河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10627号上诉人（原审被告）：郑州银行股份有限公司大石桥支行，营业场所：郑州市金水区金水路87号。负责人：陈超华，该行行长。委托诉讼代理人：韩方园，河南晟大律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩松博，河南晟大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴俞辰,男，1986年4月13日出生，汉族。原审被告：朱欢欢，女，1990年8月15日出生，汉族。原审被告：王士超，男，1989年11月20日出生，汉族。原审第三人：李琼杰，男，1989年2月16日出生，汉族，住郑州市。原审第三人：韩明明，男，1986年9月11日出生，汉族，住河南省周口市。原审第三人：河南省新宛商实业有限责任公司，住所地：郑州市金水区农业路东46号1单元18层1814号。法定代表人：吕海乾。原审第三人：吕海乾，男，1972年10月19日出生，汉族，住郑州市。上诉人郑州银行股份有限公司大石桥支行（以下简称“郑州银行大石桥支行”）因与被上诉人吴俞辰，原审被告朱欢欢、王士超及原审第三人李琼杰、韩明明、河南省新宛商实业有限责任公司、吕海乾执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初7517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑州银行大石桥支行的委托诉讼代理人韩方园，被上诉人吴俞辰到庭参加了诉讼。原审被告朱欢欢、王士超及原审第三人李琼杰、韩明明、河南省新宛商实业有限责任公司、吕海乾经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。郑州银行大石桥支行上诉请求：1.请求撤销郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初7517号民事判决书；2.请求二审法院在依法查明事实的基础上进行改判；3.二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与朱欢欢签订的房屋买卖合同约定，被上诉人应在签订合同20日内将50万元支付给朱欢欢，据被上诉人陈述这50万元为涉案房屋解押款，而被上诉人提交的流水显示其只与朱欢欢及王士超有过475000元的资金往来，数额与合同约定不符。另外，如果这笔款项真是解押款，为了保障自己的合法权益，被上诉人不会如此草率的将款项打给朱欢欢及与房产无关的第三人王士超，且不备注款项的性质。涉案房屋截至今日并未办理房产证，仍然登记在开发商名下，并且设有抵押。在实际操作中，房产中介根本不会接受这种类型的房产进行买卖；因此，房屋买卖合同明显是虚假的，是朱欢欢为了逃避债务的产物。二、被上诉人提交的水、电、气费均显示户名为朱欢欢，与被上诉人没有关联，业主的证明亦无法显示被上诉人实际入住时间。因此，被上诉人无法证明其早于郑州银行查封之前实际占有涉案房屋。三、被上诉人在与朱欢欢签订房屋买卖合同之前已经得知房屋的状况，在朱欢欢未取得房屋所有权证、有抵押贷款未还清的情况仍然签订买卖合同，导致自身有不能过户的风险；将涉案房屋的解押款草率的打到朱欢欢及王士超的账户，并且不催促朱欢欢进行解押，导致房屋截止到今日都处于抵押状态，不满足过户条件；在小区其他业主已经开始办理房产证的情况下，并没联系朱欢欢催促其办理，导致今日涉案房屋都没有办证，以上都说明，被上诉人是由自身原因导致无法办理房产过户，因此，吴俞辰对涉案房产明显不具有排除执行的权利，一审法院认定事实错误。被上诉人吴俞辰辩称，一、2016年12月12日，被上诉人与朱欢欢签订了《房屋买卖合同》，该合同明确了当事人的名称、房屋基本状况、房屋具体位置、房号、价款、支付方式，且被上诉人已按合同约定支付了首付款项，所以被上诉人在人民法院查封前就与朱欢欢签订了真实有效的买卖合同；二、在被上诉人向朱欢欢支付购房款后，朱欢欢亦向被上诉人实际交付了该房屋，并自2017年9月份居住至今，故被上诉人在人民法院查封涉案房产前就已实际占有该房屋；三、涉案房产所在小区自开始公告办理房产证之日起，被上诉人多次催促朱欢欢协助办理房产证，但王士超和朱欢欢二人多次失联，且并未将实情告知被上诉人，故被上诉人不能办理过户登记并非自身原因所导致；四、被上诉人在依约支付了购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，被上诉人对该房屋享有的权利在内容和效力上已经超过了上诉人享有的普通金钱债权，在没有证据证明被上诉人对涉案房屋享有的权利的取得具有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应当优先保护被上诉人的合法权益；五、生存权是最基本的人权，不能因为实现债权而不考虑被执行人的基本生存权益，在没有证据证明被上诉人尚有其他可供居住房屋且案涉房屋已被实际用于自住的情况下，相对于上诉人的普通金钱债权，被上诉人及其家人的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。原审被告朱欢欢、王士超及原审第三人李琼杰、韩明明、河南省新宛商实业有限责任公司、吕海乾未出庭也未提交书面意见。吴俞辰向一审法院起诉请求：1、申请解除对房产的查封等执行措施，并终止对该房产的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：郑州银行大石桥支行诉王士超、韩明明、朱欢欢、李琼杰、河南省新宛商实业有限责任公司、吕海乾金融借款合同纠纷一案，郑州银行大石桥支行在诉讼期间申请财产保全，原审法院于2017年11月10日作出（2017）豫0105民初23477号民事裁定书，裁定：冻结被申请人王士超、朱欢欢、李琼杰、韩明明、河南省新宛商实业有限公司、吕海乾的银行存款1553817.02元或查封其相应价值的其他财产。2018年1月18日，原审法院向新郑市住房保障和房地产管理中心送达了民事裁定书及协助执行通知书，将朱欢欢名下房产予以查封。2018年4月13日，原审法院作出（2017）豫0105民初23477号民事判决，判决如下：一、王士超于本判决书生效后十日内偿还郑州银行大石桥支行借款本金150万元及利息（含罚息及复利）32130.02元（暂计至2017年8月25日，之后利息（含罚息及复利）按照合同约定计收至实际偿还之日）、律师费21687元；二、韩明明、朱欢欢、李琼杰、河南省新宛商实业有限责任公司、吕海乾对判决第一项确定的义务承担连带保证责任。上述被告承担保证责任后，有权向王士超进行追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18784元，保全费5000元，由六被告负担，公告费260元，由河南省新宛商实业有限责任公司、吕海乾负担。该民事判决书已于2018年8月7日发生法律效力。后该案进入执行程序，执行案号为（2019）豫0105执4575号。在执行过程中，吴俞辰作为案外人向原审法院提出书面执行异议，称其是涉案房产的实际权利人，请求终止对涉案房产的执行并解除对房产的查封。2020年5月20日，原审法院作出（2020）豫0105执异215号执行裁定书，裁定：“驳回案外人吴俞辰的异议请求。”吴俞辰对该裁定书不服，遂诉至原审法院。另查明，2016年12月15日，朱欢欢（作为卖方、甲方）与吴俞辰（作为买方、乙方）、良佣公司（作为见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：乙方自愿购买甲方房产，该房产及其配套设施的总价款为人民币1165000元；乙方应于本合同签订时支付定金5万元；甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式；甲乙双方约定首付款为50万元，并在合同签订20日内支付甲方。2016年12月12日，良佣公司向吴俞辰出具《收据》一份，载明，今收到吴俞辰人民币1万元整，附注：购买购房定金。2016年12月15日，良佣公司向吴俞辰出具《收据》一份，载明，今收到吴俞辰人民币4万元整，附注：购买购房定金。吴俞辰账（尾）号为0041的账户交易明细显示：2016年12月21日，吴俞辰向王士超转账5万元、5万元；2016年12月29日，吴俞辰向朱欢欢转账375000元。2016年12月29日，王士超、朱欢欢向吴俞辰出具《收据》一份，主要载明：今收到吴俞辰人民币475000元，房屋位于，产权人：朱欢欢，此款项用于合同项下房产前期首付款，过户后冲抵房屋总房款。2020年7月8日，郑州祥汇物业服务有限公司出具《入住证明》一份，主要载明：兹有居住人口姓名：吴俞辰，性别：男，身份证：，现居住在，吴俞辰从2017年9月份居住至今。吴俞辰另提交了其缴纳水费的支付宝缴费记录十三张，显示缴费时间分别为2017年9月15日、2017年11月10日、2018年1月17日……2019年11月20日。此外，吴俞辰亦提交了其缴纳电费的凭证、燃气缴费凭证等。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据吴俞辰提交的《房屋买卖合同》、账户交易明细，以及吴俞辰缴纳水费、电费的凭证、郑州祥汇物业服务有限公司出具《入住证明》，可以证明涉案房产在查封前由吴俞辰合法占有使用，且吴俞辰已支付了部分购房款，现有证据无法证明涉案房产未办理过户为吴俞辰自身原因导致，故吴俞辰就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，吴俞辰请求停止对房产的执行，于法有据，原审法院予以支持。关于吴俞辰请求解除对上述房产的查封，应通过法律规定程序依法申请，并非通过诉讼方式，故对于吴俞辰请求解除查封的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对房产的执行；二、驳回吴俞辰的其他诉讼请求。案件受理费15285元，吴俞辰负担7642.5元，朱欢欢、王士超负担7642.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被上诉人吴俞辰提交的其与朱欢欢签订的房屋买卖合同虽签订日期在法院查封案涉房屋前，但签订该合同时，案涉房屋尚有按揭贷款未支付，双方又在合同中约定房款为1165000元，吴俞辰支付首付款50万元后余款使用按揭贷款方式支付。在朱欢欢按揭贷款尚未支付完毕，案涉房屋也未办理产权证时，吴俞辰又与朱欢欢约定使用按揭贷款的付款方式支付购房款，实践中不具有可操作性。截止本案二审庭审结束，案涉房屋仍存在按揭贷款，吴俞辰庭审中亦陈述银行按揭贷款仍由朱欢欢偿还，其亦未向朱欢欢支付剩余房款。吴俞辰与朱欢欢的房屋交易模式明显不合常理，吴俞辰对案涉房屋未办理过户登记明显存在过错，故应当认定被上诉人吴俞辰对涉案房屋享有的民事权益不符合前述法律规定，不足以排除强制执行，对于上诉人郑州银行大石桥银行的上诉理由，本院予以采信。综上所述，郑州银行大石桥银行的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初7517号民事判决；二、驳回吴俞辰的诉讼请求。一审案件受理费15285元，由吴俞辰负担7642.5元，朱欢欢、王士超负担7642.5元，二审案件受理费15285.00元，由郑州银行股份有限公司大石桥支行负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  钟晓奇审判员  徐国庆二〇二〇年九月十一日书记员  刘红玉