湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6640号上诉人（原审原告）：武汉奇步房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区团结大道融海杰座1幢1层11号。法定代表人：邓建林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡蕊，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖竹，女，1989年5月23日出生，土家族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：官民君，湖北正信律师事务所律师。原审第三人：施韵，女，1996年4月20日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：施磊，男，1969年11月11日出生，住湖北省武汉市洪山区。上诉人武汉奇步房地产经纪有限公司（以下简称奇步公司）为与被上诉人肖竹、原审第三人施韵合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初10284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奇步公司上诉称：一、原审判决在未向当事人释明的情况下，直接在判决中改变了本案的法律关系性质，程序违法，剥夺了奇步公司充分发表辩论意见的权利。原审法院在审理中若认为奇步公司主张的法律关系的性质与其根据案件事实做出的认定不一致的，则应当在审理中予以释明，告知相关可以变更诉讼请求，并组织各方当事人就本案的法律关系性质作为争议焦点组织当事人进行举证和辩论。但原审法院未向当事人释明，剥夺了当事人充分发表辩论意见的诉讼权利。二、原审法院否认本案居间合同纠纷的法律性质，属于认定事实不清。奇步公司提交了与肖竹于2018年1月签订的《看房确认书》载明：肖竹确认，案涉房屋为首次由奇步公司居间介绍并由奇步公司带领实地查看，非其他中介机构提供居间服务，并约定若肖竹与奇步公司介绍的出售方签订房屋买卖合同（及类似文本），奇步公司就按实际成交总价款2％支付服务报酬。另外，肖竹提交的证据“短信记录”也可以证明早在2018年4月，肖竹与施韵去创亿家中介公司之前，就已接受过奇步公司的看房服务，奇步公司也在积极与肖竹与施韵磋商，积极促成签约，即便后来也有其他中介机构曾带肖竹看房，但不能否认奇步公司为首次居间介绍方及为促成交易完成所做的积极撮合的居间工作。因此原审法院认定肖竹与施韵签订房屋买卖合同并非奇步公司居间介绍，由此否定本案居间合同纠纷的性质属于认定事实不清。三、奇步公司已履行了主要的居间义务，促成了案涉房屋买卖合同的订立，无论房屋是否最终交付，不影响奇步公司要求肖竹支付居间费。四、奇步公司诉请的居间费未违反法律规定，属于行业正常水平，应该得到支持。房地产经纪行业相关法律法规和湖北省的地方政策均未对居间费设定上下线，收费标准由各方商定，而本案居间费并未超出市场标准和行业水平，因此根据契约自由、意思自治的原则，应当根据合同约定的比例支付本案居间费用和违约金。综上，请求二审法院：改判肖竹向奇步公司支付居间服务费114000元及违约金（以114000元为基数，以月息2％为标准，自起诉之日计算起至全部居间费用支付完毕之日止）；本案一二审诉讼费由肖竹承担。肖竹答辩称：双方签订的房屋买卖居间合同，不存在居间合同的法律关系，而是一个合同关系。即使承担违约责任，双方约定的违约金条款过高。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。施韵陈述支持奇步公司的意见。奇步公司向一审法院起诉请求：1.肖竹向奇步公司支付居间服务费114000元及违约金（以114000元为基数，以月息2%为标准，自起诉之日计算起至全部居间费用支付完毕之日止）；2.肖竹承担本案全部的诉讼费用、保全费、担保费等费用。一审法院查明，2018年5月1日，施韵（售房人、甲方）与肖竹（购房人、乙方）以及奇步公司（居间方、丙方）订立了《房屋买卖居间合同》，约定：1、甲方将坐落于武汉市洪山区和平乡三角路村梦湖水岸三期12栋2单元4层2-401室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解，并通过丙方居间已实地看房，对房屋现状无异议，愿意按协议成交价格购买；2、房屋建筑面积为178.04平方米，房屋成交价格为5700000元整，合同签订当日，乙方向甲方交付购房定金800000元；3、丙方促成甲乙双方之间签署《武汉存量房购房合同》后，丙方可向甲乙双方收取房屋买卖中介佣金，经甲、乙双方约定，由甲方支付全部佣金114000元；4、在房屋交易过程中，丙方协助甲乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付居间服务费114000元，甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担居间服务费57000元；5、甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本合同约定的居间服务费，该延迟方除应向丙方支付居间服务费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。合同签订当日，肖竹未向施韵支付800000元定金。2018年6月17日，肖竹通过微信告知奇步公司由于肖竹个人资金周转原因不能再购买涉案房屋，奇步公司可将该房产售卖他人。2018年8月2日，肖竹向奇步公司寄送《告知书》，载明：奇步公司由于肖竹个人资金周转原因不能购买涉案房屋，奇步公司应将本次交易扣留的相关文件及证件尽早归还施韵，可将该房屋另售他人，如因拖延归还对交易双方造成损失，由奇步公司承担责任。一审法院另查明，肖竹与施韵确认，2018年3月双方通过案外自然人了解房屋信息，2018年4月，双方通过武汉创亿家房地产咨询有限公司（以下简称创亿家公司）多次看房沟通协商，双方在创亿家公司的介绍下达成初步的缔约意向，后因创亿家公司中介费用过高，施韵的父亲施磊与肖竹协商更换中介公司为本案奇步公司。本案的争议焦点：1、奇步公司、肖竹及施韵签订的《房屋买卖居间合同》中是否存在居间合同法律关系；2、奇步公司请求肖竹支付报酬的事实依据及金额。首先，奇步公司、肖竹及施韵签订的《房屋买卖居间合同》是否存在居间合同法律关系。《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间可分为两类：一类是指示居间或者报告居间，此类居间人只单纯提供订立契约的机会，寻找可与委托人订约的相对人，居间人不直接与相对人进行交涉。另一类是媒介居间，即居间人不仅为委托人报告订约的机会，而且在委托人与第三人之间斡旋、介绍、撮合，周旋于委托人和第三人之间，积极地促成他们订立契约。无论是哪一种居间，居间合同订立前，对委托人而言，不应事先知悉有订约的机会。因为如果委托人在订立居间合同时，知悉了订立合同的机会，则委托人与居间人订立合同的行为在法律上毫无意义，居间人的服务客观上成为不必要。本案中，经肖竹与施韵确认，2018年3月双方已通过案外自然人了解房屋信息并看房，2018年4月，为确保交易的安全，双方又通过创亿家公司多次看房沟通协商，在创亿家公司的介绍下达成缔约意向，后因创亿家公司中介费用过高，施韵的父亲施磊与肖竹协商更换中介公司为奇步公司。由此可见，奇步公司、肖竹及施韵在签订《房屋买卖居间合同》前订立合同的机会是客观存在的，其行为难以被认定为奇步公司在履行居间义务。故本案所涉《房屋买卖居间合同》不符合《合同法》规定的居间合同应有的法律特征，奇步公司、肖竹及施韵签订的《房屋买卖居间合同》中不存在居间合同法律关系。其次，奇步公司请求肖竹支付报酬的事实依据及金额。本案中三方在合同中约定“丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。”虽然奇步公司、肖竹及施韵签订的《房屋买卖居间合同》中不存在居间合同法律关系，但符合合同法律关系的法律特征，奇步公司未履行合同中约定的协助办理登记、房款交割、房屋所有权交付等合同主要义务，但在签订合同、保障交易的安全性中履行了部分合同义务。结合本案中合同履行时间、合同履行程度等因素，法院酌情调整报酬金额为5000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、肖竹于判决书生效之日起十日内向奇步公司支付服务费5000元及违约金（以5000元为基数，自2018年10月25日起计算至全部款项付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回奇步公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2580元，由奇步公司负担2467元，肖竹负担113元。二审期间，奇步公司向本院提交奇步公司和施韵签的独家委托卖房合同。拟证明施韵委托奇步公司卖房，不是一审查明的通过案外人了解到的信息，施韵未委托任何其他人来销售涉案房屋。肖竹质证认为该份证据真实性有异议。委托人和受托人之间在本案中存在利害关系，一审中奇步公司是没有提交这份证据的，所以这份合同是否在2018年1月8日签订存有异议。委托人和受托人签订的合同是双方内部的关系，肖竹没有在合同上签字确认，对肖竹不存在权利义务上的法律约束。因此，对于其关联性和证明目的均有异议。施韵质证认为房子委托给谁是我自己的权利，若没有委托就不会有后面的居间合同。施韵认可奇步公司提交的证据。本院对奇步公司提交证据的真实性予以采信。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，施韵（甲方）与肖竹（乙方）以及奇步公司（丙方）签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同约定“3、丙方促成甲乙双方之间签署《武汉存量房购房合同》后，丙方可向甲乙双方收取房屋买卖中介佣金，经甲、乙双方约定，由甲方支付全部佣金114000元；4、在房屋交易过程中，丙方协助甲乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付居间服务费114000元，甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担居间服务费57000元。”2018年6月17日，肖竹通过微信告知奇步公司由于肖竹个人资金周转原因不能再购买涉案房屋，奇步公司可将该房产售卖他人。案涉《房屋买卖居间合同》无法履行的责任不应归责于施韵或奇步公司。依据上述合同约定，应由肖竹承担居间服务费。考虑到肖竹的违约程度以及奇步公司实际并未能提供办理登记、房款交割、房屋所有权交付等服务工作，本院认定肖竹应向奇步公司支付服务费20000元，并承担违约金。结合奇步公司的实际损失情况以及肖竹对违约金的抗辩意见，本院对违约金依法下调。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初10284号民事判决第二项；二、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初10284号民事判决第一项为：肖竹于本判决书生效之日起十日内向武汉奇步房地产经纪有限公司支付服务费20000元及违约金（以20000元为基数，自2018年10月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回武汉奇步房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2580元，由武汉奇步房地产经纪有限公司负担1806元，肖竹负担774元。二审案件受理费2580元，由武汉奇步房地产经纪有限公司负担1806元，肖竹负担774元。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年九月二十三日书记员 陈喜兰