云南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云执复313号复议申请人（被执行人）：云南青峰房地产开发有限责任公司。住所地:云南省昆明市官渡区小板桥镇。法定代表人：韩兴旺，该公司董事长。申请执行人：嘉兴诚通湖岸一号投资合伙企业（有限合伙）。住所地：浙江省嘉兴市南湖区。执行事务合伙人：诚通湖岸投资管理有限公司。被执行人：青海兴旺建工贸（集团）有限责任公司。住所地：青海省西宁市。法定代表人：韩兴旺，该公司董事长。被执行人：韩兴旺，男，撒拉族，1954年1月13日生，住青海省西宁市城东区。被执行人：马海景，女，撒拉族，1968年6月8日出生，住青海省循化县。复议申请人云南青峰房地产开发有限公司（以下简称青峰公司）不服昆明铁路运输中级人民法院（以下简称铁路中院）（2020）云71执异39号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。嘉兴诚通湖岸一号投资合伙企业（以下简称诚通湖岸）、云南青峰房地产开发有限责任公司、青海兴旺建工贸（集团）有限责任公司、韩兴旺、马海景公证债权文书一案中，2017年5月5日云南省昆明市中衡公证处出具的公证债权文确认的执行主要内容为：1、借款本金392500000元；2、截止2017年4月18日的利息人民币32991041.67元，罚息28748600.61元，复利3571438.93元；3、自2017年4月18日起至实际履行完毕之日止的利息、罚息及复利；4、申请执行人为实现债权所支出的费用。本院于2017年5月16日将该案指定由铁路中院执行。2020年8月9日，铁路中院拟对被执行人青峰公司名下位于昆明市官渡区小板桥街道办事处土地使用证号为昆国用（2011）第0038、0039、0040号（以下简称Ａ××、Ａ××、Ａ5地块）的土地使用权及地上附着物等进行拍卖，青峰公司向铁路中院提出书面异议。青峰公司提出异议称，请求依法暂停、暂缓对昆明市官渡区小板桥街道办事处Ａ××、Ａ××、Ａ5地块拍卖行为。理由：1.拍卖告知书存在瑕疵，该告知书擅自限定了承租人、实际使用人、相关权利人主张相应权利的期限及法律后果，没有法律依据。2.拍卖标的物存在诸多的权利主体，权利主体对于拍卖标的享有物权期待权应当优先保护。执行标的涉及青海省政协干部职工、282户云南昆明市回迁户以及1000多户社会购房散户的权益，还涉及青海海悦公司有限公司（以下简称海悦公司）、青海绿地房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）的合法权益。3.项目存在再融资的功能，人民法院可以依法监督被执行人按照合理价格融资，以保证被执行人的合法权益。4.拍卖资产数额远大于债务数额，但若拆分拍卖又会严重降低财产价值，对被执行人严重不公。铁路中院查明，平安银行股份有限公司昆明分行取得（2017）云昆真衡执字第12号《执行证书》后，向本院申请强制执行。本院于2017年5月11日作出（2017）云执24号执行裁定书，指定铁路中院执行，铁路中院于2017年6月5日立案执行。2018年3月26日，铁路中院作出（2017）云71执6号之三十八执行裁定，拍卖登记在青峰公司名下的Ａ××、Ａ××、Ａ5地块的土地使用权。2018年4月12日，铁路中院裁定对青峰公司名下上述土地进行评估并委托云南昆明正序司法鉴定所进行评估，评估价值共计13.4亿元，并于2018年5月11日发布拍卖公告。2018年6月12日，因案外人绿地公司与海悦公司提出执行异议，铁路中院决定暂缓拍卖。2018年7月15日铁路中院裁定变更申请执行人为诚通湖岸。2018年9月14日，依申请执行人诚通湖岸申请，铁路中院决定暂缓拍卖。2019年6月12日，诚通湖岸申请恢复执行。2019年8月9日铁路中院委托昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司（原云南中正司法鉴定所）进行评估，2020年4月24日，昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司向铁路中院交付了评估报告，评估三块土地价值共计人民币2196485840元。2020年6月28日，铁路中院发布公告拍卖Ａ××、Ａ××、Ａ5地块三宗国有土地使用权及地上附着物。铁路中院认为，拍卖告知书系法院委托拍卖机构发布的，拍卖机构只是代为发布，实际的法律行为均为法院作出，异议人认为告知书限定了承租人、实际使用人、相关权利人主张相应权利的期限属于理解错误，该理由不能成立。涉及青海省政协干部职工、回迁户及散户权益的地块是Ａ1、Ａ2地块，铁路中院已依法解封，本次拍卖的地块上并无房屋，故异议人认为应当优先保护权利人的物权期待权的理由无事实依据，不能成立。关于拍卖资产数额远大于债务数额的问题，异议人曾于2019年12月13日向铁路中院提出异议，称本次拍卖的地块的价值已足以清偿申请执行人的债务，请求解除Ａ1、Ａ2地块的查封，铁路中院已依其申请解除了Ａ1、Ａ2地块及地上建筑物的查封。土地证号为Ａ××、Ａ××、Ａ5地块系规划为商业、住宅、教育等不同用途的用地，若分开拍卖将大幅减损土地价值。另外，与本案合并执行的（2020）云71执1号案件，执行标的金额为7.33亿元，加上本案执行标的金额4.6亿元，再扣除税费10亿元以后，并不存在拍卖资产数额远大于债务的情况，异议人的该项理由亦不能成立。铁路中院于2020年8月12日作出（2020）云71执异39号执行裁定，驳回青峰公司的异议申请。青峰公司向本院申请复议，请求撤销（2020）云执异39号执行裁定。理由：一、拍卖告知书程序存在瑕疵，辅助拍卖人员擅自规定了承租人、实际使用人、相关权利人主张权利的期限和未主张权利的法律后果，超越法律权限。二、拍卖标的物存在诸多的权利主体，依法应当优先保护。1.拍卖标的涉及其他购房者的物权期待权；2.执行标的涉及案外人海悦公司、绿地公司的合法权益。三、项目存在再融资的功能，人民法院可以依法监督被保全人按照合理价格融资，以保证被保全人的合法权益。四、拍卖资产远大于债务数额，若拆分拍卖又会降低财产价值，对被执行人严重不公。本院对铁路中院查明的事实予以确认。另查明：2011年3月29日，云南兴旺泰来房地产开发有限公司与绿地公司签订《联合开发协议书》约定：云南兴旺泰来房地产开发有限公司是“青云花园”项目的母公司青峰公司的实际控制人，双方按照联营方式联合开发青海省政协昆明老干部疗养小区“青云花园”项目。协议约定云南兴旺泰来房地产开发有限公司对项目开发中的1400套左右房屋按照与青海省政协约定的售价出售（3500元），其余商品住宅房及所有的商业办公用房及、地下停车场在出售后按照本协议约定分享利润，双方按照云南兴旺泰来房地产开发有限公司出资75%，绿地公司出资25%进行项目出资，并按此比例进行分红。2012年6月26日、2012年11月20日，青峰公司与绿地公司、海悦公司分别签订《租赁及购房协议书》及《补充协议》，就海悦公司对青峰公司开发的青海省政协老干部昆明疗养小区项目Ａ××地块的租房及Ａ1、Ａ2、Ａ××、Ａ5购房（包括住宅和商业用房）事宜进行了约定。双方就履行上述协议中涉及Ａ1、Ａ2地块的内容产生争议后，海悦公司以合同纠纷为由向本院起诉，要求判令青峰公司继续履行协议中Ａ1、Ａ2地块的合同义务，支付相应违约金并承担其支付的1.77亿元的资金占用费。2018年4月24日最高人民法院作出（2017）最高法民终909号民事判决，该判决认为：《租赁及购房协议书》实质是双方针对“青海省政协老干部昆明疗养小区项目”进行合作开发形成的协议，约定由海悦公司投入相应资金，并对建成后项目中Ａ1、Ａ2、Ａ××、Ａ××、Ａ5地块的相应房产予以承租和购买，该合同签订后，海悦公司向支付青峰公司1.77亿元的定金和购房款。海悦公司在上述案件中未对协议约定的Ａ××、Ａ××、Ａ5地块相应的权利义务进行起诉，该判决中未对Ａ××、Ａ××、Ａ5地块相应的合同权利、义务进行审理。再查明，2020年9月18日，国家税务总局昆明市官渡区税务局第二税务分局向铁路中院出具书面函载明：以青峰公司名下的三宗国有土地使用权及地上附着物第一次竞拍起拍价2,196,485,840元测算，在测算时已扣除已知的土地取得时的成本、契税、部分建安成本，被执行人青峰公司拍卖环节的税收包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税，以上税种合计税金为1,124,537,706.11元，拍卖完成后，被执行人青峰公司应当以竞拍价作为不含增值税价全额开具增值税专用发票给受让人。本院认为，第一，对于青峰公司提出拍卖告知书的程序存在瑕疵的主张。辅拍机构根据人民法院的委托对外发布拍卖公告，因人民法院的拍卖行为需持续推进，在拍卖开始前对主张权利的期限及法律后果进行明确，更有利于保护拍卖程序的有序推进。第二，对于拍卖标的物上存在诸多权利，应当优先保护的主张。首先，本案拍卖三块土地尚未建盖房屋，尚不具备商品房预售的相关条件，如真实存在购房者，购房者可以案外人的身份直接向执行法院提出案外人执行异议，青峰公司无权代替其提出异议。其次，对于执行标的涉及案外人海悦公司、绿地公司合法权益的主张，由于海悦公司与绿地公司已对此分别提出异议，在本案中本院对此不作评判。第三，对于项目存在融资功能，应当进行盘活，不应简单拍卖的问题。本案已于2017年立案执行，铁路中院为了保护各方利益，经当事人申请，曾多次对本案中止拍卖、暂缓执行以盘活资产、引资重整，也根据青峰公司申请解封了部分土地和房产的查封，留给被执行人足够时间盘活资产，但生效法律文书赋予申请执行人的权益却一直未得以实现。现铁路中院对本案所涉三块土地进行拍卖，系依法对生效法律文书予以执行，符合法律规定。第四，对于超标的查封的问题。税务部门出具的说明已经对于实现本次拍卖后被执行人需缴纳的税费进行了预估，该笔税收应当作为执行过程中产生的费用进行考虑。铁路中院合并执行富滇银行申请执行青峰公司的（2020）云71执1号案件后，合计本金及利息约11.93亿元，加之逾期履行利息及实现债权的相关税费后，查封并未超标的。综上所述，青峰公司提出的异议理由及请求无事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回云南青峰房地产开发有限公司的复议请求，维持昆明铁路运输中级法院作出的（2020）云71执异39号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  包靖秋审判员  冯 华审判员  闵 义二〇二〇年九月二十一日法官助理邹游书记员赵苑雄