辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9564号上诉人：李润东，男，1985年1月16日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李秀平（系李润东之妻），住址沈阳市和平区。被上诉人：吉宝城镇开发（沈阳）有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲新路26-32号。法定代表人：姜呈家，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王维维，系该公司法务人员。上诉人李润东因与被上诉人吉宝城镇开发（沈阳）有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李润东上诉请求：改判被上诉人退还上诉人全额款项10000元，而不是退还上诉人4000元。事实与理由：1、一审法官认为上诉人作为完全民事行为能力人，明知已被政策限购，仍与被上诉人签约并支付定金，承担较大过错，裁决不正确。在买卖商品房关系中消费者处弱势群体，对方怎么卖我怎么买。我只认为房屋的户型我认可，价格能接受，剩下是开发商的专业范畴。开发商应该严格按照政府的相关政策销售买卖房屋，明知上诉人违反限购政策，不能购买，仍诱导上诉人签订预售合同，在上诉人缺乏判断能力的情况下，还强制让上诉人签订显失公平的不合法的违约协议，所谓的承诺书是以合法的手段掩盖非法目的，故意造成上诉人的财产损失。开发商存在较大的过错，所以上诉人要求被上诉人返还1万元定金的请求合理合法。我非常清楚地告知对方我方的情况，是对方指引我这种情况咋买，开发商作为专业的商品房销售单位，对商品房销售的相关政策程序更为了解，有关限购等法律法规，怎么合理规避他们专业，所谓上有政策下有对策，没有他们的指引，我怎么能有这一波操作？是对方强卖，不是我要强买，只是当时我轻信这么大额的房子他们有经验，我只需配合就好。而且对方也一再说办了好多我这种情况，只是我忽略了他们销售人员只管售出拿到提成为目的，日后的风险是消费者和开发商承担。下房是后年的事，到时销售人员跳槽到哪不知道。此事是开发商的过错，现在售楼员已离职，未能出庭。上诉人承担该有的过错，我未要求对方给付利息，也未主张对方承担一、二审诉讼费，这是我该承担的过错。我只要求要回我自己的钱，所有的解除都在当日买当日退，对方没有任何损失。2、签订的承诺书、违约协议等都是被上诉人提供的霸王条款，不容商量、不容更改。对方也承诺如果限购造成的违约，定金退还。可是口头的，但当时售楼员说得斩钉截铁，却并未写在合同里，不能认为对方不到场，就认定我说的不是事实。综上所述，一审判决裁判不公，请求二审给予公正判决。被上诉人辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人来到售楼处时，我方不清楚上诉人的个人情况，因此向上诉人告知了限购等系列政策，告知后由上诉人对告知内容进行确认签署了承诺书同时签订了商品房预定合同，合同中有限购政策和因限购政策造成违约的违约责任。因此我方已经尽到了提醒上诉人注意及提示风险的作用，不应该承担法律责任。应按照签订的预定合同来解决本案的诉争的焦点。李润东向一审法院起诉请求：判令被告返还购房定金10000元。一审法院认定事实:2019年5月8日，原告（甲方）李润东与被告（乙方）吉宝城镇公司签订了《商品房预定合同》。该合同约定原告李润东预定被告开发的融创观澜壹号项目27#2-2-2号房产，面积127.39平方米，总价款1100715元，同时约定原告在当日向被告吉宝城镇公司支付定金1万元，该定金自双方签订商品房买卖合同后自动转为房款。上述合同签订后，原告李润东向被告吉宝城镇公司支付了1万元，被告吉宝城镇公司为原告出具了收据。另查，在2019年5月8日时，原告李润东的妻子李秀平在沈阳市有两处房产，原告李润东预定的涉案房产在沈阳新建商品房限购政策范围之内。在诉讼过程中，被告吉宝城镇公司提交了《承诺书》、《解约协议》一份，该承诺书载明：“本人承诺具备购房资格。如不符合购房条件或按揭贷款条件或其他原因导致无法购买上述房屋的，本人已交纳的购房定金贵司有权不予返还…”。该解约协议载明“甲乙双方就乙方退房事宜达成协议：…乙方（原告）所交定金壹万元作为解除该合同的违约金，甲方有权不予返还…。”原告李润东称上述承诺书、解约协议确系其本人签名，并称仅在2019年5月8日签订合同时签了部分手续材料，此后未再到被告吉宝城镇公司。在诉讼过程中，原告李润东称其妻李秀平在签约前已告知被告吉宝城镇公司销售人员其在沈已有二处房产，被告吉宝城镇公司销售人员称可以原告李润东名义购买。为此，原告李润东提供了不动产权证书、微信聊天记录截图等证据材料。经本院释明，被告吉宝城镇公司销售经办人员未能到庭。一审法院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。从当事人陈述、微信聊天记录、合同、承诺书等证据材料，结合原告签署合同时的身份，双方对原告夫妻具有二套以上房产，属被政策限购的购房主体均是明知的（原告对自身状况明知，被告售楼员作为房屋开发企业专门销售人员应尽到专业注意和提示义务），在明显违背国家商品房宏观调控限购政策的情况下，双方签订的涉案商品房预定合同因违背公序良俗，应依法认定为无效合同。合同无效，应根据各自过错承担法律责任。本案中，原告作为完全民事行为能力人，明知已被政策限购情况下，仍与被告吉宝城镇公司签约支付定金，自身存在较大过错。被告吉宝城镇公司作为房屋开发企业，明知原告被政策限购，仅进行了一定注意和提示，被告吉宝城镇公司也存在一定的过错，结合双方的过错程度、双方的实际损失情况，本院酌定被告吉宝城镇公司应返还原告李润东4000元为宜。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。原告李润东主张被告吉宝城镇公司诱导购房、口头承诺可返还定金1万元等情形，未提供充足证据材料证明，本院不予采信。被告吉宝城镇公司销售人员明知原告夫妻限购情况签订合同收取定金，其仅以签订承诺书、解约协议抗辩已完全尽到了注意提示义务，缺少事实及法律依据，本院不予采纳。因合同无效自始无效，被告吉宝城镇公司依解约协议进行抗辩，亦无法支持。综上，被告吉宝城镇公司应返还原告李润东4000元。依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告吉宝城镇开发（沈阳）有限公司于本判决生效后五日内返还原告李润东4000元。二、驳回原告李润东的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告李润东承担。二审期间上诉人提交了被上诉人发的催告函一份，证明：被上诉人为了自身利益促进条件成就。被上诉人质证称，当时一审判决还没有做出，公司对于正常流程，到期应该进行交款，签订合同，不是只给了上诉人一个人的。对该证据的效力，本院将综合全案认定，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，限购政策并非法律、行政法规，属于地方政府对房地产市场的调控政策，系管理性强制性规范，而非效力性强制性规范，因此，一审法院认定本案双方当事人签订的商品房预定合同违反限购政策，违背公序良俗，合同无效，应属不当。但违反限购政策签订的合同无法履行，应予解除。现本案双方当事人对是否应当返还定金存在争议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”房屋限购政策系由地方政府制定的规范，本案因房屋限购政策导致双方未能签订商品房买卖合同，属于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”情形，出卖人应当依法将定金返还买受人。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初1421号民事判决第二项；二、变更沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初1421号民事判决第一项为吉宝城镇开发（沈阳）有限公司于本判决生效之日起五日内返还李润东定金10000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由吉宝城镇开发（沈阳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年九月四日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。