湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10647号上诉人（原审被告）：龚臣。委托诉讼代理人：龚道明。上诉人（原审被告）：龚道明。被上诉人（原审原告）：长沙市万科物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路489号万博汇名邸三期2003、2004号。法定代表人：陈麒同，董事长。委托诉讼代理人：蔡陟昊。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。上诉人龚臣、龚道明因与被上诉人长沙市万科物业服务有限公司(以下简称万科物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚臣、龚道明上诉请求：撤销一审判决；改判驳回被上诉人诉讼请求，或者发回重审；本案一二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决程序违法。具体包括：剥夺上诉人答辩权和辩论权，未依法追加第三人，书记员自审自记，违法适用简易程序，定案证据未经质证，判决结果超出诉讼请求；2、一审判决事实不清。具体包括：物业选聘未经招标，物业费标准违法政府指导价，计费面积错误，计费期间未扣除整改期，未入住房屋应按90%计收，物业费未经结算，万科物业公司侵吞公共收益，损害业主利益。万科物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。万科物业公司向一审法院起诉请求：判令龚臣、龚道明交纳自2018年9月1日起至本案判决生效之日止的物业服务费(按2.98元∕月∕平方米，暂计至2019年11月30日为5601.64元)；判令龚臣、龚道明以欠缴物业费为基数，以每日应付物业费金额的万分之五为标准，支付自2018年9月1日起至本案判决生效之日止的违约金(暂计至2019年11月30日为596.9元)；由龚臣、龚道明承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年，长沙宏程房地产开发有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《万科金域蓝湾（三期）前期物业服务合同》。约定：乙方为万科金域蓝湾（三期）提供物业服务，本合同自2015年10月1日起，至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止；本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为2.98元/平方米/月。甲方对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；业主无正当理由不交物业服务费的，甲方有权向业主收取每日万分之五的标准的违约金。2017年8月28日，长沙市发展和改革委员会对原告服务的万科金域蓝湾的电梯住宅的物业费收费标准核定为2.98元/月/平方米。一审法院认为，物业服务质量的维护、提升，需要业主、物业服务企业等的共同努力。本案中，万科物业公司与长沙宏程房地产开发有限公司订立了物业服务合同，对全体业主均具有法律约束力。物业服务企业服务的对象是全体业主而不仅仅是某个业主。个别业主不按物业服务合同约定交纳物业费，是影响物业服务质量的重要因素，损害的可能是全体业主的权利。本案中，龚臣、龚道明将近两年未交纳物业费，构成严重违约。龚臣、龚道明所主张的物业费收取标准远超政府指导价的问题，万科物业公司提供了相关部门核准的审批表，可认定该定价符合法律的规定。考虑到万科物业公司的物业服务质量存在一些瑕疵，违约金的诉讼请求不予支持。据此判决如下：一、龚臣、龚道明于该判决生效之日起十日内向万科物业公司支付物业服务费8202元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。如龚臣、龚道明未按该判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费127元，适用简易程序减半收取63.5元，由万科物业公司负担13.5元，龚臣、龚道明负担50元。二审过程中，龚臣、龚道明对一审中未经质证的《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》发表了书面质证意见。龚臣、龚道明对其合法性、关联性不予认可，其对真实性未提出异议。本院认为，《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》真实、合法，能够证明本案相关事实，本院予以采信。本院二审查明，1、长沙市物价局于2015年4月14日作出长F-7367号《湖南省服务价格登记证》，载明根据湘价服［2010］76号文件对万科·金域蓝湾小区的前期物业实行政府指导价，电梯住宅物业费核定为1.8元∕月·平方米。2、2017年8月28日，长沙市发展和改革委员会作出长价控2017芙003号《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》，载明根据湘发改价调［2017］4号文件对万科·金域蓝湾小区的前期物业实行政府指导价，电梯住宅物业费核定为2.98元∕月·平方米。3、湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅于2017年1月3日作出《关于印发的通知》(湘发改价调〔2017〕4号)。新的《湖南省物业服务收费管理办法》第七条第二款规定，保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价；别墅、其它非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务收费实行市场调节价。第三十条规定，本办法自公布之日起施行。《湖南省物价局湖南省住建厅关于印发的通知》（湘价服〔2010〕76号）同时废止。4、《万科·金域蓝湾(三期)前期物业服务合同》第六条约定，“本合同期限自2015年10月1日起，至本物业业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止。”第十六条约定，本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，在业主共有物业经营收益按以下第二十七条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准预先交纳物业服务资金：高层住宅：2.98元∕月·平方米、商业用房:7.2元∕月·平方米。上述收费标准仅适用于本项目3期9-17栋和商业1#、2#及商业骑楼部分，本项目后期及其他类型物业服务收费标准另行约定。5、龚臣、龚道明于2016年1月24日与长沙宏程房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买万科·金域蓝湾小区10栋1905号房，建筑面积125.35平方米，分摊建筑面积22.51平方米，套内建筑面积102.84平方米。6、龚臣、龚道明于2017年9月2日收房，并于当日交纳了4482.52元物业服务费。7、2019年7月25日，万科物业公司在万科·金域蓝湾小区10栋1905号房门上张贴了一张《律师函》，载明龚臣、龚道明拖欠从2018年9月至2019年7月的物业服务费共计4179.31元。8、2020年6月18日，一审法院开庭审理过程中，万科物业公司将物业服务费金额调整为8202元(暂计算至2020年6月30日)，违约金调整为927.52元。同日，万科物业公司向一审法院递交了申请书，以书面形式放弃要求龚臣、龚道明支付违约金的诉讼请求(一审案卷第265页)。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为,一、关于合同效力的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，根据《物业管理条例》第二十四条第一款的规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二款的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。由此可知，《物业管理条例》第二十四条第二款系管理性规定而非效力性规定。长沙宏程房地产开发有限公司是否通过招投标的方式与万科物业公司签订《前期物业服务合同》，并不影响双方签订的《前期物业服务合同》的效力。由于《前期物业服务合同》系长沙宏程房地产开发有限公司、万科物业公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，故合法有效。二、关于合同约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，长沙宏程房地产开发有限公司作为建设方与万科物业公司签订《前期物业服务合同》，依法对龚臣、龚道明具有约束力。三、关于计费标准的问题。1、物业费核定机关。《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价调〔2017〕4号)第五条二款规定，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。据此，前期物业服务费的核定机关是县级以上人民政府价格主管部门，而非县级人民政府价格主管部门。长沙市发展和改革委员会是地市级人民政府价格主管部门，故其有权核定万科·金域蓝湾小区的物业服务收费标准。2、物业费收取标准。《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价调〔2017〕4号)第七条第二款规定，保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价；别墅、其它非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务收费实行市场调节价。本案中，万科·金域蓝湾项目系分期建设的小区，虽然《万科·金域蓝湾(三期)前期物业服务合同》签订于2017年之前，但案涉房屋交付时间为2017年9月，而长沙市发展和改革委员会已于2017年8月28日依据湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发的通知》(湘发改价调〔2017〕4号)，作出长价控2017芙003号《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》，载明根据湘发改价调［2017］4号文件对万科·金域蓝湾小核定电梯住宅物业费核定为2.98元∕月·平方米。因此，案涉房屋的物业费标准未超过政府指导价范围，应当按2.98元∕月·平方米计收。3、物业费计收面积。根据《万科·金域蓝湾(三期)前期物业服务合同》第十六条的约定，业主应按其拥有物业的建筑面积计算交纳物业服务费。万科·金域蓝湾小区10栋1905号房的建筑面积125.35平方米，故龚臣、龚道明应当以125.35平方米为计费面积。4、物业费计收期限。龚臣、龚道明于2017年9月2日收房，并于当日交纳了4482.52元物业服务费。虽然龚臣、龚道明提交的《房屋交付验收表》上载明了部分验收问题，但该表并不能证明其至2018年2月才收房。同时，龚臣、龚道明于2017年9月2日即已交纳了4482.52元物业服务费，这与其未实际收房的陈述相互矛盾。因此，龚臣、龚道明应于2017年9月2日起交纳物业服务费。5、物业费应否打折。湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发的通知》(湘发改价调〔2017〕4号)颁布后，原《湖南省物价局湖南省住建厅关于印发的通知》（湘价服〔2010〕76号）同时废止。新的《湖南省物业服务收费管理办法》中没有关于未使用房屋应按90%计算物业费的规定，故龚臣、龚道明应当以125.35平方米为计费面积，按照2.98元∕月·平方米标准全额支付物业服务费。四、关于违约责任的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，万科物业公司已依《前期物业服务合同》的约定，对万科·金域蓝湾(三期)小区进行了物业管理。龚臣、龚道明系万科·金域蓝湾10栋1905号房的所有权人，且已实际占有房屋，故龚臣、龚道明应当自其收房之日起支付物业服务费。万科物业公司主张龚臣、龚道明自2018年9月起拖欠物业服务费，龚臣、龚道明未举证证明其已交纳了该时段的物业费，故万科物业公司的诉讼请求符合法律规定。截止2020年6月30日止，龚臣、龚道明共计拖欠8217.95元(2.98元∕月·平方米×125.35平方米×22月=8217.95元)。现万科物业公司仅主张物业服务费8202元，并放弃违约金请求，系其对自己权利的处分，本院予以尊重。由于万科物业公司已于2020年6月18日以书面形式明确放弃违约金请求，故一审判决第二项“驳回原告长沙市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求”，确有错误，应予撤销。五、关于一审程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(四)项规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定，下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：(一)审判组织的组成不合法的;(二)应当回避的审判人员未回避的;(三)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的;(四)违法剥夺当事人辩论权利的。根据本案案卷材料来看，没有证据证明本案存在审判组织不合法、应当回避的审判人员未回避、无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼、违法剥夺当事人辩论权利，以及书记员自审自记的情况。对于未追加第三人的问题，本院认为，此系一审法院根据审理情况自行决定的事项，故不属于违反法定程序的情形；对于超范围判决的问题，本院认为，起诉状载明的金额系暂计至2019年11月30日的金额，万科物业公司已在一审开庭审理时要求计算至2020年6月30日，故一审判决未超出物业费本金的诉讼请求；对于适用简易程序的问题，本院认为，本案事实清楚，权利义务明确，故一审法院适用简易程序并无不妥；对于部分证据未经质证的问题，本院认为，一审法院将未经质证的《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》作为认定事实的核心证据，确属程序瑕疵。由于二审过程中，龚臣、龚道明以书面形式对该证据发表了详细的书面意见，且未对其真实性提出异议，该程序瑕疵不影响本案判决，故本案无须发回重审。对于诉讼费计算的问题，本院认为，万科物业公司起诉时的诉讼标的额为6198.54元，一审开庭中调整后的诉讼标的额为9129.52元，均小于10000元，故一审案件受理费应为50元。六、关于服务瑕疵的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的，告知当事人另行起诉。如果龚臣、龚道明认为万科物业公司提供的服务未达到合同约定的标准，造成其经济损失，以及万科物业公司侵吞公共设施、设备收益，损害业主利益的，可以在答辩期内提出反诉。但由于龚臣、龚道明在一审中未提出反诉，本院二审调解未果，且双方未同意由本院一并审理，故本院不予处理，龚臣、龚道明可另行起诉。综上，龚臣、龚道明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律略有瑕疵，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3222号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3222号民事判决第二项。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，合计75元，由龚臣、龚道明负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年九月二十一日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。