江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3429号上诉人（原审原告、申请执行人）：沈洪芳，女，1971年12月16日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：沈文超，江苏太滆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：舒涧，女，1978年10月10日生，汉族，住沭阳县。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈志勇，男，1968年4月30日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审被告、被执行人）：沭阳亿瑞置业有限公司，住所地沭阳县珠江路西侧（兴阳农贸市场二楼），统一社会信用代码9132132266898971XJ。法定代表人：陈志勇。被上诉人（原审被告、被执行人）：张国君，男，1962年3月13日生，汉族，住宜兴市。上诉人沈洪芳与被上诉人舒涧、陈志勇、沭阳亿瑞置业有限公司（以下简称亿瑞公司）、张国君申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2020）苏0282民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。沈洪芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销(2020)苏0282民初175号民事判决依法改判支持上诉人一审诉请或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由四被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为：“案外人作为被征收人，对执行人名下办理产权登记手续的房屋提起案外人执行异议之诉......均不影响其享有排除执行的权利。”对此，上诉人不予认可。江苏省高院发布的《执行异议之诉案件审理指南》第17条“案外人系被拆迁人，其针对登记在被执行人(拆迁人)名下的房屋提起执行异议之诉的，如何处理?”的规定中明确了案外人提起执行异议之诉的对象是登记在被执行人(拆迁人)名下的房屋，而本案中上诉人并未查封舒涧的房屋，查封对象是亿瑞公司名下的三块土地，与舒涧的房屋并非同一对象，因此一审法院适用法律错误。2、案涉三块土地上均设有抵押，抵押权人为中行沭阳支行，目前因亿瑞公司尚欠抵押权人贷款导致其名下尚未网签备案的180套房屋被抵押权人查封。即使抵押权人解除抵押又因客观原因(案涉项目无法通过整体验收)导致案涉三块土地不具备分割办证条件，如法院中止对案涉房屋所涉土地使用权的执行，因三块土地无法分割，实务操作中也无法办理相关手续，如强行中止执行必然损害上诉人的合法权益。3、就引起本案的民间借贷强制执行一案【案号(2019)苏0282民初7955号】在一审法院强制执行过程中向沭阳县不动产登记服务中心查询了亿瑞置业名下不动产查封信息，经沭阳县不动产登记服务中心反馈：亿瑞公司名下大量不动产被沭阳县人民法院及宜兴市人民法院查封，其中就案涉三块土地上诉人于2019年7月31日通过宜兴市人民法院进行了查封(系首封)，后该三块土地又于2019年12月24日被沭阳县人民法院进行了轮候查封【案号(2019)苏1322民初13982号之三】。如二审法院维持一审判决，势必导致被上诉人依据法院判决要求一审法院对案涉三块土地进行解封(事实上因三块土地目前无法分割，上诉人认为实务操作中也无法进行整体解封)，但一旦一审法院对三块土地进行整体解封，则必然导致上诉人丧失首封权，从而使得沭阳县人民法院的案件【案号(2019)苏1322民初13982号之三】成为首封，这将严重损害上诉人的合法权益。上诉人于2020年7月10日通过全国法院信息综合查询平台查询得知截止当日，亿瑞公司共有47件案件作为被执行人被强制执行，涉案总金额为9000202元且均未履行，试想亿瑞公司作为被执行人目前有如此大量的被执行案件且涉案金额达9000万之巨，一旦解除对亿瑞公司名下土地的查封措施，如亿瑞公司出现逃避执行，转移资产的行为，届时如此巨额的债务将如何清偿?广大债权人的权益该如何得到保护?综上，上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上考虑到本案的特殊情况，依法支持上诉人的上诉请求。经审理查明，沈洪芳与亿瑞公司、陈志勇、张国君民间借贷纠纷一案，宜兴法院于2019年7月8日立案受理，在该案审理阶段中，该院于2019年7月31日依据（2019）苏0282民初7955号民事裁定书及协助执行通知书，查封了亿瑞公司名下不动产证号沭国用（2010）第27122、27121、27120号的土地使用权，查封期限三年。后该院于2019年9月19日作出（2019）苏0282民初7955号民事判决书，判令陈志勇、亿瑞公司归还沈洪芳借款本息并赔偿律师费、保全担保费损失等，张国君对前述债务承担连带保证责任。后沈洪芳向该院申请执行，该院已立案执行。另查明，在该案执行过程中，案外人舒涧向宜兴法院提出执行异议，该院于2019年11月28日作出（2019）苏0282执异99号执行裁定书，裁定中止对坐落于沭阳县房屋所涉土地使用权的执行。申请执行人沈洪芳对该裁定不服，向宜兴法院提起执行异议之诉。请求：1、继续对坐落于沭阳县房屋所涉土地使用权的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月19日，经宜兴法院判决确认：陈志勇、亿瑞公司应归还沈洪芳借款本金300万元，并承担利息、律师费损失及保全担保费，同时张国君对上述陈志勇、亿瑞公司所负债务承担连带保证责任［案号：（2019）苏0282民初7955号］。在该案审理过程中，舒涧提出了执行异议申请，后经宜兴法院裁定“中止对坐落于沭阳县房屋所涉土地使用权的执行”［案号：（2019）苏0282执异99号］。沈洪芳认为，本案中，所涉土地使用权均登记在亿瑞公司名下（不动产证号沭国用（2010）第27122、27121、27120）且均设定了抵押，同时目前该三款土地尚未分割。舒涧虽然在执行异议过程中提供了购房合同等证据，但上述合同均未在沭阳县不动产登记中心进行网签备案。沈洪芳认为根据《物权法》及《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，未经备案的购房合同并不产生物权效力，不享有物权优先性，其本质上应属于普通债权。且宜兴法院在执行裁定书本院认为部分中也仅是表述为舒涧所购房屋涉及的土地使用权权属确有争议并未确认土地使用权归舒涧所有。综上，沈洪芳认为应继续对案涉土地使用权的执行，据此诉至法院。被执行人陈志勇、亿瑞公司、案外人舒涧书面辩称：(2019)苏0282执异99号执行裁定书查明事实清楚，适用法律正确，舒涧于2012年与沭阳县住房和城乡建设局签订了房屋补偿安置协议，于2017年4月25日与亿瑞公司签订了拆迁安置结算表，并向亿瑞公司支付了67878元购房款，于2019年7月17日向小区物业服务中心缴纳120元公共照明费、450元电梯费、420元电梯维保检测费、500二次增压机装修垃圾费、745元物业费，早于宜兴市人民法院查封时间，舒涧名下仅有案涉一套住房，综上，请求驳回沈洪芳的诉讼请求。被执行人张国君未作书面答辩。宜兴法院另查明，2012年，舒涧与沭阳县住房和城乡建设局签订房屋征收补偿安置协议一份，载明因滨河壹号项目需要向舒涧征收房屋105.97平方米，补偿安置方式为产权调换，根据拆迁户上房结算表显示，舒涧选择西城馥邦24号602室作为安置房，建筑面积124.2平方米，亿瑞公司出具收款收据收到房款67878元。根据沭阳县发展和改革局沭发基（2012）137号“关于同意沭阳亿瑞置业有限公司滨河壹号商住小区项目名称变更为西城馥邦的批复”显示，2012年11月30日，沭阳县发展和改革局同意将原“滨河壹号”商住小区名称变更为“西城馥邦”商住小区。宜兴法院又查明，西城馥邦小区目前案涉三处国有土地使用权均设置抵押，整体项目目前因缺乏相关资料无法通过整体验收，目前尚不具备分割办证条件。宜兴法院认为，案外人作为被征收人，对被执行人名下尚未办理产权登记手续的房屋提起案外人执行异议之诉，请求排除执行，同时具有下列情形的，应予支持：（一）案外人作为被征收人与房屋征收部门签订了合法有效的征收补偿协议；（二）案外人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得案涉房屋；（三）征收补偿协议明确约定了安置用房的位置及房号，该房屋已经特定化。案外人是否实际占有房屋，是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。本案中，涉案国有土地使用权在被执行人亿瑞公司名下，法院依法查封并无不当。但舒涧作为被征收人，与房屋征收部门签订了合法有效的征收补偿协议，通过产权置换形式取得房屋，且根据拆迁户上房结算表、收款收据等证据，可以证明安置房屋已经特定化暨西城馥邦24号602室。综上，舒涧对执行标的享有足以排除本次强制执行的权益。沈洪芳的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，宜兴法院判决：驳回沈洪芳的诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料，本院确认宜兴法院查明的事实。本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。第三十七条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第四十二条规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。案外人作为被征收人，对被执行人名下尚未办理产权登记手续的房屋提起案外人执行异议之诉，请求排除执行，同时具有下列情形的，应予支持：（一）案外人作为被征收人与房屋征收部门签订了合法有效的征收补偿协议；（二）案外人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得案涉房屋；（三）征收补偿协议明确约定了安置用房的位置及房号，该房屋已经特定化。案外人是否实际占有房屋，是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。本案中，涉案国有土地使用权登记在被执行人亿瑞公司名下，宜兴法院依法查封并无不当。案外人舒涧作为被征收人，已经与房屋征收部门签订了合法有效的征收补偿协议，并通过产权置换形式取得了房屋，且根据拆迁户上房结算表、收款收据等证据，充分证明了安置房屋已经特定化为西城馥邦24号602室房屋。舒涧对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，且依照相关法律规定，该民事权益不仅包括房屋所有权，还应当及于该房屋相应的土地使用权。因此，宜兴法院裁定中止对舒涧安置所得沭阳县西城馥邦24号602室房屋所涉相应土地使用权的执行符合法律规定。宜兴法院所作裁定仅为排除对涉案房屋及相应土地使用权的执行，并非解除对被执行人亿瑞公司土地使用权的查封，且因亿瑞公司土地使用权证尚未分割，亿瑞公司不能据此申请法院解除对涉案土地使用权查封。故沈洪芳上诉称宜兴法院适用法律不当等上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，沈洪芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人沈洪芳负担。本判决为终审判决。审判长  秦小兵审判员  刘永刚审判员  俞 彤二〇二〇年九月二十二日书记员  杨钦雅