湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1618号 上诉人（原审被告）：湖南顺德城家居产业股份有限公司（原名湖南省盛世合欣置业股份有限公司），住所地益阳市赫山区银城大道顺德城营销中心。 法定代表人：黎华根，公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓铿，男，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 被上诉人（原审原告）：曹姝，女，汉族，住湖南省益阳市赫山区。 以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李运根，益阳市赫山区中天法律服务所法律工作者。 上诉人湖南顺德城家居产业股份有限公司（以下简称顺德城家居产业公司）因与被上诉人邓铿、曹姝商品房销售合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初5783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顺德城家居产业公司的委托诉讼代理人彭文科、被上诉人曹姝及邓铿、曹姝的委托诉讼代理人李运根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 顺德城家居产业公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判顺德城家居产业公司按邓铿、曹姝已付房款的万分之一支付违约金。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。一、原审法院认定《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、双方签订的《合同补充协议》第四条第二款约定：“合同对于第十九条关于产权登记的约定的更改：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同时，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付放款的万分之一的违约金，但出卖人逾期交房或逾期办理上述登记或手续未影响买受人通过售后返祖等方式获得租金收益或未实质影响到买受人对商品房的控制和使用的，买受人自愿放弃追究出卖人违约责任”。现邓铿、曹姝已与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订了《顺德城委托经营管理协议》，该协议约定被上诉人将案涉房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理，顺德城家居产业公司逾期办证未影响邓铿、曹姝对房产获得租金收益，亦未实质影响买受人对房产的控制和使用。三、本案与该系列案中（2019）湘0903民初5782号案情雷同，但原审未查清顺德城家居产业公司与邓铿、曹姝签订的《合同补充协议》，导致出现同案不同判的结果。 邓铿、曹姝辩称，一、邓铿、曹姝与顺德城家居产业公司签订的《合同补充协议》是双方自愿签订的，顺德城家居产业公司拒绝办证明显构成了违约。二、顺德城家居产业公司未按期办证给邓铿、曹姝造成了损失。邓铿、曹姝也不存在拒不配合办证的情形。故顺德城家居产业公司应承担未按期办证的违约责任。三、根据案涉《益阳市商品房买卖合同》约定，邓铿、曹姝的违约金处罚明显高于顺德城家居产业公司的违约金处罚，故顺德城家居产业公司有明显拖延办证的情形。原审法院将顺德城家居产业公司逾期办证违约金利息调整为日万分之一应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。 邓铿、曹姝向原审法院起诉请求：请求法院依法判决顺德城家居产业公司立即交付邓铿、曹姝所购置的房屋不动产登记证书，并判决顺德城家居产业公司支付违约金12421元。 一审法院认定事实：顺德城家居产业公司与邓铿、曹姝分别于2015年12月22日、2016年4月14日签订《益阳市商品房买卖合同》（合同编号：预字YY201502****）、《合同补偿协议》，邓铿、曹姝购置顺德城家居产业公司开发的顺德城益阳家居博览中心项目中北区7栋1-3层110号房，建筑面积238.61平方米，每平方米价4229.36元，总金额1009168元。合同第十条约定，顺德城家居产业公司应当在2016年1月1日将验收合格商品房交付邓铿、曹姝使用；合同第十九条约定，顺德城家居产业公司将房交付邓铿、曹姝使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后在450日内办好房屋所有权证，办妥房屋所有权证后450日内办好土地使用权证。同时，邓铿、曹姝与顺德城家居产业公司签订了《合同补充协议》，该协议第四条二款规定：“合同对于第十九条关于产权登记的约定的更改：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同时，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金。”第五条1款规定：“关于交房时间的约定：买受人同意，本《商品房买卖合同》第十条约定的交房期限顺延至2016年7月1日，出卖人按期于2016年7月1日前交将本合同约定的商品房交付买受人使用，不构成违约，不需要承担违约责任。同时查明，邓铿、曹姝于同日与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》，约定邓铿、曹姝将上述房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理。另查明，诉讼中，双方就顺德城家居产业公司按期交付涉案房屋及邓铿、曹姝按合同约定支付购房款及相关税费的事实均无异议。至诉讼时止，顺德城家居产业公司未将房屋不动产登记权证交付邓铿、曹姝，故酿成纠纷，邓铿、曹姝诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，一、邓铿、曹姝与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。邓铿、曹姝已按合同约定支付购房款及相关税费，但顺德城家居产业公司至今未为邓铿、曹姝办妥不动产登记证，已构成违约，故邓铿、曹姝要求顺德城家居产业公司继续办理好涉案房屋不动产权证的诉讼请求，予以支持。二、关于违约金的数额和支付的问题。根据邓铿、曹姝与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》约定，因顺德城家居产业公司的原因，邓铿、曹姝未能在商品房交付之日起990日（90日+450日+450日）内取得房屋不动产登记证书的，顺德城家居产业公司应该承担违约责任。顺德城家居产业公司提出邓铿、曹姝已与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》，约定邓铿、曹姝将上述房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理，故顺德城家居产业公司逾期办理上述登记手续未影响邓铿、曹姝通过售后返租等方式获得租金收益或未实质影响到邓铿、曹姝对商品房的控制和使用，应当免除顺德城家居产业公司违约责任。因邓铿、曹姝与顺德城家居产业公司签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》并未约定该免责条款，故邓铿、曹姝与广东华维德商业服务有限公司益阳分公司签订《顺德城委托经营管理协议》不能成为顺德城家居产业公司的免责理由。顺德城家居产业公司辩称不成立，邓铿、曹姝要求顺德城家居产业公司支付违约金的诉讼请求，予以支持。违约金的计算：邓铿、曹姝与顺德城家居产业公司签订的《合同补充协议》第四条二款规定：“合同对于第十九条关于产权登记的约定的更改：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同时，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金。该条款系双方真实意思表示。邓铿、曹姝与顺德城家居产业公司约定2016年7月1日为交房之日，故办理登记期限为2016年7月2日至2019年3月19日（90日+450日+450日），违约金起算时间为2019年3月20日，具体计算方法为（以1009168元为基数，按日万分之一的标准自2019年3月20日起计算至实际办妥涉案房屋不动产登记权证之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、湖南顺德城家居产业股份有限公司在判决生效后六十日内为邓铿、曹姝办理好顺德城益阳家居博览中心项目中北区7栋1-3层110号房屋的不动产权登记证书；二、湖南顺德城家居产业股份有限公司于判决生效之日起十日内支付邓铿、曹姝违约金，违约金具体计算方法为（以1009168元为基数，按日万分之一的标准自2019年3月20日起计算至实际办妥涉案房屋不动产登记权证之日止）；三、驳回邓铿、曹姝的其他诉讼请求。案件受理费640元，减半收取320元，由湖南顺德城家居产业股份有限公司负担。 二审期间双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，顺德城家居产业公司与邓铿、曹姝签订的《益阳市商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按约定全面履行自己的义务。邓铿、曹姝已按合同约定支付了购房款及相关税费，但顺德城家居产业公司未按约定为邓铿、曹姝办理不动产登记证，已构成违约。一审判令顺德城家居产业公司为邓铿、曹姝办理房屋不动产权证并无不当，本院予以维持。顺德城家居产业公司上诉认为根据《合同补充协议》约定，邓铿、曹姝将案涉房产交由广东华维德商业服务有限公司益阳分公司代租经营管理后，顺德城家居产业公司逾期办理不动产权证登记手续未影响邓铿、曹姝通过售后返租等方式获得租金收益或未实质影响到邓铿、曹姝对商品房的控制和使用，应当免除顺德城家居产业公司违约责任。经本院审查，案涉《合同补充协议》并未有该免责条款的约定，顺德城家居产业公司的该上诉主张不能成立，顺德城家居产业公司应向邓铿、曹姝支付逾期办证违约金。双方关于逾期办证违约金的约定是真实意思表示，顺德城家居产业公司应当按已付房款每日万分之壹的标准支付违约金，顺德城家居产业公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，顺德城家居产业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费640元，由湖南顺德城家居产业股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 建 军 审 判 员 陈 运 泉 审 判 员 昌  丹 二〇二〇年九月二日 法官助理 朱 玉 姣 书 记 员 欧阳帅祺