湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0681民初1880号原告（反诉被告）：汨罗市明升房地产开发有限公司，住所地：汨罗市弼时镇政府院内法定代表人：林承龙，总经理。委托诉讼代理人：张志宜，该公司经理。委托诉讼代理人：王毅力，湖南嘉华律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨某1，男，汉族，2009年出生，汨罗市人，住汨罗市。法定代理人：杨某2，男，汉族，1971年出生，汨罗市人，住汨罗市，系杨某1父亲。法定代理人：周某，女，汉族，1976年出生，汨罗市人，住汨罗市，系杨某1母亲。委托诉讼代理人：谢元元，湖南顶璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李舟剑，湖南顶璟律师事务所律师。原告（反诉被告）汨罗市明升房地产开发有限公司（以下简称明升公司）诉被告（反诉原告）杨某1买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理，2020年8月31日被告（反诉原告）杨某1向本院提起反诉。经审查，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）明升公司的委托诉讼代理人张志宜、王毅力与被告（反诉原告）杨某1的法定代理人杨某2、周某及委托诉讼代理人李舟剑到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）明升公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告购房款12万元，并支付逾期违约金7920元（以逾期付款金额12万为基数，按日利率万分之一的标准，自2018年9月10日起计算至2020年6月30日止，其后继续计算）。2、判令被告向原告支付商品房变更设计所支出的费用15443元。3、判令支付律师费10000元。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告由其法定代理人代理，于2018年8月10日，与原告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，被告购买由原告开发的，坐落于汨罗市，约定房屋总价款为82万元，付款方式为2018年8月10日支付总购房款的85%，即70万元，余款12万，2018年9月10日付清。逾期付款的违约责任约定，逾期超过30日后，原告同意继续履行合同的，被告应当按照万分之一的标准，支付自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金。合同签订后，被告支付了70万元的房款，剩余房款12万元，一直未支付。被告购买房产后，要求对房产的设计进行变更，原告通过办理合法变更手续后，按被告要求对房屋进行了设计变更施工，共计花费相关费用15443元。原告认为，被告未按照合同约定日期支付购房款，已经构成违约，应当立即向原告支付全部剩余房款，并承担支付违约金的违约责任。原告应被告要求对房屋设计进行变更所支出的费用，亦应当由被告承担。被告（反诉原告）杨某1辩称：一、被答辩人未按合同约定交付案涉房屋，由此产生的逾期交房责任由被答辩人承担。答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同，合同第八条约定被答辩人应在2018年12月30日前将经验收合格的商品房交付给答辩人，第十一条约定被答辩人交付房屋时应当出示商品房验收合格的证明文件、提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及与答辩人签署房屋交接单，答辩人于2018年7月接受房屋，但被答辩人未出具任何文件，另外，被答辩人在交付房屋时，房屋并未正常供电，也不符合合同第十四条约定的交付条件，此由被答辩人原因导致的逾期交房责任应由被答辩人自行承担。答辩人基于被答辩人未按合同约定先行履行房屋的交付义务而拒绝支付合同尾款系行驶合同的正当权利，答辩人无需承担逾期付款责任。二、被答辩人交付的房屋存在质量问题，被答辩人未进行整改，答辩人可不支付房屋尾款。答辩人与被答辩人签订的合同约定商品房层高为4.2米，而房屋的实际层高为第一层4.2米，第二层3.8米，第三层3米，第四层2.8米，房屋存在普遍漏水的情况（三楼漏水已裸露出钢筋），墙面用料单薄，房屋北面外墙存在开裂和沉降等情形，以及未按合同附件三约定对房屋装饰门窗。答辩人与被答辩人多次沟通要求进行房屋整改，被答辩人一直未对房屋质量问题进行修缮，无奈答辩人向汨罗市住建局反映涉案房屋状况，住建局调查后反馈答辩人其已向答辩人下发了停止交房通知单，对已交付存在质量问题的房屋也于2020年8月25日下发了质量隐患整改通知书。综上，被答辩人实际交付的房屋完全不符合合同的约定，答辩人可不支付房屋尾款。三、被答辩人未告知答辩人变更设计需要另行支付费用，答辩人无须在合同总价款之外支付任何费用。答辩人与被答辩人签订的合同第十条当中约定对房屋进行设计变更须经规划部门批准、设计单位同意并且书面通知买受人，而答辩人从未收到被答辩人关于案涉房屋变更设计的书面通知，也没有收到需要被答辩人在房屋总价款之外另行补交设计变更费用的书面通知，故不需承担设计费用。被告（反诉原告）杨某1向本院提出反诉请求：1、请求判决反诉被告对房屋（汨罗市弼时镇金山商业街Ａ1-Ａ2幢102、202、302、402号）进行整改后按照反诉原被告签订的商品房销售合同约定的房屋标准向反诉原告交付房屋；2、请求判决反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金（以70万元为基数，按照日万分之一的利率标准从2019年1月1日起计算至交房之日止，暂计算到2020年8月1日为39900元）；3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉原被告签订商品房买卖合同，合同约定所购房屋的层高为4.2米，房屋装饰设备标准为：1、高级瓷砖外墙；2、铝合金卷闸门；3、铝合金窗；4、水泥砂浆抹平的地面、墙面及卫生间；5、供水供电入户，房屋总价款为82万元，2018年12月30日之前将符合相关法律规定标准验收合格的房屋交付给反诉原告。合同签订后，反诉原告支付了房屋价款70万元，反诉被告于2018年7月20日通知反诉原告办理房屋交接手续，但未出示房屋验收合格的证明文件，也没有按合同约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，反诉原告接收房屋后发现房屋与合同约定标准不一致，合同约定层高为4.2米，但实际层高为第一层4.2米，第二层3.8米，第三层3米，第四层2.8米，合同约定装备铝合金门窗，但三、四楼未安装窗户；3楼未安装预埋线管。另外房屋还存在如下质量问题，1、漏水；2、地面用料不实出现沉降；3、北面外墙开裂。反诉原告认为，反诉被告交付的房屋不符合质量标准，反诉原告可以要求反诉被告对涉案房屋进行整改后按照合同约定交付房屋，另依据合同约定，支付逾期交付房屋的违约金至交房之日止。原告（反诉被告）明升公司辩称：一、反诉原告主张的逾期违约金缺乏事实及法律依据，反诉原告陈述的违约情形不存在，不构成反诉原告逾期收房和支付剩余购房款的理由。关于《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的问题，反诉原告购买的房屋商业用地建设的房屋，属于商铺，而非住宅，只有所购房屋为住宅的答辩人才需要提供两书。关于层高问题，根据设计要求，层高4.2米仅为第一层层高，另外三层按照设计要求层高并非4.2米，答辩人严格按照设计施工，并无不当。合同中关于层高的表述仅为第一层层高，答辩人并未作出过另外三层都是4.2米层高的承诺。关于窗户安装问题，合同并未约定三、四层的窗户由答辩人安装。关于未预埋线管的问题，实际上已经预埋了管线入户，管线属于隐蔽工程，答辩人可以指导反诉原告查找。入户后的管线安装不属于答辩人的义务范围。关于漏水、地面下沉、外墙开裂的问题，已经进行了修复。合同中约定了可以拒收房屋的情形，反诉原告陈述的理由不属于可以拒绝收房的理由，答辩人可以进行整改，但反诉原告不能以此为由拒收房屋和付款。且根据合同的履行顺序，是反诉原告先支付完全部购房款，答辩人才有义务交付合格房屋。答辩人早在合同约定的期限届满前已经通知了反诉原告收房。二、反诉原告已经通过实际行为接受了房屋，更加无权再主张逾期交房违约金。反诉原告再2018年8月向答辩人提出了装修的请求，当时答辩人明确告知没有竣工验收，不能交付使用，但反诉原告强行破门进行装修，其实际行为应当视为已经收房。当事人围绕本诉的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对双方均无异议的证据本院予以认可并在卷佐证，对有异议的证据本院认定如下：1、主体结构分部（子分部）工程质量验收记录，该记录有相关单位的公章，对其真实性、合法性、关联性予以采信；2、委托代理合同，对其真实性、合法性予以采信，关联性不予采信。3、照片，对其真实性、合法性、关联性予以采信；4、施工图，对其真实性、合法性予以采信，关联性不予采信；5、房屋照片及光盘，对其真实性、合法性、关联性予以采信；6、微信聊天记录、投诉情况登记表、金山商业街漏水、渗漏情况明细表、整改通知书，对其真实性、合法性、关联性予以采信；7、建设工程施工质量隐患整改回复单，该回复单有监理机构的签字盖章，对其真实性、合法性、关联性予以采信。反诉提供的证据同本诉的证据一致。本院经审理查明，认定事实如下：2018年8月10日，杨某1由其法定代理人代理，与明升公司正式签订《汨罗市商品房买卖合同》，购买位于弼时商业街的1幢102、202、302、402号商品房。合同约定该商品房阳台是半封闭式，层高4.2米，建筑层数地上4层。商品房总价为820000元，于2018年8月10日付总房款的85%，即700000元，余款120000元在2018年9月10日之前付清。合同约定2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应当符合附件三约定的标准。附件三约定：门为铝合金卷闸门、窗为铝合金窗、供电为电源主线入配电箱。合同第十四条约定出卖人承诺供水、供电、排水在交付时达到使用条件。双方经协商对部分结构设计进行调整，杨某1的法定代理人杨某2及明升公司、施工单位在技术联系单上签字确认。合同签订后，杨某1支付了70万元，2018年8月进场装修。杨某1一家入住后发现房屋有质量问题，故一直未付尾款。其向汨罗市住建局反映房屋质量问题，2019年8月20日，施工方湖南明宇建设工程有限公司作出关于建筑工程质量用户投诉整改回复单，就北外墙开裂问题处理、3楼卧室顶板渗水处理、部分房间未预埋线管处理、四楼厕所玻璃损坏处理和一层消防指示牌处理进行了回复。汨罗市建功工程建设监理有限公司对此进行了确认。汨罗市建筑工程质量安全监督站于2020年8月25日向施工方湖南明宇建设工程有限公司下发了建设工程施工质量隐患整改通知书，要求其对存在的漏水的施工质量隐患进行整改，5日内将整改情况经监理单位认定后书面报质监站备案。对此，湖南明宇建设工程有限公司于2020年8月29日出具建设工程质量隐患整改回复单，写明：“……就渗水问题，我公司接到通知与贵单位工作人员2020年8月25日到现场进行了核查，由贵单位工作人员组织了用户、施工单位作出了整改意见。该处用户装饰确实改变了原设计排水的坡度且装饰时未做任何防水措施及保护，现由施工单位凿除用户所装饰的地面重新做防水，做好为止。施工方不负责地面装饰的修复，因不是单方面所造成的该工程质量隐患，双方应无条件接受。我单位当场表示接受在5个工作日内整改完毕，用户不同意该处理方案……使公司暂不能整改到位。”监理机构对此签字盖章确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、杨某1是否应支付尾款及违约金等费用；二、明升公司是否构成逾期交房并承担逾期交房的违约责任。三、明升公司是否应对杨某1提出的质量问题进行整改。一、杨某1是否应支付尾款及违约金等费用。明升公司与杨某1签订的《汨罗市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，双方应按合同约定履行相应的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。现杨某1已经对房屋进行了装修入住，应视为房屋已经交付使用，杨某1应依合同约定履行支付尾款的义务。杨某1主张明升公司在交房时未提交商品房质量验收合格的文件，对此可以拒付尾款。《商品房销售管理办法》第三十五条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房……现该商品房已经交付买受人进行装修使用，明升公司虽未提交商品房质量验收合格的文件，但杨某1亦未委托相关工程质量检测机构证明该商品房主体结构质量不合格，故对此抗辩理由本院不予认可。明升公司作为房地产开发商，其提供的《汨罗市商品房买卖合同》系采用格式条款订立的合同，应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并应对格式条款进行说明。《汨罗市商品房买卖合同》第三条约定：该商品房层高为4.2米，建筑层数地上4层……，杨某1认为实际房屋的层高为第一层4.2米，第二层3.8米，第三层3米，第四层2.8米，不符合合同的约定，明升公司在与买受人签订合同时未如实告知每一层的层高情况，亦未向买受人出示设计图，该合同表述存在歧义，格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本院认定该合同约定的层高为4.2米应为每一层的高度为4.2米。考虑到明升公司的履行亦存在瑕疵，应承担相应的违约责任，本院酌情按100元／公分扣减30000元作为明升公司应承担的违约责任，故杨某1应支付尾款90000元。明升公司主张杨某1应支付违约金7920元。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在本案中，杨某1一方已经履行了支付房屋价款70万元义务，由于明升公司未完全按合同约定履行交付房屋的义务，存在质量问题、层高不符合合同约定等情况，故杨某1拒付尾款是其行使抗辩权的选择，明升公司要求其支付违约金的请求本院不予支持。明升公司主张杨某1支付商品房变更设计所支出的费用15443元和律师费10000元，由于明升公司未提供证据证明其告知买受人变更设计产生的设计费由买受人承担，合同及技术联系单上亦未书面约定费用的承担情况，故对此不予支持。附件四《合同补充协议》第六条约定：如买受人违约致使出卖人解除合同的……1、承担出卖人仲裁费用和其他费用……由于本案并未解除合同，且明升公司未提供证据证明律师费已经实际产生，故对此不予支持。二、明升公司是否构成逾期交房并承担逾期交房的违约责任。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。现杨某1已经于2018年8月对房屋占有并进行了装修，该行为应视为房屋已经交付使用。该日期并未超过合同约定的交房日期，故明升公司不构成逾期交房，亦不承担逾期交房的违约责任。三、明升公司是否应对杨某1提出的质量问题进行整改。合同第十六条确定了出卖人具有保修义务，合同补充协议第五条第3款亦确定出卖人应按照合同的规定对房屋的质量问题进行整改和保修。现杨某1的法定代理人周某就建设工程质量问题进行了投诉，汨罗市建筑工程质量安全监督站也下达了整改通知，明升公司应依据合同约定的整改和保修义务对房屋进行整改。关于买受人反映的北向外墙开裂、四楼厕所玻璃损坏、一层消防指示牌明升公司已经进行了整改，监理机构也签字确认，本院对此予以认可。关于三、四楼未安装窗户和三楼未安装预埋线管的问题，由于合同约定该商品房为半封闭式阳台，半封闭式阳台处无需安装窗户，故对此明升公司无需整改；未设预埋线管的问题，明升公司称因用户变更设计，设计图纸中三楼没有预埋线管，导致三楼没有预埋线管，依据合同约定，供水、供电、排水在交付时应达到使用条件。虽然设计图中未对三楼安排预埋线管，但从实际使用的角度出发，预埋线管才能达到使用的目的，杨某2作为非专业人士，其并不具备能确认设计图是否有不合理之处的能力。作为开发商和施工单位，在其余三层均预埋了线管的情形下，有义务告知设计图中三楼未预埋线管的问题并向其确认是否仍按设计图施工，现杨某1主张预埋线管情况不符合合同约定，明升公司未举证证明已经对此问题尽到了提示的义务，故明升公司应对此承担整改的义务。关于房屋漏水的问题，在建筑工程质量用户投诉整改回复单和建设工程施工质量隐患整改回复单上就此问题已经了回复，渗水问题系买受人装饰改变了原设计排水的坡度且装饰时未做任何防水措施及保护所致，由于买受人不同意整改方案，才导致整改一直未到位，该回复单均有监理单位签字确认真实性，对此本院予以认可，故明升公司对此可不承担整改责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、杨某1支付汨罗市明升房地产开发有限公司房款90000元，此款限在本判决生效之日起十日内支付。二、汨罗市明升房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内预埋涉案房屋三楼的管线。三、驳回汨罗市明升房地产开发有限公司和杨某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3367元，减半收取计1684元，反诉费399元，共计2083元，由汨罗市明升房地产开发有限公司负担421元，由杨某1负担1662元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  何旭光二〇二〇年九月二十七日法官助理姚钟平月书记员姚钟平月（兼）