渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2020）陕0502民初2976号原告：渭南市馨家园物业管理有限责任公司，住所地：渭南市。统一社会信用代码：9161050076634216XM。法定代表人：蒋兴国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宋亚娟，女，1984年10月19日出生，汉族，居民，住渭南市临渭区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司总经理。委托诉讼代理人：鱼军绒，女，1970年7月14日出生，汉族，居民，住陕西省渭南市临渭区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。被告：苗予盈，女，1969年4月1日出生，汉族，居民，住西安市长安区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告渭南市馨家园物业管理有限责任公司（以下简称馨家园物业公司）与被告苗予盈物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告馨家园物业公司的委托诉讼代理人鱼军绒、宋亚娟、被告苗予盈到庭参加诉讼，原告馨家园物业公司的法定代表人蒋兴国经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨家园物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付所欠物业费、电梯费、垃圾处理费、水费等共计5777.8元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年5月1日，陕西鑫海置业开发有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》约定将其开发的高新区新区XX路XX号（福泰锦庭小区）的前期物业管理服务事项委托给原告。原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》约定由原告为其及小区提供物业管理和服务工作，被告按约定支付相关的费用。后原告一直按照合同约定履行了自己的义务，但被告却未按约定向原告交纳物业管理费等费用，经原告多次催要所欠费用，但被告至今仍未全额支付，故诉至法院。被告苗予盈辩称，其迟延交纳物业费是因原告未履行双方的合同约定，明显未提供符合行业标准的服务，故暂时拒交物业费。对原告主张的物业费计算标准认为应按物业公司的规定计算；对垃圾费、水费无异议；对物业费、电梯费，认为应从2019年10月15日开始交纳，因其在购房时与开发商已协商好，等电梯开始运营时再交物业费；对公摊电费，应该按照标准交纳。其购房时间为2013年，入住时间为2016年。原告馨家园物业公司为支持其诉讼请求，提交证据如下：证据1，《前期物业管理服务协议》复印件一份；证据2，收费备案公示牌复印件一份；证据3，业主身份证复印件一份；证据4，房屋交接单复印件一份；证据5，催费记录一份；证据6，缴费明白卡一份。证明被告在此长期居住，且未交物业费的事实。被告苗予盈未向法庭提交证据，对原告提交的证据1、2、3、5、6的真实性均无异议；对证据2，认为因前期电梯未开，应按多层标准收取电梯费；对证据4不清楚，只知道是杨超越打电话通知交房事宜；对证据5，物业有人通知催费，但因物业人员经常更换，未能及时缴费，并非自己不交。经开庭审理，对原告提交的证据，经开庭举证、质证，结合原、被告的陈述，对能够相互印证的事实，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告苗予盈是渭南市高新区新区XX路XX号XX小区XX房（面积为127.23平方米）的业主，被告于2016年1月28日与陕西鑫海置业开发公司办理房屋交接手续；原告馨家园物业公司（福泰锦庭物业管理处）为被告居住的福泰锦庭住宅小区提供物业管理服务。2012年4月15日，陕西鑫海置业开发有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》（2016年1月1日双方续签合同），约定将其开发的福泰锦庭小区的前期物业管理服务事项委托给原告。2016年1月28日，原告馨家园物业公司（福泰锦庭物业管理处）与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务费用、违约责任等内容。其中第四条物业管理服务费用的内容为：“……一、一方交纳费用时间：办理入住手续时预交三个月，以后按月交纳每月10号前自觉到管理处交纳物业管理费；二、物业管理费：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元交纳（包括电梯洋房）。从开发商通知交房之日起开始交纳。生活垃圾处理费按每户每月5元收取……”审理中，经查明，原告主张被告下欠物业费4628元（自2016年2月1日至2020年5月31日，每月89元）；电梯费594元（自2019年10月15日至2020年5月31日，每月79.2元）；垃圾费210元（自2016年2月1日至2020年5月31日，每月5元）；公摊照明费56元（自2019年10月1日至2020年5月31日，每月7元）；水费（代收）289.8元。费用共计为5777.8元。被告对以上垃圾费、水费无异议；对物业费及电梯费，主张应从2019年10月15日其所居住小高层的电梯开始运营后开始交纳。审理中，原告表示因电费“一改制”尚未出台，其收取业主的公摊照明电费需多退少补，故本案中，对该费用暂不予主张。另查明，根据原告馨家园物业公司提交住建部门颁发的资质证明及《物业服务收费公示牌》显示：原告的物业服务资质等级为“二级资质”，服务小区名称为“福泰锦庭小区”，物业服务费中小高层的收费标准为0.7元/平方米，电梯费收费标准为0.4/平方米（2层以上每层加1元/月，含2层）。另查，该涉诉福泰锦庭小区目前尚未成立业主委员会。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告馨家园物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，其与陕西鑫海置业开发有限公司所签订的《前期物业管理服务合同》内容不违反法律规定，应认定合法有效，对福泰锦庭住宅小区全体业主均具有法律约束力。并且被告于2016年1月28日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，被告应按约定向原告交纳物业服务费。被告至今未向原告支付2016年2月1日至2020年5月31日止的物业服务费已构成违约，现原告要求被告支付上述期间的费用4628元（实为4631元，0.7元/㎡×127.23㎡×52月），符合法律规定，亦未超出合同约定，本院予以支持。原告主张被告支付自2019年10月15日至2020年5月31日的电梯费594元，根据原告提交的《物业服务收费公示牌》中有关电梯费的计算标准，被告应支付的电梯费为404.2元（0.4元/㎡×127.23㎡+3层,共计7.5个月），故对原告要求被告支付电梯费594元的诉请，予以部分支持。另原告要求被告支付尚欠水费（代收）289.8月、垃圾费210元（自2016年2月1日至2020年5月31日），被告不持异议，本院予以支持。审理中，原告表示因电费“一改制”尚未出台，其收取业主的公摊照明电费需多退少补，故对该费用暂不予主张，这是原告对自己权利所做的处分，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以准许。关于被告苗予盈主张，其在购房时与开发商协商好，等电梯开始运营时再交纳物业服务费一节，未向法庭提交证据加以证明，且原告对此亦不予认可，故对该辩称意见不予采信。被告主张其迟延交纳物业服务费系原告未提供符合行业标准的服务，且在答辩时强调“原告从被告拒交物业费至今从未以服务的角度去解决问题，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化……”。本院认为，物业服务公司与业主之间的关系好比“鱼与水”的关系，二者相伴相生，不能分离，在双方发生矛盾之时，都应本着互谅互让的态度，多些理解尊重、少些推诿指责，多些换位思考、少些我行我素。对于业主，不应也无权通过缓交、不交物业费的方式维护自身权益。对于物业服务公司，则应在提高行业服务标准的同时，不断提升服务意识，从而提高业主的满意度。这样才能实现小区的和谐长久发展。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苗予盈于本判决生效后三日内支付原告渭南市馨家园物业管理有限责任公司物业服务费4628元、电梯费404.2元、垃圾费210元、水费289.8元，共计5532元；二、驳回原告渭南市馨家园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告苗予盈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。       审  判  员   田晓珍       二0二0年九月二十二日 法官助理   孟  梦书  记  员   吴海韬1