呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2647号上诉人（原审原告）：许春苗，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张丽媛，内蒙古蒙旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：康翊轩，内蒙古蒙旺律师事务所律师。上诉人（原审原告）：云志雨，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张丽媛，内蒙古蒙旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：康翊轩，内蒙古蒙旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区石西路鄂尔多斯大街南侧（菩提塔西北角）。法定代表人：诸水良，该公司副总经理。委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：布乃文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。上诉人许春苗、云志雨因与被上诉人呼和浩特市富贵房地产开发有限责任公司（以下简称富贵公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。许春苗、云志雨上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3901号民事判决，改判支持许春苗、云志雨的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由富贵公司负担。事实和理由：一、富贵公司与许春苗、云志雨签订的《商品房买卖合同》第十五条关于办理房屋产权证的约定条款应被认定为无效的格式条款。富贵公司明知出售的房屋无法通过综合验收,签订合同时还以此为限制条件，且未对许春苗、云志雨提示注意和特别说明，属于无效的格式条款。早在2015年6月11日呼和浩特市政府给富贵公司下发呼政字（2017）171号批复文件，明确富贵公司开发的富贵国际项目（即许春苗、云志雨购买的小区）因市政规划原因无法进行综合验收，且有法院已作出的判决因此认定富贵公司因此无需承担无法办理产权登记的违约责任，也就是说在2015年富贵公司就知道其出售的房屋无法通过综合验收、无法办理产权登记，在这样的情形下出售房屋时，富贵公司应对购房者进行明示说明。但在2017年富贵公司和许春苗、云志雨签订《合同》的第十五条办理产权登记的条件依然恶意约定“在商品房综合验收后720日，将办理产权登记的资料报产权登记机关备案”，且没有对许春苗、云志雨进行任何说明，富贵公司在明知房屋无法通过综合验收的条件下还用“综合验收”进行限定，明显存在恶意规避责任和欺诈情形，严重违法合同的公平公正原则。以形式上合法的合同条款掩盖“不履行办理产权登记”的非法目的，严重损害了社会大众公共利益。该合同是由富贵公司提供出具制式文本，提供合同方对免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利的条款应进行明确的提示和说明，对于购房者来说房屋能否办理产权登记属于核心条款，而富贵公司明显违反了明示义务，严重侵犯了许春苗、云志雨的合法权益且违反诚实信用原则，该条款应认定为无效条款。二、一审法院未能查明案件事实,未确认富贵公司存在欺诈行为。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定：“不产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。”可以看出，相关法律是禁止在建工程抵押与商品房预售同时并存的，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，否则购房人将无法办理预告登记。实际操作中，在办理商品房预售手续时，当地的房管部门都要求抵押权人出具同意抵押人办理预售的证明函，即所谓的“放行证明”，意味着抵押权人同意对预售部分不动产办理解押，同时允许抵押人销售转移，开发企业才能顺利签订商品房预售合同、办理网签；具体到登记机构，凭“放行证明”要求抵押权人一次性办理在建工程抵押权的注销登记（即全部解除预售商品房上的抵押权），或者在每销售一套之前办理一次在建工程抵押权的变更登记，购房人才能办理预购商品房预告登记。首先，关于许春苗、云志雨办理网签备案的诉请，本案中，富贵公司作为开发企业应明确知道上述流程，但仍然在与许春苗、云志雨签订商品房买卖合同时，隐瞒上述情况，导致该交易房屋未能按约进行网签备案。富贵公司不仅在与许春苗、云志雨签订合同时对上述该房屋的抵押情况进行了隐瞒，在一审庭审过程中仍旧对该房屋存在建设工程的事实予以否认。富贵公司系恶意欺诈。其次，关于办理房屋权属证书的诉请，本案中，富贵公司明知呼和浩特市政府于2015年6月15日便作出呼政字（2017）171号批复文件，该文件就“富贵国际花苑项目住宅因项目不具备办理产权备案登记的条件”进行了明确地说明，即“因办理规划前期相关手续在前，调整道路规划红线在后等方面的客观原因进而致使该住宅项目无法进行综合验收”。富贵公司本应在订立合同之前履行先合同义务，对上述重大事项予以坡露，但却故意隐瞒上述情况，仍旧与二富贵公司签订商品房买卖合同，并以“综合验收”这一迟迟未能成就的条件作为办理房产权属证书的前置程序，该约定显然属格式条款，减轻了富贵公司的义务且加重了许春苗、云志雨的负担，违背诚实信用原则。最后，关于请求富贵公司支付违约金的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。基于《商品房买卖合同》中关于办理房屋权属证书的约定属无效的格式条款，且综合公平原则的考量，富贵公司应依照上述的赔偿方式承担违约责任。三、在建工程设定抵押权后不能进行商品房预售根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”以及《城市房地产抵押管理办法》第三十七条:抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，许春苗、云志雨与富贵公司就富贵国际花苑小区40号2单元1001号商品房签订了《商品房买卖合同》，且交付了全额的购房款，富贵公司应按照法律规定及合同约定依法涤除该房屋上的建设工程抵押,但富贵公司怠于履行其义务，致使许春苗、云志雨的权益一致处于悬而未决的状态，造成了在建工程抵押权与购房人对买卖商品房期待权的冲突，富贵公司应当对其违约行为承担责任。四、富贵公司存在违约行为根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内由出卖人向呼和浩特市住房保障和房屋管理局申请备案登记。以及根据《城市商品房管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。本案中，富贵公司于2015年7月6日便取得编号为呼房售字第20150050号的商品房预售许可证，于2017年5月5日与许春苗、云志雨签订商品房买卖合同。在许春苗、云志雨交付全部购房款之后，富贵公司仍旧未依据法律的有关规定将双方签订的商品房交易情况进行网签备案，时至今日，双方交易的房屋在呼和浩特市住房与城乡建设厅官网中的交易状态仍旧显示为“可售”，该官网显示的房屋权属状况与客观事实不符。许春苗、云志雨作为该房屋的共同共有人，其所有权未得到有效确认。五、购房人的期待权根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》（三）关于抵押权与购房人住房保障权冲突的问题，取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。基于上述审判的价值取向，肯定了购房人的期待权优于抵押权人的抵押权。富贵公司辩称，一、许春苗、云志雨主张双方签订的《商品房买卖合同》第十五条系无效的格式条款，没有事实及法律依据。首先，《中华人民共和国合同法》第四十条明确规定，格式条款无效的情形，富贵公司并不存在违反五十二、五十三条规定的情形或者使许春苗、云志雨负担主要义务，享有少量权利的情形。《商品房买卖合同》第15条约定的内容看，本条明确约定了富贵公司为许春苗、云志雨办理不动产权证的条件及日期，该约定并未加重许春苗、云志雨义务，免除富贵公司责任。其次，富贵公司并不存在欺诈行为，有生效判决可以证明，富贵公司不能为许春苗、云志雨办理房本的原因系因未办理大房本，而办理大房本需要富贵公司提交包括建设工程竣工规划核实合格证、建设工程竣工验收备案表等16项材料，而部分材料因政府规划的原因而不能取得，属于不可抗力。富贵公司不能向许春苗、云志雨承诺可以取得上述材料的时间，双方将综合验收作为办理权属证书的条件，并非欺诈许春苗、云志雨，恶意规避办理不动产权证的责任，而是非富贵公司原因不能办理权属证书。再次，对于将综合验收作为办理权属证书的条件，且不动产权证确实需要综合验收即需要规划合格证、验收备案表等材料，因此，双方的约定符合事实与法律规定。二、许春苗、云志雨要求办理房屋权属证书及支付违约金的诉讼请求没有事实与法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约金。而本案中，双方约定综合验收后720天内办理不动产权证书，富贵公司并未违反上述约定，许春苗、云志雨要求富贵公司支付违约金没有事实与法律依据。三、许春苗、云志雨与富贵公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方对于土地和在建工程抵押的情形并未作出约定，因此，许春苗、云志雨主张按银行同期贷款利率支付赔偿金同样没有事实及法律依据。许春苗、云志雨向一审法院请求：1.依法判令富贵公司解除许春苗、云志雨位于富贵国际花苑第40号楼2单元1001号房屋上的抵押，并支付赔偿金暂计算为101673.30元（自2017年5月5日起至实际解除之日止，以已付购房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.依法判令富贵公司协助许春苗、云志雨办理商品房网签及房屋权属证书，并支付违约金暂计算为15837元（自2019年4月25日起至实际支付之日止，以已付购房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.本案的诉讼费用由富贵公司负担。一审法院认定事实：2017年5月5日，许春苗、云志雨签订《商品房买卖合同》，约定由云志雨、许春苗购买了富贵公司开发建设的鄂尔多斯大街以南、养鱼池西巷以东富贵国际花苑第40号楼2单元1001号房屋，房屋的建筑面积为139.32平方米，约定合同单价6584.05元，合同的总价款为917351元，云志雨和许春苗付清全部购房款。关于产权登记的约定，出卖人应该在商品房综合验收后720工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房屋产权证书，双方约定买受人不退房，出卖人按照房屋价款0.1%向买受人支付违约金。在《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。最终涉案房屋于2014年11月22日交付使用，2017年5月5日，许春苗、云志雨缴纳了相应的电商优惠10000元，2017年9月9月缴纳产权办理费用28314元。目前房屋未办理网签也未办理产权登记。2017年8月10日涉案项目福贵国际花苑40号楼完成了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五单位联合验收。呼和浩特市人民政府在2015年6月11日给富贵公司出具了呼政字（2017）171号批复，明确由于富贵公司的项目规划手续在前，调整道路规划红线在后，现项目已经建成，建设单位未按照规划审批图纸建设，项目无法通过综合验收，属于历史遗留造成的。经云志雨、许春苗申请调取证据显示，目前涉案房屋因为土地和在建建筑物已经进行抵押登记，权利人为浙商金汇信托股份有限公司。一审法院认为，本案的争议焦点系许春苗、云志雨诉请的解除抵押是否具有相应的法律基础？许春苗、云志雨诉请的办理商品房网签即权属证书的诉讼请求能否成立？首先，许春苗、云志雨与富贵公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效。但是依据调取的不动产权中心出具证明可知，目前涉案房屋做了土地和在建工程抵押，并办理了抵押登记，设立了相应的抵押权，从目前来看，抵押权和抵押登记合理合法，且抵押权登记在先，抵押权人为浙商金汇信托股份有限公司，目前在抵押权人未主张权利或抵押事项未解决，房屋的权利人尚不明确，且解除抵押系被告富贵公司与第三人浙商金汇信托股份有限公司之间抵押关系的处理，目前涉案房屋尚不具备办理相应解除抵押的条件，故对于许春苗和云志雨诉请的解除位于富贵国际花苑第40号楼2单元1001号房屋上的抵押的诉讼请求不予支持，对于赔偿金的诉讼请求因无合同约定具体赔偿方式不予支持。其次，关于许春苗、云志雨诉请办理网签的请求，富贵公司负有向有关机关办理网签的义务，但该义务属于房地产管理部门的一种行政管理行为，登记备案与否并不影响合同效力，也不影响出卖人与买受人之间权利义务关系，故人民法院不宜直接以司法手段进行干预。本院对许春苗、云志雨请求办理涉案商品房网签手续的诉讼请求不予支持。对于其诉请的办理房屋权属，根据双方合同的约定，出卖人应当在商品房“综合验收”后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,在买受人不退房的情形下,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。据此，富贵公司应在取得商品房“综合验收”后720日内履行将办理权属登记需由富贵公司提供的资料报产权登记机关备案。依据生效判决查明的事实可以了解，2015年6月11日由呼和浩特市人民政府作出的批复文件中可知，富贵国际花苑项目存在办理规划前期相关手续在前、调整道路规划红线在后的情形，这是导致富贵公司未能按照之前的规划许可证取得建设工程竣工合格证的原因，现房屋未取得综合验收合格证，也即双方合同约定的由富贵公司履行相关资料备案义务的条件尚未成就，故不能将无法办理买受人权属证书的原因归结于富贵公司。且目前尚未取得大房本。买受人要想办理属于自己的产权权属证书的条件尚不成就，故对于许春苗、云志雨诉请的协助办理房屋权属证书的诉讼请求不予支持，许春苗、云志雨可待富贵国际花苑项目办理产权权属证书条件具备后，另行主张权利。因不能将未办理买受人权属证书的原因归结于富贵公司，故关于许春苗、云志雨诉请支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告许春苗和云志雨的其他诉讼请求。案件受理费1325元，由原告许春苗和云志雨负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，对于许春苗、云志雨请求解除抵押权并支付违约金的诉讼请求。“物尽其用”为《中华人民共和国物权法》的价值目标，抵押财产转让的意义不在于转让本身，而在于抵押财产的转让有助于抵押财产效用的发挥，通过流转实现抵押财产的保值和增值，在促进个人利益增加的同时促进社会利益的提升，使抵押财产当前适用价值和将来交换价值的利用达到完美结合。虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”但该法律规定不影响抵押物转让合同的效力，同时在抵押权人不行使权利时不影响买受人对抵押物的占有、使用、收益，即使抵押权人行使抵押权，买受人亦有执行异议等权利救济途径。本案中，许春苗、云志雨所购买的房屋虽然设有案外人的抵押权，暂未产生现实的损害与障碍，故许春苗、云志雨请求解除抵押权并支付违约金的诉讼请求不能成立。对于许春苗、云志雨请求富贵公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。首先，富贵公司与许春苗、云志雨签订的《商品房买卖合同》的第十五条并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，且并无免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的约定，因此并非无效的格式条款。其次，《商品房买卖合同》第十五条明确约定办理产权登记的日期为综合验收后720日内，将办理产权的期限约定与取得综合验收相挂钩并不违反法律规定，富贵公司在与许春苗、云志雨签订《商品房买卖合同》时已经明知政府原因而造成暂不能办理综合验收而未向许春苗、云志雨披露，该行为虽有违诚信，但并不能将其在签订合同时规避合同风险的行为认定为恶意或者欺诈行为，况且我市也在积极解决历史遗留的办理房屋产权手续难的问题，故许春苗、云志雨在合同约定的主张逾期办证违约金的条件尚未成就的情况下请求富贵公司支付违约金的诉讼请求亦不能成立。综上所述，许春苗、云志雨的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2650元，由许春苗、云志雨负担。本判决为终审判决。审判长  杨蔚堃审判员张蒙江审判员蔡世杰二〇二〇年九月十七日法 官 助 理乌日汗书记员解海波