河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1122民初2516号原告：河南鑫秀物业管理有限公司，住所地河南省临颍县人民路西段。法定代表人：高真真，该公司董事长。被告：杜锋安，男，汉族，1975年10月1日出生，住河南省临颍县。原告河南鑫秀物业管理有限公司（以下简称鑫秀物业公司）与被告杜锋安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫秀物业公司的法定代表人高真真、被告杜锋安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫秀物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费2,295元、楼道公摊电费108元，违约金500元，共计2,903元；2．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年6月25日原告与临颍县京辰温泉花园小区业主委员会双方签订了《物业管理服务协议》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，合同期限至2019年6月30日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的7月1日前，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三交纳违约金。被告系上述物业3号楼1单元602房的业主，物业面积127.5平方米，按约定应当向原告交纳从2018年7月1日至2021年6月31日的物业管理费用2,295元及楼道公摊电费108元（每年36元），但被告一直拒绝缴费，产生违约金500元，共计2,903元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告杜锋安辩称：我不交物业费的原因是，第一，我是顶层六楼的业主，在2018年甚至更早，六楼的玻璃顶大面积漏水，有时甚至会渗水到五楼，因为我和五楼邻居关系比较好，他没有让我赔偿。漏水后我让物业修玻璃顶，物业一直没修，玻璃板的胶缝一直漏水。我一直反映，物业从来没有回复过我，也没有告知我为何不修或者我应该如何处理。直到2019年我实在没办法，我就联合我对门的邻居（他跟我情况一样，是房顶北坡预制板缝漏水，也是一直反映得不到解决），找外面的维修公司进行了维修，我们两户加一起的维修面积是120平方米，单价是60元每平方米，我付给了维修公司3,600元。在修之前我也跟物业经理说过，我说你不给我修我自己修，他也没有答复我。我反映问题的那个物业经理他现在已经不干了，但他之前口头承诺我，修缮后维修的费用冲抵物业费。就是因为我的诉求没有得到答复和解释，所以2018年7月1日以后的物业费我没有交。第二，2014年物业公司有所变更，在上一任的物业公司在对小区进行服务管理的时候，我的三轮车被盗，我有报案，保安都说明显看到不是我家人骑走了三轮车，这可以说明物业失责，这也是我不交物业费的一个原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月25日，临颍县京辰温泉花园业主委员会（甲方）与鑫秀物业公司（乙方）签订《京辰．温泉花园物业服务合同》，由鑫秀物业公司对位于临颍县二环路与建设路交叉口的京辰．温泉花园小区提供物业管理服务。合同对物业服务的相关事项，以及权利义务作出了规定，第二章物业管理服务事项第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：“1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（仅限于对裸露在外的避雷设施进行日常的维护管理，若对其进行功能性检测或维修，其费用由甲方承担）。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道（位于住户室内的上下水管道，住户有义务对其进行检查，如果出现异常，应主动告知乙方，没有住户报修，乙方将不进入室内检查，因此造成的一切后果与乙方无关）、化粪池、沟渠、水池、井、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运（业主因装修产生的垃圾的清运，应单独缴纳费用）。排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。”；第三章物业服务质量第五条：“乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准。”；第四章物业服务费用第六条：“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管区域的实际情况，双方约定物业服务费用按年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.5元/㎡/月；（2）商业：0.8元/㎡/月；（3）每户每月3元公共电费分摊；（4）小区内住宅改为办公用房和住宅改为经营用房按同类住宅收费标准的200%和300%收取。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。……”；第八条：“业主应于每年7月1日前向乙方交纳当年物业服务费用。对于不按时交纳应交费用的业主，甲方应积极协助乙方收取。乙方将上述未按时交纳物业服务费业主名单向甲方提供，视为乙方对欠费业主的催收。……”；第八章物服务合同期限及解除第十七条：“本合期限为3年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。合同期满前三个月内，甲方应作出续聘或选聘的决定。在甲与选聘的第三方物业管理企业签订物业服务合同生效并接管时，本合同终止。”；第九章违约责任第二十四条：“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。甲方及业主充分理解本条约定违约金的法律后果，甲方及业主不得再以违约金过高予以降低。”；第十章附则第二十八条：“本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。”；第二十九条：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。”；第三十四条：“本合同自2016年7月1日起生效。”。杜锋安为京辰温泉花园小区3号楼1单元602房的业主，该房屋建筑面积为127.5㎡。鑫秀物业公司以向杜锋安催缴2018年7月1日至2021年6月31日的物业管理费后，其仍未交纳为由诉至本院。本院认为，鑫秀物业公司与河南省临颍县京辰温泉花园业主委员会签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同约定事项对合同当事人及业主均具有约束力，各方均应按照约定行使权利、承担义务。合同期限至2019年6月30日，但临颍县京辰温泉花园业主委员会并未选聘其他物业公司，鑫秀物业公司至今仍在为该小区提供物业服务。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践和履行中不可能是完美的，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应通过及时有效的方式来解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量。物业公司以业主交纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量的进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好家园。本案中，鑫秀物业公司虽没有很好的尽到物业管理及服务职责，但是鑫秀物业公司也完成了一定的物业管理服务工作，故杜锋安不得以鑫秀物业公司服务不到位为由拒绝交纳所有物业费。鉴于鑫秀物业公司在提供物业管理服务过程中存在一定的服务不到位的问题，对杜锋安所欠2018年7月1日至2021年6月31日共计三十六个月的物业费应适当予以减少，本院酌定每年减少两个月即每年交纳十个月的物业费为宜；经计算，杜锋安应交纳的物业费为1,912.5元（=127.5㎡×0.5元/月×30个月）、楼道公摊电费108元（=1户×3元/月/户×36个月），以上共计2,020.5元。关于违约金的请求，由于鑫秀物业公司提供的物业服务尚有需要改进的地方，故对鑫秀物业公司要求杜锋安支付违约金的诉请，本院不予支持。杜锋安辩称因房顶漏水与物业公司工作人员反映得不到解决，只能自行维修，并要求自行维修的费用冲抵物业费的主张，鑫秀物业公司认可房顶漏水并称已向房管局统计，但因有业主未交维修基金导致无法维修，鑫秀物业公司对杜锋安自行维修的费用冲抵物业费的要求不予认可，故杜锋安的该项抗辩理由，于法无据，本院不予采信。对于杜锋安反映的房顶漏水等问题，杜锋安可与有关义务人及责任人协商解决，协商不成可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下：一、被告杜锋安于判决生效后三日内支付原告河南鑫秀物业管理有限公司2018年7月1日至2021年6月31日期间的物业服务费1,912.5元、楼道公摊电费108元，共计2,020.5元；二、驳回原告河南鑫秀物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由原告河南鑫秀物业管理有限公司负担5元，被告杜锋安负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  李耀军二〇二〇年九月二十二日书记员  王旭楠