湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8575号上诉人（原审被告）：刘俊，男，汉族，1975年8月20日出生，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：曹思思，湖北尊而光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉市世界城物业管理有限公司，住所地武汉市东湖开发区珞瑜路766号光谷世界城广场写字楼6楼。法定代表人：黄涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王珂玥，该公司员工。上诉人刘俊因与被上诉人武汉市世界城物业管理有限公司（以下简称世界城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初748号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。刘俊上诉请求：1、请求依法将（2020）鄂0192民初748号民事判决书第一项判决内容改判为刘俊向武汉市世界城物业管理有限公司支付欠付的租金90323元，物业管理费、商业管理费54532元，空调费2801.34元，共计147656.34元；2、请求依法撤销（2020）鄂0192民初748号民事判决书第二项判决内容；3、请求判令本案一审、二审全部诉讼费用由世界城物业公司承担。事实和理由：一、关于欠付租金数额的问题。根据被上诉人陈述以及庭审调查可以证明，双方当事人已达成租金减免政策的约定，具体约定为:2018年每季度减免一个月的租金，2019年每季度减免一个半月的租金。二、被上诉人主张水电费缺乏证据证明，应当予以驳回，且主张的空调费与签订的租赁合同中约定的标准不符。被上诉人提交的商铺费用收缴通知单、水电费的抄表系其单方制作的表格，并未有任何有效的证据证明2019年6月时案涉商铺实际产生的用水用电量。且该商铺费用收缴通知单打印日期均系2020年6月16日，不能排除是被上诉人事后制作的费用单据的可能性，无法认定其真实性。且该费用收缴通知单也并未送达上诉人并得到上诉人的确认。三、上诉人向被上诉人多支付了空调费共计97611.04元，该费用被上诉人应当予以退还，现上诉人要求在本案中予以抵扣租金等相关费用。根据合同第九条第一款约定:对本合同的有关条款进行变更应当经双方当事人以书面形式达成一致。而被上诉人并未提交书面证据证明双方曾通过书面形式变更过合同关于空调费用收取的标准的约定。且被上诉人在庭上称该变更是世界城公司内部的操作，系被上诉人的单方变更行为，也并未告知上诉人且经上诉人同意。被上诉人称双方是通过事实行为变更了合同条款与合同约定不符，且与事实不符，上诉人并不清楚空调费的计算方法，且多次对该空调费金额提出异议，要求被上诉人给出空调费的具体核算方式，但是多次沟通均未果。而若上诉人不支付该费用，被上诉人均通过关闭案涉商铺空调的方式强制支付该费用，如不支付则店铺无法经营，甚至遭到了店铺内用餐客户的投诉以及全额退款要求。因此，上诉人并未与被上诉人达成一致变更空调费计算方式。四、关于预期利益补偿即违约金的问题。一审法院判定的违约金过高，超过了被上诉人的预期利益，应当予以降低。本案中，双方当事人达成了租金减免政策，约定将2019年度的租金全部减半收取。涉案商铺已于2019年10月即已租赁出去，租赁空置期仅为三个月即一个季度，而根据双方达成的减免政策，该季度租金应当减半收取，所以被上诉人的预期利益仅为1.5个月的租金，因此，一审法院判定的违约金已经远远超过了其预期利益。五、上诉人支付了广告押金3000元，应从欠付租金及相关费用中扣除。世界城物业公司答辩称：1、刘俊主张2019年第二季度及2019年4月至6月租金减半收取，世界城物业公司从未同意过；2、刘俊质疑水费电费毫无依据；3、空调费标准问题，合同中明确约定了世界城物业公司保留对于公共事业费以及水电相关费用进行调整的权利，并约定空调收费标准随着电费的调整相应增减，2015年8月开始起，空调费标准就已经事实上变更了，不存在刘俊多支付空调费的情形；广告押金与本案无关，不能冲抵本案费用。总之，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。世界城物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令刘俊支付欠付的租金人民币475493元，水费人民币848.7元、电费4672.7元，物业费51255元，空调费14091.3元，商业管理服务费34173元，共计人民币580533.7元；2、请求判令刘俊承担解除合同的违约责任，支付世界城物业公司双方合同中约定的预期利益补偿（6个月租金）人民币271308元；以上1、2项共计人民币851841.7元；3、请求判令刘俊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1、2015年6月26日，世界城物业公司（甲方）与刘俊（乙方）签订了《武汉光谷·世界城商用物业委托代理租赁合同》，约定刘俊承租位于武汉市光谷世界城三期F地块5号楼四层商铺（以下简称案涉商铺），合同约定的与本案相关的内容如下：1.乙方承租的该店铺，租金等相关费用标准详见附件一开店条件书上的约定；2.签订本合同后，乙方应按照附件一开店条件书上的约定支付甲方首个租赁年度月租金的三倍金额作为租赁保证金。上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金。保证金冲抵乙方欠付费用的情形包括但不限于物业管理费、租金、水电费、空调费等，甲方根据本合同或其他事由取得对乙方债权的情况，可以就相当于乙方保证金的数额进行抵销。若乙方违反本合约各项条款之规定或未经甲方同意擅自终止本合约，乙方同意该保证金甲方无需返还；3.经乙方装修后该店铺的装潢物、装修物及添置物，在合同终止后，除经甲方书面同意外，其所有权及处置权归甲方所有；4.自然灾害火灾等不可抗力的情况除外。乙方同意在放弃营业或者在未征得甲方同意擅自休业三天以上的情况下，不需要甲方的另行通知，本合同自动终止。在这种情况下，乙方同意甲方可以出于对本物业的商誉以及美观上的考虑而立即封闭乙方的开店铺位，将开店铺位内的乙方商品和其他物品搬到合适的场所保管，以及采取撤除乙方灯箱和橱窗等必要的措施；5.合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同。乙方在本合同履行期间内可以提出提前解约的请求，但是应在预定解约日的三个月前以书面形式提出，并向甲方支付相当于三个月租金的违约金；6.乙方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用超过15日的，甲方有权书面通知乙方后解除本合同，有权收回该店铺，没收保证金。乙方装修投入，甲方不予补偿，乙方应向甲方支付合同解除前的逾期付款违约金，乙方还应支付相当于六个月租金作为对甲方预期利益的补偿，并且甲方有权根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任；7.租期届满或本合同提前终止时，除双方另行签订合同续约外，在不损害租赁物业墙、天花板、地面装修完整性的情况下，装修、装潢物所有权归甲方所有。乙方应在合同终止后的3日内拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，若乙方未在3日内自行拆除其所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内什物，视为乙方放弃所有设备、装置及物业内什物的所有权，该装置及设备无偿为甲方所有，甲方有权采取任何方式处理乙方不得提出任何异议，并承担一切后果。如甲方需要拆除的，则相关费用由乙方承担。无论何种情况，甲方均无义务将物件用于抵扣乙方应付的任何款项；8.双方确认在下述情况下，甲方不承担任何责任。且本合同项下之租金及其他费用不得减免或终止支付：（1）租赁期内，该店铺的水、电、通讯及其他服务非因甲方原因（包括但不限于不可抗力、甲方无法控制的原因等等）、或因甲方履行管理职责、维修、养护、抢修光谷世界城项目的公用部分，共用设备设施停止供应或该项目的任何公共设施非因甲方原因（包括但不限于不可抗力、甲方无法控制的原因等等）停止运作；9.本合同自双方签字、盖章之日起生效；10.附件一《开店条件书》中载明：租赁期限2015年7月1日至2020年6月30日。店铺名称我家小馆。租金每次以三个月为一期进行缴纳，2015年8月15日至2016年6月30日，月租金28921元，年度租金305377元；2016年7月1日至2017年6月30日月租金34190元，年租金410280元；2017年7月1日至2018年6月30日月租金37131元，年租金445572元；2018年7月1日至2019年6月30日月租金40807元，年租金489684元；2019年7月1日至2020年6月30日月租金45218元，年租金542616元。水费4.1元/吨；电费1.2元/度；物业管理费15元/月/平方米；商业管理服务费用10元/月/平方米；定金86763元；保证金86763元。世界城物业公司在合同上盖章，刘俊在合同上签名和捺印。合同签订当日，世界城物业公司已将案涉商铺交付给刘俊，刘俊在物业交付确认书上签字确认。世界城物业公司收取了刘俊保证金86763元。刘俊承租案涉商铺后用于经营武汉东湖新技术开发区我家小馆餐店。2、2019年5月28日、6月21日，世界城物业公司向刘俊经营的我家小馆商铺直接送达了2份费用催缴通知书。2019年6月27日，世界城物业公司再次向刘俊经营的我家小馆商铺直接送达了1份合同解除通知书，通知书载明：一、自本“合同解除通知书”送达您之次日起，解除我公司和您于2015年7月1日签订的武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同，并由我公司收回该物业。二、我公司不退还您所交纳的保证金，您的装修投入我公司不予补偿。三、您还应根据该合同的约定向我公司支付尚未支付的租金和物业管理费用、逾期付款违约金以及支付相当于6个月租金的违约金作为对我公司预期利益的补偿。四、请您根据合同约定接到本通知3日内拆除您所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内物品，并撤离物业。”世界城物业公司在发出前述合同解除通知书后，于2019年7月4日关掉了刘俊经营的我家小馆商铺的水电，刘俊随后撤场。3、2019年9月28日，世界城物业公司向刘俊发出《费用催缴通知书》（落款时间为9月26日），载明“您未按该合同约定的时间内向我公司缴纳租金等合同约定费用，现截止到2019年9月23日共拖欠我公司租金451093元，物业管理费48275元，商业管理服务费32191元，能耗费19612.7元，已经给我公司造成了经济损失，请您在收到本通知函后3日内向我公司支付拖欠的租金及相关费用。如超过该时间，您仍没有向我公司履行该项义务，我公司将按合同第四条第二项的约定每日向您收取未付金额千分之五的逾期违约金，直到付清全部费用时止。同时按上述《武汉光谷?世界城商用物业委托代理租赁合同》中的约定贵司拖欠租金超过十五日，我公司有权书面通知贵司后解除合同，收回铺面，并按照合同约定追究贵司的违约责任。若贵司在收到本通知后依然不交付租金等合同约定费用，我公司将依照该合同约定解除与您签订的该合同，并运用其他法律手段维护本公司的合法权益，由此产生的一切法律责任由您自行承担。”4、2019年10月9日，世界城物业公司向刘俊发出《合同解除通知书》（落款时间9月30日），载明“一、自本“合同解除通知书”送达您之次日起，解除我公司和您于2015年7月1日签订的武汉光谷世界城商用物业委托代理租赁合同，并由我公司收回该物业。二、我公司不退还您所交纳的保证金，您的装修投入我公司不予补偿。三、您还应根据该合同的约定向我公司支付尚未支付的租金和物业管理费用、逾期付款违约金以及支付相当于6个月租金的违约金作为对我公司预期利益的补偿。四、请您根据合同约定接到本通知3日内拆除您所有广告招牌的装置、添置的活动装置、设备及搬空物业内物品，并撤离物业。”5、诉讼中，刘俊为主张其与世界城物业公司协商一致，世界城物业公司同意2018年每季度减少1个月的租金、2019年每季度减少一个半月的租金，提交了以下证据：（1）商铺费用收缴通知书及租金代收凭条；（2）邓君与世界城5楼大溪烤鱼商铺老板的录音、邓君与世界城物业公司工作人员张豪的录音；（3）刘俊与世界城物业公司工作人员黄倩的微信聊天记录。6、诉讼中，刘俊主张世界城物业公司存在多收取其空调费的问题，多收取的空调费应当在刘俊应当支付的款项中进行抵扣，并且刘俊主张世界城物业公司应当按照租赁合同附件一开店条件书中的约定2.54元/平方米的标准收取空调，但实际上世界城物业公司从2015年8月15日起每个月收取的空调费均高于前述合同约定的标准，刘俊提交了其从2015年8月15日至2019年2月份交纳空调费的相应发票和凭证。7、诉讼中，世界城物业公司提交了刘俊未交纳的水费、电费、空调费的用水、用电的抄表一览表以及相应的商铺费用收缴通知单。刘俊对世界城物业公司提交的前述证据的真实性不予认可，但刘俊认可此前的水费、电费、空调费均是按照世界城物业公司向其送达的商铺费用收缴通知单的金额交纳的。8、诉讼中，刘俊主张，在本案的租赁中，其向世界城物业公司交纳了3000元的广告押金，并且提交了一份世界城物业公司出具的收据予以证明，世界城物业公司对收取该3000元广告押金的事实予以认可，但认为该押金应当在刘俊交纳了相应费用后会予以退还，双方均认可租赁合同中对广告押金没有相应的约定。9、诉讼中，世界城物业公司提交了一份刘俊经营我家小馆商铺的欠费明细，刘俊对该欠费明细的起算时间予以认可。10、2019年11月，世界城物业公司已将上述商铺重新出租。一审法院认为，世界城物业公司、刘俊双方签订的《武汉光谷·世界城商用物业委托代理租赁合同》合法有效，是双方当事人真实意思表示，世界城物业公司、刘俊均应当按照该合同的约定履行各自的义务。前述合同签订，刘俊未按照合同约定的时间支付租金等款项，构成违约，世界城物业公司有权按照合同的约定解除与刘俊之间的租赁合同，且刘俊应当承担相应的违约责任。关于房屋租赁合同的解除问题。本案中，世界城物业公司先后于2019年6月、10月份别向刘俊送达过合同解除通知书。世界城物业公司主张第一次送达的合同解除通知书无效，一审法院对其该主张不予认可。世界城物业公司于2019年6月27日发出的合同解除通知书系依据合同约定，行使的单方解除权，且合同解除通知书直接送达至刘俊经营的我家小馆商铺，并由该商铺的现场负责人予以签收，因此，世界城物业公司于2019年6月27日发出的合同解除通知书已经发生法律效力，按照该合同解除通知书的规定，双方之间的租赁合同于2019年6月28日解除，且刘俊提交的证据证明世界城物业公司的工作人员于2019年7月4日关掉了刘俊所承租的商铺的水电，刘俊实际于2019年7月4日停止了经营，并从该商铺撤场，后续未在经营。关于欠付租金数额的问题。根据世界城物业公司的主张，刘俊尚下欠世界城物业公司2018年10月1日至2018年11月30日、2019年1月1日-2019年3月31日、2019年4月1日至2019年10月9日的租金。1、对于刘俊下欠的2018年的租金金额81614元，刘俊在庭审中无异议；2、对于刘俊下欠的2019年的租金，其中第一季度，因世界城物业公司的工作人员已经在费用通知单上注明2019年一季度减免1个半月的租金，且双方在商铺费用收缴通知单上共同确认2019年第一季度应当支付的租金金额为61211元，因此，刘俊应当支付的第一季度租金为61211元。对于第二季度即2019年4月1日至2019年6月30日的租金，刘俊主张，按照双方协商一致的意见，也应当减免1个半月的租金，但刘俊并未提交充分的证据证明双方对该季度减免1个半月的租金已经协商一致或者世界城物业公司有过承诺，故刘俊应当全额支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金122421元。3、双方的租赁合同于2019年6月28日解除后，刘俊应当于2019年7月1日完成腾退，但刘俊未完成腾退，并于2019年7月4日停止经营，因此，刘俊应当支付2019年7月1日至4日的租金，金额为5835元（45218元/31天×4天）。故刘俊应当支付的租金数额共计为271081元。关于欠付水费、电费、空调费的问题。1、世界城物业公司要求刘俊交纳的水费、电费均是根据水表、电表的抄表数字进行确定，且刘俊之前交纳的水费、电费也均是按照前述方式确定交纳金额，故刘俊应担按照世界城物业公司统计的水表、电费起码、止码的金额支付水费、电费。另外，合同已经约定水费、电费的收费标准，刘俊以电费金额过高为由要求退还电费的主张没有充分的法律依据，一审法院不予支持；2、世界城物业公司要求刘俊交纳的空调费也是根据空调设备电表的抄表数字，结合相应的计算方式予以确定，空调费的收费标准从2015年8月15日就未按照合同约定的空调费收费标准计算，且世界城物业公司每次收取空调费均向刘俊出具了费用收款通知书，该通知书有空调费的计算方式，故关于空调费的收费标准，双方已经事实上进行了变更，并且已经从2015年8月15日就开始实际履行了，刘俊也一直按照世界城物业公司通知的金额予以交费。且刘俊并未提交充分的证据证明其就空调费过高与世界城物业公司进行协商过，故刘俊对空调费过高的主张一审法院不予认可，刘俊应当支付欠付的空调费。关于欠付物业管理费、商业管理服务费的问题。本案中，世界城物业公司要求刘俊支付2019年1月1日至2019年10月9日的物业管理费、商业管理服务费，刘俊认为世界城物业公司没有履行物业管理、商业管理的职责，没有提供相应的服务，但其并未提交充分的证据予以证明。因双方之间的租赁合同于2019年6月28日解除，故刘俊应当支付2019年1月1日至2019年6月28日的物业管理费、商业管理服务费，经核算，刘俊应当支付的物业管理费、商业管理服务费54532元。关于预期利益补偿即违约金的问题。本案中，刘俊未及时交纳租金等费用，违反合同约定，应当承担违约责任，但世界城物业公司要求刘俊支付预期利益补偿即支付6个月的租金的违约金标准过高，且世界城物业公司已于2019年11月将涉案商铺重新予以出租，因此，一审法院依法调整为按照3个月的租金标准计算违约金。此外，世界城物业公司已收取刘俊86763元的保证金，该保证金世界城物业公司应当予以退还，为减轻诉累，在本案中一并抵扣，故刘俊还应支付违约金48891元。至于刘俊主张予以退还的广告押金，因该押金如何退还在租赁合同中并无约定，故本案不宜处理，刘俊可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决如下：一、刘俊于本判决生效之日起十日内向武汉市世界城物业管理有限公司支付欠付的租金271081元、水费848.7元、电费4672.7元、物业管理费、商业管理费54532元，空调费14091.3元，共计345225.7元；二、刘俊于本判决生效之日起十日内向武汉市世界城物业管理有限公司支付违约金48891元；三、驳回武汉市世界城物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12318元，减半收取6159元，由武汉市世界城物业管理有限公司负担3841元，由刘俊负担2318元（此款武汉市世界城物业管理有限公司已垫付，刘俊于本判决生效之日起十日内支付给世界城物业公司武汉市世界城物业管理有限公司）。本院二审期间，世界城物业公司提交《关于刘俊（我家小馆）空调费用计算说明》，拟证明空调费收费符合约定。刘俊质证认为：真实性无异议，但该说明系世界城物业公司单方陈述，不能证明计算方式告诉了刘俊，也不能作为刘俊从2015年交的空调费是按照此计算方式所得。本院经审查认为，世界城物业公司提交《关于刘俊（我家小馆）空调费用计算说明》属单方制作的情况说明，并非证据材料，可以作为世界城物业公司的陈述。对于一审查明事实，世界城物业公司不持异议；刘俊认为案涉商铺已经于2019年10月份就出租了，应进一步核减违约金，对其他一审查明事实无异议。本院经审查，对双方均无异议的一审查明事实予以确认。刘俊虽然主张案涉商铺已经于2019年10月份就出租了，但并未提供确实、充分证据予以证明，本院不予采信。本院认为，世界城物业公司、刘俊双方签订的《武汉光谷·世界城商用物业委托代理租赁合同》系基于双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。在合同履行过程中，刘俊并未按照合同约定支付租金等款项，构成违约，世界城物业公司依约定解除与刘俊之间的租赁合同，属正当行使民事权利。二审期间，双方对合同解除均无异议，本院予以确认。刘俊上诉认为其与世界城物业公司曾达成2018年每季度减免一个月租金、2019年每季度减免一个半月的租金，对于该上诉理由，刘俊并未提供支持该主张的证据予以证明，本院不予支持。关于收取水费部分，世界城物业公司要求刘俊交纳的水费是根据水表起止码计算确定，世界城物业公司出具的商铺费用收缴通知单中，水费的起始码和刘俊最后一期缴纳水费的止码能够接续。同时，刘俊也认可此前水费均是按照世界城物业公司向其送达的商铺费用收缴通知单的金额交纳的。故，一审法院对水费部分的处理，于法有据，本院予以确认。关于刘俊上诉认为世界城物业公司收取的空调费过高的观点，本院认为，世界城物业公司空调费的计算是根据空调设备电表的抄表数字，结合相应计算方式测算确定。虽然合同约定2.54元/平方米的标准收取空调费，但根据刘俊提交的2015年8月15日至2019年2月份交纳空调费的相应发票和凭证内容，世界城物业公司从2015年8月15日起收取的空调费均高于2.54元/平方米，刘俊也一直按照世界城物业公司通知的金额予以交费，双方通过事实行为，共同确认了空调费的标准已经调整变更。现刘俊以空调费过高为上诉理由，主张核减自2015年8月15日起的空调费，据理不足，本院不予支持。关于刘俊主张予以退还的广告押金，世界城物业公司认可收取广告押金3000元的事实，刘俊可另案主张。综上所述，刘俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4997元，由刘俊负担。（刘俊已预交二审案件受理费7212元，差额部分予以退还）本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二〇年九月二十六日法官助理李健伟书记员程玉