福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0122民初2941号 原告：世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司，住所地：福建省连江县潘渡乡贵安新天地贵邸苑商业甲座二楼。 法定代表人：郑长建，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陈晓，系该公司员工。 委托诉讼代理人：董院星，系该公司员工。 被告：林辉，1989年10月16日出生，男，住福建省闽侯县。 原告世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司（以下简称世纪金源物业）与被告林辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告世纪金源物业的委托诉讼代理人陈晓到庭参加诉讼,被告林辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪金源物业向本院提出诉讼请求：判令1.林辉立即支付2017年7月1日起至2020年12月31日期间所拖欠的物业服务费5604.84元，2016年4月1日起至2020年5月31日期间所拖欠公摊费867.61元；违约金（从2018年1月1日起以1601.39元为基数按每日干分之三的标准支付，直至还清欠款之日）。诉讼中，世纪金源物业变更诉讼请求为：判令林辉支付2017年7月1日至2017年10月26日期间的物业服务费553.79元及违约金（从2018年01月01日起以553.79元为基数按每日干分之三的标准支付至款项还清之日止）。事实和理由：世纪金源物业受福建欢乐天地置业有限责任公司选聘，作为该公司所开发的“贵安新天地”项目物业管理服务单位。林辉作为连江县贵安新天地贵阁苑l3#1504单元物业买受人与世纪金源物业签订了《临时管理规约》、《贵安新天地前期物业服务合同》，合同约定由世纪金源物业对贵安新天地提供前期物业管理事宜，林辉对《临时管理规约》及《前期物业服务合同》的内容予以认可，并愿意接受世纪金源物业提供的物业管理服务。根据《临时管理规约》第31条约定，业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以向法院起诉，并按所欠费用加收千分之三滞纳金。以及《贵安新天地前期物业服务合同》第23条约定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三标准向乙方支付违约金。林辉于2013年9月l7日收房，世纪金源物业依约为其提供物业管理服务，但林辉从2017年7月l日至2020年12月31日期间拖欠物业服务费2604.84（计算方式为：98.85平方x1.35元／月／平方x42月=5604.84元，从2016年4月1日起截止至2020年5月31日公摊费：867.61元（计算方式为：该苑区公其部位实际产生的水费及电费平均分摊给每户业主）。经多次催告，林辉拒不缴纳。为此，世纪金源物业特提起诉讼，望判如所请。 林辉未作答辩。 本院经审理认定事实如下：世纪金源物业（公司原名称为“昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司”，后于2019年10月25日变更名称为“世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司”）（乙方）与福建欢乐天地置业有限责任公司（甲方）签订了《贵安新天地临时管理规约》，含附件《贵安新天地前期物业服务合同》、《前期物业服务标准》。《贵安新天地前期物业服务合同》约定“物业建设单位（甲方）：福建欢乐天地置业有限责任公司……物业服务企业（乙方）：昆明世纪城物业管理有限公司连江分公司……第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：贵安新天地；物业类型：住宅座落位置：福州市连江县贵安旅游度假区；……第五条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：高层住宅：1.2元／月?平方米（贵雅苑、贵香苑、贵邦苑）；1.35元／月?平方米（贵荣苑、贵阁苑、贵祥苑、贵邸苑）以上物业服务费用均不含公共水电费分摊，物业管理区域内的公共水电能耗（如停车场、电梯运行电费）每月按实由全体业主（或使用人）分摊。……第七条业主应于甲方正式通知物业买受人入伙通知书上规定的日期之日起全额交纳物业服务费用。……第二十三条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、专项维修资金，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；……第三十条本合同期限自签订之日起开始，自本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。第三十一条本合同自双方签章之日起生效。”2012年12月31日，林辉签署《承诺书》一份，承诺：“一、确认已详细阅读福建欢乐天地置业有限责任公司制定的“贵安新天地临时管理规约”（以下称“本临时管理规约”）、“贵安新天地前期物业服务合同”；……三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；四、本人同意授权本小区物业服务企业代表本人对其他业主违反本管理规约及侵害其他业主合法权利的行为采取包括诉讼等方式进行制止；……。”2013年9月17日，林辉在入伙手续书中业主栏签名，确认已收到钥匙及有关资料。 另查明，世纪金源物业系物业服务企业，为福建省连江县潘渡乡贵安新天地提供物业服务。林辉原为福建省连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵阁苑13幢1504单元的业主，该单元房建筑面积为98.85㎡，每月每平方米按1.35元交纳物业服务费，林辉已缴纳物业服务费至2017年6月30日，累计拖欠2017年7月1日起至2017年10月26日止物业服务费512.28元（98.85㎡×1.35元/月/㎡×3个月+98.85㎡×1.35元/月/㎡÷31天×26日）。世纪金源物业通过向小区宣传栏、贵阁苑13幢01单元口及贵阁苑13幢01单元1504单元门口粘贴缴费通知单催告林辉交纳物业服务费用，另还于2020年4月14日通过邮政特快专递向林辉寄送催缴函向其催收物业服务费，但林辉至今未缴纳。 2017年9月8日，贵安新天地贵阁苑13幢1504单元房产被台江区人民法院委托淘宝网司法拍卖网络平台进行拍卖。2017年10月13日，买受人吴志鹏以最高价竞得，2017年10月26日，台江区人民法院作出（2016）闽0103执535号之四执行裁定书，确认自该裁定书送达买受人吴志鹏时起房屋所有权归吴志鹏所有，2017年12月25日，吴志鹏取得该房产权利证书。 上述事实有世纪金源物业庭审陈述及其提供的商品房买卖合同、临时管理规约、贵安新天地前期物业服务合同、承诺书、入伙手续书、缴费通知单（照片）、国内特快专递邮件详情单、福建增值税普通发票、业主欠费明细表等证据所证实，上述证据均来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院认为，《贵安新天地前期物业服务合同》是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式。在福建省连江县潘渡乡贵安新天地选聘新的物业服务企业之前，世纪金源物业及福建省连江县潘渡乡贵安新天地全体业主均应按照该合同的约定享受权利，履行义务。世纪金源物业与福建欢乐天地置业有限责任公司签订的《贵安新天地前期物业服务合同》，系各方当事人真实意思表示，虽未注明签订时间、无法定代表人签字，但双方均加盖了公章，且林辉签了承诺书，承诺已详细阅读了《贵安新天地前期物业服务合同》，承认世纪金源物业的服务并按合同标准缴纳了至2017年6月30日的物业服务费，该合同已实际履行，对林辉具有约束力。世纪金源物业依约向林辉提供物业服务，有权按约定收取物业服务费。虽然贵阁苑13幢1504单元房产已被司法拍卖，但在该房产所有权转移前，林辉仍是业主，有按约定交纳物业服务费的义务。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条第二款“拍卖财产所有权自拍卖成交裁定书送达买受人时转移”的规定，案涉房产的执行裁定书于2017年10月26日作出，故世纪金源物业要求林辉缴纳至2017年10月26日止的物业服务费，于法有据，可予支持，但其主张的金额计算有误，本院经核算为512.28元。林辉拖欠物业服务费的行为，违反了合同约定，世纪金源物业请求林辉支付违约金，符合约定，可予支持，但合同约定的违约金日千分之三偏高，本院调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。诉讼中，林辉本院传票传唤未到庭，依法予以缺席审理与判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林辉应在本判决生效之日起十日内支付世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司物业服务费512.28元及违约金（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以512.28元为基数从2018年1月1日起计至款项还清之日止）； 二、驳回世纪金源物业服务集团有限公司连江分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由林辉负担。 本判决为终审判决。 审判员  林清秀 二〇二〇年九月二十一日 书记员  滕 熔 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《国务院物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第二十二条网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。 拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。