四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10049号 上诉人（原审被告）成都四方腾达投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道中段1388号1栋6层608号。 法定代表人郭昌毅，执行董事。 委托诉讼代理人蒲磊，四川和普律师事务律师。 被上诉人（原审原告）四川华玮物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区一环路东五段108号2-1幢8层804号。 法定代表人温文遐，执行董事。 委托诉讼代理人丁瑶，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人张秋玉，四川亚峰律师事务所律师。 原审被告兰芳，女，1980年4月19日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。 委托诉讼代理人吴丹丹，四川康维律师事务所律师。 上诉人成都四方腾达投资有限公司（以下简称四方腾达公司）因与被上诉人四川华玮物业管理有限公司（以下简称华玮物业公司）、原审被告兰芳物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初12488号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2013年11月13日，成都成房置业有限公司与华玮物业公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由华玮物业公司为中日会馆·新城国际广场项目提供物业服务，合同第六条约定收费标准为：住宅1.8元/平方米；商业15元/平方米；办公23元/平方米。第九条约定：物业服务费按月缴纳，首次缴纳三个月物业服务费，之后在每月10日前缴纳当月费用；逾期缴纳，则从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金直至付清之日止。第二十九条约定：合同有效期为3年。合同附件的《物业管理服务合同备案表》载明物业管理期限为2013年11月13日至2016年11月12日。 2014年11月17日，成都成房置业有限公司（甲方）与华玮物业公司（乙方）签订了《补充协议一》，该协议第一条约定：为支持甲方整体销售工作，双方同意原《合同》第六条第2款约定的办公（写字楼）物业服务费暂时调整为18元/平方米·月（该费用包含中央空调等能耗费）。 2016年5月12日，兰芳与四方腾达公司签订《新城国际广场租赁合同》，主要约定：兰芳将其所有的成都市××街××号×栋×楼××号（面积260.4平方米）房屋出租给四方腾达公司办公；租期3年（2016年6月10日-2019年6月9日），装修免租期为2016年5月10日至2016年6月10日，该期间所产生的装修管理费、物管费、水电气等费用由四方腾达公司承担；物业管理费按建筑面积写字楼每月18元/平方米的标准，由四方腾达公司向物业公司缴纳；租赁期间的水、电等费用由四方腾达公司自行支付。2019年6月29日，兰芳与四方腾达公司签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定：兰芳同意四方腾达公司续租该房屋至2019年6月27日；租赁期间2016年6月10日至2019年6月27日的水电费、物业管理费由四方腾达公司承担。 另查明，成都成房置业有限公司就案涉项目小区物业服务纠纷向成都市青羊区人民法院起诉华玮物业公司，要求华玮物业公司办理移交工作并退场，支付违约金。原审法院作出（2017）川0105民初6281号民事判决书，判决驳回成都成房置业有限公司的全部诉请。该案上诉后，2019年7月4日，我院作出（2018）川01民终8408号民事判决书，认为《前期物业服务委托合同》期限届满而自然终止失效，成都成房置业有限公司作为合同一方当事人，在合同期届满后，有权要求华玮物业公司退出项目现场。……关于违约金。华玮物业公司在合同到期后仍一直为案涉小区提供物业服务，且双方亦一直处于协商、调解阶段，华玮物业公司拒不退场不属于恶意违约行为，故成都成房置业有限公司要求华玮物业公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。故改判华玮物业公司于判决生效之日起十五日内退出中日会馆·新城国际广场项目物业服务区域，并将物业相关资料移交给案涉小区所在的成都高新技术产业开发区石羊街道办事处。此后，华玮物业公司于2019年7月24日退出案涉小区。 另查明，案涉房屋2016年10月1日至2019年7月24日期间的物业管理费（单价18元/月/平方米、面积260.4平方米），华玮物业公司主张158306.4元，未超出其权利范围原审法院予以确认；2016年5月16日至2019年7月15日期间的电费，金额为11739.5元，其中2019年6月16日至7月15日期间电费为100元；以上合计170045.9元，未缴纳。 上述案件事实有各方身份信息、不动产登记信息摘要、《前期物业服务委托合同》《补充协议一》、物业管理服务合同备案表、《新城国际广场租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》、（2018）川01民终8408号《民事判决书》、欠费清单等证据及当事人陈述在案佐证，具有真实性、合法性以及与本案的关联性，原审法院予以采信。 原审法院认为，本案的争议焦点为华玮物业公司是否有权向四方腾达公司、兰芳收取物业费。华玮物业公司于2013年与成都成房置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，为中日会馆·新城国际广场项目提供物业服务，直至2019年7月24日华玮物业公司退出案涉小区，华玮物业公司实际提供了物业服务，华玮物业公司有权向项目业主收取物业费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，另参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，华玮物业公司有权向兰芳及四方腾达公司主张物业费。关于具体明细：根据兰芳与四方腾达公司之间《新城国际广场租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》的约定：装修免租期为2016年5月10日至2016年6月10日，租赁期间为2016年6月10日至2019年6月27日，而案涉房屋2016年10月1日至2019年7月24日期间的物业管理费华玮物业公司主张158306.4元（单价18元/月/平方米、面积260.4平方米）。故四方腾达公司承担2016年10月1日至2019年6月27日物业费154208.88元[（32+27/30）个月×18元/月/平方米×260.4平方米]，兰芳对该阶段物业费154208.88元承担连带责任；另兰芳承担2019年6月28日至2019年7月24日期间的物业管理费4097.52元（158306.4元-154208.88元）。 关于电费问题。根据兰芳与四方腾达公司之间《新城国际广场租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》的约定：装修免租期为2016年5月10日至2016年6月10日，租赁期间为2016年6月10日至2019年6月27日，上述期间的电费均由四方腾达公司承担。根据华玮物业公司的抄表记录，2016年5月16日至2019年7月15日期间的电费，金额为11739.5元；其中2019年6月16日至7月15日期间电费为100元。虽然华玮物业公司未提交充分的证据证明2019年6月16日至7月15日的费用详情，且电量系不规律动态变化，的确无法追溯还原2019年6月16日至2019年6月27日和2019年6月28日至2019年7月15日的电量和电费明细，但电的使用是客观存在的，基于公平原则，原审法院对该阶段费用予以平均，即每天3.33元。故，四方腾达公司承担2016年5月16日至2019年6月27日期间电费11679.56元（11739.5元-59.94元）；兰芳承担2019年6月28日至2019年7月15日期间电费59.94元（18天×3.33元/天）。 另，关于华玮物业公司物业服务不符合约定的抗辩，因未提供强有力的证据加以证明，故原审法院不予采信；关于诉讼时效的抗辩，物业服务具有持续不间断性的特点，相应费用属于同一服务项下对一段期间基于同一原因产生的债务，从时间上看具有整体性。如果诉讼时效从每期费用履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信。因此，本案的诉讼时效应自最后一期费用履行期间届满之日起开始计算，故本案并未超过诉讼时效，对此抗辩，原审法院不予采纳。 综上，原审法院对华玮物业公司的诉讼请求部分支持，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决：一、四方腾达公司于判决生效之日起十日内支付给华玮物业公司2016年10月1日至2019年6月27日期间的物业管理费154208.88元及2016年5月16日至2019年6月27日期间电费11679.56元。二、兰芳对四方腾达公司的2016年10月1日至2019年6月27日期间物业管理费154208.88元付款义务承担连带责任。三、兰芳于判决生效之日起十日内支付给华玮物业公司2019年6月28日至2019年7月24日期间的物业管理费4097.52元及2019年6月28日至2019年7月15日期间电费59.94元。四、驳回华玮物业公司的其他诉讼请求。案件受理费4163元、保全费1486元，由四方腾达公司、兰芳负担。 宣判后，四方腾达公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，被上诉人未提供证据证明其提供了符合约定的物业服务；原审法院适用法律错误，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，被上诉人依据在合同终止后事实上提供了物业服务合同为由要求上诉人支付物业费用不应得到法院支持。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人华玮物业公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审被告兰芳二审中称与上诉人意见一致。 本院二审查明事实与原审法院一致。 本院认为，本院于2019年7月4日作出的生效法律文书（2018）川01民终8408号民事判决书确认案涉《前期物业服务委托合同》期限届满而自然终止失效，判决华玮物业公司于该判决生效之日起十五日内退出中日会馆·新城国际广场项目物业服务区域，在此之前，虽然案涉前期物业服务合同已经自然终止，但是新的物业公司未进场，且华玮物业公司在2018年10月至2019年5月31日之间仍继续为案涉项目提供物业服务，其与四方腾达公司之间存在事实物业服务关系，原审法院据此判决四方腾达公司按前期物业服务合同约定的收费标准向华玮物业公司支付相应物业费并无不当。 综上，上诉人四方腾达公司的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3731元由上诉人成都四方腾达投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年九月十四日 书记员  陈 悦