天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初81960号原告（反诉被告）：庞海龙，男，汉族，1988年8月8日出生，住天津市武清区。委托诉讼代理人：杨富刚，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁艺伟，男，汉族，1990年9月19日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张玮，天津高地律师事务所律师。第三人：天津达居房地产经纪有限公司，住所地天津经济技术开发区第三大街金融街西区W7A-312室。法定代表人：黄海军，总经理。委托诉讼代理人：刘玉峰，该公司员工。原告庞海龙诉被告梁艺伟并以天津达居房地产经纪有限公司为第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理。2019年5月30日，梁艺伟当庭提出反诉请求，经本院依法审查后，于同年5月31日立案受理。受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庞海龙及委托诉讼代理人杨富刚，被告（反诉原告）梁艺伟委托诉讼代理人张玮，第三人天津达居房地产经纪有限公司（以下简称达居公司）委托诉讼代理人刘玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞海龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告返还购房定金、购房款等共计850000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月11日，原告庞海龙在第三人达居公司居间下与被告梁艺伟签订《房屋买卖合同》，约定庞海龙购买梁艺伟名下坐落于高新技术开发区盛和园13号楼1门103房屋，价格为205万元。合同签订后，庞海龙按照合同约定向梁艺伟支付了购房定金及部分购房款共计85万余元。2017年4月1日，天津发布房地产调整政策，致使庞海龙履行该合同的首付款比例由三成变成了六成，庞海龙经多方筹措资金，确无能力支付首付款，导致庞海龙与梁艺伟签订的《房屋买卖合同》不能履行。因政策变化导致合同不能履行，双方签订的《房屋买卖合同》应当解除，且不能归责当事人任何一方，双方互不承担违约责任。梁艺伟向本院提出诉讼请求：1、判令反诉原告与反诉被告签署的《房屋买卖（置换）合同》于2019年4月12日解除；2、判令反诉被告支付反诉原告购房定金410000元不予退还；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿中介服务费损失20500元，房屋租金损失暂计73417元（按照政府指导价计算自2017年7月30日起至2019年9月18日止）；4、房屋降价损失33万元；5、案件本诉及反诉的案件受理费、鉴定评估费由反诉被告承担。事实和理由：双方于2017年3月11日签订《房屋买卖合同》后，庞海龙支付了购房定金及部分购房款，并于2017年7月30日接收涉诉房屋直至2019年9月18日，由于自2018年受房地产销售市场价格的影响，涉诉房屋价格出现下跌。庞海龙迟迟不履行合同后续付款义务，直至2019年4月12日起诉法院要求解除合同。庞海龙以实际行为拒绝履行合同行为构成严重违约。梁艺伟辩称，第一、同意与庞海龙解除《房屋买卖合同》，解除时间为2019年4月12日；第二、就庞海龙其他诉讼请求内容，同于反诉请求的事实和理由。庞海龙辩称，不同意梁艺伟的反诉请求，合同解除并非其造成，与其无关。达居公司述称，双方于2017年3月11日签订《房屋买卖合同》，定于2018年下房本，启动网签协议，2017年7月30日房屋交接给庞海龙，2018年6月双方曾经协商过但未果。经审理查明，2017年3月11日，庞海龙（乙方）、梁艺伟（甲方）、达居公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方自愿将坐落在开发区盛和园13号楼1门103室房屋出售给乙方，房屋面积为81.62平方米，房屋价款为205万元，乙方于2017年3月11日向甲方支付购房定金伍万元整，并于2017年3月27日再次支付定金肆拾伍万元，甲方同意乙方采用按揭贷款方式购买房屋，乙方于2018年4月15日之前凑齐首付款，签订《天津市房产买卖协议》，办理贷款手续。乙方承诺于2017年8月30日前再次支付甲方部分房款肆拾万元，办理过户手续时，甲方提供乙方贷款首付款做资金监管，同时乙方支付甲方资金使用费共计贰万元整。甲、乙方各向丙方交纳房屋信息服务费20500元，如任何一方不能正常履行本合同规定的权利和义务，甲乙双方所交纳的买卖信息服务费，丙方概不退还。如乙方未能履行合同条款以致合同不能顺利完成，则已付定金甲方不予退还，而甲方有权将该房屋继续出售，如甲方未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，则甲方须返还双倍定金予乙方。合同签订后，庞海龙给付梁艺伟定金50万元，房款35万元。因房屋价款为205万元，双方均认可定金为41万元。2017年7月30日，梁艺伟将涉案房屋交付庞海龙，庞海龙于2019年9月18日将涉案房屋交还梁艺伟。庞海龙未在合同约定的付款期限2018年4月15日之前完全给付首款。2018年6月6日，庞海龙与梁艺伟代理人梁红进行沟通，在双方沟通内容中显示，庞海龙提出因政策导致没有能力支付房屋首付款，提出因调控政策导致履行不了，双方能否把损失互相承担一下，梁艺伟坚持自己是守约方，不同意担负房屋降价损失，双方提出找一个新买家购买涉案房屋。后庞海龙与中介王姐的通话中，庞海龙确认双方在2018年6月6日的通话中，双方寻找下一个买家，买这个房子，有合适的买家，一边解约一边给新的买家签合同。天津市于2017年3月31日出台《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，第二条深化差别化住房信贷，为保障本市居民和外地在津工作人员合理住房需求，打击利用金融杠杆进行住房投机炒作，进一步强化差别化住房信贷政策，具体措施由人民银行天津分行会同天津银监局发布实施。中国人民银行天津分行与天津银监局于2017年3月31日出台津银发【2017】65号《关于完善差别化住房信贷政策的通知》，该通知第二条规定，在本市有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房借贷政策，首付款比例调整为不低于60%。在该政策出台前，庞海龙购买涉案房屋首付款比例为30%，在该政策出台后，庞海龙购买涉案房屋首付款比例为60%。天津麒麟房地产土地评估咨询有限公司出具评估报告，认定涉案房屋在2018年6月6日的市场价值为1888360元，庞海龙发生鉴定费6137元，天津正德房地产土地咨询评估有限公司出具评估报告，认定涉案房屋在2019年4月12日的市场价值为1720000元，梁艺伟发生鉴定费6800元。本院认为，本案诉争焦点为双方签订的《房屋买卖（置换）合同》的解除时间以及庞海龙在合同履行过程中是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。就合同解除时间而言，虽然庞海龙未向梁艺伟发出书面解除合同通知，但在2018年6月6日双方协商时，庞海龙已经提出没有能力支付房屋首付款，无法履行合同的意思表示，双方商议将涉案房屋另行出售亦应以双方签订的房屋买卖合同不再履行为前提，因此，本院认定双方签订的房屋买卖合同于2018年6月6日解除。就庞海龙是否存在违约行为而言，虽然庞海龙称在签订合同后，天津市出台了新的房地产调控政策，导致其购买房屋的首付款由三成提高到六成，庞海龙由此无法履行合同不构成违约，对此，本院认为，天津市房地产调控政策的出台时间为2017年3月31日，庞海龙在得知该政策后，如果没有能力购买房屋，应当及时向梁艺伟提出解除合同，但庞海龙一直未向梁艺伟提出解除合同，一直到2018年6月6日才提出因政策导致没有能力支付房屋首付款，该时间距离天津市2017年3月房地产调控政策出台已经超过1年，涉案房屋的市场价格亦在该段期间出现较大的降幅。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。庞海龙既然未行使解除权，则其未按照合同约定在2018年4月15日给付房屋首付款的行为就构成违约，应当向梁艺伟承担违约责任。关于梁艺伟主张的定金不予退还及赔偿损失问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。由此说明，定金可以和赔偿损失并用，但定金和损失赔偿的数额不应高于因违约造成的损失。梁艺伟的损失有三部分，第一部分为房屋差价损失，2018年6月6日涉案房屋差价为161640元，该数额应当列入梁艺伟损失范围；第二部分为房屋中介费的内容，因三方合同中明确约定了如任何一方不能正常履行本合同规定的权利和义务，双方所交纳的买卖信息服务费，中介方概不退还，梁艺伟支出的中介费用20500元应当列入赔偿范围；第三部分为庞海龙于2017年7月10日至2019年9月18日期间占用房屋期间的占有使用费，梁艺伟按照政府指导价格计算为73417元不违反法律规定，应列入赔偿范围。经计算，梁艺伟的损失共计为255557元。而庞海龙支付给梁艺伟的定金为41万元，高于前述损失数额，梁艺伟的损失根据定金罚则的内容就可以得到赔偿，因此，庞海龙给付梁艺伟的定金41万元，适用定金罚则，梁艺伟不予退还，扣减定金41万元后，梁艺伟退还庞海龙房款44万元。对于庞海龙与梁艺伟的其他诉讼请求内容，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、庞海龙、梁艺伟、天津达居房地产经纪有限公司于2017年3月11日签订的《房屋买卖（置换）合同》解除；二、梁艺伟不予退还庞海龙给付的定金41万元；三、梁艺伟于本判决生效之日起十日内给付庞海龙房款44万元；四、驳回庞海龙的其他诉讼请求；五、驳回梁艺伟的其他诉讼请求。本诉案件受理费12300元，由庞海龙负担5933元，由梁艺伟负担6367元，反诉案件受理费12139元，由庞海龙负担5968元，由梁艺伟负担6171，庞海龙发生鉴定费6137元，由梁艺伟负担，梁艺伟发生鉴定费6800元，由梁艺伟自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  石鑫润人民陪审员  杨 程人民陪审员  李中立二〇二〇年九月十一日书 记 员  冯 宇