吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民终511号   上诉人（一审原告）：刘政，男，1971年11月1日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松县。   被上诉人（一审被告）：刘波，男，汉族，1954年2月1日出生，松江河林业局退休干部，住吉林省抚松县。   委托诉讼代理人：王春华，吉林松江河律师事务所律师。   上诉人刘政因与被上诉人刘波房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2020）吉0621民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人刘政、被上诉人刘波及其委托诉讼代理人王春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   刘政上诉请求：依法撤销原判，发回重审或改判刘波向刘政支付装修损失63731.00元，退还租房押金10000元，合计73731.00元。2.一、二审诉讼费用由刘波负担。事实与理由：一、原审判决部分事实认定不清，刘政租赁期间的装修行为并未对租赁物造成损坏，刘波应按征收部门作出的评估价值对刘政进行补偿并退还租房押金10000.00元。原审庭审中，刘波提供了刘政在经营期间的裝修照片，但并没有提供明确的证据证明刘政在装修时对租赁的宾馆的原有装修进行了改变和损坏。刘政经营期间，只是对原有房屋的装修进行修缮，又根据经营需要进行了改进，并未改变原房屋的主体及主要装修结构，原审法院认定刘政租赁宾馆经营期间未经刘波同意改变和损坏原房屋装修的事实证据不足，在庭审中，刘波虽然对刘政提供的《房屋室内裝修补偿价格分户表》和《附属物补偿价格分户表》不认可，但通过其庭审中的自述，可以确认该组证据系从房屋征收部门取得且经过双方当事人确认的，应当作为刘波给刘政补偿装修损失的证据使用。关于刘波提出的被改变的装修物的价值，即使是有部分改变，因刘波未在刘政租赁期间提出相应主张，双方协商提前解除合同时，刘波也未向刘政提出该方面的要求，其已用实际行为表示了放弃。因此，刘政主张的装修损失和押金应该得到支持。二、原审判决对双方协商一致提前解除租赁合同的意思表示认定不准确，认为不存在停业损失不正确。通过原审庭审可以明确，刘政租赁的华泰宾馆早在2017年10月份已列入征收范围，在2019年10月份，刘波已通知刘政提前撤离宾馆，并同意给付相应的补偿。在此期间内，刘波已经和抚松县松江河镇房屋征收经办中心签订了房屋征收协议，而根据抚松县人民政府办公室关于抚松县国有土地上房屋征收有关补偿事项的指导意见的规定，征收部门应该为所征收的华泰宾馆补偿12个月的营业损失，其中包括刘政尚未到期的5个月20天的营业损失。刘政正是认为该营业损失应该支付给刘政，才同意提前解除租赁合同撤出宾馆的。原审法院审理过程中，刘政及刘波均向征收部门提出调取申请，但征收部门却称双方签订的征收协议只是意向，因双方产生争议已销毁，导致刘政无法提供相关证据。即使冬季宾馆不经营，但刘波通知刘政撤出时，并未到冬季采暖期，实际上也确实存在要求部分客人提前退房的情形,停业损失是客观存在的。如果停业损失无法确定，也应将未到期的租金退还。现因原审时房屋征收协议未能调取到，刘政保留追索此部分损失的权利。   刘波答辩称，刘政向刘波提出的上诉主张与请求，缺乏理由和根据，其主张不成立。一审法院的判决认定事实正确、适用法律正确、合情、合理、合法。一、刘政主张赔偿装修损失无根据。刘波与刘政签订的《华泰宾馆出租协议》中，明确规定不能改变任何布局与设施，如果改变还得承担恢复原状或赔偿损失。若不是征收拆迁，刘波就提出反诉了。《商品房屋租赁管理办法》第十条规定:“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。”《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定:“承租人经出租人同意.可以对租货物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。此外，刘政拆改、覆盖、破坏结构是事实，房屋摆在那，证据确凿，现在刘政予以否认实属狡辩。关于征收部门对征收的摸底资料，双方因没有达成协议，属于无效证据，没有证明力。即使是这样，也与之毫无关系。因为刘波没有准许装修，是其自己擅自行为，而且刘波曾经对其违背合同的行为进行了严重警告，明确告知非但不能获得补偿，还要向刘波承担赔偿责任。由此可见，刘政主张装修赔偿没有任何理由和依据，其行为依法不受保护。二、刘政请求返还租金更无理由。刘波初步盘点，刘政损坏的物品、设施、备品等已经达到4万余元.再要求返还押金实属无理。三、刘政主张停业损失的请求是恶意诉讼。纵观全案，刘波与刘政协商提前终止合同，实际对刘政做了让步，不仅不会追偿其违约责任，赔偿刘波的损失，还可以得到一定补偿。但事实上，双方没有达成协议。在协商不成的情况下，刘政却反咬与刘波达成了解除合同的协议，提前终止了合同，通知其提前撤离宾馆。刘政的这一陈述，均是虚构的事实，而且漏洞百出。按照其提供的证人证实，至少他在当年11月18日还没有离开宾馆；双方如果达成协议，对宾馆的物品、备品、设备等需要办理交接，对用电用水办理交接，对证照办理交接；如果达成协议，上述账目也应当作出清算。这一系列的事务均没有处理，刘政竟说达成了协议，岂不是在开玩笑。仅凭通话的片段，而且不充分、不完整，达不到证明的要求标准，证明不了其陈述的事实存在。另外，停业损失应当是一个事实，现在刘政没有证明其主张成立的证据。而且诉讼请求中没有此项主张，他主张的停业损失，依据是停业，但是停业依据不存在。一是，该宾馆冬季无采暖本来就不开业，不用谁通知；二是政府对宾馆停业损失补偿与其没有关系。综上，刘政的请求没有事实依据、没有法律根据，属于无理之诉。故请求上级法院依法驳回刘政的诉讼请求，维持一审判决，维护刘波的合法权益。   刘政向一审法院起诉请求：依法判决刘波给付华泰宾馆2019年10月至2020年4月的停业损失23万元，给付装修损失63,731.00元，退还租房押金1万元，合计303,731.00元。事实与理由：2015年4月12日，刘政与刘波签订了《华泰宾馆出租协议书》，协议书约定“刘波将其所有的在松江河老肉联厂斜对面的华泰宾馆出租给原告经营，租赁期限为5年，自2015年4月10日至2020年4月10日止，租金每年4万元，共计20万元，押金1万元。双方签署协议时先交两年租金8万元和押金1万元，剩余租金2016年8月10日交6万元，2016年12月31日交齐”等内容。协议签订后，刘政依约将全部租金和押金交给刘波，并正常进行宾馆经营。2018年年初，租赁的宾馆划入拆迁范围，抚松县征收办工作人员组织评估人员对刘政租赁经营的宾馆进行了评估，并于2019年8月份左右和刘波签订了房屋征收补偿协议，就房屋及装修和营业损失达成了协议。2019年10月初，刘波通知刘政停止营业撤出宾馆，并承诺赔偿刘政的各项损失。刘政接到刘波通知后，立即停业并将宾馆钥匙交还给刘波，但此后刘波违反承诺，不同意对刘政的损失全额赔偿，刘政特诉至法院，请求依法判决。庭审中，刘政将其主张的停业损失由23万元变更为125,644.94元。   一审法院认定事实：一、刘政的陈述不存在。刘政在起诉状中陈述“2018年年初，租赁的宾馆拆迁范围，抚松县征收办工作人员组织评估人员对原告租赁经营的宾馆进行了评估，并于2019年8月份左右和被告签订了房屋征收补偿协议，就房屋及装修和营业损失达成了协议”、“2019年10月初，被告通知原告停止营业撤出宾馆，并承诺赔偿原告的各项损失，原告接到通知后，立即停业，并将宾馆钥匙交还给被告，但此后被告违反承诺，不同意对原告的损失全额赔偿”，均是虚假的事实，根本就不存在，更没有形成法律事实。二、刘政提出的赔偿请求没有依据，仅靠其自己的一厢意愿凭空遐想，用虚假的事实证明其主张，主张不成立。三、刘波的宾馆没有取暖设施，冬天不经营，冬季损失不存在。钥匙不是通知停止营业的证据。在征收部门摸底工作时，根本没有对其承租宾馆带来丝毫影响。特别是2019年“十一”黄金周和入冬之后，以及到租赁合同结束（2020年4月10日），实际没有任何损失之说。期间的11月20日左右，水管已结冻。拿钥匙不是刘政交房，是因为其妻王玲不会放水，找刘波去放水后当天上午没放完，钥匙才放在刘波处，刘政没有再取。现在刘政以此作为证据认定刘波通知其停止营业、撤出宾馆，是无稽之谈。停止营业是因为冬季到了，不需要通知。拆除热水器是王玲的提议，网上卖的热水器也是王玲帮助卖的。不再经营，完全是因为天气和租赁期限问题，与刘波无关。如果期间能够经营，撵其走，刘政也不会走的，所以其主张不成立。综上，刘政的请求没有事实和法律依据，属于无理之诉，故请求法院依法驳回刘政的诉讼请求。刘波保留向刘政追偿违约侵权责任的权利。   一审法院认为，2019年10月21日，刘波给刘政打电话要求尽快搬走时，距离双方约定的宾馆租赁期限届满仅剩5个月20天，此时，双方电话中虽曾谈及过对刘政补偿问题，但并未达成明确的意见，因此，在因刘政租赁宾馆后未经刘波同意而将宾馆原有装修改变，刘波对征收办委托评估机构作出的宾馆装修补偿价款存有异议，至今拒绝与征收办签订征收补偿协议的情况下，刘政要求刘波按照《房屋室内装修补偿价格分户表》等材料记载的补偿数额赔偿其承租期间的装修损失63,731.00元，证据明显不足，本院不予支持。   刘波出租的华泰宾馆楼房本身并未安装取暖设施，刘政租赁后亦未自行加装取暖设施，该种不具备供暖条件的宾馆冬季明显不具备正常营业条件。刘政在刘波电话催告搬离时，即将进入冬季取暖期，且距租赁期限届满仅剩近半年时间，期限届满之日仍处在取暖期内。本地人众所周知，在松江河地区即使一些具有供暖设施的独立楼房开办的宾馆、招待所等服务型行业，进入冬季取暖期后，多数经营者考虑客流稀少、取暖费数额较大等原因，往往主动报停取暖，关门停业，以防止亏损现象发生，符合常理。而刘政称其租赁宾馆每年取暖期内均正常营业的说法，无证据佐证，其在针对法庭询问宾馆没有安装取暖设施的情况下如何满足营业条件时，解释称如有客人入住，会采用电取暖。该种说法，明显有悖消费者的正常消费习惯，有悖常理，本院不予采信。因此，在刘政租赁刘波宾馆临近半年租期届满而予以提前搬离的事实客观存在的情况下，应认定为双方协商一致提前解除租赁合同的意思表示。刘政可以就此要求返还剩余租赁期限内的已交租金，因其在本案中未提出该方面主张，本案不予裁决处理。如果刘政接到刘波尽快搬离宾馆的电话通知后坚持要求将租赁合同履行至期限届满之时，完全可以拒绝，但上述两种情形均不产生剩余租赁期限内停业损失问题。刘政要求刘波赔偿其自2019年10月至2020年4月的停业损失125,644.94元（2,774,844.20元×0.8%×5.66月），无事实和法律依据，本院不予支持。   庭审中，围绕2019年11月19日刘政女友王桂芳将宾馆钥匙交给刘波，是否属于协商一致提前解除合同后的交接问题，双方各执一词。刘政认为已经完成交接工作，但刘波不予认可。按商业经营惯例，餐饮、宾馆等服务业发生的承包或者租赁，在承包或者租赁开始时有记载用品清单的情况下，当合同提前解除或者到期终止后进行交接时，亦应当根据双方先期共同认可的用品清单逐一进行核对验收，缺少的要么原样原标准予以补足，要么按质论价赔偿。收取抵押金的承包或者租赁，往往要双方到场检验是否存在承租方给租赁物造成损坏，协商如何赔偿问题，无损害情形的，及时返还抵押金等。本案双方之间并未发生上述交接行为，因此，不能认定双方已办理了交接手续。因刘政租赁刘波宾馆后存在擅自改造、装修及损坏情况，起诉前仍未给予修复，故对刘政要求退还租房押金1万元的诉讼请求，本院不予支持。   原审法院判决：综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAxMDAwNzM4OTI%3D&language=%E4%B8%AD%E6%96%87%22%20t%20%22_blank)》第二条、第七十四条、第七十六条规定，判决：“驳回原告刘政的各项诉讼请求。案件受理费4,288.00元，减半收取计2,144.00元，由原告刘政负担。”   本院二审期间，刘波提交一张损坏备品清单和69张照片。证明备品设施被损坏及丢失。   刘政质证认为，刘波提供这些照片不能证明其主张，只是刘波的自述，没有证明物品设施原样与照片不一致。   本院二审审理查明的事实与一审认定事实一致。   本院认为，刘政的上诉请求为刘波向刘政支付装修损失63731.00元，退还租房押金10000元，合计73731.00元。本案是二审案件，只针对刘政的上诉请求进行审理。一、关于刘政的装修损失问题，因刘波对征收办委托评估机构作出的宾馆装修补偿价款存有异议，双方未签订征收补偿协议，未就装修价款达成一致，刘波亦未实际获得该部分装修款，故刘政以征收办委托评估机构作出的装修补偿数额向刘波主张支付装修损失63731.00元，依据不足，不应予以支持，待证据充分后，可另行主张处理。现刘波尚未取得装饰装修补偿款，如刘政认为其应当获得装修损失的赔偿，其作为利害关系人，可以直接向征收部门主张，是否获得支持，由有关部门审查后予以确定。二、关于押金一万元是否返还问题。双方约定“押金1万元整，协议终止后，如乙方未对该房屋及宾馆设施设备造成损失损坏，甲方将此押金如数返还乙方，如有损失损坏，由押金扣除。”本案中，刘波未举出证据证明刘政对其设备设施造成损害的证据，亦未举证证明损失的具体数额，导致无法从1万元押金中扣除，因此，一审对刘政要求退还租房押金1万元的诉讼请求不予支持不当，应予以纠正，刘波应当返还押金一万元，待刘波提供证据能够证明刘政对其设备设施造成损失损坏的具体数额后，亦可另行主张处理。   综上所述，刘政的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：   一、撤销吉林省抚松县人民法院（2020）吉0621民初574号民事判决；   二、刘波于判决生效后即返还给刘政押金10000元。   一审案件受理费4,288.00元，减半收取2,144.00元，由上诉人刘政负担2,000.00元，刘波负担144.00元。二审案件受理费1,643.00元，由上诉人刘政负担1,543.00元，被上诉人刘波负担100.00元。   本判决为终审判决。     审判长 高明义   审判员 李 楠   审判员 李世为     二〇二〇年九月二十七日   书记员 杨 栋