江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初4033号原告：张腊梅，女，1989年2月2日生，汉族，住睢宁县。原告：孙玄，男，1989年10月17日生，汉族，住睢宁县。二原告共同委托诉讼代理人：陈达歌，江苏千秋业律师事务所律师。被告：杜小倩，女，1986年3月20日生，汉族，住安徽省宿州市泗县。被告：高超，男，1987年10月4日生，汉族，住安徽省宿州市泗县。二被告共同委托诉讼代理人：王宁，江苏永伦律师事务所律师。原告张腊梅、孙玄与被告杜小倩、高超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张腊梅、孙玄及委托诉讼代理人陈达歌，被告高超及委托诉讼代理人王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张腊梅、孙玄向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋买卖合同书》。2.判令被告向原告支付购房款356000元及利息（利息计算方式：自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；3.判令被告承担违约责任，按照已经支付购房款的20%向原告支付违约金71200元；4.本案律师代理费、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年10月12日签订《房屋买卖合同书》，原告从被告处购买睢宁县星河花园小区25-2-503室房屋一套，合同中约定了房屋价款、付款方式及违约责任等相应条款。原告按照合同约定，已经支付首付款及房屋贷款共计356000元，现房屋被平安银行股份有限公司徐州分行申请执行，徐州市泉山区人民法院已经立案执行，并发出公告责令其从上述房屋搬离、迁出。原告购买房屋目的无法实现，向被告主张退还购房款，但是被告拒不履行返还义务。原告为维护其合法权益，依法提出诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告高超、杜小倩辩称，原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效不同意解除，而且被告也没有收到原告关于解除合同的书面通知；双方在签订涉案房屋买卖合同时被告已经将房屋的现状及风险告知原告，本案中被告不存在任何的违约行为，所以原告主张的违约责任不能成立；原告陈述涉案的房屋被徐州市泉山法院查封无法实现合同目的，这一主张不能成立，被告认为依据房屋现状，原告可以通过合法的途径向执行机构提出执行异议，排除涉案房屋被执行的情形，如果说涉案的房屋买卖合同的目的无法实现，也不是被告造成的，原告所依据的合同第七条的规定不能向被告主张诉讼请求，请求法院查明事实后依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2014年1月28日，第三人徐染与徐州嘉南房地产开发有限公司签订星河花园第25幢2单元503号商品房（以下简称：503号商品房）及星河花园第25幢1单元-103号储藏室的《商品房买卖合同》各一份（合同号分别为：SN62477、SN62478），合同约定503号商品房总价款为395762元，付款方式：首付人民币125762元，余款270000元办理按揭贷款；储藏室价款为34268元，付款方式为一次性付清。2014年3月14日，涉案房产503号商品房作为第三人徐染单独所有的房产在不动产交易中心办理了预告登记，并在中国银行股份有限公司睢宁支行办理了270000元的按揭贷款，抵押期限从2014年3月7日至2034年3月6日。2018年9月26日，第三人徐染在未取得不动产权证的情况下将503号商品房（已部分装修）及储藏室通过睢宁县强生房产中介服务部出售给本案的被告高超及杜小倩，合同约定房屋转让价格为555000元，同日，被告高超给付第三人徐染定金50000元，2018年9月27日，又给付徐染首付款80000元，2018年10月2日徐染为被告高超出具总收据，载明：高超购买徐染涉案房产（包括储藏室）总房款555000元，首付款300000元（付清），贷款剩230000元，押尾款25000元房产证下来付清。因涉案房屋尚未办证且近期无法办证，被告高超反悔而委托睢宁县强生房产中介服务部再次转让涉案房屋，经睢宁县江南房产中介信息咨询服务部介绍，原被告于2018年10月12日签订了房屋买卖合同，合同约定涉案503号商品房及储藏室成交总价款为579000元，定金20000元、首付款300000元，余款为银行按揭贷款，截止至2018年10月10日，徐染尚欠中国银行按揭贷款本金余额为233414.29元。被告高超在购买涉案房产及再次转让时，买卖双方均约定第三人徐染在中国银行所做的涉案房产的按揭贷款由买受人负责偿还。为此原告于合同订立前支付定金20000元，原告及家人于2018年10月12日支付给被告首付款300000元，当日，被告高超为原告出具收据，收据内容为：今高超收到孙玄购买睢城镇天虹南路19号星河花园25号楼2单元503室房屋首付款320000元，总价款579000元，押尾款25000元。嗣后，被告将涉案503号商品房及储藏室交付给原告，并将徐染偿还银行贷款等与涉案房屋有关手续一并交与原告。原告又于2018年10月13日通过微信转账给被告4000元，让其帮助偿还2018年11月、12月的银行贷款3600元，余款400元被告退还原告200元。原告购买房屋后，于2019年1月开始每月偿还徐染在中国银行所做的按揭贷款1800元，从2019年1月10日至2020年6月10日，原告共偿还18个月房贷32400元。2018年7月23日，第三人徐染向平安银行股份有限公司徐州分行申请信用贷款，该行于次日向徐染发放贷款10万元，因第三人徐染未按期履行还款义务，平安银行股份有限公司徐州分行于2019年6月19日向江苏省徐州市泉山区人民法院提起诉讼，该院根据平安银行股份有限公司徐州分行的申请，于2019年6月26日作出（2019）苏0311民初3821号之一民事裁定书，查封了被申请人徐染名下银行存款110000元或其他同等价值财产，2019年7月2日，睢宁县不动产交易中心对涉案房产进行了预查封登记，泉山法院于2019年8月23日作出（2019）苏0311民初3821号民事判决书，判决第三人徐染偿还平安银行股份有限公司徐州分行借款本金86167.47元及利息、罚息、复利及律师费1000元。因第三人徐染未履行生效法律文书确定的还款义务，平安银行股份有限公司徐州分行申请强制执行，江苏省徐州市泉山区人民法院执行局于2020年5月14日在涉案房产所在的小区张贴了公告，告知徐染及实际使用人，该处房产因徐染未依法履行生效文书确定的还款义务，该院决定依法评估、拍卖徐染名下位于徐州市睢宁县的房产，责令徐染及实际使用人于本公告发布之日起15日内从上述房产、土地迁出，逾期该院将依法强制腾空，强制腾空费用由相关责任人负担。原告于2020年6月25日即端午节从外地打工回来看到张贴的公告，与被告协商未果，遂引发本案的诉讼。本院认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；涉案房产是经预告登记的房产，预告登记是对将来发生不动产物权设立或者变动为目的的债权请求权的登记，预告登记后，物权并不产生设立或者变动的法律效果。也就是说，由于涉案房产未办理物权登记，并不发生物权变动的效果，第三人徐染出售涉案房产乃至到目前为止并未取得涉案房产的所有权。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，虽然第三人徐染与被告高超、杜小倩以及原被告所签订的涉案房产买卖合同合法有效，但是由于涉案房产已被江苏省徐州市泉山区人民法院查封，原告购买该房屋的目的已无法实现，原告据此选择解除合同并要求被告返还购房款的诉讼请求与法有据，本院依法予以支持。针对原告的几项诉讼请求，具体分述如下：一、原告主张被告返还购房款356000元能否全部支持的问题。对于原告于2018年10月12日通过转账方式向被告支付购房款300000元；于2018年10月13日通过微信向被告转账4000元，由被告代为偿还涉案房产2018年11月及12月的银行贷款（被告退还给原告200元），以及原告已偿还自2019年1月至2020年6月的银行贷款32400元，被告均无异议，除以上款项外，原被告双方对原告向中介人员支付现金2万元款项的性质各执一词，本院认为，按照被告在出售涉案房产前与中介人员达成：“涉案房产再次转让时超出其购买涉案房产总价款的部分作为中介服务费用”的约定，原告在购买涉案房产时成交总价为579000元，超出被告购房总价款555000元的部分，即原告给付中介的20000元现金（合同载明为定金）及被告支付给中介的4000元，合计24000元，为被告承诺支付给中介人员的中介费用，被告与中介人员间的关于上述中介费用的约定与本案原告无关。而且，被告在为原告出具的收据中亦承认收到首付款320000元，亦能够认定双方争议的现金20000元为原告支付给被告的部分购房款，综上，对于原告主张被告应当返还其购房款356000元（首付款320000元+18个月房贷32400元+原告转账给被告4000元代为偿还2018年11月、12月房贷-被告退还给原告200元=356200元，原告实际主张356000元）的诉讼请求，本院依法予以支持。二、原告主张违约金71200元及律师费用6000元能否支持的问题。由于原被告在买卖涉案房产时均知晓第三人徐染并未取得该房产的所有权，交易存在风险，且涉案房产被查封并非被告原因造成的，原告依据合同约定主张违约金及律师费用无法律依据，对原告主张违约金及律师费用的诉求本院不予支持。三、原告主张解除合同的时间如何确定及原告主张利息能否受法律保护的问题。本院认为，原告以起诉的方式解除合同，起诉状就是解除权行使的通知，载有解除请求的起诉状副本送达对方时，发生合同解除的效力，而本院对于原告主张解除合同的诉讼请求也予以确认，因此可以认定原被告的房屋买卖合同从起诉状副本送达之日起解除，即2020年7月21日起原被告之间的买卖合同解除，对于原告主张的利息从2020年7月21日开始计算较为妥当。四、关于涉案房产应否返还的问题。由于涉案房产已经被查封，现正在评估拍卖过程中，原告在客观上已无法将涉案房产返还给被告，被告可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张腊梅、孙玄与被告高超、杜小倩于2018年10月12日签订的《房屋买卖合同书》；二、被告高超、杜小倩于本判决生效后十日内返还原告张腊梅、孙玄购房款人民币356000元，并支付利息损失（利息损失以人民币356000元为本金，自2020年7月21日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告张腊梅、孙玄的其他诉讼请求。本案案件受理费已减半收取3854元，被告高超、杜小倩负担3000元，原告张腊梅、孙玄负担854元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  王建红二〇二〇年九月二十三日书记员  陈琳琳附：相关法律规定《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。