辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11563号上诉人（原审被告）：唱游，女，1985年9月30日出生，汉族，无业，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：任焕宇，辽宁宇嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于海跃，男，1981年10月2日出生，汉族，无业，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：樊瑶，辽宁美邦律师事务所律师。原审被告：宁吉森，男，1963年9月10日出生，满族，自由职业，住沈阳市于洪区。上诉人唱游因与被上诉人于海跃、原审被告宁吉森返还原物纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理完毕。上诉人唱游上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人提供的证据足以推翻生效判决认定的事实。一审期间应追加李慧民为共同被告，但一审法院未予支持，导致案件事实不清。宁吉森并不是房屋所有权人，其无权出具说明。上诉人并不是非法占有，而是合法占有，不应支付房屋使用费。被上诉人于海跃辩称：同意一审判决。于海跃向一审法院起诉请求：1.请求法院判令二被告立即搬出原告所有的位于沈阳市于洪区房屋，停止对原告房屋的侵占，并将房屋返还给原告；2.请求判令被告向原告支付房屋占有使用费（自2018年3月17日起至实际腾房之日，按照租金2,200元/月支付，物业费2,584.32元/年，暂计至2019年2月19日），房租租金及物业费共计27,444.32元；3.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：一审法院于2018年6月26日作出（2018）辽0114民初4785号民事判决书，该判决书审理查明事实如下：2016年9月2日，二原告与案外人辽宁融亨投资管理有限公司签订《房产抵押借款合同》一份，约定二原告借款人民币150,000元整，借款期限为2016年9月17日至2017年3月16日，月利息为3%，每月利息4,500元。合同第二条“抵押担保条款”约定二原告以涉案的位于沈阳市于洪区，建筑面积为102.55平方米的房产作为抵押物。2016年3月17日，被告与案外人李惠民签订《授权委托书》一份，记载二被告委托李惠民出售涉案房产，主要委托事宜为：办理还款解贷手续；解除抵押登记；签署《存量房买卖合同》并办理合同及相关材料公证事宜；办理上述房产更名、过户、出售手续、收取全额房款并签署相关文件。受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发的相应权利和义务由受托人承担。受托期限为两年，2016年3月17日至2018年3月16日。上述授权委托书在辽宁省公证处进行了公证。2017年12月1日，原告与李惠民签订《房产买卖合同》，约定李惠民将涉案房产出售给原告，出售价格为680,000元。付款方式为首先给付450,000元用于偿还银行贷款，过户后再支付200,000元，七天交房后再支付剩余的30,000元。2017年12月4日，原告给付李惠民450,000元，李惠民去办理房屋解贷手续。2017年12月13日，原告取得房屋权属证书。2017年12月15日，原告给付李惠民房款200,000元。余款30,000元未予支付。因二被告未腾退房屋，原告与二被告发生纠纷并报警。2018年3月9日，被告宁吉森为原告出具说明一份，记载：2018年3月17日之前屋里东西搬走，2018年3月18日进入屋里东西丢了与房主无关。另查明，原告交纳涉案房屋2018年1月1日至2019年3月31日物业费共计3230.4元。现涉案房屋仍为二被告居住使用。原告系辽宁融亨投资管理有限公司原股东，2017年8月15日公司变更投资人原告退出。庭审中，原告出具案外人张松敏与李惠民签订的《房产抵押借款合同》，该合同记载出资人姓名为李惠民。再查明，2018年5月16日，本案二被告诉李惠民、本案原告于海跃房屋买卖合同纠纷一案，二被告向本院本院提出诉讼请求：1.判令唱游、宁吉森给李惠民出具的授权委托书无效；2.判令李惠民及于海跃将房屋返还给唱游、宁吉森；3、判令本案的诉讼费由李惠民及于海跃承担。2018年6月26日，本院作出（2018）辽0114民初4785号民事判决书，驳回二被告的诉讼请求。在该案件中，关于二被告要求确认其为李惠民出具的《授权委托书》无效的问题，原告并未提供证据证明其与李惠民签订的《授权委托书》存在合同无效的情形；二被告提供的《房产抵押借款合同》是其与辽宁融亨投资管理有限公司之间所签订，故对二被告的主张，不予认可。关于二被告要求李惠民及原告返还房屋的问题，原告善意购买房屋，并已向李惠民支付除尾款之外的购房款并办理了产权登记，依法取得房屋的产权，在二被告占有房屋期间多次主张房屋的权利，且二被告也向原告承诺于2018年3月17日之前腾空房屋。故二被告要求原告及李惠民返还房屋的诉讼效请求，不予支持。二被告不服一审法院（2018）辽0114民初4785号民事判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉，2018年12月12日，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终9901号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。沈阳市中级人民法院认为，首先，二被告未提供充分有效的证据证明该价格明显低于房屋当时的市场价值；其次，曾经相识的事实并不是认定双方之间存在恶意串通的充分要件，还应当结合其他能够证明双方存在恶意串通损害委托人利益的其他有效证据，但二被告并未提供相应证据；再次，原告基于对该公证书的信赖与李惠民签订房屋买卖合同，其已经尽到审查义务，并无证据证明其存在恶意。最后，在原告与二被告发生纠纷后，被告宁吉森曾在公安机关向原告出具了到期搬离案涉房屋的《承诺书》，同意限期搬离案涉房屋。基于上述事实，一审法院依据举证质证的具体情况，驳回二被告要求于海跃返还房屋的请求，符合举证质证规则，并无不当。关于二被告提出案涉授权委托书无效一节，本案授权委托书已经公证处公证，原告基于对该公证授权委托书的信任购买房屋并已登记备案，该委托事项已经完成。基于上述事实，一审法院未认定案涉授权委托书无效，符合法律规定，并无不当。二被告不服沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终9901号民事判决向沈阳市中级人民法院申请再审，2019年4月22日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民申112号民事裁定书，驳回二被告的再审申请。该院认为，关于二被告提出原审判决认定的基本事实缺乏证据证明的主张，经询问二被告认为原审判决认定的基本事实中关于李惠民与原告之间的事情因为没有参与所以不清楚，涉及到二被告部分的事实二被告没有异议。在本案复查期间二被告未提供新的证据材料，案件基本事实未发生变化。二被告主张房屋买卖合同为无效，在目前情形下缺乏事实及法律依据，故二被告的该项主张本院不予支持。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,本案中,原告请求返还房屋的基础是其对本案争议的房屋享有所有权，其已办理了案涉房屋的权属证书,对案涉房屋享有物权,依法享有占有、使用、收益及处分的权利,他人无权占有。二被告现仍在原告合法取得所有权的房屋内居住没有合法根据，应将涉案房屋返还原告。关于本案原告取得物权的基础法律事实为，2016年3月17日，本案被告与案外人李惠民签订《授权委托书》，该委托书内容为二被告委托李惠民出售涉案房产，2017年12月1日，本案原告与李惠民签订《房产买卖合同》，依据买卖合同并经依法登记原告取得涉案房屋所有权，该基础事实清楚。民事法律关系的产生、变更、消灭除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案中，现有证据不能证明相关的《授权委托书》及《房产买卖合同》与当事人真实意思不一致。就《授权委托书》效力及房屋返还问题，本案二被告已作为相应诉讼请求，于2018年5月16日提起与李惠民及本案原告的房屋买卖合同纠纷之诉，一审法院作出（2018）辽0114民初4785号民事判决书，驳回二被告的诉讼请求。二被告不服本院（2018）辽0114民初4785号民事判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终9901号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二被告不服沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终9901号民事判决向沈阳市中级人民法院申请再审，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民申112号民事裁定书，驳回二被告的再审申请。根据上述已生效法律文书，原告于2017年12月13日取得涉案房屋所有权证，系合法取得该房屋所有权。本案被告主张的借贷法律关系中的相关合同，系被告与案外人辽宁融亨投资管理有限公司签订，原告在签订涉案的房屋买卖合同前已退出该公司投东，本案原告与被告间无借贷法律关系。关于原告主张的房屋占用使用费问题，2018年3月9日，被告宁吉森为原告出具说明一份，记载：2018年3月17日之前屋里东西搬走，2018年3月18日进入屋里东西丢了与房主无关。该承诺系被告宁吉森真实意思的表示，未违反法律规定，故被告应按照其承诺搬离涉案房屋，故原告主张2018年3月17日起被告支付其房屋占用使用费，符合法律规定，予以支持。一审法院参考与涉案房屋同等地段、相近楼层、同类房型、精装修房屋，综合涉案房屋购买年限、装修年限等因素，酌定涉案房屋每月使用费为2,000元。故二被告应给付原告争议房屋占用费，按每月2,000元标准计算，从2018年3月17日开始计算至实际腾退之日止。关于原告主张的物业费问题，原告交纳涉案房屋2018年1月1日至2019年3月31日物业费共计3,230.4元，原告于2017年12月13日取得涉案房屋所有权，被告应按照其承诺于2018年3月17日腾退涉案房屋，但二被告一直实际使用居住，故此物业费应由二被告承担，故支持被告给付原告2018年3月17日至2019年2月19日期间的物业费2,419.24元（3,230.4元÷454天×340天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第三十五条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条规定，一审法院判决如下：一、被告唱游、被告宁吉森于本判决生效之日起十五日内腾退位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积102.55平方米）；二、被告唱游、被告宁吉森于本判决生效之日起十五日内给付原告于海跃房屋使用费（按每月2,000元标准计算，从2018年3月17日开始计算至实际腾退之日止）；三、被告唱游、被告宁吉森于本判决生效之日起十五日内给付原告于海跃2018年3月17日至2019年2月19日期间的物业费2,419.24元；如果被告唱游、被告宁吉森未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告于海跃的其他诉讼请求。案件受理费486元，由被告唱游、被告宁吉森负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提供：证人证言，用以证明被上诉人于海跃是通过合法途径购买房屋，并且在购买之前看过房屋室内场景。上诉人对证人证言有异议，认为证人陈述内容多处相互矛盾。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，（2018）辽01民终9901号民事判决已经生效。该判决中唱游、宁吉森提出两项诉讼请求：1、确认授权委托书无效；2、返还房屋。两项请求经判决，均被驳回。该判决书中已经认定是房屋买卖合同关系，合同有效。因此关于合同性质及效力的认定应以上述生效判决为准。另原审被告宁吉森在公安机关曾做过限期腾房的承诺，即他已经同意将房屋腾退，故被上诉人请求腾房及支付房屋占有使用费，应该予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费486元，由上诉人唱游承担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  周濛审判员  杨帆二〇二〇年九月二十三日法官助理勾雪峰书记员许璐本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。