陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异778号案外人：朱一曼，女，1976年12月12日出生，汉族，住西安市新城区。委托代理人：刘小娟，陕西永嘉信律师事务所律师。委托代理人：张云彦，陕西永嘉信律师事务所律师。申请人:西安永威置业有限公司，住所地西安市高新区唐延南路1号都市之门D座第2幢1单元14层11404号房。委托代理人：吴立军，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：张嘉芮，陕西稼轩律师事务所实习律师。被申请人：锦业地产集团有限公司，住所地西安市高新区唐延路旺座现代城B座22层2205室。法定代表人：景西生，该公司执行董事兼总经理。被申请人：陕西班博投资有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区南二环100号。法定代表人：韩富荣，该公司执行董事兼总经理。被申请人：陕西班博材料新技术有限公司，住所地陕西省西安市高新区锦业路76号。法定代表人：戴其康，该公司执行董事兼总经理。被申请人:戴慧敏，男，1975年3月8日出生，汉族，住西安市碑林区。申请人西安永威置业有限公司（以下简称永威公司）与被申请人锦业地产集团有限公司、陕西班博投资有限公司、陕西班博材料新技术有限公司（以下简称班博材料）、戴慧敏借款合同纠纷诉讼一案，永威公司申请财产保全，经审查，本院于2020年1月20日作出（2020）陕01民初105号民事裁定书，裁定查封各被申请人名下价值人民币6097.5万元的财产。该案移送本院执行局后，本院于2020年3月17日作出（2020）陕01执保34号协助执行通知书，查封班博材料名下位于西安市高新区锦业76号文化创意园SOHO空间预售证号为2011050的2幢1单元10103号（建筑面积为247.94平方米）、10104号（建筑面积为8.59平方米）房屋；预售证号为2012034的8幢2单元20102号（建筑面积为238.85平方米）、20302号（建筑面积为239.23平方米，以下简称案涉房屋）房屋。案外人朱一曼以案涉房屋为其所有为由，向本院提出执行异议并提交了相应的证据。本院依法组成合议庭就案外人提出的执行异议进行了书面审查，现已审查终结。案外人朱一曼提出执行异议称，1.其于2013年4月26日与班博材料签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋。该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，已于签订之日起生效。2.在法院查封之前朱一曼已经全额支付了购房款，且已经实际合法占有该不动产。有班博材料出具的四张收款收据及银行流水予以证明。朱一曼已于2013年10月26日开始至今长期居住于此，并每年交纳物业费，有物业公司出具的《证明》及物业费凭证予以证明。3.朱一曼自2013年收房开始一直居住在此，期间一直督促班博材料办理案涉房屋的网签备案手续及房产证，但开发商均以各种理由说辞推脱到现在没有办理案涉房屋的网签备案手续。未办理过户是班博材料为了解决项目建设资金问题，用案涉房屋做了担保抵押贷款，导致无法办理网签手续。4.申请人与被申请人的债权为普通债权，案外人朱一曼系案涉房屋的合法所有权人，应当优先确认并保护朱一曼作为所有权人的正当权利。综上，请求依法裁定中止执行。案外人朱一曼为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》。2.交纳购房款的收款收据及银行流水。3.交纳物业费用的收款收据。4.物业公司出具的《证明》。5.班博材料出具的《证明》及说明。6.《西安高新区管委会专项问题会议纪要》摘录。永威公司答辩称，1.《商品房买卖合同》不能证明朱一曼购买了案涉房屋，真实性存疑。该合同无备案号，并非网签合同，对真实性不予认可，且仅有双方签字不能证明双方均已履行完毕该合同。2.朱一曼未提供交款的银行流水，故交纳购房款的收款收据不能证明朱一曼已实际支付了相关款项。3.交纳物业费用的收款收据及物业公司出具的《证明》不能证明朱一曼实际已缴纳相关费用，亦不能证明朱一曼为案涉房屋的所有权人，第三方亦可为物业费交纳主体。4.班博材料出具的《证明》无落款日期，且为班博材料单方出具，真实性不予认可，该《证明》无认定房屋为朱一曼所有的物权效力。5.朱一曼提交的《西安高新区管委会专项问题会议纪要》的真实性存疑且与本案无关。综上，朱一曼提交的证据不足以证明其购买了案涉房屋，更无法证明其为案涉房屋的所有权人，请求驳回其执行异议。本院查明，1.《商品房买卖合同》载明，朱一曼与班博材料于2013年4月26日签订该合同，购买案涉房屋，用途为办公，约定建筑面积为251.04平方米，单价为每平方米8000元，总金额为200.832万元。2.《西安市不动产登记簿》载明，案涉房屋所有人为班博材料，建筑面积为239.23平方米，登记时间为2018年6月1日，不动产权证号为20181213505。3.班博材料于2013年4月17日、2013年4月25日、2013年5月14日、2013年5月31日出具的收款收据分别载明，收到朱一曼案涉房屋房款20万元、80万元、50万元、50.832万元。郭西芹银行账号明细显示，2013年4月17日转款给戴智孟20万元，2013年4月25日转款给戴智孟80万元，2013年5月10日转款给戴智孟50万元，2013年5月31日转款给戴智孟50.832万元，合计200.832万元。郭西芹向本院书面说明其系朱一曼母亲，所付款项均系朱一曼委托其支付的案涉房屋购房款。4.九张物业费收款收据载明，朱一曼案涉房屋自2015年10月21日起至2018年4月持续交纳各种物业费用。5.班博材料出具的关于案涉房屋朱一曼付款的情况说明载明，班博材料委托戴智孟代收案涉房屋购房款。其上有班博材料及戴智孟的印章。班博材料出具的《证明》载明，朱一曼于2013年4月26日购买案涉房屋。班博材料为解决项目建设资金问题，用案涉房屋做了担保抵押贷款，导致未及时给买受人办理合同网签手续。该《证明》没有落款日期。6.物业公司于2020年6月8日出具的《证明》载明，朱一曼在案涉房屋自2013年10月26日起长期住本小区，目前物业费已交到2020年1月1日。上述事实有民事裁定书、协助执行通知书、《商品房买卖合同》、《证明》、收款收据、银行明细单据、物业费用收据等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，申请人永威公司与被申请人班博材料、锦业地产集团有限公司、陕西班博投资有限公司、戴慧敏借款合同纠纷一案诉讼中，本院于2020年3月17日作出（2020）陕01执保34号协助执行通知书，保全查封了班博材料名下的案涉房屋，案外人提出执行异议请求排除执行。本案争议的焦点应为，案外人朱一曼请求排除执行是否符合上述司法解释规定的情形。首先，在本院查封之前，案外人与班博材料签订了《商品房买卖合同》，虽然该合同未办理网签备案登记，但该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同不因未办理备案登记而丧失其合法性。故可以认定案外人与班博材料在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，物业公司出具的《证明》、物业费用收据能够证明，在本院查封之前，案涉房屋由案外人朱一曼实际占有使用。第三，银行账号明细等能够证明，案外人朱一曼委托其母亲郭西芹向出卖人班博材料指定的收款人戴智孟支付了全部购房款，班博材料亦出具收款收据确认收到案涉房屋全部购房款。故可以认定案外人已向班博材料支付了全部购房款。第四，班博材料出具的《证明》载明，自认由于其的原因未及时给买受人朱一曼办理合同网签手续，该《证明》虽然没有落款日期，但不影响其证明未办理网签手续的原因。且案外人朱一曼称其多次要求班博材料办理网签备案并办理过户手续。故可以认定非因买受人朱一曼的原因未办理过户登记。综上，本院查明的事实足以证明案外人朱一曼与班博材料之间的商品房买卖关系真实存在，案外人已依约履行了付款义务，案涉房屋亦已交付案外人占有使用至今，案外人基于商品房买卖合同取得对案涉房屋的物权期待权，并未损害他人利益，具有足以排除强制执行的民事权益，其异议请求成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对西安市高新区锦业76号文化创意园SOHO空间8幢2单元20302号房屋的查封措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年九月二十七日书记员  任苏轩