湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10625号原告：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司，住所地长沙市雨花区木莲东路413号蓝光幸福满庭7栋1楼。负责人：吴刚，系总裁。委托诉讼代理人：洪云忠，四川川蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳芬，女，汉族，1990年5月8日出生，住长沙市岳麓区，系公司员工。被告：周霞，女，汉族，1985年6月20日出生，住湖南省常德市鼎城区。原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司（以下简称“蓝光服务公司”）诉被告周霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人洪云忠，被告周霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付原告欠付的2016年10月1日至2020年6月30日的物业服务费7690.05元及违约金3426元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2016年3月26日与蓝光COCO蜜城（蜜橙家园）小区开发商签订了《前期／物业服务协议》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，被告按约定向原告支付物业管理费用。合同签订后，原告致力于被告小区物业管理服务，但被告未按照约定缴纳物业服务费用，拖欠自2016年10月1日至2020年6月30日的物业服务费用人民币7690.05元，截至2020年4月30日已产生违约金人民币3426元。虽经原告多次催告，被告仍拒不履行缴费义务。为维护原告企业的合法权益，特诉至法院。被告周霞辩称，1、原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙公司违反合同的契约精神，被告与四川嘉宝资产管理集团股份有限公司长沙分公司签订的《前期物业服务协议》，由四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司来催收物业费并发起民事诉讼，而且企业的法人都进行了更改，后经网络查询才知悉物业公司名称变更。作为一个合法且守法的中国公民，被告感觉到自己最基本的公民权利知情权受到侵权。同时作为《前期物业服务协议》的甲方，本人感觉应该对为自己提供服务的乙方有知情权，包括乙方名称的变更、法人代表的变更，本人的知情权受到了严重的侵害。2、四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司未出具多次催告，被告人仍拒不履行缴费义务的证据。被告因2016年至2020年辞职抚养一胎、二胎（有小孩准生证佐证），长期在乡下居住，回家后并未发现门上有任何催收条，后看到原告提供的证据才发现，且被告认为在门上张贴催收证据不能作为原告人催收且多次催收的证据，更不能证明被告知悉此事项后拒不缴纳。3就四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司起诉被告2016年10月1日至2020年8月30日期间未缴纳费用问题，根据民事诉讼时效规定，2016年10月01日至2017年8月30日部分，原告方已经超出民事诉讼时效规定。民事诉讼规定诉讼时效已过的，法院应直接驳回原告的诉讼请求。4、关于四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司占用业主公共区域，随意画停车位违规收费问题，请四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司就此给予合理的解释并向法庭和提交公安机关审批的许可文件。5、四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司在服务期间，未能履行物业职责，未能按照物业服务协议条款执行，兑现承诺，具体可查阅《前期物业服务协议》附件1《物业服务标准》。具体情况如下：（1）在服务标准中“一、综合管理服务标准”-“五级”-“4、日常管理与服务”-“（8）可釆取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%”，被告从2016年3月签订《前期物业服务协议》以来，从未接受过任何走访、恳谈会、问卷调查、通讯等形式的沟通，如被告所陈述的内容与事实不符，请原告出具证据。（2）在服务标准中“一、综合管理服务标准”-“五级”-“4、日常管理与服务”-“（12）每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。”被告从2016年3月签订《前期物业服务协议》以来，从未接受过任何满意度测评，如被告所陈述的内容与事实不符，请原告出具证据。（3）在服务标准中“二、公共区域清洁卫生服务标准”-“五级”-“楼内公共区域”-“7-垃圾收集-按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次，垃圾点周围地面无法散落垃圾、无污渍、无异味”，被告从2016年3月签订《前期物业服务协议》以来，从未发现有楼层的垃圾收集点，如被告所陈述的内容与事实不符，请原告出具证据。（4）在服务标准中“二、公共区域清洁卫生服务标准”-“五级“楼内外公共区域”-“12.垃圾厢（房）”，小区业主多次反馈垃圾站气味大，有黑水外流，原告未及时解决，为了维护权益，小区业主2017年刊登至网上。附件有部分业主在业主群内投诉的微信截图，6、根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑物专有部分以外的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于全体业主共有。因此，电梯广告收入、小区设摊摊位费，归全体业主所有，但被告作为业主，从未享有过此收入，且原告方从未公示过该项收入。以上陈述中，可以看出物业不作为事实存在，违约在先，希望法庭站在保护弱者的立场，驳回原告诉讼请求，同时对被告人给予赔偿：1、被告在诉讼期间的误工费1元；2、交通费50元；3、精神损失2000元；4、名誉损失1000元，以上共计3051元。被告不是不愿意缴纳物业费用，而是希望物有所值，物业改善后，被告将分期补交物业费用，同时大力支持物业管理，配合物业管理。经审理查明：被告周霞系岳麓区福祥路72号蓝光.COCO蜜城（蜜城家园）7栋2402房业主，2016年3月26日，被告周霞（甲方）与四川嘉宝资产管理集团股份有限公司长沙分公司（乙方，现蓝光服务公司）签订《前期物业管理服务协议》，合同约定由蓝光服务公司对周霞所购的位于蓝光.COCO蜜城（蜜城家园）7栋2402房提供前期物业管理服务，房屋为高层电梯住宅，建筑面积为72.72㎡，合同约定本协议所称前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主大会依照中国人民共和国国务院第504号令《物业管理条例》及相关法律、法规、政策选定的物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业服务。合同第三条物业管理服务费收费标准（不包括房屋共用部位及共用设施设备大中修、更新、改造费用）约定：一、甲方缴纳费用的期限及时问：甲方首次应预缴半年物业服务费，并于首次交费期满15日前预缴下季度物业服务费。依此类推，之后甲方均应于上季度期满15日前预缴下季度物业服务费。甲方当期末缴纳物业服务费的，自次月开始视为逾期交纳物业服务费用，乙方按日加收欠费总额5‰的违约金追究其违约责任。二、物业服务费收费标准：物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取：1、住宅部分为2.35元/月/平方米……第十四条违约责任第四款约定：甲方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所欠费用总额每日5‰收取违约金，并保留采取法律手段追讨欠款的权利。合同签订后，原告蓝光服务公司依约对蓝光.COCO蜜城（蜜城家园）小区进行物业服务。被告自2016年10月1日起至今未按约缴纳物业管理服务费。经原告多次催缴，被告仍未缴纳。另查明：2019年2月1日，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司长沙分公司将名称变更为四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司（系本案原告），并依法进行变更登记。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交并经庭审质证的交房公告、物业移交确认单、前期物业管理服务协议、不动产登记情况表、律师函、律师函邮寄底单及妥投记录、欠费明细等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：关于原告是否应支付物业服务费的问题。被告辩称服务质量达不到合同条款的约定。本院认为，被告提交的证据证明原告在履行物业服务过程中具有瑕疵，但此瑕疵不能成为拒交物业费的抗辩理由，被告作为涉案物业的业主享受原告提供的服务后依法应当交纳相应的物业服务费。根据《前期物业服务合同》约定物业费标准为2.35元/月每平方米，被告购买的房屋面积为72.72平方米，被告从2016年10月1日起未向原告交纳物业服务费，2016年10月1日至2020年6月30日物业服务费按2.35元/月/平方米计算为7690.05元。故原告诉请被告支付自，2016年10月1日至2020年6月30日止的物业管理服务费7690.05元，本院予以支持。关于被告周霞是否应支付违约金的问题。本院认为，在双方签订的物业管理服务协议中明确约定了违约责任，逾期未交物业费则从逾期之日起按每日千分之五收取违约金，现被告未按时交纳物业服务费，应承担违约责任，但每日千分之五的违约金标准过高，本院酌情确定违约金总额为385元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告周霞在本判决生效之日起十日内支付原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司2016年10月1日至2020年6月30日的物业管理服务费7690.05元；二、被告周霞在本判决生效之日起十日内支付原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司违约金385元；三、驳回原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费78元，因适用简易程序减半收取39元，由原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司长沙分公司负担11元，被告周霞负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  尹辉霞二〇二〇年九月二十七日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。