江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终1793号 上诉人（原审原告）:沭阳县万盛置业有限公司，统一社会信用代码913213220586961512，住所地江苏省沭阳县万匹乡康居新城1#楼6号商铺。 法定代表人：邱治彩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡兰翠，江苏勤辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:王卫龙，男，1975年1月11日出生，住江苏省沭阳县。 原审第三人：莘文干，男，1966年9月9日出生，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：韩军龙，江苏雅凯律师事务所律师。 上诉人沭阳县万某置业有限公司（以下简称万某公司）因与上诉人王卫龙、原审第三人莘文干排除妨害纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初12840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万某公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持万某公司的一审诉讼请求。理由如下：1.因涉案房屋所有权归万某公司所有，莘文干是承建商，在万某公司没有书面同意将房屋出售给王卫龙的情况下，莘文干无权出售。莘文干要求以房抵工程款，还要结合所欠工程款的数额以及交给万某公司验收合格后，万某公司才能决定是否同意给予抵充。一审法院以结算单欠工程款185000元就认定该工程款可以抵充涉案房屋的款项，明显属于认定错误。因莘文干没有完成工程量，还有26套房屋没有上门窗，外墙脱落，房屋漏水均没有处理，给万某公司造成了损失。185000元的工程款抵充不了万某公司的损失，一审判决万某公司强行偿还莘文干的工程款，超出了本案的受案范围。2.王卫龙称2016年购买涉案房屋不是事实。莘文干在与万某公司的多次结算中，均没有提及涉案房屋已经出手，售楼部也没有接到莘文干将涉案房屋出售给王卫龙的信息，王卫龙也没有到售楼部办理房屋买卖手续。正常的以房抵工程款是三方的行为，王卫龙与莘文干之间不存在房屋买卖关系。3.涉案房屋是小产权房，一审法院即使认定莘文干出售房屋给王卫龙，该买卖合同也是无效合同。房屋实际所有权人不同意出售，涉案房屋依然属于万某公司。 王卫龙辩称，涉案房屋是王卫龙从莘文干手中购买，和万某公司无关，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 莘文干述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：1.根据莘文干与万某公司签订的关于案涉小区开发的约定，莘文干有权以出售涉案小区房屋的方式冲抵工程款。万某公司在一审中也认可一直抵到工程款抵完为止，也就是只要还欠付莘文干的工程款，就能抵房。2.王卫龙系2016年左右从莘文干处合法购买涉案房屋。3.莘文干与万某公司共同开发、承建涉案小区过程中，莘文干与万某公司一直遵循出售案涉小区房屋冲抵工程款的方式，事实上莘文干也出售了涉案小区房屋给当地居民，莘文干售房的权利视为万某公司的授权，而在小区后期过程中，万某公司从未以明示的方式通知莘文干或告诉当地居民莘文干无权出售涉案房屋，作为当地的居民王卫龙从莘文干处购买涉案房屋，这个买卖的后果应该视为万某公司自己出售该房屋。因此，王卫龙占有使用涉案房屋是有权占有，不论买卖合同是否有效，万某公司均无权要求王卫龙搬离涉案房屋。退一步讲，莘文干出售房屋至少构成表见代理。 万某公司向一审法院起诉请求：判令王卫龙搬离沭阳县万匹乡康居新城20号楼一单元102室房屋。 一审法院认定事实：2012年12月18日，万某公司与沭阳县万匹乡人民政府签订万匹乡旧村改造项目协议书，约定沭阳县万匹乡人民政府提供位于沭阳县万匹乡红万桑公路以西、面粉厂以南“原养牛场地块”的24024平方米土地给万某公司建设房屋，万某公司以有偿使用的方式取得土地使用权，项目由万某公司自主经营，自负盈亏，所有销售权和处置权归万某公司所有。 2014年11月23日，第三人莘文干以沭阳县五建建筑劳务有限公司睢宁县项目部名义（乙方，承包方）与万某公司（甲方，发包方）签订建设工程施工补充协议，约定甲方将沭阳县万匹乡红万桑大道西边（养牛场）第三期开发地块（现有北面空地）的土建、装修工程、水电安装工程发包给乙方施工。工程名称：沭阳县万匹乡康居新城；总建筑面积：约9800平方米（3幢多层，6幢两层联排别墅）；工程价款结算方式：包工包料包干价，按销售建筑面积多层每平方米700元，联拼别墅每平方米720元，税金、个人所得税由甲方负责；工程款支付办法：本工程由乙方施工的房屋统一由甲方售楼部销售，在动工后销售房屋所收到的房款50%支付给乙方作为支付本期工程款，但支付工程款不得超过乙方施工的实际工程量的70%，该期工程待竣工验收合格后，仍然以销售所收到的房款直至付给乙方的工程款95%，留5%房屋质量保修金期满一年后付清；甲乙双方不得私自销售房屋预收定金，不得以本期工程房屋抵作施工班组工程款，所有销售房屋必须归售楼部销售统一管理，甲乙双方互相做到销售公开透明，如有出现销售房屋中存在弄虚作假现象将追究违约责任，发生虚假者以十倍经济处罚，如乙方发生以本期房屋抵作施工班组工程款，甲方有权拒绝办理其相关购房手续和通电手续，所造成的一切经济损失由乙方承担。 合同签订后，第三人莘文干进场施工，并建成3幢多层楼房和6幢两层联排别墅。2017年2月21日，经万某公司与第三人莘文干结算，第三人莘文干承建的工程价款总计11043700元。2019年9月4日，经万某公司与第三人莘文干结算，万某公司尚欠第三人莘文干工程款185800元。 2016年左右，第三人莘文干将其所建的上述多层楼房中的20号楼一单元102室房屋以120000元出售给王卫龙，王卫龙已向第三人莘文干付款55000元，尚欠65000元。2019年夏，王卫龙对该房屋进行装修。现万某公司以王卫龙无权占有争议房屋为由，诉至法院要求处理。 一审法院另查明：2016年8月30日、2016年10月3日、2016年12月28日、2017年2月22日、2018年1月7日、2018年8月3日，万某公司与第三人莘文干针对双方之间房屋抵工程款的情况进行六次结算，并形成结算单六张，结算单上载明抵充房屋的房号、价格及抵款数额等情况，本案争议房屋不在上述结算单记载的抵充工程款房屋范围内。结算单中记载的部分房屋系第三人莘文干经手出售，部分房屋系万某公司经手出售，房款部分由万某公司收取，部分则归第三人莘文干所有以冲抵工程款。 一审法院认为，本案争议焦点为王卫龙占用争议房屋是否有合法依据。第三人莘文干主张万某公司授权其出售包括争议房屋在内的近百套房屋以抵充工程款，万某公司则不予认可，坚持认为争议房屋不在抵充工程款范围内，第三人莘文干无权出售争议。根据当事人庭审陈述及万某公司提供结算单，可以看出万某公司欠第三人莘文干的工程款均是以房屋或出售房屋的款项予以冲抵，且万某公司现尚欠第三人工程款未付清。双方签订的建设工程施工补充协议虽约定房屋统一由万某公司的售楼部销售，但在实际操作过程中，部分购房人系第三人莘文干联系，由第三人莘文干经手出售房屋。在此情形下，王卫龙有理由相信第三人莘文干有权出售争议房屋。万某公司还称第三人莘文干在出售每套房屋前都要经过同意，但万某公司在庭审中也称双方并未明确约定具体哪套房屋由第三人莘文干出售，而是根据购房人的实际需要来确定房号，据此可以看出第三人莘文干在出售房屋前并不需要再逐一征得万某公司同意。综上，在万某公司尚欠第三人莘文干工程款，且万某公司与第三人莘文干之间存在以房屋抵充工程款的情况下，第三人莘文干有权将争议房屋出售给王卫龙，则王卫龙占用争议房屋具有相应依据。现万某公司主张王卫龙强占争议房屋，并要求王卫龙搬出该房屋，该请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，一审判决：驳回万某公司的诉讼请求。案件受理费80元，由万某公司负担。 二审中，上诉人万某公司围绕答辩意见依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 万某公司所举的证据为：2014年11月23日万某公司与莘文干等人签订的建设工程补充协议特别约定，旨在证明：万某公司、莘文干关于以房抵工程款有特别约定，限定在万北新村三层别墅和两层别墅共8套，三层别墅价格每套18万元，两层别墅每套14万元，康居新城2号楼共8套，二楼2套，三楼3套，四楼3套，价格按照万某公司售楼部价格，涉案房屋不属于莘文干抵充的范围之内。 王卫龙质证认为，对证据没有意见。 莘文干质证认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。该特别约定与双方签订的建设工程施工协议均是同一天完成，当时房屋主体没有出来之前，确实有这个约定，但是在实际操作过程中，以后期的约定改变了该特别约定。后期约定是以莘文干出售案涉小区房屋来冲抵工程款的方式，一直冲抵到工程款完毕为止，所以该特别约定不产生效力。 本院对上述证据认证如下：莘文干对万某公司提供的双方签订的施工协议特别约定的真实性没有异议，本院对该证据依法予以采信。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。 本院另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等合法手续。 本案二审的争议焦点为：王卫龙占有使用涉案房屋是否属于无权占有，万某公司能否请求王卫龙搬离涉案房屋。 本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，该违章建筑的投资建设者及现占用人对该违章建筑均不具有所有权。但涉案房屋系万某公司出资所建，涉案房屋的占有权应由万某公司享有，除接受执法机关依法处理外，他人不得对争议房屋非法占有和损害。第三人莘文干在与万某公司结算完毕后，与涉案房屋没有任何关系，亦无权出售涉案房屋。王卫龙主张其基于从莘文干处购买涉案房屋，合法占有涉案房屋，无事实和法律依据。因王卫龙无权占有涉案房屋，万某公司要求王卫龙搬离涉案房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，万某公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初12840号民事判决； 二、王卫龙于本判决生效之日起三十日内搬离沭阳县万匹乡康居新城20号楼一单元102室房屋。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由王卫龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙芳远 审 判 员 徐金鸽 审 判 员 庄业富 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 赵迎娣 书 记 员 杨紫棋