杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0105民初8352号原告：浙江时代电子市场有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路1号2幢二层2006室。法定代表人：屠红燕，执行董事。委托代理人（特别授权代理）：于程，浙**浙律师事务所律师。被告：浙江时代电子市场同人电器商行，住所地：浙江省杭州市拱墅区登云路428号（浙江时代电子市场3层A区544、553号）。经营者：舒飞红，女，1981年7月23日出生，汉族，住安徽省歙县。委托代理人（特别授权代理）：胡敏，男，1976年11月4日出生，汉族，住安徽省歙县，系经营者舒飞红丈夫。原告浙江时代电子市场有限公司为与被告浙江时代电子市场同人电器商行房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月15日向本院提起诉讼，经诉前调解不成，本院于2019年9月3日立案受理，并依法适用普通程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于程、被告的委托代理人胡敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浙江时代电子市场有限公司诉称：2017年9月21日，原、被告签订营业房租赁合同一份，约定租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日，租金、物业费等半年一付，逾期不交的应按照所欠金额0.3%支付滞纳金。2018年初，由于原告经营的电子市场面临拆迁，位于登云路的电子市场将在2018年底关停，为此原告通知被告双方的协议期满后将不再续约，同时原告也在××路××号××市场，告知了被告如有需要可与新市场签订相应的租赁协议并享受一定的优惠。但被告在协议期满后并未与原告签订相关的租赁协议却继续占用所租赁的商铺，一直拒绝搬离，同时自2018年4月1日起的商铺租金、物业费等至今未付。2019年1月，原告根据与政府的相关协议，将位于登云路的电子市场房屋移交给了杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部，整个市场已经彻底关停。综上，原告认为被告使用原租赁协议约定的房屋至2018年底，但是却未依约支付相应的租金、物业费等费用，其行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求判令：1、被告支付2018年4月1日至2018年9月30日的租金及物业费20559元，电费、空调费729.91元，并自2018年4月1日起按照未付金额千分之三向原告支付滞纳金直至所欠款项付清为止；2、被告支付2018年10月1日至2018年12月31日逾期腾房产生的双倍（部分）租金及物业费15783元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告浙江时代电子市场同人电器商行答辩称:原、被告双方虽然签订了房屋租赁合同，但不仅仅是房屋租赁关系，被告从2006年6月15日进场，经历了原告股东多次变更，一直在持续营业，但这次万事利是在没有股权变更的情况下主导拆迁行为的。2017年11月杭州市政府就已经针对市场地块的拆迁发文，这意味着更早的时间之前政府就有规划了，市场方作为跟政府关系密切的一方，原告应该在2017年10月1日也就是双方签订合同之前就已经知情了。原告在2017年10月1日后还继续招租，并办理了两张营业执照，其中有一张是2017年12月办的，还有市场统一装修的许可证，原告有骗取房租的意思。市场方为被告提供服务的依据是市场名称登记证，2018年1月1日至2018年3月31日期间市场名称登记证处于失效状态。2018年3月25日至清明节前，被告一直到市场的管理部去申诉，原告没有给被告提供合法的经营场所，已经严重违约。2018年4月1日至2018年6月30日的房租，市场方有贴出公告延期缓交，2018年7月原告又出了公告说房租收到6月30日为止，不存在被告欠房租的事情，反而原告应当返还被告三个月甚至六个月的房租。2018年3月底开始就不能完全正常营业，2019年1月24日开始原告阻止经营者经营，封闭大门。2018年10月1日后原告就停止了市场内A区扶梯的运行，被告就是在A区的，2018年11月1日后停止了货梯运行，在10月至11月期间还把过道的灯拆掉了一半，2018年7月3日开始进驻大批保安，名义上是保全，实际上是恐吓。本院经审理查明：2017年9月26日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了编号为17100544的《浙江时代电子市场营业房租赁合同》，合同约定：1、甲方将3层A区544/543号营业房，其建筑面积39.8㎡的使用权出租给乙方，经营用途为：安防通讯产品。2、租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止。合同到期后，乙方在上一合同期间无违规行为的，乙方享有优先承租权，但须在合同终止日前10天办完新合同续签，否则甲方视乙方放弃优先承租权，甲方可另行招租。3、上述营业房的年租金为22014.40元，按每六个月征收，先付后用。付款方式为现金或转账。下次续交租金时间为2018年3月25日前。若未按时交纳，按每日所欠金额的0.3%征收滞纳金，超过十五日以上视作违约。4、商铺押金为10000元和商品质量预赔金6000元（上一合同期转入）。5、合同期内，甲方为乙方提供如下服务，并收取费用。（1）电费按户内电表计算收取，中央空调使用费每日每平方米0.5元；（2）电话费按电信部门每月账单实收（电话安装、维护由电信部门负责）；（3）年物业管理费为19104元，按每六个月收取。以上费用逾期未交纳者，按每日所欠金额0.3%征收滞纳金（以市场通知交费止日为准）。超出十五日未足额交纳，则停止相应服务，追究乙方相关责任。2018年4月19日，原告因案涉市场拆迁向全体经营户发出《回复函》,载明：浙江时代电子市场商铺租金目前暂缓，具体收取租金时间市场将另行通知。2019年1月28日，原告在市场张贴《重要通告》，表示截止到2019年1月28日上午，浙江时代电子市场的搬迁工作已经结束，于2019年1月28日17:00后全面清场，所有遗留物品做无主处理，所有车辆及人员不得进入，整个市场彻底关停移交。2019年1月31日，案外人杭州广赛电力科技有限公司作为拱墅区登云路426、428、430号土地的使用权人将该土地及附着房屋移交杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部（动迁部）。以上事实有房屋租赁合同、回复函、重要通告、交接单及双方当事人陈述在案为证。本院认为，原、被告签订的《浙江时代电子市场营业房租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。对原告主张的2018年4月1日至2018年9月30日期间的电费、空调费729.91元，被告未提出异议，本院予以支持。对原告诉请被告支付自2018年4月1日起至2018年9月30日的租金及物业费，符合双方合同约定，本院予以支持，但被告预先交纳的商铺押金及商品质量预赔金共计16000元应先行抵扣被告应付的租金、物业费。2018年4月19日，原告已告知承租户同意缓交租金，故原告主张自2018年4月1日起计算滞纳金，本院不予支持。本院确定自原告向本院递交起诉材料之日即2019年5月15日开始计算滞纳金，以抵扣后仍应支付的金额为基数，标准按年利率6%计算。原告主张2018年10月1日至2018年12月31日的逾期腾房的物业费及双倍租金。本院认为，合同期满后，被告未与原告续签合同，且在合同期满前，已经确定租赁合同无法继续履行，故被告应于期满后及时腾退。其在此后继续使用承租房屋，应支付相应占用费。因考虑到实际整体房屋已经进入待拆迁状况，对其实际使用客观上产生了一定的影响，双倍标准的约定亦为违约责任的承担方式，但该约定标准过高，考虑到租赁标的物的实际使用状况，对于原告要求按双倍租金标准计算使用费及物业费的请求不予支持，确定仍按原合同标准计算。综上，本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告浙江时代电子市场同人电器商行于本判决生效之日起十日内支付原告浙江时代电子市场有限公司2018年4月1日至2018年9月30日的租金及物业费4559元、电费及空调费729.91元，并以所欠租金、物业费、电费、空调费为基数按年利率6%的标准支付自2019年5月15日起至款清之日止的滞纳金。二、被告浙江时代电子市场同人电器商行于本判决生效之日起十日内支付原告浙江时代电子市场有限公司2018年10月1日至2018年12月31日的占用费、物业费合计10279.60元。三、驳回原告浙江时代电子市场有限公司的其他诉请。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费727元，由原告浙江时代电子市场有限公司负担538元，被告浙江时代电子市场同人电器商行负担189元。原告浙江时代电子市场有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江时代电子市场同人电器商行于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  崔 姗人民陪审员  郑定华人民陪审员  朱伟军二〇二〇年九月二日代书 记员  杨 瑜