天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初7915号原告:杨永新，男，1969年7月14日出生，汉族，住天津红桥区。被告:谢佳，男，1981年1月31日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：郭风源，天津得安律师事务所律师。原告杨永新与被告谢佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨永新、被告谢佳及其委托诉讼代理人郭风源庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨永新向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告房屋租赁合同，被告将南开区天江格调花园1-3-1002号房屋腾交原告；2.被告向原告支付违约金9600元,并自2020年7月25日始按每月9600元标准向原告支付房屋使用费；3.被告赔偿原告经济损失费用10000元。事实和理由：原、被告双方签定三年房屋租赁合同,现租期已满两年,被告应于2020年7月11日向原告支付6个月租金,但被告至今未履行给付租金义务,且继续占用涉案房屋，故原告起诉。谢佳辩称，原告所述与事实不符，原、被告双方通过链家公司居间介绍于2018年7月11日签订租赁合同，期限为三年，至2021年7月24日止，租赁期间，被告没有违约行为。2019年10月中旬至同年11月底，涉案房屋楼上邻居出现卫生间漏水现象，期间被告多次与原告联系，原告未能及时沟通协调，严重影响被告的基本生活。2020年6月30日至同年7月15日涉案房屋卫生间出现问题，被告多次与原告沟通协调，原告仍未及时修复，被告为了保证正常生活自行联系维修人员进行维修，维修费用由被告垫付，且因本次漏水影响到楼下邻居，被告为此事多次与楼下邻居沟通，花费大量时间和精力，另自2020年7月7日起，涉案房屋卫生间照明灯损坏，被告及时通知原告，但原告至今仍未修复。被告并非无故拖欠租金，因原告没有按照合同约定在七日内安排维修，且在被告自行维修后原告亦未向被告支付维修费、配件费等费用，故系原告违约在先。被告拥有先履行抗辩权，在原告未履行维修义务，且未向被告支付其垫付的因维修产生的合理费用之前，被告有权拒绝原告要求继续支付租金的义务。原告主张的57600元损失费没有事实和法律依据，因原告违约在先，所以被告不应承担赔偿义务。疫情期间的政策对房屋租赁“三减三免”，被告在疫情期间生活受到严重影响。现被告同意解除房屋租赁合同。本院经审理认定事实如下：原、被告系房屋租赁关系，2018年7月11日原告作为甲方、被告作为乙方、案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司作为丙方，三方签订《房屋租赁合同》。合同约定的主要内容为：乙方承租甲方名下坐落于天津市南开区××街××花园××号房屋；租期三年，自2018年7月25日至2021年7月24日；租金每月4800元，半年支付一次，支付日期为2018年7月11日、2019年1月11日、2019年7月11日、2020年1月11日、2020年7月11日、2020年1月11日，押金为两个月租金；乙方在租赁期内承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等因房屋正常使用所产生的费用，合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；经甲乙双方协商一致可以解除本合同；甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同（第八条第二款）；乙方欠缴各项费用达500元，甲方有权单方解除合同，收回房屋（第八条第三款）；乙方擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同，收回房屋（第八条第三款）；甲方有第八条第二款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可以要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失；甲方未按规定的时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的两倍支付违约金。上述合同签订后，原告依约交付了涉诉房屋，被告依约支付了押金9600元及2018年7月11日、2019年1月11日、2019年7月11日、2020年1月11日应支付的租金。庭审中原、被告对涉诉房屋为三室一卫的结构、涉诉房屋楼上业主卫生间于2019年期间漏水至涉诉房屋卫生间、涉诉房屋卫生间隐蔽工程的热水管于2020年6月底出现漏水并渗漏至楼下业主卫生间内、原告方维修后仍漏水、被告为维修热水管支付800元相关费用、涉诉房屋卫生间照明灯于2020年7月8日已损坏等事实无异议。原告同时表示被告此前无逾期交付租金情形，被告是否有其他违约行为原告尚不知情，但被告将隐蔽工程的热水管修改为明管，并未征得原告同意。被告表示，因原告未能及时修复卫生间热水管漏水问题，水已漏至楼下业主卫生间内，楼下业主为此多次找被告，影响了被告的正常居住、生活，且原告未就如何继续修缮给出明确方案，故被告自行维修改为明管，但原告未依合同约定向被告支付维修费用，且对卫生间照明灯未予维修，故被告行使先履行抗辩权，未于2020年7月11日向原告支付租金。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，涉诉的《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法具有法律效力，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告依约向被告交付了涉诉房屋，在涉诉房屋卫生间热水管出现漏水后在合同约定的期限内与被告联系进行维修，虽未能一次性修复，加之未及时修复卫生间照明灯问题，均不构成根本违约。被告在原告未能依合同约定全面履行维修义务的情形下，为保障其正常生活及避免损失扩大，采用改装明管的简洁方式对热水管进行及时修缮并无不当，故对被告支付的800元维修费用，原告应依合同约定予以承担。原告未向被告支付维修费及未及时修复卫生间照明灯的行为虽不构成根本违约，但被告行使先履行抗辩权，未依合同约定于2020年7月11日向原告支付租金的行为亦不构成违约，故原告主张被告违约，并向原告承担违约责任，本院不予支持。现原告诉请解除涉诉《房屋租赁合同》，被告表示同意，本院准予。原告应返还被告押金，被告应支付相应的租金，并依合同约定承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用，上述费用以房屋交付当日结算。综上所述，原告主张解除涉诉的《房屋租赁合同》，被告同意原告的此项请求，本院准予。原告主张被告承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。合同解除后，双方依法各自履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、准予原告杨永新与被告谢佳解除2018年7月11日签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效后六十日内，被告谢佳将坐落于天津市南开区××街××花园××号房屋腾交原告杨永新；三、本判决生效后六十日内，原告杨永新给付被告谢佳维修费800元；四、本判决生效后六十日内，被告谢佳按每月4800元标准给付原告杨永新自2020年7月25日至本判决确定腾房之日止的房屋租金；如被告谢佳逾期履行腾房义务，则自逾期之日按每月9600元标准向原告杨永新支付房屋使用费至实际腾房之日止；五、本判决生效后六十日内，原告杨永新返还被告谢佳押金9600元；六、水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费在被告谢佳腾房之日以实际发生的数额由原告杨永新与被告谢佳结算；七、驳回原告杨永新的其他诉讼请求。案件受理费290元，减半收取计145元，由原告杨永新负担72.5元，由被告谢佳负担72.5元。被告谢佳负担的部分直接给付原告杨永新。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝春杰二〇二〇年九月十日书记员  马晓雯附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。