天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2389号上诉人（原审原告）：马宏，男，1956年2月1日出生，汉族，北京物资供应段天津车间退休，住天津市北辰区。被上诉人（原审被告）：杨东，男，1964年1月14日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：匡敏，天津港山律师事务所律师。上诉人马宏因与被上诉人杨东房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马宏上诉请求：撤销天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初663号民事判决，支持马宏在一审法院提出的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。杨东出租的房屋存在诸多安全隐患，因此签订的租赁合同应为无效合同。杨东提供的煤气罐是早已禁止使用的，不能保证租住的安全。电表被盗、防盗门锁眼被堵均发生在楼道内，马宏不负保管责任。2020年3月16日，杨东开锁的费用308元不应由马宏支付。马宏没有违约，不应承担违约金1600元。马宏支付了开锁费300元，应用杨东承担，请求二审法院支持马宏的上诉请求。杨东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨东交给马宏的房屋是正常状态的，马宏承租房屋期间是由马宏监管的，出现上述问题，马宏应当承担责任，马宏违反合同约定，因此这些费用都要由马宏承担。马宏的上诉理由不成立，请求二审法院驳回马宏的上诉，维持一审判决。马宏向一审法院提出诉讼请求：1.解除租房合同；2.退还马宏租金、押金等一切费用共计8302元。一审法院认定事实：马宏于2019年12月6日通过“我爱我家”中介公司与杨东签订了房屋租赁合同，马宏承租杨东所有的坐落于天津市东丽区××号房屋一套。每月租金1600元，房屋承租日期为2019年12月10日至2020年12月9日止。签订房屋租赁合同当天，马宏给付杨东押金1600元，三个月租金4800元，电表剩余电费50元（实际剩余43.71元），暖气费1552元。并于当天进行了房屋交接，并签署了房屋交割单。2019年12月8日马宏以涉诉房屋无法通网以及没有煤气为由向中介公司及杨东要求解除租房合同。2019年12月10日房屋中介公司约马宏、杨东双方商谈解除合同事宜，但马宏未准时到达，中介公司朱某到涉诉房屋寻找马宏，发现涉诉房屋内灯亮着，但电表丢失，门锁眼损坏。马宏报警并联系开锁公司进行开锁，换锁后钥匙在马宏处保管。在商谈合同解除事宜过程中，杨东要求马宏承担违约金800元，房屋验收无问题之后，将剩余的钱退给马宏。由于电表丢失的问题未得到及时解决，双方一直未就合同解除事宜达成一致。另查，证人朱某、刘某均证实，关于网络问题马宏在租房的时候对此并没有特殊要求，并且经证人刘某联系联通公司，联通公司表示可以安装。关于煤气问题，在房屋交接时马宏已经知晓该小区全部没有煤气管道，杨东为马宏提供了煤气罐。2020年2月18日，天津东丽供电公司重新为涉诉房屋安装了电表。杨东承认，在重新安装完电表后，电表仍剩余电费50元。2020年3月16日杨东联系马宏要求收回房屋，向马宏索要房屋钥匙，马宏不同意将钥匙交给杨东，同时不予配合进行房屋交接，但表示涉诉房屋内没有马宏的任何物品。当日杨东报警并联系开锁公司开锁等方式将涉诉房屋收回，支付开锁费用308元。一审法院认为，马宏与杨东签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为合法有效。据此，马宏主张本案的争议焦点在于，双方的《房屋租赁合同》何时解除以及杨东应当返还马宏的金钱数额。双方签订《租赁合同》之后，马宏以涉诉房屋无法通网以及没有煤气为由向中介公司及杨东要求解除租房合同，但马宏未能提供相关的证据予以证明上述事实的成立。同时根据中介公司证实，马宏在租房时对网络并没有特殊要求，并且涉诉房屋是可以办理网络移机的。关于煤气问题，杨东在出租房屋时已经告知马宏，且杨东已经向马宏提供了煤气罐。因此，马宏要求与杨东解除《房屋租赁合同》，系马宏违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，马宏应承担相应的违约责任。关于《房屋租赁合同》的解除时间，马宏、杨东双方及中介公司曾于2019年12月10日进行协商，但最终因为电表丢失的问题双方未能达成一致的意见，马宏于2020年1月9日提起诉讼。对于电表丢失的问题，马宏、杨东签订了房屋租赁合同房屋进行交接以后发现电表丢失，但屋里的电可以正常使用，致于电表丢失的原因无法查清，但马宏在租赁房屋期间对电表应当负有保管的义务，现有证据也无法证明电表的丢失与马宏有关。杨东申请后，供电公司于2020年2月18日重新安装了电表。但考虑到虽然电表丢失，但马宏、杨东双方均认可涉诉房屋内的电可以正常使用，故本着公平的原则应当以马宏起诉的时间确定为双方解除租赁的时间，据此，马宏应当承担如下费用：第一，自2019年12月10日至起诉之日（2020年1月9日）的房租1600元；第二、2020年3月16日的开锁费用308元（该费用由于马宏不提供涉诉房屋钥匙产生）；第三，承租期间的采暖费用。按照《天津市供热用热条例》规定和气象综合会商结果，经市委市政府批准，天津市2019年-2020年采暖期为自2019年11月1日至2020年3月31日共五个月，因此，马宏应当承担2019年12月10日至2020年1月9日期间的采暖费用为1960.80÷5=392.16元；第四，违约金1600元。《房屋租赁合同》第九条第二款约定“在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按房屋一个月的月租金向甲方支付违约金。”上述费用共计3900.16元，马宏在承租房屋时及承租房屋后，共计支付费用1600元（押金）+4800元（三个月租金）+1552元（采暖费）+50元（电费），共计8002元。扣除马宏应该承担的3900.16元，杨东应当退还马宏的费用为4101.84元，关于马宏要求杨东支付的开锁费用300元，因马宏未能提供开锁公司出具的有效证据，同时期间是在马宏房屋租赁期间，该项费用本应由马宏支付，故马宏的该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条，判决：一、马宏与杨东于2019年12月6日签订的《租赁合同》于2020年1月9日解除；二、杨东于判决生效之日起十日内给付马宏租房费用4101.84元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回马宏的其他诉讼请求。案件受理费25元由杨东负担。在本院二审期间，马宏提交了如下证据：开锁的票据，时间为2019年12月10日，拟证明马宏支付开锁费300元。杨东对马宏提供的证据无异议。对马宏提交的证据，本院经审查认为，马宏提交的证据不具有真实性、合法性，不能证实马宏支付了开锁费用，故不予认定。杨东未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人马宏与被上诉人杨东系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：马宏是否违约。马宏与杨东签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为合法有效，双方应当遵照执行。签订《租赁合同》后，杨东按照合同约定将涉诉房屋交给马宏使用，马宏未提出异议，后马宏以涉诉房屋无法通网以及没有煤气为由向中介公司及杨东要求解除租房合同，但马宏未能提供相关的证据予以证明上述事实的成立。同时根据中介公司证实，马宏在租房时对网络并没有特殊要求，并且涉诉房屋是可以办理网络移机的。关于煤气问题，杨东在出租房屋时已经告知马宏，且杨东已经向马宏提供了煤气罐。因此，马宏要求与杨东解除《房屋租赁合同》，系马宏违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，马宏应承担相应的违约责任。据此，一审法院判决马宏承担房租赁期间的房屋租金、开锁费、采暖费、违约金等共计3900.16元是正确的，本院予以确认。关于马宏要求杨东支付的开锁费用300元，因发生在马宏租赁房屋期间，该项费用应由马宏支付，故马宏的该项请求，一审法院不予支持并无不当。上诉人马宏的上诉理由并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人马宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马宏负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年九月十一日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……