河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0821民初2236号 原告：吴建猛，男，1998年9月11日出生，汉族，军人，住承德市承德县。 委托诉讼代理人：胡国臣，河北胡国臣律师事务所律师。 被告：承德长瑞房地产开发有限公司，住所地河北省承德市承德县下板城镇承希小学与县医院之间。 统一社会信用代码：911308210670443318。 法定代表人：刘显，执行董事。 委托诉讼代理人：崔青松，男，1983年7月2日出生，汉族，该公司员工，住河北省石家庄市鹿泉区。 原告吴建猛与被告承德长瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴建猛及其委托诉讼代理人胡国臣、被告承德长瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔青松到庭参加了诉讼，被告承德长瑞房地产开发有限公司法定代表人刘显经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴建猛向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即向原告交付长瑞锦城三期14幢1单元18层1803号房屋及钥匙；2.要求被告向原告支付违约金（自2019年11月1日起每日按610805.00元的万分之二计算至房屋及钥匙实际交付之日止）；3.要求被告返还原告交付的诚意金500.00元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月27日签订了商品房买卖合同，原告购买被告所有的长瑞锦城三期14幢1单元18层1803号房屋，被告承诺于2019年10月31日前向原告交付上述房屋。原告已按合同约定向被告足额支付了购房款，但到期后被告一直未向原告交付房屋，经原告催要，被告要求原告必须购买地下室，否则不予交房。根据原、被告签订的房屋买卖合同，原告只购买了房屋不包括地下室，现被告将地下室捆绑销售，并以此拒不交付房屋及钥匙，损害了原告的合法权益，故特向贵院提起诉讼，望依法判如原告所请。 被告承德长瑞房地产开发有限公司辩称，一、答辩人同意向被答辩人交付案涉房屋14幢1单元18层1803号房屋及钥匙。二、未按时交房的原因在于被答辩人，答辩人不应承担逾期交付房屋的违约金。退一步讲，即使法院认定被答辩人应承担逾期交房责任，原告也存在一定的过错，应承担相应的责任，同时应减轻答辩人的责任。被答辩人计算的违约金数额是错误的。违约金应根据合同第十二条约定的已付房价款的万分之二计算或根据补充协议（四）约定的最高不超过房屋总价款的0.1%计算。三、答辩人不存在捆绑销售，答辩人不应返还诚意金500.00元，被答辩人应继续履行合同。2019年5月24日，被答辩人自愿购买答辩人开发的地下室一间，建筑面积18.7平方米，总价款39270.00元，并交纳了500.00元诚意金。截止到起诉之前，被答辩人未明确向答辩人提出不再购买该地下室，因此，答辩人为被答辩人预留该地下室至今。被答辩人应继续履行合同，向答辩人支付剩余款项。综上所述，答辩人同意向被答辩人交付案涉房屋及钥匙，但答辩人不应承担逾期交付房屋的违约金。退一步讲，即使法院认定属于延期交房，答辩人也存在一定的过错，应承担相应责任，同时应减轻答辩人责任。被答辩人计算的违约金数额是错误的。另外，答辩人不存在捆绑销售，不应返还诚意金500.00元，被答辩人应继续履行合同，向答辩人支付剩余款项。 本院经审理认定事实如下：2019年5月27日，原告吴建猛与被告承德长瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同(预售)》,合同约定：吴建猛购买承德长瑞房地产开发有限公司建设的长瑞锦城商品房一套，房屋建筑面积106.84平方米，房屋单价每平方米5717.01元，总价610805.00元；吴建猛应于2019年5月27日前支付首期房价款人民币190805.00元，余款人民币420000.00元向（贷款机构）申请贷款支付；双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定，出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。第八条约定“逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”；第十二条约定“逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款的万分之二为违约金”。同时补充协议第四条（对合同第十二条的补充）约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的0.1%。合同签订后，吴建猛按照合同约定的数额及时间支付了购房款。2019年5月24日，被告收取原告14-1-1803地下室负1-22号诚意金500.00元，并为原告出具收据一张。 被告开发建设的长瑞锦城14号楼于2019年10月28日取得建设工程竣工验收报告，具备商品房买卖交付的条件，但被告公司至今未按合同约定的条件期限向原告交付房屋。 认定上述事实有下列证据予以证实：1.《商品房买卖合同（预售）》；2.500.00元诚意金收据；3.首付款收据；4.贷款合同；5.银行还贷流水清单；6.河北省建设工程竣工验收报告；7.房屋面积测绘报告；8.住宅使用说明书和住宅质量保证书；9.原、被告当庭陈述予以在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、关于房屋交付问题。因本案被告同意向原告交付案涉房屋及钥匙，故原告请求被告将位于长瑞锦城三期14幢1单元18层1803号房屋及钥匙交付原告吴建猛的诉讼请求本院予以支持。二、关于逾期交房违约金问题。1.违约责任问题。原、被告订立的《商品房买卖合同（预售）》对房屋交付条件、期限及违约责任做了明确、具体的约定。依据被告所提交的竣工验收报告，时间为2019年10月28日案涉房屋已符合合同约定的交付条件，被告理应按照合同约定时间即2019年10月31日前交付案涉房屋，在庭审中被告方承诺于2020年8月25日交付房屋，但被告公司至今仍未按约向原告交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，已属恶意违约，应当承担违约责任。被告抗辩称逾期交房的原因系原告造成的，但并未提交相关证据予以证明，故被告的辩解理由，本院不予采信。2.违约金如何计算问题，根据原被告双方之间订立的《商品房买卖合同（预售）》第八条、第十二条的约定，无论是逾期付款还是逾期交房支付违约金的标准均为万分之二，同时均约定了违约金支付的起止时间，双方当事人对此无异议。现双方争议的实质是逾期交付房屋违约金支付是否以房款总价按日计算与否的问题。根据双方订立的合同综合分析判断，逾期付款违约金系按房款总价的日万分之二支付，而逾期交付房屋违约金却按房款总价的万分之二支付，即使按照双方签订的补充协议第四条逾期交房的违约金，都明显存在权利义务不对等。依照法律规定，民事主体从事民事活动应当遵循自愿原则，但亦应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。为维护正常的社会经济秩序，弘扬诚实信用的良好社会风气，保护公民、法人的合法权益。因此原告诉讼请求对等调整逾期交付房屋违约金按日支付，且调整后的违约金并不违反法律规定，故本院予以支持。三、关于原告请求地下室诚意金500.00元返还问题。所谓“诚意金”是开发商的一种营销手段。但一般交易习惯为双方达成购房意向，诚意金可抵作房款，达不成购房意向，需无条件退还。被告抗辩称不同意返还，要求继续履行合同，但并未提供有效证据予以证明双方存在地下室买卖合同关系，本院对此不予采信。故原告要求被告返还交付的诚意金500.00元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告承德长瑞房地产开发有限公司于本案判决生效后十日内，将位于长瑞锦城三期14幢1单元18层1803号房屋及钥匙交付原告吴建猛； 二、被告承德长瑞房地产开发有限公司以购房款610805.00元为基数，按日万分之二的标准支付原告吴建猛逾期交房违约金，从2019年11月1日起计算至实际交房日止； 三、被告承德长瑞房地产开发有限公司于本案判决生效后十日内返还原告吴建猛诚意金500.00元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取333.81元，由被告承德长瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  尚晓玉 二〇二〇年九月二十一日 书记员  陈浩然 附页： 一、相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、告知事项 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费667.62元，上诉于河北省承德市中级人民法院。逾期未交上诉状或提交上诉状后七日内未交纳上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。 申请执行的期间为二年。