北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2305号上诉人（原审被告）：董兴丽，女，1981年10月30日出生。委托诉讼代理人：郝振刚，北京市华博金隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝胤雅，北京市华博金隆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵志茹，女，1952年10月10日出生。委托诉讼代理人：张峻铭，北京沣谊律师事务所律师。原审被告：虞静，女，1983年5月15日出生。原审第三人：北京市融诚通达典当有限公司，住所地北京市丰台区南苑槐房西路南庭新苑318号院4号楼-03。法定代表人：王颖，执行董事。委托诉讼代理人：常莎，北京市京都律师事务所律师。上诉人董兴丽因与被上诉人赵志茹、原审被告虞静、原审第三人北京市融诚通达典当有限公司（以下简称通达公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2018)京0102民初8112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。董兴丽上诉请求：1、撤销北京市西城区人民法院(2018)京0102民初8112号民事判决，依法驳回赵志茹全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由赵志茹承担。事实和理由：一、赵志茹不能取得本案标的房屋所有权，是由于虞静个人向其实施了诈骗行为所致，与董兴丽无关，与通达公司无关。北京市二中院生效刑事判决书和西城法院一审判决均认定上述事实，在虞静与赵志茹房屋买卖交易中，虞静与董兴丽之间不存在恶意串通，没有损害赵志茹利益。二、虞静、董兴丽之间的房屋买卖是正当交易行为。截止2013年12月26日，虞静家欠付通达公司高达1100万元到期债务，且已无力偿还多时。为及时止损，避免债台高筑，虞静将本案标的房屋出卖给董兴丽用于清偿债务。虞静、董兴丽之间达成房屋买卖的合意，是基于双方的合法意愿，而非以恶意串通损害赵志茹利益为目的。虞静、董兴丽之间的《房屋买卖协议》合法有效，不存在恶意串通损害赵志茹利益的无效情形。三、赵志茹不是本案适格主体，其无法取得本案标的房屋所有权与虞静和董兴丽之间的房屋买卖交易无关，且其因此遭受财产损失已通过刑事审判得到救济。现赵志茹又就同意标的房屋主张民事权利，于法无据，应依法驳回起诉。赵志茹因北京畅熠房地产经纪有限公司存在重大过失，遭受财产损失，应向其主张民事权利。赵志茹辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分。（一）答辩人与虞静签订的《房屋买卖协议》合法有效，答辩人的合法权益应当受到法律保护。（二）上诉人董兴丽与虞静的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》是在北京市融诚通达典当有限公司策划安排下恶意串通的虚假违法交易，证据确凿充分。1、上诉人董兴丽名为购房人，实为北京市融诚通达典当有限公司财务人员。2、《存量房屋买卖合同》出售代理人王殿臣是北京市融诚通达典当有限公司职工，其行为应为职务行为，且在虞静与上诉人董兴丽的房屋买卖合同中双方的联系人电话均为王殿臣，明显是恶意串通的虚假交易。3、北京市融诚通达典当有限公司是事先知晓虞静出售本案房屋给被上诉人的。4、根据上诉人董兴丽的证言足以证明本案房屋在签订买卖合同之前、至房屋过户均未到过现场看房，房屋买卖合同签订、房屋价格等，也均由第三人北京市融诚通达典当有限公司孙总决定，并由其职工王殿臣具体办理，明显不是市场对价交易行为。5、上诉人董兴丽与虞静在签订合同之前互不相识，更没有就房屋买卖有过交流，也足以证明其二人双方的房屋交易完全是在北京市融诚通达典当有限公司恶意策划下所实施，并非市场合法交易行为。6、上诉人董兴丽的购房款并非其个人款项，房款来源全部是由北京市融诚通达典当有限公司相关人员同一天打入。7、上诉人董兴丽的本案购房款在办理房屋买卖合交易日当天又全部返回北京市融诚通达典当有限公司。8、北京市融诚通达典当有限公司组织人员到本案房屋骚扰答辩人，意图侵占房屋，更加充分证明本案交易是在其策划、指使下恶意串通侵害赵志茹合法权益的行为。上诉人董兴丽是北京市融诚通达典当有限公司的内部员工，根据其证言和本案房屋交易的过程事实充分证明其购房行为完全是在北京市融诚通达典当有限公司的恶意串通和安排下，拟制的与虞静的虚假房屋交易，虞静在明知房屋已经出售给答辩人的情况下，还出具售房授权书，也证明其存在主观恶意。二、虞静与上诉人董兴丽及北京市融诚通达典当有限公司存在恶意串通的行为，严重损害了答辩人的合法权益。三、一审判决适用法律正确，判决公正。四、上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回。（一）上诉人主张本案房屋买卖为正当交易行为，没有恶意串通，既违背客观事实，也无正当市场交易的证据。（二）上诉人董兴丽主张本案房屋买卖没有损害答辩人权益明显为违背事实的恶意主张，本案房屋交易以低于市场一倍以上的690万元低价进行交易，明显严重侵害了答辩人的合法权益。（三）答辩人从中介公开信息中市场价所购买本房屋，无论取得房屋的物权，还是返还购房款的债权，均应得到法律的保护，是虞静与上诉人董兴丽及北京市融诚通达典当有限公司存在恶意串通的行为，致使答辩人合法权益受到严重侵害至今。五、对虞静与上诉人董兴丽及北京市融诚通达典当有限公司存在恶意串通行为所造成的重大经济和精神损害，答辩人保留依法继续追究的权利。虞静未陈述其意见。通达公司辩称，同意上诉人的上诉请求。虞静已经欠了我公司1100万元的欠款，按照月息3%，日滞纳金0.2%每天增加，在这种情况下，虞静的资金压力比较大，所以她以相对正常的价格出卖房屋。而且通达公司是对涉案房屋设置的1100万元的最高额抵押，所以在其还不上钱的情况下，双方交易符合法律规定，属于侵犯他人权利的行为。赵志茹向一审法院起诉请求：1．确认2014年1月23日，虞静与董兴丽就北京市西城区502号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.确认2014年2月18日，北京市融诚通达典当有限公司职工王殿臣以虞静的名义与董兴丽就北京市西城区502号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；3.案件受理费由董兴丽、虞静、通达公司共同承担。一审法院认定事实：2012年12月5日，虞静（甲方、抵押人）与通达公司（乙方、抵押权人）签订编号为北京融诚典当2012第1006号《房屋最高额抵押典当合同》，约定甲方以其位于北京市西城区502房屋（京房权证宣私字第XXXX号）作抵押，向乙方典当贷款800万元，双方同意涉案房屋估价为人民币1100万元。2012年12月6日，虞静向通达公司员工王殿臣作出委托书，并由北京市中信公证处对该委托书进行公证。委托书上载明虞静委托王殿臣办理签订房屋买卖合同、办理网上签约及注销、办理产权过户登记手续等事宜，下方委托人处有虞静的签名及手印。2012年12月7日，通达公司与虞静就涉案房屋办理《最高额抵押权设立登记申请表》。申请表下方有虞静的签名、王殿臣的签名以及通达公司的公章。2013年8月15日，赵志茹（甲方）与畅熠公司（乙方）签订《委托购房协议书》。协议书第一条约定：“甲方欲购买位于北京市西城区53号院的房屋（房屋所有权证书证号为：京房权证宣私字第XXXX号），建筑面积为244.55平方米。”第二条约定：“甲方委托乙方，就购买房屋事宜进行洽商，签署购买房屋相关协议，办理房屋过户手续。”第三条约定：“甲方因身体不好，不能亲自办理购买房屋相关事项，出具《个人委托书》，让其女儿张雪作为代理人，代理其签署相关协议，办理购买房屋相关事项。乙方应配合张雪办理相关事项。”协议书下方有甲方赵志茹、乙方邵雪的签名。2013年8月15日，赵志茹向张雪出具《个人委托书》，委托书载明：“本人因身体原因，不能亲自办理北京市西城区53号院502（京房权证宣私字第XXXX号）房屋买卖相关手续，特委托张雪（我女儿）作为我的合法代理人，全权代表我办理有关事项，对被委托人在办理上述事项过程中签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。”委托书下方有赵志茹及张雪的签名。对于上述两份证据的真实性和关联性，董兴丽和通达公司均不认可。董兴丽认为畅熠公司在未核实涉案房屋权属状况的情况下安排赵志茹与虞静签订房屋买卖协议，是赵志茹作为刑事案件受害人被虞静诈骗成功的重要原因，畅熠公司应向赵志茹承担一定的赔偿责任。通达公司认为赵志茹、张雪及畅熠公司未核实涉案房屋权属状况，是赵志茹受骗的重要原因，与通达公司没有任何关系。2013年8月19日，张雪代赵志茹（买受方、乙方）与虞静（出售方、甲方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方向乙方出售位于北京市西城区53号院的房屋（京房权证宣私字第XXXX号），乙方向甲方支付房款1100万元。合同签订后，赵志茹向虞静实际支付购房款830万元。对于该证据的真实性和关联性董兴丽和通达公司均不予认可。董兴丽和通达公司认为赵志茹被诈骗830万元已经被生效的刑事判决书予以确认，无法核实该份证据的真实性。通达公司、北京中兴泰安房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）、北京中邦搏金担保有限公司（以下简称中邦公司）、北京八方豪情文化传媒有限公司（以下简称八方公司）及斌勇信诚（北京）咨询服务有限公司（以下简称斌勇公司）的工商信息显示，上述三个公司系关联公司。通达公司的总经理孙占斌同时系中兴公司和斌勇公司的法定代表人、股东。通达公司的股东杨晓璐系中兴公司的股东，而中兴公司的股东**同时系中邦公司和八方公司的法定代表人、股东，**还是斌勇公司的股东。董兴丽作为通达公司之关联公司中邦公司的员工，经通达公司总经理孙占斌介绍，董兴丽（买受人）与虞静（出卖人）于2014年1月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定虞静将涉案房屋出卖给董兴丽，房屋成交价格为690万元。合同尾部有虞静和董兴丽的签名。合同第二条房屋权属情况（四）载明该房屋的抵押情况为无。2014年2月17日，通达公司就涉案房屋办理了《最高额抵押权注销登记申请表》。申请表下方有通达公司员工王殿臣的签名及通达公司的公章。2014年2月18日，王殿臣代虞静（出卖人）与董兴丽（买受人）办理合同编号为C857550的《存量房屋买卖合同》，该合同系虞静与董兴丽买卖涉案房屋的网签合同，合同约定虞静将涉案房屋出卖给董兴丽，房屋成交价格为690万元。合同尾部有王殿臣代虞静的签字及董兴丽的签名。2014年2月18日，虞静(甲方)、董兴丽（乙方）、北京市西城区房屋管理局（丙方）签订编号为20140003942的《存量房自由交易资金划转协议》，其中第一条第二款约定，甲方在工商银行开立的账户，户名为王殿臣，账号为×××，交易完成时，作为自有资金收款账户。合同下方甲方、乙方签字处为空白，但加盖有北京市西城区房屋管理局存量房资金监管合同专用章。2014年2月20日，董兴丽支付购房款690万元，当日王殿臣持虞静出具的授权委托书和公证书与董兴丽一起办理了涉案房屋的过户手续。2014年2月24日，董兴丽取得房屋所有权证，编号为X京房权证西字第XXXX号。2014年12月26日，董兴丽出具《购房说明》，载明“董兴丽系北京中邦搏金担保有限公司员工。2013年底2014年初，经朋友介绍，本人欲购买西城区502号房屋（以下简称涉案房屋）。2014年1月13日涉案房屋房主虞静从南京赶到北京，并于当天晚上与本人在该小区虞静家另一住处签订了房屋买卖合同。合同约定房屋出售价为人民币陆佰玖拾万元，付款方式为一次性全款支付，房屋交易产生的税费均由本人承担。因虞静在南京工作生活，不能亲自办理过户手续，双方约定由虞静的受托人王殿臣与本人办理过户相关事宜。2014年2月18日，本人与王殿臣签订了《存量房买卖合同》，并于2014年2月20日办理了过户手续。本人前后支付了购房款6900000元、营业税345000元、地方教育附加6900元、城市维护建设税24150元、教育费附加10350元、契税207000元（合计人民币7493400元，大写柒佰肆拾玖万叁仟四佰元）。2014年2月24日，本人取得了房屋所有权证，编号为X京房权证西字第XXXX号。2014年5月上旬，本人收到北京市西城区人民法院的传票（2014西民初字第11193号），得知赵志茹起诉虞静和本人。根据赵志茹的《民事起诉状》，本人认为虞静存在一房二卖的嫌疑，后，本人向北京市公安局房山分局报案。”2016年8月15日，北京市人民检察院第二分院以京二分检刑诉[2016]86号起诉书向北京市第二中级人民法院提起公诉，指控虞静犯合同诈骗罪。北京市第二中级人民法院经审理查明：2013年至2014年间，被告人虞静隐瞒其名下位于北京市西城区502号房屋被抵押的事实，以签订《房屋买卖协议》的形式，骗取被害人赵志茹、张雪购房款共计人民币830万元。2016年12月28日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02刑初83号刑事判决书，认定虞静犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金人民币十三万元并责令虞静退赔人民币八百三十万元，发还被害人赵志茹，张雪。赵志茹提供的畅熠公司证词显示，该公司员工邵雪等于2013年11月14日上午陪同赵志茹搬进涉案房屋，并监督虞小妹（虞静之母）和赵志茹进行了房屋交接。张雪在（2016）京02刑初83号判决书中述称，“……2013年11月，我交完830万元定金后，虞静母亲说虞静爱人不同意卖房子，我就让虞静退钱，她退不了，我怕损失就搬进购买的房子里，并在西城法院起诉虞静。2014年5月，法院告诉我该房已于同年2月27日被出售了。知道该房屋抵押出售的事后，我联系不上虞静，只能联系虞小妹，虞小妹说此房被典当公司违规出售，她们正通过诉讼打算把房子要回来，最后还是卖给我。”（2016）京02刑初83号判决书将张雪所述作为案件事实予以认定。董兴丽在购买涉案房屋前并未实地看房。董兴丽在（2016）京02刑初83号刑事判决书中出具如下证言，“……2014年1月，融诚通达公司孙占斌经理给我打电话说有这个房子要卖，因为我之前跟他说过有便宜房子提供给我信息。1月23日晚，孙占斌给我打电话说价格谈好了690万，我同意了，王殿臣接我到中华家园某楼1层，我看见孙占斌、虞静和虞静的父母，然后我和虞静签了房屋买卖合同，王殿臣还拍了相片，签完合同，孙总说快腾房，办理过户。我从工行卡中打入房管局资金监管账号690万元。办理过户是我和王殿臣去的，王殿臣拿着委托书和公证书办理的相关手续，几天后我自己取了房产证。”通达公司员工王殿臣在（2016）京02刑初83号刑事判决书中出具如下证言，“2012年12月底，虞静将其名下西城区502房产抵押给北京融诚通达典当有限公司，借款800万元，我带虞静到北京市中信公证处办理了借款公证和委托卖房公证。12月5日，我在中信公证处写的保证书，就是虞静提供的那份保证书，保证虞静在按时归还贷款本息的情况下不卖房，当时工作疏忽没写时间地点。2013年12月底，我公司催虞静还借款本息，不再延期典当借款，但是虞静没有偿还能力，我公司孙经理和虞小妹商量同意双方都找买家，变卖房产后归还我公司本息。后董兴丽找到我公司孙经理表示以690万元购买此房屋，孙经理将该消息通知虞小妹，对方同意出售。2014年1月23日，我们到虞小妹在京住处，我向虞静及其家人介绍董兴丽是来买房子和签署房屋买卖合同的，房屋价款690万元，虞静未表示异议。在我见证下，虞静知情自愿与董兴丽签订房屋买卖合同，并给我签了授权委托书，支付指令等手续。虞静卖房后，董兴丽支付的购房款还了我公司借款，我当天没有给虞静写过其他文字东西。”虞静之母虞小妹（2016）京02刑初83号刑事判决书中出具如下证言，“2013年春天，我们商量把虞静的房子卖了还本金和利息，我儿子把售房信息发布到网上找买家。张雪决定买虞静的房子，商量房价是1100多万元。签约时我和虞静在，对方是张雪两口子和中介公司两个人，合同约定定金50万元，11月对方把钱全部给我们，我们12月底前过户。张雪给我们800余万元后，虞静应该用在公司日常周转了，但是当时效益不好，还是还不了钱。贷款公司把我们房子卖了的事，我们不知道，其他事情得具体问虞静。2014年小年夜当天，贷款公司一方去我们家，当日23时来了个女的，说是贷款公司会计。”通达公司总经理孙占斌在（2016）京02刑初83号刑事判决书中出具如下证言，“……我们一直催虞静家里还钱，后来虞小妹和虞静都说了准备把已经抵押给我们的房子卖了还钱。我当时给他们找了个下家，就是后来买他们家房子的董兴丽，说好2014年1月23日办手续，当天我们公司有我、王殿臣一直在他们家等着虞静回来，虞静坐火车从南京赶回来，回家都夜里23时许了，后来他们又把董兴丽叫过来，当着双方的面，在双方都很清楚买卖房屋这件事情的情况下，董兴丽和虞静签的合同，虞静还给我们专门出具了授权委托书，委托我们全权办理过户的事宜，当时我还给现场照了照片。房子卖了690万元，直接还给我们公司了。虞静还欠着我们公司410多万元，后来她陆续又还了一些，直到2014年3月19日，还了50万元，加上虞小妹另行抵押的一辆奥迪A8小轿车，才算是还清了我们的欠款。”另查，2014年2月18日，董兴丽与虞静就涉案房屋办理房屋买卖网签合同时，董兴丽名下0200243601024179627账户（以下简称涉案账户）资金为20999.02元。2014年2月20日，在与通达公司员工王殿臣办理案涉房屋交易当日，通达公司总经理孙占斌向董兴丽名下的涉案账户转入210万元，通达公司法定代表人王颖向董兴丽名下的涉案账户转入210万元，孟庆芳向董兴丽名下的涉案账户转入200万元，杨守诚向董兴丽名下的涉案账户转入40万元，赵惠云向董兴丽名下的涉案账户转入90万元。以上款项共计750万元。对此款项由他人支付的性质原因，董兴丽及通达公司未作出合理解释，亦未提交证据。2014年2月20日，董兴丽将690万元转入存量房自有交易资金监管账户（帐户名：C857550，账号：×××），缴纳契税207000元，并代虞静支付税费共计386400元。虞静向董兴丽发出付款指令，指令董兴丽将涉案房屋的购房款直接支付给通达公司。一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，虞静无正当理由拒不参加庭审的行为，不影响法院依据现有证据认定事实并作出判决。本案的争议焦点在于虞静与董兴丽是否恶意串通，是否损害了赵志茹的合法权益。2013年8月19日，赵志茹与虞静就涉案房屋签订《房屋买卖协议》，合同价款1100万元，赵志茹依约实际支付购房款830万元，并且于2013年11月实际入住。2014年1月23日，虞静又与董兴丽签订《北京市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋以690万元价格出卖给董兴丽。从交易过程可知，虞静对于涉案房屋的两次买卖交易均是知情的，应当知道其一房二卖行为会损害赵志茹的合法权益。涉案房屋市场价格巨大，作为正常的房屋买受人，在签订购房合同前会对房屋现状进行实地勘察，以避免潜在的交易风险。而董兴丽在购买涉案房屋前，虞静已将涉案房屋交付给赵志茹，赵志茹一家在此居住。而董兴丽在购房时，并未实地看房，该行为显然有违正常的房屋交易习惯，且董兴丽未作出合理解释。从资金来源上看，董兴丽在办理涉案房屋过户登记手续当天，才收到他人汇入的钱款共计750万元，与涉案房屋的购房款加上税费共计7493400元基本一致。这其中，通达公司总经理孙占斌与法定代表人王颖的转账金额达420万元，占购房款总额的60.87%。对此笔款项的来源，董兴丽未能陈述合理理由。之后，董兴丽将690万元购房款直接汇入通达公司员工王殿臣账户中，通达公司将该笔款项作为虞静的还款予以清偿。董兴丽所在的中邦公司与通达公司系关联公司。通达公司既是虞静的借款人，又是虞静售房的代理人，既向虞静提供购房人，向购房人提供购房款，又实际收回了购房款，使房屋所有权自虞静转移至董兴丽名下，明显与正常购房交易习惯不符，而董兴丽及通达公司又不能作出合理解释。从房屋售价来看，涉案房屋此前出售给赵志茹为1100万元，而出售给董兴丽则仅为690万元，不到前一价格的63%。考虑到虞静出售房屋的主要目的为偿还借款，出售给赵志茹的价格已经存在低于市场价格的可能，再以明显畸低的价格出售给董兴丽，更与正常交易不符。而690万元的价格又与通达公司的借款本息差额高度吻合，难谓正常交易。综上，在董兴丽与虞静的买卖合同存在诸多明显不合理之处时，董兴丽与通达公司未作出合理解释。能够认定董兴丽、通达公司与虞静之间对涉案房屋的不正常交易存在意思联络。虽然没有证据表明董兴丽或通达公司明知虞静与赵志茹之间存在在先的房屋买卖合同，但董兴丽、虞静及通达公司之间存在意思联络的不正当交易的行为是客观存在的。（2016）京02刑初83号刑事判决已经认定虞静与赵志茹的房屋买卖行为属于刑事犯罪，则双方间自始不存在合同关系。虞静自收到赵志茹的购房款的同时就产生了返还义务。一方面，虞静、董兴丽和通达公司的不正当交易行为导致了涉案房屋的购房款已经直接打入通达公司账户中，虞静客观上已经失去向赵志茹进行赔偿的经济能力。另一方面，即使董兴丽及通达公司对赵志茹在先购房不知情，但合同法中的恶意串通并不要求需要明确指向，只要不正当的交易行为客观上损害了他人利益，利益受到损害的一方就有权利主张合同无效。综上，虞静与董兴丽及通达公司存在恶意串通的行为，客观上损害了赵志茹的合法权益。赵志茹要求确认2014年1月23日虞静与董兴丽就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，以及确认2014年2月18日通达公司职工王殿臣以虞静的名义与董兴丽就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求有事实与法律上的依据，法院依法予以支持。综上所述，赵志茹的诉讼请求，存在事实及法律依据，院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（二）项、第（五）项之规定，一审法院判决：一、确认二○一四年一月二十三日虞静与董兴丽就北京市西城区502号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。二、确认二○一四年二月十八日王殿臣以虞静的名义与董兴丽就北京市西城区502号房屋签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号为C857550）无效。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。赵志茹与虞静签订房屋买卖合同，赵志茹依约支付购房款并入住。（2016）京02刑初83号刑事判决虽认定虞静构成合同诈骗，但并未否认赵志茹在涉案房屋上享有的合法权益。虞静并未也没有能力向赵志茹进行赔偿，赵志茹的权利并未得到救济。在此种情况下，赵志茹就涉案房屋提起本案诉讼，主体适格，法院应当受理。关于虞静与董兴丽是否恶意串通，损害赵志茹合法权益的问题。本院从四个方面进行具体分析。首先，双方明知或应当知道赵志茹在涉案房屋居住。虞静作为卖房人，先后与赵志茹、董兴丽签订房屋买卖合同，其对赵志茹在涉案房屋居住，一房二卖会损害赵志茹权益当然是知晓的。涉案房屋价值巨大，正常购房人理应进行看房察验。董兴丽购房前却未曾看房，甚至在签订合同时其就在涉案房屋所在小区的情况下，也没有去涉案房屋实地勘察。此种情形，完全违背正常房屋交易习惯，本院有理由认为董兴丽应当知道房屋内有他人居住的事实。其次，涉案房屋售价明显偏低。涉案房屋位于北京市西城区，建筑面积为244.55平方米。2012年12月5日，虞静与通达公司签订抵押合同，即同意涉案房屋估价为1100万元。2013年8月19日虞静与赵志茹签订房屋买卖合同，约定涉案房屋价款为1100万元。2014年1月23日，虞静与董兴丽签订房屋买卖合同，再次将涉案房屋出售，价格为690万元，不到前一价格的63%。各方对为何以明显偏低价格出售涉案房屋，均未给出合理解释。再次，本案合同交易流程明显异常。按照董兴丽所述，涉案房屋由通达公司介绍给她。涉案房屋价格并非虞静与董兴丽商定，而是由通达公司直接告知董兴丽。签订合同时亦有通达公司人员在场，后续虞静又委托通达公司员工办理过户手续。通达公司主张虞静当时欠付其1100万元，却同意虞静将名下房屋以690万元的低价出售，又在未收到虞静还款的情况下申请解押，配合房屋过户到董兴丽名下。可以看出，通达公司与虞静、董兴丽相互串通，以完成涉案房屋的不正常交易。最后，本案资金往来明显异常。董兴丽在办理涉案房屋过户登记手续当天，收到他人汇入的钱款共计750万元，与涉案房屋的购房款加上税费共计7493400元基本一致。其中，通达公司总经理孙占斌与法定代表人王颖的转账金额达420万元，占购房款总额的60.87%。对此笔款项的来源，董兴丽未能陈述合理理由。之后，董兴丽将690万元购房款直接汇入通达公司员工王殿臣账户中，通达公司将该笔款项作为虞静的还款予以清偿。通达公司既是虞静的借款人，又是虞静售房的代理人，既向虞静提供购房人，向购房人提供购房款，又实际收回了购房款，明显与正常购房交易习惯不符，而董兴丽及通达公司又不能作出合理解释。基于以上分析，可以看出，虞静、董兴丽在通达公司的配合下，明知或应当知道会侵害涉案房屋实际居住人，即赵志茹的权益，仍然签订房屋买卖合同，共同参与实施完成了涉案房屋变更登记，构成恶意串通。董兴丽主张虞静与董兴丽之间的房屋买卖是正当交易行为，不存在恶意串通，没有损害赵志茹的利益，明显不能成立，本院不予支持。综上所述，董兴丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60100元，由董兴丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 周梦峰审 判 员 李 淼二〇二〇年九月二十二日法官助理 王德林书 记 员 周 洁