北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6022号上诉人（原审被告）：拉萨经济技术开发区超毅世纪网络技术股份有限公司，住所地西藏自治区拉萨市金珠西路158号阳光新城A区1栋1单元3层1号。法定代表人：李振东，总经理。委托诉讼代理人：于志杰，河北卓远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京中开藏域商务交流有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十三街31号院二区11号楼1层。法定代表人：杜昊，总经理。委托诉讼代理人：王卫中，北京永勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：于慧，北京永勤律师事务所实习律师。上诉人拉萨经济技术开发区超毅世纪网络技术股份有限公司（以下简称拉萨公司）因与被上诉人北京中开藏域商务交流有限公司（以下简称中开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初45137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。拉萨公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方签订的租赁协议约定双方之间的相关权利义务。由于中开公司未办理合法的工商手续，致使北京市工商局来到拉萨公司进行稽查，禁止拉萨公司在办公室场地显示公司标识的文字和图案，公司背景墙也全部拆除。上述行为导致拉萨公司无法正常经营，违背了拉萨公司签订租赁合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，拉萨公司有权单方面向中开公司主张解除租赁合同。拉萨公司享有法定解除权，故拉萨公司于2019年4月30日向中开公司送达了解除租赁合同的正式公函，并于2019年4月30日拟实际搬离租赁房屋，以达到减少中开公司因空置房屋而产生的损失，但中开公司却对拉萨公司进行阻拦，致使拉萨公司无法正常搬离，给拉萨公司造成财产损失。上述租赁合同已于2019年4月30日解除，对于解除日之后产生的租金及违约金拉萨公司无付款义务。中开公司辩称，同意一审判决。中开公司向一审法院起诉请求：1.拉萨公司支付中开公司所欠保证金171042.10元；2.拉萨公司支付中开公司欠付2017年10月1日至2019年8月31日的租金1320367.20元；3.拉萨公司支付中开公司2017年12月21日至2019年8月31日期间的电费17098.86元；4.拉萨公司赔偿中开公司违约金85528.32元。一审法院认定事实：2017年9月5日，北京臣仕物业管理有限公司、北京藏开友容房地产开发有限公司与中开公司签订《三方协议书》，约定将北京藏开友容房地产开发有限公司自北京臣仕物业管理有限公司处承租的包括涉案房屋在内的房屋租赁权利义务转让给中开公司。2017年9月1日，中开公司（甲方）与拉萨公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：第八条租金及支付1.租金：在合同有效期内，乙方应当向甲方支付本协议附件四所列明的租金。租金分为标准租金和优惠租金，如乙方完成相应的业绩承诺，则甲方以优惠租金向乙方提供办公场地。2.租金支付（2）租金按自然季度预付，……每个自然季度最后一个月的25号之前预付下个自然季度的租金，每个自然季度的租金金额见附件四。甲方在收到乙方支付的款项后十五个工作日向乙方开具发票。乙方迟延支付租金，应当按照迟延支付总费用同期银行贷款利率的标准按日向甲方支付违约金，甲方收取违约金并不影响甲方行使本协议赋予的任何其他权利。第九条保证金及支付2.乙方应支付的保证金金额为第一个完整的自然季度的标准租金，具体金额见本协议附件四，……。3.如乙方违反、不遵守或不履行其于本协议下任何义务，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权扣除乙方支付的保证金，以补偿甲方因乙方该等违约而蒙受的一切损失。……。4.截止租期届满日或提前解除日，若乙方：（1）未发生违反本协议规定的违约事件；（2）已根据本协议相关条款约定的标准返还该办公场地并付清所有应付款项；（3）已完成本协议项下乙方应履行的全部其他义务，则甲方应当在上述条件全部获得满足之日起60个工作日内将本条中的保证金无息返还给乙方。附件四载明：2017年10月1日至2017年12月31日期间标准租金为264.515.50元，优惠租金为171935.08元。……2019年7月1日至2019年8月31日期间标准租金为179725.60元，优惠租金为116821.64元。针对中开公司向拉萨公司的发函，拉萨公司于2018年5月22日回函，即《房租暂缓交付说明》，内容为：由于中开公司董事长突发疾病住院治疗，导致无法按期缴纳欠款，明细如下：保证金264515.50元，租金：744266.92元（2017年9月1日-2018年9月30日），电费3574.20元（2017年12月21日-2018年3月19日）。经中开公司管理人员讨论决定，上述欠款款项于2018年6月15日前全额支付。2018年7月23日，中开公司向拉萨公司发出《关于敦请尽快支付租金的函》敦促付款，要求拉萨公司于2018年6月30日前支付2017年9月1日至2018年9月30日的租金687740.32元、保证金171042.10元、电费6062元。此后，中开公司分别于2018年11月19日、20日向拉萨公司发《律师函》敦促付款。一审庭审中，双方均认可应按照优惠租金的标准计算所欠租金金额。拉萨公司认可拖欠的租金及电费金额。对有争议的证据和事实，该院认定如下：1.拉萨公司主张其公司曾于2019年4月30日发函要求解除合同，提交了《超毅网络关于中止租赁优盛大厦办公场地的函》，中开公司对此不予认可，表示未收到该材料。拉萨公司对此未进一步提交证据，故该院对拉萨公司主张的该事实不予采信；2.拉萨公司主张其公司自2019年5月、6月因中开公司更换门禁卡而无法进入工作场地，中开公司对此不予认可，拉萨公司未就此提供证据，故该院对其主张的该事实不予采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，中开公司与拉萨公司签订的《租赁协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案中，拉萨公司主张双方的《租赁协议》已于2019年4月解除，中开公司对此不予认可，根据一审庭审查明的情况，拉萨公司不享有单方解除权的事由，双方亦未达成解除《租赁协议》的一致意见，故《租赁协议》因合同履行期限届满而终止，该院对拉萨公司主张合同已提前解除的抗辩意见不予采信。合同履行期内，拉萨公司未按约定按期支付租金，构成违约，中开公司要求拉萨公司支付欠付的租金并承担违约金，有事实和法律依据。关于租金金额，该院以双方无异议数额予以认定。保证金是为了保证合同的履行而支付的保证费用，根据双方《租赁协议》的约定，该款项用于补偿中开公司因拉萨公司违约行为而蒙受的损失，现双方《租赁协议》亦终止，且中开公司未举证证明拉萨公司因迟延支付租金行为而支付的违约金不足以弥补其损失，故该院对中开公司要求拉萨公司向补缴保证金的诉讼请求不予支持。一审庭审中，拉萨公司自认租赁期间拖欠电费17098.86元，故中开公司要求拉萨公司支付该款项，有事实和法律依据，该院予以支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、拉萨公司于判决生效后15日内支付中开公司拖欠的电费17098.86元；二、拉萨公司于判决生效后15日内支付中开公司拖欠的租金1320367.20元，并赔偿违约金85528.32元；三、驳回中开公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，中开公司与拉萨公司签订的《租赁协议》系双方真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务，现拉萨公司未按约定按期支付租金，亦认可欠付的金额，已构成违约，一审法院认定拉萨公司向中开公司支付欠付的租金并承担违约金并无不当，本院不持异议。本院认为，拉萨公司对于其关于由于中开公司未办理合法的工商手续，致使北京市工商局来到拉萨公司处进行稽查，禁止拉萨公司在办公场地显示公司标识的文字和图案、公司背景墙也全部被拆除的事实主张并无证据证明，故不予采信。因此，拉萨公司以前述主张事实为依据，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款关于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同的规定向中开公司主张解除合同不能成立，本院不予支持。综上，拉萨公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19146元，由拉萨经济技术开发区超毅世纪网络技术股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁 睿审 判 员  唐述梁审 判 员  张 静二〇二〇年九月二十一日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强