浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2565号 上诉人（原审被告）：杨彩平，女，1979年7月6日出生，汉族，住诸暨市。 被上诉人（原审原告）：杭州华城爱丁堡物业服务有限公司诸暨分公司,住所地诸暨市暨阳街道滨江中路6号。 负责人：余娃娜。 委托诉讼代理人：陈炜，浙江奇墨律师事务所律师。 上诉人杨彩平因与被上诉人杭州华城爱丁堡物业服务有限公司诸暨分公司（以下简称爱丁堡物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初7948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨彩平上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人从未与被上诉人签订任何合同，案涉物业合同无效。二、上诉人于2016年7月5日与诸暨华鸿置业有限公司签订租赁合同一份，此合同可以证明书香美地花园3号楼106号店面只是租赁，而非购买，并不是上诉人的财产。三、上诉人并未委托孙苗锋代其签订这份《前期物业服务协议》，谁签合同就由谁负责，与上诉人无关。四、上诉人于2016年11月26日被爱丁堡物业公司两位保洁员打伤住院，构成轻伤，诸暨市公安局有相关笔录。上诉人多次与被上诉人交涉，被上诉人却从未给出任何回复。说明从2016年11月26日开始，被上诉人与上诉人终止合同。五、关于被上诉人提供的物业服务，有各家商铺联名投诉物业的签名为证。六、上诉人从未收到任何律师函，故无需支付违约金。 被上诉人爱丁堡物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、虽然案涉前期物业服务合同系由上诉人的丈夫孙苗锋代签，但该合同系各方真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。且在孙苗锋代为签署上述合同后，上诉人也已按约缴纳了2017年9月1日之前的物业费，因而其对该合同是知晓和认可的。在一审庭审中，上诉人对于其丈夫代签前期物业服务合同及需要支付物业费的事实亦是认可的，只是认为原合同约定的物业费价格过高，只愿意按照1.3-1.4元/㎡/月的标准予以支付。现上诉人以其未与被上诉人签署过前期物业服务合同为由，拒绝履行物业费的支付义务，明显与事实不符，于法无据。二、根据商铺租赁合同显示，上诉人系案涉商铺的承租人，该租赁合同中已就物业费缴纳主体、收费标准等内容进行明确的约定和告知，上诉人作为物业使用人，其在享受物业服务的同时，亦应当依法依约履行交纳物业费的义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。 爱丁堡物业公司向一审法院起诉请求：判令杨彩平支付2017年9月1日至2019年8月31日的物业服务费13284元，并支付自2017年9月30日起至款付清之日止按日千分之三计算的滞纳金。 一审法院经审理查明：2016年7月5日，杨彩平与诸暨华鸿置业有限公司签订《华城?书香美地商铺租赁合同》一份，合同约定：1、商铺位置：诸暨市东三环路与祥安路交叉口（影视城斜对面），商铺编号：3号楼106号（上下二层），商铺面积（建筑面积）276.75㎡。2、租赁期限为5年，自2016年7月15日起至2021年7月15日止。3、物业管理费：费用2元/㎡/月（按照商铺面积计算），本商铺年度物业管理费为6642元，本合同签订时由乙方（杨彩平）向物业管理公司缴纳。以后第二年至第五年租期到期时，乙方应提前7天支付下一年度物业管理费。 2016年8月1日，爱丁堡物业公司与杨彩平的丈夫孙苗锋签订《前期物业服务协议》一份，合同约定由爱丁堡物业公司为诸暨市书香美地花园提供前期物业服务。1.物业名称：书香美地花园。类型：商业。坐落位置：书香美地花园商铺3号楼106号店面。2.物业服务费商业按商业建筑面积计算，建筑面积×2元/㎡/月。3.物业管理服务费用按年度提前预缴,业主或非业主使用人应在每年度的首月缴纳本年度的物业管理服务费、车位管理费及其他费用。逾期按每日千分之三加收滞纳金。杨彩平至今未缴纳2017年9月1日至2019年8月31日止的物业服务费。 一审法院认为，爱丁堡物业公司与杨彩平的丈夫孙苗锋签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，除约定的滞纳金偏高外，其余内容未违反国家法律法规的强制性规定，该院认定有效。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。杨彩平与诸暨华鸿置业有限公司签订的《华城?书香美地商铺租赁合同》中，亦明确约定租赁期间的物业服务费由物业使用人承担，故杨彩平作为物业使用人，依法在享受物业服务的同时，理应履行交纳物业服务费的义务。杨彩平辩称爱丁堡物业公司收取物业服务费偏高，该院认为，上述《前期物业服务协议》及《华城?书香美地商铺租赁合同》中明确约定物业服务费商业按商业建筑面积计算，为2元/㎡/月，且参照本市同档次、同类型、同地段其他商铺的物业收费等情况，该院认为物业服务费商铺按2/㎡/月收取属合理范围。杨彩平辩称爱丁堡物业公司在提供服务期间，存在服务不到位。该院认为，即使爱丁堡物业公司对涉案小区的管理在某些方面存在一些瑕疵，亦不能证明爱丁堡物业公司存在根本性违约，不足以扣减或拒付物业服务费。现爱丁堡物业公司诉请要求杨彩平支付自2017年9月1日至2019年8月31日的物业费13284元，理由正当，该院予以支持。爱丁堡物业公司诉请要求杨彩平支付滞纳金，其本质是违约造成的损失，但该违约损失过高，该院依法调整为尚欠物业服务费的10%,计1328.40元。审理中，杨彩平提出反诉，要求爱丁堡物业公司赔偿生命、健康权经济损失19894元，因与本案不属同一法律关系，该院已向杨彩平释明，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决:一、杨彩平应支付爱丁堡物业公司自2017年9月1日至2019年8月31日的物业服务费13284元，并支付违约金1328.40元，合计人民币14612.40元，款限于判决生效之日起十日内付清；二、驳回爱丁堡物业公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，依法减半收取66元，由杨彩平负担。 二审中，上诉人杨彩平向本院提交了诸暨市爱之缘百货商行的营业执照一份，该商行的烟草专卖零售许可证一份，上诉人的中国体育彩票代销证一份，共同证明上诉人是该商行的法定代表人，其他人都不可以代替上诉人，案涉代签的合同是无效的，需要提供委托书之类的才有效。被上诉人爱丁堡物业公司发表质证意见认为，对该证据的真实性和合法性均无异议，但与本案缺乏关联性，上诉人作为承租人，根据租赁合同的约定由其承担相应的物业管理费，虽然物业服务合同由其丈夫代签，但上诉人已经实际履行合同。本院对上述证据分析认证认为，该证据与本案缺乏关联性，故本院对此不予采纳。 二审中，被上诉人爱丁堡物业公司未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点是上诉人是否需要向被上诉人支付2017年9月1日至2019年8月31日的物业服务费13284元以及相应的违约金。上诉人认为《前期物业服务协议》是被上诉人与上诉人的丈夫孙苗锋签订的，故对上诉人没有约束力。对此本院认为，一方面，上诉人租赁了书香美地的商铺进行经营活动，上诉人为该小区物业的实际使用人，同时，上诉人与诸暨华鸿置业有限公司签订的《华城?书香美地商铺租赁合同》中，亦明确约定租赁期间的物业服务费由物业使用人承担。另一方面，《前期物业服务协议》中的签字虽为上诉人的丈夫孙苗锋，但是合同内容为上述书香美地的商铺，接受物业服务的乙方亦是上诉人“陈彩平”的名字。故结合孙苗锋系上诉人丈夫的特殊身份和上诉人实际使用物业并享受物业服务的客观实际，上诉人应当履行交纳物业服务费的义务。关于上诉人诉称的其与被上诉人的两位保洁员发生过矛盾，因与本案不属于同一法律关系，一审法院亦已向上诉人释明可另行处理，且该事实不能推导出双方物业服务合同关系已经终止的结果。关于上诉人提出的物业服务存在不到位的问题，经审查，上诉人不能举证证明被上诉人存在根本性违约，故其要求扣减或拒付物业服务费的理由不能成立。关于违约金，上诉人确实存在无正当理由拖欠物业费不付的事实，一审法院考虑到双方约定的违约金过高，依法调整为上诉人尚欠物业服务费的10%亦无不妥之处。 综上所述，上诉人杨彩平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费132元，由上诉人杨彩平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 茹赵鑫 审 判 员 梅 云 审 判 员 姚 瑶 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺