广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15856号上诉人（原审原告、反诉被告）：马硕，女，住内蒙古兴安盟。委托诉讼代理人：封华清，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董莹，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄永辉，男，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张旭晨，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜剑荣，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人马硕、黄永辉租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马硕及其委托诉讼代理人封华清、董莹，上诉人黄永辉的委托诉讼代理人杜剑荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马硕上诉请求：1.撤销一审判决第三项，驳回黄永辉一审的反诉请求；2.一、二审诉讼费由黄永辉承担。事实与理由:一、双方在办理结算、离场手续时黄永辉并无要求马硕拆除装修或要求支付场地复原费，黄永辉已实际接受了交付时的装修。在原《房屋租赁合同》解除的磋商过程中以及在2019年6月14日马硕搬离并向黄永辉交付涉案场地时，黄永辉验收后并未要求马硕将场地进行复原。并且黄永辉在双方签订的《解除合同协议书》中确认马硕无需向黄永辉缴纳场地使用费、水电费、管理费以及其他相关费用并办理离场手续。由此可知，黄永辉在接收涉案场地时，并不要求马硕将场地复原，系出于接受场地现有装修的态度。二、黄永辉所提交的《门店拆除工程合同》与本案无关，无法证明因拆除涉案场地的装修支付了28000元。首先，黄永辉将维多利广场水景休闲走廊划分成了多个场地对外进行转租，如需达到证明系拆除涉案场地装修的目的，则在黄永辉提供的《门店拆除工程合同》中应当明确载明工程所在地系涉案工程所在的“维多利广场风雨长廊自编号13号”，而事实上，该《门店拆除工程合同》无任何关于施工地点的约定、且该合同的真实性、合法性均存疑。此外，仅凭合同和发票也难以证明实际发生了施工。其次，《门店拆除工程合同》的签订时间为2019年9月16日，距离马硕办妥离场手续已有三月余，加之拆除工程工期为一月余。参考马硕与黄永辉之间的租金约定29000元/月，在闲置了长达4个多月期间，黄永辉将损失不低于116000元的租金收益。黄永辉以转租盈利作为主营业务，在处理租客解约之时，应当在办妥离场手续后立即清场，以方便重新招租，防止资金链的断裂，而黄永辉的主张与客观情况以及其盈利目的相违背。最后，无法排除黄永辉拆除门店装饰是为了向广州怡城物业管理有限公司(以下简称怡城公司)返还所承租的“维多利广场水景休闲走廊”。根据黄永辉作为签约代表与怡城公司签订的《物业服务合同》，合同于2019年6月30日到期。合同终止后，黄永辉需向怡城公司交付场地。故无法排除黄永辉系出于返还租赁物的目的而进行的场地复原。三、马硕已支付的装修补偿费与场地复原费性质一样，黄永辉存在重复获利之嫌。双方在签订《维多利广场场地使用合同》时，马硕向黄永辉一次性支付了200000元的装修补偿费，该笔费用的目的是为了弥补在租赁期间，马硕对涉案场地进行装修而给黄永辉造成的损失，包括黄永辉后续为了复原场地所支付的费用。且马硕已向黄永辉支付自2018年6月5日至2019年6月14日期间的装修费补偿费94036.06元，黄永辉因马硕装修而造成的损失仅有28000元，马硕已支付的装修补偿费已经足以弥补黄永辉的损失，黄永辉存在重复获利之嫌。如果认为马硕确需向黄永辉支付28000元场地复原费，应在合同无效且黄永辉的损失已经得到弥补的情况下，黄永辉所收取的200000元的装修补偿费应当全额退回给马硕。黄永辉辩称：根据《维多利广场场地使用合同》第9章第9.2款，本合同如提前终止、解除或届满时，应拆除场地地面上一切属于马硕的建筑及设施，因此马硕应当将涉案物业复原，并承担全部的费用。但马硕并没有拆除就离场，故马硕应承担28000元的拆除费用。双方签署的《解除合同协议书》，并未对拆除涉案场地的费用进行说明的原因是《维多利广场场地使用合同》中已经对马硕离场时要拆除场地的所有建筑与设施进行了约定。黄永辉上诉请求：1.撤销一审判决第一、五项，改判马硕向黄永辉支付2019年6月11日至2019年6月14日期间的场地服务费4800元以及逾期付款违约金（以拖欠场地服务费为基础，按每月2%的标准，自2019年6月6日起计至付清款项之日止，暂计至2019年10月23日违约金为4800元，逾期付款违约金以不超过本金为限）、截止2019年6月14日期间水电费共计670元（水费32元、电费638元）以及逾期付款违约金（以拖欠金额为基数，按每日2%的标准，自2019年7月6日计至付清款项之日止，暂计至2019年10月23日违约金为670元，逾期付款违约金以不超过本金为限）、2018年8月11日至2019年6月10日期间差额场地服务费70000元；2.撤销一审判决第二项，改判黄永辉无需向马硕返还装修款105963.94元；3.一、二审诉讼费用由马硕承担。事实与理由：《维多利广场场地使用合同》约定每月场地服务费为36000元，马硕自2018年8月份提出减免场地服务费，黄永辉予以拒绝，但同意每月首先缴纳场地服务费29000元，差额部分按年度予以补齐。2019年6月14日，双方经协商签署《解除合同协议书》，但马硕尚欠2019年6月11日至6月14日的场地服务费4800元，截至2019年6月14日的水电费670元，未补足2018年8月至2019年6月的场地服务费差额70000元，并未将场地复原的情况下撤离。2019年6月14日双方协商解除《维多利广场场地使用合同》，双方的租赁关系于该日终止，马硕应及时缴纳截止2019年6月14日的场地服务费、水电费等费用。根据《解除合同协议书》，双方对实际使用天数、撤场时间以及场地服务费、水电费等费用未作出明确约定，即应根据实际离场时间确定应缴费用，同时马硕一审庭审时明确表示尚未缴纳2019年6月11日后的场地服务费，故黄永辉要求马硕支付2019年6月11日至14日期间的场地服务费4800元、截止2019年6月14日期间的水电费共计670元具有事实和合同依据。租赁合同因马硕原因而解除，马硕应当立即补足租金差额70000元。马硕辩称：黄永辉的上诉请求没有任何的事实与法律依据。其上诉理由并没有否认涉案合同无效，也没有提出一审判决书第二项的任何理由与依据。对于其余上诉理由，同意一审的意见。马硕于2019年9月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄永辉返还保证金58000元及支付利息（以58000元为本金，自2019年7月29日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际清偿之日止）；2.黄永辉返还装修费106111.11元及支付利息（以106111.11元为本金，自2019年6月14日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由黄永辉承担。黄永辉向一审法院提起反诉请求：1.马硕支付2019年6月11日至2019年6月14日期间的场地服务费4800元以及逾期付款违约金（以4800元为基数，按每日2%的标准，自2019年6月6日起计至付清款项之日止，以本金为限）；2.马硕支付截至2019年6月14日期间的水电费共计670元（水费32元、电费638元）以及逾期付款违约金（以670元为基数，按每日2%的标准，自2019年7月6日起计至付清款项之日止，以本金为限）；3.马硕支付2018年8月11日至2019年6月10日期间差额场地服务费70000元（7000×10个月）；4.马硕支付场地复原费28000元；5.本案全部诉讼费用由马硕承担。一审法院经审理查明：2018年6月5日，黄永辉（甲方）与马硕（乙方）签订《维多利广场场地使用合同》，约定：甲方同意将其管理的广州市体育西路101号维多利广场风雨长廊自编号13号铺（以下简称“涉案场地”）出租给乙方作茶饮（新作之茶）经营使用；合同期限自2018年7月11日起至2020年6月30日止，2018年7月11日至2019年7月10日每月36000元，2019年7月11日至2020年6月30日每月38160元；乙方须于每月5日前向甲方支付当月场地服务费及水电费；履约保证金108000元，履约保证金应于合同期满时，在乙方无违反合同且结清各项应缴付费用后，由甲方如数无息退还乙方；甲方应于2018年6月31日起按现状将场地交付给乙方使用；本合同如提前终止、解除或届满时，乙方应拆除场地地面上的一切属于乙方所有的建筑及设施；如乙方未能按合同规定，如期足额向甲方缴纳场地服务费，每逾期一天，甲方有权向乙方收取欠缴月场地服务费2%的滞纳金；除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约，违约方应向对方赔偿因合约提前终止而遭受的一切损失；由于乙方的原因，提前终止合同，保证金不予退还等；另手写备注：乙方一次性给甲方装修补偿费200000元整，合同期满同等条件下优先续约，合同期内如遇其他不可抗力因素导致商铺不能正常经营，甲方按乙方交纳装修费按天摊分给予乙方。同日，马硕向黄永辉支付装修补偿金200000元整、押金108000元整，黄永辉对此开具相应收据。2019年6月14日，黄永辉（甲方）与马硕（乙方）签订《解除合同协议书》，约定：经甲乙双方友好协商于2018年6月5日签订《房屋租赁合同》，承租涉案场地，现就协商解除租赁合同达成以下内容，1、甲方同意因乙方经营不善的原因导致在合同期内解除合同；2、乙方应按照实际使用日数向甲方缴纳场地使用费∕元，水电费∕元，管理费∕元及其他相关费用∕元并办理离场手续；3、乙方在经营期间所产生的债权债务与甲方无关；4、甲方在乙方搬离场地后，在45天内向乙方退还签订合同时缴纳的履约保证金108000元。一审庭审中，马硕、黄永辉均确认：1.马硕于2019年6月14日搬离涉案场地；2.剩余保证金58000元仍未返还；3.马硕自2018年8月起按照29000元/月的标准支付场地服务费至2019年6月10日；4.场地服务费的计付区间是当月11日至次月10日，在当月11日支付当月11日至次月10日的费用，先付后用。对于2019年6月11日至6月14日的场地服务费，马硕表示《解除合同协议书》中已经达成一致意见，无需支付，黄永辉对此不予确认。一审另查，据已发生法律效力的(2018)粤01民终16876号民事判决查明在该案的一审过程中，一审法院依法向广州市天河区国土资源和规划局查询广州市体育西路101号维多利广场风雨长廊自编号1-7、8、9号铺的规划报建情况，该局于2018年6月28日复函称：维多利广场首层南侧风雨走廊未取得建设工程规划许可证，怡城公司擅自在维多利广场首层加建风雨长廊的行为，已经原市规划局穗规决（2008）1118号《违法建设行政处罚决定书》处罚后保留临时使用，使用期限为两年，现使用期限已满等。马硕主张自2018年8月起调整为每月场地服务费为29000元，对此提交微信聊天记录予以证明，内容摘要如下：马硕表示“那房租就按我们刚刚商定的，以后每月按29000来交付了”，黄永辉表示“可以”等，一审经质证，黄永辉对该证据的真实性予以确认，但表示马硕承租涉案场地后经营不善，向其提出要求减免租金，但黄永辉是拒绝减免的，同意按照“年度收齐”的方式在前期进行优惠，在每个租赁年度届满当月一次性补齐前期未缴纳的租金优惠的差额，为证明上述主张，黄永辉提交微信聊天记录予以证明，内容摘要如下：马硕表示“您当初对我们减免部分房租……”，黄永辉表示“不是减免，是年度收齐”等，经质证，马硕对该证据的真实性予以确认。黄永辉主张马硕在未将场地复原的情况下撤离，其自行聘请第三方进行涉案场地的复原、垃圾清运工作，产生费用28000元，对此提交《门店拆除工程合同》及发票予以证明。对此，马硕表示其在承租涉案场地时有做装修，搬离时装修无法移动的部分遗留在场地，其他部分均已清空。一审法院认为:经查，涉案场地所在的维多利广场风雨长廊未取得建设工程规划许可证，故此，马硕与黄永辉签订的《维多利广场场地使用合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现马硕、黄永辉均确认马硕于2019年6月14日搬离涉案场地、黄永辉尚欠剩余保证金58000元未归还，根据上述法律规定，马硕现诉请要求黄永辉返还前述款项，依据充分，一审法院予以支持。黄永辉逾期返还剩余保证金，造成马硕的利息损失，马硕诉请要求黄永辉支付利息，一审法院予以支持。该利息应以58000元为本金，自2019年7月29日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。《维多利广场场地使用合同》约定2018年7月11日至2019年7月10日期间每月场地服务费为36000元，马硕主张自2018年8月起调整为每月29000元，对此提交微信聊天记录，对于马硕的该项主张，一审法院予以采纳。黄永辉主张其仅同意按照“年度收齐”的方式在前期进行优惠，在每个租赁年度届满当月一次性补齐前期未缴纳的租金优惠的差额，对此未能充分举证证明，且双方于2019年6月14日签署的《解除合同协议书》亦约定“乙方应按实际使用日数向甲方缴纳场地使用费∕元，水电费∕元，管理费∕元及其他相关费用∕元并办理离场手续”，对于黄永辉的该项主张，一审法院不予采纳，故黄永辉反诉诉请要求马硕支付2018年8月11日至2019年6月10日期间差额场地服务费70000元、2019年6月11日至6月14日的场地服务费及违约金、水电费670元及违约金，一审法院均不予支持。对于装修费。马硕、黄永辉均确认马硕于2019年6月14日搬离涉案场地，从权利义务对等及公平原则出发，一审法院酌情根据马硕离场时间与涉案租赁合同约定承租期间的比例（339天：721天），酌定黄永辉应向马硕退还装修费105963.94元。黄永辉逾期退还装修费，造成马硕的利息损失，马硕诉请要求支付利息，一审法院予以支持。利息应以105963.94元为本金，自2019年6月15日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于马硕诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。黄永辉主张马硕在未将场地复原的情况下撤离，因此产生场地复原费28000元，对此提交相应证据予以证明，马硕亦确认其在搬离时对于装修无法移动的部分遗留在涉案场地，黄永辉反诉诉请要求马硕支付场地复原费28000元，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年2月12日作出一审判决：一、黄永辉于判决发生法律效力之日起10日内，向马硕返还保证金58000元及支付利息（以58000元为本金，自2019年7月29日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、黄永辉于判决发生法律效力之日起10日内，向马硕返还装修费105963.94元及支付利息（以105963.94元为本金，自2019年6月15日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、马硕于判决发生法律效力之日起10日内，向黄永辉支付场地复原费28000元；四、驳回马硕的其他本诉请求；五、驳回黄永辉的其他反诉请求。如果按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3440元，由马硕负担100元，由黄永辉负担3340元；反诉案件受理费1140元，由马硕负担320元，由黄永辉负担820元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，黄永辉与马硕二审期间均确认黄永辉交付涉案商铺给马硕时是四面黑色的墙，马硕改为白色，并加建了一个出品台用于经营奶茶店，马硕亦确认《门店拆除工程合同》中拆除的内容均是马硕施工的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案争议焦点在于双方上诉请求是否成立。第一，关于马硕的上诉请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案《维多利广场场地使用合同》因涉案租赁场地无规划报建应认定为无效，即该合同自始无效。黄永辉未提供合法租赁物，马硕在签订合同前亦无审核租赁物的合法性，双方对合同无效均有过错。黄永辉因恢复原状而产生的复原费系因合同无效所产生的损失，双方对该损失均有过错，均应承担一定责任。本院酌情认定马硕承担50%的责任，即马硕应向黄永辉赔偿场地复原费14000元。马硕上诉主张超出的部分，本院不予支持。第二，关于黄永辉的上诉请求。租赁合同无效不影响双方对合同清结条款达成一致意见。《解除合同协议书》系双方对终止履行合同后权利义务如何处理的真实意思表示，应为合法有效。虽然马硕支付费用至2019年6月10日，但马硕实际交还场地时间为2019年6月14日，但《解除合同协议书》签订时，马硕多占用四天未支付费用的事实已经发生，但《解除合同协议书》中对马硕应支付的场地使用费、水电费、管理费等费用数额处均手写划斜杠，足以证明黄永辉已放弃该四天的费用。现黄永辉又以马硕未支付该四天的费用为由提出上诉，理据不足，本院不予支持。关于马硕向黄永辉支付的装修费200000元的返还问题，考虑到本地租赁市场有承租人向出租人交纳进场费的惯例，且黄永辉并未在合同签订之后为马硕装修涉案租赁物，故一审法院按照实际使用天数摊分并认定应当返还的金额符合公平合理和合同无效后果的处理原则，本院予以认可。黄永辉上诉主张无需返还，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人马硕的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决对复原费损失处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38364号民事判决第一、二、四项；二、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38364号民事判决第五项；三、变更广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38364号民事判决第三项为：马硕于本判决发生法律效力之日起10日内，向黄永辉支付场地复原费14000元；四、驳回黄永辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3635元，由马硕负担61元，由黄永辉负担3574元；反诉受理费1137元，由马硕负担161元，由黄永辉负担976元。二审案件受理费4374元，由上诉人马硕负担299元，由上诉人黄永辉负担4075元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年九月二十七日书记员 冯冠豪徐毅敏