辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽03民终2164号上诉人（原审被告）：房玉刚，男，1975年5月22日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。上诉人（原审被告）：齐艳，女，1977年8月12日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。二上诉人委托诉讼代理人：李博，辽宁钢城正大律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：李晓彤，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏倩，女，1983年6月26日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原审被告：鞍山金菠萝房地产代理有限公司，住所地辽宁省鞍山市立山区中华北路327栋-1-1层1号。法定代表人：康健琦，该公司经理。委托诉讼代理人：王斯，辽宁树家律师事务所律师。上诉人房玉刚、齐艳因与被上诉人魏倩、原审被告鞍山金菠萝房地产代理有限公司（以下简称房地产代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人房玉刚、齐艳及二上诉人共同委托诉讼代理人李博，被上诉人魏倩，房地产代理公司委托诉讼代理人王斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房玉刚、齐艳上诉请求：1、请求法院依法撤销鞍山市铁东区人民法院(2020)辽0302民初792号民事判决书，依法改判被上诉人继续履行合同或发回重审；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实不清、证据不足。一审判决第4页本院认为部分论述：“双方当事人签订的《房屋买卖合同》中明确约定了如诉争房屋发生过自杀事件，魏倩有权解除合同，故对魏倩要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。”一审法院解除合同的依据是上诉人与被上诉人所签订的《房屋买卖合同》第七条第（四）项：“甲方承诺该房屋未发生过凶杀、自杀等恶性事件，如有此类事件发生，则视为甲方违约，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿因此引发的一切经济损失。”首先，该合同的甲方为二上诉人，乙方为被上诉人魏倩，依据合同的相对性，以及正常的思维逻辑，该项所约定的未发生过凶杀、自杀等恶性事件的期限应为上诉人居住期间，对于上诉人购买该房屋之前及之后，上诉人无权保证，也无法保证是否发生过凶杀、自杀等恶性事件。其次，该房屋发生自杀事件的时间是2003年5月20日，距今已有17年之久，远远早于上诉人购买该房屋的时间。并且，在上诉人之前，该房屋己经发生过两次买卖行为，也一直有人在此居住。上诉人一家购买该房屋居住至今，己有十年之久，更是从未知晓过该自杀事件。如果不去考量该自杀行为距今的时间、中间发生过的权利变动、以及出卖人在出卖该房屋时是否知情，而是只要房屋内发生过自杀行为，便不加以区别的去解除合同，难以维护交易行为的稳定和社会的发展。一审判决第5页对于违约金的论述：“考虑到房玉刚、齐艳已在该房屋中居住数年，其陈述的自己对该房屋中曾发生过自杀事件不知情较为可信。”即一审法院己经认定上诉人对于该自杀事件不知情。综上所述，上诉人认为，《房屋买卖合同》第七条第（四）项的期限为上诉人居住期间未发生过自杀事件，上诉人在向被上诉人出卖该房屋时对该自杀事件不知情，那么上诉人属于无过错一方，被上诉人应当继续履行合同。魏倩辩称，服从原审判决。房地产代理公司述称，服从原审判决。魏倩向一审法院起诉请求：1、判令魏倩和房玉刚、齐艳、房地产代理公司解除《房屋买卖合同》；2、判令房玉刚、齐艳共同退还魏倩交付的购房定金20,000元，房地产代理公司退还中介信息服务费4400元；3、房玉刚、齐艳、房地产代理公司共同连带赔付魏倩违约金22,000元；4、诉讼费用由房玉刚、齐艳、房地产代理公司承担。一审法院认定事实：房玉刚、齐艳系夫妻关系。2020年3月12日，魏倩通过房地产代理公司与房玉刚、齐艳签订《房屋买卖（置换）合同》（合同编号0080680），约定由魏倩购买房玉刚、齐艳名下坐落于鞍山市铁东区站前街67-61，建筑面积62.43平方米，产籍号1-32-112-3071的房屋，总房价款220,000元。合同第七条约定“……（二）如甲、乙任何一方不按照合同约定履行或违反诚实信用原则，由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，未违约的一方同时享有单方解除权利。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的信息服务费一律不予退还。……（四）甲方承诺该房屋未发生过凶杀、自杀等恶性事件，如有此类事件发生，则视为甲方违约，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿因此引发的一切经济损失。如因此发生退房，全部费用由甲方承担。”魏倩当天向房地产代理公司交纳信息服务费4400元，向齐艳交纳购房定金20,000元。后魏倩从房屋周围邻居处得知，该房屋内曾发生过自杀事件。另查，鞍山市公安局铁东分局园林派出所报警情况登记表记载，2003年5月20日18时，徐春芝在该房屋内自杀。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人签订的《房屋买卖合同》中明确约定了如诉争房屋发生过自杀事件，魏倩有权解除合同，故对魏倩要求解除合同的诉讼请求，该院予以支持。关于魏倩主张房玉刚、齐艳退还购房定金20,000元、房地产代理公司退还中介信息服务费4400元一节，因该合同予以解除，房玉刚、齐艳理应退还购房定金20,000元。虽然合同中约定了“丙方所收取的本合同中约定的信息服务费一律不予退还”的字样，但是因该合同系房地产代理公司出具的合同，其不能以格式条款免除自身应承担的责任，故房地产代理公司应退还4400元。关于魏倩主张三被告连带赔偿违约金22,000元一节，考虑到房玉刚、齐艳已在该房屋中居住数年，其陈述的自己对该房屋中曾发生过自杀事件不知情较为可信，房玉刚、齐艳并非明知房屋发生过自杀事件而与魏倩交易，综合考虑各方当事人具体情况，对该请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除房玉刚、齐艳、魏倩、鞍山金菠萝房地产代理有限公司签定的《房屋买卖（置换）合同》；二、房玉刚、齐艳于本判决生效之日起十日内将购房定金20,000元退还给魏倩；三、鞍山金菠萝房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内将信息服务费4400元退还给魏倩；四、驳回魏倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，由魏倩负担320元，由房玉刚、齐艳负担320元，由鞍山金菠萝房地产代理有限公司负担320元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1、三方当事人签订的《房屋买卖（置换）合同》应否予以解除；2、上诉人应否返还被上诉人购房定金20,000元及房地产代理公司应否返还被上诉人中介信息服务费4400元。关于三方当事人签订的《房屋买卖（置换）合同》应否予以解除一节，本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人、被上诉人以及原审被告签订的《房屋买卖（置换）合同》（合同编号0080680）系三方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。依据《房屋买卖（置换）合同》（合同编号0080680）第七条第（四）款“甲方承诺该房屋未发生过凶杀、自杀等恶性事件，如有此类事件发生，则视为甲方违约，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿因此引发的一切经济损失。如因此发生退房，全部费用由甲方承担。”的规定，结合鞍山市公安局铁东分局园林派出所报警情况登记表记载，涉案房屋于2003年5月20日18时发生过自杀事件，被上诉人魏倩有权据此解除《房屋买卖（置换）合同》（合同编号0080680）并请求赔偿损失。对于上诉人房玉刚、齐艳主张案涉合同第七条第（四）款所约定的未发生过凶杀、自杀等恶性事件的期限应为上诉人居住期间的说法，本院认为，该条款的本意应为出售方承诺其所有房屋没有发生恶性事件的客观事实存在，上诉人将未发生恶性事件期限理解为其居住期间属于对本条款的缩小性解释，本院不予支持。故三方当事人签订的《房屋买卖（置换）合同》应予以解除。对上诉人房玉刚、齐艳诉讼要求被上诉人魏倩应继续履行房屋买卖合同的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人应否返还被上诉人购房定金20,000元及房地产代理公司应否返还被上诉人中介信息服务费4400元一节，因本案《房屋买卖（置换）合同》予以解除，故房玉刚、齐艳应退还购房定金20,000元。合同中约定“丙方所收取的本合同中约定的信息服务费一律不予退还。”的条款为房地产代理公司提供的免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，该条款无效，故房地产代理公司应返还被上诉人中介信息服务费4400元。综上所述，房玉刚、齐艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人房玉刚、齐艳负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 徐云龙审判员 王珍付二〇二〇年九月二十三日法官助理张越书记员姜珊