广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15709号上诉人（原审原告）：赵一欣，女，1998年7月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李易鑫，女，1973年4月27日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：李苑，广东海印律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶颖欣，广东海印律师事务所实习人员。上诉人赵一欣因与被上诉人李易鑫物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初8833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赵一欣上诉请求：1.撤销一审判决；2.李易鑫腾迁广州市天河区x房（以下简称案涉房屋），并返还给赵一欣；3.李易鑫从2018年12月5日起每月给予赵一欣逾期腾房占有使用费22000元，直至实际腾房之日止；4.一、二审诉讼费由李易鑫承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实和法律适用错误。1.赵一欣已取得案涉房屋不动产权证，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，不管李易鑫合法还是非法占用案涉房屋，都属于物权纠纷的范畴。2.李易鑫提交《房屋租赁合同》和判决书的目的，意为合法享有案涉房屋使用权，而租赁合同关系何时存在、是否实际履行是李易鑫能否实现房屋使用权、赵一欣能否实现物权的前提，法院应当审查。3.一审法院已对《房屋租赁合同》何时签订、签订背景以及是否实际履行等问题进行过调查，并要求李易鑫提供证据证明，但李易鑫无法提供证据证明，现一审法院却以本案系物权纠纷，租赁合同关系之效力问题并非本案处理范围为由，驳回赵一欣诉请，属于事实认定和法律适用错误。（二）赵一欣提供的证据显示，原业主余珊在向广州农村商业银行环市东支行贷款时，签订了一份《最高额抵押合同》，约定：3.2抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得对抵押财产进行出租；8.3甲方保证抵押财产不存在已被出租的情况，或虽出租但已书面告知乙方，抵押财产清单中显示抵押物使用情况为自用。即案涉房屋在设立抵押时不存在已被出租的情况，也未存在任何租赁合同关系。银行工作人员上门查看时，也查明案涉房屋由原业主自己居住，并未出租。现李易鑫称其与原业主从2013年12月1日起存在租赁关系，与事实不符。（三）赵一欣提交的（2017）粤0106执异274号执行裁定书证明，李易鑫曾在案涉房屋执行过程中向一审法院提出过执行异议，称其与原业主存在租赁关系，租期从2015年4月1日起。李易鑫仅提供的一份《还款计划》证明其主张，其并未提及曾与原业主签订过任何租赁合同，现李易鑫提出其曾于2013年12月1日与原业主签订过一份长达20年之久的《房屋租赁合同》，与其在执行异议过程中的陈述自相矛盾。若李易鑫在提起执行异议时，存在该份租赁合同，理应于当时提供。此外，上述裁定查明，案涉房屋于2014年2月24日办理抵押登记，即使李易鑫与原业主形成租赁关系，该租赁关系也在设定抵押之后，不得对抗已登记的抵押权。（四）李易鑫称其于2013年12月1日签订租赁合同，与事实不符，该合同明显系李易鑫与他人串通，故意阻碍执行。1.李易鑫所主张租赁合同长达20年，但并未约定任何租金递增的条款，明显不符合一般的经济规律和交易习惯。2.李易鑫未提供任何其接受案涉房屋，向业主支付租金的证据。李易鑫称从2013年12月1日开始支付租金，又称从2015年4月1日开始，原业主同意以租金抵扣借款，若该《房屋租赁合同》是真实的，其应提供自2013年12月起至2015年3月31日期间交付租金的证据。3.如李易鑫所称，双方同意以租金抵扣利息，且租金以在应付利息中全部抵清，但其又起诉原业主还款并申请执行，显然李易鑫陈述于实际行为前后矛盾，且未提供任何证据予以证明，李易鑫与原业主是否形成真实的房屋租赁关系，不能排除合理怀疑，可见，李易鑫提供的《房屋租赁合同》是虚假，并未实际履行。4.（2015）穗天法金民初字第4268号民事判决中，法院依据李易鑫提交证据查明2013年12月1日，李易鑫与原业主签订《房屋租赁合同》等内容，是法院依据李易鑫提交的证据所作的描述，但签订合同并不代表存在真实的租赁关系，李易鑫是否实际使用案涉房屋，是否向原业主支付过租金，该合同是否实际履行、是否存在真实租赁关系均未查明，上述判决并未认定李易鑫与原业主之间存在租赁关系。故该判决不能作为认定李易鑫与原业主存在租赁关系的依据。（五）即使《房屋租赁合同》为2013年12月1日所签，该合同也未生效、未实际履行，李易鑫与原业主不是真实的租赁关系，不适用“买卖不破租赁”的原则。1.如李易鑫所称，合同约定每月租金16000元，李易鑫从未向原业主支付过租金，也未提供证据证明其于2013年12月1日起实际使用案涉房屋，未提供任何支付物业费、水电费的证据，未在任何房屋管理部门和物业处办理过登记、备案。2.李易鑫未能提供房屋交接时间证明，即使在2013年12月1日签订合同，该合同也未生效、未实际履行。3.李易鑫称房屋租金是用来抵扣借款利息，即形成了原业主以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，李易鑫与原业主之间为债权债务合同关系，而非房屋租赁合同关系。此外，根据合同相对性原则，该《房屋租赁合同》经对签约双方形成法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，且案涉房屋没有进行他项权利的登记，不能对抗赵一欣所享有的物权。被上诉人李易鑫二审辩称，同意一审判决，不同意赵一欣的上诉请求、理由，请求维持原判。具体理由如下：（一）赵一欣认为一审判决事实认定和适用法律错误理由不成立。1.李易鑫与案涉房屋的原登记产权人余珊之间存在的租赁合同真实、合法、有效且得以实际履行。2014年2月24日案涉房屋办理抵押登记之前的2013年12月1日涉案《房屋租赁合同》就已经签订并实际履行，李易鑫拥有合法的租赁权。赵一欣后来买受了该案涉房屋，其享有案涉房屋的物权并没有受到李易鑫的侵害。2.本案属于物权保护纠纷，至于李易鑫主张租金已经全部支付完毕是否属实以及赵一欣对于依法成为案涉房屋所有权人之后的租金返还及交付问题，与本案物权保护纠纷所需裁判的事宜没有关联性，亦不会影响本案物权保护纠纷的裁判结果。赵一欣可以通过另案主张。可见，赵一欣错误地把本案物权保护纠纷与另案的房屋租赁纠纷混为一谈，必然得出原审判决有错的错误认识。（二）赵一欣称李易鑫与原业主恶意串通，意在阻碍顺利执行理由不成立。赵一欣二审提交的证据都不是恶意串通的直接证据。在赵一欣并无证据证明《房屋租赁合同》系伪造，更不能证明李易鑫与原业主的租金属明显不合理的低价，进而无法否定李易鑫与原业主租赁关系真实存在并已经切实履行的前提下，赵一欣的该上诉理由，于法无据。且李易鑫与原业主是否存在恶意串通，阻碍顺利执行的问题，也不是本物权纠纷案需要调处的问题，赵一欣可以通过另案主张。（三）赵一欣诉称本案不适用“买卖不破租赁”原则理由不成立。1.李易鑫与原业主签订租赁合同的时间为2013年12月1日，案涉房屋、车位的抵押登记时间为2014年2月24日，一审法院于2015年8月3日对案涉房屋、车位进行查封。可见，涉案《房屋租赁合同》的成立和生效时间发生在抵押权设立以及人民法院查封之前。有鉴于此，已生效的（2015）穗天法金民初字第4268号判决书查明部分明确认定李易鑫于2013年12月1日与案涉房屋、车位原权利人签订《房屋租赁合同》，合同明确约定了租赁期限从2013年12月1日至2033年12月1日，租金已全额支付完毕等重要事实。赵一欣不肯面对生效判决查明的以上重要事实，必然得出本案不适用“买卖不破租赁”规则的错误认识。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。可见，一审判决适用“买卖不破租赁”规则是有充分法律依据的。3.本案所涉租赁合同并不需要进行登记，有无登记并不影响租赁合同的法律效力。根据我国《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，无论是需要进行登记的租赁，还是不需要进行登记的租赁，租赁权均具有对抗物权的效力。可见，赵一欣的租赁登记说没有法律依据。4.案涉《房屋租赁合同》在履行的过程中，李易鑫已向原业主支付2013年12月1日至2033年12月1日的租金。上述合同的性质是出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，而不是赵一欣所称的“债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债”。5.一审法院在委托拍卖案涉房屋时就已经通过淘宝网司法拍卖平台《变卖标的调查情况表》进行详细地介绍，该情况表已明确载明案涉房屋、车位租赁期至2033年12月1日，租金标准及支付方式为每个月16000元，案涉房屋、车位在拍卖时已考虑到了剩余租期租金已经支付等因素。赵一欣对案涉房屋、车位按现状变卖的情况是知悉的且自愿竞买的。6.李易鑫提交的《借条》、《还款计划》欲证明的是剩余租赁期间的租金支付情况，李易鑫提交的补充证据也证明自2013年12月起的租金管理费水电费都已支付完毕，合同已实际履行。且租金支付情况与本案所需裁判的物权保护纠纷事项没有关联性，物权保护纠纷与房屋租赁纠纷分属两个不同的案由。因此，请二审法院依法驳回赵一欣的上诉，维持一审判决。赵一欣向一审法院起诉请求：1.李易鑫腾迁位于广州市天河区x房的房屋，并返还给赵一欣；2.李易鑫从2018年12月5日起每月给予赵一欣逾期腾房占有使用费22000元直至实际腾房之日止；3.案件诉讼费由李易鑫承担。一审法院认定事实：一审法院依据已经发生法律效力的（2015）穗仲案字第4071号仲裁拍卖被执行人余珊名下的案涉房屋和案涉车位。案涉房屋及案涉车位的《变卖公告》中记载拍品按现状变卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责清场交付；拍品无钥匙，居住使用情况为有，租赁情况为案涉房屋及案涉车位租赁期至2033年12月1日，租金标准及支付方式为每个月16000元，欠费情况为不详。赵一欣以12543937元的最高价竞得。2018年12月5日，一审法院作出（2016）粤0106执4219号执行裁定，裁定案涉房屋和案涉车位归买受人赵一欣所有。上述（2016）粤0106执4219号执行裁定于2019年1月2日送达赵一欣。2019年1月15日，赵一欣就案涉房屋取得粤（2019）广州市不动产权第02001224号《不动产权证书》（记载案涉房屋建筑面积为249.59平方米）。另查，已经于2017年4月8日发生法律效力的（2015）穗天法金民初字第4268号民事判决查明与本案相关的以下事实：1、该案被告余珊、邢正威均未到庭应诉答辩。2、2013年12月1日，该案原告李易鑫与该案被告余珊、邢正威签订《房屋租赁合同》，约定：（1）房屋租赁期自2013年12月1日至2033年12月1日共计20年，240个月。该案被告余珊、邢正威应于2013年12月1日前将案涉房屋和案涉车位按约定条件交给赵一欣；（2）租金标准及支付方式为每个月16000元，两个月押金等条款。本案中，李易鑫提供了《房屋租赁合同》（记载李易鑫作为承租人与作为出租人的余珊于2013年12月1日就案涉房屋和案涉车位租赁事宜签订；约定租赁期自2013年12月1日至2033年12月1日，出租人应于2013年12月1日前将案涉房屋和案涉车位按约定条件交付给承租人，房经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，租金标准及支付方式为每个月16000元，两个月的押金，若出租人在承租人没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人视为出租人违约负责赔偿违约金2000000元；上述合同并未约定租金支付时间）作为证据。经质证，赵一欣对上述《房屋租赁合同》真实性、合法性、关联性均不予确认，认为合同签订时间并非落款时间，应在抵押权人广州农商银行环市东支行与余珊、邢正威签订抵押借款合同之后，但表示不申请对其上签名、指印真实性和形成时间是否落款时间进行鉴定。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。赵一欣已就案涉房屋取得《不动产权证书》，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但从李易鑫提交的证据《房屋租赁合同》、（2015）穗天法金民初字第4268号判决的内容来看，李易鑫与案涉房屋的原登记产权人余珊之间存在租赁合同法律关系，而上述租赁合同关系何时成立及是否有效乃认定赵一欣之物权是否受到侵害的前提。而本案系物权纠纷，上述租赁合同关系之效力问题并非本案处理的范围，因此，一审法院在本案中对赵一欣的诉讼请求暂不予支持。赵一欣可另循法律途径先解决上述问题后再提起相应诉讼。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年2月24日作出如下判决：驳回赵一欣的全部诉讼请求。一审案件受理费350元，由赵一欣负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审法院于2017年2月13日作出的（2017）粤0106执异274号执行裁定书，该案查明案外人李易鑫称其为案涉房屋和车位的承租人，与邢正威、余珊存在债权，双方于2015年3月28日签订还款计划，邢正威、余珊将案涉房屋和车位出租给李易鑫使用，租期从2015年4月1日起开始，租金每月16000元，租金从利息里扣除，直至还清本金100万元止。该案认为，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”案外人李易鑫并非案涉房屋和车位的所有人，该院拍卖登记在被执行人余珊名下的案涉房屋和车位并无不当。《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案涉房屋和车位2014年2月24日设立抵押，抵押权人为该案申请执行人广州农村商业银行股份有限公司环市东支行，案外人李易鑫与邢正威、余珊就案涉房屋和车位形成的租赁关系在设定抵押之后，不得对抗已登记的抵押权。李易鑫要求停止对案涉房屋和车位的拍卖程序，没有法律依据，不予支持。据此，该案裁定驳回异议人（案外人）李易鑫的异议请求。如不服该裁定，可以自该裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。李易鑫称上述案件已生效。二审庭询中，赵一欣申请撤回要求李易鑫从2018年12月5日起每月给予赵一欣逾期腾房占有使用费22000元，直至实际腾房之日止的上诉请求。二审中，赵一欣向本院提交如下证据：1.（2018）粤0106执22419号执行裁定书，拟证明李易鑫就（2015）穗天法金民初字第4268号判决书，向法院申请执行。2.失信被执行人信息，拟证明李易鑫因多宗大额欠款未偿还，被多个法院列为失信被执行人。3.协议书，拟证明：（1）李易鑫与余x、邢正威于2015年4月才签订协议书，约定以租金抵扣利息；（2）双方约定协议书签订10天后才移交房屋给甲方，故即使双方存在租赁关系，该租赁关系也最早从2015年4月份开始。李易鑫质证称，对证据1-2真实性、合法性确认，但与本案无关。证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认，与本案无关，也没有原件。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合赵一欣的上诉请求和理由以及李易鑫的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.赵一欣主张李易鑫腾迁并返还案涉房屋的诉请是否属于本案受理范围；2.李易鑫抗辩不同意搬出案涉房屋应否支持。现评析如下：关于赵一欣主张李易鑫腾迁并返还案涉房屋的诉请是否属于本案受理范围的问题。本案是物权保护纠纷，赵一欣通过司法拍卖途径取得了案涉房屋的所有权，依法对案涉房屋享有使用、占有、收益和处分的权利。现赵一欣认为李易鑫在其取得案涉房屋权属后对该房屋的使用构成侵占，因此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，赵一欣有权提出本案要求李易鑫腾迁、返还案涉房屋的主张。李易鑫认为其是基于与案涉房屋原产权人之间签订的租赁合同而入住案涉房屋，故上述租赁合同是否可以对抗赵一欣的物权，属于本案审查范畴，一审法院以上述租赁合同关系之效力问题并非本案处理的范围为由，作出驳回赵一欣诉请不妥，本院予以纠正。关于李易鑫抗辩不同意搬出案涉房屋能否支持的问题。李易鑫认为其基于与案涉房屋原产权人之间存在租赁合同关系，故有权对抗赵一欣依法享有的物权。但一审法院于2017年2月13日作出的（2017）粤0106执异274号执行裁定书，已认定李易鑫与邢x、余x就案涉房屋和车位形成的租赁关系在设定抵押之后，不得对抗已登记的抵押权。李易鑫如不服上述裁定，依法应向人民法院提出执行异议之诉，而从本案查明的事实看，李易鑫并未就此循求救济途径，而是在执行程序终结后再对房屋项下的占有、使用权能提出异议，本院对此不予采信。在上述裁定未被依法撤销，且本案没有直接证据证实李易鑫在案涉房屋抵押之前存在实际使用和支付租金的情况下，李易鑫在执行程序终结后抗辩有权合法使用案涉房屋的理由不能成立，本院不予支持。因此，赵一欣作为案涉房屋的所有权人，其主张李易鑫腾空交还房屋，具有合法依据，本院予以支持。此外，赵一欣在二审庭询中自愿撤回要求李易鑫支付使用费的诉请，属于其自行处分自己民事权利的范畴，本院予以准许，并不另作裁定书。综上所述，赵一欣的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决驳回赵一欣主张李易鑫腾迁、返还案涉房屋的诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初8833号民事判决；二、李易鑫在本判决送达之日起30日内，腾空广州市天河区x房，并将该房屋返还给赵一欣；三、驳回赵一欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件、二审案件受理费各350元，由赵一欣各负担250元，由李易鑫各负担100元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二〇年九月二十一日书记员 李志康谢金泽