北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2229号上诉人（原审被告）：董一平，男，1949年6月12日出生。委托诉讼代理人：董一岚（董一平之弟）。委托诉讼代理人：关巧红，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市门头沟区妙峰山镇大沟村村民委员会，住所地北京市门头沟区妙峰山镇大沟村。法定代表人：周连金，主任。委托诉讼代理人：李德山，男，北京市门头沟区妙峰山镇大沟村村民委员会委员。委托诉讼代理人：张焕然，男，北京市门头沟区妙峰山镇大沟村村民委员会第一书记。上诉人董一平因与被上诉人北京市门头沟区妙峰山镇大沟村村民委员会（以下简称大沟村村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人董一平及其委托诉讼代理人董一岚、关巧红，被上诉人大沟村村委会法定代表人周连金、委托诉讼代理人李德山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董一平上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回大沟村村委会的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由大沟村村委会承担。事实与理由：1、董一平与大沟村村委会于1998年7月1日签订《买卖房屋契约》合法有效。当时国家尚未对城镇居民购买农村住房出台禁止性规定，双方买卖房屋是经过了大沟村村委会一致同意的，董一平支付了相应对价。2、董一平所购西房四间、北房十一间、东房七间（以下简称涉案房屋）是董一平用于玫瑰谷风景区开发项目的配套用房，是经过镇政府同意批准的，董一平提交的北京市门头沟区计划委员会关于玫瑰谷风景区开发项目的批复中购置改造房屋144平方米就是针对涉案房屋。2010年4月26日大沟村村委会和妙峰山镇政府盖章认可涉案房屋为董一平所有。3、公证《荒山荒地租赁合同》约定证明，其一《买卖房屋契约》与本合同有相同的法律效力，其二，董一平可以依法在玫瑰谷承租界内新建永久性建筑，更可以依法买卖房屋。一审法院不能认定公证合同与本案缺乏关联性，不能认为因董一平的非农身份而导致《买卖房屋契约》无效。大沟村村委会辩称，同意一审判决，不同意董一平的上诉请求及理由。根据法律规定，居民不能购买农村房屋，农村实行一户一宅。发改委作出批复修建144平方米房屋是为荒山服务的，是关于荒山承包合同的，与涉案房屋买卖合同是两码事。董一平未办理规划许可证，凡是没有规划许可证的建筑都予以拆除。大沟村村委会向一审法院起诉请求：判令大沟村村委会与董一平签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：1998年7月1日，大沟村村委会与董一平签订《买卖房屋契约》，约定：“卖房人大沟村，今将大沟村场院一所计西房4间，北房11间，东房7间，共计22间，座落上苇甸乡大沟村沟北。经大沟村村民委员会一致讨论通过，情愿卖与董一平名下永远为业，言明卖价每间伍仟元，共计人民币拾壹万元整，现金一次付清。日后如有纠葛由卖主大沟村村民委员会承当，于买主无涉，空口无凭，立字为证。四至：东至东房后墙滴水；西至西房后墙滴水；南至院墙外以最窄处算留1.5米走道；北至礼堂后墙根。”合同签订后，双方按照约定履行了合同。上述事实记录在案。原审时，董一平不同意大沟村村委会的主张，为此向法院提交了公证书、买卖房屋契约、北京市门头沟区计划委员会关于玫瑰谷风景区开发项目的批复、玫瑰谷风景区立项报告、翻建申请报告、给门头沟公路局的答复、答辩状、临时占用公路协议书、门头沟区法院调查报告、北京玫瑰谷庄园有限公司章程、妙峰山镇人民政府给董一平的答复、北京市第一中级人民法院针对建议的办理报告、北京市门头沟区人民检察院民事行政检察终止审查决定书、北京市门头沟区人民政府行政复议终止通知书、中华餐饮协会文件、照片、玫瑰谷投资明细表等。经质证，大沟村村委会对房屋买卖契约认可，但是认为本案是房屋买卖合同纠纷，董一平提交的其他证据均是有关承包土地方面的证据，与本案缺乏关联性。原审时，经询问，董一平表示涉案房屋买来之后进行了装修。把土地都挖掉，重新砌，墙挖掉，重新垒，吊顶，做了三个房内卫生间，做了室外两个卫生间，房外建了三间厨房，房顶统一修了一遍。在审理中，大沟村村委会提出申请，要求对涉案房屋与土地价值进行评估，后撤回申请。原审时上述双方争议的内容，重审时经双方确认，记录在案。本案在审理过程中，董一平向法庭提交了北京市规划和国土资源管理委员会门头沟分局出具的【2018】第XXX号-答《政府信息答复告知书》及涉案地点的卫星图片。《政府信息答复告知书》的内容为：“董一平：您好！我们于2018年12月28日受理了您提出的‘查询门头沟区妙峰山镇大沟村场院和学校两地块的地类和权属’（北京市规划和国土资源管理委员会门头沟分局【2018】第XXX号）政府信息公开申请。申请人于2019年1月7日来我分局，通过北京市国土资源一张图系统现场确认，明确申请内容为申请人指定位置的权属和地类及相关影像图。依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第二十一条第（一）款的规定，您所申请的信息属于公开范围，现将申请内容予以公开：申请人指定位置权利人为北京市门头沟区妙峰山镇大沟村经济合作社；地类为建设用地，相关影像图附后。”用以佐证上述土地性质属建设用地，双方签订的买卖契约合法有效。大沟村村委会对该信息的真实性认可。另查，涉案房屋所占用土地是大沟村农村集体建设用地，董一平非大沟村集体经济组织成员。一审法院认为：北京市门头沟区妙峰山镇大沟村，属北京市门头沟区妙峰山镇行政自然村，村内的土地属集体所有。北京市规划和国土资源管理委员会门头沟分局【2018】第XXX号政府信息所指的土地，应为大沟村农村建设用地。农村建设用地是指乡（镇）村建设用地。乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资进行各类非农业建设所使用的土地。农村集体建设用地分为三类，即宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。经营性用地是指村办及乡镇企业用地。集体土地归农民集体所有，由乡（镇）村村民小组等农业集体经济组织负责经营和管理。涉案房屋的土地属大沟村公益性公共设施用地。集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法买卖。集体土地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖合同依赖于集体土地使用权的有效转让。董一平非大沟村集体经济组织成员，双方订立契约转让涉案房屋的行为违反了国家法律关于集体土地使用权禁止违法转让的规定，当属无效。大沟村村委会要求确认房屋买卖契约无效的诉讼请求，符合相关规定，法院予以支持。从董一平向法庭提交的荒山荒地租赁合同、（97）门证经字第65号公证书的公证内容以及玫瑰谷风景区立项报告中，玫瑰谷风景区立项申请报告、北京市门头沟区计划委员会门计字（1998）076号批复、经大沟村村委会以及上苇甸乡人民政府同意玫瑰谷风景区立项报告申请等上述文件的内容看，上述行为为北京玫瑰谷庄园有限公司的企业行为。应当指出，我国是一个农业大国，从1947年和1950年两次土改政策到随着历史发展相继出台、修订的土地管理法和解释的历史沿革，始终体现着解放农村生产力、促进农业发展、保护农民利益、促进“三农”事业发展这一条主线。而作为促进“三农”事业的发展的根基在于保护农村集体土地能不流失。农村集体土地不论如何流转、开发、利用，都要保持农村集体土地的完整性。非遇国家依法征收土地外，任何其他组织和个人都无权改变农村集体土地的性质。综上所述，对于董一平认为契约有效的意见，法院不予采信。造成双方买卖合同无效，大沟村村委会应负全部责任。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：北京市门头沟区妙峰山镇大沟村村民委员会与董一平于1998年7月1日订立的买卖西房四间、北房十一间、东房七间的《买卖房屋契约》无效。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董一平提交了北京市门头沟区妙峰山镇人民政府、大沟村村委会盖章的《证明》，证据内容：董一平系门头沟区妙峰山镇大沟村土地承包者，所办北京玫瑰谷庄园有限公司属我镇民俗旅游户，其房屋位于门头沟区妙峰山镇大沟村1号，房屋归自己所有，不属违章建筑。落款日期2010年4月。证明目的：涉案房屋为董一平合法所有，经过大沟村村委会和门头沟区妙峰山镇人民政府认可。大沟村村委会不认可证据的真实性，称凡是没有规划许可证的建筑都予以拆除，不是有村委会和镇政府盖章所建房屋就是合法的。二审中，大沟村村委会没有提交新证据。本院认为，北京市门头沟区妙峰山镇大沟村属北京市门头沟区妙峰山镇行政自然村，村内的土地属集体所有。集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许向集体经济组织外流转。董一平非大沟村集体经济组织成员，双方订立契约转让涉案房屋的行为违反了国家法律关于集体土地使用权禁止违法转让的规定，当属无效。一审法院支持大沟村村委会要求确认《买卖房屋契约》无效的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以维持。从董一平向法庭提交的荒山荒地租赁合同、（97）门证经字第65号公证书、北京市门头沟区计划委员会门计字（1998）076号批复、经大沟村村委会以及上苇甸乡人民政府同意的玫瑰谷风景区立项报告等文件的内容看，上述文件仅允许北京玫瑰谷庄园有限公司立项的相关行为，未对董一平与大沟村村委会所签《买卖房屋契约》的效力予以确认，亦未批准涉案房屋所在土地的使用权由本集体经济组织内向董一平转让、由董一平取得涉案土地使用权，故董一平的上诉理由不能成立。综上所述，董一平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由董一平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年九月二十七日法官助理 王 梦法官助理 李 想书 记 员 罗娇杨书 记 员 马子萌