湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2014号上诉人（原审原告）：文仑，男，1975年12月22日出生，汉族，湖北省石首市人，农民，住湖北省石首市。上诉人（原审原告）：余志彬，女，1977年8月26日出生，汉族，湖北省石首市人，农民，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：刘畅，湖南金浯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州华天城置业有限责任公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东曲河桥头一栋203。法定代表人：戴茂华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师。上诉人文仑、余志彬因与被上诉人永州华天城置业有限责任公司（以下简称华天城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2020)湘1103民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月5日公开审理了本案。上诉人文仑、余志彬委托诉讼代理人刘畅、被上诉人华天城公司委托诉讼代理人周耀军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人文仑、余志彬上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判为被上诉人以购房款726863元为基数按每日万分之二支付违约金，直至达到交付条件并实际交付时止，暂计算至2020年1月31日止，即726863元×0.0002×610天=88677元；2、撤销原审判决第四项，依法改判确认上诉人文仑、余志彬与被上诉人永州华天城置业有限责任公司于2017年10月13日签订的《合同补充协议》中第3条、第4条、第5条、第7条、第17条为无效条款；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，适用法律错误，被上诉人至今都不能将符合法律规定和合同约定的房屋交付给上诉人使用，逾期交房的违约行为仍在持续，被上诉人应按《商品房买卖合同》继续承担违约责任；2、双方签订的《合同补充协议》第5条属于不合理的减轻或免除被上诉人责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条，该条款无效。被上诉人辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；2、关于被上诉人逾期交房违约赔偿责任，违约金责任问题，上诉人与被上诉人协商一致在商品房补充协议约定，因出卖人逾期交房，违约金不能超过总房款的1%，该约定系双方真实意思表示，合法有效，该条款不违反法律的强制性规定，被上诉人也没有排除上诉人的主要权利，没有免除被上诉人的责任和加重上诉人的责任；综上，请求依法上诉人的上诉请求。原审原告文仑、余志彬向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理自来水独立开户手续；2.判令被告因逾期交房暂时向原告支付违约金88677元（暂计算时间为2018年5月30日-2020年1月31日止，即726860×0.0002×610天），后续违约金以购房款726863元为基数按每日万分之二计算违约金，直至达到交付条件并实际交付时止；3.判令被告在取得房屋竣工验收备案表、消防验收通过后向原告履行交房义务；4.判令原、被告签订的《合同补充协议》中第3条、第4条、第5条、第7条、第17条为无效条款；5.判令附件四第2条第（1）、（2）、（3）为无效条款；6.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同相关条款约定：1.原告购买被告开发的位于冷水滩区育才路与长丰大道交叉口东北角华天首府7幢25层2501号、建筑面积为141.82平方米的房屋；2.房屋单价5125.25元/平方米，总价款726863元；买受人应于2017年10月13日前支付占全部房价款31%的首期购房款226863元，余款500000元申请贷款支付；3.合同第九条约定该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；4.合同第十条约定该商品房交付时应供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；完成室内燃气管道的敷设，并与城市网管连接，保证燃气供应，达到接通条件；上述项目由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；5.合同第十一条约定出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房，交付商品房时，出卖人应当出示建设工程竣工验收备案表证明文件、房屋测绘报告，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；合同第十二条约定逾期交房按照下列方式处理：⑴逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；6.合同第十四条约定规划变更：出卖人经批准变更规划的，应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未书面答复的，视同接受变更；7.合同第十五条约定设计变更：出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，变更商品房的结构形式、户型、空间大小、朝向等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，约定内容同第十四条。8.合同第二十条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋不动产权证书的，按下列方式处理：买受人不解除合同，自合同规定的期限次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已支付房款的0.1‰支付违约金且违约金累计最高不应超过已付房款的1‰。双方还对其他事项作了约定。《商品房买卖合同》附件四关于该商品房房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，第2条约定：本合同第七条付款方式及期限，如买受人采取贷款方式付款（银行按揭或公积金贷款），双方补充约定如下：（1）买受人应在本合同签订之日起七日内向出卖人指定的银行或公积金中心提供真实、有限、齐全的办理按揭贷款所需资料，办证无银行不良记录，同时按照出卖人指定贷款银行或公积金中心的要求和出卖人通知的时间、地点统一办理各项签字、一次性交纳相关费用等手续；经银行或公积金中心初审合格后，买受人应在出卖人通知的时间内到出卖人指定地点办理抵押验证及缴清抵押手续费用等费用。（2）若买受人未按期实际履行上述义务的，买受人应当向出卖人支付合同总价1%作为迟延履行违约金，如果逾期十日未履行上述手续的，则视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合同，收回房屋另行出售，并从买受人所交付的房价款中扣除本合同房款总价10%的违约金。（3）由于买受人原因自出卖人通知缴齐资料之日起30日内未能获准银行或公积金按揭贷款，且又不在出卖人指定时间内与出卖人重新签订一次性付款方式的合同，即视为买受人违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房屋另行出售，并从买受人所交付的房价款中扣除本合同房款总价10%作为买受人应向出卖人支付的违约金。同日，原、被告还签订一份《合同补充协议》，协议第1条：双方确认本合同及补充协议的内容充分涵盖在此之前发布或签署的销售广告、宣传资料、销售道具和合约等文件中所做的记述、说明和允诺等事项，如有不一致之处，均以本合同及补充协议的规定为准。协议第3条：主合同第十一条交付时间手续第㈠条增加以下约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；⑵买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项，银行按揭贷款和住房公积金贷款在约定的房屋交付日期到期时未足额进入出卖人账户的，均视为买受人延期付款），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务，出卖人亦不承担延期交房责任；⑶因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的；⑷其他合法理由。协议第4条：主合同第十一条交付时间和手续第㈡㈢条增加以下约定：⑴该商品房在交付使用时只要符合本合同第九条约定条件的，买受人应无条件接房并办理交接手续。如存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求整改，由出卖人按实情予以整改，买受人不得以此拒绝收房。若买受人因上述理由拒绝收房或拒绝办理交付手续的，视为出卖人已履行交房义务，出卖人不承担逾期交房责任；⑵本合同约定房屋交付日期到达之后的三十天内，买受人应当由本人前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。超过合同约定的交房日期三十天，该房屋视为出卖人已经交付，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；⑶该商品房的物业管理费、水电费等相关费用，自本合同约定该商品房交付之日起由买受人承担，买受人于该商品房交付之日交纳以上费用后领取该商品房钥匙；⑷买受人为两人或两人以上联名购房的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人；⑸买受人未交清该商品房全部房款及相关手续、税费，出卖人有权不予交房给买受人，所造成延期交房的，出卖人不承担责任；⑹因本项目属于分期、分栋开发，故房屋竣工验收备案要待整期完成后才能办理，故出卖人无法在交付日期前取得第九条规定的文件，买受人同意出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人交付时达到通水、通电、基本道路畅通，工程发包方、承包方、设计方、监理方、勘探方五方验收合格，买受人视为可以交接房屋。协议第5条：因出卖人原因逾期交房，则违约金不得超过总房款的1%。协议第6条：本合同第十四条、第十五条关于规划、设计变更的约定是指规划变更直接涉及本合同约定的该商品房的房屋发生规划变更。只要变更不直接影响买受人所购房屋内的正常使用，且变更获得规划部门批准，出卖人无须对此变更征求买受人同意，也无须为此做任何补偿，买受人不因此享有解除合同的权利。协议第17条：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与《商品房买卖合同》相冲突之处、不一致之处，以补充协议约定为准。本补充协议上双方签名或盖章后生效。上述合同签订后，原告依约支付了726863元购房款并缴纳了相关税费。另查明，案涉房屋主体已完工，但至今未经相关部门竣工验收合格和通过消防验收，未取得验收合格证，电、燃气已开户，水已开总户，未开立住户用水分户。永州市住房和城乡规划建设局于2018年10月9日给予在问政永州网上投诉的网友《关于业主投诉华天首府7#、8#楼工程存在延迟交房等相关问题的调查处理回复》，答复如下：一、开发商延迟交房。建议按照购房合同的约定处理，如开发商违约不愿履行合同的条约，可通过司法途径解决。二、开发商未能提供“两书一表”（住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表）。经核实，7#、8#楼目前已进行了基础、主体工程验收，验收结论为合格。建设单位未组织竣工验收及办理竣工备案手续，该局已书面通知开发商尽快组织7#、8#楼相关验收工作。三、房屋未经竣工验收及竣工备案的情况下是否可以交付使用。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目，经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2019年4月23日，针对华天首府某业主向12345政府热线反映该小区未通过消防验收就交房的问题，永州市住房和城乡建设局作出如下回复：一、核实情况。经核实，该业主反映的问题属实，华天城公司开发建设的华天首府7#、8#楼确实存在未通过消防验收就交房的现象。二、处理情况。对该行为，该局已责令当事人在限期内向该局消防验收科室（局政务窗口）申请消防验收。一审法院认为，案件为商品房销售合同纠纷，案件的争议焦点主要有以下几方面：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件二、三、四、《合同补充协议》的效力认定。1.《商品房买卖合同》及合同附件二、三、四均为双方的真实意思表示，内容均未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效；2.《合同补充协议》效力的认定。⑴《合同补充协议》第3条第⑵项免除了出卖人作为提供格式条款的一方应承担的延期交房的责任，排除了买受人主张延期交房的违约责任的权利，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的强制性规定，故该条款无效。同时，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任；⑵《合同补充协议》第4条第⑴⑵⑶⑸⑹项约定的交付条件违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定，该条款无效。第4条第⑷项的规定违反了《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”的强制性规定，该项约定无效；⑶第6条免除了出卖人应承担的改变规划、设计的责任，排除了买受人因出卖人改变规划设计主张责任的权利，同理也无效；⑷《合同补充协议》中的其他条款未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。二、对原告诉请的分析判断。1.《商品房买卖合同》第十条约定商品房交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，用电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件，室内燃气管道的敷设，并与城市网管连接，保证燃气供应，达到接通条件。水、电、燃气由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。现查明被告已经为原告所在小区办理了水的总户，水可正常使用，但被告至今未为原告办理水分户手续，已构成违约，故对原告要求被告为其办理水分户的诉讼请求，法院予以支持，费用由被告承担；2.虽然《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年5月30日，且第十二条约定逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，但《合同补充协议》第5条：因出卖人原因逾期交房，则违约金不得超过总房款的1%，及第17条：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与《商品房买卖合同》相冲突之处、不一致之处，以补充协议约定为准。该补充协议约定系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，根据当事人意思自治原则，故应按《合同补充协议》的约定计算逾期交房违约金，被告支付原告逾期交房违约金7268.63元（726863×0.01）。对原告诉请逾期交房违约金88677元，法院仅以支持7268.63元。3.《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”案涉房屋至今未经相关部门竣工经验收合格和通过消防验收，不符合交付条件。但经庭审查实，被告将房屋交付给原告后，原告已装修入住，故该房屋已实际交付，无需另行交付。但该房屋仍应依照法律规定，依法取得竣工验收备案表、并经消防验收，故对原告要求被告对涉案房屋履行竣工经验收合格和通过消防验收的诉讼请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国物权法》第五条、第九十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，判决：一、被告永州华天城置业有限责任公司于本判决生效后三十日内为原告文仑、余志彬办理其购买的位于冷水滩区育才路与长丰大道交叉口东北角华天首府7幢25层2501号房屋的水分户手续；二、被告永州华天城置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告文仑、余志彬支付逾期交房违约金7268.63元；三、被告永州华天城置业有限责任公司按国家法律规定为华天首府7幢25层2501号房屋办理竣工经验收合格和消防验收手续；四、确认原告文仑、余志彬与被告永州华天城置业有限责任公司于2017年10月13日签订的《合同补充协议》中的第3条第⑵项，第4条第⑴、⑵、⑶、⑷、⑸、⑹项，第6条无效；五、驳回原告文仑、余志彬的其他诉讼请求。案件受理费2017元，减半收取计1008.5元，由原告文仑、余志彬承担958.5元,被告永州华天城置业有限责任公司承担50元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。上诉人提交的两组材料不属于法律规定的证据，本院仅做参考。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》效力问题；二、逾期交房违约金应当如何计算。现评析如下：一、上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》是双方签订的《商品房买卖合同》的有效组成部分，其中第3条（2）项、第4条、第6条违反了法律规定的建筑工程交付使用强制性规定，减轻或免除了出卖人延期交房的责任，依法应认定无效。《合同补充协议》中其他条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，依法应认定有效。二、双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交房超过90日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。但根据双方签订的合同补充协议约定，该违约金的最高额限即房屋总价款的1%，该约定系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定。故一审法院支持违约金7268.63元符合双方合同约定，本院予以维持。综上，上诉人文仑、余志彬的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2017元，由上诉人文仑、余志彬承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  万竹婷二〇二〇年九月十四日书记员  邓雅玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。