文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1996号上诉人（原审被告）：镇江亚东天泰投资发展有限公司，统一社会信用代码913211005677582692，住所地镇江市林隐路8号朴园兰亭苑GJ3综合楼。法定代表人：杨伟忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单行之，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：镇江城市建设产业集团有限公司，统一社会信用代码913211001414148057，住所地镇江市南徐大道62号-1楼。法定代表人：庞迅，该公司董事长。委托诉讼代理人：周仁华，江苏中坚汇律师事务所律师。上诉人镇江亚东天泰投资发展有限公司（以下简称亚东公司）因与被上诉人镇江城市建设产业集团有限公司（以下简称城建集团）房屋迁让纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初4775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。亚东公司上诉请求：撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初4775号民事判决主文第二项，并依法改判驳回城建集团关于占有使用费的诉讼请求。事实和理由：亚东公司的股东镇江亚东置业有限公司（以下简称亚东置业）与城建集团签订《镇江市白龙潭地块综合开发项目合作协议》及《补充协议》，约定亚东置业为城建集团垫资1.8亿元，城建集团提供2000平方米房屋给亚东置业无偿使用20年。后因城建集团原因亚东置业未能取得上述房屋使用权，作为补偿，由城建集团与亚东公司签订《房屋借用合同》，约定由亚东公司取得涉案房屋的无偿使用权。事实上，借用合同到期后，城建集团从未向亚东公司提出过异议或要求收回房屋，并长期为亚东公司垫付电费。亚东公司无需支付房屋使用费。城建集团已经通过自己的实际行为确认借用合同继续履行。即使法院认定亚东公司需支付房屋使用费，也应当从起诉之日起算。如果法院认定亚东公司应当支付借用合同到期后的房屋使用费，则城建集团的诉请大部分已经超过诉讼时效。一审法院酌定的房屋使用费标准明显过高。城建集团辩称：一审判决是正确的，应予以维持。城建集团向一审法院起诉请求判令：1.亚东公司返还床头柜10个、橱柜6个、三斗柜1个、玻璃柜1张、茶几2张；2.亚东公司支付2017年11月1日至2020年1月21日占用镇江市润州区中山的房屋使用费652198.40元；3.亚东公司支付城建集团代为垫付的电费43559.23元；4.本案的诉讼费用由亚东公司负担。一审法院认定事实：位于镇江市润州区中山房屋所有人系镇江市西津渡文化旅游有限责任公司，该公司委托城建集团对上述房产进行经营管理。城建集团与亚东公司签订房屋借用合同约定：1.城建集团将1201、1203、1205、1206、1207、1208、1209、1210、1211、1212、1216、1218、1220室房屋无偿借用给亚东公司用于办公，房屋建筑面积为730.18平方米，借用期限为5年，自2012年11月1日至2017年10月30日止。合同有效期届满，城建集团收回房屋。2.亚东公司负责支付借用房屋的水电费，水电费按照实际使用量根据有关部门核定的收费标准缴纳。3.合同终止或者解除之日起7个工作日内，亚东公司应当将借用房屋内财物全部空出，原借用房屋包括所涉固定装置及设备完好无缺地交还城建集团。城建集团按照合同约定将案涉房屋交付给亚东公司使用，并进行了相关物品交接。后双方因为房屋交还问题发生争议，2020年1月21日，亚东公司将房屋返还给城建集团，经交接核对，尚有床头柜10个、橱柜6个、三斗柜1个、玻璃柜1张、茶几2张未返还。城建集团垫付的电费58550.09元，亚东公司尚结欠43559.23元未付。城建集团提交了其与中信银行股份有限公司南京分行的房屋租赁合同，租赁房屋为明珠大厦1209室、1216室、1218室、1220室，租赁房屋用途为办公，租赁期限为2010年8月5日至2010年12月5日，租金标准经计算为33.20元/㎡·月。经一审法院查询市房产交易中心发布的镇江市市区主要路段非居住房屋租赁价格信息表，中山西路属于二类地区甲等，2017年、2018年、2019年该地段办公用房租金标准分别为10-40元/㎡·月、15-40元/㎡·月、15-40元/㎡·月。又查明：2010年12月23日，城建集团与亚东置业签订了《镇江市白龙潭地块综合开发项目合作协议》，约定了项目用地合作开发事宜，并对合作收益分配进行了约定。2012年，城建集团（甲方）与亚东置业（乙方）签订补充协议一份，就乙方先后累计支付的合作履约保证金3亿元转为土地出让金缴纳及履约保证金利息进行约定，城建集团承担履约保证金利息2900万元（计息止日为2012年5月30日），由城建集团于2012年7月31日前支付利息资金1930万元、代建出让宗地规划内由乙方承担建设的幼儿园（建安费用970万元以内由甲方承担，超出部分由乙方承担），以及将甲方在白龙潭公园内的管理用房（规划建筑面积约2000平方米）委托乙方代建，费用由乙方承担，建成后无偿租赁给乙方使用20年。亚东置业系亚东公司的股东。一审法院认为：城建集团与亚东公司签订的《房屋借用合同》合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同的约定享有权利和承担义务。房屋借用合同明确规定借用期限为五年，2017年10月30日借用期限届满，亚东公司应当向城建集团归还房屋和附属设施。亚东公司辩称双方的房屋借用合同由其特定背景和渊源，亚东公司的股东与城建集团存在项目用地合作开发关系，城建集团允诺由亚东公司股东代建并无偿使用20年的房屋未实际履行，故双方协商一直将讼争房屋无偿借用给亚东公司使用20年，一审法院认为，亚东公司股东与城建集团之间的项目用地合作开发关系为另一法律关系，该法律关系指向的权利义务内容与讼争房屋无关联性，亚东公司提出无偿借用期限为20年，对原借用合同的借用期限进行了变更，主张法律关系变更的当事人应当对该法律关系变更的基本事实承担举证证明责任，亚东公司未提供双方就借用期限变更的补充协议等证据，一审法院对该辩称意见不予采纳。亚东公司又提出借用合同到期后城建集团未及时主张权利，代垫电费的行为应当认定为双方成立不定期的借用关系，一审法院认为，借用合同系无偿单务合同，与房屋租赁合同性质不同，不能当然适用租赁合同续租的相关规定，借用期限届满后亚东公司即负有返还标的物的义务，亚东公司直至2020年1月21日才与城建集团办理房屋交接手续，应当承担2017年11月9日（期限届满后第8个工作日）至2020年1月21日期间的占有使用费，使用费标准法院酌情支持28元/㎡·月，则占有使用费为540362.41元（28元/㎡·月×730.18平方米×26.43个月）。一审法院判决：一、亚东公司于本判决生效后十日内向城建集团归还床头柜10个、橱柜6个、三斗柜1个、玻璃柜1张、茶几2张；二、亚东公司于本判决生效后十日内向城建集团支付占有使用费540362.41元；三、亚东公司于本判决生效后十日内向城建集团支付电费43559.23元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，城建公司与亚东公司签订的《房屋借用合同》合法有效，双方均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。按照该合同的约定，亚东公司可以无偿借用涉案房屋5年，5年期限届满之后，城建公司有权收回涉案房屋。《房屋借用合同》约定的无偿借用期限届满后，亚东公司继续使用涉案房屋至2020年1月21日，因双方并未针对无偿借用期限届满后的使用达成继续无偿使用的合意，城建公司要求亚东公司支付无偿借用期限届满后至实际归还房屋期间的房屋占有使用费，应当支持。亚东公司基于亚东置业与城建公司签订的《镇江市白龙潭地块综合开发项目合作协议》主张其有权无偿使用涉案房屋20年。城建公司对此不予认可。亚东公司亦未提供充分证据证明《镇江市白龙潭地块综合开发项目合作协议》与《房屋借用合同》存在关联。故本院对亚东公司的该主张，难以支持。至于房屋占有使用费的标准，一审法院参照同类地段、同类房屋租金标准酌情认定房屋占有使用费，并无不当。关于诉讼时效，《房屋借用合同》约定的无偿使用期限于2017年10月30日届满，城建公司于2019年10月18日提起诉讼，其诉请并未超过诉讼时效。综上，亚东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9204元，由镇江亚东天泰投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二〇年九月二十七日书记员 王 琦