内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1747号   上诉人（一审被告）：郭忠，男，1968年10月6日出生，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：姜海丽，内蒙古昆峰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：额尔敦朝鲁，上海市建纬（包头）律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：广东中奥物业管理有限公司包头分公司。   负责人：陈霖。   委托诉讼代理人：王晓蕾。   委托诉讼代理人：宋媛媛，内蒙古昂石律师事务所律师。   上诉人郭忠因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称中奥物业包头分公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭忠及其委托诉讼代理人额尔敦朝鲁、姜海丽，被上诉人中奥物业包头分公司的委托诉讼代理人王晓蕾、宋媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   郭忠上诉请求：撤销一审判决关于郭忠3.5元/平方米的物业费判决，确认郭忠物业费交费标准或发回重审；本案一、二审诉讼费由中奥物业包头分公司负担。其上诉主张的事实和理由如下：   一、一审判决认定事实错误。中奥物业包头分公司与包头市三江金茂房地产开发有限责任公司（以下简称三江房地产公司）签订三江尊园小区《前期物业服务合同》，合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，其中电梯住宅2元/月/平方米；别墅3.5元/月/平方米，但合同未对电梯住宅、别墅做出明确界定或区域划分，也就是说未明示郭忠所购房屋即是《前期物业服务合同》里所说的别墅。郭忠签署的《商品房买卖合同》及房屋产权证上记载的房屋性质均为普通住宅，其购买的是总层高为四层的带有电梯的房屋。《前期物业服务合同》明确约定电梯住宅物业费为2元/月/平方米。郭忠从未与物业服务企业签订过别墅物业服务合同。   国土资源部对别墅的定义：别墅是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低的住宅。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。2003年初，国土资源部下发了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》(国土资发〔2003〕356号)，对高尔夫球场和别墅类房地产开发项目实行禁止供地政策。2006年国土资源部、国家发展改革委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录〉和〈禁止用地项目目录〉的通知》，进一步明确将别墅类房地产开发项目、高尔夫球场项目纳入禁止用地项目目录。2006年7月，原建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》(建办规函〔2006〕440号)给出了官方标准：住房类型划分为普通住宅、经济适用住房和别墅、高档公寓。别墅一般为独立成栋的商品住宅，建筑密度一般较低，容积率则在1.0以下。郭忠所购房屋无论从合同约定、国家政策和法律法规规定等均未达到别墅的条件与要求，其所购房屋不应被认定为别墅。原审法院别墅的认定是错误的。   二、一审判决缺乏法律依据。一审判决认为“郭忠所购房屋为别墅，应按别墅3.5元/月/平方米向中奥物业包头分公司交纳物业费”没有法律依据。   中奥物业包头分公司辩称：一审法院的判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。郭忠的上诉理由没有任何事实和法律依据。   第一，根据中奥物业包头分公司与金茂房地产公司签订的《前期物业服务合同》、中奥物业包头分公司与郭忠签订的《前期物业服务管理协议》以及三江尊园整体楼盘情况，可以明确显示出三江尊园整个项目楼盘只有两种住宅出售，一种是电梯住宅，即我们平时所称的高层住宅，按规定应为十层以上的住宅，另一种就是别墅。两类住宅在出售时，开发商就予以了充分的宣传，郭忠所购房屋出售时就明确为别墅，且两类住宅的售价差距也较大，别墅售价14000余元，高层住宅6000余元，郭忠不可能不知晓自身所购房屋为别墅。其称中奥物业包头分公司未向其明示其所购住宅是别墅的说法根本站不住脚。郭忠购买的别墅确实安装了电梯，但该电梯是业主自己住宅内的私人电梯，而非公用电梯。郭忠将别墅内私人专用电梯与高层公用电梯混为一谈是完全无依据的。   第二，不动产登记部门在进行房产登记时没有单独的别墅住宅类型，无论何种类型的房屋都是按照普通住宅进行登记的。不能因为登记为普通住宅就否认了该房屋为别墅的事实。郭忠所购别墅为地上三层、地下一层，带私家花园及独立车库，建筑面积474.85平方米的住宅。完全符合住房和城乡建设部发布的《民用建筑术语标准》中对于别墅的定义，即“带有私家花园的低层独立式住宅”。另外即使郭忠对于所购房屋是否为别墅有异议，也不影响其应当缴纳3.5元/平米物业费的义务。因为在三江尊园小区中住宅类型除了高层住宅就只有别墅，而其所购房屋明显不属于高层住宅，应当按照别墅类型缴纳物业费。而且中奥物业包头分公司对于别墅也提供了与高层住宅相比更加优质的服务，且别墅占地面积大，公摊面积小，绿化和公共区域面积大，物业维护和安保成本也较高。因此别墅与高层住宅相比物业费较高是合理合法的。   第三，中奥物业包头分公司与开发商签订的《前期物业服务合同》及与业主签订的《前期物业服务协议》中均已说明别墅的收费标准。《前期物业服务协议》系基于协议双方真实意思表示签订的，是合法有效的，郭忠应当履行。2020年6月1日，中奥物业包头分公司与包头市稀土高新区三江尊园第一届业主委员会再一次签订了《物业服务合同》，仍然约定收费标准为高层2元/平米，别墅3.5元/平米，并明确了别墅的具体房号。该合同对全体业主具有拘束力，因此郭忠应当依据物业服务合同履行付费义务。   中奥物业包头分公司向一审法院起诉请求：依法判令郭忠支付中奥物业包头分公司物业管理费22723.31元、违约金8671.2元、公摊水费700.16元、公摊电费133.45元，合计32228.12元；本案诉讼费由郭忠承担。诉讼过程中，中奥物业包头分公司变更第一项诉讼请求中的物业管理费金额为22722.77元。   一审法院认定事实：2011年10月19日，包头市三江金茂房地产开发有限责任公司作为三江尊园的建设单位与中奥物业包头分公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定中奥物业包头分公司为三江尊园小区提供前期物业服务，委托管理期限从2011年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。该合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，其中电梯住宅物业2元/月/平方米，别墅物业3.5元/月/平方米。   郭忠系三江尊园枫丹苑xx号别墅的业主，该房屋建筑面积为463.73平方米。2013年9月30日，郭忠与中奥物业包头分公司签订《包头三江尊园前期物业服务协议》，委托中奥物业包头分公司从2012年1月1日起至业主大会成立并选用物业服务企业期间为其提供物业管理服务。协议第六条约定物业服务收费实行包干制方式，但不包括公共设施设备分摊水电费用和需要向业主收取的其他合理费用，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准为：高层住宅物业：2元/月/平方米，别墅物业3.5元/月/平方米。交费时间和方式：住宅类物业服务费用每12个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或与物业公司另行约定物业承接日的，由实际承接日起交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向物业公司交纳当周期物业服务费，逾期物业公司将向业主收取应交款每日千分之三的违约金。自2019年1月1日至2020年2月29日，郭忠累计欠付物业服务费14个月，欠费金额22722.77元，计算方法：3.5元/月/平方米×463.73平方米×14个月=22722.77元。   一审法院认为，中奥物业包头分公司与郭忠签订的《包头三江尊园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。郭忠作为三江尊园枫丹苑xx号别墅的业主，接受了原告提供的物业服务，应按合同约定的别墅物业的收费标准交纳物业费，故对中奥物业包头分公司要求郭忠给付2019年1月1日至2020年2月29日期间的物业服务费22722.77元的诉讼请求，该院予以支持。郭忠抗辩称所购房屋为普通住宅，应按普通住宅收取物业费的抗辩理由，无事实及法律依据，该院不予支持。中奥物业包头分公司未提供证据证明其完全按照《包头三江尊园前期物业服务协议》的约定履行服务义务，且郭忠存在恶意拖欠物业费的情形，其要求郭忠支付违约金8671.2元的诉讼请求，该院不予支持。关于中奥物业包头分公司要求郭忠支付公摊水费700.16元、公摊电费133.45元的诉讼请求，未提供相应证据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郭忠于本判决生效之日起十五日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司2019年1月1日至2020年2月29日的物业服务费22722.77元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。案件受理费606元，减半收取计303元，由中奥物业包头分公司负担89元，由郭忠负担214元。   二审期间，郭忠提交了建设用地规划许可证副本1份，欲证明案涉小区备案的容积率是2.5，属于高密度小区，并非国家规定的容积率小于1.0的别墅区。中奥物业包头分公司质证称：对该证据的真实性认可，证明目的不认可。案涉小区除别墅外还有高层住宅，容积率是整个小区的，不能体现别墅区的容积率。别墅区和高层住宅是在小区内分开的，相关情况应向开发商主张，不应向物业公司主张。   中奥物业包头分公司在二审期间提交了三份证据：证据一是三江尊园售楼宣传册，欲证明郭忠购买时明知房屋是别墅；证据二是别墅照片，欲证明郭忠的房屋明显区别于高层住宅；证据三是中奥物业包头分公司与三江尊园第一届业委会签订的《物业服务合同》，欲证明新的物业服务合同仍然约定别墅物业费为3.5元，对全体业主有约束力。郭忠质证称：对证据一的真实性不认可，该宣传册没有加盖公章，制作时间以及宣传是否针对郭忠均不能确定，且该证据不属于二审新证据；对证据二的真实性无法判断，但对照片反映的小区基本情况予以认可；对证据三的真实性认可，证明目的不认可，郭忠对该合同的收费标准有争议，不能作为证据。   二审经审理查明：一审判决认定的基本事实清楚，本院依法予以确认。   另查明：建设单位包头市三江金茂房地产开发有限责任公司与中奥物业包头分公司签订的《前期物业服务合同》第六条关于物业服务费的收费具体标准为：电梯住宅物业：2元/月/平方米建筑面积；幼儿园物业：2元/月/平方米建筑面积；别墅物业：3.5元/月/平方米建筑面积；多层低密度住宅（联排别墅）物业：3.5元/月/平方米建筑面积；商业物业：3.5元/月/平方米建筑面积。   郭忠与中奥物业包头分公司签订的《前期物业管理服务协议》第六条关于物业服务费的收费具体标准为：电梯住宅物业：2元/平方米建筑面积/月；幼儿园物业：2元/平方米建筑面积/月；别墅物业：3.5元/平方米建筑面积/月；商业物业：3.5元/平方米建筑面积/月；其他类型物业：2.50元/平方米建筑面积/月。   再查明：郭忠所有的案涉房屋为地上三层，地下一层的建筑；房屋产权证书记载的房屋状况为普通住宅。   上述事实有《前期物业服务协议》2份、房屋产权证书及双方当事人陈述在案佐证。   本院认为：郭忠与中奥物业包头分公司签订的《前期物业管理服务协议》是有效合同，双方当事人均应依约履行。双方当事人对于本案所涉物业费欠付的时间以及金额均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：案涉房屋的物业费标准如何确定的问题。对此，本院从以下几点分析判断：   首先，双方当事人签订《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实的意思表示。案涉物业服务合同中提到的“高层住宅”“别墅”“多层低密度住宅（联排别墅）”“商业物业”等词语，系对小区内房屋类型进行区别的描述。本案所涉物业服务合同中约定的“别墅”是否符合国家建筑管理部门规定的“别墅”的定义，并不影响本案物业服务合同中关于物业服务费收费标准的确定。郭忠在二审时提交的证据与本案无关，本院不予采信。郭忠上诉主张案涉房屋不符合国家政策法规规定的别墅类型，不应按照3.5元交纳物业费的上诉主张不能成立，本院不予支持。   其次，案涉小区的住宅分为超过十层以上的高层住宅以及地上不超过三层的住宅两种房屋形式。虽然案涉《前期物业管理服务协议》中关于物业费的收费标准采用列举的方式，未明确指出本案所涉房屋应适用哪一类标准。但是，郭忠认可其房屋不是高层住宅，且基于人们日常生活经验以及案涉房屋的实际状况可知，案涉房屋应属于协议中约定的“别墅物业”的类别。因此，案涉物业服务合同对于收费标准不存在约定不明的情形，郭忠主张案涉房屋物业费收费标准约定不明的上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，郭忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费606元，由上诉人郭忠负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 范丽宏   审 判 员 吴 钢   审 判 员 董婷婷     二〇二〇年九月二日   法官助理 贺 颖   书 记 员 段鹧庭   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。