西安市未央区人民法院稿纸西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初5156号 原告（反诉被告）：史伟涛，男，1989年3月1日出生，汉族，。委托诉讼代理人：刘涛，陕西磐宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：马春冲，陕西磐宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟广朝，男，1965年1月29日出生，汉族，。委托诉讼代理人：张彦，男，西安市未央区148法律服务所法律工作者，住西安市未央区。第三人：西安广致房地产营销策划有限公司。住所地：。统一社会信用代码 91610132MA6TYU7U1X。法定代表人：许粉，总经理。原告（反诉被告）史伟涛与被告（反诉原告）钟广朝及第三人西安广致房地产营销策划有限公司（以下简称“广致公司”）房屋买卖合同纠纷一案，被告钟广朝不服本院（2018）陕0112民初269号民事判决上诉于西安市中级人民法院，该院作出（2018）陕01民终12331号民事裁定将本案发回本院重审，本院依法另行组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）史伟涛及其委托诉讼代理人马春冲，被告（反诉原告）钟广朝及其委托诉讼代理人张彦到庭参加诉讼。第三人广致公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史伟涛向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《存量房买卖合同》，解除原、被告与第三人签订的《买卖居间合同》；2、被告钟广朝向原告返还定金1万元、支付违约金5.4万元、赔偿律师费2.5万元、赔偿房屋溢价损失30万元（以实际司法评估价格为准）；3、第三人返还中介费、办事费、过户费、评估费、代办按揭费23010元；4、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年1月17日，其与被告钟广朝通过第三人广致公司签订存量房买卖合同，三方签订买卖居间合同。依上述合同约定，由第三人广致公司作为居间人，原告购买被告钟广朝所有的西安市未央区XX街XX小区XX幢XX室房屋（所有权证编号：西安市房权证未央区字第1125118013-1-23-3-10509号），房屋面积69.5平米，总价款为27万元；定金1万于2017年1月17日支付;2017年1月20日前交付房屋;双方于2017年2月20日一起前往房屋辖区房地局申请办理产权过户手续。合同签订后，原告按照合同上述约定支付了定金、中介费及其他办证费用，被告钟广朝将房屋交付其居住。至合同约定的办理过户手续时间届满，被告钟广朝未协助原告办理产权过户手续，其多次通过第三人广致公司催促被告钟广朝履行过户义务，均被以房屋其他继承人产生分歧、房产证没过户至被告钟广朝名下、房屋交易不符合政策等无理理由拒绝。后在案件诉讼过程中发现被告钟广朝隐瞒涉案房屋存在继承人的事实，向公证机关和人民法院提供虚假证明材料导致涉案房屋至今仍然涉及继承纠纷无法继续交易。被告钟广朝的行为属于无权处分。第三人的居间服务无法客观完成，应当退还收取的中介费、办事费、过户费、评估费和代办按揭费等。被告钟广朝辩称，其同意原告史伟涛要求解除合同和返还1万元定金的诉讼请求，但应当驳回原告史伟涛要求其支付违约金、赔偿律师费和房屋溢价损失的诉讼请求。被告在签订合同时已明确告知原告和第三人此房屋为继承房并未向原告隐瞒事实，原告在被告和第三人签署合同时明知被告欠缺代理手续亦未索要共有权人权属处理的相关证明；且原告在知道该房屋不能直接交易后又向第三人额外支付了1万多元关系费等费用，其明知不可为而为之，主观上存在过错；在被告拿到登记在自己名下的房产证时，如果原告夫妇按时履约亦可以及时办理过户登记手续完成房产交易。造成合同无法继续履行的原因在于西安市人民政府对二手房交易进行调控，原告在知道合同不能继续履行后仍一意孤行没有及时与被告和第三人解除合同，原告应当依法承担未及时解除合同而导致损失扩大的责任。第三人为赚取佣金急于促成买卖双方签订合同，未尽到应尽的居间服务职责。综上，原告仅支付了1万元定金，后续房款分文未付，合同没有进入实质履行阶段，故原告要求被告支付违约金、赔偿律师费和房屋溢价损失的诉讼请求应当予以驳回。反诉原告钟广朝向本院提出反诉请求：1、反诉被告史伟涛搬出《存量房买卖合同》中位于西安市未央区XX街XX号XX小区XX幢XX室；2、反诉被告史伟涛支付从2017年1月17日至搬出之日（暂计算到2020年6月17日）期间的房租费7.38万元（同地段房屋月平均价1800元）；3、反诉被告史伟涛支付入住期间（2017年4月至2018年12月）反诉原告为其交纳的物业费583.8元、采暖费908.28元，共计1492.08元；4、反诉被告史伟涛清缴其入住期间的其他费用；5、反诉被告史伟涛支付违约金5.4万元、赔偿律师费1.2万元；6、反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2017年1月17日，反诉原告与反诉被告通过第三人签订《存量房买卖合同》及三方《买卖居间合同》，约定反诉被告购买反诉原告父亲钟某甲的房屋，房屋坐落在西安市未央区XX街XX号XX小区XX幢XX室，总价27万元，其中定金1万元于2017年1月17日支付，首付款9万元于签订合同后40日内支付至银行监管账户，2017年1月20日前交付房屋；任何一方违约合同自动终止，违约方需赔偿守约方5.4万元及通讯费、交通费和律师费等一切损失。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了1万元定金，反诉原告将房屋交付于反诉被告。但反诉被告并未在合同约定的40日内将首付款汇入监管账户，后反诉被告的妻子又两次未到现场导致无法过户。随着时间延长，西安市政府又出台相关政策导致合同无法继续履行。反诉被告在入住期间未缴纳2017年4月至2018年12月的物业费、采暖费。故合同解除后，反诉被告应当搬出房屋、承担违约责任并按照同期标准支付租金等。反诉被告史伟涛针对反诉辩称，双方合同约定反诉原告应保证涉案房屋产权清晰、没有任何纠纷，但根据庭审查明的事实，涉案房屋不仅因为反诉原告的原因存在产权不清晰的情况，且反诉原告还在涉诉期间将房屋抵押，导致合同最终无法继续履行，故反诉原告应当承担违约责任，其主张违约金和律师费没有依据。2017年6月25日市政办发[2017]59号规定通过直系亲属间继承取得的房屋不受商品房满二满五的限制，故反诉原告以涉案房屋受政策限制不能交易的陈述亦无事实依据。第三人广致公司针对本诉和反诉均未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。结合当事人的陈述和依法确认的证据，本院查明以下事实：位于西安市未央区XX街XX小区XX幢XX号房屋（所有权编号：西安市房权证未央区字第1125118013-1-23-3-10509号）原登记在钟广朝的父亲钟某甲名下。2017年1月17日，在第三人广致公司的居间服务下，钟广朝将上述继承的房屋出售给史伟涛，钟广朝作为钟某甲的委托代理人与原告签订《存量房买卖合同》，约定：成交价27万元；定金1万元于2017年1月17日支付；首付款9万元在本合同签订后40日内支付到指定的银行监管账户；尾款18万元向银行申请按揭贷款；约定的房屋交付日期为2017年1月20日前；2017年2月20日办理产权过户手续；任何一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金5.4万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。同日，原告与作为委托代理人的被告钟广朝及第三人广致公司签订《买卖居间合同》，约定委托广致公司办理本次按揭及过户手续，在接到广致公司通知之日起7个工作日内配合提供相关资料、出面签署相关文件；居间服务费为8100元。史伟涛通过第三人广致公司支付被告钟广朝定金1万元，并支付广致公司意向金8100元，代办过户费、评估费、代办按揭费4910元。在上述合同签订当日，钟广朝将上述房屋交付给史伟涛居住至今。2017年9月14日，钟广朝取得上述房屋的不动产权证书，即陕（2017）西安市不动产权第1321104号。2017年8月25日，钟广朝向第三人广致公司支付1万元，第三人广致公司出具《收款收据》，显示“收款种类”为“定金”，钟广朝称系为办理过户的办证费用。上述合同签订后，钟广朝将涉案房屋交付给史伟涛使用至今，钟广朝提交其向物业公司交纳的各项费用的票据，其中2017年4月至2018年12月的物业费583.8元、2017年11月至2018年2月的暖气费908.28元。史伟涛曾向钟广朝支付2017年1月至2017年3月的暖气费400元。2017年6月6日，钟广朝与钟秋菊（钟广朝胞姐）、冯国民（钟广朝胞姐钟秋芬的配偶，钟秋芬于2013年11月10日死亡）、冯媛媛（钟秋芬之独女）到西安市公证处申请继承公证，该公证处于2017年6月19日作出（2017）西证民字第10493号《公证书》，证明钟秋菊、冯国民和冯媛媛均放弃继承涉案房屋（该房屋系钟某甲与王某某的夫妻共同财产），涉案房屋由本案被告钟广朝继承。被告钟广朝依据此公证书取得了涉案房屋的不动产登记证书。后被告钟广朝之胞兄钟广松、钟某乙于2019年1月11日向西安市公证处提出申请，要求复查并撤销（2017）西证民字第10493号《公证书》，该公证处复查认为前述公证的当事人故意隐瞒被继承人钟某甲、王某某还有其他继承人的事实，故决定撤销（2017）西证民字第10493号《公证书》，该公证书自始无效。钟广松、钟某乙曾于2018年10月向西安铁路运输法院起诉要求撤销被告钟广朝取得的不动产登记证书，即陕（2017）西安市不动产权第1321104号，该行政诉讼目前尚在审理之中。另查明，涉案房屋上目前已设有抵押。本案在原一审中，第三人广致公司的代理人在庭审中称在2017年9月4日钟广朝取得不动产登记证书后，原告的妻子两次没有到现场去办理过户手续，导致未过户完成，后钟广朝要求终止合同。2017年7月3日，西安市政府办公厅下发市政办发[2017]59号文件《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，其中第一条规定2017年4月18日以前，在未央区等购买的商品住房，自购买之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；但通过司法裁决、直系亲属间赠予、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。钟广朝以委托代理人的身份与史伟涛签订《存量房买卖合同》后取得了涉案房屋的产权证书，故钟广朝系房屋的实际出卖人，钟广朝在取得不动产登记证书后与史伟涛的房屋买卖合同关系成立并生效，双方应当按照合同约定履行义务。钟广朝基于继承取得了涉案房屋的产权，但目前继承公证已被西安市公证处撤销，钟广朝之胞兄已就不动产的登记向西安铁路法院提出撤销之诉，且涉案房屋已设有抵押，钟广朝亦明确表示不再履行合同，合同目的已不能实现，现史伟涛要求解除《存量房买卖合同》和三方签订的《买卖居间合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，史伟涛要求钟广朝退还定金1万元符合法律规定，本院予以支持；第三人广致公司在为史伟涛与钟广朝提供居间服务时明知涉案房屋尚在钟广朝已去世的父亲钟某甲名下仍促成双方签订买卖合同，明显违背法律规定和西安市房屋交易政策，现史伟涛要求第三人广致公司退还中介费、过户费、评估费、办事费等共计23010元，符合法律规定，本院予以支持。钟广朝在尚未取得房屋产权证书的情况下将涉案房屋出售给史伟涛，存在过错，现史伟涛要求钟广朝支付违约金5.4万元，符合双方合同约定，本院予以支持。根据原一审中钟广朝、史伟涛和第三人广致公司代理人的陈述，钟广朝取得不动产登记证书后三方协商到房屋管理部门办理过户手续，但史伟涛的妻子两次未到场，故史伟涛自身亦应承担延迟履行的责任，现史伟涛要求钟广朝承担律师费损失，本院不予支持。本案三方在签订《存量房买卖合同》《买卖居间合同》时，合同中均明确涉案房屋在“钟某甲”名下，钟广朝并不是该房屋的权利人，史伟涛就本案向钟广朝仅支付了1万元定金，综合考虑房屋买卖双方履行合同的程度，故史伟涛要求钟广朝支付房屋溢价损失，本院不予支持。现钟广朝与史伟涛签订的《存量房买卖合同》已解除，史伟涛应当从涉案房屋中搬离，本院酌情给予其30日的搬离期限。双方在签订涉案合同后，钟广朝将该房屋交付与史伟涛使用，故史伟涛使用涉案房屋系基于钟广朝的同意，双方并非房屋租赁合同关系，现钟广朝要求史伟涛支付租金，无事实依据，本院不予支持。史伟涛的妻子虽然在过户时两次未到场，但该行为并不能导致根本违约，现钟广朝要求史伟涛支付20%的违约金及律师费用，本院不予支持。根据西安市政府办公厅[2017]59号文件《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，本案所涉房屋系继承等方式取得不受当时二手房交易政策限制，故钟广朝抗辩称该房屋不符合西安市二手房交易政策，本院不予采信。史伟涛在使用涉案房屋的物业费用和取暖费应由实际使用人承担，故钟广朝要求史伟涛支付其垫付的1492.08元物业和采暖费应当予以支持。钟广朝要求史伟涛清缴居住期间的其他费用，该诉讼请求不明确且无证据证明其他费用的具体明细，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，判决如下：一、原告史伟涛与被告钟广朝于2017年1月17日签订的《存量房买卖合同》解除。二、原告史伟涛与被告钟广朝、第三人西安广致房地产营销策划有限公司于2017年1月17日签订的《买卖居间合同》解除。三、被告钟广朝于本判决生效之日起十日内向原告史伟涛退还定金1万元并支付违约金5.4万元，以上共计6.4万元。四、第三人西安广致房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告史伟涛退还中介费、代办过户费、评估费、代办按揭费及其他费用共计23010元。五、反诉被告史伟涛于本判决生效之日起三十日内从位于西安市未央区XX街XX小区XX幢XX号房屋【陕（2017）西安市不动产权第1321104号】腾出，将该房屋返还反诉原告钟广朝。六、反诉被告史伟涛于本判决生效之日起十日内向反诉原告钟广朝支付物业费和暖气费共计1492.08元。七、驳回原告史伟涛的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告钟广朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1275元（史伟涛已预交），反诉受理费1562.5元（钟广朝已预交），现由史伟涛负担1133元，钟广朝承担1632.5元，西安广致房地产营销策划有限公司负担72元。钟广朝于履行上述付款义务时向史伟涛支付案件受理费70元，西安广致房地产营销策划有限公司于履行上述付款义务时向史伟涛支付案件受理费72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  （此页无正文）    审  判  长      杨  宁审  判  员      崔小梅人民陪审员      马  兰   二〇二〇年八月二十六日 书  记  员      赵玉娜        1