江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2010号上诉人（原审被告）：朱从兵，男，1980年11月21日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：韩启荣，江苏海西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港市祥和物业管理有限公司，住所地灌南县新安镇人民西路南侧。法定代表人：陈沙沙，总经理。委托诉讼代理人：姜涛，公司员工。上诉人朱从兵因与被上诉人连云港市祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初4097号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱从兵上诉请求：1、撤销灌南县人民法院（2019)苏0724民初4097号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或者发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、被上诉人不具有涉案物业的物业服务主体资格。上诉人与被上诉人之间没有物业服务合同关系。上诉人物业不在华夏豪门小区封闭管理范围内，上诉人与无锡市弘某物业管理有限公司的《前期物业管理服务协议》并没有依法解除。被上诉人与建设单位签订的《华夏豪门物业管理服务协议》，对上诉人没有约束力。被上诉人不是华夏物业小区的合法物业管理人，也就是没有依法与业主，或者与业主委员会订立服务合同。二、被上诉人没有提供物业管理服务，无权收取物业管理服务费。上诉人房屋不在华夏豪门小区封闭管理范围，被上诉人没有提供长期性、制度性的物业服务。被上诉人仅仅是为了收取费用，一年几次到上诉人门前假装扫地并拍照，以此向上诉人收取费用。原审法院调查相关证人，也能证实被上诉人没有实际提供物业服务。三、原审判决认定的物业服务收费无依据，且费用标准过高。1、被上诉人与开发商签署的《华夏豪门物业管理服务协议》，其效力不及于上诉人。商业物业服务费实行市场调节价，不属于政府定价或者政府指导价，该协议中载明的2元/平方米/月无依据，且之前没有向业主或者社会公示。2、上诉人与无锡市弘某物业管理有限公司的《前期物业管理服务协议》合法有效。按照协议第六条，上诉人应缴纳的物业服务费标准为0.7元/平方米/月。被上诉人即便提供服务，也不应当高于该标准。3、被上诉人收取其他商铺每间每年500元物业费。4、上诉人收取公摊电费没有依据，上诉人商铺不再华夏豪门小区内，上诉人未享受到公摊电费服务，且被上诉人没有提供电费总额、分摊面积和分摊比例，其主张无依据。被上诉人祥和物业公司答辩称：对方称物业无资格管理小区，我方提供华夏豪门的中标通知书和前期物业服务合同，上诉人称其持有的房屋不在小区管理范围之内，前期物业服务合同经过房产处经过备案证明其商铺在我方管理范围之内。最高院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题解释中，阐明物业服务合同对业主具有约束力，业主以其不是当事人提出抗辩的，法庭不应支持。我方的物业服务合同对上诉人有约束力。上诉人称物业服务不到位的问题，最高人民法院关于审理物业服务的解释有相关规定，我方已经提供了物业服务，但上诉人以未享受或无需接受为抗辩，请求法院不予支持。我方提供近三年取得市优秀住宅小区并获得灌南县住建局等单位评为先进单位共计8项获奖证书，可以证明我方是达到服务等级的。请求驳回上诉，维持原判。祥和物业公司向一审法院起诉请求：依法判令朱从兵支付2019年1月1日到2019年7月31日的物业服务费2583元；朱从兵支付2019年1月1日到2019年7月31日的公摊电费23元；并承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，华夏公司开发建设灌南县华夏豪门小区，其先与弘某公司签订前期物业服务合同，约定由弘某公司为该小区提供前期物业服务。2016年，弘某公司撤出华夏豪门小区。之后，祥和物业公司接管华夏豪门小区进行物业服务。2017年2月10日，祥和物业公司与灌南县华夏豪门小区开发商无锡市华夏房地产开发有限公司签订《华夏豪门物业管理服务协议》，双方约定：“在本物业区域业主委员会成立前，由开发建设单位选聘的物业管理企业负责该物业区域的物业管理工作。本物业管理区域物业服务费采取（包干制）的方式运营，需报物价部门审核备案。包干制费用标准：由业主按照其物业的产权面积缴纳，具体标准为：多层住宅0.75元/平方米，高层住宅0.85元/平方米，商业物业2.00元/平方米。上述费用未包含物业共用部分共用照明、水电等费用，该部分由相关业主按户分摊；…物业管理费由物业管理企业正式接管之日起计算…委托管理期限为自2017年2月10日起到业主委员会成立与新聘请的物业公司签订物业合同之日止。”2017年3月2日，灌南县物价局出具的《关于通过规范招标进行前期物业管理的公共服务费收取标准的备案通知》中，祥和物业公司祥和物业公司申请商铺的备案标准是2元/平方米，非住宅物业服务收费实行市场调节价，收费标准由业主、物业使用人与开发建设单位或物业服务企业在物业服务合同中约定。在2018年12月5日，由我县住建部门向祥和物业公司发放相应的物业服务企业的资质证书，核定资质为叁级。朱从兵于2009年6月15日购买华夏豪门小区店面21号商业房，建筑面积为184.53平方米，使用涉案房产，及租用隔壁两间商铺，作开设饭店使用，曾向祥和物业公司缴纳过一年2500元(包含涉案房产在内的三间商铺)物业费用。一审法院另查明，华夏豪门小区至今未成立业主委员会，物业管理服务职能一直由祥和物业公司履行。该小区祥和物业公司服务期间，2017年度获得十佳物管小区，创建省文明城市、省级卫生县城先进单位等荣誉。本案审理中朱从兵出示星豪灯饰2019年1-12月份的物业费收据500元的复印件，大红鹰卫浴2019年1-12月份的物业费收据500元的复印件，小区门面业主许正中2018年-2019年的物业费收据1000元的复印件。祥和物业公司经质证，其对收据的真实性无异议，但是其陈述该收费标准不是按户收取，而是按平方收取。本案在一审审理中，法庭出示对部分商铺业主的谈话笔录，部分业主表示物业公司并未对其提供过物业服务，路面损坏亦没有物业公司人进行维修。祥和物业公司质证认为涉案小区获得了很多荣誉，说明已经按照合同约定履行了物业服务的义务。朱从兵质证认为物业公司未进行过物业服务，不应进行收费。一审法院认为，本案争议焦点为：1，祥和物业公司是否具有合法的主体资格，及祥和物业公司与建设单位签订的《华夏豪门物业管理服务协议》的效力能否及于朱从兵;2，祥和物业公司是否为朱从兵提供了物业管理服务；3，祥和物业公司收取物业费用的数额如何计算。针对本案争议焦点1，关于祥和物业公司是否具有合法主体资格的问题。一审法院认为，祥和物业公司通过合法的招投标手续被选聘为华夏豪门小区的物业服务企业，在2017年已经对华夏豪门小区进行物业管理服务，且于2017年3月2日、2018年3月2日、2019年4月3日分别向灌南县物价局进行物业收取费用的标准进行备案，祥和物业公司作为物业服务企业对华夏豪门进行物业服务，其资质齐全，且向相应的主管行政部门履行了备案手续，其具有合法的主体资格。关于祥和物业公司与建设单位签订的《华夏豪门物业管理服务协议》的效力是否及于朱从兵的问题。一审法院认为朱从兵已于2009年购买涉案房产，而本案祥和物业公司与建设单位签订的物业服务合同是在2017年，即在朱从兵所购房产之时的无锡弘某物业管理公司撤出之后。虽然是继之初的弘某公司退场后，予以选聘的物业服务企业，物业服务合同条款已经无法在房屋买卖合同予以体现，但是祥和物业公司已经为华夏豪门小区提供了3年的物业服务，且朱从兵对祥和物业公司提供物业服务是知情的，且亦向祥和物业公司缴纳过物业费用。故祥和物业公司与建设单位签订的《华夏豪门物业管理服务协议》的效力能够及于朱从兵。因此，对于朱从兵抗辩其与无锡弘某公司签订了物业服务合同，且在其涉案房产的商品房买卖合同中未进行相应的前期物业服务合同的约定，祥和物业公司没有收取物业费用的主体资质的意见，一审法院不予采纳；另对朱从兵抗辩其商品房不属于小区物业服务范围，该抗辩无事实依据，故对该抗辩亦不予采纳。针对争议焦点2，祥和物业公司是否为朱从兵提供了物业服务的问题。一审法院认为，祥和物业公司为朱从兵提供了物业管理服务。本案中，祥和物业公司在对华夏豪门小区进行服务期间，荣获了十佳物管小区，创建省文明城市、省级卫生县城先进单位等荣誉。说明祥和物业公司为华夏豪门小区提供了全面、突出的常态化、制度化的物业服务。但是，通过庭审中出示的部分商铺业主的谈话笔录，显示祥和物业公司作为叁级资质的物业服务企业，其为商铺业主提供的物业服务有所瑕疵。庭审中，朱从兵亦认可祥和物业公司确实提供了清理排水管道的物业服务。3、关于涉案物业服务费用的收费数额，祥和物业公司作为物业服务企业，其资质为叁级，提供的物业服务内容与收取的物业费用应呈现均衡相等原则。祥和物业公司为朱从兵提供了物业服务，根据权利义务对等原则，朱从兵应该缴纳物业费用。根据备案通知，商铺物业服务费用实行市场调节价，以物业服务合同约定为准。《华夏豪门物业管理服务协议》约定商铺标准为每月2元/平方米，该约定属意思自治范围，且未违反法律的强制性规定，故一审法院不予调整。一审庭审中，朱从兵出示相关票据，内容为祥和物业公司对其他的4户商铺业主收取的2019年物业费用均为每户500元，及朱从兵曾以2500元一年（三间）向祥和物业公司缴纳过物业服务费用，上述收费数额属祥和物业公司权利的自由处分，本案中朱从兵没有举证证明双方有合意的物业费的收费数额。故一审法院综合祥和物业公司提供的物业服务内容，酌定涉案房产按照每月2元/平方米的70%缴纳物业费。物业公司作为服务性企业，应再增强服务水平、改善服务态度，业主应秉承诚实守信的原则按时履行缴纳物业费用，共同构建和谐社区。因此，对于朱从兵抗辩其已经向城管部门缴纳了垃圾清理费用的抗辩意见，因与本案无关联，故对朱从兵该抗辩不予采纳；另对于朱从兵抗辩祥和物业公司没有对其进行物业服务，拒绝缴纳物业服务费用的抗辩意见，亦不予采纳。另对于祥和物业公司要求朱从兵承担2019年1月1日至2019年7月31日之间的公摊电费，符合相关法律规定，一审法院院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决：一、朱从兵于判决发生法律效力之日起十日内给付祥和物业公司2019年1月1日至2019年7月31日期间的物业费1808.39元（184.53平方米*2元/平方米*7月*70%）、公摊电费23元，合计1831.39元。二、驳回祥和物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由祥和物业公司负担15元（已缴纳），朱从兵朱从兵负担35元（祥和物业公司已预交，朱从兵于给付上述款项时一并给付祥和物业公司）。二审中，上诉人提交以下证据：1、照片5张，证明上诉人门前的卫生无人打扫，是其自己安排人打扫。印证被上诉人仅在起诉之前为了取证去相应商铺门前扫过地，没有提供过其他服务。2、物业服务三级服务标准和内容，证明三级服务的相关标准，被上诉人并没有对该物业按三级服务标准实施，无权收取费用。被上诉人质证意见：对证据1，没有确定的日期，也不确定是否存在人为乱丢乱扔的情况，我公司没有接到相关商铺业主对卫生的投诉，日常的保洁服务不到位业主可以到物业办公室进行登记投诉，物业会及时清理。我方是按三级服务标准定期清理清运垃圾。对证据2，没有发改委提供的法律法规以及文件，我方不予认可。经审查，本院对上述证据的证明目的不予确认。被上诉人提供以下证据：三组照片。第一组是上诉人违规装修占用消防通道遭到业主投诉，物业公司上报了执法局和房产处，拆除违规装修的部分。第二组涉案商铺烟道污染，物业多次协调无效，请求环保局介入的相关照片。第三组我方对商铺门前和屋后的污水管道进行定期清掏的照片及门面损坏路面的维修，证明我方一直在对上诉人进行物业服务。2、上诉人与上一任物业公司签订的手续，证明上诉人持有的商铺是我方物业管理范围之内。上诉人质证意见：1、对三组照片，不属于新证据，一审已经举证，不予质证。对证据2，对真实性无异议，该资料中的商品房交接单和物业管理服务协议，一直在履行，故被上诉人不是涉案小区的合法物业服务单位。无权服务并收费。另外，原物业公司与上诉人约定的物业服务费用为0.7元每平方每月，而被上诉人所谓的2元每平方每月显然有失公平，没有与上诉人或业主代表进行协商，签署协议，或者进行公示。故被上诉人所谓的物业协议以及2元的收费无效。另外，刚才庭审我方举证的照片拍摄于2020.7.20号。经审查，本院对上述证据的证明目的予以确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、祥和物业公司是否有物业服务资格。2、祥和物业公司是否提供了物业服务，是否有权收取物业费。一审判决祥和物业公司收取的费用是否过高。关于争议焦点1，关于祥和物业公司是否具有合法主体资格的问题。本院认为，祥和物业公司通过合法的招投标手续被选聘为华夏豪门小区的物业服务企业，在2017年已经对华夏豪门小区进行物业管理服务，且于2017年3月2日、2018年3月2日、2019年4月3日分别向灌南县物价局进行物业收取费用的标准进行备案，祥和物业公司作为物业服务企业对华夏豪门进行物业服务，其资质齐全，且向相应的主管行政部门履行了备案手续，其具有合法的主体资格。关于争议焦点2，祥和物业公司是否提供了物业服务，是否有权收取物业费。一审判决祥和物业公司收取的费用是否过高。本院认为，祥和物业公司在对华夏豪门小区进行服务期间，荣获了十佳物管小区，创建省文明城市、省级卫生县城先进单位等荣誉。说明祥和物业公司为华夏豪门小区提供了全面、突出的常态化、制度化的物业服务。朱从兵购买使用的涉案商铺在被上诉人服务的华夏豪门小区，该商铺用于开设饭店使用，朱从兵曾向被上诉人缴纳过一年的物业费用，一审庭审中，朱从兵亦认可祥和物业公司确实提供了清理排水管道的物业服务。因此，祥和物业公司为朱从兵提供了物业管理服务。祥和物业公司作为物业服务企业，其资质为叁级，提供的物业服务内容与收取的物业费用应呈现均衡相等原则。根据物价部门备案通知，商铺物业服务费用实行市场调节价，以物业服务合同约定为准。《华夏豪门物业管理服务协议》约定商铺标准为每月2元/平方米，该约定属意思自治范围，且未违反法律的强制性规定。一审法院综合祥和物业公司提供的物业服务内容，酌定涉案房产按照每月2元/平方米的70%缴纳物业费是合适的。上诉人认为祥和物业公司收费过高依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱从兵负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年九月二十六日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。