湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1744号 上诉人（原审被告）：刘艳，女，汉族，1986年11月19日出生，住湖南省株洲县。 委托诉讼代理人：黄辉，株洲市芦淞区芦淞法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：刘放平，男，汉族，1980年4月25日出生，住湖南省益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：薛豪丽，女，汉族，1980年10月13日出生，住湖南省茶陵县。系被上诉人刘放平的妻子。代理授权：特别授权。 被上诉人（原审原告）：薛豪丽，女，1980年10月13日出生，住湖南省茶陵县。 上诉人刘艳因与被上诉人刘放平、薛豪丽房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2020）湘0202民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘艳上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人刘放平、薛豪丽一审诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人刘放平、薛豪丽承担。事实和理由：原审认定事实不清，责任划分不公平，存在偏袒被上诉人刘放平、薛豪丽嫌疑。上诉人刘艳因疫情原因不能继续租赁房屋，并且双方在疫情期间通过微信解除了租赁关系，租赁关系自2020年2月15日即告解除。又因疫情原因，在政府相关部门的政策许可（外出活动）及搬离物品条件具备时，上诉人刘艳第一时间积极腾房给被上诉人刘放平、薛豪丽。只因被上诉人刘放平、薛豪丽想吞掉上诉人刘艳的6000元押金（不愿退押金），故意为难上诉人刘艳，并在多次交涉过程中辱骂上诉人刘艳和丈夫及当时未出生的小孩。玻璃门是上诉人刘艳开始承租时私装的，不属于被上诉人刘放平、薛豪丽的私有财产，且在一审中，经一审法官耐心劝说下，上诉人刘艳也把门重新修好了，但这一切行为并不是上诉人刘艳就认可租赁期间继续延长，上诉人刘艳从3月份搬离出来后，就不需要再使用房屋了，这是众所周知的道理。且被上诉人刘放平、薛豪丽没有提供替上诉人刘艳缴纳水电费、物业管理费的任何票据。 刘放平、薛豪丽答辩称：一、关于双方因为疫情原因解除合同，不存在这回事。因为上诉人刘艳在别的地方租了门面，存在欺骗行为。二、上诉人刘艳称“2020年2月10日在微信说要退房屋，我说了同意，但没有同意其退押金”不是事实，她只提前五天才通知我，也一直没有与我进行交接，退房退钥匙的时候也没有说押金，而且也没有交回房屋搬走东西，并将门面锁了，还将钢琴存放在里面。原审法院也去现场勘查了事实，上诉人刘艳没有说什么时候搬走，被上诉人刘放平、薛豪丽不存在为难上诉人刘艳的行为。在原来之前，上诉人刘艳从来没有提出退押金这事。原来门面有两个门，上诉人刘艳安装玻璃门，但均被其砸了，这些均在派出所有报警记录。上诉人刘艳尚欠水电费2357元以及1000多元物业管理费。时间没到退房属于违约。 薛豪丽向一审法院起诉请求：一、判令解除原告薛豪丽与被告刘艳于2017年1月16日签订的《租赁合同书》，被告刘艳将租赁门面返还给原告；二、判令被告刘艳向原告支付拖欠的租金10560元（暂计算至2020年4月27日止），按合同约定的租金标准向原告支付2020年4月28日起至实际归还门面之日止的房屋占用费；三、判令被告刘艳向原告支付自2020年2月15日起自租金实际支付完毕止的逾期付款违约金（暂计算至2020年4月27日止的逾期付款违约金为3801元）；四、判令被告刘艳向原告支付拖欠的水、电、物业费共计1422元；五、被告刘艳承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年1月16日，原告薛豪丽与被告刘艳签定了《租赁合同书》，约定：原告将其所有的位于株洲市荷塘区的楼梯左边门面租赁给被告经营使用，租赁期限为五年，从2017年2月15日起至2022年2月14日止。起始月租金为第一年3800元／月，从第二年开始逐年递增，租金采用先付后用的原则按季度（三月）支付，应于每季度提前十天一次性支付。如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直至付清全部租金为止……承租方租赁该物业需自行承担水、电、物业等费用。支付时间、方式为接到出租方出示水、电等物业公司的缴费单之日起的五天内缴清上述费用。合同签订后，原告如约履行了合同，交付了该房屋。双方曾在微信上协商一致同意2020年2月10日解除合同，但原告附条件要求被告搬离才解除，被告在支付了2020年2月15日之前的房屋租金后，未再按照合同约定的时间支付门面租金，直至2020年4月29日，被告搬离该房屋，2020年2月15日之后，案涉合同约定的房屋租金为4400元／月，原告已代被告支付了该段时间的水、电、物业费共1422元。 另查明，2020年4月29日，原、被告双方发生口角争执，被告情绪激动之下砸毁了案涉租赁房屋门口的玻璃门，撕毁了案涉租赁房屋隔间内的墙纸，并于当日搬离了最后一台钢琴。该玻璃门与墙纸系被告承租时所自行装修建成，在双方的租赁合同中约定了合同期满后承租方不得破坏装修，应完整交付出租方。2020年6月29日，被告将其所砸毁的玻璃门修复完好。 一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示,内容未违反国家法律法规的禁止性规定,应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自已的义务,不得擅自变更或者解除合同。具体对本案的处理评判如下:对于原、被告签订的房屋租赁合同是否已在2020年2月10日解除问题。被告辩称,2020年2月10日双方已就合同的解除问题微信协商一致,由于疫情影响客观原因未搬离房屋，故合同已于2020年2月10日解除。原审认为,原、被告虽于2020年2月10日协商一致同意解除合同，但原告附条件要求被告搬离房屋，被告直至2020年4月29日才全部搬离房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”故该合同实际解除之日应为2020年4月29日，被告需要支付2020年2月16日至2020年4月29日的租金，租金为10711元[计算方法：4400×2+（4400÷30）×13=10711]。原告主张被告延期交付租金应支付违约金，原审认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》的规定，2020年1月底，新冠疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，其中就包括被告经营的教育机构，属于政府强制性要求，商户无法经营的情形属于不可抗力，不属于商户责任。3月中旬疫情减轻，虽部分商户逐渐恢复，但原告经营的教育机构需要面对面集中教学，仍属严格管制而无法开业的状态，一直持续至4月中下旬左右，故对该段时间的租金，原审酌情减免一个半月的租金即6600元，疫情减缓后，承租人搬离仍需要一定的合理期限，故被告至2020年4月29日搬离，不应视为违约，对原告的该项主张，原审不予支持，原告应退还被告6000元押金。原、被告在租赁合同中约定了“承租方租赁该物业需自行承担水、电、物业等费用”，原告已代被告支付了水、电、物业费共1422元，被告应当予以偿还，故对原告该项主张，原审予以支持。 被告于2020年4月29日砸毁租赁房屋的玻璃门，致使租赁房屋受损因而暂时无法出租，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”故被告应当向原告支付至该房屋修缮完好后归还之日（2020年6月29日）为止的房屋租金损失，损失参照租金计算为：8800元[计算方法：4400×2=8800]。 综上，被告应向原告支付的租金及损失共计12911元（计算方法：10711+8800-6600=12911），与原告应向其支付的6000元押金抵销后，最终应向原告支付6911元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下：一、原告刘放平、薛豪丽与被告刘艳签订的《租赁合同书》于2020年4月29日解除；二、被告刘艳在本判决生效后十日内向原告刘放平、薛豪丽支付租金及损失共计人民币6911元；三、被告刘艳在本判决生效后十日内向原告刘放平、薛豪丽支付水、电、物业费共计人民币1422元四、驳回原告刘放平、薛豪丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，减半收取97元，由被告刘艳承担72元，原告承担25元。 二审中，上诉人刘艳与被上诉人刘放平、薛豪丽均未提供新证据。 本院对一审判决查明的事实和采信的证据予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、上诉人刘艳是否应支付2020年2月16日以后的租金；二、上诉人刘艳是否应支付水、电、物业费。 关于争议焦点一，上诉人刘艳与被上诉人薛豪丽虽于2020年2月10日协商一致同意解除合同，但被上诉人薛豪丽要求上诉人刘艳交清搬离房屋之前的租金，该行为属于附条件的民事行为。上诉人刘艳直至2020年4月29日才全部搬离房屋，原审根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定认定上诉人刘艳需要支付2020年2月16日至2020年4月29日的租金10711元，并无不当。同时，原审根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》的规定，酌情减免一个半月的租金，并判决被上诉人刘放平、薛豪丽退还6000元押金，已充分考虑了上诉人刘艳的实际情况。 《租赁合同书》约定，合同期满后，乙方（上诉人刘艳）装修不得破坏，且遵守来修去丢的原则完整交给甲方（被上诉人刘放平、薛豪丽）。上诉人刘艳于2020年4月29日砸毁租赁房屋的玻璃门，违反上述约定，致使租赁房屋受损而暂时无法出租。原审根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，判决上诉人刘艳向被上诉人刘放平、薛豪丽支付至修缮完好后归还之日（2020年6月29日）为止的房屋租金损失正确。 关于争议焦点二，《租赁合同书》约定约定了“承租方租赁该物业需自行承担水、电、物业等费用”，被上诉人薛豪丽已举证证明其代上诉人刘艳支付了水、电、物业费，原审判决上诉人刘艳支付水、电、物业费，并无不当。 综上所述，上诉人刘艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案案件受理费50元，由上诉人刘艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二〇年九月二十三日 法官助理陈河 书记员贺双平