湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1543号 上诉人（原审被告）：株洲市和盛房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区石宋路170号融城广场502室。 法定代表人：唐鑫平，董事长。 被上诉人（原审原告）：杨秋莲，女，1946年8月17日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市芦淞区。 委托诉讼代理人：邹杨，女，1974年5月29日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，系杨秋莲之女，代理权限为特别授权。 原审被告：株洲市芦淞区科技和工业信息化局，住所地湖南省株洲市芦淞区枫溪大道668号。 负责人：何畅，局长。 委托诉讼代理人：黄虎，男，1981年10月24日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区，代理权限为一般代理。 上诉人株洲市和盛房地产开发有限公司（以下简称株洲和盛房产公司）因与被上诉人杨秋莲、原审被告株洲市芦淞区科技和工业信息化局（以下简称芦淞区信息化局）合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初98号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年9月1日上诉人株洲和盛房产公司的法定代表人唐鑫平，被上诉人杨秋莲及其委托代理人邹杨，原审被告芦淞区信息化局的委托诉讼代理人黄虎均到本院接受了询问。本案现已审理终结。 上诉人株洲和盛房产公司请求：1、依法改判一审判决第二项，上诉人只承担杨秋莲的补偿费120400元。事实与理由：涉案房屋产权人是芦淞区信息化局，杨秋莲不是产权人，只是承租人，杨秋莲选择解除合同要求货币补偿就不能享受房屋置换补偿的相关优惠政策。 被上诉人杨秋莲答辩称，一审判决认定事实正确，适应法律准确，请求依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。双方签订《7#栋置换搬迁协议》是政府主持下是否自愿签订的，是双方的真实意思表示，应按照协议履行兑现，上诉人上诉理由与客观事实及协议内容不符，应按照协议条款进行补偿，因开发未成功给我们生活造成很大影响。 原审被告述称，请求法院依法公正处理。 杨秋莲向一审法院起诉请求：1.判决终止原告与被告株洲和盛房产公司于2016年10月16日签订的《7#栋置换搬迁协议》；2.判决被告株洲和盛房产公司赔偿原告损失共计40万元，被告区信息化局承担连带赔偿责任。 一审法院认定事实：原告杨秋莲原系株洲市电热电器厂（后更名为株洲湘华电焊机厂）职工。1991年3月22日，产权单位株洲市电热电器厂（甲方）与杨秋莲（乙方）签订《株洲市住房抵押合同书》，约定，甲方将本单位公有住宅一套，采取“以息代租”的方式租赁给乙方居住，该房位于株洲市南区（后更名为芦淞区石宋西路庆云山二村7栋202号），建筑面积（空白）平方米，使用面积43平方米；乙方根据住房抵押金标准，按照房屋使用面积每平方米交纳20元，合计应交纳791.2元，一次性向甲方交纳等；合同经株洲市公证处公证后生效，至乙方依照合同规定退出住房，甲方将押金退还给乙方后失效等。合同签订后双方在株洲市公证处办理了公证，原告依约交纳了房屋抵押金791.2元，并和家人居住于该房。 2003年12月原株洲湘华电焊机厂开始改制。2016年9月5日，芦淞区财政局（甲方）、和盛房产公司（乙方）、区信息化局（丙方）共同签署《资产转让协议书》，约定：将位于芦淞区房屋转让给乙方；转让作价参照《株洲市城市房屋拆迁管理实施办法》规定，由拆迁人实行一次性货币补偿，将被拆迁房屋补偿价格的80%付给现居住使用人，20%付给房屋产权人；7＃栋房屋评估单价为3526元／平方米，总价值2898372元，甲方收取20%房屋拆迁补偿部分，转让价款为579674元，乙方须在协议签订生效之日起5个工作日内一次性支付到甲方指定账户；由于历史原因，7＃栋房屋现仍然有16户以息代租的原职工住户，由乙方按照国家有关政策，另行安置补偿，妥善解决，丙方鉴证；房屋处置过程中可能涉及的企业改制遗留问题，由丙方负责解决。 2016年10月16日，被告和盛房产公司（甲方）与原告杨秋莲（乙方）签订《7#栋置换搬迁协议》，约定：产权置换：甲方在现址根据规划建一栋电梯商品房，置换面积为现有住房建筑面积×0.8×1.3倍（扣除区政府收取20%），这部分为甲方免费提供，超出或减少均按3500元/平方米计价给予应付的一方，该房屋产权为乙方重置产权；回迁时间：根据以往类似工程相关经验，以及结合本地的实际情况暂定36个月内将房建好，具备验收条件，交付乙方，以全部搬迁完开始计算时间；为确保项目的顺利进行以及对拆迁后续工作保障，甲方愿出资20万元作为抵押担保，一旦不能顺利开工，作为恢复原貌的费用，该保证金双方共管等。此后，上述项目因被告和盛房产公司建设项目设计方案未能通过规划审核，以及又欲将周边另一栋房屋拆迁纳入重新设计，该栋房屋拆迁工作进展缓慢等原因，建设项目至今未能开工，导致原告不能回迁。原告多次信访上访要求解决上述问题未果，诉至本院。 一审法院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点为：1.《7#栋置换搬迁协议》是否有效；2.如有效，原告请求终止（解除）合同能否成立；3.原告主张的损失应如何确定；4.原告主张被告区信息化局就其损失承担连带赔偿责任是否成立。现分析如下： （一）原告杨秋莲与被告和盛房产公司签订《7#栋置换搬迁协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违法法律、行政法规禁止性规定，且具备合同的主要条款，依法成立并生效。被告和盛房产公司辩称因该合同缺乏房号及搬迁面积为无效合同，但依据本案的其它证据可以推定，且被告和盛房产公司作为拆迁人在与包括原告在内的案涉7#栋住户签订搬迁协议前，与区财政局、区信息化局签订了《资产转让协议》，再依据该协议与原告签订《7#栋置换搬迁协议》，应该对原告居住的原拟拆迁房屋产权、具体位置及其面积等基本信息知情，被告和盛房产公司在实际拆除原告居住房屋后，却以此来抗辩，显然违背诚信原则，原审不予采纳。 （二）依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《7#栋置换搬迁协议》，被告和盛房产公司应在全部搬迁后36个月内将房屋建好交付给原告，但至原告起诉时止，被告和盛房产公司因项目设计和计划等自身原因未依约履行合同义务，已构成违约，经原告方多次催促及上访，被告和盛房产公司仍未能履行向原告交付置换房屋。原告请求终止合同实际为要求解除《7#栋置换搬迁协议》，依据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，原告有权解除合同，故原审对原告主张解除其与被告和盛房产公司签订的《7#栋置换搬迁协议》的诉请予以支持。 （三）合同解除后，原告有权依据《合同法》第九十七条要求被告和盛房产公司赔偿损失。该损失如何计算，因原告未提交类似置换房屋目前的单价的证据，也未申请就此鉴定评估，原告与被告和盛房产公司签订的《7#栋置换搬迁协议》也没有约定，但该协议约定了房屋的“置换面积为现有住房建筑面积×0.8×1.3倍（扣除区政府收取20%），超出或减少均按3500元/平方米计价给予应付的一方”，故可参照该计算方式来核算原告的损失。又因案涉房屋的建筑面积原、被告方均未提供证据予以证明，且该房已拆除，现勘验已不可能，原审酌情参照原告与原单位签订的《株洲市住房抵押合同书》中确定的该房屋使用面积43㎡予以计算，故本院酌情认定原告的损失为156520元（43㎡×0.8×1.3×3500元/㎡）及其利息损失。利息损失的计算，因3500元/㎡的计价是《7#栋置换搬迁协议》签订时即2016年10月16日双方基于当时的市场情况所作的定价，故该利息损失应自2016年10月16日起计付为宜；至于利率，本院酌情参照一般民间借贷逾期年利率6%的标准计付。而原告主张其损失有40万元，因其未提供充分的依据，对超出原审核算部分，原审不予采信。 （四）关于被告区信息化局的责任，因《7#栋置换搬迁协议》系原告与被告和盛房产公司签订，被告区信息化局并非合同一方当事人，根据合同相对性原理，原告不能据此向区信息化局主张权利；另外，区信息化局与和盛房产公司等签订的《资产转让协议书》，约定“7#栋房屋现仍然有16户以息代租的原职工住户，由乙方（指和盛房产公司）按照国家有关政策，另行安置补偿，妥善解决，丙方（区信息化局）鉴证；房屋处置过程中可能涉及的企业改制遗留问题，由丙方负责解决。”因本案原告所诉系其作为案涉7#栋房屋原职工住户之一的安置补偿问题，而非“房屋处置过程中可能涉及的企业改制遗留问题”，区信息化局只有鉴证的义务，原告诉请区信息化局对其承担连带责任，缺乏依据，故原审不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告株洲市和盛房地产开发有限公司与原告杨秋莲于2016年10月16日签订的《7#栋置换搬迁协议》；二、限被告株洲市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨秋莲赔偿损失156520元，并按年利率6%的标准向原告杨秋莲计付其自2016年10月16日起至损失赔偿完毕之日止的利息损失；三、驳回原告杨秋莲的其他诉讼请求。本案受理费7300元，由原告杨秋莲负担4400元，被告株洲市和盛房地产开发有限公司负担2900元。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。 本院认为，本案系合同纠纷，本案的争议焦点为：1、2016年10月16日株洲和盛房产公司与杨秋莲签订《7#栋置换搬迁协议》是否双方真实意思表示？是否合法有效？2、原审的处理结果是否符合上述协议约定？是否合理合法？现分析如下： 首先，庭审中各方对2016年9月5日芦淞区财政局、和盛房产公司、区信息化局共同签署《资产转让协议书》和2016年10月16日株洲和盛房产公司与杨秋莲签订的《7#栋置换搬迁协议》的真实性、合法性均无异议，上述协议是各方的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有拘束力。杨秋莲虽只是涉案房屋的承租人，但根据上述协议杨秋莲依约享有涉案房屋的拆迁补偿的权益。上诉人株洲和盛房产公司二审中再以杨秋莲不是产权人，只是承租人，不能享受房屋置换补偿的相关优惠政策的上诉理由与法院查明的客观事实相悖，本院对该上诉理由不予支持。 其次，株洲和盛房产公司经催告后至今未能交付房屋，已经构成严重违约，杨秋莲要求解除合同符合法律规定。合同解除后，杨秋莲有权依据《合同法》第九十七条要求株洲和盛房产公司赔偿损失。因涉案房屋已经拆除，该损失如何计算已无客观实物，原审根据双方签订的《7#栋置换搬迁协议》中的“置换面积为现有住房建筑面积×0.8×1.3倍（扣除区政府收取20%），超出或减少均按3500元/平方米计价给予应付的一方”，的规定，结合杨秋莲与原单位签订的《株洲市住房抵押合同书》中确定的该房屋使用面积43㎡的事实以及《7#栋置换搬迁协议》签订时即2016年10月16日双方基于当时的市场情况所作的定价，酌情计算杨秋莲的损失并无不妥。 综上所述，上诉人株洲市和盛房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2708元，由上诉人株洲市和盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二〇年九月十七日 法官助理李艳 书记员王琳