广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终728号 上诉人（原审原告、反诉被告）：章小荣，女，1954年12月20日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：易会来，江西国商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：防城港市天香房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区港湾街161号（天香国际）。统一社会信用代码：914506006877778272。 法定代表人：蒙志文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 上诉人章小荣因与被上诉人防城港市天香房地产开发有限公司（以下简称天香公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人章小荣及其委托诉讼代理人易会来，被上诉人天香公司的委托诉讼代理人庞体胜到庭参加质证和接受询问。本案现已审理终结。 上诉人章小荣上诉请求：一、撤销一审判决第三、四、五项，维持第一、二、六项，改判支持章小荣的一审全部诉讼请求，驳回天香公司的所有反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由天香公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、章小荣已向天香公司支付购房款292930元，一审法院仅认定141030元错误。2、根据《承诺书》、《认购意向书》、《置业计划表》、《收据》等证据可以证明，“B栋1单元13A02号房”实际就是“2栋1单元1402号房”，一审法院认为不是同一套房错误。广西南宁市鸿恩房地产有限公司（以下简称鸿恩公司）是天香公司涉案楼盘的销售代理商，一审法院对此未予以认定错误。3、章小荣已向天香公司支付购房款292930元，尚欠100689元，故章小荣出具的《承诺书》自始无效。一审法院认定章小荣尚欠天香公司购房款252589元错误。4、一审判决第三项以141030元为基数计算天香公司逾期交房违约金错误，应以合同总价款393619元为基数计算天香公司逾期交房违约金。此外，天香公司还应向章小荣支付逾期办证违约金51603.45元（违约金以393619元为基数，自2018年6月20日起至2019年8月31日止按每日万分之三计算，以后另计）。二、一审程序严重违法。天香公司在举证期限届满后提出反诉，已超法定期限，一审法院违法受理天香公司的反诉并作出判决，程序严重违法。 被上诉人天香公司辩称，一、章小荣起诉时间是2019年7月2日，天香公司收到起诉材料后立即于2019年7月30日提交反诉状，此时一审尚未排期开庭，故其在一审提起反诉符合《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民诉解释》）第二百三十二条的规定。二、鸿恩公司收取章小荣的151900元是“投资金”而非购房款，不能计入章小荣已付购房款总额。天香公司没有委托鸿恩公司代为销售、收取章小荣购房款。鸿恩公司与章小荣之间的合同至今未解除和撤销，章小荣也未就“投资金”向鸿恩公司及其股东提出任何诉求，故本案二审不宜审查鸿恩公司收取的“投资金”问题。章小荣二审提交的证据（2016）桂0602民初1147号民事判决认定的事实可作为证据使用，该判决判定鸿恩公司收取客户的投资金应由鸿恩公司担责。该案重审案号是（2018）桂0602民初1385号，判决结果也一样。三、除一审判决作出的判项外，章小荣的其他诉讼请求均无事实和法律依据。章小荣目前尚欠天香公司购房款252589元，其主张要求天香公司为其办理不动产权证书不应得到支持。四、一审判决章小荣支付购房款252589元及相应违约金给天香公司正确。1、合同约定的总房款是393619元，一审查明章小荣已支付141030元，尚欠252589元。2、2017年4月27日章小荣向天香公司出具《承诺书》，承诺尚欠天香公司25万元购房款、答应分期支付完毕，并愿意承担逾期还款的违约责任。章小荣主张其在书写《承诺书》时受到恐吓、威胁，没有提供证据证明，其一直未对《承诺书》提出异议，一审法院对该辩解也不予采信。3、《商品房买卖合同（预售）》第八条第2款第2项约定买受人逾期付款出卖人不解除合同的，买受人按每日万分之三计付违约金，一审判决按金融机构计取逾期贷款利息的标准计算违约金至购房款支付完毕止，对章小荣有利。五、天香公司在一审判决后立即按照判决要求，于2020年1月6日通过邮政快递邮寄《交房使用通知书》给章小荣，告知其来办理交房、收房手续，该快递已于2020年1月12日寄达章小荣，章小荣也已承认收到该通知，所以根据一审判决第三项，天香公司逾期交房的违约金只应计算至2020年1月12日止。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 章小荣向一审法院提出诉讼请求：一、确认章小荣与天香公司于2015年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；确认章小荣享有位于防城港市港口区行政中心区金花茶大道南部东侧天香国际花园2栋1单元145层1402号建筑面积为：126.16平方米的住房房屋所有权；二、天香公司立即配合章小荣共同办妥该建筑面积为126.16平方米的住房交接手续，天香公司于判决生效后10日内向章小荣交付该住房钥匙给章小荣所有；天香公司于判决生效后30日内配合章小荣共同办妥章小荣所需的该房屋《不动产权证书》至章小荣名下，直至章小荣获取了该住房《不动产权证书》为止；三、确认章小荣于2017年4月27日向天香公司出具的《承诺书》无效；并判令章小荣仅需向天香公司支付100689元购房款，无需向天香公司支付250000元整购房款；四、天香公司支付因其逾期交房所需的违约金计人民币136625.15元给章小荣（该违约金以393619元为基数，自2016年7月1日开始至2019年8月31日止期间按日万分之三计算，以后另计）；五、天香公司支付因其逾期未办妥章小荣所需的该商品房房屋所有权证书违约金计人民币51603.45元给章小荣（该违约金以393619元为基数，自2018年6月20日开始至2019年8月31日止期间按日万分之三计算，以后另计）；六、本案诉讼费用由天香公司承担。 天香公司向一审法院提出反诉请求：一、章小荣支付天香公司购房款252589元以及违约金110103.55元（违约金以252589元为基数，自2015年8月10日起按日万分之三计算至2019年7月31日止，以后另计）；二、本案的诉讼费用、反诉费用由章小荣承担。 一审法院查明事实：2015年4月9日，章小荣（买受人）与天香公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》,约定了天香公司出卖位于防城港市港口区行政中心区金花茶大道南部东侧天香国际花园2栋1单元14层1402号建筑面积为126.16平方米的住房给章小荣（具体以实测面积为准），该商品房单价为3120元／平方米，商品房总价款为393619元整，章小荣采取分三期付款方式支付总价款,分别为定于2015年4月9日前支付118030元，定于2015年6月9日前支付157477元，定于2015年8月9日前支付118142元。约定逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：（而第2种方式为空）。约定交房时间，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照3.75%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.0003%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之三的违约金。对于房屋产权登记约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照3.75%计算给利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 另查明，2013年11月5日章小荣向鸿恩公司支付天香国际花园B栋1单元13A02号房购房投资金151900元，2014年1月23日向天香公司支付购买天香国际花园B-1-1402房意向金30000元，2015年3月25日向天香公司支付购买天香国际花园2-1-1402号房款88030元，2017年4月27日向天香公司支付购买天香国际花园2栋1单元1402号房第二笔款23000元。2017年4月14日天香公司向章小荣发送《律师催告函》，催告章小荣支付剩余房款。 一审法院认为，合法的合同关系受到法律保护，合同当事人应当严格按照合同条款约定内容履行相应义务，否则应按照约定承担相应违约责任。结合本诉与反诉的诉讼请求，一审法院对本案相关问题综合认定如下： 一、2015年4月9日双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力及履行问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性规定，且该合同已经完成了商品房买卖合同备案，因此确认该合同合法有效。 首先，对于章小荣实际付款的问题。根据天香公司出具的《收据》显示收取了141030元，由于鸿恩公司收取的款项显示房号与涉案房屋房号不一致，章小荣也没有提供其他证据予以佐证，且天香公司予以否认，因此章小荣实际付款为141030元。天香公司主张章小荣支付剩余购房款252589元的诉讼请求，予以支持。而对于天香公司主张逾期付款违约金的问题，由于双方约定逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理，而第2种方式为空白内容，视为双方未约定逾期付款的违约金计算方式，因此对天香公司主张逾期付款违约金的诉讼请求，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，仅支持从逾期付款日即2015年8月10日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至购房款支付完毕止。 其次，房屋交付问题。双方在合同中约定了交房时间为2016年6月30日，但未约定任何延期交房的条件及情形，也没有约定章小荣未支付完房款的情形下可以延期交房，因此天香公司应当在约定交房的时间无条件将符合交付条件的房屋交付给章小荣，逾期不交付房屋，则应当按照合同约定的方式计付违约金。本案中天香公司因逾期交房应当按照合同约定的每日按照买受人支付全部房价款万分之三的标准计算违约金，即以141030元为基数，从逾期交房之日2016年7月1日起，按日万分之三的标准计算至交房之日止。 二、对章小荣主张确认所有权和办证问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案商品房的所有权转移应当以登记转移为准，而涉案商品房未办理不动产权证书到章小荣名下，所有权未发生转移。因此章小荣主张确认所有权的诉讼请求，不予支持。对于章小荣主张办证问题，虽然前述没有约定未付清房款可延期交房的情形而支持了交付房屋的诉讼请求，但是支持交付房屋并不等于支持办理房屋产权转移，根据买卖合同的相关规定，标的物的所有权转移应当由买受人支付完毕购房款为前提，由于章小荣未付清房款，因此其主张办理不动产权证书及逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。 三、对于章小荣主张确认《承诺书》无效及确认未付房款的问题。如前述认定，章小荣仅仅支付了房款141030元，合同约定的总房款为393619元，因此章小荣未付房款为252589元。对于章小荣向天香公司出具的《承诺书》，由于章小荣未能提供其他证据证明出具该《承诺书》时具有被胁迫等情形，该承诺书的内容也未违反法律、法规的相关规定，因此不能认定该承诺书无效。因此对于章小荣该项诉讼请求，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，判决：一、确认章小荣与天香公司于2015年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》书合法有效；二、天香公司在本判决生效之日起30日内向章小荣交付位于防城港市港口区行政中心区金花茶大道南部东侧天香国际花园2栋1单元14层1402号房，包括交付该住房钥匙等；三、天香公司在本判决生效之日起10日内向章小荣支付逾期交房违约金（违约金计算：以141030元为基数，从2016年7月1日起，按日万分之三的标准计算至交房之日止）；四、章小荣在本判决生效之日起十日内向天香公司支付剩余房款252589元及违约金（违约金计算：以未付房款252589元为基数，从2015年8月10日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至购房款支付完毕止）；五、驳回章小荣其他诉讼请求；六、驳回天香公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费9618.47元，减半收取4809.24元（章小荣已预交3752.14元），由章小荣负担426.53元，由天香公司负担4382.71元。本案反诉受理费6740.38元，减半收取3370.19元，由天香公司负担572.26元，由章小荣负担2797.93元。 二审中，上诉人章小荣向本院提交如下证据：1、涉案楼盘A、B二栋楼房现场照片一组共计7张，证明涉案小区内的2栋1单元14层1402号房就是B栋1单元13A02室，不存在单独的B栋1单元13A02室，一审法院认定事实错误；2、章小荣与鸿恩公司工作人员韦菲菲（女，南宁市人，手机号码：156××××2992）之间的微信聊天记录及照片一组共8张，3、港口区人民法院（2016）桂0602民初1147号民事判决书，证据2、3共同证明鸿恩公司在2013年至2015年期间是天香公司涉案楼盘的销售代理商，章小荣在上诉状中所述属实，上诉请求合法、正确；4、招商银行户口历史交易明细表，鄢峰的身份证、独生子女证，证明章小荣之子通过招商银行于2013年7月27日向天香公司支付购房款14万元；5、业主徐春萍于2012年2月12日通过鸿恩公司向天香公司支付购房款的收据、置业计划表、一组照片4张，证明章小荣在上诉状中所述属实，上诉请求合法、正确，鸿恩公司是天香公司的代理商，涉案楼盘不存在13A02号房；6、回函和快递单，证明天香公司于2020年1月6日发送《交房使用通知书》后，章小荣立即通过圆通快递予以回函；7、康红亮的证人证言，证明2013-2015年期间天香公司委托鸿恩公司作为涉案小区的销售代理商向业主收取购房款，章小荣在上诉状中所述属实，上诉请求合法、正确。被上诉人天香公司向本院提交证据《交房使用通知书》及邮政快递回执、投递显示单，证明天香公司于2020年1月6日告知章小荣办理交房手续。本院还依职权调取（2020）桂06民终752号民事判决送达双方发表书面质证意见。 经组织质证，天香公司对章小荣提交的证据1无异议，认可章小荣主张的“B栋1单元13A02号房”与“2栋1单元1402号房”为同一处房屋；对证据2有异议，与本案无关，其对鸿恩公司员工说的话不予认可；对证据3判决书无异议，不认可其证明目的，章小荣的证明目的与该判决认定的事实正好相反，该判决确定鸿恩公司收取的投资金由其自行承担，与天香公司无关；对证据4有异议，这是鸿恩公司收取的投资金，与天香公司无关；对证据5有异议，与本案无关；对证据6有异议，邮寄单显示快递是退回的，天香公司确实没有收到；对证据7有异议，认为证人对于鸿恩公司与天香公司的关系明确表示不清楚，仅仅是听说，不能证明章小荣的主张，其证言不应采信。天香公司对本院依职权调取的（2020）桂06民终752号民事判决没有发表质证意见。章小荣对天香公司二审提交的证据有异议，其还特意回函给天香公司，并发送短信给天香公司的工作人员，强调其只欠天香公司100689元购房款，后来章小荣问天香公司拿涉案房屋的钥匙遭到拒绝，并答复说等本案结束再说。因此，没有履行交房义务的过错责任在天香公司，一审判决第一、二项正确。章小荣对本院依职权调取的（2020）桂06民终752号民事判决无异议，该判决证明章小荣在上诉状中所述属实，上诉请求合法、正确。 本院认为，章小荣提交的证据1及天香公司提交的证据，因对方认可其真实性，予以采纳；章小荣提交的证据2、3，不能证明其拟证事实，不予采纳；证据4招商银行户口历史交易明细表上并未记载收款账户是天香公司，且该笔款项的转账时间和金额均与章小荣一审提交的证据北部湾银行签购单（2013年7月27日刷卡消费14万元至鸿恩公司名下账户）相对应，应认定为同一笔转账，故该证据不能证明其主张的其于2013年7月27日向天香公司支付购房款14万元的事实，不予采纳；证据5和7，能与其他证据形成证据链，能够证明鸿恩公司是天香公司的代理商，涉案楼盘不存在13A02号房的事实，予以采纳；证据6与天香公司提交的证据相对应，能够证明章小荣已收到天香公司发出《交房使用通知书》并作出回函的事实，予以采纳；本院调取的（2020）桂06民终752号民事判决具备真实性、合法性和关联性，予以采纳。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，章小荣于2019年7月2日向一审法院提交起诉状，天香公司于2019年7月30日提交反诉状，一审法院于2019年9月9日开庭审理本案。 天香公司在一审判决后，于2020年1月6日通过邮政快递向章小荣发出《交房使用通知书》，通知章小荣在收到通知书后五个工作日内前来办理房屋交付使用手续，并按合同约定向其支付尚欠的购房款252589元及相应违约金。章小荣于2020年1月12日由他人代为签收该快递后，通过圆通快递向天香公司寄出书面意见，称其已提起上诉，交房之纠纷事宜待终审判决结果出来之后按照终审判决执行，但该快递在未能成功投递后已退回章小荣。 天香公司认可涉案房屋“B栋1单元13A02号房”与“2栋1单元1402号房”为同一处房屋。案外人康红亮是涉案小区2栋2单元1406号房的业主，其大约在2017年6-9月购买该现房，付完款就交付房屋。 已生效的防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1225号民事判决及本院（2020）桂06民终752号民事判决查明如下事实：2011年11月28日，天香公司（甲方）与鸿恩公司（乙方）签订《天香国际销售代理合同》，约定甲方将其开发的涉案项目中的部分房屋（含住宅、车位）委托乙方独家代理策划/销售，甲方按约定向乙方支付代理佣金。本合同代理期限为：自2011年11月28日至所有意向客户签订《商品房买卖合同》，完成备案后到甲方交房为止。在本合同有效代理期内，甲方不得就该物业委托其他销售代理商销售。合同第10.5条约定，甲方提供给乙方用于销售该项目所需的收款收据、销售合同及其他文件等，双方解除合同后，乙方在十个工作日内将上述剩余收款收据及文件等全部退返甲方；第10.7条约定，乙方有权向客户收取佣金及溢价部分房款，并承担因此引起的一切法律责任。合同还约定了其他事宜。该判决判定：鸿恩公司向客户收取购房款项的行为后果由被代理人天香公司承担，鸿恩公司注销前的原股东邵永敢、蒋曦无需对鸿恩公司收取的款项承担责任。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、一审法院受理天香公司的反诉请求并作出处理是否程序违法；二、章小荣请求确认其于2017年4月27日向天香公司出具的《承诺书》无效有无事实和法律依据；三、章小荣尚需支付天香公司多少购房款及违约金应如何确定；四、天香公司应向章小荣支付逾期交房违约金的金额应如何确定；五、章小荣请求确认其对涉案房屋享有所有权、天香公司配合其办理涉案房屋不动产权证书并支付其逾期办证违约金有无事实和法律依据。 本院认为，一审判决确认涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效正确，本院予以维持。一审判决天香公司在本判决生效之日起30日内向章小荣交付涉案1402号房及住房钥匙等，天香公司并未对此提出上诉，本院予以维持。 一、关于第一个焦点问题。根据《民诉解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，本案中，天香公司提交反诉状的时间为2019年7月30日，早于一审法院2019年9月9日开庭审理的时间，故一审法院受理天香公司的反诉请求并作出处理符合法律规定。章小荣上诉主张一审法院受理天香公司的反诉请求并作出处理程序违法，理由不成立，本院不予支持。 二、关于第二个焦点问题。本案中，章小荣主张其是在受到天香公司威逼、胁迫的情况下出具《承诺书》，《承诺书》所载其尚欠天香公司购房款25万元与客观事实不符，其实际尚欠100689元。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”及第一百五十条“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，行为人因受胁迫或因重大误解而实施的民事法律行为属于可撤销的情形，不属于法定无效的情形。因此，章小荣请求确认该《承诺书》无效，于法无据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。 三、关于第三个焦点问题。由于章小荣未请求撤销《承诺书》，故该《承诺书》仍有效。但考虑到鸿恩公司系天香公司的代理销售商，有权代为收取客户购房款，鸿恩公司收款行为的后果由天香公司承担，故鸿恩公司收取章小荣购房款151900元应计入章小荣已付购房款，总额为292930元（151900元+30000元+88030元+23000元）。若让章小荣按《承诺书》的约定向天香公司支付25万元购房款，既与客观事实不符，又对章小荣显示公平，故本院确认章小荣尚需支付天香公司购房款100689元（393619元-292930元），逾期付款违约金也应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，以100689元为基数，从2015年8月10日起参照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50%的标准计算违约金至2019年8月19日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%从2019年8月20日起计至购房款100689元付清之日止。一审判决未认定鸿恩公司与天香公司存在委托代理关系、未将鸿恩公司收取的款项计入章小荣已付购房款总额存在错误，本院予以纠正。 四、关于第四个焦点问题。天香公司对一审判决其需向章小荣支付逾期交房违约金及违约金的计付标准未提出上诉，但主张其已于一审判决后书面通知章小荣前来办理交房手续，该违约金只应计付至2020年1月12日止。本院认为，章小荣购买的涉案房屋在一审判决时已具备交房条件，且天香公司也在一审判决后积极向其履行交房义务，交房之日可以确定，至今未交房系章小荣拒不收房所致。本院基于案件实际情况，从公平公正的角度出发，平衡双方当事人的利益，确认天香公司向章小荣支付的逾期交房违约金应以章小荣已付购房款292930元为基数，从2016年7月1日起，按日万分之三的标准计算至《交房使用通知书》约定的办理交房手续最后之日即2020年1月17日止（收到通知书后五个工作日内）。章小荣上诉主张天香公司应以393619元为基数向其支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 五、关于第五个焦点问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》虽未明确约定天香公司在章小荣付清全部购房款后才为其办理房屋不动产权证书，但根据行业惯例和司法实践，开发商大多是在购房者付清全部购房款后才为其办理房屋不动产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，天香公司在章小荣付清全部购房款之前有权拒绝为其办理房屋不动产权证书并不构成违约，天香公司亦无需向章小荣支付逾期办证违约金。又根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，由于涉案商品房尚未办理不动产权证书到章小荣名下，所有权未发生转移，故一审法院对章小荣请求确认其对涉案房屋享有所有权、天香公司为其办理不动产权证书并支付逾期办证违约金的诉讼请求均不予支持正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人章小荣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1924号民事判决第一、二项； 二、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1924号民事判决第五、六项； 三、变更防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1924号民事判决第三项为：被上诉人防城港市天香房地产开发有限公司向上诉人章小荣支付逾期交房违约金（违约金以292930元为基数，从2016年7月1日起按日万分之三的标准计算至2020年1月17日止）； 四、变更防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1924号民事判决第四项为：上诉人章小荣向被上诉人防城港市天香房地产开发有限公司支付剩余购房款100689元及逾期付款违约金（违约金以100689元为基数，从2015年8月10日起参照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50%的标准计算违约金至2019年8月19日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%从2019年8月20日起计至购房款100689元付清之日止）； 五、驳回上诉人章小荣的其他诉讼请求； 六、驳回被上诉人防城港市天香房地产开发有限公司的其他反诉请求。 以上债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审本诉案件受理费9618.47元，减半收取4809.24元，由上诉人章小荣负担1396.37元，由上诉人防城港市天香房地产开发有限公司负担3412.87元。一审反诉案件受理费6740.38元，减半收取3370.19元，由被上诉人防城港市天香房地产开发有限公司负担2026.74元，上诉人章小荣负担1343.45元 二审案件受理费7912.26元（上诉人章小荣已预交），由上诉人章小荣负担2788.24元，被上诉人防城港市天香房地产开发有限公司负担5124.02元。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  禤汉奇 审 判 员  李丽莉 二〇二〇年九月二日 法官助理  王景山 书 记 员  刘德明 附：本案判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重。