吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初1535号原告：张原铭，男，1988年7月22日生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：朴光浩，吉林佳誉律师事务所律师。被告：袁立彦，男，1954年5月20日生，汉族，住吉林市。第三人：吉林如一坊房地产开发有限公司，住所地：吉林市丰满区泰山北路中央公园Ⅱ3号楼8号网点。法定代表人：王璠，该公司经理。原告张原铭与被告袁立彦、第三人吉林如一坊房地产开发有限公司（以下简称如一坊房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张原铭及其委托诉讼代理人朴光浩、被告袁立彦到庭参加诉讼，第三人如一坊房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张原铭向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告袁立彦继续履行房屋买卖合同，判令被告袁立彦和第三人如一坊房地产公司协助原告张原铭办理产权登记；2.判令被告袁立彦向原告张原铭支付违约金10万元。事实和理由：2015年8月24日，袁立彦通过房屋置换方式取得了如一坊房地产公司开发建设的××区房屋。张原铭和袁立彦于2015年10月17日签订了《房屋买卖合同》。袁立彦为出卖人，张原铭为买受人，约定房屋总价款为53万元。鉴于案涉房屋在签订合同时不能办理过户手续，双方约定房款分二期支付。张原铭于2015年10月17日依约向袁立彦支付了52.8万元房款，袁立彦向张原铭出具了收据。袁立彦将房屋钥匙和相关手续交付给张原铭，张原铭依法取得案涉房屋所有权。自2015年10月17日至今，张原铭以实际业主身份缴纳供热费、物业管理费、车位物业费等规费，对此，如一坊房地产公司是知情的。自2018年开始，张原铭居住小区的房屋具备了办理产权登记条件。张原铭多次联系袁立彦，希望其配合张原铭履行合同义务，但袁立彦以各种理由拒不配合。袁立彦行为构成违约，依据《房屋买卖合同》第七条、第八条，袁立彦应当向张原铭支付违约金10万元。张原铭和袁立彦的房屋买卖行为是双方真实意思表示。签订的房屋买卖协议不违反法律和行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的无效合同的情形，房屋买卖合同合法有效。袁立彦拒不履行合同义务行为不仅违反诚信原则，而且构成违约，已经对张原铭造成实际损害。综上所述，为维护张原铭合法权益，依据相关法律规定，向吉林市丰满区人民法院提起诉讼，请求人民法院在查明事实基础上判如所请。袁立彦辩称，张原铭诉讼内容与事实不符，袁立彦一直履行房屋买卖合同，没有违约和失信的事实，双方在履行合同过程中没有交流过，也没有讨论过房屋更名等实质性问题，袁立彦几年来一直关注办理房屋产权证以及过户更名的有关信息。2018年袁立彦曾3次打电话给同住广森楼的住户曲陆龙，其也是置换如一坊房地产公司房屋的住户，询问过其如一坊房地产公司的房子是否可以办理产权证，此间袁立彦也到过如一坊房地产公司的办公地点，在7楼和一位女办事员打听什么时间可以办理房证的问题，如一坊房地产公司的工作人员告诉袁立彦其之前居住的广森楼房证、土地证缺少手续，等把广森楼的手续问题解决后再签订案涉房屋的购房协议，2018年7月26日，袁立彦因心脏病发作到四六五医院急诊抢救，病情好转后去广州看病待了3个月。在解决房屋买卖合同的争议过程中，首先要理清办理房证过户的政策和程序。案涉房屋是袁立彦用广森楼一楼与如一坊房地产公司置换的，办理案涉房屋房证前提是把广森楼一楼的相关手续办完，然后才能签订案涉房屋的买卖协议、办理产权过户等事项，最后将房屋过户给张原铭。张原铭诉请第一项称要求袁立彦和如一坊房地产公司协助其办理产权登记，袁立彦和如一坊房地产公司积极配合，在办理相关事宜。2019年12月，如一坊房地产公司与袁立彦联系要办理广森楼一楼的房屋手续，袁立彦同意办理，到2020年初，受疫情影响，这个事情就搁置了，到3月份，袁立彦到如一坊房地产公司，准备了解办理广森楼一楼的有关情况，接待人是姓杨的工作人员，其告诉袁立彦疫情期间公司放假，不能办理相关业务。5月初，如一坊房地产公司给袁立彦打电话，通知袁立彦配合办理广森楼一楼的房证手续，如一坊房地产公司让袁立彦找周建民具体办理相关事宜，近几个月，袁立彦和周建民多次到不动产中心和土地局等部门办理，周建民有两次是在附属医院找到的袁立彦，当时袁立彦在附属医院看病，仍陪同周建民办理相关事宜，仅7月份就去了5趟不动产中心，7月22日领取新证。袁立彦的所作都是积极主动的，办理这些事情张原铭均知晓，8月17日广森楼一楼的所有手续才办理完毕，8月19日如一坊房地产公司通知袁立彦签署案涉房屋的买卖合同，此间袁立彦通知张原铭可以签订买卖合同，问张原铭是否一起去，张原铭说不去了。8月19日袁立彦自行前往不动产中心查阅房屋信息后和如一坊房地产公司签订购房协议，袁立彦所作张原铭均知晓，也没有给张原铭造成任何损害，办理房证的过程比较复杂，袁立彦与张原铭达成买卖房屋协议后第一时间就把案涉房屋钥匙转交给张原铭，没有影响张原铭装修和居住，故张原铭所称袁立彦违约，没有事实依据。如一坊房地产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。通过当事人的举证及本院的认证，本院对以下事实予以确认：2013年6月18日，袁立彦和如一坊房地产公司签订房屋置换协议，袁立彦以现有广森木业楼住房与如一坊房地产公司开发的中央公园房屋进行置换。2015年8月15日，袁立彦和如一坊房地产公司签订置换房分配确认单，袁立彦选择置换的××园房屋，后袁立彦装修并入住。2015年10月17日，袁立彦和张原铭签订房屋买卖合同，袁立彦将中央公园小区3号楼502房屋以53万元的价格出卖给张原铭，因案涉房屋暂不能办理过户手续，故房款分二期交付，同日，张原铭将第一期房款52.8万元交付给袁立彦，袁立彦向张原铭出具购房收据一份，第二期房款2000元双方约定过户手续办理完毕之日结清。张原铭于2015年年末装修入住至今。2020年8月20日，袁立彦和如一坊房地产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同（现售）。认定上述事实的证据有当事人的当庭陈述以及房屋置换协议、置换房分配确认单、房屋买卖合同、商品房买卖合同（现售）、购房收据、收款收据一组、发票一组、物业费缴纳凭证一组在卷为凭。本院认为，张原铭和袁立彦签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，各方均应依约履行。袁立彦对张原铭要求其协助将案涉房屋产权变更登记到张原铭名下的主张无异议，本院予以支持。如一坊房地产公司在本案中不是责任主体，故对张原铭要求如一坊房地产公司协助办理房屋产权变更登记的主张，本院不予支持。关于违约金的问题，张原铭同袁立彦签订房屋买卖合同时已知晓，案涉房屋在一定时间内尚不能办理登记、过户手续并自愿承担相应风险，袁立彦履行协助张原铭办理案涉房屋过户登记的前提是，如一坊房地产公司与袁立彦签订商品房买卖合同并将案涉房屋产权变更登记到袁立彦名下，双方现已签订商品房买卖合同（现售），庭审中袁立彦表示将于近期与如一坊房地产公司办理相关手续，并履行同张原铭之间的过户义务，故袁立彦不存在违约行为，张原铭以袁立彦拒绝办理案涉房屋更名过户手续为由，主张袁立彦存在违约行为，但没有证据证明其主张，故对张原铭主张违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、袁立彦于本判决生效之日起三十日内协助张原铭办理位于××园（建筑面积115.57平方米）房屋的所有权转移登记手续；二、驳回张原铭其他的诉讼请求。案件受理费1150元，由张原铭负担150元，袁立彦负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于东方二〇二〇年九月四日书记员  李佳盈