江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10232号上诉人（原审被告）：张大味，女，1974年10月1日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王守堃，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:钱波，男，1973年3月28日出生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：张大山（曾用名张大勇），男，1978年7月28日出生，汉族，住南京市浦口区。上诉人张大味因与被上诉人钱波、张大山农村房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张大味上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判其向钱波支付补偿款55619元。事实与理由：一、一审法院将张大味依据国家集体土地被征收获取集体组织成员征收补偿款，作为无效合同造成经济损失的赔偿款，赔偿给钱波高达百分之六十，没有事实依据和法律根据。首先，在事实上，钱波在购买案涉房屋时仅支付了6500元人民币的购房款，其损失只是从付款开始到法院认定合同无效为止，这段期间内购房款的利息。按照国家法律保护的最高年利息24%来计算，不足2万元。若按照双方在买房协议中约定违约责任是购房的3倍，约2万元。若按照征收房屋过程中，国家评估涉案房屋补偿款为原房56695元(72.5平方*782元)、原房屋的附着物补偿款为36003元。两项合计：92698.5元。造成合同无效是买卖双方的共同责任，造成的损失应当在合同所涉的标的范围内取得利益进行划分。若人民法院认定张大味应补偿钱波的经济损失，应当在上述三个范围内选择其一。而一审法院将双方签订购房协议之外的征收补偿协议作为赔偿无效合同范围，属于认定事实不清。其次，在法律上，根据《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让的规定，双方之间购房协议违反了法律强制性规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。就本案而言，因合同取得财产是指钱波取得房屋和附着物，张大味取得是6500元卖房款。所以返还、损失补偿应当在上述范围内进行。国家给予被征收集体土地农民其他补偿权利，是失地农民享有的专属权利，只有特定群体依法享有。一审法院判决，将张大味作为农村集体土地成员所享有的权利，混入无效合同中作为赔偿，有违国家法律和政策规定，属于适用法律不当。钱波辩称，张大味在案涉拆迁中已经拿到了18万元现金另加一套房产，价值接近100万元，一审法院判令其给付的金额已经很低，但考虑到诉讼成本，其没有提起上诉。现张大味提出非常低的赔偿金，其不能接受。综上，请求维持一审判决，驳回张大味的上诉请求。张大山辩称，其认可张大味的的意见，其户一共就拿到了47.8万元左右。钱波向一审法院起诉请求判令：一、张大山、张大味返还购房款6500元及利息（自2018年11月20日起至实际款项付清时止）；二、张大山、张大味赔偿各项损失634510元；三、本案全部诉讼费用由张大山、张大味负担。一审法院认定事实：一、2001年6月5日，钱波（甲方）与吴政美、张大山（乙方，张大山在乙方签字处签曾用名张大勇，并代吴政美签名）签订《房屋及宅基地转让协议》，约定：1、乙方同意将老房屋（共叁间）、老宅基地及其附属物（包括老宅基地范围内的所有林木、苗木、果树等）转让给甲方。2、老房屋和老宅基地具体位置在老山林场滴水珠村一组村民吴政贵住宅西等。3、甲方拥有老房屋的永久所有权和永久使用权，甲方拥有老宅基地的永久使用权，甲方拥有老宅基地范围内所有林木、苗木、果树的永久所有权和永久使用权。4、甲方如需维修或翻建老房屋，与乙方无关。5、甲方以现金方式一次性付给乙方转让费计人民币陆仟元整；6、如乙方老房屋有房产证，则乙方应将房产证交给甲方，由甲方办理变更手续。如乙方老房屋有房产证，乙方不将其交给甲方，则乙方违约，由此引发的一切后果由乙方负责。7、乙方有义务和责任帮助甲方协调因老宅基地等原因与四邻所产生的矛盾和纠纷。8、甲、乙双方不得违约，任何一方违约，均付给另一方违约金，违约金为转让费的叁倍（即人民币壹万捌仟元整）。9、其他未尽事宜，由甲、乙双方协商解决等。上述协议签订后，钱波依约支付了转让费6500元（包括苗木补偿款500元），张大山及其母亲吴政美向钱波交付了案涉房屋、老宅基地及其附属物。二、张金贵（1995年去世）与吴政美（2018年2月6日去世）系夫妻关系。张金贵与吴政美共同生育六个子女，即长女张大琴、次女张大兰、三女张大红（1991年去世，无配偶和子女）、四女张大会、五女张大味、长子张大山。张大味、张大山系南京市浦口区村民，钱波非该组村民。三、张大山、张大味为证明案涉房屋系张金贵与吴政美于1977年建造，属张金贵遗产；房屋现状为70年代建造的样貌，长年无人居住，破败不堪，在一审中提交了张金贵墓碑照片、吴政美户籍信息证明、户籍表、常住人口登记表，并向一审法院申请前往浦口区汤泉街道滴水珠社区居民委员会调查。一审法院依法前往浦口区汤泉街道滴水珠社区居民委员会就案涉房屋性质及有无办理房屋产权证等进行调查，查明案涉房屋建造在集体土地上，但房屋建造年代、建造的具体情况及是否办理过产权证现已无法查明。一审法院依法对案涉房屋进行现场勘察，现场情况为：案涉3间砖瓦房位于浦口区，面积共计约70平方米，房屋前后栽种苗木。一审中，张大山、张大味陈述：案涉房屋没有产证，1995年张金贵去世后一直空置，2001年签订转让协议时房屋也是空置的，所以不存在权证交付。四、案涉房屋建于集体土地上，现已被南京市浦口区汤泉街道办事处（下称汤泉街道办事处）征收。2018年11月23日，汤泉街道办事处与张大味签订征收协议，根据协议、汤泉街道集体土地未登记房屋面积认证表及浦口区房屋征收房屋平面图，征收房屋两处，征收总面积为94.73㎡，征收补偿总金额为625336.46元，张大味可申购安置房面积94.73㎡，张大味选择申购安置房面积110平方米，安置房片区基准价为3900元/㎡，张大味预存439276.5元作为购买安置房款，已实际领取征收补偿款186059.96元。一审中，经双方当事人确认，案涉房屋征收面积为72.5㎡，征收补偿金额为489623.5元。其中，原房补偿款56695元（72.5㎡*782元），购房补偿款226200元（72.5㎡*3120元），区位补偿款3625元（72.5㎡*50元），装修补偿款65250元（72.5㎡*900元）,搬家费3625元（72.5㎡*50元），过渡费14688.5元（72.5㎡*20.26元），提前搬家奖励72500元（72.5㎡*1000元），计442583.5元。另附着物补偿款47040元。其中72.5㎡附着物补偿款36003.5元（47040元÷94.73㎡*72.5㎡）。合计478587元。五、因张大味与汤泉街道办事处签订案涉房屋拆迁征收协议，且拆迁利益由张大味取得，对此，一审法院征询张大琴、张大兰、张大会的意见。张大琴、张大兰、张大会陈述：张大味与汤泉街道办事处签订拆迁征收协议，根据协议拆迁利益归张大味所有，其均知情，其均同意对外以张大味名义与汤泉街道办事处签订协议，拆迁利益归张大味所有，对内则由所有遗产继承人与张大味平均分配。本案一审争议焦点是：双方当事人之间的《房屋及宅基地转让协议》是否有效；钱波主张案涉房屋的征收补偿款有无依据。一审法院认为：钱波与张大味并非同一集体经济组织的成员，双方之间签订的《房屋及宅基地等买卖协议》，违反了法律强制性规定，应确认无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。一审法院认为，张大山、张大味明知案涉房屋建造在农村集体土地上但仍予以出售，且在多年后又以违反法律规定为由主张相应合同无效，应对合同无效承担主要责任，钱波亦明知案涉房屋的土地性质为农村集体所有仍进行购买，应对合同无效承担次要责任。现因案涉房屋已被征收，实际已不能返还，钱波可以对征收补偿款中的应得部分主张权利。双方当事人对买卖房屋已达成合意，并已交付，且钱波对案涉房屋占用了较长时间，并进行了维修、养护，对于案涉房屋的补偿款，应由双方按6：4的比例进行分割。从汤泉街道办事处与张大味签订的协议、汤泉街道集体土地未登记房屋面积认证表及浦口区房屋征收房屋平面图可以得知，案涉房屋征收时评估实际面积是72.5平方米。现征收补偿价款中，张大味实际取得征收补偿总金额为442583.5元，另有附着物补偿款36003.5元，合计478587元。因张大山、张大味承担合同无效的主要责任，因此，一审法院酌情认定征收补偿款478587元中的287152.2元[478587元*60%]归钱波所有。关于钱波要求张大山、张大味返还购房款6500元及利息的诉讼请求，由于钱波的损失已经由房屋补偿款予以补偿，因此一审法院对该项诉讼请求不予支持。关于钱波主张张大山、张大味支付自愿放弃安置房的费用，因张大味属于该集体经济组织成员，享有购买安置房的权利，故对钱波的该项主张，一审法院不予支持。关于张大山、张大味提出的“案涉房屋属张金贵遗产，签订转让协议时并未征得张金贵法定继承人同意，侵犯了其他法定继承人的财产权利，协议无效，钱波主张的损失没有事实和法律依据”的辩称，一审法院认为，案涉房屋交易多年，张大山、张大味并未提出异议，应是双方当事人当初的真实意思表示。现案涉房屋拆迁征收协议系张大味与汤泉街道办事处签订，拆迁利益已由张大味实际取得，其他关系人对此并不持异议，且转让协议亦认定无效，故对于张大山、张大味的上述辩称意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、张大味于判决生效之日起十日内给付钱波房屋拆迁补偿款287152.2元；二、驳回钱波的其他诉讼请求。一审案件受理费10212元，减半收取5106元，财产保全费3720元，合计8826元。由钱波负担3530元，张大味负担5296元。双方当事人在本案二审期间均未提交新证据，对一审法院认定的事实均亦无异议，本院依法予以确认。二审中，张大味陈述，案涉房屋被征收的相应补偿款中，其仅应就56695元的原房补偿款和47040元的附着物补偿款向钱波承担60%的赔偿责任，其他补偿款项目是针对农村集体户口人员的补偿，不应在其与钱波之间进行分割。本院询问双方当事人，签订转让协议将案涉房屋转让给钱波时，案涉房屋内是否有装修。张大味、张大山陈述，案涉房屋盖好之后就没有再装修过。钱波陈述，其拿到的案涉房屋没有装修，且房屋已经塌陷，拿房后其对案涉房屋进行修缮，用水泥修复墙面、用木板铺了屋顶，并用砖头铺设了地面。张大味另陈述，钱波所称的屋顶、墙面、地面在此前都已装好，钱波只是通了自来水，并未对案涉房屋进行维修。本院询问钱波，其拿到案涉房屋后是否实际居住。钱波回复，其一开始居住在案涉房屋，后来将案涉房屋空置。征收时案涉房屋内还有一些工具和板凳。张大味陈述，征收时其被喊去量房，其看到案涉房屋内没有物品。本院询问张大味，案涉房屋被征收系依据什么文件计算相应征收补偿款。张大味回复，其不清楚。以上事实，有本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：案涉房屋征收款中的购房补偿款、区位补偿款、装修补偿款、搬家费、过渡费、提前搬家奖励这几项补偿款应否作为认定钱波损失的依据。本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张大味上诉主张，其仅应向钱波赔偿案涉房屋征收补偿款中的原房补偿款和附着物补偿款，而购房补偿款、区位补偿款、装修补偿款、搬家费、过渡费和提前搬家奖励费是基于集体土地被征收而向集体组织成员进行的补偿，但根据案涉征收协议，相应购房补偿款、区位补偿款、装修补偿款、搬家费、过渡费和提前搬家奖励费均系对钱波所购买的房屋及相应装修、附属物的补偿，并无证据证明上述补偿项目并非针对案涉房屋所进行的补偿。根据钱波与吴政美、张大山签订的《房屋及宅基地转让协议》，钱波于2001年支付6500元转让费购买的范围包括案涉房屋及其附属物等，吴政美、张大山一户亦将案涉房屋和相应附属物交付钱波占有使用。十几年后案涉房屋被征收，相应补偿款却由张大味签订补偿协议而获得，相应补偿款应作为认定钱波损失的依据。一审法院根据双方过错，认定张大味就合同无效承担60%的责任，并据此判令张大味向钱波支付相应补偿款的60%，并无不当。综上所述，张大味的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4773元，由上诉人张大味负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 劲 松审 判 员 王  路审 判 员 李  斐二〇二〇年九月二十七日法官助理 高礼慧书 记 员 倪  辉