辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）辽09民终716号上诉人（原审被告）：海跃，男，1981年2月14日出生，蒙古族，群众，现住阜新市海州区。委托代理人：马宝昌，系辽宁红沐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司，住所地阜新市海州区西山路46-101号。法定代表人：李宏兴，系该公司董事长。委托代理人：李红辰，党员，系该公司业务员。委托代理人：李秋成，系该公司法律顾问。原审被告：阜新市海州区时利和果蔬生鲜超市，住所地阜新市海州区人民大街33号。经营者：栾翠平，系该超市经理。委托代理人：马宝昌，系辽宁红沐律师事务所律师。原审第三人：韩冰，男，1978年11月11日出生，汉族，现住阜新市海州区。原审第三人：孙丹，女，1980年4月19日出生，汉族，现住阜新市海州区。上诉人海跃因与被上诉人阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司，原审被告阜新市海州区时利和果蔬生鲜超市，原审第三人韩冰、孙丹房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省阜新市海州区人民法院（2020）辽0902民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。海跃上诉请求：一、请求撤销原审错误判决，改判确认李雪与上诉人所签房屋租赁合同无效，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并追究被上诉人虚假诉讼的法律责任。二、要求被上诉人承担全部诉讼费用。理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审错误认定各方签订有关房屋的合同的时间虚假。原审认定李雪与上诉人、第三人与上诉人在2017年1月12日分别签订了租赁房屋和解除房屋租赁的合同。这一认定是错误的。被上诉人与原审第三人之间有债务关系，其双方恶意串通，假借房屋租赁的形式，企图恶意对抗对涉案房屋早己抵押、查封的彰武县农村信用合作社。其双方是在2017年6月才串通形成以租抵债的意图，但是他们采取倒签时间的方式，伪造合同。原审对被上诉人伪造签字时间予以判决认定，严重枉法裁判。2、原审认定李雪代表被上诉人签订房屋租赁合同错误。被上诉人谎称李雪是被上诉人的员工，原审判决居然相信。而上诉人当庭指出，李雪是阜新银行大连分行的正式员工，其在金融机构就职的身份是不允许李雪在小贷公司兼职的。在以租抵债的合同办理中，李雪也一直没有到场或签字。李雪根本就没有行使过任何权利。二、原审判决认定虚假的房屋租赁合同有效错误。原审判决认定被上诉人与上诉人之间签订的房屋租赁合同是在平等自愿的原则基础上签订，是双方的真实意思表示，应属有效。这一认定极为荒唐。该房屋租赁合同应自始无效。1、该合同主体虚假。合同中根本没有体现被上诉人。如果上诉人知道其与第三人之间的债务纠纷，本着避免商业经营风险的理念，上诉人是不会与小贷公司签订房屋租赁合同的。2、上诉人相信了李雪作为阜新银行正式员工的身份，才同意与李雪签订合同。3、合同时间虚假。4、李雪为了达到欺骗上诉人的目的，与第三人伪造付款收据，捏造虚假事实。5、李雪与第三人的房屋租赁合同对抗彰武县农村信用合作联社，违背第三人的抵押担保合同约定。6、原审判决与其他生效的法律文书相冲突。三、上诉人己将租金全部支付给第三人，上诉人不能重复支付同一房屋的租金，李雪可以向第三人要求返还收取的租金。原审判决结果严重不公。涉案房屋由于彰武县人民法院的执行行为一直困扰着上诉人对房屋的使用，为此上诉人也曾多次与彰武县人民法院执行局进行交涉。而在此过程中上诉人也认识到李雪与第三人的恶意串通所立合同的违法性。上诉人在与第三人履行房屋租赁合同的过程中，通过抵账及支付租金的方式，超额支付了租金。原审判决可以要求第三人返还收取的租金，不应判决上诉人重复支出租金。四、原审认定上诉人对与被上诉人签订的房屋租赁合同非法无效未能提供充足证据，属于无视事实。上诉人将继续向二审法庭出示有力证据。总之，原审判决枉法裁判无效合同有效，被上诉人虚假诉讼，严重侵害了上诉人的合法权益。请二审法院纠正原审的错误，维护法律实施的准确性和司法公正。被上诉人辩称，一、一审事实清楚，证据充分有效，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉，维持原判。二、答辩人与上诉人2017年1月12日签订的《房屋租赁合同》以及其他相关合同，相关的民事行为都是当事人的真实意思表示，并且当事人本人签名，合同合法有效。不存在《合同法》52条规定的无效的情形。一审认定合同有效、正确，不容置疑。特别是《租赁合同》已经履行40万元，更证明签订合同当事人双方都认可合同的有效性。同时，也是当事人的自认行为，公权力不宜轻易否定。另外，当事人自愿履行合同，根据禁止反言原则和《合同法》第8条的规定、第60条的规定、第212条的规定，上诉人应当继续履行交付租金义务，一审判决结果正确。1、2017年1月12日，被上诉人（原审原告）阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司委托李红辰、李雪与韩冰、韩丹签订《房屋租赁合同》，租期：2017年1月12日至2023年7月12日；2、2017年1月12日，韩冰出具240万元“收条”，目的是：确认自2017年1月12日至2023年7月12日，韩冰不再收取租金；3、2017年1月12日阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司委托李红辰、李雪与海跃签订《房屋租赁合同》，租期：2017年1月12日至2020年6月6日；2017年6月6日开始计算租金（2017年6月6日之前的租金已经被韩冰收取）；4、2017年1月12日，韩冰、韩丹与海跃签订《房屋租赁合同解除说明》，解除了韩冰、韩丹与海跃签订原有房屋合同。5、2017年3月17日，被上诉人（原审原告）阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司与阜新市太平区新一品海鲜馅饼店、刘颖、韩冰签订《履行协议书》。“韩冰、孙丹承诺：将其名下自有房产（产权人韩冰、孙丹地址：阜新市海州区西侧楼一楼水果超市租用面积）从2017年6月6日至2023年6月6日的使用权，顶还福兴地矿、韩冰拖欠兴顺公司款项240万元整。阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司与韩冰、孙丹的租房协议，作为本协议的组成部分，另行签订（已于2017年1月12日签订）”。6、2017年5月11日，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民终539号民事调解书。阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司与被告阜新市太平区新一品海鲜馅饼店、刘颖、阜新福兴地多金属矿韩冰约定：对于上述三被告拖欠兴顺公司本金700万元及相应利息，新一品店和刘颖于2017年5月11日偿还兴顺公司人民币300万元；兴顺小额贷款公司收到前述300万元后，新一品店、刘颖不再对原告承担任何还款义务。福兴地矿韩冰，作为借款的实际用款人负责向原告偿还除前述300万元以外的所有欠款，具体还款事宜由兴顺小额贷款公司、福兴地矿、韩冰另行约定（已于2017年1月12日及2017年3月17日约定）。综上，兴顺公司委托李雪、李红辰与韩冰、孙丹签订了《房屋租赁合同》，同时兴顺公司另行委托李雪、李红辰将上述房产出租给海跃并签订了《房屋租赁合同》。均为真实意思表示，不存在虚假。并且合同已经部分履行，原审判决认定事实清楚。时至今日，被上诉人仅收到海跃交付的第一年租金40万元。本应该由被上诉人收取的第二年及第三年租金，但上诉人没有给付。三、关于“上诉人已将租金全部支付给第三人，上诉人不能重复支付同一房屋的租金，李雪可以向第三人要求返还收取的租金。原审判决结果严重不公”之说，没有证据支持和法律依据。韩冰与海跃之间的房屋租赁合同是2013年签订的，2017年6月6日到期。在还没有到期之前，2017年1月12日已经被韩冰、孙丹、海跃解除了。被上诉人、韩冰、海跃三方于2016年1月12日当面签的合同如下：“李红辰、李雪与韩冰、孙丹签订的房屋租赁合同”、“李红辰、李雪与海跃签订的房屋租赁合同”、韩冰、孙丹与海跃解除合同说明”。上诉人律师所提：海跃与韩冰在执行原来于2013年签订的已经于2017年1月12日被解除了的合同，没有法律依据和证据支持。关于一审开庭时上诉人提供的韩冰的收条，内容如下：“今收到海跃支付给本人房租款壹拾叁万元整，至此海跃所缴纳房租款可以将该房产使用至2020年9月24日。收款人：韩冰2019年6月10日”。我方所主张的权利是:收取2018年6月7日至2019年4月6日，每月租金3.3万元，10个月33.3万元。韩冰于2019年6月10日收的租金13万元收至2020年9月24日。既便是事实，也不与我的主张发生冲突，海跃于2019年6月10日交的是2019年6月7日至2020年9月24日租金（由于其涉嫌造假，收取的13万元金额与租期不相符也不合情理)。而我方的主张是收取2018年6月7日至2019年4月6日租金及计算至给付日的违约金。完全合情、合理、合法。终上所述，一审海州区人民法院（2020）辽0902民初77号判决，应予维持。阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司答辩意见同上。韩冰、孙丹未出庭但提交了答辩意见，其辩称一、李雪与海跃所签房屋租赁合同无效。1.李雪与海跃签订房屋租赁合同是在李红辰一方的逼迫下非自愿签订。答辩人于2013年9月25日将位于阜新市海州区西侧楼（阜房权证海州区第2014050901号）一楼，面积为475平方米的房产以年租金20万元的价格租给了海跃。2017年5月11日答辩人和原告（法人李红兴，是李红辰的哥哥）经辽宁省高级人民法院民事调解（2017辽民终539号）形成债权，期间李红辰一方采取各种方式向答辩人催债，为了平帐，摆脱李红辰一方的干扰，答辩人在李红辰一方的强烈要求下，按照李红辰的意图用该房屋租金抵定债务。这样由李红辰一手操办将已经早已被彰武县人民法院查封的房屋，在名以上租给了李雪（李红辰的女儿），按照年租金40万的标准进行抵顶，共计6年，抵顶240万元。经由答辩人和海跃商量，把房屋租金写成40万元（但实际还是按照原来合同收取20万的年租金），并签订了一个年租金40万的合同，交与李红辰，这样六年合计租金240万元。2017年6月6日到2018年6月6日支付了40万元的情况属实，2018年6月6日至今没向李红辰支付房租。因为，海跃当然不会多给本来应由我支付的另外多出来的20万元，而我当时却没有能力支付。而海跃因为之前已经提前扣除了代缴电费、赊帐商品共计7万元，所以在2019年6月10日只一次性支付答辩人13万元用于2019年9月25日—2020年9月24日的房租款，海跃已经并不拖欠本人房租。2.该房屋早已被彰武县人民法院查封并被拍卖，李雪与海跃所签订的房屋租赁合同自始无效。争议房屋是答辩人在2013年9月30日答辩人向彰武县农村信用合作联社贷款时，作为抵押物进行抵押。按照贷款合同的约定，该房屋不得对外租赁。并且2019年3月31日辽宁省彰武县人民法院执行裁定（2018辽0922执恢55号）将该房产拍卖，以物抵债交付给彰武县农村信用合作联社，并要求答辩人于2019年10月9日之前腾出房屋。所以争议房屋早已易主。二、虽然海跃与李雪之间的房屋租赁合同自始无效，但是答辩人对与李红辰所代表的小贷公司的债务承担偿还责任。对于向李红辰的还款，第一年，答辩人自己拿了20万元，海跃交了20万元的房屋租金，所以才交给了李红辰40万元。但是第二年的时候答辩人没有给付能力了，所以40万元的年租金没有给李红辰。而对于每年以40万元的标准偿还李红辰的债务，答辩人是可以的，答辩人同意继续偿还。总之，答辩人认为原告诉海跃房屋租赁合同纠纷，是由案外人之间的债务形成，李雪、海跃都不是直接的利害关系人。答辩人对因自己与小贷公司之间的债务纠纷而影响海跃的正常经营深表不安。同时请法庭去伪存真，驳回原告对被告的诉讼请求。阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与时利和超市实际控制人海跃签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告时利和超市及海跃立即偿还拖欠原告的自2018年6月7日至2019年4月6日(10个月)房屋租金33.33万元；3.判令被告时利和超市及海跃立即支付给原告违约金(按年租金24%计算：2018年6月7日至给付之日止)；4.判令本案诉讼费及执行费由被告时利和超市及海跃承担。原审法院认定事实，2017年1月12日，第三人韩冰、孙丹与被告海跃签订了一份房屋租赁合同解除说明，解除了双方签订的第三人将其所有的位于阜新市海州区西侧楼（建筑面积475平方米）租赁给海跃使用的房屋租赁合同。同日，李雪、李红辰代为原告兴顺公司与第三人韩冰、孙丹签订了一份房屋租赁合同，第三人将其上述房屋租赁给原告，租赁期限自2017年1月12日至2023年7月12日止，租期内原告可以转租、转借承租的房屋。同日，李雪、李红辰代为原告兴顺公司又与被告海跃签订了一份房屋租赁合同，原告将其租赁的上述房屋转租给被告海跃使用，租赁期限自2017年1月12日至2020年6月6日止，年租金40万元，租金自2017年6月6日起开始计算，提前一周“上打租”缴纳下一年全年租金。截止2018年6月6日，原告收取了被告海跃一年的房屋租金40万元，之后海跃未再给付过原告租金。另查明，被告海跃与原告签订的房屋租赁合同，没有被告时利和超市及经营者授权，亦未加盖时利和超市印章，其与原告签订的房屋租赁合同与时利和超市无关。在庭审当中，原告称被告海跃为被告时利和超市的实际控制人。经询问，二被告称时利和超市的实际经营者为栾翠平，海跃与时利和超市是合作伙伴关系。经查，时利和超市营业执照登记的类型为个体工商户、经营者为栾翠平。再查明，2019年3月31日，彰武县人民法院作出（2018）辽0922执恢55号执行裁定，将第三人韩冰、孙丹名下的位于阜新市海州区西侧楼作价抵偿给了第三人欠彰武县农村信用合作联社借款。原审法院认为，原告与被告海跃之间签订的房屋租赁合同，是在双方平等自愿的原则基础上签订的，系双方的真实意思表示，未违反相关的法律规定，应属有效。原告与被告海跃签订合同后，双方已实际履行，且被告海跃已交付原告一年租金。但被告海跃在支付给原告一年租金后，未再给付原告租金，应承担继续给付原告房屋租金的责任。鉴于被告海跃承租的房屋已于2019年3月31日被彰武县人民法院作出的裁定作价抵偿给了彰武县农村信用合作联社，原告与被告海跃的房屋租赁合同已无法继续履行，故该合同应予解除，原告请求被告海跃给付自2018年6月7日至2019年4月6日期间10个月的房屋租金33.33万元并无不妥，本院应予支持。对于原告请求被告海跃支付自2018年6月7日起至租金给付之日止按年租金24%计算的违约金的主张，无据可依，本院不予支持，但被告海跃可自2019年4月6日起至租金给付完毕之日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算支付原告相应的利息损失。对于原告主张被告时利和超市给付租金及违约金请求，因与被告时利和超市无关，故本院不予支持。关于原告称被告海跃为被告时利和超市实际控制人的主张，因无证据支持，本院不予采信。关于被告海跃称其与原告签订的房屋租赁合同非法无效的辩解意见，因其未能提供充足的证据予以证明，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除李雪、李红辰代为原告阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司与被告海跃之间签订的房屋租赁合同；二、被告海跃自本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司房屋租金33.33万元，并自2019年4月6日起至租金给付完毕之日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算支付原告相应的利息损失；三、驳回原告阜新市海州区兴顺小额贷款有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8339元，减半收取4169.5元，由被告海跃负担。二审中，上诉人提交收据一份、银行交易记录一份，用以证明海跃将13万元通过邮政储蓄银行卡支付给韩冰，2020年9月24日前的房租支付完毕。被上诉人质证认为，收据不真实，即便真实也不是我主张的时间段，银行对账单付款人不是海跃，收款人没有体现。此外，当事人没有提交新证据。关于此两份证据，因原审第三人韩冰并未出庭，收据的真实性无法证明。银行流水的转账时间是2019年6月9日，其时，涉案房屋已经彰武县人民法院作出裁定作价抵偿给了彰武县农村信用合作社，而被上诉人主张是2018年6月7日至2019年4月6日之间的房屋租金，故该证据与本案争议标的不存在关联性。综上，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决原认定事实属实。本院认为，一审审理时，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，即双方签订的房屋租赁合同合法有效，且已实际履行，并在此基础上依法作出判决，合法合理，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。本院审理期间，上诉人提出各方签订的有关房屋的合同虚假，存在时间倒签等恶意串通的行为，但没有举出充分的证据予以证明，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人海跃的上诉请求，不予支持。综上，上诉人海跃上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8339元，由上诉人海跃负担。本判决为终审判决。审判长  吴晓东审判员  乔丹青审判员  杨晓光二〇二〇年九月二十七日书记员  马雨佳