杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初9871号 原告：中国建银投资有限责任公司，住所地：北京市西城区。 委托代理人（一般授权代理）：刘兴红、黄至成，浙江海浩律师事务所律师。 被告：杭州宝岛眼镜连锁有限公司，住所地:浙江省杭州市西湖区。 委托代理人（特别授权代理）：唐侃洋、戴佳莉，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 第三人：杭州库居酒店管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区。 委托代理人（特别授权代理）：王琍琍。 原告中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）与被告杭州宝岛眼镜连锁有限公司（以下简称宝岛公司）、第三人杭州库居酒店管理有限公司（以下简称库居公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月9日、9月2日两次公开开庭进行了审理。原告建银公司的委托代理人刘兴红两次均到庭参加了诉讼。被告宝岛公司的委托代理人唐侃洋及原委托代理人潘强到庭参加了1月9日的诉讼，其委托代理人戴佳莉到庭参加了9月2日的诉讼。第三人库居公司经本院传票传唤未到庭参加1月9日的诉讼，后其委托代理人王琍琍到庭参加了9月2日的诉讼。本案现已审理终结。 原告建银公司诉称：原告为杭州市拱墅区××路××号和XX号房屋的产权人。2014年6月20日，原告委托建银置业有限责任公司和第三人杭州酷居投资管理有限公司（后改名为库居公司）签订《房屋租赁协议》，协议约定：建银置业有限责任公司将位于杭州市拱墅区××路××号××号××平方米的面积出租给库居公司，租赁期限自2014年6月20日至2019年6月19日止，最后一年年租金为1580158.13元／年。但是，上述《房屋租赁协议》的租期期满后，库居公司没有交还诉争房屋。经调查，原告发现库居公司未经同意擅自将拱墅区湖墅南路XX号房屋出租给被告宝岛公司。原告得知上述情况后，多次上门要求被告宝岛公司交还房屋，但均遭被告无理拒绝，诉争房屋至今仍被非法侵占。2019年9月17日，第三人库居公司发函致原告，明确库居公司与被告宝岛公司的租赁合同于2019年6月19日到期，最后一期月租金为35000元。后续占用费由原告自行收取。原告认为，原告是涉案房屋的所有权人，被告无法律依据非法占用涉案房屋，给原告造成了巨大的经济损失，导致国有资产流失。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求判令：1、被告宝岛公司返还侵占的杭州市拱墅区××路××号房屋；2、被告宝岛公司支付房屋的占有使用费175000元（以每月35000元的标准从2019年6月20日暂计算至2019年11月19日，后计算至实际腾空交还之日止）；3、本案的诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。 被告宝岛公司答辩称：一、原告自始至终都知道被告承租房屋的事实，同时不论原告还是第三人均承诺将保障被告继续占有使用房屋的权利，故被告并未非法侵占房屋，是原告出尔反尔，原告无权要求被告腾退房屋。第一，被告自2009年起便开始租赁案涉房屋，期间一直严格履约、本分经营，不存在任何违约情形。故本案原告对被告租赁房屋的事实，自始至终都是明知且同意的，根本不存在原告所述的第三人擅自将房屋转租给被告的情形。原告在起诉状中完全是虚假陈述。第二，原告于2019年4月28日主动联系被告，询问被告是否有续租房屋的意向，被告第一时间回复给予了肯定的回复，并以最快速度与合作方即案外人杭州均营物资有限公司完成了相应的材料提交，并由杭州均营物资有限公司支付了160000元投标保证金。故被告自始至终都希望能够合法合理的继续承租案涉房屋。然而可笑的是，原告的工作人员唐哲铖于2019年5月27日的上午8时48分才提醒杭州均营物资有限公司不要忘记参与第二天的谈判报价，立马于当天下午电话告知取消谈判报价，且未合理说明理由。在第一次投标被原告无故取消后，不管是被告还是案涉房屋的其他承租人一直紧密关注后续的招标情况，甚至于提出先前的投标保证金无需退还，同意会根据新的招标要求进行调整，充分表达了继续合作的诚意。然而后续被告却自行了解到，原告在从未通知被告及案涉房屋的其他承租人的情况下径行完成了第二次招标程序。原告对此未进行任何说明，其后便起诉被告要求返还房屋。原告口口声声在起诉状中标榜自己是国有企业，但相关的行为却极其不规范、透明，严重侵犯了被告的合法权益。第三，不仅原告表示会继续保证被告占有使用房屋，本案第三人库居公司也承诺会让被告在案涉房屋继续经营。在案涉房屋租赁期即将届满时，第三人曾向被告以及案涉房屋的其他承租人承诺，其一定会获得案涉房屋的承租权，并且保证将房屋继续转租给被告。在被告及另一承租人杭州市拱墅区老村长溪鱼馆向原告提交相关投标材料后，第三人甚至严正要求两方撤回申请，以免提高租金金额。且在租赁期满后，第三人依然正常向被告及案涉房屋的其他承租人收取水电费用。被告有合理的理由认为其有权继续承租房屋。综上，被告自始至终都没有侵占原告房屋的意思，原告及第三人的不诚信行为，严重侵犯了被告的合法权益。原告无权要求被告返还房屋。二、被告为经营案涉店铺投入了40余万元的装修成本，近十年间更积累了大量客户资源，一旦支持原告诉请，将使不存在任何过错的被告蒙受巨额损失，显示公平。被告自2009年租赁案涉房屋后便开始从事眼镜及相关周边产品的销售，经营期间获得了周边客户群体的广泛认可，积累了大量的客户资源。同时被告更投入了大量的资金进行装饰装修、添置设备，累计投入近40万元。故一旦要求被告返还房屋，不仅被告前期的巨额投资会付之东流，也会给被告近十年间累计的客户资源瞬间归零，同时也会给周边的居民带来极大不便。而上述后果产生的原因，并不是因为被告的任何过错，完全是因为原告一系列恶意行为导致。故恳请法院充分考虑被告的实际情况，驳回原告的诉请。三、原告在案涉房屋招租的过程中存在暗箱操作，严重侵犯了被告的合法权益，被告保留追究原告法律责任的权利。从原告于2019年4月28日第一次主动联系被告参与投标，到2019年5月28日开标前一天无故取消第一次投标，从2019年6月14日在经被告再三询问后，原告告知新的招标要求，到后续原告再未通知任何承租人的情况径行完成第二次招标工作。被告为了准备投标工作付出了大量的时间成本和经济成本，最后却连最基本的参与投标的权利都被原告径行剥夺，整个招标过程完全不是公开透明的。而原告作为一家由国务院进行实际控制的国有企业，根本不可能不了解正常的招标程序。同时需要提醒法院的是，被告自2009年起便开始租赁案涉房屋，在第一个租赁期满到第二个租金开始期间，原告指定的收款主体曾重复收取了被告两个月的房租，进一步证明原告的经营一直不规范。因此原告不管是在本次招标过程中还是日常经营过程中很可能存在严重的违法违规行为，被告保留要求原告赔偿损失，以及要求原告及原告相关负责人承担相应法律后果的权利。四、退一万步讲，即使被告需要返还房屋，被告也仅需按照原告与第三人的租金标准支付占有使用费，原告要求被告按照35000元每月的租金标准支付占有使用费于法无据。本案为原告基于物权而提起的侵权之诉，原、被告之间不存在房屋租赁合同关系，原告无权要求被告按照被告与第三人约定的租金标准支付占有使用费。同时原告也并未举证被告与第三人约定的租金标准。故即使最终法院认定被告需支付占有使用费，相应的标准也应以原告在此期间的损失为限。原告在此期间的损失，是无法从第三人处收取租金，故对应期间的占有使用费应按照原告与第三人的租金标准计算。根据原告与第三人的合同约定，2018年6月20日至2019年6月19日期间，租金标准为67元每平方米，对应被告140平方米的租赁面积月租金为9380元。即使被告需支付占有使用费，也仅需按照上述标准支付。综上，被告自始至终都没有恶意侵占原告房屋的意思，反而是原告存在严重的不诚信行为，严重侵犯了被告及案涉房屋其他承租人的合法权益，原告无权要求被告返还房屋。即使判令被告返还房屋，也仅需按照9380元每月的标准支付占用使用费。 第三人库居公司无答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。 根据当事人在庭审中的陈述及有效证据，本院查明事实如下： 建银公司系杭州市拱墅区××路××号、XX号房屋的所有权人。2013年12月25日，建银公司（甲方）与建银置业有限责任公司（乙方）签订《资产委托管理合同》一份，约定甲方将包括杭州市拱墅区湖墅南路154、156号房屋在内的1034项资产委托乙方经营管理。2019年5月15日，建银公司（甲方、委托方）与建投嘉昱实业投资发展股份有限公司（乙方、受托方）签订《资产管理委托合同》一份，约定由甲方将包括杭州市拱墅区湖墅南路XX、XX号房屋在内的168项资产委托乙方经营管理。 2014年6月20日，建银置业有限责任公司（出租人）与杭州酷居投资管理有限公司（承租人）签订《房屋租赁协议》一份，约定：出租人将杭州市拱墅区××路××号和XX号（建行自助银行除外）出租给承租人，出租面积为1951.74平方米；租期为5年，自2014年6月20日至2019年6月19日；2018年6月20日至2019年6月19日期间的租金标准为131679.84元／月，1580158.13元／年；租赁期满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，并无权就装修、改造或自行增加的附属物等要求补偿，也不得实施拆割等有损房屋使用价值的行为；租期届满后，承租人如需续租，须于租期届满前3个月以书面方式通知出租人，续租事宜需征得承租人同意；承租人对该物业的续租，在与其他第三方承租人同等条件下享受优先租赁权。续租需重新签订租赁协议。承租人未提前3个月发出续租书面通知的，视为自动放弃续租；租赁期满或本协议终止后，承租人未根据本协议约定及时交还房屋，出租人有权按日向承租人收取违约金，违约金的标准相当于迟延交还的房屋的日租金的2倍。2014年7月1日，杭州酷居投资管理有限公司（出租人）与宝岛公司（承租人）签订《房屋租赁协议》一份，约定：出租人将杭州市拱墅区××路××号的房屋（建行自助银行除外）出租给承租人；租赁资产的用途仅限于商业；资产租期为5年，自2014年6月20日起至2019年6月19日；2018年12月20日至2019年6月19日期间的租金为210000元；租赁期满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，并无权就装修、改造或自行增加的附属物等要求补偿，也不得实施拆割等有损房屋使用价值的行为；租期届满后，承租人如需续租，须于租期届满前3个月以书面方式通知出租人，续租事宜需征得承租人同意。承租人对该物业的续租，在与其他第三方承租人同等条件下享有优先租赁权。 2019年，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司拟通过招标的方式来确定案涉物业租赁期满后的出租事宜，并于2019年5月15日向各意向承租人发送邀请函、资产招租说明等相关招投标材料。宝岛公司通过案外人杭州均营物资有限公司报名参加了此次报价，并缴纳了160000元投标保证金。嗣后，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司通过公开招投标的方式确定了新的承租人，并已退还杭州均营物资有限公司保证金160000元。2019年9月17日，库居公司向建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司发送《物业交接函》一份，载明：2018年10月8日，杭州酷居投资管理有限公司更名为库居公司，库居公司享有杭州酷居投资管理有限公司的全部权益并承担全部义务；浙江省杭州市拱墅区湖墅南路154、156号房产的合同租赁期为2014年6月20日至2019年6月19日，租赁期间，库居公司对该房产进行整改出租，分别与各租户签订了租赁合同，租赁合同到期时间统一为2019年6月19日。现合同已到期，库居公司自合同到期后不再也无权向商户收取租金，后续商户的租金或占用费由建银置业有限责任公司自行收取。并附商户情况统计表一份。后因宝岛公司未向建银公司返还其占用的房屋，建银公司向本院提起本案返还原物纠纷之诉。 另查明，2014年7月1日签订的《房屋租赁协议》中所指的建行自助银行现为个体工商户杭州市拱墅区绝每嘉馄饨店在经营。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据原告与第三人签订的房屋租赁协议的约定，第三人对案涉房屋的承租期限届满之日为2019年6月19日，因双方未就续租事宜达成一致，故第三人应根据原租赁协议的约定向原告返还案涉房屋。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因第三人在承租案涉房屋期间将房屋进行改造并将其中一部分出租给本案被告，被告作为次承租人，在出租人和承租人之间的房屋租赁协议届满之后，亦负有腾退并返还房屋的义务。故原告作为案涉房屋的所有权人，其有权要求被告腾退、返还案涉房屋。关于被告主张其对案涉房屋享有的优先承租权，本院认为，根据合同相对性的特点，第三人系与原告签订房屋租赁合同的主体，根据双方之间合同的约定，第三人在与其他第三方承租人同等条件下享有优先租赁权，且第三人需在租期届满前3个月向原告发出书面的续租通知，否则视为自动放弃续租。现未有证据证明第三人已提前3个月向原告提交续租说明，且第三人未在原告组织的就案涉房屋租赁业务的招投标活动中中标，故第三人已丧失优先承租权，原告和第三人未就案涉房屋续租事宜达成合意，故原告和第三人之间的租赁合同关系已于2019年6月19日解除。在第三人已丧失优先承租权，且原告和第三人之间的租赁关系解除的情形下，被告对案涉房屋的优先承租权已丧失，且占有案涉房屋缺乏相应的法律依据，故被告主张其存在优先承租权依据不足，本院不予支持。故原告作为案涉房屋所有权人，依法享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。被告在2019年6月19日之后仍继续占有使用案涉房屋，缺乏相应法律依据，原告有权要求返还，本院对原告要求被告返还案涉房屋及支付占有使用费的主张予以支持。关于占有使用费的计算标准，根据被告与第三人签订的房屋租赁协议的约定，第十期的租金计算标准为35000元/月，即被告在签订合同时可以预见到的违反合同的可能支付的房屋占有使用费的标准为35000元/月，被告应按照该标准向原告支付房屋占有使用费。综上，本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告杭州宝岛眼镜连锁有限公司于本判决生效之日起十日内腾退并返还原告中国建银投资有限责任公司其占有的位于杭州市拱墅区××路××号的房屋（现杭州市拱墅区绝每嘉馄饨店部分除外）。 二、被告杭州宝岛眼镜连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国建银投资有限责任公司房屋占有使用费175000元（该占有使用费暂算至2019年11月19日，自2019年11月20日起至房屋实际交还之日止的房屋占有使用费按35000元/月的标准另行计付）。 三、驳回原告中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1900元（已减半）、保全申请费1395元，合计3295元，由被告杭州宝岛眼镜连锁有限公司负担。 原告中国建银投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州宝岛眼镜连锁有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 崔姗 二〇二〇年九月二十一日 代书记员 杨瑜