广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15884号上诉人（原审原告）：吴玉兴，女，1965年10月27日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：杨天奇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄碧霞，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州上嘉贸易发展有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道宝龙直街7号之9夹层自编之2。法定代表人：苏文升，总经理。委托诉讼代理人：徐雨梅，公司职员。原审第三人：平安银行股份有限公司广州中山一路支行,住所地广州市越秀区中山一路101号自编之一、之二。负责人：麦家兴。上诉人吴玉兴因与被上诉人广州上嘉贸易发展有限公司（以下简称“上嘉公司”）、原审第三人平安银行股份有限公司广州中山一路支行（以下简称“平安银行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初2475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴玉兴上诉请求：1.撤销一审判决并改判或发回重审；2.本案诉讼费均由上嘉公司承担。事实和理由：原审法院事实认定错误，吴玉兴与上嘉公司之间签订的《宝岗华庭(宝龙苑)认购书》（以下简称“《认购书》”）是双方买卖广州市海珠区XX单元(以下简称“涉案房屋”)的真实意思表示，双方的房屋买卖合同合法有效并已实际履行。一、吴玉兴已经支付全部购房款，一审法院认定吴玉兴未提供证据证明已经实际支付购房款给上嘉公司属于事实认定错误。二、吴玉兴于2011年入住涉案房屋、合法占有使用至今。三、吴玉兴与上嘉公司之间存在利害关系并不影响合同的有效性，更不能因此否认《认购书》是双方买卖涉案房屋的真实意思表示。《认购书》不存在《合同法》第五十二条合同无效的情形，合同已经生效并实际履行。综上所述，一审法院事实认定错误，《认购书》是吴玉兴与上嘉公司之间的真实意思表示，吴玉兴已经购买涉案房屋并支付相应价款，且该房屋已于2011年交付给吴玉兴使用，吴玉兴有权要求上嘉公司和平安银行协助办理涉案房屋的涂销抵押手续及被告协助办理产权登记手续。上嘉公司辩称：同意吴玉兴的上诉请求。平安银行二审期间未到庭陈述意见。吴玉兴于2020年1月7日向一审法院起诉请求：1.上嘉公司及平安银行为吴玉兴办理海珠区XX房的涂销抵押手续；2.上嘉公司在为吴玉兴办理上述房屋的涂销抵押手续的同时，为吴玉兴办理该房屋的产权登记手续；3.本案诉讼费用由上嘉公司承担。一审法院经审理查明：2009年12月30日，吴玉兴（乙方、认购方）与上嘉公司（甲方、出售方）签订《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，约定：认购物业：中国广州市海珠区XX单元，该物业的建筑面积为131.34平方米，套内面积为106.58平方米（以国土局测绘面积为准）；定价：人民币1182060元整；兹收到上述所列之定金现金/刷卡：人民币1182060元整；等。2009年12月30日，上嘉公司出具《收款收据》，载明收到吴玉兴购买涉案房屋购房款1182060元。据生效的（2018）粤0105民初11017号民事判决书查明如下事实：2018年10月24日，房管部门向一审法院出具穗国土规划协查〔2018〕620号《关于（2018）粤0105民初10242等号的复函（50宗房产）》及穗国土规划协查〔2018〕624号《关于（2018）粤0105民初10242等号的复函（76宗房产）》，其中记载：XX苑项目所在地块的用地单位为上嘉公司,以2006国用字XX号案申请办理了国土证；XX苑15栋、19栋领取了XX号预售证，已领取穗国土规划验证XX号《建设工程规划验收合格证》，整体未办理首次登记；房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协执回执等资料办理不动产权证书。据查册时间为2020年4月7日的海珠区XX房的《房屋信息》记载，总面积为131.34平方米，是否预售为是，合同状态为未签定合同，确权状态为未确权，抵押状态为在建工程抵押，查封状态为查封，广州市海珠区地方税务局于2014年12月24日以穗地税海税协一字XX号查封；他项权人为平安银行，权利部位为全部，权利面积为131.34平方米，权利价值为人民币3020800元，债权数额为人民币1550000元；等。另查，（2019）粤01民终10024号民事判决书查明如下事实：2015年11月16日，广州市浚丰贸易有限公司（以下简称“浚丰公司”）起诉至广州市越秀区人民法院，请求：1.广州海宜贸易发展有限公司（以下简称“海宜公司”）偿还借款本金1500万元及该款从2013年10月25日起至偿还之日止的利息；2.上嘉公司、吴锦培对海宜公司上述债务承担连带责任；3.浚丰公司对以下财产享有优先受偿权：权属人为上嘉公司的位于海珠区××大道龙××街××“××”××房产，房号分别为：11栋101房、13栋101房、15栋2301房、19栋1401房、19栋1502房、19栋2201房、21栋101房、23栋101房、25栋101房；4.海宜公司、上嘉公司、吴锦培共同承担浚丰公司已支付的律师代理费50000元（其他律师代理费根据判决结果另案主张）和诉讼费用。该院立案受理后，于2016年5月13日作出（2015）穗越法金民初字第5026号原审判决，认定如下事实：……海宜公司法定代表人吴玉兴；2013年10月25日，平安银行（甲方、受托贷款人）、海宜公司（乙方，借款人）和浚丰公司（丙方，委托贷款人）共同签订《委托贷款合同》，约定：浚丰公司委托平安银行向海宜公司发放该合同项下的委托贷款，贷款金额1500万元，贷款用途采购建筑装饰材料，期限1年，实际贷款金额和起止日期以借款借据为准，该合同项下贷款利率执行年利率6%；贷款期内该合同执行固定利率，每月20日为结息日；海宜公司未按时足额偿还贷款本金，浚丰公司从逾期之日起对逾期金额按照该合同约定的利率加50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；海宜公司到期一次性归还本金，应按时足额地归还该合同项下的贷款本金及利息；无论平安银行是否行使该合同及其项下的担保合同约定的相关权利，浚丰公司均可基于自身的判断直接依据该合同及其项下的担保合同的约定向海宜公司及其担保人提起诉讼或采取其他法律措施；浚丰公司承诺在该贷款合同项下，贷款发放后的一切风险（包括但不限于贷款本息不能收回的风险）均由浚丰公司自行承担，与平安银行无关；独立确定委托贷款的借款人、用途、金额、期限、利率和担保方式；贷款发放后，对海宜公司使用贷款的情况独立进行监督，自行关注海宜公司和担保人资信状况、财务状况、生产经营状况、抵质押物状况；委托贷款到期后或海宜公司出现可能影响债权实现的情形时，自行采取救济措施；浚丰公司声明并承诺：浚丰公司对银行与借款人、担保人签订的相关贷款合同、担保合同的内容已明知，同意合同约定的所有条款，并承担由此产生的一切法律后果；海宜公司承担浚丰公司和平安公司为实现债权而发生的费用，包括律师费等。同日，平安银行（抵押权人）与上嘉公司（抵押人）签订《抵押担保合同》，约定上嘉公司提供广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房作为抵押物；抵押担保范围为债务人应承担的全部债务、本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用；债务本金最高额（余额）为15000000元；海宜公司未按时足额偿还主合同到期债务本息及费用的，平安银行有权行使抵押权。广州市越秀区人民法院原审判决：一、在判决发生法律效力之日起十日内，海宜公司向浚丰公司清还借款本金15000000元及该款利息（2013年11月28日起至2014年8月22日止按年利率6%计算；从2014年8月23日起按年利率24%计至款项还清之日止）；二、在判决发生法律效力之日起十日内，海宜公司向浚丰公司清偿律师费50000元；三、吴锦培对海宜公司的上述债务承担连带清偿责任，吴锦培承担保证责任后，有权向海宜公司追偿；四、上嘉公司对判决主文第一项确定的从2014年8月23日起按年利率24%计至款项还清之日止的利息部分承担连带清偿责任；五、海宜公司不履行上述判决时，浚丰公司有权从依法处分上嘉公司提供抵押的广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房、广州市海珠区XX房屋产权所得价款中优先受偿；六、驳回浚丰公司的其他诉讼请求。上述判决作出后，原审各方当事人均没提出上诉。案外人梁智明、陈强、郑文芳、丁卫平、蔡文铭向广州市越秀区人民法院申请再审称：其对上嘉公司提供抵押的涉案房屋享有物权期待权，且原审案件是浚丰公司与上嘉公司、海宜公司、吴锦培等人恶意串通制造的虚假诉讼，因此认为（2015）穗越法金民初字第5026中第五项判项判决浚丰公司对上嘉公司提供抵押的广州市海珠区XX房、XX房、XX房等房屋享有优先受偿权错误，请求撤销该判项。广州市越秀区人民法院于2018年12月21日作出（2018）粤0104民再2号民事判决书，认定浚丰公司在2013年11月28日依据上述《委托贷款合同》向海宜公司出借的1500万元，已于当日收回。因浚丰公司依上述合同转出的款项已在当天收回，故不存在海宜公司未向浚丰公司偿还涉案借款问题，也不存在需处分上述抵押合同中约定的抵押物清偿债务及担保人承担连带清偿责任问题，故原审判决海宜公司需向浚丰公司清偿涉案债务，并在此基础上判决吴锦培和上嘉公司对涉案债务承担连带清偿责任，判决浚丰公司对涉案抵押物（XX街11号101房等涉案九间房产）享有优先受偿权，判决海宜公司需支付浚丰公司律师费损失均没有事实基础，因此，应撤销原审判决，驳回浚丰公司的全部诉讼请求。判决：一、撤销（2015）穗越法金民初字第5026号判决；二、驳回广州市浚丰贸易有限公司的诉讼请求。本案原审诉讼费163318元（其中受理费158318元、诉讼保全费5000元），由广州市浚丰贸易有限公司负担。之后浚丰公司不服判决，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月26日作出判决：驳回上诉，维持原判。再查，据房管部门出具的《购房资格证明》反映：经核查，截至2020年4月21日止，吴玉兴具备本市住房限购区域内住房购房资格。诉讼中，吴玉兴表示：购房款1182060元分三笔、现金支付给上嘉公司，具体数额不记得，2009年12月30日付清；吴玉兴经营新华恒业轮胎酒家，现金较多；2010年吴玉兴已经进入房屋进行装修，2011年5月1日收楼,没有办理收楼手续；吴玉兴是吴锦培的妹妹。上嘉公司表示：确认收到购房款，不清楚吴玉兴如何支付；根据服务管理合约，收房时间为2011年5月1日；确认房屋一直由吴玉兴使用；吴玉兴是上嘉公司原法定代表人、股东吴锦培的妹妹。吴玉兴为证明其主张，还提交了如下证据：1.交纳物业管理费、水费、电费等费用的收据及发票；2.《宝岗华庭服务管理合约》，证据1-2拟证明吴玉兴以物业所有人身份签署合同及缴纳水电费、管理费至今。上嘉公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。一审法院认为：吴玉兴主张其购买涉案房屋时将1182060元购房款分三笔、现金支付给上嘉公司，从本案查明的事实可见，吴玉兴系海宜公司的法定代表人，也是上嘉公司原法定代表人、股东吴锦培的妹妹，吴玉兴、上嘉公司存在利害关系，在吴玉兴未能提供证据证明其已经实际支付购房款给上嘉公司的情况下，一审法院难以认定吴玉兴、上嘉公司之间签订的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》为双方买卖涉案房屋的真实意思表示，故吴玉兴要求上嘉公司和平安银行协助办理涉案房屋的涂销抵押手续及上嘉公司协助办理产权登记手续的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年6月18日作出判决如下：驳回吴玉兴的全部诉讼请求。本案受理费100元，由吴玉兴负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。二审另查明，吴玉兴提交的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》顶端记载“第一联：出售方”，吴玉兴对此表示：涉案认购书一式两份，买卖双方各持一份，在签订后上嘉公司将其中一份交予吴玉兴保管，吴玉兴认为两份内容、效力一致，并无注意顶端记载“第一联：出售方”。上嘉公司表示庭后核实其是否持有认购书的原件，但未在指定期限内提交答复意见。二审期间，吴玉兴表示其基于对亲属吴锦培的信任，购房手续相对简化，认为在办理预售登记时再补签商品房买卖合同即可；对于收楼手续，除《宝岗华庭服务管理合约》外，其他凭证没有保留。上嘉公司表示：对于双方未签订商品房买卖合同的原因不清楚；上嘉公司在与同楼盘其他购房人在交付房屋时有办理交接手续，具体是签署一份收楼文件，明确列举交接的设备情况，且购房人在收楼时会向物业管理公司预付三个月的物业管理费，可以提交相应的收费凭证，因公司原工作人员已离职，不清楚吴玉兴未办理收楼手续的原因。上嘉公司表示可在庭后通过公司财务资料核实本案所涉购房款的收取情况，但未在指定期限内提交答复意见。本院认为：本案二审争议的焦点为：吴玉兴与上嘉公司之间的是否存在真实有效的房屋买卖合同关系。针对上述争议焦点，本院分析如下：首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，吴玉兴和上嘉公司签订的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》仅明确了认购物业的地址、面积以及定价，对于其他商品房买卖合同应当明确约定的主要内容均未约定，吴玉兴上诉主张《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容缺乏事实依据，本院不予采纳。由于吴玉兴与上嘉公司在签订《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》后至今未签订正式的商品房买卖合同，未进行网签备案，吴玉兴仅凭上述《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》主张其与上嘉公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，关于购房款的支付问题，《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》约定“兹收到上述所列定金现金/刷卡：人民币1182060元”，而该认购书同时约定认购物业的定价为1182060元，吴玉兴在尚未签订正式商品房买卖合同、未约定房屋交付时间、办证时间的情况下即依据认购书支付全额购房款，此行为不符合商品房买卖的一般交易习惯。同时，该笔购房款1182060元金额较大，吴玉兴主张现金支付不符合常理，且吴玉兴对于付款的事实仅提交了由上嘉公司出具的收款收据，并无其他证据佐证其实际付款的事实。上嘉公司亦表示对于吴玉兴的付款支付不清楚。因此，现有证据不足以证实吴玉兴已实际支付全部购房款。吴玉兴上诉主张其已付清全部购房款缺乏证据支持，本院不予采纳。再次，关于房屋的交付使用问题。吴玉兴虽在一审期间提交了交纳物业管理费、水费、电费等费用的票据以及《宝岗华庭服务管理合约》，拟证明吴玉兴已实际使用涉案房屋，但上述费用票据显示最早的缴费时间为2015年2月，单凭《宝岗华庭服务管理合约》无法证实在2015年2月份之前吴玉兴对涉案房屋的占有使用情况。同时，根据上嘉公司的陈述，同楼盘的其他购房者在收楼时有签署收楼文件，可见涉案房屋所在楼盘存在办理房屋交接手续的流程，吴玉兴及上嘉公司均未对涉案房屋未办理房屋交接手续作出合理的解释。因此，吴玉兴主张自2011年5月份上嘉公司基于商品房买卖合同关系将涉案房屋交付吴玉兴使用证据不足，本院不予采纳。综合上述情况，吴玉兴与上嘉公司签订的《宝岗华庭服务管理合约》不具备商品房买卖合同的主要内容，且现有证据不足以证实其购房款已全部支付，亦不足以证实其已基于商品房买卖合同关系占有使用涉案房屋，故无法认定吴玉兴与上嘉公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系。一审判决驳回吴玉兴要求上嘉公司和平安银行协助办理涉案房屋的涂销抵押手续及要求上嘉公司协助办理产权登记手续的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。综上所述，吴玉兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴玉兴负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年九月二十三日书记员  熊盈颖林臻灏