中华人民共和国湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异540号案外人：胡震，男，1977年8月2日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。申请执行人：西藏林芝福源投资有限公司，住所地西藏自治区林芝地区生物科技产业园办公室。法定代表人：郑霭仪，该公司董事长。被执行人：湖北珩生五洲建材股份有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区汉口北大道318号（五洲国际建材城）。法定代表人：张化冰，该公司董事长。被执行人：湖北珩生投资有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村珩生领袖城会所1-4层1室。法定代表人：张化冰，该公司董事长。被执行人：武汉冰晶房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道珩生领袖城。法定代表人：张化冰，该公司董事长。被执行人：湖北冰晶房地产开发有限公司，住所地湖北省云梦县城关珍珠坡路95号。法定代表人：张化冰，该公司董事长。被执行人：湖北冰晶实业投资（集团）有限公司，住所地湖北省云梦县城关珍珠坡路95号。法定代表人：张发旺，该公司董事长。被执行人：张化冰，男，1953年3月20日出生。被执行人：韦茑，女，汉族，1972年10月9日出生，住上海市杨浦区。被执行人：景云，女，汉族，1977年8月16日出生，住湖北省云梦县。被执行人：张晶，女，汉族，1975年9月16日出生，住上海市静安区。被执行人：万安培，男，汉族，1957年10月9日出生，住广东省深圳市。本院在执行西藏林芝福源投资有限公司（以下简称林芝福源公司）与湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生五建公司）、湖北珩生投资有限公司（以下简称珩生投资公司）、武汉冰晶房地产开发有限公司（以下简称武汉冰晶公司）、湖北冰晶房地产开发有限公司（以下简称湖北冰晶公司）、湖北冰晶实业投资（集团）有限公司（以下简称冰晶实业公司）、张化冰、韦茑、景云、张晶、万安培民间借贷纠纷一案，案外人胡震对本院查封武汉市黄陂区x号xx小区x幢x层x号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外胡震请求解除对案涉房屋的查封、执行行为。理由：2017年11月3日，申请人胡震与本案被执行人武汉冰晶公司签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的案涉房屋，申请人已全额支付购房款388640元，武汉冰晶公司开具收据；2017年11月3日武汉冰晶公司为案外人办理上述房产网签备案手续，并于当日完成交房验收及房屋移交手续；案外人多次向武汉冰晶公司提出以收据换取发票并办理过户登记，但武汉冰晶公司均不予配合；案外人现已对案涉房屋实际占有并使用。案外人向本院提交《武汉市商品房买卖合同》、收据等证据予以证实。本院查明，余建夫与珩生五建公司、珩生投资公司、武汉冰晶公司、湖北冰晶公司、冰晶实业公司、张化冰、韦茑、景云、张晶、万安培民间借贷纠纷一案，浙江省杭州市中级人民法院作出的（2015）浙杭商外初字第64号民事调解书,确认各方当事人自愿达成如下调解协议：一、珩生五建公司确认结欠余建夫借款本金人民币14500万元及利息（自2015年1月30日至2015年8月20日止）1700万元，共计人民币16200万元，珩生五建公司承诺于2015年8月20日偿还。如珩生五建公司提前还清该笔款项，余建夫自愿给予珩生五建公司每日千分之二的债务减让（即珩生五建公司每提前一日还清全部债务，余建夫同意减让32.4万元，以此类推）；如珩生五建公司未在2015年8月20日还清该笔款项，则珩生五建公司还应另行向余建夫支付逾期付款利息（以未付本金为基数，按照月利率2%，自2015年8月21日起计付至全部款项付清之日止）。二、珩生投资公司、武汉冰晶公司、湖北冰晶公司、冰晶实业公司、张化冰、韦茑、景云、张晶、万安培对珩生五建公司的上述债务承担连带清偿责任。上述民事调解书发生法律效力后，该院以（2016）浙01执345号立案执行。执行中，该院以被执行人住所地及主要财产在本院辖区为由，将该案委托本院执行。本院以（2016）鄂01执993号立案执行。执行过程中，申请执行人林芝福源公司以双方已达成执行和解协议并正在履行中为由,请求不对被执行人采取进一步的执行措施并终结本案的本次执行程序，本院于2017年11月23日作出（2016）鄂01执993-1号执行裁定，终结了（2015）浙杭商外初字第64号民事调解书的本次执行程序。后，本院于2020年5月8日作出（2016）鄂01执993-2号执行裁定，查封了各被执行人名下财产，其中包含案涉房屋。另查明，本院于2016年12月11日作出（2016）鄂01执异1172号执行裁定，将（2016）鄂01执993号执行案件的申请执行人由余建夫变更为林芝福源公司。再查明，2017年11月3日，出卖人武汉冰晶公司与买受人胡震签订合同编号为黄0xx5号《武汉市商品房买卖合同》，约定：出卖人经批准,在以出让方式取得的编号为431号地块上投资建设冰晶天兴城商品房,《国有土地使用权证》编号：黄陂国用（2005）第x号;买受人所购商品房为上述商品房中的第x【幢】/单元x层x#号房，该商品房的用途为商业服务;建筑面积为86.75平方米，该商品房单价为每平方米4480元;买受人一次性付款的，乙方应于2017年11月3日前，一次性存入商品房全部价款388640元，出卖人应当在2017年9月10日前，将案涉商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。武汉冰晶公司开具的收据显示，案外人交纳案涉房屋购房款388640元。据案外人提供的武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果载明，案外人名下的案涉房屋已办理合同备案，证书编号：黄0xx5，登记时间为2017年11月3日。在本院查封案涉房屋前，案外人已与周文英签订《租房委托书》，委托周文英全权代理租房事宜。后周文英将案涉房屋出租给他人使用。还查明，据案外人提供的鄂（2019）武汉市黄陂不动产权第0xx8号不动产权证书载明，案涉房屋的权利人为武汉冰晶公司。本院认为，本案的审查焦点是案外人对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在法院查封之前已签订商品房买卖合同，在法院查封之前已合法占有案涉房屋，并已支付案涉房屋全部价款，其未办理过户登记非因买受人自身原因。故，案外人对案涉房屋享有的权利能够排除执行。其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对武汉市黄陂区x号xx小区x幢x层x号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  罗敦顺审判员  谌 玲审判员  吴 利二〇二〇年九月十五日书记员  文 曼