山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1191民初1336号原告：牟晓明，男，1988年7月13日出生，汉族,居民，住日照市岚山区。委托诉讼代理人：梁宁庭，山东兆利律师事务所律师。被告：日照经济开发区华通置业有限公司，住所地日照经济开发区南昌路75号，统一社会信用代码66352207-X。法定代表人：李业明，经理。委托诉讼代理人：姜宇，山东律苑律师事务所律师。原告牟晓明与被告日照经济开发区华通置业有限公司（从此处起，至判决主文前，简称为“华通置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟晓明及其委托诉讼代理人梁宁庭、被告华通置业委托诉讼代理人姜宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟晓明向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告购房款363470元及利息；2.判令被告赔偿原告363470元；3.诉讼费等实现债权的费用由被告负担。事实和理由：2015年7月14日，原告从被告处购买了被告开发销售的刘家寨生活小区24幢1单元602室房产，签订合同当日，原告以现金方式支付了购房款，被告向原告出具了收款凭证。但合同签订后，被告一直未交付房屋，原告多次与被告沟通，被告一直未给予明确答复。后发现，被告以340632元的价格将房屋卖予侯金峰。为维护原告自身合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告华通置业辩称，第一，原告的主张没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求；第二，原、被告既没有买卖房屋的合意，也没有买卖房屋的事实，原告立案时提交的买卖合同，被告完全不知情，原告称多次找被告协商此事不属实。在原告起诉之前，被告对原告主张的其购买涉案房屋一事完全不知情，原告从未和被告就此事进行过协商，涉案房屋购买人为侯金峰，已经进行网签。原告陈述购房款为现金支付，被告从未收到原告的购房款，收款凭证在被告处没有存根联，购房款属于大额资金支付，如果买卖合同属实，应向被告公司进行支付，使用现金支付给个人不符合常理。第三，涉案房屋刘家寨村生活区24号楼系日照鑫泰建筑工程有限公司借用被告资质进行开发建设，建成之后鑫泰公司委托日照市奥博房地产经纪有限公司进行销售，奥博公司负责人孙春雷利用销售刘家寨生活小区23号、24号楼房屋之便，进行合同诈骗，2019年12月，其已被日照经济技术开发区人民法院以合同诈骗罪判处有期徒刑4年零6个月，并处罚金50000元，责令孙春雷将其违法所得退赔给被害人。申请人的购房合同正是由孙春雷销售房屋的时间段内由孙春雷经办签订的，孙春雷已经查明的犯罪事实是将已经出售的房屋作为抵押物与第二卖的当事人签订买卖合同，取得借款，其与第二卖当事人之间并无真实买卖关系，房屋实为民间借贷关系中的抵押物，在案发时孙春雷已经偿还了部分借款，但是第二卖中的个别当事人在刑事案件未判决之前，仍然以买卖合同关系提起民事诉讼主张全部购房款。由于民事案件调查取证有限，法院错误认定法律关系，判决将全部购房款返还第二卖当事人，后经过刑事案件调查才查清全部事实，对于之前民事案件的错误判决，被告已经申请再审。本案也系一房二卖，申请人的购房合同正是由孙春雷销售房屋的时间段内由孙春雷经办签订的，当事人之间真实的法律关系不明确，该房屋款项是否实际支付、向谁支付的，被告均不清楚。如果涉案房屋属于一房二卖，属于孙春雷刑事案件处理中存在的漏罪，其应向公安机关报案，查明案件事实和当事人之间真实法律关系，在开庭之前，被告已经向开发区公安局报案，请求法庭将本案孙春雷的犯罪线索移送公安机关，民事案件中止审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的的证据和事实，本院认定如下：关于原告提交的《刘家寨生活小区房屋买卖合同》原件一份以及盖有被告财务专用章的收款凭证一份，证实原、被告之间签订了房屋买卖合同，原告向被告交了房款363470元的事实，被告对购房合同真实性不予认可，认为被告处并未有该合同，该合同没有骑缝章，对于款项交付方式、房屋价款及房号均为非打印，而是由个人填写，出卖方处没有经办人的签字，且在合同签订后长达4年多的时间内，原告也未向被告交付房屋。被告对收款凭证真实性亦不认可，认为出纳处签字郭某非其公司财务人员，上述收款凭证记载的363470元被告并未受到。本院认为，上述房屋买卖合同盖有被告公章，收款凭证盖有被告财务专用章，且被告庭审陈述孙春雷在销售刘家寨生活小区23、24号楼过程中，其手中有空白合同，现被告以其不知情为由提出异议，但并未提供相应的证据予以反驳，本院对原告牟晓明提交的上述两份证据予以采纳，可作为本案认定相关事实的证据。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2007年7月，孙春雷经营的日照市奥博房地产经纪有限公司与被告华通置业签订了房屋代理销售合同，代为销售华通置业开发的刘家寨生活区的楼房，涉案楼房由孙春雷进行代为销售。2.需要说明的是，依据案件需要，本庭查阅了本院（2017）鲁1191民初362号案件相关卷宗材料，该案为王涛起诉华通置业的商品房预约合同纠纷，在该案判决书第12页中叙述，“王涛购买上述三套房屋，系经他人介绍得知孙春雷为华通公司代理销售该公司开发的房屋，上述合同签订时，均由孙春雷与王涛协商合同内容，并由孙春雷指示在刘家寨生活小区售楼处的郭天胜、申利代表华通公司与王涛签订合同，带领王涛查看所售房屋，上述合同均非网签版合同，亦未到房地产管理部门备案，均未办理房屋产权证明。孙春雷、郭天胜、申利均非华通公司指定的管理购房款的财务人员。”。3.2015年7月14日，原告牟晓明去刘家寨生活小区看房，由申利接待，看房完毕后，原告去售楼处二楼与郭天胜交纳房款并签订合同。双方约定，将位于刘家寨生活小区24幢1单元602号房屋作价363470元卖与原告，同日，向原告出具了盖有其公司财务专用章的收款凭证一份，载有“收24号楼1单元602号房房款，363470元”，出纳处有郭天胜签字。4.涉案房屋刘家寨生活小区24幢1单元602号房产已卖予案外人侯金峰，并在房管部门办理了网签备案。本院经审查认为，本案的争议焦点为：一、涉案《刘家寨生活小区房屋买卖合同》产生的法律后果是否应归属于华通置业，即华通置业与牟晓明签订的房屋买卖合同是否成立并生效、是否应当解除、华通置业是否应当承担合同解除后的违约责任；二、华通置业是否因另售涉案房屋对牟晓明承担相应赔偿责任（华通置业是否应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，承担不超过牟晓明已付购房款一倍的赔偿责任）。关于争议焦点一，根据原、被告庭审的陈述，参照本院（2017）鲁1191民初632号民事判决书认定的申利、郭天胜均非华通置业公司指定的管理购房款的财务人员以及原告陈述“了解到孙春雷销售刘家寨生活区的过程中，其手中有空白合同”等，可以认定涉案《刘家寨生活小区房屋买卖合同》应系孙春雷一方与原告牟晓明签订，并非被告华通置业，据此亦可得知，华通置业知晓孙春雷对刘家寨生活区23、24号楼房进行销售并未明确反对，结合孙春雷代理销售该小区房屋的事实，可视为华通置业认可孙春雷对刘家寨生活区23、24号楼房的销售权，孙春雷一方与原告签订的涉案房屋买卖合同应为得到了被告华通置业的默许。现被告华通置业主张对上述房屋买卖合同不知情，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”规定，涉案房屋买卖合同以被告名义签订个，签订地点在被告售楼处，合同加盖有被告的公章，且在签订合同后，又向原告出具了加盖有被告财务专用章的收款凭证，作为普通购房者的牟晓明有较充分理由相信房屋买卖合同系与被告签订，原告牟晓明合同签订及履行的过程中均尽到了普通购房者的合理注意义务，应为善意相对人。综上，涉案《刘家寨生活小区房屋买卖合同》成立且有效，被告华通置业应受买卖合同的约束，履行合同义务，承担相应法律责任。原告牟晓明要求被告返还其购房款，应视为对上述房屋买卖合同行使解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，涉案房屋已另卖予并交付给第三人侯金峰，且在房产管理部门进行了网签备案，原、被告签订的涉案房屋买卖合同已无法实现，上述涉案房屋买卖合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第四条“个人借用单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书，以出借单位名义签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动，给对方造成经济损失构成犯罪的，除依法追究借用人的刑事责任外，出借业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书的单位，依法应当承担赔偿责任。但是，有证据证明被害人明知签订合同对方当事人是借用行为，仍与之签订合同的除外。”规定，以及上述分析认定，华通置业应当承担返还购房款363470元及赔偿相应利息损失的责任，利息应当从牟晓明提起诉讼之日起至返还完毕之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。在本争议焦点中，华通置业辩称，涉案房屋房款原告一次性以现金方式付清不符常理以及涉案房屋交易应为孙春雷与原告之间民间借贷关系额的抵押，首先，华通置业未提交确切而有效证据证实孙春雷与牟晓明之间存在民间借贷法律关系。其次，原告牟晓明一次性以现金交付房款虽与常理不符，现原告牟晓明持有盖有被告财务专用章的收款凭证，但但被告并未提供充分、有效的相应证据予以反驳，故对华通公司的上述辩解，本院不予采信。关于被告华通置业主张本案涉及的房产交易，系孙春雷的漏罪，并已经向开发区公安分局报案，要求将本案孙春雷的犯罪线索移送公安机关，中止本案审理，本院认为，本院（2019）鲁1191刑初91号案件中已查明孙春雷的犯罪事实，在被告华通置业并未充分、有效的证据证实本案房产交易与孙春雷犯罪事实的关联性，虽被告华通置业主张其已向开发区公安分局报案，但并未提供公安机关的立案登记、受理案件通知等，不符合案件中止审理的要求，对被告华通置业的上述主张，本院不予采纳。关于争议焦点二。华通置业是否因另售涉案房屋对牟晓明承担相应赔偿责任，即华通置业是否应当赔偿牟晓明购房款一倍。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提。本案中，首先，牟晓明未提交证据证明孙春雷存在故意隐瞒所售房屋已出售给第三人的事实。其次，根据查明的案件事实，华通置业作为被代理人，亦不存在故意隐瞒事实的行为。因此，对牟晓明的该项赔偿请求，本院予支持。综上所述，依照综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告日照经济开发区华通置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告牟晓明购房款363470元并支付利息（以363470元为基数，自2020年8月10日起至给付完毕之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告牟晓明本案的其他诉讼请求。如果日照经济开发区华通置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11070元，减半收取5535元，由原告牟晓明负担2767元，被告日照经济开发区华通置业有限公司负担2768元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  王宁二〇二〇年九月二十三日书记员  杨森附：本案适用的规范性文件内容1.《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《最高人民法院若干问题的解释（三）》第十八条：离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。