福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初849号 原告：建瓯市腾飞物业管理有限公司,住所地建瓯市泛华小区6#楼一层，统一社会信用代码913507837960659849。 法定代表人：张某某，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：郭某某，建瓯市兴瓯法律服务所法律工作者。 被告:景城(南平)房地产有限公司,住所地建瓯市兴泰街上峰景城A12#三楼，统一社会信用代码91350783789037539L。 法定代表人：郑某某，职务：董事长。 委托诉讼代理人：黄某某，福建韩思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某某，福建韩思律师事务所实习律师。 原告建瓯市腾飞物业管理有限公司(以下简称腾飞公司)与被告景城(南平)房地产有限公司（以下简称景城公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾飞公司的委托诉讼代理人郭木清、被告景城公司的委托诉讼代理人黄学用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 腾飞公司向本院提出诉讼请求:1、判令景城公司向腾飞公司支付建瓯市上峰景城小区2017年8月至2019年12月的空置店面管理费、公摊水电费合计61538.3元及违约金12246.6元；2.判令景城公司向腾飞公司支付建瓯市上峰景城小区2017年8月至2019年12月空置别墅的管理费、公摊水电费合计386200.2元及违约金76266.8元；3.判令景城公司向腾飞公司支付建瓯市上峰景城小区2017年8月至2019年12月空置住宅的管理费、公摊水电费合计50747元及违约金12748.5元；4.判令景城公司向腾飞公司支付开发商办公楼2017年8月1日至2019年12月31日管理费8524元、违约金2386.5元。B区停车位88个2018年4月至2019年12月管理费147840元、违约金29568元。以上四项总计管理费654849.5元、违约金134216.4元。事实和理由：2017年7月，腾飞公司与建瓯市上峰景城小区业主委员会（以下简称景城业委会）订立《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》，腾飞公司于2017年8月入驻上峰景城小区承担物业管理服务，2019年又续签管理服务合同。根据该合同第四条约定：物业管理费住宅、商业、办公场价每平方米1.5元/平方米.月；室内停车位每辆小车每月80元；电梯年检预收200元/户.年；公摊水电预收200元/户/年；电子门铃60元/户/年。该合同第二十条还约定：小区未出售空置房由开发商缴纳。业主、物业使用人应于每季第1个月10日前缴纳物业管理费，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，每天加收3‰的逾期付款违约金。故自2017年8月1日起，景城公司就应承担未出售的空置房、空置店面、空置车位的物业管理费。具体如下：一、空置店面：（34个），2018年4月1日至2019年12月31日欠管理费55160元，月2%的违约金11033.2元；2017年8月至2017年12月欠公摊水电1095.6元、月2%违约金525.9元；2018年1月至2019年12月欠公摊水电5282.7元、月2%违约金687.5元，空置店面管理费合计61538.3元、违约金12246.6元。二、空置别墅：（47户），2018年4月1日至2019年12月31日欠管理费364129元、月2%违约金71772.8元；2017年8月至2017年12月欠公摊水电4192.4元、月2%违约金2012.4元；2018年1月至2019年12月欠公摊水电17878.8元、月2%违约金2481.6元，空置别墅管理费386200.2元、违约金76266.8元。三、空置住宅：（15户）1、2017年8月1日至2019年12月31日欠管理费30073元、月2%违约金8420.5元；2017年8月1日至2017年12月欠公摊水电3222元、电梯维保1411元、电子门铃464元，月2%违约金2446.6元；2018年1月至2019年12月欠公摊水电9822元、电梯维保4315元、电子门铃1440元，月2%违约金1881.4元，空置住宅管理费50747元、违约金12748.5元。四、开发商办公楼2017年8月1日至2019年12月31日，欠管理费8524元、违约金2386.5元。五、B区停车位88个2018年4月至2019年12月欠管理费147840元、违约金29568元。总计管理费654849.5元、违约金134216.4元。综上，腾飞公司依约履行了物业管理职责，为业主及景城公司提供了物业服务。但景城公司却未履行相应支付费用的义务，应承担违约责任。 景城公司辩称，1.景城业委会未催促景城公司交纳物业服务费。2017年初，建瓯市上峰景城小区成立了业主委员会。2017年7月29日，景城业委会与腾飞公司签订《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》。2019年续签合同。按该两份合同的约定，公摊水电费、电梯维保费、电子门铃费不属于物业服务费。2017年7月的《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》第二十条第2款约定“业主到期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，每天加收3‰的逾期付款违约金”。按该条款的约定，只有在经过业主委员会催促后仍不交纳物业服务费的，才要交纳逾期付款违约金。腾飞公司提交的证据无法证实景城业委会有通知和催促景城公司交纳2019年8月之前的物业服务费。腾飞公司主张违约金的条件未成就。2.腾飞公司主张的违约金过高，依法应当予以调整。2017年7月的《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》第二十条第2款约定“业主到期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，每天加收3‰的逾期付款违约金”。2019年的《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》第十八条约定，“业主、物业使用人应于每季第一个月10日前向乙方缴纳物业服务费，逾期未缴纳的按每天加收3‰的逾期付款违约金”。该两份合同约定的违约金日3‰就是月90‰，该约定的违约金过分高于造成的损失，对该逾期付款违约金应当予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。腾飞公司所要求的逾期付款违约金，就是按腾飞公司主张的按月息2分计算也过高。腾飞公司主张的合法有据的逾期付款违约金应当以人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。3.关于腾飞公司主张的34个空置店面的管理费、违约金以及公摊水电费及违约金的诉讼请求。腾飞公司未按《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》的约定，管理好该34个空置店面，致有的店面门窗损坏，有的店面被其他业主占用。因此，其主张的2018年4月1日至2019年12月31日的管理费，应当予以减免，违约金也应当减免。另外，景城业委会也没有催促景城公司交纳这些空置店面的物业服务费。若法院支持腾飞公司的违约金的请求，则违约金应当以人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。因上述两份《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》均未规定水电公摊费的逾期付款违约金和违约金的计算标准。就是按2019年8月的《补充协议》第3条“未及时缴纳水电公摊的业主分摊电力公司发票上的滞纳金”之规定，腾飞公司也应当提交电力部门已收取滞纳金的证据，但腾飞公司未提交这方面的证据。因此，腾飞公司所主张的34个空置店面的公摊水电费的诉讼请求应当予以驳回。4.关于47户空置别墅的管理费和公摊水电费及违约金的诉讼请求。腾飞公司未按《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》的约定，管理好47户空置别墅，致有的别墅门窗损坏，有的别墅一层被其他业主占用。因此，其主张的2018年4月1日至2019年12月31日的管理费，应当予以减免，违约金也应当减免。另外，景城业委会也没有催促景城公司交纳这些空置别墅的物业服务费。若法院支持腾飞公司的违约金的请求，则违约金应当以人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。因47户别墅与小区内的高层住宅相分离，为相对独立的区域。就是有公共水电也应当是该47户空置别墅所使用的水电。腾飞公司提交的证据无法证实2017年8月至2017年12月欠公摊水电费4192.4元，2018年1月至2019年欠公摊水电费17878.8元。另外，上述两份《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》均未规定水电公摊费的逾期付款违约金和违约金的计算标准。因此，腾飞公司主张的47户空置别墅的公摊水电费和违约金的诉讼请求，均应当予以驳回。5.关于15户空置住宅的管理费和公摊水电费、电梯维保费、电子门铃费及违约金的诉讼请求。腾飞公司起诉的15户空置住宅中有10户已经交付给业主，且有部分已办理了产权证。实际上，只剩下5户业主迟迟不肯来办理移交手续，景城公司也是在替人受过。因此，腾飞公司所主张的15户空置住宅的管理费30073元及违约金、水电公摊费（3222元+9822元）、电梯维保费（1411元+4315元）、电子门铃费（464元+1440元）中，有10户应当由已收房业主承担，不应由景城公司承担。景城公司只代为承担另外5户应当分摊的费用。另外，景城业委会也没有催促景城公司交纳这些空置住宅的物业服务费。若法院支持腾飞公司的违约金的请求，则违约金应当以人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算为宜。另外，上述两份《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》均未规定水电公摊费、电梯维保费、电子门铃费的逾期付款违约金和违约金的计算标准。因此，腾飞公司主张的空置住宅公摊水电费、电梯维保费、电子门铃费的违约金的诉讼请求，应当予以驳回。6.关于开发商办公楼的管理费及违约金的诉讼请求。两份《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》未约定景城公司办公用房的违约金或违约金计算标准。若法院支持腾飞公司的违约金的请求，则违约金应当以人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。7.关于B区88个停车位的管理费和违约金的诉讼请求。2017年7月的《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》第五条约定，“……3、停车服务费按室内私人车位每辆小车每月80元……”。该条款所约定的停车服务费是按每辆小车每月80元收取。2019年的《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》第四条约定，“……3、停车服务费按车库车位80元／个／月的标准向乙方交纳停车管理服务费……”。按该条款的约定，每个车位每月80元的停车管理服务费。2019年的合同与2017年的合同不同之处在于，2017年的合同是按车收费，2019年的合同是按车位收费。两份合同收取的都是停车服务费。景城公司公司未在B区88个人防工程停车位上停车，腾飞公司也未为景城公司提供停车服务或停车管理服务，腾飞公司向景城公司主张停车位管理费没有依据。另外，两份《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》均未规定停车服务费的违约金或违约金的计算标准。因此，腾飞公司的该项诉讼请求全部应当予以驳回。综上，请求依法支持景城公司的答辩意见，依法对本案作出公正的判决。 本院经审理认定事实如下：腾飞公司系物业服务企业，景城公司系建瓯市上峰景城小区的房地产开发商。2017年7月29日，以腾飞公司为“乙方”，景城业委会为“甲方”，订立《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》。合同第三章[物业管理服务用的收取]第四条约定收费标准为物业管理费，在遵循当地政府规定的物价标准指导下，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下，1、住宅：联排别墅1.5元/每平方米/每月；2、商业：1.5元/每平方米/每月，写字楼、办公场所1.5元/每平方米/每月；3、停车服务费按室内私人车位每辆小车每月80元；……；5、电梯年检、维保费、运行电费、机油、黄油、照明配件等常规费用预收200元/户/年；6、公摊水电费预收200元/户/年；7、电子门维保费60元/户/年，以起用开始计费。第二十条约定:1、小区未售出空置房由开发商缴纳。2、业主、物业使用人应于每季第1个月10日前缴纳物业管理费，业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,每天加收3‰的逾期付款违约金。合同有效期自2017年8月1日至2019年7月31日止。该合同还约定了其他事项。 2019年8月1日，腾飞公司与景城业委会续订《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》一份。双方约定：……5、房屋交付使用--指业主收到书面入住通知并办理完结开发商指定的相应手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。……第三章[物业管理服务费用的收取]第四条物业管理服务费，在遵循当地政府规定的物价标准指导下，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：1、住宅：电梯房：0.7元/平方米/月2、商业：1.5元/平方米/月；联排别墅：1.5元/平方米/月3、停车服务费车库车位80元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。……5、电梯年检、维保费、运行电费、机油、黄油、照明配件等常规费用预收200元/户/年；6、小区安防监控、电子门禁维保保费60元/户/年，以启用开始计费。……第十八条业主、物业使用人应于每季第一个月10日前向乙方缴纳物业服务费，逾期未缴纳的按每天加收3‰的逾期付款违约金。……第二十八条本合同有效期自2019年8月1日起至2021年12月31日止，共计29月。嗣后，双方又签订《补充协议》一份，约定：1、上峰景城小区公共区域用水，用电由业主分摊，即公摊水、电费甲方（景城业委会）委托乙方（腾飞公司）代收代缴。2、物业公司按实际分摊各业户，每季度分布一次。3、未及时缴纳水电公摊的业主分摊电力公司发票上的滞纳金。截至2019年12月31日，景城公司未出售的上峰景城小区空置店面34个、空置别墅47幢、B区停车位88个。另查明，腾飞公司主张的15户空置住宅中，A5#905单元、B10#101单元、A10#1701单元、A10#1402单位、A4#1703单元、B11#1601单元等六户景城公司已依约向业主交付相关商品房。 2018年8月3日，腾飞公司曾向本院起诉要求景城公司支付尚未支付的上峰景城小区的空置房屋、店面、别墅、车位等的物业管理服务费水电公摊费、电梯维保费、电子门公摊费等费用。经审理，本院于2019年5月10日作出（2018）闽0783民初1835号民事判决书。景城公司对上述判决不服，向南平市中级人民法院提起上诉。2019年9月11日，南平市中级人民法院依法作出（2019）闽07民终893号民事判决书，该判决书载明：“关于违约金的计算标准问题，因景城公司未缴纳物业费所造成的损失仅为资金占用的损失，一审将约定标准由日3‰调整为年利率24%，属于一审自由裁量范畴，亦无不当，本院予以支持。” 以上事实有腾飞公司提供的《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》两份、（2019）闽07民终893号民事判决书一份、欠费清单一份、缴费票据一组，景城公司提供的《移交房屋确认书》五份、《补充协议七》一份，以及双方当事人的当庭陈述为证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，景城业委会作为代表小区全体业主共同利益的自治机构，与腾飞公司于2017年7月29日、2019年8月1日签订的两份《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》不违反法律强制性、禁止性规定，应属合法有效，其对腾飞公司及建瓯市上峰景城小区的所有业主均具有法律约束力。而景城公司作为建瓯市上峰景城小区未售出或未交付的物业及其使用的商业办公楼的所有权人，其亦为建瓯市上峰景城小区的业主，故该两份《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》对景城公司亦具有法律约束力。现景城公司未按上述合同约定履行支付物业管理服务费及缴纳逾期付款违约金的义务，已构成违约，故对腾飞公司的要求景城公司按约支付物业管理服务费及逾期付款违约金的主张，本院予以支持。 在本案审理过程中，景城公司辩称腾飞公司主张的部分费用不属于物业管理服务费范围、部分费用计算方式不正确、部分费用不应计算；腾飞公司主张的逾期付款违约金计算标准过高，应予调整，部分费用未约定逾期付款违约金及计算标准，不应支持；腾飞公司未尽管理职责，造成景城公司物业损坏或被人占用，应减免物业管理服务费；以及依合同约定在业委会未督促业主缴纳物业管理服务费的情况下，不应计算逾期付款违约金等。对此本院评判如下：首先，在两份《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》及《补充协议》中均明确约定公摊水电费、电梯维保费、电子门铃费属于物业管理服务收取的项目类型，景城公司主张不支付上述费用无事实根据及法律依据，本院不予支持。关于47户空置别墅水电费及B区88个停车位的物业管理服务费，无证据证明双方有就47户空置别墅的水电费单独核算进行了约定，亦无证据证明景城公司已将B区88个停车位对外出售交付或腾飞公司有向使用车位的业主收取相应管理费用，故景城公司做为上述别墅及停车位的业主应按《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》中关于公摊水电费及停车位费用的相关约定向腾飞公司支付相应物业管理服务费，对景城公司不予支付上述费用的主张，本院不予支持。其次，虽然《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》中约定的逾期付款违约金计算标准为日3‰，但本案中，腾飞公司已将该计算标准调整为月2%，而该调整后的标准已为本院及南平市中级人民法院作出并已发生法律效力的民事判决书所确认，故本院予以支持。同时，虽然部分空置物业水电公摊费未具体约定逾期付款违约金及计算标准，但在《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》中已就物业管理服务费逾期付款违约金及计算标准进行了约定，而上述费用均属于物业管理服务费范围，故亦应按该约定计算逾期付款违约金。此外，《补充协议》中关于水电费滞纳金的约定，从其含义上看，仅是对发生滞纳金后如何分担的约定，并非以滞纳金代替逾期付款违约金，且本案中腾飞公司亦未主张滞纳金。故对景城公司的该项辩称本院不予支持。第三、景城公司并未提交证据证明其所称物业存在损坏或被占用的情况，以及其产生的原因系因腾飞公司未按约定管理造成。故对景城公司的该项辩称，本院不予支持。第四、2017年7月29日《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》中虽有约定业委会应督促逾期不缴纳物业管理服务费业主缴纳，但其并未将该督促行为是否进行，做为业主是否应缴纳逾期付款违约金的条件，也即业委会是否督促，与业主是否应缴纳逾期付款违约金之间并不存在必然联系，故无论业委会是否有督促行为，景城公司做为业主均应依约缴纳逾期付款违约金，对景城公司的该项主张本院亦不予支持。 关于景城公司应支付腾飞公司物业管理服务费及逾期付款违约金的具体金额如下：一、空置店面（34个）：2018年4月1日至2019年12月31日管理费55160元、违约金11033.2元，2017年8月至2017年12月公摊水电1095.6元、违约金525.9元，2018年1月至2019年12月公摊水电5282.7元、违约金687.5元，空置店面管理费、公摊水电费合计61538.3元、违约金合计12246.6元（以上违约金均计算至2019年12月31日止）；二、空置别墅（47户）：2018年4月1日至2019年12月31日管理费364129元、违约金71772.8元，2017年8月至2017年12月公摊水电4192.4元、违约金2012.4元，2018年1月至2019年12月公摊水电17878.8元、违约金2481.6元，空置别墅管理费、公摊水电费合计386200.2元、违约金合计76266.8元（以上违约金均计算至2019年12月31日止）；三、开发商办公楼：2017年8月1日至2019年12月31日管理费8524元、违约金2386.5元（以上违约金均计算至2019年12月31日止）；四、B区停车位（88个）：2018年4月至2019年12月管理费147840元、违约金29568元（以上违约金均计算至2019年12月31日止）。上述费用系腾飞公司按照物业合同标准计算，符合双方约定及法律规定，本院予以确认。五、空置住宅（15户）：1、2017年8月1日至2019年12月31日管理费30073元、违约金8420.5元，2、2017年8月1日至2017年12月公摊水电3222元、电梯维保1411元、电子门铃464元，违约金2446.6元，3、2018年1月至2019年12月欠公摊水电9822元、电梯维保4315元、电子门铃1440元，违约金1881.4元，空置住宅管理费、公摊水电费、电梯维保费、电子门铃费合计50747元、违约金合计12748.5元（以上违约金均计算至2019年12月31日止）。景城公司辩称腾飞公司主张的15户空置住宅中已有10户交付业主，且有部分已办理产权证，该10户物业管理服务费等费用不应由景城公司承担，应由10户业主自行承担，且景城公司只同意为未交付的5户空置住宅承担分摊的费用。本院认为，腾飞公司与景城业委会订立的两份《建瓯上峰景城物业委托管理服务合同》均约定：“房屋交付使用--指业主收到书面入住通知并办理完结开发商指定的相应手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用”。景城公司仅向本院提交了A5#905、B10#101、A10#1701、A10#1402、A4#1703、B11#1601等6户的《移交房屋通知书》等，可认定上述6户单位已完成房屋交付使用的手续，故上述6户房屋交付使用后的物业管理服务费等费用不应由景城公司承担，应从腾飞公司要求景城公司支付物业管理服务费等费用中予以扣除，腾飞公司可另行向相关业主主张权利，而剩余未交付的9户单位的物业管理费等费用仍应由景城承担。已交付的6户单位应扣除的具体数额如下:①A5#905于2016年4月15日交付使用，应扣除其2017年8月1日至2019年12月31日费用合计2880元、违约金806.64元，合计3686.64元；②B10#101于2017年7月10日交付使用，应扣除其2017年8月1日至2019年12月31日费用合计3784元、违约金1061元，合计4845元；③A10#1701于2019年1月25日交付使用，应扣除其2019年2月1日至2019年12月31日费用金额1480.2元、违约金97.57元，合计1577.77元；④A#1402于2019年1月31日交付使用，应扣除其2019年2月1日至2019年12月31日费用金额1471.96元、违约金96.8元，合计1568.76元；⑤A4#1703于2019年2月22日交付使用，应扣除其2019年3月1日至2019年12月31日费用金额899.4元、违约金40.68元，合计940.08元；⑥B11#1601于2019年5月20日交付使用，应扣除其2019年6月1日至2019年12月31日费用金额832.55元、违约金36.25元，合计868.8元。以上费用合计11348.11元、违约金合计2138.94元。据此，景城公司应支付腾飞公司空置住宅管理费为50747元-11348.11元=39398.89元、违约金为12748.5元-2138.94元=10609.59元。综上所述，景城公司应支付腾飞公司管理费总计为643501.39元及违约金总计131077.49元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、景城(南平)房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向建瓯市腾飞物业管理有限公司支付物业管理服务费等合计643501.39元及逾期付款违约金131077.49元。 二、驳回建瓯市腾飞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11680元，减半收取5840元，由建瓯市腾飞物业管理有限公司负担107元（已预交），景城(南平)房地产有限公司负担5733元（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄承兵 二〇二〇年九月十七日 书记员  林 洁 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。