甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0123民初2176号原告：张从军，男，汉族，1973年12月24日出生，住榆中县。委托诉讼代理人：张莹，甘肃春蕊律师事务所律师。被告：李忠辉，男，汉族，1970年2月20日出生，甘肃省榆中县人，住榆中县。原告张从军诉被告李忠辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张从军委托诉讼代理人张莹、被告李忠辉均参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张从军向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告双方签订的《场地租赁合同》；2．请求判令被告李忠辉向原告支付自2019年12月31日起至被告腾空房屋、场地期间的占用费：（暂计算至2020年6月15日为36667元）；3．请求判令被告李忠辉承担违约金12000元；4．请求判令被告李忠辉按照《物品及设备移交清单》向原告移交按各项物品；5．请求判令被告李忠辉立即腾空场地、房屋并搬离；6．案件受理费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2017年12月11日签订《场地租赁租赁合同》，约定由被告承租原告位于榆中县的汽车修理厂，其中有房屋7间、彩钢房办公室1间、卫生间1间、修车棚6间，硬化场地1200平方米，租赁用途为汽车修理。租金为每年8万元，租赁期限为2017年12月11日至2019年12月30日，后双方依约履行，合同期满后，被告既不申请延期租赁，又拒绝搬离，经原告多次催告，被告拒绝搬离，为此，原告特向贵院提起诉讼，望能判如所请。被告李忠辉辩称，第一、张从军作为原告向法院因案涉场地提起诉讼，主体不适格。2017年12月张从军自称个人经营多年的汽车修理厂场地自愿出租，遂与李忠辉协商签订《场地租赁合同》；由李忠辉将该汽车修理厂场地承租用于开办租赁公司。合同于2019年11月期满，双方之间再无任何关系。租赁期间经李忠辉调查，该汽车修理厂场地原本属于榆中城关镇北关村村民李生淮和李梁的承包土地，张从军并无实际使用权。遂在原场地租赁合同两年到期时，土地承包人李生淮、李梁二人通过北关村村委会将该土地直接以转包的方式，提供给李忠辉继续使用。因此，张从军并不具有案涉场地的使用权，无权主张场地权益，此次起诉属于主体不适格。第二、张从军不具有案涉场地的使用权，在原合同期限届满后应立即取走并腾空场地，不得影响李忠辉对该场地的继续使用。李忠辉经过审慎地调查，获悉案涉场地因多次转租，土地实际使用人无法获得利益；张从军也因转租从中渔利，土地实际使用人无法正常行使权利。起初，李忠辉对土地使用情况不了解，与张从军签订租赁合同，现两年的合同期限已经届满，合同自动终止，双方已无任何权利义务关系。张从军不具有该土地的使用权，故遗留在该土地上的相关物品应及时取走，腾空场地，以便于李忠辉合理有效使用场地。综上，原告张从军的诉讼请求因其原合同期限届满，后续对土地已经没有任何权利，再行诉讼在诉讼主体上存在错误；应立即腾空土地，不得影响被告或其他使用人的继续使用等理由，被告李忠辉请求依法驳回原告张从军的起诉或诉讼请求。当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证，对于当事人提交的证据，本院作如下认定：1、原告第一组证据：转包合同书三份，（李生泮、李生淮、高声与高伟签订），证明李生泮、李生淮、高声将本案所涉土地出租给高伟，租期为1999年9月1日起至2030年9月1日止，承包期内甲方（出租方）无权使用土地，无权再将土地转包他人。质证时被告对证据无异议，本院当庭予以确认。2、原告第二组证据：1999年10月18日租房合同、2010年7月14日租赁合同书、2015年11月9日场地租赁协议、2016年3月23日场地转租协议书（附付款凭证及银行流水三份），证明原告于2000年1月1日起开始使用本案所涉场地及房屋，2016年3月23日原告与汉尚军签订《场地转租协议书》，租赁期限为2016年2月9日至2036年2月9日，且原告已经向汉尚军全额交付租金共计20万元，因此原告有权向被告出租场地、房屋及设施。质证时被告无异议，本院当庭予以确认。3、原告第三组证据：收条两份，证明原告于2016年3月23日承租案涉场地后进行了改建、地坪硬化，共计花费204300元。质证时被告无异议，本院当庭予以确认。4、原告第四组证据：2017年12月11日原、被告签订的《场地租赁合同》及物品移交清单，证明原告将从军汽车修理厂场地出租给被告使用，包括设备移交清单中的物品、房屋7间、彩钢房办公室1间、彩钢卫生间1间、彩钢棚修理车间6间、20公分水泥硬化地面（面积约1200平方米），租赁期限2017年12月11日至2019年12月30日，以上场地、设备及房屋的年租金为80000元。合同第七条约定逾期交付租金的应当承担合同总额15%违约金。现合同期限届满，被告即不按照合同约定租金交付租金，又拒绝腾空场地搬离的事实。质证时被告无异议，本院当庭予以确认。5、被告第一组证据：2019年11月1日李忠辉与李生泮的女婿李良、李生淮签订的转包土地合同书和收条两份，证明李忠辉与李生淮、李良签订租赁合同，使用土地具有合法性。质证时原告对合同书的真实性有异议，根据原告持有的合同，李生淮的签字与被告出具的合同上的签字不相符，并且从合同上不能看出李良与李生泮的关系。李良与李生淮在未解除之前与高伟签订的合同情况下不能向他人出租土地；对收条也不予认可，因为是代收的款项，且合同签订时间是2019年11月，被告与原告签订的合同还未到期，原告已经从他人签订了合同，与原承包人签订合同是不符合善意取得。6、被告第二组证据：北关村的书面答复一份，证明该场地是李生淮和李良出租给高伟的，但是因为高伟拖欠房租，李生淮和李良出租给被告李忠辉的合法性。质证时原告对该答复的真实性有异议，是否找了李良和李生淮不知道，也没有通知原告张从军，土地使用人应该是四个人，协商时张从军没有到场，对该处理的结论不予认可。本院认为，被告提交上述两组证据，原告对真实性有异议，被告未提交相应证据予以佐证，且证据与本案缺乏关联性，故不予确认其证明效力。7、被告第三组证据：场地租赁合同一份，收条一份，证明2017年12月11日-2019年12月30日场地的每年租金是8万元，两年共16万元，还交付了定金。质证时原告对合同的真实性和证明的事实没有异议，但合同证实被告租赁的不仅是土地，还有硬化的场地及物品移交清单上的物品。因原告无异议，本院当庭予以确认。本院经审理，认定事实如下：1、1999年，榆中县北关村三社村民高伟分别与本村村民李生淮、李生泮、高声签订《转包土地合同书》，高伟分别承租李生淮、李生泮、高声“烟台地”耕地0.9亩、0.97亩、0.35亩，承包期限30年，从1999年9月1日至2030年9月1日，榆中县北关村委会盖章鉴证。1999年10月18日，原告张从军与高伟签订《租房合同》，张从军承租高伟北关村园林开发区房屋7间、27.2平方米库房5间、场地1056平方米，租赁期限为2000年1月1日至2010年1月1日，场地年租金6000元。2010年7月14日原告张从军与高伟再次签订《租赁合同书》，张从军租赁高伟房屋（使用面积70平方米）、场地（300平方米），租金每年18000元，租赁期限为2010年7月1日至2015年6月30日。2015年11月9日，汉尚军与高伟签订《场地租赁协议》，汉尚军租赁高伟位于（榆中县汽车站对面，无门牌号）场地一处，面积1200平方米，该场地为榆中从军汽车修理厂，场地内有房屋9间、车棚6间，同场地一起租赁，租赁期限为2016年2月9日至2036年2月9日，每年租金10000元，20年租金一次性付清，约定场地承租人有权向第三人转让，转让时无须征求出租人意见，场地内建筑物及设施，承租人有权进行维护和改造。2016年3月23日，张从军与汉尚军签订《场地转租协议书》，张从军又承租了汉尚军租赁的面积1200平方米场地及场地内房屋、车棚，租赁期限为2016年3月23日至2035年3月23日，租金每年11000元，租期19年，租费209000元一次性付清，双方约定承租人可根据现状对场地、房屋设施等进行维修完善，如对场地地坪进行水泥硬化（20公分厚）；可修建彩钢板房1间、不大于40平方米；可对原简易厕所进行改建；可对大门进行更换；对车棚维修后方可使用；承租人对房屋进行维修改造，提高房屋的使用率，维修费由承租人承担。双方约定承租人在租赁期内，有权向第三人转让、转租，无需征得出租人意见。张从军向汉尚军支付租赁费后，汉尚军向张从军交付了场地、房屋，张从军对场地进行硬化、维修了房屋。2、2017年12月11日，原告张从军与被告李忠辉签订《场地租赁合同》，张从军将其承租经营的位于榆中县（原榆中县汽车站对面）从军汽车修理厂场地出租给李忠辉使用，场地内有房屋7间、彩钢房办公室一间、彩钢卫生间一间、彩钢车棚修理车间6间，20公分水泥硬化地面（面积约1200平方米左右），场地物品及设备。双方约定场地租金每年80000元（租金不包括房屋出租税费），租期2年（自2017年12月11日至2019年12月30日），合计租金16万元。场地租赁用途为用于从事汽车修理。合同签订当日李忠辉向张从军交付场地租赁订金10000元。合同约定张从军确保该场地的合法性，有权出租；张从军不得干涉李忠辉合法经营，在租赁期内不得提前收回场地；李忠辉应爱护并合理使用场地内的各项设施，造成损坏的应承担修复或赔偿责任；合同期满后，李忠辉按《物品及设备移交清单》上的设备向张从军移交，如有损坏应照价赔偿；场地李忠辉无权向第三人转让、转租；李忠辉对场地内建筑物进行增盖和改造时，必须经张从军同意；合同约定承租人逾期未支付租金，出租人有权解除合同，承租人应按照租金的15%的标准支付违约金；租赁期满李忠辉享有同等条件下对场地的优先租赁权，如李忠辉无意续租的，应在租赁期满前三十日内书面通知张从军。合同签订后，李忠辉向张从军支付了租金，张从军向李忠辉交付了场地及房屋，双方签订《物品及设备移交清单》。李忠辉接受场地及房屋后用于经营汽车租赁公司，租费交至2019年12月30日。租赁期间于2019年12月31日届满，李忠辉未与张从军签订续期合同并拒绝搬离场地，2020年3月，张从军将场地大门锁住，后经派出所民警协调打开，现案涉场地由李忠辉使用。原、被告双方签订的《物品及设备移交清单》内容为：新式老板桌、老板椅2套，奥克斯空调1个，休闲皮沙发三人1个、单人2个，玻璃茶几大小各1个，饮水机1个，单人床（床单、被子、褥子全套）1个、床头柜1个、方凳4个，折叠方桌大小各1个，假山1个、布制三人沙发1个，铁皮柜3个，高低床2套，铁炉子1个，鱼缸1个，手拉倒链8吨1个、5吨2个，手柄倒链2吨1个，三项电气泵及气管（25米）1个，喷枪2把，氧气瓶4个、表1个，乙炔瓶1个、表1个，焊枪1把，电砖大小各1个，角磨机1把，举升机1台，大铁链2根，烤漆房1间，电焊机大1个、小2个，台钳1台，办公桌及椅子8套，监控设备（四个夜视探头）1套。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用、公平自愿、等价有偿原则。被告李忠辉租赁原告张从军房屋，双方签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律或者社会公共利益，属合法有效合同，应受法律保护。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，本案中案外人李生淮、李生泮、高声与高伟签订土地流转合同，李生淮、李生泮、高声将耕地流转给高伟，流转期限为30年（从1999年9月1日至2030年9月1日），后案外人汉尚军从高伟处承租案涉场地，租赁期限20年（2016年2月9日至2036年2月9日），原告张从军又从汉尚军处承租案涉场地及房屋，租赁期限为19年（2016年3月23日至2035年3月23日），转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定无效，同时流转土地的期限不得超过承包期的剩余期限，超过部分的约定亦无效。2017年12月11日，被告李忠辉与原告张从军签订《场地租赁合同》，再次承租案涉场地及房屋，原告张从军作为次承租人将租赁场地、房屋出租给李忠辉，张从军与原出租人约定了未经出租人同意可以转租，因此张从军有权对案涉场地、房屋进行出租，原告诉讼主体适格，对被告该项辩解意见，不予采信；原、被告双方签订的《场地租赁合同》，因合同期限届满，承租人应当返还租赁物，被告李忠辉既未与原告续签合同，又未返还租赁物，应承担相应民事责任，对原告主张解除合同的诉讼请求，予以支持；对原告主张合同期满至场地腾空期间场地占用费的诉讼请求，可参照租金每年80000元的数额支付占用期间的占用费予以支持；对原告主张被告按照《物品及设备移交清单》交付各项物品，庭审中被告认可各项物品均存在，本院对该项请求予以支持；对原告主张被告立即腾空场地、房屋并搬离的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；对原告主张被告承担违约金12000元的诉讼请求，因双方在合同中并未约定本案涉及的情形应支付违约金，故对该项诉讼请求，没有合同依据，不予支持。为了维护社会经济秩序，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告张从军与被告李忠辉于2017年12月11日签订的《场地租赁合同》。二、被告李忠辉于判决生效后五日内向原告张从军腾交场地、房屋，并按照《物品及设备移交清单》内容向原告张从军交付各项物品。三、被告李忠辉向原告张从军支付场地占用费（按照年租金80000元计算，自2019年12月31日起计算至实际交付场地、房屋之日止）。四、驳回原告张从军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取509元（已减半），由被告李忠辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  陆建民二〇二〇年九月十日书记员  张永萍