四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9942号 上诉人（原审被告）李勇，男，1971年11月29日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 被上诉人（原审原告）成都旭光物业管理有限公司。住所地：四川省成都高新区神仙树北路高新商贸中心。 法定代表人张豫蜀，职务不详。 委托诉讼代理人张茜薇，系公司工作人员。 上诉人李勇因与被上诉人成都旭光物业管理有限公司（以下简称旭光物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初5168号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2004年，李勇购买了龙泉驿区建筑面积为118.9平方米住宅房屋一套并入住小区。2010年8月10日该小区的龙泉驿区龙泉街道××业主大会（以下简称××业主大会）与旭光物业签订《物业服务合同》，该合同约定：将位于龙泉驿区“××”物业委托旭光物业从事物业服务管理。住宅按0.68元／平方米／月计收物业费，期限自2010年8月10日至2013年8月9日。物业服务费每月缴纳，业主应当在每月20日前缴纳物业费。若逾期缴纳物业费的，违约金自逾期之日起每日按应缴金额总数的5‰计算。合同期限届满前六十天，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，未能达成协议的旭光物业应在合同期限届满后三十天内继续履行合同，业主委员会应在此期间选聘新的物业服务企业或其他管理人，合同终止时物管公司应将档案及财物及时完整地移交给业主委员会。合同签订后旭光物业入住小区开展物业服务。2013年12月6日龙泉驿区龙泉街道××业主大会第一届业主委员会（以下简称××第一届业委会）与旭光物业签订《物业服务合同》，合同内容除期限变更为自2013年12月26日至2016年12月25日外，其余均与第一份合同一致。2015年3月30日成都市龙泉驿区龙泉街道××业主大会第二届业主委员会（以下简称××第二届业委会）成立。2016年10月业主罗某1、罗某2具状起诉××第二届业委会，双方因对续聘、选聘物业服务企业及选聘成都鑫世纪物业服务有限公司作为新的物管公司的决定是否应当撤销引发纷争，2016年12月14日物业服务所在的龙泉街道办事处向××第二届业委会提出书面指导意见，建议暂停关于物业服务选聘的后续工作。2016年12月底，××第二届业委会成员与部分业主到旭光物业所在的公司因办理移交事宜发生争执。2017年5月22日，物业服务所在的龙泉街道办事处又向××第二届业委会提出书面指导意见，建议暂停关于与另一四川军盛源物业管理服务有限公司的选聘工作。2017年6月10日旭光物业退出小区停止服务，至今未办理正式移交。6月11日四川军盛源物业管理服务有限公司进驻小区进行物业服务。 另查，××第二届业委会于2017年6月19日以成都万伦物业管理有限公司（开发公司前期物管公司）名义缴纳北泉路“××”2017年4月26日至5月22日的水费15552.80元、污水处理费7637元，于2017年6月25日以成都万伦物业管理有限公司名义缴纳“××”2017年5月12日至6月12日的电费75197.27元。旭光物业以成都万伦物业管理有限公司名义向水电部门缴纳了之前发生的费用。 上述事实，有旭光物业、李勇身份信息、李勇房产信息、旭光物业营业执照、物业服务合同、指导意见、缴费发票、抄表记录等为证。 原审法院认为，1.依法成立的合同受法律保护,物业服务合同均对旭光物业、李勇双方具有约束力。李勇拖欠旭光物业物业管理费，应当履行给付义务，对于旭光物业在合同服务期内为李勇代交的水电费用，按合同约定属于业主自用的部分应自行承担，对旭光物业主张李勇支付物业管理费及代交的水电费用共计9339.71元之请求，原审法院予以支持。2.结合本案查明的事实，尽管部分业主与××第二届业委会之间对是否应当解聘原物管公司及选聘新物管公司存在争执，但旭光物业作为履行物业服务合同的另一方在合同期届满时也有义务提出是否继续履行或退出，且至2017年6月10日旭光物业退出小区停止服务前也未办理移交，旭光物业在履行合同上存在一定瑕疵，所以对旭光物业请求李勇给付违约金的主张，原审法院不予支持。但另一方面李勇不能以旭光物业在物业管理服务中有瑕疵存在为由，拒绝缴纳物业服务费。故对李勇的该抗辩主张，原审法院不予支持。3.双方争议的第二份物业服务合同不存在合同无效的法定情形，从签订之日起至合同期届满止也未曾被依法撤销；另按物业服务合同的约定，双方在合同期届满前则应当充分协商是否继续选聘，协商不成旭光物业还应当继续服务以保障小区的正常秩序，而事实上合同期内部分业主与××第二届业委会之间本身就对是否应当解聘原物管公司及选聘新物管公司存在较大的争执，所在社区组织也给予充分建议暂缓选聘工作，在未正式通知办理交接及退场的情况下业委会成员、部分业主到旭光物业办公场所也为此产生争执，××第二届业委会拟选聘的成都鑫世纪物业服务有限公司事实上也未实际进驻小区服务，故李勇辩称旭光物业无合同强行经营的理由不成立；4.李勇辩称其已结清物业管理费及代交的水电费用无证据支撑，且事实上旭光物业与××第二届业委会均以成都万伦物业管理有限公司名义缴纳相关费用，从缴纳的月份及起止数均无重叠的部分，该辩称理由不成立；5.旭光物业自李勇入住小区以来一直在提供物业服务，其服务内容自然包括物业服务相关费用的收缴与管理，不存在时限已过。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、李勇于判决生效之日起十日内向旭光物业支付物业管理费及代交水费、电费合计9339.71元。二、驳回旭光物业的其他诉讼请求。案件受理费108元，由旭光物业负担36元，李勇负担72元。 宣判后，李勇不服原审判决，提起上诉称，原审法院以被上诉人服务瑕疵为由开脱其管理责任实属不妥；上诉人自用部分能耗费用事实不清；小区公共区域属全体业主的共有，被上诉人合同期间不作为导致小区消防系统、监控系统瘫痪。请求二审法院撤销原审判决，判令旭光物业对于乱收能耗费用作出公开道歉、将公区收益返还全体业主、归还小区消防和监控等设施设备。 旭光物业答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，××业主大会与旭光物业于2010年8月10日签订了第一份物业服务合同，合同中明确规定：“合同期满前六十天，双方应就是否另行签订物业合同进行协商，若协商不成旭光物业在合同期满后三十天内继续履行合同，××业主大会在此期间内依法选聘新的物业服务企业或其他管理人”。××第一届业委会又于2013年12月6日与旭光物业续签了《物业服务合同》，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该物业服务合同合法有效，对业主亦具有约束力，上诉人应当按约支付物业费，原审法院对拖欠物业费的认定并无不当。根据合同的约定，上诉人应当缴纳被上诉人为其代交的水电费，被上诉人提供了水电费的相关票据和抄表记录，且被上诉人与××第二届业委会分别缴纳水电费用，从缴纳的月份及起止数上看均无重叠的部分，故本院对原审法院认定的水电费的缴纳时间及金额予以确认。因物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性。如果业主发现物业公司存在提供的服务质量标准不达标、服务不到位等情形，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映积极改正、优化物业服务内容，但不能以此为由拒绝交纳物业费。 综上，上诉人李勇的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费108元由上诉人李勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 衡 审判员  李 亚 二〇二〇年九月十四日 书记员  陈 悦