湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1835号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄永红，女，1970年5月10日出生，汉族，住湖南省资兴市。 委托诉讼代理人：刘国平，男，住湖南省资兴市，由资兴市xx社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭石头，男，1947年1月18日出生，汉族，住湖南省资兴市。 委托诉讼代理人：谢春丽，湖南春鸿律师事务所律师。 上诉人黄永红因与被上诉人郭石头房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2020）湘1081民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄永红上诉请求：撤销一审判决第一项，改判郭石头支付违约金3万元，退还郭石头购房款2万元；本案一、二审诉讼费由郭石头负担。事实和理由：1.郭石头在一审中并未提出确认合同无效的诉讼请求，根据“不告不理”原则，一审认定《房屋认购合同》无效错误。2.《房屋认购合同》系双方当事人的真实意思表示，合同文本是郭石头的女儿郭某甲提供，郭石头明确表示不购买，所有应当按照合同约定支付3万元违约金。 郭石头辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。双方签订的《房屋认购合同》，处置的是宅基地上所建房屋，不被法律保护，应当认定为无效合同。双方于2019年1月21日签订的协议合法有效，该协议明确约定了付款期限以及付款金额，于2019年12月30日前还款2万元，于2020年还款4万元，且黄永红实际依据该协议履行了部分义务，黄永红单方撕毁该协议，并不是双方认可的行为，黄永红应继续履行还款义务。 郭石头向一审法院起诉请求：1.判令黄永红归还郭石头购房款5万元；2.诉讼费由黄永红承担。一审庭审中，郭石头申请增加诉讼请求：3.黄永红支付资金占用期间利息7650元（从2017年7月1日起至2020年5月1日止，计算标准为月贷款基准利率4.5%）。 黄永红向一审法院反诉请求：1.判令郭石头赔偿黄永红违约金3万元；2.反诉费由郭石头承担。 一审法院认定事实：2017年5月31日，郭石头与黄永红签订《房屋认购合同》，约定：郭石头购买黄永红位于xx的一楼住房，面积108㎡，房款233,280元，面积按办房产证后的实际计算，多退少补，黄永红包办房产证和付办房产证的一切费用；签订合同之日，郭石头付给黄永红6万元，建到住房的四楼付款3万元，建到住房五楼时付款52,800元，建房老板交付房屋时，付款3万元；黄永红办房产证期限以何老板交房起期限为六年，如黄永红在期限内没有办到房产证，郭石头有权退回房子和收回全部房款，并按银行存款利息计息；合同签订后，郭石头除黄永红办房产证没办成可要求退房外，其余的不得以任何理由违约，假如郭石头违约赔给黄永红违约金3万元，黄永红也不得以房价上涨等和可卖更高的价钱而违约，若黄永红违约，即赔给郭石头违约金3万元。合同签订后，郭石头于2017年6月1日支付了第一笔购房款6万元，黄永红向郭石头出具收条一张，后郭石头未再支付购房款。2019年1月21日，双方经协商达成协议，约定：郭石头购买黄永红民生路住房一楼的房子，现要求退房不买了，要求黄永红退款，到2019年1月30日还款2万元，到2020年还款4万元，钱全部付完时退还合同给黄永红，此据一式二份。双方均在协议上签名。此后，该协议被黄永红撕毁。2020年元月22日，黄永红退款1万元给郭石头，因黄永红未退还余下购房款，故郭石头诉至一审法院。另查明，涉案房屋占用土地系黄永红所在新民村湾门二组的集体土地，2016年9月6日，经资兴市国土资源局批准用于农村宅基地建设。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷,本案争议的焦点为：一、《房屋认购合同》是否有效，反诉请求是否应予支持；二、郭石头所交购房款是否应当退还，是否应当支付利息。一、郭石头、黄永红签订的《房屋认购合同》是否有效，黄永红的反诉请求应否支持。根据相关法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，郭石头与黄永红于2017年5月31日签订《房屋认购合同》，双方买卖的标的物不仅是房屋，还涉及相应的土地使用权，而涉案房屋用地是农民集体所有土地，农村宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，郭石头并非新民村湾门二组集体经济组织成员，因此，郭石头与黄永红签订的《房屋认购合同》因违反法律的禁止性规定，应属无效合同。关于黄永红反诉要求郭石头赔偿违约金3万元。郭石头与黄永红于2019年1月21日签订协议终止双方的房屋买卖交易，是双方合理行使处分权的表现，也是双方对之前《房屋认购合同》解除后的善后处理，根据协议约定郭石头退房不买了，黄永红退还已收取的郭石头购房款，该协议未约定郭石头的违约责任，且黄永红在签订协议后退还了郭石头1万元购房款，以其实际履行行为认可协议内容。综上所述，黄永红反诉要求郭石头给付违约金3万元的请求，没有事实和法律依据，不予支持。二、郭石头所交的购房款是否应当退还，是否应当支付利息。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2017年6月1日，郭石头向黄永红支付了第一笔购房款6万元。2019年1月21日，双方达成协议，约定郭石头不再购买涉案房屋，黄永红退还6万元购房款，且约定了退款时间。虽该协议被撕毁，但经复原，内容清晰，双方均已签字确认，黄永红辩称该协议因未约定违约条款，经双方协商同意才撕毁，但黄永红未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的责任，协议表明双方一致同意终止房屋买卖交易，系对《房屋认购合同》的解除，虽《房屋认购合同》因违反法律的强制性规定无效，但并不影响双方对于返回购房款的约定，该协议系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按约定自觉履行，因此，黄永红应当按照约定退还郭石头购房款5万元。双方约定2019年1月30日还款2万元，现黄永红已还款1万元，另1万元逾期未还，郭石头要求黄永红支付资金占用期间的利息于法有据。但郭石头主张以月贷款基准利率4.5%计付利息高于法律规定，对超过部分，不予支持，可按中国人民银行公布的1至3年期贷款年利率4.75%计算，关于利息起算日期应从约定还款逾期之日起开始计算，因还款期内双方并未约定利息，应视为不支付利息。经计算，黄永红应支付郭石头资金占用期间利息为594元（10,000元×4.75%/12月×15个月=594元）。对于双方约定2020年退还4万元这一笔还款，因具体日期约定不明确，郭石头也未提交其他证据予以佐证，应视为该款未逾期，因此，对郭石头要求黄永红支付该部分欠款资金占用期间的利息请求，不予支持。综上所述，郭石头与黄永红签订的协议合法有效，当事人应当按照协议履行，黄永红迟延退付郭石头购房款，依法应当支付相应的逾期利息，黄永红的反诉请求因无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）黄永红于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）郭石头购房款50,000元，并支付逾期利息594元；二、驳回原告（反诉被告）郭石头的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄永红的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1241元，减半收取620.5元，反诉受理费275元，合计895.5元，由原告（反诉被告）郭石头负担88元，被告（反诉原告)黄永红负担807.5元。” 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，本案系买卖合同纠纷。争议焦点是郭石头是否应向黄永红支付违约金3万元。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同效力，法院应主动审查，对于违反法律效力性强制性规定的合同，应确认合同无效。因本案《房屋认购合同》的标的物涉及国家法律禁止出让、转让的农民集体所有的土地使用权，本案一审据此认定该合同为无效合同符合法律规定。黄永红关于一审认定合同无效违反了“不告不理”原则的上诉理由，不符合法律规定，本院不予采信。因本案《房屋认购合同》无效，故黄永红要求依照合同约定收取3万元违约金的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，黄永红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人黄永红负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 袁浩飞 书 记 员 张 丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。