江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2324号上诉人（原审原告）：潘万峰，男,1974年6月25日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：宋国胜，江苏新海连律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯永高，男，1978年11月26日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：朱晓冬，江苏云港律师事务所律师。上诉人潘万峰、冯永高因房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初10808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘万峰上诉请求：撤销一审判决，依法裁判，诉讼费由冯永高承担。事实与理由：一、一审判决潘万峰无权再主张2017年3月12日之后的租金无事实和法律依据。一审判决认定“生效判决将涉案105号商铺、104号商铺在2016年12月31日之前冯永高欠付的租金已经处理完毕。故对于潘万峰主张2016年12月31日之前的租金本案不予支持。对于2017年3月12日之后的租金，因涉案两套商铺己经通过法院变卖程序，冯永高、谢某成为涉案105号、104号商铺的所有权人，故潘万峰无权再主张2017年3月12日之后的租金”。认定事实和适用法律均有错误。1.一审法院己查明潘万峰是“涉案105、104号商铺的所有权人，目前该两套商铺仍登记在”潘万峰名下。涉案商铺没有进行法定的登记变更。2.物权以法定登记为准，只有不动产管理部门登记单位才具有法定权利，从而确认房产的所有权归属，法院变卖程序只是从形式上使得冯永高、谢某可以合法取得涉案105、104商铺的所有权，但是一天没有发生不动产产权登记变更，他们就不能成为物权的法定登记的所有权人。潘万峰对于涉案105、104商铺法院变卖程序，始终不予认可，当时变卖程序是完全违背潘万峰的意志，因此，冯永高等也无法进行不动产产权变更登记。3.冯永高也不否认一直实际占有使用涉案的105、104号商铺，虽然冯永高对潘万峰提交房地产租赁契约不认可，但不能改变冯永高实际占有使用的事实。综前所述，冯永高应该当向潘万峰支付涉案105号、104号商铺，2017年1月1日至房屋所有权法定转移期间的房屋租金或者房屋占有使用费用。二、一审法院的生效判决并没有完全解决2016年12月31日之前被潘万峰冯永高欠付的租金。一审法院的生效判决，解决了所涉105、104商铺的2014年12月15日之后的房屋租金，对于2014年12月15日之前，冯永高欠付的租金没有涉及，冯永高应当支付2012年至2014年12月15日之间未付的租金。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均有错误，证据不足。上诉人冯永高答辩称：潘万峰上诉请求不成立，多次转租给案外人，丧失房屋的收益权和租赁权，房屋租给了刘某和崔某安，崔某安和刘某分别与冯永高签订过租赁合同。潘万峰又将房屋租赁给了周某，周某依据潘万峰的租赁合同向冯永高收取了2017年以后共计十万的租金，故本案不应当向潘万峰给付租金。上诉人冯永高上诉请求：请求二审法院改判冯永高不向潘万峰支付房屋占用费21917.81元。2、请求二审法院改判潘万峰承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定冯永高向潘万峰支付房屋占有使用费是错误的。1.从2012年冯永高与潘万峰签订租赁合同后，潘万峰又以抵押租金的方式，将收取房屋租金的权利让给了崔某安、刘某，此后冯永高将房租直接交给崔某安与刘某，2016年12月潘万峰又与案外人周某签订租赁合同，将商铺出租给周某，周某凭借与潘万峰《房地产租赁契约》原件，向冯永高收取租金，否则就不让冯永高正常经营，为此，冯永高还多次报警，最后被迫与周某签订《房地产租赁契约》，向周某交纳租金。2.在本案一审中，周某未配合出庭作证，未向法院提供周某与潘万峰签订的《房地产租赁契约》原件，但是在一审庭审中冯永高提供了（2018)苏07民终1668号、1674号两份判决书，在这两份判决书中，周某均出庭作证，并当庭提供《房地产租赁契约》原件供刘某、崔某安质证，并由有庭审笔录，可供法庭参考。综上，请求二审法院依法改判，改判冯永高不承担任何责任。上诉人潘万峰答辩称：同我方的上诉意见。潘万峰向一审法院起诉，请求判令：1.解除潘万峰、冯永高双方于2017年1月27日房地产租赁契约；2.判令冯永高支付租金45.65万元并支付延期付款的利息（按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算利息，其中25.65万元从2017年1月26日计算至实际给付之日，10万元从2018年1月26日计算至实际给付之日，10万元从2019年1月26日计算至实际给付之日）；3.冯永高承担本案诉讼费。一审法院查明事实：潘万峰与案外人赵红系涉案105、104号商铺的所有权人，目前该两套商铺仍登记在该二人名下。自2012年起，冯永高租赁涉案105、104号商铺。2014年12月15日，经潘万峰同意，冯永高与案外人崔某安、刘某分别签订涉案105、104号商铺的《房地产租赁契约》，冯永高同意由该二案外人向潘万峰收取租金。2016年12月26日，崔某安、刘某均向一审法院提起诉讼，要求解除与冯永高的租赁合同，并支付2016年12月17日至2016年12月23日的占有使用费。一审法院于2017年2月4日作出（2016）苏0706民初9159号民事判决书、（2016）苏0706民初9161号民事判决书，判决解除上述二份《房地产租赁契约》，并由冯永高支付二套商铺从2016年12月17日至2016年12月23日的占有使用费。冯永高对上述判决不服，提起上诉，连云港市中级人民法院作出（2017）苏07民终1735号民事判决书、（2017）苏07民终1733号民事判决书，认为崔某安、刘某与冯永高已经形成形式上的《房地产租赁契约》，且房主潘万峰同意崔某安、刘某收取租金，在冯永高实际占有房屋且不按期交纳租金的情况下，有权解除合同，要求冯永高交纳占用期间的费用，据此维持了一审判决。一审法院还查明，因潘万峰欠付招商银行股份有限公司连云港分行款项，2015年3月2日，该行向一审法院申请强制执行，在执行过程中一审法院依法发布了公告对涉案105、104号商铺进行公开拍卖。经过三次拍卖流拍后，启动变卖程序，于2017年3月12日，涉案105号商铺被冯永高以91万元价格竞买，涉案104号商铺被谢某以91万元价格竞买。在执行过程中，崔某安、刘某提出执行异议，要求停止对涉案105号、104号商铺的执行，一审法院作出（2017）苏0706执异216号执行裁定书、（2017）苏0706执异217号执行裁定书，裁定驳回崔某安、刘某的执行异议。该二份执行裁定书已生效。2017年3月3日，崔某安、刘某向一审法院提起诉讼，要求冯永高搬离涉案105号、104号商铺，并支付从2016年12月23日至实际交付房屋之日的占有使用费。关于105号商铺，一审法院于2018年3月6日作出（2017）苏0706民初1753号民事判决书，该判决书认定涉案105号商铺已被人民法院通过合法变卖手续，于2017年3月12日被冯永高竞买的情况下，冯永高已是涉案105号商铺的实际所有人，崔某安无权要求冯永高腾空房屋。该判决书判决冯永高支付崔某安从2016年12月24日至2017年3月11日的租金共计10684.93元。崔某安、冯永高均不服，上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出（2018）苏07民终1688号民事判决书，该判决书认定（2017）苏07民终1735号民事判决书已经确认崔某安与冯永高签订的《房地产租赁契约》于2016年12月31日解除，判决冯永高支付崔某安从2016年12月24日至2016年12月31日的租金总计1095.89元，对于其他内容予以维持。关于104号商铺，一审法院于2018年3月6日作出（2017）苏0706民初1754号民事判决书，该判决书认定涉案104号商铺已被人民法院通过合法变卖手续，于2017年3月12日被谢某竞买的情况下，谢某已是涉案104号商铺的实际所有权人，刘某无权要求冯永高搬离房屋。该判决书判决冯永高支付刘某从2016年12月24日至2017年3月11日的租金共计10684.93元。刘某、冯永高均不服，上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出（2018）苏07民终1674号民事判决书，该判决书认定（2017）苏07民终1733号民事判决书已经确认刘某与冯永高签订的《房地产租赁契约》于2016年12月31日解除，判决冯永高支付刘某从2016年12月24日至2016年12月31日的租金总计1095.89元，对于其他内容予以维持。上述判决，崔某安、刘某均不服，向连云港市中级人民法院申请再审，连云港市中级人民法院于2020年3月5日裁定驳回崔某安、刘某的再审申请。一审法院认为，生效判决将涉案105号商铺、104号商铺在2016年12月31日之前冯永高欠付的租金已经处理完毕。故对于潘万峰主张2016年12月31日之前的租金一审法院不予支持。对于2017年3月12日之后的租金，因涉案两套商铺已经通过法院变卖程序，冯永高、谢某成为涉案105号、104号商铺的所有权人，故潘万峰无权再主张2017年3月12日之后的租金。对于2017年1月1日至2017年3月11日期间的租金，因潘万峰在此期间系涉案房屋的登记所有权人，冯永高在此期间实际占有使用涉案105号、104号商铺，因此，冯永高应当支付潘万峰在此期间的房屋占有使用费，参照冯永高与崔某安、刘某签订的《房地产租赁契约》约定的租金标准，经核算，该部分费用为21917.81元（50000÷365×70×2）。潘万峰要求冯永高支付迟延支付租金的利息，因双方未约定该部分租金的支付时间，故对潘万峰该项诉求不予支持。冯永高辩称，案外人周某于2016年12月份持周某与潘万峰就涉案房屋签订的租赁合同要求冯永高向周某支付租金，后冯永高就向周某交纳2016年12月18日至2017年12月18日期间的房租并与周某签订合同，其不应再向潘万峰交纳该期间的租金。对于该辩称意见，一审法院认为，冯永高一直与潘万峰存在房屋租赁关系，即使案外人周某持与潘万峰签订的房屋租赁合同要求冯永高向周某给付租金，冯永高作为涉案两套商铺的实际占有使用人，其应当向潘万峰核实周某与潘万峰之间租赁关系的真实性，其在未经潘万峰同意的情况下擅自将涉案两套房屋租金交付周某，对于该结果应由其自行承担。因此，冯永高还应向潘万峰交纳自2017年1月1日至2017年3月11日期间的房屋占有使用费。关于潘万峰要求解除其与冯永高在2017年1月27日签订的涉案105号、104号商铺的《房地产租赁契约》诉讼请求，一审法院认为，潘万峰提供的该份证据系复印件，冯永高对该两份合同的真实性不予认可，一审法院无法确认该两份合同的真实性，故对潘万峰该项诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、冯永高于判决生效之日起十日内给付潘万峰房屋占有使用费共计21917.81元；二、驳回潘万峰的其他诉讼请求。一审案件受理费11365元（潘万峰已预交），由潘万峰负担11036元，由冯永高负担329元（冯永高负担的款项于履行判决时一并给付潘万峰）。二审期间，潘万峰向本院提交下列证据材料：1.南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民再10号民事裁定，该案件涉及吴继续涉嫌犯罪移送公安机关处理，涉及的案件都有租赁合同，都有潘万峰的空白租赁合同，吴继续涉及到经济犯罪，迫使潘万峰书写了空白的租赁合同，本案周某有可能与这种情况是一样的。潘万峰从没有将涉案的104、105商铺租给周某并且也不认识周某。2.南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民监9号民事裁定、南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民监397号民事裁定，分别涉及当事人邹某、范某，该两人都有潘万峰的空白租赁合同，涉及到高利贷或者套路贷，潘万峰自己都已经不知道具体有多少空白的租赁合同。冯永高经质证认为，三份裁定书都是南京的，和我方没有直接关系，也不涉及连云港的商铺。潘万峰也是成年人，自己的签字负有责任。上述案件和本案无关。冯永高提交下列证据材料：1.潘万峰证人证言及潘万峰和周某的104和105商铺的合同，证明潘万峰将上述两个商铺租给了周某。周某凭着两份合同，向冯永高收取租金并和冯永高签订了合同及出具两张收条，每张收条5万元，每间房屋每年是5万元，2017年的租金已经交过了。2.银行转账凭证一份，证明转账交付2012年至2013年的租金五万元租金和五千元的押金。3.共同经营契约一份，证明2013年下半年8、9月份，与潘万峰商谈共同经营，约定潘万峰提供房屋，我出设备和人员，共同经营，因为他没有提供资金，所以我不用交纳2013至2014年的租金。4.声明、照片及招商银行股份有限公司连云港分行申请执行潘万峰实现担保物权纠纷案件听证笔录一份，证明潘万峰以104、105商铺去招商银行办理抵押贷款，冯永高为其作出声明就104、105商铺与他人不存在租赁关系，只是与冯永高存在共同经营的关系，照片是潘万峰夫妇办理贷款时的照片。潘万峰在听证笔录中认可双方没有租赁关系，是共同经营。5.105商铺电卡开卡记录及电费缴费记录各一份，证明105商铺从2013年8月30日开始使用。潘万峰经质证认为，对证据1这两份合同签字认可，但我只是签字，其他空白地方填写都是冯永高和周某找人写的，包括金额都是他们自己写的。当时黑社会及闲散人员到我和我爱人学校闹，影响我们正常工作，迫于无奈我签的字。我的签字和身份证号码、手机号是我自己写的。所以对这两份合同不认可，无法查清5万元是通过银行转账还是现金支付，我们没有将104和105房屋出租给周某，周某与冯永高两人本身为了逃避房屋租金，还想占有房屋。对证据2的50000元房租认可，但冯永高没有足额支付55000元房租。对证据3，共同经营契约的最后两页是从房产租赁合同上撕下来的，冯永高勾结黑恶势力让我签了十三份合同，被撕的就是其中一份合同中的最后两页。我和冯永高没有共同经营契约，只有给我五万的那个合同是真的，共同经营契约后面签字和指印是我本人签印的，抬头不是本人签的，这个契约前两页应当是复印件，所以真实性不认可。对证据4照片的真实性予以认可，但照片也不能反映共同经营签字的事实，只是反映潘万峰夫妇去银行贷款的事。没有提交过任何声明。听证笔录只是被上诉人单方声明，声明人是被上诉人出具的。我方不予认可该份证据，我方与被上诉人没有合作或者共同经营的意向和事实。对证据5，不认可，105商铺与104商铺是一起使用的。本院对潘万峰举证证据的认证意见为，对证据的真实性、合法性予以确认。对冯永高举证的真实性予以确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，冯永高向潘万峰支付2012年12月9日至2013年12月8日租金50000元及押金5000元；冯永高与潘万峰于2013年12月18日签订共同经营契约，约定潘万峰以104、105商铺作为投资与冯永高共同经营自2013年12月19日起至2020年12月20日止，潘万峰以商铺作为投资，冯永高承担毛坯房装修、设备引进、技术员工培训及各类经营产品一切费用等。本案二审争议焦点为：1.冯永高是否应当向潘万峰支付2017年1月1日至2017年3月11日期间占有使用费；2.冯永高是否应当向潘万峰支付2017年3月12日之后的租金。关于冯永高是否应当向潘万峰支付2017年1月1日至2017年3月11日期间占有使用费的问题，冯永高上诉认为其已经于2016年12月18日与周某签订了租赁合同，并向周某交纳了2016年12月18日至2017年12月17日间租金5万元，因此无需再向潘万峰交纳2017年1月1日至2017年3月11日期间的占有使用费。本院经审查后认为，冯永高与崔某安的租赁合同已于2016年12月31日解除，2017年1月1日至2017年3月11日期间潘万峰作为涉案房屋所有权人有权向冯永高收取占有使用费。冯永高在2016年12月18日向周某交纳租金时明知与崔某安的租赁合同尚未解除，在未与崔某安、潘万峰核实租金交纳情况下，直接在与崔某安合同的履行期间向周某重复交纳租金，由此产生的不利后果应当由其自行承担。本院还认为，冯永高向周某交纳了2016年12月18日至2017年12月17日期间租金5万元，现在生效判决已判决冯永高仍需向崔某安支付2016年12月17日至12月31日占有使用费，并无需支付2017年3月12日之后占有使用费的情况下，冯永高也从未向周某要求返还其重复交纳的租金，因此，冯永高与周某签订的租赁合同和租金交纳情况尚有可疑之处，本案中也不宜认定因冯永高已向周某交纳租金就免除其向潘万峰交纳占有使用费的义务，因此，本院对冯永高的该上诉理由不予支持。冯永高是否应当向潘万峰支付2017年3月12日之后的占有使用费的问题，潘万峰上诉认为104、105房屋产权仍然登记在其名下，所以有权收取104、105房屋的占有使用费。本院经审查后认为，谢某、冯永高已于2017年3月12日通过法院变卖程序取得104、105房屋的所有权，潘万峰以冯永高未进行变更登记及变卖程序未经过其同意否定变卖程序的合法性不能成立。因潘万峰对涉案房屋已不享有所有权，所以无权收取占有使用费。关于2012年12月9日至2014年12月15日租金期间租金是否应当处理的问题，本院经审查后认为，因冯永高已经举证证明向潘万峰交纳2012年12月9日至2013年12月8日期间租金5万元，双方租赁合同也约定冯永高交纳了5000元押金期满退回，但潘万峰也并未退回，故潘万峰实际收到冯永高支付的55000元租金，故冯永高已经向潘万峰交纳了该段期间的租金。至于2013年12月9日至2014年12月15日冯永高是否交纳租金的问题，本院认为冯永高已经举证了与潘万峰签订的共同经营契约及潘万峰在执行听证笔录中的陈述，以证明与潘万峰形成共同经营关系，潘万峰虽对此予以否认，但也未能初步举证以推翻共同经营契约以及在听证笔录中的陈述，潘万峰对此应当承担举证不能的不利后果。即使如潘万峰所述双方没有形成共同经营关系，冯永高仍然应当向其交纳2013年12月9日至2014年12月15日期间的租金，但潘万峰自2013年12月未收到冯永高支付的下一年租金后，未能举证证明曾向冯永高主张过租金，甚至在2014年12月崔某安、刘某向冯永高诉讼主张租金以及后来崔某安、刘某二人就涉案房屋拍卖提出执行异议时，潘万峰也未向冯永高主张过租金。结合上述几点，现潘万峰向冯永高主张2013年12月9日至2014年12月15日期间租金本院不予支持。综上，上诉人潘万峰、冯永高的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11365元（潘万峰已预交11036元、冯永高已预交348元），由冯永高负担348元，由潘万峰负担11036元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年九月二十七日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。