浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初6781号 原告：金财秀，男，1956年9月24日出生，汉族，家住义乌市廿三里街道深塘村3组，现住义乌市。 委托诉讼代理人：楼兵旭，浙江欧凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊杰，浙江欧凯律师事务所实习律师。 被告：赵扬彪，男，1969年1月12日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：徐登洲，浙江绣湖律师事务所律师。 被告：朱国英，女，1964年12月28日出生，汉族，住义乌市。 第三人：任东娟，女，1975年1月5日出生，汉族，住义乌市。 第三人：赵诗雨，女，1997年4月2日出生，住义乌市。 两第三人共同委托诉讼代理人：徐登洲，浙江绣湖律师事务所律师。 原告金财秀为与被告赵扬彪、朱国英，第三人任东娟、赵诗雨农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日以简易程序立案受理后，于2020年7月20日、7月27日公开开庭进行了审理。因案情复杂裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于同年9月9日第三次公开开庭进行了审理。原告金财秀的委托诉讼代理人楼兵旭、王俊杰（第三次开庭到庭），被告赵扬彪（第一次、第二次开庭到庭）、第三人任东娟（第二次开庭到庭）、赵诗雨的共同委托诉讼代理人徐登洲到庭参加了诉讼，被告朱国英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告金财秀向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告赵扬彪、朱国英于2000年10月21日签订的《房地产买卖契约》合法有效。2、请求判令被告办理坐落于稠城街道兴中小区31幢19号房产过户至原告名下的转移登记手续。庭审中原告对第二项诉讼请求作了变更：请求判令被告赵扬彪、朱国英，第三人任东娟、赵诗雨办理坐落于义乌市房产过户至原告名下的转移登记手续。事实与理由：原、被告均系义乌市行政区域范围内村股份经济合作社成员。两被告当时系夫妻关系，1995年3月27日，两被告共同获批位于义乌市××村××房××地二间，计面积60平方米［私人建房用地呈报表稠城乡（镇）土字（95）第111号］。两被告取得建房宅基地后便开始建造房屋。2000年10月21日，原、被告签订了《房地产买卖契约》下称《契约》，契约签订时被告已经建成地下一层至地上四层主体框架。《契约》约定：被告自愿将坐落于稠州北路边，稠北小学后第一排二间四层半，落地70平方的房地产转让给乙方，双方约定的房地产或交价为66万元整，今后房地产过户等一切费用由乙方自负，但甲方要保证及时无偿的协助乙方办好过户手续。《契约》签订当场原告全额支付被告转让款66万元整。后续建房及费用均由原告自行负责，该房屋于2001年下半年建成二间地下一层地上五层房屋，房屋建成后一直由原告使用管业。现转让房屋已经具备办理不动产权证初始登记和转移登记条件，但两被告经原告要求多次，至今未办理涉案房屋过户至原告名下的转移登记手续。原告认为合同依法成立即具有法律效力，各方当事人均应当按照合同全面履行自己的合同义务。现两被告的行为已构成了严重违约。为此，原告向法院提起诉讼，请求依法予以支持。 被告赵扬彪辩称：1、第一被告确实与原告于2000年10月21日签订了房地产买卖契约，但第一被告转让的是系其与第二被告合法审批的60平方米宅基地使用权及已建成的部分房屋，与原告诉称的70平方米宅基地使用权及地方房屋不一致，案涉房屋现有的另外10平方米宅基地使用权系本案第三人任东娟、赵诗雨于2018年合法补批的宅基地使用权，因兴中股份经济合作社的原因而登记至案涉不动产内，相关产权应属于赵扬彪、任东娟、赵诗雨共同共有。2、本案第三人与第一被告未将案涉10平方米宅基地使用权转让给原告，在第一被告与原告签订买卖契约时明确告知原告转让的60平方米宅基地与地上建成房屋，另外10平方米是违章占用，其无权处分。 被告朱国英未作答辩，也未向本院提供证据。 第三人任东娟、赵诗雨述称：根据兴中股份经济合作社旧村改造宅基地规则，两第三人及赵扬彪共同审批126平米宅基地使用权，扣除赵扬彪已审批的60平方米宅基地使用权，可再审批66平方米宅基地使用权，本案案涉的房屋中10平方米宅基地使用权系两第三人与赵扬彪在本案宅基地及地上房屋转让多年后获得的审批使用权利，不存在转让给原告的事实，法律应当保护两第三人及赵扬彪审批的宅基地使用权，请求驳回原告要求两第三人及第一被告配合办理其中10平方米宅基地使用权过户至原告名下转移登记的诉请。另，原告现是否为义乌市行政区域内集体经济组成成员资格无法确定，本案农村房屋买卖是否合法有效无法确定，请法庭查明事实后依法裁决。 原告就其诉请提供以下证据： 1、房地产买卖契约1份，证明原被告双方达成位于稠州北路边稠北小学后第一排二间四层半，落地70平方的房地产买卖合意。 2、收条1份，证明被告已收到原告支付的全部转让款共计66万元。 3、私人建房用地呈报表1份，证明被告所转让房产用地经相关部门审批。 4、股份经济合作社股权证1份，证明原告是义乌市农村股份经济合作社成员，具有受让涉案房地产资格。 5、建筑材料费用收条及发货单9份，证明本案中所涉不动产由原告继续建造并实际使用、出租。 6、电费缴款通知单1份，证明目的同证据5。 7、历史电费明细、自来水公司发票、污水处理单13份，证明目的同证据5。 8、广电发票1份，证明目的同证据5。 9、缴税凭证4份，证明目的同证据5。 10、建设用地规划许可证一份，证明被告所转让房产用地经相关部门审批。 经庭审质证，被告质证如下： 1、房地产买卖契约1份，真实性无异议，被告确实将落地70平方米两间四层半房产转让给原告，但是其中合法审批的土地使用为60平方米，其中10平方米当时为违章占用，第一被告无权进行处分，原告对该情况也是明确知晓的。 2、收条1份，三性无异议，该款项包含了60平米宅基地使用权及落地70平方米的两间四层半房屋。 3、私人建房用地呈报表1份，真实性无异议，原、被告所涉交易之时对合法审批的60平方米宅基地使用权及10平方米违章占用的土地情况是明确知晓的，案涉交易不包含违章占用的10平方米土地，被告也无权进行转让。 4、股份经济合作社股权证1份，真实性无异议，但股份经济合作社股权证中载明原告户截至2013年12月31日享受股份资格和股权情况，系原告及其妻子骆丽芳为廿三里街道深塘村股份经济合作社成员，但目前原告是否为义乌市域内股份经济合作社成员情况无法证实。 5、建筑材料费用收条及发货单9份，真实性无异议，案涉不动产确系由原告占有使用，其中第三人及赵扬彪享有的14.29%份额即土地使用权面积10平方被原告占有使用至今，已侵害了第三人及赵扬彪的合法权益。 6、电费缴款通知单1份，质证意见同证据5。 7、历史电费明细、自来水公司发票、污水处理单13份，质证意见同证据5。 8、广电发票1份，质证意见同证据5。 9、缴税凭证4份，真实性无异议，质证意见同证据5。 10、建设用地规划许可证一份，真实性无异议，原、被告所涉交易之时对合法审批的60平方米宅基地使用权及10平方米违章占用的土地情况是明确知晓的，案涉交易不包含违章占用的10平方米土地，被告也无权进行转让。 第三人任东娟、赵诗雨质证如下： 质证意见同第一被告。 被告赵扬彪就其抗辩主张提供以下证据： 1、兴中小区22幢46号不动产权证一份，证明案涉房屋坐落于兴中小区22幢46号的事实，案涉房屋初始不动产登记为赵扬彪、任东娟、赵诗雨、朱国英四人按份共有的事实，赵扬彪与任东娟于2004年6月24日登记结婚的事实。赵扬彪、任东娟、赵诗雨于2005年审批时按政策和审批126平方，扣除之前已审批的60平方，获批66平方米，其中56平方米单独安置，剩余10平方被折算入原违章占用面积内，被告赵扬彪及两第三人对此认为原告侵害了自己合法权益的事实。 2、结婚证一份，证明目的同证据1。 3、农村村民建房用地审批表（复印件）一份，证明目的同证据1。 4、兴中小区16幢13号不动产权证一份，证明目的同证据1。 5、情况说明一份，证明：1、赵扬彪、任东娟、赵诗雨于2005年审批时按政策可审批126平方，扣除之前已审批的60平方，获批66平方米，其中56平方米单独安置，剩余10平方米于2018年获补批，被折算入原违章占用面积内。2、当时案涉房屋及宅基地交易时原被告明确知道具体情况，即交易的标的合法审批的60平方米宅基地使用权及已建成的房屋两间四层半房屋的事实。对于另10平米土地是未计价进行交易。 经庭审质证，原告质证如下： 1、兴中小区22幢46号不动产权证一份，三性无异议，对证明目的有异议，其中第一组证据，不动产权证中70平方米与契约中约定的占地70平方米是同一个宅基地面积，虽然当时只获批60平方。另外的10平方米现已合法确权，在办理不动产登记过程中被告及第三人都是自愿同意将补批的10平方米计入原告所受让的房屋占地面积内，并且原告向被告受让的房屋占地的面积本来就是70平方米。 2、结婚证一份，质证意见同证据1。 3、农村村民建房用地审批表（复印件）一份，质证意见同证据1。 4、兴中小区16幢13号不动产权证一份，质证意见同证据1。 5、情况说明一份，其中有部分内容不真实，情况说明中赵扬彪已另组家庭并生有一女，据我们了解，女儿是两被告所生，最后一段，“类似土地补批审批在兴中村共有36户人家”陈述有误。 经庭审质证，第三人任东娟、赵诗雨质证如下： 对被告赵扬彪提供的5组证据均无异议。 本院对原告提供的证据认证意见如下： 原告提供的10组证据客观真实，本院对上述证据的真实性均予以认定。 本院对被告赵扬彪提供的证据认证意见如下： 证据1、2、3、4客观真实，本院对4组证据的真实性予以认定。证据5中有部分内容表述有误，其中“赵扬彪已另组家庭，并生有一女”，根据审理查明的事实，情况说明中的女儿赵诗雨（即第三人）是两被告所生，并不是赵扬彪与任东娟的女儿。 本院经审理认定事实如下： 原、被告均系义乌市行政区域范围内村股份经济合作社成员。两被告原系夫妻关系，于2003年离婚。1995年3月27日，两被告共同获批位于义乌市××村××房××地二间，计面积60平方米［私人建房用地呈报表稠城乡（镇）土字（95）第111号］。两被告取得建房宅基地后即开始建造房屋。2000年10月21日，原、被告签订了《房地产买卖契约》下称《契约》，契约签订时两被告已经建成地下一层至地上一层主体框架。《契约》约定：“1、甲方（即赵扬彪、朱国英）自愿将坐落在稠州北路边，稠北小学后第一排二间四层半，落地70平方的房地产转让给乙方（即金财秀），乙方也愿意购买该房地产。该房地产四靠是：东靠赵卫平，西靠赵水华，南靠学校，北靠路。2、甲、乙双方议定的上述房地产成交价为人民币66万元正。3、付款方式：双方签订本约时，一次性现金付清。4、双方同意，该建筑物范围内的土地使用权一并转让给乙方。5、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。6、今后房地产过户等一切费用（包括出让金）由乙方自负，但甲方要保证及时无偿的协助乙方办好过户手续。7、违约责任，签约后双方不得反悔，如甲方反悔，甲方应付违约金给乙方计人民币200万元，如乙方违约，该房地产全部归甲方，而且乙方不得再向甲方要回房款和一切费用。”契约签订当日，原告支付购房款66万元后，两被告出具收条一份给原告。后续建房及费用均由原告自行负责，涉案房屋于2001年下半年建成（占地70平方米，二间四层半、地下一层），门牌号码为稠城街道兴中小区22幢46号。房屋建成后一直由原告管理使用至今。 另查明，两被告在1995年申报私人建房用地时申报84平方米，后政府同意建房二间，使用占地面积60平方米。但两被告在建房时却建成占地70平方米房屋，其中违章占用10平方米。在受让涉案房屋时，原告知晓两被告违章占用10平方米的事实。 2003年，义乌市稠城街道兴中村启动旧村改造。2004年6月24日，被告赵扬彪与第三人任东娟再婚。按照当时的旧村改造细则，被告赵扬彪与第三人任东娟、赵诗雨可批得建房用地126平方米，扣除涉案已建造的70平方米（包含未批先建10平方米），被告赵扬彪与第三人任东娟、赵诗雨于2005年5月24日批得56平方米。2018年11月1日补批了10平方米，为被告赵扬彪与第三人任东娟、赵诗雨共有。2019年，涉案房屋办理了不动产权初始登记，土地使用权面积70平方米/房屋建筑面积451.28平方米。不动产权证附记一栏中载明：本不动产系两户联建，其中赵扬彪、任东娟、赵诗雨户占14.29%，土地使用权面积10平方米；赵扬彪、朱国英户占85.71%，土地使用面积60平方米。实际建筑面积474.59平方米，登记451.28平方米（其中地下室面积70平方米）；有偿使用面积23.31平方米。 本院认为：原告与两被告于2000年10月21日签订的《房地产买卖契约》系当事人真实意见表示，且双方均履行了契约中约定的主要条款。虽然合同中的10平方米属于未批先建违章建筑，但行政主管部门在被告第二次审批建房用地时，将先前转让而未经合法确权的10平方米在66平方米用地指标当中予以扣除，并办理了补批手续。据此，本院认为行政主管部门对原、被告先前转让的70平方米的合法性是认可的，故《房地产买卖契约》不存在无效或部分无效。原告请求确认《房地产买卖契约》有效，本院予以支持。涉案房屋已办理不动产初始登记，故不存在违章瑕疵问题，原告要求被告以及第三人协助办理过户转移登记手续合法有据，本院亦应予支持。被告赵扬彪以及第三人任东娟、赵诗雨抗辩“案涉两宗宅基地使用权属不同主体，原告无权取得案涉10平方米宅基地使用权”的主张缺乏依据，本院不予采纳。被告朱国英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其享有的答辩权和质证权的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告金财秀与被告赵扬彪、朱国英于2000年10月21日签订的《房地产绝卖契约》有效。 二、被告赵扬彪、朱国英、第三人任东娟、赵诗雨于本判决生效后十五日内协助原告金财秀办理位于义乌市房屋过户至原告名下的转移登记手续。 案件受理费10400元，由被告赵扬彪、朱国英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长 毛 滨 人民陪审员 楼 霞 人民陪审员 毛国新 二〇二〇年九月十七日 书 记 员 朱炜玮