青海省门源回族自治县人民法院   民事判决书   （2020）青2221民初906号   原告（反诉被告）：马某1。公民身份号码：×××。   原告（反诉被告）：张某。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：马某1，原告张某之丈夫。   被告（反诉原告）：汪某。公民身份号码：×××。   被告(反诉原告)：马某2。公民身份号码：×××。   以上二被告委托诉讼代理人：王某，青海行云律师事务所律师。   原告（反诉被告）马某1、张某与被告（反诉原告）汪某、马某2买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）马某1，原告（反诉被告）张某的委托诉讼代理人马某1，被告（反诉原告）汪某、马某2及其委托诉讼代理人王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）马某1、张某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告剩余购房款50000元；2.被告支付原告利息9450元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月1日，被告因西关村居住的瓦房被拆迁向原告购买位于××门房屋一套，双方约定房屋总价款为350000元，分三次付清。被告支付300000元后剩余50000元约定于2019年10月30日前付清，并约定到期不支付被告承担银行三倍的利息。上述剩余房款到期后经原告多次催要，被告一直未支付，故诉至法院，请求判令如上。   被告（反诉原告）汪某、马某2辩称，1、依法驳回原告的全部诉讼请求，因本案争议的房屋性质为城镇廉租住房共有产权房屋，是按政府出资，个人负担的份额实行共有产权，原告对外出售此房屋违反国家政策及法律规定；2、本案房屋买卖合同因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属无效合同，依据无效合同的法律规定，原告应返还被告已付购房款并承担赔偿责任。   反诉原告汪某、马某2向本院提出反诉请求：1、判令确认房屋买卖合同无效；2、反诉被告返还已付购房款300000元，并按年利率4.75%承担自2018年12月15日至2020年7月28日已付购房款250000元利息19230.8元；自2019年6月26日至2020年7月26日已付购房款50000利息2573元，本息合计321803.8元；赔偿房屋添加家具费用4750元，以上合计326553.8元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告出卖给原告的房屋系城镇廉租住房，与政府共有产权，被告在出售该房屋时没有告知房屋性质的真实情况，在原告请求被告办理该房屋不动产过户手续时才知情该房屋是原告享受了政府补助而取得，对产权办理和上市交易等都有限制，反诉被告违反法律规定与反诉原告签订的房屋买卖合同为无效合同，故反诉至法院，请求判令如上。   反诉被告马某1、张某辩称，1、如合同为无效，同意返还反诉原告的已付购房款，但不同意支付利息，因签订合同时反诉原告已知情该房屋性质系与政府产权共有；2、主张反诉原告支付自2018年11月1日至2020年8月20日止每月2000元的房屋居住费。   原告（反诉被告）马某1、张某为支持其诉讼请求，提交售房协议一份，证明双方达成购房协议的事实。被告（反诉原告）汪某、马某2对该证据予以认可。本院认为该证据客观真实，与本案具有关联性，予以认定。   被告（反诉原告）汪某、马某2为支持其抗辩主张，提交如下证据：   证据1、身份证，证明被告具有反诉人资格。   证据2、门源县城镇廉租住房产权协议，证明涉案房屋系与政府共有产权。   证据3、售房协议，证明本诉二被告未在售房协议上告知该房屋产权性质。   证据4、银行转款凭证，证明已支付原告购房款250000元的事实。   证据5、收条，证明已支付原告购房款50000元的事实。   证据6、结清证明及贷款还款流水凭证、房款记录，证明被告房款来源为银行贷款和佐证证据5向原告支付房款50000元及花去该房屋装修款4750的事实。   原告（反诉被告）马某1、张某质证认为，证据1、2、3、4、5予以认可，对证据6结清证明及贷款还款流水凭证真实性认可，对证明方向不认可，反诉被告购房时有拆迁款无需贷款；房款记录的真实性、关联性均不认可，房款记录是在房屋交付后本诉被告在居住时对损坏的家具进行的购买。   本院对上述证据认定如下：证据1、2、3、4、5客观真实，与本案有关联性，能证明原被告双方达成售房协议及本诉被告给本诉原告支付房款的事实，予以认定；证据6与本案无关联性，不予认定。   根据原被告的诉辩意见，经庭审举证、质证，本院确定如下事实：2018年11月1日，甲方（张某、马某1）与乙方（汪某、马某2）达成售房协议，约定将位于××门（西户），面积为95.96平方米的房屋由甲方出售给乙方，出售价款为300000元，不包括地下室。双方在此售房协议中对付款方式、违约责任、房屋办理产权费用等进行了约定。售房协议签订后原告于2018年11月4号左右将合同标的物交付被告，被告一直居住至今。另，被告已支付原告购房款300000元，剩余50000元一直未支付。其次，原告（张某、马某1）出售的该房屋为城镇廉租住房，按政府出资、个人负担的份额实行共有产权，对产权办理和上市交易等都有一定的限制，原告方享受了政府补助，截止目前，原告尚未缴清政府补助款将产权登记过户到自己名下。   本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点为双方缔结的买卖合同是否有效。本案房屋为城镇廉租住房，是政府为解决城镇中低收人家庭日益增长的住房需求和适应社会主义市场经济体制及我国国情的住房供应体系而建设，对购房人资格、上市交易条件都有严格的限制。现原告在享受政府补助、明知对上市交易等有限制的情形下与被告签订售房协议，即损害了城镇中低家庭的利益，亦损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的之规定，该售房协议因损害社会公共利益为无效。因合同无效，对原告请求支付所剩购房款及利息的诉讼请求不予支持，对反诉原告请求确认房屋买卖合同无效的反诉请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任之规定，本案中，对过错责任的界定，应综合双方合同签订之时本诉原告对房屋的告知情况、本诉被告对房屋的审查了解等综合界定。本案本诉原告在签订售房协议时明知该房屋性质而与本诉被告签订售房协议，其称在签订售房协议时该协议第五项由本诉被告书写的内容可证明已告知该房屋性质，但该书写内容无反映房屋性质，且本诉原告未提交任何其他证据来佐证其已告知本诉被告该房屋性质，由其承担举证不能的后果。在民事交易活动中，当事人应遵守诚实信用原则，如实告知对方交易房屋性质，因本诉原告未恪守诚实信用原则告知本诉被告交易房屋性质，为主要过错方，应承担主要过错责任。本诉被告系成年人，在购买房屋的重大交易行为中，对房屋性质等重大事项负有审慎了解义务，因本诉被告自己未尽审慎了解义务致合同无效，为次要过错方。双方因根据自己的过错承担相应的过错责任，故对反诉原告请求反诉被告按银行同期贷款利率（4.75%）支付已付购房款利息21803.8元的反诉请求，由反诉被告承担其主要过错责任70%即15262.66元；对反诉被告主张反诉原告支付自2018年11月1日至2020年8月20日止每月2000元的房屋居住费的抗辩主张，因每月2000元房屋居住费过高，不符此房屋租赁费实际情况，因酌情予以支持每月800元（20个月）为16000元，由反诉原告在其过错责任范围内承担30%即4800元。反诉原告请求赔偿房屋添加家具费用4750元的诉讼请求，该费用系反诉原告在居住时对损坏家具进行了的置换，且无正规发票予以证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条》规定，判决如下：   一、依法确认反诉原告汪某、马某2与反诉被告马某1、张某签订的售房协议无效；   二、反诉原告汪某、马某2于本判决生效后十日内支付反诉被告马某1、张某自2018年11月至2020年8月（20个月）房屋居住费4800元；   三、反诉被告张某、马某1于本判决生效后十日内返还反诉原告汪某、马某2已付购房款300000元，并支付上述购房款利息15262.66元；反诉原告汪某、马某2于本判决生效后十日内搬出此房屋予以返还反诉被告马某1、张某；   四、驳回本诉原告马某1、张某的全部诉讼请求；   五、驳回反诉原告汪某、马某2的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉案件受理费1286元，减半收取643.02元，由本诉原告马某1、张某负担450元，本诉被告汪某、马某2负担193.02元；反诉受理费6198.4元，减半收取3099.2元，由反诉原告汪某、马某2承担929.76元，反诉被告张某、马某1承担2169.44元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海北藏族自治州中级人民法院。   审判员 李兴延     二〇二〇年九月十七日   书记员 马文娟