天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2481号上诉人（反诉被告）：天津优涵家政服务有限公司，住所地天津经济技术开发区第三大街31号1号楼316室。法定代表人：于桂馨，总经理。委托诉讼代理人：牛大仪，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（反诉原告）：天津滨海东方商务酒店有限公司，住所地天津开发区第三大街31号1号楼。法定代表人：卜双杨，总经理。委托诉讼代理人：王殿明，北京市同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，北京市同创律师事务所律师。上诉人天津优涵家政服务有限公司（以下简称优涵公司）因与被上诉人天津滨海东方商务酒店有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人优涵公司的委托诉讼代理人牛大仪、被上诉人东方公司的委托诉讼代理人王殿明、刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。优涵公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持优涵公司的诉讼请求，驳回东方公司的反诉请求；2.上诉费、一审诉讼费由东方公司承担。事实和理由：1.一审违法缺席判决，严重违反法定程序；2.一审对于基本事实认定不清。对于合同解除时间、优涵公司将房屋已经交还东方公司的事实认定不清；3.对于一审判决租金及物业费以及其期限和金额不认可。东方公司未按照合同约定提供租赁物，其装修行为导致优涵公司无法使用租赁物，是东方公司抗辩的合法理由，故优涵公司也不应承担物业费。东方公司辩称，原判决事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，应依法维持原判，驳回优涵公司全部上诉请求。东方公司向一审法院起诉请求：1、判令优涵公司向东方公司支付自2018年11月15日起至2019年10月28日欠付的房屋租金和物业费，并以上述款项为基数按照日千分之五向东方公司支付自应付之日起至实际给付之日止的逾期付款违约金；2、判令优涵公司向东方公司支付2019年10月29日起至房屋交付完毕占用期间的房屋租金和物业费；3、判令优涵公司向东方公司支付2015年8月15日至2015年11月14日免租期间的房屋租金265614元、物业费59535元；4、判令优涵公司将工商登记信息中的企业地址迁出天津经济技术开发区第三大街31号1号楼316室。5、本案反诉费由优涵公司承担。一审法院认定事实：2015年8月25日，东方公司（甲方）与优涵公司（乙方）法定代表人于桂馨签订两份《房屋租赁合同》，优涵公司自东方公司处承租位于天津经济技术开发区第三大街31号，第三大街沿线的三楼、四楼区域，两份合同租赁期限自2015年8月15日至2024年11月14日。上述合同均约定，房屋租赁费用2.2.元/日/平方米，从2019年11月15日开始，租金递增12.5%，到时租赁费用为2.475元/日/平方米。从2015年8月15日起至2015年11月14日止为免租金期，作为乙方设计、装修等运营前的准备时间。乙方自2015年11月15日起支付租金，租赁费用每季度支付一次，每次每份合同支付租赁费用132796元。合同生效之日，两份合同乙方需共计支付甲方88538元作为履约保证金。两份合同还约定，乙方自2015年11月15日起支付物业费用，费用每季度支付一次，每次每份合同支付29767.5元。2017年12月11日，东方公司与于桂馨签订《合同信息变更协议》，约定就上述房屋租赁合同将乙方变更为优涵公司，甲方信息不变。东方公司、优涵公司及于桂馨三方共同在上述协议上签名捺印。同日，东方公司与优涵公司签订《房屋租赁合同补充协议》，确认自2017年2月15日起两份合同的房屋月租金由合计88538元每月调整为合计93522元每月。优涵公司主张东方公司从2018年11月底开始装修，装修的影响波及到优涵公司以及其服务的客户，导致其在2018年11月到5月期间无法为客户提供服务，无法形成订单，导致优涵公司无法正常经营。故其主张于2019年5月6日向东方公司送达《解除合同通知书》，通知书上载明，因东方公司自2018年11月至今装修，对其正常经营持续造成损害，其行为构成根本违约，致使房屋租赁合同目的无法和实现，故通知东方公司房屋租赁合同于通知函送达之日解除。现将房屋交付东方公司等内容。就送达情况，优涵公司仅提供了照片。在2019年10月29日的庭审中，东方公司不认可收到了上述解除通知，同意双方合同于2019年10月29日解除。但认为解除原因系双方没有继续合作履约的可能。不认可原告提出的合同解除事由。2019年5月31日，优涵公司主张其向东方公司送达了勘察现场及收房通知，通知定于2019年6月3日上午勘查现场，并通知东方公司参与勘验并一并收房。就送达情况，优涵公司仅提供了照片，东方公司不认可收到上述通知。优涵公司亦主张东方公司已经于2019年6月3日收回了涉案房屋，并且对外发布了出租广告。但就上述事实，优涵公司并未提供充分证据。东方公司、优涵公司均认可涉案房屋自2018年11月至2019年5月期间被告存在装修的情况，其中，2018年11月至12月期间，在做装修初期准备工作，2019年2月，优涵公司认可施工人员因春节假期回家过年，其使用了一个月房屋。至2019年3月份开始装修涉及第4、5层和一楼大厅至2019年5月期间。优涵公司利用涉案房屋进行月子会所经营活动，上述装修产生了噪音、粉尘及部分停水停电的现象，影响了其经营。自2018年11月15日起优涵公司仅向东方公司支付租金110000元。另查明，优涵公司工商登记信息中的企业地址位于天津经济技术开发区第三大街31号1号楼316室，优涵公司同意在租赁合同解除后将注册地址自该地址迁出。一审法院认为，东方公司、优涵公司双方签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。本案争议焦点为涉案租赁合同自何时解除。本案中，双方当事人均同意解除合同，但针对解除时间及解除原因，双方存在分歧。结合本案查明事实，双方均认可自2018年11月至2019年5月期间，东方公司对涉案房屋部分楼层进行了装修，考虑到优涵公司系经营月子会所，服务对象系产妇和婴儿，对于租赁房屋的环境条件要求较高的事实，东方公司对房屋进行装修势必会产生部分装修垃圾、装修噪音及粉尘，更兼有部分时段停水停电的现象，这对于优涵公司月子会所的经营势必产生严重影响。而根据涉案合同第四条第2款的内容，保证日常水、电、供热等物业的完好和供应、保证房屋基础设施完好与使用，系东方公司的合同义务。现东方公司未能如约履行上述合同义务，且对于优涵公司的经营已造成严重影响。优涵公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款主张解除涉案房屋合同合法有据，予以确认，至于合同解除的时间，优涵公司提供的证据不足以证实其于2019年5月6日向东方公司送达了解除通知，以东方公司同意优涵公司以起诉的方式提出解除合同的请求的日期即2019年10月29日作为双方合同解除的日期。关于东方公司主张2018年11月15日起至2019年10月28日期间的欠付的房屋租金和物业费一节，上述项目的主张有明确的合同依据，优涵公司对于欠款数额计算方法予以认可，但上述期间涉及东方公司对于房屋进行装修的期间，根据东方公司、优涵公司陈述的装修的具体阶段、期间及实际对优涵公司经营产生影响期间的情况，酌定在该期间对优涵公司减免4个月房租，故对于东方公司主张的2018年11月15日至2019年10月28日的房屋租金及物业费734018元予以支持，东方公司主张超出部分，不予支持。关于东方公司主张的逾期付款违约金一节，因优涵公司拖欠房租及物业费系东方公司违约在先，对上述主张不予支持。关于东方公司主张自2019年10月29日起至房屋交付完毕占用期间的房屋租金和物业费一节，优涵公司虽主张房屋已经交付东方公司，但并未对此提供充分证据，因而其需向东方公司按照涉案合同及补充协议约定的租金及物业费标准支付房租占用费及物业费至房屋实际交付完毕之日止。关于东方公司主张支付2015年8月15日至2015年11月14日免租期间的房屋租金265614元、物业费59535元，因上述期间属于合同约定的免租期且已经履行完毕，东方公司上述主张无合同及法律依据，无法支持。关于东方公司主张优涵公司将工商登记信息中的企业地址迁出天津经济技术开发区第三大街31号1号楼316室一节，优涵公司认可在合同解除后迁出，现双方合同已解除，应视为优涵公司对此项请求无异议，予以照准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条、第一百四十四条规定，判决：一、天津优涵家政服务有限公司于判决生效之日起十日内支付天津滨海东方商务酒店有限公司自2018年11月15日至2019年10月28日的房屋租金及物业费734018元，并按照涉案合同及合同补充协议约定的租金及物业费标准支付反诉原告房屋占用费及物业费至房屋实际交付完毕之日止；二、天津优涵家政服务有限公司于判决生效之日起十五日内将工商登记信息中的企业地址迁出天津经济技术开发区第三大街31号1号楼316室；三、驳回天津滨海东方商务酒店有限公司其他诉讼请求。如反诉被告未按判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为15034元，由原告负担。反诉案件受理费减半收取为12302元，由反诉被告负担5468元，由反诉原告负担6834元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：优涵公司二审提供证据：证据一：快递查询结果、优涵公司代理人手机通话记录（2019年11月26日至2019年12月9日）。上述证据真实性本院予以确认，但不能达到优涵公司的证明目的。证据二：天津市滨海新区人民法院功能区审判管理委员会网页截图。该证据不能证明一审审理存在程序问题，本院不予采信。证据三：催款通知函。该通知函中，东方公司并未有明确的解除合同的意思表示，且对是否解除双方已有诉讼，故对优涵公司提供该证据的证明目的本院不予采信。证据四、五、六：视频资料、“去哪儿旅行”以及“携程旅行”APP截图、国家企业信用信息公示系统，均欲证明东方公司现已实际占有房屋。因东方公司在二审审理期间对占有房屋已有自认，上述证据本院予以采信。优涵公司向本院提交调取证据申请书，申请调取一审法院2019年12月4日开庭邮寄送达传票的邮政特快专递投递信息，并申请调取2019年12月4日开庭庭审录像。本院依申请调取了一审法院2019年12月4日开庭邮寄送达传票的邮政特快专递送达查询情况，经质证双方当事人均不持异议。对于调取一审法院2019年12月4日开庭庭审录像的申请，本院经评议认为与本案二审缺乏关联，本院不予调取。本院查明，二审审理期间，东方公司自认于2020年3月实际占有案涉房屋。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一、一审法院缺席判决是否违反法定程序；二、一审法院认定合同解除时间是否正确；三、优涵公司是否已经将房屋交付东方公司；四、一审判决租金及物业费期限和金额是否正确。本院评析如下：一、一审法院缺席判决是否违反法定程序问题。一审审理期间，优涵公司在一审法院送达地址确认书确认了委托诉讼代理人的送达地址，并在该地址确认书其他联系方式一栏注明“代理律师事务所可能10月份搬家，当事人送达地址：××路××号××。一审开庭时间为2019年12月4日开庭，一审法院于2019年11月26日向优涵公司邮寄开庭传票，发送传票时间和开庭时间均在2019年10月之后，故一审法院向“××路××号××邮寄送达，符合当事人确认地址的本意，为合法送达行为。且根据优涵公司自身提供证据显示，在送达期间邮局工作人员确实与送达地址确认书确认电话号码联系过。故在经合法送达后，优涵公司未到庭参加诉讼，一审法院将本诉按撤诉处理并缺席判决，符合法律规定。二、双方合同解除时间问题。优涵公司主张其于2019年5月6日向东方公司送达了解除通知，但其提供的证据不足以证实其将该解除通知合法有效地送达给东方公司，故其主张合同于2019年5月6日解除，缺乏事实依据。一审法院认定2019年10月29日首次庭审时双方认可解除之际为解除时间并无不不当，本院予以维持。三、房屋交付问题。优涵公司主张房屋已经交付东方公司，但提供的证据不足以充分证明该主张。二审期间，东方公司自认其2020年3月实际控制房屋，鉴于优涵公司未举出相反证据予以反驳，本院对该事实予以确认，并对一审判决相应调整。四、一审判决租金及物业费期限和金额是否正确。2018年11月15日至2019年10月28日的房屋租金及物业费，一审法院根据东方公司、优涵公司陈述的装修的具体阶段、期间及实际对优涵公司经营产生影响期间的情况，酌定在该期间对优涵公司减免4个月房租，处理并无不当，本院予以维持。2019年10月29日起至房屋交付完毕占用期间的房屋租金和物业费，因东方公司自认其2020年3月实际控制房屋，故该期间房屋租金和物业费应支付至2020年2月29日。综上所述，天津优涵家政服务有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83109号民事判决第二项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83109号民事判决第一项、第三项；三、上诉人天津优涵家政服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人天津滨海东方商务酒店有限公司自2018年11月15日至2019年10月28日的房屋租金及物业费734018元，并按照涉案合同及合同补充协议约定的租金及物业费标准自2019年10月29日至2020年2月29日止支付被上诉人天津滨海东方商务酒店有限公司房屋占用费及物业费；四、驳回上诉人天津优涵家政服务有限公司其他上诉请求；五、驳回被上诉人天津滨海东方商务酒店有限公司其他诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取为15034元，由上诉人天津优涵家政服务有限公司负担；一审反诉案件受理费12302元，由上诉人天津优涵家政服务有限公司负担4058元，由被上诉人天津滨海东方商务酒店有限公司负担8244元；二审案件受理费30068元，由上诉人天津优涵家政服务有限公司负担22889元，由被上诉人天津滨海东方商务酒店有限公司负担7179元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二〇年九月十七日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……