广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15870号上诉人（原审被告）：黄钲淇，男，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：罗德平，广东继晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄家焕，男，住广州市海珠区委托诉讼代理人：余予希，广东格方律师事务所律师。上诉人黄钲淇因与被上诉人黄家焕房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄钲淇的委托诉讼代理人罗德平，被上诉人黄家焕的委托诉讼代理人余予希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄钲淇上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄家焕的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由黄家焕承担。事实与理由:一、黄家焕存在违约行为，无权向黄钲淇主张返还履约保证金，一审法院认定的事实存在严重错误。根据《租赁合同》约定，涉案房屋于2019年5月31日租赁期限届满，又根据黄家焕与黄钲淇的财务负责人的微信聊天记录，黄家焕于2019年7月15日通过微信转账的方式向黄钲淇支付了2019年6月的租金、管理费及水电费合计6664.94元，黄家焕主动向黄钲淇支付2019年6月份的租金的行为，表明黄家焕在租赁期限届满后仍然继续占用涉案房屋，且未腾空涉案房屋内的物品，直至2019年9月23日，黄家焕才向黄钲淇交还涉案房屋。故一审法院认定“黄钲淇在明知黄家焕不再使用房屋，且已将房屋另行出租他人……”与事实严重不符。租赁期限届满后，黄家焕并未与黄钲淇续签合同，亦没有在7天内向黄钲淇交还涉案房屋，黄家焕已违反了《租赁合同》第八条、第十条第4款之约定，属于违约行为，应当承担相应的违约责任，即黄家焕应当向黄钲淇补交房屋占有期间的租金且无权向黄钲淇主张返还履约保证金。二、一审法院适用法律错误，黄钲淇不存在任何违约行为，不应承担违约责任。根据《租赁合同》约定，租赁期届满，合同自行终止，在租赁期限届满后7天内，黄家焕应当将涉案房屋交还给黄钲淇。然而，租赁期限届满后，黄家焕一直以“洽谈续租事宜”为由故意拖延向黄钲淇交还涉案房屋，迟迟不肯搬离涉案房屋内的物品，导致黄钲淇无法收回涉案房屋的使用权。黄家焕违反《租赁合同》约定逾期交还涉案房屋的行为，属于违约行为。根据《租赁合同》第十条第4款之约定，黄家焕违约在先，黄钲淇有权不予退还履约保证金。故黄钲淇不应该向黄家焕退还履约保证金，且不应该承担违约责任，一审法院适用的法律错误，应当依法予以纠正。三、根据黄家焕一审起诉状，合同于2019年5月31日终止后，黄家焕于2019年6月提出不再使用房屋，但黄家焕继续占有使用房屋至2019年9月，黄家焕应承担违约责任。依据双方的租赁合同第十条第12项的约定，履约保证金可以不用退还。被上诉人黄家焕辩称：同意一审判决处理，不同意黄钲淇的上诉请求。事实与理由：一、根据黄钲淇一审提交的民事答辩状表述，其已经于2019年6月25日将履约保金返还给戴华祥，若是黄家焕有违约行为，为何黄钲淇退还保证金，这是与常识不符的。二、黄钲淇称黄家焕直到2019年9月23日才向黄钲淇交还房屋，与事实不符的，至上诉前涉案房屋仍由戴华祥在承租。三、黄家焕无违约行为，《租赁合同》于2019年5月到期，但合同到期前黄家焕无收到黄钲淇按合同第7.7条的约定书面通知黄家焕搬离。四、根据黄钲淇提供的一审证据，在2019年6月10日黄钲淇向黄家焕催交租金而非要求搬离。黄家焕于2020年1月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄钲淇向黄家焕退还保证金12513元；2.黄钲淇向黄家焕支付逾期退还保证金的违约金78081.12元（暂计至2020年1月1曰）；3.由黄钲淇承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：2017年5月5日，黄家焕（作为乙方）与黄钲淇（作为甲方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于广州市荔湾区墩头西后围22号B栋1楼104室作办公使用，该物业的面积为97平方米，租赁期限为2017年6月1日至2019年5月31日；乙方须一次性向甲方交纳12513元作为履行本合同的保证金，履约保证金不计利息，不抵作租金，合同期届满，如乙方无违约行为，甲方在租赁期满并结清乙方应缴费用后30天内应将履约保证金全额无息退回给乙方；甲方应按本合同有关约定按时将履约保证金退还给乙方，如逾期退还，从逾期第七日起，每逾期一日甲方应按需退还款项的3%向乙方偿付滞纳金等。合同签订后，黄家焕向黄钲淇支付了保证金12513元。租期届满后，黄家焕、黄钲淇没有重新签订租赁合同，黄家焕继续使用涉案房屋一段时间后搬出。因保证金的退还问题，黄家焕、黄钲淇产生纠纷并诉至一审法院。一审中，黄钲淇陈述，在签订上述《租赁合同》后，黄家焕以涉案房屋作为注册地址设立了方禾广告传媒（广州）有限公司，戴华祥是该公司的监事，平时是黄钲淇财务人员与戴华祥沟通房屋水电、物业管理等事项，黄钲淇认为黄家焕与戴华祥共同使用房屋，且租期届满后黄家焕表示由戴华祥续租，并口头表达可以将保证金退回给戴华祥，故黄钲淇方于2019年6月25日将保证金12513元退还给戴华祥，并与戴华祥签订了涉案房屋的租赁合同。另黄钲淇承认租赁期间的租金是由黄家焕向其财务人员支付的。黄钲淇为此提供了其财务人员与黄家焕的微信记录、戴华祥出具收到涉案房屋保证金12513元的收据。其中2019年6月10日的微信记录反映，黄家焕称：“然后我这边我不签了，因为我要搬走，然后我给他们两个人签”。黄家焕陈述，黄家焕与戴华祥是合作关系，戴华祥是方禾广告传媒（广州）有限公司的监事，现已退出，租赁合同一直以黄家焕个人名义履行，没有以方禾广告传媒（广州）有限公司名义履行合同，黄家焕没有同意黄钲淇将保证金退给戴华祥。为此黄家焕也提供了其与黄钲淇财务人员的微信记录。另一审法院就《租赁合同》约定每逾期一日退还保证金应按需退还款项的3%偿付滞纳金的标准进行释明，询问黄钲淇有否意见，黄钲淇表示对违约金标准没有争议。一审法院认为:黄家焕、黄钲淇签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。虽然黄家焕以涉案租赁房屋作为公司注册地址，但没有证据证明双方同意将《租赁合同》关于承租方的权利义务转让给该公司，且黄钲淇也承认一直由黄家焕支付租金，根据合同相对性原则，该《租赁合同》的相对方应为黄家焕、黄钲淇，黄钲淇未能举证证明经黄家焕同意将保证金退还给公司监事戴华祥，其抗辩已履行退还保证金义务的主张，没有法律依据，一审法院不予采纳。黄钲淇在明知黄家焕不再使用房屋，且已将房屋另行出租他人的情况下，应按约定退还保证金给黄家焕，黄钲淇逾期退还保证金，应按约定承担违约责任，经一审法院释明，黄钲淇表示对违约金标准没有异议，一审法院予以确认，但违约金应以不超过保证金12513元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院于2020年5月21日作出一审判决：一、在判决发生法律效力之日起十日内，黄钲淇向黄家焕退还保证金12513元；二、在判决发生法律效力之日起十日内，黄钲淇向黄家焕支付逾期退还保证金的违约金12513元；三、驳回黄家焕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1032元，由黄钲淇负担（受理费黄家焕已预交，一审法院不予退回，由黄钲淇于判决发生法律效力之日起十日内迳付黄家焕）。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，黄钲淇一审期间陈述2019年6月25日其与戴华祥签订租赁合同，戴华祥有重新交纳保证金。本院认为：本案争议焦点在于黄钲淇是否应向黄家焕返还履约保证金以及并支付逾期返还履约保证金的违约金。黄家焕与黄钲淇签订的《租赁合同》约定租期至2019年5月31日，合同期满后如黄家焕无违约行为，黄钲淇在租赁期满并结清黄家焕应缴费用后30天内应将履约保证金全额无息退还，如逾期退还，从逾期第七日起应按每日3%的标准偿付滞纳金。合同期满后，黄家焕继续使用房屋一段时间，黄钲淇亦未提出异议，双方未续签租赁合同，构成不定期租赁关系，原《租赁合同》继续有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同。黄家焕已实际搬走，黄钲淇亦于2019年6月25日另行出租给戴华祥，可见黄家焕与黄钲淇之间的不定期租赁关系已经解除。黄钲淇在不定期租赁关系解除后应依约向黄家焕返还履约保证金，但黄钲淇未返还构成违约，应按照合同约定计付逾期返还履约保证金的滞纳金即违约金。黄钲淇无证据证明黄家焕存在违约行为，故其关于不应返还履约保证金的上诉理由不成立。《租赁合同》约定的滞纳金标准为3%，按该标准计算黄钲淇应付的滞纳金已超过本金，虽然黄钲淇不同意支付应视为对该标准有异议，但一审法院已经做封顶处理，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人黄钲淇的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2046元，由上诉人黄钲淇负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年九月二十三日书记员 冯冠豪徐毅敏