文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2391号上诉人（原审被告）：镇江优盛食品商城经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯谷阳路68号。法定代表人：李伟，该公司经理。委托诉讼代理人：高莉，该公司职员。被上诉人（原审原告）：吴近杉，男，1951年3月29日生，汉族，大学文化，南京市妇幼保健院退休员工，住南京市雨花区。上诉人镇江优盛食品商城经营管理有限公司（以下简称优盛管理公司）因与被上诉人吴近杉房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。优盛管理公司上诉请求：撤销一审判决第一项：“镇江优盛食品商城经营管理有限公司于本判决生效后十日内，付吴近杉第五年度租金逾期付款违约金1685.72元”。事实和理由：一、优盛管理公司不应当承担超越合同约定且实际未产生的因租金迟延支付的违约责任。根据《商铺委托理合同》约定，乙方逾期支付租金，应甲方支付违约金。因涉案商铺一直处于空置状态未产生实际租金收益，因此上诉人不应当承担因迟延支付租金产生的违约金。二、按年利率6%计算违约金的标准不合理。与吴近杉相同性质的商铺，优盛管理公司有1884间，若所有商铺业主都以此为由要求其承担违约责任，对于优盛管理公司根本无力承担，只能破产，但管理公司破产必然会导致整个项目破败不堪，成为烂尾楼，届时真正损失的还是广大业主。三、优盛管理公司作为运营管理公司最大的作用就是保持续稳定的运营市场，优盛管理公司本身也承担着越来越高的运营成本，希望被上诉人能够体谅优盛管理公司的无奈，也希望吴近杉作为投资人理应承担投资风险。吴近杉书面答辩称，优盛管理公司上诉请求无事实法律依据，一审判决正确，请驳回上诉，维持原判。吴近杉向一审法院起诉请求：1.判令优盛管理公司支付租金63086.38元（自2016年1月1日起按年租金15499.89元暂计算至2019年12月31日）及违约金31375.97元（自2016年7月1日按日1‰分段暂计算至2019年11月19日）；2.优盛管理公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年11月6日，吴近杉、优盛管理公司签订了《商铺委托管理合同》，约定吴近杉将其名下位于镇江新区丁卯谷阳南路18号镇江（食品大卖场）2层2079号的商铺租赁给优盛管理公司，交由优盛管理公司统一招商、经营管理，优盛管理公司支付租金；前三年由吴近杉无偿将商铺交由优盛管理公司承租，第四年、第五年的年租金标准应不低于商铺买卖合同价款的7%，第六年及以后的租金标准根据当时市场情况确定；租金收益支付每半年结算一次。优盛管理公司在2016年1月8日支付完2015年下半年租金7478.24元后，再未向吴近杉支付租金。双方协商无果，诉至法院。一审法院经审理查明认定的事实：2010年11月6日，吴近杉吴近杉与案外人镇江优盛置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定吴近杉以221427元的价格向镇江优盛置业有限公司购买位于镇江的地块的土地使用权上建设的镇江食品商业城12幢（食品大卖场）第012幢2层2079号营业用房。同日，吴近杉与优盛管理公司签订《商铺委托管理合同》及《商铺管理授权委托书》，约定：1.吴近杉将其购得的镇江食品商城2层2079号商铺委托给被告统一管理；委托权限为代为办理商铺的招商、招租等经营事宜，代为签订、修改商铺租赁合同，代为收租金、缴纳税费，代为办理物业管理委托及其他租后服务，代理与开发商办理商铺交付交接；2.委托期限及收益分配为，商铺委托管理期限为十年（自2011年5月30日至2021年5月29日，吴近杉承诺商铺前三年无偿交由优盛管理公司统一招商、经营、管理；商铺交付后第四年开始的租金收益，在扣除商铺因出租而产生的税费后，双方按照8:2的比例进行分配；优盛管理公司承诺商铺经营第四年、第五年的年租金标准应不低于商铺买卖合同价款的7%，第六年及之后的租金标准根据当时市场情况确定；租金收益的支付每半年结算一次，即每年6月、12月中旬前对之前的租金收益进行结算，结算完毕后7个工作日内一次性付清；3.违约责任：被告逾期支付吴近杉租金，每逾期一日支付逾期金额千分之五的违约金；逾期3个月以上（含3个月）吴近杉有权单方终止协议并收回商铺。合同签订后，优盛管理公司经营管理案涉商铺至今。双方当事人均认可，案涉商铺第四、第五合同年度租金标准为7478.24元/半年；优盛管理公司于2016年1月8日、2018年2月13日向吴近杉分别支付租金7478.24元、747.82元，后再未向吴近杉支付租金；优盛管理公司尚欠吴近杉第五年度下半年租金6730.42元。另查明，2012年4月11日，吴近杉取得案涉商铺的房屋所有权证书。案涉商铺自2016年5月31日起至今处于空置状态。本案争议焦点为：案涉商铺第六合同年度及之后的租金标准如何计算。一审法院认为：吴近杉与优盛管理公司于2010年11月6日签订的《商铺委托管理合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方应按照合同约定确定各自权利义务。优盛管理公司经营管理案涉商铺至今，应当按照合同约定向吴近杉支付租金。优盛管理公司应按约支付吴近杉第五年度下半年租金7478.24元，扣除优盛管理公司已支付的747.82元，尚需支付6730.42元。案涉商铺自2016年5月31日起至今属于空置状态，吴近杉方也未提供证据证明涉案商铺在第六合同年度已租赁给他人并实际产生收益，故一审法院对吴近杉主张第六年度即2016年5月31日起的租金的请求不予支持。关于违约金的问题，根据合同约定，优盛管理公司应分别于2015年12月29日前、2016年6月29日前付清第五合同年度上半年租金和第五合同年度下半年租金。现优盛管理公司逾期支付租金，应当承担自逾期之日起算至实际给付之日止的违约金。因双方合同约定的违约金标准过高，结合案情酌减违约金的计算标准为以逾期未付租金为基数按照年利率6%计算。现吴近杉主张违约金自2016年7月1日起计算违约金，故截止2020年6月8日，优盛管理公司应当向吴近杉支付违约金1685.72元（以7478.24元为基数，自2016年7月1日起至2018年2月13日违约金737.85元；以6730.42元为基数，自2018年2月14日起至2020年6月8日违约金为947.87元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、镇江优盛食品商城经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付吴近杉第五合同年度下半年租金6730.42元及逾期付款违约金1685.72元（以6730.42元为基数，自2020年6月9日起至实际给付之日止按照年利率6%计算）。二、驳回吴近杉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1081元，由吴近杉负担958元，由镇江优盛食品商城经营管理有限公司负担96元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点为优盛管理公司是否应当支付违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。优盛管理公司未能按照合同约定支付第五年度下半年租金，已构成违约，依法应当向吴近杉支付违约金。优盛管理公司称涉案商铺至今处于空置状态没有收益，不应承担违约金的主张依据不足，因此，一审法院认为优盛管理公司提供证据不足以证明其不存在逾期支付第五年度下半年租金情况，并无不当。优盛管理公司不能因经营困难免除其支付租金的合同义务，优盛管理公司按照合同约定承担违约责任。涉案《商铺委托管理合同》约定的违约金为逾期金额每日千分之五，明显过高。一审法院综合考量酌定调整违约金的计算标准为逾期未付租金的年利率6%，应属适当合理。据此，优盛管理公司主张其不应承担违约金以及租金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，优盛管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人镇江优盛食品商城经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张玉宽审 判 员 谢 铭审 判 员 姜 玲二〇二〇年九月十一日法官助理 赵银亭书 记 员 何婧静