沈阳市和平区人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽0102民初10202号原告：李树，女，1964年5月17日出生，汉族，住所地：沈阳市皇姑区。被告:沈阳世茂新纪元置业有限公司，住所地：沈阳市和平区文体西路25号，统一社会信用代码：912101006625025605。法定代表人：刘辉，系本公司董事长。委托诉讼代理人：王敏，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晨，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。原告李树诉被告沈阳世茂新纪元置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李树，被告委托诉讼代理人王敏、董晨均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2013年7月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1301097632),原告购买被告开发的位于沈阳市和平区青年大街374号3502房屋一套，面积66.13平方米，总房款869456元（商品房买卖合同中约定的房屋面积为66平方米，总金额捌拾陆万柒仟柒佰肆拾柒元整，后商品房交付面积与合同约定面积不同，按交付面积据实结算）。其中，合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人自商品房实际交付使用后第360日之次日起，按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金（违约金总额以该商品房总价款的千分之五为限）。合同签定后，原告按合同约定支付了房屋价款。被告于2014年9月30日逾期交付房屋，且因被告原因导致原告2020年5月才办理房屋产权证。被告的行为违反合同约定，应承担逾期办证的违约责任。另，由于合同约定的逾期办证违约金计算会使被告违约一年与违约若干年的责任相同，商品房买卖合同约定违约金明显过低，不利于保护购房者的合法权益。故，原告请求依法予以调整，依照《合同法》第114条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第18条之规定，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。综上，被告未按期办理产权登记近5年，构成违约。为维护合法权益，原告特诉至贵院，望贵院依法裁判。诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金256685.15元（总房款为869456元×日万分之1.75×2015年10月1日至2020年5月13日）；2、判令被告承担诉讼费用。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金4347元（总房款为869456元×0.005=4347元）；2、判令被告承担诉讼费用。被告辩称：一、原告与我公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并合法有效，对双方具有约束力。《商品房买卖合同》第十五条明确约定了因我公司责任导致原告逾期办理房地产权属证书的违约金的计算标准为按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金（违约金总额以该商品房总价款的千分之五为限）。按违约金总额以该商品房总价款的千分之五为限计算我公司应承担的违约金为4347元。原告主张的256685.15元违约金没有合同依据。原告于2013年7月26日与我公司签订《商品房买卖合同》，购买我公司开发的位于沈阳市和平区青年大街374号3502号房屋，约定房屋面积为66平方米，房屋总价款为867747元。房屋交房时间为2014年10月26日。该房屋建筑面积经实测变更为66.13平方米，根据《商品房买卖合同》第五条约定，原告应另行支付我公司差价款1709元，原告房屋总价款变更为869456元。我公司于2020年4月16日取得原告购买房屋所在楼宇的不动产首次登记证明，当日具备办理房地产权属证书的条件。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理“3.买受人不退房，出卖人自商品房实际交付使用后第360日之次日起，按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金（违约金总额以该商品房总价款的千分之五为限）。”根据该约定，原告房屋总价869456元，按千分之五计算违约金数额为4347元。二、原告主张257445.92元违约金没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述规定仅适用于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，本案中，原告与我公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了违约金的计算方式，故该规定不适用于本案，本案不应按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。三、原告虽未能按《商品房买卖合同》约定的期限取得房地产权属证书，但原告没有实际损失，无权主张增加违约金数额。房地产权属证书仅为权属证书，其本身并不创设权利。我公司已于2014年10月26日将该房屋交付给原告，原告作为该房屋的权利人亦已实现对该房屋的占有、使用、收益权能。原告要求我公司增加违约金金额，既没有合同依据，也没有法律依据。四、逾期办证违约金的诉讼时效应按日计算。原告于2020年5月27日提起诉讼，主张的2017年5月28日之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效。五、我公司于2020年4月16日取得原告购买房屋所在楼宇的不动产首次登记证明，当日具备办理房地产权属证书的条件。原告主张2020年4月16日之后的逾期办证违约金没有事实依据。综上，请求法院对超过违约金金额4347元的请求依法予以驳回。经审理查明：2013年7月26日，原告李树（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：E1301097632)，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区青年大街374号3502房屋，建筑面积66.13平方米，总价款为869456元。第八条关于交付期限的约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房所在楼宇经验收合格；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自商品房实际交付使用后第360日之次日起，按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金（违约金总额以该商品房总价款的千分之五为限）。合同签订后，原告向被告交付了购房款869456元。2014年10月26日，原告办理了入住手续。2020年4月16日，涉诉房屋取得初始登记批复。现原告因被告逾期办理房屋产权证诉至本院，要求被告支付逾期办证违约金256685.15元（以总房款869456元×日万分之1.75×2015年10月1日至2020年5月13日），被告辩称违约金金额应为4347元（以该商品房总价款的千分之五为限计算，即总房款为869456元×0.005=4347元）。庭审结束后，原告变更诉讼请求，要求被告支付逾期办证违约金4347元（总房款为869456元×0.005=4347元），并自述“在第一次开庭后，被告公司及该公司的律师找过我，协商逾期办证违约金的事情，问我在法院缴纳了多少诉讼费，我说我交了5000多元，他们说想和我调解，让我作出一定的让步，到法院变更诉讼请求，变更后的内容与被告在庭审答辩时的标准一致，除了这部分的钱款之外，开发公司承诺额外给我补偿一些钱款，尽量让我满意，但是要求我必须先到法院变更诉讼请求，所以我就到法院把诉讼请求变更了，在提交变更申请时，开发公司的工作人员带我到法院来的，他是想起到一定的监督作用……我变更后的违约金为4347元，计算标准是以被告庭审答辩的标准即总房款的千分之五计算的，金额与被告计算的金额相同，该笔款项被告承诺肯定向我支付，额外会以物业费等方式向我补偿，我只要配合他变更诉讼请求就好，还会向我额外支付诉讼费1000元，如果我向法院起诉的诉讼费超过1000元，超过部分开发公司还会向我支付……虽然我们已经达成了一致意见，但是我坚持不撤诉，原因是开发公司要求我必须让法院出判决”。上述事实，有商品房买卖合同、发票、房产证、不动产首次登记证明、业主信息联系表、确认书等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告双方就房屋逾期办证违约金的计算标准和数额均无争议，且原告自述双方已经达成了一致意见，故原告李树的诉讼请求因不存在任何争议而不具备诉的利益，原告不需要通过诉讼途径解决没有争议的法律事实，法院亦没有作出实体裁判的必要性。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告李树的起诉。案件受理费5150元（原告已预交），退回原告李树。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 张 伟人民陪审员 路 宏人民陪审员 王淑娟二〇二〇年九月十日书 记 员 岳 岩本裁定所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。