文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终373号上诉人（原审原告、反诉被告）：余建军，男，汉族，1966年6月16日生，住镇江市。委托诉讼代理人：陈洪平，江苏学益律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：镇江深国投商用置业有限公司管理人，住所地镇江市京口区正东路34号10楼。负责人：黄友定。委托诉讼代理人：孙亮，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茂诚，江苏江成律师事务所律师。上诉人余建军因与被上诉人镇江深国投商用置业有限公司管理人（以下简称深国投公司管理人）商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2018）苏1111民初5490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。余建军上诉请求：撤销（2018）苏1111民初5490号民事判决，改判支持余建军的诉讼请求。事实和理由：1、涉案房产是深国投公司因欠潘峰借款而抵给潘峰，潘峰再抵给上诉人，由上诉人与深国投公司直接签订买卖合同，上诉人余建军已经支付了购房款。2、上诉人与深国投公司之间不仅签订了买卖合同，深国投公司已开具了发票，上诉人交纳了住宅维修基金，双方办理了网签手续，并进行了初始登记。合同双方已经履行合同义务，特别是上诉人已经完全履行了合同义务。因房管办证部门与土地办证部门合并，被要求业务恢复正常后再办理证书，后因房屋的土地被法院查封，无法办理。3、深国投公司抵给潘峰的12套房，潘峰再抵给了孙斌3套，但孙斌办理了产权证。4、本案被上诉人对双方签订的房屋买卖合同根据民九会议纪要第四十八条的规定无解除权。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人深国投公司管理人辩称：1、2016年6月3日上诉人与被上诉人签订的买卖合同约定，上诉人应当在2016年6月3日前向被上诉人一次性支付购房款，但是上诉人未支付上述购房款。2、上诉人所述2016年4月27日被上诉人与案外人潘峰签订的协议一份，该协议第二条被上诉人将包括案涉房屋在内的12套房屋折抵案外人潘峰债务500万元，在管理人接管破产企业时，未接收到该份协议，据管理人了解该份协议也没有实际履行。3、据上诉人所说本案的以房抵债关系是深国投公司欠案外人潘峰的款项，将按涉房屋抵给潘峰，潘峰欠案外人洪世伟的款项，洪世伟欠上诉人余建军的款项。上诉人未能提供余建军与深国投公司之间的以房抵债协议，也没有提供潘峰、洪世伟以及余建军三人之间相关的借款凭证以及借款协议，因此，上诉人所述的以物抵债是否能够成立，是否存在恶意损害第三人合法权益的情形，都需要进行审查。4、本案涉及的实际情形不能适用民九纪要的规定，而应该按照破产法的基础原则，使得破产后的债权人获得同等的清偿。余建军向一审法院起诉请求：要求深国投公司管理人协助余建军办理东方伟业广场2幢1090号房屋的不动产权过户登记手续。深国投公司管理人向一审法院提出反诉请求：要求余建军协助深国投公司管理人办理撤销东方伟业广场2幢1090号房屋的《商品房买卖合同》网签手续。一审法院认定事实：2016年6月3日，深国投公司与余建军签订《商品房买卖合同》并办理了合同网签备案登记（备案号1200811606030007），约定深国投公司将位于镇江市东方伟业广场002幢1层1090号商品房出售给余建军，该商品房用途为商业，建筑面积52.35平方米，单价7000元/平方米，总价366450元。约定余建军于2016年6月3日前向深国投公司一次性支付购房款366450元，深国投公司于2016年8月30日前将案涉房屋交付余建军。2016年6月7日，深国投公司向余建军开具案涉房屋增值税发票。2016年7月6日，余建军缴纳了案涉房屋维修基金。其后，双方未进行案涉房屋交接。庭审中，余建军提供一份深国投公司与案外人潘峰在2016年4月27日签署的协议，载有：双方就（2014）京执第879号执行案件及（2016）苏1102民初560号民间借贷纠纷案件达成协议，截止2016年4月26日，深国投公司结欠潘峰借款本金600万元，利息2447444元，本息合计8447444元。深国投公司将自己的物业（已被法院查封）镇江东方伟业广场二号楼1019、1023、1035、1056、1067、1069、1071、1077、1090、1094、1098以及三号楼1010共12套房屋折抵所欠潘峰的债务500万元，潘峰处置上述房产后，由房产接收人另行支付100万元给深国投公司。余建军称，因潘峰向其借款未归还，潘峰在从深国投公司抵债所得案涉房屋后，将案涉房屋又抵债给其。另查明，2017年8月30日，本院裁定受理了王怀萍对深国投公司的破产清算申请并裁定由本院审理，2017年11月30日本院裁定宣告深国投公司破产并指定江苏江成律师事务所为破产管理人。2018年5月9日，深国投管理人向余建军发出通知函，言明：2016年6月3日深国投公司与余建军签订的关于镇江市东方伟业广场2幢1层1090号房屋的《商品房买卖合同》，双方均未履行完毕，该合同已于2017年10月30日解除。要求余建军协助深国投管理人办理该《商品房买卖合同》的网签撤销手续。一审法院认为，深国投公司与余建军签订的《商品房买卖合同》实为以房抵债合同，尽管该合同签订时是双方真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效。但该以房抵债合同目的仍在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，故只有物权转移给债权人，债务方消灭。此类以物抵债协议系实践合同，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，则仍按原债的关系履行，并未损害债权人的利益，也未增加债务人的利益。对深国投公司的破产清算申请于2017年8月30日受理并于2017年11月30日宣告深国投公司破产，其后深国投管理人通知余建军案涉《商品房买卖合同》双方均未履行完毕，合同已于2017年10月30日解除，于法有据，余建军要求继续履行合同，协助其办理案涉房屋不动产权过户登记手续，一审法院不予支持。合同解除后，对深国投管理人要求余建军协助办理撤销案涉房屋网签备案手续的请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、驳回余建军的诉讼请求；二、余建军于判决生效后十日内协助镇江深国投商用置业有限公司管理人办理撤销镇江市东方伟业广场2幢1层1090号房屋的《商品房买卖合同》网签备案手续（备案号1200811606030007）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：根据物权法第九条确立的不动产物权登记生效原则，除法律法规另有规定的以外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，而仍归属于出卖人。另一方面，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方支付的财产不属于破产财产”的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动模式规则冲突，且《破产法司法解释（二）》第二条对“不属于破产财产”的范围进行了重新界定，删除了上述第五项、第六项的规定，故《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与法律及新司法解释规定不一致之处不应再被适用。据此，破产人相关房产尚未过户登记至购房人名下，购房人主张就特定房产享有物权的，依法不应予支持；购房人以虽未办理过户登记，但已支付全部对价、已实际占有特定房产、已办理“网签”等为由主张实际取得不动产物权的，依法亦不应予支持。本案中，案涉房产尚未办理物权转移手续，仍初始登记在深国投公司名下，且双方未进行案涉房屋交接，案涉商品房买卖合同未能履行完毕，因此一审法院认定深国投公司与余建军签订的商品房买卖合同于镇江市中级人民法院受理深国投公司破产清算两个月后即2017年10月30日解除，并无不当。余建军要求继续履行合同，深国投公司管理人协助其办理案涉房屋产权过户手续，本院不予支持。合同解除后，对深国投公司要求余建军协助其办理撤销案涉房屋网签备案手续的请求，本院予以支持。综上，余建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人余建军负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年九月二十一日书记员 吴 斯