安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0602民初961号原告：中国工商银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市相山区人民路196号。统一社会信用代码91340600850825957J（1-1）。负责人：钱泽龙，该分行行长。委托诉讼代理人：王卓，该分行员工。委托诉讼代理人：杨权伟，该分行员工。被告：李维山。被告：张红。被告：淮北市国购商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓潭路66号。统一社会信用代码91340600581543133A。法定代表人：郑智喜。委托诉讼代理人：王华兵，安徽美林律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司淮北分行（以下简称工行淮北分行）与被告李维山、张红、淮北市国购商业运营管理有限公司（以下简称国购公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行淮北分行委托诉讼代理人王卓、杨权伟、被告国购公司委托诉讼代理人王华兵到庭参加诉讼。被告李维山、张红经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行淮北分行向本院提出诉讼请求：1、依法宣布双方签订的编号为：01305000162014商房贷0000520《个人购房借款/担保合同》立即到期，判令李维山、张红偿还本金112772.92元，利息10250.03元，（截至2020年4月4日，以后的利息继续计算），本息合计123022.95元，逾期不付，原告有权行使抵押权已实现债权；国购公司承担连带清偿责任；2、诉讼费及原告实现债权的费用由被告承担。国购公司辩称：1、我方不应承担连带清偿责任，根据双方合同约定我公司仅应承担阶段性连带责任，在满足一定条件之日我方免除担保责任，根据合同第二十二条约定，借款人的预抵押登记已办理完毕，贷款人收到预抵押信息，我方应免除阶段性担保责任；2、即使我方承担责任，也应当在合理的范围内承担连带责任，因为案涉房屋已办理了预抵押登记，当借款人逾期还款，工行淮北分行应首先拍卖、变卖预抵押登记的房屋，所得价款用于偿还未还房贷，我方在未付清的款项内承担连带责任，法律依据为《中华人民共和国担保法》第二十八条。李维山、张红未作答辩。本院查明的事实：一、2014年4月11日，李维山、张红与工行淮北分行签订个人购房借款/担保合同，合同约定，李维山、张红向工行淮北分行贷款18万元，贷款期限120个月，用于购买位于淮北市相山区国购广场（商业）6幢A座1605号，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%确定；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款，借款人连续三个月或累计六次未按足额还偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；因本合同订立、履行及争议解决发生过的费用（包括律师费用、公告费等）由借款人承担等；二、同日，国购公司作为保证人在上述合同盖章并向工行淮北分行出具担保函，约定：国购公司为李维山债务提供阶段性连带责任保证，担保的范围为借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证期间为借款合同确定的每期还款日之次日起两年；保证人对以下条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，即自约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的；李维山、张红以上述合同项下所购位于淮北市相山区国购广场（商业）6幢A座1605号房屋提供预抵押担保。2014年4月14日，李维山、张红对上述房屋办理房地产预抵押登记；三、后工行淮北分行向李维山、张红指定账户放款18万元，借款凭证记载：执行利率8.515000%等；四、2014年9月，李维山、张红首次出现逾期，2019年2月，李维山、张红开始持续逾期，截至2020年4月4日，李维山、张红累计逾期超过六次，下欠工行淮北分行本金112772.92元（其中积欠本金为24269.90元），利息10250.03元。本院认为：李维山、张红与工行淮北分行签订的个人购房借款/担保合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。合同签订后，工行淮北分行已经按照借款合同的约定提供了贷款，李维山、张红取得贷款后，未按照合同约定按时足额偿还贷款本息，其行为构成违约，截止2020年4月4日，李维山、张红累计逾期已超过六次，违约行为已成就合同约定的工行淮北分行宣布贷款全部到期的条件，在其尚未得到该行宣布到期通知前，合同义务内容尚未发生改变，故应以起诉状副本送达之日（即2020年6月21日）为贷款到期日。工行淮北分行请求宣布与其签订的个人购房借款/担保合同项下贷款到期，要求归还下余全部贷款本金及利息，事实清楚，证据确凿，予以支持。关于工行淮北分行请求对抵押物享有抵押权并优先受偿问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。工行淮北分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享现实抵押权。因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，故工行淮北分行要求对预抵押登记的房屋享有抵押权并优先受偿，于法无据，不予支持。国购公司为李维山、张红与工行淮北分行签订的个人购房借款/担保合同提供阶段性保证担保，故担保行为有效。因案涉房屋至今未能办理房屋抵押登记手续，工行淮北分行也未取得抵押房屋他项权证书，依据合同约定，国购公司应对上述债务承担连带保证责任。国购公司辩称不应承担连带担保责任等，依据不足，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李维山、张红于本判决生效之日起15日内偿还中国工商银行股份有限公司淮北分行借款本金112772.92元、利息10250.03元（暂计算至2020年4月4日），之后利息按双方合同约定继续计算至清偿完毕之日止；二、淮北市国购商业运营管理有限公司对上述款项承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向李维山、张红追偿；三、驳回中国工商银行股份有限公司淮北分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2760元，公告费780元，均由李维山、张红、淮北市国购商业运营管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  宫恒红审 判 员  安 静人民陪审员  尹 永二〇二〇年九月十二日书 记 员  杨梦雅附1、本院银行账号（汇款时请备注案号）：户名：淮北市杜集区人民法院开户行：建行高岳支行账号：34×××612、相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。