湖北省武汉市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鄂01行终912号 上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行，住所地武汉经济技术开发区创业道10号。 负责人杨浩，该支行行长。 委托诉讼代理人彭勇刚，该行工作人员。 委托诉讼代理人陈倩，湖北谦顺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）熊春芳 委托诉讼代理人高雅，湖北得伟君尚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）武汉市蔡甸区自然资源和规划局，住所地武汉市蔡甸区蔡甸大街219号。 法定代表人程明华，该局局长。 委托诉讼代理人殷贤芳，该局副局长。 委托诉讼代理人龙贤富，湖北平渊律师事务律师所律师。 被上诉人（原审被告）武汉市蔡甸区不动产登记中心，住所地武汉市蔡甸区莲花湖大道231号。 负责人毛琴，武汉市蔡甸区不动产登记中心副主任。 委托诉讼代理人鄢亮，该中心工作人员。 委托诉讼代理人龙贤富，湖北平渊律师事务律师所律师。 被上诉人（原审被告）武汉市蔡甸区不动产登记局，住所地武汉市蔡甸区蔡甸大街219号。 法定代表人肖坤，该局局长。 委托诉讼代理人田娅，该局工作人员。 委托诉讼代理人龙贤富，湖北平渊律师事务律师所律师。 原审第三人武汉赣华房地产开发有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街汉南大道。 法定代表人黎茶员，该公司执行董事。 原审第三人吴运华 原审第三人曹伟斌 上诉人中国建设银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行（以下简称建行武汉经开支行）因被上诉人熊春芳诉被上诉人武汉市蔡甸区自然资源和规划局（以下简称区自然规划局）、武汉市蔡甸区不动产登记中心、武汉市蔡甸区不动产登记局行政撤销纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114行初48号行政判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定，经过阅卷、调查和询问当事人，均未提出新的事实和证据或理由，经合议庭决定本案不开庭审理。现本案已审理终结。 原审法院经审理查明，2007年，武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局核发设定日期为2007年2月武汉市期房抵押证明，该抵押证明载明：抵押人吴运华，抵押权人建行汉阳支行，期房座落：位于武汉市蔡甸区文正街齐锦花园东区2栋5单元201号，售房单位：武汉赣华房地产开发有限公司（以下简称赣华公司）。建行汉阳支行于2007年1月25日划归建行武汉经开支行管理。 另查明，2007年7月14日，熊春芳与赣华公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定赣华公司将位于武汉市蔡甸区文正街齐锦花园东区2栋5单元2层1号房出售给熊春芳，赣华公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完成熊春芳房地产初始登记。但此后熊春芳多次要求赣华公司配合办理涉案房屋产权证未果。2017年8月1日，武汉市仲裁委员会作出（2017）武仲裁字第000000861号仲裁裁决书，裁决确认熊春芳与赣华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。2018年4月，熊春芳因与赣华公司、吴运华、曹伟斌、建行武汉经开支行房屋买卖合同纠纷一案向法院提起民事诉讼。案经审理，法院作出（2018）鄂0114民初1021号民事判决书，判决确认吴运华与赣华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（备案号：蔡061008512）未成立。熊春芳不服提起上诉。武汉市中级人民法院于2019年6月21日作出（2019）鄂01民终5483号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 还查明，2015年12月8日，武汉市蔡甸区机构编制委员会作出《蔡甸区机构编制委员会关于整合我市不动产登记职责及设立不动产登记机构的通知》（蔡编〔2015〕19号），将武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局的房屋登记职责划转由武汉市蔡甸区国土资源和规划局承担，由武汉市蔡甸区国土资源和规划局下属的行政机构武汉市蔡甸区不动产登记局（以下简称区不动产局）履行职责。 原审法院认为，根据《蔡甸区机构编制委员会关于整合我区不动产登记职责及设立不动产登记机构的通知》，自2015年12月8日后，由区不动产局行使房屋权属登记方面的法定职责。故根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，区不动产局为本案的适格被告主体。在本案中，武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局根据吴运华和建行汉阳支行的申请办理的被诉行为武汉市期房抵押证明的基础是吴运华与赣华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（备案号：蔡061008512），而该合同已被人民法院生效的判决认定为未成立。因此武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局作出的期房抵押登记行为的事实基础已不存在，不再符合《城市房地产抵押管理办法》规定的应该提交材料齐全的要求，故武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局核发的被诉行为武汉市期房抵押证明依法应予以撤销。不同行政行为所依据的事实，适用的法律，作出的程序存在差异，熊春芳增加的诉讼请求不符合行政案件“一案一诉”的原则，且其对此已另行提起行政诉讼，故本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：撤销武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局核发的被诉行为武汉市期房抵押证明。 上诉人建行武汉经开支行不服原审判决，向本院提起上诉称：吴运华、曹伟斌与赣华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》；我行作为贷款人，吴运华作为借款人，吴运华、曹伟斌作为抵押人，赣华公司作为保证人签订的《个人住房借款合同》；我行向吴运华发放了15万元的个人住房贷款；吴运华、曹伟斌作为抵押人到武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局面签审核，基于上述四项蔡甸房管局才依法核发了被诉行为武汉市期房抵押证明，整个期证的办理都是依法合规进行的，没有任何证据证明我行有提供虚假材料。因此，武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局或者现在的区不动产局只能基于我行的结清证明原件、涉案房屋的期房抵押证明原件、授权委托书等资料才能进行注销抵押登记的处理。本案属于开发商一房二卖引起的纠纷，涉案房屋已经于2007年3月办理了抵押，而熊春芳与赣华公司签订购房合同的时间是2007年7月，明显晚于涉案房屋办理抵押的时间，因此，熊春芳的购房行为存在过错。我行不是商品房交易的当事人，不能对一房二卖涉案房屋交易的证据进行抗辩，但现在我行却成了最大受损方，原审判决将直接导致我行基于涉案房屋的债权落空，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权预告登记虽没有优先受偿权，但仍是一种保全行为，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。没有任何证据证明在办理期证时提交的材料和签章是虚假的，而且我行的抵押在前，熊春芳与赣华公司的房屋买卖行为在后，不能因为开发商一房二卖的行为剥夺我行作为善意的贷款方应该享有的合法权益。在涉案房屋存在我行的预抵押登记的情况下，熊春芳与赣华公司的商品房买卖合同应该基于我行的在前抵押客观上不能履行，同样熊春芳提出的行政诉讼请求也应该基于抵押预告登记的存在事实上不能实现。综上，请求：1、撤销武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114行初48号行政判决书中的判项，并依法改判，驳回被上诉人（原审原告）的原审诉讼请求；2、判令被上诉人承担两审的诉讼费用。 被上诉人熊春芳答辩称：一、涉案房屋上设立的预告登记的主要依据是不真实、不合法的，预购商品房预告登记明显不当。二、撤销涉案期房抵押证明并未损害上诉人的实质权益。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人区自然规划局、武汉市蔡甸区不动产登记中心、区不动产局答辩称，预告抵押登记只是一种保全行为，没有优先受偿权。请求依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人赣华公司、吴运华、曹伟斌未向本院提交书面陈述意见。 各方当事人向原审法院提交的证据、法律依据均随案卷移送本院。原审法院对证据的认证正确，本院对原审判决采信的证据、认定的事实均予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系被诉行为武汉市期房抵押证明是否应当被撤销。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十二条第（五）项的规定，办理房地产抵押登记应当向登记机关交验可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料。本案中，被诉期房抵押证明载明抵押人为吴运华，售房单位为赣华公司。但根据案件当事人提交的证据材料及原审法院查明的事实可知，吴运华与赣华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（备案号：蔡061008512），已被人民法院生效判决认定为未成立，故吴运华无权对案涉房屋设立期房抵押，被诉行为武汉市期房抵押证明明显无事实基础，依法应当被撤销。综上，上诉人建行武汉经开支行的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人中国建设银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  余汉平 审判员  刘 忠 审判员  陈小萍 二〇二〇年九月二十二日 法官助理马颖杰 书记员姜淑娟