北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初1766号原告（反诉被告）：赵燕，女，1992年12月16日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：韩清立，北京市阳光律师事务所律师。被告（反诉原告）：李杰，男，1972年12月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：林慧，北京市融道律师事务所律师。原告（反诉被告）赵燕与被告（反诉原告）李杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员张倩独任，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵燕及其委托诉讼代理人韩清立，被告（反诉原告）李杰的委托诉讼代理人林慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵燕向本院提出诉讼请求：1．依法确认赵燕与李杰于2019年7月15日签订的《房屋租赁合同》无效；2．依法判令李杰返还赵燕房租170000元、押金50000元、转让费138000元；3．依法判令李杰赔偿赵燕装修房屋损失30000元；4．依法判令李杰赔偿赵燕其他损失152788元；5．本案诉讼费用由李杰承担。事实与理由：2019年5月17日，赵燕向房屋中介公司“店之家”的客户经理刘亦侨咨询，准备承租一家店铺用于经营。7月2日，案外人向赵燕推荐了位于北京市西三环南路六里桥附近银都大厦二层的“贵足良子养生会所”店面，经营人为李杰，经营项目为男士SPA，可以整体转让。7月13日，双方及刘亦侨到店铺位置，对转让事宜进行协商，李杰向赵燕出示了营业执照，并称支付租金等费用后可以将营业执照转给赵燕，赵燕当天向李杰支付5000元定金。2019年7月15日，双方签订《房屋租赁协议》，约定：赵燕承租李杰北京银都酒店二层，原“贵足良子养生会所”位置，共计面积210平方米，租赁期限共4年，自2019年7月15日起至2023年7月15日止，年租金360000元，半年一交，押金50000元。双方口头约定减免10天的装修费用10000元，李杰要求赵燕支付店铺转让费用138000元。这样计算，赵燕第一期向李杰支付的费用应为358000元，减去5000元定金后，赵燕于当日向李杰转款353000元，履行了付款义务。赵燕进入经营场所后，进行装修。同时与李杰协商将店铺的经营执照增加“美容美体项目”，并协助办理工商变更手续。但此时李杰态度突然改变，称若增项可以，但需赵燕再支付30000元至50000元办理增项好处费、也拒绝办理工商变更手续。又称如果赵燕要用增项后的执照，需每月再支付一定数量的租金。多次协商无果，赵燕只好向产权方北京银都酒店询问，方知李杰与北京银都酒店根本没有租赁关系，其无权代表北京银都酒店签订房屋租赁合同。赵燕再次向李杰协商，李杰态度蛮横、拒绝协商。双方所签订的《房屋租赁合同》，是李杰采取欺诈行为下签订的，李杰也不具备目标房屋的出租资格，该份协议应依法认定为无效，李杰应当赔偿由此给赵燕造成的损失。为维护赵燕的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法判决，实现赵燕的合法请求。李杰辩称，认可赵燕陈述的合同签订情况，赵燕支付了房租170000元、押金50000元、转让费138000元，不同意赵燕的全部诉讼请求。房屋是集体所有，没有产权证，但有审批手续，不属于违章建筑，可以正常办理工商手续。我方拥有涉案房屋的租赁及转租权，双方签订的协议合法有效。签订合同当日双方进行了房屋的交接。李杰严格按照合同履行，没有任何违约行为，反而是赵燕没有任何理由就终止合同履行、支付房租，还起诉至法院。根据协议约定，赵燕存在违约行为，我方不同意返还租金。李杰向本院提出反诉请求：1．确认双方于2019年7月15日签订的房屋租赁协议于2020年6月17日解除；2．赵燕支付李杰2020年1月15日至2020年6月17日的房租152000元，同时支付滞纳金（以152000元为基数，按每日千分之三计算，自2020年1月15日起至实际支付之日）；3．赵燕支付李杰垫付的暖气费9500元；4．诉讼费由赵燕承担。事实与理由：李杰严格按照合同履行了约定，将房屋按约定交接给赵燕，赵燕也交纳了半年房租，第二期房租180000元应于2020年1月10日前支付。赵燕针对李杰的反诉辩称，签订合同过程中，李杰存在欺诈行为，李杰没有转租权，但是签订合同时李杰出示截图一份，这份截图是伪造的。涉诉房屋中的良子足浴是无照经营。双方签订租赁协议后，赵燕和北京银都酒店协商后与北京银都酒店签订房屋租赁合同，这份合同的时间涵盖了涉案合同的时间，故李杰无权出租。不同意李杰的全部反诉请求。双方签订的合同是无效的，我方于2019年7月15日和北京银都酒店签订合同，至今我方没有向北京银都酒店交纳过租金。2019年12月上旬我方已经将房屋交给北京银都酒店了，具体交还日期记不清了。我方不同意支付租金和滞纳金，我方没有使用房屋，所以也不同意支付暖气费。本院经审理认定事实如下：2019年7月15日，李杰（甲方，出租方）与赵燕（乙方，承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方承租甲方房屋位置为北京银都酒店二层，原“贵足良子养生会所”位置，共计面积210平方米，租赁期共4年，自2019年7月15日起至2023年7月15日为止；年租金为360000元，房租支付方式为半年一交，每次房租乙方应于15天之前交付给甲方，首次支付房租同时交纳押金50000元，租赁到期由甲方退还给乙方；乙方未按时交纳租金，无特殊原因或经甲方同意，每逾期一天应向甲方赔付本次应交租金的0．3%滞纳金，超过30天视为乙方终止合作，押金归甲方所有；乙方租赁期应在甲乙双方签订租赁合同正式生效之日起算，水电费同日开始缴纳（按当日的水电表字计算）；房租费应按甲方给予的十天免租期后开始缴纳；交接现场应有甲乙双方人员同时在场，应对乙方所租赁的房屋及设备逐一核检，如有硬件设备损坏应由甲方补缺；甲方自行购置的部件原则上可自主处理；乙方必须在同甲方合法租赁的方位内进行合法经营，如因乙方经营过失所造成的后果由乙方负责。乙方享有对租赁房屋全部的合法经营权利，甲方不得干涉乙方合理合法的经营。甲方已预先情知乙方目前没有营业执照，双方签订合同后应积极配合乙方办理营业执照相关事宜，不能针对乙方没有营业执照而终止租赁合同；甲乙双方本着遇事友好协商、提前通报的原则进行租赁合作，已达双方互惠、互利、互赢；取暖费按国家规定收取，由甲方代收；如乙方提前解除租赁协议或发生本合同约定违约责任时，应向甲方赔付违约金伍万元整，装修费用及未到期的房租不予退还，乙方对房屋进行的改造装饰不得拆除。双方于当日进行了房屋交接，赵燕给付李杰押金50000元、房租170000元、转让费138000元。2019年8月29日，赵燕在涉诉房屋注册北京欣燕健康管理有限公司。在本案2020年6月17日谈话过程中，李杰提出要求解除合同。赵燕主张涉诉合同无效，理由为：1．涉诉房屋没有建设工程规划许可证；2．北京银都酒店不认可李杰的转租权；3．双方约定李杰将营业执照转让给赵燕，但良子足浴系无照经营，李杰在签订合同时存在欺诈行为。赵燕就其上述主张提交了：赵燕与北京银都酒店签订的《房屋租赁合同》，赵燕与李杰、赵燕与案外人的微信聊天记录。经质证，李杰主张赵燕与北京银都酒店签订《房屋租赁合同》系为了办理营业执照；对赵燕与案外人的聊天记录不予认可，认可赵燕与李杰的聊天记录，但不认可证明目的。赵燕主张其损失为：1．装修损失30000元，提交了建设工程施工合同、工程预算书、工程竣工验收单、装修收据、账单详情、材料款收据；2．租房作为员工宿舍的房租支出30600元、中介费3888元，提交了房屋租赁合同、转账记录、刷卡凭证；3．合作费109800元，提交了经营服务合同、收据、转账记录；4．推广费8500元，提交了账单详情。经质证，李杰对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。李杰主张赵燕应交纳取暖费9500元，提交了北京银都酒店出具的证明及取暖费收据。证明载明：兹证明银都酒店二层贵足良子租户李杰已交清2019年度至2020年度取暖费19041．75元，取暖费标准为45元/平方米。李杰主张转让费系地面、墙面、壁纸、卫生间装修、空调、电视、热水器、净化器、家具、按摩床、足疗床、茶几等物品的对价，提交了李杰与案外人的聊天记录，聊天记录中显示案外人草拟了一份店面装修设备转让协议书。经质证，赵燕认为聊天记录不完整，且案外人草拟的协议与双方约定不符，故赵燕未在该协议中签字。审理过程中，本院到北京银都酒店调查，该酒店工作人员表示该酒店与赵燕签订房屋租赁合同是为了让赵燕办理营业执照，赵燕未向该酒店交纳房租，赵燕未就涉诉房屋与该酒店进行过交接；李杰交纳了2019年至2020年度取暖费，李杰提交的证明及收据属实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。赵燕与李杰签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。关于赵燕主张《房屋租赁协议》无效一节，首先，赵燕主张涉诉房屋无建设规划审批手续，与事实不符。其次，在双方签订涉诉协议后，赵燕与北京银都酒店签订了《房屋租赁合同》，现赵燕以李杰无权转租为由要求确认合同无效，缺乏事实及法律依据。最后，赵燕主张双方转让标的为北京鑫远祥休闲健身中心营业执照，与协议约定不符，且李杰对此不予认可，赵燕亦未提交充分证据，本院对其上述主张不予采信。现赵燕以上述三项事由要求确认涉诉合同无效，缺乏依据，本院不予支持。赵燕以合同无效为由要求李杰返还租金、转让费并赔偿损失，缺乏依据，本院亦不予支持。涉诉协议载明乙方未按时交纳租金超过30天视为乙方终止合作，押金归甲方所有，现赵燕要求李杰返还押金，缺乏依据，本院不予支持。赵燕未按照双方约定交纳租金，李杰于2020年6月17日提出解除合同，符合法律规定，本院确认双方《房屋租赁协议》于2020年6月17日解除，李杰要求赵燕交纳合同解除前的租金、取暖费，于法有据，本院予以支持。李杰主张的取暖费计算金额有误，其主张的超出部分本院不予支持。赵燕主张其于2019年12月将涉诉房屋返还给北京银都酒店，未提交相关证据，且基于合同相对性，赵燕亦应将房屋返还给李杰，故赵燕以此为由主张不应交纳租金及取暖费，本院不予支持。根据双方协议约定，赵燕未按时交纳租金超过30天，押金归李杰所有，现李杰要求赵燕除押金外另行给付滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、赵燕与李杰于二〇一九年七月十五日签订的《房屋租赁协议》于二〇二〇年六月十七日解除；二、赵燕于本判决生效之日起七日内给付李杰二〇二〇年一月十五日至二〇二〇年六月十七日期间的房屋租金152000元；三、赵燕于本判决生效之日起七日内给付李杰取暖费9450元；四、驳回赵燕的全部诉讼请求；五、驳回李杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21097元，由赵燕负担（已交纳）。反诉案件受理费16316元，由赵燕负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  张 倩二〇二〇年九月二十二日法官助理  邵胜凯书 记 员  杨 佳