江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4325号上诉人（原审被告、申请执行人）：李克和，男，1954年4月16日生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：李永年，江苏好佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：李玉年，男，1967年8月24日生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：韩凤云，江苏汇英才律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：杜宝环，男，1953年6月17日生，汉族，居民，住邳州市。上诉人李克和不服邳州市人民法院（以下简称原审法院）作出的（2019）苏0382民初1315号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年7月20日立案受理，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李克和上诉请求：撤销原审判决，改判驳回李玉年诉讼请求。事实和理由：一、案涉《转让协议》不合法。被上诉人李玉年于2004年4月10日通过审批已获得宅基地一处，依据《中华人民共和国土地管理法》，在已获批一处宅基地的情形下，在村集体组织另行购买宅基地的行为，是为违背法律禁止性规定的无效行为；李口社区出具的《证明》为虚假的；被上诉人在法院查封涉案房产后，将原有的名下宅基地以家庭成员(父子)内部赠予的方式转让，造成形式上名下一处宅基地的现状；原审法院认定协议真实和合法是错误的。二、被上诉人以房抵款，没有支付金钱对价。22万元的借据形成的时间为协议转让时间之后，不符合一般事实，其已全额支付44万元买卖价款的主张为虚假的。三、被上诉人提交的水、电费发票时间晚于涉案房产查封时间，户名仍然为涉案第三人，不能证明被上诉人在法院查封涉案房屋前的已实际占有。四、案涉房产登记在杜宝环其名下是事实，被上诉人办理了宅基地过户却不办理房产过户，明显存在过错。综上，被上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原审法院认定事实错误，适用法律错误。被上诉人李玉年答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实以及理由不能成立。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。经审理查明，李克和与杜宝环民间借贷纠纷一案，原审法院于2014年6月24日作出（2014）邳民初字第2683号民事判决：杜宝环本判决生效之日起十日内偿还李克和借款18万元及利息（以借款本金13万元，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，自2012年7月22日起至本判决确定的履行之日止；以借款本金5万元，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算，自2012年7月23日起至本判决确定的履行之日止）。判决生效后，杜宝环未按判决书确定的内容履行义务，李克和向原审法院申请执行。原审法院立案执行，案号为（2014）邳执字第3392号。执行过程中，原审法院于2014年12月10日作出（2014）邳执字第3392号执行裁定和协助执行通知书，查封杜宝环（鲁瑞怀）所有的位于邳州市的住房一处（房产证号：房字第××号）（以下简称涉案房屋），并于同日将执行裁定书及协助执行通知书送达给邳州市不动产登记交易服务中心，2016年12月1日原审法院对该房产进行了续查封。李玉年不服该执行行为，向原审法院提出执行异议，原审法院于2019年1月15日作出（2019）苏0382执异2号执行裁定，驳回其异议请求。李玉年不服该裁定，向原审法院提起案外人执行异议之诉请求：1、依法停止对邳州市运河街道民主东路（邳房字第××号）房屋执行并解除查封措施。2、确认李玉年对邳集用（2013）字第118-0089号的房屋享有所有权。3、李克和承担本案诉讼费用。事实和理由如下：李玉年因不服邳州市人民法院关于邳房字××号房产的查封行为提出异议申请，2019年1月17日李玉年收到邳州市人民法院驳回李玉年提出的执行异议的民事裁定书【（2019)苏0382执异2号】，李玉年认为该裁定缺乏事实与法律依据，理由如下：第一、李克和所申请查封房产为李玉年所有，而不属于第三人所有。2013年3月14日李玉年和第三人及其配偶共同签订转让协议，第三人夫妻双方一致同意将位于涉案的房产和宅基地以44万元转让给李玉年，2013年8月5日涉案房产的集体土地使用证【邳集用（2013)字第118-0089号】使用权主体变更为李玉年，2014年8月李玉年及家人开始在该房产居住至今。根据《物权法》第15条、《合同法》第44条、130条的规定，李玉年与第三人之间签订的转让协议合法有效，且李玉年已经实际占有使用，故李玉年为涉案房屋的实际所有权人。第二、房产证不能过户的原因非归于李玉年。1、李玉年主观上并不知道涉案房产有房产证。在签订转让协议时，第三人告诉李玉年涉案房产仅有集体土地使用证，基于涉案房产土地是集体用地性质，房子都是自建房没有房产证。在第三人与李克和民间借贷纠纷执行笔录中，第三人还是陈述涉案房产没有房产证。第三人故意向李玉年隐瞒了涉案房产有房产证的事实。2、涉案房产不具有办理房产过户登记的可行性。原房-62号所登记房屋系仅有44平方的起脊砖木瓦房构造，后第三人拆除后自行翻建，涉案房产现状是200多平方的两层构造。根据《房屋登记办法》的相关规定，房屋灭失的，需进行注销登记，在房-62号房屋已经拆除的情况下，房-62号房产证本应进行注销登记，第三人翻建的新房需另行申请办理设立登记，因第三人是自行翻建，不具备申请设立登记的条件，即房屋现状在没有设立登记的前提下，更无从谈及进行过户登记。第三、（2019)苏0382执异2号裁定适用法律错误。1、房-62号房产证所载明的房产已经灭失，根据物权法，不动产物权消灭，应当依照法律规定注销登记，故房-62号房产证与房屋现状不一致，房-62号房产证属于无法律效力的产权证书。2、《物权法》第146规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条也规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”故李玉年与第三人签订转让协议后，第三人将土地使用权证变更为李玉年，则附着于该使用权证房屋应视为一并转让给李玉年。综上所述，李玉年根据《民事诉讼法》以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等相关法律规定，特向贵院提起民事诉讼，望依法支持李玉年的诉讼请求。原审法院另查明，2013年3月14日，杜宝环（甲方）与李玉年（乙方）签订《转让协议》一份，内容为“甲方将民主路（原老民政局后）壹位宅基地房产产权转让给李玉年。甲乙双方自愿，永不反悔。自甲乙双方签字生效。该宗地东邻张芹，西邻曹广如，北邻张海港,南邻路。土地证编号邳集用（2005）字第118-0008号甲方签字：杜宝环（鲁瑞怀）乙方签字：李玉年”。李玉年称，在土地所人到杜宝环处丈量土地时，杜宝环的妻子杜户侠在该协议中签字。协议签订后，双方办理了集体土地使用证的变更，2013年8月，李玉年取得涉案房产的集体土地使用证，证号为邳集用（2013）字第118-0089号。原审庭审中，李玉年称，杜宝环分别于2011年4月7日向其借款12万元，2012年5月5日借款10万元，2013年3月18日向其借款22万元，该笔借款的22万元包含第二笔借款的2万元利息，杜宝环仅偿还了第一笔借款的利息28800元，后第三人用涉案房屋抵偿了所借款项。为证明其主张，其提供借条复印件三份、取款凭证、证人予以证明。2013年3月13日，李口社区出具《证明》一份，该证明内容为“兹证明李玉年系我村一组居民，按有关规定符合享受宅基地条件，经本村研究决定，同意将鲁瑞怀现使用的宅基地分配给本组李玉年使用，该宗地宅基地实际面积为161.3平方米，东西长为6.78米，南北长为23.8米，界址清楚，符合村庄规划，与四邻无争议”。李玉年为李口社区居民，其在2015年2月份，将其名下的宅基地过户给其儿子**成，现李玉年名下只有涉案的房产一处。2015年1月26日，原审法院执行局对杜宝环做谈话笔录一份，在该笔录中，杜宝环陈述，“原来是我的，在，在2012年已经过户给别人了，过户给李玉年了，因为我欠他钱，欠他二十万元。李玉年现在属于李口社区的人，李玉年的电话忘了。过户给他时跟他签有协议，协议在李玉年那里了，我没有协议”，对于房屋的产权证，杜宝环陈述“我没记得有房产证”。原审庭审中，李玉年提交水费、电费发票证明，涉案房屋为其居住的事实。涉案房屋的房产证登记所有权人为鲁瑞怀，显示砖木结构一层。李玉年提交照片证明，涉案房屋现状为二层，系第三人翻建，但是未办理新证。原审法院认为，李玉年李玉年对执行异议裁定不服，在法定期限内提起执行异议之诉，对执行标的提出异议，符合执行异议之诉受理范围。关于李玉年要求确认涉案房产归李玉年所有的诉讼请求，根据物权法规定，房屋等不动产的设立、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生法律效力。本案中，虽然李玉年与第三人签订《转让协议》，但双方未完成房屋的过户登记，尚未取得所有权，故李玉年要求确认涉案房产属其所有的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。关于李玉年是否能阻却对涉案房屋的强制执行，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，异议人提供的证据能够完全充分证明符合上述条件的情形下，才能适用该条规定。关于本案适用问题。关于《转让协议》的效力，虽然第三人转让的是农村集体土地上的房产，但李玉年为该集体的成员，其与第三人签订的转让协议并不违反法律规定，合法有效。关于占有，李玉年提交的水、电费发票、可以认定李玉年已经占有该房产，李玉年于2013年8月份取得涉案房屋的土地使用权证，可以证明李玉年在查封之前已经占有了涉案房屋。关于付款问题，根据李玉年提交的借条复印件、取款凭证，综合第三人在执行局所做的谈话笔录，可以认定因第三人向李玉年借款，因无法偿还李玉年借款，而用涉案房屋抵偿的事实，双方办理了土地使用证的变更，说明该抵偿行为也已经完成，故可以认定李玉年取得涉案房屋是支付了相应的对价。关于过户问题，涉案房屋的房产证显示的层数为一层，第三人翻建后未办理新证，在未办理新证的情况下，无法完成过户手续，又根据李玉年陈述及第三人在原审法院执行局所做的谈话笔录中的陈述“我没记得有房产证”，可以认定第三人自己都不知道有房产证的存在；故在双方未进行房产过户上，不能认定李玉年存在过错。综上，李玉年提供的证据足以证明其具有排除强制执行的权利，对于李玉年的诉讼请求，原审法院予以支持。遂判决：1.停止对位于邳州市运河街道民主东路（邳房字第××号）房屋执行措施。2.驳回李玉年其他诉讼请求。本院查实事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院判断是否系权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据以上规定，案外人对人民法院执行的不动产，只要证明该不动产的土地使用权证或者房产证已办理在其名下，即可排除对该不动产的执行。本案中，案外人李玉年已取得案涉不动产的集体土地使用权证，根据以上规定，李玉年享有足以排除申请执行人对案涉房屋执行的民事权益。原审法院判决并无不当，本院予以维持。李克和的上诉理由不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人李克和承担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  宋宏伟审判员  孙 燕二〇二〇年九月二十三日书记员  王 炎