北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10271号上诉人（原审原告）：吕艳丽，女，1972年11月13日出生。上诉人（原审被告）：北京永盛置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路13号院1号楼B单元603号。法定代表人：王振宁，总经理。委托诉讼代理人：刘洪喜，男，1986年4月5日出生。上诉人吕艳丽与上诉人北京永盛置地房地产经纪有限公司（以下简称永盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19138号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人吕艳丽，上诉人永盛公司的委托诉讼代理人刘洪喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕艳丽上诉请求：1．撤销一审判决第三项；2．改判永盛公司退还吕艳丽已交剩余房租32100元、押金9000元；3．一审、二审诉讼费由永盛公司承担。事实与理由：吕艳丽与永盛公司于2019年6月25日签订了房屋租赁合同书，合同期限从2019年6月26日起至2020年6月1日止，房屋租金每月是9000元。合同签订后，吕艳丽向永盛公司已交现金72000元，一张欠条9000元，以及押金9000元。吕艳丽实际从2019年6月26日租房到2019年12月9日，因派出所封门，实际租房是5个月零13天。每个月房租9000元，应该给永盛公司交房租48900元；未使用房屋期间的租金为81000元减48900元等于32100元，应退给吕艳丽。吕艳丽与永盛公司于2019年12月9日从派出所贴封条开始，已没有实际履行租房。2020年4月27日，永盛公司与李倩签订房屋委托终止协议书的事与吕艳丽无关。一审法院驳回吕艳丽请求永盛公司退回剩下的房租32100元是错判，不合情不合理不合法。永盛公司辩称：不同意吕艳丽的上诉请求。永盛公司上诉请求：1．依法改判一审判决；2．根据租赁合同条款，要求吕艳丽承担租赁合同违约责任，违约金18000元；3．判令因吕艳丽违法经营导致房屋被查封给永盛公司造成的经济损失26000元。4．一审、二审诉讼费由吕艳丽承担。事实与理由：1．2019年6月26日吕艳丽租用房屋用途是办公，不注册，房屋到期时间为2020年6月1日，月租金9000元，付款方式押一付三，第二季度付款提前30天支付。吕艳丽中途多次拖欠房租，永盛公司表示谅解并同意延期支付房租不加收延期费用。另外合同约定乙方租住该房期间，不得将该房转租、转让或抵押，不得利用该房进行违法活动，否则甲方有权收回该房，因此造成的经济损失及法律责任由吕艳丽承担；补充协议第六条约定如有关部门检查，吕艳丽应按照有关部门要求，安排居住人数。2019年12月9日，奥运村派出所将房屋贴上封条并张贴通知，吕艳丽涉嫌群租、被定性为经营非法小旅馆，利用房屋按位出租，居住方式为上下铺和打地铺等方式。吕艳丽严重违法乱纪，屡教不改，并且还私自修改租赁合同居住人数。故导致合同无法继续履行的责任和因此给永盛公司带来的经济损失应该全部由吕艳丽承担。2．因吕艳丽未履行完租赁合同，租赁日期为2019年6月26日起至2020年6月1日止。吕艳丽应在2019年11月26日支付第三季度租金，共计27000元，实际支付18000元，欠款9000元，剩余房租和欠款至今未缴纳。按照合同约定中途解除租赁合同视为违约，需承担2个月房租共计18000元作为违约金。3．因吕艳丽利用该房屋进行违法乱纪活动（如群租、租床位、打地铺，还被定性为非法经营小旅馆），事件发生后房主被奥运村派出所两次传唤，长时间训话、罚款等，最后导致房主将房屋收回。房主于2016年将房屋委托永盛公司出租，一直以来委托关系维护的非常好。永盛公司与房主的委托合同于2021年5月31日到期，委托合同月租金为8000元，并且房主同意2020年3月1日给永盛公司免一个月租金8000元。按照现在的出租市场价格，最低每月可收租金为9500元，永盛公司要求吕艳丽承担一年的差价部分18000元和房主同意免除的一个月房租8000元，共计26000元。吕艳丽辩称：不同意永盛公司的上诉请求。吕艳丽向一审法院起诉请求：1．请求判令解除吕艳丽、永盛公司间《房屋租赁合同》；2．请求判令永盛公司退还剩余房租3．21万元（自2019年12月9日至2020年2月25日，每月租金9000元）；3．请求判令永盛公司退还房屋押金9000元。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区北苑路×号院×号楼×-×室由李倩委托永盛公司对外出租，委托期限自2019年6月1日至2021年6月1日止。2019年6月25日，永盛公司作为甲方、吕艳丽作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方代理出租其位于北京市朝阳区北苑路×号院×号楼×-×室的房屋及其设施（家具家电），乙方承租该房作为办公用途；租赁期限自2019年6月26日至2020年6月1日；房屋租金为每月9000元；房屋租金交付方式为押一付三，须提前30日交纳租金，具体付款日期为：第一次2019年6月26日交纳27000元，第二次2019年8月26日交纳27000元，第三次2019年11月26日交纳27000元，第四次2020年2月26日交纳19800元；在本合同签订之日起，乙方应向甲方付1个月房屋租金9000元作为保证金；合同期满，结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在五日内将所收保证金全部返还给乙方；乙方租住该房期间，不得将该房转租、转让或抵押，不得利用该房进行违法活动，否则甲方有权收回该房，因此造成的经济损失及法律责任由乙方承担；合同第五条第6款约定：“现住___人，并保证最多只住___人。如出现扰民现象，视为违约，甲方有权单方终止合同，开启房门收回房屋”，吕艳丽提供的文本处第一个下划线处手写“20”后有一斜划线，第二个下划线处手写“25”后有一斜划线；永盛公司提供的文本处两处下划线均手写一斜划线。庭审中，吕艳丽认可永盛公司提供的合同文本的真实性，但称永盛公司实际允许该房屋住20至25人。合同第十条“补充协议”为手写，约定为：1．第二次付款提前一个月；2．如乙方晚于交款日期3天未交付房租，视为乙方违约，甲方有权开启房门收回此房并对外出租；3．乙方在此房内发生打架扰民等被投诉行为，乙方重新搬家，将此房转租后，甲方退还乙方押金及剩余房租，房间内居住人员需向甲方提供居住人员的身份证复印件备案，居住人员在房间内发生任何人身安全财产损失与甲方无关，由乙方自行承担责任；4．此房为现状出租，房间内的一切装修等事项由乙方自行承担并承担维修费用；5．此房租不含注册不含发票；6．如有关部门上门检查，乙方须按照有关部门的要求限制居住人员人数。合同签订后，吕艳丽支付押金9000元，并支付前两期租金共计54000元和第三期租金中的18000元。2019年11月27日，吕艳丽向永盛公司出具欠条一张，称欠永盛公司房租9000元整，于2019年12月15日补齐。庭审中，双方均认可吕艳丽支付租金至2020年2月25日。2019年12月9日，奥运村派出所将租赁房屋贴上封条，并张贴通知，内容为：“×座×涉嫌群租，已经被奥运村派出所依法查封。里面个人物品请于2019年12月10日早上9点30分统一在×座×门口取回自己的行李物品。过期没收，当无主物品予以处理。”永盛公司提交租赁房屋内部照片，证明吕艳丽用于经营非法小旅馆。永盛公司提交小广告照片，显示地址为涉案租赁房屋，对外提供“20元住宿”。吕艳丽称其承租房屋是给自己公司北京58到家经纪有限公司的员工住宿的，并非经营小旅馆，该小广告是给公司员工发的，员工住房也是要收费的。吕艳丽提交其与永盛公司工作人员的微信聊天记录，欲证明永盛公司同意该房屋作为员工宿舍出租给吕艳丽，该聊天记录显示吕艳丽于2019年6月24日问：“您好，有没有可以做员工宿舍的房子？”永盛公司：“有”“你这边预算多少”“找个多大平米的”，吕艳丽：“面积150左右”，永盛公司：“有”“领地”。永盛公司称该员工已经被公司开除，可能私自收了吕艳丽的钱，双方应以合同为准，永盛公司没有允许吕艳丽居住那么多人。庭审中，吕艳丽称其曾被派出所拘留过一次，理由是认为其群租。本案审理中，2020年4月27日，永盛公司与李倩签订《房屋委托终止协议书》，同意终止双方就涉案租赁房屋签订的房屋委托合同。永盛公司称其去派出所了解，派出所已经将房屋钥匙交给房东李倩了。一审法院认为：吕艳丽、永盛公司之间的签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。现该合同因吕艳丽违法使用房屋被相关部门查处而无法履行，吕艳丽要求解除合同，永盛公司同意，法院亦不持异议。因派出所查封租赁房屋，吕艳丽未能证明其于2020年2月25日前交还房屋或永盛公司于该日期前实际收回房屋，现吕艳丽主张返还自2019年12月9日至2020年2月25日期间已付房租，法院不予支持。现双方合同已解除，永盛公司认可房东李倩已收回房屋，在永盛公司未能证明双方尚有未结费用，亦未主张吕艳丽承担其他合同责任的情况下，永盛公司应向吕艳丽退还押金9000元。综上，一审法院判决：一、吕艳丽与北京永盛置地房地产经纪有限公司于2019年6月25日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、北京永盛置地房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内返还吕艳丽押金9000元；三、驳回吕艳丽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，吕艳丽与永盛公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应依约履行各自义务。合同签订后，吕艳丽因违法使用房屋被相关部门查处而造成合同无法实际履行，吕艳丽要求解除合同，永盛公司表示同意，本院亦不持异议。关于租金和押金的问题。吕艳丽主张返还自2019年12月9日至2020年2月25日期间已付租金，因吕艳丽违法使用房屋，致使房屋被派出所查封，吕艳丽未能证明其于2020年2月25日前交还房屋或永盛公司于该日期前实际收回房屋，故一审法院对吕艳丽的该项主张不予支持并无不当。但因现双方合同已解除，永盛公司认可房东李倩已收回房屋，在永盛公司未能证明双方尚有未结费用，亦未主张吕艳丽承担其他合同责任的情况下，永盛公司应向吕艳丽退还押金9000元。关于永盛公司上诉主张吕艳丽承担违约金和经济损失的问题，因一审中永盛公司针对上述主张并未提起明确的诉讼请求，故本院对此不予处理，永盛公司可另行主张。综上，吕艳丽、永盛公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1728元，由吕艳丽负担828元（已交纳）；由北京永盛置地房地产经纪有限公司负担900元（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  申峻屹二〇二〇年九月二十一日书记员  张 立