北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6222号上诉人（原审原告）：北京农信小额贷款有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街27号17层1701。法定代表人：滕晓斌，总经理。委托诉讼代理人：祝建鹏，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：黄现效，男，1977年2月19日出生，汉族，住河北省承德市承德县。被上诉人（原审被告）：尚久元，男，1965年11月20日出生，满族，住河北省承德市承德县。被上诉人（原审被告）：蔡学云，女，1979年3月11日出生，汉族，住河北省承德市承德县。上诉人北京农信小额贷款有限公司（以下简称农信小贷公司）因与被上诉人黄现效、尚久元、蔡学云申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初47346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。农信小贷公司诉请求：撤销一审判决，依法改判支持农信小贷公司的一审诉讼请求；本案诉讼费用由黄现效、尚久元、蔡学云承担。其上诉理由主要是：黄现效与尚久元签订的《房屋买卖协议书》并未约定交易房屋的具体信息，不能证明其双方交易的是涉案房屋，付款记录也不能证明付清全款。即便《房屋买卖协议书》有效，黄现效也未能证明非因其自身原因未办理过户，其怠于行使过户权利，因此造成的不利后果应由其承担。黄现效答辩称，同意一审判决。涉案房屋买卖协议在法院查封前已经签订，当天给付房屋全部价款，黄现效一直居住至今。房屋未能及时办理过户并非黄现效的责任。尚久元答辩称：同意一审判决。涉案房屋已经于2017年6月卖给了黄现效，黄现效已经付清了全款。农信小贷公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）京0108执异29号执行裁定书；2.依法对河北省承德市承德县XX房屋继续执行；3.本案诉讼费由黄现效、尚久元、蔡学云负担。一审法院认定事实：2017年5月，尚久元向承德立晨房地产开发有限公司购买河北省承德市承德县XX房屋（以下简称XX房屋），双方约定房屋总价为290703元。2017年6月21日，尚久元（卖方）与黄现效（买方）经潘某介绍就XX房屋达成《房屋买卖协议书》，约定购房总价款为350000元，一次付清；从签字之日起产权归买方，办理过户手续和物业费等归买方负责（装修押金归还时，退还卖方）；能过户时买方协议卖方办理手续，一切费用归买方支付；如果卖方违约按350000元月息2分付给买方，如果买方违约卖方不退房费。同日，黄现效通过银行转账向尚久元支付购房款300000元。签订上述合同当日，尚久元、蔡学云将XX房屋交付黄现效。之后，黄现效对XX房屋进行了装修，并居住使用至今，XX房屋的水费、电费、物业费、垃圾费、取暖费等一直由黄现效缴纳。2018年7月16日，承德立晨房地产开发有效公司向尚久元开具XX房屋购房款的增值税专用发票，发票金额为290703元。2018年11月5日，尚久元和蔡学云取得XX房屋的不动产权证书（房产证号：冀（2018）承德县不动产权第XXXX号）；权利人为尚久元、蔡学云，共有情况为共同共有。2018年11月12日，尚久元和蔡学云在承德县商品房上市交易审批表中签字并按手印同意出售XX房屋，承德县房屋维修基金管理中心盖章确认公积金已缴齐。同日，黄现效、佟某向承德县房地产交易管理所提交《承德县购房资格审批表》，审批表载明拟购住房项目名称为XX室；拟购住房性质为二手住房。2018年11月13日，尚久元出具证明，证明其收到黄现效300000元转账汇款外，还收到一张存有50000元的中国建设银行的银行卡，黄现效告诉其密码，其在自动取款机将50000元取出。该院在审理农信小贷公司与尚久元、董某、张某、蔡学云、XX合作社借款合同纠纷一案中，依据农信小贷公司的财产保全申请，于2018年11月5日作出（2018）京0108民初51986号民事裁定书，裁定查封、冻结尚久元、董某、张某、蔡学云、XX合作社名下价值269984.18元的财产。2018年11月8日，该院向河北省承德县国土资源局送达了民事裁定书和协助执行通知书，查封了尚久元、蔡学云名下的XX房屋。2018年11月13日，案外人黄现效向该院提交异议申请，请求解除对XX房屋的保全查封。该院于2019年6月10日出具（2019）京0108执异29号执行裁定书，裁定中止对XX房屋的执行。一审审理过程中，黄现效向该院提交了房屋买卖协议书、客户交易明细对账单、河北省农村合作社储蓄取款凭条、存款凭条及银行出具的转账登记表、承德县购房资格审批表、商品房预（销）售合同登记备案表、承德县商品房上市交易审批表及办理涉案房屋相关手续缴纳相关费用的票据、尚久元出具的证明、承德供电承德县分公司出具的证明、承德立晨物业服务有限公司出具的黄现效缴纳XX房屋的水费、物业费、取暖费、垃圾费等费用的收据、证人黄某、潘某、马某的证言等证据，以证明XX房屋系黄现效于2017年向尚久元、蔡学云购买，并由黄现效装修后居住使用至今。该院经审查对上述证据均予以确认。一审另查，黄现效与佟某系夫妻关系，于2000年12月13日登记结婚；尚久元与蔡学云系夫妻关系。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据已查明事实，黄现效在该院保全查封XX房屋之前，已与尚久元签订《房屋买卖协议书》，XX房屋的共有权人蔡学云亦表示同意出售该房屋，上述房屋买卖合同合法有效。虽然该合同中未明确所购买房屋的具体信息，但结合黄现效提交的其他证据，可以认定双方签订的房屋买卖协议书中约定的房屋为XX房屋。现黄现效提交的证据足以证明其在该院查封之前已合法占有XX房屋，并已支付全部购房款，因尚久元涉及诉讼涉案房屋被法院查封导致未能办理过户登记。故涉案房屋未能办理过户手续的原因并非黄现效自身原因。该院依据查明事实裁定中止对XX房屋的执行，事实充分，于法有据。现农信小贷公司主张要求撤销（2019）京0108执异29号执行裁定书并继续执行XX房屋的，未能向该院提交充分有效证据，该院对其上述诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回农信小贷公司的全部诉讼请求。二审期间，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，还有当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一审法院根据所查明的事实，认定涉案房屋在法院查封前黄现效已与尚久元签订合法有效的房屋买卖合同，黄现效提交的证据足以证明其在法院查封前已合法占有涉案房屋，并已支付全部购房款，且涉案房屋未能办理过户手续并非因黄现效自身原因，并据此裁定中止对涉案房屋的执行。根据审理情况，本院认为，一审法院所作上述认定和处理具备事实依据和法律依据，并无不当。农信小贷公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京农信小额贷款有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春华审 判 员 白 云审 判 员 李 妮二〇二〇年九月二十三日法官助理 马云辉书 记 员 原 月