江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2652号上诉人（原审原告、反诉被告）：溧阳市鼎天通讯设备有限公司，住所地溧阳市溧城镇建设中路1号1。法定代表人：李军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王长征，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢敏明，江苏斐多律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：溧阳金鹰国际购物中心有限公司，住所地溧阳市溧城镇天目路8号。法定代表人：谈广林，该公司董事长。委托诉讼代理人：高淑奎，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超越，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人溧阳市鼎天通讯设备有限公司（以下简称鼎天公司）因与被上诉人溧阳金鹰国际购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019）苏0481民初819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎天公司上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由金鹰公司负担。事实与理由：一、涉案商铺非临街商铺，一审判决认定事实错误。首先，涉案合同的附件一“该物业位置示意图”清楚明确显示A65-A66号物业位于金鹰购物中心一楼内，同时附件一清楚明确显示金鹰购物中心一楼内的A65-A66号物业没有入口，也显示金鹰购物中心一楼主入口以及多个位于其他位置的次入口，可见A65-A66号物业不是临街商铺。其次，A65-A66号物业玻璃外墙改造与是否临街商铺不具有关联性，不能由玻璃外墙改造直接认定临街商铺，而应根据合同签订及交付时的状态及规划来认定。最后，85℃、一点点等是否临街商铺与本案没有关联性，一审判决在没有核实清楚的情况下，直接断言85℃、一点点是临街商铺，没有事实依据。二、鼎天公司接受金鹰公司的统一管理，一审判决认定事实错误。涉案合同限定了A65-A66号物业的经营范围、营业时间、人员管理、收银系统、销售数据、广告宣传、促销活动、积分互换、打着科技优惠卡的最惠待遇、物业管理、装修管理等，足以说明A65-A66号物业及经营项目是金鹰购物中心整体的一部分，是部分与整体的关系；对于消费者来说，到金鹰购物，享受金鹰的服务，是因为信赖金鹰的商场的服务品质和商品品质；即使出了问题，也是投诉到金鹰商场；换句话说，消费者认可的是金鹰商场，而不是鼎天公司。这进一步印证了上述分析的A65-A66号物业是金鹰购物中心的组成部分，而不是一审法院所谓的“临街商铺”。三、鼎天公司的损失不是投资经营的市场风险，而是金鹰公司违约导致。首先，经营风险是指公司的决策人员和管理人员在经营管理中出现失误而导致公司盈利水平变化从而产生投资者预期收益下降的风险或由于汇率的变动而导致未来收益下降和成本增加。投资风险是风险现象在投资过程中的表现。具体来说，投资风险就是从作出投资决策开始到投资期结束这段时间内，由于不可控因素或随机因素的影响，实际投资收益与预期收益的相偏离。而一审判决认定的“投资经营的风险”表述不清，不符合法律语言的严谨性和准确性。其次，苹果和华为具有极高的品质及市场声誉，结合金鹰购物中心的营商环境定位（包括产品及服务的品质、商圈位置等），与金鹰购物中心的营商环境相匹配。本案中仅仅是因为金鹰购物中心的单方整体闭店，导致营商环境发生重大变化，降低甚至损害金鹰购物中心的商誉，导致合同的基础发生重大变化，致使合同目的不能实现。可见，营商环境发生重大变化是因为金鹰公司的违约行为所导致，与市场宏观调控及价格涨落的经济规律没有因果关系。一审判决认定金鹰商场这样的高档购物中心的整体闭店导致合同目的不能实现是市场经营风险，明显逻辑错误，没有事实和法律依据，更违反诚信原则和公平原则，破坏市场正常经济秩序。四、金鹰公司违约，应返还履约保证金150000元并赔偿因其违约给鼎天公司造成的损失。金鹰公司辩称，自2018年3月鼎天公司便拒不交纳房屋租金。自2018年6月，鼎天公司也不再交纳物业费。而鼎天公司持续使用房屋经营到2019年11月20日自行闭店，至2020年2月29日才完成房屋的交还手续。鼎天公司称合同根本目的不能实现与事实严重不符。恰恰是鼎天公司一方面在正常使用案涉承租商铺，一方面又拒绝交纳房屋租金及物业费，给金鹰公司造成了重大损失。鼎天公司的违约行为导致涉案合同无法正常履行。直至2019年11月20日其自行闭店，表明不再履行合同的全部义务。虽然一审判决未根据合同约定要求鼎天公司支付租金、物业费及相应费用，一审判决认定的金额与金鹰公司主张的差距较大，但是金鹰公司尊重一审判决。根据双方合同约定，由于鼎天公司的违约行为造成合同不能继续履行，保证金应当不予返还。综上所述，金鹰公司恳请法院驳回鼎天公司的全部上诉请求。鼎天公司向一审法院起诉请求：1.解除鼎天公司与金鹰公司签订的租赁合同，要求金鹰公司赔偿鼎天公司经营利润损失298854.23元；2.金鹰公司赔偿装修损失771761.31元；3.金鹰公司返还履约保证金150000元；4.金鹰公司赔偿鼎天公司被盗物品损失97132元；5.金鹰公司承担鼎天公司的员工遣散费损失40000元；6.本案诉讼费用由金鹰公司承担。金鹰公司向一审法院反诉请求：1.鼎天公司支付欠付租金、物业管理费、水电费暂计至2019年5月9日共计人民币718051.32元，并自欠款日起按千分之二每天支付滞纳金；2.鼎天公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实如下：位于溧阳市溧城镇天目路8号西侧、平陵中路南侧、建筑面积约5.2万平方米房屋产权属于金鹰公司。2017年1月5日，甲方金鹰公司与乙方鼎天公司签订租赁合同。合同约定：甲方将其合法拥有所有权或转租权的坐落于天目路内一层、编号为Ａ65-Ａ66的商铺出租给乙方使用；承租面积（商铺的套内面积）为199平方米；出租给乙方作为苹果、华为、ＲＥＭＡＸ品牌的经营用途；租赁期限自2017年3月1日至2020年2月29日止；租金、物业费支付方式：首期租金为148008元（每月42731元），第二年租金按每月42371元，第三年租金按每月44489元，首期租金支付时间为办理进场日支付，其他租金按每3个完整的自然月为一个交租期交纳；物业费收费标准为每平方米每天1元；履约保证金为150000元，并约定在合同期内，如果乙方有违反或不履行本合同的行为、违反本合同载定的附件的行为、给甲方造成损失或损害的行为或违反甲乙双方其他约定的行为，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失或支付相应违约金（包括罚款）的书面通知7天内，如乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金；物业管理的第13.3.1条款约定租赁期满、合同终止或解除后物业的权利定性，物业之装修及所有附属设施、设备归甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，乙方自费将该物业内的可搬动的动产（附属设施、设备除外）搬离，如因乙方原因导致物业的装修或附属设备遭到破坏，乙方应赔偿甲方的损失；第13.5.1条约定，乙方逾期交还该物业，除应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业服务费等各项费用外，甲方还有权没收乙方的履约保证金；第15.3条约定，租赁期满内，甲方有单方面擅自提前解除租赁合同等情形的，乙方有权单方面解除合同，甲方应赔偿乙方的实际损失；第16.4.3条约定，因乙方的原因导致合同提前解除而给甲方造成损失的，由乙方自行承担，乙方在任何时候不得基于任何理由向甲方主张赔偿要求。合同对其他事项亦进行了约定。合同签订后，鼎天公司依约支付了履约保证金150000元，并交纳租金至2018年3月底，物业费支付至2018年6月底。鼎天公司与其他单位分别签订了《门头广告制作合同》、《装修合同》、《门头制作安装合同》、《装修工程合同》、《外墙玻璃制作合同》、《购销合同》，其向法院提交上述合同为证明在租赁案涉房屋期间所进行的开店准备及花费的装修、装饰、购买电器的费用。在装修时，鼎天公司将租赁的商铺拆除了原封闭的玻璃墙面改造为与天目路相通的临街店铺。经过鼎天公司的改造，其承租经营的店铺从原只能由金鹰内部进入，变为可从内外进入的临街商铺。与鼎天公司相邻的格局相同的商铺尚有85℃、一点点、德克士。鼎天公司在经营该商铺期间实行自主收银。根据鼎天公司的证人陈某到庭陈述：其从鼎天公司装修开始一直工作到2019年2月份，鼎天公司在装修时就已经把封闭的玻璃墙面变更为对街开门的店铺，闭店之前受金鹰统一管理，收银是我们自主收银，开店时候生意比较好、客流很多、收入也高，闭店后生意越来越少。2018年1月25日，金鹰公司向租赁其商铺的24家中的19家商铺单独明确受函对象发出《致供应商函》，告知金鹰公司将于2018年1月31日闭店以及其他善后事项，但有6家不属于撤场范围，包括沿街店铺和星美电影院。金鹰公司陈述，因鼎天公司属于此范围，故并没有向鼎天公司发出该函。同时，金鹰公司通过外墙的大型电子显示屏发出了于2018年2月1日关闭金鹰的电子广告。在审理中，鼎天公司提供了该函的影印件。根据证人陈某的陈述，是金鹰公司的工作人员放置在鼎天公司店内，陈某随即拍照片后发给鼎天公司的法人李军。金鹰公司对函件质证认为，鼎天公司并非受函主体，该函件中没有明确受函人，而且在金鹰闭店后，金鹰公司没有要求鼎天公司交还房屋或锁门及断电、断水等阻扰鼎天公司经营的行为。对此，鼎天公司没有异议。2019年5月16日，法院组织双方进行庭前证据交换，针对鼎天公司的经营状况，在休庭后组织双方到现场勘察，与鼎天公司并行的85℃、一点点、德克士在正常经营中，与之相邻的鼎天公司商铺分为苹果、华为两个店面，店面的钥匙仍在鼎天公司的工作人员手中，没有断电行为，商铺门前为正常状态。2019年11月20日，鼎天公司自行撤除了门头招牌等，撤离了租赁房屋。2020年3月3日，鼎天公司与金鹰公司办理了房屋交接手续。鼎天公司向法院提供了接处警工作登记表（复印件），并陈述2018年4月27日，位于天目路8号鼎天科技店内靠近街面的展台上的6部苹果手机、4台苹果电脑等被嫌疑人暴力破坏门把手盗走，总价值97132元。同日，鼎天公司向金鹰公司提出书面申请告之以上情况，认为其前期装修投入一百多万，闭店后物业服务不好，致发生盗窃案件；因闭店行为给鼎天公司带来严重的安全隐患；按照合同15.2条约定“甲方违约责任：租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该物业发生损坏，造成乙方实际财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任”。同时，鼎天公司提供了其公司与8位员工签订的劳动合同及利润分配表（复印件）。金鹰公司质证认为发生盗窃案件与案涉租赁合同没有任何关系，应由公安机关按照相应的程序追究犯罪嫌疑人的相应责任；对鼎天公司与员工签订的劳动合同提前解除以及发生的费用、实际损失均未举证，与本案无关，也不存在因果关系；对于利润分配表仅是鼎天公司自行制作的文件，不是证据，不具证明力，而且也无权向金鹰公司主张相应的经营损失。在休庭期间，法院组织双方进行协商调解。金鹰公司提出调解方案为：“租金减半和华为闭店后面积减让至2019年11月20日计算，自2018年4月1日至2018年9月30日，租金为21186元、物业费3027元（每个月减半之后，从2018年7月份），合计24213元/月。苹果店面积94平方米：2018年10月1日至2019年2月28日，租金为10008元、物业费1430元，合计11438元/月；2019年3月1日至2020年2月29日，租金10507.5元、物业费1430元，合计11937.5元/月。至2019年11月20日总计296845元。如计算至房屋交还2020年3月3日为337831元。如双方达成调解协议，是从2018年4月1日起算；如双方未能达成调解协议，则按原来的计算”。鼎天公司认为“对于金鹰公司所述解除时间为2019年11月20日有异议，应以本案立案之日2019年1月24日为解除日……关于要求鼎天公司支付租金的请求，鼎天公司认为租赁合同约定鼎天公司支付租金、金鹰公司提供适租房屋，但因金鹰公司自2018年2月1日之后已无法提供适租的房屋，我方依法享有抗辩权，待金鹰公司提供适租房屋后，金鹰公司才享受要求支付租金的权利。退一步说，即使我方要承担租金，也仅需承担94平方苹果店铺2018年2月1日至合同解除日2019年1月24日的场地占用费。关于金鹰公司要求鼎天公司支付2019年11月20日至2020年3月3日的房屋占用费，因合同于2019年1月24日解除，故无需支付相应的房屋占用费，且该笔费用的产生是由金鹰公司拒不接收鼎天公司退房钥匙行为产生的”。双方未能达成一致调解意见。一审法院认为，双方所签订的租赁合同不违反法律规定，受法律保护。双方在签订合同后，均依约履行了各自的义务，鼎天公司依约已交纳租金至2018年3月底、物业费支付至2018年6月底。因金鹰公司调整经营，致溧阳金鹰购物中心于2018年2月1日整体闭店，引起本案及其他部分承租商铺发生纠纷。鼎天公司在签订合同后将原商铺的玻璃外墙改造，形成与85℃、一点点等相同的临街商铺的格局。从金鹰闭店到诉讼阶段，上述商铺仍正常经营至今，而鼎天公司商铺的位置与之相邻，经营方式为独立收银、自主经营，独立在合同约定的用途内使用商铺。在金鹰闭店至今，鼎天公司也认可并没有遭受到金鹰公司采用停电或强行锁门等影像其经营的行为。据此，鼎天公司诉请要求金鹰公司因违约而需承担的责任无事实和法律依据，对该诉讼请求，法院不予支持。关于鼎天公司诉请要求金鹰公司赔偿金鹰利润损失298854.23元，鼎天公司在诉讼中仅提供了自制的利润分配表两页，虽经数次庭审听证，金鹰公司提出质证意见后，鼎天公司仍未能提供充足的证据证明。关于鼎天公司要求赔偿装修损失771761.31元，根据租赁合同中13.3.1条的约定，不论基于何种原因合同解除或终止，鼎天公司的装修及所有附属设施、设备归金鹰公司所有，金鹰公司无须给予乙方补偿。关于鼎天公司诉请要求返还履约保证金150000元，因鼎天公司在合同的履行过程中存在违约，按照双方的合同约定，该履约保证金依约处理。关于鼎天公司被盗物品损失97132元，商铺被盗行为与金鹰公司无因果关系，也非金鹰公司实施行为，且鼎天公司也向公安机关报案，故鼎天公司所主张的该损失不应由金鹰公司承担。关于员工遣散费损失40000元，鼎天公司仅提供了与相关人员的劳动合同，损失是否存在、损失金额的构成及鼎天公司是否已履行，均没有证据证明。基于金鹰公司无违约行为，因此金鹰公司无需承担相应的民事责任，故对鼎天公司以上的诉讼请求，法院不予支持。关于反诉部分，鼎天公司租赁金鹰公司房屋是为了商用，鼎天公司在租赁金鹰公司房屋时认可金鹰商城的商业氛围及预期的良好商机。金鹰公司在2018年2月1日整体闭店的行为，虽然从形式和行为上没有损害鼎天公司自主经营，但金鹰在正常营业下的商业环境可给各个商家之间互相带来商机存有一定的联系。除了鼎天公司等商家投资经营的风险外，从遵循公平原则合理确定各方的权利和义务的法律原则，应当合理减少收取合同约定租金。介于鼎天公司在审理中提出要求解除租赁合同，金鹰公司不予认可，故鼎天公司要求解除租赁合同的请求不符合法律规定。而在此期间，鼎天公司仍在使用金鹰公司的房屋至2019年11月20日自行撤离，双方在2020年3月3日才办理房屋交接手续。金鹰公司认可合同解除时间为2019年11月20日。根据金鹰公司提出的调解方案基础上，为合理考量和平衡鼎天公司、金鹰公司的利益，法院调整为鼎天公司尚应支付金鹰公司租赁、物业费损失207791.5元。综上，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、驳回溧阳市鼎天通讯设备有限公司第一、二、三、四、五项诉讼请求。二、溧阳市鼎天通讯设备有限公司应于判决生效之日起十日内支付溧阳金鹰国际购物中心有限公司截至2019年11月20日的租金、物业费合计207791.5元。如果未按判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费17020元，由溧阳市鼎天通讯设备有限公司负担；反诉案件受理费8142元（已减半收取，预交9450元，退回1308元），由溧阳金鹰国际购物中心有限公司负担5934元、溧阳市鼎天通讯设备有限公司负担2208元。二审中，鼎天公司向本院提交公证书一份，证明涉案店铺的客流量因金鹰公司闭店而急剧减少。具体可见公证书第21页，该页显示了2017年5月到2019年11月店铺客流量的变化趋势。第19页开始可以看出客流量在2018年2月之前是比较正常的。第20、21、22页可以看出客流和变化趋势，在2018年2月深色部分突然断崖式下降，浅色部分整体趋势是下降，但这个不是客户的一个进出流量。因为在店铺经营不下去的时候，鼎天公司为了止损，还是维持了一个苹果手机的维修点，还有两个员工在这，后面的灰色部分基本上是员工进出形成的一个数据，也就是说客户是没有了。金鹰公司质证认为，该公证书并不是民事诉讼法所称的新证据，不符合新证据的形式，并且所显示的内容包括证明目的均无法显示客观性，不能达到上诉人的证明目的；公证书与本案也没有关联性，反而证明了鼎天公司一直到2019年11月20日仍然在经营的事实。二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、鼎天公司从金鹰公司租赁涉案商铺后，装修时将临街封闭玻璃改造为临街进出的门，据此，一审判决认定涉案商铺为临街商铺，并无不当。二、金鹰公司根据其自身经营状况所作出的闭店行为并不构成违约，因为金鹰公司与鼎天公司签订的租赁合同中并未约定金鹰公司在鼎天公司的租赁期内需保持其他商铺正常营业，不得关闭其他商铺的经营，或者有其他有关开业率的约定。但是金鹰公司的闭店行为确实给鼎天公司租赁涉案商铺用于经营的行为带来了极大的不利影响，继续按照双方签订的租赁合同进行履行，明显对鼎天公司不公平。后双方就租赁合同如何处理一直协商不成，从而引发本案诉讼。一审中，一审法院结合本案实际情况对鼎天公司支付金鹰公司的租金、物业费进行了相应变更，并无不当，本院予以维持。三、关于双方争议的履约保证金的返还问题，双方签订的租赁合同中约定的履约保证金系一种金钱担保，结合本案合同履行情况、双方签订的租赁合同关于履约保证金的约定、一审判决调整鼎天公司支付金鹰公司的租金、物业费的幅度以及鼎天公司未及时在搬离房屋后返还房屋等，一审判决驳回鼎天公司要求返还履约保证金15万元的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人鼎天公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17020元，由上诉人溧阳市鼎天通讯设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘岳庆审判员  罗希夷审判员  王 莹二〇二〇年九月二十七日书记员  陆岷孜