江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5640号上诉人（原审被告，反诉原告）：王红琳，女，1978年8月15日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：孙夷则，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕震，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：吴邦虎，男，1957年10月7日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张可强，江苏维世德律师事务所律师。上诉人王红琳因与被上诉人吴邦虎房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法由审判员殷源源独任审理。上诉人王红琳及其委托诉讼代理人孙夷则、吕震，被上诉人吴邦虎及其委托诉讼代理人张可强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红琳上诉请求：1、撤销一审判决第一项判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审判决对上诉人出具“补宝款”字据上的货币单位认定错误，该字据上的金额明确写明为“贰拾肆万日元整”而不是24万人民币，一审判决简单推论该款项为24万人民币，明显属于认定错误。一、“贰拾肆万日元整”是上诉人的字据书写内容和真实意思表示，而不是24万人民币。上诉人出具字据的金额明确写明为“贰拾肆万日元整”而不是24万人民币，该24万日元是上诉人的真实意思表示。上诉人在庭审中明确说明给予被上诉人补偿款为1万元左右，24万元日元折合为人民币约是1.6万元。因此，不管从字据书写内容还是上诉人真实意思表示，货币单位均是日元，而不是人民币。一审判决故意忽略字据书写内容和上诉人真实意思表示，将字据上的货币单位理解为人民币，明显没有事实依据。二、一审判决对上诉人2019年3月19日录音证据性质和内容认定错误，该录音内容是对真实房款价格46万元与过户缴税基准841875元的沟通，也就是对房产买卖阴阳合同的说明，该录音内容的时间、性质、金额均与上诉人字据24万日元没有关联。1、上诉人录音与上诉人字据相隔时间一个月，以录音内容不能推断出字据内容。上诉人录音发生的时间是2019年3月19日，该录音发生时间早于上诉人出具字据时间2019年4月20日，中间相隔将近一个月，用一个月前的录音内容不能推断出录音中的“条子”即是一个月后上诉人出具的字据。2、上诉人录音内容中的“条子”指上诉人2019年4月3日说明书，不是2019年4月20日的字据。上诉人录音发生的时间是2019年3月19日，最接近双方所称“条子”的文件应当是上诉人一审证据1说明书，该说明书说明了房款46万元的支付方式。因此，该说明书与上诉人录音内容最后一句“反正房款46万元，我再给你3万元尾款就行了”完全一致。录音中的“条子”是指上诉人说明书，与上诉人24万日元字据无关。3、上诉人录音内容与上诉人字据内容明显不同，没有关联，录音内容仅是对房屋买卖阴阳合同房款的沟通，属于房屋买卖中的常见情况。上诉人在录音内容中己经明确拒绝补偿20几万，“你在坑我20几万”“反正我们两个房款清了”“我再给你3万元尾款就行了”。在录音中，上诉人从未答应补偿被上诉人20几万元。上诉人录音内容与上诉人字据没有关联。4、一审判决仅从交易习惯推翻上诉人字据内容，认定错误，双方书面约定证明效力高于交易习惯。被上诉人有足够的时间和资质识别字据内容，但并未提出异议。上诉人字据虽然字迹较连贯，但是明显可以看出“贰拾肆万日元整”字样。被上诉人如此重视补偿款项，在拿到字据的第一时间必定仔细核对字据内容，被上诉人拿到字据接近半年内，均未向上诉人提出任何金额或者货币单位的异议。证明被上诉人认可字据内容，没有异议。因此，在双方有明确约定货币单位的情况下，不能仅仅用交易习惯推翻双方书面约定。三、涉案房屋真实交易价款为46万元，涉案房屋己经过户给上诉人，双方对于涉案房屋的交易己经终结。上诉人字据的24万日元，仅是对被上诉人协助办理房屋过户的感谢款项和慰问金，上诉人没有补偿被上诉人24万元人民币的意思表示。不管从双方书面约定，还是双方录音内容，上诉人均没有答应对被上诉人进行20余万元人民币的补偿。综上所述，一审判决片面推断认定上诉人补偿被上诉人24万元人民币，既违背上诉人真实意思表示的24万日元，也与上诉人录音内容相违背。上诉人在书面说明书和录音内容中均是同意补偿被上诉人24万日元，折合人民币1.6万元。一审判决认定错误，给上诉人造成严重的经济损失。请求贵院查清事实后，依法支持上诉请求。吴邦虎辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。理由：1、关于补偿款的约定是2019年3月19日双方在涉案房屋上市确认书之前签订，该补偿款单据明确载明补偿的数额是24万元，因此上诉人应当向被上诉人补偿人民币24万元，一审法院对于补偿款是对之前补偿协议约定变更的认定系正确的。2、2019年3月19日的录音证据的性质认定错误是上诉人的狡辩，而且在2019年3月19日上诉人、被上诉人在案涉房屋上市确认书出具之前所签订的补偿款单据是具有法律效力的，因此上诉人应当按照补偿款单据的约定支付24万元，并承担相关的利息。3、关于所谓的条子，2019年4月3日的说明书与客观事实完全相矛盾，结合上诉人自己提交的录音证据中有关的录音内容，比如“还要坐下来好好写个条子”以及“我欠你20几万”等内容，可以明确指向该条子的出具时间是2019年3月19日。4、上诉人认为案涉房屋的真实交易价格46万元，但是上诉人混淆了一个事实，即补偿款单据的出具时间在案涉房屋上市确认书出具之前，也是上市确认书出具的前提条件，既然双方已经对房屋补偿价格进行了约定，那么双方就应该遵照约定履行。上诉人所谓的24万日元与客观现实相悖，也与交易习惯相悖。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。吴邦虎向一审法院起诉请求：1、判令王红琳向吴邦虎支付房屋转让款381875元，并按同期银行贷款利率承担利息（自2019年4月3日暂计至2019年10月16日，利息为17840.36元，继续主张至实际还清之日止）；2、王红琳承担本案诉讼费用。后将第一项诉讼请求变更为：判令王红琳向吴邦虎支付房屋补偿款24万元，并按照年利率6%支付自2019年9月1日起至实际支付之日止的利息。王红琳向一审法院反诉请求：1、判令吴邦虎赔偿王红琳100万元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年10月17日起至实际付款之日止的资金占用利息损失；2、本案反诉费用由吴邦虎负担。一审法院认定事实：2010年3月29日，吴邦虎与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室签订一份《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，因实施循环经济示范园项目，吴邦虎所有的南京市栖霞区房屋位于拆迁范围内。2013年1月18日，吴邦虎以175110元价格申购了位于循环园一期05幢601室房屋，即案涉前塘路12号5幢1单元601室房屋。同年，吴邦虎将上述房屋以46万元的价格出售给王红琳，并向王红琳交付房屋，王红琳装修入住至今。2017年10月28日，吴邦虎向王红琳出具一份《购房补充协议》，言明：吴邦虎于2013年把位于尧化门和苑5幢601室的房屋卖给王红琳所有，吴邦虎承诺2018年该房屋拿到房产证时第一时间无条件过户给王红琳，如不履行协议承诺将赔偿王红琳违约金壹佰万圆整（1000000）并一次性付清，以上协议经双方协商同意并签字确认，该协议即日生效。2018年12月10日，吴邦虎办理了案涉房屋不动产登记证书。2019年4月3日，吴邦虎与王红琳共同前往相关部门办理房屋产权过户登记手续。双方于当日在过户现场签订《南京市经济适用住房买卖合同》一份，约定吴邦虎自愿将其经济适用住房及其相应的建设用地使用权出售给王红琳，王红琳已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋，房屋转让价款为人民币841875元，账目已结清，双方定于2019年5月1日正式交付房屋。同日，双方还共同出具两份说明书，其中一份内容为：王红琳于2013年购吴邦虎和苑5幢601室总房价46万元整，已于2019年3月19日结清肆拾叁万元整，欠叁万元于2019年4月1日前拿房产证付清（拿房产证过户时付清）（房产交易所当面付现金叁万元整）。落款处经手人为王红琳，证明人为吴邦虎。另一份内容为：王红琳于2019年4月3日购买吴邦虎和苑5幢601室尾款叁万元，中信银行转账给吴邦虎农业银行卡里，2013年总房价款46万元已结清（总房款肆拾陆万元已结清），单据原件王红琳保留，复印件吴邦虎留存，经双方确认。落款由吴邦虎、王红琳签字。王红琳于当日通过其中信银行卡向吴邦虎农业银行账户转账3万元，吴邦虎向王红琳出具一份收条，证明今收到王红琳购房尾款30000（叁万元整），2013年购和苑5幢601室房款清（注不作欠条）。2019年10月17日，吴邦虎提起本案诉讼，要求王红琳按照841875元为房屋转让价款，支付剩余房屋转让款381875元（841875元-460000元）。在第一次庭审中，王红琳提供了一份录音以及协助双方办理房产过户的金陵房产中介人员吕筛的证人证言，证明双方于2019年4月3日签订的《南京市经济适用住房买卖合同》中约定的房屋转让价款仅是作为办理过户登记时纳税基数，房屋买卖真实成交价为46万元，且已结清。对此，吴邦虎又当庭提供一份王红琳向其出具的“欠24万元”的字据，抬头为“补偿款”，内容为：补偿款购房款欠240000元整（贰拾肆万元整），于2019年8月清。吴邦虎陈述该款系双方在办理房屋过户时，王红琳出具的同意向其补偿购房款24万元的凭证。鉴于此，吴邦虎当庭变更了诉讼请求。王红琳先是否认该字据的真实性、合法性、关联性，认为该字据抬头为“补宝款”，落款人是“王小琳”，金额为“24万日元”，经法庭询问后，王红琳认可该字据由其书写出具给吴邦虎，但其陈述系因吴邦虎多次电话骚扰称房屋卖便宜了，要求其给予一些补偿，在此情况下，其才向吴邦虎出具了该字据，但补偿金额是24万日元，因为其了解过案涉小区其他住户过户时补偿价格，且其心理价位为16000元，换算是24万日元。被问及为何不直接出具16000元人民币的字据，王红琳称这取决于她自己。另查明，王红琳提交的2019年3月19日录音中，王红琳说“等于这个上面编号的84万多是政府最低报价”，吴邦虎说“你按这个交”，工作人员说“它是最低的政府最低报价，你的成交价格只能大于或者等于这个”，王红琳说“这个只限于交税用，跟我们私底下交易这个不相干，按照这个交税”，工作人员说“反正交税是按照这个成交价交”，王红琳说“交税还是按照这个价格交，这个只限于交税用，我们价格还是按照13年买房子时候的价格，这个841875只限于我们过户时交税用，你别吓我”，吴邦虎说“你打条子，你打条子，打条子”，王红琳说“马上，马上弄好一起，不相干，我马上写一起清清爽爽的，这个急急忙忙的人家马上就要下班了，该弄的东西一起弄好”，吴邦虎说“你先打条子，不是弄好，你那个先”，王红琳说“马上写个条子，还要坐下来好好写这个条子，我怎么写给你”，吴邦虎说“这个噢”，王红琳说“还是的，我还要拟草一下，这个不能含糊，你再坑我20几万，我都穷了了，没有钱”，吴邦虎说“我跟你讲，哎哟，你在那个，我怎么可能会坑你呢”，王红琳说“是的是的，你看这个841875这个是房管局最低的报价交易，但是我们13年买房子的时候是13年买的时候的46万，我们这个只用于交税，啊是啊”，吴邦虎说“对的，当时的房价你看看现在”，王红琳说“我们当时的房价，你有这个你也不用怕，我也不用怕，相互钳制，我从来没有写过这个东西，反正我们两个房款清了”，吴邦虎说“唉”，王红琳说“剩下来的就是这个补偿，啊对啊”，吴邦虎说“补偿款”，王红琳说“补偿款就是慰问金了，图个心里平衡，反正房款46万，我再给你3万尾款就行了”。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，从王红琳提供的说明书、收条、3万元尾款支付凭证、水电费缴费记录等证据中可以看出，吴邦虎是于2013年将案涉房屋出售给王红琳，房屋转让价款为46万元，吴邦虎已向王红琳交付房屋并完成过户登记，王红琳也已付清房款，2019年4月3日签订的《南京市经济适用住房买卖合同》系双方在办理过户登记手续时签订的格式文本，其中约定的房屋转让价款并非双方真实的房屋交易价款，只是作为缴纳税费计算基数。吴邦虎又依据王红琳向其出具的字据主张支付购房补偿款24万元，王红琳抗辩该字据抬头并非补偿款，金额为24万日元，且吴邦虎主张该补偿款也违背了其出具的购房补充协议的内容。一审法院综合本案证据及双方当事人陈述认为，首先，王红琳在庭审中已认可案涉“24万”的字据是其所写，且是出具给吴邦虎的，也认可内容是其对吴邦虎卖房的补偿，故一审法院确认该字据即是补偿款，其中所涉款项即是王红琳对吴邦虎的购房补偿；其次，王红琳提供的2019年3月19日录音中多次提到“打条子”、“你再坑我20几万”、“你有这个你也不用怕”、“剩下来的就是这个补偿”、“补偿款”、“补偿款就是慰问金，图个心里平衡”等内容，该录音谈话中所涉及的款项金额、性质也与该字据内容基本一致，可以印证双方在谈话中所称的“条子”即指该字据，“20几万”、“补偿款”即是该字据中的24万元；再次，从补偿款字据的内容来看，“240000”数字后表示币值单位的仅为一个字，与“日元”差距较大，且书写潦草，容易造成混淆不清，而括号内大写金额“贰拾肆万”后表示币值单位的字迹也书写潦草模糊，且连为一体，从日常交易习惯来看，人民币是我国人民日常生产生活结算的基准货币，在无特别提示说明的情况下，应以人民币为结算单位，王红琳称金额为“24万日元”无事实和法律依据；最后，吴邦虎虽在2017年10月28日出具的购房补充协议中承诺“拿到房产证时第一时间无条件过户给王红琳，如不履行协议承诺将赔偿王红琳违约金壹佰万圆整”，该承诺是对双方房屋买卖合同内容的补充，但案涉“24万元”的补偿款字据是双方在此之后就过户补偿事宜达成的新的约定，应视为对合同内容的变更，该变更不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方理应遵照执行，故王红琳依据购房补充协议提出的反诉请求，一审法院不予支持。补偿款字据中约定付款时间为“于2019年8月清”，故吴邦虎主张自2019年9月1日起至实际支付之日止按照年利率6%支付逾期付款利息，合法有据，一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、王红琳于判决生效之日起10日内支付吴邦虎购房补偿款240000元及逾期利息（以240000元为基数、按照年利率6%计算自2019年9月1日起至实际支付之日止）；二、驳回王红琳的反诉请求。一审本诉案件受理费7296元，减半收取3648元，保全费2520元，合计6168元，由吴邦虎负担1198元，王红琳负担4970元，其中2520元由王红琳于判决生效之日起十日内直接支付吴邦虎，2450元由王红琳于判决生效之日起十日内直接交付一审法院（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××68），逾期不交一审法院将依法移送强制执行。反诉案件受理费6900元（已减半收取），由王红琳负担。二审中，当事人没有提交新的证据。对于一审查明的事实双方均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，王红琳出具的字据抬头为“补宝款”，内容为：补偿款购房款欠240000（字迹不清）整（贰拾肆万日元整），于2019年8月清，落款时间为2019年4月20日。该字据中“日元”二字较为潦草。吴邦虎称该字据系王红琳于2019年3月19日在房屋改革办公室所写，其因老花之故未看清落款时间与日元字样。王红琳称其受到吴邦虎频繁纠缠，迫于无奈书写字据，吴邦虎诉讼之初根据双方仅为过户之用的《南京市经济适用住房买卖合同》中84万元房款约定主张剩余款项，后又主张24万元补偿款，可见其一直恶意谋求非法经济利益，王红琳仅同意按照补偿款字据价值相当的16000元人民币进行补偿。以上事实，有字据及本院笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中被上诉人主张上诉人支付24万元房屋过户补偿款，上诉人则认为其系过户后因被上诉人频频纠缠，迫于无奈出具字据，仅同意补偿其16000元人民币。对此本院认为，被上诉人为证明其主张，提交了被上诉人手书字据一份，且字据中写明补偿款购房款欠贰拾肆万日元整，被上诉人亦主张上述字据中写明货币单位为日元，故上述证据尚不能充分证明双方就房屋过户补偿款的数额为24万元达成合意。2019年3月19日录音仅能证明双方就房屋补偿款进行协商，但亦不足以证明双方达成涉案补偿款为24万元的合意。其次，被上诉人主张的24万元补偿款已超过原房款的50%，且被上诉人于2017年10月28日向上诉人出具的《购房补充协议》，已载明其承诺2018年获取房产证后将案涉房屋第一时间无条件过户给上诉人，如不履行协议承诺，将赔偿上诉人违约金100万元并一次性付清。在此情况下，被上诉人主张上诉人自愿支付24万元补偿款，亦有悖常理。结合现有证据及本案交易背景，上诉人仅凭字据主张被上诉人支付补偿款24万元，依据尚不充分。因被上诉人陈述其出具字据系自愿补偿相当价值的款项，且在二审中亦陈述愿意按照16000元补偿，故本院依法确认其应支付上诉人16000元。综上，王红琳的上诉请求部分成立。一审查明事实清楚，但适用法律存在不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6461号民事判决第二项；二、变更南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6461号民事判决第一项为：王红琳于本判决生效之日十日内支付吴邦虎购房补偿款16000元及逾期利息（其利息按照年利率6%计算，自2019年9月1日起至实际支付之日止）。如当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。一审本诉案件受理费7296元，减半收取3648元，保全费2520元，合计6168元，由吴邦虎负担3084元，王红琳负担3084元。一审反诉案件受理费6900元（已减半收取），由王红琳负担。二审案件受理费4900元，由吴邦虎负担2450元，王红琳负担2450元。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二○年九月二十七日法官助理滕文欣书记员郭旭冬