上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7552号上诉人(原审被告)：马福良，男，1979年3月12日出生，汉族，户籍地青海省。委托诉讼代理人：王成峰，上海双创律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴艳芳，女，1972年1月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘爱军，上海均和衡律师事务所律师。上诉人马福良因与被上诉人吴艳芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初19998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马福良上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判马福良继续租赁上海市普陀区白玉路XXX号XXX层(以下简称“系争商铺”)；一、二审诉讼费用由吴艳芳承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。依据《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，出租人和承租人都随时可以解除合同。本案中，吴艳芳与马福良签订的《房屋租赁合同》上明确约定2019年6月30日合同到期，双方对此均知晓。吴艳芳作为一个理性、谨慎、正常的出租方，应当在租赁合同履行期届满前后就该租赁合同是否继续履行与马福良进行沟通、商定。马福良确实在租赁期间届满后依旧占有使用系争商铺，但是吴艳芳对此没有及时作出表示，马福良在吴艳芳没有异议的情况下有合理的理由认为自己能够继续承租系争商铺，且按时缴纳租金，吴艳芳对此迟迟未作表示，应当认定马福良与吴艳芳之间形成一个合法有效的不定期房屋租赁合同关系。直至2019年10月，吴艳芳欲解除合同，便一纸诉状将马福良告上法庭。对于不定期租赁合同，双方都随时可以解除合同，这本无可厚非，但是吴艳芳却否认之前的不定期租赁合同的成立，要求马福良从2019年7月1日起支付房屋占有使用费，违背了诚实信用原则，加重了马福良的负担；即使要支付房屋占有使用费，该起始时间不应该是2019年7月1日，应该是法院判决生效之日或一审法院立案之日(2019年10月11日)。马福良与吴艳芳关于系争商铺的租赁合同于2019年6月30日到期后，马福良对系争商铺的继续租赁使用吴艳芳是知晓的，并予同意，该期间虽未签订书面合同，按照一般常理，合同到期后，作为房东如果不想续签合同，会立即采取法律与事实的行动来阻止马福良继续使用系争商铺，而不是合同终止的3个月之后才向法院提起诉讼。其次，吴艳芳要解除合同也应当在合理期限之前通知马福良，给马福良一定的时间解决商铺问题。二、《上海市房屋租赁条例》第四十四条规定：房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。对于系争商铺，马福良是有优先承租权的，但是吴艳芳在没有合理理由、也没有获得更优的条件之下执意与马福良解除合同，欲将房屋出租给他人，侵犯了马福良的优先承租权。马福良为了继续承租此商铺，明确表示愿意以更高价格承租，包括付款方式、时间等条件都可以进行商量。三、马福良在此商铺里经营了两年之久，生意逐渐好转，规模逐渐扩大，拥有了稳定的客源，形成了稳定的社会关系。况且，创业维艰，马福良前期为此商铺投入甚多，装修成本、人力、物力均消耗巨大，虽然现在《房屋租赁合同》到期，但是系争商铺依旧是用于出租，性质并未改变，吴艳芳若是因为房价、物价上涨需要提高租金，也合情合理，马福良愿意就此些事项重新商谈、继续承租此商铺。然而，吴艳芳及一审法院仅仅凭借《房屋租赁合同》到期便要求马福良搬离、并恢复原状，完全不考虑马福良的合法利益，也不考虑将该商铺恢复原状造成的资源浪费，是不合法也不合理的。四、吴艳芳隐瞒了马福良2017年6月29日通过马尔卜都的账号向其汇款人民币(以下币种均为人民币)269，850元房屋租金的事实，致使在该案中没有对该部分租金扣除。五、关于律师费的承担，没有合同依据。关于律师费的承担合同依据是双方签订《房屋租赁合同》第十条违约责任10.3款仅对违反该合同的损失范围作了约定，而本案是双方合同终止后新成立的不定期的房屋租赁关系，双方并没有对律师费的承担作出口头或书面的约定。综上，马福良恳请二审法院查明案件事实，依法纠正原判错误，维护马福良的合法权益，保障法律的公正，给马福良一个合法、合理的裁判。吴艳芳辩称，马福良与吴艳芳对于双方亲自签订的《房屋租赁合同》的全部内容包括合同即将到期之前约定怎样商议续租、租赁起始日和租赁到期日等均十分清楚，马福良在上诉状中也作出知道(合同内容)的意思表示。《房屋租赁合同》第三条的3.2明确约定：“租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租合同，同等条件下不，乙方可优先续租。”这个约定对谁先谁后、该谁有所为、如何作为，已经约定得很明白。马福良在一审程序中未做答辩未举证未抗辩且无正当理由一审庭审未到庭，如今上诉状虽提出辩解，但提供不出任何证据证明在2019年3月31日之前马福良寄过书面通知给吴艳芳要求续租。另外，《房屋租赁合同》第七条的7.3明确约定：“如乙方未获得甲方同意而继续占用，或未按时将房屋恢复原状，或未按15.3第三款之规定按时将相关证件注销完成的文件提交给甲方的，则甲方有权向乙方收取占用使用费，此等占用使用费等的支付并不构成租赁期之延续，甲方仍有权按其认为适合的方式收回所租房屋……”马福良上诉状中称租赁期间届满后依旧占有使用该房屋(马福良)“认为自己能够继续承租此系争商铺，且按时交纳租金”，(该称)不仅举证不能，而且没有合同依据。真正的事实是：一审法院查明，吴艳芳于2019年7月24日向一审法院提交起诉状和证据(一审法院诉讼服务中心盖有立案专用章的收件日期为2019年7月24日，见附件一)；2019年7月1日起至今吴艳芳没有收到过马福良支付的任何占用使用费；马福良从未寄过书面通知给吴艳芳要求续租系争商铺；吴艳芳在2019年4月以后至同年6月底之前多次打电话给马福良口头沟通提醒合同即将到期、同年6月6日上午吴艳芳发手机短信给马福良：“马先生，您好。新租户已经谈妥，2019年7月开始：月租三万四千元。如果您愿意接受这个租金，我可以为您保留24个小时(即：且24个小时内需要答复我)。过了这个时间点且接受不了三万四千元月租金，我们6月30日将终止合同，谢谢您的理解和配合。”同年6月26日上午吴艳芳发手机短信给马福良：“马先生，您好。我再次提醒您：我们的合同将在6月30日到期，不续租6月30日当日17.00交接房子，请您做好安排。感谢您的配合和支持。”短信发送的一个小时之后马福良用短信回复给吴艳芳：“你好我也没说给你不张(涨)房租、你要谈你自己来谈、你一会叫个中介的人来跟我谈、一会叫周总给我打电话、你们联合起来不要逼我。”同年6月28日下午吴艳芳再次发短信给马福良：“马先生，您好。我的房子不出租了。合同到期要收回房子自用，已经没有必要再谈租金了。根据合同如果您要续租，您需要提前三个月提交书面给我，可您并没有，这个时限早已经过了。我尊重您给了您有限选择权。可您一概不回我的短信……”(短信截屏见附件二)。吴艳芳认为，双方租赁合同关系是根据合同第三条3.2、第七条7.3和第十三条13.3约定，属到期届满终止(到期届满终止合同与解除合同是本质不同)，马福良未答辩未举证未抗辩未到庭，吴艳芳一审中未受到相关质疑，一审法院查明有约定从约定、认定事实无误。上诉状中马福良主动承认了知道合同到期届满日、承认了马福良确实在届满后依旧占用使用系争商铺；吴艳芳认为，本案根本不存在不持异议不定期租赁事实行为，即马福良辩称所谓继续租赁；一审程序马福良缺席的不利后果应由其自行承担。关于马福良在上诉状中称“吴艳芳隐瞒了马福良2017年6月29日通过马尔卜都的账号向其汇款269，850元房屋租金的事实，致使在该案中没有对该部分租金扣除”一节，吴艳芳认为，请贵法庭不予作为本案审理内容，理由是：其一，马福良一审缺席、未答辩未抗辩未举证且无新证据，应自行承担不利后果；其二，吴艳芳根本不认识案外人马尔卜都；本案《房屋租赁合同》内容对应时期为2017年7月1日至2019年6月30日，但是签订日为2017年6月29日，案外人马尔卜都的账号向吴艳芳账户汇款269，850元对应款项是抵扣本案租赁合同关系之前委托包租的经营管理公司欠吴艳芳的第四年租金(上海市普陀区人民法院另案审判案执行案标的)加上垫付2017年7月份和同年8月份合计两个月租金34，924元再加上垫付本案《房屋租赁合同》的保证金相当于两个月租金数额34，924元，2017年7月份和8月份租金在吴艳芳一审诉讼请求里没有向马福良主张，故(不告不理)不在一审审理范围内，也就不在本案范围内，保证金在《房屋租赁合同》第十五条15.2依约抵扣(这是以后执行案件的事情)亦不在一审审理范围内，也不在本案范围内。三、关于二审证据，吴艳芳于2020年7月17日收到《民事上诉状》只附有一份文件材料即(2019)沪0107民初19998号《民事判决书》。吴艳芳认为，马福良提出上诉并没有新证据。请求驳回上诉、维持原判。吴艳芳向一审法院起诉请求：1．马福良立即搬离系争商铺(合同载明为曹杨路XXX号，汇融天地白玉路XXX号单元)；2．马福良向吴艳芳支付房屋使用费(自2019年7月1日起至实际搬离之日止，每日按日租金、日物业管理费之和的两倍计算)；3．马福良支付吴艳芳自2019年7月1日起至实际搬离之日止的物业管理费16，278元、水、电、煤等公用事业费用；4．马福良支付吴艳芳律师费17，462元；5．本案诉讼费由马福良承担。一审法院认定事实：系争商铺的权利人为吴艳芳。2017年6月29日，吴艳芳(甲方)与马福良(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方出租给乙方的房屋座落在上海市普陀区曹杨路XXX号，汇融天地白玉路XXX号单元，乙方承租后仅限于从事餐饮，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。租金先付后用，每两个月为一期支付，首期租金应于签订本合同后七天内支付，此后应在每期到期前十日向甲方支付下一期的租金。租赁期内，乙方应每两个月支付一次物业管理费，在每期到期前五日将下一期的物业管理费支付给甲方或其指定的物业管理公司。租赁期间套内的电话、宽带、水、电、煤气等费用由乙方自行承担。在租赁期限届满时，乙方须联系交回系争商铺，把系争商铺连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复与原状一致并经甲方验收认可后交还给甲方，由此产生的费用由乙方支付。如乙方未获得甲方同意而继续占用，或未按时将房屋恢复原状，则甲方有权向乙方收取占用使用费，此等占有使用费等的支付并不构成租赁期之延续，甲方仍有权按其认为合适的方式收回所租房屋，甲方同时有权向乙方追讨由于其未能按时迁出、恢复原状等而导致的甲方其他损失。占用使用费的计算标准为：每逾期一日，按日租金、日物业管理费及租车位费之和的两倍为标准，自逾期返还之日起算，至乙方实际交还房屋或甲方以其认为适合的方式收回房屋之日为止。本合同所称‘损失’，包括因违约方的违约行为给对方造成的直接损失和间接损失，间接损失包括但不限于受损失方为向违约方索赔而支出的诉讼费、律师代理费等。补充条款约定：租赁期限自2017年7月1日至2019年6月30日，租金每月17，462元。租赁保证金34，904元，保证金用以保证乙方完整履行本合同所有合同义务及附随义务，甲方有权直接抵扣未付租金、物业管理费、水、电、煤气、电信、占用使用费等”。《房屋租赁合同》签订后，马福良支付租赁保证金34，904元，双方正常履约。租赁合同到期后，马福良未搬离，吴艳芳诉至法院请求判决如其诉请。一审庭审中，吴艳芳表示，系争商铺目前仍然在经营，但无法找到马福良，吴艳芳因无法知晓系争商铺的实际使用人，故本案中不要求追加实际使用人，仅要求处理与马福良的租赁关系。房屋占有使用费的标准自愿按照每日以日租金、日物业管理费之和的1.5倍计算。物业管理费已由吴艳芳支付至2020年2月29日，计16，278元。租赁保证金同意在马福良返还房屋、恢复原状，履行金钱给付义务后返还。房屋的原状为毛坯状态，故要求马福良搬离时将系争商铺恢复至毛坯状态。案件律师费用花费17，462元。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，马福良应当返还系争商铺，法院对吴艳芳要求马福良搬离系争商铺，并将系争商铺返还的诉讼请求予以支持。吴艳芳要求马福良恢复原状，结清水、电、煤气费用，具有合同依据，法院予以支持。租赁期限届满，马福良未返还房屋的，应当支付房屋占有使用费，吴艳芳的诉讼请求具有法律及合同依据，其自愿降低占有使用费标准，系其对自身权利处分，可予准许，法院对吴艳芳要求马福良按照每逾期一日，按日租金、日物业管理费之和的1.5倍标准支付占有使用费的诉讼请求予以支持。关于物业管理费，合同约定物业管理费应由马福良承担，现吴艳芳已先行支付完毕的金额，有权向马福良主张，法院对吴艳芳要求马福良支付物业管理费16，278元的诉讼请求予以支持。根据合同约定，马福良逾期返还房屋，吴艳芳有权向马福良追讨由于其未能按时迁出、恢复原状等而导致的吴艳芳的其他损失，包括律师代理费，故法院对吴艳芳主张律师费中的合理部分予以支持。吴艳芳自愿在马福良返还房屋、恢复原状，履行金钱给付义务后退还租赁保证金，可予准许，法院为避免当事人讼累，对此一并予以处理。马福良经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃全部答辩权利，不影响本案依法裁判。判决：一、马福良应于判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区白玉路XXX号XXX层房屋，并将上述房屋恢复原状(毛坯)，结清水、电、煤气、通信等费用后返还给吴艳芳；二、马福良应于判决生效之日起十日内给付吴艳芳房屋占有使用费(每日按人民币975元的标准，自2019年7月1日起计算至实际返还房屋之日止)；三、马福良应于判决生效之日起十日内给付吴艳芳物业管理费人民币16，278元；四、马福良应于判决生效之日起十日内给付吴艳芳律师费损失人民币6，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，马福良上诉要求继续租赁系争商铺，但双方所签《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，吴艳芳要求马福良搬离并返还系争商铺，马福良应当搬离并返还，一审法院对吴艳芳的上述诉请予以支持，并无不当。双方《房屋租赁合同》约定，租赁期限届满，马福良未经吴艳芳同意而继续占用系争商铺，应当支付占有使用费，且根据合同约定，此等占有使用费等的支付并不构成租赁期之延续。吴艳芳自愿降低占有使用费标准，系其对自身权利处分，一审法院对吴艳芳要求马福良按照每逾期一日，按日租金、日物业管理费之和的1.5倍标准支付占有使用费的诉讼请求予以支持，并无不当。根据合同约定，马福良逾期返还房屋，吴艳芳有权向马福良追讨由于其未能按时迁出、恢复原状等而导致的吴艳芳的其他损失，包括律师代理费，故一审法院对吴艳芳主张律师费中的合理部分予以支持，并无不当。一审法院其余处理，亦无不当。综上，马福良的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，294元，由上诉人马福良负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年九月十五日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……