北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6523号上诉人（原审被告）：刘自禄，男，1972年10月12日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王美云（刘自禄之妻），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄6号院3号室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，该公司员工。上诉人刘自禄因与被上诉人北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初35891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。刘自禄上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉理由主要是：对于地杰物业公司与武警三师签订的物业服务合同中约定的由武警三师缴纳的物业费部分，刘自禄没有支付义务，一审法院不应判决由刘自禄支付。武警北京市总队《关于停止发放经济适用住房物业补助有关问题的通知》和武警三师后勤部《关于停止发放物业补助的宣传教育提纲》，不能作为本案证据和判案依据。一审法院判决刘自禄支付车位管理费依据不足。地下车位刘自禄已购买，不存在缴纳车位管理费的问题；即使缴纳，地杰物业公司应与刘自禄签订车位管理服务协议才能收取；地下车库属于公共面积，收取了该公共面积的物业费，就不应收取车位管理费。2015年7月因下雨地下管道漏水，造成刘自禄的地下室进水被泡，地杰物业公司对此没有及时提醒，应减免物业费并赔偿刘自禄的损失。地杰物业公司答辩称，同意一审判决。地杰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘自禄支付自2016年1月1日至2019年10月20日期间的物业费13731元、垃圾清运费114元、车位管理费2613元，同时按照约定支付违约金16458元；2.诉讼费用由刘自禄承担。一审法院认定事实：刘自禄系北京市海淀区XX号房屋的业主。2014年12月30日，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部（甲方）与地杰物业公司（乙方）签订《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》，合同约定：乙方在本物业提供服务期限为三年，即2015年1月1日至2017年12月31日；如本物业所有权人组织成立业主大会的，由业主大会与乙方或其依法选聘的物业服务公司重新签订《物业服务合同》并实际提供物业管理之日，本合同终止；新的物业管理企业正式接管并对本物业提供物业管理之日前，本合同持续有效。本物业的物业服务费价格以人民币计算，1#住宅楼的物业服务费为人民币2.5元/平方米/月，以单元建筑面积（含全部公摊面积）计算；业主应于物业买卖/租赁合同约定的交付之日起缴纳物业服务费用，住宅物业费支付方式采用单位补贴+住户个人承担的方式，单位补贴指的是每户每月每平米（建筑面积）补贴1元；物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴纳费用的万分之五的违约金。对于本物业已售的地下车位，乙方向车位所有人按照80元/月收取每个车位的地下车位管理费。该合同还就物业管理服务内容、双方权利义务等相关事项进行了约定。武警北京市总队于2016年8月24日发布《关于停止发放经济适用住房物业补助有关问题的通知》，该通知明确：自2016年7月起停发物业补贴。武警北京市总队第三师后勤部随后发布《关于停止发放物业补助的宣传教育提纲》，亦明确：从2016年7月1日起停止发放物业补贴。关于车位管理费。地杰物业公司提交的车辆信息采集表中载明了刘自禄的车位使用情况。关于垃圾清运费。北京市物价局、北京市财政局《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》载明：自1999年7月1日起调整我市委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。关于房屋面积的争议。地杰物业公司主张按照126.94平方米计费，向该院提交了：1.《房屋面积测算技术报告书》，其中载明：XX号的建筑面积为126.94平方米。但经审查，地杰物业公司提交的《房屋面积测算技术报告书》未加盖测绘单位印章，未载明委托方信息，亦未载明测绘目的。2.加盖中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部印章的住户面积表，其中载明：XX号，姓名刘自禄，建筑面积126.94平方米。3.中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部向住户出具的《关于四季青经济适用住房建筑面积有关情况说明》，主要内容为：为做好四季青经济适用住房竣工验收及后期房产证办理，在四季青经济适用住房交付使用前，委托北京中鼎衡测绘事务所对每户的实际建筑面积进行了测绘测量，其中师职建筑面积为164平方米，团职建筑面积为126平方米，每户面积略有不同，此测绘面积为最终办理房屋产权证面积。经质证，刘自禄不认可地杰物业公司主张的房屋面积，认为涉案房屋至今尚未办理房产证，应该按照房屋分配时的面积即120平方米计费。诉讼中，地杰物业公司认可2015年度的物业费刘自禄系按照120平方米交纳。关于物业服务质量的争议。刘自禄向该院提交了照片，证明污水管漏水造成其房屋损失的情况以及室外垃圾清理不及时的情况。对于漏水问题，地杰物业公司称曾与施工方、武警三师进行沟通协调，因为武警三师与施工方未达成一致意见，所以施工方未予以赔偿。关于欠费期间及收费标准。地杰物业公司主张自2016年1月1日至2016年6月30日期间的物业费按照1.5元/平方米/月的标准计算，自2016年7月1日至2019年10月20日期间的物业费按照2.5元/平方米/月的标准计算，垃圾清运费按照每户每年30元的标准计算，车位管理费按照每月80元的标准计算。一审法院认为，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部与地杰物业公司签订的《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。地杰物业公司虽未与刘自禄签订物业服务合同，但涉案房屋系刘自禄从中国人民武装警察部队北京市总队第三师分配取得，地杰物业公司实际为涉案小区提供了物业服务，故《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》在性质上属于大产权单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该物业服务合同对业主具有约束力。故刘自禄应当按照该物业服务合同的约定交纳相应的物业费、车位管理费，并按照本市相关规定交纳垃圾清运费。关于争议的物业费计费标准。合同中已明确约定物业费的收费标准为2.5元/平方米/月，而且武警北京市总队已发通知明确自2016年7月起停发物业补贴，故刘自禄应当按照2.5元/平方米/月的标准向地杰物业公司交纳物业费。另需指出，物业补贴原系刘自禄的单位向其发放的一种福利待遇，无论单位是否向其发放物业补贴，均不构成其拒交物业费的正当理由，而且，物业管理的社会化改革是物业服务行业的发展趋势，不仅武警系统，自2015年开始，在京中央和国家机关均启动了职工住宅区物业管理的社会化改革，原来由单位承担或部分承担的物业费用在改革后均由业主自行向物业服务企业交纳。故刘自禄所持地杰物业公司应向武警三师主张1元/平方米/月费用的抗辩意见，没有法律依据，该院不予采纳。关于争议的物业费计费面积。一般而言，物业费的计费面积以房屋所有权证上载明的建筑面积为准。但本案中，涉案房屋尚未办理房屋所有权证，故刘自禄主张以涉案房屋分配材料上载明的房屋建筑面积120平方米作为计费面积的抗辩意见，理由正当，该院予以采纳。而且，经该院检索同一小区的关联案件，地杰物业公司与部分小区业主签订了《物业服务合同》，合同中约定的房屋建筑面积亦为120平方米。诉讼中，地杰物业公司亦认可2015年度的物业费刘自禄系按照120平方米交纳。故在涉案房屋取得房屋所有权证之前，以120平方米作为物业费的计费面积，较为妥当。地杰物业公司按照126.94平方米主张物业费，依据不足，该院不予采纳。刘自禄关于物业服务不合格的抗辩意见，该院认为，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，基于物业服务的特性，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题予以认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行全面考量。现刘自禄虽主张物业服务存在诸多问题，但并未提供充分证据证明地杰物业公司提供的物业服务已对小区全部或大部分业主的正常生活造成实质性影响，依据现有证据尚不足以认定地杰物业公司在履行物业服务合同过程中存在严重违约行为，故刘自禄以此作为减免物业费的抗辩理由，不能成立，该院不予采纳。另，关于刘自禄辩称的因管道漏水造成的损失，因涉及漏水原因、责任主体的认定等问题，与本案并非同一法律关系，刘自禄可另行解决。关于违约金，因刘自禄欠交物业费用系对地杰物业公司提供的物业服务有异议，以及双方对计费面积等问题存在争议所致，并非恶意拖欠，故对地杰物业公司的该项主张，该院不予支持。综上，经核算，刘自禄所欠费用为：物业费12980元，垃圾清运费114元，车位费2613元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘自禄于判决生效后七日内向地杰物业公司支付2016年1月1日至2019年10月20日期间的物业费12980元，垃圾清运费114元，车位管理费2613元，以上共计15707元；二、驳回地杰物业公司其他诉讼请求。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，还有当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。本院认为，一审法院认定武警三师后勤部与地杰物业公司签订的《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》合法有效，该物业服务合同对业主具有约束力，该认定正确，本院予以确认。刘自禄作为涉案房屋的业主，于法于理负有交纳物业服务费的义务。上述物业服务合同在明确约定物业服务费标准为2.5元/平方米/月的同时，亦约定业主应于物业买卖/租赁合同约定的交付之日起缴纳物业服务费用。该合同中载明的每户每月每平米1元的单位补贴，是在当时情况下关于物业费具体支付方式在业主与其单位之间的划分。在武警三师自2016年7月起停止发放物业补贴的情况下，一审法院认定刘自禄应当按照2.5元/平方米/月向地杰物业公司交纳物业费，并无不当。刘自禄认为其对该合同中约定的、原来由武警三师缴纳的单位补贴部分物业费没有支付义务的上诉主张，不能成立。上述物业服务合同中明确约定，对于已售的地下车位，地杰物业公司向车位所有人按照80元/月收取每个车位的地下车位管理费。据此，一审法院判决刘自禄支付车位管理费，具备事实和合同依据，并无不当。刘自禄以地下车位其已购买以及地杰物业公司未与其签订车位管理服务协议为由，认为其不应支付车位管理费的上诉主张不能成立。刘自禄关于地杰物业公司收取了地下车库公共面积的物业费，就不应再收取车位管理费的上诉主张，缺乏事实依据，且与上述合同约定不符，亦不能成立。对于刘自禄所述因管道漏水造成其损失的问题，一审法院认为此节与本案并非同一法律关系，可另行解决，本院认为并无不妥，此节并不能成为刘自禄可以对抗本案地杰物业公司诉讼请求的合法抗辩。综上，刘自禄的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元，由刘自禄负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春华审 判 员 白 云审 判 员 李 妮二〇二〇年九月二十七日法官助理 马云辉书 记 员 原 月