河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5050号上诉人（原审被告）：朱爱云，女，汉族，1971年8月29日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：平新红，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛丽环，河南大鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柴源，男，汉族，1990年2月19日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：柴新建（柴源父亲），男，汉族，1965年7月13日生，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）:洛阳天力置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区中州路与玻璃厂路交叉口东南天力商厦13楼12号。法定代表人：张应军，该公司董事长。被上诉人（原审被告）:党秋梅，女，汉族，1963年10月31日生，住河南省洛阳市西工区。原审被告:李雪飞，男，汉族，1972年4月8日生，住河南省伊川县。上诉人朱爱云因与被上诉人柴源、洛阳天力置业有限公司（以下简称天力公司）、党秋梅、原审被告李雪飞物权保护纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。上诉人朱爱云的委托诉讼代理人平新红、牛丽环，被上诉人柴源的委托诉讼代理人柴新建到庭参加了诉讼。天力公司、党秋梅、李雪飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。朱爱云上诉请求：1.撤销一审判决，驳回柴源诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由柴源、天力公司、党秋梅及李雪飞承担。事实与理由：一审法院将柴源的预售合同备案效力与物权登记效力混同，属于认定事实错误。柴源没有对天力大厦1104房屋进行物权登记，不是物权权属主体。天力公司明知涉案房屋存在权利瑕疵仍与柴源签订买卖合同，其应承担违约责任，此时柴源未对涉案房屋进行物权登记。根据物权法的规定，不动产物权不能因买卖合同直接取得。合同备案登记不是物权登记，柴源只取得了合同债权。朱爱云基于裁判文书确定的物权，支付相应对价与张罗兰签订《房屋转让合同》取得涉案房屋，不能因未办理权属登记而否认其权利，自购买房屋后一直占有、使用、租赁房屋且无人提出异议，依法行使权利，应当保护朱爱云作为善意第三人的合法权益。一审法院适用法律错误，应予纠正。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。柴源与天力公司两次签订合同，但并未依法登记，不发生物权登记的效力。朱爱云是基于对法律文书的信任，与王跃强签订《房屋转让合同》，支付了合理价款，依据物权法的规定，应当保护朱爱云作为善意第三人的权利。天力公司作为开发商，明知房屋被查封，与柴源签订买卖合同并收取购房款，违反双方合同约定，应当承担违约责任。柴源辩称，一审法院未将预售合同备案效力与物权登记效力混同，是朱爱云理解错误。柴源与天力公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋并支付全部购房款，后于2019年10月22日，将涉案房屋进行登记备案，不存在物权登记问题。张罗兰于2010年6月7日抢占涉案房屋是非法的，其与朱爱云签订的转让合同不受法律保护，因此朱爱云占有涉案房屋没任何依据，属侵权行为。柴源向一审法院起诉请求：1.判令天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞返还非法侵占柴源所有的洛阳市××工区××中路与玻璃厂路交叉口东南角天力商厦1幢1-1104号（以下简称1104号）房屋；2.判令天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞恢复1104号房屋与1103号房屋中间拆掉的隔墙，恢复原有结构设施；3.判令天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞返还柴源房屋内价值35000元的财产；4.判令天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞赔偿非法侵权、侵害柴源房屋的租金损失，2010年06月07日到2011年10月11日共计16个月的租金13200元，2018年3月3日至本案审结之日止的租金损失（按25元/平方米/月的标准计算）；5.判令天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞承担连带责任；6.本案诉讼费及其他费用由天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞承担。一审法院经审理查明：1.2007年05月27日，柴源与天力公司签订《商品房买卖合同》一份，约定天力公司将其开发的1104号房屋售于柴源，建筑面积33.03㎡，套内建筑面积25.56㎡，公摊面积7.47㎡，单价2300元/㎡,总价75969元，付款方式为一次性付款。2008年08月21日柴源支付购房款95787元。2.洛阳市中级人民法院依据（2007）豫法民一终字第5号民事判决书及王跃强申请，于2007年6月29日执行立案，执行标的为天力公司拖欠王跃强借款本金3243103.38元、利息98357.68元及按月利率15‰计算自2006年6月22日起到实际执行完毕之日止的其他利息。洛阳市中级人民法院于2006年8月9日实施财产保全措施，查封天力公司38套房屋。在执行过程中，经双方协商，洛阳市中级人民法院又查封了天力公司26套房屋，之后解封6套，共计查封58套房屋，上述房屋在查封前均未在房管部门办理预售备案登记。因王跃强与天力公司达成执行和解协议，洛阳市中级人民法院于2007年9月30日作出（2007）洛执字第112-1号民事裁定书，天力公司将天力商厦58套房屋折款4009544.05元及利息抵偿给王跃强所有；王跃强应持本裁定在30日内到洛阳市房管部门办理产权登记过户手续。洛阳市中级人民法院于2007年10月29日将裁定及协助执行通知书送达至洛阳市房管局，并于2007年11月13日向双方当事人送达了执行案件结案通知书。涉案房屋1104号在以上58套房屋之内。3.因涉案房屋由柴源占有使用，张罗兰依据王跃强向其出具的授权委托书于2010年6月7日带人更换门锁占用1104号房屋。2010年8月9日，张罗兰依据王跃强的授权委托书、判决书、裁定书，作为转让方与朱爱云签订《房屋转让合同》，将天力商厦11层1103、1104、1105号房屋一并以227907元价格出售于朱爱云。4.2008年8月，卢宗社在内的八名异议人对包括涉案房产在内的八套房产向洛阳市中级人民法院提出书面异议，在执行案件已结案的情况下，洛阳市中级人民法院按执行监督程序进行了审查，认为执行过程存在瑕疵，异议人异议理由成立，于2011年3月22日作出（2007）洛执字第112-2号民事裁定书，撤销洛阳市中级人民法院（2007）洛执字第112-1号民事裁定书第一条抵偿给王跃强58套房产中的1103号等共八套房屋的处置。5.2011年10月11日，因双方纠纷引发信访，经西工区政法委协调，柴源与天力公司法定代表人张应军达成《协议书》一份，约定：张应军准备天力商厦817号房产供柴源暂时使用；在法院审理期间，原购房没有收回之前，柴源有权一直使用，原购房收回后，柴源在一个星期内搬回原房屋；在柴源使用期间，与房子有关的纠纷由张应军承担全部责任。协议签订后，张应军按协议约定将817号房屋交付给柴源，但又于2018年3月3日将该房屋收回并更换门锁。6.另案中，洛阳万厦城业物业管理有限公司天力项目部2016年9月30日出具的《证明》一份，证明天力商厦2010年至2013年每平方米租金约25元，2014年至今租金约22元；柴源提交了2009年06月19日李耀午与吴凯签订的《房屋租赁合同》一份，证明其对外出租天力商厦房屋（建筑面积33.03平方米），自2009年06月19日起月租金为600元。7.王跃强于2010年8月13日病故，其法定继承人为妻子党秋梅、女儿王岩；李雪飞与朱爱云原系夫妻关系，双方已于2003年1月14日离婚；审理过程中，朱爱云认可涉案房屋现处于出租状态，且由其本人收取租金。8.2019年10月22日，柴源重新与天力公司重新签订《商品房预售合同》一份，当日双方将1104号房屋备案登记在柴源名下。一审法院认为，第一，柴源已与天力公司签订商品房买卖合同并全额支付购房款，且已实际占有使用该房屋。后天力公司又与王跃强达成执行和解协议，同意以该房屋抵偿债务，侵犯了柴源的合法权益，天力公司应当承担相应的责任。第二，王跃强赖以向1104号房屋主张权利的（2007）洛执字第112-1号民事裁定书中的条款已被撤销，1104号房屋也已在房管部门登记备案在柴源名下，柴源有权要求返还涉案房屋。经查该房屋现由朱爱云实际占有并使用，应当由朱爱云将1104号房屋返还给柴源。第三，2011年10月11日，柴源与天力公司法定代表人张应军达成协议，后天力公司违反《协议书》约定于2018年3月3日在柴源未收回房屋的情况下换锁收回817号房屋，故柴源要求自2018年3月3日起至案件审结期间的租金损失天力公司应予负担，租金标准按物业出具证明2014年以后按22元/平方米/月的标准即每月727元计算；柴源主张的2010年6月2日至2011年10月30日期间朱爱云为有权占有该房屋，故在此期间的租金损失，一审法院不予支持。第四，张罗兰处分涉案房屋系依据王跃强的委托，代理行为的相关责任应当由委托人王跃强承担，而王跃强当时的委托系依据生效的民事裁定，朱爱云受让涉案房屋时王跃强系有权处分，朱爱云支付了合理价款取得该房屋，故王跃强并非侵权人，党秋梅作为王跃强的继承人亦无过错，本案发生时朱爱云已与李雪飞离婚，本案与李雪飞无关。因此，柴源要求天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞承担连带责任的理由不能成立，不应支持。第五，柴源未提供其房屋内具体财产的相关证据，故对柴源要求天力公司、党秋梅、朱爱云、李雪飞返还其房屋内35000元的财产诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、朱爱云于本判决生效后十日内将洛阳市××工区××中路与玻璃厂路交叉口东南角天力商厦1幢1单元1104号房屋返还给柴源；二、天力公司于本判决生效后十日内支付柴源租金损失按月租金727元的标准自2018年3月3日起计算至本判决生效之日止；三、驳回柴源的其他诉讼请求。如天力公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为503元，由天力公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。柴源与天力公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人有法律约束力。柴源已按合同约定支付了购房款，因此柴源有权要求天力公司按照合同约定履行交房义务。关于柴源是否有权向朱爱云主张返还房屋，因张罗兰是依据王跃强的授权委托书、判决书、裁定书作为转让方与朱爱云签订《房屋转让合同》，将案涉房屋出售给朱爱云，而王跃强据以对1104号房屋行使权利的（2007）洛执字第112-1号民事裁定中的相关内容已被撤销，1104号房屋也已在房管部门登记备案在柴源名下，因此柴源有权要求朱爱云返还涉案房屋。朱爱云占有本案房产没有合法依据，应当将房产交付柴源。朱爱云因其与王跃强之间《房屋转让合同》不能履行而受到的损失，与本案不属于同一法律关系，朱爱云可另行主张权利。综上所述，朱爱云的上诉请求不能成立；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由朱爱云负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二〇年九月二十七日书记员  李圆圆