上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7408号上诉人(原审被告)：赵雅，女，1964年7月17日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：何德忠，男，1970年11月15日生，汉族，户籍地重庆市，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：谢知兵，上海筑业律师事务所律师。上诉人赵雅因与被上诉人何德忠农村建房施工合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初21589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵雅上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回何德忠一审诉讼请求或者发回重审。事实与理由：1．双方在《建房合同》虽然约定房屋造价为每平方米人民币(以下币种均为人民币)1，100元，但并未明确约定建房面积和建房款的结算事项。被上诉人已经收到款项45.1万元，实际已经超出了双方约定的价款。超出部分，被上诉人应当在双方结算后返还；2．约定的造价包含了房屋的简单装修，不存在另行主张装修款的问题。被上诉人何德忠辩称：1．双方对工程款有过结算，不需要再对建房面积进行确认；2．约定的造价并不包含房屋装修。请求本院驳回上诉，维持原判。何德忠向一审法院提起诉讼，请求判令赵雅支付何德忠：1．工程款、装修款合计36万元(7，200元×50个月)；2．违约金133，920元。一审法院经审理查明事实如下：2017年9月，何德忠为赵雅翻建位于上海市集贤路XXX弄XXX号房屋，双方为此签署了《建房合同》，约定拆房费1.5万元，造价每平方米1，100元。建房后，何德忠应赵雅要求对上述房屋进行了简单装修，装修内容包括刷墙、铺设地砖、地板及卫生间吊顶。赵雅支付了拆房款1.5万元和建房款35万元，无力支付余款。2018年2月1日，赵雅(甲方)、何德忠(乙方)及中间人韩伟民签署了《房屋使用权抵债合同》，约定，甲方因自建房及其装修，欠乙方建房工程尾款和装修款，愿以自有门面房使用权抵偿欠款。第一条约定，甲方以享有产权的房屋62个月使用权以抵偿对欠乙方的工程尾款和装修款，即视为乙方对该房屋的租金已付清，无须向甲方另行支付任何费用即享有了房屋使用权；乙方行使房屋使用权的同时，仍有权选择要求甲方偿还现金，如乙方要求甲方偿还现金且全额按约定本金收到，收到之日起，房屋使用权返还甲方，此种方式即甲方以房屋使用权为其借款提供担保。第二条约定，甲方享有位于自有房屋一楼西侧2间门面房；全部交由乙方使用。第三条约定，使用期限为62个月，即从2018年2月1日起至2023年3月30日止；甲方按乙方需要的时间负责转移与原承租人的租赁合同给乙方，原承租人可使用至原约定的租赁期满，双方进行房屋交接；乙方有权决定以自身名义转租给原承租人或另行出租，收取租金，也可自行使用，或以自己认为需要的其他方式行使房屋使用权；乙方享有房屋及附属物的专有使用权。第七条约定，违反约定方，应按合同总金额30％向对方支付违约金，并承担一切损失的赔偿责任，守约方有权选择立即终止合同或要求继续履行合同。签订上述合同前，赵雅已将上海市集贤路XXX弄XXX号101室、102室两间房屋(以下简称“101室、102室房屋”)出租给他人，月租金分别为3，500元和3，700元。自2018年2月起，何德忠每月直接向承租人收取租金7，200元。何德忠收取了截止至2019年1月的租金，共计86，400元。后承租人根据赵雅的要求不再向何德忠支付租金，由赵雅收取了自2019年2月起的租金。一审审理中，何德忠表示，每平方米1，100元不含装修，双方对建房款进行了口头结算为45万元。因赵雅无力支付建房款，双方就未结算装修款，直接签订了《房屋使用权抵债合同》。为证明己方主张，何德忠申请韩伟民作为证人出庭作证。韩伟民作如下陈述：韩伟民介绍何德忠给赵雅建房，谈好拆房1.5万元、建房每平方米1，100元，赵雅支付了35万元后没钱付了，何德忠就不愿意继续施工了，韩伟民找到何德忠说赵雅有门面房可以收租，有钱付给何德忠。本来就说了建房，没有说装修，房屋建好后，赵雅又让何德忠装修，装修的钱是何德忠和赵雅自己谈的。工程结束结算的时候，双方谈好后签了一份抵债合同，让韩伟民作见证人，确定将两间门面房给何德忠使用，具体谈了几个月，记不清楚了，当时赵雅的儿子也在场。何德忠还提交了2018年1月8日租赁协议及2016年2月29日房屋租赁协议各一份，证明101室房屋租金自2018年1月1日起至2019年12月31日止租金每月3，500元；102室房间自2018年1月1日至2019年12月31日，租金每月3，700元。对上述证据，赵雅发表如下质证意见：对证人证言，建房每平方米1，100元认可，装修另外计算不认可；对两份租赁协议无异议。赵雅表示，两份租赁协议是赵雅母亲签订的，原来租金一共4，000元，建房时候租金增加到了每月3，500元和3，700元，之前是赵雅母亲收租，签署抵债合同后就让何德忠收租了。何德忠收取了一年的租金，赵雅认为已足以抵建房的费用，就将两间门面房收回来了。为证明己方主张，赵雅提交了照片、视频，证明经测量房屋面积352.782平方米，且存在质量问题。对上述证据，何德忠发表如下质证意见：是系争房屋的照片，但事后拍摄，不认可房屋存在质量问题；不认可测量结果，非专业检测机构检测。一审法院认为，何德忠实际进行了施工，赵雅也已实际使用系争房屋，赵雅理应按约定支付何德忠工程款项。根据已查明事实，何德忠为赵雅建房并装修后，赵雅因结欠何德忠建房尾款及装修款，与何德忠签订抵债合同，约定用两间门面房使用权抵偿欠款，并约定了赵雅应将两间门面房交给何德忠使用，何德忠有权收取租金，也可自用，期限为62个月。赵雅抗辩造价1，100元／平方米包括简单装修，未提交证据证明，不予采信。同时，根据双方的陈述及提交的证据，两间门面房在双方签订抵债合同时已对外出租，月租金为3，500元和3，700元，可见两间门面房租金金额是具体且明确的，何德忠与赵雅对此亦均系清楚且明知的。虽然抵债合同中未载明建房尾款及装修款的金额，但双方达成一致意思表示用两间门面房62个月使用权抵偿欠款，所确定的债权债务金额及履行方式、履行期限均是明确的，可以认定双方对涉案工程款项进行了结算。赵雅关于涉案工程款项未结算、门面房租金金额不确定的意见，与事实不符，不予采纳。因此，何德忠、赵雅签订的《房屋使用权抵债合同》系双方真实意思表示，也并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据约定，赵雅应将两间门面房交给何德忠使用，期限为62个月。何德忠收取了12个月租金收益后，赵雅要求承租人不再向何德忠支付租金，将何德忠对两间门面房收租的权益收回，违反了约定，已构成违约。在赵雅明确拒绝继续履行涉案抵债合同的情况下，同时考虑到涉案抵债合同的标的及内容，何德忠显然已无法按原约定的方式享有涉案抵债合同项下权益，而何德忠又早已完成涉案工程，履行了己方义务，为有效保护诚信的合同一方当事人的正当合法权益，何德忠要求赵雅一次性向何德忠支付剩余全部款项36万元，可予准许。何德忠向赵雅支付剩余全款后，债务得以清偿，赵雅也不再享有期限利益，且何德忠主张适用的违约条款不适用本案情形，故对何德忠主张违约金的诉请，不予准许。至于房屋质量问题，系争房屋早已交付使用，且赵雅明确表示保留诉权，在本案中不作处理。据此判决：一、赵雅于判决生效之日起十日内，向何德忠支付36万元；二、驳回何德忠的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方未提供新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。何德忠为赵雅翻建房屋后，赵雅仅支付了拆房款1.5万元和建房款35万元，无力支付余款，后双方又签署了《房屋使用权抵债合同》，该协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《房屋使用权抵债合同》约定赵雅以两间门面房(月租金分别为3，500元和3，700元)62个月的使用权以抵偿对欠何德忠的工程尾款和装修款，所确定的债权债务金额及履行方式、履行期限均是明确的，可见双方对工程款项进行了结算。上诉人赵雅上诉称双方对工程款未进行结算，与事实不符，本院不予采信。何德忠收取了12个月租金后，赵雅将何德忠对两间门面房收租的权益收回，已构成违约，应承担相应责任。虽然合同约定何德忠要62个月才能收回所有钱款，但因赵雅违约致《房屋使用权抵债合同》无法继续履行。一审法院为有效保护诚信的合同一方当事人的正当合法权益，准许何德忠一次性收回剩余全部款项36万元，并无不妥。综上所述，上诉人赵雅的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，700元，由上诉人赵雅负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 陈 俊二〇二〇年九月二十七日法官助理 何 倩书 记 员 倪卓婴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……