上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6209号上诉人(原审被告)：上海东达餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐玥琳，执行董事。被上诉人(原审原告)：上海豪浦企业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：平伟伟，执行董事。委托诉讼代理人：李慕时，上海市毅石律师事务所律师。原审第三人：王惠娴，女，1968年1月16日出生。上诉人上海东达餐饮有限公司(以下简称“东达公司”)因与被上诉人上海豪浦企业管理有限公司(以下简称“豪浦公司”)及原审第三人王惠娴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初26059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回豪浦公司一审诉讼请求。事实和理由：一、根据《上海市房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)有关承租人主体变更的约定，东达公司实际使用上海市中华新路XXX号XXX幢105#、204#室房屋(以下简称“系争房屋”)不发生《租赁合同》主体变更的效力。一审查明，《租赁合同》就承租人变更的条件及形式有明确约定，即：1．承租人以系争房屋为注册地成立新公司的，一个月内由豪浦公司、承租人、新公司签署三方书面合同；2．承租人在新公司持有的股份不得少于25％；3．《租赁合同》项下权利义务在签订三方书面协议前不发生转移。履行过程中《租赁合同》承租人变更为王惠娴，期间发生三次承租人变更，均按此约定签署三方书面《补充协议》，可见签署三方协议是承租人变更的必备条件和形式。其次，双方为地下室01间房屋(以下简称“地下室”)签署的《租赁协议》是一份与上述《租赁合同》不具有关联性的独立合同。除该合同文本系豪浦公司提供的格式合同外，就承租人主体而言，《租赁合同》的承租人是王惠娴，而地下室《租赁协议》的承租人是东达公司。根据合同相对性原则，任何一份合同的约定，对合同各方当事人以外的他方不具有任何拘束效力，即地下室《租赁协议》的任何约定不及于《租赁合同》，不发生导致《租赁合同》包括承租人在内的任何原有约定发生变更的效力，《租赁合同》关于承租人变更的约定条件仍然为有效。再次，豪浦公司承认其收取的《租赁合同》项下租金时，支付方为东达公司、东达公司股东甚至东达公司员工等不确定支付对象，豪浦公司并无证据证明上述支付发生时明确系为东达公司垫付。至于发票抬头为东达公司则更是豪浦公司单方所为，即便有证据证明此举得到王惠娴的认可，亦不能成为《租赁合同》承租人发生变更的理由。据此，一审判决该等认定承租人变更的理由，存在认定事实缺乏证据佐证的错误。特别需要指出的是，一审判决载明，东达公司作出过2018年8月东达公司股权变更后，“从10月一11月开始，被告(即东达公司)曾催告原告(即豪浦公司)与被告签订租赁合同，但原告回复称合同的主体已经变更为被告，不用重新签订协议”。一审判决同时载明东达公司就此事的陈述为“被告曾回函要求原告理清系争房屋的法律关系，但原告一直未予正面回复”。2020年5月12日庭审笔录第六页载明：豪浦公司在回答法庭“为何当时没有以被告名义重新签订合同”的发问时，其陈述为“我方认为租赁合同的变更早已完成，不需要另行重新签订租赁合同”。前述不同的表述，从内容到法律后果大相径庭，应予澄清。东达公司从未向豪浦公司作出过东达公司已经知晓承租人已变更为东达公司的意思表示。综上，以一审判决适用的《中华人民共和国合同法》第八条第一款，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”规定，豪浦公司的承租人变更主张依法依约均不能成立。有关《租赁合同》所涉任何争议，豪浦公司应向与其签署《租赁合同》的承租人即王惠娴主张。二、关于《租赁合同》解除的认定错误。关于《租赁合同》的解除，即便不计豪浦公司向东达公司发出解除函，其效力是否及于其与王惠娴签署的《租赁合同》，从而达到解除《租赁合同》，就以一审查明豪浦公司于2018年1月28日、2月28日向东达公司发出过的《告知函》，该两份函的全称为《解除上海东达餐饮有限公司租赁合同告知函》，系豪浦公司作出的合同解除的明确书面意思表示。根据一审判决所附“相关法律条文”即《中华人民共和国合同法》第九十六条，“当事人一方依照本法第九十三条第一款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”现豪浦公司于2019年1月28日就向东达公司发出《解除上海东达餐饮有限公司租赁合同告知函》，《租赁合同》应在东达公司收到该解除函时解除。东达公司认为，本案各方当事人的利益应受到同等保护。豪浦公司若有被拖欠租金等权利受损的，理应依约依法主张，不享有向合同当事方以外的东达公司主张合同权利，将无关的合同义务强加于东达公司，实现自身权益不得损害他人的合法利益。请求支持东达公司的上诉请求。豪浦公司答辩称，一、系争房屋及地下室的承租方及实际使用方均为东达公司，原审判决查明及认定的事实正确。结合原审期间，豪浦公司提供的地下室的两份《租赁协议》、东达公司出具的《承诺书》以及豪浦公司自2016年11月以来开具的发票情况，都可以证明在东达公司成立之后，系争房屋和地下室承租方已变更为东达公司，东达公司也一直以承租方的名义使用房屋及支付租金。对于上述情况，东达公司的监事及原承租方王惠娴也予以了确认。在此问题上，东达公司提出的两项上诉理由均不能成立：1．系争房屋的承租方变更为东达公司一事已经在豪浦公司、王惠娴及东达公司之间达成一致。有关承租方的变更，东达公司已经在地下室的《租赁协议》及《承诺书》中明确了承租系争房屋的事实，对此豪浦公司也已认可。而原承租方王惠娴也已经在庭审中确认，系争房屋变更为东达公司的事实。因此，承租方的变更已经在豪浦公司、王惠娴及东达公司之间达成一致。需要强调的是，承租方是否变更是基于各当事方的具体合意，现有证据已经表明有关承租方的变更已经在豪浦公司、王惠娴及东达公司之间达成一致。故原判决认定“各方已经以实际行动变更了租赁合同中的约定”完全正确。2．虽然东达公司支付租金的对象经常有变，但是豪浦公司自2016年始终是向东达公司开具发票，东达公司从未提出异议。款项的支付虽然并不能直接推导出承租方的情况，但是自2016年以来，豪浦公司始终向东达公司开具发票，东达公司也已经入账。结合作为东达公司监事的王惠娴的陈述，可以证明东达公司始终以承租方的名义承租、使用房屋并进行入账。因此完全可以证明东达公司系房屋的承租方。3．东达公司的上述抗辩意见实际上是东达公司内部纠纷引发的对外争议。东达公司与豪浦公司发生争议是在2018年8月以后，据东达公司出庭人员的陈述，东达公司在此期间进行了投资方的变更。因此本案中，东达公司的所有抗辩意见均是针对的是东达公司前任投资方所作出的决策，刻意否定及违背豪浦公司与东达公司长达两年多时间内所达成并实际履行的合意，其本身在目的上就存在恶意。东达公司的内部纠纷不应对豪浦公司产生效力，但是东达公司自2019年4月以来，既否认存在租赁关系，也否认租赁关系解除。同时又向政府相关部门等投诉宣称自己有权使用系争房屋，给豪浦公司正常经营造成了诸多障碍。综上，东达公司抗辩承租方没有变更的理由均不能成立，原判决认定正确，恳请贵院依法维持。二、豪浦公司解除租赁合同符合法律规定。1．豪浦公司解除合同符合《租赁合同》及《合同法》的规定。依据东达公司承租的系争房屋的《租赁合同》第18.2.5条约定：“乙方(东达公司)逾期支付该房屋租金、物业费、推广费、各种保证金、水电气费等任何一笔费用逾期超过一个月的，除应当按照本合同支付滞纳金外，甲方有权解除本合同”。根据《合同法》第二百二十八条明确规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，在豪浦公司于2019年4月1日发出解除合同的《律师函》之前，豪浦公司已经多次向东达公司进行催款，但是东达公司拒绝改正及付款。为此。豪浦公司委托律师于2019年4月1日向东达公司发出了《律师函》。因东达公司严重违约，豪浦公司就系争房屋以及地下室的租赁关系于《律师函》送达之日(2019年4月2日)解除，原判决的认定完全正确。2．关于催告及合同解除的通知。东达公司在上诉状中认为，豪浦公司于2019年1月28日向东达公司发出《解除上海东达餐饮有限公司租赁合同的告知函》，东达公司与豪浦公司之间的租赁关系于该日解除。2019年豪浦公司向东达公司发出的是《解除上海东达餐饮有限公司租赁合同的告知函》，该函件主要系向东达公司催讨拖欠的租金等费用。豪浦公司在该函件中明确说明，在2019年1月31日之前还没付清2018年12月20日至2019年1月19日的房租和2018年12月份电费欠款共计人民币(以下币种均为人民币)21，497元。甲方(豪浦公司)根据《租赁合同》将终止该房屋的租赁。豪浦公司并未在2019年1月28日向东达公司作出解除租赁关系的意思表示。所以，东达公司认为关于《租赁合同》解除的认定错误是没有任何事实以及法律依据的。请求驳回上诉，维持原判。王惠娴未向本院提供书面意见。豪浦公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判决确认豪浦公司与东达公司就系争房屋、地下室的租赁关系于2019年4月2日解除。2．请求法院判令东达公司立即向豪浦公司归还系争房屋。3．请求法院判令东达公司承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，豪浦公司以房屋已收回为由，撤回了第2项诉讼请求。一审法院认定事实：系争房屋的权利人为案外人上海景裕实业发展有限公司，豪浦公司向上海景裕实业发展有限公司承租系争房屋，上海景裕实业发展有限公司同意豪浦公司对外转租。2014年3月10日，豪浦公司(出租方、甲方)与案外人李中吉就系争房屋(承租方、乙方)签订的《租赁合同》的载明，系争房屋的租赁面积为229.1平方米，系争房屋的租期为2014年4月20日至2020年4月19日止，……该房屋1楼后三年的日租金为5.39元／平方米，年租金为171，946元，该房屋2楼后三年的日租金为2.75元／平方米，年租金为142，231元。首期租金后的其他租金支付方式为每1个月支付一次，先付后用，在每个付款周期上一个月的25日前支付到甲方指定账户。乙方需要以该房屋为注册地、经营地成立新公司的，在新公司成立后一个月内由甲方、乙方及新公司三方签订书面合同以使得新公司承受本合同中乙方的权利、义务；本合同权利、义务在三方书面合同生效前不发生转移。乙方在新公司的股份少于25％的或本合同签订后六个月内新公司没有完成注册的，甲方不同意乙方进行本合同权利义务的转移。乙方逾期支付该房屋租金、物业费、推广费、各种保证金、水电气费等任何一笔费用逾期超过一个月的，除应当按照本合同支付滞纳金外，甲方有权解除本合同。2014年10月1日，豪浦公司与李中吉及案外人张1签订了《补充协议》，约定将李中吉在《租赁合同》及《补充协议》中的权利义务转让给了张1。2015年3月18日，豪浦公司与张1及案外人孙某某签订了《补充协议》，约定将张1在《租赁合同》及《补充协议》中的权利义务转让给了孙某某。2015年5月8日，豪浦公司与孙某某及王惠娴签订了《补充协议》，约定将孙某某在《租赁合同》及《补充协议》中的权利义务于2015年5月1日转移给了王惠娴。2015年9月1日，豪浦公司(甲方)与王惠娴(乙方)就地下室签订的《租赁协议》载明，租期暂定1年，自2015年9月1日至2016年8月31日，其他租赁条款参照乙方已经承租的系争房屋的《租赁合同》。后豪浦公司(甲方)与东达公司(乙方)就地下室签订《租赁协议》，租期自2017年9月1日至2018年8月31日，其他租赁条款参照乙方已经承租的系争房屋的《租赁合同》。合同尾部乙方处还有“李玉莲”的签名。2018年7月2日，豪浦公司(甲方)与东达公司(乙方)就地下室签订《租赁协议》，租期自2018年9月1日至2019年8月31日，其他租赁条款参照乙方已经承租的系争房屋的《租赁合同》。合同尾部乙方处还有“吴某某”的签名。2018年5月25日，东达公司曾向豪浦公司出具《承诺书》，表示东达公司租借系争房屋，租期为2014年4月至2020年4月。现阶段东达公司因经营业态有所改变，故对系争房屋进行重新装修，门头也重新规划装修。东达公司承诺在合同到期归还租赁场地前恢复门头原样和租赁前一致。若东达公司未履行承诺，豪浦公司可用东达公司的租赁押金进行门头恢复。2018年8月6日、10月9日、10月26日、2019年1月25日，豪浦公司方向东达公司发出催款通知，要求东达公司支付拖欠的租金及水电费。2019年1月28日，豪浦公司向东达公司发出《告知函》，表示因乙方至今未付2018年12月20日至2019年1月19日的房租及2018年12月的电费，要求东达公司在2019年1月31日前付清欠款，否则有权解除合同。2019年2月19日，豪浦公司再次向东达公司发出催款通知单。2019年2月28日，豪浦公司向东达公司发出《告知函》，如东达公司在2019年3月5日前还未付清欠付的租金、物业费、水电费共计44，641元的，豪浦公司有权终止系争房屋的租赁。2019年3月1日，豪浦公司向东达公司发出《告知书》，表示如东达公司在2019年3月5日前未付清欠款，豪浦公司将在2019年3月6日采取停电、停水措施。2019年3月5日，东达公司向豪浦公司发出的《回复函》载明，一、豪浦公司称将系争房屋出租给了东达公司，双方曾签署《租赁合同》及《补充协议》。经东达公司核查，起租期为2014年4月20日的《租赁合同》承租方为李中吉，经数次《补充协议》变更，2015年5月1日起的承租人为王惠娴。因王惠娴并非东达公司股东或法定代表人，未经东达公司授权对外不能代表公司。据此，豪浦公司、东达公司并未设定豪浦公司主张解除的租赁合同关系。《租赁合同》的约定对东达公司不发生法律拘束力，豪浦公司依法依约应向原承租人追究违约责任。二、因东达公司基于其他原因实际使用后，根据经营需要进行了重新装饰装修，豪浦公司对此也未提出任何异议。同时东达公司多次向豪浦公司作出过希望豪浦公司解除原有《租赁合同》、与东达公司(或东达公司指定的公司)订立《租赁合同》的意思表示，以便能在对豪浦公司利益不发生任何影响的前提下，理顺基本法律关系。现豪浦公司既不与东达公司签订《租赁合同》，又作出与实际不符的解除告知，特别是在明知东达公司正常经营的情况下作出停电停水决定。对此东达公司特再次提出，相关问题双方完全可以通过签订《租赁合同》的方式得以解决，豪浦公司将承担停水停电造成东达公司经营损失的全部后果。2019年4月1日，豪浦公司委托律师向东达公司发出了《律师函》，表示东达公司成立后，即以系争房屋进行经营，并在地下室的《租赁协议》中明确已承租系争房屋及地下室。现东达公司自2018年8月开始拖欠租金、物业费、水电等，豪浦公司已多次书面催告东达公司，东达公司虽然陆续支付了部分费用，但是依然拖欠自2019年1月20日起的租金及物业费、自2019年2月起的水、电及燃气费及地下室自2019年2月1日起的租金。因东达公司严重违约，豪浦公司、东达公司就系争房屋及地下室的租赁关系于函件送达之日解除。该函件于2019年4月2日被签收。一审另查明，东达公司于2016年8月23日成立，系自然人独资的有限责任公司，投资人为案外人张某2。东达公司成立后，由王惠娴担任公司监事。2018年8月，东达公司递交了法定代表人、出资情况变更、主要成员等备案申请，2018年8月14日，上海市静安区市场监督管理局核准了东达公司的变更登记申请，东达公司的法定代表人变更为了徐玥琳，股东为案外人吴某某。一审审理中，豪浦公司提供了自2016年11月18日起开具的租金发票，发票户名均为东达公司。豪浦公司表示，2016年8月东达公司成立后，即为豪浦公司、东达公司建立租赁关系，东达公司监事和豪浦公司签订的协议的权利义务已经由东达公司承继，因此没有签订《租赁合同》的主体变更协议。从地下室的《租赁协议》即可看出，地下室《租赁协议》均载明按照系争房屋的《租赁合同》进行，且东达公司出具的《承诺书》载明其承租系争房屋，期限等与2014年的合同均一致，由此互相印证就系争房屋在豪浦公司、东达公司之间成立了租赁关系。豪浦公司2019年4月1日发函通知东达公司解除合同，东达公司未在函件约定的期限内履行义务，因此2019年4月12日豪浦公司收回了系争房屋。房租、物业费的支付相对混乱，东达公司、东达公司股东、员工均曾支付，转账、现金支付也有多种方式。因为东达公司就是张某2和王惠娴共同设立的，虽一开始是由王惠娴签订合同，但实际后面是由东达公司实际使用系争房屋，之后的地下室《租赁协议》也都是以东达公司的名义签订的，也同意《租赁合同》的条款，因此豪浦公司认为《租赁合同》的变更早已完成，不需要另行重新签订《租赁合同》，双方已经以实际行为变更了原《租赁合同》的约定，东达公司出具的《承诺书》及豪浦公司收到租金后开具的发票均能证明租赁关系已变更。东达公司表示，根据《租赁合同》的约定，公司成立后1个月内，应以新公司与豪浦公司成立新的租赁协议，合同约定的合同变更的前提并不满足。2018年8月，东达公司股权变更后，从10月-11月开始，东达公司曾催告豪浦公司与东达公司签订《租赁合同》，但豪浦公司回复称合同的主体已经变更为东达公司，不用重新签订协议。《补充协议》与《租赁合同》没有必然的联系，只是就地下室达成的《租赁协议》。第一份《补充协议》为王惠娴个人行为，没有公司盖章，后面签订的《补充协议》文本均沿用了第一份《补充协议》文本，不能认为东达公司同意《租赁合同》的主体进行了变更。系争房屋的确是东达公司成立后就在使用，具体做什么不清楚，2018年8月变更股权后，新的团队才进来。股权转让后，由之后的一人股东进行经营，因之前都是由王惠娴承租并使用系争房屋，支付租金，且王惠娴和东达公司有债权债务没有结清，根据股东跟王惠娴商谈的结果，由东达公司继续使用房屋，东达公司本以为王惠娴会根据商谈结果继续支付租金，但自2018年7月开始，王惠娴实际便未再支付租金，且东达公司也无法联系王惠娴，之后物业便找到东达公司，否则便断水断电，东达公司无奈便以工作人员个人名义向豪浦公司付款，部分转账部分现金。但豪浦公司仍以东达公司名义开具发票，东达公司提出过异议，但豪浦公司的物业拒绝更改。2018年8月之前，东达公司和王惠娴如何履行《租赁合同》现在法人并不清楚。受让时，监事王惠娴表示东达公司是在系争房屋内使用经营的，其没有告知东达公司如何取得房屋使用权，东达公司是在实际履行中发现合同关系存在相关的问题。自2018年8月起的租金都是徐玥琳个人在支付，但之后因东达公司要求与豪浦公司理顺租赁关系未果，东达公司认为不能再替王惠娴支付租金了，遂不再向豪浦公司支付租金等费用。王惠娴在审理中的陈述前后矛盾，事实上《租赁合同》一直是有效状态，王惠娴为租赁相对方，且王惠娴没有证据证明王惠娴自2016年8月退出《租赁合同》，且其监事的资格从未变更过，即使在股权变更时也没有变更。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据在案证据显示，豪浦公司曾与王惠娴就系争房屋及地下室建立租赁关系，豪浦公司与王惠娴认为，在东达公司成立后，《租赁合同》的承租方已变更为东达公司，而东达公司则对此予以否认。法院认为，东达公司于2016年8月成立后，不仅实际使用系争房屋进行经营，且之后实际以东达公司的名义与豪浦公司续签地下室的《租赁协议》，其中2018年7月2日的《租赁协议》上不仅有东达公司加盖的公章，还有东达公司现在的股东的签字确认，在该《租赁协议》中明确约定“其他租赁条款参照乙方已经承租的系争房屋的租赁合同”。而且东达公司出具的《承诺书》中亦明确认可自己为系争房屋的承租人，再结合豪浦公司长期以来均是向东达公司开具租金等费用的发票，法院认为，虽然在《租赁合同》中约定乙方成立新公司的，应三方签订书面合同以使得新公司承受本合同中乙方的权利、义务，但结合在案证据，东达公司确实已经实际享有合同权利并履行合同义务，因此各方已经以实际行为变更了《租赁合同》中的上述约定。现豪浦公司以东达公司欠付租金等各项费用为由，行使合同解除权具有合同及法律依据，因解除函东达公司于2019年4月2日签收，故豪浦公司要求确认双方的《租赁合同》于该日解除的诉讼请求法院予以支持。判决：确认上海豪浦企业管理有限公司与上海东达餐饮有限公司就上海市静安区中华新路XXX号XXX幢105#、204#室、地下室01间房屋建立的租赁关系于2019年4月2日解除。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，东达公司自2016年8月成立后，即实际使用系争房屋进行经营，且之后实际以东达公司的名义与豪浦公司续签地下室的《租赁协议》，相关《租赁协议》中明确约定“其他租赁条款参照乙方已经承租的系争房屋的租赁合同”。东达公司出具的《承诺书》中亦明确认可自己为系争房屋的承租人，再结合豪浦公司长期以来均是向东达公司开具租金等费用的发票，故一审法院认定各方已经以实际行为变更了《租赁合同》中关于变更承租人的约定，并无不当。现豪浦公司以东达公司欠付租金等各项费用为由，行使合同解除权具有合同及法律依据，一审法院以东达公司2019年4月2日签收解除函的日期作为合同解除日，判令双方租赁关系于该日解除，并无不当。东达公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海东达餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年九月四日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……