辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽07民终1346号上诉人（原审原告）：姚树民，男，1955年11月17日生，满族，农民，住锦州市太和区。委托诉讼代理人：郭殿军，锦州市太和区新民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：石发德，男，1954年6月24日出生，汉族，无业，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：杨学友，锦州市七星法律服务所法律工作者。上诉人姚树民因与被上诉人石发德房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初1978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姚树民委托诉讼代理人郭殿军，被上诉人石发德及委托诉讼代理人杨学友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚树民上诉请求：1、依法撤销（2019)辽0711民初1978号民事判决，依法改判或发回重审。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决未对被动迁房屋补偿款398785.56元进行调整明显错误，理由如下；一、一审既然判决确认“原告姚树民与被告石发德签订的《房屋买卖及玉龙泉矿泉水厂出卖协议》中关于房屋买卖部分合同无效”那么房屋被动迁的补偿款就应归上诉人所有。而一审判决却以该房屋补偿款数额不确定为由不予调整明显错误。第一、2018年5月24日锦州市太和区铁路建设管理办公室作出《强制征收补偿告知书》，对被拆迁的房屋（即案争房屋），明确作出补偿款为398785.56元。第二、虽然被上诉人向锦州市中级人民法院和辽宁省高级人民法院提起诉讼，其主张的是其矿泉水厂的补偿，与本案房屋补偿无关，两级法院对矿泉水厂的补偿未调整，不影响本案房屋的补偿。第三、一审认为被上诉人对补偿款数额不认可是针对矿泉水厂的补偿，而本案房屋的补偿款是动迁管理部门针对上诉人姚树民的，上诉人对动迁部门的补偿款数额是认可的。综上所述，一审判决明显错误，应将补动迁房屋补偿款398785.56元判归上诉人所有。请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人石发德辩称，原审认定事实、证据、适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏事实法律依据，不能成立。一、原审判决未对补偿款398785.56元进行调整是正确，有充分的事实与法律依据，理由有三：理由1：双方签订的《房屋买卖及玉龙泉矿泉水厂出卖协议》，原审已认定为包括两部分，即房屋和水厂买卖。两者系不可分割的一个整体，被上诉人当初也是按一个整体购买。房屋价款3万元，仅仅占整体部分的三分之一份额。政府拆迁时，被上诉人请求的补偿额为1052478.56元，政府下发《朝凌高铁房屋（地上物）征拆补偿分户明细表》合计补偿款614488.56元，而违法强迁仅补偿398785.56元，被上诉人一直不认。绝非如上诉人所说的仅仅是矿泉水厂未补偿，而是对整个补偿，被上诉人均不认可。既然数额未确定，原审不予调整是正确的。理由2：经被上诉人行政起诉，两级法院确认政府强迁违法，对拆迁补偿数额未予审理，并对被上诉人留有民事诉权，也表明水厂和房屋作为一个拆迁整体，其数额目前尚未经法律确认，既然是数额不确定，原审不予调整是正确的。理由3：上诉人说被上诉人提起行政诉讼，主张的是水厂的补偿，是错误的。被上诉人行政诉讼主张赔偿数额1052478.56元，有行政判决书予以证明，请二审法庭予以确认。二、即使经被上诉人努力，水厂和房屋作为一个拆迁整体补偿数额得到确定，上诉人主张全部归其所有，同样没有事实与法律依据。拆迁所得补偿中，被上诉人直接经济损失至少包括下列三项：1、对实际占有使用人的各项补偿、如被上诉人添置的院墙、截种树木等地上物；2、水厂及（除房屋占地外的）整个院100余平方米的补偿；3、四间正房、三间厢房及所占地宅基地出售款3万元之外的增值价款，是被上诉人的直接损失。4、在一审当中被上诉人提出了244000元，该数额未包括宅基地房屋增值补偿款。我们计算的数额是250328元，扣除3万，剩余是我方的增值收益。上述前二项损失应直接补偿给被上诉人，第三项损失，应按双方过错程度分担。被上诉人认为上诉人应承担90%的过错责任。理由与法律依据是：上诉人主张合同无效虽被一审确认，但从公序良俗、从道义、情理方面违反了诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，其对合同无效应承担主要责任。更何况双方签订买卖协议时，上诉系村委会主任，其明知农村宅基地房不允许对非农人员出售为之。且买卖协议有村委会、和国家机关――太和行行政审批局的签章同意，被上诉人无任何过错。依据《合同法》58条规定，在被上诉人无过错情形下，其直接的巨额经济损失，特别是依附于原房屋且在原房屋升值后获得的收益，应当由过错方承担主要赔偿。总之，上诉人在出售18年后，反悔谋取不道义利益，即没有事实基础，也不符合民法诚信原则，更与公正原则相悖。恳请二审法庭驳回上诉人缺乏事实与法律依据的上诉。姚树民向一审法院起诉请求：1.依法判令原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，该房屋动迁补偿款398785.56元归原告所有；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告姚树民系锦州市太和区营盘乡董家沟村村民，被告石发德系居住在锦州市凌河区的城镇居民。2002年7月29日原、被告签订了一份《房屋买卖及玉龙泉矿泉水厂出卖协议》，原告将位于锦州市太和区营盘乡董家沟村75.24平方米四间正房（系水厂的办公及生活地点）和42平方米两间厢房（暨水厂的生产车间）及玉龙泉矿泉水以7万元价格出卖给被告，其中房屋1.2万元；水厂5.8万元。为了办理更名过户，原、被告又重新起草了一份房屋契约书及玉龙泉矿泉水厂转让协议书，但因被告石发德非董家沟村村民，针对房屋更名一事未妥。协议签订后该房屋及水厂一直由被告石发德经营管理。2018年5月24日太和区政府为实施朝阳至秦沈高铁凌海联络线工程建设，决定对铁路沿线范围内的房屋进行征收，石发德购买的姚树民名下的房屋在征收范围内。决定对姚树民坐落于锦州市太和区营盘乡董家沟村75.24平方米四间正房及42平方米两间厢房进行强制征收，并作出房屋强制征收补偿决定，对有房照屋补偿，临时安置费、搬迁费、附属费及水电改造及有线补偿、宅基地补偿按照评估报告作出补偿，总计货币补偿为398785.56元。2018年5月30日，太和区政府组织有关人员将征收房屋强制拆除。因被告是城市居民，房屋办理不了过户手续，故拆迁过程中均是已原告名义。现该房已被拆迁，但补偿款398785.56元因被告石发德不认可补偿数额，故此款现存于太和区政府相关部门。一审法院认为，2002年7月29日原、被告签订的《房屋买卖及玉龙泉矿泉水厂出卖协议》实际上是两部分内容，一部分是关于房屋的买卖、一部分是关于水厂的买卖。依据《最高人民法院2017年全国民事会议纪要》第35条规定：“农民出售宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同应认定无效。”本案中，原告是太和区营盘乡董家沟村民，本案争议的房屋是农村住房，该房屋坐落在农村集体土地上，而农村集体土地不得转让，房屋与土地又具有不可分割性，被告非本集体经济组织成员，故原告与被告签订的房屋买卖合同因违反法律强制规定而属无效合同。同时《合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应赔偿对方损失，双方均有过错应各自承担责任。”根据该规定，涉案房屋买卖契约被确认无效后，结合本案的实际情况，诉争房屋已于2018年5月30日，被太和区政府组织有关人员强制拆除。属于不能返还的情形。至于原告要求将被拆迁房屋的补偿款398785.56元归其所有的诉讼请求，因该补偿款数额，被告石发德一直不认可且已经诉讼至锦州市中级人民法院和辽宁省高级人民法院，两级法院对此数额未予以审理，但对当事人留有继续诉讼的权利，故该数额具有不可确定性，本院亦不能认定此数额为拆迁补偿款数额，待该数额被依法确认后，当事人才可另行告诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认原告姚树民与被告石发德签订的《房屋买卖及玉龙泉矿泉水厂出卖协议》中关于房屋买卖部分合同无效；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费3690元，已减半收取，由原告姚树民负担1845元，被告石发德共同负担1845元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点系经依法确认案外人强制拆迁违法且拆迁物已灭失情形下，上诉人与被上诉人房屋买卖无效，上诉人是否可要求被上诉人支付相应的拆迁补偿款。本案中，由辽宁省高级人民法院作出的（2019）辽行终415号行政判决书已发生法律效力，本案的上诉人姚树民和被上诉人石发德均为行政相对人（原审原告），另一方为锦州市太和区人民政府，生效判决确认锦州市太和区人民政府强制拆迁违法。拆迁时，被上诉人石发德不认可锦州市太和区人民政府因违法拆迁所给付的拆迁补偿数额；现上诉人与被上诉人均对拆迁补偿款有共同的利益，且双方未实际领受拆迁补偿款。故原审法院对此不予调整，并无不当。综上所述，上诉人姚树民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7380元，由上诉人姚树民负担3690元，被上诉人石发德负担3690元。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 韩晓武审判员 安剑凌二〇二〇年九月二十七日法官助理马铭阳书记员张丹