河北省迁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0283民初2219号 原告（案外人）：苏玉杰，女，1963年8月6日出生，汉族，住河北省迁安市。 委托诉讼代理人：樊俊杰，河北弘丹律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告（申请执行人）：李永生，男，1980年11月6日出生，汉族，农民，住河北省迁安市。 委托诉讼代理人：刘思明，迁安市新世纪法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 被告（被执行人）：周龙强，男，1981年1月11日出生，汉族，农民，住河北省沧州市孟村回族自治县。 委托诉讼代理人：刘明，河北言公律师事务所律师。代理权限为一般代理。 原告苏玉杰与被告李永生、周龙强案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告苏玉杰的委托诉讼代理人樊俊杰、被告李永生及其委托诉讼代理人刘思明、被告周龙强的委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏玉杰向本院提出诉讼请求：1、请求贵院立即停止对我购买的位于迁安市的强制执行，并解除对此楼的查封；2、判决确认本案所诉争议房屋（迁安市）归我所有（估270000）；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年8月7日，经迁安市家优房地产经纪有限公司介绍，我全款购买了迁安市，该房产原业主为周龙强，王艳琴（身份证号1329311982××××××××，与周龙强系夫妻关系）为该房产共有人，并分别签订了《房屋买卖合同》和《房屋买卖居间服务合同》。该房产成交价格为279000元，我一次性付清了全部房款，后续分别缴纳了2017年度、2018年度、2019年度房屋物业费、垃圾清运费、公共照明费等费用。2020年5月22日该房产因周龙强与李永生存在民间借贷纠纷，被唐山市中级人民法院执行查封，致使周龙强不能办理与申请人之间的该房产过户手续。我与周龙强于2017年8月7日合法交易了该房屋产权，迁安市人民法院（2019）冀0283民初3811号民事判决明确周龙强与李永生的借贷发生在2017年12月1日，我已是该房屋事实上的完全合法拥有人，敬请贵院查清事实并依法支持我的请求。 李永生辩称，依法驳回原告的诉请。一、周龙强不是该房屋的所有权人，周龙强不具有处分权；二、周龙强与原告签订的房屋买卖合同应认定无效，依法驳回原告的诉请，并继续实施对上述房屋的强制执行。理由如下：1、从物权法角度看，依据物权法第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案被告周龙强与原告未就不动产进行物权登记，故不发生物权效力，该房屋的所有权没有转移给原告，而且周龙强也尚未享有所有权的完整权利。2、从合同法角度看，周龙强与原告之间签订的房屋买卖合同属于无处分权人订立的合同，依据我国合同法第五十一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。依据该规定，无处分权人与第三人签订的合同属于效力待定的合同，权利人不追认或者无处分权人订立合同后没有取得处分权，合同就自始无效。周龙强在其与原告签订房屋买卖合同以后一直未能取得该房屋的所有权，周龙强只与燕钢房地产开发公司之间存在房屋买卖合同关系，未办理房屋所有权登记手续，本案中周龙强只享有将案涉房屋的占有、使用、收益权，无处分权，周龙强尚未取得该房屋的所有权，故依法应该认定周龙强与苏玉杰之间的该房屋买卖合同自始无效。3、依据最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（1）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中周龙强与原告之间的房屋买卖合同关系只是成立了，但是该合同不是合法有效的合同，违反本规定第一项，理由如上撰述，周龙强对上述房屋无处分权，而且苏玉杰明知涉案房屋在其交易时就没有房产证，即原告明知周龙强没有对上述房屋的处分权且无法办理房屋所有权变更登记的前提下，依然与之交易，存在明显过错，违反本条第四项之规定。4、本案被告周龙强与王艳琴已于2017年7月24日办理了离婚登记，其二人的行为和财产已经为各自独立，所处分的财产并非夫妻共同财产，本案中签订房屋买卖合同的出卖人为周龙强，按照上述规定收款人亦应为周龙强，而本案中实际收款人却是王艳琴，王艳琴没有收取款项的合法依据，根据合同相对性原则，从法律角度讲可以得出苏玉杰并没有依据合同向出卖人支付全部款项，违反上述规定第三项。综上所述，从物权法角度本案原告对本案所涉房屋没有所有权，从合同法角度本案原告与周龙强之间的买卖合同自始无效，故而应当依法驳回原告的诉讼请求，并继续实施对上述房屋的强制执行。 周龙强辩称，我与王艳琴原系夫妻关系，离婚协议分割财产时将涉案房屋确定给王艳琴，当时已经向原告、中介示明，因商品房买卖合同是我与王艳琴签署，所以中介合同要求二人签署，钱已经转到王艳琴的账户，相关的房屋买卖手续已经交给原告，房屋已经由原告占有。涉案楼房系原告买卖所得，原告系该房的所有权人，我欠李永生的款项将尽快筹措进行偿还，希望本着互谅互让的原则处理此事，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2010年12月21日，王艳琴与被告周龙强作为买受人与迁安燕钢房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以208966元的价格购买了位于迁安市处，即本案争议房产。2017年7月24日，王艳琴与被告周龙强协议离婚，双方约定本案争议房产归女方即王艳琴所有。2017年8月7日，经迁安市家优房地产经纪服务有限公司居间服务，原告苏玉杰与被告周龙强签订房屋买卖合同，以279000元的价格购买了本案争议房产。签订合同当日，原告苏玉杰向王艳琴转账279000元并向迁安市家优房地产经纪服务有限公司支付购房居间费2790元，双方于当日完成交房及房内物品交接，后原告苏玉杰实际入住并交纳了物业费、垃圾清运费、水电费、电梯费等相关费用。2017年12月1日，被告周龙强向被告李永生借款300000元，本院于2019年10月25日作出（2019）冀0283民初3811号民事判决，后进入执行程序。河北省唐山市中级人民法院于2020年5月22日作出（2020）冀02执273号执行裁定书，查封被执行人周龙强名下位于迁安市，即本案争议房产。苏玉杰不服，向本院提出书面异议，被驳回后在法定期间内提起执行异议之诉。 本院认为，本案争议焦点为案外人即原告苏玉杰是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告苏玉杰为证明自己的主张提交了房屋买卖合同、转账明细、支付居间费的收据等证据，足以证明其与王艳琴、被告周龙强就本案争议房产达成转让合意的事实。基于二被告之间的债权债务关系发生在原告苏玉杰购买本案争议房产之后这一事实，可以排除原告苏玉杰与被告周龙强恶意串通损害被告李永生利益的可能，双方签订的买卖合同合法有效。被告李永生主张买卖合同无效，理据不足，本院不予支持。根据原告苏玉杰所举支付购房款的证据，结合其提交的支付物业费、垃圾清运费等证据，能够证实原告苏玉杰已交齐全部房款并实际占有本案争议房产。上述买卖合同签订于法院查封前，且非因原告苏玉杰自身原因未办理过户手续。综合考虑上述事实，原告苏玉杰要求停止对本案争议房产强制执行的请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，原告苏玉杰与被告周龙强虽然签订了房屋买卖合同，但仅凭该合同，并不发生物权变动的效力，原告苏玉杰要求在本案中判令确认本案争议房产归其所有的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持，其可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行位于迁安市。 二、驳回原告苏玉杰的其他诉讼请求。 案件受理费5350元，由被告李永生负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  王志健 人民陪审员  李力臣 人民陪审员  李树林 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  翟立然