湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1125民初2116号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浠水分公司，统一社会信用代码：91421125068438594T，住所：湖北省黄冈市浠水县散花镇散花大道（黄石大桥北）。负责人：常仁松，该公司总经理。委托诉讼代理人：张秀娟，该公司客户服务中心部门负责人。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，请求调解，进行和解，签收法律文书。被告：高华，男，1973年04月22日出生，汉族，湖北省黄石市人，住湖北省浠水县，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浠水分公司（以下简称“碧桂园物业浠水分公司”）与被告高华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业浠水分公司的委托诉讼代理人张秀娟及被告高华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业浠水分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付浠水碧桂园映××街××房自2020年2月1日至2020年6月30日止的物业服务费2,200.90元；2.判令被告从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金（该违约金计算至实际全额支付应付款之日止）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年5月，浠水碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《碧桂园?江湾城前期物业服务合同》，约定选聘原告对浠水碧桂园提供前期物业管理服务。被告所有的映××街××房屋正处于该物业管理服务范围内。2015年5月，被告与原告签订《碧桂园?江湾城前期物业服务协议》，约定原告对被告所有的映××街××房屋提供前期物业管理服务。同时还约定被告应按房屋建筑面积每月每平方米1.5元，花园面积每月每平方米0.5元的标准按时间向原告交纳物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金。2020年1月9日，被告登记入住。但被告在享受原告提供物业服务的同时，虽经原告多次催促，仍未交纳自2020年2月起至今所拖欠的物业服务费及违约金。综上所述，交纳物业服务费是每一个业主对整个小区应尽的义务。被告长期拖欠物业服务费的行为不仅已构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障浠水碧桂园小区物业的正常运行，现原告依据《中华人民共和国合同法》相关规定及双方合同约定，特向人民法院起诉，请求判如所请。高华辩称，第一，对于原告支付违约金诉讼请求的有异议，我多次提出交纳建筑面积以内的物业服务费，只对建筑面积之外的物业服务费拒交，但原告拒收。第二，双方签订的物业服务协议无效。理由：1.原告与被告签订的物业服务协议明显违背了相关的法律规定，所以属于无效合同，因为原告提出的物业服务费按建筑面积与花园的面积收取，而花园在原告维护的时候可以按面积交纳物业服务费，但是花园由业主自行管理的时候，就不应该交纳物业服务费；2.该合同一式两份，由于我方误解，只签了一份的合同，该合同也无效；3.该合同是前期物业协议，碧桂园自2015年之后，就不再属于前期物业，所以双方签订的前期物业服务协议无效。第三，合同的订立还存在显失公平的情形，因为物业服务收费应当是按劳所得，花园由业主打理，所以就不应该收费。综上，原告的诉讼请求不成立，应予驳回。碧桂园物业浠水分公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交其工商登记信息、负责人的身份证复印件、高华的身份证复印件，物业服务照片，《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》，欠交物业费明细表，交纳物业服务费记录，微信聊天记录，高华家的花园照片两张等证据。高华为证明其反驳碧桂园物业浠水分公司诉讼请求所依据的事实，向本院提交其不动产权证复印件，微信截屏，物业服务收费公示栏照片。本院经审查认为，碧桂园物业浠水分公司提交的证据，内容真实，来源合法，并且能够证明本案的相关事实，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。高华提交的其不动产权证复印件内容真实，来源合法，能够证明其住宅建筑面积情况，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信；提交的微信截屏，内容真实，来源合法，能够证明其物业服务费的交纳情况，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信；提交的物业服务收费公示栏照片，内容真实，来源合法，能够证明碧桂园物业浠水分公司公示的物业服务收费标准情况，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。综合以上认证意见及当事人在庭审中的陈述，本院确认本案事实如下：2013年9月，浠水碧桂园房地产开发有限公司与碧桂园物业浠水分公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司）签订《碧桂园·江湾城前期物业服务合同》，约定选聘该分公司对位于浠水县散花镇的碧桂园·江湾城提供前期物业管理服务。碧桂园·江湾城映××街××房屋在该物业管理服务范围内。2019年11月，高华购买该房屋，并与碧桂园物业浠水分公司签订《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》，约定：碧桂园物业浠水分公司对映××街××房屋及所属花园提供物业管理服务。同时约定，高华按房屋建筑面积173.26平方米，每月1.5元每平方米的标准，花园面积360.57平方米，每月0.5元每平方米的标准交纳综合管理服务费即物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金。协议还约定：前述协议至碧桂园·江湾城全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时终止。碧桂园物业浠水分公司按照规定对相关物业服务收费标准及依据进行了公示，其中收费依据为：鄂价工服[2018]22号《湖北省物业服务收费管理办法》和《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》。2020年1月9日，高华登记入住，开始享受碧桂园物业浠水分公司提供的物业服务，并正常交纳物业服务费。但自2020年2月起高华出现拖欠物业服务费现象，至2020年6月30日止，下欠物业服务费2,200.90元，违约金330.72元，其中住宅物业服务费1,299.45元，违约金233.90元；花园物业服务费901.45元，违约金96.82元。经碧桂园物业浠水分公司工作人员催交，高华以花园不应交纳物业服务费为由至今仍未交纳。为此，碧桂园物业浠水分公司提起本案诉讼。本院经审理，综合双方当事人质辩意见，确定本案的争议焦点有二个：一是碧桂园物业浠水分公司与高华签订的前期物业服务协议是否有效；二是碧桂园物业浠水分公司与高华在物业服务协议中约定的收费范围是否有依据，花园是否应当交纳物业服务费。对此，本院分述如下：第一，关于碧桂园物业浠水分公司与高华签订的前期物业服务协议是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。高华以此认为，其与碧桂园物业浠水分公司签订前期物业服务协议约定的收费标准及计算方式违反了鄂价工服[2018]22号《湖北省物业服务收费管理办法》，属于违反了法律、行政法规的强制性规定，应无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定中的法律是指由全国人民代表大会及其常委会依照法定程序制定、修改并颁布，并由国家强制力保证实施的基本法律和普通法律的总称，行政法规是指由国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件的总称，而鄂价工服[2018]22号《湖北省物业服务收费管理办法》制定的主体是湖北省物价局及湖北省住房和城乡建设厅，属地方性规章，不属法律、行政法规的范畴。故双方签订的前期物业服务协议显然不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定的情形，应为有效。同时，因为高华作为完全民事行为能力人，在与碧桂园物业服务浠水分公司达成合意后在其中一份《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》上签字，系其真实意思的表示，故该协议合法有效。其辩解另一份《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》上其没有签字，该协议无效，但这并不影响双方之间成立物业服务合同关系的事实，故其该辩解意见，本院不予采纳。高华还辩解，碧桂园自2015年之后，就不再属于前期物业，所以双方签订的前期物业服务协议无效，因双方在协议中约定“前述协议至碧桂园·江湾城全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时终止。”该辩解意见，与双方约定不符，亦没有事实根据和法律依据，本院亦不予采纳。第二，关于碧桂园物业浠水分公司与高华在前期物业服务协议中约定的收费范围是否有依据，花园是否应当交纳物业服务费的问题。根据发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》第六条的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。根据《物业服务收费管理办法》第七条的规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。根据黄政规〔2013〕8号《黄冈市物业管理实施细则》第四十六条的规定，经济适用房和普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，由双方当事人按照政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门制定的物业服务收费标准签订物业服务合同，其他住宅、非住宅以及其他服务项目的物业服务收费实行市场调节价，由双方当事人共同协商约定具体价格，并在物业服务合同中予以明确。本案中，高华购买的碧桂园·江湾城映××街××房屋名下面积为360.57平方米的花园，应属非住宅，其物业服务收费应实行市场调节价，由双方当事人共同协商约定，属意思自治的范畴，故碧桂园物业浠水分公司主张高华应按照双方的约定交纳其花园物业服务费的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。高华认为按照鄂价工服[2018]22号《湖北省物业服务收费管理办法》第七条的规定，物业服务费以建筑面积为计价单位，按月计费，因其花园面积没有计算在房屋产权登记簿所载的建筑面积内，且由其自行打理，故不应收取物业服务费。但根据鄂价工服[2018]22号《湖北省物业服务收费管理办法》第三条的规定，本办法所称物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。由此可见，鄂价工服[2018]22号《湖北省物业服务收费管理办法》是对房屋及配套设施设备和相关场地物业服务收费的管理规定，本案中高华所有的花园，不属于房屋及配套设施设备和相关场地，应属黄政规〔2013〕8号《黄冈市物业管理实施细则》第四十六条规定中的非住宅，其物业服务收费实行市场调节价，不在此管理规定约束范围之内。故高华的前述辩解意见，本院不予采纳。综上所述，高华与碧桂园物业浠水分公司平等、自愿签订《碧桂园·江湾城前期物业服务协议》，约定碧桂园物业浠水分公司对高华所有的映××街××房提供前期物业管理服务，系双方真实意思表示，该协议合法有效，对双方均具有约束力。碧桂园物业浠水分公司依约提供了物业管理服务，高华作为所在小区业主，接受物业服务后，应当按照协议约定的标准履行交纳物业服务费的义务，其经碧桂园物业浠水分公司催交在合理期限内仍未交纳，应承担相应的民事责任，高华以其花园无须接受物业服务的抗辩意见，本院不予支持。碧桂园物业浠水分公司主张高华交纳所欠的物业服务费及支付从逾期之日起每日按照应交纳物业服务费3‰的违约金，有事实根据，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告高华于本判决生效之日起三日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浠水分公司交纳自2020年2月1日至2020年6月30日的物业服务费2,200.90元，并支付至2020年6月30日的相应违约金330.72元（从逾期之日起每日按照应交纳的物业服务费的3‰计付至2020年6月30日止，后期违约金计算至下欠的全额物业服务费实际支付完毕之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浠水分公司已预交，由被告高华负担，限于本判决生效起三日内支付给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浠水分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  程呈友人民陪审员  段传远人民陪审员  张春枝二〇二〇年九月二十日法官助理王璟峰书记员艾成龙