舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初2202号 原告（反诉被告）：舟山市普陀区朱家尖养殖公司，住所地舟山市普陀区朱家尖街道大洞岙。 法定代表人：郑志光，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：俞宏波，浙江星舟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：辛耿聘，男，1955年3月12日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人（特别授权）：周良玉、张珊珊，浙江畅洲律师事务所律师。 原告舟山市普陀区朱家尖养殖公司（以下简称养殖公司）诉被告辛耿聘租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理，辛耿聘在法定期限内提出对养殖公司的反诉，本院对本反诉依法合并审理。本案依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理，养殖公司的法定代表人郑志光以及委托诉讼代理人俞宏波，辛耿聘的委托诉讼代理人周良玉到庭参加诉讼。2019年12月30日至2020年7月31日为鉴定期间。本案现已审理终结。 一、本诉部分 养殖公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2005年9月1日签订的《蟹池租赁合同》于2019年9月24日解除；2.判令辛耿聘将承租的蟹池场地腾退给养殖公司。事实与理由：2005年9月1日，原、被告签订《蟹池租赁合同》，约定养殖公司（甲方）将坐落于朱家尖西岙连心畈内的部分场地租赁给辛耿聘（乙方）用于养殖，约定养殖期限为三年，从2005年9月1日起至2008年8月31日止，合同同时对租金金额、交付期限及其他权利义务进行了明确约定，其中合同第七条明确约定，乙方承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需要收回该畈土地时，则乙方应无条件服从，并对承租户所投入的沙池设施由专业评估机构评估，按当时评估价甲方一次性补偿给乙方。合同期限届满后，双方承租关系一直继续，采取了不定期租赁的做法，具体操作为先租后付，一年期满后支付当年度租金。2018年9月及2019年7月，案涉场地因规划需要收回，朱家尖街道办事处以及养殖公司先后发布通告，对广大养殖户进行告知，并于2019年8月开始启动解约及场地收回程序，至2019年9月10日止，除辛耿聘等几户外，其他养殖户均与养殖公司签约并领取了补偿款。而辛耿聘因财产补偿要求过高一直未果，之后养殖公司发解除函给辛耿聘，但辛耿聘在收到函件后仍未履行腾退义务，严重影响规划项目实施，导致集体利益受损，故养殖公司诉至法院。 辛耿聘答辩称，双方之间的租赁合同到期后，辛耿聘继续使用租赁场地并支付租金，双方存在不定期租赁合同关系，双方的权利义务仍按租赁合同履行，根据租赁合同的约定，养殖公司补偿后合同终止，养殖公司在未补偿前无权解除合同，其送达解除函的行为不能产生合同解除的法律效果，故养殖公司提出的要求确认租赁合同于2019年9月24日解除的诉请缺乏依据，请求驳回养殖公司诉讼请求。 二、反诉部分 辛耿聘向本院提出诉讼请求：1.判令养殖公司补偿辛耿聘投资财产损失960000元；2.判令养殖公司赔偿辛耿聘经营损失160000元；3.本案本反诉诉讼费由养殖公司承担。事实与理由：2005年9月1日，辛耿聘与养殖公司签订《蟹池租赁合同》，约定养殖公司将位于朱家尖镇西岙连心畈内的3.2亩场地出租给辛耿聘用于养殖，租赁期限为三年，自2005年9月1日至2008年8月31日止，合同对租金、交付期限及其他权利义务等进行了约定。承租后，辛耿聘投入巨资建设蟹池，将原来的荒芜地建设成为具有经营功能的场所。合同期满后双方同意以无固定期限租赁方式续租，之后辛耿聘一直租赁案涉场地并按约支付租金，延续至今。由此，养殖公司主张自2019年9月24日起解除《蟹池租赁合同》依据不足。合同第七条约定“乙方承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需要收回该畈土地时，则乙方应无条件服从，并对承租户所投入的沙池设施由专业评估机构进行评估，按当时评估价甲方一次性补偿给乙方，补偿后合同终止”，合同第八条约定“若国家或集体统一规划所需，由专业评估机构按当时市场价进行评估，并按评估价一次性补偿给乙方，补偿后收回该块蟹池”，然而，养殖公司擅自停水停电，未给辛耿聘依法依约补偿就终止租赁合同，其行为明显构成违约，应承担违约责任。 养殖公司答辩称，双方之间存在不定期租赁合同关系，从不定期租赁合同的法律特征来讲，出租人有权随时通知承租人解除合同。从合同内容来看，因国家规划所需，乙方需无条件服从，也就是赋予养殖公司合同解除权，如果需要承租人收到其满意的补偿款才能解除，与“无条件服从”相违背，有违合同本意。对该条款的理解应为在合同解除的前提下，养殖公司对养殖户的不动产投入进行评估补偿，补偿后双方的权利义务终止。养殖公司享有合同解除权，其于2019年9月24日向辛耿聘送达合同解除通知书，双方之间的租赁合同就此解除。法院委托的宁波三港资产评估有限公司出具的鉴定报告合法有效，养殖公司认可补偿款金额按鉴定报告。关于经营损失，第一次庭审中辛耿聘明确表示养殖公司停水停电时其没有养殖水产品，因此不存在实际损失，其也未提出相关诉请，之后辛耿聘提出的经营损失属于预期利益损失，无相应证据证明存在该损失，且在合同已经解除的情况下，缺乏法律依据，请求驳回。 经本院询问后，双方同意就本反诉一并举证质证。 养殖公司为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、水域滩涂养殖证一份，拟证明案涉场地的使用权人为养殖公司的事实。 二、蟹池租赁合同一份，拟证明双方约定因国家和集体统一规划建设所需，养殖公司需要收回案涉场地时，辛耿聘应无条件服从的事实。 三、通告两份，拟证明养殖公司曾提前通知辛耿聘要收回蟹池的事实。 四、合同解除通知书一份，拟证明养殖公司通知辛耿聘解除合同的事实。 五、舟山市人民政府文件及规划图各一份，拟证明案涉场地已被规划用于项目建设的事实。 六、照片一张，拟证明辛耿聘收到解除函的事实。 七、评估报告一份，拟证明养殖公司委托舟山汇诚房地产估价咨询有限公司对辛耿聘的蟹池装修附属物投入进行了评估的事实。 辛耿聘为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、其他养殖户的补偿明细表，拟证明与辛耿聘养殖面积差不多的的其他养殖户的补偿金额远远高于辛耿聘，补偿不公平不合理的事实。 二、由舟山市普陀区朱家尖街道沙湾村村民委员会出具的证明一份，拟证明辛耿聘的经营年收入为45万元的事实。 三、收款收据一张，拟证明合同到期后辛耿聘继续支付租金，双方成立不定期租赁关系的事实。 审理中，辛耿聘于2019年12月27日申请对案涉场地的地上附着物和室内装修价值予以司法评估，并申请要求由省内舟山市以外的鉴定机构进行评估，本院予以准许。本院委托宁波三港资产评估有限公司进行司法评估，该公司于2020年7月31日出具评估报告，评估范围内的地上附着物及室内装修价值为311782元。辛耿聘于2020年1月2日申请对其经营损失进行司法鉴定，但其未能提交相关经营状况、财务凭证等鉴定材料，本院对其鉴定申请不予准许。 经质证，辛耿聘对养殖公司提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，证明目的有异议，养殖公司未补偿前无权解除合同；对证据三中落款时间为2019年7月19日的通告的真实性无异议，对落款时间为2018年9月18日的通告的真实性无法确认，辛耿聘表示没有看到过，对两份通告的合法性均有异议；对证据四、六的真实性无异议，合法性有异议，认可收到过解除函，但认为养殖公司在未补偿前无权解除合同；对证据五的真实性无异议，关联性有异议，该证据不是案涉场地的规划文件，养殖公司应提交建设项目立项等更详细的文件；对证据七的真实性无异议，关联性、合法性均不予认可。养殖公司对辛耿聘提供的证据一的真实性无异议，关联性有异议，不同养殖户的投入情况各不相同，其他养殖户的补偿金额与辛耿聘无关；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，该证明若是单位证明，不符合证据的形式要件，若是个人证明，未提供证人身份信息，证明反映的内容没有其他证据佐证，缺乏客观性，合同解除时辛耿聘租赁场地内没有养殖物，不存在损失；对证据三的真实性无异议，关联性有异议，收据上载明开票时间为2019年5月23日，款项内容为2015年至2018年四年的租金22400元，辛耿聘的付款时间严重滞后，存在违约。对本院委托的宁波三港资产评估有限公司出具的资产评估报告书，辛耿聘对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份评估报告采用成本法进行评估方法不当，舟山汇诚房地产估价咨询有限公司的评估方法为市场法，合同第八条也约定按市场价进行评估，且该份评估报告按重置单价乘以成新率计算补偿价值，而舟山汇诚房地产估价咨询有限公司按综合单价计算补偿价值，没有成新率，另外评估机构确定基准日没有依据，辛耿聘认为该份评估报告不能作为证据予以采信，应重新鉴定或补充鉴定。养殖公司对鉴定报告无异议，认为辛耿聘主张用市场法缺乏合同依据，合同第八条约定用市场价评估是在合同期限届满不再租赁的情况下，与本案适用条件不同，且舟山汇诚房地产估价咨询有限公司与宁波三港资产评估有限公司均采用的是成本法，宁波三港资产评估有限公司的评估程序合法，依据充足，养殖公司表示认可。本院针对辛耿聘提出的异议，要求鉴定人员作出解释说明，鉴定人员出具书面答复，对异议作出说明：评估方法的选择应根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析评估方法的适用性，鉴定人员在分析评估项目的特点和实际情况，研究评估材料，并在实地勘察和调研的基础上，认为评估对象为养殖管理用房和蟹池等地上附着物及室内装修，在市场上的类似交易不多，同时要考虑蟹池规模、使用年限、建造水平等主要参数进行类比调整，故采用成本法是合理的，且舟山汇诚房地产估价咨询有限公司对其他65户养殖户的评估也是采用成本法，并考虑了综合成新率（附相关书面证明），评估基准日经法院同意后以法院出具的鉴定决定书日期作为依据，评估结果客观公正。本院对双方无争议的证据予以认定，对有争议的证据结合全案情况予以综合评判。 经审理查明，位于朱家尖连心畈海塘的水域、滩涂系集体所有，养殖公司系该水域滩涂的养殖权人。2005年9月1日，养殖公司与辛耿聘签订《蟹池租赁合同》，约定养殖公司将面积为2.8亩的蟹池出租给辛耿聘用于养殖，租赁期限为2005年9月1日至2008年8月31日，租金为每年5600元，在每年的9月1日前付清；辛耿聘承租蟹池后，对蟹池所需设施的投资由其自负；辛耿聘在承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需要收回该畈土地时，则辛耿聘应无条件服从，养殖公司对承租户所投入的沙池设施由专业评估机构进行评估，按评估价养殖公司一次性补偿给辛耿聘，补偿后合同终止。合同到期后，辛耿聘继续租赁使用案涉蟹池，租金先租后付，双方未再签订合同。2018年9月18日，朱家尖街道办事处发布通告，告知养殖户因项目规划需要，政府决定收回连心畈养殖地块。2019年7月19日，养殖公司发布公告，告知养殖户连心畈地块因航空小镇项目落户，不再出租该地块，水电供应将在7月底切断，禁止养殖户在通告发布后再进行养殖。2019年7月底，养殖公司对案涉场地停水停电。2019年8月，养殖公司委托舟山汇诚房地产估价咨询有限公司对70户养殖户投入的地上附着物及室内装修补偿价格进行评估，并与其中65户养殖户办妥了解约补偿手续。辛耿聘承租范围的评估价为265567元，辛耿聘认为评估价过低，拒绝解约补偿方案，双方未能达成一致，辛耿聘未腾退租赁场地。养殖公司遂于2019年9月24日向辛耿聘送达合同解除通知书，告知其因项目规划建设需要，合同约定的单方解除条件成就，养殖公司决定解除双方签订的《蟹池租赁合同》，要求辛耿聘在15日内滕退。辛耿聘收到合同解除通知书后未予理睬，养殖公司遂诉至法院。审理中，辛耿聘申请对租赁场地内的地上附着物及室内装修价值进行司法评估，并支付评估费4000元，宁波三港资产评估有限公司出具评估报告，评估范围内的地上附着物及室内装修价值为311782元。 本院认为，本案本反诉的争议焦点为养殖公司行使合同解除权的条件是否具备，其向辛耿聘送达解除函的行为能否发生合同解除的法律效果。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中《蟹池租赁合同》于2008年8月31日到期，到期后双方未再签订书面合同，辛耿聘继续使用租赁蟹池，养殖公司也未提异议，双方之间的租赁合同性质为不定期。虽根据不定期租赁合同的性质，养殖公司有权随时解除合同，但行使解除权的条件或所涉权利义务仍应遵循《蟹池租赁合同》的相关约定。该合同第七条约定：辛耿聘在承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需要收回该畈土地时，则辛耿聘应无条件服从，养殖公司对承租户所投入的沙池设施由专业评估机构进行评估，按评估价养殖公司一次性补偿给辛耿聘，补偿后合同终止。本院认为，因统一规划建设需收回案涉场地，养殖公司于2019年7月发布通告进行告知，于2019年8月委托评估机构对各养殖户的地上附着物及室内装修价值进行评估，并按评估价支付补偿款给各养殖户，养殖公司已经履行了合同约定的评估手续，也愿意以评估价一次性补偿给辛耿聘，已满足了合同约定的行使解除权的条件，辛耿聘拒绝受领补偿款并非养殖公司过错。如将该条款机械地理解为承租人在收到其认可的补偿款后养殖公司才有权解除合同，可能引发承租人为取得更多的补偿款而故意拖延恶意占用租赁场地的诚信风险，使养殖公司的合同解除权流于形式，难以行使，有违合同本义。辛耿聘如对评估结果有异议，可在合理期限内提供证据或申请重新评估予以补充或更正，而不影响合同解除的法律效力，合同解除后对补偿金额再进行评估并调整，亦无损辛耿聘的利益。综上，养殖公司行使合同解除权的条件已经具备，其于2019年9月24日向辛耿聘送达合同解除通知书，双方之间的合同于通知到达时解除，故本院对养殖公司要求确认双方之间的《蟹池租赁合同》于2019年9月24日解除的诉讼请求予以支持。因合同已经解除，辛耿聘无权再占用租赁场地，其应在合理期限内予以腾退。关于辛耿聘主张的补偿金额，辛耿聘对宁波三港资产评估有限公司出具的评估报告提出了异议，鉴定机构已作出合理的解释说明，经本院通知后辛耿聘也未根据相关规定预交鉴定人员出庭费用，视为放弃异议，本院对该份评估报告予以采信，故养殖公司应支付给辛耿聘补偿款311782元。关于辛耿聘主张的经营损失，因辛耿聘在养殖公司停水停电时未进行水产养殖，并无实际损失，其主张的经营损失系预期利益损失，但其未能提供证据证明存在该损失，且双方之间的租赁合同已于2019年9月24日解除，解除后辛耿聘无权经营，不存在经营损失，辛耿聘的该项诉请缺乏法律依据和证据证明，本院对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、舟山市普陀区朱家尖养殖公司与辛耿聘于2005年9月1日签订的《蟹池租赁合同》于2019年9月24日解除。 二、辛耿聘应于本判决生效之日起十日内腾退承租的蟹池场地。 三、舟山市普陀区朱家尖养殖公司应于本判决生效之日起十日内支付给辛耿聘补偿款311782元。 四、驳回辛耿聘的其他诉讼请求。 案件本诉受理费80元，由辛耿聘负担；反诉案件受理费7440元，由舟山市普陀区朱家尖养殖公司负担2071元，由辛耿聘负担5369元；鉴定费4000元，由舟山市普陀区朱家尖养殖公司、辛耿聘各负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  陆海勇 审 判 员  黄诗乔 人民陪审员  梁海平 二〇二〇年九月四日 法官 助理  杨志同 书 记 员  方卓阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。