四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9300号 上诉人（原审原告）：林森，男，1988年4月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都金怡源房地产开发有限公司。住所地：成都高新区天府大道中段1号。 法定代表人：邱丰，公司经理。 委托诉讼代理人：李建，男，汉族，1981年7月12日出生，住成都市青羊区，系公司员工。 上诉人林森因与被上诉人成都金怡源房地产开发有限公司（以下简称金怡源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林森上诉请求：维持（2019）川0193民初2702号民事判决第一项的同时，查明事实后，重新判决由金怡源公司代办不动产登记之国土面积分摊登记，并承担违约金损失；本案一审、二审诉讼费用由金怡源公司承担。 事实和理由：一、对于被上诉人负有办理国土分摊登记的义务一审法院未认定，系对案件事实的一楼或事实认定不清。 被上诉人办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记，并对土地面积进行核算和分摊系法律规定其必须尽到的责任和义务。一审法院判决其必须尽到法定职责符合法律规定。但是，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十九条（二）款1项(2)目约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，..."。依据该约定，办理权属转移登记系被上诉人应尽的合同义务。其次，除合同约定外，上诉人还依据合同的约定交纳了税费，并向被上诉人交纳办理国土证的费用。也就是国土面积分摊后的办证行为上诉人系在《商品房买卖合同》中委托被上诉人办理的。上诉人交办理国土证的费用给被上诉人，就是因为委托了被上诉人去办理国土证。被上诉人收了费，现在法院却判决其可以不办证。那上诉人交的钱呢？岂不是要退还？一审法院完全忽视了上诉人与被上诉人的约定。 二、被上诉人违约的事实清楚，依约应当承担违约责任。 对于办理国土证，一审法院认为上诉人与被上诉人没有约定多少时间办理。上诉人认为一审法院是在片面的理解《商品房买卖合同》关于办理房屋所有权证书之约定。首先，《商品房买卖合同》第十九条约定了房屋权属转移登记由上诉人委托被上诉人实施。依据该约定可以看出，房屋权属转移登记暨房屋所有权证和国有土地使用权证要由被上诉人代上诉人办理。并且办理的证照为权属转移登记，权属当然包括房屋所有权证和国有土地使用权证。其次，《商品房买卖合同》还约定如果从商品房交付之日起 365日内上诉人未能取得房屋所有权证书的，要按补充协议承担违约责任。这里的房屋所有权证书即包括房屋产权证，同样包括国土使用权证，两者是不可分割的。不能将此房屋所有权证狭隘理解为即房产证。其次，从合同的上下文以及条文的相互关系来看，合同约定的代办转移登记同样是包含了房屋产权证和国土使用权证的。如果依据一审法院法官的说法，合同未约定国土证的办理时间。那依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”，其中第（二）项约定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，第（三）项约定：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”被上诉人同样应承担违约责任。这就是俗话说的：有约定依约定，无约定依法定”原则。该条司法解释还对违约金怎么计算均作了明确的规定暨：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依据该规定，合同有约定的按合同约定来处理，合同没有约定的，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审判决合同未约定，又据此驳回显然与该司法解释相悖。 综上所述，上诉人认为，上诉人既然已经在《商品房买卖合同》中约定了权属转移登记委托由被上诉人办理，且被上诉人还为此收取了上诉人相关费用的情形下，被上诉人应当按合同约定的委托行为，为上诉人办理房屋产权证和国土使用权证的登记。由于被上诉人未按合同约定的时间办理国土证，即应当按照合同的约定承担违约责任。即使按一审法院认定，办理国土证没有约定时间，那依据司法解释的规定，被上诉人同样应承担相应的违约责任。一审法院判决驳回上诉人违约请求显然与事实和法律规定不符。敬请贵院查明事实后，依法重新判决为盼。 金怡源公司答辩称，第一，针对上诉人的第一项诉求。一、上诉人的诉请已经超过诉讼时效，被上诉人在一审时已经多次表达该意见，故应予驳回。《民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。首先，诉讼时效制度的设立目的是为了督促权利人以及行使权利。上诉人认为被上诉人应当在2013年7月1日前办理国土面积分摊登记，按照该逻辑，上诉人应当自2013年7月1日即认为权利受到损害，若自2013年7月1日起，开始计算诉讼时效，目前早已超过。其次，上诉人的诉请要求被上诉人办理或者代办不动产登记之国土面积分摊登记，并承担违约金。国土面积分摊登记是一项不存在的事项，不属于物权权利，上诉人的该项诉求并不属于法律或者司法解释规定的不适用诉讼时效制度的情形，上诉人应当自行承担超过诉讼时效的不利后果。 二、上诉人的上诉请求超过了起诉时诉讼请求的范围。根据现行有效的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，......人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。在一审中，法院多次向上诉人释明，并询问上诉人是主张被上诉人应当办理还是协助办理，但上诉人并未变更诉讼请求，坚持主张应当办理。一审法院的判决从内容到形式实际上均超出了上诉人的诉请范围，请求法院要求上诉人明确是否主张撤销原判第一项并明确变更诉求为“代办”的理由，或者放弃主张“由被上诉人代办不动产登记之国土面积分摊登记”。 三、商品房买卖合同无任何条款约定被上诉人应当为上诉人办理不动产登记之国土面积分摊登记，上诉人的主张缺乏依据。买卖合同第19条分为两款，即初始登记和转移登记。根据《房屋登记办法》第二、三十、三十二条规定，初始登记和转移登记均属于房屋所有权登记的范畴，即俗称的大产权和小产权。该办法第二十五条规定，房屋权属证书是权利人享有房屋权利和证明。一审法院认为房屋权属包括了房屋所对立的房屋所有权和土地使用权，明显有误，缺乏法律依据。在实施不动产统一登记前，购买人可自信办理房屋所有权登记和土地使用权变更手续，亦可委托开发商办理，本案上诉人仅仅委托被上诉人办理房屋所有权登记，故被上诉人按约办妥了房屋所有权证。目前，已经实施不动产统一登记，已经不需要单独办理土地使用权变更手续。同时双方合同第19条第2款约定的违约责任，也只是针对逾期取得房屋所有权证书的违约责任，而不是逾期办理不动产登记证书的违约责任，更不是逾期办理国土面积分摊登记的违约责任，故被上诉人不存在违约行为。 四、上诉人主张由被上诉人代办不动产登记之国土面积分摊登记，不具有诉的客体和诉的利益。1、目前并无国土面积分摊登记项目存在，不存在诉的客体。根据被上诉人的检索，现行有效的法律法规均未出现过国土面积分摊登记的表述。上诉人亦未提供任何证据证明目前存在该项登记。应当由上诉人承担举证不能的法律后果；2、一审法院错误的将上诉人主张的国土面积分摊登记理解为国土竣工登记，国土竣工登记属于规范开发建设的行政法律行为，不涉及民事权利义务关系，上诉人的诉请不具有诉的利益。商品房买卖合同的买受人无权也无法通过民事诉讼方式来解决行政手续的办理问题；3、因上诉人已经取得房产证，具备物权效力，即便目前实施不动产统一登记，也不影响产权证的法律效力，上诉人的主张不具备诉的利益，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，上诉人已经取得房屋所有权证，已经取得物权效力。被上诉人已经按约履行了全部合同义务。根据《市国土局关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在本市主城区范围内实施不动产统一登记，原各登记机构依法颁发的房屋、土地等权利证书和制作的登记簿册继续合法有效，遵循“不变不换”的原则，权利状况不变动，簿证不变更，同时，根据上诉人一审举证的该楼盘其他住户的不动产登记证书充分证明，该楼盘房屋产权证可以变更为不动产登记证书，进一步证明被上诉人已经完全履行了自身的义务。 第二，针对第二项诉求。即上诉人主张的诉讼费用由被上诉人承担的问题，因上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，故应当由上诉人自行承担全部诉讼费用。 第三，不慎重处理该类案件易引发群体性涉诉事件，不利于社会稳定。案涉房屋已按约完成了交付使用，并按约办妥所有权证，上诉人对房屋享有完整的占有、使用、收益、处分的权利。上诉人要求被上诉人办理不动产登记之国土面积分摊登记没有合同的法律依据。若上诉人的不理由诉求得到支持，势必引发该商品房所在小区上千户业主争相效仿，滥用司法资源，引发群体性涉诉事件。这不仅对被上诉人不公平，也对社会的稳定性造成十分不利的影响。 综上所述，恳请法院慎重并依法处理，维护正常的稳定交易关系，维护被上诉人的合法权益，驳回上诉人的全部上诉请求。 林森向一审法院起诉请求：1.判令金怡源公司协助林森办理不动产登记之国土面积分摊登记，并承担违约金118290.47元（从2013年7月1日起以648146元为基数，按逾期天数每日万分之一计算至完成不动产登记之国土面积分摊登记之日止，暂计算至2018年6月30日）；2.判令金怡源公司对案涉房屋1幢入户大堂和各楼层电梯间，按照竣工图和双方之间的房屋买卖合同约定标准进行整改，就区域内所使用与约定标准不符的材料予以拆除，并分别在拆除区域安装石材和墙砖，直至符合约定标准；3.本案诉讼费由金怡源公司承担。 一审法院认定事实：2010年8月27日，林森（买受人）与金怡源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定林森购买金怡源公司开发建设的房屋，合同总价款为648167元。合同第一条载明：出卖人以出让方式取得位于成都市高新区地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：成高国用（2010）第××号，土地使用权面积为56329.31平方米。合同第四条载明：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为上海银行成都分行。合同第十条约定：出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十四条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、转移登记费及办理房屋权属证书所需的其他税费。合同第十九条约定：（一）出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，按照补充协议约定的方式处理。 合同附件约定了“住宅交房标准”，其中入户大堂约定为地面采用石材、地砖，墙面采用石材、墙砖、玻璃、金属等，天棚采用艺术吊顶材料；标准层电梯厅约定为地面采用地砖，墙面采用墙砖，天棚采用乳胶漆、局部吊顶材料。 补充协议第七条第4项约定：出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税费，因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。补充协议第七条第6项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 2012年6月28日，林森接收案涉房屋。 2017年11月16日，同为房屋因房屋交易，办理了不动产权证书【川（2017）成都市不动产权第××号】，该证书在“权利其他状况”一栏载明：宗地内共同使用的土地面积为全体业主共有。该登记栏中未载明分摊土地使用权面积。 2016年11月23日起，成都市主城区开始实行不动产统一登记。在此之前，林森未取得案涉房屋的国有土地使用证。 本案审理过程中，本院向成都市不动产登记中心发出协助调查函，调查“天府豪庭”小区房屋中已换领的不动产权证书中记载土地面积为全体业主共有，而无分摊土地使用权面积记载的原因。成都市不动产权登记中心复函称：“截止2019年8月27日，位于成都市高新区豪庭项目【国有土地使用证号：成高国用（2010）第××号】尚未办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记，导致无法核算每户分摊土地面积，若开发企业与买受人共同申请办理《不动产权证书》，须先行办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记。”“具备办理分摊土地使用权登记的条件后，已取得房屋所有权证或已换领不动产权证书的业主可向属地不动产登记机构申请国有建设用地使用权及房屋所有权证书的换发，分摊土地信息将记载于新换发的不动产权证书中。” 另查明，金怡源公司在案涉房屋所在楼栋的入户大堂、标准层电梯厅的部分区域使用了木质材料。 以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议、房屋产权证书、不动产权证书、协助调查函、成都市不动产登记中心复函、民事判决书、入户大堂和电梯厅的照片视频等证据在卷予以佐证，一审法院予以采信。 一审法院认为：林森与金怡源公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，对当事人具有约束力。结合双方的诉辩意见，一审法院对双方当事人的争议焦点评议如下： 一、林森诉请的“国土面积分摊登记”是否存在 国务院《不动产登记暂行条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”林森所称的“国土面积分摊登记”并不属于法定的不动产登记项目。根据成都市不动产登记中心的复函，不动产登记机构在根据国有建设用地使用权变更（竣工）登记内容核算每户分摊土地面积后，已取得房屋所有权证的业主可以向不动产登记机构申请换发不动产权证书，分摊土地面积信息将记载于新换发的不动产权证书中。因此，林森所诉请的“国土面积分摊登记”实质为分摊土地面积核算，其诉讼请求的表述虽不准确，但内容具体明确。成都市不动产中心目前仍有土地分摊面积的核算程序并将分摊面积记载于不动产权证书，故林森诉请的客体存在。 二、金怡源公司是否有协助办理土地面积分摊的义务 第一，根据合同第十九条第（二）款约定，买受人委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，此条所约定的“房屋权属”包括了房屋所对应的房屋所有权和土地使用权，因此金怡源公司有代林森进行土地权属的手续办理的约定义务。第二，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”以及原建设部《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，金怡源公司作为房地产开发企业，有协助买受人办理土地使用权变更手续的法定义务。 在成都市现行不动产权证书的记载内容中存在分摊土地面积的情况下，没有确定具体分摊土地面积的共有权利存在形式瑕疵。在房屋所有权证已办理、国有土地使用证无法再单独办理的情况下，金怡源公司有义务协助办理土地面积分摊的核算手续，使林森能够取得形式完整的房屋权属证明。现案涉宗地无法进行分摊土地面积核算的原因是未办理土地竣工登记，而金怡源公司称未办理土地竣工登记的原因是该宗地内尚有一部分未开发完毕，但该理由于法无据，一审法院不予采信。故一审法院判令金怡源公司应当以办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记的方式协助完成案涉房屋的分摊土地面积核算手续，履行期限确定为90日。关于金怡源公司的时效抗辩，因林森的此项诉讼请求具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，对金怡源公司针对此项诉讼请求的时效抗辩不予采纳。 三、关于逾期办理国土面积分摊登记的违约金 林森主张违约金的依据是商品房买卖合同第十九条第二款以及补充协议第七条第6项的约定。一审法院认为，违约金应当以合同约定为依据。第一，商品房买卖合同及补充协议中并未约定金怡源公司办理土地登记的履行期限，林森主张的逾期登记没有依据；第二，违约金条款约定的违约行为系因金怡源公司的责任而逾期取得房屋所有权证书，而房屋所有权证书有其明确而唯一的指代，并不包括国有土地使用证，也不包括土地登记的事项，林森不能据此主张违约金。因此，林森主张逾期办理国土面积分摊登记的违约金，没有合同依据，一审法院不予支持。 四、关于公共区域整改请求的诉讼时效 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”金怡源公司使用的装修材料是否违约，应当以合同约定和实际装修情况的对比为准。林森在签订合同之日应当知道合同关于公共区域装修材料的约定，在收房之日应当知道公共区域的实际装修状况，如实际装修情况不符合合同约定，则林森在收房之日即应当知道，诉讼时效自此起算，林森主张在其调取了施工图纸后才知道金怡源公司违约的意见不能成立。林森在起诉时已经超过诉讼时效，金怡源公司的时效抗辩成立，对林森的此项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、第一百九十六条第四项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、金怡源公司于判决生效之日起九十日内以办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记的方式协助完成房屋的分摊土地面积核算手续；二、驳回林森的其他诉讼请求。一审案件受理费1333元，由林森负担833元，金怡源公司负担500元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林森提交了《交房（入伙）通知书》一份，拟以此证明金怡源公司收取了上诉人的办理国土登记证的费用。在该入伙通知书的后面有一个表格，载明了被上诉人收取了办理国土登记证的费用，跟林森在一审中提交的收据是相互印证的。 金怡源公司发表质证意见称：林森提交的该证据不属于新证据，若林森所述该证据生成于办理入住集中手续时，但在一审中并未提交，人民法院不应当采信。该份证据并无双方签字盖章，金怡源公司对真实性、合法性和关联性均不予认可。 本院对该证据的意见在下文予以详述。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议、无补充，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人林森的上诉请求与被上诉人金怡源公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、金怡源公司是否应向林森支付逾期办理国土面积分摊面积证明文件的违约金。二、金怡源公司是否应代林森办理不动产登记之国土面积分摊登记。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。林森与金怡源公司签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。在本案中，林森主张金怡源公司存在逾期办理国土面积分摊证明文件，应当承担相应的违约责任。本院审查认为，守约方向违约方主张违约金，须以双方签订的合同中就违约责任的承担方式约定为支付违约金为前提。在本案中，林森主张违约金之依据为合同第十九条第二款以及补充协议第七条第6项的约定。但在该合同中，并未约定金怡源公司应当在何时完成土地登记，故林森主张金怡源公司存在逾期行为并无前提条件；上述条款的约定，系针对若金怡源公司逾期取得房屋所有权证书的情况下应当承担何种违约责任的约定，而非对国有土地使用权证的办理时间以及相应违约责任进行的约定。故分户国有土地登记期限以及相应的违约责任，并未在合同中予以约定，林森的上诉请求不能成立，其在二审中提交的《交房（入伙）通知书》与本案争议焦点并无关联性，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。本院审查后认为，林森主张金怡源公司应代其办理不动产登记之国土面积分摊登记，实质系要求金怡源公司完成案涉房屋所在地块的国有土地使用权分户登记。第一，审查双方签订的合同，就国有土地使用权转移登记的行为，双方并未约定由金怡源公司代林森完成。第二，在2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。第三，成都市不动产登记中心向一审法院复函的内容，具备办理分摊土地使用权登记的条件后，已取得房屋所有权证或已换领不动产权证书的业主可向属地不动产登记机构申请国有建设用地使用权及房屋所有权证书的换发，分摊土地信息将记载于新换发的不动产权证书中。故按照二证合一后办理不动产登记的手续，买受人已经取得房屋所有权证书的，可向不动产登记登记机构申请换发不动产权证书。一审法院已判决由金怡源公司在确定的时间内办理房屋的分摊土地面积核算手续，林森可在上述核算手续办理完毕后申请换发不动产权证书。故本院对其主张由金怡源公司代办案涉房屋不动产登记之国土面积分摊登记的诉讼请求不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2666元，由林森负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年九月十一日 书记员 龙春光