连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初4168号原告:连云港市宝达物业管理有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇华南鑫村小区。法定代表人：陈周孜，总经理。委托诉讼代理人：王成涛，系该公司工作人员。被告：王济智，男，1972年12月29日出生，居民身份证号码320721197212292815，汉族，住连云港市赣榆区青口镇华南鑫村小区第10号楼3单元602室。原告连云港市宝达物业管理有限公司（以下简称“宝达物业公司”）与被告王济智物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月8日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告宝达物业公司的委托诉讼代理人王成涛与被告王济智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宝达物业公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付所欠原告自2016年8月至2020年7月的物业管理费（包含公摊水电费）3205元及滞纳金1210元；该业主长期占用汽车车位两个，车位费一年600元，自2018年8月至2020年7月二年车位费共计2400元；诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告为华南鑫村小区业主。根据原被告之间以及业主委员会与原告签订物业管理协议，被告自2016年8月1曰起,应每年向原告缴纳物业管理费用(包含公摊水电费）883元，并于每年的7月前交清，而被告虽经催收，却自2016年8月1日起至今未缴纳管理费用。被告王济智答辩状中称，宝达物业自2009年开始至前期物业完成后，至今小区没成立业委会。从2010年起宝达物业断断续续跑路四次，每次都是过一段时间不请自来。一个自称是宝达物业承包人的人，过一段时间就不干开溜，宝达物业到现在没有与广大业主或业委会签订物业管理合同。起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按前期物业管理合同履行，未按相关规定提供服务，己构成违约，物业形同虚设。一，原告从2009年至今从未与广大业主进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，小区业委会也未成立。对于小区不交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费。二，公共卫生。环境卫生一个月打扫个一两次，生活垃圾也随处可见，无人清理（前期物业合同规定：公共卫生实行8小时保洁清洁工作）。有录像视屏为证。三，停水、停电在接到相关部门通知后，未按规定时间通知业主。四、公共秩序维护存在的问题：1，保安制度及设施基本作废：小区南门（主门）保安亭一般都是24小时几乎无人值班，岗亭内偶尔有一名保安，摄像头基本多数无法使用，导致每年都有多户业主家被盗，很多业主汽车被划被刮蹭（前期物业合同：小区主出入口应24小时值班，对重点区域、部位的防范检查和巡逻至少每两小时一次）。2，物业未尽到管理职责，小区各处都可以看到车辆随意停放，几乎所有有库业主都不敢把车驶进车库存放，部分有车无库的业主素质太差，经常把车辆停放在车库门口致使库内车辆无法出库。所谓物业不但未尽到管理职责，劝阻违规乱停者，反而认为发财机会来啦，做出强盗式行为，在车库门口乱划停车位，业主购买开发商交付时车库门口并没有划停车位，车库门至花坛边护栏石只有7.38米距离，而违规停车位划线距离车库门只有3.45米，轿车长一般都在5日左右，加上倒车拐弯所需2米安全挪车距离，停车线必须离车库门7米以上，否则库内车辆将被外面违停车辆堵门无法出库，物业违规划的停车位是不合法的。另：本人车库宽4.07米，轿车宽1.7米，电动三轮车宽1.1米，加上所需停车间距0.6米，共计3.4米，并未超过本人车库宽度4.07米，不存在占用两个车位之说。3，违规搭建。八号楼一单元顶楼两个住户居然在其顶楼平台处违规搭建房屋，有高空坠物的危险，严重威胁到附近业主的安全。但所谓的物业公司并未进行管理。4，违规拆除十号楼三单元路灯（灯杆也不见啦），灯杆底部露天电线只是用胶布缠了几圈，严重存在在安全隐患。5，物业用房两间于2013年被所谓的原物业经理陈西飞卖给楼西户（与四单元东户是一家）彭姓业主，后来还打了官司，现在不知怎么物业用房什么时候从人间蒸发。（不知何时被拆没了）。6，小区北院墙2012年还完好，后来不知何时蒸发啦，变成一纸薄铁皮。且到处破损起不到防护作用。这也是小区连连被盗的原因之一，现在连薄铁皮护栏也不见啦，居然和华南公寓合成了一个小区。华南新村从未召开业主大会，究竟是谁同意这件事情的，再说物业你连院墙都看不好，连物业用房都看护没有啦，你是在出卖业主利益还是在为业主服务。7，小区开发商原所种植的花圃苗木，由于无人管理得不到正常养护，现在所剩无几。小区内的绿化破坏严重。综上所述：一，小区自2009年至今无业委会，原告与小区业主之间没有签订新的物业管理合同。原告自2010年起至今连续跑路不干4次，每次都是过段时间不请自来强盗式经营，得不到广大业主原谅与认可，也没提供相应服务。具体为：1．保安时有时无（前期物业合同：小区主出入口应24小时值班。对重点区域、部位的防范检查和巡逻至少每两小时一次）有提交法院录像视屏为证。2．环境卫生一个月打扫个一两次，生活垃圾也随处可见，无人清理（前期物业合同规定：公共卫生实行8小时清洁工作，…），有提交法院录像视屏为证。3．自2016年起从来没人向我要过物业费。小区继续无业主委员会，也从未召开过业主大会或者选举成立业主委员会，（有2015年河南社区工作人员和2020年河南社区网格员承认华南鑫村无业委会录像2个，录像光盘随附提交法院及10号楼业主签署无业委会声明为证）。4.原前期合同约定物业费是1平方0.3元/月，交付期限是每年7月2日前15日，前期物业合同订立后，并没有通过业主大会投票表决签立新的物业合同，因此物业现在所持所谓新合同是非法的无效的，且现在主张物业费权利期限早已丧失。二，至于车位费本人与其并无合同，同时也没有经过业主大会同意通过，华南鑫村小区车库门口开发商交付时并没有划停车位，也不具备划停车位条件，车库门至花坛边护栏石只有7.37米距离，距所谓宝达物业违规划的停车线距离车库门太近（只有3.45米，导致轿车无法入库），是所有车库业主所不承认的，属于既无合同同时不合法也不合理，本人车库宽4.07米：轿车宽1.7米，电动三轮车宽1.1米，加上所需停车间距0.6米共计3.4米，并未超过本人车库宽度4.07米，不存在占用两个车位之说（有照片为证），另外本人长期深受车辆不能入库存放的困扰，车辆受夏季燃热高温太阳直照，冬季严寒爆冻都加速车辆老化折损，这些由物业违规胡作为不尽职引起有关折损远远高于物业费，足以抵消物业费。因此，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，不能成立，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2009年7月，原告宝达物业公司即与华南鑫村小区开发商签订《前期物业管理服务协议》，并实施了物业服务。2013年12月19日，连云港市赣榆区华南鑫村小区业主委员会（以下简称“华南鑫村业委会”）向连云港市赣榆区青口镇人民政府、连云港市赣榆区房产管理处提交了《赣榆区业主委员会备案表》，并经以上部门审核同意，由连云港市赣榆区房产管理处同意备案。以上各部门在备案表上加盖印章。2015年12月25日，原告宝达物业公司作为乙方与作为甲方的华南鑫村业委会代表人王某签订《华南鑫村小区物业服务合同》。该合同约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方提供物业管理服务事宜；合同期限自2014年7月1日起，有效期3年；本物业服务收费选择包干制方式，住宅由业主按产权证或购买合同面积交纳，每月每平方米0.35元;商业物业按每月每平方米1.00元交纳，汽车停放费以相关规定或物价部门批复为准，按个收费。合同并约定了其他事项。甲、乙双方代表人或法定代表人在合同上签名，并加盖华南鑫村业委会和宝达物业公司印章。合同签订前，原告即延续前期物业服务合同驻在被告所在小区实施物业管理服务。2019年8月1日，原告宝达物业公司作为乙方与作为甲方的华南鑫村业委会代表人胡某签订《华南鑫村小区物业服务合同》。该合同约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方提供物业管理服务事宜；合同期限自2019年8月1日起，有效期3年；本物业服务收费选择包干制方式，住宅由按产权证或购买合同面积交纳，每月每平方米0.60元;商业物业按每月每平方米1.00元交纳，汽车停放费以相关规定或物价部门批复为准，按个收费。合同并约定了其他事项。甲、乙双方代表人或法定代表人在合同上签名，并加盖华南鑫村业委会和宝达物业公司印章。合同签订后，原告继续履行被告所在小区的物业管理服务。被告王济智未向原告交纳合同约定的物业服务费及公共管理费用，原告宝达物业公司数次催缴未果，遂诉至本院。庭审中，原告宝达物业公司举证由2017年7月1日华南鑫村业委会及原告宝达物业公司共同提交的《普通住宅小区物业服务收费标准备案表》。该表经连云港市赣榆区物价局审批备案，并加盖该局行政审批专用章。该表原告“资质：三级”；“备案服务收费标准：住宅0.6元/平方米.月”。庭审中，原告宝达物业公司举证华南鑫村业委会提交备案的《住宅小区内机动车停放管理服务收费标准备案表》。该表2018年8月16日经连云港市赣榆区物价局审批备案，并加盖该局印章。该表的原告“资质：三级”；“收费标准50元/车位.月”；“地上车位：200个”。原告举证了被告所有的在原告门卫车牌识别系统登记车牌号为苏Ｇ×××××小型汽车一辆的电脑登记信息和照片。原告并举证被告认可系其所有的电动三轮车的照片。原告举证的照片中被告该两辆车占据着被告使用的车库前两个划线车位。被告对占据两个车位当庭予以认可。庭审中，被告王济智提交了视频光盘两个。该光盘中涉及以下内容：1、2015年河南社区工作人员的视频。社区负责人称“对业委会具体的不知道，物业怎么搞法我们不参与”。该负责人未提及没有业委会。2、2020年7月河南社区网格员的视频。被告向网格员反映停车位问题，该网格员称向物业公司反映，并称“物管科管的几个小区，就是华南鑫村社区管理的最好”。3、2015年12月视频，被告欲证明物业无人。该视频被告曾在2015年作为被告，本案原告作为原告的物业服务费纠纷中提交并已质证。4、2017年至2020年五次物业无人视频。该视频是小区门卫的情景，原告的委托诉讼代理人庭审质证中称，值班室门是开着的，说明值班人员是暂时离开，是物业组织全体人员打扫卫生。5、华南鑫村小区与华南公寓小区合并视频。被告欲证明两小区物业服务合并没有依据。6、违建视频。被告欲证明小区出现违建，物业未予拆除。原告的委托诉讼代理人庭审中质证称，原告已告知该业主，原告只有告知义务，无权拆除。7、2018年某时间卫生未打扫视频。被告欲证明楼道内卫生未打扫。原告的委托诉讼代理人庭审中质证称，该处是被告所在楼道，意即没打扫是有原因的。并称因为该楼道内住户由于被告鼓动多户业主不交纳物业服务费。另查明，原告宝达物业公司对逾期未交纳物业服务费的业主按未交纳金额的日万分之五计算滞纳金。综合查明的事实，依据有关合同和批复等，被告王济智房屋面积108.70平方米，被告应缴纳的2016年8月1日至2017年7月31日物业服务费为556元（108.70平方米×0.35元/平方米.月×12个月+100元公共能耗/年）；2017年8月1日至2020年7月31日物业服务费为2649元（108.70平方米×0.60元/平方米.月×36个月+100元公共能耗/年×3年）；2018年8月至2020年7月一个车位占用费1200元（50元/月×12个月×2年）。合计4405元。滞纳金自被告逾期缴纳之日起按年计算。本院认为，原告系有资质的物业服务公司。被告所在小区成立业委会，并经有关部门审核、备案。该小区业委会系依法、依规成立。原告延续前期物业服务合同，与被告所在小区业主委员会签订物业服务合同。合同约定了服务对象、服务期限、收费标准等。原告并向该小区业主提供了物业服务。原被告间物业服务合同关系成立。被告举证的部分视频证据非系本案诉讼标的所涉时间范畴，且系被告此前逾期未交纳物业服务费的诉讼证据。对以上证据本院不予认定。被告举证的其他视频证据庭审中已经原告质证，该部分证据真实性应予认定。但视频内容与被告所陈述不一致，被告陈述的部分内容系其本人自述或杜撰。另有部分视频内容系行政部门对原告行政管理的范畴，本院在此不予涉理。故对该部分视频证据的证明目的本院不予确认。被告电动车三轮占用原告经有关部门批准划出的收费停车位，被告未给出任何理由。该一个停车位费用应按有关部门批复由被告据实支付。另，原告按日万分之五收取逾期交纳物业服务费业主的滞纳金符合有关规定，本院应予确认。综上所述，被告尚欠原告物业服务费和公共能耗费用逾期未交纳，且经催缴仍未缴纳，其行为违约，被告应承担支付物业服务费及滞纳金等违约责任。故对原告的诉讼请求本院依法部分予以支持，被告举证的证据不能支持其辩称，且其辩称无事实和法律依据，对其辩称本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告王济智于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告连云港市宝达物业管理有限公司物业服务费、公共能耗费用、车位占用费4405元及滞纳金（自2016年8月1日起每年从被告逾期之日按日万分之五计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付原告）。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。本判决为终审判决。审判员  杨健二〇二〇年九月二十三日书记员  李征附：本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。受送达人能够证明自己在诉讼文书送达的过程中没有过错的，不适用前款规定。