淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初3573号原告：中国建设银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市健康东路59号，统一社会信用代码91320800839430807N。负责人：刘冰，该行行长。委托诉讼代理人：陆春海、王娴，江苏冠誉律师事务所律师。被告：孙磊，男，1982年8月8日出生，汉族，住淮安市楚州区。被告：洪春梅，女，1986年12月24日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告：淮安经济开发区房地产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区小康城深圳小区。法定代表人：张敬达，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘宏虹，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司淮安分行（以下简称建设银行）诉被告孙磊、洪春梅、淮安经济开发区房地产开发有限公司（以下简称开发区房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人陆春海、被告开发区房地产的委托诉讼代理人潘宏虹到庭参加诉讼，被告孙磊、洪春梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、要求被告孙磊、洪春梅共同偿还原告借款本金46487.28元、利息6767.86元、利息罚息4985.37元、本金罚息12563.28元，合计70803.79元（利、罚息暂计算至2020年9月8日）以及此后利息、罚息按照年利率4.9%上浮10%再上浮50%计算至实际还款时止；2、要求被告孙磊、洪春梅支付原告因实现债权而发生的律师代理费12000元，3、要求被告开发区房地产对上述债务承担连带偿还责任，4、判决原告对位于淮安经济开发区（天香花苑6-6-07）房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告孙磊、洪春梅因购房需要于与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。双方约定：借款本金109000元，借款期限为120个月，借款利率执行浮动利率即在基准利率水平上上浮10%，借款逾期罚息为双方执行的贷款利率水平上浮50%，还款方法为等额本息还款法，如被告不按约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布借款立即到期，解除与被告之间的借贷关系，要求被告立即清偿借款本息及包括但不限于原告为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用，合同还对利率调整、管辖法院等事项予以约定。借款合同签订后，原被告于2019年1月22日就淮安经济开发区房屋办理了预告抵押登记。被告开发区房地产与原告就上述债务另行签订了最高额保证合同，约定承担连带保证责任。2009年2月5日按约定向被告发放了109000元借款，然被告未按约定还款，已构成违约，原告为维护自身合法权益，特向贵院提出如上诉请，请予支持。被告孙磊、洪春梅未作答辩。被告开发区房地产辩称，我方对于孙磊、洪春梅从原告获得涉案贷款的事实无异议；对于我方承担连带担保责任无异议，请求法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月20日，原告建设银行（贷款人）与被告孙磊、洪春梅（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定借款人借款本金为人民币109000元，借款期限为120个月，本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，本合同项下贷款的利率调整于每年的1月1日调整。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人的还款方法为采用等额本息还款法。借款人与贷款人关于费用承担的约定为本合同项下评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费由借款人承担，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）均由借款人承担。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，有权按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。抵押人以天香花苑6-6-07设定抵押。担保的范围包括主债权本金、利息（复利和罚息）、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）。被告孙磊、洪春梅并于2009年1月22日办理了经济开发区房屋抵押权预告登记，抵押债权数额109000元。被告开发区房地产（保证人、甲方）与原告建设银行（债权人、乙方）签订《最高额保证合同》1份，约定：甲方愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额保证，本最高额保证的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。2009年2月5日，原告向被告指定账户发放贷款109000元，但被告未按约还款。截止至2020年9月8日，被告尚欠原告借款本金46487.28元、利息6767.86元、利息罚息4985.37元、本金罚息12563.28元，合计70803.79元另因被告未能依约还款，致原告委托江苏冠誉律师事务所，为此支付律师代理费12000元。本院认为，原告建设银行与被告孙磊、洪春梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告建设银行与被告开发区房地产签订的《最高额担保合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告孙磊、洪春梅未按合同约定偿还借款本息，出现了当事人约定的违约情形，原告有权根据合同约定要求两被告偿还尚欠贷款本息。另原告因委托江苏冠誉律师事务所律师代为诉讼，产生律师代理费12000元，理应由被告孙磊、洪春梅依约承担。故对于原告要求被告孙磊、洪春梅偿还借款本金46487.28元、利息6767.86元、利息罚息4985.37元、本金罚息12563.28元（利、罚息暂计算至2020年9月8日，此后利息、罚息按照年利率4.9%上浮10%再上浮50%计算至实际清偿之日止）并支付律师代理费12000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告孙磊、洪春梅自愿以其共有的位于经济开发区房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押物登记，现被告迟延履行还款义务，原告根据合同约定，有权对上述抵押物行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款在109000元限额内优先受偿。被告开发区房地产自愿为被告孙磊、洪春梅上述款项提供连带责任保证，现原告在保证期间内要求上述保证人承担连带清偿责任，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙磊、洪春梅应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告中国建设银行股份有限公司淮安分行偿还借款本金46487.28元、利息6767.86元、利息罚息4985.37元、本金罚息12563.28元（利、罚息暂计算至2020年9月8日，此后利、罚息按照年利率4.9%上浮10%再上浮50%计算至实际清偿之日止）并支付律师代理费12000元；二、被告淮安经济开发区房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。三、原告有权就上述债务对被告提供的位于淮安市经济开发区房屋折价或变卖、拍卖所得价款在109000元范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1798元，减半收取899元，由被告孙磊、洪春梅、淮安经济开发区房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 员  张 天二〇二〇年九月十日法官助理  张细平书 记 员  徐凤芝附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。