山西省原平市人民法院民事裁定书（2019）晋0981民初2215号 原告（申请执行人）：傅某，男，1955年9月18日出生，汉族，原平市人，原平市化肥厂退休职工，现住阳泉市。 原告（申请执行人）：张某1，女，1957年4月17日出生，汉族，原平市人，原平市化肥厂退休职工，现住阳泉市。系原告傅某之妻。二原告共同委托诉讼代理人：王某，山西新东律师事务所律师。被告（被执行人）：兰某，女，1966年9月24日出生，汉族，原平市人，原平市公安局交警大队职工，现住原平市。被告（被执行人）：张某2，男，1966年3月11日出生，汉族，原平市人，原平市网通公司职工，现住原平市。第三人（案外人）：付某，男，1973年1月15日出生，汉族，原平市人，原平市化肥厂职工，现住原平市体育南路电杆厂家属院1幢2幢，身份证号：×××。第三人（案外人）：郭某，女，1975年12月2日出生，汉族，原平市人，原平市化肥厂职工，现住原平市体育南路电杆厂家属院1幢2幢，身份证号：×××。系第被告付某之妻。第三人共同委托诉讼代理人：张某3，山西元昌律师事务所律师。原告傅某、张某1诉被告付某、郭某、兰某、张某2申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理，原告付选礼、张某1委托代理人王某、被告付某、郭某及其委托代理人张某3，被告兰某、张某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告傅某、张某1向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认被告与第三人之间转让房产行为无效或依法撤销被告与第三人之间的转让房产行为；2.请求贵院依法判令第三人立即腾离位于原平市电杆厂家属院1幢2幢（原房权证2015字第3018901号房屋，价值500202元）；3.本案诉讼费由二被告兰某、张某2承担。在庭审之初，原告委托诉讼代理人王某将诉讼请求1变更为请求贵院依法确认被告与第三人之间转让房产行为无效。事实和理由：被告兰某和张某2在夫妻关系存续期间从2013年起至2018年3月。二被告因生产、生活需要，以夫妻共同名义向原告借款本金共计579500元。借款行为发生后，二被告向二原告出具了借据，并以涉案的自有房产提供担保。在被告出具的2014年12月26日《借款合同》当中载明：“今借到张某1大姐柒万元整，愿将电杆厂宿舍房产证抵押”2018年2月23日，二被告再次亲笔出具《承诺》，载明：“抵押给傅某、张某1的体育南路房产，仍为向其借款的抵押物”。作为合同履行的保证，2014年12月26日，在王全、刘文田家中，二被告亲手将涉案房产证原件交给原告保存，作为抵押担保。后用种种理由推脱，迟迟不去房管部门办理抵押登记手续。2015年12月20日，被告以其他事由需要使用房产证原件提出暂时借用，原告同意。借款期限到期、且二原告发生经济变故，特别是原告张某1脑出血重病后，原告催促被告还款，被告拒不偿还借款。原告遂于2018年5月18日、2019年7月22日分两案提起诉讼。2019年6月19日，原平市人民法院作出（2019）晋0981民初781号民事判决，判决二被告共同偿还案涉全部借款479500元及相应利息；2019年9月20日，原平市人民法院（2019）晋0981民初1438号判决，判令二被告十五日内共同偿还本息110317元。现案件进入执行阶段，二原告申请强制执行已进行诉前保全的二被告名下位于原平市体育南路商住小二楼房产。在执行过程中，第三人提起执行异议，原平市人民法院于2018年11月18日下达（2019）晋0981执异65号《执行裁定书》，裁定被告与第三人于2018年7月18日已将涉案房产交易买卖，中止对涉案房产的查封执行。原告经调查得知，被告正是利用那次借用房产证的机会，将房屋所有权人由张某2、兰某共同共有变更为兰某单独所有、并与第三人恶意串通，通过伪造《借款合同》、倒签时间伪造《房屋买卖合同》等方式，将涉案房产转让给了第三人。（2019）晋0981执异65号《执行裁定书》载明，被告与第三人签订的《房屋买卖合同》约定购房款为100万元，其中抵顶了借款81万元，第三人代替被告偿还公积金贷款本息12万元。但原告经调查得知，截止2018年9月，第三人已至少偿还被告30余万元，81万的借款纯属捏造，第三人实际支付的购房款不超过50万元。且第三人在明知二被告对二原告负有未清偿债务的情况下，与二被告严意串通，以明显不合理的低价（涉案房产市场价为130万元左右）受让了该房产，该行为导致三原告的债权无法实现，因而对债权人的利益造成损害，第三人存在主观上的恶意。经查，除案涉房产外，两被告名下无其他财产可供执行，共名下财产也无法清偿原告的债务。原告认为，被告与原告签署的《借款合同》及《承诺》合法有效，被告应当遵照执行，原告合法享有对涉案房屋的抵押权，在未经原告的同意下，二被告以明显低于市场价格将涉案房屋抵顶给第三人，明显属于恶意串通，该行为严重损害了原告合法权益。  被告兰某辩称：不应该腾房，不应该撤销，房屋买卖合同是有效的。2015年8月4日原平市人民法院调解离婚，房子判给我，女儿也随我一起生活，后来我觉得不能袖手旁观，所以后来我决定卖房，卖房以前张某2用了郭某45万元，当时张某2和张某1把我的房本押给郭某，我觉得张某2欠郭某债务最多，而且关系也是最近的，因这些情况我就和郭某商量把这个房卖给郭某，我卖给郭某的房价是100万元，其中我公积金贷了25万元，郭某替我还了公积金15万元，现在还差4万元公积金未还清，还有我借的36万元还了银行卡、信用卡的贷款和利息。被告张某2辩称：2015年原平市人民法院调解离婚后，房子判给了兰某，以后的事情我不清楚。第三人付某、郭某述称：第三人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，二原告的诉讼请求不成立，理由如下：1、房屋买卖合同签订时间早于查封时间。第三人与兰某签订《房屋买卖合同》的时间是2018年7月18日：二原告人申请法院查封兰某房屋的时间是2018年11月19日，房屋买卖合同签订时间早于查封时间。2、房屋查封前第三人已合法占有案涉房屋。第三人与兰某签订的《房屋买卖合同》第三条约定，兰某于合同签订当目向第三人正式交房。2018年8月，第三人将案涉房屋电表、采暖费户名变更为郭某，且此后的电费、采暖费均由第三人缴纳。2019年5月20日，盾安节能系统有限公司原平分公司因案涉房屋2018年-2019年期间采暖费欠缴事由将第三人郭某诉至原平市人民法院，后盾安公司以双方已协商解决为由向法院提出撤诉申请。2019年8月20日，原平法院作出（2019）晋0981民初1097号民事裁定。综上，第三人合法占有案涉房屋的时间早于查封时间。3、第三人已按合同约定向兰某支付了全部购房价款。第三人与兰某约定的购房款为100万元，分3次支付完毕。第1次应付款金额为50万元，付款方式是债权抵顶。其中26万元是二原告在2005年到2015年期间，因经营原平祥和房介所分多次向第三人所借，2015年二原告将房屋出售后仍不归还第三人借款，而是提出将二原告欠第三人的借款转让给张某2和兰某，第三人在款项已出借的被动的情况下，经协商同意二原告将该债务转让给张某2和兰某，并约定由二原告承担保证责任，同时兰某将工资本和房产证交付第三人作为抵押；另外19万元是张某2、兰某抵押房产证后，张某2向第三人所借款项，50000元的借款人是兰某向二原告所借款项。第2次应付款金额为31万元，付款方式也是债权抵顶。2018年3月17日，兰某再次向第三人借款31万元，同时约定如果到期不能归还则以房抵顶债务，在此情况下，第三人同意出借。其中54000元是第三人付某与化肥厂解除劳动合同所得补偿款；16万元是第三人郭某向武军平所借；10万元是第三人郭某向付玉平所借。第3次应付款为19万元，由第三人代兰某归还19万元住房公积金贷款的方式履行，截止2019年4月2日第三人分两次代兰某归还贷款12万元。综上，第三人已通过债权抵顶、债务转让的方式向兰某支付了全部购房款。4、未办理不动产过户登记的原因不是第三人，案涉房屋的土地性质为国家所有，针对该土地性质的房屋，不动产登记中心暂时统一不予办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的：（二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”根据以上法律规定，结合本案事实，二答辩人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请法院依法驳回二原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张某2、兰某夫妇二人从2014年4月起至2018年3月共同或单独陆续向原告傅某、张某1夫妇二人借款共计479500元，2018年5月18日，原告傅某、张某1以民间借贷纠纷向我院提起诉讼，请求被告张某2、兰某归还借款479500元，并承担相应的利息149480元，并于 2018年11月19日向我院申请财产保全，我院于2018年11月19日作出（2018）晋0981民初969号之一民事裁定书，裁定查封被告兰某名下的位于原平市体育南路电杆厂家属院1幢2幢的原房权证2015字第3018901号房屋，查封期限为三年。2019年6月19日本院作出（2019）晋0981民初781号民事判决书，判决：一、被告张某2、兰某偿还原告傅某、张某1借款本金30000元，并从2014年4月28日开始按月利率2%支付利息至款项还清之日止；二、被告张某2、兰某偿还原告傅某、张某1借款本金40000元，并从2014年10月28日开始按月利率1%支付利息至款项还清之日止；三、被告张某2、兰某偿还原告傅某、张某1借款本金40000元，并从2014年11月21日开始按月利率1%支付利息至款项还清之日止；四、被告张某2、兰某偿还原告傅某、张某1借款本金70000元，并从2014年12月26日开始按月利率1%支付利息至款项还清之日止；五、被告张某2、兰某偿还原告傅某、张某1借款本金20000元，并从2015年7月28日开始按月利率2%支付利息至款项还清之日止；六、被告张某2、兰某偿还原告傅某、张某1借款本金18000元，并从2015年7月28日开始按月利率2%支付利息至款项还清之日止；七、被告张某2、兰某偿还原告傅某、张某1借款本金20000元，并从2015年3月14日开始按月利率1%支付利息至款项还清之日止；八、被告张某2、兰某偿还原告傅某、张某1借款。本金50000元，并从2015年8月27日开始按月利率1.5%支付利息至款项还清之日止；九、被告张某2、兰某偿还原告傅某、张某1借款本金15000元，并从2016年1月30日开始按月利率1%支付利息至款项还清之日止；十、被告张某2、兰某偿还原告傅某、张某1借款本金111500元，并从2018年2月23日开始按月利率1.5%支付利息至款项还清之日止；十一、被告张某2、兰某偿还原告傅某、张某1借教本金65000元，并从2018年3月3日开始按月利率2%支付利息至款项还清之日止。判决生效后，原告傅某、张某1向我院申请强制执行，在执行过程中，我院依法作出（2019）晋0981执730号执行裁定书，裁定冻结、划拨张某2、兰某的存款或扣留、提取张某2、兰某的收入500202元及利息；查封、扣押张某2、兰某的价值500202元及利息的财产，并于2019年8月21日向原平市体育南路电杆厂家属院1幢2幢住户及兰某送达了腾房告知书，限被执行人兰某及原平市体育南路电杆厂家属院1幢2幢住户在2019年9月20日前腾出被查封房产。案外人郭某、付某对此向我院提出异议，经我院审查，于2019年11月18日作出（2019）晋0981执异65号执行裁定书，裁定中止对位于原平市体育南路电杆厂家属院1幢2幢原房权证2015字第3018901号房屋的查封执行。二原告傅某、张某1在法定期限内向我院提出执行异议之诉。另查明，被告张某2与兰某于2015年8月4日经本院调解离婚，并将夫妻婚姻存续期间的共同财产位于原平市体育南路807号5排14号的住宅用房一处（277.56平方米）归兰某所有。兰某后将该房子过户到自己名下并在忻州市住房公积金管理中心原平管理部办理了房产抵押手续，抵押期限2015年8月12日至2025年8月12日，抵押贷款250000元。再查明：从2015年12月19日至2017年6月16日，被告张某2单独或与兰某共同向第三人郭某借款50万元，并约定利息为每月2分。2018年3月18日，被告兰某向第三人郭某借款31万元。经第三人与兰某协商，兰某把自有的原平市体育南路电杆厂家属院1幢2幢的房屋作价100万元卖出售给第三人，并于2018年7月18日签订了书面的《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方（兰某）愿将坐落在体育南路门面房商住一体小二楼，房屋建筑面积230.88平方米（原房权证2015字第3018901号）出售给乙方（付某、郭某）……；二、甲乙双方协定的上述商住一体门面房成交价为人民币壹佰万元正，乙方分3次付清甲方，第一次2017年12月20日付50万元整，第二次于2018年3月18日付31万元整，第三次于2018年7月18日付19万元整；三、甲乙双方同意于2018年7月18日由甲方将房屋正式交给乙方所有……。该100万元购房款，抵顶了张某2、兰某向第三人的借款81万元，第三人代替兰某偿还了忻州市住房公积金管理中心原平管理部的贷款本息120000元。房产证由第三人郭某保管但未办理过户登记手续。本院认为：本案是因原告对我院作出的（2019）晋0981执异65号执行裁定不服而提起的执行异议之诉，执行异议之诉是指当事人或案外人对执行的实体权利存在争议，请求执行法院解决争议而提起的诉讼。就本案而言，原告的诉讼请求应当与中止执行的行为有关，而本案中原告的诉讼请求为确认被告兰某与第三人所签订的房屋买卖合同无效，并要求第三人腾房，属于民事诉讼当中的确认之诉。本院在庭审时向原告方代理人询问，原告方代理人仍以原诉讼请求进行诉讼。二原告提出的确认房屋买卖合同无效并要求第三人腾房的请求不属执行异议之诉所解决的范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零六条第二款之规定，裁定如下：驳回二原告的起诉。案件受理费8802元，原告已预交，待本裁定生效后退还给原告。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。     审 判 长李 兴 微 审 判 员续 瑞 君 审 判 员宋 晓 刚  二〇二〇年九月十日 书 记 员王 鹏 飞