安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终3229号上诉人（原审被告）：赵海洋，男，1973年9月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：颛孙亚伟，蚌埠市龙子湖区李楼乡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司，住所地安徽省蚌埠市胜利中路245号。负责人：张汐，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雨晴，该公司职工。委托诉讼代理人：章敏，安徽今点律师事务所律师。上诉人赵海洋因与被上诉人国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司（以下简称蚌埠供电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵海洋上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.判令蚌埠供电公司支付因解除房屋租赁合同给赵海洋造成的装饰装潢损失（具体数额以评估计算）；3.蚌埠供电公司承担诉讼费用；当庭增加诉请：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、一审判决第二项与第四项相互矛盾、显失公平。即便赵海洋服从判决，但撤场搬家需要合理时间，这期间并不算对案涉房屋的占有。二、赵海洋投入60万元装修、添置设备用于餐饮经营。因蚌埠供电公司是国企，租赁合同只能一年一签，双方仅于2016年10月、2018年初签订过两次合同。结合餐饮行业特性，双方均是长期租赁的意思表示。如解除合同，应考虑赵海洋经营时间较短，对装潢、设备等投资的补偿。三、房屋使用费每月7000元不符合法律规定。租赁合同到期后，在没有续签合同的前提下，双方就合同内容继续履行主要合同内容的，视为签订了无期限租赁合同，赵海洋不存在逾期情形。蚌埠供电公司辩称，一、蚌埠供电公司与赵海洋签订的房屋租赁合同合法有效，对双方有约束力，房屋租赁合同到期后，赵海洋不予解除合同构成违约，与蚌埠供电公司无关；二、一审判决中赔偿项目符合相关法律规定也符合合同约定，合法有效；三、赵海洋关于蚌埠供电公司单方解除合同并给其造成装潢损失不能成立，蚌埠供电公司并未单方解除合同，是原租赁合同已经期满，蚌埠供电公司多次与其交涉，赵海洋不愿意搬出，蚌埠供电公司不得以才到法院诉讼。双方租赁合同约定，合同期满蚌埠供电公司对装潢不承担损失责任。同时赵海洋并未在一审中提起反诉要求蚌埠供电公司承担装潢损失，装潢损失不在本案上诉范围之内。蚌埠供电公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除蚌埠供电公司、赵海洋之间签订的《房屋租赁合同》；2.赵海洋返还租用房屋；3.赵海洋支付房租14000元（自2019年1月至2019年4月）；4.赵海洋支付房屋使用费55000元（自2019年5月5日至2020年1月5日，实际要求计算至赵海洋返还房屋之日）；5.赵海洋支付逾期违约金2100元；6.赵海洋支付解除合同违约金4200元；7.诉讼费用由赵海洋承担。一审法院认定事实：2018年1月6日，蚌埠供电公司与赵海洋签订《房屋租赁合同》，合同约定蚌埠供电公司（甲方）将坐落于蚌埠市龙子湖区凤阳路284号1栋1楼房屋出租给赵海洋（乙方）作为经营餐饮使用；建筑面积165平方米；租赁期限一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；月租金3500元。第5.2.1条租金支付期限，按照年方式支付，乙方在本合同生效之日起90日内支付房屋租金42000元。第12条违约责任，第12.2条“由于甲方逾期向乙方交付房屋的，或乙方逾期向甲方支付房屋租金等费用的，违约方每逾期一日按照当期租金的5%的标准向守约方支付违约金；违约方逾期履行期限达到合同解除条件，且权利方解除合同的，违约方应按照年租金的10%标准向守约方支付违约金，并承担约定的赔偿责任。”第12.4条“如果乙方逾期交还的，乙方每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失。”……。双方履行合同至期限届满后，双方没有再签订书面合同，赵海洋仍然继续使用案涉房屋。自2019年1月1日起赵海洋未向蚌埠供电公司交纳房屋租金。一审法院认为，蚌埠供电公司与赵海洋签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，双方应全面履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案蚌埠供电公司、赵海洋签订的房屋租赁合同届满后，蚌埠供电公司主张其于2019年4月28日书面通知赵海洋解除双方的《房屋租赁合同》，但其所举证据《出租房产收回告知函》没有承租人的签字，且赵海洋不认可收到该份通知，故对蚌埠供电公司的该项主张不予认定。租赁期限届满，赵海洋仍继续使用租赁房屋，蚌埠供电公司亦不反对，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时提出解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现蚌埠供电公司主张要求与赵海洋解除租赁合同、赵海洋返还租用房屋、支付房屋租金、使用费，符合法律规定，予以支持。租赁合同解除前，赵海洋占有使用租赁房屋，应向蚌埠供电公司支付租金，赵海洋主张受疫情影响，应当适当的对房屋租金予以免除。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。安徽省人民政府根据新型冠状病毒感染的××疫情情况，于2020年1月24日起启动安徽省重大公共卫生事件一级响应，属于不可抗力，由此导致赵海洋无法正常使用租赁房屋进行经营活动，因此酌定免除赵海洋3个月的房屋租金，赵海洋应支付自2019年1月1日至2020年7月31日期间的租金56000元。租赁合同解除后，赵海洋逾期返还的，还应向蚌埠供电公司支付房屋占有使用费，根据双方合同的约定，每逾期一日按照日租金标准的两倍支付房屋使用费，即7000元/月，从2020年8月1日起至交还房屋之日止。关于违约金，因双方未约定合同期满后支付房屋租金的期限及方式，故对蚌埠供电公司主张赵海洋支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于赵海洋辩称其装修和购买设备投入较大，如果蚌埠供电公司单方面解除合同，应当赔偿损失，因赵海洋未提出反诉，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除蚌埠供电公司与赵海洋于2018年1月6日签订的《房屋租赁合同》；二、赵海洋于判决生效之日起15日内将位于蚌埠市龙子湖区凤阳路284号1栋1楼房屋腾空并返还给蚌埠供电公司；三、赵海洋于判决生效之日起15日内向蚌埠供电公司支付2019年1月1日至2020年7月31日的租金56000元；四、赵海洋于判决生效之日起15日内向蚌埠供电公司支付2020年8月1日起至实际返还房屋之日止按7000元/月计算的房屋占有使用费；五、驳回蚌埠供电公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1683元减半收取计841.5元，由赵海洋负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,本院二审仅针对赵海洋的上诉请求进行审查,当事人没有提出请求的,本院不予审查。本案系因赵海洋与蚌埠供电公司之间因房屋租赁合同引起的纠纷，根据赵海洋的上诉请求，本案的焦点应为：1.案涉房屋租赁合同是否应予解除；2.案涉租赁合同解除后，赵海洋是否需向蚌埠供电公司支付2020年8月1日起至实际返还房屋之日止按7000元/月计算的房屋占有使用费；3.蚌埠供电公司是否赔偿赵海洋因解除案涉房屋租赁合同造成的装饰、装潢损失。关于案涉房屋租赁合同是否应予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，案涉合同于2018年12月31日租赁期限届满后双方未续签书面租赁合同，赵海洋继续使用该房屋，蚌埠供电公司亦未提供证据证明其反对赵海洋继续租赁，故案涉房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，现蚌埠供电公司起诉要求解除案涉房屋租赁合同，一审法院判决该房屋租赁合同解除合法有据。关于赵海洋是否需向蚌埠供电公司支付2020年8月1日起至实际返还房屋之日止按7000元/月计算房屋占有使用费的问题。根据案涉合同约定，如果赵海洋逾期交还房屋的，每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向蚌埠供电公司支付房屋使用费。因蚌埠供电公司以诉讼的形式要求与赵海洋解除案涉合同，并请求赵海洋返还案涉房屋。至蚌埠供电公司诉讼时，赵海洋逾期交还房屋的事实尚未发生，一审判决赵海洋双倍支付房屋占有使用费无事实依据，本院予以纠正。但因2020年8月1日至房屋应返还之日，赵海洋仍占有使用案涉房屋，其应按照约定的每月3500元的租金标准，支付在此期间的费用。一审法院根据新型冠状病毒感染的××疫情情况导致赵海洋无法正常使用租赁房屋进行经营活动的实际情况，酌定免除赵海洋3个月的房屋租金，因蚌埠供电公司未对此提出上诉，系对自己权利的自由处分，本院对一审判决确定的免除赵海洋3个月租金予以维持。关于赵海洋上诉认为蚌埠供电公司应赔偿其因解除租赁合同造成的装饰装潢损失问题。因赵海洋在一审中未对装饰装潢损失提起反诉，该上诉请求不在本案二审审理范围，赵海洋可另案主张。综上所述，赵海洋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初111号民事判决第一项、第二项，即解除国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司与赵海洋于2018年1月6日签订的《房屋租赁合同》；赵海洋于本判决生效之日起15日内将位于蚌埠市龙子湖区凤阳路284号1栋1楼房屋腾空并返还给国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司；二、撤销安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2020）皖0302民初111号民事判决第三项、第四项、第五项；三、赵海洋于本判决生效之日起15日内向国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司支付2019年1月1日至实际返还房屋之日止的租金（租金按照3500元/月计算，计算租金总额后免除3个月租金10500元）；四、驳回国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1683元，减半收取为841.5元，由赵海洋负担600元，国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司负担241.5元。二审案件受理费150元，由赵海洋负担75元，国网安徽省电力有限公司蚌埠供电公司负担75元。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 李小芹审判员 穆 莉二〇二〇年九月二十七日法官助理郭艳丽书记员夏婧楠附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；