湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1626号 上诉人（原审被告）：湖南顺德城家居产业股份有限公司（原名湖南省盛世合欣置业股份有限公司），住所地益阳市赫山区。 法定代表人：黎华根，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡乐林，男，1961年5月1日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。 被上诉人（原审原告）：黄正安，女，1963年5月17日出生，汉族，住湖南省益阳市。 以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李运根，益阳市赫山区中天法律服务所法律工作者。 上诉人湖南顺德城家居产业股份有限公司（以下简称顺德城家居产业公司）因与被上诉人蔡乐林、黄正安商品房销售合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初5791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顺德城家居产业公司的委托诉讼代理人彭文科、被上诉人蔡乐林及蔡乐林、黄正安的委托诉讼代理人李运根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 顺德城家居产业公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判顺德城家居产业公司按蔡乐林、黄正安已付房款的万分之一支付违约金。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。蔡乐林、黄正安与广东华维德商业有限公司益阳分公司签订了《委托经营管理协议》，蔡乐林、黄正安将所购商铺委托广东华维德商业有限公司益阳分公司经营管理，委托经营管理期限为6年或10年，蔡乐林、黄正安并未因是否办证问题影响《委托经营管理协议》的签订或履行，蔡乐林、黄正安并未因办证问题产生损失。 蔡乐林、黄正安辩称，一、蔡乐林、黄正安与顺德城家居产业公司签订的《合同补充协议》是双方自愿签订的，顺德城家居产业公司拒绝办证明显构成了违约。二、顺德城家居产业公司未按期办证给蔡乐林、黄正安造成了损失。蔡乐林、黄正安也不存在拒不配合办证的情形。故顺德城家居产业公司应承担未按期办证的违约责任。三、根据案涉《益阳市商品房买卖合同》约定，蔡乐林、黄正安的违约金处罚明显高于顺德城家居产业公司的违约金处罚，故顺德城家居产业公司有明显拖延办证的情形。原审法院将顺德城家居产业公司逾期办证违约金利息调整为日万分之一应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。 蔡乐林、黄正安向原审法院起诉请求：请求法院依法判决顺德城家居产业公司立即交付蔡乐林、黄正安所购置的房屋不动产登记证书，并判决顺德城家居产业公司支付违约金16626元。 一审法院认定事实：蔡乐林、黄正安、顺德城家居产业公司于2014年11月27日签订《益阳市商品房买卖合同》（合同编号：预字YY2014013658）、《合同补偿协议》，蔡乐林、黄正安购置顺德城家居产业公司开发的顺德城益阳家居博览中心项目中北区6栋1-3层118号房，建筑面积149.86平方米，每平方米价3321.48元，总金额497757元。合同第十条约定，顺德城家居产业公司应当在2016年1月1日将验收合格商品房交付蔡乐林、黄正安使用；合同第十九条约定，顺德城家居产业公司将房交付蔡乐林、黄正安使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后在450日内办好房屋所有权证，办妥房屋所有权证后450日内办好土地使用权证。同时，蔡乐林、黄正安、顺德城家居产业公司签订了《合同补充协议》，该协议第四条二款规定:“合同对于第十九条关于产权登记的约定的更改：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同时，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金。”同时查明，蔡乐林、黄正安于同日与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》，约定蔡乐林、黄正安将上述房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理。另查明，诉讼中，蔡乐林、黄正安、顺德城家居产业公司双方就顺德城家居产业公司按期交付涉案房屋及蔡乐林、黄正安按合同约定支付购房款及相关税费的事实均无异议。至诉讼时止，顺德城家居产业公司未将房屋不动产登记权证交付蔡乐林、黄正安，故酿成纠纷，蔡乐林、黄正安诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，一、蔡乐林、黄正安与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，蔡乐林、黄正安、顺德城家居产业公司均应按约定全面履行自己的义务。蔡乐林、黄正安已按合同约定支付购房款及相关税费，但顺德城家居产业公司至今未为蔡乐林、黄正安办妥不动产登记证，已构成违约，故蔡乐林、黄正安要求顺德城家居产业公司继续办理好涉案房屋不动产权证的诉讼请求，予以支持。二、关于违约金的数额和支付的问题。根据蔡乐林、黄正安与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》约定，因顺德城家居产业公司的原因，蔡乐林、黄正安未能在商品房交付之日起990日（90日+450日+450日）内取得房屋不动产登记证书的，顺德城家居产业公司应该承担违约责任。顺德城家居产业公司提出蔡乐林、黄正安已与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》，约定蔡乐林、黄正安将上述房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理，故顺德城家居产业公司逾期办理上述登记手续未影响蔡乐林、黄正安通过售后返租等方式获得租金收益或未实质影响到蔡乐林、黄正安对商品房的控制和使用，应当免除顺德城家居产业公司违约责任。因蔡乐林、黄正安、顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》并未约定该免责条款，故蔡乐林、黄正安与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》不能成为顺德城家居产业公司的免责理由。顺德城家居产业公司辩称不成立，蔡乐林、黄正安要求顺德城家居产业公司支付违约金的诉讼请求，予以支持。违约金的计算：蔡乐林、黄正安、顺德城家居产业公司签订的《合同补充协议》第四条二款规定:“合同对于第十九条关于产权登记的约定的更改：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同时，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金。该条款系蔡乐林、黄正安、顺德城家居产业公司双方真实意思表示。蔡乐林、黄正安、顺德城家居产业公司约定2016年1月1日为交房之日，故办理登记期限为2016年1月2日至2018年9月17日（90日+450日+450日），违约金起算时间为2018年9月18日，蔡乐林、黄正安诉讼中提出违约金起算时间为2018年10月1日，迟于顺德城家居产业公司违约时间，是其对自己权益的处分，予以认可，违约金的具体计算方法为（以497757元为基数，按日万分之一的标准自2018年10月1日起计算至实际办妥涉案房屋不动产登记权证之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、湖南顺德城家居产业股份有限公司在判决生效后六十日内为蔡乐林、黄正安蔡乐林、黄正安办理好顺德城益阳家居博览中心项目中北区6栋1-3层118号房屋的不动产权登记证书；二、湖南顺德城家居产业股份有限公司于判决生效之日起十日内支付蔡乐林、黄正安蔡乐林、黄正安违约金，违约金具体计算方法为（以497757元为基数，按日万分之一的标准自2018年10月1日起计算至实际办妥涉案房屋不动产登记权证之日止）；案件受理费215元，减半收取107.5元，由湖南顺德城家居产业股份有限公司负担。 二审期间双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，顺德城家居产业公司与蔡乐林、黄正安签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按约定全面履行自己的义务。蔡乐林、黄正安已按合同约定支付了购房款及相关税费，但顺德城家居产业公司未按约定为蔡乐林、黄正安办理不动产登记证，已构成违约。应当承担违约责任。顺德城家居产业公司上诉主张蔡乐林、黄正安已与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》，约定蔡乐林、黄正安将上述房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理，故顺德城家居产业公司逾期办理上述登记手续未影响蔡乐林、黄正安通过售后返租等方式获得租金收益或未实质影响到蔡乐林、黄正安对商品房的控制和使用，应当免除顺德城家居产业公司违约责任。因蔡乐林、黄正安、顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》并未约定该免责条款，故蔡乐林、黄正安与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》不能成为顺德城家居产业公司的免责理由。顺德城家居产业公司的该项上诉请求不能成立。 综上所述，顺德城家居产业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费215元，由湖南顺德城家居产业股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建军 审 判 员 陈运泉 审 判 员 昌 丹 二〇二〇年九月二日 法官助理 朱玉姣 书 记 员 熊 杨