广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19053、19054号上诉人（4152号案原审被告、4527号案原审原告）：程翔，男，1989年10月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：黄洁焕，广东策邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘立，广东策邦律师事务所实习律师。被上诉人（4152号案原审原告、4527号案原审被告）：张慧平，女，1963年11月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：方静君，公证委托代理人。上诉人程翔因与被上诉人张慧平房屋租赁合同纠纷两案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初4152、4527号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人程翔上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判程翔与张慧平签订的关于广州市荔湾区第十甫路107号房屋的《房屋租赁合同》于2020年2月25日解除；2.撤销一审判决第二项、第三项；3.撤销一审判决第四项，依法改判张慧平向程翔退还保证金280000元；4.本案一、二审诉讼费由张慧平承担。事实及理由如下：一、一审法院认定疫情未对合同的履行构成实质性影响属于事实认定不清。疫情已对合同的履行构成实质性影响，程翔适用不可抗力条款解除合同符合合同及法律规定。疫情期间，政府采取全国性的防控措施，广东省人民政府也明确通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日，虽程翔曾在微信中表示计划于2月10日复工营业，但碍于疫情的影响，致使店铺无法正常开展营业工作，双方签订的《房屋租赁合同》无法履行。故程翔可使用租赁合同中不可抗力的条款解除合同，双方互免承担违约责任，张慧平应当全额退还保证金。二、一审法院对于合同解除时间认定错误，合同已经于2020年2月25日因不可抗力原因解除。程翔于2020年2月17日通过快递及微信的方式明确告知张慧平疫情对店铺影响严重，已经导致程翔无法继续履行合同，程翔将于2020年2月25日腾空房屋并请求交还给张慧平，张慧平已经知悉程翔要求解除合同的基础及意思表示。因此，合同已于2020年2月25日解除，且程翔亦无继续使用涉案房屋，不应再向张慧平支付截止2020年3月30日的房屋租金。三、一审法院对于交接房屋的事实认定不清，并且错误分配了双方之间的责任，本案系张慧平怠于履行房屋交接义务，应由其自行承担店铺的损失。根据程翔提供的涉案房屋照片可知，程翔已于2020年2月23日搬离涉案房屋，留在涉案房屋的货架大多属于嵌装在房屋上的物品、设备，根据合同约定，程翔无权搬走该部分货架。故程翔并未继续使用涉案房屋，不应由程翔承担高额的房屋使用费。张慧平怠于履行整理涉案房屋内嵌装设备的行为，导致涉案房屋一直未能对外出租盈利，该责任应由其自行承担。此外，在2020年2月17日，程翔依据合同约定的通讯地址向张慧平邮寄律师函，但该律师函因原址查无此人被退回，程翔为避免寄出的钥匙无人签收或遗失而一直将钥匙暂为保管。自2020年3月31日起程翔便多次要求张慧平提供收件地址，但张慧平一直不提供收件地址，拒绝进行交接，导致程翔无法移交钥匙。一审认定程翔怠于履行房屋交接的义务并判令程翔支付2020年3月31日至5月22日的房屋使用费，属于认定事实不清。被上诉人张慧平二审辩称，一、一审法院对不可抗力条款不适用解除本案合同的认定事实清楚、理由充分，适用法律正确。疫情虽属于不可抗力，但涉案房屋并未因防控疫情需要而被有关部门采用相关封闭措施导致无法使用，且广东省人民政府也发布通知明确本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日，程翔亦于2月10日营业，由此可见疫情没有造成涉案房屋租赁合同无法履行。二、关于合同解除时间的问题。程翔自2020年2月起停止支付涉案房屋租金，已构成根本违约，无权要求单方解除合同，2020年2月21日张慧平收到程翔提出协商解除合同的律师函后，已明确答复不同意解除合同，并要求程翔继续履行合同，但程翔无视合同约定，继续拖欠租金，为避免损失扩大，张慧平于2020年3月30日向程翔发出通知要求程翔根据合同完成相应的交接手续，故一审认定2020年3月30日为合同解除时点，合法合理。三、关于房屋交还时间的问题。2020年3月30日张慧平向程翔发出通知要求程翔根据合同约定时间共同前往涉案房屋办理交接手续，但程翔收到通知后仅将房屋的视频及照片发给张慧平，但拒绝到现场办理交接手续。另外，合同上留有明确的通讯地址及代理人姓名，因此程翔以担心邮寄钥匙可能丢失导致无法移交钥匙的理由不成立。且张慧平分别于2020年4月2日和4月9日再通知程翔依合同约定完成房屋腾空交还手续，但均遭到程翔的拒绝。直至2020年5月22日在一审法官的建议下程翔才到涉案房屋现场交还钥匙，但拒绝确认水、电读数及检查房屋情况，更拒不支付水电费及有关费用，故该段期间的租金空置和占用损失应由程翔承担。2020年4月23日，张慧平在4152号案向一审法院起诉，请求：1.判令确认双方签订的《房屋租赁合同》在3月30日已解除；2.判令程翔立即将租赁房屋腾空，办理钥匙移交、水电费结算手续，将房屋交还给张慧平管业使用；3.判令张慧平没收程翔已付保证金28万元；4.判令程翔从2020年2月3日起至腾空交还房屋之日止按照每月128000元的租金标准支付拖欠的租金给张慧平，暂计至2020年4月20日止共为332800元（128000*2+76800)；5.本案诉讼费由程翔承担。2020年4月27日，程翔在4527号案中向一审法院起诉，请求：1.确认程翔与张慧平之间的《房屋租赁合同》于2020年2月25日解除；2.判令张慧平向程翔退还保证金人民币280000元；3.判令本案诉讼费由张慧平承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区第十甫路107号房屋系张慧平名下房产。涉案房屋为商住性质，建基面积110.8平方米，总建筑面积348.83平方米，系钢筋混凝土结构、砖木结构3层房屋。2010年12月17日，广东省广州市南方公证处出具《（2010）南公证内字第48311号公证书》公证内容为委托人张慧平委托受托人方静君为合法代理人，处理涉案房产管理、修缮、出租、诉讼等事宜。2018年9月3日，张慧平（甲方，出租人）与程翔（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租赁期自2018年9月3日至2023年9月2日止；月租金为140000元；租金按月结算，乙方须在每月第5日前交付本期租金；乙方缴纳保证金280000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金无息退回乙方；租赁期内，房屋一切费用如水电费、电话费等均由乙方缴付；租赁期内，乙方须提前解除合同的，应事前征得甲方同意；乙方在租赁期届满或合同解除之日应交还承租房屋和设备；租赁期届满或解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，结清有关费用；在租赁期内如因不可抗力的原因或房屋被国家征用，造成本合同无法履行，本合同自行解除，双方互免承担违约责任；如乙方逾期交付租金，每逾一日，由甲方按月租金额的2%收取违约金；如乙方未经甲方同意提前解除本合同，逾期交租超过十日，或逾期交付租金税费超过三个月，甲方均有权没收乙方已付保证金并解除合同；乙方逾期不交房屋，占用期间应双倍缴纳租金给甲方；等等。合同签订后，程翔缴纳保证金280000元；张慧平代理人方静君于2018年9月3日出具保证金收据，涉案房屋交付程翔使用。2019年9月29日，程翔以经营环境恶化和市场变化为由向张慧平提出减租申请。双方达成调整租金协议，约定2019年10月3日起至2020年9月2日止，每月租金调整为128000元，2020年9月3日起租金仍按租赁合同执行。2020年2月17日，程翔向方静君发出《律师函》以疫情不可抗力为由要求与2月25日起解除租赁合同，退还保证金等。2020年2月22日，方静君向程翔发送《复函》表示不同意解除合同，并认为其不符合不可抗力情形等。2020年3月29日，方静君再次向程翔发送《关于解决双方房屋相关争议的专函》要求继续履行合同，缴纳相应租金。2020年3月30日，方静君向程翔发出通知要求确认水电，交接房屋。一审经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。一审庭审中，张慧平与程翔均确认2020年1月27日至2月9日期间实行了免租。在一审法院建议之下，双方已于2020年5月22日上午交接涉案房屋钥匙，但未进行水电结算。一审法院认为：张慧平与程翔签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。对于是否能适用不可抗力条款解除合同的问题。本案为租赁合同关系，适用不可抗力须考究疫情是否对涉案房屋的使用造成了实质性的障碍。纵观疫情期间的政府文件，疫情的发生虽属不可抗力，政府亦采取了全国性的防控措施，但在2020年1月28日广东省也因应本省的疫情情况研究下发《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。从程翔微信聊天记录可知程翔亦原定2月10日营业。程翔与张慧平亦达成疫情期间的具体免租协议并已履行完毕。可见在2月份政府系倡导有序复工复产，而作为出租方张慧平亦积极提供减免优惠为承租方程翔提供便利。另从涉案房屋本身来看，涉案房屋为临街独栋房屋。现并无证据表明2月10日后涉案房屋所在辖区有关部门因防治疫情而对涉案房屋采取相关封闭措施。因此，是否决定对外开业自主权依然在承租人程翔一方。综合上述因素，一审法院认为疫情对合同在政府倡导复工复产后的履行未构成实质性障碍，程翔据此主张不可抗力解除合同的理由不成立。关于解约时间问题。如前所述，因涉案合同不适用不可抗力条款解除，程翔并不享有单方解除权。现程翔自2020年2月起停止支付涉案商铺租金已构成违约，张慧平据此主张合同解除依约有据。张慧平于2020年3月30日向程翔发函要求腾空交接商铺，视为其解约意思表示到达程翔方，应认定双方合同于该时点解除。关于保证金、2月份起的租金问题。2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；广东省商务厅在2020年1月26日发布了《广东省商务厅关于暂停大型经济活动的紧急通知》，要求在一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒的××防控工作。直至2020年2月24日9时起，我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应才调整为二级响应。由此可见，虽然程翔可主导涉案商铺是否对外经营，但涉案商铺作为临街商铺，其将因突发公共卫生事件的防控应急程度而出现外部人流、内部员工防控等较大的经营环境变化。因此依据公平原则，对2020年2月10日至2020年2月23日（即疫情一级响应防控期间）的租金，一审法院酌定程翔按128000元租金标准的30%向张慧平支付，即128000元÷29天×14天×30%=18538元；对2020年2月24日至2020年3月30日（即疫情二级响应防控期间）的租金，一审法院酌定程翔按128000元租金标准的70%向张慧平支付，即（128000元÷29天×6天+128000÷31天×30天）×70%=105247元；上述款项应扣减2020年1月27日至1月31日的免租期，即128000元÷31天×5天=20645元；合共103141元。对张慧平要求没收合同保证金的请求，如前所述根据公平原则，一审法院亦酌定张慧平没收程翔50%的保证金，即张慧平应向程翔返还保证金140000元。关于房屋返还时间。程翔主张自2020年2月25日前已腾空涉案房屋，并提供涉案房屋照片为证。2020年3月30日，程翔向张慧平代理人方静君微信发送涉案房屋视频以表示涉案房屋已腾空。但从其照片可知，涉案房屋仍留有较多货架。3月31日，张慧平代理人方静君于微信要求程翔搬空货架、交接水电钥匙。程翔当日回复“以上东西我都不要了！你发个地址来，我把钥匙寄给你”。至一审庭审之日，双方仍未交接房屋锁匙等。根据合同约定，房屋交接并非仅系交接钥匙，还需结算水电。程翔虽放弃屋内物品，但对交接亦处于消极状态。现双方在一审法院建议下于2020年5月22日交接房屋钥匙，故一审法院认定该日为张慧平接收房屋之日。因此，程翔应支付房屋使用费期间为2020年3月31日至5月22日。如前所述根据公平原则，对上述处于广东省重大突发公共卫生事件二级响应期间即2020年3月31日至2020年5月8日，一审法院酌定程翔按128000元租金标准的70%向张慧平支付房屋使用费，金额为（128000元÷31天×9天+128000）×70%=115613元；对上述处于广东省重大突发公共卫生事件三级响应期间即2020年5月9日至2020年5月22日，一审法院酌定程翔按128000元租金标准向张慧平支付房屋使用费，金额为128000元÷31天×14天=57806元。上述款项合计173419元。另，目前涉案房屋钥匙已经归还出租方，出租方对商铺的使用障碍已经灭却。涉案房屋水电结算、恢复现状等相关损失赔偿可由当事人另行协商或循法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，于2020年6月23日作出如下判决：一、张慧平与程翔签订关于广州市荔湾区第十甫路107号房屋的《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，程翔向张慧平支付2020年2月10日至3月30日租金103141元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，程翔向张慧平支付2020年3月31日至5月22日房屋使用费173419元；四、张慧平向程翔退还保证金140000元；五、驳回张慧平其他诉讼请求；六、驳回程翔其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。4152号案受理费4964元，由张慧平负担2454元，程翔负担2510元；4527号案受理费2750元，由程翔负担1375元，由张慧平负担1375元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、程翔能否适用不可抗力条款主张解除合同及涉案合同解除的时间；二、租金的支付及保证金的退还；三、涉案房屋交还的时间和房屋使用费的支付。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、程翔能否适用不可抗力条款主张解除合同及涉案合同解除的时间。虽程翔主张疫情属于不可抗力，其可适用不可抗力条款要求解除合同，但一审已综合疫情期间政府文件的相关规定和疫情期间涉案房屋本身的实际情况及双方在疫情期间的履约情况对程翔是否能适用不可抗力条款主张解除合同的问题进行详细阐述，并根据上述因素认定疫情对涉案合同在政府倡导复工复产后的履行未构成实质性障碍，合理有据，本院对此不再赘述，并予以确认。故一审据此认定程翔以不可抗力为由要求解除合同的理由不成立，并无不当，本院予以维持。如上所述，因涉案合同不适用不可抗力条款解除，程翔不享有单方解除权，其自2020年2月起未按合同约定缴纳租金，已构成违约，故张慧平有权根据合同约定主张解除涉案合同，张慧平于2020年3月30日向程翔发出通知要求确认水电并交接房屋具有解除合同的意思表示，故一审认定双方合同于2020年3月30日解除，并无不当，本院予以维持。二、租金的支付及保证金的退还。因双方合同已于2020年3月30日解除，且双方一审中均确认2020年1月27日至2月9日期间实行了免租及程翔缴纳租金至2020年1月，故一审根据疫情期间各时间段的防控等级及公平原则酌定2020年2月10日至2020年2月23日（即疫情一级响应防控期间）的租金程翔按128000元租金标准的30%向张慧平支付，2020年2月24日至2020年3月30日（即疫情二级响应防控期间）的租金程翔按128000元租金标准的70%向张慧平支付，并应扣减2020年1月27日至1月31日的免租期租金后合共支付103141元，并无不当，本院予以维持。一审并根据公平合理原则酌定张慧平没收程翔50%的保证金，即张慧平应向程翔退还保证金140000元，亦并无不妥，本院亦予以维持。三、涉案房屋交还的时间和房屋使用费的支付。程翔虽主张其于2020年2月25日前已腾空涉案房屋，并提供涉案房屋照片为证，但根据合同约定，房屋交接并非仅系交接钥匙，还需共同检查交接房屋和设备，结清有关费用。至一审庭审之日，双方仍未交接房屋钥匙等，后在一审法院建议下双方才于2020年5月22日交接房屋钥匙，故一审认定该日为张慧平接收房屋之日，并无不当，本院予以维持。因此，程翔应支付2020年3月31日至2020年5月22日的房屋使用费，一审根据公平原则酌定该段期间的房屋使用费合计173419元，公平合理，本院予以维持。综上所述，程翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。19053号案二审案件受理费5020元；19054号案二审案件受理费2750元，均由程翔负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年九月二十七日书记员  冯韵彭诗敏