广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16903号上诉人（原审被告）：熊名旭，男，1967年10月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。上诉人（原审被告）：林玉梅，女，1981年1月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：熊名旭，系林玉梅配偶。被上诉人（原审原告）：广州御湖房地产发展有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区桃菁街1号。法定代表人：钟慎强，董事长。委托诉讼代理人：孙翔宇，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈仪，广东广大律师事务所律师。上诉人熊名旭、林玉梅因与被上诉人广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。熊名旭、林玉梅上诉请求：1.撤销一审判决第三项及诉讼费承担的内容；2．退回熊名旭、林玉梅缴交房款；3.一审、二审诉讼费均由御湖公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。一、熊名旭、林玉梅与御湖公司之间的房屋买卖合同不合法。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的。1.御湖公司明知熊名旭、林玉梅当时的经济状况，也明知熊名旭、林玉梅在广州市已经有了一套商品房，却告知熊名旭、林玉梅可以通过御湖公司合作银行来贷款买房，而且贷款额度高达80%。实际上根据国家相关政策广州市市民的二套房贷只能贷30％。即便这30％也由于御湖公司不肯将房屋质押而没有贷出，御湖公司上述行为属于欺诈。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。御湖公司声称合法的房屋买卖合同是在御湖公司承诺通过其合作银行贷款给熊名旭、林玉梅的前提下签订的，而且该合同的签订是在御湖公司特意安排时间十分紧凑的前提下直接在其标注空白处填写的。熊名旭、林玉梅签完后御湖公司律师以要老板签字盖章为由要回合同，直到现在都没有给熊名旭、林玉梅合同原件。明显显失公平。二、一审判决熊名旭、林玉梅支付30万元的违约金既不公平也缺乏法律依据。熊名旭、林玉梅手中的《认购书》上根本没有有关违约责任的约定。只是在熊名旭、林玉梅交付十万元购房定金时说明：“若熊名旭、林玉梅违约就没收定金，若御湖公司违约就双倍返还定金”。根据合同法相关规定双方的权利义务应该平等，所以一审判决熊名旭、林玉梅支付30万元的违约金显然违背公平。综上所述，结合御湖公司在一审过程中的答辩可以清楚看出御湖公司利用自己专业优势、与银行的合作关系及信息不对称优势误导和欺诈熊名旭、林玉梅签订的房屋买卖合同明显是不能成立的，该合同熊名旭、林玉梅至今没有拿到原件。而且一审判决熊名旭、林玉梅支付30万元的违约金也是缺乏法律依据的。御湖公司辩称，一、双方签订的房屋买卖合同有效。一审判决已对此作出认定，御湖公司也同意该认定，双方买卖合同是符合双方的合意的，合同上的签名是熊名旭、林玉梅亲笔签名的，关于这一点熊名旭、林玉梅也是确认的，其辩称虽然签了名，但没有仔细看合同内容，由此不承认合同的效力，该理由于法无据，不应当得到支持。另外，双方均已确认一审判决第一项，即商品房买卖合同于2019年9月17日解除。二、关于违约金30万元，御湖公司认为并不过高，不应当再调低。合同约定的违约金是房屋总价款的20%，一审法院已经认为该约定违约金过高，依职权予以了调低，并且这个调低的幅度是非常大的。从法律规定来看，即使调低应该是适当的调低。因为违约金既有补偿性，又有惩罚性，从补偿性的角度来看，违约金的金额要与御湖公司的损失金额相比较。但是从惩罚性来看，不需要与御湖公司的损失来进行比较，而是额外的要给违约方一个经济上的惩罚，因此一审判决认定的30万元违约金已经偏低。御湖公司于2020年1月10日向一审法院起诉请求：1.判令确认《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190520XXXX）解除；2.熊名旭、林玉梅共同协助御湖公司办理案涉房屋（广州市黄埔区美湜街XX号XXX房）的买卖/抵押预告登记注销手续；3.熊名旭、林玉梅共同向御湖公司支付解除合同违约金1048840元；4.熊名旭、林玉梅承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：御湖公司是御湖名邸商品房的开发商，依法取得投资建设该商品房的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。御湖名邸B区9期工程于2015年11月18日竣工验收，2017年11月21日规划验收合格，2018年1月26日通过竣工验收备案，2019年3月27日取得商品房预售许可证。2019年5月11日，御湖公司与熊名旭、林玉梅签订《认购书》，约定熊名旭、林玉梅购买位于广州市萝岗区金坑水库路38号美湜街XX号（自编号），建筑面积254.06平方米，套内面积243.26平方米，楼价总额5244200元。付款方式约定：定金100000元，须于签订认购书前支付；首期款总楼价的10%（含定金），计524420元，须于2019年5月20日前，即签署《商品房买卖合同》及《补充协议》前支付；二期款总楼价的10%，计524420元，须于2019年7月9日前支付，以上合计首期（首付）楼款总楼价的20%，计1048840元；余款总楼价的80%，计4195360元，该款由买受人以银行按揭方式于2019年9月7日前支付。……3.若银行批准的按揭贷款不足余额数额的话，则买受人同意在取得同意贷款证明文件后10天内补足按揭差额。同时，买受人同意于2019年9月7日前以按揭方式向出卖人付清楼款。4.若买受人未能以按揭方式支付余款的，则买受人同意于2019年9月7日前一次性付清全部余款。买受人逾期支付房屋余款的，应按《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关约定承担违约责任。买受人须按本认购书约定的付款时间足额将楼款支付到如下账户，开户行：工商银行广州第二支行，账号：36×××72，户名：广州御湖房地产发展有限公司。无论买受人采取何种支付方式支付楼款，均以出卖人可自由支配买受人所付款项后视为买受人已支付该款项。同日，熊名旭、林玉梅向御湖公司刷卡支付购房定金100000元，御湖公司出具《收款收据》，载明兹收到熊名旭、林玉梅交来萝岗区××号定金100000元整。2019年5月20日，御湖公司（甲方、卖方）与熊名旭、林玉梅（乙方、买方）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买御湖名邸第B区9期BXXX#幢X层XXX号房，房屋地址为萝岗区××号（B区9期BXXX#）XXX房，建筑面积254.06平方米，套内建筑面积243.26平方米，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米21558元，总金额5244200元；第八条付款方式约定，甲方同意乙方按第4项其他付款方式支付房款，首期款：在2019年9月7日前支付4195360元；除首期款外，剩余款分2期支付，第1期在2019年5月20日前支付524420元；第2期在2019年7月9日前支付524420元；按揭银行包括中国银行广州开发区分行、工商银行广州第二支行、恒生银行广州分行。如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方应当在2019年9月8日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。《商品房买卖合同（预售）》附件八《补充协议》第七条对买卖合同第八条“付款方式”补充约定：1.乙方选择按揭贷款方式付款的，须在签订买卖合同及本补充协议之日内备齐办理按揭所需资料，签署抵押登记申请书等相关文件，并向自行选择的银行申请办理按揭贷款手续，银行贷款所涉及之一切相关事宜均由乙方自行处理，按揭担保由乙方自行解决，甲方不提供任何担保。若乙方选择向甲方推荐银行申请贷款，该银行要求甲方提供按揭担保的，乙方应向甲方提交书面申请，甲方经审核有权决定是否为乙方提供阶段性按揭担保。无论最终是否能取得/足额取得按揭贷款，乙方均需履行其按时支付房价款的义务。乙方须在签订买卖合同及本补充协议之日起10日内取得按揭银行出具的同意贷款证明文件（同贷书），并将副本或复印件交甲方。2.乙方未取得同贷书的，应于2019年9月7日前以一次性的付款方式向甲方支付所欠楼款。逾期支付的，乙方应承担逾期付款的违约责任。3.乙方虽取得同贷书，但按揭银行同意的贷款金额小于乙方申请金额的，则乙方应于同贷书出具之日起10日内以一次性付款方式向甲方支付该差额部分，逾期支付的每一方应承担逾期付款的违约责任。4.乙方获得同贷书的，应确保最迟于2019年9月7日前付清房价款，上述期限届满，无论任何原因致使按揭银行未将乙方申请的贷款如期、足额支付给甲方，均属乙方逾期支付房款情形，乙方应按买卖合同及本补充协议规定承担逾期付款的违约责任。6.乙方选择买卖合同第八条第4项“其他付款方式”付款的，适用以下规定：（1）“首期款”实际上是按揭贷款，乙方应按本条第1至4项约定履行义务；（2）“除首期款外，剩余款（各期）”是指除乙方向银行申请按揭贷款外的首期款；（4）无论任何原因，因该付款方式而导致无法办理抵押登记及按揭贷款手续的，则乙方仍应按本条第2至4项约定以一次性付款方式向甲方支付所欠楼款，逾期支付的，乙方应按照买卖合同第十条及本补充协议第八条的规定，承担逾期付款的违约责任。第八条对买卖合同第十条“逾期付款的违约责任”的补充约定：1.甲乙双方同意变更“甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还乙方”的约定，变更后的内容为“因乙方逾期支付房价款，甲方解除买卖合同及本补充协议的，乙方应按该商品房总价款的20%向甲方支付解除买卖合同及本补充协议违约金，如上述违约金不足以弥补甲方损失，包括但不限于因该商品房市场价格降低而导致的商品房价款差价损失、物业管理费、律师费及行政费用、代理佣金、房地产评估费等，乙方还应赔偿甲方的损失。4.乙方逾期支付房价款，逾期付款期间乙方每日应按逾期付款金额的万分之五（0.05%）向甲方支付违约金，乙方应于实际支付应付房价款当日向甲方支付逾期支付房价款违约金。第二十九条，关于甲、乙双方解除买卖合同及本补充协议的补充约定：1.在买卖合同及本补充协议的履行过程中，甲方按买卖合同及本补充协议的约定，提出解除合同（退房）的，在解除合同（退方）通知送达乙方之日起，买卖合同解除。《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》签订当日，熊名旭向御湖公司刷卡支付首期款424420元，御湖公司出具《收款收据》，载明兹收到熊名旭、林玉梅交来萝岗区××号首期款424420元整。御湖公司于2019年6月27日办理案涉房屋的预告登记，不动产登记证明号为粤（2019）广州市不动产证明第0602XXXX号，权利人熊名旭、林玉梅。2019年8月29日，御湖公司办理了案涉房屋的抵押权登记，不动产登记证明号为粤（2019）广州市不动产证明第0603XXXX号，权利人中国工商银行股份有限公司广州第二支行。熊名旭、林玉梅与中国工商银行股份有限公司广州第二支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款人熊名旭，贷款金额1500000元，贷款期限264个月，抵押人熊名旭、林玉梅，抵押物萝岗区××号（B区9期BXXX#）XXX房。熊名旭在“借款人”处签字，熊名旭、林玉梅在“抵押人”处签字。根据熊名旭提供的微信聊天记录显示，熊名旭在2019年7月4日至8月28日期间，一直与工商银行工作人员沟通处理贷款事宜，并于2019年8月15日结清其名下在中国建设银行的个人贷款220000元。庭审中熊名旭否认有签订《个人购房借款/担保合同》，但确认该合同末页的签字是其本人所签。2019年7月15日，御湖公司向熊名旭、林玉梅发出《催款通知》，通知其于收函当日向御湖公司支付第二期楼房524420元，及第二期逾期付款违约金524.42元。御湖公司向熊名旭、林玉梅邮寄上述通知及违约金计算情况，该邮件于次日妥投。2019年7月18日，御湖公司委托广东南国德赛律师事务所向熊名旭、林玉梅发出《催款律师函》，通知其已欠付御湖公司第二期楼款524420元，及暂计至2019年7月11日的逾期违约金524.42元，若其继续逾期支付应付款达到买卖合同约定的解约条件，御湖公司将解除买卖合同并追究相关违约责任。广东南国德赛律师事务所向熊名旭、林玉梅邮寄催上述函件及违约金计算情况，该邮件于次日妥投。2019年8月2日，御湖公司再次向熊名旭、林玉梅发出《催款通知》，并于2019年8月8日再次委托广东南国德赛律师事务所发出《催款律师函》，内容均为通知熊名旭、林玉梅已欠付第二期楼款524420元，及暂计至2019年7月29日的逾期付款违约金5244.2元，并告知若其继续逾期支付应付款项，御湖公司将解除买卖合同并追究相关违约责任。上述两函件分别于8月5日、8月11日邮寄至熊名旭、林玉梅。2019年9月16日，御湖公司发出《解除合同通知书》，载明熊名旭、林玉梅未在2019年7月9日前支付的第二期楼款524420元，已构成违约，且逾期天数超过60天，根据《补充协议》第八条第6款约定，御湖公司有权解除合同并追究商品房总价款的20%违约金，现通知熊名旭、林玉梅自本通知送达之日起解除买卖合同及其补充协议。该通知书于2019年9月17日邮寄送达。2019年9月25日，御湖公司委托广东南国德赛律师事务所出具《解除合同通知书》，载明熊名旭、林玉梅购买御湖公司开发的萝岗区××号房屋，总房款5244200元，其未在2019年7月9日前支付第二期楼款524420元，已构成违约，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》第八条、第二十九条的约定，通知熊名旭、林玉梅前往御湖公司售楼处办理相关解约、注销登记手续及支付违约金1048840元。该通知书于2019年9月26日邮寄送达。庭审中，御湖公司陈述《商品房买卖合同（预售）》签订后，熊名旭、林玉梅并未领取，案涉房屋目前没有另外出售。诉讼中，2020年3月26日，御湖公司员工欧阳永钊通过邮件向工商银行广州二支行梁先生了解熊名旭、林玉梅办理涉案房屋贷款的情况：1.熊名旭按揭办理的进度；2.至今未放款的原因；3.熊名旭是否自行与贵行联系并签署按揭贷款协议；4.熊名旭是否为2019年8月21日当天签署上述按揭贷款协议。工商银行广州二支行梁先生答复称：1.客户熊名旭于2019年8月向我行申请办理一手按揭贷款150万元，用于购买萝岗区××号（B区9期BXXX#）XXX房。我行已于2019年8月21日审批通过，并与客户签订相关个人购房借款担保合同。2.我行放款的前提条件为，客户已办妥抵押权预告登记手续以及客户已支付足额首期款并提供相关转账凭证及发展商出具的首期收据。目前，我行尚未收到以上两项材料，因此，该客户不满足我行放款的前提条件。3.按照贵司与我行合作模式，由客户自主选择按揭银行并且主动联系。熊名旭为主动联系我行办理按揭手续并签署相关文件。4.该贷款合同为我行与熊名旭签署贷款申请资料的时候，一并签署。上述事实有《认购书》《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》《个人购房借款/担保合同》《广州市商品房预售许可证》《建设工程规划验收合格证》《竣工验收备案表》《不动产登记证明》《催款通知》及其附件、《催款律师函》及其附件、《解除合同通知书》、快递单及妥投证明、微信聊天记录、照片、庭审笔录以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为,御湖公司与熊名旭、林玉梅签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容并不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。熊名旭、林玉梅以签合同时文件太多没有看清内容为由认为《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》不合法，缺乏依据，其抗辩意见，一审法院不予采纳。本案的争议焦点：1.《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》解除条件是否成就；2.若合同解除，导致合同解除的责任在于哪一方，御湖公司要求熊名旭、林玉梅支付合同解除的违约金是否有依据。关于本案合同解除的条件是否成就的问题。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，熊名旭、林玉梅应于2019年7月9日前支付第二期房款524420元，但付款期限届满后，熊名旭、林玉梅并未支付第二期房款，御湖公司于2019年7月15日、8月2日两次催告熊名旭、林玉梅付款均未果。御湖公司按照《商品房预售合同》第十条“熊名旭、林玉梅未按期支付各期房款，经御湖公司催告，逾期超过60日仍未支付的，御湖公司有权解除合同”的约定，行使合同解除权的条件成就。御湖公司于2019年9月16日向熊名旭、林玉梅发出《解除合同通知书》符合上述合同约定，熊名旭、林玉梅次日收到该通知，故《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》应自2019年9月17日起解除。御湖公司主张确认《商品房买卖合同（预售）》解除，并要求熊名旭、林玉梅共同协助其办理涉案房屋买卖、抵押预告登记注销手续，合法有据，一审法院予以支持。关于第二个争议焦点，如前述，《商品房买卖合同（预售）》因熊名旭、林玉梅逾期未支付第二期房款超过60日，达到合同解除的条件。熊名旭、林玉梅抗辩称御湖公司在案涉房屋销售期间承诺协助办理按揭贷款，现因御湖公司的原因导致按揭贷款无法放款，从而无法支付房款的问题。首先，双方签订的《认购书》《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》均没有由御湖公司负责处理案涉房屋按揭贷款事宜，或承诺确保按揭贷款成功的相关约定，相反，《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》一再强调，银行贷款所涉及的一切事宜由熊名旭、林玉梅自行处理，熊名旭、林玉梅未能取得银行的同意贷款证明书或按揭银行同意的贷款金额小于熊名旭、林玉梅申请金额的，熊名旭、林玉梅均需在2019年9月7日前以一次性付款方式向御湖公司支付所欠房款。其次，《认购书》及《补充协议》明确案涉房屋的首付款是总楼价的20%，即一期款524420元与二期款524420元之总和，而非熊名旭、林玉梅以为的首期款524420元。熊名旭、林玉梅至今未支付二期款524420元。再次，熊名旭、林玉梅称因御湖公司未办理抵押登记导致银行无法放款，但从御湖公司提交的证据可见，案涉房屋已分别于2019年6月27日、8月29日办理预告登记和抵押权登记，熊名旭、林玉梅未能提供证据证明还存在其他因御湖公司原因导致银行无法放款的情形。最后，熊名旭、林玉梅抗辩其未看清合同便签名及未取回《商品房买卖合同》及《补充协议》，系其作为购房者对自身权利的疏忽。综上，导致合同解除的责任在于熊名旭、林玉梅，其逾期支付房款的行为已构成违约，熊名旭、林玉梅应向御湖公司支付合同解除的违约金。但由于《补充协议》约定的违约金标准过高，御湖公司亦未提供证据证明其实际损失达到主张的数额，故一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，酌定熊名旭、林玉梅应向御湖公司支付合同解除违约金30万元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月3日作出判决如下：一、御湖公司与熊名旭、林玉梅于2019年5月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190520XXXX）及其《补充协议》于2019年9月17日解除；二、熊名旭、林玉梅于本判决发生法律效力之日起十日内协助御湖公司办理御湖名邸第B区9期BXXX#幢1层XXX号房（房屋地址：广州市黄埔区（原萝岗区）美湜街XX号（B区9期BXXX#）XXX房）商品房预告登记和抵押权预告登记的注销手续；三、熊名旭、林玉梅于本判决发生法律效力之日起十日内向御湖公司支付合同解除违约金30万元；四、驳回御湖公司的其他诉讼请求。案件受理费14240元，由御湖公司负担10167元，由熊名旭、林玉梅负担4073元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。二审另查明：熊名旭、林玉梅与御湖公司签订的《认购书》第三条买卖条款第13款约定：买卖双方同意在买卖双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》和有关法律文件后，买卖双方均以所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》等有关法律文件的约定为准，除本认购书第二条约定的付款方式仍然有效，买受人应当依法依约履行付款义务外，本认购书其他条款即时失效。一审期间，经一审法院释明，熊名旭、林玉梅表示本案《商品房买卖合同（预售）》解除后的其他法律后果不要求在本案中进行处理，将根据案件情况其另行诉讼。二审庭询中，御湖公司表示不同意就返还已付购房款问题在本案二审期间进行处理。二审期间，熊名旭、林玉梅表示：在签订《商品房买卖合同（预售）》时，没有时间查看合同内容，御湖公司未将该合同原件提交给熊名旭、林玉梅，不清楚双方的约定内容，所以没有付款；御湖公司的销售人员在签订《认购书》时告知熊名旭、林玉梅，首期款524420元由熊名旭、林玉梅直接支付，150万元房款通过涉案房屋按揭抵押贷款，其余房款通过熊名旭名下的另一套房屋向银行办理抵押借款的方式支付；在实际履行中，因御湖公司没有及时为涉案房屋办理抵押登记，导致150万元按揭抵押贷款未能如期发放；其余房款的抵押贷款未办理成功，银行先后有两个理由：一是150万元的抵押贷款未办理完毕，后续的抵押贷款无法办理；二是根据国家的贷款调控政策，用另一套房屋抵押所得贷款不能流入房地产市场，故最终无法按照合同约定的付款期限付款。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点为：1.熊名旭、林玉梅是否存在违约行为；2.熊名旭、林玉梅主张违约金30万元过高是否成立。关于熊名旭、林玉梅是否存在违约行为的问题。《认购书》第二条付款方式中约定，二期款524420元应于2019年7月9日前支付。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，熊名旭、林玉梅应于2019年7月9日前支付第二期房款524420元。但在实际履行中，熊名旭、林玉梅未依约支付第二期房款524420元，在御湖公司催告熊名旭、林玉梅付款的情况下，熊名旭、林玉梅仍未支付，熊名旭、林玉梅的逾期付款行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十条“熊名旭、林玉梅未按期支付各期房款，经御湖公司催告，逾期超过60日仍未支付的，御湖公司有权解除合同”的约定，御湖公司有权行使合同解除权，并要求熊名旭、林玉梅承担合同解除的违约责任。熊名旭、林玉梅上诉主张其在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时没有时间查看合同内容，且没有合同原件，不清楚约定内容，对此本院认为，熊名旭、林玉梅均为具有完全民事行为能力的成年人，应当承担其签署《广州市商品房买卖合同（预售）》民事行为的相应法律后果，虽然御湖公司在签订合同后未将合同原件提供给熊名旭、林玉梅，但在《认购书》中已约定二期房款524420元的付款时间，《认购书》亦约定应以认购书约定的付款方式付款，即使熊名旭、林玉梅对付款时间不确定，其作为支付房款的义务方，应及时与御湖公司沟通了解，但本案中，无证据证实熊名旭、林玉梅在二期房款付款期间届满前曾向御湖公司了解确认付款时间，且在御湖公司两次向熊名旭、林玉梅发函催收二期房款的情况下，熊名旭、林玉梅仍未支付，故熊名旭、林玉梅以其不清楚《商品房买卖合同（预售）》内容为由主张其逾期付款行为不构成违约，缺乏事实依据，本院不予采纳。熊名旭、林玉梅上诉主张御湖公司的销售人员告知其包括二期房款524420元在内的剩余房款均可以通过抵押另一套房屋向银行抵押贷款的方式支付，但熊名旭、林玉梅并无提供证据对此予以证实，《认购书》及《商品房买卖合同（预售）》亦未约定二期房款524420元通过抵押贷款方式支付，在此情况下，未依约支付二期房款的法律后果应由熊名旭、林玉梅自行承担。同时，《认购书》及《商品房买卖合同（预售）》未约定二期房款524420元的支付需以按揭贷款4195360元成功办理为前提，且在2019年7月9日前，熊名旭、林玉梅尚未与银行确定无法办理按揭贷款手续，故按揭贷款4195360元是否可以成功办理与二期房款524420元的支付并无直接关系，按揭贷款无法办理不能作为熊名旭、林玉梅逾期支付二期房款524420元的抗辩理由。因此，熊名旭、林玉梅以御湖公司原因导致无法办理抵押贷款为由主张无需承担逾期支付二期房款524420元的违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于熊名旭、林玉梅主张违约金30万元过高是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，《商品房买卖合同（预售）》附件八《补充协议》第八条约定“因乙方逾期支付房价款，甲方解除买卖合同及本补充协议的，乙方应按该商品房总价款的20%向甲方支付解除买卖合同及本补充协议违约金，如上述违约金不足以弥补甲方损失，包括但不限于因该商品房市场价格降低而导致的商品房价款差价损失、物业管理费、律师费及行政费用、代理佣金、房地产评估费等，乙方还应赔偿甲方的损失。”在双方已对逾期付款违约金标准进行约定的情况下，该条款对双方均有法律约束力。本案中，双方已签订《商品房买卖合同（预售）》，并办理了预售登记及抵押登记，御湖公司无法另行出售涉案房屋获利，故御湖公司的损失不仅包括直接损失，还包括预期利益损失。在御湖公司未举证证实其实际损失的情况下，一审判决认定上述约定标准过高，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，酌情将违约金调整为30万元属于一审法院自由裁量权的范畴，并无明显不当，本院予以确认。熊名旭、林玉梅上诉主张30万元违约金标准过高，但并未举证证实30万元的违约金数额明显超出其违约行为给御湖公司造成的损失，本院对其该项上诉主张不予采纳。至于熊名旭、林玉梅主张的定金问题，《认购书》中约定双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，均以《商品房买卖合同》及《补充协议》等有关法律文件的约定为准，除《认购书》第二条约定的付款方式仍然有效外，其他条款即时失效，而双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》并未约定定金，未约定合同解除适用定金罚则，故熊名旭、林玉梅上述主张适用定金罚则缺乏事实依据，本院不予采纳。关于熊名旭、林玉梅上诉要求御湖公司退回已付房款的问题。经一审法院释明，熊名旭、林玉梅表示涉案《商品房买卖合同（预售）》解除后的其他法律后果不要求在本案中进行处理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”二审庭询中，御湖公司表示不同意就返还已付购房款问题在本案二审期间进行处理，故熊名旭、林玉梅可就返还已付购房款的问题另行起诉，本院在本案中对其该项诉请不作处理。一审判决有关一审案件受理费承担数额的认定符合《诉讼费用缴纳办法》第二十九条的规定，并无不当，本院予以确认。综上所述，熊名旭、林玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4073元，由熊名旭、林玉梅负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二〇年九月二十七日书记员  熊盈颖林臻灏