浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初10779号 原告：杨生高，男，1953年1月19日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：傅孝倦，北京（大成）律师事务所律师。 被告：余姚市华生汽车附件厂。住所地：余姚市余姚镇皇山桥东。统一社会信用代码：9133028114457699XR。 法定代表人：徐斌，职务不明。 委托诉讼代理人：汪叶静，浙江阳明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨佳炳，浙江阳明律师事务所律师。 原告杨生高诉被告余姚市华生汽车附件厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理。因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2020年3月24日、同年5月13日、同年8月26日三次公开开庭进行了审理。原告杨生高的委托诉讼代理人傅孝倦，被告余姚市华生汽车附件厂的委托诉讼代理人汪叶静均三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨生高向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租费400000元；2.依法判决被告向原告支付利息（以400000元为本金，从2016年10月27日起按银行同期贷款利率计算至履行完毕日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因一直承租原告宅基地及地上建筑作为余姚市华生汽车附件厂厂房，然而被告却一直没有支付2016年10月28日至2021年10月27日的租金共计400000元。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。因此，原告诉至贵院，请求贵院在查清事实的基础上依法判决。 被告余姚市华生汽车附件厂答辩称：1.原告所述被告租用其宅基地及建筑物与事实不符。被告没有租赁原告的宅基地和建筑物，原、被告之间不存在房屋租赁合同关系，不存在被告拖欠原告房租的事实；2.原告不是余姚市××镇××村的村民，不具有村民资格，也没有该村的宅基地，原告不是案涉房地产的所有权人和使用权人，并无权出租处分他人的财产，其提供的《租房协议》不具有真实性、合法性，是无效的合同；3.原告无权处分他人财产，无权主张要求被告支付租金及其他费用，原告主体不适格；4.原告存在虚假诉讼行为，要求法院查明并追究其法律责任。综上，被告请求驳回原告的起诉。 原告杨生高为证明自己的主张，向本院提交以下证据，经庭审质证，本院认定如下： 证据1.《租房协议》一份，拟证明出租人是原告杨生高，承租人是被告余姚市华生汽车附件厂，双方对租期、租赁面积进行了约定，权利义务明确的事实。被告对该证据真实性、合法性均有异议，认为：1.被告的经营住所地位于余姚市××镇××村，原告杨生高并非该村村民，不具有村民资格，也不可能拥有该村合法的宅基地使用权及该土地上的建筑物所有权以供出租使用，该租赁合同虽然写的出租人是原告杨生高，但无证据证明原告杨生高具有出租案涉房地产的合法所有权和使用权，原告杨生高无权处置他人财产，该合同属于无效合同；2.2016年10月，原告杨生高还是余姚市华生汽车附件厂的法定代表人，掌握着公司的印章，公司的股东都是原告的妻子、儿子、岳母等亲属，2017年6月，经股权转让，被告公司的印章丢失也报过案，这份《租房协议》是伪造的，不具有真实性。经审查，本院对该证据的形式真实性予以认定。 证据2.契税缴款书、买契本契、屋契一组，拟证明原告杨生高拥有《租房协议》项下房屋及土地所有权，具有出租的主体资格，也有权签订租赁合同的事实。被告对该组证据的合法性、真实性、关联性均有异议，认为：1.该地契、交税凭证均不是合法有效的产权证明，都不能证明原告对案涉房屋及土地拥有所有权和使用权，且该证据与本案也无关联性；2.原告认为其是从案外人朱士章处购得房屋，案外人朱士章的房产权证也不具有合法性，原告与案外人朱士章之间的房屋买卖合同也不具有合法性。原告针对被告的质证意见提出补充意见，认为因历史遗留问题，以前买地都是地契，不能说以前通过地契买卖就不合法，以前这种事情很多，案外人朱士章原来买地有地契，原告拿到了案外人朱士章的地契，地契是可以流转的。经审查，本院对该组证据的形式真实性予以认定。 被告余姚市华生汽车附件厂为证明自己的主张，向本院提交以下证据，经庭审质证，本院认定如下： 证据1.《协议》及基建平面图各一份，拟证明：1.案涉房地产在1992年1月23日，由原来的余姚市华生汽化部件厂从余姚镇皇山桥村购买了土地使用权及地上建筑物，案涉土地是该村的集体土地，为该村集体所有，而不是原告杨生高的宅基地，当时原告杨生高是作为该厂的代表人在该协议上签字确认，在1991年9月，原告杨生高明知案涉房地产的所有权和使用权是属于余姚市华生汽化部件厂的，并非他个人所有；2.原告杨生高明知案涉房地产所有权和使用权属于余姚市华生汽化部件厂的情况下仍在2016年10月6日以其个人作为出租人与余姚市华生汽车附件厂签订房屋租赁协议，在股权转让时原告也未告知被告有这样的协议，因此，原告杨生高与余姚市华生汽车附件厂签订的《租房协议》是一份无效合同的事实。原告认为，被告提到是余姚市华生汽化部件厂进行了土地申请，现目前余姚市华生汽车附件厂有两块土地，且这两块土地是拥有土地证和房产证的，在这两块土地的土地证和房产证上都有标明杨生高住宅，也就是本案中地契上的住宅，被告如果提供房产证原件，在平面图上会记载杨生高住宅，我从余姚市国土局拿到宗地平面图，上面有两块大的地方是余姚市华生汽车附件厂的厂房，是有土地证的，宗地上记载的是杨生高住宅，余姚市国土局的内档文件都有记载，这一块地是属于原告杨生高的。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 证据2.变更登记情况一组，拟证明：1.余姚市华生汽化部件厂已更名为余姚市华生汽车附件厂，2017年6月20日之前原告杨生高为该企业的法定代表人，2017年6月20日之前的股东分别是原告杨生高的妻子、儿子、岳母等亲属；2.2017年6月20日之后，该企业发生了股权变更，现在被告的股东是徐斌和马娇芬等人；3.被告的经营地是在余姚市××镇××村；4.被告使用的房地产的所有权和使用权为自己合法所有，并没有向他人租用的事实。原告认为，被告提到的股权转让和更名这一事实是真实存在的，但是作为租赁合同不管是在转让之前还是之后，即使发生了股权变更、股东变更，但是公司主体仍存在，且余姚市华生汽车附件厂到目前为止也一直在占有使用原告杨生高所有的土地和厂房，应承担相应的租赁费，并依照合同继续履行。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 证据3.国有土地使用权证两份，拟证明被告余姚市华生汽车附件厂的围墙内没有原告杨生高住宅的事实。原告对该证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为该国有土地使用证上记载的土地归被告余姚市华生汽车附件厂所有，被告只提供了土地使用权证，没有提供对应的房产权证，且该证据也不能证明案涉土地和房屋是被告余姚市华生汽车附件厂的土地和房屋。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 证据4.交款凭证、个人建房用耕地申请表、委托书、收款收据一组，拟证明原告杨生高代表余姚市华生汽车附件厂股东签订股权转让协议后，将股权转证协议中约定的2亩地契上的土地及地上建筑物相应的财产凭证转交给被告，案涉的房屋已是被告财产，原告要求将案涉房屋出租给被告是没有法律和事实依据的事实。原告对该组证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为该组证据并不能证明被告就享有案涉土地的使用权及房屋的所有权，上述凭证只能证明案涉房屋的来源及建造过程，这些凭证也不是房屋权属凭证，目前该房屋的权属凭证地契和房契都由原告持有。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。 证据5.浙江省公章刻制备案单一份，拟证明在股权转让之后，被告公司的公章遗失，被告认为案涉《租房协议》是原告使用被告遗失的公章签订的事实。原告告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据并不能证明案涉《租房协议》是伪造的，如被告方对该公章有异议，可以申请鉴定。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 本院依职权调取（2020）浙0281民初356号杨生高诉徐斌、马娇芬股权转让纠纷一案中《股权转让协议》一份，证实杨生高（甲方）与徐斌、马娇芬（乙方）签订《股权转让协议》一份，该协议第九条约定：“股权转让后，凡属于余姚市华生汽车附件厂围墙内所有的土地（有证国有土地4.18亩，地契2亩左右附地契证明）以及地上建筑及所有设备等归乙方所有，甲方须向乙方做好相关交接手续，不能恶意破坏往来客户资源的信息、订单和信誉等”。原告对该证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，认为该《股权转让协议》与本案没有关联，也并不代表案涉房屋所有权以及集体土地使用权发生过变更。被告对该证据的真实性、关联性均无异议，对于证明目的有异议，认为：1.该份协议是原告杨生高与案外人徐斌、马娇芬签订，但该份协议是效力待定的协议，因该《股权转让协议》的签订人是被委托人即原告杨生高，到目前为止也没有得到原股东的确认和追认，因原告杨生高无权处分，如最终不能确认的话，该合同就是无效合同；2.在（2020）浙0281民初356号一案中，原告杨生高将该《股权转让协议》作为主要证据提交，并认为余姚市华生汽车附件厂围墙内所有的土地（有证国有土地4.18亩，地契2亩左右附地契证明）以及地上建筑物及所有设备都一并转让给了新股东，那么根据《股权转让协议》余姚市华生汽车附件厂相应的财产也一并转让给了新的股东，因此案涉房地产就是《股权转让协议》约定的地契2亩左右附地契证明的这一块土地，也就是没有证的这一块房地产，在《股权转让协议》中约定的权属与原告杨生高主张支付租金的房地产的权属是相互矛盾的，原告不能在本案中认为该无证的房地产是其宅基地，在另一个案件中又认为该无证房地产转让给了其他股东；3.原告杨生高及余姚市华生汽车附件厂的原股东明知案涉房地产属于余姚市华生汽车附件厂，仍恶意串通签订租房协议损害了被告的合法权益，因此，该租房协议无效。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 本院调取（2020）浙0281民初356号杨生高诉徐斌、马娇芬股权转让纠纷一案民事判决书一份，证实杨生高与徐斌、马娇芬签订《股权转让协议》后，其中6000000元股权转让款已实际履行，该民事判决书亦支持杨生高要求徐斌、马娇芬支付剩余股权转让款1000000元及利息的诉讼请求的事实。原告对该证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为该民事判决书不能代表原告杨生高已将案涉房屋及集体土地使用权转让给被告。被告对该证据真实性无异议，被告对原告杨生高代表余姚市华生汽车附件厂原股东签订《股权转让协议》予以认可，但对该民事判决书中认定原告杨生高与余姚市华生汽车附件厂原股东之间是代持关系，不予认可；被告对《股权转让协议》及徐斌、马娇芬需再向余姚市华生汽车附件厂原股东支付股权转让款1000000元予以认可，但对于该股权转让款支付给原告杨生高不认可，因为原告杨生高只是余姚市华生汽车附件厂的法定代表人和授权签订《股权转让协议》的代理人，但原告杨生高并不具有股东的资格。经审查，本院对该民事判决书的真实性予以认定。 根据本院采信的证据及原、被告当庭的陈述，本院认定事实如下： 1991年9月，原告杨生高从案外人朱士章处以12000元的价格购得位于××村××弄××村平房6间，并签订《屋契》一份。1991年9月，原告杨生高作为委托人与案外人朱士章作为受托人签订《委托书》一份，载明：“委托人杨生高买入朱士章房屋6间，已立契约，由于杨生高工作关系，委托朱士章代为翻建、新建、改造。经双方同意，朱士章同意作为翻建、新建、改造要求，拆除原6间老屋，改造平顶平屋6间，2层楼房2间，附属平顶用房8间，及阳棚、水电安装等，具体按图施工，按图验收，合格付款，共改造经费为118000元”。 1992年1月23日，余姚镇皇山桥村作为甲方与余姚市华生汽化部件厂作为乙方签订《协议》一份，载明：“乙方由于生产业务的扩大，于一九九一年九月在甲方所在地域内购买旧房屋一幢，土地总面积986平方米（其中建筑占地面积365平方米）和征用甲方土地1.48亩建造厂房，今后为明确有关事项，双方本着友好合作相互支持精神，协商后，制订以下协议：一、乙方在协议签订后，立即一次性支付给甲方旧房屋土地占用补偿费6000元（原旧房已支付甲方房屋造地费和道地补偿费4538元），今后该土地使用权归属乙方所有，在国家政策规定允许下，乙方在围墙内改建和修建房屋或转卖，甲方不得干涉，甲方在以后发放房屋产权时应发给乙方产权证；二、乙方的照明电、生活用水，甲方按原状供给，乙方的工业用电使用，甲方也应提供方便按原状接通（变压器增容费按电力局规定照付）；三、......”，并对道路的加宽、补偿等作出约定。原告杨生高作为乙方即余姚市华生汽化部件厂的代表签字确认，并由余姚市华生汽化部件厂、余姚镇皇山桥村经济合作社共同盖章确认。 1992年4月8日，余姚市华生汽化部件厂的名称变更为余姚市华生汽车附件厂。 2016年10月6日，原告杨生高作为出租人与余姚市华生汽车附件厂作为承租人签订《租房协议》一份，载明：“余姚市华生汽车附件厂向杨生高租8间平方、2间楼房、小屋6间，总494平方米房屋，钢棚110平方米；屋内设备、仓库原有工量具由出租方、承租方使用，损坏赔好，总地面986平方米，四址分明......；租期为5年，自2016年10月28日至2021年10月27日止，总租费400000元，每年租费80000元，以后每年提前1个月付款”。原告杨生高在出租人处签字确认，董香珠、钟悦芳、钟天栋在承租人处签字确认，余姚市华生汽车附件厂、杨国栋在承租人处盖章确认。 2017年4月18日，原告杨生高（甲方）与徐斌、马娇芬（乙方）签订《股权转让协议》一份，其中第七条约定：“股权转让前的债权债务以及转让方的个人债权债务和未上缴的款项由甲方依法承担，如果依法追究到新股东承担赔偿责任或连带责任的，由原股东承担相应责任并无条件解决”；第九条约定：“股权转让后，凡属于余姚市华生汽车附件厂围墙内所有的土地（有证国有土地4.18亩，地契2亩左右附地契证明）以及地上建筑及所有设备等归乙方所有，甲方须向乙方做好相关交接手续，不能恶意破坏往来客户资源的信息、订单和信誉等”，并对股权转让的金额及支付方式、违约责任、争议的解决等作出约定。 同年6月20日，余姚市华生汽车附件厂的法定代表人由原告杨生高变更为徐斌；投资人由：杨国栋，出资200000元，占比20%；董香珠，出资200000元，占比20%；钟丽华，出资200000元，占比20%；钟天栋，出资200000元，占比20%；钟悦芳，出资200000元，占比20%；变更为：张爱娟，出资200000元，占比20%；徐敏睿，出资200000元，占比20%；徐斌，出资200000元，占比20%；杨国栋，出资200000元，占比20%；马娇芬，出资200000元，占比20%。 同年8月17日，余姚市华生汽车附件厂的投资人由杨国栋，出资200000元，占比20%变更为马仙玉，出资200000元，占比20%。 2020年1月9日，杨生高为与徐斌、马娇芬股权转让纠纷一案向本院提起诉讼，请求：1.判令徐斌、马娇芬共同支付股权转让款1000000元及以自2018年4月19日起至实际履行之日止按每日100元计算的利息；2.徐斌、马娇芬支付杨生高违约金350000元。2020年8月10日，本院作出（2020）浙0281民初356号民事判决：徐斌、马娇芬于本判决发生法律效力后十日内向杨生高支付股权转让款1000000元，并按每日100元支付自2018年4月19日起至实际履行日止的利息；驳回杨生高的其他诉讼请求。现该判决尚未生效。 本院认为，本案的争议焦点为：原告杨生高是否系案涉土地、房屋的所有权人或使用权人，是否有权向被告主张案涉房屋的租金。 关于原告杨生高是否系案涉土地、房屋所有权人或使用权人的问题。原告述称，原告杨生高系案涉房屋的所有权人和案涉土地使用权人。被告辩称，原告不是余姚市××镇××村的村民，不具有村民资格，也没有宅基地，原告不是案涉房地产的所有权人和使用权人。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，1991年9月，案外人朱士章将位于××村××弄××村的6间房屋以12000元的价格卖给原告杨生高。但1992年1月23日，余姚镇皇山桥村与余姚市华生汽化部件厂签订的《协议》中已明确约定，余姚市华生汽化部件厂由于生产业务的扩大，于1991年9月在余姚镇皇山桥村所在地域内购买旧房一幢，土地面积986平方米（其中建筑占地面积365平方米），同时亦明确今后该土地使用权归余姚市华生汽化部件厂所有，在国家政策规定允许下，余姚市华生汽化部件厂在围墙内改建和修建房屋或转卖，余姚镇皇山桥村不得干涉，余姚镇皇山桥村在以后发放房屋产权证时，应发给余姚市华生汽化部件厂。原告杨生高作为余姚市华生汽化部件厂的代表签字确认，并由余姚镇皇山桥村经济合作社、余姚市华生汽化部件厂签章确认。期间，余姚市华生汽化部件厂更名为余姚市华生汽车附件厂。后于2017年4月18日，原告杨生高（甲方）与徐斌、马娇芬（乙方）签订《股权转让协议》，并约定股权转让后，凡属于余姚市华生汽车附件厂围墙内所有的土地（有证国有土地4.18亩，地契2亩左右附地契证明）以及地上建筑及所有设备等归乙方所有，甲方须向乙方做好相关交接手续。现原、被告一致确认，朱士章签订的屋契中的房屋、余姚镇皇山桥村与余姚市华生汽化部件厂签订的《协议》中所约定的986平方米土地及其地上365平方米建筑物与原告杨生高与徐斌、马娇芬签订的《股权转让协议》中第九条约定的地契2亩左右附地契证明的土地及地上建筑物系同一处房地产，亦系案涉房地产，现未办理产权证。从上述《协议》、《股权转让协议》中的约定可以看出，原告杨生高并非案涉土地、房屋的所有权人或占有使用权人。原告杨生高作为完全民事行为能力人，应当知晓签署上述协议的法律后果，在没有证据证实其签字是在受到欺诈或胁迫的情况下，应认定为其真实意思表示，原告亦应当清楚其在该协议上签字应承担的相应法律后果，故对于原告述称其对于《股权转让协议》中关于案涉房地产权属的约定不知情的意见，本院不予支持。关于原告述称案涉房屋契证原件未交付，不发生房屋所有权变动和集体土地使用权转让变更。本院认为，现《股权转让协议》中约定的股权转让款6000000元已实际履行，在（2020）浙0281民初356号杨生高与徐斌、马娇芬股权转让纠纷一案中，杨生高向本院起诉要求徐斌、马娇芬支付剩余股权转让款1000000元及相应利息，亦应视为原告杨生高对《股权转让协议》的认可，且在《股权转让协议》中已约定，转让方须向受让方做好相关交接手续，故原告应将相关材料交付给受让方。综上，原告杨生高主张其系案涉土地、房屋所有权人或使用权人，但其提交的证据不足以证明其上述主张，故本院不予支持。 关于原告杨生高是否有权向被告主张案涉房屋租金的问题。本院认为，如前所述，从1992年1月23日签订《协议》及2017年4月18日签订《股权转让协议》中的约定可以看出现案涉土地、房屋应归余姚市华生汽车附件厂股权的受让方占有使用。2016年10月6日，原告杨生高作为出租人与余姚市华生汽车附件厂作为承租人签订的《租房协议》约定原告杨生高将案涉房屋出租给余姚市华生汽车附件厂。现《租房协议》与《协议》、《股权转让协议》中对于案涉房屋权属的约定互相矛盾，而该三份协议矛盾的焦点仍在于原告杨生高是否有权处分案涉房屋。首先，从上述三份协议的证明力上来看，《协议》、《股权转让协议》的证明力要强于《租房协议》。经查，签订《协议》的相对方为余姚市华生汽化部件厂、余姚镇皇山桥村经济合作社，并由余姚市华生汽化部件厂的代表即原告杨生高、余姚镇皇山桥村经济合作社代表、余姚镇农办代表、余姚市广播电视局代表共同签字确认；《股权转让协议》则由原告杨生高与徐斌、马娇芬共同签字确认；而签订《租房协议》时，原告杨生高系余姚市华生汽车附件厂的法定代表人，亦有权使用余姚市华生汽车附件厂的公章，签订《租房协议》相对方系原告杨生高与余姚市华生汽车附件厂并由余姚市华生汽车附件厂的原股东即原告杨生高的儿子、岳母等亲属共同签字确认。由此，从签订上述三份协议中的合同相对方来看，《租房协议》的证明力要弱于《协议》、《股权转让协议》。其次，虽案外人朱士章将案涉房屋转卖给原告杨生高，但在之后余姚市华生汽化部件厂与余姚镇皇山桥村签订的《协议》中已明确案涉土地、房屋占有使用权归属于余姚市华生汽化部件厂，且原告杨生高亦以余姚市华生汽化部件厂的代表签字确认，故应以其后余姚镇皇山桥村与余姚市华生汽化部件厂签订的《协议》对案涉土地及地上建筑物的占有使用权的约定为准。再次，因《协议》签订于1992年1月23日，距今已近二十九年，在此期间已对农村集体土地使用权、房屋所有权进行过确权，现原告杨生高亦未提交经确权后案涉土地、房屋归其所有或占有使用的证据，故原告杨生高无权处分案涉土地、房屋。综上，原告杨生高要求被告支付案涉房屋租金的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告杨生高的诉讼请求。 本案案件受理费7300元，财产保全费2520元，合计9820元，由原告杨生高负担。款限于本判决发生法律效力后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内预交上诉案件受理费。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 长  丁金琴 审 判 员  王艺陶 人民陪审员  徐贞禄 二〇二〇年九月十一日 代书 记员  马银圆