河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初3185号原告：温小慧，女，汉族，1977年6月25日生，住登封市。委托诉讼代理人：耿世昌，河南群达律师事务所律师。被告：刘爱红，女，汉族，1968年9月25日生，住登封市。原告温小慧与被告刘爱红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理，原告温小慧的委托诉讼代理人耿世昌、被告刘爱红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温小慧向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2004年5月7日签订的《房产转让协议》；2、判令被告将位于登封市书院河路中段西侧中岳花园小区5号楼4单元7层7号的房产（面积为123.61平方米，房产证号为：登房权证字第××，地号：01075-30753）、位于主楼地下室进门洞向西北边第四间杂间（面积为16平方米）和上述房产的房产证一本、商品房买卖合同一份、房地产抵押合同一份、个人购房担保借款合同一份、个人住房保险单（副本）一份、房屋产权产籍登记牌一个、中国银行活期存款折一本、房地产开发商出具的购房收据二张（2002年12月18日收25300元房款的收据一张，2002年12月23日收杂间款11200元的收据一张）、房门钥匙6把返还给原告；3、判令被告向原告支付违约金17851.5元；4、本案的受理费等相关费用由被告承担。事实与理由：2004年5月7日，原告与被告签订了《房产转让协议》一份，协议约定：原告将其所有的位于登封市书院河路中段西侧中岳花园小区5号楼4单元7层7号的房产（面积为123.61平方米，房产证号为：登房权证字第××，地号：01075-30753）和位于主楼地下室进门洞向西北边第四间杂间（面积为16平方米）转让给被告，转让价款为135000元，付款方式为银行按揭贷款方式，被告于2004年5月10日向原告支付首付款40000元，剩余采用贷款，按原告与银行签订的借款合同履行，如被告违约，应向原告支付违约部分及下余全部房款30%的违约金。协议签订后，被告向原告支付了首付款40000元，原告也依约将上述房产、车库、房产证、钥匙等一切手续一并交付给被告。但合同履行过程中，被告没有按照原告与银行签订的借款合同及时履行按揭贷款的还款义务，在2016年2月至2019年11月期间，出现15次逾期，严重影响原告的个人信用，导致原告在征信中心称为“黑户”，按揭买房等行为受限，且5年内无法消除。原告认为，被告的上述行为已构成违约，致使原告不能实现合同目的，其依法应当向原告承担违约责任，为此，原告为维护合法权益，故诉至本院。被告刘爱红辩称，一、原告主张解除协议，既无事实根据，也无法律依据。双方签订协议，约定了权利和义务，协议生效后，被告依约支付了首付款，剩余房款按约向银行还本付息，尽管期间有未及时还款行为，但从2004年5月7日至今，被告应支付的本金及利息已全部偿还，故双方不存在合同目的无法实现情形；二、请求法院驳回原告的诉讼请求。双方签订协议生效后，被告如约支付了首付款，原告也按约交付了房屋，被告对房屋进行了装修。从2004年5月至今已有十六年，该房屋是被告及全家人的住所。期间被告存在数次没有按时向银行还本付息的行为，给原告造成了一定的负面影响，被告表示歉意，但不足以导致双方合同目的不能实现，原告诉请违约金过高，故请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕其诉讼主张向本院提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，就双方当事人有异议的证据，本院认定如下：双方提供的证据均具有客观性，本院予以采信。本院认定事实如下：2004年5月7日，原告温小慧与被告刘爱红签订了《房产转让协议》，协议约定：原告将其所有的位于登封市书院河路中段西侧中岳花园小区5号楼4单元7层7号的房产（面积为123.61平方米，房产证号为：登房权证字第××，地号：01075-30753）和位于主楼地下室进门洞向西北边第四间杂间（面积为16平方米）转让给被告，转让价款为135000元，付款方式为银行按揭贷款方式，被告于2004年5月10日向原告支付首付款40000元，剩余采用贷款，按原告与银行签订的借款合同履行，如被告违约，应向原告支付违约部分及下余全部房款30%的违约金。协议签订后，被告向原告支付了首付款40000元，原告也依约将上述房产、车库、房产证、钥匙等一切手续一并交付给被告，被告于2004年5月10日向原告出具收到条一份，载明：“今收到温小慧交来房产证一本、商品房买卖合同一份、房地产抵押合同一份、个人购房担保借款合同一份、个人住房保险单（副本）一份、房屋产权产籍登记牌一个、中国银行活期存款折一本、房地产开发商出具的购房收据二张（2002年12月18日收25300元房款的收据一张，2002年12月23日收杂间款11200元的收据一张）、房门全部钥匙（6把）”。在合同履行过程中，因被告没有按照原告与银行签订的借款合同及时履行按揭贷款的还款义务，在2016年2月至2019年11月期间，出现15次逾期。原告认为，被告的上述行为已构成违约，严重影响原告的个人信用，致使原告不能实现合同目的，并要求被告向原告承担违约责任，故诉至本院。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《房产转让协议》系双方真实意思表示，且符合法律规定，双方应当按照协议约定全面履行自己的权利和义务，被告刘爱红作为买受人，应当按照约定按时向银行偿还贷款，但被告因为逾期还款导致原告的征信在三年多的时间内出现15次逾期，已严重影响了原告的个人信用，被告已构成严重违约，而对于公民而言，个人信用报告影响个人社会生活的众多方面，不同于其他财产损失，征信逾期在某个时间段内具有不可修复性，对个人社会生活造成的影响不能估算或衡量，如继续履行合同则在剩余的贷款还款期内原告的征信仍将存在继续逾期的可能性，故对原告以被告的违约致使合同目的无法实现的主张，本院予以支持，对原告要求据此解除双方签订的《房产转让协议》的主张，本院亦予以支持。按照双方协议约定的违约责任，被告应当向原告支付的违约金为违约部分及下余全部房款30%，即违约部分为15次逾期共计4484元加上剩余未还贷款55021元-1022元=53999元，共计58483元×30%=17544.9元，对于超出本院认定部分，本院不予支持。因协议解除，原、被告双方产生相互返还的义务。被告刘爱红应将位于登封市书院河路中段西侧中岳花园小区5号楼4单元7层7号的房产（面积为123.61平方米，房产证号为：登房权证字第××，地号：01075-30753）和位于主楼地下室进门洞向西北边第四间杂间（面积为16平方米）返还给原告，并应按照其向原告出具收到条中列明的物品一并交还给原告，即“房产证一本、商品房买卖合同一份、房地产抵押合同一份、个人购房担保借款合同一份、个人住房保险单（副本）一份、房屋产权产籍登记牌一个、中国银行活期存款折一本、房地产开发商出具的购房收据二张（2002年12月18日收25300元房款的收据一张，2002年12月23日收杂间款11200元的收据一张）、房门全部钥匙（6把）”。原告亦应当将被告向其支付的首付款40000元和已由被告向银行偿还的贷款本息511元/月×197个月（2004年5月至2020年9月）=100667元退还给被告。关于被告辩称原告在交付房屋后其又对房屋进行了装修，因被告并未提供证据证明其主张，且根据本院查明事实部分，被告对本案所涉协议存在严重违约，本院对该部分及原告退还被告已交付款项的利息部分一并作出处理。因被告违约造成涉案合同目的无法实现，且原告亦未主张因合同解除后要求被告支付占有房屋期间的费用，而因协议解除被告明显据此产生了占有房屋的一定收益，本院酌定予以抵消，故对于被告主张的装修和原告退还被告已交付款项的利息部分均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告温小慧与被告刘爱红于2004年5月7日签订的《房产转让协议》；二、被告刘爱红应于本判决生效之日起十日内将位于登封市书院河路中段西侧中岳花园小区5号楼4单元7层7号的房产（面积为123.61平方米，房产证号为：登房权证字第××，地号：01075-30753）、位于主楼地下室进门洞向西北边第四间杂间（面积为16平方米）和上述房产的房产证一本、商品房买卖合同一份、房地产抵押合同一份、个人购房担保借款合同一份、个人住房保险单（副本）一份、房屋产权产籍登记牌一个、中国银行活期存款折一本、房地产开发商出具的购房收据二张（2002年12月18日收25300元房款的收据一张，2002年12月23日收杂间款11200元的收据一张）、房门钥匙6把返还给原告温小慧；三、被告刘爱红应于本判决生效之日起十日内支付原告温小慧违约金17544.9元；四、原告温小慧应于本判决生效之日起十日内偿还被告首付款40000元、银行贷款本息100667元，共计140667元；五、驳回原告温小慧的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取123元，由被告刘爱红承担。本判决为终审判决。审判员  康玄二〇二〇年九月二十一日书记员  张哲