陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0116民初275号 原告韩景涛，男，汉族，1975年6月25日生，住西安市临潼区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告西安华岳实业有限公司。法定代表人汪冬明，该公司总经理。委托代理人魏广玉、杨玄，陕西泽诚律师事务所律师。被告西安荣朗置业有限公司。法定代表人施鹰，该公司总经理。委托代理人杨得草，上海市建纬（西安）律师事务所律师。原告韩景涛与被告西安华岳实业有限公司（以下简称：华岳公司）、被告西安荣朗置业有限公司（以下简称：荣朗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩景涛，被告华岳公司委托代理人魏广玉、杨玄，被告荣朗公司委托代理人杨得草均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩景涛向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告华岳公司之间的商品房买卖行为有效；2、判令被告与原告签订正式的房屋买卖合同，并向房屋管理部门进行备案登记； 3、本案受理费由被告承担。事实理由：2016年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将位于西安市长安区XX街道XX村XX公寓XX幢XX单元XX层XX号房出售给原告，房屋总价款为323000元，被告应于2017年9月30日交付房屋。2016年10月26日原告向被告支付定金1万元，2016年11月6日支付购房款153000元、2018年9月10日支付购房款60000元。原告已履行了大部分合同义务，被告却未能与原告签订正式的房屋买卖合同，并办理网签备案手续，故诉至本院，望判如所请。被告华岳公司辩称，他公司未收到原告223000元购房款，仅收到60000元，原告并未履行付款义务，被告在原告未履行付款义务时，未签订网签备案合同系履行先履行抗辩权，双方的商品房买卖行为并未实际确认，故该行为应认定为无效。    被告荣朗公司辩称，原告所述支付购房款情况属实， 2016年10月26日支付的定金10000元，因华岳公司没有POS机，故借用他公司机器，华岳公司开具了0402218号收款收据；购房款153000元经华岳公司置业顾问在他公司的POS 机上进行收款，对此华岳公司出具了0402253号收据，2018年9月10日，华岳公司财务经理房某某收取原告6万元房款，同时就上述收款行为由华岳公司授权的置业顾问予以参与，并与原告签订了预售合同并加盖华岳公司公章，结合华岳公司出具的收据及财务经理收取的6万元房款证明原、被告商品房买卖合同基本履行，买卖行为有效；对于华岳公司借用荣朗公司POS机刷的163000元，他公司已经转至华岳公司账户，且在双方对账过程中亦显示转账情况；华岳自认收取原告6万元购房款，也证明原告履行了交款义务，应当按照合同约定与原告签订合同，并办理备案登记。经审理查明，2013年3月12日，华岳公司作为甲方与荣朗公司作为乙方签订《房地产合作开发合同》，双方合作开发华岳公司已取得使用权的位于西安市长安区XX街XX村的长安国用（2002）字第30号土地及长安国用（2000）字第156号土地约22.01亩，建盖锦岭老年公寓并对外公开销售。合同第二条约定：2.1、甲方提供开发用地，乙方承担全部土地用途性质变更、报建、开发、建设、销售、宣传、人员等各类资金、费用。股权转让前在对外建设施工合同中应明确甲、乙方上述责任；2.2、项目报建、开发、建设、销售全过程均以甲方的名义进行，并由乙方负责合作项目的日常经营管理等。2016年9月15日，华岳公司与西安诺古房地产营销策划有限公司签订《房地产销售代理合同》一份，约定由西安诺古房地产营销策划有限公司代理销售涉案公寓。后原告与被告华岳公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：1、原告购买被告开发的锦岭公寓第1幢1单元1层7号房，预测建筑面积89.64平方米，单价为每平米3603.3元，总价款为323000元；2、原告于2016年11月6日付总房款50.46%163000元，余款160000元于交房2017年9月30日前付清； 3、交付时间：被告应在2017年9月30日前交付房屋；4、逾期交房违约责任：被告未按合同约定的交付日期将该商品房交付原告，原告要求继续履行合同的合同继续履行，被告华岳公司根据逾期时间（自主合同约定的交付日期的最后一日的次日起至实际交房日或视同交房日的前一日止），每日按原告已付房价款的万分之零点一向原告支付违约金；5、预售合同登记备案：被告应当自取得《商品房预售许可证》之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知原告。2016年10月26日原告支付定金10000元，2016年11月6日原告支付153000元、2018年9月10日原告支付60000元，以上款项合计223000元，每笔款项被告华岳公司均出具收款收据，并加盖内容为“西安华岳实业有限公司财务专用章 6101990043647”的印章。2020年1月19日，原告以其诉称为由，诉至本院要求依法确认原、被告双方的商品房买卖合同行为有效，被告与原告签订正式的房屋买卖合同，并进行网签备案登记。庭审中，原告坚持其诉请，提交收款收据及刷卡银联小票存根，证明其交付购房款的事实；被告华岳认为他公司仅收到6万元购房款，其余163000元由被告荣朗公司收取。原告未能按照合同约定向他公司支付购房款，双方之间买卖关系尚未成立；对于原告支付的163000元，原告提交一份被告荣朗公司出具的中国人民银行支付系统专用凭证，载明“韩景涛，1-10107，交款163000”，被告荣朗公司称该支付凭证系他公司与被告华岳公司对账时形成，该支付凭证上转账金额348697元中包含原告支付的163000元，对此被告华岳公司辩称该348697元对应的交款人并非原告。另查明，被告华岳公司已经取得商品房预售许可证。双方分歧较大，案件未能调解。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且被告已经取得商品房预售许可证，原告已支付购房款，故原、被告之间的商品房买卖行为有效，双方的商品房买卖合同关系依法成立。因该合同系合法有效的商品房买卖合同，无需另行签订商品房买卖合同，故对原告要求被告签订正式的买卖合同，不予支持；对原告要求被告办理商品房买卖合同备案登记一节，根据合同约定，被告应当自取得《商品房预售许可证》之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知原告，现被告已经取得《商品房预售许可证》，其应当为原告办理备案登记手续，故对原告该请求，予以支持。对被告辩称原告未依约向他公司交付购房款，双方买卖合同关系未成立一节，根据原告提交的收款收据及刷卡小票存根，虽部分款项由被告荣朗公司收取，但该刷卡POS机系涉案项目售楼部工作人员提供，原告作为购房者，在售楼部交款并且售楼部工作人员向原告出具了加盖被告华岳公司印章的收款收据，无论该收款收据上印章是否真实，都不能否认原告购买涉案房屋、交付购房款的真实意思表示；退一步讲，即便部分购房款荣朗公司收取后未转至被告华岳公司账户，这系华岳公司与荣朗公司内部事宜，最终购房款的流向与原告并无关系，故对被告华岳公司的辩称意见，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间的商品房买卖行为有效；二、被告西安华岳实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告韩景涛办理《商品房买卖合同（预售）》的备案登记手续；三、驳回原告韩景涛其余诉讼请求。案件受理费100元，由被告西安华岳实业有限公司承担，于判决生效后十日内给付原告韩景涛。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    薛建涛审 判 员  高  晶    人民陪审员    王权奇 二〇二〇 年 九 月 二十一 日 书 记 员  张 莉2020011627519750625XXXXXXXXXXXXXXXXXX916101312391017020200109120001