山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终2337号上诉人（原审被告）：枣庄市汇泉房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区解放路304号，统一社会信用代码：91370400778441827E。法定代表人：宋树田，总经理。委托诉讼代理人：李超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱超，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王琳，女，1975年6月18日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：金苏东，山东恒平律师事务所律师。上诉人枣庄市汇泉房地产开发有限公司（以下简称汇泉公司）因与被上诉人王琳商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇泉公司上诉请求：1.撤销（2020）鲁0402民初2063号民事判决，查清事实后发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由王琳承担。事实和理由：一、原审判决部分事实未查清。（一）案涉房屋漏水原因未查清。案涉房屋即枣庄市市中区文西花苑5号楼1号门市因2019年8月6日大雨漏水，但漏水原因并未查清。原审法院认为，汇泉公司对案涉房屋质量保修是法定责任，因此应当就本案承担赔偿责任，但双方之间的商品房买卖合同已就保修责任的排除作出约定，即因人为破坏或严重自然灾害造成的房屋损害、不当使用或在装修过程中造成的房屋结构损害，出卖人不承担责任。一审时，王琳主张案涉房屋漏水系因质量问题，但就质量问题王琳并未进行举证。汇泉公司在一审时提交相关现场照片证明王琳使用房屋时，在案涉房屋北墙钻孔，案涉房屋东墙消防通道违法搭建钢构，已对案涉房屋防水进行破坏，且王琳违规搭建步梯与扶梯亦改变了房屋承载，亦对案涉房屋防水造成影响。原审法院在未查明房屋漏水原因情况下直接认定汇泉公司承担质量保修责任事实不清。（二）王琳损失未查清。原审法院依据鲁南公证处公证书、山东康威电梯有限公司的维修发票认定王琳损失，事实不清。首先，关于货物损失，公证书仅对货物种类和数量进行公证，货物的单价是王琳提供，王琳并未提供任何证据证明货物单价的来源。一审庭审时，王琳称单价依据进货单确定，但庭审时及庭审后王琳均未提供进货单。以此确定货物损失价值，事实不清。其次，王琳受损的电梯为违建，汇泉公司提交的“一层平面”图纸可证明。王琳提交的电梯维保合同及发票与电梯受损时间并不一致，且发票亦无法显示维修项目及种类。以此确定电梯损失，事实不清。二、原审判决部分认定事实错误，房屋质量保修期认定错误。原审法院认为，双方签订买卖合同的时间为2016年5月25日，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年，但原审判决对保修期认定错误。保修期的起算时间为验收时间而非合同签订时间。《建设工程质量管理条例》第四十条第二项规定，保修期自验收之日起计算，案涉房屋于2012年时已经验收合格。退一步说，即使按照房屋交付时间，案涉房屋在签订房屋买卖合同前已经交付，2014年案涉房屋已经存在自来水缴费记录。以合同签订时间确定房屋保修期无事实与法律依据。综上所述，原审判决部分事实不清，部分事实认定错误，请求查清事实后发回重审或依法改判。王琳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。一、涉案房屋漏水，有公证机关公证现场照片及视频为证。漏水点及漏水部位是由于汇泉公司对房屋防水存在质量问题，是从北面柱与墙下方部位进水，导致地下一层被水浸泡，致财物受损。原审中出具公证机关公证资料，房屋浸水是由于防水质量问题导致，原审认定事实清楚。二、王琳商品损失有公证机关人员现场清查拍照，并附有视频。庭审中，提交货物进货明细及价格，有财务凭证，足以证实商品价格。电梯是汇泉公司在建筑地下一层时，为了进行超市销售用，留有电梯部位，并且将地下一层按营业用房进行销售，电梯进水更换配件，有发票为证，损失金额认定清楚。三、原审法院对保修期的认定符合法律规定。2016年5月25日，双方签订商品房买卖合同，进行使用房屋至2019年房屋漏水，依据法律规定，该房仍在保修期内。王琳向一审法院起诉请求：1.判令汇泉公司赔偿商品损失169,679.3元及电梯损失49,600元，共计219,279.3元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月25日，王琳购买了汇泉公司开发的坐落于市中区文西花苑5号楼1号门市房和门市房地下室一处。2017年12月30日，王琳（乙方）与市中区杨宁食品超市文化西路店（甲方）签订《承包经营合同》。合同约定：甲方将市中区杨宁食品超市文化西路店经营权发包给乙方，承包经营期限为3年，从2018年1月1日起至2020年12月31日止。王琳在承包案涉超市期间，2019年8月6日夜下大雨，造成该超市的部分商品和电梯被淹。关于部分商品被淹的经济损失，王琳提交了枣庄市鲁南公证处的公证书。该公证书记载：通过现场盘点对被水泡过、沾水的商品罗列了清单，在公证员的现场监督下对罗列清单上的受损商品进行了现场指认，并拍照和录像。被淹商品损失为169，679.30元。关于电梯的损失，王琳提交了山东康威电梯有限公司的维修发票，金额为49，600元。上述两项损失，一审法院予以确认。一审法院认为，王琳购买了汇泉公司开发的房产，双方形成商品房买卖合同关系。汇泉公司作为建筑施工单位对建筑工程的质量保修是一种法定义务，其保修的期限应按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益来确定。我国《建设工程质量管理条例》第四十条第二项规定“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。原、被告签订《商品房买卖合同》的时间是2016年5月25日，原告因房屋质量问题而遭受经济损失的时间为2019年8月6日，属于房屋建筑工程的最低保修期限内。原告遭受的商品损失169,679.30元有鲁南公证处的公证书、电梯损失49,600元有山东康威电梯有限公司的维修发票佐证，一审法院予以支持。依照《商品房销售管理办法》第三十三条、《建筑法》第六十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十条、《建设工程质量管理条例》第一款第二项之规定，判决：枣庄市汇泉房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿王琳商品损失169，679.3元及电梯损失49，600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4590元，由枣庄市汇泉房地产开发有限公司负担。二审中，汇泉公司围绕其上诉主张向本院提交如下证据：证据1：文西花苑5号楼1号门市历月用电明细；文西花苑5号楼1号门市用水缴费明细；文西花苑5号楼1号门市室内扶梯名牌；王琳经营超市空调外机名牌。证明目的：文西花苑5号楼1号门市在2012年时已交付与王琳，2019年8月6日王琳房屋漏水时，已过质量保修期。证据2：建筑与结构工程施工技术资料。证明目的：案涉房屋于2011年进行验收，验收合格，不存在质量问题，且自验收合格时至2019年8月6日漏水时，依据《建设工程质量管理条例》规定，已过质量保修期。证据3：气象证明。证明目的：2019年8月5日-6日，枣庄市市中区降水为241.4毫米，达到大暴雨级别，属双方购房合同第十八约定的自然灾害造成的损害，不应当由汇泉公司承担赔偿责任。王琳质证称，1.对于证据1证明目的有异议，涉案房屋超过保修期与事实和证据不符，涉案地下一层超市王琳以商品房买卖方式购买，房屋渗水是2019年8月6日，房屋渗水的保修期为5年，水费和电费与王琳无关，从2016年5月王琳才使用涉案房屋。2.证据2与案件无关联性。涉案纠纷原因是由于防水出现问题，其渗水的部位是从地下的主梁部分和墙壁之间的缝中渗水，导致王琳超市被侵泡。3.证据3不是新证据，不发表质证意见。该三组证据不能证明汇泉公司的证明目的。王琳针对其答辩主张向本院提交如下证据：证据1：照片及光盘。证明目的：最近下雨导致墙间又开始渗水。证据2：涉案受损商品的明细。证明目的：受损物品的价格和进货时间。汇泉公司质证称，1.证据1与本案没有关联性，该证据只是显示渗水，但是并不能证明渗水的原因。王琳在使用案涉房屋时，由于使用地下室，地下室中只有弱电没有强电。因此，王琳为安装空调取电，在北墙打孔破坏防水层。此外，案涉房屋东墙存在违法搭建。王琳使用房屋的行为，对排水存在影响。2.对于证据2真实性没有异议，但损失计算方式不正确。王琳主张的损失是按照公证处清点的数量和进货单中的价格来确定，但是在计算损失时还需要计算残值。王琳经营的是超市，生鲜类物品残值无法计算，但在王琳提交的清单中，存在很多像啤酒一类的灌装密封物品，并不影响二次销售。因此，将这些都计算在损失内计算方法不正确。二审查明的其他事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，汇泉公司作为涉案房屋的开发企业,依合同的约定及有关法律规定,应当承担房屋的保修责任。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算”。双方订立《商品房买卖合同》时间为2016年5月25日，合同中约定的房屋交付时间为2016年5月31日前，王琳主张交付房屋时间为2016年5月26日，案涉超市部分商品和电梯被淹的时间为2019年8月6日，属于房屋建筑工程的最低保修期内。汇泉公司主张从竣工验收之日起算保修期的依据不足，本院不予采纳，主张于2012年已将涉案房屋交付王琳使用，所提供的水电缴费明细亦不足以证明房屋交付时间系在2012年，故本院对其该项上诉主张不予采纳。根据王琳提供的公证书、照片、录像、维修发票等证据,能够确认2019年8月6日夜下大雨，造成案涉超市部分商品和电梯被淹的事实，对此给王琳造成的财产损失,汇泉公司依法应当承担赔偿责任。汇泉公司上诉主张王琳使用房屋时钻孔、违法搭建等行为对案涉房屋防水进行破坏等项事实，因未能提供充分有效证据予以证实，故一审法院对其该项抗辩主张未予支持，并无不当。关于王琳主张的物品损失赔偿数额问题，一审法院对于物品损失的认定未考虑是否仍存在部分残值问题，故该部分事实认定不当，本院予以纠正。鉴于现部分商品已由王琳自行处理，结合受损物品种类、包装及现场照片等情形，本院酌定扣除案涉商品清单中的瓶装酒等类商品残值（酌定扣除30%），经计算王琳商品损失数额为118，775.51元。汇泉公司的其他上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人汇泉公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初2063号民事判决；二、上诉人枣庄市汇泉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人王琳商品损失118，775.51元及电梯损失49，600元；三、驳回被上诉人王琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4590元，减半收取2295元，由上诉人枣庄市汇泉房地产开发有限公司负担1834元，被上诉人王琳负担461元。二审案件受理费4589元，由上诉人枣庄市汇泉房地产开发有限公司负担3668元，被上诉人王琳负担921元，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇二〇年九月二十一日书记员  郭 昊