浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初2624号 原告：安吉博瑞大酒店有限公司，住所地浙江省安吉县昌硕街道天荒坪中路309号（博瑞广场），统一社会信用代码：91330523595778558Y。 法定代表人：庄传苗。 委托诉讼代理人：陈国金，浙江振源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪燕，女，1979年1月28日出生，汉族，住安吉县，系公司员工。 被告：朱红贵，男，1978年3月14日出生，汉族，住安吉县。 原告安吉博瑞大酒店有限公司与被告朱红贵房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年6月15日向本院起诉，本院诉前调解无果后遂立案受理，依法适用简易程序，于2020年7月27日进行第一次公开开庭审理，原告安吉博瑞大酒店有限公司的法定代表人庄传苗的委托诉讼代理人陈国金和汪燕到庭参加诉讼，被告朱红贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。2020年8月28日，本院对本案进行第二次公开开庭审理，原告安吉博瑞大酒店有限公司的法定代表人庄传苗的委托诉讼代理人陈国金和汪燕、被告朱红贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告安吉博瑞大酒店有限公司起诉称：2016年7月22日，原告将其博瑞大酒店（即博瑞广场）第七层出租给张桂艳用于从事洗浴经营活动，双方签订《租赁合同》，合同中对租赁期限，租金等条款进行了约定。2018年3月28日，原告与张桂艳签订《补充协议》，补充协议对原租赁合同中关于租金等条款进行了变更，双方重新约定，从2017年6月23日开始计收租金，第一年租金为25万元，从第二年起每一年度的租金在前一年租金的基础上递增2.5%，先付后用。2018年8月14日，原告、张桂艳、被告签订三方协议，被告概括受让了张桂艳在《租赁合同》与《补充协议》中的所有权利义务。从2018年8月14日至2020年6月22日，被告共计拖欠租金381948元，拖欠水、电、空调能耗费31294元。因被告长时间拖欠租金及其他费用，且经过催讨未付，故原告依据合同之约定于2020年6月5日向被告发出解除合同函，解除与被告的租赁合同关系，但是被告至今没有返还所占有使用的房屋，故原告诉请判令：1.确认原、被告之间租赁合同关系于2020年6月5日解除；2.被告向原告返还所占用的房屋；3.被告向原告支付拖欠的租金、占有使用费用及水电费共计413242元及滞纳金69997.7元（合同解除之后至房屋返还前被告占用期间的房屋占有使用费用按照日719.61元计算，解除合同之后的日滞纳金按照拖欠总额的万分之五计算至款清）；4.本案诉讼费由被告承担。 被告朱红贵答辩称：2016年7月22日租赁合同及2018年3月28日补充协议均属实，原告诉称被告拖欠水电空调能耗费3万多，我方认为只有1万多块钱，因为我当时每个月必须付清的，原告不可能让我拖欠的，因为水电费是前一个月用、后一个月才交的，最多也就是拖欠一个月水、电、空调能耗费。我出事情是2019年3月份，我肯定到2019年2月份以前是付清的，最多也就是欠2月份的。 原告为证明其主张，向本院提供下列证据： 证据一、租赁合同、补充协议、协议书，证明下列内容：一、在2018年8月14日之后，被告是博瑞大酒店（即博瑞广场）第7层的承租方，本案被告适格。原告与案外人张桂艳于2017年7月22日签订租赁合同，约定原告将博瑞大酒店（即博瑞广场）第7层租赁给案外人张桂艳，并于2018年3月28日签订了补充协议。2018年8月14日，案外人张桂艳与原、被告之间签订了三方协议，约定案外人张桂艳所租赁的博瑞大酒店（即博瑞广场）第7层转由被告租赁，原告与张桂艳签订的租赁合同及补充协议中张桂艳的权利义务概括转让给了被告。二、补充协议中第一条约定该房屋的租金从2017年6月23日起，计收租金为25万元，每年并从第二年开始，每一年度的租金在上一年度租金的基础上递增2.5%，租赁合同第二页第四条第一项约定租金的支付方式为租金每年分4次及按季度金额向甲方支付租金。三、租赁合同第六条第3项、第4项约定了甲方负责对（博瑞广场）第7层的冷热水用电单独安装水表、电表进行计量。四、租赁合同第四条第4项、第5项、第6项约定了冷热水费用电费空调费的收取标准及支付方式为按月支付，其中中央空调使用费也是单独装表。五、租赁合同第十条第5项约定乙方不能在约定的时间内支付租金、水电费等相关费用。经甲方催讨超过5天的自应支付相关费用之日起，每延迟一天，则每天按所拖欠总额的万分之五向甲方缴纳滞纳金。若拖欠租金及各项费用超过30天的甲方有权单方解除或变更本合同，违约方放弃解除合同异议期的权利。六、租赁合同第七条第2项乙方的权利义务，第5项约定乙方必须对概称该层房产进行全面装修，并承担一切费用。第七条第一项甲方权利义务中第8项约定本合同期满或因乙方原因，甲方解除本合同时，甲方有权无偿收回该层房产的所有权和由乙方投资装饰的是固定依附于该成协议中心场地范围内的地面、墙面、天花板及隐藏于天花板里或墙体内的所有设施、设备设施的所有权及不便拆卸的装饰物，乙方不得损坏以上物品。同时，第七条第二项乙方的权利义务中第6条也进行了约定，不固定依附的物品，归乙方所有。 证据二、告知函两份，证明在被告拖欠租金及水电费的情况下，原告于2019年3月27日向被告进行催讨的事实。 证据三、解除合同函及快递寄付凭证，证明原、被告之间租赁关系于2020年6月5日解除。原告于2020年6月5日向被告寄出解除合同函，依照租赁合同的约定，原告即有权解除该租赁合同，且解除程序合法，因此原、被告之间租赁合同关系于2020年6月5日解除。 证据四、结算业务入账自助回单及收款收据3份，证明下列事实：2018年9月27日，原告收到被告2018年9月23日至2018年12月22日期间房租25000元；2019年1月15日，原告收到被告银行汇款78280元，用于支付被告2018年11月份水电空调能耗费15780元，支付被告2018年12月23日至2019年3月22日期间房租62500元。 证据五、原告公司员工汪艳与被告的微信聊天记录及EMS邮件查询记录，证明原告员工汪燕通过微信和EMS将解除合同通知函发送给被告，被告于2020年6月5日已经收到了原告送达的解除合同通知函。 证据六、博瑞酒店外租区域能耗收费价格，证明2017年1月4日张桂艳与原告确认能耗收费标准，其中标注2中明确若物价调价幅度超过10%，可以进行调价，并无需另行通知。热水价为每吨35元，实际收费为每吨32元，后因天然气涨价，热水按每吨35元计算。 证据七、县物价局文件《关于提高非居民用天然气价格的通知》，证明下列事实：2018年11月12日，安吉县物价局发天然气提价通知，价格提高幅度为10%，故原告从2019年1月起对制冷（热）空调从0.4元/冷量（热量）上调至0.5元/冷量（热量），自2018年12月开始，对热水定价从每吨32元调价至35元。 证据八、情况说明，系原告提供，证明关于一些能耗的计算标准和计算的数量，按照上述计算标准到2018年11月份应支付15780元。 证据九、收款收据，证明2018年11月份水电空调能耗费共计15780元，被告已经缴纳该笔费用，原告出具了收款收据。 证据十、博瑞酒店（即博瑞广场）7楼洗浴中心能耗统计表（2页），证明被告洗浴中心各月份的能耗统计及能耗费用。 证据十一、博瑞酒店（即博瑞广场）7楼洗浴中心未支付能耗费用统计表，证明截止2019年3月底被告尚欠原告水电空调能耗费用合计31294元。 证据十二、不动产权证书及资产租赁协议，证明下列事实：案涉房屋（即博瑞广场）的产权人浙江省安吉经济发展总公司已将案涉房产租赁给原告经营，同时，按照资产租赁协议第八条第3项约定原告可以将其承租的部分或全部房产租赁给第三方经营使用，故原告具出租案涉房产的权利。 被告对原告上述证据的质证意见是： 对证据一中租赁合同、补充协议、协议书三性无异议。 对证据二没有异议。 对证据三已收到，没有异议。 对证据四、五、六、七没有异议。 对证据八、九、十没有异议。 对证据十一，被告认为没有拖欠水电空调费用3万多元，只有1万多元，因为原告不可能让我拖欠水电空调费用的，每个月必须付清的，因为水电空调费用是前一个月发生的到后一个月才交纳。我出事情是2019年3月份，我肯定2月份前的水电空调费用肯定付清的，最多也就拖欠了2月份水电空调费用。 对证据十二没有异议。 被告为证明其辩称，向本院提供下列证据： 证据十三，张桂艳出具的一份证明，证明其将博瑞大酒店（即博瑞广场）7楼SP馆转让给被告时已将（交付原告的）剩余租金及10万元保证金转让给被告所有的事实。 原告对被告证据的质证意见是：对证据十三没有异议。 经审查，本院对本案证据认定如下： 对原告证据一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十二，被告均没有异议，本院予以认定。 对证据十一，结合被告无异议的证据十中相关数据，本院对证据十一中博瑞广场7楼洗浴中心2018年12月至2019年3月份水电空调能耗费用共计为31294元予以认定，同时，虽然被告称其已支付了2019年1月份前的水电空调能耗费用、最多只拖欠2019年2月份的水电空调能耗费用，但被告对此并未提供相应证据证实，故本院对证据十一予以认定。 对证据十三，原告无异议，本院予以认定。 本院经审理，查明本案事实如下： 2016年7月22日，原告与案外人张桂艳各为甲方、乙方签订一份《租赁合同》，该合同约定：甲方将其坐落于安吉县递铺镇（现为昌硕街道）天荒坪路309号博瑞大酒店（即博瑞广场）第7层建筑面积为1433平方米的房产出租给乙方用于从事洗浴（仅限于经营桑拿、足浴、洗澡）经营活动，租赁合同期限为10年，即自2016年8月1日起至2026年10月31日止，租金从2016年11月1日起计收，基准租金为40万元/年，采用先付租后使用原则，乙方根据本合同约定的年度租金金额分四次（按季度）均额向甲方支付租金，具体支付方式为：甲方于2016年11月1日前的5个工作日向乙方提供第一个季度的租金收据，乙方在接到甲方租金收据后3个工作日内向甲方支付第一个季度的租金；此后，甲方于第一个季度的最后5个工作日内向乙方提供下一个季度的租金收据，乙方在收到甲方的租金收据后3个工作日内向甲方支付下一个季度的租金，依此类推。物业管理费、水电费等有关费用收缴标准及支付办法：甲方不向乙方另收物业管理费，即物业管理费包括在乙方向甲方交付的租金内。经营用冷水按安吉县自来水公司规定的特种行业用水收费标准每月底按实按时交给甲方；经营用热水按大厦每月实际用量分摊的标准每月底按实按时交给甲方；在本合同履行期限内，如特种行业用水收费标准调整，经营用冷水则按调整后的收费标准执行，经营用热水则按增加的比例相应增加；在本合同履行期内，如商业用电收费标准和锅炉用燃气单价提高，则经营用热水按相应比例进行调整。电费按安吉县供电局商业用电收费标准加甲方与安吉县供电局签订的供电合同增加的损耗每月底按实按时交给甲方；在本合同履行期限内，如商业用电收费标准调整，则按调整后的商业用电收费标准加甲方与安吉县供电局签订的供电合同增加的损耗执行。甲方向乙方收取中央空调使用费，中央空调使用费由乙方单独装表，按表度数计价收费分摊，乙方向甲方按月支付。闭路电视收视费按安吉县广电集团规定的收费标准于开业前按实交足开业当年的闭路电视费和闭路电视初装费交给甲方，此后于每年年初按实交给甲方；电讯费按安吉县移动公司规定的收费标准每月按实按时交给甲方酒店；但酒店内部的通话费依甲方与移动分公司签订的合同约定可以免收该部分通话费；乙方因经营该洗浴中心所产生的税费均由乙方自行承担缴纳。为确保甲方出租资产的安全及本合同的全面履行，乙方应在签订本合同时向甲方支付10万元现金作为押金。该押金在本合同期满后，如乙方无违约行为的，由甲方无息退还给乙方。乙方在签订本合同后应及时组织设计人员对承租的该层房产进行现场勘测、装饰设计，乙方须投资对承租的该层房产进行全面装饰（含该层的室内室外、走廊、消防楼梯、电梯门套、电梯前厅、消防楼梯厅等全部），并承担其装饰所需的一切费用开支，保证使该洗浴中心的装饰达到五星级酒店的标准和要求。以上由乙方投资装饰和购置安装的设备设施及器材器械在本合同有效期限内，其所有权归乙方所有；本合同期满后或因乙方原因甲方解除止本合同时，固定依附于该洗浴中心场地范围地面、墙面、天花上及隐藏于天花里边、墙体内的设备设施、器材器械及不便拆卸的装饰物归甲方所有；不固定依附于该层洗浴中心场地范围内地面、墙面上可直接移动的设备设施、器材器械和方便拆走的装饰物归乙方所有。乙方应依据本合同的相关规定，按实按时向甲方支付租金、水电费、闭路电视收视费、中央空调使用费和电讯费及甲方应收的税费等所有应支付的费用。如乙方不能按本合同约定的时间向甲方支付该层房产的租金、水电费、电讯、闭路电视收视费、中央空调使用费及甲方应收的税费等所有应支付的相关费用时，经甲方催讨超过5天的，自应支付相关费用之日起，每延迟一天，则每天按所拖欠总额的万分之五向甲方缴纳滞纳金。若欠交租金或各项费用期限超过30天的，甲方有权单方解除或变更本合同，违约方放弃解除合同异议期的权利等内容。签约后，张桂艳对上述承租房产进行装饰装修并开展经营活动。2018年3月28日，原告与张桂艳经协商后各为甲、乙方签订一份补充协议，协议约定：该层房产的租金从2017年6月23日起计收，租金为25万元/年，并从第二年开始每一年度的租金在前一年租金的基础上递增百分之二点五，本合同所涉及租金为不含税价，若乙方要求幵具税收票据的，所涉税收均由乙方承担等内容。2018年8月14日，张桂艳、被告及原告各为甲方、乙方、丙方签订一份协议书，该协议约定：甲方与丙方在2016年7月22日签订的《租赁合同》及其补充协议，因甲方另有发展，欲将其权利义务概括转让给乙方，现就有关事项明确如下：1、丙方同意甲方的上述转让；2、乙方对本协议另外两方的租赁合同及其补充协议等已充分了解，对其与甲方的任何争议或纠纷绝不牵涉丙方，也不以此作为对丙方权利的抗辩等内容。三方签约后，张桂艳将其剩余租金及10万元押金均转让给被告，被告开始接手上述承租房产经营洗浴业务，2019年1月15日，被告支付原告2018年12月23日至2019年3月22日租金62500元（另被告以支付原告25000元及以张桂艳剩余租金抵付租金方式付清了2018年12月22日前租金），并支付原告2018年11月份的水电空调能耗费用15780元。庭审中，被告陈述其于2019年3月初因故被公安机关控制，后于2019年4月被告释放。2019年3月27日，原告向被告发函，催讨被告未付的房租62500元及未付水电费27159.5元，并将该函张贴在被告租赁经营的博瑞大酒店（即博瑞广场）7楼营业大厅。后被告一直未履行支付房租和水电费义务，2020年6月5日，鉴于被告未按期足额支付租金及其他相关费用，原告向被告发出解除合同函，通知被告自收到本函之日起解除其与被告的租赁关系，并在收到本函之日起三日内来原告公司（博瑞大酒店22楼）对接面谈或腾空承租房屋，支付拖欠款项，办理交接手续。当日，被告收到解除合同函后未腾空承租房屋，也未支付原告拖欠租金等款项。后原告催款无果，故诉请判令上述诉讼请求。经本院核算，按补充协议约定第一年度租金25万元（自2017年6月23日起至2018年6月22日），故第二年度租金为256250元（自2018年6月23日起至2019年6月22日，比上年度递增2.5%），日租金为702元，2019年3月23日起至2019年6月22日应付季度租金为64062.5元（即256250元/4）。第三年度租金为262656元（自2018年6月23日起至2019年6月22日，比上年度递增2.5%），日租金为719.61元，2019年6月23日起至2020年6月5日租金为250424元。因此，被告尚应支付原告2019年3月23日起至2020年6月5日的租金为314486.5元。同时，被告尚应付原告2018年12月至2019年3月份水电空调能耗费用共计为31294元。另经核算，被告自2019年3月23日起至2020年6月5日按双方约定的日万分之五标准计算应付原告租金、水电空调能耗费的滞纳金为48115.79元。 另查明：案涉房屋的产权人是浙江省安吉经济发展总公司，不动产权证号为浙（2016）安吉县不动产第0××2号。2016年9月28日，浙江省安吉经济发展总公司与原告各为甲、乙方签订《资产租赁协议》，协议约定：甲方出租给乙方的房产位于安吉县昌硕街道天荒坪中路309号博瑞广场，土地使用权面积10849平方米，房产建筑面积50891.68平方米，土地用途为商业用地，房产用途为商业服务。该出租房产以现状进行出租交付，因甲方出租给乙方的资产系因甲方执行安吉经济开发区管委会企业帮扶要求向包括乙方在内的原产权人收购取得，故甲方不对所出租房产的合格性与安全性负责，涉及消防、安全、卫生等全部责任均由乙方自行办理相关手续并承担全部责任。该房产租赁期为六年，自2016年11月1日起至2022年10月30日止。乙方向甲方承诺，租赁该房产仅作为商业经营用途使用。租金的支付采用季付方式，先付后用，以此顺延，每季租金为509.375万元。甲方考虑该出租资产体量巨大、功能较多，同意乙方将部分及或全部房产租赁给第三方经营使用，但仅限于商业服务经营等内容。签约后，双方开始全面履行该资产租赁协议。 本院认为，浙江省安吉经济发展总公司将案涉不动产（即博瑞广场）租赁给原告经营，并同意原告将部分及或全部房产租赁给第三方经营使用（仅限于商业服务经营），故原告有权将案涉不动产转租给张桂艳或被告等第三方经营。本案中，因原告与张桂艳间租赁合同、补充协议及张桂艳与被告、原告间的关于张桂艳将其在租赁合同、补充协议中的权利义务概括转让给被告的协议书系各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，故对各方当事人具有法律约束力。现被告概括受让了原告与张桂艳间的租赁合同、补充协议中的权利义务后承租案涉原告博瑞大酒店（即博瑞广场）7楼房产经营洗浴服务业务，后被告在履行租赁合同、补充协议过程中未按约支付原告租金，原告催讨后，被告在合理期限内（即被告在2019年4月份被公安机关释放后至2020年6月4日的较长时间内）仍未履行支付租金等款项的义务，其欠交租金或各项费用期限已远远超过30天，其行为已构成严重违约，故依照租赁合同中相关约定原告有权解除双方间的租赁合同。因此，本院认定原、被告间的租赁合同、补充协议于2020年6月5日解除。双方间租赁合同解除后，被告应当按约腾空其承租的原告博瑞大酒店（即博瑞广场）7楼房产中的不固定依附于该层洗浴中心场地范围内地面、墙面上可直接移动的设备设施、器材器械和方便拆走的装饰物，并交付原告该承租房产，同时，被告仍须支付拖欠原告的租金、水电空调能耗费，并按约标准支付拖欠租金、水电空调能耗费的滞纳金及合同解除后被告未退还（占用）房屋期间的房屋占有使用费。原告诉请被告支付占用期间的房屋占有使用费按照每日719.61元计算，因该标准系原告租赁合同中约定的房屋日租金标准，对此，本院予以准许。此外，被告方曾付押金10万元在原告处，因被告存在违约行为，原告发函解除租赁合同后，该押金应当用于抵付被告应支付原告的租金、水电空调能耗费及滞纳金。至于被告庭审中辩称原告曾在2019年3月份关过其承租的博瑞大酒店（即博瑞广场）7楼洗浴中心电源，对此，结合原告陈述，本院认为，由于被告在2019年3月份被公安机关控制，其承租的博瑞大酒店（即博瑞广场）7楼洗浴中心当时深夜无人，出于安全等方面原因考虑是派人关过一次该层总电源开关。但是，因该层总电源开关安装在博瑞大酒店（即博瑞广场）7楼走廊的配电间内，该配电间内就一个7楼电源总开关，合上总开关很容易、很方便，且该配电间门没有上锁，被告（含其工作人员）也随时可以进出，被告方（含其工作人员）欲恢复7楼洗浴中心供电也十分方便，没有任何障碍。因此，在双方履行租赁合同过程中没有发生明显冲突和矛盾的情况下，原告偶然一次出于安全考虑帮助被告关闭了其承租的博瑞大酒店（即博瑞广场）7楼洗浴中心电源，并不足以认定是原告妨碍被告经营，同时，被告自2019年4月份被公安机关释放后其本人也一直没有去7楼走廊的配电间内合上电源开关，也没有就该次停电问题向原告提出过交涉。因此，对被告该项辩称，本院不予采信。综上，对原告合理的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告安吉博瑞大酒店有限公司与被告朱红贵间关于被告朱红贵承租案涉原告博瑞大酒店（即博瑞广场）7楼房产经营洗浴服务业务的租赁合同、补充协议自2020年6月5日起解除。 二、被告朱红贵腾空案涉原告博瑞大酒店（即博瑞广场）7楼房产中的不固定依附于该层洗浴中心场地范围内地面、墙面上可直接移动的设备设施、器材器械和方便拆走的装饰物，并退还原告博瑞大酒店（即博瑞广场）7楼房产，限被告朱红贵于本判决生效之日起十日内履行。 三、被告朱红贵应给付原告安吉博瑞大酒店有限公司租金314486.5元、水电空调能耗费用31294元及滞纳金（计算至2020年6月5日滞纳金为48115.79元，此后仍按约计算至款清为止），在扣除抵付租金的10万元押金后，被告朱红贵尚须给付原告安吉博瑞大酒店有限公司租金、水电空调能耗费用为245780.5元及滞纳金（计算至2020年6月5日滞纳金为48115.79元，此后滞纳金以未付款245780.5元为基数仍按日万分之五计算至款清为止），限被告朱红贵于本判决生效之日起十日内履行。 四、被告朱红贵应给付原告安吉博瑞大酒店有限公司房屋占有使用费【自2020年6月6日起按每日719.61元计算至被告朱红贵腾空、退还案涉原告博瑞大酒店（即博瑞广场）7楼房产之日止】，限被告朱红贵于本判决生效之日起十日内履行。 五、驳回原告安吉博瑞大酒店有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4275元（已减半），由原告安吉博瑞大酒店有限公司负担1675元，由被告朱红贵负担2600元，该费用原告已预缴，限被告于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  陶世文 二〇二〇年九月二十二日 书记员  刘婧玙