广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初4702号原告（反诉被告）：珠海市晟安物业管理有限公司，住所地：珠海市*********第二层东半层之五。统一社会信用代码：914**********718X9。法定代表人：江志良，总经理。委托诉讼代理人：唐琳君，广东常成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊，广东常成律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：珠海健之宝保健按摩有限公司，住所地：珠海市********、153、155号。统一社会信用代码：914***********365G。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李汉仲，系该公司员工。原告珠海市晟安物业管理有限公司（以下简称晟安物业公司）诉被告珠海健之宝保健按摩有限公司（以下简称健之宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告健之宝公司向本院提出反诉，依法适用简易程序，将本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。原告晟安物业公司的委托诉讼代理人唐琳君，被告健之宝公司的委托诉讼代理人李汉仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟安物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年1月起拖欠的珠海市******************部分月份的租金、管理费合计人民币33462元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为珠海市国有企业，负责管理国企遗留租赁物业。鉴于资产整合管理的需要，应国资委的要求，2017年年初，珠海国晟投资有限公司与原告签订《物业租赁经营合同》（合同编号：联晟租字[2017]4号），将包括珠海市******************在内的77处物业租赁给原告进行整体出租管理，租赁期限自2017年*月1日起至2027年2月28日止。被告承租了其中的珠海市******************（面积：62平方米）。原告接收物业后，由原告向被告收取租金。为规范物业管理，原告多次与被告协商，希望与其签订书面租赁合同，但被告以各种理由加以拒绝。按照《合同法》第215条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。经双方协商一致，被告均按照1521元的标准按月缴纳租金、管理费给原告。但从2017年1月开始，被告便断断续续拖欠租金、管理费。截至2020年1月，被告拖欠的租金、管理费合计33462元。去年年底，原告曾委托律师向被告寄送催促其尽快结清拖欠租金、管理费等费用、及时腾退并交还该物业的律师函，但被告签收后仍拒不支付。2020年2月，被告从该物业搬出，但不结清拖欠租金、管理费等费用，致使原告的合法权益遭受巨大损害。由于被告严重违约，拒不结清拖欠租金、管理费等费用，原告作为国有企业，为避免国有资产流失，现依据《合同法》及相关规定，要求支付拖欠租金、管理费等费用，望判如所请。原告晟安物业公司向本院提交如下证据：1.房地产权证（粤房地证字第1624519号）；2.珠国资[2009]424号文件及附表三；3.国有资产无偿划转合同；4.物业租赁经营合同（合同编号：联晟租字[2017]4号）；5.被告欠租明细表；6.被告自2017年1月至2020年1月期间部分月份支付凭证；7.被告自2017年1月至2020年1月期间部分月份发票；8.广东常成律师事务所律师函；9.珠海市不动产登记情况查询结果；10.物业管理情况说明；11.珠海市健之宝保健按摩有限公司支付租金及管理费的明细表；12.珠海市华润银行企业账户电子回单；13.支付系统普通业务凭证。被告健之宝公司答辩称，健之宝公司（2006年年中前为珠海健之宝酒店有限公司）于2005年初以10元/平方米承租了健民路153号（约1000平方米）一直闲置的商铺（鸿运花园商铺）进行装修经营服务行业，并于2005年3月份以约1000元/月租金（约16元/平方米）承租了珠海市燃气公司一直闲置的物业——香洲鸿运花园19-21栋首层3#商铺（此物业于2009年由于燃气公司的改制无偿划转给珠海国晟投资有限公司）作为公司的员工饭堂及技师休息室，此鸿运花园健民路段商铺门前，全部是高围基绿化带，根本没有停车位，业主无法出租商铺，租户无法生存，大部分商铺均处于闲置状态。于2005年底，健之宝公司本着发展特区经济，增加众多商家及众多商铺业主的投资收益，尤其是物业的升值和保值；由健之宝公司联合小区物业管理公司二城物业管理公司的唐义胜主任（提供唐义胜主任的证人证词，且可出庭作证）进行策划、组织改造绿化带为停车场，经过小区业主委员会的一致通过，费用由健民路临街商铺的业主支付（含晟安物业公司现此物业），由物业管理公司唐主任负责款项收取、开支，健之宝公司负责协商各方关系向珠海市*林局等有关部门报批将绿化带改造为停车场及开设路口；如果商铺业主拒绝支付的先由承租方暂垫付，日后协商如何抵扣租金；另，报批过程中产生的测量费、设计费、差旅费、协商各方利害关系活动经费等等，由健之宝公司先垫付，完工后各方协商处理。如此有利业主及商家的大好事情，且最大受益和长期受益方是业主，故得到了各业主方的大力支持，各业主方积极配合和协助健之宝公司及物业管理公司唐主任，且愿意支付绿化补偿款及绿化改造成停车场的所有经费；但珠海市燃气公司却特别例外，作为国企的燃气公司本该积极主动出钱出力出关系支持改造项目的顺利完成，从而令国有物业升值保值，此也是积极响应国家号召支持租户等小微企业的发展，从而发展特区经济，增加税收和财政收入。但令众人感到意外的是，尽管物业管理公司唐主任、健之宝公司及众多商铺业主与其负责人李主任多次沟通，该公司均是若无其事，置之不理，丝毫不支付一分钱经费，且口口声声要求先由租户即健之宝公司支付。而当时，健之宝公司为了顺利搞惦此事情，各方面已垫付了很大的款额；但基于燃气公司如此的态度，健之宝公司无奈只能如数为其垫付了所有的费用。更且，侧面的门前的绿化带改造停车场及大榕树的更换等耗资另共约15万元，均由健之宝公司为三方业主（燃气公司为其中之一）垫付的。自始至终，作为国企的燃气公司业主，不但不带好头，反而带坏了头，未支付一分钱费用及为推进此事项出过一分力。两大停车场的改造，健之宝公司共为燃气公司（物业继承人珠海国晟投资有限公司、目前经营管理人珠海市晟安物业管理有限公司）分摊共约6万元（当时的如此金额，等同于现时的四五十万元了）。自2009年燃气公司将此物业划转给珠海市晟安物业管理有限公司后，健之宝公司也多次向该公司的罗经理反馈情况，要求抵扣租金；但罗经理一直推托。健之宝公司本着基于双方长期友好合作关系，不希望因此事而影响继续承租该物业的使用，故健之宝公司一直以来也没有刻意要求产权方抵扣租金或通过法律途径追讨回该款项。至于晟安物业公司声称拒绝续签合同，完全是脱离事实的；健之宝公司一直多次要求晟安物业公司签订几年长的租赁合同，而晟安物业公司即声称只能签订一年长的合同；但为什么晟安物业公司的其他物业几乎全部是10-20年长的租期的呢？因租期的严重分歧，双方均被搁置续签合同，并非是晟安物业公司声称的诸多理由拒绝续签。事过至2018年年初，健之宝公司的南屏分公司扩大经营水疗SPA进行装修开业，迎接港珠澳大桥的通车，为旅游城市做好配套服务，管理人员均忙于筹办分公司的扩大开业，且加上恰好公司原财务人员生小孩辞职了，没有进行租金支付的详细交接，且更重要的是产权方（晟安物业公司）也一直没有进行任何的提醒和监督，从而致使健之宝公司长达一年多时间没有支付晟安物业公司的租金（具体情况，因最近健之宝公司南屏公司旧区正在进行员工遣散及清场，所有留守人员都在加班加点，且因涉及多个银行帐户转款，加上时间过久了，银行明细查核难度大，健之宝公司正在努力和多个银行沟通查核；但据与晟安物业公司经办人于2019年6月6日的短信记录，由晟安物业公司提供的支付租金清单，2017年10月的租金已支付；通过与晟安物业公司经办人的2019年10月9日短信显示2019年9月份租金已支付；2020年1月份的租金本应不能收取，健之宝公司已于2020年1月约18日左右已电话告知晟安物业公司经办人，退还物业给晟安物业公司，且加上属于疫情期间国企减免租金范围；于2019年下半年，健之宝公司被告知已有如此长时间的租金未支付时，也适逢健之宝公司南屏公司旧区正在全力忙于进行装修造价、评估、拆迁洽谈等，最重要的是南屏分公司因拆迁、修路已严重破坏了营商环境，严重影响了公司的正常经营，造成了公司的严重亏损，从而也拖垮了体育中心总公司及关联公司，从而导致无法支付晟安物业公司巨额的租金，只能待南屏分公司的拆迁款回收才能付清未付租金。拆迁款本该按拆迁补偿意向合同于2020年12中旬回收资金，但因产权方原因耽误了时间，导致无法如期回收资金，从而无法按此前的承诺付清未付租金。而晟安物业公司经办人于2019年年中时，就通过委托第三方评估公司将此物业进行评估，而评估结果简直是荒唐的约七八十元每平方米租金（此物业非临街商铺，实际市场租金约为40元左右/平方米），完全脱离市场价，而鸿运花园健民路方向临街商铺也才60元左右/平方米，目前进行招投标无人过问；据此，晟安物业公司的经办人是故意通过将租金大大提高逼迫健之宝公司退场，如此行为是不仁道的，更是国企不支持小微企业发展的，是与国家政策相违背的。如此情况下，健之宝公司此前为晟安物业公司垫付的绿化改造停车场的款项，健之宝公司再三要求晟安物业公司抵扣完未付的租金即可，但居然一直被拒绝；此再次证明，晟安物业公司不实事求是解决问题，作为国企老大哥不诚信经营，更不响应国家领导人及国家政策支付小微企业的生存和发展。健之宝公司种种无奈下，经过公司高层多次研究决定，将经营了十几年的老字号体育中心店（珠海市商务局颁发的老字号店、连续十一年荣获广东省市场管理局颁发的守合同重信用企业）精减经营，大大缩减了经营面积及配套面积，缩减经营成本，节源开流，非常时期力保生存；于是于2020年1月份，健之宝公司将晟安物业公司等五个商铺约1000多平方米退还给了业主，目前只留下约200平方米继续经营。综上所述，健之宝公司最终没有付清未付租金，是事出有因，且是晟安物业公司经办人不仁道行为造成，强烈要求晟安物业公司作为国企老大哥带好头，诚信经营，要实事求是，大力响应国家领导人及国家政策大力支持小微企业在特别艰难时期度过难关，以健之宝公司的押金及为晟安物业公司垫付的绿化带改造停车场款项抵扣未付清的租金后，大家互不相欠。被告健之宝公司向本院提交如下证据：1、珠海健之宝保健按摩公司工商登记信息查询；2.短信截屏；3.证人证言；4.照片6张。被告健之宝公司向本院提出如下反诉请求：1.判令反诉被告晟安物业公司向反诉原告健之宝公司返还押金2000元，以及反诉被告晟安物业公司向反诉原告健之宝公司支付已垫付的绿化带、停车场改造等款项6万元；2.判令反诉被告晟安物业公司承担本案的全部诉讼费。事实和理由：健之宝公司（2006年年中前为珠海健之宝酒店有限公司）于2005年初以10元/平方米承租了健民路153号（约1000平方米）一直闲置的商铺（鸿运花园商铺）进行装修经营服务行业，并于2005年3月份以约1000元/月租金（约16元/平方米）承租了珠海市燃气公司一直闲置的物业——香洲鸿运花园19-21栋首层3#商铺（此物业于2009年由于燃气公司的改制无偿划转给珠海国晟投资有限公司）作为公司的员工饭堂及技师休息室，此鸿运花园健民路段商铺门前，全部是高围基绿化带，根本没有停车位，业主无法出租商铺，租户无法生存，大部分商铺均处于闲置状态。于2005年底，健之宝公司本着发展特区经济，增加众多商家及众多商铺业主的投资收益，尤其是物业的升值和保值；由晟安物业公司联合小区物业管理公司二城物业管理公司的唐义胜主任（提供唐义胜主任的证人证词，且可出庭作证）进行策划、组织改造绿化带为停车场，经过小区业主委员会的一致通过，费用由健民路临街商铺的业主支付（含晟安物业公司现此物业），由物业管理公司唐主任负责款项收取、开支，健之宝公司负责协商各方关系向珠海市*林局等有关部门报批将绿化带改造为停车场及开设路口；如果商铺业主拒绝支付的先由承租方暂垫付，日后协商如何抵扣租金；另，报批过程中产生的测量费、设计费、差旅费、协商各方利害关系活动经费等等，由健之宝公司先垫付，完工后各方协商处理。如此有利业主及商家的大好事情，且最大受益和长期受益方是业主，故得到了各业主方的大力支持，各业主方积极配合和协助健之宝公司及物业管理公司唐主任，且愿意支付绿化补偿款及绿化改造成停车场的所有经费；但珠海市燃气公司却特别例外，作为国企的燃气公司本该积极主动出钱出力出关系支持改造项目的顺利完成，从而令国有物业升值保值，此也是积极响应国家号召支持租户等小微企业的发展，从而发展特区经济，增加税收和财政收入。但令众人感到意外的是，尽管物业管理公司唐主任、健之宝公司及众多商铺业主与其负责人李主任多次沟通，该公司均是若无其事，置之不理，丝毫不支付一分钱经费，且口口声声要求先由租户支付。而当时，健之宝公司为了顺利搞惦此事情，各方面已垫付了很大的款额；但基于燃气公司如此的态度，健之宝公司无奈只能如数为晟安物业公司垫付了所有的费用。更且，侧面的门前的绿化带改造停车场及大榕树的更换等耗资另共约15万元，均由健之宝公司为三方业主（燃气公司为其中之一）垫付的。自始至终，作为国企的燃气公司业主，不但不带好头，反而带坏了头，未支付一分钱费用及为推进此事项出过一分力。两大停车场的改造，健之宝公司共为燃气公司（物业继承人珠海国晟投资有限公司、目前经营管理人珠海市晟安物业管理有限公司）分摊共约6万元（当时的如此金额，等同于现时的四五十万元了）。自2009年燃气公司将此物业划转给珠海市晟安物业管理有限公司后，健之宝公司也多次向该公司的罗经理反馈情况，要求抵扣租金；但罗经理一直推托。健之宝公司本着基于双方长期友好合作关系，不希望因此事而影响继续承租该物业的使用，故健之宝公司一直以来也没有刻意要求产权方抵扣租金或通过法律途径追讨回该款项。至于晟安物业公司声称拒绝续签合同，完全是脱离事实的；健之宝公司一直多次要求晟安物业公司签订几年长的租赁合同，而晟安物业公司即声称只能签订一年长的合同；但为什么晟安物业公司的其他物业几乎全部是10-20年长的租期的呢？因租期的严重分歧，双方均被搁置续签合同，并非是晟安物业公司声称的诸多理由拒绝续签。事过至2018年年初，健之宝公司的南屏分公司扩大经营水疗SPA进行装修开业，迎接港珠澳大桥的通车，为旅游城市做好配套服务，管理人员均忙于筹办分公司的扩大开业，且加上恰好公司原财务人员生小孩辞职了，没有进行租金支付的详细交接，且更重要的是产权方（晟安物业公司）也一直没有进行任何的提醒和监督，从而致使健之宝公司长达一年多时间没有支付晟安物业公司的租金（具体情况，因最近健之宝公司南屏公司旧区正在进行员工遣散及清场，所有留守人员都在加班加点，且因涉及多个银行帐户转款，加上时间过久了，银行明细查核难度大，健之宝公司正在努力和多个银行沟通查核；但据与晟安物业公司经办人于2019年6月6日的短信记录，由晟安物业公司提供的支付租金清单，2017年10月的租金已支付；通过与晟安物业公司经办人的2019年10月9日短信显示2019年9月份租金已支付；2020年1月份的租金本应不能收取，健之宝公司已于2020年1月约18日左右已电话告知晟安物业公司经办人，退还物业给晟安物业公司，且加上属于疫情期间国企减免租金范围；另健之宝公司有2000元的押金可抵扣租金。于2019年下半年，健之宝公司被告知已有如此长时间的租金未支付时，也适逢健之宝公司南屏公司旧区正在全力忙于进行装修造价、评估、拆迁洽谈等，最重要的是南屏分公司因拆迁、修路已严重破坏了营商环境，严重影响了公司的正常经营，造成了公司的严重亏损，从而也拖垮了体育中心总公司及关联公司，从而导致无法支付晟安物业公司巨额的租金，只能待南屏分公司的拆迁款回收才能付清未付租金。拆迁款本该按拆迁补偿意向合同于2020年12中旬回收资金，但因产权方原因耽误了时间，导致无法如期回收资金，从而无法按此前的承诺付清未付租金。而晟安物业公司经办人于2019年年中时，就通过委托第三方评估公司将此物业进行评估，而评估结果简直是荒唐的约七八十元每平方米租金（此物业非临街商铺，实际市场租金约为40元左右/平方米），完全脱离市场价，而鸿运花园健民路方向临街商铺也才60元左右/平方米，目前进行招投标无人过问；据此，晟安物业公司的经办人是故意通过将租金大大提高逼迫健之宝公司退场，如此行为是不仁道的，更是国企不支持小微企业发展的，是与国家政策相违背的。如此情况下，健之宝公司此前为晟安物业公司垫付的绿化改造停车场的款项，健之宝公司再三要求晟安物业公司抵扣完未付的租金即可，但居然一直被拒绝；此再次证明，晟安物业公司不实事求是解决问题，作为国企老大哥不诚信经营，更不响应国家领导人及国家政策支付小微企业的生存和发展。健之宝公司种种无奈下，经过公司高层多次研究决定，将经营了十几年的老字号体育中心店（珠海市商务局颁发的老字号店、连续十一年荣获广东省市场管理局颁发的守合同重信用企业）精减经营，大大缩减了经营面积及配套面积，缩减经营成本，节源开流，非常时期力保生存；于是于2020年1月份，健之宝公司将晟安物业公司等五个商铺约1000多平方米退还给了业主，目前只留下约200平方米继续经营。综上所述，健之宝公司最终没有付清未付租金，是事出有因，且是晟安物业公司经办人不仁道行为造成，强烈要求晟安物业公司作为国企老大哥带好头，诚信经营，要实事求是，大力响应国家领导人及国家政策大力支持小微企业在特别艰难时期度过难关，以健之宝公司的押金及为晟安物业公司垫付的绿化带改造停车场款项抵扣未付清的租金后，大家互不相欠。原告晟安物业公司对被告健之宝公司的反诉答辩称，一、健之宝公司主张返还押金没有事实与法律依据。首先，健之宝公司无法举证证明其在2005年支付了2000元押金的事实，其次，即使有证据证明，由于其长期拖欠租金也应当予以没收，不予返还。二、健之宝公司主张以绿化带改造停车场款项6万元抵扣未付清租金无事实与法律依据。首先，健之宝公司主张的停车场建设是否由其参与出资无证据支持，即使其参与了出资但其出资金额也没有证据支持，无法证明其支付了6万元建设停车场。其次，健之宝公司2005年向原产权方船舶工业总公司租赁涉案物业的价格是每月每平方米16元，该价格做为商铺而言即使在十五年前也是非常低廉的。在租赁的当时，没有停车场的存在，原产权方也是按现状出租，不含提供停车场。且健之宝公司租赁涉案物业仅用于员工饭堂和休息室的配套，与其经营没有太大联系，不存在配备有停车场的问题。即使健之宝公司建设停车场也是出于其经营的需要，最终受益方是健之宝公司。从2005年至今，健之宝公司使用停车场的时间也有十五年，其因此为其带来的附加经营收益也早已超过其投入的成本。再次，该停车场建设是在2005年底，据今已经有十五年，即使健之宝公司提出这样的诉求，也应当在诉讼时效内，很显然，健之宝公司的充抵诉求早已超过其可以主张权益的诉讼时效。最后，将绿化带改造成停车场是由租户联合小区物业管理公司二城物业管理公司的唐义胜主任等人自发进行策划、组织改造建设而成的，目的是增加健之宝公司自身的投资收益。健之宝公司声称协商的是各方的利益关系，但该行为未征求我方同意且我方从未与其协商该费用可用于抵扣租金等事宜，与事实相违背。三、晟安物业公司的欠租金额并无错误。首先，健之宝公司从2017年1月至2020年1月期间，合计欠租22个月的租金，共计33462元。至于，健之宝公司主张的2017年10月份和2019年9月份的已经交付的租金及管理费，我方经过对账确认2017年10月反诉人交来的4563元是抵扣2017年6月至8月三个月份的租金而不包括2017年10月份的，2019年10月只交付租金及管理费1521元，我方在2019年10月已经确认，故记2019年9月份租金及管理费未缴纳。健之宝所称的二个月有交租，只不过是因为前期拖欠情况，我方充抵的月份不同而已。但实际拖欠总数并没有改变，不管按哪种算法，健之宝公司从2017年1月以来所交总数以及拖欠的总数是不变的。至于，健之宝公司称疫情期间租金减免的问题，晟安物业公司所计算租金数额仅截止到2020年1月，当时疫情并没有爆发，疫情期间国企减免租金的措施是在2月份整月、3月份整月，4月份半个月，故对健之宝公司不存在可以租金减免的问题。请法院依法查明案情事实真相，判令健之宝公司向晟安物业公司支付自2017年1月起拖欠的珠海市***************3**部分月份的租金、管理费合计人民币33462元以及承担相应的诉讼费用。经审理查明，位于珠海市******************3#铺的权属人为珠海市煤气公司。2009年12月23日，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会作出珠国资【2009】24号文件，将珠海市煤气公司名下的位于珠海市******************3#铺等资产无偿划转给珠海国晟投资有限公司。2009年12月31日，珠海市燃气集团有限公司与珠海国晟投资有限公司签订《国有资产无偿划转合同》，约定按照珠国资【2009】24号文件珠海市燃气集团有限公司将包括位于珠海市******************3#铺等资产无偿划转给珠海国晟投资有限公司。其后，珠海国晟投资有限公司与珠海市晟安物业管理有限公司签订一份《物业租赁经营合同》，约定珠海国晟投资有限公司将包括位于珠海市******************3#铺在内的77处物业租赁给原告，租赁期限10年，自2017年3月*日起至2027年*月28日止，并由原告对上述物业自主经营。自2005年3月起，被告健之宝公司承租位于珠海市******************3#铺，但没有签订书面的房屋租赁合同。原告称双方经口头协商一致，约定每月的租金、管理费共计人民币1521元，但自2017年*月起，被告陆续拖欠租金、管理费，截止2020年*月，被告共计拖欠原告租金人民币33462元。2019年6月6日，原告的工作人员通过短信向被告的授权代表李汉仲发送一份租金明细表，李汉仲回复“收到，让财务核对核对，感谢！”。2019年9月11日，广东常成律师事务所向被告健之宝公司发出一份《律师函》，内容为：广东常成律师事务所接受原告晟安物业公司的委托，就健之宝公司拖欠租金相关事宜函告，在收到律师函后五日内向晟安物业公司交清所拖欠的租金本息、滞纳金、水电等费用，并配合晟安物业公司对物业的管理。逾期，将采取相应的法律手段包括但不限于通过诉讼要求交还场地、支付全部租金本息、滞纳金、水电费等，届时对健之宝公司信誉或经济产生的重大影响，由健之宝公司承担。2019年12月19日，被告健之宝公司的李汉仲签收上述律师函，并在律师函上签署“本公司将于一个月内支付租金及配合贵司上交易平台”。在庭审中，双方确认被告于2020年1月23日搬离案涉商铺，并将商铺交还原告。2019年7月22日，被告的授权代表李汉仲通过其个人银行账户代被告健之宝公司向原告转账支付租金人民币1521元。2019年8月27日，被告的授权代表李汉仲通过其个人银行账户代被告健之宝公司向原告转账支付租金人民币1521元。2019年10月8日，被告的授权代表李汉仲通过其个人银行账户代被告健之宝公司向原告转账支付租金人民币1521元。2019年12月19日，被告的授权代表李汉仲通过其个人银行账户代被告健之宝公司向原告转账支付租金人民币1521元。原告向本院陈述2017年1月至2020年1月，被告共计应支付租金人民币54453元，被告已经支付人民币20991元，实际尚欠的应付租金为人民币33462元。被告不认可上述欠款金额，认为具体的付款及欠款数额需要重新核算。在诉讼过程中，被告健之宝公司申请唐汉胜（公民身份号码：413************63X）作为本案的证人出庭作证，唐汉胜向本院陈述，其任职鸿运花园物业管理公司主任约10年，在2005年至2006年期间，与健之宝公司总经理李汉仲共同为商铺业主及商家创造优质营商环境，增加收益，特别为商铺业主增值保值，而策划、组织奖鸿运花园东门及南侧门的绿化带改造为商铺两大专用停车场及路口（东门停车场改造费用由健民路商家共同分摊，南门侧门停车场改造费用由健之宝公司垫付）。在改造过程中，所有费用由其收取、支出，珠海市燃气公司拒绝支付任何费用，而前后由健之宝公司为珠海市燃气公司垫付改造费用不少于6万元（含两停车场的改造费用）。本院认为，案涉位于珠海市******************3#铺登记的权属人为珠海市煤气公司，其后根据珠海市国有资产管理委员会的文件，上述不动产无偿划转给珠海市国晟投资有限公司，珠海市国晟投资有限公司与原告签署合同，将案涉的商铺出租给原告，并由原告自行对案涉的商铺进行经营管理，故原告对案涉商铺享有使用、收益等权利。在本案中，原、被告虽然没有签订书面的租赁合同，但是双方在庭审中均确认自2005年3月起被告承租案涉位于珠海市******************3#铺，故原、被告之间存在事实的租赁关系。根据原告向本院提交的转账凭证反映，被告的授权代表李汉仲系按照月租金人民币1521元的标准代被告向原告支付租金，与原告在诉讼中所主张的月租金标准一致，并且在被告的授权代表李汉仲收到原告工作人员向其发送的租金明细表也没有对于月租金标准提出异议，故本院确认双方口头商议一致的月租金为人民币1521元。按照月租金人民币1521元的标准，自2017年*月至2020年*月，被告共计应当向原告支付租金人民币54453元，原告认可被告已经支付20991元，对此本院予以确认。被告提出具体的支付金额需要到银行调取相应的证据重新核算，但是在本院指定的举证期内没有提交相应的证据也没有对付款金额进行核算，应自行承担举证不能的法律后果。综上，原告请求被告支付欠付的租金人民币33462元，理据充分，本院予以支持。关于被告反诉请求原告退还押金人民币2000元，在庭审中原告不认可收到被告支付的押金，被告也没有提交相应的支付凭证或交付凭证证明其已经向原告支付了租赁押金，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付其垫付的绿化带、停车场等改造费用人民币6万元。绿化带、停车场等改造属于被告基于改善自身营商环境而进行的投资，并非对案涉商铺的装修、装饰或修缮而发生的费用，在没有得到原告同意支付的情况下，被告无权要求原告支付上述费用，故对被告的该项反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠海健之宝保健按摩有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海市晟安物业管理有限公司支付租金人民币33462元；二、驳回被告（反诉原告）珠海健之宝保健按摩有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取人民币318元，由被告（反诉原告）珠海健之宝保健按摩有限公司负担；反诉受理费减半收取人民币675元，由被告（反诉原告）珠海健之宝保健按摩有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年七月二十八日书记员  周慧敏苏海婷