江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏04执异44号案外人：虞宙，男，汉族，1971年7月13日出生，住金坛市。案外人：袁惠薇，女，汉族，1971年4月25日出生，住金坛市。申请人：江苏儒林建设工程有限公司，住所地常州市金坛区儒林镇儒林大街42号。法定代表人：许延清，该公司总经理。被申请人：常州金坛汇鑫置业有限公司，住所地常州市金坛区长荡湖花苑6幢12号。法定代表人：吴国中，该公司总经理。本院在执行申请人江苏儒林建设工程有限公司（以下简称儒林建设公司）与被申请人常州金坛汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫公司）财产保全一案过程中，案外人虞宙、袁惠薇向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：2019年4月10日，本院根据儒林建设公司的申请，作出（2019）苏04财29号民事裁定：冻结被申请人汇鑫公司银行存款2400万元或查封、扣押其相应价值的财产；案件申请费5000元，由申请人儒林建设公司负担。根据该民事裁定，本院于2019年4月29日向常州市不动产登记交易中心金坛分中心送达（2019）苏04执保41号协助执行通知书，要求协助查封汇鑫公司开发的坐落于金坛区长荡湖花园5幢17号房产（以下简称17号房屋）等不动产，查封期限为三年，自2019年4月29日起至2022年4月28日。2020年3月16日，本院根据儒林建设公司的申请，以（2020）苏04执47号立案执行常仲裁字第0098号儒林建设公司与汇鑫公司建设工程施工合同纠纷一案仲裁裁决。案外人虞宙、袁惠薇向本院异议请求：解除对17号房屋的查封。事实与理由：17号房屋为袁惠薇与丈夫虞宙从开发商汇鑫公司购买，因为种种原因，至今没有到相关部门领取产权证。虞宙、袁惠薇与汇鑫公司签订购房合同书，汇鑫公司开具购房发票。虞宙、袁惠薇向汇鑫公司付款为：（1）2013年8月9日付的定金收据（此收据开正式发票时按规定交还汇鑫公司，此复印件为该公司提供，收据右上角标明现金1万元，POS机4万元。（2）2013年8月29日转账付款20万元，有盖章的银行明细单据。（3）2013年9月27日转账付款29.91万元，有盖章的银行明细单据。（4）2015年5月8日转账付款2.465万元，有盖章的银行明细单据。总计付款573750元，和购房发票金额一致。购房合同和定金、发票上房屋号码为长荡湖花园5幢乙单元10号，应为房屋施工编号，根据新编门牌号码对照表，该房屋为17号房屋，是正式的公安编号。虞宙、袁惠薇为支持其异议请求提供下列证据材料：1、虞宙与袁惠薇的结婚证、常州市金坛区金城镇春风新邨13幢303室居民户口簿；2、合同备案号为C450BCA141B40D59DE0的商品房买卖合同；3、2013年8月9日的收款收据；4、虞宙的中国建设银行银联卡信息、中国建设银行股份有限公司金坛开发区支行出具的个人活期明细信息、龙卡信用卡对账单、银联商务签购单、中国建设银行个人活期账户交易明细；5、发票号码为01114209的销售不动产统一发票；6、汇鑫公司向袁惠薇发送的入伙通知书；7、金坛汇鑫物业经营管理有限公司与袁惠薇签订的长荡湖一号前期服业服务协议、商铺委托经营管理合同；8、汇鑫公司出具的新编门牌对照表、长荡湖花苑楼层情况说明；9、虞宙、袁惠薇出具的关于购买卖房屋未办理产权过户的说明。申请执行人、被执行人未进行答辩。另查明：虞宙与袁惠薇系夫妻。2013年9月27日，买受人虞宙、袁惠薇与出卖人汇鑫公司签订一份备案号为C450BCA141B40D59DE0的商品房买卖合同。合同第一条、第二条约定，汇鑫公司以出让方式取得位于金坛区儒林镇湖头桥东侧、北干河北侧地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房，现定名长荡湖花苑；买受人虞宙、袁惠薇购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为坛（2013）房预售证第（013）号。合同第三条约定，买受人购买的商品房为施工编号长荡湖花苑5幢乙单元10号房，该商品房的用途为商业，建筑面积64.60平方米。合同第五条约定计价方式与价款为，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8500元，总价款549100元。合同第七条约定面积确认及面积差价处理为，在该房屋交付时，房屋建筑面积等均以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以交付时测绘报告面积为准，单价不变，总价多退少补。合同第八条约定付款方式及期限为，一次性付款，总金额549100元，在2013年9月27日前支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年4月30日前依照有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他事项。关于该商品房买卖,买受人虞宙、袁惠薇累计向汇鑫公司支付购房价款573750元，其中：2013年8月9日用现金和转账方式付款5万元，2013年8月29通过转账付款20万元，2013年9月27日通过转账付款299100元，2015年5月8日通过转账付款24650元。2015年5月8日，汇鑫公司开具号码为01114209的销售不动产统一发票，载明，付款方为袁惠薇，不动产项目名称为长荡湖花苑，销售不动产楼牌号为5幢17号一层、二层，建筑面积为67.5平方米，单价为8500元/平方米，购房款合计金额573750元，并注明,此金额已经包含预售定金和预收购房款。2014年4月30日，汇鑫公司向袁惠薇发送关于认购长荡湖花苑5幢乙单元10号商品房的入伙通知书，通知袁惠薇在2014年5月25日前办理入伙手续。2014年5月16日，袁惠薇与金坛汇鑫物业经营管理有限公司签订了关于长荡湖花苑5幢乙单元10号商品房的前期物业服务协议。2013年9月27日，袁惠薇与金坛汇鑫物业经营管理有限公司签订一份商铺委托经营管理合同，约定前者将长荡湖花园5幢乙单元10号商铺委托给后者使用或租赁。汇鑫公司出具的新编门牌对照表载明，房屋建筑编号长荡湖花苑5幢乙单元10号商品房所对应的公安编号为长荡湖花苑5幢17号。2015年5月8日，汇鑫公司向金坛市房地产管理处出具情况说明，袁惠薇购买汇鑫公司长荡湖花苑5幢17号商铺。2020年7月18日，虞宙、袁惠薇向本院书面陈述，付清购房款后，买受人多次找汇鑫公司要求提供办理产权证的相关资料，但汇鑫公司以本公司正在打官司、公章不在公司、相关经办人员不在公司等理由推脱，一直不配合办理产权证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，房地产开发企业汇鑫公司与买受人虞宙、袁惠薇在涉案查封前签订的商品房买卖合同合法有效。虞宙、袁惠薇已支付全部购房价款。合同约定的商品房的施工编号10号号与公安编号17号相对应，两者系指称同一商品房。虞宙、袁惠薇在涉案查封前已合法占有17号房屋。根据虞宙、袁惠薇的陈述等可以认为，未办理涉案不动产过户登记并非购房人虞宙、袁惠薇自身原因。综上所述，商品房买受人虞宙、袁惠薇就17号房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对常州市金坛区长荡湖花园5幢17号房产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 朱正生审 判 员 王 臻审 判 员 王 星二〇二〇年九月十一日法官助理 陶金沙书 记 员 叶小玢