河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初4260号原告：吴忍忍，男，1992年9月25日出生，汉族，住郑州市中原区。原告：周静娴，女，1988年3月15日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：马璐璐，河南鲲之鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔源泽，河南鲲之鹏律师事务所律师。原告：温芳，女，1975年12月10日出生，汉族，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：吕荣芝，河南卿缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帅东，河南卿缘律师事务所律师。被告：河南浩金元物流有限公司，住所地：新密市白寨镇白寨村。统一社会信用代码：914101830508894936。法定代表人：郭金灿。委托诉讼代理人：刘婷，女，1983年9月9日出生，汉族，住河南省正阳县。系该公司员工。原告吴忍忍、周静娴、温芳与被告河南浩金元物流有限公司（以下简称“浩金元公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴忍忍、原告周静娴的委托诉讼代理人孔源泽、原告温芳的委托诉讼代理人吕荣芝，被告浩金元公司的委托诉讼代理人刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴忍忍向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认原、被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》无效；2．判令被告立即返还原告交纳的购房款148775元并按年利率24%支付占用期间的利息；3．要求被告按已交纳购房款支付10%的违约金；4．本案涉诉费用由被告承担。事实与理由：2018年2月4日，原告与被告签订《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》一份，约定原告认购被告在新密市白寨镇白寨村开发的浩金元保利城芳邻华庭/溱水美景7号楼2单元7层703号房产，协议签订后，原告依据协议约定共向被告缴纳了购房款148775元，被告向原告出具了收据。被告不具有商品房预售许可证以及其他证件的情况下对外销售房屋，违反了法律强制性规定，应属无效。为维护权益，原告诉至法院。被告浩金元公司辩称，我们认可退购房款，但是利息及违约金不认可，具体什么时候退购房款再协商。原告周静娴向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认原、被告签订的《浩金元保利城（现房、公寓）认购协议书》及《个人购房首付款借贷协议》无效；2．请求判令被告向原告返还购房首付款89089元（包括团购费30000元）；3．请求判令被告支付利息暂计12710元（2018年2月9日至2020年6月14日以年息6%计算为12710元，2020年6月15日之后的利息按照年利率6%计算至实际全部履行完毕止）；4．本案诉讼费、公告费等其他实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2017年8月9日，原告与被告签订《浩金元保利城（现房、公寓）认购协议书》及《个人购房首付款借贷协议》，后原告按照协议，如约支付了定金、首付房款、第一期贷款及30000元的购房套餐，共计89089元。被告向原告承诺五证齐全并于2018年12月前交房。原告在履行完第一期贷款后发现被告预售房产为违法建筑，没有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》，违反了法律的强制性规定，故双方签订的《浩金元保利城（现房、公寓）认购协议书》及《个人购房首付款借贷协议》应当被认定为无效，款项应予以退回，赔偿原告损失。故原告诉至法院，望判如所请。被告浩金元公司辩称，30000元的团购费我方不认可，因为不是交给我公司的，退款的话可能要等到两年以后，其他无异议。如果原告同意的话，我们可以调房。原告温芳向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除原、被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》；2．判令被告返还原告交纳的购房首付款176177元及资金占用期间的利息损失（自2017年5月7日起按年利率6%计算至2019年8月19日及自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际返还之日的利息）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月30日，原告与被告签订了《保利城·芳邻华庭项目【青客会】入会申请书》，2018年5月6日，原告与被告签订了《浩金元保利城·芳邻华庭房屋认购协议书》。上述协议书签订以后，原告从2018年4月30日开始陆续向被告支付了购房定金10000元、入会费30000元及首付款136177元，共计176177元。被告向原告承诺自己证件齐全，2019年12月31日可交房。原告向被告缴纳上述费用后，原告购买的楼盘根本没有动工建设，合同目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约。故原告诉至法院，望判如所请。被告浩金元公司辩称，30000元的团购费我方不认可，因为不是交给我公司的，退款的话可能要等到两年以后，其他无异议。如果原告同意的话，我们可以调房。对于原告吴忍忍诉被告浩金元公司一案，本院经审理认定事实如下：2018年2月4日，原、被告签订《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》一份，协议约定，原告认购物业地址位于新密市白寨镇白寨村浩金元保利城·芳邻华庭/溱水美景7号楼2单元7层703号，认购物业建筑面积为93.1平方米，单价人民币5250元/平方米，总房款计人民币488775元整房屋一套，双方约定2020年6月31日前交付房屋。原告按协议约定于签订认购书的同时即2018年2月4日通过支付宝转账及现金支付的方式向被告缴纳首期房款148775元。2018年2月4日，被告浩金元公司出具收据一份，收到原告购房款148775元。对于原告周静娴诉被告浩金元公司一案，本院经审理认定事实如下：2017年8月9日，原告与被告签订《浩金元保利城（现房、公寓）认购协议书》一份，协议约定，原告认购物业地址位于新密市白寨镇白寨村浩金元保利城·芳邻华庭38号楼2单元9层911号，认购物业建筑面积为57.61平方米，单价人民币4300元/平方米，总房款计人民币247723元整房屋一套，双方约定2018年12月31日前交付房屋。2017年8月9日，原告与被告签订《个人购房首付款借贷协议》，协议约定，第一期2018年2月9日还款人民币34317元。协议签订后，原告于2017年8月7日交纳购房定金10000元，于2017年8月9日及2018年2月9日分别交纳购房首付款14772元及34317元，2017年8月7日及2017年8月9日分别交纳青客入会费10000元及20000元，以上共计89089元。被告浩金元公司向原告出具收据五张。对于原告温芳诉被告浩金元公司一案，本院经审理认定事实如下：2017年4月30日，原告与被告签订了《保利城·芳邻华庭项目【青客会】入会申请书》，申请书第二项第2款载明“开盘当日购买保利城·芳邻华庭项目，享受相应的购房优惠3万抵5万”，原告于2017年5月6日，提供POS刷卡向原告交纳30000元青客会入会费。2017年5月6日，原告与被告签订了《浩金元保利城·芳邻华庭房屋认购协议书》，协议约定，原告认购物业地址位于新密市白寨镇白寨村浩金元保利城·芳邻华庭/溱水美景20号楼1单元9层02号，认购物业建筑面积为96.24平方米，单价人民币4740元/平方米，总房款计人民币456177元整房屋一套，双方约定2019年12月31日前交付房屋。原告按照协议约定于2017年4月30日向被告交纳定金10000元，于2017年5月6日向被告交纳购房款136177元，被告分别向原告出具收据一份。关于吴忍忍一案，本院认为：一、关于原告要求确认双方签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》无效的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原、被告双方于2018年2月4日签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》对原告所购买的房屋进行了约定，同时约定了房屋的单价、总价款、交款日及交款方式、交房日，双方就购买特定房产达成了一致意思表示，因此原告与被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，同时原告根据双方的约定支付了首付款148775元，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告在未取得商品房预售许可证的情况下向原告销售涉案房屋，并且在本案开庭前亦未取得涉案房屋的商品房预售许可证，因此，原、被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》为无效合同，对原告要求确认原、被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》为无效合同的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告要求被告返还购房款148775元并按年利率24%支付占用期间的利息问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告浩金元公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订了认购协议书，其行为违反了法律的强制性规定，致使涉案认购协议书无效，应当向原告退还购房款148775元，因此，对原告要求被告退还购房款148775元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告按照年利率24%从2018年2月4日支付利息的诉讼请求问题，现双方签订的商品房买卖合同因被告浩金元公司的原因被确认无效，被告应当支付以148775元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年2月5日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿完毕之日止的利息。三、关于原告要求被告按已交购房款支付10%的违约金的问题，于法无据，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于周静娴一案，本院认为：一、关于原告要求确认双方签订的《浩金元保利城（现房、公寓）认购协议书》及《个人购房首付款借贷协议》无效的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原、被告双方于2017年8月9日签订的《浩金元保利城（现房、公寓）认购协议书》对原告所购买的房屋进行了约定，同时约定了房屋的单价、总价款、交款日及交款方式、交房日，双方就购买特定房产达成了一致意思表示，因此原告与被告签订的《浩金元保利城（现房、公寓）认购协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，同时原告根据双方的约定支付了第一期首付款59089元，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告在未取得商品房预售许可证的情况下向原告销售涉案房屋，并且在本案开庭前亦未取得涉案房屋的商品房预售许可证，因此，原、被告签订的《浩金元保利城（现房、公寓）认购协议书》为无效合同，对原告要求确认原、被告签订的《浩金元保利城（现房、公寓）认购协议书》及《个人购房首付款借贷协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告要求被告返还购房款89089元并按年利率6%支付自2018年2月9日起至全部履行完毕止的利息问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告浩金元公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订了认购协议书，其行为违反了法律的强制性规定，致使涉案认购协议书无效，应当向原告退还购房款59089元。被告辩称30000元团购费没有交给其公司，根据原告提交的30000元青客入会费收据上的印章显示为浩金元公司所盖，所以对被告该答辩意见，本院不予采信，故被告应当向原告退还购房团购费30000元。关于原告要求被告按照年利率6%从2018年2月9日支付利息的诉讼请求问题，现双方签订的商品房买卖合同因被告浩金元公司的原因被确认无效，被告应当支付以89089元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年2月10日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿完毕之日止的利息。关于温芳一案，本院认为：一、关于原告要求解除双方签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原、被告双方于2017年5月6日签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》对原告所购买的房屋进行了约定，同时约定了房屋的单价、总价款、交款日及交款方式、交房日，双方就购买特定房产达成了一致意思表示，因此原告与被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，同时原告根据双方的约定支付了首付款146177元，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告在未取得商品房预售许可证的情况下向原告销售涉案房屋，并且在本案开庭前亦未取得涉案房屋的商品房预售许可证，因此，原、被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》为无效合同，对原告要求解除原、被告签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告要求被告返还购房款首付款176177元并支付利息问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告浩金元公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订了认购协议书，其行为违反了法律的强制性规定，致使涉案认购协议书无效，应当向原告退还购房款首付款146177元。被告辩称30000元团购费没有交给其公司，但根据原告提交的《保利城·芳邻华庭项目【青客会】入会申请书》显示，青客会会员开盘当日购买保利城·芳邻华庭项目享有购房30000元抵50000元的购房优惠，且原告有支付该30000元团购费的刷卡凭证，据此可以认定，虽然被告未在青客会入会费的收据盖章，但被告实际收到了该30000元团购费，所以对被告该答辩意见，本院不予采信，故被告应当向原告退还购房团购费30000元。关于原告要求被告支付利息的诉讼请求问题，现双方签订的商品房买卖合同因被告浩金元公司的原因被确认无效，被告应当支付以176177元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年5月7日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿完毕之日止的利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告吴忍忍与被告河南浩金元物流有限公司于2018年2月4日签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》无效；二、被告河南浩金元物流有限公司于本判决生效后十日内向原告吴忍忍返还购房款148775元，并支付以148775元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年2月5日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿完毕之日止的利息；三、驳回原告吴忍忍的其他诉讼请求；四、确认原告周静娴与被告河南浩金元物流有限公司于2017年8月9日签订的《浩金元保利城（现房、公寓）认购协议书》及《个人购房首付款借贷协议》无效；五、被告河南浩金元物流有限公司于本判决生效后十日内向原告周静娴返还购房款89089元，并支付以89089元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年2月10日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿完毕之日止的利息；六、驳回原告周静娴的其他诉讼请求。七、解除原告温芳与被告河南浩金元物流有限公司于2017年5月6日签订的《浩金元保利城·芳邻华庭认购协议书》；八、被告河南浩金元物流有限公司于本判决生效后十日内向原告温芳返还购房款176177元，并支付以176177元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年5月7日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿完毕之日止的利息；九、驳回原告温芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。吴忍忍一案案件受理费减半收取为1638元，由被告河南浩金元物流有限公司负担。周静娴一案案件受理费减半收取为1168元，由被告河南浩金元物流有限公司负担。温芳一案案件受理费减半收取为1912元，由被告河南浩金元物流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  段占奎二〇二〇年九月十七日书记员  王 进