河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1617号上诉人(原审原告,案外人)：河南中平银基置业有限责任公司，住所地：平顶山市湛河区凌云路南段西侧（原化肥厂厂区大门口处）。统一社会信用代码：91410400063839700T。法定代表人：胡泽军，总经理。委托诉讼代理人：侯丽斌，男，1983年6月28日出生，汉族，住，系该公司职工。委托诉讼代理人：冯明亮，河南赛成律师事务所律师。被上诉人(原审被告，申请执行人)：史红霞，女，1970年12月16日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：赵革彬，男，1965年11月26日出生，汉族，住。被上诉人（被执行人）：薛普杰，男，1975年10月27日出生，汉族，住。上诉人河南中平银基置业有限责任公司(以下简称银基公司）因与被上诉人史红霞、薛普杰案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2019）豫0411民初3312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人银基公司的委托诉讼代理人侯丽斌、冯明亮，被上诉人史红霞及其委托诉讼代理人赵革彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银基公司上诉请求：1.依法撤销平顶山市湛河区人民法院（2019)豫0411民初3312号民事判决书,并依法支持银基公司的全部诉讼请求或发回一审法院重审;2.本案一、二审诉讼费均由史红霞承担。事实和理由:一、案外人执行异议之诉的审理对象是案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的权利，银基公司与薛普杰商品房买卖合同解除的法律后果不属于本案审理范围。一审法院适用法律严重错误，依法应当予以纠正。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:（一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;（二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条之规定。人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。案外人执行异议之诉审查范围为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题,银基公司与薛普杰商品房买卖合同解除的法律后果不属于本案审理范围。一审法院扩大执行异议之诉案件的审理范围，适用法律错误，依法应当予以撤销。二、商品房买卖合同解除后，被执行人薛普杰也无权要求银基公司返还全部购房款，一审法院以银基公司未返还购房款为由判决驳回银基公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据。首先，银基公司为薛普杰的购房贷款提供阶段性担保的目的是销售商品房，商品房买卖合同被依法解除后，致使银基公司提供购房贷款担保的目的无法实现，银基公司有权单方通知购房贷款的贷款人解除《借款担保合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，银基公司有权要求解除《借款担保合同》,将银基公司收到的贷款人邮政储蓄银行的剩余贷款本金和利息返还贷款人邮政储蓄银行。其次,银基公司根据（2019）豫0411民初2948号生效民事判决书确定的内容对本案被执行人薛普杰也享有债权30900元,根据《合同法》第99条之规定,当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务和对方的债务抵销，但依照法律规定或按照合同性质不得抵销的除外。银基公司与薛普杰互负金钱债权，银基公司享有法定的抵消权。第三,根据（2018）豫0411民初2551号生效民事判决书认定的事实，薛普杰支付的268761元的购房首付款的其中200000元系其从河南丹尼尔物业管理有限公司的借款,由河南丹尼尔物业管理有限公司直接支付给银基公司。湛河区人民法院也向法院送达了（2019）豫0411执674号之一执行裁定书，要求冻结待返还薛普杰的购房款200000元。综上,商品房买卖合同解除后，被执行人薛普杰也无权要求银基公司返还全部购房款,一审法院以银基公司未返还购房款为由判决驳回银基公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据。三、一审法院对于银基公司确认涉案房屋所有权的诉讼请求不予处理,判决程序违法，依法应当予以撤销。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款之规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条之规定。案外人未提出确权或者给付诉讼请求的，不作出确权判项,仅在裁判理由中进行分析判断并作出是否排除执行的判项即可。但案外人既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确。上诉人银基公司的一审诉讼请求第二项明确要求确认涉案的房屋归银基公司所有，一审法院对此不予理会，属于程序违法,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条之规定，对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的,第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解;调解不成的，发回重审。一声判决程序违法，依法应当撤销并发回重审。综上所述，案外人执行异议之诉的审理对象是案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的权利，银基公司与薛普杰商品房买卖合同解除的法律后果不属于本案审理范围;商品房买卖合同解除后，被执行人薛普杰也无权要求银基公司返还全部购房款,一审法院以银基公司未返还购房款为由判决驳回银基公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据;一审法院对于银基公司确认涉案房屋所有权的诉讼请求不予处理，判决程序违法。一审判决认定事实和适用法律严重错误，程序严重违法，请求二审法院依法改判或发回重审。史红霞辩称，银基公司起诉不符合法律规定，银基公司主张起诉的内容第一点是要求房屋所有权为其所有，那么按照物权法律规定，该初始登记登记在银基公司名下，银基公司属于房屋开发销售，这个诉讼请求没有实际意义。银基公司起诉要求史红霞解除查封，与实际情况不符。史红霞依据生效的债权文书申请执行，合法备案在被执行人薛普杰名下的房产没有任何过错。法院在执行中采取的查封房屋的措施，是一种合法的执行行为，不违反法律，并且银基公司已经行使异议的权利。一审判决是基于公平原则作出的，虽然银基公司和薛普杰解除房屋买卖合同，最终判决仍然认定薛普杰交了260000元的首付款。对银基公司公司享有260000元的债权，应该返还给薛普杰，基于此法院可以查封房子，260000元是包含在里面的，一审判决并无不当。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。银基公司向一审法院起诉请求：1.停止并解除对银基公司所有的位于平顶山市湛河区凌云路南段西侧银基王朝21号楼1单元4层401号房屋的查封执行措施；2.确认位于平顶山市湛河区凌云路南段西侧银基王朝21号楼1单元4层401号房屋属于银基公司所有；3.史红霞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实,银基公司（出卖人）与薛普杰（××）于2016年11月17日，签订《商品房买卖合同》（合同编号410400201611170014号）及《补充协议》。合同约定薛普杰购买银基公司开发的位于平顶山市湛河区凌云路南段西侧第21幢1单元4层1号房（21号楼1单元4层401号房）。房屋总价款为1298761元，薛普杰支付首付款268761元，下余1030000元由薛普杰于2016年11月30日前以按揭贷款方式支付。该合同约定逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。2016年11月25日以薛普杰为借款人，邮政银行为贷款人，银基公司为保证人，三方签订了《个人购房购车借款及担保合同》（合同编号41022894116114705847）。合同约定贷款金额1030000元。贷款用途购买坐落于湛河区××路西侧银基王朝21号楼1单元4层401号房。贷款期限240个月，自2016年11月25日至2036年11月25日。借款担保方式抵押加保证组合担保。抵押物为涉诉房屋。银基公司以薛普杰为被告依商品房买卖合同纠纷为由诉至一审法院。审理后查明：薛普杰交纳首付款268761元，邮政银行贷款1030000元已支付银基公司。银基公司将房屋交付薛普杰，但涉诉房屋未办理抵押登记，薛普杰也未如期偿还邮政银行贷款本息，致使邮政银行依据保证合同自2017年8月31日起逐月从银基公司的账户内扣划薛普杰应偿还的贷款本息至今。一审法院认为薛普杰与邮政银行、银基公司签订《购房贷款担保合同》取得按揭贷款后，未按约定到房管机关办理所购房屋的抵押登记，薛普杰的行为已构成违约，并且邮政银行扣划银基公司存款，给银基公司造成经济损失。一审法院于2019年9月21日作出（2019）豫0411民初2948号民事判决书，判决解除银基公司与薛普杰于2016年11月17日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号410400201611170014）；薛普杰于本判决生效后十日内协助银基公司办理合同备案编号410400201611170014号的《商品房买卖合同》的注销备案手续；薛普杰于本判决生效后十日内向河南中平银基置业有限责任公司支付违约金30900元。史红霞与薛普杰民间借贷纠纷一案。一审法院于2018年7月23日作出（2018）豫0411民初2046号民事裁定书，裁定将涉诉房屋予以查封。经一审法院审理后于2018年8月17日作出（2018）豫0411民初2046号民事判决书，判决薛普杰于本判决生效后十日内一次性向史红霞清偿2015年10月1日起至2017年8月31日的借款利息353400元。史红霞依据该判决提出强制执行申请。银基公司作为案外人提出执行异议。后一审法院于2019年9月18日作出（2019）豫0411执异101号执行裁定书，裁定驳回银基公司的异议请求。银基公司不服该裁定，提起本案诉讼。一审法院执行局于2019年11月向银基公司送达协助通知书要求协助冻结薛普杰购买涉诉房屋已经缴纳的房款，但银基公司并未将该款项交付执行。另查明，银基公司提供豫（2018）平顶山市不动产权第0016755号，不动产权证书。该证书显示权利人为银基公司，坐落于平顶山市湛河区凌云路南段西侧银基王朝21号楼1单元4层401号房。一审法院执行局于2019年11月向银基公司送达协助通知书要求协助冻结薛普杰购买涉诉房屋已经缴纳的房款。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为银基公司对于涉案房屋是否享有足以排除本案强制执行的权益。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定,下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买了已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。一审法院对涉诉房屋采取预查封是基于银基公司与薛普杰签订的《商品房买卖合同》,但银基公司诉至本院要求解除涉诉的《商品房买卖合同》。一审法院于2019年9月21日做出判决,判决银基公司与薛普杰于2016年11月17日签订的本案所涉《商品房买卖合同》及《补充协议》解除,该判决已生效。后一审法院执行局于2019年11月向银基公司送达协助通知书要求协助冻结薛普杰购买涉诉房屋已经缴纳的房款，但是该款并未交付执行。在金钱债权执行中，案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权。本可排除金钱债权的执行，但是在双务合同已经解除的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的借款，显然有失公允。故只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。故银基公司要求解除本案涉诉房屋查封的请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。因涉诉房屋自始至终未变更权属登记一直登记在银基公司名下，对银基公司要求确认涉诉房屋归其所有的请求，属于无争议事实。一审法院对该请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定,判决如下:驳回河南中平银基置业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费16489元，由河南中平银基置业有限责任公司负担。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实相一致。本院认为，银基公司与薛普杰于2016年11月17日签订《商品房买卖合同》，涉案商品房总价款为1298761元。薛普杰为借款人，邮政银行为贷款人，银基公司为保证人，三方于2016年11月25日签订《个人购房购车借款及担保合同》。薛普杰作为××仅支付房屋首付款268761元，下余1030000元均是邮政银行贷款。之后由于薛普杰未按照约定办理所购房屋抵押登记手续且自2017年8月31日起亦未按约定向邮政银行偿还贷款本息，导致银基公司逐月按照保证合同约定向邮政银行偿还贷款本息。一审法院于2018年7月23日查封该房屋时，薛普杰已经在以自己的事实行为构成违约，生效判决已解除银基公司与薛普杰签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同目的已经无法实现，且房屋尚未办理过户，薛普杰依法不能取得房屋的产权。史红霞与薛普杰民间借贷纠纷一案，史红霞因金钱债权查封涉案房屋，银基公司作为该房屋不动产权人，享有足以排除金钱债权执行的民事权益。故银基公司认为不得执行涉案房屋的上诉理由成立，本院予以支持。银基公司系涉案房屋的登记权利人，属于法定不动产权人，根据法律规定，不宜由司法权再予以确认。由于解除合同后，银基公司未依法向薛普杰返还首付款，且一审法院向银基公司送达（2018）豫0411执1374之一协助执行通知书要求协助执行冻结应返还购房首付款，限额15万元，银基公司并未提出异议，该协助执行通知书已经生效，史红霞可通过其他途径予以解决。综上所述，银基公司的部分上诉理由成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省平顶山市湛河区人民法院（2019）豫0411民初3312号民事判决；二、不得执行位于平顶山市湛河区凌云路南段西侧银基王朝21号楼1单元4层401号房屋并解除对该房屋的查封；三、驳回河南中平银基置业有限责任公司的其他诉讼请求。（平顶山市湛河区人民法院（2019）豫0411执异101号执行裁定书自动失效）一审案件受理费16489元，由河南中平银基置业有限责任公司负担；二审案件受理费16489元，由薛普杰负担。本判决为终审判决。审判长  盛华平审判员  朱海波审判员  石天旭二〇二〇年九月五日书记员  张丹阳附主要法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。