广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初5350号原告（反诉被告）：刘某2，男，汉族，1981年1月2日出生，住武汉市江岸区*******1*。公民身份号码：420************012。委托诉讼代理人：黎明，广东正大联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海民强福利有限公司，住所地：珠海市*******************。统一社会信用代码：914***********616B。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：代唯，系该公司的员工。第三人：珠海喜漫酒店管理有限公司，住所地：珠海市香洲区******************，统一社会信用代码：91440400MA52JC8N3A。法定代表人：刘某2。委托诉讼代理人：孙亚伟，该司执行董事。原告刘某2诉被告珠海民强福利有限公司（以下简称民强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告民强公司向本院提出反诉，依法适用简易程序，将本诉与反诉合并，并根据原告刘某2的申请，依法通知珠海喜漫酒店管理有限公司（以下简称喜漫公司）作为本案的第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告刘某2的委托诉讼代理人黎明，被告民强公司的法定代表人刘某1及其委托诉讼代理人代唯，第三人喜漫公司的委托诉讼代理人孙亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某2向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告双倍返还定金给原告（已返还70万元，应再支付70万元）；2.判令被告赔偿超过定金部分的损失218042.75元给原告（计算公式：项目公司亏损费用850342.75元＋审计费用5000元+律师费60000元+保全担保费2700元－定金700000元）；以上标的合计：918042.75元；3.判令被告负担全部案件受理费用以及财产保全费用。事实和理由：2018年10月19日，原告与被告共同签订《房屋租赁合同》，订明：甲方（被告）将其合法拥有的位于珠海市*********民强商业大厦的物业、场地及附属设施（一楼公用大堂，11层至15层全部）出租给乙方（原告），交付乙方用于改建作为酒店（住宿业）等商业用途经营使用；租期共壹拾伍年，以房屋消防验收合格，且取得消防合格证书后七日起计七个月为装修免租期；乙方于本合同生效后十五个工作日内先支付人民币柒拾万元整给甲方作为定金；收受定金的甲方不履行本合同约定的义务，应于七日内双倍返还该定金；乙方在取得租赁房屋使用权后，将作为投资人成立以酒店业态为主的项目公司，现甲、乙双方一致同意乙方投资设立的项目公司为最终实际承租人；因本合同订立时项目公司尚未注册成立，故由投资人乙方作为签约主体一方订立本合同，乙方投资设立的项目公司成立后，乙方的所有权利义务概括转移给项目公司，租金及各类费用的交付等义务由项目公司承担，甲方应向项目公司开具与租金等额的租赁发票；甲方同意，项目公司成立后可作为签约主体与甲方另行签订房屋租赁合同（除签约主体外，条款均与本合同条款一致），成为最终实际承租人，甲方应在收到乙方通知后5日内与项目公司签订合同，甲方与项目公司签订后，则本合同自行终止，等等。同日，原告与被告签订《房屋租赁合同补充合同》，明确约定每月租金标准等。同日，被告出具《付款委托书》，委托其法定代表人刘某1的银行账号收取合同定金。2018年10月22日，原被告双方共同签订《房屋租赁合同补充合同（一）》，订明：珠海民强福利有限公司为该栋租赁物的合法产权人，等等。2018年10月25日，原被告双方共同签订《房屋租赁合同补充合同（二）》，补充约定了其他内容。同日，原告通过银行转账支付合同定金70万元给被告。被告出具《收据》确认收齐该款项。2018年11月22日，原告为履行合同，与其他股东共同投资设立项目公司----第三人“珠海喜漫酒店管理有限公司”，办妥了商事主体登记手续，并且由原告担任项目公司的法定代表人兼总经理。项目公司成立后，原告为履行合同做了多项工作并且支付相关费用，例如：聘请设计公司对租赁场地进行设计、为取得酒店品牌支付加盟费、对涉案建筑物的公共电梯先行装修装饰、对建筑物外墙挂起广告牌、支付项目公司员工工资、租赁办公场地办公等等。原告为此项目呕心沥血地付出，善意地为履行合同作出充分准备。但是，当原告多次通知被告要求履行变更合同主体事宜时，被告却没有履行其合同承诺。为此，原告于2019年8月31日、2020年1月2日、2020年1月14日前后三次邮寄送达书面通知给被告，明确要求被告应依约履行变更合同主体的合同义务，但是被告一直没有履行，反而要单方面修改合同的实质内容，肆意增加不利原告的合同条件，并且主动退还定金70万元给原告，这是原告和项目公司其他股东均坚决反对的。由于未能与项目公司依约按原条件重新签订合同，造成项目公司无法运营，而且鉴于被告诚信出现严重问题，原告以及第三人均认为与被告的长久合作关系难以维续，故2020年3月12日，原告邮寄送达解除合同书面通知给被告，依法解除房屋租赁合同以及补充协议。经审计，原告以及项目公司（第三人）为履行本次合同已造成损失逾850342.75元，应由被告承担违约责任。因此，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告合情合理合法的诉讼请求。原告刘某2向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.房屋租赁合同补充合同；3.付款委托书；4.房屋租赁合同补充合同（一）；5.房屋租赁合同补充合同（二）；6.银行转账凭证；7.收据；8.合伙协议/股东协议；9.银行转账凭证；10.营业执照、企业信用信息公示报告；11.国有、集体建设用地许可证、关于置换珠系经济特区民强福利集团公司位于前山翠微前路东侧3416平方米部分用地的决定、附图、红线图；12.建设工程规划许可证；13.建设用地规划许可证；14.证明、关于成立特区民强福利集团公司的批复、关于同意珠海经济特区民强福利集团公司改制的批复、企业名称变更核准通知书、营业执照、企业信用信息公示报告；15.原告与被告之间的短信、微信聊天记录；16.项目公司股东曹瑞华与被告之间的电子邮件、微信聊天记录；17.被告修改后的房屋租赁合同；18.变更主体以及要求履行合同的通知、速递单、妥投证明；19.解除房屋租赁合同通知、速递单、妥投证明；20.项目公司费用支出以及盈亏情况的司法鉴定审计报告、发票、珠海中级人民法院司法委托入选专业机构网页；21.法律事务委托代理合同、银行转账凭证、律师费发票；22.现场图片以及设计图纸；23.财产保全担保费发票；24.刘某2与刘某1的微信聊天记录；25.房屋租赁合同；26.刘某2与黄敏亮的短信对话记录；27.刘某2与黄敏亮的微信聊天记录；28.刘某2与发给黄敏亮的电子邮件信息；29.曹瑞华与刘某1的微信聊天记录；30.曹瑞华提供的群聊微信聊天记录；31.曹瑞华与黄敏亮的微信聊天记录；32.刘某2提供的群聊微信聊天记录；33.光盘；34.股权代持协议（刘某2）；35.股权代持协议（曹瑞华）；36.民强公司工商内档资料；37.原告出行信息截图；38.国家市场监督管理总局开发的登记注册身份验证APP。被告民强公司答辩称，一、刘某2起诉的理据不成立，其要求民强公司与珠海喜漫公司签订合同无合同依据。刘某2起诉称：乙方在取得租赁房屋使用权后，将作为投资人成立以酒店为业态为主的项目公司，现甲、乙双方一致同意乙方投资设立的项目公司为最终实际承租人；······乙方投资设立的项目公司成立后，······项目公司成立后可作为签约主体与甲方另行签订房屋租赁合同（除签约主体外，条款均与本合同条款一致），成为最终实际承租人，甲方应在收到乙方通知后5日内与项目公司签订合同，甲方与项目公司签订后，则本合同自行终止，但刘某2起诉的理据不成立。1.原告并没取得租赁房屋使用权。根据双方签订的《房屋租赁合同》，原告在租赁房产消防验收合格后一直不前来办理租赁房产的交接，因此原告并没有取得租赁房屋使用权。2.刘某2并没有作为投资人设立项目公司。合同条款明确规定“乙方在取得租赁房屋使用权后，将作为投资人成立以酒店为业态为主的项目公司，现甲、乙双方一致同意乙方投资设立的项目公司为最终实际承租人；······乙方投资设立的项目公司成立后，······项目公司成立后可作为签约主体与甲方另行签订房屋租赁合同（除签约主体外，条款均与本合同条款一致），成为最终实际承租人，甲方应在收到乙方通知后5日内与项目公司签订合同，甲方与项目公司签订后，则本合同自行终止”。但原告不但没取得租赁房产使用权，更无在取得租赁房屋使用权之后设立项目公司。为此。原告并没有作为投资人设立以酒店业态为主的项目公司。3.珠海喜漫酒店管理有限公司不是刘某2投资的项目公司。喜漫公司是在2018年11月22日设立，股东是孙亚伟、刘芳、陈乃芳三位股东，刘某2不但不是喜漫公司的投资人（根据常识，投资人是为独资公司，也有意见认为占公司股权51%以上也称为投资人）。而且连股东也不是，只是挂名的法定代表人，那喜漫公司当然不能认为是刘某2投资设立的项目公司。更不能认定是取得租赁房屋使用权后所设立的项目公司。喜漫公司为诉讼准备，有意伪造刘某2签名的4份资料，在2019年12月16日骗取工商部门办理把孙亚伟股金50万元0元转给刘某2从而使刘某2也被成为喜漫公司占股10%的股东，先不议因资料虚假违反工商登记条例应予撤销，不但在本案不应得到法庭的采信。而且刘某2也违反了《房屋租赁合同》第十二条4款“将作为投资人设立的项目公司后”的规定，根据证据证明：（1）喜漫公司于2018年11月22日成立，不是刘某2在取得租赁房屋使用权后作为投资人设立的项目公司；（2）用虚假资料于2019年12月16日入股喜漫公司只是0元转让得来的10%股份，也没有资金投入，作为投资人也达不到控股占51%以上的股份的投资人权利。根据事实得出，喜漫公司不是刘某2在取得租赁房屋使用权后所投资设立的项目公司。综上，由于刘某2没有达到《房屋租赁合同》第十二条第4款的明确规定，原告不但没有取得租赁房屋使用权，而且也没有在取得使用权后作为投资人成立以酒店业态为主的项目公司，其于2019年8月31日及2020年1月2日、1月4日的通知乙方主体变更为喜漫公司的要求没达到合同约定的条件，而且原告在武汉也不前来珠海，也没法办理变更手续，其通知无理也没合同约定，民强公司不存在诚信出现问题。二、关于第三人珠海喜漫酒店管理有限公司。1.民强公司与该公司无任何合同关系，具不是相对人也不是权利人。2.该公司于2019年12月16日以伪造刘某2签名4份资料和孙亚伟0元转让50万元给刘某2的手段骗取工商股东变更备案使刘某2成为虚假股东，这是违法的，也不能在本案中得到采信。3.该公司把2018年9月17日前在广州开设喜漫（广州）酒店有限公司而付给丽枫酒店的加盟费和2019年12月16日前的公司费用是该公司的营运费用，与民强公司无关，其作为损失企图欺诈民强公司的款项是明目张胆的诈骗行为。被告民强公司向本院提出如下反诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2020年3月10日解除；2.判令没收反诉被告（原告）已经支付的70万元履约保征金；3.判令反诉被告支付从2019年11月1日至2020年3月12日的租金人民币1095494.40元（5187平方米×48元/平方米×4个月12天）；4.判令反诉被告支付违约赔偿金人民币2987712.00元（5187平方米×48元/平方米×12个月）；5.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年10月19日签订《房屋租赁合同》，其中：第一条约定：甲方将其合法拥有的位于珠海市*********民强商业大厦的物业、场地及附属设施（一楼公用大堂。11层至15层全部）出租给乙方，交付乙方用于改建成作为酒店（住宿业）等商业用途经营使用。物业坐落于珠海市*********民强福利商业大厦，房产用途为商业,房产结构为钢筋混凝土，房产建筑面积为平方米，租赁范围为一层局部，11层至15层全部，共计租面积约平方米。（租赁面积以现在的建筑施工图为基础，由市规划局测浍院根据国家标谁测量确权为准。在补充合同中明确准确面积）。第二条约定：租期共壹拾伍年，以房屋消防验收合格，且取得消防合格证书后七日（该日为免租期起算日，由甲，乙双方根据符合合同附件的交楼标准后验收交接）起计七个月为装修免租期，租期约自2018年月日至年月日止（在补充合同中明确时间）。第二条约定：履约保证金：签订合同时，乙方须交给甲方履约保证金人民币柒拾万元整。租赁期满时如无损坏财物、拖欠租金、水电费、卫生费等违约行为存在的，则甲方将此保证金（不计利息）退回乙方；反之，则甲方有权按实际损失予以扣除，不足部分，由乙方负责弥补。如乙方需提前解约，保证金不予退回。第三条约定：2019年月日至年月日止每平方米每月租金为48元，即每月租金为:元。第十条约定：违约责任：乙方单方面提前终止本合同的履行，须将其履行本合同的全部投资所形成的财产留给甲方；10年内须按当年的房租价格标准的12个月的租金支付给甲方作赔偿金。合同签订后，反诉原告向反诉被告作出《付款委托书》交给反诉被告，由反诉被告支付履约保征金。又根据反诉被告的要求，双方在2018年10月25日签定（时间在2018年10月19日）《特别约定》，（实际按消防验收日交楼）消防验收至交楼日期不得超过2019年6月1日，如超过约定时间甲方无条件退还定金柒十万元（￥700000.00）给以乙方。反诉被告于2018年10月25日把70万元租赁合同保证金汇入反诉原告指定的法人代表刘某1帐户，反诉原告即开收据给反诉被告。在2019年9月反诉被告以其妻子得了严重疾病需要钱用和《特别约定》的规定，要求反诉原告先退还70万元租赁合同履约保证金，反诉原告基于人道和契约精神，在2019年9月25日以刘某1收款帐户退还给反诉被告的付款帐户70万元。由于我国消防体制改革，由公安消防部门转移到住房和城乡建设局管理，并实施工程竣工验收消防备案制，租赁物业在2019年9月28日建设工程竣工验收经检验合格并申报，经安排由广东中建建筑消防设施检测有限公司于2019年10月17日检验合格后向市住建局申报，该局于2019年10月23日作出《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》该房屋消防验收合格并得到凭证备案号：珠建消备20190614。反诉原告除用电话通知反诉被告外，还在2019年11月12日通过微信通知反诉被告，要求反诉被告前来办理租赁房产的交接，但反诉被告一直推搪不肯前来交接。在2020年1月14日，反诉被告给反诉原告一份函件要求：将双方签订的《房屋租赁合同》的乙方主体变更为喜漫公司，并与喜漫公司签订内容和贵我方签订的《房屋租赁合同》内容一致的合同，但根据反诉原告与反诉被告双方签订的《房屋租赁合同》第十三条：特别约定：乙方在取得租赁房屋使用权后，将作为投资人成立酒店业态为主的项目公司，现甲、乙双方一致同意乙方投资设立的项目公司为最终实际承租人。因本合同订立时项目公司尚未注册成立，故由投资人乙方作为签约主体一方订立本合同，乙方投资设立的项目公司成立后，乙方的所有权利义务概括转移给项目公司，租金及各类费用的交付等义务由项目公司承担，甲方应向项目公司开具与租金等额的租赁发票。甲方同意，项目公司成立后可作为签约主体与甲方另行签订房屋租赁合同（除签约主体外，条款均与本合同条款一致），成为最终实际承租人，甲方应在收到乙方通知后5日内与项目公司签订合同，甲方与项目公司合同签订后，则本合同自行终止。但刘某2不但一直不根据合同第一条和第四条约定前往物业租赁地进行物业交接和办理交接确认书。而且也不作为投资人成立酒店业态为主的项目公司（喜漫公司刘某2也不是股东），根据合同的规定，反诉被告的要求乙方主体变更为喜漫公司不符合合同的约定条件，为此，反诉被告的要求是违约的。在2020年3月12日，反诉原告收到反诉被告寄来的《解除房屋租赁合同通知》，反诉原告收到后即与反诉被告微信联系，并寄发通知书，请反诉被告前来或委托人前往我司协商房屋租赁及解除合同的相关事宜，逾期不来，应承担一切责任，但反诉被告一直不前来和委托人前来洽商其单方提出解除房屋租赁合同后的违约赔偿事宜，并对反诉原告发给其的通知书，最后通知书不作回复。由于反诉被告的单方违约解除合同和不前来洽商合同解除后的善后工作和明确违约应承担的责任，并到处散布其合同权利已转让，合同依然生效等，造成原告的物业空置。由于反诉被告单方面提出的解除合同行为，已违反双方在2018年10月19日《房屋租赁合同》第二条第5款（如乙方需提前解约，保证金不予退回）、第二条第3款（以房屋消防验收合格，且取得消防合同证书后七日为交接日）、第十条第二款第1点（乙方单方面提前终止本合同的履行，须将其履行本合同的全部投资所形成的财产留给甲方；10年内须按当年的房租价格标准的12个月租金支付给甲方作赔偿金）的约定。反诉被告的违约是根本违约，应承担违约的法律和经济责任。综上所述，由于反诉被告单方面提出《解除房屋租赁合同通知》，从通知送达日，房屋租赁合同应予解除，在房屋租赁合同解除后，经反诉原告多次强烈要求，反诉被告仍不前来洽商合同解除后的善后工作和明确违约赔偿数额等，并到处散布其合同权利已转让，合同仍然生效。造成众多欲承租酒店物业商人不敢承租，造成原告的物业空置。反诉被告的违约行为，无论根据双方的合同约定还是合同法的相关规定都予以证明。现反诉原告向贵院提出上述诉讼请求，望法院予以支持，以维护反诉原告的合法权益，维护社会公平的经济秩序。被告（反诉原告）民强公司向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.房屋租赁合同补充合同；3.珠海民强福利有限公司营业执照；4.刘某2身份证复印件（加盖指模）；5.付款委托书；6.房屋租赁合同补充合同（一）；7.房屋租赁合同补充合同（二）；8.特别约定；9.委托书；10.收据；11.刘某2银行转账单；12.平安银行电子回单（刘某1转刘某2）；13.房屋建筑面积测绘成果明细表（珠海市测绘院）；14.建筑消防设施检测报告；15.建设工程竣工验收消防备案受理凭证；16.建设工程竣工验收消防备案申报表；17.公司与刘某2微信聊天记录；18.公司法定代表人刘某1与刘某2的短信记录；19.解除房屋租赁合同通知和EMS回单；20.通知书（2020年3月18日）；21.收复函后再次通知书（2020年3月14日）；22.与刘某2微信聊天记录；23.EMS快递单；24.快递单信息查询截图；25.寄送EMS快递照片；26.EMS快递员上门揽件照片；27.EMS寄送文件内容（图片）；28.最后通知书；29.寄送最后通知书快递单和快递进程信息记录；30.刘某2长期不接电话记录（2020年3月31日至6月11日）；31.商事主体登记薄（2019.10.29）；32.营业执照（珠海喜漫酒店管理有限公司）；33.商事主体登记薄（2020年6月4日查）；34.核准变更登记通知书；35.企业“一照一码”登记申请表；36.股东会决议（珠海喜漫酒店管理有限公司2019年11月22日）；37.章程（2019年11月22日）；38.孙亚伟0元转给刘某2的股权转让协议；39.孙亚伟0元转给曹瑞华股权转让协议（2019年11月22日）；40.股权受让人曹瑞华身份证；41.股权受让人刘某2身份证；42.公司秘书曹海彬身份证；43.告知书（存根）；44.受理通知书存根；45.营业执照（珠海喜漫酒店管理有限公司）和公司经营场所；46.住房和城乡建设部、应急管理部关于做好移交惩戒建设工程消防设计（2019.03.27）；47.珠海市消防支队关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案抽查等业务的公告（2019.04.30）；48.对原告证据24漏页的补充（3、10、11、13、14、16页）；49.房屋租赁合同（空白）；50.房屋租赁合同（曹瑞华和刘某2发给刘某1的版本）；51.刘某1与殷启华通话录音；52.照片。原告（反诉被告）刘某2对被告（反诉原告）民强公司提出反诉答辩称，一、民强公司故意曲解合同第十三条第4点约定条款，以掩饰其悔约涨价的恶意目的。1.上述合同条款的第一句话完整表述为：乙方在取得租赁房屋使用权后，将作为投资人成立的以酒店业态为主的项目公司，现甲、乙双方一致同意乙方投资设立的项目公司为最终实际承租人。该条款强调的是双方同意项目公司为最终实际承租人的角色和地位，民强公司却故意人为割裂解读该条款，创设所谓附加前提条件，这根本不符合双方真实意思表示，也不符合常理。实际上该条款是描述乙方（刘某2）签订合同后将会成立项目公司为愿景，以项目公司作为履行本合同的实际承租人为合同目的的意思表示，并非民强公司这样的理解。2.从“合同所使用的词句”来看，“取得租赁房屋使用权”并不等同于民强公司所主张“房屋交接”；“将作为投资人成立的……”并不等同于民强公司所主张“必须成为项目公司的股东”，民强公司把前后二者等同，解释牵强，毫无事实依据。实际上，双方根本没有明确约定“必须交楼后或成为股东后”才能做承租人，民强公司对此故意歪曲理解，不应采信。3、从合同条款的上下文以及合同有关条款来看，双方明确约定“乙方投资设立的项目公司成立后，乙方的所有权利义务概括转移给项目公司”、”甲方同意，项目公司成立后可作为签约主体与甲方另行签订房屋租赁合同（除签约主体外，条款均与本合同条款一致），成为最终实际承租人”，即只要乙方设立项目公司并且经通知甲方后，甲方就负有“与项目公司按本合同条款内容，签订仅更换乙方主体的合同，其余条款不变”的合同义务，这样的约定十分清楚明确，完全符合双方当事人的真实意思表示。4.之后，双方更进一步明确约定“更换主体合同”的履行方式为“甲方应在收到乙方通知后5日内与项目公司签订合同，甲方与项目公司签订后，则本合同自行终止”，足以证实只要刘某2以投资人身份设立项目公司，民强公司则应当负有“签订更换乙方主体合同”的合同主要义务，如果民强公司不履行该义务，应视为违约。5.从法律理解来看，民强公司的主张不属于“对合同的效力约定附条件”问题，既不是“附生效条件的合同”，也不是“附解除条件的合同”，本质上是合同义务履行的先后顺序问题。所谓“乙方在取得租赁房屋使用权后”实质上属于刘某2的权利，而非义务，相对于民强公司来讲，那是义务，不是权利，民强公司不履行交付义务，不正当阻碍刘某2权利的实现，责任在民强公司，与刘某2无关。所谓“作为投资人成立的以酒店业态为主的项目公司”，刘某2已履行该合同义务完毕，完全符合“投资人”、“酒店业态为主”的约定，民强公司主张“必须是项目公司股东”，是毫无事实依据的，这并非刘某2的合同承诺，也不是刘某2必须履行合同义务。民强公司现将“交楼问题”与“股东问题”生拉硬套来碰瓷，肆意扭曲为“附前提条件”，并以此为由拒不履行“更换合同主体”合同义务，这样的理由根本是不成立的！因为，这既不符合双方的真实意思表示，也不符合法律上的理解。6.按民强公司理解的逻辑，完全违背常理，违背合同的目的。刘某2签订合同后，及时成立项目公司，以项目公司为主体营运项目，符合常理。而民强公司主张交楼后才能成立项目公司？才能重签合同？项目公司何时成立，与民强公司履行交楼义务，没有关联性，没有实质性影响，项目公司成立后即具备履行“更换主体”合同义务的可能性和必要性，有利于项目公司的运营，有利于继续履行合同，有利于合同目的的实现，民强公司现将“交楼”与“重签”挂钩，属于不正当的主张，无事实依据，对合同条款的理解完全违背情理。刘某2成为公司股东才能重新签订合同的前提条件？刘某2作为珠海喜漫公司的投资人，担任“法定代表人”兼“经理”的职务，足以证明刘某2是项目公司的主要负责人之一，能够实现合同的目的，刘某2是否项目公司的股东，并没有对民强公司作出任何合同上的承诺。事实上，作为参与商事活动的主体，由其他股东代持股权的情形较为常见，但不能因此否定刘某2作为项目公司投资人的事实，更为重要的是，对合同继续履行无任何实质影响，更不会损害民强公司任何利益。何况在之后的交涉过程中，民强公司对此情况明知，但无任何异议，只是因为借“重签”合同的机会，漫天索要高价，讹诈我方，所以，民强公司仅以刘某2不是公司显名登记股东为由，拒不履行“更换合同主体”的合同义务，实属无理，并且只是借口，不是真实原因。7.民强公司的主张，完全违背诚实信用原则。民强公司的法定代表人刘某1拒不同意与项目公司签订新合同的真实原因是：悔约涨价！刘某1与刘某2交涉过程中，对项目公司没有提出任何异议（甚至修改合同的版本上，是同意接受项目公司名义签订，详见来源于刘某1修改合同的电子版内容），反而在谈判过程中，单方面强硬要求新增“10块钱管理费”、“定金改为150万元”、“租金改为每二年递增10%”、“20个固定停车位改为收费”等条件，如此强势地、实质性地修改多处合同关键条款，根本变更合同主要条款，这是让人无法接受的，民强公司这样的行为属于明显的恶意违约行为，严重违反契约精神。即使按民强公司主张认为“交楼”后才能适用上述条款的逻辑，民强公司取得消防验收备案结果，根本没有告知并通知刘某2前来收楼，民强公司这点同样存在明显的违约行为。综合案件全部证据来看，民强公司拒不履行上述条款的义务的真实原因和行为动机，就是“悔约涨价”，严重违反诚信义务。二、民强公司有以下多处虚假陈述、混淆事实的地方，均没有证据支持其主张的事实存在。1.《特别约定》并非刘某2单方面要求的情况下出具的，而是民强公司对办妥消防验收时限的合同承诺，民强公司违反该承诺，应承担违约责任。2.刘某2要求民强公司履行“更换主体”的合同义务，是事先明确的约定，是正当的权利要求，不存在“转让”的事实，也不存在让刘某1敷衍项目公司其他股东的事实，完全是民强公司胡编乱造，顺口开河，不负责任的乱说。3.刘某2根本没有“以妻子得了严重疾病需要钱用”为由要求刘某1退钱的事实，事实上是刘某1没有打招呼一声就擅自退款，拒绝履行合同的意思较为明显。而刘某1利用刘某2家人病重的信息，捏造该事实，行为卑劣，应予谴责！4.民强公司办妥消防验收备案后，根本没有通知刘某2办理房屋交接手续，相反，还故意隐瞒办理消防验收的进度，另一边却与他人谈高价房屋租赁事宜，实际上早有预谋毁约。5.民强公司主张系刘某2、曹瑞华主动发来自己修改后的电子版本合同，而合同内容反而增加或修改成严重不利己方的合同条款？这根本是违背常理的荒谬说辞，实质上是民强公司故意混淆案件事实。三、民强公司违约事实确凿，符合可解除合同的法定情形，刘某2的本诉请求合情合理合法。刘某2成立项目公司并且已多次通知民强公司，民强公司一方迟延履行“更换合同主体”的合同义务，经刘某2一而再三地催促民强公司履行，但是民强公司在合理期限内仍未履行，符合可解除合同的法定情形，刘某2依法解除合同，要求民强公司承担违约责任，合情合理合法。四、民强公司反诉请求，没有事实和法律根据，不应得到法律的支持。由于刘某2属于依法解除合同，没有任何违约行为，也没有任何过错，民强公司主张刘某2违约，没有事实和法律根据，其反诉请求不成立，依法应当判决全部驳回。五、在签订合同前后以及合同履行过程中，刘某2均是善意、诚信、积极地履行合同，已充分按约定履行合同的方方面面；而民强公司的法定代表人刘某1肆意曲解合同条款，增设不必要障碍，实质上是擅自变更合同，用悔约涨价手段来谋取不正当利益，严重损害合同相对方的合法权益，造成刘某2和项目公司的较大损失，民强公司的行为不应得到法律的支持和保护，应当对其明显违反契约精神的行为、失信行为予以充分的民事制裁，这才有利于维护正常市场交易秩序。第三人喜漫公司对原告提出的本诉答辩称，认可原告刘某2提出的诉讼请求。第三人喜漫公司对被告提出的反诉答辩称，与原告刘某2的答辩意见一致。第三人喜漫公司没有向本院提交证据。经审理查明，2018年10月19日，原告刘某2作为乙方与甲方民强公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：第一条：房屋的基本情况、租赁范围与用途。1.甲方将其合法拥有的位于珠海市*********民强商业大厦的物业、场地及附属设施（一楼共用大堂、11层至15层全部）出租给乙方，交付乙方用于改建成作为酒店（住宿业）等商业用房经营使用；2.租赁房产的具体范围及用途以双方确认的附件租赁范围平面图、附件房屋设备设施交付标准及交接确认书为准，租赁范围内的物业、场地及附属设施具体包括：（1）物业坐落于珠海市*********民强商业大厦，房产用途为商业，房产结构为钢筋混凝土，租赁范围为一层局部、11层至15层全部（租赁面积以现在的建筑施工图为基础，由市规划局测绘院根据国家标准测量确权为准，在补充合同中明确准确面积）；（2）租赁房产现有装修、附属设施、设备状况、水电、煤燃气等现有配条状况，以及甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准和其他需要约定的有关事宜，由双方于附件房屋设备设施交付标准及交接确认书中加以列明，双方同意附件作为甲方向乙方交付租赁物业的依据，乙方已对租赁物业的具体情况作充分的考察和了解，并对内部设备设施及现状予以确认；（3）租赁期限内，乙方对租赁物业拥有使用和经营、收益权；（4）甲方确认对租赁物业拥有真实、合法的土地使用权、房屋产权（且没有担保他项权及司法查封），并保证具备能用于改建宾馆酒店的经营条件，确认具有合法的出租资格，可供乙方用于经营宾馆酒店。否则，甲方应对乙方因履行合同而投入的经济损失负全部赔偿责任。第二条：租赁期限以及相关约定。1.续期选择权：甲方同意乙方享有续期租赁优先选择权（租金按当期市场价格标准）。合同租赁期限届满，任何一方有意续签的，应于租赁期届满之日前6个月向对方提出续签要求。续期时双方可就租赁合同的有关条款提出合理的变更要求，但双方须在合同期满前6个月达成续期租赁协议，如未能达成一致，甲方有权将租赁物业另行出租。2.考虑乙方需要对租赁物业进行装修、法定节假日及开业筹备等客观因素，双方一致同意乙方自计租日前15个工作日其开始按合同约定向甲方支付三个月的租金，从租赁物业交付之日起，乙方负担租赁物业发生的水电费、能耗费及其他方面的费用（包括但不限于政府部门规定与乙方相关的应收费用）。3.租期共计15年，以房屋消防验收合格，且取得消防合格镇证书后七日（该日未免租期起算日，由双方根据符合合同附件的交楼标准后验收交接）起七个月为装修免租期。4.租赁期满，如甲方继续出租此物业，则乙方在同等条件（即相同租金报价）下有优先租用权，如乙方不再续租，乙方须提前90天以书面形式通知甲方。5.履约保证金，签订合同时，乙方须交给甲方履约保证金人民币70万元。租赁期满时如无损坏财物、拖欠租金、水电费、卫生费等违约行为存在的，则甲方将此保证金（不计利息）退回乙方。反之，则甲方有权按实际损失予以扣除，不足部分，由乙方负责弥补。如乙方提前解约，保证金不予退回。第三条：租金及支付方式。1.租赁物业租金每三年环比递增8%。租金的计取方法：11层至15层全部，2019年每平方米每月租金为48元。2.经双方协商，一致同意按以下方式支付租金：（1）租金的计算以合同年度为单位，首个合同年度指合同约定交租日其至次年同月同日前一天止的连续时期。（2）每一合同年度的租金分四期支付，即每三个月支付一次，每期支付合同年度租金的25%，遵照先付后用的原则，每三个月第一个月的15个工作日内支付下一期的租金。（3）乙方于合同生效后十五个工作日内先支付人民币70万元给甲方作为定金。甲方收受该定金时，即表示甲方已知晓并同意该定金自合同生效之日起至乙方支付首个合同年度首期租金日止，作为双方依约履行该期间合同约定义务的担保。收受定金的甲方不履行合同约定的义务，应于七日内双倍返还该定金。甲方收到该定金后十五个工作日内向乙方财务部开具符合规定履行保证金收据，租赁期满后七天内，无任何扣款，甲方将保证金全部（无利息）退还乙方。（4）乙方在双方协商确认的装修期满日起十五个工作日内支付首期租金。（5）乙方均需按时将每周期租金以转账或现金形式支付甲方，甲方须在乙方支付租金后5个工作日内向乙方或乙方投资设立的项目公司开具同等金额的租赁税票及开具物业管理费收据，否则乙方有权停止支付下一期的租金。合同同时还对租赁物业的交接、租赁物业的改建及保养、保险和税费、租赁物业权益转让、双方的责任、免责条件、争议解决等进行了约定。另外合同还约定：1.合同经双方授权代表签字盖章之日起生效；2.合同未尽事宜由双方签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力；3.合同附件为合同不可撤销部分，与合同具有同等法律效力。合同第十条：违约责任：1.甲方单方面终止合同，10年内须向乙方支付因装修费损失的赔偿金人民币1000万元，10年后需向乙方支付因装修费损失的赔偿金人民币500万元。2.甲方在合同期内违反合同约定的甲方责任和义务，则按上述第1条承担赔偿责任（合同另有约定的除外），同时乙方有权单方面解除合同或要求甲方继续履行合同。3.乙方正常经营期间，如甲方未书面通知乙方租赁物业被列入市政拆迁计划，或甲方未经乙方许可擅自与拆迁方签订拆迁协议，造成乙方经济损失，甲方应承担赔偿责任，包括且不限于按合同本条第一款第1项约定的赔偿责任；4.如果甲方转让或抵押租赁物业而造成乙方不能经营或正常经营的，甲方应赔偿乙方投资的一切损失。二、乙方违约责任。1.乙方单方面提前终止合同的履行，须将其履行合同的全部投资所形成的财产留给甲方。10年内须按当年的房租价格标准的12个月的租金支付给甲方作为赔偿金，10年后需按当年的房租价格标准的24个月的租金给甲方作为赔偿金。2.乙方未按合同约定向甲方支付租金等相关费用的，每延迟一日须向甲方按当期应付金额的百分之二支付滞纳金，并负有继续履行合同的义务。3.乙方连续或累计拖欠3个月租金、管理费、水电费等相关费用，且经甲方三次书面催告未果，将视为乙方单方终止合同，按本条第二款第1项承担违约责任。4.乙方的经营活动若违反国家法律法规，由乙方承担法律责任（包括民事责任和刑事责任）；若因此给甲方造成损失及影响，乙方承担赔偿损失及消除影响的责任。5.乙方无证经营，擅自对租赁物业进行改建、拆建，连续6个月不缴交租金或因其经营行为被追究刑事责任等上述情形，除相关条款特别约定外，属于乙方根本违约，甲方享有单方解除合同的权利，由此造成的损失及后果，全部由乙方承担。第十三条：特别约定：1.乙方同意甲方委托第三方公司作为租赁物业小区范围内的物业管理公司，乙方承诺遵守物业管理相关规定。2.在甲方收到乙方缴交的合同约定的物业租金后，甲方及物业管理公司均不得再向乙方收取物业管理费。3.在乙方租赁期间，如果政府或其他单位对租赁物业拆迁时，政府或相关单位对租赁物业的补充，该酒店的装修、搬迁、停产、停业等补偿费及其他应该补充给乙方的其他费用应归乙方所有。4.乙方在取得租赁房屋使用权后，将作为投资人成立以酒店业态为主的项目公司，现双方一致同意乙方投资设立的项目公司为最终实际承租人，因合同订立时项目公司尚未注册成立，故由投资人乙方作为签约主体一方订立合同，乙方投资设立的项目公司成立后，乙方的所有权利义务概括转移给项目公司，租金及各类费用的交付等义务由项目公司承担，甲方应向项目公司开具与租金等额的租金发票。甲方同意，项目公司成立后可作为签约主体与甲方另行签订房屋租赁合同（除签约主体外，条款均与本合同条款一致），成为最终实际承租人，甲方应在收到乙方通知后5日内与项目公司签订合同，甲方与项目公司合同签订后，则本合同自行终止，等等。同日，原告刘某2作为乙方还与甲方被告民强公司签订一份《房屋租赁合同补充合同》，约定：双方在自愿的基础上经过充分的友好协商就《房屋租赁合同》第三条：租金及支付方式的每月租金48元/平方米及递增数后的税金支付交纳方式明确如下：一、乙方每月按租赁费25元/平方米、管理费13元/平方米，共计38元/平方米付款给甲方银行账户，甲方收款后5日内给乙方开出租赁和管理费发票，并由甲方缴纳税收。二、乙方每月用现金支付10元/平方米给甲方指定账户，乙方不需要发票，如乙方要求此款由甲方开具发票，该款项税费由乙方承担，由乙方缴纳税收。三、每三年递递增的8%，按前一、二条同时递增。四、补充合同与房屋租赁合同具有同等的法律效力，经双方签字盖章之日起生效。同日，被告民强公司向原告刘某2出具一份《付款委托书》，内容为：我司于2018年10月19日与你签订《房屋租赁合同》，租赁位于珠海市*********民强商业大厦的部分物业作酒店之用。合同规定你于合同生效后十五个工作日支付人民币70万元给我司作为定金，现我司委托你将该人民币70万元汇入刘某1账户。该笔款以刘某1平安银行到账为准。2018年10月22日，原告刘某2作为乙方又与甲方被告民强公司签订一份《房屋租赁合同补充合同个（一）》，约定：一、珠海民强福利有限公司为该栋租赁物的合法产权人，是经珠海经济特区民强福利集团公司改制而来，该栋物业未变更名称为政府历史问题，珠海喜漫酒店管理有限公司承担出租的一切责任。二、合同第十条第一款第1项中的内容更改为：甲方单方面终止合同，10年内须向乙方支付因装修费损失的赔偿金人民币1500万元，10年后需向乙方支付因装修费损失的赔偿金人民币1000万元。三、合同第十条第二款第3项变更为：乙方连续拖欠3个月租金、管理费、水电费等相关费用或在租赁期内累计拖欠6个月租金、管理费、水电费且经甲方三次书面催告未果，将视为乙方单方面终止合同，按本条第二款第1项承担违约责任。四、补充合同与房屋租赁合同具有同等的法律效力，经双方签字盖章之日起生效。2018年10月25日，原告刘某2作为乙方又与甲方被告民强公司签订一份《房屋租赁合同补充合同个（二）》，约定：一、合同第五条租赁物业的改建及保养第1项中的内容更改为：禁止对租赁物业涉及房屋的主体、承重结构进行改动，否则造成后果及损害完全由乙方承担。若乙方根据经营宾馆酒店的需要，在确保租赁物业结构安全的前提下，需对房屋进行改建、装修及格局布置时，乙方必须将租赁物业改建、装修及格局布置方案和涉及图纸报送甲方备案，经甲方认可后，乙方方可实施，所需费用由乙方负担。二、合同第十条“违约责任”中第二款“乙方违约责任”中的第1项改为乙方单方面提前终止合同的履行，须将其履行合同的全部投资形成的财产留给甲方，并赔偿甲方12个月的租金（按当月租金数标准Ⅹ12个月计算）。三、合同第十条“违约责任”中第二款“乙方违约责任”中的第二款的第2项改为乙方未按合同约定向甲方支付租金等相关费用的，每延迟一日须向甲方按当期应付金额的千分之八支付滞纳金，并负有继续履行合同的义务。同日，原告刘某2通过银行转账向被告民强公司指定的平安银行刘某1的账户支付人民币70万元。同日，被告民强公司向原告刘某2出具一份《收据》，载明收到刘某2交来珠海市*********民强商业大厦的租赁合同履约保证金人民币70万元。2019年8月31日，原告刘某2向被告民强公司发出一份函件，内容为：贵我双方于2018年10月19日签订了关于民强商业大厦物业的《房屋租赁合同》，之后，我作为投资人于2018年11月22日成立了以酒店业态为主的公司即珠海喜漫酒店管理有限公司。为此，我方已将此事用微信、电话的方式通知了贵方。根据双方签订的上述《房屋租赁合同》第十三条第4款规定，贵方在收到我方关于喜漫公司成立通知后的5日内，将贵我双方签订的《房屋租赁合同》的乙方变更为喜漫公司，并与喜漫公司签订内容和贵我双方签订的《房屋租赁合同》内容一致的合同。近一个月，我方多次以电话或微信与贵司刘总联系，希望贵司尽快办理上述《房屋租赁合同》主体即乙方主体变更事宜，尽快与喜漫公司签订租赁合同，但是贵司均未能办理。为此，我方再次通知贵司，希望贵司按照贵我双方签署的《房屋租赁合同》规定，办理该合同主体即乙方主体变更为喜漫公司的事宜，尽快与喜漫公司签署民强商业大厦物业的租赁合同。我本人及喜漫公司表示，在贵司按照贵我双方签署的《房屋租赁合同》规定，办理我本人及喜漫公司变更合同主体并于喜漫公司签订合同事宜时，敬请贵司通知我本人，我的电话159*****220，联系地址为：广东省珠海市香洲区************2*2******，届时，将代表喜漫公司按照贵司确定的地点前来办理与喜漫公司签订合同事项。原告刘某2通过EMS邮政特快速递将上述函件寄送至被告民强公司位于珠海市香洲区**************3*****，上述邮件于2019年9月*日，由被告的法定代表人刘某1签收。2020年1月2日，原告刘某2再次向通过EMS邮政快递向被告民强公司的上述地址邮寄了一份内容一致的函件，但是邮件被拒收退回。2020年1月14日，原告刘某2再次向通过EMS邮政快递向被告民强公司的上述地址邮寄了一份内容一致的函件，该邮件由他人代收。2020年3月10日，原告刘某2及第三人喜漫公司向被告民强公司发出一份《解除房屋租赁合同通知》，内容为：贵我双方于2018年10月19日签订了关于“民强商业大厦物业”的《房屋租赁合同》，之后，根据合同约定，我（刘某2）作为投资人于2018年11月22日便成立了以酒店业态为主的公司，即“珠海喜漫酒店管理有限公司”。为此，我方已将此情况多次通过微信、电话的方式通知了贵方。根据双方签订的上述《房屋租赁合同》第十三条第4款的约定，贵方在收到我方关于喜漫公司成立通知后的5日内，将贵我双方签订的《房屋租赁合同》的乙方变更为喜漫公司，并与喜漫公司签订内容和贵我双方签订的《房屋租赁合同》内容一致的合同，以便双方继续履行合同。当我方及时按照约定履行好上述合同义务后，我方已多次以电话、微信形式通知了贵司刘总，以及于2019年11月20日、2020年1月2日通过邮寄方式正式通知送达给了贵司，希望贵司尽快办理上述完善签订《房屋租赁合同》的手续，但是，贵司及刘总却一直不同意履行合同，反而变更增加不合理的、合同之外的、苛刻的其他条件，我方是不可能接受的，并且早已明确应双方协商一致的合同办事。所以，到今天为止，导致我们签订的合同无法继续履行下去的原因和责任均在贵司。再次，我方深表遗憾地明确通知贵司：一、解除2018年10月19日《房屋租赁合同》以及相关协议；二、赔偿我方全部损失（包括但不限于装修费、设计费、加盟费等，金额已逾80万元）。以上，请贵司与我方及时联系，望能协商一致解决剩余问题。原告刘某2及第三人喜漫公司通过EMS邮政特快速递将上述函件寄送至被告民强公司位于珠海市香洲区**************3*****，该邮件于2020年3月12日签收，邮单回执显示为“他人代收”。2020年3月14日，被告民强公司的法定代表人刘某1通过微信告知原告刘某2，内容为：收到你的复函，如您暂不能前来我司并委托人来协商，请你亲笔签署和印上指模二份委托书，一份寄给我司，一份寄给您的委托人，待我司收到您的委托书后再与您的委托人联系沟通（另：请您在《解除房屋租赁合同通知》书上亲笔签名和印上指模）。2020年3月18日，被告民强公司的法定代表人刘某1通过微信再次告知原告刘某2，内容为：请你在3月20日前来或亲笔（盖指模）签署委托书委托人前往我司协商房屋租赁及解除合同的相关事宜。逾期不来，你应承担一切责任。另查明，孙亚伟、曹瑞华、刘某2、陈乃芳签署一份《合伙协议/股东协议》，约定上述四人共同出资成立珠海喜漫酒店管理有限公司。2018年11月22日，第三人珠海喜漫酒店管理有限公司经工商管理部门核准成立，法定代表人刘某2，住所珠海市香洲区********2*2*******。在诉讼过程中，第三人喜漫公司认可原告刘某2为其公司股东及投资人。2020年3月20日，珠海喜漫酒店管理有限公司、刘某2委托中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所对珠海喜漫酒店管理有限公司2018年10月19日至2020年2月29日的装修费、加盟费、人工费、办公费、差旅费等投入情况进行司法鉴定。2020年4月1日，中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所出具中兴财光华（粤）审专字（2020）第01065号《司法鉴定审计报告》，鉴定结论：根据珠海喜漫酒店管理有限公司、刘某2提供的2018年10月19日至2020年2月29日的费用清单显示珠海喜漫酒店管理有限公司未经鉴定的费用为914605.85元，鉴定核减费用64263.10元，经鉴定后的费用为850342.75元。其中：鉴定调减费用64263.10元，包括：安装工程费核减15100元，属于珠海喜漫酒店管理有限公司应付未付费用。日常费用核减49163.10元，无附件，无法核实款项。同日，中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所又受刘某2、珠海喜漫酒店管理有限公司的委托对珠海喜漫酒店管理有限公司2018年10月19日至2020年2月29日的财务状况和经营情况进行审理，并出具中兴财光华（粤）审专字（2020）第01073号《审计报告》，审计结论：根据珠海喜漫酒店管理有限公司、刘某2提供的2018年10月19日至2020年2月29日的资料显示珠海喜漫酒店管理有限公司累计亏损919235.19元，经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所“中兴财光华（粤）审专字（2020）第01065号”的累计亏损为850342.75元，审核调整增加68892.44元。在庭审过程中，被告民强公司对上述报告均不予认可，并提出喜漫公司并非案涉租赁合同的相对方，该证据与本案无关，而且喜漫公司设立时刘某2并非公司的股东。2020年4月2日，原告刘某2与广东正大联合律师事务所签订《法律事务委托代理合同》，约定：原告刘某2与民强公司因房屋租赁合同纠纷一案，聘请广东正大联合律师事务所的律师作为委托代理人，前期律师服务费人民币60000元。同日，原告刘某2通过银行转账方式向广东正大联合律师事务所支付上述律师费。2020年4月21日，原告刘某2提起本案诉讼并申请财产保全，并由中国平安财产保险股份有限公司广东分公司出具保函作为财产保全的担保，为此原告向该公司支付诉讼财产保全责任保险费人民币2700元。又查明，2019年9月25日，被告民强公司的法定代表人刘某1通过其个人在平安银行的账户向原告刘某2在工商银行账号为622********29682249的账户分四笔共计转账人民币70万元。再查明，2019年10月17日，广东中建建筑消防设施检测有限公司对位于珠海市香洲区**********珠海民强福利商业大厦作出《建筑消防设施检测报告》，综合判定结论为合格。2019年10月23日，珠海市住房和城乡建设局向珠海经济特区民强福利集团公司出具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。2020年3月31日，珠海市测绘院对位于珠海市香洲区**********珠海民强福利商业大厦作出《建筑面积测绘成果明细表》，载明：1101酒店建筑面积43.96平方米、1102酒店40.78平方米、1103酒店建筑面积43.96平方米、1104酒店40.78平方米、1105酒店建筑面积43.96平方米、1106酒店40.78平方米、1107酒店建筑面积43.96平方米、110*酒店40.78平方米、1109酒店建筑面积43.96平方米、1110酒店40.78平方米、1111酒店建筑面积43.96平方米、1112酒店40.78平方米、1113酒店建筑面积43.96平方米、1114酒店40.78平方米、1115酒店建筑面积43.96平方米、1116酒店40.78平方米、1117酒店建筑面积72.75平方米、11**酒店40.78平方米、1119酒店建筑面积99.91平方米、1120酒店40.78平方米、1121酒店建筑面积105.20平方米，12层至15层布局以及房屋建筑面积与11层一致，11层至15层共计建筑面积5186.70平方米。本院认为，原告刘某2与被告民强公司签订的《房屋租赁合同》是签约各方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应恪守。原告签约后按照约定向被告支付履行定金人民币70万元，并按照合同约定投资成立也酒店业态为主的项目公司即第三人珠海喜漫酒店管理有限公司，已经按照合同约定履行其义务。被告民强公司提出第三人珠海喜漫酒店管理有限公司并非原告刘某2在签订租赁合同后投资成立的项目公司，在诉讼过程中，第三人喜漫公司认可原告刘某2为该公司投资人，至于原告刘某2在办理商事登记时是否作为显名股东登记，属于其自行处分权利的行为，并不影响其行使权利，故被告民强公司的抗辩理由，本院不予采信。合同履行过程中，被告民强公司在没有与原告刘某2进行协商并达成一致的情况，径行于2019年9月25日通过被告民强公司法定代表人刘某1的账户将原告刘某2支付的定金人民币70元退还给原告刘某2在工商银行的账户，被告民强公司的上述退款行为应视为其提前解除合同的意思表示。其后，原告刘某2仍多次书面通知履行合同，将案涉租赁合同主体变更为第三人喜漫公司，但是被告民强公司均未配合办理。原告刘某2于2020年3月10日向被告民强公司发出解除合同通知，被告民强公司于2020年3月12日签收上述通知，双方均表示解除案涉场地的租赁合同，本院对此予以确认，原告刘某2与被告民强公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月12日解除。被告民强公司在没有合同约定以及法律规定的情形下，向原告刘某2退还定金的行为，系无故提前解除合同的行为，属于违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告刘某2向被告民强公司交付的70万元，在双方的合同明确约定为定金，由于被告民强公司违约解除合同，故原告刘某2请求被告民强公司双倍返还定金，符合法律规定，本院予以支持，已经返还的70万元应予以扣除。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据上述法律规定，原告刘某2享有选择权，可以选择使用违约金规则，也可以选择使用定金罚则，但是二者不能同时适用。在本案中，原告刘某2自行选择使用定金罚则，故不能再适用违约金规则，故对于原告刘某2请求被告民强公司赔偿超出定金部分的损失，本院不予支持。关于被告民强公司提出的反诉。首先，被告民强公司提出原告刘某2提出其妻子病重要求退还履约保证金70万元用于其妻子的医疗费用，但是没有提交相应的证据佐证，应自行承担举证不能的法律后果，故被告民强公司的该项理由，本院不予采信。其次，被告民强公司于2019年9月25日在没有与原告刘某2协商一致的情况下，单方径行将70万元退还给原告刘某2，且在该退款日期时，案涉的租赁场地尚未通过竣工验收和消防验收，尚不具备交付条件，故被告民强公司退还70万元的行为应视为其单方提前解除合同的意思表示，该意思表示双方并没有达成合意，也没有合同约定，该行为属于违约行为。再次，在被告民强公司退还原告刘某2已经支付的70万元后，原告刘某2仍多次要求被告民强公司按照合同履行义务，但是被告民强公司均未予理睬。综上，由于被告民强公司的违约行为，导致案涉租赁合同解除，其应对此承担违约责任，故被告民强公司反诉请求原告没收履约保证金、赔偿租金损失及支付违约金，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠海民强福利有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘某2双倍返还定金人民币70万元（已扣除被告已经返还的人民币70万元）；二、驳回原告（反诉被告）刘某2的其他诉讼请求；三、确认原告（反诉被告）刘某2与被告（反诉原告）珠海民强福利有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月12日解除；四、驳回被告（反诉原告）珠海民强福利有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取人民币6490元、财产保全费人民币5000元，合计人民币11490元，由被告（反诉原告）珠海民强福利有限公司负担人民币10000元，原告（反诉被告）刘某2负担1490元；反诉受理费减半收取人民币24035元，由被告（反诉原告）珠海民强福利有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年八月十日书记员  周慧敏李洁仪