湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2164号上诉人（原审被告）：永州市华洋置业有限公司，住所地永州市冷水滩区潇湘西路。法定代表人：杨伟华，系该公司总经理。上诉人（原审被告）：永州市金桥市场开发有限公司，住所地永州市冷水滩区潇湘西路。法定代表人：杨伟华，系该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：张晋，男，1993年3月6日出生，汉族，居民，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：黄世辉，湖南湘涵律师事务所律师。上诉人永州市华洋置业有限公司（以下简称华洋公司）、永州市金桥市场开发有限公司（以下简称金桥公司）因与被上诉人张晋合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月31日在第七审判庭组织双方当事人进行询问。被上诉人张晋及其委托诉讼代理人黄世辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华洋公司、金桥公司上诉请求：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初1538号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、原审法院认定涉案置换补偿协议合法有效错误，上诉人与被上诉人之间实际系转让划拨地及划拨房屋的法律关系，该合同未经政府审批，故应当依法认定无效；2、原审法院判决上诉人继续履行涉案合同错误，涉案合同无效，被上诉人无权要求上诉人继续履行该无效合同，而只能要求对被拆迁的房屋折价补偿；3、被上诉人的房屋被拆除后，该房屋占有的划拨地被政府依法收回，被上诉人的房屋实际系被政府征收，故被上诉人应当要求政府对其进行安置。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，应当依法予以撤销，改判驳回被上诉人的诉请。被上诉人张晋辩称，1、涉案协议无论从名称还是内容均载明是置换协议，而非转让；2、涉案协议合法有效；3、被上诉人没有与政府或者用地单位签订征收补偿合同，不存在政府征收的事实。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉事实系虚假的，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张晋向一审法院起诉请求：1、判令被告将调换的房屋，位于永州市冷水滩区靠电信公司一侧的临街门面1楼51.86ｍ2（不含公摊面积）和2楼56.18ｍ2（不含公摊面积）交付给原告，并为原告办好该房屋的不动产证后，将不动产证交付给原告；2、判令被告支付原告自2015年3月9日至2020年5月9日门面租金过渡费142600元，2020年5月9日以后的门面租金过渡费按每月2300元计算至房屋和不动产证交付之日，由被告支付给原告；3、判令被告为原告办理调换房屋的水电单独开户，开户费由被告承担；4、判令被告支付2020年5月9日前的违约金3万元，并自2020年5月9日起至交付不动产之日每年支付1万元违约金给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2012年3月9日，原告张晋（乙方）与被告永州市华洋置业有限公司（甲方）签订了《永州财富国际广场旧城改造房屋调换补偿协议书》，双方约定：一、调换对象：乙方房屋位于湘永路街，房屋产权证号为：永房冷字××号，一楼房屋门面面积51.86ｍ2，二楼面积56.18ｍ2；二、安置方式：乙方同意选择产权调换方式进行房屋补偿安置，一楼按1：1等面积调换门面，二楼按1：1等面积调换二楼。房屋按房产证实际面积交房，一楼面积为51.86ｍ2，二楼面积为56.18ｍ2，不包括公摊面积，甲方必须准确保证建筑面积不多不少，总在原则是土地款和房屋建筑款等所有建设费用乙方不另出一分钱。门面租金按2100元／月，建设期三年一次性付75600元。三年后，若房屋不能按期交房按2300元／月计算，若提前交房，则乙方应返还甲方多付给乙方的门面过渡租金款；三、腾房期限：甲方付清过渡费及装修补偿款的同时乙方腾空房屋并将房产证、土地证交给甲方，由甲方拆除改造；五、房产证、土地使用证、水、电开户的手续办理由甲方负责，并含一切费用开支由甲方负责，乙方不承担一切手续费用，但需要乙方配合，提供办证的一切证件，乙方无条件的提供。办证期限应在交房后贰年内办清交给乙方，如超出办理期限，每年付给乙方壹万元；七、过渡费：柒万伍仟陆佰元；八、付款方式：本协议签订后，甲方一次性支付给乙方本协议应支付的合计价款，以现金方式支付给乙方。上述协议签订后，原告于2012年3月10日将房屋产权证（永房权证冷水滩字第××号）、土地使用权证（永国用（2000）字第0596-15号）交付给被告金桥公司，被告金桥公司给原告出具了收条，并加盖被告永州市金桥市场开发有限公司公章。此后，两被告如约向原告支付了过渡安置费75600元。现两被告拆除原告的房屋后已经重新修建好房屋，但仍未将调换的房屋交付给原告，也没有支付原告逾期租金过渡费，双方多次交涉未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。一审法院认为，原告张晋与被告华洋公司签订的《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿协议书》系双方的真实意思表示，内容合法有效，系有效合同。依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定腾空房屋交付给被告华洋公司进行拆除改造，现被告华洋公司未按约定将调换的房屋交付给原告，已构成违约，应承担违约责任。原告的房屋产权证及土地证交付给了被告金桥公司，被告金桥公司出具了收条并加盖永州市金桥市场开发有限公司公章，被告金桥公司应承担连带责任。故原告的诉请本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告永州市华洋置业有限公司在本判决生效后三十日内向原告张晋交付永州市冷水滩区靠电信公司一侧的临街门面（具体门号以平面图为准），面积为51.86ｍ2，第二层商铺56.18ｍ2，并为原告张晋办理不动产权证及水电开户，相应费用由被告永州市华洋置业有限公司承担；二、被告永州市华洋置业有限公司、永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张晋2015年3月9日至2020年5月9日的门面租金过渡费142600元（2020年5月9日以后的门面租金过渡费按每2300元／月计算至房屋交付之日止）；三、被告永州市华洋置业有限公司、永州市金桥市场开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张晋2017年5月9日至2020年5月9日的逾期违约金30000元（2020年5月9日以后的逾期违约金按10000元／年计算至交付不动产证之日止）。本案受理费4052元，减半收取2026元，由被告永州市华洋置业有限公司、永州市金桥市场开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《永州财富国际广场旧城改造居民房屋置换补偿协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约全面履行自己的义务。涉案协议签订后，被上诉人依约腾空搬出了房屋并将房屋产权证交付给上诉人进行拆除改造，现上诉人早已新建好房屋，但至今未将调换的房屋交付给被上诉人，已构成违约，二上诉人理应依约承担相应的违约责任。现上诉人诉称“其与被上诉人之间实际系转让划拨地及划拨房屋的法律关系，该合同未经政府审批，系无效协议、被上诉人的房屋实际系被政府征收，应由政府对被上诉人进行安置”等上诉理由，均不符合客观事实及法律规定，本院均依法不予采纳。综上所述，上诉人永州市华洋置业有限公司、永州市金桥市场开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4052元，由上诉人永州市华洋置业有限公司、永州市金桥市场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二〇年九月十日书记员  吴亚妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。