北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8133号上诉人（原审被告）：北京比斯贝斯商贸有限公司，住所地北京市丰台区西局西路58号院44-49号-1至2层44号1层。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：田燕刚，北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖天昫，北京市律理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京城乡一一八生活汇超市有限公司，住所地北京市丰台区美域家园北区3号楼1层101-12。法定代表人：王洪波，董事长。委托诉讼代理人：乔利斌，北京市百瑞律师事务所律师。上诉人北京比斯贝斯商贸有限公司（以下简称比斯贝斯公司）因与被上诉人北京城乡一一八生活汇超市有限公司（以下简称一一八超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初38683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人比斯贝斯公司之委托诉讼代理人田燕刚、被上诉人一一八超市之委托诉讼代理人乔利斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。比斯贝斯公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回一一八超市的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定我公司违约系认定事实错误，本案案涉的北京市丰台区西局西路58号院44－49号－1至2层44号1层部分建筑面积298平方米的房屋（下称“租赁房屋”）被查封并不必然导致合同目的无法实现，不影响一一八超市办理营业执照。《补充协议》的约定对我公司明显不公平，应予撤销，双方合同应当是协商一致解除。本案租赁房屋系我公司从案外人处承租来的，在和一一八超市签订合同时我公司并不知晓房屋被查封的情况。2.一审判决确定的赔偿金额及审判程序存在问题。一一八超市未对租赁房屋是否被查封进行调查即进行装修，导致扩大的损失应由其自行承担。本案一审判决既支持一一八超市的全部损失又支持违约金，违反法律规定。一审法院未通过司法评估鉴定程序，而是仅凭一一八超市单方提供的发票、合同等来计算损失，且将申请评估的举证责任加之于我公司，违背基本审判原则。一一八超市辩称，同意一审判决，不同意比斯贝斯公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一一八超市向一审法院起诉请求：1.判令比斯贝斯公司向一一八超市赔偿损失共计229568.62元；2.判令比斯贝斯公司向一一八超市承担违约金68870.59元；3.判令比斯贝斯公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月30日，比斯贝斯公司（出租人、甲方）与一一八超市（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（城乡一一八超市（保利百合店）），合同约定甲方将位于北京市丰台区西局西路58号院44-49号-1至2层44号1层部分，建筑面积298平方米的房产提供给乙方使用，房屋权属情况为：甲方持有房屋出租权，房屋抵押情况为：商业属性，有抵押，无诉讼。房屋租赁期自2018年12月1日起至2023年12月31日止，其中2018年12月1日至2018年12月31日为免租期。履约保证金6.7万元，若乙方合同期内无违约行为，甲方应于合同期满后7日内将保证金无息退还乙方。自2019年1月1日起计算租金，第1租赁年度年租金为80万元，第2租赁年度年租金为80万元，第3租赁年度年租金为84万元，第4租赁年度年租金为84万元，第5租赁年度年租金为88.2万元。甲方保证确实拥有房产的所有权（或有权将房产出租给乙方），并提供相应有效的法律证明文件。甲方保证房产在本合同签订之前不附有任何担保物权，房产不属于违法建筑，也未被法院采取查封、扣押等强制措施，因甲方过错，该房产存在法规规定不可租赁情况或产权纠纷等致使乙方不能实现租赁该房产经营（超市）之目的，导致本合同无效或本合同不能按约定履行或提前终止，甲方应赔偿乙方遭受的一切损失。甲方有下列情形之一的，属于违约，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达15日的。2、交付的房屋严重不符合本合同的约定或影响乙方经营使用及安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、甲方无法提供乙方办理证照或商业经营需要的房产证、身份证复印件、消防验收手续、原始消防验收意见书或消防验收备案凭证、规划证、原始楼层平面图、房产证明。5、房屋涉及诉讼或其他纠纷影响乙方经营的。租赁期内，甲方提前收回房屋的，甲方应提前30日发出通知，且甲方向乙方支付2个月租金作为违约金、同时赔偿乙方装修损失，退还未使用完毕的租金等费用，如给乙方造成其他损失，甲方负完全赔偿责任。装修损失为剩余租期折算的总装修费用，总装修费用包括硬装、软装等，具体以乙方提供的发票、收据等作为认定依据。另外履约保证金将在5个工作日内无息退还乙方。甲方无法提供乙方办理证照或商业经营需要的材料或房屋涉及诉讼或其他纠纷影响乙方经营的，乙方除解除合同外，有权要求甲方退还未使用完毕的租金等费用，并有权要求甲方赔偿乙方装修损失。合同还约定了其他事项。2019年1月24日，北京市丰台区不动产登记事务中心出具的《查询结果》表明，上述房屋存在查封情况。2019年1月31日，比斯贝斯公司（出租人、甲方）与一一八超市（承租人、乙方）签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，协议表明因乙方于2019年1月24日自北京市丰台区不动产交易中心查实，合同内房产已分别于2018年6月27日被北京西城区法院查封和2018年7月25日被深圳市福田法院查封，经双方友好协商达成协议如下：1、甲方在2019年1月31日把乙方已经交付的履约保证金6.7万元及首期租金40万元退回给乙方，乙方返还甲方已经出具的履约保证金收据，首期租金发票暂不退回。并且甲方承诺在2019年3月31日前给到乙方具备法律效力的该房产解封手续，同时甲方应确认房产具备合法出租条件，乙方在接到房产解封手续核实后5个工作日内向甲方交付履约保证金6.7万元及首期租金40万元，甲方需向乙方提供履约保证金收据，但无需再向乙方提供首期租金发票，合同继续履行，房产起租日从乙方收到甲方协助乙方办理完营业执照当日起开始计算。2、如甲方未在约定时间内提供具备法律效力的房产解封手续，视作甲方违约，因此给乙方造成的损失，乙方根据《房屋租赁合同》内约定条款，向甲方追究违约责任及赔偿，租金发票甲方去税务局办理发票红冲手续。3、如甲方在约定时间内提供出具备法律效力的房产解封手续且确认房产具备合法出租条件，乙方收到房产解封手续核实后5个工作日内未向甲方支付租金及押金，视作乙方违约，甲方则根据双方所签署的《房屋租赁合同》内约定条款，向乙方追究违约责任及赔偿。本补充协议作为原甲乙双方所签署的《房屋租赁合同》的补充条款，与原合同具备同等法律效力。2019年4月1日，一一八超市向比斯贝斯公司发出解除合同通知书，通知比斯贝斯公司于2019年4月1日解除《房屋租赁合同》，并要求比斯贝斯公司赔偿一一八超市装修损失194380.4元和违约金即两个月的房租133333.3元。2019年4月3日，比斯贝斯公司向一一八超市发出通知，其上载明：鉴于贵公司向我公司提出解除合同，故我公司通知贵司于2019年4月9日前将贵公司北京城乡一一八生活汇超市有限公司的物品腾空，逾期按原出租合同约定的租金支付我公司房租。2019年4月8日，一一八超市将涉诉租赁房屋腾退交付给比斯贝斯公司，双方当日签署《腾退房屋交割清单》，清单显示：玻璃墙34面、暖气片8个、承重柱10个、防火门1扇、电表1块、消防栓1个、LED彩灯50个、应急灯8个、轨道射灯20个、安全出口指示灯6个、插座40个、摄像头9个、机柜1个、刻录机+硬盘1个、交换机1个、显示器1个、电卡1个均无破损。庭审中，一一八超市主张其因为装修支出天地墙水电改造工程款133110.42元、灯箱广告制作费12125元、灯具费用5530元、监控网络费用18900元、门帘定做费用1555元、灯架及门窗费用2425元、装修管理费6490元、装饰设计费10515.2元、造价咨询费2500元、空调安装费14628元、空调移机费3600元、铝塑板钢架费用900元、设备搬运费6490元，并提供了施工合同、采购合同、设计合同、发票、支票请领单、转账支票存根等予以佐证。一一八超市另外还主张其因撤店支出人工搬家费10800元，但未提交证据予以证明。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，一一八超市与比斯贝斯公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应属合法有效，亦不存在可撤销的事由，故双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，《房屋租赁合同》中明确约定比斯贝斯公司应保证涉诉租赁房屋在合同签订之前未被法院采取查封、扣押等强制措施，但后经查询，合同签订时涉诉租赁房屋已被查封，后双方签订《补充协议》约定比斯贝斯公司应在2019年3月31日前提供涉诉租赁房屋的解封手续，但比斯贝斯公司未能在上述期限前提供解封手续，故应当认定比斯贝斯公司存在违约行为。比斯贝斯公司应当保证其出租的房屋符合合同约定，此为比斯贝斯公司应当承担的义务，故法院对比斯贝斯公司主张一一八超市怠于行使权利导致损失扩大的辩解不予支持。比斯贝斯公司的违约行为导致涉诉房屋处于不稳定状态，对承租人的经营活动必然带来相应的风险，因此导致双方的合同目的无法实现，故一一八超市有权单方解除合同，法院对比斯贝斯公司主张双方系协商解除合同的辩解不予采信。关于损失部分，一一八超市经比斯贝斯公司同意装修，现因比斯贝斯公司违约导致合同解除，故一一八超市有权要求比斯贝斯公司赔偿已经形成附合的装饰装修物的损失；关于装修损失数额，比斯贝斯公司对一一八超市因装修支付的金额不予认可，经法院释明后其坚持不申请评估，鉴于一一八超市装修完毕后未投入使用，故法院按照双方签署的《腾退房屋交割清单》及一一八超市提交的装修付款证据对诉讼请求中的天地墙水电改造工程款、灯箱广告制作费、灯具费用、监控网络费用、门帘定做费用、灯架及门窗费用、装饰设计费、造价咨询费、空调安装费、铝塑板钢架费用予以支持；关于装修管理费，鉴于支出凭证系一一八超市单方制作且发票并未显示该费用与本案的关系，故法院不予支持；关于空调移机费，一一八超市并未提交支付移机费的付款凭据及发票，故法院对该部分诉讼请求不予支持；关于设备搬运费，该部分诉讼请求于法有据，法院予以支持；关于人工搬家费，一一八超市并未提交证据予以证明，故法院无法支持。关于违约金，一一八超市的该项诉讼请求于法有据，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、北京比斯贝斯商贸有限公司于判决生效之日起十日内赔偿北京城乡一一八生活汇超市有限公司各项损失共计208678.62元；二、北京比斯贝斯商贸有限公司于判决生效之日起十日内赔偿北京城乡一一八生活汇超市有限公司违约金68870.59元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，比斯贝斯公司与一一八超市签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《房屋租赁合同》中明确约定了比斯贝斯公司应保证租赁房屋在合同签订之前未被法院采取查封，在一一八超市发现租赁房屋存在查封的事实后双方又签订了《补充协议》，比斯贝斯公司再次承诺在2019年3月31日前将租赁房屋解封，否则承担相应违约责任。比斯贝斯公司认为《补充协议》中约定的不能解除查封视为其违约的条款显失公平，要求撤销该条款。根据《房屋租赁合同》的约定，比斯贝斯公司有义务保证租赁房屋在合同签订前没有被法院查封，《补充协议》中的该条约定仅是对上述合同义务的延续，并没有额外加重比斯贝斯公司的责任，不存在显示公平的情形，故比斯贝斯公司要求撤销该条款的请求不能成立。本案中，比斯贝斯公司未能如约将租赁房屋解封，违反了《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，致使本案租赁关系处于一种不稳定状态，客观上增加了一一八超市的经营风险，有悖于一一八超市签订租赁合同的初衷，故一一八超市有权单方解除合同，比斯贝斯公司理应承担相应的违约责任，赔偿一一八超市因合同解除而产生的经济损失。比斯贝斯公司认为本案系协商一致解除合同，与事实不符，本院不予采信。关于装修损失，一一八超市提交的合同、支付凭证等证据已能够初步证明装修损失的数额，此时证明责任发生转移，如比斯贝斯公司对装修损失数额不予认可，应提交反证，一审法院将申请装修损失评估的举证责任加之于比斯贝斯公司适用法律正确，因比斯贝斯公司未能提供反证，一审法院根据一一八超市的举证情况确认装修损失为208678.62元并无不当。合同中已明确约定比斯贝斯公司应保证租赁房屋在合同签订前不存在查封，一一八超市并没有拖延提出有关主张，故亦不存在导致损失扩大的责任。关于违约金的请求，因《房屋租赁合同》及《补充协议》中均没有约定该种违约情形所应承担的违约金数额或违约金计算方法，且已支付的保证金和租金早已返还给一一八超市，一一八超市主张的装修损失亦已经获得了支持，故一一八超市再请求比斯贝斯公司承担额外的违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，比斯贝斯公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审法院适用法律有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初38683号民事判决第一项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初38683号民事判决第二项；三、驳回北京城乡一一八生活汇超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理5777元，由北京城乡一一八生活汇超市有限公司负担1738元（已交纳），由北京比斯贝斯商贸有限公司负担4039元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费5777元，由北京城乡一一八生活汇超市有限公司负担1738元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京比斯贝斯商贸有限公司负担4039元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二〇年九月十七日法官助理  张增彬书 记 员  胡翔宇