新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终2582号 上诉人(原审原告)：新疆新金坤物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新区（新市区）安宁渠路169号丽景水岸26号楼201室。法定代表人：熊勇军，该公司总经理。委托诉讼代理人：桂霞，女，该公司职员。上诉人(原审被告)：乌鲁木齐高新技术产业开发建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）钻石城5号。法定代表人：刘文胜，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何嘉慧，新疆元正盛业律师事务所律师。上诉人新疆新金坤物业服务有限公司（以下简称新金坤物业公司）与上诉人乌鲁木齐高新技术产业开发建设有限责任公司（以下简称高新建设公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初8643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭于2020年8月14日公开开庭进行了审理。上诉人新金坤物业公司的委托诉讼代理人桂霞，上诉人高新建设公司的委托诉讼代理人何嘉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新金坤物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判1.判令解除我公司与高新建设公司签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》；2.判令高新建设公司向我公司赔偿损失1,009,597.54元。事实和理由：一审法院认定案件事实不清,适用法律错误。一、一审法院对于双方解除合同的事实未作出判决。1.实际上双方当事人没有以书面方式解除合同,因为高新建设公司的原因,双方的前期物业服务合同已经无法继续履行,我公司只能按照法律规定向物业管理部门申请撤离。法院应当对此事实予以认定。2.一审判决对我公司的损失认定有误。我公司承接高新区北区舒心苑住宅小区（以下简称涉案小区）的物业服务工作后，首选从我公司本部及公司管理的其他小区调取经验十分丰富的员工到该小区工作,也招聘了新员工。这些员工的工资和社保费用支出都是我公司的损失,一审法院只认可新招聘员工的工资是损失,不符合客观事实。3.一审法院未表述我公司因没有出示装修费的相关证据，无奈放弃该部分主张的事实。二、一审法院适用法律错误。根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第21条、《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第14条的规定,高新建设公司作为建设单位,在没有取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证(书)时,物业费应由其自行承担。我公司于2018年5月开始进驻涉案小区提供物业服务,至2018年12月止,于2019年1月4日撤离,高新建设公司理应按照法律规定和合同约定支付物业费1,194,741.36元(2018年5月至2018年12月,合计8个月)。但是,我公司现在仅要求高新建设公司支付我公司在涉案小区工作的员工工资等损失都未得到一审法院支持,不符合事实和法律规定。综上，请求二审法院支持我公司的上诉请求。高新建设公司辩称，不同意新金坤物业公司的上诉请求，以及依据的事实和理由。一审判决对双方当事人解除合同事宜已经作出了裁判。关于派驻人员的问题，一审庭审中，新金坤物业公司向法庭提供了35份社保合同，我公司也出示了证据证明其中有32人在我公司中标之前就已经与新金坤物业公司签订了劳动合同，为新金坤物业公司的其他小区提供物业服务。且双方当事人的往来函件也可以证明，双方于2018年11月18日才进行了第一次物业交接，社区出具的证明也可以证实到2019年1月，新金坤物业公司都没有提供过任何物业服务，因此，不可能产生这么多的人员工资损失。请求二审法院驳回新金坤物业公司的上诉请求。高新建设公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回新金坤物业公司对我公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定新金坤物业公司与张兵、张香芝、曹福存三人签订劳动合同,支付工资及社保费系为履行合同做准备工作而产生的损失,属于认定事实不清,证据不足。本案新金坤物业公司没有为履行合同做准备工作,也没有产生损失。1.我公司在一审庭审中出示的物业用房照片显示,物业用房没有装修,空置杂乱且没有任何人员入驻的迹象，即新金坤物业公司没有入驻到涉案小区提供物业服务。同时，也是因为上述原因，新金坤物业公司在一审中当庭放弃了对装修费损失的主张。2.涉案小区在交接的时候没有办理入驻，新金坤物业公司一审中主张包括人工工资791,398.09元、社保费用218,199.45元没有任何依据。新金坤物业公司在一审中出示的证据不能证明所有工作人员均为涉案小区提供了物业服务。从双方自2018年11月至2019年的往来函件也可以看出，新金坤物业公司一直都以涉案小区达不到《乌鲁木齐市关于印发开展物业承接查验工作实施方案的通知》及《物业承接查验办法》的相关规定,不同意接管涉案小区，因此，不可能有三名员工提供物业服务。且，这三人的保洁和维修的岗位背景与物业交接工作的岗位知识背景显然是有差距的,交接人员应该是设备及相关技术人员。综上,请求二审法院驳回新金坤物业公司的上诉请求，支持我公司的上诉请求。新金坤物业公司辩称，不同意高新建设公司的上诉请求，以及依据的事实和理由。根据双方合同约定和法律规定，对于不符合交接条件的项目，我公司有权要求高新建设公司整改，所以我公司才向高新建设公司出具了函件。2019年1月4日之前，涉案小区清雪工作都是我公司完成的，当时因为没有及时给我公司物业用房，我公司使用了甲方的会议室作为临时办公点，可见高新建设公司所述并不属实。请求二审法院驳回高新建设公司的上诉请求，支持我公司的上诉请求。新金坤物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》；2.判令高新建设公司赔偿各项损失共计1,009,597.54元。一审法院认定事实：2018年4月13日新金坤物业公司中标高新建设公司招标的涉案小区物业项目后与高新建设公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，合同载明：甲方为高新建设公司、乙方为新金坤物业公司。合同第一条约定：物业名称为高新区北区舒心苑住宅小区，坐落位置为乌鲁木齐市××区，建筑面积99561.78平方米。第二十八条约定本合同期限自2018年5月30日起至2020年5月29日止。一审法院认为，双方之间签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除不可归责于某方当事人，该当事人已经为履行合同作了准备工作而产生的损失可向对方主张。关于新金坤物业公司要求解除双方签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》的请求，双方一审庭审中对2019年1月4日物业服务合同已经解除均无异议，双方合同已经实际解除，故对该请求不再予以支持。关于新金坤物业公司要求判令高新建设公司赔偿其各项损失共计1,024,597.54元的诉讼请求，新金坤物业公司陈述该请求包括人工工资791,398.09元、社保费用218,199.45元，装修费15,000元。高新建设公司向新金坤物业公司出具的工作联系函及新金坤物业公司提供的《物业服务企业退出物业服务项目管理情况登记表》等证据可以证实高新建设公司无法按期向业主交房及办理入住手续，新金坤物业公司无法按约进驻小区提供物业服务，可以证实高新建设公司要求新金坤物业公司做好“倒排计划、组织工作人员启动查验工作……启动与热力公司、水业、电业、燃气、社区等单位的联系，做好采暖、用水用电、维稳等相关工作的前期工作，满足业主入住后的基本生活保障”，可以证实双方进行了部分资料交接工作，新金坤物业公司为履行合同做了一定的准备工作属实。对于损失数额的确定，新金坤物业公司提供了35份劳动合同，其中签订日期在中标本案物业服务项目日期2018年4月13日之后的仅有3份，分别为新金坤物业公司与案外人张兵、张香芝、曹福存签订。由于新金坤物业公司在与高新建设公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》之前在多处小区提供物业服务，故在中标本案物业服务项目之前签订的劳动合同与本案的关联性无法确认。新金坤物业公司提供的银行流水及社保缴费单可以证实新金坤物业公司为其单位的张兵、张香芝、曹福存支付2018年6月至2019年1月的工资合计：63,944.18元（24,257.32元＋17,396.36元＋22,290.5元）；缴纳的2018年5月至2018年12月社保费用合计21,374.58元（7,124.86元／人×3人）；由于新金坤物业公司当庭放弃了对装修费损失的主张，故一审法院支持高新建设公司向新金坤物业公司赔偿损失的数额为85,318.76元（人工工资63,944.18元＋社保费用21,374.58元）。判决：一、高新建设公司赔偿新金坤物业公司损失85,318.76元；二、驳回新金坤物业公司的其它诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高新建设公司向法庭提交了新金坤物业公司微信公众号中部分文章的截屏图片10张，用于证实张兵、曹福存二人在新金坤物业公司与高新建设公司履行物业服务合同期间，并未在涉案小区提供物业服务，而是在其他小区工作，因此不可能造成新金坤物业公司损失的事实。新金坤物业公司对上述证据的真实性、合法性认可，但认为不能证明高新建设公司要证明的事实，物业公司的工作人员都是流动的，不能因此认为我公司支出人员工资和社保费用的损失不存在。本院经审查认为，双方当事人对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认。但新金坤物业公司在本案主张的是双方合同解除后，其因准备履行该合同招聘工作人员所产生的人员工资和社保费用损失，因此，这些人员是否进入涉案小区工作与是否产生了新金坤物业公司主张的这些损失并无直接关联。故，因上述证据无法证实高新建设公司要证明的事实，本院对此不予确认亦不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2019年12月20日，乌鲁木齐高新技术产业开发建设总公司名称变更为乌鲁木齐高新技术产业开发建设有限责任公司。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案双方当事人签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》是否解除的问题；2.新金坤物业公司要求高新建设公司向其赔偿损失，有无相应的事实及法律依据，以及相关损失数额如何确定的问题。首先，关于本案双方当事人签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》是否解除的问题。新金坤物业公司与高新建设公司于2018年4月13日就涉案小区签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。合同履行的过程中，新金坤物业公司以高新建设公司未提供资料、未完善共有设施设备为由，提出解除合同，高新建设公司在收到解除合同的函件后也没有表示异议，且在之后又与其他物业公司签订物业服务合同。新金坤物业公司向法院起诉要求解除合同时，高新建设公司也明确表示双方合同已于新金坤物业公司2019年1月4日发出函件时解除。因此，双方当事人对于解除合同的意思表示一致。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故，应当认定本案双方当事人已协商一致解除《乌鲁木齐市前期物业服务合同》。因此，在双方当事人已经协商解除了《乌鲁木齐市前期物业服务合同》的情况下，新金坤物业公司再起诉要求判决解除该合同已无必要，一审法院对此不再进行裁判并无不妥，本院予以维持。新金坤物业公司的该项上诉请求，本院不予采纳。其次，关于新金坤物业公司要求高新建设公司向其赔偿损失，有无相应的事实及法律依据，以及相关损失数额如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”，即合同解除后，对于因一方当事人违反合同约定的情况，守约方在行使合同解除权时，法律并未免除违约方的责任。本案中，根据双方签订的《乌鲁木齐市前期物业服务合同》的约定及往来函件的内容，均能证明高新建设公司在合同签订后一直未能按照合同的约定在合理时间内交付资料和共有设施设备，造成《乌鲁木齐市前期物业服务合同》无法按照约定时间履行，故高新建设公司应对合同解除的后果承担责任，高新建设公司称合同已经解除，其不应当承担赔偿责任的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。双方当事人虽协商一致解除合同，但对合同解除后的赔偿问题并未达成一致意见，作为守约方的新金坤物业公司有权就其因准备履行该合同而产生的损失，要求高新建设公司承担赔偿责任。因此，新金坤物业公司要求高新建设公司赔偿其工作人员的工资及社保费用损失并无不当，但新金坤物业公司应当举证证明损失的具体数额，以及其主张产生损失的这些工作人员是为了履行本案前期物业合同而准备的。然而，根据本案已查明的事实，新金坤物业公司举证的工作人员大多是在本案双方当事人签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》之前就已经被聘用的，而且新金坤物业公司在签订涉案合同前已有多处物业服务项目，基于此事实，新金坤物业公司在一、二审庭审中提供的证据不足以证实这些工作人员仅是为履行本案物业合同所聘用的，也不足以证实这些工作人员工资和社保费用的损失均是由于高新建设公司的违约行为所导致的。且双方合同履行仅处于前期的资料、设备设施交接过程中，按常理来说也不需要过多人员工作，因此，一审法院根据新金坤物业公司人员聘用的时间来确定其人员工资损失并无不当，本院予以维持。关于新金坤物业公司在一审起诉时主张的装修费损失，因其在一审庭审中当庭放弃该部分主张，一审法院对此在一审判决中予以载明，本院对新金坤物业公司的该项上诉理由，亦不予采信。综上所述，新金坤物业公司、高新建设公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,975.76元（高新建设公司已预交1,932.97元，新金坤物业公司已预交13,042.79元），由高新建设公司负担1,932.97元，由新金坤物业公司负担13,042.79元。本判决为终审判决。               审  判  长   冯 宁               审  判  员   卫 杨               审  判  员   庞 艳二 〇 二 〇 年 九 月 十 日书  记  员   马恒雯