四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1299号 上诉人（原审原告）:毛树林，男，汉族，1981年10月1日出生，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：毛冬杨，广安市岳池县罗渡法律服务所法律工作者。 上诉人(原审被告):广安冬石置业有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇丝绸路过河桥北侧盛世铭都A栋3号。 法定代表人：许大荣，董事长。 委托诉讼代理人：杨文明，四川众朗律师事务所律师。 上诉人毛树林、广安冬石置业有限公司（以下简称冬石置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2020）川1621民初1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛树林上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，依法发回重审或改判由冬石置业公司按照合同约定承担违约损失231,878元（从2019年6月1日起至2020年5月14日止按日万分之六计算）；2.由冬石置业公司负担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一审法院理解和适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。毛树林与冬石置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同第十条明确约定违约金按日万分之六计算，冬石置业公司应当按照约定向毛树林支付违约金。一审法院认定毛树林的租金损失为105元/天不符合法律规定。案涉门市地段萧条系因冬石置业公司未交付房屋，毛树林等业主无法装修经营所致，由此造成的损失应当按照合同约定的违约金标准计算。 冬石置业公司辩称，1.毛树林并未提交逾期交房损失的证据，根据合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金高于损失的应予以减少，本案按照日万分之零点二计算违约金比较合理；2.逾期交房的原因涉及政府环保督查、疫情爆发等因素，逾期交房计算天数应截止到2020年1月25日止，并予以扣减，故请求二审法院驳回毛树林的上诉请求。 冬石置业公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判驳回毛树林的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由毛树林负担。事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》第十三条约定，冬石置业公司支付违约金的时间和毛树林起诉的时间为实际交房之日起30日内，只有待接房后，毛树林才具有起诉资格。现案涉房屋未实际交付，权利义务未发生实质性转变，毛树林起诉不具备合同约定的条件，未达到法定的起诉时间；2.案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过高，一审中毛树林未提供资金损失或租金损失的证据，一审法院酌定违约金按105元／天计算缺乏事实和法律依据，其违约金按日万分之零点二计算较为合理；3.逾期交房的原因包含政府环保整改、××疫情爆发等因素，其中政府环保整改长达200多天，2020年1月25日起爆发疫情，故逾期交房天数应当截止至2020年1月25日止，并扣除政府环保整改200天；4.一审判决冬石置业公司向毛树林支付从2020年5月15日起至实际交房日止按105元／天计算的违约金错误，无履行期限且计息标准无事实和法律依据。 毛树林辩称,冬石置业公司逾期交房不能归责于政府环保问题。案涉房屋的交房时间为2019年6月，疫情发生在约定交房时间之后，冬石置业公司若按期交房则不会受疫情影响。冬石置业公司与毛树林签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，毛树林是按合同履行的，冬石置业公司也应按合同约定向毛树林支付违约金。 毛树林向一审法院起诉请求：1.判令冬石置业公司向毛树林支付逾期交房违约金231,878元（以所交房款1,110,531元为基数，按日万分之六从2019年5月31日起至起诉之日止）及从起诉之次日起至实际交房之日止的违约金；2.本案案件受理费由冬石置业公司负担。 一审法院认定事实：2017年12月31日，毛树林与冬石置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：毛树林在冬石置业公司购买位于岳池县某门面房一通，房屋总面积86.37平方米，单价12,857.83元／平方米，总价款111,0531元；付款方式为一次性付款；房屋交付时间为2019年5月31日前；逾期交房责任：逾期超过180日后，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。毛树林按照合同约定付清了房款，冬石置业公司向毛树林出具编号为4100239的收据一份并加盖冬石置业公司财务专用章。但冬石置业公司未按约定在2019年5月31日前交付房屋。 另查明，冬石置业公司所售商业用门面房第一期已全部交付使用，现已有二处门面房在正常经营，其余门面房除有几处正在装修外，多数未装修经营。已在经营的李某承租的“光头超市”门面房，面积110.21平方米，前2年租金每年40,000元，门面房位于“XXXXX”后校门处；杨某某承租的“鑫麦园烘焙”门面房，面积82.33平方米，前3年租金每年43,000元。冬石置业公司所售商品门面房第二期现尚未交付。 一审法院认为，毛树林与冬石置业公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法、有效。根据合同约定，毛树林已于2017年12月31日按约定一次性交纳了购房款1110531元，已全面履行了义务；冬石置业公司应当在2019年5月31日前将案涉房屋交付给毛树林，冬石置业公司逾期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。毛树林请求按《商品房买卖合同》第十三条第1种方式（2）项处理，即要求按约定交房届满之次日起至实际交房之日止，按全部已付房款万分之六给付违约金及从起诉之次日起至实际交房之日止的违约金；冬石置业公司提出毛树林未举证证明其有因冬石置业公司违约造成的实际损失，且原约定的违约金过高，要求按合同法第一百一十四条予以调整；因环保检查、整治被政府要求整改达200多天，也有因××的爆发，不可抗力性违约，要求扣除合理天数。一审法院认为，环保检查、整治是政府的工作职责，但也有企业自身原因；新冠疫情发生在今年，而冬石置业公司违约始于去年6月1日起，且至今尚处于持续违约中，冬石置业公司要求扣减相应违约时间，不予支持，但在处理违约责任时可酎情考虑；毛树林虽未举证证明其实际损失，但实际上冬石置业公司未按约定交付案涉房屋，对毛树林房屋自用或出租造成了损失。根据合同的公平原则，结合合同的约定和客观实际，参考同地段同类房屋的口岸、门面宽窄、面积、朝向等因素，酌定毛树林诉请的违约金为105元／天较为适宜。从冬石置业公司应按约定交房届满之次日起至毛树林起诉之日即2020年5月14日止，共计延迟交房348天，给付毛树林违约金36540元；因冬石置业公司至今未交付案涉房屋，为解少诉累，方便计算和履行，冬石置业公司应从2020年5月15日起至实际交房日止，按105元／天计算违约金给付毛树林。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、冬石置业公司在判决生效后十日内向毛树林给付迟延交房的违约金36,540元；二、冬石置业公司在实际交房后十日内向毛树林给付从2020年5月15日起至实际交房日止按105元/天计算的违约金；三、驳回毛树林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,679元，由毛树林负担1,295元，冬石置业公司负担384元。 二审中，双方当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉房屋未交付，毛树林是否具有起诉资格；2.案涉《商品房买卖合同》约定的违约金是否过高，一审法院调整违约金是否正确，以及调整的违约金标准是否恰当；3.一审法院计算违约金的时间是否正确。 关于焦点一。冬石置业公司与毛树林签订的《商品房买卖合同》约定于2019年5月31日前交付案涉房屋，但冬石置业公司至今未交付，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。虽案涉《商品房买卖合同》约定出卖人于案涉房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，但冬石置业公司未按合同约定时间交付房屋，于2019年6月1日起就开始违约，且冬石置业公司现仍不能确定具体交房的时间，若严格按合同约定于案涉房屋实际交付之日起30日内才支付违约金，毛树林才有权起诉主张违约金的话，对毛树林极为不公平。故一审法院受理并判决支持毛树林要求冬石置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。冬石置业公司关于案涉房屋未交付，毛树林不具有起诉资格的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于焦点二。毛树林主张冬石置业公司逾期交付案涉房屋，要求冬石置业公司承担逾期交房的违约责任，双方对冬石置业公司逾期交房违约的事实均无异议，争议的是逾期交房违约金的计算标准。毛树林主张按照案涉《商品房买卖合同》约定的计算标准，即以已付房款的万分之六的标准按日计算违约金，冬石置业公司认为该标准过高并要求调整为以已付房款的万分之零点二的标准按日计算违约金，但并未提供违约金过高的证据，同时毛树林亦未提供证据证实因冬石置业公司违约给其造成的具体损失及具体金额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，一审法院根据合同的公平原则，结合合同的约定和客观实际，参考同地段同类房屋的口岸、门面宽窄、面积、朝向等因素，酌定违约金按105元/天计算并无不当，本院予以维持。故毛树林关于不应调整违约金计算标准，应按合同约定标准计算违约金的上诉请求，本院不予支持，冬石置业公司要求以已付房款的万分之零点二的标准按日计算违约金的上诉请求，本院亦不予支持。 关于焦点三。冬石置业公司未按案涉《商品房买卖合同》的约定时间交房，应按合同约定自交付期限届满之次日起至实际交付之日止计算违约金，故一审法院从2019年6月1日开始计算违约金至实际交房之日止正确。冬石置业公司主张逾期交房的原因包含政府环保整改、××疫情爆发等因素，逾期交房天数应当截止至2020年1月25日止，并扣除政府环保整改200天，一是冬石置业公司并无证据证明因政府环保整改200天而导致其逾期交房的事实，且对方对此不予认可；二是冬石置业公司逾期交房的违约行为早在2019年6月1日就发生，与2020年1月25日的××疫情爆发无直接因果关系，且疫情爆发后，政府采取措施及时有效地控制了疫情，早已进行复工复产，并不影响案涉房屋的交付，故冬石置业公司关于逾期交房天数应当截止至2020年1月25日止，并扣除政府环保整改200天的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，毛树林、冬石置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件保全费1,679元，二审案件受理费3,358元，由上诉人毛树林负担二审案件受理费1,358元，由上诉人广安冬石置业有限公司负担一审案件保全费1,679元和二审案件受理费2,000元。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年九月二十一日 法官助理  周琪娜 书 记 员  田 玲