北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终8499号上诉人(原审被告)：北京业永兴装饰有限公司，住所地北京市朝阳区安立路56号2号（住宅）楼2401。法定代表人：叶立平，总经理。委托诉讼代理人：王欣，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡俊逸，北京市长安律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：摩西尔装饰（北京）有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：王显文，总经理。委托诉讼代理人：王玉华，女，1985年8月4日出生。委托诉讼代理人：杜红梅，北京京平律师事务所律师。上诉人北京业永兴装饰有限公司(以下简称业永兴公司)因与被上诉人摩西尔装饰（北京）有限公司（以下简称摩西尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初14883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。业永兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项;2.驳回摩西尔公司全部一审诉讼请求;3.全部上诉费用由业永兴公司承担。事实与理由:一、一审遗漏重要事实,导致认定事实错误。1.根据一审法院调取的案外人赵建强与北京市朝阳区孙河乡拆迁腾退办公室签订的《孙河乡城市化建设项目非住宅房屋腾退货币补偿协议书》及相关腾退补偿卷宗材料,以及北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初81573号民事调解书中确定的内容可知上述拆迁房屋均系2009年7月政府部门遥感影像测量面积,故摩西尔公司的房屋并非摩西尔公司建造;2.拆迁面积中实际经营面积为393432平方米,结合业永兴公司和摩西尔公司之间签订的《租赁协议》测绘图可知摩西尔公司的实际承租面积就是570平方米,没有任何增加。只占全部认定的经营面积的14.49%。而拆迁协议中显示的其他设施价款总计为179515元整。故摩西尔公司可以享受的设施价款最多也就是26012元整。3.故一审法院所谓的酌情确定12万的补偿款在179515元的比例中过大。4.另外根据业永兴公司与案外人赵建强在北京市朝阳区人民法院达成的(2017)京0105民初81573号民事调解书显示业永兴公司获得的利益仅为17万元整。二、关于是否应当退还2017年10月6日至2017年10月14日的租金。拆迁协议的签署日期为2017年10月7日签署,签署完毕并不意味这当日交还房屋,这么大面积的房屋拆除持续半个月左右是正常的事情。摩西尔公司对房屋折除事实从一开始租赁房屋时明知,对房屋能否正常使用的风险应该有预见,故业永兴公司不同意退还该期间的租金。三、关于押金。摩西尔公司没有充分证据证明业永兴公司收取过该笔款项。摩西尔公司辩称，同意一审判决，不同意业永兴公司的上诉请求。一审法官在充分认定事实的基础上进行了酌定,摩西尔公司把一个库房改造成办公场所,投入176万余元,一审判决12万,远远低于损失。摩西尔公司的装修提升了涉案房屋的价值,业永兴公司与案外人达成的补偿数额是其行使自身权利的行为,不能以该金额衡量对摩西尔公司的标准。对于押金的问题,业永兴公司法人在微信聊天记录中,收取了押金且摩西尔公司提交了押金的收条,收条的金额与合同一致。摩西尔公司向一审法院起诉请求：1.业永兴公司返还摩西尔公司租赁押金12000元；2.业永兴公司给付摩西尔公司装修、加建房屋补偿款1768924元；3.业永兴公司退还2017年10月6日至10月14日的租金3822元。一审法院认定事实：1.2002年7月1日，案外人赵建强作为乙方与北京市沈家坟农工商合作社（甲方）签订《协议书》，承租了沈家坟村委会路南侧一处院落，占地面积9亩，建筑面积1608平方米；租赁用途为经营建筑材料；租赁期限为30年，自2002年7月1日起至2032年6月30日止，该合同第四条第二款第4项约定，乙方对甲方提供的院落，只能用于自己经营使用，不得私自转让、转租及以其它方式交予第三者使用。同年10月1日，沈家坟农工商合作社与赵建强签订《补充协议》，将合同第四条第二款第4项约定调整为乙方对甲方提供的院落可以自行安排。2008年7于1日，双方又签订《补充协议书》，将租赁土地由原来的9亩变更为7.6亩，对年租金进行了相应的调整。2.赵建强作为甲方和业永兴公司于2012年12月25日签订了《协议书》，约定业永兴公司承租位于朝阳区孙河乡原沈家村委会路南侧一处院落，占地7.6亩，建筑面积3045平方米。房屋权属状况载明，甲方持有与北京市沈家村工商合作社2002年7月1日签订的租赁合同及2002年、2008年的补充协议；租赁用途为办公、经营，租期自2013年4月15日至2028年4月14日，共计15年，甲方应于2012年12月20日前将房屋按约定条件交付给乙方，并约定乙方如对建筑物内装修，不可动主体结构，否则出现一切问题由乙方负责，乙方首先用于自己经营使用，如乙方在经营当中，就房屋面积有剩余，可以部分转租给他人。转租部分由乙方向甲方承担责任；如遇国家政策调整乡域规划或因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；在租赁期内，如遇到此房屋拆迁，国家给予补偿的，甲乙双方商定关于拆迁款中装修款项的补偿，自签订合同之日起，一至三年内拆迁款中装修补偿款项百分之百归属于乙方，四至八年内拆迁款中装修补偿款项百分之五十属于乙方，九至十年内拆迁款中装修补偿款百分之三十属于乙方，乙方在装修期间装配的设施不得拆除。以后全部补偿款归甲方所有，甲方不负责任何乙方地上物的赔偿。3.2014年7月25日，摩西尔公司、业永兴公司签订了《协议书》，约定摩西尔公司承租位于朝阳区孙河乡原沈家村委会路南侧一处院落来广营北路161号院库房北厅部分场地，建筑面积570平方米；房屋权属状况为甲方持有与赵建强签订的租赁合同；甲方确认是该土地的合法承包人，甲方确认自己是该土地上建筑物的投资人或其在承租合同期内的使用人有权转租，无债务纠纷，本大棚（来广营北路161号院库房北厅）具体情况乙方全部知晓；租赁用途为办公经营；租赁期限为房屋租赁期自2014年10月15日至2024年10月14日，共计10年，甲方应于2014年8月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，合同签订后乙方三日内交付房屋租赁定金人民币五万元，甲方出具盖章收据，乙方当天起可进驻开展装饰事宜，即合同生效后日起至承租起始日为乙方装修过程的免租期。2014年12月20日前乙方付清剩余租赁费十万五千元。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房屋钥匙及交付房屋定金后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，此院落按乙方正常使用的状况无偿返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方改建扩建房屋合同到期后无偿归甲方所有；租金标准及支付方式：年租金总计壹拾伍万伍仟元，支付房屋：押一付全年，各期租金支付日期：每年10月15号前支付下年租金；其他约定事项：1、乙方对标的物院内进行装修，费用由乙方承担，甲方应积极配合乙方疏通各种装修期间所产生的问题；2、具体标的物范围，见附件二；3、租金费用五年内每年租金费用为人民币壹拾伍万伍仟元，年费按租赁费每天每平米0.8元计算，自第五年其租金每年在基本不变的基础上递增百分之五至合同期满。乙方与甲方续签订房屋租赁合同时，按市场价乙方享有优先承租权；4、在租赁期间，如遇到此房屋拆迁，甲乙双方商定关于拆迁款中装修款项的补偿，自签订合同之日起，2017年10月15日前拆迁款中装修及扩建盖房或加盖楼层补偿款项百分百归属于乙方，2017年10月16日后至合同期满拆迁款中装修及扩建盖房或加盖楼层补偿款项百分之五十归属于乙方（此拆迁款中装修补偿款项以当地拆迁公司评估价格为准）。4、上述《协议书》签订后，摩西尔公司、业永兴公司履行了协议，摩西尔公司交纳了租金，业永兴公司向摩西尔公司交付了库房北厅约定的场地，摩西尔公司投资进行了装修。摩西尔公司提交的照片等证据显示，具体的装修内容包括，在库房中自己租用的部分建造隔断，加装门窗将建筑物内部隔成若干个空间作为办公室，同时将一部分空间隔成二层，建造了楼梯，布置了展厅等。5、摩西尔公司持有收据一张，编号为，时间为2014年12月24日，内容为：“交款单位摩西尔装饰，人民币壹万贰仟元整，收款事由为租房押金”，该收据没有加盖印章，也没有人签字。对此摩西尔公司称业永兴公司收取了押金后拒绝盖章确认，摩西尔公司还提交了租金收据两张，编号分别为，该两张收据也没有签字盖章，业永兴公司对以上收据的真实均不予认可，但确认摩西尔公司足额交纳了2017年10月14日以前的租金，2017年租金的具体交纳时间、交纳方式等业永兴公司未明确陈述。6、赵建强（乙方）和北京市朝阳区孙河乡拆迁腾退办公室（甲方）签订了《孙河乡城市化建设项目非住宅房屋腾退货币补偿协议书》，约定甲方因土地储备项目腾退，需要腾退乙方在腾退房屋所有房屋，被腾退房屋产别为非宅，乙方在腾退范围内有建筑面积6156.4平方米，实际经营建筑面积3934.32平方米，其他房屋建筑面积2222.08平方米；实际经营面积房屋补偿价款3189809元，其他设施价款179515元，停产停业补助4325572元（停产停业补助面积3934.32平方米），搬迁补助98358元（搬家补助面积3934.32平方米），合计七百七十九万五千四百三十四元。7、2017年10月9日，赵建强作为乙方与北京市沈家坟农工商合作社签订了《解除〈协议书〉、〈补充协议〉合同》，约定：一、双方商定解除2002年7于1日签订的《协议书》及2002年10月1日和2008年7月1日签订的《补充协议书》；二、乙方同意所欠甲方地上建筑物补偿款壹佰壹拾贰万伍仟陆佰元整由北京市朝阳区孙河乡拆迁腾退办公室从腾退补偿款中扣除；三、甲方不承担任何违约责任。同日，沈家坟农工商合作社向北京市朝阳区孙河乡拆迁腾退办公室出具声明，要求将原出租的1608平方米建筑对应的补偿款1125600元直接发放给自己。8、关于装修补偿，双方均确认本案中摩西尔公司承租的部分为拆迁前赵建强承租范围内房屋测绘图中标号为14号房屋的北侧部分570平米，另外，摩西尔公司根据合同还使用了该大棚西侧二层的两间房屋（示意图中6号建筑物二层内）该部分未被列入承租面积也未计算租金。一审法院于审理中调取的赵建强作为被腾退人的被拆迁房屋档案材料中的房屋条件调查表显示，14号房屋柱高5.2米，屋面是复彩，屋架是钢架，门窗是塑3，墙身为3/4红整，台基4，房屋装修部分注明“缸212㎡，木龙骨石膏板吊顶212㎡，包门1”，附属物登记表显示，设备及附属物包括四柱暖气2，上水管线300米，下水管线300米，陶瓷池7，渗水井3，管灯（套）150，灯泡（套）98，电表普通14，动力2，化粪池2，铁栅栏门30㎡，蹲便器2+4，坐便器4，地漏20，广告牌86.36，暖气罩40.8㎡，钢化玻璃门26㎡，电缆410米，电线杆2（7米），蓄水池56吨，水泥管150m，狗窝1。对上述调查表及登记表载明的附属物及装修，双方均未举证证明投资者及使用人。9、关于出租标的物，双方均确认并未取得建设工程规划许可，也未经有关政府主管部门批准。双方争议的事实和证据包括：1、业永兴公司是否收取摩西尔公司押金；2、摩西尔公司实际无法经营的开始时间；3、针对摩西尔公司使用部分的装修补偿数额。针对以上争议事实，摩西尔公司提交了如下证据：1、微信记录，显示2017年10月10日，摩西尔公司诉讼代理人王玉华与业永兴公司法定代表人叶立平就本案相关争议问题进行了沟通，其中王玉华提出：“你什么时候回北京，咱们谈一下关于咱们院里这次拆迁补偿我们装修费用的事情和退我们押金的事如果你不回来，你委托你公司的负责人和我们谈这件事情叶立平回复：第一、关于这个拆迁补偿的事情，这个我跟老赵也沟通了，一点口风都没有，所以说呢，你如果想要补偿这一块儿，你赶快准备相关材料走法律程序。第二，关于退押金的事情，你把房子搬空把钥匙交给我们，我们就给你退押金，按正常手续走，这个没有任何问题，直接找财务就可以”。此后同一天的微信记录中，叶立平重复“你退完房子退你押金啊，也没毛病啊”。双方此后还有如下对话内容：“王（指王玉华）：还有我们这个月房租没有到期就在10月6号已经停水停电，造成我们没有办法正常办公，我们公司无法正常经营，带来损失需要你们进行赔偿。我们这个月的房租是到10月15日，这几天的房租也需要退给我叶（指叶立平），你都没班，你说的这话，就有点不讲理了。再说了，这个停水停电那是国家行为，你要觉得这个事儿我们还想找地儿说理去呢…”；、证人白某的证言，内容为“我自2017年2月入职摩西尔装饰（北京）有限公司担任设计师职务，2017年10月6日公司当时的办公地址北京市朝阳区孙河来广营北路161号院内因拆迁被停水停电无法使用，公司于当天开始搬家。”摩西尔公司为该证人证言录取了视频，并同时提交法庭。业永兴公司对上述微信对话内容的真实性认可，确认是其法定代表人与摩西尔公司方之间的记录，对证人证言认为证人系摩西尔公司员工且证人未出庭而不予认可。另，业永兴公司于审理中称，自2017年10月国庆节放假后即开始拆迁，至10月底结束，后又改口称自2017年10月开始与赵建强及拆迁人商谈补偿事宜，未采取任何措施。综合以上证据，一审法院认为摩西尔公司提交的该两份证据能够相互印证，取得方式、表现形式均合法，一审法院均予以采信。根据一审法院采信的证据，业永兴公司法定代表人在与摩西尔公司代理人沟通时，未对摩西尔公司方提出的退还押金的要求提出异议，并承诺退还，于开庭中又否认收到押金，明显先后矛盾，结合摩西尔公司提交的同时期交纳租金的收据及业永兴公司承认收到租金但未明确说明收取时间等情形，一审法院认定业永兴公司收取了摩西尔公司押金；根据业永兴公司法定代表人与摩西尔公司代理人的对话及摩西尔公司提交的证人证言可以确认，摩西尔公司自2017年10月6日起开始无法正常经营。关于涉案标的的装修补偿数额，双方均未提交其他证据，故该部分事实只能结合本院调取的证据及腾退协议等综合认定。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。摩西尔公司、业永兴公司签订的《协议书》中关于承租的房屋因未取得建设规划许可，也未经政府主管部门批准，根据上述规定，应认定无效。关于押金。依照无效合同收取的押金应予退还，现查明业永兴公司收取了押金，摩西尔公司主张退还有事实及法律依据，一审法院予以支持。摩西尔公司主张的补偿是否有依据。合同无效的，不影响双方合同中有关解决争议方法的条款的效力。双方租赁合同明确约定“在租赁期间，如遇到此房屋拆迁，甲乙双方商定关于拆迁款中装修款项的补偿，自签订合同之日起，2017年10月15日前拆迁款中装修及扩建盖房或加盖楼层补偿款项百分百归属于乙方”，结合查明的事实，租赁标的物在此前已经被评估、签订相关协议，故租赁的房屋中当地评估单位评估的装修损失应当归摩西尔公司。鉴于双方对腾退人确认的装修项目实施、对应补偿价款这一争议事实均未提交充分证据，一审法院根据调取的腾退协议及评估报告单，结合双方陈述对其中“其他设施价款”中应当归属摩西尔公司的部分酌情予以确定，由业永兴公司给付摩西尔公司。摩西尔公司自认对大棚内部进行了装修改造，该行为不能增加大棚房的面积，其主张大棚内加建二层的建筑物补偿款缺乏依据，一审法院不予支持。关于退还部分租金的请求。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故租金或使用费应否退还，以作为承租人的摩西尔公司实际使用情况为判断标准。现查明摩西尔公司实际正常使用至2017年10月5日，摩西尔公司预交的自2017年10月6日起至本期租金截止日届满前的使用费业永兴公司应依法退还。一审判决如下：一、北京业永兴装饰有限公司于判决生效后十日内退还摩西尔装饰（北京）有限公司押金一万二千元；二、北京业永兴装饰有限公司于判决生效后十日内给付摩西尔装饰（北京）有限公司装修补偿款十二万元；三、北京业永兴装饰有限公司于判决生效后十日内退还摩西尔装饰（北京）有限公司使用费三千八百二十二元；四、驳回摩西尔装饰（北京）有限公司的其它诉讼请求。如北京业永兴装饰有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20828元，由摩西尔装饰（北京）有限公司负担17812元（已交纳），由北京业永兴装饰有限公司负担3016元（于判决生效后七日内交至一审法院）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。本案中，摩西尔公司、业永兴公司所签协议书涉及房屋未取得建设规划许可，亦未经政府主管部门批准，一审法院认定协议书无效，符合前述法律规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现查明业永兴公司收取了押金，摩西尔公司主张退还，于法有据，应予支持。根据查明事实，摩西尔公司实际正常使用至2017年10月5日，一审法院判决业永兴公司退还摩西尔公司剩余使用费，处理并无不当，本院予以维持。业永兴公司的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。合同无效，不影响双方合同中有关解决争议方法的条款的效力。摩西尔公司、业永兴公司在协议书中明确约定租赁期间如遇房屋拆迁，2017年10月15日前拆迁款中装修及扩建盖房或加盖楼层补偿款项百分百归属于摩西尔公司，故租赁房屋评估的装修损失应归摩西尔公司。一审法院根据腾退协议、评估报告单，结合双方当事人陈述及在案证据，酌情确定业永兴公司给付摩西尔公司装修补偿款，并无明显不当，本院予以维持。业永兴公司的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，北京业永兴装饰有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20828元，由北京业永兴装饰有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二〇年九月二十二日法官助理  吴 琳书 记 员  任 宇书 记 员  王 艳