湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初1704号原告：中百集团钟祥置业有限公司，住所地钟祥市郢中镇王府大道36号，统一社会信用代码91420881585458884F。法定代表人：秦丽华，经理。委托诉讼代理人：商应海，湖北飞奥律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡安东，湖北飞奥律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：张凯迪被告：张正山原告中百集团钟祥置业有限公司与被告张凯迪、张正山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中百集团钟祥置业有限公司的委托诉讼代理人商应海，被告张凯迪、张正山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠租金95100元、物业管理费36400元和电费22.40元，合计131522.40元；2.判决被告承担违约金，违约金以131522.40元为基数，从2018年1月1日起按照每日0.3%计算至支付完毕时止；3.本案诉讼费和财产保全费由被告负担。事实与理由：2013年11月12日，原告与被告签订《店铺租赁合同》，合同约定原告愿意出租及被告愿意承租原告位于钟祥市××××购物中心4Ｆ-Ｚ-03铺位，面积为20㎡，用于被告从事经营活动……被告经营品牌为雪芙蓉……租赁期限为2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同项下起始月租金标准如下：第一租赁年度租赁场地的月标准租金为130元/㎡，第二租赁年度租赁场地的月标准租金为140元/㎡，第三租赁年度租赁场地的月标准租金为150元/㎡……被告在每季度结束前5日支付下一个季度租金……被告按40元/月/㎡的标准支付物业管理费，被告在每月结束前5日内支付下一个月物业管理费……每逾期一日，按当期每月租金额或税费标准的0.3%承担违约金。合同签订后，原告按照合同约定将租赁物交付给被告使用。合同到期后，合同期限又顺延至2017年8月。截至2020年5月30日，被告下欠该商铺租金33000元、物业管理费8800元、电费22.40元，合计41822.40元。2014年9月16日原告与被告再次签订《店铺租赁合同》，合同约定原告愿意出租及被告愿意承租原告位于钟祥市××××购物中心6Ｆ-Ｚ-08铺位，面积为92㎡，用于被告从事经营活动……被告经营品牌为雪芙蓉甜品……租赁期限为2014年9月16日起至2016年12月31日止。合同项下起始月租金标准如下：第一租赁年度租赁场地的月标准租金为40元/㎡，第二租赁年度租赁场地的月标准租金为40元/㎡，第三租赁年度租赁场地的月标准租金为45元/㎡……被告在每季度结束前5日支付下一个季度租金……被告按20元/月/㎡的标准支付物业管理费，被告在每月结束前5日内支付下一个月物业管理费……每逾期一日，按当期每月租金额或税费标准的0.3%承担违约金。合同签订后，原告按照合同约定将租赁物移交给被告使用。合同到期后，合同期限又顺延至2017年12月。截至2020年5月30日，被告下欠该商铺租金62100元、物业管理费27600元，合计89700元。被告张凯迪、张正山辩称，1.从2013年签订租赁合同以来，被告诚实经营、认真履行合约，从未拖欠租金，所有欠租是原告停止收交租金造成的，并非被告拒交。2.2016年，因中百广场突发三次连续跳楼自杀事故，对商场造成极坏影响，本铺经营出现了严重亏损状态，被告向楼层经理李秀玲反映了情况，按经理要求提交了要求不上涨租金的申请，原告通知被告按上一年标准上交租金，并没有按合同规定上调，所有租金都按时交纳。3.2016年底合同到期，鉴于本商铺仍处于亏损状态，经理李秀玲上报领导，统一先经营，免租金，只交水电费，到2017年8月中百广场重新升级开业再商谈合同事宜。4.2017年8月，中百广场升级改造，业态大调整，为照顾大业态，F4-Z-03铺未经被告同意，划给“洛克王国”经营游乐场，本铺又以合同到期，终止合约为由，被强行拆除，并未进行适当的经济补偿。5.F6-Z-08铺位在2014年9月16日签订合同后，严格履行合约，至2016年连续跳楼事故发生后，五楼、六楼基本处于休业状态，各商铺都在书面向原告提出减免租金共渡难关的申请，原告才停止收取房租，只收取水电费，2017年8月，中百广场升级为城市购物中心，业态大调整，老商铺大多被清退出场，关于减免租金一事搁置至今才又被提起。6.2017年8月，中百广场业态调整时，楼层经理帅云与被告沟通，口头约定，要被告商铺重新装修、重新加盟品牌店，配合中百广场方位战略升级，用新店装修期和免租期抵充前期的未收取租金，被告才选择加盟“这茶”品牌，店铺升级，和中百广场继续合作至今。7.2017年8月中百广场全方位业态调整至今已过去三年，中百领导和管理人员已更换了几届，又来催收三年前的租金，已过了诉讼时效，恳请法院依法公正裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《店铺租赁合同》、合同顺延审批表，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的欠费明细表、费用确认单，被告对欠费情况不清楚，认为其因受到胁迫才在费用确认单上签字，若不签字原告就要强制断电。本院认为，因被告未提交相关证据证明其受到胁迫后签字的事实，对其抗辩理由本院不予采纳。因被告未提交证据证明其支付租金、物业管理费等情况，其已支付的租金、物业管理费本院以原告认可的数额为准，故对该证据本院予以采信。双方当事人对本案合同内容、被告未按合同约定交纳租金的事实无争议，本院予以确认。本院认为，原告与被告张凯迪签订的《店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原告与被告张凯迪均应当按照合同约定履行各自的义务。关于4F-Z-03商铺的租金、物业管理费及电费，原告提交了由被告张正山签字确认的《四楼雪芙蓉欠费明细》，确认欠费共计26022.40元，原告将该欠费明细作为证据提交，应视为其对该证据所载欠费数额的认可，故被告张凯迪应支付4F-Z-03商铺的租金、物业管理费及电费共计26022.40元。关于6F-Z-08商铺的租金、物业管理费，根据应收应付明细表及双方庭审陈述，被告张凯迪尚欠2016年7-12月、2017年2月、2017年4-11月的租金,尚欠2016年8-12月、2017年2-11月的物业管理费，根据《店铺租赁合同》及《合同顺延审批表》，2016年、2017年的租金标准为4140元/月、物业管理费标准为1840元/月，故被告张凯迪应支付6F-Z-08商铺的租金、物业管理费共计89700元。关于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金的数额应与造成的损失相当，本案中被告张凯迪的违约行为给原告造成的损失为资金占用的利息损失，双方当事人合同约定每逾期一日按租金或费用的0.3%计算违约金过高，本院予以调整，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因本案合同相对人是原告与被告张凯迪，原告主张被告张正山承担责任证据不足，本院不予支持。被告辩称欠租是因原告停止收交租金、减免租金等，但其未提交相关证据证明，且原告不予认可，本院对该抗辩理由不予采纳。被告主张本案已过诉讼时效，4F-Z-03商铺所欠费用，被告已于2018年12月10日出具《四楼雪芙蓉欠费明细》予以认可，6F-Z-08商铺双方租赁关系至2017年12月期满，诉讼时效应从租赁最后一期履行期限届满之日起计算，原告于2020年7月14日提起诉讼，故本案并未超过诉讼时效，对被告该项抗辩理由本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告张凯迪于本判决生效之日起十五日内向原告中百集团钟祥置业有限公司支付租金、物业管理费及电费共计115722.40元；二、被告张凯迪于本判决生效之日起十五日内向原告中百集团钟祥置业有限公司支付违约金（违约金以115722.40元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告中百集团钟祥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（当事人如自动履行判决，可将款项汇至下列账户，收款账户名：钟祥市人民法院，账号：18×××73，开户银行：中国工商银行钟祥石城支行）案件受理费2930元，减半收取计1465元，由原告中百集团钟祥置业有限公司负担235元，被告张凯迪、张正山负担1230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费。（收款账户名：湖北省荆门市中级人民法院；账号：17×××89；开户银行：中国农业银行荆门向阳支行）审判员  赵芸二〇二〇年九月十三日法官助理刘夏云书记员李惠