辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1206号 上诉人（原审原告）：东港市发展建筑工程有限公司。住所地：东港市大东区滨河路。 法定代表人：张兆溢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨晓东，男，1977年1月21日出生，汉族，该公司员工，住东港市。 委托诉讼代理人：曹华，辽宁仁正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：侯喜武，男，1966年2月26日出生，满族，东港乔治造型经营者，住东港市。 被上诉人（原审被告）：郭连明，男，1969年11月4日出生，汉族，无职业，住东港市。 被上诉人（原审被告）：孙晓格（系郭连明妻子），女，1976年8月27日出生，汉族，无职业，住东港市。 上诉人东港市发展建筑工程有限公司（以下简称东港发展建筑公司）因与被上诉人侯喜武、郭连明、孙晓格返还原物纠纷一案，不服辽宁省东港市人民法院（2019）辽0681民初6025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东港发展建筑公司的法定代表人张兆溢及其委托诉讼代理人杨晓东、曹华，被上诉人侯喜武到庭参加诉讼。被上诉人郭连明、孙晓格经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 东港发展建筑公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定被上诉人郭连明、孙晓格善意取得涉案13.889平方米房屋的所有权，没有法律依据，其并不是善意的第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得制度作出了明确规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条、第十六条对“善意第三人的成立条件”作出了规定。本案中，已生效的东港市人民法院(2018)辽0681民初8128号民事判决，判令上诉人出售给被上诉人侯喜武的东港市富兴小区6号楼6号门市房的建筑面积为107.4平方米，即被上诉人侯喜武将其超占上诉人的13.889平方米门市房出售给被上诉人郭连明、孙晓格即构成了无权处分。在侯喜武就涉案房屋与郭连明、孙晓格签订《房屋买卖协议》正在办理产权过户登记的过程中，上诉人自东港市房地产管理处得知了该交易行为，立即依据《中华人民共和国物权法》第十九条向该处提出了异议登记，随后提起了行政诉讼，被上诉人郭连明、孙晓格以第三人参加该行政诉讼。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十六条(一)款规定，应认定被上诉人郭连明、孙晓格知道侯喜武无处分权，郭连明、孙晓格不应是善意的第三人。因此，一审判决认定郭连明、孙晓格善意取得13.889平方米房屋的所有权是错误的。 侯喜武辩称：侯喜武当时购买的就是一、二层门市房，楼梯在买房时就存在，房屋是一体的，购买房屋以后改建过，扩出一个门脸，面积可能是增加了，但不清楚具体多少。侯喜武并没有侵占上诉人的面积。侯喜武扩出的门脸对上诉人没有任何影响，而且上诉人也改建了。 郭连明、孙晓格未出庭亦未进行答辩。 东港发展建筑公司向一审法院起诉请求：一、依法撤销被告侯喜武与被告郭连明、孙晓格于2016年5月18日签订的《房屋买卖协议》中被告侯喜武将侵占原告的13.889平方米房屋出售给被告郭连明、孙晓格的交易行为；二、被告郭连明、孙晓格立即将超占的13.889平方米房屋（2－2轴交2－D轴交2－5轴的三解区域）返还给原告。事实与理由：1999年11月29日,被告侯喜武自原告处购买了位于东港市大东管理区富兴小区6号楼6号门市房,总价款15万元。2003年，被告侯喜武向东港市房地产管理处申请办理产权登记手续,但未如实告知其侵占了原告的13.889平方米面积，而东港市房地产管理处在发现实际申请登记的房屋面积大于购买面积的情况下，也未履行调查义务，错误的将被告侯喜武侵占原告13.889平方米面积登记在了《房屋所有权证》内，导致被告侯喜武的房屋面积为121.289平方米。2016年5月18日，被告侯喜武与被告郭连明、孙晓格签订一份《房屋买卖协议》，被告侯喜武将涉案门市房出售给被告郭连明、孙晓格夫妻，并交付使用。原告发现后提起行政诉讼，法院以主体资格为由驳回了原告的起诉。2018年，东港市人民法院作出（2018）辽0681民初8128号民事判决书，确认原告出售给被告侯喜武涉案门市房建筑面积为107.4平方米。2019年5月10日，丹东市中级人民法院作出（2019）辽06民终696号民事判决书，维持东港市人民法院的前述判决。被告侯喜武将其侵占的原告的13.889平方米房屋出售给被告郭连明、孙晓格的行为，侵犯了原告的合法财产所有权，三被告基于该部分房屋形成的买卖关系应予撤销，被告郭连明、孙晓格占有该部分房屋没有合法依据，原告有权要求返还。 一审法院认定事实：1999年11月29日,被告侯喜武以15万元的价格购买了原告开发的东港市大东管理区富兴小区6号楼6号门市房，原告为被告出具了《发票》《住宅楼分配通知单》，并将房屋交付被告侯喜武。根据《发票》《住宅楼分配通知单》记载，上述房屋的建筑面积为107.4平方米。2003年7月24日，被告侯喜武取得涉案房屋所有权登记，房屋所有权证号为东房权证大东区字第××号，登记的建筑面积为121.289平方米。2012年9月，被告侯喜武因离婚财产分割，又办理了涉案房屋为其个人所有的房屋所有权证，证号为东房权证大东区字第××号。2016年5月18日，被告侯喜武与被告郭连明、孙晓格签订《房屋买卖协议》，以589000元的价格将涉案房屋出售给被告郭连明、孙晓格，并交付使用。2016年9月9日，原告对东港市住房和城乡建设局提起行政诉讼，并将被告侯喜武、郭连明、孙晓格列为第三人。在该案中，原告主张东港市住房和城乡建设局在为被告侯喜武分颁发涉案房屋时，将房屋建筑面积认定为121.289平方米，属于认定事实错误，程序违法，请求撤销东港市住房和城乡建设局为被告侯喜武颁发的房屋所有权证。本院经审理于2016年11月17日作出（2016）辽0681行初67号行政裁定，驳回原告的起诉。该裁定现已生效。 2017年5月18日，被告郭连明、孙晓格取得涉案房屋不动产权登记，证号为辽（2017）东港市不动产权第0001801号。 一审法院认为，虽然原告与被告侯喜武就涉案争议的13.889平方米存有争议，但被告侯喜武出售涉案房屋时，已经取得该房屋所有权登记，而且登记的建筑面积为121.289平方米，包含了该13.889平方米。被告郭连明、孙晓格依据房屋所有权证，有理由相信被告侯喜武有权处分涉案房屋。2016年9月9日，原告对东港市住房和城乡建设局提起行政诉讼，请求撤销被告侯喜武的房屋所有权证，被告郭连明、孙晓格为该案的第三人，此时应知晓原告与被告侯喜武之间的争议，但该案被驳回起诉。此后，被告郭连明、孙晓格经东港市住房和城乡建设局取得了涉案房屋所有权登记。被告郭连明、孙晓格受让涉案房屋为善意，并已支付合理价格，取得房屋所有权登记，故涉案121.289平方米房屋应为被告郭连明、孙晓格所有。原告请求撤销被告侯喜武与被告郭连明、孙晓格关于双方买卖合同中出售13.889平方米涉案房屋的约定、被告侯喜武返还该13.889平方米，无事实与法律依据，不予支持。 一审法院判决：驳回原告东港市发展建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费770元，由原告承担。 二审中，各方当事人均未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认，另查明：东港开发建筑公司以东港市住房和城乡建设局为被告，以侯喜武、郭连明、孙晓格为第三人，向东港市人人民法院提取撤销房屋所有权证诉讼一案，东港市人民法院2016年11月17日作出（2016）辽0681行初67号行政裁定，认为“被告（东港市住房和城乡建设局）在涉案房屋相邻的门市均办理房屋所有权证、相关权利人未提出异议的情况下，依据现场核量结果为第三人（侯喜武）办法涉案房屋所有权证，并无不当。原告（东港发展建筑公司）所主张的对涉案楼梯面积的所有权，缺乏事实依据。综上，原告的起诉不符合起诉条件，应当予以驳回。” 本院认为，上诉人东港发展建筑公司主张涉案房屋登记的面积与上诉人向侯喜武销售面积差额13.889平方米面积所在位置为涉案门市房楼梯所占位置，且主张该部分面积系东港发展建筑公司所有。但被上诉人侯喜武对此均不予认可，并且已经发生法律效力的东港市人民法院2016年11月17日作出（2016）辽0681行初67号行政裁定认定“被告（东港市住房和城乡建设局）在涉案房屋相邻的门市均办理房屋所有权证、相关权利人未提出异议的情况下，依据现场核量结果为第三人（侯喜武）办法涉案房屋所有权证，并无不当。原告（东港发展建筑公司）所主张的对涉案楼梯面积的所有权，缺乏事实依据。综上，原告的起诉不符合起诉条件，应当予以驳回。”并以此为由，裁定驳回上诉人的起诉。上诉人东港发展建筑公司在本案中提供的证据不足以推翻已经发生法律效力的东港市人民法院（2016）辽0681行初67号行政裁定，亦不足以证明该13.889平方米房屋面积在涉案房屋中的具体位置且所有权应为上诉人所有。 关于上诉人东港发展建筑公司主张被上诉人郭连明、孙晓格并非善意第三人一节。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”该解释第十六条第一款第一项规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；……”本案中，上诉人东港发展建筑公司认可被上诉人侯喜武与郭连明、孙晓格签订涉案房屋买卖协议的时间为2016年5月18日。此时，涉案房屋登记的权利人为被上诉人侯喜武，登记的面积为121.289平方米。该买卖协议签订后，上诉人虽然对涉案房屋申请了异议登记，并提起行政诉讼要求撤销东港市住房和城乡建设局颁发的涉案房屋所有权证。但是东港市人民法院于2016年11月17日作出（2016）辽0681行初67号行政裁定，驳回上诉人东港发展建筑公司的起诉。该行政裁定发生法律效力后，郭连明、孙晓格于2017年5月18日取得涉案房屋不动产权登记。因东港发展建筑公司申请异议登记、提起行政诉讼均发生于侯喜武与郭连明、孙晓格签订涉案房屋买卖协议之后，郭连明、孙晓格也是在东港发展建筑公司提起的行政诉讼被裁定驳回起诉之后，依法取得涉案房屋的不动产权利登记，一审认定郭连明、孙晓格为善意第三人并无不当。本院予以确认。 综上所述，东港发展建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费770元，由上诉人东港市发展建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄日宏 审判员  李大为 审判员  李 欣 二〇二〇年九月二十七日 书记员  王晓宇