广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18964号上诉人（原审原告）：袁廷武，男，1952年4月24日出生，汉族，身份证住址：山东省济南市市中区。委托诉讼代理人：周蓓，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐峰，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市穗京房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市越秀区寺右新马路南二街四巷7号。法定代表人：张为民，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴国盛，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏志斌，广东法全律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：陈家惠，女，1951年8月1日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：董玉乐，广东百言律师事务所律师。上诉人袁廷武因与被上诉人广州市穗京房地产开发有限公司（下简称穗京公司）、陈家惠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁廷武上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判支持袁廷武的原审诉讼请求；2.由穗京公司与陈家惠共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误。其一，陈家惠与穗京公司之间关于涉案房屋的买卖存在恶意串通。首先，陈家惠提供的证据显示，其与穗京公司于2004年8月28日签约，该合同成立的时间晚于袁廷武与穗京公司合同成立的时间四年。在购买该房产时，陈家惠本应尽合理注意义务，向房屋买卖合同备案部门查询该房屋是否已经出售给他人，但陈家惠未尽该项义务。其次，自其于2004年购买涉案房屋起到本案一审判决前，陈家惠均未向穗京公司或者法院提出办理涉案房产产权过户的要求。这一系列行为与正常购房人的行为相违背，故陈家惠与穗京公司签订的涉案房屋买卖合同明显不是真实合法有效的合同。再次，该合同第一页记载的穗京公司的法人代表为谢才雄，合同签约处和其出示的收款收据均盖有谢才雄的私章，但根据袁廷武查询的穗京公司的工商登记资料，谢才雄从未担任过该公司的法人代表，也并非其股东。最后，陈家惠提供的房屋买卖合同与袁廷武提供的房屋买卖合同约定均是毛坯交楼，故不存在陈家惠所述的其购买的是烂尾楼故价格低。陈家惠提供的合同约定的整套房产的交易价格只是17万元，该价格明显低于2004年的市场价格，仅为袁廷武所缴纳的首期购房款，严重偏离了房屋本身的价值。且陈家惠所缴纳的该17万元并未缴纳到穗京公司的账号，而是转帐给黄幼谊的个人账户。本案原审庭审中，穗京公司与陈家惠均未提供证据证明收款个人黄幼谊为穗京公司的委托收款方。穗京公司称其公司账号当时处于被法院查封的状态，则陈家惠为配合穗京公司逃避法院查封的强制措施向黄幼谊个人账户支付17万元购房款，已经损害了国家、集体或者第三人的利益，可认定双方之间存在恶意串通。其二，原审期间，袁廷武于2019年11月23日向原审法院递交房屋价格评估申请书，要求原审法院对涉案房屋在2004年的市场价格进行评估，以此作为判定陈家惠是否为善意购房人的依据，但原审法院未接纳袁廷武的申请，也未明确不接纳该申请的法律依据。其三，袁廷武与穗京公司于2000年12月28日签订《惠雅阁认购书》，并于2000年12月31日向穗京公司缴纳了17万元首付款及2475元契税。双方并于2001年7月9日办理了预售合同备案，房管部门在备案的《商品房预售合同》首页明确加盖公章认定首付款已核收进入销售监控账号。从2000年签约以来，袁廷武一直都在积极争取自己的合法权利。袁廷武提交的《暂借房屋协议》可以证明，因为袁廷武一直向穗京公司主张交付广州市越秀区建设六马路造币左地段惠雅阁东梯902房（下简称惠雅阁902房），而穗京公司无法交付后才向袁廷武提供广州市天河区恒福路26号麓雅居1211房（下简称麓雅居1211房）作为临时住处，直至2017年穗京公司仍欺骗袁廷武涉案房屋无法交付。因此，袁廷武没有合法占有涉案902房是由于穗京公司恶意欺骗所致；二、原审法院适用法律不当。其一，原审判决引用广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条规定作为法律依据，基于陈家惠与穗京公司之间所谓的商品房交付行为认定陈家惠对惠雅阁902房的权利优先于袁廷武，是错误理解适用了该指引。本案是穗京公司与袁廷武之间的商品房买卖合同纠纷，应优先适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定对陈家惠与穗京公司之间的合同是否存在恶意串通，是否在合同履行过程中存在损害国家、集体、第三人利益的事实及合同是否无效进行审查认定。在袁廷武已经针对902房2004年的市场价格向原审法院提出鉴定申请的情况下，原审法院未接纳袁廷武的申请，在程序审查上存在过错。其二，广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条第二款明确记载：均未办理房屋所有权转移登记，先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的，应予支持。袁廷武提交的《暂借房屋协议》、《依申请公开答复书》及《个人名下房地产登记情况查询证明》等证据可以证明，袁廷武作为先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人已经在预告登记有效期内请求继续履行合同，并且这一积极要求履行合同的行为延续至今，故袁廷武的诉讼请求理应获得支持。此外，该指引第二十四条也明确说明，只有恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人，不能优先于已经合法占有房屋的买受人。本案中，袁廷武与穗京公司签订的《商品房预售合同》合法有效，且原审认定袁廷武主张惠雅阁902房的权利合法合理，可以确定袁廷武不存在恶意抢先办理预告登记的行为，故即使陈家惠被认定为善意购房人，袁廷武对于惠雅阁902房的权利也应当优先于陈家惠。被上诉人穗京公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用律正确，应当予以维持。其一，袁廷武认为穗京公司与陈家惠恶意串通完全没有事实依据。首先，合同备案不具有物权登记效力，只有预告登记才具有物权效力，袁廷武认为陈家惠在未查询房屋是否存在合同备案的情况下购买房屋构成恶意串通，完全是恶意推断。因历史原因，穗京公司的法定代表人至今一直都是张为民。事实上，穗京公司当时属于国有企业，张为民因穗京公司的上级单位广州市政府驻京办事处的要求才担任穗京公司的法定代表人，但其本人事实上并不参与穗京公司的管理。后因穗京公司的股东之一国威公司涉嫌诈骗广州银行100多亿元，导致穗京公司受到9812专案组的多项限制。之后又因穗京公司被强制吊销，至今无法办理正常的法定代表人变更手续，而穗京公司的实际控制人一直是谢才雄。其次，关于房屋价格，穗京公司与陈家惠约定的交易价格是17万元，符合当时的社会环境与烂尾楼的市价，不存在恶意串通的情形。当时因惠雅阁回迁户的闹访问题，上级政府部门给穗京公司施加了很大的压力，要求穗京公司尽快完成惠雅阁的建设，因穗京公司当时急于回笼资金，故将涉案房屋出售给陈家惠。当时处于2003年非典之后，社会整体经济状况不好，房地产市场低迷。当时惠雅阁是附近臭名昭著的烂尾楼，众多回迁户闹访，居住环境恶劣，大量工程未完工，处于临水、临电的状态。虽然设计时预留了电梯安装，但当时电梯工程遥遥无期，出售时只能按照楼梯房的价格出售。最后，袁廷武以陈家惠将房款转入私人账户为由，认为陈家惠与穗京公司之间属于恶意串通，完全没有事实根据与法律依据。袁廷武所支付的房款也没有转入合同约定的监控账户，由此可证实陈家惠的付款符合穗京公司的惯常操作。结合吴尚平、吴穗意等人涉嫌违法犯罪的事实，袁廷武才更可能属于恶意串通的一方。此外，另案中，经广州市越秀区人民法院向中国人民银行查询，中国人民银行答复称穗京公司没有开立过任何银行账户，故不存在存入公司账户的说法。穗京公司因回迁户闹访，在上级政府部门的迫切要求下，才不得不通过出售房产回笼资金，最终也专款专用，根本不存在损害国家、集体或第三人利益的问题。相反，穗京公司是为吴尚平、吴穗意等人留下的烂摊子收尾，是造福社行为。其二，袁廷武与穗京公司签订的《房屋买卖合同》在实际履行过程中已经发生变更，袁廷武购买的房屋已从穗京公司名下的惠雅阁902房变更为晓穗公司名下的麓雅居1211房。被上诉人陈家惠答辩称：2004年，陈家惠与穗京公司签订了房屋买卖合同，购买了惠雅阁902房屋，并按当时的市场价格支付了全部的购房款。2004年8月，陈家惠支付了水电费、物业管理费并交纳电梯安装费用，居住在该房屋。2017年12月26日，袁廷武在向穗京公司申报债权时，与穗京公司达成合意，要求办理麓雅居1211房的房产证并按惠雅阁已缴纳的房款补齐麓雅居1211房的差价。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。袁廷武于2019年9月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.穗京公司继续履行合同，协助袁廷武办理广州市越秀区建设六马路造币左地段惠雅阁东梯9层02单元的过户手续及房地产权证；2.穗京公司退还袁廷武缴纳的一万元暂借房屋押金。原审法院经审理查明：2000年12月28日，袁廷武（乙方）与穗京公司（甲方）签订《惠雅阁认购书》，其中约定：认购物业为建设六马路惠雅阁9层02单元，该物业的建筑面积为59.14平方米；定价为413743元，认购价为330000元。2000年12月31日，袁廷武向穗京公司支付了170000元首期房款。2001年1月11日，袁廷武向穗京公司支付了契税2475元。2001年6月12日，袁廷武（乙方）与穗京公司（甲方）签订了《商品房预售合同》，其中约定：乙方向甲方预购建设六马路造币左地段惠雅阁东梯9层02号，用途为住宅，建筑面积59.14平方米，该预售商品房按建筑面积计算，售价为330000元；甲方须于2001年6月31日前，将经竣工验收合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用；该商品房竣工验收之日起30日内，甲方应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续；等。该合同于2001年7月9日办理了预售合同登记备案。2017年3月24日，广州市房地产档案馆出具了《个人名下房地产登记情况查询证明》，其中记载：袁廷武，登记字号00038909，房地产地址为建设六马路造币左地段惠雅阁东梯902单元，住宅，商品房，建筑面积为59.14平方米。2017年3月30日，袁廷武（乙方）与穗京公司（甲方）签订了《暂借房屋协议》，其中约定了：乙方就已购由甲方开发的位于建设马路造币左地段的惠雅阁住宅楼902房共59.14平方米，已办理交易监证手续并且乙方已缴交楼款170000元（余款的银行按揭手续暂停办理）；由于甲方原因该楼宇暂无法交付使用，为解决乙方的居住问题，经甲、乙双方友好协商，达成如下协议：一、由甲方负责无偿提供位于恒福路26号麓雅居1211号房予乙方暂住，乙方缴交1万元押金予甲方，以后搬出后由甲方退还；二、乙方入住后未经甲方同意不能改动房屋的内部结构，并需服从物业公司的管理，缴交入住后所产生的各项费用；三、由于该房屋为甲方内部处理的物业，故经双方商定同意作为不定期借住，如房屋需收回，即甲方需于十五天前通知乙方，乙方需无条件搬出，甲方需同时另行选定暂住房予乙方入住；四、如惠雅阁交付使用，即乙方应在收到惠雅阁入住通知书起计十天搬离上述暂住房，同时乙方不再追究甲方惠雅阁902房延期交楼的责任。追加条款：1.由于甲方在短期内惠雅阁仍未能交付，鉴于乙方暂住的恒福路26号麓雅居1211房已居住十多年，现甲、乙双方再次确认麓雅居1211房仍交给乙方暂住；2.甲方承诺，待麓雅居1211房的产权手续明晰后，协助乙方将惠雅阁902房的产权置换成麓雅居1211房的产权，乙方同时协助将惠雅阁902房的产权变更到甲方或甲方指定人员名下；3.甲、乙双方确认就上述房屋产权置换手续办理时，各付各税，增大面积部分互不追究。2017年12月26日，袁廷武向穗京公司申报债权时，在《债权申报表》中写明：要求办理现住恒福路26号1211房的房产证，按原合同价格补齐余款。2019年5月21日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破20-1号民事裁定书，裁定：查封属于广州市晓穗房地产开发有限公司所有的位于天河区麓湖路以东、广深铁路以北地段的商住楼，即天河区恒福路26号麓雅居负一层车库全层、二层全层及904、1002、1102、1105、1111、1202、1204、1205、1208、1211、1502房。2019年5月31日，广州市晓穗房地产开发有限公司管理人发出《通知》，通知上述房屋的使用人在2019年6月30日前将房屋腾空交还管理人，管理人将对上述房产评估拍卖。2019年7月17日，广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》，其中记载：建设六马路造币左地段惠雅阁东梯9层02单元，预售证号000099，预售合同号00038909，预收备案时间2001年7月9日，预售人广州市穗京房地产开发有限公司，预购人袁廷武，无退房或注销登记情况，无合同抵押、在建工程抵押情况，暂无有效查封信息。2004年8月28日，陈家惠（乙方）与穗京公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，其中约定了：乙方向甲方预购建设六马路造币左地段惠雅阁东梯9层02号，用途为住宅，建筑面积59.16平方米，该预售商品房总金额为177480元；付款方式为一次性付款，买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上；等。该《商品房买卖合同》对于房屋的交付及办理产权登记手续的内容均无约定，也无办理预售登记备案。2004年8月28日，陈家惠向穗京公司支付了购房款177480元。现涉案的902房由陈家惠在使用。原审过程中，陈家惠为了证明袁廷武放弃购买涉案的902房，向原审法院提交了2004年5月6日的《委托书》（复印件），其中内容为：“我于2000年12月份认购了贵公司盖在建设六马路上的‘惠雅阁’902房，当时交了首期17万元及一切税费186893元。因贵公司盖的这座楼现又盖好可以交付使用了，但我不想再在这里住了，所以委托贵公司把‘惠雅阁’902房对外出售，贵公司收到款后及时归还我交的一切款项，我收到款后该房产的所有产权等自动失效，麻烦谢总了。”该《委托书》落款人为袁廷武。袁廷武表示：《委托书》是复印件，不予确认，该证据是伪造的。穗京公司表示：对该证据没有异议，该复印件是穗京公司移交给陈家惠的，由于穗京公司改制及时间久远，原件已经灭失。原审庭审中，袁廷武表示：陈家惠购买房屋的价格比较便宜，且房款并非是按照合同约定转到监控账户，而是支付至私人账户，故陈家惠购买房屋是带有恶意，与穗京公司是恶意串通。穗京公司表示：黄幼谊是穗京公司当时的财务私人助理，负责接收款项，因为穗京公司当时的账户被法院冻结，所以由私人账户收取款项、筹集资金来盘活烂尾楼；由于当时是按烂尾楼的现状出售房屋的，所以才低价出售；穗京公司没有证据证明有权处置晓穗公司的财产，但是当时晓穗公司无人管理，无法经过晓穗公司的同意，穗京公司是享有晓穗公司4成股权的股东，对晓穗公司具有一定控制权，因为当年吴尚平等人卷款到晓穗公司处，穗京公司也是晓穗公司最大的债权人，当分配财产时，穗京公司对晓穗公司的财产具有处分权。陈家惠表示：穗京公司公司的谢才雄告诉陈家惠有一套比市价便宜的房屋出售，但是是烂尾楼，要先交钱，修复好框架后才行，当时不是现房，所以陈家惠以每平方米3000元的单价购买，在合同签订的时候就交付了房屋；由于房屋是烂尾，所以没有约定办证的时间；购房款是存至穗京公司员工的黄幼谊的账户，另有部分是现金支付；2004年购买房屋时该地段房屋均价在5000元左右，由于该房屋是烂尾，所以价格适当便宜也很正常。原审法院认为，袁廷武与穗京公司签订的《商品房预售合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《暂借房屋协议》的约定，穗京公司承诺待麓雅居1211房的产权手续明晰后，协助袁廷武将惠雅阁902房的产权置换成麓雅居1211房的产权，但穗京公司无证据证明其有权处分晓穗公司名下的1211房，且现1211房产权被另案查封，穗京公司无法履行《暂借房屋协议》中的承诺，故袁廷武现要求主张惠雅阁902房的相关权利，合法合理。陈家惠提交的2004年5月6日的《委托书》，只有复印件，没有其他证据佐证，不予采信。由于穗京公司又将惠雅阁902房再出售给陈家惠，并将该房屋交付给陈家惠使用十多年，现并无充分证据证明穗京公司与陈家惠之间有恶意串通的行为，故在两份买卖合同均有效的情况下，应衡量优先保障哪一方的权利。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条的相关规定，商品房交付的履行行为要优先于预售合同备案的履行行为，故陈家惠对于惠雅阁902房的权利要优先于袁廷武，袁廷武起诉穗京公司要求办理惠雅阁902房的产权登记手续，不予支持。袁廷武可另案向穗京公司主张违约责任。由于袁廷武没有提供已经交纳押金的证据，且袁廷武还未搬离麓雅居1211号房屋，故袁廷武要求退还押金，没有依据，不予支持。考虑到本案的纠纷，是因穗京公司违约导致的，故本案的受理费均应由穗京公司承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于2020年3月26日判决如下：驳回袁廷武的诉讼请求。案件受理费9714元，由广州市穗京房地产开发有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，袁廷武表示同意将剩余房款一次性支付给穗京公司。穗京公司称：涉案房屋具备办证条件，涉案房屋所属项目其他房屋已通过诉讼方式办证。二审期间，袁廷武向本院提交如下证据：1.《企业法人变更申请书》及穗京公司的企业登记信息，以证明：陈家惠所签订的《商品房买卖合同》中记载的谢才雄从未担任穗京公司的法人代表，也并非穗京公司的股东，陈家惠所签订的《商品房买卖合同》存在虚假描述，且陈家惠将购房款付交给个人，其收据上的签名人是谢才雄，故穗京公司与陈家惠之间存在恶意串通；2.袁廷武与张为民的短信记录，以证明：张为民将当时穗京公司主管公章的人员章杨的电话号码告知袁廷武；3.袁廷武与章杨的通话录音，以证明：当时穗京公司的公章一直由章杨持有，章杨从未在陈家惠的买卖合同上加盖过公章。穗京公司对以上证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性予以认可。从2002年12月28日开始，谢才雄接受穗京公司的母公司广州市经济建设物资贸易公司的委托主管穗京公司工作，故谢才雄代表穗京公司对外签订合同合法合规。与袁廷武签订合同的也不是张为民本人，张为民只是根据任命担任穗京公司的相应职位，其并未实际参与穗京公司的具体操作管理，穗京公司从未出现由法定代表人对外签订合同的情形。且根据原审法院在另案的调查结果，穗京公司不存在公司银行账户，收取的款项也只是以现金存入相应工作人员的私人账户内；2.对证据2的真实性予以认可，关联性不予认可。“章杨”实为张扬，张扬是穗京公司的母公司原广州市经济建设物资贸易公司的原法定代表人；3.对证据3的三性均不予认可。首先，整个录音内容显示，袁廷武在未完整陈述相关事实的情况下，“张扬”非常清晰、全面地进行回答，明显经过预演，与常理不符。其次，录音中的“张扬”确认的是2000年的公章并非其所加盖。最后，关于公章，属于穗京公司的内部管理问题，与本案无关。陈家惠表示同意穗京公司的质证意见。穗京公司提交《任命书》，以证明谢才雄是穗京公司的总经理，其有权代表穗京公司签订合同。袁廷武对此发表如下质证意见：对该证据的三性不予确认。因广州市经济建设物资贸易公司与本案没有关联，该公司只是任命谢才雄为其总经理，而非任命谢才雄为穗京公司的总经理。陈家惠表示对穗京公司提交的《任命书》的三性均无异议。另，袁廷武向本院申请对涉案房屋在2004年8月28日的市场价值委托评估，同时申请对陈家惠与穗京公司签订的《商品房买卖合同》及穗京公司向陈家惠出具的收据上加盖的穗京公司的公章的真实性委托鉴定。穗京公司于庭后提交《情况说明》称：惠雅阁小区分为东梯西梯两部分，其中东梯是可供出售的商住楼，西梯是供回迁户回迁居住的回迁楼。根据广州市不动产登记查册表显示，惠雅阁东梯最早办理产权证的时间是2012年6月5日，是广州市越秀区人民法院通过强制拍卖的方式办理产权证。本院认为，本案的争议焦点包括：其一，穗京公司是否应协助袁廷武办理涉案房屋的产权证；其二，穗京公司是否应向袁廷武返还押金。关于穗京公司是否应协助袁廷武办理涉案房屋的产权证的问题。依据已查明的事实，穗京公司先将惠雅阁902房出售给袁廷武，之后又将同一房屋出售给陈家惠，故本案处理涉及一房二卖中应优先保护哪一方买受人权利的问题。经审查袁廷武与陈家惠的购买行为：首先，袁廷武与穗京公司签订《商品房预售合同》的时间早于陈家惠与穗京公司签订《商品房买卖合同》。且，陈家惠在购买惠雅阁902房前已知晓袁廷武在此之前已购买该房屋。虽然陈家惠提交了《委托书》以证明其是在得知袁廷武放弃购买该房屋的情况下才购买，但该《委托书》为复印件，而陈家惠未提供其他证据印证其主张的前述事实。另，袁廷武与穗京公司签订的合同已在房管部门办理预购登记，至今仍未撤销，而陈家惠与穗京公司签订的买卖合同并未在房管部门办理备案手续，也无证据反映陈家惠曾要求穗京公司或袁廷武办理前述预购登记的注销手续。因此，陈家惠对造成涉案房屋一房二卖的现状具有过错。其二，袁廷武与穗京公司就惠雅阁902房约定的交易价为33万元，袁廷武并已依照合同约定支付17万元的首期款，对于剩余房款，双方签订的《暂借房屋协议》显示双方直至2017年3月30日仍确认按揭支付剩余房款“暂停办理”，也无证据反映穗京公司曾催告袁廷武支付剩余房款而遭袁廷武拒绝，故可认定袁廷武对未能支付剩余房款不存在过错。现袁廷武明确表示同意将剩余房款一次性支付给穗京公司，也有利于涉案房屋交易利益的实现。而陈家惠与穗京公司就惠雅阁902房约定的交易价仅为177480元，该交易价远低于袁廷武的交易价。穗京公司虽对此解释为，因涉案房屋所属项目烂尾，故穗京公司向陈家惠低价出售涉案房屋以尽快回笼资金盘活该项目，但穗京公司的解释缺乏正当性。陈家惠称177480元的交易价符合当时的市场行情，亦不符合情理。因此，从交易价格的角度来衡量，相比陈家惠，袁廷武的交易行为更有利于实现涉案房屋交易价值的最大化。其三，袁廷武未能实际占有惠雅阁902房，不可归责于袁廷武。从本案已查明的事实来看，穗京公司对袁廷武负有交付惠雅阁902房的义务但一直未履行，相反，直至2017年3月30日，穗京公司仍在《暂借房屋协议》中确认该房屋无法交付。对于袁廷武而言，穗京公司虽未向其交付惠雅阁902房，但已将麓雅居1211房替代交付以保障袁廷武的居住利益。在此情况下，袁廷武未向穗京公司主张交付惠雅阁902房符合情理，亦不存在怠于向穗京公司主张交付权利的情形。综上，袁廷武作为买受人的权利应当优先于陈家惠得到保护。鉴于涉案房屋所属项目已有部分房屋成功办证，且涉案房屋目前不存在查封或抵押等办证障碍，故袁廷武诉请穗京公司协助办理涉案房屋的产权证合理合法，原审判决对此予以驳回有失妥当，应予纠正。鉴于袁廷武自愿表示同意将剩余房款一次性支付，本院据实加判袁廷武向穗京公司支付剩余房款160000元。关于穗京公司是否应向袁廷武返还押金的问题。依据袁廷武与穗京公司在《暂借房屋协议》中的约定，穗京公司向袁廷武退还押金1万元的前提是袁廷武将暂住的麓雅居1211房交还。因袁廷武至今仍未向穗京公司交还该房屋，故袁廷武诉请穗京公司退还押金缺乏合同依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。另，因袁廷武向本院申请委托评估鉴定的事项不影响本案处理，故本院对其申请不予接纳。综上所述，上诉人袁廷武的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初40953号民事判决；二、袁廷武于本判决生效之日起十五日内向广州市穗京房地产开发有限公司支付剩余房款160000元；三、广州市穗京房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助袁廷武办理广州市越秀区建设六马路造币左地段惠雅阁东梯9层02单元的房地产权证；四、驳回袁廷武的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各9714元，由广州市穗京房地产开发有限公司各负担9664元，袁廷武各负担50元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十七日书记员  王文杰唐颖琪