四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12738号 上诉人（原审被告）：四川中蓝海实业有限公司。住所地：四川省成都市武侯区双楠街61号6栋1单元19号。 法定代表人：王建和，总经理。 委托诉讼代理人：曾大伟，四川瑞信杰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李佳军，男，1990年10月1日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：罗以权，四川蜀都金丰律师事务所律师。 上诉人四川中蓝海实业有限公司（以下简称中蓝海公司）与被上诉人李佳军房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初10671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制于2020年9月8日公开开庭对本案进行审理。上诉人中蓝海公司的委托诉讼代理人曾大伟，被上诉人李佳军的委托诉讼代理人罗以权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中蓝海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李佳军的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：双方于2014年签订《商铺买卖合同》，因李佳军个人征信问题无法取得银行贷款，且李佳军也无能力支付剩余房款。在李佳军通过他人了解到房屋同样未支付房款，随即提出待房屋的纠纷解决后，希望以补发英、李方贵、李佳军的名义共同购买房屋，双方遂于2015年12月24日签订《承诺书》，同时李佳军承诺按2014年签订的《商铺买卖合同》承担违约责任。中蓝海公司登报解除与案外人王波之间就房屋签订的房屋买卖合同。一审法院已查明《承诺书》是补发英、李方贵、李佳军共同签订，但仅凭李佳军提交的情况说明就认定补发英、李方贵放弃权利，遗漏了必要的诉讼当事人，属于程序违法，本案应发回重审。 李佳军辩称，双方于2014年签订的《商铺买卖合同》所涉房屋为1-1-7号商铺，后双方协商达成一致对前述合同进行变更，并签订《承诺书》，将购买的标的物置换为本案所涉号房屋。由于中蓝海公司无法将号房屋的产权过户至李佳军名下，合同无法继续履行，李佳军签订合同的根本目的不能实现，在此情况下，李佳军不得不请求解除合同，中蓝海公司已收取的款项应予退还，并承担相应的资金占用利息损失赔偿责任。补发英、李发贵系李佳军的父母，其向一审法院出具的情况说明已明确表示放弃权利、由李佳军一人主张权利，一审法院不存在遗漏必要诉讼当事人的程序违法情形。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李佳军向一审法院起诉请求：1.判令解除李佳军与中蓝海公司对成都市新都区房屋的买卖合同；2.判令中蓝海公司向李佳军返还购房款、契税、维修基金等合计413209元，并以此为基数以银行同期贷款利率2015年12月25日起计算利息至本金归还完毕止（一审当庭变更利息计算标准为：以413209元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2015年12月25日起计算至本金归还完毕止）；3.本案的诉讼费、保全费由中蓝海公司承担。 一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，李方贵与李佳军为父子关系，补发英与李佳军为母子关系。2015年12月24日，补发英、李方贵、李佳军出具《承诺书》，载明：“兹有本人李佳军、李方贵、补发英购买贵公司位于新都区。因本人自身原因无法通过银行按揭，本人也无力全款购买。经贵公司同意，本人愿意将购买此商铺的首付款407549元作为贵公司号房屋的全款进行置换。本人承诺放弃商铺所有相关权利。因贵公司房屋购买者王波未付清我公司分期款项，交于银行按揭款项已逾期6期未缴，也无法联系王波本人，现正通过法律途径解除其备案权利，故暂时无法备案，四川中蓝海实业有限公司有权转售该房屋。本人已知晓并同意贵公司待解除此房屋的相关备案手续后即时给予本人备案”，该《承诺书》落款承诺人处有补发英、李方贵、李佳军签名捺印，中蓝海公司在《承诺书》上加盖印章。同日，中蓝海公司出具加盖该公司财务专用章的收据，载明收到李佳军转账支付的407549元，收款事由为“购房屋”。中蓝海公司另出具入账日期为2015年12月23日、加盖该公司财务专用章的收据，载明收到李佳军支付的1473元，收款事由为“代收维修基金”。李佳军提交的填写日期为2015年12月23日、加盖成都昱君置业有限公司财务专用章的收据显示，该公司收到代收李佳军契税4075元、房屋登记费80元、国土证办理27元、贴花费5元，合计4187元。李方贵、补发英向一审法院出具书面情况说明，表明《承诺书》中承诺人为李方贵、补发英、李佳军三人，补发英、李方贵放弃权利，确认由李佳军一人主张权利。李佳军及中蓝海公司在规定期限内均未向一审法院提交就香城榕园小区1栋1楼7号商铺所签订《商品房买卖合同》及有关协议。 一审另查明，2019年7月19日，一审法院就原告（反诉被告）王波与被告（反诉原告）中蓝海公司商品房预售合同纠纷一案，作出（2019）川0114民初4961号民事调解书，确认王波与中蓝海公司就交易成都市新都区房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议继续履行，王波向中蓝海公司支付代偿银行款及资金利息、支付垫付购房款及资金利息，中蓝海公司在具备条件后协助王波办理案涉房屋不动产权证。 一审再查明，2020年3月19日房屋信息查询记录显示，位于新都××都大道北××“××城××”项目××楼××商业××房，登记所有权人为中蓝海公司，取得时间为2020年1月9日，该房屋上有设立于2015年12月2日的（2015）武侯民初字第10828号、（2015）武侯执保字第1422号限制登记。 一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中李佳军、李方贵、补发英出具《承诺书》，表明将支付给中蓝海公司用于购买商铺的首付款407549元作为购买号房屋的全款，中蓝海公司在该承诺书上加盖印章，并出具载明收到李佳军购买房屋购房款407549元、代收维修基金1473元的收据，双方虽未就买卖房屋签订书面合同，但从双方举证及陈述看可以认定双方就李佳军购买中蓝海公司开发的该号房屋达成合意，根据李佳军所举证据可以确定合同主体、交易房屋信息、价款等具体内容。而2015年12月24日《承诺书》作出时，原约定交易的号商铺已在2015年12月2日被成都市武侯区人民法院查封。现李方贵、补发英明确由李佳军单独就号房屋买卖事宜主张权利，中蓝海公司因履行（2019）川0114民初4961号民事调解书，不解除与案外人王波就号房屋办理的签约备案、无法将该房屋签约备案至李佳军名下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，李佳军有权要求解除双方就号房屋建立的买卖合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，中蓝海公司应向李佳军返还已收取的号房屋购房款407549元和代收维修基金1473元。因中蓝海公司原因导致无法完成号房屋交易，李佳军要求支付自2015年12月25日其已付款转化为号房屋购房款之日起至款项退还之日的资金占用利息损失，具备事实和法律依据，一审法院予以支持，因双方举证中并无违约责任或损失赔偿额的明确约定，一审法院参照确定损失计付标准为：以未返还购房款和代收维修基金为基数，2015年12月25日起至2019年8月19日的损失赔偿额按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2020年8月20日至付清之日止的损失赔偿额按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。李佳军主张由中蓝海公司返还的代收契税、房屋登记费、国土证办理、贴花费共计4187元，因收据所载收款主体为成都昱君置业有限公司，李佳军所举证据不能证明该款由中蓝海公司实际收取，故对于李佳军要求中蓝海公司返还该款的请求，一审法院依法不予支持。双方关于买卖号商铺所生争议，可以另案解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除李佳军与中蓝海公司就位于成都市新都区房屋建立的房屋买卖合同关系；二、四川中蓝海实业有限公司在判决发生法律效力之日起7日内向李佳军返还购房款和代收维修基金409022元，并支付损失赔偿金（损失赔偿金计算方法为：以409022元为基数，2015年12月25日起至2019年8月19日的损失赔偿金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至本判决所确定给付之日止的损失赔偿金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；如未在判决指定期间内足额给付的，损失赔偿金以实际未付金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回李佳军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3850，保全费2620元，共计6470元，由李佳军负担65元，中蓝海公司负担6405元（此款李佳军起诉时已预交）。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、一审审理是否遗漏必要诉讼当事人。 本案中，李佳军作为原审原告，系依据《承诺书》向中蓝海公司主张权利。《承诺书》中虽载明李佳军及案外人补发英、李方贵作为共同购房主体，但根据补发英、李方贵向一审法院提交的书面《情况说明》，能够确认该二人已明确放弃就《承诺书》向中蓝海公司主张权利，且对李佳军提起本案诉讼不持异议。补发英、李方贵的上述行为系对其自身权利的处分，一审法院据此认定李佳军是本案适格原告、无需另行追加补发英、李方贵进入本案诉讼，审理程序并无不当。对中蓝海公司以一审法院遗漏必要诉讼当事人为由上诉主张本案应发回重审的意见，本院不予支持。 二、中蓝海公司应否向李佳军退还购房款407549元及代收维修基金1473元。 庭审已查明，李佳军与中蓝海公司之间就案涉号房屋虽未签订书面协议，但从《承诺书》载明的内容可知：双方就1-1-7号商铺已建立房屋买卖合同关系，并经协商达成合意，将购房标的物由1-1-7号商铺变更为案涉号商铺。同时，根据中蓝海公司在《承诺书》出具的同日向李佳军开具的《收据》，载明收到号房屋的购房款407547元，以及于2015年12月23日出具的《收据》，载明收到号房屋维修基金1473元，上述事实能够证明案涉双方在就号房屋达成买卖合意后，李佳军作为购房人已实际履行相应付款义务。故，中蓝海公司否认与李佳军就案涉号房屋建立了房屋买卖合同关系的意见，与客观事实不符，本院不予采信。根据一审法院作出的（2019）川0114号民初4961号民事调解书可知，中蓝海公司与案外人王波就案涉号房屋签订了《商品房买卖合同》，且该两方经调解达成合意继续履行合同，在此情况下，中蓝海公司与李佳军之间的房屋买卖合同客观上无法继续履行，中蓝海公司的行为构成“一房二卖”，应向李佳军承担相应违约责任。李佳军诉请解除与中蓝海公司之间就案涉号房屋所建立的房屋买卖合同关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，一审法院据此对李佳军请求解除合同的主张予以支持，同时依据《中华人民共和国合同法》九十七条的规定认定中蓝海公司向李佳军退还购房款、维修基金及承担资金占用利息损失赔偿责任，并无不当，本院予以维持。 综上，中蓝海公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7700元，由上诉人四川中蓝海实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年九月十日 书记员 王朝阳