重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初12759号原告：白璐，女，1989年5月7日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：刘欣，重庆渝韬律师事务所律师。被告：武广彬，男，1978年6月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：廖娅，重庆钦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉启定，重庆钦天律师事务所实习律师。原告白璐与被告武广彬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告白璐的委托诉讼代理人刘欣，被告武广彬的委托诉讼代理人廖娅、冉启定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白璐向本院提出诉讼请求：判令被告武广彬向原告支付截至2020年10月14日的尚欠租金20043元，并支付逾期违约金4008.6元（以尚欠租金的20%计算）。事实与理由：2014年1月25日，原告白璐与被告武广彬签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于重庆市江北区北城天街X号X幢X-X的房屋出租给被告，双方就租赁期限、租赁费用、支付方式及违约责任进行了约定。合同签订后，原告将出租房屋交付被告使用，但被告自2019年7月起未按期足额支付租金，原告多次催收无果。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告武广彬辩称，我方于2019年7月通过电话或发函方式与原告协商降租事宜，在原告同意降租后，我方按照5313元一季度的租金标准支付了自2019年7月起至2020年3月的租金，原告对此未提出异议；我方于2020年4月27日向原告发函告知，我方已将酒店转让给第三人史学伟，自2020年1月10日起租金由第三人史学伟支付，且史学伟已支付2020年第二季度和第三季度租金，原被告双方的租赁合同已于2020年4月27日解除；原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。本院经审理认定事实如下：2014年1月25日，出租方白璐（甲方）与承租方武广彬（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：出租房屋位于重庆市江北区北城天街X号九街·高屋X幢X-X；乙方根据实际情况可将租赁房屋转租第三人使用，无论甲方与该第三方是否另行签订租赁合同，乙方均应确保第三方完全承认或者同意本合同的各项约定；乙方租赁上述房屋的期限共计8年，即2013年7月15日至2021年7月14日，其中免租期为2013年7月15日至2013年10月14日；双方同意，房屋租赁费用按以下标准收取，乙方租赁上述房屋租赁费用按照面积27.24平方米计算，第一年的房屋租赁单价为65元/㎡/月，每月租金为1771元，每季度租金为5313元；从第二年起，月租赁费用在上一年月租赁费用基础上按年递增5%；乙方按季度交纳的方式向甲方交纳，即乙方每次应提前缴纳后三个月的租赁费用，乙方第一次向甲方缴纳租赁费用为免租期结束前5日内；乙方每季度应缴纳的租赁费用须在上季度最后一月租赁费用到期前的5日之前向甲方支付；租赁房屋为清水房，甲方定于2013年7月15日前将租赁房屋交付乙方使用；乙方若逾期支付租赁费用、水电等费或其他应由乙方缴纳的相关费用的，逾期不超过30天的，每逾期一日，应按逾期当年月租赁费用的0.5%向甲方支付逾期违约金；逾期超过30天（含30天）的，每逾期一日，应按逾期当年月租赁费用的1.5%向甲方支付逾期违约金；乙方因违反本合同约定或未按本合同约定期限和金额向甲方缴纳房屋租赁费用、水电等费及其他费用的，乙方逾期支付超过60日的，均属于乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同和中断水电供应，有权不退还乙方的保证金且要求乙方赔偿甲方全部损失。合同签订后，原告白璐按约将房屋交付给被告武广彬使用，被告武广彬于2019年7月14日前按约向原告支付相应租金。此后，被告武广彬于2019年8月3日向原告支付租金5313元，于2019年10月10日向原告支付租金5313元，于2020年1月14日向原告支付租金5313元。另查明，2019年12月27日，被告武广彬与案外人史学伟签订《转让协议》，约定武广彬将位于江北区北城天街X号九街高屋X栋X楼微爱酒店、17楼爱微酒店转让给史学伟；2020年1月10日，被告武广彬（甲方）与案外人史学伟（乙方）签订《酒店转让补充协议》，约定乙方付清转让全款后，双方确认，截至2020年1月10日之前甲方所欠一切债务由甲方负责偿还，包括但不限于该酒店涉及的房租、水电费等；2020年1月10日以后，涉及该酒店经营的一切费用及债权债务、安全责任等由乙方自行承担；双方确认对涉案房屋已支付租金至2020年1月14日，应付房租为5313元/季度。2020年4月28日，被告武广彬通过中国邮政EMS向原告白璐发函，载明:本人租赁你位于重庆市江北区北城天街46号1幢8楼7号房屋用于经营宾馆住宿，因经营困难，已将该房屋装修及设施设备转让给第三方史学伟经营使用；你所收到的租金从2020年1月10日起都是由第三方史学伟支付并承担；受疫情影响，且原租赁合同未预留通信地址，先已电话告知于你，现再次短信及信函通知你户，有关该房屋后续租赁的相关事宜请与史学伟联系。庭审中，双方确认，被告武广彬已按约向原告结清截至2019年7月14日的租金，且被告武广彬于2019年8月3日、2019年10月10日、2020年1月14日以每季度5313元的标准向原告白璐支付了自2019年7月15日起至2020年4月14日的租金。原告白璐陈述，其并未同意被告武广彬提出的降租事宜；此外，原告白璐认可案外人史学伟于2020年5月7日的转账1635元、2020年7月12日的转账1635元系代被告武广彬支付的租金。上述事实，有《房屋租赁合同》、不动产登记中心登记信息查询结果、《转让协议》《酒店转让补充协议》、函告等及当事人的陈述予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋租金标准是否应予下调；2.双方签订的《房屋租赁合同》是否解除；3.2020年4月14日之后的租金应由谁负担。针对上述争议焦点，本院评析如下：1.涉案房屋租金标准是否应予下调。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，白璐按约向武广彬交付了出租房屋，武广彬应按约定租金标准向白璐支付租金。武广彬辩称，其于2019年7月与白璐协商降低房屋租金标准，因其未提供相应的证据予以证明，故对其相关答辩意见，本院不予采信。因此，根据合同约定，自2019年7月15日起至2020年7月14日，武广彬应以每月2375元的标准向白璐支付租金，结合武广彬已向白璐实际支付的租金15939元，截至2020年4月14日，武广彬尚欠白璐租金5436元（2375元/月×9个月-15939元=5436元）。2.双方签订的《房屋租赁合同》是否解除。本案中，武广彬与案外人史学伟签订《转让协议》《酒店转让补充协议》，将涉案房屋转租给案外人史学伟，根据法律规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。武广彬辩称，其在2020年4月向白璐发函告知将房屋装修及设施设备转让给案外人史学伟，并由史学伟支付自2020年1月10日起的房屋租金，其与白璐的《房屋租赁合同》自2020年4月27日起解除，因双方对合同解除未达成合意，且涉案《房屋租赁合同》不存在法定解除条件，故武广彬关于合同解除的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。因此，涉案《房屋租赁合同》并未解除，双方应继续按照合同约定履行义务。3.2020年4月15日起的租金应由谁负担。因涉案《房屋租赁合同》对原被告双方均具有拘束力，武广彬应按照合同约定继续履行支付租金的义务。根据合同约定，2019年7月15日至2020年7月14日月租金标准为2375元，2020年7月15日至2021年7月14日月租金标准为2494元，结合白璐自认收到史学伟代武广彬支付的租金3270元，2020年4月15日起至2020年10月14日，武广彬应向白璐支付租金11337元（2375元/月×3个月+2494元/月×3个月-3270元=11337元）。综上，武广彬应向白璐支付自2019年7月15日至2020年10月14日的租金16773元（5436元+11337元=16773元）。对原告白璐主张的按尚欠租金的20%计算的逾期违约金4008.6元的诉讼请求，因双方在合同中对逾期违约金的计算标准过高，且原告白璐亦未举证证明其因被告武广彬违约行为所遭受的损失，本院结合被告武广彬违约的事实、尚欠租金的期限和金额，对原告白璐主张的逾期违约金调整为尚欠租金的5%即838.65元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武广彬于本判决生效之日起十日内向原告白璐支付截至2020年10月14日的租金16773元，并支付逾期违约金838.65元；二、驳回原告白璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费401.3元，减半收取计200.65元，由被告武广彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  邹 涛二〇二〇年九月十日法官助理  任艳艳书 记 员  彭 娟