广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14162号上诉人（原审被告）：林合女（曾用名：林笑珍），女，1934年9月3日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地：广州市越秀区大沙头二马路12号之五。法定代表人：蔡旭波，职务：所长。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。上诉人林合女因与被上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（下简称越秀房管三所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初15538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林合女上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.由越秀房管三所承担本案诉讼费用。事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清，应予撤销。涉案房屋(1952年不动产登记表登记原面积为2501平方米，现可能不足1600平方米)于1952年所作不动产登记记载的权属人为区凝远，林合女向原审法院提交的区氏林石家塾祖祠(家族学校)谱征信录序足以证实涉案房屋的权属应归区家祠凝远堂子孙所有，而林合女身份证住址即广州市越秀区芳草东巷18号与区家祠为同一地址。林合女与丈夫区寿邦结婚后，一直生活于区家祠，世居于区家；二、原审程序不合法，应予撤销。越秀房管三所的诉讼主体不适格，越秀房管三所未提供相关证据证明其是涉案房屋的所有人，其提供的房产字(代)产3001号文件没有客观真实性与关联性。(2019)粤0104民初15538号案于2019年6月19日开庭时，主审法官当庭询问越秀房管三所“代管依据有否带到庭来”，越秀房管三所律师答：“迟些时候交与法庭……”，但直至林合女收到原审判决书也未见到越秀房管三所所谓的“代管依据”，原审法院未组织双方对该证据进行质证。因此，越秀房管三所并非适格的诉讼主体，原审法院未审查越秀房管三所提交的证据就予以采信，剥夺了林合女的质证权利，属明显程序错误；三、原审判决适用法律、法规错误，应予撤销。双方于2002年7月1日签订《广州市房地产租赁合同》，林合女的交租行为不影响林合女是区家祠凝远堂子孙的事实，不影响林合女沿效先祖建祠护祠养祠的能力和权利。被上诉人越秀房管三所答辩称：一、原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。首先，根据《广州市房地产公代逆产情况表》，涉案房屋在区家祠范围内，位于区家祠的东向，而区家祠早在1955年2月25日就已由原广州市房地产管理局代管，性质为公产，涉案房屋的权属一直未变更，房屋未发还，属于越秀房管三所管理的公房。涉案房屋一直由越秀房管三所出租给林合女使用，双方已建立超过20年的租赁关系，进一步证明了涉案房屋由越秀房管三所管理及出租的事实。其次，林合女如认为区家祠在历史上系区系族人共同出资建设，应当另案就房屋权属事宜提起诉讼，与本案租赁合同纠纷属不同的法律关系。再次，如林合女认为1995年原广州市房地产管理局代管包括涉案房屋在内的区家祠的程序存在错误，可另行提起相关行政诉讼；二、原审不存在程序错误的情形。越秀房管三所接管包括涉案房屋在内的区家祠的主要证据是《广州市房地产公代逆产情况表》，与广州市房地产管理局于1955年出具的委托广州市房地产信托公司经管房地产委托书，其中《广州市房地产公代逆产情况表》已在起诉立案时作为证据提交，并经庭审质证，而委托书也由林合女作为己方证据在原审庭审过程中出示且经质证。因此，原审法院不存在程序错误的情形；三、租赁合同到期后，越秀房管三所有权根据自身对房屋管理的需要，终止双方的租赁关系，更何况林合女一直拖欠使用房屋的租金或房屋使用费，故越秀房管三所有权要求林合女补交所拖欠的房屋使用费并腾空交回房屋。包括涉案房屋在内的区家祠已于1994年12月被列为广州市文物保护单位，如继续出租或提供给林合女居住使用，不利于文物修缮与保护工作。此外，经鉴定，涉案房屋属于损坏房屋存在重大隐患，与其共墙相连的多间房屋更属于严损房，需统一收回并进行修缮，如继续提供给林合女居住，会导致文物受到难以修复的破坏，且一旦遇到极端恶劣天气，极有可能会造成林合女及其周边人民群众生命与财产的损失。为保障林合女的居住权，在不减少林合女原居住面积及符合公房承租条件的前提下，越秀房管三所也同意尽可能地提供公房给林合女另行承租居住。越秀房管三所于2019年4月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除越秀房管三所与林合女之间的位于xx街xx号东巷18号房屋的租赁关系；2.林合女及同住人员腾空交回占用的xx街xx号东巷18号房屋；3.林合女支付拖欠的租金（从2010年4月1日起至房屋实际腾空交还之日止，按每月租金71.10元计算）；4.林合女支付逾期支付租金的违约金（以同期欠付的租金为基数，从当月的15日起算至实际清偿之日止，每逾期一日按欠付金额的3%计算，以不超过所欠租金本金为限）。原审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆于2014年10月16日出具的《广州市房地产公代逆产情况表》记载，坐落本市xxx路xx街xx号的房屋，建基面积2501.0748平方米，产权来历为逾期未登记，处理日期为1955年2月25日，房产字（代）产3001。2002年7月1日，原广州市东山区土地房屋管理一所（出租人、甲方）与林合女（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在中山四路xx街东巷18号地下部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积36.90平方米；租赁期限自2002年7月1日至2004年6月30日，月租金额为71.10元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前缴付租金给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金，如果逾期90日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租房屋，应提前与甲方协商，双方另订合同等。2008年5月20日，越秀房管三所向林合女发出《通知》，称：接上级通知，由于该房屋要进行文物修复，为此我所将于2008年6月30日租赁期满后不再续约，将另行安置。此后，越秀房管三所再于2013年5月30日在涉案房屋张贴《关于维修中山四路xx街xx号东巷房屋的通知》，要求全体住户临时迁出，以便越秀房管三所实施维修工作。后因林合女未迁出涉案房屋且未按时支付租金，越秀房管三所曾分别于2013年12月17日，2014年8月1日、12月15日，2016年6月20日、12月8日，2017年11月13日，2018年8月15日通过中国邮政特快专递向林合女发出催交租金的通知。经越秀房管三所委托，广东智弘检测鉴定有限公司于2017年9月8日出具智弘鉴字[2017]0341号的《房屋完损性鉴定报告》，其中内容为：房屋地址为广州市越秀区中山四路芳草东巷18号，结构形式为混合，房屋用途为住宅，鉴定等级为一般损坏房。处理建议为：1.宜对房屋损伤部位进行维修处理；2.房屋所有人或使用人应对房屋加强监测，若发现有异常情况，应及时采取安全措施并报告有关部门。原审另查明：根据林合女提交的广州市房地产档案馆复制资料显示，xx街xx号房屋于1952年所作不动产登记中记载的权属人为区凝远。原审诉讼中，越秀房管三所称：房管部门于1955年代管涉案房屋后未曾发还，xx街xx号为封建产亦没有政策可以发还；涉案房屋要作为文物保护，不再出租使用。东巷18号房屋现由林合女及其儿子使用。原审法院认为，在越秀房管三所、林合女于2002年7月1日签订的《广州市房地产租赁合同》约定的租期届满后，越秀房管三所于2008年5月20日向林合女发出《通知》，明确表示不再续约。双方之间的租赁合同关系至此终止。虽然林合女仍占用涉案房屋并按原租金标准继续向越秀房管三所支付房屋使用费，越秀房管三所亦予收取，但在双方未就续租重新达成一致意见的情况下，上述情形并不能视为双方之间存在租赁合同关系。因此，越秀房管三所诉请解除双方之间的租赁合同关系，无事实依据，不予支持。根据广东智弘检测鉴定有限公司出具的《房屋完损性鉴定报告》可见，涉案房屋现为一般损坏房，需作修缮，已不适宜继续居住使用。越秀房管三所诉请林合女及同住人员腾空交回房屋以便维修，合法合理，予以支持。至于林合女关于涉案房屋的权属争议问题，据广州市房地产档案馆资料记载，涉案房屋现为代管公房，由越秀房管三所实施管理。房管部门之前也是据此与林合女签订书面租赁合同并将涉案房屋交予林合女使用。因此，林合女以涉案房屋权属有争议为由拒不腾退，不予支持。另越秀房管三所诉请要求按原合同租金标准计收2010年4月1日起的房屋使用费，合法合理，予以支持。至于越秀房管三所主张的逾期支付上述房屋使用费的违约金，因双方之间的租赁合同关系已终止，按原合同约定计收违约金已无依据，且林合女并非恶意拖欠房屋使用费，而是因对涉案房屋的权属存有疑议而未支付。故越秀房管三所主张该违约金，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十二条，《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，于2019年10月8日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，林合女及同住人员将广州市越秀区xx街xx号东巷18号房屋腾空交还广州市越秀区第三房屋管理所；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，林合女向广州市越秀区第三房屋管理所支付自2010年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费（按71.10元/月标准计）；自本判决发生法律效力之次日起至林合女实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费，由林合女按上述标准逐月支付给广州市越秀区第三房屋管理所；三、驳回广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。本案受理费162.60元，由广州市越秀区第三房屋管理所负担81.30元，林合女负担81.30元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点为：其一，涉案房屋是否为越秀房管三所代管租赁的房屋；其二，林合女是否有权继续居住于涉案房屋。关于涉案房屋是否为越秀房管三所代管租赁的房屋的问题。广州市房地产档案馆出具的《广州市房地产公代逆产情况表》载明，xxx路xx街xx号的房屋，产权来历为逾期未登记，处理日期为1955年2月25日，房产字（代）产3001，性质公。结合越秀房管三所与林合女就涉案房屋签订《广州市房地产租赁合同》的约定，可认定涉案房屋为越秀房管三所代管的公房。林合女称涉案房屋1952年所作不动产登记中记载的权属人为区凝远，且上述《广州市房地产公代逆产情况表》并未经过质证，不应作为证据采信，但不动产登记中记载的日期为1952年，而《广州市房地产公代逆产情况表》载明的日期为1955年，故应采信最后日期记载的情况，且《广州市房地产公代逆产情况表》在双方提交的证据中均有出现，并经过原审庭审质证，故可作为本案证据予以采信。针对林合女提及的涉案房屋权属因历史原因由区凝远变更为公产，并由越秀房管三所代管而产生的纠纷，不属本案审理范围，故对此不作审查。关于林合女是否有权继续居住于涉案房屋的问题。一方面，双方签订的《广州市房地产租赁合同》约定租赁期限至2004年6月30日止，之后越秀房管三所向林合女发出通知明确表示不再续约，并要求全体住户迁出，至此，林合女继续使用涉案房屋已失去合法依据，理应将涉案房屋腾空交还给越秀房管三所，并按照双方原租赁合同约定的租金标准向越秀房管三所支付至实际腾空之日止的房屋使用费。另一方面，涉案房屋经鉴定被定性为一般损坏房，继续居住也会影响林合女及同住人员的人身及财产安全。因此，原审判决林合女及同住人员将涉案房屋腾空交还越秀房管三所并支付相应的使用费并无不当，本院予以确认。需要明确的是，林合女基于历史原因一直居住于涉案房屋，无证据反映林合女有搬迁去向，越秀房管三所收回涉案房屋势必导致林合女的居住困难，越秀房管三所在向林合女发出通知要求收回房屋时也曾明确表示将另行安置林合女。因此，越秀房管三所在收回涉案房屋的同时，应当善尽公房管理职责，充分考量林合女的实际居住需求，依法依规妥善解决林合女的居住问题。综上所述，上诉人林合女的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费81.3元，由上诉人林合女负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年九月二十三日书记员  王文杰唐颖琪