湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初3219号原告：王弟宽，男，1966年6月30日出生，汉族，四川省泸州市人，户籍登记住址：四川省泸州市龙马潭区，现住湖北省建始县。原告：严中连，女，1969年10月6日出生，汉族。四川省泸州市人，户籍登记住址：四川省泸州市龙马潭区，现住湖北省建始县。委托诉讼代理人：张祎，湖北百嘉律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李沩，湖北百嘉律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：湖北施南古城旅游开发有限公司，住所地：湖北省恩施市学院路203号施南古城民族花园C1-110号。统一社会信用代码：91422800579804851。法定代表人：陈晓玉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：罗锐智，湖北雄视律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。原告王弟宽、严中连与湖北施南古城旅游开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告严中连及二原告共同委托诉讼代理人张祎，被告湖北施南古城旅游开发有限公司委托诉讼代理人严奉祥、罗锐智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王弟宽、严中连向本院提出诉讼请求:1.判决被告赔偿涉案房屋层高严重不足给原告造成的损失145700.00元；2.判决被告承担层高测量费2000元及评估费用5000.00元。3.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原告与被告于2016年1月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：ES1600760），原告购买被告位于施南古城B5号楼一单元1层109号商业用门面房，购房款总金额为人民币967363.00元，原告于合同签订当日通过刷卡的方式一次性向被告支付了购房款。2017年3月，被告通知原告收房，收房时发现该门面房屋层高明显低矮，多次找被告沟通，被告迟迟不给予合理解释，2018年3月19日委托第三方恩施翔骏勘测服务有限公司对该房屋层高进行测绘，其层高仅有3.56米，与合同约定不符，《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况中说明，该商品房层高为4.5米，实际交付与合同约定高度相差0.94米，屋高缩水比例为20.89%。2019年3月14日委托第三方安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司对该房屋层高不足价值贬损进行了评估，其贬损价值为人民币145700元。综上，原告认为，原被告双方基于平等、自愿签订的《商品房买卖合同》符合国家法律、法规的规定，依法成立并生效，原告作为买受人积极履行了付款的义务，被告因其自身原因不能按照合同约定交付标的物，明显违背了诚实守信的原则，严重损害了原告的合法权益。现恳请人民法院依照《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》的规定，判决被告赔偿原告因层高减少造成的损失人民币145700元、房屋测量费用2000.00元及评估费用5000.00元，支持原告的合法主张。被告湖北施南古城旅游开发有限公司辩称，驳回原告诉讼请求，理由：一、原告以层高不足主张赔偿缺乏法律依据。二、原告诉讼请求145700元依据不足，原告确定的赔偿金额是依据评估报告计算来的，但是该评估报告是原告在2019年起诉被告要求赔偿一案中进行评估的，其评估方法及结论被告均未认可，原告自己也认为证据不足，撤回了起诉，撤回起诉的理由是另行组织证据，如果原告仍以该评估报告作为本次诉讼的证据，被告认为不符合程序，违反了一事不再理的原则。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告湖北施南古城旅游开发有限公司系于2011年8月9日在恩施土家族苗族自治州市场监督管理局登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），登记经营范围有房地产开发及销售。位于恩施市舞阳坝街道办事处黄泥坝社区的施南古城是被告湖北施南古城旅游开发有限公司开发的房地产项目。2016年1月30日，原告王弟宽、严中连作为买受人与作为出卖人的被告施南古城旅游开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的施南古城B5号楼【幢】1【单元】1【层】109号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为4.5M，建筑层数地上11层，地下1层。该商品房阳台是【封闭式】。该商品房【合同约定】建筑面积共35.17平方米，其中，套内建筑面积24.9平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积10.27平方米，按建筑面积计算单价27505.34元/平方米，总价款为967363.00元。合同签订后，原告王弟宽、严中连向施南古城旅游开发有限公司一次性支付购房款967363.00元。案涉房屋交付后，原告王弟宽、严中连发现层高不符合合同约定。2018年3月19日恩施翔骏勘测服务有限公司受湖北百嘉律师事务所委托，对位于恩施市××楼××单元××房进行层高测量。测量结果：“经测量员现场测量，位于恩施市××楼××单元××房，因室内地面不平整，故测量数据均有0.02米悬殊之差，根据四舍五入与平均计算的方法，计算出室内净空高度为3.46米。同时在该号房同排旁通道，发现楼板有一圆洞，测量楼板厚度为0.10米。由次推算出该号房的层高为3.56米。”特殊情况说明：“因未找到该号房的建设施工图纸，不能准确知道该号房的楼板厚度。同时，因该号房楼上已经装修无法钻空测量出该号房楼板厚度。所以，由该号房同排通道楼板厚度推算出层高”，由此原告支出鉴定费2000元。审理中被告自认层高差距在90到100公分之间。原告王弟宽、严中连曾于2018年向本院起诉主张本案诉求，诉讼中因层高贬损价值无法确定而申请委托评估，本院于2019年1月22日委托安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司进行评估，该公司于2019年3月14日出具《评估报告》（中衡评字（2019）第000075号），评估结论为“恩施市人民法院委估施南古城B5号楼一单元1层109号商业门面房层高不足4.5米的贬损价值于评估基准日2017年3月1日的市场价值为人民币145700元（大写人民壹拾肆万伍仟柒佰元整）”，由此产生评估费用5000元。该诉讼中原告于2019年10月21日以需要另行组织证据为由申请撤回起诉，本院予以准许。现原告再次起诉，请求支持其合法主张。本院认为，施南古城旅游开发有限公司与原告王弟宽、严中连签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应依诚实信用原则全面履行合同义务。《商品房买卖合同》系施南古城旅游开发有限公司单方面制作的格式合同，合同内容中明确载明王弟宽、严中连购买的房屋层高为4.5米，而涉案房屋实际层高为3.56米，实际层高与合同约定层高相差0.94米，亦在被告自认范围内，本院予以确认。该层高差明显超出合理误差范围，故被告施南古城旅游开发有限公司违反了合同约定，应承担瑕疵履行的损害赔偿责任。购房者在购买房屋时往往难以看到相关的设计图纸、施工方案等，只能依据合同约定来确认其所购买房屋的层高,而施南古城旅游开发有限公司作为有资质的房地产开发企业，对自身所开发的房产情况应是充分了解的，也不缺乏房地产交易经验及合同制作经验，对其单方面制作的格式合同的内容有审查义务，原告王弟宽、严中连依据双方签订的合同而信赖施南古城旅游开发有限公司在合同中约定的层高系其真实意思表示，基于期待利益的丧失可向施南古城旅游开发有限公司主张赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋层高不足已无法补救，施南古城旅游开发有限公司应向王弟宽、严中连赔偿因层高不足导致的损失。对于损失的计算方法，因目前相关法律法规及司法解释对层高误差的赔偿标准尚无相应规定，合同中亦未进行约定，二原告提交的《评估报告》中对于层高不足定损为人民币145700元，并无明确严谨的定损计算方式，无计算过程和结论相符合的逻辑呈现，故本院不予采用。层高与面积共同构成的房屋立体空间对房屋的使用有一定影响，但本案房屋的层高并不违反国家禁止的高度（2.8M）,鉴于此，本院根据公平原则和诚实信用原则，考虑商品房层高不足，客观上对权利人的使用价值和使用感受的影响，酌情以购置成本价计算每立方米体积的平均价格结合实际使用价值计算相关损失，即967363.00元÷（35.17㎡×4.5m）=6122.55元/立方米，层高差0.94m×35.17㎡=33.06立方米,层高差部分费用为6122.55元/立方米×33.06/立方米=202411.50元,就案涉房屋情况,因独立空间满足正常使用要求后超出部分的实际使用价值显然低于正常空间内的价值,故本院酌定以上述平均值的30%计算层高不足的损失费用,即202411.50元×30%=60723元。综上，对原告王弟宽、严中连超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。对于二原告请求的层高测量费2000元及评估费5000元由被告承担。测量层高及对损失进行鉴定系原告保障自身权利的必然要求,由此产生的费用为必要费用，因被告施南古城旅游开发有限公司未按照合同约定层高交付房屋，违约在先，而该费用的产生原告并无过错，故应由被告承担因此造成原告已发生的必然损失之赔偿责任,原告的该项请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北施南古城旅游开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王弟宽、严中连支付因房屋层高不足造成的损失60723元及案涉鉴定费2000元、评估费5000元，以上共计67723元。二、驳回原告王弟宽、严中连的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费1677元（已减半），由被告湖北施南古城旅游开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 漆  金  鄂二〇二〇年九月四日书记员 张曲（实习）