湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执复230号复议申请人（异议人、被执行人）：武汉地产集团伟业地产有限公司，住所地：武汉市江汉区新华路25号。法定代表人：陈贻国，该公司执行董事。申请执行人：武汉西科房地产经营有限公司，住所地：武汉市江岸区京汉大道1268号16层1642室。法定代表人：徐汉梅，该公司执行董事兼总经理。复议申请人武汉地产集团伟业地产有限公司（以下简称伟业公司）不服本市东西湖区人民法院（以下简称东西湖区法院）作出的（2020）鄂0112执异7号执行裁定，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。东西湖区法院查明，原告（反诉被告）武汉西科房地产经营有限公司（以下简称西科公司）与被告（反诉原告）伟业公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，武汉市江汉区人民法院受理后，依西科公司的申请，对伟业公司名下的位于武汉市江汉区新华路25号伟业大厦*层*号房屋【房屋所有权证号码：江20080**；国有土地使用权证号码：江国用（商2008）字第150**号，以下简称案涉房屋】进行了查封，并于2012年4月26日作出（2011）汉民二初字第1170号民事判决书，双方当事人均不服，上诉至本院，本院于2012年9月17日作出（2012）鄂武汉中民终字第00528号民事判决书，伟业公司不服该判决，向本院申请再审，本院于2013年9月4日作出（2013）鄂武汉中民再终字第00066号民事判决书，伟业公司不服，向湖北省人民检察院申诉，该院向湖北省高级人民法院提出抗诉，该院经审理后作出（2014）鄂监二抗再终字第00045号民事判决书，判决：“……二、伟业公司于判决生效后十五日内退还西科公司保证金250000元；三、伟业公司于判决生效后十五日内赔偿西科公司经济损失708400元……”。判决生效后，伟业公司未履行生效判决所确定的付款义务。西科公司向武汉市江汉区人民法院申请强制执行。2017年4月5日，本院作出（2017）鄂01执他30号执行裁定，将该案移送至东西湖区法院执行，武汉市江汉区人民法院应在收到该裁定书后将有关案卷材料移送至东西湖区法院，并通知有关当事人。2017年5月3日，东西湖区法院受理了申请人西科公司与被执行人伟业公司商品房委托代理销售合同纠纷执行一案。2017年5月30日，因被执行人伟业公司下落不明，东西湖区法院公告送达了执行通知书、报告财产令、评估报告等。异议期内，没有单位或个人提出异议。2017年12月7日，案外人武汉劳业物业管理有限公司以东西湖区法院未向案外人送达执行裁定书、评估报告等文书，执行程序严重违法，且该拍卖房屋系物业用房，不应强制执行为由向该院提出书面异议，要求该院中止对伟业公司名下案涉房屋的执行。东西湖区法院于2017年12月13日作出（2017）鄂0112执异26号执行裁定，驳回案外人武汉劳业物业管理有限公司的异议申请。2017年12月15日，东西湖区法院作出（2017）鄂0112执902号执行裁定，终结该案本次执行程序。2018年2月27日，申请人西科公司申请对案涉房屋进行续查封，东西湖区法院于2018年3月30日向武汉市不动产登记部门送达了裁定书及（2017）鄂0112执902号协助执行通知书，该部门办理了案涉房屋的续封手续。2020年5月8日，东西湖区法院依法恢复对该案的执行。同年5月12日，该院向被执行人伟业公司送达了执行通知书、报告财产令、限制消费令、责令履行义务通知书。因被执行人伟业公司未按通知履行义务，东西湖区法院院于2020年5月15日作出（2020）鄂0112执恢53号执行裁定，拍卖被执行人伟业公司名下案涉房屋。并于同年5月25日，向被执行人送达了该裁定。被执行人伟业公司不服，提出上述书面异议。伟业公司提出异议称，一、依据最高人民法院强调的善意文明执行理念及涉及新冠肺炎疫情的最新司法指导意见，法院不应采取拍卖房屋的过度执行措施。二、案涉房屋是开发商依法为整栋大厦专门配置的唯一物业服务用房，依法不能被强制执行。三、该房屋所在区域实际是大厦的设备管理区，房屋权属一旦转移，将导致整栋大厦的业主单位无法正常办公经营等严重后果。四、该房屋权属一旦转移，将导致正常的物业管理与服务无法进行，将无法保证整栋大厦的安全保障。五、案外人武汉劳业物业管理有限公司已合法享有20年的租赁权利，该房屋实际上也无法被强制执行，请求停止对该房屋的执行。东西湖区法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定的期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产”。本案在执行中向异议人（被执行人）伟业公司送达了《责令被执行人履行法律文书确定义务通知书》，责令被执行人在指定的期间履行法律文书确定的义务，被执行人在指定的期间未履行法律文书确定的义务，该院依法拍卖其被查封的财产，符合上述法律的规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”本案中，案涉房屋经拍卖转移所有权后，不影响案外人继续使用，因此，异议人（被执行人）伟业公司请求停止执行案涉房屋的理由不成立。东西湖区法院依据上述理由，于2020年7月14日作出（2020）鄂0112执异7号执行裁定，驳回伟业公司的异议申请。伟业公司不服，向本院申请复议称，一、依据最高人民法院强调的善意文明执行理念及涉及新冠肺炎疫情的最新司法指导意见，法院不应采取拍卖房屋的过度执行措施。二、案涉房屋是开发商依法为整栋大厦专门配设的唯一物业服务用房，依法不能被强制执行。三、案涉房屋所在区域实际是大厦的设备管理区，房屋权属一旦转移，将导致整栋大厦众多重要的业主单位无法正常办公经营等严重后果。四、案涉房屋权属一旦转移，将导致正常的物业管理与服务无法进行，将无法保证整栋大厦的安全。五、案外人武汉劳业物业管理有限公司已合法享有20年的租赁权利，案涉房屋实际上也无法被强制执行。伟业公司依据上述理由，请求撤销东西湖区法院作出的（2020）鄂0112执异7号执行裁定书，立即停止对案涉房屋进行强制执行。本院查明，东西湖区法院查明的事实属实。本院另查明，本院（2012）鄂武汉中民终字第00528号民事判决发生法律效力后，权利人西科公司于2012年10月29日向江汉区法院申请强制执行，该院以（2012）鄂江汉执字第01459号立案执行。在该案指定至东西湖区法院执行后，该院于2017年5月30日向被执行人公告送达了（2017）鄂0112执902号裁定，拟对案涉房屋采取拍卖措施，后由于案外人武汉劳业物业管理有限公司提出异议而暂缓拍卖。经审查认为，伟业公司系生效法律文书确定的被执行人，案涉房屋登记在伟业公司名下，东西湖区法院对案涉房屋采取查封、拍卖措施，于法有据。关于伟业公司提出受新冠肺炎疫情影响，不应拍卖案涉房屋的复议理由。首先，新冠肺炎疫情并非排除拍卖措施的法定事由；其次，本案2012年已进入执行程序，且于2017年已启动评估拍卖程序，新冠肺炎疫情并非造成伟业公司不能清偿到期债务的原因，伟业公司以此为由请求排除对案涉房屋的执行，缺乏事实和法律依据。关于伟业公司提出案涉房屋系物业服务用房的复议理由。伟业公司未提供案涉房屋系物业服务用房的证据，且伟业公司并非以此为由请求排除执行的适格主体。关于伟业公司提出案外人武汉劳业物业管理有限公司已合法享有20年租赁权的复议理由。伟业公司并非提出该项主张的适格主体，且案外人武汉劳业物业管理有限公司已据此提出过执行异议并被驳回。综上，伟业公司的复议理由均不能成立，其请求本院不予支持。东西湖区法院（2020）鄂0112执异7号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，其效力本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回武汉地产集团伟业地产有限公司的复议申请，维持武汉市东西湖区法院（2020）鄂0112执异7号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张鹰战审判员  徐 文审判员  周 晨二〇二〇年九月二十七日法官助理张菲娅书记员彭芳