文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3352号上诉人（原审被告）：长春万科物业服务有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市平房区哈南工业新城核心区哈南十七路13号。负责人：郎雨春，经理。委托诉讼代理人：彭广彬，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜诗瑶，黑龙江博润律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王鹏宇，男，1985年12月2日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。原审被告：哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路2号和平大厦和兴座7号。法定代表人：林瞳，总经理。委托诉讼代理人：门璐，女，该公司法务。上诉人长春万科物业服务有限公司哈尔滨分公司（以下简称万科物业哈分公司）因与被上诉人王鹏宇、哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司（以下简称招商嘉天公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初12206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。长春万科物业服务有限公司哈尔滨分公司上诉请求：1.依法撤销（2019）黑0110民初12206号民事判决并改判驳回王鹏宇的全部诉讼请求；2.诉讼费由王鹏宇承担。事实和理由：一审法院未能充分考虑案件事实，认定事实不清、适用法律错误。一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务且签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。招商嘉天公司于万科物业哈分公司签订《工人新村招商.诺丁山（03、04地块）前期物业服务合同》，委托万科物业哈分公司对招商.诺丁山（03、04地块）全体业主进行前期的物业管理服务，并对增值物业服务相关内容及费用的收取标准进行了明确约定。故此万科物业哈分公司作为该小区的物业服务公司于招商嘉天公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。王鹏宇与招商嘉天公司签订《商品房买卖合同》，王鹏宇在购房之时对于物业的选定及物业的收费方式、服务标准均已知悉，签订上述合同即意味认可前期物业收费标准和前期物业服务内容，而补充协议仅是对物业增值服务提供的补充说明。并且，万科物业哈分公司所提供增值服务是针对全体业主，是为整个园区提供增值服务，能保证小区整体品牌价值的提升，对小区房屋的增值也起到至关重要的作用，而非对某一单一业主。王鹏宇作为业主之一，在认可物业公司并实际交付了符合法律规定的增值服务费、享受了物业增值服务及相关效益的情况下，应视为事实上王鹏宇对于整体合同均认可并双方使劲实际履行，合同依法有效，一审法院认为双方并未形成合意，合同未生效，属事实认定错误。二、依据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》相关规定，物业服务企业针对物业服务，对其收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价为基础物业服务，也仅为一般保障性服务，除基础服务以外，不存在任何额外服务。对于物业服务企业所提供服务超出基础服务以外的其他特色服务，对此部分收费实行市场调节价。市场调节价既包括基础服务费，也包括增值服务费，即本案中万科物业哈分公司所收取的增值服务费。本案中，万科物业哈分公司所服务的招商诺丁山小区除提供基础物业服务外，另行提供基础物业服务范围外的其他特色服务（包含万科特有的睿服务植入，惊喜服务，老年人健康体检、婚礼协助、搬家、免费寄存轮胎、日常便民服务、定期免费清洗地垫等一系列特色服务）。因万科物业哈分公司提供的服务既包含了基础服务，也包含了特色服务，故此万科物业哈分公司收取的物业服务费用，当然包含基础服务费以及增值服务费。因此王鹏宇所述万科物业哈分公司系违规收费，于法无据。万科物业哈分公司服务资质为一级资质，对应服务为四级服务，即最高等级服务，因此收费标准高于低等级资质企业，符合市场规律。万科物业哈分公司服务模式，不仅满足了全部小区居民基本的物业服务，更是保证了小区整体品牌价值的提升，对小区房屋的增值也起到至关重要的作用。万科物业为保证提供高效、优质的服务，对自有员工进行专业、专门、分类别的物业服务培训，此举也增加了物业的用工成本。故此在成本、利润、税金的定价体系内，万科物业哈分公司按照四级物业服务定价标准计取物业费并收取增值服务费用，符合市场规律及法律规定，而并非一审法院所认定的缺乏法律依据。综上所述，一审法院存在事实不清、适用法律错误的情况下作出判决，未能依法维护万科物业哈分公司的合法权益。王鹏宇辩称，王鹏宇在原审诉讼中，并未对前期选聘的物业企业提出过异议，该问题不是本案的争议焦点。王鹏宇对物业增值服务费提出异议，住宅的物业服务收费标准实行政府指导价，哈尔滨市住宅物业服务费政府指导价的最高标准为1.6元/月/平方米。2017年10月25日，王鹏宇与招商嘉天公司签订《商品房买卖合同》，该合同中并未约定物业的选定、收费方式、服务标准，签订《商品房买卖合同》是开发公司将案涉房产出售给王鹏宇，约定了房屋总价、支付方式、交房日期等相关内容，合同中没有关于物业选定、收费方式的任何记载和表述。《补充协议》第三项关于物业服务费用加黑加粗字体写明：“高层住宅：1.6元/月/平方米，高层物业服务费用初上述基本价格外，业主需要缴纳相关增值服务费用，具体标准为0.92元/月/平方米。”协议第八项写明：“此协议自双方签字且盖章之日起生效，买受人承诺已详细阅读以上条款，对加粗加黑的重点提示条款已充分理解。”该协议是万科物业哈分公司以格式条款单方起草的合同，王鹏宇当即对物业增值服务费提出异议，自始中没有在合同上签字确认，合同没有成立。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，住宅的物业服务费实行政府指导价，为个别业主需要提供的代办服务和特约服务，实行市场调节价。该规定明确指出，物业增值服务是为业主个别需要提供的代办服务和特约服务，万科物业哈分公司称物业增值服务是针对全体小区业主，而非针对某一单一业主的说法不符合法律、法规的规定。王鹏宇在进户时，明确表示对物业增值服务的异议，拒绝在物业增值服务协议上签字，物业公司则以不缴费不给王鹏宇办理入户相威胁，通过现场录音以及王鹏宇拒绝在补充协议上签字的事实，足以证明王鹏宇缴纳的物业增值服务费1301.62元违背真实意思的表示。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理、合法，万科物业哈分公司利用自身优势地位，不遵循意思自治原则，强制收取物业增值服务费的行为，侵害了王鹏宇的合法权益，恳请二审人民法院依法驳回万科物业哈分公司的上诉请求，维持一审判决。招商嘉天公司述称，同意万科物业哈分公司的上诉意见。王鹏宇向一审法院起诉请求：1.万科物业哈分公司返还王鹏宇被迫缴纳的增值服务费1,301.62元（计算方式：建筑面积117.9平方米×0.92元/平方米×12个月）及利息（利息计算方式以本金1,301.62元，按人民银行同期贷款利率给付利息，自2019年6月30日起至全部返还完毕时止）；2.招商嘉天公司对上述诉讼请求承担连带返还责任；3.万科物业哈分公司、招商嘉天公司承担本案的诉讼费、打印费、交通费及误工费等。一审法院认定事实：2017年10月17日，招商嘉天公司与万科物业哈分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由万科物业哈分公司为工人新村招商.诺丁山（03、04地块）提供前期物业服务，高层住宅物业费为1.6元/月/平方米，增值服务费用为0.92元/月/平方米。2017年10月25日，王鹏宇与招商嘉天公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定招商嘉天公司将位于哈尔滨市香坊区黎明办事处红星村第3栋1单元15层1501号房屋出售给王鹏宇。王鹏宇与招商嘉天公司签订房屋买卖合同时，并未与招商嘉天公司签订《万科.招商城市之光项目补充协议特别提示》。2019年7月4日，万科物业哈分公司收取王鹏宇物业费4,201.32元（其中包含增值服务费1,301.62元，计算方式：建筑面积117.90平方米×0.92元/平方米×12个月）。2019年6月27日，哈尔滨市发展和改革委员会对万科物业哈分公司作出的哈发改价审[2019]86号“关于工人新村招商.诺丁山（03、04地块）一期前期物业服务收费标准的批复”，该批复中显示该项目住宅基本物业服务收费标准为：高层1.60元/月/平方米（建筑面积），“以上住宅前期物业服务收费标准为最高标准，下浮不限”，“本批复自发文之日起执行，执行期两年。期间，经业主委员会与你单位双方协商确定服务标准和收费标准，此批复自行废止”等内容。一审法院认为，招商嘉天公司于万科物业哈分公司签订《工人新村招商.诺丁山（03、04地块）前期物业服务合同》，委托万科物业哈分公司对招商.诺丁山（03、04地块）全体业主进行前期的物业管理服务，并对增值物业服务相关内容及费用的收取标准进行了明确约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。王鹏宇并未与万科物业哈分公司签订《万科.招商城市之光项目补充协议特别提示》，双方并未形成合意，合同未生效，另万科物业哈分公司收取王鹏宇物业费4,201.32元，其中包含增值服务费1,301.62元，王鹏宇虽在办理进户时缴纳，但结合王鹏宇提供的录音以及其拒绝签订物业合同的事实，王鹏宇缴纳增值服务费1,301.62元是为办理入户手续，违背其真实意思表示，万科物业哈分公司以其缴纳增值服务费即视为同意的观点不予采信。根据《最高人民法院法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，万科物业哈分公司加收增值服务费用0.92元/月/平方米的增值服务费用，缺乏法律依据，故王鹏宇要求返还被迫缴纳的增值服务费1,301.62元及利息的主张，予以支持，但利息应自王鹏宇缴纳增值服务费的次日即2019年7月5日起计算。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：万科物业哈分公司举示的《哈尔滨市物业管理协会文件》（哈物协〔2018〕12号）与本案不具有关联性，本院不予采信。本院本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:王鹏宇与万科物业哈分公司间是否就增值物业服务形成合意。万科物业哈分公司与招商嘉天公司订立案涉物业的前期物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力，王鹏宇作为案涉小区的业主，亦应受该前期物业服务合同的约束，履行缴纳物业服务费的义务。案涉小区的增值物业服务并非基础性物业服务，对于该增值物业服务部分，应由业主根据自身需要、结合业主实际情况，与物业服务企业就增值服务或特色服务订立服务协议或服务合同，本案中，王鹏宇拒绝在《万科.招商城市之光项目补充协议特别提示》上签字，亦在办理进户时对万科物业哈分公司收取增值服务费提出异议，虽缴纳了包含增值服务费在内的4,201.32元物业费，但结合王鹏宇拒签合同及办理进户手续时不同意缴纳增值服务费的录音，可认定缴纳增值服务费并非王鹏宇真实意思表示，其与万科物业哈分公司未就增值物业服务形成合意。万科物业哈分公司收取王鹏宇增值服务费1,301.62元，无事实及法律依据，应予返还。一审法院对王鹏宇要求返还缴纳的增值服务费及利息的主张予以支持，并无不当。综上，万科物业哈分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人长春万科物业服务有限公司哈尔滨分公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立娜审判员  辛吉雁审判员  吴浩松()二〇二〇年九月二十一日法官助理姜珊书记员李迪