河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11481号上诉人（原审原告）：河南捷宏置业有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路127号院2号楼20层2001。法定代表人：洪某华，董事长。委托诉讼代理人：李新群，河南邦科律师事务所律师。委托诉讼代理人：章俊，河南邦科律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：永辉超市河南有限公司，住所地郑州市二七区大学路30号。法定代表人：吴某财，总经理。上诉人（原审被告）：永辉超市股份有限公司，住所地福州市西二环中路436号。法定代表人：张某松，总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：姚锐，河南经东律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：陶沛，河南经东律师事务所律师。上诉人河南捷宏置业有限公司因与上诉人永辉超市河南有限公司、永辉超市股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初5311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。河南捷宏置业有限公司上诉请求：1、请求在计算租金时不能扣除329.07平方米的面积，判令被上诉人连带补缴该面积的租金为646379元（从2016年4月1日计算至2020年7月19日，之后计租面积以18580.63平方米为基数，按双方约定的租金数额进行计算）；2、判令被上诉人连带补缴2016年3月以前的租金204999元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“共计329.07平方米被告未使用，签订合同时，亦扣除了该三处面积”的事实不清。二、一审法院认定2016年3月之前的租金已超过诉讼时效是没有法律依据的，认定错误。永辉超市河南有限公司、永辉超市股份有限公司辩称，关于一审法院认定的329.07平方米的问题，该面积不在租赁合同约定的租赁使用面积的范围之内。关于诉讼时效的认定是正确的，符合事实和法律规定。关于不补交租金的诉讼请求，2016年3月之前的租金在2019年5月8日被答辩人起诉答辩人补交租金一案中，金水区法院和郑州中院已经作出明确认定。被答辩人在本次起诉中又提起同样的诉请，这明显不符合法律规定。综上，被答辩人的起诉没有任何事实和法律依据，且违反法律规定，请求法庭依法驳回。永辉超市河南有限公司、永辉超市股份有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的起诉系重复起诉，一审法院对上诉人的该答辩理由不予认定，明显不当。二、租赁合同明确约定了上诉人的租赁面积和租赁范围，各方应遵守合同约定，按照租赁范围内的面积计租。三、一审法院认定本案租赁面积以房产权证登记面积为计算依据，违背事实，系严重错误。河南捷宏置业有限公司辩称，一、本案不属于重复起诉。本案和被上诉人所说的案件当事人不同，诉讼请求不同，达不到民事诉讼法第247条规定的同时符合的条件，所以不构成重复起诉。二、涉案租赁合同最终应以建筑面积为基础计算租金。三、一审法院认定共计329.07平方米被上诉人未使用，签订合同时已扣除了该三处的面积的事实不清。一审中二被上诉人没有证据证明该事实，租赁合同中更没有对该面积扣除的约定。四、一审法院认定2016年3月含本月以前的租金已过诉讼时效没有法律依据，认定错误，应当依法支持答辩人的诉求。河南捷宏置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告永辉河南公司履行共同委托测绘队的合同义务，并补缴1586919．39元租金（计算至2020年6月19日），如因其不履行共同委托测绘队的合同义务，则请求法院委托鉴定机构对租赁场地进行建筑面积实测，并按实测建筑面积乘以补充协议约定单价补缴租金，并2020年6月19日以后的租金也按实测建筑面积进行交纳；2、判令永辉公司对原告上述主张承担连带保证责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：1、2010年10月25日，原告（甲方）与被告永辉公司（乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将坐落于河南省××与××交叉口玉凤路向南700米“凤凰城”项目B地块负一层出租给乙方；租赁场地面积按附件五红线面积计算并经双方复核约为17861.77平方米，如有误差，双方同意在开业后由甲、乙双方委托的当地政府部门认可的测绘队出具的实测建筑面积对租赁费进行重新计算，并多退少补，费用由甲方承担；租赁期限为20年，从装修免租期届满之次日开始计算；第一个计租年度至第二个计租年度租金为每月16.6元／㎡，第三个计租年度至第四个计租年度租金为每月18.26元／㎡，第五个计租年度至第六个计租年度租金为每月19.99元／㎡，第七个计租年度至第八个计租年度租金为每月21.79元／㎡等等；乙方按每三个月支付租赁费用一次，甲方应于每三个月的首月5日之前向乙方提供符合税务及相关部门要求的租赁费用发票，乙方在收到上述发票之起5个工作日内将当月及后两个月租赁费用交付甲方；合同还进行了其他约定。2、2013年3月13日，郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》一份，该测绘报告显示，金水区青年路145号地下室商业建筑面积为18580.63平方米。3、2013年4月24日，被告所租原告地下室负一层房屋所有权证下发。郑房权证字第××号房屋所有权证书记载：位于金水区青年路145号地下室商业-1层房屋所有权人为河南捷宏置业有限公司，规划用途为商业服务，房屋建筑面积为18580.36㎡，2013年4月24日。4、原告与被告永辉公司在签订《租赁合同》时，涉案房屋系在建状态。被告的开业时间为2013年11月。5、2013年12月30日，原告（甲方）与被告永辉公司（乙方）、被告永辉河南公司（丙方）签订《租赁合同补充协议》一份，主要约定将原合同的承租方主体变更为丙方永辉河南公司；乙方愿意为丙方履行原合同承担连带保证责任；甲、乙、丙三方同意将原合同中第四条约定的“租赁费用及支付方式”中的租赁费用明确如下：（1）2013年12月20日至2015年9月19日租金为每月7.4元／㎡，2015年9月20日至2016年9月19日租金为每月20.4元／㎡，2016年9月20日至2017年9月19日租金为每月38.6元／㎡，2017年9月20日至2019年9月19日租金为每月40.26元／㎡，2019年9月20日至2021年9月19日租金为每月41.99元／㎡。补充协议还进行了其他约定。6、被告于庭审中称，3号楼和4号楼电梯间11.88㎡，两处室外下沉广场分别为100.8㎡和216.39㎡，以上共计329.07㎡被告未使用，签订合同时，亦扣除了该三处的面积。7、原告提交的双方往来函件显示：2019年3月6日，原告向被告发送了关于按照实测面积补交租金的函件；2019年4月17日原告向被告邮寄发出工作联系单，要求被告按照实际面积18580.63元补交租金，被告于2019年4月18日签收。8、2019年6月10日，河南捷宏置业有限公司以永辉河南公司欠租金为由向原审法院提起诉讼，要求永辉河南公司补交租金并支付违约金，原审法院于2019年8月20日作出（2019）豫0105民初18385号民事判决书，认为原告通知被告补交租金的最早时间是在2019年3月，该日期向前推三年，2016年3月之前的补交租金请求，已经超过诉讼时效，另外测绘报告的时间是在开业之前，不是在被告参与下共同出具，以此为由驳回河南捷宏置业有限公司的诉讼请求。河南捷宏置业有限公司不服该判决，向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年11月5日作出（2019）豫01民终19737号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，原告与被告永辉公司签订的《租赁合同》及原告与被告永辉公司、永辉河南公司签订的《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据原审法院（2019）豫0105民初18385号民事判决书及郑州市中级人民法院（2019）豫01民终19737号民事判决书，可以认定被告补交租金的时间应自2016年4月开始计算。关于面积问题，签订房屋租赁合同时涉案房屋处于在建状态，准确面积并不确认，房产证何时下发亦不明确，故双方约定面积如有误差，双方同意在开业后由甲、乙双方委托的当地政府部门认可的测绘队出具的实测建筑面积对租赁费进行重新计算，但在被告开业前，所租涉案房屋的房产权证已下发，房产权证是房屋权属的唯一合法证明，房产权证显示涉案房屋的实际面积为18580.36㎡，故被告所租房屋面积应以此为依据，再次鉴定已无实际意义。因涉案房屋中有三处面积共计329.07㎡被告永辉河南公司未使用，故被告永辉河南公司实际使用面积为房产证面积扣除三处未使用面积，实为18251.29㎡，被告永辉河南公司应补交租金的面积为389.52㎡，应自2016年4月开始补交。根据双方约定的租金计算方式，2016年4月1日至2016年9月19日的租金为44763.64元（每月20.4元／㎡×389.52㎡×5个月×19天），2016年9月20日至2017年9月19日的租金为180425.66元（每月38.6元／㎡×389.52㎡×12个月），2017年9月20日至2019年9月19日的租金为376369.8元（每月40.26元／㎡×389.52㎡×24个月），2019年9月20日至2020年7月19日的租金为163559.45元（每月41.99元／㎡×389.52㎡×10个月），以上共计765118.55元。原审法院暂计至2020年7月19日，2020年7月19日之后的租金，以18251.29㎡为基数进行计算。因双方签订的《租赁合同补充协议》中约定，乙方愿意为丙方履行原合同承担连带保证责任，故原告主张永辉超市公司承担连带责任，原审法院予以支持。被告辩称，证据不力，原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告永辉超市河南有限公司于判决生效后十日内向原告支付租金765118.55元（截止至2020年7月19日，之后的租金以18251.29㎡为基数，按双方约定的租金数额进行计算）；二、被告永辉超市股份有限公司对上述债务承担连带清偿责任。三．驳回原告河南捷宏置业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9541元，由原告河南捷宏置业有限公司负担4941元，被告永辉超市河南有限公司、永辉超市股份有限公司负担4600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了交换。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于上诉人河南捷宏置业有限公司本次起诉是否构成重复起诉的问题。本次起诉和上次起诉的原审被告不同，不符合民诉法解释第247条规定的重复起诉的认定标准，本次起诉不构成重复起诉。关于是否应以涉案房屋房产权证登记面积计算本案租赁面积的问题。双方租赁合同虽约定双方同意在开业后由双方委托的当地政府部门认可的测绘队出具的实测建筑面积对租赁费进行重新计算，但双方对测量标准一直未能达成一致意见，且上诉人永辉超市河南有限公司、永辉超市股份有限公司在原审中明确表示在双方未达成测绘标准意见的情况下无鉴定必要。另，开业前涉案房屋的房产权证已下发，故原审法院以房屋权属唯一合法证明的产权证上记载的面积计算本案租赁面积并无不当。关于因涉案房屋中有三处面积共计329.07㎡应否扣除的问题。因该三处面积永辉超市河南有限公司、永辉超市股份有限公司并未使用，故该面积应当予以扣除。综上所述，河南捷宏置业有限公司、永辉超市河南有限公司、永辉超市股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31396元，由河南捷宏置业有限公司负担12314元，由永辉超市河南有限公司、永辉超市股份有限公司负担19082元。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年九月二十三日书记员  栗炜然