江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1424号上诉人（原审被告）：连云港飞龙置业有限责任公司，住所地江苏省东海县牛山街道中华路御湖豪庭售楼处。法定代表人：张文正，该公司董事长。委托诉讼代理人：周欣，上海汇业律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：庄缘，女，1993年12月16日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：张士勇、何立军，江苏田湾（东海）律师事务所律师。上诉人连云港飞龙置业有限公司（以下简称飞龙公司）因与被上诉人庄缘商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初6821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。飞龙公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定双方的《合同补充协议》对被上诉人不发生法律效力无事实及法律依据。1.补充协议及协议中对交付条件的变更均符合实际事实情况且合法有效。主合同第八条第4项约定的交付条件“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”违反国家强制性规定，且系无法实现的条件。(1)本案所涉合同采取国家工商总局2000年《商品房买卖合同示范文本》。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了房地产项目的综合验收，而国务院2004年5月19日发布的国发（2004)16号文件《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第八十三项明确规定，取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，基于该规定，合同中约定的原由房管局发放的“商品住宅交付使用批准文件”已不再发放。故2014年住建部和国家工商总局联合下发的商品房买卖合同示范文本也取消了“商品房综合验收”的交付条件和“取得商品住宅交付使用批准文件”的交付条件。(2)东海县房产管理局强制性规定在《商品房买卖合同》第八条中必须选择第4项即“该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”作为交付条件，否则对所有的《商品房买卖合同》不予备案。基于上述背景，上诉人在选择东海县房产管理局强制要求的一条不具备现实履行可能的交付条件后，只能通过签订补充协议的方式改变交付条件。2018年12月3日，东海县房产管理局已纠正之前做法，向东海县不动产登记中心发出了《关于取消商品房符合交付使用条件证明的函》，明确指出在商品房不动产权属首次登记时不必再查收商品房符合交付使用条件的证明文件。该做法正说明上诉人通过补充协议的约定改变当地行政机关不合法的强制性要求是正确的，而并非规避自身的法律责任签订补充协议。(3)补充协议由双方在平等自愿协商的前提下进行签订，协议不存在法律规定的无效情形，且主合同中也明确说明双方可以对主合同进行补充或变更，因此补充协议以及协议中对合同中交付条件改变的约定均是合法有效的。2.补充协议中约定的交付条件并未对购房人的合法权利进行限制，也未对出售人的责任进行免除，该条款合法有效。(1)根据我国合同法第四十条的规定，格式条款只有具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款才无效。具体到本案中，上诉人之所以与被上诉人通过补充协议的方式将交付条件变更为“商品房经单体工程质量分期验收合格”，是因为主合同约定的交付条件违反国家强制性规定，且根本无法实现。(2)该变更并非免除上诉人责任、排除对方主要权利，上诉人仅是与被上诉人约定略低于主合同目前已无法实现的交付标准，且司法实践中并没有规定低于“取得商品房住宅交付使用批准文件”或备案验收的交付条件无效的强制性规定。二、上诉人已经按约履行了通知交房义务，逾期收房的责任应由被上诉人承担。1.《合同补充协议》第十二.1条约定，“出卖人可以电话、短信、书面或公告等方式通知买受人交房并告知交付日期、地点、所需资料等；买受人接到通知后，拒绝接收商品房或不按时办理交接手续的，应按《商品房买卖合同》第十一条之约定承担违约责任。”在具备交房条件之后，上诉人已于2017年12月25日在售楼处发布了交房通告，告知被上诉人应于2017年12月31日开始集中办理交房手续。部分业主已于2018年1月2日收房的事实足以证明上诉人发布了该交房通告。在被上诉人没有按照通告的要求前来收房的情况下，上诉人又于2018年6月17日、2018年12月11日以短信的方式通知被上诉人收房，故逾期收房的违约责任只能由被上诉人承担。2.退一步来说，即使认定上诉人存在逾期交房的行为，计算逾期交房的实际也应截止至2019年1月2日而非2019年7月2日。按照原审法院的裁判思路，上诉人取得备案登记证即达成了合同约定的交付条件，如前所述，上诉人一直在通过各种方式通知被上诉人收房，被上诉人在房屋符合主合同约定的交房条件后仍不愿前来收房，该行为违反合同约定，自2019年1月2曰至2019年7月2日期间，被上诉人应赔偿上诉人因其逾期收房而给上诉人造成的损失。三、原审法院不应将取得备案证等同于合同约定的商品房住宅使用批准文件。在国务院取消相关行政审批手续之前，工程备案证的备案机关是原建设局，而商品房住宅交付使用批准文件是在商品房备案后由原房产管理局发放，一般在办理产权证环节才需要，故该条件比备案条件更为严格。在行政审批取消后，开发商已无法取得商品房住宅交付使用批准文件。综上所述，上诉人与被上诉人之间签订的补充协议合法有效，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称：一审法院认定事实正确，适用法律准确，程序合法，请求维持原判，驳回上诉。庄缘向一审法院起诉请求：1.提高逾期交楼的违约金至每天万分之二；2、飞龙公司逾期依约支付违约金直至实际交付（暂计算至2019年7月2日）34330元；3.飞龙公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明，2016年10月26日，庄缘和飞龙公司签订《商品房买卖合同》一份，约定庄缘购买飞龙公司开发的位于东海县房屋，房屋建筑面积共139.11平方米，总价款人民币635733元。合同第八条约定：飞龙公司应当于2017年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付庄缘。合同第九条约定：如飞龙公司未按照合同规定的期限将该商品房交付庄缘使用，逾期不超过90日，自合同第八天规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，飞龙公司按日向庄缘支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，庄缘有权解除合同。庄缘要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，飞龙公司按日向庄缘支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，飞龙公司应当书面通知庄缘办理交接手续，双方进行验收交接时，飞龙公司应当出示第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，飞龙公司还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，飞龙公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，庄缘有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由飞龙公司承担。合同第十四条约定：飞龙公司承诺交付时水通、电通，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意的处理方式为飞龙公司继续完善，使其达到使用条件。该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十二条第1款约定：双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付庄缘使用，如房屋存在质量问题，庄缘在保修期内有权要求飞龙公司维修，但不得因此拒绝办理房屋交付手续。2017年12月25日，飞龙公司以在售楼处放置交房通告的方式，通知天一居1﹟、2﹟、23﹟业主办理房屋交接手续。合同签订后，庄缘向飞龙公司付款635733元。另于2018年9月3日补交房屋面积差价款14898元，总房款共计650631元，飞龙公司对该事实予以认可。一审法院另查明，2018年10月8日，案涉小区业主与飞龙公司就交付的房屋质量问题及是否符合政策规定和约定的条件产生纠纷，江苏省东海县住房和城乡建设局作出的信访复字〔2018〕21号信访事项处理意见书载明：飞龙公司确实不具备交房条件，目前案涉楼盘已经完成主体工程建设，并组织进行了竣工验收，但由于尚未通过消防验收，导致该楼盘无法进行竣工备案和申请综合验收。因只有通过综合验收才具备交房条件，办理不动产权证，鉴于该楼盘已完成竣工验收，故违规交房不在该局处理职权范围。如业主追究违规交房责任，应向房管局部门举报、投诉。2018年12月3日，江苏省东海县房产管理局致函江苏省东海县不动产登记中心，2018年11月23日起房管局不再颁发商品房符合交付使用条件的证明文件，县不动产登记中心在受理商品房不动产权属登记时，不必查收商品房符合交付使用条件的证明文件。2019年1月2日，涉案房屋所处的天一居1#楼取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证。2019年7月2日，飞龙公司将涉案房屋交付庄缘，庄缘实际接收涉案房屋。一审法院再查明，2018年7月4日，庄缘因案涉房屋存在逾期交房行为构成违约为由，诉至一审法院，2019年1月1月10日，双方于庭后达成和解，飞龙公司向庄缘支付2017年12月31日至2018年9月29日期间的逾期交房违约金17000元，庄缘撤回对飞龙公司的起诉。现庄缘再次以飞龙公司存在逾期交房行为构成违约为由，诉至一审法院，请求处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据庄缘和飞龙公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交付商品房的条件为取得商品房住宅使用批准文件。涉案房屋于2019年1月2日才取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，即合同约定的商品房住宅使用批准文件，故此时涉案房屋才符合合同约定的交付条件。关于飞龙公司辩称双方签订的《商品房买卖合同》之附件四即《合同补充协议》第十二条第1项约定“双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付买受人使用”是对《商品房买卖合同》第八条第一款约定交付条件变更的意见是否应采信问题。一审法院认为，在签订合同过程中提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，格式条款的约定减轻己方责任、加重对方责任的，格式条款提供方应当采取合理的方式提请对方注意。飞龙公司作为格式条款提供方，在补充协议中改变主合同条款，将交房条件由主合同约定的取得商品住宅使用批准文件变更为单体工程质量分期验收合格，减轻了飞龙公司的交房责任，加重了庄缘责任，飞龙公司应当采取合理的方式提请庄缘注意，但飞龙公司并未提供相关证据证明自己尽到了提请注意的义务，故该补充协议的条款对庄缘不发生法律效力，涉案房屋的交付条件仍应以主合同约定为准，飞龙公司的辩解意见一审法院不予采纳。符合交付条件后，飞龙公司未能及时履行通知义务，直至2019年7月2日，双方才完成房屋交接，自庄缘和飞龙公司约定的交付时间2017年12月30日，已逾期549天。根据合同约定，飞龙公司应向庄缘支付逾期交房违约金，飞龙公司已支付2018年9月29日前的违约金，仍有275天的逾期交房违约金未付。飞龙公司对已交房款650631元，按日万分之一计算，为17892.35元（650631元×0.01%×275天）。对于庄缘的其他诉讼请求，因没有证据证明，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、飞龙公司应于判决发生法律效力之日起十日内向庄缘支付逾期交房违约金17892.35元；二、驳回庄缘的其他诉讼请求。一审案件受理费658元，减半收取计329元，由庄缘负担172元、飞龙公司负担157元（已由庄缘预付，待飞龙公司给付上述款项时一并给付）。二审中，上诉人向本院提交了其调查东海县住建局的回复，拟证明本案的房屋双方补充约定的交房条件是根据实际情况做出的协商和变更，没有增加买受人责任免除出卖人的责任，不应认定为无效的约定，主要的说明是回复函中所说的质量监督报告出具时间为2018年2月5日，该报告出具后即为单体工程质量验收合格，本案的四方验收合格时间是2018年1月2日，单体验收合格发生在四方验收合格之后。因为单体的工程质量分析验收后会出具单位工程竣工验收证明书，可以证明工程具备交付条件。被上诉人质证意见：对于上诉人提供的住建局回复的真实性没有异议，但是与本案没有关联，补充协议是否有效，关键在于上诉人是否以醒目的文字或以相关的提示让被上诉人得以了解，并且出于自身的真实意愿与之签订合同，但从上诉人提供的证据看不能证明该补充协议已经向被上诉人进行了充分说明或了解。另外，该补充协议是上诉人单方提供的格式性条款，该条款免除减轻自己的义务，增加购房者的负担，应该被认作是格式性条款，在上诉人与被上诉人之间不产生合同约定的效力。本院经审查，对上诉人提交证据的真实性予以确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案争议焦点：1、房屋交付时间是以主合同约定还是以补充协议约定为准；2、逾期收房责任如何承担。关于争议焦点1、房屋交付时间是以主合同约定还是以补充协议约定为准的问题。本院认为，在签订合同过程中提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，格式条款的约定减轻己方责任、加重对方责任的，格式条款提供方应当采取合理的方式提请对方注意。一审法院认为“飞龙公司作为格式条款提供方，在补充协议中改变主合同条款，将交房条件由主合同约定的取得商品住宅使用批准文件变更为单体工程质量分期验收合格，减轻了飞龙公司的交房责任，加重了庄缘责任，飞龙公司应当采取合理的方式提请庄缘注意，但飞龙公司并未提供相关证据证明自己尽到了提请注意的义务，故该补充协议的条款对庄缘不发生法律效力”是正确的。本案应按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交付商品房的条件为取得商品住宅使用批准文件。2019年1月2日，涉案房屋取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，即合同约定的商品住宅使用批准文件。因此，上诉人认为主合同第八条约定的交付条件无法实现与事实不符。关于争议焦点2，逾期收房责任如何承担问题。本院认为，根据双方合同约定，上诉人应于2017年12月30日前向被上诉人交付具备交房条件房屋，上诉人实际是于2019年7月2日交房。根据合同约定，上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金，上诉人已支付了2018年9月29日之前的逾期交房违约金，仍有275天逾期交房违约金没有支付，一审法院对被上诉人的该部分主张予以支持是正确的。飞龙公司虽称其通知被上诉人收房。2019年1月2日，涉案房屋才取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，此时才具备交房条件，上诉人未能举证其具备交房条件后依法通知被上诉人收房，对上诉人不承担逾期交房责任的辩解不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费658元，由上诉人飞龙公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年九月十五日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。