河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初1661号原告：赵阳，男，1975年8月3日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：郑祥峰，河南剑光律师事务所律师。被告：济源立业房地产开发有限公司，住所地：济源市轵城镇西轵城村。法定代表人：张树堂，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志堂，该公司工作人员。委托诉讼代理人：闫江涛，河南权辞律师事务所律师。原告赵阳与被告济源立业房地产开发有限公司（以下简称立业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告赵阳的委托诉讼代理人郑祥峰，被告立业公司的委托诉讼代理人张志堂、闫江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同，交付原告购买的沁园春天A区8号楼2单元1-2层商105号房，并承担2014年10月2日至2020年3月31日的逾期交房违约金799071.81元及2020年4月1日至实际交房之日的违约金（违约金以1963442元为基数，按日万分之二计算）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告公司的高层人员付保强曾向原告借款，2014年准备归还借款本息时，原告看中了被告的商铺，遂与付保强协商，由付保强将欠原告的借款本息支付给被告充抵房款。付保强与被告协商后，2014年8月19日，通知原告到被告处签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的沁园春天A区8号楼2单元1-2层商105号房，被告应于2014年10月1日将商品房交付给原告，逾期交房的按已交房的房价款每日万分之二的比例承担违约金。合同签订后，被告又给原告出具了收款收据。但被告至今没有将原告购买的房产交付给原告。为维护原告的合法权益，故诉至法院。立业公司辩称：1、原告的请求已经超过诉讼时效；2、本案所涉房产是以签订商品房买卖合同并登记备案的方式为借款提供抵押，根据相关法律规定，法院应当向原告示明变更诉讼请求，原告拒绝变更的，应驳回其起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的申宁宁出具的证明及申宁宁给付保强转账的银行流水，证明2013年8月21日申宁宁代原告向付保强转账70万元，系原告借给付保强的钱。因该证据没有相关当事人到庭确认，不能证明原告主张；2、被告提交的《解除合同通知书》上面载明的时间虽然为2014年8月30日，但不能证明即是当时发出的通知，且该通知书仅张贴于案涉房屋门上，并非以有效形式送达给原告，不能认定原告已经收到该通知；3、被告提交的史建立出具的证明，其称立业公司的合伙人张志堂让其为原告办理案涉房屋的购买合同并开具相关收据，并称张志堂告诉其是因张志堂的朋友借原告钱，先临时将该房屋抵押给原告，因该有关内容系其听张志堂陈述，系传来证据，且该证明内容也无其他证据相印证，本院不予采信。本院对付保强的调查，其认可2011年至2013年期间其向原告借款，后协商以沁园春天A区一套商铺抵偿的事实，可以印证原告的主张。本院认定事实如下：案外人付保强系被告立业公司关于沁园春天A区联合开发建设项目的共同投资人。2014年之前，付保强向原告赵阳借款。后付保强与原告协商，以沁园春天A区一套商铺抵债。付保强与被告协商后，2014年8月19日原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于沁园春天A区8号楼2单元1-2层商105号房，建筑面积265.33平方米，商品房单价为每平方米7400元，总金额1963442元，原告于2014年8月19日前一次性付清总房款。如原告未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按照累计应付款的1%向被告支付违约金。被告应当在2014年10月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘查、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。该合同签订后，被告在济源市房地产管理局进行了登记备案。2014年8月21日，被告给原告出具收据一份，载明收到原告8-105商铺款1963442元。另查明，沁园春天A区尚未经相关部门验收合格，但从2014年起所售房屋已陆续交付业主且部分已装修入住。庭审中，原告表示即使案涉房屋未经验收合格，也坚持要求被告交付。本院认为：原告赵阳和被告立业公司争议的焦点为，本案所涉《商品房预售合同》是付保强向原告借款到期后，原、被告及付保强协商以房屋折抵本息，还是作为付保强向原告借款的担保。原告主张是以房抵债，从原告提交的证据上看，原、被告除了签订《商品房预售合同》外，被告还给原告出具了收款收据，载明收到原告商铺款1963442元，双方形式上成立的是买卖合同关系。再结合付保强的陈述以及付保强和被告系沁园春天A区联合开发建设项目的共同投资人的事实，可以认定原告方主张的以房抵债成立。被告主张该《商品房预售合同》实际是为付保强借款提供担保，但未提交有效证据证明其主张，本院不予采信。本案以房抵债并不违反法律禁止性规定。原、被告双方签订的《商品房预售合同》也系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。根据该合同约定，被告应当在2014年10月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘查、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。现双方约定的交房期限早已届满，房屋也已建成，虽未经相关部门验收合格，但原告坚持要求被告交付沁园春天A区8号楼2单元1-2层商105号房，本院予以支持。被告辩称原告的主张已经超过诉讼时效。因原告要求被告交付房屋，属于物权请求权，不适用诉讼时效的有关规定。而原告要求被告支付逾期交付房屋违约金，属债权请求权，适用诉讼时效的有关规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原、被告在合同中明确约定交房时间为2014年10月1日前，被告在合同约定的交房日期届满未交付房屋即构成违约，原告就应当知道其权利被侵害，可以开始主张逾期交房的违约责任。原告2020年5月起诉请求被告支付逾期交房违约金，已超过法律规定的诉讼时效期间。原告也未提供有效证据证明存在引起诉讼时效中断、中止的事由，故原告对被告逾期交房违约金的请求权已经超过诉讼时效期间，不应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下：一、被告济源立业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将沁园春天A区8号楼2单元1-2层商105号房交付给原告赵阳；二、驳回原告赵阳的其他诉讼请求。案件受理费28900元，由原告赵阳负担8381元，被告济源立业房地产开发有限公司负担20519元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，并具有责令报告财产、执行风险告知效力，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王苗苗人民陪审员  程亚敏人民陪审员  杜迎春二〇二〇年九月十日书 记 员  吴小磊