天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2667号上诉人（原审被告）：天津塘沽和利丰投资有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽响螺湾商务区第7号。法定代表人：高志文，总经理。委托诉讼代理人：汤剑明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈宇杰，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邱文莉，女，1979年1月29日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：赵栋奎，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢征，男，1976年12月28日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：赵栋奎，陕西仁和万国律师事务所律师。原审被告：徐海勇，男，1980年3月27日出生，汉族，住天津市河北区。原审被告：李宝雨，男，1990年6月11日出生，汉族，住天津市津南区。上诉人天津塘沽和利丰投资有限公司(以下简称和利丰公司)因与被上诉人邱文莉、卢征，原审被告徐海勇、李宝雨商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初3154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。和利丰公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回邱文莉、卢征一审全部诉讼请求;2.一审、二审的诉讼费用由邱文莉、卢征负担。事实和理由：和利丰公司与邱文莉、卢征签订认购书的目的是向邱文莉、卢征出售房屋，并不存在协商解除认购书并退房退款的动机和事由。和利丰公司也从未书面授权李宝雨、徐海勇、李星哲等人代表和利丰公司向邱文莉、卢征作出包括退房退款在内的任何承诺。邱文莉、卢征作为相对人知悉上述人员未持有和利丰公司盖章确认的书面授权委托书，也无权代表和利丰公司就涉案认购书的履行作出承诺的事实，主观上存在重大过失。李宝雨、李星哲等人的行为不是履行职务的行为，其行为后果对和利丰公司没有法律效力。案涉房屋认购书并无收取落户费用的约定，和利丰公司也未从邱文莉、卢征处收取落户费用。认购书签订后，邱文莉、卢征先后向和利丰公司支付购房款330000元，均由邱文莉、卢征直接支付至和利丰公司，和利丰公司在收取购房款后出具了收据、发票，款项性质均注明为购房款，该款项支付和收取符合认购书的约定。而30000元落户费是向徐海勇转账支付，并附言“办理天津户口费用”。由此可见，落户费并非房屋认购书约定的应付款项，邱文莉、卢征未举证证明和利丰公司书面授权李星哲收取该费用，上述行为是李新哲等人的个人行为，不是履行职务的行为，应由李星哲等退还，与和利丰公司无关。邱文莉、卢征辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。徐海勇、李宝雨未到庭，亦未提交书面意见。邱文莉、卢征向一审法院起诉请求：1.判令解除邱文莉、卢征与和利丰公司签订的《中惠煕元广场认购书》；2.判令和利丰公司、徐海勇、李宝雨连带返还邱文莉、卢征已付购房款及其他费用共计360000元；3.判令和利丰公司、徐海勇、李宝雨连带支付邱文莉、卢征已付款利息19950元；4.判令和利丰公司、徐海勇、李宝雨连带支付邱文莉、卢征差旅费损失2300元；5.本案诉讼费用由和利丰公司、徐海勇、李宝雨承担。一审法院认定事实：徐海勇于2013年3月18日至2019年12月5日任职于和利丰公司工程设计部，李宝雨于2015年7月至2019年4月任职于和利丰公司营销部，案外人刘雪松、马竟超、李星哲曾系和利丰公司营销部销售人员。2018年7月，邱文莉、卢征通过微信与徐海勇商谈案涉房屋的购买事宜，并于10月12日向徐海勇转账20000元作为案涉房屋的定金，当日，和利丰公司向邱文莉、卢征开具了收据，载明“兹收到邱文莉购买中惠熙元广场商铺定金贰万元”。后于2018年10月20日，邱文莉、卢征与和利丰公司签订了《中惠煕元广场认购书》，约定邱文莉、卢征以一次性付全款的方式购买和利丰公司开发建设的中惠煕元广场1栋808号公寓，认购总价为660000元。上述认购书出售方处加盖了和利丰公司认购书专用章，并由李宝雨与刘雪松签字。认购书签订当日，邱文莉、卢征向和利丰公司支付房屋首付款130000元，和利丰公司向邱文莉、卢征开具了收据。2018年11月13日，刘雪松通过微信方式向邱文莉、卢征发送文件，载明“邱文莉于2018年10月12日认购的1-808号房屋付款方式变更为按揭贷款，邱文莉、卢征需交纳首付款330000元”，11月15日，邱文莉、卢征以银行转账方式向和利丰公司支付购房款180000元，11月19日，和利丰公司向邱文莉、卢征开具了天津增值税普通发票，票面金额为330000元。另查，上述认购书签订当日，邱文莉、卢征与李宝雨于中惠煕元广场销售办公室签订了《承诺书》，载明“本人李宝雨现为中惠煕元广场项目营销负责人，本人承诺若本项目客户邱文莉未能成功办理天津集体户口并成功落户到该项目1-808房间，本人积极配合客户进行已认购的1-808房源退房工作，前期缴纳于本公司的费用退还于该客户。”李宝雨于承诺人处签字，徐海勇亦在该《承诺书》上签字。2018年10月23日，邱文莉、卢征向徐海勇转账30000元，附言“邱文莉办天津户口费用”，次日，徐海勇向李星哲转账30000元。2019年5月起，邱文莉、卢征陆续通过微信与徐海勇、马竟超、李星哲协商案涉房屋的落户事宜，但未果。后，邱文莉、卢征通过微信与李星哲、马竟超、李星哲协商退房退款事宜亦未果。后于2019年7月，李星哲通过微信告知邱文莉、卢征落户事宜未能办理，协助邱文莉、卢征办理退房退款事宜。2019年9月20日，邱文莉、卢征向和利丰公司发出《致天津塘沽和利丰投资有限公司的函》，载明“今昔接到贵公司关于天津市滨海新区××广场××房的催款函……根据在购房之前贵单位承诺，贵单位所销售的中惠煕元1-808房对我方有办理天津户口和落户到该房产的承诺，并承诺以上条件不能实现，退还所有费用并作出相应补偿……直至2019年7月下旬，贵单位相关人员通知我方户口办理你方无法进行下去并承诺立即办理退房、退款以及进行相关的赔偿……但时至今日，贵单位仍未按相关承诺办理退房和退款手续……”。一审法院认为，一、合同解除问题。邱文莉、卢征与和利丰公司之间签订的《中惠煕元广场认购书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，且该认购书已具备商品房买卖合同的主要条款，邱文莉、卢征亦依约支付了房屋首付款，应认定该认购书为商品房买卖合同。合同履行过程中，2019年7月，和利丰工作人员李星哲告知邱文莉、卢征不能为其办理买房落户事宜，对案涉合同做退房退款处理，邱文莉、卢征亦表示同意，应认定双方此时已协商一致解除合同。庭审中，和利丰公司抗辩称，在无公司明确授权的情况下，任何人无权代表公司就案涉合同作出承诺等行为，对公司亦无相应法律效力。对此，一审法院意见为，结合合同订立前邱文莉、卢征向徐海勇支付定金，和利丰公司为邱文莉、卢征开具20000元定金收据；合同履行过程中，邱文莉、卢征与刘雪松微信联系就变更付款方式达成合意，邱文莉、卢征支付310000元款项，和利丰公司为邱文莉、卢征开具330000元（含定金20000元）金额发票并载明该款项系房屋首付款；庭审中和利丰公司对徐海勇、李宝雨、刘雪松、李星哲、马竟超公司员工身份的认可，徐海勇、李宝雨对李星哲负责为邱文莉、卢征办理买房落户事宜的表述，一审法院认为，徐海勇等人就案涉房屋买卖合同所作行为均为职务行为，应由和利丰公司承担相应的民事责任，故对于和利丰公司的抗辩主张，一审法院不予支持。案涉房屋买卖合同已于2019年7月经双方协商一致解除。二、购房款及落户费用的退还问题。案涉房屋买卖合同解除后，和利丰公司应将已收取的房屋首付款向邱文莉、卢征退还，故对于邱文莉、卢征要求和利丰公司退还330000元首付款的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。就邱文莉、卢征主张的落户费用问题，该款项已向徐海勇支付，徐海勇亦转账至李星哲，结合对徐海勇、李星哲在案涉房屋买卖合同履行过程中职务行为的认定，应认定和利丰公司收取了邱文莉、卢征支付的落户费用，应由其向邱文莉、卢征退还，故对于邱文莉、卢征要求和利丰公司退还30000元落户费用的诉讼请求，一审法院予以支持。庭审中，和利丰公司就李星哲未将30000元款项交至公司的抗辩主张，与本案非同一法律关系，和利丰公司可另行主张权利。对于邱文莉、卢征要求徐海勇、李宝雨对上述款项的退还义务承担连带责任的主张，无相关法律依据，一审法院不予支持。三、购房款及落户费用的利息支付问题。一审法院认为，公民户籍事项的管理属公安机关职权范围，邱文莉、卢征与和利丰公司以落户作为订立及履行、解除合同的条件，该条件能否成就非双方能决定，且该行为违反了公安机关户籍管理规定，考虑到双方的上述过错，一审法院对邱文莉、卢征要求和利丰公司支付购房款及落户费用利息的诉讼请求不予支持。另，对邱文莉、卢征主张的差旅费损失问题，双方未对该损失问题作出约定，故邱文莉、卢征的该项诉讼请求，无相关法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：“一、《中惠煕元广场认购书》经双方协商一致解除；二、被告天津塘沽和利丰投资有限公司于本判决生效后十日内退还原告邱文莉、卢征购房款及落户费用共计360000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3517元，由原告邱文莉、卢征负担481元，由被告天津塘沽和利丰投资有限公司负担3036元”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。邱文莉、卢征提交一组中惠熙元公众号文章，证明和利丰公司以落户为售房的宣传手段，和利丰公司违反落户宣传，应承担违约责任。和利丰公司认为已经超过举证期限，认可真实性，不认可证明目的，案涉项目可以办理落户，但是落户的条件及办理的过程都是由购房人自行办理，与和利丰公司无关。对该证据的证明目的，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋认购书是否应当解除并退还购房款及落户费用。本案中，徐海勇任职于和利丰公司工程设计部，李宝雨任职于和利丰公司营销部，案外人刘雪松、马竟超、李星哲均曾系和利丰公司营销部销售人员。在邱文莉、卢征与和利丰公司签订《中惠煕元广场认购书》过程中，邱文莉、卢征与徐海勇商谈购房事宜，并向徐海勇支付定金，和利丰公司为邱文莉、卢征开具20000元定金收据；认购书中，加盖了和利丰公司的认购书专用章，并由李宝雨与刘雪松签字；认购书签订当日，李宝雨向邱文莉、卢征与出具《承诺书》，载明李宝雨为中惠煕元广场项目营销负责人，承诺若邱文莉未能成功办理天津集体户口并成功落户，李宝雨配合进行退房工作，缴纳的予以退还。李宝雨、徐海勇均在《承诺书》上签字；邱文莉、卢征向徐海勇转账30000元，附言“邱文莉办天津户口费用”，徐海勇向李星哲转账30000元；认购书签订后，邱文莉、卢征与刘雪松联系就变更付款方式达成一致意见，邱文莉、卢征按照变更后的付款方式履行了付款义务。2019年5月起，邱文莉、卢征陆续通过微信与徐海勇、马竟超、李星哲协商案涉房屋的落户事宜，未果后，再与李星哲、马竟超、李星哲协商退房退款事宜。后李星哲通过微信告知邱文莉、卢征落户事宜未能办理，协助邱文莉、卢征办理退房退款事宜。综合上述认购书签订、履行的过程，邱文莉、卢征有理由确信徐海勇、李宝雨、李星哲等人的行为系代表和利丰公司作出的意思表示，系履行职务的行为，且邱文莉、卢征在认购书履行过程中并无恶意，故相应的法律后果应由和利丰公司承担。一审判决确认《中惠煕元广场认购书》解除，判决和利丰公司退还购房款及落户费用，并无不当，本院予以维持。综上所述，和利丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人天津塘沽和利丰投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年九月二十三日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……