广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初11552号原告（反诉被告）：谢文洪，男。委托诉讼代理人：**，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶依琳，广东力创律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨江林，男。委托诉讼代理人：殷建，广东都汇律师事务所律师。原告谢文洪诉被告杨江林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查予以准许，并与本诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**、被告委托诉讼代理人殷建依法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》（合同标的1500000元）；2.被告支付原告违约金450000元；3.被告支付原告中介费损失15000元；4.被告支付原告因主张权利产生的律师费10000元；以上诉请费用合计425000元（已扣除被告已支付的50000元）；5.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》于2018年7月23日解除。事实和理由：2018年初，原告将其名下位于佛山市顺德区均安镇均安社区*民委员会百安北路23号南湖花园1座1806的房产委托给案外人佛山市本润物业代理有限公司（以下简称本润公司）出售。2018年4月8日，原告、被告及本润公司签订《房屋买卖合同》，约定原告将标的房屋出卖给被告，房屋成交总价为1500000元；合同另约定，被告逾期十日以上支付款项或办理相关手续的视为严重违约，原告有权解除本合同，原告收取的定金不予返还，并要求被告按该房屋总成交价的30%支付违约金，并承担原告通过法律途径维权而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用。《房屋买卖合同》签订后，原告收取被告定金50000元，另向本润公司支付佣金15000元。但被告突然通知本润公司，其因资金不足无法继续完成交易。原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，被告因自身原因导致合同无法继续履行，应向原告承担违约责任。因此，原告为维护合法权益，提起诉讼，请求法院依法判决。被告答辩称：第一，被告同意解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》。第二，被告不存在逾期十日以上支付款项或办理相关手续的严重违约行为。原告是涉案房屋的所有权人，其房产证他项权情况一页显示已设定他项权，权利人系广东顺德农村商业银行股份有限公司均安支行。2018年4月8日，原告在居间方本润公司的介绍下，与被告签订《房屋买卖合同》，其中第二条约定：该房屋成交总价1500000元；第三条约定：购房定金50000元，签约当天买方须交付定金50000元；乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款；2018年7月20日前，甲、乙双方带齐相关资料及乙方申请的该房屋《抵押借款合同》一起到不动产登记中心办理该房屋的买卖过户手续。购房余款1450000元于乙方房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转账入甲方账号。备注：购房余款金额以该房屋的《抵押借款合同》最终批准的贷款金额为准，购房首期/二期款应按该房屋成交总价扣除购房定金、首期款、房屋贷款金额后的金额支付。第十一条备注：经甲乙双方协议，待银行按揭的同贷书审批通过后，甲方需协助乙方办理该房屋还贷垫资相关手续，所产生的利息及手续费用由乙方支付。根据上述合同第三条约定，涉案房屋存在抵押贷款，甲方必须先还清抵押贷款，注销抵押登记，涉案房屋贷款银行出具注销抵押登记资料后，甲方将涉案房屋过户至乙方名下，乙方凭自己的产权证办理新的抵押登记，乙方贷款银行放款支付剩余购房款。而甲方要还清抵押贷款，就要办理第三方垫资还贷手续。乙方按照第十一条备注的约定找到垫资第三方后，甲方虽然配合乙方办理，但是由于资料不齐全，该次垫资不成功。乙方继续为甲方寻找到第二家垫资方，但是甲方一再拒绝配合提供资料，甲方没有清偿涉案房屋的银行抵押贷款，涉案房屋抵押登记没有涂销，在2018年7月20日前甲方没有过户给乙方，乙方无法办理抵押登记，乙方贷款银行不能放款给乙方支付剩余购房款。所以，乙方不存在逾期支付款项或者办理相关手续的严重违约责任。第三，被告不同意支付违约金，被告已经交付的定金应当返还。本案的事实是2018年7月20日前，甲方须注销涉案房屋的抵押登记，而甲方没有完成该手续，房屋过户存在障碍，房屋交易不能继续进行，甲方已经构成根本违约。本案是在假定买方违约的前提下主张适用定金罚则，而定金罚则与违约金责任不能同时主张。第四，被告不同意赔偿佣金。按照合同第十条违约责任3.1的约定，违约方必须承担合同总价3%的佣金。据前所述，买方不存在违约的事实。按照合同第十条3.2的约定，本案是原告单方解除合同，原告应当承担合同总价3%的佣金。而且，赔偿佣金损失要符合以下前提：买方单方违约；涉案房屋的佣金全部由卖方支付；原告已经主张的是违约金，而不是主张实际损失，因为佣金属于实际损失的范畴。第五，合同不是被告提出解除的，被告发出短信，原告没有同意的。被告向本院提出反诉请求：1.原告双倍返还定金100000元；2.原告承担被告支付的律师费10000元；3.本案本诉、反诉诉讼费用均由原告承担。事实和理由：原告是涉案房屋的所有权人，其房产证他项权情况一页显示已设定他项权，权利人系广东顺德农村商业银行股份有限公司均安支行。2018年4月8日，原告在居间方本润公司的介绍下，与被告签订《房屋买卖合同》，其中第二条约定：该房屋成交总价1500000元；第三条约定：购房定金50000元，签约当天买方须交付定金50000元……甲方需提前办理该房屋的银行还贷及自行还贷。乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款；2018年7月20日前，甲、乙双方带齐相关资料及乙方申请的该房屋《抵押借款合同》一起到不动产登记中心办理该房屋的买卖过户手续。购房余款1450000元于乙方房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转账入甲方账号。备注：购房余款金额以该房屋的《抵押借款合同》最终批准的贷款金额为准，购房首期/二期款应按该房屋成交总价扣除购房定金、首期款、房屋贷款金额后的金额支付。第十一条备注：经甲乙双方协议，待银行按揭的同贷书审批通过后，甲方需协助乙方办理该房屋还贷垫资相关手续，所产生的利息及手续费用由乙方支付。第十条约定了双方的违约责任。合同签订后，买方于签约当天缴付定金50000元。买方积极办理银行按揭贷款手续，并于2018年6月29日由中介方通知甲方同贷书已经通过批准。同时，买方积极找垫资第三方协助卖方还清涉案房屋的抵押贷款。但是卖方不履行第三条之1约定的自行还贷义务，不注销涉案房屋的抵押登记，2018年7月20日前不办理过户手续。根据合同第十条违约责任1.4和1.5的约定，买方已经构成违约，应承担违约责任。被告认为，双方签订的《房屋买卖合同》已经依法成立并生效，对双方均有约束力，应受法律保护。原告不依约履行合同，已经构成违约，应当承担违约责任。因此，被告为维护合法权益，提起反诉，请求法院作出判决。针对反诉，原告答辩称：被告的反诉请求无事实依据。被告在2018年7月23日向原告发送信息表达解除合同的意思表示，并表示承担定金被没收的违约责任。合同解除是形成权，一方单独表示送达另一方即生效。被告称原告应承担自行还贷义务对买卖合同的解释有误。该合同是中介提供的格式合同，第三条第一项从第二句至结束需要填充的内容均以“/”即表示不采用。合同第十一条第八项备注已经明确房屋还贷由买方负责，卖方配合提供资料。结合双方聊天记录及其他证据，双方是按照第十一条备注约定履行的。合同约定2018年7月20日办理过户登记，因贷款手续审批可以顺延，但设置办理过户登记手续的前置条件即买方抵押借款合同已经由银行审批通过才能办理过户登记，原告不可能仅收50000元定金就将房屋过户至被告名下，不符常理。在合同履行过程中原告积极配合被告办理剩余房款的申请手续，又根据中介通知向银行申请提前还款，但因被告征信问题被银行降额，被告自己放弃该申请。原告已经履行合同义务，不存在违约，被告是违约方，请求法院驳回被告的反诉请求。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告人口信息查询表，证明原、被告主体资格。2.《房屋买卖合同》，证明原、被告双方于2018年4月8日签订位于顺德区均安镇均安社区居民委员会百安北路23号南湖花园1座1806房屋的买卖合同，约定房屋总价款1500000元，合同签订当日被告需支付50000元定金，被告购买该房屋需要办理银行按揭贷款。该合同第三条第4款约定，剩余1450000元购房款由被告申请由银行直接转入原告账户，该条并约定2018年7月20日前被告带齐该房屋的《抵押借款合同》双方到不动产中心办理过户手续，若被告申请该房屋的《抵押借款合同》由于银行流程原因延期，该过户时间顺延，证明办理了过户的抵押借款，原告才能过户。合同第十条第2款约定了若被告没有按时办理相关手续视为违约，逾期十日视为严重违约，原告有权解除合同，逾期被告按房屋成交价的30%支付违约金，并承担原告通过法律途径维权而支付的律师费，诉讼费等相关费用。该条第3款约定因原被告双方违约无法交易的，应继续履行支付佣金的义务，中介佣金为合同总价的3%。合同第十一条特别约定的最后一项备注约定：原、被告双方协议，待银行同贷书批准通过后，原告需协助被告办理该房屋还款垫资相关手续，产生的利息及手续费用由被告支付。由此证明双方约定案涉房屋现有的银行贷款也由被告负责还款垫资，原告只需配合被告办理相关手续。3.顺德农商行查询贷款账户基本信息，证明截至2018年7月涉案房屋按揭贷款余额410933.44元。4.顺德农商行交易流水、本润公司出具的《收据》、电子交易回单照片打印件，证明2018年4月9日即房屋买卖合同签订第二天，原告按合同第九条指定的账户向中介支付佣金15000元。5.证明书、黄志强、叶丽娜名片，证明广州声威按揭代理公司作为被告选定的按揭公司，原告配合被告申请垫资还款的相关手续，并且原告在该按揭公司员工黄志强、叶丽娜的要求下签了空白的房款收据及合同，现场并未填写收据的金额。6.微信聊天记录（原告与和中介公司员工阿冰），证明原告一直敦促中介跟紧被告申请贷款事宜，2018年6月29日中介告知原告可以申请提前还贷了，被告的银行同贷书已经申请通过。7月9日中介向原告再次索要身份证、结婚证、银行卡资料，并要求再签一次合同，称之前按揭的银行批不到款，要换一家，原告表示要先拿回之前的空白合同和收据。7.手机短信记录（原告与被告），证明2018年7月12日9:10原告通知被告7月16日前需要去银行偿还按揭贷款。被告明确表示新的过桥公司未签，还不能还款，并且向原告要按揭银行的电话，与银行协商申请延期，并谎称第一次贷款不通过是资料不齐。原告立即咨询按揭公司人员得知真相后质问申请资格有问题后，被银行降额，被告才推脱是中介没有告知，但中介公司隐瞒被告贷款不通过原因与一般常理不符，同时证明被告的同贷书并没有通过。7月18日原、被告双方沟通提前还贷重新申请事宜没有进展。7月23日被告通过短信告知原告取消房屋买卖合同，各方支付中介费15000元，定金不用退回给被告。证明双方在合同履行过程中是按照被告办理房屋还贷垫资手续，原告进行协助。8.微信聊天记录（原告与按揭公司员工黄志强），证明7月12日9:15原告向按揭公司的工作人员黄志强了解，银行不通过申请贷款资料的去向。意外得知被告资质不好，银行流水，征信等问题，被告被银行降低贷款额度，被告自己放弃的事实。9.佛山市不动产登记信息查询结果，证明涉案房屋至今仍属于原告所有，被告取消合同后该房屋未转卖出去。10.《民事委托代理合同》、广东增值税普通发票，证明原告为实现本案权利支付律师费10000元。被告在诉讼中举证：1.不动产权证，证明原告是涉案房屋的产权人，该房屋存在抵押权，权利人是广东顺德农村商业银行股份有限公司均安支行。2.《房屋买卖合同》，证明该房屋成交总价是1500000元，定金50000元，定金支付时间为2018年4月8日，付款方式及时间最后一句为甲方必须办理提前还贷及自行还贷。根据第三条付款方式及时间之四约定，原告应当在2018年7月20日前自行清偿银行贷款，然后办理过户手续，将房屋过户给被告。二期款是办理过户手续后被告支付给原告。第十条1.4、1.5违约责任的约定，原告在本案中没有按照合同第三条之四办理过户手续，原告存在迟延办理手续的违约行为，根据违约责任约定，原告应当双倍返还定金。3、个人账户交易明细清单，证明2018年4月8日被告将定金50000元转账给原告。4.个人账户交易明细清单，证明2018年7月10日，被告账户余额是421312.45元，为履行合同余款的支付做好充分准备。5.贷款审批通知书（2018年7月10日），证明被告为履行义务以指定登记人的名义积极办理银行贷款审批义务，7月10日银行的审批额度是1140000元，加上被告银行的余额，被告已经具备支付全部购房款的能力。6.短信记录截图，证明被告认为办理垫资还贷手续不是由被告向垫资公司借款，被告只是协助原告还贷。原告不配合被告办理借款还贷手续，原告是该房屋抵押贷款无法还清的主要原因，原告有义务配合被告办理第二次垫资借款的义务。7.《民事委托代理合同》，证明被告委托律师事务所代理本案纠纷，律师费10000元在诉讼结束后支付，因此还没有开具发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据8，无法核实聊天记录的对象及内容的真实性，本院不予采信。被告提交的证据5，被告未能提供原件核对，且该复印件中显示的客户名称、贷款金额等与本案不相符，本院不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：涉案佛山市顺德区均安镇均安社区*民委员会百安北路23号南湖花园1座1806的产权人系原告，该房屋已设定他项权，权利人为广东顺德农村商业银行股份有限公司均安支行。截至2020年5月25日，该房屋仍设定有抵押登记。该房屋的银行按揭贷款金额为460000元，截至2018年7月的贷款余额为410933.44元。2018年4月8日，原告（甲方）、被告（乙方）、本润公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：第一条甲方自愿把坐落于佛山市顺德区均安镇均安社区*民委员会百安北路23号南湖花园1座1806的房屋出售给乙方，该房屋的《房地产权证》或《不动产权证书》证号为：1116043385。该房屋状态及面积以房产证记载为准，该房屋抵押、查封情况为有抵押，无查封。第二条该房屋成交总价为1500000元。第三条付款方式、时间：乙方购买该房屋的款项支付方式如下：1、甲、乙、丙三方于2018年4月8日签订本合同，并于当天乙方支付甲方购房定金50000元。（……甲方需提前办理该房屋的银行还贷手续及自行还贷）。2、乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款，甲、乙双方于2018年5月1日前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续，如果需要补充资料应在七日内按银行要求补充完整。4、2018年7月20日前，甲、乙双方带齐相关资料及乙方申请的该房屋的《抵押借款合同》一起到不动产登记中心办理该房屋的买卖过户手续（若乙方申请的该房屋的《抵押借款合同》由于银行流程原因造成延期，则过户时间相应顺延，甲、乙双方互不承担违约责任；若甲方申请的该房屋的《房地产他项权证》、《房地产他项权注销登记申请审批书》或《不动产登记证明》、《房地产他项权注销登记申请审批书》，由于银行流程原因造成延期，则过户时间相应顺延，甲、乙双方互不承担违约责任）。办理过户手续时应先核税务再交付购房首/二期款，再办理过户手续费。购房余款1450000元于乙方房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转账入甲方账号。备注：购房余款金额以该房屋的《抵押借款合同》最终批准的贷款金额为准，购房首/二期款应按该房屋成交总价扣除购房定金、首期款、房屋贷款额后的金额支付。如甲方未按期将前述的金额支付给乙方，甲方应向乙方支付应付款项的30%作违约金，并承担乙方通过法律途径维权而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用。第四条经纪佣金：本合同一经签署，甲、乙双方就有向丙方支付佣金义务。佣金于本合同签订当天一次性付清。第十条违约责任：1.4甲方延迟办理相关手续，乙方有权要求甲方自本合同约定的履行义务之日起至完成合同约定的履行义务之日止，以该房屋总成交价为基数，按每日千分之六支付延迟履行违约金；甲方逾期达10天，乙方有权解除本合同不再购买该房屋，并视为甲方严重违约，乙方有权要求甲方按第十条第1.5款承担违约责任。1.5甲方因违约需承担的违约责任为：双倍返还定金；退回除定金外的乙方因此而支付的房款等其它费用；从违约之日起至清偿之日止按中国银行同期同类贷款利率的四倍计算应返款项的利息；按该房屋总成交价的30%向乙方赔偿违约金；承担乙方通过法律途径维权而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用。2、本合同签订后，若乙方没有按时支付款项或办理相关手续的视为违约，甲方有权要求乙方从本合同签订之日起至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以该房屋总成交价为基数，按日千分之六支付延迟履行违约金；逾期达10日视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，甲方收取的定金不予返还，并要求乙方按该房屋总成交价的30%支付违约金，并承担甲方通过法律途径维权而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用。3.4基于甲、乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付佣金。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。第十一条其他约定事项：备注：经甲乙双方协议，待银行按揭的同贷书审批通过后，甲方需协助乙方办理该房屋还贷垫资相关手续，所产生的利息及手续费用由乙方支付。同日，被告向原告转账支付50000元定金。2018年4月9日，本润公司向原告出具收据，确认收取原告支付的中介服务费15000元。据原告与被告的短信记录记载，其中2018年7月12日，原告说：“……你方于2018年6月29日通过本润公司通知我方说你方购买本间房屋的同贷书已经审批通过，叫我方申请该房屋的提前还款，待提前还贷审批下来以后你方按照合同约定将未还清的按揭贷款打入本人用于还按揭的农商行的相对应的账户，之后走下一步过户以及双方交易尾款的程序，我方在接到本润公司通知后于当天向按揭银行顺德均安农商行提出提前还贷申请，农商行于2018年7月11日下午15时45分通过电话告知我方提前还贷的审批已经通过，请于2018年7月16日之前到均安农商行总部一楼大堂办理。此通知我方已于2018年7月11日下午15时50分通过微信告知本润公司跟我们买卖双方的员工阿冰，我方现在也一并转达给你方，望及时办理。”被告说：“收到。……我昨天和你通完电话马上和银行说了银行可以和你证明银行已碎，没有这份文件存在，另外新的过桥公司未签，还不能还款进去……。”原告说：“农商行的意思很明确，昨天已经说了：7月16日之前一定要处理好，将钱还进去。”被告说：“麻烦你尽快给均安农业银行经办电话我，我要加快帮你解决，要不然赶不上了。”原告说：“请你在2018年7月16日将钱款合计410933.44元打入约定的，本人的还款账户。”被告说：“问题你不配合我们新的过桥公司。”原告说：“我已经配合了，从一开始签了合同之后就什么过桥，按揭等等一系列的都配合帮你签了，该出的证明比如我们夫妻俩的征信报告等等都出了。”被告说：“那个是第一次，现在银行又碎了……然后我们一起做另外一家，过桥还上去，然后就过户。”原告说：“该做的我已经做了，余下是你们的问题了，你说你们的银行同贷书已经出来，通过中介在6月29日叫我去申请提前还贷，现在还贷申请通过了，那么剩下的就该你们做了。”原告说：“该做的我已经全部做了，该配合的我已经配合的，该出的证明也出给你了，该签的字也都签了给你了，该申请提前还贷的，现在也申请通过了，就差你们按照约定打入约定的账号还贷了，剩下的就是你们做的了。”被告说：“还贷都说了必须由过桥公司处理，对吧？这个你也知道。我们只是协助你还贷，这个钱是你差银行的，不是我们差银行的，我们只是给首付，你过桥利息我们都愿意帮你出了，这个是你要配合的。”2018年7月23日，被告说：“……定金你不用退回来给我，我们取消的话也是要给中介1.5中介费，我们两人一共给3%中介公司，剩下的几千你也不用给我……麻烦你落实个方案给我。”原告说：“好，我到时候复你。”据原告与中介公司员工阿冰的微信聊天记录记载，其中2018年6月29日，阿冰说：“你好谢生！同贷书已经审批了，很快可以帮你还贷了。”原告说：“5月6月份的利息到时候他们要出的。”、“那天是你说对方的贷款（同贷书）出来了，叫我去申请银行提前还贷的，我才去申请提前还贷的。”阿冰说：“上个星期对方同我讲，会在这个星期还款的。”2018年7月9日，阿冰说：“……对方的房贷书已经下来了，现在就是差垫资公司需要你的资料，客人找垫资公司也是要给费用同利息的，这些费用全部都是客人出的，所以我们希望谢生你配合我们这次吧。”原告说：“征信报告已经出过了，也已经给了对方找的垫资公司了，就在你们公司签合同的，给的资料，我已经配合了，你都知道的。”2018年7月11日，原告说：“阿冰，刚刚接到农商行的电话，提前还贷的批文已经下来，他们还说下个星期一之前还清。”2020年1月9日，原告与广东力创律师事务所签订《民事委托代理合同》，原告因与被告房屋买卖合同纠纷一案聘请该律所提供法律服务，约定律师费为10000元。同年5月22日，广东力创律师事务所向原告开具代理费发票，金额为10000元。2020年5月21日，被告与广东都汇律师事务所签订《民事委托代理合同》，被告因与原告房屋买卖合同纠纷一案聘请该律所提供法律服务，约定律师费为10000元。诉讼中，本院为查明事实依职权向本润公司送达调查函，因本润公司倒闭无人经营，导致无法签收该邮件。另查明，本案起诉状及证据副本于2020年5月19日送达给被告。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于解除合同。原告主张被告于2018年7月23日在短信中提出解除合同，故要求确认合同解除。被告同意解除合同，但认为被告并未于短信中提出解除合同的意思表示，双方也没有就此达成合意。据查明，原告在与被告签订《房屋买卖合同》时，已明确涉案房屋设定了抵押登记，故在合同中对于提前清偿银行按揭贷款的情形作出了如下条款的约定。合同第三条约定“甲方（即原告）需提前办理该房屋的银行还贷手续及自行还贷”，第十一条备注部分约定“经甲乙双方协议，待银行按揭的同贷书审批通过后，甲方需协助乙方（即被告）办理该房屋还贷垫资相关手续，所产生的利息及手续费用由乙方支付”，上述两条款的约定存在矛盾，对于该房屋的还贷垫资义务作出了相反的约定，原、被告对此持有异议。诉讼中，本院为查明事实向该合同的中介方本润公司寄送调查函，但因该公司门店关闭，无法签收该函件。就现有证据，本院认为该房屋的还贷垫资义务主体在于被告，理由如下：从合同条款先后顺序看，原告负有自行还贷义务的约定在先，而原告协助被告办理房屋还贷垫资手续的约定在后，视为双方以在后的约定为准。从合同条款的内容看，在后的条款约定原告负有协助义务，即还贷垫资的义务在于被告，并非原告。从双方的短信记录看，原告告知被告，因被告的同贷书已经审批通过，原告已向银行申请办理提前还款，待审批后被告应将未还清的按揭贷款汇入原告用于还贷的账户中，被告对此未提出异议，并要求原告配合提交资料办理后续还款业务。从双方的实际履行行为看，原告应中介公司人员的要求提交相应的资料，同时被告也要求原告协助办理还款业务等。由此，双方已实际按照上述合同条款第十一条的备注部分履行相关义务，即被告负有该房屋的还贷垫资义务，原告负责协助办理。根据合同约定，原、被告双方应于2018年7月20日前办理涉案房屋的过户手续。因被告至今未能依约履行还贷垫资义务，导致双方无法办理房屋过户手续。《房屋买卖合同》第十条约定，如被告逾期达10日的，原告有权解除合同。据此，原告主张解除合同，合法有据，本院依法予以支持。至于合同解除的时点，被告并未如原告所述于2018年7月23日的短信中明确提出解除合同的意思表示，此时合同未解除。因原告无证据证明被告在诉前收到其解除合同的通知，则本院确认原、被告的合同关系于起诉状送达被告之日即2020年5月19日解除。关于定金的问题。被告反诉主张因原告的违约行为导致合同无法履行，应适用定金罚则，双倍返还定金给被告。据前所述，被告未能依约履行垫资还款义务，该行为构成违约，故被告主张原告双倍返还定金的诉请缺乏依据，本院不予支持。根据合同第十条的约定，因被告违约，原告有权解除合同，且收取被告的定金不予返还。关于中介费损失。合同第十条第3.4款约定，基于甲、乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付佣金，守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。据此，因被告的违约行为，原告主张被告赔偿其已向中介方支付的中介费损失15000元，合理有据，本院予以支持。关于律师费。合同约定如原告解除合同的，有权要求被告承担原告为维权而支付的律师费。因被告的违约行为导致合同解除，原告就本案纠纷聘请律师主张权利，并支付相应的律师费，故原告主张被告支付律师费的诉请合法有据，本院予以支持。同时，被告主张原告支付律师费，缺乏理据，本院不予支持。关于违约金。原告主张被告赔偿涉案房屋总成交价的30%违约金450000元。结合被告的违约情节、合同的履约程度，本院认为原告主张被告支付律师费、中介费损失的诉请已获支持，且已收取被告支付的定金无需退还，该部分费用已足以弥补原告的损失，原告同时主张违约金并无充分的证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告谢文洪与被告杨江林于2018年4月8日签订的《房屋买卖合同》于2020年5月19日解除；二、被告杨江林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢文洪支付中介费损失15000元；三、被告杨江林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢文洪支付律师费10000元；四、驳回原告谢文洪的其他诉讼请求；五、驳回被告杨江林的全部反诉请求。如被告杨江林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3838元，由原告谢文洪负担3608元，被告杨江林负担230元；反诉费1250元，财产保全费1076元，合计2326元，由被告杨江林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年八月二十一日书记员  林嘉敏附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。