福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4832号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许耀华，男，1972年11月12日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：林勤，福建博世律师事务所律师。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）因与被上诉人许耀华房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判许耀华立即腾空搬离福州市仓山区，并恢复房屋原状后返还给国有房产公司；3.改判许耀华向国有房产公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月6797.7元标准，自2017年12月21日起计至许耀华实际搬离上述租赁房屋之日止）；4.改判确认国有房产公司有权不予退还许耀华交付的租赁押金4533元。事实和理由：一、一审法院认定许耀华已支付房屋占有使用费至2019年1月,许耀华已于2019年5月18日将房屋交还国有房产公司，事实认定错误。1.2017年12月20日国有房产公司通知终止租赁关系后，许耀华继续使用租赁房屋，但许耀华并未提供证据证明其已按照市场租金标准向国有房产公司支付房屋占用费，或已按照原租赁合同约定的月租金1511元标准支付房屋占用费。许耀华提供的缴款人为福州川正贸易有限公司的进账单和票据，缴费金额相差甚大，也无原件核对，不足以证明其已经支付房屋占用费至2019年1月。2.许耀华虽于2019年5月18日将租赁房屋的钥匙邮寄给国有房产公司，但该行为并不能代表其已将租赁房屋返还给国有房产公司。国有房产公司并未实际查验房屋，无法确定房屋是否存在被损坏、改建等情况，若租赁房屋被损坏或改建，许耀华依法应当恢复原状。且许耀华返还钥匙时，未履行退租时许耀华应履行的合同附随义务，包括交清房屋占用费，提交使用租赁房屋期间所发生的水费、电费、物业服务费用均已交清的相关书面凭证，办理签署退还房屋书面交接文件的退房手续。国有房产公司作为国有企业，前述事项也是租赁房屋退租时必须完成的管理工作，是有效收回租赁房屋的必要条件。二、一审法院认为国有房产公司提交的评估报告并无对本案租赁房屋的评估，对国有房产公司主张的每月6797.7元计算标准不予采纳，适用法律错误。根据《房屋租赁合同》第十一条第三款、第十一条第五款，国有房产公司通知终止租赁关系后，案涉租赁合同解除，许耀华拒不返还租赁房屋属于违反法律及后合同义务，侵害了国有房产公司的合法权益，本案租赁合同期满后，许耀华也应返还租赁房屋，其拒不返还的行为也构成违约和侵权，故国有房产公司有权要求许耀华支付房屋占用费。关于房屋占用费标准，国有房产公司依法委托专业评估机构对案涉房产同一地段、同一物业区域、同类型的房屋的市场租金标准进行评估，并向一审法院提供了该证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，国有房产公司已履行了自身举证责任，许耀华在一审庭审中对国有房产公司的评估报告进行否定，其应申请一审法院对案涉房产进行司法评估，许耀华自愿放弃申请司法评估的权利，应承担举证不能的不利后果。即使一审法院认为国有房产公司单方委托评估的市场租金标准不具有公正性，也应启动司法鉴定程序对案涉租赁房屋的市场租金标准进行司法评估，一审法院径行按已解除的原租赁合同约定的租金标准判令许耀华支付房屋占用费，有失公平，于法无据。三、一审法院认为国有房产公司要求判决其有权不予退还许耀华交付的租赁押金4533元不符合合同约定，也属于法律适用错误。许耀华提供的进账单、票据可以体现许耀华存在转租房屋行为，根据《房屋租赁合同》第七条约定，国有房产公司有权不予退还租赁押金。同时，根据《房屋租赁合同》第十一条第三款约定，国有房产公司通知终止租赁关系后许耀华拒不返还租赁房屋属于违法、违约继续使用案涉租赁房屋，侵害国有房产公司权益，造成国有房产公司损失，国有房产公司也有权不予退还押金。 许耀华辩称，一、案涉房产已于2019年5月18日交还国有房产公司，一审判决认定正确，国有房产公司是否查验案涉房屋，不能改变房屋已交还的事实。1.由于国有房产公司以各种理由拒不办理交接手续，2019年5月18日，许耀华将案涉房屋钥匙邮寄交还国有房产公司，国有房产公司收到钥匙后未及时进行现场查验，责任在国有房产公司。2.案涉房屋不存在损坏、改建、拖欠水费、电费、物业服务费情形，国有房产公司也无任何证据证明存在前述情形。且依据案涉《房屋租赁合同》第十一条规定，即使存在前述情形，国有房产公司只能向许耀华主张损害赔偿，而不能拒绝交接案涉房屋。二、一审法院对国有房产公司主张的每月6797.7元计算标准不予采纳，判决许耀华参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，是正确的。1.国有房产公司一审提交的评估报告不是对案涉房屋租金的评估，与本案并无关联性，不能作为认定本案房屋租金市场标准的依据，故也不存在许耀华应申请重新鉴定的情形。2.一审判决参照双方《房屋租赁合同》约定的租金标准及约定租赁期限届满后双方长达数年实际履行不定期租赁关系期间的租金标准，来确定2017年12月20日后的占有使用费，是对双方约定及交易习惯的尊重，并无不当。3.许耀华已支付从2011年3月31日至2019年1月28日的占有使用费，在此期间，国有房产公司从未拒收，也从未提出改变租金标准。三、一审法院对国有房产公司关于其有权不予退还许耀华交付的租赁押金4533元的主张不予支持，是正确的。1.国有房产公司无证据证明许耀华将租赁房屋转租、分租或者变相转租、分租、转借给第三方。许耀华一审提交的进账单、票据仅能证明许耀华委托案外人代为支付租金，而案外人代为支付租金，并不违反法律法规规定或合同约定。2.国有房产公司无证据证明许耀华违法使用案涉租赁房屋。不定期租赁关系解除后许耀华继续使用案涉租赁房屋只构成违约，不构成违法。且许耀华持续支付占有费至2019年1月，国有房产公司也从未拒收。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.判令确认国有房产公司与许耀华之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令许耀华立即腾空搬离福州市仓山区，并返还给国有房产公司；3.判令许耀华向国有房产公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月6797.7元标准，自2017年12月21日起计至许耀华实际搬离上述租赁房屋之日止），暂计至2018年4月份的4个月零10天的房屋占用费为29456.7元；4.判令确认国有房产公司有权不予退还许耀华交付的租赁押金4533元；5.判令许耀华向国有房产公司支付因本案所支出的律师费11304.8元；6.本案的诉讼费用全部由许耀华承担。 一审法院认定事实：2009年3月16日，许耀华与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定,许耀华向国有房产公司承租位于福州市仓山区，租赁期限自2009年4月1日起至2011年3月31日止，每月租金1511元。合同还约定租赁押金4533元，许耀华迟延交付租金一个月以上，国有房产公司有权解除合同，所收的租赁押金不予退还。租赁合同期限届满后，许耀华继续使用上述房产，国有房产公司于2017年12月20日书面通知许耀华终止双方之间的租赁关系及并办理房产移交相关事宜。 另查,许耀华已支付房屋占有使用费至2019年1月。许耀华已于2019年5月18日将房屋交还国有房产公司。 一审法院认为，许耀华与国有房产公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同的约定履行各自的义务。根据租赁合同约定，双方的租赁期限于2011年3月31日届满。但许耀华仍继续使用租赁店面，且国有房产公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。后国有房产公司于2017年12月20日书面通知许耀华终止双方之间的租赁关系，租赁合同已于2017年12月20日解除。关于国有房产公司诉请要求许耀华支付房屋占有使用费，一审法院认为国有房产公司主张按其自行评估的租金单价计算占有使用费，但国有房产公司提交的评估报告并无对本案租赁房屋的评估，故一审法院对于国有房产公司主张的每月6797.7元计算标准不予采纳,故许耀华应参照租赁合同约定的租金标准即每月1511元向国有房产公司支付自2019年2月1日起至2019年5月18日的占有使用费5410元【1511元/月×3个月＋（1511元/月÷31天）×18天】。国有房产公司要求许耀华腾空并搬离租赁房屋,并将房屋交还国有房产公司,鉴于许耀华已于2019年5月18日将房屋交还国有房产公司,故对国有房产公司该诉请,一审法院不予支持。国有房产公司要求判决国有房产公司有权不予退还许耀华交付的租赁押金4533元，不符合合同约定，一审法院不予支持。国有房产公司要求许耀华支付因本案所支出的律师费11304.8元，无合同依据，一审法院不予支持。综上，判决：一、确认福州市国有房产经营有限公司与许耀华2009年3月16日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；二、许耀华于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付自2019年2月1日起至2019年5月18日止的占有使用费5410元；三、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费707元，由福州市国有房产经营有限公司负担602元，由许耀华负担105元。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的主要事实清楚。 本院认为，关于许耀华是否已经将讼争房屋交还给国有房产公司的问题。许耀华主张其已于2019年5月18日将讼争房屋钥匙邮寄交还给国有房产公司，国有房产公司对此予以确认。国有房产公司主张该行为不能代表许耀华已经将讼争房屋返还，但国有房产公司作为出租人，在其已经解除与许耀华之间的房屋租赁关系且收到许耀华邮寄的房屋钥匙后，其负有及时收回房屋的义务。国有房产公司没有及时查验收回房屋，也没有提供证据证明讼争房屋存在损坏或欠付水、电、物业等相关费用的情况下，其仅以讼争房屋可能存在上述情况或未按要求办理书面交接手续为由主张许耀华未实际交还房屋，依据不足，一审法院认定许耀华已于2019年5月18日交还房屋正确，予以维持。 关于许耀华支付讼争房屋占有使用费的认定问题。国有房产公司主张许耀华提供的缴款人为福州川正贸易有限公司的进账单缴费金额相差较大，且没有原件核对，故不认可上述票据中包含有许耀华支付的占有使用费。二审中，许耀华提供了加盖福州川正贸易有限公司公章和法定代表人签字的情况说明，对2017年1月至2019年1月以福州川正贸易有限公司名义支付给国有房产公司的款项中每一笔对账单租金金额的构成进行了详细说明，确认上述款项中包含了许耀华从2017年1月至2019年1月每月支付给国有房产公司的租金1511元，该情况说明后附有福州川正贸易有限公司与国有房产公司签订的相应租金金额的《房屋租赁合同》，国有房产公司对情况说明和所附的《房屋租赁合同》的真实性无异议，但认为许耀华在2018年1月后应按租赁房产的市场租金评估价值向其支付房屋占用费，福州川正贸易有限公司替许耀华按照原合同租金标准支付的款项不足，许耀华仍需补足。本院经审查认为，许耀华提供的上述情况说明及《房屋租赁合同》已经对其通过福州川正贸易有限公司按每月1511元的标准向国有房产公司支付占有使用费至2019年1月进行了合理说明，国有房产公司对此未明确予以否认，可以认定许耀华已经支付讼争房屋占有使用费至2019年1月。国有房产公司主张应按照评估报告评估的6797.7元/月的标准支付占有使用费，但国有房产公司一审提供的评估报告中并未包含对讼争房屋市场租金的评估，故一审法院未采纳国有房产公司该主张并认定许耀华应参照租赁合同约定的租金标准即每月1511元支付房屋占有使用费，并无不当，予以维持。 关于押金退还的问题。国有房产公司主张根据《房屋租赁合同》第七条、第十一条第3款的规定，其有权不予退还许耀华支付的押金4533元。但国有房产公司并未举证证明许耀华存在《房屋租赁合同》第七条约定的违法转租、转借、分租的行为，亦未举证证明许耀华存在《房屋租赁合同》第十一条第3款约定的违法使用租赁物的行为，故国有房产公司主张其有权不予退还许耀华支付的押金，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费183元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年九月十四日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷