江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2626号上诉人（原审原告）：潘友芬，女，1969年9月22日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。委托诉讼代理人：束方萍，江苏中盐律师事务所律师被上诉人（原审被告）：江苏宇成置业有限公司，住所地江苏省盐城市海龙路4号商办楼（四楼东两间）。法定代表人：姚焕然，该公司董事长。委托诉讼代理人：田洪群，江苏一正律师事务所律师。上诉人潘友芬因与被上诉人江苏宇成置业有限公司（以下简称宇成公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初7450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘友芬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持潘友芬的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由宇成公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.潘友芬与宇成公司之间并没有约定以《预售许可证》的发证之日为预售之日。根据《行政许可法》和《城市商品房预售管理办法》第二条、第三条规定，商品房预售是行政机关许可开发企业进行商品房预告出售和商品房预售管理的行政许可行为，行政许可之日并非是实际预售之日，更不是房屋预售最高价产生之日。故在本案中潘友芬与宇成公司之间并没有约定以《预售许可证》的发证之日为预售之日，一审判决以《销售许可证》发证之日为预售之日，无任何事实依据，明显是曲解协议约定的内容。2.潘友芬与宇成公司之间，并没有约定在本地段预售起三个月内的预售价格为结算价，而是对结算期间的约定。双方在《协议书》第三条第（3）项中约定：“如上述类型营业用房最高单价高于42000元/平方米，则按最高单价与乙方结算，在甲方本地段预售日起三个月内乙方确定差价，并在七日内与甲方结算完毕，如逾期则乙方作自动放弃结算权利”。上述内容，一是确定按预售最高价与潘友芬结算；二是从本地段预售日起三个月内由潘友芬确定差价，并在七日内与宇成公司进行结算，逾期则潘友芬自动放弃结算权利。此是对双方差价确定期限和结算期限的约定，并没有表述以三个月内的预售价为差价。一审判决以《预售许可证》发证之日起三个月内的预售价作为结算依据，无任何事实依据和法律依据，明显是断章取义，混淆三个月内的预售价与三个月为确定差价期限和七日内结算期限的法律性质。3.本案双方应当认定以实际预售价格产生后，三个月内由潘友芬确定价格，并在七日内结算。因双方约定以最高预售价结算差价，是双方订立《协议书》的原意，只有在预售价格产生后，才能确定预售的最高价格，否则无法确定。故应当认定在实际预售价格产生后，三个月内由潘友芬根据实际预售价格的最高价确定差价，并在七日内结算。在此意义上讲，一审判决以《预售许可证》发证之日起三个月内的预售价作为结算差价的依据，明显无事实依据和法律依据。4.应当以52000元/平方米为最高预售价与潘友芬进行结算。证据证明，宇成公司在2016年12月26日将103号门市预售给韦某，双方订立了《商品房买卖合同》，并经过了备案。客观上，是宇成公司进行预售的，何时实际开始预售？预售何价格？何时形成最高价？只有宇成公司控制和明知，潘友芬不可能明知，根据合同性质，宇成公司负有通知潘友芬的附随义务，故宇成公司应当在2016年12月26日的52000元/平方米最高预售价形成后通知潘友芬，由潘友芬在三个月内确定价格，并在七日内进行结算。宇成公司虽提供了2019年12月12日重新与韦某签订的《商品房买卖合同》，暂且不论其原因和目的，因长达三年时间，双方变更合同，超过了原约定的三个月期限，故应当以当时的52000元/平方米为最高预售价与潘友芬进行结算。5.宇成公司与韦某于2019年12月12日重新签订《商品房买卖合同》，明显是恶意串通，损害潘友芬的利益，应认定为无效。因宇成公司于2016年12月26日将103号门市预售给韦某，双方订立了《商品房买卖合同》，并经过了备案。却在潘友芬等五人提起诉讼后，（2019）苏0902民初7442号案开庭前五天的2019年12月12日，宇成公司与韦某变更销售价格，长达三年之久，且商品用房的门市房销售价，我国执行的是市场调节价，故宇成公司在销售三年后变更价格，完全是为了应付诉讼，双方恶意串通，损害潘友芬等五人的利益。另，证据证明宇成公司一直存在合同价与实际收费不一致的事实，如104号门市备案合同价为38814.43元/平方米，而实际收费为47870元/平方米；105号门市诉讼前的备案合同价为49330元/平方米；106号门市备案合同价为41800元/平方米，而实际收费为53000元/平方米.据此，对2019年12月12日的《商品房买卖合同》，依法不应采信。二、一审法院判决不公。1.一审法院调取的105号门市备案合同价为49330元/平方米，一审判决亦已认定。起码说，按此合同价与潘友芬结算差价，并按约定结算利息。而一审判决置该事实而不顾，借口潘友芬超过了所谓的预售日起三个月的期限，驳回了潘友芬的诉讼请求，判决不公。2.因宇成公司违反合同义务，在预售房的最高价确定后，不履行通知潘友芬的附随义务，且弄虚作假，隐瞒事实真相，在诉讼后恶意串通，变更合同价格，明显构成了违约，应当依协议约定，承担相关款项的利息及违约金和潘友芬因维权产生的律师代理费等费用。宇成公司辩称：一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，其所作判决完全正确，应当依法驳回潘友芬的上诉，维持原判。1.潘友芬的第一个上诉观点不能成立，潘友芬与宇成公司所签订的协议，内容约定清楚，不可能产生误解或歧义，一审判决对协议内容已经做了充分阐述，潘友芬上诉状中的理由都是断章取义，曲解协议的本意；2.关于预售日的确定问题，按照潘友芬的上诉观点，预售日应当由其确定，宇成公司认为对三个月的确定日起止日应当按照销售许可证的日期为准；3.宇成公司认为潘友芬与宇成公司确定42000元/平方米的价格，该价款无论是论法、情都是对潘友芬有利的，同时，当初有关部门对拆迁评估价是16000元/平方米，而盐都法院在强制执行过程中，对最好的门面价是2万余元/平方米，故而不存在不公的问题；4.整个门面的销售是冲抵债务，基于上述事实和理由，潘友芬的上诉请求不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。潘友芬向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令宇成公司向潘友芬支付房屋拆迁补偿款35万元，并承担自2014年6月16日起至2019年8月19日止按银行同期同类贷款利率四倍计算的利息，自2019年8月20日起至实际付款日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的利息；2.判令宇成公司向潘友芬支付违约金20万元；3.宇成公司向潘友芬支付本案律师代理费5.5万元；4.判令宇成公司承担本案的诉讼费用、财产保全费、财产保函费。一审法院经审理查明：2014年6月16日，宇成公司（甲方）、潘友芬（乙方）及盐城市房屋征收中心（丙方）、江苏中厦集团有限公司（丁某）签订《协议书》一份，载明：“乙方在位于盐城市角原有营业用房35平方米，1998年，因丁某建设所需被拆迁，1998年6月，乙方与丁某委托的拆迁单位原盐城市房屋拆迁大队（现更名为盐城市房屋征收服务中心，即丙方）订立《盐城市房屋拆迁协议书》，对拆迁补偿事宜作了约定。因丙丁两方对1998年6月《盐城市房屋拆迁协议书》一直未履行补偿义务，同时，该地块经盐城市国土资源管理局重新挂牌拍卖，由甲方拍得，根据相关协议，甲方成为新的补偿主体。为妥善处理乙方营业用房拆迁补偿历史遗留问题，经甲乙丙丁四方平等协商，订立本协议。一、甲乙丙丁四方再次共同确认；乙方原营业用房面积35平方米。二、丙丁两方原应向乙方承担的拆迁补偿义务全部由甲方承担。三、甲方对乙方具体的补偿方式如下：1.房屋收购补偿费用18900元；2.拆迁过渡费用268800元；3.营业用房拆迁补偿费。根据原协议，本费用按同区位、同朝向门市房市场销售价格计算，因目前甲方尚未实施开发，无法确定甲方开发的门市房具体市场销售价格，对本费用甲方采取以下方式补偿：（1）门市房暂定为42000元/平方米，计1470000元。（2）如甲方在该地块开发的临黄海路（门朝南）地面一层营业用房最高价低于42000元每平方米，则甲方仍按42000元/平方米与乙方最终结算，乙方不予退还任何款项。如上述类型营业用房最高单价高于42000元/平方米，则按最高单价与乙方结算，在甲方本地段预售日起三个月内乙方确定差价，并在七日内与甲方结算完毕，如逾期则乙方作自动放弃结算权利。同时，自本协议订立之日起向乙方承担与第（1）项差额部分的利息，在24个月内按年利率12%计算，超过24个月，超出期限按年利率15%计算。如乙方选择按甲方上述类型营业用房某一实际最高售价与甲方最终结算本息，甲方亦予认可，不得以最高价未确定为由拖延与乙方结算。具体结算时间在乙方书面向甲方提出后七日内进行。但乙方选择后，不得再向甲方主张以最高价结算。（3）为防止甲方故意低售，同时考虑乙方对资金拖欠的承受能力，除本款第（2）项结算方式外，乙方有权另行选择采用市场对比方式与甲方最终结算本费用，即：以甲方开发地块东侧原盐城工学院地块开发的临黄海路（门朝南）地面一层营业用房售价为参考，如乙方向甲方提供原工学院地块上述类型营业用房某一实际最高成交单价，并向甲方书面提出按此单价最终结算，甲方应予同意，并在7日内与乙方结算……五、违约责任：1.如甲方不按本协议约定，与乙方结算或者未按本协议约定向乙方支付相关款项及利息，每发生一次，分别向乙方承担20万元违约金，并按银行同期贷款利率四倍向乙方承担利息。2.如甲方违约，除承担违约责任外，并承担乙方维权所发生的律师费，交通费等各项费用。……”。协议签订后，宇成公司按协议约定向潘友芬支付了补偿费用。同年8月9日，宇成公司取得金某广场1号楼及地下室的预售许可证。2016年11月6日，潘友芬等五户向宇成公司邮寄联系函，载明：“宇成公司：我们曾于今年10月份向贵司发出《关于结算本人门市房拆迁补偿费用余额的通知》，就有关事项提出了意见，并派代表金荣明同志与贵司崔董事长直接见面联系，但贵司一方面口头对我方的意见不予答复，另一方面又不向我们提供任何相关门市房对外销售的价格情况。现再次书面通知贵司，请在收到本联系函七曰内向我们书面提供贵司开发的临黄海路(门朝南)地面一层营业用房的销售价格倩况，以便双方结算。如目前尚未形成实际销售，亦请书面告知我方，否则，一切责任贵方自负“。同年11月30日，宇成公司回复称：“金荣明等五户：你们于2016年10月12日，邮寄给我司的通知收悉，通知要求我司根据合同约定，结算门市房拆迁补偿款，现答复如下：你们通知所称的金某广场门市销售价，系我公司的对外挂牌价，不是实际成交价，所以和你们约定的三个月内门市房实际销售价未超过和你方签订的合同约定价格，故我方于2014年6月16日与你方签订的门市房补偿协议己履行完毕，双方无任何瓜葛”。一审法院另查明，金某广场1号楼1层房屋在盐城市住建局房管处备案登记的商品房合同包括：103室，销售单价为41000元，时间为2019年12月12日；105室，销售单价为49331.1元，时间为2017年1月11日；106室、107室，销售单价为41800元，时间为2016年12月5日；110室、111室（门朝东），销售价格为42000元，时间分别为2017年1月10日、2016年12月13日；112室（门朝东），销售价格为51500元，时间为2016年10月11日。经实地了解情况，金某广场1号楼103室已于2019年10月15日由韦某的丈夫郑某租赁给案外人经营小吃店。一审庭审过程中，潘友芬提交《商品房买卖合同》一份，该合同买受人为韦某，出卖人为宇成公司，出卖商品房为金某广场1号楼103号，单价为52000元/平方米，签订时间为2016年12月26日。宇成公司亦提交其司与韦某签订《商品房买卖合同》一份，该合同载明的商品房为金某广场1号楼103号，单价为41000元/平方米，签订时间为2019年12月12日。宇成公司陈述之前与韦某签订的《商品房买卖合同》已作废，当时签合同目的是作为工程款抵押所用，合同价格并未作最终认定，且房屋亦未实际交付，直到2019年10月才交付，并与韦某丈夫进行结算，双方才形成真正的商品房买卖合同关系，后到房地产交易中心对买卖合同进行变更。本案在一审审理过程中，郑某在关联案件中至法庭接受法庭调查，其称：因宇成公司差欠我的工程款，宇成公司将坐落于金某广场1号楼103室的房屋给我抵工程款，暂时约定价格52000元/平方米，如果52000元/平方米的价格能卖出来，那么就按52000元与我结算；如果卖不出去，就按41000元/平方米与我结算。房子一直没卖出去，我要把房子租出去，我就在去年8、9月份跟宇成公司提出按41000元/平方米结算，后来双方按41000元/平方米进行了结算。潘友芬向一审法院申请保全宇成公司价值100万元的财产。本院于2019年11月23日作出（2019）苏0902民初7450号民事裁定书，裁定查封冻结被告宇成公司价值100万元的财产。本案的争议焦点为：1.潘友芬与宇成公司于2014年6月16日签订的协议书中的约定“如上述类型营业用房最高单价高于42000元/平方米，则按最高单价与乙方结算，在甲方本地段预售日起三个月内乙方确定差价，并在七日内与甲方结算完毕，如逾期则乙方作自动放弃结算权利”如何理解？潘友芬提供的宇成公司与韦某于2016年12月26日所签订的房屋买卖合同能否作为潘友芬主张权利的依据。2.宇成公司是否存在恶意拖延时间，不销售房屋而损害潘友芬权益的情形。一审法院认为：潘友芬与宇成公司双方签订的协议书是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，宇成公司已按42000元/平方米的标准履行了付款义务，现潘友芬从他方了解到宇成公司对双方协议中约定的门面房的销售价格高于原协议约定，故对差价部分提出本次诉讼。一、关于争议焦点一。潘友芬提供的依据是宇成公司与103门面房房主韦某于2016年12月26日所签订的合同，该合同约定销售价格为52000元/平方米，宇成公司抗辩该价格并非最终的合同价，且潘友芬提供的合同已超过三个月，在预售日三个月内其司并未销售出门面房，双方就协议中“宇成公司给予潘友芬门面房的补偿价暂定为42000元/平方米；如上述类型营业用房最高单价高于42000元/平方米，则按最高单价与乙方结算，在甲方本地段预售日起三个月内乙方确定差价，并在七日内与甲方结算完毕，如逾期则乙方作自动放弃结算权利”的约定理解存在歧义。一审法院认为，1.从文意解释来看，双方约定在甲方预售日起三个月内乙方确定差价，那么确定差价的房屋即应当是预售日起三个月内销售的房屋，如超出三个月外销售的房屋，则与三个月内确定差价相矛盾。2.从目的解释来看，双方约定在甲方预售日三个月内乙方确定差价，是因为房地产市场价格受多方面因素的影响，价格波动受诸多不确定因素的影响，房地产的价格可能会在一段时间内出现较大波动，三个月的期限对潘友芬、宇成公司双方而言是一个较为合理的期限，也有利于双方尽快解决争议。3.从协议上下文解释来看，协议第二条约定了潘友芬可以选择宇成公司销售的门朝南地面一层营业用房的差价进行结算，也可以另行选择市场对比方式与宇成公司进行结算（为了避免宇成公司故意低售），虽选择确定差价进行结算的参照价格存在不同，但“三个月内乙方确定差价，并其七日内与甲方结算完毕”时限要求是不变的。综上，该约定应理解为“如宇成公司开发的（门朝南）地块一层营业用房在预售日起三个月内销售的价格超过42000元/平方米，则潘友芬有权按照最高单价与宇成公司结算差价；为避免宇成公司故意在三个月内低售，潘友芬有权另行采用市场对比方式对东路侧原盐城工学院地块开发的临黄海路（门朝南）地面一层营业用房三个月内售价为参照与宇成公司最终结算”。本案中，宇成公司取得金某广场1号楼及地下室的预售许可证的时间为2016年8月9日，据查询，门朝南的门面房在三个月内均未能销售，潘友芬提交的韦某户的合同52000元/平方米（后又变更为41000元/平方米）亦超过协议约定的预售日三个月内，故潘友芬的主张不符合双方协议的约定。二、关于争议焦点二。宇成公司系房地产开发企业，从房地产行业自身特点来说，作为一种资金密集型、劳动密集型企业，房地产企业日常经营最大的风险就是资金，故确保资金回笼是保证自身产业链安全的重中之重。本案中，从2010年起投入开发至2016年8月9日取得预售许可证，宇成公司投入了巨额的资金成本，其在取得预售许可证之后理应立即对外销售，确保资金回笼；从宇成公司投入资金成本与对潘友芬（相同情况的共有5户）的补偿相比，其拖延销售所造成的损失远远高于对潘友芬的补偿，故其拖延销售，是得不偿失，且不符合企业正常的经营理念；再次，潘友芬并未举证证明宇成公司存在恶意拖延销售之情形。综上，潘友芬认为宇成公司存在恶意拖延时间，不销售房屋而损害潘友芬权益的意见一审法院不予采信。综上，潘友芬的诉讼请求，于法无据，一审法院院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第一项之规定，一审法院判决：驳回潘友芬的诉讼请求。案件受理费9850元，保全费5000元，由潘友芬负担。二审审理期间中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案争议焦点：宇成公司是否应当按52000元/平方米为最高预售价与潘友芬结算差价。本院认为，潘友芬与宇成公司签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自义务。案涉《协议书》第三条对潘友芬拆迁补偿方式进行了约定，现双方对第三条第三款第二项的理解产生分歧，其主要内容为“如上述类型（甲方在该地块开发的临黄海路【门朝南】地面一层营业用房）最高单价高于42000元/平方米，则按最高单价与乙方结算，在甲方本地段预售日起三个月内乙方确定差价，并在七日内与甲方结算完毕，如逾期则乙方作自动放弃结算权利。同时，自本协议订立之日向乙方承担与第（1）项差额部分的利息，在24个月内按年利率12%计算，超过24个月，超出期限按年利率15%计算。如乙方选择按甲方上述类型营业用房某一实际最高售价与甲方最终结算本息，甲方亦予认可，不可以最高价未确定为由拖延与乙方结算。具体结算时间在乙方书面向甲方提出后七日内进行。但乙方选择后，不得再向甲方主张以最高价结算。”一、关于预售日问题。《城市商品房预售管理办法》第九条第二款规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。该条款的通常理解为，开发商自取得《商品房预售许可证》之日起即可进行商品房预售。本案中，宇成公司于2016年8月9日取得预售许可证，作为投入巨额资金成本的宇成公司，理应在取得预售许可后即开始对外销售，故应当以2016年8月9日作为宇成公司的预售日。潘友芬认为预售日必须由其与宇成公司进行约定的上诉理由并无合同和法律依据。另外，关于潘友芬主张宇成公司实际预售日并非领取《商品房预售许可证》之日的问题，因潘友芬未提供充分证据证明其主张，故本院不予支持。二、关于确定差价是否应当在自预售日起三个月内的问题。《协议书》第三条第三款第二项对差价确定期间明确约定：“如上述类型营业用房最高单价高于42000元/平方米，则按最高单价与乙方结算，在甲方本地段预售日起三个月内乙方确定差价，并在七日内与甲方结算完毕，如逾期则乙方作自动放弃结算权利。”即在宇成公司本地段预售日起三个月内由乙方潘友芬确定差价，并于七日内结算完毕。该约定条款对乙方潘友芬确定差价的起止期间作了明确具体的要求，并具有拘束力。在此情形下，潘友芬主张以销售时间为2017年1月11日的105门市备案合同价49330元/平方米确定补偿差价，因已超出预售日起三个月，该请求没有合同依据，本院不予支持。三、关于宇成公司是否应当以韦某与宇成公司于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》中确定的52000元/平方米为最高预售价与潘友芬进行差价结算的问题。1.2016年12月26日的《商品房买卖合同》已因2019年12月12日韦某与宇成公司重新签订商品房买卖合同而废止。对此，韦某已经解释之前的合同是为抵冲工程款所用，合同价格并未作最终确定，且房屋未实际交付，宇成公司直到2019年10月才交付房屋并由韦某丈夫郑某与宇成公司进行结算，形成2019年12月12日单价为41000元/平方米的103号门市的《商品房买卖合同》。潘友芬既无证据证明韦某、宇成公司已对2016年12月26日《商品房买卖合同》实际履行，亦无证据证明2019年12月12日的合同系合同双方恶意串通形成，故潘友芬主张宇成公司应按与韦某2016年12月26日的《商品房买卖合同》中约定的单价52000元/平方米确认差价的理由不能成立，本院不予采信。2.即使韦某与宇成公司没有签订2019年12月12日的《商品房买卖合同》，因之前的合同签订时间为2016年12月26日，已超出销售日三个月，故该合同确认的单价亦不能作为潘友芬与宇成公司结算差价的依据。综上所述，潘友芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9850元，由潘友芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二〇年九月二十七日法官助理 徐 平书 记 员 周 洋