湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6432号上诉人（原审被告）：武汉天一管家物业服务有限公司，住所地：武汉市武昌区中南街梅苑小区312号。法定代表人：王勤超，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡小祥，湖北宸展律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，湖北宸展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯晓琼，女，1962年9月20日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓凯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪晶晶，女，1980年9月3日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓凯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈群英，女，1948年9月2日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓凯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪凌，男，1976年2月9日出生，汉族，住武汉市武昌区委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓凯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈相宜，女，1989年9月9日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓凯，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原审被告：武汉市伟鹏苑小区第二届业主委员会，住所地：武汉市武昌区中北路122-11架空层。负责人：张燕，该委员会主任。委托诉讼代理人：周佑妮，该委员会副主任。上诉人武汉天一管家物业服务有限公司（以下简称天一物业公司）因与被上诉人冯晓琼、汪晶晶、陈群英、汪凌、沈相宜及原审被告武汉市伟鹏苑小区第二届业主委员会（以下简称伟鹏苑小区第二届业委会）确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初4480号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。天一物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认天一物业公司与武汉市伟鹏苑小区第一届业主委员会2016年12月22日签订的《伟鹏苑小区物业服务合同》有效，本案诉讼费用全部由冯晓琼、汪晶晶、陈群英、汪凌、沈相宜承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第七十六条并非效力性强制规定，而是授权性法律规定。案涉《伟鹏苑小区物业服务合同》体现了业主大会的证实意思，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不具备合同法第五十二条规定的无效情形。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十五条第二款规定，业委会代表业主签订物业服务合同是业委会的法定职责。天一物业公司作为善意第三人签订合同时完全有理由相信武汉市伟鹏苑小区第一届业主委员会是在执行业主大会的决议，且合同已履行完毕，天一物业公司依约履行了所有义务。因此，案涉《伟鹏苑小区物业服务合同》合法有效。冯晓琼、汪晶晶、陈群英、汪凌、沈相宜辩称，天一物业公司在一审中并未主张确认合同有效，其二审请求确认合同有效不应支持。修改合同的关键条款未经业主大会同意。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。伟鹏苑小区第二届业委会述称，同意一审判决。冯晓琼、汪晶晶、陈群英、汪凌、沈相宜向一审法院起诉请求：1.请求确认天一物业公司与武汉市伟鹏苑小区业主委员会之间签订的《伟鹏苑小区物业服务合同》第七条第三款无效；2.本案诉讼费由天一物业公司、武汉市伟鹏苑小区业主委员会承担。一审法院查明，冯晓琼、汪晶晶、陈群英、汪凌、沈相宜均系武汉市伟鹏苑小区业主，该小区公示《伟鹏苑小区物业服务合同》载明，甲方为伟鹏苑小区业主委员会（甲方、委托方），受托方即乙方为空白，合同第二条载明物业服务项目基本情况为，甲方将坐落在武汉市武昌区中北路122号伟鹏苑小区的物业管理工作，用以有偿服务的方式全权委托乙方。合同第四条载明物业服务合同期限为一年，自2017年起算，具体时间未填写。合同第七条物业服务费用载明，“3.公共收益由甲乙双方按比例分成（80%：20%），由乙方收取的费用，乙方应建立独立核算账目，按每季度一次性返还制度，向甲方缴纳约定比例收益，本合同签订之前产生的公共资源收益，由甲乙双方依具体情况协商处理”。2016年12月22日，伟鹏苑小区第一届业委会（甲方、委托方）与天一物业公司（乙方、受托方）签订《伟鹏苑小区物业服务合同》，载明甲方将坐落在武汉市武昌区中北路122号伟鹏苑小区的物业管理工作，用以有偿服务的方式全权委托乙方，物业服务期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日止。合同第七条载明“3.公共收益由全体业主所有，交甲方管理，统一用于公共区域、公共设施设备的维修等支出。路面停车收费由甲乙双方按约定比例共享，考虑乙方先期投入较大，双方约定，路面停车收费共享比例为甲方占30%、乙方占70%。本合同签订之前产生的公共资源收益，归甲方所有，乙方协助甲方进行追缴。”天一物业公司提供的滨湖居委会加盖印章的《情况说明》载明“近日有人以业委会交流平台名义擅自在群中发布《有关第一届业委会与天一物业签订合同等情况说明》的相关内容本人并不知情，所述内容与事实不符。伟鹏苑小区第一届业委会在相关物业的招标选聘的整个过程中均是在街道、社区、房管局的监督指导下逐步推进的。程序公开、透明、合法合规。在招标过程中没有任何的违法违规行为，业委会主任刘芳完全是在履行一个主任的职责，在此次招标过程中不存在任何恶意串通、收受贿赂的嫌疑。有关物业费、停车费收费标准以及公共收益比例分配上皆属于集体行为，不存在个人擅自修改合同，和天一物业法人相互串通之说。”2019年5月27日，滨湖居委会作出《关于废止2019年5月10日刘芳非法索取的声明》，载明2019年5月10日中午，刘芳手持打印好的《情况说明》文本前往社区，与社区工作人员周秀红同志交涉，要求该同志在《情况说明》上盖章，并以死相胁迫。周秀红同志出于避免意外事件发生，采取暂缓紧急避险措施：即暂时满足刘芳无理非法要求，出具了《情况说明》，但该《情况说明》违背当时伟鹏苑小区客观情况，不具备真实性、合法性。鉴于此，2019年5月10日《情况说明》无效，应予及时废止。2019年8月2日，滨湖居委会向一审法院作出《关于伟鹏苑小区相关事宜的相关说明》，载明“一、伟鹏苑小区第一届业委会招标前在小区张贴公示的《物业合同》是甲、乙双方按比例分成(80%：20%)另外还约定乙方应向甲方交纳履约保证金10万元，公示后获得小区业主认可。后来伟鹏苑小区第一届业委会与武汉天一管家物业服务公司签订的物业服务合同中第一届业委会擅自将两年合同期都改为甲乙按比例分成(30%：70%)。比例更改没有召开业主大会表决，没有在小区公示，也没有向社区居委会报告。二、伟鹏苑小区第一届业委会并于2016年12月18日，在小区公示了选聘物业的两家备选对象、即武汉天一管家物业服务有限公司和武汉博生物业公司，未确定第一届业委会与哪一家物业公司签订物业服务合同，业委会也没有召开业主大会表决，自2016年12月20日公示结束后再未在社区的监督下开展任何招标事宜。三、武汉天一管家物业服务有限公司从2017年至2018年4月，在伟鹏苑小区由社区代管期间，在未告知社区和业主情况下，还擅自超出甲乙双方约定的物业管理区域，对已经有自己的保安等管理人员的幼儿园收管理费。四、5月10日所出具的证明系刘芳胁迫所为，5月27日已声明无效。五、2019年3月13日出具的“关于伟鹏苑小区第一届业委会与武汉天一管家物业服务有限公司签订《物业合同》等相关情况证明”属实，未更改。以上是关于伟鹏苑小区相关事宜的说明”。一审法院认为，结合滨湖居委会作出的相关证明及本案已查明的相关事实可以证实伟鹏苑小区第一届业委会与天一物业公司于2016年12月22日签订的《伟鹏苑小区物业服务合同》与公示的《伟鹏苑小区物业服务合同》第七条第三款即有关公共收益分配的约定内容不一致。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。综合上述法律、行政法规的规定，业主委员会的权利来源为法律、业主和业主大会的授权。关于涉案《伟鹏苑小区物业服务合同》第七条第三款即有关公共收益分配的约定，伟鹏苑第一届业主委员会无权自行决定变更。本案中，并无证据证实前述条款约定内容的变更系经业主大会讨论通过或得到全体业主的追认和授权，且伟鹏苑第二届业主委员会亦未就此进行追认和授权，故伟鹏苑小区第一届业委的上述行为系无权处分行为。根据《中华人民共和合同法》第五十一条的规定，对冯晓琼、汪晶晶、陈群英、汪凌、沈相宜诉请予以支持。关于冯晓琼、汪晶晶、陈群英、汪凌、沈相宜诉讼主体资格问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”的规定，冯晓琼、汪晶晶、陈群英、汪凌、沈相宜作为小区业主就涉案《物业服务合同》排除业主享有路面停车收费主要收益的条款提起确认该条款无效的诉讼，符合法律规定，且伟鹏苑小区第二届业委会并未对冯晓琼、汪晶晶、陈群英、汪凌、沈相宜主体资格提出异议，故对天一物业公司主张冯晓琼、汪晶晶、陈群英、汪凌、沈相宜诉讼主体资格不适格的抗辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条《中华人民共和合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：确认《伟鹏苑小区物业服务合同》（武汉市伟鹏苑小区第一届业主委员会与武汉事实天一管家物业服务有限公司于2016年12月22日签订）第七条第三款无效。本案案件受理费100元，由武汉天一管家物业服务有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，伟鹏苑小区第一届业委会与天一物业公司于2016年12月22日签订的《伟鹏苑小区物业服务合同》与公示的《伟鹏苑小区物业服务合同》第七条第三款即有关公共收益分配的约定内容不一致，《伟鹏苑小区物业服务合同》第七条第三款即有关公共收益分配的约定，属于业主有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定，伟鹏苑第一届业主委员会无权自行决定变更。而前述条款约定内容的变更未经业主大会讨论通过或得到全体业主的追认和授权，且伟鹏苑第二届业主委员会亦未就此进行追认和授权，该合同变更后的条款内容并非业主真实意思表示，故一审对冯晓琼、汪晶晶、陈群英、汪凌、沈相宜诉请确认该条款约定无效的主张予以支持并无不当。天一物业公司上诉称《伟鹏苑小区物业服务合同》体现了业主大会的真实意思、合法有效的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，天一物业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武汉天一管家物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李斌成审判员  何义林审判员  刘 阳二〇二〇年九月二十六日法官助理范义伟书记员范义伟