湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10486号上诉人（原审原告、反诉被告）：颜顺利，男，1974年4月21日出生，汉族，住新疆阿克苏市。委托诉讼代理人：吴彭飞，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓代华，男，1981年2月2日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：扶琎，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹秀文，湖南云天律师事务所律师。上诉人颜顺利因与上诉人邓代华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日受理后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。颜顺利向本院提出上诉请求：1、请求法院撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1118号民事判决第二、三、四、五项；2、改判被上诉人邓代华将位于长沙市雨花区门面腾空交还上诉人颜顺利；3、改判被上诉人邓代华向上诉人支付自2019年7月1日起按每月4800元的标准至实际腾还涉案门面之日止的租金（暂计算至2020年1月31日的租金为33600元），并向上诉人颜顺利支付自2019年7月1日起至实际腾还涉案门面之日止按每天租金160元的标准的违约金（暂计算至2020年1月31日的违约金为33600元）；4、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人邓代华承担。事实与理由：1、一审法院认定部分事实错误，错误认定免租期为2019年1月1日起算；2、一审判决酌情调整双方当事人合同约定的租金及违约金，无事实与法律依据，违反了合同的意思自治原则、依合同履行义务原则及全面履行合同原则；3、本案双方至上诉人起诉之日仍未就解除合同达成一致意见，涉案门面一直处于被上诉人占有、控制中，至今也未将涉案门面交还上诉人，被上诉人应当向上诉人支付占有涉案门面期间的租金及承担违约责任。邓代华辩称:1、一审法院认定我方租金交付至2019年8月31日，认定正确，应当予以维持。；2、涉案合同因违反法律的强制性规定而无效，其作为消防通道无法达到邓代华签订合同的目的；3、因无法进行消防备案，我方从未占有使用涉案租赁物，因颜顺利无法提供合法有效的租赁物，我方不应承担违约责任；4、我方因签订合同目的无法实现，其合同已经缴纳的押金、租金应予以退还。邓代华上诉请求：1、撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1118号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求、支持上诉人的反诉请求，或将本案发回重审；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定涉案门面具有合法效力属于事实认定错误，应当予以纠正；2、一审法院认定双方签订的租赁合同于起诉之日解除系事实认定错误，双方于2018年9月30日签订的房屋租赁合同最迟应当于2018年12月9日予以解除；3、上诉人依据合同法的规定已经通知被上诉人解除合同，被上诉人未在法定期限内向人民法院确认解除合同的效力且其明确表示愿意解除合同，故上诉人不应向被上诉人支付租金，且被上诉人应当退还上诉人已经支付的租金及押金并赔偿相应的损失；4、上诉人不存在违约行为，不应当向被上诉人支付违约金。颜顺利辩称：1、上诉人邓代华未提交任何证据证明涉案门面系消防安全出口；2、其另外租用门面作为酒店大堂使用可以看出邓代华有恶意违约行为。颜顺利一审诉讼请求：1、判决邓代华支付颜顺利7-12月、1月七个月房租共计33600元，双倍计费67200元；2、判决邓代华按照《房租租赁合同》中约定支付违约金和门面、精神损失费共计50000元；3、判决邓代华承担本次诉讼费用及财产保全费用；4、判决邓代华退还钥匙，清空门面一切物品；未交回门面前所产生的一切费用均由邓代华承担。本案诉讼中，颜顺利将诉讼请求变更为：1、判令解除颜顺利、邓代华双方于2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》；2、判令邓代华将位于长沙市雨花区门面腾空交还颜顺利；3、判令邓代华向颜顺利支付租金，自2019年7月1日起按每月4800元的标准至实际腾还涉案门面之日止的租金（暂计算至2020年1月31日的租金为33600元），并按每天租金160元的标准向颜顺利支付自2019年7月1日起至实际腾还涉案门面日止的违约金（暂计算至2020年1月31日的违约金为33600元；4、本案全部诉讼费用由邓代华承担。邓代华一审反诉请求：1、判令颜顺利与邓代华在2018年9月30日签订的房屋租赁合同于2018年12月9日予以解除；2、判令颜顺利退还邓代华已经交付的租金31200元及押金4800元；3、判令颜顺利赔偿邓代华合理经济损失100000元；4、判令颜顺利承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：颜顺利与案外人颜平波系位于长沙市雨花区门面业主，二人系按份共有关系。2018年9月30日，颜顺利与邓代华签订《房屋租赁合同》附《补充条款》一份，约定：颜顺利将上述房屋出租给邓代华使用；房屋租赁期限2019年1月1日起至2030年12月31日至；房屋租金为每月4800元，支付方式为半年付；邓代华还需支付押金4800元；合同期内邓代华提前解除或未按合同约定交付租金，应当按照拖欠租金天数每天租金的双倍支付违约金；在收到颜顺利催缴通知后15日内邓代华仍未支付租金的，颜顺利有权解除合同，并不退还押金，作为违约金赔偿给颜顺利；装修期为45天免租金；需提前解除合同的，颜顺利、邓代华通过协商处理，协商一致可提前解除；并就双方权利、义务进行了约定。案外人颜平波对上述合同予以认可。上述合同签订后，邓代华向颜顺利支付了押金4800元，另支付了租金31200元。2019年9月，邓代华以短信方式向颜顺利提出解除合同，但双方协商未果。本案诉讼中，邓代华陈述：其在签订上述房屋租赁合同后，从未实际收取、占有和使用本案所涉房屋。颜顺利陈述：其不清楚本案所涉房屋的使用情况，该房屋目前是敞开、未上锁状态，但因房屋租赁合同尚未届满，故颜顺利并未将房屋收回。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案所涉位于长沙市雨花区门面，经不动产物权登记，具有合法效力。故颜顺利、邓代华就上述门面签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，可以作为本案的定案依据。邓代华支付了租金31200元后，未再按上述房屋租赁合同的约定支付租金，构成违约。颜顺利要求解除《房屋租赁合同》并要求邓代华支付拖欠的租金、违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。因颜顺利、邓代华未就《房屋租赁合同》的解除达成一致意见，故《房屋租赁合同》的解除，可以认定为颜顺利提起诉讼之日，即2020年1月14日。关于拖欠租金的数额的认定。邓代华已支付了6.5个月租金31200元，且《房屋租赁合同》约定了免租期45天，应当认定邓代华已支付了8个月即截至2019年8月的租金。故邓代华应支付颜顺利2019年9月1日起至2020年1月14日、共计4.5个月的租金21600元,考虑到邓代华并未实际使用本案所涉门面，并未达到签订合同的目的，故一审法院综合本案案情，酌情调整为12000元。关于违约金的数额的认定。颜顺利主张违约金按每日租金160元的标准计算，未超过《房屋租赁合同》的约定。同样考虑到邓代华并未实际使用本案所涉门面，并未达到签订合同的目的，故一审法院综合本案案情，酌情将违约金调整为按每日30元的标准计算，故邓代华应支付颜顺利2019年9月1日起至2020年1月14日、共计4.5个月的违约金4050元。关于颜顺利主张邓代华腾还房屋的诉讼请求。因邓代华并未实际使用本案所涉门面，现《房屋租赁合同》已经解除、且该门面处于敞开、未上锁状态。故颜顺利要求邓代华腾还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持，颜顺利可自行收回该房屋。关于邓代华的反诉主张。如前所述，本案所涉位于长沙市雨花区门面，经不动产物权登记，具有合法效力。邓代华提供的证据不足以证明该房屋系消防安全出口、不能通过消防安全检查、邓代华因此受到了损失，且颜顺利、邓代华签订的《房屋租赁合同》也无此事项的约定，故邓代华关于要求确认《房屋租赁合同》于2018年12月9日解除、颜顺利返还租金31200元、颜顺利赔偿经济损失的诉讼请求，在本案中不予支持。关于邓代华要求返还押金4800元的诉讼请求。因《房屋租赁合同》现已解除，颜顺利已就其债权提出诉讼且一审法院予以处理，故颜顺利收取的押金应当返还给邓代华。邓代华的相应诉讼请求，一审法院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第一款（二）项、第九十七条之规定，原审判决如下：一、颜顺利与邓代华在2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》，于2020年1月14日解除；二、邓代华于本判决生效之日起10日内支付颜顺利欠付租金12000元；三、邓代华于本判决生效之日起10日内支付颜顺利违约金4050元；四、颜顺利于本判决生效之日起10日内返还邓代华押金4800元；五、驳回颜顺利的其他诉讼请求；六、驳回邓代华的其他诉讼请求。本院二审期间，颜顺利向本院提交了一份承诺书，拟证明在与邓代华签订合同之前，其与前承租人已经解除前租赁合同。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由，结合询问调查情况，本案的争议焦点为：一、颜顺利和邓代华签订的《房屋租赁合同》是否有效。上诉人邓代华主张涉案门面系消防通道，合同因违反法律的强制性规定而无效。本院认为，涉案门面已取得不动产物权登记，邓代华提交的证据不足以证明该门面系消防通道。《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。邓代华的该上诉请求不能成立，本院不予支持。二、《房屋租赁合同》的解除时间。颜顺利主张双方至今未对合同解除达成一致意见，涉案门面一直处于被上诉人占有，其应当承担至今为止的租金及违约责任。邓代华主张合同解除时间最晚应该是2018年12月9日解除，颜顺利未能依据合同提供合法的租赁物导致其合同目的无法实现，故双方解除合同。本院认为，邓代华于2019年9月以短信的形式向颜顺利提出解除合同，但当时双方未达成一致意见。颜顺利于2020年1月14日向法院起诉要求解除涉案合同，可视为此时双方均同意解除合同，故一审法院认定2020年1月14日为涉案合同的解除时间并无不妥。三、邓代华欠付租金的起算时间。颜顺利主张欠付租金应从2019年7月1日起算。本院认为，《房屋租赁合同》约定房屋租金为每月4800元，租赁期限2019年1月1日起至2030年12月31日，并约定装修期为45天免租金。本案中，邓代华已支付了租金31200元，即6.5个月租金，结合45天装修免租期的约定，故可以认定邓代华已缴纳租金至2019年8月31日。邓代华在此之后未再缴纳租金，故一审法院认定邓代华欠付租金的日期从2019年9月1日起算无误。四、关于租金和违约金的计算以及押金的返还。本院认为，合同对于租金标准有明确约定，一审法院最租金进行调整不当，本院予以纠正。邓代华应当按照合同约定的租金标准即4800元/月向颜顺利支付2019年9月1日起至2020年1月14日、共计4.5个月的租金21600元。关于违约金，根据《中华人民共和合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院根据合同的约定、结合合同的实际履行情况，酌情调整违约金为每日30元并无不当。关于押金，合同约定“在收到催缴通知后15日内邓代华仍未支付租金的，颜顺利有权解除合同，并不退还押金，作为违约金赔偿给颜顺利”，可见，押金不退的后果是作为违约金赔偿给颜顺利，一审法院在已经支持颜顺利要求支付违约金的情况下，判决其退还押金给邓代华并无不当。五、关于房屋的腾还。本院认为，由于邓代华未实际使用涉案门面，现《房屋租赁合同》已经解除、且该门面处于敞开、未上锁状态，邓代华亦在二审中陈述其在门面内无摆放物品，亦未添加附着物，故颜顺利可自行收回该房屋。六、关于邓代华要求颜顺利返还租金以及赔偿经济损失的问题。如前所述，邓代华提供的证据不足以证明该房屋系消防安全出口、不能通过消防安全检查、且其因此受到了损失，故其该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人颜顺利的上诉请求部分成立，本院予以支持，邓代华的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1118号民事判决第一、三、四、六项，即一、颜顺利与邓代华在2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》，于2020年1月14日解除；三、邓代华于本判决生效之日起10日内支付颜顺利违约金4050元；四、颜顺利于本判决生效之日起10日内返还邓代华押金4800元；六、驳回邓代华的其他诉讼请求；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1118号民事判决第二、五项；三、上诉人邓代华于本判决生效之日起10日内支付上诉人颜顺利欠付租金21600元；四、驳回上诉人颜顺利的其他上诉请求。五、驳回上诉人邓代华的上诉请求。本案二审受理费4443元，由颜顺利负担994元，邓代华负担3449元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年九月二十七日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。