呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终3205号上诉人（原审原告）：李文平，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭敏，经世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区呼哈路西侧正源小区1号楼。法定代表人：马正正，该公司董事长。委托诉讼代理人：薄艳荣，内蒙古陀力律师事务所律师。上诉人李文平因与被上诉人呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司（以下简称正源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2020）内0121民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李文平上诉请求：1.请求撤销内蒙古自治区土默特左旗人民法院（2020）内0121民初744号民事判决，依法改判支持李文平一审诉讼请求之第二项请求：判令正源公司向李文平支付合同约定的逾期办理房地产权证书违约金5288.19元、法定违约金118295.36元（自合同约定交付房屋之日2013年8月15日的360日后2014年8月10日起暂计算至2019年9月30日，具体数额待实际履行情况据实计算），前两项合计123583.55元；2.一审、二审诉讼费由正源公司负担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清、适用法律错误，主要表现为：正源公司逾期给李文平办理房地产权属证书，违约事实明显。但一审法院罔顾案件事实，认定李文平与正源公司于2019年11月14日签订了网签合同对涉案房屋办理权属证书的时间重新作出了约定，该判定不仅没有事实基础，更没有法律依据。依据李文平与正源公司于2012年9月签订的《商品房买卖合同》之约定，正源公司因未按约定期限办理房本，已于2014年8月10日起形成违约事实。直至李文平提起本案诉讼，李文平从未表示过放弃对正源公司违约责任的追究，一审法院仅仅依据前后合同办证日期的不同内容，推定系李文平自愿放弃自己权利，有违李文平真实意思表示。网签合同内容系正源公司单方提供的制式模板，李文平之所以签订该网签合同，只因该合同系办理房产证之前置程序。鉴于正源公司违约之久（五年有余）的事实，而一审法院如此判定，实属有违公平原则。另，网签合同是房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示,网签合同与纸签合同实质是一样的，法律对此未规定其具有优先效力，而一审法院认定网签合同具有优先效力没有法律依据。一审法院判决对于李文平主张的损失不予支持存在错误，法律对此已明确规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条规定:……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。正源公司违约持续之久，对于李文平造成的损失难以计算，李文平据此请求赔偿损失有事实基础、有法律依据。一审法院判决对于李文平主张的损失不予支持存在错误，法律对此已明确规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。正源公司违约持续之久，对于李文平造成的损失难以计算，李文平据此请求赔偿损失有事实基础、有法律依据，却没有得到一审法院支持。正源公司未向本院递交书面答辩意见。李文平向一审法院起诉请求：一、判令正源公司立即为李文平办理房地产权属证书；二、判令正源公司向李文平支付合同约定的逾期办理房地产权属证书违约金5288.19元、法定违约金118295.36元（自合同约定交付房屋之日2013年8月15日的360日后2014年8月10日起暂计算至2019年9月30日，具体数额待实际履行情况据实计算），前两项合计123583.55元；三、判令正源公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月，李文平、正源公司签订《商品房买卖合同》，约定李文平购买正源公司开发的的位××区房，并约定正源公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人即正源公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、…。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，李文平按照约定支付全部购房款。2013年8月15日，正源公司将该房屋交付李文平。2013年9月9日，李文平向正源公司交纳了办理房权证的相关费用。2019年11月14日，李文平办理并签订了该房屋的网签合同，该网签合同第十二条约定商品房权属登记：双方约定，在下列第1种期限内，办理房屋权属转移登记：1．自初始登记完毕之日起360日。正源公司已经为涉案房屋办理了不动产登记证书，权利人为李文平、姚忠元，初始登记的日期为2019年12月10日。一审法院认为，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，正源公司已经为李文平办理了涉案房屋不动产登记证书，故李文平要求正源公司立即为李文平办理房地产权属证书的诉请，一审法院不予支持。李文平与正源公司于2013年10月2日签订《商品房买卖合同》，对办理房地产权属证书的时间作出约定。李文平、正源公司后于2019年11月14日针对上述合同所涉房屋签订了网签合同，该网签合同对案涉房屋办理权属证书的时间重新作出约定，将办理权属证书的时间变更为自初始登记完毕之日起360日。案涉房屋初始登记的日期为2019年12月10日。网签合同是后于商品房买卖合同签订的，且网签合同经过公示，效力优于前合同。李文平、正源公司在网签合同中对办理权属登记证书的日期重新作出约定，双方应按照网签合同的约定，履行各自的义务。根据网签合同的约定，正源公司不构成违约，故李文平要求正源公司支付违约金5288.19元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于李文平主张法定违约金118295.36元的诉讼请求，因李文平、正源公司签订的《商品房买卖合同》对逾期办理房权证的违约责任作出了约定，故该项诉请不符合合同的约定及法律规定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回原告李文平的诉讼请求。案件受理费2983元，由原告李文平负担。二审中，当事人均未向本院递交新证据。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，李文平与正源公司于2012年9月签订《商品房买卖合同》，对办理房屋权属证书的时间作出约定。李文平、正源公司又于2019年11月14日签订网签合同，并将办理房屋权属证书的时间变更为自初始登记完毕之日起360日。故对此应以变更后的约定为准。案涉房屋初始登记的日期为2019年12月10日，正源公司已在网签合同约定的期限内为李文平办理了房屋权属证书，未构成违约。故对于李文平要求正源公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金及法定违约金的诉请本院均不予支持。综上所述，李文平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2772元，由李文平负担。本判决为终审判决。审判长杨蔚堃审判员  张蒙江审判员姜 怡二〇二〇年九月二十一日法 官 助 理乌日汗书记员  解海波