安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2429号上诉人（原审原告）：李军，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人（原审原告）：吕阿芳，女，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈伟，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区，公民身份号码340204197001032319，系芜湖市镜湖区光华星城社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区。法定代表人：李茂海，董事长。委托诉讼代理人：芮先明，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：申蒂，北京隆安（芜湖）律师事务所实习律师。上诉人李军、吕阿芳因与被上诉人芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司（以下简称华联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院(2020)皖0207民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李军、吕阿芳上诉请求：1.请求二审法院将一审判决书第一项中的利息损失改判为以1482593元购房款为基数,按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年12月1日起至2019年8月20日前的利息损失;2019年8月20日后至实际付清之日止的利息,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计付。2.本案二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为案涉《商品房买卖合同》已由原、被告协商一致解除,且双方并未就选定新的房源达成一致意见,该认定明显与客观事实不相符。案涉《商品房买卖合同》在履行过程中产生纠纷的真实原因,系华联公司在实际施工中改变了Dk03-05-02号院01室的合同附图,擅自取消了院子结构。后在上诉人的要求下,华联公司承诺予以恢复,但在等待恢复的过程中,华联公司却又在案涉房屋旁设计添建公厕,对此上诉人无法接受,强烈要求退房,后经华联公司方的努力劝说和疏导,上诉人才勉强同意以原房源的价格和优惠更换至Dk03-05-04号院01室,并在华联公司拟定的换房申请上签字,同时华联公司也对该换房申请进行了层层确认并要求财务等部门配合上诉人换房后发票等的变更。但在此后的近一年半时间当中,上诉人虽多次催促华联公司签订变更后的《商品房屋买卖合同》并交付房屋,然该公司的销售、客服等相关部门负责人尽管数次承诺马上签订变更合同,但却迟迟不予兑现和履行。在一审起诉前的2019年11月12日即上诉人与华联公司最后一次交涉中,该公司的吴总不仅针对华联公司方的过错代表企业向上诉人进行了道歉,同时还明确了几个事实,首先双方原先达成的更换新房源,由于该房一时无法解押而导致无法销售和签订《商品房买卖合同》;另一方面由于该公司的相关考核制度的压力,导致销售及客服等相关人员不敢将案涉纠纷及时上报公司决策层进行妥善的处理和解决,从而拖延至今。综上可见,案涉《商品房买卖合同》实质上并非已协商一致解除,而是双方达成了新的一致换房合意,并履行了换房申请及公司层层审批确认等手续,只是由于华联公司对新房源存在抵押等情况一直隐瞒上诉人,且始终敷衍和拖延变更合同的补签及房屋的交付,故本案中华联公司存在多次明显的严重过错,也是导致合同目的无法实现的直接原因。二、一审法院以没有证据证明华联公司存在单方过错,而仅判令按银行同期存款利率计付利息损失,亦明显存在适用法律的不当。由于一审法院在认定华联公司方是否存在过错责任问题上存在明显的错误,从而导致判决中仅按中国银行公布的同期同类存款利率自2018年5月15日起至实际返还购房款之日止的利息,显然违背了公平、公正的法律原则,根本未能平衡双方的利益,更达不到依法、合理地弥补原告方的实际损失。华联公司辩称，一审认定事实正确，双方第一份合同是经协商一致共同操作下进行解除，因选定房源事宜双方未达成一致意见，不存在第二份合同；上诉人没有证据证明被上诉人恶意或故意不签订商品房买卖合同或拖延支付首付款，上诉人主张按同期贷款利率计算利息没有事实和法律依据。李军、吕阿芳向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告立即双倍返还定金共计200000元；退还已预付购房款1382593元，并以此为基数支付自2017年12月1日起至实际付清之日止的利息损失（2019年8月20日前按中国人民银行公布的同类同期贷款利率计息，之后按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计息）；3、本案诉讼费由被告负担一审法院认定事实：2017年10月29日，李军、吕阿芳拟购买华联公司开发销售的新华联鸠兹古镇DK03-05-02#院01室商品房，并于当日向华联公司支付10万元定金。2017年10月30日，李军、吕阿芳（认购人）与华联公司新华联公司（出卖人）签订《新华联鸠兹古镇认购协议》（编号：0000008）约定：认购人认购的商品房为出卖人所开发的新华联鸠兹古镇项目中3号地块05-02-01号房（以下简称该商品房）。该商品房的设计用途为商业，建筑面积155.17平方米。该商品房为预（现）售商品房，批准预（现）售的机关为芜湖市房管局；认购人签订本协议当日，须支付购房定金人民币壹拾万元整，作为双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保。签订《商品房买卖合同》后，认购人支付的定金转为房价款。李军、吕阿芳于签订认购协议当日向华联公司支付预付房款1382593元。2017年12月1日，李军、吕阿芳（买受人）与新华联公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2017220390）并向芜湖市房地产市场管理处申请办理了商品房预售合同登记备案，合同约定：买受人购买的新华联鸠兹古镇DK03-05-02#院01室（附件一），设计用途为商业。据出卖人暂测，建筑面积为155.17平方米；按建筑面积计算，该商品房毛坯单价为人民币每平方米18577元，总金额贰佰捌拾捌万贰仟伍佰玖拾叁元整（￥2882593元）；买受人于2017年12月1日前付房款人民币壹佰肆拾捌万贰仟伍佰玖拾叁元整（￥1482593），买受人于2019年11月30日前付房款人民币壹佰肆拾万元整（￥1400000）；出卖人应当在2018年8月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，但如果遭受不可抗力，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期。2018年4月13日，李军、吕阿芳以其所购房屋合同附图与实际施工不符且所购房屋旁设计为公厕为由，向华联公司提出换房申请，申请将其所购房屋更换至鸠兹古镇DK03-05-04#院01室，合同单价为18577元，合同总价为2882593元。华联公司对李军、吕阿芳的换房申请进行了内部审批，发现李军、吕阿芳申请更换的鸠兹古镇DK03-05-04#院01室房屋处于不可销售状态。双方就商品房买卖事宜协商未果，遂成讼。另查明，2018年5月14日，在双方的共同操作下，成功撤回了《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2017220390）登记备案。一审法院认为，（一）关于案涉《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2017220390）解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致的可以解除合同。本案中，2018年5月14日，在双方共同操作下，成功撤回了《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2017220390）登记备案，双方的该行为可视为双方就解除《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2017220390）协商一致，达成解除合意，该《商品房买卖合同》于2018年5月14日撤回登记备案时解除。此后，双方虽就更换房源进行了协商，但由于李军、吕阿芳重新选定的房源处于无法销售状态，致使双方未签订新的《商品房买卖合同》。综上，李军、吕阿芳请求解除《商品房买卖合同》没有事实依据，应予驳回。（二）关于华联公司应否双倍返还定金的问题。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，而债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，定金有成约定金和履约定金之分。本案中，双方在《新华联鸠兹古镇认购协议》中明确约定，认购人支付的10万元定金是作为双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，认购人支付的定金转化为房价款，且在双方签订的《商品房买卖合同》第四条第2栏列明第一次付款金额为1482593元（包含李军、吕阿芳已付定金转房款10万元），显然，李军、吕阿芳支付的定金10万元系担保双方签订《商品房买卖合同》所设，该定金是成约定金，在双方签订《商品房买卖合同》后，该10万元即已经转化为购房款的一部分，定金功能丧失，故李军、吕阿芳要求华联公司双倍返还定金20万元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。（三）关于华联公司应否返还李军、吕阿芳已经支付的购房款并支付相应的利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》已于2018年5月14日解除，且在该合同解除后，双方并未就选定新的房源达成一致意见，也并未重新签订书面的《认购协议》或者《商品房买卖合同》，故李军、吕阿芳请求华联公司返还已支付购房款，有事实和法律依据，应予以支持，华联公司应返还李军、吕阿芳已经支付的购房款金额为1482593元（含李军、吕阿芳已付定金转房款10万元）。案涉《商品房买卖合同》系双方协商一致解除，没有证据证明系因华联公司的单方过错导致合同解除，因此，李军、吕阿芳请求华联公司按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付李军、吕阿芳相应的利息损失，于法无据，不予支持。但华联公司实际占用李军、吕阿芳交付的购房款1482593元，李军、吕阿芳存在相应的利息损失，故为了平衡双方的利益，从公平角度考虑，华联公司应当以购房款1482593元为基数按照中国人民银行公布的同期存款利率标准支付李军、吕阿芳自2018年5月15日起的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：一、被告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李军、吕阿芳购房款1482593元，并按中国人民银行公布的同期同类存款利率支付原告自2018年5月15日起至实际返还购房款之日止的利息。二、驳回原告李军、吕阿芳其他诉讼请求。案件受理费29861元，由原告李军、吕阿芳共同负担2474元，被告芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司负担27387元。本院二审期间，李军、吕阿芳提交一份微信聊天记录，拟证明吕阿芳和华联公司销售姚萍进行聊天，双方换房诉一致意见后，吕阿芳多次催促华联公司签订补充购房合同，华联公司一直拖延不办。华联公司质证认为，该证据不属于二审中的新证据，不能作为二审定案依据，即使聊天记录真实，也不能判断相关人员是华联公司员工，达不到其证明目的。本院认为，聊天记录不能确定聊天人员系华联公司员工，对该证据不予认定。经审理和查阅原审卷宗，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，据已查明的事实，本案《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2017220390）系合同双方共同操作于2018年5月14日撤回，李军、吕阿芳提交的电话录音中亦提及双方协商更换房源事宜，因此，一审认定双方于2018年5月14日协商一致解除案涉房买卖合同并无当。房屋买卖合同解除后，双方虽就房源问题进行协商，但李军、吕阿芳申请更换的鸠兹古镇DK03-05-04#院01室房屋处于不可销售状态，双方未能签订新的房屋买卖合同。此后，双方未能就房源问题达成一致意见，华联公司未与李军、吕阿芳再行签订房屋买卖合同。因此，华联公司应当支付李军、吕阿芳自案涉的《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2017220390）解除之日起的资金占用期间的利息。根据《最人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条规定，资金占用期间的利息参照欠付工程价款利息及民间借贷逾期利率的规定，应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，或按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。一审以同期同类存款利率计算不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院(2020)皖0207民初1951号民事判决；二、芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还李军、吕阿芳购房款1482593元，并支付资金的利息（以1482593元为基数，自2018年5月15日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20起至实际返还购房款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）三、驳回李军、吕阿芳一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29861元，由李军、吕阿芳负担1474，芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司负担28387元；二审案件受理费733元，由李军、吕阿芳负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年九月二十七日书记员  黄 静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。