山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初3845号原告:李红梅，女，1971年6月12日出生，汉族，济南铁路局职工，住济南市市中区。委托代理人：邢茂武，男，与原告系夫妻关系。被告：济南铁路房产建设集团有限公司，住所地济南市天桥区车站街30号。法定代表人：孙向阳，总经理。委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于学伟，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告李红梅与被告济南铁路房产建设集团有限公司房屋买卖合同一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红梅的委托诉讼代理人邢茂武，被告济南铁路房产建设集团有限公司法定代表人孙向阳的委托诉讼代理人王盼盼、于学伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红梅向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》，被告向原告返还房价款3052288元；2、请求依法判决被告按照总房价款的20%向原告支付违约金，计610457.60元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系中国铁路济南局集团有限公司（以下简称“济南局集团公司”）所属全资子公司，开发建设的南苑颐康新居商品房位于济南市市中区邻，原告系济南局集团公司其他下属单位职工。2018年初，被告通过济南局集团公司的信息平台，以正式文件的形式，组织济南局集团公司下属单位职工定向购买其开发建设的南苑颐康新居商品房，原被告双方就购买南苑颐康新居商品房事宜建立商品房买卖合同关系，并签订《商品房买卖合同》（住宅、储藏室、车位），总房价款3052288元。原告严格遵守诚实信用原则，认真履行合同义务，按时、足额交纳房款及其他被告指定交纳的各项费用，无任何过错；但被告陆续出现故意隐瞒土地出让仅有46年的关键事实，违反程序先收房款再胁迫原告签订权利义务不对等的《商品房买卖合同》，在不具备法定、合同约定的交付条件下采用欺诈的方法组织蒙骗式交房，用虚假（作废）的印章出具企业法律文书，通过济南局集团公司用行政手段限制购房者合法权利等行为，毫无道德底线，严重违反诚实信用原则。经多次催告，被告以不诚信的行为明确表明不履行主要债务，被告的不诚信行为衍生出的违约行为致使原告不能实现合同目的，且被告逾期交付商品房的时间已经超过约定的解除合同的时限条件；在法定和约定均具备解除合同条件的情况下，原告致函被告解除《商品房买卖合同》，但被告以济南市商品房买卖网上撤销合同需要法院裁定、判决等因素为由，拒不解除《商品房买卖合同》。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告济南铁路房产建设集团有限公司辩称，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，既不符合法律规定也不符合合同约定的解除条件，原告所诉无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。一、被告不存在故意隐瞒土地使用年限的事实。根据法律及有关部门的规定，被告将包括土地使用权证在内的“五证”均在售楼处予以公示，且在双方签订的《商品房买卖合同》第一条中明确载明，土地使用年限自1994年12月28日至2064年12月27日，因此，原告主张被告故意隐瞒土地使用年限无任何依据。二、原告所述被告“违反程序先收房款再胁迫原告签订权利义务不对等的《商品房买卖合同》”情形，与事实不符。1.被告开发的涉案项目，是面向铁路内部职工进行销售的，经审核，符合购房条件的有770名铁路职工，其中与被告签订《选房协议书》并缴纳诚意金的有339名，2018年3月18日，被告采用线上选房的形式进行销售，209套房源在十一分钟五十二秒内被抢购一空，被告根本不存在胁迫的事实，也没有胁迫的必要。2.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系标准合同版本，合同内容已按照规定经业务主管部门审核备案。对于该《商品房买卖合同》的条款，被告在售楼处亦予以了公示。根据原、被告双方签订的《选房协议书》第八条明确约定，在签署本协议前已在销售现场向原告充分展示了《济南市商品房买卖合同》及补充协议等所有双方应当签署的文件及交易条件，原告已认真阅读并完全接受。且补充协议第二条中明确约定，被告已将合同示范文本及双方签订的合同、土地使用权证等文件向原告予以明示，原告完全清楚、无任何异议，并完全接受。因此，在原告支付涉案房产的购房款时，对所签订的《商品房买卖合同》内容已明确知晓并完全认可，该合同是双方在平等、自愿基础上签订的，不存在胁迫原告签订合同的情形。3.被告是严格按照商品房买卖合同的约定及销售流程进行的销售，按照《选房协议书》的约定，原告应于2019年3月25日前支付购房款，但原告实际于2019年3月23日就向被告支付了2200805元购房款，积极履行了《选房协议书》约定的义务，由此也可以证实被告不存在胁迫的事实。三、被告不存在欺诈进行房屋交付的情况。被告于2019年12月16日向原告发出过交房通知书，但因施工单位和被告管理等原因导致未能在2019年12月31日前取得综合验收备案证明，故双方并未实际办理房屋交付手续，被告不存在欺诈原告进行交房的事实，被告已于2020年2月27日取得综合验收备案证明，并向包括原告在内的所有业主均发出了交房通知书，且自愿承担截止至2020年3月20日的逾期交房违约金。四、被告向原告发出文件所使用的印章均是合法有效的。被告不存在使用虚假印章的情况，被告有多枚印章，均系依法刻制并备案的，均合法有效，且不管被告使用何种印章向原告所发出的文件，被告均对其予以认可，不存在违反诚实信用原则，更不影响双方所签订的《商品房买卖合同》及被告发出的各相关文件的效力。五、原告提出解除合同的请求不符合合同约定的解除条件。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应将涉案房产于2019年12月31日前向原告交付。被告于2020年2月27日取得综合验收备案证明，具备合同约定的交房条件，并于2020年3月5日向原告正式发出交房的通知，原告在当日也实际收到被告的交房通知。被告向原告所发出的《商品房交付通知书》中明确载明，根据疫情防控要求，被告自2020年3月6日起至2020年3月17日可采取电话预约的方式，在2020年3月7日至2020年3月18日集中办理交房手续，如未按照交房通知所载明的交房时间办理交房手续的，自2020年3月20日视为向原告交付了涉案房屋，结合《商品房买卖合同》第十一条约定，因原告原因未按期收房，自被告向原告所发出的交房通知中确定的交付时间为交房时间。因此，原告逾期交付时间未超过《商品房买卖合同》第九条约定的90天期限，不符合合同约定的解除条件，且根据合同约定应视为被告已于2020年3月20日交付完毕，原告当然不享有单方解除权。六、原告所主张的总房价款的20%违约金，无任何依据，不应得到支持。根据法律规定及合同约定，原告不享有单方解除权，无权向被告主张该项违约金，且违约金数额过高。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告自愿承担自逾期之日至2020年3月20日止的逾期交房违约金，按照已付购房款的日万分之三计算。综上，原告要求解除合同的各种理由，并不能导致合同目的无法实现，也无权以此主张解除合同及返还购房款，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告提交的证据，本院依法组织了质证并进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系中国铁路济南局集团有限公司所属全资子公司，开发建设的南苑颐康新居商品房位于济南市市中区邻，原告系济南局集团公司下属单位职工。2018年初，被告通过济南局集团公司的信息平台，组织济南局集团公司下属单位职工购买其开发建设的南苑颐康新居商品房，原、被告双方就购买南苑颐康新居商品房事宜建立商品房买卖合同关系，并签订两份《商品房买卖合同》（分别包括住宅、储藏室的两份合同），总价款3050688元。车位买卖合同双方另行签订，车位款16万元。2018年7月21日，原告李红梅与被告签订《商品房买卖合同》。该合同第一条载明被告以出让方式取得位于市中区的地块的土地使用权，该地块规划用途为其他普通商品住房用地，土地使用年限自1994年12月28日至2064年12月27日；第一条及第二条显示该商品房开发取得了建设工程规划许可证及施工许可证、商品房预售许可证。合同显示原告购买的是1号楼1单元2002室，商品房用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上33层、地下3层，涉案房产建筑面积161.07平方米（套内建筑面积为121.99平方米，公摊面积为39.08平方米）。该房产单价为每平方米17575元，金额为2830805元。合同约定被告应当在2019年12月31日前将取得《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定出卖人如超过本合同约定的期限未将商品房交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，自约定交付期限直至实际交付之日止，被告逾期交付超过90天，原告有权以书面通知的方式单方面解除合同，但原告应在合同解除后10日内与被告签署解除合同的全部文件，并到房管部门办理注销合同登记备案的手续。原告在备案注销后到被告处办理退还房价款的结算手续，并有权要求被告按照原告已付房款参照中国人民银行同期活期存款利息的标准赔偿原告损失；如原告未在合同解除后10日内协助被告办理解除备案等相关手续的，则原告从逾期之日起按照总房款的日万分之三向被告承担违约责任。合同约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自交付通知书通知的商品房交付之日起，视为该商品房已实际交付。合同约定被告应当在商品房交付使用后365后，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同约定原告购买的商品房为住宅，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，被告自商品住宅交付使用之日起按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，被告应当履行保修义务。在原、被告签署的该协议的附件五《合同补充协议》中，载明：“特别提示经双方平等、友好协商，一致同意订立本协议，为确保买受人充分理解本协议条款，出卖人特提示买受人在签订前，仔细阅读并充分理解本协议及相关补充条款、附件等全部条款及内容，买受人所提问题出卖人已在本协议签订前予以充分解释或说明，买受人已经全部理解和接受。本协议一经签订即对双方具有约束力。”该补充协议还约定，原告按本协议约定办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，本合同项下商品房即交付于原告；除合同另有约定或法律另有规定外，被告的交付通知送达后，原告不办理房屋交接手续的，视为被告已按期交付。该补充协议约定原告在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础主体结构工程以外的质量问题，被告应当按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，但该质量问题或装修问题不能作为原告拒绝接受商品房交付并要求被告承担逾期交房的理由，被告亦无需承担赔偿责任。该补充协议约定鉴于该项目自身属性、规划思路、开发模式等原因，已经分期多年开发的安排，同时根据政府批准的规划方案吗，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，因此原告同意除原告购买商品房外，其他区域的所有规划（包括但不限于功能规划、组团设置及布局、环境设置及布局、公建和配套设施设置及布局、楼宇布局、道路设置及布局等）、开发时间及开发模式等出卖人均有权作出调整，最终以政府批准的规划方案为准，对于这种调整原告无异议；除原告签署的商品房买卖合同、本协议及相关附件约定的交付项目按约定日期交付外，项目其他分期的完工时间由被告根据情况自行安排，原告对此无异议。2018年7月21日，原告李红梅与被告签订《商品房买卖合同》。该商品房的用途为储藏室（地下室），建筑面积共20.19平方米，套内建筑面积为10.8平方米，单价为每平方米3000元，金额为60570元。合同的其他内容与上述商品房买卖合同的内容基本相同。后双方签订的上述两份合同均在相关部门进行了网签。庭审中原告提交了落款日期为2019年1月13日的《关于要求依法变更合同条款的函》，原告等人向被告提出要求变更合同条款。但双方的合同并未变更。2019年11月22日，原、被告签订《撤销车位合同（网签）协议》，在该协议中载明因地下车位的实测绘和预测绘数据不符，影响系统内数据挂接，进而影响车位交付。为保证业主如期正常使用车位，需对原告所签订的两份车位网签合同进行撤销，然后按照实测绘数据，重新签订子母车位所有权合同，车位价格16万元。该合同签订后，就上述车位买卖合同的网签进行了撤销，但双方一直未签订新的合同。2019年11月25日，被告向原告发出通知，要求原告交纳各专项维修资金。原告于2019年11月27日交纳了住宅专项维修资金。2019年12月16日，被告向原告发出入住通知书，要求原告办理入住手续，办理入住时需交纳费用住宅面积差额款703元、储藏室面积差额款210元、维修资金9374元。原告于2019年12月19日补缴了维修资金，并于2019年12月28日补缴了房屋差价。2019年12月28日，被告出具《房屋结算移交协议书》并盖章，该协议载明原告已实交房款及地下室款，房产及地下室已竣工并已验收备案，协议签署后被告即将房屋及地下室交付给原告使用。原告李红梅在该协议下方写明：“甲方尚未完成验收备案，不具备移交条件，待条件具备时，再行验房交接。另：车位合同甲方拒不签订。”原告李红梅未在该协议上作为甲方签名。2020年1月3日，被告出具“关于南苑颐康新居房地产开发项目综合验收备案事项的告知函”，在该函中被告告知业主涉案项目自2017年5月开工，工程建设手续齐全，目前质量监督验收已通过，正在按程序办理竣工综合验收手续；被告在该函中承诺将取得综合验收备案证明次日作为正式交付日期，并按此交付日期承担相应违约责任。该告知函末尾盖有被告的公章。原告称该告知函上被告的公章是假章，该公章问题已到公安机关报案。对此被告称其向原告发出文件所使用的印章均是合法有效的，其不存在使用虚假印章的情况，被告称其有多枚印章，均系依法刻制并备案的，均合法有效，且不管被告使用何种印章向原告所发出的文件，被告均对其予以认可，不存在违反诚实信用原则，更不影响双方所签订的《商品房买卖合同》及被告发出的各相关文件的效力。2020年3月2日，原告向被告发出解除商品房买卖合同的通知，称被告故意隐瞒出让土地的使用年限，先行收取购房款，后单方出具权利义务不对等的格式合同，剥夺购房者的知情权和合同条款平等修改权，违反法律规定采取欺诈式交房，使用伪造（作废）公章出具企业公文，其各种行为已经丧失了基本的诚实信用原则，因此原告要求解除房屋买卖合同并要求赔偿损失。被告在2020年3月5日作出了回复，称商品房买卖合同约定的解除合同条件不具备，称其已于2020年2月27日取得竣工综合验收备案证明，具备交付条件；被告称合同法规定的解除合同条件不具备，称不具备法定解除要件；被告称不具备网上撤销合同的条件；被告在该回复中表示将于2020年3月7日至2020年3月18日集中办理商品房交付手续，并支付截止到2020年3月20日的逾期交付违约金。2020年3月5日，被告给原告送达《商品房交付通知书》，通知原告于2020年3月7日至2020年3月18日期间按照预约时间办理交付入住手续；同日，被告向原告送达《商品房逾期交付赔付通知书》，承诺支付截止至2020年3月20日的逾期交付违约金73254.91元。原告未接收涉案房产。2020年3月30日，原告再次向被告提出解除商品房买卖合同，并于2020年4月初向本院提起诉讼。另外，原、被告双方签订的《选房协议书》第八条载明，在签署本协议前已在销售现场向原告充分展示了《济南市商品房买卖合同》及补充协议等所有双方应当签署的文件及交易条件，原告已认真阅读并完全接受。庭审中本院询问被告，如果支持原告的诉求是否认为原告所主张的违约责任过高，被告认为原告主张的违约金数额过高，请求法院依法予以调整。本院认为，原、被告之间形成的房屋买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守契约精神，如约履行双方之间的合同。合同的解除可以是约定解除，也可以依法定解除，合同法第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中合同约定如被告逾期交付超过90天，原告有权单方面解除合同，合同约定的交付时间是2019年12月31日，被告逾期交房但其于2020年3月5日通知原告于2020年3月7日至2020年3月18日期间办理交付入住手续并承诺支付违约金，并未超出合同约定的90日，因此合同约定的解除条件并未成就。合同法第九十四条合同的法定解除规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中原告自愿与被告签订房屋买卖合同，交纳了房款，并且交纳了维修基金、补交了房款差价，并不符合法定解除的要件。因此原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，既不符合法律规定也不符合合同约定的解除条件。因此原告所诉无事实及法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告李红梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36100元，减半收取为18050元，由原告李红梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 亓 蕾二〇二〇年九月十一日书记员 修维超