北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9450号上诉人（原审被告）：北京筑梦成信息技术有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路甲10号3号楼15层17层1701-53。法定代表人：征胜男，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘俊丽，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永佩，北京德和衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京每日优鲜便利购电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区创远路34号院7号楼10层1001室。法定代表人：李漾，总经理。委托诉讼代理人：林玲，北京市京国（南阳）律师事务所律师。上诉人北京筑梦成信息技术有限公司（以下称筑梦成公司）因与被上诉人北京每日优鲜便利购电子商务有限公司（以下称每日优鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初37842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。筑梦成公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判从每日优鲜公司保证金中抵扣占用费935551.48元及物品损失费用75384元；2.判决每日优鲜公司承担一二审诉讼费及保全费。事实和理由：一、一审认定的每日优鲜公司应承担的超期占用费缺乏合理依据且过分低于筑梦成公司的实际损失，严重损害了筑梦成公司的利益；二、一审认定的损坏和丢失物品的赔偿数额缺乏合理且过分低于筑梦成公司的实际物品损失数额，严重损害了筑梦成公司的利益；三、本案纠纷系由于每日优鲜公司违约导致，筑梦成公司不存在任何过错，一审二审诉讼费、保全费全部应由每日优鲜公司承担。每日优鲜公司辩称，同意一审判决，不同意筑梦成公司的上诉请求及事实与理由。每日优鲜公司向一审法院起诉请求：1、要求筑梦成公司向每日优鲜公司退还履约保证金1047817.66元；2、要求筑梦成公司以1047817.66元为基数，按照年利率6%的标准，向每日优鲜公司支付自2019年3月3日起至实际退还保证金之日止的利息。一审法院认定事实：2017年12月27日，每日优鲜公司作为承租方与筑梦成公司作为出租方签订《房屋租赁合同》，约定：筑梦成公司将涉诉房屋（建筑面积为2533平方米）出租给每日优鲜公司，租赁用途为办公，租期自2017年12月20日至2018年4月30日，每日优鲜公司应向筑梦成公司交纳履约保证金1047817.66元。每日优鲜公司按约定向筑梦成公司交纳了履约保证金1047817.66元。2018年4月26日，每日优鲜公司作为承租方与筑梦成公司作为出租方签订《房屋租赁合同》，约定：筑梦成公司将涉诉房屋（建筑面积为2533平方米）出租给每日优鲜公司，租赁用途为办公，租期自2018年5月1日至2018年5月31日，本合同履约保证金为1047817.66元，本合同为续租合同，履约保证金由上期租期顺延至本期。2018年5月28日，每日优鲜公司作为承租方（乙方）与筑梦成公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋（建筑面积为2533平方米）出租给乙方，租赁用途为办公，租期自2018年6月1日至2019年1月31日，租金标准为6.8元/平方米/天，该租金包括场地租金和税金，含物业、制冷、供暖、水、电、网络费用，月租金为523908.83元。合同第2.04条关于履约保证金约定，本合同履约保证金为1047817.66元，本合同为续租合同，履约保证金由上期租期顺延至本期；履约保证金可以用于合同终止或解除时充抵乙方应付而未付的各种款项；在合同期限结束或双方解除合同后，乙方不再承租，经甲方接收房屋后，甲方将在30日内以实际支付款项的方式支付履约保证金时，乙方应符合下列全部条件：（1）乙方将房屋按交付标准交甲方验收；（2）乙方已清缴所欠甲方之一切租金及其它费用（含滞纳金）。合同第7.11条关于乙方的权利义务约定，乙方须于租期届满或提前终止租赁合同之同时无条件将房屋恢复原状并向甲方或其指定代理方返还房屋；在乙方未按照本合同约定归还租赁房屋的情况下，甲方有权将该房屋清空及恢复至交付时原状，并以其认为合适的任何方式处置乙方留存于该房屋的物品，因此发生的费用全部由乙方承担；由此造成房屋逾期返还的，每逾期一天，乙方按照租金的2倍支付超期占用费，超过15日未恢复的，甲方有权自行恢复，并收取乙方超期占用费直至恢复工作完成。2019年1月31日，双方之间的租赁合同到期终止，每日优鲜公司于当日将涉诉房屋返还给筑梦成公司，就此每日优鲜公司的员工谷娇娇与筑梦成公司的员工袁业签订离店交接单，双方确认：缺失物品情况：门禁卡（共计427张，归还275张，缺152张）、电视遥控器1个、黑椅子1把、立柜钥匙9把、灭火器1个、白推柜8个及钥匙113个、黑推柜3个及钥匙53个，物品损坏情况：窗帘1个、会议室皮椅3个、长会议室桌子1个，其他物品正常归还，明细见清单，设施未交付情况：踢脚线维修、墙面恢复、工位摆放恢复、玻璃粘贴及文字书写清理。每日优鲜公司称筑梦成公司在收房后主张墙面等恢复费用20万元，每日优鲜公司选择自行恢复，筑梦成公司未持异议，后筑梦成公司提出不合理扣费要求，并拒绝退还保证金，就此每日优鲜公司提交了其员工谷娇娇与筑梦成公司的员工袁业、张广月之间的微信聊天记录截图、电子邮件，其中：1、谷娇娇与袁业的微信聊天记录显示：2019年2月13日，袁业发送“我们这边楼宇的同事昨天来看过现场，所有东西的维修费用大概在20万。所以您那边如果能自己维修的话麻烦尽快安排来维修吧。当前的状态我们也没有办法正茶馆出租，这个时间拖得也比较久了，如果再不维修，我们这边可能会扣除相应的保证金了”，谷娇娇回复“亲明细发我一份”、“维修内容和对应的费用”，袁业回复“我让他那边出一个明细吧”；2019年2月14日，谷娇娇发送“亲”、“明细出来了吗”，袁业回复“楼宇部门正在做，我申请离职了，接下来这边会有另外一个同事来跟进这件事，我把你微信推给他了，他会后续跟进”；2019年2月15日，谷娇娇发送“亲，抱歉打扰一下哈，20万这个费用评估是按照我们上次交接的表格进行的吗”，袁业回复“这个是修复费用”、“墙面贴膜等”。2、谷娇娇与张广月的微信聊天记录显示：2019年2月24日，谷娇娇发送“广月现在没有保安吗”，张广月回复“晚上七点才有”，谷娇娇回复“那我把卡放在四层前台吧”、“他上来取”、“墙都刷了哈，你没要求刷的那几个房间我们也基本都刷啦”、“保洁也做了”，张广月回复“你最棒忙了一个周末啊”、“明天我们看一下OK了赶紧推进吧”；2019年2月25日，张广月发送“小仙女我这边上去看了一下，整体墙面恢复的很好，就遗留的一些玻璃、白板上的文字、膜该撕的小问题，下午我去看会，你找乙莹就行。然后下午你们一起计算扣的钱吧，做个草稿版，然后我这边邮件发给你，你跟公司报备，OK的话我这边走退款流程”。3、电子邮件显示：（1）2019年2月27日，筑梦成公司向每日优鲜公司发送邮件，内容为“感谢贵司选择氪空间酒仙桥社区并和我们一起度过了一年多的美好时光！现双方合同已经到期，截止日为2019/1/31，故做双方结算如下，望贵司进行确认，并及时提出意见或回复邮件认可，以便双方尽快解决完成。贵司押金：1047817.66元、贵司未缴纳账单：147元，请查看附件、家具类损坏：75384元，请查看附件、逾期占用天数：25天（2019/2/1-2019/2/26），逾期占用金额935551.48元（计算方法，月租金523908.83，2月28天，每天租金18711.02元，25天为467775.74，二倍为935551.48元）、最终退费36735.18元。关于贵司谷小姐提出已经在2019/1/31进行了交接不应产生逾期费用，根据当时交接文件（见附件图片），明确标注未完成事项为‘踢脚线维修、墙面恢复、工位摆放恢复、玻璃粘贴及文字书写清理’，基于未完成事项，我司判断应收取逾期费用，收取标准如图合同约定所示。以上为我司就撤场结算的说明，望贵司尽快确认并及时予以回复，我司将出具纸质版结算单并请贵司盖章，之后我们将尽快为贵司退款”，邮件附有三个附件，分别为交接单、每日优鲜打印费账单、每日优鲜物品损坏清单报价。其中，每日优鲜物品损坏清单报价显示，损坏及丢失物品情况为：1、大立柜钥匙9把，总价900元；2、塑料椅子1把，总价676元（差黑色）；3、蓝柜子6组，总价8923元；4、棕皮椅10把，总价30082元（严重损坏10把）；5、小推柜18个，总价12103元（丢失7白+3黑，损坏8，单价看交接单）；6、小推柜钥匙166把，总价16600元（丢失113白+53黑）；7、窗帘1个，总价1300元；8、门禁卡96张，总价4800元。以上总计75384元。（2）2019年2月28日，每日优鲜公司向筑梦成公司发送邮件，邮件内容为退款商函，商函的主要内容为：贵司已于2019年1月31日接收涉诉房屋，故《房屋租赁合同》第7.11条关于超期占用费的约定不适用我司，贵司无权要求我司支付超期占用费，我司同意按双方于2019年1月31日签订的交接单确定缺失、损坏物品明细赔偿贵司损失，请贵司在收到本函件后立即向我司提供详细物品报价单，并与我司业务对接人谷娇娇协商确定赔偿金额。筑梦成公司对证据1的真实性无法核实，对证据2、3的真实性不持异议，对该组证据的证明目的不予认可，表示2019年1月31日筑梦成公司仅是对涉诉房屋状况进行核验，并非确认房屋已按约定标准返还，保证金需在扣除相关费用后予以退还。筑梦成公司主张每日优鲜公司并未按约定标准返还涉诉房屋，就此提交了电子邮件、谷娇娇与张广月的微信聊天记录截图。其中，电子邮件显示：2019年2月18日，筑梦成公司向每日优鲜公司发送邮件，内容为“很开心今日见面，如我们沟通，贵司租期已到，应在1/31按照合同完成现场恢复，但截至今日尚未完成，依据如下图合同约定，每逾期一天，乙方按照租金2倍支付超期占用费，今日又见特此邮件提醒，还望贵司内部尽快决定，尽快完成恢复，避免双方损失。如有问题，还望尽快提出”；2019年2月20日，筑梦成公司向每日优鲜公司发送邮件，内容为“2019年2月19日我司运营与贵司针对三层跟四层整层区域内损坏的物品及工程再次进行了恢复标准、破损标准的确认，附件是确认损坏物品及工程的相关评判标准和明细及家具报价，还有具体需要粉刷房间分布确认图，麻烦贵司确认并回复我司认可该记录，以便作为双方今后推进的有效证据”。每日优鲜公司对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示每日优鲜公司已于2019年1月31日将涉诉房屋返还给筑梦成公司，离店交接单上列明的未交付设施情况属于房屋的正常损耗，不属于合同约定的恢复原状事项。关于涉诉房屋的实际恢复情况，每日优鲜公司称其于2019年2月23日从筑梦成公司处取得门禁卡并开始修复，于2019年2月24日修复完毕，并于当日将门禁卡返还给筑梦成公司。筑梦成公司称每日优鲜公司选择自行修复，2019年2月26日经筑梦成公司验收合格。关于筑梦成公司要求在保证金中扣除的费用情况，筑梦成公司明确如下：1、打印费147元；2、损坏和丢失的家具损失75384元，具体内容以电子邮件的附件每日优鲜物品损坏清单报价为准；3、未按合同约定返还房屋应承担的超期占用费935551.48元。对于上述费用，每日优鲜公司同意支付打印费147元，并同意在保证金中抵扣；同意按以下标准赔偿物品损失：1、门禁卡96张，每张10元，共计960元；2、黑椅子1把，100元；3、立柜钥匙9把，每把9元，共计81元；4、黑、白推柜11个，每个100元，共计1100元；5、小推柜钥匙166把，每把1元，共计166元；6、窗帘1个，200元；7、皮椅3把，每把150元，共计450元，以上共计2985元。就物品损失标准，每日优鲜公司提交了皮椅和推柜的网上报价截图，显示皮椅的价格为299元、推柜的价格为139元。筑梦成公司对该证据的真实性不持异议，但不认可关联性，表示该证据中显示的皮椅和推柜与筑梦成公司提供的皮椅和推柜的品牌、型号、材质均不相同，不能作为参考依据。筑梦成公司提交了氪空间会员入驻与离场交接清单，显示入驻时间为2018年6月1日至2019年1月31日，办公配置价目为：办公桌1287元/个、办公椅527元/个、办公柜637元/个、钥匙100元/把、会员卡50元/张，赔偿说明为：（1）若离店验收时发现上述办公配置因人为导致丢失或彻底损坏，会员需要按照办公配置价目表进行赔偿，价目表中没有列出的，由社区经理与会员商定确认赔偿金额；（2）若离店验收时发现上述办公配置有非正常磨损或影响美观的大面积污渍，由社区经理与会员商定确认赔偿金额；（3）赔偿金可以直接支付，若会员无违约行为，赔偿金可以从服务保证金中扣除。离场确认处有手写内容“三层损坏（门禁、玻璃膜、椅子、小推柜钥匙）已包含在四层清单内”，由谷娇娇签名确认。每日优鲜公司对交接清单的真实性不持异议，但不认可关联性，表示每日优鲜公司员工的签字不能视为每日优鲜公司对赔偿金额的认可，交接清单可以证明仅有缺损物品，不存在需要修复的事项，每日优鲜公司为了早日退回保证金才根据筑梦成公司的要求给予相应配合，系自愿付出行为，而非每日优鲜公司的义务。每日优鲜公司主张双方约定的超期占用费过高，若一审法院认定其应支付超期占用费，请求一审法院予以酌减。在本案审理过程中，每日优鲜公司向一审法院提出财产保全申请，要求查封、冻结筑梦成公司名下价值1047817.66元的财产，并就此提供了保单保函作为担保。2019年4月26日，一审法院作出（2019）京0105民初37842号民事裁定，查封、冻结筑梦成公司名下价值1047817.66元的财产。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，每日优鲜公司与筑梦成公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，合同期满，每日优鲜公司按约定标准返还房屋并付清所有费用后，筑梦成公司应将保证金退还给每日优鲜公司。关于筑梦成公司主张的应在保证金中抵扣的费用，其中打印费147元，每日优鲜公司予以认可，一审法院不持异议。关于损坏和丢失物品的赔偿数额，筑梦成公司据以索赔的报价单系其自行制作，未经每日优鲜公司确认，且报价单显示的丢失和损坏物品情况与2019年1月31日每日优鲜公司返还房屋时双方签订的离店交接单显示的情况不完全一致，一审法院依据离店交接单的内容确认丢失和损坏物情况，再根据筑梦成公司在本案中要求赔偿的物品种类，参照同类物品市场价格及物品实际使用情况，酌情确定该部分损失为7000元。关于超期占用费，根据合同第7.11条约定，每日优鲜公司应在合同租期届满时将涉诉房屋恢复原状并返还给筑梦成公司，因未按原状交付房屋造成房屋逾期返还的，应按月租金的2倍支付超期占用费，上述约定实为每日优鲜公司未按约定标准返还房屋的违约责任的约定。根据本案查明的事实可知，每日优鲜公司虽于2019年1月31日将涉诉房屋返还给筑梦成公司，但双方同时确认踢脚线、墙面、工位摆放、玻璃粘贴及文字书写等内容需要恢复和修复，故每日优鲜公司未按约定标准返还房屋，该行为已构成违约，应承担相应违约责任。关于超期占用费的数额，每日优鲜公司主张标准过高并请求一审法院予以酌减，一审法院将以筑梦成公司的实际损失为基础，综合考虑每日优鲜公司的过错程度、房屋恢复原状实际情况、双方协商过程等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定该部分费用数额为28万元。综上，扣除打印费147元、物品损失7000元、超期占用费28万元，筑梦成公司应向每日优鲜公司退还保证金760670.66元。关于每日优鲜公司主张的利息，合同约定退还保证金的条件之一为每日优鲜公司付清所有费用，考虑到双方对应从保证金中扣除的费用组成及数额存在争议，故一审法院对每日优鲜公司主张的逾期退还保证金的利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、筑梦成公司于判决生效后七日内向每日优鲜公司退还保证金760670.66元；二、驳回每日优鲜公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为应从案涉保证金中抵扣的物品损失费和超期占用费的金额。关于损坏和丢失物品的赔偿数额，筑梦成公司据以索赔的报价单系其自行制作，未经每日优鲜公司确认，且报价单显示的丢失和损坏物品情况与2019年1月31日每日优鲜公司返还房屋时双方签订的离店交接单显示的情况不完全一致，一审法院依据离店交接单的内容确认丢失和损坏物情况、筑梦成公司在本案中要求赔偿的物品种类，参照同类物品市场价格及物品实际使用情况，酌情确定该部分损失为7000元并无不当，本院予以维持。筑梦成公司主张一审酌定的物品损失费金额过分低于其实际物品损失数额缺乏充分有效的证据，本院不予采信。关于超期占用费，根据在案证据，筑梦成公司将案涉房屋出租给每日优鲜公司的租金标准为租金标准为6.8元/平方米/天，每日优鲜公司退租后已自行将案涉房屋恢复原状于2019年2月26日经筑梦成公司验收合格。本案中，每日优鲜公司的行为虽构成违约，但双方约定的违约责任标准过高，每日优鲜公司亦请求予以酌减，一审法院以筑梦成公司的实际损失为基础，综合考虑了每日优鲜公司的过错程度、房屋恢复原状实际情况、双方协商过程等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定该部分费用数额为28万元并无不当，本院予以维持。筑梦成公司主张一审酌定的超期占用费金额缺乏充分有效的证据，本院不予采信。关于诉讼费用，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款的规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”一审法院据此核算本案双方当事人应承担的诉讼费用并无不当，筑梦成公司以其在本案中不存在过错为由要求每日优鲜公司承担全部诉讼费用缺乏依据，本院不予采信。综上所述，筑梦成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11039元，由北京筑梦成信息技术有限公司负担（已交纳5703元，其余5336元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 蒙 瑞审 判 员 金妍熙二〇二〇年九月二十二日法官助理 郭妍子书 记 员 刘 鸽