山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1343号 上诉人（原审被告）：东营胜兴置业有限公司 法定代表人：汤立群，董事长。 委托诉讼代理人：许浩浩，山东钧钰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨凯 委托诉讼代理人：李本刚，山东千之乘律师事务所律师。 上诉人东营胜兴置业有限公司（以下简称胜兴公司）因与被上诉人杨凯商品房预售合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2020）鲁0591民初1415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胜兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨凯的诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费均由杨凯承担。事实与理由：一审判决认定胜兴公司应承担违约责任的理由不能成立。1.涉案《商品房预售合同》约定胜兴公司承担违约责任的条件系其交付产权登记部门资料不全导致无法办理权属登记。依据补充协议第五条的约定，胜兴公司作为涉案房屋办理产权转移登记手续的协助主体，承担违约责任的前提是因胜兴公司交付的资料不全导致权属证书无法办理，而不是涉案房屋只要存在无法按期办理房屋所有权转移登记手续的情形胜兴公司就应承担违约责任。2.胜兴公司在涉案房屋交付前已将需报产权登记机关备案的所有资料准备完毕并按时提交。一审判决认定逾期办证是由于胜兴公司未按国家相关政策的调整造成，与事实不符。不动产登记政策变更后，因办理权属登记是不动产登记部门的具体行政行为，胜兴公司是否需要按照政策进行调整以及如何调整，需要根据不动产登记部门出台的具体办法进行落实。本案中，虽然不动产登记政策的出台对产权登记造成了影响，但是涉案房屋的规划设计在此之前已经通过了政府相关部门的审核，不存在违规建设的问题，不动产登记部门不应以受政策影响为由拖延办证，涉案房屋至今未办理权属登记是因为不动产登记部门怠于履行职责所致。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，胜兴公司不应承担违约责任。 杨凯辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回胜兴公司的上诉请求。 杨凯向一审法院起诉请求：1.判决胜兴公司向杨凯支付违约金10000元；2.判令胜兴公司以购房款610000元为基数向杨凯支付自起诉之日起至能够办理产权证时止的违约金，按日0.01%计算；3.本案诉讼费等由胜兴公司承担。 一审法院认定事实：2016年6月20日，杨凯（买受人）与胜兴公司（出卖人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，杨凯购买41幢1单元***号，总价款610000元。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件十一补充协议中第五条关于产权登记的补充约定中第1小项。补充协议第五条关于产权证书的补充约定第1小项规定，每日按已付购房款0.01%赔付，直至出卖方依买卖合同第十六条约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案完毕止。最高限额不超过总房款的1%。杨凯按合同约定交纳购房款610000元，胜兴公司于2017年6月30日向杨凯交付了商品房，涉案商品房至今仍不具备办理房屋权属证书的条件。 另查，涉案楼房于2014年7月30日开工，2017年6月16日竣工，2017年6月20日竣工备案文件进行了备案。2005年12月胜兴公司通过出让方式取得274361.6平方米土地，用途为住宅。2010年10月26日胜兴公司通过出让方式取得69601.8平方米土地，用途为住宅。2014年4月30日东营市城乡规划局颁发建设工程规划许可证，2017年6月19日颁发建设工程竣工规划核实合格证，2017年6月26日东营旭房地产中介评估测绘有限公司出具东测【2017-03】字第012号测绘成果报告，2010年6月3日东营市公安局经济开发区分局出具东营市门牌号码使用证明信，2017年2月20日、2017年6月27日东营易翔信息科技有限公司作出两份不动产权籍调查表，胜兴公司出具阳光100城市丽园公共服务设施配套建设指标，2017年2月28日东营市地方税务局经济技术开发区分局出具证明，暂未发现胜兴公司存在税收相关问题。不动产登记网上显示，胜兴公司的申请时间为:2017年7月3日，提交时间为2018年3月19日。 2019年12月25日东营市自然资源局印发东营市中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理暂行办法，该办法第十一条规定，出让的毗邻土地为同一土地使用权人，土地使用条件相同，已开工建设，已按整宗土地统一进行了规划设计，且已取得《建设用地规划许可证》的，可将2个或2个以上《出让合同》项下的宗地合宗，由自然资源部门出具宗地合宗意见。 出让的毗邻土地为同一土地使用权人，土地使用条件不同（除土地用途），已开工建设，已按整宗土地统一规划，按审定的规划取得《建设用地规划许可证》，可在办理合宗地调整审批且补缴相关费用后，再办理不动产合宗登记。其中：不同宗地计算容积率建筑面积之和未超出《出让合同》批准总建筑面积的，无须缴纳土地出让金差价；超出《出让合同》批准总建筑面积的，补缴超出部分土地出让金差价。 以上事实有《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划核实合格证、竣工验收备案表、测绘成果报告、东营市门牌号码使用证明信、不动产权籍调查表、公共服务设施配套建设指标、税务部门证明、网络查询文件等证据及当事人陈述在案予以佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，杨凯与胜兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，合法有效。杨凯按合同约定交纳房款，但杨凯至今未能取得该商品房的房屋所有权证。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证的，则出卖人应每日按已付购房款0.01%向买受人进行赔付，直至出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案完毕止。最高限额不超过总房款的1%。杨凯按合同约定交付房款履行了买受人的义务，至今胜兴公司未能按照合同约定将应由出卖人交付的资料交清并办理不动产首次登记权属证明，致使杨凯无法办理涉案房屋的不动产权属证书，胜兴公司虽称不能办理的原因系自2016年5月份国家实施不动产登记后，不动产登记部门要求涉案楼房所在两宗土地必须分别核算容积率，并且建筑物不能压线，而对遗留问题东营市政府和东营市自然资源局未出台政策解决，2019年12月25日东营市自然资源局出台管理办法，可以进行合宗土地，导致办证的延误，但该主张均系由胜兴公司未能按照国家相关政策及时调整造成的，胜兴公司对此应承担相应责任。按照合同约定胜兴公司应支付杨凯逾期办证违约金6100元，对超出部分，杨凯未提供实际损失证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、胜兴公司于判决生效之日起十日内支付杨凯违约金6100元；二、驳回杨凯的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由胜兴公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证。 胜兴公司提交东营市自然资源局不动产登记中心出具的不动产产权情况表复印件一份。证明：涉案房屋在2020年8月19日已经具备办理不动产登记的条件。在此过程中，胜兴公司作为开发商没有提交任何新的办理产权证书需要的材料，也未受到任何惩罚，说明逾期办证的原因不是由胜兴公司造成的，胜兴公司不应承担违约责任。 杨凯质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。该证据能够证明直到2020年8月19日胜兴公司才办理出转移登记必要的产权首次登记材料，涉案房屋于2017年7月1日交房，合同约定在交房后360日内办理产权转移登记，胜兴公司办理产权转移的日期已远远超出约定日期。 杨凯未提交新证据。 本院审查认为，杨凯对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，该证据能否达到胜兴公司的证明目的，本院将综合予以分析认定。 二审查明，胜兴公司二审陈述，土地合宗政策于2019年12月25日出台，其于2020年8月19日办理了涉案楼宇所占用土地的合宗手续，涉案楼宇自该日具备办理不动产登记条件。其根据不动产登记中心要求，自2020年8月21日开始协助业主办理不动产登记，并于当日办理了41号楼1304、2201、2204、2503四户的不动产登记。 二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 二审争议焦点问题为：一审判决认定胜兴公司违约并承担逾期办证违约金是否正确。 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，胜兴公司于2017年6月30日向杨凯交付涉案商品房，根据双方商品房预售合同及补充协议约定，胜兴公司最迟应于房屋交付后360日内，即2018年7月1日前将应由其出具的文件交付给房管部门办理产权证。胜兴公司虽于2017年7月3日通过东营市房产交易网站提交了办理产权登记所需要提供的资料，但因受不动产政策变动影响，涉案41号楼宇无法办理不动产初始登记。根据胜兴公司向东营经济技术开发区管委会提交的《关于协调不动产登记中心办理阳光100城市丽园小区业主房产证的报告》，胜兴公司至迟于2018年4月13日应当知道不动产政策变动造成不能办理不动产登记的情形，东营市土地合宗政策于2019年12月25日实施后，胜兴公司应当积极、及时办理土地合宗手续以消除不动产政策对涉案楼宇产权登记的影响，而胜兴公司至2020年4月15日杨凯提起本案诉讼时尚未办理土地合宗手续，致使杨凯在交房后长达三年之久不能办理涉案房屋产权登记，一审判决认定胜兴公司构成违约并无不当。土地合宗政策于2019年12月25日施行，胜兴公司实际于2020年8月19日方才办理了涉案楼宇所占用土地的合宗手续，胜兴公司并无证据证明在该期间存在不可归责于其自身的原因导致的土地合宗手续办理迟延。按照双方约定的每日按已付购款0.01%赔付违约金的计算标准，一审判决认定的违约金数额，既未超过胜兴公司在该期间应当承担的违约金数额，也符合违约金最高限额不超过总房款1%的合同约定，本院予以维持。 综上，胜兴公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由东营胜兴置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  翟玉芬 审判员  王 芳 审判员  李 静 二〇二〇年九月十日 法官助理张志倩 书记员周欣欣