广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10535号上诉人（原审原告）：何家兴，男，户籍地址：广东省广州市越秀区，经常居住地：广东省广州市荔湾区，现羁押在广州市海珠区看守所。委托诉讼代理人：缪龙彪、高睿明，均系北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴启来（曾用名戴啟来），男，户籍地址：广东省珠海市香洲区，经常居住地：广东省广州市海珠区。原审第三人：张和义，男，身份证住址：广东省广州市越秀区。原审第三人：广州汉和房地产有限公司，住所地：广东省广州市南华中路。法定代表人：张建鹏。诉讼代表人：广州汉和房地产有限公司管理人，中审众环会计师事务所广东分所。负责人：刘梨花。委托诉讼代理人：梁顺文，该公司管理人职员。原审第三人：南京大地建设（集团）股份有限公司广州分公司，住所地：广东省广州市天河区。负责人：顾培学，职务：总经理。委托诉讼代理人：李照月，该公司职员。上诉人何家兴因与被上诉人戴启来（曾用名戴啟来）与原审第三人张和义、广州汉和房地产有限公司（以下简称汉和公司）、南京大地建设（集团）股份有限公司广州分公司（以下简称南京大地公司）返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初8585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人何家兴代理人高睿明、被上诉人戴启来、原审第三人汉和公司代理人梁顺文、南京大地公司代理人李照月到庭参与诉讼。张和义经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。何家兴上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持何家兴的全部诉讼请求；2.由戴启来承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、本案按照法律规定应中止审理，一审法院违反法律规定径直判决驳回何家兴的诉讼请求是错误的。根据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应以另案[案号：(2019)粤0105民初1544号]戴启来请求确认涉案买卖合同无效纠纷一案的审理结果为前提条件，一审判决应予纠正。二、一审法院在径直驳回何家兴的诉讼请求同时，又建议何家兴另行主张权利，违反《民事诉讼法》第124条“一事不再审”的原则，应予纠正。三、涉案房屋在何家兴购买前已被法院查封，被查封时的市场价为900万元左右，一审法院在没有任何证据证明的情况下，径直认定涉案房屋在交易时的市场价超过千万元，与事实不符。因涉案房屋被银行查封，张和义通过中间人向何家兴了解购买意向，何家兴在初步核实涉案房屋的价格后，加上何家兴急于购买房产自住，经多方证实，涉案已被查封房产的市场价格为900万元。四、何家兴作为涉案房屋的产权人，在戴启来与张和义没有租赁合同的情况下，有权要求戴启来腾空涉案房屋。一审法院以没有约定是否按照房产的现状交付来对抗何家兴的物权请求，于法不合。五、何家兴是涉案房屋的物权人，戴启来与张和义的纠纷属一般债权纠纷，一审法院以债权来对抗物权的行使，明显违反法律规定，应予纠正。六、何家兴在购买涉案房屋前已尽到应尽的注意义务，何家兴以700万元购买涉案房屋合情合理。因涉案房屋被银行查封，根据常理，被查封的房产一般比市场价低20%－30%，涉案房屋的买卖价格为700万元，合情合理，并未明显低于市场价。由于张和义一直未按约交房，何家兴前期支付了房款共计人民币6255000元，剩余645000元需待张和义交房后再予以支付。七、何家兴与张和义并不存在恶意串通，损害戴启来的任何利益。首先，何家兴有对涉案房屋进行了解和现场查验，是由当时产权人张和义带入，经查看，涉案房屋均有配套生活设施，一直有人居住，未有任何异常。何家兴查验后，自觉涉案房屋无任何问题，遂支付了6255000元。其次，何家兴支付了大部分房款后，遂催张和义交付房产，但张和义一直未予交付。后张和义向何家兴解释，涉案房屋居住的人并不是其亲属，而是戴启来。经张和义解释，何家兴了解到戴启来非法侵占涉案房屋的事实，加之因何家兴看中涉案房屋，何家兴要求张和义进行处理，交付涉案房屋。由于张和义一直未予协助实际交付房产，何家兴遂主动找到戴启来进行协商，但未果。最后，即使何家兴事先对涉案房屋的情况知情，何家兴与张和义之间亦不存在恶意串通，也不可能损害戴启来的利益。戴启来没有证据证明其为涉案房屋的合法产权人，没有证据证明其有权占有涉案房屋，戴启来非法占有涉案房屋，损害了何家兴的合法利益。八、何家兴是经过合法的手续从张和义处取得房产并办理了房产登记手续，戴启来一直违法侵占涉案房产，有违常理。九、何家兴因其所在公司涉嫌套路贷犯罪而被牵连，被公安机关刑事拘留。本案中，何家兴按照合法的程序办理手续，用其自有的合法的财产购买涉案房屋，以正常合法的手续办理贷款，与戴启来之间纯属民事纠纷，并未构成任何犯罪，真正的受害人是何家兴。戴启来二审辩称：一、张和义（张建鹏）利用双重身份职务之便，将房产一房多押。2002年6月7日汉和公司与南京大地公司签订《协议书》将2603、2703两套复式房以物抵债给南京大地公司。2002年7月20日南京大地公司将涉案两套房屋转抵给戴启来。二、张和义用假照片贷款暴露与银行信贷员勾结，用何家兴所在公司来解套。三、何家兴团伙用市场价35%的钱，再用高于交易价65%评估价到银行贷款。四、何家兴诉至法院，企图以合法手段达到侵占戴启来利益的非法目的。综上，请二审法院驳回何家兴的上诉请求，依法保护戴启来的合法权益。南京大地公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意何家兴的上诉意见，同意戴启来的答辩意见。汉和公司二审称其对何家兴的上诉及戴启来的答辩均没有答辩意见。张和义二审未答辩。何家兴于2018年7月11日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令戴启来立即停止非法占有何家兴所有的位于广州市海珠区南华中路378号2603、2703房的房产，并交还房产给何家兴；2.判令戴启来承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月25日，何家兴（买方、甲方）与张和义（卖方、乙方），经纪人广州陆拾叁房地产咨询有限公司（丙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定何家兴以3500000元向张和义购买位于广州市海珠区南华中路378号2603房，建筑面积132.1141平方米,住宅,张和义应于2018年9月25日前迁出,不存在抵押,不带家私电器,不带租赁合同。2018年9月25日前一次性付款,自行交割。双方同意交付房屋使用时间为卖方收齐楼款当天，双方应在交楼当天一起到现场验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用，甲方、乙方不用向丙方支付中介服务费，等。2017年9月25日，何家兴（买方、甲方）与张和义（卖方、乙方），经纪人广州陆拾叁房地产咨询有限公司（丙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定何家兴以3500000元向张和义购买位于广州市海珠区南华中路378号2703房，建筑面积133.1134平方米,住宅,张和义应于2018年9月25日前迁出,不存在抵押,不带家私电器,不带租赁合同。2018年9月25日前一次性付款,自行交割。双方同意交付房屋使用时间为卖方收齐楼款当天，双方应在交楼当天一起到现场验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用，甲方、乙方不用向丙方支付中介服务费，等。2017年11月17日，何家兴（甲方）与张和义（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方经协商一致，就乙方向甲方购买房屋一事，达成如下协议：一、出售坐落于广州市海珠区南华中路378号2603房、2703房的房，建筑面积分别为132.11平方米、133.11平方米,甲方以该房屋为抵押，在华夏银行广州分行办理了抵押贷款。二、甲方现在同意将该房屋卖给乙方，转让价格两套合售为人民币7000000元整。三、甲方将售房款中的人民币4680000元委托乙方直接支付至华夏银行指定账户，归还甲方在华夏银行的所有贷款本息及律师诉讼费。四、在房管局核验资料后（尚未涂销）乙方将款项汇至华夏银行指定账户。五、如因甲方原因导致以上房产不能交易过户到乙方名下的，该补协议无效并自行取消。2017年11月13日，张和义出具《定金收据》，内容：本人张和义今收买家何家兴支付的购买位于海珠区南华中路378号2703房、海珠区南华中路378号2603房的购房定金150000元，本人指定以下账户为该购房定金的收款账户（账号：62×××18；户名庄燕燕；开户行：招商银行东门支行）。2017年11月13日，华夏银行电子回单记载，何家兴转账150000元给庄燕燕。注明购房定金。2017年11月20日，张和义出具《收款确认书》，内容：何家兴于11月20日将75000元以银行转账形式支付到以下账户：广东合富律师事务所，账号：44×××87，开户银行：农业银行广州城南支行，该账户收到上述款项即视为本人收到何家兴用于购买海珠区南华中路378号2703房、海珠区南华中路378号2603房的楼款。2017年11月20日，华夏银行电子回单记载，何家兴转账75000元给广东合富律师事务所。注明张和义律师费。2017年11月20日，张和义出具《首期楼款收据》，内容：本人张和义今收买家何家兴支付的购买位于海珠区南华中路378号2703房、海珠区南华中路378号2603房的购房首期楼款1500000元，本人指定以下账户为该购房定金的收款账户（账号：62×××18；户名庄燕燕；开户行：招商银行东门支行）。2017年11月20日，华夏银行电子回单记载，何家兴转账1500000元给庄燕燕。注明购房款。2017年11月20日，华夏银行电子回单记载，何家兴转账4530000元给华夏银行，注明归还张和义欠华夏银行贷款本息。上述何家兴支付给张和义费用合计6255000元。2017年11月23日，海珠区南华中路378号2603房房屋产权登记至何家兴名下，同日，何家兴办理了抵押登记手续，他项权利人：王安凯；权利范围：全部，最高债权数额：6500000元整，2018年1月3日涂销抵押，同时抵押给中信银行股份有限公司广州分行，最高债权数额：11400000元整。2017年11月23日，海珠区南华中路378号2703房房屋产权登记至何家兴名下，同日，何家兴办理了抵押登记手续，他项权利人：王安凯；权利范围：全部，最高债权数额：6500000元整，2018年1月3日涂销抵押，同时抵押给中信银行股份有限公司广州分行（以下简称中信银行），最高债权数额：11400000元整。一审诉讼中，何家兴为证明其主张，还提供了以下的证据：1、何家兴与张和义签订的《广州市存量房买卖合同》，拟证明何家兴与张和义的合同关系及合同价款700万元的事实；2、《不动产权证书》，拟证明涉案房产于2017年11月23日变更所有权人为何家兴；3、水电费清单，拟证明戴启来非法占有涉案房产的事实。经质证，戴启来确均予以确认。戴启来为证明其主张，提供了以下的证据：1、《广州市存量房买卖合同》，拟证明何家兴与张和义涉嫌签订虚假合同，合同约定中介服务费是0元，合同没有落款日期，也没有约定违约金；2、房产证，拟证明拿房产证当天每套房屋以650万元抵押给王安凯、而买卖合同每套仅350万元，涉嫌虚假套路贷；3、南京大地建设集团有限公司广州分公司和广州汉和房地产开发有限公司关于南华中“豪丰园”工程结算通知，工程函，拟证明广州汉和房地产开发有限公司、张和义和戴啟来之间关系，张和义有两个姓名，另一个名字叫张建鹏；4、豪丰园主体工程款抵房协议，拟证明广州汉和房地产有限公司拖欠南京大地建设集团股份有限公司广州分公司工程款，用房屋扣抵；5、南京大地建设集团股份有限公司广州分公司与戴启来签订的《协议书》，拟证明南京大地建设集团股份有限公司广州分公司将抵押房转抵给戴启来；6、2002年8月7日《豪丰园住宅室内装饰须知》，拟证明戴啟来办理入住手续；7、2002年8月7日豪丰园管理公约，拟证明戴啟来办理入住手续；8、2010年1月28日银行进账单，收款人委托处置行存款项,金额898605.83元,17266.40元;2010年4月15日银行进账单,金额8163元,收款人广州市越秀区人民法院，拟证明代张和义付欠银行按揭贷款和法院费用；9、房屋照片，拟证明张和义向华夏银行提供的贷款房屋的假照片；10、照片，拟证明华夏银行安秀晨工作身份证明；11、2017年9月19日02348236报警回执，拟证明戴启来居住涉案房屋家门被撬、有人进门拍照；12、照片，拟证明门被撬照片；13、2011年4月20日02346089报警回执、2018年4月20日02346088报警回执，拟证明何家兴等5人到戴启来居住涉案房屋家门口闹事，要强行进屋；14、照片，拟证明何家兴强制进门受阻带人上门用胶封锁门锁；15、本事件参与者，参与房产交易中有关人员部分信息。经质证,何家兴意见如下：《广州市存量房买卖合同》真实,已经履行完毕，并经房管部门登记，只剩下没有交付房屋，戴启来主张何家兴与张和义涉嫌签订虚假合同完全是子虚乌有,我方已合法取得房产证，不存在戴启来主张的涉嫌虚假套路贷，是戴启来诽谤,对证据3-15真实性、合法性、关联性均有异议，也与本案无关。戴启来认为何家兴犯罪，完全毫无根据，本案是何家兴与戴启来之间纠纷，戴启来非法侵占房产，何家兴不清楚戴启来与张和义之间的纠纷，不应牵涉本案之中。一审诉讼中,何家兴因涉嫌诈骗被刑事拘留,逮捕。广州市公安局海珠区公安局起诉意见书查明：2012年开始，犯罪嫌疑人方得云成立广州市赛邦投资有限公司在广州市番禺区对外实施“民间贷款”的相关业务。……赛邦公司组织严密，层次分明，分工明确。公司设有风控、业务、财务、行政等部门。……业务部由何家兴兼管，……赛邦公司专门针对在广州市内拥有房产的客户进行高利放贷业务，为弥补自身资金不足，掩护自身的违法犯罪活动，以一定的利息费用引入外来“金主”，以犯罪疑人张琴为资金操作人，作为专职抵押权人之中的一员，同时作为专职抵押权人的还有犯罪嫌疑人王安凯……，形成犯罪集团，有组织有计划实施犯罪。一审诉讼中，经一审法院提审何家兴，何家兴称涉案房屋是华夏银行的安秀晨介绍我去买的，由于张和义欠钱，当时房屋被深圳的法院查封拍卖，华夏银行是抵押权人，问我有没有兴趣买，我就派人去看过，觉得还可以，决定买，签完合同后到房管局过户，深圳的欠款是张和义自己找人还掉，我负责把楼款打到华夏银行，华夏银行就涂销过户给我，当时张和义称，房屋是亲戚在居住，过户后就搬走。过户后，我去收楼发现一个叫戴启来的人住在里面，又找不到张和义。因张和义要求一次性付款，我是向王安凯抵押借款，后抵押给中信银行，归还王安凯借款。对于戴启来的装修，不同意承顶，如果戴启来不拆除，可以补偿100000元。戴启来于2019年1月10日向一审法院起诉本案何家兴、张和义要求确认本案何家兴、张和义关于涉案房屋的买卖合同无效，并协助将房屋过户到其名下，等。一审法院以（2019）粤0105民初1544号立案，案件正在审理中。一审法院认为：何家兴通过向张和义购买而取得涉案房屋的房地产权证，何家兴提供的证据只证明其支付了大部分房款，并没有全部履行。涉案房屋价值超过千万元，何家兴向张和义购买房屋时应尽注意义务。何家兴称购房时向王安凯抵押借款四百多万元，并没有亲自到现场看房屋，只是派人去看过房屋，张和义称房屋是亲戚居住使用，即使何家兴派人有去看过房屋，也不可能进入房间，买卖合同约定按现状售予何家兴，说明何家兴认同和放任张和义按戴启来使用的现状交付房屋。另外，戴启来虽然入住涉案房屋多年，并代张和义归还过银行贷款，但没有提供证据证明与原产权人张和义签订购房合同。双方应承担举证不能带来的不利后果，鉴于戴启来与张和义就房屋的权属有纠纷，现何家兴要求戴启来搬迁条件存在障碍，且何家兴购房约定的现状交付约定不清，张和义又放弃抗辩，故一审法院不予支持，待房屋的权属清晰后，何家兴可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年10月25日作出判决：驳回原告何家兴的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告何家兴负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，2019年1月10日，戴启来向一审法院提起诉讼，起诉汉和公司、张和义、何家兴、中信银行，一审案号为（2019）粤0105民初1544号，该案戴启来诉求法院判决：1.汉和公司与张和义就位于海珠区南华中路378号2603房和2703房签订的广州市存量房买卖合同无效；2.张和义与何家兴就位于海珠区南华中路378号2603房和2703房签订的广州市存量房买卖合同无效；3.何家兴与中信银行就位于海珠区南华中路378号2603房和2703房办理的抵押登记无效；4.何家兴与中信银行在10日内办理位于海珠区南华中路378号2603房和2703房抵押登记涂销手续；5.汉和公司、张和义、何家兴在10日内协助将位于海珠区南华中路378号2603房和2703房办理产权转移登记到戴启来名下的手续；6.判决汉和公司、张和义、何家兴、中信银行共同承担本案诉讼费用。该案尚未作出判决。二审期间，戴启来向本院提交如下证据：证据一、广州市濠丰物业管理有限公司2020年7月20日出具的证明书，证明汉和公司抵给南京大地公司14套房屋，汉和公司将14套房屋登记在员工名下，后又进行了抵押借款。证据二、查册表，证明汉和公司未交按揭款导致部分房屋被法院查封拍卖。证据三、银行进账单3份，证明涉案房屋曾经被越秀区人民法院查封，在拍卖时，是戴启来代张和义支付了银行按揭款才使得涉案房屋未被法院继续拍卖。何家兴质证认为：证据一是物业盖章，三性不予确认，不能反映与案件相关的真实情况，何家兴是涉案房屋的实际产权人。证据二、三的三性不予确认，与本案无关。汉和公司未发表质证意见。南京大地公司质证认为：对证据一至三的三性均无异议，证据一证明了14套房屋当时是汉和公司以房抵款给了南京大地公司，所以除了涉案2603、2703两套房屋外，其余12套房屋依据南京大地公司与汉和公司签订的协议均应属于南京大地公司所有。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对何家兴的上诉请求及戴启来、汉和公司、南京大地公司的答辩意见，分析如下：根据二审查明事实可知，因戴启来与张和义就涉案房屋的权属有纠纷，已提起（2019）粤0105民初1544号案，请求法院判决：1.汉和公司与张和义就位于海珠区南华中路378号2603房和2703房签订的广州市存量房买卖合同无效；2.张和义与何家兴就位于海珠区南华中路378号2603房和2703房签订的广州市存量房买卖合同无效；3.何家兴与中信银行就位于海珠区南华中路378号2603房和2703房办理的抵押登记无效；4.何家兴与中信银行在10日内办理位于海珠区南华中路378号2603房和2703房抵押登记涂销手续；5.汉和公司、张和义、何家兴在10日内协助将位于海珠区南华中路378号2603房和2703房办理产权转移登记到戴启来名下的手续。依前述戴启来诉求，该案审理结果可以确定涉案房屋是否归属戴启来，现该案尚未作出判处，故何家兴要求戴启来搬迁条件不成就。何家兴可待涉案房屋权属清晰后，另行主张权利。一审驳回何家兴诉讼请求尚无不当，本院可予维持。综上所述，上诉人何家兴的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人何家兴负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年九月二十二日书记员  颜旭怀徐毅敏