河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0224民初1869号 原告：付荣，男，1973年1月10日出生，汉族，现住滦南县。 委托诉讼代理人：张海宾，河北扬清律师事务所律师。 被告：滦南县鑫泰保温板厂。住所地：滦南县倴城镇古柳路西侧。 经营者：李会敏，女，1971年8月19日出生，汉族，现住滦南县。 第三人：唐山铭瀚房地产开发有限公司。住所地：滦南县倴城镇友谊路中大街南侧。 法定代表人：王进云，该公司经理。 原告付荣与被告滦南县鑫泰保温板厂、第三人唐山铭瀚房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告付荣的委托诉讼代理人张海宾到庭参加诉讼，被告滦南县鑫泰保温板厂、第三人唐山铭瀚房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付荣向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除对第三人唐山铭瀚房地产开发有限公司名下位于滦南县产的查封，并终止对该房产的评估、拍卖；2、要求确认位于滦南县房产归原告付荣所有。事实与理由：2015年6月30日，原告从第三人唐山铭瀚房地产开发有限公司购买了位于滦南县，该房屋面积95.8平方米，每平方米价格为2800元，总房款为268240元，当时原告直接交纳了购房款200000元，剩余房款68240元双方约定在办理房产手续时一次性交清。之后，第三人为原告办理了交纳房屋的相关手续，且将该房屋交付给了原告。后因第三人唐山铭瀚房地产开发有限公司以及法定代表人涉嫌犯罪，该房屋没有到房管所办理登记。但是涉案房屋已经实际交付给了原告，并且已经装修入住。综上所述，涉案房屋虽然登记在第三人名下，但实际却不属于第三人所有，原告系涉案房屋的实际所有权人，法院以未签订书面的房屋买卖合同以及未能提供证据证明在其名下无其他用于居住的房屋为由，驳回原告的异议请求，系认定事实不清，适用法律错误。为了维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 原告为了支持自己的主张提交了如下证据： 1、提交滦南县人民法院作出的（2020）冀0224执异25号执行裁定书，用以证实法院驳回了原告的异议申请； 2、提交滦南县人民法院作出的（2019）冀0224民初3391号民事裁定书，用以证实涉案房屋被查封的事实； 3、提交原告的选房单、房款收据、第三人出具的证明、银行卡交易明细，用以证实原告从第三人处购房的事实以及未签订书面合同系第三人的原因造成的； 4、提交涉案房屋的交房责任界定书、接管验收表、业主手册、电费、物业费、取暖费、水费票据等，用以证实原告实际占有、使用涉案房屋的事实。 被告滦南县鑫泰保温板厂未到庭亦未作出答辩。 唐山铭瀚房地产开发有限公司未到庭亦未作出陈述。 经审理查明，被告滦南县鑫泰保温板厂与第三人唐山铭瀚房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，被告滦南县鑫泰保温板厂向本院申请保全第三人唐山铭瀚房地产开发有限公司41套住宅楼（涉案房产在此范围内）、18套商业楼，并提供担保。本院经审查于2019年11月20日作出（2019）冀0224民初3391号民事裁定书，裁定轮候查封了包括涉案房产在内的41套住宅楼和18套商业楼。预查封期限为自2019年11月22日至2022年11月21日止，此查封为轮候预查封。该案经本院主持调解，双方达成一致意见，本院于2019年12月23日作出（2019）冀0224民初3391号民事调解书。原告付荣主张自己系涉案房产的实际权利人，并于2020年7月28日提出执行异议，本院于2020年8月10日作出（2020）冀0224执异25号执行裁定，驳回了原告付荣所提的执行异议请求。现原告付荣对本院作出上述执行裁定书不服，遂形成了诉讼。 另查明，根据原告提交的龙云国际选房单显示，2015年6月30日，原告付荣自第三人唐山铭瀚房地产开发有限公司开发的滦南县龙云国际小区订购住宅楼一套，房号为104-1-202、面积为95.8平方米、成交单价2800元/平方米、房款268240元、首付200000元、当日实付200000元。同日，第三人唐山铭瀚房地产开发有限公司为原告付荣出具金额为200000元房款的收据，并出具证明证实付荣所订购房屋暂不能办理《商品房买卖合同》，如因《商品房买卖合同》造成的经济纠纷由第三人唐山铭瀚房地产开发有限公司负责，剩余购房款68240元于办理正式手续之前付清。2015年7月1日，原告付荣作为业主向唐山市济润物业服务有限公司签署了《龙云国际交房责任界定书》及房屋接管表，并获得业主手册入住涉案房屋。 庭审中，原告付荣称其妻子名下还有其他房屋。 上述事实，有原告的陈述、（2019）冀0224民初3391号民事裁定书、（2020）冀0224执异25号执行裁定书、选房单、房款收据、证明、龙云国际交房责任界定书、房屋接管表、业主手册等证予以证实，足以认定。 本院认为，执行异议之诉系案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方式。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告能够排除强制执行须同时符合前述的法律规定。一、关于原告与第三人是否在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确一下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告与第三人并未签订正式的商品房买卖合同，其所提交的选房单及收据又不能满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，故应当认定原告与第三人之间并未签订合法有效的书面商品房买卖合同。同时，原告也未能提交证据证实其名下无其他用于居住的房屋，且庭审中原告也陈述其妻子名下还有房屋。综上，原告不享有排除强制执行的民事权益。 关于原告同时要求对涉案房屋确权的诉请。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据物权法定原则，涉案标的物房屋并未登记在原告名下，故原告要求涉案房屋归其所有的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告付荣的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告付荣负担。（已交纳） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  董宏伟 人民陪审员  鲁 敏 人民陪审员  卢 建 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  王哲贤