新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民终586号上诉人(原审被告)：李建光，男，1980年9月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州焉耆回族自治县。委托诉讼代理人：袁胜君，系新疆天雪律师事务所律师。委托诉讼代理人：才俊，系新疆天雪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焉耆金博物业服务有限公司，住所地：焉耆回族自治县新城路金博华府小区附3、附4号。法定代表人：刘维佳，男，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭玉林，系新疆同明律师事务所律师。上诉人李建光因与被上诉人焉耆金博物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院（2020）新2826民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李建光及其委托诉讼代理人袁胜君、才俊，被上诉人焉耆金博物业服务有限公司的法定代表人刘维佳及委托代理人谭玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建光上诉请求：依法撤销原判第一项“被告李建光于本判决生效之日起十日内向原告支付焉耆金博物业服务有限公司支付2017年1月1日至2020年1月31日的物业费13，30.72元”，驳回被上诉人焉耆县金博物业服务有限公司全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决在被上诉人未举证证明其向案涉物业提供物业服务的前提下，认定“本案原、被告虽然未签订物业服务合同，但双方存在事实物业服务合同关系”属于认定事实不清。案涉物业内外保安、内外保洁，水、电、气自行向相关部门缴纳，日常垃圾、下水道疏通等相关事项亦自行处理，被上诉人并未向上诉人提供过物业管理服务。案涉物业属于沿街商铺，金博华府小区与案涉商铺属于独立的两个区域，小区与商铺不存在公共部分，也不存在整体物业服务的概念。2、原审以2014年过期的核定标准作为收费依据，属于认定事实不清。3、原审适用法律错误，被上诉人的诉讼请求缺乏法定前置条件，应当予以驳回。上诉人未履行起诉的法定前置出面催交程序，其诉讼请求不应予以支持。焉耆金博物业服务有限公司辩称，一、对于物业服务合同，困难比较多，好多业主不签，业主以没签合同为由，拒交服务合同。上诉人以双方没有签订物业合同为依据，认为双方不存在物业服务合同关系，这没有事实法律依据。二、上诉人被上诉人，所购房产系商住综合商铺，其二楼为经营用房，被上诉人的房产均系金博华府小区，均由金博置业有限公司开发，被上诉人根据与金博置业有限公司的物业服务委托合同管理服务，金博华府小区以及沿街的商住综合楼，并提供相应的物业服务合同，事实存在。三、并非上诉人所称的是独立的区域，没有给他提供物业服务。上诉人提到说是物业服务，他们自己雇的保安保洁。本身你经营门面用的是自己保安，保洁本身就是自己打扫，并不是物业公司提供的，但是小区的物业管理下水道疏通，还有各方水电的管理，以及绿化维护及基本物业维修都是物业公司提供的，所以上诉人以独立区域没提供物业服务，也没有法律依据。四、上诉人依据焉耆县发改委的收费通知，上诉人收取的服务费也是合法有据的。物业服务合同这个是在应该是在是14年12月，这个标准远远低于现在目前收费标准。就这样上诉人都不愿意交，我们按照这个标准收是合法有据的。请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。焉耆金博物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付2011年8月1日至2020年1月31日期间物业综合服务费38403.61元及违约金11521.08元（38403.61元×30％）；2．判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原审法院经审理认定事实如下：被告李建光系焉耆回族自治县新城路金博华府小区第12幢2层01号房（建筑面积836.68平方米）的权利人，房屋用途为商业，于2009年10月11日从房产开发商焉耆金博置业有限公司处购买。2011年7月27日，原告金博物业公司注册成立．同年8月1日，原告与焉耆金博置业有限公司签订物业管理服务委托合同，约定由原告对焉耆县金博华府、天都华庭两个小区提供物业服务，合同期限为2011年8月1日至2014年7月31日。合同签订后，原告开始按合同约定提供物业服务。2014年7月30日，原告与焉耆金博置业有限公司又签订一份前期物业管理服务协议，约定原告继续向两小区提供物业服务，合同期限为2014年8月1日至小区物业委员会设立之日。金博华府小区至今未成立业主委员会。2014年2月8日，焉耆县发展和改革委员会价格监督局下发一份收取物业相关费用的通知，对原告所管理的小区物业费的标准进行了详细的规定。其中：水、暖、电、气等项目费用代收代缴，商业用房物业费每平方每月0.45元（按照季度收费）。该通知收费标准有效期为一年。原告认为被告自2011年8月1日开始未交纳物业费，遂向原审法院提起诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．被告是否应当向原告金博物业公司缴纳物业服务费？2．涉案商业物业服务费的收费标准如何确定？3．原告金博物业公司的诉讼请求是否已经过了诉讼时效？对此，逐一评析如下：一、被告是否应当向原告金博物业公司缴纳物业服务费？涉案物业业主为被告。本案原、被告双方虽然未签订物业服务合同，但双方存在事实物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案物业服务合同系在小区业主委员会成立前，物业服务企业与建设单位签订的。本案物业服务合同的当事人是物业服务企业金博物业公司与业主李建光。被告主张金博物业公司未提供物业服务，虽提交水、暖、电、气等项目费用收据欲以证实，但如原告所述，物业服务除保安保洁外，还包含公共设施维护等多方面事项，在无充分证据证明金博物业公司的整体物业服务存在重大瑕疵，金博华府小区也并未另聘物业公司为小区提供服务的情况下，被告关于不应缴纳物业服务费的抗辩意见，法院不予采纳。二、涉案商业物业服务费的收费标准如何确定？《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中，被告与金博物业公司未签订物业服务合同，原告主张按照政府定价执行，被告认为焉耆县发展和改革委员会价格监督局下发的收取物业相关费用通知（2014年2月8日）的有效期为一年。因相关政府部门2014年后未再下发此类通知，原告依据近六年前的通知标准主张物业费，法院予以支持。结合金博物业公司的诉讼请求，本案中应当支付的每月费用计算为：物业服务费=836.68㎡×0.45元／月=376.506元。同时，根据通知的规定，物业服务费按季度交纳。原告认为被告逾期缴纳物业服务费，违反合同约定，应当承担违约责任。法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”本案中，原告未以书面形式向被告催交物业费而直接提起诉讼。故对原告要求被告承担违约金11521.08元的诉讼请求，不予支持。三、原告金博物业公司的诉讼请求是否已经过了诉讼时效？物业服务合同系继续性合同，因提供物业服务产生的债务系定期给付债务，该债务是在物业服务合同履行过程中不断产生的，本案以季度为单位，业主每季度向物业服务企业缴纳一次物业服务费。因此，每期的物业服务费履行期限届满后，均为独立债务。本案中，金博物业公司请求自2011年8月1日至2020年1月31日的物业服务费，被告行使诉讼时效抗辩权，认为金博物业公司诉请的上述期间的物业服务费大部分已经过了诉讼时效，其主张不应当得到支持。法院认为，原告金博物业公司请求的物业服务费，应当自本案起诉之日向前倒推三年，三年前的物业服务费若无诉讼时效中断等情形，则认定诉讼时效期间届满，不应得到支持。因此，本案审查的重点是，原告金博物业公司主张的物业服务费，在诉讼时效期间进行过程中，有无产生诉讼时效中断的情形。因原告未能提供证据证实三年前的物业服务费存在诉讼时效中断等情形，对于被告提出的诉讼时效抗辩，原审法院予以采信。原告主张的物业费自2017年1月至2020年1月31日的部分（即836.68㎡×0.45元／月×37个月=13930.72元），法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告李建光于判决生效之日起十日内向原告焉耆金博物业服务有限公司支付2017年1月至2020年1月31日的物业费13930.72元；二、驳回原告焉耆金博物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1048.12元，减半收取计524.06元，由原告焉耆金博物业服务有限公司负担377.83元，被告李建光负担146.23元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了涉案小区平面图1份1页、涉案标的周边照片彩印9份9页、现场勘察视频2份。证明的问题：涉案房产系金博华府商业步行街商铺，靠近新城路一侧，与小区从建筑结构上分割独立，且有自己独立的出入口，由物业使用人自行聘任了安保人员。另金博华府小区现仅有建设路一侧出入口，其余路口均封锁，被上诉人一审所述整体物业服务仅限于封闭的小区住户，对于步行街商户的物业服务并不当然包含。被上诉质证表示：对于平面图和视频的真实性认可，证明的问题不予认可。理由：虽然是建筑独立分割，涉案的李建光所购房产是金博华府小区4栋楼3单元201室，该房产由金博物业服务有限公司开发，是商业门面房，该门面房物业与金博华府住宅小区根据焉耆金博物业服务有限公司与焉耆金博置业有限公司前期物业服务合同的约定，该商业房属焉耆金博物业服务有限公司物业管理范围。本院对该证据的真实性予以认可，对证明的问题及本案的关联性将结合本案其他证据综合认定。查明的其他事实与原审相同。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案双方之间是否存在物业服务合同法律关系？2、物业服务费的收费标准应当如何确定？3、物业服务费是否应当书面催缴是否是前置程序？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据《物业管理条例》第二条规定：“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行人维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”虽然上诉人提交了自交的水、暖、电、气等项目费用收据，但案涉物业小区的水、电、排污是公共管网的，被上诉人承担着管理义务，同时履行其他物业服务，故应认定双方之间存在物业服务合同法律关系。上诉人理应交纳物业费。上诉人认为其未享受或认为被上诉人未尽到物业服务义务，其可依法另行主张权利。二、关于物业服务费的收费标准应当如何确定。根据《物业管理条例》第四十条规：“物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门确定的物业服务费收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中双方虽未约定物业服务费，但焉耆县发展和改革委员会价格监督局下发的收取物业相关费用通知（2014年2月8日），后相关政府部门2014年后未再下发此类通知，故被上诉人以此主张物业服务费，不违反法律规定，应予支持。三、对于物业服务费应当书面催缴是否是前置程序，我国现行法律对此没有明确规定，上诉人没有提交相关的法律依据，故上诉人以此拒交物业服务费理由不能成立。综上所述，李建光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148.27元，由上诉人李建光负担。本判决为终审判决。审判长 杨  奇  志审判员 刘    强审判员 巴都木才次克二〇二〇年九月四日书记员 涂  玥  洁