河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4981号原告：洪丽云，女，1972年7月15日出生，汉族，住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：王中允，男，1969年1月8日出生，汉族，住河南省淮滨县。系洪丽云丈夫。被告：胡永胜，男，1985年12月17日出生，汉族，住河南省西华县。委托诉讼代理人：刘建民，河南兴言律师事务所律师。委托诉讼代理人：端木丹丹，河南兴言律师事务所实习律师。原告洪丽云与被告胡永胜租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告洪丽云及其委托诉讼代理人王中允，被告胡永胜的委托诉讼代理人刘建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪丽云向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金10500元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月29日，原告洪丽云与被告胡永胜签订了《二手房买卖合同》，约定原告将其名下坐落在新郑市龙湖镇滨湖路57号国瑞铂仕苑7号楼2单元2503的房屋卖给被告胡永胜，成交价格133万元人民币，被告向原告支付40万元首付款，剩余93万元尾款被告通过向银行贷款来支付，原告在收到全部房款之后向被告交付房产。但被告付过首付款之后，就带着家人找到原告商量，说家人已从老家过来了，没地方住，想提前搬进去住。被告承诺在原告出具银行结清证明后再向后延伸一个半月就能收到93万尾款。原告看到被告带着两个小孩，出于好心，就同意被告一家先搬进房屋入住，双方签订《补充协议》约定原告办理银行结清证明的时间及之后的一个半月被告免费居住房屋，如果原告没有按补充协议约定如期收到93万元尾款，被告自愿每月支付3000元房租补偿原告。原告积极配合办理过户手续，合同、协议签完之后立即还清银行贷款，并于7月2日拿到结清证明。但此时资金监管中心要求交纳5万元作为首付款监管资金，由于中介公司事先没有约定由买方还是卖方交纳这5万元，产生争议，原告为了尽快办完手续，于8月9日交纳了这5万元的监管资金，并和被告再次在《补充协议》上约定从2019年8月9日向后延伸一个半月，也就是9月24日，如果原告收不到93万尾款，被告自愿每月承担3000元房租补偿原告。时至2019年9月24日原告没有收到93万尾款，在原告多次催促时，被告在电话、微信里多次作出“这周末一定”“这月末一定”之类的承诺，但都没有兑现。直到2020年1月10日，原告才收到93万尾款及原告交纳的5万元。在此之间，原告因资金周转承受了很大的精神压力，并向外支付了借款利息。从《补充协议》约定的2019年8月9日至2020年1月10日原告收到93万尾款，减去一个半月（45天），按约定被告应支付给原告三个半月租金10500元，但被告以种种理由拒不支付他事前承诺的逾期补偿租金。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求依法判决。被告胡永胜辩称：一、原告起诉被告是对《补充协议》的错误理解，《补充协议》的真实意思是约束被告拿到怠于履行贷款及向银行办理抵押手续，导致原告不能正常收到银行贷款，而本案导致原告没有及时拿到尾款的原因是由于银行贷款放款慢，房管局下房本的时间晚，银行贷款政策紧缩，额度不够，不能及时放款，属于银行政策原因并不是被告怠于履行义务，故意拖延造成的，因此被告不存在违约行为，不应当承担责任向原告支付房屋租金。二、原、被告签订的《二手房买卖合同》第三条约定的付款方式为：以银行按揭方式付款，该93万元房款为银行按揭贷款，银行放款及房管局出证的时间不是被告所能掌控的。二手房买卖中选择银行按揭贷款的付款流程为：乙方（买方）向贷款银行申请贷款，贷款审批通过后，甲乙双方到贷款银行办理贷款手续，然后双方共同到房管部门办理房屋网签手续，银行将贷款发放到资金监管账户（这个时间不确定，根据各个银行的贷款政策而定），双方共同到房管部门办理房屋过户手续，房管局出房产证后，乙方（买房）持新的房产证到银行办理房屋抵押手续，一周左右银行出具抵押证明，乙方（买方）持抵押证明到房管部门签字确认，7个工作日左右房管部门将监管账户房款发到甲方（卖方）账户，全部交易完成。在整个贷款流程中，被告作为买方，需要履行的义务为一是向银行申请贷款并保证自己的征信无瑕疵，银行贷款能够顺利审批通过，二是在新的房产证下来后，及时到银行办理房屋抵押手续，保证不故意拖延办理房屋抵押手续，让原告及时拿到剩余房款。原、被告双方于2019年5月29日签订的《房屋买卖合同》、6月19日被告的银行贷款审批通过、6月26日被告与兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，但银行一直没有放款，在此期间，被告多方找人协调想让银行尽快放款，9月26日被告本人找兴业银行行长沟通放款，11月19日原告与被告妻子一起找兴业银行行长沟通放款事宜，11月22日银行放款到资金监管账户，12月5日房管部门作出不动产权证邮寄给了兴业银行，12月17日兴业银行通知被告签订不动产抵押合同，12月18日被告就到兴业银行签订了不动产抵押合同，之后兴业银行出具抵押证明，被告到房管部门签字确认放款。在整个办理贷款过程中，被告不存在故意拖延，怠于履行贷款义务的情况，原告收到房款晚的主要原因在于银行放款时间长，房管部门出不动产证的时间慢，至于银行什么时间放款，房管部门多久出不动产权证，都不是被告所能左右的，而且原告对这些情况都是明确知道的。三、鉴于这种情况，原、被告签订的补充协议备注部分写着“如银行或房管局政策有变，三方另行协商”，该备注条款的意思就是明确排除因银行贷款政策或房管部门的政策导致的不确定因素，如确实遇到这种情况，补充协议约定承担房租的约定就不适用了，双方需另行协商解决方案，因为该因素不是协议各方任何一方能够控制的。原告也清楚导致其没有按时收到房款尾款的原因，并不是被告故意拖延所致，而确实因为银行政策导致放款时间过长所致，因此原告以因银行政策原因导致的其迟延收到房屋的责任让被告承担，没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年5月29日，原告洪丽云（卖方、甲方）、被告胡永胜（买方、乙方）与郑州家昌房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《二手房买卖合同》，约定原告将其拥有的坐落在新郑市龙湖镇国瑞铂仕苑7号楼2单元2503号的房屋出售给被告，交易总价为133万元整；以银行按揭方式付款，甲乙双方签订本合同后7个工作日内提供真实有效的证件共同到银行办理按揭贷款手续，并按所申请贷款比例约在房地产交易中心过户之前支付首付款，剩余放款由银行放贷之日打入甲方账户；交房时间双方另行协商。在该合同落款处，有甲方洪丽云的代理人王中允签名及捺印，有乙方胡永胜签名及捺印，有丙方郑州家昌房地产营销策划有限公司加盖公章。2019年6月29日，原告洪丽云收到被告胡永胜交纳的购房首付款38万元，此款与前期已收到的定金2万元共同作为本次房屋买卖的首付款，共计40万元。2019年7月1日，原告洪丽云（甲方）、被告胡永胜（乙方）与丙方郑州家昌房地产营销策划有限公司签订《补充协议》，主要内容约定如下：“现铂士苑7-2-2503房子在易居房友家昌地产成交，今天提前交房，甲乙丙三方达成如下协议：自甲方出银行结清证明后自动后延伸一个半月，甲方要拿到93万房屋尾款，如果甲方没有如期拿到尾款，乙方自愿每月承担3000元房租补偿甲方（甲乙丙三方无条件互相配合后续工作尽早办理完过户手续）。乙方预交3千元押金由丙方保管，甲方认可。如银行或房管局政策有变，三方另行协商”。2019年7月2日，中国建设银行股份有限公司河南省分行向新郑市不动产登记中心出具结清证明，原告洪丽云于2019年7月2日结清涉案房屋贷款。2019年8月9日，原告交纳5万元首付款监管资金。同日，被告在《补充协议》上书写“注：从2019.8.9号向后延伸一个半月，甲方拿不到93万房屋尾款，乙方自愿每月承担3000元房租补偿甲方。胡永胜。”2019年12月5日，被告取得涉案房屋不动产权证。2020年1月10日，原告收到93万元房屋尾款和5万元首付款监管资金。原告要求被告支付自2019年8月9日向后延伸一个半月至2020年1月10日期间提前入住的租金，双方引起纠纷。另查明，证人魏某出庭作证称其是中介公司的职员，主要做银行贷款方面工作，其陈述被告没有故意拖延办理银行贷款，原、被告系在中介公司签订《补充协议》，原告在没有收到尾款的情况下被告就入住了，不清楚被告提前入住的情况和双方约定的交房时间。以上事实有《二手房买卖合同》、购房首付款收据、结清证明、《补充协议》、银行交易明细及当事人的法庭陈述为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原、被告于2019年7月1日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。《补充协议》明确约定“今天提前交房”、“自甲方出银行结清证明后自动后延伸一个半月，甲方要拿到93万房屋尾款，如果甲方没有如期拿到尾款，乙方自愿每月承担3000元房租补偿甲方”、“如银行或房管局政策有变，三方另行协商”。2019年8月9日，被告又在《补充协议》上添加“注：从2019.8.9号向后延伸一个半月，甲方拿不到93万房屋尾款，乙方自愿每月承担3000元房租补偿甲方”。本院认为，原告在未收到房屋尾款的情况下提前交付房屋，《补充协议》约定租金系双方真实意思表示；从2019年8月9日向后延伸一个半月，原告并未收到房屋尾款，被告提供的证据不足以证明其主张银行或房管局政策有变的抗辩理由，本院不予采信。故原告要求被告支付从2019年8月9日向后延伸一个半月至2020年1月10日期间的租金10500元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告胡永胜应于本判决生效后五日内向原告洪丽云支付房屋租金10500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，依法减半收取31元，由被告胡永胜负担。本判决为终审判决。审判员  王晓燕二〇二〇年九月十四日书记员  李智萍