文书内容湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初895号原告：新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司，住所地武汉市武昌区南湖花园瑞安街1号（南湖街“众创空间”）B9区。法定代表人：周国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：安家满（特别授权代理），北京德和衡（武汉）律师事务所律师。被告：湖北亲女禾网络科技有限公司，住所地武汉市江岸区球场横街（华智大厦）1层1-5室商业用房第7档。法定代表人：张丽，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈擎川（特别授权代理），湖北瑞竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑毅（特别授权代理），男，系湖北亲女禾网络科技有限公司员工，住武汉市江岸区。被告：武汉布酷品牌管理有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区光谷街3号世界城光谷步行街1栋D1单元1层200号。法定代表人：王亮，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈擎川（特别授权代理），湖北瑞竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪金（特别授权代理），湖北瑞竹律师事务所律师。被告：湖北鑫龙吉国际物流有限公司，住所地武汉市江岸区新华路316号良友大厦25楼E室。法定代表人：曹强，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖妮（特别授权代理），女，系湖北鑫龙吉国际物流有限公司员工，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：王娟（特别授权代理），女，系湖北鑫龙吉国际物流有限公司员工，住武汉市江岸区，原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司（以下简称新合作公司）诉被告湖北亲女禾网络科技有限公司（以下简称亲女禾公司）、武汉布酷品牌管理有限公司（以下简称布酷品牌公司）、湖北鑫龙吉国际物流有限公司（以下简称鑫龙吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张愿独任审理。本案公开开庭进行了审理。原告新合作公司的委托诉讼代理人安家满，被告亲女禾公司的委托诉讼代理人陈擎川、郑毅，被告布酷品牌公司的委托诉讼代理人陈擎川、汪金，被告鑫龙吉公司的委托诉讼代理人肖妮、王娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新合作公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告新合作公司与被告亲女禾公司、被告布酷品牌公司签署的编号为“XGW-SG-B-1904-0015-1”的《租赁合同》、编号为“XGW-SG-B-1906-0022-1”的《协议书》自2020年6月9日起解除；2、三被告连带向原告新合作公司支付租金及综合管理费301,086.40元；3、三被告自2020年7月11日起，以欠付的租金及综合管理费301,086.40元为基数，按2%每月，连带向原告新合作公司支付违约金至全部欠款付清日止；4、三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：我公司与第一被告、第二被告（基于第三被告授权）于2019年5月5日签订了编号为“XGW-SG-B-1904-0015-1”的《租赁合同》，又于2019年6月14日签订了编号为“XGW-SG-B-1906-0022-1”的《协议书》（《租赁合同》及《协议书》，以下并称“《合同》”）。据此，第一被告、第二被告承租了我公司旗下的供销e家邻里中心永青汇店158㎡商铺用于经营，租期3年，自2019年5月9日起至2022年5月8日止，月租金为22,500元，综合管理费为1,580元/月（158㎡×10元），履约保证金为50,000元。《合同》签署后，第一被告、第二被告除支付了50,000元保证金外，至今未向我公司支付任何租金及综合管理费，已构成根本性违约。因此，我公司不得不委托律师向第一被告、第二被告签发《律师函》，宣布自2020年6月9日起解除《合同》。截至2020年6月8日，第一被告、第二被告欠付我公司租金及综合管理费达313,040元，且欠费已依约产生违约金38,046.40元（暂计至2020年7月10日）。在我公司依约扣除50,000元保证金用于抵扣第一被告、第二被告应付之违约金、综合管理费及租金后，第一被告、第二被告仍欠付我公司租金及综合管理费301,086.40元，其应当自2020年7月11日起，以欠付的租金及综合管理费301,086.40元为基数、按2%每月（《合同》中约定的违约金标准为1‰/日，我公司自愿放弃2%每月之外的部分）向我公司支付违约金，直至全部欠款付清日止（详见附后的《应付费用清单》）。作为给第二被告授权签约的第三被告亦应当对第二被告的上述付款义务承担连带清偿责任。综上，鉴于三被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，我公司特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告亲女禾公司辩称，原告所诉的租金要求过高。第一、我公司签订案涉租赁合同的目的是根据原告招商之初承诺打造大的生活综合体以产生经济效益，但合同签订后的实际情况是并未出现如原告承诺的大的生活综合体，这直接导致我公司签订案涉租赁合同的目的不能实现。第二、原告未履行出租人的义务，如长期关闭案涉租赁场地的大门，导致我公司无法正常进场经营，违约在先。第三、案涉租赁合同中明确约定免租期为3个月，确认计租日期为2019年8月9日起，现原告主张自2019年5月9日起计租，违反合同约定。第四、自2020年1月全国特别是武汉市出现新型冠状病毒××疫情这一不可抗力因素以来，客观上造成了我公司不能在案涉租赁场地正常经营，截至今日，原告负责经营管理的供销e家邻里中心永青汇店一楼一层未能正常开放经营，我公司曾就延长租期或免除租金一事与原告协商，但原告不同意。第五、根据鄂政办发【2020】5号文以及武政办【2020】11号文的相关规定，对我公司承租的国有资产类经营用房，应当执行3个月房租免收、6个月房租减半的规定。第六、原告按照年利率24%的标准计算违约金，我公司认为该计算标准过高，且由于原告违约在先，我公司无需向原告支付任何违约金。被告布酷品牌公司辩称，我公司就案涉租赁合同的权利和义务已全部概括转移给亲女禾公司，后者实际存在租赁合同关系，我公司在本案中无需承担任何法律责任。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”我公司虽然与原告于2019年5月5日签署了《租赁合同》，但是，2019年6月14日，新合作公司、我公司及亲女禾公司三方签署了《协议书》，明确约定将供销e家邻里中心永青汇店一层，商铺编号为SP15，租赁面积为158㎡的《租赁合同》中乙方（我公司）的全部权利义务转让给丙方（亲女禾公司），租赁合同中的承租方由乙方变更为丙方，乙方的权利与义务由丙方行使或承担。因此，我公司在本案中无需承担责任。综上所述，新合作公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，为此请求贵院依法驳回新合作公司的诉讼请求，以维护当事人的合法利益。被告鑫龙吉公司辩称，原告新合作公司诉我公司房屋租赁合同纠纷一案，我公司未与原告新合作公司签订房屋租赁合同，我公司也并未授权且无授权被告布酷品牌公司签订合同，原告新合作公司要求我公司承担相关责任无事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条相关规定，在本案中我公司未有关于房屋租赁的相关协议，我公司事实上也并未向原告新合作公司承租过房屋，同时，我公司也并未授权且无授权且无权授权被告布酷品牌公司签订相关合同。因此，原告新合作公司要求我公司承担相关责任无事实依据及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月5日，新合作公司（甲方、出租方）与布酷品牌公司（乙方、承租方）签订编号为XGW-SG-B-1904-0015-1的《租赁合同》约定：乙方承租位于供销e家邻里中心永青汇店一层的商铺（编号：SP15，以下简称案涉商铺），租赁面积为158平方米；乙方承租该单元须用于商业经营活动，乙方应当以品源生活·鑫名称/品牌从事进出口食品专项业态的经营；租赁期限为3年，自2019年5月9日至2022年5月8日止；本合同签订则视为场地按现状已交付；交房日期为2019年5月9日；免租期为3个月（免租期只免租金，不免商业运营管理费及其他经营费用）；双方确认计租日期为2019年8月9日起；合同期限内（从计租日开始）租金按扣点方式收取，取费办法及其支付方式约定如下，第一年度及第二年度按月实际完成的销售总额（未达到壹拾伍万元按壹拾伍万元计算）的15%计提费用作为租金，第三年度按月实际完成的销售总额（未达到壹拾伍万玖仟元按壹拾伍万玖仟元计算）的15%计提费用作为租金，乙方应于次月5日前完成销售总额核算工作，并于3个工作日内向甲方支付前一个月的租金；乙方应于本合同签订之日，一次性支付甲方保证金（不具有定金性质，不适用定金罚则）￥50000.00元，甲方向乙方开具收据，乙方应妥善保管，丢失不补，乙方与任何第三方发生的债务关系或其违法经营所造成的法律后果不得影响甲方，若乙方严格充分地履行了本合同规定的全部义务，则本合同履行完毕后90日内，乙方凭保证金收据，甲方不计息将保证金退还乙方；除租金外，乙方使用租赁场所须按时足额向甲方交纳下列费用，综合管理费每月为10元/平米/月，综合管理费应与租金同时交纳；发生下列情形之一，且乙方怠于承担责任履行义务的，甲方有权从保证金扣除相应款项：1，乙方迟延支付租金、保证金或其他费用的。2，乙方因商品和质量问题给甲方造成损失的。3，其他乙方违反本合同规定而应付的费用、损失或者赔偿的……；乙方独立经营，自负盈亏，并独立承担在经营中可能产生的一切责任，包括但不限于法律风险；乙方拖欠甲方租金、物业服务费、水电能源费及其他乙方应付费用的，每逾期一天，按拖欠金额的千分之一支付违约金；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……（7）遭遇不可抗力导致本合同无法履行的……。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2019年5月10日，布酷品牌公司向新合作公司支付了保证金50,000元。2019年6月14日，新合作公司（甲方）、布酷品牌公司（乙方）、亲女禾公司（丙方）签订编号为XGW-SG-B-1906-0211-1的《协议书》约定：“……2、乙方因自身原因，拟将供销e家邻里中心永青汇店一层，商铺编号为SP15，租赁面积158平方米的《租赁合同》中乙方的全部权利义务转让给丙方。丙方同意概括承受《租赁合同》中乙方的全部权利义务。3、甲方明确知晓上述事宜，同意乙方将《租赁合同》中的全部权利义务转移给丙方。现根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就丙方概括承受《房屋租赁合同》项下乙方的全部权利义务所涉事宜，订立本合同。一、甲方、乙方、丙方一致同意，自2019年5月12日（以下简称“交割日”，含当日）起，《租赁合同》中的承租方由乙方变更为丙方，《房屋租赁合同》中乙方的权利与义务由丙方行使或承担。二、甲方、乙方共同确认，交割日前，甲方与乙方未因《房屋租赁合同》发生任何纠纷；如有纠纷，概与丙方无关。三、甲方、乙方共同确认：乙方向甲方缴纳的《房屋租赁合同》中约定的50,000元（大写：人民币伍万元整）押金，自交割日后即视为丙方已经向甲方缴纳50,000元（大写：人民币伍万元整）押金。本协议生效后，乙方应当将押金收据退还甲方，由甲方另行向丙方出具押金收据。四、乙方、丙方共同确认：因上述第三条确认之租金、押金的缴纳主体变更，乙方与丙方将另行结算，无涉甲方。……六、甲方确认：《房屋租赁合同》的租期自2019年5月9日至2022年5月8日。甲方与丙方共同确认：根据本协议，甲丙双方需要履行的租赁期限为自交割日之次日起至2022年5月8日。……八、甲方与乙方于2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》，由甲乙丙三方加盖骑缝章，作为本协议履行的依据。本协议目的为将《房屋租赁合同》的承租人由乙方变更为丙方，本协议生效后由甲方与丙方继续履行《房屋租赁合同》项下的全部权利与义务。……十、本协议签订后，乙方对丙方承续履行《租赁合同》项下乙方的全部权利与义务承担不可撤销的连带责任。……”2020年6月3日，北京德和衡（武汉）律师事务所受新合作公司委托向布酷品牌公司、亲女禾公司发出《律师函》，内容为自2020年6月9日起，解除与亲女禾公司、布酷品牌公司签署的编号为XGW-SG-B-1904-0015-1的《租赁合同》和编号为XGW-SG-B-1906-0211-1的《协议书》。该律师函布酷品牌公司、亲女禾公司均已收到。亲女禾公司、布酷品牌公司认可编号为XGW-SG-B-1904-0015-1的《租赁合同》及编号为XGW-SG-B-1906-0211-1的《协议书》于2020年6月9日解除。另查明，2019年5月9日，鑫龙吉公司向布酷品牌公司出具《授权书》载明“兹授权布酷品牌管理有限公司为品源生活·鑫实体店铺运营商，只在新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司旗下的店铺进行运营销售。特别说明：1、该授权仅供布酷品牌管理有限公司在新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司旗下的店铺使用，运营商无再授权及更换授权店铺资格……”本院认为：新合作公司与布酷品牌公司于2019年5月5日签订的编号为XGW-SG-B-1904-0015-1的《租赁合同》及新合作公司、布酷品牌公司、亲女禾公司于2019年6月14日签订的编号为XGW-SG-B-1906-0211-1的《协议书》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于新合作公司请求确认其与布酷品牌公司、亲女禾公司签订的《租赁合同》及《协议书》于2020年6月9日解除的诉讼请求，因布酷品牌公司、亲女禾公司均表示同意，本院对此予以确认。关于是否应当予以免除新冠××疫情期间的租金的问题。参考2020年2月8日湖北省人民政府办公厅发布的《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》关于“对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收，6个月房租减半”之规定及2020年5月15日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持……”之规定，本案中，新合作公司作为国有企业将房屋租赁给亲女禾公司用于经营，亲女禾公司要求执行新冠××疫情期间3个月的租金免收，6个月租金减半的政策，符合党中央、国务院关于统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展的工作部署以及湖北省委、省政府的工作要求的精神，故对亲女禾公司的意见予以采纳。关于违约金，合同约定每逾期一天，按照拖欠金额的千分之一支付违约金，现新合作公司主张按照2%/月的标准支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。亲女禾公司亦表示2%/月的标准过高，请求法庭予以调低，本院予以采信，酌定违约金标准调减至年4%。故亲女禾公司应当向新合作公司支付租金及综合管理费160,790元，应付违约金截至2020年7月10日为3,195.80元，具体计算如下：            计租期间              应交金额              应交  日期              违约金  暂计日              年利率              欠交  时间              应交违约金                  租金              综合    管理费              合计                  2019年5月9日至2019年6月8日              0元              1580元              1580元              2019年7月10日              2020年7月10日              4%              12个月              63.20元                  2019年6月9日至2019年7月8日              0元              1580元              1580元              2019年8月10日              2020年7月10日              4%              11个月              57.93元                  2019年7月9日至2019年8月8日              0元              1580元              1580元              2019年9月10日              2020年7月10日              4%              10个月              52.67元                  2019年8月9日至2019年9月8日              22500元              1580元              24080元              2019年10月10日              2020年7月10日              4%              9个月              722.40元                  2019年9月9日至2019年10月8日              22500元              1580元              24080元              2019年11月10日              2020年7月10日              4%              8个月              642.13元                  2019年10月9日至2019年11月8日              22500元              1580元              24080元              2019年12月10日              2020年7月10日              4%              7个月              561.87元                  2019年11月9日至2019年12月8日              22500元              1580元              24080元              2020年1月10日              2020年7月10日              4%              6个月              481.60元                  2019年12月9日至2020年1月8日              22500元              1580元              24080元              2020年2月10日              2020年7月10日              4%              5个月              401.33元                  2020年1月9日至2020年1月22日、2020年1月23日至2020年2月8日              10500元+0元=10500元              1580元              12080元              2020年3月10日              2020年7月10日              4%              4个月              161.07元                  2020年2月9日至2020年3月8日              0元              1580元              1580元              2020年4月10日              2020年7月10日              4%              3个月              15.80元                  2020年3月9日至2019年4月8日              0元              1580元              1580元              2020年5月10日              2020年7月10日              4%              2个月              10.53元                  2020年4月9日至2020年4月22日、2020年4月23日至2020年5月8日              0元+6000元=6000元              1580元              7580元              2020年6月10日              2020年7月10日              4%              1个月              25.27元                  2020年5月9日至2019年6月8日              11250元              1580元              12830元              2020年7月10日              2020年7月10日              4%              0个月              0元                  合计                                          160790元                                                                      3195.80元      关于新合作公司要求布酷品牌公司、亲女禾公司支付免租期租金损失的请求，新合作分公司基于3年租期的租赁关系给予了布酷品牌公司、亲女禾公司3个月的免租期，现布酷品牌公司、亲女禾公司实际承租房屋13个月，民事活动应当遵循公平原则，本院酌定布酷品牌公司、亲女禾公司应向新合作公司支付2个月免租期的租金及管理费损失即45,000元。合同明确约定“发生下列情形之一，且乙方怠于承担责任履行义务的，甲方有权从保证金扣除相应款项：1、乙方迟延支付租金、保证金或其他费用的；2、乙方因商品和质量问题给甲方造成损失的；3、其他乙方违反本合同规定而应付的费用、损失或者赔偿的……”，故将保证金50,000元抵扣租金后，亲女禾公司还应当向新合作公司支付租金及综合管理费155,790元，应付违约金截至2020年7月10日为3,195.80元，2020年7月10日以后的违约金应以110,790元为基数，按照年4%的标准支付至实际清偿完毕之日止。关于布酷品牌公司、鑫龙吉公司是否需要承担连带责任，根据新合作公司、布酷品牌公司、亲女禾公司签订的《协议书》第十条“本协议签订后，乙方对丙方承续履行《租赁合同》项下乙方的全部权利与义务承担不可撤销的连带责任。”之约定，虽然布酷品牌公司将其与新合作公司签订的《租赁合同》中的权利义务转让给亲女禾公司，但其仍应对亲女禾公司在履行《租赁合同》中的权利与义务承担不可撤销的连带责任，故对新合作公司要求布酷品牌公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。《授权书》仅能证明鑫龙吉公司授权布酷品牌公司为品源生活·鑫实体店铺运营商并在新合作公司旗下店铺进行运营销售，新合作公司要求鑫龙吉公司承担连带责任的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于亲女禾公司辩称新合作公司未履行招商承诺导致其订立合同目的无法实现的意见，其提交的《武汉市农产品流通暨标准化菜市场建设项目实施计划书》及证人蔡某的证言，因该计划书并未有新合作公司的印章，且新合作公司亦不予认可，在没有其他证据予以佐证的情况下，该证据反映的内容是否属实，本院无法确认。另从证人蔡某的陈述中亦不能确认新合作公司在招商过程中对商户所作宣传具体明确，符合要约的构成要件。在新合作公司与布酷品牌公司、亲女禾公司签订的《租赁合同》及《协议书》中也无相应的条款内容，故亲女禾公司的辩称意见缺乏事实依据，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司与被告武汉布酷品牌管理有限公司于2019年5月5日签订的编号为XGW-SG-B-1904-0015-1的《租赁合同》及原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司与被告武汉布酷品牌管理有限公司、被告湖北亲女禾网络科技有限公司于2019年6月14日签订的编号为XGW-SG-B-1906-0211-1的《协议书》于2020年6月9日解除；二、被告湖北亲女禾网络科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司支付租金及综合管理费155,790元；三、被告湖北亲女禾网络科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司支付2020年7月10日前的违约金3,195.80元；四、被告湖北亲女禾网络科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司支付2020年7月10日后的违约金（以110,790元为基数，按照年4%的标准支付至实际清偿完毕之日止）；五、被告武汉布酷品牌管理有限公司对第二、三、四项判决承担连带责任；六、驳回原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,225元减半收取5,612.50元，由原告新合作供销一家（武汉）商业管理有限公司负担4,770.63元，被告湖北亲女禾网络科技有限公司、被告武汉布酷品牌管理有限公司负担841.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张愿二〇二〇年九月二十三日书记员  周瑾