广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16948号上诉人（原审被告）：李泽永，男，1986年6月18日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州好肌友美容有限公司，住所地广州市天河区华夏路49号之一1313房。法定代表人：张鸿，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈少青，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢穗冈，北京市康达（广州）律师事务所实习律师。上诉人李泽永因与被上诉人广州好肌友美容有限公司（以下简称好肌友公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李泽永，被上诉人好肌友公司的委托诉讼代理人陈少青、卢穗冈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李泽永上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回好肌友公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审费用由好肌友公司承担。事实和理由：一、根据双方于2017年10月25日签订的《广州市房屋租赁合同》约定，保证金为102144元，租赁保证金为20000元，实质均为保证双方租赁行为诚信开展的有效制约。双方一开始协商一致以总金额122144元作为保证金，则此金额也应当作为双方租赁约定的违约金。好肌友公司在合同约定有效期限内，单方面提出退租，店铺钥匙、水电费均未交付等交付手续也未完成情况下，应以保证金122144元作为违约保证金。二、合同约定每月租金为28000元，但2018年4月至11月，好肌友公司实际只按26000元/月的标准支付，原因为阁楼问题的暂时解除，实质是对其能够持续租赁及经营的支持；但好肌友公司后来单方面违反租赁约定，提前退租，理应按合同约定租金，补齐2018年4月至11月的租金合计16000元。综上所述，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法改判。被上诉人好肌友公司答辩称，一、按照合同约定，好肌友公司违约金为租赁保证金的两倍，即40000元，而不是102144元，一审法院根据公平原则，认定违约金为56000元，判令李泽永退还保证金65701.5元，好肌友公司对此表示尊重。（一）涉案合同第五条约定“经双方约定，乙方（好肌友公司）须另行交纳人民币20000元作为承租该商铺的租赁保证金，甲方（李泽永）应在租赁期满或解除合同之日，将保证金本金退回给乙方”；第八条约定“租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则违约方应按本合同租赁保证金的2倍支付违约金”。据此，好肌友公司应向李泽永支付违约金共计40000元。（二）涉案合同第四条约定“乙方向甲方交纳人民币102144元保证金，甲方应在租赁期满或合同解除之日，将保证金本金退还给乙方”。第四条约定的保证金条款的目的实质为保证好肌友公司履行正常、合法经营的义务；而第五条约定的租赁保证金条款的实质为对一方违约的惩罚性条款，两者性质、用途均不同，不可混为一谈。（三）2019年2月28日涉案合同解除，好肌友公司向李泽永交还房屋，2019年4月1日房屋重新装修使用，期间房屋空置了1个月。依据涉案合同约定的28000元/月来计算房屋租金，一审法院判决的违约金56000元足以弥补前述房屋空置1个月的租金损失，甚至还有盈利。根据我国《合同法》第一百一十四条第一款、第二款，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定，李泽永无权要求增加违约金。二、好肌友公司于2017年12月至2019年2月承租涉案房屋期间，均依约定足额向李泽永缴纳租金。其中，因天河区消防政策规定导致涉案房屋阁楼不能使用，双方将2018年4月至2018年11月房屋租金调整为26000元/月，该约定虽以口头形式达成，但为双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。此外，正如一审法院所言，好肌友公司连续8个月以26000元/月的标准向李泽永缴纳租金，李泽永在此期间均未提出异议，且在好肌友公司办理房屋时也未及时提出，可知双方就此期间的房屋租金已协商一致，现李泽永在起诉时“翻旧账”有违诚实信用原则，不利于交易市场的稳定。综上所述，好肌友公司认为一审法院认定事实清楚，适用法院正确，李泽永的上诉请求没有法律依据和事实依据，请求二审法院维持原判。2019年9月18日，好肌友公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、李泽永向好肌友公司退还保证金82144元；二、李泽永向好肌友公司支付逾期未退还保证金的违约金（以82144元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，从2019年3月1日起计至清偿之日止）；三、李泽永赔偿好肌友公司律师费损失10000元；四、本案诉讼费由李泽永承担。一审法院经审理查明：2017年10月25日，好肌友公司（甲方/出租人）与李泽永（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《合同》”），约定：（第二条）甲方同意将广州市珠江新城猎德复建房五区自编南面3号铺位（以下简称“涉案铺位”）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积30.4平方米；（第三条）租赁期限为2017年12月1日至2020年9月30日，每月租金为28000元，租金按月结算，由乙方在每月的第28日前缴付租金给甲方；（第四条）乙方已向甲方交纳102144元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；（第五条）经双方约定，乙方须另行交纳20000元作为承租涉案铺位的租赁保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日，将保证金本金退回乙方；（第八条第1项）租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则违约方应按本合同租赁保证金的2倍支付违约金，租赁期内涉案铺位的管理费、水电费及乙方应缴费用由乙方向相关部门自行缴交并遵守物业管理处规定等。2017年10月25日，李泽永向好肌友公司出具《收据》，确认收到涉案铺位2017年12月租金28000元。2017年12月8日，李泽永向好肌友公司出具《收据》两份，分别确认收到涉案铺位押金102144元、按金20000元。另据好肌友公司提交的多张《广东华兴银行电子回单》显示，好肌友公司在2018年1月至3月及2018年12月至2019年2月按28000元/月的标准支付租金，在2018年4月至11月按26000元/月的标准支付租金。2018年2月26日，好肌友公司向李泽永发出《房屋退租通知书》，称因经营困难，好肌友公司于2019年3月1日终止租用涉案铺位。李泽永确认于2019年2月27日收到该邮件。据好肌友公司、李泽永均予确认的微信聊天记录显示：2019年2月27日，李泽永确认收到了退租通知书，并要求好肌友公司支付40000元的违约金；2019年3月6日，双方见面协商；2019年3月10日，李泽永要求好肌友公司支付2019年3月的租金。好肌友公司称，其已于2019年2月28日将涉案铺位的前门钥匙交还李泽永；李泽永则表示其一直持有涉案铺位的后门钥匙，而好肌友公司从未将前门钥匙交还，2019年3月涉案铺位一直处于空置状态，直到2019年4月1日才重新装修，之后由李泽永自行经营。关于2018年4月至11月按26000元/月的标准支付租金的原因，李泽永称系因涉案铺位的阁楼因消防问题临时不能使用，好肌友公司表示经营困难故每月少给2000元，阁楼恢复使用后，李泽永便要求好肌友公司按28000元/月的标准交租；好肌友公司确认涉案铺位的阁楼因消防原因不能使用长达八个月，好肌友公司在此期间按26000元/月的标准交租，李泽永并无异议，可知双方对此已协商一致。关于《合同》第四条约定的“保证金”及第五条约定的“租赁保证金”，好肌友公司称第四条的“保证金”系为了保证好肌友公司合法经营，第五条的“租赁保证金”系对合同一方提前解约的惩罚，《合同》第八条第1项亦对此进行了明确；对此，李泽永称其一开始只收取了好肌友公司的按金和押金，按金是表示好肌友公司要承租涉案铺位，押金是租赁期满后由李泽永退还好肌友公司，在好肌友公司、李泽永签订的第一份租赁合同中只约定了第四条的“保证金102144元”，并无第五条的“租赁保证金”，故根据两份合同相同的第八条第1项的约定，好肌友公司违约应赔偿双倍押金204288元，李泽永还就此提交了其（出租人/甲方）与“胡晓鸣”（承租人/乙方）就涉案铺位签订的《广州市房屋租赁合同》（合同首页右上角写有“本合同已作废，已与好肌友公司重签合同”），显示租期为2017年12月1日至2020年9月30日，每月租金28000元，其中第四条约定“乙方已向甲方交纳102144元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方”，第八条第1项约定“任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则违约方应按本合同租赁保证金的2倍支付违约金”。经质证，好肌友公司对《广州市房屋租赁合同》的真实性不予确认，即便该合同存在过，现已作废，双方已达成了新的租赁合同，并对其中的条款进行了变更。另，李泽永主张好肌友公司拖欠涉案铺位2019年2月的水电费442.5元，好肌友公司予以确认，并同意在李泽永退还的保证金中予以抵扣。又，好肌友公司为证明其就本案诉讼支出了律师费10000元，向一审法院提交了《民事委托代理合同》及《发票》。一审法院认为：好肌友公司、李泽永签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。好肌友公司在《合同》约定的租赁期内单方提出解除合同，确属违约，应承担相应的违约责任。根据《合同》第八条第1项的约定，李泽永应按本合同租赁保证金的2倍支付违约金。现好肌友公司、李泽永对《合同》约定的“租赁保证金”存在争议，好肌友公司主张“租赁保证金”仅指第五条约定的“租赁保证金20000元”，不包括第四条约定的“保证金102144元”，李泽永则称根据其与好肌友公司签署的《广州市房屋租赁合同》，“租赁保证金”就是指“保证金102144元”；一审法院认为，因李泽永提供的《广州市房屋租赁合同》已作废，故不能作为本案的认定依据；但综合《合同》第八条第1项、第四条、第五条的约定来看，好肌友公司主张第八条第1项的“租赁保证金”仅指第五条约定的“租赁保证金20000元”亦依据不足；故在上述条款约定不明且好肌友公司、李泽永亦无法达成一致的情况下，一审法院根据公平原则，参照市场交易惯例，判令好肌友公司向李泽永支付提前解除合同的违约金56000元，且该违约金足以弥补李泽永主张的空置期损失。另就李泽永主张的8个月的租金差额16000元，结合双方陈述及合同履行情况，可推知好肌友公司、李泽永已就涉案铺位的阁楼不能使用期间的租金标准协商一致，故对李泽永该项主张，一审法院不予采纳。综上，李泽永确认其依据《合同》收取了好肌友公司押金102144元、按金20000元，现《合同》已实际解除，李泽永应将扣除违约金56000元、水电费442.5元的剩余部分即65701.5元退还好肌友公司，好肌友公司诉请超出部分，一审法院不予支持。另因好肌友公司、李泽永直至本案诉讼仍就保证金的退还问题存在较大争议，且不可归责于一方，故就好肌友公司诉请的逾期退还保证金的违约金，一审法院不予支持。好肌友公司诉请的律师费，因缺乏合同依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、李泽永自本判决发生法律效力之日起10日退还好肌友公司保证金65701.5元；二、驳回好肌友公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2172元，由好肌友公司负担730元，由李泽永负担1442元。本院二审期间，双方均未提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，李泽永称：其主张的8个月租金差额，该期间确实因为阁楼消防问题而与好肌友公司协商每个月减少2000元租金，但之后阁楼可继续使用，故我方要求好肌友公司补足租金差额。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审的焦点为：（一）涉案合同租赁保证金数额的认定；（二）李泽永抗辩称好肌友公司应补交8个月的租金差额共16000元应否支持。关于焦点（一）。从涉案《合同》约定看，对保证金的约定条款有第四条及第五条，其中第四条约定“保证金102144元”，而第五条约定“租赁保证金20000元”。现双方对保证金数额发生争议，好肌友公司主张“租赁保证金”仅指第五条约定的20000元，不包括第四条约定的102144元，一审李泽永称保证金指第四条约定的102144元，二审则主张系第四条和第五条约定数额的总和即122144元。本院认为，合同第八条第1项约定的“租赁保证金”并无明确该租赁保证金指的是合同第四条或第五条或该两条款约定数额的总和。结合双方合同约定涉案房屋的月租金为28000元，上述双方主张的保证金数额均与市场惯例不符，故一审法院不予采信双方的主张，认为双方对保证金数额约定不明，并参照市场交易惯例认定保证金数额为两个月租金即56000元，并无不当，本院予以维持。关于焦点（二）。根据双方陈述及合同履行情况，对于李泽永主张的该8个月租赁期间，因涉案铺位阁楼消防问题导致不能使用，双方对减少租金已达成一致意见，故李泽永抗辩要求好肌友公司补足租金差额，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，李泽永的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1442元，由上诉人李泽永负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年九月十日书记员  张 旭彭诗敏