广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16978号上诉人（原审被告）：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区环市东路498号15C自编B室。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：范嘉君，女，1982年8月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：叶伦，男，1964年8月24日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：邓小敏，女，1974年6月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：毛楚龙、黄玄斐，均系广东太平洋联合律师事务所律师。上诉人广州市恒安房地产开发有限公司因与被上诉人叶伦、邓小敏商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员刘卉独任审理，本案现已审理终结。恒安公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回叶伦、邓小敏全部诉讼请求；2.叶伦、邓小敏承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案房屋尚未办理初始登记，不具备办理涉案房屋过户登记的法定条件。一审法院没有根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条第二款的规定，向叶伦、邓小敏释明变更诉讼请求或驳回叶伦、邓小敏的诉讼请求。一审法院认定事实及适用程序均不当。二、双方签署的认购书并没有明确约定办理不动产权证的期限，且在履行该份协议的过程中，因国土规划部门的原因停办了涉案项目所有房屋的办证业务，因此，恒安公司不存在违约行为。三、经查询阳光家缘网站，发现涉案房屋处于被查封状态。被上诉人叶伦、邓小敏二审答辩称：一、一审判决合理合法，请求二审法院予以维持。二、至于恒安公司提出案涉房屋在阳光家缘网上被标注查封问题。涉案房屋曾被广州市白云区税务稽查局查封，后经该局申请已经解封。阳光家缘网上的信息具有滞后性，没有及时更新。一审时，叶伦、邓小敏向广州市白云区不动产登记中心提出信息公开，复函载明案涉房屋并无查封，应以该复函为准。叶伦、邓小敏向一审法院起诉请求：1.恒安公司于判决生效后一周内办理涉案房屋（认购地址为云山锦绣家园A5栋6XX房，现地址：广州市白云区金信路云锦街271号6XX房）不动产权证登记；2.本案诉讼费由恒安公司承担。一审法院经审理查明：2011年3月3日，叶伦、邓小敏（乙方）与恒安公司（甲方）签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定：乙方认购云山锦绣家园A2栋6XX号房，建筑面积103平方米，优惠后总房价为978500元。乙方需按约定承担物业专项维修基金，并承担契房价、印花税、预约登记费、测产、土地登记费、工本费及代办费用合计30894.25元。乙方应于签署认购书之日即2011年3月3日前付清总房价款978500元。上述协议签订后，叶伦、邓小敏于合同约定期限前支付购房款978500元，双方一直未签订商品房买卖合同。2014年3月9日，叶伦、邓小敏与恒安公司签订《收楼备忘录》，恒安公司承诺于2014年3月13日向叶伦、邓小敏移交涉案的6XX房，叶伦、邓小敏自收楼后，占有、使用涉案房屋至今。一审庭审中，叶伦、邓小敏确认未向恒安公司支付《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》所约定的各项税费，并表示同意自行承担该部分税费。一审法院于2020年5月12日致函广州市白云区不动产登记中心，询问：1.涉案房屋查封、抵押情况；2.除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，涉案房屋是否还存在其他办证障碍。广州市白云区不动产登记中心于2020年5月25日复函一审法院，内容如下：一、查询情况：按照提供的信息核查，暂查无相关查封、抵押及产权登记记录。以上信息核查时间为2020年5月22日，最新信息以登记簿为准；二、涉案房屋产权转移的相关问题：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条、《广州市不动产登记规程》第九十八条，办理涉案房屋产权转移的事项，应当由权利人向不动产登记机构申请转移登记，并提供申请书、身份证明、不动产权属证明、生效法律文书、不动产附图、其他包括税务部门出具的纳（免）税证明材料等。一审另查明，一审法院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，一审法院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函一审法院，主要内容为：云山锦绣家园（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字71829号国土证。该项目已办理穗规验证〔2010〕1036号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。一审再查明，2007年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预字第××号）。上述预售许可证主要内容为：开发企业名称：恒安公司；项目名称：云山锦绣花园（自编A1-A5栋）；预售房屋建筑面积17148平方米326套，其中住宅12048平方米186套；预售房屋栋号及层数12层；发证时各栋已建层数：已封顶；以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。恒安公司未能提供上述预售许可证注明的项目平面图。经查询，广州市住房和城乡建设局业务数据公示平台“阳光家缘”网站中云山锦绣花园（自编A1-A5栋）项目销控表显示涉案房屋的状态为“不可销售”。另根据广州市铁路运输中级人民法院（2016）粤71行终902号行政判决书查明的相关事实，涉案房地产项目存在超规划面积建设、被行政处罚且未按政府要求补交超规划面积建设的国有土地使用权出让金的情形。叶伦、邓小敏另提交《购房资格证明》，载明其具备购买涉案6XX房的资格。以上事实，有《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》、收据、《依申请信息公开答复书》、复函、地址证明、物业费发票及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，叶伦、邓小敏、恒安公司双方于2008年10月12日签订的《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，该认购书签订后，叶伦、邓小敏已经支付了全部购房款，恒安公司也已履行主要义务，将涉案房屋交付给叶伦、邓小敏使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现经核查，根据之前的生效案件，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，故叶伦、邓小敏要求恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，于2020年6月15日作出如下判决：自本判决生效之日起三十日内，广州市恒安房地产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助叶伦、邓小敏办理位于广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A5栋6XX房（现地址：广州市白云区云锦街271号6XX房）的不动产权证。一审案件受理费50元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。二审庭询过程中，双方当事人均未提交新的证据，并均确认一审判决书第3页第二行中的“A2栋6XX号房”存在笔误，应为“A5栋6XX号房”，同意二审法院直接予以纠正，本院对此据实予以更正。审查一审其余查明事实无误，本院予以确认。二审另查明如下事实：一、经本院询问，1.双方当事人均确认涉案房屋所在楼盘目前尚未大确权；2.恒安公司表示除其上诉状所述理由外，目前涉案房屋不存在其他办证障碍。二、根据广州市不动产登记中心于2020年9月4日向叶伦、邓小敏出具的《依申请信息公开答复书》显示，云山锦绣家园A5栋6XX房，预售证号200000XX，预售人为广州市恒安房地产开发有限公司，合同状态为“未签订合同”、无退房或注销登记、抵押状态为“未抵押”；截止至2020年8月26日，暂无该房屋有效查封信息。三、本院已生效的（2019）粤01民终11735号、（2020）粤01民终1360号、（2020）粤01民终3530号民事判决均判令恒安公司协助买受人办理涉案楼盘内房屋的不动产权证。对上述判决书，双方当事人均表示没有异议，并均确认本案案情及处理情况均与上述生效判决差不多，同楼盘同类型案件所涉房屋已有部分取得房产证。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对恒安公司的上诉，二审争议焦点为恒安公司不同意协助叶伦、邓小敏办证的理由能否成立。具体分析如下：关于恒安公司以涉案项目尚未办理首次登记而抗辩不同意协助叶伦、邓小敏办理不动产权证的问题，根据本案查明事实及此前诸多生效判决的认定，恒安公司该项上诉主张不能成立，涉案房屋目前亦不存在办证障碍，双方当事人亦在本案二审中确认同楼盘同类型案件所涉房屋已有部分取得房产证，故一审法院判令恒安公司协助叶伦、邓小敏办理不动产权证，处理并无不当，本院予以维持。虽然恒安公司表示涉案房屋在阳光家缘网站上有查封登记，但根据广州市不动产登记中心于2020年9月4日向叶伦、邓小敏出具的《依申请信息公开答复书》显示，涉案房屋目前暂无有效查封信息。恒安公司在二审中既未举证佐证其上诉主张，亦未举证推翻一审认定，其对此的上诉缺乏理据，本院不予采纳。虽然双方签订的认购书中没有明确约定办理不动产权证的期限，但在合理期限内为买受人办妥不动产权证是开发商应尽的合同义务。按现有证据及一审查明事实，叶伦、邓小敏已付清购房款且已收楼，恒安公司负有在合理期限内为买受人办妥不动产权证的合同义务。在买受人已经付清购房款并已收楼使用多年的情况下，恒安公司以认购书没有约定办证期限为由拒绝履行办证义务，有违诚信，亦不符合公平原则和房地产行业惯例，本院不予采纳。综上所述，恒安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 卉二〇二〇年九月二十一日书记员 张冰玲李逸丹