中华人民共和国北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异405号案外人：马永菊，女，1948年5月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：刘盟，北京中友（天津）律师事务所律师。申请执行人：北京三象天和工程项目管理中心（有限合伙），主要经营场所北京市通州区中街2号院3号楼A区104。执行事务合伙人：高航海。被执行人：北京圆明园花园别墅有限公司，住所地北京市海淀区海淀乡肖家河后营村。法定代表人：周海斌。被执行人：康迪莱克公司（THECONTINENTALGROUPINC.），住所地美国旧金山市六十一大街30号。法定代表人：鲍勃•威尔逊。本院在执行北京三象天和工程项目管理中心（有限合伙）（以下简称三象天和中心）申请执行北京圆明园花园别墅有限公司（以下简称圆明园公司）、康迪莱克公司（THECONTINENTALGROUPINC.）一案[执行案号：（2004）二中执字第719号]过程中，案外人马永菊向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人马永菊称，请求中止对位于北京市海淀区×××号房屋（以下简称案涉房屋）所占用国有土地使用权（以下简称案涉土地使用权）的执行并解除查封。事实与理由为：案外人与被执行人圆明园公司早在2002年1月15日就达成了房屋购买协议并支付大部分购房款82万元，2005年11月签订了正式的房屋买卖合同，2007年1月15日支付完全部购房款，并进行了装修入住，后因为产权证书未办理，案外人向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）提起诉讼，随后海淀法院于2018年7月2日在（2018）京0108民初35704号民事调解书中确认双方达成如下调解协议：马永菊于调解书生效后十五日内办理案涉房屋登记手续，圆明园公司予以协助。2018年8月30日，海淀法院在（2018）京0108执12297号执行裁定书中裁定：圆明园公司将案涉房屋产权转移登记至马永菊名下。但是在案外人办理房产证过程中获知，因圆明园公司与申请执行人债务纠纷已进入执行程序，贵院（2004）二中执字第717、718、719号裁定书查封了案涉房屋在内的整块土地，土地证号：京国用（93出）字第096号，包括案外人所购买的案涉房屋所在土地使用权，导致案外人无法办理房屋产权证。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此可知，在执行过程中，案外人只要在付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院就不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。因此，请贵院根据法律的规定，依法中止对案涉土地使用权的执行，并解除查封。三象天和中心称，案外人马永菊所提执行异议申请，理由均不成立，应予驳回。第一，法院查封圆明园公司名下京国用（93出）字第096号国有土地使用权正确。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》相关规定，在被执行人圆明园公司不能以其他财产清偿债务的情况下，由于土地使用权是不可分物，法院可以对登记在其名下的土地使用权予以整体查封，且查封的效力及于地上建筑物。第二，案外人马永菊取得的民事调解书没有排除法院执行措施的效力。本案涉及的土地使用权及地上物，在1997年即被北京市高级人民法院（以下简称北京高院）查封，后北京高院将案件指定北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）执行。根据《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》的相关规定，案外人马永菊应到查封法院提出执行异议之诉，故案外人马永菊取得的海淀法院（2018）京0108民初35704号民事调解书，没有排除执行措施的效力。根据相关规定，贵院可以建议海淀法院进行再审。第三，案外人马永菊的权利不能排除执行。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，而根据北京高院作出的生效民事判决认定的事实，原申请执行人中国银行股份有限公司北京市分行（原名称中国银行北京市分行，以下简称中行北京分行）对位于北京市海淀区×××的房屋享有抵押权。上述抵押房屋共计数千平方米，经贵院执行实施部门到有关部门调查，上述抵押物及对应的土地使用权目前无法确定具体位置，那么就无法确定案外人马永菊所购房屋是否属于上述抵押物的范畴。仅凭案外人马永菊及圆明园公司确认，没有证明力，案涉房屋很可能是抵押物。故法院对案外人提出的排除执行异议应不予支持。（二）案外人马永菊不能证明其所购买房屋与案涉房屋系同一房屋。案外人所签《商品房买卖合同》，载明所购房屋为“×××号房屋”，而其现在所要求中止执行的房屋为“海淀区×××号房屋”。在案仅有圆明园公司与案外人签订的所谓补充协议，说明二者同一，显然无证明力。必须由政府不动产登记部门出具证明，方可认定。且政府不动产登记部门应先排除案涉房屋系上述抵押物。（三）案外人马永菊有过错。圆明园公司至今未付清全部地价款，没有取得案涉房屋所有权证，没有取得销售许可证，案外人未尽必要审查义务，有过错。案外人所签订合同不属于合法有效的书面买卖合同。案外人购买案涉房屋，并未经过抵押权人同意，且案外人无法证明其所购房产不是抵押物。案外人并未提供案涉房屋竣工资料及入住时间的证据，从目前证据看，案外人是在北京高院查封期间占有案涉房屋。第四，案外人马永菊有救济途径，其应督促首封法院尽快处置查封财产，以维护其自身权益。北京一中院为圆明园公司名下案涉土地使用权的首封法院，上述查封财产价值巨大，足以偿还圆明园公司的所有债务。如首封法院尽快对上述查封财产进行评估、拍卖，则可以实现债权人的债权，债权消灭后，案外人马永菊的案涉房屋自然可以办理过户。因此，案外人应督促首封法院尽快处置查封财产。本院查明，本院在执行（2004）二中执字第717号、第718号、第719号三案过程中，查封位于北京市海淀区×××的房产（产权证号：京房外证字第021号）及上述房产所对应的土地使用权[土地使用权证号：京国用（93出）字第096号]。2008年1月24日，本院向北京市建设委员会作出（2004）二中执字第716、717、718、719号协助执行通知书，载明因案涉查封的上述房产面积不明确，故请协助查明上述查封房产的面积。同年4月9日，北京市建设委员会向本院回函，载明上述协助执行通知书所列需查询面积的房屋房号与圆明园花园项目在该单位登记的房屋房号不符。2018年8月16日，本院查封圆明园公司名下位于北京市海淀区×××的土地使用权[土地使用权证号：京国用（93出）字第×××号]。另查明，马永菊与圆明园公司案涉房屋买卖合同纠纷一案，海淀法院于2018年7月作出（2018）京0108民初35704号民事调解书，确认：“马永菊于本调解书生效后十五日内办理北京市海淀区×××号房屋登记手续，北京圆明园花园别墅有限公司予以协助”。上述民事调解书生效后，马永菊向海淀法院申请强制执行，海淀法院以（2018）京0108执12297号立案执行，并于2018年8月30日作出（2018）京0108执12297号执行裁定书，裁定将案涉房屋产权转移登记至马永菊名下。又查明，（2004）二中执字第717号、第718号、第719号三案执行过程中，原申请执行人中行北京分行将案涉债权转让给三象天和中心，三象天和中心向本院申请变更其为上述三案申请执行人。本院经审查，于2019年12月27日分别作出（2019）京02执异1157号、1158号、1159号执行裁定书，裁定变更三象天和中心为上述三案申请执行人。本院审查过程中，案外人马永菊提交商品房买卖合同及补充协议、购房款发票、完税凭证、水费、电费、取暖费缴费证明、装修材料购置凭证等证据用以证明以下事实：2005年11月8日，马永菊与圆明园公司签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，约定房屋价款人民币88万元。该《商品房买卖合同》载明：国有土地使用证号为“京国用（93出）字第096号”，“买受人购买的商品房为现房”，买受人付款方式及期限为：“1.一次性付款，其余房款在2005年11月8日之前全部付清”。2012年10月30日，圆明园公司与马永菊签订《补充协议》，内载明“原房号为×××号房屋，现房号为28号楼H座402号房屋”、“房屋最终房款为人民币88万元整”。2002年1月15日，圆明园公司为“李保刚、马永菊”开具“北京市外商投资企业经营（服务）发票”，载明：“项目”为购房款，金额为82万元。2007年1月15日，圆明园公司为马永菊开具“北京市交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产专用发票”，载明：金额为6万元，“经营项目”为房款。2013年4月27日，北京市地方税务局为马永菊开具“中华人民共和国契税完税证明”，载明：“房地产位置”为海淀区×××，“税目”为房屋买卖，“计税金额”为88万元。物业公司不同时期通知圆明园花园别墅小区业主马永菊交纳物业费的多份物业费收费通知书，内载缴费期间始于2007年7月1日。此外，马永菊提交的多份收据显示，马永菊2007年至今曾多次缴纳案涉房屋的物业费、管理费、燃气费、供暖费等费用。申请执行人三象天和中心对上述发票的真实性不予认可，对《商品房买卖合同》的合法性不予认可，对上述证据证明目的均不予认可，但未提交相反证据予以证明。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。综合本案现有证据，在本院2018年8月16日查封案涉国有土地使用权之前，案外人马永菊与被执行人圆明园公司签订书面买卖合同购买案涉房屋，并已支付全部房屋价款，并合法占有使用案涉房屋。另，案外人马永菊已通过诉讼方式要求圆明园公司办理案涉房屋产权过户登记，故可以认为案外人马永菊对案涉房屋及其所占用的土地使用权未办理过户登记并无过错。综上，案外人马永菊对案涉土地使用权享有足以排除本院执行的实体权利，对于其申请中止对案涉房屋所占用土地使用权执行的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于北京市海淀区×××号房屋所占用土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 姜高华审 判 员 曾小华审 判 员 贾奕良二〇二〇年九月二十七日法官助理 雷 洋书 记 员 王 皓