四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初3656号 原告：四川殷铭建设工程有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区南坝中鑫苑C幢三楼。 法定代表人：刘俊峰，系该公司董事长。 委托（特别授权）代理人：吴大常，男，生于1966年3月21日，系公司项目经理，现住四川省巴中市巴州区。 委托代理人：蒲德，四川巴蜀律师事务所律师。 被告：李寒琪，女，生于1999年7月30日，现住四川省巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师。 委托代理人：肖俊兰，女，生于1970年1月18日，现住四川省巴中市巴州区，系被告李寒琪之母。 第三人：四川省巴中市东方房地产开发有限公司，住所地：四川省巴中市经济开发区东方鑫村A15号楼二楼。 法定代表人：李林树，系该公司常务副经理。 委托（特别授权）代理人：吴玉峰，男，生于1964年8月30日，系公司副经理，户籍所在地四川省巴中市巴州区。 委托代理人：赵莉春，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。 原告四川殷铭建设工程有限公司（以下简称殷铭公司）与被告李寒琪、第三人四川省巴中市东方房地产开发有限公司（以下简称东方公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告殷铭公司之委托代理人吴大常、蒲德，被告李寒琪之委托代理人彭仕喜、肖俊兰，第三人东方公司之委托代理人吴玉峰、赵莉春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告殷铭公司诉称：原告与第三人建设工程施工合同纠纷执行一案，被告于2020年5月28日就本案执行中查封登记于第三人名下的位于东方鑫村A13栋19层12号房屋，提出执行异议。法院仅形式审查而未作实质审查，即依据被告与第三人签订的《商品房认购合同》约定内容或条件，结合第三人于2018年6月12日取得商品房预售许可证的事实，双方至今未签订商品房备案合同，因此被告依据《商品房认购合同》仅享有对第三人的债权，而不是物权，同时根据物权法定原则，被告提出的执行异议不能达到排除执行的法律效果。故依法提起诉讼，请求：1、依法判决对第三人位于东方鑫村A13栋19层12号房屋准予执行；2、依法判决本案诉讼费用由被告及第三人承担。 被告李寒琪辩称：诉状中原告方认为适用物权法是错误的，应该适用最高人民法院关于执行异议的规定。一、原告承建东方鑫村B组团1、2号楼，被告所购房屋系东方鑫村A13栋19-12号，故原告对案涉房屋并不享有工程款优先受偿权。二、2018年11月16日人民法院作出（2018）川1902执2017号之三执行裁定查封案涉房屋之前，被告与第三人已于2018年2月12日签订《商品房认购合同》，合同就认购房屋的价款、面积、单价、位置房号、付款方式、违约责任等均作出了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约定付清了全部购房款，第三人东方公司于2018年6月12日办理了商品房预售许可证（许可证编号：{2018}房预售证第019号），上述《商品房认购合同》合法有效，应认定为商品房买卖合同，且未进行网签或物权登记并不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，不影响合同效力。被告名下无其他房产，购买案涉房屋系用于居住，属于满足基本居住需要的消费者购房。故本案情况，被告完全享有能够排除强制执行的民事权益，请求依法驳回原告的诉请。 第三人东方公司辩称：第三人东方公司与被告于2018年2月12日签订商品房认购合同书，后于2018年4月2日收到购房款244998元，于2019年8月10日收到购房款149097元，第三人东方公司亦向被告出具了收据，2018年6月12日第三人东方公司对案涉A13号楼取得了预售许可证。人民法院作出的（2020）川1902执异66号执行裁定书对事实认定清楚，适用法律正确,请求法院依法驳回原告的诉请。 经审理查明，2007年1月2日，第三人东方公司作为发包人与巴中市华丰建筑工程公司（后更名为殷铭公司）作为承包人签订《（建筑工程承包合同）协议书》，约定由巴中市华丰建筑工程公司承包东方鑫村A17、B1、B2、B5、C7号楼的土建工程。 2018年3月1日，本院作出的（2016）川1902民初2346号民事判决书判令第三人东方公司向原告殷铭公司支付下欠工程款3350195.10元。判决生效后，原告殷铭公司向本院申请强制执行。 2018年11月16日，本院作出（2018）川1902执2017号之三执行裁定书，裁定查封了第三人东方公司所有的位于巴州宕梁东方鑫村A13栋包括案涉房屋在内的18套房屋。房屋查封后，被告李寒琪向本院提出执行异议申请。 2020年6月22日，本院作出（2020）川1902执异66号执行裁定书裁定：撤销巴中市巴州区人民法院（2018）川1902执2017号之三执行裁定中对位于巴州宕梁东方鑫村A13栋19楼12号房屋的查封。后原、被告酿成纠纷，原告遂诉至法院，提出前述诉请。 同时查明，2015年2月6日，第三人东方公司向被告李寒琪之父即案外人李均借款200万元，借款期限一年。同日，李均通过其名下的卡号为62×××65的银行账户ＰＯＳ交易转账70万元给第三人东方公司，通过其名下的卡号为62×××38的银行账户转账130万元给第三人东方公司。 2018年2月11日,第三人东方公司出具收据（编号0011612）载明“李寒淇交来东方鑫村购房款人民币632736元，大写陆拾叁万贰仟柒佰叁拾陆元正。备注A13-29010、A13-19012（未收现系欠条李均抵）”。 2018年2月12日，第三人东方公司与被告李寒琪签订《商品房认购合同书》，约定“以394095元购买东方鑫村A13栋19楼12号房；在办理完毕该幢楼《商品房预售许可证》，在东方公司通知后7日内到东方鑫村售楼部签订正式的《商品房买卖合同》……”。 2018年4月2日，第三人东方公司出具收据载明“李寒淇交来东方鑫村购房款人民币244998元，大写贰拾肆万肆仟玖佰玖拾捌元正。备注A13-19-12（未收现系原0011612据转入）”。 2019年8月10日，第三人东方公司出具收据载明“李寒淇交来东方鑫村购房款人民币149097元，大写壹拾肆万玖仟零玖拾柒元正。备注A13-19-12（未收现系李均欠款抵转）”。 另查明，2018年6月12日，第三人东方公司取得东方鑫村A13幢项目的《商品房预售许可证》。 2020年6月5日，巴中市不动产登记中心出具的《个人及家庭不动产登记记录》显示，2016年3月28日以后巴州区、恩阳区、经济开发区范围内被告李寒琪名下暂无不动产登记信息，巴中市房产管理中心出具《个人及家庭房屋登记记录》显示，在巴中市登记房屋范围内被告李寒琪名下无查询记录信息。 2020年7月26日，被告李寒琪之父母李均、肖俊兰出具《证明》，其中载明“东方房产公司将其自己开发建设的东方鑫村A13栋19层12号房屋出售给李寒琪，李寒琪应交的购房款394095元经东方房产公司同意抵减其父母（肖俊兰李均）的借款，由东方房产公司出具收款收据认可已交清房款，情况属实”。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原、被告及第三人的身份信息，《商品房认购合同书》、收款收据、银行明细、商品房预售许可证、个人及家庭房屋登记记录、个人及家庭不动产登记记录、证明，（2016）川1902民初2346号民事判决书、（2020）川1902执异66号执行裁定书复印件等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。 本院认为，被告李寒琪与第三人东方公司仅就案涉房屋签订《商品房认购合同书》，至今未办理产权登记。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，被告李寒琪不享有案涉房屋的所有权，房屋所有权仍归第三人东方公司所有，故原告殷铭公司依据生效法律文书要求执行案涉房屋并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告李寒琪与第三人东方公司签订《商品房认购合同》时案涉房屋虽未取得预售许可证，但东方公司已于2018年6月12日取得案涉房屋预售许可证，故对案涉《商品房认购合同书》的效力本院予以确认。同时，被告李寒琪以案外人李均借款抵扣购房款，已经借贷双方即债权人李均和债务人东方公司认可，本院予以确认。同时，被告李寒琪名下现无可居住之房产。依照上述规定，被告李寒琪对案涉房屋享有的权利符合排除人民法院执行的条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告四川殷铭建设工程有限公司的诉讼请求 本案受理费100元，由原告四川殷铭建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  陈晓红 人民陪审员  王凤兰 人民陪审员  何家远 二〇二〇年九月二十七日 法官 助理  杜珊珊 书 记 员  范琳琳