湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9733号上诉人（原审被告）：陈艳，女，1978年9月23日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：李琳曦，女，1997年5月21日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：李小平，男，1971年4月14日出生，汉族，系李琳曦之父，住湖南省浏阳市。上诉人陈艳与被上诉人李琳曦房屋租赁合同纠纷一案，不服浏阳市人民法院（2020）湘0181民初5143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈艳向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初5143号民事判决；2.判决被上诉人承担所有费用。事实与理由：案外人雷辉承租了被上诉人李琳曦的房屋，经法院判决认定，雷辉应支付至2019年7月30日止的房屋租金。雷辉承租期间，上诉人与被上诉人签订《合伙协议书》，在涉案房屋二楼共同经营国珍生活馆。在雷辉退租后，上诉人与被上诉人的母亲协商，被上诉人的母亲同意按照1200元每月承租涉案房屋的二楼。上诉人于2019年8月7日通过微信转账的方式向上诉人母亲林香连支付，后因被上诉人父亲不同意租给上诉人，上诉人于2019年9月5日腾空房屋并交还钥匙。上诉人认为，应当依照1200元每月支付租金，一审法院认定错误。被上诉人李琳曦辩称，雷辉2019年7月30日退租时，只交了3片钥匙，还留了一片给上诉人，上诉人故意隐瞒租用涉案房屋二楼租金21800元每年的真相，致使被上诉人母亲错误地接受了涉案房屋二楼租金按照1200元每月的标准。上诉人未经被上诉人同意，私自从雷辉处转租二楼，其也没有权利使用一楼、阁楼、三楼，但事实上是陈艳实际占用了一、二、三楼。一审法院认定事实正确。李琳曦向一审法院起诉请求：一、判决陈艳支付所欠房租5388.5元；二、所有诉讼费由陈艳承担。一审法院认定如下事实：李琳曦系一名在读大学生，其名下位于浏阳市的房屋平时由其父母管理。2017年5月15日，其父李小平以个人名义与案外人雷辉签订《门面租赁合同》，协议将该涉案房屋第一楼门面及第二、三层房屋整栋出租给雷辉，后考虑到李琳曦系房主，且双方对违约责任及第三层房屋转租等事宜有变动，遂于当日由李琳曦与雷辉重新签订了一份《门面租赁合同》。该合同约定：租用时间自2017年5月15日至2020年5月31日，从2017年6月1日起计算租金。每年租金66800元，签订合同时即付半年租金，以后的租金必须提前一个月一次性缴纳半年租金，押金1万元。承租方在租期内，中途转租、转让须取得出租方同意。屋内家具电器须维护好，维修费用一律由承租方负责。允许雷辉将3楼转租给杨宏军。水费、电费由承租方自行到相应有关部门和单位缴纳，因其延误等原因，造成滞纳金或停水、停电，概由承租方自行负责。合同期满时，由出租方到有关部门和单位查实水、电缴纳情况后，由乙方补足为止。除因国家政策原因以及不可抗拒的自然灾害外，承租方需退租需提前一个月书面通知出租方，而且租金一概不予退还。承租方不按时支付租金视为违约，除承担10万元违约金外，出租方可随时收回房屋并可将承租方物件搬出，承租方须自觉搬出，所造成的损失和一切后果由承租方自行负责。等等。合同签订后，李琳曦交付雷辉门面钥匙4片，雷辉交纳了1万元押金，并按照合同约定如期交纳租金至2019年5月31日。合同签订之后履行合同的相关权利义务均是李琳曦父母代为履行。期间，雷辉于2017年5月23日登记注册“浏阳市鸿日光伏发电有限公司”，住所地位于浏阳市，经营太阳能发电；光伏设备零售等项目，后因经营亏损而停止营业。2018年7月18日雷辉与案外人陈凤、被告陈艳签订《合伙协议书》，在涉案房屋二楼共同合伙经营国珍生活馆，雷辉将一楼门面用于集成灶销售。2019年6月25日原告父亲李小平催问雷辉支付2019年6月1日起至2019年11月30日止的半年租金，雷辉当即答应过几天，随后决定退租，遂于2019年6月30日电话告知李琳曦母亲林香连。2019年6月28日雷辉与陈艳、陈凤签订《终止合伙协议书》，终止了合伙关系。2019年7月30日雷辉将3片门面钥匙交还李小平，另一片钥匙在原合伙人陈艳处。之后李小平于2019年8月2日、3日、4日、5日、8日连续几日在微信朋友圈发布涉案房屋出租信息。后陈艳夫妇经与李琳曦母亲林香连协商，同意由其继续租用涉案房屋二楼，月租1200元，陈艳实际使用了二楼、三楼，其于2019年8月7日通过微信转账1200元给林香连。后因李小平不同意，陈艳于2019年9月5日腾空房屋并交还钥匙。李琳曦于2019年11月6日以房屋租赁合同纠纷起诉雷辉，要求解除其与雷辉于2017年5月15日签订的《门面租赁合同》；确认雷辉擅自将房屋转租给第三方且擅自中途退租构成违约，判令雷辉支付违约金3万元；雷辉支付所欠房租33400元；雷辉支付租赁期间电费1901元，水费76.86元，法院经审理于2019年12月9日作出（2019）湘0181民初10516号民事判决，判决：一、解除李琳曦与雷辉于2017年5月15日签订的《门面租赁合同》。二、雷辉在本判决生效后十日内支付李琳曦房租11134元，违约金5567元，电费1181元，合计17882元（押金10000元予以抵扣）；三、驳回李琳曦的其他诉讼请求。李琳曦不服上诉，长沙市中级人民法院经审理于2020年4月2日作出（2020）湘01民终555号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案争议的最初来由是李琳曦与案外人雷辉之间的租赁合同关系，李琳曦与雷辉的租赁合同已经本院生效判决解除，且该判决确定雷辉支付截止至2019年7月30日止的房屋租金，陈艳基于与雷辉的合伙关系在雷辉租赁原告房屋期间对涉案房屋进行了部分使用，且在雷辉实际退出涉案房屋后，经原告母亲林香连同意，即自2019年8月1日继续使用该房屋，月租1200元。由于林香连非涉案房屋的所有权人的，其与陈艳所达成的口头约定属于效力待定的协议，事后，李琳曦发现月租金远低于房屋原来的租金，遂提出反对意见并以向人民法院起诉的行为维护自己的权利，故该口头协议不能约束原告。因此，一审法院酌情认定陈艳应当参照之前雷辉的租金标准支付李琳曦2019年8月1日至2019年9月5日期间的房屋占有使用费用，虽然陈艳仅占用涉案房屋的二楼、三楼，但一、二、三楼是一个整体，分开出租无实际可行性，故陈艳应支付涉案房屋整个三层的占有使用费6588.5元（66800元/年÷365天/年×36天），扣除其已支付的1200元，还应支付5388.5元。故对李琳曦要求陈艳支付所欠房租5388.5元的诉讼请求，予以支持。一审法院判决如下：限陈艳于本判决生效之日起十日内支付李琳曦自2019年8月1日起至2019年9月5日止的房屋占有使用费5388.5元。本案受理费50元，减半收取25元，由陈艳负担。二审中，上诉人提交了四份证据，本院认定如下：1.银行流水真实、合法，亦与本案争议事实有关联，本院予以采信；2.终止合伙协议书、民事判决书，与本案无关联，本院不予采信；3.李小平朋友圈截图，上诉人提交的证据需要证明的事实，已经在一审法院予以采信，故本院对该证据不再重复认定。被上诉人提交的一份合作明细账单，与本案无关联，本院不予采信。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。根据当事人二审提交的证据，本院查明，2018年1月5日，案外人雷辉向上诉人的母亲林香连账户转款33400元，以支付房租。本院另查明，案外人陈凤、上诉人陈艳均认可，雷辉退租后，以陈艳的名义占有涉案的房屋，用于存放物品。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合上诉人的上诉请求及双方当事人陈述的意见，本案的争议焦点主要在于：上诉人是否应当向被上诉人支付房屋占有费5388.5元。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案中，涉案的房屋系李琳曦所有，其母亲林香连虽然代收过房租，但现有证据并不能证明其享有代李琳曦出租涉案房屋的权利。同时，被上诉人亦提出反对意见并以向人民法院起诉的方式维护自己的权利，故上诉人与案外人林香连达成的口头协议不能约束上诉人李琳曦。上诉人在案外人雷辉退租后，实际占有涉案的房屋，虽然陈艳称其仅占用涉案房屋的二楼、三楼，但一、二、三楼是一个整体，陈艳提交的证据并不能证明其仅使用了二楼。综上所述，一审法院酌情认定陈艳应当参照之前承租人雷辉的租金标准支付李琳曦2019年8月1日至2019年9月5日期间的房屋占有使用费用，有事实和法律依据，本院予以确认。综上所述，陈艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈艳负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年九月十五日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。