陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异733号案外人：方启聪，女，汉族，1985年6月1日，住西安市未央区。申请执行人：西安畅想电子科技有限公司，住所地西安市南广济街85号。法定代表人：杨淑兰，该公司董事长。被执行人：陕西云飞房地产开发有限公司，住所地西安市临潼区骊山街办东关正街北侧。法定代表人：魏广孝，该公司董事长。本院在执行西安畅想电子科技有限公司（以下简称畅想公司）与陕西云飞房地产开发有限公司（以下简称云飞公司）借款合同纠纷一案中，案外人方启聪以本院（2017）陕01执162号之四执行裁定书查封的云飞公司名下位于西安市临潼区东关正街骊山名居1幢1单元21层12101号房产属其所有为由向本院提出执行异议申请，因案件事实清楚，权利义务关系明确，本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。案外人方启聪称：请求法院解除对西安市××区××街骊山名居1幢1单元21层12101号房产的查封。案外人于2017年全款从陈新处购买了位于西安市××区××街骊××居××单元××层××室单元房××套。因案外人购买该房时，该房尚为毛坯房，故经开发商、陈新及案外人三方协商同意，开发商云飞公司愿意为案外人“更名”，并由案外人直接与开发商签订《商品房买卖合同》。三方并约定陈新随后配合云飞公司为案外人在房管所办理登记备案变更手续，将该房屋直接登记在案外人名下。合同签订后，即2017年6月8日，案外人与小区物业“绿源服务有限责任公司”办理了物业交接手续，随即对该房屋进行装饰装修，购买家具家电。现法院将案外人房屋在内的共计六套房产予以查封。案外人认为，该房产系案外人通过合法途径购买，并支付了相应房款，与开发商云飞公司签有《商品房买卖合同》，且案外人已实际入住该单元房，故该单元房所有权及使用权依法已归案外人所有。因此，案外人根据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之相关法律规定，特别提出异议申请，请求人民法院依法支持本人的申请请求。申请执行人畅想公司称：一、申请人与陕西云飞房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。2017年1月19日，西安中院作出(2017)陕01执162号执行裁定中载明“西安畅想电子科技有限公司与陕西云飞房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院(2016)陕01民初478号民事判决书己发生法律效力……裁定如下：……或查封、扣押其同等价值的财产”据悉，2017年4月8日，案外人方启聪以买受人身份与云飞公司签订的《商品房买卖合同》，约定将位于西安市××区××街骊山名居第1幢l单元21层12101号商品房出卖给买受人，买受人于2017年4月8日一次性付清总房款197000元，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。经查，在原告云飞公司与被告杨志义、邓安民确认合同无效纠纷一案中，西安市临潼区人民法院于2017年10月11日立案，于2017年12月12日作出(2017)陕0115民初3870号民事判决书，法院认定事实“陕西云飞房地产开发有限公司于2016年1月27日签订了10份《商品房买卖合同》，并于2016年1月28日将该合同在房屋管理部门进行了备案”。判决第一项“陕西云飞房地产开发有限公司与陈新于2016年1月27日就骊山名居第1幢l单元21层12101号房屋填写的《商品房买卖合同》没有成立。”由此可见，云飞公司在没有解除和杨志义、邓安民网签《商品房买卖合同》的情况下，且处于畅想公司与云飞公司借款合同纠纷一案的执行过程中，又将标的房屋出售给案外人并交付其使用，损害了第三人畅想公司的债权利益，存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的情形，故案外人与云飞公司签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。二、案外人并未向云飞公司支付购房款，案外人岁提供了云飞公司于2017年5月19日出具的《商品房销售专用收据》，但并未提供相应的银行流水。同日，由杨志义出具的《收款收据》注明方启聪将案涉骊山名居第1幢l单元21层12101号房屋的购房款支付给了杨志义。答辩人认为，案外人虽与云飞公司签订的《商品房买卖合同》，但是房款并未支付到云飞公司的账户上。故而，案外人的异议申请不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款的约定，即案外人并未向云飞公司支付购房款。三、申请人所购标的商品房既不是用于居住也不是其名下唯一一套住房且不享有对该房屋的所有权。据悉，云飞公司交付给案外人时并非毛坯房，而是经过一定装修，且从案外人提供的照片来看，该房屋明显无居住痕迹，依旧保持交付时的现状，故案外人并未实际居住于标的房屋。鉴于前文所答，案外人与云飞公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同，切未办理网签登记更不必说办理过户登记，故而案外人并不享有标的房屋的所有权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条以及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，答辩人认为案外人提出的异议申请并不能排除执行，恳请法院予以驳回。本院查明，畅想公司与云飞公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）陕01民初478号民事判决书已经发生效力，因云飞公司未履行合同约定的义务，畅想公司向本院申请执行，本院依法立案执行，执行标的为：一、向畅想公司偿还借款本金13184000元及利息；二、承担案件受理费110000元，执行费84607元。执行中，本院于2018年3月6日作出（2017）陕01执162号之四执行裁定书，裁定：“查封被申请人陕西云飞房地产开发有限公司位于西安市××区××街骊××居××单元××层××室的房产。查封期限三年（自2018年3月6日起至2021年3月5日止）。”案外人方启聪为支持其异议请求，向法院提供证据：一、案外人方启聪与云飞公司签订的编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，签订日期为2017年4月8日；二、杨志义手写收款收据一张，金额为壹拾玖万柒仟元（197000元），日期为2017年5月19日；三、云飞公司出具的《商品房销售专用收据》，日期为2017年5月19日，金额197000元、交款人为方启聪；四、案涉房屋内部照片复印件六张。以上有民事判决书、执行裁定书、商品房买卖合同、收据、照片等在卷予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人方启聪虽主张其与陈新、云飞公司三方协商，全款从陈新处购买案涉12101号房屋，并与云飞公司签订了《商品房买卖合同》，且已实际占有使用案涉房屋，但其仅向本院提交了云飞公司出具的《商品房销售专用收据》，未提供相应的银行流水佐证，另有杨志义手写收款收据一份，载明方启聪将案涉12101号房屋购房款197000元支付给了杨志义，故无法证明案外人方启聪已经按照合同约定向云飞公司支付房屋价款，案外人方启聪所主张的执行异议申请不符合上述规定，其异议理由不能成立，本院依法不予支持。因被执行人云飞公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院对其名下案涉房产的查封行为于法有据，并无不当。另，案外人方启聪如对案涉查封房产主张实体权利，可依法通过案外人异议之诉予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人方启聪的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年九月二十二日书记员  樊 辉