文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终494号上诉人（原审被告）：扬中市中扬红星置业有限公司，住所地扬中市三茅街道新民路106号。法定代表人：姚俊岭，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚玉，江苏力挽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙美华，女，1977年11月20日出生，汉族，住扬中市。上诉人扬中市中扬红星置业有限公司（以下简称红星公司）因与被上诉人孙美华商品房销售合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2019）苏1182民初4391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。红星公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：1、孙美华至今故意拒收房屋，恶意扩大损失以期获得更多违约金。2019年7月27日红星公司书面通知孙美华收房，孙美华无理拒收房屋。2019年8月6日红星公司取得涉案小区核查意见书，具备收房条件。孙美华在信访过程中最迟于2019年8月23日就应该知道该事实，其应当及时止损、收房。此后，红星公司还通过公告、短信、电话的方式通知孙美华收房，是孙美华主观故意拒绝收房。一审法院认定是红星公司不交付房屋，是错误的。2、红星公司从未强行要求将住房与储藏室捆绑交付，一直期待孙美华立即接收房屋。根据双方储藏室转让协议的约定，红星公司也有义务告知业主收房时要同时接收储藏室。红星公司的证据足以证明其多次通知孙美华尽快接收房屋，也有部分业主住房和储藏室分开交付的证据。3、一审法院应当兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素判断红星公司是否违约及违约责任的大小。如果红星公司获得核查意见书的时间晚于合同约定时间构成违约的话，违约时间也只有5天，红星公司承担违约金最多是5天的同地段租金标准。孙美华至今拒绝收房故意扩大的损失应由其自行承担。被上诉人孙美华在二审中未作答辩。孙美华向一审法院起诉请求：1、判令红星公司继续履行合同，并立即无条件交付孙美华商品房及商品房的合法手续；2、判令红星公司给付孙美华因迟延交房应承担的违约金（按合同约定的日万分之五计算，自2019年8月1日起至给付日止）；3、本案诉讼费由红星公司承担。一审法院认定事实：2018年5月19日，本案双方签订《商品房买卖合同》，约定孙美华购买红星公司开发的位于扬中市三茅街道新民路106号红星国际生活广场001幢01层0102号商品房一套，建筑面积256.83平方米，房款2058749元。《商品房买卖合同》还约定，房产交付期限为2019年7月31日，同时约定，红星公司将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付给孙美华使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6、该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。2019年7月27日，红星公司通知孙美华于2019年7月31日办理房屋移交手续，并邮寄通知书。2019年7月31日，孙美华至红星公司处履行交付手续时，认为红星公司房屋不符合合同约定的交付条件拒绝收房。2019年8月2日，孙美华等多人向红星公司送达“房屋不符合合同约定交付条件而拒绝收房”通知函暨“要求开发商整改”通知函，通知函中列明房屋不符合合同交付条件的8项问题及储藏室存在的4项问题，并注明“限定开发商在7日内完成整改”。2019年8月23日，红星公司针对孙美华等反映的房屋问题发布公告，并张贴于小区公告栏内，公告回复：房屋销售时（包括储藏室）的面积符合相关法律法规和交易规则，不存在面积缩水问题；所有储藏室不存在1.5万/平方米的转让价格；地下室目前已不存在渗水潮湿无法使用的情况，希望收房业主按合同约定尽早收房。另查明，2019年8月6日，扬中市住房和城乡建设局向红星公司出具《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，核查意见书中载明：2019年7月30日，你公司申请对红星国际生活广场一期住宅进行配套设施核查，本局对申报的查验报告及相关资料进行了审查，符合江苏省住建厅《苏建房管[2014]176》文件要求。2019年9月20日，红星公司书面通知各业主办理产权证。又查明，2018年5月19日，本案双方签订《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》，协议约定储藏室面积约为38.59平方米，转让价款为237797元，同时约定红星公司应于孙美华所购住房交付之日，同期将储藏室交付给孙美华使用，红星公司未按照约定的期限交付储藏室的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，红星公司每日向孙美华支付转让价款0.01%的违约金，协议继续履行。2019年9月20日，孙美华收到红星公司办理产权证的书面通知后要求红星公司交付所购买的房屋，红星公司依据《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》认为交付住房的同时应当将储藏室交付给孙美华，孙美华认为：1、储藏室公摊面积太多，2、储藏室办不了产权证，3、储藏室结构不合理，储藏室的房子没有屋顶，仅是用铁丝栏围起来的，不能作为房子使用，故不同意接受储藏室。因红星公司要求住房与储藏室同时交付，孙美华同意住房交付，不同意同时交付储藏室，双方当事人发生争议，导致孙美华购买的房屋未能实际交付。为此孙美华诉至法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为，本案双方签订《商品房买卖合同》、《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应当认定合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，本案双方均应当按照《商品房买卖合同》、《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》的约定履行义务。《商品房买卖合同》对房屋的交付时间作出了明确约定，《“红星檀宫”储藏室使用权转让协议》对储藏室的交付时间也作出了约定。但孙美华等人就储藏室的面积缩水以及质量问题已诉至法院，孙美华因此不同意交付储藏室，红星公司不能因孙美华不接受储藏室的交付就不同意交付住房，将住房与储藏室捆绑交付，红星公司的这一做法显然不妥，也违反了《商品房买卖合同》中关于房屋交付的约定。红星公司应当将孙美华所购买的住房及时交付给孙美华居住使用。《商品房买卖合同》约定红星公司于2019年7月31日前将房屋交付给孙美华，且合同中约定所交付的商品房应当取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年7月31日，红星公司并未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》导致孙美华拒绝接受房屋，红星公司负有不可推卸的责任。2019年8月6日红星公司取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，之后红星公司并未及时通知孙美华交付房屋，红星公司提出电话或短信通知孙美华交付房屋，但未提供证据证实，孙美华亦不予认可。红星公司提出在新建商品房小区张贴公告通知孙美华交付房屋，因公告送达交房通知具有局限性，且孙美华未入住该小区。《商品房买卖合同》约定书面通知交付房屋，公告送达交房通知不符合合同的约定。红星公司未能按约交付房屋，应当按照合同的约定承担违约金。孙美华主张要求红星公司给付自2019年8月1日起至实际交付之日止按房款的日万分之五计算违约金的诉讼请求，应当予以支持。孙美华要求红星公司交付商品房的合法手续，并未说明合法手续的内容，因此，孙美华要求红星公司交付商品房合法手续的诉讼请求不明确，一审法院不予支持。一审法院判决：一、红星公司于判决生效后十日内将红星国际生活广场001幢01层0102号商品房交付给孙美华；二、红星公司于判决生效后十日内给付孙美华违约金（以2058749元为基数，自2019年8月1日起至实际交付之日止，按日万分之五计算）；三、驳回孙美华的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，本案双方于2020年3月30日完成了涉案房屋的交付手续。本院认为，孙美华与红星公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。该合同明确约定“红星公司应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。涉案商品房于2019年8月6日取得核查意见书。红星公司于2019年7月27日通知孙美华办理房屋交接手续时，涉案商品房并未取得核查意见书。故红星公司并未依约履行交房义务的事实客观存在，其应当承担相应的违约责任。红星公司关于孙美华系无理拒收房屋的主张，不能成立。关于逾期交房时间以及违约金标准的问题。首先，红星公司主张其后续通过公告、短信或电话等多种方式履行了通知义务，且孙美华最晚于2019年8月23日就应当通过信访结果得知涉案房屋符合了交付条件。孙美华对此不予认可。本院认为，双方合同约定的是以书面方式通知交付房屋。红星公司提供的证据不能反映孙美华参与了信访活动，且信访、公告、短信和电话等方式在对象、区域、内容等方面存在局限性，不足以证明红星公司对孙美华进行了有效通知。其次，红星公司虽在2019年9月20日向孙美华送达了办理产权证通知，并在一审判决后寄送了催收房屋通知。然而，孙美华提供的证据可以证明其在收到相关收房通知后积极前去办理收房手续，但双方因住宅与储藏室是否应当同时交接的问题，产生纠纷，致收房未果。红星公司主张，储藏室必须与所购住房一并交付系双方合同的约定，并非红星公司捆绑交付。该主张不能成立，理由是：房屋买卖合同中的交付房屋义务是卖房人的合同义务，双方储藏室使用权转让协议中约定的“红星公司应于孙美华所购住房交付之日，同期将该储藏室交付给孙美华使用”，显然也属于红星公司应负的合同义务，该约定主要约束的是卖房人。因本案双方之间的储藏室面积纠纷，孙美华拒绝接收储藏室，系对其自身合同权利的处分。红星公司以此约定限制买房人单独接收涉案住房的行为，显然不妥，亦无事实和法律依据。因此，涉案房屋的延迟交付并非孙美华怠于行使收房权利所致，红星公司主张系孙美华故意拒收房屋意图扩大损失，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院判决红星公司应当支付自2019年8月1日起至实际交付房屋之日止的违约金，并无不当。最后，双方合同对于逾期交房的违约金标准有明确约定，红星公司并未提供证据证明合同约定的违约金标准明显过高。故红星公司要求按照同地段租金标准认定违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。本案双方于2020年3月30日完成了涉案房屋的交付手续，故红星公司应当自2019年8月1日起至2020年3月30日按已付房款的日万分之五支付逾期交房违约金。综上所述，红星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1112元，由扬中市中扬红星置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年九月三十日书记员 朱玉岑