沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异761号案外人：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所地沈阳市沈河区沈水东路370-3号9门。法定代表人：黎家辉，系总经理。委托代理人：张美尊，男，1981年12月14日出生，汉族，住沈阳市于洪区，系该单位职员。申请执行人：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街163甲1。负责人：赵曾政，系该分行行长。委托代理人：赵丽媛，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：胡婷，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所实习律师。被执行人：苏智勇，男，1979年1月3日出生，汉族，住沈阳市大东区。本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行与被执行人苏智勇金融借款合同纠纷一案中，案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司向本院提出执行异议，异议事项：请求和平法院依法解除对沈阳市××××号1-23-2室商品房的预查封，并停止拍卖等一切执行措施。执行案号为（2019）辽0102执4768号。异议理由：苏智勇于2016年9月21日，与案外人签订《商品房买卖合同》（合同编号E1602117007），购买沈阳市××××号1-23-2室商品房，苏智勇为购买该房屋与交通银行股份有限公司辽宁省分行签订《个人住房借款合同》，案外人作为担保人。因苏智勇房贷出现多期断供无法偿还，面临银行起诉解除合同偿还全部借款本金及违约金的情况，苏智勇为此向案外人提出申请退房，要求由案外人代替其偿还全部银行借款本息，并承诺配合案外人办理涉案房屋撤销备案手续。案外人为此在2017年11月28日向交通银行股份有限公司辽宁省分行代偿了苏智勇全部借款本息总计286826.81元。在案外人代替苏智勇偿还上述款项后，苏智勇失联，因此一直没有配合案外人办理撤销备案手续。根据苏智勇与案外人的退房书面约定，案外人在此情形下有权解除《商品房买卖合同》，要求苏智勇配合撤销备案、赔偿违约金等。综合以上情况：1、沈阳市××××号1-23-2室商品房的所有权人是案外人。案外人虽然为苏智勇办理了合同备案，但该房屋所有权并未登记至苏智勇名下，该房屋所有权人仍是案外人。案外人基于所有权性质具有排除强制执行的权利基础，而且根据《物权法》第十五条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因本案中苏智勇违约，案外人依据双方约定有权解除双方间的《商品房买卖合同》，要求苏智勇撤销房屋备案手续。苏智勇不具有取得该房屋所有权的可能性。而且该房屋已经具备符合不动产登记条件时间也超过3个月，苏智勇至今未办理房屋所有权登记证书，预告登记因此也依法时效。因此应停止该案件的一切执行措施。2、根据法律规定，土地、房屋权属需要在预查封期间登记在被执行人名下，预查封登记方能自动转为查封登记，而本案中涉案房屋《商品房买卖合同》的相对方苏智勇已经违约，案外人根据双方书面约定享有解除权和要求苏智勇撤销该房屋备案的权利。所以苏智勇已经失去了对该房屋享有所有权的法律基础及可能性。因此急需对该房屋采取预查封措施已经失去法律依据，应予以解除预查封。综上请求法院依法支持案外人的异议请求。申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行答辩称，案涉房屋在2018年4月24日查封时登记在苏智勇名下，应属苏智勇名下房产。案外人要求解除该房屋查封，根据《物权法》相关规定，无事实及法律依据，请求法院予以驳回。本院查明，本院于2018年12月17日作出（2018）辽0102民初7523号民事判决书，判决“一、于本判决生效十日内，被告苏智勇一次性偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行贷款本金45,965.35元，利息、含罚息、复利2,082元，共计48,047.63元（以上截止2018年2月12日）；从2018年2月13日起，按合同约定计息标准，支付债务利息、罚息、复利至实际清偿时止；二、于本判决生效十日内，被告苏智勇赔偿原告平安银行股份有限公司沈阳分行律师费3,000元”。判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，平安银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行，本院于2019年7月6日立案，执行案号：（2019）辽0102执4768号。诉讼中，本院于2018年4月24财产保全预查封苏智勇名下位于沈阳市××××号1-23-2，建筑面积78.79平方米房产一处。本院于2019年8月9日作出执行裁定书、拍卖通知书，并发出公告。经查，位于沈阳市××××号1-23-2，建筑面积78.79平方米房产，于2016年9月21日办理预购商品房预告登记，权利人为苏智勇。另查，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与苏智勇于2016年9月21日签订《商品房买卖合同》，约定苏智勇购买案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司提供的位于沈阳市××××号1-23-2，建筑面积78.79平方米的商品房，单价每平方米5298.96元，总金额417505.00元。2016年10月17日，苏智勇为购买此房与交通银行辽宁省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，借款金额29万元，借期360个月，从2016年10月17日起至2046年10月17日，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为此提供担保。2017年9月29日，苏智勇到保利达地产佳伴（沈阳）有限公司办理退房，苏智勇在《翠堤湾销售退房审批单》上签字，上面退房情况说明写到“苏智勇退房扣房款10%违约金，金额41751，之后其亲属姜伟按原房款认购此套房源。自申请退房之日起，贵司可另售房源，同意贵司从本人已交款项中扣划违约金41751元。苏智勇无力偿还首付款退房”，案场经理审批、营销总监审批栏内写到“有首付分期，扣10%违约金，另更名后首付不分期。公司代偿贷款后更名”。2017年11月28日，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司向交通银行辽宁省分行支付286826.81元，用于清偿苏智勇贷款未结余款，至此苏智勇的借款全部结清。现案涉房产仍预告登记在苏智勇名下。异议审查过程中，案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1、商品房买卖合同；2、个人房产抵押贷款合同；3、翠堤湾销售退房审批单、情况说明、交通银行还款明细单、电汇凭证、结清证明。申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行为反驳案外人异议，向法院提交证据如下：房屋电子查询证明、协助执行通知书、送达回证。本院认为，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为主张异议事项成立，向法院提交了商品房买卖合同、个人房产抵押贷款合同、翠堤湾销售退房审批单、情况说明、交通银行还款明细单、电汇凭证、结清证明等证据，经审查，这些证据可以证明，苏智勇在贷款购买案外人的商品房后，由于无力偿还贷款，同意退房，同意支付违约金，同意由他人购买此房，并同意由案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司代偿其在交通银行贷款的剩余款项，苏智勇在《翠堤湾销售退房审批单》上签字认可。案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为苏智勇全部代偿款项的时间为2017年11月28日。至此，应视为双方解除了商品房买卖合同，苏智勇不再享有该房产的任何权利。此后，非因案外人的原因，预告在苏智勇名下的房产至今未能办理更名过户。我院于2018年4月24财产保全预查封该房产，显然查封在后。本院认为案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司在法院查封前已经是案涉房产的实际权利人，故案外人对本院执行该房产提出的异议及理由成立，符合排除强制执行的情形，本院应予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司异议理由成立，停止拍卖位于沈阳市沈河区沈水东路366-2号1-23-2，建筑面积78.79平方米房产，解除预查封。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 王 岩审判员 赵 博审判员 祁美楠二〇二〇年九月二十三日书记员 王 娜