北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19490号原告（反诉被告）：林伟，男，1960年7月1日出生，汉族，无业，住福建省莆田市荔城区。原告（反诉被告）：林某1，女，2009年6月15日出生，汉族，学生，住福建省福州市鼓楼区。法定代理人：林某2，男，1983年6月16日出生，汉族，无业，住福建省福州市鼓楼区。原告（反诉被告）：刘兰兰，女，1960年12月21日出生，汉族，无业，住福建省莆田市荔城区。三原告共同委托诉讼代理人：李丽，北京初亭律师事务所律师。被告（反诉原告）：王福顺，男，1973年2月14日出生，汉族，无业，住山东省鄄城县。委托诉讼代理人：马桂吉，北京创为律师事务所律师。原告（反诉被告）林伟、林某1、刘兰兰与被告（反诉原告）王福顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林伟、林某1、刘兰兰的共同委托诉讼代理人李丽，被告（反诉原告）王福顺的委托诉讼代理人马桂吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林伟、林某1、刘兰兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令林伟、林某1、刘兰兰与王福顺于2017年1月12日签订的《租赁合同》于2020年5月19日解除；2.请求判令王福顺支付2020年2月19日至2020年5月18日期间租金118424元；3.请求判令王福顺赔偿林伟、林某1、刘兰兰房屋空置损失和提前解约的预期利益损失38325元；4.王福顺承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月12日，林伟、林某1、刘兰兰与王福顺签署《租赁合同》，合同约定：租期5年，自2017年2月18日至2022年2月18日，租金每年缴纳一次，每期交纳时间为每年2月10日前。前三年租金为每年459900元，第四、五年租金为每年496692元。乙方应按时向物业管理部门缴付水、电、物业管理费、卫生费及公共维修金。2018年1月20日，林伟与王福顺在共同签署的《收据》中约定，若王福顺不按原合同约定时间每年2月10日前交清租金按照租金总价上浮3%计算租金。2020年1月4日，王福顺以支付不起房租为由提出解除合同，林伟为与王福顺协商特意从外地飞回北京，王福顺在协商未果的情况下，于2020年1月14日开始拆除空调，搬离租赁店面。此后，一直未向林伟、林某1、刘兰兰交付钥匙、水卡、电卡，也未与物业部门结清水电费，广告牌也未拆除。导致林伟、林某1、刘兰兰无法收房，房屋闲置4个月有余，直接损失达157899元。2020年5月19日，经林伟、林某1、刘兰兰多次催告，王福顺才将钥匙、水电卡交于隔壁店面保管，水电费亦未结清。王福顺作为违约方既不具有法定解除权又未经林伟、林某1、刘兰兰同意单方搬离租赁房屋，因王福顺的违约行为导致林伟、林某1、刘兰兰遭受了严重的经济损失，遂请求人民法院判如所请。王福顺辩称，1.我方于2020年1月14日即腾空搬离了涉诉房屋，自此我方不再占有使用涉案房屋，双方之间的租赁合同即应予以解除终止，林伟、林某1、刘兰兰要求我方支付2020年2月19日至2020年5月18日期间的房屋租金缺乏事实依据和法律依据。2.林伟、林某1、刘兰兰要求我赔偿损失，缺乏证据。我于2020年1月4日即告知林伟提前解除涉案合同，且于2020年1月14日搬离了涉案房屋，涉案房屋是否对外继续出租完全由林伟、林某1、刘兰兰决定，与我方无关。即使有损失，林伟、林某1、刘兰兰也负有减少损失扩大的义务。再者，我方提前解除合同的原因是无力继续承担涉案合同项下的高额租金，与林伟、林某1、刘兰兰协商降低租金未果后不得已而为之，主观上并不构成恶意违约，如果强行要求我方继续履行涉案合同，既不可能，也不公平合理。加上今年遇到的疫情影响，我方经营更是难上加难，有苦说不出。综上，请求法院依法驳回林伟、林某1、刘兰兰的诉讼请求。王福顺向本院提出反诉请求：1.依法确认双方于2017年1月12日签订的《租赁合同》于2020年1月15日解除；2.依法判令林伟、刘兰兰、林某1返还王福顺租赁保证金30000元；3.依法判令林伟、林某1、刘兰兰退还王福顺2020年1月15日至2020年2月18日期间房屋租金42075元；4.本案诉讼费用由林伟、林某1、刘兰兰承担。林伟、林某1、刘兰兰针对王福顺的反诉辩称，1.王福顺没有法定的或约定的解除权，王福顺2020年1月14日搬离租赁房屋的行为不产生解除合同的效果；2.王福顺恶意违约，诉请我方退还保证金无法律和合同依据。王福顺与案外人于2020年1月4日签订了《房屋租赁合同》，在涉诉房屋附近另行租赁了房屋，可王福顺搬离涉诉房屋并通知林伟解除合同的时间为2020年1月14日，可见王福顺主观早已坚定毁约。王福顺于1月4日向新的出租人交付了租金250000元及押金40000元，而按照合同约定需要交给林伟、林某1、刘兰兰的房租是114975元，并不是不具有履行能力，而是拒不履约；3.王福顺主张退还租金42057元没有法律或合同依据。王福顺交纳房屋租金至2020年2月18日，其于合同有效期内单方自愿搬离出租屋，并非我方过错导致。本院经审理认定事实如下：2017年1月12日，林某1、刘兰兰、林伟（甲方，出租人）与王福顺（乙方，承租人）签署《租赁合同》，约定：甲方将丰台区华源四里甲2号楼12#F10号房屋（以下简称F10号房屋）出租给乙方，该店面的面积为200平方米，甲乙双方约定该店面租期共计5年（2017年2月18日至2022年2月18日）租金为每年缴纳一次，每期交纳时间为每年2月10日前，第一年至第三年租金为459900元；第四年至第五年租金为496692元。合同签订时，乙方应向甲方交纳租赁保证金30000元，合同期满，如乙方无违约责任，甲方应无息将保证金退还给乙方。后，王福顺向林伟、林某1、刘兰兰交纳保证金30000元。2018年1月20日，林伟与王福顺签订收据，载明：“兹收王福顺租赁本人位于丰台区华源四里甲2号楼，12#-F10店面，2018年2月18日至2019年2月18日租金，因提前支付20天，本人同意按年租金肆拾伍万玖仟玖佰元优惠3%，（459900元-13797元）=446103元。若以后王福顺不按原合同约定的时间，每年2月10日前交清租金也按3%总价付清租金。…”庭审中，双方均认可王福顺已结清2020年2月18日前租金。2020年1月4日，王福顺向林伟提出要求解除合同。1月5日，王福顺向林伟发送短信，内容为：“我是真扛不住房租费了，好好的装修，可以挣钱谁会不做，你又不给我降些租金，行情不好，我没钱支付你房租金，”1月14日，林伟向王福顺发送短信，内容为：“王总：你今天上午在未告知我的情况下，开始拆除底商的空调，已造成你单方违约，并要对造成租赁合同的我方经济损失负赔偿责任！我明天下午北京和你见面。”王福顺回复：“空调是我自己的，我现在还在租赁合同期内啊，我自己买的东西为啥不可以搬走”。5月19日，王福顺将涉诉房屋钥匙、水卡、电卡放在隔壁烟酒店，并短信告知林伟。王福顺主张其为租金降低成本，在涉诉房屋附近另租房屋，提交了2020年1月4日与案外人签订《北京市房屋租赁合同》及收据。经质证，林伟、林某1、刘兰兰对上述证据的真实性没有异议，主张王福顺存在恶意违约的行为。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。林伟、林某1、刘兰兰与王福顺签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。王福顺于2020年5月19日返还房屋钥匙，林伟、林某1、刘兰兰主张涉诉合同于2020年5月19日解除，理由充分，本院予以支持。林伟、林某1、刘兰兰要求王福顺给付2020年2月19日至2020年5月18日期间的租金118424元，于法有据，且租金标准未超出合同约定，本院亦予以支持。王福顺在租赁期内搬离房屋并要求解除合同，违反双方约定，且未获得出租方同意，该行为不能产生解除合同的法律效力，其要求确认双方签订的《租赁合同》于2020年1月15日解除，并要求林伟、林某1、刘兰兰返还2020年1月15日至2月18日期间的租金，于法无据，本院不予支持。据双方合同约定，王福顺构成违约，保证金不予退还，因此王福顺要求退还保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因林伟、林某1、刘兰兰已按照双方约定要求王福顺承担上述违约责任，现林伟、林某1、刘兰兰要求王福顺在承担上述违约责任的同时赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、林伟、林某1、刘兰兰与王福顺于二〇一七年一月十二日签订的《租赁合同》于二〇二〇年五月十九日解除；二、王福顺于本判决生效之日起七日内给付林伟、林某1、刘兰兰二〇二〇年二月十九日至二〇二〇年五月十八日期间租金118424元；三、驳回林伟、林某1、刘兰兰的其他诉讼请求；四、驳回王福顺的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1718元，由王福顺负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费800元，由王福顺负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  张 倩二〇二〇年九月二十二日法官助理  邵胜凯书 记 员  杨 佳