河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2649号上诉人（原审原告）：崔继佳，男，1991年7月30日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：崔雪（崔继佳的姐姐），女，1989年12月15日出生，住河南省武陟县。上诉人（原审被告）：索迎香，女，1997年4月20日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：张逸臣，河南明柱律师事务所律师。上诉人崔继佳、上诉人索迎香因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人崔继佳的委托诉讼代理人崔雪、上诉人索迎香的委托诉讼代理人张逸臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔继佳上诉请求：撤销原审判决第三、四项，改判索迎香支付违约金180,000元；诉讼费用由对方负担。事实与理由：双方对违约金数额有明确约定，即任何一方违约，需向另一方赔偿总房款的60%违约金；合同在正常履行当中，索迎香明确表示解除合同，庭审中当庭也确认解除，对方虽然没有说解除合同的目的是另行处置房产，但根据房价上涨的实际情况可以推断出其目的就是另行处置房产。因此，索迎香应当按照约定支付违约金。对崔继佳的上诉，索迎香辩称，崔继佳上诉主张双方已经就违约金数额进行了明确约定是不正确的；双方约定不得另行处置房产，索迎香并未实质性地处置房地产，而且房屋现在仍由崔继佳控制。对方上诉主张的事实完全是出于个人主观推断，没有事实和法律依据。索迎香上诉请求：撤销原审判决，改判驳回崔继佳的原审诉讼请求或将该案发回重审；诉讼费用由对方负担。事实与理由：一、通话言论不代表不再出售房屋的真实意思，双方并未达成实质性意见，索迎香要求崔继佳根据约定按时交纳房款没有过错；房屋还处于对方占有、使用状态；双方未签署书面合同解除书，仅依据言论认定不动产物权合同解除过于随意；对方仍是房屋所有人，并占有、使用房屋，没有造成任何实质性损失，双方应当继续履行合同。二、崔继佳连续五个月未按合同约定支付房贷，还多达二十一次延期付款，违约情节严重；对方的迟延交付行为影响索迎香的征信，后果严重。三、双方约定的另行处置房产赔偿60%违约金的条款适用条件并未成就，不应适用；双方没有实际支付定金，原审以担保法对定金限额的规定内容确定定金、违约金数额，与事实和法律不符；双方合同并未解除，仅凭通话录音确定解除，系对合同法精神的极大误解，房屋所有权已经转移2年7个月，由对方占有、使用至今，如果随意解除将无法保障索迎香的利益；索迎香已经完成交付房屋义务，对方仅支付房款144,856元，原审判决60,000元违约金没有法律、合同依据；即使合同解除也应计算索迎香的损失，60,000元违约金过高且没有依据。对索迎香的上诉，崔继佳辩称，有证据证明索迎香明确表示不再出售房屋，原审当中索迎香也表示要解除合同。根据双方的约定，索迎香应当赔偿违约金，一直到现在仍无故拖延，没有办理手续。崔继佳向一审法院起诉请求：解除双方签订的《房地产买卖契约》；判令索迎香返还购房款144,856元、支付违约金180,000元、承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月11日，崔继佳与索迎香签订《房地产买卖契约》，约定索迎香将其位于武陟县木栾大道龙润湾23A1单元1803号房产出售给崔继佳，总房款为30万元，在2017年12月12日前一次性付清。购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于2017年12月12日将房产正式交付。如果买方中途悔约，不得索要定金。如果卖方中途悔约，在3日内退还定金，另付给对方相当于定金数额的违约金。买方不能按期向对方付清购房款，或卖方不能按期交房，每逾期一日，向对方给付房产价款千分之五的滞纳金。房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。此房暂无房产证，暂不过户给买方，日后买方需过户卖方需配合。合同生效后，买方开始还房贷，每月19日前还房贷到指定账户，每月956元，不能逾期。签订合同后，双方不得另行处置此房产，如任何一方违约，需向另方赔偿总房款的60％违约金。此房从即日起，银行还有18万元贷款，买方补给卖方12万元，卖方收到后，所有权归买方所有。双方在契约文本上签名捺印。一审法院认为，双方签订的《房地产买卖契约》合法有效。在合同履行过程中，双方沟通后，因索迎香一方的原因，不再出售涉案房产，属索迎香反悔，构成违约，应承担违约责任。崔继佳请求解除合同，予以支持。合同解除后，崔继佳已支付的价款计144,856元，索迎香应当返还。房产崔继佳退给索迎香。按照双方约定的悔约条款，索迎香应支付崔继佳相当于定金数额的违约金，但双方未就具体定金数额进行约定，参照担保法关于定金限额的规定，结合本案的具体情况，确定本案定金数额为房产成交价格30万元的20％、即6万元，索迎香应当支付。本案的情况不属于双方约定的另行处置房产的情形，不适用总房款60％的违约金的约定。索迎香辩称崔继佳每月还贷日期滞后，该违约行为导致索迎香征信出现问题，对此，崔继佳的该违约情节轻微，不足以导致其所称后果，不予采纳。一审法院判决：一、解除原告崔继佳与被告索迎香签订的《房地产买卖契约》；二、被告索迎香于本判决生效后十日内返还原告崔继佳144,856元；三、被告索迎香于本判决生效后十日内支付原告崔继佳违约金60,000元；四、驳回原告崔继佳其他诉讼请求。案件受理费6,172元（原告预交3,557元），减半收取计3,086元，由崔继佳负担900元，索迎香负担2,186元。二审期间，崔继佳提交了证据，本院组织双方进行了示质证。崔继佳提交微信记录，内容显示崔继佳的姐姐向索迎香和中间人索金英交涉交纳房屋契税事宜的前后过程；崔继佳据以主张对方无故拖延时间、不配合交纳契税手续，后来明确表示不再出售房屋、双方协商退款的事实。索迎香质证认为，上述证据不是新证据，聊天多是崔继佳的姐姐和案外人的对话，不能显示她对于是否解除合同有明确表态，不能显示双方对合同解除后如何处置进行约定，崔继佳姐姐的言论不能约束索迎香。对上述证据本院认证如下：上述视听证据内容能够通过崔继佳的手机予以展示，客观真实，内容反映了双方关于交纳房屋契税的交涉过程；崔继佳主张的其他事实不能依据该证据直接、充分予以认定。本院二审查明的案件事实与原审认定事实相一致。本院认为，一、双方自愿签订《房地产买卖契约》，形成了合法、有效的房屋买卖合同法律关系。合同内容显示，本案房屋买卖合同系履行期时长不确定，涉及房屋办证和过户、代偿房贷、与案外人有关联等复杂问题的合同。虽然合同对于交纳契税问题并未作出明确、具体的约定，但是交纳契税涉及到房屋权属证书的办理，而双方有“日后乙方需过户，甲方需配合乙方”的明确约定，从而，出于办理房屋权证的目的，崔继佳要求索迎香交纳契税，索迎香有义务予以积极配合；而在履行合同当中，因为交纳契税等具体问题，双方发生争执，索迎香一方确实存在着推拖不交纳契税的行为，从而影响到合同的继续、正常履行。交涉当中，索迎香有不再售卖房屋、向对方退款的意思表示；而且崔继佳不再交纳房贷，改由索迎香一方交纳；原审当中双方均表示认可合同解除。基于上述事实和理由，原审判决解除合同并认定索迎香构成违约并无不当；索迎香主张她不构成违约不能成立。二、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款规定：“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉”。索迎香违反合同约定，应当承担支付违约金等民事责任。关于违约金的承担，双方合同约定了定金、滞纳金、违约金等条款，但均不符合本案直接适用的情形；对于索迎香应当承担违约金的数额，应当根据具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，本案合同已经履行两年多，崔继佳支付房款144,856元、占总房款48.29%，崔继佳有延期支付房贷行为，合同履行当中房地产市场存在涨价情况，根据上述诸多因素考量本案，原审判决索迎香支付违约金60,000元，结果并无不当；索迎香主张违约金判决过高不能成立，崔继佳主张应当按照总房款的60%向其支付违约金180000，与合同内容、法律的规定和原则精神不符。综上所述，崔继佳、索迎香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,172元，各自由崔继佳负担2,280元、索迎香负担3,892元。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二〇年九月二十七日书记员 刘           颖