呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2117号上诉人（原审原告）：内蒙古华欧亚商贸有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区世纪六路北侧建和公务嘉园2幢3单元7层东户。法定代表人：董永富，该公司总经理。委托诉讼代理人：张鹏昊，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦妮，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李军，男，住内蒙古自治区乌兰察布市商都县。原审第三人：内蒙古信达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区仕奇公园北街和盛嘉园小区10号楼4-202。法定代表人：董三板，该公司总经理。上诉人内蒙古华欧亚商贸有限责任公司（以下简称华欧亚公司）因与被上诉人李军、原审第三人内蒙古信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初9058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。上诉人华欧亚公司的委托诉讼代理人张鹏昊、芦妮、被上诉人李军到庭参加诉讼，原审第三人信达公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华欧亚公司上诉请求：1.请贵院依法撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初9058号民事判决，发回重审或依法改判支持华欧亚公司的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由李军承担。事实和理由：一、华欧亚公司仅是受李军委托接收及经营商铺，但案涉商铺至今不具备交付条件，李军已经存在违约行为。一审法院认定“信达公司直接向华欧亚公司交付商铺，综上，李军并未有违约行为”，事实认定错误。首先，根据华欧亚公司与李军及信达公司2019年6月1日签订的《信达广场委托租赁经营管理合同》第六条的约定，在接收房屋时，华欧亚公司仅是李军的委托代理人，并不能免除李军向华欧亚公司交付商铺的义务，接收房屋的权利主体仍是李军，一审法院认定“信达公司直接向华欧亚公司交付商铺”事实认定错误。其次，华欧亚公司受李军委托接收及管理商铺的基础是商铺具备交付的条件，但案涉商铺至今不具备交付条件，华欧亚公司亦未向李军交付过商铺，存在违约行为，一审法院认定“李军未有违约行为”事实认定错误。第三，本案中存在两个法律关系，一是李军与信达公司的买卖合同关系，二是李军与华欧亚公司间的委托租赁关系，两个法律关系相互独立。但一审法院将两个法律关系混为一谈，简单地认定“信达公司直接向华欧亚公司交付商铺，综上，李军并未有违约行为”，显然缺乏合同依据和事实依据。二、华欧亚公司享有法定及约定的解除权，一审法院判决驳回华欧亚公司全部诉讼请求，缺乏依据，法律适用错误。首先，华欧亚公司与李军的法律关系为委托租赁经营关系，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据上述规定，李军作为出租方，将租赁物交付给华欧亚公司是最基本的合同义务，但该商铺至今仍未验收合格，不具备交付的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人享有法定解除权。因此，李军至今未交付商铺的行为已经构成根本违约，致使合同目的不能实现，华欧亚公司享有法定的解除权。其次，李军作为商铺的所有权人以及出租方，委托华欧亚公司经营管理商铺，履约条件完全具备后，华欧亚公司才可以进行经营管理。在商铺未交付的情况下，华欧亚公司无法行使管理权，委托租赁合同对华欧亚公司来说便没有履行的可能性。《委托租赁合同》第九条约定，委托经营期内如李军原因导致华欧亚公司不能继续经营该商铺，华欧亚公司有权单方解除合同。因此，华欧亚公司根据合同约定亦享有解除权。三、一审法院未考虑房屋未交付的事实，判决华欧亚公司不享有解除权，法律适用错误。本案中，在履行委托租赁合同过程中，因商铺未交付导致华欧亚公司无法对商铺进行经营管理，从而无法向李军支付租金，双方形成了合同僵局，该合同不具有履行的可能性，且继续履行对华欧亚公司显失公平。此种情况下华欧亚公司有权解除合同，李军拒绝解除合同的行为明显有违民法的诚实信用原则。综上所述，一审法院事实与法律关系认定错误，适用法律错误，请贵院依法查清事实，支持华欧亚公司的上诉请求。李军辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，应该驳回上诉，维持原判。信达国贸从一开始轰轰烈烈的广告销售到现在的人去楼空，当时承诺九年回本，净挣一套商铺和售后包租，买了商铺就可以拿租金挣商铺。李军信以为真就买了商铺，但并没有等来租金，四处奔波上访和告状也没有要来租金和本钱，等来的是法院传票。李军买商铺成了被告，原因就在于信达国贸商铺卖完了，能解除合同是最好的办法，这样就没有华欧亚公司的事了。可现在事情发生了，有的业主是以民事诉讼通过法院来解决这个事情，也有的业主认为这是一起合同诈骗案去公安局报案，也有的业主是通过上访寻求政府机关来给处理。不论用哪种方法处理此事，在案件没有水落石出、没有要回血汗钱之前合同是不能解除的，这样既不合理也不合法。信达公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面陈述意见。华欧亚公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除华欧亚公司与李军于2019年6月1日签订的《信达广场委托租赁经营管理合同》。2.请求依法判令李军承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月16日，李军与信达公司签订《商品房买卖合同》，约定李军购买信达公司开发的信达广场2层20426号。2019年6月1日，华欧亚公司、李军、信达公司签订《信达广场委托租赁经营管理合同》，合同约定李军将从信达公司购买的商铺委托华欧亚公司经营，经营期限为4年，自2019年6月1日至2023年5月31日止。合同第六条约定，信达公司交付该商铺时，李军委托华欧亚公司代表其接收该物业的有关手续，签署与该商铺交付使用有关的一切文件及代表李军对该商铺及其配套设施、公共区域等进行验收。至今信达公司没有交付信达公司商业楼2层20426号商铺。一审法院认为，华欧亚公司、李军以及信达公司签订的《委托租赁经营管理合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的权利义务。李军与信达公司签订房屋买卖合同的目的是为了实现三方签订的委托经营合同，《委托租赁经营管理合同》第六条规定，“信达公司交付该商铺时，李军委托华欧亚公司代表其接收该物业的有关手续，签署与该商铺交付使用有关的一切文件及代表李军对该商铺及其配套设施、公共区域等进行验收。”即信达公司直接向华欧亚公司交付商铺，并由华欧亚公司代李军签署文件及验收等手续。综上，李军并未有违约行为，故华欧亚公司的诉讼请求，缺乏依据，该院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条的规定，判决：驳回华欧亚公司的诉讼请求。案件受理费100元（华欧亚公司已预交），由华欧亚公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉《信达广场委托租赁经营管理合同》应否解除。针对该争议焦点，华欧亚公司主张案涉商铺不具备交付条件，李军已经存在违约行为，华欧亚公司享有法定及约定解除权。鉴于案涉《信达广场委托租赁经营管理合同》系李军、华欧亚公司、信达公司三方共同签署，且合同就商铺交付事宜明确约定“上述商铺信达公司交付使用时，甲方（李军）委托乙方（华欧亚公司）代表甲方办理接收该物业的有关手续”，故各方当事人应当根据上述约定全面履行自己的权利义务。因上述约定内容足以证明华欧亚公司在签订案涉合同时明知信达公司尚未交付商铺，其在此情形下仍承诺愿代表李军办理接收物业的有关手续，李军据此已将从信达公司处接收商铺的权利授权华欧亚公司代为行使，其并不负有向华欧亚公司交付商铺的约定义务，故华欧亚公司主张李军存在违约行为没有事实和法律依据。鉴于案涉合同中约定的华欧亚公司有权单方解除合同的条件是“委托经营期内，如甲方（李军）原因导致该商铺被查封、扣押或其他致使乙方（华欧亚公司）不能继续经营该商铺，乙方有权单方解除本合同”，而本案中华欧亚公司不能经营该商铺的原因是信达公司未按约定交付商铺，李军对此并无过错，故华欧亚公司主张其享有法定及约定解除权没有事实和法律依据。综上所述，华欧亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，但其适用《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定有瑕疵，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由内蒙古华欧亚商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 蔡世杰审判员 徐晓凡二〇二〇年九月二十七日（法官助理 董 丽书记员 解海波