浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初3634号原告：俞良涛，男，1966年9月17日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：金刚标，浙江正大金茂律师事务所律师。被告：徐如兴，男，1963年11月4日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。被告：胡国花，女，1967年3月9日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。二被告共同委托诉讼代理人：许坚军，浙江杰扬律师事务所律师。原告俞良涛诉被告徐如兴、胡国花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理，依法适用简易程序于2020年7月3日和8月18日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金刚标，二被告共同委托诉讼代理人许坚军到庭参加诉讼。本案鉴定时间为2020年7月7日至8月10日，现已审理终结。原告俞良涛向本院提出以下诉讼请求：一、解除2012年8月6日原告与二被告签订的房屋买卖合同；二、二被告返还给原告购房款30万元，并赔偿该款自2012年8月6日起至实际返还之日止的利息损失（按同期银行贷款基准利率计算）；三、二被告赔偿给原告损失暂计136.5万元（最终按评估鉴定结论为准）。诉讼中，原告变更第三项诉讼请求为二被告赔偿给原告损失1254513.6元。事实与理由：两被告系夫妻。2012年8月6日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定两被告将其可获得的位于绍兴市××镇××村××房××约120平方的高层转让给原告，原告以每平方米4000元的价格支付给二被告上述房屋的价款。付款方式为合同签订之日起三日内，原告支付给二被告首期款30万元，余下购房款在二被告将房屋交付给原告实际使用时支付。合同签订后，原告依约于2012年8月6日将购房的首期款30万元支付到被告胡国花账户中，现被告已取得的强头家园3幢901室房屋的安置房。为此，原告向二被告提出履行合同，要求被告交付房屋，但被告拒绝履行合同并交付房屋。综上，原告认为与二被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告已依约支付了30万元的首期购房款，两被告应将房屋交付给原告，但被告已明确表示拒绝履行合同，故原告依法提出解除合同，并要求被告赔偿解除合同的损失。被告徐如兴、胡国花辩称：一、2012年8月6日，原、被告签订的房屋买卖合同系预约合同，因双方对标的物的约定是不明确的，双方都不清楚标的物具体流程、面积、朝向、房形，故该合同系磋商对未来事项的预先规划，因合同履行存在事实上和法律上的障碍，暂时无法签订本约，故才签订了预约合同。二、从原告的起诉过程来看，原告第一次诉讼要求被告交付的是强头家园3幢1601室，而现认为交付的标的物为3幢901室，原告第一次起诉至今都不明确合同的标的物是哪个，也就是说，双方对合同的标的没有完全约定。依据合同法司法解释二第一条的规定，合同需要能够确定当事人名称、标的和数量的，才能认定合同成立。本案的标的物不明确，是需要期待未来标的物明确才能签订本约，该买卖合同系预约合同，双方对权利义务的约定还未定型化。三、即使原告的观点可以成立，依据双方买卖合同第7条的规定，也只是退还房款和已付房款的违约金，本案原告起诉要求二被告赔偿损失及利息没有合同的约定和法律规定的依据。且根据最高人民法院关于买卖合同的司法解释第二条规定，原告主张的第三项诉讼请求没有事实和法律依据，因为没有签订本约，只是丧失了签订合同的依据，并没有实际损失，预约合同无可得利益等损失。综上，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年8月6日，原告俞良涛（乙方、买受人）与被告徐如兴、胡国花（甲方、出卖人）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方同意将其可获得的位于绍兴市××镇××村××房××［包括配套车库、车棚（如有）］转让给乙方，安置房面积约为120平方米的高层（不含屋顶）；甲方获得的面积约为120平方米（不含屋顶）的安置房中存有屋顶的，则甲方同意将该含屋顶的安置房转让给乙方；甲乙双方同意，甲方将上述房地产转让给乙方的价格按每平方米4000元计算（不包括屋顶、车库、车棚）；交易面积按甲方实际结算面积计算，不按房产证面积结算；屋顶、车库、车棚价格继续按照甲方取得安置房时从村委购买的价格计算；付款方式为乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方支付首期款人民币30万元整，乙方于甲方将转让房产交付乙方实际使用时，乙方向甲方支付总房款剩下的全额余款；甲方应于可取得村里安置房拿钥匙之日起七日内将转让房产交付乙方实际使用；甲方应无条件为乙方办好房地产过户手续，在此期间不得有任何争议；甲方应于合同转让房产可办理过户手续之日起六十日内将转让房产过户给乙方；甲方保证该转让房地产的完整，没有产权纠纷，不存在权利瑕疵，不存在欠缴工程款、欠缴土地出让金或欠缴税费及其他因房地产而产生的债务等情况；除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方实际使用或办理过户手续的，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方已支付的款项并向乙方支付相当于已付款项的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向二被告转账支付首期购房款30万元。原告曾在（2019）浙0602民初9418号案件中要求二被告继续履行案涉房屋买卖合同，交付二被告户下的安置房（根据查明情况确认要求交付房屋为强头家园3幢901室及901车棚。二被告已取得安置房，但在该案中明确表示不同意交付上述房屋。经原告申请，本院依法委托绍兴市世博房地产评估有限公司对绍兴市越城区强头家园住宅（结算面积120平方米左右、建筑面积140平方米左右）市场均价进行评估。该公司出具评估意见为强头家园建筑面积140平方米房屋的单价为12727元。原告预付鉴定费5454元。另查明，2010年10月26日，被告徐如兴签署的《房屋拆迁产权调换安置协议2》载明，徐如兴户安置面积为280平方米，选择套型为高层120平方米一套、多层40平方米一套、多层120平方米一套。2019年3月27日，被告徐如兴签署的《东浦街道国有土地上房屋征收补偿安置结算协议》显示，经公证抽签择房，徐如兴户取得如下房屋：1、强头家园5幢1901室（建筑面积160.09平方米，结算面积142.29平方米，1901号车棚面积9.1平方米）；2、强头家园3幢901室（建筑面积140.2平方米，结算面积123.27平方米，901号车棚面积16.47平方米）。以上事实由原告提交的房屋买卖合同1份、收条及银行存款回单各1份、结算协议复印件1份、庭审笔录复印件1份、鉴定费发票2份；被告提交的起诉状1份；本院调取的拆迁资料1组、本院依法委托绍兴市世博房地产评估有限公司出具的评估报告书1份及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，本案争议焦点为原、被告之间的《房屋买卖合同》属于预约合同还是本约合同的问题。对此，本院评析如下：一、本案合同签订前，被告徐如兴户选择的拆迁安置套型分别为高层120平方米、多层120平方米和40平方米，而双方合同约定的房屋为安置面积约为120平方米的高层，合同约定的房屋套型在被告徐如兴户选择的套型中具有唯一性，故可以认为双方合同约定的标的物具有明确的指向性。二、双方合同约定交易面积按实际结算面积计算，被告徐如兴户择房后实际取得两套房屋，其中结算面积为120平方米左右的房屋亦具有唯一性，即为强头家园3幢901室房屋（建筑面积140.2平方米，结算面积123.27平方米，901号车棚面积16.47平方米），故根据双方合同约定，在被告徐如兴户的实际择房结果中能够准确指向并确定标的物。三、从双方合同约定内容来看，并无在将来一定期限内另行签订合同的意思表示，合同对转让价格、付款方式、交付期限、过户期限、违约责任等内容进行了约定，双方的权利义务关系已经明确。原告已按合同约定履行支付首期款义务。综上，本院认为案涉《房屋买卖合同》的性质为本约合同。二被告认为原告在前案起诉时要求交付的房屋错误，说明双方合同约定的标的物不明确的意见，本院认为原告在前案中系因起诉前未能查询得知徐如兴户实际择房情况，因而误以为其亲属房屋为徐如兴户择房房屋导致主张错误，但一经查明已按照合同约定确认准确的标的物，故本院对被告的该辩称意见不予采信。本案中，二被告在取得安置房后未按约定将转让房屋交付给原告实际使用的行为，违反了双方的合同约定；原告在（2019）浙0602民初9418号案件中起诉要求二被告交付转让房屋后，二被告明确表示不同意交付转让房屋，故原告主张解除房屋买卖合同的诉请，符合双方合同关于“甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方实际使用或办理过户手续的，乙方有权解除本合同”的约定解除条件，本院予以支持。解除的时间为（2019）浙0602民初9418号案件中原告解除的意思表示送达二被告之日（2020年5月6日）。合同解除后，原告要求二被告返还已付购房款30万元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的利息，本院调整为自起诉之日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算。关于房价上涨损失问题。本案二被告未按合同约定履行的违约行为，导致原告不能取得合同履行后可以获得的利益，即因房价上涨可预期的可得利益，造成了原告的损失，原告要求二被告赔偿损失的诉请，符合法律规定。根据双方合同约定，交易面积按实际结算面积计算，价格按每平方米4000元计算；而评估机构评估的即为强头家园建筑面积约140平方米左右、结算面积约120平方米左右房屋的均价，故本院认为评估机构的评估意见可作为本案计算的依据，对原告认为合同约定的每平方米4000元系结算面积单价，须对评估意见确定的建筑面积单价再进行折算的意见不予采信。综上，二被告应赔偿给原告损失1075777.29元[（12727元/平方米-4000元/平方米）×123.27平方米]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告俞良涛与被告徐如兴、胡国花于2012年8月6日签订的《房屋买卖合同》于2020年5月6日解除；二、被告徐如兴、胡国花应于本判决生效之日起三十日内返还给原告俞良涛购房款人民币300000元，及自2020年5月21日起至实际付清之日止的利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）；三、被告徐如兴、胡国花应于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告俞良涛损失人民币1075777.29元；四、驳回原告俞良涛的其他诉讼请求。案件受理费减半收取9395元、财产保全费5000元，由原告俞良涛负担1080元，由被告徐如兴、胡国花负担13315元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。鉴定费5454元，由被告徐如兴、胡国花负担，于本判决生效之日起三十日内支付给原告俞良涛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二〇年九月二十三日书记员  张 萍?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。?