上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7687号上诉人(原审被告)：上海香取神道流健身有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：施南，总经理。委托诉讼代理人：马红磊。被上诉人(原审原告)：西湖电子集团有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：章国经，董事长。委托诉讼代理人：李杰冰。委托诉讼代理人：朱筱丽。原审被告：施南，男，1997年5月2日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：马红磊(系施南母亲)，住上海市松江区。原审被告：马红磊，女，1971年4月6日出生，汉族，住上海市松江区。上诉人上海香取神道流健身有限公司(以下简称“香取神道流公司”)因与被上诉人西湖电子集团有限公司(以下简称“西湖电子公司”)、原审被告施南、原审被告马红磊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初14203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人香取神道流公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判驳回西湖电子公司一审中的诉讼请求。事实和理由：一、2018年5月15日，西湖电子公司将上海市四平路XXX号XXX楼D、E室房屋(以下简称“系争房屋”)内的隔断拆除、断电，导致香取神道流公司无法正常使用系争房屋，也未实际控制系争房屋。二、5月15日，系争房屋被砸后，香取神道流公司向法院提起诉讼，法院要求上门清点物品，所以香取神道流公司为保全证据，没有取走物品。2019年5月8日法院清点物品后，对于系争房屋内的物品，西湖电子公司可以按照租赁合同的约定直接处置，不应当由香取神道流公司承担租金和使用费。三、双方租赁合同约定，香取神道流公司交付的保证金应该冲抵费用，但一审法院却判决西湖电子公司不返还保证金。四、2017年7月14日租赁合同到期后，香取神道流公司与西湖电子公司协商续租问题，西湖电子公司同意香取神道流公司只需要支付2018年3月至6月的租金和押金，就可以继续租赁系争房屋。一审法院认定香取神道流公司占有、使用房屋与事实不符。被上诉人西湖电子公司答辩称，不同意香取神道流公司的上诉请求。一、西湖电子公司从未前往系争房屋打砸，由于香取神道流公司多次逾期缴纳房租并擅自搭建，改变房屋用途，所以西湖电子公司派工作人员上门拆除了房内的隔断而已，并非如香取神道流公司所称的打砸房屋。二、西湖电子公司拆除隔断后，香取神道流公司加装了防盗门，擅自更换锁芯，安排员工住在系争房屋内，还有教练在系争房屋内教学，故系争房屋一直处于香取神道流公司的占有、控制之下。三、西湖电子公司与香取神道流公司协商续租，但并没有同意免除2017年8月至2018年3月之间的租金。四、由于香取神道流公司逾期支付租金构成违约，没有按照约定的状态返还房屋，所以西湖电子公司有权按照合同约定没收保证金。一审法院判决正确，请求二审予以维持。原审被告施南与原审被告马红磊共同表示，同意香取神道流公司的上诉请求。西湖电子公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．香取神道流公司立即腾退并返还系争房屋；2．香取神道流公司支付2017年8月15日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按每月10，909.67元计算)；3．香取神道流公司支付2017年8月15日起至实际返还房屋之日止的物业管理费(其中，2017年8月15日起至2017年12月31日期间按每月1，260.65元计算，2018年1月1日起至实际返还房屋之日期间按每月1，423.31元计算)；4．香取神道流公司支付2018年4月的水费、电费共计1，710.30元；5．施南、马红磊在对香取神道流公司出资未到位的本息范围内，对诉请2、3、4中香取神道流公司的付款义务承担补充赔偿责任。一审法院认定事实：西湖电子公司为系争房屋产权人。2016年9月，西湖电子公司作为出租人(甲方)、香取神道流公司作为承租人(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，面积203.33平方米，按现状出租给乙方作办公用途；租赁期1年，自2016年8月15日至2017年8月14日止；总租金为130，916元，租金以半年为一期支付，先交租后用房；乙方每月应按承租房屋现用途的性质及收费单价(具体以甲方每月通知为准)向甲方支付水电费，若今后资费和性质发生调整则按新的标准收取；物业管理费6.2元／平方米／月，乙方应与租金同期向物业公司缴纳，即每期应缴物业管理费7564元，若今后资费发生调整则按新标准收取；本合同生效当日，乙方应向甲方交纳履约保证金10，910元，在乙方未发生违约行为，结清退房各款项，并配合甲方提供退租所需票据后由甲方无息返还乙方，若乙方退房时还需向甲方补交费用，甲方有权用保证金予以冲抵；乙方在对房屋进行装修、装饰前应事先征得甲方书面意见，并按有关规定办理相关审批、验收等手续，不得破坏和改变现房屋结构和外部的装修，如未按规定办理手续的，甲方有权制止，造成损失和事故的，由乙方承担一切行政责任和经济责任；未经甲方书面同意，乙方不得擅自拆改变动房屋结构，不得将承租房屋改变用途或转租、转借；退房时乙方依附于房屋的装修和设施无偿归甲方所有，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，主要设施(包括但不限于电话线、网线等各种管线)应恢复原状，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置，同时甲方对乙方的装修和设施不作任何赔(补)偿；乙方已明确本次合同期满，甲方收回乙方所承租的房屋，确定不再续签，乙方必须在本协议期满当天，将房屋返还甲方。租赁期间，香取神道流公司于2016年9月22日支付西湖电子公司押金10，910元，并分别于2016年9月22日、2017年4月24日、2017年5月18日、2017年6月10日、2017年6月12日支付西湖电子公司房屋租金65，458元、21，819.33元、21，819.33元、10，909.67元、10，909.67元，共计支付租金130，916元。另香取神道流公司分别于2016年9月22日、2017年4月14日支付西湖电子公司物业管理费7564元、7564元，共计15，128元。合同期满后，西湖电子公司负责系争房屋租赁的经办人员王慧于2017年8月14日、8月16日、8月21日微信通知马红磊称，租赁合同到期后不再续租，要求香取神道流公司搬离系争房屋。但香取神道流公司未将系争房屋交还西湖电子公司。之后，香取神道流公司提出续租，西湖电子公司表示同意，同时要求香取神道流公司先行付清2018年3月-2018年5月的租金，并将拟好的续租合同交给香取神道流公司。因香取神道流公司未经西湖电子公司同意更改了续租合同租赁期限等条款，也未支付2018年3月-2018年5月的租金，西湖电子公司不同意续签合同，香取神道流公司也未将系争房屋交还西湖电子公司。2018年5月15日，西湖电子公司派人上门拆除系争房屋内的隔断及部分设施，并对系争房屋断电。之后，系争房屋由香取神道流公司控制但基本空关。2018年7月，香取神道流公司向上海市虹口区人民法院提起诉讼［案号(2018)沪0109民初25953号］，要求西湖电子公司赔偿损失284，026.88元。该案审理中，上海市虹口区人民法院于2019年5月8日组织双方当事人至系争房屋内清点物品。2019年5月31日，上海市虹口区人民法院判决西湖电子公司赔偿香取神道流公司损失11，210元。判决后，西湖电子公司不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2019年9月29日判决驳回上诉，维持原判。(2018)沪0109民初25953号案件审理中，西湖电子公司提起本案诉讼。至今，香取神道流公司向西湖电子公司支付租金及物业管理费至2017年8月14日，之后未支付系争房屋使用费及物业管理费；支付系争房屋水电费至2018年3月。一审法院另查明，2018年1月1日起至2019年12月31日期间，系争房屋所在的四平路XXX号新宏大楼办公楼按7元／月／平方米缴纳物业管理费。一审法院再查明，香取神道流公司于2016年9月1日注册成立，注册资本为10万元。香取神道流公司章程中载明，施南、马红磊为香取神道流公司的股东，两人分别认缴出资额5万元，出资时间为2016年8月23日。2016年9月20日、2017年4月24日、2017年5月18日、2017年6月8日，马红磊分别转账支付香取神道流公司65，000元、21，820元、21，819.22元、10，909.67元，共计119，548.89元。一审审理中，香取神道流公司于2019年11月20日搬离系争房屋。法院向系争房屋所在物业管理单位上海宏久物业管理有限公司调查，该公司负责人称，西湖电子公司与香取神道流公司的租赁合同到期后，西湖电子公司要求香取神道流公司搬离系争房屋，香取神道流公司要求续租，不搬离系争房屋也不支付租金。2018年1、2月，经双方协商后，西湖电子公司将草拟好的续租合同通过物业经理转交给施南。因施南擅自将续租合同的起租日2018年3月1日改为2018年4月1日，西湖电子公司不同意签订合同并要求香取神道流公司搬离，香取神道流公司不同意搬离。2018年5月初，西湖电子公司在系争房屋D座的玻璃门外加装铁栅栏门，当晚，马红磊将铁栅栏门拆除。大致在2018年5月15日，西湖电子公司上门将系争房屋内的隔断拆除，并在系争房屋D座的玻璃门外加装防盗门。2、3天后，马红磊自行更换了防盗门锁芯。2018年5月15日后的2个月内，香取神道流公司一员工晚上住在系争房屋内，最初的两周内，香取神道流公司的一个教练在系争房屋内教学，此外系争房屋一直空关，房屋钥匙由马红磊保管。在法院上门清点物品当日，物业经理以系争房屋窗外护栏需要安全检查为由要求马红磊提供一把系争房屋备用钥匙，当日物业经理配好备用钥匙后将钥匙返还给马红磊。2019年11月20日左右，马红磊要求物业经理提供系争房屋钥匙用于进入系争房屋搬运物品，施南从物业经理处取得钥匙后上门拆除系争房屋内的空调，并在2、3天后将拆除的空调及香取神道流公司的其他物品搬离系争房屋，之后香取神道流公司未再进入系争房屋。香取神道流公司搬离当日，物业经理将搬离情况告知并现场拍照给西湖电子公司。一审法院认为，西湖电子公司与香取神道流公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。2017年8月14日合同期满后，香取神道流公司未按约将系争房屋交还西湖电子公司，应按合同约定的租金及物业管理费的标准支付房屋使用费及物业管理费。香取神道流公司辩称合同到期后即搬离系争房屋并将房屋钥匙交还西湖电子公司工作人员，因无证据证明，不予采信。之后，在双方就续租协商不成、香取神道流公司仍不返还房屋的情况下，西湖电子公司于2018年5月15日上门拆除系争房屋内的隔断及部分设施，并对系争房屋断电，引发双方赔偿诉讼，对此，西湖电子公司存在过错。香取神道流公司出于诉讼需要而控制系争房屋，虽事出有因，但控制系争房屋并非香取神道流公司保全证据的唯一有效途径，且2019年5月31日赔偿案件一审判决后，香取神道流公司既未提起上诉也未返还房屋，直至2019年11月20日搬离系争房屋，故香取神道流公司理应承担2018年5月15日起至2019年11月20日期间的房屋使用费及物业管理费。根据物业公司陈述，物业经理在香取神道流公司搬迁当日已将搬迁情况告知并现场拍照给西湖电子公司，且物业公司持有系争房屋钥匙，故应视为香取神道流公司已于2019年11月20日将系争房屋返还西湖电子公司。鉴于西湖电子公司上门拆除及断电行为导致系争房屋无法正常使用，故对2018年5月15日起至2019年5月31日赔偿案件一审判决期间的房屋使用费及物业管理费酌情予以调低。2019年11月20日之后因西湖电子公司怠于收回房屋产生的损失，由西湖电子公司自行承担。关于西湖电子公司要求施南、马红磊在出资未到位的本息范围内对诉请2、3、4中香取神道流公司的付款义务承担补充赔偿责任的请求，马红磊确于2016年9月20日、2017年4月24日、2017年5月18日、2017年6月8日转账支付香取神道流公司65，000元、21，820元、21，819.22元、10，909.67元，但该四笔款项的金额、付款时间与香取神道流公司章程中载明的施南、马红磊的出资金额、出资时间明显不符，香取神道流公司也未提供其他相应证据证明该四笔款项中的10万元为施南、马红磊对香取神道流公司的出资，故无法认定施南、马红磊对香取神道流公司履行了出资义务。施南、马红磊作为香取神道流公司的股东，理应在其未出资的本息范围内对香取神道流公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。对西湖电子公司的该项请求，依法予以支持。西湖电子公司主张2018年4月水电费1，710.30元，香取神道流公司同意支付，依法予以支持。关于履约保证金，双方合同约定在香取神道流公司未发生违约行为，结清款项并配合提供退租所需票据后无息返还。现香取神道流公司在合同期满后未按约返还房屋且在租赁期间逾期缴纳租金，构成违约，香取神道流公司要求西湖电子公司返还履约保证金，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第十三条第二款、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款规定，判决：一、上海香取神道流健身有限公司搬离上海市四平路XXX号XXX楼D、E座房屋，并将该房屋返还给西湖电子集团有限公司(已履行)；二、上海香取神道流健身有限公司支付西湖电子集团有限公司2017年8月15日起至2019年11月20日的房屋使用费187，428.13元；三、上海香取神道流健身有限公司支付西湖电子集团有限公司2017年8月15日起至2019年11月20日的物业管理费23，757.09元；四、上海香取神道流健身有限公司支付西湖电子集团有限公司2018年4月的水费、电费共计1，710.30元；上述第二、三、四项，均自判决生效之日起10日内履行完毕；五、施南在其未出资的5万元本金及利息范围内、马红磊在其未出资的5万元本金及利息范围内，对上述第二、三、四项上海香取神道流健身有限公司的付款义务中不能清偿的部分承担补充赔偿责任(本项中的利息，均以5万元为基数，自2016年8月24日起算至实际付款之日止，2016年8月24日起至2019年8月19日期间按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，香取神道流公司提供了：(2019)沪0109民初25953号民事判决书及该案件中香取神道流公司提交的物品明细、法庭审理笔录、案件接报回执单、微信聊天记录、现场照片、房屋租赁合同等作为证据。西湖电子公司针对香取神道流公司提交的证据，认为与本案无关，不能证明香取神道流公司的主张。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。西湖电子公司与香取神道流公司约定的租期于2017年8月15日届满之后，香取神道流公司并没有将系争房屋返还西湖电子公司，双方协商续租事宜。协商过程中，西湖电子公司曾表示要求香取神道流公司先行付清2018年3月至5月的租金，但并未表示对2017年8月15日至2018年3月之间的租金予以放弃。此后，双方就续租问题未能达成一致。鉴于西湖电子公司并未明确放弃2017年8月15日至2018年3月之间的租金，且双方协商续租未果，故本院对香取神道流公司要求免除2017年8月15日至2018年3月之间的租金的上诉请求，不予支持。租赁期限届满后，且在双方协商续租未果的情形下，香取神道流公司理应及时按照合同约定返还租赁房屋，2018年5月15日西湖电子公司派人上门拆除了系争房屋内的隔断并对系争房屋断电，一审法院考虑到西湖电子公司的过错，酌情扣减了香取神道流公司应承担的使用费，符合法律规定。香取神道流公司上诉认为，2018年5月15日之后的房屋使用费都不需支付，因香取神道流公司并未及时返还房屋，故仍应承担相应的使用费。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8，124.7元，由上诉人上海香取神道流健身有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二〇年九月二十二日法官助理 张文如书 记 员 任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……