黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3459号上诉人(一审原告)：哈尔滨市香坊区水木兰亭小区业主委员会，住所地哈尔滨市香坊区油坊街7号水木兰亭小区院内。负责人:张玉晶，该业委会主任。委托诉讼代理人：赵长江，黑龙江至公律师事务所律师。委托诉讼代理人：马春山（系该小区业主），男，汉族，1955年4月11日出生，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审被告）：黑龙江蓝筹房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区复旦路73号。法定代表人：宋克彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙凌冰，黑龙江美格律师事务所律师。上诉人哈尔滨市香坊区水木兰亭小区业主委员会（以下简称水木兰亭业委会）因与被上诉人黑龙江蓝筹房地产开发有限公司（以下简称蓝筹房产公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初5404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，采用阅卷、调查和询问的方式进行了审理。上诉人水木兰亭业委会的委托诉讼代理人赵长江、马春山，被上诉人蓝筹房产公司的委托诉讼代理人孙凌冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水木兰亭业委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判令蓝筹房产公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、关于第一项诉讼请求。一审中水木兰亭业委会主张小区部分公共配套建筑(社区服务中心、社区卫生服务中心、青少年活动站、老年人活动站、公共厕所、警务室、社区图书馆)为全体业主共有，并应当移交给业主委员会管理。水木兰亭业委会提交了相应证据证明自己的主张，但一审法院依据《哈尔滨市居住区公益性服务设施管理暂行办法》第8条规定，认定社区服务中心、社区卫生服务中心、青少年活动站、老年人活动站、公共厕所、警务室、社区图书馆属于公益性服务设施，并已经移交相关部门，未支持水木兰亭业委会的请求。依据《物权法》第73条规定:“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”上述公益性服务设施应属于业主共有，应移交水木兰亭业委会管理，即使业主对上述设施不能共有，但在蓝筹房产公司建成上述设施后移交相关部门前，水木兰亭业委会也拥有对上述设施的管理权，蓝筹房产公司非但没有履行上述义务，反而将上述房屋进行出租、营利，占用业主的公共资源，使业主未能共享公益性福利，已经侵犯了水木兰亭业委会作为管理人的权利。对水木兰亭业委会主张的变电亭、煤气调压站、换热站、小区供水加压泵房，一审法院依据《物业管理条例》第52条的相关规定以上述设施属于市政管部分，应分别由哈尔滨市物业供热集团有限公司、哈尔滨中庆燃气有限责任公司、哈尔滨市电业局管理，水木兰亭小区供水加压泵房已经由前期物业交付给水木兰亭业委会管理，未支持水木兰亭业委会的请求，依据哈尔滨市香坊区人民法院(2019)黑0110民初3725号民事判决书，以上物业用房是小区配套设施应当属于全体业主共有、并有权进行公用，水木兰亭业委会作为小区全体业主的代表机构，有权对于上述设施有权进行管理，一审法院对于该部分事实认定不清、证据不足、适用法律错误。关于水木兰亭业委会主张的幼儿园问题，一审法院依据《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》(国办发[2019]3号)的相关规定，以城镇小区配套幼儿园应当限期移交教育行政部门、办成公办或普惠性幼儿园，应当由教育行政部门行使行政权力，及时接受管理为由，未支持水木兰亭业委会的主张，在上述法律依据出台之前，依据《物权法》的相关规定，全体业主对幼儿园拥有共有权，水木兰亭业委会对幼儿园拥有管理权。二、关于水木兰亭业委会的第二项诉讼请求，一审法院依据水木兰亭小区《房屋面积测算报告》，以水木兰亭小区各住宅楼共用建筑面积构成不包含地下车库及人防工程部分为由，未支持水木兰亭业委会的主张。虽然测算报告中共用建筑面积构成中不包含地下车库及人防工程部分，但蓝筹房产公司已经设了地下车位，根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，商品住宅的构成包括住宅小区基础实施建设费和小区及非营业性配套公共建筑的建设费。即开发公司事实上已经将该部分的建设费用摊入出卖的房价之中，故在小区商品房售完后，其人防工程地下室的投资已经随着出卖的房价而转移，上述车位应属于全体业主共有。三、关于第三项诉讼请求。根据水木兰亭业委会提交的哈物招备(2009)第26号文件，2009年11月26日蓝筹房产公司在物业管理单位招标已经时将4号楼4单元101室、102室、103室，4号楼5单元101室、102室作为物业管理用房。根据《物权法》的相关规定，物业管理用房应属于全体业主共有，全体业主在购买房屋时也是基于蓝筹房产公司对于物业管理用房作出的承诺，现在由于蓝筹房产公司的原因导致水木兰亭小区二期未能建设，又将上述管理房屋进行销售，已经侵犯了全体业主对于上述房屋的共有权。四、关于第四项诉讼请求。全体业主对公益用房及幼儿园拥有共有权，进而对上述房屋拥有管理权、收益权，蓝筹房产公司将上述房屋出租给他人进行营利，已经侵犯了业主对于公益性设施的共有权，故水木兰亭业委会有权要求蓝筹房产公司支付上述房屋出租产生的收益；即使上述房屋不属于业主共有，但在房屋交付相关主管部门之前，也应交由水木兰亭业委会管理，并且蓝筹房产公司将房屋出租给他人的行为已经侵犯了业主应当享有的公共资源，从公平原则的角度出发，水木兰亭业委会有权要求蓝筹房产公司支付出租房屋产生的收益。五、关于第五项诉讼请求。蓝筹房产公司虽于2016年6月24日将竣工总平面图、建筑、结构设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图及验收资料移交水木兰亭业委会，但依据《物业管理条例》第29条规定:“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。”水木兰亭业委会作为全体业主的代表机构，有权要求蓝筹房产公司向其交付房屋测绘报告、验收报告等资料。蓝筹房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。水木兰亭业委会向一审法院起诉请求：1.确认水木兰亭小区社区服务中心、社区卫生服务站、青少年活动站、老年人活动站、公共厕所、警务室、居委会、社区图书馆、幼儿园、变电亭、煤气调压站、换热站、小区供水加压泵房属于小区公共配套建筑，属于水木兰亭小区全体业主共有，蓝筹房产公司移交给水木兰亭业委会使用及管理；2.确认水木兰亭小区地下停车位属于全体业主共有蓝筹房产公司移交给水木兰亭业委会使用及管理；3.确认水木兰亭小区4号楼4单元101室、102室、103室，4号楼5单元101室、102室为物业管理用房，属于水木兰亭小区全体业主共有，蓝筹房产公司移交给水木兰亭业委会使用及管理。4.蓝筹房产公司向水木兰亭业委会返还2011年3月30日至2018年7月30日对外出租水木兰亭小区公共配套建筑所产生的收益，合计350万元；5.蓝筹房产公司向水木兰亭业委会交付水木兰亭小区的测绘报告、验收报告；六、本案的诉讼费用由蓝筹房产公司承担。一审法院认定事实：水木兰亭业委会为哈尔滨市水木兰亭小区业主委员会，蓝筹房产公司为哈尔滨市水木兰亭小区开发商，水木兰亭小区已建一期必配配套设施有社区服务中心、社区卫生服务站、青少年活动站、老年人活动站、公共厕所、警务室、居委会、社区图书馆、幼儿园、变电亭、煤气调压站、换热站、小区供水加压泵房。物业服务用房为二期规划配套设施，二期尚未施工建设，在由蓝筹房产公司选聘的物业提供物业服务期间，蓝筹房产公司将水木兰亭小区4号楼4单元101室、102室、103室，4号楼5单元101室、102室作为临时物业管理用房，上述房屋性质为商品住宅，现蓝筹房产公司将上述商品住宅收回对外销售，水木兰亭小区目前没有专门物业服务用房。水木兰亭小区一期地下总建筑面积为4415.77平方米，包括公建部分、人防部分、停车场部分，作为公建为加压泵房、地下换热站，占用246.4平方米，规划停车场4169.37平方米，其中3950平方米兼作人防工程。哈尔滨市住房保障和房产管理局颁发的（2010）哈房预售证第0109号商品房预售许可证载明，预售范围不含9栋配建少年活动站、社区卫生服务站、老年活动站、居委会、社区服务中心、生活水箱间、警卫室、监控室、消防水箱间、消防控制间、泵房、幼儿园、地下人防、柴油机房、人防出入口。一审法院认为：水木兰亭业委会依法成立，具有诉讼主体资格。关于水木兰亭业委会主张的第一项诉讼请求，水木兰亭业委会主张小区部分公共配套建筑应当为业主共有，移交给业主委员会管理。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条对共有部分作出具体规定：“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”即属于市政共有的部分不属于《物权法》规定的业主共有部分。《哈尔滨市居住区公益性服务设施配建标准》规定，居住区公益性服务设施包括老年及未成年人活动中心、社区服务中心（居委会）、社区卫生服务中心、警务室、社区图书馆、公共厕所、垃圾转运站7项，《哈尔滨市居住区公益性服务设施管理暂行办法》第8条规定：“新建住宅建设项目的开发建设单位，应当按照规划和设置标准统一配建居住区公益性服务设施，竣工后移交给区人民政府，产权归国家所有。”因此水木兰亭小区包括社区服务中心、社区卫生服务站、青少年活动站、老年人活动站、公共厕所、警务室、居委会、社区图书馆在内的公益性服务设施产权应当归国家所有，由政府行使要求移交权利，水木兰亭业委会无权主张将小区内的公益性服务设施移交其使用管理。水木兰亭业委会主张的变电亭、煤气调压站、换热站、小区供水加压泵房应属于市政管理部分，依据《物业管理条例》第52条：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”根据水木兰亭业委会和蓝筹房产公司确认，此部分公共配套设施现由热力公司、供水公司、燃气公司、电力公司管理，故水木兰亭业委会主张将变电亭、煤气调压站、换热站、小区供水加压泵房交付其管理无依据。水木兰亭业委会主张的幼儿园，《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发[2019]3号）规定，已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交当地教育行政部门的应限期完成移交，对挪作他用的要采取有效措施予以回收，小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后，应当由教育行政部门办成公办园或者委托办成普惠民办园，不得办成营利性幼儿园。根据国务院规定，城镇小区配套幼儿园应当限期移交教育行政部门，办成公办或普惠性幼儿园，故水木兰亭业委会主张的配套幼儿园，应当由教育行政部门行使行政权力，及时接受管理。关于水木兰亭业委会主张的第二项诉讼请求，水木兰亭业委会认为，依据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”根据本院依水木兰亭业委会申请调取的黑龙**威房屋测绘有限公司关于水木兰亭小区各个住宅楼《房屋面积测算报告》，水木兰亭小区各住宅楼共用建筑面积构成不包含地下车库及人防工程部分，因此水木兰亭业委会主张地下车库投资费用通过房款转移给业主，要求蓝筹房产公司将地下人防交付业主管理使用的主张不成立。关于蓝筹房产公司按规划图纸建设的地下车位，根据《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人通过出售、附赠、出租等方式约定”，因此，蓝筹房产公司对按规划建设的停车位在优先满足业主需求前提下，有通过出售、出租、附赠等方式处分的权利。关于水木兰亭业委会第三项诉讼请求，物业服务用房应当归全体业主所有，但水木兰亭小区一期未规划物业管理用房，2009年蓝筹房产公司将4号楼4单元101室、102室、103室，4号楼5单元101室、102室作为物业临时用房借用给前期物业，小区进户时，蓝筹房产公司将上述用房收回。从蓝筹房产公司提交的商品房预售许可证及商品房买卖合同看，4号楼4单元101室、102室、103室，4号楼5单元101室、102室均为商品房，在可售范围内，蓝筹房产公司具有销售的权利。故水木兰亭业委会主张将4号楼4单元101室、102室、103室，4号楼5单元101室、102室移交给水木兰亭业委会管理使用缺乏依据，本院不予支持。关于水木兰亭业委会第四项诉讼请求，公共配套建筑产权人为政府，水木兰亭业委会主张该项主体不适格。关于水木兰亭业委会第五项诉讼请求，根据蓝筹房产公司提交的证据一，蓝筹房产公司于2016年6月24日将竣工总平面图、建筑、结构设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图及验收资料移交水木兰亭业委会，水木兰亭业委会主张将房屋测绘报告、验收报告交付水木兰亭业委会，无法律依据。判决：驳回哈尔滨市香坊区水木兰亭小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费34800元（哈尔滨市香坊区水木兰亭小区业主委员会已预交），由水木兰亭业委会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。水木兰亭业委会举示证据：哈尔滨市自然资源和规划局出具的2020—11号《关于水木兰亭小区业主委员会信息公开申请答复意见》、哈尔滨市城乡规划局出具的《市住建局依申请公开办理告知单》、哈尔滨市城乡规划局哈规信（2018）50号信访事项处理意见书》。拟证明：1.蓝筹房产公司未取得香坊区油坊街7号玻璃厂改造项目二期用地审批手续，该项目二期事实上已经实现不了；2.应该规划在二期的物业用房无法实现，蓝筹房产应在一期依法提供300平米的物业用房。经质证，蓝筹房产公司对该份证据真实性没有异议，对于证明的问题有异议。该组证据并不能证明水木兰亭业委会所要证明的事实。蓝筹房产公司在2007年的时候就已经取得了二期土地的使用权，只是目前项目尚未开始施工，水木兰亭小区的物业服务用房，根据相关的设计规划，均在二期建设。本院认证意见为：水木兰亭业委会一审中关于物业用房的诉讼请求为：确认水木兰亭小区4号楼4单元101室、102室、103室，4号楼5单元101室、102室为物业管理用房，属于水木兰亭小区全体业主共有，蓝筹房产公司移交给水木兰亭业委会使用及管理。该份证据与以上五套房屋是否应移交水木兰亭业委会使用及管理不具有关联性，本院对该组证据不予采信。对一审查明相关事实本院予以确认。本院认为，关于水木兰亭小区部分公共配套建筑（社区服务中心、社区卫生服务中心、青少年活动站、老年人活动站、公共厕所、警务室、社区图书馆）是否应为全体业主共有并移交给水木兰亭业委会的问题。根据《哈尔滨市居住区公益性服务设施配建标准》的规定，居住区公益性服务设施包括老年及未成年人活动中心、社区服务中心（居委会）、社区卫生中心（站）、社区警务室、社区图书馆、公共厕所、垃圾转运站。《哈尔滨市居住区公益性服务设施管理暂行办法》第8条规定：“新建住宅建设项目的开发建设单位，应当按照规划和设置标准统一配建居住区公益性服务设施，竣工后移交给区人民政府，产权归国家所有。”根据以上规定，水木兰亭小区包括社区服务中心、社区卫生服务站、青少年活动站、老年人活动站、公共厕所、警务室、居委会、社区图书馆在内的公益性服务设施产权应当归国家所有，由政府行使要求移交权利，水木兰亭业委会无权主张将小区内的公益性服务设施移交其使用管理。因此，一审法院对于水木兰亭小区业委会关于小区内部分公共配套建筑（社区服务中心、社区卫生服务中心、青少年活动站、老年人活动站、公共厕所、警务室、社区图书馆）应为全体业主共有并移交给水木兰亭业委会的主张不予支持并无不当，本院予以维持。关于变电亭、煤气调压站、换热站、小区供水加压泵房是否应属于全体业主共有并移交水木兰亭业委会的问题。变电亭、煤气调压站、换热站、小区供水加压泵房应属于市政管理部分。根据水木兰亭业委会和蓝筹房产公司确认，此部分公共配套设施现由热力公司、供水公司、燃气公司、电力公司管理。故水木兰亭业委会主张将变电亭、煤气调压站、换热站、小区供水加压泵房交付其管理一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于蓝筹房产公司是否应将幼儿园交由水木兰亭业委会管理的问题。《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发[2019]3号）规定，已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交当地教育行政部门的应限期完成移交，对挪作他用的要采取有效措施予以回收，小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后，应当由教育行政部门办成公办园或者委托办成普惠民办园，不得办成营利性幼儿园。根据该规定，城镇小区配套幼儿园应当限期移交教育行政部门，由教育行政部门行使行政管理职权，一审法院对水木兰亭业委会关于蓝筹房产公司将幼儿园移交其管理的主张不予支持并无不当，本院予以维持。关于水木兰亭小区地下停车位应否移交给水木兰亭小区业委会使用及管理的问题。该部分地下停车位属于人防工程。依据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定：“……人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”根据黑龙**威房屋测绘有限公司关于水木兰亭小区各个住宅楼《房屋面积测算报告》，水木兰亭小区各住宅楼共用建筑面积构成不包含地下车库及人防工程部分，案涉地下车库并未占用案涉小区土地的使用权，水木兰亭小区业委会也没有举示证据证实地下车库的成本以其他方式实际计入业主的购房款中，不宜认定案涉车位已随水木兰亭一期项目所有权的转让，一并转移给全体业主。因此水木兰亭业委会主张地下车库投资费用通过房款转移给业主，要求蓝筹房产公司将人防工程地下车库交付业主管理使用的上诉主张，本院不予支持。关于蓝筹房产公司是否应将4号楼4单元101室、102室、103室，4号楼5单元101室、102室作为物业用房移交给水木兰亭业委会的问题。从现有证据体现出上述房屋曾作为物业临时用房借用给前期物业，小区进户时，蓝筹房产公司将上述用房收回。从商品房预售许可证及商品房买卖合同来看，上述房屋均在可售范围内，蓝筹房产公司具有销售的权利。水木兰亭业委会二审中举示证据证明蓝筹房产公司并未取得水木兰亭二期项目用地审批手续，该项目二期事实上已经实现不了，应该规划在二期的物业用房无法实现，蓝筹房产公司应在一期依法提供300平米的物业用房。因水木兰亭业委会关于物业用房的起诉请求为：确认水木兰亭小区4号楼4单元101室、102室、103室，4号楼5单元101室、102室为物业管理用房，属于水木兰亭小区全体业主共有。对于水木兰亭二期是否能够建设以及蓝筹房产公司是否应交付水木兰亭小区300平米物业用房的问题，因超出一审诉讼范围，本院无权审理，水木兰亭小区业主可另行诉讼主张权利。综上，一审法院未支持将水木兰亭小区4号楼4单元101室、102室、103室，4号楼5单元101室、102室移交给水木兰亭业委会管理并无不当，本院予以维持。关于蓝筹房产公司是否应向水木兰亭业委会返还对外出租水木兰亭小区公共配套建筑所产生的收益问题。由于公共配套建筑产权人为政府，一审法院认定水木兰亭业委会对该项主张主体不适格并无不当，本院予以维持。关于蓝筹房产公司是否应将房屋测绘报告、验收报告交付水木兰亭业委会的问题。蓝筹房产公司已将竣工总平面图、建筑、结构设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图及验收资料移交水木兰亭业委会，水木兰亭业委会主张将房屋测绘报告、验收报告交付水木兰亭业委会，无法律依据。一审法院对水木兰亭业委会该项主张不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，水木兰亭业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34800元，由哈尔滨市香坊区水木兰亭小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  赵晓波审判员  潘雪梅审判员  李 萌（）二〇二〇年九月二十三日法官助理宛吟竹书记员刘晶