北京市高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京民再109号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：北京华冠商业经营股份有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：张林，董事长。委托诉讼代理人：王敏，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓雯，北京市金杜（青岛）律师事务所。被申请人：（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：北京大万房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区。法定代表人：于延栋，董事长。委托诉讼代理人：于茜，女，北京大万房地产开发有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：闫进龙，北京市博瀚律师事务所律师。再审申请人北京华冠商业经营股份有限公司（以下简称华冠公司）因与被申请人北京大万房地产开发有限责任公司（以下简称大万公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）京民终548号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年10月8日作出（2018）最高法民申5188号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人华冠公司的委托诉讼代理人王敏、刘晓雯、被申请人大万公司的委托诉讼代理人闫进龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人华冠公司申请再审称，请求：1．撤销一审及二审判决，发回重审；2．或改判（1）撤销一审判决第一项，判令华冠公司与大万公司签订的《房屋租赁合同》因大万公司违约等行为而解除；（2）撤销一审判决的第二、三、四、五、六项，判令大万公司向华冠公司支付装饰装修、改造补偿费用71062737．57元；（3）撤销一审判决第八项，判令大万公司赔偿华冠公司违约金、设备设施费用、筹备费用、招商客户索赔、商场维保费用等共计135376445．82元；（4）驳回大万公司的诉讼请求；3．判令大万公司承担本案鉴定费、案件受理费。理由如下：1．影院改建工程被认定为违建且被责令拆除是最为关键的事实，对于认定本案焦点法律问题和双方法律责任具有至关重要的作用。大万公司在一审程序中恶意隐瞒行政机关“以罚代拆”处罚决定书，对诉讼产生极其严重的影响，应当发回重审予以纠正。二审法院未予正确处理，存在严重程序错误，剥夺了华冠公司的诉讼权利和审级利益。2．二审判决的根本错误是基于影院改建工程无需拆除这一变更后的事实基础，毫无依据地认定华冠公司拒付租金明显不当，而没有对影院被认定为违建对合同履行的严重影响作出客观认定，最终作出显失公平的错误判决。3．影院改建工程是基于双方的共同约定进行的，而且大万公司作为产权人应对影院改建工程被责令拆除承担违约责任。二审法院认定影院改建是华冠公司的单方行为缺乏证据证明。该事实认定错误直接导致对违建的过错责任认定错误。4．在影院改建工程被拆除不可避免且严重影响正常经营和主体结构安全的情况下，华冠公司暂停支付租金，有充分的合同依据和法律依据。二审判决完全脱离争议当时的事实基础，认定华冠公司拒付全部租金的行为明显不当，属于事实认定和适用法律错误。5．二审判决对于合同解除的认定含混不清，前后矛盾。确定合同解除时间为法院判决生效之日属于适用法律错误。华冠公司有权解除合同，应当以华冠公司的反诉请求送达大万公司之日为合同解除日。即便不能认定单方解除权成立，也应以大万公司变更诉讼请求之日为双方合意的合同解除时间。6．大万公司以各种理由拒不接收租赁房屋。原审法院关于涉案房屋交接的事实均认定错误，缺乏证据证明，导致华冠公司被迫额外承担近3000万元的租金损失。大万公司早在2017年6月已将涉案房屋出租给第三方，无权再向华冠公司主张房屋使用费。综上，二审判决对租金支付和违约损害赔偿责任的认定严重偏离事实和法律，严重损害华冠公司的合法权益，纵容了大万公司的不诚信行为，有违公平正义原则。被申请人大万公司答辩称，不同意华冠公司的再审请求。理由如下：1．华冠公司的再审请求超出其一审反诉请求，不属于本案审理范围。2．合同解除是华冠公司单方过错造成，而大万公司没有违约行为。合同既未约定大万公司必须为影院改建工程办理审批手续，也未约定大万公司办理审批手续的期限，更未约定影院改建工程必须完成的期限。办理影院改建审批手续的责任人是华冠公司，而大万公司应履行的是协助义务。华冠公司明知影院改建须履行审批手续，但在未履行审批手续的情况下开始改建工程，并且在被城管部门责令停工后，在改建手续审批期间擅自施工，并且完成违建、开始营业，应自行承担法律责任及损失。华冠公司没有合同解除权，不适用通知解除。本案是判决解除合同，故合同解除时间为法院判决生效之日。3．合同约定“改建工程完工后，乙方若不能取得影院的经营许可权或取得影院经营许可权后被依法吊销，不影响本合同效力及履行”。即华冠公司不能以影院被拆除为由不履行支付租金的义务，也不能以此为由要求解除合同、要求大万公司承担违约责任。影院改建是否通过审批，不是华冠公司是否交纳租金的前提。影院的存在与否不是房屋租赁合同成立及履行的必要或前置条件。影院可能被拆不能成为华冠公司停止支付租金的理由。华冠公司一直知道影院是违建，但租金在2015年5月之前都是正常交付。华冠公司交付的租金不包括影院改建部分，故大万公司不能以影院是违建为由拒付租金。4．华冠公司称大万公司2017年6月将涉案房屋出租给第三方，是虚假陈述。双方当事人在本案二审期间于2018年4月26日就房屋交接事宜达成一致，于当日办理交接手续，故不可能在2017年6月将房屋出租给第三方。原审中大万公司提交了相关证据证明，本案诉争发生后影院仍在正常经营，并未受到影响。影院没有进行任何实际拆除工作。后期停止运营时华冠公司要求与影院经营者解除合同的结果，与大万公司无任何关联。5．北京市规划委员会2016年5月20日的《行政处罚决定书》在二审进行了举证质证，不是新证据。《行政处罚决定书》对大万公司进行处罚，是因为违建部分不能拆除，而大万公司是产权人。《行政处罚决定书》不能证明影院改建为违建是大万公司的过错，也对案件事实没有影响。二审法院就大万公司隐瞒《行政处罚决定书》作出京司惩1号《决定书》，对大万公司罚款20万元。大万公司已经缴纳罚款。二审法院充分考虑了《行政处罚决定书》对案件事实的认定和民事责任承担的影响后，作出程序合法的二审判决。6．按照《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》列举发回重审的五种情形，本案不满足发回重审条件。本院再审认为，根据法律规定，本次再审围绕不超出原审诉讼请求范围的再审请求进行审理。要处理双方当事人分别所提解除合同、承担违约责任等诉讼请求，妥善解决好双方当事人的租赁合同纠纷，需要全面考虑以下问题。本案诉讼起于华冠公司自2015年5月26日拒付租金。华冠公司拒付租金的理由是，其按合同约定改建影院2号楼顶层，被城管执法部门认定为违章建筑，限期拆除使得房屋租赁合同的履行受到影响。华冠公司认为大万公司负有办理影院改建规划许可手续的合同义务，而大万公司对此予以否认。华冠公司拒付租金是否如其所言系因大万公司的违约行为导致，尚需进一步查明。因此，应当查明大万公司是否有不履行办理影院改建工程规划许可手续的违约行为。如果大万公司有该项违约行为，还应当查明是否足以导致华冠公司不能正常履约。大万公司在一审阶段隐瞒2016年5月20日的《行政处罚决定书》，后于二审期间向法院出示。大万公司认可涉案影院改建工程依照该处罚决定书无需进行拆除。大万公司在一审阶段隐瞒该证据的同时，继续坚持拆除影院改建工程、恢复原状并赔偿损失等诉讼请求。大万公司在房屋租赁合同尚未解除的情况下，隐瞒《行政处罚决定书》的行为以及同期伴随的诉讼主张，使得华冠公司的决策均处于影院改建工程必须拆除的背景下，对华冠公司是否作出更为符合其利益的商业判断、诉讼决定产生重大影响。大万公司隐瞒《行政处罚决定书》的行为对双方当事人之间纠纷的影响，需要进一步查明。原审法院对上述问题未查明、甚至未予考虑，并对部分诉讼请求存在遗漏，故应当结合相关证据查明当事人是否存在违约行为，并以此为基础结合其他具体事实，公平确定双方当事人对合同不能继续履行各自应承担的责任比例，进而对双方当事人的诉讼请求予以妥善处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销本院（2017）京民终548号民事判决及北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第13145号民事判决；二、本案发回北京市第二中级人民法院重审。审 判 长  任 颂审 判 员  张 然审 判 员  张 峰二〇二〇年九月二十二日法官助理  杜 瀛书 记 员  徐博丽