广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1744号上诉人(原审原告)：肖剑彪，男，1964年5月10日出生，汉族，住肇庆市高新开发区城区**************。委托诉讼代理人：冯松斌，广东承芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭景麒，广东承芳律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：李国津，男，1989年4月28日出生，汉族，住佛山市三水区***********之1。上诉人肖剑彪因与被上诉人李国津房屋租赁合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2020）粤1284民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人肖剑彪及其委托诉讼代理人冯松斌到庭参加诉讼，被上诉人李国津经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖剑彪上诉请求：1.撤销一审判决，改判肖剑彪与李国津签订的《房屋租赁合同》于2017年11月14日解除，并没收已缴纳的押金2400元；2.改判李国津支付违约金6000元；3.改判由李国津支付从2016年10月4日-2017年11月3日因租房而产生并扣除押金后尚欠的费用15424元以及2016年9月-2017年10月的物业费1035元；4.上述第二、三项诉讼请求费用共计22459元；5.案件诉讼受理费均由李国津承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，应依法改判。1.案涉房屋的出租权益在2017年11月14日前就已经转让给肖剑彪。一审查明的案外人肖振慧，即案涉房屋的所有人，与肖剑彪是父子关系，已将案涉房屋肇庆市高新区富春苑b1栋一单元房的出租权益转让给肖剑彪，且双方明确约定案涉房屋的管理以及出租权益归肖剑彪。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，肖剑彪以本人名义与李国津签订租赁合同、收取因案涉房屋租赁关系而产生的收益以及要求李国津支付拖欠的租金等行为并无不当。因此，肖剑彪与李国津签订的租赁合同属于有效合同，合同双方应当依约履行合同义务。2.肖剑彪依法应取得因出租而产生的收益。本案中，李国津与肖剑彪于2016年4月3日签订《房屋租赁合同》，约定李国津承租肖剑彪位于肇庆市高新区富春苑bl栋一单元房作居住使用。其中约定：每月租金为1200元，收取押金2400元，从2016年4月4日起至2017年4月3日，共计12个月；承租方在租期内产生的水电费燃气费等一切费用由承租方承担；承租方每期第一月4日前支付租金，如果超过5天未支付，出租方有权要求解除合同并没收押金，并要求承租方限期搬离并赔偿所造成的损失。李国津正常交租至2016年9月3日，后便以未收到工程款为由一直拒绝交纳上述房租、电视费、水电费以及物业费。直至2017年4月3日租赁期满后，李国津继续于案涉房屋居住，双方也未再约定租赁时间，租金等费用。后双方于2018年9月21日确认欠款金额以及费用，即从2016年10月4日-2017年11月3日因租房而产生并扣除押金后的费用15424元以及2016年9月-2017年10月的物业费1035元，共16459元。现李国津拒绝支付上述16459元。另外，要求李国津支付因违反约定的违约金6000元，共22459元。同时，应改判双方合同于2017年11月14日解除，并没收已缴纳的押金2400元。李国津未作答辩。肖剑彪向一审法院起诉请求：1.判令双方于2017年11月14日解除签订的《房屋租赁合同》；2.判令李国津支付拖欠肖剑彪的房租、电视费、水电费以及物业费共16459元；3.判令没收1李国津押金2400元，并支付违约金6000元，以上共计22459元；4.判令由李国津承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：李国津与肖剑彪于2016年4月3日签订《房屋租赁合同》，约定李国津承租位于肇庆市高新区富春苑B1栋一单元305房作居住使用。其中约定:1.每月租金为1200元，收取押金2400元，租赁期限自2016年4月4日起至2017年4月3日止，共计12个月;2.承租方在租期内产生的水电费、燃气费等一切费用由承租方承担;3承租方每期第一月4日前支付租金，如果超过5天未支付，出租方有权要求解除合同并没收押金，并要求承租方限期搬离并赔偿所造成的损失。肖剑彪认为李国津尚欠租赁期间的各项费用，经催促后仍未清偿，肖剑彪遂向一审法院提出了上述诉求。另查明，位于肇庆市高新区富春苑B1栋一单元305房的房屋，不动产登记地址为肇庆市高新区**************，权利人为案外人肖振慧，不是肖剑彪。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的处理焦点为：一、关于应否解除双方于2017年11月14日的《房屋租赁合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，肖剑彪未经案外人肖振慧同意，将案外人肖振慧位于肇庆市高新区**************出租给李国津，双方签订的《房屋租赁合同》，属于效力待定和无效合同，损害了案外人肖振慧的利益，在案外人肖振慧未同意的情况下，属于无效合同，无效合同自始至终没有约束力，不存在解除的情形，故肖剑彪要求解除双方于2017年11月14日签订的《房屋租赁合同》的诉求事实不清、理据不足，一审法院不予支持。二、关于肖剑彪的第二至第三项诉求是否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”本案中，由于双方于2017年11月14日签订的《房屋租赁合同》被确认为无效合同，因该合同取得的收益应当归权利人肖振慧所有，肖剑彪无权取得该收益，故肖剑彪的第二至第三项诉求事实不清，证据不足，一审法院不予支持。李国津经传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也没有提出证据推翻肖剑彪的主张，一审法院依法作缺席判决。判决：驳回肖剑彪的全部诉讼请求。一审案件受理费减半后收取180.74元，由肖剑彪负担。本院二审期间，肖剑彪提交了以下证据：不动产出租迁移转让委托书、肖振慧个人信息、不动产权证、关系证明、微信语音文字翻译、微信号截屏、租赁合同、身份信息、收据等证据，拟证明肖剑彪的儿子肖振慧已委托肖剑彪代为出租案涉不动产，该不动产出租收益已转让给肖剑彪，案涉房屋在2017年11月14日后的出租情况。李国津没有新证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对肖剑彪提交的不动产出租迁移转让委托书、肖振慧个人信息、不动产权证、关系证明、微信语音文字翻译、微信号截屏、收据等证据的真实性予以确认，对其关联性在本院认为部分论述。肖剑彪提交的租赁合同与本案无明显关联性，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，肖剑彪与肖振慧系父子关系。肖振慧于2020年7月8日出具书面《不动产出租权益转让委托书》，其中载明：肖振慧自愿将案涉不动产的出租权益（因出租该不动产给第三方而取得的收益）转让给肖剑彪，同时肖振慧委托肖剑彪以其本人名义出租案涉不动产以及处理因出租而产生的一切事宜。肖剑彪于2017年11月14日通过微信向李国津（微信号是jin080523，电话号码186*****770）发送“电费你无交，是否要将305房退出来？”对方回复“退了吧！月底转房租比你，彪叔”。肖剑彪于2018年9月21日在微信中与李国津确认其拖欠的租金等费用。“津少，津少，那些租金你应该考虑一下了。”“彪叔，国庆节左右啊。”“哦，好的，我先截图发给你啊，不过我好想已经发过给你了”“李国津16年10月4日到17年11月3日15424（其中351元电费）、16/09到17/10物业1035元、扣减押金尚欠房租14059元。”“我有啊。”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院案由定为租赁合同不准确，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕肖剑彪的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。故结合本案查明的事实以及肖剑彪的上诉意见，本案争议焦点是：（一）案涉房屋租赁合同的效力；（二）肖剑彪的主张是否成立。关于案涉房屋租赁合同的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，本案中,肖剑彪在二审提交的《不动产出租权益转让委托书》等证据证实肖剑彪受其儿子肖振慧委托以自己名义与第三人签订房屋租赁合同,并将案涉房屋出租权益转让给肖剑彪。故肖剑彪以自己的名义与李国津签订房屋租赁合同系在肖振慧的授权范围内，且签订该房屋租赁合同系肖剑彪、李国津双方真实意思表示，不违反法律规定，该房屋租赁合同合法有效，对双方均具有约束力。一审判决认定该房屋租赁合同为无效合同有误，本院予以纠正。关于肖剑彪的主张是否成立的问题，肖剑彪与李国津于2017年11月14日在微信聊天记录中已就解除案涉房屋租赁合同达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，肖剑彪上诉提出案涉《房屋租赁合同》于2017年11月14日解除的主张理据充分，本院予以支持。就李国津所拖欠的费用以及押金的处理问题，肖剑彪在微信中告知李国津其所拖欠的租金15424元（含351元电费）、物业费1035元，扣减押金后，李国津尚欠14059元，李国津对此没有提出异议，本院予以确认，李国津应向肖剑彪支付其拖欠的租金、物业费、电费等费用14059元。肖剑彪在微信中已作出用押金扣减李国津拖欠的费用，李国津也予以确认，现肖剑彪主张没收李国津已缴纳的押金与事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案双方就李国津逾期支付租金违约金没有明确作出约定，肖剑彪未能提供充分证据证实其损失，结合本案实际，本院酌情认定李国津向肖剑彪支付2400元以弥补因解除合同对肖剑彪造成的损失。肖剑彪主张李国津向其支付6000元中超出的部分理据不足，本院不予支持。综上所述，肖剑彪的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决程序合法，但认定事实有误，致实体处理有误，本院予以纠正。但导致一审判决被改判是因肖剑彪在二审提交新证据所致，故改判之责不在一审法院。肖剑彪对逾期提供证据的行为应承担相应案件受理费。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四会市人民法院（2020）粤1284民初1959号民事判决；二、确认肖剑彪与李国津签订的《房屋租赁合同》于2017年11月14日解除；三、李国津应在本判决发生法律效力之日起十日内向肖剑彪支付租金、物业费、电费等费用合计14059元；四、李国津应在本判决发生法律效力之日起十日内向肖剑彪赔偿2400元；五、驳回肖剑彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费180.74元（肖剑彪已预交），由肖剑彪负担。二审案件受理费361元（肖剑彪已预交），由肖剑彪负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年九月九日法官助理 黎嘉豪书 记 员 彭娟琦