湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初533号原告：武汉海山金谷物业服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路95-101号海山金谷天城2C栋201室。法定代表人：熊汉珍，总经理。委托诉讼代理人：周超，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张陈，湖北陈重名律师事务所律师。被告：肖磊，男，1961年2月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：谢文汉，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭奕君，湖北今天律师事务所律师。原告武汉海山金谷物业服务有限公司（以下简称海山金谷物业公司）与被告肖磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，被告肖磊于2020年7月9日提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海山金谷物业公司委托诉讼代理人张陈、被告（反诉原告）肖磊委托诉讼代理人谢文汉、郭奕君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海山金谷物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令肖磊给付2014年1月1日至2019年9月30日期间物业服务费262,805.07元，违约金114,537.31元（月1.5%截至2019年9月30日，应给至物业服务费给付完毕日止），合计377342.38元。2.本案的诉讼费用由肖磊承担。事实和理由：肖磊购买位于武汉市武昌区中北路101号海山·金谷天城写字楼2304房源，面积228.07平方米。2012年10月10日，原、被告签订《写字楼前期物业管理服务协议》，约定海山金谷物业公司为本物业提供前期物业管理服务的公司，肖磊为业主，收费标准为写字楼物业服务费16.70元/月/平方米。2012年10月10日，肖磊办理交房，并开始交纳物业服务费，但自2014年1月起欠交物业服务费，经海山金谷物业公司多次催缴，肖磊仍拒绝支付。现海山金谷物业公司诉至法院，请求判如所请。肖磊辩称，其欠交物业费是因为海山金谷物业公司提供服务不符合双方签订的协议标准。具体是肖磊购买的房屋从交付之日起一直漏水，期间双方为房屋漏水维修事宜多次磋商，且已对物业费达成新的协议，海山金谷物业公司已经承认自己违约。2018年10月31日起到今日，因为漏水，房屋一直无法使用，也给肖磊造成损失。肖磊认为海山金谷物业公司主张违约金没有法律依据，不应支持。肖磊向本院提出反诉请求：请求判令海山金谷物业公司赔偿至今未履行房屋修缮义务给肖磊造成的经济损失287,368.20元。事实和理由：肖磊购买的武汉市武昌区中北路95-101号海山·金谷天城1栋23层4室、武汉市武昌区中北路95-101号海山·金谷天城1栋23层5室房屋，自2013年5月起出现严重渗水现象，据此肖磊与海山金谷物业公司于2018年11月25日达成协议，约定原应由肖磊交纳的两处房屋的物业费502,062元减为25万元，并由海山金谷物业公司修缮渗水房屋，使肖磊能正常使用。但海山金谷物业公司并未履行修缮义务，至今房屋仍处于持续渗水状态，导致肖磊无法使用，被迫另租房屋，给肖磊造成巨大的经济损失。现肖磊提起反诉，请求判如所请。海山金谷物业公司辩称，肖磊已经陈述房屋从交付之日开始漏水，房屋漏水是房屋质量问题，是建设单位承担房屋报修责任，依照肖磊答辩及事实与理由，漏水是持续性事件，是房屋质量问题一直未解决，肖磊没有向建设单位主张权利与海山金谷物业公司无关，海山金谷物业公司仅提供物业服务不承担房屋质量责任。关于损失，房屋出租是业主权利，不属于海山金谷物业公司权利范围，对肖磊依据租金标准计算损失有异议，不属于房屋漏水损失，是属于房屋质量问题与物业服务无关。海山金谷物业公司围绕诉讼请求依法提交了物业费违约金计算表、催缴通知单、写字楼前期物业管理服务协议、临时管理规约、防渗漏责任书、文件表格接收确认表、房屋交接验收表、收楼入户声明、委托书、关于湖北鑫磊房地产有限公司物业费缴费通知情况说明、关于湖北鑫磊房地产有限公司房屋漏水的情况说明等证据。肖磊提交了2018年3月漏水图片、缴费通知单、2019年6月漏水图片、2020年6月漏水视频、海山金谷写字楼租金截图等证据。上述证据在卷佐证。经过举证、质证、庭审调查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2012年10月10日，海山金谷物业公司（甲方、提供前期物业管理服务的公司）与肖磊（乙方、业主、房号1-2304-2305）签订写字楼前期物业管理服务协议，约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费用……甲方对保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的小修；对绿化、环境卫生、秩序维护、小区道路等项目进行维护、服务……乙方按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务……乙方依据本协议向甲方按时缴纳物业服务费用……物业管理服务费采用先缴纳后服务的方式，每三个月缴纳一次……写字楼物业服务费，按建筑面积为16.70元/月/平方米……电费标准为1.3元/kwh……受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务等内容。同日，肖磊及其委托人分别签署临时管理规约、防渗漏责任书、文件表格接收确认表、房屋交接验收表、收楼入户声明等材料。2018年11月25日，海山金谷物业公司向案外人湖北鑫磊房地产有限公司（以下简称鑫磊公司）发出缴费通知单，载有：房号1-2304-05，面积497.74平方米，2014年至2018年每年物业费为99,747元，2017年11月至2018年7月的电费为3,327元，以上合计502,062元。庭审中，双方均确认上述“1-2304-05”房屋即为武汉市武昌区中北路95-101号海山·金谷天城1栋23层4室、武汉市武昌区中北路95-101号海山·金谷天城1栋23层5室两处房屋，该两处房屋系打通后共同使用，物业费按照各自面积（1栋23层4室房屋建筑面积228.07平方米、1栋23层5室房屋建筑面积269.67平方米）计算。海山金谷物业公司陈述，该缴费通知单发出时，鑫磊公司是该房屋的实际使用人，故向其催缴物业费；后鑫磊公司倒闭，海山金谷物业公司即向业主肖磊催缴。肖磊陈述，肖磊是上述房屋的业主，亦是鑫磊公司的大股东及实际控制人，当时确是鑫磊公司实际使用该房屋。上述缴费通知单的左下方写有：“同意物业费从2014年元月至2018年12月31日按25万元结清。（包括电费）熊汉珍，2018.11.25”。庭审中，海山金谷物业公司陈述，该内容确为熊汉珍书写并签名，熊汉珍当时的职务是公司总经理，但所写内容仅代表其个人，不代表海山金谷物业公司；且肖磊不认可亦未按该内容支付物业费。上述缴费通知单的下方写有：“同意该意见。肖磊”。肖磊陈述，该内容确为肖磊书写并签名；熊汉珍代表海山金谷物业公司作出上述25万元结清的意思表示后，肖磊表示同意，双方已协商一致；但海山金谷物业公司未按承诺履行修缮房屋漏水问题的义务，肖磊不同意交纳物业费。庭审中，肖磊陈述，案涉房屋于2012年12月交房，自2013年5月起出现漏水，导致肖磊无法正常使用房屋；肖磊主张按照同地段租金标准70元/月/平方米，计算18个月得出损失金额。海山金谷物业公司陈述，案涉房屋确有漏水情况，但2017年已经修好，海山金谷物业公司为此支出50余万元维修费用。另查明，海山金谷物业公司同时就武汉市武昌区中北路95-101号海山·金谷天城1栋23层5室房屋向肖磊提起物业服务合同纠纷诉讼，肖磊亦提起反诉，并已在本院（2020）鄂0106民初534号案中合并审理。本院认为，海山金谷物业公司与肖磊签订物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方对案涉房屋的业主、提供物业服务的企业、房屋的建筑面积、约定的物业费收费标准、物业费的欠交期间均无异议，本院对上述事实予以确认。熊汉珍以海山金谷物业公司总经理身份在公司出具的缴费通知单上作出“同意物业费从2014年元月至2018年12月31日按25万元结清”的意思表示，系职务行为，其法律后果应由海山金谷物业公司承受；该缴费通知单上的缴费单位虽为鑫磊公司，但物业服务合同的相对方是肖磊，海山金谷物业公司在本案中亦是向肖磊主张同一房屋该期间的物业服务费，且肖磊已对海山金谷物业公司的承诺表示同意，即可认定该承诺在海山金谷物业公司与肖磊之间产生法律效力。海山金谷物业公司对其上述承诺所作抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采纳。故按照两处房屋（1栋23层4室、1栋23层5室）面积核算，2014年1月1日至2018年12月31日期间，肖磊就案涉房屋（1栋23层4室）应支付的物业服务费为114,552.78元[25万元×228.07平方米÷（228.07平方米+269.67平方米）]。2019年1月1日至2019年9月30日期间，双方对肖磊应支付的物业服务费的无其他约定，应按物业服务合同约定计算为34,278.92元（228.07平方米×16.70元/月/平方米×9个月）。故肖磊应支付的2014年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费为148,831.70元（114,552.78元+34,278.92元）。海山金谷物业公司关于违约金的相关诉讼请求，本院不予支持。关于肖磊要求海山金谷物业公司赔偿损失的反诉请求，因其自认在房屋交付后数月即出现漏水情况，且未举证证明其主张的损失系海山金谷物业公司履行物业服务合同导致，故该反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肖磊于本判决生效之日起十日内向原告武汉海山金谷物业服务有限公司支付2014年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费为148,831.70元；二、驳回原告武汉海山金谷物业服务有限公司其他诉讼请求。三、驳回反诉原告肖磊全部反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,960元，减半收取计3,480元，由原告武汉海山金谷物业服务有限公司负担1,842元，被告肖磊负担1,638元；反诉案件受理费2,308元，由反诉原告肖磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘旭二〇二〇年九月十日法官助理易华婷书记员夏嘉丽