广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15844号上诉人（原审原告）：邹穗峰，男，1981年7月28日出生，壮族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：栾宇新，广东穗南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈伊敏，女，1955年5月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张琴梓，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平。上诉人邹穗峰因与被上诉人陈伊敏及原审第三人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邹穗峰上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判陈伊敏向邹穗峰支付违约金80000元；2.陈伊敏承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院将房屋交易失败归责于双方签署了两份合同，与事实不符。陈伊敏对案涉两份合同均知情，并在《房屋买卖合同》《补充协议》《存量房买卖合同》等文件中签名确认。如双方按签署的协议履行，则案涉房屋不存在无法交易过户的问题。一审法院将房屋交易失败归因于双方签署了两份合同，显属不当。（二）一审法院认定事实错误。在一审庭审中，陈伊敏明确表示在签署合同后，因担心涉及“阴阳合同”的问题，故拒绝交易。因此，案涉房屋最终无法交易过户的责任在陈伊敏，陈伊敏在一审庭审中从未表示其有按双方2019年4月12日签订的《房屋买卖合同》履行，根据一审庭审笔录可知，陈伊敏实际要求变更合同的履行方式。双方在2019年4月份签订了房屋买卖合同之后，邹穗峰一直按照该合同履行义务。双方网签时，陈伊敏已经通过网签合同得知邹穗峰的联系方式，但是在此期间陈伊敏从未与邹穗峰进行联系，也未对房屋交易产生异议，直至2019年11月份才与邹穗峰联系。案涉房屋没有陈伊敏配合，邹穗峰是无法进行到过户阶段，直至2019年11月违反诚实信用原则的是陈伊敏，应当由陈伊敏承当相应的责任。综上，恳请二审法院撤销原判并予以改判，支持邹穗峰的全部上诉请求。陈伊敏二审答辩称，同意一审判决，不同意邹穗峰的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。德才公司二审未到庭参加诉讼。邹穗峰于2020年1月3日向一审法院起诉请求：1.解除邹穗峰、陈伊敏双方于2019年4月12日签订的《房屋买卖合同》及2019年4月16日签订的广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字××号）；2.陈伊敏返还购房定金20000元；3.陈伊敏按房产成交价1690000元的10%为标准向邹穗峰支付违约金169000元；4.本案的诉讼费用由陈伊敏承担。一审法院认定事实：广州市不动产登记查册表记载：座落海珠区××××房的权属人为陈伊敏，房屋所有权来历为1997年9月经交易监证向广州市江南城建开发总公司买，其中建筑面积为64.7693平方米，占有部分为全部（所有权人）。2019年4月12日，陈伊敏（甲方、卖方）与邹穗峰（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》NO.A0009514，约定：甲乙双方就买卖位于海珠区××××房的物业达成一致协议，签订本合同。该物业建筑面积为64.77平方米，成交价人民币169万元；该物业移交时间为甲方收齐楼款当天；交易税费交付方式为买方承担；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。房屋交易过户手续（见付款细则）如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延：签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款。乙方应于签订本合同时支付人民币20000元作为定金。楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延）；乙方应在签署本合同后50天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；首期楼价款（含定金）共计人民币510000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2019年5月31日前）到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准。甲乙双方同意按规定通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。双方己知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税和社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续，本合同与网签合同不一样的，以本合同为准。合同签订后，邹穗峰向陈伊敏支付了2万元定金。2019年4月16日，邹穗峰（乙方、买方）与陈伊敏（甲方、卖方）签订广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字××号），约定甲乙双方当事人本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款：房地产地址海珠区××××房，该房地产按整套出售并计价，总金额2390000元。签订合同时，乙方向甲方支付20000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭付款方式按期付款：首期款乙方应于2019年6月30日前向甲方支付房款720000元整，剩余房款1670000元整，由乙方于2019年6月30日前，甲乙双方自行办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲方与乙方应当于双方约定向房地产登记机构申请办理产权转移登记。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2019年5月25日，德才公司发短信通知陈伊敏办理交易递件手续，但陈伊敏表示其觉得2019年4月12日签订的房屋买卖合同与2019年4月16日签订的广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字××号）是阴阳合同不能执行。2019年6月12日，德才公司向陈伊敏发出《关于催请履行＜房屋买卖合同（合同号NO.A0009514）＞事宜的催告函》，主要内容为：2019年4月12日，通过我司的协助下，已促成贵方与买方邹穗峰（以下简称“买方”）就位于广州市海珠区××××房的物业成功签订了《房屋买卖合同》（合同号NO.A0009514，以下简称“合同”）。根据合同约定，卖方于2019年5月31日前需配合中介方及买方办理过户手续。但是，贵方至今仍未履行合同义务。鉴此，考虑到双方的合作关系，也便于双方进一步的合作，我司诚望贵方能够重视此事件，请于本函件送达之日起三日内联系我司经纪人，并履行但不限于配合中介方及买方办理过户手续的义务。否则，买方将有权正式向人民法院起诉，并按照合同规定向您追讨相应的违约金。邹穗峰为证明其主张，还提供了以下证据：2019年4月11日邹穗峰、陈伊敏签订的补充协议。主要内容为：卖方（甲方）陈伊敏，买方（乙方）邹穗峰，成交地址海珠区××××房（买卖合同编号：NO.A0009514）。经甲乙双方友好协商，达成以上合同的补充协议如下：买卖合同价格为人民币壹佰陆拾玖万元，人民币1690000元。双方一致同意存量房网签报价为人民币2390000元填写物业成交价格，但该网签价格仅用于网上备案并用于办理银行按揭，并非实际成交价格，卖方不得再以此网签价格作为要求买方另行支付物业楼款的依据。如后续网签合同与买卖合同（合同编号：穗存量房合字××号）条款出现冲突，以该买卖合同为准。陈伊敏确认该补充协议的真实性，确认是本人签署，但认为属于以合法形式掩盖不合法目的，应该是无效的。陈伊敏为证明其抗辩主张提供了其与邹穗峰于2019年11月20日、2019年11月27日的短信记录。邹穗峰质证表示对短信记录的真实性、合法性认可，关联性有异议，认为陈伊敏一直没有给出合理解决方案，导致双方一直无法调解，房屋交易无法进行下去责任是在陈伊敏。诉讼过程中，邹穗峰确认未取得银行同贷书。邹穗峰表示网签合同主要是为了贷款使用，实际履行的是2019年4月12日的房屋买卖合同。陈伊敏表示一直愿意按照169万元的价格履行合同，不同意邹穗峰去骗取银行贷款，直至庭审时，陈伊敏仍表示愿意按照169万价款继续履行合同。一审法院认为，本案双方就案涉房屋先后签订了两份房屋买卖合同，第一份合同交易价款为169万元，第二份合同为网签合同交易价款为239万元。邹穗峰、陈伊敏均确认实际履行的是第一份合同，第二份合同是网签合同，不是真实履行的合同。故一审法院确认邹穗峰、陈伊敏双方对于案涉房屋交易的真实意思表示均为2019年4月12日签订的交易价款为169万元的房屋买卖合同。现邹穗峰要求解除双方签订的《房屋买卖合同》、广州市存量房买卖合同（合同编号：穗存量房合字××号）并要求陈伊敏返还购房定金20000元，陈伊敏对此表示同意，故对邹穗峰要求解除合同、返还定金的诉请，一审法院予以支持。房屋交易价款系房屋买卖合同的关键要件，是办理按揭贷款、缴纳过户税款的重要依据。本案邹穗峰承认出于套取银行贷款目的签订两份合同，邹穗峰的行为违反相关法律、法规的规定，也违反诚实信用原则，不应得到支持。案涉房屋买卖未能继续交易的过错主要在于邹穗峰，陈伊敏要求按照双方2019年4月12日签订的《房屋买卖合同》履行义务并无过错。邹穗峰主张陈伊敏违约没有依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条之规定，于2020年5月13日判决如下：一、解除邹穗峰与陈伊敏于2019年4月12日签订的《房屋买卖合同》；二、解除邹穗峰与陈伊敏于2019年4月16日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；三、陈伊敏在判决生效之日起十日内返还购房定金20000元给邹穗峰；四、驳回邹穗峰的其他诉讼请求。一审案件受理费20010元，由邹穗峰负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院二审另查明：一审期间，邹穗峰提供其与中国农业银行签订的《个人购房担保借款合同》，拟证实其贷款申请实际已获批准并已签订合同。经查，该合同载明的借款金额为163万元，抵押物为案涉房产，购房总价为239万元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：邹穗峰主张陈伊敏承担支付违约金80000元的法律责任是否成立。就此，本院认为，诉讼中双方确认就案涉房屋交易先后签订两份不同交易价格的房屋买卖合同，且邹穗峰拟通过虚假售价239万元的合同办理案涉房产交易的网签及银行抵押贷款手续。双方当事人所实施的该项房屋交易行为实属以虚假意思表示实施的民事法律行为，且明显违反银行房贷政策和诚信交易原则，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，该项交易行为应当认定为无效。相应陈伊敏在交易过程中拒绝继续以虚假报价合同完成房屋过户手续并不存在过错。反之，在陈伊敏明确提出可按照真实的交易价格继续办理网签过户手续后，系邹穗峰自身不同意继续交易，故一审法院认定案涉房屋未能完成交易的过错在于邹穗峰并无不当。邹穗峰上诉要求陈伊敏承担违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，邹穗峰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1800元，由上诉人邹穗峰负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年九月十七日书记员 杨 希叶小琳