江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初1671号原告：韩婷婷，男，1984年8月15日出生，汉族，住江苏省镇江市丹徒区。原告：李秀芸，女，1987年10月13日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。以上两原告共同委托诉讼代理人：徐娇，国浩律师（南京）事务所律师。被告：南京新城万隆房地产有限公司，统一社会信用代码91320113302317564F，住所地江苏省南京市栖霞区西岗办事处摄山星城天佐路1号132室。法定代表人：郑福权，该公司总经理。委托诉讼代理人：张潇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘永辉，男，该公司员工。原告韩婷婷、李秀芸与被告南京新城万隆房地产有限公司（以下简称新城万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩婷婷及原告韩婷婷、李秀芸共同委托诉讼代理人徐娇，被告新城万隆公司委托诉讼代理人张潇、刘永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩婷婷、李秀芸向本院提出诉讼请求：1、被告退还房屋装修差价款暂计30万元（请求对某某山花园XX幢X单元XXX室精装修进行评估鉴定，实际金额待装修评估后确定）；2、被告承担本案的评估费、诉讼费。事实与理由：2016年8月30日，原被告经协商签订《某某山花园商品房预售合同》1份。约定，原告向被告购买栖霞区（以下简称“该商品房”），建筑面积120.33㎡（其中，套内建筑面积103.61㎡，共用分摊建筑面积16.72㎡），单价28267元／㎡，房屋总价款为3401368元。被告应于2018年6月30日交付该商品房，交付标准为精装修，双方在预售合同附件四装饰装修及设备标准中对装修标准进行了约定。嗣后，原告按约支付了购房款，被告向原告交付了该商品房。2018年8月2日原告缴纳了契税后取得了苏（2018）宁栖不动产权第××号不动产权证书。原告拿房后发现被告所交商品房的装修不符合约定、存在很多瑕疵，经查询发现与南京市住建委公示的被告的《商品住房申报价格表》中5035元／㎡的装修单价明显不符。原告认为，被告交付的该商品房的装修标准与合同约定不符，且与对外公示价格表不符，明显存在欺诈行为，损害了原告的合法权益。为此，特诉至法院，望判如所请。被告新城万隆公司辩称：一、原被告双方签订的商品房预售合同、装饰装修协议约定了交付标准，系双方协商一致并签字认可的结果。1、原被告签订的预售合同第一条第5款有明确约定，装修标准见附件4。在该附件4中，双方对装修配置标准作出了明确约定。2、双方签订的预售合同补充协议第三条第1款约定，超出合同正文附件和补充条款约定的之外的承诺，必须经双方以书面形式签字盖章认可，方具有法律效力，买受人对此已知晓并同意。物价局备案的房地产评估报告中的精装修标准未经双方以书面形式进行确认，对双方不具有约束力。3、被告在房屋销售前，设置了样板房供购房人参观，且最终交付的房屋与样板房一致，被告已如实履行了合同约定的义务。依据江苏省高院商品房装修买卖合同装修质量审理指南第6条规定，样板房装修的物品、材料、施工质量和品牌档次应作为装修质量要求的认定依据。被告在销售前制作了样板房，即使销售合同附件、房屋装饰装修协议对装修材料、物品型号、用材数量未作约定，但被告通过实体样品房的形式，对合同约定进行了细致的补充。原告对房屋交付质量标准，是明知的，双方不存在异议。二、被告已按照房屋装饰装修协议及样板房标准交付了房屋，现原告仅以物价局备案的价格与装修物品价格不一致作为退还差价的依据，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。根据《审理指南》第7条规定，装修质量有明确约定，或者能够通过商品房销售资料、装修施工资料等综合认定的，买受人主张以备案装修资料作为确定装修质量要求的直接依据的，不予支持。本案中双方按照附件4及样板房对房屋及装饰标准进行了约定，装修质量标准完全可以综合认定，原告在合同签订过程中并未提出异议。三、案涉房屋为装修商品房，房屋价值系毛坯房屋价值与装修价值的综合，二者无法分割，原告单独对装修价格进行鉴定，没有依据。原、被告也从未约定以物价局备案的《房地产评估报告》的标准为交付标准。评估报告并非原被告双方的真实意思表示，备案装修价格不是确定装修质量要求的的依据，商品房价格高低由市场决定。1、通过案涉项目同小区其他购房人的购房价格足以证明案涉小区房屋售价是可以通过磋商决定的，双方当事人合同约定的价格视为双方真实意思表示。2、原被告商品房预售合同第4条计价方式和价款约定，案涉房屋以建筑面积计价，单价为28267元/平方米，总价款为3401368元。该价款明确排除房屋套内的装饰装修款的单价及合计的选项，由此可见，双方明确房屋单价按照毛坯加装修综合计价的方式，并未对装修价款单独作出约定，原告申请对装修价款进行鉴定毫无依据。3、双方签订的《补充协议》第四条第四款中约定：本合同正文载明的房屋价款即为已享受完各种优惠后的房屋最终成交价，为买受人须实际支付给出卖人的购房价款总额。购房价款总额不再因签署前出卖人的口头或书面承诺、广告、宣传资料、宣传活动等所列的优惠条件或其他任何原因增加或减少。第五款约定，价格风险由出卖人与买受人各自承担，双方均不得提出补差或者退差。上述约定明确排除了合同条款以外其他影响价格的因素，原告单方要求退还装修差价，没有任何依据。4、结合当时房地产市场调控政策，案涉房屋是装修商品房，物价局备案的装修价格反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与案涉房屋毛坯建造成本一起构成案涉房屋的总价款，双方是将毛坯及装修作为一个整体进行买卖的，原告对装修进行单独评估毫无意义，不能作为案件审判的参考。房屋价格的评估不是简单按照毛坯房屋及装修物品用材成本的简单累加，还需要综合考虑市场供求关系、价值规律、利润空间、设计、施工工艺、品牌、售后服务等因素进行综合考量。被告作为全国知名的房地产上市公司，其品牌溢价能力高于普通开发商所开发的楼盘，所以房屋评估价格必须要综合考量才能得出一个合理的价格。再退一步讲，即使房屋整体评估价格比合同约定价格低，原告也无权要求被告退还差价，因为双方已明确约定价格风险各自承担，互不要求退还差价，即使房屋成交价格高于案涉房屋的评估价格也是符合市场规律的。5、物价局备案的《房地产评估报告》内容未经双方书面形式确认及签字盖章，所以对双方不具有约束力。该报告是2017年3月作出并在南京市物价局网站公开，若原告认为应当作为交付标准，那么签订合同时就应当提出或者拒绝购买，而不是在房屋收房后再以物价局备案价格提出异议。事实上，原告在房屋买卖过程及交付过程中从未对装修质量标准提出异议。根据《审理指南》第8条规定，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修或者备案装修价格作为确定装修质量要求依据的，不予支持。综上，原告要求对房屋装饰装修申请评估鉴定没有依据，原告的诉讼请求均无法律和事实依据，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，被告新城万隆公司（甲方，预售人）与原告韩婷婷、李秀芸（乙方，预购人）签订《某某山花园商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）1份，主要内容为：1.第一条甲方预售给乙方的商品房为栖霞区（简称案涉房屋），该房屋建筑面积120.33平方米，该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。2.第四条案涉房屋以建筑面积计价，单价为28267元／平方米，总价3401368元，该总价由下列款项构成：［√］房价款:单价28267元／平方米，合计3401368元；［×］房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）／平方米，合计（以下空白）元。3.第六条（1）甲方应于2018年6月30日前向乙方交付该商品房；（2）该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.第十九条本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，但补充协议中的内容系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准；本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力，但附件内容、空格部分的填写内容排除铅印部分中的非选用性内容，且系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以铅印内容为准。案涉合同的附件4为《装饰装修及设备标准》香悦澜山精装修配置标准，该附件载明事项如下：1、硬装配置标准：过道、客厅、餐厅、主卧、次卧、书房墙面乳胶漆饰面（三棵树或同等品牌），顶面局部石膏板吊顶、乳胶漆饰面（三棵树同等品牌），地面地砖、多层实木复合木地板；厨房、卫生间墙面墙砖，顶面局部石膏板吊顶、乳胶漆饰面（三棵树同等品牌），地面地砖；阳台墙面涂料，顶面白色涂料，地面地砖。2、厨房配置标准：整体橱柜志邦或同等品牌；油烟机、燃气灶、消毒柜西门子或同等品牌；即热式燃气热水器林内或同等品牌；水槽普乐美或同等品牌；龙头科勒或同等品牌。3、卫生间配置标准：坐便器、台盆龙头、淋雨花洒科勒或同等品牌；淋浴房、整体卫柜、成品镜柜新城定制；浴霸三雄极光或同等品牌。4、阳台部品配置标准：厨房顶灯、卫生间顶灯、阳台吸顶灯、筒灯或射灯三雄极光或同等品牌。5、其他部品配置标准：入户门盼盼或同等品牌；木制柜新城定制；入户门锁海贝斯或同等品牌；中央空调日立或同等品牌；户内门、踢脚线新城定制；开关插座面板西门子或同等品牌；太阳能太阳雨或同等品牌；新风装置爱迪士或同等品牌。6、公共部位装修标准：一楼大堂墙面墙面砖，顶面乳胶漆、局部吊顶；标准层墙面墙砖，顶面乳胶漆；连廊墙面涂料，顶面乳胶漆；一层二层楼梯间、三层以上楼梯间墙面乳胶漆，顶面乳胶漆。另约定：一、上述装修标准中，石材、板材等装修材料虽在安装前会经过挑选，但仍可能存在纹理和颜色的差别。二、电器产品由生产厂家承担保修责任，保修期限以生产厂家的保修期为准。除本条约定的保修内容外，其余部位的装修保修期为两年。三、甲方有权在不降低质量标准、不影响乙方使用的前提下，对装修工艺、材料、部位、方案进行协调。若上述装修标准中注明品牌但未注明型号的，则该产品的型号由甲方自行确定；如未注明品牌、型号等事项的，则该产品的品牌、型号等事项由甲方自行确定。因不可抗力、意外事件、政府政策调整、厂家技术革新、断供或厂家停产或其他原因导致甲方无法批量采购装修产品、材料时，在不降低质量标准的前提下，甲方有权以相同或同类产品或材料代替。四、样板房仅用于销售宣传，不作为交付标准。五、若甲方在交付时对房屋的装修未达到上述标准，乙方可依照上述装修标准向甲方主张权利，但不得以此为由拒收房屋。六、特别提醒：上述装修标准非针对乙方所购具体房屋之承诺，区分不同户型有局部差异，具体以实际交付为准。同日，原被告签订《商品房买卖合同补充协议》（简称《补充协议》）1份，其中：第一条陈述保证和房地概述：3.买受人已完全了解所购房屋的面积及组成、单价、房屋结构、装饰、层数、层高、设备标准、房屋平面图等信息，并对小区配套设施的分布状况及所购房屋入户进门通道及楼梯位置等情况已作了解并认可。买受人经谨慎考虑已知晓房屋买卖为买受人重大财产处分，对于房屋的规划用途已经通过向出卖人询问或政府信息公开查询等方式知晓房屋的规划用途，对于房屋的规划用途是否适合居住或拟运营的经营项目已充分考虑。第三条广告与宣传资料：1.出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。买受人亦不得援引本合同正文条款、附件和补充条款之外的资料内容进行解释或提出主张。本合同签订后，在此之前的任何谈判、磋商及意向性的协议均被本合同正文条款、附件和补充条款所覆盖或替代。未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇用的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件均属无效；超出本合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。买受人对此已经予以知晓并同意。2.出卖人所建样板房及样板区不属于出卖人的交付标准或交付条件，仅为工艺展示和为买受人提供装饰参考，其不构成合同内容，双方也不受其约束。第四条4.本合同正文中载明的房屋价款即为已享受完各种优惠后的房屋最终成交价，为买受人须实际支付给出卖人的购房价款总额。合同签署前的各种优惠、折扣、抵用券、优惠券、团购优惠、其他优惠等均自动失效，不再对买卖双方具有约束力，购房价款总额不再因合同签订前出卖人的口头或书面承诺、广告、宣传资料、宣传活动等所列的优惠条件或其他任何原因而增加或减少，但本合同其他条款或合同签署后的补充协议另有约定的，其效力高于本款约定。5.价格风险由出卖方与买受人双方各自承担，双方均不得提出补差或退差。第十一条具体项目专用条款：样板房的装饰设计和施工仅供展示使用，不作为标的房屋的交付标准。上述《预售合同》及《补充协议》签订后，原告韩婷婷、李秀芸按约向被告新城万隆公司支付了相应款项，被告新城万隆公司亦于约定期限内通知原告接收案涉房屋。2018年4月24日，原告办理了房屋接收手续，签署了《资料、钥匙签收表》。庭审中，原告韩婷婷、李秀芸举证《商品房预售方案》《南京市商品住房申报价格表》、《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》（宁政办发[2014]13号），用以证明被告公示的商品房预售方案预售项目包含装修房和毛坯房两种类型，故案涉房屋房价款亦可析分装修价款及毛坯房价款。根据南京市政府办公厅文件第五条规定，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。故南京市物价局备案公示的房屋装修单价5035元/平方米应认定为具有公示效力的案涉房屋的装修标准，被告应按5035元/平方米精装标准交付房屋，现被告交付房屋的精装标准达不到5035元/平方米，应退还差价。被告质证意见为：对《南京市商品住房申报价格表》的三性不予认可，被告并未在网上或销售现场对该表予以公示，原告也无证据证明被告对该表在网上或销售现场予以了公示，被告确实向政府部门进行了价格申报备案，但该价格申报的内容与被告无关，不对双方产生约束力。对《商品房预售方案》真实性予以认可，对关联性不予以认可，预售方案并非原被告双方关于案涉房屋装修标准的约定，与本案无关。对宁政办发[2014]13号文的真实性无异议，对关联性不予认可，该规定系政府部门行政规定，对原被告双方权利义务不产生约束力。另查明，新城万隆公司于2017年12月25日取得案涉工程《建设工程规划核实合格书》，同年12月26日取得工程竣工验收备案。2017年12月7日，新城万隆公司取得案涉房屋所在楼幢的《建筑竣工测量成果报告》。案涉房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在房屋交付时已交付原告。本案的争议焦点为：原告韩婷婷、李秀芸以《南京市商品住房申报价格表》中载明的装修价格5035元/平方米作为案涉房屋装修质量依据主张房屋装修差价损失是否合法有据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《预售合同》明确被告交付给原告的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。双方经自愿平等磋商，已对案涉房屋的整体价格为28267元/平方米形成了合意，该价格反映了当时房地产交易市场的供求关系、心理预期、产品质量、外界配套、品牌价值、价值规律、利润空间、应缴税费等各种因素，对双方均有拘束力。关于房屋的装修，结合《预售合同》附件4的约定能够看出，双方已对案涉房屋的装饰装修标准及装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。原告主张依据《南京市商品住房申报价格表》，案涉房屋装修标准应为5035元/平方米，被告应按此装修标准交付房屋，因向南京市物价局申报的房屋装修单价，系被告为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行的价格报备手续，并非被告向原告作的承诺，且原告亦未提供充分证据证明被告向其出示过《南京市商品住房申报价格表》，材料中载明的价格对其购买案涉房屋产生重大影响，在双方签订的《预售合同》及《补充协议》中，亦均未约定该价格或资料内容作为合同价格依据，故原告提供的证据不足以证明上述材料载明的装修价格5035元/平方米系双方就案涉房屋达成的合意，原告以此装修价格作为案涉房屋装修的价格，并申请对案涉房屋精装修进行评估鉴定，缺乏合同及法律依据，对其鉴定申请不予准许。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告韩婷婷、李秀芸的全部诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告韩婷婷、李秀芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年九月十一日法官助理  徐 艳书 记 员  蒋文雯