青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1771号上诉人(原审原告)：青海简直房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91630104MA75394T85，住所地：西宁市城西区海湖路8号A2号楼1单元。法定代表人：张天赋，总经理。被上诉人(原审被告)：魏亚萍，公民身份号码：×××，女，汉族，1973年3月29日出生，住西宁市。上诉人青海简直房地产营销策划有限公司（以下简称简直公司）因与被上诉人魏亚萍居间合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。简直公司上诉请求：撤销一审判决，改判或者发回重审。一、二审诉讼费由魏亚萍负担。一审判决认定事实不清。简直公司与魏亚萍均认可合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，不存在任何无效的情形。一审法院认为房屋共有人未追认合同效力而认定合同无效是错误的。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以在缔约时对标的物没有所有权或者没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，共有人是否追认是合同能否继续履行的条件，并非成立生效条件。房屋买卖合同是否能够继续履行是买卖双方另案诉讼的范畴，并非本案争议焦点。本案争议的焦点不是买卖法律关系而是居间法律关系。一审判决混淆了不同的两个法律关系，做出了错误的事实认定，应当予以纠正。一审判决适用法律错误。无论房屋共有人是否追认，不影响简直公司与魏亚萍之间签署的合同效力。根据《合同法》426条的规定，“居间人促成合同成立后委托人应当按照约定支付居间报酬”由此可知，支付居间报酬的条件是合同成立即可，并未要求必须履行完毕才能请求支付报酬。一审判决因房屋共有人反对出售房屋而推导出合同未订立，进而得出简直公司未完成居间义务的结论是对法律的错误适用。综上，一审判决事实不清、适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持简直公司的上诉请求。魏亚萍辩称，一审判决公平、公正，适用法律正确，简直公司的上诉理由不成立，应维持一审判决。简直公司向一审法院起诉请求：判令魏亚萍按合同约定支付简直公司服务费17400元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年4月12日，简直公司（居间方、丙方）与魏亚萍（卖方、甲方）、买受人（买方、乙方）签订《房屋三方买卖合同》，约定“甲方自愿将位于西宁市××区的房产有偿转让给乙方……”第六条约定“甲、乙双方按各方委托关系，以国家及行业相关规定支付丙方代理费及权证过户代办费用，即甲方1.5％乙方1.5％向丙方支付中介服务费”。该合同同时约定成交价格、付款方式、违约责任等内容。各方分别签名或加盖印章。合同签订当日，魏亚萍以未与其夫商量、其夫不同意出卖该不动产为由向简直公司表明拒绝继续履行此合同。简直公司认为魏亚萍单方违约致使买卖双方应当分别给付自己1.5％比例居间费8700元的合同目的不能实现，该损失应当由魏亚萍承担，遂提起本次诉讼。本案所涉西宁市城北区祁连路327号3号楼211室的房产为魏亚萍与其夫雷振夫妻共同财产。一审法院认为，居间合同是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或者进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。居间合同中，合同一经成立，居间人就有按照委托人的指示从事居间的义务，居间人的活动一旦取得结果，委托人就有支付报酬的义务，即居间人只有在居间产生有效结果时才可请求报酬给付。本案中，简直公司未尽必要注意义务，漠视魏亚萍与其夫共同所有不动产情况，草率居间签订《房屋三方买卖合同》，造成合同实际不能履行结果发生，该责任在简直公司，即简直公司作为居间人未促成合同成立，不得要求支付报酬，故简直公司主张魏亚萍按合同约定支付居间费17400元的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。魏亚萍关于主合同未履行完毕情况下，居间费的给付条件尚未达成的答辩意见成立，一审法院予以采信。遂判决:驳回简直公司的全部诉讼请求。诉讼费235元，已减半收取118元，由简直公司承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，均对一审查明的事实不持异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，三方所签署的《房屋三方买卖合同》中关于房屋交易双方的姓名、身份证号码、住址,交易房产的名称、建筑面积、产权证号、成交金额、购房定金、付款方式、履行时间及付款方式、违约责任已有完整、明确的约定,上述内容符合房屋买卖合同的性质,且已经交易双方签字确认,买卖双方已以签署合同的方式达成了交易合意,居间人简直公司已提供了促使合同成立的居间服务。但是，简直公司作为专业的房产中介机构,对于居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务,注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属，简直公司在促成交易前已知晓涉案房产系魏亚萍与其丈夫雷振夫妻共同财产,未经房屋共有人雷振的同意，魏亚萍无权处分涉案房屋，而简直公司在促成买卖双方签订合同时未将上述情况告知交易双方,且在涉案房产共有人雷振未到场的情况下，签订了房屋三方买卖合同，简直公司作为居间人未尽到合理范围内的审查告知义务,因此，导致合同无法继续履行的主要责任在于简直公司，而魏亚萍以未与其夫雷振商量、雷振不同意出卖该房产为由向简直公司表明拒绝继续履行合同的行为也存在一定的过错，应承担相应的责任，故本院认为按照双方的责任大小，魏亚萍应承担服务费17400元的20%即3480元，其余80%即13920元应当由简直公司自行承担，一审判决驳回简直公司的全部诉讼请求不当，本院应予纠正。综上所述，简直公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初2015号民事判决；二、魏亚萍于本判决生效后十日内向青海简直房地产营销策划有限公司支付服务费3480元。一审案件受理费118元，由青海简直房地产营销策划有限公司负担94.4元，由魏亚萍负担23.6元；二审案件受理费235元，由青海简直房地产营销策划有限公司负担188元，由魏亚萍负担47元。本判决为终审判决。审判长 赵甲宁审判员 王 鹏审判员 李 娟 二〇二〇年九月二十三日书记员 哈春瑛附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。