四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3272号 上诉人（原审被告）：向德军，男，1969年1月4日出生，汉族，住四川省双流县。 被上诉人（原审原告）：成都天府新区住房保障中心，住所地四川省成都市天府新区华阳街道南湖路53号。 法定代表人：谢德明，主任。 上诉人向德军因与被上诉人成都天府新区住房保障中心（以下简称天府住保中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。成都天府新区住房保障中心经本院合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 向德军上诉请求：1.撤销原审判决，驳回天府住保中心的原审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由天府住保中心负担。事实和理由：原审判决未能全面认定证据，未对向德军提交的反映其低保困难、失业无收入，无力支付房租的证据予以认定，根据原政策，其系低保人员，每个月天府住保中心应有相应的240元返款，但现在天府住保中心将其除名，导致其未能享受该返款保障政策。 天府住保中心未发表答辩意见。 天府住保中心向一审法院起诉请求：1、判令天府住保中心、向德军双方的房屋租赁合同关系解除；2、判令向德军向天府住保中心支付自2013年4月1日起至房屋租赁合同关系解除之日止（暂计算至2019年3月31日）的房屋租金，共计29412元；3、判令向德军向天府住保中心支付逾期支付房屋租金对应的违约金，自逾期之日起至天府住保中心实际收到款项之日止（暂计算至2019年3月31日止），每日按欠付金额的5‰计算，共计166876.335元；4、判令向德军立即腾退房屋，自房屋租赁合同关系解除之次日起至向德军办理完毕退房手续之日止，按日租金标准（14元/日）向天府住保中心支付逾期腾房占有使用费。 一审法院认定事实如下：2013年2月1日，成都双流安居物业管理有限公司（以下简称“安居公司”）与向德军签订《双流县保障性住房租赁合同》，约定向德军租赁位于双流县的保障性住房，建筑面积为51.06平方米，月租金按建筑面8元／平方米计收，月租金额408.5元，租赁期限1年，自2013年2月1日至2014年1月31日止。向德军应按季以现金的形式于每月5日前向安居公司交付租金等相关费用，若向德军拖欠租金等费用时，安居公司按天加收相关费用5‰的滞纳金。另合同约定，“向德军在租赁期间发生下列情况之一时，安居公司有权取消承租资格，解除租赁合同，收回房屋，向德军必须在限定的期限内腾退出该住房。……6、逾期不支付租金的；……”。 2008年4月23日，双流县人民政府办公室下发《双流县房产管理局职能配置、内设机构和人员编制方案》（双办发【2008】32号）确定双流县房产管理局为工作相对独立运行的正局级全额拨款事业机构，受县政府委托负责全县房产行政管理职能，双流县华阳房产管理所为双流县房产管理局下属自收自支事业单位，负责所管辖范围内直管公房的房租收缴；受县房管局委托负责所管辖范围内城镇房屋租赁工作；协助该辖区住房保障的调查申报工作。2014年12月5日，天府新区成都党工委编办下发《关于天府新区成都党工委管委会行政机构、事业单位更名的通知》（天成委编办【2014】10号）确定双流县华阳房产管理所更名为成都市天府新区华阳房产管理所。2014年12月5日，根据中共成都市委议事纪要第41期要求，双流县房产管理局将划转区域内华阳古城廉租房和经济适用房小区建设工程资料移交给四川省成都天府新区成都片区管理委员会国土资源和房产管理局。2015年8月31日，天府新区成都党工委编办下发《关于国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名及相关事宜的通知》（天成委编办【2015】8号）确定国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名为成都市天府新区住房保障中心。更名后，其职能调整为：负责保障性住房资格审查、租赁补贴、租金核减等工作；负责保障性住房配租、维修维护、使用及安全管理工作；负责直管区范围内直管公房租赁、租金收缴、房屋维修、使用安全等管理工作。2017年9月19日，天府新区成都党工委组织部下发《关于天府新区成都党工委管委会工作机构下属单位设置有关事项的通知》（天成委组【2017】119号）确定规划建设国土局下属华阳房产管理所成建制并入住房保障中心。 安居公司属于双流县房管局成立的下属物业公司，受双流县房管局委托，专职对廉租、公租房进行管理，天府新区成立后，公租房租赁、租金收缴等管理职能已整体移交天府新区管理。 成都金房物业集团有限责任公司受成都市天府新区住房保障中心委托，为坐落于成都市天府新区“尚善雅居”保障性住房的提供物业服务。向德军系“尚善雅居”小区住户，租金给付至2013年3月，从2013年4月1日至今，向德军均未再给付租金，现仍居住在其中。 一审法院认为，案涉房屋系保障性住房，建立保障性住房制度的目的是为解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会福利性质。是否具备承租保障性住房的资格，应由相关行政部门对其资格和行为进行审核认定。由此可知，双方之间并非平等主体之间的租赁合同关系，出租人与承租人之间存在监管与被监管的关系。在天府住保中心未提交向德军住房资格审查结果的情况下，一审法院不予审查。故对天府住保中心请求解除住房租赁合同并据此要求向德军腾退、返还案涉房屋的诉请不予支持。 关于租金，双方对欠付租金的事实不持异议，但向德军主张租金标准过高。对此，一审法院认为向德军入住使用案涉房屋，应向天府住保中心缴纳租金。2013年1月至2013年3月，向德军对8元/平方米/月的租金标准予以认可并实际履行完毕，现提出租金标准过高，向德军举证证明其属于低保户，符合减免租金的情形，故对其主张降低租金标准的请求，一审法院予以采纳。故从2013年4月起，向德军应当按照408.5元/月×80%（8元/平方米×51.06平方米×80%）的标准交付租金。计算至2019年3月31日止，向德军应支付租金23529.6元。 关于违约金，本案中，因向德军对租金标准提出异议而未缴租金，并非恶意拖欠，且保障性住房具有社会福利、社会保障特点，故天府住保中心要求支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、向德军于判决生效后十日内给付天府住保中心租金29412元；二、驳回天府住保中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，由向德军负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，安居公司与向德军签订的《双流县保障性住房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，向德军应依照合同约定，及时全面履行合同义务。天府住保中心承继安居公司相关权利义务后，有权向向德军主张权利。本案中，合同对房屋租金标准有明确约定，向德军应严格依约履行，其未支付的房屋租金应及时向天府住保中心支付。关于向德军陈述的其应享受的相应低保政策，系另一法律关系，不影响其履行案涉合同义务，故本院对向德军的上诉请求不予支持。 综上，向德军的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费556元，由向德军负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年九月二日 书记员 王小禹