湖北省钟祥市人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂0881行初27号原告：马兰，女，1971年5月20日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托代理人：谭孝祥，湖北飞奥律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：钟祥市房屋征收与补偿管理办公室，住所地：湖北省钟祥市承天东路15号。法定代表人：圣永江，主任。出庭行政负责人：马明智，该办副主任。委托代理人：刘志洲，湖北王府律师事务所律师。第三人：钟祥市金聚源投资担保有限公司,住所地:湖北省钟祥市码头街11号。法定代表人：陆霄，总经理。委托代理人:罗国祥，湖北喜祥致运律师事务所律师。第三人:王传保，男，1952年5月24日出生，汉族，住湖北省钟祥市。原告马兰不服被告钟祥市房屋征收与补偿管理办公室（以下简称“市征收办”）《解除房屋征收补偿协议告知书》，于2020年7月23日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2020年7月28日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月19日公开开庭审理了本案。原告马兰及委托代理人谭孝祥，被告市征收办出庭行政负责人马明智、委托代理人刘志洲，第三人钟祥市金聚源投资担保有限公司（以下简称“金聚源公司”）委托代理人罗国祥到庭参加了诉讼，第三人王传保经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告市征收办于2020年6月19日作出《解除房屋征收补偿协议告知书》，告知马兰，钟祥市郢中街办朝宗桥社区欧庙东一街13-2号房屋的所有权人为王传保，2013年1月24日王传保因向金聚源公司借款，将该房屋抵押给金聚源公司，金聚源公司无权将该房屋直接出售给马兰，马兰并未实际取得该房屋的产权，朝宗桥社区初始认定马兰为该房屋的实际产权人是错误的，故决定解除与原告签订的《皇庄片区棚户区改造房屋征收补偿安置协议》，并要求原告在收到告知书后三日内全额返还领取的补偿款682605元。原告马兰诉称，2018年1月31日，第三人金聚源公司委托左道成出售第三人王传保位于钟祥市郢××镇××组的房屋。原告在签订《房屋买卖协议》时，左道成向原告出具了第三人金聚源公司的《授权委托书》、第三人王传保《房产证》和《土地使用证》的原件及第三人王传保签署的“若不能按期归还，甲方有权处置乙方的土地、房产及个人的所有资产，乙方不持任何异议”的文件以及第三人王传保下欠第三人金聚源公司的债权债务凭证。鉴于此，原告充分相信第三人金聚源公司能够代表第三人王传保出售房屋，遂决定购买。房屋买卖协议签订后，原告向第三人金聚源公司支付了购房款35万元，第三人金聚源公司向原告交付了第三人王传保所有的《房产证》和《土地使用证》的原件。此后，原告对房屋进行了改造、装修。期间第三人王传保从未向原告提出异议。2018年7月11日，被告发出房屋征收公告，对涉案房屋进行调查、评估，第三人王传保仍未提出异议，亦未向被告提出申请。经朝宗桥社区、郢中街办、钟祥市国土局郢中分局、郢中城区个人建房清理整治工作领导小组办公室调查，确认原告属于实际产权人。2019年7月11日，原、被告达成《皇庄片区棚户区改造房屋征收补偿安置协议》，被告应向原告支付补偿款657826元和交付皇庄片区棚改安置（莫愁国际旁）小区1栋1单元101号房屋一套。2020年5月，第三人王传保向被告投诉，被告于6月19日作出《解除房屋征收补偿协议告知书》，要求原告返还补偿款682605元。综上所述，原告认为，第三人王传保将《房产证》和《土地使用证》的原件及其签署的“若不能按期归还，甲方有权处置乙方的土地、房产及个人的所有资产，乙方不持任何异议”的文件交付给第三人金聚源公司，原告在签订《房屋买卖协议》时，有理由认为第三人金聚源公司具有代理权，第三人金聚源公司的行为构成表见代理，根据《物权法》第一百零六条的规定，原告属于善意第三人，对涉案房屋属于善意取得。被告作出《解除房屋征收补偿协议告知书》缺乏事实依据。请求：1、撤销被告作出的《解除房屋征收补偿协议告知书》，责令被告继续履行《皇庄片区棚户区改造房屋征收补偿安置协议》，向原告交付皇庄片区棚改安置（莫愁国际旁）小区1栋1单元101号房屋一套。2、判令被告承担违约金3万元、律师费5万元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：A1：原告的身份证复印件一份，证明：原告诉讼主体资格。A2：企业信用信息公示报告、第三人王传保身份证复印件各一份，证明第三人的诉讼主体资格。A3：借款协议书三份、借款申请表二份、借条四份，证明王传保向金聚源公司借款，将房产证、土地证抵押给金聚源公司，并约定若到期不能归还借款，金聚源公司有权处置王传保的土地、房产及个人的所有资产，王传保不持任何异议。A4：房屋买卖协议、授权委托书、国有土地使用证、房产证各一份，转款凭证二份，证明：金聚源公司将涉案房屋出售给马兰，向马兰交付了房产证、土地证的原件，马兰支付了购房款35万元。A5：关于皇庄片区二期棚户区改造房屋征收有关事项的通告、土地认定表各一份，证明：马兰属于涉案不动产的实际所有人。A6：皇庄片区房屋征收补偿结算单、皇庄片区棚户区改造房屋征收补偿安置协议、委托代理合同各一份，证明：涉案整个房屋总价值补偿1079878元，分征收、补偿和安置三部分（1、房屋价值（含土地）866165元，安置房安置的上浮10%为86617元，装饰装修补偿121203元，附属物补偿5893元；2、政策性补偿47000元（误工费3000元，搬家费2000元，过渡费12000元，奖励款30000元；3、房屋安置为皇庄片区棚改安置（莫愁国际旁）小区1栋1单元101号）；被告违约，应承担违约金3万元和律师费5万元。A7：收条二份，证明：马兰将涉案房屋的房产证、土地证及金聚源公司与王传保之间的债权凭证交付给被告工作人员，以此确认马兰系涉案房屋的实际所有人。A8：解除房屋征收与补偿协议告知书一份，证明:被告单方面解除行政协议，原告不服，提起行政诉讼。被告市征收办辩称，一、原告不属于善意购买人，其购买王传保房屋的行为应属无效；1、左道成的代理行为不构成表见代理。2013年1月24日王传保因向第三人金聚源公司借款而将该房屋的土地使用权、房产证抵押该公司（未办理抵押登记），而后因王传保无力偿还高息，2018年1月31日金聚源公司委托左道成将该房屋出售给原告；根据物权法第九条规定，该房屋的土地使用权证、房产证登记的所有权人为王传保。王传保将房产证，土地证交付金聚源公司及签置的“若不能按期归还，甲方有权处置乙方的土地、房产及个人所有资产，乙方不持任何异议”的文件并不能认为王传保授权金聚源公司具有条件成就时的直接财产处置权，根据担保法第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，因此金聚源公司并未取得王传保的直接处置抵押物的授权，左道成的代理行为系一种无权代理而非表见代理行为。2、马兰的购买行为不属于善意购买。马兰明知房产证、土地使用证的产权人系王传保，左道成代理的是金聚源公司而非王传保，左道成也告知了王传保与金聚源公司之间的经济纠纷，结合当时该房屋将纳入棚户区改造的消息已公布，原告执意购买该房屋的真实想法是否善意值得怀疑。鉴于以上情况，原告购买房屋的行为不属于善意购买，其买卖行为应属无效，其取得的应属产权人应得的补偿款应予返还。二、被告解除与原告签订的征收补偿安置协议系行政纠错行为，而非违约行为；1、对该房屋实际产权人认定错误系朝宗桥社区出具虚假证明所致；因该房屋存在事实上的转让行为，需对该房屋实际产权人进行认定，根据土地认定表上朝宗桥社区情况说明直接表述为王传保于2017年转让给现户马兰，致使相关部门均同意认定为该房屋的实际产权人为马兰，被告据此与马兰签订了征收补偿安置协议。2、根据相关事实和证据证明，马兰购买房屋的行为系无效行为。马兰的购买行为无效，自始未取得该房屋的产权，不存在被告违反征收补偿安置协议中约定的违约行为，更不应承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告市征收办在法定期限内向本院提交了如下证据：B1：王传保的房产证、土地使用权证，证明涉案房屋的法定产权人系王传保。B2：借款申请表、借款协议书（复印件），证明：王传保房产证、土地使用证抵押在金聚源公司；原告所诉处置权的委托系申请借款时的承诺，与担保法第40条抵押禁止性条款相违背，属无效承诺。B3：房屋买卖协议、授权委托书（复印件），证明：金聚源公司委托左道成将所诉房屋出售马兰的事实；金聚源公司不拥有所诉房屋的处置权，其委托行为无效。B4：土地认定表，证明认定表认定王传保将该土地使用权直接转让给马兰系朝宗桥社区虚假证明，致使相关部门均认定错误。第三人金聚源公司述称，原告在诉状中陈述的购房事实客观真实，王传保和金聚源公司签订的借款协议是合法有效的，是当事人真实意思表示，在合同中约定的如到期不能偿还由金聚源公司对抵押物进行处置是经过了授权的，处置房产合法有效，转让关系应受法律保护。第三人金聚源公司未向本院提交证据。第三人王传保经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。经庭审质证，原告提交的证据A1、A2、A7、A8，被告提交的证据B1、B3中证明金聚源公司委托左道成将涉案房屋出售给马兰的事实，原、被告及第三人均无异议，本院予以确认。原告对被告提交的证据B2、B3中证明金聚源公司不具有涉案房屋的处置权，其行为无效，B4等对证明目的均有异议，认为，B2担保法第四十条禁止的是抵押期限届满未受清偿时，抵押物的所有权不能转移给债权人自己所有，并不是禁止债权在授权范围内不可以对外出售；B3委托有无效属法律分析判断问题，不是通过证据表现出来；B4此证据经过了社区、郢中街办、国土局、私控办四家单位联合调查认定，此表亦说明原告是涉案房屋的实际所有权人，应认定原告为涉案房屋的实际产权人。被告对原告提交的证据A3、A4、A5、A6有异议，认为，A3王传保所表述的承诺属无效承诺，与担保法第四十条的规定相悖；A4左道成不具有表见代理的权利，他们之间的买卖行为属无效行为；A5此表因与相关部门的虚假证明导致认定马兰为实际产权人，经被告核实，此表有虚假认定的地方，被告才向原告发出解约通知；A6马兰不是涉案房屋的实际产权人，该协议已经被告解除，违约金协议中有约定，律师费5万元原告未出示相关票据。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第四十条，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条，申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。第一百九十七条，人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依照该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。上述法律规定，抵押权人与债务人不得在抵押合同中约定债权未受清偿时，抵押权人不得具有直接处分抵押物的权利。同时，担保物权的实现必须由担保权人向人民法院提起实现担保物权的民事诉讼，因此，原告提交的证据A3、A6的证明目的本院不予采信；对证据B2的异议理由本院不予支持。根据《中华人民共和国民法则》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第三人金聚源公司违反担保法的规定，将不具有处置权的房产委托左道成处理，其委托行为无效。因此，被告提交的证据B3中证明金聚源公司不具有涉案房屋处置权的证明目的、对证据A4的异议理由本院均予采信。关于原告提交的证据A5、被告提交的证据B4涉及本案争议的焦点，即涉案被征收房屋的所有权，本院在后文予以评述。经审理查明，2019年7月11日，原告马兰与被告市征收办签订《皇庄片区棚户区改造房屋征收补偿安置协议》，约定，被告征收原告位于钟祥市朝××桥社区××庙东××号砖混结构的房屋，房屋所有权证号：钟房权证郢中丙字第××号，土地使用权证号：钟国用（2002）字第312号，被告向原告支付房屋总价值补偿及政策性补偿共计1126878元，扣除原告购买的安置房（皇庄片区棚改安置小区一栋一单元101号[莫愁国际旁]），建筑面积157.4平方米，单价2980元/平方米，合计房款469052元，原告实际领取补偿款657826元。同时，合同还约定了违约责任等事项。合同签订后，被告已支付补偿款657826元，但未将安置房交付给原告。2020年5月，因第三人王传保投诉，被告市征收办于2020年6月19日作出《解除房屋征收补偿协议告知书》，其内容为：2013年元月24日王传保向钟祥市金聚源投资担保有限公司借款而将该房屋的土地使用权证、房产证抵押该公司（未办理抵押登记），而后因王传保无力偿还高息借款，2018年1月31日金聚源公司委托左道成将该房屋以35万元价格出售给马兰。棚户区改造征收工作启动后，因该房屋存在事实上的转让行为，根据棚户区改造征收补偿方案的要求需由房屋辖区的社区进行初始实际产权人认定，朝宗桥社区初始认定该房屋系王传保转让给马兰，马兰为实际产权人，相关部门均认定该房屋的实际产权人为马兰，根据上述认定被告与原告签订了《征收补偿协议》，支付了补偿款。根据查明的事实，王传保仅将该房屋抵押给金聚源公司，金聚源公司无权将该房屋直接出售给马兰，马兰并未实际取得该房屋的产权，朝宗桥社区初始认定该房屋的实际产权人系马兰是错误的，故被告决定解除与原告签订的《皇庄片区棚户区改造房屋征收补偿安置协议》，并要求原告在收到本告知书后三日内全额返还领取的补偿款682605元。另查明，第三人王传保于2013年、2014年向第三人金聚源公司借款，自愿将房屋及地产抵押给该公司（房屋所有权证号钟房权证郢中丙字第××号、土地使用权证号钟国用[2002]字第312号），并在借款申请表面谈记录栏注明：若不能按期归还，甲方有权处置乙方的土地、房产及个人的所有资产，乙方不持任何异议（甲方为金聚源公司，乙方为王传保）。2018年1月31日，第三人金聚源公司委托左道成对王传保抵押的房产进行处理，同日，左道成与马兰签订房屋买卖协议，约定左道成将王传保的房产以35万元人民币卖给马兰，马兰于2018年1月31日向左道成转账5万元，于同年2月1日转账30万元。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款、第二款的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。被告市征收办具有组织实施钟祥区域内的房屋征收与补偿工作的法定职责，其有权与被征收人签订、解除房屋征收补偿协议，但对被征收人的认定应当符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合，调查结果应当在房屋征收范围内被征收人公布”、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十四条“被征收人的姓名或者名称、房屋的性质、房屋用途和建筑面积等，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记薄不一致的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄为准”的规定。本案中，市征收办征收位于钟祥市朝××桥社区××庙东××号的砖混结构房屋，该房屋所有权人及土地使用权人均为第三人王传保，被告违反法律规定确定马兰为被征收人，并于2019年7月11日签订《皇庄片区棚户区改造房屋征收补偿安置协议》，其行为存在重大且明显的违法情形，因此，该协议无效。同时，在履行该协议的过程中，原告已从被告领取补偿款682605元，其行为严重损害了国家利益、社会公共利益。故被告作出的《解除房屋征收补偿协议告知书》行为合法。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十七条第二款“人民法院审理行政协议案件，可以参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定”，《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。所以，原告要求被告继续履行该协议，交付皇庄片区棚改安置（莫愁国际旁）小区1栋1单元101号房屋一套，并承担违约金3万元、律师费5万元于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告马兰的诉讼请求。案件受理费50元由原告马兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  李精华人民陪审员  吴院兵人民陪审员  苏汉菊二〇二〇年九月二十二日书 记 员  孙经芳