江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1172号 上诉人（原审原告）：陆连，男，1979年9月14日出生,××族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：**秀(系陆连妻子)，女，1977年3月20日出生，××族，住南通市崇川区。 被上诉人（原审被告）：南通双逸创业园有限公司，住所地南通经济技术开发区滨水路28号。 法定代表人：陆理军，执行董事。 委托诉讼代理人：单镜明，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：曹洪新，男，该公司员工。 上诉人陆连因与被上诉人南通双逸创业园有限公司（以下简称双逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 陆连上诉请求：撤销原判,改判双逸公司支付其逾期办证违约金222720元,诉讼费用由双逸公司负担。事实和理由：双方当事人于2015年12月25日签订《房屋订购单》时房屋买卖合同已经成立。案涉房屋属于陆连的婚前财产，双方于2016年1月20日签订《协议书》、《工业用房买卖合同》，是对2015年12月25日签订的《房屋订购单》其他相关事项的补充约定。2019年5月17日，**秀代表陆连签订的《商品房买卖合同（预售）》，对陆连不生效。当时是为取得证据而签订，陆连并未授权**秀去签订该合同，双逸公司在陆连不知情的情况下与**秀签订商品房买卖合同，将权利人由陆连改为陆连、**秀、陆某三人共同共有财产，严重损害了陆连的合法权益，合同无效。双逸公司逾期办证违约金，根据最高人民法院的司法解释，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行计收逾期贷款利率万分之二点一的标准计算，从2016年10月30日至2019年6月6日计算为233856元。其一审时仅主张222720元，系计算错误，暂不改变。 双逸公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陆连向一审法院起诉请求：１.判令双逸公司继续履行房屋买卖合同，立即将南通市开发区××路××号××创业园××号楼××室确权并过户到陆连名下（总房款2135100元），并依法支付逾期办理房屋所有权证的违约金计172800元；２.判令双逸公司承担本案诉讼费用。一审诉讼过程中，陆连变更诉讼请求，第一项诉请变更为判令双逸公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金计222720元。 一审法院认定以下事实：2015年12月25日，陆连与双逸公司签订《双逸创业园房屋定购单》，约定：陆连向双逸公司购买南通××创业园××幢××室房屋，合同约定面积1017㎡，单价2100元/㎡，总价2135700元，定金10万元。双方约定：买受人于2015年12月25日付定金10万元整，于2015年1月20日（应为2016年1月20日）前付款160万元整（含定金10万元），余款待交房时一次性付清。 2016年1月20日，陆连（乙方）与双逸公司（甲方）签订《协议书》，约定：……二、乙方向甲方提出定制甲方投资建设的工业用房，该工业用房位于南通市开发区××路、原南通华东粮仓米业有限公司工业厂房地块的××号楼第××层，房屋建筑总面积约为1017平方米。……三、……定制单价为人民币2100元/平方米，暂定总价为人民币2135700元。最终结算价以甲方关于该部分工业用房领取的房屋所有权证登记的建筑面积乘以购买单价（产权面积*2100元/平方米）进行结算，多退少补。四、因甲方对该地块投资建设具有一定周期，甲方在取得该商品房预售许可证时，通知乙方前来签订《商品房买卖合同》（具体格式以南通市房管局网上备案系统的合同文本为准，该文本合同除空格内容外，其余条款内容具体确定。双方不再就条款内容进行磋商）。五、甲方将要购买的房屋暂定在2016年10月30日之前建成并交付给乙方。除本合同约定的特殊情况外，甲方须按照合同约定的交付期限向乙方交付符合交付条件的厂房，若有逾期，双方同意按照如下方式处理：1.逾期在60日内的，合同继续履行。2.逾期超过60日的，甲方应自合同约定的交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向乙方支付总房款万分之二的逾期交房违约金。六、甲方在该房屋取得商品房预售许可证后10日通知乙方签订正式的《商品房买卖合同》并按照合同规定办理相关手续，合同签订后，乙方按照本协议支付的预付款将转为购房款。届时双方将严格按照《商品房买卖合同》的相关条款履行各项义务。……陆连在乙方处签名，双逸公司在甲方处加盖公司合同专用章。 2016年1月20日，陆连（乙方、买方）与双逸公司（甲方、卖方）签订《工业用房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于南通市开发区××路工业厂房××号楼××层工业用房，建筑总面积约1017平方米。计价方式及加价款：双方商定房屋价格每平方米人民币2100元；总价（含土地价格）人民币2135700元。最终结算价以甲方关于该部分工业用房领取的房屋所有权证登记的建筑面积乘以购买单价进行结算，多退少补。付款方式及期限：本买卖合同签订之前，乙方为预定该房屋已签订了《协议书》，并已实际预付购房款人民币1300000元。乙方预付的购房款在本合同签订时转化为乙方已支付的房款；2016年1月25日前支付的房款人民币300000元，余款人民币535700元待交房时一次性付清。乙方购买的房屋实际面积与暂定面积有差异的，乙方应当在接到甲方交房通知书之日起三日内至甲方指定地点办理交房手续，差额部分多退少补。房屋过户及交付期限及条件：1.双方商定于2016年10月30日前将房屋交付乙方使用，如在签订本合同之前房屋已经事实交付，该条款可不填写；2.双方商定于交房后8个月之内至房地产行政管理部门办理房屋产权登记手续。双方在房屋办理权属登记过程中签订的合同仅为行政部门备案所用，如办理权属登记过程中签订的文件与本合同不一致的，相关权利义务以本合同为准；3.若遭遇国家相关政策调整及法律界定的不可抗力因素影响，且甲方在事件发生之日后及时书面通知乙方并提供有效的事件发生的证明的（事件条件允许后10日内），甲方可根据实际情况予以延期交房及产证。甲方关于房屋产权状况的承诺和产权变更：1.甲方向乙方保证，所出卖的房屋不存在产权纠纷和债权债务纠纷。2.若因甲方原因，致使乙方所购房屋产生纠纷的，甲方应及时进行协调处理，如造成损失的甲方应承担违约赔偿责任。双方还对其他事项进行了约定。陆连在乙方处签名捺印，双逸公司在甲方处加盖公司合同专用章。 此后，陆连（乙方）与双逸公司（甲方）签订《补充协议》，约定：鉴于乙方购买甲方××创业园××号楼××层工业用房，2016年1月20日甲乙双方签订了相应的《工业用房买卖合同》《协议书》。经甲乙双方协商，就上述余款的支付事宜达成补充协议如下：《工业用房买卖合同》中约定，交房时乙方向甲方支付购房款535700元，甲乙双方约定：网签时乙方向甲方支付20万元，剩余房款335700元办理不动产产证时支付。双方还对其他事项进行了约定。陆连在乙方处签名，并书写日期“11年11月22日”，双逸公司双在甲方处加盖公司合同专用章。庭审过程中，陆连陈述该落款日期是笔误，应为2016年11月22日；双逸公司陈述是在2016年1月20日之后签订的，因为具体经办人离职，无法核实具体日期。 款项支付情况：陆连于2015年12月25日支付10万元，于2016年1月11日支付50万元，于2016年1月20日支付70万元，于2016年2月1日支付30万元，合计支付160万元购房款。其中，2016年1月20日70万元收据交款单位为**秀，其余款项的收据交款单位为陆连。此外，陆连于2016年11月22日支付2016年12月1日至2017年11月30日物业服务费15255元，于2016年11月22日支付专项维修基金61020元。 2016年11月22日，双逸公司向陆连交付案涉房屋，并在《双逸创业园交房结算单》上备注：“网签时支付房款200000元，余款335700产证时支付”。 2016年3月，双逸公司取得商品房预售许可证。2019年6月6日，双逸公司取得南通市开发区××路××号××创业园××幢××层不动产权证，《国有建设用地使用权及房屋所有权证明书》编号为2019××××08。2019年6月11日，陆连收到双逸公司交付的上述《国有建设用地使用权及房屋所有权证明书》，签收人为**秀。 2019年5月14日，（买受人）陆连、**秀、陆某与双逸公司（出卖人）双逸公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买位于南通经济开发区××路××号××创业园××幢××单元××层的商品房，预测建筑面积共992.84平方米，单价每平方米2100元，总价款2084964元。该商品房有抵押，抵押权人中国工商银行人民路支行，抵押登记日期2013年8月23日，抵押履行期限2015年8月18日；抵押权人南通农村商业银行崇川支行，抵押登记日期2015年12月4日，抵押履行期限2018年11月20日。买受人应当在2019年5月18日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。预售合同登记备案：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。房屋登记：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。若法律法规规定的不可抗力或政府相关部门的延迟，导致产权证未能如期办理完毕，且出卖人出具了相关证明，出卖人不承担责任。合同还对其他事项进行了约定。**秀作为陆连、**秀、陆某委托代理人及法定代理人在买受人处签名，双逸公司在出卖人处加盖公司公章。陆连与**秀系夫妻，两人于2016年1月4日登记结婚，陆某系两人的女儿。 2019年6月28日，陆连出具《声明书》，载明：声明人：陆连（男）身份证：××××××。本人和**秀（女）身份证号××××××。于2016年1月4日登记结为夫妻。2015年12月25日，本人陆连个人出资购买位于南通市开发区××工业园区××号楼××室工业厂房一套。权利人陆连个人婚前财产。双逸公司在房屋所有权利人陆连不知情的情况下私下和**秀签定商品房买卖合同（合同号：sy_××××-601）将该房屋权利人陆连改为陆连、**秀、陆某共同共有的财产，此举严重损害了陆连的合法权益。在此，我郑重声明：1.本人是思维清晰有民事行为能力的人。2.双逸公司和**秀签订合同（合同号：sy_××××-601）本人不认可。3.为维护本人的合法权益，本人陆连不同意**秀对该房屋享有共同共有的处分权，本声明是我陆连真实意思的表示。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖应依据2016年1月20日《工业用房买卖合同》还是2019年5月14日《商品房买卖合同（预售）》；二、双逸公司是否需要向陆连支付逾期办理不动产权证违约金以及金额。 关于争议焦点一，2016年1月20日《工业用房买卖合同》买受人为陆连，2019年5月14日《商品房买卖合同（预售）》买受人为陆连、**秀、陆某，系一家三口。案涉房屋支付房款时有70万元收据为开具给**秀，而且签订2016年1月20日《工业用房买卖合同》时，两人系夫妻，该房屋所涉事宜，陆连均委托**秀处理；本案在2019年3月13日听证时也是**秀作为陆连的委托诉讼代理人到庭，陆连并未到庭；2019年5月14日签订《商品房买卖合同（预售）》时，本案尚在审理期间，双逸公司有理由相信**秀有权代表陆连签订合同，且该合同上的陆连一家三口身份信息亦为**秀提供，**秀作为陆某的母亲亦有权代表陆某签订合同；此外，2019年6月11日，双逸公司向陆连交付《国有建设用地使用权及房屋所有权证明书》时签收人亦为**秀。陆连从交付房款、起诉直至签订《商品房买卖合同（预售）》、领取《国有建设用地使用权及房屋所有权证明书》，其妻子**秀均参与其中，陆连对此也是明确知晓，现因《商品房买卖合同（预售）》有可能对陆连不利，陆连声明对该合同其不知情，但在此后的诉讼中仍继续委托**秀参加诉讼，这有违诚实信用原则。因此，一审法院认为，**秀于2019年5月14日在《商品房买卖合同（预售）》上签字为有权代理，《商品房买卖合同（预售）》成立，故应以该合同作为案涉房屋买卖合同。 关于争议焦点二，2019年5月14日《商品房买卖合同（预售）》成立并生效，陆连、**秀、陆某作为一家三口由**秀在买受人处签字，现由陆连来主张权利，不违反法律规定。因《商品房买卖合同（预售）》约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。若法律法规规定的不可抗力或政府相关部门的延迟，导致产权证未能如期办理完毕，且出卖人出具了相关证明，出卖人不承担责任。本案中，双逸公司于2016年11月22日向陆连交付案涉房屋，但陆连未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书，双方约定未超过法律法规规定，双逸公司应根据合同约定按已付房价款的1%向陆连支付违约金，即16000元（1600000元×1%）。关于双逸公司抗辩未能按时办理房屋所有权证书的原因是不可抗力及政府延迟原因，一审法院认为，在约定的办证期间内，案涉房屋存在抵押，双逸公司未能按时办理房屋所有权证书的原因不能归结为不可抗力及政府延迟原因，故对双逸公司该抗辩理由，一审法院不予采信。 综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、南通双逸创业园有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付陆连违约金16000元；二、驳回陆连的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4641元，由陆连负担4341元，南通双逸创业园有限公司负担300元（诉讼费用陆连已预缴，待双逸公司履行判决时一并给付陆连）。 二审中，当事人未提交新的证据。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，**秀于2019年5月14日在《商品房买卖合同（预售）》上签字为有权代理，《商品房买卖合同（预售）》成立并生效，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。2019年5月14日，**秀代理陆连、陆某在《商品房买卖合同（预售）》签字，此时合同成立并生效。陆连上诉认为合同对其不生效，于法无据，该理由不能成立。鉴于陆连对于案涉房屋买卖、开具收据、纠纷处理等事宜均委托**秀处理，双逸公司有理由相信**秀有权代表陆连签订合同，陆连主张合同无效不能成立。即便**秀没有代理权，双逸公司根据上述情形有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。陆连主张合同无效，与法院查明的事实相悖，亦缺乏法律依据，对其该项上诉理由本院不予采纳。综上，一审法院根据合同约定计算逾期办证违约金，并无不当。 综上所述，陆连的上诉理由不能成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4400.8元，由上诉人陆连负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 季建波 审判员 吕 敏 二〇二〇年九月十五日 书记员 汤婷婷