江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1506号上诉人（原审被告）：朱如岭，男，1969年10月26日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人（原审被告）：孙玖玲，女，1990年2月2日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：王中华，江苏三强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵剑，男，1977年12月30日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告）：戴红梅，女，1978年5月24日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：赵剑（系戴红梅丈夫），男，1977年12月30日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。被上诉人（原审被告）：盐城市华都置业有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇朝阳街1号。法定代表人：肖广华，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡井文，江苏理高律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪亮，江苏理高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李卫生，男，1976年2月20日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人朱如岭、孙玖玲因与被上诉人赵剑、戴红梅、盐城市华都置业有限公司（以下简称华都公司）、李卫生商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2018）苏0924民初4374号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱如岭、孙玖玲上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回赵剑、戴红梅对朱如岭、孙玖玲的诉讼请求。事实与理由：一、案涉商品房买卖合同合法有效。1.根据李卫生与赵剑、戴红梅陈述案涉商品房买卖合同的签订是李卫生与华都公司商定好，华都公司同意将房屋出售给赵剑、戴红梅，房款用于抵算华都公司差欠李卫生的工程款债务。2.即使根据一审法院的认定，合同专用章在朱如岭处保管，那么一审法院认定案涉商品房买卖合同系朱如岭、孙玖玲超越代理权实施的代理行为，华都公司对此行为没有追认，商品房买卖合同对华都公司不产生效力也是错误的。案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均有法律约束力。首先，商品房买卖合同上加盖了华都公司的公章，赵剑、戴红梅和华都公司都认可该公章的真实性，因此朱如岭、孙玖玲的行为即使没有华都公司的授权，由于签订合同是在华都公司售楼部签订的，公章也是在售楼部加盖的，收款收据加盖华都公司的财务印章，朱如岭、孙玖玲的行为对赵剑、戴红梅来讲也构成表见代理。其次，根据一审法院认定华都公司的公章是华都公司委托朱如岭保管的，则朱如岭取得这枚公章是合法的。朱如岭受托保管华都公司公章期间利用上述真实有效的公章，以华都公司名义与赵剑、戴红梅签订商品房买卖合同，赵剑、戴红梅关于在签订合同时对公章持有人朱如岭产生了有权代理、合理信赖的主张，符合一般商业交易注意义务的要求，虽然华都公司提出对朱如岭的授权仅限于办理其承建用于抵债的商品房事宜，但该授权范围系双方之间的内部约定，没有证据证明赵剑、戴红梅订立合同时知道或者是应当知道朱如岭无代理权的情况。华都公司以朱如岭对外签订合同系超越代理权的理由，不能对抗合同相对人赵剑、戴红梅。二、一审法院认定孙玖玲承担责任没有法律根据。1.朱如岭、孙玖玲都确认孙玖玲在华都公司售楼部工作是朱如岭安排的，则孙玖玲是朱如岭的雇工，孙玖玲的行为是代表朱如玲的，即使有责任也是朱如岭承担，原审判决孙玖玲承担责任毫无依据。2.根据李卫生与孙玖玲在一审都陈述开具商品房买卖的房款收据、车库收据都是按照李卫生要求办理开具的，章印是李卫生去加盖的，关于案涉商品房买卖合同的形成、签订、房款的交纳及房款的收据开具都是李卫生安排的。三、一审法院认定车库买卖合同目的无法实现，也就是说车库买卖合同应当解除是错误的。因为出售的车库没有规划、建筑审批手续，该车库属于违法建筑，违章建筑不得进行买卖，因此本案车库买卖合同是无效的。四、一审法院对李卫生与华都公司之间的债权债务关系没有审理查明，一审法院仍应当查清华都公司是否差欠李卫生工程款，差欠多少工程款，应当审查李卫生收取房款是代表华都公司收取还是代表其自己收取。在本院二审过程中，朱如岭、孙玖玲补充上诉意见如下：在一审审理过程中，赵剑、戴红梅并未要求孙玖玲直接承担责任，而是要求孙玖玲承担连带责任，可原审判决孙玖玲直接承担责任，原审判决超出了赵剑、戴红梅的诉请，属于判非所请。在一审审理过程中，李卫生陈述过房款抵算工程款，已经在华都公司财务账册中已经抵扣，华都公司在庭审中也陈述庭后核实，但在以后的庭审中对该节事实并未查清。赵剑、戴红梅辩称，赵剑、戴红梅经人介绍和李卫生去华都公司售楼处去买的房子和车库，赵剑、戴红梅认为和华都公司之间存在商品房买卖合同关系，直到后来房子拿不到，赵剑到公安机关报案，赵剑也不清楚全部的情况，是一审法院调查了相关情况以后赵剑才知道大概的事实。商品房买卖合同和车库的合同都是在华都公司售楼处签订的，车库的合同是先签的，孙玖玲给了赵剑车库的合同和收据，车库上面盖的是金御休闲广场车库销售财务专用章，钱交给李卫生了，是孙玖玲要求赵剑交给李卫生的，当时孙玖玲说让赵剑交给李卫生，是抵了朱如岭、孙玖玲跟李卫生之间的工程款，孙玖玲还给赵剑开了收据。商品房当时赵剑是想跟车库一起购买的，但当时孙玖玲说暂时还不能买，有人交了首付，但这个人现在不买了，要等公告15天之后才可以买，后来是李卫生通知赵剑说房子可以买了，赵剑又去了华都公司售楼处，孙玖玲在华都公司售楼处拿了签约确认单，签约确认单上写了“同意三十一万元朱”，当时赵剑在楼下等孙玖玲，孙玖玲是去楼上拿的签约确认单，后来孙玖玲下来以后就拿了已经盖好章的商品房买卖合同让赵剑签字，孙玖玲跟赵剑说把房款31万打给李卫生，当时孙玖玲说差欠李卫生的工程款。房屋钥匙也是孙玖玲给赵剑的，一直到2016年6月份赵剑要安装煤气，才知道房屋没有登记在赵剑名下。之后赵剑找过朱如岭、肖广华，朱如岭说给赵剑换一套农村别墅，肖广华说章是他们公司的，但是钱没有收到。后来赵剑就向公安机关报案了，公安机关不立案，赵剑就起诉到法院了。华都公司辩称，一、朱如岭、孙玖玲与赵剑、戴红梅签订的商品房买卖合同对华都公司没有法律效力。1.一审法院已经查明案涉房屋不在华都公司和朱如岭工程款抵偿范围内，华都公司没有授权朱如岭、孙玖玲处置该房屋，朱如岭、孙玖玲无权就该房屋与赵剑、戴红梅签订买卖合同，赵剑、戴红梅的行为属于无权处分行为，该行为也没有得到华都公司追认，因此属于无效行为。对华都公司没有效力。2.朱如岭、孙玖玲的卖房行为不构成表见代理。本案商品房买卖合同的签订过程存在诸多不合理之处，首先，合同虽在售楼部签订，但自始至终都是在李卫生的安排下进行，并未有任何华都公司售楼部的工作人员与赵剑、戴红梅进行接触。其次，按照常理，购房款应当支付至华都公司的账户内，并由华都公司开具发票，而本案中签订合同后，仅由孙玖玲开具了一张收条，且款项支付给了李卫生。再次，孙玖玲告知赵剑、戴红梅案涉房屋需要15日公告后才能购买，也不符合常理。最后，案涉房屋早就由华都公司网签给他人，赵剑、戴红梅未要求进行网签。上述事实充分说明商品房买卖合同相对人赵剑、戴红梅没有尽到合理注意义务，对行为人的无权代理存在疏忽或懈怠，因此不能构成表见代理。依照合同法的规定，有权主张构成表见代理的是善意合同相对人。本案赵剑、戴红梅作为行为人不享有该项主张权，其主张无权代理行为对华都公司有效不具有正当性，不应当得到支持，并且在一审中赵剑也没有主张构成表见代理，而是明确要求孙玖玲承担责任。二、案涉商品房买卖合同无效后的法律责任应当由朱如岭承担还是由朱如岭、孙玖玲共同承担，与华都公司无关。三、案涉出库是否属于违章建筑不影响本案的处理结果，无论是解除合同还是合同无效所带来的法律后果都是返还款项。四、一审法院已经查明李卫生介绍赵剑、戴红梅向朱如岭买房，房款由李卫生收取抵债，李卫生收取房款的行为系代表朱如岭收取。案涉房屋买卖与华都公司没有关系。华都公司与李卫生之间无经济往来。李卫生陈述，赵剑是经朋友介绍，要李卫生帮忙买房子，李卫生在金御休闲广场给华都公司做土方工程，抵扣李卫生在华都公司的工程款，当时华都公司已经闹矛盾，是由朱如岭负责销售，所以李卫生就找朱如岭，然后由孙玖玲对接这个事情，那时候孙玖玲在售楼部。当时李某是华都公司的法定代表人，李卫生和朱如岭就跟李某谈了抵扣李卫生在华都公司的工程款，后期合同怎么交给赵剑，收据怎么开的，李卫生都不在场，都是由孙玖玲和赵剑对接的。抵工程款的事情已经告知赵剑，抵工程款的材料已经交给华都公司的李某了，但是没有告知赵剑，关于朱如岭、孙玖玲的身份，孙玖玲当时也在售楼部上班，而且当时李某也跟财务说了可以抵李卫生的工程款。赵剑、戴红梅向一审法院起诉请求：1.判令华都公司、朱如岭、李卫生立即偿还购房款38万元，并赔偿损失20万元；2.孙玖玲承担连带责任；3.诉讼费由华都公司、朱如岭、李卫生、孙玖玲负担。一审法院经审理查明，李卫生曾在金御休闲广场做土方工程。2015年，赵剑经人介绍与李卫生相识，并在李卫生陪同下去金御休闲广场小区看房。2015年1月26日，赵剑（合同中称“购买方”、“乙方”）在《车库买卖合同》的买受人处签字，出卖人处盖有华都公司（合同中称“出售方”、“甲方”）合同专用章，合同主要内容为：“乙方所购车库位于金御休闲广场3#楼轿车车库。第20号，该车库建筑面积为21㎡。双方约定按套计算该车库，总价款为100000元。乙方须在签订该合同时一次性付清全部价款……”。同日，孙玖玲向赵剑出具收据一份，载明：“交款单位赵剑；金额玖万元整收款事由3#轿车库第20号车库注：由李卫生代收结清。”赵剑已向李卫生支付车库款9万元。2015年2月14日，孙玖玲向赵剑、戴红梅提供“金御休闲广场签约确认单”一份，主要内容为：“房屋信息3#704；建筑面积96.09㎡；单价3300元/㎡；总价317097元；付款方式一次性。”赵剑、戴红梅在客户确认处签字，孙玖玲在甲方领导签章处签有“同意叁拾壹万朱”字样，置业顾问处盖有华都公司的合同专用章。孙玖玲还出具了0001091收据一份，载明：“交款单位赵剑、戴红梅；收款方式现金转；金额叁拾壹万元整；收款事由3#704房款。”同日，赵剑在编号为1753002720150214的《商品房买卖合同》的买受人处签字，出卖人处盖有华都公司合同专用章，合同内容为：“出卖人以出让方式，取得位于开发区香樟园小区南侧、编号为033-056-0120的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建立商品房，现定名金御休闲广场。买受人购买的商品房为3幢704号房，建筑面积共96.09平方米，单价为3300元/平方米，房款合计叁拾壹万柒仟零玖拾柒元，买受人采取一次性付款。”此后，赵剑陆续向李卫生支付了房款29万元。后赵剑发现案涉房屋并未登记在自己名下，与华都公司多次交涉未果，遂提起诉讼。一审法院另查明，2014年1月21日，华都公司与案外人陈昌某就案涉房产签订了编号1753159520140121的《商品房买卖合同》，并在射阳县房产管理处进行了备案。案涉金御休闲广场3号楼由华都公司与朱如岭挂靠的盐城市诚信建设工程有限公司签订了《金御休闲广场2#、3#号楼工程合同书》，约定华都公司将金御休闲广场2、3号楼工程发包给盐城市诚信建设工程有限公司施工，朱如岭作为盐城市诚信建设工程有限公司的委托代理人在落款处签字。本案在审理过程中，华都公司认为朱如岭涉嫌合同诈骗罪及伪造印章罪，向一审法院提出申请，要求将本案移送公安机关侦查。一审法院于2019年4月4日将本案移送射阳县公安局侦查。李卫生在公安机关的询问笔录中陈述“三十一万元购房款和之前赵剑购买车库的九万元都支付给我了，因为我跟朱如岭谈好这个买车库的钱和买房子的钱都给我抵工程款的……孙玖玲把签约确认单和《商品房买卖合同》弄好后，孙玖玲和售楼部另外一个工作人员一起上楼到李某办公室盖的章”。朱如岭在询问笔录陈述的主要内容为“2015年，赵剑在金御休闲广场买房子，都是李卫生带赵剑去金御休闲广场售楼部的。我的儿媳妇孙玖玲当时在金御休闲广场售楼部负责卖华都公司给我抵算工程款的房子。赵剑把买房子的钱给了李卫生，孙玖玲把购房款的收据开给了赵剑，结果赵剑没有拿到房子。赵剑认为这事跟我有关，就找我问怎么弄，我就问赵剑购房款给谁了，赵剑说给李卫生了，我告诉赵剑这事跟我没有关系，钱给谁了就跟谁要房子。就这样，赵剑就把我、李卫生还有华都公司起诉到法院去了。3号楼704室不是华都公司给我抵算工程款的，我不清楚这套房子实际销售情况，赵剑拿不到房子后找到我，问我解决办法，我才知道有这么回事。在此之前，我不知道这套房子实际销售给谁了，也不知道李卫生和我儿媳妇当时怎么与赵剑谈的。赵剑购买车库的情况与买3号楼704室的情况是一样的……我一直到法院开庭后才知道编号为1753002720150214的《商品房买卖合同》，我也不知道《车库买卖合同》是什么情况，我儿媳妇在销售车库时，不需要跟我汇报，她自行可以销售的，因为车库的价格都是十万。这个车库卖掉后，我查家里卖车库的账，发现这个车库被卖了，但购车库的钱没有进账。我就问孙玖玲怎么回事，孙玖玲说被李卫生拿去了。我记得我为这个车库的钱找过李卫生的，李卫生说钱已经被他用得了。我印象中李卫生后来退了几万元购车库的钱给我，但我记不得退的确切金额了。编号为0001010、0001091的两张收据应该都是售楼部销售房子时开出来的收据。这两张收据上的交款单位都是赵剑，那么这两张收据应该是我儿媳妇开出来的，但两张收据上所涉的钱都被李卫生拿去了。所有材料上所盖的章，都是华都公司当时的法定代表人李某委托我代管的。”肖广华在询问笔录中陈述的主要内容为“朱如岭挂靠的东方诚信公司，做的金御休闲广场小区的工程。金御休闲广场小区里共7幢楼，只有1号楼不是朱如岭建的，其余的6幢楼都是他建的。我公司把金御休闲广场小区的部分房子给朱如岭抵算工程款的，但3号楼704室没有给朱如岭抵算工程款。金御休闲广场小区内合法的车库都是跟一楼的门面房连在一起的。门面房前面一部分是门面，后面一部分就是车库。小区内其他的车库都不在规划范围之内，都是违建，是朱如岭建的，都是由朱如岭销售。”孙玖玲在询问笔录中陈述“2015年前后，我在射阳县城金御休闲广场售楼部工作，负责销售我公公朱如岭在金御休闲广场小区工程中，开发商给他抵算工程款的房子及车库，是我公公安排我销售的。”2019年5月18日，射阳县公安局作出射公（经）不立字[2019]66号不予立案通知书，认为无犯罪事实，决定不予立案。华都公司法定代表人肖广华因不服射阳县公安局作出的射公（经）不立字[2019]66号不予立案通知书，向射阳县人民检察院申请立案监督，射阳县人民检察院于2019年11月5日向肖广华作出“本案不符合立案监督条件”的答复函。一审法院认为，1.行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，赵剑陈述购买案涉房产时，系孙玖玲经办，其提供的2015年2月14日的金御休闲广场签约确认单内容由孙玖玲填写，且孙玖玲还在“甲方领导签章”处签注“同意叁拾壹万朱”，2015年2月14日的收据亦由孙玖玲出具。此时，孙玖玲经朱如岭安排在华都公司售楼处销售华都公司作为工程款抵算给朱如岭的部分房产及车库，因此可以认定孙玖玲以华都公司的名义对外出售案涉房产。根据朱如岭在公安机关的陈述，案涉所有材料上所盖的章都是华都公司当时的法定代表人李某委托朱如岭代管的，因此，可以认定在案涉《商品房买卖合同》加盖华都公司的合同专用章已经过朱如岭同意。而华都公司、朱如岭又一致认可华都公司未将案涉房产抵算给朱如岭作为工程款，故一审法院认定案涉的《商品房买卖合同》系朱如岭、孙玖玲超越代理权实施的代理行为，华都公司对此行为并未追认，《商品房买卖合同》对华都公司不产生效力。赵剑、戴红梅在签订房屋买卖合同过程中，不存在过错，其作为善意相对人有权请求朱如岭、孙玖玲履行债务或就其受到的损害请求赔偿。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。赵剑、戴红梅已支付房款29万元，虽是向李卫生支付，但孙玖玲已出具收据，表明其对于向李卫生支付房款是认可的，赵剑、戴红梅据此主张朱如岭、孙玖玲返还房款29万元及损失20万元，并未超过华都公司追认时其所能获得的利益，故对此主张，一审法院予以支持。孙玖玲抗辩其仅是应李卫生的要求出于帮忙在相关材料上进行填写，案涉金御休闲广场签约确认单及2015年2月14日的收据中的公章并非其加盖，其不应承担责任；朱如岭抗辩房款是赵剑、戴红梅与李卫生之间的购买纠纷，其并不知情也与其无关，其不应承担责任。对此，孙玖玲、朱如岭均未能提交充分证据予以证实，故对此抗辩，一审法院不予采信。2.关于案涉《车库买卖合同》，华都公司、朱如岭均认可华都公司同意由朱如岭销售车库抵算工程款，而孙玖玲由朱如岭安排在华都公司售楼处销售部分房产及车库，故孙玖玲在《车库买卖合同》上盖章等行为系代理华都公司，因案涉商品房已无法向赵剑、戴红梅交付，赵剑、戴红梅购买车库的目的已无法实现。因此，华都公司应向赵剑、戴红梅返还已支付的车库款9万元。华都公司抗辩不承担民事责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。3.赵剑、戴红梅主张李卫生承担返还房款及赔偿损失的责任，李卫生仅是收取房款，并未与赵剑、戴红梅之间发生房屋买卖合同关系，故对此主张，一审法院不予支持。综上，赵剑、戴红梅主张朱如岭、孙玖玲返还购房款29万元，并赔偿损失20万元，华都公司返还车库款9万元的诉讼请求部分，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、朱如岭、孙玖玲于判决发生法律效力之日起十日内向共同赵剑、戴红梅返还购房款29万元，并赔偿赵剑、戴红梅损失20万元，合计49万元;二、华都公司于判决发生法律效力之日起十日内向赵剑、戴红梅返还购车库款9万元；三、驳回赵剑、戴红梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由朱如岭、孙玖玲负担8110元，华都公司负担1490元。在本院二审过程中，赵剑陈述其先到华都公司的售楼处看房，后有一个朋友认识李卫生，就通过李卫生介绍买的房子和车库，赵剑认为买的都是华都公司的房子，其从来没有见过朱如岭，其认为孙玖玲是华都公司的工作人员，李卫生也从来没有说过他们之间的关系。李卫生只是说车库都是他建的，经过李卫生介绍就便宜卖给赵剑、戴红梅，房子也是因为李卫生有熟人可以便宜卖给赵剑、戴红梅。车库的收据是先开的，也是在华都公司售楼处孙玖玲出具的。当时定下来车库的时候就已经定了704的房屋，孙玖玲说704房屋是两个人合买的，现在要退需要经过15天的公告期。之后李卫生通知赵剑、戴红梅找孙玖玲签合同。签完合同孙玖玲说钱给李卫生，说是抵算李卫生车库的工程款。房屋的合同和收据都是盖好后给赵剑的，都是在售楼处给的。赵剑是先拿到盖好章的合同和收据，再按照孙玖玲的指示把钱给了李卫生。孙玖玲陈述：“我根本不认识赵剑，当时是李卫生来的，李卫生拿了赵剑的身份证跟我说签一间车库到这个人的名下，抵充华都公司的工程款，因为当时我们给华都公司自建了车库，也说好了是自销，回头再和华都公司结账，车库的收据是我开的，款项没有收到，当时说好了抵华都公司和李卫生的工程款，车库收据和车库买卖合同都给了李卫生。商品房买卖合同我不清楚。在车库合同之后，李卫生找我来帮他签一个预约单，在预约单上我签署了“同意31万朱”，只是说我替他拿了一个低价，李卫生还要拿预约单和华都公司签合同。”对于为什么能签预约单，确认房款，孙玖玲陈述：“因为当时和华都公司合作，当时签单子就能帮他便宜点，合同章不知道谁盖的。”李卫生陈述其和朱如岭之间有工程，是商业区的工程，其和华都公司是住宅区的工程，这个房子抵的是其和华都公司住宅区的工程款。孙玖玲在售楼处，华都公司的售楼人员李卫生不认识，李卫生就认识孙玖玲，孙玖玲在那个地方既卖车库又卖房子。赵某、邓某起诉华都公司商品房买卖合同纠纷一案中[（2018）苏0924民初6380号]，赵某、邓某向射阳法院提供2013年2月13日盖有华都公司财务专用章的28万元收据一份（五角星出了盐城市华都置业有限公司字体外）及2015年6月11日盖有华都公司财务专用章房款收据一份（五角星未出盐城市华都置业有限公司字体外，与本案赵剑房款收据章印相同），2015年6月11日的收据上经办人为朱如岭，注“肖广华转”。当日，赵某向孙玖玲转账15万元。对一审审理查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，华都公司与朱如岭均认可案涉房屋不在双方以房抵工程款的房屋范围内，孙玖玲以朱如岭名义向赵剑、戴红梅出具签约确认单，孙玖玲办理商品房买卖合同、出具收据，孙玖玲因代朱如岭出售华都公司抵款的房屋在销售现场，其不认可上述材料上的印章为其加盖，但其未能合理解释为何能够出具签约确认单及确定房屋价格，其出售抵款房屋，也需要加盖华都公司印章，且根据朱如岭在公安机关的陈述，公安机关在向其出示了案涉车库收据和房屋收据，朱如岭认可上述印章为华都公司法定代表人李某委托其代管，且通过赵某案件中的15万元的收据可以看出，赵某持有的加盖与本案房款收据相同印章的收据为朱如岭经手，且款项支付给了孙玖玲，朱如岭、孙玖玲未能向本院提供证据证明其上述行为得到华都公司授权，华都公司亦不认可案涉房屋买卖合同，故一审法院认定案涉《商品房买卖合同》系朱如岭、孙玖玲超越代理权实施的代理行为，因华都公司并未追认，故对华都公司不产生效力并无不当。赵剑提出之所以向李卫生支付款项，系孙玖玲出具案涉房款收据后向李卫生交付，李卫生对收取款项无异议，但对抵充款项的对象和事实陈述存在不一致，也未向法院举证证明其抵款的相关情况，故朱如岭、孙玖玲、李卫生应当共同向赵剑、戴红梅返还购房款29万元及赔偿赵剑、戴红梅损失20万元。另，关于车库部分，即使车库为违章建筑，也不影响车库价款的返还，一审法院判决华都公司返还赵剑、戴红梅车库款项9万元，华都公司并未提出异议，故本院对一审判决第二项予以维持。综上所述，朱如岭、孙玖玲的部分上诉请求不成立，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省射阳县人民法院（2018）苏0924民初4374号民事判决第二项；二、撤销江苏省射阳县人民法院（2018）苏0924民初4374号民事判决第一项、第三项；三、朱如岭、孙玖玲、李卫生于本判决生效之日起十日内返还赵剑、戴红梅房款29万元，并赔偿赵剑、戴红梅损失20万元。四、驳回赵剑、戴红梅的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费9600元，由朱如岭、孙玖玲、李卫生负担8110元，盐城市华都置业有限公司负担1490元；二审案件受理费8650元，由朱如岭、孙玖玲、李卫生负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年九月十日书记员  周亚梅附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。2.《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。