上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7632号上诉人(原审原告)：袁建辉，男，1977年5月18日生，汉族。上诉人(原审原告)：顾佳佳，女，1981年1月28日生，汉族。两上诉人的共同委托诉讼代理人：李玉，上海段和段律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：朱蓓春，上海段和段律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上港集团瑞泰发展有限责任公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨智勇，董事长。委托诉讼代理人：袁青，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁钰，上海市金茂律师事务所律师。上诉人袁建辉、顾佳佳因与被上诉人上港集团瑞泰发展有限责任公司(以下简称“上港公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初4198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁建辉、顾佳佳上诉请求：撤销一审判决，改判上港公司虚假宣传，应赔偿己方购房差价及利息损失人民币(以下币种均为人民币)428，670.41元、其他损失133，294元、精神损害赔偿金38，035.59元。事实和理由：一、就商品房开发规划范围外的房屋及相关设施所作说明及允诺的认定。首先，商品房司法解释第三条确定了应当认定为要约的情形，但是并没有规定，只要不在规划范围内，就一定不构成要约。其次，一审法院陈述“影响商品房买卖合同的因素通常主要包括购买能力、房屋坐落、结构及价格等”，那么什么是房屋坐落呢？本案房屋就是上海长滩项目，是不是选择了这里的房子，房屋的坐落就是不存在的条件呢？显然不是的。最后，一审法院认为己方可以通过查看房屋周边情况了解隧道施工情况，这显然是在加重购房者的义务。二、上港公司构成违约。商品房预售合同虽然是官方提供版本，但是补充条款系上港公司提供，且根据合同法的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案补充条款第一条、第十三条没有涉及到买卖的具体细节内容，上港公司也没有加粗加黑着重提醒说明，更没有证据证明为此与己方进行了协商约定。双方未对绿地公园做特别约定己方没有异议，但是没有特别约定不代表没有绿地公园的约定，本案现在不是对绿地公园的建设不符合宣传进行的诉讼，而是对不存在绿地公园的诉讼，上港公司既然在各种宣传、沙盘、视频里承诺了绿地公园的存在，那么现在公园不存在明显是构成违约的，格式条款的免责内容显然应当认定为无效。三、上诉金额的计算方式。上港公司存在违约行为，应当承担损失赔偿责任，向己方支付赔偿金，总计60万元，包括购房差价及同期银行贷款利息428，670.41元、其他损失133，294元、己方的精神损失酌情主张38，035.59元。被上诉人上港公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。袁建辉、顾佳佳向一审法院起诉请求：判令上港公司就虚假宣传房屋配套公园景观的欺诈行为赔偿200万元。一审法院认定事实如下：2017年7月27日，上港公司(甲方)和袁建辉、顾佳佳(乙方)签订预售合同，约定乙方向甲方购买上海市宝山区采江路9弄上港滨江城盛东里2号802室房屋(以下简称“系争房屋”)，暂定价为4，631，722元。预售合同补充条款一第一条主要约定，甲方已在销售现场向乙方明示了法律规定应当公示的文件、证书、重要提示及购房指引，并且就房屋项目内部及周边道路及规划情况向乙方进行充分说明，不存在遗漏情况，如项目周边情况(包括不限于绿地、道路、公园、学校等)发生变化，均以政府规划为准，甲方不承担任何责任，乙方对项目内部及周边规划已有充分了解，该房屋可能受到道路、噪音、车辆灯光、粉尘、废气、高压线、飞机航线、铁路等周边不利因素影响，另甲方因客观条件所限，无法告知项目周边所有信息，乙方对以上内容知悉并认可。第十三条关于销售广告及宣传资料、概念展示间、销售员口头介绍的效力条款约定，1、双方的权利义务以合同及其附件和本补充协议为准；2、甲方有销售广告、模型和宣传材料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所有的不利因素公示及其他说明、示范仅供乙方参考之用，不作为合同内容，双方不受其约束，甲方在销售公告、宣传资料中所展示的各类示意图、效果图等仅为展示项目风格示意之用，除非标明为本项目，否则非特指本项目，乙方对此已充分了解；3、因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或本物业范围没有根据规划或者设计要求存在相应的设施、设备或配套建筑物、构筑物，乙方对此予以充分理解；4、若在本合同之外，乙方认为有对其购房目的或房价具有重大影响的事项，须要求甲方进行书面确认，甲方未予确认的，不构成合同内容，对甲方无约束力；5、甲方销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越合同及广告宣传书面资料作出的介绍、说明或承诺，以及未经相对人同意的录音、录像，凡未经甲方书面盖章确认的，均不作为甲方的意思表示，不构成合同内容，对甲方无约束力；6、概念展示间(样板房)仅供乙方参考之用，不属于甲方的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受其约束。2017年12月22日，上港公司取得系争房屋所在一期楼盘的新建住宅交付使用许可证。同月，系争房屋交付袁建辉、顾佳佳使用。2019年4月18日，系争房屋产权登记至袁建辉、顾佳佳名下。为证明己方主张，袁建辉、顾佳佳向一审法院提交了如下证据：1、宣传册、沙盘照片、微信公众号宣传截图和现场拍摄照片，证明就富锦东路以南、漠河路以北标记为08、09、10地块，上港公司在销售时宣传为“人工湖和绿地组成的东西走向公园”，但目前为G1501隧道入口，绿地面积大幅减少。2、系争所在楼宇价目表及邻近7幢价目表，证明同期的两幢楼房，因邻近宣传中的绿地公园，系争房屋比7幢相同位置的房屋单价高1，100余元，系争房屋为景观房。上港公司发表质证意见：1、对于宣传册、沙盘照片、微信公众号宣传截图的真实性均予以认可，但不认可袁建辉、顾佳佳的证明目的，袁建辉、顾佳佳诉争的东西走向绿地公园并不在规划红线内，且上港公司制作宣传册及沙盘均在2015规划调整之前，上港公司不存在刻意隐瞒实情；对于现场照片的真实性不予认可，无法确认拍摄时间。2、对于价目表的真实性予以认可，但不认可袁建辉、顾佳佳的证明目的，楼盘售价均通过了市、区两级房地产主管部门的审核备案，系一房一价，其他楼宇的销售价格不能作为系争房屋所在楼宇的价格依据，系争房屋亦非景观房。为证明己方主张，上港公司向一审法院提交了如下证据：1、现场照片及视频，证明上港公司在2015年规划调整后，即在售楼处现场张贴书面提示，告知规划调整事项，并在楼盘开盘当日的宣传影片中通过航拍影像显示了隧道入口建设现场，袁建辉在录像中出现，证明袁建辉当日即在开盘现场，其已通过视频及书面形式知晓规划调整事宜。2、2011年上海市宝山新城SB-A-4编制单元控制性详细规划和2015调整后的宝山区BSP0-1004单元(原上港十四区)控制性详细规划局部调整图则，其中橙色06-02部分为系争房屋所在一期楼盘规划区域，证明袁建辉、顾佳佳诉争的东西走向绿地公园属于08、09、10地块，不属于上述区域红线内。3、上海市交通委员会的网站新闻稿，证明本案涉及的G1501隧道工程于2014年12月6日开工，隧道口开工时间为2016年4月，袁建辉、顾佳佳在2017年购房时必然能看见隧道口的施工状况，上港公司并未隐瞒实情。袁建辉、顾佳佳发表质证意见：1、对于现场照片及视频均不予认可，照片和视频截图无法证明张贴的告示内容及张贴时间，航拍视频虽显示了隧道口的施工情况，但实际展示时间只有几秒，开盘现场是否播放过该段视频原告亦无法确认。2、对于两份规划的真实性、合法性、关联性均予以认可，但不认可上港公司的证明目的；规划调整后的绿地面积明显减少，上港公司曾将绿地公园作为卖点进行宣传，对于袁建辉、顾佳佳购房决定产生较大影响。3、对于新闻稿的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为袁建辉、顾佳佳并不知晓隧道口的实际建造情况。关于诉请200万元赔偿金的组成，袁建辉、顾佳佳表示其中40万元是目前同等位置的房屋售价和购入价的差价，15万元是预估做隔音装修的费用，余下145万元是精神损失费和房屋增值的预计可得利益。关于绿地公园对其购买系争房屋和合同订立有重大影响的证据，袁建辉、顾佳佳表示，绿地公园是上港公司的售楼宣传卖点，没有公园就是临街房屋，会影响袁建辉、顾佳佳购房决定；预售合同中关于规划调整以政府部门公示为准的相关约定，为格式条款，应为无效。一审法院认为，本案的争议焦点为上港公司的宣传内容是否符合商品房司法解释第三条所规定的情形，构成要约以及上港公司是否构成违约，具体分析如下：一、上港公司的宣传内容是否符合商品房司法解释第三条所规定的情形，构成要约。商品房司法解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该司法解释，销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请，但在同时满足在商品房开发规划范围内、说明和允诺具体确定、对买卖合同订立和房屋价格确定有重大影响三个条件时，开发商的宣传行为应当视为要约，三个条件缺一不可。本案中，根据在案证据所查明的事实，上港公司宣传册和沙盘展示中的东西走向绿地公园并未在系争房屋所在的商品房开发规划范围内，属于红线之外的设施；相关宣传内容亦未对东西走向公园的概念予以计量化明确；关于绿地公园对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定存在重大影响，袁建辉、顾佳佳并未提供证据予以证明。根据常理分析，影响商品房买卖合同的因素通常主要包括购买能力、房屋坐落、结构及价格等，目前无证据证明袁建辉、顾佳佳在签订购房合同前曾专门就绿地公园查询房屋周边规划图，以避免自己的主要意图落空。作为有正常认知能力的袁建辉、顾佳佳，其关于购买决定完全受宣传和沙盘模型影响的主张明显牵强。因此，本案案情不符合上述司法解释的规定要件，上港公司的宣传内容并不构成要约。另外，一审法院也注意到，涉及绿地公园的规划早于2015年进行了大幅变更，之后有关部门即开始了隧道施工建设。袁建辉、顾佳佳在购房时，通过查看房屋周边情况即可了解上述变化，因此难以认定上港公司存在欺诈和隐瞒行为。二、上港公司是否构成违约。预售合同补充条款一第一条约定，楼房项目周边情况应以政府规划为准。第十三条也明确约定，销售广告及宣传资料等对项目开发规划范围之外的公共设施等事项不作为合同内容，双方的权利义务以预售合同及其附件和补充协议为准。本案中，预售合同中未将袁建辉、顾佳佳诉争的绿地公园作为合同内容予以明确，根据前述约定，应视为双方对于绿地公园并未作特别约定，因此，袁建辉、顾佳佳诉争的绿地公园不构成双方的合同内容，对双方均无约束力，上港公司并不构成违约。关于袁建辉、顾佳佳称上述合同条款为格式条款、应为无效的意见，一审法院认为，目前商品房销售合同通常为重复使用的制式合同，上港公司与购房者均使用本案预售合同文本，虽然合同文本由上港公司提供，但购房者在仔细阅读合同条款后，同样有权自由决定签署与否，合同条款的制式并不损害袁建辉、顾佳佳的缔约能力。因此，相关合同条款并不构成合同法中所规定的格式条款无效情形，对于袁建辉、顾佳佳的抗辩意见，不予采纳。综上所述，上港公司的宣传内容不符合商品房司法解释的相关规定，并不构成要约，诉争的绿地公园亦未作为合同内容予以明确约定。因此，袁建辉、顾佳佳主张上港公司违约的事实和理由，无相关法律和合同依据，对于袁建辉、顾佳佳要求上港公司就虚假宣传绿地公园景观的欺诈行为赔偿200万元的请求，不予支持。一审法院判决如下：驳回袁建辉、顾佳佳的全部诉讼请求。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据已查证的事实，本案中上港公司涉及绿地公园的宣传内容属于要约邀请，并不构成要约，一审法院已作充分论述，本院对此认同，不再赘述。双方签订的商品房预售合同，系双方正式意思表示，合法有效，双方应当遵守履行。根据在案证据，上港公司已经按约履行房屋交付等相关义务，并不存在违约行为。现袁建辉、顾佳佳以上港公司违约为由，要求承担购房差价及同期银行贷款利息损失、其他损失、精神损失，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，800元，由上诉人袁建辉、顾佳佳负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  成 皿审 判 员  张常青二〇二〇年九月二日法官助理  张末然书 记 员  倪卓婴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……