广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13996号上诉人（原审原告、反诉被告）：张政武，男，1971年7月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：宋双双，广东本华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社，住所地广州市白云区东华南兴东5巷22号。法定代表人：张卫权委托诉讼代理人：杨创铄、丘坚，广东奔犇律师事务所律师。上诉人张政武因与被上诉人广州市白云区人和镇东华村南兴第四经济合作社（以下简称“南兴四社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张政武上诉请求：l.撤销一审判决第一项，改判其无需将位于广州市白云区人和镇东华工业区华盛路105号的厂房（5163平方米）交还给南兴四社；2.撤销一审判决第二项，改判南兴四社向其返还多收的租金49564.8元及利息（自起诉之日2019年1月10日开始起算，按银行同期同贷款利息计算，至支付日止）；3.判令维持一审判决第三项；4.本案一、二审诉讼费由南兴四社承担。事实和理由：一、一审法院举证责任倒置，根据谁主张谁举证的举证分配原则，涉案厂房的交付时间应当由南兴四社举证。一审法院错误的将合同约定和合同履行混为一谈，涉案厂房的交付时间应当以实际履行为准，而非合同约定。南兴四社主张涉案厂房的交付时间系2017年11月13日，但并未提交任何证据予以证明，应当承担举证不能的责任。其提交的上一手承租人广州市卡迪莲化妆品厂出具的《证明》已证明涉案厂房的交付时间系2017年12月1日，且该证据系书面证据，证明力远大于南兴四社的言词证据。其按照约定缴纳2017年12月13日至同年12月31日期间的租金是积极诚信履行合同行为，并非是对南兴四社迟延交付涉案厂房的默认，其交付该笔租金时是否提出异议何时提出异议是其的权利。一审法院以其守约行为错误推导出南兴四社不存在迟延交付的违约行为系鼓励支持不诚信原则。二、一审法院判决认定其与南兴四社签署的《华盛路105号厂房租赁合同》无效，判决生效之日三十日内其向南兴四社返还涉案厂房缺乏事实依据。涉案厂房是其通过白云区农村集体三资监管平台投标竞拍获得，基于南兴四社是经济合作社以及三资平台的背书，其已经履行了自身的审慎义务。而南兴四社将证照不齐全的厂房挂上三资平台招标，过错责任应归于南兴四社。基于保护无过错方的利益其应于南兴四社赔偿对其造成的损失（包括但不限于装修费、电梯调试费、搬迁费等）后返还涉案厂房。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，举证责任分配错误，恳请二审法院予以改判。南兴四社答辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张政武的上诉，维持原判。2.一审法院并未适用举证责任倒置原则。南兴四社严格依据合同约定履行义务，在合同约定的期限内交付房屋，南兴四社的主张与合同的约定一致，无需提供证据予以证明。反而是张政武未尽到充分的举证责任证明其提出的2017年12月11日才接收厂房的主张，张政武主张的履行行为与合同约定不一致，理应承担举证责任予以证明。现张政武将举证责任推给南兴四社，不符合民事诉讼的证明规则。3.涉案厂房租赁合同的效力问题，由法庭予以认定。张政武向一审法院提出诉讼请求：1．判令南兴四社退还多收的租金49564.8元及相应利息（利息按人民银行同期贷款利率，自2019年3月11日起计至清偿之日止）；2．本案受理费由南兴四社负担。南兴四社向一审法院提出反诉请求：1.判令解除张政武与南兴四社签订的《华盛路105号厂房租赁合同》；2.判令张政武拆除厂房加建设施，并将厂房恢复原状后交还给南兴四社；3.判令南兴四社无需向张政武退还租赁保证金200000元；4.本案反诉费由张政武负担。一审法院认定事实：张政武与南兴四社于2017年11月13日签订《华盛路105号厂房租赁合同》，双方约定由南兴四社将其位于本市白云区人和镇东华工业区华盛路105号厂房（以下简称涉案厂房）共5163平方米出租给张政武使用，期间自2017年11月13日至2037年11月12日，免租期为1个月；合同签订当天，张政武应向南兴四社支付200000元作为保证金，租赁期限届满后，如张政武无违约行为，保证金退还给张政武，如张政武存在违约行为，南兴四社有权单方解除合同，保证金归南兴四社所有；租金标准为每月每平方米16元，即每月82608元，每三年递增一次，每次递增幅度为前一期的5%，租金按月收取，每月15日前交纳当月租金；如张政武需对租赁物进行装修或增加设施的，必须经南兴四社书面同意，且不得对厂房结构构成影响；未经南兴四社允许，张政武不得转租、转借租赁物。合同另就其他权利义务进行了约定。南兴四社确认其已经收取张政武交付的保证金200000元。涉案厂房上一手承租人为案外人广州卡迪莲化妆品有限公司（以下简称卡迪莲公司），其租赁期间至2017年9月30日止。张政武主张，其承租涉案厂房后，卡地莲公司并未立刻搬离厂房并移交，而是迟至2017年11月31日才将厂房腾空交付给张政武，卡迪莲公司已支付2017年11月1日至11月12日租金。2018年1月16日，张政武向南兴四社交纳了2017年12月13日至31日期间的租金49564.8元，张政武提出其于2017年12月1日才接收涉案厂房，故2017年12月期间应为合同约定的免租期，南兴四社收取的上述租金应予退还。张政武在诉讼中确认，其在涉案厂房内加建了电梯设备和星铁瓦棚，但增加上述设施的原因是南兴四社迟迟不移交原有电梯的使用手续，为开展生产只能自行加建。南兴四社认为张政武增加的设施属于违法建设，应予拆除。一审诉讼中，广州市白云区人和镇东华村民委员会出具权属证明，确认涉案厂房是在南兴四社的自留用地上兴建，厂房产权正在办理中。南兴四社还提交了《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》和《关于使用建设用地的通知》复印件，旨在证明涉案厂房所占用的土地是建设用地，符合用地规划。一审庭审中，张政武提交：1.《合伙协议》，拟证实张政武与广州梦幻岛游乐设备有限公司是合伙关系，不存在转租事实；2.《收据》，拟证实南兴四社收取张政武3月租金82608元。南兴四社提交：工商登记信息截图及照片，拟证实张政武违反约定，将涉案厂房转租给广州梦幻岛游乐设备有限公司使用。一审法院曾向广州市规划和自然资源局发函查询涉案厂房的报建手续。2019年11月20日，广州市规划和自然资源局复函一审法院称，涉案厂房暂未查到《建设工程规划许可证》信息。经法庭向南兴四社释明涉案厂房因未取得《建设工程规划许可证》，双方签订的《华盛路105号厂房租赁合同》系无效合同，南兴四社是否变更反诉请求为确认合同无效？南兴四社坚持要求解除《华盛路105号厂房租赁合同》，不予变更原反诉请求。以上事实，有《华盛路105号厂房租赁合同》、租金收据、权属证明、证明、复函和当事人陈述等证据可以证实。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，张政武与南兴四社签订的房屋租赁合同无效，南兴四社要求解除合同缺乏理据，不予支持。双方因无效合同取得的对方财产应当返还，现南兴四社要求张政武将涉案厂房交还给南兴四社管业合理合法，予以支持。同理，南兴四社认为无需向张政武退还保证金200000元不符合法律规定，不予支持。南兴四社认为张政武在厂房内加建电梯和星铁瓦棚等设施设备属违法建设，应当拆除，但上述设施设备是否属于违法建设应当由有关行政机关予以认定和处理，本案不予调处。涉案合同约定租赁期间自2017年11月13日至2037年11月12日，南兴四社给予张政武1个月免租期，张政武认为涉案厂房上一手承租人迟至2017年11月31日才交付厂房，其自2017年12月1日才正式接收厂房，故免租期应自2017年12月1日起算1个月，但张政武仅提交了涉案厂房上一手租户的书面证明，不足以证明其主张的事实。且张政武迟至2018年1月16日才向南兴四社单独交纳2017年12月13日至同年12月31日期间的租金（实为房屋占有使用费）49564.8元，也没有证据证明其交纳房屋占有使用费时向南兴四社提出过任何异议，在没有另行约定的情况下，免租期应当按双方合同约定的期间予以认定，现张政武认为南兴四社应将上述期间多收的房屋占有使用费及利息予以退还的诉请缺乏理据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2020年4月21日作出判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，张政武将位于广州市白云区人和镇东华工业区华盛路105号的厂房（5163平方米）交还给南兴四社管业；二、驳回张政武的全部诉讼请求；三、驳回南兴四社的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费1041.6元，由张政武负担；反诉受理费2350元，由南兴四社负担2250元，由张政武负担100元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对张政武提出的上诉请求进行审查。一审判决对于涉案厂房租赁合同的效力认定合法有据，处理正确，张政武上诉亦未提出实质异议，故本院对此予以确认。鉴于涉案厂房租赁合同无效，一审判令张政武将涉案厂房返还给南兴四社，事实、法律依据充分，本院予以确认。张政武上诉提出的损失赔偿并非涉案厂房返还的法定或合同约定的前提条件，张政武上诉主张须待南兴四社赔偿其损失后才返还涉案厂房，理由不成立，本院不予采纳。张政武主张的损失赔偿问题可另循法律途径申请解决。至于张政武上诉提出的2017年12月13日至同年12月31日期间的租金（实为房屋占有使用费）返还问题，一审判决合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。张政武既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，对张政武该项请求不予采纳。综上，张政武的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1039.12元，由上诉人张政武负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年九月二十三日书记员  曾美玲梁穆娥