湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终697号上诉人（原审原告）：谢国忠，男，1957年9月13日出生，汉族，住随州市曾都区。上诉人（原审原告）：崔兴容（谢国忠之妻），女，1958年1月11日出生，汉族，住随州市曾都区。被上诉人（原审被告）：张光平，男，1953年12月22日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：夏定书，随州市曾都区南郊法律服务所法律工作者。上诉人谢国忠、崔兴容因与被上诉人张光平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2020）鄂1303民初186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢国忠、崔兴容上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者发回重审；2.依法判决张光平与谢国忠签订的《售房协议书》无效；3.依法确认张光平不是诉争房屋所有权人；4.依法判决张光平返还谢国忠、崔兴容夫妻共同房屋；5.本案一、二审诉讼费用由张光平承担。事实和理由：1.一审判决认定基本事实不清。（1）根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，谢国忠、崔兴容提起本案诉讼未超出法律规定的诉讼时效。（2）涉案《售房协议书》无效。售房协议是谢国忠在醉酒神志不清状态下签订。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第67条第二款规定，谢国忠在神志不清时实施的民事行为应当认定无效。涉案房屋是谢国忠与崔兴容夫妻共有财产。《售房协议书》签订时，崔兴容不在场、不知情，也未在协议书上签字。根据上述司法解释第78条规定，“凡是依法或者依双方的约定必须由本人亲自实施的民事行为，本人未亲自实施的，应当认定无效。”该协议亦应认定为无效。协议签订后，崔兴容认为房屋及配套设备作价明显低于当时市场价值，协议内容不公平，遂与谢国忠及时向张光平提出异议，被张光平拒绝。为此，双方一直在进行协商。2.依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，记载于不动产登记簿的人是该不动产物权人。只有依法办理房屋所有权转让登记后，才能发生房屋所有权变动的效力。谢国忠转让给张光平的房屋和个人建房用地函，自始至终没有依法办理登记变更手续。张光平长期租住二人房屋，仅凭售房协议书和支付房屋及配套设备8000元的收条，不能证明其取得诉争房屋所有权。谢国忠、崔兴容一直是房屋所有权人。3.一审判决适用法律错误。房屋所有权人的权利受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”张光平依法应当返还诉争房屋。4.原审剥夺了崔兴容的辩论权利，严重违反法定程序。崔兴容参加了一审庭审，但一审法院未让其发言。张光平辩称：一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。谢国忠、崔兴容向一审法院起诉请求：1.撤销谢国忠与张光平于2002年1月3日签订的《售房协议书》；2.判令张光平返还谢国忠、崔兴容的房屋所有权和土地使用权；3.判令谢国忠、崔兴容返还张光平的购房款及配套设备款8000元；4.本案诉讼费由张光平承担。一审法院认定事实：1991年3月15日，谢国忠及其家人由原随州市尚市镇红大村四组到原随州市果渔场居住，谢国忠任随州市果渔场技术员。随州市果渔场为谢国忠、崔兴容安排住房三间。1995年上半年，谢国忠、崔兴容出资2900元购买了该三间房屋。1995年7月10日，随州市果渔场在个人建房用地申请书上分别同意谢国忠办理个人用地140㎡，崔兴容办理个人用地70㎡。当月12日，原××南郊办事处土地管理所现场查勘意见分别为：“经现场查勘，该户购买集体房屋两间，占地140㎡，申请办理用地手续”，和“经现场查勘，该户购买集体住房一间，占地70㎡，办理个人用地手续”。1995年8月15日，原××南郊办事处分别向谢国忠、崔兴容下达“随州市个人建房用地通知函”。针对谢国忠的通知函内容为“你因购买公房，占用南郊果渔场非耕地140㎡。”针对崔兴容的通知函内容为：“你因购公房，占用南郊果渔场非耕地70㎡”。1995年8月22日，原随州市房地产管理局为谢国忠办理随州市私有房屋所有权证（产权证号：随房字第××号）。房屋所有权证载明：“房屋所有权人谢国忠，房屋3间，硬木结构、平房，占地面积、建筑面积分别为105.00㎡”）”。2002年1月3日，谢国忠（甲方）与张光平（乙方）签订《售房协议书》。内容为：“经谢国忠与张光平协商，谢国忠将原住三间房屋及配套设备作价捌仟元转售给张光平。房产证一并转售。以后在任何时候谢国忠无权干涉张光平所购谢国忠的房屋，其所有权归张光平所有。一切房屋手续转交给张光平。如果土管部门清查土地。张光平必须对土管部门讲是租住房屋。谢国忠有责任协助办理过户手续。此协议书一式二份双方各持一份。双方签字：甲方：谢国忠，乙方：张光平。2002年元月三日”。同日，张光平向谢国忠支付购房款8000元，谢国忠向张光平出具“今收到张光平购房款8000元整（8000元）经手人：谢国忠，2002年元月三日”的收条。2002年夏季，谢国忠将其出售的房屋交付于张光平居住。同时，将配套设备即渔池及渔网、房屋所有权证、随州市个人建房用地通知函二份交于张光平。2006年5月30日，张光平的户口由原随州市曾都区尚市镇红光村迁入现随州市曾都区南郊办事处果渔场，2010年10月8日，其户口迁入随州市曾都区南郊办事处瓜园居委会七组。一审法院认为，谢国忠与张光平签订的售房协议，是双方当事人的真实意思表示，售房协议不违反有关法律法规的强制性规定。且谢国忠转让给张光平的房屋有房屋所有权证和个人建房用地函，符合转让房屋的有关法律规定，转让协议合法有效。谢国忠与张光平签订售房协议后，张光平按协议约定向谢国忠付清了购房及配套设备款。谢国忠、崔兴容搬出了该房屋，并将该房屋、房屋产权证、个人建房用地函及配套设备渔池、渔网交于张光平，双方的协议已履行完毕至今已有十八年。现谢国忠、崔兴容以签订售房协议书时，崔兴容不在场，未签名，售房协议书未盖章、捺手指印，并非真实意思表示，显失公平为由提起诉讼，请求予以撤销。经本案双方提供的证据显示和一审庭审调查证实，谢国忠为户主、房屋产权证上的房屋所有权人，售房协议书又由其亲笔书写，在崔兴容不在场、未签名的情况下与张光平签订售房协议并无不当。售房协议于2002年1月3日签订，张光平当日付清购房款，谢国忠、崔兴容至同年夏季才将其出售的房屋交于张光平。在长达数月的时间内，崔兴容不知情是不符合客观事实的。而且售房协议书中并未约定“只有双方签名，无谢国忠、崔兴容盖章、捺手指印不是真实意思表示”等内容。且谢国忠、崔兴容对协议内容未提出异议。谢国忠、崔兴容以2900元购买该房屋，在居住七年后，以8000元的价格出售给张光平，不具有显示公平的情形。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解定立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权……”根据以上法律的规定，谢国忠、崔兴容以上述诉请的理由，请求撤销谢国忠与张光平于2002年1月3日签订的《售房协议书》证据不足，且也超过了法律规定的行使撤销权期限，其诉讼请求应当依法予以驳回。张光平的辩称理由成立，依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一款第一项规定，判决：驳回谢国忠、崔兴容的诉讼请求。案件受理费1000元，由谢国忠、崔兴容负担。本院对一审查明的事实予以确认。针对当事人二审诉辩意见，本院综合评判如下：1.关于涉案《售房协议书》的效力问题。其一，谢国忠、崔兴容上诉称，该协议书是谢国忠在醉酒神志不清状态下签订，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第67条第2款规定，行为人在神志不清的状态下所实施的民事行为，应当认定无效，故该协议书无效。首先，从举证责任分配规则分析，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”谢国忠、崔兴容对其主张的上述事实负有举证责任，因其未提供证据证明，应承担举证不能的不利法律后果。其次，从协议书载明内容来看，谢国忠与张光平对标的物数量、价款、房屋所有权归属、产权证的交付、协助过户义务等均作出明确约定。谢国忠承认《售房协议书》由其亲笔书写并签名，但对其在神志不清的状态尚能详细、完整地拟定协议、签名、收款，不能作出合理解释和说明，且不符合常理。故谢国忠、崔兴容的该项上诉主张，无事实依据，不予采信。其二，谢国忠、崔兴容上诉又称，该协议书签订时崔兴容不在场、不知情，也未在协议书上签字，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第78条“凡是依法或者依双方的约定必须由本人亲自实施的民事行为，本人未亲自实施的，应当认定无效”之规定，该协议亦应认定无效。经查明，诉争房屋产权在协议书签订时虽然登记在谢国忠名下，但属于谢国忠与崔兴容的夫妻共同财产。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第８９条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据上述司法解释规定，夫妻之间基于特殊的身份关系，在一定情形下对家庭事务相互享有代理权。第三人善意、有偿取得夫妻共有财产的，应当维护第三人的合法权益。结合已查明的事实和相关证据，首先，涉案协议于2002年1月3日签订，出售标的物除房屋外还包括配套设备。谢国忠在当天收取8000元价款后，于当年夏天和崔兴容共同腾退房屋并移交张光平，同时将房屋所有权证原件、申请人分别为谢国忠、崔兴容的两份个人建房用地申请书等材料交给张光平。由此可知，崔兴容对谢国忠向张光平出售涉案房屋及配套设备一事应当知晓，并以其行为表示同意和认可。其次，谢国忠与张光平是老乡，双方在签订涉案协议书之前早已认识，相互熟悉。谢国忠自述张光平在原××南郊果渔场承包经营岗坡地系其帮忙介绍。基于以上事实，在张光平为解决当时居住问题而与谢国忠协议购房时，其有理由相信谢国忠出售房屋的行为是代表夫妻共同意思表示，且张光平已支付合理对价，并于当年即2002年入住，对房屋管理、使用多年。张光平的户口亦于2006年迁入原××南郊果渔场。据此，张光平属于善意第三人，对其有偿取得的涉案财产，依法应予保护。谢国忠、崔兴容以崔兴容以不知情为由对抗善意第三人张光平的理由，缺乏事实和法律依据，且违反诚实信用原则，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉案房屋虽然登记在谢国忠名下，产权至今未变更登记至善意第三人张光平名下。但《售房协议书》的签订是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”。张光平支付购房款后，谢国忠、崔兴容负有协助办理房屋产权变更登记的附随义务。2.关于谢国忠、崔兴容行使撤销权是否超出除斥期间的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。故当事人行使合同撤销权的期限应适用除斥期间的规定，而不应适用诉讼时效规定。除斥期间不是诉讼时效，属于不变期间，不存在期间的中止、中断或者延长问题。其次，《中华人民共和国合同法》第五十四条明确规定三种可撤销的合同，即因重大误解订立的合同；在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。结合本案事实，谢国忠、崔兴容于2002年1月将房屋及配套设备出售给张光平，于2020年1月10日以协议内容显失公平为由向一审法院诉请撤销，超出一年的法定除斥期间，其撤销权消灭，人民法院不予保护。谢国忠、崔兴容应当接受《售房协议书》的约束。谢国忠、崔兴容上诉还称，一审法院剥夺了崔兴容的辩论权利，程序违法。经查阅一审案卷，崔兴容已对庭审笔录签字确认。二人的该项主张无事实依据，不予采信。二审中，谢国忠、崔兴容申请本院调取张光平将房屋转卖给他人的协议或合同。因其申请事项与本案待证事实无关联，本院不予准许。综上所述，谢国忠、崔兴容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谢国忠、崔兴容负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇二〇年九月二十七日书记员 曹娜娜