西安市莲湖区人民法院民事判决书   (2019)陕0104民初10590号原告：李玉焕，女，1963年9月5日出生，汉族，西安市织袜三厂退休职工，住西安市莲湖区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈文华，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛伟，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：王宝琴，女，1955年5月9日出生，汉族，西安市物资集团总公司干部，住西安市碑林区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：钱喜强，陕西金诚律师事务所律师。原告李玉焕与被告王宝琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李玉焕及其委托诉讼代理人陈文华，被告王宝琴及其委托诉讼代理人钱喜强到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告李玉焕向本院提出诉讼请求：1、确认位于西安市莲湖区XX街XX号楼XX号房屋不动产所有权归原告所有；2、判令被告将西安市莲湖区XX街XX号楼XX号房屋不动产所有权过户至原告名下；3、判令被告支付原告拒绝办理不动产过户手续的违约金截止2019年11月22日为人民币35531元并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金至实际履行办理不动产过户义务之日止；4、判令本案全部诉讼费用、保全费、保险费、律师费（贰万元）由被告承担。事实及理由：1996年4月，原告购买被告所有的位于西安市莲湖区XX街XX幢XX号房屋一套，并于1996年4月16日履行完毕全部购房款的支付义务。而后上述房屋由原告使用至今。2009年10月26日被告取得房屋产权证书原件，该证件由原告保管。上述房屋早已具备过户条件，但经原告多次催促，被告至今仍不履行过户义务。故原告诉至法院，望判如所请。被告王宝琴辩称，原、被告约定买卖房屋并收取部分购房款的时间为1996年4月9日和同年4月16日，距原告起诉之日相差20余年，且原告没有诉讼时效延长的证据提交，故原告起诉早已超过诉讼时效，丧失胜诉权。原、被告未形成房屋买卖的合意，被告也不认可通过任何形式将房屋卖给了原告，原告仅凭1996年4月所立收条不足以证明双方房屋买卖关系成立。虽原告已经占有使用了被告的房屋，但在未支付全部价款的情况下已经构成违约，原告仅有债权，不享有对诉争房产的所有权。法律规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，而违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。口头合同为合同法和城市房地产法，房屋过户形式要件不完备。1996年4月被告确实收到了原告给付的部分购房款，但彼时被告并未取得涉诉房屋产权证，故被告认为该房屋买卖行为因此无效。双方对房屋买卖价格约定不明，在未收到全部购房款情况下，就房屋买卖原、被告并没有达成售房合意。无效合同应相互返还因合同取得的财产，原告方要求支付违约金、保全费、保险费的诉请于法无据。综上所述，被告方认为依法应当驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据为：1、收条2张、房屋分配证明、缴费凭证、收款收据、房屋所有权证，证明原告已于1996年4月16日向被告支付完毕涉案房屋全部购房款6万元人民币；被告已于1996年4月9日向原告交付涉案房屋相关手续；原告于2008年3月28日缴纳了房屋所有权证办理费用及相关费用共计14764元人民币，涉案房屋于2009年10月26日取得房屋产权证。综上证明原告已履行完毕支付全部购房款义务，被告已确认房屋所有权归原告所有，涉案房屋已具备过户条件。被告对该组证据两张收条真实性认可，证明目的不认可，认为这两张收条是在原告未交付完全部的购房款下被告向原告出具的，这只是被告收到的款项，不能证明被告已将房屋卖给原告，双方并未达成房屋买卖协议；该组证据也不能证明房屋所有权已归原告所有，房屋是否具备过户条件与原告无关。房屋分配证明、缴费凭证真实性认可，证明目的不认可。涉诉房屋是房地局给被告分配的房子，且当时是有限产权，并不能买卖，交款凭证载明是被告本人所交购房款，房屋所有权部分有限产权归被告所有。收款收据真实性认可，证明目的不认可，此收款收据上的钱是被告本人交纳的。房屋所有权证真实性认可，证明目的不认可，该房产证是对特定人发放的证明，也是基于被告交付了后续费用情况下才发放的，且房产证上的房屋所有权人是被告。2、证明一份、收款收据6张，证明原告于1997年开始交纳涉案房屋物业费、水电费、卫生费等相关费用且原告一直居住在涉案房屋内；收款收据也证明原告自1997年至今一直按时交纳房屋水电卫生等相关费用。综上证明涉案房屋已于1997年交付原告，由原告占有使用。被告对该组证据证明真实性不认可，证明目的不认可，认为该组证据只能说明原告只是在该涉案房屋中居住，交纳费用是应该的，不能证明房屋所有权归原告所有。对6张收款收据真实性认可，证明目的不认可，认为该6张收款收据均写的被告名字，该水电费用实际是由原告租住使用产生的费用，应当予以承担。充分证明房屋的所有权属于被告。3、录音证据、委托代理合同、陕西省增值税普通发票、人民法院诉讼收费专用票据，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告已支付完毕涉案房屋全部购房款，被告认可涉案房屋系原告所有，被告在未经过原告同意的情况下擅自补办房屋产权证并拒绝为原告办理房屋过户登记手续。原告已支付律师费2万元、保险费1000元、保全费2020元、诉讼费5800元。综上证明原告已取得涉案房屋所有权，被告拒绝配合办理涉案房屋过户手续导致原告产生的损失。被告对该组证据录音真实性和证明目的均不予认可，认为该录音取得方式不合法，系在被告不知情的情况下偷录，不能作为证据使用；且录音内容不真实、不连贯、不完全，系经剪辑，原告在提问时也故意引导被告，录音书面整理资料与录音真实表示差异较大，原告企图获取对自己有利的证据，应认定该录音无效。此外，从录音内容上看，原告没有依约足额交纳购房款、双方对契税等费用也没有约定,被告没有依约交足购房款，对过户契税等费用均未约定，被告没有收到全部购房款且不认可双方达成房屋买卖合意，致使正式合同无法签订，要求按无效约定予以解除的意思表示。对委托代理合同、陕西省增值税普通发票、人民法院诉讼收费专用票据真实性均认可，证明目的不认可，认为以上费用是基于原告方违约责任导致，应由原告自行承担，与被告方无关。被告提交证据有：房屋所有权证，证明房产证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是对特定房屋所有权归属的书面证明，该证明是登记机关在待定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明。由此可证明被告依法享有涉案房屋的合法所有权。原告对该证据房屋所有权证真实性认可、证明目的不认可，认为不动产权证仅能证明被告是涉案房屋名义上的所有人并非实际所有人，原、被告之间形成的房屋买卖合同关系合法有效，被告应当按照在房屋具备过户条件下履行过户义务。法庭辩论终结后，被告方证人沈某某到庭作证，证明1996年春夏时节其与被告一同去银行存款，被告现场告知证人存款6万元是原告给的一半卖房款，至于剩下购房款有无支付、何时支付证人并不清楚。原告对证人证言真实性及证明目的均不认可，认为证人与被告是朋友关系，存在利害关系，证人无法准确陈述本人身份证号，故其对20年前信息的陈述存在虚假陈述的可能，证人也不在交易现场，对证人虚假陈述原告要求追究其责任。被告对证人证言真实性、证明目的均认可属实，并认为购房款仅付一半，不能构成签订房屋买卖合同的条件。本院出具调查令调取北改居拆字（92）第1204（服）拆迁安置协议书、西安市私有房屋权属登记申请书，西安市道拓宽改建工程指挥部办公室出具给西安市房屋管理局的承诺、青门西区16号楼应收退金额表。原告对上述调取证据真实性均认可，虽被告与西安市干道办达成关于原房屋拆迁的协议，但原告在西安市干道办的要求下补缴人民币14764元后申请涉案房屋权属登记，涉案房屋具备过户的条件，被告应当立即将涉案房屋不动产权属转移至原告名下，与涉案房屋相关的房屋补差以及补差款的缴纳等事宜均由原告办理。被告对上述调取证据真实性认可，认为被告方虽无票据，但给房管局补交的费用不止23700元，应该是27000元。原告领房产证没有经过被告授权私自领取，被告对此不知情。上述原、被告提交有原件核对的证据、证人出庭作证，本院依法对以上证据形式要件予以确认。经审理查明，1996年4月9日收条载明，收到李玉焕购买王宝琴青门小区16号楼西单元2楼西门房屋手续已交付李玉焕，单元房壹套，面积64平方米，房款伍万柒仟元正，欠我叁仟元正。收款人署名房主王宝琴。1996年4月16日收条载明，收到李玉焕买房款叁仟元正。收款人署名王宝琴。就该两张收条所载房屋，原告提交西安市干道拓宽改造工程指挥部办公室房管所分配住房证明载明，经研究决定于XX街XX号XX单元XX号XX房间希当地派出所、公社、学校，准予转移户口，粮食和转学关系。1995年6月8日市XX小区缴费凭证载明，青门小区西区16楼2单元2层6号住户姓名王宝琴。以上条据，均由原告持有，并作为证据提交。原告提交的2008年3月28日收款收据复印件载明王宝琴青门西区16#2-2-6房屋协议原件已收，办证费800元、补差13964元，收款共14764元。该复印件由原告持有并提交，经调查该费用实际交付人，但无果。2008年4月28日西安市私有房屋权属登记申请书载明产权人王宝琴名下坐落于西安市莲湖区纬二十六街青门西区16号楼原房权证号110XXXXXXX-23-16房屋一套因拆迁安置之故转移登记，房屋现值23706.20元、房权证号110XXXXXXX-23-16-20203。同日西安市干道拓宽改建工程指挥部办公室向西安市房屋管理局出具的承诺载明，因1992年实施北关正街道路拓宽时，被拆迁居民王宝琴系公产户，现已以成本价格购买为全私产房，请贵局依据有关规定为其办理房屋所有权证，若由此产生的一切房屋纠纷均由我办承担。附北改居拆字（92）第1204号（服）拆迁安置协议书佐证。2015年9月21日，原告代收涉诉房屋拆迁款应退金额1420.25元。2009年10月26日，涉诉房屋取得西安市房权证莲湖区字第110XXXXXXX-23-16-20203号房屋所有权证，由原告持有。2019年5月6日，涉诉房屋取得陕（2019）西安市不动产权第0152824号不动产权证书，该证件附记载明系“补发”，由被告持有。为证明涉案房屋系购买及自购买后一直由己方占有、使用，原告提交其与被告电话录音、1997年12月至2000年12月的西安市市XX小区水电费收费收据，以及2019年11月12日西安市干道房管所出具的证明，载明自1997年开始至今涉诉房屋物业费、卫生费、水费、电费等其他相关费用一直由李玉焕缴纳等。原告还主张被告承担其支出的律师费20000元，提交本案诉讼的委托代理合同及收费发票。2019年11月22日，依原告向本院提出诉讼保全申请，本院做出（2019）陕0104民初10590号民事裁定书对被告名下位于西安市莲湖区XX街XX号楼XX号房屋登记手续采取查封保全措施，原告为此支出保全费2020元和保险费1000元。本院认为，原告提交证据可相互佐证，原、被告双方确因位于西安市莲湖区XX街XX号楼XX号房屋一套买卖一事于1996年进行协商，并在1996年4月9日由被告向原告出具收条。该收条内容包含购房事项、价款、房屋坐落、基本面积等，且该日被告收取原告交付购房款后，涉诉房屋自1997年初由原告居住、使用至今。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故原、被告双方之间付款、交付房屋的行为已经满足房屋买卖合同成立条件。故被告辩称本案房屋买卖因未签订书面协议无效，不成立。关于购房款，被告称为12万元，虽有证人证言，证人也出庭作证，但证人表示系听被告所述，且被告再无书面或其他证据提交予以佐，故对购房款金额，结合欠条内容以及该房屋拆迁安置阶段价值，应以5.7万元确认，现原告提交证据证明己方已经完成付款义务、涉诉房屋也由原告自1997年占有使用至今，故房屋买卖行为已经交易完成，房屋性质也在拆迁后变更为被告名下私有住房，故被告应向原告履行过户义务。至于过户税费，双方虽无明确约定，但因房屋买卖行为早已经完成，故该附随义务应由原告自行承担。被告辩称本案纠纷超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但因原告要求办理房屋过户的诉讼请求具备物权属性，故不适用该规定。且《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第24条：已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。至于原告主张违约金及己方代理费，因双方并未对此进行约定，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告王宝琴立即协助原告李玉焕办理西安市房权证莲湖区字第110XXXXXXX-23-16-20203号房屋所有权证即陕（2019）西安市不动产权第0152824号不动产权证书的房屋产权变更登记，过户登记产生费用由原告李玉焕自行承担；二、本判决生效后三日内，被告王宝琴支付原告李玉焕保险费人民币1000元；三、驳回原告李玉焕其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费5800元，原告李玉焕已预付，本院减半收取2900元，由被告王宝琴悉数承担。本案保全费2020元，原告李玉焕已预交，由被告王宝琴悉数承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。  审    判   员     苏亦南         二〇二〇年八月二十六日 书    记    员     赵完完