江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3396号上诉人（原审被告）：徐良刚，男，汉族，1976年8月1日生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告）：苏州君鼎物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇白塘商苑3号楼42室。法定代表人：洪成春，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙有根，苏州君鼎物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：尹韦艳，苏州君鼎物业服务有限公司员工。上诉人徐良刚因与被上诉人苏州君鼎物业服务有限公司（下称君鼎公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐良刚上诉请求：一、请求贵院判决撤销一审法院作出的(2019)苏0583民初1030号民事判决，改判：(一)、确认君鼎公司与原告之间物业服务关系不成立，驳回君鼎公司要求徐良刚支付2017年1月1日-2018年6月30日的物业服务费及滞纳金。(二)、判定君鼎公司与昆山皇家花园物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》无效。(三)、请求贵院判决君鼎公司承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：根据上诉人提交在皇家花园小区业主委员会与昆山烨德公司签订的《物业服务合同》，不违反国家法律、法规强制性规定，上诉人与昆山烨德公司形成新在物业服务合同关系，与君鼎公司无关。现君鼎公司以事实服务为依据要求上诉人缴纳2017年至2018年6月30日的物业服务费，没有法律依据。皇家花园小区建设单位是昆山城北住宅发展公司，君鼎公司提交的《前期物业服务合同》是昆山皇家物业公司与君鼎公司所签(昆山华懋房产公司既没盖章，也无授权代表或法定代表人签字)，一审法院认定案涉小区《前期物业服务合同》是昆山华懋房产公司、皇家物业公司、君鼎公司三方所签，而且合同有效，违反《物业管理条例》的规定。根据君鼎公司提交在案涉小区《前期物业服务合同》明确显示：该两份前期物业合同不仅存在合同主体错误，合同无效等行为，且合同有效期限为2016年12月31日。即便按照一审法院认定合同有效，合同也已经终止。根据君鼎公司提交的社区居委会出具的情况说明，只能证明君鼎公司依然非法滞留小区，强制提供物业服务，导致业委会聘请的物业公司不能进入小区，提供服务。一审法院依据两份没有法律效力的前期物业合同，主观认为君鼎公司提供了物业服务，没有任何事实和法律依据。君鼎公司在诉讼中答辩称：君鼎公司与昆山市城北住宅发展公司于2011年1月1日签订了《皇家花园小区物业服务合同》后至今一直在皇家花园小区提供物业服务，该小区的业主委员会就徐良刚上诉中涉及的物业服务合同效力已经昆山市人民法院、苏州市中级人民法院作出判决和裁定，案号为(2020)苏05民终352号，驳回业主委员会的起诉。徐良刚再以同样的理由上诉或拒缴物业费显然没有依据，君鼎公司在该小区持续服务是经多方协调的结果，徐良刚作为业主有缴纳物业服务费的义务。徐良刚如认为物业合同无效，应提交符合法律的充足证据加以证明，但其并无明确证据加以证明，其诉讼请求不应被支持。君鼎公司向一审法院起诉请求：1.徐良刚支付2017年1月1日-2018年6月30日的物业服务费共计2581.8元及滞纳金（以860.6元为基数从2017年1月1日起按照日3‰计算至实际给付之日，以860.6元为基数从2017年7月1日起按照日3‰计算至实际给付之日，以860.6元为基数从2018年1月1日起按照日3‰计算至实际给付之日）；2.本案的诉讼费由徐良刚承担。一审法院认定事实：2011年1月1日君鼎公司与昆山市城北住宅发展公司签订物业服务合同，合同约定：物业名称皇家花园，物业类型小高层、公寓，收费标准：公寓每平方米2.3元/月，小高层每平方米1.6元/月，商业用房每平方米3元/月，电梯、水泵、公共照明等代收代缴费用公寓每平方米0.2元/月，小高层/公寓每平方米0.1元/月；每半年为一付款期，即1月30日前，业主或物业使用人向物业服务公司交清1至6月份的物业服务费用、车位费用及其他一切业主(或使用人)应该付的所有费用，6月30日前付清7至12月份的物业服务费用、车位费用及其他一切业主(或使用人)应该付的所有费用；延期不缴纳以上费用的，物业服务企业有权要求业主补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金；本合同期限三年自2011年1月1日起至2013年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，本合同期满前壹月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。2013年11月26日君鼎公司与昆山市华懋房地产开发有限公司（以下简称华懋公司）签订物业服务合同，合同约定：公寓每平方米2.3元/月，小高层每平方米1.6元/月，商业用房每平方米3元/月，电梯、水泵、公共照明等代收代缴费用公寓每平方米0.2元/月，小高层/商业每平方米0.1元/月；物业费每半年为一付款期，即1月30日前，业主或物业使用人向物业服务公司交清1至6月份的物业服务费用、车位费用及其他一切业主(或使用人)应该付的所有费用，6月30日前付清7至12月份的物业服务费用、车位费用及其他一切业主(或使用人)应该付的所有费用；延期不缴纳以上费用的，物业服务企业有权要求业主补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金；本合同期限三年自2014年1月1日起至2016年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，本合同期满前壹月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议。该合同加盖的为昆山皇家花园物业管理有限公司印章。君鼎公司称皇家花园的实际开发商是华懋公司，该公司挂靠昆山市城北住宅发展公司，该小区前期物业的选聘是由华懋公司负责，因华懋公司与昆山皇家花园物业管理有限公司是关联公司，误盖昆山皇家花园物业管理有限公司公章。2016年4月皇家花园小区成立业主委员会，2016年12月15日皇家花园小区业主委员会与烨德公司签订物业服务合同。徐良刚为昆山市玉山镇皇家花园2号楼1007室业主，建筑面积71.72平方米。昆山市玉山镇皇家花园业主委员会与君鼎公司合同纠纷一案，昆山市人民法院于2018年10月22日立案受理，昆山市玉山镇皇家花园业主委员会请求判令：1、确认君鼎公司与华懋公司2013年11月26日签订的前期物业合同无效；2、判令君鼎公司退出昆山皇家花园小区管理区域；3、判令君鼎公司向交付相关资料，包括：竣工总平面图、设施设备安装使用保养技术资料、物业质量保修文件和使用说明文件、业主花名册、物业管理用房（根据江苏省物业管理条例56条）；4、判令君鼎公司归还2011年1月-2019年7月份地面停车位收入562955.68元；5、本案诉讼费用由君鼎公司承担。2019年10月21日昆山市人民法院作出（2018）苏0583民初19785号民事判决书，判决：驳回君鼎公司昆山市玉山镇皇家花园业主委员会的诉讼请求。上述事实，由物业服务合同、房产证及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：2013年11月26日的物业服务合同约定合同期限为2014年1月1日起至2016年12月31日，2017年1月1日之后该小区仍由君鼎公司提供物业服务，故徐良刚应当支付2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业费2581.8元。君鼎公司主张滞纳金（以860.6元为基数从2017年1月1日起按照日3‰计算至实际给付之日。以860.6元为基数从2017年7月1日起按照日3‰计算至实际给付之日，以860.6元为基数从2018年1月1日起按照日3‰计算至实际给付之日）的请求，因合同约定了付款期和滞纳金，但滞纳金过高，一审法院酌定以860.6元为基数从2017年1月31日起按照日0.5‰计算至实际给付之日，以860.6元为基数从2017年7月1日起按照日0.5‰计算至实际给付之日，以860.6元为基数从2018年1月31日起按照日0.5‰计算至实际给付之日。徐良刚的其他辩解理由未提供充分证据证实，一审法院不予采信。遂判决：被告徐良刚于本判决生效之日起十日内支付原告苏州君鼎物业服务有限公司2017年1月1日-2018年6月30日的物业服务费共计2581.8元及滞纳金（以860.6元为基数从2017年1月31日起按照日0.5‰计算至实际给付之日，以860.6元为基数从2017年7月1日起按照日0.5‰计算至实际给付之日，以860.6元为基数从2018年1月31日起按照日0.5‰计算至实际给付之日）。案件受理费50元，由被告徐良刚负担。二审经审理查明：昆山市玉山镇皇家花园业主委员会因与君鼎公司合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初19785号民事判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院经审理认为：“皇家花园业委会未能提供证据证明其提起本案诉讼经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,皇家花园业委会就本案提起诉讼不符合法律规定的条件”而于2020年6月2日作出（2020）苏05民终352号民事裁定：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初19785号民事判决；二、驳回昆山市玉山镇皇家花园业主委员会的起诉。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据法院生效裁决及双方当事人在诉讼中的举证可以认定，自君鼎公司于2011年1月1日和昆山市城北住宅发展公司签订物业服务合同后开始为皇家花园小区提供物业服务。虽然期间君鼎公司与涉案小区业主委员会及部分业主产生矛盾并引发诉讼，但根据现有证据显示，案涉小区实际的物业服务至今一直由君鼎公司提供，故徐良刚作为涉案小区业主应当向君鼎公司支付相应的物业费。徐良刚要求确认君鼎公司与昆山市城北住宅发展公司及华懋公司签订的前期物业合同无效，缺乏相应事实基础和法律依据，本院难以采信。如徐良刚对君鼎公司提供物业服务存有异议，可向业委会、业主大会反映情况，一并通过协商或者诉讼等合法、合理的途径行使权利，而不应采用拒绝支付物业费的方式使矛盾进一步扩大，致正常的物业管理难以为继而陷入恶性循环状态，最终损害的是业主的利益。综上，徐良刚的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐良刚负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年九月十四日书记员  杨颖颖