云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初2466号原告：云南宇辰物业服务有限公司统一社会信用代码：915303000546642083法定代表人：李侠地址：曲靖市麒麟区委托代理人：赵东超、李志英，系公司员工，特别授权代理被告：葛汉平，男，汉族，1950年4月3日生，住云南省曲靖市麒麟区。原告云南宇辰物业服务有限公司诉被告葛汉平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托代理人赵东超、李志英到庭参加诉讼，被告葛汉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宇辰物业服务有限公司诉称：2019年1月1日前，被告葛汉平购买了福烟小区2号院：9幢2单元401室房产（面积89平方米），按照原告与福烟小区业主委员会于2019年5月1日签订的《福烟小区物业服务委托合同》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》，被告自2019年1月1日至2019年12月30日共拖欠应缴纳的物业服务费为986元，违约金1755元。原告多次以多种形式向被告催交物业服务费，但其未予理睬。请求法院判令一、由被告支付原告2019年1月1日至2019年12月30日物管费854元，垃圾清运费处置费132元，共计986元，违约金1775元。二、由被告承担诉讼费。被告葛汉平辩称：我同意口头答辩，驳回原告的诉请，诉讼费由原告承担，判令原告违规欺诈性收费加三倍赔偿金额共计1520元，不同的住房面积是不同的金额，判令合同无效。根据合同规定，物业费从5月1日开始计收，原告无权主张之前的物业费。根据合同要求共有七项服务，原告只履行了一项。原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告《营业执照》《备案通知书》复印件，用于证明原告的诉讼主体资格。2、原告与福烟小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》复印件，证实原告与被告签订《福烟小区物业服务委托合同》。3、被告《房产面积》复印件，证实被告房子有89平方米的事实。4、拖欠物业费清单、催费照片、日常工作照片，证实原告履行《福烟小区物业服务委托合同》。5、收条三份，证实2019年1月份到4月份的物业费支付。6、中标通知书一份，证实物业公司选聘合法。7、福烟小区一、二号院2019年物业管理费用预收支情况公示，证实物业收支已公示。8、物业管理分离移交协议，证实物业公司和业主之间建立物业服务。9、关于禁止高空抛物的通知、楼道杂物清理通知、消防通道禁止停车温馨提示、温馨提示（文明养犬）、照片四张，证实原告日常的管理公示及过程。经质证，被告葛汉平对原告提供的证据第1、3组证据无异议，对第2组证据有意见，他们没有公示过，对第4组证据有意见，前面扫后面脏，没有尽到义务，对第5组证据有异议，不知道这个事情，第6组证据有异议，我们不知道这个事，第7组证据有异议，做虚弄假从来没看过，第8组证据有异议，我不清楚。对第9组证据有异议，与本案无关。本院认为，原告提交证据1、2、3、4、5、6、7、8、9证据与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告葛汉平针对其答辩主张，向本院提交如下证据：1、福烟小区二号院平面示意图，证实该原告的服务范围仅限于红线区域内打扫卫生。2、照片三张，证实9幢楼顶部实况，具有重大安全隐患的事实。3、照片两张，证实小区汽车乱停乱放，就在物业办公室门口。4、催费通知单3份，证实原告作风硬朗，原告想怎么收费就怎么收。5、照片一张，证实安全门常年大开，形同虚设，没有尽到门禁的功能。6、致全体业主公开信一份，证实福烟小区第一届业主委员会《致全体业主公开信》第二条，2019年3月业委会委托招标公司依法通过招标程序，最终选聘企业，其内容自始至终没有业主大会的参与，进一步证明合同无效。经质证，原告对被告提供的证据第1组有异议，图纸来源真实性合法性无从查证，我们的服务范围是整个小区，对第2组照片无异议，但是水塔产权不归我们，楼顶的维修，不是在物业服务合同范围内，对第3组照片无异议，汽车停放的不属于我们的服务范围内，对第4组证据有异议，我们收费是按照合同备案上面收的，不是乱收费，对第5组证据有异议，我们发放过领用门禁卡的通知，但是无人来领取，对第6组证据有异议，我们合法招标选聘，只需要过半业主同意，不需要全部业主同意。本院认为，被告提交证据1、2、3、4、与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信，对证据5、6部分能够证明案件事实，本院部分予以采信。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2019年4月22日，曲靖市麒麟区福烟小区第一届业主委员会（甲方）与原告云南宇辰物业服务有限公司（乙方）共同签订“麒麟区福烟小区《物业服务合同》”，合同约定：物业名称曲靖福烟小区物业管理服务，服务期限三年，自2019年5月1日至2022年5月1日，委托服务事项为秩序维护服务、保洁服务、绿化管养服务、公共设施设备的维修和养护等。计费方式1、别墅，每月每平米1元。2、商业用房每月每平米0.8元。3、单元房每月每平米0.8元。物业服务费交付方式为一年一次性预交，时间以2019年5月1日为准开始计收。乙方违反合同约定，未能达到约定的服务目标，甲方有权限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。原告云南宇辰物业服务有限公司于2019年5月1日根据合同约定入住该小区。曲靖市麒麟区福烟小区第一届业主委员会于2019年7月6日向原告云南宇辰物业服务有限公司出具了《授权委托书》，委托书载明“现授权委托云南宇辰物业服务有限公司代福烟小区业主委员会收取2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费及其他相关费用，1、物业费0.8元/月/平方，2、垃圾代运费132元/户/年”。被告葛汉平购买的福烟小区2号院9幢2单元401室面积89平方米，被告葛汉平2019年1月1日至2019年12月30日期间物业费854元、垃圾清运处置费132元，合计986元。原告云南宇辰物业服务有限公司多次催要无果。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法选聘的物业服务企业，对业主具有约束力。原告云南宇辰物业服务有限公司系曲靖市麒麟区福烟小区第一届业主委员会选聘的物业服务企业，原告云南宇辰物业服务有限公司为该小区提供了物业服务，虽然原告云南宇辰物业服务有限公司于2019年5月1日根据合同约定入住该小区，但是曲靖市麒麟区福烟小区第一届业主委员会于2019年7月6日向原告云南宇辰物业服务有限公司出具了《授权委托书》，授权委托云南宇辰物业服务有限公司代福烟小区业主委员会收取2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费及其他相关费用。被告葛汉平应当交纳2019年1月1日至2019年12月30日期间物业费854元、垃圾清运处置费132元，合计986元。《物业服务合同》约定物业服务费交付方式为一年一次性预交，未明确具体的时间，应视为约定不明，故原告云南宇辰物业服务有限公司请求被告葛汉平承担违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照中华人民共和国《物业管理条例》第四十三条、第六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告葛汉平于判决书生效后三十日内向原告云南宇辰物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月30日期间物业费854元、垃圾清运处置费132元，合计986元。二、驳回原告云南宇辰物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告预交），由被告葛汉平承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满二年内向本院申请强制执行。审 判 长  周 坤人民陪审员  杨丽华人民陪审员  赵咏梅二〇二〇年九月十五日书 记 员  侯光林