湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2479号上诉人（原审被告）：永州亿元投资实业有限公司，住所地祁阳县浯溪街道办事处浯溪路75号。法定代表人：雷臻峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李国清，湖南博大律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：张俐，湖南博大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桂超琴，女，1980年9月26日出生，汉族，居民，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：汪铁桥，湖南金浯律师事务所律师（特别授权）。上诉人永州亿元投资实业有限公司（以下简称亿元公司）因与被上诉人桂超琴房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2020）湘1121民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿元公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金8568元。事实和理由：一审法院依据湖南求是房地产评估有限公司房地产估价报告计算逾期交房违约金错误。该评估报告未根据客观真实的依据进行评估，违反了公平、公正原则，上诉人一审期间对该评估报告提出异议，同时向法院提供了两份与涉案房屋相近地段的毛坯房的出租协议，该协议约定的年租金为7500元，与评估结构出具的估价报告结论年租金15,840元，相差较大。上诉人要求法院重新委托鉴定机构进行鉴定，一审法院无视上诉人的要求，直接根据该结论进行判决，程序不合法，请求二审法院依法发回重审。2、一审判决计算违约时间过长，导致违约金过高。上诉人已于2019年2月20日寄送邮件通知被上诉人于2019年2月18日至2019年3月18日办理收房手续。上诉人已履行交付义务，上诉人承担逾期交房的违约责任应当计算至2019年2月20日止，不应计算至起诉之日。且根据双方《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二。该条不实行累加，计算违约天数应该减去90天。故上诉人应给付违约金为8568（7500÷365×417）元。被上诉人辩称，1、湖南求是房地产评估有限公司得出的结论合理合法，该房产的租金报告是由祁阳县人民法院委托湖南求是房地产评估有限公司鉴定得出，其结论符合法律规定，请二审法院予以采纳。2、一审法院认定的违约金时间符合法律规定，上诉人虽然在2019年2月20日邮寄给被上诉人要求办理收房手续，但涉案房屋实际上未达到交房条件，消防等基础设施均未达到可以使用的条件。3、一审法院并未按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期90天以内出卖人按日支付买受人房价款的万分之一的违约金，90天后按日支付买受人房价款的万分之二违约金。如按照约定前90天的按房价款的万分之一计算，90天之后按房价款万分之二计算，其违约金应该是97,583.20元，一审法院采纳的是湖南求是房地产评估有限公司评估结论的房屋租金40,920元。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉维持原判。桂超琴向一审法院起诉请求：1、请求判令被告自2017年10月2日起按全部房款的万分之二每日的标准向原告支付逾期交房的违约金至符合交房条件并实际交房日止,暂计算至2019年12月1日为90,376元;2、请求判令被告承担房屋达到合同约定的交房条件前的物业管理费;3、请求判令被告承担全部诉讼费用、律师费用。本案审理中原告增加一项诉请要求被告承担水、电和燃气开户费用共计5630元。一审法院认定事实：2017年2月4日，原告桂超琴与被告亿元公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于祁阳县长虹街道办事处银岭路中央家园7栋1单元8层802号房屋，面积为132.09平方米,单价为4330.38元,购买总价款为572,000元。双方在合同中约定：原告桂超琴应当在2017年2月4日前支付首期房价款172,000元，余款400,000元向湖南祁阳农村商业银行股份有限公司申请贷款支付；被告亿元公司应当在2017年10月1日前向原告交房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件（该栋商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;已取得经祁阳县房产局审核的房屋测绘成果报告;该房地产开发项目经验收合格，取得祁阳县房产局的备案证明文件；由出卖人负责办理水、电、燃气的开通手续并承担相关费用）。逾期交房，分别处理，［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。双方在合同附件十一《补充协议》第3条删除了合同关于燃气开户费的约定，第5条第（3）项约定了该商品房的物业管理费等自合同约定该商品房交付之日起由买受人承担。原告桂超琴于2017年1月26日支付购房款172,000元，2017年5月31日支付按揭贷款400,000元，合计572,000元。中央家园7栋房屋于2017年4月30日竣工，2018年5月29日经过建设单位、施工单位、监理单位和设计单位等质量主体单位验收合格。被告于2018年8月向祁阳县建设工程质量安全监督站报送竣工验收资料和备案申请，因该中央家园工程总体规划未核验通过和部分业主就房屋质量及整改问题与被告存在分歧并多次上访，该项目工程至今未办理竣工验收备案登记。被告于2019年2月20日将交房通知书邮寄给原告，告知原告应于2019年2月18日至2019年3月18日期间办理房屋交接手续。原告以房屋未达到交房条件为由至今未收房。根据湖南求是土地房地产评估有限公司作出的房地产估价报告，2017年10月1日至2020年5月1日期间与原告购买的房屋地段区位、户型面积等相类似房屋租金价格为每月1320元，总价为40,920元。一审法院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告桂超琴按约定付清了全部价款，履行了合同义务。被告亿元公司应当在2017年10月1日前向原告交付房屋，因被告未完成房屋竣工验收备案登记而未向原告交付房屋，已构成违约，故原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求法院予以支持。自2017年10月1日至2020年5月1日被告逾期交房计943天，按合同约定计违约金97,583.20元（572,000元按每日万分之二计算，943-90=853天），违约金过高，被告请求适当减少的意见法院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”、第十七条第三款“逾期交付使用房屋的按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，鉴于被告延期交房给原告造成的损失原告未提供实际损失的相关证据予以证明，本案违约金应按湖南求是土地房地产评估有限公司作出的房地产估价报告评定的租金标准计算违约金，即按每月1320元标准计算，共计31个月违约金为40,920元。根据《物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”的规定和合同的约定，被告应当承担本案讼争房屋达到合同约定的交房条件和交付原告前的物业管理费。原告至今尚未收房，原、被告之间尚未就物业服务费用发生纠纷。故原告桂超琴要求判令被告承担房屋达到合同约定的交房条件前的物业管理费的诉请法院不予支持。被告自愿按照合同约定承担水、电开户费，符合合同约定；原、被告虽在《商品房买卖合同》中约定燃气开户费由被告承担，但在合同附件十一《补充协议》第3条删除了该约定，故燃气开户费应当由原告负担。原告至今尚未收房，双方就水、电、燃气开户费尚未产生纠纷，故原告诉请由被告承担水、电、燃气开户费用共计5630元法院亦不予支持。原告诉请由被告支付原告律师费用，没有合同约定和法律规定，且无相关证据和具体的诉讼请求，故法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条第三款之规定，判决：一、限被告永州亿元投资实业有限公司在判决生效之日起五日内向原告桂超琴支付逾期交房（截至2020年5月1日）的违约金40,920元。二、驳回原告桂超琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2110元，减半收取计1055元，房地产评估费5000元，合计6055元由原告桂超琴负担455元，被告永州亿元投资实业有限公司负担5600元。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为：上诉人是否应支付被上诉人逾期交付涉案房屋违约金40,920元。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条“商品房交付条件”，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该栋商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得祁阳县房产局审核的房屋测绘成果报告；3、该房地产开发项目经验收合同，取得祁阳县房产局的备案证明文件。房地产开发项目分期开发，可分期验收；4、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条“交付时间”，出卖人应当在2017年10月1日前向买受人交付该商品房；第十二条“逾期交付责任”，1、逾期90内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二。上述内容系本案涉案房屋的交付条件、交付时间、逾期交付违约金的计算。现根据双方当事人提交的证据，涉案房屋至今仍未达到上述内容规定的交付条件，按合同约定计算违约金97,583.20元（572,000元按每日万分之二计算，943-90=853天），因上诉人主张违约金过高，请求适当减少，被上诉人未提供证据证明其实际损失，一审法院以湖南求是土地房地产评估有限公司出具的房地产评估报告的租金标准计算违约金，即按每月1320元标准计算，共计31个月违约金为40,920元，并无不当。上诉人上诉提出，一审法院依据湖南求是房地产评估有限公司出具房地产评估报告的租金标准计算违约金错误，湖南求是房地产评估有限公司出具房地产评估报告的租金标准未有实例比较，与实际情况相差甚远，应申请重新鉴定，一审法院未重新鉴定，直接依据该评估报告的租金标准计算违约金错误。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条第一款的规定，当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许:（一）鉴定人不具备相应资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定意见明显依据不足的；（四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。上诉人申请重新鉴定的主张，不符合上述法律的规定，一审法院不予支持，并依据该评估报告的租金标准计算逾期交房违约金，并无不当。故对上诉人上诉提出：“一审法院依据湖南求是房地产评估有限公司出具房地产评估报告的租金标准计算违约金错误”的主张，本院不予支持。上诉人亦提出：“上诉人已通知被上诉人办理收房手续，履行了交付义务，应以上诉人通知被上诉人办理收房手续日期即2019年2月20日为交付时间计算逾期交房违约金”的主张，本院认为，根据现有证据，上诉人通知被上诉人办理房屋收房手续时，涉案房屋尚未达双方合同约定的交付条件，对上诉人的该主张，本院亦不予支持。综上，上诉人永州亿元投资实业有限公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2110元，由上诉人永州亿元投资实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇二〇年九月二十二日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。