北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终5103号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京万千美景物业管理有限公司，住所地北京市海淀区彩和坊路10号中关村瀚海国际大厦1号楼8层805室。法定代表人：李林申，总经理。委托诉讼代理人：杨艳茹，泰和泰（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市海淀区妇幼保健院，住所地北京市海淀区海淀南路33号。法定代表人：彭振耀，院长。委托诉讼代理人：唐可，男，北京市海淀区妇幼保健院职工。委托诉讼代理人：刘巍，北京陈志华律师事务所律师。上诉人北京万千美景物业管理有限公司（以下简称万千美景公司）因与被上诉人北京市海淀区妇幼保健院（以下简称海淀妇幼保健院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初14777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万千美景公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回海淀妇幼保健院的全部诉讼请求，支持万千美景公司的反诉请求；2．本案的一切诉讼费用均由海淀妇幼保健院承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1．万千美景公司作为物业管理公司是在海淀妇幼保健院与中国疾病预防控制中心妇幼保健中心（以下简称中疾控妇幼保健中心）达成合作后，帮助海淀妇幼保健院自北京龙都宾馆（以下简称龙都宾馆）处承租的北京市海淀区小南庄400号（以下简称涉案房屋），并承接涉案房屋的物业服务赚取物业服务费，后由于海淀妇幼保健院与中疾控妇幼保健中心在合作中关系恶化而未按时交纳第二期租金，并非由于涉案房屋停水停电；2．一审法院认定海淀妇幼保健院不交纳租金是在履行不安抗辩权没有事实和法律依据，即使真的存在停电行为，停电属于侵权行为，海淀妇幼保健院可以通过诉讼就停电问题寻求司法救济，而不能以此为由不交租金，海淀妇幼保健院不按合同约定期限缴纳租金属于根本违约；3．万千美景公司不存在违约行为，双方虽签订《租赁合同补充协议》调整了租赁期限，但对海淀妇幼保健院的付款时限没有调整，海淀妇幼保健院一直没有交纳第二期房租和其他费用已构成违约，其无权请求双倍返还定金和装修残值损失；4．双方没有按照《租赁合同》签订物业费及相关服务细则是由于双方关系较好，我方提供的大量证据可以证明物业服务费标准为15元，一审判决认定物业服务费标准为7．5元属于事实认定错误，海淀妇幼保健院应支付物业管理费为29615925元。海淀妇幼保健院辩称，同意一审判决。海淀妇幼保健院向一审法院起诉请求：1．判令万千美景公司返还我院租金2548605元；2．判令万千美景公司双倍返还我院已支付定金2000000元；3．判令万千美景公司赔偿我院租赁场所装修费用损失7557197．51元；4．判令万千美景公司赔偿其他损失1395035元，包括工程结算造价评估费388435元、工程结算复核费75000元、招标代理费60000元、设计费625000元、监理费246600元；5．判令万千美景公司赔偿上述1-4项费用利息，以13500837元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年9月30日开始至该公司实际付清时止；6．判令万千美景公司支付鉴定费用334000元；7．本案诉讼费由万千美景公司负担。万千美景公司向一审法院反诉请求：1．请求判令海淀妇幼保健院支付我公司2009年9月15日至2013年9月14日期间的物业费2961592．50元、取暖费252225元。2．反诉案件受理费由海淀妇幼保健院承担。一审法院认定事实：2009年，龙都宾馆将位于北京市海淀区小南庄400号的房屋出租与万千美景公司使用。2009年7月24日，万千美景公司（甲方）与海淀妇幼保健院（乙方）签订《租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：“甲方将位于北京市海淀区小南庄400号，面积（建筑）约5700㎡的房屋，以每平方米2．0元租赁给乙方，供乙方作为办公、科研、培训以及相关住宿使用。甲方同意乙方可将租赁房屋用于与该院相关单位的办公使用。双方认可签订合同之日起为起租时间。起租后免三个月的租金。双方确定租赁期限为自起租之日起十年零九个月。租赁期扣除三个月租金免费后，剩余租金共计4369．05万元。租金具体交纳的时间：合同签订之日乙方支付定金100万元，合同签订10日内支付四年租金1664．40万元，逾期视乙方违约，甲方有权无条件收回房屋。本合同签订日四年后的五个工作日内支付三年租金1248．30万元，逾期视乙方违约，甲方有权无条件收回房屋。本合同签订日七年后的五个工作日内支付三年六个月租金1456．35万元（扣除定金100万元，还需支付1356．35万元）。逾期视乙方违约，甲方有权无条件收回房屋。乙方使用租赁标的物发生的水、电、冷、暖及通讯等各项费用均由乙方承担。物业费及相关服务细则双方按照另外签署协议约定。每月25日为各项费用结算日，每月5日为各项费用交纳日。乙方对房屋改造、装修经甲方书面确认后方可施工，其改造和装修的一切费用由乙方负责产权归甲方。若乙方拖欠甲方费用，甲方有权停止、滞押乙方在租赁房屋从事的商业经营活动和财产，因此产生的一切责任由乙方负责。合同期内，一方表明不再履行合同权利义务，必须以书面形式提前一周通知对方，对于产生的违约责任，双方友好协商解决。双方应当遵循诚实信用原则，认真执行本合同，否则视违约。乙方未按合同约定的时间向甲方支付租金或擅自将租赁房屋租赁、转让、转借抵押和私自调换使用的，甲方有权单方解除合同，双方协商乙方已交尚未使用的租金返还事宜。”上述租赁合同签订后即2009年9月，海淀妇幼保健院即与中疾控妇幼保健中心签订《合作开展工作协议书》（以下简称合作协议），其中约定由海淀妇幼保健院为中疾控妇幼保健中心无偿提供不低于2000平方米的办公用房，合作期限为5年。基于该合作协议，涉案房屋实际交付中疾控妇幼保健中心办公使用。后海淀妇幼保健院未按租赁合同约定支付相应租金及定金等。2011年1月1日，万千美景公司（甲方）与海淀妇幼保健院（乙方）另签订《租赁合同补充合同》（以下简称补充合同），主要约定：“甲乙双方同意将原合同正本中位于北京市海淀区小南庄400号房屋的第2层4间套房（350．28平方米）、第4层（480平方米）、第5层(466．56平方米)、第6层(466．56平方米)、东小白楼（580平米）共计2343．4平方米的房屋，自2011年1月1日起退还甲方另行处置。原合同租赁面积为5700平方米，现变更为3356．6平方米，具体金额计算如下：租金周期：2009-9至2010-12，原房租：5548000元，变更后房租5548000元；租金周期：2011年1月至2013年9月，原房租：11096000元，变更后房租：6534181元；租金周期：2013年9月至2016年9月，原房租：12483000元，变更后房租为：7350954元；租金周期：2016年9月至2020年3月，原房租：14563500元，变更后房租为：8576113元。甲方应退还乙方相关面积的租金，共计15681252元。其中第一个支付周期应退还4561819元，双方协商，按以下约定处理：1）乙方原支付款项中有1644000元房租以及1000000元定金还未支付。本次不再支付。2）与上述款项抵扣后的甲方应退还乙方的1917819元，以及所产生的利息18986元（活期利息年息0．36%计），冲抵乙方下次应支付的房租。此次面积调整后，乙方继续享受原甲方给予的整体租赁面积单价。其他合同条款与约束按照合同正本的其他条款执行。”基于双方上述协商约定，海淀妇幼保健院实际于2011年3月29日向万千美景公司共计支付15000000元。此后，因装修消防施工改造验收及物业管理费、供暖费及其他相关费用交纳等问题，万千美景公司曾分别于2013年3月14日、2013年5月7日、2013年6月14日向海淀妇幼保健院发出书面函件。其中，万千美景公司要求海淀妇幼保健院交纳物业管理费、供暖费及其他相关费用。万千美景公司在2013年6月14日的函件中还提及，其已收到龙都宾馆2013年6月6日的函件，内容涉及如果未就消防验收及拖欠相关费用事宜给予明确答复，将终止租赁合同关系。上述期间，双方虽就上述问题进行过多次沟通，但未果。2013年8月5日，万千美景公司另向海淀妇幼保健院发出书面函件，内容为：“感谢贵院入住以来对我物业公司日常工作的积极配合，针对即将开始的第二个租赁期。贵院、中国疾病预防控制/妇幼保健中心以及我司已于2013年7月30日进行开会讨论，对于会议提出的相关问题我公司回复如下：一、关于2009年6月15日至2010年12月31日期间发生的相关费用共计436580元，及贵院的合作单位海淀妇幼保健/疾控中心妇幼中心使用地下一、二、三层租用区域，自2009年9月14日至今的物业管理费2723607元一直未进行缴纳，两项费用共计3160187元。根据国家《物业管理条例》第四十二条相关规定，贵院负连带交纳责任。为了今后双方合作关系的顺利进行，希望尽快结清上述费用。如有需要，我司将从贵院第一个租赁期剩余的房租进行扣除，不足部分由贵院再行补缴。二、第二个租赁期的租赁合同发生了本质的变化，对我司造成了严重的经济损失，基于与贵院长时间的良好合作关系，也为了今后能更有好的发展，经我公司开会商讨决定：1）租金由2元/平方米/天调为4元/平方米/天；2）付款年限：2013年9月15日至2016年9月14日；3）租赁面积：3356．6平方米调为2406平方米；三、针对第一个租赁期期间的物业管理费进行调整事宜，由15元/平方米/月调为7．5元/平方米/月，经我司研究决定，此事宜可以进行协调。四、针对以上各项事宜，因为第二个租赁期于2013年9月14日即将开始，为了不影响我司与贵院的租赁合同及中国疾病预防控制/妇幼保健中心正常使用，烦请贵院尽快拿出最终解决方案。五、烦请贵院在2013年8月12日之前就解决方案给予我司书面回复，并在2013年9月1日之前缴纳相关费用。如我司没有接到任何书面回复及相关费用，视为贵院单方面提出终止租赁合同。我司将收回租赁房屋。”后万千美景公司于2013年8月16日再次就上述问题致函海淀妇幼保健院，其中要求“根据我司与贵院签订的房租租赁合同相关条款，第二个租赁期于2013年9月5日开始，贵院没有提出退租的书面文件，我司将视为贵院正常续租。如在2013年9月15日之前，我司未接到交纳的房租款项，视贵院单方面违约，因此产生的一切后果，由贵院自行承担。”2013年9月10日，海淀妇幼保健院向万千美景公司发出《致北京万千美景物业公司的答复函》（以下简称答复函），主要内容为：“目前由于原来我院与贵公司签订合同的外环境与四年前决然不同，特别是我院面临旧楼翻建改造特殊时期，致使我院与贵公司签订合同不得不做出适应性变更和调整。本着与贵公司长期合作的友好互利原则，现应贵公司函件要求，应有关租赁合同及我院战略合作伙伴中国疾病预防控制中心妇幼保健中心与贵公司签署合同、支付租金、选择物业等事宜答复如下：一、由中国疾病预防控制中心妇幼保健中心与贵公司商议签署续租合同。二、由中国疾病预防控制中心妇幼保健中心自行选择并签署物业合同。三、2010年9月15日至2013年9月14日物业费用，由我院从第1期房租结余款项中按15元/月/平方米先行代为垫付扣缴。四、贵公司从2013年9月11日恢复供水供电，以保证中国疾病预防控制中心妇幼保健中心正常办公。五、第一期结余房租及利息以及由产权单位租赁给快递公司的租赁收益，暂时留作押金，待装修期间发生的相关费用由各方协商达成一致意见后一并结清。六、此答复系我院解决租赁合同相关事宜的原则性意见，我院原与贵公司密切合作租赁合同相关事宜（包括但不限于第一期房租结算等）进行商议并签署有关文件。”万千美景公司收到上述答复函后，于2013年9月12日致函海淀妇幼保健院，主要以其与中疾控妇幼保健中心的初步面谈未得到是否续租的任何答复为由，要求中疾控妇幼保健中心做好搬家搬离工作，将于2013年9月13日收回租赁房屋。2013年9月15日，龙都宾馆张贴公告并发出律师函，告知各承租单位及万千美景公司，主要以万千美景公司未按时缴纳房租构成严重违约、装修改造无消防验收手续及擅自转租房屋为由，决定解除与万千美景公司的合同关系，立即腾退占用房屋。2013年9月23日，中疾控妇幼保健中心向海淀区妇幼保健院发出《关于搬离龙都宾馆的情况沟通函》，主要内容为：“于2013年9月12日收到万千美景物业管理有限公司关于龙都宾馆《房屋租赁合同》初稿，建议我中心与其直接签订《房屋租赁合同》，并将拟就的合同初稿提交我中心征求意见。我中心积极回应了万千美景公司的建议，于2013年9月13日上午将修改后的合同反馈给万千美景公司，之后又针对万千美景公司提出的修改意见进行了二次修改并及时反馈给万千美景公司物业经理单银杏，但之后再没有收到万千美景公司的反馈。9月15日北京龙都宾馆委托北京市中地律师事务所向北京万千美景公司出具了律师函，并将律师函张贴于龙都宾馆主楼入口。律师函明确通知，北京龙都宾馆与万千美景公司的租赁合同已正式解除，要求立即腾退占用房屋。鉴于此，北京龙都宾馆与北京万千美景公司已对龙都宾馆主楼出租事宜产生纠纷，我中心无法与任何一方签订房屋租赁合同。为不影响妇幼中心业务工作的正常开展，我中心决定于2013年9月25日-27日搬离龙都宾馆。”后中疾控妇幼保健中心如期搬离了涉案房屋。庭审中，经法院询问，双方当事人确认双方之间的租赁合同因涉案房屋的实际腾退而于2013年9月30日解除。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：庭审中，海淀妇幼保健院与万千美景公司互诉对方违约，海淀妇幼保健院主要主张万千美景公司致涉案房屋停水停电并停止其租用房屋的事实，万千美景公司则主要主张海淀妇幼保健院逾期支付房租、保证金及费用之事实。其中，双方当事人对于租赁合同期限存在争议，海淀妇幼保健院坚持上述租赁合同约定租期为10年9个月，万千美景公司则依据上述补充合同约定的“租金周期”主张租期为10年6个月，该“租金周期”与双方租赁合同约定扣除免租期3个月后的实际计租期限10年6个月一致，且补充合同约定“其他合同条款与约束按照合同正本的其他条款执行”，万千美景公司未能就其主张作出合理解释并就此提供充分反证。双方当事人另就上述第二期租金付款期限存在分歧，万千美景公司主要主张海淀妇幼保健院应于2013年8月1日支付第二期房屋租金，海淀妇幼保健院则依据上述补充合同约定的第二期“租金周期”主张双方已就第二期租金付款时间变更为2013年9月1日及依据上述2013年8月16日函件确定的限期即2013年9月5日予以反驳。海淀妇幼保健院还以上述龙都宾馆因万千美景公司拖欠费用于2013年8月21日对涉案房屋采取停水停电措施致其无法使用涉案房屋之事实予以抗辩，并向法院提供显示龙都宾馆于2013年8月20日张贴的《通知》为据，内容为：“因北京万千美景物业管理有限公司3年来一直拖欠我宾馆包括中控室人员工资在内的各项费用，总额达200余万元。虽经我宾馆多次催缴，但该公司一直未予缴纳，导致我宾馆经营出现严重困难，2013年7月电费至今无钱缴纳。经我宾馆研究决定，自2013年8月21日起，对北京万千美景物业管理有限公司所承租房屋采取无限期拉闸限电措施，直至该公司有诚意解决欠款问题，因此带来的一切损失由北京万千美景物业管理有限公司负责。”万千美景公司对该通知的真实性未予认可，但可确认海淀妇幼保健院主张的上述停水停电事实。海淀妇幼保健院另主张龙都宾馆于2013年8月28日将租赁场所大门封闭之事实，万千美景公司对此未予确认，海淀妇幼保健院未就此事实向法院提供证据。法院对上述证据予以认定，万千美景公司未能就其关于海淀妇幼保健院构成根本违约之主张向法院充分举证。海淀妇幼保健院基于万千美景公司之根本违约而主张赔偿，为证明其因上述装修所实际投入的装修工程费、招标代理费、工程设计费、工程监理费、结算造价审核费、结算复核费损失，海淀妇幼保健院向法院提供了相应系列证据。其中，《龙都宾馆内装修工程施工合同》《结算书》《建设工程造价咨询合同》《龙都宾馆内装修工程结算审查报告》《结算审定签署表》、证明海淀妇幼保健院于2010年8月18日委托北京市第三建筑工程有限公司（以下简称市三建公司）对涉案房屋进行了装修，工程完工后，市三建公司于2011年1月8日出具了结算书，申报结算价款为17668088．66元。2013年12月30日，北京华银建设工程咨询有限公司（以下简称华银咨询公司）受托对该装修工程进行工程结算审核，后出具审核结果，相应工程造价为12194167元。《工程还款协议书》《付款申请》及付款凭证、发票则证明，海淀妇幼保健院已实际支付了上述装修工程款12151284元及结算审核费388435元。但因万千美景公司对海淀妇幼保健院主张的装修损失事实不予认可，海淀妇幼保健院申请对其装修损失进行鉴定，法院委托北京京诚博产工程项目管理有限公司（以下简称鉴定机构）进行了装修工程造价鉴定，鉴定机构出具的《工程造价司法鉴定意见书》（以下简称鉴定意见书）鉴定意见为：“龙都宾馆于2013年8月21日剩余租期内装饰装修残值的鉴定为7557197．51元；龙都宾馆于2013年9月30日剩余租期内装饰装修残值的鉴定为7470122．46元。附注：l、龙都宾馆装饰装修的原值经我司鉴定为11823874．81元；2、龙都宾馆剩余租期内装饰装修残值=原值-原值*(1-预计净残值率)／合同租期*使用时间。1）龙都宾馆合同租期为10年零9个月，共129个月，截止至2013年8月21日使用时间为49个月：残值=11823874．81-11823874．81*(1-5%)/129*49=7557197．51元。2）龙都宾馆合同租期为10年零9个月，共129个月，截止至2013年9月30日使用时间为50个月：残值=11823874．81-11823874．81*(1-5%)/129*50=7470122．46元。注：折旧按月计提；预计残值率5%参照财政部2000年颁布的《企业会计制度》（财会【2000】25号）计入。”经质证，海淀妇幼保健院对该鉴定意见无异议，并主张截止至2013年8月21日使用49个月的残值7557197．51元。万千美景物业公司对该鉴定意见中的装饰装修原值11823874．81元无异议，却主张双方租赁合同租期应为10年6个月，且主张残值计算期限应以惯例5年为限，但该公司未能就其主张向法院充分举证，法院对上述证据予以认定。此外，《建设工程招标代理合同》《建设工程设计合同》《设计修改补充协议》及《结算协议》《北京市建设工程委托监理合同》《业务约定书》及相应付款凭证、发票，则证明海淀妇幼保健院为进行上述装修而分别委托北京百聪建筑工程造价咨询有限公司、中科院建筑设计研究院有限公司、北京华清技科工程管理有限公司、北京兴华会计师事务所进行工程招投标、工程设计、监理及决算审计、复核工作，并相应分别向该四家公司招标费60000元、工程设计费625000元、监理费246600元、工程结算复核费75000元。经质证，万千美景公司对上述证据未予认可，亦未能向法院提供相应反证，法院对上述证据予以认定。关于供暖费，海淀妇幼保健院认可其应支付2009年11月15日至2010年3月15日及2010年11月15日至2010年12月31日期间的供暖费，其主要以诉讼时效进行抗辩，但针对上述双方于补充合同中的约定及万千美景公司的多次催缴供暖费及双方多次沟通协商之事实，海淀妇幼保健院未能就其时效抗辩向法院充分举证。海淀妇幼保健院另对万千美景公司主张的38元供暖费收费单价不予认可，万千美景公司主张其为代扣代缴，但未能就所主张的供暖方式等事实及对应的供暖费单价向法院提供相应证据。关于物业费之争议，双方当事人未在租赁合同中作出明确约定，亦未于同期另行签订专项协议或在补充合同中作出补充约定，海淀妇幼保健院对于上述万千美景公司催缴物业费事实并无异议，其未能就其时效抗辩向法院充分举证。此外，海淀妇幼保健院主张系北京九州祥瑞物业管理有限公司（以下简称九州祥瑞公司）提供的物业服务，否认万千美景公司提供了物业服务，但未能述明九州祥瑞公司的服务事实并向法院提供相应证据。相反，万千美景公司向法院提供了九州祥瑞公司出具的证明，主要证明内容涉及2009年9月15日至2013年9月14日期间，系万千美景公司为海淀妇幼保健院提供了所有房屋及房屋设施的维修保养、保洁服务及客服物业服务，物业费标准为15元/月/平方米，九州祥瑞公司未对海淀妇幼保健院提供物业服务。海淀妇幼保健院对该证明不予认可，却亦未向法院提供相应反证。海淀妇幼保健院另对万千美景公司的物业服务内容及物业服务费单价不予认可，经法院询问，除主张总机客服服务及保洁服务外，万千美景公司未能向法院述明其他物业服务事实及15元/月/平方米的物业服务费单价构成、来源，并就此进一步举证。一审法院认为，合同是规范双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，海淀妇幼保健院与万千美景公司自愿签订租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据合同性质及约定，万千美景公司主要负有交付涉案房屋，并保证海淀妇幼保健院的正常使用的义务，海淀妇幼保健院则主要负有支付相应租金、费用之义务。事实上，涉案房屋系万千美景公司从龙都宾馆处承租，而海淀妇幼保健院租用该涉案房屋系供其合作单位作为办公使用，根据合同相对性原则，海淀妇幼保健院与万千美景公司为本案租赁合同权利义务关系的相对主体，均应严格履行合同义务。现已查明，最终造成海淀妇幼保健院无法继续使用涉案房屋，导致其合同目的无法实现的根本原因在于，龙都宾馆在租期内对涉案房屋采取了停水停电措施，后进而解除了与万千美景公司之间的租赁合同，收回了涉案房屋，其主要理由则是万千美景公司长期拖欠其租金、费用。庭审中，万千美景公司主张上述后果的产生应归责于海淀妇幼保健院未向其支付约定租金、费用等，并以此主张免责，但此与合同相对性原则不符，且与上述租赁合同实际履行的事实亦不相符。根据上述证据，海淀妇幼保健院虽存在未按租赁合同约定期限支付第一期租金、费用的情形，但此后双方当事人通过协商并签订补充合同对相关事宜进行了约定，海淀妇幼保健院亦依补充合同作出了相应履行，双方对此并无争议。同时，该补充合同对租金周期作出了变更约定，万千美景公司虽对第二期租金、费用等进行过催要，但最终通过往来函件限定的最后期限为2013年9月5日。期间，万千美景公司与海淀妇幼保健院正在就第二期租赁事宜进行协商，万千美景公司并未行使合同解除权并要求收回房屋。但在此限期届满前，龙都宾馆已对涉案房屋采取的停水停电措施，实质上已影响到海淀妇幼保健院对涉案房屋的正常使用，该院最终未在上述限期内支付租金，属于针对上述无法正常使用房屋之不安状况的合理抗辩，海淀妇幼保健院的履行行为并不构成根本违约。相反，万千美景公司未向龙都宾馆履行合同主要义务，造成海淀妇幼保健院无法使用涉案房屋，合同目的无法实现，万千美景公司的履行行为构成根本违约，该公司应当对上述后果承担相应违约责任。合同法规定，合同解除的，尚未履行的终止履行，已经履行的，应当根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故现海淀妇幼保健院要求万千美景公司返还租金、定金及赔偿装修损失及其他因装修一次性投入的费用损失，符合法律规定。其中，万千美景公司虽对海淀妇幼保健院主张的装修事实未予认可，但鉴定机构已出具了相应装修工程造价结论，万千美景公司未能就其异议向法院提供充分反证，该鉴定结论应作为确定海淀妇幼保健院装修残值损失的依据，但具体数额应依据双方当事人共同确认的合同解除时点相应确定为宜。海淀妇幼保健院主张的与装修有关的其他投入损失，均提供有证据证明，法院予以支持。海淀妇幼保健院要求万千美景公司返还的租金中计算有3个月的免租期租金，因双方当事人已在补充合同中就租金周期即实际应支付租金的对应租期作出了明确约定，与租赁合同中约定的总租期及计租租期并不冲突，双方当事人应当遵照明确后的补充合同约定执行。关于定金处罚一节，双方当事人在租赁合同及补充合同中均明确采用定金表述，且万千美景公司因扣除而取得，并结合该公司根本违约的情节，现海淀妇幼保健院主张适用定金罚则，符合合同约定及法律规定，法院对此予以支持。鉴于双方当事人已就部分租金及利息在补充合同中确立了退补原则，即应在合同解除时一并结算退还，现万千美景公司未能及时退还，海淀妇幼保健院要求支付一定的利息，理由正当，而其他赔偿款项一直以来都存在较大争议，海淀妇幼保健院要求支付利息，缺乏合同、法律依据。就万千美景公司提出的供暖费及物业服务费反诉请求，海淀妇幼保健院均提出诉讼时效抗辩，但一方面双方当事人对物业服务相关事项未作明确约定，确定支付时点缺乏依据，另一方面双方当事人在补充合同中另确认包括供暖费在内的其他事项仍依据原租赁合同约定履行的合意，加之万千美景公司催要及双方当事人的多次协商之事实，可确定期间存在诉讼时效中断，故法院对海淀妇幼保健院的时效抗辩不予采信。现万千美景公司要求海淀妇幼保健院支付供暖费，法院予以支持，但因万千美景公司未能提供相关供暖方式及收费标准之依据，法院对其主张的部分供暖费标准无法采信。关于物业服务费一节，首先海淀妇幼保健院认可履行中存在物业服务，其虽主张服务主体为九州祥瑞公司，但该公司出具证明对此予以否认，并证明物业服务由万千美景公司提供，海淀妇幼保健院未能就其主张向法院充分举证，故其应向万千美景公司支付相应的物业服务费。双方当事人另就物业服务费标准存在争议，但除保洁、客服服务内容外，万千美景公司未能向法院述明其提供物业服务的具体内容并提供相应证据，亦未能述明所主张的物业服务费单价的具体构成、来源，法院结合现已查明的事实及双方当事人此前对物业服务费的协商事实，依法对此具体标准酌情判定，具体单价确定为7．5元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决：一、于本判决生效后七日内，北京万千美景物业管理有限公司退还北京市海淀区妇幼保健院房屋租金1917819元及约定利息18986元，并以此两项为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，计算支付自2013年9月30日起至该款付清时止的相应利息；二、于本判决生效后七日内，北京万千美景物业管理有限公司双倍返还北京市海淀区妇幼保健院定金2000000元；三、于本判决生效后七日内，北京万千美景物业管理有限公司赔偿北京市海淀区妇幼保健院装修损失7470122．46元；四、于本判决生效后七日内，北京万千美景物业管理有限公司赔偿北京市海淀区妇幼保健院工程结算造价审核费388435元、工程结算复核费75000元、工程招标代理费60000元、工程设计费625000元、工程监理费246600元，共计1395035元；五、于本判决生效后七日内，北京市海淀区妇幼保健院支付北京万千美景物业管理有限公司2009年9月15日至2013年9月14日期间的物业服务费1480796．25元；六、于本判决生效后七日内，北京市海淀区妇幼保健院支付北京万千美景物业管理有限公司2009年11月15日至2010年3月15日及2010年11月15日至2010年12月31日期间的供暖费235125元；七、驳回北京市海淀区妇幼保健院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明，万千美景公司于2013年8月16日致函海淀妇幼保健院内容为：“根据我司与贵院签订的房租租赁合同相关条款，第二个租赁期于2013年9月15日开始，贵院没有提出退租的书面文件，我司将视为贵院正常续租。如在2013年9月5日之前，我司未接到交纳的房租款项，视贵院单方面违约，因此产生的一切后果，由贵院自行承担。”一审判决对第二个租赁期的开始时点和房租款项最后交纳时点表述有误，本院重新表述。诉讼中，双方对海淀妇幼保健院的合同损失是否应包含为进行装修而与第三方发生的费用存在争议，万千美景公司认为一审判决赔偿装修损失后不应再予以支持，海淀妇幼保健院认为上述费用属于装修残值损失之外的合同损失，两项损失之间不矛盾。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1．万千美景公司和海淀妇幼保健院中哪一方违约。2．物业服务费的标准。3．海淀妇幼保健院的损失是否应包含为进行装修而与第三方发生的费用及其核算。一、租赁合同哪一方违约问题海淀妇幼保健院与万千美景公司关于涉案房屋签订的租赁合同及补充合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。（一）万千美景公司关于海淀妇幼保健院违约在先的抗辩是否成立根据查明事实，租赁合同履行中，双方于2011年1月1日签订补充合同对租赁面积、租金数额、租金周期等进行变更，约定第二个租金周期为2013年9月至2016年9月。双方自2013年3月起对海淀妇幼保健院是否续租、费用如何支付以及拖欠费用交纳等事宜进行商谈，万千美景公司在与海淀妇幼保健院、中疾控妇幼保健中心于2013年7月30日座谈后，随后于2013年8月5日向海淀妇幼保健院发函提出涨房租的要求，对此海淀妇幼保健院未予同意。因涨房租这一变更原约定的要求是由万千美景公司提出，在海淀妇幼保健院未同意涨租金也未提出退租的情况下，双方租赁权利义务应按此前延续，在是否涨租金未确定的情况下，万千美景公司关于海淀妇幼保健院未于2013年8月1日前缴纳第二期租金而违约在先的主张，缺乏事实和法律依据。加之，万千美景公司于2013年8月16日明确提出，第二个租赁期于2013年9月15日开始，要求海淀妇幼保健院于2013年9月5日前交纳房租，而在该期限未满前，涉案房屋已于2013年8月21日被龙都宾馆停水停电，已影响到海淀妇幼保健院合同目的的实现，海淀妇幼保健院的履行抗辩成立。因此，对万千美景公司关于海淀妇幼保健院违约在先的主张，本院不予支持。（二）万千美景公司是否根本违约出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。万千美景公司因自身原因导致涉案房屋在租赁期内被停水停电无法实现办公用途，进而又致龙都宾馆解除与其的租赁合同关系，使海淀妇幼保健院与其正在履行期间的租赁关系被迫中断，万千美景公司构成根本违约。万千美景公司以海淀妇幼保健院未向其支付约定租金、费用等导致其对龙都宾馆拖欠租金、费用，既未提交证明予以证明，也违反了合同相对性的要求，本院不予认可。二、物业服务费的标准问题万千美景公司虽多次向海淀妇幼保健院发函要求支付2009年9月15日至2013年9月14日期间的物业服务费，并主张计费标准为15元/月/平方米，但海淀妇幼保健院对此未表示同意，仅于2013年9月10日复函同意先行代为垫付扣缴，因此，无法认定双方就物业服务费协商一致。根据查明事实，除保洁、客服服务内容外，万千美景公司未能向法院述明其提供物业服务的具体内容并提供相应证据，亦未能述明所主张的物业服务费单价的具体构成、来源，一审法院在此基础上结合双方当事人针对物业服务费的协商事实所酌定的7．5元/月/平方米标准合理，本院予以维持。三、海淀妇幼保健院的损失是否应包含为进行装修而与第三方发生的费用及其核算的问题本案中，海淀妇幼保健院经万千美景公司同意对涉案房屋进行了装修，因万千美景公司根本违约，其有权向万千美景公司主张相应装修费用损失，一审法院依据鉴定意见认定的万千美景公司应赔偿海淀妇幼保健院的装修损失数额正确，本院予以维持。海淀妇幼保健院为装修而与第三方发生了工程结算造价审核费、工程结算复核费、工程招标代理费、工程设计费、工程监理费，上述费用已实际发生，由于万千美景公司违约，海淀妇幼保健院未能使用涉案房屋至合同期满，上述投入应纳入海淀妇幼保健院的合同损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中仅规定了合同解除后已形成附合的装修残值损失，海淀妇幼保健院为进行装修而与第三方发生的费用与本案中装修损失的认定并不冲突，海淀妇幼保健院的该项主张具有事实依据，应予支持。但同时上述费用均属于海淀妇幼保健院针对装修所进行的投入，相应损失数额亦应按照租赁合同期限和实际使用时间按比例折算，据此参照装修残值计算标准，海淀妇幼保健院的此项损失数额应为881359．32元，一审法院对此认定有误，本院予以更正。双方当事人在补充合同中约定了退款原则，包括多支付的租金1917819元和所产生的利息18986元，两项费用应在合同解除时退还，万千美景公司亦应支付未及时退还的利息，但自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已经取消，裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，一审法院认定的利息计算方式有误，本院予以更正。综上所述，万千美景公司的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初14777号民事判决第二项、第三项、第五项、第六项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初14777号民事判决第七项；三、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初14777号民事判决第一项为：于本判决生效后七日内，北京万千美景物业管理有限公司退还北京市海淀区妇幼保健院房屋租金1917819元及约定利息18986元，并以此项为基数，由2013年9月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际退还之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初14777号民事判决第四项为：于本判决生效后七日内，北京万千美景物业管理有限公司赔偿北京市海淀区妇幼保健院工程结算造价审核费、工程结算复核费、工程招标代理费、工程设计费、工程监理费损失，共计881359．32元；五、驳回北京市海淀区妇幼保健院的其他诉讼请求；六、驳回北京万千美景物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费334000元，由北京万千美景物业管理有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。一审本诉案件受理费104809元，由北京市海淀区妇幼保健院负担9186元（已交纳），由北京万千美景物业管理有限公司负担95623元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费32511元，由北京万千美景物业管理有限公司负担15153元（已交纳），由北京市海淀区妇幼保健院负担17358元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费113694元，由北京万千美景物业管理有限公司负担109881元（已交纳），由北京市海淀区妇幼保健院负担3813元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 单国钧审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年九月二十七日法官助理 郭仁鑫书 记 员 张 一