贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6391号上诉人（原审被告）：魏红梅，女，1972年07月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人（原审被告）：陈中，男，1973年8月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上列二上诉人共同委托代理人：敖军。上列二上诉人共同委托代理人：宋晓霞，贵州丙午律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑健波，男，1972年05月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：朱燕来，女，1974年07月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人魏红梅、陈中因与被上诉人郑健波、朱燕来房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人魏红梅、陈中上诉请求：1、撤销原判，并依法改判或发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《房屋使用权转让协议》系房屋买卖合同，内容未违反法律规定，合法有效。上诉人已付清购房款，被上诉人收到购房款后将案涉房屋不动产登记证等房屋相关手续移交上诉人，上诉人接收房屋后居住使用至今，现案涉房屋已补交了土地收益金，具备过户条件，被上诉人要求上诉人协助办理产权过户上诉人予以拒绝，被上诉人遂起诉至法院要求确认合同有效并协助过户，上诉人收到该案起诉状后另案提起本案诉讼要求解除合同，一审判决解除合同错误。被上诉人郑健波、朱燕来答辩称，签订《房屋使用权转让协议》时案涉房屋不具备过户条件，《房屋使用权转让协议》第五条约定了双方解除合同的条件，即在房屋所有权转移登记前，双方均有反悔的权利，《房屋使用权转让协议》第五条约定的合同解除权双方均有权行使，对权利和责任的约定是对等的，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郑健波、朱燕来向一审法院起诉请求：1、判令解除原告和被告之间签订的《房屋使用权转让协议》；2、判令被告返还原告郑健波名下南明区倒岩路1-3-4-7号房屋和房产证：筑房权证南明字第××号、公房使用证（9600123）、《贵阳市出售公有住房合同书》、收款凭证共四份原件；3、诉讼费用全部由被告方承担。一审法院认定事实：1999年12月份原告郑健波与中铁五局房屋地产管理处签订《贵阳市成本价出售公有住房合同书》，根据合同约定中铁五局房屋地产管理处将坐落于贵阳市倒岩路1幢3单元4层7号房以50,879.83元的价格出售给原告郑健波。2000年4月7日中铁五局房屋地产管理处向原告郑健波出具《税款凭证》，确认收到了原告郑健波所支付的倒岩路1栋3-4-7号房款50,597.13元。2005年7月31日原告郑健波、朱燕来（作为协议甲方）与被告陈中、魏红梅（作为协议乙方）签订《房屋使用权转让协议》，协议第一条约定“甲方自愿将其所有的坐落于贵阳市南明区的房屋使用权有偿转让给乙方，该房屋的《房屋所有权证》证号为：筑房权证南明字第××号，房屋产权证建筑面积67.91平方米，实际套内建筑面积约75平方米。…”；第二条约定“成交价格：甲、乙双方议定的上述房屋成交总价款为人民币大写玖万肆千元整（￥94000.00元）。该成交价格不含转让税费。”；第三条约定：“付款方式及付款期限：甲、乙双方约定付款方式为一次性付款，乙方付款的同时，甲方将房屋产权证及房屋钥匙一套4把交付乙方。”；合同第四条第二款约定：“在条件成熟，可以办理房屋过户手续时，乙方有权要求甲方配合办理相关手续，因房屋过户产生的所有税费（含土地出让金、契税、住房所有权变更登记、住房交易手续费、房改房转让综合税及其他一切相关税费）由乙方承担。甲方应积极配合乙方办理相应手续”；第四条第三款约定：“房屋移交后，与该房屋相关的所有权益、义务及相关责任一并移交乙方。乙方有义务维护房屋结构安全和相关设施完好”；合同第五条对于违约责任进行约定“双方应遵守协议，不得毁约。如甲方反悔，须退回乙方所有房款，并赔偿乙方装修房屋的费用（以评估机构的结果为准），同时支付壹万元违约金。如乙方反悔，须退回房屋产权证及房屋，交清使用期间产生的物管、水、电、煤气等费用，不得要求甲方赔偿装修房屋的费用，并保证房屋完好无损，同时乙方须支付壹万元违约金，并按每月500元支付自接受房屋起至交回房屋期间房租。如因甲乙双方以外的原因协议不能履行，则甲方退回乙方全部房款，乙方交清使用期间产生的物业、水、电、煤气等费用，退回房屋产权证及房屋，并保证房屋完好无损”。2005年8月2日被告陈中、魏红梅依约向原告郑健波、朱燕来支付房款94,000元，原告郑健波、朱燕来并于当日向二被告出具了《收条》。同时，被告陈中、魏红梅在收到原告郑健波、朱燕来交付的房屋产权证、公房使用证、钥匙等后原告郑健波、朱燕来亦出具确认相应物品的《收条》。在接受该房屋后，被告陈中、魏红梅当即进行了入住。2011年4月12日贵阳市住房和城乡建设局重新核发涉案房屋的房屋产权证书，新的不动产权登记号为：筑房权证南明字第××号，替代了原登记号：Ｇ35278南号。2016年5月30日被告魏红梅向贵阳市住房制度改革办公室支付了涉案房屋的土地收益金8,354元。之后原被告双方就合同履行问题双方发生争议二原告遂诉至法院。另查，2019年5月6日本案被告陈中、魏红梅（另案原告）以本案原告郑健波、朱燕来作为另案被告，主张确认双方签订的《房屋使用权转让协议》有效并协助其履行办理涉案房屋的过户手续，该案的案号为：（2019）黔0102民初7515号。同时，根据本案中双方提供相应证据显示被告陈中与魏红梅系夫妻关系，原告郑健波与朱燕来系夫妻关系。2019年8月12日经鉴定机构贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行评估出具《黔亚太评报字［2019］071号》资产评估报告，经评估涉案房屋的市场价值为724,221元，房屋室内装修价值为41,037元。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本案中虽然原被告双方签订协议名为《房屋使用权转让协议》，但根据其内容上反映的实质来看，应属于房屋买卖，而非形式上的房屋使用权转让。因此，为了更加明确对原告诉讼请求进行认定，一审法院结合查明的事实分述如下：一、对于原告主张的解除原被告双方签订的《房屋使用权转让协议》的问题。首先、从《房屋使用权转让协议》约定的内容来看，协议第五条中均赋予了原被告解除合同的权利即双方均可反悔，二者反悔的差异仅为承担违约责任的不同；其次、从法律规定来看，根据《合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，也就是说在《房屋使用权转让协议》已明确约定原被告双方均可解除合同的情况下，原告诉请解除该合同符合上述法律规定；最后、不管是从双方约定还是法律规定来说，二原告诉请解除《房屋使用权转让协议》符合双方约定和法律规定，一审法院依法予以支持。二、对于原告诉请被告返还涉案房屋和房产证、公房使用证、《贵阳市出售公有住房合同书》、收款凭证的问题。首先、根据2005年8月2日被告陈中、魏红梅向二原告出具的《收条》显示，二被告已经确认收到二原告移交的涉案房屋和相关证件；其次、根据上文可知在原被告双方签订的《房屋使用权转让协议》已被解除；最后、对于被告而言由于其占用涉案房屋和相关证件的基础《房屋使用权转让协议》已经被解除，其继续占有的行为已经没有了相应基础作为支撑。故原告诉请被告返还涉案房屋和相关证据一审法院依法予以支持。三、而对于《房屋使用权转让协议》解除后所产生的有关问题，由于二被告并未在本案中提出相应的主张，因此，二被告在本案生效后另案进行主张有关权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第八条、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告郑健波、朱燕来与被告陈中、魏红梅于2005年7月31日签订的《房屋使用权转让协议》；二、被告陈中、魏红梅于本判决生效之日起三十日内向原告郑健波、朱燕来返还倒岩路1-3-4-7号房屋以及该房屋的房产证：筑房权证南明字第××号、公房使用证（9600123）、《贵阳市出售公有住房合同书》、购房收款凭证。案件受理费人民币60元，由被告陈中、魏红梅承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初7515号民事判决书，拟证明一审程序违法，应当先审理陈中、魏红梅诉郑健波、朱燕来合同效力问题的案件，审理完之后再处理本案。被上诉人质证称，对真实性无异议，关联性不认可。本院认为，本案二审争议焦点为：双方当事人签订的《房屋使用权转让协议》是否应当解除。双方当事人签订的《房屋使用权转让协议》虽以使用权转让的名义签订合同，但双方在该协议中约定了在具备过户条件时办理所有权转移登记的内容，故该协议名为使用权转让，实为房屋买卖合同。《房屋使用权转让协议》第五条明确约定“双方应遵守协议，不得毁约”，故对于双方当事人而言，应恪守合同约定，积极履行合同约定的各项义务。该合同条款虽又约定了违约责任，即“如甲方反悔，须退回乙方所有房款，并赔偿乙方装修房屋的费用（以评估机构的结果为准），同时支付壹万元违约金。如乙方反悔，须退回房屋产权证及房屋，交清使用期间产生的物管、水、电、煤气等费用，不得要求甲方赔偿装修房屋的费用，并保证房屋完好无损，同时乙方须支付壹万元违约金，并按每月500元支付自接受房屋起至交回房屋期间房租。如因甲乙双方以外的原因协议不能履行，则甲方退回乙方全部房款，乙方交清使用期间产生的物业、水、电、煤气等费用，退回房屋产权证及房屋，并保证房屋完好无损”，但根据诚信原则，对违约责任的约定不应理解为约定了解除权的行使条件。约定解除权是当事人约定的解除条件成就时，当事人可直接行使解除权，无需对方当事人的同意，是法律赋予当事人的一项权利，权利的行使不应当建立在自身违约行为的基础上，故约定解除权的行使条件不应当是某一方当事人的违约行为，否则必然导致鼓励违约的不良社会效果，违反诚实信用、公平正义的法律基本原则，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十三条判决解除合同明显系适用法律错误，本院予以纠正。本案中，被上诉人以自己的行为表明其不愿履行双方之间的房屋买卖合同，已构成违约，其诉请解除合同于法无据，故本院不予支持。综上所述，上诉人魏红梅、陈中的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10076号民事判决；二、驳回郑健波、朱燕来的诉讼请求。一审案件受理费60元，由郑健波、朱燕来共同负担；二审案件受理费60元，由郑健波、朱燕来共同负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年九月十五日书记员 帅艳芷