四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初610号 原告：四川印象置业集团有限公司，住所地四川省乐山市市中区。 法定代表人：周金龙，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡明，系该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：李健，系该公司员工。 被告：董建明，男，1974年10月7日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 被告：王馨妮，女，1995年8月16日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 原告四川印象置业有限公司与被告董建明、王馨妮商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告四川印象置业有限公司的委托诉讼代理人胡明到庭参加了诉讼。被告董建明、王馨妮经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告四川印象置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与二被告签订的《四川省商品房买卖合同》及峨眉·山与湖《商品房买卖合同》补充协议；2、判令二被告返还前述合同项下位于峨眉·山与湖三期10幢8单元801号房屋；3、判令二被告到房屋管理部门办理撤销上述房屋的备案登记相关手续；4、判令二被告向原告支付因解除合同产生的违约金共计184388元；5、判令二被告立即清偿原告向上海浦东发展银行股份公司乐山支行代偿贷款本息及相关费用共计519230.35元及资金占用利息（计算方式为：以总房款921940元为基础，按日万分之五，自2019年11月21日起计算至被告办理完毕房屋撤销备案手续为止）；6、判令二被告立即清偿原告向峨眉山市人民法院垫付的执行费7348元；7、判令由原告将收受的购房款和购房贷款（共计921940元）在扣除原告向上海浦东发展银行股份公司乐山支行代偿贷款本息及资金占用利息、解除合同产生的违约金、垫付的执行费等实现债权的费用后返还给被告。事实和理由：2016年6月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，购买了原告开发的峨眉山与湖10栋8-8-1号商品房，房款总价为921940元，付款方式为二被告向上海浦东发展银行股份有限公司乐山支行申请按揭贷款，现因二被告多次未按期向浦发银行偿付贷款，浦发银行根据被告与其签订的贷款协议提前宣布贷款到期，向峨眉山市人民法院申请强制执行，原告作为担保人，被列为了共同被执行人。2019年11月21日人民法院冻结了原告银行款项并于2020年3月3日扣划了515576.09元；2020年3月23日原告按法院要求主动向法院履行了1656.26元（以上费用共计517232.65元，包含向浦发银行代偿的房款本息509884.35元及向法院支付的执行费7348元）。根据补充协议第四条第（三）款约定：“乙方（二被告）在办理银行按揭贷款手续后因逾期偿付银行贷款导致甲方（原告）向银行承担了相关担保责任的，乙方应在甲方承担了保证责任后3日内向甲方支付代偿款项，并按总房款的日万分之五向甲方支付违约金。若逾期30日仍未支付代偿款项及违约金的，甲方有权解除合同，并将该商品房另行销售，无需征求乙方同意，同时乙方还应按照合同约定总房款的20%向甲方支付违约金”。被告遂于2020年3月5日发函给被告，要求被告按照合同约定时间支付代偿款及违约金，但是至今超过30日，被告仍未支付相应款项。根据合同约定，超过30日，被告未支付代偿款及违约金的，原告即享有约定的解除权，并且可以要求被告承担房屋总价款20%的违约金，故原告诉至法院，望判如所请。 被告董建明、王馨妮未应诉答辩。 本院认定事实如下：原告四川印象置业集团有限公司与被告董建明及其配偶胡锦芳（于2019年去世，法定继承人为王馨妮）于2016年6月10日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定以下内容：“1、被告董建明、胡锦芳购买由原告公司开发的位于峨眉山市住宅，房屋总价为921940元，付款方式为商业贷款，买受人首付30%；2、出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；3、被告董建明、胡锦芳应于签订买卖合同当日向原告支付总房款的30%即281940元作为首付款，剩余640000元由被告董建明、胡锦芳通过银行按揭贷款方式向原告支付。”补充协议上还约定：“如原告为被告向银行办理按揭贷款提供了担保，被告在办理银行按揭贷款手续后因逾期偿付银行贷款导致原告向银行承担了相关担保责任的，乙方应在甲方承担了保证责任后3日内向甲方支付代偿款项，并按总房款的日万分之五向甲方支付违约金。若逾期30日仍未支付代偿款项及违约金的，甲方有权解除合同，并将该商品房另行销售，无需征求乙方同意，同时乙方还应按照合同约定总房款的20%向甲方支付违约金，原告在扣除被告应承担的违约金及相关费用后，将剩余购房款无息退还被告”。2016年6月13日，董建明、胡锦芳向印象置业公司支付首付款281940元。 2016年6月20日，原告与董建明、胡锦芳及上海市浦东发展银行股份有限公司乐山支行（以下简称浦发银行乐山支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定“由董建明、胡锦芳向浦发银行乐山支行申请贷款64万元用于购买案涉房屋，贷款期限为10年，自2016年6月23日至2026年6月23日，担保方式为案涉房屋作抵押以及由原告提供阶段性连带责任保证”。该合同由四川省乐山市三江公证处办理了赋予强制执行效力的债权公证文书，公证书编号为（2016）乐市三证字第14-83号。上述合同签订后，浦发银行于2016年6月28日按约发放至原告账户上。 2018年6月24日，原告按约将案涉房屋交付给被告。 2019年7月23日，由于董建明、胡锦芳未按时偿还贷款本息，浦发银行乐山支行向董建明、胡锦芳发出《提前到期通知书》，宣布64万元贷款合同提前到期，并要求贷款人董建明、胡锦芳清偿全部借款本金及相应利息、罚息。同时，浦发银行乐山支行向原告发出《履行担保责任催收函》，要求原告承担保证责任。2019年8月30日，浦发银行乐山支行向四川省乐山市三江公证处申请执行证书。2019年9月23日，四川省乐山市三江公证处发出（2019）川乐三江执字第104号执行证书，执行标的为：1、依法强制被执行人董建明立即向申请执行人偿还借款本金480000.1元及其利息、罚息、复利；2、依法强制被申请执行人董建明和胡锦芳以其提供抵押的位于峨××名山××8-8-1的房屋就变卖所得的价款在上述债权范围内享有优先受偿权；3、依法强制被申请执行人四川印象置业集团有限公司对上述第1项董建明的债务向申请执行人承担连带清偿责任；4、本案执行费、评估费、拍卖费、公证费等申请执行人为实现债权的费用由上述被申请执行人承担。2019年11月19日，浦发银行乐山支行依据（2019）川乐三江执字第104号执行证书向本院申请强制执行。2020年3月26日，本院出具（2019）川1181执恢392号结案通知书，通过划扣原告银行存款515576.09元，原告自动履行1656.26元的方式（案件执行费7348元、借款本息509884.35元）。 2020年3月3日，原告向董建明、胡锦芳邮寄送达《通知函》，告知：“由于多次逾期偿付银行贷款宣布全部贷款到期，并向峨眉山市人民法院申请强制执行，我司作为担保人，被列为了共同被执行人。2019年11月21日人民法院冻结了我司银行款项515576.09元，并于2020年3月3日将515576.09元执行支付给浦发银行代您归还了贷款，现我司通知于您：1、请您在2020年3月6日前，将我司为您向银行代偿的款项515576.09元支付于我司；2、请您在2020年3月6日前，向我司支付逾期违约金（以921940元为基数按照日万分之五，自2019年11月21日起计算至实际付款之日）。若您在2020年4月5日前仍未履行付款义务，我司将解除合同，收回该商品房另行销售，同时将扣除购房总房款的20%作为您的违约金。” 2020年6月18日，原告向浦发银行乐山支行代董建明还贷款本息1998元。6月19日，浦发银行乐山支行出具《证明》，证明董建明贷款已全部结清。 以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、个人借款合同、执行证书、执行结案书以及庭审笔录予以证明。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》附件中约定，若由于被告的原因未按期还贷，导致原告承担了担保责任，原告可单方解除合同，故对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉求，本院予以支持。原告主张被告配合原告办理撤销前述合同所涉房屋的备案登记及返还案涉房屋系解除合同后的附随义务，本院予以支持。合同解除后，双方互有各自返还的义务，原告实际为被告董建明代偿511882.35元（509884.35元+1998元）、代支付执行费7348元，以上费用应由被告向原告返还。 被告未按期偿还按揭贷款，原告在被告未按期偿还按揭贷款后，承担了担保责任，故原告在履约过程中无过错，系被告未依约履行合同，应承担违约责任。原告与被告在《商品房买卖合同》补充协议中约定，出现此种情形时被告应当向原告支付总房款20%即184388元的违约金以及以原告为被告代偿贷款本息为本金按日万分之五的利率计算违约金。本院认为，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高超过实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。本院认为原告诉请的以总房价计算20%的违约金再加上以原告为被告代偿贷款本息为本金按日万分之五的利率计算违约金过高，根据本案的实际情况，调整为以总房价计算10%为违约金，即违约金为92194元。 最后，原告主张将收受被告921940元的房款在扣除原告向银行代偿的贷款本息、解除合同产生的违约金以及垫付的执行费后返还给被告符合《商品房买卖合同》补充协议的约定，本院予以支持。原告与被告董建明解除《商品房买卖合同》，原告应返还被告董建明、王馨妮（系胡锦芳继承人）购房款310515.65元（921940元-92194元-511882.35元-7348元）。 综上，原告的诉求部分符合法律的规定，本院对原告符合法律规定的诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告四川印象置业集团有限公司与被告董建明于2016年6月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同（预售）〉补充协议》； 二、被告董建明、王馨妮于本判决生效后七日内协助原告四川印象置业集团有限公司办理位于峨眉山市的撤销备案登记； 三、原告四川印象置业集团有限公司于本判决生效后十五日内返还被告董建明、王馨妮购房款310515.65元； 四、被告董建明、王馨妮于本判决生效后二十日内向原告四川印象置业集团有限公司返还位于峨眉山市； 五、驳回原告四川印象置业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费（简易程序减半收取）5408元，由被告董建明、王馨妮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审判员 王 璐 二〇二〇年九月二日 书记员 方莉红 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。