广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16701号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市花都区新华街新街村望岗经济合作社，住所地广东省广州市花都区新华街新街村。负责人：姚业荣。委托诉讼代理人：古伟标，广东古武律师事务所律师。委托诉讼代理人：江丽瑜，广东古武律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张征，男，1980年6月14日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：陈琨，广东合誉律师事务所律师。上诉人广州市花都区新华街新街村望岗经济合作社（以下简称望岗经济社）因与被上诉人张征土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。望岗经济社上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令张征继续履行2018年4月28日签订的《资产租赁合同》；3.判令张征向望岗经济社支付拖欠的租金及滞纳金直至实际支付之日止（租金暂计至2019年10月31日止为222500元，滞纳金11681.25元，合计234181.25元）；4.判令张征交纳的20万元履约保证金归望岗经济社所有；5.本案一、二审案件受理费由张征承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。首先，根据张征提供的《政府信息公开申请告知书》和一审法院依职权查明的事实：1.东面地块的控制性详细规划（以下简称控规）为商务用地和少部分居住用地，土地利用规划总体规划（以下简称土规）为城乡建设用地，土地利用现状为城市。2.南面地块控规为公园绿地，土规为城乡建设用地，现状为坑塘水面。3.北面地块控规为公园绿地，土规为城乡建设用地，现状为坑塘水面。三地块的广州市总体规划为适建区，东面地块和南面地块未取得相关用地手续，北面地块有用地批复。可见，双方当事人关于合同约定为商住用地并未完全与土地性质不符。其次，根据土地管理法第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”农村土地承包法第十一条规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”依上述法条，农用地办理转用审批手续后可转为建设用地，转为建设用地后即可用于非农建设。而实际上涉案的土地规划为建设用地，完全具备办理农转用的相关用地手续，无论望岗经济社还是张征，只要完善了农转用的建设手续，即能用于非农建设，并非不可办理。涉案租赁合同没有约定办理土地审批的手续由望岗经济社负责，张征作为土地承租人，在签订合同前已知悉土地的现状和历史情况，且作为实际使用人有义务完善土地的相关手续，进而进行非农建设，达到利益的最大化。但一审法院把“未取得用地手续”和“不能办理用地手续”混为一谈，把未办理相关用地审批手续作为合同无效的理由，是没有任何依据的。最后，合同明确约定张征在承租的土地范围内进行的行为必须遵守法律法规，张征明知该土地是农村集体用地，依现行法律和政策是不能用于商品房开发使用，“商品房开发”是允许流通和自由买卖，但涉案土地是集体土地的性质限制了其自由流通的功能。因此，规划用途是商住和商品房开发是两个不同的概念。张征辩称：1.一审法院认定合同无效正确。一审法院已经查明涉案地块未取得相关的用地审批手续，不可用于非农建设。因此涉案合同无效。望岗经济社只陈述了广州市规划和自然资源局花都分局复函的部分内容，却没有陈述最终结论。望岗经济社作为土地权属人即出租方，负有交付符合租赁用途的租赁物的法定义务，故望岗经济社应承担办理土地审批手续的义务。涉案土地可用于商住是望岗经济社给张征的承诺，望岗经济社隐瞒了土地没有相关用地手续的重要事实，才导致本案发生。望岗经济社一直强调张征是明知涉案土地的情况，与事实不符。2.因望岗经济社未按约交付，张征根本无法使用租赁物。一审法院判决张征承担10%的场地占用费，合理合法。3.合同无效的主要过错在望岗经济社，一审判决已经减轻了其责任。张征向一审法院起诉请求：1.判令解除原望岗经济社2018年4月28日签订的《资产租赁合同》；2.判令望岗经济社退还200000元履约保证金给张征；3.判令望岗经济社退还445000元租金给张征；4.判令望岗经济社支付占用租金的利息25776.01元（以445000为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年4月28日起计至退还租金之日止，现暂计至2019年7月10日）；5.判令望岗经济社向张征支付200000元的违约金；6.判令望岗经济社赔偿张征因合同解除而造成的实际损失90300元；7.本案的诉讼费由望岗经济社承担。望岗经济社向一审法院反诉请求：1.判令张征继续履行2018年4月28日签订的《资产租赁合同》；2.判令张征向望岗经济社支付拖欠的租金及滞纳金，租金从2019年5月至10月，二季度的租金为222500元，滞纳金从每季度第二个月的1日开始计算，按拖欠的金额为本金，按日千分之零点五计算，计算至付清之日止，暂计5173.12元；3.判令张征交纳的20万履约保证金归望岗经济社所有；4.判令由张征承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案土地位于广州市花都区新华街新街村，权属人为望岗经济社。望岗经济社主张其已于2017年9月30日召开村民户代表大会，并取得三分之二以上村民户代表的同意出租涉案土地。望岗经济社为此提交了该社村民户代表大会会议记录拟证实其主张。张征对于上述证据不予认可，认为望岗经济社此前从未向其出示过该会议记录，且若村民确实同意出租涉案土地，为何还会有村民阻挠其进场。2018年4月2日，望岗经济社在南方联合产权交易中心发布招租信息，披露出租标的基本情况为金钟路西边及原门口塘空地位于金钟路西、望岗综合楼南、简易厂房北、村屋东，面积为金钟路西4.5亩及原门口塘7.6亩（共12.1亩），租金为每年44.5万元，拟出租期限20年。该招租公告中承租方应履行的义务第1项注明意向承租方已知悉并认可出租标的的现状，出租标的目前的植被、搭建物由出租方负责清理，自双方签订《资产租赁合同》日起90天内清理完毕。重大披露事项：出租方根据既有档案材料、相关中介报告等对标的现状进行尽可能谨慎、周全的描述，但这种描述和相关材料并不构成对承租方的任何承诺和保证，只是对意向承租方了解标的现状的提示和简介。意向承租方参与交易视为已自行或委托专业机构进行了充分详尽的尽职调查，对拟出租标的的真实情况进行了充分细致的了解。2018年4月28日，张征（乙方）与望岗经济社（甲方）签订《资产租赁合同》，约定由甲方将涉案土地出租给乙方使用。合同第一条第（四）项约定本合同项下的租赁地块，按照规划批准的用途为商住。第二条承租期限本合同项下的土地使用权租赁期限为20年，自2018年5月1日起，至2038年4月30日止。第三条合同履约保证金及租金支付（一）合同履约保证金乙方在信息公告期内向南方联合产权交易中心结算账户交纳交易保证金人民币100万元，在本合同签订之日起五个工作日内，南方联合产权交易中心从乙方所交的交易保证金中向甲方下列指定账户划转人民币20万元作为本合同履约保证金，同时向甲方下列指定账户划转第一年租金，余下的交易保证金在扣除甲方及乙方须支付给南方联合产权交易中心的服务费用后一次性无息原路返还，无须双方另行通知。如交易保证金不足以支付上述款项，乙方须在签订本合同后五个工作日内向南方联合产权交易中心结算账户支付余下款项。双方再次特别承诺：本条款所涉及的划转指令是不可撤销的，且无本条款之外任何附加条件。……履约保证金不计利息，不抵作租赁款。租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述土地的使用权；如甲方违约，双倍退还履约保证金。（二）租金标准租金方式采用下列方式计算：多期有递增方式租金单价为：人民币44.5万元/年，不含税费。租金自第3年起开始递增，每3年为一个支付周期递增一次，每次递增幅度为上期缴纳租金递增10%，不含税费。（三）租金支付方式租金支付方式采用第1种方式：1、分期付款方式租金按季度收取，每期开始30天内支付当期租金。……（五）在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金。滞纳金每天按照所欠租金0.5‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到60天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同。第七条甲乙双方权利和义务（一）甲方的权利和义务2、如甲方不能按时将本合同项下的土地交给乙方使用，应按收缴月租金的200%向乙方支付违约金。逾期超过1个月的，乙方有权解除合同，并可向甲方索赔因此遭受的实际经济损失。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张征向望岗经济社支付保证金200000元及租金445000元。张征陈述，望岗经济社并未将涉案土地交付给其使用，涉案土地总共面积12.1亩，其中望岗经济社清除植被4.5亩，其在4.5亩地块其中的一小段上做了工程板围栏，现场可自由出入不具备围蔽功能，另外7.6亩的土地从双方签订合同至今，状态未改变，没有清理植被。张征为此支出10300元，但主张该费用不足以将涉案的12.1亩土地全部围蔽起来。且望岗经济社的村民阻挠其进场施工。望岗经济社未提供相关资料，其无法进行规划报建。张征为此提交了收据拟证实其支出围墙人工费10300元。望岗经济社对于该收据的真实性无异议，认为该收据可以证实其已将涉案土地交付给张征使用。张征还提交了图片、视频拟证实其上述主张，望岗经济社对于图片的真实性无异议，认为图片显示土地被围蔽，证实其已将土地交付给张征使用，对于视频有异议，认为视频可以看出阻挠张征使用土地的只有一个村民，且望岗经济社的社长有到场协助处理，证明望岗经济社已交付土地。张征为签订涉案《资产租赁合同》还向南方联合产权交易中心有限责任公司支付了交易服务费80000元。望岗经济社陈述，其已于2018年5月将涉案土地交付给张征使用，张征当时也有到现场进行测量，确认土地面积，自土地交付后张征就雇人用围栏将地块围起来，围蔽了90%，不存在张征所称无法使用的问题，确有一个村民阻挠张征进场，但只是该村民的个人行为，望岗经济社也出面协调过。张征主张望岗经济社未向其交付土地，且涉案土地不具备规划条件，张征为此提交了广州市规划和自然资源局穗规划资源公开[2019]2287号政府信息公开申请告知书，该告知书内容如下：金钟路西面积为4.5亩地块的建设用地规划许可证详见附件。未查询到金钟路西面积为4.5亩地块的规划条件、原门口塘7.6亩地块的建设用地规划许可证和规划条件，无相关资料可公开。附件为建设用地规划许可证（编号94063），用地单位为新街村望岗社、新华房地产开发公司，用地项目名称商住，用地面积3018.39平方米，发证日期为1995年5月13日，有效期为自核发之日起六个月，逾期未使用，本证自行失效。张征还提交了广州市规划和自然资源局穗规划资源公开[2019]2294号政府信息公开申请告知书，该告知书内容如下：根据您提供所涉地块的位置示意图核查，所申请公开的土地分为东、南、北三个地块，其中北地块的用地批复（花国土地批字[1995]第224号）详见附件1，南地块、东地块在我局的用地审批档案中无相关审批记录。附件为花都市国土局花国土地批字[1995]第224号《关于新华镇望岗经济社申请使用本社土地作建设社员集资楼用地的批复》，同意新华镇望岗经济社使用本社位于“门楼口”的旱地1050㎡（1.57亩），宅地基2073.32㎡（3.11亩），合计3123.32㎡（4.68亩）作建设陈耀佳等47社员集资楼用地。但不能做商品房开发使用。用地单位请按国家有关政策规定实施并到花都市国土局办理用地手续，领取《建设用地批准书》。望岗经济社对于上述政府信息公开申请告知书提出异议，认为张征在租赁涉案土地之前，已知悉土地的权属及用途。张征于2019年3月27日向望岗经济社发出《解除合同通知函》，以望岗经济社的村民阻挠其进场使用涉案土地，未能将涉案土地交付使用为由，要求：1、解除双方于2018年4月28日签订的《资产租赁合同》。2、望岗经济社在收到该函后5日内退还已收取的履约保证金。望岗经济社于2019年4月1日向张征发出《关于的复函》，认为双方签订的《资产租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，望岗经济社已将土地交付使用，并未阻挠其合法使用土地。如果确实存在个别人阻挠其进场使用的话，只是个人行为，并非是望岗经济社集体的行为，望岗经济社将会协助其查清事实，解决问题。故望岗经济社不同意张征单方解除合同，更不同意其提出退还履约保证金的请求。张征于2019年4月29日再次向望岗经济社发出通知函，主张望岗经济社并未将涉案土地交付给其使用，故通知望岗经济社：1、双方于2018年4月28日签订的《资产租赁合同》已解除，请望岗经济社在收到该函后收回土地。2、请望岗经济社退还已收取的履约保证金及2018年无法使用期间的租金。该邮件于2019年4月30日被签收。诉讼中，一审法院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案土地的性质及是否能用于非农建设。该局回函称，一、关于相关地块的土地性质经查来函包括东面、南面和北面三宗地块，情况分别为：（一）东面地块的广州市总体规划为适建区，控制性详细规划为商业商务用地和少部分居住用地，土地利用总体规划为城乡建设用地，土地利用现状为城市，该地块未取得相关的用地审批手续。（二）南面地块的广州市总体规划为适建区，控制性详细规划为公园绿地，土地利用总体规划为城乡建设用地，土地利用现状为坑塘水面，该地块未取得相关的用地审批手续。（三）北面地块的广州市总体规划为适建区，控制性详细规划为公园绿地，土地利用总体规划为城乡建设用地，土地利用现状为坑塘水面，该地块与用地批复（花国土地批字[1995]224号）存在部分重叠情况。二、关于相关地块是否可用于进行非农建设根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。因上述东面地块、南面地块以及大部分北面地块均未依法取得相关的用地审批手续，不可用于非农建设行为。张征对于上述复函的真实性、合法性予以确认，认为复函明确确认涉案土地不可用于非农建设，望岗经济社作为土地出租方未尽到如实告知的义务，也没有按约定交付土地，因此导致的法律责任应由望岗经济社承担。望岗经济社对该复函的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为该出租地块的权属及土地性质张征在签订资产租赁合同前已经清楚知悉，双方是基于真实意思表示的前提下签订的资产租赁合同，张征在南方联合产权交易中心签订资产承租申请书中也承诺其已清楚知悉出租地块的历史情况、现状和潜在的风险，愿意承担可能存在的一切交易风险。双方在2018年4月28日签订资产租赁合同，根据望岗经济社庭后补充的证据，该证据证明涉案地块的权属以及用地性质、具体位置，土地宗地图，张征也有向法庭提交，也足以证明望岗经济社在南方联合产权交易中心的交易平台上已履行披露涉案土地具体情况的义务，望岗经济社也按时向张征交付土地，张征在庭审中也明确其也对涉案出租地块进行围蔽处理，由此可以看出，土地是有交付给张征使用的，因此，张征在合同签订前已知悉知晓涉案地块的全部信息。合同是基于双方真实意思的表示下资源签订的，双方存在合法有效的合同关系。诉讼中，一审法院向张征及望岗经济社释明，若涉案合同无效，是否变更诉讼请求。张征表示，若涉案合同无效，则撤回第一项诉讼请求，其余不变。望岗经济社表示，若涉案合同无效，则撤回第一项诉讼请求，第二项诉请租金改为占有使用费，其余不变。一审法院询问张征，是否同意于庭审当日向望岗经济社返还场地。张征表示其认为望岗经济社没有交付土地，但同意望岗经济社今日收回土地。望岗经济社表示同意于庭审当日收回场地。一审法院认为，涉案合同约定的土地用途为商住，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农业地转用审批手续。”,《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条的规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”广州市规划和自然资源局花都区分局的复函已明确涉案的土地中北面地块土地利用现状为城市，南面和北面地块土地利用现状为坑塘水面，三块地块均未依法取得相关的用地审批手续，不可用于非农建设行为。张征与望岗经济社签订的《资产租赁合同》约定的土地用途为商住，与涉案地块的土地利用总体规划及土地利用现状不符，且并未办理相关审批手续，故张征与望岗经济社签订的《资产租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”张征按照涉案《资产租赁合同》向望岗经济社支付的保证金200000元，望岗经济社应予返还。张征要求望岗经济社返还保证金200000元，一审法院予以支持。望岗经济社要求没收张征支付的保证金200000元，一审法院不予支持。张征要求望岗经济社按照合同约定，向其支付违约金200000元，一审法院不予支持。本案的争议焦点为望岗经济社是否已向张征交付涉案土地，张征是否需要向望岗经济社支付占有使用费及占有使用费按何标准计算。一审法院对此作如下分析：首先，张征提交的围墙人工费收据足以证实其已对涉案土地进行围蔽，望岗经济社已将涉案土地交付给张征使用。张征与望岗经济社于2018年4月28日签订涉案合同，并支付了一年的占有使用费445000元。但直至2019年3月27日，张征才向望岗经济社提出望岗经济社未向其交付土地，并以此为由要求解除合同，退还其已支付的费用。且张征于2019年4月29日向望岗经济社发函要求解除合同时，该函中也明确要求望岗经济社收回土地，故张征应向望岗经济社支付占有使用费。张征主张望岗经济社未向其交付土地，一审法院不予采信。张征主张望岗经济社未对涉案土地进行清表，但张征未提交证据证实其曾向望岗经济社提出异议，其提交的图片并不能反映涉案土地在双方签订合同交付时的状态。对于张征的上述陈述，一审法院不予采信。其次，关于占有使用费的标准，望岗经济社虽已将涉案土地交付给张征使用，但根据一审法院向广州市自然资源和规划局花都区分局发函询问，涉案土地不可用于商住，望岗经济社交付给张征的土地不符合双方约定的用途。张征无法正常使用涉案土地。故一审法院酌定，张征按照双方签订《资产租赁合同》约定的租金标准10%支付占有使用费。张征于2019年4月29日向望岗经济社发出通知函，要求望岗经济社收回土地，该通知函于2019年4月30日妥投。望岗经济社未能及时收回土地，由此造成的扩大损失应由其自行承担。一审法院酌定，张征向望岗经济社支付占有使用费至2019年5月1日。故张征应向望岗经济社支付的占有使用费为44500元（445000元×10%）。张征已向望岗经济社支付445000元，望岗经济社应向张征返还400500元。张征要求望岗经济社返还400500元，一审法院予以支持。对于超出部分，一审法院不予支持。望岗经济社要求张征支付2019年5月至10月的占有使用费，一审法院不予支持。至于利息，因涉案合同无效，张征及望岗经济社均负有过错，故利息应自起诉之日即2019年8月13日计算，以400500元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2019年8月13日计至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至付清之日止。对于超出部分，一审法院不予支持。至于张征为签订涉案合同向南方联合产权交易中心有限责任公司支付了交易服务费80000元，属于其为签订合同而支出的必要费用。因涉案合同无效，张征及望岗经济社均负有过错，根据双方各自的过错程度，一审法院酌定张征及望岗经济社对此各负担50%。故望岗经济社应向张征赔偿40000元。张征要求望岗经济社赔偿40000元，一审法院予以支持。对于超出部分，一审法院不予支持。至于张征为围蔽涉案土地而支出的10300元，并不属于履行合同而必须支出的费用，张征要求望岗经济社向其赔偿该费用，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市花都区新华街新街村望岗经济社于该判决发生法律效力之日起十日内向张征返还保证金200000元；二、广州市花都区新华街新街村望岗经济社于该判决发生法律效力之日起十日内向张征返还占有使用费400500元；三、广州市花都区新华街新街村望岗经济社于该判决发生法律效力之日起十日内向张征支付利息（利息以400500元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2019年8月13日计至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至付清之日止）；四、广州市花都区新华街新街村望岗经济社于该判决发生法律效力之日起十日内向张征赔偿40000元；五、驳回张征的其他诉讼请求；六、驳回广州市花都区新华街新街村望岗经济社的全部反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费94342元，由张征负担46909元，由广州市花都区新华街新街村望岗经济社负担47433元；反诉案件受理费3857.5元，由广州市花都区新华街新街村望岗经济社负担。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审争议焦点是涉案《资产租赁合同》是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农业地转用审批手续。”《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条的规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”根据上述法律规定，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农业地转用审批手续。而案涉地块的东面、南面地块和北面地块的广州市总体规划为适建区，土地利用总体规划为城乡建设用地。上述地块东面、南面和大部分北面均未依法取得相应的用地审批手续，不得用于非农建设行为。张征与望岗经济社签订的《资产租赁合同》约定的土地用途为商住，与涉案地块的土地利用总体规划及土地利用现状不符，且至一审审理结束仍未办理相关农业用地转用审批手续，故一审法院认定张征与望岗经济社签订的《资产租赁合同》无效，并无不当，本院予以维持。望岗经济社上诉请求继续履行涉案《资产租赁合同》，由张征支付租金、滞纳金和没收张征交纳的20万元履约保证金等，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因案涉《资产租赁合同》无效，双方应各自返还。一审法院对望岗经济社应返还张征20万元履约保证金、返还400500元占有使用费及该费用的利息，望岗经济社应赔偿张征损失4万元等的认定，本院予以认同。望岗经济社上诉请求予以变更，本院不予支持。综上所述，望岗经济社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12947元，由上诉人广州市花都区新华街新街村望岗经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年九月二十七日法官助理戴巧利书记员周蓓