河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1389号原告:赵杰，男，1975年11月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：王海军，新郑市新村法律服务所法律工作者。被告：郑州市瑞征工程建设有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇泰山路136号，统一社会信用代码914101843953874215。法定代表人：王军旗，执行董事。被告：王军旗（曾用名王军奇），男，1963年11月24日出生，汉族。上列二被告委托诉讼代理人：马永超，新郑市新建路法律服务所法律工作者。被告：新郑市龙湖镇永发木器厂，住所地河南省新郑市龙湖镇小司村，注册号410184600117739。经营者：田永臣。被告：郑州市墒润房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇商业路西段南侧，统一社会信用代码914101840880026J。法定代表人：司秀琴，执行董事。原告赵杰与被告新郑市龙湖镇永发木器厂（以下简称永发木器厂）、郑州市墒润房地产开发有限公司（以下简称墒润地产）、郑州市瑞征工程建设有限公司（以下简称瑞征公司）、王军旗商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵杰及其委托诉讼代理人王海军、被告瑞征公司和被告王军旗的共同委托诉讼代理人马永超到庭参加了诉讼。被告永发木器厂、被告墒润地产经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵杰向本院提出诉讼请求：1.依法确认其与被告所订《新郑市龙湖镇永发木器厂综合楼住宅买卖合同》及《售房合同补充协议》无效；2.判令被告向其返还购房款1533120元，并按照银行间同业拆借中心授权公布利率支付利息；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月7日、10月12日，赵杰同永发木器厂、墒润地产订立《新郑市龙湖镇永发木器厂综合楼住宅买卖合同》，被告将位于新郑市××镇××与××路交叉口墒润花园（永发木器厂综合楼）第一幢一单元九层901-902-903，以及同楼八层801-802五套房屋售于赵杰，2015年10月13日，赵杰在同被告瑞征公司龙湖墒润苑项目部订立《售房合同补充协议》后，由墒润地产出具财务收据完成了房款结算。同时约定被告在两年内办理房产证，到期不能办理房产证的，被告接受其退房，并以实际付款为准退款并支付利息。赵杰在此之后多次催促被告办理房产证，并在2016年8月8日再次让王军旗打了收到房款总条。但是时至今日，被告因土地使用权纠纷等诸多原因，始终未办理房产证，致使赵杰买卖合同目的不能实现，利益受损。为维护其自身合法权益，赵杰遂诉至法院。瑞征公司和王军旗辩称，他们是在收到本案诉讼后才知道，涉案房屋没有规划许可证，但赵杰与永发木器厂和墒润地产有买卖合同和收据，他们只是中间人和承办人，没有售房资格，本案的后果应由永发木器厂和墒润公司承担，与他们无关，他们不是适格被告。永发木器厂和墒润地产在庭后提交的答辩状中辩称，房子是瑞征公司法人王军旗卖给赵杰的，他方只是负责出手续，他方把房屋抵账给王军旗，是赵杰与王军旗之间交易，收款与他方无关；房子本身无产权，价格比市场价便宜，属小产权房屋，赵杰对房屋装修后已经入住五年之久，对等价值属正常交易；综上，需要驳回赵杰对他方的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年10月10日，墒润地产、永发木器厂与王军旗签订《售房协议》一份，墒润地产、永发木器厂用墒润花园住宅楼39套房及商铺两套（四层9套、八层9套、十四层9套、十七层9套、901、902、903套房、S3、S4商铺两套）抵王军旗工程款15581120元。2015年10月7日、10月12日，赵杰（××）与永发木器厂（××）、墒润地产（开发企业）签订《新郑市龙湖镇永发木器厂综合楼住宅买卖合同》五份，约定赵杰购买墒润地产开发的永发木器厂位于新郑市××镇××与××路交叉口，墒润花园（永发木器厂综合楼）第1幢1单元8层801号、802号、9层1号、2号、3号共五套房产，房屋面积分别为106.57㎡、89.92㎡、106.57㎡、89.92㎡、118.06㎡，总价款分别为394309元、325510元、394309元、325510元、430919元，付款方式为一次性付清全款；××应当在2016年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；第九条××保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷约定，因××原因，造成该商品房不能在交房后两年内办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由××承担全部责任；若因××原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由××承担全部责任；第十二条关于产权登记的约定，商品房交付××使用后根据房产管理局规定缴纳房产契税，大修基金，以及杂项费用后一年内将办理权属登记由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1.××退房，××在××提出退房要求后将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失；2.××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。合同还约定了房屋规划、设计变更、基础设施、公共配套建筑运行、保修责任及争议解决办法等内容。2015年10月7日、10月13日，墒润地产为赵杰开具了收到上述5套房产全部房款的收据，金额共计1870557元。2015年10月13日，赵杰（乙方）与瑞征公司墒润苑项目部（甲方）就上述五套房产签订《售房合同补充协议》五份，协议主要内容：因墒润花园项目开发商拖欠甲方工程款不能支付，甲方与墒润花园项目开发商商定由该项目部分房产抵付给甲方，甲方以抵扣工程款的形式一次性付清开发商所定房产的全部房款；因上述房款已由甲方全部交清，该款乙方已经全部支付给甲方；甲方现将该项目甲方已购买的房产（即上述5套房产）出售给乙方，面积以上述买卖合同为准，按照3000元/平方米的价格一次性付清全款；因该房产实际销售价格高于双方约定价格，乙方在墒润房地产销售处签订正式房产买卖合同时，合同标注房产单价分别为3620元/平方米、3700元/平方米、3650元/平方米并出具收款收据，开发商承诺交房后两年内办理房产证，办证费用乙方承担，到期不能办理房产证，乙方若需要退房，甲方必须接受，甲方一次性退还乙方实际购房款并支付银行同期利息，不以房屋买卖合同及收款收据为准。之后，永发木器厂和墒润地产向赵杰交付了涉案5套房产，赵杰对该5套房产进行了装修。2017年7月14日，新郑市住房和城乡规划建设局以永发木器厂未取得建设工程规划许可证进行开工建设为由，向永发木器厂下达了《责令停止违法行为通知书》，责令其停止土建行为。现赵杰以涉案房产无法办理产权登记为由诉至本院请求处理。另查明，1.2016年2月13日，王军旗（甲方）与赵杰（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：因刘二田欠赵杰债务（款项的欠条为准）刘二田将车辆奥迪Q7一辆交于赵杰使用（车牌号为豫Ａ×××××）经过龙湖镇墒润项目部全体人员努力，刘二田欠赵杰债务已结清，赵杰将奥迪Q7交给龙湖镇墒润项目部，刘二田与赵杰的债务问题由龙湖墒润项目部负责（项目部开房产一套给赵杰将Q7赎回）。并承诺，之前因债务问题开给赵杰的5套房产由项目部负责交钥匙。张建勇等三人作为见证人签名，王军旗在甲方处签名并加盖瑞征公司龙湖墒润苑项目部印章。2.2016年8月8日，王军旗向赵杰出具收到条一份，内容载明：“收到条今收到刘二田交给赵杰的五套房子款壹佰伍拾叁万叁仟壹佰贰拾圆整（1533120.00）王军奇2016.8月8号”。王军旗称其和刘二田之间有借贷关系，想把三个人的账转为两个人的账，出具上述收到条时其实际只欠刘二田120万元左右，还有30多万元刘二田还没有支付。赵杰称其和刘二田是朋友，也有借贷关系，刘二田欠他本金和利息一共是1533120元，王军旗给他打的收到条说明刘二田给王军旗的钱抵扣了他的房款，并提交了刘二田向其出具的借款金额共计142万元的借条4份。3.涉案房屋未取得预售许可证。以上事实有当事人陈述、《新郑市龙湖镇永发木器厂综合住宅楼买卖合同》、《售房合同补充协议》、收到条、《协议书》、（2019）豫0184民初66号、《新郑市住房和城乡规划建设局责令停止违法行为通知书》及本案庭审笔录予以证实。本院认为，××未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。本案中，涉案房屋至今未取得预售许可证，因此，《新郑市龙湖镇永发木器厂综合楼住宅买卖合同》和《售房合同补充协议》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案房屋买卖合同的签订系因以房抵债，且经过中间债务人（债权人）王军旗的确认，赵杰与永发木器厂、墒润地产之间因为王军旗、刘二田的债权转让而建立房屋买卖合同关系，涉案房屋买卖合同无效后，永发木器厂、墒润地产作为最终债务人和合同相对人应向债权人赵杰返还购房款并支付资金占用利息损失。赵杰主张王军旗和瑞征公司对永发木器厂和墒润地产返还购房款承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下:一、确认原告赵杰与被告新郑市龙湖镇永发木器厂、郑州市墒润房地产开发有限公司、瑞征公司墒润苑项目部签订的《新郑市龙湖镇永发木器厂综合楼住宅买卖合同》及《售房合同补充协议》无效。二、被告新郑市龙湖镇永发木器厂、郑州市墒润房地产开发有限公司向原告赵杰退还购房款1533120元并支付利息（以1533120元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年10月13日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的市场贷款利率自2019年8月20日计算至实际还款之日止）。三、驳回原告赵杰的其他诉讼请求。案件受理费18598元，由新郑市龙湖镇永发木器厂、郑州市墒润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵西璞人民陪审员  靳海民人民陪审员  李彩霞二〇二〇年九月二十七日书 记 员  梁 艳