上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6679号上诉人(原审原告)：薛永华，男，1968年3月7日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：赵斌，上海俱进律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄建伟，上海博和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：卫新忠，男，1958年8月7日生，汉族，住上海市崇明区。被上诉人(原审被告)：许锦芳，女，1959年3月1日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：卫新忠(系许锦芳丈夫)，住上海市崇明区。被上诉人(原审被告)：卫华，男，1982年12月28日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：卫新忠(系卫华父亲)，住上海市崇明区。原审第三人：范永新，男，1953年11月14日生，汉族，住上海市崇明区。原审第三人：陈耀春，男，1969年2月27日生，汉族，住上海市崇明区。原审第三人：苏永平，男，1961年6月18日生，汉族，住上海市崇明区。上诉人薛永华因与被上诉人卫新忠、许锦芳、卫华及原审第三人范永新、陈耀春、苏永平农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛永华上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判支持薛永华的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、薛永华购买卫新忠、许锦芳、卫华位于上海市崇明区陈家镇裕西村XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)以及周边800平方米土地使用权，按照约定共计支付人民币(以下币种均为人民币)200万元房屋受让款，已完成支付义务，有相应的银行转账流水，分多次转账支付房款，是应卫新忠的要求。二、一审法院认定事实错误，一审判决以卫新忠、许锦芳、卫华以及范永新、陈耀春、苏永平的陈述，卫新忠、许锦芳、卫华提供的所谓《补充协议》复印件，卫新忠视力残疾行动不便及竭力想卖房的心态等综合考量，确定卫新忠、许锦芳、卫华返还涉案房屋转让款为750，000元，没有事实和法律依据。《补充协议》是复印件，该复印件上的“薛永华”三字也并非薛永华本人所签，无法作为定案依据。卫新忠称将取现的60万元款项交予薛永华。再由薛永华用同笔款项支付给许锦芳60万元，作出虚假支付记录，无事实依据；卫新忠也并非限制民事行为能力人。三、一审法院以卫新忠的邻居听说卫新忠将房屋卖了五六十万的调查结果作为定案依据，没有事实和法律依据。一审法院依职权调查询问卫新忠崇明区陈家镇裕西村的邻居关于卫新忠出售案涉的价格，其邻居称：听说卫新忠的房屋卖了五六十万。一审法院据此调查，与卫新忠所说的75万的出售价格相近，认定薛永华实际支付的涉案房屋出售款为75万，并确定卫新忠、许锦芳、卫华向薛永华返还涉案房屋的转让款为75万元，没有事实和法律依据。卫新忠、许锦芳、卫华辩称，不同意薛永华的上诉请求，同意一审判决。范永新述称，不同意薛永华的上诉请求，认可一审判决。陈耀春述称，不同意薛永华的上诉请求，认可一审判决。苏永平述称，对薛永华的上诉请求和一审判决都无意见。薛永华向一审法院起诉请求：一、确认薛永华与卫新忠、许锦芳、卫华于2019年11月1日签订的《房屋转让协议》无效；二、卫新忠、许锦芳、卫华返还房屋转让款2，000，000元；三、卫新忠、许锦芳、卫华支付占用资金期间的损失，计算方式：自2019年11月2日起至实际返还之日止，以2，000，000元为基数，按照年利率4.35％计算；四、卫新忠、许锦芳、卫华支付装修费等相关费用350，000元；五、卫新忠、许锦芳、卫华支付律师代理费5，000元。一审法院认定事实如下：薛永华通过范永新、陈耀春、苏永平介绍，购买位于上海市崇明区陈家镇裕西村8队801号宅基地房屋。2019年10月24日，薛永华转账给卫新忠定金50，000元。2019年11月1日，薛永华与卫新忠、许锦芳、卫华签订《房屋转让协议》，约定薛永华以2，000，000元的价格向卫新忠、许锦芳、卫华购买位于上海市崇明区陈家镇裕西村8队801室房屋及周边使用面积800平米。卫龙法为户主，获批农村宅基地使用权46.65平方米，用于建造现有房屋。楼房占地面积130×2平方米，无平房。房屋等整个宅地于2019年10月8日前交付。”同日，卫新忠出具收条一份，载明：“今收到薛永华购买卫新忠农村宅基地房裕西村8队801号房屋总价贰佰万元正”。同日上午9：58，薛永华在工商银行陈家镇支行网点通过其工商银行账户(尾号0490)向卫新忠的工商银行账户(尾号2194)转账600，000元，遂即该600，000元于上午10：03被取现。同日上午11：07，薛永华通过其工商银行账户(尾号0490)向卫新忠的工商银行账户(尾号2194)网银转账100，000元。同日上午11：18，薛永华在农业银行裕安支行网点向其本人农业银行账户(尾号0976)存入现金600，000元。同日上午11：22，薛永华在农业银行裕安支行网点通过其农业银行账户(尾号0976)向许锦芳的农业银行账户(尾号3329)转账600，000元。同日下午13：32，薛永华通过其工商银行账户(尾号0490)向许锦芳的农业银行账户(尾号3329)网银转账100，000元。遂即上述700，000元被取现。同日下午14：32，薛永华在农业银行陈家镇支行网点向许锦芳农业银行账户(尾号3329)存现550，000元，备注为薛永华购房款。嗣后，许锦芳农业银行账户(尾号3329)存现50，000元。综上，卫新忠、许锦芳银行账户余额总计为七十五万多元。当天，薛永华、卫新忠、许锦芳及范永新、陈耀春、苏永平均在付款现场。合同签订后，卫新忠、许锦芳、卫华即将位于上海市崇明区陈家镇裕西村XXX号二层楼房交付给薛永华使用。后因双方发生纠纷，故涉讼。薛永华非上海市崇明区陈家镇裕西村集体经济组织成员。薛永华自认转账给范永新、陈耀春、苏永平的钱款与购房款2，000，000元无关。卫新忠视力壹级残疾。一审法院归纳本案争议焦点一：《房屋转让协议》的效力。农村宅基地属于农民集体所有，农村宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体组织成员享有，与特定的身份关系紧密联系。由于薛永华不是上海市崇明区陈家镇裕西村集体经济组织成员，依法不享有该处农村宅基地使用权，故薛永华与卫新忠、许锦芳、卫华签订的《房屋转让协议》违反了国家相关法律、法规的规定，应属无效。薛永华请求确认该份协议无效的诉讼请求，法院予以支持。本案争议焦点二：卫新忠、许锦芳、卫华应返还薛永华房款的金额。薛永华在庭审中表示2019年11月1日其携带了1，500，000元现金，放在4个马夹袋中，资金来源为家中存放的现金。范永新、陈耀春、苏永平均当庭陈述2019年11月1日付款当日未看见薛永华携带现金。薛永华工商银行账户(尾号0490)明细显示当天通过银证转账870，000元，余额为887，056.20元。薛永华自述其是做生意的，随身都有现金，但一般现金金额为10至20万元左右。第一次庭审时，薛永华自述开庭当天携带现金，随后又予以否认。2019年11月1日，根据薛永华陈述其至少拥有超过二百三十多万的资金，但薛永华至多个银行分多次通过转账、存现的形式支付卫新忠、许锦芳、卫华房款，舍近求远，化简为繁，有悖常理。薛永华解释多次多家银行的操作是应卫新忠、许锦芳、卫华及范永新、陈耀春、苏永平的要求，但卫新忠、许锦芳、卫华及范永新、陈耀春、苏永平均予以否认。薛永华提供的证据7，其与卫新忠通话中称“赔2，000，000元”、“流水都是2，000，000元”的说法有违常理。根据依职权调取的银行账户明细及相关材料，结合当事人的当庭陈述、补充协议复印件、卫新忠视力残疾行动不便及其竭力想卖房的心态等因素综合考量，法院确认卫新忠、许锦芳、卫华返还薛永华涉案房屋的转让款为750，000元。一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，并应当按各自过错承担相应的责任。薛永华与卫新忠、许锦芳、卫华明知农村宅基地使用权不得出让、转让，仍私自买卖，对造成合同无效的后果均存在过错。卫新忠、许锦芳、卫华返还薛永华转让款以法院确定金额为准。因卫新忠、许锦芳、卫华已交付涉案房屋，薛永华亦须返还卫新忠、许锦芳、卫华位于上海市崇明区陈家镇裕西村XXX号房屋。薛永华诉请卫新忠、许锦芳、卫华支付自2019年11月2日起至实际返还之日止，以2，000，000元为基数，按照年利率4.35％计算占用资金期间的损失，因薛永华亦实际占有卫新忠、许锦芳、卫华房屋，故法院对该诉请不予支持。薛永华要求卫新忠、许锦芳、卫华支付装修费用及律师费的诉请，因薛永华未在合理期限内提供相关证据予以佐证，应承担举证不能之后果。一审法院判决如下：一、薛永华与卫新忠、许锦芳、卫华于2019年11月1日签订的《房屋转让协议》无效；二、卫新忠、许锦芳、卫华于判决生效之日起十日内返还薛永华750，000元；三、薛永华于判决生效之日起十日内将位于上海市崇明区陈家镇裕西村XXX号房屋归还卫新忠、许锦芳、卫华；四、薛永华的其余诉请，法院不予支持。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为薛永华向卫新忠银行账户转账60万元，向许锦芳银行账户转账分次转账60万元、10万元，共计130万元的款项，是否由卫新忠、许锦芳、卫华作为购房款收取。薛永华主张涉案房屋的购房款为200万元，且已按约完成支付义务，依据是2019年11月1日分别向卫新忠、许锦芳银行账户转账和向许锦芳银行账户存现的流水记录，至于争议款项存入后间隔不久即被取现的情况，薛永华并不清楚。对此，卫新忠、许锦芳、卫华主张购房款实际为75万元，也确认收到75万元，被取现的60万元、70万元，均直接由薛永华取走。薛永华自称支付房款当天身上带有150万元的现金，从正常交易习惯来看，出于安全、便捷的考虑，薛永华可以直接将150万元的现金交由卫新忠本人，由其出具收条，亦可以将现金全部存入一个银行账户后再一次性转账给卫新忠一人。但薛永华先分次向卫新忠的工商银行账户转账60万元、10万元，又分次向许锦芳的农业银行账户转账60万元、10万元。同时薛永华还通过存现的方式向许锦芳的农业银行账户存入55万元。在可以一次性通过银行转账或交付150万元现金支付房款的情况，薛永华却通过不同银行多次转账和存现的方式向卫新忠、许锦芳支付房款，此种交易行为，有悖常理。薛永华主张多次转账是应卫新忠的要求，对此卫新忠予以否认。结合薛永华向卫新忠工商银行账户转账60万元后，该笔款项即被取现，而后薛永华又向其本人农业银行账户存现60万元，薛永华再向许锦芳农业银行账户分别转账60万元、10万元，且70万元均被提现的情况，整个交易过程中的转账、取现、存现、再转账的时间间隔较短，房款支付的交易操作行为，明显存在不合理之处。考虑到涉案房屋当地农村宅基地房屋交易的市场价格，以及一审法院的调查情况和范永新、陈耀春、苏永平的陈述，本院认为卫新忠、许锦芳、卫华关于涉案房屋实际购房款为75万元的说法，更具盖然性，本院予以采信，薛永华关于涉案房屋购房款为200万元且已全部支付的主张，本院不予采纳。《房屋转让协议》无效，一审法院认定卫新忠、许锦芳、卫华应向薛永华返还75万元，本院予以认同。综上，薛永华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19，245元，由上诉人薛永华负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 陈 俊二〇二〇年九月二十三日法官助理 万 晶书 记 员 李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……