江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2227号上诉人（原审被告）：江阴市永卿磁性有限公司，住所地江阴市周庄镇长南村大坝上。法定代表人：郁进庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张继红，江苏云崖律师事务所律师。委托诉讼代理人：周缘求，江苏云崖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江阴市周庄镇长南村村民委员会，住所地江阴市周庄镇长南村赵家湾2号。法定代表人：孙长福，该村委会主任。委托诉讼代理人：祝梅红，远闻（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰，远闻（江阴）律师事务所实习律师。上诉人江阴市永卿磁性有限公司（以下简称永卿公司）因与被上诉人江阴市周庄镇长南村村民委员会（以下简称长南村委）租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2018）苏0281民初7219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。永卿公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实理由：一、1.2016年9月19日长南村委向其发出书面告知，明确要求其立即停产关闭并决定不再进行出租，告知书系单方解除合同的通知。一审法院关于合同因长南村委2017年12月22日的律师函而解除的时间认定有误。当然，长南村委2016年9月19日的解除通知是违法通知，因为长南村委作为村民自治组织没有权利对其作出停产关闭的决定，单方决定不再出租属于违约。2.长南村委又对其采取了断电的措施，导致其实际上无法正常使用租赁物，亦属于违约行为。据此，长南村委违法解除合同，无权向其主张租金和占有使用费，反而应当向其承担违约赔偿责任。二、其在一审中提起反诉主张损害赔偿，系基于长南村委的违约行为，与本诉是基于同一法律关系、同一法律事实，一审应当合并审理。长南村委主张系安监部门采取了断电行为，但未提交任何证据证明，反而是其一审的证人证明是长南村委的工作人员郁向东指挥电工断电。长南村委收回土地，必须一并处理土地上的附着物，譬如其有大量的机械，经过漫长的时间已经生锈无法运转，已构成巨额损失，应予处理。三、一审程序严重违法。简易程序的审理期限是3个月，普通程序是6个月，而在本案一审的审理期限达到了20个月，远远超过了法律所规定的简易程序的审理期限，因此审判程序严重违法。被上诉人长南村委辩称：一、其于2016年9月19日发函，只是把当时政府有关部门的意见对企业进行一个通知，并通知永卿公司将不再出租或合同到期后不再出租，但没有明确的表示解除合同。发过告知书后，永卿公司仍在生产经营。正因为该函没有明确表明解除合同，故之后又发律师函通知解除。一审判决其与永卿公司的合同解除正确，其有权要求永卿公司腾空搬离承租土地房屋。2016年9月19日其已发函，但是至今永卿公司还在实际使用该租赁场所，永卿公司应支付给其的租赁费及实际使用费计算方法、欠费依据合法有效。二、对永卿公司断电，不是其采取的行为，系政府安监部门认为永卿公司不符合安全生产条件而采取了停电措施。断电当日，虽然其有工作人员在现场，但其工作人员并未实施断电。永卿公司要求赔偿损失与其诉请的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，因此一审未受理反诉符合法律规定。三、关于永卿公司提出程序违法的问题，由二审法院作出认定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。长南村委向一审法院起诉请求：1.判令解除2016年1月10日其与永卿公司签订的《土地房屋租赁协议》；2.判令永卿公司腾空、搬离承租的土地及房屋，并返还给其；3.判令永卿公司支付土地及房屋租金419964.6元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日计算至实际给付之日）；4.判令永卿公司支付土地及房屋使用费（按租金99890元/年自2018年1月1日计算至实际返还之日）。一审法院认定事实如下：永卿公司成立于1995年7月，1995年之前永卿公司即已承租原江阴市长寿镇大坝上村委会的厂房和土地。2001年3月3日，甲方大坝上村委与乙方永卿公司签订经营承包协议一份，内容为乙方承租甲方厂房和土地，租赁费每年交纳60000元。2004年1月10日，甲方周庄镇大坝上村委会与乙方永卿公司签订了租赁协议书一份，内容为乙方承租甲方厂房和土地，租赁费每年交纳60000元。2005年8月8日，江阴市人民政府出具了澄政复（2005）28号文件，其中有一项为同意撤销卢家坝村村民委员会和大坝上村村民委员会、杨家庄村村民委员会，设立长南村村民委员会。2016年1月10日，甲方长南村委与乙方永卿公司再次签订土地房屋租赁协议一份，内容为乙方承租甲方厂房和土地，租赁费合计为99890元，租赁期限2016年1月1日至2016年12月30日，租赁费于12月30日前交清，如政策无变化，乙方继续使用本协议可延续一年。2016年9月19日，长南村委向永卿公司发出告知书一份，内容为“周庄镇对全镇所有工业企业及建设项目进行了摸底调查，经部门会审后，永卿公司存在无环评及各项环保手续；生活污水及车间冲洗废水未接管；生产过程中，无任何环保预处理设施，粉尘污染严重，二氧化硫排放严重超标等多项违规事项，属于淘汰关闭企业。另外，安监方面：厂房已是危房，车间内电线布置凌乱，存在很大的安全隐患，不适宜生产。鉴于以上情况，要求立即停产关闭，同时村委决定对公司所在区域土地，不再进行出租”。2016年11月，江阴市安全监督生产管理局对永卿公司作出现场处理措施决定书，认为永卿公司存在违法违规行为和事故隐患，并责令该公司暂时停产停业。另查明：2017年12月22日，远闻江阴律师事务所受长南村委的委托，向永卿公司发送了律师函一份，内容为“截至发函日，贵司仍结欠我委托人土地租金320074.6元（其中2016年之前累计结欠120294.6元，2016年1月1日至2017年12月31日每年租金99890元，两年合计租金199780元），贵司的行为已构成违约，现发函解除与贵公司的租赁合同。请贵司接函后5日内立即向我委托人付清上述租金及利息，并接函后30日内搬离租赁场所，归还租赁标的物”。2017年12月25日，永卿公司向远闻（江阴）律师事务所郑茹文律师发送回函一份，内容为“长寿村委于一年前强行停电，迫使公司停产至今，造成本公司无力偿付租赁费，故拖欠租赁费的责任人为长寿村委，长寿村委解除租赁合同不合法，另外还造成公司的严重经济损失，希望采取合法有效措施减少损失，并要求长南村委对于强行停电致使公司停产至今的问题给予合法合理的解释”。2018年1月25日，远闻（江阴）律师事务所再次向永卿公司发函，内容为：停电与长南村委无关，系政府安监部门认为公司不符合安全生产条件而采取停电措施，而且公司环保要求也不合格，并再次要求公司付清租金、搬离租赁场所、归还租赁标的物。永卿公司于2018年1月29日再次向郑茹文律师复函，认为长南村委向公司发出的告知书与安监决定书不符合，并认为长南村委存在故意侵害公司的行为，要求对公司进行补偿。又查明：永卿公司向长南村委交纳租金的情况分别为：2010年1月10日交纳2009年度60000元、2011年1月16日交纳2010年度60000元、2012年1月15日交纳2011年度60000元、2013年1月24日交纳2012年度60000元、2014年1月24日交纳2013年度60000元、2015年2月14日交纳2014年度100000元、2016年2月5日交纳2015年度80000元，此后永卿公司再未交纳租金。一审中，永卿公司向法院提起反诉，要求长南村委对切电行为导致他公司的损失予以赔偿，并申请对该损失进行评估。因永卿公司提出反诉请求的法律关系为财产损害赔偿，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，对此，法院告知永卿公司可另行提起损害赔偿诉讼，对于其在本案中要求对损失进行评估的申请也不予准许。以上事实，有江阴市人民政府文件、租赁协议、律师函及邮寄凭证、回函、租赁协议书、经营承包协议、租金收据，以及庭审中当事人陈述等证据在卷佐证。本案一审的争议焦点为：一、双方于2016年1月10日签订的土地房屋租赁协议是否予以解除?二、永卿公司是否存在结欠租金及实际使用租赁物的情形，相应金额如何认定?三、长南村委要求永卿公司给付租金及实际使用费是否具有法律依据？一审法院认为：关于争议焦点一，我国合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，长南村委与永卿公司于2016年1月10日签订的土地房屋租赁协议约定租赁期限2016年1月1日至2016年12月30日，并约定租期可延长一年，故租赁协议到期日应为2017年12月30日，但自2016年1月1日开始，永卿公司一直未向长南村委交纳租金，长南村委将房屋、土地出租给永卿公司的目的是为收取租金，故永卿公司不交纳租金的违约行为致使长南村委的合同目的无法实现。长南村委于2017年12月22日向永卿公司发出通知要求解除合同，并要求永卿公司支付租金及搬离租赁场所，永卿公司于2017年12月25日回函不同意解除合同，故长南村委解除合同的通知至迟于2017年12月25日已到达永卿公司，应视为长南村委与永卿公司于2016年1月10日签订的《土地房屋租赁协议》已于2017年12月25日解除。双方之间的合同解除后，永卿公司未搬离租赁场所，仍实际继续使用合同项下的土地房屋，故长南村委要求永卿公司腾空、搬离承租的土地及房屋并返还的诉讼请求，合理合法，法院依法予以支持。关于争议焦点二，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据永卿公司提供的租赁费票据，其于2016年2月5日支付的最后一笔款项为2015年度交纳款8万元，故可证实永卿公司自2016年1月1日起开始的租赁费未予交纳，这与长南村委的陈述也相一致。长南村委与永卿公司最后一次签订的租赁合同约定租赁期限为2016年1月1日至2016年12月30日，并约定租期可延长一年，故租赁协议到期日应为2017年12月30日，因双方的租赁协议已于2017年12月25日解除，在此期间的租赁费应按照合同约定的99890元／年的标准计算，因永卿公司至今尚未搬离承租房屋及土地，故2017年12月26日起的房屋实际使用费，应计算至永卿公司将承租房屋及土地交还给长南村委为止，可参照租赁合同约定的99890元／年的标准计算。永卿公司认为长南村委2016年9月指派人员强行拆除他公司的用电设施，迫使他公司停产关闭至今，并提供了自行对案外人录音的资料，及申请二名证人出庭。因录音资料中的所涉人员并未到庭，录音资料的真实性无法确认，且录音资料的书面整理材料也无法证明永卿公司的观点，而二名证人原某都是永卿公司的员工，与永卿公司存在利害关系，且二名证人之间的陈述也不完全一致，因此，虽然二名证人均反映断电时在场人员中有一名长南村委的工作人员，而长南村委也确于2016年9月19日向永卿公司发出了要求立即停产关闭的告知书，但并不能以此证明对永卿公司进行断电的行为系长南村委实施。况且，江阴市安全监督生产管理局于2016年11月对永卿公司作出的现场处理措施决定书，明确载明永卿公司存在违法违规行为和事故隐患并责令该公司暂时停产停业。故永卿公司至今未搬离承租土地及房屋的原因不能归责为长南村委，永卿公司也不能以此作为拒付租金的理由。如永卿公司确有相关证据证明长南村委对其公司进行了断电并导致相关损失，可另行提起损害赔偿诉讼，本案中不予理涉。至于2016年1月1日前的租赁费，虽然长南村委提供了账册内页，但该账册系长南村委自行制作，结欠金额处既未有永卿公司签字或盖章确认，也无永卿公司历年来支付租金的付款凭据入账，故该账册既不完整也不详细，无法证明2015年12月30日前永卿公司尚结欠长南村委租金220184.6元的这一事实，法院对此不予认定。关于争议焦点三，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。2016年1月10日的土地房屋租赁协议约定租赁期限2016年1月1日至2016年12月30日，租赁费99890元于12月30日前交清，并约定租期可延长一年，故2016年1月1日至2017年12月30日，永卿公司尚结欠长南村委租金及使用费合计为199780元（99890元/年×2年）。而2018年1月1日至2018年12月30日的实际使用费按租赁合同约定的标准计算为99890元。综上，长南村委要求永卿公司支付2016年1月1日至2017年12月30日的租金及使用费199780元，并支付该款自起诉之日起计算的逾期利息，合理合法，法院予以支持。至于2018年1月1日起至永卿公司将承租房屋及土地交还给长南村委为止的实际使用费，永卿公司也应予以给付。据此，该院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、长南村委、永卿公司签订的2016年1月1日《土地房屋租赁协议》于2017年12月25日解除；二、永卿公司应于判决发生法律效力之日起三十日内腾空、搬离承租的土地及房屋，并交还给长南村委；三、永卿公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付长南村委截至2017年12月30日的租赁费及实际使用费合计199780元，并赔偿该款利息损失（自2018年5月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、永卿公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付长南村委自2018年1月1日起至实际交还承租土地、房屋之日止按99890元/年的标准计算的实际使用费；五、驳回长南村委的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3800元（长南村委预交），由长南村委负担1992元；由永卿公司负担1808元，于判决生效之日起十日内直接支付给长南村委。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审补充查明，永卿公司一审中提交了其员工许佳平与郁向东、原周庄镇安监科邹虎、江阴市安监局彭培宝的通话录音，用于证明系长南村委实施了断电行为。在永卿公司整理的录音资料中，彭培宝陈述，其至永卿公司，要求暂时停止生产进行整改，公司负责人称给点时间，快过年了，也基本上不做了；到了其给予的整改时间，与长南村委同至永卿公司，公司已经不做了，负责人承诺不做了；其就问既然不生产，能否断电，防止再生产，公司负责人称断电也没事，于是就断了电，给工人留了生活用电。长南公司一审质证认为，真实性无法确认。二审中，上诉人永卿公司提交2016年1月～11月的电费清单，以及案外人谢丽娟的“关于用电承诺”，用于证明被上诉人长南村委于2016年9月对其进行断电，谢丽娟从2016年10月开始借用其公司电表用电。经质证，长南村委认为电费清单系永卿公司自行制作，对真实性不予认可；谢丽娟属于证人，未出庭作证，真实性无法确认。被上诉人长南村委提交了江阴市环境保护委员会于2015年12月31日发布的澄环委﹝2015﹞23号关于印发《江阴市全面清理整治环境保护违法违规建设项目工作方案》的通知以及环保违法违规建设项目清理明细表，用于证明江阴市环境委员会根据上级要求，为解决新环境保护法实施前的环保违法违规建设项目历史遗留问题，定于2016年9月30日前完成全面整治；明细表序号755的永卿公司存在未批先建的问题。经质证，上诉人永卿公司对上述证据的真实性未提出异议，认为根据澄环委﹝2015﹞23号文件，村民委员会非受文单位，无权基于该文件对其作出任何行为；明细表中同时列明针对其的清理措施是完善备案而非责令停产关闭，且责任单位是县级而不是周庄镇或长南村委。二审中，永卿公司称，其电费是交给供电公司；长南村委采取的断电措施是拉电闸，仅保留照明用电；拉闸后，其没有向供电公司反映，因为村委不允许其生产，其就一直与村委在协商。以上事实，有录音资料、电费清单、用电承诺书、澄环委﹝2015﹞23号文件以及当事人陈述等证据在卷佐证。本案二审的争议焦点是：1.长南村委是否于2016年的9月以发告知书、断电的行为单方解除了租赁合同；2.永卿公司的反诉请求如何处理；3.一审程序是否违法？关于争议焦点一，本院认为，关于告知书，长南村委系告知永卿公司关于环保、安监部门的调查意见，长南村委亦因此对永卿公司提出了立即停产关闭的要求。关于长南村委是否有权责令永卿公司停产关闭，不属于平等民事主体之间的财产关系或人身关系，故在本次民事诉讼中不予理涉。关于断电，虽然断电当日长南村委有工作人员在现场，但目前并无充分的证据证明系长南村委的工作人员采取了断电行为；相反，在永卿公司工作人员与江阴市安监局彭培宝的通话录音中，彭培宝称断电系经过永卿公司同意；另外，永卿公司主张的断电行为系拉电闸，该行为是否必然导致其无法恢复用电、无法采取自救措施，永卿公司均未能予以证明。据此，永卿公司主张系长南村委断电及因此导致合同无法履行的依据不充分，本院对该主张不予采信。同时，长南村委对于告知书中“不再进行出租”系合同期满后不再出租的解释，具有一定的可信度，且永卿公司并无证据证明长南村委当时采取了足以导致租赁合同无法继续履行的措施，故本院对永卿公司上诉提出长南村委于发布告知书时即单方违法解除合同的主张不予支持。关于争议焦点二，本院认为，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，永卿公司一审的反诉请求系基于长南村委断电这一侵权行为而非履行租赁合同中发生的合同行为，其选择的是侵权法律关系，与本诉适用的合同关系不属于相同的法律关系，据此，一审对反诉可以不与本诉合并审理。永卿公司可以就其损失另行主张。关于争议焦点三，本院认为，一审法院于2018年5月立案受理本案，适用简易程序；2018年8月，因双方当事人申请庭外和解，一审审限暂停，至2019年12月恢复审理。一审给予双方当事人庭外和解的期限过长，程序确有瑕疵，但不属于严重违反法定程序，二审无须发回重审。综上，永卿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序虽有瑕疵，但判决结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人永卿公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年九月十一日书记员  范 洁