湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初2819号原告：攸县鑫雨物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市攸县联星街道百花社区攸州大道强远1栋。法定代表人：王源之，系执行董事。委托诉讼代理人：陈辉满，湖南地博律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李运媚，女，1968年10月12日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。被告：谭国平，男，1967年12月8日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：张青艳，女，1972年9月16日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告攸县鑫雨物业管理有限公司与被告谭国平、张青艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告攸县鑫雨物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈辉满和李运媚到庭参加了诉讼，被告谭国平、张青艳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告攸县鑫雨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的物业费8557元、生活垃圾费96元、二次供水加压电费80元及违约金6479元，合计15213元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2012年11月开始，原告与攸县东城大厦业主委员会先后签订5份《物业管理服务合同》（以下简称合同）。合同签订后，原告依据该合同约定，全面履行了对小区的秩序维护、保洁、公共设备维护维修等物业服务义务。被告系该小区5单元1210号房业主，自2012年5月5日起未依约向原告履行缴纳物业服务费等相关费用之义务，截至2020年10月31日止被告欠原告物业服务费等相关费用共计15213元。为保护广大业主的合法利益，维护小区物业服务工作的正常运转，特请求人民法院依法判决，给小区营造良好的生活环境和社会风气。原告攸县鑫雨物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、物业费的收款凭证6份，拟证明被告缴纳物业费的情况；2、物业管理服务合同6份，拟证明原告向被告收取物业费的合法性的事实；3、证明1份，拟证明原告在2015年11月至2016年10月在被告小区提供物业服务的事实；4、授权委托书1份，拟证明环卫处委托攸县鑫雨物业管理有限公司代收生活垃圾费的事实；5、催缴通知单5份，拟证明原告向被告催收物业费的事实；6、通告、通知、催收通知、通告、告业主书各1份，拟证明原告在小区张贴通告向原告交纳物业费的事实；7、通告2份及报告、公示各1份，拟证明小区业委会张贴通告要求业主向原告交纳物业费的事实；8、考核情况通报、排名表各1份，拟证明攸县物业小区考核的情况；9、诉讼情况通报及联系函1份，拟证明原告关于欠费业主诉讼的情况；10、物业服务费标准函1份，拟证明原告收费标准的合法性的事实；11、物业费及违约金计算清单1份，拟证明被告欠费的计算明细；12、房产登记信息1份，拟证明被告系东城大厦小区业主，物业面积为170.79平方米的事实。被告谭国平、张青艳未予答辩，亦未向本院提供证据。原告攸县鑫雨物业管理有限公司围绕诉讼请求向本院提交了物业费的收款凭证6份、物业管理服务合同6份、证明1份、授权委托书1份、催缴通知单5份、通告、通知、催收通知、通告、告业主书各1份、通告2份及报告、公示各1份、考核情况通报、排名表各1份、诉讼情况通报及联系函1份、物业服务费标准函1份、房产登记信息1份。本院审查认为，原告攸县鑫雨物业管理有限公司提交的证据符合证据的有效要件，本院应当予以采信，对原告提供的物业费及违约金计算清单1份，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院对事实认定如下:被告张青艳、谭国平系攸县东城大厦小区5单元1210号房业主。2012年11月13日、2013年10月30日、2014年12月1日原告攸县鑫雨物业管理有限公司与攸县东城大厦业主委员会分别签订3份《物业服务管理合同》，合同约定物业费标准分别为1.0元/月/平方米、1.0元/月/平方米、1.2元/月/平方米，合同期限从2012年11月1日到2015年10月31日止。2015年11月1日到2016年10月31日攸县东城大厦小区由原告实际实施物业管理服务，但原告未与攸县东城大厦业主委员会签订物业管理服务合同。2016年11月1日到2017年10月31日中途退出了东城大厦小区物业服务。2017年10月31日、2018年11月12日、2019年12月31日原告与攸县东城大厦业主委员会分别签订3份物业服务合同，合同约定物业费计算标准分别为1.1元/月/平方米、1.1元/月/平方米、1.2元/月/平方米，合同期限从2017年11月1日到2020年10月31日止；生活垃圾处理费按48元/户/年收取；2017年10月31日、2018年11月12日的合同约定物业费按季交纳；2019年12月31日的合同约定物业服务费采用合同签订当月预交全年方式。原告方依约向被告方提供物业服务，但被告自2012年11月起未按时交纳物业费。原告攸县鑫雨物业管理有限公司就此多次向被告张青艳、谭国平催收，被告仅已交纳了2013年11月1日至2014年10月31日的物业费2049元、2014年11月1日至2015年10月31日的物业费2049元、2017年11月1日至2018年10月31日的物业费2254元、2018年11月1日至2019年10月31日的物业费2100元，尚欠2012年11月1日起至2013年10月30日的物业费、2015年11月1日至2016年10月31日期间物业费和2019年11月1日至2020年10月31日的物业费至今未予交纳。双方因此酿成纠纷，故原告诉至本院。另查明,被告张青艳、谭国平在原告攸县鑫雨物业管理有限公司管理区域内的物业面积为170.79平方米。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。攸县东城大厦业主委员会先后按年度与原告攸县鑫雨物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》系依法行使权利，攸县鑫雨物业管理有限公司据此取得在攸县东城大厦小区进行物业管理服务的权利。原告攸县鑫雨物业管理有限公司与攸县东城大厦业主委员会签订的合同均系其真实意思的表示，攸县鑫雨物业管理有限公司进而从事物业管理服务，在提供相应服务的同时收取物业费合法有据。被告张青艳、谭国平入住该小区后随之与攸县鑫雨物业管理有限公司建立了物业服务合同关系，接受了原告攸县鑫雨物业管理有限公司提供的物业服务，应当承担交纳物业费等相关义务。经本院核定：被告谭国平、张青艳欠交原告攸县鑫雨物业管理有限公司的物业费为2012年11月1日起至2013年10月30日期间的物业费2049元（170.79平方米×1元/平方米/月×12个月）；2015年11月1日至2016年10月31日期间，原告与被告小区业主委员会虽未签订物业合同，但原告实际为被告的小区提供了物业服务，被告所在的小区业主委员会对原告实际提供了物业服务亦予以认可，故被告应交纳2015年11月1日至2016年10月31日期间的物业费，因该期间的物业费没有合同约定，故参照原告与被告小区业主委员会于2017年10月31日签订的《物业管理服务合同》的收费标准计算物业费，即2254元（170.79平方米×1.1元/平方米/月×12个月）；自2019年11月1日至2020年10月31日的物业费2459元（170.79平方米×1.2元/平方米/月×12个月）、生活垃圾费48元，以上共计6810元。原告要求被告支付自2012年5月5日至2012年10月31日的物业费和自2015年11月1日至2016年10月31日所拖欠的生活垃圾费和二次加压电费的诉讼请求，因缺乏证据支持，本院不予支持；原告要求被告支付违约金6810元的诉讼请求，因《物业管理服务合同》中未对违约金进行明确约定，故本院不予支持。综上，被告张青艳、谭国平应向原告攸县鑫雨物业管理有限公司支付自2012年11月1日至2013年10月31日物业费2049元；自2015年11月1日至2016年10月31日所拖欠的物业费2254元；自2019年11月1日至2020年10月31日的物业费2459元、生活垃圾费48元，以上共计6810元。被告张青艳、谭国平经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告张青艳、谭国平在本判决生效之日起十五日内向原告攸县鑫雨物业管理有限公司支付自2012年11月1日至2013年10月31日物业费2049元；自2015年11月1日至2016年10月31日所拖欠的物业费2254元；自2019年11月1日至2020年10月31日的物业费2459元、生活垃圾费48元；以上共计6810元；二、驳回原告攸县鑫雨物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取计90元，由被告张青艳、谭国平负担25元，由原告攸县鑫雨物业管理有限公司负担65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  谢秋云二〇二〇年九月二十一日法官助理蒋语孜书记员易林附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。