湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7999号上诉人（原审被告）：赵光明，男，汉族，1963年5月22日出生，户籍地广东省广州市天河区，现住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：蒋永红，女，汉族，1966年9月9日出生，住湖南省长沙市芙蓉区，系湖南省长沙市雨花区同升街道同升湖社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：梅利勇，男，汉族，1985年2月10日出生，户籍地湖南省长沙市天心区，现住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王娟，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南三湘新贵置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区南托街道牛角塘市场59号。法定代表人：陈小明，执行董事。委托诉讼代理人：袁煜程，湖南湘旭律师事务所律师。原审第三人：湖南省中城富通置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路233号富通大厦1206房。法定代表人：唐友龙。诉讼代表人：湖南金州律师事务所，系湖南省中城富通置业有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：徐寅罡，男。原审第三人：湖南长沙中国城酒店股份有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路233号富通大厦。法定代表人：欧阳佛果。上诉人赵光明因与被上诉人梅利勇、湖南三湘新贵置业有限公司（以下简称三湘公司），原审第三人湖南省中城富通置业有限公司（以下简称富通公司）、湖南长沙中国城酒店股份有限公司（以下简称中国城公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初11794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵光明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回梅利勇的一审诉讼请求；并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：梅利勇虽在法院查封前签订了书面的房屋买卖合同，但涉案商品房并非梅利勇的唯一住房，且梅利勇没有在查封前及时办理产权登记或预告登记，自身存在一定过错。因此梅利勇不享有足以排除执行的民事权益。被上诉人梅利勇辩称：一、梅利勇没有办理产权证不是自身过错，是因为政策原因无法过户。二、梅利勇已在法院查封之前缴清所有房款，且涉案房屋已经交付梅利勇，梅利勇已实际居住使用。三、梅利勇对涉案房屋拥有的是物权，而上诉人与中国城公司、三湘公司等之间存在的租赁合同纠纷关系是普通的债权债务关系，无法对抗梅利勇的物权。四、三湘公司名下还有多套房产，可供上诉人查封。被上诉人三湘公司辩称：三湘公司与梅利勇签订的商品房买卖合同真实有效，是双方的真实意思表示，且三湘公司已收到了全部的购房款，房屋应当归梅利勇所有。原审第三人富通公司称本案与富通公司无关。原审第三人中国城公司未向本院提交答辩意见。梅利勇向一审法院提起诉讼，请求停止执行位于长沙房屋，解除对该房屋的查封措施。一审法院认定事实：2008年11月9日、13日，梅利勇分别向三湘公司支付购房款2万元、5万元。2008年12月18日，梅利勇分别向三湘公司补交购房款、工本费、契税为775元、605元、2208元。2009年1月3日，梅利勇与三湘公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为2008120140911），约定：三湘公司将诉争房屋以预售方式出售给梅利勇。2009年1月14日，梅利勇与交通银行股份有限公司长沙分行（以下简称交通银行长沙分行）、三湘公司签订一份《个人房屋抵押贷款合同》，约定梅利勇以诉争房屋向交通银行长沙分行申请个人抵押贷款，贷款金额15万元，月利率为4.2075%，以月为一期，按期还款，贷款期限自2009年1月19日至2024年1月13日；梅利勇授权交通银行长沙分行以购房款的名义将借款转入三湘公司的账户。2009年1月19日，交通银行长沙分行向梅利勇指定收款账户转账交付借款15万元。2012年4月1日，三湘公司为诉争房屋办理了不动产权证，并将该房屋登记在自己名下。2016年12月15日，梅利勇向物业公司补缴了2010年9月1日至2014年11月30日的物业费4710元、交纳了有线入户费400元。2016年12月16日，梅利勇到交通银行长沙分行提前结清了贷款。同月，梅利勇与三湘公司办理收房手续。梅利勇结清房款后，要求三湘公司办理过户手续，三湘公司告知梅利勇其公司内部走流程，需要等一段时间。此后，梅利勇再次要求三湘公司办理过户手续，三湘公司工作人员告知梅利勇长沙市发布了限购政策，他这种情况不能办理过户，需要等一段时间。2017年3月9日，申请人赵光明与被执行人富通公司、中国城公司、三湘公司执行一案作出（2017）湘0102执26号民事裁定书，裁定冻结、扣划、提取上述三公司的银行存款55321.92元（暂未计算迟延履行期间的利息），或查封、扣押其价值相当的财产。2017年底，梅利勇再次找三湘公司时得知不动产登记中心有专门办理遗留问题的窗口，可以办理过户，遂前往不动产登记中心咨询，被告知其仍需找三湘公司协商过户事宜。在梅利勇与三湘公司协商过程中，一审法院于2018年10月19日依据上述执行裁定书查封了登记在三湘公司名下的诉争房屋。一审法院认为，梅利勇在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部购房款项，并对涉诉房屋占有使用至今，且梅利勇在结清房款后，多次向三湘公司提出办理房屋过户手续的积极行为，涉诉房屋未能办理过户并非其本人原因所致。综上，梅利勇符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,因该规定中的二十八条及二十九条并非排斥关系，梅利勇对涉诉房屋提出的异议只要符合二十八条或二十九条任意一种情形，均可以排除执行。同时，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律、司法解释的相关精神，梅利勇作为消费者已经交付了全部购房款，其对所购房屋享有的债权是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，应有别于普通无担保的债权。综上，一审法院认为应停止对涉诉房屋的执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：停止（2017）湘0102执26号案中对位于长沙房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施。一审案件受理费80元，由梅利勇负担。本院二审期间，被上诉人梅利勇向本院提交如下证据：不动产登记情况表四张，拟证明三湘公司名下还有多套房产可供查封，所以解封案涉房屋对上诉人的权利不产生实际损害。本院经审查认为，梅利勇提交的上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定是对商品房消费者的特殊保护，该条款与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定并非排斥关系，即商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议请求排除执行的，如果符合第二十八条所规定的“一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记”四个要件，也有权利排除执行。本案中，梅利勇在涉案房屋被查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有了房屋、支付了全部价款，且并非梅利勇自身原因未能办理过户登记，故梅利勇符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，一审法院认定梅利勇对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人赵光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人赵光明负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  易伟玲审 判 员  金新贵二〇二〇年九月十七日代理书记员  李 楠