江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5568号上诉人（原审被告）：裘强，男，汉族，1982年2月10日生，住江西省南昌市新建区，现住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：曹剑桥，江苏苏延律师事务所律师。委托诉讼代理人：董袁，江苏苏延律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈超美，女，1979年7月12日生，汉族，住浙江省临海市。被上诉人（原审原告）：杨陆平，男，1981年1月18日生，汉族，住浙江省临海市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。上诉人裘强因与被上诉人陈超美、杨陆平房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初7402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法由审判员许云苏进行独任审理，于2020年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人裘强的委托诉讼代理人曹剑桥、董袁，被上诉人陈超美、杨陆平共同的委托诉讼代理人王齐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裘强上诉请求：依法撤销原审判决的第一、二项，本案一、二审诉讼费用均由被上诉人陈超美、杨陆平承担。事实与理由：一、上诉人已于2019年9月底向被上诉人交付了坐落于栖霞区（以下简称案涉房屋），被上诉人亦认可上诉人退房，且恢复施工系被上诉人要求，该期间不应当认定为上诉人对房屋的占有使用。原审判决认为“案涉房屋的返还时间为2019年10月28日，上诉人应当支付合同解除后的占有使用费”，系事实认定错误。二、原审判决要求上诉人支付免租期租金损失7260元，属于认定事实不清，适用法律错误。2019年1月1日前的期间不属于原审法院认定的“免租期”，原审法院忽略了出租人交付的义务，对合同条款任意扩大解释，有失公允，于法无据。1.依照合同法第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，上诉人承租房屋用于生产经营，而被上诉人交付时案涉房屋系毛坯房，不进行装修根本无法正常使用，被上诉人有义务保障其交付的租赁房屋处于可以正常使用的状态。2.根据案涉租赁合同第二条，租期以及租金计算的起始时间均为2019年1月1日，可以看出双方在签订案涉租赁合同时，对案涉房屋无法正常使用的现状是明知的，为了保障案涉房屋可以正常使用，被上诉人未自行装修，而是将该部分义务一定程度上交由上诉人承担，而通常意义的免租期应当是在出租人交付的房屋可以正常使用的情况下，承租人自行选择另行装修时，出租人给予的租金的优惠期间。故2019年1月1日前的期间不属于原审法院认定的“免租期”。3.依照合同法第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉租赁合同中也明确约定了租金起算日为2019年1月1日系因上诉人投入装修和运营成本，并不是被上诉人主张的双方签署长期租赁合同，且租赁合同中也没有约定，在上诉人违约的情况下，该部分损失由上诉人承担。原审法院对此合同条款进行了超出签订目的的扩大解释，有失公允，于法无据。三、在合同双方已经明确约定了违约责任的情况下，原审判决要求上诉人另行承担两个月的房屋空置费，于法无据。案涉租赁合同第八条第2款约定，上诉人在租赁期限内要求退租的，应提前2个月通知被上诉人，并承担相应违约责任，即被上诉人不退还房屋租金和押金，不承担乙方装饰装修损失。根据该项约定，被上诉人对于上诉人在租赁期内提前解约以及因此造成的损失是可以预见的，并且也对违约责任进行了约定。合同履行过程中，上诉人于2019年9月底向被上诉人通知其解除租赁合同的意思表示，被上诉人也予以认可，虽然上诉人提前解除合同系违约，但其不仅承担了案涉房屋的装修费用，也额外承担了被上诉人要求恢复原状的损失。故上诉人交付的押金己经足以弥补被上诉人受到的损失，原审法院不应当苛责上诉人承担合同以外的其他违约责任，被上诉人无权要求上诉人支付两个月的租金损失。陈超美、杨陆平辩称：1.关于占有使用费，上诉人是在2019年9月底突然提出9月到期就不租商铺了，要求提前解约。被上诉人则提出要求必须赔偿损失，恢复原状。显然，被上诉人对上诉人在2019年9月底提出的当月解约及退还房屋是不认可的，因此双方并未办理商铺的交接，商铺仍然由上诉人占有。在上诉人对商铺实施恢复施工期间，商铺仍然由上诉人控制，直到2019年10月28日才通知验收，但商铺的楼梯、墙面仍然没有恢复原样，在商铺的外墙面仍然有上诉人经营足浴店的门牌以及灯带，所以一审法院仅判决上诉人承担2019年10月1日至2019年10月28日的占有使用费，其实是对上诉人有利的，被上诉人是因为避免诉累，才没有提起上诉。2.关于免租期，租赁合同约定商铺于2018年12月1日交付租金，自2019年1月1日起计算，2018年12月1日至2018年12月31日就是免租期，在一审庭审中，法官询问过免租期是否是2018年12月1日至2018年12月31日，上诉人当时回答“是的”。租赁合同虽然没有约定上诉人提前解约，应支付免租期的租金，但因为上诉人租赁商铺8年，是一个长期租赁，被上诉人考虑到可以长期稳定地获取租金收益，才同意给予上诉人一个月的免租期。现上诉人仅租赁9个月就提前解约了，导致被上诉人的合同目的不能实现。如果上诉人是短期租赁，考虑到商铺的租金数额较大，被上诉人是不可能给予上诉人免租期的。故，从双方签订合同的目的以及实际履行的情况，根据公平原则，上诉人应赔偿被上诉人免租期的租金损失，一审法院酌定的数额公平合理。3.关于房屋的空置损失，租赁合同第八条第二款明确约定，上诉人在租赁期限内，如要求退租的，应提前两个月通知被上诉人，并按上一条约定承担违约责任。上一条约定的违约责任是如因上诉人原因毁约或违约，被上诉人不退还剩余房租和押金，不承担上诉人的装饰装修损失。但本案中上诉人是在2019年9月底提出当月到期不再租赁，并未提前两个月告知，合同约定提前两个月通知，就是考虑到商铺不好出租，商铺的租金数额较大，提前告知可避免发生空置产生较大损失。这两个月就是双方在签订合同时，就能预见到的房屋可能出现了空置期，故上诉人违反合同约定，未履行提前两个月通知的义务，应赔偿由此造成的空置损失。合同约定提前两个月履行通知与合同第八条第一款约定的违约责任，即不退还剩余房租和押金是一个并列的关系。房屋空置损失、押金不退还、剩余房租不退还，均属于上诉人提前解约的情况下，应承担的违约责任。押金22000元也不足以弥补被上诉人所受的损失，一审法院判决上诉人赔偿两个月标准的空置损失有事实和法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈超美、杨陆平向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除陈超美、杨陆平、裘强于2018年12月1日签订的《租赁合同》；2.判令裘强立即将商铺腾空并恢复原状后予以返还，另支付拖欠陈超美、杨陆平的租金或房屋占有使用费（自2019年10月1日起至实际返还之日止，按合同约定的年租金标准计算）；3.判令陈超美、杨陆平没收押金22000元；4.判令裘强赔偿陈超美、杨陆平免租期的租金损失22083元；5.判令裘强向陈超美、杨陆平支付房屋空置损失44167元；6.本案诉讼费用由裘强承担。一审法院认定的事实：陈超美、杨陆平与案外人杨天喜、王长芳系案涉房屋所有权人，杨天喜、王长芳已放弃在本案中主张相应权利。案外人陈永超代陈超美、杨陆平处理案涉房屋全部租赁事宜。2018年12月1日，陈永超代陈超美、杨陆平（甲方）与裘强（乙方）就案涉房屋签署《金地湖城艺境商业街租赁合同》（以下简称租赁合同）,主要内容为：甲方将案涉房屋出租给乙方租赁使用，面积为111平方米，租期自2019年1月1日起至2026年12月31日止，租金起算日期为2019年1月1日；2019年1月1日至2020年12月31日期间的年租金标准为265000元，后期租金逐年递增，租金每半年预付缴纳一次，且乙方应在本期租金到期前30日支付下一期租金。押金22000元，承租期满之后15日内退还。案涉房屋2018年12月1日交付后，乙方在2个工作日支付当期6个月租金；双方合同到期后，乙方需要在十五天内将商铺内可移动部分物品全部转走，禁止损坏墙体结构否则视为自动放弃所有权，甲方不承担物资的折现以及赔偿责任；租赁期限内，如因乙方原因毁约或者违约，甲方不退还剩余房租和押金，不承担乙方装饰装修损失。乙方在租赁期限内，如要求退租的，应提前2个月通知甲方，并按约定承担违约责任；房屋到期后，如不租需将楼梯墙体恢复原样。房屋合同到期后，如不租，房子里带不走的硬件归房东所有。租赁合同签署后，陈超美、杨陆平将案涉房屋交付裘强使用，裘强交纳押金22000元并支付租金至2019年9月30日。另查明，裘强承租包括案涉房屋在内的湖城艺境花园35幢多个沿街商铺，用于经营“御足天下”足疗店。因裘强后期要求退租与相应业主产生纠纷，湖城艺境花园35幢1室、2室、4室业主亦向一审法院提起诉讼。再查明，2019年6月，裘强以足疗店经营困难为由要求将租金变更为按月支付，具体方式为当月月底支付次月租金，2019年8月、9月的租金均由裘强按月支付，但也存在延迟数日支付之情形。2019年9月底，裘强向陈永超提出退租并就房屋的腾空恢复进行了沟通。2019年9月底至2019年10月28日期间，裘强对案涉房屋内的物品进行了清空以及拆除恢复施工。2019年10月28日，裘强通知陈永超案涉房屋已施工完毕，要求到场进行验收。此后，双方未就房屋腾空、返还等问题达成一致意见。裘强为证明双方已对租金支付方式进行了变更并且对提前解除合同进行了沟通，向一审法院提交了与陈永超之间的微信聊天记录。在2019年6月1日的微信聊天记录中，陈永超要求裘强交纳后期房租，裘强提出店铺经营困难希望缓交。后经协商，陈永超同意再给裘强一个月的时间。2019年7月1日，双方就租赁事宜见面进行了协商。当晚21时51分，裘强向陈永超发送微信：“老板您好，我们这边同意刚才我们说好的，月底付款，1个月1付”、“谢谢你了，明天到我这来泡脚”、“你帮我跟业主们说一下，我安排大家吃顿饭”。陈超美、杨陆平回复：“不用了，谢谢，能帮的我肯定帮，等你以后赚大钱了再请吧，祝生意兴隆”；2019年9月27日，陈永超向裘强发送微信：“我跟我姐商量过了，墙跟楼梯都要恢复原样，根据合同你要提前2个月跟我说，押金不退，剩下房租不退，如果你这个月不做的话，你就要赔我3个月房租”。2019年9月30日，裘强向陈永超发送微信视频，并告知陈永超东西已经全部清掉，陈永超回复要求尽快将门装上。2019年10月2日至2019年10月28日期间，陈永超与裘强在微信中就房屋恢复施工情况进行了进行了沟通，裘强于10月28日微信告知陈永超房屋已施工完毕，要求陈永超到场进行验收。此外，陈超美、杨陆平自认于2019年11月份在商铺门口张贴了招租广告。审理中，一审法院赴案涉房屋进行了现场查看。现案涉房屋一楼已基本清空，楼梯及墙体主体已恢复，商铺二楼留有卫生洁具、浴缸、吊顶、隔墙等,房屋外墙有裘强安装的灯带。裘强表示对于房屋内现存装修及物品均自愿放弃，不再主张相应权利，对于外墙灯带愿意进行整改。上述事实有《金地湖城艺境商业街租赁合同》、《南京市商品房预售合同》、不动产登记证明、照片、招商银行账户历史交易明细表、微信聊天记录、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，一审法院依法予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，陈超美、杨陆平、裘强签署的租赁合同系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自权利义务。陈永超受陈超美、杨陆平委托处理案涉房屋的全部租赁事宜，由此产生的相应权利或义务，应由陈超美、杨陆平享有或承担。关于合同的解除问题。陈超美、杨陆平提出因裘强未按时支付房租，且未按合同约定时间提出退租，要求解除合同。根据裘强提供的微信聊天记录以及2019年8月至9月期间租金的实际支付情况，应当视为双方已将租金支付方式进行了变更，由半年一付变更为按月支付。此外，根据裘强提供的微信聊天记录显示，2019年9月30日，裘强向陈超美、杨陆平发送微信视频告知室内物品已经清空，陈超美、杨陆平回复要求尽快将门装上。由此可见，双方当时对于解除租赁合同并无实质争议，但对于租赁合同解除后的违约责任及恢复施工问题最终未能达成一致意见。综合双方微信聊天内容、租金实际支付情况等因素，一审法院确认租赁合同已于2019年9月30日解除。因双方签署的租赁合同在提起本案诉讼前即2019年9月30日已经解除，故对于陈超美、杨陆平要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于案涉房屋的返还问题。在本案中，裘强与陈永超对于案涉房屋的返还及恢复施工问题进行了沟通，裘强在结束对案涉房屋的恢复施工后于2019年10月28日告知陈永超验收。此后，双方对于裘强是否腾空返还房屋及恢复施工是否符合要求未达成一致意见。对此，一审法院认为，双方在租赁合同中约定租赁合同到期后，需要将楼梯、墙体恢复原样，带不走的硬件归房东所有。租赁合同解除后，裘强对案涉房屋进行了恢复施工，并将影响案涉房屋使用功能的楼梯进行了恢复，室内可移动物品也已基本清空。从案涉房屋现状来看，虽然陈超美、杨陆平认为裘强的恢复施工存在部分瑕疵，但并不妨碍陈超美、杨陆平实际占有案涉房屋。结合微信聊天记录以及陈超美、杨陆平已在案涉房屋处张贴招租广告的事实，可以视为裘强已于2019年10月28日将案涉房屋予以返还，陈超美、杨陆平也已实际占有了案涉房屋。因租赁合同约定带不走的硬件归陈超美、杨陆平所有，裘强也表示放弃屋内所有物品并已将案涉房屋返还，故对于案涉房屋再行腾空、恢复已无必要。基于上述原因，一审法院对于陈超美、杨陆平要求裘强将案涉房屋腾空、恢复原状并予以返还的诉讼请求，依法不予支持。关于案涉房屋外墙的灯带问题，裘强在审理中表示愿意进行整改，故一审法院从减轻当事人诉累角度出发，依法确认裘强应将安装在案涉房屋外墙的灯带拆除。关于占有使用费。根据庭审查明的事实，裘强已实际交纳租金至2019年9月30日，但案涉房屋的返还时间为2019年10月28日，裘强应当支付合同解除后占用陈超美、杨陆平案涉房屋产生的占有使用费20329元（265000元/年÷365天×28天）。关于裘强应承担的违约责任问题。虽然一审法院确认双方签署的租赁合同已于2019年9月30日解除，但裘强在租赁期限内因其自身原因导致租赁合同提前解除，应当承担相应违约责任。具体如下：1、关于押金。按照租赁合同约定，裘强在租赁期限内违约的，陈超美、杨陆平无需退还22000元押金，该项约定属于裘强违约后所应当承担的违约责任。现陈超美、杨陆平要求该22000元不予退还，符合双方合同约定，一审法院依法予以支持；2、关于免租期的租金损失。虽然双方未约定裘强提前解约应承担免租期的租金损失，但陈超美、杨陆平主张因双方签署了长期租赁合同方才同意给予1个月的免租期，该项主张具有一定的合理性，故一审法院酌定由裘强向陈超美、杨陆平支付相当于10天租金标准的免租期租金损失7260元（265000元/年÷365天×10天）；3、关于房屋空置损失。裘强在租赁期限内提前解约，应当向陈超美、杨陆平支付由此导致的房屋空置损失。综合租赁期限、租赁解除原因、案涉房屋出租难易程度、当事人过错等因素，陈超美、杨陆平要求裘强承担按两个月租金标准计算的房屋空置损失具有合理性，但房屋空置损失、押金不予退还均属于裘强提前解约应当承担的违约责任。一审法院虽已确认押金22000元无需返还，但该押金尚不足以弥补陈超美、杨陆平的损失，故一审法院对裘强应支付的房屋空置损失金额确认为22167元（265000元/年÷12个月×2个月-22000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、租赁押金22000元归原告陈超美、杨陆平所有，不再向被告裘强退还；二、被告裘强于判决发生法律效力之日起十日内向原告陈超美、杨陆平支付房屋占有使用费20329元、免租期租金损失7260元、房屋空置损失22167元，合计49756元；三、被告裘强于判决发生法律效力之日起十日内向将其安装在南京市栖霞区仙林大学城湖城艺境花园35幢3室外墙的灯带拆除；四、驳回原告陈超美、杨陆平的其他诉讼请求。案件受理费2507元，减半收取1254元，由原告陈超美、杨陆平负担438元，由被告裘强负担816元。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方均无新证据提交。二审期间，本案的争议焦点为：被上诉人是否需要向上诉人返还押金；上诉人是否应向被上诉人支付合同解除后的占有使用费、免租期租金损失、房屋空置费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，结合现有事实，一审法院确认双方签署的租赁合同已于2019年9月30日解除并无不当，但裘强在租赁期限内因其自身原因导致租赁合同提前解除，应当承担相应违约责任。关于占有使用费。双方在租赁合同中明确约定，租赁合同到期后，需要将楼梯、墙体恢复原样，带不走的硬件归房东所有。在租赁合同因上诉人自身原因提前解除的情况下，裘强对案涉房屋进行恢复施工，并恢复影响案涉房屋使用功能的楼梯、清空室内可移动物品的行为系其应负的合同义务，但该义务的承担，不影响被上诉人有权向其主张占有使用期间所产生的损失，一审根据案涉房屋租金的缴纳情况及返还时间，认定裘强应当支付合同解除后案涉房屋产生的占有使用费20329元，于法有据，并无不当。关于押金。双方租赁合同中对不予退还押金的条件已有明确约定，一审对陈超美、杨陆平要求押金22000元不予退还的诉请予以支持，符合合同约定及法律规定。关于免租期的租金损失。虽然双方未约定裘强提前解约情况下应如何处理，但陈超美、杨陆平主张因双方签署了长期租赁合同方才同意给予1个月的免租期的主张具有合理性，一审法院考虑到租赁合同约定的租期及实际履行情况，酌定由裘强向陈超美、杨陆平支付相当于10天租金标准的免租期租金损失7260元，系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。关于房屋空置损失，裘强在租赁期限内提前解约，应当向陈超美、杨陆平支付由此导致的房屋空置损失。综合租赁期限、租赁解除原因、案涉房屋出租难易程度、当事人过错等因素，陈超美、杨陆平要求裘强承担按两个月租金标准计算的房屋空置损失具有合理性，但房屋空置损失、押金不予退还均属于裘强提前解约应当承担的违约责任。考虑到押金尚不足以弥补陈超美、杨陆平的损失，一审法院在扣除押金费用后，认定裘强应支付的房屋空置损失金额为22167元，亦并无不当。综上所述，裘强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1594元，由上诉人裘强负担。本判决为终审判决。审判员  许云苏二〇二〇年九月二十三日法官助理谢新辉书记员陈晓君