河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初7789号原告：桑金英，女，1966年11月6日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：邓朝华，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：田卫飞，河南华融律师事务所律师。被告：河南皇甲特卫保安服务集团有限公司，住所地郑州市郑东新区龙子湖湖心岛湖心环路27号湖心环路与湖心一路23层，统一社会信用代码914101005686398949。法定代表人：吕文启，总经理。委托诉讼代理人：赵素平，河南言东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华锋，河南言东方律师事务所律师。被告：河南老街坊置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路80号绿地新都会5号楼5楼508，统一社会信用代码91410000761669630Q。法定代表人：方东兴，董事长。委托诉讼代理人：刘宁芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付芳芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告：上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司，经营场所河南自贸试验区郑州片区（郑东）榆林北路36号绿地中心南塔11楼，统一社会信用代码91410100680753152U。负责人：龚玮达,总经理。委托诉讼代理人：倪德海，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原告桑金英诉被告河南皇甲特卫保安服务集团有限公司（以下简称“皇甲特卫”）、河南老街坊置业有限公司（以下简称“老街坊”）、上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司（以下简称“科瑞分公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桑金英及其委托诉讼代理人邓朝华、田卫飞，被告皇甲特卫委托诉讼代理人赵素平、老街坊委托诉讼代理人刘宁芳、科瑞分公司委托诉讼代理人倪德海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑金英向本院提出诉讼请求:1、判令三被告连带赔偿原告房屋维修费50460元；2、判令三被告连带赔偿原告房屋和车位租赁损失费261533.78元（其中房屋租赁损失182006元，车位租赁损失6527.78元、房屋出租贬值损失73000元）；3、判令三被告连带赔偿原告物业费和车位管理费损失7542.4元；4、判令三被告连带赔偿原告解除合同纠纷产生的损失费20249元（仲裁费8495元、执行费1754元、差旅费10000元）；5、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由:2018年2月1日，郑州市郑东新区心怡路与祥盛街交叉口绿地原盛国际3号楼C座发生火灾，造成3号楼C座房屋业主遭受严重损失。据郑州市郑东新区公安消防大队火灾事故报告认定：火灾起火部位为绿地原盛国际C座18层363房间空调外机平台东部及下方区域内。原告将其所有的3号楼C座19层383号房间和地下车位出租给深圳市奇信建设集团股份有限公司河南分公司使用，2016年11月25日至2017年11月24日租金为115000元，之后按每年15%递增，即发生火灾期间租金为132500元。因火灾导致原告房屋严重受损，无法使用，也直接导致承租方深圳市奇信建设集团股份有限公司河南分公司和原告发生解除合同诉讼纠纷。原告为减少损失的继续扩大，对受损房屋进行维修后出租，直至2019年5月21日才达到使用条件，此次火灾给原告造成巨大的经济损失。被告皇甲特卫作为起火点房屋实际使用人，起火时没有采取积极有效灭火措施，导致房屋过火存在过错；被告老街坊作为建设单位使用不符合标准的外墙保温材料，对火势蔓延、损失扩大存在过错；被告科瑞分公司作为物业管理方，疏于对消防通道管理，导致消防车辆无法及时进入灭火，存在过错。因此三被告应对原告的损失承担赔偿责任。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告皇甲特卫辩称：1、火灾事故认定书并未查清火灾发生的具体原因，也未明确引发火灾的责任主体，现有证据不能证明火种直接来源于皇甲特卫，原告要求皇甲特卫对其损失承担赔偿责任缺乏事实和法律依据；2、原告主张的损失过高，缺乏相应的证据支持，请法院依法予以酌定。被告老街坊辩称：1、本案属于一般侵权责任纠纷，不属于特殊侵权的法律范畴，应由原告对被告是否承担责任及责任比例进行举证说明，在原告举证不能的前提下，应由其承担不利责任；2、案设工程已进行消防验收，送检时出台新规定，根据法不溯及既往原则，且新的规定明确规定仅适用新建、扩建、改建等，涉案工程不属于该范围，应当按照工程消防设计审核意见或者备案意见执行，且公安部的相关文件不属于法律法规。火灾发生后，老街坊委托司法鉴定机构对工程外表幕墙进行鉴定，鉴定结果耐火等级仍为B2级，符合国家相关法律法规规定；3、因消防通道设置隔空石墩、停放电动车造成堵塞、心怡路地铁施工导致消防车无法及时有效救火，长时间的失火导致受损严重，外保温墙燃烧是本次事故的后果，而非事故原因，故案涉工程幕墙材料耐火等级并非火灾扩大的因素，不应以此界定被告老街坊与火灾事故存在联系；4、火灾发生后，没有进行有效公证，无法核实原告所列出的财产损失是否客观存在，也无法确定所列的财产在火灾中是否毁损，关于其财产实际价格，受损程度未举证予以界定，应由原告承担相关责任；5、事故发生后，被告老街坊第一时间投入后续安置事宜，前后共计投入资金2000多万元用于补偿及补救工作，已经履行相应义务，按照公平原则来界定本案，被告老街坊不应承担任何责任。被告科瑞分公司辩称：1、科瑞分公司尽到了消防安全义务，消防车辆到达前消防通道畅通，消防设施报警系统、灭火系统正常，可以使用。火灾发生时科瑞分公司第一时间发现，第一时间采取了灭火应急措施，疏散人员，未造成人员伤亡，未造成火势扩大，不具有过错，不应承担赔偿责任；2、科瑞分公司不是本案的实际侵权人，不应承担财产损害赔偿责任；3、原告因火灾导致的损失数额不实，原告要求损失过高，不应支持原告的租金差价损失数额。经审理查明：2018年2月1日13时31分许，郑州市郑东新区心怡路与祥盛街交叉口绿地原盛国际3号楼C座发生火灾。2018年4月9日，郑州市郑东新区公安消防大队出具郑东公消火认字（2018）第0003号火灾事故认定书，显示此次火灾烧毁该建筑南侧及东侧部分外墙保温装饰材料，东南侧部分室内办公家具、电器等物品，无人员伤亡。对起火原因认定为：起火时间为2018年2月1日13时31分许，起火部位为绿地原盛国际3号楼C座18层363房间空调外机平台东部及下方区域内。起火原因可以排除：人为放火、自燃、雷击、外来火源、电气及线路故障，不排除因遗留火种引起火灾。原告桑金英系郑东新区金水东路49号3号楼C座19层383号房屋所有权人，房屋建筑面积为154.08㎡。原告桑金英另与老街坊签订《绿地·原盛国际地下车位使用权转让协议》，由原告购买3号楼地下车位负2层D135号单层车位一个。2015年11月19日，原告桑金英与案外人深圳市奇信建设集团股份有限公司河南分公司签订《房屋租赁合同》，合同约定原告桑金英将其拥有的位于郑州市郑东新区金水东路49号3号楼C座19楼383房屋出租给案外人作为办公使用，期限在2015年11月25日至2016年11月24日，租金为10万元。2016年10月20日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定租金期限自2016年11月25日至2018年11月24日止，年租金115000元，租金自2017年11月25日起以15%递增，即年房租变更为132500元。2015年11月19日，原告桑金英与案外人陈俊签订《车位使用权转让协议》，约定转让使用权的车位为该办公楼地下车位负2层D135号单层车位，转让期限自郑东新区金水东路49号3号楼C座19层383号房屋租赁合同生效日起解除时止。原告无偿免费提供给案外人使用。2018年5月29日，科瑞分公司原盛国际物业管理处出具《证明》一份，显示自2018年2月1日火灾事故发生起，至今为止，为配合调查火灾原因，绿地国际3号楼C座18-20层都处于消防封闭状态，上述楼层的所有租户或业主都不能进入18-20层。19层383室的租户（深圳市奇信建设集团股份有限公司河南分公司）在此期间不能进入383室进行办公等相关活动。因涉案租赁大楼发生火灾导致原告房屋无法使用，案外人深圳市奇信建设集团股份有限公司河南分公司向深圳国际仲裁院申请仲裁，2018年11月22日，该仲裁院下发华南国仲深裁[2018]D432号《裁决书》，裁决：确认案外人深圳市奇信建设集团股份有限公司河南分公司与原告桑金英签订的租赁合同自2018年2月2日解除；桑金英应退还案外人房租107089元（2018年2月2日至2018年11月24日）、押金8000元等，另仲裁费8495元由桑金英承担。2019年5月10日，郑州市中级人民法院出具结案通知书，显示根据华南国仲深裁[2018]D432号《裁决书》，该案已于2019年5月10日执行完毕。2019年5月11日，原告桑金英与案外人平顶山市正林装饰有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，约定工程名称为绿地原盛国际3C楼383号室内装修，工程总价款为48000元。后平顶山市正林装饰有限公司出具《收据》一份，载明：今收到绿地源盛国际3C楼383号人民币45600元整，系付工程款。2020年4月23日，该公司向原告桑金英开具河南增值税普通发票一份，显示装饰服务价税合计为48000元。2019年5月12日，原告桑金英与案外人河南飘红知识产权代理有限公司签订《房屋租赁合同》，协议约定将金水东路49号3号楼C座19层383房屋出租给该公司办公使用，月租金为8000元，租期共24个月，自2019年5月22日至2021年5月21日止。2019年5月17日，该公司向原告桑金英支付5.2万元，附言为原盛国际租金20190522-20191121和押金8000。另查明，绿地原盛国际3号楼C座18层363房间实际使用人为被告皇甲特卫。被告科瑞分公司为绿地原盛国际3号楼物业管理单位。被告老街坊系绿地原盛国际3号楼建设单位，2010年11月9日，涉案建筑经五大主体验收合格。庭审中，原告称，因火灾不能使用的时间为2018年2月1日至2019年5月11日。被告称因火灾不能使用的时间为2018年2月1日至2018年6月20日。本院认为，公民的财产权利受法律保护，其他公民或法人由于过错损坏公民财产的，应当承担恢复原状或者折价赔偿的民事责任。数个行为没有意思联络，但间接结合发生同一损害后果的，应当根据过失大小或者原因力比例各自承担相应的赔偿责任。本案中，被告皇甲特卫在空调外机平台起火后未能及时扑灭，致使发生火灾，火灾发生后，整栋楼被封禁，原告出租的房屋无法使用，导致租赁合同无法履行。被告皇甲特卫作为起火点房屋的实际使用人，应当预见到可能存在的消防安全隐患，但其未举证证明设置有相应的消防设备，未尽到谨慎、注意义务，在火灾事故发生后，亦未采取积极有效的灭火措施，其对原告的财产损失存在一定责任，应当对原告的损失承担相应的赔偿责任。涉案建筑的外墙保温材料等级为B2级，根据公安部、住房和城乡建设部联合制定的《民用建筑外墙装饰防火暂行规定》第五条之规定，建筑高度大于24米时，保温材料的燃烧性能应为A级，被告老街坊作为涉案建筑的建设方，未使用符合规定标准的外墙保温材料，导致火势蔓延，对损害后果发生具有较大责任，应当对原告的损失承担相应的赔偿责任。被告科瑞分公司作为物业管理方，其提交的证据亦不能证明在火灾发生时，起火楼层报警、灭火系统正常，其未尽到消防管理责任，故被告科瑞分公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。综合本案案情以及各主体之间对损害结果发生的原因力比例，本院酌定被告老街坊承担70%赔偿责任，被告物业公司承担20%赔偿责任，被告皇甲特卫承担10%赔偿责任。原告桑金英主张财产损失费50460元（其中房屋维修费48000元、装修扩门费2000元、装修管理费460元），本院认为，原告房屋因楼层发生火灾受损，在火灾后对房屋进行装修维修的费用有装修合同和发票予以佐证，三被告应当予以赔偿。故维修费48000元，本院予以支持。关于装修扩门费及装修管理费，原告提供的发票显示的购买方为案外人河南飘红知识产权代理有限公司，原告并未提供有效证据证明该笔款项系原告桑金英支付，原告证据不足，故该项诉请，本院不予支持。原告桑金英主张房屋租金损失182006元（其中2018年2月2日起至2018年11月24日107089元，2018年11月25日至2019年5月21日74917元），本院认为，因火灾不能使用期间的租金损失责任方应当予以赔偿，但原告作为房屋所有权人亦应在房屋可以使用后及时将房屋重整出租，而非任其闲置，扩大损失。根据涉案大楼修复进度及火灾修复对原告房屋的影响程度，结合原告在火灾前签订的房屋租赁合同，本院酌定被告赔偿原告桑金英租金损失计9万元。原告主张被告赔偿其房屋租赁贬值损失73000元（2019年5月21日起至2021年5月20日止），本院认为，房屋租赁价格受整体经济形势、房屋周边配套设施、商业水平等多种因素影响。火灾事故发生前，原告桑金英房屋出租价格为132500元/年，火灾事故发生后，原告于2019年5月12日将案涉房屋再次出租，月租金为8000元。本院依据火灾前后案涉房屋租金价格差异，租赁期间以及房屋租赁损失等，在已支持房屋租赁损失的基础上，结合诚实信用和公平原则，对原告的该项诉请，本院不予支持。关于车位租赁损失6527.78元（2018年2月2日至2019年5月21日），本院认为，根据原告桑金英在火灾前与案外人签订的《车位使用权转让协议》约定，原告系无偿免费提供车位给案外人使用，而火灾发生后原告再次转让车位使用权的价格为年租金5000元。原告在此期间并不存在车位租赁损失，故原告的该项诉请，本院不予支持。关于物业费6902.4元（其中2018年2月2日至3月31日1725.6元，2019年1月1日至6月30日5176.8元），车位管理费640元（其中2018年2月2日至3月31日160元，2019年1月1日至6月30日480元），本院认为，原告提供的发票显示的购买方为案外人深圳市奇信建设集团股份有限公司、河南飘红知识产权代理有限公司，原告并未提供有效证据证明该笔款项系原告桑金英支付，原告证据不足，故该项诉请，本院不予支持。关于解除合同纠纷产生的损失20249元（其中仲裁费8495元、执行费1754元、差旅费10000元），本院认为，因发生火灾等不可抗力导致案外人承租方与原告解除合同并产生纠纷，双方未能协商一致案外人在仲裁机构申请仲裁，由此产生的仲裁费8495元，综合本案全部案情，对原告该项间接损失，被告应当支付。关于执行费，原告并未提供有效票据予以证明，该项诉请，本院不予支持。关于差旅费，本院依据本案的全部案情，对该项诉请不予支持。以上损失共计146495元，被告老街坊承担损失的70%即102546.5元，被告科瑞分公司承担损失的20%即29299元，被告皇甲特卫承担损失的10%即14649.5元。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南老街坊置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告桑金英损失102546.5元；二、被告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司于本判决生效后十日内赔偿原告桑金英损失29299元；三、被告河南皇甲特卫保安服务集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告桑金英损失14649.5元；四、驳回原告桑金英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6397元，减半收取3198.5元，由原告桑金英负担1674元，由被告河南老街坊置业有限公司负担1175.5元，被告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司负担266元，被告河南皇甲特卫保安服务集团有限公司负担83元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘冰泉二〇二〇年九月十日书记员  吴润晓