湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1518号上诉人（原审被告、反诉原告）：贺东，男，1972年11月25日出生，汉族，住湖南省益阳市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国电信股份有限公司益阳分公司，住所地湖南省益阳市赫山区。法定代表人：钟实，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛周纯，湖南九方律师事务所律师。上诉人贺东因与被上诉人中国电信股份有限公司益阳分公司（以下简称电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2020）湘0903民初845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。贺东上诉请求：撤销（2020）湘0903民初845号民事判决，改判核减租金35000元，并由电信公司向贺东支付被水浸泡的货物损失80000元。在诉讼过程中，贺东变更其上诉请求，要求改判核减租金52000元，并由电信公司向贺东支付被水浸泡的货物损失80000元、2013年10月至2014年6月期间的间接经济损失60000元、2013年6月1日至6月8日期间的装修费用损失63000元，共计203000元。事实与理由：1.一审判决计算租金有误。一审判令案涉租赁合同于2020年1月1日解除，之后双方不再存在租赁关系，贺东不需要再向电信公司支付租金。在贺东未支付租金期间，电信公司从未向贺东追讨租金。因其怠于行使权利，根据诉讼时效的相关规定，2016年12月26日前的租金已过诉讼时效。已过诉讼时效的租金部分，法院不应支持；2.一审判决驳回贺东的反诉请求有误。贺东提交的《关于电信靠明珠酒店旁一间门面房屋进水问题说明》可以证明，贺东在租赁期间曾向电信公司主张过相应权利。案涉仓库漏水问题直至2018年9月份才得到解决，故贺东的反诉请求未超过诉讼时效，一审判决不能以此为由驳回其反诉请求；3.因案涉仓库进水造成货物及装修损失，亦导致贺东无法正常营业。电信公司推卸责任，未及时履行维修义务，由此造成的各项损失均应由电信公司赔偿；4.2013年10月案涉仓库进水后，贺东停止营业。2017年6月28日重新营业，但因漏水问题，2017年7月12日又停止营业，直至2019年1月12日才开始重新营业。故2013年10月底至2019年1月11日期间的房屋租金不应由贺东负担。申请法院就前述营业、停业时间及案涉仓库进水所造成损失进行取证。同时，因贺东为保护其自身秘密，不方便透露证人名字，为查明本案事实，申请法院现场询问获取证人证言。电信公司答辩称：1.贺东在一审期间未提出诉讼时效抗辩，法院不能主动适用诉讼时效的规定。贺东迟延支付租金的行为一直持续至今，贺东于2017年1月12日向电信公司出具的《关于电信靠明珠酒店旁一间门面房屋进水问题说明》，可以证明在此之前电信公司曾向贺东追讨过租金，电信公司的诉讼请求未超过诉讼时效；2.案涉仓库进水事件发生于2013年10月，其诉讼时效为2年，贺东应在2015年10月前向电信公司主张权利，但直到2017年1月12日贺东才向电信公司要求赔偿，故其诉讼请求已过诉讼时效；3.贺东是否营业与本案无关，贺东租赁案涉门面未向电信公司返还，应当支付相应的租金；4.贺东申请法院调查的证据系其自身应当履行的举证义务，其主张的损失无任何事实依据，贺东就其具体损失未提供相应证据加以证实，应承担举证不能的法律后果。请求二审驳回上诉，维持原判。电信公司向一审法院起诉请求：1.判令电信公司、贺东之间的租赁合同已于2020年1月1日解除；2.贺东将其租赁的位于赫山区赫山办事处某某某村（房产证号为益房权证赫字第0010****号）一楼门面腾空并返还给电信公司；3.由贺东支付欠缴的房屋租金81000元及利息13401元（租金利息以租金每满一年支付，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2020年3月为13401元，自2020年4月至实际清偿之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。贺东向一审法院反诉请求：1.判令电信公司减少贺东租金，延长租赁时间继续履行合同；2.由电信公司赔偿贺东因租赁物瑕疵造成臭水浸泡货物损失85961元及装修损失63000元；3.驳回电信公司对贺东的诉讼请求。一审法院查明：2013年6月，贺东从中国电信股份有限公司益阳长途电信线路局（以下简称原线路局）租赁位于益阳市赫山区赫山办事处某某村的一间门面，用于经营烟酒食品、日用百货生意，门面登记的房屋所有权人为中国电信股份有限公司湖南长途电信线路局，房屋产权证号为益房权证赫字第0010****号，双方约定租金1000元/月，贺东于2013年6月4日交纳了第一年租金及税金共计15580.92元。2013年10月，贺东发现所租门面后的仓库进水，导致其部分货物受潮，贺东向原线路局反映情况后，线路局派当时的办公室主任李益龙查看了现场，李益龙发现仓库与门面是隔开的，仓库部分地面积水达2公分许，李益龙要求贺东找出进水原因并进行维修，公司再进行处理。事发时，贺东与李益龙未就受损货物进行清点核对。之后，贺东一直未找原线路局或电信公司处理该次仓库进水问题。2013年10月13日，中国电信股份有限公司湖南分公司印发《中国电信湖南公司线路维护管理体系改革方案》，其中第三条组织架构及职责调整中1.整体职责划转规定，光缆维护责任主体调整为市州分公司。市州长途电信线路局人、财、物及各项管理和生产职责成建制划转至相应市州分公司。第五条财务资产调整方案中（二）资产划分第2条第（2）点规定，各市州长线局的本地网线路资产、综合类资产整体转至相应市州分公司。第3条相关具体事项第（1）点规定，资产权证、租入、租出房屋合约等须交市州分公司归集管理。2015年，电信公司因线路局移交清查时发现案涉门面无租赁合同，上门找承租人时发现贺东已关门。2016年，电信公司通过李益龙知晓涉案门面的承租人为贺东，分别于2016年12月20日、2018年7月20日，向贺东发出《关于门面收回的告知》，告知内容均为贺东长期占用公司门面，未交门面租金，要求贺东退还门面。贺东称其因关门停业，未收到该告知书。2017年6月，贺东重新开门，经营猪肉生意，之后又改为经营烟酒至今。2017年1月12日，贺东向电信公司提交一份《关于电信靠明珠酒店旁一间门面房屋进水问题说明》，主要内容为：贺东是电信一名协议离岗的职工，2013年6月9日租赁原线路局靠明珠酒店旁一间门面，装修营业四个月后，后面仓库被臭水淹了二十多公分，不少货物被浸泡，受潮发霉，损失八万多元。当时向线路局反映后，李益龙查勘了现场。仓库进水问题至今未解决，致使贺东另租仓库，贺东因此未交房租。该份说明下方，李益龙签署：“此情况属实，当时漏水主要是墙体渗漏所致。”2019年12月26日，电信公司安全保卫部再次向贺东发出一份《关于门面收回的告知》，以贺东长期占用原线路局门面，一直未向电信公司交纳租金为由，要求贺东于2020年1月1日前退还门面。贺东拒绝签收该份告知书，且拒绝返还门面，也未交纳租金，电信公司遂于2020年3月24日起诉至一审法院。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。电信公司因中国电信股份有限公司湖南公司进行机构改革而取得原益阳长途电信线路局的人、财、物等各项管理权，是涉案门面的合法权利人，电信公司有权以出租人身份主张权利。因双方均未提供书面租赁合同，双方对于租赁期限的约定不明确，故应为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。电信公司于2016年12月20日、2018年7月20日发出的《关于门面收回的告知》，未提供其已送达至贺东的证据，故该两份告知书不能达到已通知贺东的证明目的。电信公司安全保卫部于2019年12月26日向贺东发出《关于门面收回的告知》，贺东已收到，但认为安全保卫部无权发出告知。一审法院认为，安全保卫部作为电信公司的内设机构，电信公司有权委托其代表电信公司作出意思表示，安全保卫部的代理行为有效，该份告知可以认定为电信公司已向贺东发出解除租赁合同的通知，双方的租赁合同已于2020年1月1日解除。对于电信公司要求贺东将涉案门面腾空并返还给电信公司的诉讼请求，予以支持。贺东要求继续履行租赁合同的反诉请求，不予支持。关于贺东要求电信公司赔偿因租赁物瑕疵造成臭水浸泡货物损失及装修损失的反诉请求是否应予支持的问题。电信公司主张贺东该项请求已超过诉讼时效，不应支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，贺东自2013年10月起即已知道自己的权利受到损害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，贺东最迟应当在2015年10月前向电信公司主张权利。因此，在《中华人民共和国民法总则》施行前，贺东向电信公司主张权利的诉讼时效即已届满。《中国电信湖南公司线路维护管理体系改革方案》规定，将原益阳市长途电信线路局人、财、物及各项管理和生产职责成建制划转至中国电信股份有限公司益阳分公司，增设“线路维护中心”，保留“长途电信线路局”牌子，用于对外联系。足以证明原益阳市长途电信线路局的人、财、物等事务均由电信公司负责处理，贺东关于因机构改革，无人处理租赁合同纠纷的抗辩主张不能成立。在原线路局指派李益龙处理贺东仓库进水事件后，贺东并未按李益龙的要求及时主张维修费用，且在事件发生时，也未要求与原线路局核对损失。贺东迟至2017年1月12日才向电信公司提交《关于电信靠明珠酒店旁一间门面房屋进水问题说明》，已超过诉讼时效。从贺东提供的证据来看，贺东因仓库进水所产生的损失并不明确。贺东关于货物损失及装修损失的反诉请求，因缺乏证据，且已超过诉讼时效，不予支持。关于租金支付问题。贺东自2014年6月9日起欠付租金，但一直占用门面至今，应自欠付之日起按1000元/月计算租金至2020年1月1日，并自2020年1月2日起按1000元/月支付占用费至贺东实际交付门面之日止。自2014年6月9日至2020年5月9日期间，贺东应当支付租金和占用费共计71000元，电信公司超过部分的租金请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。电信公司在2014年6月至2019年12月26日长达五年半的期间内未向贺东催要租金，怠于行使权利，对于租金所产生的利息损失负有责任，故对其要求贺东支付利息的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、中国电信股份有限公司益阳分公司与贺东之间的房屋租赁合同关系已于2020年1月1日解除；二、贺东于判决生效之日起三日内腾空其占用的益阳市赫山区赫山办事处某某村、权证号为益房权证赫字第0010****号房的一楼门面，并交付给中国电信股份有限公司益阳分公司；三、贺东于判决生效之日起三日内向中国电信股份有限公司益阳分公司支付租金及占用费共计71000元（已计算至2020年5月9日），并自2020年5月10日起按1000元/月支付占用费至门面实际交付之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。四、驳回中国电信股份有限公司益阳分公司的其他诉讼请求；五、驳回贺东的反诉请求。一审本诉案件受理费2160元，减半收取1080元，由中国电信股份有限公司益阳分公司负担280元，由贺东负担800元；反诉案件受理费3940元，由贺东负担。二审中，贺东提交了短信聊天截图，拟证明就2013年10月份案涉仓库进水事件，原线路局推卸责任给明珠酒店及茶楼。电信公司未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。针对贺东提交的证据，电信公司质证认为：对其真实性、合法性、关联性及其证明目的均有异议。聊天记录不能证实贺东的实际具体损失，亦不能证明贺东曾在漏水事件发生后两年内向电信公司主张过权利。经贺东申请，法庭准许，何斌出庭作证证实因案涉仓库进水造成贺东货物受潮，贺东另行租用何斌的杂屋存放货物。针对何斌的证人证言，贺东表示无异议。电信公司对其证言的真实性不持异议，但对其关联性及证明目的持异议，无法证实贺东因漏水所造成的具体损失及其在诉讼时效期内向电信公司主张过相应权利。本院对贺东提交的证据及证人证言认证如下：短信聊天记录及何斌的证人证言仅能证实案涉仓库曾发生过进水事件，但无法证实贺东因此而产生的具体损失数额。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审中的争议焦点如下：1.关于贺东主张电信公司要求支付2016年12月26日前的租金是否已过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。贺东在一审期间未就电信公司要求支付租金的诉请提出诉讼时效抗辩，且本案不存在前述规定的除外情形，故对贺东二审提出的诉讼时效抗辩，本院依法不予支持。2.关于电信公司是否应赔偿贺东货物损失80000元、间接经济损失60000元、装修费用损失63000元的问题。电信公司主张贺东的诉请已过诉讼时效，贺东则主张其在租赁期间曾向电信公司主张过相应权利，且案涉仓库漏水问题一直持续直至2018年9月份才得到根本解决。就其主张，贺东未提供有效证据加以证明，且贺东要求法院调取的证据不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定中关于法院依职权调取的证据范畴，故对其申请，本院不予准许。案涉漏水事件发生于2013年10月，直至2017年1月12日贺东才向电信公司提交《关于电信靠明珠酒店旁一间门面房屋进水问题说明》主张相应权利，因此一审认定贺东关于货物损失及装修损失的诉讼请求已超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。贺东关于间接损失60000元的主张，因其在一审中仅主张货物损失及装修损失，故对贺东超过一审诉请范围的主张，本院不予审查处理。3.关于是否应核减租金的问题。贺东主张2013年10月底至2019年1月11日期间因漏水问题导致案涉租赁门面长期未营业，故在此期间的房屋租金应予核减。根据已查明事实，在案涉仓库进水时，贺东虽向原线路局反映了情况，但并未就受损货物进行清点核对，事后贺东一直未找原线路局或电信公司处理仓库进水问题或就租金的减免问题进行协商。直至2016年电信公司知晓案涉门面承租人为贺东后要求其交付租金并退还门面，至2017年1月贺东才向电信公司提交说明主张损失赔偿。因贺东怠于行使权利未及时止损，导致扩大的损失其应自行承担，且贺东并未提供充足的证据证实其停业的具体时间及原因，故对其减免租金的抗辩理由，本院不予支持。综上，贺东的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由贺东负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艳红审 判 员 周佑明审 判 员 彭 青二〇二〇年九月十七日法官助理 陈海霞书 记 员 王思雷