四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2387号 上诉人（原审被告）：何波，男，生于1962年4月8日，汉族，住南充一中学校新区。 被上诉人（原审原告）：南充一中教育投资管理有限公司，住所地南充市顺庆区麦秀路3号D幢201室。 法定代表人：李强。 委托诉讼代理人：陶金，四川首力律师事务所律师。 上诉人何波因与被上诉人南充一中教育投资管理有限公司（以下简称南充一中）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 何波向本院提起上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人南充一中的诉讼请求；2.一、二审案涉受理费由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。第一、上诉人与被上诉人南充一中没有对房屋价款进行结算，南充一中约2010年1月才交房，上诉人找过当时的保安队长及财会人员，都不收房款。一审认定上诉人的辩解与其行为不符，属认定错误。第二、《存量房处置协议》第9条是格式条款，应作出有利于何波的解释。南充一中没有提供证明何波提前离开学校的证据，该条款是无效条款。第三、南充一中在房价上涨的情况下，不交付案涉房屋，欲出卖他人。2017年2月底何波自行翻窗进入案涉房屋，南充一中违约交房，造成何波损失20万元。第四、案涉房屋被南充一中出卖他人，何波不应当给付无效条款的钱，不应承担违约金。如果南充一中理由充足，为什么不在给付何波违约金4万中扣除。第五、南充一中于2017年6月24日，收取何波水、电、气、闭路电视费8090元，一审未受理何波提起的反诉。（二）一审适用法律错误。本案已过诉讼时效，何波与南充一中于2007年4月4日签订的《存量房处置协议》，南充一中于2020年4月14日起诉，已过3年诉讼时效期间。一审认定“法院生效判令南充一中为何波办理产权之前，南充一中的权利没有受到侵害“与”在何波占有该房屋时应当同时向南充一中缴纳剩余房款”自相矛盾。何波同意支付10%房屋尾款，但不同意支付利息。 南充一中教育投资管理有限公司答辩称：（一）何波在一审中没有进行诉讼时效抗辩，何波与南充一中另案诉讼中，南充一中抗辩何波未付清尾款。根据诉讼时效相关规定，诉讼时效中断，南充一中主张权利没有过诉讼时效期间。（二）何波与南充一中签订的《存量房处置协议》约定面积是115平方，实际面积是114.77平方米，以实际面积计算房屋尾款。南充一中主张违约金的依据是合同约定，何波应支付违约金。《存量房处置协议》第9条不是格式条款，更不属无效情形。在何波没有补交购房款之前。我方有权拒绝办理产权证。（三）案涉房屋没有出卖给他人，我方可以办理房屋产权证，但何波不配合。 南充一中向一审法院起诉请求：1.判令被告何波支付拖欠的房屋尾款14,260.2元及资金利息（以14,260.2元为基数，自2017年3月1日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；以14,260.2元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止）；2.判令被告何波支付提前五年离职需补足的房屋费用28,692.5元及资金利息（以28,692.5元为基数，自2020年4月14日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止）；3.判令被告何波承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2006年12月29日，何波向南充一中缴纳购房定金30,000元。2007年3月19日，何波向南充一中缴纳40%的购房款27,900元。2007年4月4日，南充一中（甲方）与何波（乙方）签订《存量房处置协议》，该协议载明“一、乙方自愿购买甲方座落于南充一中新区教师住房十二栋一单元五楼一号的房屋，建筑面积为115平方米；三、1.甲方同意将上述存量房以建筑面积人民币1260元每平方米出售给乙方，价款合计144,900元；四、乙方在付清总购房款的40%之后方能签订本购房协议、乙方在住房封顶时再交总购房款的50%、乙方在交房时再交总购房款的10%；九、2.凡乙方未在南充一中工作满六年而提前离开学校的，每少一年按每平方米50元递增补足六年后，方能办理产权”。2007年8月29日，何波向南充一中缴纳50%的购房款72,450元。何波在南充一中工作时间为2006年9月至2007年8月。2010年3月29日，何波向南充一中副总蒲友权了解情况，蒲友权陈述南充一中董事会研究决定，因何波在南充一中只工作了一年，故决定收回房屋，按银行贷款利率向何波支付利息。2017年2月底，何波自行翻窗进入取得案涉房屋。2017年3月29日，南充市房屋维修资金管理中心确定案涉房屋建筑面积为114.77平方米。 2019年5月6日，南充市中级人民法院作出（2019）川13民终1303号民事判决书，判决：一、南充一中于判决生效后十五日内为何波办理案涉房屋的权属证书；二、南充一中于判决生效后十五日内向何波支付逾期交房违约金40,000元；三、驳回何波其他诉讼请求。该判决现已生效，何波向一审法院申请强制执行。 一审法院认为，何波与南充一中就案涉房屋签订了《存量房处置协议》，协议明确约定了房屋价款及价款交付方式、时间，上述协议条款系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，何波与南充一中应当依约履行自己的义务。虽南充一中未按照约定向何波交付房屋，但何波于2017年2月底自行占有了案涉房屋，且南充一中并未提出异议，则按照协议的约定，在何波占有该房屋时应同时向南充一中缴纳剩余房款。何波辩称其占有房屋后不知道向谁缴纳剩余房款，但其在之前已经三次向南充一中缴纳过房款，其辩解与其行为不符，一审法院不予采纳。因何波逾期缴纳剩余房款，现南充一中诉请何波向其支付逾期付款违约金，该诉请符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，一审法院予以支持。 本案的争议焦点为案涉协议第九条是否属于无效的格式条款。对此，一审法院应根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定予以审查。首先，该条款不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”规定的情形；其次，南充一中向一审法院提交了其与非该校教师人员签订的同期同类房屋的《房屋买卖协议书》，可以看出何波在离职后补足的房屋价款和非教职工购买房屋的价格基本一致，则该条款并未排除何波的主要权利、也未加重其主要责任，故不属于无效的格式条款。何波辩称第二项诉讼请求属于劳动争议，不应在本案中处理，但案涉协议条款属于平等民事主体之间关于财产买卖的约定，不属于劳动争议，一审法院对其辩解不予采纳。何波辩称其未在南充一中工作满六年，属于南充一中违约，但该条款载明“未工作满六年而提前离开学校”，未区分离职的情形和责任，故一审法院对此不予审查。案涉协议第九条约定应先由何波补足房款后，南充一中再为其办理产权，现南充中院已经终审判决由南充一中为何波办理产权登记，则何波现应当向南充一中补交购房款28,692.5元。因案涉协议并未约定补足购房款的时间，则在南充一中为何波办理产权或者法院生效裁判文书判令南充一中为何波办理产权之前，南充一中的权利没有受到损害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，南充一中诉请何波补足购房款并未超过诉讼时效。何波逾期向南充一中补足购房款，南充一中诉请何波自其提起本案诉讼之日起向其支付逾期付款违约金，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十条、第五十二条、第五十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：一、何波于本判决生效后十日内向南充一中教育投资管理有限公司支付购房尾款14,260.2元及逾期付款违约金（以14,260.2元为基数，自2017年3月1日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；以14,260.2元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止）；二、何波于本判决生效后十日内向南充一中教育投资管理有限公司支付需补交的购房款28,692.5元及逾期付款违约金（以28,692.5元为基数，自2020年4月14日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止）。案件受理费441元由何波负担。 二审中，何波向本院提交：《房屋出租合同》12份、证人证明材料、不动产权利及其他事项登记信息一份，南充一中与胥利华签订的《存量房处置协议》一份，拟证明因南充一中未按约定交房，造成其损失20万元；案涉房屋产权已登记他人名下，不能办理房屋产权证；南充一中卖给何波的房屋价款太高。南充一中质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性不予认可，未按约交房已在南充市中级人民法院作出的（2019）川13民终1303号民事判决中处理，案涉房屋能够为何波办理房屋产权证，何波不予配合。南充一中卖给何波的房屋价款，比卖给其他非教职工的同时间同面积类似房屋的房价还低每平方米300元。本院认证意见在说理部分一并阐述。 本院经审理查明，南充一中与何波签订的《存量房处置协议》载明，南充一中出让的存量房在2007年3月1日前开工，并在2007年12月31日前将交易的房产交付何波使用。此合同尾页载明签订合同的时间是2007年4月4日。何波提交的南充一中与胥利华签订的《存量房处置协议》（复印件）载明，南充一中出让的存量房应在2006年4月1日前开工，并在2007年1月31日前将交易的房产交付胥利华使用。此合同复印件的尾页未载明签订合同的时间。 一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案围绕上诉人何波上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 上诉人何波与被上诉人南充一中签订的《存量房处置协议》体现了当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定。该协议第九条约定，何波未在南充一中工作满六年而提前离开学校的，每少一年按每平方米50元递增补足六年后，方能办理产权。该条款系格式条款，体现了南充一中为在职教师购房提供的价款优惠，如在南充一中工作满六年享受全额价款优惠，如不能满六年，每少工作一年少优惠每平方米50元。现没有证据证明何波在离职后补足的房屋价款高于非教职工同时期购买房屋的价格。何波提供的南充一中与胥利华签订的《存量房处置协议》复印件约定的房屋价款虽低，但是从约定的房屋开工时间和交付时间看，胥利华购买的房屋应早于何波购买的房屋近一年。在房价涨幅较大的2006年至2007年期间，不能用胥利华购买的房屋价款衡量何波购买的房屋价款高低。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定,《存量房处置协议》第九条不具备无效条款的情形。何波上诉称，《存量房处置协议》第九条是无效条款的理由不成立，本院不予支持。何波上诉还称，南充一中延期交房造成其损失，且案涉房屋不能办理房屋产权证，并提交相应的证据证明。本院认为，本院（2019）川13民终1303号生效民事判决已经对办理产权证和逾期交房作出处理，此问题不属本案处理范围。至于何波上诉称，本案已过诉讼时效的问题。《存量房处置协议》约定，何波在交房时再交总购房款的10%。因何波自行入住案涉房屋，南充一中并未向何波交房，南充一中向何波主张10%购房尾款未超过诉讼时效期间。对于南充一中主张何波按约定支付每少工作一年按每平方米50元递增补足六年房款的问题。根据合同约定何波每少一年按每平方米50元递增补足六年后，方能办理产权。因南充一中未为何波办理产权或者法院生效裁判文书判令南充一中为何波办理产权之前，南充一中的权利没有受到损害。由于本院于2019年5月6日，作出（2019）川13民终1303号民事判决书，由南充一中于判决生效后十五日内为何波办理案涉房屋的权属证书。南充一中于2020年4月14日向何波主张支付购房款，没有超过诉讼时效期间。何波在未付清房款的情况下，于2017年2月底翻窗自行占有案涉房屋，存在违约行为，其应当承担相应违约责任。原审判决对于10%购房尾款从2017年3月1日起以所欠房款金额为基数计算资金利息，需补足的房款从起诉之日以所欠房款金额为基数计算资金利息，并无不当，本院予以采纳。何波上诉主张，不应支付利息的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，何波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费882元，由上诉人何波负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年九月十日 书记员 周 针