公司与杨翠萍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照履行。喜神娱乐公司后虽与杨翠萍、王筱英再次签订同样内容的《房屋租赁合同》，但从该合同备案后随即成立优麦克音乐茶社的事实，可以认定双方第二份合同系为备案登记而签订，双方实际履行的仍为第一份合同。故杨翠萍上诉主张王筱英亦系案涉合同相对方，一审法院遗漏诉讼主体，与事实不符，本院不予支持。喜神娱乐公司在一审中提交其与杨翠萍签订的《解除房屋租赁合同协议书》，该协议书上“杨翠萍”名字虽系他人代签，但该签名笔迹与此前租赁合同签名笔迹基本相同，因杨翠萍对于租赁合同系他人代签及代签的效力均认可，一审法院据此认定该解除协议真实合法，并无不当。喜神娱乐公司与杨翠萍签订的租赁协议已经解除，喜神娱乐公司据此有权收回案涉房屋。因案涉房屋现由周学俊实际占用，一审法院判令杨翠萍、周学俊共同承担返还房屋、支付占有使用费的义务，并无不当，本院予以维持。综上所述，杨翠萍、周学俊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由杨翠萍、周学俊负担。本判决为终审判决。审判员  徐聪萍二○二○年九月二十七日法官助理徐琨玉书记员孙雪松