辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终325号上诉人（原审原告、反诉被告）：隋晶，男，1964年5月7日出生，汉族，无职业，住辽阳市弓长岭区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：辽阳金顺房地产开发有限公司，住所地辽阳市弓长岭区美好家园小区123-45号网点。法定代表人：何若伟，该公司经理。委托诉讼代理人：于洪斌，男，1953年6月17日出生，汉族，该公司会计，住辽阳市文圣区。系该公司会计。上诉人隋晶因与被上诉人辽阳金顺房地产开发有限公司（以下简称金顺房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服辽阳市弓长岭区人民法院（2019）辽1005民初765号民事判决，向本院提起上诉。本受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人隋晶，被上诉人金顺房地产公司的委托诉讼代理人于洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隋晶上诉请求：一、判令金顺房地产公司返还租房抵押金5000元；二、案件受理费由金顺房地产公司承担。事实与理由：一、金顺房地产公司应按协议约定返还隋晶租房保证金5000元。隋晶与金顺房地产公司于2015年4月30日签订了房屋租赁协议书，金顺房地产公司将位于辽阳市弓长岭区网点出租给隋晶，双方约定：租赁期限为二年，自2015年4月30日始至2017年4月29日止，共计租金为10000元，隋晶交付租房保证金5000元，约定退房时经金顺房地产公司验收后，且不欠税费、取暖费、水电费等情况下，退回保证金。2017年4月30日双方又续签了房屋租赁协议，租期为一年，自2017年4月30日始至2018年4月29日止，租金为10000元，保证金5000元金顺房地产公司未返还。2018年4月29日，双方签订的协议履行期满后，由于隋晶无法找到金顺房地产公司负责人交付租赁的房屋，所以采取通知、张贴告示的方式通知金顺房地产公司终止租赁，收回房屋。但在2019年5月8日金顺房地产公司以隋晶在租期届满后继续使用该房屋为由诉至法院，要求另行给付租金7500元。原审法院不顾隋晶的辩解及所提供的证据，判决隋晶再给付金顺房地产公司9个月的房屋租金款7500元，截止日期为2019年1月30日。隋晶不服判决上诉后，二审法院维持原判，隋晶又给付金顺房地产公司租金7500元。根据双方协议约定，房屋租期届满后，隋晶不欠税费、取暖费、水电费、物业费，金顺房地产公司应返还保证金5000元。可一审法院无视双方协议约定，认定隋晶还在使用此房屋，双方属于无定期租赁关系，故驳回隋晶的诉讼请求。一审法院的认定是极其错误的，没有任何事实和法律依据。请求二审法院依法予以纠正。二、金顺房地产公司的反诉请求因无证据证明，应予以驳回。根据民事诉讼证据谁主张，谁举证原则，金顺房地产公司无证据证明隋晶在20i9年1月30日之后还在使用该房屋。况且，此案已经过一、二审法院及省高院三次审理，金顺房地产公司对隋晶不再使用此房屋是明知的，且己经过一、二审法院及省高法判决确认，金顺房地产公司拒不收回房屋，过错不在于隋晶。所以，金顺房地产公司要求隋晶再给付7973元房租款属于无理取闹。一审法院认定隋晶没有交付租赁的房屋，判决隋晶应于2019年2月1日起继续给付金顺房地产公司租金款至网点返还时止，并用隋晶的保证金抵顶部分租金款，其认定是十分错误的，判决严重显失公平。故请求二审法院依据本案事实及相关法律规定，依法撤销一审判决，重新作出公正判决。金顺房地产公司辩称：一、原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，应予维持，隋晶的上诉理由不成立，无事实依据，应予驳回。二、隋晶违反合同约定，租赁期满拒不交房验房，继续使用租赁标的物，租金应计算至交房之日。三、公安机关的报案证明和市场监督管理部门的相关证据证明了隋晶所谓“张贴告示的方式交房”是出示伪证的违法诉讼行为。综上请求二审法院驳回隋晶的上诉，并返还租赁的房屋，维护我公司的合法权益。隋晶向一审法院起诉请求：1、金顺房地产公司返还隋晶租房抵押金款5000.00元；2、案件受理费由金顺房地产公司负担。事实与理由：2015年4月30日，金顺房地产公司将位于辽阳市弓长岭区网点租赁给隋晶使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期二年，租金共计10，000.00元，当时按照金顺房地产公司要求隋晶交付租房押金5000.00元，有收据凭证为证，约定隋晶退房时经金顺房地产公司交房后且不欠税费、取暖费、水电费及物业费的情况下退回押金。合同到期后于2017年4月30日双方又续签一年租房合同，使押金没有退回隋晶。现双方房屋租赁合同已履行完毕，金顺房地产公司已收回房屋，但是却拒绝返还押金款。隋晶无奈诉至法院，请求法院依法判决。金顺房地产公司向法院提出反诉请求：1、判令隋晶向金顺房地产公司支付延期交房的房租2973.00元(房租7973.00元减去押金5000.00元后为2973.00元，此金额为2019年2月1日至2019年11月18日共计291天27.4元)；房租应计算至实际交房之日止；2、判令隋晶向金顺房地产公司支付全部房租(7500.00元+7973.00元=15，473.00元)相应的银行同期贷款利率利息至交房结清房租之日止；3、判令隋晶向金顺房地产公司返还所租房屋，并结清水电、供暖、物业相关费用；4、判令隋晶承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年4月30日，隋晶与金顺房地产公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定，金顺房地产公司将位于辽阳市弓长岭区，面积181.64m2的商业网点租赁给隋晶，租期为两年(2015年4月30日至2017年4月29日)，租金10,000.00元。合同签订后，隋晶给付金顺房地产公司租金10，000.00元及保证金(押金)5000.00元，金顺房地产公司将房屋交给隋晶使用。2017年4月30日，双方续签了《房屋租赁合同》，租金10，000.00元，租期变一年(2017年4月30日至2018年4月29日)，之前所签合同保证金未退还，顺延继续作为续签合同保证金。租赁期满后双方未再签订合同，但隋晶依然占有使用商业网点且未给付金顺房地产公司租金，金顺房地产公司也未返还隋晶保证金。因隋晶拖欠租金，金顺房地产公司向法院提起民事诉讼，经审理作出(2019)辽1005民初83号民事判决，判决隋晶给付金顺房地产公司9个月租金7500.00元及相应利息。隋晶不服提出上诉，辽阳市中级人民法院经审理作出(2019)辽10民终842号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，当事人未能提供证据证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，隋晶主张因没有找到金顺房地产公司便以公示形式告知其去收房，但就此并未提供金顺房地产公司有避而不见的证据，以及何时公示的证据；再者，法院对金顺房地产公司直接送达起诉状未采取公告送达方式亦可佐证金顺房地产公司能够联系的事实，故此隋晶所提主张，不予采信，应认定隋晶未将所租商业网点交予金顺房地产公司。双方于2017年4月30日所签《房屋租赁合同》届满后，隋晶继续租赁网点未交予金顺房地产公司，金顺房地产公司没有提出异议，依据法律规定所签租赁合同继续有效，因此隋晶应给付金顺房地产公司租期内租金，具体数额自2019年2月1日起，按833.33元月(10，000.00元年÷12个月)计算至商业网点返还时止。经计算上述租金已高于保证金5000.00元，故此隋晶诉讼请求返还保证金5000.00元，不予支持，隋晶给付金顺房地产公司租金时可用5000.00元进行抵顶。依据《房屋租赁合同》内容，双方采取“上打租”形式给付租金，隋晶逾期给付租金应承担利息损失，金顺房地产公司主张利息应予支持，具体计算方式方法：以上述租金为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至商业网点返还时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。此外，(2019)辽1005民初83号民事判决中已对2019年2月1日之前租金7500.00元对应利息进行了审理，金顺房地产公司再次主张7500.00元对应利息属于重复起诉，不予处理。双方构成不定期租赁合同关系，金顺房地产公司现主张隋晶返还商业网点，于法不悖，予以支持。关于金顺房地产公司主张的水电、供暖、物业相关费用，因上述费用待交房时才能明确具体，暂不予以处理，金顺房地产公司可待交房后另行主张权利。判决：一、驳回隋晶的诉讼请求；二、隋晶将位于辽阳市弓长岭区，面积181.64m的商业网点返还金顺房地产公司；三、隋晶给付金顺房地产公司租金(租金自2019年2月1日起，按833.33元月计算至商业网点返还时止)；四、隋晶给付金顺房地产公司2019年2月1日起至商业网点返还时止的利息(利息以上述租金为基数，2019年2月1日起”至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；2019年8月20日起至商业网点返还时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息)。上述款项于本判决生效后立即执行，保证金5000.00元在隋晶给付租金时予以抵顶。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由隋晶负担；反诉案件受理费25.00元，由隋晶负担(负担方于判决生效后立即给付被告(反诉原告)。二审中，隋晶提供照片2张，证明案涉房屋的现状，以及其搬走后房子一直维持现在状态。金顺房地产公司质证称：对照片的真实性无异议，但是不能证明房子已经交还给我公司。经审查，金顺房地产公司对该组照片的真实性无异议，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查，隋晶在2019年1月31日后，未再对案涉房屋进行占有、使用。本院认为，当事人对自己在诉讼中提出的主张，有责任提供证据加以证明，如不能举证或所举证据不能证明其主张的，应承担相应不利的诉讼后果。本案中，隋晶起诉要求金顺房地产公司返还押金5000元，以及金顺房地产公司反诉要求隋晶交还案涉房屋及继续占有使用房屋租金的请求，均须以双方签订的《房屋租赁合同》终止为前提。按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的履行时间截止到2018年4月29日，此后双方形成不定期租赁合同关系，一审法院（2019）辽1005民初83号民事判决已经对此进行确认，隋晶也履行了该判决所确定的义务，即给付金顺房地产公司从2018年4月30日至2019年1月31日的租金7500元。结合（2019）辽1005民初83号、（2019）辽10民终842号民事判决书及（2019）辽民申5351号民事裁定书的内容，隋晶在该起案件中已多次向金顺房地产公司明确表达了交还房屋的意见，金顺房地产公司最迟应在（2019）辽1005民初83号案件一审程序终结前，已经知晓隋晶交还房屋的意愿，故双方租赁合同关系应于2019年1月31日已经终止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，按此规定，一审法院认定隋晶没有向金顺房地产公司完成告知义务，继续占有、使用案涉房屋，认定事实错误；判决隋晶支付2019年2月1日至2019年8月19日期间的租金及利息，缺乏法律依据。金顺房地产公司在此过程中明显怠于行使收回房屋的权利，恶意扩大损失，其继续主张租金的请求，本院不予支持。关于隋晶主张退还押金一节，因双方在租赁合同中约定“房屋室内外设施完好、不欠税费、采暖费、水电费及物业费”的条件，一审中，隋晶提供了水、电费卡及现场照片等证据，证明以上条件已经完成。金顺房地产公司提供的用以证明拖欠水电费的证据为其单方制作形成，不能证明隋晶存在拖欠相关费用的事实。由于金顺房地产公司怠于收房，应当承担未能如约验房的责任，其应退还隋晶租房押金5000元。综上所述，原审判决认定事实有误，应予纠正。上诉人隋晶上诉请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽阳市弓长岭区人民法院（2019）辽1005民初765号民事判决书；二、金顺房地产公司于本判决生效后十日内退还隋晶房屋租赁押金5000元；三、驳回金顺房地产公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件25元、反诉费25元，由金顺房地产公司承担；二审案件受理费100元，由金顺房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  艾德玲二〇二〇年九月二十七日法官助理侯是羽书记员徐智源