湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1616号 上诉人（原审被告）：肖辰，女，1990年1月26日出生。 被上诉人(原审原告）：郴州市湘达物业服务有限责任公司。 法定代表人：张秋生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖玲惠，男，该公司法务部经理。 委托诉讼代理人：喻峥，男，该公司综合部员工。 上诉人肖辰因与被上诉人郴州市湘达物业服务有限责任公司（以下简称湘达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初3004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人肖辰，被上诉人湘达物业公司的委托诉讼代理人廖玲惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖辰上诉请求：依法撤销一审判决第一项，并参照小区业主收费标准予以改判。事实和理由：1.根据商户与佳泰运营管理公司签订的《商铺租赁合同》约定，后期如需支付相关物业费用，需物业公司与承租方另行签订协议，而湘达物业公司并未与商户另行签订协议，故前期物业费应由佳泰运营有限公司缴纳。湘达物业公司与佳泰运营有限公司签订的《前期物业服务委托合同》与肖辰无关，不能要求肖辰按照该协议的内容支付物业管理费；2.湘达物业公司违规收费、擅自扩大收费范围、提高收费标准。湘达物业公司收取物业费既没有物价管理部门的审批文件，也没有与肖辰签订物业服务合同进行约定；3.湘达物业公司未履行《阳光瑞城前期物业服务委托合同》约定的义务，物业服务不达标。物业公司未按照约定提供公共照明及电梯服务，安保效果差。 湘达物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。肖辰作为案涉商铺的使用人，湘达物业公司与开发商签订的前期物业服务合同对肖辰具有约束力。肖辰在享受湘达物业公司提供的物业服务后，应当承担相应的交费义务。2.肖辰以质价不符为由，拒绝交纳物业费没有事实和法律依据。肖辰提供的证据尚不能证明湘达物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免交物业费的事实。3.湘达物业公司收取物业费的标准符合法律规定。根据《湖南省物业服务收费办法》第七条第二款规定，案涉商铺属于非住宅物业，应适用市场调节价。 湘达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令肖辰支付湘达物业公司物业费90,004.28元，14,480.19元（滞纳金暂计算至2019年8月31日，之后发生滞纳金每日按欠费总额的万分之五另计）；共计104,412.47元；2.本案诉讼费用由肖辰承担。 一审法院认定事实：2016年8月11日，湘达物业公司中标阳光瑞城小区前期物业服务，中标通知书注明物业收费标准：高层住宅1.98元·㎡/月，商铺6元·㎡/月，写字楼4元·㎡/月，地面车位100元/月/位，地下车位100元/月/位。2017年1月1日，湘达物业公司根据中标通知书及招投标文件与阳光瑞城小区开发商郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》，合同约定：“第三条．乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。……。第十三条．乙方权利义务：1.……；2.依照本合同和有关规定向产权人或物业使用人收取物业服务费用；……。第十四条．物业服务费：1.本物业的受理服务费标准（由乙方按如下标准向业主收取）：住宅1.8元/㎡/月；门面：5.8元/㎡/月；2.……；3.业主逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三的标准向乙方缴纳滞纳金。……。”湘达物业公司根据该合同提供了物业服务。 2017年5月16日，郴州市骏马房地产开发有限公司与郴州市佳泰商业运营管理有限公司签订《授权委托书》载明，“我公司现委托郴州市佳泰商业运营管理有限公司作为我公司合法委托代理方，授权其代表我公司经营郴州市青年大道333号阳光瑞城1栋、2栋、3栋、4栋、5栋房屋的租赁和招商权。并委托郴州市佳泰商业运营管理有限公司进行房屋租赁收款及合同约定的有关事务，在整个代理过程中，该代理人的一切行为，均代表本公司，与本公司的行为具有同等法律效力。” 2018年4月11日，出租方（甲方）郴州市佳泰商业运营管理有限公司与承租方（乙方）肖辰签订了《商铺租赁合同》，肖辰承租了阳光瑞城2栋3层24-38、69、78-80、85-96、101-108号商铺，该商铺建筑面积为862.11平方米。另合同约定：“三、租赁费用、递增及缴纳方式……以上租赁费用均不含物业管理费及其他费用，如有则甲方或甲方指定物业公司及商业管理公司与乙方另行签订相关的合同或协议。3.4租赁费用支付方式：……。本款约定的乙方付款方式、实际付款日的确定，适用于乙方就本合同项下所有应付款项或费用，其中应向该商铺所在的物业公司（“物业公司”）支付款项或费用的账户由物业公司另行书面指定。……。五、迟延履行违约金：乙方延期向甲方或物业公司交纳其应付款项或费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日。……。十三、物业公司地位和身份：物业公司作为该商铺所在项目物业服务的提供方，不影响本合同中甲、乙双方的主体地位和相关权利义务，不因此为甲方或乙方承担任何责任。甲、乙双方同意物业公司有权援引本合同的有关条款，与乙方签订物业管理合同。……。”因肖辰未交纳物业服务费，湘达物业公司于2019年9月3日向肖辰发送“催缴物业服务费通知书”短信，向其催收阳光瑞城其承租商铺欠缴的物业服务费。 一审法院认为，湘达物业公司为阳光瑞城小区提供物业服务的事实有阳光瑞城小区前期物业服务中标通知书及湘达物业公司与郴州市骏马房地产开发有限公司签订的《阳光瑞城前期物业服务委托合同》予以证实，予以确认，本案争议的焦点湘达物业公司的诉请是否应予支持。案外人郴州市佳泰商业运营管理有限公司与肖辰签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力，该租赁合同约定租赁房屋所涉物业管理费由肖辰承担并直接支付至物业管理公司指定账户，由此可以确定物业服务费的缴费义务人应为肖辰，前期物业服务中标通知书对商铺的收费标准定为6元·㎡/月，湘达物业公司以中标通知书收费标准为基础统一按5.8元·㎡/月标准收取物业服务费未违反相关规定，予以采纳，虽然肖辰未与湘达物业公司签订物业服务合同，但其享受了相应的物业服务，在租赁商铺时已确定肖辰为物业服务费的缴费义务人，湘达物业公司与肖辰形成了事实上的物业服务法律关系。本案，湘达物业公司与肖辰对肖辰租赁商铺的面积有争议，湘达物业公司认为应以测绘面积889.74平方米为准，肖辰认为应以《商铺租赁合同》上约定的面积862.11平方米为准，因商铺租赁合同上约定的面积是862.11平方米，故，一审法院认为肖辰应向湘达物业公司缴纳的物业服务费为98,504.69元（5.8元/㎡×862.11㎡×19.7个月）。关于湘达物业公司要求肖辰支付滞纳金的诉讼请求，因双方之间对此无约定，湘达物业公司该主张无事实和法律依据，故对湘达物业公司要求肖辰支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、限被告肖辰于本判决生效之日起十日内向原告郴州市湘达物业服务有限责任公司支付物业服务费98,504.69元（从2018年3月1日至2019年11月30日）；二、驳回原告郴州市湘达物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2682.02元，减半收取计1341.01元，由原告郴州市湘达物业服务有限责任公司负担200.01元，被告肖辰负担1141元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。肖辰提交一份收据，拟证明美育教育按照3.1元/㎡的标准向湘达物业公司交纳物业费，说明湘达物业公司对商户收费标准不统一。湘达物业公司质证认为，对该份证据的证明方向不认可，湘达物业公司是按照5.8元/㎡收取商铺的物业服务费。湘达物业公司提交了一组保洁、秩序维护、维保工作照片，拟证明该公司依合同约定履行了物业服务的义务。经质证，肖辰认为该组照片系涉及住宅区域和停车场区域的照片，与其租赁的商铺关联性不大，不足以证明湘达物业公司的物业服务已达标。本院认证如下：肖辰提交的证据不足以证明湘达物业公司收费标准不一致，对该份证据的证明方向本院不予采信。湘达物业公司提交的照片系湘达物业公司为案涉小区提供物业服务的照片，本院予以采信。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是肖辰与湘达物业公司之间是否存在物业服务合同关系，湘达物业公司是否提供了相关的物业服务；一审判决肖辰支付湘达物业公司物业费98,504.69元是否正确。本案中，肖辰与湘达物业公司存在物业服务合同关系。理由如下：湘达物业公司中标了阳光瑞城小区前期物业服务后，于2017年1月1日与建设单位郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》，约定湘达物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持的规定，该前期物业服务合同对肖辰具有约束力。且本案在诉讼中，肖辰提出的诉请均只是对物业公司的收费标准提出质疑与抗辩，亦并未否认其已享受物业服务应予交纳物业费的事实。一审法院认定肖辰与湘达物业公司之间存在事实上的物业服务合同关系的事实清楚，本院予以确认。肖辰关于其未与湘达物业公司签订任何物业服务合同，并非案涉物业服务合同当事人，双方之间没有形成事实上的物业服务合同关系的主张，没有事实和法律依据。本院不予采信。湘达物业公司提交的证据能够证明湘达物业公司提供了相关物业服务。肖辰关于湘达物业公司没有按照前期物业服务合同约定或相关规定提供物业服务，且物业服务不达标的主张，没有提供证据证明。本院亦不予采信。如前所述，既然肖辰与湘达物业公司存在物业服务合同关系，且湘达物业公司提供了相关物业服务，而肖辰未提交与承租人关于物业管理费用约定的任何证据，肖辰就应向湘达物业公司支付物业费。根据《阳光瑞城前期物业服务委托合同》约定，门面按每月5.8元/㎡标准计算物业费，肖辰应支付的物业费为98,504.69元，经湘达物业公司书面催交，肖辰无正当理由拒绝交纳。因此，一审判决肖辰支付湘达物业公司物业费98,504.69元，并无不当。肖辰关于湘达物业公司违规收费、擅自扩大收费范围、提高收费标准的主张与客观事实不符。 综上所述，肖辰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2333.23元，由上诉人肖辰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年九月十四日 法官助理 郝 敏 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。