湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10757号原告：广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园小高层12栋1楼。负责人：粟文其，系分公司总经理。委托诉讼代理人：唐娅信，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思翔，湖南通程律师事务所实习律师。被告：叶华，男，汉族，1970年3月8日出生，户籍所在地长沙市岳麓区，现住地长沙市岳麓区。原告广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司（以下简称昌跃物业公司）诉被告叶华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。昌跃物业公司的委托诉讼代理人唐娅信到庭参加诉讼。被告叶华经本院合法传唤，无正当理由拒不到。本案现已缺席审理终结。昌跃物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2016年8月1日至2020年6月30日（共计47个月）期间的物业管理费人民币18687.2元；2.判令被告支付逾期支付物业管理费的违约金人民币9022.07元（计算方式详见违约金付明细）；3.判令被告支付原告因维权产生的律师代理费人民币3000元；4.判由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告系利海世纪绿洲花园小区（以下简称米兰春天）多层C10-0106号房屋（建筑面积265.5平方米）业主，于2010年10月15日与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告向被告提供物业管理服务，被告于每月5日前按1.5元／平方米／月的标准向原告支付物业管理费，即被告每月应付物业管理费人民币397.6元，如被告逾期支付，则每逾期一日，按欠付总额的千分之三的标准向原告支付违约金，并需承担原告因维权产生的律师费等费用。上述协议签订后，原告依约向被告提供服务，但被告自2016年8月起拒绝向原告支付物业管理费，为此，原告于2017年10月10日向被告发送缴费通知，被告置之不理，此后，原告又多次催要，并于2020年6月向被告致电催收，但被告仍拖延不付。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。叶华未作答辩。经审理查明，叶华系利海世纪绿洲花园小区多层C10栋106房业主（建筑面积265.05平方米）。利海世纪绿洲花园小区的前期物业管理服务公司为原广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司。2010年10月15日，叶华（甲方）与广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。协议第一条约定双方的权利与义务。第二条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安全防范，交通秩序与车辆停放等。第四条约定物业服务费用（不包括房屋共有部位、共有设施设备大中修、更新、改造的费用），业主或物业使用人应于每月的五日前向乙方交纳当月的物业管理费，每逾期一日，应交纳欠费总额3‰的滞纳金。甲方所属房屋按建筑面积每月每平方1.5元（多层住宅）。第十条违约责任约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可向当地仲裁委员会申请仲裁裁决或向人民法院起诉。叶华每月应交物业管理费用为397.6元（265.05平方米*1.5元/月）。从2016年8月起至今，叶华没有交纳物业管理费。广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司于2017年10月10日向叶华发出缴费通知，催收2017年10月之前拖欠的物业管理费。广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司于2019年1月16日将公司名称变更为广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司。后昌跃物业公司与利海世纪绿洲花园小区业主委员会签订《物业服务合同》。2019年10月25日，昌跃物业公司向叶华发出《催款通知书》催收2016年8月至2019年10月，共计39个月的物业管理费15506.4元。另查，昌跃物业公司述称叶华不交纳物业费的原因系在2016年下半年时，楼上业主装修时将其阳光房的玻璃损坏，在物业公司主持协调下楼上业主同意私下与叶华协商赔偿事宜，但叶华认为楼上业主没有全部赔偿其损失，故从此后一直未交纳物业服务费。上述事实，有原告的陈述，原告提交的收楼确认书、《前期物业管理服务协议》、缴费通知及催款通知书等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案中，原告作为利海世纪绿洲花园小区的物业服务企业，按物业管理服务协议约定提供物业服务，被告作为涉案物业的业主，在享受原告提供的服务后应当交纳相应的物业服务费，故被告应向原告交纳从2018年1月至2020年6月止的物业管理费18687.2元。故对于原告主张由被告支付物业管理费18687.2元的诉请，本院予以支持。对于原告主张要求被告承担违约金的请求。本院认为在双方签订的物业管理服务协议中明确约定违约责任，逾期未交则按日万分之五收取违约金，现被告未按时交纳物业服务费，应承担相应的违约责任。因被告在2016年8月6日起开始未交物业管理服务费，而原告直至2020年才向本院提起诉讼，原告自身亦应对违约损失的扩大部分承担相应责任，故本院酌情认定叶华应应承担至2020年6月止的违约金为930元。对于原告主张要求被告承担原告为实现债权所产生的费用3000元的请求，本院认为原告没有提交证据证明其为实现债权所实际产生费用，故对于该项请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、叶华在本判决生效之日起十日内支付广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司物业服务费18687.2元及违约金930元；二、驳回广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，因适用简易程序减半收取284元，由广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司负担70元，叶华负担214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇二〇年九月十二日法官助理黄倩书记员徐珊附本案所适用法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。