黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4490号上诉人(一审原告)：哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区哈双北路3公里。法定代表人：杨晓春，经理。委托诉讼代理人：于会明，黑龙江德治律师事务所执业律师。上诉人(一审被告)：李琭琭，女，1976年1月10日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司（以下简称开发区物业公司）因与上诉人李琭琭物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初11809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人审理了本案。上诉人开发区物业公司的委托诉讼代理人于会明，上诉人李琭琭到庭参加询问。本案现已审理终结。开发区物业公司上诉请求：1.依法改判一审判决第一项、第二项(支持开发区物业公司主张的2014年-2015年度、2015年-2016年度物业费数额及违约金数额);2.本案一、二审诉讼费用由李琭琭负担。事实与理由：一审法院认为开发区物业公司主张的2014年-2015年度、2015年-2016年度物业费已超过诉讼时效期间，误解了物业服务合同性质，错误地适用了法律。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定:“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”开发区物业公司认为，开发区物业公司与李碌碌签订《物业服务管理合同》约定了物业服务企业与业主之间的物业服务关系，该物业服务关系属同一债务，业主每年缴付物业服务费的行为属于同一债务的分期履行，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算,李琭琭从2014年至2019年未交纳物业费，开发区物业公司起诉主张物业费的行为，应当视为最后一期履行届满，应从该日起计算诉讼时效期间。此外，一审法院认为开发区物业公司未能提出诉讼时效中断的证据，因此不支持开发区物业公司的诉讼时效中断的主张。开发区物业公司作为物业服务企业，每年都会在所服务的物业上张贴物业费催缴通知单,这也是全国物业服务企业的日常操作方式,开发区物业公司曾经在李琭琭的物业处张贴过催缴通知，但开发区物业公司并未保留证据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，当事人无需举证证明。业主欠缴物业费，物业企业发出催缴通知，乃是物业企业的日常行为模式，属于根据日常生活经验法则即可推定出的事实，开发区物业公司无需举证加以证明。综上，开发区物业公司认为2014年-2015年度、2015年-2016年度物业费及违约金的主张没有超过诉讼时效，应获得法律的支持。李琭琭的上诉请求:1.对一审判决中第一项依法改判;2.撤销一审判决中第二项要求李琭琭支付违约金2738.38元的判项。事实与理由:李琭琭自2010年进户后，开发区物业公司在小区卫生服务和日常维护方面做的就不好，其提供物业服务未达规定的二级标准，且未尽物业合同约定的管理义务，建筑物普遍存在墙面脱落、门前台阶损坏、外墙排水管断裂损坏等情形，物业公司一直置之不理，并在业主多次要求维修的情况下一直不予维修。同时，李琭琭与开发区物业公司签订的物业服务合同中明确规定对于共有部分，开发区物业公司应当对其进行日常维护、管理等基础性服务。并且因开发区物业公司提供的物业服务在维修、安保和保洁服务工作方面存在瑕疵，消防设施等未得到及时维护，没有尽到相应义务，李琭琭认为是开发区物业公司存在违约行为，给李琭琭造成损失。综上，根据同时履行抗辩权，李琭琭对于一审法院要求李琭琭全额交纳物业费的决定不服，应支付50%的物业费或更少（超过诉讼时效部分不用缴纳)，而且李琭琭也不应承担违约金，故李琭琭认为一审法院判决存在事实认定不清等情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，请求二审法院维护其合法权益。开发区物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李琭琭支付2014年—2015年度、2015年—2016年度、2016年—2017年度、2017年—2018年度、2018年—2019年度物业费，共计9508．20元；2.判令李琭琭支付自2014年7月1日至2019年6月30日逾期支付物业费的违约金18,740.44元；3.诉讼费由李琭琭承担。一审法院认定事实如下：开发区物业公司系哈尔滨市道里区宜居家园小区物业服务公司，李琭琭系该小区二期214栋1号商服业主。2010年4月21日，开发区物业公司（甲方）与李琭琭（乙方）签订物业管理服务合同，主要约定:1.物业管理服务内容:在物业管理区域内，甲方提供的物业管理服务包括以下内容:(1）物业共用部位的维修、养护和管理;（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;(4）公共绿化的养护和管理;（5）车辆停放管理;（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;(7）装饰装修管理服务;（8）物业档案资料管理;(9）协助开展社区文化娱乐活动;在物业管理区域内，为业主提供个性服务和其他延伸性服务，双方协商确定;单个业主可委托甲方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定;2.物业服务费用。乙方交纳费用时间:按进户通知单的时间开始计时收费。物业服务费用按照业主拥有物业的建筑面积交纳，商服用房每月0.8元/平方米。业主应于办理入住手续、领取房屋钥匙之日起交纳一年的物业服务费;次年物业服务费缴费日期按上年度物业服务费截止日期为准开始收取。按年度收取;3.违约责任:甲方擅自提高物业服务费，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，甲方已经收取的，业主和物业使用人有权要求甲方双倍退还。乙方逾期交纳物业服务费，甲方可从逾期之日起每日按应缴费用3‰，加收违约金直至追究法律责任。2014年6月，开发区物业公司根据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》和《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》要求，对业主进行摸底调查，并经哈尔滨市道里区群力办事处宜居家园社区居民委员会复核，确认占总面积过半数且总套数过半数业主同意上调物业费,即按照二级服务标准收费，具体为带电梯住宅物业费标准为每月0.8元/平方米（建筑面积)，普通多层住宅物业费标准为每月0.7元/平方米（建筑面积),商服物业费标准为每月1.00元/平方米（建筑面积),并报哈尔滨市道里区物业监督举报中心备案。审理中查明，自2014年—2015年度起，李琭琭所有的物业每年应缴物业费1901．64元，李琭琭欠缴2014年—2015年度、2015年—2016年度、2016年—2017年度、2017年—2018年度、2018年—2019年度物业费。开发区物业公司未举示证据证实在2017年7月前曾向李琭琭催缴物业费。另，开发区物业公司提供的物业服务存在未及时进行维修等瑕疵。一审法院认为，开发区物业公司为李琭琭所在小区提供物业服务，李琭琭作为业主实际接受了开发区物业公司提供的服务，双方建立了物业服务合同关系。本案争议焦点为李琭琭是否应当向开发区物业公司足额交纳物业费及主张2014年—2015年度、2015年—2016年度物业费是否超过诉讼时效期间两个问题。关于李琭琭是否应当向开发区物业公司足额交纳物业费的问题。李琭琭作为业主应履行按时交纳物业服务费用的义务，但是否应足额缴纳，双方存在争议。李琭琭认为开发区物业公司未尽到合同约定的服务义务，故应减免物业费。根据已查明的事实，开发区物业公司在某些服务方面确实存在瑕疵，但不构成重大瑕疵，未导致业主丧失根本的合同利益，且物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，李琭琭提交的证据不足以全面、客观地反映开发区物业公司提供物业服务的全部内容，故李琭琭要求减免物业费，缺乏充分证据。尽管李琭琭不能因此拒付物业费，但并不意味着作为提供物业服务的开发区物业公司可以降低服务标准，开发区物业公司应以此为戒，通过积极协商提高服务质量，尽量达到业主满意。关于2014年—2015年度、2015年—2016年度物业费是否超过诉讼时效期间的问题。根据双方签订的物业管理服务合同第三条约定：“业主应于办理入住手续、领取房屋钥匙之日起交纳一年的物业服务费；次年物业服务费缴费日期按上年度物业服务费截止日期为准开始收取。按年度收取。”从该条约定可推知，物业费系提前收取，即业主先交费，物业公司后提供服务。据此，2014年—2015年度的物业费应于2014年7月1日前缴纳、2015年—2016年度的物业费应于2015年7月1日前缴纳，该两个年度的物业费分别至2016年7月1日、2017年7月1日已超过诉讼时效期间，且开发区物业公司亦未举示证据证实在上述日期前存在诉讼时效中止、中断情形，故一审法院认定开发区物业公司主张的2014年—2015年度、2015年—2016年度物业费已超过诉讼时效期间，一审法院不予支持。关于违约金问题。物业管理服务合同中对于逾期支付物业费违约金的支付标准约定为日3‰，此标准过高，李琭琭主张调整至年利率24％符合法律规定，一审法院予以确认。因2014年—2015年度、2015年—2016年度物业费已超过诉讼时效期间，故对相应的违约金亦不予支持。2016年—2017年度、2017年—2018年度、2018年—2019年度应缴物业费的违约金应分别自2016年7月1日、2017年7月1日、2018年7月1日起算至2019年6月30日，共计2738．38元。综上所述，李琭琭应给付开发区物业公司2016年—2017年度、2017年—2018年度、2018年—2019年度物业费共计5704.92元及截至2019年6月30日的违约金共计2738.38元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、李琭琭于判决生效后十日内给付开发区物业公司物业费5704.92元；二、李琭琭于判决生效后十日内给付开发区物业公司截至2019年6月30日的违约金2738.38元；三、驳回开发区物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，开发区物业公司负担456元，李琭琭负担50元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，开发区物业公司主张2014年-2015年度、2015年-2016年度物业费及违约金没有超过诉讼时效，应获得法律的支持问题。经审查，开发区物业公司在一审举示的证据不能证实在2017年7月前曾向李琭琭催缴物业费的事实，二审开发区物业公司亦没有提交证据证实，故一审认定2014年-2015年度、2015年-2016年度物业费及违约金的主张已经超过诉讼时效，不予支持符合法律规定，开发区物业公司此主张不成立，本院不予支持。李琭琭主张减免未超过诉讼时效期间的物业费，按50%收取问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，一审法院根据双方当事人举证证据的情况已经认定开发区物业公司提供的物业服务存在未及时进行维修等瑕疵的事实，开发区物业公司已经违约，李琭琭作为业主依据上述法律规定可以要求减收物业服务费，但一审法院判令李琭琭全额交纳未超过诉讼时效期间物业费不符合上述法律规定，结合本案事实，李琭琭主张按50%给付物业费显失公平，本院予以调整为按70％给付物业费为宜。李琭琭应给付开发区物业公司2016年—2017年度、2017年—2018年度、2018年—2019年度物业费共计5704.92元的70％，即3993.44元。李琭琭主张不应承担违约金问题。因开发区物业公司在物业合同履行期间存在违约行为，一审法院支持开发区物业公司请求的违约金不符合法律规定，本院予以纠正。综上所述，开发区物业公司的上诉请求不成立，李琭琭的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初11809号民事判决第二、三项；二、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初11809号民事判决第一项为上诉人李琭琭给付上诉人哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司物业费3993.44元；三、驳回上诉人哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费506元，由上诉人哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司负担456元，上诉人李琭琭负担50元。二审案件受理费100元（上诉人哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司、上诉人李琭琭各预交50元），由上诉人哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司负担。本判决为终审判决。审判长 许 静审判员 蔡耘耕审判员 齐 跃（）二〇二〇年九月十七日法官助理杨航书记员李娜