广西壮族自治区防城港市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂06执异33号 案外人：黄忠勇,男,1987年2月24日出生,壮族,住址,防城港市防城区华石镇华石村上三浪组6号，公民身份号码:。 申请保全人：国基建设集团有限公司，住所地，山西省太原市旱西关街26号旱西关街38#商住楼401房，统一社会信用代码：911400007159997781。 法定代表人：郭长林，该公司执行董事。 委托代理人：黄胜良，广西中司律师事务所律师。 被保全人：防城港皇家房地产开发有限公司，住所地，防城港市港口区金花茶大道77号，统一社会信用代码：91450600571814411K。 法定代表人：申爱虎，该公司董事长。 委托代理人：杨新勇，湖南湘南律师事务所律师。 本院在审理申请保全人国基建设集团有限公司（以下简称国基公司）诉被保全人防城港皇家房地产开发有限公司（以下简称皇家公司）建设工程施工合同纠纷一案中，国基公司向本院提出财产保全申请，本院于2018年12月3日作出(2018)桂06民初130号民事裁定查封皇家公司名下部分房地产。案外人黄忠勇不服向本院提起执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人黄忠勇称，2017年7月27日，黄忠勇与皇家公司签订《商品房买卖合同》,购买防城港市行政中心区××花茶大道西侧铜锣湾项目6幢9层901号房（简称901号房）,购房总价657186元,合同约定分两期付款,第一期在签订购房合同支付69.57%房款457186元;第二期余款20万元在2017年10月27日前支付。合同签订后,黄忠勇于2017年4月21日支付357186元,2017年7月27日支付100000元,2017年10月24日支付40000元,2018年6月28日支付100000元,2018年6月29日支付60000元,至此案外人已经支付给皇家公司657186元全部房款。黄忠勇支付完全部款项给皇家公司后曾多次要求其将901号房办证到黄忠勇名下,但皇家公司以各自理由推辞,直到901号房被法院查封为止。经查,2018年12月3日国基公司向防城港市中级人民法院申请查封了皇家公司名下包括901号房在内的47套房产,裁定书案号为(2018)桂06民初130号。黄忠勇认为,防城港市中级人民法院作出(2018)桂06民初130号裁定书时,黄忠勇已经支付清全部购房款,所购买的房屋用于居住,而且是唯一住房。国基公司申请查封黄忠勇购买的901号房是错误的,防城港市中级人民法院查封黄忠勇的901号房属于是对黄忠勇个人财产的处置,违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,依法应当予以解封。请求解除对案外人黄忠勇购买的901号房的查封。 案外人黄忠勇为了证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1.身份证复印件一份；2.房屋认购协议、铜锣湾客户换签备忘录、置业计划表复印件一份；3.商品房买卖合同复印件一份；4.皇家公司出具的六张收据复印件；5.黄忠耀的中国建设银行个人活期账户支出交易明细复印件一份；6.黄忠勇的中国建设银行个人活期账户全部交易明细复印件一份；7.黄忠勇的中国工商银行汇款单复印件一份。 申请保全人国基公司称，对案外人黄忠勇提供的证据不予认可。从案外人提交的证据来看，不能证明存在真实的交易情况，大额交易一般存在银行转账，案外人没有提供转账记录。901号房没有备案，案外人购买的该套房产不是唯一住房，且没有交房和实际入住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此，案外人的执行异议申请没有事实和法律依据，请求法院驳回黄忠勇的请求。 被保全人皇家公司称，对案外人黄忠勇提供的证据三性没有异议，皇家公司与黄忠勇之间存在商品房买卖合同关系，双方签订了商品房买卖合同。皇家公司也收到黄忠勇交来的657186元，但其中18000元是滞纳金。由于对滞纳金的收取存在争议，所以没有办理备案手续，但是房屋买卖合同和案外人支付房款的事实是存在的。因此，皇家公司对黄忠勇申请解除901号房的查封申请无异议。国基公司诉讼保全查封了皇家公司3800万元的财产，已远远大于皇家公司应承担的民事责任范围，解除901号房的查封不会影响国基公司财产保全的执行。 本院经审查查明，2017年4月14日，黄忠勇与皇家公司签订了《房屋认购协议》，约定：皇家公司为出卖人，黄忠勇为买受人，黄忠勇认购皇家公司建设的901号房，建筑面积共128.86平方米，按建筑面积计算，该套商品房单价每平方米5100元，总金额为657186元，采取银行按揭付款方式支付房款，协议还约定其他事项。2017年7月27日，黄忠勇与皇家公司在《房屋认购协议》的基础上签订了《商品房买卖合同》，该合同载明的商品房基本情况及房屋价格与《房屋认购协议》一致，付款方式变更为分期付款，合同还约定了其他事项。从2017年4月21日至2018年6月29日，黄忠勇分五次共六笔向皇家公司支付了657186元，皇家公司向黄忠勇出具六张收款收据，其中房款收据五张共639186元，滞纳金收据一张18000元。 2018年12月3日，本院在审理国基公司诉皇家公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2018）桂06民初130号民事裁定，冻结皇家公司名下银行存款1000万元，查封皇家公司名下位于防城港市行政中心区××花茶大道西侧“铜锣湾”房地产项目的部分房产。2018年12月6日，本院据此查封皇家公司名下“铜锣湾”房地产项目的部分房产，其中包括黄忠勇主张的901号房。 另查明，2020年8月14日，防城港市不动产登记局出具了不动产登记资料查询结果证明：截止至2020年8月14日，黄忠勇无相关房屋登记信息。 本院认为，本案争议的焦点是案外人黄忠勇要求解除涉案房产查封的异议理由是否成立。本案中，黄忠勇向皇家公司购买的商品房，现被保全的房产系登记于房地产开发企业名下的商品房，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第二十九条适用的前提是，房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查，黄忠勇关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本院作出查封包含涉案房产的民事裁定的时间是2018年12月3日，实施查封行为的时间是2018年12月6日，黄忠勇与皇家公司签订《商品房买卖合同》是2017年7月27日。该合同明确了当事人的名称、商品房具体的位置、房号、价款、交付方式，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。从本院调查取证的2020年8月14日防城港市不动产登记局出具的不动产登记资料查询结果证明来看，黄忠勇在防城港市城区范围内没有登记的住房，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的50％。在商品房买卖合同中约定涉案房产的价格为657186元，黄忠勇已经在本院查封前向皇家公司交付房款639186元，已交付的价款也超过合同约定房款的50%。 综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，黄忠勇与皇家公司签订了商品房买卖合同并交付了超过50%房款，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对防城港市行政中心区金花茶大道西侧铜锣湾项目6幢9层901号房的查封。 案外人、申请保全人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  李洪波 审判员  郭传亿 审判员  田 海 二〇二〇年九月十日 书记员  冯镜光