天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2683号上诉人（原审被告）：天津鑫德源特能源科技发展有限公司，住所地天津市东丽区丰年村街道丰安路15-22号。法定代表人：张东，经理。委托诉讼代理人：李红梅，天津专威律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩海玲，天津专威律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津红山工艺家具有限公司，住所地天津市东丽区华明街北于堡村西赤欢路2604号。法定代表人：张新国，总经理。委托诉讼代理人：王淳，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝永利，男，1972年5月20日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：苗桂利，天津双东律师事务所律师。原审被告：高丽梅，女，1971年1月20日，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李红梅，天津专威律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩海玲，天津专威律师事务所律师。上诉人天津鑫德源特能源科技发展有限公司（以下简称鑫德源特公司）、天津红山工艺家具有限公司（以下简称红山家具公司）因与被上诉人郝永利、原审被告高丽梅租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫德源特公司上诉请求：撤销天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初926号民事判决书第一项，并依法改判驳回郝永利的全部诉讼请求。事实和理由：1．郝永利与鑫德源特公司、红山家具公司、高丽梅之间签订的《四方协议》有效的基础是郝永利与红山家具公司之间存在有效的《房屋租赁合同》，既然作为主合同的《房屋租赁合同》已依法被认定为无效，那么作为从合同的《四方协议》当然无效，《四方协议》中关于鑫德源特公司代红山家具公司支付“2018年租金”的约定亦无效。2．郝永利的诉求是要求鑫德源特公司给付房屋租金，一审中郝永利并未变更诉求，一审判决本应依据查明的“房屋租赁合同无效”的事实依法驳回郝永利的诉求，却擅自将诉求变更成“请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费”，有悖于“不告不理”的民事诉讼原则。3．依据《四方协议》约定，鑫德源特公司自愿承担的合同义务是，在郝永利与红山家具公司之间的《房屋租赁合同》有效的前提下，代红山家具公司支付“租金”，并非一审判决偷换概念的“厂房使用费”，因此，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，判令并非《房屋租赁合同》一方当事人的鑫德源特公司向郝永利支付厂房使用费，不仅违背了合同相对性原则，而且明显属于适用法律错误。郝永利辩称，郝永利出租房屋虽然没有办理相关手续，但是并不影响主张租金权利，根据《四方协议》，郝永利向鑫德源特公司主张房屋租赁费是有法律依据的，希望二审法院驳回上诉，维持原判。红山家具公司、高丽梅同意鑫德源特公司的上诉请求。红山家具公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回郝永利一审的全部诉请或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费均由郝永利承担。事实和理由：红山家具公司与郝永利之间签订的《厂房租赁合同》系无效合同，红山家具公司自火灾发生后便不再承租涉诉房屋，该事实也得到郝永利的确认，郝永利无权要求红山家具公司给付其房屋占用费用。红山家具公司与另三方签订的《四方协议》基础是基于郝永利与红山家具公司之间存在租赁关系并且实际产生了租金。本案中作为租赁房屋的主合同已经不存在，所以《四方协议》涉及的2018年红山家具公司租金的部分当然无效。鑫德源特公司是基于红山家具公司使用郝永利房屋的情况下为红山家具公司向郝永利支付房屋租金，在红山家具公司未实际使用郝永利房屋的情况下不应承担房屋租金的义务。一审判决不顾红山家具公司自2018年以来不再使用郝永利房屋而且郝永利已然认可这一事实，片面强调《四方协议》中的部分约定，判令红山家具公司与鑫德源特公司共同支付郝永利房屋使用费是错误的。郝永利辩称，出租房屋主体资格问题已经得到了法院确认，红山家具公司、鑫德源特公司主张的搬走不是将房屋返还，厂房还是实际由红山家具公司掌握，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。鑫德源特公司、高丽梅同意红山家具公司的上诉请求。郝永利向一审法院提出诉讼请求：1．要求鑫德源特公司给付郝永利房屋租金826,875元，高丽梅承担连带给付责任；2．诉讼费由鑫德源特公司、红山家具公司、高丽梅承担。在重审中变更诉讼请求如下：1．要求鑫德源特公司与红山家具公司共同给付郝永利房屋租金826,875元，高丽梅对上述债务承担连带给付责任；2．诉讼费由鑫德源特公司、红山家具公司、高丽梅承担。一审法院认定事实：2014年1月10日郝永利（甲方）与红山家具公司（乙方）签订厂房租赁合同一份，红山家具公司租赁郝永利所有坐落于天津市东丽区××街××工业园××平方米厂房一处，类型为独门独院、独立给排水、独立变压器电源、独立的办公楼及钢结构厂房。租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日，年租金前三年为每年75万元，第四年787500元，第五年为826875元。合同约定：租赁期间五年内如甲方提前终止本合同（政府用地拆迁规划除外），应提前三个月通知乙方，甲方愿退还未到期的租金，并在违约后一个月内赔偿给乙方人民币柒拾伍万元整。如乙方在租赁期间五年内提前终止本合同（政府用地拆迁规划除外），则甲方不予退还已付的租金，乙方在违约后一个月内赔偿给甲方人民币柒拾伍万元整。后郝永利将厂房交由红山家具公司租赁使用。2015年和2016年天津市嘉实桶业有限公司（以下简称嘉实桶业公司）分别与鑫德源特公司签订厂房租赁合同二份，嘉实桶业公司将坐落于天津市东丽区××街××工业园内厂房租赁给鑫德源特公司使用。2015年5月23日，鑫德源特公司所承租的嘉实桶业公司厂房失火致使红山家具公司遭受损失。2017年3月6日，郝永利（乙方）、红山家具公司（甲方）、鑫德源特公司（丙方）、高丽梅（丁方）签订四方协议，协议约定：红山家具公司（甲方）与郝永利（乙方）双方于2014年1月2日签订房屋租赁合同，约定甲方承租乙方所有的位于天津市东丽区××街××工业园内的房屋作为厂房及库房使用，2017年租金为787500元、2018年租金为826875元。鑫德源特公司（丙方）自愿承担代甲方向乙方支付上述全部租金的义务。因此，甲、乙、丙、丁在平等自愿、协商一致的基础上依据《合同法》等有关法律法规，就代付租金事宜达成如下协议：1．甲、乙双方对本协议所涉及的租金数额为2017年年租金为787500元、2018年年租金为826875元，合计1614375元，丙方对上述租金数额予以认可；2．本协议生效后丙方应当按月向乙方支付租金，租金支付时间及方式（略）；3．乙方在本协议生效后应当按期向丙方收取房屋租金，在2017年、2018年年内乙方不再依据双方签订的房屋租赁合同向甲方收取房屋租金；4．丙方应当按照本协议约定按期向乙方支付房屋租金，违约责任（略）；5．高丽梅（丁方）以位于天津市河东区××道××号楼××房屋作为抵押，用于保证丙方按协议的约定如期、足额地向乙方支付房屋租金；8．丙方如未按期支付房屋租金或者丙方明确表示拒绝支付房屋租金，甲乙双方应当共同向丙方主张债权，乙方亦可向甲方主张债权。另外，四方还对其他条款进行了约定。后四方按约定履行该协议，但高丽梅并未将约定抵押房屋向不动产登记部门进行抵押登记。经各方确认，红山家具公司已将2014年、2015年、2016年、2017年四年房屋租金全部付清。2018年5月底，红山家具公司将全部物品搬离厂房。2019年8月26日，郝永利向一审法院提起诉讼，要求鑫德源特公司支付房屋租金1527500元，高丽梅承担连带给付责任，后在原审、重审中分别对诉讼请求进行了变更。一审法院认为，首先，郝永利所出租的厂房虽然没有办理建筑工程规划许可证，但并不影响其向承租方主张租金的权利。另外上述房屋虽为嘉实桶业公司建造，因郝永利当时为嘉实桶业公司法定代表人，嘉实桶业公司注销后，公司的另一股东孙秀红对郝永利代表嘉实桶业公司签订厂房租赁合同和四方协议收取租金的行为予以追认。因此，郝永利作为本案原告的主体资格适格。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因为厂房没有取得建筑工程规划许可证，所以郝永利与红山家具公司签订的厂房租赁合同无效。虽然房屋租赁合同无效，但就当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的诉求，应当予以支持。郝永利和红山家具公司签订五年的厂房租赁合同，合同至2019年1月31日到期。红山家具公司于2018年5月底自租赁厂房搬出，与郝永利没有办理交接手续，红山家具公司亦没有证据证明2018年年底搬出是与郝永利相互协商合意的结果。因此，红山家具公司应当按照双方约定的标准支付郝永利2018年厂房使用费。另外，因厂房租赁合同无效，所以双方在厂房租赁合同中约定的“七．其他条款中关于1．如果乙方在租赁合同期间五年内提前终止本合同（政府用地拆迁规划除外），则甲方不予退还已付的租金，乙方在违约后一个月内赔偿给甲方人民币柒拾伍万元整”违约条款亦无效，一审法院不予考虑。最后，四方协议是郝永利、红山家具公司、鑫德源特公司、高丽梅对红山家具公司所欠租金债务转移及担保的协议，系四方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应当遵照执行。红山家具公司、鑫德源特公司应当向郝永利支付2018年厂房使用费826875元。天津市河东区××道××号楼××房屋未在不动产登记部门办理抵押手续，因此抵押无效，高丽梅不承担担保抵押责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：“一、被告天津鑫德源特能源科技发展有限公司和被告天津红山工艺家具有限公司自本判决书生效之日起十日内共同向原告支付厂房使用费826875元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。二、被告高丽梅名下天津市河东区××道××号楼××房屋对上述债务不承担抵押担保责任。三、驳回原告郝永利的其他诉讼请求。案件受理费14862元、保全费5000元，由被告天津鑫德源特能源科技发展有限公司和被告天津红山工艺家具有限公司共同承担。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点是：红山家具公司与鑫德源特公司是否应当给付郝永利厂房使用费。首先，郝永利系根据四方协议向红山家具公司和鑫德源特公司主张权利，该四方协议约定，当鑫德源特公司未按期支付房屋租金或明确表示拒绝支付房屋租金时，郝永利可向鑫德源特公司、红山家具公司主张债权。现鑫德源特公司未向郝永利支付租金，郝永利提起诉讼，具备合同依据。通过查明的事实可知，四方协议的主要合同目的是，红山家具公司将其与郝永利之间基于《房屋租赁合同》产生的债务转移给鑫德源特公司负担。现红山家具公司、鑫德源特公司均抗辩，红山家具公司与郝永利签订的《房屋租赁合同》无效，但租赁合同无效不影响郝永利请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。同时，因鑫德源特公司作为债务受让人，只享有原债务人即红山家具公司的抗辩权，故也不能免除鑫德源特公司的代付义务。红山家具公司、鑫德源特公司还抗辩，红山家具公司自2018年以来不再使用案涉房屋不应支付占有使用费，但其不能举证证明已向郝永利办理了租赁物的交接。据此，一审判决红山家具公司、鑫德源特公司按照双方约定的标准支付郝永利2018年厂房使用费并无不当。至于红山家具公司、鑫德源特公司所提的一审将郝永利主张的租金擅自调整为占有使用费，违反了不告不理的原则一节，租金与占有使用费本质上均是使用租赁物产生的金钱价值，只是因租赁合同的效力发生了权利外观的变化。郝永利在诉讼请求中主张的确实是租金，一审法院在认定案涉房屋租赁合同后，应当向郝永利进行释明而未释明，但判决红山家具公司、鑫德源特公司向郝永利支付占有使用费符合郝永利的起诉本意。鉴于该程序上的瑕疵未对本案各方当事人的权利义务造成实质影响，且不属于严重违反法定程序应予发回重审的法定情形，故本院对该上诉理由不予采纳。综上所述，红山家具公司、鑫德源特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24,137.5元，由天津鑫德源特能源科技发展有限公司负担12,068.75元，由天津红山工艺家具有限公司负担12,068.75元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二〇年九月十二日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……