湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1452号原告：吴金辉。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告吴金辉与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行审理。原告吴金辉到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金辉向本院提出诉讼请求：1．判令两被告支付原告2020年元月17日至2020年6月8日租金28129元；2．判令两被告支付逾期不付款的违约金8539.2元；3．判令两被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2015年6月9日原告与被告张家界山水公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，购买坐落于张家界市永定区的张家界大成山水国际大酒店的大成座第×层×号房，建筑面积59.30平方米，总价为355800.00元。原告于当日一次性支付购房款355800.00元，被告张家界山水公司出具了收据。同日，原告与两被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，委托装修改造款总额为355800.00元，原告于当日一次性支付了装修改造款；合同约定委托装修改造期限最短不少于3年，最长不超过5年，委托期限内，被告从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的15%折旧比例返还给原告，每年53370元，第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给原告，每年35580元；自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，由被告一次性划入原告指定银行账户。同日，原告与被告张家界大成山水酒店公司还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，合同约定租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年；约定合同承包经营期内，第一年、第二年被告支付原告租金每年53370元，第三年至第五年支付原告租金每年35580元。从2017年6月开始，被告少付或拒付原告房屋租赁收益款，原告已向湖南省永定区人民法院提起诉讼并于2020年3月24日判决结案，但当时租金只计算至2020年元月16日。从2020年元月17日至2020年6月8日，被告还应支付原告租金28129元。按《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》第八条、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》第九条规定，如逾期不支付租金，被告应按1%支付原告违约金。合计8539.2元。2020年元月17日至2020年6月8日租金，违约金两项合计共36668.2元。原告认为，被告未依照合同履行义务，属于单方面违约行为，应承担违约责任，两被告应承担连带责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司未到庭参加诉讼，庭前提交了书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任。事实与理由：一、被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未投资收益达成续签协议。现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。3．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。三、被告张家界山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2015年6月9日，原告吴金辉购买了湖南张家界大成山水国际大酒店大成座第×层×号房屋，并于当日将购房款全额付清。同日，原告与两被告签订了《三方承诺合同》，合同约定被告张家界大成酒店公司作为张家界山水置业公司担保方，对本合同承担连带担保责任。同日，原告与被告张家界大成酒店公司签订了《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，合同约定履行期限最短不少于三年，最长不超过五年，被告张家界大成酒店公司第一年、第二年每年支付承包金和委托装修改造折旧款均为53370元，第三年、第四年、第五年每年支付承包金和委托装修改造折旧款均为35580元，逾期3个月未支付，应支付违约期内应付承包金和委托装修改造折旧款的1%作为违约金。另查明，原告于2020年1月17日向本院提起诉讼，要求被告张家界大成酒店公司支付欠付的房屋承包金及房屋委托装修酒店开办等费用折旧款（截至2020年1月16日止）。本院于2020年3月24日作出（2020）湘0802民初262号民事判决书，判决被告张家界大成酒店公司支付原告吴金辉租金和装修改造折旧款273673元，被告张家界山水置业公司对上述义务承担连带清偿责任。还查明，原告吴金辉于2020年6月8日向本院提起诉讼，要求被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司回购并支付房款、委托装修款和酒店开办费用共计711600元。本院于2020年7月1日作出（2020）湘0802民初1210号民事判决书，判决被告张家界大成酒店公司、张家界山水天下置业有限公司共同向原告吴金辉支付房款、委托装修款和酒店开办费用共计711600元。再查明，自2020年1月17日起至2020年6月8日止，被告张家界大成酒店公司下欠原告吴金辉租金和委托装修改造折旧款共计28074元（35580×2÷365×144天），以及自2016年6月9日至2020年6月8日止的违约金3202.2元〔（53370元×2＋35580元×2×3年）×1%〕。上述事实，有双方当事人的陈述及原告提交的《民事判决书》、《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》、《三方承诺合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原、被告分别签订的涉案多份合同，均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被告张家界大成酒店公司未按照合同约定按时足额支付承包金和委托装修改造折旧款，应承担相应的违约责任，故原告吴金辉要求张家界大成酒店公司支付承包金和委托装修改造折旧款的诉讼请求，本院予以支持。被告答辩称因受新型冠状病毒疫情影响导致酒店经营困难，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的租金2965元（35580元÷12个月）为宜，故本院对于被告的答辩理由予以采信。原告吴金辉主张被告应支付自2016年6月9日至2020年6月8日期间承包金和委托装修改造折旧款的违约金共计8539.2元，已超过合同约定的违约金计算标准，本院仅对合理部分予以支持，即3202.2元，对超出部分不予支持。《三方承诺合同》中约定担保方为被告张家界大成酒店公司，并非被告张家界山水置业公司，故原告要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告吴金辉自2020年1月17日起至2020年6月8日止下欠的承包金和委托装修改造折旧款共计25109元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告吴金辉自2016年6月9日起至2020年6月8日止下欠的承包金和委托装修改造折旧款的违约金共计3202.2元，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、驳回原告吴金辉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费717元，适用简易程序减半收取358元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年九月十七日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。