广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14013号上诉人（原审原告）：广州传诚投资有限公司。住所地：广州市海珠区新港东路2440号厂房自编409房（仅限办公）。法定代表人：李新华，执行董事。委托诉讼代理人：朱健民，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳飞，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州自在堂文化发展有限公司。住所地：广州市海珠区新港东路畔江外街1号。法定代表人：关宇颖，总经理。委托诉讼代理人：余奇，广东和颂律师事务所律师。原审第三人：陈卫东，男，1970年10月30日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原审第三人：蒙洁影，女，1973年5月9日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人广州传诚投资有限公司（以下简称传诚公司）因与被上诉人广州自在堂文化发展有限公司（以下简称自在堂公司）、原审第三人陈卫东、蒙洁影经营权转让纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。传诚公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、支持传诚公司的一审诉讼请求，判令：1.自在堂公司向传诚公司返还押金30万元、转让费60万元（合计人民币90万元），并按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%支付自2017年5月19日起至实际清偿之日止的资金占用利息（暂计至2019年1月14日为64892元）；2.判令自在堂公司向传诚公司赔偿人民币874609.5元的装修、设备等损失；3.判令自在堂公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院将本案定性为经营权转让纠纷属认定法律关系错误。本案属于房屋租赁合同纠纷，因为传诚公司没有受让自在堂公司经营主体和经营资质，且每月需要向自在堂公司支付租金，所承租的物品范围除房屋外，还包括承租原有设施包括床铺、酒店设施，该物品在合同到期后需要返还自在堂公司；反之，如果是经营权转让，则该酒店附属用品无需返还。1.虽然自在堂公司原来是经营旅馆，传诚公司租赁房屋后也是经营旅馆业，但是传诚公司并未受让其经营主体，没有使用其经营资质，而是自己重新注册公司名称、申办营业执照（新设经营主体），重新申请旅馆业特许经营许可证。因为该租赁房屋没有建设工程规划许可证，只是宅基地民宅（未取得房产证），导致无法取得合法经营手续，但可以体现出，传诚公司只是租赁房屋后自己新办旅馆经营手续，而不是转让经营权，本案不属于经营权转让合同纠纷。2.一审法院认为《协议书》中没有约定租金标准、缴纳时间、迟延交租的违约责任等主要的租赁条款，故本案案由应为经营权转让纠纷，是错误的。传诚公司租赁自在堂公司的房屋，《协议书》第二条约定，转让期限延续原《租赁合同》时间（详见附件1、附件2）（注：该协议的附件是自在堂公司与屋主签订的房屋租赁合同）期满同等条件甲方拥有优先承租权；第十二条约定，协议附件有同等法律效力。传诚公司租赁自在堂公司房屋需要每月按时向自在堂公司支付租金，并且是向自在堂公司支付租金而不是向房东支付租金。根据协议书及附件，双方对转租房屋有明确约定租金标准、缴纳时间、迟延交租的违约责任等主要租赁条款内容，因此本案属于租赁合同纠纷。并且，传诚公司每月都向自在堂公司支付租金，有支付租金的凭证可予证明，偶尔有两次出现迟延交付租金一、两天的情况，都发生在自在堂公司强行对旅馆上铁锁锁门的恶劣行径，严重影响传诚公司经营，有报警回执为证。3.自在堂公司的转租行为无效，应返还传诚公司所有费用并赔偿损失。《协议书》约定由自在堂公司向传诚公司转租两栋房屋，该房屋系自在堂公司分别向陈卫东、蒙洁影租赁的位于广州市海珠区黄埔村瑞康里14号及广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号的房屋，同时将自在堂公司原来在广州市海珠区黄埔村瑞康里14号的房屋经营的旅馆物品一并转让给传诚公司，并承诺可以办理两栋房屋用于经营客栈、旅馆所需要的营业执照和特许经营许可证，房屋的租赁条款则完全按照自在堂公司与涉案房屋业主所签订的租赁合同约定的条件进行租赁，即由传诚公司承接自在堂公司与涉案房屋业主所签署的租赁合同中自在堂公司的权利义务，押金及租金等费用由传诚公司支付，租金是向自在堂公司支付。传诚公司承租涉案房屋用于经营客栈业务，属于房屋转租行为。在签订《协议书》时，自在堂公司声称涉案房屋业主对转租知情并享有转租权，并提供自在堂公司与涉案房屋业主签订的租赁合同给传诚公司作为《协议书》附件。2019年陈卫东、蒙洁影发现自在堂公司的违约转租行为，要求收回房屋。传诚公司在履约期间发现自在堂公司所提供的租赁房屋未取得建设工程规划许可证，更没有取得房产证。经传诚公司多次催促提供后，自在堂公司仍未提供建设工程规划许可证，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》第二条的规定，租赁合同无效，则自在堂公司所签订的《协议书》自始无效。自在堂公司需向传诚公司退回所支付的90万元押金及转让费，并按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%支付自2017年5月19日起至实际清偿之日止的资金占用利息，并向传诚公司赔偿装修及设备损失874609.5元。二、本案不属于自在堂公司一审庭审中认为双方是合作经营的法律关系，属于附条件的房屋租赁合同法律关系。本案中，《协议书》第三条约定，甲方在店面保本的前提下，每月将累计利润的20%支付乙方。根据最高院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条关于联营合同中的保底条款问题第一点规定，联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。同理，本案中，传诚公司需要向自在堂公司支付固定租金，自在堂公司不用承担任何风险，而有利润时分配利润，应认定合同无效。其实质仍是房屋租赁合同法律关系。只是因为自在堂公司因为装修过房屋有一定的附加值，而附条件要求传诚公司在有盈利时要求分配20%利润，属于附条件的房屋租赁合同法律关系。三、退一万步，即使本案是一审判决认定的经营权转让合同纠纷，该转让合同属于无效合同，原有经营的旅馆所使用的房屋是不合法建筑，自在堂公司没有取得，也无法办理旅馆业营业执照，根本无法取得旅馆业的特种经营许可证。传诚公司无法获得经营权转让进行经营旅馆的合同目的，自在堂公司对该转让有完全过错，应返还传诚公司所有费用，并赔偿给传诚公司造成的损失。自在堂公司原来经营的旅馆因为只有宅基地证，没有建设工程规划许可证，没有取得房产证，属于无证照的民宅，而民宅无论有无房产证均不得进行旅馆业经营的。因此，自在堂公司原来经营的旅馆没有办理营业执照，没有取得旅馆业特许经营许可证，其是以其他公司的名义进行管理使用，偷偷进行旅馆业经营，属于非法经营。自在堂公司转让给传诚公司经营属于非法转让，该违法行为导致转让合同属于无效合同，自在堂公司应向传诚公司返还转让费等费用，并赔偿给传诚公司造成的损失。自在堂公司二审答辩，同意一审判决的处理结果，不同意传诚公司的上诉请求。陈卫东、蒙洁影经本院合法传唤，未到庭陈述意见。传诚公司于2019年3月6日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令自在堂公司向传诚公司返还押金30万元、转让费60万元（合计人民币90万元），并按照中国人民银行同期贷款年利率支付自2017年5月19日起至实际清偿之日止的资金占用利息；2.判令自在堂公司向传诚公司赔偿人民币874609.5元的装修、设备等损失；3.判令自在堂公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年6月19日，广州市海珠区琶洲街道办事处向自在堂公司出具《广州市海珠区临时经营场所使用证明》，批准自在堂公司在黄埔村瑞康里大街3号临时作为生产（经营）性场所使用，该场地可以经营的项目为商业；等2014年6月25日，自在堂公司与蒙洁影签订《租赁合同》，约定蒙洁影将广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号租给自在堂公司，租赁期自2014年10月1日起至2026年9月30日止；每月租金36000元，租金从第三年每年累计递增8%（即2017年10月1日起递增）；蒙洁影（仅提供集体宅基地使用证）协助自在堂公司办理有关证照；办理有关证照及其费用由自在堂公司负责；该场地用途为住宿、办公、艺术及休闲文化经营；等。2016年7月5日，自在堂公司与陈卫东签订《租赁合同》，约定陈卫东将广州市海珠区黄埔村瑞康里14号整幢物业租给自在堂公司，租赁期自2016年8月10日起至2026年7月31日止；每月租金36000元，租金从第2年每年递增5%（即2017年8月10日起递增）；签订合同后三天内自在堂公司须交付人民币108000元给陈卫东作为按金；陈卫东协助自在堂公司办理有关证照；办理有关证照及其费用由自在堂公司负责；该场地用途为住宿、餐饮、办公、艺术及休闲文化经营；等（传诚公司另外向一审法院提交了一份自在堂公司与陈卫东签订《租赁合同》，签约日期、合同主要条款、内容与上述合同大体一致，但没有了按金条款）。根据营业执照显示，广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号三楼302于2016年10月21日注册成立了广州墨语丹心旅游规划有限公司。2017年4月14日，传诚公司（甲方）与自在堂公司（乙方）签订《协议书》，约定，乙方愿将坐落在广州市海珠区黄埔村瑞康里14号（凤浦公馆）及广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号（自在堂）经营权转让给甲方经营，具体事宜达成如下：一、凤浦公馆押金人民币：叁拾万元整(小写：300000.00)；自在堂转让费人民币：陆拾万元整(小写：600000.00)。合同签订之日支付300000.00元，移交完毕支付300000.00元；移交后15日支付300000.00元；二、转让期限延续原《租赁合同》时间(详见附件l及附件2)，期满同等条件甲方拥有优先承租权；三、甲方在店面保本的前提下，每月将累计利润的20%支付乙方；四、每月10日提供财务报表，15日进行利润分配，乙方不负责亏损费用及运营管理；五、乙方愿意转所有设备全部转让给甲方使用，合同期满无息返还押金300000.00元整；六、本协议签订即签订之日起，以前的费用、水电、人员工资等全部由乙方承担，签订协议后产生的费用由甲方承担；七、合同期内因甲方原因引起毁约，乙方有权不退还押金及转让费；八、合同期内因乙方引起毁约，乙方应2天内退还甲方90万元押金和转让费，并支付甲方已投入装修和设备及运营费90万元；九、移交完结后未经甲方同意乙方不得随意搬动店内所有物品；十、甲方有权对物业进行装修，合同期满按装修后现状移交；十一、承租期间因用地等法律纠纷由乙方承担；等。该合同的附件为自在堂公司与蒙洁影、陈卫东签订的《租赁合同》。自在堂公司于2017年4月14日向传诚公司开具了凤浦公馆押金30万元的收据、2017年4月26日开具了自在堂客栈第一笔转让费30万元的收据、2017年5月9日开具了自在堂客栈转让费10万元的收据，2017年5月19日开具了自在堂客栈转让费20万元的收据，共计90万元。自在堂公司已将场地交付给传诚公司使用。2018年3月24日，传诚公司自主申报的企业名称“广州传诚客栈民宿有限公司”经广州红盾信息网系统通过。传诚公司向自在堂公司缴纳租金、水电费至2018年9月29日，向自在堂公司提供过前三个月的财务报表，因经营亏损，没有向自在堂公司分配过利润。2018年9月29日，传诚公司（甲方）与自在堂公司（乙方）签订《移交协议》，约定，甲、乙双方于2017年4月14日所签订的《协议书》，甲乙双方于2018年9月29日介于双方不同立场解除协议并办理移交手续，该租赁物业坐落于广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号（自在堂）和广州市海珠区黄埔村瑞康里14号（凤浦公馆）……二、移交时间：2018年9月29日；三、移交后的责任1、移交之日起，甲方向乙方支付2018年9月份房租￥85710.42元，水电费￥19760.87元，共计：￥103014.29元；2018年9月30日起所产生的费用由乙方承担，与甲方无关；2、甲乙双方解除合同导致的违约责任和损失，双方可以另行通过法律途径解决；3、移交当日起所产生的费用和责任由乙方承担；甲方经营期间因经营所产生的费用及责任由甲方承担；4、自2017年04月14日至2018年09月28日期间，甲方因经营该物业产生的债权债务及行政责任由甲方承担，超过该期限以外的债权债务及行政责任由乙方承担；等。2018年10月10日，自在堂公司与陈卫东签订《终止协议书》，约定，双方于2016年7月5日签署的《租赁合同》，双方至目前为止履行情况良好，经双方协商一致，同意终止原《租赁合同》……腾退原则按照原物业回复原状，自在堂公司财产自行搬离，或者保持原状，互不追究……；等。2018年11月1日，自在堂公司代表肖成全与案外人蒙洁影签订《合同解除确认书》，约定，双方于2014年10月1日签订了广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号物业租赁合同，现双方达成共识，提前解除合同，自在堂公司于2018年11月8日将物业按目前现状交还蒙洁影，由蒙洁影自行处理；蒙洁影所收取的押金不予退回自在堂公司……；等。传诚公司为证实因自在堂公司没有提供建设工程规划许可证，致其无法办理客栈经营的营业执照、特许经营许可证，以及其投入的装修损失，向一审法院提交了以下证据：1、一份网页截图，显示2017年6月10日“广州传诚客栈管理服务有限公司”的广州工商名称自主申报项目被驳回；2、传诚公司书写的一份《情况说明》，内容为，我司（广州传诚投资有限公司）在2017年7月21日、2018年4月17日以广州传诚客栈管理有限公司（拟）法定代表人“李金花”的名义到广州市海珠区琶洲街道政务和社区服务中心申办住改商《住所（经营场所）场地使用证明》，并提交了相关资料，其地址为：海珠区黄埔村瑞康里大街3号；产权人：蒙洁影；穗海新字第NO:021363号，经广州市海珠区琶洲街道政务和社区服务中心审核资料及到现场核实后，答复告知我司如下：依据《广州市人民政府办公厅文件《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》(穗府办规(2016)8号）第三、（六）款“住所、经营场所属于住宅的，申请人从事电子商务、无实体店铺的网络交易服务、咨询策划、工业设计、股权投资、咨询代理等无污染、无安全隐患行业，可提交当地人民政府或其派出机构、村（居）民委员会等部门（单位）经利害关系人同意后出具的场地使用证明；但不得在住宅从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业”。该场地属于住宅使用，不符合住宿客栈经营场地使用用途，不予出具住改商《住所（经营场所）场地使用证明》。广州市海珠区琶洲街道政务和社区服务中心在该《情况说明》上注明“情况属实”并加盖公章；3、传诚公司与广州市恩尚装饰设计工程有限公司签订的《装修装潢合同》、《装修工程变更书》、《指定收款书》、《收据》若干；4、传诚公司与佛山市眠之堡家具有限公司签订的《家具定做承揽合同》、《指定收款书》、《收据》若干；5、广东诚安时代建设有限公司与广州同携商贸有限公司签订的《空调工程购销合同》及发票两张；6、广东诚安时代建设有限公司与广州市弘扬电器有限公司签订的《购销合同》；7、与杜某签订的《传诚客栈室内空调安装协议》；8、广州市海珠区南石头玉林酒店用品经营部出具的《指定收款书》及《收款收据》一张；9、银行流水若干；10、证人杜某、胥某、余某出庭作证，证实装修情况。自在堂公司对证据1的真实性合法性无异议，关联性不认可，认为该申报文件，是传诚公司向工商部门申报名字的文件，不是特许经营的文件；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该说明是传诚公司单方出具，并不是琶洲街社区服务中心出具的正式文件，形式不合法；签订协议书前自在堂公司仅将3号物业作为艺术空间，作为艺术家休息和展览的场所，协议书签订后，在未经自在堂公司同意的情况下，传诚公司擅自将房屋改成酒店经营，变更场地用途，传诚公司未能拿到经营酒店执照的原因是传诚公司拒不安装防火梯，导致消防验收不能通过，所以该责任应由传诚公司自行承担；对证据3-9真实性、合法性、关联性不认可，认为合同、发票、转账凭证均不能对应，而且自在堂公司对于传诚公司的装修行为不清楚；涉案的经营场所在自在堂公司转移给传诚公司负责经营时，自在堂公司已经对涉案场所进行了装修，安装了空调，也曾经购买过布草等物品；证据3的装修装潢合同，该合同约定工程期是2017年5月17日至2017年6月15日共28天，合同主文第五条约定结算金额不得超过41万元，但是根据传诚公司的结算书以及提供的收据时间，跨度一直到2018年2月，而且结算金额超过41万元，这个显然与结算书和工程款收据时间不相符；根据传诚公司所提供的证据，传诚公司在接手商场以后，已经对涉案场地进行经营，如果存在装修行为，是不能开展经营的。传诚公司所提交的装修证明显然是不真实的；关于家具，传诚公司是否在涉案经营场所添置家具，自在堂公司不知晓，而且在2018年9月29日本协议解除后，传诚公司已经将其所有家具及物品甚至包括自在堂公司移交给传诚公司的物品，一起搬离涉案场地，由传诚公司占有使用，自在堂公司有提交视频证据证实搬离过程；关于空调，自在堂公司在涉案场地移交给传诚公司使用时，涉案场地已经全部安装了中央空调，所以传诚公司不存在安装空调的事实基础；而且《空调工程购销合同》、《购销合同》需方也不是传诚公司；另一份合同空调安装协议，甲方只是一个个人，并不是传诚公司，所以自在堂公司认为的安装空调的事实是不存在的；关于布草，其实大部分属于消耗品，在自在堂公司将涉案场地移交给传诚公司使用时，自在堂公司已经在涉案场所预留了足够的布草，传诚公司在经营涉案场所1年半的时间，其也不存在大量购买布草，况且本案合同在2018年9月29日解除后，传诚公司已经将里面能搬的东西搬走了，所以传诚公司所认为的费用是不存在的。对证据10，证人杜某收到的款项没有提供相关收据或银行转账予以核实，且空调的数量与合同的数量不符；证人胥某并非传诚公司的员工，其无权在现场监督管理，因此该证人的证人证言应予排除；证据余某所述的IP其实并非由他搭建，网络原来自在堂公司已经搭设，只需缴费即可使用。一审诉讼中，自在堂公司向一审法院出示了黄埔村瑞康里大街3号的《农村（墟镇）宅基地使用证》档案资料及黄埔村瑞康里14号的《农村（墟镇）宅基地使用证》复印件，该复印件上有第三人陈卫东书写的“与原件相符”。传诚公司承认自在堂公司曾将两房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》通过手机发送过给其。一审法院认为：对于传诚公司、自在堂公司签订的《协议书》的性质，根据合同内容，自在堂公司愿将坐落在广州市海珠区黄埔村瑞康里14号（凤浦公馆）及广州市海珠区黄埔村瑞康里大街3号（自在堂）经营权转让给传诚公司经营；凤浦公馆押金人民币叁拾万元整，自在堂转让费人民币陆拾万元整；转让期限延续原《租赁合同》时间，期满同等条件传诚公司拥有优先承租权；传诚公司在店面保本的前提下，每月将累计利润的20%支付自在堂公司；每月10日提供财务报表，15日进行利润分配，自在堂公司不负责亏损费用及运营管理；自在堂公司愿意转所有设备全部转让给传诚公司使用，合同期满无息返还押金300000.00元整；协议签订之日起，以前的费用、水电、人员工资等全部由自在堂公司承担，签订协议后产生的费用由传诚公司承担；等。从上述合同条款可以看出，自在堂公司把涉案两栋房屋的经营权（包括其租赁的房屋及房屋内的所有设备）转让给传诚公司，传诚公司向自在堂公司支付押金及转让费，经营期间产生的费用及盈亏均由传诚公司负责，在店面保本的前提下，每月向自在堂公司支付利润。上述约定符合经营权转让的特征（经营权中理所当然包括了用于经营的房屋的租赁）。而传诚公司起诉所称的房屋转租只涉及房屋本身，仅产生租金等债权，不涉及经营设备转让及利润分配，《协议书》中也没有约定租金标准、缴纳时间、迟延交租的违约责任等主要的租赁条款，故本案案由应为经营权转让纠纷。传诚公司、自在堂公司已于2018年9月29日签订《移交协议》，解除了双方所签订的上述《协议书》。对于解除《协议书》的原因，传诚公司诉称有以下三点：1、房屋不符合客栈经营的条件而无法办理客栈经营所需的营业执照及特许经营许可；2、房屋未取得建设工程规划许可证，更没有取得房产证，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，租赁合同无效；3、自在堂公司提供给传诚公司的与陈卫东签订的租赁合同系其伪造的，自在堂公司在签订《协议书》时存在欺诈行为。首先，传诚公司拟承接涉案房屋用于经营客栈，《协议书》中并无承诺可以办理相关证照。无论自在堂公司之前在涉案房屋从事何种经营，传诚公司不能理所当然地认为可以办理其所需要的证照，其有义务也有条件事先了解办理营业执照的情况。现传诚公司以其无法办理证照为由解除了合同，责任不在自在堂公司。第二，一审法院已认定本案案由应为经营权转让纠纷，故房屋租赁的相关法律法规不适用于本案。第三，经对比自在堂公司与陈卫东签订的租赁合同及传诚公司向一审法院提交的另一份租赁合同，合同主要条款大体一致，只是没有了“签订合同后三天内自在堂公司须交付人民币108000元给陈卫东作为按金”的按金条款。该条款是用于约束自在堂公司，不影响传诚公司的权利义务，也不影响合同的效力，故自在堂公司不存在欺诈行为。传诚公司的上述理由均不成立。对于装修问题，《协议书》第十条约定，传诚公司有权对物业进行装修，合同期满按装修后现状移交。即双方认可传诚公司投入的装修在合同期满后需无偿保留。现合同未期满就因传诚公司的原因提前解除，装修的损失应由其自行承担。另外，传诚公司依据的《协议书》第八条约定，合同期内因自在堂公司引起毁约，自在堂公司应2天内退还传诚公司90万元押金和转让费，并支付传诚公司已投入装修和设备及运营费90万元，而本案的情形也不符合上述约定。综上，《协议书》的解除是因传诚公司自身原因导致，现传诚公司要求自在堂公司返还押金30万元、转让费60万元及其利息、赔偿人民币874609.5元的装修、设备等损失的诉讼请求依据不足，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，于2020年4月1日作出一审判决：驳回传诚公司的诉讼请求。本案受理费21356元由传诚公司承担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，传诚公司提供20份证据，拟证明其司向自在堂公司依约支付了租金、水电费，经质证，自在堂公司对传诚公司提供的证据真实性予以确认，但对关联性不认可，表示证据对本案事实查明不构成影响。二审庭询中，自在堂公司表示其司属于为黄埔村打造旅游文化村而引进的指定公司，其司将瑞康里大街3号房屋开设自在堂文化艺术空间，办有营业执照，将瑞康里14号房屋开设凤浦公馆作住宿接待，未办理营业执照。传诚公司表示2017年4月14日协议书为租赁合同性质，其司因法律意识不足未对协议表述为租赁合同，其司向自在堂公司支付的租金按自在堂公司与第三人所签租赁合同约定内容处理，因此在协议书中未作明确约定；自在堂公司表示协议书为经营权转让性质，不是转租，协议约定传诚公司支付的转让费是对自在堂公司前期投资的补偿，押金是传诚公司对自在堂公司提供内部设备及艺术品的保障。对双方当事人2018年9月29日签订《移交协议》，传诚公司表示不属于协议书约定的毁约情形，自在堂公司则表示是传诚公司毁约。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案协议书约定权利义务关系的性质及协议解除违约责任确定。考察双方当事人2017年4月14日签订的协议书，其中明确载明的是经营权转让，而非房屋租赁或转租。一审判决依协议约定内容认定该约定符合经营权转让特征，并非没有依据。对涉案协议履行期间，传诚公司向自在堂公司支付的租金费用依自在堂公司与第三人所签租赁合同约定内容处理，双方当事人并无异议，该项等额租金的支付是传诚公司向自在堂公司取得经营权得以延续的条件，传诚公司认为该项租金即属于其向自在堂公司转承租房屋支付的租赁对价，与协议书约定的经营权转让费内容并不相符。一审判决不确认传诚公司所提该协议书为租赁合同性质的主张，本院予以维持。该协议书并不属于传诚公司上诉所提联营合同或附条件的房屋租赁合同，其所提合同无效的依据并不成立。事实上，传诚公司知悉涉案房屋取得宅基地使用证的情况，并无证据显示涉案房屋属于违法建设，协议效力问题与双方当事人终止履行协议书并无因果关系。传诚公司本案以自在堂公司未提供建设工程规划许可证为由主张协议无效，与本案事实并不相符。协议书为双方当事人真实意思表示一致，约定有效，传诚公司当应接受协议约定的拘束。案件事实表明，双方当事人已于2018年9月29日签订《移交协议》，已对协议书的终止履行达成合意。本案双方当事人实际争议的是，解除合同的原因、责任归属。传诚公司表示其司未能取得客栈经营的营业执照、特许经营许可证，依其自身2019年6月19日所作《情况说明》的内容表明，涉案场地属于住宅使用，不符合住宿客栈经营场地使用用途，不能取得住改商《住所（经营场所）场地使用证明》。但传诚公司签订协议之时对涉案房屋办有宅基地使用证及房屋使用性质以及自在堂公司的经营状况均属明知，如一审判决所述，协议书中并无自在堂公司为传诚公司办理客栈经营相关证照的约定，传诚公司不能办理客栈经营相关证照并不能成为其司主张协议无效的正当理由，传诚公司当为自身未能办理相关证照承担经营风险。为此，一审判决认定涉案经营权转让协议解除是因传诚公司原因所致，对传诚公司本案所提诉讼请求不予支持，所作处理有双方所签协议书为据。综上所述，传诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21356元，由广州传诚投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年九月二十三日书记员  李美琦吴敏玲