文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终880号上诉人(原审被告):咸丰县应祥文化传媒有限责任公司，住所地咸丰县高乐山镇大坝新城天街C栋3楼。法定代表人：杨国祥，总经理。委托诉讼代理人：杨振华，湖北施州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：恩施合商广达商务服务有限公司，住所地湖北省恩施市东风大道25号1号楼5楼。法定代表人：朱翔宇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘宾，恩施市清江法律服务所法律工作者。上诉人咸丰县应祥文化传媒有限责任公司因与被上诉人恩施合商广达商务服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2019）鄂2826民初2593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。咸丰县应祥文化传媒有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回恩施合商广达商务服务有限公司的起诉；本案一、二审诉讼费用由恩施合商广达商务服务有限公司。事实与理由：一、一审法院认定恩施合商广达商务服务有限公司为本案的适格主体，该认定明显违反合同法的相关规定。本案租赁物的所有权人为咸丰县世纪兴房地产开发有限公司，一审已查明恩施合商广达商务服务有限公司与咸丰县世纪兴房地产开发有限公司签订《合同》，合同内容充分说明咸丰县世纪兴房地产开发有限公司与恩施合商广达商务服务有限公司是委托关系，且咸丰县应祥文化传媒有限责任公司在与恩施合商广达商务服务有限公司签订租赁合同时，对咸丰县世纪兴房地产开发有限公司与恩施合商广达商务服务有限公司的委托关系是明知的，故根据合同法规定，案涉租赁合同约束的主体是咸丰县世纪兴房地产开发有限公司与咸丰县应祥文化传媒有限责任公司，恩施合商广达商务服务有限公司作为受托人无权以原告的身份提起本案诉讼。二、本案程序违法，咸丰县世纪兴房地产开发有限公司作为必要共同诉讼的权利人须参加诉讼才能查清案件事实。恩施合商广达商务服务有限公司作为受托人，在没有咸丰县世纪兴房地产开发有限公司明确授权的情况下，恩施合商广达商务服务有限公司无权以自己的名义主张权利。三、案涉物业的出租方存在违约情形。且其违约行为在先，承租方已行使不安抗辩权，并得到认可。一审判决以咸丰县应祥文化传媒有限责任公司逾期缴纳租金为由判决解除租赁合同错误。在二审期间咸丰县世纪兴房地产开发有限公司与恩施合商广达商务服务有限公司因租赁或者委托关系产生纠纷，现正在通过诉讼程序解决，而本案的处理应当先确定咸丰县世纪兴房地产开发有限公司和咸丰县应祥文化传媒有限责任公司之间的法律关系，因此本案应该发回重审或者中止审理。恩施合商广达商务服务有限公司辩称，恩施合商广达商务服务有限公司在本案中主体适格。依据恩施合商广达商务服务有限公司与咸丰县世纪兴房地产有限公司的合同约定可以看出咸丰县世纪兴房地产有限公司为将其开发建设的咸丰新城项目二期商业门店经营搞活，虽委托恩施合商广达商务服务有限公司进行招商、推广、物业招租、租赁服务等工作，但在开展该工作过程中由恩施合商广达商务服务有限公司收取的租金及运营管理费作为推广、策划、招商咸丰新城项目二期商业门店的费用，咸丰县世纪兴房地产有限公司不再给恩施合商广达商务服务有限公司另行支付费用，并且合同中明确约定租赁和运营费用由恩施合商广达商务服务有限公司自行向承租户收取，说明恩施合商广达商务服务有限公司有向承租人收取租金及运营管理费的权利。根据合同相对性原则，案涉租赁合同时恩施合商广达商务服务有限公司与咸丰县应祥文化传媒有限责任公司之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求。同时已经生效的法律文书亦确认了恩施合商广达商务服务有限公司的主体资格。恩施合商广达商务服务有限公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《咸丰新城二期·新城天街咸丰新城影院租赁合同》；2.咸丰县应祥文化传媒有限责任公司立即将租赁标的物按合同约定腾退给恩施合商广达商务服务有限公司；3.咸丰县应祥文化传媒有限责任公司给恩施合商广达商务服务有限公司支付2018年1月20日至2019年1月19日剩余租金437222元；2019年1月20日至2019年11月19日租金473930元（569028元/年÷365天×304天），合计911152元及其从2019年11月20日至咸丰县应祥文化传媒有限责任公司实际将房屋交给恩施合商广达商务服务有限公司的使用费(恩施合商广达商务服务有限公司明确使用费基数按569028元/年计算至实际腾退房屋时止)；4.咸丰县应祥文化传媒有限责任公司给恩施合商广达商务服务有限公司支付违约金，违约金按逾期金额每天万分之三计算至实际付清时止（恩施合商广达商务服务有限公司明确违约金以473930元为基数从2019年10月24日起计算至全部付清时止）；5.咸丰县应祥文化传媒有限责任公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月20日，恩施合商广达商务服务有限公司（出租方、甲方）与咸丰县应祥文化传媒有限责任公司（承租方、乙方）签订《咸丰新城二期·新城天街咸丰新城影院租赁合同》，主要约定：“第一条，房屋的租赁。1、甲方同意按以下条款和条件将位于咸丰新城二期·新城天街C栋第三层，建筑面积1754.96平方米商铺及部分公共区域出租给乙方使用。第二条，房屋租赁期限：本合同所约定的租赁期限为10年，租赁起止时间为2016年1月20日至2026年1月19日；乙方承诺影院最迟于2016年1月20日进行试营业，自试营业之日起且不得中断营业或歇业。第三条，租金、租赁保证金及支付方式。1、租金计付起止第一年时间为：2016年1月20日至2017年1月19日，每十二个月为一个租赁周期。2、租金标准。该房屋第一年月租金起点为20.3元/月/平方米；第一年租金427508元，以后每年租金在上一年租金基数上按10%进行递增；即第二年租金470259元，第三年租金517222元，第四年租金569028元，第五年租金625889元，第六年租金688436元，第七年租金757300元，第八年租金833115元，第九年租金916510元，第十年租金1008119元。3、乙方所缴纳保证金200000元，其中90000元转化为租金，另外110000元作为保证金，用作合同履行期间的租赁押金。待乙方租期届满后，在乙方无违约、无欠费、房产无损坏且按期归还的情况下，无息退还给乙方。4、租金支付时间及支付方式。租金支付实行按年度提前支付的原则。十二个月为一个租金支付周期（按年缴纳），次年缴纳时间为第一年租期对应日的提前1个月缴纳给甲方。第九条，违约责任。1、在租赁期间内，乙方未能按时向甲方支付租金的，应当及时补足租金，并每逾期一日，按应付租金额的万分之三承担违约金。如乙方逾期超过两个月仍然没有补足租金的，则甲方有权解除本合同，并同时要求乙方支付直至撤出房产之日的应付租金（或称房屋占用费），并按银行同期贷款利率赔偿甲方的损失。除此之外，甲方有权要求乙方按已经缴纳月租金的最高额向甲方赔偿合同剩余时间应缴租金总额。签订租赁合同当天恩施合商广达商务服务有限公司将租赁房屋交付给咸丰县应祥文化传媒有限责任公司，咸丰县应祥文化传媒有限责任公司装修房屋后经营电影院，咸丰县应祥文化传媒有限责任公司向恩施合商广达商务服务有限公司支付了2016年1月20日至2018年1月19日的租金，2018年1月20日后咸丰县应祥文化传媒有限责任公司向恩施合商广达商务服务有限公司支付了80000元，剩余437222元租金未交。2019年6月3日至2019年6月14日，恩施合商广达商务服务有限公司与咸丰县应祥文化传媒有限责任公司四次函件往来，恩施合商广达商务服务有限公司在函件中要求咸丰县应祥文化传媒有限责任公司在2019年6月30日之前支付2018年1月20日至2019年1月19日的租金及违约金。咸丰县应祥文化传媒有限责任公司至今未缴纳之后的租金。一审另查明：2015年7月9日，咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称世纪兴公司）（甲方）与恩施合商广达商务服务有限公司（乙方）签订《合同》，约定甲方委托乙方对其开发的咸丰新城项目二期商业招商策划、推广、执行、物业招租、租赁服务、运营管理等工作，合作时间2015年5月1日至项目工作完成之日止（五年），乙方收入由乙方自行收取（咸丰新城项目二期所有商业）物业的租赁费用及运营管理费用，乙方自负盈亏，甲方不得干涉。一审法院认为，恩施合商广达商务服务有限公司与世纪兴公司签订《合同》，约定世纪兴公司委托恩施合商广达商务服务有限公司对其开发的咸丰新城项目二期商业招商策划、推广、执行、物业招租、租赁服务、运营管理等工作，由恩施合商广达商务服务有限公司收取物业租赁费及运营管理费，恩施合商广达商务服务有限公司自负盈亏，能够说明恩施合商广达商务服务有限公司享有咸丰新城二期.新城天街C区第三层商铺的出租权，一审法院认为合商广达是本案适格主体。合商广达与咸丰县应祥文化传媒有限责任公司于2016年1月20日签订的《咸丰新城二期·新城天街咸丰新城影院租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且不违背公序良俗，对其效力予以确认。双方签订合同后，均应当按照合同约定全面履行各自的义务，恩施合商广达商务服务有限公司已按照合同约定将租赁房屋交付给咸丰县应祥文化传媒有限责任公司使用，咸丰县应祥文化传媒有限责任公司已按照合同约定支付2016年1月20日至2018年1月19日的租金，2018年1月20日之后只缴纳租金80000元，根据双方合同第九条的约定，咸丰县应祥文化传媒有限责任公司未在合同约定期间缴纳租金，已构成违约，恩施合商广达商务服务有限公司有权解除合同。咸丰县应祥文化传媒有限责任公司尚欠恩施合商广达商务服务有限公司2018年1月20日至2019年1月19日剩余租金437222元，按照合同约定咸丰县应祥文化传媒有限责任公司从2019年1月20日起按年租金569028元向合商广达缴纳租金，截止2019年11月19日尚欠的租金为473930元，故截止2019年11月19日，咸丰县应祥文化传媒有限责任公司应向恩施合商广达商务服务有限公司缴纳租金911152元。恩施合商广达商务服务有限公司要求咸丰县应祥文化传媒有限责任公司从2019年11月20日起按照569028元/年支付使用费至房屋实际腾退之日的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，予以支持。咸丰县应祥文化传媒有限责任公司超过约定期限未支付租金，已构成违约，应承担违约责任，根据《咸丰新城二期·新城天街咸丰新城影院租赁合同》约定，“在租赁期间内，乙方未能按时向甲方支付租金的，应当及时补足租金，并每逾期一日，按应付租金额的万分之三承担违约金”，恩施合商广达商务服务有限公司要求咸丰县应祥文化传媒有限责任公司从2019年10月24日起以473930元/年为基数按日0.03%计算违约金至房屋腾退之日止的诉讼请求，符合法律规定及双方的约定。故咸丰县应祥文化传媒有限责任公司应从2019年10月24日起以473930元/年为基数至实际腾退房屋时止产生的费用按日0.03%的标准支付违约金。综上所述，判决：一、解除恩施合商广达商务服务有限公司与咸丰县应祥文化传媒有限责任公司于2016年1月20日签订的《咸丰新城二期·新城天街咸丰新城影院租赁合同》。二、咸丰县应祥文化传媒有限责任公司于判决生效后十五日内将租赁房屋腾退给恩施合商广达商务服务有限公司。三、咸丰县应祥文化传媒有限责任公司向恩施合商广达商务服务有限公司支付2018年1月20日至2019年11月19日止的租金911152元，并从2019年11月20日起按569028元/年为基数支付房屋使用费至实际腾退房屋之日止。四、咸丰县应祥文化传媒有限责任公司以473930元/年为基数从2019年10月24日至实际腾退房屋时止产生的费用按日0.03%的标准向恩施合商广达商务服务有限公司支付违约金。限判决生效后十五日内履行。案件受理费6696元（已减半收取），由咸丰县应祥文化传媒有限责任公司负担。二审中，咸丰县应祥文化传媒有限责任公司围绕上诉请求向本院提交如下证据，证据一：（2020）鄂2826民初146号判决书复印件一份，咸丰县世纪兴房地产开发有限公司上诉状复印件一份；拟证明：咸丰县世纪兴房地产开发有限公司和恩施合商广达商务服务有限公司之间是属于委托关系或者是租赁关系已经产生争议，且正在通过诉讼程序解决，该一审判决现未生效。一审认定属于委托关系，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，恩施合商广达商务服务有限公司不应是本案适格的权利主体。证据二：2017年7月28日《对不安抗辩通知的正式答复意见》及2017年8月11日的说明复印件各一份，证明：在合同期间，恩施合商广达商务服务有限公司没有按照招商的政策进行落实，给承租户造成相应的损失，并就相关问题作出书面承诺。恩施合商广达商务服务有限公司质证认为：对证据一的真实性无异议，但该证据与本案不具有关联性。本案系恩施合商广达商务服务有限公司与咸丰县应祥文化传媒有限责任公司之间的租赁合同关系，根据合同相对性，恩施合商广达商务服务有限公司在本案中主体适格。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，恩施合商广达商务服务有限公司并未出具该份答复意见以及说明。此份证据上面所加盖的公章不是恩施合商广达商务服务有限公司合法且唯一的公章，恩施合商广达商务服务有限公司已向恩施红庙派出所、咸丰县高乐山派出所报案，均已进行刑事立案进行调查，现正在调查过程中。在之前的诉讼案件中该份证据的真实性、合法性、关联性均未得到法庭的采信。本院审查认为证据一为未发生法律效力的民事判决，本院不予采信，证据二系复印件，恩施合商广达商务服务有限公司主张该证据中加盖的公章非其公司合法印章，在无原件进行核对的情况下，本院不予采信。经审理查明，（2020）鄂2826民初146号恩施合商广达商务服务有限公司与咸丰县世纪兴房地产开发有限公司委托合同纠纷案件，经本院二审审理，双方达成调解协议。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，咸丰县世纪兴房地产开发有限公司与恩施合商广达商务服务有限公司签订《合同》中约定，合作内容为：甲方委托乙方对其开发的咸丰新城项目二期商业招商策划、推广、执行、物业招租、租赁服务、运营管理等工作。费用：…2.乙方的收入由乙方自行收取（咸丰县城项目二期所有商业）物业的租赁费用及运营管理费用，乙方自负盈亏，甲方不得干涉。…上述约定可知，咸丰县世纪兴房地产有限公司虽委托恩施合商广达商务服务有限公司对咸丰新城项目二期进行招商，推广等工作，但同时亦认可了恩施合商广达商务服务有限公司对包含案涉租赁物在内的咸丰新城项目二期的商铺对外招租并收取租金。故对于案涉租赁物恩施合商广达商务服务有限公司可自行出租并收取租金，其享有案涉租赁物的出租权。恩施合商广达商务服务有限公司与咸丰县应祥文化传媒有限责任公司签订的《咸丰新城二期·新城天街咸丰新城影院租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应当按照合同全面履行自己的义务。现咸丰县应祥文化传媒有限责任公司未按照合同约定交纳租金已经构成违约，恩施合商广达商务服务有限公司享有解除权，一审判令解除双方签订的《咸丰新城二期·新城天街咸丰新城影院租赁合同》，由咸丰县应祥文化传媒有限责任公司腾退租赁物，交纳拖欠租金，按合同约定承担违约责任并无不当。综上所述，咸丰县应祥文化传媒有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13392元，由上诉人咸丰县应祥文化传媒有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  侯著韬审判员  杨 芳            本件与原件核对无异      二〇二〇年九月二日书记员  汪蜀建