云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1662号原告：徐纲，男，汉族，1977年11月18日出生，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。原告：李蕾，女，回族，1984年12月3日出生，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。两原告共同委托诉讼代理人：杨丽芳、陆宽谋，系云南博政律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南艺峰房地产开发有限公司。住所地云南省昆明市刘家营佳园上居13幢C05号。法定代表人：许斌，公司董事长。委托诉讼代理人：滕永祥，系云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨映，一般授权代理。原告徐纲、李蕾与被告云南艺峰房地产开发有限公司（以下简称：艺峰房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，被告艺峰房地产在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回。昆明市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）云01民辖终258号《民事裁定书》，维持了本院的裁定。本院依法适用普通程序由审判员张萍独任审理，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人陆宽谋，被告委托诉讼代理人滕永祥、杨映到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐纲、李蕾向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2015年2月5日起至2019年5月23日止的逾期办证违约金损失196311元（按中国人民银行同期贷款利率上浮50%）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月6日，原告徐纲、李蕾与被告签订《商品房购销合同》及《金水·湖畔合同补充协议》，原告向被告购买位于个旧市房产（现房），建筑面积143.02平方米，售价为617168元。合同签订后，原告于2014年11月7日支付首付款187168元、于2015年1月9日支付全部剩余房款430000元，共计617168元。2015年2月15日，原、被告双方办理完房屋交接手续。原告依法交纳了房屋契税、维修基金产权登记费、产权证工本费、印花税共17240元。案涉房屋属于现房交易，依据相关法律规定，应自签订合同之日起90日内办理房屋所有权证（即自2014年11月6日起90日内完成办证）。后经原告多次催促，被告于2019年5月23日才为原告办理涉案房屋不动产权证书。原告认为，被告逾期办理房屋所有权证，己违反法律规定，应当承担违约责任，故原告诉至本院请求判如所请。庭审中，原告陈述起诉状末尾所述内容“后经原告多次催促，被告于2019年5月23日才为原告办理涉案房屋不动产权证书”有误，事实上是经原告多次催促，在被告提交相应资料后，原告于2019年5月23日自行办理房产证并取得权属证书。被告艺峰房地产辩称：1、原告的民事起诉状不符合法律规定，被告收到的民事起诉书具状人与两名原告名字不一致，民事起诉书不能真实反映是当事人的意思表示，不符合民事诉讼法关于起诉的规定；2、原告主张的逾期办证违约金已过法定诉讼时效，依据原告的诉讼理由，被告自2015年2月5日起就开始违约，但其于2020年1月19日才提起诉讼明显超过了诉讼时效；3、从合同实际履行来看，原告的诉讼理由不充分，法律依据不足，商品房已交付和使用，原告也于2019年5月28日自行办理取得了不动产权证书，合同的目的已经实现；4、起诉状末尾所述内容“经原告多次催促，被告于2019年5月23日才为原告办理涉案房产不动产权证书”与事实不符，实际上是原告自行办理房产证并取得权属证书。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕本案诉讼请求依法提交如下证据：一、原被告身份证复印件、被告工商登记信息；二、《商品房购销合同》、《金水·湖畔合同补充协议》；三、发票；四、小区（大厦业主房屋验收交接表）、金水·湖畔代收代缴税费、印花税发票；五、领导留言板陈豪书记及个旧市国土资源局回复；六、领导留言板；七、不动产权证。经当庭质证，被告对证据一至四、证据七的真实性无异议，对证据五、六的真实性不认可。被告围绕其答辩主张依法提交如下证据：一、金水·湖畔小区前期获得相关行政许可方面的证据：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程许可证、红国用（2010）第××号国有土地使用证、红国用（2010）第××号国有土地使用证、红国用（2010）第××号国有土地使用证、《商品房预售许可证明》；二、金水·湖畔竣工验收及项目用地完善方面的证据：云南省建设工程档案合格证、建设工程消防验收意见书、建设工程防空地下室竣工备案通知、绿化验收证明、建设工程规划验收备案证、建设工程规划核实意见、信访事项答复意见书、个旧市人民政府关于个旧市金水湖畔项目用地完善手续的专题会议纪要、成交确认书、《不动产权证》、建设工程竣工验收备案表；三、原告与被告约定、目前办理不动产权证方面的证据：《商品房购销合同》、补充协议、被告粘贴《通知》照片、金水湖畔不动产证明办理资料移交明细、金水湖畔不动产权登记证领取登记表；四、被告代为办理不动产权证所需手续：产权移交证书等；五、原告已办理不动产登记的相关证据：领款单、领证单；六、（2019）云2501民初1524号民事判决书、（2019）云2501民初1863号民事判决书、红中法（2019）67号通知。经当庭质证，原告对证据一、证据二中云南省建设工程档案合格证、个旧市人民政府关于个旧市金水湖畔项目用地完善手续的专题会议纪要、成交确认书及建设工程竣工验收备案表、证据三中《商品房购销合同》及补充协议、证据四产权移交证书及证据五的真实性无异议，对其余证据的真实性不认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的证据五、六，被告质证不认可，本院认为上述证据系个旧市人民政府在官方网站领导留言板上对金水·湖畔小区业主的回复，被告未提交反驳证据证实上述证据内容虚假，故本院予以采信；2、对被告提交的证据二中建设工程消防验收意见书、建设工程防空地下室竣工备案通知、绿化验收证明、建设工程规划验收备案证、建设工程规划核实意见、信访事项答复意见书、《不动产权证》；证据三中被告粘贴《通知》照片、金水湖畔不动产证明办理资料移交明细、金水湖畔不动产权登记证领取登记表；证据四产权移交证书及证据六，原告质证不认可，本院认为证据六与本案无关联性，故不予评判；其余证据系复印件，不符合证据的形式要件，故不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2014年11月6日，被告艺峰房地产（甲方）与原告徐纲、李蕾（乙方）签订《商品房购销合同》及《金水·湖畔合同补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于个旧市房屋（现房），房屋建筑面积143.02平方米，每平方米单价为4315.26元，合同总价款617168元。原告于签订本合同之日支付首付款187168元，余款430000元应于本合同签订之日起10天内向被告指定的银行申请办理完成银行按揭贷款手续。被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。双方对于产权登记的约定为：原告在达到以下四个条件的前提下，被告承诺在180个工作日内办理产权登记手续：1、原告支付全部房款、公共维修基金、契税及办证费等应付费用；2、原被告双方办理完房屋交接手续；3、原告向被告出具书面委托书；4、原告向被告提供办理产权所需资料。如原告不能按时完成上述义务，被告有权拒绝办理产权登记手续，同时该房产的所有权不发生转移；5、若原告未满足上述条件，均视为原告自动放弃被告协助其办理产权登记的权利，产权证由原告自行办理，被告提供办理产权登记需要其出具的资料；合同及补充协议还对其它事项进行了约定。合同签订后，原告于2014年11月7日支付首付款187168元、于2015年1月9日支付全部剩余房款430000元，共计617168元。被告分别于2014年11月7日、2015年1月9日向原告出具发票，确认收到上述款项。2015年2月15日，原告与被告办理交接房手续并签订《房屋验收交接表》，被告于当日向原告出具《金水湖畔代收代缴税费》，确认原告已缴纳维修基金、产权登记费、工本费、契税等费用共计17240元。2017年12月28日，被告完成了个旧市金水湖畔小区工程（8、9栋、1至5栋及裙楼）建设工程竣工验收备案。庭审中，被告陈述金水湖畔小区至2018年6月17日才取得办证条件。2019年4月12日，原告口头解除委托被告办理涉案房屋产权证相关授权，产权证由原告自行办理，被告退还原告契税、产权登记费、工本费、印花税等费用共计9374元。在被告提供办理产权登记需要其出具的资料后，原告于2019年5月23日取得涉案房屋不动产权证书。现原告以被告逾期办理房产证为由，诉至本院有如上诉请。另查明：1、在原告起诉状具状人处签名的是两原告共同委托诉讼代理人杨丽芳，经法庭询问原告徐纲、李蕾，两原告表示授权委托书中的签名是两原告本人所签，对委托诉讼代理人杨丽芳在起诉状具状人处签名予以追认；2、金水湖畔小区业主于2016年10月27日、2017年8月12日、2018年7月24日、2018年8月22日多次向个旧市人民政府、个旧市国土资源局反映被告逾期办理房产证问题，个旧市人民政府于2016年11月1日在人民网领导留言板回复金水湖畔小区业主：金水湖畔小区由云南艺峰房地产开发有限公司开发建设，小区于2010年开工建设，2012年竣工，至今不能办理产权证的原因主要是：一、该小区只有06幢、07幢通过规划验收，其余几幢房屋暂时还没有通过规划验收，主要原因是变形缝、局部轴线变化、飘窗改为落地窗、增设地下室等导致面积增加。现拟对建设单位的超建部分进行行政处罚后补办规划审批手续，程序完成之后即可进行规划验收备案；二、根据《红河州国土资源局办公室关于进一步明确全州不动产统一登记工作要求的通知》（红国土资[2016]7号）要求，个旧市2016年8月20日前必须全面停发旧证（房产证、土地使用证），故个旧金水湖畔小区现不能发房产证，该小区须进行不动产权籍调查，将数据整合进个旧市新的不动产登记系统，颁发不动产权证。而在权籍调查过程中，发现该小区1幢、2幢、3幢、4幢、7幢、9幢房屋用地超出云南艺峰房地产开发有限公司领取的《国有土地使用证》范围，6幢房屋不在云南艺峰房地产开发有限公司领取的《国有土地使用证》范围。现个旧市国土资源局已通知云南艺峰房地产开发有限公司完善用地手续。本案争议焦点为：一、两原告的起诉是否违反法律规定？二、被告是否违约及应否承担违约责任？三、原告诉请的违约金能否得到支持？本院认为，针对争议焦点一，虽然在两原告起诉状具状人处签名的是杨丽芳，但杨丽芳系两原告共同委托诉讼代理人，在两原告提交的授权委托书中已明确杨丽芳的代理权限为代为提起诉讼等，且两原告也已对此进行了追认，故本次诉讼为两原告真实意思表示，两原告的起诉不违反法律规定；针对争议焦点二，原告与被告在平等、自愿的基础上签订的《商品房购销合同》及《金水·湖畔合同补充协议》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告负有为原告办理房屋权属登记证书的义务，结合庭审查明的事实，涉案《商品房购销合同》于2014年11月6日签订，合同签订后，原告已经支付了全部购房款、契税、工本费等，双方于2015年2月15日办理了房屋交接手续，但截至2019年4月12日原告口头解除委托被告办理涉案房屋产权证相关授权时，原告尚未取得房屋权属登记证书，被告辩称项目地产商与第三方联合改造棚改房，一边开发一边办手续，因相关部门认为土地手续不完善，要求重新补办有关手续，就拖至2017年，且2016年停发旧证（房产证、土地使用证），停办房产证进行土地清查，至2018年6月17日金水湖畔小区才取得办证条件，故逾期办证不可归责于被告自身的原因，本院认为，个旧市人民政府于2016年11月1日在人民网领导留言板回复金水湖畔小区业主，确认不能办理产权证的原因主要是：一、该小区只有06幢、07幢通过规划验收，其余几幢房屋暂时还没有通过规划验收，主要原因是变形缝、局部轴线变化、飘窗改为落地窗、增设地下室等导致面积增加。现拟对建设单位的超建部分进行行政处罚后补办规划审批手续，程序完成之后即可进行规划验收备案；二、根据《红河州国土资源局办公室关于进一步明确全州不动产统一登记工作要求的通知》（红国土资[2016]7号）要求，个旧市2016年8月20日前必须全面停发旧证（房产证、土地使用证），故个旧金水湖畔小区现不能发房产证，该小区须进行不动产权籍调查，将数据整合进个旧市新的不动产登记系统，颁发不动产权证。而在权籍调查过程中，发现该小区1幢、2幢、3幢、4幢、7幢、9幢房屋用地超出云南艺峰房地产开发有限公司领取的《国有土地使用证》范围，6幢房屋不在云南艺峰房地产开发有限公司领取的《国有土地使用证》范围。综上所述，涉案房屋不能办理产权登记手续的责任应当由被告承担，被告在合同约定的180个工作日内未办理完毕本案诉争房屋的不动产权证登记事项，存在逾期办证行为是客观事实，且被告在诉讼中也未提交证据证明本案存在非出卖人原因的免责事由，其未按约定期限为原告办理房屋权属登记已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任；针对争议焦点三，虽原、被告在《商品房购销合同》及补充协议中约定了被告具有办证的义务，但未约定逾期办证违约金的计算标准，因本案涉案房屋已经交付给原告使用，原告对房屋的占有使用收益权没有受到影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当，原告主张按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算逾期办证违约金，但未提交证据证明其损失的具体数额，故根据合同目的、履行情况、过错程度及预期利益等因素，对被告应当承担的逾期办证违约金作相应调整，即每日按照房屋总价款617168元的0.05‰标准计算。另，被告提出原告关于逾期办证违约金的诉求超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十三条规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。本案中，原告于2015年2月15日办理接房手续并交清房款。根据前述规定和涉案合同约定，被告应当于2015年2月15日后180个工作日内向产权登记机关提交涉案房屋办理不动产权证书所需的全部资料，但因其未提交，导致涉案房屋未能办理不动产权证书，且被告未能举证证明不能提交办证资料的原因并非出卖人的原因。原告于2020年1月19日向本院提交立案材料，倒推三年的时间为2017年1月19日，故原告主张的部分违约金已经超过诉讼时效期间，即2017年1月19日前的违约金已经超过诉讼时效，本院不予保护。后原告于2019年4月12日口头解除委托被告办理涉案房屋产权证相关授权，产权证由其自行办理，故逾期办证违约金应自2017年1月19日起计至2019年4月12日止，共计813天，被告应以已付购房款为基数向原告承担按每日0.05‰计算的逾期办证违约金25088元（617168元×813天×0.05‰/日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告云南艺峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐纲、李蕾支付逾期办证违约金人民币25088元；二、驳回原告徐纲、李蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币2113元，由原告徐纲、李蕾负担1901.7元，被告云南艺峰房地产开发有限公司负担211.3元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 员 张萍二〇二〇年九月二日书记员代 芷菁