江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2014号 上诉人（原审被告）：罗明良，男，1989年10月出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。 上诉人（原审被告）：郭马玲，女，1990年10月出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：梁先繁，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：胡春庆，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江西众森物业服务有限公司。住所地：江西省南昌市新建区。 法定代表人：文春先，总经理。 委托诉讼代理人：郭建忠，男，1981年9月出生，汉族，该公司职员，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：郑文辉，男，1978年10月出生，汉族，该公司职员，住江西省南昌市西湖区。 上诉人罗明良、郭马玲与被上诉人江西众森物业服务有限公司（下称众森物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗明良、郭马玲提出上诉请求：1、撤销江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初1564号民事判决第一项判决，并依法改判按80%计付物业费；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人没有按照与上诉人签订的《XXXXXX二期临时管理规约》的约定全面履行合同义务，所提供的物业管理和服务存在严重瑕疵：1、小区垃圾经常不清理，机动车与非机动车乱停乱放，衣服杯子晾晒杂乱无章等。2、被上诉人所提供的绿色建筑系统采暖和制冷系统中的室内温度和湿度等均没有达到约定标准。3、被上诉人从未向业主公布物业管理收支账目，甚至利用业主共用部分开展广告业务，将该收入据为己有。4、被上诉人不积极履行对公共设施设备的维修义务。综上，由于被上诉人提供的物业服务有严重瑕疵，根据合同法相关规定，上诉人请求减免一定物业费是符合法律规定的。 众森物业辩称：安全防范、环境卫生、公共安全均得到了相应的标准，现场照片只能反映即时的情况，不代表我们没有及时清理。关于衣服晾晒问题，因为小区没有阳台，所以我公司在47栋和48栋之间设置了晾衣架。关于非机动车乱停放，我公司有指定位置停放费机动车，且对于乱停放的车辆进行了清理，这点在微信工作群中都有反映。新风系统有通风保养的时候，这时候必须要停机维护。绿建系统不存在问题，均已经达标，也通过了检测。物业收支账目我们可以向业主公开。关于公共设施维护，如果我们发现了问题会及时维修。综上，我方认为业主应该全额缴纳物业费。按照物业合同的约定，滞纳金也应该计算。 众森物业向一审法院起诉请求：1.判令罗明良、郭马玲支付拖欠的物业费人民币7606元整,并支付违约金人民币2281元，共计人民币9887元整；2.该案诉讼费由罗明良、郭马玲承担。 一审法院认定事实：2016年7月24日，罗明良、郭马玲与江西众森实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于南昌市新建区XX路XXXXX西区X栋X单元XX室.面积为99.03平方米房屋一套。2017年2月8日，众森物业与罗明良、郭马玲签订《XXXXXX二期临时管理规约》,约定：众森物业为XXXXXX二期的物业服务企业，物业费标准为每月每平方米3.2元，按季收取，先交费后使用，迟延缴纳的，滞纳金标准为每日千分之二。2018年1月1日起，罗明良、郭马玲一直拒绝缴纳物业服务费，截至2019年12月31日，罗明良、郭马玲欠物业服务费7606元，违约金2281元，共计9887元。众森物业向罗明良、郭马玲催收，罗明良、郭马玲拒不交费，故诉至法院。 一审法院认为：众森物业与罗明良、郭马玲签订的《XXXXXXX二期临时管理规约》具有合同的性质，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。众森物业根据上述临时管理规约为罗明良、郭马玲提供了物业管理服务，罗明良、郭马玲未按约及时支付物业服务费，造成众森物业难以投入财力、物力加强管理，势必影响众森物业对全体业主的服务质量，故众森物业诉请要求罗明良、郭马玲支付拖欠的物业服务费，该院予以支持。众森物业对罗明良、郭马玲提出的要求未及时反馈，缺乏必要的沟通，工作中存在一定的不足之处，罗明良、郭马玲为此拖欠物业服务费事出有因，对众森物业要求罗明良、郭马玲支付违约金的诉求，该院不予支持。罗明良、郭马玲关于众森物业未及时清理小区卫生，未制止乱晒衣被，每年二个月的专项维护期间未按约持续运行新风系统，众森物业提供的服务质量与收费标准不匹配，应减免物业费的意见，与庭审查明事实和证据不符，也不符合法律规定，不予采纳。其关于众森物业未向业主公布物业收支账目的意见，庭审中，众森物业表示将于2020年下半年公布物业收支账目。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、罗明良、郭马玲在该判决生效后五日内向江西众森物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费7606元；二、驳回江西众森物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由罗明良、郭马玲承担19元，江西众森物业服务有限公司承担6元。 二审期间，两上诉人提交2020年6月5日到6月8日业主群微信聊天记录7张，欲证明物业公司怠于履行物业管理服务。被上诉人对证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，因为前些日子下暴雨，造成了积水，等天气晴朗之后，被上诉人已经及时安排了工作人员去维修。被上诉人向本院提交微信截图照片20张，欲证明被上诉人已经履行了物业管理服务。两上诉人对证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，被上诉人提供的其就晾晒被子及停放电动车进行了管理的证据大部分是2020年8月份的证据，是在本案起诉之后，两上诉人提出了这些问题之后所形成的。对于5月份形成的证据可以和两上诉人提交的证据相互印证，恰恰可以反映物业公司只是口头告知业主注意安全，并没有付诸行动。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议焦点为：两上诉人要求减免20%的物业费是否有事实和法律依据。经查，两上诉人与被上诉人签订的《众森国际花园二期临时管理规约》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，被上诉人根据物业服务合同为两上诉人提供了物业管理服务，两上诉人应按约支付物业费。对于两上诉人提出小区存在垃圾不及时清理、非机动车乱停乱放、衣服被子晾晒杂乱无序等情况，被上诉人提交的现有证据足以证实其为解决非机动车停放及衣服晾晒的问题，已经搭建了专门的非机动车停放区及晾晒区。因涉案小区面积大，部分业主随地乱扔垃圾、未按物业公司要求停放非机动车或晾晒，物业公司未能及时发现相关问题在所难免，但被上诉人发现以上情况后，都作出了相应处理。另外，被上诉人只有在对新风系统进行保养时才会在白天停止运行系统，且维护保养时已向业主发放通知。而如果被上诉人未向业主定期公布物业收支账目存在违约违规的行为，两上诉人可另行主张，但这并不是两上诉人拒缴物业费的正当理由。综上，一审法院已考虑到被上诉人在履行物业管理职责和服务中存在的不足，判决驳回被上诉人关于违约金的诉请，现两上诉人要求减免20%的物业费的上诉请求，证据不足，本院不予支持。业主和物业公司在合作中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，如物业服务存在问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由罗明良、郭马玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇二〇年九月二日 书记员 陈 琦