安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初4541号 原告：舒城县鹏基物业管理有限公司，住所地安徽省六安市舒城县城关镇龙津大道268号。 法定代表人：聂成，总经理。 委托诉讼代理人：曹勇，安徽永诚律师事务所律师。 被告：唐永东，男，1983年7月8日出生，汉族，住安徽省舒城县。 原告舒城县鹏基物业管理有限公司（以下简称鹏基物业）与被告唐永东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹勇、被告唐永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鹏基物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费用5813元并承担逾期交纳滞纳金（滞纳金自起诉之日按2‰/日计算至付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系舒城县梅河苑小区x号楼xxx室业主，原告系舒城县梅河苑小区物业服务单位。2015年8月22日，原、被告签订《梅河苑小区前期物业管理服务协议》，就原告提供梅河苑前期物业管理服务相关事项进行了约定：物业管理综合服务费用自开发单位通知乙方（被告）交房之日计收；乙方（被告）应在办理交房手续时交清第一年的全年物业管理综合服务费用；物业管理综合服务费收取标准报物价局、房管局备案；乙方（被告）交纳费用周期：每年物业服务费期满前一个月，业主到物管服务中心自行缴纳，逾期不缴，每天加收2‰滞纳金。 2015年7月23日，原告就梅河苑小区物业服务费收费标准报舒城县物价局批准备案后，按文件规定收取物业服务费。2015年8月，被告实际取得并占有使用梅河苑小区x号楼xxx室房屋并按物业服务合同约定向原告支付物业服务费。自2016年8月起，被告开始拖欠该房屋物业服务费，截至2020年8月22日，被告已拖欠原告物业服务费5813元。期间原告虽多次向被告催要，但被告一直拒不支付。 被告唐永东对欠交物业费的事实及时间无异议，但认为没有交纳的原因是：1、原告与建辉公司签订的《前期物业服务合同》系暗箱操作的违法行为，后期续签的两份合同未征求业主意见、未公示，对其效力不予认可；2、原告没有按照物业服务合同约定履行服务义务，收取高额服务费，却提供劣质的服务；3、原告随意变动收费标准，在业主间制造矛盾，破坏小区业主的团结，制造不安定因素等。被告不同意按照1.1元每平方的标准支付物业费。 本院经审理认定如下事实：2015年7月27日原告鹏基物业与舒城县建辉城市建设投资有限公司签订《前期物业服务合同》，成为舒城县城关镇梅河苑小区的物业服务单位。合同第六条具体约定了物业服务收费标准，高层住宅每平方米1.2元/月。2015年8月在办理交房手续时，原告与被告签订了《梅河苑小区前期物业管理服务协议》，协议对双方的权利义务、服务内容、服务质量、服务费用及违约责任等均作了约定。其中，协议第六条约定物业费的交纳周期为：每年物业服务费期满前一个月，业主到物管服务中心自行缴纳，逾期不缴，每天加收2‰滞纳金。 被告唐永东系舒城县城关镇梅河苑小区x号楼xxx室业主，该房屋的建筑面积为107.66㎡。被告2015年8月22日办理交房手续预交了一年的物业服务费后，自2016年8月起便未交物业费，截至2020年8月22日，共拖欠物业服务费5813元（107.66㎡×1.2元/㎡×12月＋107.66㎡×1.1元/㎡×36月）。 另查，舒城县物价局在2015年7月给原告的《关于梅河苑小区物业服务收费标准的函》（舒价[2015]17号）中明确核定高层住宅物业服务费最高指导价为每月每平方1.3元。截至目前，梅河苑小区尚未成立业主委员会，原告鹏基物业仍在该小区提供物业服务。 以上事实由原告提供的企业信用信息、被告身份证复印件、《前期物业服务合同》、《梅河苑小区前期物业管理服务协议》、舒城县物价局批复的《关于梅河苑小区物业服务收费标准的函》、安置房选房确认单以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告鹏基物业系具有物业管理叁级资质的物业服务单位，其与舒城县建辉城市建设投资有限公司签订的《前期物业服务合同》以及与被告签订的《梅河苑小区前期物业管理服务协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约全面履行义务。被告认为原告与舒城县建辉城市建设投资有限公司签订的《前期物业服务合同》程序不合法，却未提供任何证据加以证明，故本院不予采信。被告辩称由舒城县建辉城市建设投资有限公司和原告续签的两份《梅河苑小区物业管理服务合同》对其没有约束力，本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定以及《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，因案涉小区尚未成立业主委员会，该两份续签的合同与《前期物业服务合同》期限相互衔接，主体适格，内容合法，属有效合同，被告唐永东应受上述物业服务合同的约束。本案中，原告依约提供了相关物业服务，被告应当按照合同约定及时支付相应物业费。根据庭审中当事人的陈述，结合本院审理的关联案件业主陈述可以认定鹏基物业在案涉小区提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院酌情将物业服务费的标准调整为1元/㎡/月，对于鹏基公司要求被告承担逾期缴纳滞纳金的请求，本院不予支持。被告的房屋面积为107.66m2，截至2020年8月22日，应交5167元物业服务费（107.66㎡×1元/㎡×48月）。作为物业服务公司，鹏基物业应当对其服务质量进一步提升，为全体业主提供完善的物业服务。唐永东应当与全体业主共同商议，尽早依法成立业主委员会，监督促进物业服务单位改善服务措施。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告唐永东向原告舒城县鹏基物业管理有限公司支付物业服务费5167元，于本判决生效之日付清; 二、驳回原告舒城县鹏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告唐永东负担。 本判决为终审判决。 审判员  杨梅红 二〇二〇年九月二十一日 书记员  方 昕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。