江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6819号上诉人（原审原告）：南京市公路事业发展中心（原江苏省南京市公路管理处），住所地南京市玄武区双拜巷169号。法定代表人：赵文政，该单位主任。委托诉讼代理人：王宏，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：鞠醒柳，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙家艾，女，1978年11月17日生，汉族，住江苏省溧水县。委托诉讼代理人：张钰，江苏天哲律师事务所律师。上诉人南京市公路事业发展中心因与上诉人孙家艾房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初12257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南京市公路事业发展中心上诉请求：―、撤销一审判决第二项，依法改判孙家艾向南京市公路事业发展中心支付房屋占有使用费（以年租金70.13万元为标准，自2019年6月15日起计算至实际腾空之日止）。二、由孙家艾承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定的租赁标的范围错误。一审判决中认定的租赁标的范围为“南京市太平北路35号2栋办公楼中一至二层及三层最东面一间办公室、办公楼西侧自行车棚”，该认定是错误的。首先，租赁区域位于1栋办公楼中，而非2栋。其次，案涉租赁合同签订时约定的租赁范围为“1栋办公楼一至二层及三层最东面一间办公室、办公楼西侧自行车棚”，但租赁期间，双方协商变更了租赁区域，将原租赁范围内三楼最东面一间办公室调换成2栋二层裙楼一间办公室，其余租赁范围不变。二、一审判决认定房屋占有使用费的计算标准不合理。一审中，一审法院未同意南京市公路事业发展中心对案涉房屋在孙家艾占用期间内的市场租赁费用标准进行鉴定的申请，亦未采信南京市公路事业发展中心提交的《价格认定结论书》中关于案涉房屋目前市场年租金标准的认定，而是直接参照案涉租赁合同的约定，以年租金52.5万元的标准认定房屋占有使用费。因案涉合同签订于13年前，该标准与目前案涉房屋市场价格存在较大差异，不宜作为计算案涉房屋占有使用费的依据。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。孙家艾辩称：若二审法院判决孙家艾腾空并搬离案涉租赁房屋且支付房屋占有使用费，一审判决的房屋占用费标准正确。南京市公路事业发展中心提交的价格认定结论书是其单方委托，且该结论书系南京市发改委认定，南京发改委与南京市公路事业发展中心都属于行政机构，对此孙家艾不予认可。孙家艾上诉请求：请求二审法院依法改判。孙家艾对于承租房屋具有优先承租权，不应当搬离。1.双方签订的《房屋租赁合同》8.5条约定，“租赁期满后乙方可参加租赁竞标，同等价位上乙方有优先续租权”。虽然南京市公路事业发展中心阐明不再出租，但是南京市公路事业发展中心的《关于太平北路××、××楼房××期不再续租的函》中明确表明对外出租，并且在2019年5月16日租赁期间还未滿的情况下就向南京发改委价格认定中心发送《价格认定协助书》，上述行为均表明南京市公路事业发展中心即将继续出租房屋。南京市公路事业发展中心在一审庭审中陈述房屋将收回自用，但案涉房屋系商铺，自用可能性极低。孙家艾合理怀疑南京市公路事业发展中心想通过诉讼剥夺孙家艾的优先续租权。2.孙家艾在2017年在咨询南京市公路事业发展中心并被告知可以续租的情况下，投入375万元对商铺进行豪华装修，目前仍没有收回成本，孙家艾撤离将造成重大损失。请求二审法院支持孙家艾的上诉请求。南京市公路事业发展中心辩称：根据一审的举证情况，南京市公路事业发展中心自2018年起一直与孙家艾交涉，明确表示案涉房屋将到期收回，由上级部门统筹考虑对该房屋的使用，不再续租。从南京市公路事业发展中心发出通知到合同到期有一年多时间，孙家艾未对租赁期限即将届满的问题作出任何应对，反而声称继续加大投资，租赁期限届满后亦持续恶意侵占，给国有资产造成了极大了损害。请求二审法院驳回孙家艾的上诉请求。南京市公路事业发展中心向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令孙家艾立即腾空并搬离案涉租赁房屋；2、孙家艾支付房屋占有使用费（自2019年6月15日起至搬离案涉租赁房屋之日止，按1921.37元每日）；3、孙家艾支付江苏省南京市公路管理处垫付的水费6497.4元（暂计算至2019年10月10日）；4、本案诉讼费由孙家艾承担。一审法院认定事实：南京市太平北路35号房屋共计三栋，分别为1栋：1980年建设，六层，建筑面积3295.2平方米，用途住宅；2栋：1980年建设，六层，建筑面积1647.6平方米,用途办公；3栋：205.8平方米，二层，用途办公。产权人为江苏省南京市公路管理处。2007年4月16日，江苏省南京市公路管理处物业材料管理办公室（甲方）与孙家艾（乙方）签订《房屋租赁合同》，将坐落于南京市太平北路35号一至二层及三楼最东面一间办公室、办公楼西侧自行车棚出租给孙家艾，用于办公、经营。租期12年，自2007年6月15日起至2019年6月14日止，租金为每年52.5万元整，乙方应按期交纳水、电费，乙方于2007年6月15日前向甲方交纳租赁押金1万元。租赁期满，乙方可参加租赁竞标，在同等价位上乙方有优先续租权。合同期满后，孙家艾应撤出租赁房屋内属于其所有的物品，并在退租前结清应交水、电费及房屋租金。另合同约定了双方权利义务及违约责任等内容。合同签订后，双方均按约履行合同。在合同实际履行过程中，江苏省南京市公路管理处、孙家艾协商变更租赁区域，将原租赁范围内三楼最东面一间办公室调换成二层裙楼一间办公室，租金标准不变。江苏省南京市公路管理处每年定期抄录案涉租赁房屋内的水表示数，以3.9元/立方米的标准向孙家艾收取。但自2018年10月9日起至2019年10月10日，孙家艾尚欠水费6497.4元。2018年6月10日，江苏省南京市公路管理处物业材料管理办公室向孙家艾发出《关于太平北路××、××楼房××期不再续租的函》，明确表示原合同期满后不再与孙家艾续签，房产到期收回，征询主管部门批准，统一在南京市公共资源交易中心采取公开招标的方式进行对外租赁。2019年3月9日，孙家艾向江苏省南京市公路管理处提交《关于续租本市的申请书面材料》，提出书面续租申请，到期后续租案涉房产。2019年3月14日江苏省南京市公路管理处出具《回复函》，明确表示该房产将到期后收回，统筹考虑作为相关机构办公场所，不同意续租并要求孙家艾尽早安排，做好交接工作。但孙家艾至今未腾空、搬离案涉租赁房屋。2019年5月23日，江苏省南京市公路管理处委托南京市发展和改革委员会价格认证中心对玄武区太平北路35号一楼二楼房产及裙楼办公室一间，出租面积为384.3平方米进行价格认证，经认证标的年租金为人民币701300元。2020年2月13日，南京市财政局发布宁国资委产（2020）18号文件，要求将所属房产出租用于经营的市各行政事业单位及其所办全资企业、市属集团及其所属国有全资企业。支持对象为依法合规承租减免主体房产的，且直接自用于生产经营困难的中小微企业。减免期间，租金免收取为2020年2月，减半收取期间为2020年3月-4月。在庭审中，江苏省南京市公路管理处、孙家艾明确对于租赁标的范围为南京市太平北路35号2栋办公楼中一至二层及裙楼办公室一间、办公楼西侧自行车棚。一审法院认为，江苏省南京市公路管理处、孙家艾签订的《房屋租赁合同》合法有效，系双方的真实意思表示，双方应按约履行。合同于2019年6月14日届满，江苏省南京市公路管理处、孙家艾双方未就续签合同的事宜达成一致意见，孙家艾应按合同约定搬离案涉房屋。对于孙家艾抗辩的优先续租权的问题，一审法院认为，优先续租权的前提是江苏省南京市公路管理处同意继续出租，江苏省南京市公路管理处早在2018年6月10日出具的函中已明确表示该房产到期后将收回，不再出租，故孙家艾无权以优先续租权为由拒绝搬出。因此，一审法院认为孙家艾应立即腾空、搬离案涉租赁房屋并支付相应房屋占有使用费。对于房屋占用期间的费用的标准，江苏省南京市公路管理处要求按照其提交的《价格认定结论书》中南京市发改委价格认定中心认定的市场年租金价格701300元确定房屋占有使用费，一审法院认为，该《价格认定结论书》为江苏省南京市公路管理处单方委托鉴定，且孙家艾不予认可，一审法院不予采信，参照双方合同约定的年租金52.5万元的标准，孙家艾向江苏省南京市公路管理处支付自2019年6月15日至实际腾空搬离之日的房屋占有使用费。江苏省南京市公路管理处提出自2018年9月10日起至今日止，孙家艾未再向江苏省南京市公路管理处支付其实际产生的水费，孙家艾对该事实认可，江苏省南京市公路管理处要求孙家艾支付江苏省南京市公路管理处垫付的水费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对于孙家艾辩称疫情期间应减免占用费用的主张，一审法院认为疫情期间江苏省南京市公路管理处、孙家艾双方已不存在合法的租赁关系，孙家艾应该在合同关系结束后腾空并搬离案涉房屋，孙家艾继续占有案涉房屋属于迟延交付房屋的违约行为。根据合同法第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。孙家艾迟延履行清退房屋的义务，在此期间发生新冠肺炎疫情，孙家艾要求免除其房屋占用费用的请求没有法律依据。孙家艾要求减免该费用也不符合南京市财政局发布宁国资委产（2020）18号文件约定的条件，该文件中所称的减免主要针对依法合规承租减免主体房产且直接自用于生产经营困难的中小微企业，孙家艾并不符合该条件，故对孙家艾的该主张，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、孙家艾于判决生效之日起十日内腾空并搬离太平北路35号房屋；二、孙家艾于判决生效之日起十日内向江苏省南京市公路管理处支付房屋占有使用费（以年租金52.5万元为标准，自2019年6月15日起计算至实际腾空之日止）；三、孙家艾于判决生效之日起十日内向江苏省南京市公路管理处支付其垫付的水费6497.4元（暂计算至2019年10月10日）；四、驳回江苏省南京市公路管理处其他诉讼请求。案件受理费9117元，由孙家艾负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人对一审查明“南京市太平北路35号房屋共计三栋，分别为1栋：1980年建设，六层，建筑面积3295.2平方米，用途住宅；2栋：1980年建设，六层，建筑面积1647.6平方米,用途办公；3栋：205.8平方米，二层，用途办公”有异议，认为根据房屋所有权证记载，太平北路35号1栋包含用途为住宅、办公的两栋楼，各为六层；2栋是二层办公楼。经查原江苏省南京市公路管理处持有的房屋所有权证，上诉人该异议成立。原江苏省南京市公路管理处与孙家艾签订的《房屋租赁合同》的租赁标的范围最终为南京市太平北路35号1栋办公楼中一至二层及裙楼办公室一间、办公楼西侧自行车棚。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。另查明，根据中共南京市委机构编制委员会2019年12月16日《关于市交通运输综合行政执法改革相关机构编制事项调整的通知》（宁编发[2019]35号）文件，江苏省南京市公路管理处更名为南京市公路事业发展中心。2020年6月8日南京市公路事业发展中心印章正式启用，原江苏省南京市公路管理处印章停止使用。本院认为，原江苏省南京市公路管理处与孙家艾签订的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同约定的租赁期限已于2019年6月14日届满，原江苏省南京市公路管理处于2018年6月10日即已向孙家艾发函表明合同到期后不再续租，因此南京市公路事业发展中心要求孙家艾腾空并交还房屋的诉讼请求，本院予以支持。孙家艾上诉主张其根据合同享有优先续租权并以此为由不同意腾空并交还房屋。对此，本院认为，原江苏省南京市公路管理处在2018年6月10日的函件中已表明合同到期后涉案房屋将收回，且在本案审理过程中也表示尚不确定涉案房屋将对外出租，孙家艾也未提交证据证明南京市公路事业发展中心已经启动对外招租程序，故孙家艾该上诉理由，本院不予采纳。《房屋租赁合同》到期后，孙家艾仍占有使用涉案房屋，理应向南京市公路事业发展中心支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，因南京市公路事业发展中心提交的《价格认定结论书》系其单方委托，一审法院不予采信该《价格认定结论书》，并酌情判令孙家艾参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，系依法自由行使裁量权，并无不当。上诉人南京市公路事业发展中心申请对涉案房屋租赁费标准进行鉴定，本院不予准许。综上所述，上诉人南京市公路事业发展中心与孙家艾的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3906元，由上诉人南京市公路事业发展中心负担3826元，孙家艾负担80元。本判决为终审判决。审判长 马 帅审判员 张旭东审判员 郑 慧二〇二〇年九月二十一日法官助理高峥书记员汪海燕