浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2637号 上诉人（原审被告）：覃继海，男，1970年5月17日出生，汉族，住重庆市大足县。 委托诉讼代理人：楼文军，浙江国翔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘文金，男，1966年2月15日出生，汉族，住重庆市大足县。 委托诉讼代理人：王倩芸，浙江无双律师事务所律师。 上诉人覃继海因与被上诉人刘文金房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 覃继海上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；一审、二审诉讼费由刘文金承担。事实与理由：一审法院认定覃继海与刘文金签订的《厂房租赁合同》无效，覃继海对此没有异议。关于本案租金标准及物业费标准，一审认定事实不清，具体理由如下：一、覃继海与刘文金本身是亲属关系，覃继海以及其他承租的案外人，均与刘文金有亲属关系。覃继海等人从2014年起就租在涉案房屋处，是覃继海与案外人、刘文金共同向房东张向阳承租涉案房屋，当时整个房屋的年租金为100万元，覃继海使用几年后，张向阳在厂房内建造别墅，使用的都是覃继海等人的水费、电费，所以涉案房屋的年租金才一直没有涨过。覃继海等人为了生产使用，单独架设了电缆、两次铺设了污水管网，投入巨大，所以整个厂房的租金才没有涨。基于信任关系，整个厂房的租赁合同由刘文金代表覃继海等人与张向阳签订。刘文金向覃继海等人陈述“我从房东那签的多少租金，就按照面积平摊给你们，我不赚一分钱的”，在涉案房屋使用人组建的微信群中，结算水电费等均是按照面积均摊的。刘文金与张向阳签订《厂房租赁合同》，刘文金只是一个代表行为，该合同约定的权利义务等均应由覃继海等人共同享有。故覃继海使用涉案房屋的占有使用费应当按照该合同约定的租金标准计算。二、覃继海是后来才知道刘文金从张向阳处承租的总租金金额。按照覃继海等人达成的口头协议，刘文金现在已经多收了租金。租赁合同已经认定无效，那么，覃继海与刘文金之间签订的合同也当然无效。三、退一步讲，即使法院认定覃继海需要支付占有使用费，那么涉案《厂房租赁合同》被认定无效，刘文金是存在重大过失的。刘文金将无合法证件的房屋交予覃继海，在租赁期限内已经发生多次火灾，消防栓内都是没有水的。覃继海使用涉案房屋存在极大的安全隐患。覃继海投入涉案房屋的装修费用等实际损失巨大。综上，刘文金隐瞒重大事实，向覃继海多收取了费用，请求依法改判。 刘文金辩称，覃继海与刘文金之间从来不是合租关系，第一个五年也是刘文金和房东独立签订租房协议。刘文金基于和覃继海是亲戚关系，所以没有额外收取差价，也没有签订转租协议。第一个五年结束后，刘文金为了便于管理，所以统一与七个次承租人签订了转租协议。刘文金和覃继海等其他次承租人一直都是转租关系。只是之前没有收取额外的差价，这次收取了部分差价，这是合理合法的。覃继海在签订转租合同之前，刘文金也明确告知过他。覃继海也在外面找过性价比合适的厂房，但没有找到，所以才回来与刘文金签订转租协议。 2020年1月3日，刘文金向一审法院起诉请求：判令覃继海立即向刘文金支付拖欠的厂房租赁费（一审庭审中变更为房屋占有使用费）及物业管理费共49447.82元，并支付按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自起诉之日起至实际履行之日止的利息。 一审法院认定事实：2018年10月30日，刘文金与案外人张向阳签订《厂房租赁合同》一份，张向阳将其位于东阳市××街道××路××号××房宿舍租给刘文金使用，约定刘文金有权自行分租，合理安排厂房使用，租期为五年，从2019年1月1日至2023年12月31日，租金每年130万元（含房产税）。双方在合同中还约定了其他权利义务。2018年11月29日，刘文金与覃继海签订《租房协议》一份，约定：刘文金将其向张向阳承租的上述厂房中的1605.49㎡的厂房转租给覃继海生产经营使用，租期5年，每平方单价110元，总计176603.9元整，租期自2019年1月1日至2023年12月31日止，租金每年一次性付清；在承租期间覃继海自行负责水费、电费以及自己所属部分的物业管理费用8元／㎡。双方在合同中还约定了其他权利义务。覃继海向刘文金承租的厂房现仍由覃继海使用。2019年，覃继海已支付刘文金140000元。现刘文金诉至一审法院，要求覃继海支付2019年度剩余租金及物业管理费。 一审法院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”刘文金未举证证明其转租给覃继海的涉案厂房已取得建设工程规划许可证或系按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故刘文金、覃继海签订的《厂房租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。覃继海向刘文金承租涉案厂房并使用至今的事实，双方无异议。本案的争议焦点在于租金标准及物业管理费有无约定的问题。关于租金问题。覃继海辩称双方在协议中约定5年租期的总租金为176603.9元，而刘文金则主张该金额系每年度的租金标准。根据刘文金、覃继海在《租房协议》中的约定，覃继海向刘文金承租的厂房面积为1605.49㎡，租期为5年，若依覃继海陈述的5年租期的总租金为176603.9元，折算后每平方租金仅为22元，这与东阳当地房租市场的价格严重不符，故一审法院认为刘文金、覃继海约定的租金标准为176603.9元/年更符合合同本意及实际情况。关于物业管理费用的问题。合同中虽载明物业管理费为“8㎡”，但覃继海对双方曾约定物业管理费8元/㎡的事实不持异议。经一审法院释明，刘文金表示若案涉《厂房租赁合同》无效，覃继海应支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的占有使用费176603.9元及物业管理费12843.92元，合计189447.82元。扣除2019年已支付的140000元后，覃继海尚应支付刘文金49447.82元。综上，刘文金的诉讼请求成立，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：覃继海应于判决生效之日起十日内支付刘文金2019年1月1日至2019年12月31日的占有使用费及物业管理费合计49447.82元，并支付利息损失（自2020年1月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。一审案件受理费1036元，减半收取518元，由覃继海负担。 二审中，覃继海向本院提供了：证据一、微信聊天记录截屏打印件五页，证明刘文金系覃继海等人委托的代表，房租系按照面积分摊的事实。证据二、申请证人胡某、黎某出庭作证，证明刘文金系覃继海等人委托的代表，房租系按照面积分摊的事实。 刘文金质证认为，关于证据一，对该五张照片的三性均有异议。首先，无法确定这是2017年、2018年、2019年真实的房租情况；其次，2017年-2018年每平方米的单价，与本案并无关系，就算这几张厂房费用的图片是真实的，也可以看出2017年、2018年的费用是不一样的，每年的费用不一样，都在变化。涉案厂房一直是刘文金独立向房东承租再转租给包括覃继海在内的次承租人。刘文金有权根据实际情况、市场价格变化调整厂房租金。 关于证人胡某、黎某的证人证言，覃继海质证认为，对两位证人证言的三性均没有异议。两位证人均系涉案厂房的承租户，从2014年起一直承租至今，其对于每年的房租金额、房租与谁协商、如何支付都是非常清楚的。两位证人共同证明涉案厂房均是由次承租人委托刘文金进行处理，相应的房租应该根据面积进行平摊，而刘文金和房东新签租赁合同均没有告知过覃继海及证人。刘文金质证认为，对证人证言三性均有异议。第一，两位证人与本案具有利害关系，他们与本案覃继海一样，都是拖欠刘文金2019年、2020年房租的次承租人，他们与覃继海是同等地位的合同相对人，不具备证人资格。第二，对于证人之一胡某，刘文金也已经起诉要求其支付2019年未交付的房租，东阳法院已经判决支持刘文金的诉请。第三，本案的次承租人共有8家，除了覃继海和两位证人，其余都已经交清了2019年的房租，只有覃继海和两位证人拒不按照合同履行。第四，涉案厂房自2014年起就是由刘文金独立向房东承租的，房租都是刘文金独立支付的。2014年至2018年的房屋租赁关系与2019年以后是不同的，也是毫无关联的。2018年底，刘文金和房东的租赁合同到期后，刘文金是告知过各位次承租人的，各位次承租人都去外面找过合适的厂房，特别是本案覃继海。覃继海是明确告知过刘文金，其不再续租的。当时刘文金已经联系了其他承租人来看厂房，但覃继海在外面没有找到合适的厂房，又要求和刘文金签订转租协议。如果双方是合租关系，怎么可能覃继海想续租就续租，不续租就不续租。最后，2014年至2018年刘文金和房东签订的租赁协议中，各次承租人并未在上面签字，各次承租人在2019年也找过房东，要求独立和房东签订租房协议，房东是不同意的。所以证人证言是不真实，也是不客观的，不能达到覃继海的证明目的。 针对覃继海提供的证据，本院认为，关于证据一，2017年、2018年的租金标准与本案不具有关联性。刘文金与覃继海已于2018年11月29日签订《租房协议》对2019年至2023年的租金标准进行了约定，应以《租房协议》约定为准，故证据一无法达到覃继海的证明目的。关于证据二，两位证人都是涉案厂房的次承租人，与本案存在利害关系，在无其他证据佐证的情况下，该两位证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予认定。 刘文金未向本院提供证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于租金标准问题。覃继海上诉主张刘文金系代表覃继海等人与房东签订《厂房租赁合同》，故本案租金标准应按照刘文金与房东签订的合同履行。本院认为，覃继海并未提供证据证明其与刘文金之间存在委托代理关系，刘文金与覃继海已于2018年11月29日签订《租房协议》对2019年至2023年的租金标准进行了明确约定，覃继海主张涉案厂房存在安全隐患亦缺乏依据，一审判决覃继海按照《租房协议》约定的租金标准向刘文金支付占有使用费、物业管理费并无不当。综上，覃继海的上诉主张依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1036元，由覃继海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 金 琳 审 判 员 胡 照 二〇二〇年九月二十二日 代书记员 金巧芳