文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2075号上诉人（原审被告）：镇江优盛食品商城经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯谷阳路68号。法定代表人：李伟，该公司经理。委托诉讼代理人：高莉，女，1987年9月2日生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨小红，女，1959年12月18日生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审原告）：倪君，女，1982年2月2日生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：倪明友，男，1957年11月19日生，汉族，住址同上。三被上诉人共同委托诉讼代理人：张丽霞，镇江市丹徒区宝堰法律服务所法律工作者。上诉人镇江优盛食品商城经营管理有限公司（以下简称“优盛公司”）因与被上诉人杨小红、倪君、倪明友委托合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初2941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优盛公司上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初2941号民事判决；本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以被上诉人不认可上诉人提供的证据内容为由而不采纳上诉人的答辩意见，并未分析证据内容的逻辑性而盲目认定。上诉人提交的短信记录中，明确说明了支付的哪一时间段的租金，是在被上诉人同意的前提下支付了租金。二、涉案商铺周边年年道路维修对商铺经营的影响是致命的,再加上线上对线下实体店的冲击及市场经济的持续下行,诸多对租金产生巨大影响的因素更多的是属于政府规划的内容,与不可抗力和大经济形势相关,并非上诉人单方的经营能力所致。根据镇江商业市场调查表明,镇江经营最好的商业体收益率为3.5%,因此被上诉人不低于7%的诉请远远高于市场平均租金水平,上诉人根本无力承担。三、被上诉人明确表示要收回商铺,上诉人也明确表示因受被上诉人的诉讼和疫情的影响,承租商户已经退租,现被上诉人的四间商铺处于空置状态,上诉人在这样的市场环境下无力经营涉案商铺。一审法院既不管市场实际情况，也不顾上诉人和被上诉人解除委托合同收回商铺的一致意愿，只判决上诉人承担高额的保底租金和违约金，上诉人唯有破产。请求二审法院查明事实,公正裁判。杨小红、倪君、倪明友辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方可以另行协商收回商铺的事项，但是上诉人应当将收回商铺前的租金按照合同约定给付被上诉人。杨小红、倪君、倪明友向一审法院起诉请求：1、请求法院判决优盛公司支付自2017年11月1日起至2019年7月30日止的租金收益263667.5元（己扣除己经给付的16000元），并支付自2018年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算利息至款项归还完毕；2、由优盛公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：杨小红、倪君、倪明友为父母女儿关系，父亲倪明友、母亲杨小红和女儿倪君。2013年8月4日，杨小红、倪君、倪明友向镇江优盛置业有限公司购买位于镇江市谷阳路68号镇江商铺并签订《商品房买卖合同》，合同约定四间商铺的合同价格分别为：551000元、551000元、589000元、589000元，合计总价2280000元。同日，杨小红、倪君、倪明友与优盛公司签订了《商铺委托管理合同》，杨小红、倪君、倪明友授权优盛公司对其购买的四间商铺进行物业管理以及招商运营。双方《商铺委托管理合同》约定，商铺委托管理期限十年。自商铺交付之日起算。如甲方（杨小红、倪君、倪明友）委托乙方（优盛公司）与开发商办理商铺交接手续的，自开发商交付商铺之日起算。甲方承诺商铺前五年无偿交由乙方（优盛公司）统一招商、经营、管理。商铺交付后第六年至第十年的租金收益，乙方及承诺将不低于甲方购买商铺合同价格的7%-15%。租金收益的支付每半年结算一次，即对每年6月中旬、12月中旬之前的租金收益进行结算，结算完毕后7个工作日一次性付清。合同还约定逾期给付租金，每逾期一日，优盛公司向杨小红、倪君、倪明友支付逾期金额万分之三的违约金。同日，杨小红、倪君、倪明友亦向优盛公司出具《商铺管理授权委托书》，委托期限十年，自2012年10月31日到2022年10月30日。优盛公司在该委托书上盖章。合同签订后，在2019年1月初，优盛公司将第六合同年度上半年实际租赁租金16878.02元支付杨小红、倪君、倪明友，并发微信给倪明友，微信内容为：您的四间商铺第六合同年度上半年的租金收益合计为16878.02元，请您确认后回复已确认，我们将尽快发放到您的账户中。后倪明友回复“已确认”。后优盛公司未再支付租金。另查明，优盛公司经营管理涉案商铺至今，除支付杨小红、倪君、倪明友16878.02元租金外，未支付其余租金。庭审中，对倪明友在2019年1月初回复优盛公司支付杨小红、倪君、倪明友第六合同年度上半年租金16878.02元，优盛公司据此认为其与杨小红、倪君、倪明友沟通达成，按照实际租赁情况支付杨小红、倪君、倪明友租金。杨小红、倪君、倪明友对双方协商达成按照实际租赁情况支付租金的事实予以否认，并认为优盛公司信息中所谓的请确认回复中“请确认”含有诱导作用在里面，倪明友回复确认只是确认收到上述款项。且杨小红和倪君对该信息并不知情。审理中，杨小红、倪君、倪明友表示同意租金自2018年8月5日起计算至2019年7月30日。一审法院认为：杨小红、倪明友、倪君与优盛公司于2013年8月4日签订的《商铺委托管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定确定各自权利义务。优盛公司经营管理涉案商铺至今，应依约支付租金。关于本案租金，优盛公司认为租金应于2018年8月5日起算，杨小红、倪明友、倪君表示同意，予以确认。杨小红、倪明友、倪君商铺自2018年8月5日至2019年7月30日产生租金为157025元[（2280000*7%/12个月*11个月+10725元（25天租金）],优盛公司已支付16878.02元，应予扣减，即优盛公司应支付杨小红、倪明友、倪君租金140146.98元；优盛公司庭审中抗辩称双方已协商一致改变租金支付方式，但杨小红、倪明友、倪君不予认可，优盛公司亦未提供其他证据相佐证，对此项抗辩意见不予采纳。优盛公司逾期支付租金，应当支付利息，一审法院对杨小红、倪明友、倪君从2018年8月20日起至支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算利息的诉讼请求予以支持。一审法院判决:一、镇江优盛食品商城经营管理有限公司于判决生效后十日内给付杨小红、倪明友、倪君第六合同年度租金共计140146.98元及自2018年8月20日起至支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算的利息。二、驳回杨小红、倪明友、倪君其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人优盛公司提交了照片一组，拟证明涉案商铺目前的状态。杨小红、倪明友、倪君质证认为：对照片的真实性没有异议。但对证明目的不予认可，因为我方是将商铺交付给上诉人的，上诉人应当负有管理和经营的责任。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点:1、双方是否已就案涉商铺的租金收益达成合意;2、一审法院依据合同约定的租金标准7%判决上诉人给付被上诉人租金是否符合法律规定。本院认为，杨小红、倪明友、倪君与优盛公司于2013年8月4日签订的《商铺委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方在《商铺委托管理合同》中约定商铺交付后的第六年开始给付涉案商铺的租金,租金收益不低于杨小红、倪明友、倪君购买商铺合同价格的7%-15%,租金收益的支付每半年结算一次。优盛公司于2019年1月初将其实际收取的第六合同年度上半年租金16878.02元支付给杨小红、倪君、倪明友，并发微信给倪明友要求其确认，倪明友也予以回复。虽然杨小红、倪君、倪明友收取了优盛公司给付的第六合同年度上半年租金16878.02元，但因优盛公司无证据证明其与杨小红、倪君、倪明友已就案涉商铺的租金收益达成了合意，故并不能以此认定杨小红、倪君、倪明友同意涉案商铺的租金收益按照优盛公司实际收取的租金予以计算。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。优盛公司上诉主张涉案商铺目前处于空置状态，杨小红、倪君、倪明友主张的不低于7%的诉请远远高于镇江市市场平均租金水平，优盛公司根本无力承担。本案系委托合同纠纷，对此类案件的审理，法院不仅要考虑经营市场的客观情况，同时也要尊重当事人的合同约定，因此，一审法院依据双方的合同约定的最低比例7%判决优盛公司给付杨小红、倪君、倪明友的租金收益已充分考虑了优盛公司的给付能力，并且也符合法律规定。关于优盛公司与杨小红、倪君、倪明友就涉案的商铺是否应当予以返还，因杨小红、倪君、倪明友一审的诉讼请求无此项要求，故本院对优盛公司与杨小红、倪君、倪明友就涉案的商铺是否应当返还不予审查。综上所述，上诉人镇江优盛食品商城经营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3103元，由上诉人镇江优盛食品商城经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 张玉宽审判员 谢 铭二〇二〇年九月二十一日书记员 周旻晶