江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终6159号上诉人（原审被告）：谢咏冰。上诉人（原审被告）：李蔚之。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈仁勇，江苏苏州湾律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李至龙，江苏苏州湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海烨直物业管理有限公司苏州分公司。委托诉讼代理人：李秀琴，该公司员工。委托诉讼代理人：吴耀明，该公司员工。上诉人谢咏冰、李蔚之因与被上诉人上海烨直物业管理有限公司苏州分公司（以下简称烨直物业公司苏州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初12469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢咏冰、李蔚之的上诉请求：一审判决事实认定错误、法律适用错误。1.烨直物业公司苏州分公司并非案涉小区物业服务公司，烨直物业公司苏州分公司未向谢咏冰、李蔚之提供过物业服务。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定没有排除业主知晓其合同权利义务内容的权利，同时法律法规明确规定了物业服务公司收费应当明码标价并对服务内容、服务价格等进行公示，同时向行政主管机关备案。庭审过程中烨直物业公司苏州分公司也未向法庭提交相关备案手续的证明文件，更说明了其并非案涉小区前期物业服务公司的事实。烨直物业公司苏州分公司二审辩称，对一审判决无异议，请求二审法院驳回上诉，维持原判。烨直物业公司苏州分公司向一审法院起诉请求：1.判令谢咏冰、李蔚之向烨直物业公司苏州分公司支付自2016年7月1日至2017年6月30日止所欠物业费19762.13元（建筑面积433.38平方米×3.8元/月/平方米×12个月）及违约金4559.12元（以19762.13元为基数，按万分之三/日为标准，自2017年7月1日计算至2019年8月8日）；2.本案受理费由谢咏冰、李蔚之承担。一审法院认定事实：苏州铭基置业有限公司作为委托方（甲方），上海烨直物业管理有限公司作为受委托方（乙方），烨直物业公司苏州分公司作为委托运作方（丙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方通过协议选聘方式将江南岸佳园委托乙方实行前期物业管理服务，乙方全权委托下属子公司烨直物业公司苏州分公司负责江南岸小区的物业管理日常运作工作，同时乙方对丙方的现场管理承担指导及监督责任。前期物业管理服务期限为3年，自2016年7月1日至2019年6月30日止。双方约定合同履行第一年期满后，甲乙双方根据各自情况有权单方解除合同，但需在一年到期之日起提前两个月通知对方，否则视为继续履行合同。合同期未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。甲方在该物业接交时，办公用品由前任苏州怡中物业管理有限公司转给丙方接收使用，若缺少必备物品将由丙方补足。在前期物业管理阶段，公共服务费按季计收，当季首月15日前一次性收取。丙方按建筑面积向业主收取物业管理服务费：别墅3.8元/月/平方米，均按照地上面积收费。苏州铭基置业有限公司作为（甲方），狮城怡安（上海）物业管理有限公司作为甲方选聘的物业公司，谢咏冰作为乙方，签订《苏州市前期物业管理服务协议》。约定乙方所购房屋物业名称为江南岸佳园桔园9幢，建筑面积636平方米，地上面积431平方米。在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。前期物业管理费为：住宅3.8元/月/平方米。2017年6月20日，苏州铭基置业有限公司作为委托方（甲方），上海康勃莱物业管理有限公司作为受委托方（乙方），签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方通过协议选聘方式将江南岸佳园委托乙方实行前期物业管理服务，乙方全权委托下属子公司上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司负责江南岸小区的物业管理日常运作工作。前期物业管理服务期限为3年，自2017年7月1日至2020年6月30日止。另查明，2017年1月3日，柯凤云（乙方）与烨直物业公司苏州分公司（甲方）在江南岸签订聘用协议，约定乙方劳务身份为保洁工，服务期限为2017年1月4日至2020年1月3日，劳务合同履行地点为吴江或邻近城市。乙方劳务报酬标准为1820元/月。孙雪珍（乙方）与烨直物业公司苏州分公司（甲方）签订聘用协议，约定乙方劳务身份为保洁工，服务期限为2016年7月1日至2019年6月30日，劳务合同履行地点为吴江或邻近城市。乙方试用期劳务报酬标准为1820元/月。经甲乙双方协商一致，施行计时工资制，乙方的正常工作时间工资报酬为1820元/月。蒋彩红（乙方）与烨直物业公司苏州分公司（甲方）签订聘用协议，约定乙方劳务身份为保洁工，服务期限为2016年7月1日至2019年6月30日，劳务合同履行地点为吴江或邻近城市。乙方试用期劳务报酬标准为1820元/月。经甲乙双方协商一致，施行计时工资制，乙方的正常工作时间工资报酬为1820元/月。2016年9月20日，烨直物业公司苏州分公司分别转账至蒋彩红、孙雪珍银行账户2688元，并注明为工资。2017年6月30日，柯凤云、蒋彩红、孙雪珍分别从烨直物业公司苏州分公司制作的付款凭证中签字确认领取2017年6月工资2040元。又查明，2017年9月22日，烨直物业公司苏州分公司作为移交人，上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司作为接收人，签订《物品移交清单》。载明烨直物业公司苏州分公司委托上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司代收烨直物业公司苏州分公司在江南岸佳园管理期间的物业管理费，在委托期间联想台式电脑一台、建设银行刷卡机一台、发票专用章一个、空白增值税普通发票53张暂移交上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司保管使用。再查明，谢咏冰为江南岸佳园桔园9幢房屋的业主，夫妻共有人为李蔚之，房屋建筑面积为638.68平方米。以上事实，由烨直物业公司苏州分公司提供的不动产登记簿查询记录、前期物业管理委托合同、物品移交清单、聘用协议、转账凭证、付款凭证，谢咏冰、李蔚之提供的前期物业管理服务协议及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证明。一审法院认为，烨直物业公司苏州分公司与苏州铭基置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》约定物业服务期限为2016年7月1日至2019年6月30日，烨直物业公司苏州分公司自认其实际服务期限为2016年7月1日至2017年6月30日，烨直物业公司苏州分公司另提交上海康勃莱物业管理有限公司与苏州铭基置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及《物品移交清单》，该委托合同约定上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司自2017年7月1日起对涉案小区提供物业服务，烨直物业公司苏州分公司于2017年9月委托上海康勃莱物业管理有限公司苏州分公司代收涉案小区物业服务费，至此烨直物业公司苏州分公司对其作为涉案小区的物业管理公司提供物业服务完成了初步举证责任。谢咏冰、李蔚之向一审法院提交了其与苏州铭基置业有限公司委托的狮城怡安（上海）物业管理有限公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，该协议约定在业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，虽该小区业主委员会至2017年7月1日尚未成立，理论上该服务协议应继续履行至该日，但根据烨直物业公司苏州分公司提交的上述证据并结合烨直物业公司苏州分公司另提交的三名保洁工与其签订的聘用协议及三名工人于2016年9月及2017年6月领取工资的凭证，能够证明2016年7月1日至2017年6月30日确实由烨直物业公司苏州分公司为江南岸佳园提供物业服务，上述服务协议在2016年7月1日前已终止履行。因烨直物业公司苏州分公司与谢咏冰、李蔚之间形成物业服务合同关系，谢咏冰、李蔚之作为业主应当依约支付相应的物业服务费，烨直物业公司苏州分公司有权向谢咏冰、李蔚之收取物业服务费用。根据《前期物业管理委托合同》的约定，物业费应按照地上面积收费，另根据谢咏冰、李蔚之提交的《苏州市前期物业管理服务协议》可知，谢咏冰、李蔚之房屋地上面积为431平方米，故物业费应为19653.6元（431平方米×3.8元/月×12个月）。《前期物业管理委托合同》中未约定逾期付款违约责任，烨直物业公司苏州分公司要求谢咏冰、李蔚之按照日万分之三为标准支付违约金无合同依据，一审法院酌情按照中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准，自2017年7月1日起计算至2019年8月8日止的逾期付款利息为1801元。对于谢咏冰、李蔚之抗辩认为，烨直物业公司苏州分公司提供的物业服务存在瑕疵，因未提交充分证据，一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、谢咏冰、李蔚之应于判决生效之日起十日内支付上海烨直物业管理有限公司苏州分公司物业管理服务费19653.6元、逾期付款利息1801元，合计21454.6元。二、驳回上海烨直物业管理有限公司苏州分公司的其他诉讼请求。案件受理费408元，由上海烨直物业管理有限公司苏州分公司负担71元，由谢咏冰、李蔚之负担337元。二审对一审查明事实予以确认。二审另查明，谢咏冰、李蔚之一审中向法院提交了群名为上海康勃莱物业公司业主微信群的聊天记录，证明在微信群里物业经理陈述小区已经六年没有修整过树木及小区在上海康勃莱物业公司入驻前，道路指示牌、照明等基础设施严重缺失，业主无法正常使用的的事实。烨直物业公司苏州分公司认为物业经理说提及的物业时间不详，与烨直物业公司苏州分公司提供物业服务时间没有关联性。二审中，双方未提交新的证据。本院认为，二审中双方争议焦点为烨直物业公司苏州分公司与谢咏冰、李蔚之在2016年7月1日至2017年6月30日期间有无形成物业服务合同关系。烨直物业公司苏州分公司主张在2016年7月1日至2017年6月30日期间其作为小区的物业管理公司向业主提供了物业服务，谢咏冰、李蔚之作为小区业主应按照约定支付相应的物业费。谢咏冰、李蔚之主张案涉小区在2016年7月1日至2017年6月30日期间小区没有物业管理公司提供过物业服务。本院认为，根据苏州铭基置业有限公司、上海烨直物业管理有限公司、烨直物业公司苏州分公司签订的《前期物业管理委托合同》、上海康勃莱物业管理有限公司与苏州铭基置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及烨直物业公司苏州分公司与上海康勃莱物业管理有限公司之间的《物品移交清单》及保洁聘用协议、保洁人员工资领取凭证，足以认定2016年7月1日至2017年6月30日期间烨直物业公司苏州分公司为案涉小区提供了物业服务，谢咏冰、李蔚之作为业主与烨直物业公司苏州分公司形成了物业服务合同关系。烨直物业公司苏州分公司有权向谢咏冰、李蔚之收取物业管理费及逾期付款利息。另，根据谢咏冰、李蔚之提供的微信聊天记录，微信群名为康勃莱物业，结合上海康勃莱物业管理有限公司与烨直物业公司苏州分公司之间进行了物品交接的情况，也印证了2016年7月1日至2017年6月30日期间烨直物业公司苏州分公司为案涉小区提供了物业服务。谢咏冰、李蔚之上诉主张烨直物业公司苏州分公司未为案涉小区提供过物业服务，主张在2016年7月1日至2017年6月30日期间没有物业公司为小区提供物业服务缺乏事实依据，本院不予支持。谢咏冰、李蔚之上诉主张烨直物业公司苏州分公司没有按照规定对收费等进行公示并向主管部门备案，但上述均不是其拒付物业费的理由，故本院对其主张不予支持。综上所述，谢咏冰、李蔚之的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由谢咏冰、李蔚之负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年九月十四日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉