湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异149号案外人：贺正思，男，1990年9月5日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。申请执行人：长沙银行股份有限公司华联支行，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘路479号曼哈顿大厦一楼。负责人：阳鄂湘，行长。委托诉讼代理人：李东来，男，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：严湘，女，住湖南省长沙市岳麓区。被执行人：长沙市蔡伦印务有限公司，住所地湖南省长沙县黄花镇财富大道2××号。法定代表人：刘建行。被执行人：刘故元，女，1963年6月22日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被执行人：刘建行，男，1965年8月14日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被执行人：张赛军，女，1972年3月16日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被执行人：黄艳兰，女，1971年10月3日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。在本院执行申请执行人长沙银行股份有限公司华联支行（以下简称长沙银行华联支行）与被执行人长沙市蔡伦印务有限公司（以下简称蔡伦公司）、被执行人刘故元、被执行人刘建行、被执行人张赛军、被执行人黄艳兰金融借款合同纠纷一案中，案外人贺正思对本院在本案执行过程中的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人贺正思提出异议称，贺正思从2013年起承租蔡伦公司所有的位于湖南省长沙县黄花工业园财富大道2××号三至五层房屋（每层面积为617平方米，以下简称案涉房屋）用于办公经营，后蔡伦公司向长沙银行华联支行申请贷款，长沙银行华联支行对案涉房屋存在租赁情况知情，因蔡伦公司未依约偿还长沙银行华联支行贷款，长沙市芙蓉区人民法院作出判决并强制执行蔡伦公司所有的包括贺正思所承租的案涉房屋在内的房产和土地，现贺正思承租房屋尚在租赁期限内，长沙市芙蓉区人民法院对该事实是知晓并认可的，在法院刊登的拍卖公告中明确告知拍卖标的存在租赁，整体分三部分出租，贺正思的租赁期限至2022年10月才到期，拍卖公告还明确提示本次拍卖系按现状拍卖，不负责腾房、交付，同时要求竞买人了解并接受拍卖标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。但贺正思作为案涉房屋承租人依法享有的优先购买权却未在拍卖公告中予以体现。现案涉房屋虽已拍卖成交，但贺正思至今一直实际占有并使用案涉房屋，根据“买卖不破租赁”的原则，长沙市芙蓉区人民法院在执行中应当依法保护贺正思的租赁权，何况买受人对于贺正思实际租赁并使用房屋的事实是事先知晓并接受的，其也无权要求贺正思腾空房屋。综上，贺正思作为案涉房屋的合法承租人提出执行异议，请求依法撤销腾房公告并中止强制执行腾空案涉房屋。申请执行人长沙银行华联支行、被执行人蔡伦公司、被执行人刘故元、被执行人刘建行、被执行人张赛军、被执行人黄艳兰未陈述意见。本院查明，长沙银行华联支行与蔡伦公司、刘故元、刘建行、张赛军、黄艳兰金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月24日作出（2016）湘0102民初5736号《民事判决书》，判决蔡伦公司向长沙银行华联支行返还借款本金10259999.81元，支付利息及罚息966641.66元（利息暂计至2017年1月10日，此后利息及罚息按照合同约定计算至蔡伦公司本息付清之日止），刘建行、张赛军、黄艳兰对上述借款本息承担共同清偿责任，如蔡伦公司、刘建行、张赛军、黄艳兰未履行上述金钱给付义务，长沙银行华联支行有权行使抵押权，依法处置蔡伦公司所有的位于长沙县黄花镇机场口社区财富大道2××号房产（长房权证黄字第××号）及位于长沙县房产（长房权证黄字第××号），有权行使质押权，依法处置刘故元所持有的湖南省昊昌汽配贸易有限公司160万元／万股，处置以上房产及股权的所得价款由长沙银行华联支行优先受偿，折价、拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归蔡伦公司所有，不足部分由蔡伦公司继续清偿。该判决发生法律效力后，蔡伦公司、刘故元、刘建行、张赛军、黄艳兰未履行判决所确定的义务，长沙银行华联公司向本院申请执行，本院立案受理后于2019年1月22日作出（2019）湘0102执192号《执行裁定书》，裁定冻结、划拨被执行人蔡伦公司、黄艳兰、刘建行、张赛军在银行存款12405354.72元（利息暂计算至2018年11月23日）或查封被执行人蔡伦公司、黄艳兰、刘建行、张赛军相当于12405354.72元的财产，冻结被执行人刘故元所持有的湖南省昊昌汽配贸易有限公司160万元／万股。2019年2月26日，本院作出（2019）湘0102执192号《查封通知》称，依据该裁定于2019年2月15日对蔡伦公司所有的案涉房屋和长沙县房产进行了查封，并在长沙市不动产登记中心办理了冻结、查封手续。2019年3月15日，本院对蔡伦公司及实际占用人作出（2019）湘0102执192号《公告》，称本院将依法对案涉房屋和长沙县房产进行评估、拍卖，责令蔡伦公司及其他占用人自本公告张贴之日起五日内腾空并退出上述房屋，逾期仍不履行的，本院将依法强制执行。2019年5月8日，本院作出（2019）湘0102执192号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人蔡伦公司名下位于长沙县的工业用地使用权（土地证号：长国用［2011］第0465号）和案涉房屋及长沙县房产。2019年9月13日，本院作出《成交确认书》，确认长沙市冰清环保科技有限公司（以下简称冰清公司）以6070000元的成交价格拍卖取得包含案涉房屋所有权在内的前述标的物相关权利。2019年10月14日，本院作出（2019）湘0102执192号之二《执行裁定书》，裁定蔡伦公司名下包括案涉房屋所有权在内的前述拍卖标的物归买受人冰清公司所有，所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人冰清公司时起转移，买受人冰清公司可持本裁定书到登记机构办理包括案涉房屋在内上述房屋的产权过户登记手续。另查明，2016年10月14日，贺正思与蔡伦公司签订《房屋租赁合同》，约定贺正思承租蔡伦公司所有的案涉房屋，租赁期限为6年，即从2016年10月15日起至2022年10月14日止。再查明，2014年1月7日，长沙银行华联支行与蔡伦公司签订《最高额抵押合同》，约定蔡伦公司将其所有的案涉房屋及长沙县房产作为抵押物为蔡伦公司所负长沙银行华联支行不超过10300000元债务提供最高额抵押担保，并于2014年1月9日办理了抵押登记（他项权证号码：长房他证黄花镇字第××号）。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。本案中，贺正思在蔡伦公司对案涉房屋设定抵押后承租案涉房屋，其对案涉房屋享有的租赁权并不能对抗长沙银行华联支行享有的抵押权，无法阻却对案涉标的的强制执行，其依法不具有优先购买权资格。且人民法院在执行中依法采取拍卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力，案外人冰清公司通过司法拍卖取得案涉房屋所有权，不同于一般民间交易行为，撤销拍卖应限于法定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，应当撤销拍卖的情形有以下五种：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，在冰清公司为善意正当竞买，本院组织司法拍卖也不存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形下，贺正思主张撤销司法拍卖，请求中止强制执行腾空案涉房屋，不符合上述法定情形，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第六条第一款、第七条、第二十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，裁定如下：驳回贺正思的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向长沙市中级人民法院申请复议。审 判 长  江 涛人民陪审员  魏建莲人民陪审员  周 玲二〇二〇年九月二十七日法官助理李家成书记员尹嫱附本裁定适用法律条文原文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。