陕西省略阳县人民法院 民事判决书        (2020)陕0727民初631号原告：陕西新华发行集团略阳县新华书店有限责任公司。法定代表人：赵秋瑾, 系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：封卫宏，陕西兢业律师事务所律师被告：略阳县恒康实业有限公司。法定代表人：杨明基, 系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨博，系该公司办公室主任。    第三人：略阳县农村信用合作联社。法定代表人：李海红, 系该联社理事长。    委托诉讼代理人：许文彬，系该联社营业部客户经理。原告陕西新华发行集团略阳县新华书店有限责任公司与被告略阳县恒康实业有限公司及第三人因所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。202072原告陕西新华发行集团略阳县新华书店有限责任公司法定代表人赵秋瑾及委托诉讼代理人封卫宏，被告略阳县恒康实业有限公司委托诉讼代理人杨博，第三人略阳县农村信用合作联社委托诉讼代理人许文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西新华发行集团略阳县新华书店有限责任公司诉讼请求：1.确认首次登记在被告名下的位于略阳县XX街道办事处XX社区XX大厦XX楼XX层XX㎡房屋所有权人为原告；2.判令被告协助原告办理涉案房屋的不动产登记手续；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月7日略阳县人民政府作出了《关于征收药材公司和阳光幼儿园片区房屋的决定》（略政发﹝2012﹞15号)，征收范围为县药材公司和阳光幼儿园片区。陕西新华发行集团略阳县新华书店有限责任公司后院一宗501平方米国有建设土地上房屋在征收范围内。因使用权面积较小且处于狭窄地段， 无法单独开发建设。2013年4月25日略阳县人民政府专项问题会议纪要（第24次）决定拆除原略阳县新华书店4层旧楼，涉及产权置换问题由企业协商解块。2014年6月25日，原告与略阳县恒康药业有限公司、汉中市金都房地产开发有限责任公司略阳分公司签订了《联合开发建设合同》。合同履行过程中，略阳县恒康药业有限公司更名为略阳县恒康实业有限公司，汉中市金都房地产开发有限责任公司略阳分公司合同全部权利义务由被告承继。原告和被告签订了《联合开发建设补充协议》，协议中明确了恒康实业有限公司在房屋建成验收后,返还原告一层171㎡（即15号商铺）、二层460㎡（即22号房屋）、地下室200㎡，共计831㎡。2018年6月19日涉案房屋验收实际交付给原告后，原告和被告就联合开发建设房屋进行了移交验收，双方签字确认，但因被告没有办理开发恒康大厦商业用房预售许可，无法办理商品房交易备案登记。被告在办理了恒康大厦房屋首次登记后，在明知恒康大厦二层460㎡房屋已经交付给原告的情形下，将恒康大厦二层全部房屋抵押给第三人略阳县农村信用合作联社，抵押额为720万元。根据《物权法》第三十二条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。依法建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权，该种取得属于物权法第三十条规定的原始取得方式，不以登记作为取得房屋所有权的要件。因被告是房地产开发企业也是恒康大厦项目主体，原告将国有建设用地使用权过户至被告名下是基于法律、法规规定，原告与被告系联建关系，共同开发建设涉案房屋。故原告与被告均为房屋建造人，自房屋建成，即应共同享有对涉案房屋的所有权。根据联合开发协议约定，在原、被告办理了涉案房屋移交手续后，涉案房屋所有权人就为原告。综上, 原告为恒康大厦商住楼二层460㎡房屋所有权人。被告略阳县恒康实业有限公司辩称：答辩人承认原告主张的全部事实。前期签订联合开发协议的实质是置换，后期变更成买卖关系，原告把土地使用权转让给答辩人，房屋建设完成后再交付给原告。2016年因办理了在建工程抵押，二楼房屋全部抵押给第三人，导致无法办理过户手续。答辩人愿意协助原告办理手续。第三人略阳县农村信用合作联社述称：1.第三人与本案被告签订的抵押合同合法有效，抵押权自登记之日起生效。第三人在审查涉案房产权属时，涉案房产的所有人是被告，且历次抵押均办理了抵押登记。2.涉案房产的真实权属不影响第三人对涉案房产依法享有抵押权。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2012年，原告房屋被列为城区改造征收范围。2012年11月7日，原告房屋价值经估价为721256元。2013年4月16日，经略阳县人民政府专项问题会议，同意拆除位于信达公司与恒康药业公司之间的新华书店4层旧楼房。2014年6月25日，原告（甲方）与略阳县恒康药业有限公司（乙方）、汉中市金都房地产开发有限责任公司略阳分公司（丙方）签订《联合开发建设合同》，约定“原告将位于县城步行街综合营业楼东面库房、办公楼、家属楼共计房屋建筑面积635.86㎡、占用土地面积501㎡委托丙方，与乙方土地实施联合开发建设，并办理了实际土地使用权转让手续。工程竣工验收合格后，丙方将建筑一层面积171㎡、二层面积460㎡、地下室200㎡返还给甲方。因房屋不可分割，丙方给甲方的房屋以具体测量面积为准，但误差不得超过3㎡。” 由于略阳县恒康药业有限公司更名为略阳县恒康实业有限公司，并设立略阳县恒康实业有限公司房地产分公司。2015年8月16日，原告（甲方）与略阳县恒康实业有限公司（乙方）、汉中市金都房地产开发有限责任公司略阳分公司（丙方）、略阳县恒康实业有限公司房地产分公司（丁方）签订《联合开发建设补充协议》，更加具体明确了各方权利与义务。房屋竣工验收后，被告于2018年6月19日将涉案二层房屋交付给原告，双方签订了移交验收单，但没有办理房屋登记手续。2018年7月1日，原告将涉案二层房屋租赁给被告，双方签订了《房屋租赁合同》和《租赁房屋安全责任协议书》,《房屋租赁合同》到期后,被告已将房屋交还原告 。2016年9月15日，被告与略阳县农村信用合作联社签订《流动资金借款合同》，约定借款8000000元。被告以恒康大厦在建工程二楼全层营业房为借款作抵押，并办理了抵押登记。2018年9月13日，被告与略阳县农村信用合作联社签订《借款展期协议》，将8000000元借款到期日展期至2019年9月11日。被告以恒康大厦二楼商铺作抵押，并办理了抵押登记。2019年9月11日，告与略阳县农村信用合作联社签订《借款合同（债务重组）》，约定借款金额为7200000元。被告以恒康大厦二楼商铺作抵押，并办理了抵押登记。 本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告承认原告的诉讼请求，不违反法律规定。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”依法建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权，该种取得属于物权法第三十条规定的原始取得方式，不以登记作为取得房屋所有权的要件。原告与被告系联建关系，自房屋建成，即应共同享有对涉案房屋的所有权。结合原、被告签订的《联合开发建设合同》及《联合开发建设补充协议》，原告以土地所有权出资，与被告土地实施联合开发建设，工程竣工验收合格后享有建筑一层面积171㎡、二层面积460㎡、地下室200㎡（实际面积以实际测量为准）产权。原、被告之间的上述约定对合作开发的共有财产进行了分割，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议的恒康大厦二楼460㎡房屋属于原告所有，原告请求确认其为涉案房屋的所有权人合法有据，应予以支持。被告略阳县恒康实业有限公司与第三人略阳县农村信用合作联社所签订的抵押合同于本案无关联, 不属同一法律关系, 为此,本案不能处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十条,《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，本院判决如下：一、原告陕西新华发行集团略阳县新华书店有限责任公司对位于略阳县XX街道办事处XX社区XX大厦XX楼XX层XX㎡（面积以实际测量为准）房屋享有所有权；二、被告略阳县恒康实业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告陕西新华发行集团略阳县新华书店有限责任公司办理上述房屋的不动产登记手续。案件受理费16390元，减半收取计8195元，由被告略阳县恒康实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准）， 负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名単、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审 判 员     黄 志 刚 二〇二〇年八月二十三日 法官助理     汪 奕 源书 记 员    郭 云 婷 1