北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终9365号上诉人（原审原告）：王永海，男，1965年6月18日出生，汉族，住北京市石景山区。被上诉人（原审被告）：孔繁宇，男，1975年8月26日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨践青，河北硕华律师事务所律师。上诉人王永海因与被上诉人孔繁宇租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初25300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王永海上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，改判为被上诉人孔繁宇退还上诉人租金35000元；赔偿装修费损失43439元；支付垃圾清理费7035元；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决第二、三项认定事实错误，是对被上诉人的偏袒，违背民法的公平原则，是由于被上诉人的违约过错致使上诉人不能实现合同目的而解除合同，出入口封锁，致使上诉人不能清退，责任在被上诉人。孔繁宇辩称，同意一审判决，不同意上诉人王永海的上诉请求及事实理由。王永海向一审法院提出诉讼请求：1.解除王永海与孔繁宇于2018年8月24日签订的《地下室房屋租赁合同》；2、判令孔繁宇退还房屋租金35000元；3.判令孔繁宇赔偿装修损失43439元；4、判令孔繁宇支付垃圾清运费7035元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，该院认定事实如下：2018年8月24日，孔繁宇作为出租方（甲方）与王永海作为承租方（乙方）签订《地下室房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于北京市朝阳区xx居xx号楼地下二层。该房屋租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为库房使用。该房屋每年租金为肆万元整，乙方交纳的费用包括房屋租赁费、电费、水费及租用过程中所产生的费用等。租赁期间内，乙方未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的；改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租的行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付伍佰元的违约金。在租赁期内，乙方中途退租的，单方面解除合同剩余租金不予退还。一审庭审中，双方均认可虽然合同约定年租金为40000元，但双方口头约定因垃圾由王永海负责清运，将年租金减少为35000元。经询，双方均认可王永海已经向孔繁宇支付了租金35000元。一审庭审中，双方均认可涉诉房屋属于地下室。王永海表示其租赁该房屋时有两个出入口，一个出入口位于侧面，经过地上连接地下的楼梯通行，但是该通行的部分区域被一家住户框起来作为厨房使用，如想进入地下，需请求该住户开门，住户不愿意配合。另外一个出入口连接该楼的地下车库，可以平行通行，但是门口也经常锁门，进出时需要找负责看管的保安拿钥匙开锁，后来王永海拿到了该出入口的钥匙。王永海表示其租赁房屋用于库房，大部分货物均为有重量的货物，需通过与地下车库相连的出入口才能方便运货。经询，孔繁宇认可在交付房屋时上述两个出入口均可以正常使用。王永海表示2018年11月份左右，与地下车库相连的出入口被换锁，王永海的钥匙无法打开门锁，经多次与孔繁宇联系，其均表示无法打开，而该出入口的关闭导致王永海无法正常运送货物，也无法使用涉诉房屋。经询，孔繁宇表示该出入口确实换锁，但表示换锁的系房屋的产权人，原因可能是产权人认为王永海装修时将产权人的物品损坏了，也可能是人防部门不让走了。王永海对此不予认可，表示对于涉诉房屋正常使用，并未损坏任何物品。关于侧面的出入口，经询，孔繁宇表示该出入口一直可以正常使用，王永海表示因其进出次数较多，侧面出入口的住户不愿意配合出入，给其出入带来不便，且大型和较重的货物无法从该出入口运送。因王永海坚持要求解除合同，法庭向双方释明风险后，双方表示尽快搬离并办理交接，双方表示在2019年7月进行了一次交接，王永海搬离了部分物品，但是没有搬完。第二次交接时间为2019年10月15日，正式交接完毕。经询，关于合同到期之后的房屋使用费，孔繁宇表示不在本案中解决。一审庭审中，王永海表示其承租涉诉房屋后进行了装修，具体的装修内容包括刷墙、安装门、灯、垫板、铁板等，共计花费装修费用43439元。另外，在进入房屋时，因房屋内有大量杂物需清理，清理垃圾花费了7035元，并提供装修时的票据以及装修工人和垃圾清运工人的证人证言为证。孔繁宇认可王永海对涉诉房屋进行了上述装修，但表示其没有违约行为，上述装修在王永海搬走之后也不同意利用，故对于王永海主张的装修费用不同意赔偿。关于垃圾清运费，孔繁宇表示双方租赁合同约定的租金为40000元，最终按照35000元收取，已经给王永海让了5000元，让其自行清理垃圾，故对于王永海主张的垃圾清运费不同意负担。另查，涉诉房屋系人防工程，孔繁宇提供北京市朝阳区民防局颁发的人防工程使用证，证明涉诉房屋的出租和使用经过了人防部门的许可，王永海对此表示认可。该院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王永海和孔繁宇签订的《地下室房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，该院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。王永海按照合同约定交付了房屋租金，孔繁宇应当提供能够保证正常使用的房屋供王永海使用，涉诉的地下室在交付王永海时，侧面的出入口和连接地下车库的出入口均可正常使用，但是在王永海使用涉诉房屋的过程中，与地下车库相连的出入口被锁，无法正常使用，虽然孔繁宇表示上述出入口并非其本人的原因导致被锁，但是其作为涉诉房屋的出租方，应当保证其承租人王永海能够正常使用房屋，该出入口无法正常通行导致王永海正常使用该房屋受到限制，结合王永海租用该地下室进行仓储的房屋用途，可知其合同目的无法实现，故王永海有权要求解除合同，该院对于王永海要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于合同解除的时间，在王永海提起诉讼后，该院向孔繁宇送达了载有解除合同的意思的起诉材料和相应证据，孔繁宇于2019年3月21日收到上述材料，故该院依法认定双方的合同于2019年3月21日解除。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行状况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该院查明的事实可知，王永海直至2019年10月15日才全部腾退涉诉房屋，故双方的合同虽然解除，但是在王永海占用上述房屋期间仍然应当支付房屋使用费，因合同到期之后的房屋使用费，孔繁宇明确要求不在本案中解决，本案不予处理。对于合同到期之前的房屋使用费，王永海应当支付，房屋使用费标准参照租金标准，但是考虑到涉诉房屋的一个门口不能正常出入，王永海对涉诉房屋的使用也受到限制，故该院依法酌减王永海应当承担的租金和房屋使用费数额，对于超出部分，孔繁宇应当退还给王永海，根据王永海的搬离情况和本案合同的履行情况，该院酌情确定孔繁宇向王永海退还租金3000元。关于王永海要求孔繁宇赔偿装修损失的诉讼请求，王永海对于涉诉房屋进行了装修，但是因为孔繁宇的原因导致合同解除，对于房屋的装修损失，孔繁宇应当赔偿，但考虑到王永海在合同解除后仍然占用房屋，该院结合合同履行情况和双方的过错程度，根据公平原则酌情确定王永海的装修损失为5000元。关于王永海要求支付垃圾清运费的诉讼请求，因双方均认可对于合同约定的租金作出了部分让渡，系给予由王永海清运垃圾的优惠，王永海再次要求孔繁宇支付垃圾清运费，没有依据，故该院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四之规定，判决如下：一、解除王永海与孔繁宇于2018年8月24日签订的《地下室房屋租赁合同》；二、孔繁宇于判决生效之日起七日内向王永海退还房屋租金3000元；三、孔繁宇于判决生效之日起七日内赔偿王永海装修损失5000元；四、驳回王永海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合各方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.被上诉人孔繁宇应退还上诉人王永海的租金数额；2.被上诉人孔繁宇应赔偿上诉人王永海的装修损失数额；3.被上诉人孔繁宇是否应支付上诉人王永海垃圾清运费。关于被上诉人孔繁宇应退还上诉人王永海的租金数额一节，上诉人王永海主张被上诉人孔繁宇应退还其全部已交纳租金，对此，首先，本案中，因地下室出入口已被封锁，上诉人王永海无法正常使用租赁房屋，导致租赁合同目的无法实现，故一审法院认定王永海有权解除涉案租赁合同并无不当；其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行状况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人王永海已向被上诉人孔繁宇支付租金35000元，但因王永海于合同解除后仍占用房屋，故一审法院考虑到王永海对涉诉房屋使用受到限制的情况，结合王永海的搬离情况以及房屋的实际使用情况等，对合同到期前王永海应承担的租金和使用费数额予以酌减，对于超出部分予以退还并无不当。王永海要求退还其全部已交纳租金缺乏依据，本院不予采信。关于被上诉人孔繁宇应赔偿上诉人王永海的装修损失数额一节，本案系孔繁宇未向王永海提供可正常使用的房屋，对于合同履行存在过错，故应赔偿王永海的装修损失。但因王永海在合同解除后仍占用房屋，故一审法院根据公平原则，结合合同履行情况和双方过错程度，对孔繁宇应赔偿王永海的装修损失予以的酌定并无不当。王永海的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。关于被上诉人孔繁宇是否应支付上诉人王永海垃圾清理费一节，本案中，双方均认可虽然合同约定年租金为40000元，但双方口头约定因垃圾由王永海负责清运，故将年租金减少至35000元，故上诉人王永海再次要求孔繁宇支付垃圾清运费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，王永海的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1737元，由王永海负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇二〇年九月二十一日法官助理  郭 莹书 记 员  陈昭希