河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0103民初7757号原告：邝鲜红，女，1985年5月4日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：周春艳，河南久灵律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘玉静，女，系公司员工。委托诉讼代理人：张欢，女，系公司员工。原告邝鲜红诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告邝鲜红的委托诉讼代理人周春艳，被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、张欢到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邝鲜红向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于郑州市二七区石柱路西、郑航北路南2号楼2单元15层1506号房屋不动产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办理权属证违约金11867.48元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金814.176元（共计12681.656元）；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告当庭撤销第一项诉讼请求。事实与理由：2013年5月31日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××楼××单元××房屋××套，合同约定被告应当在2015年12月31日前为原告办理房屋登记办理不动产登记。合同签订后，原告于2013年5月31日向被告支付了全部房款，并缴纳了契税及房屋专项维修基金，而被告未按照合同约定办理不动产权属登记，原告多次催促被告办理，均未果。根据双方《房屋买卖合同》附件四第六条约定：××在约定时限未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。截至起诉之日，原告还未领取到不动产权属证书，且涉案房屋暖气至今未达到使用条件，根据双方房屋买卖合同第14条约定如果在规定日期内未达到使用条件，××向××按0.3元/㎡/月赔付。故被告的行为已构成违约，据此，原告提起诉讼。被告台兴公司辩称，针对被答辩人“要求被告协助原告办理位于郑州市二七区石柱路西、郑航北路南2号楼2单元15层1506房房屋不动产权属证书”和“要求判令被告支付逾期办理房屋权属证书登记违约金11867.48元、基础设施和公共配套设施未达到使用条件违约金814.176元，共计12681.656元”的诉讼请求，答辩人不予认可，请贵院依法驳回其诉讼请求。一、合同约定应当在2015年12月31日前为原告办理不动产登记，但是由于《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办（2015）127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员，国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。故而我方无法在合同约定日期为被答辩人办理不动产登记手续实属客观原因所致，非我方过错。而且2016年8月20日郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的答辩人义务--房管局初始登记资料提交实际已无法履行）因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及增加更繁琐的新的要求资料，长时间积压不接受资料，属于政府职能调整导致答辩人不能执行原合同的房管局初始登记，该合同附件第四第六条的部分条款规定因情势变更而失效，所以我公司不应当承担自2016年8月20日后办理房屋权属初始登记提交资料逾期的责任。二、被答辩人主张合同违约金计算错误。被答辩人主张违约金的起始时间错误和部分诉讼时效已过。根据《民法总则》第一百八十八条第一款规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。合同约定的办理初始登记的时间是2015年12月31日，被答辩人直至2020年6月16日才起诉。此时已经超过了三年的诉讼时效，并且原告中间也没有主张过权利，根据三年诉讼时效计算违约金的起算时间是2017年6月17日。答辩人请求法院予以支持。三、2016年1月13日被答辩人已经按照合同履行了燃气供应义务，因市政原因燃气、暖气未能及时供应，并非上诉人怠于履行义务。且根据（2019）豫0103民初20475号判决认定的事实，涉案小区燃气已于2017年7月9日燃气即可以正常使用、暖气于2019年1月25日已经供暖正常使用，请法院予以查明。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.2013年5月31日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××5218）一份。主要约定以下内容：1、原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××北××单元××商品房××套，建筑面积共123.36平方米，房屋总价款为897691元整，付款方式现金，付款时间2013年5月31日。2、交付期限。××应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“建设工程竣工验收合格，并向将设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；（2）××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。3、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）关于基础设施和公共配套建筑，在规定日期内未达到使用条件，××向××按0.3元／㎡／月赔付；（2）若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，××不承担违约责任。4、关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由××提供资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列约定内容执行：（1）产权初始登记。××应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。5、关于按揭贷款付款的补充约定：××于213年5月31日前支付首付款（小写）297691元，剩余房款600000元贷款支付。2.原告于2013年5月5日支付预售定金1万元，于2013年5月31日支付预售购房款287691元，于2016年6月2日支付剩余购房款600000元，共计897691元。3.原告提交的证据显示被告于2016年6月7日向原告交付房屋。4.郑州市不动产登记中心档案信息显示，涉案房屋于2019年3月5日完成商品房首次登记。5.关于天燃气正常使用的实际时间，本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定，由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区至2019年1月25日供暖才可以正常使用。6.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。7.原告邝鲜红诉被告台兴公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日作出（2018）豫0103民初8668号民事判决书，判决：一、被告河南台兴房产有限公司于判决生效后十日内向原告邝鲜红支付逾期交房违约金9695元，逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金1258元，逾期办理权属证书违约金10417，共计21370元；二、驳回原告邝鲜红的其他诉讼请求。被告台兴公司不服该判决提出上诉，郑州市中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）豫01民终19002号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书显示被告逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金、逾期办理权属登记的违约金均计算至2018年8月24日。本院认为：原、被告就商品房买卖合同中明确约定了关于××付款方式及期限、××办理房屋产权登记的期限及违约责任、××关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的供暖设施于2016年10月31日达到正常使用。但该小区至2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。原告主张从2018年8月25日起按0.3元／㎡／月计算，符合法律规定，本院予以支持，但应计算至供暖正常使用之日至即2019年1月25日，共185.04元，原告诉请过高部分，本院不予支持。关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据合同约定，××应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。涉案房屋于2019年3月5日才完成首次登记，被告应对此承担违约责任。但被告虽提出诉讼时效抗辩但原告之前的起诉已经产生诉讼时效中断的效果，故被告逾期办理产权登记的违约金的起止时间为2018年8月25日至2019年3月4日（共计191天），因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，综合本案案情，按照公平原则，本院酌定被告支付原告逾期办理权属登记的违约金为897691元×191天×0.00002×60%=2057.51元，原告诉求过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告邝鲜红支付基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金185.04元、逾期办理权属证书违约金2057.51元，共计2242.55元；二、驳回原告邝鲜红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117元，减半收取58.5元，由被告河南台兴房产有限公司负担10元，由原告邝鲜红负担48.5元。本判决为终审判决。审判员  王静静二〇二〇年九月二十一日书记员  李 ?