湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0682民初2016号 原告：宋召猛，男，1971年1月28日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原告：周喜珍，女，1971年9月25日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 上列原告委托诉讼代理人：舒劲波，湖南云盟律师事务所律师。 被告：临湘市鹏程房地产开发有限公司。住所地：湖南省临湘市福桥路8号。 诉讼代表人：临湘市鹏程房地产开发有限公司管理人。 负责人：谭泽华，湖南湘北律师事务所律师。 第三人：刘千元，男，1964年6月13日出生，汉族，岳阳市岳阳楼区人，住岳阳市岳阳楼区。 原告宋召猛、周喜珍诉被告临湘市鹏程房地产开发有限公司、第三人刘千元商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋召猛及其委托诉讼代理人舒劲波，被告临湘市鹏程房地产开发有限公司管理人负责人谭泽华和第三人刘千元均到庭参加了诉讼。 原告宋召猛、周喜珍向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法确认（2018）鹏程破管字第037号解除《商品房买卖合同》通知书无效；2．责令被告继续履行合同编号为2016002008230401《商品房买卖合同》；3．判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年12月，被告通过与临湘市鹏程房地产开发有限公司核实，认为原告与临湘市鹏程房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系担保性买卖合同，未交纳购房款，据此向原告作出了（2018）鹏程破管字第037号解除《商品房买卖合同》通知书，不再履行该商品房买卖合同。原告收到通知书后，向被告递交了《债权异议申请表》。根据破产法第十八条规定，管理人有权行使解除权的合同是债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，而案涉《商品房买卖合同》，原告已履行完毕全部义务，且债务人也将该商品房交付完毕，不动产权证只因鹏程公司单方面的原因而未能办理。现被告收到原告提交的《债权异议申请表》后，至今不作出债权异议调整，为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告临湘市鹏程房地产开发有限公司辩称：一、被告与第三人刘千元签订的胡华中借款本息偿还协议无效，该协议所涉及的4套房屋抵押给原告的约定同样无效；二、被告管理人解除原告与被告签订的商品房买卖合同是依据法律规定，应当合法有效；三、被告所开发的财富广场至今没有竣工验收。案涉房屋没有进行交付。根据九民会议纪要相关规定，如果不解除商品房买卖合同，不确认抵押协议，就是原告作为一般债权人，事实上取得了该房屋的所有权，损害了其他债权人的利益，对其他债权人不公平，所以案涉房屋应当属于破产财产，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，可以确认如下事实： 2012年4月27日，被告原法定代表人胡华中通过九方投资担保公司，向第三人刘千元借款150万元（其中包括案外人余致祥借给刘千元的100万元），约定月利率3%，月中介费1%。2013年7月26日，双方经结算，被告共欠刘千元借款本息247万元。当日，胡华中和刘千元签订了一份《续借合同》，双方约定：1、胡华中和刘千元续借款金额为人民币贰佰肆拾柒万元整（￥2470000元）；2、借款利率为月息2.5%；3、借款期限为2013年7月26日至2013年11月26日。同时，胡华中还向刘千元出具了一张借据，载明：“今借到刘千元同志人民币贰佰肆拾柒万元。￥2470000元，借款期限为四个月，特立此据。借款时间：2013年7月26日至2013年11月26日止。借款人：胡华中。说明，此款为续借，原欠条已收回”。2016年5月9日，被告及其法定代表人胡华中与第三人刘千元签订一份《胡华中借款本息偿还协议》，载明：至2016年4月30日止，被告已向刘千元支付利息及中介费105万元，尚欠430万元。要求以《财富广场》4套86.56平方房子抵借款利息及中介费用112万元后尚欠318万元本息及中介费。原、被告经友好协商，达成如下协议：1、抵房四套112万元至刘千元指定人余致祥名下，并办理好相关全额购房的网签手续，并开出正式发票；2、剩余本息，减免118万元；3、现按减免后的本金200万元，再次约定还款期限为2016年6月20日前还款50万元，2016年7月20日前全部还清等“。同时，双方确认4套房屋其中3套归余致祥所有，另外一套归原告所有。2016年5月10日，原告与临湘市鹏程房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定临湘市鹏程房地产开发有限公司将位于临湘市（单元）第25层2304号房（分户号2304）的一套商品房卖给原告。案涉商品房的面积为86.56平方米，单价为3238元／平方米，商品房价格为280281元，约定的付款方式均为原告在合同签订之日一次性付清全部房款280281元，约定的交房时间为2017年5月30日前。同日，被告向原告出具两张收据，证明已收取原告购房款278550.00元，维修资金7790元，无房证明10元。2018年11月28日，临湘市鹏程房地产开发有限公司向本院申请破产清算。本院受理后，指定湖南省湘北律师事务所为临湘市鹏程房地产开发有限公司破产管理人。2018年12月，被告作出（2018）鹏程破管字第037号解除《商品房买卖合同》通知书，通知原告不再履行该商品房买卖合同。原告收到通知书后，向被告递交了《债权异议申请表》。被告至今未作出处理，原告认为损害了其合法权益，遂诉至本院。 另查明，1、案外人余致祥借给刘千元的100万元中，有30万元是余致祥找原告宋召猛所借；2、案涉房屋尚未竣工验收，也未实际交付给原告。 本院认为：本案有四个争议焦点：一、被告与案外人刘千元签订的《胡华中借款本息偿还协议》和原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否有效？本院认为，被告因无法偿还刘千元的借款本息，故双方签订《胡华中借款本息偿还协议》，约定将被告所欠刘千元借款中的112万元借款扣抵房款。《商品房买卖合同》系在双方之间因民间借贷关系而形成财产抵偿债务协议的基础上签订的，二者具有整体性和关联性，不能割裂分析双方之间的房屋买卖关系和借贷关系。两份合同均系各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。《胡华中借款本息偿还协议》、《商品房买卖合同》构成以物抵债协议。被告主张两份合同无效，合同所涉及的1套房屋抵押给原告的约定同样无效，该主张于法无据，本院不予支持。但《胡华中借款本息偿还协议》中有关利息和中介费的约定超过了法律规定的标准，应予调整；二、被告破产时，破产管理人是否有权解除《商品房买卖合同》？本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第18条规定，破产管理人对破产申请受理前成立而债务人企业和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行。但是，在以物抵债协议中，债权人一方已经履行完毕合同，仅破产债务人未履行完毕。故不符合企事业破产法第18条规定的情形，债务人破产管理人不能随意解除合同。但该合同已事实履行不能，不能实现合同目的，因此，依合同法的相关规定，可以允许被告管理人解除合同；三、原告是否可以要求被告继续履行《商品房买卖合同》？本院认为，被告管理人不能解除合同，并不意味着原告有权要求被告管理人继续履行合同，因为一旦支持以房抵债、以物抵债的债权人继续履行合同的要求，无异于赋予其物权期待权。即使在债权人不属于无过错的买受人或买受房屋的消费者时，支持债权人要求破产管理人交付抵债物的请求，无异于个别清偿，不符合破产程序公平受偿的原则。根据最高法院在九民会议纪要中的最新司法观点，如原告要求被告继续履行合同，法院应将原告的请求转化为金钱之债，即一般的金钱债权，以物抵债的原告通过破产程序，与其他债权人公平受偿；四、案涉房屋是否已实际交付原告？本院认为，因案涉房屋未进行竣工验收、未办理初始登记手续，尚未具备过户登记至两原告名下的条件，在被告于2018年11月28日被本院受理破产清算时，上述案涉合同尚未履行完毕，案涉房屋所有权并未转移登记至原告名下，原告对案涉房屋并不享有物权，原告认为被告已将房屋实际交付给原告的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照最高人民法院在九民会议纪要中的最新司法观点，判决如下： 驳回原告宋召猛、周喜珍的诉讼请求。 案件受理费250元，由原告宋召猛、周喜珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  吴晓斌 二〇二〇年九月二十七日 书记员  谈紫庆