上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6033号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海丰海实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴坤城，执行董事。委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁甘雪，上海仕为律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：俞渝，男，1983年5月24日出生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人上海丰海实业有限公司(以下简称“丰海公司”)因与被上诉人俞渝房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初20177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰海公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回俞渝在一审中的诉讼请求，支持丰海公司的反诉请求或者将案件发回重审。事实和理由：丰海公司出租给俞渝的上海市槎溪路XXX号XXX号地下一层编号为B01-03、04的商铺(以下简称“系争商铺”，建筑面积315平方米)不能接入天然气管道并不影响俞渝对商铺的使用，俞渝无权单方面解除租赁合同。由于俞渝拖欠租金，导致双方租赁合同解除，丰海公司不应赔偿损失，且一审法院酌情确定损失为20万元没有依据，应对装修损失进行评估。俞渝一直占用系争商铺，直至2017年9月20日丰海公司才收回系争商铺，故俞渝应支付占有使用费。一审法院判决由丰海公司返还保证金，超出了俞渝在一审中的诉讼请求。被上诉人俞渝辩称，俞渝承租系争商铺用于中餐经营，必须开通燃气，为此双方在租赁合同中作了明确约定。由于系争商铺无法开通天然气，俞渝在装修后，无法正常营业。丰海公司未解决燃气问题，而擅自停水，导致俞渝在2017年1月之后停业。停业后，丰海公司一直与俞渝协商店铺的转让事宜，俞渝按照丰海公司的要求，与丰海公司一起寻找受让方，故没有返还系争商铺。一审法院判决正确，请求二审予以维持。俞渝向一审法院起诉请求：丰海公司返还押金人民币(以下币种均为人民币)6万元；退还租金229，144元；赔偿装修、设备、窝工、员工遣散费等损失985，888元，合计为1，275，032元。丰海公司提起反诉，请求判令：1．俞渝支付2017年1月至2017年6月19日期间的租金215，565元、物业管理费70，636元；2．俞渝支付2017年6月20日至2017年9月20日期间的占用费229，950元(按照月租金的2倍计算)；3．没收履约保证金76，600元(由俞渝支付的押金6万元及两个月的租金16，600元组成)。一审法院认定事实：位于上海市槎溪路XXX号XXX号地下一层的物业系丰海公司向上海壹若资产管理有限公司承租。2016年2月3日和2016年3月15日，俞渝与丰海公司分别签订《租赁意向书》和《租赁合同》约定：丰海公司将系争商铺出租给俞渝用以“炎武纪”餐饮品牌经营，租期：四年，自2016年4月1日至2020年4月1日；交付日期：2016年4月1日；免租期：自交付之日起5个月；履约保证金(含两个月租金)：7.66万元；租金：2016年4月1日至2017年3月31日为46万元／年，2017年4月1日至2020年3月31日为50万元／年；物业管理费：26元／平方米／月。双方另约定：丰海公司负责燃气工程，工程价格3.3万元-4万元(根据实际情况，最高不超过4万元)，若因煤气在2016年4月20日前未通气，导致俞渝不能正常经营，则免租期按每超过一天赔付三天计算；如丰海公司因自身经营需要或其他事由需要提前收回租赁场所并解除租赁关系的，视为违约，丰海公司应支付月租金2倍的违约金、退还履约保证金并对俞渝前期花费的装修等各项成本进行赔偿；任何一方违约致使合同目的无法或者难以实现的，另一方有权选择解除合同；终止合同后，俞渝需在10日内注销注册的营业执照(注销后履约保证金退还)且在10日内完成搬迁及返还商铺，否则应按约定租金的双倍支付场地占用费；若丰海公司未按约给予俞渝入住施工和经营条件的，导致发生损失的，俞渝可就所发生的损失向丰海公司追偿；丰海公司保证24小时足量供应水、电、气等以保证俞渝正常经营，若不能视为丰海公司违约，俞渝有权解除合同，除履约保证金应返还外，所发生的一切损失，由丰海公司赔偿。上述合同签订后，俞渝支付了履约保证金7.66万元(含6万元签约定金)并接收系争商铺进行了装修(支付了1万元装修保证金)。2016年8月，系争商铺开始餐饮试营业，但商铺的管道燃气仅开通了10日左右就不再开通，之后一直未能恢复，俞渝无奈用罐装煤气代替后维持经营至2016年12月底。期间俞渝支付了2016年9月至12月的租金15.33万元及2016年4月至9月的物业费49，140元，后未再支付。2017年1月3日，系争商铺被丰海公司以俞渝未支付2017年租金为由停水，俞渝遂停止了经营。2017年6月19日，俞渝向丰海公司发出《租赁合同解除通知函》，上载明：系争商铺交付后，丰海公司一直未能按约提供天然气，造成无法进行餐饮经营，丰海公司已构成根本违约，故租赁合同自即日起解除，丰海公司应退还已付租金15.33万元、租赁保证金7.66万元及物业费49，140元、装修保证金1万元并赔偿装修及设备投入损失110万元。2017年7月17日，丰海公司以《通知函》回函称：俞渝未在合同解除后10日内腾退房屋，故应按租赁费2倍支付占用费直至腾退之日止，2017年6月19日前的租金及其他费用亦应予结清；系争商铺内的可移动、可拆卸的设备和物品，给予5日时间自行搬迁，逾期视为自动放弃所有权，由此造成的损失俞渝自行承担。之后，双方未能协商一致，2017年9月12日，丰海公司将系争商铺另行出租给他人。一审法院另查明，丰海公司明确系争商铺无法开通燃气。一审法院认为，1．俞渝与丰海公司间基于签订《租赁意向书》和《租赁合同》建立的关于系争商铺的租赁合同关系系双方真实意思的表示且不违反相关法律法规，应属有效，审理中，俞渝与丰海公司对解除该租赁合同关系均不存异议，对此，予以确认。2．租赁合同关系解除后，系争商铺的租金、物业费、占用费应根据合同约定及实际使用情况予以结算，本案中，除约定的5个月免租期之外，俞渝已支付2016年9月至12月的租金15.33万元及2016年4月至9月的物业费49，140元，但由于燃气问题的存在，势必对俞渝在上述期间使用系争商铺进行餐饮经营造成一定的影响，故该期间的租金应予一定的减免，现酌情确定丰海公司应退还俞渝上述期间租金76，650元，而对于俞渝以合同中“煤气未通气，导致不能正常经营，则免租期按每超过一天赔付三天计算”的约定退还全部费用的诉请，一审法院认为，该约定系对煤气未通气而合同继续履行情况下的补偿，现俞渝主张合同解除，故对其上述诉请，不予支持。而2017年1月至9月期间，由于丰海公司未能解决系争商铺的燃气问题且存在停水行为，导致俞渝实际未使用系争商铺，对此，丰海公司存在过错，该期间的租金、物业管理费及占用费的损失应由丰海公司自行承担，故对丰海公司上述反诉请求，不予支持。3．租赁合同关系解除，系丰海公司无法按约提供系争商铺燃气供应的违约行为所致，故俞渝有权主张租赁合同关系解除所致损失。本案中，虽然俞渝对其主张的装修、设备、窝工、员工遣散费等损失未能提供充分证据，但系争商铺进行了装修并添置设备用于餐饮经营，合同的解除确对俞渝造成一定损失，现综合考虑租期、经营状况等因素，酌情确定丰海公司应赔偿俞渝经济损失20万元。而丰海公司作为违约方，其主张没收履约保证金不符合合同约定，不予支持，故其应将履约保证金7.66万元返还俞渝，至于装修保证金1万元，丰海公司虽称已退还，却未能提供相应证据，不予采信，故其应将该款退还俞渝，为免讼累，法院对此一并处理。判决：一、上海丰海实业有限公司应于判决生效之日起十日内退还俞渝租金76，650元；二、上海丰海实业有限公司应于判决生效之日起十日内退还俞渝履约保证金7.66万元及装修保证金1万元；三、上海丰海实业有限公司应于判决生效之日起十日内偿付俞渝经济损失20万元；四、上海丰海实业有限公司的反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，俞渝与丰海公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方合同约定由丰海公司负责燃气工程，且若因燃气未通气，导致俞渝不能正常经营，则免租期按每超一天赔付三天计算。合同履行过程中，由于系争商铺未能接通燃气，而丰海公司又自2017年1月对系争商铺停水，导致俞渝无法正常使用系争商铺，对此丰海公司存在过错，故一审法院判决2017年1月至9月期间的商铺使用费由丰海公司自行承担符合法律规定，本院予以维持。考虑到俞渝对系争商铺进行了装修且合同解除必然对俞渝造成一定的损失，一审法院酌情确定损失20万元，尚属合理，本院予以维持。综上所述，丰海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16，275元，由上海丰海实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年九月十四日法官助理 张文如书 记 员 张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……