辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9954号上诉人（原审原告）：张某，男，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：吴天文，辽宁常兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾奇，辽宁常兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周某，女，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：万强，辽宁齐泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜文静，辽宁齐泰律师事务所律师。上诉人张某因与被上诉人周某租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张某上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审，解除张某、周某之间《餐饮店转让协议书》，周某应当退还转让费165000元；2.诉讼费用由周某承担。事实和理由：1.2019年3月20日张某、周某签订《餐饮店转让协议书》，约定租赁期限至2020年12月31日止，后2019年12月，房东李某多次找到张某，告知其周某承租房屋租赁期限到2019年6月止，要求张某搬出，由此发生诉讼至沈阳市于洪区法院，张某与李某协商宽限一段时间处理退房事宜，但李某并未同意张某承租房屋到2020年12月31日，原审法院认定张某、李某重新达成租赁协议，不影响张某经营使用是错误的；2.经张某向源动力公司了解，周某转让给张某的店铺系“贝克汉堡”标准加盟店，不允许转让，因此张某并未取得该品牌经营权，源动力公司可以终止品牌授权，张某拟经营的“贝克汉堡”目的不能实现，应当判令张某、周某解除合同；3.因周某过错行为，张某在该店铺继续经营的目的已经不能实现，原审法院认定协议已经履行完毕属于认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法判决。周某辩称，不同意张某的上诉理由，请求二审法院维持原判。张某向一审法院起诉请求：1.判令张某、周某双方解除签订的《餐饮店转让协议书》；2.判令周某返还张某支付的转让费165000元；3.本案诉讼费由周某承担。事实与理由：2019年3月20号，周某、张某签订《餐饮店转让协议书》，将周某承租的位于沈阳市于洪区佳佳贝克汉堡店转租给原告，租赁期限自2019年3月起至2020年12月31日止。张某已经向周某足额支付转让费165000元(包括租金、设备等)。后房东李某找到张某，告知其周某承租房屋的租赁期限自2019年6月止，并且周某转租不仅未经过李某同意，转租期限也超出了周某承租期限，要求张某搬出，将房屋返还。张某认为，周某在签订合同时，隐瞒了房东李某不同意转租且租赁合同已经到期的事实。依据《中华人民共和国合同法》第224条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定，周某应当返还张某转让费用，故诉至贵院，请求人民法院依法判决。一审法院认定事实：2019年3月20日，张某（乙方）与周某（甲方）签订《餐饮店转让协议书》一份，约定经房东同意甲方将位于沈阳市于洪区佳佳贝克汉堡店转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。涉案房屋产权人为房东，房东与甲方签订了租赁合同，租期到2020年12月31日，年租金为40000元。房屋交付乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行该租赁合同，每半年交纳租金，以及该合同约定的由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。合同期满后，乙方可与房东继续签订租赁合同，各项事宜由乙方和房东协商约定。店面现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用。乙方在协议签订三日内一次性向甲方支付顶手费（转让费）165000元，上述费用包括甲方给房主再转付乙方的押金、装修装饰设备及其他相关费用。甲方剩余的房屋使用权归乙方所有。同日，张某向周某给付转让费165000元。其中包括2019年3月20日至6月期间3个月租金1万元，剩余为“贝克汉堡”店的转让费用及押金。2019年7月至12月期间的房租20000元由张某转交周某，并由周某给付房东李某。2019年12月29日，张某直接补交给房东李某2019年7月至12月期间的房租7000元及2020年1月的房屋租金5500元。后张某按每月5400元标准继续给付房租，期间为2020年2月至2020年6月。另查明，2017年8月21日，周某（乙方）与沈阳源动力餐饮管理咨询有限公司（甲方）签订《联盟经营合同》，乙方取得“贝克汉堡”品牌店经营权，并开办沈阳标准联盟店。甲方授予乙方“贝克汉堡”经营权并提供管理体系。周某向源动力公司交纳联盟开店资格费49800元，并交纳品牌使用及管理费5000元（免终身）、市场保证金5000元。合同期限为2017年8月21日至2019年8月20日（两年免费续签合同）。周某将“贝克汉堡”经营权转让给张某，源动力公司知情并同意。再查明，涉案门市房主为案外人李某，单独所有，房产证号：沈房权证于洪字第××号。周某租赁李某房租无书面合同，系延用之前租户赵凯与李某签订的合同，该份合同约定，房租存在涨幅情况。一审法院认为，张某与周某签订的《餐饮店转让协议书》中虽然有“将位于沈阳市于洪区佳佳贝克汉堡店转让给乙方使用”字样，但周某并非房屋所有权人，其无权“转让”房屋，其协议内容实际系周某将“贝克汉堡”店的经营权转让给张某，转让费用包括经营权费用、店面的装饰装修及设备等费用，张某受让后一直经营汉堡店，且“贝克汉堡”品牌的持有方源动力公司亦知情并同意，故周某、张某双方“贝克汉堡”品牌经营权的转让协议已经实际履行，不存在应解除之情形，现张某主张解除该协议，无事实与法律依据，法院不予支持。有关店面的租赁问题，对于张某而言，其受让“贝克汉堡”经营权后仍选择在涉案店铺继续经营，故张某与周某在协议中也对房屋后续的租赁情况进行了约定，即张某享有周某在原房屋租赁合同中享有的权利与义务，租期到2020年12月31日，年租金为40000元。但根据周某之前延用的房屋租赁协议可知，房屋租金存在阶段性涨价情况，周某在与张某约定时并未将此事告知张某，存在过失，故现张某经与房主协商继续租赁店铺并补足房租后，周某应承担相应的缔约过失责任，赔偿张某2019年7月至2020年12月期间的房屋租金差价。另外，张某受让后一直经营汉堡店，期间也与房主多次沟通房屋租金，经房主同意，张某与房主均认可的情况下张某租赁至今，故周某也仅应赔偿租金差价为宜，不应退还整体的转让费用。鉴于2020年7月至2020年12月期间段的租金张某尚未给付房东，故需在张某实际交付租金后，周某自行补足差额，如不履行或后续双方仍存在其他争议，张某有另行诉讼的权利。有关房屋涨幅情况，因周某签订《餐饮店转让协议书》时，明确认可其与房主的租赁期限至2020年12月31日，并熟知房租存在涨价的情况，本院结合涉案门市周边房价，并经询价，现房屋的涨幅标准符合客观实际，故周某应该承担相应房屋差价部分。根据张某已经给付房租的情况计算，周某应赔偿张某2019年7月至2020年6月期间的租金差额共计19504元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、周某于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿张某2019年7月至2020年6月期间房屋租金差额共计19504元；二、驳回张某的其他诉讼请求。如果周某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，由周某承担213元，由张某承担1587元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张某提交其与源动力公司客服录音一份，以此证明贝克汉堡品牌是不允许转让的事实，周某对真实性不予认可；上诉人张某提交物业合同一份，以此证明张某已经给付周某物业费，但周某转给物业公司的事实，周某认为物业费是房东缴纳的，与周某并无关联。经审查，张某提供的上述证据与本案事实关联性较差，且无其他证据加以佐证，本院不予采纳；本院对一审查明的其他事实依法予以确认。本院认为，张某、周某签订的《餐饮店转让协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，其中涉及到店铺转租问题，是否经过房主李某同意及是否超过转租期限的问题，经查，李某虽于2020年1月1日出具情况说明“不同意周某的转租行为”，但其并未行使出租人解除权，且李某、张某协商后，在双方均认可的情况下张某继续租赁案涉房屋，因此上诉人张某所提因无同意转租而解除合同的该项主张，一审法院未予支持，并无不当，同时转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分无效，但出租人与承租人另有约定的除外，本案中，从现有证据看张某未提供充分证据证明周某存在超过剩余租赁期限的行为，按照相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故对其该项上诉理由，本院亦不予支持；关于上诉人张某所提周某违反源动力公司禁止转让规定的理由，其亦未提供证据证明周某存在违约行为，致使不能实现合同目的等法定解除的事由，一审法院未予支持，并无不当，故对其该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由张某承担。本判决为终审判决。审判长 孙 硕审判员 洪 淳审判员 赵楠楠二〇二〇年九月十日书记员 侯书颖