四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初3654号 原告：四川殷铭建设工程有限公司，住所地：巴中市巴州区南坝中心园C栋3楼。 法定代表人：刘俊峰，董事长。 委托代理人：蒲德，四川巴蜀律师事务所律师。 委托代理人：吴大常，男，汉族，生于1966年，初中文化，系原告公司项目经理，住巴中市巴州区。 被告：赵燕，女，汉族，生于1981年，住巴中市巴州区。 委托代理人：杨明亮，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。 第三人：四川省巴中市东方房地产开发有限公司，住所地：巴中市巴州区东方鑫村A15号楼2楼。 法定代表人：李林树，总经理。 委托代理人：赵莉春，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。 委托代理人（特别授权）：吴玉峰，男，汉族，生于1964年，大专文化，系第三人公司副经理，住巴中市巴州区。 原告四川殷铭建设工程有限公司（以下简称殷铭公司）与被告赵燕，第三人四川省巴中市东方房地产开发有限公司（以下简称东方公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告殷铭公司委托代理人蒲德、吴大常，被告赵燕及委托代理人杨明亮，第三人东方公司委托代理人吴玉峰、赵莉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷铭公司诉称：原告与第三人建设工程施工合同纠纷执行一案，被告于2020年5月28日就本案执行中查封登记于第三人名下的位于东方鑫村A13号楼2802号和3001号两套房屋，提出执行异议。贵院仅形式审查而未作实质审查，即依据被告与第三人签订的《商品房认购合同》约定内容或条件，结合第三人于2018年6月12日取得商品房预售许可证的事实，双方至今未签订商品房备案合同，因此被告依据《商品房认购合同》仅享有的是对第三人的债权，而不是物权，同时依据物权法定原则，被告提出的执行异议不能达到排除执行的法律效果。就此依法提起诉讼，请求判令：1、对第三人位于东方鑫村A13号楼2802号和3001号两套房屋准予执行；2、本案全部诉讼费用由被告及第三人承担。 被告赵燕辩称：1、赵燕的债权转化为物权合法有效，其行为并不违反《合同法》第五十二条、物权法一百八十六条的禁止性规定。2、赵燕转款真实，该款转化成购房款后得到了第三人东方公司的确认和工程款支付的账务品迭。3、赵燕签订购房合同后，第三人东方公司于2018年6月12日才取得商品房预售许可证，其责任不在答辩人赵燕。同时，该预售许可证的取得也从法律上确定了赵燕所购房屋的合法性。4、原告并非A13号楼的施工者和修建者，原告施工建设的是东方鑫村B组团1、2号楼，故原告主张的工程价款优先受偿的要求不符合《合同法》第二百八十六条的规定，其主张无效。原告起诉事实及执行异议之理由不成立，请求驳回其全部诉讼请求。 第三人东方公司辩称：赵燕这两套房子签订合同是在2016.12.18，赵燕和国丰公司有经济往来，经国丰公司同意后，我司同意这两套房屋来抵债。我公司在2018年执行裁定之前与赵燕签订了商品房认购合同，同时给赵燕出具了两套房屋的收款收据，在2018年6月12日我公司取得了商品房预售许可证，（2016）川1902民初2346号民事判决书也载明了原告修建的是东方鑫村B1、B2号楼，所以原告对A13号楼不具有建设价款优先受偿权。我公司不同意执行，请驳回原告诉请。这个房子在执行异议之前已经卖给了赵燕。我们把房子抵给了国丰公司，合同只能给我们公司签订。 经审理查明：2007年1月2日，第三人东方公司作为发包人与巴中市华丰建筑工程公司（后更名为殷铭公司）签订《建筑工程承包合同协议书》，约定由巴中市华丰建筑工程公司承包东方鑫村Ａ17、Ｂ1、Ｂ2、Ｂ5、Ｃ7号楼的土建工程。2018年3月1日，本院作出的（2016）川1902民初2346号民事判决书判令第三人东方公司向原告殷铭公司支付下欠工程款3350195.10元。判决生效后，原告殷铭公司向本院申请强制执行。2018年11月16日，本院作出（2018）川1902执2017号之三执行裁定书，裁定查封了第三人东方公司所有的位于巴中市巴州区房屋。房屋查封后，被告赵燕向本院提出执行异议申请。2020年6月22日，本院作出（2020）川1902执异70号执行裁定书，裁定撤销（2018）川1902执2017号之三执行裁定中对位于巴州宕梁东方鑫村Ａ13栋2802号和3001号两套房屋的查封。 同时查明，四川省国丰建筑总承包有限责任公司承建了第三人东方公司开发的东方鑫村'海滨帝都'项目，并委托杜永河为该项目承包代理人。施工期间，被告赵燕于2014年12月25日借款96万元给杜永河。2016年12月8日，杜永河作为借款人签署借款单一张，载明“A13#楼（抵房款），借工程款（抵房款），房号3001#、3104#、2002#、2802#”，借款单上第三人东方公司加盖印章确认。同日，第三人东方公司与被告赵燕签订两份《商品房认购合同书》，约定：分别以389025元、454389元购买东方鑫村A13号楼2802号房和3001号房；在办理完毕该幢楼《商品房预售许可证》，东方公司通知后7日内到东方鑫村售楼部签订正式的《商品房买卖合同》。第三人东方公司也于当日出具收款收据两张。2018年6月12日，东方鑫村A13幢取得《商品房预售许可证》。 另查明，巴中市房产登记档案信息系统显示，被告赵燕名下已有房产三处。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，建设工程施工合同，《商品房认购合同书》，收款收据，银行明细，借款单，授权委托书，商品房预售许可证，个人及家庭房屋登记记录，民事判决书，执行裁定书及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。 本院认为：被告赵燕与第三人东方公司签订《商品房认购合同》时案涉房屋虽未取得《商品房预售许可证》，但东方公司已于2018年6月12日取得了案涉房屋预售许可证，故对《商品房认购合同》书的效力本院予以确认。被告赵燕以借款抵扣房款，虽然借款人和第三人东方公司予以认可，但案涉房屋并未办理产权登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，被告赵燕对案涉房屋不享有物权，原告殷铭公司依据生效法律文书要求执行案涉房屋符合法律规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。依据上述规定第（二）项，被告赵燕欲排除案涉房屋的执行，还需满足案涉房屋系用于其居住且其名下无其他用于居住之房屋的条件。依据本案所查明的事实，除两套案涉房屋外，被告赵燕其名下已登记有三套房产。故被告赵燕对案涉房屋所享有的权利不能排除人民法院应原告殷铭公司申请对案涉房屋的执行。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定判决如下： 准予对第三人四川省巴中市东方房地产开发有限公司位于巴中市巴州区房屋的执行。 本案受理费100元，由被告赵燕负担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  **志 人民陪审员  蒋红军 人民陪审员  何家远 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  桂茜琳