天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1473号上诉人（一审被告）：边春杰，女，1973年4月5日出生，汉族，个体工商户经营者，住天津市河北区。委托诉讼代理人：赵妮，天津睿亨律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津市天一坊餐饮娱乐发展有限公司，住所地天津市红桥区大胡同新开街2号。法定代表人：王禅，总经理。委托诉讼代理人：史跃武，男。上诉人边春杰因与被上诉人天津市天一坊餐饮娱乐发展有限公司（以下简称天一坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初3055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人边春杰及其委托诉讼代理人赵妮、被上诉人天一坊公司的委托诉讼代理人史跃武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。边春杰上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案的一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间并不存在租赁关系，被上诉人对诉争房屋不享有诉权。自2002年开始，上诉人即先后从天天鞋业、李皓手中承租了位于影院街5号的房屋。2012年7月15日，上诉人与被上诉人签订了关于新开街2号的租赁协议，上诉人在该商铺内同时经营小商品买卖生意。在2012年至新开街2号房屋拆迁前，上诉人在大胡同内同时经营有两家不同的商铺，都经营箱包等买卖活动。2011年1月24日因故影院街5号着火，将原有房屋完全烧自建毁。在原影院街5号的基础上，上诉人自建了现在的商铺并一直使用至今。现该商铺被认定为违章建筑，该商铺所占用的土地属于天津市人民政府。被上诉人对于本案的诉争房屋不享有任何权利。二、本案已超过诉讼时效；影院街5号房屋自从2011年上诉人自建后，即一直使用至今。至今已经经过了8年多，早已经超过了我国民事诉讼法关于诉讼时效的相关规定。关于法定解除权的前提条件是双方具有合同关系或者租赁关系。被上诉人亦不享有法定解除权。三、诉争房屋面积仅为30平方米左右，一审判决的租金过高；一审判决书中将与本案无关的其他人房屋也判归了被上诉人所有，这明显侵犯了他人的合法物权。四、原审中，被上诉人称影院街5号的房屋为其自建房屋，但直至一审庭审结束也未出示过相关证据材料。五、本案与其他生效判决没有任何关系。综上，一审判决认定事实不清、法律适用错误，侵犯了上诉人及第三人的合法权利，请求依法改判。天一坊公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,上诉人的上诉请求没有事实理由,不予成立。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。天一坊公司向一审法院起诉请求：1.判令原、被告解除租赁关系，被告将占用的原告经营和管理的坐落在天津市红桥区大胡同影院街五号内的房屋（包括门脸房四间及阁楼一间）腾空返还给原告;2.判令被告向原告支付自2014年7月15日至实际将房屋交付给原告之日止的房屋租金及使用费(按年租金80000元计算,月租金按6660元计算)；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于天津市红桥区东风影院（以下简称东风影院）院内，1995年1月28日，东风影院与天津市红桥区饮食公司天一坊饭庄签订《联营协议》，约定东风影院提供全部占地与建筑面积作为“天一坊餐饮娱乐城”经营场所，联营期限由1994年9月6日起到2044年9月5日止。1998年8月20日，天津市红桥区饮食公司与天津市经鑫泰物资有限公司签订《企业兼并协议》，约定天津市经鑫泰物资有限公司兼并天一坊餐饮娱乐中心，天一坊饭庄的一切事宜由天津市经鑫泰物资有限公司负责。2007年10月27日，天津市经鑫泰物资有限公司与原告签订《协议书》，约定天津市经鑫泰物资有限公司将其享有的上述联营合同约定的经营权转让给原告。2012年7月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落红桥区大胡同新开街2号房屋出租给被告使用，租赁期限自2012年7月15日起至2013年7月14日止，年租金80000元，收取租金方式为每年一次。租赁期限届满后，双方又续期租赁合同，租期延长至2014年7月14日。被告向原告支付租金至2014年7月14日。后双方因故发生纠纷，被告边春杰曾于2013年11月29日诉至本院，要求继续履行房屋租赁合同，后变更诉讼请求为确认双方所签租赁合同无效，并返还已交纳的租金，该案最终经天津市高级人民法院再审于2018年11月13日作出（2018）津民再50号民事判决书，认定天一坊公司依据《协议书》取得涉案房屋经营权，并据此判决驳回边春杰的全部诉讼请求。已生效判决认定诉争房屋并非新开街2号，该房位于天津市红桥区××街，从内至外共有三部分组成，最内侧为砖房，中间为二层蓝色彩钢板活动房，最外侧临街的四间亦为彩钢板活动房，分别为阿春服饰、志宏鞋业、红影箱包、恋足鞋业。另查，2017年天津市红桥区人民政府大胡同街道办事处针对大胡同地区影院街道路两侧搭建的违法建筑物、构筑物及其他设施进行了拆除。诉讼中，本院到涉诉房屋进行现场勘验，经过拆违后目前涉诉房屋从内到外长度约7.5米，原有四间门脸房其中最北侧一间大门被水泥封堵，门脸房上方牌匾依次为波波大码服饰、红影箱包、外贸精品店，门脸房二层有阁楼一间。本院现场勘验当日，波波大码服饰及外贸精品店大门上锁。被告边春杰称其实际使用的只有红影箱包，其余两间店铺与其无关。一审法院认为，原告天一坊公司与被告边春杰签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应受合同约束。租赁合同到期后，被告继续使用涉诉房屋，双方形成不定期租赁关系。根据合同法规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除。现原告要求解除租赁合同，不存在超过诉讼时效的问题，系行使法定解除权，本院予以支持。合同解除后，被告边春杰理应将涉诉房屋腾空返还原告。至于被告边春杰抗辩提出涉诉房屋并非影院街5号，针对原、被告双方租赁标的物的位置、面积等具体情况均已经生效判决所确认，被告的抗辩理由依据不足，本院不予采纳。关于原告主张的房屋租金和使用费，租赁合同履行期内的费用为租金，合同解除后房屋占用期间的费用为使用费，被告边春杰在使用涉诉房屋期间应当给付租金和使用费。至于房屋租金诉讼时效的起算问题，本案双方当事人存在不定期租赁关系，约定按年支付租金，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信，故本院认定本案租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求并未超过诉讼时效。原告主张上述租金和使用费标准均应按原合同约定标准计算，符合法律规定，鉴于原告主张的租金和使用费标准一致，故本院对租金和使用费不再分段计算，统称为房屋租金和使用费，被告应给付原告自2014年7月15日起至实际腾房之日止的房屋租金和使用费。一审法院判决：一、解除原告天津市天一坊餐饮娱乐发展有限公司与被告边春杰之间的房屋租赁合同；二、自本判决生效之日起三十日内，被告边春杰将其承租的坐落天津市红桥区××街5号房屋（包括门脸房四间、阁楼一间）腾空交还原告天津市天一坊餐饮娱乐发展有限公司；三、被告边春杰于腾空上述房屋后五日内按每月6660元标准向原告天津市天一坊餐饮娱乐发展有限公司支付自2014年7月15日起至实际腾房之日止的房屋租金及使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8100元，由被告边春杰负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否应当解除；二、上诉人是否应当支付被上诉人租金及使用费以及具体标准。关于焦点一，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。上诉人主张其与被上诉人就涉案房屋不存在租赁合同关系，因该事实已经生效判决认定，上诉人的主张没有依据，本院不予支持。双方当事人签订的租赁合同已经到期，形成不定期租赁合同关系，被上诉人有权主张解除不定期租赁合同，一审法院依法判决解除，事实和法律依据充足。关于焦点二，双方当事人签订的租赁合同约定年租金80000元，上诉人未按照约定支付，一审法院判决上诉人支付欠付之日起至实际腾房日的租金及使用费，事实和法律依据充足，上诉人主张一审判决认定的租金标准过高，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人边春杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8100元，由边春杰负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二〇年九月二日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……