湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初2564号原告（反诉被告）：益阳锦和物业管理服务有限公司，住所地为益阳市赫山区桃花仑东路1289号。法定代表人：刘晓东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王焕，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡妃辉，益阳市赫山区梓山法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：杨建洪，男，1975年11月22日出生，汉族，住益阳市，户籍所在地为益阳市赫山区。原告（反诉被告）益阳锦和物业管理服务有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）杨建洪（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，诉讼过程中，被告提起反诉，本院依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王焕、胡妃辉与被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业管理费12,778元、违约金9,430元，共计22,208元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月26日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告居住的东方维也纳小区提供前期物业费管理服务，物业服务费由被告根据约定缴费期限按年缴纳（按房屋建筑面积计算），业主逾期不缴纳物业管理服务费的，按日加收应缴费用千分之三的违约金。2019年6月30日原告终止为被告居住的小区提供物业服务，被告系东方维也纳小区3栋306房业主，房屋面积119.87平方米，收费标准为1.3元每月每平方米，2012年8月31日至2019年6月30日期间被告应缴物业管理服务费12,778元，违约金9,430元。原告多次向被告催缴，但被告一直拒绝缴费。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告在本诉辩称，1、物业服务费是每月每平方米1元，而非原告所述1.3元；2、原告的物业服务存在明显瑕疵，给被告造成了损失，被告所购买的房屋屋顶、天花板、墙面均存在渗水现象，导致被告无法居住，故原告应减免被告的物业服务费，并赔偿被告的损失。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告修复益阳东方维也纳小区3栋306房的外墙墙面、室内楼面，并赔偿反诉人因房屋漏水导致的损失共计30,000元；2、判令原告平整益阳东方维也纳小区3栋30房庭院露台；3、判令原告退还被告装修押金2,000元；4、本案反诉费用由原告承担。原告在反诉辩称，根据双方签订的《前期物业服务合同》，就收费的依据及标准均有约定，且已经过公示，物业公司收取物业服务费合法。房屋质量问题的主体是开发商，而非物业公司。被告以房屋质量问题及未入住未交物业服务费，不符合法律规定。被告未入住并不是物业公司的责任，被告已经享受了物业公司的服务，应该交纳物业费用。物业公司已经履行了物业合同的约定条款。被告因房屋质量问题提起反诉，与本案不是同一法律关系，请求驳回被告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2012年2月26日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告向被告居住的东方维也纳小区提供前期物业费管理服务，住宅（电梯）物业服务费为1元每平方米每月，物业服务费由被告根据约定缴费期限向被告按年收取（按房屋建筑面积计算），逾期不交纳物业管理费的，按日加收应缴费用千分之三的违约金。业主逾期不缴纳物业管理服务费的，按日加收应缴费用千分之三的违约金。同日，原告将东方维也纳小区3栋306房及房间钥匙向被告进行了交付，并由被告签字确认。2014年6月18日，益阳市物价局颁发《湖南省服务价格登记证》，高层带电梯住宅物业服务费收费标准为1.3元每平方米每月。2014年7月2日，原告在东方维也纳小区张贴公示，明确从2014年9月1日起，将被告所居住的小区物业管理服务费收费标准由每月每平方米1元提价至1.3元。公示期间，被告未提出异议。2019年6月30日起，原告终止为被告居住的小区提供物业服务。另查明，被告所住益阳市的房屋面积为119.87㎡。2012年8月31日至2019年6月30日，被告未向原告交纳物业服务费。以上事实有原告提交的《前期物业管理服务合同》、房屋交付确认书、房屋钥匙接收确认书、《湖南省服务价格登记证》、公示照片、物业费催缴通知单、被告提供的商品房销售合同、损失照片及原、被告的当庭陈述等在卷予以证实。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告按照合同约定向被告提供了相应的物业管理服务，被告理应当按约向原告缴纳物业管理费。自2012年8月31日起至2014年8月31日，按每月每平方1元予以计算，被告应向原告缴纳物业费2,876.88元（119.87㎡×24个月×1元），2014年9月1日至2019年6月30日，按每月每平方1.3元予以计算，被告应向原告缴纳物业费9,038.2元（119.87㎡×58个月×1.3元），以上合计11,915元。对于被告反诉请求第一项和第二项，均系房屋质量问题所引起，与本案无关，属于另一法律关系，被告可另行主张权利。被告认为，原告提供的物业服务存在重大瑕疵，致使被告房屋存在渗水情况后未及时得到整改，一直无法居住，并要求原告赔偿损失30,000元，结合被告所提供的证据无法证实被告的实际损失，故本院对被告的该项损失不予支持。被告主张原告应退还装修押金，虽然原、被告在《前期物业管理服务合同》中并未明确约定装修押金的退还，但双方默认将该笔资金用于为装修提供担保，现被告陈述其房屋未装修完毕，故装修押金未达到退还条件，被告可待房屋装修完毕后再向原告提出申请。被告多年未交物业费，对原告的经营管理造成了一定的影响，理应交纳违约金，考虑原告在小区服务期间的实际情况，对原告主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨建洪支付原告（反诉被告）益阳锦和物业管理服务有限公司物业管理费11,915元，限判决生效后十日内付清；二、驳回原告（反诉被告）益阳锦和物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨建洪的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费180元，减半收取90元，反诉费300元，共计390元，由原告（反诉被告）益阳锦和物业管理服务有限公司负担90元，被告（反诉原告）杨建洪负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员  刘科军二〇二〇年九月二十七日法官助理谭**书记员赵梦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。