江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终6277号上诉人（原审被告）：李天明。委托诉讼代理人：陈宇星，江苏众想律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆永峰。上诉人李天明因与被上诉人陆永峰房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初7280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李天明的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审认定案涉房屋与房东无关逻辑不当。案涉房屋产权人是李天明，其有合法所有权；李天明与陆永峰签订的协议中写明案涉房屋与李天明无关是笔误，并非李天明真实意思表示。2.陆永峰于2019年9月6日交钥匙，李天明2019年9月20日才拿到拆迁款，陆永峰从拆迁协议签订之日起至一审诉讼期间，陆永峰一直霸占房屋并多次到李天明家中闹事。陆永峰拖着不肯交钥匙，其目的是为了获得巨大利益。3.李天明、陆永峰签订协议时，案涉房屋上已经被拆迁办贴条禁止开店，协议签订后，李天明与陆永峰到拆迁办交接，陆永峰以钥匙不在身上为由搪塞，并口头承诺自行交到拆迁办，陆永峰利用拆迁办需要交钥匙才能打拆迁款的情况，迫使李天明多支付款项。4.协议中涉及的5万元中3万元是退还房屋租金，2万元为补偿，其中陆永峰在协议签订后一直霸占案涉房屋至2019年9月6日，期间房屋租金已超过需要退还的房屋租金。陆永峰要求李天明支付5万元无法律依据。二、一审中关于李天明与拆迁办签订拆迁协议的时间认定为2018年12月28日有误，签订时间为2018年12月27日。虽然案涉房屋列为拆迁范围，但在房屋未丧失所有权前房屋尚能继续使用，陆永峰霸占李天明房屋，李天明有权要求其支付期间的房屋租金。陆永峰二审辩称未作答辩。陆永峰向一审法院起诉请求：1.请求李天明退还剩余房租30000元，并支付补偿费20000元；2.请求李天明赔偿因拆迁导致的营业证损失10000元、装修费损失150000元、运营损失20000元，共计180000元；3.请求李天明承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月14日，陆永峰（乙方）与李天明（甲方）签订《租房合同》，约定乙方租甲方苏州市车坊镇普惠路12号商铺两间三层，作为饭店使用，乙方有长期租赁权，租金约定为：2013年5月5日至2014年5月5日房租为8万元，2014年5月5日至2015年5月5日为85000元，2015年5月5日至2016年5月5日为9万元，如药材店房租不涨，我们也不涨，还是8万元。再下一年房租按市场价议定，付款方式为先付后用，租期内国家政策需拆迁（需出具有关文件证明），甲方有权拥有普通装修赔偿费（如门、吊顶等），如建材、电动车库等多余部分归乙方所有，营业执照赔款由乙方所有。李天明、陆永峰分别在合同乙方、甲方处签名。2018年12月28日，李天明、陆永峰签订协议，约定因拆迁因素，房东于12月27日签字故退还陆永峰剩余房租3万，补偿2万，合计5万，自12月28日起有关房屋跟房东无任何关系，房东自拆迁款到账，即退还陆永峰5万元。另，李天明还向一审法院提交了涉案房屋的拆迁补偿协议打印件，协议落款时间为2018年12月28日。以上事实，由当事人提交的租房合同、协议、拆迁补偿协议及当事人庭审陈述予以证实。陆永峰针对其诉请主张，还向一审法院提交证据，李天明质证如下：证据1、川滋味店面转让协议书，证明陆永峰于2012年12月20日与王洪彬处受让了涉案房屋内的所有东西，价格为5万5000元。证据2、个体工商营业执照餐饮服务证，证明涉案房屋租赁用途作为饭店使用，因拆迁导致的营业损失约为1万元。证据3，永丰酒家内装饰装修、厨房、卫生间等照片打印件，证明涉案房屋装饰装修损失为15万元，运营损失为2万元。李天明对于川滋味店面转让协议书，真实性不予认可。关于营业执照、饮服务许可证真实性无异议。照片真实性无异议。就陆永峰、李天明协议签订的背景，陆永峰表示房东从拆迁办回来说房子要拆迁，就约我出来谈，当时谈好租金算到12月28日，之后租金退还，陆永峰可以继续开店，开到什么时候算什么时候，另外再补偿2万元，但房东到5月份就不让陆永峰开了，差不多5月8、9号的时候，房东把水、电表拆掉了。李天明表示，当时说好租金算到12月28日，之后租金退还，但是就搬离的事情，当时说的是拆迁办让什么时候搬走就什么时候搬走，款项要等拆迁款到账后支付掉，就搬走时间当时没有商量。就退还租金3万事情，当时因为需要与租客达成协议，李天明才能去拆迁办签补偿协议，签协议时有没有谈要陆永峰把房子归还的事情，当时没有想那么多。我方确实在2019年5月8、9号的时候将水、电表拉掉了，但是陆永峰后期还在营业。诉讼过程中，陆永峰表示其于2019年9月初将涉案房屋钥匙交到拆迁办，9月6日搬离了涉案房屋，拆迁办验收了涉案房屋。李天明表示，其从拆迁办了解到的信息如陆永峰所述，拆迁款已于2019年年底拿到。一审法院认为，陆永峰、李天明签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。就双方当事人2018年12月28日签订的协议，一审法院认为，结合双方当事人签订该协议的背景及协议内容，可认定系陆永峰、李天明双方基于房屋拆迁原因，就房屋租赁合同自2018年12月28日起如何履行的补充约定。结合该协议签订的背景即房屋面临拆迁，双方在协议中明确自12月28日起有关房屋跟房东无任何关系，房东自拆迁款到账，即退还陆永峰5万元，是双方当事人真实意思表示，系双方当事人对该房屋因拆迁导致的房屋租赁合同如何履行的最终结算确认，李天明支付5万元的唯一条件系房东自拆迁款到账，结合一审法院审理查明，目前陆永峰已领取拆迁款，故陆永峰主张李天明支付5万元有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。就陆永峰第二项诉请，一审法院认为，双方当事人在协议中就因拆迁原因导致的房屋租赁合同履行、双方各自权利义务予以明确约定，且就李天明应支付陆永峰款项予以结算确认，陆永峰再向李天明主张营业证损失、装修费损失、运营损失无相应的事实和法律依据，一审法院依法不予支持。就李天明抗辩称在双方签订协议后，陆永峰仍继续占有使用房屋，故不同意支付剩余租金3万元，一审法院认为，基于双方签订该协议的背景系房屋面临拆迁，且根据庭审李天明提交材料可确认就涉案房屋李天明已在2018年12月28日与拆迁办签订拆迁补偿协议，故一审法院对其该项抗辩不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李天明于判决生效之日起十日内支付陆永峰5万元；二、驳回陆永峰的其余诉讼请求。案件受理费4750元，由陆永峰负担3700元，由李天明负担1050元。二审另查明，李天明还向一审法院提交的涉案房屋的拆迁补偿协议打印件，协议落款时间为2018年12月27日。二审对一审查明的其他事实予以确认。二审中，双方未提交新的证据。本院认为，陆永峰、李天明于2018年12月28日签订的协议依法成立生效，双方均应恪守。双方在协议中明确李天明因拆迁因素退还陆永峰剩余房租3万元，补偿2万元，合计5万元，自12月28日起有关房屋跟房东无任何关系。拆迁款到账后，退还陆永峰5万元。李天明明确拆迁款已经收到，故陆永峰有权要求李天明支付5万元。李天明上诉主张协议中约定的房屋跟房东无关系笔误，并未提供任何相应的证据加以佐证，本院不予采信。李天明上诉主张陆永峰拖延交付钥匙，实际占有房屋至2019年9月6日，应付的房屋租金已经超过协议约定的5万元。本院认为，一审中李天明表示在拆迁款到账后同意支付陆永峰2万元补偿款，二审中又表示不愿意支付补偿款2万元，违反了诚实信用原则，也违反了协议约定的内容，对于李天明不支付2万元补偿款的上诉请求本院不予支持。关于3万元租金是否应当返还，本院认为，协议中双方约定2018年12月28日起有关房屋与李天明无关，李天明一审中也陈述双方对于何时搬离在签订协议时并未协商，另根据李天明就案涉房屋于2018年12月27日与拆迁办签订拆迁补偿协议的情况，李天明要求陆永峰继续支付协议签订后的房屋租金缺乏合同依据和法律依据，故李天明应按照双方协议约定将3万元租金返还给陆永峰。综上所述，李天明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由李天明负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年九月十四日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉