湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6754号上诉人（原审被告）：武汉福特游乐科技有限公司，住所地武汉市东西湖区田园大道65号（6）。法定代表人：李元生，该公司董事长。委托诉讼代理人：周育永，男，该公司员工。委托诉讼代理人：宋小双，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴银环，女，1980年5月22日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：孙阑，湖北正信律师事务所律师。上诉人武汉福特游乐科技有限公司（以下简称福特公司）因与被上诉人吴银环房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初3507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人福特公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实与理由：一、应该参照《房屋租赁合同》判令被上诉人支付房屋占有使用费。从2017年7月1日起租到2018年6月歇业，期间被上诉人经营了壹年，产生的合同租金是38万元，被上诉人有经营活动，有收入，应该补足其间的租金。其次，被上诉人一直在使用租赁房屋，应该支付占有使用费。原审判决认定被上诉人已经付清至2018年6月的水电、物业费用，不符合事实。原审中上诉人己经提交了水电、物业费的欠费明细，至2018年6月底被上诉人欠水电费、物业费11,707元；至2019年6月欠水电费、物业费计97,187元，其中2018年7月至2019年6月发生水费1,396元、电费60,669元、物业费23,414元，计85,479元。发生了水电费，说明被上诉人一直在使用租赁房屋。房屋的门禁系统、门锁由被上诉人控制，里面的部分电器处于使用状态，直到2019年8月上诉人要求被上诉人停止使用，对租赁房屋添加门锁，但部分电器仍然处于运行状态。因此被上诉人不仅要交清水电物业费用，还应该参照租赁合同的约定的租金标准支付占有使用费，不仅要补足拖欠的使用费，还应该支付到返还租赁房屋之日止的占有使用费。原审判决适用最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，仅对己经交纳的租金29万元不予返还，但对未交纳的占有使用费没有判令被上诉人交纳，给上诉人带来了损失，显然不公。二、上诉人承担主要责任的处理结果不公平，被上诉人的责任大于上诉人。在签订《房屋租赁合同》时，上诉人己经明确告知了被上诉人相关房屋的状况。《房屋租赁合同》的第8条约定，“甲方（出租方）应落实好房屋自身建设中的各项收尾工作，完善各项验收手续及证件”。承租房屋没有不动产权证书，相关规划手续正在办理中。这一切被上诉人是明知的，上诉人没有任何隐瞒。被上诉人在明知的情况下，将房屋用于开办幼儿园，其过错是明显的。被上诉人有经营幼儿园的经历，并且是与他人合伙经营幼儿园，对行业规范非常熟悉。幼儿园的物品配置，经营思路，行业特点等，轻车熟路。上诉人对此完全是门外汉。因此，在双方的租赁协议中，被上诉人明确要求租房用途是办理幼儿园，上诉人完全是按照被上诉人的要求，提供协助服务。被上诉人按照幼儿园的用途装修装饰房屋，造成装修装饰不能用于其他事项，损失扩大，产生损失的责任理应由被上诉人承担。原审判决忽视这些特点，颠倒了是非。三、将全部财产折价给上诉人的处理方法不符合法律规定。原审中对被上诉人进行的房屋装修、购置的电子产品等进行了司法鉴定，鉴定报告将财产分成2个部分，一个部分是构筑物、装饰装修及其他辅助设施，价值59万余元，另一个部分是电子、机器设备，价值近36万元。从鉴定报告看，基本是按照能否移动、是否形成附和进行分类；从明细表看，装饰装修物与租赁房屋的结合程度上可以分为可分离（即未形成附合）和不可分离（即形成附合）两种形态。如墙面瓷砖，就是房屋是不可分离的；装饰装修物与房屋未完全结合，尚未达到不可分离状态的就不能认定形成附合，如安装空调、抽油烟机等。按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，即被上诉人，房屋租赁合同无效时，由承租人拆除取回，上诉人想要留用，应当支付相应对价，被上诉人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在上诉人同意利用的前提下，可折价归出租人所有。最高院《关于租赁合同纠纷的司法解释》第九条规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有：不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原判将所有剩下的鉴定财产判给上诉人承担，显然违背法律规定。另外，被上诉人在鉴定报告送达后，将自认为有用、价值高的控制设备、物品全部拿走，其它低质、无用的、易耗品等弃之不要，不仅降低了这些配套物品的价值，也降低所有物品的品质，原判支持了被上诉人的行为，甚至将这些无用之物要求上诉人出资购买，对上诉人显然不公，也违背法律规定。四、双方存在互负债务的情况下，应该互抵。1、原审判决忽视上诉人反复强调的损失问题。被上诉人租用房屋后，办理了幼儿园的名称预核准事宜，并一直营业到2018年6月底，其间产生了经营收入，该收入应该冲抵被上诉人的损失，对此原审没有予以充分注意。其次，被上诉人主张合同无效，但一直占有、使用租赁房屋，而上诉人还需要对租赁房屋进行维护、管理，其间发生大量的水电、物业管理、人工费用，原审对上诉人的相关损失置之不理，损害上诉人利益。2、装饰装修物与租赁房屋的结合后不可分离（即形成附合）的部分，上诉人可以有条件地接受。对于可分离的部分，上诉人拒绝接受。如价值近36万元的电子、机器设备，上诉人拒绝接受；所有可拆卸、可移动的物品，应该判令被上诉人全部拿走。3、租赁合同中，出租人的主要合同义务是交付租赁物，承租人的主要合同义务是支付租金。故如果租赁合同无效后，承租人应当将租赁物腾退给出租人，并向出租人支付占有房屋期间的使用费。被上诉人必须支付拖欠的水电费、物业费97,187元；发生的房屋占有使用费应该支付至2019年8月，计546,983元，共计644,170元。根据《合同法》第九十九条的规定，上诉人要求双方债务进行互抵,既合法也合理。被上诉人吴银环答辩称，一、案涉房屋在签订租赁合同时，明确用途为开办幼儿园，到2017年底被上诉人找上诉人要相关权证无果。上诉人提出的房屋占用使用费于法无据。二、对于被上诉人责任认定的问题，被上诉人是自然人，案涉房屋连基础的土地权证都没有，所以责任在于上诉人，且合同上已经明确约定了使用用途。三、关于财产折价，当时的诉请是三百多万元，对于房产的评估，有大量的东西没有在评估范围内，而且有大量物品遗失，评估标的缩小了，在折价上缩值了一百多万元。四、关于相互抵销的问题，一审法院在判决书中已经明确认定。吴银环向一审法院起诉请求：1、依法确认吴银环与福特公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》无效；2、判令福特公司返还吴银环房屋租赁保证金30,000元、房屋租金290,000元；3、判令福特公司赔偿吴银环装饰、装修、添附设备设施损失1421,294元；4、判令福特公司赔偿吴银环人员劳动、遣散支出损失80,000元；5、判令福特公司赔偿吴银环预期收益300,000元；6、判令福特公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月29日，吴银环与福特公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：福特公司将位于公司内编号为九号的三层独栋房屋出租给吴银环，每层面积均为397.56㎡，屋顶房间面积为43.12㎡；吴银环租赁用途为开办幼儿园，并自行办理营业执照等；租赁期限共十年，租期自2017年4月1日至2027年3月31日；一层租金为50元/月/㎡，第二、三层租金均为15元/月/㎡，合计月租为32,451.6元，年租金为389,419.2元，经协商福特公司给予一定优惠，即前三年年租金为380,000元，第四年租金为420,573元，第五年租金为4,54218元，此后租金由双方在第五年租金基础上协商确定增涨幅度；吴银环在签订合同之日支付福特公司第一年前半年租金，三个月装修期满之日支付剩余半年租金，从第二年开始，承租方必须在上一年租期满之前二十日内按年度向福特公司一次性付清租金。合同签订之日起前三个月为吴银环装修期，福特公司减免该三个月租金及物业费；吴银环应于合同签订之日支付福特公司房屋租赁保证金30,000元，合同终止时，除冲抵欠费及违约金外，余额无息退还；物业费第一、二年为1.5元/月/㎡，第三年起为2.5元/月/㎡，物业费、水电费按月支付；福特公司将租赁房屋的后院提供给吴银湖作为厨房，厨房由吴银环建设，另行收取租金，第一年免租金，第二年起按15元/月/㎡收取；合同还约定了违约条款。同年8月18日，双方签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定福特公司提供租赁房屋前后院给吴银环作为活动场地，地坪占地面积687.66㎡，由吴银环自行砌筑透明围墙。合同签订当天，吴银环支付了福特公司保证金30,000元，并于次日支付了租金190,000元。此后吴银环分别于2017年5月9日、5月16日分别支付了福特公司租金60,000元、40,000元。吴银环对承租房屋进行了装修、装饰，购买了相应设备。同年8月7日，经吴银环申请，东西湖区行政审批局下发“民办非企业单位名称预先核准通知书”，同意核准名称为“武汉市东西湖区七彩阳光幼儿园”，后吴银环于同年9月起以该名称对外招收学生。2018年1月24日，吴银环委托律师先后向福特公司发出《律师函》，称“房屋办理移交手续后，吴银环对房屋进行了装修并招收了教工，由于申领办学许可证需要福特公司提供有效房屋及土地权属证明，而福特公司一直推诿，故要求福特公司于2018年1月29日前提供上述材料，否则将追究福特公司违约责任。”同年5月11日，吴银环再次委托律师向福特公司发出《律师函》，请求福特公司尽快取得房屋权属证明及通过消防验收并保留追偿损失的权利。同月21日，福特公司回函称：吴银环在签订租赁合同前，福特公司明确告之房产相关手续（权属、消防等）正在办理中，吴银环对此明知且对房屋状况进行了实际考察，现福特公司正在向规划部门申报相关手续，吴银环拖欠福特公司租金、物业费等五十余万元，福特公司保留终止合同并追究违约责任的权利。此后由于福特公司一直不能提供有效房屋权属证明及消防验收材料，致使吴银环无法办理民办幼儿园教学机构许可证，被政府相关职能部门查处，直接导致吴银环于2018年6月停止营业，案涉房屋一直空置至今。截至2018年6月的物业费及水电费，吴银环已向福特公司付清。一审法院另查明，福特公司在审理过程中提供的证据材料表明，案涉出租房屋仅办理了建设用地规划许可证，未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，房屋未通过消防及竣工验收。本案一审审理过程中，吴银环申请对七彩阳光幼儿园装修、装饰及设备投入等资产进行司法评估。受一审法院委托，湖北衡平资产评估有限公司先后出具了资产评估报告、评估结果进行调整的说明、评估单价的回函等三份材料，鉴定结论为957,923元。鉴定结论送达双方当事人之后，吴银环从承租房屋内取走了以下鉴定范围内物品：1、掌通家园（可视考勤机），评估价值24,234元；2、儿童床122张，评估价值14,117元。同时，评估报告中固定资产-电子、机械设备评估明细表所列物品经现场清点，缺少以下物品：1、海威康视200万网络数字摄像机（序号1）少了13台，应减少评估价4,308.07元；2、摄像机专用支架（序号3）少了27个，应减少评估价344.25元；3、监控装配箱（序号4）少了15个，应减少评估价价值286.8元；4、无8口千兆交换机2台（序号6），只有2台5口千兆交换机，应减少评估价152.96元；4、监控专用硬盘（序号8）缺少2块，应减少评估价2,472.66元。综上，评估报告中固定资产-电子、机械设备评估明细表所列物品评估价值应减少45,915.74元，相应扣减后，司法评估总价值为912,007.26元。鉴定费20,000元，由吴银环垫付。一审法院认为，福特公司建设的编号为九号的三层独栋房屋，至今未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，福特公司与吴银环就上述房屋签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，均属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，福特公司在租赁房屋系未批先建的违法建筑、不能对外出租的情况下，以正在办理手续为由与吴银环签订租赁合同；吴银环明知租赁房屋无合法证照、未通过消防验收，不具备开办幼儿园条件，仍然与出租方签订租赁合同，并投入资金对租赁物进行装修装饰、购买设备，导致合同无法履行、损失扩大。对此，吴银环、福特公司均有过错，应当承担相应的责任。一审法院综合认定福特公司承担损失的70%，吴银环承担损失的30%，租赁房屋现有装修、装饰及设备归福特公司所有，福特公司支付吴银环吴银环638,405元（评估值912,007.26元的70%）。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，吴银环已支付给福特公司武汉福特游乐科技有限公司的租金290,000元不予返还。福特公司收取吴银环的保证金30,000元，应退还吴银环。关于吴银环请求判令福特公司赔偿吴银环人员劳动、遣散支出损失80,000元及预期收益300,000元的诉讼请求，其未提供充分证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认吴银环与武汉福特游乐科技有限公司分别于2017年3月29日、2017年8月18日签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》无效；二、武汉福特游乐科技有限公司于本判决生效后十日内支付吴银环装修装饰及设备残值对价638,405元；三、武汉福特游乐科技有限公司于本判决生效后十日内退还吴银环房屋租赁保证金30,000元；四、驳回吴银环其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,770元，武汉福特游乐科技有限公司负担10,484元，吴银环负担13,286元;鉴定费20,000元，武汉福特游乐科技有限公司负担14,000元，吴银环负担6,000元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，福特公司与吴银环签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，虽系双方当事人的真实意思表示，但福特公司出租给吴银环的房屋未办理相关建设审批手续，违反了法律、法规的强制性规定，故福特公司与吴银环签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》无效。导致上述合同无效的主要原因系福特公司未办理租赁房屋的相关建设审批手续，福特公司应当承担主要过错责任，一审法院认定福特公司承担70%的过错责任，并无不当。吴银环为开办幼儿园而订购了电子、机器设备等资产，该部分财产具有专属性的特征，一审法院将评估报告中电子、机器设备部分的价值归于吴银环的直接损失，并判由福特公司予以赔偿，未违反法律规定。关于福特公司要求吴银环腾退并将租赁物返还福特公司，支付占有房屋期间使用费、水费、电费、物业费的上诉请求。因该请求不属于本案审理范围，故本院不宜一并处理。综上所述，上诉人福特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,770元，由上诉人武汉福特游乐科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年九月二十一日书记员  邬云格