浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2770号 上诉人（原审被告）：张春华，男，1973年3月3日出生，汉族，住江苏省阜宁县。 被上诉人（原审原告）：陈天富，男，1970年2月27日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：周媛媛，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。 上诉人张春华因与被上诉人陈天富房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初5554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张春华上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：一、案涉租赁的房屋一直是合租房，上诉人理应只承担一半的房租，另一房客被被上诉人赶走，被上诉人已经收取另一房客的租金500元也应予以扣除。二、从2020年1月起齐贤街道就因疫情给房子贴了封条，上诉人在2020年5月才获得使用权，应该少支付5个月的租金。三、案涉租赁房屋中上诉人的物件很多，要找合适的房屋比较难，应该是找到合适的房屋后十天之内搬走。四、上诉人对物业收取的物业费有异议，已经另案起诉。上诉人5个月没有享受到物业的服务，物业费也要从房租中扣除。五、超长时间的合同，没有房产证就是没有诉讼的资格。 被上诉人陈天富辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人提到的500元租金已经包括在上诉人已支付租金12500元中，上诉人还有1000元的租金差价未支付的事实清楚。关于押金1000元需上诉人腾退案涉租赁房屋后才会退还。被上诉人主张的从2019年3月22日起计算的占有使用费，被上诉人已经明确告知上诉人腾退房屋，给其留出了充足的找房子的时间。 陈天富向一审法院起诉请求：判令张春华立即向陈天富支付从2018年3月22日起至2019年3月21日止拖欠的租金1000元，并承担2019年3月22日起至张春华实际归还租赁房屋及设施之日止的占用使用费；张春华腾出所租赁的房屋及设施交还给陈天富。 一审法院经审理查明：案涉房屋位于绍兴市柯桥区××街道××幢××单元××室，系拆迁安置房，陈天富系被拆迁人。2018年3月22日，陈天富（出租人，甲方）与张春华（承租人，乙方）签订一份《租赁协议》，约定：甲方将位于龙景嘉苑12幢3幢1008室房屋出租给乙方，乙方先付款后入住；租期一年，从2018年3月22日起到2019年3月21日止，租金及物业费13500元；交押金1000元，退房时结清费用后退还等。陈天富已将房屋交付给了张春华，张春华占有使用房屋至今。张春华已支付租金12500元、押金1000元。 一审法院认为，陈天富与张春华签订的《租赁协议》，系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人理应诚信履约。陈天富系案涉房屋的拆迁安置人员，其出租房屋应属有权处分。张春华未足额支付陈天富2018年3月22日至2019年3月21日期间的租金（物业费），该院对陈天富要求张春华支付租金差额1000元的诉讼请求依法予以支持。因双方约定押金在退房时结清费用后退还，故对该押金本案中不予处理。合同期满后张春华仍继续占有使用房屋，陈天富要求张春华腾退并支付占有使用费，理由正当，该院予以支持。因新型冠状病毒疫情影响，且案涉房屋在2020年曾被贴封条，影响房屋的使用，故该院酌情减免张春华2020年2月一个月的房屋占有使用费。按照13500元／年计算，张春华应支付2019年3月22日至2020年1月31日的占有使用费11625元［13500÷12×（10＋10÷30）］，及自2020年3月1日起至实际腾退之日止按13500元／年计算的占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条规定，判决：一、张春华应于判决生效之日起十日内腾退位于绍兴市柯桥区××街道××幢××单元××室的房屋，将房屋交还给陈天富；二、张春华应支付陈天富房屋租金、占有使用费12625元，以及自2020年3月1日起至实际腾退之日止按13500元／年计算的占有使用费，限于判决生效之日起十五日内履行完毕；三、驳回陈天富的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，减半收取138元，由陈天富负担38元，张春华负担100元。 二审中，上诉人张春华向本院提出申请，要求法院前往柯桥区齐贤派出所调取2019年、2020年所有张春华的报警案件，以证实另一租户被赶走以及物业阻止上诉人进入小区的事实。被上诉人陈天富发表意见认为，上诉人申请调取的该证据只能证明双方合同已经到期，派出所介入上诉人仍不肯搬离的事实。本院认为，上诉人申请调取的证据所要达到的证明目的与本案的审理不具有关联性，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定，本院决定不予准许。同时，上诉人认为因物业费包括在租金之中，上诉人已就物业收取物业费的合理性和收费金额另行提起诉讼，因其对本案的审理具有重大的影响，故向本院申请中止本案的审理。被上诉人陈天富发表意见认为，上诉人申请中止审理的理由与本案无关，不能成为上诉人不腾退房屋和不缴纳占有使用费的理由。本院认为，上诉人提起的另案诉讼与本案不具有关联性，其申请中止的理由不成立，本院不予准许。 二审中，上诉人张春华向本院提交了以下证据： 证据1：齐贤街道阳嘉龙村的封条一份，证明上诉人直到2020年5月才能入住案涉房屋。 证据2：图片一组和视频一份，证明由于被上诉人没有缴纳物业费导致上诉人的车辆被阻拦无法正常出行。 被上诉人陈天富发表质证意见认为，小区门卫处的出入记录被上诉人在一审已经提交，2020年2月24日开始已经有上诉人进入小区的出入记录。关于证据2，被上诉人有正常缴纳物业费，上诉人提交的视频中亦可见是上诉人从小区内外出，可证明上诉人居住在小区内且占有使用案涉房产至今。本院对上述证据分析认证认为，证据1以及证据2中的部分图片材料双方当事人已经在一审中提交过，不属于二审中的新证据，且上述证据均无法达到上诉人的证明目的，故本院均不予采纳。 二审中，被上诉人陈天富向本院提交了用户用水情况清单一份、历月电费明细一份、浙江绿森物业管理有限公司收款收据一份，共同证明上诉人除了过年回家到目前为止对案涉房屋都在正常使用的。上诉人发表质证意见认为，这只是房屋滴水，上诉人没有真正在使用，且对该证据的真实性有异议。本院认为上述证据不影响本案事实的认定和实体结果的处理，故本院对此不予采纳。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点是上诉人是否需要向被上诉人腾退房屋并支付未付租金和占有使用费。本案中被上诉人系案涉房屋的拆迁安置人员，其有权对案涉房屋进行出租，且被上诉人与上诉人签订的《租赁协议》，系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人以被上诉人没有案涉房屋的房产证为由主张被上诉人没有本案诉讼的资格缺乏事实和法律依据。关于上诉人提出的案涉房屋系上诉人与案外人合租，其应只承担一半租金的主张，本院认为，案涉《租赁协议》由上诉人与被上诉人签订，故根据合同相对性原则，理应由上诉人向被上诉人支付全额租金，至于事实上上诉人有无与他人合租，系上诉人与他人的关系，与审理本案无关，上诉人可另觅救济途径解决。关于上诉人提出的减免5个月租金的诉请，本院认为，上诉人所述称的2020年5月才正常使用案涉房屋与其进出该小区的出入记录不符，且一审法院已经考虑疫情的影响酌情减少上诉人2020年2月一个月的租金，故本院对上诉人的该项主张亦不予支持。关于案涉房屋的腾退时间，双方签订的《租赁协议》约定的租赁期满时间为2019年3月21日，现早已到期，上诉人应当按约腾退房屋，却仍继续占有使用房屋至今，且一审法院已经给予了上诉人十日的腾退时间，故上诉人再要求延长腾退时间没有事实和法律依据。关于物业费，双方签订的《租赁协议》中明确约定了物业费由上诉人承担，且上诉人亦为物业实际使用人，现上诉人主张物业费也要从房租中扣除亦无事实和法律依据。 综上所述，上诉人张春华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费275元，由上诉人张春华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 茹赵鑫 审 判 员 梅 云 审 判 员 姚 瑶 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺