湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初796号原告：朱静，女，1972年3月29日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被告：黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道138号2206室，统一社会信用代码914202003318693331。法定代表人：翁武华，董事长。原告：翁武华，男，1954年5月25日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。被告：张先梅，女，1956年12月30日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。原告朱静与被告黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司（以下简称欣曼晶公司）、翁武华、张先梅合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱静，被告欣曼晶公司的法定代表人暨被告翁武华，被告张先梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱静向本院提出诉讼请求：1、判令被告翁武华及欣曼晶公司连带偿还原告2015年6月1日至2015年12月30日期间部分租金共计12,488.10元及利息，利息以租金12,488.10元为基数，按月利率1.5%的标准，自2015年7月30日起计算至付清之日止；2、判令被告张先梅及欣曼晶公司连带偿还原告2016年1月1日至2016年3月11日期间租金8,839.50元及利息，利息以8,839.50元为基数，按月利率1.5%的标准，自2016年1月1日起计算至付清之日止；3、判令被告翁武华及欣曼晶公司连带偿还原告2016年3月12日至2016年4月30日期间部分租金共计6,225元及利息，利息以租金6,225元为基数，按月利率1.5%的标准，自2016年3月12日起计算至付清之日止；4、判令被告翁武华及张先梅补偿原告曼晶酒店住宿房卡（福利)12天折合4,056元，以诉成金额据实分摊；4、本案诉讼费由二被告按诉成金额分摊。事实和理由：原告朱静于2009年1月9日购买黄石市湖滨大道138号曼晶产权式酒店806室和1008室共计二间，购房金额为830,000元，房屋性质为商用。曼晶公司法定代表人詹右铭因经营不善，拖欠业主租金太多，于2015年4月30日单方面公布解除《委托经营合同》公告，随后由业主群体代行管理权限，业主委员会成立。同年5月5日张先梅成立欣曼晶公司并接管该酒店，公司性质为自然人独资，曼晶酒店名称自此变更为欣曼晶酒店。2015年5月原告与欣曼晶业主群体代行管理组织——业委会签订《委托经营合同》，欣曼晶业主群体组织——业委会又与张先梅签订另一份《委托经营合同》。又据（2017)鄂0202民初328号判决书中法院认定：“……2016年3月11日被告欣曼晶公司的法定代表人（也是实际经营人）由张先梅变更为翁武华（实际经营人)”。2015年7月6日张先梅给原告第一次支付2015年5月全额月租金，翁武华获知此事后暴跳如雷，迅速找张先梅、业委会负责人论理，翁武华认为所有按揭户（包括原告）都欠购房尾款，都只能按半套房的价值发放房租，对此纠纷，业委会法律界定不清，于是作出权宜决定：“所有按揭业主从2015年6月1日起房租按半套房的价值发放，另一半房租由张先梅统一临时保管，最后的归属由司法部门裁定”。业委会并将这一决定通知了经营人张先梅，2016年元月张先梅无视业委会的决定私下一次性将原告7个月的半套房的房租转给翁武华名下。2016年1月至2016年4月张先梅及翁武华二人在欣曼晶经营四个月房租分文不支付给原告。多年来，原告经多次多方向翁武华及张先梅讨要房租均无果，故而成诉。被告欣曼晶公司与被告翁武华共同辩称：一、原告起诉超过诉讼时效，无胜诉权。二、原告诉答辩人承担偿还房屋租金及利息，无事实及法律依据，且有重复计算之嫌。2015年至2016年曼晶酒店的经营者是欣曼晶公司，法定代表人为张先梅，其既不是该公司的法定代表人，也不是所谓的实际经营人。其行使的仅仅是债权人的权利，收取的只是作为债务人的原告应当支付的拖欠购房款的利息，而不是所谓的房屋租金。原告要求其与其他被告支付租金的期间存在重复计算情形。三、2016年3月2日起欣曼晶酒店实际经营者是陈希平。2015年至2016年期间欣曼晶公司的法定代表人是张先梅，而其接手欣曼晶公司的时间为2016年，其作为欣曼晶公司现在的法定代表人不承担前任法定代表人应承担的责任，现在的欣曼晶公司不承担2015年至2016年期间张先梅担任法定代表人期间的责任。被告张先梅辩称：一、原告无证据证明双方发生租赁合同关系。根据谁主张、谁举证的证明规则，原告主张双方为租赁合同关系，则负有举证证明双方存在租赁合同关系的责任，原告未能举出证据证明双方为租赁合同关系，法庭应驳回起诉。二、退一步说，就算双方在2015年至2016年4月30日期间存在租赁合同关系，且欣曼晶公司差欠原告的租金，但自差欠租金之日起至今已长达四年之久，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，法庭也应驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年1月13日，朱静与湖北联创房地产开发有限公司（以下简称联创公司）签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为HS09004240、HS09004242），分别约定：朱静购买联创公司开发的位于黄石市湖滨中路1250号（黄石市黄石港区湖滨大道138号）地块暂定名为曼晶酒店中的第一幢8层806号房以及第1幢10层1008号房，建筑面积分别为54.54平方米、54.54平方米，总房价款分别为384,500元、394,000元。同日,朱静与联创公司又签订了两份《商品房买卖合同补充协议》，分别约定：按所购房屋总值410,000元（806号房）及420，000元（1008号房）计算收益。同日，朱静按约向联创公司支付首付款194,500元（806号房）及204,000元（1008号房）。联创公司出具收据，该款中包含朱静自购买房屋之日起第一个半年的足额租金收入41，500元。2010年9月2日，朱静与黄石曼晶酒店管理有限公司（以下简称曼晶公司）、联创公司共同签订了一份《产权式酒店委托经营合同》，约定：朱静将上述所购两套房屋委托给曼晶公司用于酒店经营；委托经营期限从2009年1月13日起至2019年1月12日止，于每季度第一个月底向朱静支付当季度租金；曼晶公司将委托经营的资产金额830,000元的10%作为每年的租金回报给朱静；委托经营期内，不管曼晶公司经营情况如何，其均须按本合同约定每年固定向朱静支付购买该房屋资产金额10%的年回报；联创公司以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物，为朱静租金回报及回购提供担保；在委托经营期内，曼晶公司若逾期一个月支付朱静租金，除应付朱静的租金外，每逾期一天，曼晶公司应按当季度应付租金的千分之八支付逾期利息给朱静；本合同的变更、解除和终止，需三方签订书面协议，否则无效。此后，联创公司（甲方）与朱静（乙方）签订了两份《曼晶酒店购房按揭协议》，约定：乙方所购曼晶酒店806号房及1008号房，总房款分别为410,000元、420,000元，合同金额分别为384,500元、394,000元，合同首付款分别为194,500元、204,000元，贷款分别为190,000元、190,000元，年收益分别为41,000元、42,000元。甲方同意乙方实行内部按揭，按揭总额分别为190,000元、190,000元，按揭日期自2009年7月13日至2019年7月12日。自2009年7月13日至2010年10月12日按银行同期商业年利率6.534%执行，每月还款各2,160.68元，从收益累计补发金额中一次性扣除；自2010年10月13日至2019年7月12日按银行同期商业年利率7.128%执行，每月还款各2,218.63元。月还款本息从每月收益中扣除，扣除月还款本息后，剩余分别为1,198.04元、1,281.37元，甲方按季度支付乙方税后剩余收益。如遇国家利率调整，该利率及还款额不变。2015年3月20日，翁武华（甲方）与联创公司（乙方）签订了两份《债权转让协议》，分别约定：由于乙方拖欠甲方材料款与借款共计13,290,000元，乙方无法偿还，经协商乙方将其开发的位于黄石市湖滨大道138号用于酒店经营的售卖房屋中部分购房户应交清而未交清的购房款项转让给甲方，由甲方接受该部分债权，用以冲抵乙方拖欠甲方的上述欠款。其中：1、购买位于黄石市黄石港区湖滨大道138号曼晶酒店806室及1008室，建筑面积分别为57㎡和55㎡的购房户朱静，应付购房款分别为384,500元、394,000元，已付购房款分别为194,500元、194,000元（系笔误，应为204,000元），下欠购房款各190,000元及相应的违约损失，该下欠购房款共380,000元及相应的违约损失转让给甲方。2、拖欠的购房款的购房户待清偿完毕全部购房款及违约损失后，乙方根据甲方出具的清偿完毕通知出具购房发票。2015年4月30日，曼晶公司与联创公司共同发出《公告》，要求单方解除《产权酒店委托经营合同》，并承诺所欠租金及其在托管期间产生的债务及供应商欠款和法律责任全部由曼晶公司与联创公司承担。随后，原曼晶酒店业主委员会推选张先梅代为对酒店进行经营管理。2015年5月5日，张先梅登记成立黄石市欣曼晶酒店管理有限责任公司，公司性质为自然人独资，并由欣曼晶公司接管曼晶酒店，进行经营管理，并将酒店名称更名为欣曼晶酒店。欣曼晶公司接管经营后，翁武华即以其与联创公司签订的《债权转让协议》为由，要求将按揭户业主的部分租金收益偿还其从联创公司受让的按揭户所欠购房款及违约金。后经按揭户业主（含朱静)协商同意决定，所有按揭业主从2015年6月1日起房租按半套房的价值发放，另一半房租由张先梅统一临时保管。2016年1月，经翁武华要求，张先梅向翁武华一次性支付了由其保管的按揭户的部分租金收益共计300,000元。2015年7月7日至2016年1月30日期间，朱静从欣曼晶公司领取两套房屋租金共16,441.29元。本案审理过程中，翁武华自认其收取案涉房屋2015年6月1日至2015年12月31日期间租金共计11,718.94元。2016年3月11日，欣曼晶公司的法定代表人由张先梅变更为翁武华，公司性质由自然人独资变更为自然人投资或控股。2019年1月15日，朱静与陈希平签订两份《产权酒店委托经营合同》，约定从2016年7月1日起至2026年4月30日止，朱静将案涉两套房屋租赁给陈希平用于经营，陈希平分别按照207,400元和217,500元的3.6%向朱静交付年租金。另查明，2018年5月18日，朱静向本院提起其与曼晶公司、联创公司合同纠纷一案诉讼。黄石市黄石港区人民法院于2018年7月24日作出（2018）鄂0202民初1176号民事判决，判决：曼晶公司、联创公司于判决生效后十五日内连带给付朱静2009年7月13日至2015年4月30日期间的租金365,907.06元及该期间的逾期利息90,655.95元，且以上述未给付租金为基数，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率上浮50%的130%计付2015年5月1日起至上述租金付清之日止的逾期利息；二、驳回朱静的其他诉讼请求。本院认为，一、关于翁武华与联创公司于2015年3月20日签订的两份《债权转让协议》的效力及翁武华抗辩债务抵销问题。该协议约定：联创公司将朱静欠付购房款380,000元及相应违约损失转让给翁武华，用以抵扣联创公司欠付翁武华的材料款与借款。该协议系翁武华与联创公司真实意思表示，不存在法律规定的合同无效的情形，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。即债权转让对债务人产生效力并不需要获得朱静的同意，只需通知朱静即可。本案中，朱静提交的由黄石市欣曼晶酒店业主委员会出具的包括朱静在内的32户业主签名的《关于翁武华侵害曼晶按揭户权益的说明》以及部分业主签名向翁武华出具的《函告》等证据，均证实翁武华及联创公司已向朱静通知债权转让事宜，翁武华以购房款债权受让人的身份已实际领取诉争期间部分租金。即该两份《债权转让协议》已对朱静发生法律效力。本案中，朱静主张翁武华已领取的案涉房屋2015年6月1日至2015年12月30日期间，以及2016年3月12日至2016年4月30日期间两个时间段租金收益共18,713.10元，但其提交的证据不足以证实其主张。本案审理过程中，翁武华自认收取2015年6月1日至2015年12月31日期间租金11,718.94元，并辩称其所收取的该11,718.94元款项系朱静作为债务人应当支付的拖欠购房款利息，而非房屋租金。故翁武华自认收取的案涉房屋租金收益11,718.94元可在其受让的朱静的债权380,000元及相应违约损失内予以抵销，不再予以返还，对翁武华提出的该项抗辩意见，本院予以支持。二、关于欣曼晶公司应否支付朱静主张的2015年6月1日至2016年4月30日期间的租金及逾期利息的问题。朱静主张其已与欣曼晶公司之间签订了《委托经营合同》，与欣曼晶公司之间建立了委托经营的法律关系；张先梅虽辩称朱静不能提供相关合同证明其与朱静之间存在租赁合同关系，但其认可该期间欣曼晶公司对酒店存在经营管理的事实。朱静自认其已收到欣曼晶公司支付的诉争期间部分租金，张先梅亦予以认可。由此可以确认，欣曼晶公司事实上存在占用朱静房屋进行经营的行为。关于租金。朱静主张其与欣曼晶业委会签订了《委托经营合同》，欣曼晶业委会与欣曼晶公司当时的法定代表人张先梅签订了《委托经营合同》，但其不能提供相关合同，故无证据证明其主张的租金标准。由于朱静与陈希平于2019年1月15日签订两份新的《产权酒店委托经营合同》，其中约定年租金按房屋价值3.6%的标准支付。该约定租金标准的起算时间距诉争租金期间较为接近，且系双方真实意思表示。基于公平原则，本院酌情认定欣曼晶公司应按照每年29,880元[（410,000元+420,000元）×3.6%]的标准向朱静支付2015年6月1日至2016年4月30日期间的房屋租金，具体计算方式为：29,880元÷365天×335天=27,424.11元。经本院审理，2015年6月1日至2016年4月30日期间朱静已领取的租金16,441.29元。此外，朱静主张翁武华已领取的案涉房屋2015年6月1日至2015年12月30日期间，以及2016年3月12日至2016年4月30日期间两个时间段租金收益共18,713.10元，但其提交的证据不足以证实其主张。本案审理过程中，翁武华自认其仅收取案涉房屋2015年6月1日至2015年12月31日期间租金共计11,718.94元。故朱静实际领取的租金16,441.29元，以及已由翁武华领取用以抵扣朱静应向其偿付的部分购房尾款及相应违约损失等债务的租金11,718.94元，欣曼晶公司已支付案涉房屋租金合计28,160.23元，已超过本院按酌定标准计算的欣曼晶公司应支付的租金总额。对朱静提出欣曼晶公司支付其租金及利息的诉讼请求，本院不予支持。三、关于朱静主张翁武华、张先梅对欣曼晶公司的债务承担连带责任的问题。因前项中本院已认定，欣曼晶公司已按酌定标准支付了本案诉争期间全部租金，不存在还应支付的租金，故翁武华、张先梅亦不存在连带支付租金的责任。对朱静提出翁武华、张先梅诉争期间租金承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。四、关于福利房卡折现的问题。朱静主张翁武华、张先梅补偿其福利房卡天数折现金额4,056元，但未提交证据证实其主张。对于朱静提出的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。五、关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断。朱静提供了由黄石市欣曼晶酒店业主委员会出具的包括朱静在内的32户业主签名的《关于翁武华侵害曼晶按揭户权益的说明》、部分业主签名向翁武华出具的《函告》、向翁武华催要房租的照片，以及经业主催要诉争期间租金张先梅于2018年10月29日出具的证明，上述证据材料均可证实朱静通过业委会多次向三被告提出过履行请求，包括朱静在内的部分业主自2016年起陆续通过向法院起诉的方式维护其权利。故本案诉讼时效依法中断。对欣曼晶公司、翁武华、张先梅主张朱静提出已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：驳回原告朱静的全部诉讼请求。案件受理费579元（已减半收取），由原告朱静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  朱海鹰二〇二〇年九月十日法官助理陈玲书记员李娜