广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11692号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄锋，男，1988年3月20日出生，汉族，身份证地址：重庆市丰都县。委托诉讼代理人：薛显瑜,广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东恒宝物业管理有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区宝华路133号恒宝华庭负二层、四层、五层、六层。法定代表人：孙国林。委托诉讼代理人：杨伟南，该公司职员。委托诉讼代理人：胡思韦，该公司职员。上诉人黄锋因与被上诉人广东恒宝物业管理有限公司（以下简称恒宝公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄锋上诉请求：一、撤销原判第八项；二、改判恒宝公司向黄锋退回装修时收取的装修押金9072元；三、改判恒宝公司向黄锋退回多收取的物业服务费保证金2304元；四、案件受理费由恒宝公司承担。主要事实与理由：一、原判认为黄锋提起反诉要求恒宝公司退还装修时收取的装修押金9072元请求理据不足，对该请求不予支持，属于事实认定不清。1.根据黄锋与恒宝公司签订的《物业服务合同》第七条第三款约定，乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及公共设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金退还乙方。原审法院混淆了《物业服务合同》第十条行政管理部门验收与上述第七条物业管理主体对于商场公共部位和公共设施设备损害验收的条款，违反第十条约定仅影响开业，而不能扣除装修保证金。本案诉讼中，恒宝公司至今未能提供任何证据证明黄锋损坏公共部位及公共设备设施，故恒宝公司应退还装修保证金；2.恒宝公司原审提供的证据全部是由其单方制作，且在整个诉讼过程中均无法出具原件予以核对，相关的证据也无法形成充分的证据链，因此，在黄锋明确不予确认其证据真实性的情况下，原审法院没有正当理由采纳没有原件的证据，不符合民事诉讼法对于证据认定的规定；3.双方签订的合同中除第七条未有约定其他恒宝公司可以扣除或者没收装修保证金的条款，恒宝公司没收押金，不予退还没有法律和合同依据。现双方合同已经解除，押金应予退还。二、原审法院漏判黄锋请求恒宝公司退回多收取的物业服务费保证金2304元。根据双方签订《物业服务合同》第七条第一款，乙方须向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共27216元作为物业服务保证金。原审法院根据黄锋提供的证据确认恒宝公司每月多收取物业管理费768元，实际应缴纳的物业管理费为8304元/月，故3个月的物业服务费保证金应为24912元，恒宝公司应向黄锋退还多收取的2304元。黄锋在原审答辩及反诉请求均有要求原审法院处理，但原审法院未作相应判决。被上诉人恒宝公司二审答辩称：关于物业服务费保证金的问题，不同意按照变更后的物业费重新计算物业服务费的保证金；第二，物业服务合同没有约定物业服务费变更后需同时变更物业服务费保证金。关于装修押金的问题，原审事实很清楚，请求维持原审判决。恒宝公司于一审提出诉讼请求：1、确认恒宝公司与黄锋签订的《恒宝广场商场物业服务合同》己于2019年2月18日解除；2、黄锋向恒宝公司支付2019年1月1日至2月18日的物业服务费人民币14515.20元（按每月人民币9072元，不足一个月的，按30天计算）；3、黄锋向恒宝公司支付拖欠物业服务费的滞纳金（按每月拖欠物业服务费为标准；自当月6日起计至付清之日止，每日千分之一计算）；4、黄锋向恒宝公司支付拖欠的（自2018年11月15日起至2019年2月18日止）电费人民币2673.70元；5、黄锋承担本案诉讼费。黄锋于一审提出反诉请求：1、恒宝公司向黄锋退回装修押金9072元、清理弃置废物费押金1500元、物业服务费保证金27216元、水电周转金2722元；2、恒宝公司向黄锋根据商铺的实际面积退还多收取的物业管理费6144元；3、案件受理费由恒宝公司承担。原审法院经审理查明：2018年5月4日，恒宝公司（甲方）与黄锋（乙方）签订《恒宝广场商场物业服务合同》约定：恒宝公司依法接受恒宝广场所有权人广州捷骏房地产开发有限公司委托，对恒宝广场提供物业服务管理；甲方对乙方所承租的商业物业之商铺提供物业管理服务；第二条承租铺位位置及面积：恒宝广场商场第1座第二层0027铺，建筑面积181.44平方米，套内面积100.7平方米；第三条合同有效期：自2018年5月4日起至2021年5月3日止；第六条物业服务费及其他费用：物业服务费暂定标准为50元/月/平方米（按建筑面积计，敞开式铺位按套内面积计），每月物业服务费不论大小月均按30天计为一期，即：每月服务费=50元×承租商铺建筑面积。租用期内不足一月按实际租用天数计算收取，乙方应于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付首期物业服务费9072元，乙方独立使用的公共事业供应使用费（包括但不限于水费、电费、煤气费、电话费、通讯费、有限电视费、网络费等），以及乙方商铺在营业时间外的空调费用未包含于物业服务费用之内，乙方应另行支付。第七条保证金：1、乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共人民币27216元作为物业服务保证金。2、乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付水电费周转金2722元人民币（作为乙方依约、按时支付水电费用的保证金）。3、乙方应于本合同签订时一次性向甲方缴纳装修保证金共计人民币9072元。乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及公用设备设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还乙方。第八条物业服务费及其他费用的收取：乙方须于每月5日或之前向甲方缴纳下列费用：1、当月物业服务费，共计人民币9072元。2、乙方上月单独使用的水费、城市污水处理费、油污处理费、电费（包括但不限于水电及其他应由甲方收取的费用），每项费用总额=单价×（乙方独立计量数量×商场水电损耗分摊系数）。第十条乙方的权利和义务：11、装修：（4）乙方及其装修单位应遵守《商场装修指南》相关规定，并接受甲方的工程监督，装修完工需经有关政府部门验收（包括但不限于消防验收等）后，方可开业，否则，发生一切事故由乙方自行承担法律责任；17、乙方把商铺内家具设备及装置等大件物品搬离前，须事先书面通知甲方，经甲方批准后方可按甲方指定的时间、线路进行操作。第十一条违约责任：2、合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费、油污处理费、赔偿金、滞纳金或其他费用中的任何一项的，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金。如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并提请业主解除《租赁合同》，不予退还乙方的物业服务保证金、水电费周转金，并追究乙方的违约责任；逾期支付时间达十五日或以上的，为避免甲方的经济损失进一步扩大，甲方通知乙方后有权采取停水、停电或者暂停提供物业服务等措施减少损失。4、乙方有下列情况之一的，甲方有权停止物业管理服务，不予退还物业服务保证金和水电周转金，并有权解除本合同且提请业主解除租赁合同：（2）违反本合同第十条第9款约定，经甲方书面警告两次或书面通知后十五天仍未恢复原状或赔偿损失的；（6）违反合同的其他约定，甲方书面通知乙方限期改正，乙方在限期内未改正的；（7）乙方擅自提前终止本合同的。第十三条合同的变更、终止和期满：1、合同期内，除本合同有明确约定外，未经双方书面协议，任何一方不得单方变更或解除合同；4、合同期满，如乙方清缴全部费用及其他一切应缴费用且无其他违约行为，甲方验收商铺完好无损后，乙方迁出商铺之日起45个工作日内，甲方将物业服务保证金、水电费周转金无息退还乙方。第十四条其他事项：乙方正式进场后，物业管理相关的通知、函件等文函，张贴于公告栏或者投送到乙方商铺中即视为对乙方的有效送达；等等。上述合同签订后，恒宝公司向黄锋提供物业管理服务；黄锋于2018年5月4日缴纳水电周转金2722元、物业服务费保证金27216元；6月4日交纳装修押金9072元；6月5日缴纳紧急清理弃置物费押金1500元。黄锋向恒宝公司缴纳物业管理费至2018年12月，电费交至2018年11月14日。2019年2月18日，黄锋从案涉商铺搬离，恒宝公司收回涉案商铺。2019年2月22日，黄锋向案外人广州捷骏房地产开发有限公司寄送《有关恒宝广场L2-0027号商铺事宜的函》表示：愿意把商铺回复到交铺之前的状态，但要求该司退还租金保证金、装修还原押金等押金保证金。2019年5月，经测算案涉商铺套内建筑面积为99.96平方米，总建筑面积为166.08平方米。原审法院认为：恒宝公司、黄锋签订的物业服务合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。对于合同解除时间，恒宝公司、黄锋双方均认可合同解除时间为2019年2月8日，故原审法院予以确认。关于合同解除原因。黄锋未经恒宝公司同意于2019年2月18日擅自离场。黄锋上述行为根据其与恒宝公司签订的物业服务合同的约定已构成根本违约，导致合同无法继续履行。黄锋于2019年1月1日起拖欠物业服务费、电费，并于2019年2月18日离场，因此物业服务费应计至2019年2月18日。因双方约定以按建筑面积计算物业服务费，按合同约定的建筑面积181.44平方米与实测建筑面积166.08平方米相差15.36平方米，故物业服务费按月应以8304元计算。黄锋应向恒宝公司交付2019年1月1日至2019年2月18日的物业服务费为13286.4元。根据物业服务合同的约定，黄锋应准时缴纳物业服务费，如黄锋逾期缴纳租金，须向恒宝公司支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之一的滞纳金。现黄锋拖欠物业服务费，故恒宝公司诉请黄锋支付拖欠物业服务费13286.4元滞纳金的诉讼请求，原审法院予以支持。因合同约定每月千分之一的标准过高，原审法院以实际损失为基础，对滞纳金的标准酌情予以调整为参照中国人民银行制定的同期贷款基准利率上浮30%的标准计算，且滞纳金应以本金13286.4元为限。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率此标准已取得。故自2019年8月20日起，恒宝公司主张的利息应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。关于电费问题。根据物业服务合同的约定，黄锋须于每月向恒宝公司缴纳上月单独使用的电费。因此，黄锋于2018年12月支付的电费为上月电费，即黄锋所拖欠的电费区间为2018年11月15日起至2019年2月18日止，金额为2673.7元。原审法院对恒宝公司要求黄锋支付电费2673.7元的请求予以支持。对于黄锋要求恒宝公司返还物业服务费保证金27216元的反诉请求。根据合同约定，黄锋未依约按时支付物业服务费、电费、滞纳金等其他费用中任何一项，逾期15日交付，视为严重违约，恒宝公司有权没收物业服务保证金；黄锋擅自提前终止合同的，恒宝公司有权停止物业管理服务，不予退还物业服务保证金。黄锋擅自撤场提前解约，且在撤场时存在欠付物业服务费、电费的情况。根据合同约定，恒宝公司有权在此情形下追究黄锋违约责任，且黄锋预交的物业服务保证金不予退回。对于黄锋要求恒宝公司返还水电周转金2722元的反诉请求。黄锋主张恒宝公司无权收取水电周转金。《广州市物业管理暂行办法》第八十二条第一款规定：“物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。”上述办法不得收取水电周转金的情况适用专营服务单位委托物业服务公司代收费用的情况。而本案中，恒宝公司系受恒宝广场所有权人广州捷骏房地产开发有限公司委托，对恒宝广场提供物业服务管理，其不在不得收取水电周转金的主体范畴。原审法院对黄锋上述主张不予采纳。根据合同约定，黄锋未依约按时支付物业服务费、电费、滞纳金等其他费用中任何一项，逾期15日交付，视为严重违约，恒宝公司有权没收水电周转金；黄锋擅自提前终止合同的，恒宝公司有权停止物业管理服务，不予退还水电周转金。在黄锋存在自行撤场且欠缴费用的情况下，恒宝公司有权在此情形下追究黄锋违约责任，且黄锋预交的水电周转金不予退回。对于黄锋要求退还装修押金9072元的反诉请求。合同约定，黄锋装修完工，经恒宝公司验收无损坏公共部位及公用设备设施的，恒宝公司于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还黄锋；黄锋及其装修单位应遵守《商场装修指南》相关规定，并接受恒宝公司的工程监督，装修完工需经有关政府部门验收（包括但不限于消防验收等）后，方可开业。案涉商铺于2018年7月17日进行二次装修验收，余消防安检相关资料未提供。恒宝公司曾于2018年8月8日、9月25日、11月2日向黄锋发出限期整改通知书，要求提供安全检查相关资料以便进行复检。其中，8月8日的限期整改通知书中显示案涉商铺已开门营业。现未有证据表明至合同解除之日，黄锋向恒宝公司提交过安全检查相关资料，或案涉商铺已通过消防安全等验收，故原审法院认为恒宝公司该请求理据不足，不予支持。对于黄锋要求退还清理弃置废物费押金1500元的反诉请求。现无证据表明恒宝公司就清理其事务进行了支出，因此，恒宝公司应退还清理弃置废物费押金1500元。对于黄锋要求恒宝公司返还2018年5月至2018年12月期间多收取的物业服务费6144元的反诉请求。如前所述，案涉商铺面积存在15.36平方米的误差。因此，恒宝公司理应退还多收取的6144元租金，原审法院对黄锋该主张予以允许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，判决如下：一、恒宝公司与黄锋签订的《恒宝广场商场物业服务合同》于2019年2月18日解除。二、自原审判决书发生法律效力之日起五日内，黄锋向恒宝公司支付自2019年1月1日至2019年2月18日的物业服务费13286.4元。三、自原审判决书发生法律效力之日起五日内，黄锋向恒宝公司支付2019年1月1日至2019年2月18日的物业服务费13286.4元（滞纳金分两期，第一期滞纳金以8304元为本金，自2019年1月6日起计至付清本金之日止；第二期滞纳金以4982.4元为本金，自2019年2月6日起计至付清本金之日止；滞纳金计算标准分段执行，其中2019年1月6日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，滞纳金应以本金13286.4元为限）。四、自原审判决书发生法律效力之日起五日内，黄锋向恒宝公司支付2018年11月15日至2019年2月18日的电费2673.7元。五、自原审判决书发生法律效力之日起五日内，恒宝公司向黄锋返还清理弃置废物押金1500元。六、自原审判决书发生法律效力之日起五日内，恒宝公司向黄锋返还2018年5月至2018年12月期间多收取的物业服务费6144元。七、驳回恒宝公司的其他诉讼请求。八、驳回黄锋的其他反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费290元，恒宝公司负担91元，由黄锋负担199元;本案反诉受理费608元，恒宝公司负担102元，由黄锋负担506元。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于恒宝公司应否退回装修保证金9072元的问题。经审查，恒宝公司（甲方）与黄锋（乙方）签订《恒宝广场商场物业服务合同》第七条约定：……3、乙方应于本合同签订时一次性向甲方缴纳装修保证金共计人民币9072元。乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及公用设备设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还乙方。第十条约定，乙方的权利和义务：……11、装修：（4）乙方及其装修单位应遵守《商场装修指南》相关规定，并接受甲方的工程监督，装修完工需经有关政府部门验收（包括但不限于消防验收等）后，方可开业，否则，发生一切事故由乙方自行承担法律责任。本案中，根据上述合同条款可知，恒宝公司退还装修保证金的条件为经甲方检查验收无损坏公共部位及公用设备设施，而与案涉合同第十条无涉。在本案中并无证据证明黄锋损坏了公共部位及或公用设备设施，亦无证据证明恒宝公司曾就公共部位及或公用设备设施损坏问题提出异议或交涉，据此恒宝公司理应退还装修保证金。原审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。关于恒宝公司应否退回多收取物业服务保证金2304元的问题。经审查，案涉物业服务合同第六条约定，物业服务费的计算标准系按照建筑面积计算，案涉合同约定的房屋建筑面积181.44平方米，实测建筑面积为166.08平方米，物业服务费应当按照每月8304元（50元/平方米×166.08平方米=8304元）计算。案涉物业服务合同第七条约定，黄锋需向恒宝公司支付相当于三个月的物业服务费总额共计27216元作为物业服务保证金。因实测建筑面积与合同约定的房屋建筑面积相差15.36平方米，故据此计算黄锋应支付的物业服务保证金应为24912元（8304元/月×3月=24912元），恒宝公司应退回黄锋多支付的2304元（27216元－24912元=2304元）。原审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。另外，原审判决第三判项表述不当，本院一并予以纠正。综上所述，黄锋的上诉请求成立，本院予以支持；原审判决查明事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9198号民事判决书第一、二、四、五、六项。二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9198号民事判决书第七、八项。三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9198号民事判决书第三项为：自本判决书发生法律效力之日起五日内，黄锋向恒宝公司支付2019年1月1日至2019年2月18日欠缴物业服务费13286.4元的滞纳金（滞纳金分两期，第一期滞纳金以8304元为本金，自2019年1月6日起计至付清本金之日止；第二期滞纳金以4982.4元为本金，自2019年2月6日起计至付清本金之日止；滞纳金计算标准分段执行，其中2019年1月6日至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，2019年8月20日至付清本金之日参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，滞纳金应以本金13286.4元为限）。四、自本判决书发生法律效力之日起五日内，广东恒宝物业管理有限公司向黄锋返还装修保证金9072元。五、自本判决书发生法律效力之日起五日内，广东恒宝物业管理有限公司向黄锋返还多收取的物业服务保证金2304元。六、驳回广东恒宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回黄锋的其他反诉请求。一审案件受理费290元，由广东恒宝物业管理有限公司负担91元，由黄锋负担199元；一审反诉案件受理费608元，由广东恒宝物业管理有限公司负担360.13元，由黄锋负担247.87元。二审案件受理费50元，由广东恒宝物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵建文审判员  张一扬审判员  罗 毅二〇二〇年九月十日书记员  郑子鹤易臻萱