云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2326民初764号原告：大姚瀚泰房地产投资开发有限公司，住所：大姚县金碧镇金龙社区居委会永盛新城31幢113号。统一社会信用91532326217561271U。法定代表人：车文志，职务：总经理。委托诉讼代理人：张志华，云南金碧律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：邹万勇，男，1992年5月10日出生，彝族，初中文化，农民，住大姚县。被告：王菊，女，1994年4月7日出生，汉族，初中文化，农民，住大姚县。原告大姚瀚泰房地产投资开发有限公司（以下简称“瀚泰房地产公司”）与被告邹万勇、王菊商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告瀚泰房地产公司的法定代表人车文志及其委托诉讼代理人张志华到庭参加诉讼，被告邹万勇、王菊经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。瀚泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院解除二被告与原告2017年12月27日订立的《商品房购销合同》和《合同补充协议》；2.请求人民法院判令二被告给付原告违约金12723.44元；3.案件受理费由被告承担。诉讼中瀚泰房地产公司增加诉讼请求：“请求人民法院将原告出售给被告的大姚县房屋归还给原告。”事实和理由：2017年12月27日，被告与原告订立《商品房购销合同》和《合同补充协议》，被告向原告购买大姚县房屋，合同编号ＪＳＨＡ-Ｂ-3-402-2017。房屋价款636172.00元，房屋参考套内建筑面积为206.52平方米，该套房屋建筑面积233.03平方米。付款方式为首付190852.00元，付款日期2017年12月27日，其余价款445320.00元向大姚县农村信用合作联社贷款支付，房屋交付日期为2017年12月25日。双方签订合同和补充协议后，被告用被告与原告分包县城安置点内外墙工程的工程款200000.00元抵押扣房款，原告将房屋交付给被告。经原告的工作人员多次催促，被告至今未办理房屋按揭贷款，也没有向原告支付剩余房款。邹万勇、王菊未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。原告瀚泰房地产公司围绕诉讼请求向本院提供了下列证据材料：1.瀚泰房地产公司营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份；欲证明：原告的诉讼主体资格。2.《商品房购销合同》《合同补充协议》《承诺书》《大姚县金水岸已售商品房费用明细表》《金水岸商品房交付验收单》复印件各一份；欲证明：邹万勇与原告购买房屋，房屋总价款是636172.00元，房屋参考套内建筑面积为206.52平方米。该套房屋建筑面积233.03平方米。付款方式为首付款190852.00元，付款日期2017年12月27日。其余价款445320.00元向大姚县农村信用合作联社贷款支付。原告房屋交付日期2017年12月25日，有邹万勇的签名。被告邹万勇、王菊未向本院提交证据。被告邹万勇、王菊经本院依法送达诉状副本及开庭传票，未到庭应诉，视为对其质证权利的放弃。本院认为，对原告瀚泰房地产公司提交的证据，来源合法，客观真实，能相互印证，客观证明案件事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年12月27日，原告瀚泰房地产公司与二被告邹万勇、王菊签订ＪＳＨＡ-Ｂ-3-402-2017号《商品房购销合同》，合同主要约定：邹万勇、王菊向大姚瀚泰房地产投资开发有限公司购买位于大姚县房屋，房屋价款636172.00元，房屋建筑面积233.03平方米，套内建筑面积为206.52平方米；交付期限：2017年12月25日前经建设单位组织验收合格交房。2017年12月27日首付190852.00元，其余价款445320.00元向大姚县农村信用合作联社贷款支付。同时，双方约定了违约责任，乙方逾期付款的违约责任：“1.解除合同，乙方按应付未付款的2%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担。……”同日，双方还签订了《合同补充协议》，对《商品房购销合同》未尽事项做了约定。2017年12月27日，邹万勇在《金水岸商品房交付验收清单》确认签字。瀚泰房地产公司将房屋交付给邹万勇、王菊管理使用后，邹万勇、王菊未向瀚泰房地产公司支付购房首付款190852.00元，至今亦未办理银行按揭贷款手续，一直拖欠瀚泰房地产公司房屋价款636172.00元。另查明，2020年1月8日，瀚泰房地产公司法定代表人周波通过工商变更登记变更为车文志。本院认为，原告瀚泰房地产公司与二被告邹万勇、王菊签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》具备商品房买卖合同的主要内容，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。瀚泰房地产公司已按合同约定将具备交付条件的合同标的物交付邹万勇、王菊管理使用，但邹万勇、王菊至今未按约定支付房款，也未办理相关购房按揭贷款手续，邹万勇、王菊已明显违约，其应承担违约责任并赔偿因违约给原告造成的经济损失。在买卖合同中，买受人向出卖人支付合同价款是买卖合同中基本的合同义务，而通过商业银行办理按揭贷款的行为，是双方在买卖合同中对付款方式作约定的一种合意行为，其本质是义务人通过与第三方的借贷来履行自己的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，瀚泰房地产公司与邹万勇、王菊签订ＪＳＨＡ-Ｂ-3-402-2017号《商品房购销合同》瀚泰房地产公司依约完成了交付义务，邹万勇、王菊未按时支付剩余购房款已构成违约，故瀚泰房地产公司主张解除与邹万勇、王菊于2017年12月27日订立的《商品房购销合同》和《合同补充协议》，并归还大姚县房屋，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”。本案中，瀚泰房地产公司与邹万勇、王菊签订的《商品房购销合同》第八条第二款第一项约定：“解除合同，乙方按应付未付款的2%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担。”邹万勇、王菊未付购房款636172.00元，按2%向瀚泰房地产公司支付违约，违约金为12723.44元（636172.00元×2%）金，原告请求二被告给付原告违约金，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告大姚瀚泰房地产投资开发有限公司与被告邹万勇、王菊签订的JSHA-B-3-402-2017号《商品房购销合同》和《合同补充协议》于本判决生效之日予以解除；二、由被告邹万勇、王菊将大姚县房屋归还给原告大姚瀚泰房地产投资开发有限公司；三、由被告邹万勇、王菊赔偿原告大姚瀚泰房地产投资开发有限公司违约金12723.44元。上述第二、三项执行内容限于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60.00元，由被告邹万勇、王菊共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  陈维云二〇二〇年九月十日书记员  李亚晶