江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏10执异39号异议人（案外人）：李敬民，男，1954年1月20日生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：王德友，男，1949年1月10出生，住扬州市广陵区。申请执行人：扬州市广陵区华建农村小额贷款股份有限公司，住所地在扬州市。法定代表人：李长栋，该公司董事长。被执行人：扬州金连运商业管理有限公司，住所地在扬州市。法定代表人：杨斌、该公司执行董事。被执行人：王贵，男，1954年12月5日出生，汉族，住扬州市经济开发区。本院在执行申请执行人扬州市广陵区华建农村小额贷款股份有限公司（以下简称华建小贷公司）、被执行人扬州金连运商业管理有限公司（以下简称金连运公司）、被执行人王贵民间借贷纠纷一案中，案外人李敬民对本院执行标的提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李敬民向本院提出异议称，请求停止对被执行人王贵名下扬州市××路××号邻里中心101外弧区域W01位置26.46平方米、W02位置27.13平方米，合计53.59平方米房产的执行。其理由为，上述房地产是案外人李敬民出资购买并实际占有使用至今。2007年12月10日至2008年1月14日，金连运公司根据王贵等人授权，将上述房产出售给异议人，总价款778200元，异议人已经支付582000元，余款196200元因金连运公司未在约定的期限内办理房产权证而暂未给付。异议人所购房产包含在邻里中心101产权证以内，异议人与金连运公司房产买卖合同是真实有效的，并且成立在邻里中心101房地产设定抵押之前。经审查查明，2017年8月21日，原告华建小贷公司与被告王青青、栾瑶、王贵、王平、王安、黄玉香、王久勇金融借款合同纠纷一案，扬州市广陵区人民法院作出(2016)苏1002民初3946号民事判决书，判决：一、被告王青青、栾瑶于本判决生效后十日内给付原告扬州市广陵区华建农村小额贷款股份有限公司借款本金5932861元及利罚息（截至2016年8月25日利息1422096元，罚息804565.5元，此后按年利率24%支付利罚息至实际还清之日止）、律师费240000元；二、被告王贵、王平、王安、黄玉香、王久勇对第一项所列王青青、栾瑶的债务承担连带还款责任，承担责任后，有权向债务人追偿；三、如王青青、栾瑶不能偿还上述所列债务，原告有权以被告王贵名下扬州市××路××号邻里中心-301房产折价，或以拍卖、变卖的价款在680万元范围内优先受偿。因被告未履行判决，该院立案执行。2018年10月11日，本院以(2018)苏10执386号案提级执行。在执行过程中，2019年11月14日，本院查封并拟拍卖被执行人王贵名下扬州市××路××号邻里中心-101、101、201、301房产。因王贵涉及多起被执行案件，本院以房产首查封的华建小贷公司案件启动评估拍卖程序，对包含邻里中心-101在内的所有涉及王贵房产的案件一并处置。本院还查明，根据本院相关生效判决认定的事实：被执行人王贵与案外人陈春霞于2007年5月9日各出资1450万元（以王贵名义参加竞拍）竞拍连运小区邻里中心未竣工建筑物一幢即金连运商业中心（房屋坐落：扬州市××路××号，建筑面积17656平方米，用地面积15.5亩）。5月21日，王贵、陈春霞及第三人杨斌三方签订《关于“金连运商业中心”组成及运作的合作协议》，约定王贵、陈春霞各出资1450万元，杨斌出资100万元，拟合作成立商业管理公司负责对《金连运商业中心》的物产进行管理、招商、销售。2007年6月1日，金连运公司核准开业，该公司系以杨斌、徐静投资50万元成立的的自然人控股公司。2007年9月中旬至10月，金连运公司开始在扬州晚报等新闻媒体发布广告，内容为金连运商业中心（即渡江南路199号邻里中心大楼）国庆期间选铺定位正式开始，进行招商、出售，李敬民因此获悉并购买了用砖墙分割明确的外弧区域W01、W02位置的店铺。同年12月10日，李敬民、李玮与金连运公司签订了《店铺定位协议》，约定由金连运公司将该大楼外弧区域W01、W02位置约26.46平方米出售给李敬民，在2008年春节后办理房产证及土地证，该房屋总价款393000元，李敬民已经全部付清。2008年1月14日、1月30日，李敬民又与金连运公司就27.13平方米的W02位置的店铺签订《店铺定位协议》、《店铺补充协议》，总价款385200元，李敬民已付款189000元，余款196200元在2008年春节后办理房产证、土地证时补交。合同订立后，金连运公司将案涉房产交付给李敬民占有使用，李敬民以此房屋开办了扬州市广陵区友家特色小吃部，连续多年缴纳物业费、电费等规费。2008年上半年，王贵办理了产权登记。金连运公司未按约定为李敬民办理产权过户，李敬民于2013年4月24日向广陵法院提起诉讼，请求判令王贵、金连运公司办理产权过户登记义务并承担违约金。案件经广陵法院一审、本院二审、江苏省人民检察院抗诉、本院再审等诉讼程序。2018年12月21日，本院再审结果，维持了本院（2015）扬民终字第00119号民事判决。根据本院生效判决，（一）应当推定王贵明知金连运公司出售了讼争房产。（二）因讼争房屋设立了抵押权，现李敬民要求王贵承担过户义务并无法律依据，不予支持。（三）讼争商铺不符合《房屋登记办法》第十条规定的可以进行登记的基本条件，也不属于售房人金连运公司所有，故李敬民诉求金连运公司将讼争商铺过户登记在其名下，依法亦不能得到支持。邻里中心位于扬州市××路××号，登记产权人为王贵。其中101号，产权证号为扬房权证广字2008001751，建筑面积3791.99平方米，李敬民所购商铺包含其中。101号分别抵押给了中信银行扬州分行、金海科贷有限公司、扬州金鑫典当行，抵押值为4700万元。第一抵押权人中信银行扬州分行抵押时间是在2012年，在李敬民所购房地产商铺之后。上述事实由本院（2017）苏10民再29号民事判决书、本院（2018）苏10执386号执行公告、房屋购买协议、电费、物业费收据、付款凭证等予以证实。本案争议焦点，案外人李敬民对本院执行的扬州市××路××号邻里中心101号中的外弧区域W01、W02位置房地产是否享有排除本院执行的民事权益。本院认为，案外人李敬民购买案涉商业地产的事实成立，但其物权期待权不能对抗案涉房地产的抵押物权，故不享有排除本院强制执行的民事权益。其理由为，一、李敬民的房屋买卖关系成立于抵押权形成之前，系真实的房产交易关系，无恶意串通和规避法院执行的情形。1、根据本院生效判决，金连运公司对外出售邻里中心的商铺，是在邻里中心产权人王贵的授权之下所为。金连运公司设立后所从事的业务之一就是出售邻里中心的资产。王贵虽不是合同的相对方，金连运公司对外销售商铺的行为，应当认定为王贵的行为。故案外人李敬民购买案涉房产为有效合同，且在法院查封之前。2、李敬民已经按照合同约定支付了对价，合同约定办理产权变更登记时才给付的剩余房款196200元，李敬民书面承诺交存本院处理。3、案涉房屋已交由李敬民占有使用多年，由李敬民提供的以此房屋开办小吃部营业执照、缴纳物业费等证据佐证。4、非因李敬民自身过错未办理房产过户登记。李敬民为取得案涉房产产权登记，依法向法院提起诉讼，历经多个诉讼程序，证明李敬民一直在依法主张自己的物权变更登记请求权。李敬民基本符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。二、李敬民不能排除本院对案涉房产的强制执行，李敬民的物权期待权不能对抗案涉房地产的抵押物权。《最高人民法院》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。1、李敬民不具有案涉房屋所有权人的权利外观。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，除法律另有规定的情形，设立不动产物权，只有在不动产登记薄上记载之后方能取得。案涉房产仍然登记在王贵名下。2、李敬民购买的是商业用房不同于消费者购买的唯一居住房，不属于商品房消费者，不能对抗案涉房产设定的抵押物权，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。三、产权人王贵隐瞒案涉房产已经出售的事实，以此房屋办理了抵押登记，李敬民由此造成的损失可以依法向王贵进行主张。据此，案外人李敬民的执行异议请求不能成立，本院不予采纳。依据《最高人民法院》第十七条、《最高人民法院》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回李敬民的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 黄 祥审判员 戴 涛审判员 方恒荣二〇二〇年九月二日书记员 王 薇