天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初3746号原告：许洁，女，1983年10月18日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张赛，天津四方君汇（河西）律师事务所律师。原告：天津乐课教育咨询有限公司，住所地天津市河北区宁园街万柳村大街56号（纺织机械有限公司院内A1号楼-3号院）。法定代表人：武东方，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张赛，天津四方君汇（河西）律师事务所律师。被告：香雪堂（天津）企业管理咨询服务有限公司，住所地天津市河北区宁园街万柳村大街56号（纺织机械有限责任公司院内A1-C-101号）。法定代表人：潘好好，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩宝龙，天津则立律师事务所律师。第三人：天津睿鼎之都资产管理有限公司，住所地天津市河北区万柳村大街56号（天津纺织机械有限责任公司院内D区101）。法定代表人：齐朝霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：于凤英，天津世林律师事务所律师。第三人：天津微思国际贸易有限公司，住所地天津市河北区万柳村大街56号A1-3号。法定代表人：张玲。原告许洁、天津乐课教育咨询有限公司（以下简称：乐课公司）与被告香雪堂（天津）企业管理咨询服务有限公司（以下简称：香雪堂公司），第三人天津睿鼎之都资产管理有限公司（以下简称：睿鼎之都公司）、天津微思国际贸易有限公司（以下简称：微思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许洁及其委托诉讼代理人张赛，原告乐课公司的委托诉讼代理人张赛，被告香雪堂公司的委托诉讼代理人韩宝龙，第三人睿鼎之都公司的委托诉讼代理人于凤英到庭参加诉讼，第三人微思公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许洁、乐课公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告签订的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》于2020年4月16日解除；2.请求判令被告立即返还原告保证金100000元；3.请求判令被告免除原告自2020年3月10日至合同解除之日（2020年4月16日）的全部租金及物业费，共计34694元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月8日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落天津市河北区xxx号（纺织机械有限公司xxx院）房屋出租给原告用于教育文创交流，租期自2019年3月10日至2022年3月9日，租金自2019年4月10日起算，每半年一交租。合同签订过后，原告如约交纳租金至2020年3月9日。由于自2020年1月起，全国大规模爆发不可预见的新冠病毒，受疫情影响教育行业遭到重创，原告作为一家教育培训初创企业，受疫情影响无法经营，导致资金链断裂濒临破产。原告多次与被告沟通提前解除合同，被告同意与原告在2020年4月16日解除合同，但拒绝退还原告已经交纳的保证金100000元，还要求原告在无法经营的情况下继续足额支付租金及物业费。由于原告要求解除合同是因新冠疫情这一不可抗力导致的，故原告为维护自身合法权益起诉来院，望判如所请。被告香雪堂公司辩称，不同意原告全部的全部诉讼请求。原告起诉的原因是原告认为其从事的文创交流活动受疫情影响无法经营，是疫情直接导致了合同不能履行，但是被告认为疫情不能直接导致合同无法履行，现在学生已经复课，原告的主张明显不能成立。鉴于双方的租赁合同尚未到期，不但能够履行，且不存在履行困难，原告无权要求解除合同，而是应该继续履行合同。原告在事实理由中引用了《最高人民法院依法妥善审理涉疫情案件指导意见（一）》第三条第（一）项的规定，但被告认为原告引用该条款是错误的，因为学生早已复课，疫情并不能直接导致合同无法履行，上述意见第三条第（二）项也对解除合同问题做出了明确规定。另外，根据《最高人民法院依法妥善审理涉疫情案件指导意见（二）》第5条第二款规定，仅限于该规定的几种特定的租赁关系才可以退还保证金，因此原告不但无权解除合同，更无权要求退还保证金。由于疫情并不影响原告继续使用诉争房屋，且双方的租赁合同尚未到期，故并不适用《房屋租赁合同》第六条的约定。被告要求原告继续履行合同，并支付租金、物业费、滞纳金等各项费用。第三人睿鼎之都公司述称，睿鼎之都公司不清楚原、被告之间对于房屋租赁合同的履行情况，故不发表意见，服从法院判决。诉争房屋是天津纺织机械有限责任公司所有的企业产房屋，该公司委托睿鼎之都公司对园区内的不动产进行经营、管理。第三人微思公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未在法定期限内提交书面述称意见及相关证据材料。本院经审理认定事实如下：坐落河北区xxx号院内的房屋系案外人天津纺织机械有限责任公司所有的股份企业产房屋。2014年12月26日，天津纺织机械有限责任公司出具《授权书》载明，睿鼎之都公司系该公司的全资子公司，该公司授权睿鼎之都公司全权负责“1946创意产业园”（即河北区xxx号）园区内不动产的经营管理及运营工作，并有权以睿鼎之都公司的名义对社会实施招商引资、厂房出租等经营活动。2015年8月1日，睿鼎之都公司与微思公司签订《天津睿鼎之都资产管理公司房屋租赁合同》，约定由微思公司承租河北区xxx房屋，地上建筑面积385平方米，租期自2015年8月1日至2020年7月31日。2018年10月1日，微思公司与本案被告香雪堂公司签订《房屋转让协议》，约定微思公司将其承租的上述房屋转让给被告使用，建筑面积385平方米，占用室外空地面积60平方米，期限自2018年10月1日至原合同期满为止（即2020年7月31日），该协议还约定自2018年10月1日起的房租由被告承担。2019年3月8日，二原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由二原告承租诉争房屋，房产建筑物部分的建筑面积385平方米，附属区域建筑面积60平方米，用途为文创交流，租期自2019年3月10日至2022年3月9日，2019年3月10日至4月9日为改造期，租金自2019年4月10日正式起算，自2019年9月10日起每半年支付一次租金，房产建筑物部分第一年租金（2019年4月10日至2020年3月9日）为2.10元/平方米/天，自第二年开始以后每年递增0.10元/平方米/天，附属区域部分第一年租金（2019年4月10日至2020年3月9日）为1.00元/平方米/天，自第二年开始以后每年递增0.10元/平方米/天，该合同还约定二原告在签订合同之日向被告支付履约保证金100000元。2019年3月8日，被告与许洁签订《物业服务合同》，约定双方建立服务关系，期限自2019年3月10日至2022年3月9日，物业费标准为3.00元/平方米/月，物业服务面积为445平方米。二原告依约向被告交纳履约保证金100000元，并交纳房屋租金及物业费至2020年3月9日。2020年4月16日，二原告找到被告要求提前解除合同，但双方就解除合同的具体条款（保证金、租金、物业费等问题）未能达成一致意见，庭审中被告不认可原告在2020年4月16日要求提前解除合同的原因是疫情影响，原告对其当时要求解除合同的理由亦未提交证据证明。2020年5月10日，乐课公司将诉争房屋腾空，并将房屋钥匙、《告知函》等材料通过顺丰速运快递邮寄给被告，被告于2020年5月11日签收该邮件。乐课公司出具的《告知函》载明，鉴于不可预见的疫情对线下教育行业的严重影响，乐课公司至今不能复工营业，公司濒临破产，经与被告沟通，被告已同意于2020年4月16日提前退租解除合同，但双方对于保证金的返还持不同意见，导致无法办理退租手续，本着不占用房屋，不影响后续使用，乐课公司于2020年5月10日自行腾空房屋并通过顺丰快递邮寄房屋钥匙，完成房屋的腾空返还。2020年5月13日，被告通过电子邮件向许洁发送了《敦促履约回复函》载明，被告不同意解除双方的租赁合同，并要求乐课公司支付自2020年3月10日至2020年9月9日的租金、物业费、滞纳金。另查，通过乐课公司提供的微信公众号截图可以证实，该公司租赁诉争房屋是用于从事线下儿童教育培训等经营活动。上述事实，有当事人提供的相关证据材料及庭审笔录佐证，本院予以确认。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，二原告承租诉争房屋是用于线下儿童教育培训，但因为新冠疫情的影响，导致线下教育行业长时间不能营业，新冠疫情系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，二原告在当时无法预见线下教育行业何时才能复工，因其无法经营，导致租赁房屋进行经营的合同目的无法实现，故其向被告主张解除合同符合法律规定。由于二原告并未提交证据证明其在2020年4月16日是以不可抗力因素为由向被告主张解除合同的，且被告对此不予认可，故本院依法确定合同解除的时间以二原告发出的《告知函》到达被告时，即2020年5月11日为宜。由于原、被告的合同已经解除，故在本案中对合同解除后的事宜应一并予以解决，由于系因不可抗力导致合同解除，二原告对于合同解除并无过错，故其主张的要求被告退还保证金100000元并无不当，本院予以支持。由于二原告占用诉争房屋至2020年5月10日，租金及物业费只交纳至2020年3月9日，这期间（2020年3月10日至2020年5月10日共计62天）二原告因疫情未能经营，因此根据公平原则免除二原告2020年3月10日至2020年4月9日一个月的租金及物业费，二原告仍需支付2020年4月10日至2020年5月10日的租金及物业费共计29681元（2.20元/平方米/天×385平方米×31天+1.10元/平方米/天×60平方米×31天+3元/平方米/月×445平方米+3元/平方米/月×445平方米÷31天）。综上所述，折抵二原告应支付的租金及物业费后，香雪堂公司应退还二原告保证金70319元（100000元-29681元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告许洁、天津乐课教育咨询有限公司与被告香雪堂（天津）企业管理咨询服务有限公司签订的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》于2020年5月11日解除；二、本判决生效后十日内，被告香雪堂（天津）企业管理咨询服务有限公司退还原告许洁、天津乐课教育咨询有限公司保证金70319元；三、驳回原告许洁、天津乐课教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1497元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李倩二〇二〇年九月二十一日书记员  杨璐附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。