北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1470号上诉人（原审原告、执行案外人）：张惟，女，1966年1月11日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：汪建成，北京市润来律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：薛晓明，女，1981年3月10日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘涛，北京刘涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宁，北京刘涛律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：钱忠明，男，1960年2月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人张惟因与被上诉人薛晓明、原审第三人钱忠明案外人执行异议之诉一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初13499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张惟上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．依法停止执行北京市东城区XX号院X单元XXX室并解除查封；3．依法确认张惟对案涉房屋享有所有权；4．责令钱忠明将案涉房屋于限期内协助过户到张惟名下。事实和理由：一审法院适用法律错误一审法院适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定认定张惟不享有执行标的的实体权利，驳回了张惟全部诉讼请求。但一审法院故意排除适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，造成本案判决结果错误，严重侵害了张惟的合法财产权益。针对案涉房屋，张惟已在法院查封的十多年前与钱忠明签订了合法有效的书面购房合同并在签订合同后即合法占有居住至今，且张惟按当时的市场价支付了全部购房款，不存在任何过错，应视为张惟已取得该房屋的所有权。因钱忠明隐满有房贷未还，钱忠明与张惟协商由钱忠明继续还房贷至2020年8月9日（注：贷款到期日）再协助过户到张惟名下。因此，张惟购买案涉房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当支持张惟全部诉讼请求。二、一审程序违法1．一审法院未调取另案询问笔录导致认定事实错误张惟为了证明钱忠明在卖房时隐瞒了房贷未还的事实，需要调取（2019）京0101民初13856号张惟、徐君安诉钱忠明房屋买卖合同纠纷一案卷宗内的法庭询问笔录。在该案中，钱忠明认可其隐瞒了房贷未还的事实并认可在2007年初将房本交给张惟保管。但是一审法院以“卷宗还没有装订，不好调取”为由，拒绝张惟的取证申请，造成一审法院没有认定钱忠明隐瞒房贷有过错这一事实。2．一审法院故意遗漏排除对张惟有利的诉讼证据张惟提供了钱忠明出具的“关于我转让房屋给张惟的实际情况说明”（以下简称情况说明）以及张惟与钱忠明在另案中的调解申请书，该证据已当庭进行了举证、质证。但一审判决中遗漏了该证据，使张惟因此承担了不利的判决结果。3．一审法院遗漏当事人张惟与徐君安于2003年登记结婚，徐君安作为与张惟婚姻关系存续期间共同出资购买案涉房屋的共有人，但一审法院未将徐君安列为原告，剥夺了徐君安的权利，严重违反法定程序。三、一审判决认定事实错误1．一审判决认定钱忠明与张惟、薛晓明均存在利害关系错误。钱忠明与张惟不存在利害关系，钱忠明仅依购房合同约定将其名下的房产协助过户到张惟名下，但薛晓明与钱忠明存在重大的利害关系。薛晓明诉钱忠明一案的背景是，薛晓明于2015年向钱忠明的公司出借900多万元，在该公司已连本带息归还薛晓明1800多万元的情况下，因被暴力追讨所谓的违约金642万元，钱忠明为保命只好给薛晓明写下借条，后薛晓明依据该借条起诉钱忠明。立案后，薛晓明替钱忠明提前还清了案涉房屋贷款后立即申请法院查封了该房屋，2016年7月8日薛晓明与钱忠明快速达成分期还款的调解书。但一审法院在没有审查642万元转账凭证等证据情况下，即作出（2016）京0101民初10471号民事调解书。2016年11月8日，薛晓明申请执行并申请拍卖案涉房屋，因担心法院会在案涉房屋张贴执行公吿，提前被张惟发现，几天后薛晓明又撤回执行申请。在642万元全部还款到期后，薛晓明再次申请执行，要求钱忠明给付全部借款642万元并申请拍卖案涉房屋。直到2019年3月9日，张惟才发现一审法院的执行公告，才知悉房屋已被法院查封。上述经过证明薛晓明与钱忠明有重大利害关系。2．一审法院认为难以对钱忠明的陈述单独采信错误。除了钱忠明的陈述，张惟还提供了钱忠明出具的情况说明，钱忠明的陈述并非单独的孤证。3．一审法院以“购房系个人生话当中的重大事项，购房人务必会尽到充分的注意义务”为由驳回张惟的诉讼请求错误。钱忠明出具的情况说明可以证实“张惟夫妇多次要求赶紧过户”，证明张惟已尽到了充分的注意义务，房屋未过户完全是钱忠明的过错，一审法院排除上述证据后，将“过错”转移到张惟完全错误。4．一审法院以“原告提供的合同没有记载购房地址”为由驳回张惟的诉讼请求错误。在钱忠明出具的情况说明中已对房屋地址作了说明。依据我国合同法规定，本案合同是自然人之间订立的合同，非格式合同条款，该合同写明了买卖双方的姓名、房屋总价及首付款、付款期限、违约责任等。合同个别条款的缺失，并没有影响合同的履行，而且买卖双方仅交易过唯一的一套房，不存在合同履行的岐义。因此，应当认定双方签订的买卖合同成立，应在最大程度上尊重合同当事人的意思自治，切实保护善意购房人的生存居住权利。5．一审法院以“收条载明的付款时间与合同存在较大的时间差”为由驳回张惟的诉讼请求错误。张惟认为合同约定的付房款时间是“6个月之外”，而不是“6个月之内”，张惟购房付款时间符合民间交易正常行为，而且买卖双方是好朋友关系，付款时间双方没有特别约定，一审法院故意苟求，违背常理，对张惟显失公平。6．一审法院以“原告没有提供购房合同长年未备案登记”为由驳回张惟的诉讼请求错误。本案买卖双方是自然人，钱忠明不是房屋开发商，也非房屋中介公司，法律也没有规定自然人之间房屋买卖必须强制备案，本案房屋买卖行为符合市场交易规则。7．一审法院以“交付大额购房款未采用银行转帐等交易方式”为由驳回张惟的诉讼请求错误。我国法律并没有强制性规定，购房款不允许现金交易，必须通过银行转账的唯一付款方式，张惟购房付现金符合市场交易规则。一审法院对张惟付款方式的苟求，于法无据，不合情理。8．一审法院以“长期未办理产权变更登记亦没有催促交易的相关证据”为由驳回张惟的诉讼请求错误。因一审法院违法排除张惟提供的钱忠明出具的情况说明，才造成对张惟不利的判决后果。9．一审法院以“原告提交的物业证明及相关付款票据，系物业公司一次性补开，无法证明原告缴纳相应费用的日期，且交费事实亦不能认定双方买卖关系的存在”为由驳回张惟的诉讼请求错误。自2005年1月至2018年底，张惟已支付了相关物业费用，如果不交纳物业费，物业公司也不可能给张惟出具合法居住该房屋长达14年的证明，更不会补开物业费发票。一审法院以此故意做出不能认定双方买卖关系存在的结论，与事实不符。另外，钱忠明与张惟如果不存在买卖关系，钱忠明不可能将此房无偿交与张惟免费居住10多年至今。综上，一审法院错误适用法律，错误认定本案事实，造成本案错判，严重损害了张惟作为善意购房人的合法财产权益，请求二审法院公正判决。薛晓明辩称，同意一审判决，请求驳回张惟的上诉请求。钱忠明辩称，同意张惟的上诉请求。张惟向一审法院起诉请求：1．停止对北京市东城区XX号XXXX园X座XXX室房屋的执行，并解除查封；2．确认北京市东城区XX号XXX园X座XXX室归张惟所有。一审法院认定事实：位于北京市东城区XX号院X号楼X单元XXX室的房屋为登记在钱忠明名下房产，房屋权属证书号：京房权证东私字第XXXX号。2016年，薛晓明向一审法院起诉钱忠明，要求其履行委托合同义务并赔偿损失。一审法院立案后，主持双方进行了调解，并达成调解协议。一审法院于2016年8月2日作出（2016）京0101民初10471号民事调解书，确定钱忠明2017年5月1日前分期偿还薛晓明欠款共计642万元。在该次诉讼过程中，一审法院于2016年7月6日查封了钱忠明名下涉案房屋。后因钱忠明未履行调解书确定的还款义务，薛晓明于2016年11月8日向一审法院申请执行，一审法院以（2016）京0101执6266号立案执行，后薛晓明撤回执行申请。2017年10月19日，薛晓明再次申请执行，要求给付2016年12月1日之后应偿还的欠款并申请拍卖涉案房屋。因张惟认为其已购买涉案房屋，系房屋合法权利人，故向一审法院提出执行异议申请。一审法院于2019年6月20日作出（2016）京0101执异165号执行裁定，认为张惟的申请没有事实依据，亦不符合法律规定，裁定驳回其异议请求。张惟在法定期间内向一审法院提起案外人执行异议之诉。张惟为证明其主张，向一审提供如下证据：1．协议书一份，内容为：“甲方钱忠明，乙方张惟，甲方将现有房屋____（注：此处空白）转让给乙方，首付30万元现金，余款6个月后付清总至100万元……”协议书落款日期为2004年11月10日。2．收条12张，载明钱忠明自2004年11月15日开始共分12次收取张惟、君安（注：张惟的前夫徐君安）等人房款共计102万元。其中，2006年12月13日最后一张收条同时载明：“房款至此已收齐，过户时间双方另订。”3．北京天鸿宝地物业管理经营有限公司XXX园物业管理处的证明，内容为：证明张惟自2005年至2019年在涉案房屋居住。4．北京天鸿宝地物业管理经营有限公司XXX园物业管理处的证明，证明自2004年至2019年涉案房屋的物业管理费和楼道灯费由张惟交纳。5．收据6张，收据票号为连号，内容为物业公司收取2014年至2019年物业费及楼道灯费。6．供暖费发票2张，张惟证明其支付了案涉房屋的供暖费。上述发票未载明交款人。7．涉案房屋房产证原件，证明钱忠明已将房屋及产权证交付张惟。8．物业证明，证明物业管理费及楼道灯费由张惟交纳，收据6张为一次性补开。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人执行异议之诉，关键在于案外人是否对执行标的享有足以排除执行行为的权益，包括案外人对该执行标的享有实体权益，以及案外人对该执行标的所享有的实体权益是否足以排除强制执行两个方面。同时，这些权益还需足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，张惟虽提供了其与钱忠明签订的购房协议用以证明双方的买卖关系，提供了收条用以证明其交纳购房款，提供房产证原件用以证明其接收了房屋，且钱忠明完全同意其主张。因钱忠明与张惟、薛晓明双方均存在利害关系，一审法院难以对钱忠明的陈述单独采信。购房系个人生活当中的重大事项，购房人务必会尽到充分的注意义务。现张惟提供的合同没有记载购房地址、提供的收条载明的付款时间与合同约定存在较大时间差。同时，张惟没有提供购房合同长年未备案登记、交付大额购房款未采用银行转账等交易方式的合理证据，且长期未办理产权变更登记亦没有催促交易的相关证据。张惟提交的物业证明及相关付款票据，系物业公司一次性补开，无法证明张惟缴纳相应费用的日期，且交费事实亦不能认定双方买卖关系的存在。故应当认定张惟提供的证据不能形成完整的证据链，该证据不足以证明其对涉案房屋享有合法权益。现张惟要求停止对涉案房屋的执行等诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第（二）项之规定，一审法院判决：驳回张惟的诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明如下事实：关于合同中未写明房屋地址的问题。钱忠明出具的情况说明中称：“张惟于2004年11月10日在该房中与我签订了一份简单的书面合同，当时房产证没在手上，而地址应与房产证一致，当时就没填地址。”在一审中，钱忠明称：没有写房屋地址是因为“我当时房子很多我也记不得是哪个地址，所以就说后面再补”。关于已付购房款数额的问题。在二审中，张惟于2020年9月6日提交的庭后意见书中称：自2004年11月15日至2006年12月13日期间，张惟、徐君安共向钱忠明付清了全部购房款102万元，其中2万元为利息补偿。钱忠明称：收款金额实际为100万元，32万元收条中的实际收款为30万元。在一审中，张惟认可32万元收条中钱忠明实际收款30万元。关于张惟是否要求钱忠明偿还贷款并办理过户的问题。在一审中，张惟称：其一直催促钱忠明偿还贷款，但钱忠明未还。在二审中，张惟在上诉状中称：钱忠明与张惟协商由钱忠明继续还房贷至2020年8月9日（注：贷款到期日）再协助过户到张惟名下。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故本案争议焦点为执行案外人张惟是否对执行标的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院依照上述规定逐一审查张惟是否符合上述要件。首先，张惟提供了落款时间为2004年11月10日的协议书拟证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但是该协议书中最重要的内容房屋地址为空白。针对未填写房屋地址的原因，钱忠明出具的情况说明中称其与张惟系在案涉房屋内签订了上述协议，钱忠明以房屋地址应与房产证一致为由没有填写房屋地址。从钱忠明陈述的理由看，如果双方在案涉房屋内签订了房屋买卖合同又要坚持房屋地址应与房产证保持一致，那么双方在交易过程中极其认真严谨，甚至不符合常理。对于如此认真严谨的交易双方却未能及时完善买卖合同中最重要的内容，本院对钱忠明的上述理由无法采信。在一审中，钱忠明又称：没有写房屋地址是因为“我当时房子很多我也记不得是哪个地址”。因此，在双方未填写房屋地址且钱忠明名下房屋很多的情况下，本院无法直接认定张惟所购房屋对应的是案涉房屋。且该协议书系买卖双方自行签订，未经行政部门备案登记，该协议书的证明效力较低。综合考虑张惟提供的其他证据，亦无法补强协议书的证明力，难以佐证合同内容及落款日期的真实性。因此，张惟提供的房屋买卖合同既不能证明其所购房屋系案涉房屋亦不能证明其签订时间。其次，张惟提供了其入住案涉房屋的证据拟证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，但是供暖费发票未记载交款人、物业公司开具的收据为一次性补开，现仅凭物业公司出具的居住证明难以证明张惟合法占有案涉房屋的事实。再次，张惟提供了钱忠明出具的收条拟证明其已支付全部购房款，但是收条累计付款总额与双方约定的购房款不符，且张惟与钱忠明对数额不符的解释不一致，张惟对其付款数额的陈述前后不一致。在无其他证据佐证付款事实的情况下，对该部分证据本院不予采信。最后，张惟自其自述的交易时间后长期未积极请求办理过户登记。关于未能办理过户登记的原因，张惟称：其在购房时钱忠明隐瞒了房贷未还的事实，后又与钱忠明协商待钱忠明于2020年8月还清贷款后再办理过户，因钱忠明一直未清偿贷款造成未能办理过户登记。在张惟所称的2006年12月付清了全部购房款足以清偿房贷的情况下，双方约定在14年之后才办理过户，显然不符合房屋买卖交易惯例。作为一个正常理性的购房人，在付清全部购房款后应积极要求办理过户登记，而长期不办理过户登记属于购房人懈怠自身权利并放任其权利可能被侵害的结果发生。且张惟的上述主张仅有钱忠明的自认即当事人的陈述，其提供的钱忠明出具的情况说明亦属于当事人的陈述。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，仅有当事人的陈述不能单独作为认定案件事实的根据。因此，本院对张惟主张的未办理过户登记的原因不予采纳，本院无法认定非因张惟自身原因导致未能办理过户登记。综上所述，张惟未能提供充分证据证明其对执行标的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由不能成立，本院对其上诉请求予以驳回；一审判决结果正确，应予维持。需要说明的是，张惟所述（2016）京0101民初10471号薛晓明与钱忠明委托合同纠纷一案的情况，不属于本案审查范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张惟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  郭 菁审 判 员  罗 珊审 判 员  李 丽二〇二〇年九月二十一日法官助理  陈雨晴书 记 员  杨丽丽