江苏省无锡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏02民终1725号上诉人（原审被告）:无锡新都房产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区华庄街道苏锡西路179号。法定代表人：沈新宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆建栋、王淼，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱洁芸，女，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人无锡新都房产开发有限公司（以下简称新都公司）因与被上诉人钱洁芸房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初8368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新都公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回钱洁芸的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定业主方为适格原告错误，本案所涉围墙涉及XXX小区1A区域与1B区域全体业主的共有物权，不属于业主专有部分，依法应由XXX小区的业主大会或业主委员会行使。2.一审法院认定补充协议第十条属于格式条款并认定为无效明显不当。购房人签署买卖合同和补充协议的行为，即接受了买卖合同和补充协议的全部条款。该条款并非单方免除业主的责任，也不存在加重对方责任或排除主要权利的情况。3.沙盘中围墙的样式不属于要约。本案所涉围墙并不是起到阻隔1A区域和1B区域的作用，无论该围墙是何种样式，对业主均不构成影响，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定也不存在重大影响。依据合同补充协议第十九条第1款约定，其公司展示的沙盘围墙样式仅作为参考，并非买卖合同的组成部分。根据补充协议第七条第6款“在房屋建造过程中，甲方有权对小区总平面规划和设计进行优化调整和合理变动，甲方无须通知取得乙方的同意，乙方不得因此主张解除买卖合同或者要求索赔”。4.一审法院酌定其公司向业主赔偿3万元缺乏依据。围墙及围墙样式均不会对购房价格产生重大影响，围墙区域的现状并未对业主造成任何影响。被上诉人钱洁芸辩称：1.作为房屋买卖合同相对方，其是本案适格原告。2.一审法院认定补充协议第十条属于格式条款并认定为无效符合法律规定。3.一审法院认定新都公司公示的沙盘属于要约、1B区域围墙样式应与其他部分一致并无不当。4.一审法院认定的损失远低于其实际遭受的损失。钱洁芸向一审法院起诉请求：新都公司支付自2018年6月30日起至按规划完成围墙建设之日止按合同标的额的万分之二每天向其支付违约金。一审法院审理查明：2018年3月19日，钱洁芸与新都公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同文本系新都公司提供统一文本）一份，约定：由钱洁芸向新都公司购买无锡市XXXD区X单元XXX号预售商品房，总价3651384元。合同第八条：逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第十条：商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备（主要涉及供水、供电、供暖、燃气、通信等，具体在此略）（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1、小区内绿地率：2018年12月31日达到设计要求，2、小区内非市政道路，规划的车位、车库，物业服务用房2018年12月31日达到临时使用条件。以上及其他设施未达到上述约定条件的，双方友好协商，出卖人继续建设直至达到合同约定标准。关于本项目相关设施设备的具体约定见附件五。第十一条交付时间和手续出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条出卖人逾期交付房屋的，逾期在60日之内，自第十一条约定交付日期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第十四条规划变更（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复；买受人逾期未予以书面答复的，视为接受变更。买受人不同意解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。《补充协议》对合同第十条补充如下：鉴于该项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定交付日期的基础设施、公共配套建筑外，其它基础设施、公共配套建筑的交付时间不迟于该项目最后一期房屋交付的时间。合同第十条第（二）款所列公共服务及其他配套设施未能在约定期限内达到交付标准的，由出卖方采取补救措施，以达到交付标准；如非因出卖方原因导致此类公共服务及其他配套设施未能在约定期限内达到交付标准的，不构成违约，出卖方不因此承担违约责任。对合同第十四条补充如下：在房屋建造过程中，出卖方有权对小区总平面规划和设计进行优化调整和合理变动，无需通知取得买方的同意，买方不得因此主张解除合同或者要求索赔。补充协议还对房屋装修工程进行了特别约定：买方在收到房屋后，应将房屋移交给出卖方，由出卖方负责房屋装修。出卖方于2018年12月31日前，完成房屋装修工程，并将房屋装修工程交付给买方。合同签订后，钱洁芸已支付了全额房款。涉案房屋所在1B项目于2018年5月20日由建设单位组织竣工验收合格，于2018年6月28日竣工验收备案，并于2019年1月左右装修完毕交付钱洁芸。再查明，涉案房屋所在的地块项目2011年进行开发，一期分两个组团，分别为1A及1B，临高浪路三栋高层共计1080户系1A组团，先行建设出售后因资金问题，开发搁置。1B区域主体工程基本完工，但配套设施均未能施工建设。2016年1B区域继续开发建设。因1A业主早在2013年开始入住，在2017年1B区域施工过程中，1A与1B区域间的围墙施工遭到1A部分业主阻挠。此后直至2018年6月30日1B区域应交付房屋日，涉案争议区域实体围墙一直未能建成，一直用临时围挡将1A与1B两区隔离，围墙线处新都公司以绿植方式铺设。期间，用于建造围墙的区域所种植的相应绿化树木也均被多次破坏。报警后，未能根本处理。一审中，法院组织双方进行调解，达成施工方案，围墙具体采用金属栏杆加绿植的方式建造，中间加装4米消防通道门，消防门旁安装门禁通道。新都公司于2019年4月8日在警力协助下进行施工。因1A区域业主有百余人在现场，新都公司迫于压力与1A业主代表签署《协议》一份，承诺对预留4米无障碍人行通道方案进行研判。施工停止，围墙剩有8米宽未能合拢。现8米位置，原设计中应有的消防通道大门已安装。剩余4米部分，2019年12月9日，新都公司在相关部门的协助支持下，将4米空置区域铺设通道、加装障碍桩并设置门岗，并拆除原临时围挡。根据无锡市规划局公示的规划设计，1B区域位于1A区域南侧，位于整个朗诗新郡小区中心，地上为椭圆形围墙封闭区域，四周道路包围，围墙中有一4米宽的消防通道大门；地下室1B区域与1A区域相通。现1A区域及1B其他已施工区域围墙均为水泥与钢柱相间式样，1A与1B相邻区域为金属杆制网格。另查明，1A与1B地块系同一土地证，使用面积62144.90平方米，于2011年12月29日取得。2011年12月1日取得建设用地规划许可证，该规划许可证包括整个朗诗新郡区域，总可建设用地面积约174926.5平方米。公示图中1A、1B组团主要经济技术指标如下：总用地面积60269.20平方米，1A地块用地28797.40平方米、1B地块用地31471.80平方米，综合容积率3.01，1A地块容积率4.78,1B地块容积率1.39，综合建筑密度17.90，1A地块建筑密度20.02,1B地块建筑密度15.96，综合绿地率33.80,1A地块绿地率33.53,1B地块绿地率34.05。新都公司在销售涉案房屋时，展示沙盘中1B与1A区域规划围墙线部分围墙式样与其余部分一致，均系水泥实体墙与钢柱交替排列式样。在沙盘图有“温馨提示”，写明：“模型因制作比例和材质所限，与实景存在一定差异，敬请留意。本模型仅供购房参考，具体建设结果会与模型效果存在区别，一切未有列举事项或模型更改，不再另行通知，最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准。模型景观制作部分因展示需要而进行制作，实际情况以最终交付为准。”钱洁芸已同1B区域的其他99户业主另案提起集体诉讼，要求新都公司按照沙盘展示样式在规划图中1B与1A相邻区域围墙线处修建闭合围墙。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、规划公示、备案表、公证书、照片及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。出卖人交付的房屋，除建筑专有部分的房屋，业主共有部分及相应配套设施也应当符合双方合同约定及国家、行业标准。根据双方的诉辩意见，本案主要争议焦点在于：1、新都公司交付1B区域房屋时，争议区域的围墙样式是否应同沙盘及其余部位一致。2、钱洁芸作为单个业主，是否有权提起本案诉讼要求新都公司承担赔偿责任以及赔偿金额如何确定。关于争议焦点1，新都公司交付1B区域房屋时，1B区域与1A区域相邻处的围墙样式应当同沙盘及其余部位一致。理由如下：1、围墙的具体样式，双方在书面合同中未作出约定，但新都公司在销售房屋时对外用于宣传涉案房屋的沙盘中对围墙的样式有明确的体现，且该内容并非沙盘中温馨提示中“未有列举事项”，且不属于“制作比例和材质所限”范围，根据“温馨提示”不能让购买人直接理解推导出涉案争议部分围墙与其余部分不一致，故该内容应视为要约。2、新都公司在施工过程中已建造好的围墙部分也与沙盘一致，在规划未对争议部分作出变更的情况下，围墙应当具有一致性。3、涉案房屋系预售商品房，涉案围墙针对整个待售区域房屋而言并非“细枝末节”类型的设施，在双方合同未做明确约定的情况下，根据双方合同相关约定及精神，即便新都公司需对围墙式样作出变更，亦应从待售区域房屋购买者的角度作出优化。显然，新都公司仅铺设绿植的方案不能属于优化方案。此后经调解实施的方案亦系妥协方案。关于争议焦点2，钱洁芸作为涉案区域房屋买受人，有权依据双方合同提起诉讼要求新都公司承担赔偿责任。对于修建围墙问题，钱洁芸同其余99户业主另案诉讼，考虑到建设围墙系具体行为，应充分考虑客观履行性及履行成本，且根据国家相关政策意见，以后已建成的住宅小区和单位大院也要逐步打开等因素，另案法院已作出驳回按照沙盘样式建造围墙的诉讼请求。但新都公司作为出卖人未能按其宣传展示建造争议区域围墙，应当承担相应的违约责任。新都公司提供的补充协议中关于第三人原因导致此类公共服务及其他配套设施未能在约定期限内达到交付标准的，不承担违约责任的格式条款约定，因与《合同法》明确规定相违背，系免除其责任、排除对方主要权利的情形，该条款无效。综合考虑涉案房屋购买价格、居住环境的负面影响以及围墙区域现状等情况给钱洁芸带来的各方面的损失，法院酌定由新都公司一次性赔偿3万元。综上，该院经审判委员会讨论决定，作出判决：一、新都公司于本判决生效之日十五日内向钱洁芸支付赔偿款3万元。二、驳回钱洁芸的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审一致。本案的争议焦点是：业主作为原告主体是否适格？本院认为：改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。本案中，诉争围墙区域属于小区的公共部分及配套设施，虽然单个业主的商品房买卖合同中对公共设施的交付有明确约定，但本案中新都公司未能完成该公共设施的交付并非其拒绝履行，而是1A区的业主不同意建造围墙。对于性质上属于共有部位的诉争围墙，能否建造的决定权，已经上升为全体业主共同决定的事项，则1B区业主不能单独决定及要求新都公司予以建造。据此，1B区业主不享有诉权。在全体业主未能就是否建造围墙的问题作出决议前，新都公司的义务是不确定的，1B区业主是否有权向新都公司主张违约责任亦不确定。综上，新都公司关于1B区业主不具有诉权的意见于法有据，本院予以支持。本院经审判委员会全体会议讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初8368号民事判决；二、驳回钱洁芸的起诉。一审案件受理费1152元，退还钱洁芸；新都公司预交的二审案件受理费1152元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年九月二十七日书记员  翁 强本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。