四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9203号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈小均，女，1979年3月5日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：庞石磊，四川厚海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：焦小琴，女，1979年1月5日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：刘法，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江宇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人陈小均因与被上诉人焦小琴房屋租赁合同纠纷一案，不服崇州市人民法院（2019）川0184民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈小均上诉请求：一、撤销崇州市人民法院（2019）川0184民初2261号民事判决第三、四项判决，改判陈小均无需承担焦小琴违约损失220000元；二、本案一审、二审诉讼费由焦小琴承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，与客观事实不符。1、关于案涉房屋是否合法问题。陈小均认为案涉房屋属违章建筑，无法达到合同目的。案涉租赁房屋的规划用途是住宅，并非商用，且虽经过陈小均多次催告，焦小琴至今未提供合法有效的相关部门同意修建的审批文件。一审法院在大化××××镇社区对案涉房屋改报建情况进行调查时，社区主任也仅口头介绍房屋改建是经过政府审批同意的，并没有提供相关的政府相关文件。退一步讲，即使案涉房屋可以原址改建，案涉房屋目前的建筑面积也已经远远超过了该房屋的建筑面积588.45平方米，那么超出的部分仍为违章建筑。因此，案涉房屋属违章建筑，无法达到合同目的，陈小均有权单方解除合同。2.陈小均认为案涉房屋属于商业用途，无法达到合同目的。在建立房屋租赁关系之初，陈小均就是出于旅馆等商业出租目的才承租的案涉房屋，并且在2018年十月份就将其欲经营的房间的效果图等发给了焦小琴，双方均知晓房屋的出租用途。同时，案涉租赁合同也明确了租赁使用性质为商业用房。但案涉租赁房屋的规划用途是住宅，不能用作商业用途，无法达到合同目的，陈小均有权单方解除合同。3.陈小均从来没有对案涉房屋提出过设计变更，即使提出过设计变更也只是根据租赁房屋目的，是依据合同条款而就房屋交付条件提出的整改要求，并且客观上焦小琴并没有按照陈小均提出的要求进行任何整改工作，案涉房屋仍按照焦小琴的施工方案进行施工。因此，陈小均当然无需对案涉房屋现状承担任何责任，更无需承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实不清，与客观事实不符，请求二审法院依法改判。 焦小琴辩称，不认可陈小均的上诉请求，请求法庭驳回陈小均的上诉请求。 陈小均向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、判令焦小琴返还房屋租金268000元；3、判令焦小琴支付占有租金期间的利息(以268000元为基数自2019年1月13日计算至返还租金之日止)；4、判令焦小琴支付违约金300000元；5、判令焦小琴支付水泥款、丙纶、墙漏剂款项11500元。以上费用合计585623.6元；6、本案诉讼费、保全费、公证费、评估费等相关费用由焦小琴承担。 焦小琴同时向一审法院提出反诉请求：1、判令陈小均赔偿200000元；2、判令陈小均支付违约金300000元。 一审经审理查明：焦小琴在崇州市有一处农村散居房屋，经大划镇人民政府批准，改建成四层楼的房屋。陈小均与焦小琴于2018年11月协商租赁该房屋的2、3、4层楼，于2018年11月2日支付焦小琴定金18000元，之后达成书面租赁协议，陈小均于2019年1月11日、焦小琴于2019年1月19日在房屋租赁协议上分别签字，约定：焦小琴现有81间3000平方米面积的房屋，地址位于：画江大道一段723号2楼3楼4楼81间加通道出租给陈小均使用，在签订本协议时，焦小琴向陈小均出示该房及本人的有关合法手续（包括不动产所有权证或者拆迁安置协议等），经甲、乙双方共同协商达成以下协议:一、租房从2019年9月1日起至2031年9月1日止，有效期为12年。二、租期12年，年租金268000元，12年不变。三、该房出租的使用性质为商业和住宅用房，缴租方式为一年支付一次，计人民币268000元。四、陈小均接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与焦小琴无关。五、在本协议期内，焦小琴不得干涉陈小均的合法经营权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。六、焦小琴同意陈小均包租，同意陈小均再行分租、转租或整租。七、陈小均必须按时交纳房租，否则焦小琴有权采取措施收回房屋。八、陈小均必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度,办理各种相关证件、按时交纳水、电、气费用。九、若陈小均在本协议期满后需继续租用此房，应提前壹月与焦小琴协商。十、双方均不得违约，如有违约，则违约方赔偿、支付守约方违约金1000000元。十一、如遇拆迁此房陈小均无条件搬出，所交焦小琴的房租按未满天数退还。十二、焦小琴在交付陈小均房屋前，要保证自来水、电、天然气、所有线路、电器等能正常使用。如楼顶防水漏水焦小琴应当及时全权负责维修、费用由焦小琴承担。如焦小琴违约按照本协议第十条承担违约责任。十三、本协议如有未尽事宜，双方可以另行协商解决。协商不成在崇州市人民法院起诉。备注：2019年3月1日进场装修，一切安全事故陈小均负责，电梯陈小均装修保养，电梯变压器焦小琴购买安装。陈小均于2019年1月12日支付焦小琴租金250000元。 一审另查明：2018年11月3日、2018年11月12日、2018年12月22日、2019年1月14日、2019年1月24日、2019年2月24日、2019年2月25日，陈小均通过微信提出变更部分房间设计。陈小均多次到施工现场查看，购置有水泥、丙纶、墙漏剂等材料放置于施工现场，做了厕所防水处理。目前案涉房屋的2、3、4楼各有一间房间因开凿天井而毁损，所留的空间很小，不能正常地使用房间，共计减少3间；另有9间房间内砌隔墙后一间变成两间，厕所减小了面积供两个隔开的房间共用；供热水设施由集中供热改为独立供热。施工人员介绍，所有房间的变更增加施工费用约100000元，如果恢复到原设计方案将支出施工费用约700000元。 一审法院认为：关于双方房屋租赁协议的效力问题，租赁物是经过报建审批后的原基改建而成，不违反法律规定，没有相关主管部门认定租赁物是违章建筑，故对承租人陈小均以租赁物是违章建筑主张合同无效的理由不予采纳，该租赁合同合法有效。 就本诉部分，承租人陈小均主张出租人焦小琴出租的房屋不能用作商业用途，不能实现开设旅馆的合同目的，以及出租人迟延交付符合约定交付条件的房屋构成根本性违约，因协议中没有租赁房屋用于特定的旅馆经营用途的约定，故房屋可否用于旅馆经营不能作为判断出租方违约的依据；关于房屋迟延交付问题，根据合同第十二条“焦小琴在交付陈小均房屋前，要保证自来水、电、天然气、所有线路、电器等能正常使用”的约定，没有隔房间、改天井的约定，承租人微信或口头方式指令出租人变更部分房间的设计方案，影响了施工进度，迟延交付不是焦小琴的责任，并且承租人的部分建筑材料已经进场，做了厕所防水等装修工作，承租人主张出租人“迟延交付符合约定交付条件的房屋”的事实不能成立，出租人不存在违约行为。该租赁合同的解除问题，虽然出租人没有违约行为，但鉴于合作之初双方即出现较大争议，出租人要求承租人赔偿损失，故该房屋租赁协议可以解除。合同解除后，陈小均已支付2019年度租金268000元，因未使用房屋，该租金予以全额返还。对于陈小均放置于施工现场的水泥、丙纶、墙漏剂的价值，一审法院酌情认定为10000元，由焦小琴向陈小均作补偿。 对于反诉部分，出租人按照承租人提出变更房间布局设计进行施工，现在承租人提出解除合同，应当赔偿出租人的损失。关于损失的计算标准问题，根据施工人的介绍，改造费用约100000元，恢复原状约700000元，但是将三间房间改造成天井，是否提升房间的通风透光性、卫生间改小面积是否影响其功能、是否有必要恢复原状等因素均难以通过鉴定来衡量，因合同有违约损失赔偿1000000元的约定，一审法院酌情支持违约损失共计220000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条的规定，判决：一、陈小均与焦小琴签订的关于崇州市房屋租赁协议于2020年1月21日解除；二、焦小琴给付陈小均278000元；三、陈小均赔偿焦小琴违约损失220000元；四、上列二、三项的给付内容抵销后，焦小琴在判决生效之日起10日内给付陈小均58000元；五、驳回陈小均、焦小琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4828元，反诉案件受理费4400元，合计9228元，由陈小均负担4828元，焦小琴负担4400元。 二审中，陈小均与焦小琴均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致（除了微信）。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、案涉房屋租赁协议的效力应如何认定；二、一审判决陈小均向焦小琴赔偿损失220000元是否恰当。本院分别认定如下： 一、关于案涉房屋租赁协议的效力问题，陈小均上诉以案涉房屋系违章建筑而主张房屋租赁协议无效，本院认为，焦小琴举示的改建前房产证显示房屋性质为“农村散居房屋”，从一审法院所作的调查来看，案涉房屋系经报建后在原基上改建的房屋，在现有证据不能证明该房屋已被认定为违章建筑的情况下，一审认定《房屋租赁协议》有效并无不当，本院予以维持。 二、关于一审判决陈小均向焦小琴赔偿220000元是否恰当的问题，焦小琴主张陈小均的违约行为有：（一）陈小均不断变更房屋的基本设施和设计；（二）陈小均单方解除合同。本院认为：（一）从陈小均与焦小琴的微信聊天记录以及焦小琴关于房屋改建施工系由其支付相应施工费用的陈述来看，陈小均对房屋提出的变更要求经过了焦小琴的同意，房屋内部的变更系双方达成的合意，不应视为陈小均的单方违约；（二）关于陈小均是否单方解除合同、是否违约的问题，本案中，陈小均主张解除合同的依据为：1.焦小琴逾期交付房屋；2.房屋存在3间房屋太小、18间房屋没有卫生间等严重影响使用及经营；3.案涉房屋系违章建筑且无法用于商业用途导致陈小均合同目的不能实现。本院认为:1.陈小均认为逾期交付的房屋的合同依据为《房屋租赁协议》备注的“2019年3月1日进场装修，一切安全事故由承租方负责”，而其在2019年1月9日与焦小琴的微信聊天中陈述“（水泥）我昨天已经拉了”、“我们工人进场没有做的”，能够证明陈小均的工人在2019年1月9日已经可以进场，故陈小均关于焦小琴逾期交付房屋的主张与事实不符；2.陈小均在签订合同前应当对案涉房屋的现状进行察看和了解，以判断房屋的大小、结构等是否符合其租赁目的，故其在签订租赁协议后又以房屋大小、结构影响使用为由而解除合同的主张，不应得到支持；3.关于案涉房屋是否属违章建筑的问题，已在合同效力部分予以说明，不再累述；陈小均陈述其租赁合同目的是为了开设宾馆，并举示焦小琴在2018年11月2日的聊天记录为证（焦小琴在微信聊天中上称“我一直说我跟你签的做宾馆”、“你说的是租2、3、4楼开宾馆”、“反正只认开宾馆”），本院认为，焦小琴于2018年11月2日的聊天发生于双方签订《房屋租赁协议》之前，仅能表示双方在签订合同之前对租赁目的的协商和沟通，但双方之后正式签订的《房屋租赁协议》并未明确约定租赁房屋的具体用途，而是约定同意陈小均包租，同意其再行分租、转租或整租，陈小均的微信名为“长期单间出租主卧次卧……”，说明陈小均在签订合同时并不一定以开设宾馆为目的，且从《房屋租赁协议》来看，该协议载明焦小琴向陈小均出示了房屋的不动产所有权证，故陈小均是在明知案涉房屋性质的情况下签订租赁合同，说明其认为案涉房屋的性质能够满足其合同目的。现陈小均又以案涉房屋的性质不能满足合同目的而要求解除合同，属于违约，虽然法院基于解决长期合同中的合同僵局而支持其解除合同的请求，但不能因此免除陈小均对焦小琴承担的赔偿责任。焦小琴在反诉时同时提出了赔偿损失和违约金诉请，经本院询问后其明确表示选择诉请违约金，一审虽然判令赔偿损失，但从一审的判决金额和理由来看，一审实际选择支持了焦小琴的违约金诉请，其对违约金的调整幅度亦无不当，故本院对其判决的赔偿金额予以维持，但需要指出一审判决的“违约损失”实为违约金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由陈小均负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年九月十日 书记员  袁敬