浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3978号上诉人（原审被告）:张建利，男，1981年10月16日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告）：瑞安市江南国际服装市场经营管理有限公司。住所地：浙江省瑞安市飞云街道江南联华服装商贸中心5210室。法定代表人：黄洪武，执行董事。委托诉讼代理人：曾睿，浙江玉海律师事务所律师。上诉人张建利因与被上诉人瑞安市江南国际服装市场经营管理有限公司（以下简称江南公司）合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建利上诉请求：撤销原判，并改判或发回重审；一、二审诉讼费用均由江南公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、在签订合同之初，江南公司是以打造第二个杭州四季青服装市场为宣传点进行招商引资的，但在双方签订合同后，市场就改名为江南国际服装市场，与张建利签订合同的初衷不符。市场改名后，市场运营环境及方式整体发生了翻天覆地的改变，生意日渐变差，张建利承租的A区三层商铺，最后只有零星的三四家店铺在经营，也造成张建利生意惨淡、亏损严重，且张建利已于2019年6月搬出市场，停止了经营，不应当缴纳2019年6月至2020年6月的租金。二、就算要求张建利缴纳租金的话，也理应扣除部分因为疫情导致市场无法经营的租金即2020年1月至2020年3月期间的租金。张建利在2019年6月就停止经营，不需要再向江南公司交纳运营管理费。三、张建利已于2019年6月停止在江南公司处经营，且已经搬出市场，搬出后也通知了江南公司，理应认定为2019年6月合同已经终止，应退还张建利2万元的保证金。因此请求二审法院解除张建利与江南公司之间的《瑞安市江南国际服装城租赁合同》及《补充协议书》。江南公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，张建利提出的上诉理由不能成立。一、上诉理由第一点与履行合同无关。江南公司在2017年8月份已经变更了主体，不存在与四季青合作，张建利主张的情形在合同签订前已经消灭。二、张建利要求扣减部分租金，该租金是双方通过合法有效的合同进行约定的，双方应全面履行合同。张建利经营与否与租金缴纳与否没有直接关系，因为租赁权已经由张建利享有，张建利没有营业是自身原因，不能对抗租金的缴纳。三、张建利要求解除合同，江南公司不同意解除，且该请求与一审的判决结果无关。请二审法院维持判决。江南公司向一审法院起诉请求：1.判令张建利支付江南公司租金48845元；2.判令张建利支付江南公司运营管理费11722.8元；3.判令张建利支付江南公司违约金（以60567.8元为基数，自2019年4月24日起按日万分之六计算至实际支付之日止）；4、判令张建利赔偿江南公司因本案支出的律师费2800元。诉讼过程中，江南公司变更第三项诉讼请求为：判令张建利支付江南公司违约金（以租金48845元为基数，自2019年4月24日起按日万分之六计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2018年10月23日，江南公司与张建利签署了《瑞安江南国际服装城租赁合同》，合同约定：张建利承租江南公司拥有的瑞安江南国际服装城的商铺，商铺位于A区三层A3018、A3019、A3020（新铺号为A3136、A3137、A3138）；租赁期限为2018年9月1日至2021年6月23日止，自2018年9月1日至2019年6月23日止期间租金为零元，本年度期满的前两个月内支付后一年租金；自2018年9月1日起，江南公司按每月10元/平方米向张建利收取运营管理费，张建利于本合同签订之日向江南公司支付租赁期内当年度运营管理费，张建利于本合同签订之日向江南公司支付租赁期内当年度运营管理费，本年度期满前的前两个月内支付后一年度运营管理费；租赁期内，张建利应当按约定交纳租金、运营管理费用及本合同约定的其他费用，逾期支付，张建利每日按应付总额的万分之六向江南公司支付违约金。同日，江南公司与张建利签署了《补充协议书》，约定：2019年6月24日至2020年6月23日租金为48845元，张建利应于2019年4月23日前付清。但张建利未按约定支付租金及运营管理费，江南公司多次催讨未果故起诉。一审法院认为，江南公司与张建利之间的房屋租赁合同关系合法有效，张建利尚欠江南公司2019年6月24日至2020年6月23日的租金48845元及运营管理费11722.8元，事实清楚。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。江南公司要求张建利支付租金48845元、运营管理费11722.8元及支付违约金的诉讼请求，均予以支持。违约金一审法院确定为以租金48845元为基数从2019年4月24日起计算至张建利实际履行完毕之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。江南公司诉请要求张建利赔偿律师费2800元，涉案租赁合同无相关约定，且缺乏法律依据，不予支持。张建利经一审法院传唤无正当理由拒不到庭，视为对江南公司所陈述的事实和提供的证据放弃抗辩与质证的权利，依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、张建利于本判决生效之日起七日内向江南公司支付租金48845元、运营管理费11722.8元及违约金（以租金48845元为基数从2019年4月24日起计算至张建利实际履行完毕之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；二、驳回江南公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1567元，减半收取783.5元，由江南公司负担126.5元，由张建利负担657元。本院二审期间，江南公司未向本院提供新的证据。张建利向本院提交了两份瑞安市江南国际服装城收款收据，以证明其已支付了2019年6月24日至2020年6月23日期间的租金及20000元履约保证金。江南公司对证据的真实性、合法性无异议，对张建利支付了20000元履约保证金无异议，但另一张收据载明收款事由为推广费，并非张建利所称的租金。本院认为，对于张建利已经支付20000元履约保证金的事实双方无异议，一审亦已查明并认定。张建利提供的两张收据，一张收款事由为涉案店铺履约保证金，另一张收款明确该笔费用为推广涉案店铺，无法证明张建利主张的其已经支付相应租金的事实，本院不予认定。经审查当事人一审提供的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。另认定，《瑞安江南国际服装城租赁合同》第三条第2点约定：履约保证金约于本合约之合同法律关系终止之日后一个月内以无息退还。若乙方所销售商品属于国家规定实行“三包”商品范围内的，应予该商品三包期限截止之日的次日无息退还。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张建利与江南公司签订的《瑞安江南国际服装城租赁合同》、《补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效。现江南公司已经依约将涉案商铺交由张建利占有使用，张建利应当按照合同约定支付租金和运营管理费。张建利主张因江南公司的宣传内容、名称变更导致其合同目的不能实现，但未提供充分证据证明其主张。张建利主张其已于2019年6月搬离故无需支付后续租金，但张建利既无证据证明其主张的搬离事实，也未与江南公司达成解除合同的合意，亦未将涉案店铺交还江南公司，故张建利上述主张，无事实和法律依据，本院不予支持。张建利主张扣除疫情期间的租金，但无证据证明其存在因为疫情影响而导致无法经营或经营困难的情形，故对该主张，本院亦不予支持。张建利主张应退还20000元履约保证金，但合同仍在继续履行中，双方约定合同法律关系终止之日后一个月内以无息退还等条件尚未成就，应不予支持。至于张建利主张的解除合同，因其一审未提出反诉，该问题不属于本案二审审理范围，张建利可另行主张。综上所述，张建利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1314元，由上诉人张建利负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年九月二十一日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁