上海市徐汇区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0104执异155号案外人：胡佳慧，女，1991年4月3日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：傅强，上海慧谷律师事务所律师。申请人：霍尔果斯九腾信息技术有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁州霍尔果斯市。法定代表人：史济申，执行董事。委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉康，上海市联合律师事务所律师。被申请人：孔祥志，男，1968年5月28日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人：王磊，上海市万众律师事务所律师。被申请人：郑清良，男，1977年8月9日出生，汉族，户籍地广东省汕头市。委托诉讼代理人：周仕东，上海明庭律师事务所律师。被申请人：许振宇，男，1982年6月25日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。本院在(2019)沪0104财保32号案中，根据霍尔果斯九腾信息技术有限公司(以下简称霍尔果斯公司)的申请，查封了上海市普陀区千阳南路XXX弄XXX号XXX室及21、23号地下1层车位BXXX(以下简称系争房产)，胡佳慧提出书面异议。本院受理后，组成合议庭进行了审查，现审查终结。胡佳慧称，胡佳慧于2020年6月15日与孔祥志、喻某某就系争房产签订房屋买卖合同，约定房价1500万元，胡佳慧支付了全部房款和装修款，并于2020年7月8日实际入住使用。2020年7月8日，买卖双方至房产交易中心办理过户交易手续。2020年7月17日上午依法纳税完毕，但下午接到房产交易中心通知，系争房产被查封，暂停办理产权变更登记。胡佳慧此前与孔祥志并不认识，签订房屋买卖合同时也对孔祥志的经济纠纷不知情。胡佳慧已支付全部房款，且实际入住，系争房产的纳税、缴纳房产登记费用等手续已经全部完成，故请求中止对系争房产的保全措施。霍尔果斯公司辩称，霍尔果斯公司系依据法律的相关规定进行的保全，完成保全措施后，胡佳慧才完成系争房产的钱款给付，所以系争房产无法进行过户，故不同意胡佳慧的申请。孔祥志辩称，系争房产的查封系在孔祥志与胡佳慧签订买卖合同之后，胡佳慧已向孔祥志的配偶喻某某支付了房款，也实际占有了系争房产，因客观原因无法进行过户，故同意胡佳慧的申请。郑清良辩称，本案与其无关，请求法院依法裁判。许振宇未答辩。本院查明，霍尔果斯公司与孔祥志、许振宇、郑清良仲裁申请案中，霍尔果斯公司提出财产保全申请，上海仲裁委员会于2019年9月27日发函至本院，将申请提交本院处理。本院于2019年10月16日作出(2019)沪0104财保32号民事裁定书，裁定冻结孔祥志、许振宇、郑清良名下30,961,849元银行存款或查封、扣押其等值财产。上海市不动产登记簿记载，系争房产的权利人为孔祥志、喻某某。本院于2020年7月17日查封系争房产。再查明，2020年6月15日，孔祥志、喻某某与胡佳慧签订《上海市房地产买卖合同》两份，编号分为XXXXXXX、XXXXXXX，约定胡佳慧购买系争房产，其中千阳南路XXX弄XXX号XXX室的转让价款为1500万元，千阳南路XXX弄21、23号地下1层车位B1XXX转让价款为13万元，签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，双方确认在2020年7月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议约定：一、首期房价款，胡佳慧应支付首期房款630万元，胡佳慧已在签订合同前通过居间方转付或直接支付定金50万元，在签署买卖合同后，转为部分首期房价款；孔祥志、喻某某应在签订买卖合同后5日内办理抵押银行还款预约手续，胡佳慧应在签订买卖合同并申请公证手续(若需)后且孔祥志、喻某某贷款银行批准还款可扣款当日，胡佳慧支付房款580万元(直接转入孔祥志、喻某某还款账户)，孔祥志、喻某某应将该款项专项用于偿还银行的借款余额；二、第二期房价款：胡佳慧应支付第二期房价款850万元，待房地产所在区不动产登记事务中心出具产权过户的收件收据当日内，胡佳慧应通过居间方转付或直接支付全额第二期房价款；四、胡佳慧应支付尾款20万元，于2020年12月30日前双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由孔祥志、喻某某交付给胡佳慧，双方签署《房屋交接书》，并由胡佳慧直接支付尾款，相关费用的计算日期以交接之日为准。编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议约定，胡佳慧应于产权交易过户当日内直接支付全额房价款13万元，双方应于该车位挂靠房地产办理房屋交接当日内，对该车位进行验看、清点，确认无误后，由孔祥志、喻某某交付给胡佳慧，双方签署《房屋交接书》。当日，孔祥志、喻某某与胡佳慧另签订《协议书》，约定胡佳慧在支付《上海市房地产买卖合同》总价款外，再支付装修补偿款共计287万元，该笔款项于产权交易过户当日内支付。2020年5月29日，胡佳慧先后银行转账给喻某某2万元、2.99万元。喻某某出具了当日的收据，载明收到定金5万元。2020年5月30日、6月15日、7月8日，胡佳慧先后银行转账给喻某某45万元、580万元、1150万元，喻某某均出具了相应的收据。喻某某另出具2020年7月8日的收据，载明收到尾款现金20万元。2020年7月8日，喻某某与胡佳慧签订《房屋交接书》。上海古北物业管理有限公司上河湾名邸管理处出具《业主信息登记表》，载明业主姓名为胡佳慧。当日，喻某某、胡佳慧、孔祥志向上海市普陀区不动产交易中心递交了存量房地产买卖登记材料。2020年7月17日，胡佳慧缴纳了房屋买卖的契税等。诉讼中,胡佳慧将20.01万元交至本院。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据已查明的事实，胡佳慧与孔祥志、喻某某于2020年6月15日签订《上海市房屋买卖合同》，《房屋交接书》及《业主信息登记表》也显示系争房产已由胡佳慧于2020年7月8日占有，均在本院查封系争房产之前，且胡佳慧于2020年7月17日未能办理过户手续并非其自身原因。根据已查明的事实，胡佳慧已通过银行转账形式支付购房款1779.99万元，本院予以确认。喻某某于2020年7月8日出具的收条载明，胡佳慧以现金形式支付尾款20万元，但胡佳慧未就此提供相应依据，且该金额以现金形式支付不符合常理，故对该笔房款，本院不予采信。现胡佳慧已将剩余房款20.01万元交至本院，符合上述第三项的情形。综上，胡佳慧的申请符合上述第二十八条的规定，其对系争房产享有足以排除执行的民事权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止本院在(2019)沪0104财保32号一案中对上海市普陀区千阳南路XXX弄XXX号XXX室、上海市普陀区千阳南路XXX弄21、23号地下1层车位BXXX的保全。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  蒋凤莲人民陪审员  胡学钰人民陪审员  滑晓英二〇二〇年九月二十七日书 记 员  何幸琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：……（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。三、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。