湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初2192号原告：张付来，男，1963年6月1日出生，苗族，吉首市人，初中文化，农民，住吉首市。被告：吉首市恒盛房地产开发有限公司，住所地：吉首市人民中路民族宾馆二楼会议室。法定代表人：鲁文涛，执行董事。委托诉讼代理人：邓辉，湖南喳哂呔律师事务所律师。原告张付来与被告吉首市恒盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日，公开开庭进行了审理。原告张付来，被告吉首市恒盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张付来向本院提出诉讼请求：1.要求被告及时给原告办理产权证；2.若无法办证，要求被告退还原告不能办理门面产权证而收取的办证费、违约金和赔偿损失合计96968元。其中：办证费11599元，违约金1674元，赔偿损失83695元；3.要求被告切实维护合同中原告所购房屋的权利；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月25日，原、被告双方签订《吉首市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的门面1个，面积41.66㎡，单价4017.99元/㎡，总价款167390元。按照合同约定，原告已付清全部价款及办证费用，履行了买受人的全部义务。根据合同的规定，被告应当承担全部无偿办证义务，现合同约定的办证时间已过，被告却一直推诿不予办证。2020年6月，被告股东吴丹告知原告无法办证，原告为办证事宜多次与被告沟通协商，但双方一直未达成协议。被告应赔偿原告损失的具体金额如下：1、退还原告交纳的全部办证费11599元。2、支付原告未能办证违约金1674元。3、补偿门面贬值损失费83695元。一是原告存在欺诈，恶意隐瞒所售门面实际为车库的事实，导致买受人由于错误理解签订合同。二是门面销售价过高。该楼盘商品房价为1800-2000元/㎡，而原告所购的门面售价为4017.99元/㎡，原告所购房产价格明显高于房屋售价。由于原告所购的门面没有办理产权证，现无法进行转卖且严重贬值，按照打半价计算，原告购门面总额为167390元，按此计算应补偿原告损失83695元。被告吉首市恒盛房地产开发有限公司辩称，1、案涉房产无法办理权属证书系政策调整所致，答辩人无违约行为。答辩人与被答辩人于2012年10月25日签订的《吉首市商品房销售合同》约定出售的A栋1单元108号房其用途为“车库”，因当年政策调整，在吉首市房产部门办理权属证书时被告知“车库”办证须另行计算容积率，从而导致该“车库”无法单独办理权属证书。答辩人与被答辩人在多次沟通的过程中，答辩人已明确表示可以选择退还所购“车库”、或是选择退还其已缴纳的相关“办证费用”11599元而“车库”继续归其所有，但其中的1910元的房屋维修基金因牵涉到该小区所有业主的切身利益应不应退还。被答辩人主张的1674元逾期办证违约金无法律与事实依据。《吉首市商品房销售合同》第十五条第一款第三项约定“如非出卖人原因，导致产权登记无法办理的，出卖人不承担责任”。2、答辩人无欺诈行为，被答辩人主张损失赔偿83695元无事实与法律依据。双方签订的《吉首市商品房销售合同》约定出售的A栋1单元108号房其用途已明确为“车库”。至于房产价格高低纯为市场行为，被答辩人所谓的“严重贬值，打半价计算”无事实与法律依据。综上所述，其缴纳的1910元房屋维修基金亦不应退还，被答辩人诉求赔偿损失及违约金无事实与法律依据，应不予支持。原告张付来为证明其主张向本院提交下列证据：1、吉首市商品房销售合同，2、办证缴费情况汇总表、收款收据，3、恒盛房地产开发有限公司置业意向书，4、照片，5、房屋交接单；被告为证明其主张向本院提交吉首市商品房销售合同。上述证据，经当庭举证、质证和认证，被告对原告提交的证据1、2、5的真实性无异议，对证据3认为没有加盖公司公章，无法证明其真实性，对证据4的三性均有异议，达不到原告所要证明的目的。原告对被告提交的证据的真实性无异议，认为签订合同时，被告没有讲清楚，缴款单上体现的是门面，交房的时候也是称门面而不是车库。经审查，原告提交的证据4，与本案没有关联性且达不到原告的证明目的，本院不予采信。原、被告双方提交的其他证据与本案具有关联性，予以认定，作为本案的定案依据，并在卷佐证。根据上述采信的证据，结合庭审查明的事实，本院确认以下法律事实：2012年10月25日，原、被告双方签订《吉首市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告所购的第A栋1单元108号房，建筑面积为39.79㎡，该商品房的用途为车库。2、单价4017.99元/㎡，房屋总价款159876元。3、交房时间，出卖人应当在2012年12月31日前将具备条件和符合本合同约定的商品房交付买受人使用。4、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列事项处理：①买受人退房；②买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。之后，原告按照合同规定已交清购房款167390元及其他办证费用。2013年6月9日，被告将合同约定的标的物交付给原告，双方在被告制作的房屋交接单上签字盖章，原告在接收后，将该标的物用于出租。之后，因办证问题双方进行多次沟通和交涉，但一直未果，原告遂将被告诉至法院。本院认为，原、被告双方签订的《吉首市商品房销售合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，是合法有效的，当事人均应严格遵照执行。本案双方争议的主要焦点是办证及赔偿损失问题。被告逾期办理产权证已构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。现原告诉请要求被告办证，理由正当，本院予以支持。由于双方在合同中已约定违约办证应按已付房价款的1%向买受人支付违约金，现原告诉请被告承担逾期办证违约金1674元，理由正当，本院予以支持。由于本院已经支持原告办证的诉请，原告诉请被告退还办证费11599元和因不能办证的损失赔偿83695元，存在重复计算问题，该诉请本院不予支持。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吉首市恒盛房地产开发有限公司在本判决书生效后二十个工作日内按照双方签订的《吉首市商品房销售合同》规定为原告张付来办理第A栋1单元108号房的不动产权证；二、被告吉首市恒盛房地产开发有限公司在判决书生效后二十个工作日内支付原告张付来违约金1674元；三、驳回原告张付来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2224元，减半收取1112元，由被告吉首市恒盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  田 健二〇二〇年九月二十三日代理书记员  庄舒捷附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。