湖南省怀化市鹤城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1202执异71号案外人：杨芳，女，1966年5月1日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。申请执行人：邓龙洲，男，汉族，1965年1月6日出生，现住怀化市。被执行人：湖南富程投资管理有限公司，住所地怀化市鹤城区人民东路138号A栋801-807号，注册号：431200000022640。法定代表人：陈仲川，该公司总经理。被执行人：怀化中房房地产开发公司，住所地怀化市鹤城区富程路1号，统一社会信用代码：914312001837795547。法定代表人：贺方明，该公司总经理。本院在执行申请执行人邓龙洲与被执行人湖南富程投资管理有限公司、怀化中房房地产开发公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人杨芳对本院（2020）湘1202执1324-1号执行裁定拍卖中房.富程国际广场（预售许可证号2011-XXXX）项目XXX号房产不服，向本院提出书面异议，认为上述房产分别系案外人所有，请求本院中止对上述财产的执行。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人杨芳称：申请人系富程国际项目的安置户。2009年11月27日，怀化市中房房地产开发公司富程国际项目部的负责人贺方明一行三人来到异议入位于麻阳锦江泉股份有限公司的办公室，称整个怀化市都在进行旧城改造，中房公司家属区大院内外严重影响了市容市貌，要求与我签署《住房拆迁安置补偿协议》，把我位于人民东路138号综合楼六楼的三套住房（原华侨宾馆楼上）拆迁并原地安置。考虑到城市发展需要广大市民的支持和拥护，异议人在2009年11月27日第一次面谈后就与怀化市中房房地产开发公司院内改造项目部代表人贺方明签署了三套住房的《住房拆迁安置补偿协议》和《补充协议》，暂定置换房号为：XXXX号(D)、XXXX号（E）、XXXX号(F)三套房屋。2013年1月25日去现场看房，因被申请人改变了之前户型设计，导致现房的户型不正多个斜三角，经过协商，异议人只选了XXXX一套住房，其他两套住房換到了商业写字楼的XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号5间写字楼。因单价和面积差异，通过折算双方一致同意由我补付《怀化中房房地产开发公司富程国际项目部》105000元整，异议人并于当日支付到位。从2009年11月27日至今，异议人一直在关注该项目的进展，也一直在催问何时能办好两证（不动产证），到的回答总是快了，快了。2013年7月份我就把办两证的身份证等相关资料交给当时的售楼处主管人员，说是办网签用。一直到2019年7月3日我去房管局的网签中心查询得知，居然都没给做网签。2019年7月5日上午本人赶去富程国际A栋商业写字楼《怀化市中房房地产开发公司》808办公室，与本人签订《住房拆迁安置补偿协议》的经手人贺方明在场，其告知本人置換的商业写字楼XXX号写字楼1间和B栋XXXX一套住房，在2016年被被申请人邓龙洲查封（从2016湘1202民2542号判决书中得知），并已进入执行阶段。被执行人查封的房屋属于案外人的安置房，且案外人全额补足了差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置，用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》法办(2011)442号第10条规定：被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。根据上述司法解释和会议纪要的规定，异议人安置房不应被查封和执行。案外人杨芳为支持其请求，提交了以下证据：《住房拆迁安置补偿协议》复印件、《补充协议》复印件、中国银行进账单、收据、怀化中房房地产开发公司文件、证明、报告、富程国际项目实物及货币安置信息表、关于杨芳拆迁安置房的说明、房屋拆迁许可证、关于调整部分保障性工程建设任务与建设项目的通知等，拟证明被执行人怀化中房房地产开发公司开发的中房富程国际广场XXX房屋（预售证许可号为怀房售许字2011第XXXX号）实际上属于安置房，归安置户杨芳所有的事实。本院查明，申请执行人邓龙洲与被执行人湖南富程投资管理有限公司、怀化中房房地产开发公司建设工程施工合同纠纷一案中，湖南省怀化市中级人民法院于2018年6月13日作出（2018）湘12民初62号之一民事裁定，保全查封了被执行人怀化中房房地产开发公司开发的中房富程国际广场839号房屋（预售许可证号[2011-XXXX]，该房产目前以怀化市鹤城区建设综合开发公司名义登记）。2019年12月25日，湖南省怀化市中级人民法院作出（2019）湘12执328号执行裁定，指定该案由本院执行。本院于2020年7月13日作出（2020）湘1202执1324-1号执行裁定书，裁定拍卖中房.富程国际广场项目（预售许可证号2011-XXXX）项目下的839房产。另查明：2009年11月27日，怀化市中房房地产开发公司院内改造项目部与案外人杨芳签订住房拆迁安置补偿协议，约定乙方现有住房三套，位于人民东路138号，房号为XXX、XXX、XXX，面积分别为108.65平方米、81.34平方米、81.34平方米，产权人为杨芳，甲方按1:1.3的标准置换给乙方新建住房三套，房号为1543、1544、1545。如安置房屋面积超出原住房面积，由乙方按市场价补足给甲方，如面积不足，不足部分由甲方按市场价补足给乙方。2010年10月19日，怀化市房产管理局向怀化中房房地产开发有限公司颁发房屋拆迁许可证（怀拆许（2010）第XXX号），项目为：中房富程国际广场。2012年10月8日，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅联合发文关于调整部分保障性安居工程建设任务与建设项目的通知，明确富程国际项目为棚户区改造项目，项目地点为怀化市人民东路138号，总户数186户，实物安置186户，面积为17261。2013年1月25日，怀化中房房地产开发公司富程国际项目部与案外人杨芳签订补充协议，约定：2009年11月27日双方签订的“住房拆迁安置补偿协议”中XXX号原始面积为108.65平方米住房，以1:1.3的比例置换甲方的1506号面积为126.92平方米住房，甲方补偿给乙方14.33平方米的差价：47289元。2009年11月27日双方签订的“住房拆迁安置补偿协议”中的XXX、XXX号面积为162.68平方米的住房，以1:1.2以上的比例置换甲方的前栋商业写字楼8楼的XX、XX、XX、XX、XX号写字楼5间，乙方应补偿甲方49.8平方米的差价183264元.经甲乙双方协商同意前两项相抵后，甲方同意乙方实际支付甲方人民币105000元。同日，怀化中房房地产开发有限公司富程国际项目出具收到杨芳交来购写字楼A8-XX、XX、XX、XX、XX号房房款105000元的收据。2020年1月16日，怀化中房房地产开发公司出具关于杨芳拆迁安置房的说明：由于拆迁合同签订自编房号与市房产局编制房号不同，经当事人协商在2013年1月25日另行签订补偿协议，确定两种安置方式：将拆迁合同协议中三套住房其中一套用富程国际项目B栋XXXX号房屋予以安置；拆迁合同协议中另外两套住房以富程国际项目A栋第8层的8-XX、8-XX、8-XX、8-XX、8-XX号作为杨芳的拆迁安置房。签订补偿协议的公章为怀化中房房地产开发公司富程国际项目部，代表人为熊贵怀。因当时富程国际项目管理是怀化中房房地产开发公司富程项目部，熊贵怀是负责项目的财务和拆迁遗留问题的处理工作。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果被拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，拆迁人怀化中房房地产开发公司与被拆迁人杨芳在本院查封之前已经签订了拆迁补偿安置协议，怀化中房房地产开发公司富程项目部已完成对案外人杨芳位于怀化市鹤城区人民东路22号XXX、XXX、XXX房屋的拆迁，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确执行执行标的，因其已享有足以对抗第三人的特殊债权，对案外人杨芳提出中止执行的异议请求应当予以支持。对于异议人杨芳申请解除中房.富程国际项目XXX房屋的查封，因该查封系怀化市中级人民法院作出，其查封合法性不属于本院管辖范围，故本院对异议人杨芳的解除查封的异议请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对被执行人怀化中房房地产开发公司开发的中房.富程国际广场XXX房屋（预售许可证号2011-XXXX）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 武审判员 银 燕审判员 马宏华二〇二〇年九月二十三日书记员 张晓晨