北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6522号上诉人（原审被告）：王秀山，男，1958年9月8日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄6号院3号室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，该公司员工。上诉人王秀山因与被上诉人北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初35892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王秀山上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉理由主要是：一审判决认定事实错误，适用法律依据不足。武警三师按季度直接支付给地杰物业公司1元/平方米/月的物业费，不是补贴，是合同约定的，与王秀山没有关系，王秀山对此没有履行义务，一审法院不应判决由王秀山支付。武警北京市总队《关于停止发放经济适用住房物业补助有关问题的通知》和武警三师后勤部《关于停止发放物业补助的宣传教育提纲》，不能作为本案证据和判案依据。王秀山在一审指出地杰物业公司未按合同约定履行义务，并非要求减免物业费，一审判决中关于“王秀山以此作为减免物业费的抗辩理由”的表述没有依据。一审法院判决王秀山支付车位管理费依据不足。地下车位王秀山已购买，不存在缴纳车位管理费的问题，即使需要缴纳，地杰物业公司应与王秀山签订停车管理服务协议才能收取。地杰物业公司答辩称，同意一审判决。地杰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王秀山支付自2016年1月1日至2019年10月20日期间的物业费13731元、垃圾清运费114元、车位管理费2613元，同时按照约定支付违约金16458元；2.诉讼费用由王秀山承担。一审法院认定事实：王秀山系北京市海淀区XX号房屋的业主。2014年12月30日，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部（甲方）与地杰物业公司（乙方）签订《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》，合同约定：乙方在本物业提供服务期限为三年，即2015年1月1日至2017年12月31日；如本物业所有权人组织成立业主大会的，由业主大会与乙方或其依法选聘的物业服务公司重新签订《物业服务合同》并实际提供物业管理之日，本合同终止；新的物业管理企业正式接管并对本物业提供物业管理之日前，本合同持续有效。本物业的物业服务费价格以人民币计算，1#住宅楼的物业服务费为人民币2.5元/平方米/月，以单元建筑面积（含全部公摊面积）计算；业主应于物业买卖/租赁合同约定的交付之日起缴纳物业服务费用，住宅物业费支付方式采用单位补贴+住户个人承担的方式，单位补贴指的是每户每月每平米（建筑面积）补贴1元；物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴纳费用的万分之五的违约金。对于本物业已售的地下车位，乙方向车位所有人按照80元/月收取每个车位的地下车位管理费。该合同还就物业管理服务内容、双方权利义务等相关事项进行了约定。2015年1月1日，地杰物业公司（甲方）与王秀山（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：乙方物业坐落于北京市海淀区XX号，建筑面积120平方米（以产权登记的面积为准）；物业服务期限自接受乙方委托后的2015年1月1日始至本项目业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的本项目整体的物业管理服务合同生效并且被聘请的物业管理企业正式接管了本项目物业之日止；本物业服务费用由乙方或者经乙方同意的使用人按其物业的建筑面积交纳，具体标准为每月每建筑平方米人民币2.5元（其中，业主个人缴纳1.5元/平方米/月，武警北京市总队三师后勤部缴纳1元/平方米/月）；物业服务费中包含了以下服务的费用：③物业区域内清洁卫生费用（但不包括环卫部门的垃圾处理费用）；物业服务费的交纳须先付后用，乙方在签署本合同之日，向甲方交纳一年期的物业服务费，以后各年度交费的具体时间在各该年度到来前30日前交纳下一个服务年度的物业管理服务费；车位管理费：如乙方使用停车车位，则乙方应当提前与甲方联系确定使用的车位，然后按规定在使用前交纳车位管理费，其中，地下（业主产权）车位管理费为每月人民币80元/个。该合同还就物业服务内容、双方权利义务等相关事项进行了约定。武警北京市总队于2016年8月24日发布《关于停止发放经济适用住房物业补助有关问题的通知》，该通知明确：自2016年7月起停发物业补贴。武警北京市总队第三师后勤部随后发布《关于停止发放物业补助的宣传教育提纲》，亦明确：从2016年7月1日起停止发放物业补贴。关于车位管理费。地杰物业公司提交的车辆信息采集表中载明了王秀山的车位使用情况。关于垃圾清运费。北京市物价局、北京市财政局《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》载明：自1999年7月1日起调整我市委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。关于房屋面积的争议。地杰物业公司主张按照126.94平方米计费，向该院提交了：1.《房屋面积测算技术报告书》，其中载明：XX号的建筑面积为126.94平方米。但经审查，地杰物业公司提交的《房屋面积测算技术报告书》未加盖测绘单位印章，未载明委托方信息，亦未载明测绘目的。2.加盖中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部印章的住户面积表，其中载明：XX号，姓名王秀山，建筑面积126.94平方米。3.中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部向住户出具的《关于四季青经济适用住房建筑面积有关情况说明》，主要内容为：为做好四季青经济适用住房竣工验收及后期房产证办理，在四季青经济适用住房交付使用前，委托北京中鼎衡测绘事务所对每户的实际建筑面积进行了测绘测量，其中师职建筑面积为164平方米，团职建筑面积为126平方米，每户面积略有不同，此测绘面积为最终办理房屋产权证面积。经质证，王秀山不认可地杰物业公司主张的房屋面积，认为涉案房屋至今尚未办理房产证，在房产证下发前，应以住房分配单和物业合同上载明的面积即120平方米为准。诉讼中，地杰物业公司认可2015年度的物业费王秀山系按照120平方米交纳。关于物业服务质量的争议。王秀山向该院提交了照片，证明地杰物业公司公共保养维修不及时、地下车库管理混乱等问题。经质证，地杰物业公司对王秀山提交的证据不予认可，表示其已正常履行了合同义务。关于欠费期间及收费标准。地杰物业公司主张自2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业费按照1.5元/平方米/月的标准计算，自2016年7月1日至2019年10月20日期间的物业费按照2.5元/平方米/月的标准计算，垃圾清运费按照每户每年30元的标准计算，车位管理费按照每月80元的标准计算。一审法院认为，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部与地杰物业公司签订的《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》以及地杰物业公司与王秀山签订的《物业服务合同》，均系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。地杰物业公司为涉案小区提供了物业服务，故王秀山应当按照物业服务合同的约定向地杰物业公司交纳相应的物业费、车位管理费及垃圾清运费。关于争议的物业费计费标准。合同中已明确约定物业费的收费标准为2.5元/平方米/月，而且武警北京市总队已发通知明确自2016年7月起停发物业补贴，故王秀山应当按照2.5元/平方米/月的标准向地杰物业公司交纳物业费。另需指出，物业补贴原系王秀山的单位向其发放的一种福利待遇，无论单位是否向其发放物业补贴，均不构成其拒交物业费的正当理由，而且，物业管理的社会化改革是物业服务行业的发展趋势，不仅武警系统，自2015年开始，在京中央和国家机关均启动了职工住宅区物业管理的社会化改革，原来由单位承担或部分承担的物业费用在改革后均由业主自行向物业服务企业交纳。故王秀山所持地杰物业公司应向武警三师主张1元/平方米/月费用的抗辩意见，没有法律依据，该院不予采纳。关于争议的物业费计费面积。一般而言，物业费的计费面积以房屋所有权证上载明的建筑面积为准。但本案中，涉案房屋尚未办理房屋所有权证，诉讼中，地杰物业公司认可2015年度的物业费王秀山系按照120平方米交纳，故在涉案房屋取得房屋所有权证之前，王秀山主张以双方签订的物业服务合同中载明的房屋建筑面积120平方米作为计费面积的抗辩意见，理由正当，该院予以采纳。地杰物业公司按照126.94平方米主张物业费，依据不足，该院不予采纳。王秀山关于物业服务不合格的抗辩意见，该院认为，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，基于物业服务的特性，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题予以认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行全面考量。现王秀山虽主张物业服务存在诸多问题，但并未提供充分证据证明地杰物业公司提供的物业服务已对小区全部或大部分业主的正常生活造成实质性影响，依据现有证据尚不足以认定地杰物业公司在履行物业服务合同过程中存在严重违约行为，故王秀山以此作为减免物业费的抗辩理由，不能成立，该院不予采纳。关于违约金，因王秀山欠交物业费用系对地杰物业公司提供的物业服务有异议，以及双方对计费面积等问题存在争议所致，并非恶意拖欠，故对地杰物业公司的该项主张，该院不予支持。综上，经核算，王秀山所欠费用为：物业费12980元，垃圾清运费114元，车位费2613元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王秀山于判决生效后七日内向地杰物业公司支付2016年1月1日至2019年10月20日期间的物业费12980元，垃圾清运费114元，车位管理费2613元，以上共计15707元；二、驳回地杰物业公司其他诉讼请求。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，还有当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。本院认为，一审法院认定武警三师后勤部与地杰物业公司签订的《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》及地杰物业公司与王秀山签订的《物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力，该认定正确，本院予以确认。王秀山作为涉案房屋的业主，于法于理负有交纳物业服务费的义务。上述物业服务合同均明确约定物业服务费标准为2.5元/平方米/月的同时，又分别约定“业主应于物业买卖/租赁合同约定的交付之日起缴纳物业服务费用”“本物业服务费用由乙方（即王秀山）或者经乙方同意的使用人按其物业的建筑面积交纳”。《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》中载明的每户每月每平米1元的单位补贴，是在当时情况下关于物业费具体支付方式在业主与其单位之间的划分。在武警三师自2016年7月起停止发放物业补贴的情况下，一审法院认定王秀山应当按照2.5元/平方米/月向地杰物业公司交纳物业费，并无不当。王秀山关于武警三师原来按季度直接支付给地杰物业公司1元/平方米/月的物业费不是单位补贴，与其没有关系，其对此没有支付义务的上诉主张，无证据证明，本院不予采信。上述物业服务合同中分别明确约定，“对于已售的地下车位，乙方（即地杰物业公司）向车位所有人按照80元/月收取每个车位的地下车位管理费、地下（业主产权）车位管理费为每月人民币80元/个”。据此，一审法院判决王秀山支付车位管理费，具备事实和合同依据，并无不当。王秀山以地下车位其已购买以及地杰物业公司未与其签订停车管理服务协议为由，认为其不应支付车位管理费的上诉主张不能成立。综上所述，王秀山的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元，由王秀山负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春华审 判 员 白 云审 判 员 李 妮二〇二〇年九月二十七日法官助理 马云辉书 记 员 原 月