江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初2487号原告：王礼前，女，1956年7月1日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：都秀谷（原告丈夫），男，1957年12月26日出生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：沈国梁，江苏国济律师事务所律师。被告：南京东方颐年健康产业发展有限公司，统一社会信用代码9132010030278340XR，住所地江苏省南京市栖霞区某某街道仙林大道18号。法定代表人：朱力，董事长。委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。原告王礼前与被告南京东方颐年健康产业发展有限公司（简称东方颐年）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王礼前的委托诉讼代理人都秀谷、沈国梁，被告东方颐年的委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王礼前向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告室内装修差价1万元（最终以鉴定结论为准）；2.判令被告赔偿原告公摊面积部分装修差价1万元（最终以鉴定结论为准）；3.判令被告给付原告逾期交房违约金（按已付价款的0.03%/日计算，即960.15元/日直至房屋完成交付之日止）；4.请求法院判决被告按《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（国家标准GB50242-2002）的要求将案涉房屋阳台洗衣池高度950mm整改为800mm；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月16日，原告与被告东方颐年签订《南京市商品房预售合同》（简称《预售合同》）1份。约定由原告认购被告开发建设的精装修房一套，建筑面积86.38平方米，单价37051.52元/平方米，总价3200510元，于2018年11月30日前交付房屋。合同签订后，原告按约履行了付款义务。根据被告公示的该项目《房源价目表》以及被告向南京市物价局报备的《南京市商品住房价格申报价格表》，显示房屋销售单价中包含了6000元/平方米的装修费用。在装修施工过程中，原告到施工现场进行了实地了解，发现大量偷工减料、以次充好的现象，装修单价远远达不到被告承诺的6000元/平方米的标准，原告所支付的装修对价超过了房屋的实际装修价值，被告没有按照承诺切实履行其义务，应当就差价部分向原告赔偿。后被告通知原告办理房屋交付，交房时被告根据其指定的房屋交付流程，要求原告必须预交物业费并先在房屋交接单上签字，才能交付钥匙看房。这种交房程序不仅不符合情理，更不符合法律规范的要求，在原告一再坚持下，被告才勉强同意原告先验房的要求。然而实际看到的房屋现状是装修粗糙，施工不规范，存在大量问题，装修标准明显低于6000元/平方米，因此原告拒绝当日接收房屋。因被告提供的装修标准达不到交付标准的原因导致未能在其指定的时间内完成交付，责任完全在被告，被告应当按照双方签订的《预售合同》第6条第3款的约定，向原告支付违约金，金额按已收价款的万分之三每天计算，直至房屋达到交付标准完成交付之日。被告在案涉房屋阳台设计、施工的洗衣池高度950mm超出《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（国标GB50242-2002）的要求，虽没有安全隐患，但影响使用功能，因此，要被告按国家标准将阳台洗衣池高度整改为800mm。故原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。被告东方颐年辩称：首次，案涉房屋的交付标准应当以合同为准，合同第四条对于房屋价款的约定是毛坯和装修整体估价，并无单独约定房屋装修款，因此原告诉称装修单价为房屋的装修标准，并据此比对房屋实际装修，缺乏请求权基础。其次，在双方订立合同附件中已经对房屋装修标准已经具体约定，原告越过该约定直接申请鉴定没有事实依据。被告已经在合同约定的交付日期之前取得了竣工验收备案表、建设工程规划核实合格书和房屋测绘成果报告，并通知原告于2018年10月25日办理房屋交付手续，不存在逾期交房的行为。针对原告的第四项诉讼请求，原告未能提供证据证明洗衣池的高度，《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》第7.1.3条不是强制性规范，洗衣池的高度可以根据设计要求进行更改。本院经审理认定事实如下：2018年3月16日，东方颐年（甲方，预售人）与原告（乙方，预购人）签订《预售合同》1份，主要内容为：1.第一条、甲方预售给乙方的商品房为栖霞区某某街道某某泽园XX幢X单元XXX室（简称案涉房屋），该房屋建筑面积86.38平方米，其中套内面积69.9平方米，共有共用分摊建筑面积16.48平方米，该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。2.第四条、案涉房屋以建筑面积计价，单价为37051.52元，总价3200510元，该总价由下列款项构成：[√]房价款:单价37051.52元/平方米，合计3200510元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）/平方米，合计（以下空白）元。3.第五条、乙方选择分期方式向甲方支付合同价款：第一期应于2018年4月16日前支付960510元，余款2240000元办理贷款，乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之3/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，但甲方依法解除合同的除外；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后15日内仍未支付到期价款，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期中国人民银行商业贷款基准利率计算的利息的5倍赔偿损失。4.第六条、（1）甲方应于2018年11月30日前向乙方交付该房屋；（2）该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（3）甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之3/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方依法解除合同的除外；甲方迟延交付该房屋，经乙方催告后60日内仍未交付的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期中国人民银行商业贷款基准利率计算的利息的5倍赔偿损失；乙方的催告应以书面形式送达。5.第十条、该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便；甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件；甲方不出示证明文件或者出示证明文件不全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任；甲乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担；同时该房屋自甲方的书面交房通知上载明的交付日起视同已完成交付，房屋质保期开始起算，房屋物业费、水电等相关公摊费用等全额收取。6.第十三条、（1）甲方承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；（2）经有市级以上检测资质的省市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同；该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起算；甲方应按国家规定和本合同约定承担本商品房的工程质量保修责任。7.第十四条、本合同签订前，甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业南京银城物业股份有限公司（简称银城物业）签订《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》；《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》详见附件10-1、10-2；乙方已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》，同时已签订了《业主临时管理规约》，并承诺按其规定行使权利、履行义务。8.第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；但补充协议中的内容系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准；本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力，但附件内容、空格部分的填写内容排除铅印部分的非选用性内容，且系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以铅印内容为准。该合同的附件4为《装饰装修及设备标准》，该附件载明案涉房屋室内装修详见《装修清单》，并同时附有君颐东方厚泽园精装修配置清单1份，该清单以表格形式列明了材料与设备具体种类及品牌，其中：1.硬装配置标准约定：客厅：壁纸饰面（电视背景墙艺术砖饰面）；餐厅：壁纸饰面+木饰面；卧室：壁纸饰面+床头硬包；厨房：砖墙饰面；卫生间：砖墙饰面+局部石材；顶面均为石膏板吊顶；客厅餐厅地面为大理石+实木复合地板；卧室地面为实木复合地板；厨房卫生间地面为地砖饰面（淋浴房为天然大理石）；2.厨房配置标准：整体橱柜威乃达或同等档次品牌；台面石英石；油烟机、燃气灶、蒸箱：博世或同等档次品牌；水槽：弗兰卡或同等档次品牌；龙头：汉斯格雅或同等档次品牌；净水器：爱玛特或同等档次品牌；3.卫生间配置标准：陶瓷洁具：劳芬或同等档次品牌（独立马桶间为伊奈或同等档次品牌）；台盆龙头：高仪或同等档次品牌；淋浴花洒：汉斯格雅或同等档次品牌；淋浴隔断、整体卫柜、盥洗柜、镜柜为银城定制；4.其他部品配置标准：衣柜、玄关柜、阳台柜、户内门、扶手、坐浴凳等为银城定制；开关面板：西门子或同等档次品牌；分户门锁：耶鲁四合一电子密码锁或同等档次品牌；分户门：钢木复合门；阳台电动晾衣架：好太太、奥普或同等档次品牌；系统窗：YKK或同等档次品牌；5.新风系统：爱迪士或同等档次品牌；地暖系统：威能或同等档次品牌（主卫送一组电热毛巾杆架）；中央空调：大金或同等档次品牌。同时，备注栏载明：1.上述装修清单为装修工程实施的首选品牌及材料，如因品牌或厂方产品调整导致所定材料无法采购的，将替换为同品质的品牌及材料，不再另行通知客户；2.天然大理石及天然木材存在色差及纹理，具体以实际交付为准。就该《装修配置清单》原、被告双方单独进行了签章确认。同日，原、被告双方还签订《商品房预售合同补充协议》（简称《补充协议》）1份，约定有：第4条、计价方式与价款（《预售合同》第四条的补充）：《预售合同》第四条约定的总房款及单价均为精装修价款且已包含增值税税金；第7条、装饰装修及设备标准（《预售合同》附件4的补充）：（2）该房屋装饰装修、设施设备标准以本合同约定为准，双方确认装饰材料、设备设施品牌出现在甲方签订本合同时不能预见的因素影响采购（包括但不限于生产厂家或代理商倒闭、清盘、财务困难、运输延期、产品脱销、产品质量下降）的情况时，乙方同意甲方更换为同档次、质量规格相当的其他品牌产品，乙方承诺不会以此为由拒绝接收房屋、要求补偿或者提出其他要求；（3）甲方所交付的房屋装饰装修及设备标准高于《预售合同》附件4的约定标准时，乙方承诺不会以此为由要求甲方承担违约责任，甲方也不得以此为由要求乙方增加费用；（4）甲方所交付房屋的装饰装修达不到附件4约定的标准时，乙方同意按以下方式处理（其后内容文字字体在合同中加粗）：甲方进行整改直至达到约定标准，乙方承诺不会以此为由拒绝接收房屋、要求补偿或者提出其他要求。第10条、房屋交付和接收手续（《预售合同》第十条的补充）：（3）对于交付时发现的质量瑕疵，甲方负责及时整改维修，并认可甲方对房屋的整改不构成迟延交付房屋，甲方完成整改维修后，乙方应于甲方通知的期限内进行复验，如乙方未能在合理期限内对房屋整改结果进行确认，则自甲方通知的复验期限届满视为乙方已认可甲方的整改结果。第12条、保修和质量问题处理（《预售合同》第十三条的补充）：（1）在该房屋符合《预售合同》第六条约定的前提下，除非出现《预售合同》第十三条第（2）款约定的情形，乙方不得拒绝或迟延接收房屋，否则甲方有权按照《预售合同》第十条第四款处理。第19条、广告、宣传资料、销售承诺的效力：甲乙双方之间的权利义务以本合同为准，本合同一经签署，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头约定或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力；甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅为要约邀请，供乙方（买受人）购房时参考，非甲方要约，不构成本合同的组成部分。甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何责任和义务，甲乙双方在交易过程中口头表达的意向和信息，均不构成合同内容，双方不受其约束。第20条、示范单位（样板房）和模型的效力：甲方展示的装修（装饰）示范单位仅供参考，非买卖双方的房屋交付标准，房屋内部空间结构、用材等交付标准以本合同约定为准，合同未约定的以实际交付为准。上述《预售合同》及《补充协议》签订后，原告按约向被告东方颐年支付了相应款项，双方对款项的支付没有异议。2018年2月12日，东方颐年取得《建设工程规划核实合格书》。同年2月13日，东方颐年报送了工程竣工验收备案文件申请备案，并经查验符合要求，取得相应备案表。2018年4月9日，东方颐年取得案涉房屋所在楼幢的《南京市房产测绘成果报告》。2018年11月10日，东方颐年通知原告办理交付手续。2018年11月27日，原告验收房屋时提出多项维修整改要求，后于2019年8月9日领取了房屋钥匙。另查明，东方颐年向南京市物价局申报的房屋装修单价为6000元/平方米。本院认为：原、被告之间签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认，故双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约履行了付款义务，被告东方颐年应按合同约定准时向原告交付符合约定标准的房屋。本案的争议焦点为：一、原告以备案装修价格6000元/平方米作为装修质量要求依据主张装修差价损失，能否支持；二、原告主张逾期交房违约金，能否支持。关于第一个争议焦点，本院认为，首先，双方签订的《预售合同》中明确被告交付给原告的房屋为包含装修在内的房屋整体，故本案中被告交付的标的物为装修房，案涉装修与案涉毛坯房屋具有整体性，本案应当按照商品房买卖合同纠纷进行整体处理，而非按照装饰装修合同纠纷进行处理。其次，《预售合同》第四条明确约定案涉房屋的计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，对装饰装修价款约定为空白，说明双方约定的案涉房屋计价方式为总体计价，而并未约定案涉房屋装饰装修价款为6000元/平方米。再次，原告主张被告公示的房源价目表及物价部门公示的价格备案材料中均明确显示案涉房屋装修标准为6000元/平方米，并认为该标准具体确定，且对原告购买案涉房屋有重大影响，故应当视为要约，并视为合同内容，对此，本院认为，双方在《预售合同》及《补充协议》中并未约定以广告、宣传资料或政府备案文件等作为合同组成部分，故备案价并不等于案涉房屋的合同价。原、被告双方在《预售合同》附件4中对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定，双方在约定具体明确的情形下，对该商品装修房的整体价格形成了合意，该价格系双方当事人在自愿平等协商的基础上形成，反映了其时房地产交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，原告主张以物价局备案或现场公示的装修价格6000元/平方米作为装修质量要求依据，并申请鉴定，无事实和法律依据，其鉴定申请本院不予准许，对其主张装修差价损失的诉讼请求本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据予以证明。本案中，房屋符合合同约定的交付条件，原告举证的验房报告、业主工作简报、维修问题开放记录表所载问题，以及验收房屋时提出的质量瑕疵问题，对于房屋居住使用没有重大影响，房屋交付使用的条件具备。原告主张被告承担逾期交房违约金没有事实依据，本院不予支持。对于原告主张的阳台洗衣池高度问题，《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》第7.1.3条规定，卫生器具安装高度如设计无要求时，应符合该条规定，故该条款不属于强制性规范，也不属于双方约定内容，原告要求进行整改本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王礼前的全部诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告王礼前负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 虞爱娟二〇二〇年九月十日法官助理 鲁冰顺书 记 员 马 丽