四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1958号 上诉人（原审原告）：宜宾市雅居安物业管理服务有限公司，住所地四川省高县庆符镇石门大道东段北侧财富中心1栋2-3号。 法定代表人：解树伟，总经理。 委托诉讼代理人：田锦怡，女，公司员工。 委托诉讼代理人：姜艳，女，公司员工。 被上诉人（原审被告）：王丹，男，1975年7月11日出生，汉族，住四川省高县。 上诉人宜宾市雅居安物业管理服务有限公司（以下简称雅居安物业公司）因与被上诉人王丹物业服务合同纠纷一案，不服四川省高县人民法院(2020)川1525民初615号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雅居安物业公司上诉请求：1.撤销四川省高县人民法院(2020)川1525民初615号民事判决第一项、第二项，依法改判或发回重审；2.案件一审、二审诉讼费由王丹负担。事实和理由：物业服务合同属于分期履行合同，物业费属于同一债务，其诉讼时效期间应从最后一期履行届满之日计算，一审法院认定事实不清，适用法律错误。 王丹辩称，雅居安物业公司履行服务不到位，严重违反《前期物业管理合同》的服务内容与质量，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 雅居安物业公司向一审法院起诉请求：判令王丹给付2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费3264元，并以逾期款项为基数从逾期之日起按每日千分之五向雅居安物业公司支付违约金至交清全部管理费之日止。 一审法院认定事实：2015年6月28日，四川省宏远房地产开发有限公司与雅居安物业公司签订《前期物业服务合同》，高县庆符镇锦绣名都小区业主委员会签章确认。合同约定：雅居安物业公司负责房屋外观，设备运行，房屋及设施、设备的维修、养护，公共环境，绿化，交通秩序，公共秩序维护与协助消防，房屋共用部分、共用设施设备的急修、小修，物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准；物业服务费为多层住宅为0.5元每月每平方米，高层1元每月每平方米；房屋交付时，业主预交缴一年物管服务费，之后每年预交缴一次；物业管理服务费中未计入的公共设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实分摊；雅居安物业公司根据有关法律法规、招标书或协议方案及合同的约定，指定本物业管理方案；配备工作人员参与物业管理区域内的共用部分、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程维保计划；对业主和物业使用人违反法规、规章及《业主临时公约》的行为，进行劝阻，并视情况提请有关部门处理；负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案；向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督；将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内明示，每半年至少一次公布物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；对本物业的公共设施和共用部分不得擅自占用和改变规划使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须经征得利害相关业主的同意后报有关部门批准方可实施；接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门的监督，不断完善管理服务；委托管理期限至业主大会召开选聘的管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。合同签订后，雅居安物业公司入驻锦绣名都小区提供物业服务。王丹自2016年7月1日起未交纳物业服务费，雅居安物业公司于2019年11月21日对王丹进行书面催收未果。 另查明，王丹系锦绣名都小区××号房屋业主，房屋建筑面积为136.01平方米。锦绣名都小区存在车辆乱停放、绿化带杂草丛生、公共设施设备损坏、垃圾成堆未及时处理等情况。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》，对业主具有约束力。王丹未举证证明涉案合同存在无效的事由，且雅居安物业公司已实际提供了物业服务，王丹亦接受了其提供的服务，各方当事人均应全面履行合同各项义务。合同虽对物业服务费预交纳期限约定不明，但雅居安物业公司自诉称王丹欠费之日起，即应当知道其权利受到损害，雅居安物业公司未提交证据证明其2019年11月21日前对王丹进行过权利主张，故，对其诉请的2016年11月21日前的物业服务费已过诉讼时效，不予支持，对王丹该部分抗辩意见本院予以采纳。雅居安物业公司未提交证据证明双方就违约金进行了约定，且其提供的服务确有瑕疵，故对雅居安物业公司诉请的违约金不予支持，对其物业服务费予以酌减。 需要特别指出的是，物业服务是一种多层次、全方位、全天候、不间断的过程性服务，事关全体业主的切身利益。物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，对业主的诉求及时予以回应，用实际行动建立起与业主间的互信和谐关系，减少纠纷；同时，业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条规定，判决：一、王丹于判决生效之日起十日内给付雅居安物业公司2016年11月21日起至2018年12月31日止的物业服务费1591元；二、驳回雅居安物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由王丹负担。 二审中，王丹提交了两张照片打印件，拟证明雅居安物业公司服务不到位。雅居安物业公司的质证意见为，该证据与本案无关联性。本院的认证意见为，该证据与本案待证事实之间无关联性，依法不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，王丹所居住的锦绣名都小区属多层住宅。 本院认为，本案的争议焦点为一审法院关于诉讼时效的认定是否有误。结合一、二审查明事实，一审法院对诉讼时效的认定确有错误，本院予以纠正。理由如下： 《中华人民共和国民法总则》规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。物业服务合同适用诉讼时效的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业费是合同项下一定期间内基于同一原因而产生的继续性债务的统一约定，每个月的物业费具有整体性、关联性、固定性，每月均产生，是属于同一债务的分期履行，应按连续债务处理，即根据《最高院关于审理民事案件使用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。本案中，2015年6月28日，雅居安物业公司与四川省宏远房地产开发有限公司就案涉小区签订了《前期物业服务合同》，在雅居安物业公司提供物业服务期间，王丹自2016年7月1日起至2018年12月31日期间未交纳物业服务费，即这一连续债务应从最后一期履行期限届满之日，2018年12月31日起计算。2019年11月21日，雅居安物业公司进行了有效的催收，诉讼时效中断，至2020年6月1日雅居安物业公司向一审法院提起诉讼之时并未超过诉讼时效期间。 关于物业费的收费标准问题，业主委员会代表全体业主签订物业服务合同的行为，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于签订主体、效力及于全体业主的相关规定，若业主认为该物业服务合同签订过程中，存在侵害业主权益的行为，其可在法定期限内提供相应的证据予以证明的前提下主张撤销，在撤销以前，该物业服务合同约定事项对全体业主具有拘束力。 关于物业服务费用折扣问题与违约责任的问题，本案中，雅居安物业公司在物业服务中确存在物业服务企业瑕疵履行的问题，但业主也客观存在逾期缴纳物业服务费的问题。两相品迭，在物业服务合同中互有违约情形，故对物业公司要求违约金的诉讼请求一审法院未予支持并无不当；对业主主张物业费打折的问题，因业主逾期支付物业服务费亦存在违约情形，综合考虑物业费收费标准、违约情形、后续物业服务需要等客观因素，故对物业服务费用一审法院予以酌情打折确有不当，本院予以纠正。王丹自王丹自2016年7月1日至2018年12月31日止应交纳的物业服务费为2040.15元（30个月×136.01平方米×0.5元/平方米）。 综上所述，雅居安物业公司的上诉请求成立。依照《最高院关于审理民事案件使用诉讼时效若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省高县人民法院（2020）川1525民初615号民事判决； 二、二、王丹于本判决生效之日起十日内支付宜宾市雅居安物业管理服务有限公司物业服务费2040.15元； 三、驳回宜宾市雅居安物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，由王丹负担。一、二审案件受理费宜宾市雅居安物业管理服务有限公司已预交，各方当事人同意败诉方直接向预交方支付其应当负担的诉讼费用，因此品迭后由王丹将应由其负担的一、二审诉讼费用75元径行支付宜宾市雅居安物业管理服务有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 翟旭玫 审 判 员 张力骁 二〇二〇年九月十七日 法官助理 史东迅 书 记 员 李 雪