湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初2821号原告：攸县鑫雨物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市攸县联星街道百花社区攸州大道强远1栋。法定代表人：王源之，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王清平，男，1964年2月7日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。被告：颜忠明，男，1976年6月9日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告攸县鑫雨物业管理有限公司与被告颜忠明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告攸县鑫雨物业管理有限公司的委托诉讼代理人王清平到庭参加了诉讼，被告颜忠明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告攸县鑫雨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的物业费8523元；生活垃圾费144元，二次加压电费160元及违约金2650元，合计11478元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年11月、2017年10月、2018年11月、2019年12月，原告与攸县东城大厦小区业主委员会签订4份《物业管理服务合同》（以下简称合同），合同签订后，原告依据该合同约定，全面履行了对东城大厦的秩序维护、保洁、公共设施设备等物业服务义务。被告在2012年成为该小区902号业主。截止2020年10月31日止（物业服务费采用合同签订当月预收全年方式）被告欠原告物业服务费等相关费用合计11478元。为保护广大业主的合法利益，维护小区物业服务工作的正常运转，特请求人民法院依法判决，给小区营造良好的生活环境和社会风气。原告攸县鑫雨物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、东城大厦业主信息资料表1份，拟证明颜忠明系大城大厦小区1单元902号业主的事实；2、收取物业费的收取款凭证1份，拟证明被告入住该小区，缴纳了部份物业费的事实；3、物业服务合同4份，拟证明原告与东城大厦小区业主委员会先后签订了4份物业服务合同的事实；4、证明1份，拟证明原告2015年11月1日至2016年10月31日对东城大厦小区实施了物业管理服务的事实；5、授权委托书2份，拟证明环卫处委托原告代收生活垃圾费的事实；6、物业服务费催缴通知单3份及短信催收证明1份，拟证明原告通过张贴催缴通知单、发短信等方式向被告催收物业费的事实；7、通知、催收通知、告业主书、公告各1份，拟证明原告在小区张贴通告向被告催收物业费的事实；8、业委会张贴的通告、报告、公示各1份，拟证明业委会张贴通告要求业主向原告缴纳物业费的事实；9、关于拟起诉业主的联系函1份，拟证明原告拟起诉恶意欠费，影响小区正常运转的事实；10、物业费及违约金计算单1份，拟证明欠费计算明细的事实；11、房地产权登记信息1份，拟证明被告房屋面积为170.2平方米的事实。被告颜忠明未予答辩，亦未向本院提供证据。原告攸县鑫雨物业管理有限公司围绕诉讼请求向本院提交了东城大厦业主信息资料表1份、收取物业费的收取款凭证1份、物业服务合同4份、证明1份、授权委托书2份、物业服务费催缴通知单3份及短信催收证明1份、通知、催收通知、告业主书、公告各1份、业委会张贴的通告、报告、公示各1份、关于拟起诉业主的联系函1份、房地产权登记信息1份，原告攸县鑫雨物业有限公司提交的证据符合证据的有效要件，本院应当予以采信。对原告提供的物业费及违约金计算单1份，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院对事实认定如下:被告颜忠明系攸县东城大厦小区1单元902号房业主。原告自2012年11月开始由被告小区业委会聘请，为被告小区提供物业服务。2015年11月1日至2016年10月31日攸县东城大厦小区由原告攸县鑫雨物业管理公司实施物业管理服务，但未与当届攸县东城大厦小区业主委员会签订物业服务合同。2017年10月31日、2018年11月12日、2019年12月31日，原告攸县鑫雨物业管理有限公司（合同乙方）与攸县东城大厦业主委员会（合同甲方）先后签订《物业管理服务合同》，约定由原告攸县鑫雨物业管理有限公司对东城大厦小区提供物业管理服务，合同期限均为壹年，分别自2017年11月1日始2018年10月31日止、2018年11月1日始2019年10月31日止、2019年11月1日始2020年10月31日止；合同约定2017年11月1日到2019年10月31日高层住宅的收费标准1.1元/月/平方米；生活垃圾处理费按48元/户/年收取；二次供水的加压电费按80元户/年收取；业主或物业使用人不按时全额交纳物业费的从逾期之日起每天按应交费用的万分之六交纳违约金；合同并对双方的权利义务、管理服务费用、违约责任等其他事项进行了明确约定。2019年12月31日签订的《物业管理服务合同》将高层住宅的收费标准调整至1.2元/月/平方米，取消了收取按80元/户/年二次供水加压电费，物业服务费采用合同签订当月预收全年的收费方式。合同签订后，原告攸县鑫雨物业管理有限公司对东城大厦小区履行了物业管理服务义务。被告颜忠明入住该小区后，自2015年11月1日开始，被告仅暂交了2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业费1000元，尚拖欠2015年11月1日至2016年10月31日的物业费2247元（170.2平方米×1.1元/平方米/月×12个月）；2017年11月1日至2018年10月31日的物业费1247元（170.2平方米×1.1元/平方米/月×12个月=2247元—已交纳的1000元）、生活垃圾费48元、二次供水加压电费80元；2018年11月1日至2019年10月31日的物业费2247元（170.2平方米×1.1元/平方米/月×12个月）、生活垃圾费48元、二次供水加压电费80元；2019年11月1日至2020年10月31日的物业费2451元（170.2平方米×1.2元/平方米/月×12个月）、生活垃圾费48元。双方因此酿成纠纷，故原告诉至本院。另查明,被告颜忠明在原告攸县锦绣梅城物业有限公司管理区域内的物业面积为170.2平方米。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。攸县东城大厦业主委员会先后按年度与原告鑫雨物业公司签订《物业管理服务合同》系依法行使权利，原告鑫雨物业公司据此取得在攸县东城大厦小区进行物业管理服务的权利。原告鑫雨物业公司与攸县东城大厦业主委员会签订的合同均系其真实意思的表示，原告鑫雨物业公司进而从事物业管理服务，在提供相应服务的同时收取物业费合法有据。被告颜忠明入住该小区后随之与原告鑫雨物业公司建立了物业服务合同关系，接受了原告鑫雨物业公司提供的物业服务，应当承担交纳物业费等相关义务。经本院核定，被告颜忠明欠交原告鑫雨物业公司的物业费如下：2015年11月1日至2016年10月31日期间，原告与被告小区业主委员会虽未签订物业合同，但原告实际为被告的小区提供了物业服务，被告所在的小区业主委员会对原告实际提供了物业服务亦予以认可，因该期间的物业费没有合同约定，故参照原告与被告小区业主委员会于2017年10月31日签订的《物业管理服务合同》的收费标准计算物业费，即2247元（170.2平方米×1.1元/平方米/月×12个月）；自2017年11月1日至2018年10月31日的物业费1247元（170.2平方米×1.1元/平方米/月×12个月=2247元-已交纳的1000元）、生活垃圾费48元、二次供水加压电费80元；自2018年11月1日至2019年10月31日的物业费2247元（170.2平方米×1.1元/平方米/月×12个月）、生活垃圾费48元、二次供水加压电费80元；自2019年11月1日至2020年10月31日期间的物业费2451元（170.2平方米×1.2元/平方米/月×12个月）、生活垃圾费48元；以上共计8496元。在庭审中，原告自愿按照2020年8月贷款市场报价利率的4倍（即年利率15.4%）计算违约金至2020年5月31日止，符合法律规定，本院予以确认。又因2015年11月1日至2016年10月31日期间，原告与被告小区业主委员会未签订合同，故对该期间所欠物业费的违约金不予支持。被告颜忠明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告颜忠明在本判决生效之日起十五日内向原告攸县鑫雨物业管理有限公司支付自2015年11月1日至2016年10月31日物业费2247元；自2017年11月1日至2018年10月31日所拖欠的物业费1247元、生活垃圾费48元、二次供水加压电费80元；自2018年11月1日至2019年10月31日所拖欠的物业费2247元、生活垃圾费48元、二次供水加压电费80元；自2019年11月1日至2020年10月31日的物业费2451元、生活垃圾费48元；以上共计8496元；二、限被告颜忠明在本判决生效之日起十五日内向原告攸县鑫雨物业管理有限公司支付违约金（2018年度未交纳的违约金以1247元为基数按年利率15.4%自2018年11月1日计算至2020年5月31日止；2019年未交纳的违约金以2247元为基数按年利率15.4%自2019年11月1日计算至2020年5月31日止）；三、驳回原告攸县鑫雨物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告颜忠明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  谢秋云二〇二〇年九月二十三日法官助理蒋语孜书记员易林附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。