江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终6035号 上诉人（原审原告）：潘其琅，男，汉族，1967年7月7日出生，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：谢舒雁，江苏墨翰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴桂萍，女，汉族，1967年9月29日出生，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：王乾荣，江苏泓远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈琦，江苏泓远律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：柳国俊，男，汉族，1975年2月14日出生，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王颜颜，江苏苏策律师事务所律师。 上诉人潘其琅因与被上诉人吴桂萍、柳国俊案外人执行异议之诉一案，不服南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）（2019）苏0106民初12961号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴桂萍与柳国俊委托合同纠纷一案，鼓楼法院于2018年7月6日作出（2018）苏0106民初6385号民事裁定书及协助执行通知书，查封柳国俊名下位于南京市鼓楼区房屋（以下简称案涉房屋）。经生效判决确认，吴桂萍与柳国俊于2016年3月25日形成的委托合同关系解除，柳国俊对吴桂萍负有30万元定金及利息的金钱给付义务。后鼓楼法院依吴桂萍申请进入执行程序，案外人潘其琅提起执行异议，鼓楼法院于2019年10月23日作出（2019）苏0106执异126号执行裁定书，驳回潘其琅的执行异议申请，潘其琅向鼓楼法院起诉，鼓楼法院一审驳回潘其琅诉讼请求，故本案成诉。 潘其琅上诉请求，1.撤销（2019）苏0106民初12961号民事判决书，停止对案涉房屋的查封执行；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定潘其琅对未及时办理过户登记具有过错，系认定事实错误。因潘其琅未满足过户登记条件，已与柳国俊已经协商将买卖合同有效期延长，并支付了相关补偿费用，合同有效期内案涉房屋被查封，故一审判决以合同有效期为过错期限属认定事实错误；2.潘其琅已签订合法有效的书面合同，支付全部价款且合法占有不动产至今，对案涉房屋享有物权期待权，优于吴桂萍的一般债权。综上，请求法院支持潘其琅诉请。 吴桂萍答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持一审判决。事实及理由如下：1.潘其琅与柳国俊签订案涉房屋买卖合同时明知房屋性质属于经济适用房，而自身亦不具备购房资格，故约定于房屋买卖合同生效后五年半内即2012年11月至2018年5月之间办理过户登记手续，但潘其琅未在约定时间内及时办理过户，故潘其琅对未及时办理过户登记存在过错；2.潘其琅未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项要件，故对案涉房屋未享有物权期待权。综上，请求法院驳回上诉人潘其琅的上诉请求，依法维持原判。 潘其琅向鼓楼法院提出诉讼请求：1.终止对南京市鼓楼区房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对案涉房屋的查封；2.确认案涉房屋归潘其琅所有。事实和理由：2019年9月4日，潘其琅收到南京市鼓楼区人民法院对案涉房屋的拍卖公告。潘其琅购买案涉房屋，自2012年起一直居住至今，故潘其琅提起执行异议。2019年10月23日，法院裁定驳回潘其琅的异议请求。潘其琅起诉理由如下：1.执行裁定中认定，案涉房屋总价为75万元。事实上该价格仅是柳国俊在中介公司处报价。潘其琅与柳国俊签订《南京市存量房买卖合同》（以下简称存量买卖合同），确定案涉房屋总价为45万元，过户时所需一切费用由潘其琅承担。2012年11月21日，潘其琅按合同约定付清全部房款。2.潘其琅与柳国俊签订的《房屋买卖协议书》合法有效。案涉房屋虽为经济适用房，但潘其琅与柳国俊签订的存量买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定。3.案涉房屋被查封之前已由潘其琅合法占有。4.潘其琅对案涉房屋未能过户不存在过错。根据存量买卖合同的约定，双方应于2018年5月进行过户，而案涉房屋于2018年7月6日被查封。期间潘其琅一直与柳国俊协商过户事宜，柳国俊不仅未及时配合，而且隐瞒了案涉房屋已被查封的事实，故潘其琅诉至法院，要求判如所请。 吴桂萍辩称，1、潘其琅与柳国俊签订合同损害社会公共利益，应当认定无效。同时双方签订的合同亦不符合《最高人民法条第1项的规定。根据相关规定，经济适用房具有社会保障性质，五年内不得直接上市交易。潘其琅与柳国俊签订买卖合同的时间是2012年11月7日，产权证登记时间是2012年11月29日，二人的该行为目的是为了规避经济适用房管理制度，破坏经济适用房管理秩序，最终损害社会公共利益，应为无效。2.潘其琅未支付全部价款，仅支付450286元。3.潘其琅未办理案涉房屋的产权登记是由潘其琅自身原因导致的，其主观上具有明显过错。案涉房屋在2017年11月30日便可上市交易，潘其琅没有在合理期间内办理登记手续，也未采取有效措施维护自身权利，其未尽到风险注意义务，具有过错。综上，请求法院驳回潘其琅的诉讼请求。柳国俊述称，2017年12月起，案涉房屋具备过户登记的条件，柳国俊多次催促潘其琅办理过户，但潘其琅总以各种理由推脱。对于双方协商延长过户时间问题，柳国俊不认可，潘其琅也没有补偿柳国俊5万元。潘其琅共支付柳国俊500286元，其中5万元，潘其琅要求柳国俊向其出具借条。对于借条，潘其琅当时明确只要到期后房屋可以过户，并且柳国俊积极配合，潘其琅将归还柳国俊该借条。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，鼓楼法院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和鼓楼法院审查确认的证据，鼓楼法院认定事实如下：案涉房屋登记所有权人为柳国俊。 2012年11月7日，潘其琅（乙方）与柳国俊（甲方）签订存量买卖合同，约定乙方购买案涉房屋，价款为45万元，包括定金2万元；2012年11月21日支付甲方43万元；甲、乙双方于2012年11月21日正式交付房屋；甲、乙双方同意，在本合同生效后五年半内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；该房屋成交价为甲方净得价，过户时所需交纳一切费用由乙方承担等等。当日，潘其琅向柳国俊支付定金2万元。2012年11月20日，潘其琅通过银行转账向柳国俊支付款项230286元。2012年11月21日，潘其琅通过银行转账向柳国俊支付款项25万元。当日，柳国俊向潘其琅出具收条一份，内容为“今收到潘其琅购易盛家园1幢1单元1403室购房款43万元正”。现案涉房屋仍由潘其琅使用。2018年6月4日，吴桂萍以柳国俊为被告诉至鼓楼法院，要求解除二人之间的委托合同关系，柳国俊返还代收的购房定金30万元及利息等。2018年7月，吴桂萍向鼓楼法院申请财产保全，鼓楼法院于2018年7月6日作出（2018）苏0106民初6385号民事裁定书及协助执行通知书，查封柳国俊名下的案涉房屋。2018年11月30日，鼓楼法院作出（2018）苏0106民初6385号民事判决，判决：一、解除吴桂萍与柳国俊于2016年3月25日形成的委托合同关系；二、柳国俊于本判决生效之日起十日内返还吴桂萍购房定金30万元及利息（自2018年6月4日起诉之日起至实际给付之日止，按同期银行存款基准利率计算）；三、驳回吴桂萍的其他诉讼请求。后柳国俊不服上述一审判决，提起上诉。2019年5月23日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终2042号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。 2019年7月1日，经吴桂萍申请，鼓楼法院对（2018）苏0106民初6385号案件立案执行。后潘其琅对鼓楼法院查封案涉房屋提出书面异议。2019年10月23日，鼓楼法院作出（2019）苏0106执异126号执行裁定书，裁定“驳回异议人潘其琅的异议请求”。2019年4月28日，南京市不动产档案管理中心出具《非本市户籍居民家庭购房证明》，内容为，潘其琅可购住房壹套。 另查明，2012年11月20日，柳国俊与南京易发房地产开发集团有限公司签订《经济适用房买卖契约》，约定，柳国俊购买案涉房屋。2012年11月29日，柳国俊经申请将案涉房屋登记至其名下。潘其琅自2019年1月起具备在南京市鼓楼区购买房屋的资格。 鼓楼法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。潘其琅与柳国俊签订房屋买卖合同时，潘其琅明知案涉房屋的产权性质，亦明知其不具备购房资格，所以双方约定于房屋买卖合同生效后五年半内进行产权转移登记。鼓楼法院经吴桂萍申请于2018年7月对案涉房屋进行查封，而潘其琅直至2019年1月才具备购买案涉房屋的资格，因此潘其琅与柳国俊无法在存量买卖合同约定的期间内进行产权转移转移登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。潘其琅作为案涉房屋的买受人，因其自身原因无法办理过户登记，对于吴桂萍申请查封案涉房屋，潘其琅不具有排除执行的权利。现潘其琅与柳国俊是债权债务关系，潘其琅没有根据存量买卖合同的约定与柳国俊办理案涉房屋的产权转移登记，其并非案涉房屋的登记所有权人。因此对于潘其琅要求确认案涉房屋归其所有的主张，不符合法律规定，鼓楼法院不予支持。 本院另查明，潘其琅购买案涉房屋时并不符合南京市2012年房屋限购政策。 本院认为，购房人在交易前应了解当地商品房限购政策。潘其琅2012年购买案涉房屋时，不符合南京市的购房政策，不具有购房资格。潘其琅通过购买经济适用房的方式规避南京商品房限购政策，其主观上存在过错，对其购买的房屋无法办理过户以及可能存在的法律风险应当明知。物权期待权需通过办理过户登记方可转化为物权，物权期待权人的合理预期应当是将案涉房屋过户至其名下。本案中，潘其琅在限购政策实行后购买案涉房屋，签订购房合同时并不具备购房资格，案涉房屋不能办理过户登记应属于买受人自身原因，其后果应由潘其琅本人承担。故潘其琅主张其对案涉房屋享有物权期待权，可以对抗人民法院执行的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由潘其琅负担。 本判决为终审判决。 审判长  迟红宁 审判员  黄建东 审判员  金 鑫 二〇二〇年九月二十一日 书记员  李 好