四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2945号 上诉人（原审被告）：成都雄州房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区龙祥路1号2幢4单元1楼2号。 法定代表人：李德清，执行董事兼总经理。 上诉人（原审被告）：成都雄州房地产开发有限公司简阳分公司，营业场所：四川省简阳市简城镇建设中路152号。 负责人：李德清。 被上诉人（原审原告）：吴传芬，女，1972年11月26日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：雷曾袁，四川四田律师事务所律师。 上诉人成都雄州房地产开发有限公司（以下简称雄州房地产公司）、成都雄州房地产开发有限公司简阳分公司（以下简称雄州房地产简阳分公司）因与被上诉人吴传芬商品房销售合同纠纷案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回吴传芬的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由吴传芬承担。事实和理由：一、一审事实认定错误，雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司不应该承担逾期交房的违约责任。本案中，在双方约定的交房时间之前，出现了环保督查、规划验收程序变化等不可抗力，导致雄州房地产公司、雄州房地产公司简阳分公司逾期交房，亦符合合同约定的免责事由，其违约责任不应该由雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司承担。二、一审适用法律错误。1.吴传芬未按期缴纳房款，对项目建设也有一定的影响，也应承担违约责任。即使雄州房地产简阳分公司应当承担逾期交房的法律责任，因双方签订的合同约定的逾期交房的违约金过高，请求予以调减。双方互负债务，根据法律规定，应当相互抵销。2.《商品房买卖合同补充协议》约定：买受人在2016年1月29日前一次性支付购房款3482250元，买受人逾期支付上述房款的，按照《商品房买卖合同》第十条承担逾期付款违约责任。吴传芬未按照合同约定的期限缴纳房款，导致雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司没有相应资金支付建设款项，这严重影响到了案涉项目的建设，应承担相应的违约责任。3.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。吴传芬逾期缴纳房款，构成违约，应该承担相应的法律责任，对雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司负有债务，即吴传芬应该支付违约金。双方负有的债务依法可以相互抵销。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”申请人与被申请人之间互负到期债务，依法可以抵销。 吴传芬辩称，雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。 吴传芬向一审法院起诉请求：判决雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司支付违约金164362元。一审庭审中，吴传芬将诉讼请求变更为：判决雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司支付违约金163665.75元。 一审法院认定事实：吴传芬拟购买雄州房地产简阳分公司开发建设的王府景·熙园商铺，并预交了定金。2016年1月29日，雄州房地产简阳分公司王府景项目部出具收据一张，载明吴传芬为购买A栋1层101号商铺，已交款3482250元，其中包括已付诚意金409392元、付现52858元、今日刷卡3020000元的内容。2016年2月21日，吴传芬（买受人）与雄州房地产简阳分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：20160200957）及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：吴传芬购买雄州房地产简阳分公司开发的商铺，预测建筑面积46.43平方米，其中套内面积42.12平方米，该商品房价款按建筑面积计算，每平方米75000元，总价款3482250元；付款方式为一次性付款，即买受人在2016年1月29日前付清全部价款；买受人逾期付款的，除不可抗力外，逾期在60日之内，买受人按照逾期应付款日万分之一的标准支付违约金，逾期超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按照逾期应付款日万分之二的标准支付违约金；出卖人在2017年10月8日前向买受人交付该商品房；如因为不可抗力、法律或政策的变化、政府相关部门手续办理延迟、市政配套延迟导致逾期交房的，出卖人应当书面通知买受人；出卖人逾期交房的，逾期在60日之内，自约定的交付期间届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；商品房交付给买受人时需要取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、该商品房面积实测报告书等。《商品房买卖合同补充协议》约定：买受人在2016年1月29日前一次性支付房款3482250元，买受人逾期支付上述房款的，按照《商品房买卖合同》第十条承担逾期付款违约责任；买受人在付清《商品房买卖合同》约定的全部房款后，以及与出卖人办理完毕房屋面积补差手续后，方能办理房屋的交付手续，否则出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求等。2018年7月2日，雄州房地产简阳分公司与吴传芬办理房屋交接手续。 一审法院另查明，雄州房地产简阳分公司系王府景·熙园楼盘的建设单位。雄州房地产简阳分公司于2015年4月10日取得该项目的建设用地规划许可证，于2015年9月1日取得建设工程规划许可证。2017年10月21日，简阳市建设工程质量安全监督站在分户验收监督检查中发现王府景·熙园工程存在违反竣工验收要求的质量问题，该监督站发出《住宅工程分户验收监督检查整改通知书》，要求雄州公司对涉及室内及公共区域的多项问题进行整改。雄州房地产简阳分公司整改后，于2017年11月14日向简阳市建设工程质量安全监督站发送了《整改回复》。 王府景·熙园项目于2018年3月13日经过消防验收合格，于2018年3月26日向规划局填报了简阳市建设项目工程规划验收合格证申请表，表格载明的呈审材料包括建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、发改局备案通知书（或发改局立项批复）、房产实测报告、土地证、红线图、总平图各1份。2018年5月3日，简阳市规划局发出建设工程规划核实意见书，对王府景·熙园项目的规划核实合格。2018年6月11日，王府景·熙园项目工程竣工验收合格。2018年7月9日，王府景·熙园项目申请工程验收备案，简阳市住房和城乡建设局于2018年7月11日同意该工程备案。 一审法院再查明，2016年5月3日，国务院批复将简阳市改由成都市代管。2016年5月12日，四川省人民政府下发《关于同意变更县级简阳市代管关系的批复》文件。2017年12月27日，简阳市规划局发出《关于执行新的建设工程规划竣工核实程序的通知》：“建设工程竣工后，建设单位应当向市规划局提出规划核实申请。（一）申请必备条件：1.《建设工程竣工验收申请表》1份；2.《建设工程规划许可证》及其附图附件原件及复印件各1份；3.房屋竣工规划测绘图及建筑工程规划测绘成果报告书原件1份；4.房屋建筑面积测绘成果报告直至及电子文件各1份；5.建设用地使用权批准文件或土地使用权证书复印件1份……（三）停止办理《建设工程规划验收合格证》，核发《建设工程规划核实意见书》。自2018年1月1日起到简阳市规划局申报规划验收的项目按照新规定执行（此前已办理的《建设工程规划验收合格证》仍然有效）”。2014年以来，简阳市住房和城乡规划建设局多次发文要求严禁使用无资质搅拌站混凝土产品、限制禁止施工现场搅拌砂浆等，并开展环境综合整治情况专项检查。 上述事实，有吴传芬向一审法院提交的身份证、工商登记信息、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同备案表》、收据、建设工程规划核实意见书、建设工程消防验收意见书、竣工验收报告、竣工验收备案书、整改通知书、整改回复；雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司向本院提交的简阳市住房和城乡建设局关于施工现场搅拌砂浆的通知文件，简阳市规划局关于执行新的建设工程规划竣工核实程序的通知及办理流程、申请表，简阳市建设项目工程规划验收合格证申请表等证据以及双方当事人的一审庭审陈述在案予以佐证，以上证据真实、合法、有效，并经双方庭审质证，本院依法予以确认并采信。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。吴传芬与雄州房地产简阳分公司签订《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定行使权利、履行义务。 关于出卖方是否承担预期交房违约责任的问题。《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房时间为2017年10月8日，雄州房地产简阳分公司与吴传芬于2018年7月2日办理交接房手续。雄州房地产简阳分公司认为政府相关部门加强对混凝土搅拌站的管理及禁止建筑工地进行混凝土现场搅拌，使得建筑工地的水泥供应量减少，简阳区划调整使得规划验收程序变化，以及吴传芬延迟付款共同导致延期交房，上述事项属于不可抗力或者符合合同第十八条约定的免责条款，不应当承担违约责任。雄州房地产简阳分公司延期交房是否承担违约责任，一审法院评析如下：首先，《商品房买卖合同（预售）》第十八条第（一）款约定如出现不可抗力、法律或政策变化等原因导致延期交房的，出卖人应当通知买受人；第十九条约定除不可抗力外，出卖人未按期交房的，应当承担违约责任。一审并无证据证明雄州房地产简阳分公司已按照合同第十八条第（一）款的约定，向购房人履行了告知义务。其次，2014年以来，简阳市住房和城乡规划建设局多次下发文件，加强对混凝土搅拌站的管理以及禁止建筑工地现场搅拌混凝土，雄州房地产简阳分公司作为房地产业主单位，在2015年9月开始修建案涉楼盘时，理应知晓相关单位的规定，并且对项目建设过程中出现的不能在施工现场搅拌混凝土等问题应当积极寻求解决办法。政府相关部门加强对混凝土搅拌站及建筑工地的管理，不属于不可抗力，亦不属于法律免责事由。再次，虽然根据简阳市规划局的文件要求，从2018年1月1日起执行新的规划验收程序，但是新规划验收程序的执行时间晚于合同约定的交房时间，出卖方因为自身原因延迟报送规划验收，从而执行新的验收程序，即使增加规划验收的时间，亦不应由无过错的买受人承担相应的责任。吴传芬于2016年1月29日付清房款，符合双方补充协议中关于付款时间的约定，不存在逾期付款的行为。综上，雄州房地产简阳分公司逾期交房属于违约行为，根据合同的约定，应当承担相应的违约责任。故对雄州房地产简阳分公司提出的上述抗辩意见，缺乏法律依据及合同约定，一审法院不予采纳。 关于逾期交房违约金计算及责任承担主体的问题。《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中约定逾期交房应以全部房价款为基数，按逾期时间以60日为限，分别以万分之一、万分之二的标准按日计算违约金。按照合同约定违约金计算为3482250元×0.1‰×60天+3482250元×0.2‰×205天=163665.75元。雄州房地产简阳分公司提出合同约定违约金过高，应当予以调整的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审中，双方买卖的标的物为商铺，且购房款近3500000元，开发商向买受人逾期交付商铺，必然会造成买受人租金或营业收入损失，合同约定的违约金未高于日万分之二，在雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司未举出相应证据证明合同约定的违约金明显高于买受人实际损失的情况下，对其提出调整违约金的抗辩意见，一审法院不予支持。对于责任承担主体，雄州房地产简阳分公司虽然不具有独立的法人资格，但是具有民事行为能力，亦具有民事诉讼主体资格，其对外销售房地产，收取相应款项，具有一定的责任承担能力。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，本案的违约责任应当由雄州房地产简阳分公司承担，其不足以承担的部分，应该由雄州房地产公司承担补充赔偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：成都雄州房地产开发有限公司简阳分公司于一审判决生效后五日内赔偿吴传芬逾期交房的违约金163665.75元，其不足以承担的部分，由成都雄州房地产开发有限公司承担补充赔偿责任。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1794元，由成都雄州房地产开发有限公司简阳分公司、成都雄州房地产开发有限公司共同负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司的上诉请求与吴传芬的答辩意见，本案二审争议焦点为：雄州房地产公司是否应向吴传芬支付逾期交房违约金。现就该争议焦点的认定论述如下。 吴传芬与雄州房地产简阳分公司签订的案涉《商品房买卖合同》及其补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定和本案查明的事实，雄州房地产公司简阳分公司未按照合同约定的时间交付房屋，则应按照约定承担相应的责任。 雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司上诉提出，政府相关部门的行为使建筑工地的水泥供应量减少、简阳区划调整使得规划验收程序变化或吴传芬延迟付款共同导致延期交房，故不应当承担违约责任。本院审查后认为，《商品房买卖合同（预售）》第十八条第（一）款就不可抗力、法律或政策等原因导致延期交付的，应当通知买受人。但本案中，雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司并未提交相应证据证明已按照约定通知买受人，故本院对其该项上诉理由不予采纳。 关于政府职能部门对混凝土搅拌站、建筑工地现场搅拌混凝土情况的管理，系行政机关依法作出的行政行为。在本案中，雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司并未提交相应证据证明上述行政行为对其施工造成的影响力大小，也无相应证据证明混凝土采购、运输、施工的迟延对整体工程竣工验收造成的影响力大小。故本院对其该项上诉理由不予采纳。 关于简阳市规划局执行新的验收程序，新程序的执行发生于案涉合同约定的交付时间之后。雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司在约定的交付时间之后申报规划验收，属自身原因所致，不应归责于买受人。故本院对其该项上诉理由不予采纳。 关于雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司还提出买受人未按照合同约定支付对价的问题。本院审查后认为，吴传芬已于2016年1月29日支付购房款3482250元并有收据确认，符合双方补充协议中关于付款时间的约定，不存在逾期付款的行为。故雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。 关于雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司上诉提出违约金过高，应予调整的问题。本院审查后认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，买受人在本案中主张的违约金具有事实依据和合同依据，雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司并未提交相应证据证明其逾期交房对买受人造成的损失远小于合同约定的违约金；且违约金亦具有惩罚性质，故本院对一审法院采纳的违约金计算标准予以确认。 综上所述，雄州房地产公司、雄州房地产简阳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3588元，由成都雄州房地产开发有限公司、成都雄州房地产开发有限公司简阳分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年九月十日 书记员 龙春光