江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1700号上诉人（原审原告）：杨涛，男，1985年4月12日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：刘家胜，江苏公善民律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐双双，江苏公善民律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江苏嘉会城商业管理有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路12号。法定代表人：王秋月，该公司总经理。委托诉讼代理人：司港占，江苏传扬律师事务所律师。上诉人杨涛因与被上诉人江苏嘉会城商业管理有限公司（以下简称嘉会城公司）租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初6607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨涛上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当。1、虽然上诉人与被上诉人的合同约定上诉人使用被上诉人提供的POS收银系统收银，但被上诉人未能安排收银人员进行收银，上诉人只能自行收银，也是被上诉人同意的，而后根据被上诉人指示对账后再支付房租，原审法院仅根据合同条款的约定，不顾实际情况，系对事实的错误判断，适用法律不当。2、被上诉人没有提供上诉人正常的营业环境，上诉人2019年1月26日进驻商城后两侧的店铺一直装修到4月份。3、一审判决所依据的合同均为格式条款，且内容显失公平，应是无效。4、被上诉人支付房租的通知中并没有明确告知租金的具体金额、计算方法，上诉人提交了销售记录以后也没有安排对账，明显存在不作为情况。5、被上诉人强行搬离上诉人的店内装修和物品，没有事先通知，导致店内物品损失。被上诉人嘉会城公司答辩称,同一审答辩意见。在租赁合同履行期间内，被上诉人按照约定全部履行了合同义务，没有任何违约情况发生，合同约定上诉人应使用被上诉人提供的POS收银系统进行收银，租金据此进行结算，被上诉人按约定向上诉人提供了POS收银系统，并且可以正常使用，上诉人就应当根据合同约定使用该系统并收银。一审中上诉人未提供证据证明该系统存在故障，故其该部分主张不能成立。涉案租赁合同是根据双方履行合同的具体情况制定，被上诉人仅为固定小范围的经营企业，无固定格式的格式条款，条款也并非格式条款，合同中的约定都是双方真实意思表示，均为有效条款。在上诉人违约后被上诉人根据合同约定向上诉人发出了多份告知函及解除函，上诉人均未据此履行，故双方签订的租赁合同已因上诉人违约而解除。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。杨涛向一审法院起诉请求：1、判令嘉会城公司向杨涛交付商铺并继续履行租赁合同；2、判令嘉会城公司赔偿杨涛装修款67302元；3、判令嘉会城公司赔偿延期开业损失25000元；4、判令嘉会城公司赔偿因嘉会城公司违约产生的营业损失现暂计50000元（以评估为准）；以上合计142303元；5、本案诉讼费、鉴定费均由嘉会城公司承担。一审诉讼过程中，杨涛将诉讼请求第4项变更为：判令嘉会城公司赔偿因嘉会城公司违约产生的营业损失现暂计50000元以及库存损失（以评估为准）。一审法院认定事实：2018年，杨涛（乙方）与嘉会城公司（甲方）签订了《嘉会城商铺租赁合同》，合同作了如下约定：第一条，甲方同意将位于连云港市赣榆区嘉会城第三层D308、D309号商铺提供给乙方，供乙方经营本合同约定的商品或者提供服务。第五条，租赁期间为12个月，自甲方将该商铺交付乙方之日起计算，即自2018年12月28日零时起至2019年12月27日二十四时止（具体合作时间从甲方开业时间算起1年，开业时间另行通知）。第八条，乙方经营商品范围为拉菲贝某、卡比优的童装。第十六条，商铺租金按照销售扣点（固定扣点）租金，甲方每月按应计入该商铺之销售总额乘以固定扣点计算该月应收取的租金，租金自2018年12月28日起算（租金起算时间以甲方开业时间为准）；收取方式为统收月结；第一个租赁年度月固定扣点为该商铺销售额的16%，乙方还需要按照1%（全部或按扣率比例）承担VIP卡的折扣。第十七条，乙方应在合同签订之日起七日内向甲方支付5000元履约保证金。第十九条，乙方同意租用和使用甲方提供的POS专用收银系统，并承诺实际使用向甲方租用之POS收银系统进行收银；乙方每次销售的货款一律使用该POS系统进行收银，任何情况下，乙方均不得以任何形式私自或自行收取销售货款，也不得漏交、少交或迟交当日销售货款；每日营业结束后乙方必须将当日销售货款全部统一交至甲方或甲方指定银行账户，并保证款项与系统金额一致，否则，视为乙方违约。第三十九条，本合同所涉及的该商铺预计于2018年11月20日前交付乙方，具体日期以甲方提前7日发出的通知规定的交付时间为准；双方确认，商铺交付通知要求的交付时间可以晚于前述预计交付时间，乙方应当于商铺交付通知要求的交付日期接收该商铺，且不因此要求甲方承担任何违约、赔偿或补偿责任，或要求解除合同。第四十七条，若因甲方直接原因导致未能于商铺交付通知中要求的日期或之前向乙方交付该商铺，双方确定给予甲方九十日的宽限期；甲方在交付宽限期内交付该商铺时无须承担违约责任；在宽限期交付该商铺的，以双方签署的交房确认书中明确的交接日期为该商铺交付日；宽限期届满之日甲方仍未交付该商铺的，双方均有权解除本合同；本合同因此解除的，甲方需无息退还乙方已支付各项已付费用；此外，甲方不承担任何责任。第九十三条，本合同终止履行后（甲方如未提出异议的除外），乙方应按甲方要求在7日内退场；否则，甲方有权强制撤除乙方的所有展台展柜等，并有权利将乙方遗留在甲方商场内的所有物品，包括货物、展台展柜等作无主遗弃物自行处理，乙方不得有任何异议；甲方的处理如产生费用的，乙方还需予以支付。第一百二十三条，本合同所述的交还必须满足乙方应将加装的固定设备、装置及装饰装潢拆除清出商铺，并经甲方最终检查和确认后，以良好整洁的状况将该商铺交还给甲方等。第一百二十六条，如果乙方未依照前述约定的期限及要求交还该商铺，则甲方有取立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙及/或采取其它措施收回该商铺；对该商铺内的一切装修、装饰及物品，甲方有权自行决定以变卖、转让、赠与等方式转让予第三方或归甲方所有，或予以拆除、移除，甲方无须给予乙方任何补偿，且如果发生费用及责任，由乙方承担；在上述情形下，乙方及/或其他第三方均不得对甲方提出任何追索，甲方亦不承担任何保管、赔偿等义务。第一百三十三条，如乙方派驻人员自行销货款或漏缴、迟缴货款等，甲方有权立即终止合同且不承担解约合同，乙方必须无条件配合，在甲方要求的时间内退场，甲方对乙方装修、道具等不作任何补偿，此前按双方约定的目标销售额收取的甲方收益不予退还，乙方延期退场对甲方造成的损失由乙方进行赔偿。合同还对其他内容作了约定。2018年11月3日，杨涛向嘉会城公司交纳意向金10000元。后杨涛对该店铺进行了装修。2018年11月，嘉会城公司及案外人迪维（连云港）置业有限公司共同向包括杨涛在内的商户作出了“关于项目筹备开业通知”，告知：嘉会城商业综合体原计划2018年第一季度试营业，由于项目在消防验收中发现一些问题，需调整和整改，导致验收时间较长，影响原定开业时间推迟……现项目已顺利通过消防验收，取得《建设工程消防验收意向书》，并计划于2018年12月28日试营业，……对延迟开业给各商户造成不便再次表示歉意。将尽快为各商户办理进场装修手续，并承诺如再次未能按期开业，将承担损失赔偿。2018年12月9日，杨涛对涉案商铺进行了验收并在交房验收记录上签字确认。2019年1月26日，嘉会城公司经营的嘉会城购物广场正式开业，杨涛经营的童装店开始营业。2019年1月29日，杨涛从嘉会城公司处领取了收款机并予以安装，后于2019年7月5日退回。2019年5月23日，嘉会城公司向杨涛送达了告知函，告知：“嘉会城”购物中心已于2019年1月26日开业，“拉菲贝某”、“卡比优”从开业到现在一直未缴纳相应租金，已经严重违约，要求于2019年5月31日前按约定足额缴纳《租赁合同》所涉相关租赁费、物业费等费用，如逾期仍未缴纳，将依据《租赁合同》相关规定，公司有权解除合同，要求杨涛退场。后杨涛仍未交纳上述费用，但向嘉会城公司提交了54张销售单计10014.7元，双方未就该销售单进行结算。2019年6月29日，嘉会城公司向杨涛送达了合同解约告知函，告知：因杨涛未能按期向公司申报销售数据，也未交纳任何租金或销售款项，同时未经公司书面同意，多次于营业时间内无故停止、暂停营业、撤离派驻人员，严重违反合同约定，属于实质性违约，自2019年7月9日起，双方合同解除；杨涛收到函件后于2019年7月8日之前办理违约解约撤场手续，并于7月15日前完成撤场，交还店铺，如逾期将强制收回店铺。后杨涛未到嘉会城公司处办理撤场手续，也未撤场交还店铺，但于2019年7月2日向嘉会城公司作出了关于合同解约告知函的复函，回复：我品牌属购物中心统一收银，购物中心未能履行并要求我品牌自行收银，并未要求定期申报销售数据（购物中心向我品牌索取时，我品牌第一时间如实上报，并未出现该函所说的违约），我品牌于2019年3月-4月应购物中心领导要求临时将所有货品收至购物中心空置商铺中并提供空置商铺钥匙（届时两侧优优堂儿童乐园、苏某红孩子商铺装修，灰尘非常大导致我品牌无法销售，未出现该函中所说营业时间无故停止、暂停营业、撤离派驻人员等），我品牌不存在违约行为并且不同意解除《嘉会城商铺租赁合同》，如购物中心有异议请至赣榆区人民法院提起诉讼。2019年7月13日，嘉会城公司向杨涛送达了撤场告知函，告知：公司已于2019年6月29日将“解约告知函”发给杨涛，要求于2019年7月8日之前派代表到公司办理违约解约撤场手续，但至今未派代表来办理，现再次通知，杨涛收到函件后于2019年7月15日之前到公司办理违约解约撤场手续，交还店铺，如逾期，公司将于2019年7月15日强制收回店铺，因此造成的一切经济损失均由杨涛自行承担。2019年7月16日，嘉会城公司将杨涛店铺的吊灯、射灯、LED宣传海报拆除并与展台、展柜、货物一起移至嘉会城公司仓库内。2019年7月17日，杨涛向连云港市赣榆区公安局青口派出所报警称其在嘉会城三楼童装店内所有的东西不见了，青口派出所出警后调解未果，杨涛诉至一审法院。一审庭审中，杨涛认可嘉会城公司安装及收回收款机，但辩称该收款机先是不能使用，后能使用了，因嘉会城公司没派收银人员所以没用，后期嘉会城公司强行收回了收款机，嘉会城公司对此不予认可，杨涛亦未举证证明。杨涛辩称未缴纳租金原因是嘉会城公司没有提过租金，并非杨涛没有交纳，嘉会城公司催收租金时也没有明确数额。杨涛提交装饰工程合同以证明工程总造价为67300元；提交授权书、合同书及权益金收据复印件以证明因经营童装支付了首批货款100000元、权益金10000元；提交销售单复印件以证明该童装已全部进驻嘉会城公司商场，不能调换或退货；提交电话录音、现场录音证明嘉会城公司员工董某收到杨涛的销售清单，双方可以依据该清单进行结算，由于嘉会城公司人员将清单丢失导致双方不能清算，并且根据双方合同约定，嘉会城公司应安排专门收银人员收银，后因嘉会城公司不能提供收银人员，故告知杨涛自行收银，杨涛拿销售清单与嘉会城公司进行结算符合约定，杨涛没有违约。嘉会城公司对装饰工程合同的真实性无异议，但认为与本案无关联性，而且不能说杨涛将合同上所有的财务都投入到租赁店铺当中，应当提供发票，证明实际装修费用是多少；对授权书、合同书及权益金收据因是复印件，无法核实真实性，且与本案无关联性；对销售单是杨涛自行记录的，不全面，存在少报情况，并且合同约定必须使用嘉会城公司的收银系统，而杨涛自行记录证明杨涛存在违约行为，致使嘉会城公司无法收取租金；对电话录音、现场录音无法核实是否是董某，而且也不能证明嘉会城公司让杨涛自行收银。嘉会城公司提交销售单证明杨涛在经营期间自行收取货款，违反了合同约定，并且杨涛交纳的该销售单不属实，没有提供全面的，杨涛对销售单没有异议，但辩称嘉会城公司要求杨涛提供销售额时，第一时间就提交了。一审法院认为，杨涛与嘉会城公司签订的嘉会城商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，杨涛、嘉会城公司双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。根据双方签订的合同约定，杨涛使用嘉会城公司提供的POS收银系统收银，商铺租金按照销售扣点月结，杨涛不得以任何形式私自或自行收取销售货款，也不得漏交、少交或迟交当日销售货款，但杨涛未按约定使用POS收银系统收银，也未按期交纳租金，在嘉会城公司于2019年5月23日通知杨涛后，杨涛仍未在合理期限内交纳租金，嘉会城公司有权解除合同，而嘉会城公司又书面通知杨涛合同解除日为2019年7月9日，故杨涛、嘉会城公司双方签订的嘉会城商铺租赁合同于2019年7月9日解除，因此对杨涛要求嘉会城公司交付商铺、继续履行租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。合同解除后，杨涛在收到撤场告知函后，未到嘉会城公司处办理解约撤场手续且不配合撤场，依据双方合同约定，嘉会城公司有权收回该商铺，对该商铺内的一切装修、装饰及物品予以变卖、转让、等或予以拆除、移除，无须给予杨涛任何补偿，故对杨涛要求嘉会城公司赔偿杨涛装修款及嘉会城公司违约产生的营业损失、库存损失的诉讼请求，一审法院不予支持。至于嘉会城公司收取的意向金10000元、拆除的吊灯、射灯、LED宣传海报及展台、展柜、货物，待杨涛、嘉会城公司双方结算后再作处理。关于杨涛要求嘉会城公司赔偿延期开业损失25000元，虽然嘉会城公司与及案外人迪维（连云港）置业有限公司共同作出承诺计划于2018年12月28日试营业，如再次未能按期开业，将承担损失赔偿，但该承诺系嘉会城公司与及案外人迪维（连云港）置业有限公司共同作出的开业承诺，与本案租赁合同关系不是同一法律关系，故本案不予处理。杨涛辩称未按时交纳租金是嘉会城公司提供的POS机先是不能使用，后能使用了，但嘉会城公司未派人收银，未提过租金，也未明确租金数额，致使杨涛未及时交纳租金，经函告后杨涛向嘉会城公司提交了销售单予以结算租金，因嘉会城公司对此不予认可，杨涛亦未提交证据证明结算方式发生变更，故对杨涛的该辩解理由，一审法院不予采信。综上所述，对杨涛的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决驳回杨涛的诉讼请求。一审案件受理费3227元，由杨涛负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：涉案租赁合同是否符合解除条件，解除原因如何认定，解除后果如何处理。本院认为，涉案租赁合同未约定嘉会城公司应安排收银人员进行收银，上诉人杨涛主张嘉会城公司未安排收银人员的上诉理由不能成立。杨涛未按租赁合同的约定使用嘉会城公司提供的POS专用收银系统，且一直未交纳租金，已构成违约，嘉会城公司发函解除其与杨涛的租赁合同有事实和法律依据，该租赁合同因杨涛违约而解除。关于租赁合同是否无效的问题，本院认为，该租赁合同虽系嘉会城公司提供，但嘉会城行使解除权依据的合同条款并无无效情形，本院对上诉人杨涛关于合同无效的上诉理由不予采纳。在嘉会城明确发函告知杨涛解除租赁合同、办理撤场手续后，杨涛未办理撤场手续产生的后果应由其自行承担。综上所述，上诉人杨涛的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3227元，由上诉人杨涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年九月二十七日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰