四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川18民终411号 上诉人（原审原告）：雅安亨通工贸有限责任公司，住所地：四川省雅安市雨城区康藏路827号。 法定代表人：韩伟，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈浩，四川同兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车忠虎，四川同兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆上汽汽车销售有限公司，住所地：重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼4楼3号。 法定代表人：樊永毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，四川广都律师事务所律师。 上诉人雅安亨通工贸有限责任公司（以下简称亨通工贸公司）因与被上诉人重庆上汽汽车销售有限公司（以下简称上汽汽车销售公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院(2019)川1802民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 亨通工贸公司上诉请求：一、撤销（2019）川1802民初1402号民事判决，并依法改判，支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人未完成合同约定的协助义务，属于事实认定错误。首先，上诉人并不否认应当承担协助被上诉人进行报建、水电、消防等协助义务，但双方之间是土地租赁关系，上诉人的主要义务是向被上诉人交付土地，而报建等协助义务是附属义务，同时协助的内容也是需要被上诉人主导，上诉人配合完成。一审判决已经查明上诉人已经把土地交付给了被上诉人的事实，但却在认定时只是一味的对附属义务进行审查，以附属义务作为核心来认定上诉人是否完成了合同义务，明显属于本末倒置。其次，上诉人已经履行了协助义务。上诉人已经配合被上诉人向雨城区规委会进行了报建，报建结果也通过，至于合同约定的协助办理水电、消防事宜，因为还未进展到该步骤自然还无法进行，而协助办理营业执照则需要被上诉人准备资料予以提交，但被上诉人并未向上诉人提供，因此也并非上诉人不协助办理。可见《租赁合同》第四条约定的能够明确的协助义务，上诉人要么已经完成，要么条件还不成就，并非上诉人未履行协助义务。另一方面，报建和设计方案是被上诉人自行委托铭智公司进行，雨城区规委会通过的设计方案也是铭智公司制作的，上诉人只是协助提交资料，不负责对设计修改和调整，一审判决认定上诉人未通知被上诉人通过规划委的事宜，与事实不符。该项目未能进行的原因是被上诉人另行在他处租赁了场地，故意不履行合同所致，而非上诉人未履行合同义务。上诉人已经履行了合同义务，一审判决认为上诉人未完成合同约定的协助义务。一审判决认为上诉人未履行合同约定的协助义务，属于事实认定错误。二、一审判决认为被上诉人享有解除权，《租赁合同》于2019年2月27日解除，属于事实认定错误、适用法律错误。正是一审判决认定事实错误导致错误认定被上诉人享有合同解除权。被上诉人邮寄的《解除通知》是以未交付土地主张，但一审判决已经认定土地交付的事实，解除合同的行为应属无效。一审判决依据《合同法》第九十四条（四）款解除合同，属于适用法律错误。被上诉人未进行合理的催告。一审判决错误认为上诉人未履行协助义务导致合同目的无法实现，被上诉人有解除权错误。合同至今有效。三、一审判决认为被上诉人无违约行为，属于事实认定错误。《租赁合同》第十二条约定被上诉人在签订本协议后3个工作日内支付第一年租金，也就是在2018年4月18日前支付，但是至今未支付，显然已经到期，而第二年的租金根据第十条的约定是在每年5月30日前交纳，也就是说第二年的租金应当在2019年5月30日前支付，但至今也未支付。被上诉人没有按照合同约定支付租金是不争的事实，被上诉人明显违约，并且属于先违约一方，因此一审判决认定被上诉人违约行为，明显属于事实认定错误。四、一审判决认为上诉人未举证证明合同解除的行为致使遭受的损失，属于事实认定错误。上诉人从2018年3月已将土地交付被上诉人，上诉人就未使用过土地的事实。一审判决认为上诉人没有损失，明显事实认定错误。综上，一审法院认定事实错误，被上诉人并无合同解除权，应当继续履行合同，并且应当支付上诉人租金及违约金，请求二审法院查清本案事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。 上汽汽车销售公司辩称，被上诉人至今未完成手续报建的原因在于上诉人，上诉人未交付土地租赁物，至合同目的不能实现。被上诉人依法邮寄了解除协议通知已生效，依法已经解除协议。合同没有实际履行，上诉人没有实际的损失，被上诉人没有违约行为。一审判法院认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。 亨通工贸公司向一审法院起诉请求：1.确认上汽汽车销售公司于2019年2月27日作出解除合同的行为无效，判令其继续履行合同；2.判令上汽汽车销售公司按合同约定支付第一年租金人民币（以下币种同）420000元，并承担违约金105000元；3.案件受理费和财产保全费等由上汽汽车销售公司承担。一审诉讼中，亨通工贸公司增加诉讼请求：判令上汽汽车销售公司按合同约定支付第二年的租金420000元，并承担违约金105000元。 一审法院认定事实如下：2018年4月13日，亨通工贸公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）上汽汽车销售公司签订《租赁协议》，约定的主要内容：甲方同意将位于雅安市雨城区亩的土地使用权（土地使用证号为〔雅市国用（2015）第46520号〕）出租给乙方使用；乙方承租本宗土地必须进行合法经营，用于建设“上汽红岩商用车4Ｓ店”项目，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同；在乙方符合法律及政策条件的前提下，甲方有义务协助乙方办理相关事宜（报建、水电、消防、营业执照等），所有费用由乙方承担；租赁期限为10年即从2018年6月30日起至2028年6月29日止；经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付、先付后用的方式，每亩年租金为100000元（不含开票税金，如乙方需要开具发票则按6%的税率支付税金）。且从第三个租赁年度起，年租金按5%递增；从第六个租赁年度起，年租金按8%递增。年租金由乙方于每年5月30日前交纳给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外，还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方年租金百分之二十五的违约金；乙方在签订本协议后3个工作日内以现金或转账方式一次性向甲方支付100000元履约保证金，待协议期满或双方解除协议之日，如乙方没有违约，甲方将履约保证金一次性无息退还给乙方；乙方在签订本协议后3个工作日内将第一年租金以现金或转账方式一次性支付给甲方；租赁期内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互补承担责任。”协议签订后，上汽汽车销售公司向亨通工贸公司缴纳保证金100000元。 2019年2月20日，亨通工贸公司向上汽汽车销售公司致函，要求上汽汽车销售公司依约支付第一年的土地租赁费用420000元。 2019年2月27日，上汽汽车销售公司向亨通工贸公司送达《解除合同通知书》，表示由于亨通工贸公司一直未履行土地交付手续，导致其未能实际使用案涉土地，特通知解除《租赁协议》，该协议送达之日双方签订的协议即终止。 一审另查明，2018年3月起，上汽汽车销售公司开始着手上汽红岩4S店建设事宜，其与四川铭智建设工程有限公司（于2018年7月3日名称变更为四川铭智工程勘察设计有限公司，以下简称四川铭智公司）签订《建设工程勘察合同》，约定四川铭智公司负责重庆上汽汽车销售有限公司雅安4S店勘察任务，工程地点为雅安市雨城区；四川铭智公司按照现行的各相关规范要求进行勘察工作，满足规范要求即可；工程勘察费15600元，四川铭智公司提交勘察成果资料时，上汽汽车销售公司应一次付清全部工程费用。 2018年4月3日，上汽汽车销售公司与四川铭智公司签订《建设工程设计合同》，约定四川铭智公司承担上汽红岩雅安4S店施工方案及施工图设计，工程地点为雅安市雨城区，建设层数为局部2层，建筑面积1,430.93㎡，项目投资额约1000000元，设计费30000元。 2018年5月25日，雅安市雨城区城乡规划建设委员会第五届六次主任会议议定：原则同意雅安亨通汽车产业园—上汽红岩商用车4S店项目设计方案。上汽红岩商用车4S店建筑占地1,254.50㎡，建筑面积1,597.56㎡，设计风格为现代风格，外墙采用红色铝塑板。会议要求补充绿化面积，调整后的总平方案报住建局审查。 一审法院认为，本案一审争议焦点为：一、亨通工贸公司起诉是否超过法定期限；二、亨通工贸公司是否已经完成合同约定的协助义务；三、交付的土地是否符合使用目的，上汽汽车销售公司是否依法享有解除权。对此，逐一作如下评析： 一、亨通工贸公司起诉是否超过法定期限。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，上汽汽车销售公司于2019年2月27日通过“顺丰速运”向亨通工贸公司发出《解除合同通知书》，亨通工贸公司收到后向本院提起诉讼，本案先调立案日期为2019年5月27日。由于解除通知系邮寄送达，扣除在途时间后，亨通工贸公司的起诉并未超过法定期限。 二、亨通工贸公司是否已经完成合同约定的协助义务。根据《租赁协议》的约定，上汽汽车销售公司承租案涉土地目的在于建设上汽红岩商用车4S店项目，亨通工贸公司有义务协助承租方办理相关事宜，包括报建、水电、消防和营业执照等。从庭审查明事实来看，亨通工贸公司虽有协助上汽汽车销售公司报建，但协助过程中并未积极向上汽汽车销售公司履行告知义务，且雅安市雨城区城乡规划建设委员会第五届六次主任会议原则同意亨通工贸公司报建方案，同时还进一步要求该报建方案应补充绿化面积，调整后的总平方案报住建局审查。然而，在2018年5月25日雨城区城乡规划建设委员会会议纪要发布起至2019年2月20日止，亨通工贸公司催收租赁费用期间，未就报建事宜与上汽汽车销售公司进行函接，亦未提供后续相关进展的材料，对其全面履行协助义务的主张，应当承担举证不能的法律后果。因此，依法认定亨通工贸公司未完成合同约定的协助义务。 三、交付的土地是否符合使用目的，上汽汽车销售公司依法是否享有解除权。首先，本案虽无正式的交接文件直接证实涉案土地已办理交付使用的交接手续，但根据上汽汽车销售公司与四川铭智公司签订的《建设工程勘察合同》及《建设工程设计合同》约定，结合其两份合同与《租赁协议》的签订时间及亨通工贸公司当庭陈述，充分证实上汽汽车销售公司在《租赁协议》签订前后已实际掌管案涉土地，只是尚未举行交接仪式。故对于上汽汽车销售公司主张未交付案涉土地的抗辩意见，不予采纳；其次，根据《租赁协议》约定，案涉土地的交付是附协助义务的，由于亨通工贸公司未按约定全面履行协助义务，致使上汽汽车销售公司合同目的无法实现。因此，亨通工贸公司交付的土地不符合使用目的，上汽汽车销售公司依法享有合同解除权；最后，上汽汽车销售公司并无违约行为，且亨通工贸公司未举证证明合同解除的行为致使其遭受损失，因此，对亨通工贸公司要求上汽汽车销售公司支付违约金的请求，不予支持。但鉴于上汽汽车销售公司租赁涉案土地的目的是为经营市场，故应认为无论是在签订合同之前或之后，其作为涉案土地的承租方、使用方，基于自身交易安全的考虑，均负有对涉案土地相关规划情况及变更情况进行详细了解的谨慎注意义务。故在亨通工贸公司协助办理相关报建手续过程中，上汽汽车销售公司理应主动了解详细情况，对合同是否应继续履行作出谨慎、合理的判断。故对于前期亨通工贸公司协助报建的行为，上汽汽车销售公司应当予以适当补偿；综合案情酌情认定补偿金额为人民币100000元。 综上所述，针对亨通工贸公司的诉讼请求不予支持，并确认双方签订的《租赁协议》于2019年2月27日解除。依照《中华人民共和国合同法》第十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第五项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、重庆上汽汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向雅安亨通工贸有限责任公司支付补偿款人民币100000元；二、驳回雅安亨通工贸有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费7125元（已经减半收取），由雅安亨通工贸有限责任公司负担（此款已缴纳）。 二审中，亨通工贸公司提交如下证据：1、情况说明（铭智设计公司），拟证明上汽汽车销售公司接收土地后委托第三方进行设计，在设计方案通过规划委后通知设计公司进行下一步的设计，设计单位已经将调整的施工土提交网上审核，因审图机构故意不审核，导致图纸审核未通过，无法启动下一步施工的事实。2、规划设计方案，证明规划设计方案报送的主体是上汽汽车销售公司，知道报建的具体情况，也与铭智公司的情况说明相互印证。3、四川省勘察设计科技管理信息平台截图，证明2018年6月25日，铭智公司已经将施工图提交网上审核，但至今未审核，也与铭智公司的情况说明相互印证。4、土地租赁情况说明3份，拟证明案外人在2019年3月向亨通工贸公司协商租赁案涉土地，被告知已经出租的事实，从而证明案涉土地已经交付的事实。经亨通工贸公司质证认为，对证据1的真实性不予认可。对证据2与本案无关联性，不能达到其证明目的。对证据3与本案无关联性。对证据4的三性不予认可。 本院认为：对亨通工贸公司提交的证据，上汽汽车销售公司虽提出异议，但未提供相反的反驳证据，故亨通工贸公司提交的上述证据，将结合本案全案证据综合予以认定。 二审中，上汽汽车销售公司未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，亨通工贸公司作为出租人将其享有土地使用权的案涉土地出租给作为承租人的上汽汽车销售公司使用，双方签订的《租赁协议》不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定享有权利，履行义务。亨通工贸公司交付案涉土地是其合同的主要义务，收取土地租金是其权利。上汽汽车销售公司给付租金是其主要义务，使用案涉土地是其权利。对此，根据亨通工贸公司的上诉主张及上汽汽车销售公司的抗辩，本案的争议焦点为：一、双方是否存在违约行为;二、上汽汽车销售公司是否依法享有合同解除权；三、双方的责任如何承担。对此，本院分别评判如下： 一、双方是否存在违约行为。根据合同约定，租金的交纳采取按年支付、先付后用的方式，每亩年租金为100000元，共4.2亩。年租金上汽汽车销售公司应于每年5月30日前交付给亨通工贸公司。上汽汽车销售公司未按合同约定的交付期限及先付款后使用土地的方式的约定交付租金，构成违约，应承担相应违约责任。一审法院认定上汽汽车销售公司不存在违约行为的认定不当。关于亨通工贸公司是否存在案涉土地未交付及未尽相关手续办理中的协助义务问题，即亨通工贸公司是否存在违约的问题。根据合同约定，双方对案涉土地如何交付问题未作出明确的约定，但约定的租赁期限为10年，从2018年6月30日至2018年6月29日。亨通工贸公司虽在本案中未提供已直接交付案涉土地的证据，但根据上汽汽车销售公司与四川铭智公司签订的《建设工程勘察合同》，《建设工程设计合同》，亨通工贸公司二审中提交的《情况说明》、《规划设计方案》等证据，结合双方《租赁协议》的签订时间、上汽汽车销售公司于2019年2月7日在解除合同通知中表明亨通工贸公司仅是未交付土地手续导致未实际使用土地的抗辩及双方的陈述，已充分证实上汽汽车销售公司在《租赁协议》签订前后已实际掌管案涉土地，双方签订的《租赁协议》在实际履行中。双方的合同中对土地的手续是否交付问题并未明确约定、在土地交付后土地是否使用、如何使用问题从常理上讲应与出租人亨通工贸公司无关，故上汽汽车销售公司以亨通工贸公司土地手续未交付导致其未实际使用土地并不能作为亨通工贸公司未交付案涉土地的理由进行认定。本案应当认定案涉土地已经实际交付。一审法院关于对上汽汽车销售公司主张未交付案涉土地的抗辩意见，不予采纳的认定正确。关于亨通工贸公司的协助义务问题。上汽汽车销售公司承租案涉土地目的在于建设上汽红岩商用车4S店项目，根据合同的约定，在上汽汽车销售公司符合法律及政策的条件下，亨通工贸公司有义务协助上汽汽车销售公司办理相关事宜（报建、水电、消防、营业执照等），所有费用由上汽汽车销售公司承担。故合同中有关报建、水电、消防、营业执照等手续的办理约定由上汽汽车销售公司负责完成并承担费用，亨通工贸公司只是负有该手续办理的协助义务，但如何协助办理合同中未有明确的约定。上汽汽车销售公司在本案中未提供已积极履行报建、水电、消防、营业执照等相应手续办理的证据；其抗辩上述手续未办理完成的原因是由于亨通工贸公司未尽协助义务造成，至今相应的手续也不能办理，但上汽汽车销售公司未提供相应的证据予以证明。从常理上讲，因合同对如何协助未有明确的约定，故若上汽汽车销售公司在办理报建等手续的过程中需要亨通工贸公司履行协助义务时应当向亨通工贸公司释明具体的协助事项，以便亨通工贸公司履行协助义务，但上汽汽车销售公司未提供其在办理相关手续过程中已经向亨通工贸公司履行了告知协助办理相关协助事项的证据，依法应承担举证不能的不利法律后果。从本案证据显示及双方的陈述，能够认定亨通工贸公司在本案中履行了一定的协助义务，但亨通工贸公司存在上汽汽车销售公司在办理报建等手续过程中未就报建等事宜与上汽汽车销售公司进行积极的沟通、配合和函接，从而对造成上汽汽车销售公司未按合同约定完成相关手续的办理负有一定责任，存在一定的过错。故综合本案事实及结合合同对协助义务的约定看，一审法院依法认定亨通工贸公司未完成合同约定的协助义务不当。 二、上汽汽车销售公司是否依法享有合同解除权。解除合同，应当符合《中华人民共和国合同法》规定的有关合同约定解除和法定解除的条件。从本案证据显示，亨通工贸公司向上汽汽车销售公司发出催收租金函后，上汽汽车销售公司向亨通工贸公司发出了解除合同通知书，内容为亨通工贸公司未履行土地交付手续，导致上汽汽车销售公司未实际使用案涉土地，特通知亨通工贸公司解除《租赁协议》，一是说明了双方签订的协议在实际履行中，二是因亨通工贸公司未交付土地的手续。但根据双方合同的约定并结合以上对案涉土地已实际交付的认定，上汽汽车销售公司并没有以土地未实际交付为由提出解除合同而向对方发出解除合同通知，而是以未履行土地交付手续，导致上汽汽车销售公司未实际使用案涉土地为由向对方发出的解除合同通知，但双方在合同中并没有将亨通工贸公司未履行土地交付手续导致上汽汽车销售公司未实际使用案涉土地可以作为双方解除合同的条款进行约定，即不符合约定解除合同的条件；而上汽汽车销售公司也没有以法定解除合同为由向亨通工贸公司发出解除合同通知，故上汽汽车销售公司提出解除合同的理由不能成立，其发出的解除合同通知书不产生解除合同的效力，一审法院认定上汽汽车销售公司依法享有合同解除权不当。 三、双方的责任如何承担。本案中，亨通工贸公司虽未举证证明其在本案中的实际损失，但案涉土地闲置时间较长，其造成的原因并非系亨通工贸公司所致，故可以参照该合同约定的租金确认亨通工贸公司主张的租金和违约金的损失。因亨通工贸公司对造成上汽汽车销售公司未完成相关手续的办理负有一定责任，对造成自身的损失存在一定的过错。同时鉴于上汽汽车销售公司已经明确表明不再履行《租赁协议》，故对双方签订的《租赁协议》予以解除，综合全案，上汽汽车销售公司应对亨通工贸公司主张的租金和违约金进行适当的损失补偿。而一审法院认定上汽汽车销售公司对亨通工贸公司应当予以适当补偿，综合案情酌情认定补偿金额为100000元，其前提是在认定上汽汽车销售公司未违约，亨通工贸公司未尽协助义务，上汽汽车销售公司享有合同解除权的前提下进行的酌情认定，故本院酌定上汽汽车销售公司补偿亨通工贸公司主张的租金和违约金的损失调整为200000元。 综上所述，上诉人亨通工贸公司的上诉请求部分成立；一审判决认定的基本事实清楚，但适用法律部分不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省雅安市雨城区人民法院(2019)川1802民初1402号民事判决； 二、解除重庆上汽汽车销售有限公司与雅安亨通工贸有限责任公司签订的《租赁协议》； 三、由重庆上汽汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向雅安亨通工贸有限责任公司支付租金和违约金的补偿款200000元； 四、驳回雅安亨通工贸有限责任公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费14250元，由雅安亨通工贸有限责任公司负担6250元，重庆上汽汽车销售有限公司负担8000元。一案件受理费7125元，由雅安亨通工贸有限责任公司负担3125元，重庆上汽汽车销售有限公司负担4000元。一审财产保全费5000元，由重庆上汽汽车销售有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 剑 审判员 陶明钢 审判员 周玉蓉 二〇二〇年九月十七日 书记员 顾 望