辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10954号上诉人（原审被告）：于洋，男，1982年9月1日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南区美园东路9-29号303室。负责人：杜爽,该公司经理。委托诉讼代理人：殷慧丽，女，1976年12月19日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市苏家屯区。上诉人于洋因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院(2020)辽0111民初3283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于洋上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判按50%交纳物业费；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、华锐物业提供物业服务期间，存在严重瑕疵，严重违反合同约定。二、华锐物业不履行物业服务合同，不应当支付全额物业费。三、华锐物业违约在先，应当由华锐物业承担违约责任。被上诉人北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。不同意上诉人五折支付物业费，请求二审维持。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判决被告立即向原告缴纳拖欠的物业费1150.17元，违约金345.05元，合计1495.22元。2.请求依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月，沈阳华锐物业管理有限公司中标了沈阳华锦置业有限公司在沈阳市苏家屯区开发的沈阳“华府丹郡北区”（一期）前期物业项目，中标的物业费收费标准为每月每平方米建筑面积2.00元。并签订了《华锐·华府丹郡前期物业管理服务合同》，取得对被告所居住小区的物业管理权。合同中约定住宅物业费收费标准为/月/平方米1.5元。2018年5月20日，沈阳华锐物业管理有限公司与北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司签订《债权转让协议》，沈阳华锐物业管理有限公司将“华府丹郡”A区2016年11月1日-2018年5月17日、B区2017年5月1日-2018年5月17日所有业主欠交物业服务费的债权全部转让给北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司（即本案原告），并将该协议公示，张贴于该小区物业中心大厅和公告栏内。2018年5月，原告中标了沈阳市苏家屯区的沈阳“华府丹郡”住宅的物业服务项目。2018年5月17日，原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《【华府丹郡】物业服务协议》，取得对被告所居住小区的物业管理权。协议约定，本小区物业费收费标准为2元每月每平方米，实际收费标准为1.5元/月/平方米。被告为“华府丹郡”南京南街1009号B5#1-30-1业主，房屋建筑面积为109.54平方米。被告共拖欠2017年5月1日至2017年11月30日的物业费1150.17元，违约金345.05元，合计1495.22元。原告向被告催要无果后，诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华锦置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对于原、被告均具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司按合同约定履行了服务义务，被告亦应按约定支付物业费。沈阳华锐物业管理有限公司与原告签订的《债权转让协议》，不违反法律法规禁止性规定，且已履行告知债务人义务，合法有效。《辽宁省物业管理条例》第三十条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。”《沈阳市物业管理条例》第二十七条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立业主大会条件而未成立，且经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域可以由街道办事处、乡镇人民政府指导物业管理区域所在地的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责，或者组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责。”原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《【华府丹郡】物业服务协议》不违反法律禁止性规定，合法有效，对原告及业主均具有约束力。综上，原告要求被告给付物业费的诉讼请求，一审法院予以支持；关于原告要求被告给付违约金问题，因原告在服务过程中存在瑕疵，故对该项请求不予支持。关于被告辩称的物业服务存在瑕疵问题，不是被告拒绝缴纳物业费的抗辩理由。在今后的物业服务过程中，物业服务企业要完善其管理制度，提高物业管理水平和服务质量，更好的维护业主或物业使用人的利益，减少或消除服务瑕疵。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条、第三十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《辽宁省物业管理条例》第三十条、《沈阳市物业管理条例》第二十七条规定，判决如下：一、于洋于本判决发生法律效力后十日内给付北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司2017年5月1日至2017年11月30日的物业费1150.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由于洋负担。二审中，上诉人提交证据情况说明，证明有我们楼业主20户的签字，证明之前的华锐物业服务非常不好，基本处于弃管状态。被上诉人对该证据的真实性和关联性有异议，签名不能证明是本园区业主，如果真是该园区业主，该业主也存在欠费情况，存在利害关系，作证不能被采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订的《【华府丹郡】物业服务协议》合法有效。沈阳华锐物业管理有限公司与北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司签订《债权转让协议》不违反法律法规禁止性规定，亦为有效。物业公司为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决上诉人履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出物业公司服务不到位的主张，上诉人提供的证据不足以说明物业公司服务管理存在严重瑕疵，无法认定构成根本违约，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。物业公司亦应定时积极清理园区，为业主提供良好的居住环境。故本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，上诉人于洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于洋负担。本判决为终审判决。审判长  金鑫审判员  赵钺审判员  杨帆二〇二〇年九月十五日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。