云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初7409号原告：尹彬，男，1989年12月18日出生，汉族，云南省元谋县人，住云南省楚雄彝族自治州元谋县。委托诉讼代理人：兰天，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：荣艺源，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：马怀涛，男，1988年8月2日出生，回族，云南省昆明市人，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：官兴燕，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明振峰市场管理有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区联盟镇小厂村环城北路101号。法定代表人：李中荣。委托诉讼代理人：官兴燕，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南羊甫投资有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北郊小厂村101号。法定代表人：李骏。委托诉讼代理人：刘玲，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郭俊宏，云南凌云律师事务所实习律师，特别授权代理。原告尹彬诉被告马怀涛、昆明振峰市场管理有限公司及第三人云南羊甫投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告尹彬及其委托诉讼代理人兰天，被告马怀涛及昆明振峰市场管理有限公司的委托诉讼代理人官兴燕，第三人云南羊甫投资有限公司的委托诉讼代理人刘玲、郭俊宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹彬向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同向原告返还自2019年6月1日起至2020年3月12日的租金78082元及保证金5000元；2、判令被告赔偿原告损失30682元；3、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年3月16日，原告与马怀涛签订《租赁合同书》，约定马怀涛将位于昆明市盘龙区租赁给原告使用，面积为500㎡，租赁期限自2019年3月13日起至2020年3月12日止，租金为10万元／年，一年一付。同时，合同中约定马怀涛保证，原告对租赁房屋的完整使用权，确保原告在履约期间享有本合同规定的权利，不受任何第三方的非法干扰、干涉。另外，在合同签订时，昆明振峰市场管理有限公司向原告出具了《情况说明》，表示相关场地由马怀涛负责管理。合同签订后，原告按约向马怀涛支付了保证金5000元及一年租金10万元，马怀涛将出租房屋交付给原告，原告随即对租赁房屋进行装修后开始使用。2019年底，原告接到经营场地产权人即本案第三人的律师函，称原告于2019年6月1日起非法占用其拥有的场地，要求原告重新与其签订房屋租赁合同并支付租金，否则就勒令原告立即腾空房屋搬离场地。原告才投入资金进行装修后经营不久就出现此情况，迫于无奈，原告只能与第三人重新签订《物业租赁使用合同》并支付租金。后经原告核实，昆明振峰市场管理有限公司与第三人的租赁关系已于2019年5月31日结束，被告从2019年6月1日开始便不再享有租赁房屋的使用权，被告无法按照《租赁合同书》全部履行约定义务，属于严重违约行为，直接导致原告重复交纳租金，且租金上涨对原告造成了巨额损失。被告的违约行为损害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，诉至法院主张权利。被告马怀涛辩称，第一，原告与被告之间签订的租赁合同合法有效，而且已经履行完毕，不应当退还租金。保证金是根据合同约定，双方进行结算，如果没有其他情况，保证金不予退款。第二，本案原告支付的诉讼费、保险费，不应当由被告承担。第三，第三人云南羊甫投资有限公司对涉案房屋在2013年6月份以后还处于对外经营的状况，昆明振峰市场管理有限公司是对外出租，第三人云南羊甫投资有限公司对该情况是知晓和认可的。因此原告的诉讼请求不应该得到支持。被告昆明振峰市场管理有限公司辩称，昆明振峰市场管理有限公司并不是涉案合同的签订主体，昆明振峰市场管理有限公司与马怀涛之间也只是租赁关系，并不是本案的适格主体，不应当承担任何的支付或者赔偿责任。第三人云南羊甫投资有限公司辩称，第三人系昆明市盘龙区联盟镇小厂村环城北路101号房屋合法所有人及土地使用权人，第三人与马兴洪之间的租赁合同关系已于2019年5月31日届满终止。第三人与马兴洪还有昆明振峰市场管理有限公司之间的市场管理服务关系也于2020年1月15日终止，此期间马兴洪和昆明振峰市场管理有限公司并未进行过任何市场运营管理，因此终止了该合同，因此第三人与马兴洪及昆明振峰市场管理有限公司马怀涛之间不存在任何的租赁关系或市场运营服务管理关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本案证据及原、被告和第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2016年3月27日，昆明振峰市场管理有限公司与马怀涛签订《租赁合同书》，约定马怀涛承租位于昆明市盘龙区等业务，合同租赁期限自2016年4月1日起至2021年9月30日止，双方还对其他权利义务进行了约定。2019年9月2日，云南羊甫投资有限公司与昆明振峰市场管理有限公司、马兴洪签订《招商及运营管理服务合同》，云南羊甫投资有限公司委托昆明振峰市场管理有限公司、马兴洪为位于云南省昆明市盘龙区项目提供项目商业服务、招商策划和招商代理服务、商业运营管理服务，服务期限自2019年6月1日起至2024年5月31日止，双方还对其他权利义务进行了约定。2019年3月16日，马怀涛（甲方）与尹彬（乙方）签订《租赁合同书》，双方约定乙方承租甲方开发管理的位于昆明市盘龙区用于经营桌球娱乐业务，租赁面积为500㎡，场地使用费100000元／年，一年一付，保证金5000元，租赁期限自2019年3月16日起至2020年3月12日止。双方还对其他权利义务进行了约定。2019年3月16日，原告向被告马怀涛支付租金人民币100000元，庭审中被告马怀涛认可还收到原告支付保证金人民币5000元。2020年1月7日，云南凌云律师事务所向原告及案外人发送《律师函》，载明：“原告与案外人于2019年6月1日起非法占用云南羊甫投资有限公司合法拥有的昆明市联盟镇小厂村环城北路101号内二楼棋牌室、二楼台球室、三楼轰趴馆。羊甫公司分别于2019年12月13日、2019年12月21日、2019年12月27日就非法占用一事与原告及案外人约谈。在约谈中羊甫公司提出原告及案外人需与羊甫公司签订租赁合同并支付租金，否则应在2019年12月31日前从上述产权处搬离。……”2020年6月5日，云南羊甫物资贸易有限公司与尹彬签订了《物业租赁使用合同》，双方约定尹彬承租云南羊甫物资贸易有限公司位于云南省昆明市盘龙区，租赁期限自2019年6月1日起至2021年5月31日止，两年房租283593.88元，双方还对其他权利义务进行了约定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告马怀涛与原告签订的合同租赁期限自2019年3月16日起至2020年3月12日止，被告马怀涛与昆明振峰市场管理有限公司的合同租赁期限自2016年4月1日起至2021年9月30日止，而云南羊甫投资有限公司与昆明振峰市场管理有限公司、马兴洪的合同服务期限自2019年6月1日起至2024年5月31日止，从本案中当事人提交的证据来看，被告马怀涛在与原告签订合同时并不是涉案商铺的权利人，也未经权利人同意将房屋转租给原告，系无权处分行为，且权利人云南羊甫投资有限公司在庭审中明确表示对被告马怀涛的转租行为不予追认，故原告与被告马怀涛签订的《租赁合同书》应认定无效。本案中，原告在庭审中确认原告的诉讼请求系基于原告与被告马怀涛签订的合同，被告昆明振峰市场管理有限公司并不是该合同相对人，且2019年3月13日至2020年3月12日的租金原告陈述是向被告马怀涛支付，被告马怀涛在庭审中也确认收到原告支付的保证金5000元及租金100000元，故本案原告主张被告昆明振峰市场管理有限公司承担责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告马怀涛向原告返还自2019年6月1日起至2020年3月12日的租金78082元及保证金5000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从上述法条可以看出，房屋租赁合同被宣告无效后，人民法院一般就承租人在占有使用房屋期间财产性利益的返还，以判决承租人参照合同中约定的租金标准支付房屋使用费的方式体现。本案中，原告向被告马怀涛支付了租金人民币100000元及保证金5000元，但房屋所有权人云南羊甫投资有限公司不同意被告马怀涛将涉案房屋转租给原告，并于2019年6月5日与原告签订新的租赁合同，且原告向云南羊甫投资有限公司支付了自2019年6月5日之后的部分租金，故本院支持被告马怀涛向原告返还保证金5000元及自2019年6月5日起至2020年3月12日止的租金76986元。对于原告主张被告赔偿原告损失30682元的诉讼请求，因原告租房时对房屋所有权未尽认真审查的义务，对于损失其自身存在一定过错，故对于该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告尹彬与被告马怀涛于2019年3月16日签订的《租赁合同书》无效；二、被告马怀涛于本判决生效之日起十日内向原告尹彬返还自2019年6月5日起至2020年3月12日止的租金人民币76986元；三、被告马怀涛于本判决生效之日起十日内向原告尹彬返还保证金人民币5000元；四、驳回原告尹彬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2575元，减半收取计人民币1287.5元，由原告尹彬负担人民币359.5元，被告马怀涛负担人民币928元。保全费人民币1089元，由被告马怀涛负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李娜二〇二〇年九月十四日书记员  杨璐