河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3969号上诉人（原审被告）：崔英，女，汉族，1992年10月15日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：崔彦超，系上诉人伯父。委托诉讼代理人：雷幸，河南德慧律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王健，男，汉族，1992年3月22日出生，住南阳市宛城区。被上诉人（原审原告）：曹向阳，女，汉族，1975年12月24日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：李汉广，系曹向阳姐夫。委托诉讼代理人：贾广都，南阳市宛城区汉都法律服务所法律工作者。上诉人王健、崔英因与被上诉人曹向阳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月11日公开开庭审理。上诉人崔英、王健的委托诉讼代理人雷幸、崔彦超，被上诉人曹向阳及其委托诉讼代理人贾广都、李汉广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王健、崔英上诉请求：撤销一审判决第一项，并改判解除上诉人崔英、王健与被上诉人曹向阳之间签订的《拆迁安置房转让合同》；一审、二审及保全费用均由曹向阳承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。39号选房公告中明显证明崔英、王健并未完成选择安置房屋的手续，崔英、王健与曹向阳之间签订的《拆迁安置房转让合同》中约定的标的物并不存在，合同签订后的情势变更导致合同目的不能实现，应当予以解除。二、一审法院的判决内容违反了崔英、王健与曹向阳之间签订的《拆迁房转让合同》的约定，判决的结果显失公正。案涉《拆迁安置房转让合同》第九条明确约定：首套安置房屋甲方优先入住，即本案崔英、王健（合同的甲方）履行交付房屋的合同义务应当在取得拆迁安置房屋，并入住首套安置房屋之后。而合同履行条件未成就的原因是姜营街道办事处中止了崔英、王健的选房资格，并非一审法院认定的崔英、王健不正当的阻却合同履行条件的成就。《拆迁安置房转让合同》第九条“首套安置房屋甲方优先入住”是合同双方在充分协商并清楚各自权利义务和合同风险的情况下，双方真实意思的表示。该条款的背景为：崔英、王健与曹向阳在签订该合同时，明确了合同履行的条件，且合同目的是在保障崔英、王健作为姜营村村民能够在拆迁后有房可住的前提下，将剩余房屋面积转让。一审判决枉顾双方合同约定，作出“选房面积至少为100平方米，大于100平方米的由原告以每平方米6,000元的价格补足差价”的判决。现实中，姜营社区安置房屋中止开盘选房，且也没有100平方米左右房屋可选。如一审判决所言，本案中崔英、王健和曹向阳均无法选择任何房屋，既不能保障崔英、王健作为姜营村民的住房，也无法保障曹向阳能够实现合同约定的购房目的，合同双方的合同目的都无法实现。综上所述，一审判决无视合同双方的合同目的，认定事实错误，作出的判决违反了合同双方的真实约定，既不能保障上诉人崔英、王健的合同权利，也无视案涉《拆迁房转让合同》生效后情势变更的现实情况。请求贵院在查明事实的基础上，依法纠正一审错误判决，结合本案事实和客观情况，维护上诉人崔英、王健的合同权益。曹向阳辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉维持原判。（一）上诉人称合同约定标的物不存在不符合情势变更的强制性规定。本案中，上诉人上诉称的情势变更解除合同，根据最高院的相关通知，该通知应当由高级法院审核，这是强制性规定。对此上诉人的上诉依法不能成立，请求驳回。（二）上诉人上诉称“合同第九条首套安置房甲方优先入住”该条款背景为：上诉人和答辩人在订立合同时明确了合同履行的条件，且合同目的是在保障上诉人作为姜营村民在拆迁后有房可住的情况下将剩余房屋面积转让。依据民法总则结合本案事实，上诉人故意规避合同整体的先决条件，片面强调合同整体的一般条款，违反了民法总则143条规定。（三）上诉人称，本案中，上诉人与答辩人均无法选择任何房屋，既不能保障上诉人的住房，也无法保障答辩人实现购房目的，双方合同目的都无法实现。该声称系虚假，根据一审查明，上诉人有安置面积。（四）上诉人声称双方无法实现合同目的不符合合同解除的法定条件。（五）上诉人称，上诉人确实被中止了选房资格。该声称没有任何法律依据和事实依据。（六）上诉人称要对0903号安置意见书重新认定，故无法按照该意见书选房。这与一审认定事实不一致。根据一审判决认定，上诉人不是未选房，而是拒绝选房。曹向阳向一审法院起诉请求：1、崔英、王健履行合同，交付房屋，支付违约金；2、支付安置费32000元；3、超出合同面积按评估计算；4、诉讼费用由崔英、王健承担。一审法院认定事实：崔英、王健系夫妻关系，崔彦聚与崔英系父女关系。2014年12月30日，崔英与南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处签订0903号《安置意向书》（以下简称0903号意向书），约定安置面积273.9平方米，意向户型面积为100平方米、90平方米、83.9平方米。安置房过渡期为24个月，自签订补偿协议书和安置意向书之日起，按照房屋合法建筑面积每平方米每月8元计算，一次性支付24个月过渡费，超期未能交房，按双倍支付过渡费，按每平方米每月16元计算。2014年12月30日，崔彦聚与南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处签订0904号《安置意向书》，约定安置面积333.3平方米，意向户型为110平方米、110平方米、113.3平方米。2015年9月17日，曹向阳与崔英、王健签订了《拆迁安置房转让合同》，约定崔英将南阳市白河街道办事处姜营城中村改造项目其中一套，建筑面积为100平方米房产转让给曹向阳所有；转让价格为22万元，一次性付清；约定崔英、王健保证转让房产无产权纠纷，若发生与其有关的产权纠纷，债权债务，概由其负责解决；崔英、王健有义务协助曹向阳办理房产相关手续，并协助过户到曹向阳名下；约定《安置意向书》第三条规定的过渡费2年（2016年12月30日）以后归曹向阳所有。协议签订后，曹向阳依据约定向崔英、王健支付足额购房款22万元。2018年11月21日，姜营村安置房选房公告（第39号）显示，根据姜营街道办事处姜营村安置房分配方案，经示范区解决姜营村问题专项工作组审核同意，崔英（档案号0903号）、崔彦聚（档案号0904）被列入第39批分房对象，崔英与崔彦聚宅基地尺寸共为277.31平方米，可安置面积共为554.62平方米，选房日期为2018年11月22日。2018年12月5日，崔彦聚与南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处签订《产权调换协议书》，约定崔彦聚根据安置意向书，原协议书应置换安置面积为333.3平方米，分配安置房时转入20.17平方米，购买10.99平方米，实际安置面积合计364.46平方米。截止庭审结束之日，崔英、王健因实际分房面积与0903号意向书安置面积不一致为由拒绝选房。庭审中曹向阳表示：双方签订的合同约定转让房屋面积为100平方米，崔英、王健至少要交付100平方米的房屋，若客观上受可选房屋面积、户型等限制无法正好选定100平方米房屋时，可接受100平方米以上房屋，并愿以市场价不超过6,000元每平方米补足差价；崔英、王健表示：若面积大于100平方米，应按照市场价补差价，市场价根据楼层户型不同，价格在每平方米四五千、七八千不等。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，买卖合同真实有效，双方均应按照合同约定恪守履行。崔英、王健辩称因政府对其安置面积重新认定，其被停止选房，致双方签订的《拆迁安置房转让合同》因不可抗力而无法实现合同目的，应予以解除。但经审查认为，政府第39号选房公告显示崔英在分房对象之列，并不存在被停止选房之情形，且崔英与其父崔彦聚宅基地尺寸共为277.31平方米，可安置面积共为554.62平方米，扣除其父已实际安置的面积，崔英安置面积仍有200平方米左右，远远超过涉案房产面积，崔英因对安置面积不满拒绝选房履行合同，属于崔英为了自己的利益不正当地阻止履行对曹向阳合同义务的条件成就，应视为条件已经成就，也不能构成合同目的无法实现，双方签订的《拆迁安置房转让合同》也不具备合同解除的相关情形，故对崔英的辩解理由，一审不予采纳。关于崔英、王健辩称合同约定首套房由其优先入住，故崔英、王健选择面积为100余平米房屋后，剩余安置面积不足，无法向曹向阳交付100平方米的房屋。一审认为，合同并未明确约定首套房系较大面积亦或较小面积的房屋，崔英、王健不能单方作出对合同相对方不利的解释，双方自愿签订合同，就应当根据诚实信用原则和合同的约定履行义务，故对其该辩解理由，一审不予采纳。因现在可选房屋面积有限，曹向阳表示可接受面积至少为100平方米的房屋，大于100平方米的愿补足差价，有利于实际解决问题，较为公平合理，一审予以支持。法庭在庭审中询问时曹向阳称市场价每平方米不超过6,000元，崔英、王健称四五千、七八千不等，为解决双方矛盾，遵循公平公正原则，一审酌定补差价以市场价6,000元每平方米计算。综上，对曹向阳请求崔英、王健履行合同、交付房屋并按市场价补差价的诉求，予以支持。崔英、王健应依约积极履行协助曹向阳办理选房、交房等相关合同义务，选房面积至少为100平方米，或在可选面积中以大于并最接近100平方米为准，大于100平方米的由曹向阳以每平方米6,000元价格补足差价。关于过渡费问题，因过渡费是政府对特定对象即拆迁安置户的无住房补偿费用，曹向阳请求过渡费于法无据，一审不予支持。关于曹向阳诉求的违约金，未明确具体，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，判决：一、崔英、王健于判决生效之日起十日内协助曹向阳办理南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处姜营村安置房选房、交房等相关手续；选房面积至少为100平方米，大于100平方米的由原告以每平方米6,000元的价格补足差价。二、驳回曹向阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,080元，减半收取2,540元，保全费3,770元，共计6,310元，由崔英、王健负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否有效，上诉人是否应当协助被上诉人选房、交房。针对争议焦点问题，评述如下：案涉房屋买卖合同的标的系拆迁安置房屋，双方签订的买卖合同系其真实意思表示，不违背我国法律、法规强制性法律规定，应属有效。双方当事人应当严格履行合同。根据查明的事实，在案涉合同履行过程中，并未出现合同当事人以外的因素导致不能履行的情形，上诉人称应适用情势变更原则解除合同。但按照合同法规定，在合同订立后，因不可归责于合同当事人的原因，导致合同目的落空，强行维持原合同效力将导致原合同当事人利益严重失衡，才可适用情势变更原则。根据《合同法》解释（二）第二十六条的规定，构成情势变更需具备以下条件，一是应有情势变更的事实，二是须为当事人所不能预见的，三是情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起，四是情势变更的事实发生于合同成立之后、履行完毕之前。五是情势变更发生后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。结合本案，上诉人在诉讼过程中未举证证明案涉买卖合同发生了不可归责于上诉人的原因导致其无法履行交付房屋的事实，且根据一审查明事实，合同未能按期履行的原因系上诉人单方所致，不存在意外事件等。上诉人所称所选房屋面积可能发生会变化，此属当事人在订立合同时所能够预见的事实，一审判决上诉人协助被上诉人挑选房屋，交付房屋，符合诚实信用原则，本院予以认同。至于选房面积问题，仅可能导致所选择房屋与案涉房屋约定的面积产生不可适性，但该问题可在执行过程中在保证购房人实现购房目的的前提下，由双方当事人协商进行，且一审判决也已经确定了价格标准，双方当事人可参照价格标准计算浮动部分的面积。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人称该标的物因情势变更导致无法履行的证据不足，上诉人崔英、王健的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,080元，由上诉人崔英、王健负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年九月二十二日法官助理王秋争书记员尚志向