湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初3845号原告：武汉鑫广电物业管理有限公司。住所地：武汉市汉阳区汉阳大道402号。法定代表人：贺林，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢磊，男，该公司员工。特别授权代理。被告：汪博，女，1984年8月27日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：胡幸，北京盈科（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。第三人：武汉广电房地产开发有限公司。住所地：武汉市汉阳区汉阳大道398号。法定代表人：左有德，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡律学，湖北诚明律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：王红进，湖北诚明律师事务所律师。一般授权代理。原告武汉鑫广电物业管理有限公司（以下简称鑫广电物业公司）与被告汪博物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案。审理过程中，汪博申请追加武汉广电房地产开发有限公司（以下简称广电房地产公司）作为第三人，本院依法追加广电房地产公司作为第三人参加诉讼。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告鑫广电物业公司的委托诉讼代理人谢磊，被告汪博的委托诉讼代理人胡幸，第三人广电房地产公司的委托诉讼代理人胡律学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫广电物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令汪博支付2016年10月15日至2020年12月31日期间物业服务费44,499.70元；2、本案诉讼费由汪博承担。事实和理由：2016年8月29日，鑫广电物业公司与汪博签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定由鑫广电物业公司为汪博提供物业服务，汪博按照3.5元/平方米/月的标准向鑫广电物业公司缴纳物业服务费，但汪博一直不收房并拒缴物业费，至2020年12月31日共拖欠物业费44,499.70元。鑫广电物业公司多次催要，汪博拒不履行付款义务。汪博辩称，因广电房地产公司原因，案涉房屋一直未交付，未交付期间的物业费应由广电房地产公司承担，汪博并非本案适格被告，应驳回鑫广电物业公司的诉讼请求；鑫广电物业公司要求汪博支付2016年10月15日至2020年12月31日的物业费，对其要求支付未发生的物业费，不符合规定；案涉房屋未交付，汪博也未入住，房屋空置至今，如果计算物业费也应按照空置房物业费政策收取。第三人广电房地产公司述称，汪博已于2016年11月12日办理了案涉房屋的权属资料的领取手续，并且与广电房地产公司就案涉房屋的商品房买卖合同办理了签收手续，广电房地产公司已经履行了与汪博的交房手续；根据商品房买卖合同约定的交房时间和合同签订时间，汪博购买的房屋为现房，在购买房屋时已经进行多次勘察，在确认无误后签订了商品房买卖合同，并办理了后续的收房手续，并领取了相应资料。本院经审理认定事实如下：2016年8月29日，广电房地产公司（出卖人）与汪博（买受人）签订一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳120307158），约定买受人购买广电兰亭珑府X幢X单元X层X号房，买受人购买的商品房为预售商品房；出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用（1）完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用工程要求；（3）供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续；（5）供电：每户设电表，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；（6）给水：每户设水表一块，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；（7）燃气：交房前管道铺设到户，有关燃气开通时间及管道的铺设走向均按燃气公司的要求执行；（8）排水：交房时排水设施达到使用条件；（9）电梯：交房时，电梯设施达到使用条件；商品房达到上述交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人，双方进行验收交接时，出卖人应当出示上述约定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，出卖人按包括但不限于邮寄挂号信或武汉主流报纸刊登公告等方式向买受人送到《收楼通知书》后，若买受人未能按《收楼通知书》中指定的时间办妥房屋交付手续，双方同意自出卖人通知的房屋交付之日起的第七日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，本合同项下房屋的风险责任随之转移给买受人，买受人并应承担自交付之日其应承担的各项费用，物业服务费、房屋的保修期限均自该交付之日开始计算；买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与鑫广电物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容（见附件五）。该合同附件五《前期物业服务内容的约定》中载明买受人交纳物业费用时间为合同约定交付时间起计，从首年开始按100%收取，首次预交半年物业服务费，以后按季度收取，每季首月的15号之前，收取季度费用。该合同附件六《合同补充协议》中载明在业主委员会未正式聘任物业管理机构之前，由出卖人指定的物业管理公司负责物业管理，买受人所购房屋的物业管理费及水电费等相关费用，自房屋交付之日起由买受人承担；买受人完全知晓并同意其购买的X栋X单元X室交付日期为2016年6月30日前；由于该房屋已达交付条件，买受人对于其购买房屋的室内外现状及一切设施设备在购买前已经现场充分了解，以实际交付现状为准，买受人对其不持异议；如本补充协议与《武汉市商品房买卖合同》约定不一致，则以本补充协议所述内容为准。2016年11月12日，汪博领取了商品房合同、权属证明、权属登记申请表、维修基金复印件、土地分割、他项权证申请表。案涉房屋至今空置。本院认为，鑫广电物业公司主张汪博支付物业费，汪博辩称案涉房屋未交付不应由其支付物业费，本案的争议焦点为案涉房屋是否交付汪博。根据汪博与广电房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》关于房屋交接的约定，广电房地产公司未提交交接通知、房屋交接单或者邮寄、公告《收楼通知书》等证明材料，无法证明案涉房屋已按合同约定的交接方式进行交接。广电房地产公司提交的权属资料领取签收本、商品房合同签收簿，并非案涉《武汉市商品房买卖合同》约定的房屋交接资料，不能证明广电房地产公司履行了合同约定的房屋交接义务。广电房地产公司还述称案涉房屋系现房，汪博已经办理案涉房屋按揭贷款并按期偿还贷款，房屋权属已经转移至汪博名下。案涉房屋虽为现房，但也需履行房屋交接手续方能实现房屋的占有转移，且案涉《武汉市商品房买卖合同》并未另行约定现房特殊的交接手续，故仍应按照该合同约定的交接手续办理房屋交接。汪博偿还案涉房屋贷款以及房屋权属登记在汪博名下，仅能证明汪博从权利层面享有案涉房屋的所有权，而房屋交接则是从实际占有层面实现所有权的途径，即使汪博为案涉房屋登记的所有权人，并不能得出案涉房屋已经交付给汪博的事实。且庭审中鑫广电物业公司与广电房地产公司关于案涉房屋交接的陈述存在矛盾之处，故本院对广电房地产公司主张案涉房屋已交付给汪博的事实不予认定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案涉《武汉市商品房买卖合同》约定汪博自房屋交付日起向鑫广电物业公司支付物业费，现鑫广电物业公司自认案涉房屋一直空置，汪博也辩称其未入住。在鑫广电物业公司未提交证据证明案涉房屋已履行房屋交接手续或者汪博实际入住的情形下，其要求汪博支付物业费无事实依据，其应承担举证不能的不利后果。故本院对鑫广电物业公司要求汪博支付物业费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回武汉鑫广电物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计456元，由武汉鑫广电物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二〇年九月十七日法官助理伊雅茜书记员李杰