湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1455号原告：朱秋云。委托诉讼代理人：王建郴，与原告朱秋云系母子关系，代理权限为特别授权。原告：王利芝。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告朱秋云、王利芝与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告王利芝、原告朱秋云的委托诉讼代理人王建郴到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱秋云、王利芝向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告朱秋云已欠付的租金人民币60027元（截止到2020年5月27日，之后产生的租金欠费将按合同规定截止日期及实际情况止）；2．判令被告立即支付原告王利芝已欠付的租金人民币49113元（截止到2020年5月27日，之后产生的租金欠费将按合同规定截止日期及实际情况止）；3．判令被告立即支付原告朱秋云已欠付的装修折旧款人民币73237.8元（截止到2020年5月27日，之后产生的租金欠费将按合同规定截止及实际情况日期止）；4．判令被告立即支付原告王利芝已欠付的装修折旧款人民币59375.2元（截止到2020年5月27日，之后产生的租金欠费将按合同规定截止及实际情况日期止）；5．判令被告立即支付原告朱秋云因其违约期内产生的租金总额60027元的3%违约金1800.81元（截止到2020年5月27日，之后产生的另计）；6．判令被告立即支付原告王利芝因其违约期内产生的租金总额49113元的3%违约金1473.39元（截止到2020年5月27日，之后产生的另计）；7．判令被告立即支付原告朱秋云因其违约期内产生的总计装修折旧金73237.8元的1%，从违约的第二天计算，违约金732.38元（截止到2020年5月27日，之后产生的另计）；8．判令被告立即支付原告王利芝因其违约期内产生的总计装修折旧金59375.2元的1%，从违约的第二天计算，违约金539.75元（截止到2020年5月27日，之后产生的另计）；9．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月27日，原告朱秋云的丈夫王××（王××因病于2016年9月1日去世，该项房产由其妻子朱秋云继承。详见《公证书》）及原告王利芝与被告张家界山水置业公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，并进行了网签，网签合同编号：×××，用于购买被告位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店的现房第×号房间；同时原告朱秋云及原告王利芝与被告签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》。根据签订的《房屋租赁合同》第四条：租金收益及支付方式约定，被告第一年、第二年按年付给原告朱秋云租金：22510.125元／年；付给原告王利芝租金：18417.375元／年。第三至第五年被告按年付给原告朱秋云租金：15006.75元／年，付给原告王利芝租金：12278.25元／年。根据《房屋委托装修合同》第四条：委托装修改造折旧款标准及返还方式约定，被告第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给原告朱秋云及原告王利芝，该折旧款按年返还，即：第一年、第二年被告按年付给原告朱秋云折旧款：31514.75元／年；付给原告王利芝折旧款：25784.325元／年。第三至第五年被告按该房屋委托装修改造总额的百分之十（10%）的折旧比例来返还给原告，委托装修改造折旧款按年返还。即：被告按年付给原告朱秋云折旧返还款：21009.45元／年；被告按年付给原告王利芝折旧返还款：17189.55元／年。合同签订后的第一年、第二年，双方合作较为顺利。被告在2015年5月31日及2016年5月27日均按合同约定足额支付了上一年度的房屋租金和折旧返还款。但是，从2016年5月27日之后至今的4年多的时间里被告没有按合同约定支付租金及折旧返还款给原告朱秋云和原告王利芝。期间仅仅零星支付了少得可怜的资金。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司未到庭参加诉讼，庭前提交了书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告2承担连带清偿责任。事实与理由：一、租金支付情况。1．2014年5月27日起至2020年5月26日止，被告已向原告朱秋云共计支付118848.62元；已向原告王利芝共计支付97786.42元。2．下欠租金应以实际发生为准，尚未发生的不应当计算。且被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。3．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。3．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2014年5月27日，王××及原告王利芝与被告张家界山水置业公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，购买被告位于张家界市永定区，王××占份额55%，原告王利芝占份额45%，并于当日将购房款全额付清。同日，二人与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，合同约定履行期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。被告张家界大成酒店公司在第一年、第二年按年分别向王××、原告王利芝支付租金分别为22510.125元、18417.375元和委托装修改造折旧款分别为31514.75元和25784.325元，第三年、第四年、第五年按年分别向王××、原告王利芝支付租金分别为15006.75元、12278.25和委托装修改造折旧款分别为21009.45元、17189.55元。逾期3个月未支付，应支付违约期内应付租金的3%和委托装修改造折旧款的1%作为违约金。被告张家界山水置业公司以其不销售负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物提供连带担保。2．王××于2016年9月1日因病在广州死亡。王××与原告朱秋云系夫妻关系。2017年11月3日，经湖南省长沙某公证处公证，王××的遗产由原告朱秋云一人继承。3．原告朱秋云、王利芝于2019年1月18日以要求将张家界大成山水国际大酒店中的山水座第×层×号房屋的产权登记在原告名下为由，将被告张家界山水置业公司诉至本院。本院于2019年3月4日作出（2019）湘0802民初302号民事判决书，判决被告张家界山水置业公司协助原告朱秋云、王利芝办理坐落于张家界大成山水国际大酒店山水座第×层×号房屋的不动产权证书，将房产权属转移登记到原告朱秋云、王利芝名下。4．原告朱秋云、王利芝于2019年8月14日取得案涉房屋的不动产权证，证号为湘（2019）张不动产权第×××号。5．自2016年5月起，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司开始未按时足额向原告支付租金和委托装修改造折旧款。自2016年5月27日起至2020年5月27日止，尚欠原告朱秋云租金和委托装修改造折旧款共计133264.8元，以及租金违约金1800.81元（15006.75元×4年×3%）和委托装修改造折旧款违约金840.38元（21009.45元×4年×1%）；尚欠原告王利芝租金和委托装修改造折旧款108488.2元，以及租金违约金1473.39元（12278.25元×4年×3%）和委托装修改造折旧款违约金687.58元（17189.55元×4年×1%）。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、（2017）湘长星证民字第12767号《公证书》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告朱秋云为合同权利义务人王××其唯一继承人，应承继涉案合同的权利义务。合同到期后，双方虽未另行签订合同，但涉案房屋仍由被告张家界大成酒店公司经营使用，被告张家界大成酒店公司亦未履行回购义务，应向原告支付租金和委托装修改造折旧款。被告张家界大成酒店公司未按时足额支付租金和委托装修改造折旧款，应承担相应的违约责任，故原告朱秋云、王利芝要求张家界大成酒店公司支付租金和委托装修改造折旧款的诉讼请求，本院予以支持。被告答辩称因受新型冠状病毒疫情影响导致酒店经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的租金（分别为1251元、1023元）为宜，故本院对于被告答辩理由予以采信。原告朱秋云、王利芝分别要求被告张家界大成酒店公司支付租金和委托装修改造折旧款违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告张家界山水置业公司以其名下自有的物业提供担保，属于抵押担保责任，但自《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》履行期限届满后，双方未就抵押担保责任另行签订书面合同，故对于两原告要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院仅支持原告要求被告张家界山水置业公司在合同履行期限内承担连带清偿责任的诉讼请求，合同履行期满后被告张家界山水置业公司不再承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告朱秋云自2016年5月27日起至2020年5月27日止下欠的租金和委托装修改造折旧款共计132013.8元，以及租金和委托装修改造折旧款的违约金共计2533.19元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告王利芝自2016年5月27日起至2020年5月27日止下欠的租金和委托装修改造折旧款共计107465.2元，以及租金和委托装修改造折旧款的违约金共计2013.11元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、被告张家界山水天下置业有限公司在其名下不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内对上述第一项、第二项确定的合同履行期内（即2016年5月27日至2019年5月27日）的债务承担连带清偿责任，被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；四、驳回原告朱秋云、王利芝其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4994元，适用简易程序减半收取2497元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年九月十七日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。