江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5893号上诉人（原审被告）：陶建忠，男，1969年11月3日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：秦晨，江苏衡鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯莉，女，1973年10月24日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：韩斯明，男，1950年11月1日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：吴知然，江苏中虑律师事务所律师。原审第三人：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：林晨，女。上诉人陶建忠、冯莉因与被上诉人韩斯明、原审第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初13662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法由审判员涂甫独任审理。上诉人陶建忠的委托诉讼代理人秦晨、上诉人冯莉、被上诉人韩斯明的委托诉讼代理人吴知然、原审第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人林晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶建忠、冯莉上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回韩斯明的原审诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费用由韩斯明承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误；实体处理不当，对两上诉人有失公允。一、案涉《南京市存量房屋买卖合同》系由我爱我家公司提供的格式合同而非双方真实意思表示，应依法认定为无效合同，故该合同条款约定对双方不具有约束力。而一审法院据此判令上诉人陶建忠向被上诉人韩斯明双倍返还定金及赔偿居间费用无事实和法律依据。二、一审部分事实查明不清，事实认定错误，上诉人无违约之故意且愿意继续履行案涉《协议》。三、上诉人因我爱我家公司推荐的高利贷借款而蒙受较大经济损失，且我爱我家公司存在一定过错，结合《南京市存量房屋买卖合同》属根本无效，故关于案涉居间服务费应由我爱我家公司或被上诉人自行承担，不应由上诉人承担。被上诉人未能及时支付购房款，导致上诉人高利贷借款，产生高达18000元大额利息。一审判决实体处理不当，对上诉人明显有失公允。综上，为了维护自身合法权益，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。韩斯明辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求法院驳回上诉，维持原判。我爱我家公司述称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予以维持。韩斯明向一审法院提起诉讼请求：1.解除韩斯明与陶建忠、冯莉签订的房屋买卖合同；2.陶建忠、冯莉双倍返还购房定金100000元；3.陶建忠、冯莉赔偿韩斯明中介费13920元；4.陶建忠、冯莉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月4日，陶建忠向冯莉出具《委托书》一份，载明陶建忠委托冯莉办理出售诉争房屋的相关事宜。2019年6月24日，冯莉代理陶建忠（甲方）与韩斯明（乙方）签订《协议》一份，约定诉争房屋转让总价为1160000元，其中装修（含附属设施）的转让价格为210000元，此款项在过户当日支付，甲、乙双方同意按照契税部门最后的评估价格作为缴纳相关税费的依据，此税费由乙方承担，本协议为合同不可分割的部分，并具备同等效力。同日，陶建忠（甲方）与韩斯明（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋转让价款为950000元，其中含定金50000元，尾款40000元；甲、乙双方经协商一致，同意采取自行给付方式进行交易；2019年10月31日前送件当日将购房款860000元，由甲、乙双方自行给付；甲方同意乙方自留尾款40000元，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；甲、乙双方定于出件后15日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲方应在出件后30日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；甲、乙双方同意在本合同生效后115日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记，逾期未申请登记的，当事人一方可以会同丙方主张撤销已确认提交上传的买卖合同网上报备；办理以上手续应当缴纳的税费，由乙方承担的税种为契税、个税；丙方指定李韦房地产经纪人负责该房屋经纪活动，在委托期限内办理甲、乙方委托事项；丙方完成乙方委托事项，且办理存量房交易核准登记的，乙方支付佣金具体数额为13920元；甲、乙双方如有一方违约，守约方可以选择适用定金罚则或者要求按房屋总价的10%计算违约，如违约金不足以弥补违约方给守约方造成的损失，守约方有权按照法律法规的有关规定追偿，如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费。上述合同签订后，韩斯明向陶建忠支付购房定金50000元，向我爱我家公司支付居间费用13920元。合同履行过程中，韩斯明与陶建忠因房款给付时间产生争议，陶建忠要求韩斯明提前支付房款，但此后双方未能达成一致。2019年10月28日，我爱我家公司通知买卖双方于2019年10月30日办理过户手续，但陶建忠未配合到场过户。2019年10月31日，韩斯明、冯莉在我爱我家公司门店进行协商，韩斯明要求给付房款并办理过户手续，但冯莉向韩斯明发出《律师函》，要求按照双方签订的《协议》履行并重新签订合同，同时提出加价18000元，此后双方产生纠纷并报警，但始终未能协商一致，亦未能于当日办理诉争房屋的过户手续。2019年11月11日，韩斯明女儿韩玲因房屋买卖事宜再次与冯莉产生纠纷并发生肢体冲突，经南京市公安局秦淮分局调解仍未能达成一致。一审审理过程中，陶建忠、冯莉提供银行流水、贷款结清证明等一组证据，以证明其为履行诉争房屋的买卖合同，已经将诉争房屋的贷款提前结清。韩斯明对上述证据的真实性不持异议，同时认为陶建忠即便在结清贷款后也仍然没有配合办理过户手续。陶建忠、冯莉还提供录音、南京市存量房买卖合同等一组证据，以证明其出售诉争房屋系为另行购置学区房，故与韩斯明协商一致，由韩斯明提前支付购房款。韩斯明认为即便录音真实，从录音内容也不能证明双方就提前支付购房款已经达成一致。庭审中冯莉认可我爱我家公司确实曾经通知其于2019年10月30日办理过户手续，但其因为家中子女哮喘无法前往办理，庭后陶建忠、冯莉则主张从未接到通知要求其于2019年10月30日办理过户手续，同时认为加价18000元不代表其不同意继续履行合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于韩斯明要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，在我爱我家公司通知双方于2019年10月30日办理过户手续的情况下，陶建忠未能配合到场办理相关手续，在2019年10月31日面谈时，陶建忠虽然发出《律师函》表示要求按照双方《协议》履行，但同时又提出加价18000元，并在韩斯明表示要求付款的情况下，拒绝接受房款、配合过户，陶建忠已通过其行为表明不履行合同主要义务，故对于韩斯明的上述诉讼请求，一审法院予以支持。关于陶建忠认为双方买卖合同应属无效的抗辩主张，一审法院认为，陶建忠与韩斯明就诉争房屋价款的真实意思表示为1160000元，故买卖合同中房屋价款为950000元的约定应属无效，但合同其他条款仍为有效，韩斯明主张合同因“套贷”整体无效无事实及法律依据，故对其上述抗辩主张，一审法院不予采纳。关于陶建忠认为韩斯明迟延给付房款，系韩斯明违约的抗辩主张，一审法院认为，陶建忠对此并未能提供充足证据以证明其与韩斯明就更改支付购房款时间一事达成一致，故对于陶建忠上述抗辩主张，一审法院亦不予采纳。关于韩斯明要求陶建忠双倍返还定金100000元的诉讼请求，一审法院认为，陶建忠在与韩斯明签订合同后，收取韩斯明支付的定金50000元，但此后不履行合同义务，其应当双倍返还所收取的定金，故对于韩斯明要求陶建忠双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于韩斯明要求陶建忠赔偿居间费用13920元的诉讼请求，一审法院认为，合同签订后，韩斯明依约向我爱我家公司支付居间费用13920元，而双方合同明确约定“如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费”，故对于韩斯明要求陶建忠赔偿居间费用13920元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于韩斯明要求冯莉对上述费用承担共同给付责任的诉讼请求，一审法院认为，诉争房屋的买卖合同系冯莉代理陶建忠签订，冯莉并非本案诉争房屋买卖合同的当事人，故对于韩斯明的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、解除韩斯明与陶建忠就南京市申家巷50号511室房屋签订的《南京市存量房买卖合同》及《协议》；二、陶建忠于判决生效之日起十日内双倍返还韩斯明购房定金100000元并赔偿韩斯明居间费用13920元；三、驳回韩斯明的其他诉讼请求。一审案件受理费16265元，减半收取为8132.5元，由陶建忠负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，陶建忠与韩斯明签订的《协议》《南京市存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽南京市存量房买卖合同上房屋转让价款由协议约定1160000元变更为950000元，双方均认可房款的变更是为了避税，并非真实的房屋交易价格，该合同上价款950000元的约定属无效，但《南京市存量房买卖合同》的其他条款不存在无效的情形，应当有效。上诉人主张整体合同无效，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方在合同履行中，因上诉人陶建忠要求加价并以被上诉人韩斯明逾期给付房款为由拒绝履行合同，导致双方合同不能继续履行而解除，因此合同的违约方应当是上诉人陶建忠，其应承担相应的责任。故韩斯明要求陶建忠双倍返还定金100000元，有事实与法律依据，本院予以支持。因双方合同明确约定“由违约方赔偿守约方的中介费”，现韩斯明已向我爱我家公司支付居间费用13920元，故一审判令陶建忠赔偿韩斯明居间费用13920元，并无不当，本院予以支持。综上所述，陶建忠、冯莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16265元，由上诉人陶建忠、冯莉负担。本判决为终审判决。审判员  涂甫二〇二〇年九月二十三日法官助理孙成艺书记员陈晓君