江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终2634号上诉人（原审原告）许启兵，男，1974年6月29日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上诉人（原审原告）：吴玉海，男，1974年4月10日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨坝置业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区潘黄街道杨坝居委会。法定代表人：时兰湘，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄后书，江苏新苑律师事务所律师。上诉人许启兵、吴玉海因与被上诉人盐城杨坝置业有限公司（以下简称杨坝置业公司）返还原物纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许启兵、吴玉海上诉请求：撤销一审判决第二项，改判杨坝置业公司向某兵、吴玉海返还坐落在盐城市盐都区间简易门市房，并向某兵、吴玉海支付自2017年7月1日至实际返还28间简易门市房之日止，占用28间简易门市房的使用费约25万元（暂计算到2018年12月31日）。事实与理由：1.案涉28间门市房是许启兵、吴玉海以8万元的价款向杨坝置业公司的前承租人盐城市美多港商贸服务有限公司（以下简称美多港公司）购买的，已经被前案生效判决认定，该门市房与杨坝置业公司无关。2.在本案双方当事人之间签订的新租赁合同中约定的房屋承租范围，并不包括案涉的28间门市，能够证明杨坝置业公司并没有向美金港公司收回该28间门市，且杨坝置业公司与美多港公司分别作为新租赁合同的甲方与丙方对此事实上是认可的。3.在前案（2018）苏0903民初852号案件中，一审法院认定许启兵、吴玉海放弃承租房屋中的3台空调依据不足。4.即使本案应将案涉门市判决归杨坝置业公司所有，也应将许启兵、吴玉海投入与增值部分作出处理。5.本案遗漏了必要的共同诉讼当事人美多港公司，因为该公司与本案有利害关系。杨坝置业公司辩称，1.许启兵、吴玉海认为案涉门市是其向美多港公司购买且与杨坝置业公司无涉，并认为杨坝置业公司认可其购买行为，该主张无事实与法律依据，因为按照杨坝置业公司与原承租人美多港公司的租赁合同约定，讼争门市房屋在合同终止时应当无偿交给杨坝置业公司，无论是产权还是使用权均归杨坝置业所有，故美多港公司无权对他人进行转让，即使转让也是无效的，对美多港公司也无约束力。2.杨坝置业公司与许启兵、吴玉海签订的租赁合同中，出租房屋面积为3781.5平方米（其中有效面积为3660平方米，附房面积为121.5平方米），这仅是对出租房屋面积的约定，并没有涉及到案涉28间门市的归属问题。3.许启兵、吴玉海主张案涉门市是其从原承租人美多港公司购买的，无相关证据证实，而前案一审法院（2018）苏0903民初852号民事判决书中认定的此相关事实有失公正。4.一审法院认定许启兵、吴玉海放弃承租房屋中的3台空调是有依据的，因为在前案审理中许启兵、吴玉海已经表示放弃该3台空调，且本案审理中，在评估公司人员现场实地勘查过程中，许启兵、吴玉海也在财产勘查笔录上签名认可。5.案涉简易门市是在杨坝置业公司5600平方米的土地范围内搭建的，依附于菜场，对此一审法院认定两者不能分割是正确的。6.前承租人美多港公司不是本案的必要共同诉讼当事人，即使美多港公司收取过吴玉海、许启兵8万元款项，也与杨坝置业公司无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。许启兵、吴玉海向一审法院起诉请求：1.判决杨坝置业公司向某兵、吴玉海返还坐落在盐城市盐都区间简易门市房；2.判决杨坝置业公司向某兵、吴玉海支付自2017年7月1日至实际返还28间简易门市房之日止，占用28间简易门市房的使用费约25万元（暂计算到2018年12月31日）;3.判令杨坝置业公司赔偿许启兵、吴玉海办公设备（含电脑1台、空调4台、音响1套、显示屏2块、食品检测仪1台）约15万元（以鉴定价为准)；4.本案诉讼费用由杨坝置业公司负担。一审法院认定事实：2008年10月16日，杨坝置业公司与美多港公司签订了杨坝菜市场租赁合同一份，约定由美多港公司租赁经营杨坝菜市场，经营期限自2008年12月13日起至2016年12月12日，美多港公司前两年计交纳租金81万元，后逐年递增，另还约定因经营需要添置附房设备必须经杨坝置业公司同意，在租赁期满后（或协议终止时），可移动的由美多港公司自行迁移，不可移动的（含装璜设施）无偿交给杨坝置业公司。后双方协议终止，由吴玉海、许启兵租赁经营，各方于2010年11月26日重新签订租赁合同一份，约定：许启兵、吴玉海于2010年12月13日租赁经营杨坝置业公司的杨坝菜市场，租赁期限自2010年12月13日至2016年12月12日止，计6年。许启兵、吴玉海前两年交纳租金计87.17元，后四年分别交纳46.88万元、49.23万元、51.68万元、54.27万元，盐城奥泰电梯工程技术有限公司（以下简称奥泰公司）在合同中作为担保方盖印签名。2010年11月20日，美多港公司与奥泰公司签订杨坝农贸市场内部交接协议一份，约定：奥泰公司一次性补偿美多港公司八万元及其他交接事项。当日，美多港公司向奥泰公司出具八万元补偿款收据一份。2016年12月6日，杨坝置业公司与许启兵、吴玉海双方达成一致，同意续租至2017年第一季度。2017年7月杨坝置业公司接管了杨坝菜市场。2018年2月，杨坝置业公司向一审法院提起诉讼，要求许启兵、吴玉海支付尚欠租金并让出占用杨坝菜市场办公楼的房屋，一审法院于2018年4月26日作出（2018）苏0903民初852号民事判决，判决许启兵支付杨坝置业公司租金367157元。杨坝置业公司不服该判决，提起上诉，本院于2018年9月28日作出（2018）苏09民终3200号民事判决，维持一审法院判决。一审法院（2018）苏0903民初852号民事判决生效后，现已执行完毕。该生效判决书认定：杨坝置业公司于2017年7月接管杨坝菜市场，一并收取了许启兵遗留的设备电脑1台、空调1台、音响1套、显示屏2块、食品检测仪1台。另许启兵、吴玉海在该案审理中，明确杨坝菜市场办公室三楼办公室在3日内交付，逾期杨坝置业公司可自行进入，对室内物品表示放弃（挂式空调1台、柜式空调2台）。一审法院审理过程中，根据许启兵、吴玉海的申请，依法委托盐城市锐信价格评估有限公司对许启兵、吴玉海留在杨坝菜市场内的物品进行价格评估，该所于2020年1月6日作出（2020）第001号评估意见书，结论为71760元（包含杨坝菜市场办公室内三台空调，价值7120元）。一审法院认为，本案争议焦点：一、杨坝菜市场外围28间门面房应否返还。许启兵、吴玉海要求返还的理由为按2010年11月20日内部交接协议其支付了8万元，且在前案审理过程中，美多港公司法定代表人王某陈述该8万元是补偿租赁农贸市场期间自行添置的20多间简易房，而杨坝置业公司坚持以美多港公司无权转让租赁期内添置的附属设施，即使转让也应为无效。对此一审法院审查认为，在具有公益性质的杨坝菜市场周边搭建的简易门面房，是依附于菜市场而经营，不宜分割，根据杨坝置业公司与美多港公司之间的租赁合同约定，在租赁协议终止时，美多港公司在经营期间搭建的简易门面房，应当移交给杨坝置业公司，不应出售给后任经营者，且除美多港公司法定代表人陈述外，无其他证据印证，同时内部交接协议也未明确8万元是支付28间简易房的对价。故一审法院认为，许启兵、吴玉海主张对28间简易房享有权利所提供的证据不充分，许启兵、吴玉海要求杨坝置业公司返还28间简易门面房并承担占用期间的使用费的请求，一审法院不予支持。二、杨坝置业公司应否赔偿许启兵、吴玉海办公设备15万元。一审法院审查认为，杨坝置业公司于2017年7月接管杨坝菜市场后，应将属许启兵、吴玉海所有的可移动的物品返还，一审法院（2018）苏0903民初852号民事判决书对属许启兵、吴玉海所有的物品已作认定，扣除许启兵、吴玉海自愿放弃的物品外，其余物品杨坝置业公司应予返还。因这些物品仍在以后的经营过程中正常使用，故杨坝置业公司应当折价补偿。根据有权部门的评估，一审法院认定杨坝置业公司补偿许启兵、吴玉海64640元。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、杨坝置业公司于判决生效后十日内支付许启兵、吴玉海64640元。二、驳回许启兵、吴玉海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7400元，保全费2520，鉴定费10000元，合计19920元，由许启兵、吴玉海负担13022元，杨坝置业公司负担6898元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。二审另查明，案涉杨坝菜市场占地面积为5600平方米，土地使用权人为杨坝置业公司，双方讼争的28间简易门市房系建设于该土地范围内，且无建设规划与施工许可等手续。本院认为，杨坝置业公司与许启兵、吴玉海之间的租赁合同关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约全面履行。该租赁合同履行完毕后，许启兵、吴玉海主张案涉杨坝菜市场内有28间简称门市房系其向前承租人美多港公司购买而现被杨坝置业公司强占，同时主张杨坝置业公司扣留其可移动物品，故而提起本案之诉。但由于许启兵、吴玉海并未能提交相关有效证据证明其已合法取得案涉简易门市的财产所有权并被杨坝置业公司非法强占。同时，杨坝置业公司对许启兵、吴玉海撤场后遗留在承租现场的可移动物品继续使用，其理应承担返还或折价补偿的责任。因此，一审法院依据查明的事实作出相应的判决并无不当。关于许启兵、吴玉海要求杨坝置业公司向其增加返还3台空调，并要求杨坝置业公司返还案涉28间简易门市房的请求能否支持及其上诉理由。本院认为，1.双方当事人之间的租赁合同期满后，杨坝置业公司曾诉至法院，请求许启兵、吴玉海支付尚欠租金并让出占用的杨坝菜市场办公楼三楼西一间房屋（不含案涉28间简易门市房），该案审理过程中，许启兵、吴玉海已经承诺杨坝菜市场办公楼三楼西一间房屋在3日内交还，逾期则放弃室内物品（含上述三台空调），但许启兵、吴玉海并未能按其承诺如期返还办公楼三楼西一间房屋。故基于以上事实，一审法院对许启兵、吴玉海撤场后留存的可移动物品依法委托价格评估（扣减上述3台空调）后，判由杨坝置业公司向某兵、吴玉海支付相应的留存设备补偿价款，符合双方合同约定与法律规定。许启兵、吴玉海上诉认为一审法院认定许启兵、吴玉海放弃承租房屋中的3台空调依据不足的理由不能成立，本院不予采纳。2.杨坝置业公司与前承租人美多港公司签订的租赁合同，其中明确约定，因经营需要添置附房设备必须经杨坝置业公司同意，租赁期满后或协议终止时，可移动的由美多港公司自行迁移，不可移动的（含装璜设施）无偿交给杨坝置业公司。该约定不违背法律规定，符合当事人意思自治原则，并对杨坝置业公司与美多港公司具有法律约束力。根据该约定，美多港公司承租期间在杨坝置业公司案涉菜市场土地使用权范围内所添置的28间简易门市房的财产所有权，因租赁协议终止即已经归杨坝置业公司所有，且无需再办理收回手续。3.根据法律规定，民事权利的放弃必须采取明示方式作出才能发生法律效力。本案中，许启兵、吴玉海虽主张杨坝置业公司的前承租人美多港公司与奥泰公司及吴玉海之间签订了菜市场内部交接协议，约定美多港公司以8万元价款向奥泰公司及吴玉海出让案涉28间简易门市房，但因杨坝置业公司并未参与该交接协议的签订，且无相关有效证据证明杨坝置业公司已明确表示放弃该28间简易门市房的财产所有权。因此，该菜市场内部交接协议对杨坝置业公司不具有法律拘束力。基于上述理由，许启兵、吴玉海认为该28间门市房系其购买于美多港公司而与杨坝置业公司无关、杨坝置业公司并没有向美多港公司收回该28间简易门市房、杨坝置业公司对上述菜市场内部交接协议是认可的，并以此为由要求杨坝置业公司返还该门市房，其理由无事实与法律依据，本院不予采信。4.由于许启兵、吴玉海与杨坝置业公司之间的租赁合同关系已经履行完毕，许启兵、吴玉海承租目的已经实现，如其存在装潢或投入，是否自行撤除或折价补偿，可由双方当事人另行协商或依法处理，且与本案无涉。故许启兵、吴玉海在本案中要求对其投入与增值部分一并作出处理依据不足，本院不予支持。5.由于本案系许启兵、吴玉海对杨坝置业公司提起的返还原物之诉，诉讼所指的权利义务主体确定，故许启兵、吴玉海认为一审法院遗漏必要的共同诉讼当事人美多港公司，其理由无法律依据，本院不予采纳。综上，许启兵、吴玉海的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人许启兵、吴玉海负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年九月二十二日书记员  周 洋