湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2045号原告：马国兰，女，1955年10月26日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告马国兰与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告马国兰的委托诉讼代理人刘奎到庭参加了诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马国兰向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付欠付的自2019年4月1日至2020年7月31日的租金和装修折旧款70102元；2.判令被告支付租金违约金1257.92元；3、判令两被告承担连带责任；4、案件受理费由两被告承担。事实和理由：被告每月应付原告租金1655元，被告每月应付原告委托装修折旧款2897元。但被告自2019年4月1日起至2020年7月31日至，被告仅向原告2730元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告大成酒店公司、被告山水置业公司未到庭答辩，但提交书面答辩状辩称：１、依法公证处理本案，降低违约金；２、因出现××不可抗力因素，请求减免租金；３、驳回要求被告山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：一、1、租金支付情况，2019年4月1日至2020年7月31日，被告已向原告支付租金2730元；2、投资收益合同到期后原告继续计算委托装修折旧款无事实依据；3、因出现××不可抗力因素，请求减免租金；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三、被告山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年6月27日，原告与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将从被告山水置业公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第17层1730号房屋交由被告大成酒店公司管理经营，租赁期限为10年，租赁期限于全部房款付清之日起开始计算。在本合同的租赁期内，原告的租金收益为1655元／月。按月支付租金，在每月的28号之前支付（首期租金收益的金额为购房款全款付清之日起至当月最后一天的日累计投资收益加上第二个月的月投资收益之和）。合同还约定租赁期内，被告大成酒店公司如逾期超过3个月未向原告支付租赁收益，除应付原告的租赁收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2.2013年6月27日，原告与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，合同约定：原告将从被告山水置业公司购买的山水座第17层1730号房屋以347620元委托被告大成酒店公司改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限为10年，装修改造期限于全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，被告大成酒店公司应向原告返还委托装修改造折旧款2897元／月，按月返还，于当月28号之前支付。合同还约定，本合同委托期内，被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日第二天开始计算。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3.2013年6月27日，原告付清了全部购房款和房屋装修改造款，将购买的第17层1730号房屋交付给被告大成酒店公司经营。2013年6月27日至2016年9月30日的全部租金和装修折旧款，被告大成酒店公司已全额支付。被告大成酒店公司于2016年10月1日至2019年3月31日止下欠原告的租金和装修改造折旧款本院于2019年5月24日以（2019）湘0802民初1544号民事判决书进行了处理。4、2019年4月1日至2020年7月31日止，被告大成酒店公司应付原告租金和委托装修折旧款72832元，但被告仅支付2730元，下欠70102元。上述事实，有当事人陈述、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、不动产权证、购房款收据、房屋装修款收据、中信银行账户交易明细、（2019）湘0802民初1544号民事判决书等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告马国兰与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，是被告大成酒店公司违约。被告大成酒店公司依法应当支付下欠原告的租金和装修改造折旧款，但鉴于因××的流行，对酒店业的冲击较大，根据被告的请求，结合我市疫情的实际，本院酌情确定原告为被告减免一个月的房屋租金及委托装修折旧款的返还。2019年4月1日至2020年7月31日止，被告大成酒店公司应支付原告租金和装修改造折旧款72832元，被告大成酒店公司已支付2730元，被告大成酒店公司尚下欠原告租金和装修改造折旧款70102元，减去一个月的租金和装修改造折旧款4552元，剩余的65550元被告大成酒店公司应支付给原告。现原告要求被告大成酒店公司支付2019年4月1日至2020年7月31日至的租金及委托装修改造折旧款70102元，对超过部分的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，被告大成酒店公司逾期向原告支付租金，除应付原告的租赁收益之外，应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，被告逾期未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款之外，还应另向原告支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金的约定，被告大成酒店公司向原告支付违约金1257.92元（46352元×1%＋26480元×3%＝1257.92元）。对于原告提出的由被告山水置业公司与被告大成酒店公司共同向原告支付租金、委托装修折旧款及违约金的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。对原告提出的被告山水置业公司对被告大成酒店公司向原告支付租金、委托装修折旧款及违约金承担连带责任的诉讼请求，因被告山水置业公司在合同中约定了保证担保，且以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告马国兰不具有优先受偿权，但双方签订的合同合法有效法。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对被告山水置业公司抗辩其保证责任已过6个月保证期间，依法应免除保证责任的问题。根据合同的约定，合同期限为10年，并未超过担保期限。故对被告的这一辩称意见，本院不予采纳。至于两被告抗辩应适用情势变更原则调减租金及违约金标准的辩解意见。因被告未举证证明出现了应适用情势变更的情形。故本院对两被告的该项抗辩意见，不予采纳。对于两被告提出因出现××不可抗力因素，请求减免租金的问题。因××的流行，对酒店业的冲击较大，本院酌情已确定原告为被告减免一个月的房屋租金及委托装修折旧款的返还。故对被告的这一抗辩意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告马国兰支付自2019年4月1日至2020年7月31日止的租金和装修改造折旧款65550元及违约金1257.92元；二、被告张家界山水置业有限公司对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告马国兰的其他诉讼请求。案件受理费1584元，适用简易程序减半收取计792元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇二〇年九月二十七日书记员  陈巧燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。