文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终5776号上诉人（原审原告、反诉被告）：姚立忠，男,1995年10月26日出生,汉族,住苏州市吴江区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴江明乐房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区莘塔东枫村。法定代表人：马朝晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁琦，上海锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹涛，上海锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：吴江明瀚物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇芦墟城司路666号。法定代表人：胡贤生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周雄，上海市嘉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，上海市嘉诚律师事务所律师。上诉人姚立忠因与被上诉人吴江明乐房地产开发有限公司（下称明乐公司）、吴江明瀚物业管理有限公司（下称明瀚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案受理后，依法由审判员郑雄独任进行了审理。本案现已审理终结。姚立忠上诉请求：1、请求撤销(2020)苏0509民初650号民事判决书第二项、第三项判决；2、请求依法改判明乐公司向姚立忠支付逾期交房违约金(以5650000元为基数，自2018年12月16日起至实际交付涉案房屋钥匙之日止，按照每日万分之五计算)；3、本案一审、二审诉讼费用由明乐公司、明瀚公司承担。事实和理由：案涉合同的签订系基于双方真实意思表示，合法有效，合同当事人应当依约履行。明乐公司作为提供格式条款的一方应当是遵循公平原则，充分考虑了当事人之间的权利和义务而确定的合同内容。故而一审判决中调整合同条款中已经明确的内容属于适用法律错误。案涉合同确定的违约金更具有惩罚性质，同类案件（2019）苏0509民初15246号判决明乐公司按照日万分之五承担逾期交房违约金，本案与前案并无不同，应当作出相同的判决结果。代办银行贷款手续系被上诉人的义务之一，并且由于明乐公司、明瀚公司的原因导致的付款时间延后不能归责于上诉人，不应该承担相应的违约责任。明乐公司在诉讼中答辩称：商品房买卖合同项下约定的日万分之五的违约金过分高于上诉人产生的实际损失，故该违约金标准应该调低。明乐公司分别于2020年2日28日及2020年4月9日向明瀚公司发送律师函，要求明瀚公司在指定的时间内向上诉人或明乐公司交付房屋钥匙，并向明乐公司赔偿损失，但明瀚公司置若罔闻，拒不履行，因此明乐公司的违约行为不存在故意，明乐公司逾期交房是因为明瀚公司造成。上诉人未在合同约定的付款期限支付房款，也未提供证据证明房贷迟延放款系明乐公司、银行或相应政策要求提高首付比例所致，构成违约，应承担逾期支付房款的违约责任。一审法院事实认定清楚，法律适用正确，恳请驳回上诉人的上诉请求，维持原判。明瀚公司在诉讼中答辩称：一、一审判决关于“明乐公司与明瀚物业之间的物业服务合同关系同上诉人与明乐公司之间的商品房买卖合同关系并非同一法律关系”的认定准确，明瀚物业对上诉人不负任何合同义务；二、明乐公司长期拖欠应付的物业管理费用，已严重侵犯了明瀚物业的合法权益，明乐公司在明知的情形下，仍硬行瞒着明瀚物业与上诉人订立房屋买卖合同，主观过错明显，也是引发本案讼争的唯一原因。三、上诉人与明乐公司的房屋买卖合同如何约定与明瀚物业本无关涉，但明乐公司对相关法律后果是明知的、是应当预见的。姚立忠向一审法院起诉请求：1、明乐公司向姚立忠承担延期交房违约金暂计1020567元(以6242000元为基数按每日万分之五自2018年12月16日起计算至实际交付房屋之日止)；2、要求明乐公司办理相关房屋交接手续并将交付房屋钥匙；3、明乐公司承担本案诉讼费用。明乐公司向一审法院提起反诉请求：1、姚立忠支付逾期付款违约金243846元；2、诉讼费由姚立忠承担。逾期付款违约金具体计算方法为：①以2402000元为基数，自2018年10月15日起至2018年10月23日止按照日万分之2计算，2402000×0.0002×9天=4324元；②以300000元为基数，自2018年11月30日起至2019年3月12日止按照日万分之5计算，300000×0.0005×103天=15450元；③以300000元为基数，自2018年11月30日起至2019年3月13日止按照日万分之5计算，300000×0.0005×104天=15600元；④以24200元为基数，自2018年I1月30日起至2019年3月14日止按照日万分之5计算，24200×0.0005×105天=1271元；⑤以3115800元为基数，自2018年11月30日起至2019年4月11日止按照日万分之5计算，3115800×0.0005×133天=207201元。一审法院认定事实：2011年4月27日，吴江市住房和城乡建设局向明乐公司出具《吴江市商品房交付使用通知书》，编号为2011第0012号，载明：根据《苏州市商品房住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号）、苏州市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》[苏建开（2009）6号]、吴江市《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》[吴建开（2009）98号]，你公司开发建设的明丰环湖花园43#、45#、46#、52#、53#、55-61#、63#、65#、75-78#、88#、92#共20幢（汾湖镇城司路666#）商品房工程建筑面积7897.09平方米已通过商品房交付使用备案。2018年10月31日，明乐公司作为出卖人，姚立忠作为买受人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》一份，编号为：苏房商吴江合同201810310024，约定姚立忠购买明乐公司开发的位于苏州市吴江区的商品房；第二条约定建筑面积共420.26平方米；第四条约定该商品房的总价款暂定为6242000元；第五条约定买受人选择贷款方式付款，买受人首期支付房款总价的40%，其余部分房款由买受人贷款支付；第十七条约定买受人如未按约定向出卖人支付房款，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之2的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之5的违约金，合同继续履行，采用分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；第十六条约定该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》；第十七条约定出卖人定于2018年12月15日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外；第十八条约定出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件；该商品房交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件；第二十条约定出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在30日之内，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起3日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；第二十三条约定按照国家、省、市有关前期物业服务规定，出卖人已于2009年5月12日经市住房和城乡建设局核准采用协议方式选聘明瀚公司，对本房屋所在地的物业管理区域进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理委托合同》。合同附件三对付款方式及付款期限进行了具体约定，2018年10月15日前支付购房款2502000元，2018年11月30日前通过银行贷款方式支付剩余房款3740000元。明乐公司2018年10月23日收到姚立忠支付的购房款2402000元，于2019年3月12日收到了姚立忠支付的购房款300000元，于2019年3月13日收到了姚立忠支付的购房款300000元，于2019年3月14日收到了姚立忠支付的购房款24200元，于2019年4月11日收到了姚立忠支付的购房款3115800元（明乐公司确认至此姚立忠付清了房款）。明乐公司于2019年6月18日向姚立忠开具了金额为6242000元的江苏增值税普通发票。明乐公司提供了《房屋交接书》一份，甲方为明乐公司，乙方为姚立忠，载明双方对案涉房屋进行交接，乙方于2018年10月31日签定的商品房买卖合同，房屋实测建筑面积为420.24平方米，该房屋总房价款为6242000元。2、甲方于2019年6月20日交付给乙方的房屋。3、该房屋的总房价款为人民币6242000元。甲方已开具发票给乙方，同时将房屋交接给乙方。该交接书“乙方签字”处有手写内容“收到明丰环湖花园52幢入户通知书原件”。姚立忠对该交接书真实性予以认可，但称当时姚立忠签收该交接书只是确认收到了交房通知书，但签收通知书后，明乐公司并未依约履行交房义务，未交付房屋钥匙。一审庭审中，明乐公司、明瀚公司一致确认涉案房屋钥匙在明瀚公司处，因明乐公司与明瀚公司就房屋空置期间的物业管理费存在争议，故明瀚公司拒绝向姚立忠交付涉案房屋钥匙。以上事实，由姚立忠提交的苏州市商品房买卖合同、江苏增值税普通发票，明乐公司提交的房屋交接书、微信聊天记录截屏打印件、吴江市商品房交付使用通知书复印件，明瀚公司提交的苏州市前期物业管理委托合同、补充合同、补充合同二、物业服务用房交付备案通知书，委托服务协议、函复印件，联系函，环湖花园应收空置房物业费及其他汇总表、具体明细、环湖花园空置房物业费复印件，微信聊天记录截屏打印件、协议书打印件、有关物业管理费的说明复印件、证明复印件、发票复印件及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：姚立忠与明乐公司签订的苏州市商品房买卖合同依法成立并有效，合同各方应依约履行义务。明乐公司已确认姚立忠已履行了支付房款义务，明乐公司应依约履行交房义务，而交付房屋钥匙系交房义务的最直接体现。现因明瀚公司不予配合，姚立忠未能取得涉案房屋钥匙，也就无法取得涉案房屋。故对姚立忠要求明乐公司办理房屋交付手续及交付涉案房屋钥匙的主张，一审法院予以支持。对明乐公司主张其已完成交房义务的抗辩意见，与事实不符，一审法院不予采纳。按照商品房买卖合同约定，明乐公司应于2018年12月15日前将该商品房交付给姚立忠，但由于姚立忠直至2019年4月11日才完成合同项下的付款义务，相应交房时间应当予以顺延，明乐公司至今未能交房，已构成违约，应承担相应的违约责任，明乐公司关于逾期交房违约金应自2019年4月12日起算的答辩意见，一审法院予以采信。关于双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担问题。姚立忠主张按合同约定的日万分之五计算。明乐公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求调低。一审法院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明姚立忠因逾期交房产生的实际损失，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分之五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之三的标准计算。至于明乐公司与明瀚公司之间的物业服务合同关系，与本案并非同一法律关系，不影响本案商品房买卖合同的履行，一审法院不予理涉。关于反诉部分，姚立忠未在合同约定的付款期限支付房款，也未提供证据证明房贷迟延放款系卖方及银行或相应政策要求提高首付比例所致，故一审法院认定姚立忠构成逾期支付房款，应承担相应的违约责任。姚立忠辩称其并不构成逾期付款，视为对逾期付款违约金的否定，考虑到交房与付款义务的对等性，一审法院将超过30天付款期限的逾期付款违约金调整为以逾期应付款为基数按照日万分之三的标准计算。明乐公司主张的逾期付款违约金起算天数应自应付款的次日起计算，故违约金应为：            计算基数              计算天数              计算标准              违约金金额（元）                  2402000元              2018年10月16日-2018年10月23日，8天              0.0002              3843.2                  300000元              2018年12月1日-2019年3月12日，102天              0.0003              9180                  300000元              2018年12月1日-2019年3月13日，103天              0.0003              9270                  24200元              2018年12月1日-2019年3月14日，104天              0.0003              755.04                  3115800元              2018年11月30日-2019年4月11日，132天              0.0003              123385.68                  合计              146433.92元      遂判决：一、被告（反诉原告）吴江明乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）姚立忠办理房屋交付手续并交付位于苏州市吴江区房屋钥匙。二、被告（反诉原告）吴江明乐房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）姚立忠逾期交房违约金（以6242000元为基数，自2019年4月12日起至实际交付涉案房屋钥匙之日止，按照每日万分之三计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行；三、原告（反诉被告）姚立忠于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吴江明乐房地产开发有限公司支付逾期付款违约金146433.92元。本诉案件受理费减半收取6993元、诉讼保全费4920元，合计11913元，由原告姚立忠负担5828元，被告吴江明乐房地产开发有限公司负担6085元；反诉案件受理费减半收取2479元，由反诉原告吴江明乐房地产开发有限公司负担865元，反诉被告姚立忠负担1614元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。姚立忠已依约履行合同义务，明乐公司应按约向姚立忠履行交房义务。因明乐公司与明瀚公司之间的纠纷，姚立忠未能取得涉案房屋钥匙，无法实际占有使用涉案房屋，应认定明乐公司未按约履行涉案房屋的交付义务，构成违约，明乐公司应向姚立忠承担逾期交房的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。涉案商品房买卖合同明确约定了逾期交房违约金的标准，明乐公司主张该违约金标准过高。姚立忠未提供证据证明明乐公司逾期交房导致姚立忠产生的实际损失，一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分之三的标准计算逾期交房违约金属于合理裁量，本院予以维持。根据姚立忠的房款支付情况显示，姚立忠确实未按照合同约定的付款期限支付房款。姚立忠上诉称系明乐公司、明瀚公司原因导致其付款延误的，对此姚立忠应负相应举证责任。鉴于姚立忠在诉讼中未提供充足证据证明房贷迟延放款系明乐公司、明瀚公司的责任所致，故本院对此不予采信。姚立忠迟延付款的行为构成违约，应承担逾期支付房款的违约责任。综上，姚立忠的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9347元，由上诉人姚立忠负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二〇年九月十日书记员 杨颖颖