湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初2433号原告：武汉涛笙皓逸清洁服务有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街唐河村、新天村西山林语三期12号商业楼17层7号。法定代表人：饶涛。委托诉讼代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东，湖北喻家律师事务所律师。被告：武汉市东升纺织有限责任公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街铁铺村。法定代表人：周东汉。委托诉讼代理人：刘彦庭，湖北恒康律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈畅，湖北恒康律师事务所律师。原告武汉涛笙皓逸清洁服务有限公司（以下简称涛笙皓逸公司）与被告武汉市东升纺织有限责任公司（以下简称东升纺织公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后适用简易程序审理，2020年8月28日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告涛笙皓逸公司的委托诉讼代理人童长春，被告东升纺织公司的委托诉讼代理人陈畅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告涛笙皓逸公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《车间承包协议》以及办公室租赁关系；2、判令被告向原告返还租金355,600元并支付资金占用利息（利息按中国人民银行同期贷款利率标准从2019年7月30日起计算至被告返还上述租金之日止）；3、判令被告向原告赔偿损失681,040.37元；4、本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。2020年9月3日，原告当庭将第3项诉讼请求变更为请求判令被告向原告赔偿损失602,782.73元。事实及理由：2018年9月8日，原告涛笙皓逸公司与被告东升纺织公司签订《车间承包协议》，约定被告将其位于武汉市蔡甸区铁铺村的改造车间出租给原告使用，房屋面积1,200平方米，租金为8元/平方米/月，租期3年，从2018年11月8日至2021年11月7日，总租金为345,600元；被告不得以任何人为因素停水、停电、停气，否则赔偿原告损失。协议签订后，原告于2018年9月8日支付了3年房租345,600元，并于2018年11月15日支付增加的两间办公室租金1万元。原告经营过程中，被告无故停水、停电、停气，导致原告无法正常经营，且自行提高水、天然气价格并额外增加管理费用。2019年7月初，涉案厂房所在区域多次被他人封路，后经调查得知涉案房屋被法院多轮查封。导致原告使用出租房屋生产经营的目的无法实现。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的……”的规定，请求解除双方签订的《车间承包协议》，被告应退还原告租金并向原告赔偿损失。原告留在涉案厂房的设备或者设施是不能拆除的，属于原告生产经营必需，应由被告赔偿损失。被告东升纺织公司辩称，《车间承包协议》合法有效，对双方当事人具有约束力，被告未违约，不同意解除合同。出租的房屋只是被人民法院查封了处分的权利，不影响使用。水、电、气停供是因为原告欠费所致，不应由被告承担责任，被告按照国家价格变化做出水、天然气价格调整，并非按期递增，不属于违约。案外人违法封路行为后果不应由被告承担，且封路及大门被堵问题得到了及时解决。原告主张的损失无事实依据和法律依据，不应得到支持。原告未拆除的生产设备及设施系为企业生产经营添置，不应列入装修范围。被告在装修过程中，拆除了部分墙体，应恢复原状，否则应赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告涛笙皓逸公司提交了本院作出的《通知》、查封登记表、照片，证明2019年9月初，涉案房屋所在厂区被人封路，原告得知涉案房屋被法院多轮查封，厂区内的办公楼被法院拍卖，涉案车间亦被法院拍卖而要求原告迁出，原告无法继续使用车间；被告质证后对证据的真实性未提出异议，但出租车间未被拍卖；本院对证据的真实性予以采信，对涉案车间被查封但未拍卖的事实予以认定。原告涛笙皓逸公司提交了《工业品买卖合同》及物流运单、付款凭证，证明原告购买、运输、安装液压电梯花费17,100元。被告东升纺织公司对《工业品买卖合同》的真实性提出异议，认为原告的盖章系补盖的，购买产品未开具发票，付款明细与本案无关联性。本院认为上述合同有供货方的盖章，被告未提供充分的反驳依据，对《工业品买卖合同》的真实性予以采信，付款明细中2018年11月19日的7,200元、2018年11月6日的6,000元支出载明为液压货梯项目支出，且与上述合同上载明的液压电梯金额一致，故予以采信；物流运单载明液压电梯的运输费与2018年11月19日的付款明细相对应，对花费运费1,200元的事实予以认定；原告主张的其他液压电梯运费及安装费仅有付款凭证证据，但付款凭证未载明付款项目且无其他证据佐证，不予支持；故原告在液压电梯项目上的花费为14,400元。原告涛笙皓逸公司提交了收据，证明定制吊篮花费5,000元、购买吊篮使用电线花费95元；被告质证后对真实性提出异议；本院认为涉案现场存在该设施，被告未提供充分的反驳依据，对该证据予以采信，对原告在吊篮项目上花费5,095元的事实予以认定。原告涛笙皓逸公司提交了《天然气管道沟渠承包协议》、微信支付交易明细，证明天然气管道挖渠花费9,000元；被告质证后认为协议原告未盖章，且没有开具发票；本院认为天然气管道沟渠开挖是安装天然气管道必然发生的费用，上述协议已由施工方签名，对该协议的真实性予以采信，挖渠费用微信支付凭证载明为8,800元，对上述事实予以认定。原告涛笙皓逸公司提交了《天然气工程建设施工委托合同》、发票、收据、转账凭证，证明天然气施工工程花费118,938元；被告质证后对该证据的真实性未提出异议，但认为不属于装饰装修范围；本院认为2018年12月12日的收据载明收据事由为“现场施工安装协调管理费”，没有证据证明与天然气施工存在关联，且收款人身份不明，对该证据不予采信，对其他证据予以采信，对原告天然气施工花费108,938元的事实予以认定。原告涛笙皓逸公司提交了收据及微信付款凭证，证明购买天然气流量计花费5,100元、安装费500元；被告质证后对真实性提出异议；本院认为收据与微信付款凭证相互印证，且现场存在该设施，对原告购买天然气流量计并安装花费计5,600元的事实予以认定。原告涛笙皓逸公司提交了《管道采购合同》、付款凭证，证明冷风机及其安装费1万元，支付前期费用5,000元；被告质证后对真实性未提出异议，但认为不属于装饰装修范围，且冷风机可以拆除另行使用；本院对该证据的真实性予以采信，对原告付款5,000元的事实予以认定。原告涛笙皓逸公司提交了微信转账凭证，证明设备上楼花费吊装费11,700元；被告质证后认为与本案无关；本院认为该证据无其他证据佐证，不能证明系为了运输设备至涉案厂房花费的费用，对该证据不予采信。本院认定事实如下：2018年9月8日，原告涛笙皓逸公司与被告东升纺织公司签订《车间承包协议》，约定被告将其所有的位于武汉市蔡甸区铁铺村的改造车间提供给原告使用，车间面积1,200平方米，每平方米单价8元/月，总金额为345,600元；期限为3年，从2018年11月8日至2021年11月7日；被告提供生产所需电、水、气的用量，原告必须按时交纳费用。同日，双方签订《车间承包附加协议》，约定《车间承包协议》期间费用：垃圾处理费7,200元/年，采取年缴纳方式；自来水8.5元/吨、井水7.5元/吨（均含污水处理费），由被告安装独立水表、原告按照实际使用量缴纳，该费用3年不递增，被告不得以其他任何原因加收费用；电费1.3元/度，按实际使用度数缴纳，不摊损耗费，3年内不递增；由被告加装电梯一部，采用包干价，原告一次性支付5,000元；天然气使用费3.75元/立方米，由原告自行从锅炉处天然气管道接天然气管道到车间，被告按实际使用气量收取天然气费。当日，双方签署《特别约定》，约定被告不得以任何人为因素停水、停电、停气，否则造成原告损失由被告按照前一天或者前一个月的数据赔偿，同时延长合同期限；如果厂房在3年期内拆迁，被告给予原告充分时间拆除、搬运设备，另从停工之日起按照实际天数退还未到期租金及租金利息（按国家银行三年存款利率计算），另外补偿原告所有装修费用，装修费用按实际发生费用结算。协议签订后，原告向被支付了房租345,600元。2018年11月15日，原告因另租用被告办公楼二楼房间两间，向被告支付租金1万元。原告涛笙皓逸公司对涉案车间进行了装修并添置了生产经营所需的设备。原告添置了4个不锈钢水箱，将水、电、气管道接入车间，开挖排水沟，室内敷设电力电缆，车间二层加盖卫生间、会议室板房，办公楼五层加盖卫生间板房，车间二楼铺设地坪并预埋设备基础，搭建一层遮阳棚、二层遮阳棚。本院依据原告的申请，委托湖北长江工程造价咨询事务有限责任公司对上述施工项目进行了工程造价鉴定。该公司作出长江价鉴[2020]101号《鉴定意见书》，载明4个不锈钢水箱综合合价为84,845.61元；水、电、气线路和管道、阀门、管道支架、配电箱、应急照明灯、插座材料及安装综合合价为87,816.38元；一层遮阳棚造价为6,133.86元；二层遮阳棚造价为1,539.74元；二层地坪与基建项目中混凝土地面、环氧地坪及乳胶漆墙面天棚综合合价为93,884.62元，设备基础预拌混凝土、设备基础模板、设备基础钢筋、设备基础钢结构综合合价为46,876元；二层卫生间造价8,106.24元；排水沟砖砌、贴砖综合合价为3,700.77元；二层会议室板房造价20,935.48元；五层卫生间板房造价9,470.95元；室内敷设电力电缆综合合价23,374.54元；一层水箱变频水泵材料及安装综合合价7,803.40元；一层混凝土地坪造价955.71元；室外楼梯平面砂浆找平1,126.45元；造价合计396,569.73元。除上述项目外，原告涛笙皓逸公司购买、安装液压电梯，花费14,400元；定制、安装吊篮，花费5,095元；定制、安装了3个卷闸门，花费1,980元；因安装天然气管道开挖沟渠花费8,800元；购置天然气泄漏报警系统花费26,800元；天然气工程施工花费108,938元；购买天然气流量计并安装花费计5,600元；购买冷风机并安装花费5,000元。2019年6月，被告东升纺织公司以污水处理成本提高以及天然气上游提价为由，通知原告涛笙皓逸公司从2019年6月1日起水费按每吨（加排污费）9元收取，天然气价格在天然气公司价格的基础上每立方米加收管理费0.27元，并注明天然气价格根据市场价格波动进行调整。双方对水费、天然气价格调整未能协商一致。2019年6月26日，被告再次向原告发出通知，要求原告补齐天然气欠款，否则断供。同年6月28日，原、被告双方对水、电、气费用结账，原告按原合同约定单价缴清所有费用，但被告通知涨价部分未予缴纳。同日，因为被告断供水、电、气，原告拨打110报警电话报警。2019年7月5日，原告停产，7月中旬迁出涉案厂房。2019年7月31日，原告委托湖北喻家律师事务所向被告发出律师函，以被告违反约定无故停水、停电、停气，且在出租厂房时隐瞒涉案房屋被法院多轮查封，案外人对厂区封路，造成原告无法正常经营为由，通知被告解除《车间承包协议》。被告收到律师函后未予回复。另查明，涉案车间位于被告东升纺织公司厂区内，厂区内除涉案车间外还有办公楼、车间等其他建筑物。涉案车间取得武房权证蔡字第××号房产证，与其他若干建筑物占用同一宗国有工业用地，土地使用权证编号为蔡国用（2005）第961号。包括涉案车间在内的厂区建筑物，在原、被告签订《车间承包协议》前，被人民法院多轮查封，涉案车间至原告迁出时未予拍卖。2019年6月底，因被告与案外人的纠纷，案外人对厂区门前道路进行了封堵，经职能部门介入协调后，封堵解除。本院认为，《车间承包协议》、《车间承包附加协议》、《特别约定》约定被告东升纺织公司将厂房交付给原告涛笙皓逸公司使用，原告支付租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”规定的租赁合同成立要件；原、被告均认可双方之间系租赁合同关系，被告向原告出具的收款收据亦载明收取款项为租金；故原、被告之间成立租赁合同关系。上述的协议以及原、被告之间租赁办公室的民事行为均系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《车间承包附加协议》约定了水费为固定价格、3年不递增，天然气使用费亦为固定价格，《特别约定》还约定被告不得以任何人为原因停供水、电、气；被告在履行协议过程中单方提高水、天然气的价格，在未能与原告协商一致的情况下又采取了停供措施；而原告从事的布草洗涤行业，对水、电、气的供应极度依赖，停供直接导致企业无法生产经营；故被告的行为违反了双方之间的约定，导致原告使用租赁车间进行经营、收益的目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告享有合同解除权，原告于2019年7月31日通知被告解除双方之间的租赁合同关系符合该规定，双方之间的租赁合同关系于该时间解除。对被告陈述的其不存在违约，不同意解除双方之间的租赁合同关系的抗辩理由，本院不予采纳。涉案厂房虽被人民法院查封，但未限制使用，案外人对厂区道路的封堵并非长期持续行为，原告关于厂房被查封、拍卖以及案外人封堵道路导致原告租房经营目的不能实现的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告涛笙皓逸公司与被告东升纺织公司之间的租赁合同关系于2019年7月31日解除，被告应退还预收的2019年8月1日至2021年11月7日的租金，厂房部分应退租金261,760元[345,600元-（8元/平方米/月×1,200平方米×8个月+8元/平方米/月×1,200平方米÷30天/月×22天）]，办公室部分应退租金7,574.08元[1万元-（1万元÷3年÷12个月/年×8个月+1万元÷3年÷12个月/年÷30天/月×22天）]，共计269,334.08元。原告在租赁合同关系解除前实际占有、使用租赁厂房，应依约支付对应租金，其请求退还全额租金缺乏事实依据和法律依据，对原告要求退还租赁关系存续期间租金的请求不予支持。被告至今未退还上述租金，应赔偿原告2019年7月31日至付清之日止资金占用损失，原告主张按中国人民银行同期贷款利率标准计算损失，本院予以支持，但2019年8月20日后应按贷款市场报价利率计算损失，原告主张从2019年7月30日起计算损失，没有依据，本院不予支持。原告涛笙皓逸公司为了生产经营需要，对承租厂房进行了装饰装修以及设备设施安装，已形成附合的装饰装修物以及设备设施，一旦拆除将毁损或花费成本较大；依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，被告应赔偿原告添附的已形成附合的剩余租赁期内的装饰装修以及设备设施损失；但依照该解释第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，未形成附合部分应由原告自行拆除。故对被告陈述的原告主张的损失无依据，原告未拆除的生产设备及设施系为生产经营添置，不应列入装修范围的抗辩理由不予采纳。《车间承包协议》中“如果厂房在3年期内拆迁，被告给予原告充分时间拆除、搬运设备，另从停工之日起按照实际天数退还未到期租金及租金利息（按国家银行三年存款利率计算），另外补偿原告所有装修费用，装修费用按实际发生费用结算”的约定，适用前提是涉案厂房被拆迁，而双方之间租赁合同关系解除的原因是被告违约，故双方之间的纠纷解决不适用该约定。原告对厂房的添附中，已形成附合的部分的价值以及设备设施施工费用为：水、电、气线路和管道、阀门、管道支架、配电箱、应急照明灯、插座价值87,816.38元，一层遮阳棚价值为6,133.86元，二层遮阳棚价值为1,539.74元，二层地坪与基建项目中混凝土地面、环氧地坪及乳胶漆墙面天棚价值为93,884.62元，设备基础预拌混凝土、设备基础模板、设备基础钢筋、设备基础钢结构价值为46,876元，二层卫生间价值为8,106.24元，排水沟砖砌、贴砖价值为3,700.77元，二层会议室板房价值为20,935.48元，五层卫生间板房价值为9,470.95元，室内敷设电力电缆价值为23,374.54元，一层混凝土地坪价值955.71元，室外楼梯平面砂浆找平价值1,126.45元，定制、安装3个卷闸门花费1,980元，因安装天然气管道开挖沟渠价值8,800元，天然气工程施工花费108,938元，合计423,638.74元。上述损失，被告应赔偿剩余租赁期间内部分，即320,821.31元[423,638.74元×（1096天-266天）÷1096天]，对原告超出上述金额的请求不予支持。原告对厂房的添附中，部分项目未与厂房形成附合，包括：4个不锈钢水箱价值84,845.61元，一层变频水泵价值7,803.40元，液压电梯价值14,400元，吊篮价值5,095元，天然气泄漏报警系统价值26,800元，天然气流量计价值5,600元，冷风机价值5,000元；原告未提交证据证明上述添附无法拆除或者拆除后无法正常使用，故对原告要求赔偿上述项目损失的请求不予支持。被告东升纺织公司抗辩称原告装修过程中拆除了车间部分墙体，应恢复原状，否则应赔偿。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，原告应对拆除的墙体恢复原状。被告未提出具体的请求及依据，故对该项请求本院不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告武汉涛笙皓逸清洁服务有限公司与被告武汉市东升纺织有限责任公司签订的《车间承包协议》以及双方之间的办公室租赁关系于2019年7月31日解除；二、被告武汉市东升纺织有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告武汉涛笙皓逸清洁服务有限公司返还租金269,334.08元；三、被告武汉市东升纺织有限责任公司于本判决生效之日起三日内以本判决书原本第二项未履行金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告武汉涛笙皓逸清洁服务有限公司赔偿2019年7月31日至2019年8月19日的资金占用损失，按贷款市场报价利率赔偿2019年8月20日至履行完毕之日的资金占用损失；四、被告武汉市东升纺织有限责任公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告武汉涛笙皓逸清洁服务有限公司损失320,821.31元；五、驳回原告武汉涛笙皓逸清洁服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,130元，由原告武汉涛笙皓逸清洁服务有限公司负担6,086元，被告武汉市东升纺织有限责任公负担8,044元；鉴定费5,000元，由原告武汉涛笙皓逸清洁服务有限公司负担1,168元，被告武汉市东升纺织有限责任公负担3,832元（上述费用原告均已垫付，与执行款一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余靖人民陪审员  袁丹人民陪审员  赵璐二〇二〇年九月二十三日法官助理王力书记员方园