湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1627号 上诉人（原审被告）：湖南顺德城家居产业股份有限公司（原名湖南省盛世合欣置业股份有限公司），住所地益阳市赫山区。 法定代表人：黎华根，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李崇高，男，1983年10月9日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 被上诉人（原审原告）：刘淑芳，女，1986年2月9日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：李运根，益阳市赫山区中天法律服务所法律工作者。 上诉人湖南顺德城家居产业股份有限公司（以下简称顺德城家居产业公司）因与被上诉人李崇高、刘淑芳商品房销售合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初5792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顺德城家居产业公司的委托诉讼代理人彭文科、被上诉人李崇高及李崇高、刘淑芳的委托诉讼代理人李运根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 顺德城家居产业公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判顺德城家居产业公司按李崇高、刘淑芳已付房款的万分之一支付违约金。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。一、《益阳市商品房买卖合同》第十九条关于逾期办证违约金的约定合法有效，应作为裁判依据。1.原审已认定了《益阳市商品房买卖合同》依法成立并生效。2.案涉合同为房管部门提供的示范性文本，并非格式合同或格式条款。从合并审理的其他案件出现不同约定也可以看出。该条款由双方协商确定，本案不能适用《中华人民共和国合同法》第四十条认定为无效条款。3.该条款也不属于“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形。二、原审认为《益阳市商品房买卖合同》第十九条约定的逾期办证违约金“明显有失公平”，应为无效条款，属于适用法律错误。1.依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，即使假设案涉条款存在“在订立合同时，显失公平的”问题，依法也只能由当事人在法定时限内请求变更或撤销，并不能认定为无效条款。2.约定的违约金高低，仅涉及出现违约行为后的违约成本，不存在显失公平。3.原审法院作为判决依据的《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条均不存在认定该条款无效的规定。三、李崇高、刘淑芳与广东华维德商业有限公司益阳分公司签订了《委托经营管理协议》，李崇高、刘淑芳将所购商铺委托广东华维德商业有限公司益阳分公司经营管理，委托经营管理期限为6年或10年，李崇高、刘淑芳并未因是否办证问题影响《委托经营管理协议》的签订或履行，李崇高、刘淑芳并未因办证问题产生损失。 李崇高、刘淑芳辩称，一、李崇高、刘淑芳与顺德城家居产业公司签订的《合同补充协议》是双方自愿签订的，顺德城家居产业公司拒绝办证明显构成了违约。二、顺德城家居产业公司未按期办证给李崇高、刘淑芳造成了损失。李崇高、刘淑芳也不存在拒不配合办证的情形。故顺德城家居产业公司应承担未按期办证的违约责任。三、根据案涉《益阳市商品房买卖合同》约定，李崇高、刘淑芳的违约金处罚明显高于顺德城家居产业公司的违约金处罚，故顺德城家居产业公司有明显拖延办证的情形。原审法院将顺德城家居产业公司逾期办证违约金利息调整为日万分之一应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。 李崇高、刘淑芳向原审法院起诉请求：请求法院依法判决顺德城家居产业公司立即交付李崇高、刘淑芳所购置的房屋不动产登记证书，并判决顺德城家居产业公司支付违约金19569元。 一审法院认定事实：李崇高、刘淑芳与顺德城家居产业公司于2014年11月25日签订《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，李崇高、刘淑芳购置顺德城家居产业公司开发的顺德城益阳家居博览中心项目中南区12栋1-3层105号房，建筑面积145.73平方米，每平方米价4020.45元，总金额585900元。合同第十条约定，顺德城家居产业公司应当在2016年1月1日将验收合格商品房交付李崇高、刘淑芳使用；合同第十九条约定，顺德城家居产业公司将房交付李崇高、刘淑芳使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后在450日内办好房屋所有权证，办妥房屋所有权证后450日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：“3、在实际办好之日，出卖人一次性付给买受人已付房款的万分之壹的违约金。”同时查明，李崇高、刘淑芳于同日与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》，约定李崇高、刘淑芳将上述房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理。另查明，诉讼中，李崇高、刘淑芳与顺德城家居产业公司双方就顺德城家居产业公司按期交付涉案房屋及李崇高、刘淑芳按合同约定支付购房款及相关税费的事实均无异议。至诉讼时止，顺德城家居产业公司未将房屋不动产登记权证交付李崇高、刘淑芳，故酿成纠纷，李崇高、刘淑芳诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，一、李崇高、刘淑芳与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，李崇高、刘淑芳与顺德城家居产业公司均应按约定全面履行自己的义务。李崇高、刘淑芳已按合同约定支付购房款及相关税费，但顺德城家居产业公司至今未为李崇高、刘淑芳办妥不动产登记证，已构成违约，故李崇高、刘淑芳要求顺德城家居产业公司继续办理好涉案房屋不动产权证的诉讼请求，予以支持。二、关于违约金的数额和支付的问题。根据李崇高、刘淑芳与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》约定，因顺德城家居产业公司的原因，李崇高、刘淑芳未能在商品房交付之日起990日（90日+450日+450日）内取得房屋不动产登记证书的，顺德城家居产业公司应该承担违约责任。顺德城家居产业公司提出李崇高、刘淑芳已与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》，约定李崇高、刘淑芳将上述房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理，故顺德城家居产业公司逾期办理上述登记手续未影响李崇高、刘淑芳通过售后返租等方式获得租金收益或未实质影响到李崇高、刘淑芳对商品房的控制和使用，应当免除顺德城家居产业公司违约责任。因李崇高、刘淑芳与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》并未约定该免责条款，故李崇高、刘淑芳与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》不能成为顺德城家居产业公司的免责理由，顺德城家居产业公司辩称不成立，李崇高、刘淑芳要求顺德城家居产业公司支付违约金的诉讼请求，予以支持。违约金的计算：李崇高、刘淑芳、顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》第十九条约定，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：“3、在实际办好之日，出卖人一次性付给买受人已付房款的万分之壹的违约金。”该约定以顺德城家居产业公司支付李崇高、刘淑芳全部已付款万分之一的标准计算逾期办证违约金，一审认为，该条款排除了李崇高、刘淑芳的权利，可因顺德城家居产业公司的无限延期办证导致李崇高、刘淑芳损失扩大，明显有失公平，故该条款应为无效条款，故依法调整为按李崇高、刘淑芳已付房款的日万分之一支付违约金为宜。李崇高、刘淑芳、顺德城家居产业公司约定2016年1月1日为交房之日，故办理登记期限为2016年1月2日至2018年9月18日（90日+450日+450日），违约金起算时间为2018年9月19日。李崇高、刘淑芳诉讼中提出违约金起算时间为2018年10月1日，迟于顺德城家居产业公司违约时间，是其对自己权益的处分，予以认可，故违约金的具体计算方法为（以585900元为基数，按日万分之一的标准自2018年10月1日起计算至实际办妥涉案房屋不动产登记权证之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、湖南顺德城家居产业股份有限公司在判决生效后六十日内为李崇高、刘淑芳办理好顺德城益阳家居博览中心项目中南区12栋1-3层105号房屋的不动产权登记证书；二、湖南顺德城家居产业股份有限公司于判决生效之日起十日内支付李崇高、刘淑芳违约金，违约金具体计算方法为（以585900元为基数，按日万分之一的标准自2018年10月1日起计算至实际办妥涉案房屋不动产登记权证之日止）。案件受理费290元，减半收取145元，由湖南顺德城家居产业股份有限公司负担。 二审期间双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，顺德城家居产业公司与李崇高、刘淑芳签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按约定全面履行自己的义务。李崇高、刘淑芳已按合同约定支付了购房款及相关税费，但顺德城家居产业公司未按约定为李崇高、刘淑芳办理不动产登记证，已构成违约。一审判令顺德城家居产业公司为李崇高、刘淑芳办理房屋不动产权证并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金的问题。顺德城家居产业公司上诉主张案涉逾期办证违约金条款并未显失公平，应为有效。本院审查认为，案涉逾期办证违约金具有一定惩罚性质，是买受人督促开发商及时履行办证义务的重要方式，直接影响买受人合同主要权益能否及时实现。案涉合同第十九条约定，逾期办证违约金仅为已付房款总额的万分之一。该违约金约定明显过低，使违约金条款失去督促作用。本院认为一审综合全案情况，对违约金做适当调整并无不当，本院予以维持。顺德城家居产业公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，顺德城家居产业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费290元，由湖南顺德城家居产业股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建军 审 判 员 陈运泉 审 判 员 昌 丹 二〇二〇年九月二日 法官助理 朱玉姣 书 记 员 熊 杨