湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2053号原告：柳仕君，女，1948年2月5日出生。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告柳仕君与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柳仕君的委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳仕君向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界山水置业公司支付回购房屋款450960元，被告张家界大成酒店承担连带责任；2、判令被告张家界大成酒店支付房屋收益款190908元，违约金1909.08元，被告张家界山水置业公司承担连带责任；3、判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年12月20日原告与被告张家界山水置业公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》，合同约定，原告购买被告开发的房屋，该××××××××市××区××坪的张家界大成山水国际大酒店（二期）第8层854号房，建筑面积37.58平方米，总价款为225480元。原告于当日一次性支付购房款225480元，张家界山水置业公司出具了收款收据。2015年12月20日原告与被告张家界大成酒店签订了《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，合同约定，原告将购买的房屋委托被告张家界大成酒店装修，委托装修改造款总额为225480元，原告于当日一次性支付装修改造款225480元，被告张家界大成酒店出具了收款收据，合同约定，委托装修改造期限为最短不少于3年，最长不超过5年；约定委托期限内，本合同生效之日起，被告张家界大成酒店第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额15%的折旧比例返还即每年33822元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还即每年22548元。委托装修改造折旧款自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，一次性划拨入原告指定银行账户。合同第八条第3项约定，逾期三个月未支付按违约期内应支付的委托装修折旧款总额的1%支付违约金。2015年12月20日原告与被告张家界大成酒店签订了《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，合同第三条第一项：租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年。合同第四条：第一年、第二年年租金为33822元。第三年至第五年年租金为22548元。合同第九条第3项：逾期3个月未支付租赁收益另支付1%的违约金。2015年12月20日，原告与两被告签订了一份《三方承诺合同》合同约定，原告自2018年12月20日至2020年12月20日期间，可以向被告张家界山水置业公司提出无理由退房；被告张家界山水置业公司按原价向原告支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计450960元。合同第6条，被告张家界大成酒店承担连带担保责任。2015年12月20日至2017年12月20日，被告共计欠付房屋装修折旧款112740元，房屋承包租金78168元，共计欠付房屋收益款190908依照装修合同第八条第3项约定，逾期按1010支付违约金，被告应承担未按时支付收益款的违约金为112740元×1%＝1127.4元。依照租赁合同第九条第3项：逾期3个月未支付租赁收益另支付ｌ%的违约金，被告应另行支付租赁收益款的违约金为：78168元×1%＝781.68元。被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司共同辩称：1、依法公正处理本案，降低违约金；2、因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3、驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。租金及装修折旧款已支付80420元。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认以下法律事实：1、2015年12月20日，柳仕君与张家界山水置业公司签订《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》各一份。合同约定柳仕君向张家界山水置业公司购买湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第8层854号房，总价款为225480元。补充合同约定：在签订本合同时，乙方（柳仕君）同意将该房屋租赁给张家界大成酒店统一经营管理。合同签订当天，柳仕君向张家界山水置业公司交纳854号房的购房款225480元。2.2015年12月20日，柳仕君（甲方）与张家界大成酒店（乙方）签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》一份。甲方购买的该××××××××市××区××坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第8层854号房，建筑面积37.58平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一管理经营；甲方委托乙方就该房屋的装修、购买酒店空调等设备和酒店开办等费用由首次装修、购买酒店设备、酒店开办等费用和酒店今后维护改造款两部分组成，单价每平方米6000元，共计225480元；双方同意该物业的委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年，委托装修改造期限于甲方与张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》规定的全部房款和本合同第二条第二款约定的费用付清之日起开始计算，如甲方提出退房申请，在甲方与张家界山水置业公司办理完毕退房手续之日，即视为双方本委托合同期限终止之日。委托装修改造折旧款标准及返还方式为本合同承包经营期限内，第一年、第二年委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造款总额的15%折旧比例计算，年委托装修改造折旧款返还的金额标准为33822元，第三年至第五年委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造款总额的10%折旧比例计算，年委托装修改造折旧款返还的金额标准为22548元，乙方按年向甲方支付委托装修改造折旧款返还款，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年委托装修改造折旧款返还款一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款总额的1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同签订当天，柳仕君向张家界大成酒店交纳854号房的装修改造款225480元。3.2015年12月20日，柳仕君（甲方）与张家界大成酒店（乙方）签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》一份。该合同约定：甲方将张家界大成山水国际大酒店山水座第8层854号房交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲乙双方协调同意该物业的租赁期限为3年至5年，即最短不少于3年，最长不超过5年。承包金收益及支付方式，本合同承包经营期限内，第一年、第二年承包金比例为购房总额的15%，年承包金为33822元，第三年至第五年承包金比例为购房总额的10%，年承包金为22548元。乙方按年向甲方支付承包金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年承包金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同承包经营期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付承包经营收益，除应付甲方的承包经营收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金。4.2015年12月20日，柳仕君（甲方）与张家界山水置业公司（乙方）、张家界大成酒店（丙方）签订《三方承诺合同》一份。该承诺合同约定，甲方承诺只办理该房屋网签登记，不办理产权证，乙方承诺办理该房屋网签登记，由于应甲方要求不办理该房屋其他手续而承担的违约责任以本合同约定为准；甲方自2018年12月20日至2020年12月20日期间，可以向乙方提出无理由退房要求，同时乙方也可以在此期间向甲方提出解除购房合同的要求；如甲方在上述期限内提出退房申请，乙方不得拒绝该申请，甲乙双方在180个工作日内完成具体退房手续；甲乙双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，乙方按原价向甲方支付房款、委托装修款和酒店开办费用450960元；乙方支付了上述返还费用，不再支付其他任何费用和其他违约金给甲方；丙方作为乙方担保方，对本合同承担连带担保责任，当发生争议时，甲方可以要求乙方、丙方任意一方单独履行债务，也可以一并要求乙方、丙方共同履行债务。4.合同签订后，第8层854号房屋一直由张家界大成酒店经营酒店业务。5、庭审中，原告对被告支付的承包经营收益40210元和装修折旧款40210元共计80420元予以认可。6、张家界大成酒店应支付2015年12月20日至2020年8月31日承包经营收益为128554.49元（33822×2＋22548×2＋22548÷365×256）；应支付2015年12月20日至2020年8月31日装修折旧款为128554.49元（33822×2＋22548×2＋22548÷365×256）；两项共计257108.98元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《三方承诺合同》、收据等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告柳仕君与被告张家界山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》，原告柳仕君与被告张家界大成酒店签订的《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，原告柳仕君与被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司签订的《三方承诺合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。1．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付房屋回购款450960元的问题。原告柳仕君与被告张家界山水置业公司已经按照商品房买卖合同的约定履行了义务，合同主要内容履行完毕。原告与被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司签订《三方承诺合同》约定，原告承诺只办理该房屋网签登记，不办理产权证。被告张家界山水置业公司承诺办理该房屋网签登记，原告自2018年10月20日至2020年12月20日期间，可以向被告张家界山水置业公司提出无理由退房要求。如原告在上述期限内提出退房申请，被告张家界山水置业公司不得拒绝该申请，双方在180个工作日内完成具体退房手续。双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，被告张家界山水置业公司按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用。现原告柳仕君于2020年9月4日向本院提出主张，要求被告张家界山水置业公司支付房屋回购款450960元，在《三方承诺》规定的履行期限内，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。2．关于原告柳仕君诉请二被告承担连带支付责任的问题。《三方承诺合同》中约定由被告张家界大成酒店作为被告张家界山水置业公司的担保方，对合同义务承担连带担保责任，因《三方承诺合同》约定的原告自2018年10月20日至2020年10月20日期间，可以向被告张家界山水置业公司提出无理由退房要求，故原告柳仕君要求被告张家界大成酒店对被告张家界山水置业公司支付回购房屋款承担连带担保责任的诉求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。3、关于租金的问题。原告柳仕君与被告张家界大成酒店签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》的内容来看，合同名为房屋承包经营、委托装修等合同，实为房屋租赁合同。被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为，属违约行为，依法应当承担支付租金及违约金等违约责任。被告张家界大成酒店应支付2015年12月20日至2020年8月31日承包经营收益为128554.49元和装修折旧款128554.49元，共计257108.98元，已支付的承包经营收益和装修折旧款计80420元，欠付176688.98元。本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，酌情减免一个月的投资收益为宜，为3758元（22548÷12×2），被告还应支付172930.98元。根据合同约定，被告张家界大成酒店未按期支付承包经营收益和装修折旧款，应向原告柳仕君支付违约期内应支付的承包经营收益和装修折旧款的1%违约金，故被告张家界大成酒店应支付违约金为1729.31元（172930.98元×1%）。被告张家界大成酒店、张家界山水置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一、三款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效后十日内向原告柳仕君支付张家界大成山水大酒店第8层854号房回购款450960元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担连带清偿责任；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告柳仕君支付张家界大成山水大酒店第8层854号房自2015年12月20日至2020年8月31日的租金为172930.98元及违约金1729.31元；三、驳回原告柳仕君的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10238元，减半收取5119元，由被告张家界山水天下置业有限公司、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚君健二〇二〇年九月二十二日书记员  贺玲玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。