广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2430号上诉人（一审被告）：杨蓉蓉，女，1968年7月8日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码为442************462。上诉人（一审被告）：黄良仁，男，1968年8月16日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为442************750。上列两上诉人共同委托代理人：余佳平，广东明楷律师事务所律师。上列两上诉人共同委托代理人：李旺妹，广东明楷律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：秦天祥，男，1970年8月13日出生，汉族，住山东省广饶县**********，公民身份号码为512************115。被上诉人（一审原告）：李菊红，女，1975年10月15日出生，汉族，住江西省赣州市于都县铁山垅镇丰田四段93号，公民身份号码为362************768。上列两被上诉人共同委托代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托代理人：何玉玲，广东金词律师事务所实习律师。上诉人杨蓉蓉、黄良仁因与被上诉人秦天祥、李菊红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。秦天祥、李菊红起诉请求：判令杨蓉蓉、黄良仁向秦天祥、李菊红承担定金责任100000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2019年11月26日判决：限杨蓉蓉、黄良仁于判决发生法律效力之日起五日内向秦天祥、李菊红支付100000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费1150元（秦天祥、李菊红已预交），由杨蓉蓉、黄良仁负担。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初14989号民事判决书。杨蓉蓉、黄良仁不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决驳回秦天祥、李菊红的起诉请求。事实与理由：一、案涉款项100000元不应被认定为“立约定金”，应该被认定为“诚意金”或者“预付款”。秦天祥、李菊红提供的《定金收据》中并未载明“收到立约定金人民币壹拾万元整”的字样，其次依照东莞市二手房交易惯例，购房双方对房产交易的重大因素问题进行有效磋商并书面约定后才会产生定金，本案中双方当时仍未对房产交易的重大因素进行有效磋商。二、假如双方签订了《房屋买卖合同》也应认定为无效合同。（一）案涉房产是2000年左右从一家公司处受让得来，双方均未缴纳任何土地出让金，秦天祥、李菊红2003年取得建设规划许可证后自筹资金建设，实际占地面积远大于土地使用权证的面积和土地规划许可证的面积。所以假设双方签订了《房屋买卖合同》也应被认定为无效合同，杨蓉蓉、黄良仁只负有返还100000元的义务，杨蓉蓉、黄良仁已经履行完毕该义务。（二）东莞市虎门镇规划管理所没有出具《复函》的权限，且东莞市虎门镇规划管理所出具该《复函》前并没有对案涉房产的实际面积进行实地测量，《复函》中“房地产权证登记内容与实物相符”的结论明显不当。该份《复函》没有明确过户主体，案涉房产虽为国有土地，但该土地并未缴纳土地出让金，不能按国有土地在公民之间自由流转，其管理适用集体土地的管理制度，案涉房产只限于村民内部交易。三、即使杨蓉蓉、黄良仁需要承担责任，也应承担缔约过失责任而非双倍返还定金之罚则。杨蓉蓉、黄良仁通过中介发出要约邀请后，秦天祥、李菊红向杨蓉蓉、黄良仁发出要约，双方仅就能否过户的问题进行磋商，并未就整个房产交易达成意思表示一致，并未给秦天祥、李菊红造成经济损失，无需承担损害赔偿责任。秦天祥、李菊红答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。事实与理由：一、涉案的交易在一审中经过两次的庭审，事实清楚，中介方的人员在双方交易的时候，已经向房管与土地部门查询是可以过户的，约好2019年3月5日双方当场办过户手续并一次性付款，但杨蓉蓉、黄良仁未带证件，所以当天支付了100000元的定金并出示收据，约定一星期之内办理过户手续。二、一审在审理中，依法向房管部门进行了调查，回复称是可以过户的。三、根据涉案的房屋房产证显示，该房屋已经注明土地是国有，取得的方式是出让，不存在无法过户的情况，杨蓉蓉、黄良仁在一审中称无法过户是为了逃避履行合同承担双倍定金的责任，杨蓉蓉、黄良仁所称的只能在集体之内转让和没有缴纳出让金与不能过户是没有事实与法律的依据，没有相关政府的回复，也没有向一审法院申请调查该房屋无法过户的事实，而是否缴纳土地出让金并不会影响房产的交易，只需要补交就可以，没有相关的证据案涉房产需要补交只有补交土地出让金。四、秦天祥、李菊红在一审中提交的微信聊天记录第12页、第16页秦天祥、李菊红说的很清楚，只要双方一起去房管所，当场询问如果确实无法过户，秦天祥、李菊红不会追究杨蓉蓉、黄良仁的责任，但是杨蓉蓉、黄良仁一直拒绝与秦天祥、李菊红去房管所核实是否能过户的事宜，其在微信中所称的不能过户的理由是逃避责任的说辞。五、关于定金的性质。收据上很清楚写的是定金100000元，并写明房屋的价格，已具备各项的法律要件，杨蓉蓉、黄良仁拒绝履行相应的义务，应当返还双倍的定金。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，杨蓉蓉、黄良仁二审主张双方并未订立合同，房产交易是重大的交易，涉及到付款方式，假如杨蓉蓉、黄良仁需要承担责任也是缔约过失责任，一审判决的100000元的违约责任过高，请求二审在合理范围内进行合理的裁决。秦天祥、李菊红则认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，一审认定100000元违约责任是合理合法的。杨蓉蓉、黄良仁违约的真实目的是房价上涨，其上涨的空间远远大于100000元。秦天祥、李菊红因为购买该房产从定期支取出来，又没法购买该房产，错失了购买房子的最低价，所以该100000元对如今的房价与杨蓉蓉、黄良仁当时违约的房价都是合理的。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为：杨蓉蓉、黄良仁应否承担100000元的定金责任。首先，杨蓉蓉、黄良仁、秦天祥、李菊红于2019年3月5日签订的《定金收据》清楚载明杨蓉蓉、黄良仁收取秦天祥、李菊红定金100000元。关于该100000元的性质，在《定金收据》中明确记载为定金，结合《定金收据》以及双方的陈述，一审认定该100000元为立约定金，并无不当。其次，2019年3月6日，黄良仁告知秦天祥，经黄良仁到国土和房管部门了解，案涉房屋过户存在诸多问题，故要求将100000元退还给秦天祥。证人黄辉的证言以及东莞市虎门房地产管理所的《复函》，可以证明案涉房产并无存在过户障碍，杨蓉蓉、黄良仁主张因案涉房屋存在过户障碍而取消出卖案涉房屋，属于违约。再次，关于违约责任。秦天祥、李菊红根据定金罚则要求杨蓉蓉、黄良仁双倍返还定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，杨蓉蓉、黄良仁拒绝订立合同，应双倍返还定金。杨蓉蓉、黄良仁承担双倍返还定金责任属于法定责任，杨蓉蓉、黄良仁要求调低该违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，杨蓉蓉、黄良仁的上诉请求理由不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，杨蓉蓉、黄良仁负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年八月二十七日书记员  陈佩君周洋