云南省砚山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2622民初1234号 原告：砚山县睿富汇达物业管理有限公司，住所地云南省砚山县江那镇七乡大道大千睿苑1-2-502。 法定代表人：李友能，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈绍丽，女，缘和法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：明华，男，1988年5月30日出生，汉族，云南省砚山县人，高中文化，自由职业者，住云南省砚山县。 委托诉讼代理人：雷莲翠（系明华妻子），女，1990年6月8日出生，汉族，云南省砚山县人，住云南省砚山县，特别授权。 原告砚山县睿富汇达物业管理有限公司（以下简称睿富物业公司）与被告明华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告睿富物业公司的委托诉讼代理人陈绍丽，被告明华及其委托诉讼代理人雷莲翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 睿富物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令明华立即支付睿富物业公司物业管理费及其他费用（二次加压费、水池清理费、违约金）共计1824元；2.判令明华承担本案的诉讼费用及相关费用。审理中，睿富物业公司明确了明华住房面积是110.21㎡，每年每平方是1元物管费，7.5月的物管费871元、水池清理费20元、二次加压费150元，违约金每天千分之五计算180天计783元，费用合计1824元。事实和理由：睿富物业公司依法接受云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司的委托，负责其公司所开发的龙达商贸城小区的物业管理服务，并签订了《物业服务委托合同》，合同中明确约定：睿富物业公司提供服务受益人为本物业的全体业主即明华和物业使用人，本物业的全体业主包括明华和物业使用人均履行本合同，承担相应的责任，物业服务费用由睿富物业公司向小区业主收取，物业服务合同的服务期限为三年，即2016年12月31日至2019年12月31日止。睿富物业公司与建设单位签订物业服务合同后，又于2017年5月15日与明华签订了《前期物业服务协议》，合同载明，（一）楼层房、车位按建筑面积每月每平方米1.00元，（二）铺面按建筑面积每月每平方米1.00元，（三）高层住宅建筑面积每月每平方米1.00元，其他费用（四）水池清洗费用20元/户。（五）公共用电用水由全体业主根据实际按月平均分摊，楼道照明及相关费用每户每月3度。（六）楼梯房和高层住房二次加压费20元/月/户，高层住房电梯及消防设施设备维护费40元/月/户。双方还约定物业服务交纳为一年一次性预交，首次交费时间以交房之日起计收，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的睿富物业公司有权要求其补交，并从逾期之日起按应交物业费用每日的5‰支付违约金。合同签订后，睿富物业公司即派员对该小区进行管理，并严格按合同规定履行自己的职责，诸多物业管理人员兢兢业业，不辞辛劳地为小区服务，而明华却不守信用完全不按合同规定履行自己的义务，睿富物业公司曾多次要求明华按照合同规定支付物业管理费，明华均以各种理由拒绝交纳拖欠的物业管理费。综上所述，睿富物业公司与明华双方签订的合同是双方真实意思的表示，依法成立的合同应当受到法律的保护，明华拒不履行义务，支付所拖欠的物业管理费，其行为严重侵害了睿富物业公司的合法权益。为维护合同权益，请法院按理并作出公正的判决，支持睿富物业公司的诉讼请求。 明华辩称，睿富物业公司的两项诉讼请求与事实不符，完全不同意睿富物业公司的诉求。事实与理由如下：一、房地产开发商未按法律规定选聘前期物业，睿富物业公司与房地产开发商签订的《物业管理合同》不应被法律保护。根据《物业管理条例》第二十四条的规定，睿富物业公司属于房地产开发商未按要求招投标直接选聘的，属于违规行为，其与房地产开发商签订的《物业管理合同》不应被法律保护，且睿富物业公司入驻小区服务，并未在住建、发改、社区等部门备案，故明华没有履行的义务。二、业主委员会已依法成立并签订新的物业合同，前期物业服务协议服务合同应依法终止，业主没有履行义务。砚山县龙达商贸城业主委员会已于2018年9月12日经县住建局备案依法成立。1.业主委员会成立后已于2018年9月19日向睿富物业公司发函就小区物业管理要求协商，睿富物业公司拒绝协商；2.砚山县龙达商贸城关于选聘物业服务企业方案报经县住建局、秀源社区备案后于2018年9月30日业主委员会开展选聘物业服务企业工作并签订物业服务合同于2018年12月1日生效。业主委员会曾多次向睿富物业公司发出有关物业移交、告知、催告函件，告知合同依法终止，要求停止服务并移交物业管理手续，睿富物业公司置之不理，并强行派工作人员强制服务，造成龙达小区内出现两个物业公司同时提供服务的混乱局面。根据《物业管理条例》的有关规定，业主委员会选聘、更换的物业公司是合法的，前期物业合同已经终止，明华不应向强制提供服务的睿富物业公司支付任何管理费用，业主没有履行义务；3.2019年1月2日小区业主委员会作出《关于砚山县龙达商贸城物业管理的公告》，物业管理收费将于2019年1月1日起执行，公告明确要求对未交前期物业费的业主，业主委员会将委托代收，业主委员会将与前期物业协商后统一结算。因此，明华未按时向睿富物业公司交清应交物业费是因业主委员会要求按新的标准执行，不属于违约行为，不应支付违约金。三、《前期物业协议》并非本人签订，本人没有履行义务。2017年5月开发商通知接房，本人接房时发现阳台屋顶有大约10公分漏洞，告知开发商后，表示等房屋修复后再接房。开发商以月底前必须接房，不然报不得契税为由让我先把相关费用交了，并开具相关发票，但是因为房屋质量有问题，我并未签订什么物业合同。2018年3月接到通知，房屋修复完毕可以接房，我才去售楼部拿钥匙准备装修，但仍未签订任何物业合同。直到此次才知道有这个协议。四、睿富物业公司服务不到位，甚至不履行相关义务，造成小区脏乱，并存在安全隐患。1.睿富物业公司前期物业收费标准为砚山同类小区最高，但小区长期环境卫生差，公共区域常见陈旧性垃圾，清扫不及时，甚至需要业主提醒才清扫；2.秩序乱车辆停放无序，小区内公共区域、小区内和周边车辆乱停，电动车、自行车、包裹等财物多次被盗；3.饮水脏浑问题经常发生，只能说明水池只收钱不清洗；4.小区存在乱搭乱建行为；5.房屋出现问题未履行相应职责，选择忽悠、拖沓、不理睬方式解决问题；6.根据云南省物业服务收费管理实施办法第八条规定，睿富物业公司在本小区没有公示过服务内容、服务标准以及收费项目；7.睿富物业公司对小区内消防设施未定期检查维护，小区消防设施随时能被打开，小区内未张贴安全警示牌，无消防通道等标识，也未进行过消防安全知识宣传；8.小区成立业主委员会期间，睿富物业公司不仅不配合，还各种阻挠，将成立业主委员会期间的各种公示撕毁、丢弃；9.在服务明显不到位的情况下，采取过激行为强行停水停电，殴打业主，欺行霸市。综上所述，睿富物业公司作为前期物业公司在物业管理过程中的各种不当行为，导致物业管理矛盾多，明华迄今未交物业费，均因睿富物业公司的不法行为所致，请依法驳回睿富物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了双方当事人进行证据交换和质证。 睿富物业公司提交了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，以证实睿富物业公司的自然信息及在本案中主体资格适格；2.《物业服务合同》《前期物业服务协议》，以证实睿富物业公司于2016年12月6日与云南金亚房地产开发有限公司签订物业服务合同，合同约定服务期限为三年，即2016年12月31日至2019年12月31日；3.照片，以证实明华未按合同约定交纳物业服务费，睿富物业公司进行催缴的事实；4.移交销售中心的移交手续清单，以证实睿富物业公司为砚山县龙达商贸城提供物业服务终止时间为2019年12月31日，并向龙达商贸城小区业主委员会及云南文川金亚房地产开发有限公司办理物业移交手续的事实。 经质证，明华对睿富物业公司提交的第1组、第4组证据无异议；对第2组证据中《物业服务合同》真实性无异议，但认为不能证明其服务期限是2016年12月31日到2019年12月31日，对《前期物业服务协议》真实性不予认可，认为其本人没有签过这个协议；对第3组证据真实性不认可，认为自己家里没有人，没有见过这个通知。 明华提交了如下证据：1.与王雁（系原告法定代表人李友能妻子）聊天记录，以证实睿富物业公司承认为房地产开发商直接选聘入驻小区服务；2.《砚山县业主委员会备案表》《龙达商贸城小区物业服务合同》及催告睿富物业公司移交物业公示照片，以证实小区在各部门监督下成立了业主委员会并于2018年11月21日与新物业签订了物业服务合同，表示前期物业服务合同终止，明华无继续支付物业费的义务；3.屋顶修复后照片，主卧漏水渗水照片，以及与王雁聊天记录，以证实2017年因房屋质量问题，修补时间用时1年，同时证实2018年6月26日，明华接房后在装修时房屋出现渗水、漏水问题，告知睿富物业公司后，睿富物业公司并未发行相应职责，选择不作为的方式对待，在多次催促下才报告开发商，导致明华家装修停滞，目前仍存在渗水、漏水问题；4.手机照片及相应照片信息，以证实睿富物业公司在服务期间小区环境脏乱差，有时几天不扫地，甚至需要业主提醒；5.小区存在乱搭乱建行为及告知原告的截图，以证实小区出现乱搭乱建，告知睿富物业公司后未理睬，且未阻止；6.出警记录复印件，以证实明华曾被睿富物业公司恶意锁电梯，小区业主报警调解；7.一段与6栋业主的通话录音视频，以证实睿富物业公司在服务期间没有清洗水池，后业主找自来水公司清洗；8.住建局文件复印件及一段视频，以证实小区成立业主委员会期间，睿富物业公司不仅不配合，还阻挠成立，被县住建局责令停止，要求配合成立业主委员会，同时睿富物业公司还采取过激行为，通过停水、停电方式催缴物业费，被住建部门责令停止。 经质证，睿富物业公司对第1组证据真实性关、联性认可，对证明内容不予认可，认为龙达商贸城提供物业服务是符合法律规定的；对第2组证据中《砚山县业主委员会备案表》三性认可，对其中《龙达商贸城小区物业服务合同》和催告移交物业公示照片不予认可，认为自己不是签署主体，照片不能证明可以不交物业服务费；对第3组证据真实性不予认可，认为房屋质量问题并不是由物管公司负责，物管公司只是在得知业主屋顶漏水渗水只能转告开发商，由开发商进行修复；对第4组证据三性不予认可，认为照片是有选择性的，不能证明就是这个小区；对第5组证据不予认可，认识小区业主屋顶楼顶乱搭乱建并不是自己可以制止的，也没有这个能力阻止小区业主乱搭乱建；对第6组证据真实性认可，关联性不予认可，认为该报警记录只是报警人客观向公安机关陈述事实，事故发生的主要原因并没有直接指向是物管公司断电，也证明不了可以拒绝缴纳物业服务费；第7组证据三性不予认可，证明内容不予认可，被告也没有其他证据佐证，更没有证据可以证明被告可以不交物业服务费；第8组证据住建局文件复印件无异议，对于视频三性不予认可，停水停电的行为并不是物管公司催缴物业费造成，而是因为部分业主拖欠开发商电费，开发商断电的，不是原告方断的。 对当事人没有争议的证据，即睿富物业公司提交的第1组、第4组证据以及明华提交的第2组证据中的《砚山县业主委员会备案表》、8组证据中的住建局文件，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人存在争议的证据，作如下认定：睿富物业公司提交的第二组证据中《物业服务合同》明华质认可真实性，该证据与本案具有关联性，予以采信，《前期物业服务协议》系原件，虽然明华否认其签名，但又表示不申请鉴定其签名的真实性，该证据与本案有关联性，予以采信；睿富物业公司提交的第3组证据客观真实，能够证明睿富物业公司催缴物业费的事实，但照片不能证明明华已经收到催缴物业服务费的通知。明华提交的第1组证据、第2组证据中《龙达商贸城小区物业服务合同》和催告移交物业公示照片、第6组证据、第8组证据中视频映了睿富物业公司与龙达商贸城小区业主委员会之间在2018年下半年至2019年初发生纠纷的情况，本案睿富汇达物业公司主张的物业管理费为2019年5月至12月，故上述证据与本案部分具有关联性，本院确认双方（包括业主委员会与睿富物业公司之间）因物业服务在2018年下半年至2019年初发生纠纷的情况；明华提交的第3组证据、第5组证据与本案物业费纠纷不具关联性，不予采信；明华提交的第4组证据客观真实，但照片仅反映拍照时的局部的卫生情况，不能完全证明其待证观点；第7组证据系视频录音无其他证据印证，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2016年12月7日，睿富物业公司与云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司签订了一份《物业管理合同书》，该合同书约定由睿富物业公司为云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司所投资开发的砚山县七乡大道龙达商贸城小区提供物业服务，服务期限为三年。明华进住该小区后，明华（甲方）作为该小区业主，其又于2017年5月15日与睿富物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，该协议约定由睿富物业公司为龙达商贸城小区业主提供物业服务，其中明华所居住住宅房号为该小区8幢1单元501号房，建筑面积为116.21平方米。该协议第三条物业服务费（不包括住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造费）约定：一、（楼层房、车位）按建筑面积每月每平方米壹元；二、铺面按建筑面积每月每平方米壹元；三、高层住宅按建筑面积每月每平方米壹元……七、物业服务费交纳为壹年一次性预交，首次交费时间以交房之日起计收，以后交费时间在期满前一个月预交下一年度物业服务费用。第四条其他费用约定：一、水池清洗费20元/户·年（车位除外）；二、公共用水用电由全体业主（户数）根据实际按月平均分摊；楼道照明及相关费用每户每月3度；三、楼梯房和高层住房，二次加压费20元/月·户；高层住房，电梯及消防设施设备维护费40元/月·户（包含年检费及日常维护费）……。第六条违约责任……三、甲方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按应交物业服务费用每日的5‰支付违约金……。后睿富物业公司安排相关人员进入龙达商贸城小区提供物业服务，在睿富物业公司提供物业服务过程中因物管费收费、阻止组建业主委员会和采取非常手段催缴物业费等问题与小区业主发生纠纷反映到相关部门解决，砚山县住房和城乡建设局（简称县住建局）经调查核实，2018年6月4日对县信访局进行了书面答复。其中：业主对物业费产生争议属合同纠纷；睿富物业公司对小区业主委员会筹备组在小区粘贴筹备公告及相关通知进行过阻止，县住建局已对其行为进行制止并责令物业公司积极配合业主成立业主委员会；睿富物业公司对部分未交纳物业费的部分业主采取过停水停电，已责令物业公司不再采取该行为实施物业费的收缴。之后，睿富物业公司又与砚山县龙达商贸城业主委员会发生争议，出现文山福邻物业管理服务有限公司进入龙达商贸城小区开展一段时间的物业管理服务，小区业主委员会于2019年1月2日对全体业主作出的《关于砚山县龙达商贸城物业管理的公告》，其中载明了“本小区新的物业管理收费标准将于2019年1月1日执行，具体交费时间待业主委员会通知。未交前期物业管理费的业主，业主委员会委托新的物业企业代收，业主委员会将与前期物业协商后统一结算”。睿富物业公司提供物业服务到2019年底并在当年12月16日与小区业主委员办理了相关移交手续。 明华2019年5月15日后的物业服务费等相关费用没有支付，睿富物业公司于2019年10月17日在明华家门上张贴《物业费追缴通知单》，要求明华缴纳2019年5月15日至2019年12月30日的综合物业服务费1041元。 本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案争议焦点为：物管费是否应该支付，收费是否合理。睿富物业公司与云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司签订了《物业管理合同书》，后明华作为龙达商贸城小区业主，于2017年5月15日与睿富物业公司签订了一份《前期物业服务协议》，上述合同对服务期限、双方的权利、义务、违约责任等均作了明确约定，对龙达商贸城小区的业主包括明华和睿富物业公司均具有法律约束力，小区业主和睿富物业公司均应当按照约定履行各自的义务。睿富物业公司实际提供的物业服务持续到2019年12月底，故睿富物业公司要求明华按约支付物业管理费和其他费用，应予支持。但睿富物业公司在签订前期物业协议后在约定的服务期限内较长时间与业主以及业主委员会产生争议，并且出现阻止小区业主委员会筹备组粘贴公告以及对未交纳服务费用的部分业主采取停水停电催缴费用等情况，还出现两家物业企业同时服务的情况，说明其自身服务上存在一些问题和瑕疵，对其主张明华拖欠物业服务费用引发纠纷应承担一定责任，酌定为15%。明华拖欠2019年5月15日到2019年12月30日7.5个月的物管费871元，按85%计算为740元（小数点后不计），应予交纳。明华抗辩前期物业服务合同已经终止、收费不公平、强行服务，对于上述抗辩，睿富物业公司的物业服务实际履行到2019年年底，其抗辩前期物业服务合同已经终止与事实不符，不予采纳，对于收费标准和强行服务问题，因《物业管理合同书》约定服务期限为三年，而且该合同包括明华与睿富物业公司所签订《前期物业服务协议》对此收费标准已进行明确约定，故抗辩并不成立。睿富物业公司所主张的其他费用包括有水池清理费、二次加压费、违约金，上述其他费用中违约金虽然在双方签订的《前期物业服务协议》中约定了计算的方法和标准，但睿富物业公司在物业服务中存在一定问题和瑕疵，而且在2019年初，存在文山福邻物业管理服务有限公司与睿富物业公司同时对砚山县进行物业管理服务的事实，小区业主委员会对全体业主作出的《关于砚山县龙达商贸城物业管理的公告》中，记载“本小区新的物业管理收费标准将于2019年1月1日执行，具体交费时间待业主委员会通知。未交前期物业管理费的业主，业主委员会委托新的物业企业代收，业主委员会将与前期物业协商后统一结算”，故明华未按时向睿富物业公司缴纳物业管理费是因业主委员会要求按照新的标准执行，不属于违约行为，不应支付违约金。其余费用，即7.5月的水池清理费12.5元（20元／12月×7.5月）、二次加压费150元（20元／月×7.5月），合计162.5元，符合双方合同的约定，明华应予交纳。明华还抗辩睿富物业公司收取水池清理费不清理水池、垃圾清扫不及时等，但提交的证据不足以证明其主张，上述抗辩不予采纳。 综上所述，对睿富物业公司的诉请，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、由明华支付砚山县睿富汇达物业管理有限公司物业服务费740元、水池清理费12.5元、二次加压费150元，合计902.5元。限本判决生效之日起二十日内履行完毕。 二、驳回砚山县睿富汇达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由明华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  张援朝 二〇二〇年九月三日 书记员  杨 梦