江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3880号上诉人（原审被告）：张东，男，1976年2月11日生，汉族，住新沂市。上诉人（原审被告）：徐洁，女，1980年9月28日生，汉族，住新沂市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：房树威，江苏驰东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄慧，女，1976年12月8日生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：薛霏，新沂市盛元法律服务所法律工作者。上诉人张东、徐洁因与被上诉人黄慧房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初8353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张东及其与徐洁的共同委托诉讼代理人房树威，被上诉人黄慧的委托诉讼代理人薛霏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张东、徐洁上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回起诉；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清：从上房通知来看，涉案房屋属于上诉人所有，和张东的父亲张正礼无任何关联性，在2018年12月27日前，张东介绍涉案房屋是拆迁安置所得时，对暂时不能办理产权过户手续等情况，未作任何隐瞒。此时除因政府原因未能办理房屋过户手续外，张东配合被上诉人完成了水、电、燃气更名，并以被上诉人姓名交纳了物业费。2019年1月1日，双方签订书面《房屋买卖合同》。至此，上诉人已履行合同约定的所有义务，房屋也交付给被上诉人。此时，涉案房屋未被查封。6个多月后，即6月17日双方才知道新沂人民法院应他人申请，查封了涉案房屋。现一审法院以出现查封，上诉人“没有在合理期限内排除权利障碍”、未交付标的物和转移所有权为由，判决“解除买房合同”等等，明显违法。(一)因张东父亲张正礼事先有交通损害赔偿诉讼，张东及其父母才向新沂人民法院提出析产，以剖出张正礼份额处理此事。此后，新沂人民法院作出相应判决。因案外人何继宁对此不服，案件被重审。后因张东等不服重审判决，提起上诉。目前该案仍在徐州市中级人民法院审理中，未有定论，应理解为上诉人已在合理期限内行使排除障碍的方法。因此，新沂人民法院查封措施，依法只是一个临时保全措施，不能必然导致涉案房屋一定被拍卖，并不影响上诉人与被上诉人继续履行合同。故一审法院以查封为由，解除原买房合同，依据不足。另最高人民法院(2016)最高法民再164号一案中，阐述“案涉股权当时虽被查封，但司法查封系临时强制措施，并不影响股权转让的合同目的最终实现，当事人以股权被司法查封为由诉请解除合同依据不足”的观点与上诉人上述观点完全相同。上诉人认为这两个案件查封性质相同，只是标的物不同，可以类比。(二)涉案房产被查封后，一审法院认为张东应在“合理期限内排除(查封造成的)权利障碍”是错误的。1.涉案房产是拆迁安置房，位于新沂市季花城小区。新沂市相关部门至今未给小区居民办理产权证。但他们却能对房屋占有、使用或收益。签订《房屋买卖合同》后，被上诉人也实际取得了这些权益。2.双方交易时，被上诉人明知张东没有产权证，所以才在买卖合同第六、七条中约定过户条件，而且届时张东义务只是“帮助、协助”，不负主导作用。应付税费，也由被上诉人全部承担。因此，今后具备条件时，如果被上诉人不愿过户，或不愿支付应负税费，也会造成无法过户。一审法院将查封当成唯一阻碍合同履行的情形，显然不符合逻辑。3.今后新沂相关部门何时才对涉案房产进行确权登记，目前尚不明确，何时可以过户也未可知。因此，当张东还未取得房屋所有权证时，被上诉人也当然不享有过户请求权。一审法院认为查封措施导致被上诉人“权利的行使陷于被动状态”，显属虚构。4.被上诉人从小区物业公司拿到钥匙后已实际占有房屋，即应认定张东完成交付义务。二、一审法院适用法律错误。张东可能承担的违约责任，应以《房屋买卖合同》为准并结合《合同法》第60条第二款、第61条、第62条进行确定，不能随意解释。一审法院在不能指出张东到底违反哪些约定时，仅因目前不具过户条件和未解除查封，即认定违约，并判令张东支付违约金和赔偿损失，适用法律错误。1.签订《房屋买卖合同》前，被上诉人共支出8964元，其中含物业服务费；签订合同后，被上诉人实际占用房屋，物业公司也为其提供了服务。因此即使其至今未消费一分钱的燃气水电等，但其已享受服务，却要张东负担费用，显失公平；2.一审法院未明确张东违约的具体情形，判令承担2万违约金，无事实依据。3.买房合同签订前后，被上诉人始终知道暂时不能办理过户，故一审法院把无法转移所有权、导致解除合同产生的损失都判令张东承担，明显不公。4.促进交易是《合同法》本意之一。在涉案房屋不具备过户条件，一审法院仅因查封就认为张东需设法解封，否则必然导致被上诉人不能实现买房目的，与现实不符，与《合同法》第94条规定可以解除合同的情形不符、与立法本意不符。5.上诉人徐洁不是涉案合同的签订人，只是事先同意卖房，对有关合同内容也不熟悉。售房并非家庭生活或夫妻共同生活所需，但一审法院无视最高法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》法释(2018)2号的适用前提，套用该《解释》第1条，认为张东签订合同也必然约束到徐洁，是机械适法。三、根据江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南》等相关规定，张东与被上诉人的房屋买卖行为在法院查封之前就已经完成，新沂法院的查封按法律规定应撤销，这样被上诉人的权利可以继续行使，其房屋买卖合同可得到完全履行，一审法院违背法律规定，中断其继续履行的可能性，造成司法资源浪费。四、上诉人认为查封措施并非根本不可改变，被上诉人完全可通过执行异议之诉、请求撤销，但其却借此反悔买房，把当初购房时不能及时过户的法律风险全部转嫁到张东身上，有违公平和诚信。另外上诉人还认为，依据常识，被上诉人支付购房款是要取得占有、使用、收益等物权的多个权能，即取得所有权并非买房的唯一目的。一审法院片面强调目前不能取得所有权，无视被上诉人已实际享有其他多项权益，罔顾事实。五、为处理查封，张东2019年6月21日以《保证书》方式，向被上诉人作出承诺；庭审中，被上诉人也予举证。对此，上诉人认为，被上诉人接受《保证书》后，就有关事务及《房屋买卖合同》无效的后果，双方已形成新的要约及承诺，都应受约束。但买房合同被确认有效时，一审法院无视该补充合同，损害上诉人合法权益。此外，本案裁决应以徐州市中级人民法院析产关联案裁决结果为裁判依据，据《民事诉讼法》第150条有关规定，本案应当中止审理。黄慧辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。黄慧向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除黄慧与张东、徐洁之间订立的房屋买卖合同；2.判令张东、徐洁返还购房款50万元、支付违约金10万元，赔偿改户费、水费、电费、燃气材料费、燃气开户费、太阳能费用、物业费（包括垃圾费、公共能耗费、电梯费）、质量保证金等损失8964元，合计608964元。一审法院查明，2019年1月1日，张东（出卖人、甲方）与黄慧（买受人、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定张东将涉案房屋出售给黄慧，价款为50万元；合同第四条约定：“甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失。”对于违约责任，双方约定，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款20%的违约金。黄慧实际支付的49.5万元购房款，张东向黄慧出具一份金额为50万元的购房款收据。张东协助黄慧办理了涉案房屋的上房手续，黄慧为此支出了改户费280元、水费273元、电费500元、燃气材料费500元、燃气开户费2500元、太阳能费用2000元、物业费（包括垃圾费、公共能耗费、电梯费）2211元、质量保证金1000元，合计8964元。审理过程中，张东陈述其出售房屋的行为已征得其妻徐洁及其父张正礼、其母马继侠的同意，其三人一直没有提出反对意见。另查明，法院在审理何继宁诉张正礼机动车交通事故责任纠纷一案过程中，于2017年3月17日作出（2017）苏0381民初440号民事裁定，查封了新沂市新安街道两层房屋，查封期限为三年。后前述房屋被拆迁，涉案房屋系安置房之一。2019年5月27日，法院在执行何继宁与张正礼机动车交通事故责任纠纷一案过程中作出（2018）苏0381执5211号执行裁定，查封了涉案房屋。2018年2月8日，法院立案受理了张东、徐洁、马继侠与张正礼分家析产纠纷一案，于2018年4月16日作出（2018）苏0381民初1467号民事判决。何继宁不服该判决，向新沂市人民检察院申诉。新沂市人民检察院提出再审检察建议。新沂市人民法院于2018年11月9日作出（2018）苏0381民监10号民事裁定，再审该案；后于2019年3月28日作出（2019）苏0381民再2号民事判决。张东、徐洁、马继侠不服，提出上诉，目前二审尚在审理过程中。一审法院认为，黄慧与张东订立的关于涉案房屋的买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。黄慧作为买受人的基本义务是按照约定的数额支付价款，张东作为出卖人的基本义务是向买受人交付标的物并转移标的物的所有权。根据双方的约定，张东有保证涉案房屋无其他权利设定或纠纷的义务。涉案房屋在何继宁与张正礼机动车交通事故责任纠纷一案执行过程中被查封，黄慧虽然提出执行异议但被驳回。涉案房屋因牵涉其他债权债务纠纷而被查封，使黄慧权利的行使陷于被动状态，张东也没有在合理期限内排除权利障碍。其违约行为致使黄慧无法实现买卖合同的目的，故对于黄慧要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于黄慧在履行合同过程中向张东支付的购房款49.5万元，张东应当予以返还。黄慧在履行合同过程中因涉案房屋而支出改户费、水费、电费、燃气材料费、燃气开户费、太阳能费用、物业费（包括垃圾费、公共能耗费、电梯费）、质量保证金等合计8964元，合同解除后，以上损失应当由张东承担赔偿责任。关于黄慧主张的违约金。违约金具有补偿性兼具惩罚性，是填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。双方约定的违约金明显过高。综合本案实际情况以及当前本地房屋价格的实际变化等因素，违约方违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会减少守约方的缔约机会、增加守约方购房的成本及造成较大预期利益损失，考虑合同履行时间等情况，依照公平和诚信原则，对于违约金的数额依法予以酌减为2万元，对黄慧主张的过高部分，不予支持。徐洁与张东系夫妻关系，其虽未在《房屋买卖合同》上签名，但结合其与张东共同提起的分家析产诉讼以及张东的陈述，张东在出售涉案房屋前已征得其同意，且一直未提出反对，出售涉案房屋系基于其夫妻双方共同意思表示，故应当认定为夫妻共同债务，徐洁应与张东共同承担相应责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，遂判决：一、解除黄慧与张东之间就新沂市季花房屋订立的房屋买卖合同；二、张东、徐洁应于判决发生法律效力之日起十日内向黄慧返还购房款49.5万元、赔偿损失8964元，并支付违约金2万元；三、驳回黄慧的其他诉讼请求。二审期间，上诉人张东、徐洁向本院提交以下证据：1.案号为（2020）苏0381执772号之一执行裁定书，证明涉案的房屋在上诉人上诉期间，即2020年8月14日，被新沂市人民法院解封，2.新安街道四季花城涉案房屋拍卖成交确认书网上截图，证明法院解封的原因是案外人有关赔偿已经到位，故新沂市人民法院才作出上述执行裁定，对涉案房屋进行解封。被上诉人黄慧质证称，对上述证据的真实性无异议，但不能排除上诉人有其他经济纠纷，牵扯到涉案房产。二审查明，新沂市人民法院于2020年8月10日作出（2020）苏0381执恢772号执行裁定书，解除对被执行人张正礼与马继侠、张东、徐洁共有的位于新沂市季花城房屋的查封。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人张东、徐洁与被上诉人黄慧之间的房屋买卖合同是否具备解除条件。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依据上诉人张东与被上诉人黄慧于2019年1月1日签订的《房屋买卖合同》第四条约定，“甲方（张东）保证其出卖给乙方（黄慧）的房屋，产权清楚，绝无他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失”。据此，上诉人张东作为涉案房屋的出卖方，确保涉案房屋无他项权利设定以及其他纠纷导致房屋产权不清系其应履行的合同义务之一，但上诉人张东、徐洁与张正礼就涉案房产的析产纠纷尚在审理期间，即涉案房屋的产权归属尚不明晰，且在本案一审期间，涉案房屋因何继宁与房屋共有人之一的张正礼之间机动车交通事故责任纠纷案被法院查封。而房屋产权的明晰事关房屋买卖合同目的的最终实现与否，二审期间上诉人张东虽举证证明涉案房屋已被解封，但现就涉案房屋的析产纠纷尚无定论，且被上诉人黄慧对涉案房屋未办理产权登记手续以及暂不能办理产权过户的知晓，并不能视为其对涉案房屋尚处析产纠纷，产权尚未明确的认可，故被上诉人黄慧以上诉人张东违反合同约定中关于涉案房屋产权清楚的约定以致不能实现合同目的，主张解除双方之间的《房屋买卖合同》，于法有据。至于违约金及损失认定的问题，一审法院系综合合同的履行情况以及预期利益损失、当事人的过错等综合考虑，酌定违约金为2万元，符合公平和诚信原则；此外，被上诉人黄慧所支付的改户费、水费、电费、燃气材料费、燃气开户费、太阳能费用、物业费、质量保证金等合计8964元，确系为履行涉案合同所支出的费用，现因涉案房产权属不明且被查封导致合同履行障碍，故一审法院在认定合同解除后，判令上述损失由上诉人张东承担，并无不当。综上所述，上诉人张东、徐洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9890元，由上诉人张东、徐洁负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 宋新河审判员 苏 团二〇二〇年九月二十七日书记员 赵 莹