河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2636号上诉人（原审被告）：陈爱莹，女，1992年9月26日出生，汉族，住焦作市解放区。被上诉人（原审原告）：王丽红，女，1974年10月17日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：**，河南纳圣律师事务所律师。上诉人陈爱莹因与被上诉人王丽红房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈爱莹上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人未向被上诉人缴纳租赁费理由正当、合法，被上诉人无权要求解除合同。2019年11月15日到期缴纳下一租赁年度租赁费时，上诉人仅提供涉案房产出租人出具的收据，但拒不提供双方签订的租赁合同，造成上诉人无法判断被上诉人已实际租赁涉案房屋，所以告知被上诉人如果出具其与阳光公司签订的租赁合同后会及时向其缴纳下一年度转租费，但至今被上诉人仍未出具该租赁合同，所以上诉人未缴纳转租费并未违反双方的合同约定。2、一审判决上诉人支付被上诉人2020年4月24日后的转租租金显属不当。一审中被上诉人也认可其予2020年4月24日违法将涉案房屋锁闭，不让上诉人正常经营，所以，从被上诉人违法锁门造成上诉人无法正常经营期间，被上诉人无权向上诉人要求支付租金，并应依法赔偿上诉人无法正常经营的损失，一审判决上诉人支付被上诉人2020年4月24日后的转租租金显属不当。王丽红辩称，1、根据双方签订的租赁合同，租期为15个月，上诉人前期只交了三个月租金，后12个月租金并未交，其应当在2019年11月15日交后12个月租金，但其至今未交，构成违约。另外2019年11月15日疫情并没有开始，也就是说在疫情到来之前，上诉人就开始拒付租金，就开始违约。2、关于2020年4月24日锁门一事，因为上诉人拖欠租金长达半年之久，被上诉人无奈只好将其门锁住，上诉人选择了报警。第二天下午上诉人就将锁打开，上诉人就开始正常营业。之后，被上诉人也没有再锁过门，锁门事件并没有影响其经营。3、上诉状中所陈述的被上诉人未与阳光公司另外签订租赁合同一事，被上诉人虽然没有与阳光公司在新的一个年度中签订新的租赁合同，但是被上诉人向阳光公司缴纳了新的一年的租赁费用。双方的租赁合同已转化为不定期租赁合同，所以并没有另外签订新的书面合同。因为在上诉人拒缴租赁费这个期间存在疫情实际情况，所以一审法院没有支持被上诉人的违约金请求，被上诉人并没有上诉。王丽红向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方于2019年9月15日签订的《房屋租赁合同》，并将租赁物返还给原告；2、判令被告支付房租27498元（暂计算至2020年6月15日，后续租金或房屋占用费继续计算，直到被告返还房屋）；3、判令被告支付滞纳金或违约金8249.4元（暂计算至2020年6月15日，后续违约金或滞纳金继续计算，直到被告返还房屋）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月15日，案外人焦作市阳光房地产经营经营有限责任公司与焦作市山阳区贝儿宝贝孕婴店王丽红签订了房地产租赁合同载明：“一、甲方（焦作市阳光房地产经营经营有限责任公司）同意将坐落在市和平中街原市政府家属院8号楼的房屋贰间（4号）、土地使用面积／平方出租给乙方（王丽红）使用，该房地产的基本情况已载于本合同附件并享有同等法律效力，乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产，二、甲乙双方议定的上述房地产年（月）租金为人民币（大写）叁万柒仟肆佰捌拾伍元整，37485元，租赁期限自二〇一九年元月一日始至二〇一九年十二月三十日止，三、交费方式：1.租金按年度结算；2.由乙方在2018年12月31日前交付给甲方……”。后2019年9月15日王丽红与陈爱莹签订了房屋租赁合同载明：“甲方（王丽红）将焦作市和平街原市政府家属院8号楼出租给乙方（陈爱莹）经营使用，经双方协商签订合同如下：一、租期15个月，从2019年9月16日起，到2020年12月15日止，二、押金3000元，该押金用于保障水、电、卫生、物业管理等费用的按时缴纳，合同期满后，押金结算后退还，三、租金：每年租金55000元，每年11月15日前交付下一年的租金，租金全部以现金形式支付，如拖欠租金，每天按月租金的1％加收滞纳金，拖欠租金超过一个月的，甲方有权终止合同收回房屋……。”被告仅支付了三个月房租后没有再支付过租金为本案事实。另查明，2019年12月10日原告王丽红给阳光房地产经营经营有限责任公司交付了2020年全年的租金。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护，原、被告签订的租赁合同是双方真实意思的表示，依法成立，双方均应当按约履行，原告主张被告支付房租27498元，理由正当，原审法院予以支持，但应扣除押金3000元，故剩余租金24498元。租赁合同时转移财产使用，收益权利的合同是以承租人一方取得承租物的使用收益为目的，仅转移标的的使用收益权，不转移物的所有权，因而承租人是否经出租人同意转租，不影响转租合同的效力，故被告抗辩不予采纳，原告在租赁地点张贴被告腾房通知，被告也表示无异议，应当予以解除，租赁合同解除后，被告应当将租赁物交还给原告，原告要求被告支付违约金，因租赁期间考虑处于疫情期间，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、依法解除原告王丽红与被告陈爱莹于2019年9月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈爱莹于判决生效之日起十日内将焦作市和平街原市政府家属院8号楼返还给原告王丽红；三、被告陈爱莹于判决生效之日起十日内返还原告王丽红房屋租金24498元（后续租金自2020年6月16日计算至实际腾房之日止）；四、驳回原告王丽红其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费347元，由被告陈爱莹负担307元，原告王丽红负担40元。本院二审期间，上诉人陈爱莹为证明其主张，向本院提交以下证据：电费发票单10张，微信截图6张，照片1张。以上证据证明：在王丽红锁门之后，上诉人没有正常营业。经质证，被上诉人王丽红称，10张电费单的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据只能说明上诉人的用电量在逐月减少，并且在2020年4月后减少量比较大，但不能说明4月份后没有用电，被上诉人的锁门并未影响其进入房屋。6张微信聊天记录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据不能证明在2020年4月后上诉人没有开门营业过或者没有进入房间过，其已经进入房间，对于之后是否开门营业与我方无关。照片真实性无异议，但是不认可其证明指向。本院对证据分析认定如下：王丽红将涉案房屋出租陈爱莹后，在陈爱莹没有返还的情况下，陈爱莹的实际经营状况不影响本案事实认定，故本院不予确认。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王丽红将涉案房屋出租给陈爱莹使用、收益，陈爱莹仅支付了三个月租金，按照合同约定，陈爱莹应当在2019年11月15日前支付下一年租金，对于陈爱莹的上述违约行为，王丽红通过张贴腾房通知的形式要求解除案涉合同，具有事实和法律依据，据此，原审对于王丽红要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并将租赁物予以返还的诉讼请求予以支持正确。关于陈爱莹上诉称，因王丽红没有出具与阳光公司签订的租赁合同，无法判断王丽红已实际租赁涉案房屋为由，拒付租金的理由，合同对于双方当事人具有约束力，王丽红与阳光公司合同的履行情况，不能作为陈爱莹拒付王丽红租金的理由，事实上，王丽红已于2019年12月10日向阳光公司交付了2020年全年租金，直至人民法院2020年5月27日受理本案后，陈爱莹仍未履行支付租金的义务，故陈爱莹的该项主张不能作为其拒付租金的理由，本院不予支持。关于陈爱莹上诉称原审判决其支付王丽红2020年4月24日后的租金错误的主张，双方对于2020年4月24日锁门一事没有异议，但是王丽红称第二天门锁已经打开，并未影响其经营，结合陈爱莹二审提交的电费清单等证据及庭审情况，能够印证王丽红主张的事实，故本院对陈爱莹的该项理由亦不予支持。因此，在陈爱莹不能举证涉案房屋已经归还的情况下，原审扣除陈爱莹交纳的3000元押金后，判令陈爱莹返还租金24498元，后续租金自2020年6月16日计算至实际腾房之日止正确。综上所述，陈爱莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元，由陈爱莹负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年九月二十七日书记员 王     向     静