甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘02民终396号 上诉人（原审被告）：李玉谷，男，汉族，1979年2月17日出生，嘉峪关市新赛博电子科技有限公司经理，住嘉峪关市。 被上诉人（原审原告）：嘉峪关广厦房屋租赁有限公司，住所地嘉峪关市和诚东路北侧与五一南路东侧之间，统一社会信用代码9162020007925167XT。 法定代表人：谢锋毅，总经理。 委托诉讼代理人：张宇，甘肃梓钊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹国宝，甘肃梓钊律师事务所实习律师。 上诉人李玉谷因与被上诉人嘉峪关广厦房屋租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初119号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月9日公开开庭进行了审理，上诉人李玉谷、被上诉人嘉峪关广厦房屋租赁有限公司（以下简称广厦公司）委托诉讼代理人张宇、曹国宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经二审庭审确认，李玉谷的上诉请求：撤销嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初119号民事判决，将本案改判为不解除房屋租赁合同或发回重审，并由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审中明确表示不同意解除租赁关系，并解释了原因，一审法院并未考虑；2.一审法院判决上诉人承担违约金10万元的基础上又承担律师费63686.53元明显无法律依据，属于法律适用错误。合同履行过程中违约责任的主要目的是填补违约方的违约行为给守约方造成的损失。本案中上诉人存在违约行为但未给被上诉人造成实际损失仅仅是导致被上诉人应收款未及时收回，同时律师费是当事人为诉讼活动顺利进行或取得胜诉而支付的费用，并非履行合同产生的损失。 广厦公司辩称，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》对合同解除、违约金、律师代理费等有明确的约定，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，上诉人的上诉请求于法无据，应予驳回。 广厦公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除与李玉谷之间的租赁关系；2.请求依法判令李玉谷支付房屋租金960135.92元（截止2019年11月5日）、违约金10万元及律师代理费63686.53元，以上合计1123822.45元，同时承担自2019年11月6日至实际搬离之日期间按照租金标准计算的房屋占用费；3.请求依法判令李玉谷于本案判决生效之日起10日内搬离涉案租赁房屋，同时将涉案租赁房屋恢复原状并结清相应的水、电、暖、物业等全部费用；4.本案的全部诉讼费用由李玉谷承担。 一审法院认定事实：2017年11月28日，李玉谷（乙方）与广厦公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定李玉谷承租广厦公司所有的位于嘉峪关市和诚东路469-3号商铺一套，租赁期限自2017年12月1日至2019年1月30日（包含免租期）。租金为130万元，于签订合同当日一次性付清。租赁房屋用途为餐饮、娱乐。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。有下列情形之一，出租人有权解除合同：2.承租人所欠各项费用达1万元以上；6.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人。房屋租赁合同期满后3日内，承租人返还房屋。同日，双方就上述合同补充签订了《商铺租赁合同补充协议》，约定：装修变动租方复原保证金15万元于本合同签订当日交由甲方，该装修变动租方复原保证金在乙方租期内无违约和无赔偿，且在该相关房屋恢复原始建筑格局完善后，水、电、物业管理费、暖气费及其它相关费用清偿无异议的前提下如数（不计利息）退还乙方。甲方与乙方合同签订日后由物业公司负责商铺的物业管理，遵守管理公司制定的管理守则和各种管理规章，乙方应依据规定交纳管理费、水电费、排污费、暖气费等其他应缴费用并承担相应的分摊费用。未经甲方书面同意，乙方不得将该承租商铺的全部或部分直接或间接转租、分租予他人，不得擅自改变本补充合同规定的经营范围。如乙方迟缴缓缴租金和管理费及其它应缴之费，除应如数补缴外须向甲方支付租金总额30%的违约金。如连续15天未能交纳租金或连续1个月未能缴足管理费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权解除租赁合同，收回商铺，乙方交纳的装修变动租方复原保证金不予退还，同时承担租金总额30%的违约金。由于乙方违约造成甲方损失，乙方除承担违约责任外还必须承担甲方的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等由此产生的所有费用。在租赁合同到期时，乙方需将该商铺全部杂物和垃圾清理干净，所有连同该商铺大门原貌及其他主墙立面隔间或空调取孔完好无缺复原及所有钥匙可供正常使用情况下交回甲方（一般损耗则属例外）。甲方对乙方用于商铺装修的投资不予补偿。合同签订后，广厦公司依约将租赁房屋交由李玉谷占有、使用。李玉谷交清了租期内的租金并交纳装修复原保证金15万元。合同到期后双方未续签合同，但李玉谷继续使用租赁房屋，仅向广厦公司支付了3万元租金，剩余租金至今未付。经双方核算，截止2019年11月5日，李玉谷欠付广厦公司房屋租金960135.92元。诉讼中，广厦公司支付律师代理费63686.53元。另查明，在广厦公司不知情的情况下，李玉谷将涉案租赁房屋部分转租给案外第三人，广厦公司知晓后多次要求李玉谷将转租部分恢复原状，但李玉谷置之不理。 一审法院认为，本案争议的焦点是：1.李玉谷交付的15万元是否为保证金；2.出租人是否有权解除双方租赁合同关系；3.李玉谷是否应承担广厦公司主张的违约金、律师代理费。 关于李玉谷交付的15万元是否为装修复原保证金的问题，双方签订的《商铺租赁合同补充协议》第二条第三款约定，在本合同签订当日内，乙方须将房屋租金一次性交付甲方，装修变动租方复原保证金15万元整于本合同签订当日交由甲方，该装修变动租方复原保证金在乙方租期内无违约和无赔偿，且在该相关房屋恢复原始建筑格局完善后，水、电、物业管理费、暖气费及其他相关费用清偿无异议的前提下如数（不计利息）退还乙方。因此可以证实李玉谷支付的15万元是装修复原保证金。《商铺租赁合同补充协议》第七条违约责任第二款约定，如乙方迟缓缴纳租金和管理费及其它应缴之费，除应如数补缴外须向甲方支付租金总额30%的违约金；如连续15天未能缴足租金或连续一个月未能缴足管理费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权解除租赁合同，收回商铺，乙方交纳的装修变动租方复原保证金不予退还，同时承担租金总额30%的违约金。因此，李玉谷缴纳的15万元系装修复原保证金，广厦公司根据合同有权不予退还。 关于出租人是否有权解除双方租赁合同关系的问题，双方在租赁期满后未续签合同，李玉谷继续使用承租房屋，广厦公司也未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第二款，承租人所欠各项费用达10000元以上；第六款，未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人，出租人有权解除本合同。现在双方无法就租金标准达成新协议，李玉谷也未按原租金标准交纳租金，且未经出租人同意转租部分房屋，故对于广厦公司提出的解除双方之间租赁关系的请求，本院予以支持。合同解除后，李玉谷应结清所欠各项费用，并依约将涉案房屋恢复原状。广厦公司要求李玉谷结清所欠水、电、暖气费、物业费等费用合法，但未提交欠费金额证据，故本院对该项诉讼请求无法支持。 关于李玉谷是否应该承担违约金和律师代理费的问题，双方签订的《商铺租赁合同补充协议》第七条违约责任第二款约定，如乙方迟缓缴纳租金和管理费及其它应缴之费，除应如数补缴外须向甲方支付租金总额30%的违约金；如连续15天未能缴足租金或连续一个月未能缴足管理费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权解除租赁合同，收回商铺，乙方交纳的装修变动租方复原保证金不予退还，同时承担租金总额30%的违约金。根据该合同补充协议，双方签订的租赁期限是从2017年12月1日至2019年1月30日，但在租赁期限届满后，李玉谷仅向广厦公司支付了3万元租金，剩余租金至今未付，时间远远超过了以上连续15天未能缴足租金或连续一个月未能缴足管理费及其它应缴之费的约定，广厦公司主张的10万元违约金没有超过合同中约定的租金总额的30%，因此，对于广厦公司主张的违约金10万元，本院予以支持；该补充协议第七条第十一款约定，由于乙方违约造成甲方损失，乙方除承担违约责任外还必须承担甲方的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等由此产生的所有费用，因此，本案的诉讼费用、律师代理费应由李玉谷承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十八条之规定，判决：一、解除李玉谷与嘉峪关广厦房屋租赁有限公司2017年11月28日签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》；二、李玉谷支付嘉峪关广厦房屋租赁有限公司租金960135.92元，并承担自2019年11月6日至实际搬离之日期间按照原租金标准（130万元/年）计算的房屋占用费；三、李玉谷支付嘉峪关广厦房屋租赁有限公司违约金10万元及律师代理费63686.53元，合计163686.53元；四、李玉谷于本判决生效后10日内搬离嘉峪关市和诚东路469-3号房屋，并将该房屋恢复原状；五、驳回嘉峪关广厦房屋租赁有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，否则将承担违约带来的不利后果。 关于一审判决解除房屋租赁合同是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第十一条约定有“2.承租人所欠各项费用达（大写）壹万元以上；6.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人”等情形之一，出租人有权解除合同；双方签订的《商铺租赁合同补充协议》第七条约定，如连续15天未能缴足租金或连续壹个月未能缴足管理费及其它应缴之费，出租人有权解除合同。二审庭审核实，上诉人对一审判决认定的截止2019年11月5日其欠付广厦公司房屋租金960135.92元且在广厦公司不知情的情况下将涉案租赁房屋转租等事实不持异议。根据合同约定，被上诉人广厦公司作为出租人有权解除合同。故，一审判决解除双方之间的房屋租赁合同，合法有据，并无不当。 关于一审判决被告承担违约金10万元、律师代理费63686.53元是否适当的问题。上诉人作为房屋承租人未能按照合同的约定及时向被上诉人支付房屋租金的行为，构成违约，应当承担相应的违约责任。依据《商铺租赁合同补充协议》第七条的约定，上诉人逾期支付房屋租金、管理费及其它应缴费用，应按需支付租金总额30%的标准支付违约金，同时承担被上诉人因此事宜产生的诉讼费、律师费等所有费用。被上诉人自愿低于30%标准主张违约金10万元，合法合理，同时主张的律师费，亦符合合同约定。故，一审判决李玉谷承担违约金10万元、律师代理费63686.53元，合法有据，并无不当。 综上所述，李玉谷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14914元，由上诉人李玉谷负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭素兰 审判员  步全梅 审判员  张 旭 二〇二〇年九月二十一日 书记员  陈钰婷