江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7901号上诉人（原审原告）：孙莉莉，女，1986年3月21日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：郭虎危（系孙莉莉丈夫），男，住址同上。上诉人（原审被告）：于腾洋，男，1988年3月14日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：杜海燕，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人孙莉莉因与上诉人于腾洋房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初1872号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法由审判员汪德全独任开庭审理。上诉人孙莉莉的委托诉讼代理人郭虎危、于腾洋及其委托诉讼代理人杜海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙莉莉上诉请求：撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由于腾洋承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉租赁协议实际解除的时间与事实不符。虽然于腾洋在2019年11月19日明确告知孙莉莉不再租赁案涉房屋，并将一把钥匙交还给孙莉莉，但于腾洋并未将房屋内设备搬离，隔层没有恢复原状且导致漏水，造成房屋无法进行验收，同时孙莉莉也无法再次出租，故租赁协议的解除时间应从设备实际搬出之日起计算。故于腾洋应按11.5万元/年租赁标准向其支付2019年11月20日至2020年4月26日期间的租金49831元，相应的物业费也应计算至2020年4月26日止。二、一审法院将保证金予以抵扣、驳回孙莉莉赔偿恢复原状及修复费用无事实及法律依据。案涉协议约定，如于腾洋中断合同保证金不退，同时于腾洋在协议到期后不续租需恢复原来结构，而一审法院驳回其此项诉请，存在不当。于腾洋辩称：一审法院对案涉租赁协议解除时间的认定正确，其不同意孙莉莉的上诉理由。于腾洋要求改判驳回孙莉莉的全部诉讼请求。孙莉莉上诉主张保证金不予抵扣及恢复原状的请求，不能成立。于腾洋上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙莉莉一审全部诉讼请求。事实及理由：一、案涉租赁协议于2019年11月19日经双方协商一致解除。案涉协议第一条约定：“乙方交保证金5000元，如中断合同保证金不退”，该条款明确规定于腾洋可以提前解除合同及提前解除协议应承担不能退还5000元保证金的赔偿责任，说明孙莉莉在订立合同时预见到因于腾洋提前解除协议可能对其造成的损失价值为5000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据该条规定，于腾洋承担5000元保证金责任之外，于腾洋无需再额外承担其他赔偿责任。一审判决认为出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，与双方签订的《房屋租赁协议》不相符合，也于法无据。二、案涉租赁协议于2019年11月19日解除后，于腾洋虽未及时搬走相关设备，但系经过孙莉莉许可，且孙莉莉亦将其自己的货物堆放在案涉房屋内，因此于腾洋未及时搬走设备并未给孙莉莉的权利造成损害。三、一审法院确认的租金损失过高。1、2020年2月7日孙莉莉通知于腾洋搬离设备，于腾洋立即从老家赶回南京处理该事宜，因孙莉莉将案涉房屋换了门锁导致于腾洋无法将设备搬走，孙莉莉自行扩大损失，于腾洋亦无须承担赔偿责任。2、一审法院计算三个月租金损失时间过长，于腾洋于2020年2月7日从老家赶来南京处理设备，但被强制隔离了14天，一审法院没有考虑疫情不可抗力的因素。3、一审法院按11.5万元/年租金标准计算三个月租金损失，该租金标准不是孙莉莉的实际损失，双方协议约定的11.5万元/年租金标准明显高于市场价格，显失公平。因此，请求二审法院对该金额予以调整，以孙莉莉的实际损失进行计算。孙莉莉辩称：一、案涉协议明确约定了租赁期限为三年，租期不满押金不退。二、双方约定的年租金标准是双方签字认可的。三、关于租金损失期间。案涉房屋系孙莉莉向他人承租，2019年11月19日，于腾洋向孙莉莉表示，房屋内东西暂时没有其他地方搬，孙莉莉允许于腾洋再堆放一段时间，但于腾洋一直未搬走，春节以后有其他人来看（租）房，孙莉莉给于腾洋打电话，于腾洋说房屋装修阁楼是他做的，要求孙莉莉再给他相应的补偿才肯搬走，后期民警给于腾洋打电话，于腾洋说等隔离结束以后再来和孙莉莉协商，但于腾洋最终还是要求孙莉莉向其补偿，否则不肯搬走。孙莉莉向一审法院起诉请求：1.解除孙莉莉、于腾洋签订的房屋租赁协议；2.于腾洋支付租金49831元（自2019年11月20日至2020年4月26日按9583元/月计算）；3.于腾洋赔偿恢复原状（拆除隔层）及漏水修复费用5000元；4.于腾洋支付电费163元、物业费1270.8元；5.于腾洋支付律师费6000元。一审法院认定事实：2018年11月9日，孙莉莉、于腾洋签订房屋租赁协议1份，约定：甲方（孙莉莉）将坐落于六合区房屋（门面房）出租给乙方（于腾洋）使用；租赁期为3年，自2018年11月20日起至2021年11月19日止；前两年年租金为11.5万元，第三年租金为12.075万元；每年租金提前1个月支付；乙方交保证金5000元，如中断合同保证金不退；租赁期间乙方不按时交纳租金，甲方有权终止合同；租赁期间乙方如需装修破坏房屋结构，到期后不续租需恢复原来结构……。合同签订后，于腾洋向孙莉莉支付第一年租金11.5万元及保证金5000元，孙莉莉将案涉房屋交给于腾洋使用。随后，于腾洋将案涉房屋加装隔层用于经营甜点、炒板栗。2019年11月19日，于腾洋向孙莉莉提出不再租赁案涉房屋并把1把钥匙交还给孙莉莉丈夫郭虎危，自己仍保留1把钥匙、设备暂未搬离。后孙莉莉担心于腾洋不支付租金私自搬走设备而更换了案涉房屋门锁。2020年2月7日，因他人要租赁上述房屋，孙莉莉通知于腾洋搬离设备。2020年2月9日，于腾洋从老家盐城赶到六合，因疫情于2020年2月9日至2月23日实行隔离医学观察。2020年2月24日，孙莉莉、于腾洋因装修补偿、租金等问题交涉未果。2020年3月5日，于腾洋报警称：房东把门锁起来了，导致自己进不去拿不了东西。2020年4月9日，孙莉莉提起本案诉讼。为此，孙莉莉委托江苏恒冠律师事务所代理参与本起诉讼，并支付律师费6000元。一审另查明，2020年4月24日孙莉莉称有人要租案涉房屋要求于腾洋搬走设备，2020年4月26日于腾洋将设备搬离后表示隔层不要了。截止2020年5月，案涉房屋电费欠交163元（2019年12月至2020年4月）、物业管理费欠交1270.8元（2019年5月1日至2020年4月30日）。现孙莉莉已经将案涉房屋出租给他人经营餐饮店，隔层未拆除用作仓储。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。本案中，孙莉莉、于腾洋之间的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。于腾洋于2019年11月19日向孙莉莉提出不再租赁案涉房屋并把1把钥匙交还给孙莉莉丈夫郭虎危，孙莉莉、于腾洋之间的房屋租赁合同于2019年11月19日已经实际解除，但于腾洋仍应承担相应的违约责任。一审法院根据案涉房屋交付情况、合同履行情况、后续转租情况及后期疫情影响，确定于腾洋应承担孙莉莉租赁房屋闲置期间的租金损失28750元（按照年租金11.5万元计算3个月）、物业费702.47元（自2019年5月1日起至2019年11月19日止，按照1270.8元/年计算）。超出部分，依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决：一、孙莉莉与于腾洋于2018年11月9日签订的房屋租赁协议自2019年11月19日解除；二、于腾洋于判决生效之日起十日内向孙莉莉支付租金损失28750元、物业费702.47元，计29452.47元（扣除保证金5000元，实际尚应给付24452.47元）；三、驳回孙莉莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计735.5元，由孙莉莉负担235.5元、于腾洋负担500元。本院二审查明的事实与一审法院查明一致，本院依法予以确认。二审中，于腾洋提交《房屋租赁协议》、微信聊天记录，主张案涉房屋现已由产权人张晓峰出租闫海英，年租金标准为6.8万元，结合孙莉莉一审提供的其与孙晓峰之间租赁协议约定年租金标准6.5万元，案涉房屋市场价年租金价格6万余元，证明孙莉莉的实际损失并没有达到年租金11.5万元标准。孙莉莉质证称，其对该房屋租赁协议真实性不持异议，其与张晓峰合同期限五年，其将案涉房屋转租给闫海英，但合同的出租方还是由产权人张晓峰来签订，房租直接由闫海英交给张晓峰，该协议并没有涉及到其与闫海英之间经营权转让价款5万元，协议载明年租金6.8万元是其与房东的租金价格；关于微信记录，当时确有人要求受让房屋（经营权），并向其支付了定金，其打电话给于腾洋要求搬离房屋，但于腾洋未能搬迁，导致其经营权转让合同未能实际履行。另，于腾洋陈述，其对案涉房屋加装隔层时花费材料费1万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人孙莉莉与上诉人于腾洋签订的《房屋租赁协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照执行。双方在该协议履行过程中，于腾洋于2019年11月19日向孙莉莉提出不再租赁案涉房屋，孙莉莉丈夫郭虎危亦代表孙莉莉接受了于腾洋交付的1把房屋钥匙，表明双方均同意解除租赁关系。故一审法院认定双方自该日起解除案涉租赁协议，具有事实依据，符合法律规定。由于于腾洋擅自单方终止协议，应当向孙莉莉承担合同解除的违约责任。案涉租赁协议约定，于腾洋“中断合同保证金不退”，该条属于合同解除的违约金条款，而孙莉莉在本案中选择要求于腾洋向其承担协议解除后的损失赔偿责任，于法有据，一审法院判决于腾洋向孙莉莉承担损失时，折抵5000元保证金，符合法律规定。关于租金损失数额的认定问题。虽然于腾洋于2019年11月19日向孙莉莉交还1把钥匙，但未能及时将房屋内设备清空，且亦未按约定拆除隔层并将房屋恢复原状，故应向孙莉莉承担房屋空置使用费损失。根据本案查明的事实来看，于腾洋怠于履行义务，直至疫情隔离14天后的2020年2月24日才要求搬离设备，导致损失的扩大。同时，根据于腾洋二审提供的《房屋租赁协议》，案外人闫海英向产权人张晓峰承租案涉房屋的期间为2020年5月15日至2023年5月14日。因此，由于于腾洋的原因导致孙莉莉就案涉房屋实际空置损失期间达五个多月，该损失应当由于腾洋承担。孙莉莉为防止损失扩大，在后续转租过程中，将案涉隔层与房屋作为整体出租给闫海英，如判令于腾洋拆除该隔层将造成孙莉莉的损失进一步扩大。综合本案实际情况，孙莉莉利用隔层获得相应利益，同时也考虑到后续疫情的影响，一审法院酌定于腾洋向孙莉莉承担三个月房屋空置损失，较为合理，该认定并无不当。案涉租赁协议约定的租金标准为11.5万元/年，一审法院按此标准计算损失，亦符合法律规定，于腾洋要求按产权人与孙莉莉之间以及产权人与闫海英之间的合同租金标准，计算本案房屋空置费损失，本院不予支持。综上，孙莉莉、于腾洋的上诉请求及理由均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1471元，由上诉人孙莉莉、于腾洋各负担735.5元。本判决为终审判决。审判员  汪德全二〇二〇年九月二十三日书记员  汪海燕