宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初5192号原告：马军，男，1989年12月5日出生，回族，宁夏固原市人，大学文化，教师，住固原市。委托诉讼代理人：明进莲，女，1973年3月19日出生，回族，宁夏固原市人，中专文化，居民，住固原市，系原告三姨。代理权限为特别授权。被告：张瑞其，男，1956年4月26日出生，回族，宁夏固原市人，居民，住固原市。被告：马新田，男，1949年8月8日出生，回族，宁夏固原市人，居民，住宁夏固原市。被告：母世军，男，1978年7月21日出生，回族，宁夏固原市人，居民，住宁夏固原市。第三人：宁夏东海房地产开发有限公司，住所地：宁夏固原市原州区六盘山路东海太阳城会所。法定代表人：穆保雷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨爱玲，女,1973年9月25日出生，汉族，宁夏固原市人，住宁夏固原市原州区政府巷229号，系宁夏东海房地产开发有限公司的员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告马军与被告张瑞其、马新田、母世军、第三人宁夏东海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马军及其委托诉讼代理人明进莲、被告张瑞其、马新田、母世军、第三人宁夏东海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨爱玲、杨小勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马军向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的《营业房出售合同》；2、判令被告返还原告支付的购房首付款400480.00元，同时按照月息1%支付自2018年7月15日起至三被告实际返还上述购房首付款400480.00元期间的利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月14日原告与被告张瑞其、马新田、母世军签订《营业房出售合同》，约定三被告将位于原州区中山南街东海宋家巷45号营业房以1060480.00元的价格出售给原告，双方约定原告首付400480.00元，按揭贷款530000.00元，剩余130000.00元待三被告将房产证等相关手续办妥后交清。合同签订后原告支付首付款400480.00元。2019年原告催促三被告办理银行按揭贷款有关事宜，三被告一直以种种理由搪塞拒不办理贷款手续，甚至不接原告电话。经原告与第三人宁夏东海房地产开发有限公司交涉得知涉案房屋的开发商系第三人，所有权也属于第三人，三被告根本无权出售涉案房屋。原告获知单身者不能办理银行按揭贷款，而原告自己就是单身而且在签订合同时已经告知了三被告，三被告却在签订合同时隐瞒了单身者不能办理银行按揭贷款这一政策。现原告提起诉讼，望判如所请。被告张瑞其、马新田、母世军辩称，被告张瑞其、马新田、母世军不同意解除与原告签订的《营业房出售合同》，理由是原告与被告张瑞其、马新田、母世军签订的合同是有效合同，被告张瑞其、马新田、母世军向原告出售涉案房屋是第三人宁夏东海房地产开发有限公司授权出售的，同时不存在单身不能办理按揭贷款的事。第三人宁夏东海房地产开发有限公司述称，首先，第三人宁夏东海房地产开发有限公司、被告马新田以及案外人河北瀛源建筑工程有限公司于2018年4月8日订立《合作开发房地产合同》，该合同对房屋销售的方式、程序等其他事项作了约定。故第三人宁夏东海房地产开发有限公司与被告马新田具有合作开发房地产合同关系。其次，第三人宁夏东海房地产开发有限公司仅与被告马新田具有合作开发房地产合同关系，而与被告母世军、张瑞其没有任何关系。最后，按照《合作开发房地产合同》的约定，销售东海·宋家巷四区沿中山街Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段、Ⅴ段、Ⅵ段房屋，应由第三人宁夏东海房地产开发有限公司与买受人订立《商品房买卖合同》，并由第三人宁夏东海房地产开发有限公司向买受人直接收取房屋全部价款。第三人宁夏东海房地产开发有限公司并未与原告马军订立《商品房买卖合同》，也未收取原告马军支付的房屋价款。同时，第三人宁夏东海房地产开发有限公司对原告马军与被告张瑞其、马新田、母世军签订的《商品房买卖合同》不知情，所以第三人宁夏东海房地产开发有限公司目前不能为原告马军办理中山街45号营业房的房屋所有权证相关手续。原告马军围绕其诉讼主张提供了证据：《营业房出售合同》、存款账户交易明细单、建设银行个人活期账户交易明细单、收款收据、微信聊天记录、通话记录。上述证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。第三人宁夏东海房地产开发有限公司围绕其述称提供了证据：《合作开发房地产合同》、《马新田向宁夏东海房地产开发有限公司支付建设资金情况统计表》、马新田委托张瑞其银行转账的《情况说明》、转账凭证。上述证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。本院经审理认定事实如下：第三人宁夏东海房地产开发有限公司与被告马新田以及案外人河北瀛源建筑工程有限公司签订《合作开发房地产合同》，约定被告马新田组织销售东海·宋家巷四区沿中山街Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段、Ⅴ段、Ⅵ段房屋，第三人宁夏东海房地产开发有限公司配合办理销售及贷款手续。2018年7月14日，原告与被告张瑞其、马新田、母世军签订《营业房出售合同》，约定被告张瑞其、马新田、母世军将位于原州区中山南街东海宋家巷45号营业房以1060480.00元的价格出售给原告，双方约定原告首付款400480.00元，按揭贷款530000.00元，剩余130000.00元待被告张瑞其、马新田、母世军将房产证等相关手续办妥后付清。合同签订后，原告向被告张瑞其、马新田、母世军支付首付款400480.00元。2019年5月29日，被告马新田以原告马军三姨明进莲借款形式向原告支付100000.00元让原告支付给第三人宁夏东海房地产开发有限公司，原告未向第三人宁夏东海房地产开发有限公司支付。后因故未办理银行按揭贷款，被告张瑞其、马新田、母世军收取原告购房首付款300480.00元至今未退还，双方发生纠纷协商解决未果。现原告起诉来院，要求判如所请。本院认为，本案原告与被告张瑞其、马新田、母世军签订的《营业房出售合同》因第三人宁夏东海房地产开发有限公司与被告马新田签订《合作开发房地产合同》授权销售，且该合同是在双方当事人充分协商的情况下达成的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，应受法律保护。合同签订后，因原、被告在发生该笔交易时未能了解清楚按揭贷款情况，致使合同签订后原告未能按揭贷款而无法履行合同义务，原告与被告张瑞其、马新田、母世军签订合同目的无法实现，而且银行按揭贷款还需要第三人宁夏东海房地产开发有限公司配合办理，但第三人宁夏东海房地产开发有限公司至今未知情，故原告主张要求解除原、被告签订的《营业房出售合同》的请求成立，其该项主张本院予以支持。对于原告主张要求被告张瑞其、马新田、母世军退还购房款的请求，因被告张瑞其、马新田、母世军通过原告马军三姨明进莲以借款形式向原告退还100000.00元，扣减该部分款项后予以退还。对于原告主张的应退还购房款利息分阶段按规定的利率确定支付。庭审中，被告张瑞其、马新田、母世军的部分抗辩理由成立，其部分抗辩意见本院予以采纳。第三人宁夏东海房地产开发有限公司的述称意见本院予以采纳。综上所述，原告的部分诉请成立，其部分诉讼主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百三十条规定，判决如下：一、依法解除原告马军与被告张瑞其、马新田、母世军签订的《营业房出售合同》；二、由被告张瑞其、马新田、母世军于本判决生效之日起十日内向原告马军退还购房首付款300480.00元及利息（利息以应退还购房款300480.00元为基数，自2018年7月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告马军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7307.00元（原告已预交），减半收取计3653.50元，由原告马军负担911.50元，由被告张瑞其、马新田、母世军负担2742.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 张清伟 二〇二〇年九月十四日书记员 马丽琴附：本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。