广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18961号上诉人（原审被告）：王金凤，女，1975年8月28日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：于文晴，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗玉芬，女，1983年5月12日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人王金凤因与被上诉人罗玉芬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初3450号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员余盾独任审理，现已审理终结。上诉人王金凤上诉请求：1.撤销一审判决，驳回罗玉芬的全部诉讼请求；2.由罗玉芬承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.罗玉芬并未支付10月份的物业管理费。一审法院以罗玉芬于10月24日支付的919元物业管理费而认定罗玉芬支付了10月份物业管理费属于认定事实错误。（1）王金凤收到罗玉芬于10月24日交付的919元立即向其说明是九月份物业管理费；（2）因为物业管理费包含水电费分摊，所以只有在11份才出账单，罗玉芬不可能在10月份就明确知道当月物业管理费数额并支付；（3）10月份的物业管理费实际数额是917.8元，与罗玉芬支付的9月份物管费919元数额不一致。2.王金凤从未委托任何代理人出售广州市番禺区x房（以下简称涉讼租赁房屋）。罗玉芬在一审中提交的所谓王金凤的代理人仅仅只是当初将涉讼租赁房屋出租给罗玉芬的中介，因此，王金凤是认识此人的。但从未委托其出售涉讼租赁房屋。从未给其任何委托书，房屋大门密匙等，也从未告知罗玉芬配合其看房的要求等。一审法院认定其为王金凤的代理人属于认定事实错误。（二）罗玉芬主动提出解除涉讼租赁房屋应按合同约定扣除保证金作为违约金。涉讼租赁合同第八条第3点明确约定“若乙方提前退租则赔偿甲方履约保证金作为对甲方损失的赔偿”。本案中罗玉芬明确表示提前退租，按照合同约定就应将3万元保证金作为对王金凤损失的赔偿。（三）罗玉芬另外造成了涉讼租赁房屋其他的损失应该赔偿。王金凤在2019年11月14日以微信方式明确告之罗玉芬一切按合同执行，是基于罗玉芬在多个方面损坏了涉讼租赁房屋原有的装修，王金凤在微信同罗玉芬沟通中并未一一列明，只用“等”来替代。具体涉及损坏或丢失明细如下：1.罗玉芬生意期间在几乎每个房间门框贴了房屋名字的大牌子，该名牌是固定在门框上的，在不损坏门框的前提下无法摘下；2.罗玉芬为了自己的生意方便，在涉讼租赁房屋偏厅的三面大屏风的玻璃上都贴上了三面大的镜子，这些镜子也是牢牢固定在原有的玻璃上，要还原必须把所有玻璃全部换掉；3.楼梯在罗玉芬租住期间有长的裂口也需要修复；4.墙面上罗玉芬贴了挂钩，若取下来则会破坏墙面；5.两张小区入户卡未归还，罗玉芬与王金凤微信沟通时表示丢失了一张，另一张会归还，而实际上一直未归还。以上损坏的赔偿及应扣费用，罗玉芬的3万元保证金不足以支付。被上诉人罗玉芬二审辩称，双方当事人于2019年4月24日签订涉讼合同后，罗玉芬一直按照合同约定履行按期交付租金的义务，直至2019年10月份承租房屋被售出，王金凤在未向罗玉芬书面告知的情况下，擅自带第三人前往涉讼租赁房屋处看房，并打算将该承租房屋出售，对罗玉芬造成了严重的影响，罗玉芬多次尝试与王金凤联系协商，双方始终未能协商一致，罗玉芬于2019年11月2日搬出该承租房屋，王金凤曾口头答应罗玉芬返还履约保证金，但经罗玉芬多次催促，王金凤均不予理睬，拒不履行约定之义务，罗玉芬认为王金凤提前解除的行为已构成单方违约，应退回罗玉芬所支付的押金，请求二审法院驳回王金凤的上诉请求，维持一审判决。罗玉芬向一审法院提出诉讼请求：1.判令罗玉芬与王金凤解除双方于2019年4月24日签订的《房屋租赁及居间服务合同》，剩余租期五个月，按月缴付剩余标的额为75000元；2.判令王金凤向罗玉芬返还履约保证金30000元；3.判令王金凤向罗玉芬支付赔偿款30000元；4.判令王金凤承担全部费用。一审法院认定事实：涉讼租赁房屋位于广州市番禺区x房，建筑面积290.16平方米。2019年4月24日，王金凤（甲方、出租方）与罗玉芬（乙方、承租方）以及广州市朴邻房产经纪有限公司（丙方、居间方）共同签订《房屋租赁及居间服务合同》，约定乙方自愿承租甲方所有的涉讼租赁房屋，作为居住使用；租期自2019年5月1日至2020年4月30日，月租金15000元，乙方同意按期交租，每期支付共计3个月租金，乙方应在当期最后一个月1日前支付下期租金；租金支付方式银行转账；双方约定于2019年5月1日前交付房屋；甲方不得在合同规定的租约期内另行出租。若租约期内发生房屋所有权的变更，甲乙双方可根据本合同规定与新的所有权人签订租用协议，保证乙方在租期内房屋的使用；在租赁期间内，甲方如需出售或提前收回该房屋，应提前一个月书面通知乙方。若甲方出售该房屋，乙方在遵守合同约定的各项义务下，则享有同等价格（包括支付方式）条件下的优先购买权；若乙方提前退租则赔偿甲方履约保证金作为对甲方损失的赔偿。同样，若甲方提出提前解除合约，除还给乙方履约保证金外，则需赔偿相同数额的履约保证金。损失有大于保证金的部分，违约方继续承担责任；前三个月内以月结方式付租金，后四月以季度付款，承租方不得有对屋内墙壁及墙体毁坏的行为，需爱护屋内现有家私，如有损毁，要赔偿相应损失；等其他约定内容。同日，王金凤出具收款收据，确认收取到罗玉芬缴付的租金15000元和押金30000元。2019年11月2日，罗玉芬搬离涉讼租赁房屋，王金凤委托朋友到现场与罗玉芬就涉讼租赁房屋进行了交接。2019年12月涉讼租赁房屋已由王金凤转让给他人。2020年3月9日，罗玉芬以王金凤擅自带第三人前往涉讼房屋看房并打算出售，存在违约以及未依约返还履约保证金为由向一审法院提起本案诉讼。双方对以下事实和证据产生较大争议。1、提前解除租赁合同的责任归属问题。罗玉芬主张是王金凤违反合同约定擅自带第三人前往涉讼租赁房屋看房、打算出售并要求其搬离；在其租赁期间，因王金凤有卖房打算并频繁带人看房，故其不得不退租。为证实上述主张，罗玉芬提供了其与微信名为ElvaSong(王金凤租房代理人)的微信聊天记录，其中载明“2019年4月29日下午17:45’代理人：我有个朋友下班要过去你那看一下房子。你和你的朋友说一下，让她把灯都打开一下。这人买是投资不住的。他买了要长期租的，你也不用担心别人买了要回房子。代理人：房子卖了，我让房东补一点费用给你。罗玉芬：好的。’2019年5月7日上午10:44‘代理人：玉芬早！有个中介下午4点钟有客人过来看房子，你看这个时间方便吗？’2019年5月26日‘代理人：玉芬，你在家吗？有个客人今天下午想看一下房子，你看什么时间方便过去？生意好吗？罗玉芬：你跟晶晶联系，我把号码给你应该关系不大。’2019年7月10日上午11:39‘代理人：中原地产有个客人现在要看一下房子，他们在小区了。你稍等一下好吗？罗玉芬：好的，要低调点……12:30出去。’”罗玉芬与王金凤、微信名为LettyWang的微信聊天记录，其中载明“2019年7月24日上午11:43‘王金凤:您好，家里一般什么时间有人呀？我有个朋友的朋友想去看看我家的房子，谢谢。罗玉芬：我现在深圳，联系一下，今天有点忙，要到晚上了。’2019年8月7日上午9:20‘罗玉芬：今天下午两点有人已经过来看房，宋姐联系的，是你安排的吗？王金凤：那个应该是中介来的，谢谢呀。’2019年9月29日上午7:07‘王金凤：你好，楼下姐，我听我先生说你那个房子不准备租了是吗？那我想请问一下，你是具体那天不租？……罗玉芬：好，确定到10月31日。’”与王金凤丈夫、微信名为天马（雷晓刚）的聊天记录，其中载明“2019年9月28日早上10:47‘天马：计划什么时候搬家？罗玉芬：现在还没有订，可能要11月份左右。天马：需要早点规划并告诉凯文妈，让她帮忙早点放租，以免造成损失。罗玉芬：好，我知道，我会提前半个月告诉你了。天马：你错了，不是提前半个月告诉我，提前毁约，至少提前二个月告之，合同到期续约也要提前一个月告之是否续约。’”对此，王金凤确认上述情况的真实性，但认为其从未在租赁期内要求罗玉芬搬离，在租赁给罗玉芬之前是有卖房意向，对于看房都是事先让罗玉芬配合并经罗玉芬允许；对于代理人身份确认是罗玉芬、王金凤双方的中间人、共同的朋友关系，但不确认是己方的代理人。王金凤另提供了微信记录，亦证实其与罗玉芬微信沟通时是罗玉芬率先提出租赁至2019年10月31日的事实。罗玉芬确认是其方先提出不继续履行租赁合同。2、租赁合同解除后的结清义务问题。一审诉讼中，王金凤提出因其收房时发现房屋装修有损坏且拖欠费用未结清故扣取租赁保证金，明确罗玉芬拖欠费用包括11月28日扣取的燃气费58.74元、11月10日扣缴的电费495.66元、10月物业费917.80元、11月15日转账支出的清洁费600元，并提供了对应的扣款记录打印件、微信账单打印件。罗玉芬于庭审中确认燃气费数额，提出电费凭单据亦可确认，主张已经缴纳10月份的管理费，故剩余的保证金要退还，并当庭出示了其在2019年10月24日晚向王金凤微信转账919元的记录。另查，双方所示微信聊天记录显示，2019年11月2日上午10:28王金凤：罗小姐，这是煤气、水表和电表的计数，再加上10月份的管理费，等我核算完后会告诉你金额，另外因你自己提前退租，房子也没有能转租出去，按合同我要扣掉一个月的押金；墙上你贴了挂钩和被小孩子涂鸦了等，需要修补费用，房子里面卫生没有做，需要找钟点工打扫也要出费用，你交的总押金扣除这些要扣的押金和费用后，还有多少钱我会发结算清单给你，等你确认后我退应退款给你。罗玉芬：第一次住进来时就知道你家的墙壁被小孩画过，宋姐当时也知道，打扫卫生阿姨我可以给你找。另双方确认，涉案合同的租赁法律关系已解除，本案双方只就解除合同的结清后果发生争议。一审法院认为，王金凤与罗玉芬以及广州市朴邻房产经纪有限公司于2019年4月24日共同签订《房屋租赁及居间服务合同》（以下简称涉讼合同），主体适格、意思表示真实，未有违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。涉讼合同包含了租赁合同关系和居间服务合同关系，本案依据诉讼当事人申请，仅对罗玉芬和王金凤之间的租赁合同法律关系进行审查和处理。据查实，罗玉芬在2019年9月28日向王金凤一方提出提前解除合同后，双方均有就解除事宜通过微信方式沟通，最终在2019年11月2日就涉讼租赁房屋办理现场交接，上述事实行为表明涉讼合同已经双方协议一致、在2019年11月2日发生解除的法律效果。但就造成涉讼合同提前解除的责任承担和后续结清义务，双方各执一词。一审法院就此分析如下，首先，罗玉芬率先提出退租，该事实并无争议。罗玉芬作为提前退租方，依据“若乙方提前退租则赔偿甲方履约保证金作为对甲方损失的赔偿”的合同约定，罗玉芬理应承担赔偿责任。但是，综合协商过程可见，双方属于协议一致解除合同的法律情形，王金凤在2019年11月2日通过微信形式向罗玉芬作出了“因你自己提前退租，房子也没有能转租出去，按合同我要扣掉一个月的押金”的意思表示，一审法院认为，在双方民事活动中应当恪守诚实信用原则，王金凤作为出租人，其积极与承租人罗玉芬就解除合同事宜进行沟通协商，有利于双方解决争议，在该过程中作出的意思表示亦是对自身权利义务的处分，不违反自愿原则，应属有效。其次，王金凤作为出租人对提前退租的事实亦存过错。在案证据显示，王金凤一直对涉讼租赁房屋有出售意向。罗玉芬自2019年4月24日签订合同承租使用房屋，王金凤却在2019年4月29日开始陆续有联系要求罗玉芬配合其带案外人看房。对于其中由代理人联系罗玉芬进行看房的事实，王金凤虽不予确认该代理行为，但确认该代理人身份，并且无提供相反证据以反证。王金凤对涉讼租赁房屋代售的意向表示积极，期间多次组织的看房行为，足以影响租客罗玉芬的承租稳定性。再者，从履约保证金性质上看，保证金发挥的是维护缔约各方严格遵守合同规定、保障合同履行的稳定性作用，可弥补守约方损失。本案中，虽系罗玉芬提前退租，但罗玉芬已在2019年9月28日通过微信告知方式向王金凤一方提议，明确退租时间在2019年10月31日，履行了通知协助义务，在罗玉芬腾退交接房屋后，涉讼租赁房屋即于2019年12月由王金凤转让他人。罗玉芬的提前退租，实际并未造成王金凤原本作为出租人在管理使用收益上的扩大损失。综上，造成涉讼合同提前解除双方均有责任。对于罗玉芬诉请返还保证金，依据王金凤对罗玉芬提前退租违约行为已作出扣除一个月押金即15000元的真实意思表示，属于当事人对自身权利义务的处分，一审法院予以确认。另鉴于，王金凤所示证据足以证实罗玉芬尚有未结清的电费、煤气费合计554.40元；卫生清洁费600元，考虑到罗玉芬承租使用性质，亦应由罗玉芬承担。而对于王金凤主张的10月份物业管理费，已有罗玉芬出示的2019年9月24日微信转账记录予以反证，以及王金凤主张的房屋装修损失，未有相应证据证实，故均不支持。在抵扣上述应扣煤气费58.74元、电费495.66元、卫生清洁费600元后，王金凤还应向罗玉芬返还的保证金为13845.60元。对于罗玉芬诉请的赔偿款，未提供事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年6月7日作出如下判决：一、王金凤应于判决发生法律效力之五日内向罗玉芬返还13845.60元；二、驳回罗玉芬的其余诉讼请求。一审案件受理费1675元，由罗玉芬负担838元，由王金凤负担837元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，在罗玉芬一审提交的罗玉芬与王金凤、微信名为LettyWang的微信记录中载明：2019年10月24日上午10:58“王金凤：你九月份的管理费水电费还没有交。罗玉芬：9月份的水电费已经交给你了。……罗玉芬：919明天转给你。王金凤：这个是九月份的，十月份目前只有管理费，水电费的还没有出来数据。”，二审中，各方当事人均无提交新证据，并同意本院采用书面审理的形式审处本案。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合王金凤上诉请求和理由以及罗玉芬的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉讼合同提前解除的责任认定；2.王金凤抗辩无需向罗玉芬退还保证金的理由能否成立。现评析如下：关于涉讼合同提前解除的责任认定问题。罗玉芬主张从其于2019年4月24日承租涉讼租赁房屋开始，王金凤就陆续联系并要求罗玉芬配合带案外人看房，就此提供了有关微信记录等予以佐证。虽然王金凤不确认由代理人联系罗玉芬进行看房的代理行为，但确认代理人身份，且对于上述证据显示看房情况的真实性予以确认，同时，王金凤还表示在出租给罗玉芬之前是有卖房意向，并称看房都是事先让罗玉芬配合和经罗玉芬允许，因此，在王金凤对其否认事实未提出相反证据的情况下，一审法院结合查明事实，认定王金凤对涉讼租赁房屋代售的意向表示积极，期间多次组织的看房行为，足以影响租客罗玉芬的承租稳定性，导致涉讼合同提前解除双方均有责任，并无不当，本院予以确认。关于王金凤抗辩无需向罗玉芬退还保证金的理由能否成立问题。虽然涉讼合同约定“若乙方提前退租则赔偿甲方履约保证金作为对甲方损失的赔偿”，但在双方当事人协议解除合同过程中，王金凤于2019年11月2日通过微信形式向罗玉芬作出了“因你自己提前退租，房子也没有能转租出去，按合同我要扣除一个月的押金”的意思表示，可见，王金凤已明确对自身权利义务作出了处分，其现在抗辩依据合同约定主张无需退还保证金，有违诚实信用原则，本院不予支持。王金凤认为罗玉芬在承租涉讼租赁房屋期间造成了损失，对此，并无提供充分证据予以证实，也未就其损失数额提出依据，因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由王金凤承担举证不能的法律后果，其以此为由主张罗玉芬应赔偿其损失而无需退回保证金，本院不予支持。对于王金凤主张2019年10月份的物业管理费问题，虽然罗玉芬提供了2019年10月24日转账的919元的微信记录，但在罗玉芬自己提供其与王金凤的微信记录中，显示王金凤收到罗玉芬有关“919明天转给你”的信息时，即已回复微信表示该费用为2019年9月的物业管理费，当时罗玉芬并无向王金凤提出该上述款项为2019年10月份物业管理费的意思表示，在2019年11月2日王金凤给罗玉芬的微信记录中，王金凤表示需扣除10月份的管理费等费用，罗玉芬也未就其已支付2019年10月份的管理费向王金凤提出异议，且在本案中，罗玉芬也未就其已向王金凤交付了2019年9月份的物业管理费提交证据予以证实，因此，罗玉芬主张退还保证金款项中应扣除1个月押金15000元、电费495.66元、煤气费58.74元、卫生费600元以及10月份917.80元的物业管理费，即为12927.8元（30000元-15000元-495.66元-58.74元-600元-917.8元=12927.8元）理由成立，本院予以支持。一审法院未扣除10月份物业管理费不妥，本院予以纠正。综上所述，上诉人王金凤的上诉理由成立的部分，本院予以支持。一审法院未扣除2019年10月份物业管理费不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初3450号民事判决第二项；二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初3450号第一项为：王金凤应于本判决送达之日起五日内向罗玉芬返还12927.8元；三、驳回罗玉芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1500元，由罗玉芬负担1356元，王金凤负担144元；二审案件受理费146元，由罗玉芬负担10元，王金凤负担136元。本判决为终审判决。审判员 余 盾二〇二〇年九月二十七日书记员 李志康谢金泽