贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6871号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李颖萍，女，1985年11月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审原告）：廖静思，女，苗族，1985年6月23日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：廖红阳，女，汉族，1963年12月24日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：戢骁，贵州公成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马二凤，贵州公成律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人廖静思、廖红阳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、依照补充协议第7.3条“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利”的约定，被上诉人提起本案诉讼时已丧失解除商品房买卖合同的权利，因此也就不存在后续的退款及承担违约金等义务；2、上诉人虽存在迟延交房行为，但上诉人已取得消防验收意见书，被上诉人诉请解除合同所依据的事实已经消灭，合同目的可以实现，上诉人逾期交房的行为不构成根本违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，将影响双方权利义务关系的稳定性及合同履行的长期不确定性，不利于社会经济发展、交易安全实现；3、被上诉人已丧失解除权，故被上诉人提出的退还购房款、支付违约金等其他诉请不应予以支持。被上诉人廖静思、廖红阳答辩称，上诉人提到的补充条款，应当认定为格式条款，单方的增加了被上诉人的义务，应当认定无效，至开庭之日案涉房屋都没有通过竣工验收，不能交付，致使合同目的不能实现，根据《商品房买卖合同》第22条约定，上诉人应该在2019年12月31日之前办理转移登记，至今日开庭仍不能办理转移登记，被上诉人可以要求解除合同，被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。廖静思、廖红阳向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告返还购房款554,618元；三、被告赔偿原告违约金49,915.62元（截至2017年12月31日，2018年1月1日之后的违约金以554,618元为基数，按年利率24%计算至被告返还原告全部购房款之日止）；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实，2015年6月12日，原告廖红阳、廖静思（买受人）与被告宏益房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市南明区，建筑面积33.2平方米房屋一套，房屋总价为554618元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。……”合同附件十二补充协议第7.3条约定“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之约定。”合同签订后，原告廖红阳、廖静思于2015年6月12日支付首付款166618元、购房款110000元、2015年7月8日支付购房款277000元，共计支付购房款554618元给被告宏益房开。被告未按约于2017年12月31日前向原告交付涉案房屋，但已办理商品房预售合同备案登记（登记备案号Ｙ16104009）。原告以被告逾期交房超过180工作日、约定的人行连廊无法修建以及商铺层高未达到合同约定的6米为由诉至一审法院，诉请如前。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。原告按约向被告支付了全部购房款554,618元，履行了合同义务，被告未按约于2017年12月31日前向原告交付涉案房屋，至原告起诉时的2019年6月，逾期已超过180个工作日。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”的约定，原告主张解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，原告据此主张被告按年利率24%标准支付违约金，因双方合同中已有明确约定，故一审法院按合同约定的已付款554,618元的2%即11,092.36元予以支持，对其余违约金主张，不予支持。于法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告廖红阳、廖静思与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年6月12日签订的编号192207《商品房买卖合同》。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告廖红阳、廖静思已付购房款554,618元及违约金11,092.36元，共计565,710.36元；原告廖红阳、廖静思在收到款项后三日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理合同备案登记（Y16104009）的注销手续。三、驳回原告廖红阳、廖静思的其余诉讼请求。案件受理费减半收取13,078元，保全费3,543元，合计8,466元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担7,922元，原告廖红阳、廖静思自行承担544元。二审期间，上诉人提交建设工程消防意见书（筑公消验字【2018】第0559号），拟证明案涉房屋已达到交付使用条件。被上诉人质证称，三性均不予认可，意见书明确说明如该工程扩建应重新申请，上诉人在2019年该意见书出具之后才通过了人行慢性系统，需要重新报备验收，至今工程没有完工，在修建中，该意见书没有法律效力了。上诉人提交现场照片，拟证明案涉房屋已修建完毕，可以交付使用，被上诉人的合同目的可以实现。被上诉人质证称，根据合同约定以及法律约定，交付的前提条件是达到竣工验收，到开庭之日上诉人都没有取得竣工验收，该房屋无法进行交付，达不到其证明目的。本院另查明，《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定，商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：本案所涉《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除。上诉人并未提交《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的建筑工程竣工验收合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书等资料以证明案涉房屋已达到合同约定与法律规定的房屋交付条件，上诉人二审提交的建设工程消防意见书并非法律规定的新证据，亦不足以证明案涉房屋已达到合同约定与法律规定的交付条件，故上诉人认为案涉房屋已达到房屋交付条件的主张不能成立。案涉房屋至今仍不具备交付条件，且至今仍未取得建筑工程竣工验收合格证明文件，案涉房屋何时能具备交付条件上诉人并未提交证据予以证明，故上诉人的违约行为已不只是单纯的迟延履行义务的行为，已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同目的不能实现的程度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定，从内容看，该解释是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，一年内行使解除权的规定针对的是仅构成迟延履行违约行为的情形，不适用于违约行为已达到合同目的不能实现的情况。上诉人并未提交证据证明案涉房屋何时能够具备交付条件，若适用前述一年解除权除斥期间的规定，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得达到交付条件的房屋，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。综上，即使被上诉人行使合同约定的解除权已过补充协议约定的期限，但上诉人逾期交房持续至今，已构成根本违约，合同目的不能实现，被上诉人诉请解除合同亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”法定解除权之规定，一审判决解除《商品房买卖合同》及补充协议并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用15,844元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年九月二十一日书记员 帅艳芷