抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1832号原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，住所地辽宁省抚顺市新抚区万达华宅11号楼1层。法定代表人胥盈，系该公司经理。委托代理人高嵩，系该公司员工。委托代理人张焱，系该公司员工。被告祝兴宏，男，1969年9月8日出生，汉族，住抚顺市新抚区。原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司与被告祝兴宏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员路爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高嵩、张焱、被告祝兴宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：、请求判被告支付原告2015年1月1日至2020年12月31日，万达的物业费12237.12元；截止于2020年6月30日的物业费违约金2447.42元；共计14684.54元；2、本次诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的抚顺万达华宅的业主。被告自2015年1月1日起至今，未缴纳物业费，在原告对被告的催缴过程中，曾在2015年1月至2020年5月期间多次电话沟通、上门贴催费通知单、短信等多种形式催缴物业费，被告均以接房时房屋内有粪便为山，而拒缴物业费，原告已明确告知被告不知道粪便来源且粪便不能对清水房造成实际损失，该事与物业服务无关，但被告至今仍拖欠物业费。特向贵院提出诉讼，请求判被告支付2015年1月1口至2020年12月31日，物业费12237.12元。此外，根据《合同法》解释二第二十九条规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此类案例最高判罚违约金为所欠物业费的24%，但我司申请判罚被告支付所欠物业费的20%的违约金2447.42元。综上所述，被告拒交物业费行为，己经严重的违反了原告与被告所签订的《前期物业服务协议》，侵犯了原告公司及其他业主的合法权益，故原告公司将此案诉至法庭，请人民法院公正裁决，维护原告及其他业主的合法权益。被告辩称：根据《万达广场D区住宅入伙通知书》，我于2013年12月31日到抚顺，在工作人员的指引下，按照现场要求依顺序先办理入户手续，然后在万达售楼处现场工作人员带领下进行验房。验房时我发现水泥地面多处现大裂缝，除此外没有任何异常，我当即拒收钥匙，要求万达公司把水泥地面处理好后再通知我验收。2014年2月2日上午，万达广场物业通知可以验房，我与家人于当日下午14:00左右在物业工作人员的带领下开门验房现场，发现室内角落处有一堆发黑的大便，满屋散发着恶臭。我当时非常生气，立即到物业办公室进行理论，最后物业人员说领导不在，并让我填写业主投诉处理单，说跟领导汇报，让我回去等消息。业主投诉处理单投诉内容我是这样写的：室内有大便，请尽快处理，同时索赔5000元。投诉方式是来访、日期是2014年2月2日。此后被告一直追问处理结果，物业一直说已经跟领导汇报了，还没有结果。物业每次打电话追物业费时，我都说你们先把大便的投诉处理好，把物业服务做好，再谈物业费，此事对我们家的打击非常大，买房是用来住的，原本是一件好事，没想到给我家带来奇耻大辱，身心受到摧残，物业置之不理，不闻不问，一直没有处理结果，由此导致新房子一直没有装修，大便的痕迹还在。被告认为，第二次验房是万达广场物业通知的，截止到第二次验房前，房间钥匙一直在物业，这足以证明万达物业管理不善服务过差，责任在物业，属于物业公司严重违约在先，是物业不作为和严重违约导致我一直无法装修入住。该物业除了追物业费，没有给我提供任何服务，因此原告的诉述事实不真实，诉求不成立。经审理查明：原告系（建筑面积89.45㎡）的物业服务公司，为以上房屋物业服务。2013年12月24日，被告祝兴宏与抚顺万达广场有限公司签订《抚顺万达广场有限公司房屋交接单》，接收案涉房屋。同日被告祝兴宏于《房屋验收表》中表述验收情况为：厨房棚顶漏水、地面裂缝、客厅门连窗把收紧。同日，被告祝兴宏与原告签订关于以上房屋的《前期物业服务协议》，协议约定：高层住宅、精装公寓：1.90元/m2·月。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金；当日，原、被告签订《业主托管钥匙委托书》，内容为：2013年12月24日，本人将入户门钥匙1把交大连万达物业管理有限公司抚顺分公司推广，用于维修。托管期结束后，本人将对该房屋再次查验，房屋须符合《商品房买卖合同》约定的交房标准。被告于2013年12月24日收房后交付了第一年的物业费，后由于与原告发生纠纷未再给付物业费，原告以诉称理由诉至法院。被告向本院提交《业主投诉处理单》一份、照片一张，主张该房屋在交物业公司托管期间房屋内有大便故要求原告处理并赔偿人民币5000元。另查明，2016年9月21日大连万达物业管理有限公司抚顺分公司名称变更为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司。2019年9月25日大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司名称变更为深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司。本院所确认的上述事实，有情况说明、前期物业服务协议、房屋验收表、入伙资料、物品接收登记表、业户信息登记表、照片及当事人陈述等相关证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示,合法有效。原、被告自2013年12月24日合同签订之日起形成物业服务合同关系，并应按照合同约定履行相应义务。原告为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，本院予以确认。业主支付物业费既是业主的约定义务,也是业主的法定义务,拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益,也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中,原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主，理应支付物业费用。原告向本院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务，原告主张在房屋托管期间发现室内有大便，但该理由并非被告拖欠物业费的法定理由。如由于物业公司的违约行为确给被告造成了实际损失，被告也可另行起诉以维护自身权益。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,原、被告关于违约金的约定明显过高，且被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议,双方未进行及时有效的沟通,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。关于原告主张的给付期间，鉴于部分尚未实际履行，该给付期间本院确定为自2015年1月1日起至2020年8月31日，共计11556.94元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告祝兴宏于本判决生效后三日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2015年1月1日至2020年8月31日止的物业费人民币11556.94元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167元，减半收取计83.5元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二〇年九月十一日代书记员 徐月