河南省商水县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1623民初3580号原告：王振武，男，1958年7月18日出生，汉族，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：徐春营，河南明辩（商水）律师事务所律师。被告：邵玉春，女，1977年3月26日出生，汉族，住项城市。委托诉讼代理人：刘淑炎，河南天图律师事务所律师。第三人：商丘市君顺房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91411400798246594Q。住所地：商丘市星林路北侧。法定代表人：党清霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏阳阳，河南团结律师事务所律师。原告王振武与被告邵玉春、第三人商丘市君顺房地产开发有限公司（以下简称君顺公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王振武委托诉讼代理人徐春营，被告邵玉春委托诉讼代理人刘淑炎，第三人君顺公司委托诉讼代理人苏阳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王振武向本院提出诉讼请求：1、依法判决准许商水县人民法院（2019）豫1623民初2697-1号民事裁定书对商水县君约香山百货公司负一层面积1742.92平方米电影院继续查封；2、被告承担本案诉讼等费用。事实与理由：2019年6月5日，原告在与第三人君顺公司借款合同纠纷一案中向商水县人民法院提出财产保全申请，商水县人民法院经审查依法以（2019）豫1623民初2697-1号民事裁定书裁定对君顺公司名下包括商水县君约香山百货公司负一层面积1742.92平方米电影院在内的相关财产进行了查封。2020年7月27日，被告邵玉春向商水县人民法院提出执行异议，要求撤销该民事裁定对电影院的查封。理由是君顺公司于2016年12月6日向其借款300万元人民币，借贷双方约定以该电影院作为抵押物，并于当天到房管局为其办理了商房预登字第160013654号商水县房屋预告登记。2020年8月3日，商水县人民法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，以（2020）豫1623执异38号执行裁定书裁定解除对该电影院的查封。由该执行裁定书查明的事实可知，被告出借给第三人300万元人民币，为担保借款的偿还，双方以该电影院为标的在商水县房屋管理部门办理了预告登记。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。由该规定可知，被告与第三人之间不构成买卖关系，邵玉春不是电影院的受让人；因未办理抵押登记，邵玉春不持有他项权证，该电影院也未依法设定为300万元借款的抵押物。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分的异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。该条规定的立法目的在于保护不动产的受让人。如上所述，该电影院办理预告登记的目的是为担保300万元借款的偿还，邵玉春并不是电影院的真正受让人，执行裁定以该条规定为依据解除对该电影院的查封，明显系适用法律错误。综上，被告邵玉春不是案涉电影院的受让人，其申请解除查封无法律依据，应支持原告的诉讼请求。被告邵玉春辩称，1、被告作为案涉不动产的买受人和预告登记的权利人，对争议的财产享有排他的物权，商水县人民法院（2020）豫1623执异38号执行裁定书作出解除对争议财产的查封，认定事实清楚，适用法律正确裁定适当。第三人与被告于2016年11月30日签订了编号为160013654的商品房买卖合同，约定由第三人购买君顺公司开发建设的案涉房产。第三人于2016年12月6日向被告借款300万元，双方签订了借款协议，约定以案涉房产作为抵押物，借款期限到2017年3月5日，如到期不能归还，延期到2017年4月5日，延期内按约定支付利息。如果到2017年4月5日仍不能归还，则双方签订的涉案房产买卖协议生效，由邵玉春取得该房产所有权。2016年12月6日被告向第三人支付了300万元款项，双方到商水县房屋登记部门办理了房屋预告登记证明，该预告登记于当日生效。根据物权法第二十条第一款的规定，“当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。被告与君顺公司签订的房屋买卖合同于签订之日成立并生效，邵玉春取得该房产的所有权。借贷双方所进行的房屋预告登记，是对该不动产物权归属邵玉春的权利公示，未经预告登记人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。商水县人民法院另案依王振武申请所作出的（2019）豫1623民初2697-1号民事裁定书查封涉案房产的行为没有法律依据，违反了物权法第二十一条第一款的规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，商水县人民法院作出（2020）豫1623执异38号执行裁定书，解除对涉案房产的查封合法有据。2、王振武执行异议之诉的请求无事实根据和法律依据，依法应予驳回。被告与第三人于2016年11月30日订立的《商品房买卖合同》，经过住房建设主管部门登记备案，自订立之日起生效。之后双方因借贷关系和债务人未按期偿还借款，单纯基于买卖合同办理该不动产（过户）登记的条件已成就，该房产应于2017年4月5日办理登记至被告名下的程序。但是由于该房产至今未竣工验收，导致未办理不动产登记，根据物权法第十五条的规定，邵玉春从2016年11月30日即成为涉案不动产的所有权人。因此原告认为邵玉春不是电影院房产的受让人与事实不符，原告诉称未将涉案房产办理抵押登记，未持有他项权证，也未依法设定为300万元借款的抵押物，均不能对抗被告作为该房产的所有权人享有排他物权的事实。3、王振武与君顺公司之间的民间借贷纠纷，其保全范围不符合民事诉讼法第一百零二条“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”的规定，存在严重的超诉请范围保全的情形，且查封了被告合法拥有的财产，作出的保全裁定错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十四条的规定，应当依法解除对该财产的保全措施。第三人君顺公司述称，1、在王振武与君顺公司借款合同纠纷一案中，确实存在超标的查封，其诉请的金额及利息是1000多万元，但是其查封的财产价值达到一个多亿，查封行为存在违法之处；2、邵玉春与君顺公司的法律关系与王振武与君顺公司的法律关系是两个不同的法律关系，二者不能混淆；3、请求法庭在查明事实的基础上依法判决。原、被告双方围绕诉讼请求提供了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提供的证据和本案事实，本院分析认定如下：原告王振武向本院提供的证据材料有：1、商水县人民法院（2020）豫1623执异38号执行裁定书一份；2、被告邵玉春的异议申请书一份，借款协议书一份；3、原告持有的与案涉电影院同属一个楼的不动产权证书一份。被告邵玉春向本院提供的证据材料有：1、商品房买卖合同1份、房款收据1份；2、借款协议1份、借条1份、进账单1份、河南省农村信用社银行卡交易存根2份；3、商水县房屋预告登记证明1份。第三人君顺公司未向本院提交证据。被告及第三人对于原告提供的证据1、2的真实性无异议，原告及第三人对于被告提供的证据2、3的真实性无异议，本院对于上述证据材料的真实性予以认定。被告及第三人认为原告提供的证据3与本案无关，本院对该异议予以认可。原告对于被告提供的证据1有异议，第三人对于该证据的真实性予以认可。本院对于双方签订商品房买卖合同的真实性予以采信，但其中被告所提供的君顺公司入账日期为2016年11月29日的购房款收据中显示，被告以汇款方式支付给君顺公司33690644元，被告却未能提供汇款凭证，在庭审中被告方又陈述是双方先签订买卖合同后付款，于2016年12月6日支付了300万元，对于合同约定的购房款的支付情况的回答是：买卖合同所约定的价格与双方实际约定的房屋价格并不一致，具体支付多少以双方私下协商为准。故对于该购房款收据本院不予认定。经审理查明，2016年11月30日，被告与第三人签订商品房买卖合同一份，约定第三人将涉案房屋以33690644元的价格卖给被告，合同中未约定付款期限，但在合同中显示的商品房交付期限为2016年2月29日前。2016年12月6日，经被告申请，办理了关于涉案房屋的商水县房屋预告登记证明，编号为：商房预登字第160013654号。同日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订借款协议一份，约定，乙方向甲方借款300万元，以乙方开发的涉案房屋作为抵押物，由乙方负责到房管局办理房屋备案手续；借款期限3个月，即从2016年12月6号至2017年3月5号，若到2017年3月5号乙方不归还借款，甲方可给乙方30天的延期，如到2017年4月5日乙方仍不能还款给甲方，则甲乙签订的购买乙方开发的君约香山的电影院买卖协议生效，乙方不得以任何理由和方式拒绝，并且依照协议交付销售不动产发票给甲方，甲方有权办理房产过户手续；如乙方按约定归还借款后，甲乙双方签订的商品房买卖协议废止，甲方无条件协助乙方办理撤销备案和退房等手续。2019年6月5日，原告在与第三人君顺公司借款合同纠纷一案中向本院提出财产保全申请，本院作出（2019）豫1623民初2697-1号民事裁定书，裁定对君顺公司名下包括商水县君约香山百货公司负一层面积1742.92平方米电影院（即本案涉案房屋）在内的相关财产进行了查封。2020年7月27日，被告邵玉春向商水县人民法院提出执行异议，要求撤销该民事裁定对本案涉案房产的查封。本院经审查于2020年8月3日作出（2020）豫1623执异38号执行裁定书，裁定解除对本案涉案房屋的查封。原告不服该裁定，遂于收到该裁定书后的15日内提起执行异议之诉。本院认为，根据被告的执行异议申请书及被告与第三人于2016年12月6日签订的借款协议约定的内容，涉案房产系被告与第三人约定的第三人向被告借款300万元的抵押物，因双方未在相关部门办理抵押物登记，依法被告不享有抵押权；从双方于2016年12月6日签订的借款协议约定的内容中“如到2017年4月5日乙方仍不能还款给甲方，则甲乙签订的购买乙方开发的君约香山的电影院买卖协议生效”，以及“如乙方按约定归还借款后，甲乙双方签订的商品房买卖协议废止”，可以看出，被告与第三人是以签订的涉案商品房买卖合同作为第三人向被告借款300万元的借款合同的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”，即被告与第三人虽然签订了关于涉案房屋的买卖合同，并办理了房屋预告登记，但双方签订该买卖合同只是作为被告与第三人间借贷合同的担保，依法不应认定被告与第三人之间对于涉案房屋构成买卖关系，进而也不能认定被告为涉案房屋的受让人。故被告提供的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法应支持原告的诉讼请求。被告依据物权法第二十一条第一款的规定，认为借贷双方所进行的房屋预告登记，是对该不动产物权归属邵玉春的权利公示，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，应解除对涉案房产的查封。本院认为，物权法第二十一条规定，“当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。该法条规定的是为保障将来实现当事人签订的不动产物权协议约定的物权而申请的预告登记，而具体到本案，被告与第三人签订的涉案房屋买卖合同只是作为双方借贷合同的担保，依法不能认定双方之间系买卖关系，且被告与第三人之间的涉案房屋买卖合同于2016年11月30日签订，约定的房屋交付期限却在2016年2月29日前，不符合实际情况，被告提供的第三人入账日期为2016年11月29日的购房款收据并不能证明被告已向第三人支付了购房款。因被告与第三人之间关于涉案房屋并非法律规定的买卖关系，故被告的主张并不符合物权法第二十条的规定，本院对被告该主张不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分的异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。被告提出的是排除执行异议，但其所提供的证据不能证明其符合涉案房屋的物权登记条件，根据被告与第三人于2016年11月30日签订的涉案房屋买卖合同依法并不能认定双方系买卖关系，双方就涉案房屋又没有另行签订买卖合同，故本院对于被告依据该规定提出对涉案房屋排除执行，本院不予支持。关于被告及第三人陈述的本院（2019）豫1623民初2697-1号民事裁定书超诉讼范围保全的问题，因本案审理的是申请执行人执行异议之诉，被告系执行案件的案外人，本案所应审查的是被告对本案涉案执行标的即电影院是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否超标的保全不属于本案的审理范围，可通过其他诉讼程序解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，判决如下：准许执行本院（2019）豫1623民初2697-1号民事裁定书裁定对商丘市君顺房地产开发有限公司名下商水县君约香山百货公司负一层面积1742.92平方米电影院的查封。案件受理费100元，由被告邵玉春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。本院（2020）豫1623执异38号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 郑 凯审判员 付天林审判员 张天立二〇二〇年九月二十三日书记员 张 一