江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4034号上诉人（原审原告）：欧阳德玲，女，1980年10月25日生，汉族，居民，住沛县。委托诉讼代理人：刘忠，江苏金维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州世茂新世纪置业有限公司，住所地沛县汉源大道与张良路交汇处东200米路北世茂云泽售房部。法定代表人：刘新浩，董事长。委托诉讼代理人：王景景，江苏光亚律师事务所律师。上诉人欧阳德玲因与被上诉人徐州世茂新世纪置业有限公司（以下简称世茂置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2020）苏0322民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人欧阳德玲的委托诉讼代理人刘忠，被上诉人世茂置业公司的委托诉讼代理人王景景到庭参加诉讼，本案现已审理终结。欧阳德玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人返还上诉人定金20000元。事实与理由：1.上诉人并未允诺将签订合同的日期顺延到2019年12月14日。录音中确有提到交定金时，销售人员口头答应的优惠事宜。但提及该事宜时，上诉人并未表达愿意继续履行合同。上诉人提及单价的事实是由于认识到被上诉人提供的认购协议书中所记载的单价与销售人员当时口头允诺的不符才进行确认，能表达出被上诉人利用口头允诺方式欺瞒当事人签订认购协议的事实。在第二段录音中，上诉人一再要求当日签合同，但该要求并非单纯要求“签合同”，而是愿意按照双方认购协议的约定在当日签合同。被上诉人销售人员称是下班时间，且单方面表示可明天一早来，但上诉人并未允诺将双方约定的合同签订日期顺延到第二天。一审法院将此理解为未签订合同的原因在上诉人明显有误。由于双方未在合同约定的时间内签订正式合同，上诉人根据认购协议第9条的约定主张认购协议终止，符合合同约定的合理要求，故主张合同终止要求退还定金显然不能视为上诉人违约。2.双方未在2019年12月13日前签订合同的原因在于被上诉人。根据双方的认购协议第5条约定，在2019年12月13日前签订合同的签约义务不是单方义务，而是双方义务。上诉人在认购协议终止前积极地要求履行合同，虽然要求的时间2019年12月13日晚8点左右是被上诉人的下班时间，但并不改变上诉人在合同期内积极履行合同的事实。而被上诉人工作人员在录音中可反映出其并未在合同约定的履行期内通知上诉人签约，且签订认购协议时销售人员口头告知上诉人等电话通知签合同，在上诉人要求签约时，被上诉人以下班为由拒绝当日签订，故在合同约定的履行期内未签订正式合同的原因明显在于被上诉人。但上诉人考虑到并无证据证明被上诉人销售人员口头承诺的“电话通知上诉人签合同”的义务，另考虑到在12月13日上诉人电话要求签合同的时间确系下班之后，被上诉人的拒绝行为有其合理因素，故本案中上诉人并未主张被上诉人双倍返还定金。一审中，被上诉人并未提供任何证据证明上诉人有拒绝签订合同的违约行为，故未在约定期限内签订合同的原因不能归责于上诉人。综上，一审法院认定明显错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。世茂置业公司辩称，1.根据法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，只有因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能成立的，出卖人应当将定金返还给买受人，即双方未签订正式合同的原因是合同的具体内容经过多次协商仍不能达成一致的，则属于不可归责于当事人双方的原因。本案上诉人在认购协议书约定的最后一天，即2019年12月13日晚上8时，联系销售人员表示要立刻签订买卖合同，在其提供的通话录音中，并无任何关于合同条款无法协商一致的情形，故本案系因上诉人单方违约导致合同未能订立。2.认购协议第九条约定，如双方未在合同期内签订预售合同，认购协议自动终止，该条款系对逾期未签合同双方合同关系归于消灭而作出的说明。而认购协议第六条是对合同终止原因责任承担方式的规定，上诉人将自动终止等同于违约责任自然而然地消灭，明显没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求应予驳回。欧阳德玲向一审法院提出诉讼请求：判令世茂置业公司返还欧阳德玲定金20000元。一审法院查明，欧阳德玲与世茂置业公司于2019年12月6日签订《商品房认购协议》一份,约定：“一、乙方(欧阳德玲)同意认购由甲方(世茂置业公司)开发的云泽苑3幢1单元1601室一套,面积133.68平方米,总价为人民币865150元整……四、乙方同意签订本协议时，缴纳定金人民币2万元，作为甲、乙双方当事人订立《预售合同》的担保。签订《预售合同》后，乙方缴纳的定金转为房款。五、甲乙双方应于2019年12月13前签订《预售合同》。……六、在本协议的第五条约定的预定期限内，除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金……九、甲乙双方未在本协议第五条约定的期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销。……。”协议签订后,欧阳德玲依约向世茂置业公司交付了20000元现金,世茂置业公司向欧阳德玲出具了一张收据，载明“定金3#-1601”。同日,双方签订《商品房认购协议》补充协议一份,第一条载明：“甲乙双方确认，认购协议及补充协议主要内容《商品房买卖合同（预售）示范文本》的主要条款，且乙方在签署认购协议及本补充协议之前，已经阅读并充分了解甲方的《商品房买卖合同（预售）示范文本》及其补充协议，《签约须知》等相关文件等内容，并无异议，认购协议所涉及该房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋价格、房款支付及付款方式、房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）甲方已充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同。鉴于此，若乙方以《商品房预售合同》未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房预售合同》的，甲方可按本补充协议第六条约定行使相关权利。”第六条载明：“乙方按照认购协议及本补充协议约定的付款方式约定支付首期房款或全部房款（一次性付款情况下）后，应在当日前往乙方售楼处与甲方签署《商品房预售合同》，非因甲方原因，乙方若未按照认购协议约定的时间与甲方完成《商品房预售合同》的签署或未完整、适当履行支付约定之任何款项的，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，则甲方有权选择要求乙方继续履行认购协议或无条件将该房屋转售给他人（无需另行通知乙方，认购协议及本补充协议自动解除），同时乙方亦同意甲方没收其已支付的定金作为乙方对甲方的违约赔偿。”2019年12月26日，世茂置业公司向欧阳德玲出具“解除认购协议通知书”一份，载明因欧阳德玲未于2019年12月13日前签署正式的《商品房买卖合同》，世茂置业公司解除与其之间签订的认购协议，欧阳德玲支付的定金20000元作为按期签约的违约金。2020年1月13日，世茂置业公司向欧阳德玲出具“通知函”一份，世茂置业公司将为欧阳德玲保留涉案房屋至2020年1月19日，若欧阳德玲逾期未到世茂置业公司完成《商品房买卖合同》的签署、支付约定之房款等相关事宜，世茂置业公司将取消保留，并保留追究欧阳德玲违约责任的权利。庭审中，双方均认可欧阳德玲于2019年12月13日晚8点左右要求和世茂置业公司签订《商品房买卖合同》，至12月14日，欧阳德玲至世茂置业公司处要求返还定金，世茂置业公司工作人员拒绝退还。一审法院认为，双方于2019年12月6日签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示,符合法律规定,合法有效。从内容来看,该认购协议内容包括双方当事人的基本情况、房屋基本情况、商品房总价款、签署预售合同的期限、定金条款等内容,欧阳德玲为此向世茂置业公司交纳定金20000元,欧阳德玲与世茂置业公司之间构成商品房预约合同关系,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系,双方应对本约履行诚实谈判义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”《合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保,给付定金一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金,收受定金一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”围绕欧阳德玲的诉讼请求，本案争议焦点为世茂置业公司是否应向欧阳德玲退还20000元定金。而根据双方合同约定，是否返还定金的关键在于未能签订正式的商品房买卖合同的责任在于哪一方。欧阳德玲主张其按照认购书的约定于2019年12月13日晚8点左右与世茂置业公司协商签署正式商品房买卖合同,但导致双方未能签订正式合同的原因在于世茂置业公司。为此欧阳德玲提交了录音资料予以佐证。从欧阳德玲与世茂置业公司工作人员的录音可以反映,欧阳德玲就签订商品房买卖合同与世茂置业公司的工作人员进行积极协商,双方约定12月14日在协商签订合同事宜且对房屋优惠政策在正式合同中要予以明确做了约定，但至12月14日，欧阳德玲到世茂置业公司处未要求签订正式合同反而要求退还支付的定金20000元。欧阳德玲在法定上班时间之外要求与世贸置业公司签订合同，世茂置业公司给欧阳德玲签订正式买卖合同时间也予以延迟，但双方未能签订正式买卖合同。由以上可以看出未能签订合同的原因在欧阳德玲本人，故其要求退还定金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，遂判决：驳回欧阳德玲的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：世茂置业公司应否返还欧阳德玲购房定金2万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人欧阳德玲与被上诉人世茂置业公司于2019年12月6日签订的《商品房认购协议》第六条约定：“在本协议的第五条约定的预定期限内，除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金……”，即认购协议对定金的返还以及归责情形已明确约定。经查，双方在合同约定的2019年12月13日前未能如约签订《预售合同》，上诉人欧阳德玲自称其在签订认购协议时未注意到协议约定的签约时间，而是根据现场销售人员的告知等电话通知，故在2019年12月13日发现系认购协议约定的签约最后期限后于当晚八点左右联系被上诉人世茂置业公司工作人员要求于当日签订《预售合同》，但因已时值下班时间，被上诉人世茂置业公司的工作人员提出双方可于次日签约，上诉人欧阳德玲对此并未提出异议。但对于上诉人欧阳德玲所称的被上诉人世茂置业公司销售人员于认购协议签订后告知其等电话通知再来签约之陈述，与认购协议约定的签约时间并不相符，且亦无证据予以证明。至于其后上诉人欧阳德玲以认购协议约定的房屋单价高于销售人员口头允诺的单价，以及被上诉人世茂置业公司销售房屋时的做法不符合其宣传的形象等为由拒绝签订《预售合同》，并非认购协议第七条、第八条约定因可归责于被上诉人世茂置业公司之原因所致《预售合同》无法签订之情形，亦无证据予以证明，故一审法院认定上诉人欧阳德玲未在认购协议约定的日期前至售楼处签订《预售合同》，原因在欧阳德玲本人，并据此对其要求被上诉人世茂置业公司退还定金的诉讼请求未予支持，并无不当。综上所述，上诉人欧阳德玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人欧阳德玲负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年九月二十七日书记员 赵 莹