广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16916号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚涛，男，1989年12月25日出生，汉族，住广东省南雄市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市裕辉房地产代理有限公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道南沙碧桂园海帆轩二街3座130商铺。法定代表人：陆俊康，总经理。委托诉讼代理人：陆文凤，广东开耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄明格，广东开耀律师事务所实习律师。上诉人姚涛因与被上诉人广州市裕辉房地产代理有限公司（以下简称“裕辉公司”）居间合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员白小云独任审理。本案现已审理终结。姚涛上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回裕辉公司诉讼请求；3.判决裕辉公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、《房屋买卖合同》第十条是属于格式条款，减轻了裕辉公司合同义务和责任；同时裕辉公司并未提供完整中介服务，原审判决认定“裕辉公司已提供绝大部分居间服务”属于事实认定错误。姚涛与裕辉公司签订的《房屋买卖合同》是由裕辉公司提供的格式合同，第十条约定为格式条款，仅约定促成签约即完成全部合同义务，属于减轻裕辉公司合同义务和责任，裕辉公司作为服务机构须协助姚涛和原业主完成房屋买卖合同签约、存量房买卖合同(俗称网签合同)签约、按揭贷款手续、房屋过户登记、房屋评估等程序的合同义务，裕辉公司促成姚涛与原业主签约只是服务合同义务的其中一环，如果裕辉公司仅仅是促成双方签约即完成了全部合同义务，姚涛与业主徐腊仙作为非专业办理房屋买卖人员将如何处理后续房屋交易程序，该条款作为格式条款减轻裕辉公司义务，请法院确认条款无效。裕辉公司只协助了姚涛与原业主的初步签约，后续关键交易程序：存量房买卖合同签约(俗称网签合同)、协调买卖双方支付收取购房款、协助按揭评估程序、办理房屋过户登记手续等都是由第三方广州中铭房地产中介服务有限公司办理，自8月20日签约之日开始至10月11日房产证出证止，费时共52天。裕辉公司并未提供完整的中介服务，无权要求姚涛支付剩余中介费用，一审判决认定事实错误。裕辉公司辩称：姚涛与裕辉公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并没有违反法律行政法规的强制性规定，双方应按照合同履行义务。裕辉公司积极履行义务，姚涛所主张的裕辉公司未曾提供的服务并非裕辉公司拒绝提供，而是姚涛放弃裕辉公司提供的服务，双方的居间合同已经成立，裕辉公司已经提供了绝大部分的服务，姚涛应当按照约定向裕辉公司支付合同约定的中介服务费。裕辉公司于2020年1月8日向一审法院起诉请求：1.姚涛向裕辉公司支付中介服务费14000元；2.姚涛向裕辉公司支付从2019年8月4日至实际支付该费用之日止迟延支付中介服务费的违约金（以14000元为本金，从2019年8月4日起计至该费用支付之日止，每日按照未付款金额的1%计算）；3.姚涛向裕辉公司支付律师费6800元；4.本案的诉讼费由姚涛负担。姚涛向一审法院提出反诉请求：1.裕辉公司退还15000元中介服务费给姚涛，并向姚涛按同期银行贷款利率支付占用资金期间利息；2.反诉费由裕辉公司承担。一审法院经审理查明：姚涛获悉广州市南沙市XX号房屋是在售的房屋，出售价格为2450000元，希望以更低的价格购买。姚涛得知裕辉公司有接受业主委托向外发布出售房屋的情况后，与裕辉公司联系，希望裕辉公司协助达成其购房的目的。裕辉公司回复姚涛称业主同意减价20000元，并组织双方当面进行协商。2019年8月3日，姚涛（买方）、徐腊仙（卖方）和裕辉公司（经纪方）经协商后签订由裕辉公司提供固定样式的《房屋买卖合同》，约定姚涛以2430000元的价格向徐腊仙购买广州市南沙市椰风街2号1102号房屋。合同第十条约定：“基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付人民币/元。……买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。”三方补充约定中介服务费更改为29000元整。合同并未对因处理合同纠纷产生律师费的负担问题作出约定。签订合同当天，姚涛向裕辉公司支付了15000元。2019年8月19日，裕辉公司和姚涛相约次日办理网签手续。裕辉公司表示约了按揭公司，可以同时签订按揭合同，按揭公司要收取3000元的按揭费用，评估公司要收取3000元的评估费用，评估报告将提供给银行用以审核贷款。姚涛认为价格过高，裕辉公司表示上述费用是按揭公司的报价，不是裕辉公司收取的费用，姚涛可以与按揭公司协商收费的问题。如果认为按揭公司收费不合理，可以自己找其他按揭公司代办按揭手续。姚涛并未对此作出回应。2019年8月20日，裕辉公司如约到广州南沙政务服务中心，并告知姚涛。姚涛并未到现场，也没有作出回应。2019年10月11日，姚涛、邱某、徐某在没有裕辉公司协助的情况下，另行申请办理涉案房屋的转移登记手续和抵押手续。2019年10月14日，涉案房屋不动产转移登记到姚涛、邱某名下，并同时办理了抵押登记手续。由于姚涛没有继续向裕辉公司支付咨询及中介服务费，双方因此产生纠纷。裕辉公司与广东开耀律师事务所于2019年10月15日签订《诉讼案件委托代理合同》，委托该律师事务所指派律师作为裕辉公司的委托诉讼代理人起诉姚涛。律师费为6800元。裕辉公司已向广东开耀律师事务所支付了上述律师费。在本案件诉讼过程中，姚涛提供了下列证据：1.徐某（为卖方）、姚涛（为乙方）、广州中铭房地产中介服务有限公司（为经纪方，以下简称为中铭公司）于2020年8月20日签订的《房屋买卖合同》，证明三方约定姚涛以2430000元的价格向徐某购买广州市南沙市XX号房屋。姚涛向中铭公司支付中介代理费及咨询服务费15000元（其中包含按揭费和评估费）；2.中铭公司于2019年8月20日出具金额为10000元的收款收据和于2019年10月11日出具金额为5000元的收款收据，证明姚涛向中铭公司支付中介服务费和咨询费的情况。一审法院认为：裕辉公司向姚涛报告订立房屋买卖合同的媒介服务，姚涛向裕辉公司支付报酬，双方建立了居间服务关系。根据裕辉公司和姚涛的诉辩意见，一审法院分析如下：关于合同效力的问题，涉案的《房屋买卖合同》中关于居间服务的约定是裕辉公司和姚涛的真实意思表示，约定的内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。上述约定是裕辉公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的，属于格式条款。由于该格式条款并无一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故不属于无效条款。因此，裕辉公司和姚涛均应按合同的约定履行。关于是否违约的问题，《房屋买卖合同》中确认“买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了合同”，但并未对裕辉公司应提供中介服务的项目、内容、要求和完成的标准作出明确的约定。《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《房地产经纪管理办法》第十七条的规定：“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，另行签订合同。”在双方对裕辉公司应提供的居间服务项目有争议的情况下，应依照法律法规的规定，参照同行业的交易习惯予以确定。因此，裕辉公司提供服务的内容应包括提供房地产信息、实地看房、组织双方协商、代拟合同、为完成房屋交易提供信息咨询和协助等服务，不包括上述代办贷款和贷款所需的房屋价值评估等项目。裕辉公司已经向姚涛提供主要的居间服务，还为姚涛提供代办按揭手续的公司和评估房屋价值机构供其选择。裕辉公司的工作人员实际上也已经到了不动产交易机构所在地，准备为姚涛提供服务，是由于姚涛不接受裕辉公司提供的服务，才导致裕辉公司未能提供全部居间服务的。姚涛认为裕辉公司未尽合同义务，违反合同约定缺乏依据，一审法院对其主张不予采纳。关于支付服务费的问题，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”裕辉公司和姚涛已对居间报酬的总额作出约定，但对各个服务项目的收费标准未予明确。鉴于裕辉公司已经提供了绝大部分的居间服务，一审法院酌情确定姚涛应向裕辉公司支付相应的费用27000元。裕辉公司对于未提供的服务，不应收取费用。现姚涛已经支付其中的15000元，故仍须向裕辉公司支付12000元。裕辉公司请求支付数额超出部分，一审法院不予支持。同理，对姚涛请求返还已付服务费的请求一审法院不予支持。关于是否应承担违约责任的问题，依照《房屋买卖合同》的约定，姚涛应于签订合同之日支付咨询及中介服务费。因合同约定违约金的标准高于裕辉公司的实际损失，一审法院对此予以调整。姚涛应以12000元为本金，从2019年8月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率向裕辉公司计付利息；从2019年8月20日至上述款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向裕辉公司计付利息。裕辉公司相应请求支付数额超出部分，一审法院不予支持。《房屋买卖合同》并未对律师费的负担问题作出约定，裕辉公司要求姚涛支付律师费缺乏合同依据，一审法院不予支持。另外，因裕辉公司没有退还费用的义务，姚涛要求裕辉公司支付相应的利息，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条的规定，于2020年3月6日作出判决如下：一、姚涛应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向裕辉公司支付咨询和中介服务费12000元及其利息（从2019年8月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日至上述款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回裕辉公司的其他诉讼请求；三、驳回姚涛的反诉请求。本案诉讼费396.5元（包括本诉受理费309元、反诉受理费87.5元），由裕辉公司负担诉讼费（本诉受理费）193元，姚涛负担诉讼费203.5元（包括本诉受理费116元、反诉受理费87.5元）。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。二审期间，姚涛主张：2019年8月3日上午姚涛见到卖方，双方直接谈判取得20000元的让价，并非裕辉公司促成；2019年10月11日，买卖双方在案外人广州中铭房地产中介公司的协助下办理了涉案房产的转移登记手续及抵押手续。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：姚涛是否应向裕辉公司支付咨询和中介服务费12000元及利息。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”依据上述法律规定，居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的，在居间合同双方当事人对于居间服务的内容未作特别约定的情况下，居间人的合同义务应为促成买卖双方订立买卖合同。本案所涉《房屋买卖合同》第十条约定“基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付人民币/元（或详见《佣金确认书》）作为咨询及中介服务费。……”该合同条款内容未违反上述法律规定，姚涛主张上述条款仅约定促成签约即完成全部合同义务，属于减轻裕辉公司合同义务和责任，应属无效条款，缺乏法律依据，本院不予采纳。姚涛二审主张卖方20000元的让价是其与卖方直接协商确定，但对此并未提交证据证实，相反在裕辉公司与姚涛的微信聊天记录中记载裕辉公司在组织双方当面协商前已就房屋价格与业主进行过协商，故本院对姚涛的该项主张不予确认。本案中，裕辉公司已促成姚涛与卖方签订《房屋买卖合同》，已完成居间合同的主要义务，且裕辉公司未实际提供协助办理网签、递件、过户、交楼等附随义务并非因裕辉公司原因导致，无证据证实裕辉公司在居间服务过程中存在其他违约行为，故姚涛应依约向裕辉公司支付咨询及服务费。由于姚涛未依约支付构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，裕辉公司未实际提供后续的附随义务，一定程度上减少了裕辉公司的服务项目和工作量，一审法院根据合同履行情况，在酌情扣减裕辉公司相应的合理居间活动费用后，酌情判令姚涛支付咨询及中介服务费12000元及逾期付款的利息损失，符合公平合理原则，并无不当，本院予以确认。综上所述，姚涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116元，由姚涛负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二〇年九月二十三日书记员  熊盈颖林臻灏