北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5470号上诉人（原审被告、反诉原告）：中国钢研科技集团有限公司，住所地北京市海淀区学院南路76号。法定代表人：张少明，董事长。委托诉讼代理人：马杰，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：申荣荣，北京厚大合川律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中融万邦资产管理有限公司，住所地北京市海淀区高粱桥斜街13号院甲31号楼一层。法定代表人：刘洪光，经理。委托诉讼代理人：樊月鹏，北京金理律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佳楠，北京金理律师事务所实习律师。上诉人中国钢研科技集团有限公司（以下简称钢研公司）因与被上诉人中融万邦资产管理有限公司（以下简称中融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初33438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钢研公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第六项，改判支持钢研公司一审反诉请求的第二项、第四项、第五项、第六项。事实和理由：1.中融公司没有在合同约定的期限交纳2018年6月15日以后的房租，钢研公司有权依据合同的约定断电。2018年6月15日至2019年1月12日的房租，中融公司应全额交纳。2.支付占有使用费的标准至少不应当低于合同约定的租金标准。3.一审判决酌定的违约金标准明显低于合同约定，也不足以弥补钢研公司的损失。4.中融公司作为违约方，应当承担律师费。中融公司辩称，同意一审法院判决。中融公司在其代理意见中称：1.中融公司与钢研公司全资控股的子公司北京钢研物业管理有限公司（以下简称钢研物业公司）配套签署了《物业服务合同》。中融公司未交纳租金的原因是钢研物业公司没有按照《物业服务合同》的约定履行义务。钢研公司自认断水、断电，钢研公司与钢研物业公司互为表见代理。2.在钢研物业公司拒不履行合同义务、钢研公司收到延迟交纳租金的申请、中融公司自2017年1月17日起至2018年1月29日止陆续补交租金的情况下，钢研公司的断水断电行为严重恶化了中融公司履行合同的能力。钢研公司对于中融公司不交纳租金存在过错。3.钢研公司主张依据租金标准支付占有使用费，违反公平原则。4.钢研公司主张的违约金不能超过其实际损失。5.钢研公司既要求支付迟延支付租金的违约金，又要求解除合同的损害赔偿及律师费用，属重复主张。中融公司向一审法院起诉请求：1.钢研公司继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，免除自2017年11月份至今钢研公司恢复诉争房屋供电之日止、因钢研公司原因导致中融公司未能使用房屋的租金，并赔偿中融公司实际经济损失57628.49元；2.本案诉讼费用由钢研公司承担。钢研公司向一审法院反诉请求：1.确认我方与中融公司于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月12日解除；2.中融公司支付租金396575.96元及逾期付款违约金58426.83元、合同解除违约金113849.58元；3.中融公司立即返还位于海淀区高梁桥斜街13号院甲31号楼一层的房屋；4.中融公司按照每日3794.98元的标准支付自2019年1月13日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋占用费；5.中融公司承担律师费25000元；6.诉讼费由中融公司负担。一审法院认定事实：2015年10月，钢研公司（出租方、甲方）与中融公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限5年，自2015年10月15日起至2020年10月14日止。免租期自2015年10月15日起至2015年12月14日。该房屋每年（一年按360天计算，一个自然月按30日计算）每平方米建筑面积租金为1825元，年租金683097.5元。签订合同之日，乙方应向甲方交纳押金56924.79元，相当于1个月的房屋租金。租金为每半年支付一次，乙方应向甲方交纳首期租金（即2015年10月15日至2016年4月14日的租金），共341548.75元。乙方应于每年的10月1日和次年4月1日分两次支付租金。乙方逾期缴纳相关费用达3个月以上的，甲方有采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金的，除应及时如数补交外，应当支付未交部分房租金额3%的违约金。乙方逾期交纳任何一期租金或相关费用超过10日，甲方有权单方终止或解除本合同。该合同附件四为《北京市海淀区高粱桥斜街13号院物业服务合同》，附件五为《北京市海淀区高粱桥斜街13号院供热采暖合同》，该两份合同的物业服务企业为北京钢研物业管理有限责任公司。2017年3月24日，钢研公司向中融公司发出《解除租赁合同通知函》，载明：因中融公司没有按照租赁合同的约定按时交纳租金，经多次催告仍未交纳，故钢研公司要求解除合同。2017年4月25日，中融公司做出《关于延期付款的承诺函》。2017年7月5日，中融公司向钢研公司发出《关于房租延期的申请》称：贵司关于催缴房租的信息收悉，但确因特殊原因未及时缴纳房租，请谅解。公司申请房租缴纳时间后延至2017年7月下旬。2017年11月28日，钢研公司就涉案房屋停止供电。2019年1月3日，钢研公司再次向中融公司发出《解除租赁合同通知函》，中融公司于2019年1月12日收到该函件。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.中融公司提交统计表、解除劳动关系协议书及票据若干证明因钢研公司断水断电导致其无法经营的损失，钢研公司对上述证据均不认可；2.钢研公司提交变更说明、保证函、收条，证明河北玄武建材集团有限公司（以下简称玄武公司）与中融万邦资产管理有限公司（以下简称万邦公司）存在关联关系，中融公司于2015年11月25日提交申请，表示因公司注册新公司，要求将涉案楼房一层的承租主体变更为中融公司，中融公司对此予以认可，表示两个公司互为股东；3.钢研公司提交律师费凭证一张，证明支付律师费25000元，中融公司对此不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中融公司与钢研公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，不违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。现中融公司多次迟延支付房租，构成根本违约，钢研公司依据合同行使单方解除权，中融公司自认于2019年1月12日收到该解除通知，则涉案租赁合同自此日起解除。就中融公司主张钢研公司拒不履行物业服务合同属于违约在先，中融公司拒绝支付租金属于行使抗辩权一节，首先，物业服务合同与涉案房屋租赁合同并非同一，提供物业服务方也非钢研公司，则中融公司无权以其他合同主体未履行合同义务为由拒不履行支付租金的义务；其次，从中融公司与钢研公司往来的函件考察，中融公司一直自述因经营问题欠付租金，希望钢研公司延展租金的支付期限，并要求继续承租涉案房屋，从未提及物业服务存在问题导致其无法正常使用涉案房屋的情况，现中融公司当庭以此为由拒不支付租金，并要求钢研公司免除租金，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同已解除，故中融公司理应补齐欠付的租金并将涉案房屋腾空交还钢研公司。因中融公司自合同解除日至今一直实际占用涉案房屋，且经法庭释明仍坚持不同意腾退涉案房屋，故其理应向钢研公司支付自合同解除后至其实际腾退房屋日的房屋占用费，就房屋租金及占用费的计费标准，考虑钢研公司从2017年11月28日即停止供电，该行为虽然符合租赁合同的约定，但考虑到本案所涉房屋是经营性用房，停电必然导致承租方无法正常进行经营活动，仍按原约定的标准支付租金及房屋占用费显然不合理，故法院将酌情判定上述期间的租金及房屋占用费。就钢研公司主张的逾期付款违约金及合同解除违约金，法院将根据公平原则酌定。就钢研公司主张的律师费，无合同及法律依据，法院不予支持。中融公司主张的经济损失费，其作为违约方，向守约方索要赔偿，无合同及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认中融万邦资产管理有限公司与中国钢研科技集团有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月12日解除；二、中融万邦资产管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于海淀区高梁桥斜街13号院甲31号楼一层房屋腾空交还中国钢研科技集团有限公司；三、中融万邦资产管理有限公司于本判决生效后十五日内向中国钢研科技集团有限公司支付自2018年6月15日至2019年1月12日的房屋租金198288元，并按照每日632元为标准向中国钢研科技集团有限公司支付房屋占用费（自2019年1月13日起计算至其实际腾退位于海淀区高梁桥斜街13号院甲31号楼一层房屋之日止）；四、中融万邦资产管理有限公司于本判决生效后十五日内向中国钢研科技集团有限公司支付违约金56925元；五、驳回中融万邦资产管理有限公司全部诉讼请求；六、驳回中国钢研科技集团有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：1.2019年7月3日一审法院开庭时，法官询问中融公司，是否认可2018年6月15日至今未支付过租金？中融公司回答：认可。2.钢研公司向一审法院提供《中融万邦交付租金情况表》一份。中融公司针对该证据的质证意见是：交纳房租情况表认可。本院对《中融万邦交付租金情况表》予以认可。《中融万邦交付租金情况表》显示：中融公司应于2015年10月15日前交纳2015年10月15日至2016年6月14日的租金341548.75元，中融公司实际于2015年10月10日交纳156758.75元、于2015年11月9日交纳184790元。中融公司应于2016年4月1日前交纳2016年6月15日至2016年12月14日的租金341548.75元，中融公司实际于2017年1月9日交纳。中融公司应于2016年10月1日前交纳2016年12月15日至2017年6月14日的租金341548.75，中融公司实际于2017年4月17日交纳15万元、2017年10月31日交纳191548.75元。中融公司应于2017年4月1日前交纳2017年6月15日至2017年12月14日的租金341548.75元，中融公司实际于2017年10月31日交纳。中融公司应于2017年10月1日前交纳2017年12月15日至2018年6月14日的租金341548.75元，中融公司实际于2018年1月29日交纳。2018年6月15日至2019年1月12日的租金396575.96元，中融公司未交纳。3.《房屋租赁合同》还约定如下内容：（1）中融公司逾期交还房屋的，应按照日租金2倍的标准支付违约金；中融公司逾期交纳租金超过10日的，钢研公司有权解除合同，且中融公司应支付相当于2个月租金作为违约金。（2）任何一方有违反合同的行为，除押金和滞纳金外，还应该就违约行为给对方造成的直接经济损失（包括但不限于诉讼费、律师费）进行赔偿。4.钢研公司提交的《北京增值税专用发票》显示，钢研公司向北京厚大合川律师事务所交纳律师费25000元。5.双方当事人在二审询问中认可2019年12月31日交接了涉案房屋。6.中融公司主张《房屋租赁合同》约定的逾期交还房屋的违约金标准过高，应予酌减。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。钢研公司与中融公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。钢研公司未对一审判决第一项提起上诉，本院不再审查。《房屋租赁合同》于2019年1月12日解除，中融公司应将房屋腾空交还钢研公司。考虑到双方已经于2019年12月31日交接了涉案房屋，本院不再判令中融公司交还房屋。关于中融公司应支付的2018年6月15日至2019年1月12日的租金数额及逾期付款违约金。1.根据《房屋租赁合同》的约定，中融公司逾期交纳租金3个月以上的，钢研公司有停止供应或使用的权利。根据租金交纳情况的统计，截止钢研公司2017年11月28日断电时，中融公司欠付租金早已超过三个月，钢研公司有停止供电的权利。2.中融公司虽主张钢研物业公司物业服务不合格，但中融公司没有证据证明其就物业服务问题向钢研公司提出过意见，且中融公司的该主张与其向钢研公司发送函件中的内容不符，本院对中融公司的主张不予采信。3.中融公司欠付钢研公司租金，钢研公司断水断电亦符合《房屋租赁合同》的约定，中融公司应按照合同约定的标准向钢研公司支付合同解除之前的租金。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。经计算，中融公司应向钢研公司支付2018年6月15日至2019年1月12日的租金396575.96元。4.参考《房屋租赁合同》约定的标准及钢研公司因此产生的损失，本院酌定中融公司应支付迟延交纳租金的违约金11000元。中融公司应支付的解除合同违约金。1.中融公司逾期支付租金早已超过10日，钢研公司有权利要求中融公司支付合同解除违约金。2.考虑到钢研公司另寻租户需要的时间，《房屋租赁合同》约定的相当于两个月租金的违约金并不存在违约金过高的情形。钢研公司要求中融公司支付相当于两个月租金的违约金应予全额支持。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。关于迟延腾房的占有使用费。1.《房屋租赁合同》解除之后，中融公司仍占有房屋，应向钢研公司支付占有使用费。2.前已述及，钢研公司断电行为符合《房屋租赁合同》的约定，中融公司支付占有使用费的标准应不低于租金标准。3.《房屋租赁合同》约定的日租金2倍的占有使用费的标准存在违约金过高的情形，本院予以酌减。4.考虑迟延搬出房屋违约金应以钢研公司的实际损失为基础并兼具惩罚性，本院酌定中融公司迟延搬出房屋期间的占有使用费为每天2000元。钢研公司主张的律师费符合《房屋租赁合同》的约定，中融公司应赔偿钢研公司支付的律师费25000元。综上所述，钢研公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初33438号民事判决第一项、第五项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初33438号民事判决第二项、第六项；三、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初33438号民事判决第三项为：中融万邦资产管理有限公司于本判决生效后十五日内向中国钢研科技集团有限公司支付自2018年6月15日至2019年1月12日的房屋租金396575.96元；中融万邦资产管理有限公司于本判决生效后十五日内向中国钢研科技集团有限公司支付自2019年1月13日至2019年12月30日的占有使用费706000元；四、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初33438号民事判决第四项为：中融万邦资产管理有限公司于本判决生效后十五日内向中国钢研科技集团有限公司支付合同解除违约金113849.58元；五、中融万邦资产管理有限公司于本判决生效后十五日内向中国钢研科技集团有限公司支付逾期支付租金的违约金11000元；六、中融万邦资产管理有限公司于本判决生效后十五日内向中国钢研科技集团有限公司赔偿律师费25000元；七、驳回中国钢研科技集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14518元，由中融万邦资产管理有限公司负担（已交纳）。一审反诉案件受理费11084元，由中融万邦资产管理有限公司负担7204元（于本判决生效后七日内交纳），由中国钢研科技集团有限公司负担3880元（已交纳）。二审案件受理费17868元，由中融万邦资产管理有限公司负担15366元（于本判决生效后七日内交纳），由中国钢研科技集团有限公司负担2502元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇二〇年九月二十一日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆