安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民初77号 原告（执行案外人）：中通智慧城市（安徽）建设管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山东路1757号投资大厦8楼，统一社会信用代码91340300597097561C。 法定代表人：杨瑞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐德忠，安徽治邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张俊，安徽治邦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：罗维，男，1985年9月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：万钧，安徽径桥律师事务所律师。 第三人（被执行人）：蚌埠市护聪防护用品有限公司，住所地安徽省蚌埠市（新产品检验车间），统一社会信用代码91340300796416238Ｋ。 法定代表人：李文智，该公司董事长兼总经理。 第三人（被执行人）：李文智，男，1965年5月11日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。 第三人（被执行人）：李成红，女，1969年12月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托诉讼代理人：李文智，男，1965年5月11日出生，汉族，住蚌埠市。 原告中通智慧城市（安徽）建设管理有限公司（下称中通公司）与被告罗维、第三人蚌埠市护聪防护用品有限公司（下称护聪公司）、李文智、李成红案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中通公司委托诉讼代理人徐德忠、张俊，被告罗维委托诉讼代理人万钧，第三人护聪公司法定代表人及李成红委托诉讼代理人李文智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中通公司向本院提出诉讼请求：１．依法判令解除登记在护聪公司名下资产（详见清单）的查封；２．依法判令停止对上述查封资产实施的拍卖等执行措施；3．依法判令被告及第三人共同承担本案诉讼费。 事实和理由：原告原名称为“中通安徽智慧城市投资有限公司”，2016年7月8日变更为现名称。2015年4月28日，中通公司与护聪公司签订《工业厂房买卖合同》，约定护聪公司将位于安徽省蚌埠市六处工业厂房（房地权证号分别为：蚌自字第××号、蚌自字第××号、蚌自字第××号、蚌埠字第××号、蚌埠字第××号、蚌埠字第××号）、所占用的土地使用权【权证号蚌国用（出让）第207356号】以及厂房的附属物及配套设施（包括：电、水、煤气、通讯、排污等用房和设备，同时包括其区域内所有地下建设和其他公共设施）作价1800万元出售给原告。2015年7月30日，双方签订《移交协议书》，护聪公司将合同约定的房地产及附属设施等移交给了原告中通公司。中通公司分别于2015年4月22日支付100万元、2015年5月5日支付40万元、2015年5月12日支付50万元、2015年6月26日支付10万元、2015年8月1日支付1600万元。至此，1800万元转让价款全部支付完毕。此后双方在办理变更登记时，得知前述资产已于2015年6月19日被某领导越权批示查封，中通公司多次催促护聪公司解决问题、办理过户，护聪公司也一直承诺办理。今年3月底，护聪公司法定代表人李文智突然告知中通公司，中通公司购买的资产已经被本院查封且即将拍卖，中通公司立即提出了执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）皖03执异2号执行裁定书，驳回了中通公司的执行异议。中通公司认为，本院查封时间系在中通公司签订合同、支付价款、实际占有之后，未办理过户登记的原因系某领导的违法越权查封，中通公司对此没有过错。《工业厂房买卖合同》合法有效，中通公司已支付了全部款项并实际占有，对案涉资产依法享有足以排除执行的权益。为此，特诉请本院判如所请。 罗维辩称，一、对所谓的《工业厂房买卖合同》及《移交交接书》的真实性存在高度怀疑，不能排除原告与本案第三人恶意串通，逃避司法执行，损害申请执行人利益而事后补签的可能。1．安徽省蚌埠市中级人民法院分别于2015年5月7日、2016年1月25日两次查封案涉房地产，并且两次公告拍卖，原告自称2015年4月28日签订了《工业厂房买卖合同》，并于2015年7月30日交付了案涉房地产，为何在长达近五年的时间里不向执行法院出示《工业厂房买卖合同》及《移交交接书》。2．在案涉房地产面临安徽省蚌埠市禹会区人民政府征迁时，原告为何不向该人民政府出示《工业厂房买卖合同》及《移交交接书》，蚌埠市禹会区“四送一服”办公室《关于协商护聪公司资产拍卖的函》载明的补偿对象仍然是护聪公司，而不是本案的原告中通公司。3．原告自称案涉房地产于2015年6月19日被某领导越权批示查封不能办理过户手续时，为何不向有关部门出示《工业厂房买卖合同》《移交交接书》提出交涉，以维护自己的合法权益。4．在安徽省蚌埠市中级人民法院查封案涉房地产后，安徽省蚌埠市蚌山区人民法院、安徽省蚌埠市禹会区人民法院又采取了查封和执行租金的强制措施，为何原告仍然充耳不闻。二、原告所谓的“支付全部转让价款”是虚构的，不具有真实性、合法性。1．原告所谓第一笔付款是2015年4月22日许忠安转给李成刚的100万元，转款人和收款人既不是合同买受人也不是出卖人，而且此时所谓的《工业厂房买卖合同》还没有签订，这100万元转款显然是硬凑上去的。2．第二笔付款1600万元，在转款凭证上既没有注明房屋土地转让款，也没有注明代为偿还银行借款本金（合同第三条），而是注明“采购款”，对如此重大的房地产买卖合同而言，不能不让人对付款的真实目的产生疑问。3．在原告所谓的1800万元转款中，其中200万元是由许忠安个人账户三次银行转款190万元加10万元现金组成，而且没有任何转款用途，根据罗维掌握的证据，许忠安恰恰与本案第三人存在190万元的民间借贷关系，也是分三次转入其指定账户，罗维有理由认为，这190万元所谓的房屋土地购买款本质就是民间借贷款，房屋土地购买款的用途是双方恶意串通，损害他人合法权益的虚构之辞。三、原告没有实际占有、使用案涉房地产，也没有从中受益，没有享有实体性财产权益。根据罗维查阅本案执行卷宗，所谓的“第三人蚌埠市护聪防护用品有限公司将合同约定的房产及附属设施等移交给原告”纯属虚假陈述。卷宗中载明的第三人护聪公司，分别于2018年6月4日、2018年1月1日、2019年3月26日、2019年5月23日、2015年11月30日签署五份《租赁合同》，租金也是由护聪公司收取，本案原告并没有实际占有、使用案涉房地产，也未作为所谓的实际权利人行使过任何权利。另外，根据卷宗载明的蚌埠市禹会区“四送一服”办公室《关于协商护聪公司资产拍卖的函》的内容反映，这是属于政府公文性质，案涉房地产处于被征迁状态时，本案原告没有实际占有也没有向安徽省蚌埠市禹会区人民政府提出权利主张，在政府公文中的案涉房地产权利人还是本案第三人护聪公司。由此可见，物权法上的实体性权利占有、使用、收益、处分四大权能，中通公司一项也没有享有。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条的四项审查标准，中通公司对本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，且本案存在恶意串通进行虚假诉讼的重大嫌疑，请求法院依法驳回原告中通公司的诉讼请求。 护聪公司、李文智、李成红述称，同意原告的诉讼请求、事实和理由。 当事人围绕诉辩请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 中通公司向本院提交了如下证据：1．营业执照复印件，企业信息打印表（复印件，共3页），拟证明原、被告的诉讼主体资格。2．《工业厂房买卖合同》（原件）、借记卡账户历史明细清单（原件）、网上银行业务顾客回单（原件）、收据（复印件）、《证明》（原件，共10页），拟证明原告购买了被执行的资产，全部款项已支付完毕，法院查封在交易完成之后。3．《移交交接书》、更名业务受理申请信息（复印件，共2页），拟证明原告实际占有了被执行的资产，法院查封在占有之后。4．查询信息、关于不受理护聪公司转移房地产所有权的申请（复印件，共2页），拟证明原告在受让资产后已立即要求办理过户，原告对未办理过户没有过错。5．安徽省蚌埠市中级人民法院执行裁定书（复印件，共6页），拟证明原告向本院提出执行异议申请，本院已予以驳回。6．国家电网更名过户现场勘查工作单和高压供用电合同，拟证明护聪公司已将被执行资产交付给原告实际占有。7．护聪公司查封限制情况统计表及关于不受理护聪公司转移房地产所有权申请，拟证明原告在受让资产后已立即要求办理过户，原告对未办理过户没有过错。 罗维质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。对于购房合同，认为存在恶意串通、逃避执行、事后补签的可能性；对于借记卡账户历史清单，其中190万转账是民间借贷款而不是购房款。另外，所谓的10万元现金没有合法来源，不能予以认可；网上银行客户回单（1600万元）注明的转款用途是采购款而不是房屋土地转让款；收据和证明存在恶意串通、事后补签的可能性。对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。移交交接书可能是事后补签，且从移交交接书内容看，都是纸面上交接，没有具体交接手续、交接清单和资产附属物盘点，这种所谓的交接完全不符合实际情况；对更名业务受理信息的证明目的有异议，该受理信息不能证明原告已经实际占有案涉房地产和其他财产，且如果更名成功，所交电费、过户费应当有相应收款收据以及付款凭证，仅凭更名过户信息不足以证明原告已经实际使用电表；对证据4中的查询信息真实性无异议，对其它证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。查询信息显示，案涉房地产在2015年5月7日就已经被安徽省蚌埠市中级人民法院查封（保全），原告仍然向护聪公司转款，自身存在明显过错，对可能即将发生的风险没有作出合理判断；对于不受理护聪公司转让房地产所有权申请，据我方了解，原告存在恶意逃避债务，损害国有资产合法权益的客观行为，相关部门不予过户也是正当的。另外，根据安徽省蚌埠市禹会区人民政府投资政策，案涉房地产属于工业用地，其转让行为需要经所在地人民政府同意才能办理转让手续，因此，原告提出案涉房地产被非法查封是错误的，且政府对案涉房产的查封或冻结并非民事案件审查范围，原告早就应该通过行政诉讼途径予以解决。对证据5的真实性、合法性、关联性和证明目的均无异议。对证据6的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，因为证据6只是现场勘查工作单和高压供电合同，该合同有无实际履行不能确定，如果实际履行必将发生过户费、实际用电费用。本案中，原告对此负有举证责任，且高压电过户并不代表房产的实际交付，要从占有、使用、收益的实体性权利进行论证。对证据7的质证意见同对证据4的质证意见。 护聪公司、李文智、李成红质证意见：对证据1-7均无异议。 本院认证意见：一、各方当事人对第1组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，本院予以确认。二、对第2组证据，罗维虽对其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，但其中的《工业厂房买卖合同》《网上银行业务顾客回单》能够与本院依法调取的《收回贷款凭证》相互印证，可以证实中通公司通过代护聪公司归还银行贷款的方式，支付了1600万元购房款的事实，故本院对《工业厂房买卖合同》《网上银行业务顾客回单》的真实性、合法性、关联性予以认定；对于借记卡账户历史明细清单、《证明》《收据》，罗维提交了护聪公司与许忠安于2015年11月30日签订的《租赁合同》等证据予以反驳，据此可以看出，许忠安分别于2015年4月22日、5月5日、5月12日支付的三笔款项（合计190万元），实际系其向护聪公司出借的款项，而非案涉购房款，故本院对借记卡账户历史明细清单的真实性予以认定，对《证明》《收据》的真实性、合法性、关联性不予认定。三、对第3组证据，罗维对其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。本院认为，根据《工业厂房买卖合同》的约定，合同附件包括标的物移交清单，《移交交接书》虽然标注“详见2015年4月28日买卖合同转让清单”的内容，但中通公司并未提交该清单予以佐证，故对《移交交接书》的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认定；对更名业务受理申请信息的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明力将在裁判理由部分予以评析。四、对第4组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明力将在裁判理由部分予以评析。五、对第5组证据，各方当事人对其真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，本院予以认定。六、对第6组证据，罗维对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。七、对第7组证据，罗维对其真实性无异议，对其合法性、关联性及在证明目的有异议。本院认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，且能够达到中通公司的该项证明目的，应予认定。 罗维向本院提交了如下证据：1．身份证复印件，拟证明罗维具备合法的诉讼主体资格。2．安徽省蚌埠市中级人民法院（2019）皖03执恢22号《暂缓执行决定书》、（2019）皖03执恢22号之一《执行决定书》，拟证明第三人护聪公司并没有向原告交付案涉房地产，在安徽省蚌埠市禹会区人民政府征迁该房地产时，征迁补偿对象是第三人护聪公司而不是本案原告。3．蚌埠市禹会区“四送一服”办公室《关于协商护聪公司资产拍卖事宜的函》、护聪公司《承诺书》，拟证明安徽省蚌埠市禹会区人民政府征迁案涉房地产时，征迁补偿对象是护聪公司，而只字未提本案原告中通公司，说明在案涉房地产处于被征迁状态时，中通公司没有实际占有，也没有提出权利主张，政府征迁补偿的对象仍是护聪公司。4．《租赁合同》五份，拟证明案涉房地产一直由护聪公司对外出租收取租金，中通公司并没有实际占有也未作为所谓的实际权利人行使过任何权利。其中，承租人为许忠安签订于2015年11月30日的《租赁合同》显示，许忠安与护聪公司之间有三笔合计190万元的民间借贷款未能偿还，以房屋租金抵债，拟证明中通公司提供的第2组证据中（借记卡账户明细清单中2015年4月22日、5月5日、5月12日转给李文智的三笔款项）的190万元款项是民间借贷款，根本不是所谓房屋及土地购买款。 中通公司质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。对证据2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议。对证据4，除了许忠安合同外的四份合同的真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能达到证明目的。这四份合同签订时间都是在2018年元月以后，中通公司于2017年爆发债务危机，无力监管案涉厂房土地，李文智提出替我方看管，我方同意，这四份合同都是在我方同意的情况下签订。租金是由李文智收取，因为我公司当时没有工作人员可以办理该项业务，我方和李文智约定，租金收取后，将来用于充抵应该由我公司承担的房地产过户费用。对于许忠安签订的合同，我方听说过但一直没有见到。 护聪公司、李文智、李成红质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。对证据2、3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。因为厂房卖掉，2017年6月以后，所有与厂房有关的事务都是由护聪公司去做。由于厂房一直不能过户，仍在护聪公司名下，如果护聪公司不做，那谁也做不了。对证据4，与许忠安签订的合同是李文智签的。厂房本来是准备卖给许忠安的，但不知道什么情况许忠安让中通公司来签合同，李文智就同意了。合同签订后，也收到了1800万元，其中200万元是许忠安给的，后来许忠安找李文智要钱，李文智说不应该找其要钱，应该找中通公司要钱，他要不到就又来找李文智，我们就在厂房旁边划了一块地给许忠安，来抵这个钱。 本院认证意见：一、对第1组证据，各方当事人均无异议，本院予以认定。二、对第2、3组证据，各方当事人对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明力将在裁判理由部分予以评析。三、对第4组证据，中通公司只对其中的与许忠安签订的合同有异议，对其余四份合同的真实性、合法性、关联性无异议。本院结合李文智的质证意见，对该组证据中的五份租赁合同的真实性、合法性、关联性予以认定。 护聪公司、李文智、李成红向本院提交了如下证据： 1．《工业厂房买卖合同》，拟证明厂房已经出售。2．银行流水，拟证明已收到1800万元转让款。3．《移交交接书》，拟证明厂房已经交付。4．《工业厂房租赁合同》，拟证明厂房已经出售并移交。5．转账凭证、借记卡账户明细历史清单（银行业务客户回单），拟证明中通公司因为逾期支付款项，向我方支付了3个月利息，我方和中通公司之间已经履行完毕，只是没有过户，其中2015年5月12日的50万元转款，是当时知道房屋被查封，李文智与罗维协商，由李文智给罗维50万元，然后罗维申请法院解封，解封时间是2015年5月28日。 中通公司质证意见：对第三人护聪公司、李文智、李成红所举证据1-5的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。 罗维质证意见：对第1组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该合同存在恶意串通、造假的可能性，不能证明真实的买卖关系。对第2组的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，银行流水上面没有显示出是购房款的汇款用途，而是其他的用途。其中的200万元，第三人当庭承认已经用土地和房屋抵偿债务，而债务的性质是民间借贷。对第3组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，资产移交书只是纸面移交，没有实质的交接清单和手续以及资产盘点。对第4组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，厂房租赁合同中显示的出租方情况无法印证，且第三人声称从该租赁协议显示，其在2015年8月15日就已经搬离了案涉厂房，那么第三人在当庭陈述时又称，因为偿还许忠安债务200万元，从案涉房地产中划了一块地给许忠安，用20年租金抵债，这两份证据之间以及第三人当庭陈述存在明显矛盾和漏洞，所以该份厂房租赁合同不能作为认定案件事实的依据。对第5组证据，转账凭证的真实性和合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，因为上述证据无法反映往来的款项是属于利息性质；从另一方面来看，也反映第三人与本案原告存在其他经济往来，不能排除双方往来款充当虚构购房款的可能性。罗维收到了50万转账还款，并帮李文智申请法院解封案涉房地产，这是（2015）蚌民二初字124号民事调解书里还款计划内容，不能证明我知道护聪公司卖房的情况。 本院认证意见：一、对第1组证据、第3组证据、第5组证据中的借记卡账户明细历史清单（银行业务客户回单），前文已作认证，在此不再赘述。二、对第2组证据，结合本院依法调取的《收回贷款凭证》，本院对其中的1600万元购房款事实予以认定，对另200万元购房款的事实不予认定。三、对第4份证据，罗维对其真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，本院不予认定。四、罗维对第5组证据中的转账凭证的真实性、合法性无异议，本院对转账凭证的真实性、合法性予以认定。 本院在审理中依职权调取了下列证据：1．蚌埠农商行曹老集支行向本院提供的《收回贷款凭证》（复印件）3份，载明该行于2015年7月31日收到护聪公司归还的1600万元贷款。2．蚌埠市不动产登记中心向本院提供的案涉房地产抵押权注销登记等材料，载明护聪公司已于2019年8月30日办理了案涉房地产抵押权注销手续，并已领取房产证。本院已就上述证据的调查情况向罗维进行了说明，并听取其意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实： 本院在审理罗维与护聪公司、李文智、李成红民间借贷纠纷一案中，于2015年5月7日查封了护聪公司名下产权证号分别为蚌自字第××号、蚌埠字第××号、蚌埠字第××号、蚌自字第××号、蚌埠字第××号、蚌自字第××号的房屋及蚌国用（出让）第207356号的土地使用权，查封期限自2015年5月7日起至2018年5月6日止。同年5月28日，本院根据罗维的申请，解除对上述六套房屋的查封。该案经调解，本院于2015年10月9日作出（2015）蚌民二初字第00124号民事调解书，确认双方当事人达成的如下协议：一、截至2015年10月9日，护聪公司尚欠罗维借款本金600万元，利息80万元，之后利息按月息2%继续计算。二、上述借款本金护聪公司分五期给付罗维：第一期护聪公司于2015年10月31日之前给付罗维借款本金50万元；第二期护聪公司于2015年12月31日之前给付罗维借款本金100万元；第三期护聪公司于2016年3月31日之前给付罗维150万元；第四期护聪公司于2016年6月30日之前给付罗维借款本金150万元；第五期护聪公司于2016年9月30日之前给付罗维借款本金150万元。三、如护聪公司按本协议第二条约定按期偿还借款本金，则罗维只要求护聪公司于2016年12月31日之前给付利息总金额150万元；如护聪公司有任何一期未按本协议第二条约定偿还借款本金，则利息总额仍按本协议第一条约定计算，护聪公司已付款项按先息后本的方式冲抵借款本息，利随本清，且罗维有权就护聪公司尚欠全部借款本息申请执行。四、李文智、李成红对上述借款本息承担连带清偿责任。五、案件受理费59680元，减半收取29840元，保全费5000元，合计34840元，由护聪公司、李文智、李成红负担（该款罗维已交纳，护聪公司、李文智、李成红于本协议生效之日起七日内向一审法院交纳）。 上述调解书发生法律效力后，因护聪公司等被告没有履行给付义务，罗维向本院申请强制执行，本院立案执行。2016年1月27日，本院查封护聪公司所有的下列财产：1．坐落于安徽省蚌埠市（新产品检测车间），面积为3064.23平方米，产权证号为蚌自字第××号房屋；2．坐落于安徽省蚌埠市院内检测车间，面积为2284.28平方米，产权证号为蚌埠字第××号房屋；3．坐落于安徽省蚌埠市院内车间一，面积为1842.61平方米，产权证号为蚌埠字第××号房屋；4．坐落于安徽省蚌埠市（车间二），面积为1842.61平方米，产权证号为蚌自字第××号房屋；5．坐落于安徽省蚌埠市车间三，面积为1842.61平方米，产权证号为蚌埠字第××号房屋；6．坐落于安徽省蚌埠市（车间四），面积为1842.61平方米，产权证号为蚌自字第××号房屋及其坐落于安徽省蚌埠市西侧的土地使用权【土地证号为蚌国用（出让）第207356号、面积为19829.7平方米】。查封期限自起至2019年1月25日止。2019年1月23日，本院对上述房地产续行查封，查封期限至2022年1月22日止。 2019年10月16日，本院作出（2019）皖03执恢22号执行裁定，拍卖被执行人护聪公司所有的上述案涉房地产。 2019年11月12日，蚌埠市禹会区“四送一服”办公室函告本院，因被执行人护聪公司的案涉房地产已纳入征迁规划，拟待该区征收部门明确其征迁补偿款后，协助本院扣留、提取被执行人护聪公司的征迁补偿款，特商请本院暂缓拍卖；同日，被执行人护聪公司向安徽省蚌埠市禹会区人民政府和本院出具承诺书，同意安徽省蚌埠市禹会区人民政府将部分拆迁款直接扣划到本院，以偿还护聪公司尚欠罗维的借款本息。 2019年11月26日，本院作出（2019）皖03执恢22号暂缓执行决定书，暂缓对护聪公司所有的案涉房地产进行拍卖；同日，本院又作出（2019）皖03执恢22号之一执行裁定书，扣留被执行人护聪公司在安徽省蚌埠市禹会区人民政府的拆迁补偿款1350万元。 2020年4月10日，案外人中通公司向本院提出执行异议，对本院查封、拍卖的案涉房地产主张实体权利。本院于2020年4月22日作出（2020）皖03执异2号执行裁定，驳回案外人中通公司的异议。中通公司不服，遂向本院提起本案诉讼。 再查明：2015年4月28日，护聪公司与中通公司签订《工业厂房买卖合同》，主要约定：护聪公司以1800万元的价格向中通公司有偿转让案涉房地产及附属配套设施（包括电、水、煤气、通讯、排污等用房和设备）。其中：第一笔款项100万元，由中通公司指定他人汇入护聪公司指定的银行账户；第二笔款项1600万元由中通公司直接向护聪公司的贷款银行支付，以便及时办理案涉房地产的解押手续和本合同顺利履行；第三笔款项100万元，由中通公司于2015年5月5日前指定他人汇入护聪公司指定的银行账户。该合同还约定，护聪公司收到中通公司最后一笔付款当日，向中通公司移交全部合同标的物，双方应在《标的物移交清单》上签章确认。合同载明的附件包括标的物移交清单，但中通公司未向本院提交。2015年7月31日，中通公司依约向护聪公司的贷款银行（蚌埠农商行曹老集支行）汇入1600万元款项，代替护聪公司归还了所欠银行贷款。 另查明：因护聪公司欠许忠安190万元借款（分三次汇入护聪公司指定账户）无力偿还，双方于2015年11月30日签订《租赁协议书》，约定护聪公司将案涉部分厂房出租给许忠安使用，租期20年，所得租金用于冲抵上述欠款。 又查明：护聪公司于2018年1月-2019年5月23日期间，先后分别与安徽恒辉安防用品有限公司、安徽杰顺新型建材有限公司、蚌埠清大教育咨询有限公司（两份合同）签订四份《租赁合同》，将案涉部分房地产出租，租期分别为5年、10年不等，租金由护聪公司按照合同约定的方式收取。 后查明：2015年6月19日，案涉房产被不动产登记管理部门“暂时冻结不得交易”。2016年3月3日后，案涉房地产分别被安徽省蚌埠市蚌山区人民法院、安徽省蚌埠市禹会区人民法院另案轮候查封。2019年8月30日，护聪公司办理了案涉房地产抵押权注销手续，并已领取房产证。 本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉，争议焦点为中通公司对案涉房地产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，作为执行案外人的原告中通公司应当就其对案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，而作为申请执行人的被告罗维只需对案外人关于其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益主张进行抗辩，并承担初步的举证证明责任，包括具有执行内容的生效法律文书以及执行标的在被执行人名下的证据等。结合各方当事人的诉辩主张，根据本案查明的事实和相关法律规定，综合评判如下： 《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，中通公司主张其对案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益，必须举证证明其同时满足上述四项保护条件，缺一不可。 关于第一项条件。本案中，中通公司与护聪公司签订《工业厂房买卖合同》的时间为2015年4月28日，而本院对案涉房地产的两次查封时间分别为2015年5月7日、2016年1月27日，因此，可以认定符合第一项条件。 关于第二项条件。中通公司虽然提交了《移交交接书》、更名业务受理申请信息、国家电网更名过户现场勘查工作单和高压供用电合同等证据，意在证明其在本院查封之前已合法占有案涉房地产的事实，但本院已对其中的《移交交接书》不予认定，因此不能作为认定本案事实的根据。根据罗维提供的五份《租赁合同》可以看出，护聪公司在2018年1月-2019年5月23日期间，还分别与安徽恒辉安防用品有限公司、安徽杰顺新型建材有限公司、蚌埠清大教育咨询有限公司（两份合同）先后签订四份《租赁合同》，将案涉部分房地产出租，并收取租金。中通公司在对上述证据质证时称，因其在此期间发生债务危机，无力监管案涉房地产，所以在李文智提出代为管理案涉房地产的情况下，中通公司表示同意，并由护聪公司收取租金，用于将来冲抵案涉房地产过户费用等。本院认为，中通公司的该节陈述看似具有一定的可信度，但是，结合本案查明的其他事实综合分析后不难发现，其实不符合日常生活经验法则。 第一，众所周知，企业因资金短缺而明显无力按时偿还到期债务时，即可能出现企业经营困难甚至经营不能的债务危机，但尚未处于破产状态；即使在企业面临破产的情况下，企业相关人员尚有妥善保管其财产的法定义务，何况本案中中通公司仅出现其自称的“债务危机”，作为企业经营管理者更应负有妥善管理使用其财产的义务。中通公司在其出现“债务危机”急需资金的情况下，本可以通过出租其“已购”案涉房地产收取租金的方式，一定程度上缓解资金困难，至少亦可利用该租金收入维持案涉房地产的基本管理费用支出，以尽到占有、控制和管理企业资产的应有义务，但其却反其道而行之，“同意”第三人护聪公司占有、出租其主要资产（案涉房地产）时间分别长达5年、10年之久，令人匪夷所思；至于其所称拟用租金冲抵将来的案涉房地产过户费用一说，本院认为，企业在“债务危机”时对资金需求的紧迫性，明显高于将来可能发生的“过户费”支出需求的紧迫性；即使按照一般人的生活常理推断，中通公司也应自己收取租金以解企业“燃眉之急”，而不是任由他人收取用以“冲抵”将来并不确定的费用支出，因此，中通公司的该节理由显然不能令人信服，本院不予采信。 第二，中通公司诉称护聪公司对外出租案涉房地产系经其“口头”同意的，后期案涉房地产被拍卖、征迁其不知情，所以未及时主张权利。本院认为，中通公司委托他人管理公司如此大宗资产（案涉房地产）却不签订书面协议，无论从公司财务管理制度还是从一般生活常理方面来看，理由确实牵强附会；退一步来看，即使如中通公司所言，那么护聪公司仅仅在拟出租案涉房地产的情况下，都会及时告知中通公司并经其同意，很难想象，当出现案涉房地产先后两次被本院强制拍卖、后又被安徽省蚌埠市禹会区人民政府依法征迁等重大情况时，作为所谓的“财产代管人”护聪公司却反而不告知“委托人”中通公司。因此，中通公司的该节理由，无法使裁判者达到内心确信的程度，本院不予采信。 据上，中通公司所举示的证据，达不到高度可能性的证明标准，并未完成举证证明责任，不能证明其在本院查封前已合法占有案涉房地产的事实。 关于第三项条件。根据本院查明的事实，案涉合同价款为1800万元，而中通公司仅支付了1600万元，因此不符合该项条件。 关于第四项条件。本院认为，案涉《工业厂房买卖合同》签订后不久，案涉房产即被不动产登记管理部门“暂时冻结不得交易”，因此，可以认定非因买受人自身原因未办理过户登记，符合该项条件。 综上所述，因中通公司的诉讼请求，不能同时满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四项保护条件，故其对案涉六处房产及土地使用权不享有足以排除强制执行的民事权益，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告中通智慧城市（安徽）建设管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费129800元（已预交），由中通智慧城市（安徽）建设管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审 判 长  洪增余 审 判 员  耿 杰 人民陪审员  史文彦 二〇二〇年九月十七日 法官助理祁克轩 书记员毛婉月 附本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于人民法院办理 执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。