文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1847号上诉人（原审被告）：融创（江苏）置业有限公司，住所地镇江市润州区官塘桥街道远洋29号商办楼1302室。法定代表人：朱力，该公司董事长。委托诉讼代理人：尤俊，该公司员工。委托诉讼代理人：张琰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：聂经伦，男，汉族，1984年11月8日出生，住镇江市。上诉人融创（江苏）置业有限公司（以下简称融创公司）因与被上诉人聂经伦商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初4695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。融创公司上诉请求：撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初4695号民事判决并依法改判驳回聂经伦的诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》及补充协议并非合同法意义上的格式合同。融创公司对上述合同做了明确完整的公示，合同条款是双方真实意思表示，应属有效；二、涉案合同条款不存在免除融创公司责任、加重聂经伦责任或排除其权利的情形。聂经伦辩称：涉案条款是为了重复使用而事先拟定，属于格式合同。双方订立合同时，融创公司仅就房屋的价款、交付时间和方式与聂经伦协商，合同的其他事项均未与聂经伦协商。在此情形下，上述条款不应当成为合同的内容。一审判决是正确的，应予以维持。聂经伦向一审法院起诉请求：确认双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款无效、撤销《附件四》第13.1条款。一审法院认定事实：2018年10月20日，聂经伦、融创公司签订了商品房买卖合同，至本案审理时，聂经伦已经付清购房款项，双方未办理房屋交付手续。关于交付问题，《商品房买卖合同》第八条约定交付时间为2019年12月30日。第九条约定，出卖人未按期交付的，预期不超过30日的，出卖人承担违约金，预期超过30日的，买受人有权解除合同。第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应对书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《交付通知书》规定的交付日期之次日起，视为商品房已交付给买受人，一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房及室内装饰设备的毁损、灭失等风险、前期物业管理费用等。”关于登记备案问题，合同第十五条约定，出卖人应当在交付后90日内进行登记备案，如因出卖人责任买受人不能申请房屋登记的按照补充协议第13.1条处理。《附件四：补充协议》第13条关于备案登记的补充约定第13.1条款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人同意再给与出卖人90日的免责办理延展期。若超出延展期仍未取得的，则合同继续履行，出卖人按照商品房总价款的1%向买受人支付违约金，但出卖人应尽快协调办理房屋所有权证书。”聂经伦认为，案涉两个条款系融创公司为重复使用拟定的格式条款，未与聂经伦进行协商。第十一条第二款排除了聂经伦主要权利，免除了融创公司责任。房屋主体结构存在质量问题或房屋存在不能居住情况买受人可以拒收，该条款恰恰就是排除了买受人验收房屋的权利以及在正当理由下拒收的权利。第13.1条款明确约定合同继续履行，排除了买受人解除合同的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，由于出卖人的原因，自房屋交付之日起90内买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应对承担违约责任，而该条款约定为360日+90日合计为450日，显示公平。融创公司认为，融创公司在合同中写明且加粗已提示相应条款，尽到提示义务。案涉条款对聂经伦的利益不产生影响。房屋存在质量问题或房屋质量问题严重影响正常居住使用，是法律规定的拒收房事由，购房合同中没有排除法定拒收房的理由，也没有排除买受人正当理由下拒收的权利。司法解释第十八条的关于90日的规定适用在合同没有特殊约定的情形，如有特殊约定，应当约定优先，尊重民事交易习惯与合同当事人的真实意思表示。合同约定450日系行业习惯，系双方真实意思表示，应当予以尊重，故该条款为有效条款。一审法院认为：案涉合同系融创公司为重复使用拟定的格式条款，案涉合同适用法律关于格式条款的规定。格式条款的提供一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。融创公司抗辩合同系聂经伦签订，是对案涉条款的认可，但没有证据证明与聂经伦进行了协商，没有证据证明履行了提示义务，故对融创公司该抗辩，一审法院不予采信。融创公司抗辩，合同条款是否无效对聂经伦利益不产生影响，一审法院认为，聂经伦的诉讼请求系对条款本身效力的认定，聂经伦利益是否受受损对合同效力的认定不产生影响，且至本案审理时，双方并未办理房屋交付手续，案涉条款为交付条款，不能确认是否对聂经伦利益产生影响，故对该抗辩一审法院不予采信。一审法院认为，商品房的交接在实践中一个复杂的过程，除交接文件外，还涉及到买受人验房、房屋质量争议、房屋维修基金缴纳、前期物业费用收取等相关事宜，从而延期交接（如买受人拒绝缴纳物业费引起开发商拒绝交付房屋钥匙），或者因不可抗力亦可能导致延期收房（如2020年大范围较长期限的交通管制），许多延期交接的情形并不能归责于买受人，不能简单的以交付通知书载明的交付日期作为房屋的交付日期，法律后果亦不能完全由买受人承担。根据合同第十一条第一款，对于延期交付的责任分为两种，出卖人承担的责任采取了列举的方式，延期情形一种即“出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第二款对于买受人承担的责任，采取了列举+“兜底”式，延期情形为“买受人原因”，后果为均“视为房屋已交付给买受人”，责任情形除列举具体情形外并采取“一切后果均由买受人承担”进行兜底。结合第一款、第二款的整体含义，可以理解为除“出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”，属于出卖人原因，其余情形均属于“买受人原因”，在出卖人发出交付通知后，均“视为房屋已交付给买受人”，责任均由买受人承担。故一审法院认为，合同不区分延期的原因、情形，亦不区分责任的形式，仅仅以“买受人原因”、“视为房屋已交付给买受人”、“一切后果”的兜底式约定，属于合同法规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形。故对聂经伦要求确认相应条款无效的请求，一审法院予以支持。关于权属登记备案，在房屋交付后90日内出卖人办理登记备案手续系法律法规的规定，如当事人有特殊约定则从约定。一般来讲，商品房买卖合同大多约定为90日，存在部分开发商提供的合同以附件形式对该约定进行了更改并适度延长的情形，大部分延长期限大致与法律法规规定的期限相差不大，且该更改并非房地产开发行业的整体行业习惯，故融创公司抗辩450日内办理系行业习惯，一审法院不予采信。办理产权证书是买受人最为重要的权利之一，适度延长登记备案期限可以给与一定的容忍度，但延长至450日，严重影响了买受人办理权属证书的权利的实现。合同约定，在超出450日后，合同约定仍然需要“继续履行”，剥夺了出卖人在不能实现合同目的情况下解除合同的权利。故一审法院认为，该条款对于买受人存在显示公平的情形，故对聂经伦要求撤销相应条款的请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、聂经伦与融创公司2018年10月20日签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款不具备法律效力；二、撤销聂经伦与融创公司2018年10月20日签订的商品房买卖合同《附件四：补充协议》第13条第13.1项。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，聂经伦与融创公司系平等的交易主体，聂经伦对合同条款可以与融创公司协商，也可以选择接受或者不接受。聂经伦可以选择购买的房屋并不限定在涉案房屋，其自愿选择购买涉案房屋，并签署相应的合同条款，相关条款应当作为其与融创公司的真实意思表示约束双方。首先，关于涉案《商品房买卖合同》第十一条第二款，聂经伦主张该条款应属无效的理由是“该条款系融创公司提供的格式条款，且免除融创公司的责任、加重聂经伦的责任、排除聂经伦主要权利”。融创公司对此不予认可。该条款约定的情形是由于买受人原因导致房屋未能按期交付的情形，其目的是为了敦促买房人在排除出卖人原因的情况下尽早依约收房，以稳定双方的权利义务状态。该条款虽然使用了“一切”字样，但并不能排除融创公司作为开发商依法需承担的法律责任，如房屋主体结构质量、保修等方面的责任。该条款并不属于“免除融创公司的责任、加重聂经伦的责任、排除聂经伦主要权利”的情形，不能因为该条款是融创公司事先拟定就认定其无效。其次，关于补充协议第13条第13.1项，聂经伦主张撤销该条款的理由是“450天的约定显示公平”。融创公司对此不予认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”。从该条款可以看出，法律并未禁止当事人自行约定未能取得房屋权属证书需承担违约责任的期限。涉案《商品房买卖合同》及其补充协议包括该条款均是聂经伦自愿签署，并无显失公平的情形，聂经伦基于“显失公平”要求撤销该条款，缺乏依据，本院难以支持。综上，融创公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初4695号民事判决；二、驳回聂经伦的诉讼请求。一审案件受理费80元，由聂经伦负担；二审案件受理费80元，由聂经伦负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二〇年九月十一日书记员 王 琦