浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0483民初3917号原告：许晓英，女，1981年12月11日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：钱侃，浙江缘缘律师事务所律师。被告：沈鑫，男，1989年4月7日出生，汉族，住桐乡市。委托诉讼代理人：张嘉豪，北京乾成（杭州）律师事务所律师。原告许晓英诉被告沈鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员朱谷玥适用简易程序，于2020年8月13日、9月10日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告许晓英及其委托诉讼代理人钱侃、被告沈鑫到庭参加诉讼；第二次开庭原告委托诉讼代理人钱侃、被告沈鑫及其委托诉讼代理人张嘉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许晓英向本院提出诉讼请求：要求解除与被告签订的房屋买卖合同，并要求被告向原告双倍返还购房定金200000元及预付款40000元。事实与理由：2020年1月22日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，原告向被告购买“西门小区59幢504室”房屋（不动产权证号：浙桐乡市不动产权第0025865），该房屋系被告与管某共同共有，被告声称与管某是夫妻关系，有权与原告签订前述合同，且管某也愿意配合办理房产过户手续。合同签订后，原告向被告支付定金10万元。此后，被告以资金周转所需为由要求原告追加付款，故原告又追加付款4万元。但是，原告支付款项后，房屋共有人管某一直不愿配合办理房屋过户手续。原告了解到被告向原告隐瞒了其与管某已经离婚以及案涉房产抵押给银行的情况。原告认为，双方签订的合同因被告的违约行为已经无法继续履行，被告应向原告双倍返还定金。被告沈鑫辩称，一、被告已经得到房屋共有人管某的授权，对房屋有完全的处分权；二、合同签订时原告已经知晓房屋抵押情况，不存在隐瞒；三、原告自身存在拖延、拒绝支付首付款的行为，导致合同无法继续履行，原告构成违约；四、原告已经向被告支付的14万元均应认定为定金，因原告违约，故被告无需返还；五、原告因其征信问题且一直未能解决导致商品房担保贷款合同未能订立致使买卖合同不能履行，故被告有单方解除权。经审理查明，位于桐乡市的房屋属于沈鑫、管某共同共有，该房屋登记于该两人名下。2020年1月22日，原、被告以及案外人金某（中介）签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告将坐落于桐乡市的房屋出售给原告，建筑面积222.38平方米，架空层（车库）面积31.34平方米，不动产权证号浙（2017）桐乡市不动产权第0025865，房价1690000元，自本合同签订之日，原告向被告支付购房定金100000元，双方约定在2020年2月15日前办理过户手续，过户当天原告付给被告首付款300000元，尾款1400000元由原告向银行贷款付清给被告，如原告贷款不足，原告承诺现金补齐贷款额度。关于违约责任：如因双方任何一方原因延误（最多三个工作日）过户期限即被视为违约，但如银行、房屋管理所即当地税务部门发生内部调整或延误时间，则过户事宜及过户费用按各部门调整规定办理及缴纳税费，所误时间按原合同约定贷款或过户时间，根据银行或房屋管理所延误天数向后推迟，此合同继续执行。关于三方责任：被告须保证该房屋权属为其所有且无任何权属争议，若发生与被告有关的产权或债务纠纷的，由被告负责处理，如给原告造成损失的，原告可向被告追偿。被告确保原告所购上述房屋在交易过程中该房屋共有权人或共同居住人同意出售该房屋并对本合同予以认可，否则被告则应承担相应的违约责任。合同签订时，许晓英对房屋系沈鑫和管某共同共有以及对该房屋尚有抵押贷款均明知，但未要求沈鑫出具授权手续，而沈鑫虽告知原告其与管某系夫妻关系但隐瞒了双方已经离婚以及离婚协议约定房屋归管某所有的事宜，也未主动出具授权委托材料。合同签订当日，原告向被告转账支付了定金50000元，次日原告又向其支付了定金50000元。根据合同约定，双方应于2020年2月15日办理过户等手续，但因新冠疫情的影响，故顺延。2020年2月28日，经中介金某组织，许晓英、沈鑫和管某前往平安银行对许晓英的尾款部分进行贷款初审。据中介金某所述，为保障卖方权益，该日仅约定先去核实贷款条件，未约定办理过户，银行核实贷款条件后，要求许晓英将支付宝、微信、信用卡上的欠款还清后即可办理贷款。同时，沈鑫和管某作为卖方向银行出示了离婚证和离婚协议，显示两人已于2019年8月5日在民政局进行了离婚登记，并约定了案涉房屋所有权归管某所有。至此，许晓英及中介金某才知晓沈鑫和管某的真实关系和房屋归属。其后，许晓英于2020年3月2日、3月4日分别向沈鑫转账支付了20000元，共计40000元。2020年3月10日，原、被告相约在中介处见面，对支付首付、解除抵押、原告征信等后续问题进行了协商，协商过程中许晓英要求管某在合同上签字，但当日管某未到场，而沈鑫要求先让许晓英将首付款先行支付给沈鑫用于解除房屋抵押贷款，双方就此僵持不下，协商未成。2020年3月13日，沈鑫向中介金某发送了解除通知，金某转发给许晓英，后许晓英回复沈鑫因其无授权，主张合同无效，沈鑫随即向许晓英发送了管某的授权委托书，载明沈鑫权限包含谈判权、签订合同权等，落款日期为2020年1月5日。2020年7月16日，沈鑫涤除了案涉房屋抵押权。2020年7月21日，许晓英向本院起诉要求解除合同，庭审中被告又提供了一份授权委托书，落款日期为2020年1月5日，载明：管某因个人原因，无法前来签订相关房屋买卖合同办理相关事项，全权委托沈鑫代为出售房屋，代为办理卖方相关事宜，并承诺沈鑫实施的一切法律行为、签署的一切法律文书、产生的一切法律后果，均予认可，委托自即日起直至房屋买卖办理完结之日止。以上事实由房屋买卖合同、转账凭证、房产证复印件、离婚登记表、离婚协议书等证据以及证人管某证言、金某的调查笔录为证。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。虽房屋系沈鑫和管某共同共有，管某未在合同上签字，沈鑫也未在履约过程中提供授权委托手续，但沈鑫无权处分的行为不影响本合同的效力。本案的争议焦点在于合同未能继续履行的原因应归责于哪一方。原告主张被告未告知案涉房屋有抵押以及无权处分共有房屋，根据本案查明的事实，合同签订之时原告明知房屋设有抵押，现原告以此为由认为被告违约，有悖事实，该主张不成立；但被告无权处分共有房屋之事实，本院认为，在合同订立之初，原告虽知晓房屋系共有，但基于被告和管某系夫妻的关系，未要求出示授权委托手续或者要求其共同签字，也符合常理，而反观被告当时未主动向原告披露其和共有人管某已经离婚并且房屋所有权归管某的事实，且之后履约过程中被告也未能及时出具委托书，有违诚实信用原则，导致买方对其不信任，势必会对之后的协商带来一定影响，但协商不成后被告向原告出具了授权委托书且在庭审中被告的处分行为也得到了管某的追认，至此合同的瑕疵得以补正，合同目的有实现的可能，不符合法定解除的条件，故本院认为原告以此为由要求解除合同的理由亦不成立。关于被告抗辩原告应负有先支付首付款的义务，但迟迟未履行，故被告有单方解除权，本院认为，按照合同的约定“过户当天支付首付款”且合同中也并未约定首付款用于偿还银行贷款来涤除抵押权，可知，为保证买卖双方各自的权益，原、被告互负义务，并无先后顺序，应当同时履行各自的义务，即便中介称实际履约往往是同一天办理支付首付和过户，这与合同约定并不矛盾，故对被告的抗辩意见不予采纳。至于被告抗辩因原告征信欠款问题导致合同无法继续履行的另一意见，本院认为，首先，根据合同的约定尾款1400000元由原告向银行贷款付清给被告，如原告贷款不足，原告承诺现金补齐贷款额度，由此可见对于原告付款的方式并不仅限于贷款，即使存在原告因征信欠款无法办理贷款时也并不必然导致合同无法履行，故对于被告这一意见亦不采纳。本案中，合同约定的交易时间系2020年2月15日，但因疫情的这一不可抗力因素影响未能如约进行，故原、被告本因秉着诚实守信互相信任的精神就交易日期重新友好协商，但原告作为买方未能通过银行贷款初审，且在之后也一直未能消除存在的问题，导致被告对其支付尾款的能力产生怀疑，而被告作为卖方，隐瞒和房屋共有人离婚的事实，并未积极提供授权手续也未让共有人共同签字，导致原告对其过户事宜产生不信任，在原、被告协商的过程中，双方均未能积极消除对方的疑虑，反而相互要求对方先履行自己的义务，致使合同履行陷入僵局，双方无法协商一致导致合同最终未能履行。现原告要求解除，被告在庭审中亦表示同意解除合同，故本院确认原、被告签订的《房屋买卖合同》解除，被告返还原告定金100000以及预付款40000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告许晓英与被告沈鑫于2020年1月22日签订的《房屋买卖合同》；二、被告沈鑫于本判决生效之日起十日内返还原告许晓英购房款140000元；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4900元，减半收取2450元，由原告许晓英负担980元，由被告沈鑫负担1470元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，帐号为：6228××××0869，逾期缴纳将移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  朱谷玥二〇二〇年九月二十一日书记员  金胜群