襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初4784号原告：陈金杰，男，1973年7月23日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，原告：胡建玲，女，1974年10月6日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，二原告共同委托诉讼代理人：张兰秀、许娟，湖北三顾律师事务所，一般授权代理。被告:张斌，男，1963年4月24日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，被告：襄阳蜗牛找房房产营销策划有限公司，住所：襄阳市襄州区航空路粮苑小区2幢501，统一社会信用代码：91420607MA498LQD5H。法定代表人：田家杰，公司总经理。委托诉讼代理人：李成锋，公司业务部经理，特别授权代理。原告陈金杰、胡建玲与被告张斌、襄阳蜗牛找房房产营销策划有限公司（以下简称蜗牛找房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡建玲及二原告委托诉讼代理人张兰秀，被告张斌、被告蜗牛找房公司委托诉讼代理人李成锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈金杰、胡建玲诉向本院提出诉讼请求：1、张斌双倍返还原告购房定金3万元，支付违约金286500元。蜗牛公司承担连带责任。2、张斌支付原告代张斌起诉罗萍排除妨碍一案的律师代理费，诉讼费，误工费等各项费用2.5万元。3、张斌支付未交付房屋拖欠的物业管理费，从2019年5月至房屋交给原告之日止，每月物业费128.64元。4、张斌支付本案律师代理费1.6万元。5、蜗牛公司返还原告支付其中介费3000元整。6、两被告赔偿原告经济损失9900元。7、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年2月原告到蜗牛公司购买二手房，看中本案纠纷的房屋。原告根据蜗牛公司提供的电话号给张斌打电话，要求与其见面，看房屋商谈价格。张斌称其在外地打工，蜗牛公司李成峰是其“弟弟”，全权委托李成峰代其卖房。于是，李成峰带领原告去打开们看房，房内空无一人。李成峰承诺该房屋无任何产权纠纷或者其他债权债务纠纷，双方签完合同就可交房。原告深信不疑，2019年3月4日向李成峰交3000元中介费。原告与李成峰商谈好购房价和支付方式后,2019年3月9日签正式合同时张斌才出现。签合同当天,根据张斌授意,原告将应支付张斌的1.5万元定金交给李成峰,由张斌写收到1.5万元定金收据。2019年4月9日,原告向张斌交购房款455000元（含定金1.5万元）。当天,原告与张斌到房屋登记机关办理房屋产权过户手续。2019年5月4日,原告与装修公司签订装修合同,约定:5月14日正式进屋装修。2019年5月10日，原告到购买的房屋看看电表，问一下物业公司张斌是否欠物业费，见一女性从房中出来并声称“此房屋是我的”。原告赶紧拨打110报警，110来后才知道该女叫罗萍，是张斌前女友，110干警让原告到法院解决该纠纷。原告找张斌，张斌说其在外地回不来，原告找李成峰，李成峰说房屋交付前张斌有权让别人住。至此原告方知，两被告对罗萍占房一事早知道。原告不得已只好每天数次打张斌电话，后张斌称“自己在外地，并且房产证已办在你名下，告我没有用”。张斌提出请原告到法院起诉罗萍，所有费用由张斌承担。通过诉讼原告方知张斌明知自己房屋存在产权纠纷和经济纠纷，故意欺骗原告。蜗牛公司李成峰作为张斌的弟弟，委托代理人、中介方，明知该房屋存在产权纠纷和经济纠纷，与张斌恶意串通，将此房卖给原告。由于罗萍坚决不肯退房，至今原告不能进入该房屋，致原告对装修公司违约。因该房现产权在原告名下小区物业公司不停向原告催要物业费。因两被告违约违法行为，给原告造成物资损失精神负担，为维护原告合法权益，现原告诉至法院，请法院判如所求。被告张斌辩称，1、原告诉张斌房屋买卖合同纠纷一案，纯属原告无理取闹、恶诈张斌行为、恶意诉讼的表现。本案房屋已经过合法买卖，交易完成，房屋也已经过户到原告名下。张斌随后一次性交清了房屋过户前物业管理费及其他费用，当场给原告房产交接，并在物业公司为原告办理了电梯门禁。原告要求张斌返还购房定金3万元，支付违约金286500元无法律依据。2、襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初3946号民事判决书和襄阳市中级人民法院（2019）鄂06民终3795号民事判决书内容明确确定，罗萍于本判决生效之日起二十日内返还本案争议房屋给原告，充分说明了此房已经属于原告所有，张斌交清了房屋过户前物业管理费，之后的物业费等是罗萍造成的，原告应当向罗萍主张权利，与张斌无关；3、本案房屋买卖合法，不产生房产争议，此房产在未卖给原告之前系张斌单独所有。因张斌单身，不慎与罗萍交往，现罗萍与他人已结婚生子，卖房时罗萍早已搬离。张斌、中介公司卖房时已经给原告讲清了实情，并将判决书、房屋所有权证等资料复印件给了原告，不存在欺骗。此房出售后，罗萍又侵占该房屋。在合同期间内，张斌给原告办理了房屋过户手续，但原告还欠张斌515000元购房款；4、在张斌从原告处得知原告起诉罗萍返还原物纠纷一案后，张斌积极配合原告，并处于人道主义给于原告3000元予以安抚。原告后又以欠张斌购房款威逼张斌出了一份欠条，要求张斌承担起诉罗萍的25000元费用，这是违反法律规定，张斌无义务支付。5、原告不诚实守信，严重违反房屋买卖合同条款，截止目前还欠张斌购房款515000元。张斌不存在违约，而是原告违约。综上所述，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告蜗牛找房公司辩称，在签订购房前，原告到房屋现场勘查房屋情况，并告知房屋产权属于张斌单独所有，张斌在房屋出售之前也说清了房屋产权情况，房屋产权法院判决归张斌个人所有，张斌当时正在办理房屋产权所有证，张斌也出示了法院判决，这些产权情况给原告说的很清楚了，原告也表示同意，在双方自愿情况下签订了购房合同，我们按照正规、合法流程为原告办理了所有产权过户手续，所以房屋产权是清晰的，不存在隐瞒、欺诈。现在所有房屋所有手续已经办理到原告名下，我们不存在不合理、不合法情形。在办理后期，张斌、罗萍、原告之间的纠纷，与我们无关，我们也不知情。原告方说跟装修公司签订合同，根本不存在这一项，更谈不上赔偿损失。我跟张斌之间不存在恶意串通之说，张斌提供的证明房屋产权的东西都是真实有效的。中介不承担返还定金3万元、支付违约金286500元，因为中介是合法、合规的。中介费3千元不返还，这是原告必须要支付的，另外还欠中介7千元。不承担赔偿损失9900元，原告与装修公司签的合同，中介方不承担责任。经审理查明，2019年3月9日，张斌（甲方、卖方）、陈金杰（乙方、买方）、蜗牛找房公司（丙方、中介方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将座落在襄阳市樊城区汉江鑫城2-1-1503房屋出售给乙方。甲方保证已依法取得上述房屋的所有权，保证该房屋权属证件的真实、合法、有效性。若交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷而引起的法律及经济责任由甲方承担。乙方已对该房屋进行充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时状况一致。该房屋出售总价款为人民币955000元。合同签订时，乙方向甲方支付定金15000元，丙方预留5000元作为交房保证金，此款项在甲乙双方关于该房屋的所有事项交接完后直接返还给甲方。付款方式，按揭方式付款，丙方在合同签订15个工作日内确定贷款预批结果，同时在办理贷款审批手续时，乙方支付首付款（含定金）455000元给甲方，剩余尾款500000元由审批银行直接打入甲方账户。甲方应在乙方支付全部房款后3天内腾空房屋，并与乙方进行交接。甲方应负责结清交房前的相关费用。合同签订时，乙方（甲方）须向丙方支付居间服务费1万元，甲乙双方对于服务费的支付可协商。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲乙双方任何一方因隐瞒事实、改变买卖意向、违反本合同或有关法律法规造成本宗房产交易未能进行，视为违约。如甲乙双方任何一方发生6.1、6.2条的违约责任，均由违约方承担已发生费用，并向另一方支付房屋成交价的30%作为违约金，且丙方所应收取的本合同中约定的甲乙双方中介服务费由违约方全额支付。甲方保证房产证在2019年6月10日之前办理完毕等。同日三方又签订了一份《补充协议》，约定：经甲乙双方协商一致，房屋成交价格为955000元，不含税。乙方于2019年3月9日向甲方支付定金15000元。甲方同意乙方以公积金贷款方式支付购房款。在乙方支付首付款后五个工作日内，甲方必须配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后五个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。经甲乙双方协商一致，在交易中产生的全部税费由乙方承担，并直接向主管机构缴纳。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方逾期超过30日的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，乙方逾期超过30日的，乙方应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金等。张斌、陈金杰、蜗牛找房公司经办人李成峰均已签名，蜗牛找房公司也加盖了印章。2019年3月4日陈金杰支付蜗牛找房公司中介费3000元。2019年3月9日张斌收到陈金杰支付的购房定金1.5万元并出具收条一份。2019年4月9日张斌收到陈金杰支付的购房首付款44万元并出具收条一份。2019年4月17日该房屋办理了过户手续，2019年5月8日陈金杰、胡建玲领取了该房屋不动产权证书，证号鄂（2019）襄阳市不动产权第0024188号。2019年5月4日罗萍搬进了该房屋。2019年5月16日张斌出具欠条一份，内容为：“陈金杰、胡建玲起诉罗萍抢占房屋一案，张斌自愿支付陈金杰、胡建玲诉罗萍案的诉讼、律师代理费等全部费用25000元，此费用从陈金杰胡建玲支付张斌的购房款中扣除”。因罗萍占有本案涉案房屋，引起本案诉讼，本案中原告支付律师服务费16000元。另查明，2013年1月21日，张斌经人介绍与罗萍相识，一个月后确立恋爱关系，继而同居生活。2013年10月18日，张斌与中房集团襄阳房地产开发股份有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定张斌购买樊城区汉江路中房.汉江鑫城2-1-15-3号房。上述房屋装修完毕后，张斌、罗萍入住该房屋继续同居生活。2014年9月9日，张斌、罗萍签订了一份《协议》，主要内容：张斌、罗萍于2013年共同购房，房屋位于汉江路汉江鑫城2-1-1503号，此房属于二人共同所有等。2015年3月15日，张斌、罗萍签订了一份《协商》，主要内容：上述房屋归罗萍所有，张斌放弃，两人无其他争议。此后，张斌离开了该房屋，由罗萍居住。后来罗萍搬离了一段时间（罗萍陈述其坐月子两个月，其父生病一个月不在该房屋居住，其他时间均在该房屋居住），但该房屋一直由罗萍占有。罗萍得知张斌将该房屋出售给陈金杰、胡建玲后，于2019年5月4日与周三兵搬回该房屋居住至今。2018年4月23日，张斌至本院起诉罗萍，要求罗萍停止侵占并搬离涉案房屋。2018年6月27日，张斌因罗萍已另案提起确权诉讼，申请撤诉，6月29日本院作出（2018）鄂0606民初2042号民事裁定书，准许张斌撤回起诉。2018年6月5日，罗萍至本院起诉张斌，要求确认涉案房屋归其所有。2018年7月10日，本院作出（2018）鄂0606民初2951号民事判决书，认为“诉争房产未办理产权登记，在合法性尚未得到国家法律认可的情况下，原告依据双方签订的两份协议，请求法院确认该房屋产权归其所有，没有法律依据”。判决驳回罗萍诉讼请求。双方未上诉。2018年7月18日，中国工商银行襄阳解放桥支付至本院起诉张斌，要求张斌偿还借款本息304944.29元。2018年9月20日本院制作（2018）鄂0606民初4084号调解书。该案已执行完毕。2019年3月26日，张斌取得上述房屋不动产权证，证号：鄂（2019）襄阳市不动产权第0015703号，张斌单独所有。2019年5月14日，罗萍至本院起诉张斌，要求确认涉案房屋归罗萍所有。2019年7月16日，罗萍申请撤诉，7月24日本院作出（2019年）鄂0606民初3497号民事裁定书，准许罗萍撤回起诉。2019年5月28日，陈金杰、胡建玲至本院起诉罗萍返还上述房屋，并每月支付5000元房屋占用费。2019年8月22日，本院作出（2019）鄂0606民初3946号民事判决书，该判决书认定“罗萍与张斌原系男女朋友关系，2013年双方共同购买位于樊城区汉江鑫城2幢1单元15层3室房屋”。判决：罗萍返还上述房屋给陈金杰、胡建玲，驳回陈金杰、胡建玲其他诉讼请求。罗萍、陈金杰、胡建玲均不服该判决，提起上诉。因本案诉讼，2019年9月23日，张斌支付胡建玲3000元。2019年12月18日，襄阳市中级人民法院作出（2019）鄂06民终3795号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在该案中，陈金杰、胡建玲负担二审诉讼费80元，支付一审律师代理费10000元、二审律师代理费5000元。陈金杰、胡建玲已于2020年5月申请本院强制执行，但尚未执行完毕。2019年7月4日，张斌至本院起诉罗萍、周三兵健康权纠纷一案，诉称2018年6月2日，张斌到汉江路中房汉江鑫城2幛1单元15楼3号房，要求罗萍、周三兵搬离该房屋时，被罗萍、周三兵辱骂、恐吓、殴打，要求罗萍、周三兵赔偿损失39835.18元。2019年10月18日，本院作出（2019）鄂0606民初4672号民事判决书，判决罗萍、周三兵赔偿张斌损失7636.1元。2019年8月8日，罗萍至本院起诉张斌，要求张斌私自将上述房屋出售给他人赔偿罗萍损失77万元。2019年10月18日，本院作出（2019）鄂0606民初5474号民事判决书。该判决书认定“涉案房屋由罗萍、张斌共同购买，份额各占50%”，“张斌将罗萍按份享有50%的共有涉案房屋出卖属侵权行为，应承担赔偿责任”。判决：张斌赔偿罗萍311741.70元。张斌不服该判决，提起上诉。2020年6月23日，襄阳市中级人民法院作出（2020）鄂06民终613号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2020年7月6日，襄阳楚馨物业服务有限公司出具证明一份，内容为：汉江鑫城小区2-1-15-3欠2019年5月-2020年7月物业费，物业费为107.2㎡×1.2即128.64元/月。本院认为，对本案，本院作如下评析：一、张斌是否违约？如果违约，如何处理？从本判决书以上查明的事实，特别是本判决书罗列的九份与涉案房屋相关的民事判决书，可以清楚看出，在涉案房屋张斌出售给陈金杰、胡建玲之前、之中、之后，张斌与罗萍对涉案房屋一直存在纠纷，至今仍然没有完全解决。而张斌在出售涉案房屋给陈金杰、胡建玲过程中，未将罗萍与张斌之间对涉案房屋存在产权纠纷情况告诉陈金杰、胡建玲。按照张斌、陈金杰、蜗牛找房公司签订的《房屋买卖合同》第6.1条的约定——“甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任”。张斌构成违约，并应当承担违约责任。本案《房屋买卖合同》不仅约定了违约金条款（第6.1条、第6.3条），也约定了定金条款（第3.1条）。陈金杰、胡建玲在本案诉讼中，既选择了违约金条款，又选择了定金条款，不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六“当事人既约定了违约金，又约定了定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，二者应选其一，因本案违约金高于定金，本院确定以违约金条款处理。虽然《房屋买卖合同》第6.1条、第6.3条约定“如甲乙双方任何一方发生6.1的违约责任，均由违约方承担已发生费用，并向另一方支付房屋成交价的30%作为违约金”，即违约金286500元。本院认为，违约金286500元明显过高，且陈金杰、胡建玲又在本案中主张张斌承担相关损失。故本院酌定张斌支付陈金杰、胡建玲违约金10万元。陈金杰、胡建玲还主张蜗牛找房公司对违约金承担连带责任，本院认为，陈金杰、胡建玲该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。二、涉案房屋是否交付？房屋交付前的物业费由谁承担？张斌认为2019年4月17日现场将房屋交付给陈金杰、胡建玲，但张斌没有提供交付凭证。陈金杰、胡建玲认为房屋没有交付。本院认为，《房屋买卖合同》第4.1条约定“甲方应在乙方支付全部房款后3天内腾空房屋，并与乙方进行交接”，涉案房屋交付的前提条件是陈金杰、胡建玲支付全部房款，而陈金杰、胡建玲仅支付1.5万元定金，44万元购房款，剩余购房款并未支付。故本院认定，涉案房屋没有交付。《房屋买卖合同》第4.1条约定“甲方应负责结清交房前的相关费用”，张斌应承担涉案房屋交付前的物业费。但是，张斌交付涉案房屋是以陈金杰、胡建玲支付全部房款为前提的，而本案中陈金杰、胡建玲没有支付全部房款，陈金杰、胡建玲对涉案房屋交付前产生的物业费也有责任。故本院确定张斌从2019年5月起至涉案房屋交付给陈金杰、胡建玲之日止每月支付陈金杰、胡建玲物业费128.64元/月的二分之一即64.32元。三、张斌出具的2.5万元欠条问题，本案陈金杰、胡建玲支付的1.6万元律师代理费问题，陈金杰、胡建玲主张的涉案房屋装修违约损失9900元问题。按照《房屋买卖合同》第1.2条、第6.1条的约定，若涉案房屋存在产权纠纷，张斌负责解决并承担一切经济责任。张斌应当承担因涉案房屋纠纷给陈金杰、胡建玲造成的损失。在陈金杰、胡建玲起诉罗萍返还房屋纠纷一案中，案号（2019）鄂0606民初3946号，陈金杰、胡建玲负担二审诉讼费80元，支付一审律师代理费10000元、二审律师代理费5000元。在本案中陈金杰、胡建玲支付律师代理费16000元。陈金杰、胡建玲实际损失为31080元，减去张斌在（2019）鄂0606民初3946号案中已支付陈金杰、胡建玲3000元，张斌仍应支付陈金杰、胡建玲因涉案房屋诉讼产生的损失28080元。对陈金杰、胡建玲主张的涉案房屋装修违约损失9900元，陈金杰、胡建玲不能证明其已实际支付，且陈金杰、胡建玲在涉案房屋尚未交付的情况下就与他人签订《装饰装修施工合同》，陈金杰、胡建玲自身存在过错，即使9900元损失存在，也应由陈金杰、胡建玲自己负担。四、关于陈金杰、胡建玲主张蜗牛找房公司返还原告支付的中介费3000元问题。《房屋买卖合同》第6.3条约定：“如甲乙双方任何一方发生6.1、6.2条的违约责任，均由违约方承担已发生费用，并向另一方支付房屋成交价的30%作为违约金，且丙方所应收取的本合同中约定的甲乙双方中介服务费由违约方全额支付”。而本案中张斌构成违约，依据合同约定中介服务费由违约方全额支付，故蜗牛找房公司应当返还陈金杰、胡建玲支付3000元中介费。五、关于陈金杰、胡建玲尚欠张斌购房款问题。因张斌在本案中未提出请求，更未提起反诉，故本院不予处理。张斌与陈金杰、胡建玲之间可自行协商处理，张斌也可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、被告张斌支付原告陈金杰、胡建玲违约金10万元；二、被告张斌从2019年5月起至涉案房屋交付给陈金杰、胡建玲之日止每月支付原告陈金杰、胡建玲物业费128.64元/月的二分之一即64.32元；三、被告张斌赔偿原告陈金杰、胡建玲因涉案房屋诉讼产生的损失28080元；四、被告襄阳蜗牛找房房产营销策划有限公司返还原告陈金杰、胡建玲中介服务费3000元；五、驳回原告陈金杰、胡建玲其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效后十日内履行。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6434元，减半收取3217元，原告陈金杰、胡建玲负担1747元，被告张斌负担1470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  田在新二〇二〇年九月二十一日书记员  陆晓羽