河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4048号 上诉人（原审被告）：吴宝山，男，1965年8月6日出生，汉族，居民，现住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：田贺山，河北福山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王桂敏，女，1966年2月24日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。 被上诉人（原审原告）：王会艳，女，1992年5月1日出生，汉族，农民，现住唐山市丰润区。 二被上诉人委托诉讼代理人：葛丹丹，河北德圣事务所律师。 上诉人吴宝山因与被上诉人王桂敏、王会艳确认合同效力纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2020）冀0208民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴宝山及其委托诉讼代理人田贺山、被上诉人王桂敏、王会艳及其委托诉讼代理人葛丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴宝山上诉请求：撤销河北省唐山市丰润区人民法院（2020）冀0208民初130号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1．被上诉人不是本案适格的当事人。涉案房产是在1979年由王久义的父母申请宅基地后建造的房产，而当时王久义尚未成年，涉案房产是王久义父母的财产，与王久义没有关系，被上诉人王桂敏在一审时主张涉案房产已在1991年与王久义结婚后分给了王久义夫妻，但没有分家单等证据予以佐证，虽然在2002年宅基地清理登记时，显示土地使用权人为王久义，但没有由王久义父亲名下变更为王久义名下的理由和原因，不能证明涉案房产赠予给王久义，更不能证明赠给了王久义与王桂敏夫妻，因此，本案没有证据证明王桂敏与涉案房产有关联，同时与王会艳更无关联，故被上诉人以原告身份主张权利，明显不妥，被上诉人不享有诉权。2．涉案房产的买受人吴怀珠虽然不是大八里村人，但因其是返乡人员，购头房产的目的是为了居住，作为退休的一名老工人，只要有房居住即可，并不区分哪一个村，史何况吴怀珠原籍为南朱庄子，与大八里村同属银城铺镇，且吴怀珠的老伴儿也是大八里村人，因此在经人说和之下才购买了王久义的涉案房产，买后一直居住直至去世，因此，吴怀珠的购房行为不能以违法定论，更何况吴怀珠买房，不仅是与王久义协商一致的结果，同时，也得到了大八里村委会的认可和同意，符合村委会的意愿，不应认定为违法。特别是此涉案房产在2005年购买后，已由买受人一方进行了重修，且已使用居住15年之久。在时隔多年，被上诉人在得知房屋涨价的形式后，反悔当初的卖房行为，以买卖行为违法为由收回房产，有失诚信，违背诚实守信法律和道德准则，对其主张不应给予支持。3．涉案房产买卖合同即使认定为无效，一审法院仅判决上诉人返还房屋而对于上诉人支付的购房款以及在购买后对该房产的管理修缮发生的费用均没有作出合理分配，一审判决不当。 王桂敏、王会艳答辩称，1．《集体土地使用证》可以证实2002年7月涉案房屋土地为村集体所有，土地使用人为王久义，涉案房屋为答辩人王桂敏与王久义的夫妻共同财产。上诉人作为王久义的法定继承人，有权主张权利。2．被答辩人父亲吴怀珠不是村集体经济组织成员，不具有购买农村宅基地房屋的主体资格，因此吴怀珠与王久义签订的房屋买卖契约因违反法律禁止发性规定而无效。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王会艳、王桂敏向一审法院起诉请求：1、请求确认王久义与吴怀珠于2005年3月21日签订的《买卖房屋契约》无效；2、判令吴怀珠返还位于丰润区房屋给王桂敏、王会艳。 一审法院认定事实：王桂敏与王久义于1991年8月5日登记结婚，二人是唐山市丰润区银城铺镇大八里村村民。王会艳是王桂敏与王久义的独生女儿。坐落于唐山市丰润区间及宅院的土地使用权证登记在王久义名下，发证时间为2002年7月15日，证号为唐新集建（宅）字第05-0717号。2005年3月21日，吴宝山的父亲吴怀珠与王久义签订《买卖房屋契约》，双方约定，王久义将上述房产以16600元出卖给吴怀珠，笔下交清。王久义卖房牵线人周长华、吴怀珠的妹夫熊友战、村会计王恩生、村支部委员张立民作为中证人在契约上按了指印，村治保主任周志强执笔书写了契约。契约上加盖了大八里村委会的公章，吴怀珠向王久义付清了房款，王久义将宅基地使用权证交付吴怀珠。当月，王久义夫妻从该房中搬出，搬到相距300米左右的本村十街49号居住，吴怀珠夫妻随后搬入该房居住。2010年9月4日，王久义去世。2015年7月，吴怀珠去世。吴宝山在其父母去世后，搬入该房居住，并更换了院门和房门，修缮了坍塌的南院墙和西院墙，盖了简易棚，占有该房产至今。另查明，吴怀珠当工人退休后户籍迁回唐山市丰润区银城铺镇南朱庄子村。王桂敏与王久义夫妻感情很好，一直在一起共同生活至王久义去世。2019年8月，王桂敏诉至一审法院，以吴宝山未经其书面同意一直住在涉案房屋赖着不走为由，要求吴宝山搬出涉案房产。一审法院于2019年11月18日作出（2019）冀0208民初4886号民事判决书，认为王桂敏以吴宝山侵占其财产为由，要求吴宝山搬离涉案房产，理据不足，判决驳回王桂敏的诉讼请求。一审法院认为，民事活动应当遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村的宅基地属于本村农民集体所有，由本村集体经济组织成员依法享有占有和使用的权利。吴宝山的父亲吴怀珠生前不是涉案房产所在村集体经济组织成员，对涉案房产所占用范围内的土地不享有使用权，因此吴怀珠不具备涉案房产的购买资格。王久义与吴怀珠于2005年3月21日签订的《买卖房屋契约》，因违反法律的禁止性规定而无效。吴宝山作为涉案房产的占有人，不能依据无效的《买卖房屋契约》占有该房产，应当将该房产返还权利人。王桂敏与王会艳作为王久义的遗产继承人，有权依法主张权利。关于涉案房产是王桂敏与王久义的夫妻共同财产，还是王久义个人财产，可在解决继承问题时确定，不影响房屋买卖合同效力的认定。关于王桂敏、王会艳遗漏吴怀珠继承人作为被告的问题，同样不影响房屋买卖合同效力的认定，吴怀珠的继承人可另案主张相关权利。出卖涉案房产并搬家是家庭生活的大事，王桂敏与王久义夫妻感情很好，一直在一起共同生活至王久义去世，王桂敏对王久义出售涉案房产一直不知情的说法，与其夫妻感情不符，与常理不符，违背民事诉讼应当遵循诚实信用原则的法律规定，王桂敏应当自省。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，判决如下：一、确认2005年3月21日王久义与吴怀珠签订的《买卖房屋契约》无效；二、被告吴宝山于本判决生效后三十日内将位于唐山市丰润区房产交还原告王桂敏、王会艳。案件受理费25元，由二原告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，王久义与吴怀珠于2005年3月21日签订的《买卖房屋契约》虽系双方真实意思表示，但因王久义与吴怀珠并非同一农村集体经济组织成员，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设以及国家关于农村宅基地管理的相关法律规定，故应依法确认为无效。根据法律规定，合同确认无效后，双方依据无效合同所取得的财产应相互返还，对于因无效而造成的损失应根据过错大小承担。本案中，被上诉人王桂敏、王会艳作为王久义的遗产继承人，有权依法主张权利。对于因合同无效而造成上诉人吴宝山损失的赔偿问题，因被上诉人吴宝山在一审过程中未提出该主张，且损失金额本案中无法确定，上诉人可另案主张。综上所述，吴宝山的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吴宝山负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏春青 审判员  陈宝聚 审判员  朱 正 二〇二〇年九月十一日 书记员  高 菲 ——