陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异771号异议人（被执行人）：西安伟业房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市南广济街69号伟业大厦。法定代表人：靳建鸣，该公司董事长。申请执行人：穗甬融信资产管理有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区首南西路68号（鄞州金融大厦A幢10层1079室）。法定代表人郝光辉，该公司总裁。被执行人：陕西伟业工贸公司，住所地陕西省西安市南广济街69号伟业大厦4007室。法定代表人：靳建鸣，该公司董事长。穗甬融信资产管理有限公司与陕西伟业工贸有限公司、西安伟业房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，陕西省高级人民法院作出的（2020）陕民二初字第00002号民事调解书已经发生法律效力。申请执行人穗甬融信资产管理有限公司向陕西省高级人民法院申请强制执行，陕西省高级人民法院以（2012）陕执指字第3号执行裁定书将该案指定本院执行。执行中，被执行人西安伟业房地产开发有限责任公司向本院提出执行异议申请，并提供了相应的证据材料。因案件事实清楚，权利义务关系明确，本院受理后依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查完毕。异议人西安伟业房地产开发有限责任公司提出执行异议称：本案在执行过程中，陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司于2020年4月22日出具陕宏房评（2020）D20-008号、陕宏房评（2020）D20-009号、陕宏房评（2020）D20-010号房地产估价报告。异议人认为上述评估报告中存在错误，理由如下：1、房地产估价报告中房屋用途记载存在错误。根据涉案房产的权属记载，评估报告所涉的房产设计用途为办公，而房地产报告中记载的房屋用途为商业服务。异议人认为，房屋用途对于房产价值具有重大影响。房屋用途记载的不准确直接影响房产价值的高低，故应于撤销。2、房地产估价报告中房屋位置存在错误。根据西安中院委托书记载评估财产为碑林××××幢1101室，涉案房屋产权证记载房屋坐落于碑林××××幢，房号分别为1101、1201、1301，而评估报告中估价对象项目坐落却分别记载的是陕西省西安市碑林区南广济街69号“伟业大厦”1幢1101号、1201号、1301号。此外，房地产估价报告中前后对涉案房屋位置的记载也存在不一致。其中，一部分记载的是碑林××××幢。异议人认为，涉案房屋的位置对房产价值有重大影响，房地产估价报告对涉案房产位置描述不准确直接影响房产价值的准确性，故应予撤销。综上，异议人认为涉案房屋的用途及位置对于房产价值具有重大影响。房地产估价报告对涉案房屋用途及位置描述不准确直接影响房产价值准确性。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，向法院提出执行异议申请。申请执行人穗甬融信资产管理股份有限公司答辩称：西安伟业房地产开发有限责任公司在情况说明中提出对估价报告不予认可的理由不能成立。1、“房屋用途、位置描述错误”不属于《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定的法定的异议理由；2、涉案房屋证载用途为办公，实际用途为商业服务，对证载用途和实际用途不一致的情况，评估公司在估价报告第5页中作出了明确说明“估价对象现场查勘用途为商业，证载用途为办公。本次估价以实际用途为假设条件，提请报告使用人关注，”至此，评估公司已经尽到了充分的说明义务，且对涉案房屋的证载用途和实际用途的表述完全符合客观事实，不存在描述错误问题；3、涉案房屋于2000年抵押给答辩人，在抵押权证上表述为“伟业大厦1-3层商场”，同时西安伟业房地产开发有限责任公司的登记地址也是“南广济街69号伟业大厦”，整个西安市只有一栋名字叫“伟业大厦”的建筑，而本次评估的房产就是伟业大厦1-3层，虽然建筑物所在道路名称发生了变化，但是所指向的都是同一个标的物，不存在任何歧义，因此，西安伟业房地产开发有限责任公司称涉案房屋位置描述错误的理由不能成立，更不会因此对评估结果产生影响。鉴于西安伟业房地产开发有限责任公司提出的异议理由不是法定理由，且异议明显不能成立，请求法院对申请人所提异议不予受理。经审理查明，穗甬融信资产管理股份有限公司与陕西伟业工贸有限公司、西安伟业房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，陕西省高级人民法院于2012年6月6日作出的（2012）陕民二初字第00002号民事调解书确认：一、被告陕西伟业工贸有限公司在本协议签订之日起30日内向原告中国农业银行股份有限公司西安西荷花园支行归还借款本金人民币8850万元和2011年12月20日之前的利息64884680.82元，2011年12月21日至实际给付之日的利息依照借款合同的约定利率计算给付。二、原告中国农业银行股份有限公司西安西荷花园支行对被告西安伟业房地产开发有限责任公司位于西安市五味十字东南角“伟业大厦”地下一层停车场1801.88平方米、1-3层商场6519.75平方米、高档商用写字间42套6890.92平方米、高档住宅11套1471.87平方米。共计16684.42平方米的房屋享有抵押权明确被告陕西伟业工贸有限公司未按本协议第一条约定的时间和金额向原告中国农业银行股份有限公司西安西荷花园支行抵押房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先偿还上述债务。三、被告陕西伟业工贸有限公司、西安伟业房地产开发有限责任公司未按本协议第一、二条的约定履行义务，原告依法向人民法院申请强制执行。……。因上述被告未履行调解书确定的还款义务，原告中国农业银行股份有限公司西安西荷花园支行遂依法向陕西省高级人民法院申请强制执行，陕西省高级人民法院立案受理后，作出（2012）陕执指字第3号执行裁定书，指定西安市中级人民法院执行，本案执行中，本院于2013年11月27日作出（2013）西执民字第00151-2号执行裁定书，裁定，终结本院（2013）西执民字第00151号案件本次执行程序。该裁定书载明：本院依法查封了被执行人西安伟业房地产开发有限责任公司所有的登记在西安市碑林区城××福巷低改指挥部名下位于本市五味十字东南角“伟业大厦”面积总计17687.09平方米的房产，并于2013年2月19日对上述查封房产委托评估单位进行评估（现仍在评估中）。2017年7月21日，本院作出（2013）西执民字第00151-6号执行裁定书，裁定：查封“伟业大厦”地下一层停车场1801.88平方米及“伟业大厦”总面积总计为15895.21平方米的房产，其中包括被执行人提出执行异议的1101号（产权证号为：110010808IV-59-1-1101）、1201号（产权证号为：110010808IV-59-1-1201）、1301号（产权证号为：110010808IV-59-1-1301）房产。2020年4月22日，陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司分别作出陕宏房评（2020）D20-008号、（2020）D20-009号、（2020）D20-010号房地产评估报告，1101号房产（其中人防面积1165.88平方米）评估价为5082.52万元，1201号房产评估价为4045.05万元，1301号房产评估价为3866.82万元，上述三套房产证载明，设计用途均为办公，评估报告在估价假设和限制条件的第四条，不相一致假设中明确：“不相一致假设是在估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、规划用途之间不一致或房屋权属证明、土地权属证明等资料的权利人之间不一致，估价对象的名称不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称等的合理假设。估价对象的现场查勘用途为商业，证载用途为办公。本次估价以实际用途为假设条件。”另查，2000年11月27日，被执行人西安伟业房地产开发有限责任公司将“伟业大厦”地下一层停车场，1-3层商场，高档住宅11套，高档商用写字间42套全部抵押给中国农业银行西荷花园支行。再查：2018年2月26日，本院作出（2018）陕01执异59号执行裁定书，裁定：变更申请人穗甬融信资产管理股份有限公司为本案的申请执行人。2020年7月6日，本院作出（2018）陕01执恢188号之十执行裁定书，裁定：继续查封西安伟业房地产开发有限责任公司所有的登记在西安市碑林区城××福××指挥部××下××本市××字东南角“××大厦”地下××停车场1801.88平方米及15895.21平方米的房产。上述事实有调解书、裁定书、他项权利证等证据在卷予以佐证。本院认为，在本案执行过程中，本院依法委托评估单位对涉案房产进行评估，评估单位在其出具的评估报告中，对涉案房产用途作了详尽的说明，即估价对象现场勘查用途为商业，证载用途为办公，本次估价以实际用途为假设条件，且上述涉案房产的抵押他项权利证亦明确载明“伟业大厦1-3层商场”，此表述证明被执行人对抵押房产作为商业用房的实际状况是明知的，评估单位根据涉案房产的实际使用状况作出评估报告,符合涉案房产作为商业用房的客观实际；对于涉案房产位置问题，涉案标的“伟业大厦”的房产系本案抵押物，法院执行的房产是被执行人西安伟业房地产开发有限责任公司抵押给申请执行人的房产，评估单位在评估过程中，对涉案房产现场进行了实地查勘，所有的指向均为同一标的物“伟业大厦”。据此，被执行人西安伟业房地产开发有限责任公司以评估报告对涉案房屋用途、位置描述存在错误，提出执行异议的理由无事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人西安伟业房地产开发有限责任公司的执行异议请求。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内向陕西省高级人民法院申请复议。审判长 童 超审判员 冯 健审判员 黄金华二〇二〇年九月二十七日书记员 王 文