福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1031号 上诉人（原审被告）:绿欧集团有限公司,住所地南平市建阳区塔下工业园区。 法定代表人：张茂清，董事长。 委托诉讼代理人：常江，福建潭正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南平市建阳区永同昌物业管理有限公司,住所地南平市建阳区潭城街道人民路(西入城口)1幢4层4401房。 法定代表人:陈春富,总经理。 委托诉讼代理人:林庆雄,福建鼎才律师事务所律师。 委托诉讼代理人:肖丽娟,福建鼎才律师事务所律师。 上诉人绿欧集团有限公司（以下简称：绿欧公司）因与被上诉人南平市建阳区永同昌物业管理有限公司（以下简称：永同昌公司）一案，不服南平市建阳区人民法院（2020）闽0703民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 绿欧公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回永同昌公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定“绿欧公司变更原有车位出售、出租方式为出售方式，客观上阻却了以租赁费支付物业费的条件成就”，该事实认定错误，绿欧公司仅通知有车位出售，并未发出任何禁止出租的通知，事实上，永同昌公司一直有帮绿欧公司出租车位并收取租金，在起诉时还在物业费中扣除了代收的租金，种种事实均表明绿欧公司并未擅自变更出售、出租方式。至于永同昌公司单方发出通告、报告、公告等，系永同昌公司的单方行为，与绿欧公司无关。二、一审认定“绿欧公司以此条约定为由长期拒绝支付该部分的物业服务费对物业管理人而言有失公平”，该认定不仅违背了契约自由的合同法核心原则，且滥用自由裁量权，在永同昌公司没有主张协议显失公平，请求撤销的前提下，判定协议约定显失公平是错误的。首先，双方约定在车位出租、出售后再收取相应的物业服务费，本身就是对永同昌物业公司积极帮助绿欧公司推销车位的一种激励手段，双方对此均予以认可，且该约定并未违反法律法规禁止性规定，合法有效；其次，永同昌公司在诉请中并未主张该约定违反公平原则而请求撤销，并且即使提出该主张，也超过了请求撤销的除斥期间，一审在双方无争议的情况下主动审查条款的公平性，且作出有失公平的错误判定，显属滥用自由裁量权。 永同昌公司辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 永同昌公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年11月6日签订的《协议书》。2.绿欧公司支付自2017年11月6日至《协议书》实际解除之日止以月4728元计算的物业服务费(暂计算至2019年10月30日止的物业服务费90344元)。 一审法院认定事实：2017年9月20日，永同昌公司与南平市建阳区美墅温哥华业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定：南平市建阳区美墅温哥华业主委员会将建阳区美墅温哥华小区物业工作交给永同昌公司进行管理。美墅温哥华业主委员会应当要求美墅温哥华的全体业主及物业使用人遵守业主管理公约履行本合同中相应的义务、承担相应的责任。并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护。同时约定机动车辆停放服务费：车位使用人按照地面车位（含架空层车位）30元/个每月；地下车位30元/个每月；封闭式车库车位30元/个每月。2017年11月6日，永同昌公司与绿欧公司、案外人南平市建阳区绿色家园物业管理有限公司签订《协议书》，约定：永同昌公司同意绿欧公司在美墅温哥华小区目前自有使用的商铺、住宅、车位等单位，在永同昌公司提供物业服务期间，按照美墅温哥华小区物业服务收费的八折收取物业服务管理费、双方确认后开始执行；合同还约定永同昌公司同意绿欧公司现存尚未出售、尚未使用的车位，在永同昌公司提供物业服务期间，待绿欧公司出售、出租他人后再收取相应相对的物业服务费，双方确认后开始执行等内容。截止起诉之日绿欧公司自有车位共有199个。自2017年11月至2019年10月共有未出租、出售的车位按每月30元的80%计算共计102744元未缴纳，扣除永同昌公司应付绿欧公司代收取的车位租金12400元，尚有90344元物业费未缴纳。2019年12月3日，永同昌公司与南平市建阳区美墅温哥华业主委员会签订《物业管理服务合同补充协议》约定：将管辖权变更为南平市建阳区人民法院管辖。另查明，2018年7月28日后，绿欧公司在该小区发出《通告》、《公告》，告知“本小区地下车位出售，近期地下车库即将整改，非地下车库业主禁止进入地下车库”等内容。美墅温哥华业主委员会与美墅温哥华物业管理处以《通告》、《公告》、《报告》等方式，告知小区业主和向建阳区建设局物业科等部门反映“开发商要将地下停车库以一次性交付款的方式租赁给小区业主使用，拒绝业主按月租赁”等内容。 一审法院认为，永同昌公司签订上述《物业管理服务合同》和《协议书》意思表示真实,未违反法律规定,应为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案诉争的物业费系尚未出售、尚未使用的车位形成的，虽然根据《协议书》“现存尚未车位出售、尚未使用的车位，在永同昌公司提供物业服务期间，待绿欧公司出售、出租他人后再收取相应相对的物业服务费”的约定，双方约定的支付条件未成就，但在此期间，绿欧公司变更原有的车位出售、出租方式为出售方式，客观上阻却了以租赁费支付物业服务费的条件成就，况且支付物业服务费是小区所有业主必须履行的义务，与车位是否出售、出租使用无关，在永同昌公司依约履行了物业服务义务的情况下，如绿欧公司以此条约定为由长期拒绝支付该部分的物业服务费对物业管理人而言有失公平，故对永同昌公司诉请要求绿欧公司支付拖欠物业费90344元的诉讼请求，予以支持。在民事诉讼中,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。永同昌公司以绿欧公司违约导致不能实现合同目的为由提出解除合同，在绿欧公司不同意解除合同的情况下，应负担举证责任。永同昌公司所举上述证据均不能证明绿欧公司的行为违反了合同约定，符合法定解除合同的情形，且受《物业管理服务合同》的约定，永同昌公司仍存在对该小区物业提供服务，相应的协议书亦不能解除，故对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百五十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决：一、绿欧公司应于判决生效之日起十日内支付南平市建阳区永同昌物业管理有限公司物业服务费90344元。二、驳回南平市建阳区永同昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为绿欧公司是否应当立即支付物业服务费90344元给永同昌公司。绿欧公司上诉称，其未限制地下停车位不能按月租赁，然根据美墅温哥华业主委员会、美墅温哥华物业管理处出具的《通告》可知绿欧集团要将地下停车库以一次性交付款的方式租赁给小区的业主使用，拒绝业主按月租赁，变更原有车位出售、出租方式为出售方式，客观上阻却了以租赁费支付物业服务费的条件成就。绿欧公司亦未能提供相应证据予以证明其上诉主张，故本院对该上诉主张不予采信。另，绿欧公司认为一审法院有违契约精神，滥用自由裁量权，没有事实和法律依据，不予采信。 综上所述，绿欧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2059元，由上诉人绿欧集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱文如 审 判 员 张廷贵 审 判 员 邱丽琴 二〇二〇年九月十一日 法官助理 王历宏 书 记 员 叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。