湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2256号上诉人（原审被告）：刘爱军，男，1971年11月12日出生，汉族，湖南省衡南县人，居民，户籍地湖南省衡南县，现租住永州市零陵区。委托诉讼代理人：田志峰，湖南湘永律师事务所律师（一般代理）。被上诉人（原审原告）：唐对成，男，1962年6月16日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，居民，住永州市零陵区。委托诉讼代理人：龙天福，永州市零陵区（一般代理）。上诉人刘爱军因与被上诉人唐对成租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院作出的（2020）湘1102民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人刘爱军及委托诉讼代理人田志峰、被上诉人唐对成及委托诉讼代理人龙天福到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判第二、三项、改判为“驳回唐对成该第二、三项的诉讼请求”2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据双方《租赁合同门面》约定，本案中上诉人刘爱军不存在任何逾期交租的违约情形，原判认定事实错误导致判决错误。2、根据法律关于不可抗力情形之规定，本案中上诉人刘爱军更不存在任何逾期交租的违约情形，被上诉人唐对成诉请要求赔偿的违约金无事实和法律依据，且违反法律关于不可抗力情形之规定。3、原判对押金性质理解错误，导致判决“被上诉人唐对成不予退还押金20,000元”错误。4、被上诉人唐对成不是涉案房产所有权人，其不是本案适格的诉讼主体。被上诉人唐对成辩称，上诉人作为房屋承租方有义务向出租方按期缴纳房租的义务，按照协议，租金是每半年交一次，以后每年必须于次年提前一个月支付，上诉人存在逾期交租的情形；上诉人诉称其违反法律关于不可抗力情形而不存在任何逾期交租的违反情形是曲解法律；在疫情期间减免租金的，并不是国家出台的政策，而是各省、直辖市和自治区依据当地具体情况出台的地方政策，鼓励出租人减免经营者的租金。唐对成向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告双方签订的《租赁合同门面》；2、请求依法判决被告支付原告违约金人民币40,000元整；3、请求依法判决原告不返还被告押金20,000元；4、请求依法判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月27日，原告与被告签订了一份《租赁合同门面》，合同约定被告租赁原告在零陵区时代旺角商业步行街B2-1188间门面，并在第一项约定“租赁期限为五年，即2016年10月10日至2021年10月10日止”，在第二项约定“签订合同同时乙方（被告）一次性交纳租赁押金20,000元整（押金不计息，不用于冲减租金及其他费用）”、“第一年租金每半年交一次，租金为人民币44,000元整，定于2016年10月10日至2017年4月10日，一次性交付，往后每次交纳租金必须于次年提前一个月支付，若被告逾期五日不交租金，甲方（原告）有权单方面终止合同”，在第五项约定“在合同期内，乙方违约不履行合同条款内容或中途退租的应赔偿甲方人民币40,000元整，其所交甲方押金、剩余租金一律不退，并收回门面，终止合同”。合同签订后，双方一直按照合同履行。后因2020年年初全国发生疫情，遵照永州市零陵区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部第1号令指示被告经营的店铺暂停营业（2020年1月26日至2020年3月16日止）。双方合同约定交纳租金到期后，原告就向被告催交租金，被告认为疫情影响致使商铺停业，要求原告降租减免三个月的租金，与原告协商，但原告只同意减免一个月租金，双方未达成协议，被告以此为理由拒绝交纳租金，故原告于2020年5月11日诉至本院，请求法院判如所请。另查明，被告租赁原告的零陵区时代旺角步行街B2-1188门面，被告已于2020年5月15日清空店铺内的商品，但未将门面交付给原告，本案在庭审中，原、被告均一致同意解除《租赁合同门面》。一审法院认为：本案的争议焦点，一是被告未按合同规定的时间交纳租赁费是否构成违约问题，二是解除双方的《租赁合同门面》的损失计算问题。关于争议焦点一，本院评议如下，本案双方合同约定交纳租金的时间是“必须于次年提前一个月支付，逾期五日不交，甲方将单方面终止合同。”根据此规定2020年4月10日至2021年4月10日的租金必须在2020年3月10日前交清，不能超过2020年3月15日，否则原告有权单方面终止合同。本案被告在2020年3月15日前未交纳2020年至2021年的租金，但仍在占有和使用原告的门面，本身就是违约。被告抗辩因为今年年初疫情的影响，属于自然灾害，不可抗力，曾提出要求原告降租、减租，与原告协商，由于协商未达成协议，所以未及时交纳租金，何况被告未明确表示不交租金，由于疫情影响可以延缓交纳租金，后因原告提交诉请，要求终止合同，所以没有交纳租金。当然疫情影响是被告经商业绩好坏的一个重要原因，也影响被告的履约能力，但不能以此为理由对抗交纳租金。被告只提出降租、减租与原告协商，并没有提出延缓交纳租金。何况被告在本案诉讼期间已腾空门面内商品，也做好了毁约、终止合同的准备，故本案被告抗辩的理由不成立。关于争议焦点二，本院评议如下：原、被告双方签订的《租赁合同门面》第三条规定，“在合同期内，乙方（被告）违约不履行合同条款内容或中途退租的应赔偿甲方（原告）人民币40,000元整；其所交押金，剩余租金一律不退，收回门面，终止合同”，根据这一规定，若被告违约，原告收取被告20,000元押金不予退还，被告还应赔偿原告的违约金40,000元，纵观本案事实，今年疫情影响了被告的经商业绩及履约能力，再加上原、被告签订的合同履行期共为五年，双方已履行了三年半的时间，已履行了大部分时间，给原告造成的损失也会相对地减少，基于以上两种理由，本院对原告诉请的要求不予退还押金20,000元的诉请予以支持，至于原告诉请要求被告赔偿40,000元损失可考虑酌情判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十七条、第一百二十二条、第一百二十七条之规定，判决：一、解除原告唐对成与被告刘爱军双方签订的《租赁合同门面》；二、限被告刘爱军在本判决生效之日起七日内赔偿原告唐对成合同约定的违约金20,000元；三、被告刘爱军签订合同时交纳的押金20,000元，原告唐对成不予退还；四、驳回原告唐对成其他诉请请求。案件受理费1,300元，减半收取650元，由原告唐对成负担150元，被告刘爱军负担500元。本院二审期间，上诉人刘爱军向本院提交证据：证据一：永州市鸿美物业管理有限公司开具的收到涉案商铺2020年4月11日电费预缴收据；证据二：永州市不动产登记中心2020年7月13日出具的《永州市不动产权登记信息结果证明》。被上诉人质证：对于证据一鸿美去收取电费，并不是上诉人自愿去缴纳电费，而是鸿美强制性去收取的电费。该证据证明目的不明确，对证据的真实性认可，对关联性不予认可。对证据二：对真实性不认可，对证明目的有异议，妻子可以委托其丈夫代为办理。上诉人提交的证据经本院质证认为，证据一、证据二真实性予以认可，但是达不到其欲证明的目的，本院不予采纳。被上诉人唐对成向本院提交新证据：证据一：银行流水明细，证据二：上诉人与被上诉人微信记录，拟证明上诉人按合同约定每半年向被上诉人缴纳租金的缴纳习惯。上诉人质证：对证据一三性均有异议，由于没有隐含签署公章无法正确其真实性，该证据无法达到对方的证明目的。对证据二真实性合法性没有异议，但是对证明目的有异议，不能达到对方的证明目的，其中的记录反证了我方当事人从来要解除合同的意愿，而是一直在积极与对方当事人协商履行合同，在被上诉人起诉法院，双方协商无果的情况被迫撤场，其中的聊天记录中可以看出对方是知晓与我方撤场情况及已经将门面交付给原告事实。被上诉人提交的证据经本院认证认为，对证据一、证据二本院予以认可，上诉人有按合同约定每半年向被上诉人缴纳租金的缴纳习惯。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案争议的焦点是上诉人是否构成违约以及被上诉人是够应当返还押金的问题。本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情形，新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件，湖南启动了新冠肺炎疫情防控一级响应，各级政府严格管控，要求减少人员流动和公众聚集活动，民众居家隔离，公交停运，交通阻断，全国上下，万众一心，众志成城，抗击疫情。本案中上诉人今年三月份未及时交纳租金是实，但属于不可抗力之情形，上诉人主张的不可抗力情形成立，不需要承担违约责任。本案不符合双方签订的《租赁合同门面》第三条规定，“在合同期内，乙方（被告）违约不履行合同条款内容或中途退租的应赔偿甲方（原告）人民币40,000元整；其所交押金，剩余租金一律不退，收回门面，终止合同”的情形。在一审庭审中，双方均同意解除《租赁合同门面》，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，一审认定事实正确，适用法律错误，处理结果错误，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院作出的（2020）湘1102民初1285号民事判决第二、三项；二、维持湖南省永州市零陵区人民法院作出的（2020）湘1102民初1285号民事判决第一、四项；本案二审案件受理费800元，由被上诉人唐对成负担。为终审判决。审判长  王臣波审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年九月二十三日书记员  吴亚妮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。