湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9235号上诉人（原审被告）：武汉中团优选食品有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区建港沙咀41栋1-3层N1-N2。法定代表人：张冲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方丹，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张冲，男，1982年9月23日出生，汉族，居民身份证住址湖北省天门市。委托诉讼代理人：周晓婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉元生元未配送有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区郑店街道同兴村黄金北路88号。法定代表人：李雪飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：何丽，湖北恒康律师事务所律师。上诉人武汉中团优选食品有限公司（以下简称中团优选食品公司）、张冲因与被上诉人武汉元生元未配送有限公司（以下简称元生元未配送公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。中团优选食品公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判中团优选食品公司、张冲只需向元生元未配送公司支付2019年9月1日至2019年12月31日的租金244000元及相应水电费、杂费16232元，共计260232元。3.依法改判中团优选食品公司、张冲无需支付2020年2月1日至2020年4月8日的租金及相应水电费、杂费；4.本案二审的诉讼费用由元生元未配送公司承担。事实和理由：一、因新型冠状病毒××疫情不可抗力原因，中团优选食品公司无法从事原有经营活动，经营收入受到重创，而元生元未配送公司更是阻挠中团优选食品公司在租赁场地从事可经营的活动，导致中团优选食品公司无法实际使用租赁场地，该行为表明了其已不再依双方约定履行合同义务，中团优选食品公司无奈另行租赁场地进行生产经营，不再使用该租赁场地。双方已用实际行为实现了事实解除合同，中团优选食品公司无需支付2020年2月至4月租金及相应费用。二、一审法院以中团优选食品公司在疫情之前存在未按约定支付租金行为而不支持中团优选食品公司申请减免疫情期间租金的请求实属错误。因疫情影响，中团优选食品公司与元生元未配送公司以实际行为于2020年2月初实现了事实解除合同的效力，但相关解除手续于2020年4月8日才办理。即使2020年2月初因未办理手续并而未实际解除合同，但基于疫情以及元生元未配送公司阻挠的原因，中团优选食品公司无法实际使用租赁场地，给中团优选食品公司造成极大的损失。三、从2020年2月1日至2020年4月8日，并未满两个半月，一审法院直接认定中团优选食品公司要支付两个半月的租金，实属错误。四、中团优选食品公司与元生元未配送公司于2019年12月31日确认的欠条对利息约定过高，一审法院未就此事项予以审理，请求贵院予以调整。张冲述称，同意中团优选食品公司的意见。张冲上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判张冲仅就中团优选食品公司向元生元未配送公司支付2019年9月1日至2019年12月31日的租金244000元承担连带责任；3.本案二审的诉讼费用由元生元未配送公司承担。事实和理由：一、一审法院的判决缺乏事实和法律依据，张冲仅对欠条上约定的2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金共计244000元承担连带责任。二、因新型冠状病毒××疫情不可抗力原因，中团优选食品公司无法从事原有经营活动，经营收入受到重创，而元生元未配送公司更是阻挠中团优选食品公司在租赁场地从事可经营的活动，导致中团优选食品公司无法实际使用租赁场地，该行为表明了其已不再依双方约定履行合同义务，中团优选食品公司无奈另行租赁场地进行生产经营，不再使用该租赁场地。双方已用实际行为实现了事实解除合同，中团优选食品公司无需支付2020年2月至4月租金及相应费用，张冲更是无需对2020年2月至4月租金及相应费用承担连带责任。三、从2020年2月1日至2020年4月8日，并未满两个半月，一审法院直接认定中团优选食品公司要支付两个半月的租金，实属错误。四、欠条对利息约定过高，一审法院未就此事项予以审理，请求二审法院予以调整。元生元未配送公司对中团优选食品公司和张冲的上诉共同辩称，1.一审认定事实清楚、证据确凿，请求维持原判。2.元生元未配送公司目前负债累累，经营困难，资金压力非常大，自身没有减免租金的经济实力。3.中团优选食品公司业务发生调整，单方向元生元未配送公司申请提前解除合同，并非是疫情原因导致其经营困难而提前解约。4.在租赁期间，元生元未配送公司从未阻碍中团优选食品公司正常的生产经营。5.中团优选食品公司是在迟延履行发生的不可抗力，不能免除责任。6.中团优选食品公司股东书面承诺自愿就所有租金、利息对元生元未配送公司承担债务的担保责任，一审判决符合法律规定，二审应予维持。中团优选食品公司述称，同意张冲的意见。元生元未配送公司在一审法院起诉请求：1.判令中团优选食品公司立即支付元生元未配送公司场地租赁费396500元整、水电费48146元。2.判令中团优选食品公司立即支付元生元未配送公司2019年9月1日至实际还款之日期间的利息26722元（利息暂时计算时段：2019年9月1日至2020年4月1日，按月利率2%标准计算）。3.判令张冲对中团优选食品公司拖欠元生元未配送公司的上述场地租金、水电费、垃圾清运费、利息损失承担连带还款的保证责任。4.本案诉讼费由中团优选食品公司、张冲承担。一审法院认定事实：2019年6月10日，元生元未配送公司（甲方）与中团优选食品公司（乙方）签订《免洗鲜切净菜车间、保鲜冷库及配套宿舍、办公场地租赁协议》一份，约定：第一条租赁物的位置、面积、功能及用途：1.甲方同意将位于武汉市江夏区郑店街道黄金北路88号武汉元生农产品配送中心内，甲方高额投入但未正式使用的免洗鲜切净菜车间及配套场地，以现状租赁给乙方从事净菜生产经营活动。2.免洗鲜切净菜车间：实用面积共计约1700平。其中，生产车间用面积约1500平；保鲜冷库用面积约200平，原料暂存保鲜库1个、成品分拣库1个。……第二条租赁期限：5.首轮租赁期10年，自2019年5月1日起，至2029年4月30日。……第三条租赁费用、支付方式：8.乙方承租甲方净菜车间及配套的租金，不含税标准如下，按月度计算支付。A、2019年5月至2019年12月，每月共计51000元；B、2020年1月至2020年12月，每月共计60500元。9.经乙方申请提出试运行免租期，经甲乙双方商量，达成一致约定：免租半个月；即2019年5月1日起至2019年5月15日止共计15天免除租金。首月租金从合同生效之日起，下半个月开始计算收取；乙方承诺，合同签订当日以转账方式缴纳。10.次月开始，剩余租金，即2019年6月开始的租金，乙方应于每一个月最后一个工作日或该日以前，向甲方支付下个月租金（注：如2019年6月的租金，乙方应于2019年5月31日／星期五支付）。第四条甲方的权利和义务：16.乙方生产、生活过程中产生的电费、水费等费用由乙方自行承担；……合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，元生元未配送公司向中团优选食品公司交付了租赁物即免洗鲜切净菜车间及配套场地等，中团优选食品公司先后支付了至2019年8月31日前的租金。2019年9月起，元生元未配送公司与中团优选食品公司共同协商后，将合同约定的月租金标（准）调整为6100元（61000元）。2019年12月16日，双方对账确认中团优选食品公司欠付元生元未配送公司水电杂费152785元。2019年12月18日，经双方对账确认，中团优选食品公司欠付元生元未配送公司2019年9月1日至2019年12月场地租赁费计244000元。2019年12月31日，中团优选食品公司向元生元未配送公司出具《承诺书》，内容为：“我公司与贵公司于2019年6月10日签订《租赁协议》一份，按照《租赁协议》的约定，2020年1月份的场地租金61000元我公司应当于2019年12月31日前支付到位。因我公司货款未收回，目前资金周转困难，实在无法按期支付场地租金61000元和预交水电费，请贵公司能给与（予）适当的宽限，我公司承诺一定在2020年1月10日前将场地租赁费及水电费支付到位，到期不支付，贵公司有权对我公司租赁的场地采取停电、停水措施，我公司对贵司的此项措施没有异议并同意无条件腾退租赁场地。我公司股东同意上述承诺内容，并自愿对武汉中团优选食品有限公司拖欠武汉元生元未配送有限公司的所有场地租赁费、水电费、利息承担连带责任保证”。张冲作为保证人在该《承诺书》上签名。当日，中团优选食品公司向元生元未配送公司出具欠条一份，内容为：“2019年9月1日至2019年12月31日期间，武汉中团优选食品有限公司共欠武汉元生元未配送有限公司场地租金人民币244000元。武汉中团优选食品有限公司同意从欠款之日开始按照月利率2%标准支付逾期利息，直到还清全部本息之日止。担保人（保证人）自愿对上述欠款本金和利息向武汉元生元未配送有限公司承担连带责任保证”，张冲在该欠条上担保人一栏签名捺印。2020年1月6日，中团优选食品公司支付了一个月租金61000元。2020年1月23日，湖北省武汉市发生新冠××疫情。2020年4月8日，中团优选食品公司向元生元未配送公司发出《退租申请》，申请解除租赁合同并承诺于2020年4月8日搬迁。元生元未配送公司在该申请书上盖章。另从2020年1月11日至2020年4月8日，中团优选食品公司使用电费26947元、水费4977元未予支付。现因中团优选食品公司仅支付了前期所欠的部分水电费136553元，下欠的场地租金及部分水电费等均未按约定及其承诺支付引起纠纷。一审法院认为，元生元未配送公司与中团优选食品公司之间的租赁合同依法成立，且合法有效，应依法予以支持。中团优选食品公司在双方合同履行期间未按约定及其承诺支付租金，张冲自愿为公司债务进行担保却未履行相应保证责任，中团优选食品公司及张冲均应承担相应的民事责任。元生元未配送公司的诉讼请求有理合法，一审法院予以支持。中团优选食品公司及张冲共同辩称因疫情期间未正常使用租赁物，主张免除2020年2月1日至4月期间租金，由于其在该期间之前即存在未按双方约定支付租金且在作出相应承诺后仍未履行支付欠付租金等违约行为，故一审法院对其上述辩称意见不予支持。综上，中团优选食品公司从2019年9月1日至2019年12月31日期间，欠元生元未配送公司的所有场地租金人民币244000元，中团优选食品公司应从欠款之日开始按照月利率2%标准支付逾期利息；从2020年2月1日至4月8日的租金应当按两个半月计付租金为152500元。中团优选食品公司还应向元生元未配送公司支付应承担的水电费计48146。一审法院判决：一、中团优选食品公司于本判决生效后十日内支付元生元未配送公司租金396500元、水电费48146元，合计444646元。二、中团优选食品公司于本判决生效后十日内支付元生元未配送公司租金利息，利息以租金244000元为基数，从2019年12月31日起按年利率24%计算至债务履行完毕之日止。三、张冲对中团优选食品公司的上述债务承担连带责任保证。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8370元，减半收取4185元，财产保全申请费2876元，共计7061元，由中团优选食品公司、张冲共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实基本属实。二审另查明，一审判决书第5页第六行将合同约定的月租金标调整为6100元应为将合同约定的月租金标准调整为61000元。本院认为，2019年6月10日，元生元未配送公司与中团优选食品公司签订的《免洗鲜切净菜车间、保鲜冷库及配套宿舍、办公场地租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。元生元未配送公司已将案涉房屋交付给中团优选食品公司，中团优选食品公司未按合同约定支付租金，张冲自愿为公司债务进行担保亦未履行相应保证责任，中团优选食品公司及张冲均应承担相应的民事责任。经双方对账，2019年9月1日至2019年12月31日期间，中团优选食品公司欠元生元未配送公司的场地租金244000元，水电杂费152785元。从2020年1月11日至2020年4月8日，中团优选食品公司使用电费26947元、水费4977元，中团优选食品公司仅支付了前期所欠的部分水电费，还应向元生元未配送公司支付应承担的水电费48156元（152785元+26947元+4977元－136553元）。但元生元未配送公司仅主张48146元，是其处分自身的权利。从2020年2月1日至4月8日的租金，按61000元/月标准计算，应为138266.7元[61000元×2个月+（61000元/月÷30×8）]。因案涉房屋在疫情期间因疫情防控措施影响而无法正常使用，本院根据公平原则，酌情免除承租人中团优选食品公司一半的房屋租金。故，中团优选食品公司合计欠元生元未配送公司租金313133.35元（138266.7元÷2+244000元）及水电费48146元。中团优选食品公司向元生元未配送公司出具的欠条中同意从欠款之日开始按照月利率2%标准支付逾期利息，该约定未超过法律规定，一审判决中团优选食品公司按照月利率2%的标准支付欠付的租金利息并无不当。张冲自愿对中团优选食品公司拖欠元生元未配送有限公司的所有场地租赁费、水电费、利息承担连带责任保证，一审判决张冲对中团优选食品公司欠付元生元未配送公司的租金、租金利息和水电费承担连带责任保证并无不当。综上所述，中团优选食品公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初960号民事判决书第二项；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初960号民事判决书第三项；三、变更湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初960号民事判决书第一项为：武汉中团优选食品有限公司于本判决生效后十日内支付武汉元生元未配送有限公司租金313133.35元，水电费48146元，合计361279.35元；四、张冲对武汉中团优选食品有限公司的上述债务承担连带责任保证；五、驳回武汉元生元未配送有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8370元，减半收取4185元，财产保全费2876元，共计7061元，由武汉中团优选食品有限公司、张冲共同负担5412元，武汉元生元未配送有限公司负担1649元。二审案件受理费8298.28元，由武汉中团优选食品有限公司负担2185.28元，张冲负担4310元，武汉元生元未配送有限公司负担1803元。本判决为终审判决。审判员  黄浩二〇二〇年九月二十七日法官助理黄旭东书记员程玉