安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终2604号上诉人(原审原告):刘卫东，男，1975年5月7日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：刘文军，安徽国运律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：滁州宇达物业开发有限公司，住所地安徽省滁州市永乐北路195号，统一社会信用代码91341100152627961R。法定代表人：周旭洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：张伟，安徽伟诚律师事务所律师。上诉人刘卫东与被上诉人滁州宇达物业开发有限公司（以下简称宇达公司）合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初1464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘卫东上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.宇达公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由:1.宇达公司未采取合理的方式提请涉案车库为人防车位,也未对车库(位)的使用期限作出明确说明。刘卫东与宇达公司签订的车库(位)使用权协议书,是为了免除宇达公司责任、加重刘卫东的责任，该协议侵害了刘卫东主要权利。双方在后签订的商品房预售合同补充协议中约定宇达公司通过出售车库(位)的方式交付给业主使用的。车库(位)使用权协议书与商品房预售合同补充协议内容相抵触的条款内容均应无效；2.宇达公司已经将人防工程的相关费用计算至房屋价格中,案涉车库(位)的所有权人为业主。宇达公司非案涉人防工程的所有权人,无权转让车库(位)；3.车库(位)使用权协议载明涉案车位编号。以此可见,涉案小区尚未完工的情况下宇达公司已经明确的指明了双方购买车库(位)的位置、价格。涉案工程规划(单体)方案对停车位的数量和性质作出规划,其中地下机动车位明确标明为商业50。足以让刘卫东认为其购买的车库(位)具有相关产权；4.宇达公司利用车库(位)使用权协议书的形式掩盖案涉车库(位)实际用途为人防车位的事实,以此非法获利。案涉车库系人防车库能否得到使用、使用多久均需要人防部门的相关批准文件,宇达公司却故意在车库(位)协议书中省略,明显属于欺诈行为,该协议应属无效。且宇达公司并未说明其收取款项的合理性和计算标准；5.案涉地下人防车库未通过竣工验收合格,宇达公司未取得案涉地下车库所有权证和《人防工程平时使用证》,案涉协议书违反了法律行政法规强制性规定；6.本案应结合双方签订的商品房预售合同的内容以及前期物业合同予以审理，车位使用权协议书其实质为买卖合同，该协议应属无效，刘卫东买的地下车位不是地下人防车位。宇达公司辩称，1.协议的名称为车库“位”使用权协书，内容明确载明车库使用费9.2万元等，刘卫东对合同条款没有认真分析，存在失误；2.人防工程是国家所有权下的车位使用权非物权，宇达公司与业主在国家所有权下对车位的使用权进行转让，其行为不违背国家法律和行政法规的强制性规定。人防工程地下车库使用权的转让不违反法律和行政法规的强制性规定。刘卫东要求认定合同无效无法律根据。防空法第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有；3.一审庭审后，滁州市人防办公室对涉案的人防工程下达了人防建设工程竣工验收备案核准证。刘卫东向一审法院起诉请求：确认金丰公司（现已被宇达公司合并）与刘卫东签订的《宇业天逸华庭车库（位）使用权协议》无效；宇达公司退还车位款9.2万元及按银行市场报价利率计算的利息；诉讼费用由宇达公司负担。一审法院查明：2017年12月3日，金丰公司（现已被宇达公司合并）与刘卫东签订《宇业天逸华庭车库（位）使用权协议》，约定：刘卫东选定的天逸华庭C区车位20-52号，使用费9.2万元，于2017年12月3日前付清全部款项；车位的使用期限按照国家法律、法规及当地政府相关规定执行；车位无产权，只能作停车使用，刘卫东不得改变用途；刘卫东按期缴纳物业管理费等。刘卫东已按上述约定支付了9.2万元，金丰公司出具了收据。上述车位所占用地点，设计为人防地下室工程，设计用途为平时汽车库，战时二等人掩、电站。一审法院认为:金丰公司现已被宇达公司合并,其公司债权、债务由宇达公司承继。上述车位所占用空间属人防地下室工程，并规划用于停放汽车。刘卫东主张双方签订的《宇业天逸华庭车库（位）使用权协议》违反法律强制性规定无效，因无相关依据，故对其上述各项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回刘卫东的各项诉讼请求。案件受理费2407元，减半收取1203.50元，由刘卫东负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘卫东提供证据一、案涉小区规划图、滁州市规划方案审定通知书。证明案涉小区的规划经过了各相关单位的审核、批准，案涉项目的建设投资成本包含地下车位，宇达公司销售的车位已经通过销售的形式收回了全部的投资，无权将车位再次出售、转让、租赁。规划图载明机动车车位1004辆，案涉区域包括地下车位和地下人防车位。虽然标明地下人防车位的整体面积，但并未规划设定具体的车位数量和车位位置，并非宇达公司自行指定地下人防车位。刘卫东购买的应当是地下车位，宇达公司转让的也应当是地下车位而非地下人防车位；证据二、视频光盘1张、照片1张。证明宇达公司在其售楼处等地一直以地下车库车位的形式对社会不特定群体进行销售，售楼处标有车库车位图及销售车位的价格表。宇达公司行为违法违规，涉案转让使用权协议应属无效合同。证据三、房屋交付通知单、安徽增值税普通发票计6页。证明通知单内容明确载明了购房人的名称、认购的车位编号，并且明确房款已全部交清。发票上在购房备注栏中载明地下车位而非地下人防车位。刘卫东购买的是地下车位，非转让取得地下人防车位的事实。证据四、前期物业管理协议一份。证明商品房预售合同和前期物业管理合同均无任何关于人防的记载和约定，宇达公司实际上是将地下人防车位作为地下车位销售给社会不特定的人群。宇达公司提交证据一、涉案地下车库人防建设工程竣工验收备案核准证一份、价格表一组。证明宇达公司享有地下人防车位的使用权。本院对刘卫东提供的证据认证意见为：对证据一的真实性本院予以确认。案涉项目的建设投资成本与住宅的销售价格系不同的概念，即便投资成本中包含车库的成本，不能以此认定住宅的销售价格中包含车库的成本。故本院对刘卫东的证明目的不予采信；证据二车位位置图仅是标明车位的具体位置，车位的价格也未明确标注是销售的价格，故本院对刘卫东的证明目的不予采信；证据三通知单系格式通知单，转让涉案车位使用权也属于认购行为，故通知单上的认购字样不能证明双方存在买卖合同关系；证据四双方当事人因车位属性产生纠纷，故应当以车位使用协议作为约束当事人权利和义务的依据，故本院对刘卫东的证明目的不予采信。本院对宇达公司提交证据的认证意见为：对证据的真实性予以认定，对于宇达公司是否享有地下人防车位使用权本院将结合其他证据综合认定。二审查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2017年12月3日，金丰公司（现已被宇达公司合并）与刘卫东签订《宇业天逸华庭车库（位）使用权协议》，约定：刘卫东选定的天逸华庭C区车位20-52号，使用费9.2万元等内容。涉案协议书内容具体、清晰，刘卫东作为完全民事行为能力人，对宇达公司转让的是车位使用权应当明确知晓。刘卫东上诉称，宇达公司以欺诈手段签订合同，侵犯了社会公众利益、以合法形式掩盖非法目的获取不当利益，涉案车库使用权协议属无效合同。欺诈是指故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。刘卫东提供的证据不能证明宇达公司存在上述情形，且协议书系刘卫东自愿签订。故宇达公司不存在欺诈行为。以合法形式掩盖非法目的是指行为人为达到非法目的以迂回的方法避开法律或者行政法规的强制性规定。涉案地下人防工程由金丰公司投资建设，现金丰公司被宇达公司合并。涉案工程已通过竣工验收合格。刘卫东提供的证据不足以证明其支付的购房款中包含地下人防车库的造价。结合人防工程谁投资谁收益的原则，宇达公司有权将涉案人防地下车位对外出租使用。即便尚未取得地下人防工程使用权证，宇达公司出租使用涉案人防工程的行为也不属于违反法律和行政法规强制性规定的情形。由此，刘卫东的该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。刘卫东上诉称，与宇达公司签订的商品房预售合同、前期物业合同约定车库由宇达公司通过出售的方式交由业主使用。商品房预售合同、前期物业合同中有关车位的条款仅是公约，并未对车位详细信息作出明确具体的约定，不构成对在先签订的车库使用权协议的补充约定，不能以此认定涉案车位系刘卫东购买取得。双方当事人针对车库与住宅分别签订了合同，现双方当事人因车位相关事宜产生纠纷，故应当以车位使用协议作为约束当事人权利和义务的依据。综上，上诉人刘卫东的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2327元，由上诉人刘卫东负担。本判决为终审判决。审判长 高 奎审判员 桑泽祥审判员 王 敏二〇二〇年九月二十七日法官助理魏雅书记员王倩倩二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。