上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7794号上诉人(原审被告、反诉原告)：谭江衡，男，1978年9月16日出生，汉族，住上海市崇明区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈亮，男，1984年2月26日出生，汉族，住上海市崇明区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：杨晓凌，女，1987年9月14日出生，汉族，住上海市崇明区。上诉人谭江衡因与被上诉人陈亮、杨晓凌房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初2644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭江衡上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈亮、杨晓凌的诉讼请求，判令陈亮、杨晓凌赔偿谭江衡各项损失人民币(以下币种均为人民币)5，658元(燃气初装费：1，658元；空调、燃气灶、抽油烟机、淋浴器等设备4，000元)。事实和理由：谭江衡于2019年10月份委托上海竞庭置业有限公司(以下简称“竞庭置业”)居间售卖上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，12月底接到自称上海皖宸房产中介经营部(以下简称“皖宸房产”)的中介人员肖某打来电话，说陈亮、杨晓凌有购买意向。1月6日，在皖宸房产处草签了空白的《房屋转让协议书》，协议书上没有任何内容，谭江衡是受到欺骗才在上面签字的，上面的内容是后来加上去的，谭江衡从来没有看到过协议书上的内容，也没拿到过这份协议书。2月20日，谭江衡与陈亮、杨晓凌正式签订了《上海市房地产买卖合同》。自从签订合同以来，谭江衡积极履行义务，并无任何违约行为。一审法院认定1月6日签订的《房屋转让协议书》有效缺乏事实和法律根据。《房屋转让协议书》属于居间合同，但皖宸房产并不是居间人，居间人应为竞庭置业，主体无效，该协议书自然无效。吴某某对谭江衡谎称自己是皖宸房产的中介人员，其与肖某、陈亮、杨晓凌之间存在恶意串通欺骗谭江衡的行为，欺诈的协议理应无效。且谭江衡与陈亮、杨晓凌就房屋买卖事宜于2月20日签订了《上海市房地产买卖合同》，应该按照该合同履行义务，之前的居间协议自然失效。一审法院判决谭江衡赔偿损失缺乏证据，谭江衡并没有拆除相关设备。即便《房屋转让协议书》有效，一审法院判决谭江衡赔偿4，200元不合理，应该按使用后的折算价格计算。陈亮、杨晓凌辩称，不同意谭江衡的上诉请求，同意一审判决。陈亮、杨晓凌已按约支付购房款，是谭江衡违约，没有按约交付房屋和迁出户口。陈亮、杨晓凌向一审法院起诉请求：谭江衡赔偿陈亮、杨晓凌各项损失共计19，470元：淋浴器2，000元、灶台2，000元、逾期户口迁出费2，500元、房租950元、破坏其他设备费1，000元、违约金11，020元。谭江衡向一审法院提出反诉诉讼请求：1．陈亮、杨晓凌赔偿谭江衡各项损失共计60，658元：装修费用50，000元、燃气初装费1，658元、空调3，000元、燃气灶2，000元、油烟机2，000元、淋浴器2，000元；2．陈亮、杨晓凌向谭江衡赔礼道歉并赔偿精神损失费1，000元。陈亮、杨晓凌为证明其本诉诉称及反诉辩称，向法院提交如下证据：《房屋转让协议书》一份，证明杨晓凌与谭江衡就系争房屋签订协议书，就房屋交付、产权过户、户口迁出及设备装修转让情况等进行了约定。《上海市房地产买卖合同》一份，证明陈亮、杨晓凌与谭江衡双方签订正式合同，就系争房屋买卖达成一致。照片若干，证明谭江衡在交付房屋之前拆毁了房屋内的淋浴器、灶台等设备和其他附属设施。《承诺书》一份，证明谭江衡于2020年3月26日承诺于3月底之前搬离。短信及微信记录一份，证明陈亮、杨晓凌贷款于2020年3月12日到达谭江衡账户，谭江衡本应于当日交付房屋。谭江衡对陈亮、杨晓凌提交的上述证据发表质证意见：证据1《房屋转让协议书》不予认可，皖宸房产无权进行居间中介。证据2《上海市房地产买卖合同》无异议。证据3照片不予认可，谭江衡搬离房屋时相关设施均完好无损。证据4《承诺书》真实性无异议，但谭江衡系被迫写下《承诺书》。证据5短信及微信记录无异议。谭江衡为证明其本诉辩称及反诉诉称，向法院提交发票两份，证明谭江衡的燃气初装费用。陈亮、杨晓凌对谭江衡提交的发票真实性无异议，但认为与本案无关。陈亮、杨晓凌向法院申请证人肖某、吴某某出庭作证。肖某作证述称：本人系上海皖宸房产中介经营部工作人员，陈亮、杨晓凌与谭江衡签订《房屋转让协议书》时本人在场见证，由吴某某填写具体内容后，陈亮、杨晓凌与谭江衡分别签字确认，并由本人盖章。交房时，由吴某某与陈亮、杨晓凌一并前往验收。吴某某作证述称：本人系上海竞庭置业有限公司工作人员，陈亮、杨晓凌与谭江衡在上海皖宸房产中介经营部门店中签订《房屋转让协议书》，具体内容由本人填写，陈亮、杨晓凌与谭江衡签字确认，并由肖某盖章。交接系争房屋时，陈亮、杨晓凌与本人一同前往见证，本人发现房屋内的淋浴器、灶台缺失，还有部分设施损毁。一审法院认定事实如下：2020年1月6日，谭江衡(甲方)、杨晓凌(乙方)与皖宸房产(丙方)签订《房屋转让协议书》，约定：甲方将位于上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方，房屋转让总价为1，160，000元；双方确认于2020年3月30日前共同向房地产交易中心申请办理产权转让过户手续，并于乙方贷款到甲方账户之日交付房屋；随房屋同时转让的设备、装修情况(热水器、灶台、油烟机、空调)以上所列设备和装修包含在本合同约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用；甲方承诺于过户之前，向公安派出所机构办理原有户口迁出手续，延期迁出户口需向乙方支付赔偿金500元／日。双方还约定了其他事项。2020年2月20日，谭江衡(甲方)与陈亮、杨晓凌(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将位于上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方，房屋转让总价为1，160，000元；甲方未按照合同约定期限交接房地产的，按照补充条款处理，补充条款则约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同约定及时履行自己的义务(包括但不限于支付房价款、不动产转移过户手续、办理房屋交接、签约相关文件等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之五向守约方支付违约金。双方还约定了其他事项。合同签订后，陈亮、杨晓凌按约支付房屋价款。2020年3月12日，陈亮、杨晓凌的贷款到达谭江衡账户，但当日双方并未办理系争房屋交接手续。2020年3月25日，谭江衡将房屋钥匙交给杨晓凌，但并未交付房屋。次日，陈亮、杨晓凌要求谭江衡出具承诺书，要求其最晚于2020年3月31日17点之前搬离房屋，故谭江衡于2020年3月26日向陈亮、杨晓凌出具《承诺书》：本人于2020年3月31日搬离明月苑XXX号XXX室(即本案系争房屋)，逾期自负。2020年3月31日，陈亮、杨晓凌与中介人员吴某某一同前往交接房屋，但发现淋浴器、灶台缺失，房屋内门把手、消毒柜移动轨道、洗手间镜面等存在不同程度损毁。谭江衡于2020年3月2日将户口由系争房屋中迁出。因谭江衡将系争房屋出售以后再无其他房产等客观原因，其户口迁移至社区公共户籍。根据有关政策，办理此类户口迁移需要一定期限。一审法院审理中，双方当事人就系争房屋内淋浴器、灶台价值一致同意认定各计2，000元。一审法院认为，本案《房屋转让协议书》、《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效，双方当事人均应诚实履行。当事人一方履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。关于本诉诉讼请求，第一，《房屋转让协议书》约定谭江衡应当将热水器、灶台、油烟机及空调等设备、装修与房屋一并转让，但实际交付的房屋中缺失淋浴器、灶台，其他有关设施亦存在不同程度损毁，谭江衡之履行行为构成违约，应当承担相应赔偿责任，故陈亮、杨晓凌主张谭江衡赔偿淋浴器、灶台及破坏其他设备费用的诉讼请求符合合同约定，法院予以支持。淋浴器、灶台之金额由双方确认共计4，000元与法不悖，法院予以确认。关于其他设备费用，法院综合受损情况酌定为200元。谭江衡主张其不清楚淋浴器、灶台及其他设备受损情况，法院认为，双方约定上述设备与房屋一并转让，但陈亮、杨晓凌接收房屋时确有损毁事实，谭江衡应当按照约定承担违约责任。谭江衡虽辩称其并未实施拆除或破坏行为，但若推定陈亮、杨晓凌接收房屋后损毁自己财产，显然与常理不合，故法院对谭江衡的上述辩称不予采信。第二，尽管双方约定有逾期户口迁出费用，但谭江衡仅逾期5天迁出户口，并未给陈亮、杨晓凌造成实际损失，且根据有关政策，谭江衡的户口迁出至社区公共户口需要一定办理期限，综合上述情形，法院认为谭江衡不构成逾期迁出户口之违约行为，故陈亮、杨晓凌主张谭江衡支付逾期户口迁出费用的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。第三，尽管谭江衡逾期交付房屋，但陈亮、杨晓凌要求其最晚于2020年3月31日17点之前搬离房屋，谭江衡特写下《承诺书》承诺最晚搬离时间不超过2020年3月31日，陈亮、杨晓凌对该《承诺书》亦予以接收，并按时前往验收房屋，故双方在谭江衡逾期交房后就交房日期达成了新的意思表示，实际已变更原合同约定的交房日期，谭江衡亦确于2020年3月31日之前履行了搬离房屋的承诺。综合上述情形，法院认为谭江衡不构成逾期交房之违约行为，故陈亮、杨晓凌主张谭江衡支付逾期交房违约金的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。第四，陈亮、杨晓凌认为谭江衡逾期交房期间一直居住在内，以此主张陈亮、杨晓凌支付房租的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。关于反诉诉讼请求，第一，谭江衡主张陈亮、杨晓凌赔偿装修及设备等各项损失，法院认为，双方在《房屋转让协议书》中明确约定热水器、灶台、油烟机及空调等设备、装修与房屋一并转让，对方无需另行支付费用，故谭江衡的上述诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。谭江衡主张《房屋转让协议书》居间方并非其最初挂牌的竞庭置业并认为《房屋转让协议书》无效。法院认为，房屋买卖双方当事人签订的合同合法有效，对双方当事人具有约束力，居间方是否为谭江衡挂牌时的中介公司、是否具备中介资质，均不影响合同效力。谭江衡主张后一份合同签订后，前一份合同自然失效，法院认为，该两份合同均为双方当事人真实意思表示，均属有效。第二，谭江衡主张陈亮、杨晓凌赔礼道歉并赔偿精神损失费的诉讼请求，依法不属于本案合同纠纷的审理范围，法院不予支持。一审法院判决如下：一、谭江衡于判决生效之日起十日内赔偿陈亮、杨晓凌损失共计4，200元；二、驳回陈亮、杨晓凌的其余诉讼请求；三、驳回谭江衡的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《房屋转让协议书》为打印文本，划线处为手写相关内容，落款处有谭江衡、杨晓凌的签字及皖宸房产的盖章。谭江衡称其系受到欺骗在空白的《房屋转让协议书》上签字，协议书上的内容均是后来增加的，该主张与《房屋转让协议书》的履行情况相悖，本院不予采信。谭江衡关于《房屋转让协议书》的居间人并非竞庭置业，故协议书无效的主张，于法无据，本院不予采纳。《房屋转让协议书》、《上海市房地产买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《房屋转让协议书》约定，房屋内的热水器、灶台、油烟机、空调等设备应当与房屋一并转让，但实际交付的房屋中缺失淋浴器、灶台，且有设施存在不同程度损坏。谭江衡称其并未拆走、损坏相关的设施设备，但系争房屋在交付之前，是由谭江衡实际控制、使用，谭江衡交付的房屋不符合《房屋转让协议书》的约定，应当承担违约责任，其要求陈亮、杨晓凌赔偿各项损失，于法无据，本院不予支持。一审法院根据谭江衡与陈亮、杨晓凌确认的淋浴器、灶台的金额，综合其他设备的受损情况，认定谭江衡赔偿陈亮、杨晓凌损失共计4，200元，本院予以认同。综上，谭江衡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币658元，由上诉人谭江衡负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  王晓梅审 判 员  邬海蓉二〇二〇年九月二十三日法官助理  万 晶书 记 员  陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……