贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6531号上诉人（原审原告）：孙涓，女，1978年11月9日出生，侗族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：陈远智，女，1953年1月31日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：孙涓，系陈远智之女。被上诉人（原审被告）：贵阳保利郦城房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市市南明区箭道街52号。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘元芳，贵州鼎尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕驰，贵州鼎尊律师事务所律师。上诉人孙涓、陈远智因与被上诉人贵阳保利郦城房地产开发有限公司（以下简称：保利郦城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙涓、陈远智上诉请求：1.撤销原判发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人代理人不具备代理资格，应按照被上诉人不出席处理。2.一审判决认定《商品房买卖合同》真实性，但却认为上诉人提出合同约定达到房屋交付条件的所有配套设施的相关验收资料的诉求与约无据，所认定事实与判决自相矛盾。3.一审认定事实已经证明在2017年4月11日上诉人购买的商品房才达到合同约定的交付条件，被上诉人是实质性违约，应当承担逾期交房违约责任。4.一审判决认定上诉人装修房屋时间为2016年1月15日至7月15日，但交付标准和实际占有是两个不同法律关系，上诉人实际占有并不代表房屋达到居住条件，特别是水、电、消防通道均存在安全隐患的情况下，商品房不具备国家强制性的交付条件。5.《商品房买卖合同》的《补充协议》无上诉人签名，且与主合同有本质冲突。6.一审认定2018年5月29日被上诉人发布公告的时间为完成义务的时间，但实际上被上诉人于2018年7月14日才开具相关发票，因此，应当以开具发票的时间作为被上诉人完成交付义务的时间。7.一审认定被上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书未达到180日，双方约定支付违约金条件还未成就错误。逾期180日是从“出卖人负责在商品房交付使用90日之内申请该商品房所有权初始登记”起算。另外，我方实际付款超出在判决书中第五页的价款。被上诉人保利郦城公司答辩称，一审中对方没有对我方代理人身份提出异议。我方已按照合同约定交房，要求承担逾期交房责任没有事实及法律依据，且上诉人接受房屋时并没有以公司未取得交付使用备案证书为由拒绝收房。法律没有规定房开公司没有取得房屋备案证书时需要承担逾期交房责任，房开未取得交付使用备案证书时，只有造成损失才承担赔偿责任，而不是逾期交房责任。我方收到的价款就是合同约定的价款，且一审中上诉人未提出。原审原告孙涓、陈远智的诉讼请求为：1．认定被告向原告交付房屋达到合同约定交房标准的时间为2017年4月15日；2．被告支付原告未达到合同约定交房条件的违约金14610.95元（总价款777178元的每日万分之一计算，从2016年6月30日计算至2017年4月15日）。3．被告支付原告提供办理不动产登记的相关资料的违约金31942元（总价款777178元的每日万分之0.5计算，从2016年1月1日计算至2018年5月31日）。4．被告提供住房管理部门批准的《商品房交付使用备案证书》及《商品房买卖合同》约定达到房屋交付条件的所有配套设施的相关验收资料（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程经相关房地产主管部门备案认可、准许使用的文件、相关物业用户等资料）。5、被告承担相关诉讼费用。一审认定事实为：被告保利郦城公司在贵阳市住房和城乡建设局取得（2004）筑商房预字第025号《贵阳市商品房预售许可证》，取得其开发建设的南明区桃园路95号A1、A2、A3、A7、A8栋房屋的预售许可。2015年9月9日，被告保利郦城公司作为出卖人，与原告孙涓作为买受人、原告陈远智作为按份共有人（按份共有份额为50%）签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的贵阳市南明区房屋，建筑面积124.13㎡，总价款777178元，买受人采取分期付款方式支付房款，于2014年4月9日支付首期房款388589元，余款388589元于同年6月8日前支付；（第十一条）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书、详见补充协议第2.2项，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；（第十二条）本项目内相关设施设备的交付时间与使用条件，上下水达到使用条件、燃气2016年6月30日达到管道铺设完毕并决定通气点火时间、电话通信线路敷设到户、有线电视线路敷设到户、宽带网络线路敷设到户（后四项需要买受人自行办理开通使用手续，出卖人督促协调电力、燃气、供水、电信部门以达到交付条件），公共服务设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案，以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，买受人认同由出卖人按已付房屋款项的万分之一支付买受人违约金；逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带证件，双方验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之0.05的违约金。《补充协议》规定:（2.2条）该商品房已取得建筑工程竣工合格文件，指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到双方约定的竣工合格条件，而并非指取得工程竣工验收备案登记表，且买受人认同出卖人仅须在办理产权手续时，应提供商品房面积实测技术报告书，而在房屋交付时无须提供商品房面积实测技术报告书；（3.1条）买受人购买出卖人商品房为预售房的，在本商品房达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件后，出卖人应按《商品房买卖合同》履行“书面通知”义务，“书面通知”为出卖人以电话直接通知或邮寄交房通知或在《贵州都市报》或《贵阳晚报》或贵州省内其它媒体上通知买受人，双方同意将电话或媒体刊登通知当日，视为该商品房交付信息已送达买受人；（5.5条）双方一致认同出卖人在商品房交付使用之日起500个工作日内，根据非按揭贷款买受人要求，向其提供用于办理商品房转移登记的有关文书。双方在合同及补充协议中还约定了其他事项。合同签订后，原告于次日支付了被告首期房款388589元（含定金10000元），之后又支付了被告购房尾款388589元。被告于2018年7月14日向原告出具了发票。双方在贵阳市的预售合同备案登记。同年12月17日，被告向原告邮寄了《交房通知书》，通知原告向其选聘的前期物业服务部门交纳物业服务费和收房。同月27日，被告又在《贵州都市报》上刊登《保利·凤凰湾交房公告》，载明“尊敬的业主：贵阳保利郦城房地产开发有限公司开发的保利·凤凰湾Ａ区住宅1-8栋经验收合格，准于2015年12月30日正式交付。请业主携带相关资料于2015年12月30日至2016年1月4日至保利·凤凰湾江山组团入户大堂办理相关交付手续。”同月29日，被告施工的电厂地块（保利凤凰湾）Ｎ-1-1地块一期（Ａ1＃-Ａ8＃、Ａ1＃-Ａ8＃楼地Ｆ）经勘察单位贵州鼎盛岩土工程有限公司、设计单位北京东方华太建筑设计工程有限责任公司、施工单位达州市建筑工程总公司、监理单位重庆三峡涌鸿工程建设监理有限公司、建设单位即被告五方验收合格备案，并于次日在贵阳市南明区建设局取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。同月30日，被告向原告交付了房屋。同月31日，原告在被告出具的《消防责任书》、《交付文表物品签收单》、《装修须知》、《房屋交付流程单》上签名，对房屋交付再次确认，对消防、装修作出保证，并向被告选聘的前期物业公司交纳了2016年1月1日至2017年2月28日期间的物业服务费。2016年1月15日，原告在物业公司公司进行装修备案，原告装修时间为2016年1月15日至同年7月15日。原告装修该房使用至今。2017年3月28日，贵阳市住房和城乡建设局对保利·凤凰湾Ａ1-Ａ8栋作出交房公示，载明：经贵阳市住房和城乡建设局审查，下列商品房已取得《建设工程竣工规划认可证》、《工程竣工验收备案表》、供水、供电、燃气、通信、有线电视等部门出具的达到正常使用条件的证明等资料，现对外公示。在公示期内，如对该商品房交付有异议，请求联系85820567、85825891、85813980，交房企业名称：贵阳保利郦城房地产开发有限公司，项目名称：保利·凤凰湾Ａ1-Ａ8栋，公示期：2017年3月28日至2017年4月1日。同年4月4日，物业公司通知原告等Ａ组团业主，到其中心查询电表户号和领取电卡，办理缴费及相关业务。同月11日，被告在贵阳市住房和城乡建设局取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，该证书载明：被告开发建设的保利·凤凰湾：Ａ1-Ａ8栋共8幢，地址：南明区.53㎡，其中：住宅面积：96749.75㎡，公建配套面积：151.05㎡，已通过贵阳市商品住房交付使用备案。同年6月28日，物业公司再次作出《关于领取水表户号和水卡的通知》，请原告等业主在2017年7月5日前来领取水表户号和水卡。2018年5月29日，被告在《贵州都市报》上刊登《关于保利凤凰湾办理产权手续的通知》，载明“尊敬的业主：我司开发的保利·凤凰湾Ａ区Ａ1-Ａ4栋及Ａ区商业已具备产权办理条件，将于2018年5月30日起开始办理产权手续，请您携相关资料到保利·凤凰湾销售中心签约室办理。办理时间：每周三到周日10：00-16：00（国家法定节假日休息）。提交资料：商品房买卖合同、备案登记表、购房收据（财务处退补差换发票）、购房人及配偶身份证、购房人夫妻双方及未成年子女户口簿、结婚证、或未婚证明；未成年人购房的还需提供：出生证明、监护人身份证。”次日，被告作出《关于保利凤凰湾办理产权手续的通知》，通知原告等业主于2018年5月30日起开始办理产权手续。同年7月11日，原告在物业公司领取了商品房买卖合同原件、现房销售证明书复印件、房屋移交证书原件及复印件、备案登记表原件、房屋分层分户平面图、不动产申请表、商品房现房证明，原告在《自办资料领取表》上签名，并注明“资料已全部取齐”及领取时间。其后，原、被告发生纠纷，原告诉至一审法院，提出如前诉请。另查明，一年的工作日为250天。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告孙涓、陈远智与被告保利郦城公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，双方应当按约履行自己的义务。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书、详见补充协议第2.2项”,《补充协议》2.2条约定“该商品房已取得建筑工程竣工合格文件，指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到双方约定的竣工合格条件，而并非指取得工程竣工验收备案登记表，且买受人认同出卖人仅须在办理产权手续时，应提供商品房面积实测技术报告书，而在房屋交付时无须提供商品房面积实测技术报告书”。原告购买的房屋于2015年12月29日经勘察、设计、施工、监理及建设单位验收合格，并于次日在贵阳市南明区建设局备案，取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，该房从而已经具备合同及补充协议约定的交付条件。被告在合同约定的交付时间内向原告邮寄了《交房通知书》，并在《贵州都市报》上刊登交房公告，且已于2015年12月30日向原告交付了房屋。因此，被告已提前交房，不存在逾期交房的情形。原告诉请确认交房时间为2017年4月15日，并由被告支付其逾期交房违约金，无事实及法律依据，不予支持。原、被告在《补充协议》（5.5条）中约定“双方一致认同出卖人在商品房交付使用之日起500个工作日内，向其提供用于办理商品房转移登记的有关文书”。被告于2015年12月30日向原告交付了房屋，从交付使用之日起至2017年12月30日止已达到500个工作日（按250个工作日/年计算），被告于2018年5月29日在《贵州都市报》上刊登《关于保利凤凰湾办理产权手续的通知》，并于次日向原告出具了《关于保利凤凰湾办理产权手续的通知》，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书时间为105个工作日，按《商品房买卖合同》约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之0.05的违约金”。被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的时间未达180日，双方约定支付违约金的条件还未成就。原告诉请被告支付其逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，无事实及法律依据，不予支持。原、被告在《商品房买卖合同》第十一条中约定“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书、详见补充协议第2.2项，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》”。被告具有向原告提供《商品住房交付使用备案证书》的义务，原告的该诉请于约有据，予以支持；原、被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》中未具体明确约定配套设施，也未约定被告具有向原告提供该配套设施的相关验收资料的义务，原告的该诉请于约无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告贵阳保利郦城房地产开发有限公司于本判决生效后5日内向原告孙涓、陈远智交付《贵阳市商品住房交付使用备案证书》；二、驳回原告孙涓、陈远智的其余诉讼请求。案件受理费962元，减半收取481元，由原告孙涓、陈远智负担456元，由被告贵阳保利郦城房地产开发有限公司负担25元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。同审查明，双方《商品房买卖合同》还约定“约定日期起至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当秉承诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。孙涓、陈远智与保利郦城公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《贵阳市商品住房交付使用备案证书》系合同约定的在交付房屋时应当提交给买受人的文件，保利郦城公司没有按照约定交付，构成违约，原审判令保利郦城公司向孙涓、陈远智交付该证书正确。针对孙涓、陈远智的上诉主张，第一，关于刘元芳的代理人资格问题，二审中，刘元芳提交了保利郦城公司的授权委托书以及贵州鼎尊律师事务所的出庭函，证明其具备代理人资格，孙娟当庭表示认可，故刘元芳出庭符合代理人的资格要求。第二，对于孙涓、陈远智要求保利郦城公司提供《商品房买卖合同》约定达到房屋交付条件的所有配套设施的相关验收资料（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程经相关房地产主管部门备案认可、准许使用的文件、相关物业用户等资料）的问题，本院认为，出卖人应当提交的资料由《商品房买卖合同》第十一条约定，原因在于该条所约定的资料将用于办理房屋所有权证，对买受人的利益存在影响，故十一条中的资料作为房屋竣工验收时必须具备的文件材料。现案涉房屋已经竣工验收并办理了备案登记，说明保利郦城公司交付房屋符合程序要件和实体要件。对于孙涓、陈远智要求保利郦城公司提交的资料，非双方合同约定必须由出卖人提供的资料，故原审未予支持并无不当。孙涓、陈远智要求了解验收情况，可以到房地产主管部门查阅以上备案资料。第三，买受人主张逾期交房违约金的前提是出卖人存在逾期交房的事实，本案中，按照双方合同的约定，出卖人应当交付房屋的时间为2016年6月30日，而上诉人在2015年12月30日已经接收了房屋，故保利郦城公司不存在逾期交房的事实。上诉人提出贵阳市住房和城乡建设局官网的交房公示时间为2017年4月，此时才达到合同约定的交付条件问题，本院认为，按照双方合同约定，出卖人在不具备交房条件的情况下，买受人有权拒绝收房并要求出卖人承担违约责任。上诉人的收房行为实际上是对出卖人交付行为的认可和对自己违约请求权的放弃。法律没有规定当事人不能放弃权利，如果房屋存在质量问题，上诉人收房后可以要求出卖人履行维修义务，而不是重新主张其已经放弃的权利。如上诉人认为系受保利郦城公司的欺骗而收房，则其在知道被欺骗后，应当依法行使撤销权，但其在撤销权除斥期间内并没有行使该权利，则其该权利消灭。孙涓、陈远智在收房并实施装修后又主张房屋不符合交付条件并要求出卖人支付逾期交房违约金，不符合诚实信用原则。其要求确认2017年4月15日达到交房标准属于对事实行为的确认，如前所述，不影响其已经实际收房的事实，原审认定保利郦城公司未逾期交房不承担逾期交房违约金并无不当。第四，对于上诉人称《商品房买卖合同》的《补充协议》无上诉人签名的问题，经审查，《补充协议》的首部和尾部均有孙涓、陈远智签名并捺有手印，该主张与事实不符。对于《补充协议》的内容及效力，《商品房买卖合同》第二十九条进行了约定，当事人可以根据具体情况，对合同中没有约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除主合同中应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。本案《商品房买卖合同》并没有对办理商品房转移登记有关文书的时间进行约定，而是在补充协议中约定了在商品房交付使用后500个工作日向买受人提供有关文书，本案情况不符合双方合同第二十九条约定的条件，不属于不合理地加重买受人责任或排除买受人主要权利的情形。对于保利郦城公司是否逾期提交办证资料的问题，本案房屋交付时间为2015年12月30日，按照合同约定，交付房屋转移登记文书的时间为其后500个工作日，即2017年12月30日，而保利郦城公司至2018年5月29日才在《贵州都市报》上刊登《关于保利凤凰湾办理产权手续的通知》，已经超过双方合同约定的时间，保利郦城公司构成违约。按照双方“约定日期起至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”的约定，保利郦城公司应当承担已付房价款777178元万分之一的违约金即77.72元的违约金，原审认为保利郦城公司没有超过180个工作日不应承担违约责任不当，本院予以纠正。对于上诉人称应以保利郦城公司在2018年7月14日开具发票的时间作为完成交付义务的时间的问题，因确定完成交付时间的目的是确定违约金的标准，即使以2018年7月14日作为完成交付的时间，也在180个工作日之内，亦对违约金标准不产生影响。对于上诉人称支付款项超过合同约定数额的问题，并非孙涓、陈远智一审诉请的内容，二审不予审理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理存在瑕疵，本院予以纠正。据此，依照依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8475号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8475号民事判决第二项；三、贵阳保利郦城房地产开发有限公司于本判决生效后5日内向孙涓、陈远智支付逾期交付办证资料违约金77.72元；四、驳回孙涓、陈远智的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照原判决执行；二审案件受理费962元，由贵阳保利郦城房地产开发有限公司负担50元，孙涓、陈远智负担912元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年九月二十一日书记员 唐正艳