贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初10544号 原告（反诉被告，以下统称原告）：邓少菊，女，汉族，1953年11月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：赵鑫（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈浩（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710493737。 被告（反诉原告，以下统称被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。证号：230713012110735。 原告邓少菊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邓少菊委托诉讼代理人陈浩，被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓少菊向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即为原告办理房屋所有权证。2、请求判决被告支付逾期办理房产证违约金暂定20000.00元，实际违约金从2015年3月31日起至实际办理《房屋所有权证》之日止（中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准既1.3倍）计算。3、案件受理费由被告承担。事实及理由:原、被告于2012年2月6日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市。合同约定房屋总价款为206674.00元。原告全额支付购房款。合同第八条约定出卖人于2013年3月31日前向买受人交付房屋。第十五条约定的关于产权登记为“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理;（第3项为买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款万分之零点五违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人负责任。）”按合同约定，被告应当于2015年3月31日前办理《房屋所有权证》，但被告至今未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”:“（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述两条法律规定，原、被告双方虽约定了违约金，但因被告未按约定办理涉案房屋的转移登记的有关文书，导致原告的损失数额难以确定，且约定的违约金过低，原告有权请求人民法院予以增加，应以购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（贷款利息1.3倍）计算。综上，原告之诉请于法有据，特根据《合同法》等相关法律规定诉来法院要求按前述诉请判决。望法院支持原告请求为谢。 原告庭审时将诉讼请求第一项的“房屋所有权证”变更为“不动产权证”。 被告瑞丰公司书面辩称，一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误，即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2020年3月10日止。1、就办证过程中各方权责，合同约定，被告的义务仅为:将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，故原告已经向被告提交完毕办证应当由其提交资料、出具了办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算终期并非所谓的取得不动产权证书之日。2、涉案瑞丰新城4幢于2019年4月29日正式取得瑞丰新城项目首次登记确认书，于该日起可办理买受人不动产权证书，在具备办证条件后被告不断通知原告提交办证相关的资料，原告于2020年3月10日才将办证应由其提交的相关资料交付给出卖人，出具办证委托书，被告于2020年3月13日将办理不动产权证所需资料报不动产登记机关备案，完成了合同约定的将相关文书提交至不动产登记机关备案的合同义务。因此即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2020年3月10日(原告将办证应当由其提供的相关资料提交给被告之日)止。六、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26止新冠肺炎疫情影响期间的违约金。因突发新型冠状病毒肺炎疫情，2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，全城处于封闭状态，期间无论是国家机关还是企业，均因封城而未开展办证业务，致使办证进度再一次受到影响，直至2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产生活秩序。故若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26期间新冠肺炎疫情影响期间的违约金。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 被告瑞丰公司口头辩称，原、被告双方合同约定逾期交付办证相关文书的违约金计算标准为日万分之0.5，原告自行将其提高为银行1.3倍无事实及法律依据。 被告瑞丰公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告邓少菊支付反诉原告瑞丰公司瑞丰新城第4幢1单元5层7号商品房面积差价款928.74元及资金占用费(以928.74元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付自2020年3月13日起至面积差价款付清之日止)。事实及理由:2012年2月6日，反诉被告邓少菊与反诉原告瑞丰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告邓少菊购买瑞丰公司开发建设的瑞丰新城第4幢1单元5层7号商品房，建筑面积为84.55㎡，套内建筑面积为71.21㎡，按套内建筑面积计算房价款，单价为2902.317元/㎡，房屋总价为206674元(计算式:2902.317元/㎡×71.21㎡=206674元)，后邓少菊向瑞丰公司支付了购房款206674元。瑞丰公司于2020年3月13日将办理房屋权属转移登记的有关资料提交至产权登记机关备案，毕节市不动产登记中心颁发了涉案房屋的《不动产权证书》(证号:黔2020毕节市003363号)，《不动产权证书》房产分户明确“专有建筑面积(套内建筑面积)71.53㎡”实际登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多0.32㎡(计算式:71.53㎡-71.21㎡)，根据商品房买卖合同第四、五条的约定，邓少菊应当向瑞丰公司补交0.32㎡的房屋价款928.74元(计算式:0.32㎡×2902.317元/㎡),并支付自《不动产权证书》颁发之日起至面积差价款付清之日止的资金占用费。为此，现诉请人民法院予以判决，望判如所请。 原告邓少菊对被告瑞丰公司反诉辩称，涉案房屋购房款我方已经支付完毕，并未存在平方差，原告声称存在平方差，但并未以任何方式告知我方，我方不应当支付该款项。 本院经审理认定事实如下：2012年2月6日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市；房屋建筑面积84.55平方米，套内建筑面积71.21平方米；按套内建筑面积计算，按商品房单价为每平方米2902.317元，该商品房总价款206674.00元；面积差异处理：当事人选择的计价方式，本条款定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。出卖人应当在2013年3月31日前将该商品房交付买受人；合同第十五条约定：产权登记“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3.买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款万分之零点五的违约金，因买受人的原因造成本条结果的，出卖人不承担责任。”另双方于同日签订《补充协议》，约定：办理房屋所有权证等所需各项费用由买受人承担，买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订合同时一次性代收。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款206674.00元。原告向被告交纳了维修基金、办证税费。被告于2014年3月25日将房屋交付原告。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，同意涉案瑞丰新城4幢办理不动产首次登记。2020年3月13日,被告向办证部门提交了办证资料，原告的不动产证已经办理完毕。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：原告涉案房屋的不动产证载明，专有建筑面积71.53平方米，分摊建筑面积14.74平方米。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，本案交房时间2014年3月25日，故被告应在2016年3月25日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告逾期履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持；根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当以原告已付房款206,674.00元的日万分之零点五向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。本案原告诉请逾期交付办故理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间原则上为2016年7月26日，但被告提出诉讼时效抗辩，故本院以原告起诉之日2020年6月17日倒推三年从2017年6月17日以后的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，不予保护。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告在具备办证条件后应当尽到披露义务，即履行完毕其合同约定的义务，被告已于2020年3月13日将办证资料提交到办证部门，已经通知原告办证，故违约金截止时间应为2020年3月13日。因涉案房屋不动产权证已经办理完毕，故对原告要求被告办理房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持；被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间应为自2017年6月17日至2020年3月13日止，共计1000天，该违约金计算为10,333.70元（206,674.00元×0.005%×1000天）。对于被告反诉要求原告退还面积差价款的诉讼请求，根据双方在合同中的约定，原告涉案房屋套内建筑面积多出0.32平方米（71.53－71.21），面积差价款为928.74元（0.32×2902.317），该款项原告应当退还给被告。对于被告要求原告支付该款项资金占用费的诉讼请求，因无合同约定及相关法律规定，本院不予支持。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以原告遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于被告要求扣除新冠肺炎疫情期间的违约金的抗辩，因涉案房屋早就具备办证条件，被告未及时提交办证资料到办证部门，故原告此抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）邓少菊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金10,333.70元。 二、驳回原告（反诉被告）邓少菊的其他诉讼请求。 三、原告（反诉被告）邓少菊于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司房屋面积差价款928.74元。 四、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费150.00元，由原告（反诉被告）邓少菊负担72.50元，被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担77.50元。反诉案件受理费25.00元，由原告（反诉被告）邓少菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年九月四日 书记员  王 贵