四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川34民终763号 上诉人（原审被告）：张一鸣，女，1992年4月出生，汉族，四川省宁南县人，住四川省西昌市 委托诉讼代理人：洪峰，系四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）：凉山州靖淞物业管理有限公司。住所地：四川省西昌市西郊乡河东村八组3幢1层1号。 法定代表人：曹蓉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵剑，男，1963年1月出生，汉族，该公司员工，住四川省西昌市。代理权限为特别授权。 上诉人张一鸣与凉山州靖淞物业管理有限公司（以下简称：靖淞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初4986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人张一鸣上诉请求：1、撤销原判；2、依法将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院遗漏必要诉讼当事人,审判程序错误。本案上诉人与被上诉人之间原本并不存在物业服务合同及债权债务法律关系。上诉人所在小区物业服务及西昌市恒盛物业管理有限公司服务期间的债权债务由被上诉人承接,由此引发争议产生诉讼。西昌市恒盛物业管理有限公司依法应当作为必要诉讼当事人参与本案审理。原审法院遗漏必要诉讼当事人,审判程序错误。二、原审法院认定法律关系错误。1、本案因债权债务转移被上诉人有权根据上诉人与西昌市恒盛物业管理有限公司签订的物业服务合同主张截止2019年7月31日的物业服务费用,同时上诉人亦有权根据与西昌市恒盛物业管理有限公司签订的装修管理服务协议及票据主张退还5000元装修保证金。2、宁南县南丝路集团公司并非上诉人所在小区开发主体,没有任何权利和资格与被上诉人签订前期物业服务合同。因此,被上诉人与宁南县南丝路集团公司于2019年1月1日签订的《宁南苑小区物业管理服务委托合同》依法属于无效合同,对上诉人无任何约束力。3、上诉人所在小区业主委员会于2019年4月27日成立,至今为止,小区业主委员会未依法选定物业服务单位,被上诉人整体受让的物业服务合同于2019年7月31日到期后仍然处于继续履行中,双方并未依法形成新的物业服务合同法律关系。三、原审法院判决结果错误。1、被上诉人2017年8月1日至2019年7月31日止的物业服务费应当按照西昌市恒盛物业管理有限公司答订的《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户物业服务协议》约定标准计算。原审法院认定自2019年1月1日起至2019年7月31日按《宁南苑小区物业管理服务委托合同》无法律依据。2、西昌市恒盛物业管理有限公司尚欠上诉人装修保证金5000元,本案上诉人有权依法行使抵消权。原审法院认定被上诉人物业服务费的同时应当一并认定上诉人主张的抵消权,债权债务金额相互品叠。原审法院对上诉人合法抵消权未作处理错误。 被上诉人靖淞物业公司辩称：原审判决程序合法,并未遗漏讼诉当事人。1.2018年6月20日西昌市恒盛物业管理有限公司与宁南县南丝路集团公司解除了案涉小区的物业服务合同,由我公司承接小区物业服务,2018年6月21日我公司正式入驻小区提供服务同时对于西昌市恒盛物业管理有限公司服务期间未收取物业服务费一并转移给我公司,由我公司向小区各业主收取，对此情况,当时建房领导小组及宁南县南丝路集团公司发了通知并在小区内作了公示。2.自2018年6月21日起小区物业服务主体已变更为我公司。我公司入驻小区实际提供服务,便与小区业主建立了物业服务合同关系,理应由我公司收取物业服务费。对于西昌市恒盛物业管理有限公司未收取的费用,已明确转让给我公司收取，已告知了小区业主。所以,西昌市恒盛物业管理有限公司不应当是本案的诉讼当事人。二、原审判决认定事实清楚、正确，1.案涉小区系宁南县的经济适用房，经县委决定由建房领导小组委托宁南县南丝路集团公司负责具体建设和管理，我公司与宁南县南丝路集团公司签订的《宁南苑小区物业管理服务委托合同》合法有效,且2019年4月27日小区成立业主委员会对该合同予以确认,该合同的内容对小区业主具有法律效力和约束力。2.上诉人提出西昌市恒盛物业管理有限公司欠其5000元的装修保证金,并以此抵扣我公司应收取得物业服务费。但本案属于物业服务合同纠纷,是否退还装修保证金属于是另一法律关系,不应当一并处理。另在西昌市恒盛物业管理有限公司退出时移交给我公司的应退装修保证金业主名单也不包括上诉人，其次,上诉人在上诉状当中提出没有与我公司建立物业服务合同及债权债务法律关系,但又要求用装修保证金抵扣拖欠我公司的物业服务费,这本身也是自相矛盾。 靖淞物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2017年8月1日至2019年7月31日的物业服务费4019.00元（其中物业服务费2979.00元、垃圾清运费192.00元、储藏室物业服务费248.00元、车位清洁费600.00元）；2.案件受理费由被告承担。 一审法院认定的事实：2011年3月10日，宁南县人民政府依法取得位于西昌市（建昌路）东延线编号为13／46／711地块的土地使用权，面积13494.90平方米，规划用途为新建办事处和改善型经济适用房。2016年8月18日，被告张一鸣与西昌市恒盛物业管理有限公司签订《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户物业管理服务协议》，该协议对物业管理服务费的约定为“物业管理服务费比照山水阳光商品住宅小区的一半收取，随山水阳光商品住宅小区价格涨跌按年度调整标准，2016年8月至2017年7月的收取标准为：（1）小区住房物业服务费0.60元／平方米／月，（2）车位保洁、车辆安全及停放秩序维护费普通车位25.00元／辆／月、子母车位40.00元／辆／月，（3）地下储藏室物业服务费0.30元／平方米／月，（4）尚未入住的空置房屋、未使用的地下车位与储藏室均全额计收物业管理服务费，（5）物管费按季度提前预收，住户也可在年初预交全年费用。”该协议对物业管理服务期限的约定为“本协议期限为三年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止，期限届满前一个月甲、乙双方可协商协议续签事宜。”同日，被告张一鸣与西昌市恒盛物业管理有限公司还签订了《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户装修管理服务协议》，该协议载明被告张一鸣房屋栋号为Ａ栋11楼01号，建筑面积150.45平方米。协议签订后，被告张一鸣向西昌市恒盛物业管理有限公司支付了截止2017年7月31日的物业服务费（含物业服务费、储藏室物业服务费、车位清洁费及垃圾清运费）。2018年6月20日，宁南县南丝路集团公司与西昌市恒盛物业管理有限公司解除了双方于2016年8月1日宁南县南丝路集团公司签订的“宁南苑”（宁南县驻西昌办事处改善型经济适用房小区）物业管理合同，合同解除后，“宁南苑”小区的物业管理由原告靖淞物业公司承接并于2018年6月21日进驻“宁南苑”小区提供物业服务，同时原告靖淞物业公司承接收取西昌市恒盛物业管理有限公司服务“宁南苑”小区期间所有费用。在原告靖淞物业公司承接“宁南苑”小区物业服务后，被告张一鸣未向原告靖淞物业公司支付过物业服务费、储藏室物业服务费、车位清洁费及垃圾清运费。2019年1月1日，原告靖淞物业公司与宁南县南丝路集团公司签订了《宁南苑小区物业管理服务委托合同》，该合同对物业管理服务费的约定为“小区住房物业服务费自2018年8月1日起按1.05元／平方米／月，之前的按0.60元／平方米／月收取；车位保洁、车辆安全及停放秩序维修费普通车位25.00元／辆／月、子母车位40.00元／辆／月、小型车位20.00元／辆／月；地下储藏室物业服务费0.30元／平方米／月。”该合同第三十三条对合同期限的打印约定为“合同期限为五年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止”，后对该部分手写改为“合同期限为五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止。”并在改动部分加盖了“宁南县南丝路集团公司合同专用章”。“宁南苑”小区于2019年4月27日成立了“西昌市布依闲庭小区第一届业主委员会”，该业主委员会成立后未与任何物业服务公司签订物业服务合同。2019年10月30日，宁南县干部在西昌集资建房工作领导小组与西昌市布依闲庭小区第一届业主委员会于共同出具《情况说明》，该《情况说明》主要内容为：宁南苑（现名：布依闲庭）因西昌市恒盛物业管理有限公司自身多种原因导致物业管理服务委托合同在2018年6月20日解除，宁南县南丝路集团公司委托靖淞物业公司2018年6月20日入驻“宁南苑”物业管理服务，靖淞物业公司与宁南县南丝路集团公司于2019年1月1日签订物业管理服务委托合同，2019年4月27日“宁南苑”业主委员会成立，经业主委员会认可后靖淞物业公司按原与宁南县南丝路集团公司签订的《宁南苑小区物业管理服务委托合同》继续履行供物业服务。被告张一鸣在庭审中认可自2017年8月1日起未交纳过物业服务费，并认可其住房面积为150.45平方米、储物室面积为34.44平方米，并认可拥有一个普通车位。 一审法院认为：原告靖淞物业公司自2018年6月21日起进驻“布依闲庭”小区（原“宁南苑”小区）为其全体业主提供物业服务，进驻时虽未签订物业服务合同，然原告靖淞物业公司于2019年1月1日与宁南县南丝路集团公司签订了《宁南苑小区物业管理服务委托合同》，该合同后经于2019年4月27日成立的西昌市布依闲庭小区第一届业主委员会于2019年10月30日予以追认，该合同系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为合法有效，该合同对全体业主具有约束力。然2019年1月1日《宁南苑小区物业管理服务委托合同》第三十三条对合同期限的约定有明显改动，基于对证据分析认定的理由本院确认该合同的履行期限为自2019年1月1日起至2023年12月31日止，故该合同中对物业服务费的相关约定应自2019年1月1日起执行。虽然被告张一鸣与西昌市恒盛物业管理有限公司于2016年8月18日签订的《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户物业管理服务协议》约定的合同截止期限2019年7月31日尚未届至，然原告靖淞物业于2018年6月21日进驻“布依闲庭”小区（原“宁南苑”小区）为“布依闲庭”小区全体业主提供物业服务后，且西昌市恒盛物业管理有限公司已实际退出“布依闲庭”小区的物业服务，故该协议应视为已自然终止。原告靖淞物业于2018年6月21日进驻“布依闲庭”小区（原“宁南苑”小区）为“布依闲庭”小区全体业主提供了物业服务，作为小区的一员，被告张一鸣已经享受到了原告靖淞物业提供的服务所带来的便利与利益，理应按约交纳相关物业管理服务费，故一审法院对原告靖淞物业公司要求被告张一鸣支付物业服务费的诉讼请求予以支持，根据一审法院对2019年1月1日《宁南苑小区物业管理服务委托合同》履行期限的认定，一审法院对物业服务费的计算标准自2019年1月1日起按该合同的约定予以支持，2017年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费的计算标准，一审法院参照被告张一鸣与西昌市恒盛物业管理有限公司于2016年8月18日签订的《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户物业管理服务协议》的约定予以支持。原告所主张的垃圾清运费系由环卫部门统一收取，且原告靖淞物业公司已实际支付，故原告靖淞物业公司要求被告张一鸣支付垃圾清运费的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决一、被告张一鸣于本判决生效之日起10内支付原告凉山州靖淞物业管理有限公司2017年8月1日至2018年12月31日的物业服务费2135.23元（住房150.45平方米×0.60元/平方米/月×17个月、储物室34.44平方米×0.30元/平方米/月×17个月、车位管理费25.00元/月×17个月）、2019年1月1日至2019年7月31日的物业服务费1353.12元（住房150.45平方米×1.05元/平方米/月×7个月、储物室34.44平方米×0.30元/平方米/月×7个月、车位管理费25.00元/月×7个月）、2017年8月1日至2019年7月31日的垃圾清运费192.00元（8.00元/月×24个月），合计3680.35元；二、驳回原告凉山州靖淞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。另查明：《宁南苑小区物业管理服务合同》第八条第2项约定小区住房物业服务费：2018年8月1日起按1.05元/平方米/月。之前的按0.60元/平方米/月收取。第三十三条约定：本合同期限为五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日。该期限上有手写改动痕迹，但宁南县南丝路集团公司加盖印章予以确认。二审中被上诉人靖淞物业公司庭审陈述装修保证金与恒盛物业公司有交接，当时名单上有张一鸣名字。 本院认为,本案当事人争议的焦点是：1.本案是否遗漏当事人？2.2019年1月1日签订的《宁南苑小区物业管理服务合同》对上诉人是否具有约束力？3.被上诉人的物业服务费应当依照原《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户物业管理服务协议》收取还是应当依照《宁南苑小区物业管理服务合同》收取？4.上诉人主张的装修保证金是否应当予以抵扣？ 关于争议焦点1.根据本案查明的事实，宁南县南丝路集团公司与西昌市恒盛物业管理有限公司解除了物业管理合同后，小区的物业管理由靖淞物业公司承接，同时靖淞物业公司承接收取西昌市恒盛物业管理有限公司服务“宁南苑”小区期间所有费用，靖淞物业公司承接小区物业服务后，是靖淞物业公司与小区业主建立物业服务合同关系，相关权利义务在靖淞物业公司和小区业主之间产生，因此，本案当事人是靖淞物业公司与张一鸣，西昌市恒盛物业管理有限公司与小区业主不再具有权利义务关系，不属于本案当事人，故上诉人主张本案遗漏当事人的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于争议焦点2.虽然《宁南苑小区物业管理服务合同》系宁南县南丝路集团公司与靖淞物业公司签订，但该合同后经西昌市布依闲庭小区第一届业主委员会于2019年10月30日予以追认，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”，该合同对上诉人产生约束力，故，上诉人关于其与靖淞物业公司没有合同关系，《宁南苑小区物业管理服务合同》对其不产生约束力的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于争议焦点3.《宁南苑小区物业管理服务合同》已经小区第一届业委会追认，并对全体业主产生约束力，因此，案涉小区的物业服务费收取标准、收取时间应当依照该合同予以收取。按照合同的约定，2018年8月1日起按1.05元/平方米/月收取物业服务费，因此，一审法院认定按照《宁南苑小区物业管理服务合同》签订时间2019年1月1日起按1.05元/平方米/月收取物业服务费不当，本院予以纠正。对储物室、车位管理费和垃圾清运费双方当事人并未提出异议。因此，对靖淞物业公司诉请的费用本院确定为：2017年8月1日至2018年7月31日的物业服务费1507.22元（住房150.45平方米×0.60元/平方米/月×12个月=1083.24、储物室34.44平方米×0.30元/平方米/月×12个月=123.98、车位管理费25.00元/月×12个月=300.00）、2018年8月1日至2019年7月31日的物业服务费2319.65元（住房150.45平方米×1.05元/平方米/月×12个月=1895.67、储物室34.44平方米×0.30元/平方米/月×12个月=123.98、车位管理费25.00元/月×12个月=300.00）、2017年8月1日至2019年7月31日的垃圾清运费192.00元（8.00元/月×24个月），合计4018.87元。 关于争议焦点4.二审中被上诉人靖淞物业公司认可装修保证金与恒盛物业公司有交接，当时名单上有张一鸣名字，一、二审中上诉人张一鸣均主张将装修保证金予以抵扣，案涉小区已建成投入使用多年，上诉人张一鸣房屋已装修完毕并实际入住，物业公司并未对张一鸣家房屋装修提出异议，因此，该装修保证金应当予以退还。故，上诉人张一鸣主张装修保证金应当予以退还的上诉理由成立本院予以支持。按照一审张一鸣提交的装修保证金收据及案涉小区收取装修保障金的事实，本院确定张一鸣交纳装修保证金为5000.00元。 如前所述，靖淞物业公司主张的物业服务费应当抵扣张一鸣所交的装修保证金，按照以上本院确定的张一鸣应付靖淞物业公司2017年8月1日至2019年7月31日的物业服务费4018.87元，张一鸣交纳的装修保证金5000.00元，两项费用抵扣以后靖淞物业公司还欠张一鸣981.13元，该项费用双方可继续抵扣后续物业服务费，或者予以退还。因此，靖淞物业公司主张要求张一鸣支付物业服务费的诉求，因抵扣张一鸣装修保证金的原因而无需张一鸣再支付靖淞物业公司，而应予驳回。 综上所述，上诉人张一鸣的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初4986号民事判决； 二、驳回凉山州靖淞物业管理有限公司的诉讼请求。 二审案件受理费25.00元由被上诉人凉山州靖淞物业管理有限公司负担，二审案件受理费50.00元由凉山州靖淞物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨发蓉 审判员  刘志涛 审判员  郑 坚 二〇二〇年九月十日 书记员  沈晓林