辽阳市白塔区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽1002执异140号 异议人（申请保全人）：白塔区鑫和房屋中介中心，经营场所：辽阳市白塔区鑫和小区3栋1单元102号。 经营者：王渡鑫。 被保全人：辽阳富祥房地产开发有限公司，住所：辽阳市白塔区中华大街210号。 法定代表人：岳志富，职务：经理。 委托代理人：刘春宇，系辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。 本院在执行本院（2020）辽1002民初1769号之一民事裁定书，原告白塔区鑫和房屋中介中心与被告辽阳富祥房地产开发有限公司合同纠纷财产保全一案中，原告白塔区鑫和房屋中介中心对本院解除冻结被告辽阳富祥房地产开发有限公司的银行冻结、解除查封被告辽阳富祥房地产开发有限公司的11户房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人白塔区鑫和房屋中介中心称，1.请求恢复冻结辽阳富祥房地产开发有限公司的两个银行账号及账号上的存款；2.请求恢复查封辽阳富祥房地产开发有限公司开发的富祥馨园的11户房屋；3.请求撤销辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初1769号之一解除查封、变更保全标的物裁定书。异议人白塔区鑫和房屋中介中心因与辽阳富祥房地产开发有限公司合同纠纷一案，鑫和房屋中介中心于2020年6月11日向白塔区人民法院提起民事诉讼，随后提出诉讼保全申请，并向法院提供了足额有效的保函担保。白塔区人民法院执行局，依据申请人的保全申请请求，查封、冻结了辽阳富祥房地产开发有限公司的两个银行账户及账户内23万余元存款，同时查封了辽阳富祥房地产开发有限公司开发的富祥馨园的11户房屋。查封、冻结后，白塔区法院又以各种理由相继解除查封、冻结措施，其行为违反法律规定，侵害了申请人的利益，应予纠正。具体理由及依据如下：一、白塔区法院未经申请人同意，在没有任何法律手续情况下，于7月初，执行局工作人员擅自解除了对富祥房地产开发有限公司两个银行账户及账户内的23万元存款的冻结措施。其行为违法，严重侵害了保全申请人的利益。1.该解除冻结行为没有任何法律手续，应予撤销。富祥房地产公司未依据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第25条：在法定期限5日内对保全裁定提出异议，法院也未按《民事诉讼法司法解释》第171条规定，裁定变更或撤销原裁定，执行局工作人员擅自解除了对富祥房地产开发有限公司两个银行账户及其账户内23万余元存款的冻结措施，其行为严重违法，应予纠正。2.未经申请保全人同意，解除冻结银行账户行为违法。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第31条第5款：被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的，人民法院方可解除冻结措施。第32条：财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。而白塔法院未经申请保全人同意擅自解除冻结措施，其行为严重违反法律规定，应予纠正。二、解封11户房屋行为违反法律规定，损害了申请人的合法权益（2020）辽1002民初1769号之一解封、变更保全标的物裁定应予撤销。2020年7月24日白塔区法院未经申请人同意，也未按法律规定给申请保全人下达解封、变更保全裁定手续，擅自解除了对11户房屋的查封并进行了保全标的物的变更，把原本有利于拍卖的可分的11户有预售许可证的已完工住宅变更为不利于拍卖的不可分的（2+1层整体面积为1626.48平方米）的没有预售许可证的在建商业楼，其行为严重违法，损害了异议人（申请人）的合法权益。理由、依据如下：1.白塔法院先解封后送达，不要裁定不送达，解封程序严重违法，解封行为应予撤销。白塔法院解除11户住宅查封后，异议人到法院执行局索要解除查封、变更裁定，遭到执行局工作人员拒绝，异议人多次索要，执行局于8月1日才将（2020）辽1002民初1769号之一裁定送达异议人，白塔法院先解封后送达，不要裁定不送达，程序倒流，不给当事人提出异议权利，其程序严重违法。2.依据法律规定，未经申请保全人同意，不得解除查封、变更保全标的物。（2020）辽1002民初1769号之一裁定违法，应予撤销。依据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题规定》第22条规定：被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，需经申请保全人同意。而本案是房屋代销合同纠纷，查封的11户房屋为案涉代销房屋，且原告的诉讼请求就是解除富祥馨园1号住宅楼的代销协议，即争议的标的就是富祥馨园1号住宅楼，而白塔法院在未经申请保全人同意情况下，于7月17日下达的（2020）辽1002民初1769号之一解封、变更保全标的物裁定：解除对富祥馨园1号住宅楼的查封并变更保全标的物明显违反法律规定，该裁定应予撤销。另依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第31条第5款：被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的，人民法院方可解除查封措施。第32条：财产保全和先予执行裁定的执行适用本规定。本案中，白塔区法院未经申请保全人同意擅自解除了11户房屋的查封，也在未给申请保全人下达变更保全裁定情况下，擅自变更保全标的物，违反法律规定，损害申请人的利益，该裁定应予撤销。3.变更的保全标的物不利于执行，（2020）辽1002民初1769号之一变更保全裁定应予撤销。《民诉法司法解释》第167条：财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。而白塔法院原先查封的是有利于执行拍卖的11户可分的已经竣工的住宅，变更后的保全标的物是不可分的不利于拍卖的（2+1层总面积为1626.48平方米）未竣工的在建商业楼。该商业楼是在建工程，还没有竣工，还未取得预售许可证。而11户住宅楼已经取得予售许可证。很明显，不具备销售许可证且未竣工的不可分的整体商业楼怎么能比有预售许可证且已经竣工的可分的11户商业住宅更有利于执行呢？所以变更裁定明显错误，应予撤销。4.变更后的保全标的物是在建工程，与已经完工的11户商业住宅即不等值也不具有可比性。（2020）辽1002民初1769号之一变更保全裁定应予撤销。该1626.48平商业楼竣工后的市场价格应该在每平方米1万元以上，市场总价应该在1600万元以上。而评估报告估价的是在建工程，为每平方米2600元，总价为400万元，在建工程不到工程总量的1/4，不能反映其竣工后的真实价值。该评估报告不能作为证据采信（后面专门针对该报告真实性、合法性和关联性提出异议），11户住宅面积大约1000平左右，市场单价4000元每平方米，市场总价400多万符合市场预估价格，而商业网点每平2600元显然不符合市场价格，该商业楼竣工后的市场价格应该在1万元每平方米，总价1600万元远远超过11户住宅的市场价值，即与原担保财产不等值。1626.48平整体商业楼才是超标的的查封，申请保全人不想也不愿超标的查封，那样只会增加执行障碍，导致执行不能实现。试想，如果到执行程序，双方共同委托一个公正的鉴定机构评估出工程竣工后的真实的市场价格为1600万元，那么法院如何去执行，申请执行人又如何能实现400万的债权，难道还让申请执行人再拿1200万元以物抵债吗？所以用远超过400万价格的不可分的商业楼替换11户可分的有利于拍卖的住宅楼明显就是一个阴谋和陷阱！希望法院认清被保全人的真实目的，撤销变更保全标的物裁定，保护申请保全人的权利。三、（2020）辽1002民初1769号之一变更保全裁定认定事实的证据不足，应予撤销。1.估价报告不能反映变更的标的物1626.48平网点真实的市场价值。如前所述，估价报告评估的是在建工程，且不到工程总量的1/4，不能反映其竣工后的真实价值。其真实价值应该在1600万元左右，远远超过已经查封的11户住宅价格。白塔法院在未查清是在建工程还是竣工工程情况下，仅凭估价报告认定1626.48平商业楼价格为400万元与11户住宅等值，就变更保全标的物，用在建工程去置换完工工程，明显显失公平，且未考虑将来超标的查封带来的执行难度，严重损害了申请保全人的利益。2.估价报告书与本案无关联性。它只是为委托方了解在建房地产市场价值提供参考，估价报告书已经明确不能提供给其他单位用于其他目的使用。富祥房地产公司向白塔区人民法院提供的辽宁天亿房估字[2020]第303号“辽阳市富祥房地产开发有限公司在建商住楼二房地产市场价格估价项目”估价报告书第3页第七条明确声明：估价报告的使用限制。第1项，“本评估报告仅为委托方了解在建房地产市场价格提供价值参考，不得用于其他目的，也不得向估价委托人和与本次估价目的无关的单位和个人提供。”3.估价报告来源不合法，单方委托的估价报告与本案无关联性，不能作为解封、变更保全依据使用。该评估报告从程序上看是富祥公司单方委托；从实体上看内容失实，估价报告中的（2+1层整体面积为1626.48平方米）的一个商业楼，其市场价格在每平方米一万余元以上，该评估报告估价为每平方米2600元，明显低于市场价格，是富祥公司为了转换有利于案件执行的11户住宅而恶意非法量身制作的报告，估价报告是不能作为本案证据使用。异议人认为：白塔法院在收到估价报告后，应在第一时间审查其真实性、合法性、关联性。该估价报告来源是否合法？评估报告是否与本案有关联即是否适用本案？评估报告依据及结论是否可信？评估报告是否征得异议人意见？房产是否出售？是否抵押？是否有预售许可？是在建工程还是完工工程？是否便于拍卖执行？是否有必要对已首次查封的11户住宅进行估价？……白塔法院依赖来源不合法的估价报告草率变更保全标的物，而不考虑是否有利于执行，属于认定事实不清，该解封、变更保全标的物的裁定应予撤销。四、（2020）辽1002民初1769号之一民事裁定书赋予当事人的救济途径错误，应予纠正。异议人对白塔法院在保全裁定执行过程中解除查封、冻结措施的行为不服，应适用《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题规定》第26条规定和《民事诉讼法》第225条规定，向上一级人民法院申请复议，而白塔法院（2020）辽1002民初1769号之一解除查封、变更保全标的物裁定书告知当事人向本院申请复议错误，应予纠正。综上，申请人认为白塔区人民法院在没有任何法律手续，也未征得申请保全人同意的情况下擅自解除银行冻结的23万元存款，而后又在未经申请保人同意情况下擅自解封11户住宅、变更不利于执行的整体商业楼，严重侵害了申请保全人（异议人）的合法权益，依据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题规定》第26条规定和民诉法225条之规定，为维护异议人合法权益，特向贵院提出异议，请求贵院依法支持异议人的请求。为证明其主张，异议人白塔区鑫和房屋中介中心向法院提交如下证据：估价报告书第3页，证明执行错误。 被保全人辽阳富祥房地产开发有限公司辩称，一、法院解封账户并无不当；辽阳市白塔区人民法院解封答辩人账户的冻结符合法律规定，法院查封答辩人账户及富祥馨园商住一项目属于“超标的”查封，单单是富祥馨园商住一项目的价值已经达到异议人的诉讼标的410万元，如果再查封答辩人账户就属于“超标的”查封，因此白塔法院解封账户并无不当。二、替换担保物符合法律规定；富祥馨园商住一项目属于答辩人正在销售的项目，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。而且，答辩人已向法院提交了资产评估报告，辽宁天亿房地产评估有限公司是一家有资质的评估机构，其依据《中华人民共和国资产评估法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，严格按照国家法律法规进行评估后，出具的《房地产估价报告》是真实的、合法的。因此，答辩人申请法院以价值4228848元富祥馨园商住二项目作为担保物替换富祥馨园商住一项目符合法律规定。三、异议人请求与理由自相矛盾；异议人向法院请求查封保全答辩人名下财产以410万元为限，异议人的申请书中既然认可答辩人名下富祥馨园商住一项目、富祥馨园商住二项目的价值均超过400万元，那么又要求恢复冻结答辩人的两个银行账户，难道是要求人民法院超标的查封吗？综上，白塔法院裁定并无不当，异议人的请求不应得到支持，请求法院驳回异议人的异议请求，依法裁决！ 本院经审查查明，异议人白塔区鑫和房屋中介中心与被保全人辽阳富祥房地产开发有限公司合同纠纷一案，异议人白塔区鑫和房屋中介中心向法院申请财产保全，并已向本院提供担保。本院于2020年7月17日作出（2020）辽1002民初1769号之一民事裁定：一、解除查封或冻结被告辽阳富祥房地产开发有限公司名下财产410万元；二、查封被告辽阳富祥房产地开发有限公司坐落于辽阳市白塔区中华大街210号富祥酒楼南侧商住二，建筑面积1626.48平方米房屋。异议人白塔区鑫和房屋中介中心以法院解除冻结银行账户错误、变更后的担保物已超出标的且不利于今后执行为由向本院提出书面异议。 本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条：“申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。”人民法院执行的依据是发生法律效力判决书、调解书、裁定书等。法院的执行工作是维护法院生效法律文书的既判力，依法平等保护各方当事人合法权益的重要保障。对应由法院执行的生效法律文书，法院应无条件执行，对执行过程中出现的异议，应依法审查。综上，异议人白塔区鑫和房屋中介中心所提出的异议申请和理由是对本院执行依据（2020）辽1002民初1769号之一民事裁定不服，不是执行异议审查的范畴。关于其所称未向其送达法律文书一节，经查，本院采取的送达方式为司法专递。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下： 驳回异议人白塔区鑫和房屋中介中心的异议申请。 如不服裁定，可以自裁定送达之日起十日内向辽阳市中级人民法院申请复议。 审 判 长  徐海红 人民陪审员  孙 晨 人民陪审员  王 宁 二〇二〇年九月三日 书 记 员  富 皎