上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5948号上诉人(原审被告)：吴凤妹，女，1952年2月1日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)：刘洪玲，男，1968年5月5日出生，汉族，住江苏省高邮市。上诉人吴凤妹因与被上诉人刘洪玲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初22825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴凤妹上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回刘洪玲的诉讼请求；2．本案诉讼费由刘洪玲承担。事实和理由：1.2018年到2019年吴凤妹因租赁的上海市嘉定区南翔镇民主东街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)内多次出现成群老鼠，直接影响居住，吴凤妹在2019年8月15日向刘洪玲夫妇提出房屋因有老鼠窝要整改；2．对于2019年4月17日至8月15日房租费人民币(以下币种均为人民币)20，000元问题，已经协商同意8月底支付，并由吴凤妹支付3，000元作为补偿，刘洪玲妻子张某某写出收条一张；3.2019年8月15日后张某某同意整修房屋并向吴凤妹索取租赁房屋总门钥匙，鉴于总门钥匙要交给张某某维修房屋，吴凤妹将重要物品转到租赁房屋的南房间并上了锁；4．刘洪玲及妻子拿到钥匙后不但没修整房屋，反而更换了总门钥匙；5．双方既然已协商交费时间并作了补偿，但张某某在2019年8月21日带多人胁迫闹事。综上所述，刘洪玲夫妇的租赁房内因老鼠成群导致吴凤妹不能正常居住，要求修整房屋是正常的，而张某某以修整为由拿到钥匙换了总门锁这一行为已违反了租赁合同条款“必须提前一个月提出合同注销的约定”。同时吴凤妹多次向张某某提出门锁调回来，张某某不但不调还置压了吴凤妹的财物不放。因此，原审判决认定吴凤妹承担南房间的4，000元及押金10，000元只退5，000元的事实是错误的。吴凤妹特提起上诉，请求二审法院撤销原判，依法判决支持吴凤妹的上诉请求。刘洪玲未作辩称。刘洪玲向一审法院起诉请求：1．解除双方于2018年10月12日签订的房屋租赁合同；2．吴凤妹从系争房屋迁出并将系争房屋返还刘洪玲；3．吴凤妹支付刘洪玲2019年4月至同年9月房屋租金25，000元并赔偿经济损失1，800元；4．吴凤妹支付刘洪玲垫付的2019年8月至同年9月水电费400.69元；5．吴凤妹支付占用系争房屋的南面一间20平房屋房间的使用费(按照每天37.8元的标准，自2019年9月16日起支付至实际迁出之日止)；6．吴凤妹支付违约金10，000元。一审法院认定事实：系争房屋登记在刘洪玲及案外人张某某名下，刘洪玲与张某某系夫妻关系。张某某同意刘洪玲以个人名义将系争房屋出租给吴凤妹。2018年10月12日，刘洪玲(出租方、甲方)与吴凤妹(承租方、乙方)签订1份《租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积88平方米；房屋租赁期为三年，自2018年10月17日起至2021年10月16日止；月租金为5，000元，租金付二押二方式支付；双方议定首期付2个月，另付10，000元押金以后按每2个月结算一次，提前7天支付下次房租；甲、乙双方如有特殊情况，须提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金10，000元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不归还押金；三年内任何一方提前退房或收房，均按违约处理；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，刘洪玲按约将系争房屋交付吴凤妹，吴凤妹向刘洪玲支付10，000元房屋押金，并支付租金至2019年4月16日。因吴凤妹未按约支付自2019年4月17日起的租金，张某某多次通过微信催收。2019年8月16日，吴凤妹向张某某支付3，000元，张某某出具1张收条，载明“今收到因房租费从2019年4月15号至8月15号4个月计2万元整未付款，现收到补偿款3仟元整”。吴凤妹于2019年8月中旬将其个人物品存放于系争房屋的南房间。2019年8月21日，吴凤妹手书一份材料，载明：“2019年8月21日吴凤妹欠刘红玲(即刘洪玲)在87弄9号房租费①4月15日-6月15日=2万(至8月15日)②2019年8月15日-9月15日=5千③张(即张某某)在上海6天补1，800元，8月15-21日，以上余额2.68万元，计贰万陆仟捌佰元正，在2019年8月24日全部付清，如果不付以家具折算，多退少补”。一审庭审中，吴凤妹表示因张某某每天上门索要租金，故其于8月15日起未在系争房屋内居住。刘洪玲自认因吴凤妹仍未按其书面承诺于2019年8月24日前付清相关款项，故其于2019年8月26日更换系争房屋的门锁。但吴凤妹对刘洪玲更换门锁的时间不予认可，吴凤妹认为刘洪玲于2019年8月21日已将系争房屋门锁更换，但其提供的证据尚不足以证明其意见。一审审理过程中，吴凤妹向刘洪玲支付了相关水电费，并于2020年3月30日将其个人物品搬离系争房屋，故刘洪玲撤回诉讼请求2及诉讼请求4，并明确诉讼请求5为请求判令吴凤妹支付占用系争房屋的南面一间20平房屋房间的使用费7，408元(按照每天37.8元的标准，自2019年9月16日起计算至2020年3月30日止，共计196天)。一审法院认为，刘洪玲与吴凤妹签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。现双方均同意解除上述《房屋租赁合同》，对此予以确认。本案存在以下三个争议焦点：一、吴凤妹应当支付的租金的具体金额以及吴凤妹是否应当向刘洪玲支付经济损失1，800元；二、导致《租赁合同》解除的违约方系吴凤妹还是刘洪玲，吴凤妹是否应向刘洪玲支付违约金以及违约金的具体金额；三、吴凤妹是否应当支付占用南房间的占有使用费以及占有使用费的具体金额。关于争议焦点一，房屋租赁期间，吴凤妹应当按约向刘洪玲支付租金。因刘洪玲已在2019年8月26日更换系争房屋门锁，其无权向吴凤妹主张更换门锁后的房屋租金，双方签订的《租赁合同》亦于该日实际解除，故吴凤妹应当向刘洪玲支付2019年4月17日至同年8月26日房屋租金21，666元。吴凤妹表示其自2019年8月15日起便未再使用系争房屋，故不同意支付该日后产生的租金，但其未再使用系争房屋的理由并非系争房屋客观上无法使用，而是张某某上门索要租金。按时足额交纳租金是承租人的基本义务，故对吴凤妹的该意见不予采纳。因吴凤妹未按合同约定的时间向刘洪玲支付租金，其以书面形式自愿补偿刘洪玲催讨租金的相关费用1，800元，故刘洪玲主张的要求吴凤妹支付经济损失1，800元的诉讼请求，予以支持。关于争议焦点二，一审法院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，吴凤妹未按约支付租金，已构成违约，后吴凤妹以书面形式承诺其将于2019年8月24日前付清拖欠的租金及相关款项，但至该日期，吴凤妹仍未付清其拖欠的款项，故刘洪玲有权解除合同。因吴凤妹未按约支付租金导致合同解除，吴凤妹应当按照合同约定支付违约金。至于吴凤妹应当向刘洪玲支付的违约金的具体金额，虽然合同约定违约导致合同提前终止应支付的违约金为10，000元，但吴凤妹因迟延支付租金已向刘洪玲自愿补偿3，000元，且法院已支持刘洪玲主张的1，800元经济损失，刘洪玲的损失得到一定弥补，故法院酌定吴凤妹向刘洪玲支付违约金5，000元，该款与吴凤妹已经支付的房屋押金10，000元相抵扣，刘洪玲应当返还吴凤妹房屋押金5，000元。关于争议焦点三，就吴凤妹未及时将其个人物品搬离系争房屋南房间的原因，刘洪玲表示其要求吴凤妹尽快将其个人物品搬离系争房屋，但吴凤妹拒绝搬离；而吴凤妹则表示其要求将系争房屋内的个人物品搬离，但刘洪玲更换了系争房屋的门锁且不配合，导致其无法搬离个人物品。然而，双方均未提交证据对各自意见加以证明。合同解除后，双方应妥善协商处理合同解除的相关事宜，吴凤妹的个人物品长期存放于系争房屋的南房间，导致系争房屋无法正常使用，双方对此均有过错。刘洪玲主张的占有使用费的计算标准尚属合理，法院酌情吴凤妹向刘洪玲支付南房间的占有使用费4，000元。一审法院判决：一、确认刘洪玲与吴凤妹于2018年10月12日签订的《租赁合同》于2019年8月26日解除；二、吴凤妹应于判决生效之日起十日内支付刘洪玲房租21，666元；三、吴凤妹应于判决生效之日起十日内支付刘洪玲经济损失1，800元；四、吴凤妹应于判决生效之日起十日内支付刘洪玲占用南房间的占有使用费4，000元；五、刘洪玲应于判决生效之日起十日内返还吴凤妹押金5，000元；六、刘洪玲的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应正确履行。刘洪玲与吴凤妹签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定，吴凤妹应当向刘洪玲支付2019年4月17日至同年8月26日房屋租金21，666元，吴凤妹上诉称其未按约支付租金的理由不能成立，故吴凤妹的行为已构成违约并导致合同解除，吴凤妹应当按照合同约定支付违约金。原审法院鉴于刘洪玲的损失得到一定弥补，酌情确定吴凤妹向刘洪玲支付违约金5，000元，并无不妥。根据查明的事实，吴凤妹曾以书面形式自愿补偿刘洪玲催讨租金的相关费用1，800元，故原审法院判决吴凤妹支付刘洪玲房租21，666元及经济损失1，800元，并无不当。吴凤妹的个人物品长期存放于系争房屋的南间系不争的事实，双方当事人对此均未妥善协商处理，原审法院认定双方均有过错，并酌情判决吴凤妹向刘洪玲支付南房间的占有使用费4，000元，亦无不妥。综上所述，吴凤妹的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币730元，由上诉人吴凤妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年九月十日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……