北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4891号上诉人（原审被告、反诉被告）：李福，男，1963年10月9日出生。委托诉讼代理人：侯晓宇，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋庆珍，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄立耀，男，1949年8月6日出生。委托诉讼代理人：张敏，北京新儒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李德春，女，1952年4月1日出生。委托诉讼代理人：张金澎，北京市卓代律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欣，北京市法律援助中心公职律师。原审被告：永创兴业（北京）置业有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李建涛，总经理。委托诉讼代理人：柳丽明，女，该公司法务。上诉人李福因与被上诉人黄立耀、李德春、原审被告永创兴业（北京）置业有限公司（以下简称永创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初51277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李福上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回黄立耀、李德春的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决严重背离了最高人民法院会议纪要所确定的关于农村房屋买卖合同案件的裁判规则，使得黄立耀、李德春因合同无效获得超额的不当利益。农村房屋买卖无效的处理原则应限定在赔偿翻建改建的成本。二、一审判决严重背离了北京市高级人民法院会议纪要所确定的关于农村房屋买卖合同案件的裁判规则，损害了李福根据村集体政策享受的安置权。三、一审判决违反了海淀区政府、西北旺镇政府、大牛坊村的腾退搬迁政策规定。四、一审法院适用法律错误，黄立耀和李福之间不存在共有关系，只存在合同关系。黄立耀与李德春之间的共有纠纷应另行起诉解决。五、一审判决事实不清，对翻建房屋、私自处分拆迁利益等事实认定错误。六、一审法院对于涉案法律关系的认定错误，黄立耀和李德春是合伙关系、代理关系，应另行起诉利益分割，不应涉及李福。七、不排除黄立耀和李德春存在虚假诉讼的可能。八、一审程序违法，剥夺了李福的知情权，使得李福无法正常行使回避权。九、本案诉讼时效问题，李德春在2011年同永创公司签订协议，黄立耀本身居住在被腾退房屋内，知道搬迁的时间和腾退协议集中签署的时间，其二人于2018年起诉及反诉均超过时效。2017年关于合同无效的诉讼也不影响黄立耀丧失胜诉权。李福于2014年5月14日同永创公司签署安置协议，从该时间起算，黄立耀、李德春也丧失了本案的胜诉权。黄立耀辩称，同意一审法院判决，不同意李福的上诉请求。根据最高人民法院会议纪要中关于农村房屋买卖案件裁判规则，说明一审法院判决的正确。政府拆迁政策与一审法院判决解决的是不同法律关系和法律问题。李福认为一审判决对法律关系认定错误和存在诉讼时效问题等，不符合法律规定，缺乏依据。李德春辩称，同意一审法院判决，李福的上诉请求没有事实和法律依据，已有生效判决确认双方合同无效，一审法院依据导致合同无效的责任分割各方拆迁利益是符合法律规定的。本案不存在超过诉讼时效问题。房子买卖前，李德春、黄立耀已经是离婚状态，双方共同协商房屋的使用，不存在任何代理关系，李福与李德春、黄立耀分别签订了两个买卖合同，约定的是两个不同的标的。永创公司述称，本案纠纷与我方无关。黄立耀向一审法院起诉请求：1.依法对位于北京市海淀区宅院中北房五间西数第二间及西房三间的拆迁补偿款3080473.2元进行分割；2.对北京市海淀区宅院中北房五间西数第二间及西房三间拆迁定向安置房：坐落于北京市海淀区1-1号楼4单元1102号（建筑面积74.78平米）、1-18号楼4单元1402号（建筑面积74.72平米）、1-18号楼4单元1102号（建筑面积74.72平米）、1-18号楼1单元603号（建筑面积53.07平米）的居民楼进行分割。李德春向一审法院反诉请求：对北京市海淀区宅院中北房五间西数第二间及西房三间拆迁定向安置房：坐落于北京市海淀区1-1号楼4单元1102号（建筑面积74.78平米）、1-18号楼4单元1402号（建筑面积74.72平米）、1-18号楼4单元1102号（建筑面积74.72平米）、1-18号楼1单元603号（建筑面积53.07平米）的居民楼进行分割。一审法院认定事实：李德春与黄立耀原系夫妻，2001年5月28日，二人经北京市海淀区人民法院调解离婚。1988年，李福经向永丰乡人民政府与大牛坊村村民委员会申请审批，取得了位于北京市海淀区556号宅基地并自建房屋。2001年11月1日，李福与李德春签订协议书，约定李福将556号院东部北房5间中东数第一、二、三间及东房2间出卖给李德春，房屋价款为77500元。协议签订后，李德春于2001年11月8日将房款全部给付李福，李福将上述房屋交付李德春。同日，李福与黄立耀签订《协议书》，约定李福将宅院中（后宅基地登记为北京市海淀区556号）北房五间西数二间及西房三间出卖给黄立耀，房屋价款为77500元。协议签订后，黄立耀于2001年11月8日将房款全部给付李福，李福将上述房屋交付黄立耀。上述房屋交付后，李德春陆续翻建、新建房屋，形成了3排北房、1间东房的格局；黄立耀亦陆续翻建新建了其购买的房屋。2012年，李福诉至法院，要求判令李福与李德春签订的房屋买卖合同无效；判令李德春返还北京市海淀区556号院北房5间中东数第1、2、3间、车库1间、北房东数第3间房屋的西山墙向南延长线以东的院落。法院经审理后作出（2012）海民初字第00708号民事判决书，判决：一、李福与李德春于2001年11月1日签订的房屋买卖协议书无效；二、驳回李福要求李德春返还北京市海淀区五百五十六号院北房五间中东数第一、二、三间、车库一间及北房东数第三间房屋的西山墙向南延长线以东的院落等诉讼请求。2017年，黄立耀诉至法院，要求确认其与李福于2001年11月1日签订的《协议书》无效，法院审理后于2018年8月9日作出（2017）京0108民初29709号民事判决书，判决黄立耀与李福于2001年11月1日签订的《协议书》无效。2011年10月9日，永创公司（甲方）与李德春（乙方）签订《宅基地腾退搬迁改造工作腾退补偿协议》，约定：乙方腾退的有效宅基地地址556号，有效宅基地面积186.68平方米，有效宅基地四至范围内应评估补偿的房屋建筑面积266.68平方米，应拆除房屋及附属物总面积289.8平方米；乙方现有在册人口0人；甲方给予乙方房屋及附属物评估价270711元，未置换部分有效宅基地补偿价2053480元（186.68平方米），总补偿款合计2324191元；补偿、补助包含搬家补助费10667.20元、分体空调移机费2000元、固定电话移机费235元、有线电视撤装费300元、提前搬家奖50000元、支持工程配合奖250000元、未建违章特殊奖（或二层拆除补助费）150000元；甲方支付乙方补偿、补助、奖励、周转费等款共计2787393.20元。庭审中，李德春称因腾退单位要强制腾退，其迫于无奈才签订了《宅基地腾退搬迁改造工作腾退补偿协议》，并提交村民委员会《强制腾退通知书》、北京文开房屋拆迁服务有限责任公司《劝告信》予以佐证。2014年1月6日，腾退实施人永创公司（甲方）与被腾退人李福（乙方）签订《宅基地腾退搬迁改造工作腾退补偿协议》，约定：乙方腾退的有效宅基地地址556号，有效宅基地面积80平方米，乙方现有在册人口一人，为李福；乙方有效宅基地面积中可1：1比例置换安置房的建筑面积266.68平方米；甲方支付乙方提前腾地奖266680元、提前搬家租房补助2400元、自行周转费24000元；补充说明，按11000元/平方米赎回未购买安置房面积186.68平方米；2014年5月14日，永创公司（甲方）与李福（乙方）签订《宅基地腾退搬迁改造工作定向安置房置换协议》，约定：李福腾退的宅基地地址556号，有效宅基地面积为80平方米。乙方应安置人口为1人；乙方有效宅基地面积中可1:1比例置换安置房的建筑面积266.68平方米；乙方可享受奖励购买定向安置房设计建筑面积为10平方米；乙方可享受置换、购买定向安置房总设计建筑面积为276.68平方米；乙方置换、购买定向安置房：1-1号楼4单元1102号，设计建筑面积74.78平方米；1-18号楼4单元1402号，设计建筑面积74.72平方米；1-18号楼4单元1102号，设计建筑面积74.72平方米；1-18号楼1单元603号，设计建筑面积53.07平方米，乙方所置换购房总计4套，设计建筑面积合计277.29平方米；乙方置换的总设计面积中，大于有效宅基地面积部分为10平方米，乙方应交购房款50400元；乙方购买定向安置房187.29平方米，应交款2060190元；甲方应支付乙方装修补助费83004元。现上述安置房均已交付，由李福出租，安置房尚未取得产权登记。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，黄立耀、李德春分别与李福签订的《协议书》均已被生效判决确认无效，就两份《协议书》的无效，黄立耀、李德春负次要责任，李福负主要责任。在本次搬迁腾退中，李德春、李福私自处分诉争宅院，与腾退单位签订腾退补偿协议及安置房置换协议，李德春、李福私自分割腾退补偿利益的行为，侵犯了黄立耀的合法权利，应属无效，现黄立耀要求分割该宅院腾退补偿利益，具备事实及法律依据，法院予以支持。李德春作为被腾退人签订的《宅基地腾退搬迁改造工作腾退补偿协议》中，房屋及附属物评估价、搬家补助费、分体空调移机费、固定电话移机费、有线电视撤装费系针对地上物进行的补偿，应归黄立耀、李德春所有，二人各占二分之一；未置换部分有效宅基地补偿价、提前搬家奖、支持工程配合奖、未建违章特殊奖（或二层拆除补助费）系针对宅院发放，黄立耀、李德春各享有35％，李福享有30％。李福作为被腾退人签订的《宅基地腾退搬迁改造工作腾退补偿协议》中提前腾地奖、提前搬家租房补助系针对宅院发放，黄立耀、李德春各享有35％，李福享有30％；自行周转费系针对应安置人口发放，归李福所有。李福作为被腾退人签订的《定向安置房置换协议》中安置房面积及装修补助费，黄立耀、李德春各享有35％，李福享有30％，购房款亦由黄立耀、李德春、李福按比例分担。因安置房尚未办理产权登记，法院仅就居住使用权进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，判决：一、北京市海淀区1-1号楼4单元1102号房屋由李福居住使用；二、北京市海淀区1-18号楼4单元1402号房屋由黄立耀居住使用；三、北京市海淀区1-18号楼4单元1102号房屋由李德春居住使用；四、北京市海淀区1-18号楼1单元603号房屋由黄立耀、李德春、李福共同居住使用，其中黄立耀享有16％的财产权利，黄立耀、李德春各享有42％的财产权利。五、李德春于本判决生效后十日内支付黄立耀腾退补偿款402697.5元，支付李福腾退补偿款1981998.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黄立耀、李德春就556号院内的农村房屋分别与李福签订的购房协议书均已被生效判决确认无效，就两份协议无效的后果，李福应承担主要责任，黄立耀、李德春应承担次要责任。因诉争宅院已拆迁，经拆迁转化而来的拆迁利益应在三人中予以分割。李德春、李福私自就诉争宅院与腾退单位签订腾退补偿协议及安置房置换协议，侵犯了黄立耀的合法权利，现黄立耀要求分割该宅院腾退补偿利益的请求应当予以支持。一审法院对拆迁利益的认定及处理符合法律规定，但判决主文表述有误，本院予以纠正。关于李福上诉提出的一审程序问题，一审法院就本案进行的一次询问、两次开庭中均询问过当事人是否申请回避，李福未提出回避申请及事由，一审法院审理程序并无不当。关于李福上诉提出的黄立耀、李德春起诉超过诉讼时效，因李福在一审中并未提出时效抗辩，二审亦无新的证据，故本院对该上诉理由亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初51277号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初51277号民事判决第四项为北京市海淀区1-18号楼1单元603号房屋由黄立耀、李德春、李福共同居住使用，其中李福享有16%的财产权利，黄立耀、李德春各享有42%的财产权利。二审案件受理费70314.00元，由李福负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 赵 蕾二〇二〇年九月二十一日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌