广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17041号上诉人（原审被告）：广州市鸿庆物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新滘西路533号-545号（单）533号首层自编之一、11层至15层1502。法定代表人：肖云辉。委托诉讼代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶小明，女，1978年4月23日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：丁维、冯晓盈，分别系广东瀛真律师事务所律师、实习人员。原审被告：广州市鸿洲置业发展有限公司，住所地广州市海珠区东晓南路413号207-208房。法定代表人：梅安田。上诉人广州市鸿庆物业管理有限公司（以下简称鸿庆物业公司）因与被上诉人叶小明、原审被告广州市鸿洲置业发展有限公司（以下简称鸿洲置业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。鸿庆物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判鸿庆物业公司仅需向叶小明退还使用费574336.67元，鸿庆物业公司不服金额为393446.16元；2.一审、二审诉讼费全部由叶小明承担。事实和理由：一、因一审法院对双方五年委托经营期的履行情况并没有查明，从而导致一审法院错误认为，叶小明要求鸿庆物业公司全额退还使用费861505元合法合理。根据双方所签订的《鸿洲国际委托经营合同》约定，叶小明委托鸿庆物业公司对涉案商铺进行为期五年的经营、管理和使用，在委托期内，叶小明共可收到经营回报354456元，该经营回报鸿庆物业公司已全额支付，因此，叶小明在上述委托期间为涉案商铺的实际收益及使用人，对于以上事实，一审法院并没有查明；虽然叶小明有权根据双方所签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》（12.1）“乙方有权在五年委托经营期满时书面通知甲方解除本合同”的约定，在五年委托经营期满时单方提出解除合同，但双方已履行了五年的合同是无权也无法解除的，因此本合同剩余的年限为十年，根据《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》（12.2）“将本合同项下的全部使用费无息退还”的约定，鸿庆物业公司应退还的使用费为574336.67元（861505元÷15年×10年）；现一审法院判令鸿庆物业公司退还使用费861505元，违反了民法总则第六条公平原则的规定。二、根据双方所签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》第14.1条的约定，在合同期限届满时双方结清债权债务时终止履行；再根据双方所签订的《鸿洲国际委托经营合同》第五条第4款的约定，乙方（叶小明）收取经营回报后应承担纳税义务，应向甲方（鸿庆物业公司）提供相应的发票，如有必要，甲方（鸿庆物业公司）也可代扣代缴，第十二条约定，《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》与《鸿洲国际委托经营合同》同时签订，同时互为生效条件。因叶小明收取了经营回报款后从未向鸿庆物业公司提供相应的发票，经多次协商，叶小明均未能提供相关的发票，叶小明向鸿庆物业公司提供354456元的全额发票后，鸿庆物业公司应向其退还的使用费为574336.67元；若叶小明不愿或无法提供发票的，鸿庆物业公司根据《鸿洲国际委托经营合同》第五条第4款的约定可以代为代扣代缴，税款38990.16元（354456元×11%）应在上述应退还的使用费中扣除，在扣除税款后，应退还的款项为535346.51元（574336.67-38990.16）；现因叶小明不愿提供发票也不愿承担税款导致无法符合《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》第14.1条的约定；双方至今无法确认最终应退还使用费金额的原因是叶小明所致，因此，在双方未达成一致的情况下，鸿庆物业公司无需支付利息。综上，鸿庆物业公司认为，一审法院查明事实有误，请求二审法院查明事实，支持鸿庆物业公司的上诉请求。叶小明二审辩称：一、叶小明与鸿庆物业公司签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》、《鸿洲国际委托经营合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应当依约履行。根据上述合同约定，鸿庆物业公司应将合同项下全部使用费一次退还叶小明，而无需扣除已履行期间的使用费。根据《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》第12.1条、第12.2条、第3.1条的约定，叶小明在五年委托经营期满后有单方解除权，且约定合同解除后双方的权利义务关系。租赁合同与委托经营合同均是基于鸿庆物业公司对鸿洲国际轻纺城进行招商的条件与承诺，鸿庆物业公司应当履行合同约定。虽然鸿庆物业公司缺席一审庭审，但一审法院在审理期间，已对涉案租赁合同及叶小明与鸿庆物业公司签订的《鸿洲国际委托经营合同》的履行情况进行了全面的查明。一审法院认定事实清楚，适用合同约定条款正确，适用法律正确。二、本案应区分出租人与承租人之间的租赁合同法律关系和委托人与受托人之间的委托经营合同法律关系。鸿庆物业公司混淆了上述两种法律关系，主张扣除五年已使用期间仅退还剩余十年使用费，既不符合合同约定，又无任何事实及法律依据，法院应予驳回。叶小明向一审法院提起诉讼，要求鸿庆物业公司按照租赁合同约定，退还合同项下全部使用费，本案属于租赁合同纠纷。如果鸿庆物业公司想依据租赁合同向叶小明提出主张，应在本案一审阶段提出反诉；如果鸿庆物业公司想依据委托经营合同向叶小明提出主张，应另案主张，不属于本案二审的审理范围。即便本案租赁合同与委托经营合同同时签订，互为生效条件。但该两份合同中均未约定，当触发租赁合同第12.1条与第12.2条解除合同的条款时，鸿庆物业公司应当退还的使用费需要扣除前五年的部分，仅需退还剩余十年的使用费。三、叶小明在根据委托经营合同收取回报时，是否开具相应税票，属于税收法律关系。鸿庆物业公司上诉要求叶小明将税款直接在应退还的场地使用费中扣除，既不符合合同约定，又无任何事实及法律依据。四、鸿庆物业公司要求仅退还租赁合同剩余十年的场地费用，与鸿庆物业公司、鸿洲置业公司在鸿洲国际轻纺城招商时告知的经营模式不符，亦不符合市场正常的资金占用回报。鸿庆物业公司的上诉请求，意图为自身谋求超低息甚至无息融资利益，损害叶小明的合法权益，违反公平原则与诚实信用原则。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。鸿庆物业公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。鸿洲置业公司二审未到庭参加诉讼、未提交书面意见。叶小明向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》在2018年12月31日已解除；2.鸿庆物业公司向叶小明退还商铺和场地综合使用费861505元及资金占用期间利息（自2019年1月31日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.鸿洲置业公司对上述第2项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；4.鸿庆物业公司、鸿洲置业公司承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：2014年3月28日，叶小明（乙方）与鸿庆物业公司（甲方）签订《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，约定：甲方是开发商广州市鸿洲置业发展有限公司属下管理公司，为“鸿洲国际轻纺时尚城”之运营管理商；（1.1）甲方将坐落于广州市海珠区新滘西路533号鸿洲国际轻纺时尚城二层A区2055号铺物业交付给乙方有偿经营使用；（2.1）使用期限为15年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算使用期；（3.1）本合同期内乙方应向甲方缴纳的商铺和场地综合使用费总额为861505元；（4.1）双方暂定该物业的交付时间为2013年12月31日；乙方对于该物业的使用期限自2014年1月1日起计算；（6.1）为便于实现项目统一经营管理，乙方同意自取得该物业使用权之日起五年内，将该物业委托给甲方进行管理和经营，委托期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；具体委托合作方式，双方的权利义务等以双方订立的《鸿洲国际委托经营合同》约定为准；（12.1）乙方有权在五年委托经营期满时书面通知甲方解除本合同，但该书面通知乙方应当在委托经营期满前提前180天送达甲方；甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止，该物业由甲方收回；（12.2）甲方应在收回物业之日起30日内，一次性将本合同项下的全部使用费无息退还乙方；等。2014年3月28日，叶小明（乙方）与鸿庆物业公司（甲方）还签订了一份《鸿洲国际委托经营合同》，约定：乙方依据《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》取得了鸿洲国际轻纺时尚城二层A2055号物业的经营使用权，使用期限为15年；为充分发挥该物业的商业价值，乙方同意将该物业委托甲方进行经营和管理；自2013年12月31日起乙方将该物业的经营使用权交由甲方管理和使用；委托期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，委托期内该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由甲方自行决定，除存在损害乙方利益外，乙方不得单方终止委托，不得要求收回该物业自行经营使用或出租他人；本合同与《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》同时签订，同时互为生效条件；等。鸿庆物业公司分别在2013年6月15日、2013年7月1日、2013年7月31日、2014年3月28日开具了收取叶小明定金50000元、首期款50000元、首期款290000元、首期款156849元、尾款314656元的《收据》给叶小明。2018年5月18日，叶小明发出《致广州市鸿庆物业管理有限公司解除合同通知书》给鸿庆物业公司，通知鸿庆物业公司在五年委托经营期满日解除《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，鸿庆物业公司收回该合同项下物业，同时鸿庆物业公司退还合同全部场地使用费用；等。鸿庆物业公司于2018年5月18日在《收到通知书回执》上盖章确认。2019年6月18日鸿洲置业公司出具《承诺书》，内容为：就鸿庆物业公司与叶小明签订的A2055商铺《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，我公司承诺担保鸿庆物业公司按照约定履行该合同条款；如鸿庆物业公司不能履行，则我公司代为履行，并承担连带责任。叶小明因向鸿庆物业公司、鸿洲置业公司追索费用未果，遂向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，叶小明表示：鸿庆物业公司实际不需将涉案物业交付给叶小明使用，其向鸿庆物业公司承租涉案物业的同时已将经营权交给鸿庆物业公司。在案件审理过程中，一审法院向广州市规划和自然资源局调查鸿洲国际轻纺品牌城整体物业的报建和验收情况，该局函复：中大布市现代纺织服务中心经《建设工程规划许可证》(穗规建证[2010]1877号）批准建设；我局暂未收到该项目入案申请规划条件核实的案件。该局提供的穗规建证【2010】1877号《建设工程规划许可证》载明：建设单位为广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社，建设项目名称为中大布市现代轻纺服务中心，建设位置为海关学院西侧、新滘南路以北地段；等。一审法院认为：叶小明与鸿庆物业公司签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方当事人均应切实履行。鸿庆物业公司在2018年5月收到叶小明解除《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》通知书，故叶小明要求确认该合同在2018年12月31日已解除的请求，符合合同的约定，一审法院予以支持。叶小明已按约定提前180日通知鸿庆物业公司解除场地使用合同和收回涉案物业，而按照叶小明与鸿庆物业公司签订的《鸿洲国际委托经营合同》的约定，在委托经营期限内涉案物业由鸿庆物业公司进行经营和管理，且现无证据证明在委托经营期限届满后鸿庆物业公司已将涉案物业交还给叶小明，故涉案物业并不存在移交问题。鸿庆物业公司不按约定退还全部使用费给叶小明，已构成违约，应承担违约责任。故叶小明起诉要求鸿庆物业公司退还使用费861505元及支付利息合法合理，一审法院予以支持，但利息应从2019年1月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际付清使用费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价标准计算。鸿洲置业公司出具《承诺书》，承诺如鸿庆物业公司不按合同履行义务，由其公司代为履行，并承担连带责任，故叶小明要求鸿洲置业公司对鸿庆物业公司的债务承担连带清偿责任有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认叶小明与广州市鸿庆物业管理有限公司签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》自2018年12月31日解除；二、广州市鸿庆物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内，向叶小明退还使用费861505元及逾期付款的利息（以所欠的使用费为本金，自2019年1月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清使用费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、广州市鸿洲置业发展有限公司对本判决主文第二项确定的还款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12551元，由广州市鸿庆物业管理有限公司、广州市鸿洲置业发展有限公司共同负担。上述受理费已经由叶小明预交，叶小明同意由广州市鸿庆物业管理有限公司、广州市鸿洲置业发展有限公司在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给叶小明。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对鸿庆物业公司的上诉请求及叶小明的答辩意见，分析如下：根据双方签订的《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》第十二条约定：“乙方（叶小明）有权在五年委托经营期满时书面通知甲方（鸿庆物业公司）解除本合同，但该书面通知乙方应当在委托经营期满前提前180天送达甲方；甲方收到乙方书面通知后，本合同即可在五年委托经营期届满日自动解除，双方合同权利义务自动终止。”同时约定“甲方应在收回物业之日起30日内，一次将本合同项下的全部使用费无息退还乙方。”该项约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，对于双方均具有约束力。故本案在叶小明已提前180天向鸿庆物业公司提出解除合同的情况下，该《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》应于五年委托经营期届满日即2018年12月31日解除，并由鸿庆物业公司一次性向叶小明退还全部使用费861505元。至于鸿庆物业公司上诉提出叶小明在五年租赁期内已实际收取经营回报354456元的问题，根据涉案合同履行情况，虽叶小明通过委托鸿庆物业公司经营管理涉案商铺的方式收取了经营回报354456元，但同时叶小明于2014年3月28日前已向鸿庆物业公司付清15年租期的全部使用费861505元。故鸿庆物业公司在2014年1月1日至2018年12月31日受托经营管理涉案商铺期间，其亦实际占用叶小明的上述资金多年，即便按照金融机构的基准贷款利率计算，其资金占用费亦已达十余万元。故综合考量鸿庆物业公司占用叶小明大额资金的客观情况，双方在《鸿洲国际商铺租赁和场地使用合同》中约定鸿庆物业公司应于合同解除后全额退还叶小明综合使用费861505元并不违反公平合理原则。鸿庆物业公司上诉提出应在返还费用中扣除五年租期的使用费，理据不足，本院不予采纳。另对于鸿庆物业公司上诉提出叶小明未开具经营回报款发票问题，属于双方履行《鸿洲国际委托经营合同》的结算问题，与讼争场地使用费的退还并无关联，且鸿庆物业公司并未举证证实其已实际代扣代缴税款38990.16元，故本院对其提出的扣除该部分税款的主张亦不予支持。鸿庆物业公司未依约及时返还使用费给叶小明，构成违约。一审采纳叶小明主张，判令鸿庆物业公司支付迟延付款期间的利息，并无不当。鸿庆物业公司上诉主张无须支付该利息，没有事实法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人广州市鸿庆物业管理有限公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告广州市鸿洲置业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7201.7元，由上诉人广州市鸿庆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年九月二十七日书记员 古嘉玲张海燕