江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3256号上诉人（原审原告）：徐贵伍，男，1975年6月2日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审被告）：陈杰，男，1982年10月12日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审被告）：张霞，女，1983年10月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人徐贵伍某与被上诉人陈杰、张霞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐贵伍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持徐贵伍的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈杰、张霞承担。事实和理由：1.双方在派出所达成的人民调解协议书不能作为本案的定案依据。因为2019年7月17日晚10点左右，陈杰、张霞到徐贵伍家无理取闹，说要给徐贵伍家断水、断电、断天然气，由于徐贵伍在外地上班，家里只有妻子和上初中的儿子，徐贵伍考虑到妻子和儿子的安全让妻儿及时报警，后在黄海派出所经民警协调了一个小时，协调结果是让徐贵伍提前交房，还需赔偿500元维修费，虽然民警的建议没有任何法律依据，但是徐贵伍的妻子为了孩子的心理不受影响，在陈杰、张霞同意只要交房就给付尾款的前提下做出了让步，签订了协议，也没有向陈杰、张霞主张违约金，该调解协议是在凌晨1点左右签订。徐贵伍按照民警的要求将房子交给了陈杰、张霞，而陈杰、张霞在拿到钥匙并检查房屋后将徐贵伍赶走，说等小孩开学再给钱。事后徐贵伍找到民警，民警也给陈杰、张霞打了电话，陈杰、张霞就是找各种借口不给尾款，民警让徐贵伍到法院起诉，陈杰、张霞欺骗了民警和徐贵伍，在该情形下签订的协议无效。2.一审判决根据购房合同第十一条认为遥控器、电池被带走，需要赔偿10元，那么也应该计算物业费、徐贵伍将合同中没有约定留给陈杰、张霞的沙发、油烟机、燃气灶等设备、家具留的总价值多少，陈杰、张霞应赔偿给徐贵伍。另外，基于双方在派出所达成的调解协议无效，则尾款也应按照合同约定的3000元计算，交房时间也应按照购房合同约定的时间2019年7月30日来认定。3.房地产转让合同第二条明确约定2018年9月23日前付定金1万元，2018年10月15日前分期付款。一审判决认为约定较为笼统并不明确，没有依据。一审判决将陈杰、张霞不肯付的钱认定为保证金，但合同中并未约定保证金，双方的履行行为是存在争议的，并非一审判决认定的双方的履行行为一直较为连贯，并无争议。4.陈杰、张霞为了少交税费签订的阴阳合同是违法的，对于该违法行为税务机关有明确的处理意见，法院可以到城南税务稽查局了解情况。5.房地产转让合同关于违约金的约定非常明确，陈杰、张霞不能按期付清购房款，则应按照约定每逾期一日向对方给付房地产价款的5‰，一审判决认定违约金基数为购房尾款，按照年利率6%进行计算没有法律依据。陈杰辩称，1.徐贵伍在一审时就已经承认是张霞打了一张3000元的租房押金条子给他，该3000元是继续租住房子的押金，徐贵伍说是尾款不是事实。2.陈杰是将房子给徐贵伍租到第二年小学开学，徐贵伍在房屋使用过程中并没有爱护房屋，陈杰母亲去的时候发现家里弄的一团乱，连开关盒子都没有了。陈杰没有断电断水，上门去找徐贵伍是要求将开关盒子装起来。3.双方去派出所时是调解的，当时协议将3000元押金扣除500元，并要求交房时在原损坏的基础上不能再有新的损坏，而交房时徐贵伍在没有协商的情况下将自来水的水泵拆走了、也将剩余的物业费转走所以陈杰在当天没有给2500元。另外，房屋里面里的灯不亮是因为墙里的电线被搞坏了。徐贵伍夏天时也使用了空调，电池也被取走了。合同中没有写到沙发、凳子的问题，陈杰也咨询了其他中介公司，他们回复二手房交易的习惯是大多数都不会将这些物品写的很详细。陈杰在买案涉房屋之前是没有房屋的，也是按照当时房产交易中心的相关规定缴纳的税费，不存在少缴税的情况。请求二审驳回上诉，维持原判。张霞辩称，同陈杰的答辩意见，另外陈杰、张霞已经按照一审判决向一审法院支付了诉讼费用，对于一审判决的第一项我方主动要求向徐贵伍履行，但徐贵伍拒绝接受。徐贵伍向一审法院提出诉讼请求：1.陈杰、张霞付清购房尾款叁仟元人民币；2.陈杰、张霞赔偿徐贵伍5.04万元人民币；3.陈杰、张霞给付徐贵伍某迟延付清购房款产生的违约金伍万元；4.陈杰、张霞按照实际交易额126万元缴纳税费。一审法院认定事实：2018年9月23日，徐贵伍、吴某桂（出卖方、甲方，两人夫妻关系）与陈杰（买受方、乙方，两人夫妻关系）签订房地产转让合同一份。该合同约定：1.甲方将坐落于盐城市区北港花园9幢606室、26室房地产转让给乙方所有，建筑面积88.65平方米、6.68平方米；2.成交价格126万元，2018年10月15日前分期付款，9月23日前付定金1万元；3.乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方结付房地产价款千分之五的违约金；4.上述房地产办理过户手续所需缴纳税费，由乙方缴纳；5.本合同在履行过程中若发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成由亭湖区法院诉讼；6.甲方在成交后15天内将户口迁出、水电费结清；乙方无偿让甲方居住至2019年7月30日，水电煤气物业费由甲方承担，搬出后由甲方结清后移交乙方；房屋内空调贰台、电视壹台、冰箱壹台、电热水器壹台、滚筒洗衣机壹台、饭桌壹张、床贰张归乙方所有；7.双方还对其它事项进行了约定。合同签订后，陈杰、张霞先支付定金1万元，后又陆续支付购房款123万元（合计124万元，均发生在2018年10月15日前）。10月22日，陈杰、张霞在房产部门办理所有权变更手续时又支付房款17000元，并经双方一致同意由张霞出具收条一份，注明剩余3000元为“租房押金”。一审庭审中，陈杰还向一审法院提交了其与徐贵伍之间的微信聊天记录。其上显示从2019年6月2日至7月17日双方一直就房屋交接事宜进行沟通。7月17日晚，吴某桂与陈杰发生矛盾。后经报警，盐城市公安局盐南高新区分局黄海派出所出警，并将双方带回该派出所处理。又经盐城市盐南高新区黄海街道人民调解委员会驻黄海派出所调解工作室调解，双方达成调解协议。在双方达成的人民调解协议书中的主要事实部分注明:陈杰与吴某桂因房屋交接时，屋内设备损坏问题，发生口角争吵而引发矛盾纠纷后报警。具体调解协议内容为：1、吴某桂一次性出资人民币500元给陈杰用于维修损坏的开关面板、卧室顶灯以及卫生间损坏的墙面；2、吴某桂截止交房时保证房屋无新增损坏，陈杰实际退还吴某贵租房押金2500元；3、因水电费缴纳期限存在差异，商量最后两月的水电费用参照5、6两月的水电费缴纳数各自承担一半；4、燃气费用截止2019年7月21日晚6时止，根据燃气表实际剩余数按照市场价格折算后由陈杰支付给吴某桂。双方也均表示上述调解协议中注明的“2019年7月21日晚6时”就是双方调解确定的交接房屋时间。7月21日晚7时左右，双方将案涉房屋进行了交接，陈杰也表示当时“看了一遍房屋”。至于房屋损坏的情况，陈杰、张霞还向一审法院提交了房屋中介机构拍摄的出售前的照片以及其接手房屋后的照片。徐贵伍表示这些损坏之前就已存在。陈杰、张霞还表示在公安机关调解之后新的损坏为：1、徐贵伍将自来水增压泵私自拆走了，而且把水管接到了热水器的水管上面；2、进户门上的猫眼被拆走；3、所有遥控器里面的电池、两个房间的两张床垫也被带走；4、徐贵伍搬走之后，才能发现房间里面的柜门损坏、阳台上的水管接头被封死（但至于什么时间损坏也不清楚）。对此，徐贵伍表示:1、水泵确实是在公安调解之后拆除的，但合同中并未明确将水泵留下来；2、遥控器里面的电池确实被拿走了；3、门上的猫眼本来就没有；4、合同上约定的很清楚，床是得留下来的，但没提到床垫不可以带走；5、柜门和阳台水管接头，也是早就坏了。至于水电、天然气费用，双方一致确认：陈杰、张霞返还徐贵伍10元天然气费用；徐贵伍返还7月21日房屋交接前使用的水电费用171元。一审另查明：2018年10月8日，双方又在不动产交易部门签订了盐城市存量房自行交易合同一份，约定了房价为105万元、2018年10月30日前正式交付房屋等内容。10月22日，陈杰、张霞依约向税务机关交纳了契税、印花税、个人所得税等，相应税收缴款书上注明的计税金额为105万元。至于上述缴税问题，徐贵伍表示其曾向税务部门进行了举报，但税务部门至本案庭审终结也未进行处理。一审法院认为：一、关于本案构成何种法律关系的问题。双方签订了房地产转让合同。在合同中对于房屋交接的时间进行了约定，即徐贵伍作为出售人在出售房屋并办理产权变更登记手续后，仍享有一定时间的居住权利。可以说，这是双方对于房屋买卖所达成的附加条件，也是对于房屋交接的特殊约定。剩余的3000元房款，虽在张霞出具的收条中注明为“租房押金”，但不能依据字面意思就简单推定双方又达成了房屋租赁合同关系的合意。这也仅仅是房屋买卖合同履行的一个“收尾环节”。故一审法院依法认定双方构成的仅是房屋买卖合同关系，且这一关系不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另外，双方在签订了房地产转让合同后，又签订了存量房自行交易合同。但无论是房屋总价，还是履行情况，双方并未按此履行，故一审法院依法认定代表双方真实意图的仍是之前签订的房地产转让合同。二、关于房屋尾款的问题。2019年7月17日，双方发生矛盾后在人民调解组织调解时，达成了返还2500元尾款的一致意见（即3000元扣除500元，用于维修损坏项目）。在本案审理过程中，双方对于水电、天然气费用也达成了结算意见，一审法院均予以确认。至于陈杰、张霞提出的水泵、床垫被徐贵伍带走的问题，此两样物品并不在合同约定的留给陈杰、张霞的物品范围内。而猫眼、柜门、阳台水管等部位的损坏，陈杰、张霞也均不能证明徐贵伍是在人民调解协议达成之后的故意所为。故对此一审法院均不予采信。至于电视、空调遥控器中的电池，这属于配合相关电器使用的必要配套装备，徐贵伍私自带走有违双方约定，一审法院酌情在尾款中扣除10元。综上，陈杰、张霞应当支付的尾款为2500元+10元（天然气费用）-171元（水电费用）-10元（电池费用）=2329元。三、关于提前交房的问题。双方最终的房屋交接时间，是依据之前所达成的人民调解协议。对此，陈杰、张霞并不存在任何违约行为，故也不应承担违约责任。四、关于延迟付清房款的问题。案涉房地产转让合同中虽约定2018年10月15日前分期付款，但较为笼统，并不明确。之后双方的履行行为也一直较为连贯，并无争议。在矛盾发生后，人民调解组织的调解过程中，双方对于之前的房款交付亦未提出任何异议。至于尾款，在已经具备的按期交房“保证金”的意义的情况下，陈杰、张霞在2019年7月21日晚接手房屋后，应当立即予以返还。但对此徐贵伍所主张的违约金标准已远远超出其可能存在的实际损失的范围，故一审法院酌情调整为从2019年7月22日起，按年利率6%计算。五、关于税金的问题。双方在不动产交易部门另外签订的交易合同中约定的房款仅为105万元。陈杰、张霞也是按此交纳了相关税费。现徐贵伍已将相关情况举报至税务机关，税务机关尚无明确的处理意见。此事项属于行政机关处理的范畴，并不属于民事案件的审理范围，故一审法院在本案中不予理涉。综上，徐贵伍的相关诉请，一审法院依法予以适当支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，一审法院判决：一、陈杰、张霞应于判决生效之日起十日内支付徐贵伍人民币2329元及违约金（以2329元为基数，从2019年7月22日起按年利率6%计付支付实际还款之日）。二、驳回徐贵伍其它诉讼请求。案件受理费2368元，依法减半收取1184元，由徐贵伍负担1000元，陈杰、张霞负担184元。现限陈杰、张霞于判决发生法律效力后七日内向一审法院交纳，银行汇款直接汇入一审法院账号（户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：53×××81，开户行：中国银行盐城亭湖支行），汇款时需注明案号。如逾期未交纳，一审法院将依法强制执行。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，双方签订的房地产转让合同第三条约定：徐贵伍、吴某桂于2018年11月15日前将房地产正式交付给陈杰使用。本院认为，双方当事人于2018年9月23日签订的房地产转让合同以及徐贵伍妻子吴某桂与陈杰2019年7月17日在黄海派出所达成的调解协议均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于3000元款项性质的问题。根据双方签订的房地产转让合同约定，案涉房屋应在2018年11月15日前交付给陈杰，陈杰同意将案涉房屋无偿给徐贵伍、吴某桂居住至2019年7月30日。同时，案涉房屋总房款为126万元，陈杰、张霞已实际支付了125.7万元，张霞在2018年10月22日向徐贵伍夫妇出具了一份收条，注明剩余3000元为“租房押金”。由此可见，双方均认可剩余的3000元房屋尾款在张霞出具“租房押金”收条时已经转化为“租房押金”，同时，双方在黄海派出所调解时也未对该款项的交付提出任何异议，双方在调解协议中均认可案涉房屋交付时间为2019年7月21日，故一审法院结合徐贵伍可能存在的实际损失及案涉合同的履行情况判令陈杰、张霞从2019年7月22日起按年利率6%的标准支付违约金并无不当。关于因徐贵伍拿走空调、电视遥控器中的电池，一审扣减10元是否恰当的问题。因双方合同约定房屋内空调、电视归买方所有，而遥控器属于配合相关电器使用的必要配套装备，徐贵伍私自带走其中的电池有违双方合同的约定，一审法院酌情在尾款中扣除10元并无不当。关于税金的问题。双方在不动产交易部门另外签订的交易合同中约定的房款仅为105万元。陈杰、张霞也是按此交纳了相关税费。徐贵伍一审中陈述已将相关情况举报至税务机关，此事项属于行政机关处理的范畴，并不属于民事案件的审理范围，故一审法院在本案中不予理涉并无不当。综上所述，徐贵伍的上诉请求均无事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2368元，由上诉人徐贵伍负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二〇年九月十一日书记员  成以琴