安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终2682号上诉人（原审被告）：赵娟，女，1982年4月24日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：胡学仕，明光市明光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘宝梅，女，1975年9月6日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：余云峰，安徽俊和律师事务所律师。上诉人赵娟因与被上诉人刘宝梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院(2020)皖1182民初1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘宝梅的一审诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由刘宝梅负担。事实和理由：一、原审认定赵娟未能举证证明案涉房屋未能通过消防验收,不符合租赁条件，房屋质量要求符合相关的质量要求标准错误。首先,出租的房屋是否经消防部门验收合格,应由出租人或者产权人提供,而不应当由承租人来证明。其次,租赁的房屋质量符合相关的质量标准,针对的房屋自身的质量要求,是由房屋质监部门认定。而具备消防验收,是由公安消防部门认定。所以原审法院仅凭中标通知书上载明涉案房屋质量要求符合相关的质量要求,认定案涉房屋符合租赁条件,明显错误。二、原审认定“答复函证实虽然双方未签订房屋租赁合同,但涉案房屋产权人认可刘宝梅的租赁期限为2015年11月20日至2020年11月20日,因此刘宝梅具有转租房屋的权利。”错误。首先,答复函明确双方没有签订合同,也没有缴纳租金。其次,答复函也没有认可刘宝梅的租赁期限,只是说明中标书的期限,中标书期限与合同实际租赁期限不是同一概念。转租权必须得到原产权人的同意或者追认,刘宝梅将案涉房屋转租给赵娟,没有原产权人的同意或者追认,仅凭答复函证明不了刘宝梅取得转租权。同时中标通知书也不是刘宝梅对涉案房屋占有、使用的合法依据。再者,赵娟与刘宝梅的协议书期限也超出了刘宝梅中标通知书的期限。三、原审认定“刘宝梅现要求赵娟支付2016年12月20日之后的租金符合合同约定。”错误。首先,刘宝梅不是房屋产权人;其次,刘宝梅也没有与原产权人签订租赁合同;第三,刘宝梅没有向原产权人交纳房屋租金,无权用别人的房屋从中获利。四、原审认定“刘宝梅和国信公司于2020年5月11日口头协议约定解除房屋租赁关系”错误。刘宝梅与原产权人本身不存关系,中标通知书早就不在履行。2020年5月份也只是交出中标通知书涉及的部分房屋钥匙的时间,而不是协议约定的解除时间。五、原审认定“故双方签订的协议涉及的房屋租赁期限在2020年5月11日也归于到期。”错误。赵娟是在2020年3月18日取得房屋的租赁权,虽然签订的租期是从2020年6月1日至2025年7月31日。起至时间是从2020年6月1日计算,是受疫情的影响和产权人给予中标人赵娟的一定宽展期,不应当以口头约定与刘宝梅解除协议,案外人周峰交还钥匙的时间作为赵娟的租赁期限。六、刘宝梅一审应承担举证不能的责任。原审中刘宝梅仅仅提供了“明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目中标通知书”的复印件,并没有提供原件。原审法院要求刘宝梅在一周内提供原件,但是直到判决书下达,刘宝梅仍然没有提供原件。刘宝梅因其未能完成举证责任,应当承担举证不能的后果。刘宝梅辩称，赵娟实际使用了出租的房屋，应当按照约定支付房租。请求驳回上诉，维持原判。刘宝梅向一审法院提出诉讼请求：判令赵娟支付房屋租金46.4万元【11.6万元/年×4年（从2016年12月20日起至2020年12月19日止）﹦46.4万元】。一审法院认定事实：2015年11月17日，刘宝梅通过招投标取得明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目的招租权。当日，明光市房产管理局向原告出具《安徽省明光市公共资源交易中标通知书》，内容如下：刘宝梅：我单位的明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目,于2015年11月11日在明光市公共资源交易中心公开开标后,已完成评标工作和向公共资源交易监管机构提交该项目招标投标情况的书面报告，现确定你单位为中标人，中标标价为430100元/年，中标工期（供货期）自2015年11月20日至2020年11月20日,质量要求符合相关的质量标准（五年）。请你单位收到中标通知书后,于2015年11月19日17时前到招标人办公室(地点)与招标人签订合同。项目名称:明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目地点:棚改安置房中标范围:招标文件中的内容项目内容:出租开工日期:2015年11月20日竣工日期:2020年11月20日项目负责人:刘宝梅。2015年12月3日，双方签订《明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目协议书》,约定刘宝梅将位于明光市花园路棚改安置房小区营业用房的一号楼一层门牌号为:商铺四,面积约52.65平方米;二层门牌号为:商铺一、二、三、四,面积约253.53平方米,出租给赵娟使用。出租期五年（从2015年12月20日起至2020年12月19日止）,出租费每年11.6万元。赵娟必须在签订本合同前缴纳第一年年承租费；第二年，在第一年租赁期满前15日内，并以每两年递增3%的方式向刘宝梅缴纳第二年年承租费，以此类推。协议签订后,刘宝梅按约将涉案房屋交付给赵娟,由赵娟占有至今。但赵娟仅向刘宝梅缴纳第一年（从2015年12月20日起至2016年12月19日止）租金11.6万元,此后的租金至今没有缴纳。另查明:2020年3月，明光市国信资产运营有限公司（以下简称：国信公司）委托上海大公拍卖有限公司对其所属的明光市花园东路17-1至12号（曹庄一区西侧整体）一至二层商业用房（建筑面积为1307.81平方米）五年租赁权进行拍卖。同年3月27日，赵娟和上海大公拍卖有限公司签订“拍卖成交确认书”，取得上述房屋的五年租赁权。一审法院认为，双方当事人签订的《明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，故双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。在案证据“答复函”证实涉案房屋被划转给国信公司后，刘宝梅和国信公司于2020年5月11日解除房屋租赁关系，因此双方签订的《明光市花园路棚改安置房小区营业用房招租项目协议书》中涉及的房屋租赁期限在2020年5月11日也归于到期，故赵娟应当向刘宝梅支付从2016年12月20日起至2020年5月11日止的租金39.15万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定，判决：一、赵娟于本判决生效之日起十日内向刘宝梅支付从2016年12月20日起至2020年5月11日止的房屋租金共计39.15万元；二、驳回刘宝梅的其他诉讼请求。案件受理费8260元，减半收取计4130元，由刘宝梅负担630元、赵娟负担3500元。二审中，赵娟举证了消防验收备案凭证及消防备案复查意见书。证明：涉案房屋是2018年10月18日才通过消防验收的，签订合同的时候，房屋并未通过消防验收，不符合出租条件。案涉房屋建设人、产权人也不是原明光市房产资源管理局。中标通知书也没有效力，他无权进行招投标。刘宝梅质证意见：对真实性无异议，但是达不到赵娟的证明目的，消防问题并不影响到赵娟对承租房屋的使用。本院认为，该证据的真实性双方当事人无异议，予以确认。但该证据不能证明案涉房屋未通过消防验收而导致赵娟无法经营使用，故对该证据的证明目的不予采信。当事人所举其他证据与一审相同。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘宝梅将案涉房屋租赁给赵娟，赵娟也接收房屋且实际占有使用了案涉房屋，双方签订了租赁合同，故刘宝梅已履行了自己的义务，赵娟也应当按照合同约定履行支付租金的义务。至于刘宝梅与产权人是否签订合同、转租是否经过产权人同意、刘宝梅是否向产权人支付了租金均与赵娟无关，属另一法律关系，不得作为赵娟拒付租金的抗辩理由，故赵娟的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。案涉房屋虽然消防竣工验收迟于合同签订之日，但赵娟并未举证证明该情形影响了其对案涉房屋的经营使用，故该事由也不是赵娟拒不支付租金的合法抗辩理由。综上，赵娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7173元，由上诉人赵娟负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇二〇年九月二十七日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。