江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1691号上诉人（原审原告）：徐凤芹，女，1966年5月12日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：陈浩，江苏念黎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏海洋大学，住所地江苏省连云港高新技术产业开发区苍梧路59号。法定代表人：宁晓明，校长。委托诉讼代理人：丁永怀，江苏维尔利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫昕玮，男，1988年5月2日出生，汉族，住江苏省连云港高新技术产业开发区。上诉人徐凤芹因与上诉人江苏海洋大学、被上诉人闫昕玮房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐凤芹上诉请求：一、撤销一审判决，改判闫昕玮继续履行合同，江苏海洋大学赔偿徐凤芹经济损失37.5万元。二、本案一、二审诉讼费用由江苏海洋大学承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审法院认定江苏海洋大学单方解除合同合法系认定错误。1、江苏海洋大学提出“违规装修”不成立。首先，在徐凤芹对店面进行装修的过程中，江苏海洋大学曾通知闫昕玮恢复原状，进行整改并停止水电供应，后闫昕玮与江苏海洋大学之间经过协商，江苏海洋大学要求闫昕玮对涉案房屋改造结构安全性进行鉴定，符合安全性要求后方可装修。此后，江苏海洋大学委托校内连云港土木建筑创新研究院对涉案房屋改造结构安全性进行鉴定，徐凤芹根据江苏海洋大学的要求对墙体相应位置增设加固构件，经过二次验收满足抗震承载力的要求，江苏海洋大学认可后才准予徐凤芹继续装修，并恢复水电供应。其次，徐凤芹完成装修后正常营业，2019年3月25日江苏海洋大学在例行检查过程中要求徐凤芹办理符合经营范围的营业执照及食品经营许可证，徐凤芹按照江苏海洋大学的要求办理相关证照后继续营业，江苏海洋大学未提出异议，这进一步说明江苏海洋大学对徐凤芹装修已认可。上述事实证明房屋装修已经得到江苏海洋大学的认可，根据诚实信用原则，江苏海洋大学不能再以此为由解除合同。2、江苏海洋大学所提出的“擅自改造经营范围”不成立。证人袁某,4证言证明，涉案商铺在徐凤芹租赁经营之前就长期从事油炸食品经营，在此期间，江苏海洋大学并未提出过异议。徐凤芹经营期间，江苏海洋大学在2019年3月25日例行检查过程中，要求徐凤芹办理符合经营范围的营业执照及食品经营许可证，徐凤芹办理许可证后继续经营，江苏海洋大学并未对徐凤芹经营范围提出异议。在例行检查过程中，校方既然要求徐凤芹办理关于经营范围的许可证，说明其对徐凤芹的经营内容是了解的；在徐凤芹办理完相关证件后，准许徐凤芹继续经营，说明其认可了徐凤芹的经营项目。3、江苏海洋大学解除合同通知中并未以“未经出租人同意而转租”为由解除合同。4、闫昕玮与江苏海洋大学签订的《房屋租赁合同》第七条第2款第6项约定，江苏海洋大学需至少三次通知整改仍未整改后才有权终止合同，但江苏海洋大学仅通知整改了一次。在此种情况下，江苏海洋大学并不享有解除权，其解除通知不产生效力。因此，江苏海洋大学与闫昕玮的租赁合同继续有效。（二）一审法院认定江苏海洋大学不构成侵权系事实认定错误。1、结合前文的论述，江苏海洋大学在未依法解除与闫昕玮房屋租赁合同，即房屋租赁合同继续有效的情况下，无视合同相对性，漠视次承租人即徐凤芹的法律地位，通过停水停电、强制清场等方式剥夺徐凤芹正常使用租赁物的权利，使徐凤芹不能在租赁期内正常使用租赁物，使徐凤芹装修不能发挥价值，给徐凤芹造成巨额装修损失和经营损失，江苏海洋大学应当赔偿该损失。徐凤芹对涉案门面房进行重新装修后极大提升了涉案门面房的价值，江苏海洋大学单方违法解除与闫昕玮之间的房屋租赁合同就是为了侵占徐凤芹对涉案门面房的高档装修，并利用该装修对外公开招标，并与案外人签订的房屋租赁合同，年租金达468000元，对比同期招租的其他房屋招标价格，涉案96.06平方米门面房底价在招标过程中高出同时对外招标144平方米门面房2.2倍，进一步证明江苏海洋大学侵占徐凤芹的高档装修的主观目的就是为获取更高的租金。2、2020年4月16日，一审法院组织各方进行现场勘查，通过现场勘查徐凤芹发现江苏海洋大学违法解除合同不仅是为了侵占徐凤芹对涉案房屋的高档装修所体现的物权，更是为了侵占徐凤芹的装潢外观设计所体现的著作权。江苏海洋大学在庭审中多次说对外招标未利用徐凤芹的装修，且案涉门面房要进行全新装修。但现场事实是，江苏海洋大学将涉案门面房交付新承租人，新承租人完全利用了徐凤芹的装修，仅仅将“大嘴巴”改为“辣嘴巴”，门面外观设计没有任何变化，也未进行其他实质性改装或重新装修。涉案门面房外观装修设计未经徐凤芹授权即交付新承租人使用，江苏海洋大学不仅是侵犯徐凤芹对涉案门面房的合法使用权，而且还侵犯徐凤芹的著作权。二、一审法院程序违法。一审庭审过程中，通过法庭调查，江苏海洋大学对装修合同不予认可，徐凤芹认为需要对装修价值进行鉴定，并当庭提出鉴定申请，法院未予准许，程序违法。2020年4月16日，勘查现场后，徐凤芹发现江苏海洋大学新的侵（著作）权行为并提交新的证据，法院未组织质证，程序违法。三、江苏海洋大学对徐凤芹装修损失及营业损失的赔偿比例过低。首先，徐凤芹装修费用48万元，营业损失近百万元，且足以证实。其次，江苏海洋大学利用徐凤芹的装修，将租金从10.8万每年提高到每年46.8万元，且与案外人签订了租期为三年的房屋租赁合同，江苏海洋大学利用徐凤芹的装修三年持续获利，合计获利108万。根据公平原则及为了衡平双方利益，结合徐凤芹的损失金额及江苏海洋大学获利的金额，一审法院判决由江苏海洋大学承担损失的比例过低，违背公平原则。2020年3月20日我方向一审法院提交的营业损失的证据法院未予质证，程序违法。一审法院遗漏认定2019年3月25日海洋大学向涉案门面下达门面房问题整改通知单，整改理由是无照经营，并要求办理营业执照和健康证的事实。根据全案证据时间轴可以看出，此次检查过程中学校对涉案门面装修及转租问题并未提出异议，这是对装修及转租的认可。江苏海洋大学答辩称：1、我校认为被上诉人闫昕玮违规装修，我校与闫昕玮签订的租赁合同中，明确约定涉案房屋不能转租，闫昕玮与徐凤芹私自签订转租协议，实质上是转租行为，且在协议里面明确表示知晓江苏海洋大学是禁止转租的，所以在协议里说为了避免发现是转租，将转租协议命名为合作协议。此后徐凤芹以闫昕玮名义（闫昕玮本人在一审中已经承认从来没有向我校提出与徐凤芹及和其转租的关系）进行违规装修。我校为此向其发出通知，要求其限期整改。但闫昕玮没有履行通知中基于与江苏海洋大学的租赁合同确定的闫昕玮不得违规装修的义务。2、闫昕玮未经江苏海洋大学许可私自转租且与徐凤芹一直隐瞒转租事实，直至本案发生时，我校方知晓闫昕玮与徐凤芹存在转租关系。一审庭审时我校就增加了一个解除合同的事由：擅自转租。3、闫昕玮超越合同约定范围经营，一审也已证实。基于以上三点，江苏海洋大学合法的与闫昕玮解除租赁关系，且一审证据表明闫昕玮同意解除与江苏海洋大学的租赁合同，且承诺在限定时间内返还租赁物。江苏海洋大学不存在任何违约行为。另，徐凤芹不是本案适格主体，江苏海洋大学在本案一审庭审前不知道转租关系的存在，且知晓后当庭不认可转租行为。江苏海洋大学针对的是闫昕玮的租赁合同，在闫昕玮没有按约交付租赁物的情况下，江苏海洋大学采取自助行为，谨慎合理的处置租赁物中可移动物，没有造成损失。因此，不存在对闫昕玮的侵权。更不存在对没有法律关系的徐凤芹的侵权。江苏海洋大学和徐凤芹没有法律关系，不是本案适格主体。4、本案中，江苏海洋大学并没有利用徐凤芹所谓的高档装修，一审庭审中一审法官多次到现场有现场笔录，除几样不能拆除的装修外，其他的基本拆除。按江苏海洋大学和闫昕玮的合同约定，不可移动的装修物均属于江苏海洋大学。因此，即使新承租人存在着使用原装修物的情况下，也与徐凤芹无关。涉案房屋在新一轮的招标中，中标价高于上一轮的招标价事实是存在的，但这个原因是并不是高档装修，而是我校在同样区位的所有租赁物招标中标价均提高，涉案的租赁物中标价提高幅度较大是因为扩大了经营范围。闫昕玮在租赁的时候经营范围有限，新承租人这次中标扩大了经营范围，所以价格更高。5、一审法院违反法律程序，判非所请，徐凤芹诉求很清晰是装修营业损失，但一审法院判决的是补偿徐凤芹装修费，一审认定江苏海洋大学对徐凤芹没有侵权行为，不存在赔偿问题。一审给了补偿的说法，但徐凤芹并没有提出补偿的要求。6、未进行鉴定是因为在一审第一次庭审时，徐凤芹放弃了鉴定。其要求记录在案，当时是具备鉴定条件的。所以不能鉴定原因在徐凤芹。一审未按规定程序鉴定，直接依据徐凤芹所确定的装修造价且在没有税票的情况下进行认定，程序违法。7、本案将违约之诉和侵权之诉放在一个案子，程序不合法。8、徐凤芹补充的意见并不代表江苏海洋大学认可转租的行为，对于其违规装修和超范围经营我们当时在讨论如何处理，其次新的营业执照和健康证更能反映我校下整改通知单是给闫昕玮的，印证我校不知道转租的事实，他们双方隐藏了转租的行为。被上诉人闫昕玮对徐凤芹的上诉请求无意见。江苏海洋大学上诉请求，依法撤销一审判决，改判驳回徐凤芹的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决部分事实关系认定错误。1、一审判决认定徐凤芹为次承租人是错误的。一审庭审及相关证据足以证明被上诉人闫昕玮和徐凤芹签订的《转让合作协议》是转租行为，而江苏海洋大学对该转租行为在知晓后是否认的，《转让合作协议》是无效的。因此，徐凤芹不是次承租人，江苏海洋大学与其无合同关系。2、一审判决认定江苏海洋大学因徐凤芹的装修得以大幅度提升租赁价格、江苏海洋大学是实际受益人，该认定错误。首先，在一审中，江苏海洋大学已经提供证据证明在新一轮门面房招标中，全部租赁物的价格圴有提升。其次，涉案租赁物价格提升的主要原因是江苏海洋大学在招标中扩大了租赁物的经营范围，而非徐凤芹对其的装修。3、一审判决认定涉案装饰装修不能进行鉴定的原因是装修现场已被案外人改动、不具备鉴定条件，该认定错误。一审中，徐凤芹在庭审中已经明确表示不申请对涉案装饰装修的造价予以鉴定，此后案外人对涉案租赁物进行新的装饰装修。结论是对涉案装饰装修造价不能予以鉴定的原因在于徐凤芹不申请对涉案装饰装修的造价不予鉴定，而不是装修现场已被案外人改动、不具备鉴定条件。因此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题规定》第三十一条规定，应当由徐凤芹承担举证不能的法律后果。二、一审判决存在程序违法。1、一审判决“判非所请”，违反不告不理原则。徐凤芹在一审中提出的诉求之一是“江苏海洋大学承担因侵权给徐凤芹造成的装修损失48万元、营业损失暂估27万，经济损失合计75万元”。该诉求得到法院支持的要件之一是江苏海洋大学有侵权行为，但在一审判决中明确认定“江苏海洋大学采取必要的自助措施收回租赁物，行为目的正当，未超出合理限度，对次承租人徐凤芹的经营损失不承担侵权责任”，因此，该诉求不应得到一审法院支持，一审法院在判决中也没有支持徐凤芹的该诉求。同时，徐凤芹并没有提出“江苏海洋大学因同意利用其剩余租赁期内装饰装修残值而应在利用价值范围内予以适当补偿”的诉求，但一审法院却依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条补偿徐凤芹装饰装修费128054.04元“。因此，一审判决“判非所请”，违反不告不理原则。2、一审判决认定徐凤芹对江苏海洋大学与闫昕玮的两个诉请能同时提起诉讼并予以审理的程序违法。徐凤芹在一审诉讼中要求闫昕玮继续履行合同，为违约之诉；要求江苏海洋大学承担赔偿责任，为侵权之诉。这是两个不同种类的诉请，不属于民事诉讼法第五十二条规定的共同诉讼的情形；且根据《合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”之规定，违约之诉与侵权之诉竞合，不能同时提起诉请。3、一审判决江苏海洋大学为适格被告系程序违法。一审判决明确认定江苏海洋大学与徐凤芹之间不存在侵权关系，同时江苏海洋大学与其之间也不存在合同关系，因此，徐凤芹不是本案适格原告，江苏海洋大学也不是本案适格被告。一审判决认定江苏海洋大学为适格被告系程序违法。4、一审认定本案涉案的可利用装饰装修造价依据徐凤芹提交的造价表，系程序违法。本案中即使存在可利用的装饰装修，其造价也必须按照法定程序进行鉴定，并依据鉴定结果来确定可利用的装饰装修造价。而本案中，可利用的装饰装修造价不能鉴定的原因是徐凤芹在一审庭审中已经明确表示，其不申请对涉案的装饰装修造价予以鉴定。因此，对涉案装饰装修造价依据徐凤芹提交的造价表系程序错误。三、一审判决法律适用错误。一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定判决江苏海洋大学补偿徐凤芹装饰装修费128054.40元。该法律适用错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除的”规定适用条件是“承租人经出租人同意装饰装修”。本案中，对于以被上诉人闫昕玮名义进行的装饰装修并没有得到我校的同意。同时，涉案装饰装修如果是以徐凤芹名义进行，这更不可能得到江苏海洋大学的同意。因为涉案装饰装修进行过程中，闫昕玮完全没有披露徐凤芹的存在，徐凤芹也没有披露其与闫昕玮之间的《转让合作协议》。因此，该条规定不能得以适用。一审判决已经确认“现被告闫昕玮未经出租人同意，将租赁房屋转租，任由次承租人徐凤芹改变房屋结构，超合同约定内容经营，已违反法律规定和合同约定，被告江苏海洋大学有权解除与闫昕玮的房屋租赁合同”，因此，涉案房屋租赁合同的解除原因在于承租人闫昕玮违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定得以适用的逻辑前提是“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的”。而本案中的装饰装修没有得到出租人江苏海洋大学的同意；同时，在江苏海洋大学与闫昕玮之间的《房屋租赁合同》中第六条条七项已经明确约定，涉案租赁物的装饰装修残值归属于江苏海洋大学所有。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的适用缺少逻辑前提，不能适用于本案。综上，原审判决存在事实认定错误、程序违法、适用法律错误，严重侵犯江苏海洋大学的合法权益。徐凤芹答辩称：1、一审审理过程中在案证据足以证明江苏海洋大学对涉案房屋的转租是明知的，对于江苏海洋大学我方的地位就是次承租人，同时双方具有诉讼主体资格，是适格的诉讼主体。2、江苏海洋大学利用我方对涉案房屋的装修在招投标过程中提高招标底价，将涉案房屋的招标底价高过同时对外招标房屋的2倍。且在2019年4月16日法院勘验现场发现新承租人完全利用了我方对涉案房屋的装修，高档装修是促使新承租人与学校签订合同的主要因素。都有力的证明学校利用我方对涉案房屋的装修并且获利。3、2019年4月16日勘验现场发现学校已经将房屋交给新承租人装修，确已不具备鉴定条件，法院依据我方提交的真实造价表进行相应计算符合法律程序。4、我方要求学校赔偿包括装修和营业损失，法院对装修损失作出判决并未违反不告不理，但我方认为赔偿比例数额过低，不符合公平原则。5、本案纠纷是江苏海洋大学强行收回涉案房屋导致的，其行为引发了我方与江苏海洋大学纠纷，也引发了闫昕玮与我方纠纷，并非责任竞合。为了确定责任主体，妥善解决纠纷，法院作出审理程序合法。被上诉人闫昕玮答辩称：江苏海洋大学两次向我下达了解除合同的通知，我都拒签了。江苏海洋大学表示我同意终止合同，是因为我签了一个字条，但我本意并不是要终止合同。徐凤芹向一审法院起诉请求：1、要求闫昕玮继续履行合同；2、江苏海洋大学承担因侵权给徐凤芹造成的装修损失480000元、营业损失暂估270000元，经济损失合计750000元；3、本案诉讼费用由闫昕玮、江苏海洋大学承担。一审法院经审理查明，2017年1月，江苏海洋大学（原淮海工学院，甲方）与闫昕玮（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定江苏海洋大学将该校苍梧校区运动场南侧平房,建筑面积96.06平方米出租给闫昕玮经营使用，租赁期限自2017年1月15日起至2020年1月15日止，租金为10800元/年，履约保证金10000元。合同第四条约定：经营项目为休闲吧（休闲吧只准提供热饮和冷饮，及封装好的蛋糕、干果，所有商品均需明码标价，不得高于市区同类商铺同类产品平均价格，不得产生油烟，噪音）。在租期内，乙方不得擅自改变经营项目，否则甲方视情况采取停止水电供应、终止合同、收回出租房并没收履约保证金等措施给予处理，由此带来的一切损失由闫昕玮承担。不允许超过投标经营项目范围外经营。第六条乙方权利义务：……7、保持承租方的房屋结构不动，不得在承租方周边私搭乱建；承租房装饰装修方案必须书面报甲方批准后，方可实施；承租房装饰装修如需要报市政有关部门批准的，自行负责；合同终止时自行处置己方购置的可移动的设备、设施、家具等一切物品；乙方投资装饰装修的一切费用，甲方不予任何补偿，且对承租房屋房顶、墙面、地面、门窗的装修在承租结束后，不得破坏或拆，无条件移交甲方，甲方不予补偿。乙方装修工程造成甲方或第三人损害的，乙方应承担全部赔偿责任，除甲方无须负任何责任。第七条违约责任：……5、乙方将承租经营权（或转包、分包、部分分租）给乙方之外第三方的，甲方有权立即终止合同，收回出租场所，并不再退还乙方的租金。双方还对其他事项进行了约定。2018年12月25日，闫昕玮（甲方）将涉案房屋转租给徐凤芹（乙方）使用，双方同日签订《转让合作协议》，协议首段表述“由于甲方同出租方（以下称出租方）签订的房屋租赁合同中约定不得将所租位于校篮球场南侧平房（安河桥）的商铺进行转租，但甲乙双方仍希望达成该商铺的转让合作，本着不对出租方造成任何损失的原则，经甲乙双方友好协商决定就商铺转让达成下列协议”。协议主要内容为：1、甲方于2019年1月1日将甲方单独承租的位于篮球场南侧“安河桥休闲吧”商铺，建筑面积96.06cm2转让给乙方经营使用。2、甲方与出租方的租赁合同期限为2017年4月1日起至2020年4月1日共三年,租期届满时甲方承诺将与出租方签订三年续租合同,乙方租期自2019年4月1日起至2023年4月1日止(乙方续租期自甲方与出租方续签合同后自动生效),房租为120000元/年……4、转租期间任何不可抗力如校方干预，甲方无故要求收回店铺，或因乙方无法正常使用甲方营业执照及相关许可证进行经营等原因造成合同终止，甲方需赔付乙方未使用期限的房租及全部转让费用，以及50%的装修费用。5、甲方承诺与出租方在租赁合同到期后紧连接本租期的出租方招标中签订该商铺的续租合同，并继续转让给乙方使用,甲方不得向乙方收取任何费用,若因甲方原因未能完成店铺续租导致乙方无法继续承租使用该商铺的,甲方承诺退还乙方全部转让费,并补偿乙方50%装修费用……7、乙方在承租期间不得违背甲方店铺的初始合同，营业期间如有违规，所有损失由乙方独自承担（乙方经营范围为饮品、啤酒和小吃，不得使用明火）。8、甲方承诺在乙方承租期间帮助乙方与消防进行沟通与协商，确保乙方在承租期间的合理权益，甲乙双方对外口径统一宣称甲方聘用乙方为店长经营本店，以避免对甲乙双方转租合作产生不必要的影响。合同签订后，徐凤芹按约向闫昕玮支付转让费及首年租金，并对转租房屋进行装修改造。2019年1月5日，徐凤芹与连云港市华鼎建筑装饰工程有限公司签订《装潢安装施工合同》，约定工程价款480000元，后徐凤芹分十次向连云港市华鼎建筑装饰工程有限公司法定代表人陈某兵银行账户转入资金共计480000元。2019年1月14日，江苏海洋大学发现安河桥休闲吧装修改造过程中改变房屋结构，遂向闫昕玮送达一份通知，内容为：“贵商户未经消防允许私自改变房屋结构，给房屋带来安全隐患，严重违反合同约定。现责令贵方十日内（2019年1月25日前）将房屋恢复原状，并支付违约金1000元整。如到期未将房屋恢复原状，校方将解除合同，由此造成的一切损失由贵方承担。”该通知由徐凤芹亲属蔡永友代签收。后江苏海洋大学委托连云港土木建筑创新研究院对涉案房屋承重墙开洞改造结构安全性进行鉴定，徐凤芹根据鉴定意见采取加固处理措施，经二次验算满足抗震承载力的要求，徐凤芹得以继续装修。2019年3月中下旬，徐凤芹装修结束并对外营业，门头改为“安河桥大嘴巴”，主要经营奶茶及油炸食品。2019年5月26日，江苏海洋大学发现涉案商铺经营油炸食品，不符合合同约定经营项目，遂以承租方闫昕玮违规装修、擅自改变经营内容，严重违反合同为由，向闫昕玮送达解除合同通知书，并告知将于2019年5月底重新招租，提前做好离场准备。2019年7月13日，江苏海洋大学再次向闫昕玮送达门面房交房通知单，确定2019年7月15日终止合同，要求闫昕玮于2019年7月22日前结清水电，交还房屋。闫昕玮书面承诺于2019年8月9日前交房。至2019年8月21日，闫昕玮一直未履行承诺，江苏海洋大学自行对涉案房屋进行清场，将可移动物品登记封存，徐凤芹至今未取回。2019年6月11日，江苏海洋大学对涉案房屋公开招标招租，最终由案外人威海景禾餐饮管理服务有限公司中标，双方于2019年8月14日签订房屋租赁合同，约定租期自2019年8月15日起至2022年7月15日止，租金为468000元/年，经营项目为特色餐饮（不允许经营烟酒）等。江苏海洋大学自行清场后，将房屋交付给案外人威海景禾餐饮管理服务有限公司，该公司已入驻装修。本案一审审理过程中，徐凤芹于2019年11月20日申请对涉案租赁房屋装修残值进行鉴定，后徐凤芹与闫昕玮于2019年11月26日就装修损失达成协议，闫昕玮认可徐凤芹按照《装潢施工合同》支付了装修费用480000元。徐凤芹于2019年11月26日撤回鉴定申请。一审法院于2019年12月21日、2020年4月16日两次现场勘验，双方及案外人威海景禾餐饮管理服务有限公司法定代表人张某到场对徐凤芹投入的装饰装修进行指认。经查，桌椅、灯具、厨具、电器设备等可移动物品已被江苏海洋大学清场时另行存放，徐凤芹同意自行取回；对于门窗、吧台、橱柜、门头框架等不可移动的装饰装修，江苏海洋大学已随房移交给案外人威海景禾餐饮管理服务有限公司，案外人现已在原装修基础上进行了改造，不同意拆除。根据徐凤芹提交的装修造价表清单，被利用的装修项目及价格为：玻璃门窗22720元、卷帘门7200元、操作间橱柜及台面25560元、墙地砖51624元、石膏板吊顶12960元、铝扣板吊顶3900元、木饰面板吊顶16100元、墙面装饰板基层+饰面26560元、木饰面包柱子1440元、木饰面包吧台及台面19960元、门头钢架18900元、木格隔断6500元，合计213424元。现场还保留室外防腐木地板，闫昕玮、江苏海洋大学不同意利用，要求徐凤芹尽快拆除。一审法院认为，综合徐凤芹、闫昕玮、江苏海洋大学的诉讼请求及答辩意见，本案一审争议焦点为：一、江苏海洋大学是否有权单方解除租赁合同；二、徐凤芹与闫昕玮之间的转租合同还能否继续履行；三、江苏海洋大学是否侵权，应否赔偿徐凤芹经营及装修损失。关于争议焦点一，江苏海洋大学单方解除租赁合同是否合法。一审法院认为，合同的解除分为法定解除和约定解除两种形式。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”；《合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，此为法定解除权。出租人江苏海洋大学与承租人闫昕玮合同约定“乙方不得擅自改变经营项目，否则甲方视情况采取停止水电供应、终止合同、收回出租房”，此为约定解除权。现闫昕玮未经出租人江苏海洋大学同意，将租赁房屋转租，任由次承租人徐凤芹改变房屋结构，超合同约定内容经营，已违反法律规定及合同约定，江苏海洋大学有权解除与闫昕玮的房屋租赁合同。《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照法律规定或合同约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。江苏海洋大学已于2019年7月15日将解除合同通知书送达闫昕玮处，闫昕玮未提出异议，并承诺2019年8月9日前腾房，故江苏海洋大学与闫昕玮的房屋租赁合同已于2019年7月15日解除。关于争议焦点二、徐凤芹与闫昕玮之间的转租合同还能否继续履行。一审法院认为，出租人江苏海洋大学已于2019年7月15日解除与转租人闫昕玮之间的租赁合同，并对涉案房屋通过招投标的形式重新出租后，将房屋交付给新承租人经营使用。出租人解除租赁合同后，转租人闫昕玮无权再占用房屋，其与次承租人徐凤芹之间的转租合同所赖以存在的法律基础丧失，成为无源之水、无本之木，合同目的已无法实现，因此，转租合同已不具备继续履行的条件，亦随之解除。一审法院对于徐凤芹主张继续履行转租合同的诉讼请求不予支持。关于争议焦点三，江苏海洋大学是否侵权，应否赔偿徐凤芹经营及装修损失。一审法院认为，江苏海洋大学依法解除与承租人闫昕玮的租赁合同后，经督促闫昕玮限期腾房未果，为了维护己方权益，防止损失进一步扩大,江苏海洋大学采取必要的自助措施收回租赁物,行为目的正当，未超出合理限度，对次承租人徐凤芹的经营损失及装修损失不承担侵权损害赔偿责任。徐凤芹违反经营项目规定导致租赁合同被解除，其自身存在过错；闫昕玮超租赁期限转租，造成徐凤芹不能在全部合同期内使用装修，对装修损失应承担相应赔偿责任，徐凤芹在本案中未向转租人闫昕玮主张赔偿损失，系其对自身权利的放弃。关于徐凤芹投入装饰装修的处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，在不毁损房屋的情况下，承租人可自行拆除；双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，徐凤芹所有的桌椅、灯具、厨具、电器设备等可移动物品，江苏海洋大学在清场时已登记封存，徐凤芹应在合理期限内自行取回；对于不可移动的装饰装修，江苏海洋大学已随房屋交付给案外人威海景禾餐饮管理服务有限公司改造利用，案外人不同意拆除。一审法院认为该部分装饰装修已形成房屋附合，非毁损不能分离或分离需花费巨大，且会严重减损装修物自身价值，为充分实现物的使用价值和效用，不宜再行拆除。鉴于装修已被实际利用，且江苏海洋大学因徐凤芹的装修得以大幅提升租赁价格，系实际受益方，根据公平原则以及衡平双方利益，江苏海洋大学应在可利用价值范围内对徐凤芹予以适当补偿。由于装修现场已被案外人改动，不具备鉴定条件，根据当事人现场指认可利用的装修物，参照徐凤芹提交的装修造价表，项目为：玻璃门窗22720元、卷帘门7200元、操作间橱柜及台面25560元、墙地砖51624元、石膏板吊顶12960元、铝扣板吊顶3900元、木饰面板吊顶16100元、墙面装饰板基层+饰面26560元、木饰面包柱子1440元、木饰面包吧台及台面19960元、门头钢架18900元、木格隔断6500元，合计213424元。一审法院综合装饰装修的折旧程度、剩余租赁期限、出租人可利用范围，酌定可利用装饰装修残值为128054.40元，由江苏海洋大学对徐凤芹进行补偿。对于房屋室外防腐木地板，江苏海洋大学不同意利用，应由徐凤芹在合理期限内拆除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解13释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、江苏海洋大学于判决生效后十日内补偿徐凤芹装饰装修费128054.40元；二、驳回徐凤芹其他诉讼请求。案件受理费11300元，徐凤芹已预交，由徐凤芹负担9371元，江苏海洋大学负担1929元。二审中，江苏海洋大学提交新承租人关于减免租金与补贴申请书及补贴费用明细，证明因江苏海洋大学与前承租方的矛盾未解决，存在纠纷，导致租赁房屋被前承租方封门，撬锁，破坏电力设备，多次阻挠，导致新承租人装修延期，直至2020年5月1号才正常经营。新承租人向江苏海洋大学提出减免10个月租金。另，基于以上原因给其造成的损失40.63602万元或免租金11个月。江苏海洋大学保留向闫昕玮及徐凤芹追偿的权利。徐凤芹质证意见是：对证据三性不认可，该证据与徐凤芹无关，且江苏海洋大学已于2019年8月份自行将徐凤芹店铺中所有的可移动的设备和物品清空，已经将房屋交付给新承租人装修，新承租人在接受房屋之后进行装修是正常行为，前期装修无法经营，之后遇到疫情原因导致其无法装修和营业，与徐凤芹无关。江苏海洋大学收到该申请书后是否同意或者实际进行减免或补贴，徐凤芹也不知晓也无法核实。闫昕玮质证意见是：对证据不知情，没有意见。徐凤芹提交了：1、截图10张，证明2019年3月至7月份的营业收入合计109万左右。2、作品登记证书复印件及2020年4月16号现场勘验照片两张。证明新承租人利用徐凤芹对涉案房屋的装修及外观与徐凤芹享有的美术作品的红黄字原素基本相同。江苏海洋大学质证意见是：关于证据1，真实性无法确认，需要有支付宝官方盖章，营业数额无法确认，营业额也无法确定利润，对证据不予认可。关于证据2，对证书无异议，对新承租人的装修风格是否与徐凤芹的作品一致与本案无关，徐凤芹可以告新承租人。闫昕玮的质证意见是：装修和之前几乎一样，没有改变。新用户沿用了之前大嘴巴的装修。本案二审的争议焦点为：1、江苏海洋大学是否可以单方解除合同。2、江苏海洋大学是否构成侵权，江苏海洋大学是否应补偿徐凤芹装饰装修损失。关于争议焦点1、江苏海洋大学是否可以单方解除合同的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，出租人江苏海洋大学与承租人闫昕玮签订的租赁合同，对经营项目为休闲吧、乙方不得擅自改变经营项目、不允许超过投标经营范围处经营、保持承租方房屋结构不动，承租房装饰装修方案必须书面报甲方批准后，方可实施、乙方将承租经营权（或转包、分包部分分租）给乙方以外第三方的，甲方有权立即终止合同，收回出租场所，并不再退还租金及其他等事项进行了约定。但闫昕玮擅自与徐凤芹签订合作协议，将房屋转租给徐凤芹使用，违反了双方的约定，从2018年12月5日闫昕玮擅自与徐凤芹签订合作协议可以看出，徐凤芹是知悉不得转租商铺内容的，但徐凤芹仍与闫昕玮签订了合作协议，该合作协议名为合作实际是转租。对于闫昕玮擅自与徐凤芹签订合作协议，江苏海大学不知情，也未同意闫昕玮将房屋转租给徐凤芹经营。且闫昕玮未经出租人江苏海洋大学同意，将租赁房屋转租给徐凤芹，任由其改变房屋结构，超合同约定内容经营。因此，无论是根据法律规定和合同约定，江苏海洋大学都有权与闫昕玮解除合同，收回房屋。关于争议焦点2、江苏海洋大学是否构成侵权，江苏海洋大学是否应补偿徐凤芹装饰装修损失的问题。本院认为，江苏海洋大学的涉案房屋是出租给闫昕玮经营，合同相对方是江苏海洋大学与闫昕玮，江苏海洋大学发现闫昕玮违约后，于2019年5月26日向闫昕玮送达解除合同的通知书，并告知将于2019年5月底重新招租，提前做好离场准备。2019年7月13日江苏海洋大学又向闫昕玮送达门面房交房通知单，确定2019年7月15日终止合同，要求闫昕玮于2019年7月22日前结清水电，交还房屋。闫昕玮书面承诺于2019年8月9日前交房。至2019年8月21日，闫昕玮一直未履行承诺，江苏海洋大学自行对涉案房屋进行清场，将可移动物品登记封存，待当事人取回。江苏海洋大学的行为不违反法律规定，一审法院认为“江苏海洋大学采取必要的自助措施收回租赁物,行为目的正当，未超出合理限度，对次承租人徐凤芹的经营损失及装修损失不承担侵权损害赔偿责任。徐凤芹违反经营项目规定导致租赁合同被解除，其自身存在过错；闫昕玮超租赁期限转租，造成徐凤芹不能在全部合同期内使用装修，对装修损失应承担相应赔偿责任，徐凤芹在本案中未向转租人闫昕玮主张赔偿损失，系其对自身权利的放弃”是合适的。徐凤芹在一审中提出的诉求之一是“江苏海洋大学承担因侵权给徐凤芹造成的装修损失48万元、营业损失暂估27万，经济损失合计75万元”。该诉求得到法院支持的前提条件是江苏海洋大学有侵权行为，但一审判决中明确认定“江苏海洋大学采取必要的自助措施收回租赁物，行为目的正当，未超出合理限度，对次承租人徐凤芹的经营损失不承担侵权责任”，同时，徐凤芹并没有提出“江苏海洋大学因同意利用其剩余租赁期内装饰装修残值而应在利用价值范围内予以适当补偿”的诉求，另外，一审酌定可利用的装饰装修残值，是参照徐凤芹提交的装修造价表，江苏海洋大学对该造价表并不认可，因此，一审判决江苏海洋大学补偿徐凤芹装饰装修损失缺乏依据。综上，上诉人江苏海洋大学的上诉请求成立，本院依法予以支持。上诉人徐凤芹的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1946号民事判决；二、驳回徐凤芹的诉讼请求。一审案件受理费11300元（徐凤芹已预交），二审案件受理费11300元（徐凤芹已预交）均由上诉人徐凤芹负担。上诉人江苏海大学预交的6925元二审案件受理费，本院予以退回。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年九月二十一日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。