黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑04民初13号原告（案外人）：王君，女，1975年10月15日出生，汉族，住鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：李志伟，男，1976年1月29日出生，汉族，住鹤岗市南山区，与王君系夫妻关系。委托诉讼代理人：董卓，黑龙江人和律师事务所律师。被告（申请执行人）：鹤岗市三兴建筑有限公司。住所地：鹤岗市五道岗工业园区。法定代表人：张兴伟，职务：董事长。委托诉讼代理人：侯涛，该公司职工。第三人（被执行人）：黑龙江省瑞达房地产开发股份有限公司。住所地：鹤岗市南山区40委锦华公馆。法定代表人：杜莹莹，职务：经理。委托诉讼代理人：梅雨亭，该公司法律顾问。原告王君与被告鹤岗市三兴建筑有限公司（以下简称三兴公司）、第三人黑龙江省瑞达房地产开发股份有限公司（以下简称瑞达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告王君及其委托诉讼代理人李志伟、董卓，被告鹤岗市三兴建筑有限公司委托诉讼代理人侯涛，第三人黑龙江省瑞达房地产开发股份有限公司法定代表人杜莹莹、委托诉讼代理人梅雨亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王君向本院提出诉讼请求：1.解除鹤岗市中级人民法院（2020）黑04执16号之一执行裁定书中对鹤岗市南山区40委锦华公馆居住组团B2号楼010102室房产的查封；2.中止鹤岗市中级人民法院（2020）黑04执异4号执行裁定书的执行；3.确认将鹤岗市南山区40委锦华公馆居住组团B2号楼010102室的所有权归原告所有。事实和理由：2019年8月26日原告王君从沈晓丽处购买该房产，并缴清购房款73万元，同年9月20日，原告与瑞达公司签订商品房买卖合同并交纳合同更名费。原告接收该房屋后装修使用至今，该房屋为原告老少三代唯一住房，应享有足以排除强制执行的权益。被告鹤岗市三兴建筑有限公司辩称，我们不接受原告的说法，我们申请执行的时候，是由执行局强制执行并查封的这户房产（B2栋010102室），但该房产是瑞达公司名下的，应由原告与瑞达房产公司交涉，至于房屋产权问题与我方无关。第三人瑞达公司诉称：我们同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织三方当事人对各自提交的证据进行了质证、认证。原告提交证据如下：证据一：1、收据，2011年8月8日、8月15日，瑞达公司为原购房人沈晓丽出具的700,000.00元、612,400.00元收据。2、转账明细，2011年8月15日沈晓丽卡号为62×××18的银行卡，向102090646010001转账612,400.00元的转账明细、2019年8月26日王君及其胞弟王启鹏向沈晓丽卡号为62×××64的银行卡分别转款142,500.00元、610,000.00元的转账明细。3、购房合同及合同更名收据，2019年8月26日王君与沈晓丽签订的房屋买卖合同一份。2019年9月24日王君与瑞达公司签订的合同编号为191××××4792商品房买卖合同一份及更名费收据一份。以上证据证明问题是案涉房产由案外人沈晓丽于2011年全款购买，沈晓丽向瑞达公司交付现金600,000.00元，银行转账612,400.00元，由于是一次性全款付清，瑞达公司对沈晓丽的购房优惠100,000.00元，因此合同价款为1,312,336.00元，沈晓丽实际支付1,212,400.00元。2019年8月26日沈晓丽将该房屋以730,000.00元出售给王君，同时出售给王君该小区车库一户，两户房产总价800,000.00元。王君在合同签订前以现金形式给付沈晓丽定金50,000.00元，于合同签订当日，以自己账户向沈晓丽转款142,500.00元，指示其弟弟转账610,000.00元，至此房款全部付清。2019年9月20日，沈晓丽、王君、瑞达公司，经协商后将案涉房产买受人更名为王君，房屋所有权转移至王君名下。被告及第三人对该组证据无异议，本院予以采信。证据二：王君缴纳的案涉房屋电费凭证两份、王君爱人李志伟缴纳的鹤岗奥德燃气有限公司收款收据一份、2019年度缴纳年度热费发票一份、2019年度缴纳垃圾处理费收据一份、物业费、声控灯电费、电梯使用费两份、鹤岗理想橱柜订货协议书一份、星火牌散热器订货单一份、日丰管订货单一份、巴洛克地板销售单及收款联各一份、浪鲸卫浴批发商店现金收据一份、原告入住房屋及装修照片两张。证明问题：上述证据证明原告王君在购买房屋后，缴纳全部房屋入住费用，并装修入户该房的情况。被告及第三人对该证据无异议，本院予以采信。证据三：王启鹏视频一份、王君及其爱人李志伟个人名下无房产登记情况查询证明两份。证明：王君胞弟王启鹏向沈晓丽账户转账61万元的经过及案涉房产为原告家庭唯一住房的情况。被告及第三人对该证据不予质证。本院认证认为王启鹏作为证人虽没有出庭发表证人证言，但其表述可以同证据一中其转账给沈晓丽的交易明细相互佐证，形成证据链，因此本院对该证据予以采信。个人名下无房产登记情况查询证明为鹤岗市不动产中心出具的证明，证明原告及其家庭成员名下房产登记情况，同本案具有关联性，本院予以采信。原告为证实其主张，申请案外人沈晓丽作为证人出庭作证。证人沈晓丽阐述其于2011年8月份在瑞达公司处以1,212,400.00元的价格购买本案房屋,购买该房屋后沈晓丽没有入住该房屋。2019年8月，沈晓丽以730,000.00元的价格将该房屋出卖给王君，王君通过银行转账的形式交付了购房款。被告及第三人对此没有发表质证意见，本院认为该证人证言可以同原告提交的其他证据相互佐证，本院予以采信。被告及第三人未向法庭提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月，沈晓丽与瑞达公司签订房屋买卖合同，约定沈晓丽以1,212,400.00元的价格购买鹤岗市南山区40委锦华公馆居住组团B2号楼010102室房屋，瑞达公司为沈晓丽出具了700,000.00元、612,400.00元收据两张。沈晓丽购买该房屋后没有居住。2019年8月26日，沈晓丽与原告王君签订房屋买卖合同，约定沈晓丽将该房屋以730,000.00元的价格出卖给王君，同时出卖给王君一户车库，两房产共计80万余元。王君于合同签订当日以现金形式交付了定金50,000.00元，以银行转账的形式，通过自己的账户向王晓丽转账142,500.00元，指示其弟弟王启鹏向沈晓丽转账610,000.00元，至此结清了全部购房款。2019年9月20日，王君经过与沈晓丽、瑞达公司协商，王君与瑞达公司重新签订商品房买卖合同，将该房屋的买受人变更为王君，鹤岗市住房保障局（现鹤岗市住房和城乡建设局）对该合同进行了备案。王君于2019年8月接收该房屋后进行装修并居住使用至今。经查，该房屋为王君及其丈夫李志伟名下唯一房产登记信息。由于第三人瑞达公司与被告三兴公司存在民间借贷关系，三兴公司向鹤岗仲裁委员会申请仲裁，要求瑞达公司偿还欠款。鹤岗仲裁委员会于2018年12月8日作出（2018)鹤仲裁字第19号裁决书，裁决瑞达公司偿还三兴公司欠款1000万元，该裁决已经发生法律效力。因瑞达公司逾期未履行生效法律文书确定的义务，三兴公司向本院申请执行，本院依法立案执行。2020年1月8日，应申请执行人三兴公司申请，本院作出（2020)黑04执16号之一执行裁定书，裁定查封被执行人瑞达公司名下位于鹤岗市南山区40委锦华公馆居住组团B2号楼010102室房屋（黑[2019]鹤岗市不动产权第0003254号，面积386.12平方米）。2020年3月16日，原告王君对执行标的向本院提出书面异议，本院于2020年3月18日作出（2020）黑04执异4号执行裁定书，驳回了王君的执行异议，原告王君向本院提出本执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是；原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案案外人沈晓丽与瑞达公司签订的《商品房买卖合同》，及王君与沈晓丽签订的《房屋买卖合同》均不违背双方真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。经王君、沈晓丽、瑞达公司三方协商，瑞达公司与王君签订的《商品房买卖合同》亦合法有效。根据上述法律规定，原告在人民法院查封之前已与瑞达公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同并登记备案、交付了足额的购房款，且该房屋为原告王君及其丈夫李志伟名下唯一住房。因此，原告享有足以排除强制执行的民事权益，本院不应继续执行鹤岗市南山区40委锦华公馆居住组团B2号楼010102室房屋。关于原告要求确认鹤岗市南山区40委锦华公馆居住组团B2号楼010102室房屋的所有权归其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因王君与瑞达公司未办理产权过户登记手续，该房屋登记在瑞达公司名下。因此，双方通过房屋买卖合同方式转移物权，只有在完成所有权转移登记手续后，王君才取得该不动产的所有权。故对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：不得执行鹤岗市南山区40委锦华公馆居住组团B2号楼010102室。驳回原告王君其他诉讼请求。案件受理费11,100.00元，由被告鹤岗市三兴建筑有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2020）黑04执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 高 琳审判员 刘延鑫审判员 刘延霞二〇二〇年九月十日书记员 刘朦朦