浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2881号 上诉人（原审原告）：李国森，男，1974年3月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：虞景勇，义乌市天地法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王旭飞，男，1982年3月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：丁志坚、葛碧云，北京盈科（义乌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：义乌中旺房地产经纪服务有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道江滨中路562号。 法定代表人：熊亮，执行董事。 上诉人李国森因与被上诉人王旭飞、义乌中旺房地产经纪服务有限公司（以下简称“中旺经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初5569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李国森上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持李国森的诉讼请求。事实与理由：一、李国森没有违约，应由王旭飞承担违约责任。因为涉案房屋在双方签订买卖合同时，因贷款抵押在银行，在未归还贷款并办理解押手续前不能办理过户登记，为此，双方在买卖合同第11条第5项中约定：“甲方（即王旭飞）承诺自行还清银行贷款，于过户之前拿出自己名下双证，并办理完毕注销抵押登记手续。”合同第5条约定：“甲方还贷款当天，乙方支付300万元。”但直至约定的2017年6月9日，即办理产权转移登记之日，王旭飞也未归还银行贷款，也从来没有想过要去还贷款。因此，王旭飞违约事实清楚，根据合同第8条的约定，王旭飞应当承担违约责任。二、李国森在签订合同之前就已安排好购房资金，一审认定“2017年6月9日，因李国森无资金过户，与王旭飞签订了《解除合同协议书》，同意解除合同，定金没收”没有任何依据，李国森与王旭飞从来没有协商过该协议，现得知该协议是中旺经纪公司单方制作，且该协议明确载明“协议书经甲乙丙三方签字生效”，也就是李国森与王旭飞三方签字才生效，但李国森并未签字，因此该协议书没有任何法律效力。三、李国森在庭审中得知，20万元定金被王旭飞、中旺经纪公司瓜分，该份协议是恶意串通后伪造的证据。中旺经纪公司称协议通过电话沟通，以电话录音为证，但未提供相应的证据，应当承担举证不能的法律后果。四、一审法院关于《解除合同协议书》真实性的判决理由实际上是王旭飞单方的陈述，不但与事实不符，而且与证据真实性的认定无关，一审法院的认定，违反了证据的认证规则及裁判原则，导致事实认定错误、适用法律不当。五、2017年10月，王旭飞将涉案房屋高价转让给他人，正是其违约的原因所在。庭审中补充如下：本案是中旺经纪公司联系李国森推销房屋，协议签订之后，王旭飞因为没有资金归还约800万元的贷款，就要求李国森先归还贷款，李国森不同意，一直拖到办理过户登记的日期，也就是2017年6月9日。但王旭飞还是未能筹集资金归还贷款，2017年6月9日之后，李国森联系王旭飞，王旭飞不接电话，且中旺经纪公司告知李国森超过了6月9日，李国森要赔偿200多万元，所以事情就暂时搁置。2020年上半年，李国森向其他中介了解，其他中介认为是中旺经纪公司忽悠了李国森，应该是王旭飞先归还贷款，再由李国森支付300万元定金。因此李国森向法院提起了诉讼。 王旭飞辩称：第一，根据双方的合同约定，李国森应当在王旭飞还贷款的当日支付300万元交由中旺经纪公司保管，2017年5月初，王旭飞通知了还贷款的时间，中旺经纪公司也通知李国森支付300万元。但是李国森一直没有将300万元交给中旺经纪公司保管。后来协商了多次，李国森无法履行合同约定的义务，证明本案是李国森违约在先。第二，退一步讲，即使还贷款与缴纳300万元没有先后顺序，可以同时履行。但是，李国森自始至终没有要求履行合同中约定的300万元义务，没有与中旺经纪公司以及王旭飞联系交付300万元的事实，同样也表明李国森并没有要求履行合同的意思表示。第三，2017年6月9日之前，双方经过中旺经纪公司多次的协调，李国森一直没有资金用于履行本案的合同。如果李国森有诚意购房并且已经准备了购房款，为何从未向王旭飞和中旺经纪公司提出要求支付房款，并且在2017年6月9日之前要求办理过户？作为买受人，在交了定金之后，应当更关心过户事宜，其原因是没有按照合同约定的时间筹集到购房资金。因此中旺经纪公司在一审中陈述系因为李国森无法足额筹集资金的理由是客观实际的。第四，《解除合同协议书》是中旺经纪公司制作，经双方包括中旺经纪公司联系之后形成，该份协议书在2017年6月9日形成，并非现在形成。通过原件可以鉴定形成的时间，李国森关于事后恶意串通形成的说法没有事实依据。如果李国森是不同意的话，不可能在协议签订之后长达三年的时间内，对定金事宜以及对双方签订的合同的履行情况不闻不问。第五，按照合同约定，由于李国森违约，定金依法不予返还，且中旺经纪公司收取中介费也是符合合同约定的，不存在瓜分之说。王旭飞和中旺经纪公司不存在恶意，如果没有该份《解除合同协议书》，王旭飞是可以按照合同约定向李国森主张违约责任的，该《解除合同协议书》结果有利于李国森。王旭飞在2017年10月份将涉案房屋以1251万元的价格卖给了他人，与当时卖给李国森的12675000元的价格整整少了175000元，所以不存在李国森所称的高价转让给他人的事实。第七，本案中旺经纪公司与李国森以及王旭飞均没有利害关系，其在一审的陈述与客观事实相符合。一审法院结合中旺经纪公司的陈述及本案的其他证据一起作为认定本案的事实，符合法律规定。第八，李国森关于王旭飞没有资金归还800万元贷款，要求李国森先拿钱归还贷款的陈述，与事实不符。双方在2017年4月27日签订房屋买卖合同之后，李国森在2017年4月30日支付定金20万元，5月初王旭飞通知李国森和中旺经纪公司，告知其准备归还贷款，要求李国森将第二期的定金300万元交给中旺经纪公司保管。但据中旺经纪公司陈述，由于李国森的资金因其他原因不能到位，导致王旭飞担心归还贷款之后李国森不履行合同，产生还款之后房屋不能转让，资金无法及时回笼的情况。李国森没有证据证明其已将300万元的第二期定金交付给中旺经纪公司，且在这个过程中，包括到2017年6月9日，李国森没有联系过王旭飞，反而是中旺经纪公司多次与李国森联系，要求李国森按照合同约定把购房资金准备好交给中介公司保管。2017年6月9日，李国森明确无法履行合同，所以导致本案的买卖合同最终予以解除。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 中旺经纪公司未作答辩。 李国森向一审法院起诉请求：1、解除双方于2017年4月27日签订的《房屋买卖合同（居间）》；2、判令王旭飞双倍返还购房定金共计40万元；3、判令中旺经纪公司对上述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2017年4月27日，李国森（乙方，买方）和王旭飞（甲方，卖方）、中旺经纪公司（丙方，中介方）签订《房屋买卖合同（居间）》一份，约定：甲方同意将坐落于义乌市××幢××号的房屋出售给乙方，成交价格为12675000元。甲乙双方同意于2017年6月9日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，将房屋所有权办理至乙方名下。乙方应在签订本合同后在2017年4月27日支付人民币20万元作为定金，该定金由丙方保管，并保证不挪作他用。丙方向甲方出具定金代管凭条，甲方向乙方出具定金收条。甲乙双方约定，甲方还贷款当天，乙方支付300万元，由丙方代甲方保管，甲方向乙方出具定金收条。甲乙双方办理不动产证过户当日，乙方向甲方支付购房款9475000元，甲方应向乙方出具收款凭条，丙方对上述款项承担见证责任。若甲方违约，甲方双倍返还乙方购房定金，同时返还乙方所付所有款项，并支付利息，并向乙方支付总房款20%的违约金，且甲乙双方应各自向丙方支付服务费。若乙方违约，甲方没收乙方购房定金，同时乙方向甲方交纳总房款20%的违约金，且甲乙双方应各自向丙方支付服务费。合同签订后，2017年4月30日，李国森支付定金20万元，中旺经纪公司的法定代表人出具定金代管收条一份予以确认。因李国森无资金过户，中旺经纪公司通过电话沟通，李国森同意解除合同及王旭飞没收定金。2017年6月9日，李国森与王旭飞、中旺经纪公司达成《解除合同协议书》一份，王旭飞与中旺经纪公司在合同上签名、签章，李国森通过与中旺经纪公司电话沟通确认，该协议约定：原《房屋买卖合同》自2017年6月9日解除；因乙方违约，乙方同意将由乙方交给甲方的定金（此定金由丙方代为保管）20万元，于本解除合同协议书生效时赔给甲方。上述协议签订后，中旺经纪公司将支付的定金20万元支付给王旭飞，王旭飞支付了中介费2万元。王旭飞已于2017年10月将案涉房屋转让给他人，并办理了不动产过户登记手续。 一审法院认为，李国森、王旭飞、中旺经纪公司曾于2017年4月27日签订《房屋买卖合同（居间）》的事实清楚，各方当事人均无异议。但本案的《房屋买卖合同（居间）》因李国森违约后三方于2017年6月9日协议解除，并同意由王旭飞没收定金20万元。因此，李国森的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第二项的规定，判决：驳回李国森的诉讼请求。案件受理费3650元，由李国森负担。 二审中，王旭飞、中旺经纪公司未提交证据，李国森举证如下： 中国建设银行客户交易详细信息一份，证明李国森一个账号就有资金900多万元，其事实上已经准备好了购房款，一审判决认定其没有300万元是错误的。 王旭飞质证：不属于新证据，不予质证。但需要说明，该交易信息并非流水明细，账号余额虽在2017年6月5日显示为900多万元，但无法反映在2017年4月27日之后李国森在相应的时间之内能够支付300万元的事实。从该份不完整的明细可以看出，2017年5月23日账户余额只有145万元，也与合同中约定的缴纳300万元相距过大。且2017年6月5日交易金为9940元，无法看出在6月5日之前的余额是多少，以及在6月5日到6月9日之间，该账户的余额是多少，无法得出李国森在6月9日之前具备支付合同约定的1267万元房款的事实。 中旺经纪公司未发表质证意见。 本院认证意见：根据2017年4月27日签订的《房屋买卖合同（居间）》第五条第2项的约定，在王旭飞还贷款当天，李国森支付300万元由中旺经纪公司保管。但李国森始终未将300万元交付中旺经纪公司保管，故不论李国森当时资金状况如何，均无法推翻其未按约交付300万元的事实，故本院对李国森所举证据的证明力不予确认。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于：2017年4月27日签订的《房屋买卖合同（居间）》未能实际履行，违约责任应归责于谁。首先，该合同第五条第2项明确：甲方（王旭飞）还贷款当天，乙方（李国森）支付300万元交由丙方（中旺经纪公司）保管。从条款字面意思理解，王旭飞还贷与李国森交付300万元系约定在同一天，但并无先后履行顺序，李国森关于应由王旭飞先行归还贷款，再由其交付300万元的主张，缺乏事实依据，不能成立。其次，作为已支付定金20万元的买受方，但至合同约定的房产过户日即2017年6月9日，李国森未有任何要求王旭飞办理产权过户的痕迹，甚至到2020年5月6日提起本案诉讼之前，亦无任何曾向王旭飞或中旺经纪公司要求过户或承担违约责任的主张，显然不符合常理。王旭飞主张2017年6月9日经中旺经纪公司与李国森电话沟通，三方已确认达成《解除合同协议书》，与李国森合同签署后近三年的表现能相互印证，即李国森认可解除合同并同意没收定金的情况存在高度盖然性，故一审法院认定《房屋买卖合同（居间）》因李国森违约后三方于2017年6月9日协议解除，并同意由王旭飞没收定金20万元，并无不当。综上，李国森的上诉主张缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人李国森负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  周俊梅 二〇二〇年九月二十三日 代书记员  徐锴欣