河北省沧州市运河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0903执异72号 案外人：孙秀清，女，1974年11月8日出生，汉族，现住沧州市运河区。 委托代理人：李静，天津时晟律师事务所律师。 申请执行人：王丽云，女，1975年9月10日出生，汉族，现住沧州市运河区。 委托代理人：陈健英，河北衡泰律师事务所律师。 被执行人：叶范伟，男，1983年6月4日出生，汉族，现住沧州市大和庄新区。 被执行人：刘通，男，1973年9月15日出生，汉族，现住沧州市运河区。 在本院执行王丽云与叶范伟、刘通民间借贷纠纷一案中，案外人孙秀清于2020年8月27日对查封并拍卖刘通名下位于沧州市运河区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人孙秀清称，贵院2020年7月31日作出的（2020）冀0903执恢75号之一执行裁定书，裁定对被执行人刘通名下位于沧州市运河区房屋进行评估、拍卖，侵犯了案外人的合法权益。案外人早在2018年初购买了涉案房产，并已经向刘通支付了580余万元购房款，且花费100余万元装修后入住至今，实际占有并使用了涉案房产，没有办理过户是因为开发商的原因导致本小区同期的房产都没能办理产权证，不是案外人的过错造成，因此案外人作为涉案房产的善意取得人和实际所有权人，请求贵院中止对（2020）冀0903执恢75号之一执行裁定书及涉案房产的执行，并解除对涉案房屋的查封。 为证明上述事实提供以下证据用以证明，1、新华区人民法院（2018）冀0902民初1310号民事裁定书一份，证明本案的执行系依据该裁定书进行，但是该裁定书并未送达，因此本执行案件依据的是一个没有生效的查封裁定，因此拍卖涉案房屋错误。2、案外人与刘通及沧州市瑞信不动产有限公司签订的房屋买卖合同一份及付款、交付房屋等证据，证明案外人是通过中介购买的涉案房屋，在此之前，案外人与刘通并不认识，亦没有任何关系，案外人系通过中介正常的购买涉案房屋，案外人主观上没有任何过错，客观上根据市场价格通过中介购买，属于善意第三人；案外人已经向刘通依据合同支付购房款571万元。3、商品房买卖合同一份，系刘通与沧州一方房地产开发有限公司签订的购房合同，证实刘通购买了涉案房产，并且向案外人出售了涉案房产。4、物业费票据四份、同时附支付物业费凭证四份，证实案外人早在2018年就实际占有使用涉案房屋，并交纳了物业费。全部证据证实贵院依据新华法院没有送达未生效的查封裁定拍卖案外人在中介公司按照正常市价购买的涉案房屋，侵害了案外人的合法权益，因此案外人作为涉案房产的善意取得人和实际所有权人，请求贵院中止对（2020）冀0903执恢75号之一执行裁定书及涉案房产的执行，并解除对涉案房屋的查封。 申请执行人王丽云称，对于案外人提交的新华区人民法院民事保全裁定书真实性认可，能够显示涉案房屋查封的时间是2018年6月7日。案外人提供的新华区人民法院协助执行通知书证明涉案房屋查封的实际的时间也是2018年6月7日，法院在这个时间向沧州市不动产登记中心送达了执行裁定等相关法律文书，并告知该民事裁定书已经发生法律效应，已经在不动产登记中心进行了查封备案登记。商品房买卖合同签订时间是2018年10月26日，系在法院查封之后。房屋买卖合同第三条约定房屋的成交价格为735万元，案外人到目前为止没有付清房款。房屋买卖合同第五条第二项约定房款的支付方式与案外人提交的银行付款凭证不一致。房屋买卖合同第五条第三项对于房屋的交付也有明确约定，系待乙方交清全部购房款且该由中介公司主持交付房屋，案外人于2018年交付使用的陈述与事实及合同约定不符，故我方对房屋买卖合同的真实性有异议，我方认为案外人与刘通之间不存在商品房买卖合同关系。关于中介公司营业执照我们不认可其真实性及合法性，执照显示成立日期为2017年6月5日，没有进行年检，该公司不具有合法性。打款凭证收款人为孙明艳不是本案当事人，与本案和房屋买卖合同无关。关于商品房买卖合同真实性无异议。案外人提供的付款明细和打款凭证，不能证明交易已经发生；十张付款凭证付款时间与合同约定不一致；民生银行三笔支付宝转账，系支付给王墨香的，与本案房屋买卖无关；支付给王增峰的200万亦与本案无关；并且所有的付款时间均在涉案房屋查封之后。我们申请法院调取案外人与刘通自2017年6月至2020年6月的银行卡交易明细，以核实案外人提交的银行交易单是否真正成立，及他们是否有其他的资金往来，以查实案外人与刘通是真正的房屋买卖关系还是债务关系。对于微信截图我方不认可其真实性，不能确定微信的对方就是刘通本人。关于物业费，物业费收据有三笔，共计8948元，其中包括2017年、2018年及2020年，收据均显示是收到刘通物业费，不是案外人。对于刷卡的凭证，卡号尾号为2425，不确定就是案外人的，并且所有的缴费时间均在法院查封之后，交款时间最早也是在2019年8月5日，并且物业费的缴费票据不能证明案外人已经实际占有使用房屋，这个与房屋买卖合同第五条约定的房屋交付时间也是相矛盾的。 被执行人刘通称，申请执行人质疑我与案外人存在民间借贷的可能性，我是在与案外人进行房屋交易时才认识的；另外异议人给我打款都是我指定的账户。我声明与异议人之间没有任何的民间借贷的关系，我们买卖是真实的。对于新华区人民法院的查封我一概不知。我没有在知道新华区人民法院查封我房产的情况下出售该房屋。 被执行人叶范伟无辩称。 本院查明，王丽云与叶范伟、刘通民间借贷纠纷一案，王丽云向沧州市新华区人民法院申请诉前财产保全，新华区人民法院作出（2018）冀0902民初1310号民事裁定书，查封刘通名下位于沧州市运河区房屋，2018年6月7日向沧州市不动产登记中心送达了执行裁定、及协助执行通知书。后该案移送本院审理，2018年7月13日本院作出（2018）冀0903民初3179号民事调解书，调解内容如下：一、被告叶范伟欠原告王丽云借款本金3400000元及利息（以本金3500000元为基数，按年利率24%标准给付，自2017年10月6日开始给付至2018年6月19日止；以本金3400000元为基数，按年利率24%的标准计算，自2018年6月20日开始给付至借款偿还完毕之日止），被告叶范伟于2018年8月13开始,每月偿还原告借款本金470000元及利息30000元，至借款本金及利息偿还完毕之日止。如被告逾期履行，原告有权就全部借款本息申请法院强制执行。二、被告刘通对上述债务承担连带偿还责任。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，案号为（2018）冀0903执1470号。执行中双方达成长期履行和解协议，本院于2018你那12月15日作出（2018）冀0903执1470号执行裁定书，裁定终结沧州市运河区人民法院作出的（2018）冀0903民初3179号调解书的执行。后因被执行人未按和解协议履行相关法律义务，申请执行人向本院申请恢复执行，案号为（2020）冀0903执恢75号。执行过程中本院作出（2020）冀0903执恢75号之一裁定书，裁定对被执行人刘通名下位于沧州市运河区的房屋（预告权利登记号：ＹＧ0037461）进行评估、拍卖。现案外人孙秀清于2020年8月27日对查封刘通名下位于沧州市运河区房屋提出书面异议。案外人目前因法院拍卖房屋还有部分款项没有支付，可以按照法院的要求将剩余款项交到法院。 另查明，案外人于2018年10月26日与被执行人刘通签订《房屋买卖合同》，房屋价格为735万元，现已经向刘通支付了580余万元购房款；该房名下贷款由案外人接着偿还，尾款33万元待到过户当日一次性付给刘通，后交付房屋入住至今。目前争议房屋不能办理过户，系因开发商的原因导致该小区同期的房产都没能办理产权证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前以合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉案房产于2018年6月7日已被人民法院查封，案外人与被执行人签订的合同日期为2018年10月26日，于法院查封之后，故案外人与被执行人刘通签订的《房屋买卖合同》无效，不符合排除执行的情形，案外人的异议请求不能得到支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人孙秀清的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  涂 鹏 人民陪审员  骆桂萍 人民陪审员  丁芙蓉 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  吴 霞