辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初4080号 原告：刘畅，女，1981年5月19日出生，汉族，住址：吉林省梅河口市小杨乡。 委托诉讼代理人：张明春、于金波，系辽宁名熙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明春、于金波，系辽宁名熙律师事务所律师。 被告：沈阳中海新海汇置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区。 法定代表人：张智超，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：金兆成、陈天铎，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 原告刘畅与被告沈阳中海新海汇置业有限公司（以下简称“中海置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张明春、于金波，被告中海置业公司的委托诉讼代理人金兆成、陈天铎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告将出卖给原告的房屋前下沉庭院中集水井、配套水泵及其控制系统移至公共区域，为原告下沉庭院安置直排式排水装置；2.判令被告支付延迟交房违约金300,591元（暂从2019年12月26日计算至2020年5月30日）；3.判令被告变更燃气管道入户位置，使原告外窗达到正常使用的功能；4.诉讼费、鉴定费等由被告承担。 事实与理由:《商品房买卖合同》签订前，被告向原告提供了宣传资料并带其参观了样板间，对所销售一层房屋及其下沉庭院的排水设施、方式与样板房等关情况进行了说明。 2019年2月12日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于沈阳市于洪区赤山路2-1-2房屋，建筑面积122.18平方米，房屋总价款为1,914,591元，被告于2019年12月25日前向原告交付经验收合格的商品房，合同第九条约定了被告延期交房的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金。原告按照合同约定，足额支付了房屋价款。2019年12月25日，被告通知原告进行房屋交付，但原告进入园区准备接收房屋时发现被告交付的房屋下沉庭院有一公共排水井、配套水泵及控制系统等公共设施，入户燃气管道的线路直接影响原告房屋外窗使用，工程尚未竣工，不符合合同约定的交付条件，也不符合被告在宣传资料中所作的承诺，与样板房排水方式和销售人员说明不同，并且被告在交付现场也未向原告出示《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》，交付的房屋并未达到工程竣工标准，同时现场仍存在冬季施工的情况，所以原告以被告所交付房屋不符合合同约定及法律法规规定为由，拒绝接收房屋。 原告认为，被告将公共排水设施设置在原告专有区域的下沉庭院内，该排水井会产生积水、噪音、返潮、霉变、气味、蚊虫卵等多种不良现象，会直接影响原告的身心健康，使得原告下沉庭院无法达到全部的使用功能，也影响原告对专有区域的合理规划和日常使用。被告未在《商品房买卖合同》中告知原告，排水井设置在下沉庭院内这一重大不利因素，被告提供的宣传资料和样板房的下沉庭院内也没有公共排水井这样的公共设施，按照《中华人民共和国国家标准/住宅建筑规范/GB50386-2005》第3.1.11条与8.1.4条的规定，“住宅建设应符合无障碍设计原则”“住宅的给水总立管、雨水立管、消防立管、采暖供回水总立管和电气、电信干线（管），不应布置在套内。公共功能的阀门、电气设备和用于总体调节和检修的部件，应设在共用部位。”这种公共排水井应当设置在公共区域，被告却在属于原告专有区域的下沉庭院内设置公共排水井不符合建筑规范，也不符合合同约定，原告要求被告将公共排水井等公共设施移至公共区域符合法律规定和合同约定，人民法院应当予以支持。另外，原告在验收房屋时发现，燃气管道安装的位置距离原告外窗的距离过近，造成了房屋外窗无法全部开启，已经影响了原告对房屋外窗的正常使用，被告所交付的房屋存在严重瑕疵，不符合合同约定，被告应当予以纠正。 被告在2019年12月28日的《公示》中明确整改在2020年5月30日前完成，超过合同约定的交付时间157天，应承担逾期交房违约金362,906元，若提前或继续迟延交付房屋的，以房屋实际交付之日承担违约责任。 综上所述，原告认为合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，现被告交付房屋不符合约定，应承担相应的违约责任，请求人民法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告辩称：一、1、下沉庭院本身即属于公共区域，积水井、配套水泵及控制设施也属于公共设施设备，原告无权单独就公共区域的公共设施、设备提起诉讼；2、针对下沉庭院，被告是按照图纸进行施工的，不存在违法违约或对原告侵权的情况，原告无权主张迁移公共设施设备。二、1、双方签订的商品房买卖合同第8条，约定的交付条件是该商品房经验收合格，约定的交付时间是2019年12月25日。而被告是在2019年10月30日取得竣工验收备案书，符合合同约定的交付条件，不存在逾期交付的情况；2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第2款规定：房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定：建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的不准交付使用。《中华人民共和国合同法》第279条规定，建设工程竣工后，发包人应该根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量验收标准及时进行验收，验收合格的发包人应当按照约定支付工程价款，未经验收合格的，不得交付使用。本案中，案涉房屋已经于2019年10月30日取得竣工验收备案书，符合合同约定的交付条件，不存在逾期交付或违约的行为。《沈阳市商品房交付使用管理办法》属于行政规章，而双方所签订的商品房买卖合同当中所约定的交付条件是符合上述法律所明确规定的交付条件的，应当属于有效条款。被告的交付行为符合法律规定，因此不应当承担逾期交付的违约责任。三、燃气管道入户设计是经过沈阳城市燃气规划设计研究院有限公司依法设计并经过审批备案的，被告也是按照该方案进行施工的。燃气管道属于公共设施设备，且位于公共区域，被告的施工及交付并不存在违法也不存在违约，更不存在对原告的侵权行为。因此原告主张建议燃气管道改建无法律依据也无合同依据，应予驳回。综上所述，请求驳回原告对被告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年2月12日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市于洪区赤山路1-1-1号，建筑面积122.18平方米房屋一处，房屋总价款为1,914,591元。合同第八条约定：“出卖人应当在2019年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门延迟有关文件批准或其它政府行为……”；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量说明书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。” 合同签订后，原告依约交付了购房款。被告提供《排水系统施工图纸》一份，证明针对地下庭院的排水设施，被告是按照施工图纸进行的施工。原告对图纸的真实性无异议，但提出该设计不符合住宅建筑规范中规定的适用经济美观原则及无障碍设计原则。被告提供沈阳城市燃气规划设计研究院有限公司出具的《煤气管网施工图纸》一份，证明被告是按照施工图纸进行的燃气工程的施工。原告提出被告未与燃气单位进行沟通，样板间的管道是在窗下走的，窗上走的不美观，也影响安全。经本院实地勘察，燃气管道设计时旁边是一个露台，本身无窗，部分业主封露台时进行了外扩并加装了窗户，致燃气管道靠近了外窗。 2019年10月30日，沈阳市城市建设局向被告出具《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。原告陈述，被告在合同约定的2019年12月25日前几日，通知原告办理入住手续。原告验房发现交付的房屋与样板间不一致，存在下沉庭院设置排水装置等问题，未予办理入住手续。原告向民心网及人民网进行投诉，2020年3月10日，于洪区城建局向网友回复调查处理结果如下：根据《沈阳市商品住房交付使用管理办法》（沈阳市政府第55号令），于洪区城建局于2019年12月19日受理中海和悦府办理《沈阳市商品住房交付使用确认书》所需提供的全部资料，其中包括：辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、供水、供热、燃气等开通文件。12月20日于洪区城建局对中海和悦府进行现场核查，核查发现该小区道路未完工。根据《市建委关于实施沈阳市商品住房交付使用管理办法的补充说明》中规定：“由开发建设单位因季节原因影响园区道路工程不能完成的，需提供限时完成承诺书”。开发建设单位已向城建局提供承诺书，承诺于2020年5月30日前将园区道路按照业主要求重新铺装完成；针对园区道路等问题，开发单位已承诺于明年开春重新整改；针对业主房屋内部问题，开发单位承诺给予免费修缮。但业主一致认为，要求房屋必须达到入住条件方能交房。目前，该小区已停止办理入住手续，直至开发建设单位在具备交付使用条件后，于洪区城建局方能出具《沈阳市商品住房交付使用确认书》，并要求开发建设单位在交付场所进行公示，以便购房者查看。2019年12月28日，被告在园区内公示如下：中海城和悦府业主，经公司决定，对中海城和悦府园区在原有交付标准基础上进行以下内容调整：1、和悦府园区内景观道路使用PC砖铺设的部位调整为火烧板铺设，保证园区景观整体呈现效果；3、多层住宅负一层电梯前室至地下车库的通道地面及一层大堂至负一层的消防楼梯踏步由地坪漆地面调整为地砖铺设；4、房屋入户门牌底色调整为玫瑰金色。上述工作内容将于2020年5月30日前完成，园区上述工作实施阶段我司将尽量降低对业主日常生活的影响，期间对广大业主带来的不便敬请谅解。另，沈阳市城建局于2020年3月11日向被告下达沈阳市商品住房交付使用条件确认书。 经本院核查，案涉中海城和悦府一楼，排水方式为“强排”的业户总计为59户，截至2020年8月26日，已有40户业主办理完毕入住手续。 本院确认的上述事实，有原、被告当庭陈述，《商品房买卖合同》、城建局回函、公示等在卷佐证，已经开庭审理，当事人质证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的合同义务。 关于原告要求被告将出卖给原告的房屋前下沉庭院中集水井、配套水泵及其控制系统移至公共区域，为原告下沉庭院安置直排式排水装置；要求被告变更燃气管道入户位置之诉讼请求，因被告提供了《排水系统施工图纸》及《煤气管网施工图纸》，证明针对地下庭院的排水设施以及燃气工程，被告均是按照施工图纸进行的施工。且燃气管道靠近外窗是由于原告对露台进行外扩并加装窗户所导致。故原告上述主张无相应的法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告支付延迟交房违约金之诉讼请求，首先，应确认被告是否存在逾期交房的违约行为。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定房屋交付的日期为2019年12月25日前，交付条件为依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉诉房屋于2019年10月30日取得竣工验收备案书，可见，涉诉房屋在合同约定的交付期限届满前已符合《商品房买卖合同》约定的交付标准。被告已按照合同约定的交付日期通知原告办理入住手续，被告不存在违约逾期交房行为。其次，关于行政部门对业主的投诉下发的回函，是否可以认定被告构成违约交房的问题。沈阳市于洪区城乡建设局的回函依据的是《沈阳市商品房交付使用管理办法》，《沈阳市商品房交付使用管理办法》属于行政规章，只有违反法律、行政法规的强制性规范，才会产生承担相应法律责任的后果。因此，不能以行政规章认定被告存在逾期违约交房行为。原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百七十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费已减半收取2,904元，由原告承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  付冬梅 二〇二〇年九月二日 书记员  李雪威